湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司
关于对湖北三峡旅游集团股份有限公司
重大资产出售的问询函回复之核查意见
深圳证券交易所：
湖北三峡旅游集团股份有限公司于 2023 年 11 月 2 日披露了《重大资
产出售暨关联交易报告书（草案）》
（以下简称“报告书”
），并于 2023 年 11
月 14 日收到贵所下发的《关于对湖北三峡旅游集团股份有限公司重大资产
出售的问询函》。根据贵所的要求，湖北华审资产评估土地房地产估价有限
公司（以下简称“评估机构”）对问询函有关问题进行了认真分析与核查，
现就有关事项回复如下：
问题 5：
报告书显示，汽车销售公司采用资产基础法进行评估，净资产账面价
值为 12,701.23 万元，评估价值为 18,495.50 万元，增值率 45.62%，评估
增值原因系长期股权投资评估增值 5,794.25 万元，增值率 80.11%，主要
为子公司固定资产及无形资产增值。汽车销售公司模拟审计报告显示，其
固定资产主要为房屋建筑物及运输设备，无形资产主要为土地使用权。请
你公司：
（1）结合 2022 年 9 月 30 日为评估基准日对汽车销售公司的评估情
况，说明前后两次对 13 家汽车经销服务子公司的评估方法选取、主要假设、
关键参数以及评估过程、评估结果是否存在重大差异。
（2）详细说明汽车销售公司所持房屋建筑物、土地使用权的地址、面
积、性质等基本情况，并结合上述情况及可比案例，详细说明本次评估方
法选取、增值率、评估关键参数及选取依据及评估过程，是否合理、评估
价值是否公允，是否有利于保障上市公司及中小投资者利益。
【公司回复】
一、 结合 2022 年 9 月 30 日为评估基准日对汽车销售公司的评估情
况，说明前后两次对 13 家汽车经销服务子公司的评估方法选取、主要假设、
关键参数以及评估过程、评估结果是否存在重大差异。
（一）两次交易评估的具体情况
评估基准
项目 评估机构 评估方法 全部权益价值评估 采用的评估方
日
结果合计（万元） 法
前次评估 资产基础法 14,220.39 资产基础法
月 30 日 评估公司
本次评估 14,391.43 资产基础法
月 31 日 评估公司 收益法
（二）评估方法的选取
前次评估采用资产基础法，本次评估采用资产基础法和收益法，最终
均采用资产基础法评估结果作为最终评估结论。
由于被评估单位各项资产、负债均能被识别并单独计量，均可以选用
适当的具体评估方法得出各项资产、负债评估值，因此两次评估均采用资
产基础法进行评估。
汽车销售下属子公司销售模式为线下门店经营，处于公共卫生事件影
响期间，受公共卫生事件影响较大，门店无法正常经营，其未来收益及风
险无法合理量化，不符合收益法评估的条件，因此未采用收益法进行评估。
由于国内与汽车销售下属子公司类似公司交易案例较少，交易市场不
活跃，有关交易的必要信息难以获得，同时汽车经销类上市公司与汽车销
售下属子公司在资产体量、规模等方面存在较大差异，不具有可比性，因
此未采用市场法进行评估。
汽车销售下属子公司经营的汽车品牌多为传统燃油车，近年来新能源
电动车的迅速发展造成汽车行业品牌大洗牌，汽车销售市场的行情波动造
成企业近年经营情况不稳定、盈利状况波动较大，会导致收益法估值的差
异。
资产基础法从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值，评估架构
更为完整，相关因素的考虑更为客观，评估结果较为可靠。
综上，在当前汽车销售市场经营状况下，资产基础法更能全面可靠地
体现汽车销售下属子公司各类资产组合的价值，因此选择资产基础法的评
估结果作为本次评估的最终评估结论是合理的。
（三）主要假设
前后两次评估假设基础对比如下：
评估假设 前次评估 本次评估 差异
一般假设 3、继续使用假设；4、企业持续经 3、继续使用假设；4、企业持续经 一致
