深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年第三季度报告
证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2023-41 号
深圳市中洲投资控股股份有限公司
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大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
完整。
□是 ?否
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一、主要财务数据
（一） 主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
?是 □否
追溯调整或重述原因
会计政策变更
年初至报
本报告期
告期末比
上年同期 比上年同 年初至报 上年同期
本报告期 上年同期
期增减 告期末
增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 调整后
营业收入 701,498,7 1,385,126 1,385,126 4,347,305 6,060,490 6,060,490
-49.35% -28.27%
（元） 18.13 ,792.46 ,792.46 ,070.97 ,579.99 ,579.99
归属于上
- -
市公司股 30,772,75 30,615,06 289,162,3 289,058,3
东的净利 8.26 6.32 06.68 09.70
润（元）
归属于上
市公司股
东的扣除 - -
非经常性 79,696,06 -382.31% 102,464,7 -138.95%
损益的净 6.34 63.48
利润
（元）
经营活动
产生的现 978,849,1 484,649,8 484,649,8
— — — — 101.97%
金流量净 13.09 19.38 19.38
额（元）
基本每股
收益（元/ -0.1299 0.0463 0.0460 -382.39% -0.1595 0.4349 0.4348 -136.68%
股）
稀释每股
收益（元/ -0.1299 0.0463 0.0460 -382.39% -0.1595 0.4349 0.4348 -136.68%
股）
加权平均
净资产收 -1.15% 0.37% 0.37% -1.52% -1.39% 3.53% 3.53% -4.93%
益率
本报告期末比上年度末
上年度末
本报告期末 增减
调整前 调整后 调整后
总资产
（元）
归属于上
市公司股
东的所有 7,491,419,162.46 8,104,737,614.08 8,104,909,180.25 -7.57%
者权益
（元）
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
根据财政部 2022 年 11 月 30 日颁布的《企业会计准则解释第 16 号》(财会〔202231 号)，公司自 2023 年 1 月 1 日起执
行前述会计准则的要求，对 2022 年比较期间数据进行追溯调整。
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（二） 非经常性损益项目和金额
?适用 □不适用
单位：元
项目 本报告期金额 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括
已计提资产减值准备的冲销 690,520.79 1,950,193.19
部分）
越权审批或无正式批准文件
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助
（与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、 294,207.19 1,114,457.97
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单 0.00 0.00
位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益 0.00 0.00
委托他人投资或管理资产的
损益
因不可抗力因素，如遭受自
然灾害而计提的各项资产减 0.00 0.00
值准备
债务重组损益 0.00 0.00
企业重组费用，如安置职工
的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损 0.00 0.00
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期 0.00 0.00
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金 0.00 0.00
融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款
项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 0.00 0.00
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价 0.00 0.00
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一
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次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 1,905,010.22 8,018,234.06
除上述各项之外的其他营业
-7,790,699.75 -11,364,233.32
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
减：所得税影响额 3,479,673.97 6,353,042.36
少数股东权益影响额
-909,345.64 -728,739.28
（税后）
合计 -6,668,626.88 -3,599,675.08 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
?适用 □不适用
（1）报告期末货币资金余额 51,626.53 万元，较上年末减少 44,397.31 万元，减幅 46.24%，主要原因是本期归还融资
款本息所致；
（2）报告期末应收账款余额 23,720.87 万元，较上年末增加 6,430.60 万元，增幅 37.19%，主要原因是本期应收物业费
增加所致；
（3）报告期末预付款项余额 44,624.86 万元，较上年末减少 71,123.10 万元，减幅 61.45%，主要原因是本期取得东莞
大岭山项目土地使用权，前期预付的土地款项结转至存货所致；
（4）报告期末一年内到期的非流动资产 0.00 万元，较上年末减少 1,500.00 万元，减幅 100.00%，主要原因是本期收回
一年内到期信托业保障基金所致；
（5）报告期末债权投资 0.00 万元，较上年末减少 2,000.00 万元，减幅 100.00%，主要原因是本期收回信托业保障基金
所致；
（6）报告期末应付票据余额 13,808.77 万元，较上年末增加 4,279.15 万元，增幅 44.90%，主要原因是本期使用商业承
兑汇票结算工程款增加所致；
（7）报告期末应付职工薪酬余额 5,603.67 万元，较上年末减少 5,026.43 万元，减幅 47.28%，主要原因是本期发放上
