本报告依据中国资产评估准则编制
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
沃克森国际评报字（2023）第2471号
（共一册 第一册）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二三年十二月十五日
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
目 录
一、 委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ....... 6
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上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
资产评估报告·声明
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员
不承担责任。
三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评
估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其
他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解
评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
五、 本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采
用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提
供资料的真实性、完整性、合法性负责。
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上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
七、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存
或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事
人不存在偏见。
八、 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如
实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告
的要求。
九、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评
估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报
告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如
存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
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上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
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资产评估报告·摘要
沃克森国际评报字（2023）第 2471 号
上海同达创业投资股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收
益法，按照必要的评估程序，对上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与
涉及的上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益在 2023 年 6 月 30 日的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：
一、评估目的
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与，本经济行为已经上海同达
创业投资股份有限公司十届四次董事会会议决议通过。
二、 评估对象与评估范围
本次资产评估对象为上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与涉及
的上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益；评估范围为经济行为之目的所
涉及的上海朗绿建筑科技股份有限公司于评估基准日申报的所有资产和相关负
债。
上海朗绿建筑科技股份有限公司评估基准日财务报表经过天职国际会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，出具天职业字[2023]53347 号标准无保留意见审计
报告。
三、价值类型
市场价值。
四、评估基准日
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五、评估方法
资产基础法、收益法。
六、评估结论及其使用有效期
截至评估基准日 2023 年 6 月 30 日，单体口径下，上海朗绿建筑科技股份有
限公司纳入评估范围内的股东权益账面价值为 12,142.83 万元，本次评估以收益法
评估结果作为最终评估结论：在持续经营前提下，上海朗绿建筑科技股份有限公
司归属于母公司股东全部权益价值为 39,648.96 万元，增值额为 27,506.13 万元，增
值率为 226.52%；合并口径下，上海朗绿建筑科技股份有限公司纳入评估范围内
的归属于母公司股东权益账面价值为 22,450.03 万元，本次评估以收益法评估结果
作为最终评估结论：在持续经营前提下，上海朗绿建筑科技股份有限公司归属于
母公司股东全部权益价值为 39,648.96 万元，增值额为 17,198.93 万元，增值率为
在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明
的特殊事项以及期后重大事项。
评估结论使用有效期为一年，自评估基准日 2023 年 6 月 30 日起至 2024 年 6
月 29 日。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当
经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估
结论在使用有效期内有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告·正文
沃克森国际评报字（2023）第 2471 号
上海同达创业投资股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收
益法，按照必要的评估程序，对上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与
涉及的上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益在 2023 年 6 月 30 日的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、 委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人
（一） 委托人
公司名称：上海同达创业投资股份有限公司
统一社会信用代码：913100001322023175
企业类型：其他股份有限公司（上市）
法定住所：中国（上海）自由贸易试验区金新路 58 号 2405－2411 室
法定代表人：张宁
注册资本：13,914.355 万人民币
成立日期：1991 年 7 月 27 日
营业期限：1991 年 7 月 27 日至无固定期限
主要经营范围：高新技术产业投资，实业投资及资产管理，农业开发经营与
国内贸易（除专项规定）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
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经营活动】
（二） 被评估单位概况
名 称：上海朗绿建筑科技股份有限公司
统一社会信用代码：9131011507641826XK
企业类型：股份有限公司(非上市、自然人投资或控股)
法定住所：上海市长宁区金轮路 55 号 2 座 1005 室
法定代表人：田明
注册资本：5134 万人民币
成立日期：2013 年 8 月 15 日
营业期限：2013 年 8 月 15 日至无固定期限
经营范围：许可项目：电气安装服务；建筑智能化系统设计。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准
文件或许可证件为准）一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、
技术转让、技术推广；碳减排、碳转化、碳捕捉、碳封存技术研发；节能管理服
务；运行效能评估服务；合同能源管理；在线能源计量技术研发；在线能源监测
技术研发；制冷、空调设备销售；电子元器件与机电组件设备销售；机械设备研
发；机械设备销售；物联网技术研发；物联网技术服务；物联网应用服务；软件
开发；计算机系统服务；信息系统集成服务；工程技术服务（规划管理、勘察、
设计、监理除外）；工程管理服务；室内空气污染治理；普通机械设备安装服务。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
思人居建筑科技服务有限公司召开首次股东会，全体股东上海淳明投资有限公
司、张家港市国泰投资有限公司、苏州远大投资有限公司、盈信投资集团股份有
限公司和颜晓阳一致通过股东会决议，同意共同出资设立上海朗思人居建筑科技
服务有限公司。
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上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
弘验[2013]0371 号），验证：截至 2013 年 8 月 9 日，上海朗思人居建筑科技服务
有限公司已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币 500.00 万元，均为货币出资。
被评估单位设立时，股权结构如下：
认缴出资 实缴出资 持股比例
序号 股东名称
（万元） （万元） （%）
合计 500.00 500.00 100.00
设立为股份有限公司。