营假设。 营假设。
策，国家宏观经济形势无重大变
化；本次交易各方所处地区的政
治、经济和社会环境无重大变化；
无其他不可预测和不可抗力因素造
策，国家宏观经济形势无重大变
成的重大不利影响。
化；本次交易各方所处地区的政
治、经济和社会环境无重大变化；
况，假设企业持续经营。
无其他不可预测和不可抗力因素造
成的重大不利影响。
公司管理层有能力担当其职务。
况，假设企业持续经营。
守所有有关的法律和法规。
公司管理层有能力担当其职务。
和编写此份报告时所采用的会计政
策在重要方面基本一致。 本次评估
守所有有关的法律和法规。
特定假设 理水平的基础上，经营范围、方式 10、11 条
和编写此份报告时所采用的会计政
与现时方向保持一致。 收益法评
策在重要方面基本一致。
率，政策性征收费用等不发生重大
理水平的基础上，经营范围、方式
变化。
与现时方向保持一致。
预见因素对企业造成重大不利影
率，政策性征收费用等不发生重大
响。
变化。
服务保持目前的市场竞争态势。
预见因素对企业造成重大不利影
响。
末产生。
服务保持目前的市场竞争态势。
企业提供的评估申报表为准，未考
虑委托人及被评估企业提供清单以
外可能存在的或有资产及或有负
债。
（四）关键参数的选取
两次评估均采用资产基础法评估结果作为 13 家汽车销售下属子公司
的最终评估结论。
汽车销售下属子公司主要资产为固定资产和无形资产，前后两次评估
固定资产和无形资产的关键参数如下：
固定资产主要为房屋建筑物及运输设备。
（1）房屋建筑物
两次评估对有证房屋均采用收益法进行评估，关键参数为净收益、报
酬率、收益期。关键参数选取依据具体如下：
关键参
项目 评估方法 选取依据 备注
数
影响年净收益最主要的因素为评估对象租金收
入，评估人员通过对其实际出租情况分析，并
净收益 对所处区域同类物业现行租赁市场调查，结合
评估对象的具体用途、地理位置、建筑品质及
内部格局等因素，确定评估对象月租金。
报酬率按安全利率加风险调整值法确定为
报酬率
前次评估 收益法 7%。
收益期按评估基准日土地使用权剩余期限房屋
建筑物剩余经济寿命孰短原则确定。若评估对
象土地使用权剩余期限短于其建筑物剩余经济
收益期
寿命，评估对象收益价值应为按收益期计算的
价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现
到评估基准日的价值。
净收益 同前次评估
本次评估 收益法 报酬率 同前次评估
收益期 同前次评估
两次评估对无证房屋均采用成本法进行评估，成本法关键参数为建设
成本和成新率。关键参数选取依据具体如下：
关键参
项目 评估方法 选取依据 备注
数
房屋建筑安装工程费单价①参照宜昌市房地
产评估与经纪协会《关于印发<宜昌市城区房
屋重置价格标准>的通知》 （宜市评估字[2019]4
建设成本 号）②2018 年《恩施市城区土地级别与基准
前次评估 成本法 地价更新成果报告》中相同结构的房屋重置价
③对重置价格标准中没有列明的项目，采用目
前的市场价格确定。
对房屋建筑物的成新率采用年限法和观察法综
成新率
合确定。
建设成本 同前次评估
本次评估 成本法
成新率 同前次评估
综上，前后两次选取的房屋建筑物评估方法一致，关键参数选取标准
和文件依据前后一致。
（2）运输设备
两次评估对运输设备均采用成本法进行评估，关键参数为车辆购置价
和成新率。两次评估车辆购置价均根据市场询价确定，成新率根据年限法
和观察法综合确定。
综上，前后两次选取的车辆评估方法一致，关键参数选取标准和文件
依据前后一致。
无形资产主要为土地使用权。两次评估均采用基准地价法和市场比较
法进行评估。前后两次评估具体参数选取依据及最终评估结果确定的方法
如下：
项目 评估方法 关键参数 关键参数取值依据 最终结果确定
①宜昌市人民政府《市人民
政府关于公布执行宜昌市城
区公示地价的通知》 （宜府发
[2020]1 号）②恩施州人民政
基准地价
