公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：155364 债券名称：19 上实 01
上海实业发展股份有限公司
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整
性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、本半年度报告未经审计。
四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保
证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、重大风险提示
关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展
的讨论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。
十一、其他
□适用 √不适用
载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公共的原稿。
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智能科技股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 曾明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 高欣 施佳琪
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、基本情况变更简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的历史变更情况 报告期内无变更
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
报告期内变更情况查询索引 /
四、信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 /
五、公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、其他有关资料
□适用 √不适用
七、公司主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 3,448,998,064.21 1,381,907,811.05 149.58
归属于上市公司股东的净利润 397,079,582.56 -92,462,165.29 529.45
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -860,082,472.75 -836,981,057.56 -2.76
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 10,346,376,465.22 9,986,192,083.35 3.61
总资产 34,616,401,926.05 45,345,197,107.74 -23.66
(二)主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.22 -0.05 540.00
稀释每股收益（元／股） 0.22 -0.05 540.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益（
元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.90 -0.93 增加4.83个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资
产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
主要系北外滩 89 号地
非流动资产处置损益 245,150,072.85
块的股权转让收益
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准 26,235,000.00
定额或定量持续享受的政府补助除外
主要系长沙项目的仲裁
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 69,740,570.66
赔偿收入
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 47,280,662.60
少数股东权益影响额（税后） 19,490,234.43
合计 274,354,746.48
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性
损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，
在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。
苏态势。纵观今年上半年，全国房地产开发投资 58,550 亿元，同比下降 7.9%；商品房销售面积 59,515
万平方米，同比下降 5.3%，降幅较上年同期大幅收窄；商品房销售额 63,092 亿元，增长 1.1%，相较上
年同期实现正增长。从区域分布来看，国内东部地区商品房销售面积、金额保持正增长。从库存情况来
看，截至今年 6 月末商品房待售面积 64,159 万平方米，同比增长 17.0%。房地产政策方面，中央政策整
体基调积极宽松，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，
强调做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。
地方政策出台频次力度较上年度有所降低，主要集中在适度放松限购限售限价、公积金政策等方面。总
体来看，稳增长政策加码预期升温，以促进房地产业良性循环和健康发展为核心，行业内结构分化预计
会进一步加剧。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角区域战略布局，集合优势资
源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精
益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，
依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加
大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有
效提升市场竞争力。
三、经营情况的讨论与分析
（一）上半年经营情况分析