计报告》（信会师报字[2016]第 510364 号），截至审计基准日 2016 年 6 月 30 日，
上海朗绿建筑科技有限公司经审计后的净资产为 2,275.99 万元。
华中天资产评估有限公司）出具了《上海朗绿建筑科技有限公司改制设立股份有
限公司涉及的净资产价值评估报告》（苏中资评报字[2016]第 C2073 号）：截至评
估基准日 2016 年 6 月 30 日，上海朗绿建筑科技有限公司评估净资产为 2,355.22
万元。
以 2016 年 6 月 30 日为基准日，经立信会计师事务所审计后的净资产为 2,275.99
万元，按 1.13799：1 的比例折成股份有限公司股本 2,000.00 万股，其中 2,000.00
万元计入注册资本，其余 275.99 元计入公司资本公积，将上海朗绿建筑科技有限
公司整体变更设立为股份有限公司，股份有限公司名称为上海朗绿建筑科技股份
有限公司。
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朗绿建筑科技有限公司整体变更为上海朗绿建筑科技股份有限公司的发起人协
议》。同日，公司召开了创立大会暨 2016 年第一次临时股东大会，全体股东一
致同意按上述方案整体变更设立股份有限公司，并审议通过了《关于制定<上海
朗绿建筑科技股份有限公司章程>》等相关议案。
第 510399 号），对发行人整体变更的出资情况进行了验证。
市工商行政管理局办理了工商登记，取得了注册号为 9131011507641826XK 的《企
业法人营业执照》。
被评估单位整体变更为股份公司后的股本结构如下：
序号 股东名称 持股数（万股） 持股比例（%）
合计 2,000.00 100.00
有限公司签订《股权转让协议》，约定江苏鑫智股权投资管理有限公司将其持有
的上海朗绿建筑科技股份有限公司 34.00 万元出资以 102.00 万元的价格转让给南
京润懿炜澳投资管理有限公司。本次股权转让作价 3 元/股，系江苏鑫智股权投资
管理有限公司与南京润懿炜澳投资管理有限公司经过市场化谈判，达成交易后退
出。
本次股权转让后，上海朗绿建筑科技股份有限公司的股权结构如下：
序号 股东名称 持股数（万股） 持股比例（%）
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合计 5,134.00 100.00
截至评估基准日 2023 年 6 月 30 日，上海朗绿建筑科技股份有限公司股权结
构无变化。
截至评估基准日，上海朗绿建筑科技股份有限公司的股权结构如下：
序 认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 实缴出资比例
股东名称
号 （万元） （%） （万元） （%）
上海崇创投资合伙企业（有限合
伙）
合计 5,134.00 100.00 5,134.00 100.00
（1）朗绿慧居建筑科技有限公司
①注册情况
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地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 10
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上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
名 称：朗绿慧居建筑科技有限公司
法定住所：南京市栖霞区马群街道紫东路 2 号 A4 栋 5 楼
法定代表人：段翔
注册资本：5,000.00 万人民币
实收资本：5,000.00 万人民币
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：许可项目：建筑智能化系统设计；电气安装服务（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；
科技推广和应用服务；碳减排、碳转化、碳捕捉、碳封存技术研发；节能管理服
务；运行效能评估服务；合同能源管理；在线能源计量技术研发；在线能源监测
技术研发；制冷、空调设备制造；制冷、空调设备销售；电子元器件与机电组件
设备制造；电子元器件与机电组件设备销售；通用设备制造（不含特种设备制造）；
机械设备研发；机械设备销售；物联网技术研发；物联网技术服务；物联网应用
服务；计算机系统服务；软件开发；信息系统集成服务；工程技术服务（规划管
理、勘察、设计、监理除外）；工程管理服务；室内空气污染治理；普通机械设
备安装服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
②股权结构
认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 认缴出资比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
上海朗绿建筑科技股份有限公司 5,000.00 100.00 5,000.00 100.00
合计 5,000.00 100.00 5,000.00 100.00
③财务状况
被投资单位评估基准日的资产负债状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 40,039.78
非流动资产 4,211.10
其中：长期股权投资 458.17
固定资产 4.13
使用权资产 9.47
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上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
项目名称 账面价值
长期待摊费用 22.58
递延所得税资产 817.70
其他流动资产 2,899.05
资产总计 44,250.88
流动负债 37,209.53
非流动负债 -
负债总计 37,209.53
净资产 7,041.35
（2）南京绿慧能源科技有限公司
①注册情况
名 称：南京绿慧能源科技有限公司
法定住所：南京市栖霞区马群街道紫东路 2 号紫东国际创意园 A4 栋 5 楼
法定代表人：刘剑钦
注册资本：5,000.00 万人民币
实收资本：5,000.00 万人民币
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：能源系统的设计、施工、安装；能源系统平台规划及建设；能源
系统技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；能源项目管理；合同能源管理；
能源系统耗材的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）一般项目：热力生产和供应（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法
自主开展经营活动）
②股权结构
认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 认缴出资比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
上海朗绿建筑科技股份有限公司 5,000.00 100.00 5,000.00 100.00
合计 5,000.00 100.00 5,000.00 100.00
③财务状况
被投资单位评估基准日的资产负债状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 26,328.10
非流动资产 51.04
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地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 12
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
项目名称 账面价值
其中：固定资产 2.54
递延所得税资产 48.50
资产总计 26,379.14
流动负债 11,866.46
非流动负债 -
负债总计 11,866.46
净资产 14,512.68
（3）长兴朗诚建设工程质量检测有限公司
①注册情况
名 称：长兴朗诚建设工程质量检测有限公司
法定住所：浙江省湖州市长兴县太湖图影旅游度假区横山集镇城山路 1 号
法定代表人：陈军
注册资本：110.00 万人民币
实收资本：110.00 万人民币
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：建设工程质量检测，建筑工程材料检测，环境检测，建筑科技领
域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让。（以上涉及资质管理的，凭
有效资质证书经营）
②股权结构
认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 认缴出资比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
上海朗绿建筑科技股份有限公司 110.00 100.00 110.00 100.00
合计 110.00 100.00 110.00 100.00
③财务状况
被投资单位评估基准日的资产负债状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 19.16
非流动资产 4.24
其中：固定资产 4.24
资产总计 23.40
流动负债 356.08
非流动负债 -
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地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 13
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项目名称 账面价值
负债总计 356.08
净资产 -332.68
（4）上海循康建筑科技有限公司
①注册情况
名 称：上海循康建筑科技有限公司
法定住所：上海市长宁区金轮路 55 号 2 座 705 室
法定代表人：陈军
注册资本：1,000.00 万人民币
实收资本：1,000.00 万人民币
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：一般项目：从事建筑科技、信息技术、新材料技术领域内的技术
咨询、技术服务、技术转让、技术开发。（除依法需经批准的项目外，凭营业执
照依法自主开展经营活动）
②股权结构
认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 认缴出资比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
