中国振华电子集团有限公司拟转让
中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告
目 录
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地 址：北京市大兴区鸿坤金融谷 14 号楼东塔 3-4 层
电话：010-83557569 传真：010-83557801 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100162
中国振华电子集团有限公司拟转让
中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告
声 明
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承
担责任。
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
别事项说明和使用限制。
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任
存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当
事人不存在偏见。
进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及指定资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及指定资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现
的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出
具资产评估报告的要求。
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中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告
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中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）
所涉及的指定资产及负债市场价值
资产评估报告正文
北方亚事评报字[2023]第01-742号
中国电子信息产业集团有限公司、中国振华电子集团有限公司、贵州振华风光半
导体股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本
法、基准地价系数修正法、市场比较法，按照必要的评估程序，对中国振华电子
集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）行为所涉及的
指定资产及负债在 2022 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况
报告如下。
一、委托人及其他资产评估报告使用人
委托人一为中国电子信息产业集团有限公司，委托人二暨产权持有人为中国
振华电子集团有限公司，委托人三为贵州振华风光半导体股份有限公司。
（一）委托人一概况
注册登记情况
名称：中国电子信息产业集团有限公司（以下简称“中国电子”）
统一社会信用代码：91110000100010249W
住所：北京市海淀区中关村东路 66 号甲 1 号楼 19 层
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法定代表人：曾毅
注册资本：1848225.20 万人民币
企业类型：有限责任公司(国有独资)
成立日期：1989-5-26
经营范围：电子原材料、电子元器件、电子仪器仪表、电子整机产品、电子
应用产品与应用系统、电子专用设备、配套产品、软件的科研、开发、设计、制
造、产品配套销售；电子应用系统工程、建筑工程、通讯工程、水处理工程的总
承包与组织管理；环保和节能技术的开发、推广、应用；房地产开发、经营；汽
车、汽车零配件、五金交电、照像器材、建筑材料、装饰材料、服装的销售；承
办展览；房屋修缮业务；咨询服务、技术服务及转让；家用电器的维修和销售。
（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相
关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和
限制类项目的经营活动。）
（二）委托人二暨产权持有人概况
注册登记情况
名称：中国振华电子集团有限公司（以下简称“中国振华”）
统一社会信用代码：91520000214403825X
住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段２６８号
法定代表人：付贤民
注册资本：247291.42 万人民币
企业类型：有限责任公司(国有控股)
成立日期：1984-10-19
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国
务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;
法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（通
讯信息整机、电子元器件产品，光机电一体化设备及服务。）
（三）委托人三概况
注册登记情况
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名称：贵州振华风光半导体股份有限公司（以下简称“振华风光”）
统一社会信用代码：915200007753445386
住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段 238 号
法定代表人：张国荣
注册资本：20000.00 万人民币
企业类型：其他股份有限公司(上市)
成立日期：2005-8-31
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国
务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;
法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（半
导体集成电路、分立器件研发、生产、经营及相关服务。）
（四）委托人与产权持有人关系
委托人二暨产权持有人是委托人一的二级子公司，是委托人三的控股股东。
（五）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
除委托人、产权持有人及产权持有人以外的其他评估报告使用人为本次评估
项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用人。
二、评估目的
根据《中国振华电子集团有限公司纪要》（振华纪要党〔2022〕31 号），中
国振华拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程），本次评估目的即对
该经济行为所涉及的该中心项目的指定资产及负债的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考依据。
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本项目评估对象为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指
定资产及负债。
评估范围为截止 2022 年 12 月 31 日的该中心项目相关资产及负债，账面资产
总额为 20,193.62 万元，负债总额为 1,871.24 万元，净资产账面价值 18,322.38
万元。详见下表：
金额单位：人民币万元
项目/年份 2022 年 12 月 31 日
流动资产 2,138.46
非流动资产： 18,055.16
固定资产
在建工程 14,811.46
无形资产 3,243.70
开发支出
商 誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 20,193.62
流动负债 1,871.24
非流动负债
负债合计 1,871.24
净资产合计 18,322.38
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。
（二）主要实物资产资产概况
实物资产包括中国振华的在建工程，为中国振华集成电路产业中心项目（在
建工程）一期工程，账面价值14,811.46万元，在建工程包括101#封测办公楼、102#
食堂、103#封测厂房等土建工程。申报的实物资产分布在沙文工业园区，目前一
期所有主体结构已封顶。
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（三）企业申报的账面记录的无形资产状况
纳入本次评估范围的账面无形资产为 1 项土地使用权。
无形资产账面原值4,167.50万元，账面净值3,243.70万元。位于白云区沙文
生态科技产业园，面积为168,295.00平方米，为工业用地，于2012年6月6日以出
让方式取得，并办理了白土国用(2014) 第046号土地使用权证。具体情况如下表：
用地 他项 土地面积
土地权证编号 宗地名称 土地位置 取得日期 土地用途
性质 权利 （㎡）
白土国用(2014) 高新（沙文）2010-06 白云区沙文生态
第 046 号 （02-03-06） 科技产业园
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
四、价值类型
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态
等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日为 2022 年 12 月 31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，
由委托人确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价
值的确定等，均以评估基准日企业的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
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六、评估依据
（一）经济行为依据
华纪要党〔2022〕31 号）；
（二）法律法规依据
会第三次会议通过）；
会常务委员会第六次会议通过）；
督管理工作意见的通知》（国办发〔2001〕102 号）；
（2009）941 号；
总局，财税〔2008〕170 号）；
局财税〔2016〕36 号）；
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（三）评估准则依据
（四）产权依据
（五）取价依据
（六）其他参考依据
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七、评估方法
（一）评估方法的选择
资产评估专业人员根据本次的评估目的、评估对象、价值类型、收集资料等
情况，确定本次评估的资产包括：预付款项、在建工程、土地使用权、其他应付
款。
在建工程尚未完工，不能进行销售、且无法单独产生收益，不适用市场法和
收益法，故选择成本法为本次评估的评估方法；
土地使用权：评估对象为工业用地，尚无现实收益，且作为工业用地在市场
上的租赁案例较少，收集难度大，故本次不采用收益还原法进行评估；评估对象
用途为工业用地，设定用途为工业用地，因评估对象周围均为工业厂房，建成后
的工业厂房不易销售，很难收集到区域内类似房地产的交易案例，因此不适宜选
用剩余法进行评估；评估对象用途为工业用地，其地价与土地成本密切且所在区
域土地取得费、土地开发资料齐全，但由于贵阳市人民政府于 2020 年 12 月 1 日
公布了《贵阳市人民政府关于公布实施征地区片综合地价标准的通知》，距评估
基准日已超过 2 年，不能很好的体现土地评估基准日的市场价值，不适宜采用成
本逼近法进行评估；评估对象处于基准地价覆盖的区域范围内，同时贵阳市有完
善的基准地价体系，适宜选用基准地价系数修正法；评估对象所在供需圈范围内
可选用土地交易实例较多，适宜采用市场比较法。经综合分析，本次采用市场比
较法和基准地价系数修正法进行评估。
（二）评估方法简介
来款项的真实准确性，根据所能收回的相应货物形成的资产或权利或核实后的账
面价值确定评估价值。
开工时间距基准日半年以上的在建项目，经评估人员现场勘查，在建工程费
用支付合理，但付款进度与工程进度不一致（对于工程款产权持有人仅支付形象
进度下工程款的 80%，在建工程中的工程款账面值仅为该 80%的款项），账面价值
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中包含资金成本，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，按基准日在建工程
的实际形象进度对在建工程进行评估，对于其中不合理的支出进行剔除，同时考
虑增值税销项税额。由于本次评估目的是资产转让，后续费用由受让方支付，因
此本次在在建工程评估值基础上扣除尚未支付的款项。
（1）基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平
均条件相比较，并对照修正系数表确定相应的修正系数对基准地价进行修正，进
而求取评估对象在估价期日价格的方法。 计算公式为：
P =p×D×T×Kij ×(1-F) ×Y
式中：P --- 评估对象价格；
p --- 评估对象对应的基准地价；
D --- 评估对象区域因素修正系数；
T --- 期日修正；
Kij --- 容积率修正系数；
F-- 开发程度修正系数；
Y --- 宗地使用年期修正系数；
（2）市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将评估
对象与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后
者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正
得出评估对象的评估期日地价的方法。
市场比较法公式：V＝VB×A×B×D×E×F
式中：V：评估对象价格；
VB：比较案例价格；
A：评估对象情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B：评估对象评估基准日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数
D：评估对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
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E：评估对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
F：土地使用年期等修正
（3）对上述评估方法得到土地评估单价进行分析后，采用算术平均作为最后
的评估结果。
对其他应付款的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、
账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际
应承担的其他应付款确定评估价值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行。