年绩效奖金所致；
（8）报告期末应交税费余额 107,232.93 万元，较上年末增加 35,345.70 万元，增幅 49.17%，主要原因是本期计提土增
税及企业所得税增加所致；
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（9）报告期末一年内到期的非流动负债余额 241,826.81 万元，较上年末减少 125,860.50 万元，减幅 34.23%，主要原
因是本期归还项目融资款所致；
（10）报告期末资本公积 194,884.03 万元，较年初减少 49,944.76 万元，减幅 20.40%，主要原因是本期收购子公司少
数股权所致。
（1）报告期销售费用 24,923.74 万元，较上年同期增加 7,476.64 万元，增幅 42.85%，主要原因是本期竣工结算的房地
产项目销售佣金费率较上年同期增加，佣金支出同比增加所致；
（2）报告期投资收益 1,961.74 万元，较上年同期增加 2,470.60 万元，增幅 485.51%，主要原因是本期按权益法核算联
合营企业的投资收益较上年同期增加所致；
（3）报告期信用减值损失-2,293.21 万元，较上年同期减少 2,066.31 万元，减幅 910.66%，主要原因是本期计提应收款
项信用减值损失较上年同期增加所致；
（4）报告期营业外支出 2,413.29 万元，较上年同期增加 1,803.06 万元，增幅 295.47%，主要原因是本期滞纳金支出较
上年同期增加所致；
（5）报告期所得税费用 11,499.98 万元，较上年同期减少 25,558.17 万元，减幅 68.97%，主要原因是本期结转溢价收
购项目所得税的影响较上年同期减少以及本期税前利润较上年同期减少所致。
（1）2023 年 1-9 月经营活动产生的现金流量净额为 97,884.91 万元，较上年同期增加 49,419.93 万元，增幅 101.97%。
主要原因是本期支付的工程款较上年同期大幅度减少所致；
（2）2023 年 1-9 月投资活动产生的现金流量净额为 2,525.86 万元，较上年同期减少 2,051.83 万元，减幅 44.82%。主
要原因是本期处置子公司支付现金净额较上年同期增加所致；
（3）2023 年 1-9 月筹资活动产生的现金流量净额为-144,266.82 万元，较上年同期减少 2,653.11 万元，减幅 1.87%；
上述原因导致公司 2023 年 1-9 月现金及现金等价物的净增加额-43,850.51 万元,较上年同期增加 44,700.68 万元，增幅
二、股东信息
（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 16,703 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 0
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
深圳中洲集团 境内非国有法 质押 212,000,000
有限公司 人 冻结 72,369,100
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深圳市资本运
营集团有限公 国有法人 5.20% 34,554,086
司
南昌联泰投资 境内非国有法
有限公司 人
深圳市联泰房
境内非国有法
地产开发有限 1.62% 10,743,792 质押 10,700,000
人
公司
横琴广金美好
基金管理有限
公司－广金美
其他 1.12% 7,420,621
好康托尔二号
私募证券投资
基金
易成菊 境内自然人 0.70% 4,679,800
深圳市前海君
境内非国有法
至投资有限公 0.69% 4,600,000
人
司
胡殿君 境内自然人 0.61% 4,078,900
温霞 境内自然人 0.59% 3,950,400
吴建乐 境内自然人 0.52% 3,456,400
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳中洲集团有限公司 349,874,513 人民币普通股 349,874,513
深圳市资本运营集团有限公司 34,554,086 人民币普通股 34,554,086
南昌联泰投资有限公司 32,640,652 人民币普通股 32,640,652
深圳市联泰房地产开发有限公司 10,743,792 人民币普通股 10,743,792
横琴广金美好基金管理有限公司
－广金美好康托尔二号私募证券 7,420,621 人民币普通股 7,420,621
投资基金
易成菊 4,679,800 人民币普通股 4,679,800
深圳市前海君至投资有限公司 4,600,000 人民币普通股 4,600,000
胡殿君 4,078,900 人民币普通股 4,078,900
温霞 3,950,400 人民币普通股 3,950,400
吴建乐 3,456,400 人民币普通股 3,456,400
截至报告期末，深圳中洲集团有限公司与深圳市前海君至投资有限
公司互为一致行动关系；南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地
上述股东关联关系或一致行动的说明
产开发有限公司为广东联泰集团有限公司的子公司。上述其余股
东，不知其是否存在关联关系。
上述股东中，易成菊通过信用账户持有公司股份 4,679,800 股,温
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明（如有） 霞通过信用账户持有公司股份 3,950,400 股，吴建乐通过信用账户
持有公司股份 2,956,400 股。
（二） 公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□适用 ?不适用
三、其他重要事项
□适用 ?不适用
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四、季度财务报表
（一） 财务报表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
单位：元
项目 2023 年 9 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 516,265,297.72 960,238,389.32
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00 0.00
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 237,208,704.00 172,902,711.62
应收款项融资 0.00 0.00
预付款项 446,248,641.38 1,157,479,634.19
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
其他应收款 487,857,575.39 445,346,799.18
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 25,502,605,541.84 26,085,162,569.55
合同资产 0.00 1,304,510.71
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 0.00 15,000,000.00
其他流动资产 2,085,317,043.66 2,134,059,856.09