上海朗绿建筑科技股份有限公司 1,000.00 100.00 1,000.00 100.00
合计 1,000.00 100.00 1,000.00 100.00
③财务状况
被投资单位评估基准日的资产负债状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 1,258.16
非流动资产 -
其中：无形资产 -
资产总计 1,258.16
流动负债 1,004.21
非流动负债 -
负债总计 1,004.21
净资产 253.95
（5）南京朗绿智能制造科技有限公司
①注册情况
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 （8610）52596085 传真：
电话： （8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 14
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
名 称：南京朗绿智能制造科技有限公司
法定住所：南京市溧水区东屏街道工业集中区
法定代表人：刘天伟
注册资本：500.00 万人民币
实收资本：0.00 万人民币
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：一般项目：制冷、空调设备制造；制冷、空调设备销售；通用设
备制造（不含特种设备制造）；碳减排、碳转化、碳捕捉、碳封存技术研发；物
联网技术研发；物联网设备制造；智能控制系统集成；节能管理服务；储能技术
服务；环境保护专用设备制造；电子元器件与机电组件设备制造；集成电路制造；
合同能源管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
②股权结构
认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 认缴出资比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
上海朗绿建筑科技股份有限公司 500.00 100.00 - -
合计 500.00 100.00 - -
③财务状况
被投资单位评估基准日的资产负债状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 -
非流动资产 -
资产总计 -
流动负债 -
非流动负债 -
负债总计 -
净资产 -
（6）深圳朗绿德洲建筑科技有限公司
①注册情况
名 称：深圳朗绿德洲建筑科技有限公司
法定住所：深圳市龙岗区龙城街道黄阁坑社区黄阁北路 449 号龙岗天安数码
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 （8610）52596085 传真：
电话： （8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 15
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
创新园二号厂房 A601-1-1
法定代表人：肖跃平
注册资本：1,000.00 万人民币
实收资本：50.00 万人民币
公司类型：有限责任公司
经营范围：一般经营项目是：建筑、能源、环境专业技术领域的技术研究、
技术咨询、技术服务、技术转让；建筑设备销售、安装与维护、工程项目管理、
企业管理及咨询。（依法须经批准的项经相关部门批准后方可开展经营活动），
许可经营项目是：机电设备、空调设备、自动化控制设备、消防设备、锅炉设备
销售、安装及维修。
②股权结构
认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 实缴出资比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
上海朗绿建筑科技股份有限公司 550.00 55.00 27.50 55.00
惠州德洲集团有限公司 450.00 45.00 22.50 45.00
合计 1,000.00 100.00 50.00 100.00
③财务状况
被投资单位评估基准日的资产负债状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 17.33
非流动资产 8.15
其中：使用权资产 8.15
资产总计 25.49
流动负债 31.41
非流动负债 -
负债总计 31.41
净资产 -5.92
（7）苏州高新朗绿能源科技有限公司
①注册情况
名 称：苏州高新朗绿能源科技有限公司
法定住所：苏州高新区长江路 211 号天都商业广场 2 幢 903 室
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 （8610）52596085 传真：
电话： （8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 16
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
法定代表人：刘美云
注册资本：2,000.00 万人民币
实收资本：400.00 万人民币
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：一般项目：新兴能源技术研发；热力生产和供应；供冷服务；碳
减排、碳转化、碳捕捉、碳封存技术研发；技术服务、技术开发、技术咨询、技
术交流、技术转让、技术推广；在线能源计量技术研发；新材料技术研发；在线
能源监测技术研发；能量回收系统研发；余热余压余气利用技术研发；资源再生
利用技术研发；温室气体排放控制技术研发；非常规水源利用技术研发；物联网
技术研发；软件销售；温室气体排放控制装备销售；合同能源管理；节能管理服
务；环保咨询服务；科技推广和应用服务；生物质能技术服务；5G 通信技术服
务；大气环境污染防治服务；资源循环利用服务技术咨询；太阳能发电技术服务；
物联网技术服务；互联网数据服务；工业互联网数据服务；大数据服务；区块链
技术相关软件和服务；信息技术咨询服务；企业管理；企业管理咨询；工程造价
咨询业务；工程管理服务；规划设计管理；专业设计服务；工业设计服务；日用
电器修理；制冷、空调设备制造；制冷、空调设备销售；家用电器安装服务；电
子、机械设备维护（不含特种设备）；专业保洁、清洗、消毒服务；工程技术服
务（规划管理、勘察、设计、监理除外）；工业工程设计服务；对外承包工程；
软件开发；普通机械设备安装服务；住宅水电安装维护服务；信息系统运行维护
服务；电子专用设备销售；电气设备修理；电气信号设备装置销售；机械电气设
备销售；专用设备修理；通用设备修理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
依法自主开展经营活动）
②股权结构
认缴出资额 认缴出资比例 实缴出资额 实缴出资比例
股东名称
（万元） （%） （万元） （%）
上海朗绿建筑科技股份有限公司 980.00 49.00 196.00 49.00
苏州高新绿色低碳科技产业发展有限公司 1,020.00 51.00 204.00 51.00
合计 2,000.00 100.00 400.00 100.00
③财务状况
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 （8610）52596085 传真：
电话： （8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 17
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
被投资单位评估基准日的资产负债状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 20.76
非流动资产 0.08
其中：递延所得税资产 0.08
资产总计 20.84
流动负债 23.03
非流动负债 -
负债总计 23.03
净资产 -2.20
企业前三年及评估基准日的如下表所示：
（1）合并报表
单位：人民币万元
项目名称 2023 6 30
年 月 日 2022 12 31
年 月 日 2021 12 月 31 日2020 年12 月31
年
流动资产 47,956.19 47,778.40 31,762.76 31,415.91
非流动资产 5,843.87 4,650.10 4,932.49 3,089.32
其中：长期应收款 1.66 1.66 0.00 56.77
长期股权投资 641.96 509.18 1,159.60 245.13
固定资产 24.67 25.02 35.85 61.09
使用权资产 417.71 218.70 489.66
无形资产 726.71 777.59 496.00 417.94
长期待摊费用 47.77 67.73 165.89 264.06
递延所得税资产 1,058.48 965.44 1,058.53 526.70
其他非流动资产 2,924.91 2,084.78 1,526.96 1,517.63
资产总计 53,800.06 52,428.50 36,695.25 34,505.23
流动负债 31,003.15 30,467.54 20,969.90 24,738.60
非流动负债 349.54 64.66 347.56
负债合计 31,352.69 30,532.20 21,317.46 24,738.60
所有者权益 22,447.37 21,896.30 15,377.79 9,766.63
（2）母公司单体报表
单位：人民币万元
项目名称 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 18,920.16 20,496.04 13,288.87 9,290.88
非流动资产 12,716.41 10,336.79 5,375.19 4,289.50
其中：长期应收款 1.66 1.66 - 56.77
长期股权投资 11,330.84 9,206.52 3,989.87 3,730.86
固定资产 13.76 12.87 28.50 43.40
使用权资产 400.09 148.98 260.59 -
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电话： （8610）88019300
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上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
项目名称 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
无形资产 726.71 777.59 437.67 219.61
长期待摊费用 25.20 - 7.85 15.71