府关于公布《州人民政府关
于公布实施恩施市公示地价
基准地
建设成果的通知》（恩施州政
价法
发[2019]5 号）
分为区域因素修正和个别因
素修正，均按照当地自然资
宗地地价修正
源规划部门出具的城区公示 采用两种方法
系数
基准地价 地价体系建设成果简报中对 测算结果取权
前次评
法、市场 应的修正系数表进行修正 重作为待估宗
估
比较法 根据中国土地市场网站公示 地的最终评估
信息，选取评估基准日前三 结果
比较实例价格
年内相同地段等级三例可比
宗地交易案例
差异因素分为交易情况修
市场比 正、交易期日修正、区域因
较法 素及个别因素修正、年期修
正、开发程度修正，按照当
差异因素修正
地自然资源规划部门出具的
城区公示地价体系建设成果
简报中对应的修正系数表进
行修正
基准地价 同前次评估
基准地
基准地价 宗地地价修正
本次评 价法 同前次评估
法、市场 系数 同前次评估
估
比较法 市场比 比较实例价格 同前次评估
较法 差异因素修正 同前次评估
综上，前后两次土地使用权评估方法一致，关键参数选取标准及文件
依据一致。
（五）评估过程
前后两次评估均严格按照资产评估执业准则履行了评估程序。
（六）评估结果
前次评估以 2022 年 9 月 30 日为评估基准日，评估结论为 13 家汽车销
售 公 司 股 东 全 部 权 益 账 面 价 值 合 计 为 7,382.82 万 元 ， 评 估 价 值 为
本次以 2023 年 7 月 31 日为评估基准日，评估结论为 13 家汽车销售公
司股东全部权益账面价值合计为 7,424.96 万元，评估价值为 14,391.43 万
元，增值额为 6,966.46 万元，增值率 93.82%。
综上，汽车销售下属子公司股东全部权益价值本次评估结果相比前次
评估结果略高 171.04 万元，差异率为 1.2%，前后两次评估结果差异较小，
不存在重大差异。
二、 详细说明汽车销售公司所持房屋建筑物、土地使用权的地址、面
积、性质等基本情况，并结合上述情况及可比案例，详细说明本次评估方
法选取、增值率、评估关键参数及选取依据及评估过程，是否合理、评估
价值是否公允，是否有利于保障上市公司及中小投资者利益。
（一）汽车销售公司所持房屋建筑物、土地使用权基本情况
汽车销售下属 13 家子公司持有房屋建筑物共 9 栋，建筑面积共计
无证房屋 5 栋，房屋建筑面积 5,393.62 平方米；土地使用权 4 宗，土地使
用权总面积 31,679.93 平方米，具体情况如下：
房屋基本情况表
建成年 房屋结 是否设置抵押
序号 房产证号 产权人 房屋名称 区域位置 层高 楼层 房屋面积
份 构 等他项权利
宜市房权证宜昌开发区 宜昌交运集团麟觉汽车 发展大道东 宜昌市发展大道 59
字第 0246145 号 销售服务有限公司 风日产 4S 店 号
宜市房权证宜昌开发区 宜昌交运集团麟至汽车 发展大道标 宜昌市发展大道 61
字第 0245949 号 销售服务有限公司 致 4S 店 号
恩施房权证恩施市字第 恩施麟达汽车销售服务 恩施大众 4S 恩施市舞阳街道办 钢、钢
恩施房权证恩施市字第 恩施麟觉汽车销售服务 恩施日产 4S 恩施市舞阳街道办 钢、钢
宜昌交运集团麟至汽车 保险拆建中 宜昌市发展大道 61
销售服务有限公司 心 号
宜昌交运集团麟至汽车 宜昌市发展大道 61
销售服务有限公司 号
宜昌交运集团麟至汽车 售后室外雨 宜昌市发展大道 61
销售服务有限公司 棚 号
恩施麟觉汽车销售服务 恩施启辰、 恩施市舞阳街道办 钢、钢
有限公司 哈弗 4S 店 事处耿家坪村 1 幢 混
恩施麟达汽车销售服务 麟达扩建工 恩施市舞阳街道办 钢、钢
有限公司 程（麟昌） 事处耿家坪村 1 幢 混
合计 24,127.19
土地基本情况表
是否设置
序 地类 使用权
土地证号 产权人 名称 区域位置 终止日期 土地面积 土地级别 抵押等他
号 (用途) 类型
项权利
发展大道东