给和需求双约束的过程中走出，较为集中释放了 2022 年积压的需求，二季度供给和需求双放缓，整
体呈现供需增长后的去库存化趋势。房地产销售方面，2023 年上半年积压需求释放一度带来销售回
升，但整体仍受限于居民收入恢复程度有限、城镇化速度下降、地产信用风险尚未出清等因素，市场
表现先扬后抑呈现弱复苏态势。2023 年上半年，公司抓住市场回暖时机，围绕年度预算和重点工作，
在夯实基础工作的同时，推进重大项目实施，公司营收及净利润同比实现较大增幅。
报告期内，公司稳扎稳打、精准出击，推进待售项目销售、保证已售项目如期按期交付，根据本
地市场的需求变化动态调整销售时机，精准蓄客、加速转化，保证主业经营平稳有序。公司上半年累
计预售约 8,538 平方米，签约金额约 4.41 亿元，完成回款 7.10 亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期
别墅项目认购实现清盘，销售额 4.33 亿元；泉州上实·海上海三期、上海宝山上实·海上菁英项目报
告期内继续交付住宅 1500 余套；进一步推进湖州、杭州非住宅产品和车位销售。工程施工方面，今年
上半年公司在建项目 4 个，在建面积约 41.23 万平方米，竣工项目 2 个，竣工面积约 32.02 万平方米。
资本保障方面，公司完成“19 上实 01”、“20 上实 01”公司债券 2022 年度付息的工作，经摸排市场
利率，考量“20 上实 01”公司债券转售及公司其他途径融资成本，于 2023 年 5 月完成债券摘牌。
报告期内，公司以市场需求为导向、重整客户结构和业态、并以深挖潜力、以稳定老租户为重
心，着力推行提前续租、招租工作。不动产经营业务上半年实现收入 2 亿元，租赁业务整体趋势稳中
有升，其中核心资产上实大厦、金钟广场、长宁八八中心租赁收入有较大提升，金钟公司完成 100%
出租目标，青岛 T3 写字楼（含商铺）实现出租面积达 28,798.89 平米，积极争取其他重点客户的续
约。得益于文旅消费需求释放，外部环境有效改善，湖州皇冠假日酒店收入明显提升，并承接了数次
国家级接待活动，较大提升了酒店的知名度和口碑；青岛钓鱼台美高梅酒店 6 月 10 日举行开业仪式，
截至报告期末，上实服务在管合约面积约为 2,818 万平方米，在管项目 310 个。荣获“2023 年中国
物业服务企业综合实力 500 强”第 36 位，较去年提升 4 位；“2023 年中国国有物业服务企业综合实力
业务触点，进一步开拓公共交通、城市服务、商企办公、公众场馆、医院学校等服务领域，由专人对
接重点客户，了解需求，成功续标 18 个重点项目，续标成功率 78%，完成续标合同金额 1.11 亿元；
成功外拓洋山岛区服务、上博馆北馆、奉贤水污厂、世纪花园一期、徐汇妇幼保健所、上海市戒毒管
理局、政府四办等 18 个项目，新增合同金额 1.22 亿元。品牌塑造方面，上实服务总部、上实大厦、
宝钢服务中心顺利通过“上海品牌”认证监督复审，强化上实服务品牌价值。
（二）下半年经营展望
公司将坚持夯实基础、强化执行、重点突破、持续发展，密切关注行业及金融政策变化，提前做好应
对预案，防范经营风险，加大创新驱动，采取有效措施稳定生产经营平稳健康的良性格局。
公司于 7 月 11 日竞拍取得宝山区吴淞创新城 15 更新单元 03-02、04-02 地块（详见公司公告临
宅用地开发建设及销售周转。抓紧推进北外滩地区 90 号地块开发建设策划方案，提升经济测算准度，
协同北外滩区域的整体开发建设。工程管理方面，提速开发节奏，提升采招、成本信息化管理水平，
内部形成竞争机制，加强原有项目的总结与评估，形成闭环反馈机制，进一步提高公司项目开发综合
管理能力。
今年下半年，公司将继续调整资产结构，推进资产盘活，增加现金流入，主动优化资源配置，推
进低效资产的处置，加速资金回笼为公司流动性提供支持。财务管理方面，落实融资管理制度及防范
资金风险、加强资金管理的要求，坚持全面预算管理要求，结合内外部融资预算、现金流预算等，合
理安排债务融资品种和期限结构。加强流动性管理，严格管控资产负债率、带息负债比率、速动比率
等重要指标，保有合理资金存量，保证现金流安全。
不动产经营方面，公司要以资产管理为核心，以优化资源配置为目标，提升服务质量和经营业
绩，实现资产高效运营。逐步建立并形成集资管、商管于一体的多功能运行平台，积极开拓外部市
场，促进资管面积和经营收入双增长。物业服务方面，上实服务要以高质量发展为目标，继续探索
“物业服务+生活服务”模式。优化布局，为管理资产或开发项目提供多种经营配套服务。聚焦城市服
务，深耕优势业态，拓展第三方市场，继续布局城市交通、公共场馆、新城建设等领域。努力打造上
实品牌，加快做大做强、做精做优。
（三）报告期内房地产经营情况（2023 年 1-6 月）
（1）项目储备情况表
规划计容建 是否涉及 合作开发项 合作开发项
序 持有待开发土地区 持有待开发土地面积
筑面积 合作开发 目涉及面积 目权益占比
号 域 （平方米）
（平方米） 项目 （平方米） （%）
上海市青浦区朱家
角 D2 地块
上海市虹口区北外
滩 90#地块
（2）项目建设情况表
单位：万元 币种：人民币
项目用地
项目规划计 在建建筑 报告期内竣
序 项目状 面积 总建筑面积 总投 报告期内实
地区 项目 经营业态 容建筑面积 面积 工面积
号 态 （平方 （平方米） 资额 际投资额
（平方米） （平方米） （平方米）
米）
宝山上实•海上菁英
（一期）
宝山上实•海上菁英
（二期）
（3）项目销售情况表
单位：万元 币种：人民币
报告期内可供出 报告期内已售 报告期末待结转
序 结转面积
地区 项目 经营业态 售面积 （含预售）面积 结转收入金额 面积
号 （平方米）
（平方米） （平方米） （平方米）
宝山上实•海上菁英
（一期）
宝山上实•海上菁英
（二期）
（4）项目租赁情况表
出租房地产 出租房地产
公司权益
序号 地区 项目 经营业态 的建筑面积 的租金收入
（%）
（平方米） （万元）
长租公寓、
商铺出租
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有
重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一)主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,448,998,064.21 1,381,907,811.05 149.58
营业成本 2,708,065,503.52 1,044,374,311.18 159.30
销售费用 44,005,118.06 42,976,805.53 2.39
管理费用 181,893,032.70 146,992,683.08 23.74
财务费用 160,871,517.98 50,521,206.65 218.42
研发费用 5,216,064.07 12,750,257.96 -59.09
经营活动产生的现金流量净额 -860,082,472.75 -836,981,057.56 -2.76