递延所得税资产 192.29 163.33 153.73 118.41
其他非流动资产 25.86 25.84 496.98 104.74
资产总计 31,636.57 30,867.28 18,664.06 13,580.38
流动负债 19,144.20 18,850.57 9,047.95 8,238.78
非流动负债 349.54 64.66 202.82 -
负债合计 19,493.74 18,915.24 9,250.77 8,238.78
所有者权益 12,142.83 11,917.59 9,413.29 5,341.60
损益状况如下表所示：
（1）合并报表
单位：人民币万元
项 目 2023 年 1-6 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 27,590.10 44,596.80 32,999.29 26,580.22
减：营业成本 20,105.58 27,251.98 18,577.92 14,782.59
税金及附加 67.79 172.19 127.27 119.35
销售费用 1,615.84 2,988.92 2,810.71 2,103.09
管理费用 2,876.31 4,078.47 3,788.82 2,920.00
研发费用 2,302.28 2,473.46 2,302.28 1,779.43
财务费用 4.25 75.01 72.72 304.72
资产减值损失 218.46 381.06 62.29 124.57
信用减值损失 399.38 1,326.40 404.51 766.92
加：其他收益 76.96 294.28 200.56 233.63
投资收益 31.09 935.99 921.33 391.60
公允价值变动收益 - - - -518.81
二、营业利润 1,237.05 7,079.59 5,974.66 3,785.97
加：营业外收入 16.28 10.65 1.00 0.98
减：营业外支出 97.51 10.50 135.76 84.40
三、利润总额 1,155.83 7,079.74 5,839.90 3,702.55
减：所得税费用 382.14 897.42 392.14 314.75
四、净利润 773.68 6,182.31 5,447.76 3,387.80
（2）母公司单体报表
单位：人民币万元
项 目 2023 年 1-6 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 6,316.89 12,698.44 13,821.34 10,982.73
减：营业成本 2,924.32 4,683.81 4,811.59 4,727.80
税金及附加 4.07 47.43 56.93 77.54
销售费用 670.98 1,187.96 860.54 1,107.83
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项 目 2023 年 1-6 月 2022 年度 2021 年度 2020 年度
管理费用 1,675.35 2,605.34 2,357.59 1,544.15
研发费用 720.24 1,496.67 1,263.34 766.44
财务费用 1.41 41.23 26.70 32.93
资产减值损失 2.14 -11.28 31.54 65.73
信用减值损失 237.37 121.95 124.67 340.68
加：其他收益 31.21 160.03 138.23 152.44
投资收益 0.08 -11.99 -145.21 20.85
二、营业利润 112.30 2,673.37 4,281.47 2,492.92
加：营业外收入 - - 0.88 0.06
减：营业外支出 23.69 - 85.49 6.68
三、利润总额 88.71 2,673.37 4,196.86 2,486.30
减：所得税费用 77.45 266.61 555.64 313.64
四、净利润 11.25 2,406.76 3,641.22 2,172.66
注：以上 2020 年度、2021 年度及 2022 年度财务数据已经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
审计，并出具了普华永道中天审字(2023)第 11027 号标准无保留意见审计报告；2023 年 1-6 月财务数据已经天
职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了天职业字[2023]53347 号标准无保留意见审计报告。
（三） 委托人与被评估单位的关系
被评估单位上海朗绿建筑科技股份有限公司股东上海淳明投资有限公司和
上海崇创投资合伙企业（有限合伙）分别将其持有的 34.1518%、16.8679%股权赠
与给委托人上海同达创业投资股份有限公司，本次赠与后，委托人持有被评估单
位 51.0198%股权。
（四） 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人、国有资产评估经济行
为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，
为本资产评估报告的合法使用人。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构
或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。
二、 评估目的
上海同达创业投资股份有限公司拟接受上海朗绿建筑科技股份有限公司的
股权赠与，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及上
海朗绿建筑科技股份有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 （8610）52596085 传真：
电话： （8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 20
上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
估，为本次经济行为提供价值参考依据。
该经济行为已经上海同达创业投资股份有限公司十届四次董事会会议决议
通过。
三、 评估对象和评估范围
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（一） 评估对象
本资产评估报告评估对象为上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠
与涉及的上海朗绿建筑科技股份有限公司股东全部权益。
（二） 评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的上海朗绿建筑科技股份有限公司于评
估基准日申报的所有资产和相关负债。上海朗绿建筑科技股份有限公司评估基准
日财务报表经过天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具天职业字
[2023]53347 号专项审计报告。
截至评估基准日 2023 年 6 月 30 日，上海朗绿建筑科技股份有限公司纳入评
估范围的所有者权益账面价值为 12,142.83 万元，评估范围内各类资产及负债的账
面价值见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 18,920.16
非流动资产 12,716.41
其中：长期应收款 1.66
长期股权投资 11,330.84
固定资产 13.76
使用权资产 400.09
无形资产 726.71
长期待摊费用 25.20
递延所得税资产 192.29
其他非流动资产 25.86
资产总计 31,636.57
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项目名称 账面价值
流动负债 19,144.20
非流动负债 349.54
负债合计 19,493.74
所有者权益 12,142.83
注：上表财务数据经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具天职业字
[2023]53347 号标准无保留意见的审计报告。
（三） 企业申报表外资产的类型、数量
上海朗绿建筑科技股份有限公司共申报 414 项表外资产，分别为 206 项专利
权资产、66 项软件著作权资产和 142 项注册商标，均归上海朗绿建筑科技股份有
限公司及其子公司所有。具体内容如下：
专利
序 专利类
权利人 专利权名称和内容 专利号 申请
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重庆大学、
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序 专利类
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号 型
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序 软著首次发表日期/
权利人 无形资产名称和内容 软著登记号
号 开发完成日
基于 Modbus 协议的楼宇科技系统管理软件
[简称：楼宇科技系统管理软件]V1.0
基于 Modbus 协议的楼宇科技系统服务器控制软件
[简称：楼宇科技系统服务器控制软件]V1.0
至慧管家工程设备管理系统应用软件
[简称：至慧管家工程管理系统]V1.0
至慧管家应用软件（IOS 版）
[简称：至慧管家]V1.0
至慧管家应用软件（Pad 版）
[简称：至慧管家]V1.0
至慧管家应用软件（微信版）
[简称：至慧管家]V1.0
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序 软著首次发表日期/
权利人 无形资产名称和内容 软著登记号
号 开发完成日
产值管理系统软件
[简称：产值管理系统]V1.0
慧居智能家居 adapter 软件
[简称：Adapter]V1.0
智慧物联系统移动端监控软件
[简称：移动端监控软件]V1.0
智慧物联系统前端数据采集与控制软件
[简称：前端数据采集与控制软件]V1.0
智慧物联系统服务器中间件软件
[简称：中间件软件]V3.01
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电话： （8610）88019300
地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044） 29
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序 软著首次发表日期/
权利人 无形资产名称和内容 软著登记号
号 开发完成日