宜市国用（2004） 宜昌交运集团麟觉汽 宜昌经济技术开 综合用 国有出 2053 年 4 月
第 100205010-1 号 车销售服务有限公司 发区发展大道 地 让 28 日
店
宜市国用（2004） 宜昌交运集团麟至汽 发展大道标 宜昌经济技术开 综合用 国有出 2053 年 4 月
第 100205010-2 号 车销售服务有限公司 致 4S 店 发区发展大道 地 让 28 日
恩市国用（2010） 恩施麟达汽车销售服 恩施大众 4S 舞阳街道办事处 商服用 国有出 2050 年 3 月
第 033815 号 务有限公司 店 耿家坪村 地 让 30 日
恩市国用（2011） 恩施麟觉汽车销售服 恩施日产 4S 恩施市舞阳街道 商服用 国有出 2049 年 9 月
第 010226 号 务有限公司 店 办事处耿家坪村 地 让 18 日
恩市国用（2014） 恩施麟觉汽车销售服 恩施日产 4S 恩施市舞阳街道 商服用 国有出 2054 年 6 月
第 011705 号 务有限公司 店 办事处耿家坪村 地 让 5日
合计 31,679.93
（二）评估方法的选取
有证房屋均为汽车销售 4S 店。近几年该区域的房地产市场发展迅速，
从成本角度已较难反映出评估对象的客观市场价值，故未采用成本法进行
评估；在同一供需圈内，评估对象所在区域内与其用途相同或相似的二手
房交易不活跃，成交价格及有关指标等资料不易收集，故未采用市场法进
行评估；评估对象已建成并投入使用，现实状况不属于具有开发或再开发
潜力的房地产，因此未采用假设开发法进行评估；周边业态大多为汽车销
售门店，聚集程度较高，区域内与其用途相同或相似的房地产市场租金及
有关指标、技术参数等资料容易收集，因此采用收益法进行评估。
无证房屋均为汽车销售门店及配套服务用房，评估对象所在区域内与
其用途相同或相似的二手房交易不活跃，不宜采用市场法；评估对象已建
成并投入使用，不宜采用假设开发法；评估对象为未办理产权的配套服务
用房，区域内与其用途相同或相似的房地产市场租金及有关指标、技术参
数等资料不易收集，房屋收益年限等关键指标不明确，不宜采用收益法；
评估对象所在区域内与其类似房屋的建造成本、相关费用标准较易获取，
评估人员根据所掌握的资料，因此采用成本法进行评估。
根据《城镇土地估价规程》，土地评估主要技术方法包括市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等，宗地地价评估
应根据评估目的和评估对象的特点，在全面调查和综合分析影响地价因素
的基础上，选用适宜的评估方法。本次评估对评估方法选用的依据如下：
待估宗地 1、2 均位于宜昌经济技术开发区发展大道，处于宜昌市城区
商服四级地段；待估宗地 3-5 均位于恩施市舞阳街道办事处耿家坪村，处
于恩施市城区商服二级地段，因此上述 5 宗地可采用基准地价系数修正法
进行地价测算。
待估宗地均为商服用地（综合用地参照商业用地评估）
，近几年评估对
象所在区域同类型的商业用地挂牌出让交易实例较多，能满足市场比较法
的适用条件，因此可采用市场比较法进行地价测算。
综上，首先利用基准地价系数修正法测算宗地地价，再利用市场比较
法测算宗地地价，最后根据两种方法测算的结果，结合宗地所在区域各用
途地价水平确定宗地最终地价。
（三）评估关键参数及选取依据
对有证房屋采用收益法进行评估，单项资产评估中的收益法是预测评
估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为
价值得到评估对象价值或价格的方法。收益法包括报酬资本化法和直接资
本化法，报酬资本化法又分为全剩余寿命模式和持有加转售模式。本次评
估选用报酬资本化法中的全剩余寿命模式进行评估，关键参数为净收益、
报酬率、收益期。
（1）年净收益
影响年净收益最主要的因素为评估对象租金收入，评估人员通过对其
实际出租情况分析，并对所处区域同类物业现行租赁市场调查，结合评估