（一）前期准备、接受委托
本事务所首先了解项目的委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估
报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评
估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委
托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等
需要明确的重要事项，在明确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险
进行综合分析和评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取产权持有人有关
人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍后，根据资产评估业务具体情况编
制资产评估计划，组建资产评估项目组。
（二）现场调查、收集资料
资产评估专业人员于 2023 年 1 月 10 日进驻现场，结合产权持有人填报的资
产负债清查评估明细表，通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式对评
估对象及其所涉及的指定资产、负债进行现场调查。根据资产评估业务具体情况
收集资产评估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、
书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象
现场调查及收集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及指定资
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产的法律权属。项目组于 2023 年 1 月 10 日结束现场工作。
（三）整理资料、评定估算
资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相
关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，形成评定
估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料
收集等情况，分析资产评估基本方法的适用性，选择评估方法；资产评估项目组
根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测
算结果。
（四）形成结论、提交报告
资产评估专业人员对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评定、
估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行政法规、资产
评估准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审
核。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其
他相关当事人就资产评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提
交正式资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必
须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评
估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见
的因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
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本的前提假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
关规定无重大变化。
生重大变化。
准日后通货膨胀因素的影响。
续经营。
规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，
不发生重大变化。
政策文件等相关材料真实、有效。
律法规规定。
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十、评估结论
在评估基准日 2022 年 12 月 31 日，中国振华集成电路产业中心项目（在建工
程）所涉及的指定账面资产总额为 20,193.62 万元，负债总额为 1,871.24 万元，
净 资 产 账 面 价 值 18,322.38 万元 ；资 产评估 值为 25,785.71 万元， 评估 增值
净资产评估值为 23,914.47 万元，增值 5,592.09 万元，增值率为 30.52%。
本次土地使用权及在建工程的评估值包含增值税销项税额，该销项税是基于
该两项资产以打包出售方式计算的增值税销项税。其中：土地使用权的评估值为
评估值为 15，961.05 万元（该评估值包含增值税-销项税税金为 1,317.88 万元）。
详见下表：
资产评估结果汇总表
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增（减）值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 2,138.46 2,138.46
非流动资产 2 18,055.16 23,647.25 5,592.09 30.97
其中：长期股权投资 3
投资性房地产 4
固定资产 5
在建工程 6 14,811.46 15,961.05 1,149.59 7.76
油气资产 7
无形资产 8 3,243.70 7,686.20 4,442.50 136.96
其中：土地使用权 9 3,243.70 7,686.20 4,442.50 136.96
其他非流动资产 10
资产总计 11 20,193.62 25,785.71 5,592.09 27.69
流动负债 12 1,871.24 1,871.24
非流动负债 13
负债总计 14 1,871.24 1,871.24
净资产 15 18,322.38 23,914.47 5,592.09 30.52
评估结论详细情况见评估明细表。
以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。
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十一、特别事项说明
本评估报告使用人应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。
（一）引用其他机构出具的报告情况
无。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
无
（三）评估程序受到限制的情况
无。
（四）评估资料不完整的情况
无。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
无。
（六）担保、租赁及其或有资产负债等事项与评估对象的关系
无。
（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵情形
无。
（九）需要说明的其他问题
行政法规和资产评估准则的规定。我事务所及所有参加评估的专业人员与委托人
及有关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守
职业道德规范。
关材料由委托人及产权持有人负责提供，对其真实性、合法性由委托人及产权持
有人承担相关的法律责任，资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估
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中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告
对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超
出了资产评估的执业范围,因此评估机构不对评估对象的法律权属提供保证。
说明而资产评估专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，资产评估机构及
资产评估专业人员不承担相关责任。
按照应付进度款项的 80%支付工程款，并按照该金额计入在建工程科目，本次在建
工程的评估根据其在建工程申报金额，经账实核对后，按基准日在建工程的实际
形象进度对在建工程进行评估，对于其中不合理的支出进行剔除。由于本次评估
目的是资产转让，后续费用由受让方支付，因此本次在在建工程评估值基础上扣
除尚未支付的款项。如果未来实际需支付的工程款或者进项税与计算值不符的，
应调整评估值。
十二、资产评估报告使用限制说明
（1）本资产评估报告只能由资产评估报告载明的委托人或其他资产评估报告
使用人使用。
（2）本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
（3）本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开的
媒体，法律、法规规定以及委托人与本资产评估机构或与相关当事方另有约定的
除外。
（4）本资产评估报告评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，本资产评估
报告的使用有效期自评估基准日至2023年12月30日止。
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地 址：北京市大兴区鸿坤金融谷 14 号楼东塔 3-4 层
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附 件
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资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2022年12月31日 表2
共12页第1页
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2022年12月31日 表2
共12页第2页
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产评估汇总表
评估基准日：2022年12月31日 共12页第3页
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产合计 21,384,638.62 21,384,638.62 -
产权持有单位填表人:白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
预付款项评估明细表
评估基准日：2022年12月31日
共12页第4页
表3-5
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
收款单位名称 是否内
序号 业务内容 发生日期 账龄 账面价值 评估价值 增值率% 备注
(结算对象) 部往来
贵州建工集团第三建筑工程有
限责任公司
贵州建工集团第三建筑工程有 预付中国振华集成电路产业中心项目安全生产
限责任公司 费
贵州建工集团第三建筑工程有 预付中国振华集成电路产业中心项目 109#、
限责任公司 212#安全生产措施费
账面余额合计 21,384,638.62 21,384,638.62 0.00
减：坏账准备
减：评估风险损失
账面净值合计 21,384,638.62 21,384,638.62 0.00
产权持有单位填表人 :白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
非流动资产评估汇总表
共12页第5页
评估基准日：2022年12月31日
表4
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
非流动资产合计 180,551,627.50 236,472,492.03 44,424,967.34 24.61
产权持有单位填表人:白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
在建工程评估汇总表
评估基准日：2022年12月31日 共12页第6页
表4-7
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
在建工程合计 148,114,585.39 159,610,482.58 11,495,897.19 7.76
产权持有单位填表人:白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
在建工程-土建工程评估明细表 共12页第7页
评估基准日：2022年12月31日
表4-7-1
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
预计完 实际形象 付款
序号 项目名称 结构 建筑面积/容积 开工日期 账面价值 评估值 增值率% 备注
工日期 进度% 比例%
一 一期 2021/7/15 2023/3/31
产权持有单位填表人 :白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
在建工程-土建工程评估明细表 共12页第8页
评估基准日：2022年12月31日
表4-7-1
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
预计完 实际形象 付款
序号 项目名称 结构 建筑面积/容积 开工日期 账面价值 评估值 增值率% 备注
工日期 进度% 比例%
贵州建工集团第三建筑工程有限责任公司应付未付工程款 -28,704,465.28
账面余额合计 148,114,585.39 159,610,482.58 7.76
减：减值准备
账面净值合计 148,114,585.39 159,610,482.58 7.76
产权持有单位填表人 :白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
无形资产评估汇总表
评估基准日：2022年12月31日
共12页第9页
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
无形资产合计 32,437,042.11 76,862,009.45 44,424,967.34 136.96
产权持有单位填表人:白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
无形资产-土地使用权评估明细表
评估基准日：2022年12月31日
表4-12-1
共12页第10页
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
权证 土地 使用权 准用年 面积 他项 原始
序号 宗地名称 土地位置 取得日期 开发程度 账面价值 评估价值 增值率% 备注
编号 用途 性质 限 (m) 权利 入账价值
白土国用（2014）第 高新（沙文）2010-06 白云区沙文生态科技
合 计 168,295.00 41,675,000.00 32,437,042.11 76,862,009.45 136.96