循源环保装修循源码配置小程序软件
[简称：循源码配置小程序]V1.0
循源环保建材小程序软件
[简称：循源环保建材小程序]V1.0
序号 申请人 商标内容 注册类别 注册证号 有效期(截至)
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
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上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
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序号 申请人 商标内容 注册类别 注册证号 有效期(截至)
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上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
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上海同达创业投资股份有限公司拟接受股权赠与所涉及的
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上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
股份有限公司
上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
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上海朗绿建筑科技
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股份有限公司 2026.03.13
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（四） 引用其他机构报告
本资产评估报告利用了天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天职
业字[2023]53347 号专项审计报告。
（五） 其他需要说明的问题
无。
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四、 价值类型
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与
评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2023 年 6 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是考虑委托人相关经济行为的实现、会计核算
期、利率和汇率变化等因素后，与委托人协商后确定。
资产评估是对评估对象在某一时点的价值做出的专业判断，选择会计期末作
为评估基准日，能够更加全面反映评估对象的整体情况，同时本着有利于保证评
估结论有效服务于评估目的、准确划定评估范围、高效清查核实资产、合理选取
评估作价依据的原则，选择与委托人经济行为实现日较接近的日期作为评估基准
日。
六、 评估依据
在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法
规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一） 法律法规依据
大会常务委员会第 21 次会议通过）；
会常务委员会第 6 次会议通过）；
会第三次会议通过，中华人民共和国主席令第四十五号公布，自 2021 年 1 月 1
日起施行）；
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大会常务委员会第十五次会议修订）；
民代表大会常务委员会第 5 次会议通过）；
民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国电力法〉等四部
法律的决定》第二次修正）；
《国有资产评估管理办法》
据 2020 年国务院令第 732 号修改）；
令第 32 号）；
月 12 日国资委产权【2006】274 号）；
改部分行政法规的决定》(国务院令第 709 号)修订）；
号）；
第 86 号公布根据 2019 年中华人民共和国财政部令第 97 号修改）；
（二） 准则依据
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（三） 权属依据
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（四） 取价依据
（1） 企业提供的评估基准日及以前年度财务报表、审计报告；
（2） 企业提供的资产清单和资产评估申报表；
（3） 企业填报的未来收益预测表；
（1）《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护
部令 2012 年第 12 号）；
（1） 同花顺金融数据库；
（2） 评估专业人员现场勘查记录资料；
（3） 评估专业人员自行搜集的与评估相关资料；
（4） 与本次评估相关的其他资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法的选择
（1）《资产评估基本准则》第十六条，“确定资产价值的评估方法包括市
场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适
用性，依法选择评估方法。”
（2）《资产评估执业准则——企业价值》第十七条，“执行企业价值评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、
市场法、成本法（资产基础法） 三种基本方法的适用性，选择评估方法。”
（3）《资产评估执业准则——企业价值》第十八条，“对于适合采用不同
评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进
行评估。”
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（1）收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来
收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适
用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估；现金流量折现法通常包括企业自由现
金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单
位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
（2）市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取
可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市
场法的适用性。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值
比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易
案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比
率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
（3）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表
为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债
时，应当考虑资产基础法的适用性。
本项目三种评估方法适用性分析：
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（1）收益法适用性分析：
考虑上海朗绿建筑科技股份有限公司成立时间较长、历史年度业绩比较稳
定，未来预期收益可以预测并可以用货币衡量、获得未来预期收益所承担的风险
可以衡量，因此，本项目选用收益法对评估对象进行评估。
（2）市场法适用性分析：
由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、
企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财
务风险等因素与被评估单位相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企
业的买卖、收购及合并案例较少，可比交易案例的经营和财务数据也很难取得，
无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。
（3）资产基础法适用性分析
考虑委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序、并满足评定估算的资
料要求，因此，本项目选用资产基础法对评估对象进行评估。
综上，本次评估我们选取收益法、资产基础法对评估对象进行评估。
（二） 评估方法具体操作思路
我们采用现金流量折现法对被评估单位评估基准日的主营业务价值进行估
算，具体方法选用企业自由现金流折现模型。以被评估单位收益期企业自由现金
流为基础，采用适当折现率折现后加总计算得出被评估单位的主营业务价值。
在得出被评估单位主营业务价值的基础上，加上非经营性、溢余资产的价值，
减去非经营性、溢余负债的价值，得出被评估单位企业整体价值，之后减去付息
债务价值得出股东全部权益价值。
在企业自由现金流折现模型中，需要进一步解释的事项如下：
（1）企业自由现金流（FCFF）的计算
FCFF=税后净利润+折旧与摊销+财务费用扣税后-资本性支出-营运资金追加
（2）被评估单位主营业务价值的计算
被评估单位主营业务价值计算公式如下：
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n
FCFFi FCFFn ?1
P ? ? (1 ? r)
i ?1
i
?
r ? (1 ? r)n
其中：P：评估基准日的企业主营业务价值；
FCFFi：详细预测期第 i 年企业自由现金流；
FCFFn+1：详细预测期后企业自由现金流；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：收益期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
E D
WACC ? K e ? ? K d ? ?1 ? t ? ?