对象的具体用途、地理位置、建筑品质及内部格局等因素，确定评估对象
月租金。
（2）报酬率
报酬率按安全利率加风险调整值法确定。
安全利率指无风险的资本投资报酬率，选用评估基准日正在执行实施
的中国人民银行公布的一年期定期存款利率 1.5%作为安全利率。
风险调整值根据地区的社会现状经济、未来预测以及物价指数的波动
情况确定。考虑到该地区社会经济发展状况、未来预测、评估对象的用途
及新旧程度等因素，确定风险调整值为 5.5%，则报酬率为 7.0%。
（3）收益期
根据评估对象的房屋结构，参照《最新资产评估常用数据与参数手册》
中相关房屋的经济耐用年限，再按照评估对象房屋建成年限确定房屋剩余
经济寿命，评估对象房屋建筑物占用的土地使用权为出让方式取得，确定
土地使用权至评估基准日的剩余年限，收益期按土地使用权剩余期限房屋
建筑物剩余经济寿命熟短原则确定。若评估对象土地使用权剩余期限短于
其建筑物剩余经济寿命，评估对象收益价值应为按收益期计算的价值，加
上建筑物在收益期结束时的价值折现到评估基准日的价值。
对无证房屋采用成本法进行评估，评估值=重置成本×成新率，重置成
本=建设成本+管理费用+资金成本-可抵扣增值税，关键参数为建设成本、
成新率。
（1）建设成本
评估对象为无证房屋，其建设成本仅为房屋建筑安装工程费。房屋建
筑安装工程费单价参照宜昌市房地产评估与经纪协会《关于印发<宜昌市城
区房屋重置价格标准>的通知》
（宜市评估字[2019]4 号）
、2018 年《恩施市
城区土地级别与基准地价更新成果报告》中相同结构的房屋重置价，对重
置价格标准中没有列明的项目，采用目前的市场价格确定。并考虑建安价
格指数调整和其他因素调整，确定调整后的重置单价。
（2）成新率
对房屋建筑物的成新率采用年限法和观察法综合确定。综合成新率=年
限法成新率×40%+观察法成新率×60%
（1）基准地价法
基准地价系数修正法是利用基准地价和宗地地价修正系数成果，按照
替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件比
较，并对照宗地因素修正系数表所对应的修正系数对基准地价进行修正，
进而求得待估宗地在评估基准日价格的方法。关键参数为某用途、某级别
（均质区域）的基准地价、宗地地价修正系数。
某用途、某级别（均质区域）的基准地价
宜昌市城区基准地价的确定依据是宜昌市人民政府《市人民政府关于
公布执行宜昌市城区公示地价的通知》
（宜府发[2020]1 号），宜昌市人民政
府于 2020 年 1 月 2 日公布实施。商服四级基准地价为 2587 元/平方米。
恩施市城区基准地价的确定依据是恩施州人民政府关于公布《州人民
政府关于公布实施恩施市公示地价建设成果的通知》（恩施州政发[2019]5
号），恩施州人民政府于 2020 年 1 月 1 日公布实施。商服二级基准地价为
宗地地价修正系数
宗地地价修正系数分为区域因素修正和个别因素修正，区域因素修正
对照当地自然资源规划部门出具的城区公示地价体系建设成果简报中相应
地价等级的区域因素修正系数表结合待估宗地实际情况进行修正；个别因
素修正分为年期修正、评估基准日修正、容积率修正、面积修正、形状修
正、街角地修正、土地开发程度修正，均按照当地自然资源规划部门出具
的城区公示地价体系建设成果简报中对应的修正系数表进行修正。
（2）市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将评估对象与具有替代性的，且在评估
基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进
行差异修正，以此估算评估对象价格的方法。关键参数为比较实例价格、
差异因素修正。
周边地块成交情况
待估宗地 1、2 均位于宜昌经济技术开发区发展大道，处于宜昌市城区
商服四级地段，根据中国土地市场网站公示信息，评估基准日前三年内相