产权持有单位填表人:白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
流动负债评估汇总表
评估基准日：2022年12月31日
共12页第11页
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动负债合计 18,712,414.32 18,712,414.32 -
产权持有单位填表人:白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
其他应付款评估明细表
评估基准日：2022年12月31日 共12页第12页
表5-10
产权持有单位：中国振华电子集团有限公司 金额单位：人民币元
户名
序号 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 增值率% 备注
(结算对象)
收中国振华集成电路产业中心（一
期）工程项目履约保证金
合 计 18,712,414.32 18,712,414.32 0.00
产权持有单位填表人:白晴予 填表日期：2023年1月10日 评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤
中国振华电子集团有限公司拟转让
中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估说明
目 录
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地 址：北京市大兴区鸿坤金融谷 14 号楼东塔 3-4 层
电话：010-83557569 传真：010-83557801 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100162
中国振华电子集团有限公司拟转让
中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人及产权持有人概况
（一）委托人一概况
注册登记情况
名称：中国电子信息产业集团有限公司（以下简称“中国电子”）
统一社会信用代码：91110000100010249W
住所：北京市海淀区中关村东路 66 号甲 1 号楼 19 层
法定代表人：曾毅
注册资本：1848225.20 万人民币
企业类型：有限责任公司(国有独资)
成立日期：1989-5-26
经营范围：电子原材料、电子元器件、电子仪器仪表、电子整机产品、电子
应用产品与应用系统、电子专用设备、配套产品、软件的科研、开发、设计、制
造、产品配套销售；电子应用系统工程、建筑工程、通讯工程、水处理工程的总
承包与组织管理；环保和节能技术的开发、推广、应用；房地产开发、经营；汽
车、汽车零配件、五金交电、照像器材、建筑材料、装饰材料、服装的销售；承
办展览；房屋修缮业务；咨询服务、技术服务及转让；家用电器的维修和销售。
（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相
关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和
限制类项目的经营活动。）
（二）委托人二暨产权持有人概况
注册登记情况
名称：中国振华电子集团有限公司（以下简称“中国振华”）
统一社会信用代码：91520000214403825X
住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段２６８号
法定代表人：付贤民
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注册资本：247291.42 万人民币
企业类型：有限责任公司(国有控股)
成立日期：1984-10-19
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国
务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;
法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（通
讯信息整机、电子元器件产品，光机电一体化设备及服务。）
（三）委托人三概况
注册登记情况
名称：贵州振华风光半导体股份有限公司（以下简称“振华风光”）
统一社会信用代码：915200007753445386
住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段 238 号
法定代表人：张国荣
注册资本：20000.00 万人民币
企业类型：其他股份有限公司(上市)
成立日期：2005-8-31
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国
务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;
法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（半
导体集成电路、分立器件研发、生产、经营及相关服务。）
（四）委托人与产权持有人关系
委托人二暨产权持有人是委托人一的二级子公司，是委托人三的控股股东。
二、评估目的
根据《中国振华电子集团有限公司纪要》（振华纪要党〔2022〕31 号），中
国振华拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程），本次评估目的即对
该经济行为所涉及的该项目的指定资产及负债的市场价值进行评估，为上述经济
行为提供价值参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
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（一）评估对象和评估范围
本项目评估对象为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指
定资产及负债。
评估范围为截止 2022 年 12 月 31 日的该项目相关资产及负债，账面资产总额
为 20,193.62 万元，负债总额为 1,871.24 万元，净资产账面价值 18,322.38 万元；
详见下表：
金额单位：人民币万元
项目/年份 2022 年 12 月 31 日
流动资产 2,138.46
非流动资产： 18,055.16
固定资产
在建工程 14,811.46
无形资产 3,243.70
开发支出
商 誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 20,193.62
流动负债 1,871.24
非流动负债
负债合计 1,871.24
净资产合计 18,322.38
经核对，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。
（二）主要资产状况
在建工程为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）一期工程，账面价
值 148,114,585.39 元，主要为 101#封测办公楼、102#食堂、103#封测厂房等土建
工程，目前一期所有主体结构已封顶。
纳入本次评估范围的账面无形资产为 1 项土地使用权。
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无形资产账面原值 41,675,000.00 元，账面净值 32,437,042.11 元。位于白
云区沙文生态科技产业园，面积为 168,295.00 平方米，为工业用地，于 2012 年 6
月 6 日以出让方式取得，并办理了白土国用(2014) 第 046 号土地使用权证。具体
情况如下表：
用地 他项
土地权证编号 宗地名称 土地位置 取得日期 土地用途 土地面积（㎡）
性质 权利
白土国用(2014) 高新（沙文）2010-06 白云区沙文生态
第 046 号 （02-03-06） 科技产业园
四、关于评估基准日的说明
本次评估的基准日为 2022 年 12 月 31 日。
选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估
结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果
造成较大影响。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
（一）引用其他机构出具的报告情况
无。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
无。
（三）评估程序受到限制的情况
无。
（四）评估资料不完整的情况
无。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
无。
（六）担保、租赁及其或有资产负债等事项与评估对象的关系
无。
（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
六、资产清查情况的说明
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（一）清查工作的组织和时间计划、实施方案
列入本次清查范围的资产为中国振华的指定资产及负债，账面资产总额为
本次评估的实物资产包括中国振华的在建工程，在建工程包括 101#封测办公
楼、102#食堂、103#封测厂房等。申报的实物资产分布在沙文工业园区。
清查盘点时间为 2023 年 1 月 10 日。
由中国振华负责上述各项资产的清查盘点并填报评估申报明细表；评估人员
及工程师根据评估申报明细表内容，逐项进行现场勘查。
本着实事求是的原则，逐个进行清查。力求做到准确、真实、完整。
（二）资产清查结论
经清查核实，资产评估的申报工作基本满足评估的要求。
七、资料清单
委托人已向评估机构提供如下资料：
（一）《资产基础法资产评估申报表》；
（二）委托人暨产权持有人营业执照、企业简介；
（三）土地使用权证；
（四）委托人暨产权持有人承诺函；
（五）其他与评估资产有关的资料。
(此页以下无正文)
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、清查核实的内容
本次评估对象为评估基准日中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所
涉及的指定资产及负债。
评估范围为截止 2022 年 12 月 31 日的该中心项目相关资产及负债，账面资产
总额为 20,193.62 万元，负债总额为 1,871.24 万元，净资产账面价值 18,322.38
万元；详见下表：
金额单位：人民币万元
项目/年份 2022 年 12 月 31 日
流动资产 2,138.46
非流动资产： 18,055.16
固定资产
在建工程 14,811.46
无形资产 3,243.70
开发支出
商 誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 20,193.62
流动负债 1,871.24
非流动负债
负债合计 1,871.24
净资产合计 18,322.38
评估人员根据国家资产评估执业规范，在产权持有人的配合下对上述资产和
负债的账面金额、实际数量、资产形成、存在和使用状况、以及产权状况等进行
了全面的清查核实。
二、主要实物资产概况
实物资产包括中国振华的在建工程，为中国振华集成电路产业中心项目（在
建工程）一期工程，账面价值 148,114,585.39 元，在建工程包括 101#封测办公楼、
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前一期所有主体结构已封顶。
三、公司拥有的无形资产情况
纳入本次评估范围的账面无形资产为 1 项土地使用权。
无形资产账面原值 41,675,000.00 元，账面净值 32,437,042.11 元。位于白
云区沙文生态科技产业园，面积为 168,295.00 平方米，为工业用地，于 2012 年 6
月 6 日以出让方式取得，并办理了白土国用(2014) 第 046 号土地使用权证。具体
情况如下表：
用地 他项 土地面积
土地权证编号 宗地名称 土地位置 取得日期 土地用途
性质 权利 （㎡）
白土国用(2014) 高新（沙文）2010-06 白云区沙文生态
第 046 号 （02-03-06） 科技产业园
四、影响资产清查的事项
（一）本次清查范围以产权持有人提供的评估明细表为准。
（二）由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，
未在本事务所考虑的范围之内。
五、资产清查核实的过程与方法
(一)资产核实组织工作
在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的资产核实小组，制定了
现场核实实施计划，项目组分为实物资产小组、财务类小组及市场调查小组共三
个小组分别就产权持有人的资产、负债情况、市场状况等进行清查核实。
(二)资产核实主要步骤
资料
先期评估人员指导产权持有人相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供
的“资产评估申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评
估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估对象和评估范围。然后仔细审核
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资产评估申报明细表数据与单位审计后报表及相关明细表是否吻合，并对填报的
资产评估申报明细表不符合填报要求的部分提出修改和完善意见。
依据产权持有人的业务流程，对申报资产进行现场清查核实。对申报数据主
要根据产权持有人的财务报表及相关管理报表进行核对，做到账、实一致。对评
估范围的设备等资产的产权情况进行清查核实，以做到评估范围内资产的产权清
晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和
产权证明文件等来核实其产权情况。
根据现场实地勘察情况结合产权持有人的相关管理报表，进一步完善资产评
估申报明细表。
(三)资产核实的主要方法
在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的
核实方法。
评估人员根据核实后的清查评估明细表，对所列各项实物资产进行现场核实、
鉴定及记录，包括在建工程房屋建筑物及构筑物的坐落位置、建筑面积、结构、
附属设施的配置、室外设施状况及建筑物周边环境特点等情况，并对其资产状态、
工作环境和维护保养情况进行调查了解。
对其他无形资产的清查，评估人员在产权持有人有关人员陪同下，对企业无
形资产的产权状况、开发程度、位置区域、面积进行核实。
评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、相关业务
合同、发询证函以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产
进行了核实。
主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、查阅该公
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司与债务人的余额对账单、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等
资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日
实际存在的债务，是否有确定的债权人等。