D?E D?E
其中：E：权益的市场价值；
D：债务的市场价值；
t：被评估单位适用的所得税率；
Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。
计算公式如下：
K e ? R f ? MRP ? ? ? R c
其中：Rf：无风险报酬率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
Rc：企业特有风险系数。
（3）非经营性、溢余资产的范围
非经营性、溢余资产的范围包括长期股权投资、溢余资产和非经营性资产，
非经营性、溢余资产的价值等于长期股权投资价值、溢余资产价值和非经营性资
产价值之和。
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①长期股权投资是企业对外的股权投资。通常情况下，对于控股的长期股权
投资价值的确定：以估算出的长期投资单位的股东全部权益的市场价值乘以投资
企业所持有的被投资单位的股权比例得出投资企业持有被投资单位股权的价值；
对于参股的长期股权投资价值的确定：历史年度有稳定的分红收益的参股股权价
值的确定以股利折现模型确定其价值，历史年度无稳定收益的参股股权价值的估
算以被投资单位评估基准日净资产账面价值乘以持股股权比例计算确定。
②溢余资产和非经营性资产
被评估单位评估基准日的资产划分为两类，一类为经营性资产，第二类为非
经营性资产。经营性资产是被评估单位经营相关的资产，其进一步划分为有效资
产和无效资产，有效资产是企业生产经营正在使用或者未来将使用的资产，无效
资产又称为溢余资产，指为经营目的所持有，但在评估基准日未使用或者可以预
测的未来不会使用的资产。
溢余资产和非经营性资产定义具体如下：
溢余资产指企业持有目的为经营性需要、但于企业特定时期，与企业收益无
直接关系、超过企业经营所需的多余资产。通过对被评估单位的资产配置状况与
企业收益状况进行分析，并进一步对企业经营状况进行了解，判断被评估单位是
否存在溢余资产。
非经营性资产指企业持有目的为非经营性所需、与企业生产经营活动无直接
关系的资产，如供股东自己居住的房产、供股东自用的汽车、工业制造企业短期
股票债券投资、与企业主营业务无关的关联公司往来款项等。
长期股权投资价值、溢余资产价值和非经营性资产价值的估算以资产特点为
基础，采用不同的评估方法确定其价值。
（4）非经营性、溢余负债的范围
非经营性、溢余负债的范围包括溢余负债、非经营性负债等，相应的非经营
性、溢余负债的价值等于溢余负债与非经营性负债的价值之和。
（5）股东全部权益价值计算
股东全部权益价值计算公式为：
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股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=企业主营业务价值+非经营性、溢余资产价值-非经营性、溢余
负债价值
本次评估采用资产基础法对上海朗绿建筑科技股份有限公司的股东全部权
益进行了评估，即首先采用适当的方法对各类资产的市场价值进行评估，然后加
总并扣除上海朗绿建筑科技股份有限公司应当承担的负债，得出股东全部权益的
评估值。
具体各类资产和负债的评估方法如下：
（1）货币资金：对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。
（2）其他债权性资产：主要是应收账款及应收票据、预付款项、其他应收
款、合同资产、长期应收款等，分析其业务内容、账龄、还款情况，并对主要债
务人的资金使用、经营状况作重点调查了解，在核实的基础上，以可收回金额作
为评估值。
（3）存货：主要为未结算工程，系被评估单位施工完成但尚未结算的工程
成本和前期运维费。对于前期运维费按照核实后账面值确认评估值；对于建造合
同形成的已完工未结算资产，系按照单个项目为核算对象，分别核算工程施工成
本，项目未完工前，按单个项目归集所发生的实际施工成本，期末未完工工程项
目按照累计发生的工程施工成本和累计确认的合同毛利扣除已经办理结算的价
款列示。
（4）长期股权投资：
长期股权投资主要为对下属公司和联营公司的投资，共计 7 家。根据投资比
例、权益核算方法以及被投资单位的经营状况对长期投资分别采用不同的评估方
法。
①对投资比例在 50%以上，或者虽然投资比例低于 50%但是对被投资单位拥
有实际控制权，企业按权益法进行核算，评估时采用整体评估的方法，即对被投
资单位进行整体评估，以其评估后的股东全部权益的市场价值和股权比例，确定
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该项长期投资的评估值。
②对于持股比例较小，能够取得评估基准日参股企业财务报表的，以报表所
有者权益与持股比例的乘积确定该项长期投资的股权价值；对于无法取得评估基
准日参股企业财务报表，但取得了评估基准日上一年度年末会计报表的参股长期
投资，以被投资单位评估基准日上一年度年末会计报表的所有者权益与持股比例
的乘积确定该项长期投资的股权价值；对于既无法取得评估基准日会计报表，又
无法取得评估基准日上一年度年末会计报表的参股股权投资，以审定账面价值作
为评估值。
（5）电子设备
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备的特
点和收集资料情况，采用重置成本法及市场法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所
需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和
经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方法。重置成本法估算公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
市场法主要针对使用时间较长的在用电脑等电子设备，采用类似设备市场交
易价格比较后确定评估值。
（6）使用权资产：被评估单位的使用权资产为租赁的办公楼等，评估人员
核查了基准日被评估单位租赁合同及相关审计报告等，并查阅被评估单位账务处
理记录，以核实后的账面值为评估值。
（7）无形资产
无形资产包括外购的软件以及专利权资产等表外无形资产。
外购软件：对于外购的办公软件，评估人员评估时首先了解了软件的主要功
能和特点，核查了外购软件的购置合同、发票、付款凭证等资料，并向软件供应
商或通过网络查询其现行市价，以重置价确定评估值。
专利权资产等表外无形资产：本次评估其他无形资产采用重置成本法进行评
估，以现时条件下重新取得全新的被评估无形资产所需的全部成本，扣除截止到
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评估基准日被评估无形资产发生的贬值来确定被评估资产重置成本。被评估资产
价值估算公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
（8）长期待摊费用：评估人员了解了其合法性、合理性、真实性和准确性，
了解费用支出和摊余情况，了解形成新资产和权利及尚存情况。经复核原始发生
额正确，企业在受益期内平均摊销，期后尚存在对应的价值或权利，以剩余受益
期应分摊的金额确定评估价值。
（9）递延所得税资产：在核查账簿、原始凭证的基础上，以评估基准日后
的被评估单位享有的资产和权利价值作为评估值。
（10）其他非流动资产：为发行上市的费用，以核实后账面值为评估值。
（11）负债
负债主要包括应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、
一年内到期的非流动负债、其他流动负债、租赁负债、预计负债等。资产评估师
对企业的负债进行审查核实，在核实的基础上，以评估基准日企业实际需要承担
的负债金额作为负债的评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程
序。具体实施过程如下：
（一） 明确业务基本事项
与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用人、评估目的、评
估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估项目所涉及需要批准经济
行为的审批情况、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及
支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和
协助等重要事项进行商讨，予以明确。
（二） 订立业务委托合同
根据评估业务具体情况，对资产评估机构和评估专业人员专业胜任能力、独
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立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估业务委托合同，
以约定资产评估机构和委托人的权利、义务、违约责任和争议解决等事项。
（三） 编制资产评估计划
根据资产评估业务具体情况，编制评估工作计划，包括确定评估业务实施主
要过程、时间进度、人员安排等。
（四） 进行评估现场调查
评估范围的详细资料。
监盘、勘查、检查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