同地段等级可比宗地交易案例主要有以下三例：
项目/比较实
比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C
例
西湖路与渭河路交汇 东城试验区东方大道与
项目位置 朝阳路与唐家湾路交汇处
处东侧 月儿湾路交汇处
用地性质 商务金融用地 商务金融用地 商务金融用地
土地面积
（m ）
使用年限 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年
成交价格（万
元）
成交日期 2022 年 4 月 29 日 2022 年 7 月 12 日 2023 年 6 月 26 日
交易方式 拍卖 拍卖 挂牌
容积率 小于 2 小于 2.5 小于 2.5
折合单价（元
/m ）
待估宗地 3-5 均位于恩施市舞阳街道办事处耿家坪村，处于恩施市城
区商服二级地段，根据中国土地市场网站公示信息，评估基准日前三年内
相同地段等级可比宗地交易案例主要有以下三例：
比较实例
比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C
项 目
恩施市舞阳坝街道办事处 恩施市舞阳坝街道办 恩施市舞阳坝街道办事
项目位置
耿家坪社区 事处金子坝村 处耿家坪村
用地性质 商服用地 商服用地 商服用地
土地面积（m ） 5,591.90 13,851.60 10,899.80
使用年限 商业 40 年 商业 40 年 商业 40 年
成交价格（万 1,343.00 3,138.00 3,270.00
元） 2022 年 4 月 11 日 2020 年 12 月 2 日 2021 年 1 月 14 日
成交日期
交易方式 挂牌 挂牌 挂牌
容积率 小于 2 小于 1.7 小于 2.5
折合单价（元 2,401.69 2,265.44 3,000.06
/m ）
差异因素修正
差异因素分为交易情况修正、交易期日修正、区域因素及个别因素修
正、年期修正、开发程度修正，按照当地自然资源规划部门出具的城区公
示地价体系建设成果简报中对应的修正系数表进行修正，基本原理同基准
地价修正法。
（四）评估过程
（1）对评估范围内的建筑物构成情况进行初步了解，提交评估准备资
料清单和资产评估明细表示范格式，按照资产评估准则的要求，指导被评
估单位填报建筑物评估明细表。
（2）根据建筑物评估明细表，在被评估单位有关人员配合下进行现场
实地查勘，对建筑物的名称、建筑面积或数量、结构类型、层数、层高、内
外装修、设备设施、使用状况、成新情况等进行逐项详细的记录，根据现场
查勘情况填写现场查勘记录表。
（3）向有关部门进行调查咨询，了解评估基准日被评估单位所在地执
行的工程定额、各项取费标准、同类建筑物的造价水平、工程用主要材料
预算价格和市场供应价格、各项附加税费取费标准及其他规费文件，收集
评估基准日典型工程预决算资料等。
（4）根据收集到的资料及建筑物的具体情况，选择相应的评估方法，
初步确定评估结果，然后进行分析、汇总，确定建筑物评估结果。
（1）对评估范围内的土地使用权构成情况进行初步了解，提交评估准
备资料清单和评估明细表示范格式，按照资产评估准则的要求，指导被评
估单位填写资产评估明细表。
（2）根据被评估单位提供的资产评估明细表，首先索取《不动产权证
书》等权属证明文件，对土地的权属进行核查；然后在被评估单位有关人
员配合下，对土地进行实地勘察，对土地的坐落、四至、使用权类型、实际
利用情况、地上建筑物等情况进行了解，根据现场勘察情况填写现场勘察
记录表。
（3）根据资产的特点，选择相应的评估方法，然后开展市场调查，搜
集相关价格信息及参数资料，根据所掌握的资料并结合资产现状，初步确
定评估结果。
（4）对初步评估结果进行分析和调整，分析评估价值与市场的吻合程
度，确定土地使用权评估结果。
（五）评估结果及增减值原因分析
（1）房屋建筑物
上市公司 标的公司 账面净值 评估净值 增值额 增值率（%）