六、资产清查核实的结论
经过评估人员现场核查，得出以下结论：
中国振华电子集团有限公司具有较完整的资产管理和财务核算制度。各相关
资产管理部门及管理人员对各项财产的收、发、领、退等手续较齐备。产权持有
人对资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表相符。
经评估人员现场核实确认，资产总额与账面值基本相符。其他资产及负债项目的
申报基本属实，做到了账表物相符。
所核结果与资产评估委托人申报的情况基本一致。
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中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估说明
第四部分 评估说明
纳入本次评估范围的是中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及
的指定资产及负债，包括预付款项、在建工程、土地使用权、其他应付款。现按
主要类别分述如下：
一、预付款项的评估说明
评 估 基 准 日 账 面 余 额 21,384,638.62 元 ， 未 提 坏 账 准 备 ， 账 面 净 值
措施费。
评估人员在对预付款项核实无误的基础上，向相关企业发函确认往来款项的
真实准确性，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数据额、欠款时
间和原因、款项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等，预付款项采用
个别认定和账龄分析的方法评估风险损失，对有确凿证据表明款项不能收回或账
龄超长的，评估风险损失为 100%； 对很可能收不回部份款项的，且难以确定收不
回账款数额的，参考产权持有人会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出
评估风险损失。
经评估人员和产权持有人人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评
估人员认为参考产权持有人会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估
风险损失，根据审计报告一年以内不计提坏账准备，本次评估时也未计提评估风
险损失。预付款项合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
预付款项评估值为 21,384,638.62 元。
二、在建工程的评估说明
企业申报的在建工程为土建工程，为中国振华集成电路产业中心项目（在建
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工程）一期工程，包括 101#封测办公楼、102#食堂、103#封测厂房等，目前一期
所有主体结构已封顶，评估基准日账面值合计为 148,114,585.39 元，共 14 项。
开工时间距基准日半年以上的在建项目，经评估人员现场勘查，在建工程费
用支付合理，但付款进度与工程进度不一致（对于工程款产权持有人仅只付形象
进度下工程款的 80%，在建工程中的工程款账面值仅为该 80%的款项），账面价值
中包含资金成本，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，按基准日在建工程
的实际形象进度对在建工程进行评估，对于其中不合理的支出进行剔除。由于本
次评估目的是资产转让，后续费用由受让方支付，因此本次在在建工程评估值基
础上扣除尚未支付的款项。
案例：
序号 1，101#封测办公楼
账面值 15,655,962.15 元，该办公楼的实际形象进度为 90%，对应该 90%形
象进度下的付款比例为 80%。
按照该实际形象进度对应的评估值为：
在建工程的评估值为 159,610,482.58 元，较账面值增值 11,495,897.19 元，
增值率 7.76%。
三、无形资产-土地使用权评估说明
（一）评估对象描述
以下评估对象描述均根据产权持有人所提供的产权资料复印件，经评估人员
核对，产权资料复印件与原件相一致。本次评估除有特殊说明之外，所采用的信
息、数据等内容均依据产权资料复印件。评估人员对产权资料复印件的核实不能
免除产权持有人、评估委托人提供资料的相关法律义务，也不确保该评估资产的
权属、权利、义务的真实性、完整性、时效性。
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委托评估的土地共 1 宗，出让宗地面积为 168,295.00 平方米，为中国振华电
子集团有限公司以出让方式取得，出让宗地用途为工业用地，评估对象土地登记
情况摘要如下：
土地登记状况
产权证号 白土国用(2014) 第 046 号
权利人 中国振华电子集团有限公司
共有情况 单独所有
坐落 白云区沙文生态科技产业园
权利类型 国有建设用地使用权 权利性质 出让
用途 工业用地 宗地面积 168,295.00 ㎡
使用期限 2012 年 6 月 6 日起 2062 年 6 月 5 日止
至评估基准日，根据对产权持有人提供的评估对象《国有土地使用权出让合
同》资料进行综合分析，评估对象的土地权利状况如下：
土地权利状况
土地所有者 评估对象所有权属国家所有
出让合同编号 520192-2011-CR-019
共有土地使用者 无 共有使用权分摊面积 无
土地使用权取得方式 出让 土地取得时间 2012 年 6 月 6 日
批准机关 贵阳市白云区人民政府
土地批准使用年限 50 年 已使用年限（年） 10.58
剩余年限（年） 39.42 他项权利类型 无
他项权利权利人 无 他项权利义务人 中国振华电子集团有限公司
经评估人员现场踏勘，评估对象宗地内正在开发建设，现状开发程度为红线
外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内“六通”
（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）及“场地平整”。
(二)地价影响因素分析
一般因素
（1）城市概括：贵阳，贵州省省会，是全省的政治、经济、文化、科教、交
通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。“贵阳”
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因位于境内贵山之南而得名，已有 400 多年历史。古代贵阳盛产竹子，以制作乐
器“筑”而闻名，故简称“筑”，也称“金筑”。贵阳又称“林城”、“筑城”，
是连接丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的重要门户，全国生态文明示范城
市，全国重要的生态休闲度假旅游城市。先后荣获国家卫生城市、国家生态文明
城市、中国避暑之都、中国最佳表现城市、最受欢迎十大旅游城市、全国双拥模
范城、2021 年中国百强城市等 40 多项荣誉称号。
（2）地理位置：贵阳市地处东经 106°07′至 107°17′，北纬 26°11′至
壤，西靠安顺地区的平坝区和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西市、金沙
县和遵义市的播州区。
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（3）行政区划：贵阳市土地总面积 8043 平方千米，占全省土地总面积的 4.56%。
全市辖六区（云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、观山湖区），一市三
县（清镇市、修文县、息烽县、开阳县）和四个国家级开发区（高新区、经开区、
综保区、双龙航空港经济区）。
（4）城市人口：根据第七次全国人口普查公报，普查公报显示，2020 年 11
月 1 日零时，贵阳常住人口为 5987018 人。同 2010 年第六次人口普查的 4322611
人相比，十年共增加 1664407 人，增长 38.5%，年平均增长率为 3.3%；其中，云
岩区和南明区常住人口，均超 100 万人；贵阳市常住人口中，60 岁及以上人口为
的人口为 1403339 人。
（5）城市交通：
贵阳市是国家综合立体交通网主骨架布局粤港澳-成渝主轴、西部陆海走廊、
沪昆走廊的重要节点城市，近年来交通基础设施不断完善、运输服务能力显著增
强，基本建成西部陆海新通道交通枢纽体系。域内县县通高速、乡镇通柏油路、
组组通硬化路。
高速公路：贵阳贵安高速公路对外出口共 11 处，总里程突破 600 公里，可通
过沪昆、兰海-沪蓉等高速通道直达华东区域。
港口码头：通过正在加快建设的开阳港进入乌江航道，距南京 2414 公里，距
上海 2806 公里。
铁路：建成贵广铁路、沪昆高铁、渝贵铁路、成贵铁路等快（高）速铁路，
市域快铁今年建成开通并将实现公交化运营，贵南高铁正在加快建设。贵阳高铁
可直达北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、昆明等中心城市和南京、苏州等
东部重要城市，高铁网与普速铁路网贵昆线、川黔线、湘黔线、黔桂线共同构成
米字型铁路干线，四通八达。全市已经初步构建至周边省会城市成都、重庆、长
沙、昆明、南宁、广州 2-4 小时高铁圈。
机场：龙洞堡国际机场作为全省“一干十六支”机场布局的中心，年旅客吞
吐量已突破 2100 万人次，位居全国千万级机场第 20 位。共开辟航线 253 条，其
中国内航线 228 条、国内通航点 132 个，国际和地区航线 25 条、通航点 24 个。
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城市道路：根据《2020 年贵阳市国民经济和社会发展统计公报》，全市年末
市区道路总长度达到 1514.49 公里，道路面积 3040.05 万平方米。公交专用车道
长度 57.3 公里，轨道交通车站数 25 个，综合客运枢纽 2 个。
公共交通：贵阳市城市绿色公共交通运输体系发达，地铁 1 号线和 2 号线成
网全线运营，通车里程 76.1 公里，已连通六城区及机场、高铁站，出行便捷；目
前正在加快建设轨道 3 号线、S1 号线一期工程。根据《2020 年贵阳市国民经济和
社会发展统计公报》，城市出租汽车 17405 辆，全部安装卫星定位车载终端系统，
全年载客车次总数 21296 万车次，客运量 23067 万人次，运营里程 8.79 亿公里；
公共汽（电）车营运标准车（6）3369 台，公共汽（电）车营运线路网长度 831 公
里，公共汽（电）车营运线路 265 条，全年公共汽（电）车客运总量 34042.11 万
人次。全市初步形成了以城市轨道交通为骨干、常规交通为基础、其他出行方式
为补充的多层次低碳出行公共交通体系。
（6）地势地貌：贵阳市地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带。总
地势西南高、东北低。苗岭横延市境，岗阜起伏，剥蚀丘陵与盆地、谷地、洼地
相间。相对高差 100—200 米，最高峰在水田镇庙窝顶，海拔 1762 米；最低处在
开阳县东北乌江出境处小河口，海拔 506 米。中部层状地貌明显，主要有贵阳——
中曹司向斜盆地和白云——花溪——青岩构成的多级台地及溶丘洼地地貌。峰丛
与碟状洼地、漏斗、伏流、溶洞发育。较平坦的坝子有花溪、孟关、乌当、金华、
朱昌等处。南明河自西南向东北纵贯市区，流域面积约占市区总面积的 70%。
（7）生态环境：贵阳市环境空气质量优良率为 98.1%，达到国家二级标准，
在全国 168 个重点城市中排第 8，在省会城市中位列第 4；饮用水水源地水质达
标率为 100%，水质总体良好；地表水国（省）控断面水质达标率为 100%；土壤
环境质量总体稳定向好；中心城区区域环境噪声昼间时段均值为 56.1dB，道路交
通噪声昼间时段加权平均值为 69.8dB，声环境质量达到国家考核标准；环境中陆
地γ辐射剂量率、空气中氡浓度以及水体、土壤、生物中放射性核素含量均处于
正常水平，各区域电磁环境状况均满足国家标准要求，辐射环境质量状况总体良
好。
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A、不动产制度政策
（1）土地制度
近年来，我国陆续更新和出台了一系列土地相关法律法规政策，其中《中华
人民共和国土地管理法》（根据 2019 年 8 月 26 日第十三届全国人大常委会第十
二次会议通过《关于修改<土地管理法>、<城市房地产管理法>的决定》修订）在
土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市等方面作了进一步的
规定，有利于深化土地市场侧结构性改革，推动形成城乡统一的多主体供给的土
地市场，有利于实施乡村振兴战略，形成城乡一体发展，有利于财税改革，优化
经济结构。《中华人民共和国耕地占用税法》（2018 年 12 月 29 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第七次会议通过，2019 年 9 月 1 日起施行）的实施从更
高层级，以更大力度贯彻落实国家最严格的耕地保护制度，限制非农业建设无序、
低效占用农业生产用地，以经济手段保护有限的土地资源，尤其是耕地资源，促
进土地资源的合理配置。《自然资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指
引（2019 年版）>的通知》（自然资办发[2019]31 号）对产业用地在用地供应方
式、用地政策、用地管理等进一步提出工作指引，保障各种所有制经济主体平等
取得土地要素，有力促进高质量发展。
（2）住房制度政策
国家政策：2021 年 3 月 5 日，两会政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通
过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和
共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力
帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作
房价。
买地金额不得超年度销售额 40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并
购方式获地的支出。
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维护住房消费者的合法权益。
放金融保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。恒大集团的问题在房地产
行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体
是健康的。
群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。目前，银行个人住房
贷款中有 90%以上都是首套房贷款。
更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市
场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因
城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。
仍保持 4.65%不变，此前 LPR 已连续 19 个月保持不变。
地方政策：2021 年 8 月 23 日，贵阳市政府办公厅印发《市人民政府办公厅关
于印发贵阳市加快推进成品住宅建设实施方案的通知》。通知以习近平生态文明