对不宜进行逐项调查的，根据重要程度采用抽样等方式进行调查。
业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查。
（五） 收集整理评估资料
评估专业人员从市场等渠道独立获取资料，从委托人、被评估单位等相关当
事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。
评估专业人员对资产评估活动中使用的资料采取适合的方式进行核查验证，
核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核
等。
（六） 评定估算形成结论
收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法；
形成合理评估结论。
（七） 编制和提交评估报告
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规、资产评估准则的要求编制初步资产评估报告；
核；
的相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析并决定是
否对资产评估报告进行调整；
提交正式资产评估报告。
九、 评估假设
在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是资产评估工作的基本前提，
同时提请评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解和使用评估结论。
（一） 基本假设
交易假设是假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中，资
产评估师根据交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一
个最基本的前提假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用
的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相
应确定评估方法、参数和依据。
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企业持续经营的假设是指被评估单位将保持持续经营，并在经营方式上与现
时保持一致。
（二） 一般假设
等宏观环境不发生影响其经营的重大变动；
的法律、法规外，假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重大
变化；
胀等因素的变化不对其收益期经营状况产生重大影响（考虑利率在评估基准日至
报告日的变化）；
件；
面保持一致，具有连续性和可比性；
收益期内被评估单位主要管理人员和技术人员基于评估基准日状况，不发生影响
其经营变动的重大变更，管理团队稳定发展，管理制度不发生影响其经营的重大
变动；
而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结
论的瑕疵事项、或有事项等；
抵押、担保等事项。
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（三） 特定假设
外，假设被评估单位未来收益期不进行影响其经营的重大固定资产投资活动，企
业产品生产能力以评估基准日状况进行估算；
价值的影响；
不存在重大的永久性差异和时间性差异调整事项；
周转情况，不发生与历史年度出现重大差异的拖欠货款情况；
出现年度某一时点集中确认收入的情形；
保持不变。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估
报告日后评估假设发生较大变化时，我们不承担由于评估假设改变而推导出不同
评估结论的责任。
十、 评估结论
（一） 资产基础法评估结果
本着独立、公正、客观的原则，在持续经营前提下，在经过实施必要的资产
评估程序，采用资产基础法形成的评估结果如下：
截至评估基准日 2023 年 6 月 30 日，上海朗绿建筑科技股份有限公司纳入评
估范围内的总资产账面价值为 31,636.57 万元，评估值 42,449.33 万元，增值额为
万元，无增减值变化；所有者权益账面值为 12,142.83 万元，在保持现有用途持续
经营前提下股东全部权益价值为 22,955.59 万元，增值额为 10,812.76 万元，增值率
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为 89.05%。具体各类资产及负债的评估结果见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 18,920.16 18,920.16 - -
非流动资产 12,716.41 23,529.17 10,812.76 85.03
其中：长期应收款 1.66 1.66 - -
长期股权投资 11,330.84 21,805.66 10,474.82 92.45
固定资产 13.76 31.88 18.12 131.69
使用权资产 400.09 400.09 - -
无形资产 726.71 1,046.53 319.82 44.01
长期待摊费用 25.20 25.20 - -
递延所得税资产 192.29 192.29 - -
其他非流动资产 25.86 25.86 - -
资产总计 31,636.57 42,449.33 10,812.76 34.18
流动负债 19,144.20 19,144.20 - -
非流动负债 349.54 349.54 - -
负债总计 19,493.74 19,493.74 - -
所有者权益 12,142.83 22,955.59 10,812.76 89.05
（评估结论的详细情况见评估明细表）。
（二） 收益法评估结果
评估专业人员通过调查、研究、分析企业资产经营情况及其提供的各项历史
财务资料，结合企业的现状，考虑国家宏观经济政策的影响和企业所处的内外部
环境状况，分析相关经营风险，会同企业管理人员和财务、技术人员，在持续经
营和评估假设成立的前提下合理预测未来年度的预测收益、折现率等指标，计算
合并报表归属于母公司股东全部权益价值为人民币 39,648.96 万元。
（三） 评估结果分析及最终评估结论
本次评估采用收益法得出的评估结果是 39,648.96 万元，采用资产基础法得出
的评估结果 22,955.59 万元，收益法评估结果比资产基础法高 16,693.37 万元，差异
比例是 72.72%。
采用两种评估方法得出评估结果出现差异的主要原因是：
（1）采用资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的
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变化而变化。
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能
力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产
的有效使用等多种条件的影响。
两种评估方法估算出的评估结果对企业价值内涵对象解释不同，通常情况
下，企业拥有的客户资源、产品优势等无形资源难以全部在资产基础法评估结果
中反映。
综上所述，由于两种评估方法价值标准、影响因素不同，从而造成两种评估
方法下评估结果的差异。
上海朗绿建筑科技股份有限公司所处行业为绿色建筑技术服务行业，以往年
度的经营业绩稳步提升，未来年度的收益可以合理预测，与企业预期收益相关的
风险报酬能估算计量。
企业的主要价值除了实物资产、营运资金等有形资源之外，还应包含企业所
具有的客户资源、产品优势等重要的无形资源的贡献。
综上，收益法对于企业未来预期发展因素产生的影响考虑的比较充分，收益
法更能客观、全面的反映被评估单位的市场价值。因此本次评估以收益法评估结
果作为最终评估结论。即：截至评估基准日 2023 年 6 月 30 日，单体口径下，上
海朗绿建筑科技股份有限公司纳入评估范围内的股东权益账面价值为 12,142.83
万元，本次评估以收益法评估结果作为最终评估结论：在持续经营前提下，上海
朗绿建筑科技股份有限公司归属于母公司股东全部权益价值为 39,648.96 万元，增
值额为 27,506.13 万元，增值率为 226.52%；合并口径下，上海朗绿建筑科技股份
有限公司纳入评估范围内的归属于母公司股东权益账面价值为 22,450.03 万元，本
次评估以收益法评估结果作为最终评估结论：在持续经营前提下，上海朗绿建筑
科技股份有限公司归属于母公司股东全部权益价值为 39,648.96 万元，增值额为
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（四） 评估结论有效期
评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2023 年 6 月 30 日起至 2024 年
当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评
估结论在使用有效期内有效。
当评估结论依据的市场条件或资产状况发生重大变化时，即使评估基准日至