宜昌交运 湖北三峡九凤谷旅游开发有限公司 3,461.59 4,765.16 1,303.57 37.66
兴发集团 宜都宁通物流有限公司 51,280.57 58,009.96 6,729.39 13.12
湖北宜化 湖北宜化化工股份有限公司 3,421.11 4,078.7 657.59 19.22
（2）土地使用权
上市公司 标的公司 账面净值 评估净值 增值额 增值率（%）
兴发集团 宜都宁通物流有限公司 5,772.08 8,085.04 2,312.96 40.07
兴发集团 宜昌星兴蓝天科技有限公司 2,173.05 5,189.33 3,016.28 138.80
湖北宜化 湖北宜化化工股份有限公司 967.28 1131.02 163.74 16.93
（1）房屋建筑物
账面价值（万元） 评估值（万元） 增减值（万元） 增值率%
产权人
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
宜昌麟觉 1,294.46 563.46 1,389.61 1,385.88 95.16 822.42 7.35 145.96
宜昌麟至 671.46 256.79 459.39 456.89 -212.07 200.10 -31.58 77.93
恩施麟达 1,677.26 1,069.53 1,652.95 1,593.52 -24.31 523.99 -1.45 48.99
恩施麟觉 2,439.05 1,632.69 2,458.30 2,226.29 19.26 593.60 0.79 36.36
（2）土地使用权
产权人 账面价值（万 评估值（万元） 增减值（万元） 增值率（%）
元）
宜昌麟觉 209.04 838.45 629.41 301.09
宜昌麟至 174.96 627.42 452.46 258.61
恩施麟达 520.22 1,737.12 1,216.90 233.92
恩施麟觉 814.10 2,310.14 1,496.04 183.77
从上表宜昌地区上市公司房屋建筑物、土地使用权评估统计数据来看，
评估值较账面净值普遍增值，与本次评估增值情况类似。
本次评估房屋建筑物的增值原因一是因为有证房屋 4S 店均为自建房
屋，账面原值是根据建设成本价入账，而本次评估由于 4S 店为商业性质，
按照收益法进行评估，考虑了房屋的收益，二是因为无证房屋采用成本法
进行评估，而会计折旧年限短于评估的经济寿命年限。土地使用权增值原
因是待估宗地均位于中心城区，城区商服用地地价逐年上涨导致评估增值。
综上，本次评估账面净值增值率符合企业实际情况，评估结果合理，有
利于保障上市公司及中小投资者利益。
【评估机构意见】
经核查，评估师认为：
本次评估对于房屋建筑物根据房屋的产权性质、用途等分别采用收益
法和成本法进行评估，评估方法选取合理，关键参数选取依据充分，得出
的评估价值具备公允性；对于土地使用权采用基准地价法和市场比较法进
行评估，评估过程充分考虑了土地所在区域、用途、规划和周边地块近期
成交情况，市场比较法选取的三宗土地交易案例，可比性较好，调整因素
选取及修正过程恰当，两种评估方法取权重后得出的评估结论能公允的反
映待估宗地的市场价值。
（本页无正文，为《湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司关于对湖
北三峡旅游集团股份有限公司重大资产出售的问询函回复之核查意见》之
签署页）
签字注册资产评估师： ______________ ______________
张亚鹏 周梦媛
资产评估机构负责人：______________
秦强
湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司
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