流动资产合计 29,275,502,803.99 30,971,494,470.66
非流动资产：
发放贷款和垫款 0.00 0.00
债权投资 0.00 20,000,000.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 6,502,373.66 6,502,373.66
长期股权投资 456,096,827.28 462,154,546.98
其他权益工具投资 933,500.00 933,500.00
其他非流动金融资产 0.00 0.00
投资性房地产 2,020,087,931.22 2,054,390,923.55
固定资产 932,637,068.16 969,417,522.92
在建工程 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 35,671,312.22 40,639,621.18
无形资产 1,929,327.44 2,104,016.53
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 49,084,913.18 59,517,374.89
递延所得税资产 2,226,663,155.84 2,100,120,221.71
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 5,729,606,409.00 5,715,780,101.42
资产总计 35,005,109,212.99 36,687,274,572.08
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流动负债：
短期借款 0.00 0.00
向中央银行借款 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 138,087,659.97 95,296,161.58
应付账款 2,630,012,038.75 3,067,358,259.25
预收款项 26,627,715.70 25,222,310.57
合同负债 5,339,388,868.79 5,824,547,603.52
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
应付职工薪酬 56,036,666.32 106,300,917.73
应交税费 1,072,329,328.27 718,872,278.43
其他应付款 4,044,411,354.02 3,784,817,967.87
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 0.00 0.00
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付分保账款 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 2,418,268,125.83 3,676,873,162.15
其他流动负债 611,870,798.32 667,535,408.74
流动负债合计 16,337,032,555.97 17,966,824,069.84
非流动负债：
保险合同准备金 0.00 0.00
长期借款 9,913,017,997.20 9,404,524,469.98
应付债券 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 16,906,693.34 24,680,830.70
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 35,397.60 35,397.60
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 532,595,011.67 445,013,455.21
其他非流动负债 644,815,790.92 629,948,655.55
非流动负债合计 11,107,370,890.73 10,504,202,809.04
负债合计 27,444,403,446.70 28,471,026,878.88
所有者权益：
股本 664,831,139.00 664,831,139.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 1,948,840,337.46 2,448,287,943.03
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 555,239,764.50 555,239,764.50
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 4,322,507,921.50 4,436,550,333.72
归属于母公司所有者权益合计 7,491,419,162.46 8,104,909,180.25
少数股东权益 69,286,603.83 111,338,512.95
所有者权益合计 7,560,705,766.29 8,216,247,693.20
负债和所有者权益总计 35,005,109,212.99 36,687,274,572.08
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法定代表人：贾帅 主管会计工作负责人：叶晓东 会计机构负责人：黄薇
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 4,347,305,070.97 6,060,490,579.99
其中：营业收入 4,347,305,070.97 6,060,490,579.99
利息收入 0.00 0.00
已赚保费 0.00 0.00
手续费及佣金收入 0.00 0.00
二、营业总成本 4,367,359,352.65 5,426,815,531.29
其中：营业成本 2,960,349,823.82 3,989,182,853.56
利息支出 0.00 0.00
手续费及佣金支出 0.00 0.00
退保金 0.00 0.00
赔付支出净额 0.00 0.00
提取保险责任准备金净额 0.00 0.00
保单红利支出 0.00 0.00
分保费用 0.00 0.00
税金及附加 581,260,862.37 761,832,389.10
销售费用 249,237,359.97 174,470,992.45
管理费用 185,529,544.03 172,162,695.34
研发费用 7,112,731.86 7,169,332.90
财务费用 383,869,030.60 321,997,267.94
其中：利息费用 417,814,566.46 357,437,401.88
利息收入 36,361,837.90 39,739,041.78
加：其他收益 2,618,051.59 4,486,009.96
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-22,932,115.18 -2,269,023.80
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-1,683,511.97 -4,114,196.40
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
-21,755,146.70 627,123,509.51