经济行为发生日不到一年，评估报告的结论已经不能反映评估对象经济行为实现
日的价值，应按以下原则处理：
法对评估结论进行相应调整；
时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估对象价值；
价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十一、 特别事项说明
特别事项是指在已确定评估结论的前提下，资产评估师揭示在评估过程中已
发现可能影响评估结果，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事
项。我们特别提示资产评估报告使用人关注特别事项对本评估报告评估结论的影
响。
数和性能做技术检测，在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实
有效的前提下，通过向设备管理人员和操作人员了解设备使用情况及实地勘察做
出的判断。
的基础，资产评估师对被评估单位做出的盈利预测进行了必要的调查、分析和判
断，经过与被评估单位管理层多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，资产
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评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据。资产评估机构对被评估单位未
来盈利预测数据的利用，并不是对被评估单位未来盈利能力的保证。
经核实，暂未发现权属资料不全面或存在瑕疵的情形。
经核实，暂未发现评估程序受到限制的情形。
经核实，暂未发现评估资料不完整的情形。
截至评估基准日，被评估单位及其子公司存在如下尚在审理或执行中的诉讼
或仲裁案件：
被告 受理
原告
序 /被 法院/
/申 案由 诉讼请求 案件进展
号 申请 仲裁
请人
人 机构
一审判决：
重庆 1、判 令 被 告 支 付 剩
朗绿 阳光 余 合 同 款 499923.15
重庆 建设 2.被告支付原告逾期付款利逾期付
慧居 壹佰 元及逾期付款利息；
市南 工程 款利息；
建筑 房地 2、判 令 被 告 向 原 告
科技 产开 返 还 保 证 金 100,000
人民 合同 二审：
有限 发有 元；
法院 纠纷 驳回上诉，维持原判。
公司 限公 3、本案全部诉讼费、
司 保全费由被告承担。
根据公司说明，执行即将终本，尚
未执行金额 481189.39 元。
付 欠 付 工 程 款 1. 被 告 应 付 原 告 砂 石 外 运 工 程 款
北京 3635995.37 元; 834001.92 元；
朗绿
银河 济南 建设 2. 判 令 被 告 向 原 告 2. 被 告 应 付 原 告 土 方 开 挖 工 程 款
慧居
伟业 市历 工程 支付逾期付款违约金 53178.05 元；
建筑
科技
技术 人民 合同 降低违约金，按每日 937004.76 元；
有限
有限 法院 纠纷 万 分 之 二 主 张 即 4. 被 告 应 付 原 告 测 温 井 工 程 款
公司
公司 477042.59 元)； 13707.12 元；
保全费由被告承担。 扣除被告已超付工程款，被告应付
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被告 受理
原告
序 /被 法院/
/申 案由 诉讼请求 案件进展
号 申请 仲裁
请人
人 机构
原告工程款 810938.08 元(含质保金）；
二审：
驳回上诉，维持原判。
根据公司说明，已执行立案，尚未
执行金额 810938.08 元。
告支付违法解除劳动 原告于 2023 年 5 月 11 日向南京市栖
南京
南京 合同赔偿金 97,654.77 霞区劳动人事争议仲裁委员会提起
绿慧
市栖 劳动 元； 劳动争议仲裁，仲裁庭以不符合受
能源
科技
人民 纠纷 告支付加班费共计 392 号《不予受理通知书》，决定
有限
法院 8.657.90 元； 不予受理。
公司
告承担。 2023 年 11 月 13 日开庭，尚未判决。
陈高 锡三恒建筑科技有限 1. 确认原告与无锡三恒建筑科技
娣、 公司签订的《家庭健 有限公司签订的《家庭健康舒适系
张 康舒适系统工程施工 统工程施工合同》于 2023 年 7 月 10
建、 无锡 合同》； 日解除。
装饰
上海 市滨 2.判令三被告返还首 2. 被告上海朗绿建筑科技股份有
韩晓 装修
霆 合同
建筑 人民 付违约金 7,117 元； 3.如被告上海朗绿建筑科技股份有
纠纷
科技 法院 3.判令三被告承担原 限公司不能全部清偿上述第二债
股份 告律师费损失 10,000 务，剩余部分应由被告陈高娣、张
有限 元； 建向原告赔偿；
公司 4.本案诉讼费由三被 4.驳回原告其他诉讼请求。
告承担。 公司未说明执行情况。
南京
上海 付系统运营管理服务
绿慧
市长 费用 71252.28 元及违
能源 合同 一审：
科技 纠纷 2023 年 12 月 11 日开庭。
人民 2.判决被告承担本案
有限
法院 全部诉讼费用。
公司
截至目前，由于上述诉讼尚未终审，判决后最终赔偿金额无法确认，本次评
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估未考虑上述事项对评估结果的影响。
象的关系：
截至评估基准日，被评估单位及其子公司涉及的租赁事项如下：
序号 租赁类型 承租方 租赁内容 租赁期限 租金价格
上海市兴虹路 399 弄 23 号 702 室
及地下 1 层车位 104
成都市高新区天府三街 1599 号
深圳市龙岗天安数码创新园
二号厂房 A601-1-1
奥迪 A6 并专职司机，
牌照：沪 FEY992
北京市丰台区航丰路 1 号院 5 号楼 8
层 806 单元
上海市长宁区金轮路 55 号 2 座 1005
室
被评估单位于评估基准日不存在对外担保及其或有负债等事项。
（1）2023 年 10 月，股东深圳市大笨钟电子商务有限公司持有企业 13.25%股
权，其中 2.1540%以 43080159.26 元转让给张佩时，1.7307%以 34613583.93 元转让给
朱丽云，1.7325%以 34650185.82 元转让给蔡敏，上述股权转让均为协议转让，本
次未考虑上述股权转让事项对评估结果的影响。
（2）2023 年 11 月 23 日，上海同达创业投资股份有限公司与被评估单位上海
朗绿建筑科技股份有限公司股东上海淳明投资有限公司和上海崇创投资合伙企
业（有限合伙）签订了股权赠与协议，分别将其持有的 34.1518%、16.8679%股权
赠与给上海同达创业投资股份有限公司，本次未考虑上述股权赠与行为对评估结
果的影响。
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德洲建筑科技有限公司均未出资完全，本次未考虑该事项对评估结论的影响，提
请报告使用者注意。
股权赠与后，待分配利润仍为原股东所有，本次未考虑该事项对评估结论的影响，
提请报告使用者注意。
房屋专利，目前由重庆大学和上海朗绿建筑科技股份有限公司共同持有，经管理
层介绍，该专利虽系双方共同持有，但相关收益由双方各自持有，不存在利益分
配的情况，故本次未考虑专利共有对评估结果的影响。
原则确定的市场价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的
相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿
等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
实性、合法性、完整性由委托人及被评估单位负责。资产评估机构及资产评估师
对在此基础上形成的评估结果承担法律责任。
评估单位生产经营依赖的经营环境发生重大变化，评估专业人员将不承担由于前
提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。
十二、 评估报告使用限制说明
载明的评估报告使用人使用。
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产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的， 资产评估机构及其资产评估
师不承担责任。
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、 评估报告日
本评估报告日为 2023 年 12 月 15 日。
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资产评估报告·附件
一、 相关经济行为文件
二、 被评估单位专项审计报告
三、 委托人和被评估单位法人营业执照
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托人和其他相关当事人承诺函
六、 签名资产评估师承诺函
七、 资产评估机构资格证明文件
八、 资产评估机构法人营业执照副本
九、 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
十、 资产评估委托合同
十一、 资产评估明细表
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