思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神和
习近平总书记对贵州工作系列重要指示精神，坚持节约资源和保护环境基本国策，
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入实施大生态战略行动和新型城镇
化暨“强省会”五年行动，解决住房分散装修造成环境污染和资源浪费问题，着
力打造生态宜居环境，推动形成房地产业发展新格局。
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（3）地价政策
根据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土
资发[2010]34 号），土地出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70%。
根据《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>》的通知》
（国土资发[2006]307 号）及《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》
（国土资发[2008]308 号），贵阳市中心城区分布在第六等和第九等，出让最低价
标准分别为 336 元/平方米和 204 元/平方米，三县一市（息烽县、开阳县、修文
县、清镇市）分布在第十二等和十三等，出让最低价标准分别为 120 元/平方米和
府批准的《2019 年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则》进行了调
整和更新，形成了《2022 年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新技术报
告》及《2022 年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则》。
心城区土地定级与基准地价更新成果的公告》发布了《2022 年贵阳市中心城区土
地级别调整及基准地价更新技术报告》和对应的《贵阳市中心城区商业、住宅、
工业土地级别与基准地价图》（2022 年）。公告中第三条明确:“本次土地定级与
基准地价更新成果自 2022 年 9 月 1 日起施行。”这次基准地价更新范围涵盖贵阳
市中心城区范围，本次按商业、住宅、工业三类用途进行分类定级，其中商业及
参照商业类土地定级为八个级别，住宅及参照住宅类土地定级为六个级别，工业
及参照工业类土地定级为五个级别。
B、不动产市场状况
（1）土地市场状况
依 据 土 地 市 场 动 态 监 测 与 监 管 系 统 数 据 显 示 ， 2021 年 贵 阳 市 出 让 土 地
从区域分布来看，2021 年贵阳市中心城区（云岩区、南明区、观山湖区、花
溪区、乌当区、白云区）共出让土地 844.1597 公顷，总出让金为 5013621.3878
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万元，平均出让单价为 5939 元/㎡；三县一市（清镇市、开阳县、息烽县、修文
县）共出让土地 346.2345 顷，总出让金为 536014.2000 万元，平均出让单价为 1548
元/㎡。
从用途结构来看，全市出让住宅用地 416.8974 公顷，总出让金为 4034753.6394
万 元 ， 出 让 单 价 为 9678 元 / ㎡ ； 出 让 商 服 用 地 194.4522 公 顷 ， 总 出 让 金 为
总出让金为 995.8710 万元，出让单价为 526 元/㎡；出让其他用地 56.7771 公顷，
总出让金为 1174379.0291 万元，出让单价为 1157 元/㎡。
从成交楼面地价来看，全市平均楼面地价为 1930 元/㎡，中心城区楼面地价
为 2345 元/㎡，三县一市楼面地价为 726 元/㎡。其中，中心城区住宅楼面地价为
价为 3310 元/㎡，三县一市商服用地楼面地价为 688 元/㎡；中心城区其他用地楼
面地价为 752 元/㎡，三县一市其他用地楼面地价为 1017 元/㎡。
（2）房地产市场状况
①房地产开发投资情况。据统计数据显示，2021 年，贵阳市房地产开发投资
同比下降 11.9%，降幅高于全部投资增速 4.8 个百分点。
②房屋开（竣）工情况。据统计数据显示，2021 年全市房屋施工面积 8357.101
万平方米，同比增长 5.8%，其中住宅面积 5650.4748 万平方米，同比增长 7.9%；
房屋新开工面积 3084.02 万平方米，下降 20.2%；房屋竣工面积 348.6748 万平方
米，同比下降 3.0%，其中住宅面积 223.8618 万平方米，同比增长 1.2%。
③房地产开发到位资金情况。房地产开发项目实际到位资金下降 9.9%，低于
全市投资到位资金增速 10.3 个百分点；新入库房开项目同比减少 23 个。
④ 商 品 房 销 售 情 况 。 据 统 计 数 据 显 示 ， 2021 年 贵 阳 市 商 品 房 销 售 面 积
长 12.4%。
⑤商品房价格情况。根据克而瑞贵阳的数据，2021 年，贵阳商品房成交体量
约为 717 万平方米，同比去年降低 7.96%，跌至 2019 年水平；供应量为 785 万方，
同比去年降低 12%，商品房供应体量连续四年下降；下半年消费者观望情绪浓重，
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全年市场热度较低，房企“抄底”房价，呈现出供大于求局面，成交均价跌至 10401
元/㎡。
二手房价格方面，在国家统计局发布的 2021 年 12 月 70 城房价指数榜单上，
贵阳二手房价格指数环比下降 0.6%，同比下降 2.1%，从上半年“乍暖还寒”后，
已经连续 7 个月呈现下跌态势。
根据贵阳市发布的《政策优势》（2021 年），贵阳市在土地方面的政策如下：
按照土地要素跟着项目走的原则，将贵阳贵安重大项目优先纳入省重大工程
项目并争取纳入国家重点项目，给予用地支持，对贵阳贵安建设项目用地需求实
行应保尽保、重大项目特事特办。
支持贵阳贵安在全省范围内通过调剂方式落实耕地占卜平衡缺口指标，按需
下达城乡建设用地增减挂钩计划指标。
农用地转为建设用地、土地征收省级审批权，除国家规定不允许外，其余授
权或委托贵阳贵安行使。委托贵阳贵安行使占用林地省级审批权。
支持贵阳贵安根据城市发展需要适时调整用水总量控制指标，加快贵阳市中
型水库建设，不需省级出资的项目中央资金直接下拨贵阳市，依法依规调整水库
功能和饮用水水源保护区范围。
根据《贵阳市招商引资政策汇编》，除国家鼓励和支持的产业政策外，贵阳
市出台的地方产业政策摘要如下：
（1）重点围绕高端装备、精细化工、电子信息制造、新材料、医药、特色食
品等产业的龙头企业和高成长性企业，招商引资中符合国家产业政策，符合我省
产业优先发展方向，当年开工建设的成长性项目，按项目投资规模进行支持。详
见（黔经信办[2017]17 号文）。
项目总投资高于 10 亿元的企业，给予 1000 万-2000 万元的资金支持;项目总
投资 5 亿-10 亿元的企业，给予 500 万-1000 万元资金支持;项目总投资 1 亿-5 亿
元的企业，给予 200 万-500 万元的资金支持;项目总投资低于 1 亿元的企业，给予
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奖补方式要根据项目实施进度，投产验收后完成全部奖补。
（2）强化工业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
固定资产投资奖励。经市级工业、统计主管部门共同认定且已纳入固定资产
投资法定统计的新引进工业项目，固定资产投资 1 亿元及以上（不含土地出让/划
拨费用，下同），项目落地清镇市、修文县、息烽县、开阳县投资强度达到 150
万元/亩且产出强度达到 300 万元/亩以上的，其他区域投资强度达到 250 万元/亩
且产出强度达到 500 万元/亩以上的，根据固定资产投资额给予奖励：1 亿元至 5
亿元（不含 5 亿元）的给予 5 万元/亩奖励；5 亿元至 10 亿元（不含 10 亿元）的
给予 10 万元/亩奖励；对投资强度、产出强度超过基准，固定资产投资额 10 亿元
以上的项目，采取“一企一策”方式确定奖励额度。
标准厂房租赁补助。工业用地需求在 20 亩以内的企业，鼓励通过租赁工业园
区内标准厂房解决生产经营场所。厂房租金补助年限为 5 年，第一年按 100%补助。
第二年至第五年，对当年平均税收每平方米 200 元以下的，按厂房租金的 50%给予
补助；对当年平均税收每平方米 200 元至 400 元（不含 400 元）的，按厂房租金
的 75%给予补助；对当年平均税收每平方米 400 元及以上的，按厂房租金的 100%
给予补助。
重资产建设扶持。符合贵阳市先进制造业发展方向的行业内龙头企业或高新
技术企业，可由贵阳市代建落地企业定制化厂房等重资产，企业自资产移交之日
起分期回购，五年内购完，每年回购重资产投资总额不少于 20%。
支持配套本地化采购。支持先进制造业龙头企业及其他各类企业通过专业分
工、服务外包、订单生产、共享平台等形式，带动中小企业进入产业链或配套体
系。对企业采购中小企业配套产品年累计在 1 亿元及以上的，按不超过新增采购
结算额的 1%给予采购方奖励，单个企业奖励金额不超过 200 万元。
（3）强化大数据产业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
资金奖励。对新引进的大数据企业，年主营业务收入首次突破 1000 万元、3000
万元、5000 万元的，经认定，分别给予 50 万元、100 万元、200 万元的一次性奖
励。
成果转化奖励。对新引进具有核心技术或创新模式的大数据企业，经认定，
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给予成果转化项目总经费 30%最高 200 万元资助。对于省级以上大赛获奖项目和团
队，在贵阳新注册成立公司的，运营满一年后，经认定，一次性给予最高 50 万的
资金奖励。
平台建设补贴。鼓励建设运营大数据领域的专业技术公共服务平台、研究中
心、创新中心等，为贵阳市大数据产业发展、企业智能化升级改造提供研发、设
计、生产、云资源租赁、技术交流等服务，经认定，给予其建设实际到位投资额
度 20%，一次性最高不超过 200 万元的补贴。
（4）强化现代服务业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
上规奖励。对新引进服务业企业年内达到上规入统标准并纳入统计的，给予
该企业 5 万元的一次性奖励。
金融业支持。对全国性股份制商业银行和区域性商业银行在贵阳市新设立分
支机构的，分别一次性补助 200 万元和 100 万元；民间资本发起新设立，总部在
贵阳市的民营银行，一次性补助 100 万元。对在贵阳国际金融中心新设立的金融
机构总部、准金融机构总部，实收资本在 10 亿元（含）以上、5（含）—10 亿元
的，分别给予一次性补助 500 万元和 200 万元。对新设立或新迁入贵阳市的互联
网金融企业，实收资本达 1 亿元、5 亿元、10 亿元的，分别奖励 50 万元、200 万
元、500 万元。
生态旅游业支持。鼓励扶持发展避暑度假精品酒店，对引进国际知名度假酒
店管理品牌的，建成并正式运营后，一次性补助项目业主 100—200 万元。对获得
国家 5A 级旅游景区和国家级旅游度假区称号的景区一次性给予 300 万元奖励，对
获得国家全域旅游示范区的地区一次性给予 200 万元奖励。
现代物流业支持。新引进物流企业获“国家 3A”、“国家 4A”、“国家 5A”
资质证书的，分别给予 20 万元、30 万元、50 万元奖励。新引进物流企业实现物
流信息整合形成物流云，信息化建设资金投入在 500 万元以上的，按其资金投入
现代商贸业支持。在二环路以外新建的大型专业市场，给予投资主体 100 至
部或分支机构的，给予 100 至 500 万元的一次性资金奖励。对国内外知名、市场
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占有率高的跨境电子商务平台、供应链服务平台在贵阳设立区域运营中心和物流
分拣中心，经认定，给予一年办公场所实际租金 50%扶持，单个企业扶持金额不超
过 50 万元。
文化创意业支持。新引进世界 500 强企业在贵阳投资建设文化创意项目，经
认定且固定资产投资 20 亿元以上的（不含土地出让/划拨费用），给予 300 万元
的一次性奖励；对“中国文化企业 30 强”在贵阳投资建设文化创意项目经认定且
固定资产投资 10 亿元以上的（不含土地出让/划拨费用）给予 100 万元的一次性
奖励。
会展业支持。在贵阳市举办展览，天数达到 3 天以上的（含 3 天），首届举
办展位数达到 200 个以上的，每个展位补贴 500 元。对取得 UFI、ICCA 认证的机
构或项目，给予 50 万元的一次性奖励。
健康服务业支持。对新引进的社会资本投资非营利医疗卫生基础设施建设且
实际到位投资额在 1 亿元以上的，按同期基准利率给予贷款贴息，最高不超过 300
万元。对新引进的民办养老机构投资固定资产用于增设养老设施且实际到位投资
额 5000 万元以上的，按银行同期基准利率给予贷款贴息，最高不超过 300 万元。
（5）强化都市现代农业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
充分运用农业综合开发、农村综合改革转移支付、现代农业生产发展资金，
统筹整合财政涉农资金，支持食用菌、中药材、农产品精深加工、田园综合体等
重点产业项目。建立多渠道投融资机制，鼓励土地抵押贷款、金融信贷支持、融
资租赁模式，提高现代都市农业产业发展投融资能力。
（6）支持企业总部入驻。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
开办奖励。对世界 500 强企业、中国 500 强企业及其他对贵阳市经济社会发
展带动作用大的企业在贵阳市首次设立具有独立法人资格的全国综合性总部、区
域性总部，分别给予不高于 500 万元、300 万元的一次性开办奖励。
改制奖励。将设在贵阳市的分支机构改制为子公司或企业总部的，经认定，
其对贵阳市本级新增经济贡献总额达到 500 万元以上的，在三年内可按其对市级
新增经济贡献额度的 50%对企业进行奖励。
（7）鼓励创新创业。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
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支持人才创新。对带技术、带项目、带团队到贵阳市发展战略性新兴产业、
创办科技型企业的各类人才，经认定，给予最高 500 万元项目实施资助资金；3 年
内免费提供最大 500 平方米工作场所、最大 200 平方米住房公寓或最高 100 万元
住房补贴。
支持创业孵化。对新引进经认定的市级创新型孵化器（众创空间），一次性
补助管理服务机构 20 万元；对新获得省级认定支持的众创空间给予一次性 30 万
元匹配支持，获得国家级认定的众创空间再给予 20 万元的补助支持。经认定的国
家级、省级、市级创业创新示范基地，分别给予 100 万元、50 万元、30 万元的一
次性奖励。对通过年度考核的市级以上创业创新基地给予最高不超过 50 万元的运
营补贴。
支持研发平台建设。对新引进经认定的国家级、省级工程技术研究中心、重
点实验室，分别给予 500 万元、100 万资助；对新引进经认定的国家级、省级企业
技术中心，分别给予 500 万元、100 万元资助。（《贵阳市产业大招商政策措施》）
（8）重大项目“一事一议”。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