列）
加：营业外收入 12,768,687.37 10,365,056.64
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年第三季度报告
减：营业外支出 24,132,920.69 6,102,280.63
四、利润总额（亏损总额以“－”号
-33,119,380.02 631,386,285.52
填列）
减：所得税费用 114,999,773.23 370,581,450.49
五、净利润（净亏损以“－”号填
-148,119,153.25 260,804,835.03
列）
（一）按经营持续性分类
-148,119,153.25 260,804,835.03
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
-106,064,438.56 289,058,309.70
（净亏损以“-”号填列）
-42,054,714.69 -28,253,474.67
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -148,119,153.25 260,804,835.03
（一）归属于母公司所有者的综合
-106,064,438.56 289,058,309.70
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益
-42,054,714.69 -28,253,474.67
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.1595 0.4348
（二）稀释每股收益 -0.1595 0.4348
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：贾帅 主管会计工作负责人：叶晓东 会计机构负责人：黄薇
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年第三季度报告
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,544,268,227.18 3,697,655,601.70
客户存款和同业存放款项净增加额 0.00 0.00
向中央银行借款净增加额 0.00 0.00
向其他金融机构拆入资金净增加额 0.00 0.00
收到原保险合同保费取得的现金 0.00 0.00
收到再保业务现金净额 0.00 0.00
保户储金及投资款净增加额 0.00 0.00
收取利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
拆入资金净增加额 0.00 0.00
回购业务资金净增加额 0.00 0.00
代理买卖证券收到的现金净额 0.00 0.00
收到的税费返还 5,768,935.59 146,782,642.68
收到其他与经营活动有关的现金 91,313,354.85 169,885,917.79
经营活动现金流入小计 3,641,350,517.62 4,014,324,162.17
购买商品、接受劳务支付的现金 1,531,908,351.20 2,264,016,100.32
客户贷款及垫款净增加额 0.00 0.00
存放中央银行和同业款项净增加额 0.00 0.00
支付原保险合同赔付款项的现金 0.00 0.00
拆出资金净增加额 0.00 0.00
支付利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
支付保单红利的现金 0.00 0.00
支付给职工及为职工支付的现金 390,425,848.96 395,961,847.02
支付的各项税费 349,159,984.89 483,307,090.27
支付其他与经营活动有关的现金 391,007,219.48 386,389,305.18
经营活动现金流出小计 2,662,501,404.53 3,529,674,342.79
经营活动产生的现金流量净额 978,849,113.09 484,649,819.38
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 36,270,872.92 12,284,979.17
取得投资收益收到的现金 23,841,078.00 31,947,044.52
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 661,263,679.84 2,162,981,202.96
投资活动现金流入小计 722,443,649.03 2,207,837,746.65
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00 0.00
质押贷款净增加额 0.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 690,010,100.00 2,161,000,000.00
投资活动现金流出小计 697,185,054.40 2,162,060,899.55
投资活动产生的现金流量净额 25,258,594.63 45,776,847.10
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年第三季度报告
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 3,380,000,000.00 481,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 26,799,458.69 1,115,228,982.46
筹资活动现金流入小计 3,406,799,458.69 1,596,228,982.46
偿还债务支付的现金 4,139,503,338.79 2,227,545,468.60
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 36,793,747.29 45,232,381.04
筹资活动现金流出小计 4,849,467,668.36 3,012,366,088.54
筹资活动产生的现金流量净额 -1,442,668,209.67 -1,416,137,106.08
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -438,505,144.47 -885,511,982.60
加：期初现金及现金等价物余额 902,672,416.04 2,448,231,105.14
六、期末现金及现金等价物余额 464,167,271.57 1,562,719,122.54
（二） 2023 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
?适用 □不适用
调整情况说明
执行解释 16 号对本集团财务报表影响如下：
（1）2022 年 12 月 31 日资产负债表项目，增加递延所得税资产 170,254.08 元，减少递延所得税负债 1,312.09 元，增
加未分配利润 171,566.17 元；
（2）2022 年 1-9 月利润表项目，增加所得税费用 103,996.98 元，减少归属母公司净利润 103,996.98 元。
（三） 审计报告
第三季度报告是否经过审计
□是 ?否
公司第三季度报告未经审计。
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