对投资规模大、发展潜力大、带动能力强、科技含量高未列入本政策措施范
围的重大项目，按照“市统筹、区为主、集中支持”的原则，实行“一事一议”。
（9）鼓励以商招商。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
对帮助贵阳市引进产业链上下游项目及符合贵阳市产业发展方向项目的企业，
根据项目形成的实际固定资产投资额度，给予一定比例的奖励，单个项目奖励累
计不超过 300 万元。
（10）强化措施保障。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。
多渠道提供办公用房。鼓励企业入驻写字楼，对新引进投资总额 3000 万元以
上租用办公用房的企业，每年按自用办公用房租赁合同金额的 30—50%给予补助，
补助面积不超过 500 平方米，补贴总额不超过 100 万元，连续补助时间不超过 3
年。具体根据项目前景、带动性、对当地经济社会发展的贡献情况等确定并兑现。
鼓励企业上市融资。对在国内主板上市的企业，给予总额为 1000 万元的奖励；
对在国内中小板和创业板上市的企业，给予总额为 500 万元的奖励；对在“新三
板”上市的企业，给予总额为 150 万元的奖励。
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强化人才保障。对企业引进培养的国家级、省部级专家人才团队分别给予 50
万元和 20 万元奖励。制定大数据、汽车制造、铝及铝加工、医药食品、磷煤化工
等相关国家技术标准的团队或个人最高给予 50 万元奖励。企业柔性引进国内外高
端人才开展项目合作或技术攻关最高给予 20 万元年薪资助。新引进企业中个人年
薪（税前）超过 30 万元并签订 8 年以上劳动合同的，按个人所得税形成的市级经
济贡献额度，每年给予个人 100%奖励。对企业引进的高层次人才，经评审认定，
发放贵阳市人才服务绿卡，在住房、医疗、社保、子女入学和配偶就业、小客车
专段号牌等方面享受优惠待遇。
强化项目落地快捷服务。市区两级利用外资和招商引资项目代办服务中心为
外来投资企业提供免费全程代办服务。
其主营业务收入占企业收入总额 70%以上的，减按 15%税率征收企业所得税。对新
办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，上述项目业务收入占企业总收入 70%
以上的，内资企业自开始生产经营之日起，第 1 年至第 2 年免征企业所得税，第 3
年至第 5 年减半征收企业所得税；外商投资企业经营期在 10 年以上的，自获利年
度起，第 1 年至第 2 年免征企业所得税，第 3 年至第 5 年减半征收企业所得税，
以上优惠可以继续享受到期满为止。
从 2017 年 7 月 1 日起，增值税税率由四档减至三档，税率分别为 17%、11%
和 6%;农产品、天然气等增值税税率从 13%降至 11%。营业税改征增值税试点期间，
纳税人购进用于生产销售或委托受托加工 17%税率货物的农产品维持原扣除力度
不变，避免因进项抵扣减少而增加税负。对纳税人提供的直接或间接国际货物运
输代理服务，金融同业往来利息收入，纳税人提供技术转让、技术开发和与之相
关的技术咨询、技术服务等项目免征增值税。
按照贵阳市“十四五”规划发展总体要求，贵阳市高举中国特色社会主义伟
大旗帜，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的基本理论、基本路
线、基本方略，深入贯彻落实习近平总书记对贵州工作重要指示精神，牢记嘱托、
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感恩奋进，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，
紧紧围绕西部地区重要经济增长极、内陆开放型经济新高地、生态文明示范区的
战略定位，坚持高端化、绿色化、集约化的主攻方向，以高质量发展统揽全局，
牢牢守好发展和生态两条底线，深入实施乡村振兴、大数据、大生态三大战略行
动，大力推动新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游产业化，紧扣“一品
一业、百业富贵”发展愿景，以大力实施“强省会”五年行动为工作主线，加快
推进经济体量大能级城市、创新型中心城市、内陆开放型城市、生态文明城市、
共建共治共享城市建设，全力提升城市首位度，努力打造全省高质量发展更具带
动力的火车头、西南地区更具影响力的重要增长极，为全省全面建设社会主义现
代化开好局、起好步，奋力开创百姓富、生态美的多彩贵州新未来作出新的更大
贡献。
（1）城市经济发展状况
分产业看，第一产业增加值 193.44 亿元，增长 7.8%，两年平均增长 7.1%；第二
产业增加值 1681.34 亿元，增长 5.4%，两年平均增长 5.5%；第三产业增加值 2836.25
亿元，增长 7.3%，两年平均增长 5.8%。三次产业结构为：4.1:35.7:60.2。
全市固定资产投资（不含跨区项目）同比下降 7.1%，降幅比 1-11 月收窄 3.4
个百分点，两年平均下降 2.3%。
全市规模以上工业增加值同比增长 8.0%，增速与 1-11 月持平，两年平均增长
以上制造业增加值增长 9.5%；规模以上电力、热力、燃气及水的生产供应业增加
值下降 0.8%。
全市财政总收入 976.15 亿元，同比增长 10.7%，增速比 1-11 月提高 0.3 个百
分点。一般公共预算收入 426.68 亿元，增长 7.2%，增速比 1-11 月提高 4.2 个百
分点；一般公共预算支出 681.50 亿元，增长 0.5%，增速扭负为正，比 1-11 月提
高 1.9 个百分点。
全市金融机构人民币各项存款余额 13379.81 亿元，同比增长 7.2%，增速比
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比 11 月末提高 1.2 个百分点。
全市社会消费品零售总额 2546.69 亿元，同比增长 12.9%，增速比前三季度提
高 0.5 个百分点，两年平均增长 9.7%。其中，限额以上消费品零售额 1083.70 亿
元，增长 8.3%，增速比 1-11 月提高 3.9 个百分点，两年平均增长 11.1%。
全市城镇常住居民人均可支配收入 43876 元，名义增长 8.9%，增速位居全省
第 3 位，两年平均增长 7.1%；农村常住居民人均可支配收入 20565 元，名义增长
全市居民消费价格同比上涨 0.5%，涨幅比 1-11 月提高 0.1 个百分点。八大类
消费价格呈“六升二降”态势，其中，交通和通信类上涨 3.8%；教育文化和娱乐
类上涨 2.3%；其他用品和服务类上涨 0.7%；居住类上涨 0.7%；生活用品及服务类
上涨 0.6%；医疗保健类上涨 0.4%；食品烟酒类下降 1.9%；衣着类下降 0.7%。
（2）城市建设
全面融合。实现总体规划一体编制、整体空间一体布局、控规详规一体优化，贵
阳市全面承接贵安新区社会事务。4 条互联互通城市道路建成开通，市域快铁环线
试运行，贵阳“外环”加快建设，贵阳贵安“半小时通勤圈”全面成型。贵阳大
数据科创城、苏贵产业园启动建设。基础设施跨越发展。高铁运营里程 360 公里，
“米”字型高铁网络已经形成，成为全国十大高铁枢纽城市之一。高速公路通车
里程 611 公里，城市道路突破 2200 公里，人民大道、数博大道等城市干道打通城
市大动脉。贵阳龙洞堡国际机场 T3 航站楼建成投运，可保障超 3000 万人次的年
旅客吞吐量。轨道交通 1 号线、2 号线并网运营，3 号线、S1 线有序推进，贵阳迈
入“地铁时代”。城市更新深入推进。累计改造棚户区城中村 3734.8 万平方米、
老旧小区 579.2 万平方米，整治背街小巷 610 条。城市公共停车位达到 7 万个，
综上所述，评估对象所处城市优越的资源条件及便利的交通区位条件，为产
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业发展奠定了良好的基础；经济的稳定增长及城市基础设施的不断完善，以及地
方政府对产业发展的大力支持和鼓励，推进和保障了产业的发展。产业的发展带
来了土地的需求，使得工业地价呈上涨趋势，但在相关政策调控下保证了地价的
涨幅不大、增长相对平稳。
（三）区域因素
（1）区域位置：白云区，东西最长为 28 千米，南北最宽为 20 千米，行政区
域总面积 272 平方千米。白云区地处贵阳市中部，北接修文县，东、南与乌当区
毗连，东南部与云岩区相邻，西部与观山湖区相连，西北部一角与清镇市接壤。
（2）土地级别：评估对象所处区域主要处于 2022 年贵阳市中心城区工业用
地定级第二级范围。
（3）区域优势：区内建有日供水 15 万吨的自来水厂和 300 兆伏安的变电站，
程控电话装机容量 5 万门，煤气开通 2 万户。生产资料、劳动力、资金等生产要
素市场及商贸市场正逐步完善，教育、医疗、卫生、金融、保险等社会化服务体
系健全。白云医院拥有省内一流的医疗设施及医护人员。区内有中、小学及职业
技术学校 40 余所，教职工 1800 余人。各大银行和保险公司均在白云区建有分支
机构，公证、律师、会计、审计等中介机构均已建立，覆盖面广、适应多种所有
制形式的社会保障体系已具雏形并在不断完善之中。
评估对象位于白云区沙文生态科技产业园，周边主要道路类型为临生活型次
干道，道路通达度较高；评估对象所处区域内基本无交通管制，交通条件优越，
有利于评估对象的利用。
评估价对象所处区域市政基础设施配套目前已达到“六通”条件，基础设施
配套较完善，具体如下：
（1）通路：评估对象所处区域内有区域内有贵阳绕城高速公路、云环中路、
同城南路、兰海高速公路、云环路、麦沙路、青山路、产业大道、同城大道、青
龙大道、白龙大道、观云大道等规划道路，路网发达，交通便捷。
（2）供电：评估对象所处区域内由市政供电，该区域内铺设有电缆及变电站，
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供电保证率达 95%以上。
（3）供水：评估对象所处区域内市政自来水管网铺设到位，供水保证率达 95%
以上。
（4）排水：评估对象所处区域内有市政铺设排水管网，雨污分流，排水保证
率达 95%以上。
（5）通讯：评估对象所处区域内为市政通讯，通讯线路以地下管道为主,辅
以架空线路，通讯线路畅通，通讯保证率达 95%以上。
（6）通气：区域市政燃气已接通。
（7）医院、卫生设施状况：宜民医院新院。
（8）文化、体育设施条件：无。
（9）其它公用设施：无。
区域属于亚热带季风湿润气候区，纬度较低，海拔较高，受东亚季风环流影
响，具有高原季风湿润气候的特点。冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，雨量充沛，
光、热、水同季，有利于各项资源的有效利用。森林覆盖率达 47.04%。评估对象
所处区域自然环境主要为工业污染，自然环境条件对评估对象利用有一定良影响。
区域内主要人口为布依族，苗族，汉族，人员构成淳朴简单，人文环境一般。
人文环境条件对评估对象利用无不良影响。
待估宗地周围主要为贵州振华新材料股份有限公司、泰丰航空航天科技产业
园、贵州科学院高新技术产业创新基地、贵州白云电子商务产业园等，产业集聚
程度较高。
处于贵阳市城区文物保护规划范围之外，规划对土地利用及未来发展无不利影响。
综上所述，评估对象所处区域综合环境较好，无不利规划限制，随着政府的
大力发展建设，内外交通条件较为成熟，随着区域内产业集聚度不断提高及基础
公共服务设施不断完善，从而推进了评估对象工业用地的地价增长。
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（四）个别因素
积为 168,295.00 平方米。
质条件较好，水淹可能性不大。
内设定开发程度为“六通一平”。
综上所述，评估对象所在宗地所在区域综合环境良好，适宜的区域规划，随
着政府的大力发展建设，产业集聚度将会日益提升推进评估对象工业用地的地价
水平。同时公共交通设施和基础设施配套建设的实施，也会推进评估对象工业用
地的地价水平。
（五）地价定义
用地。
宗地面积为 168,295.00 平方米，设定建筑容积率为 1。
（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内“六通”（即通路、
通电、通讯、通上水、通下水、通气）及场地平整，结合此次现场踏勘及评估目
的，设定评估对象开发程度为红线外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、
通下水、通气）、红线内“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通
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气）及场地平整。
准日，此次评估设定评估对象土地使用权类型为出让，土地使用年限为工业用地
剩余使用年限 39.42 年。
积率设定为 1，使用权类型设定为出让，基础设施开发程度设定为红线外“六通”
（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内“六通”（即通路、
通电、通讯、通上水、通下水、通气）及场地平整，土地剩余使用年限为 39.42
年的无他项权利的土地使用权现时价格。
（六）评估依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第三十二号，
《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中
华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十二次会议于 2019 年 8 月 26 日通过，自 2020 年 1 月 1
日起施行）；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第三十
二号，《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、
〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议于 2019 年 8 月 26 日通过，自 2020 年 1
月 1 日起施行）；
（3）《中华人民共和国城乡规划法》（根据 2019 年 4 月 23 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<中华人民共和国建筑法>等八部
法律的决定》修正）；
（4）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议于 2016 年 7 月 2 日通过，自 2016 年 12 月 1 日
起施行）；
（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第
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修订）；
（6）
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（根据 2020
年 11 月 29 日中华人民共和国国务院令第 732 号《国务院关于修改和废止部分行
政法规的决定》修正）；
（7）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号，2004
年 10 月 21 日）；
（8）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31 号，2006
年 8 月 31 日）；
（9）《节约集约利用土地规定》（根据 2019 年 7 月 16 日自然资源部第 2 次
部务会议<自然资源部关于第一批废止和修改的部门规章的决定>修正）；
（10）国土资源部《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企
业改革和发展的若干意见>的通知》
（国土资发[1999]433 号，1999 年 11 月 25 日）；
（11）国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城
镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195 号，2002 年 6 月 19 日）；
（12）国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土
资发[2008]51 号，2008 年 3 月 11 日）。
(1)《贵州省土地管理条例》（2017 年修正本）。
(2)《2022 年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新技术报告》及《2022
年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则》（基准日为 2022 年 1 月 1
日，实施日期为 2022 年 9 月 1 日）。
(1)《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布
的[GB/T18508-2014])；
(2)《城镇土地分等定级规程》(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局
发布的[GB/T18507-2014])；
(3)《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）。
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(1)企业营业执照复印件；
(2)《国有土地使用权出让合同》复印件；
(3)《土地使用权证》(白土国用(2014) 第 046 号)；
(4)产权持有人提供的其他相关资料。
(1)评估对象区域位置示意图；
(2)评估对象照片；
(3)评估人员实地勘察、调查所获取的资料。
（七）评估原则
依据《城镇土地估价规程》，本报告遵循以下原则：
土地评估应以评估对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合
法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档
案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、
土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分
方式为依据。
评估对象所在宗地已取得《土地使用权证书》、《国有建设用地使用权出让
合同》，并交纳土地出让金，评估对象宗地用途为工业用地，本次评估设定用途
为工业用地，满足合法原则。
土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性
和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的衡
点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，
具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市
场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
评估对象所在宗地位于贵阳白云区，随着工业用地聚集程度的日渐提升整体
价格有逐渐走高的趋势，在评估中应充分考虑该市场竞争，合理判断其对地价的
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影响。
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格
为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规
律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸
引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格
是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地
的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所
牵制。
评估对象设定用途为工业用地，在使用功能方面具有可替代性，评估中，在
选择市场比较法时，应用了替代原则对评估对象所在宗地的地价水平进行分析测
算。
土地评估应以评估对象的最有效利用为前提评估。判断土地的最有效利用以
土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用
程度等。
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，
且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的
为确定土地利用方式的依据。
总之，本次评估以公正、公平的态度，在公开市场条件进行土地价格评估，
在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原
则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格
保守评估秘密。
（八）评估方法选择
评估方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地评估方法，根据评
估对象的土地利用特点和土地评估的规定，应按照地价评估的技术规程，根据当
地地产市场发育情况并结合评估对象的具体用途特点、评估目的以及掌握的资料
情况等，确定适当的评估方法。
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收益还原法：评估对象宗地用途为工业用地，设定用途为工业用地，经过评
估人员现场踏勘，了解到评估对象所在区域类似工业用地市场上的租赁案例较少，
故本次不采用收益还原法进行评估。
剩余法：评估对象用途为工业用地，设定用途为工业用地，因所在区域建成
后的工业厂房不易销售，故很难收集到区域内类似房地产的交易案例，因此不适
宜选用剩余法进行评估。
成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价
方法。评估对象用途为工业用地，其地价与土地成本密切且所在区域土地取得费、
土地开发资料齐全，但由于贵阳市人民政府于 2020 年 12 月 1 日公布了《贵阳市
人民政府关于公布实施征地区片综合地价标准的通知》，距评估基准日已超过 2
年，不能很好的体现土地评估基准日的市场价值，不适宜采用成本逼近法进行评
估。
市场比较法：评估对象设定用途为工业用地，由于评估对象所处区域近期内
同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近）、用途相同
或相似、交易类型（价格类型）相同、开发程度相近、成交价格正常交易性的类
似土地交易案例较多，易收集充足的具有替代性并满足市场比较法条件的土地交
易实例，因此适宜选市场比较法进行评估。
基准地价系数修正法：评估对象用途为工业用地，处于贵阳市中心城区工业
用地土地定级及基准地价覆盖范围，基准地价估价期日为 2022 年 1 月 1 日，距本
次评估基准日 2022 年 12 月 31 日不超过一年，根据相关文件的时效性，本次评估
宜采用基准地价系数修正法。
在充分收集估价所需资料的基础上，综合分析产权人提供的相关资料，经综
合分析，本次评估采用市场比较法、基准地价系数修正法两种方法进行地价测算。
（九）评估过程
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市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将评估对象
与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已
知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出
评估对象的评估期日地价的方法。
市场比较法公式：V＝VB×A×B×D×E×F
式中：V：评估对象价格；
VB：比较案例价格；
A：评估对象情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B：评估对象评估基准日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数
D：评估对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E：评估对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
F：土地使用年期等修正
（1）比较案例选取
表 1：可比案例基本情况一览表
土地使
案例 土地利用情况 土地开发 交易 成交土地单价
位置 用途 土地面积（㎡） 交易时间 用年限 交易方式
项目 （容积率） 程度 情况 （元/平方米)
（年）
高新区沙文生态 工业用 2022 年 11
案例 A 54,666.94 2.50 六通一平 50 挂牌出让 正常 467.00
科技产业园 地 月 25 日
高新区沙文生态 工业用 2022 年 7 月
案例 B 40,666.87 2.50 六通一平 50 挂牌出让 正常 446.00
科技产业园 地 14 日
高新区沙文生态 工业用 2022 年 7 月
案例 C 18,666.76 2.50 六通一平 50 挂牌出让 正常 446.00
科技产业园 地 14 日
（2）比较因素条件说明表
表 2： 比 较 因 素 条 件 说 明 表
比较因素 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易时间 2022/12/31 2022/11/25 2022/7/14 2022/7/14
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地使用年限（年） 39.42 50 50 50
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
土地面积（㎡） 168,295.00 54,666.94 40,666.87 18,666.76
区 公共服务设施状况 较好 较好 较好 较好
域 产业集聚度 较好 较好 较好 较好
因 交通 周边主要
素 次干道 次干道 次干道 次干道
条件 道路类型
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经过公交
线路量 3 条及以上 3 条及以上 3 条及以上 3 条及以上
（条）
区域内主要为工业废 区域内主要为工 区域内主要为工 区域内主要为工
大气环境
气排放污染 业废气排放污染 业废气排放污染 业废气排放污染
区域内主要为工厂加 区域内主要为工 区域内主要为工 区域内主要为工
噪声环境
环境 工噪声污染 厂加工噪声污染 厂加工噪声污染 厂加工噪声污染
条件 区域内人员构成 区域内人员构成 区域内人员构成
区域内人员构成纯朴
纯朴简单，人员素 纯朴简单，人员 纯朴简单，人员
人文环境 简单，人员素质及治安
质及治安环境一 素质及治安环境 素质及治安环境
环境一般
般 一般 一般
规划对土地利用 规划对土地利用 规划对土地利用
规划对土地利用及未
规划限制条件 及未来发展无不 及未来发展无不 及未来发展无不
来发展无不利影响
利影响 利影响 利影响
宗地面积 较大 较大 大 一般
宗地形状 规则 规则 规则 规则
容积率 1 2.5 2.5 2.5
临街状况 三面临街 三面临街三面临街 三面临街
建筑物承载力正 建筑物承载力正
建筑物承载力正
建筑物承载力正常，发 常，发生滑坡、 常，发生滑坡、
个 常，发生滑坡、泥
地质条件 生滑坡、泥石流风险较 泥石流风险较 泥石流风险较
别 石流风险较小，地
小，地质条件一般 小，地质条件一 小，地质条件一
因 质条件一般
般 般
素
地形地势 有较大坡度 平坦 平坦 平坦
宗地红线外“六 宗地红线外“六
宗地红线外“六
宗地红线外“六通”（通 通”（通路、供 通”（通路、供
通”（通路、供电、
路、供电、通讯、供水、 电、通讯、供水、 电、通讯、供水、
宗地内开发程度 通讯、供水、排水、
排水、通气），红线内 排水、通气）， 排水、通气），
通气），红线内“场
“场地平整” 红线内“场地平 红线内“场地平
地平整”
整” 整”
（3）编制比较因素条件指数表
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。
比较因素条件指数表
评估对象与比较案例
比较因素
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易时间 100 100.00 100.00 100.00
交易情况 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
土地使用年限 95.64 100 100 100
公共服务设施状况 100 100 100 100
产业集聚度 100 100 100 100
区 周边主要道路类型 100 100 100 100
域 交通
经过公交线路量 100 100 100 100
因 条件
素 距公交站点距离 100 100 100 100
环境 大气环境 100 100 100 100
条件 噪声环境 100 100 100 100
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人文环境 100 100 100 100
规划限制条件 100 100 100 100
宗地面积 100 100 99 98
宗地形状 100 100 100 100
个 容积率 100 100 100 100
别
临街状况 100 100 100 100
因
素 地质条件 100 100 100 100
地形地势 100 106 106 106
宗地内开发程度 100 100 100 100
（4）编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。
比较因素修正系数表
评估对象与比较案例
比较因素
案例 A 案例 B 案例 C
交易价格（元/㎡） 467.00 446.00 446.00
交易时间 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/100 100/100 100/100
土地用途 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 95.64/100 95.64/100 95.64/100
公共服务设施状况 100/100 100/100 100/100
产业集聚度 100/100 100/100 100/100
交通条 周边主要道路类型 100/100 100/100 100/100
区
域 件 经过公交线路量 100/100 100/100 100/100
因 大气环境 100/100 100/100 100/100
素 环境条
噪声环境 100/100 100/100 100/100
件
人文环境 100/100 100/100 100/100
规划限制条件 100/100 100/100 100/100
宗地面积 100/100 100/99 100/98
宗地形状 100/100 100/100 100/100
个 容积率 100/100 100/100 100/100
别
临街状况 100/100 100/100 100/100
因
素 地质条件 100/100 100/100 100/100
地形地势 100/106 100/106 100/106
宗地内开发程度 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/㎡） 421.36 406.47 410.62
估价对象评估价格（元/㎡）
（算术平均值）
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
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果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表确定相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求
取评估对象在估价期日价格的方法。 计算公式为：
P =p×D×T×Kij ×(1-F) ×Y
式中：P --- 评估对象价格；
p --- 评估对象对应的基准地价；
D --- 评估对象区域因素修正系数；
T --- 期日修正；
Kij --- 容积率修正系数；
F-- 开发程度修正系数；
Y --- 宗地使用年期修正系数；
(1)基准地价简介
评估对象位于白云区，处于贵阳市中心城区土地定级范围内，此次评估选用
《2022 贵阳市中心城区土地定级与基准地价实施细则》
（2022 年 09 月 01 日实施，
基准日为 2022 年 01 月 01 日）体系。
①估价期日 2022 年 1 月 1 日；
②工业用地：包括一般工业用地、新型产业用地及标准厂房用地、仓储物流
用地、采矿用地、产业园区中工业项目配套的宿舍型保障性租赁住房用地、地下
仓储，一至三级范围内市政基础设施配套程度达到宗地外“六通”(通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通气)及宗地内“一平”(场地平整)，四级范围内市政基
础设施配套程度达到宗地外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)及宗
地内“一平”(场地平整)，五级范围内市政基础设施配套程度达到宗地外“四
通”(通路、通电、通上水、通讯)及宗地内“一平”(场地平整)，容积率为 1.0
时，五十年的土地使用权价格。
《2022 年贵阳市中心城区新型产业用地及标准厂房用地基准地价》
详见下表：
土地级别 元/平方米 万元/亩
一 522 35
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二 410 27
三 369 25
四 324 22
五 270 18
(2)确定级别基准地价（p 值）
评估对象位于贵阳市中心城区工业用地第二级范围，相应的工业用地基准地
价为 410 元/平方米（五十年）。
(3)确定区域因素修正系数（D 值）
根据《2022 年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》修正
体系，评估对象处于贵阳市中心城区工业用地土地定级工业二级范围，贵阳市中
心城区工业二级用地区域因素指标说明表见表 1，贵阳市中心城区工业用地二级基
准地价修正系数表见表 2，评估对象二级工业用地区位因素修正系数表见表 3，确
定评估对象的修正值为 8.56%。
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表 1：《贵阳市中心城区工业二级用地区域因素指标说明表》
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表 2：《贵阳市中心城区工业二级用地基准地价修正系数表》
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表 3：《评估对象二级工业用地区位因素修正系数表》
指标标准 优劣 修正
因素说明
宗地修正因素 程度 系数
距市区主干道距离
道路状况 道路类型 小于 100 米且临交 一般 0.00%
通型次干道
道路宽度 20-25 米 一般 0.00%
距货运火车 -0.66
交通条件 1401-1900 米 较劣
站距离 %
距物流中心
交通便捷程度 的距离
距高速公路
出入口的距 <5100 米 优 0.94%
离
集聚企业大部分为
产业集聚类
同类企业，属明显的 较优 0.71%
型
主导产业
工业区成 集聚及配套状况 产业集聚程
较高 较优 0.71%
熟度 度
区域因素 配套协作状
较好 较好 0.59%
况
工业未来发展趋势 较好 较好 0.47%
污染物排放基本达
污染排放及治
标，污 较优 0.47%
环境状况 理状况
染治理状况较好
大气噪声 有一定影响 一般 0.00%
未来土地利用以工
周边区域城市规划限制 好 0.71%
业用地为主
行政因素 对发展第二产业无
政府特殊政策
优惠 一般 0.00%
与产业管制
政策，亦无限制措施
地基较好，承载力较
大， 一般工业建筑
宗地地基状况 较优 0.35%
建设时需 作较简单
的基础处理
-0.33
宗地地形状况 地面有一定起伏 较劣
%
地形较平坦，基本无
个别因素 自然条件 淹水现象，自然条件 较优 0.35%
较好
距主干道距离小于
宗地临路状况 一般 0.00%
宗地形状 近似矩形 较优 0.24%
面积较适中，对土地
宗地面积 利用 较优 0.35%
较有利
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指标标准 优劣 修正
因素说明
宗地修正因素 程度 系数
供水状况 保证率＞95% 优 1.18%
供电状况 保证率＞95% 优 1.42%
有供气管线而且通
供气状况 优 0.47%
基础设施状况 气
排水设施较完善，排
排水状况 较优 0.35%
水较通畅
区域装机容量较大，
通讯状况 较优 0.24%
通讯状况较好
合计 / / 8.56%
(4)期日修正（T 值）
本次评估基准日为 2022 年 12 月 31 日与基准地价基准日 2022 年 1 月 1 日相
距不超过 1 年，本次不做期日修正。
(5)容积率修正（Kij 值）
根据产权持有人提供的《土地使用权证书》、《国有建设用地使用权出让合
同》等资料，评估对象规划容积率为 1，本次评估对象容积率设定为标准容积率 1，
根据《2022 年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》：“以 1
为标准容积率，实际容积率小于或等于 1 时，不做修正”，则相应的工业用地容
积率修正系数为 100%。
(6)土地使用年期修正（Y 值）
评估对象土地剩余使用权年限为 39.42 年，与土地基准地价标准年期不一致，
相应的年期修正系数计算为：
m
[1-(1/(1+rd) )
]
Y =
[1-(1/(1+rd)n)
]
式中：Y ─宗地使用年期修正系数
rd─土地还原率，根据现行存款年利率和物价水平、投资风险及《2022
年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》确定工业用地土地还
原率为 6.41%。
m -- 评估对象可使用年期（39.42 年）
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n -- 基准地价土地使用年限（工业用地 50 年）
代入公式计算出相应的工业用地年期修正系数为 95.64%。
（7）土地开发程度修正（F 值）
根据《2022 年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》，评
估对象开发程度与基准地价内涵一致，开发程度不作修正。
(8)基准地价修正系数法计算及结果
P =p×D×T×Kij ×(1-F) ×Y
=410 元/平方米×（1+8.56%)×100%×100%×100%×95.64%
=425.71 元/平方米
即：评估对象基准地价系数修正法评估土地单价为：425.71 元/平方米。
（1）地价确定的方法
经评估人员现场查勘和对当地房地产市场情况的分析，按照地价评估的基本
原则和估价程序，此次评估选择基准地价系数修正法和市场比较法对评估对象进
行了评估。市场比较法是以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正出现
时市场的交易价格，由于其土地交易情况均为挂牌出让，案例具有较高的可比性，
则评估结果更具有现实性，具有较强的说服力；基准地价系数修正法是利用城镇
基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就评估对象的区域
条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表确定相应
的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在估价期日价格的方法，其
地价结合了现时的房地产价格，贴近现状市场经济发展状况，更直观，更准确的
体现出估价期日的土地现时市场价值。两种方法从不同侧面反映出评估对象的地
价水平，所得出的结果差异较小。故在评估人员对当地土地市场的分析后，此次
评估选取两种方法的算术平均数作为最终评估结果，即：取市场比较法权重 50%、
基准地价系数修正法权重 50%作为评估对象的最终地价评估结果，详见下表：
市场比较法 基准地价系数修正法
用途 权重 权重 综合评估单价（元/㎡）
（元/㎡） （元/㎡）
工业用地 412.82 0.5 425.71 0.5 419.00
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（2）评估结果
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），评估人员依据土地估价的
基本原则、理论和方法，结合现场查勘情况，在对掌握的土地市场资料和评估对
象所处区域地价影响因素进行充分分析的基础上，按照土地估价程序，选择合适
的估价方法，评估得出评估对象在本次地价定义条件下的建设用地使用权市场价
值结果如下：
土地单价 土地总价（元） 土地总价（元）
用途 土地面积（㎡）
（元/㎡） 不含税 含销项税
工业用地 168,295.00 419.00 70,515,605.00 76,862,009.45
大写：柒仟陆佰捌拾陆万贰仟零玖元肆角伍分整
币种：人民币
土地使用权的评估值为 76,862,009.45 元，较账面值 32,437,042.11 元，增
值 44,424,967.34 元，增值率 136.96%。
（十）特殊说明事项
（1）土地使用权人合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
（2）评估对象在设定用途下得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
（3）评估对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正
常进行，保证公司的持续发展。
（4）在评估期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
（5）任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
（6）产权持有人提供资料属实，并对其合法性负责。
（7）评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场
地平整状况。
四、其他应付款的评估说明
（一）基本情况
评估基准日账面余额为 18,712,414.32 元，共计 1 项，主要为公司应付的项
目履约保证金。
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（二）评估值的确认原则
评估人员经核查会计报表、会计账簿与申报资料一致。评估人员履行必要的
评估程序，逐笔分析了款项的账龄、金额、经济内容。在查阅了其他应付款明细
分类账的基础上，逐笔核实了款项涉及的相关协议、合同和凭证等，评估人员以
其实际需支付的金额确定评估值。
（三）评估结果
其他应付款的评估值为 18,712,414.32 元。
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第五部分 评估结论及分析
一、评估结论及分析
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则及必要的评估
程序，对中国振华电子集团有限公司的指定资产组价值采用成本法、基准地价系
数修正法、市场比较法进行了评估。根据以上评估工作，评估结论确定方式如下：
截止评估基准日 2022 年 12 月 31 日，中国振华集成电路产业中心项目（在建
工程）所涉及的账面资产总额为 20,193.62 万元，负债总额为 1,871.24 万元，净
资产账面价值 18,322.38 万元；资产评估值为 25,785.71 万元，评估增值 5,592.09
万元，增值率 27.69%，负债评估值为 1,871.24 万元，评估无增减值，净资产评估
值为 23,914.47 万元，增值 5,592.09 万元，增值率为 30.52%。
本次土地使用权及在建工程的评估值包含增值税销项税额，该销项税是基于
该两项资产以打包出售方式计算的增值税销项税。其中：土地使用权的评估值为
评估值为 15，961.05 万元（该评估值包含增值税-销项税税金为 1,317.88 万元）。
详见下表：
资产评估结果汇总表
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增（减）值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 2,138.46 2,138.46
非流动资产 2 18,055.16 23,647.25 5,592.09 30.97
其中：长期股权投资 3
投资性房地产 4
固定资产 5
在建工程 6 14,811.46 15,961.05 1,149.59 7.76
油气资产 7
无形资产 8 3,243.70 7,686.20 4,442.50 136.96
其中：土地使用权 9 3,243.70 7,686.20 4,442.50 136.96
其他非流动资产 10
资产总计 11 20,193.62 25,785.71 5,592.09 27.69
流动负债 12 1,871.24 1,871.24
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非流动负债 13
负债总计 14 1,871.24 1,871.24
净资产 15 18,322.38 23,914.47 5,592.09 30.52
评估结论详细情况见评估明细表。
以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。
二、评估增减值分析
值税，导致评估值增值。
该地块的时间较早、当时拿地成本较低，截至评估基准日当地的土地市场价格有
所增长所致；其次是由于本次的在建工程和土地使用权打包出售，在土地使用权
的评估值中考虑了增值税销项税额。
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