投资活动产生的现金流量净额 -32,834,906.72 283,168,332.85 -111.60
筹资活动产生的现金流量净额 -1,279,809,891.39 1,467,534,031.68 -187.21
营业收入变动原因说明：主要系房地产销售收入增加所致。
营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本增加所致。
销售费用变动原因说明：主要系广告宣传费增加所致。
管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬费增加所致。
财务费用变动原因说明：主要系项目竣工后利息支出费用化核算所致。
研发费用变动原因说明：主要系人员薪酬费减少所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系销售回款减少所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年同期投资收益现金流入较多所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系银行借款净还款所致。
√适用 □不适用
本报告期，公司非经常性损益较大，主要系北外滩 89 号地块的股权转让收益和长沙项目的仲裁赔
偿收入所致；公司经常性损益主要系房地产销售利润所致。
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
本报告期，公司非经常性损益较大，主要系北外滩 89 号地块的股权转让收益和长沙项目的仲裁赔
偿收入所致。
(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元
本期期末 上年期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上年期
项目名称 本期期末数 上年期末数 情况说明
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
固定资产 1,733,602,512.27 5.01 741,830,963.15 1.64 133.69 青岛酒店投入使用
应收账款 167,895,219.05 0.49 127,396,914.39 0.28 31.79 应收物业费款项增加所致
其他应收款 141,578,080.23 0.41 214,944,703.92 0.47 -34.13 应收物业类款项减少所致
北外滩 89 号地块股权转
持有待售资产 - - 7,456,304,580.98 16.44 -100.00
让所致
北外滩 89 号地块股权转
持有待售负债 - - 7,351,436,715.92 16.21 -100.00
让所致
合同负债减少导致待转销
其他流动负债 463,408,159.12 1.34 686,481,294.95 1.51 -32.50
项税额减少
划转至“一年内到期的非
应付债券 - - 888,830,616.30 1.96 -100.00
流动负债”所致
□适用 √不适用
√适用 □不适用
项目 期末账面价值(万元) 受限原因
货币资金 6,294 主要系银行存款冻结
投资性房地产 32,888 长期借款 33,500 万元及一年内到期非流动负债 5,500 万元
合计 39,182
□适用 √不适用
(四)投资状况分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资总额为 569,263.89 万元，比上期增加 7,363.07 万元，增加 1.31%。
具体投资情况如下：
占被投资单
投资金额
被投资单位 主要业务 位权益比例
（万元）
（%）
上海上实北外滩新地标建设开发有限公司 房地产开发经营 479,814.21 50.00
上海青悦房地产开发有限公司 房地产开发经营 9,949.11 49.00
上海泽虹置业有限公司 房地产开发经营 11,013.41 30.00
上海实银资产管理有限公司 资产管理 0 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 22,905.76 38.00
上海帷迦科技有限公司 互联网信息技术服务 0 27.6051
上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 0 17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 4.7837
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 19,300.00 32.27
宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 49.06 45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 8,016.15 43.43
青岛国信上实城市物业发展有限公司 物业管理 1,678.06 35.00
四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业
股权投资 10,000.00 16.3934
（有限合伙）
上海瑞力文化科创股权投资基金合伙企业
股权投资 2,250.00 4.60
（有限合伙）
上海实森置业有限公司 房地产开发经营 3,238.13 10.00
合计 569,263.89
(1).重大的股权投资
□适用 √不适用
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期公 计入权益
本期计 本期出
资产类 允价值 的累计公 本期购 其他变
期初数 提的减 售/赎回 期末数
别 变动损 允价值变 买金额 动
值 金额
益 动
其他 19,300 19,300
合计 19,300 19,300
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
(五)重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六)主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要产品
子公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
泉州市上实投资发 房地产开发
泉州海上海 58,823.53 254,393.13 140,182.71 97,935.31 31,076.44 21,235.45
展有限公司 与经营
上海虹晟投资发展
投资管理 投资管理 1,111.12 32,609.61 27,956.93 - 18,608.86 13,956.65
有限公司
上海宝绘房地产有 房地产开发 上实·海上
限公司 与经营 菁英二期
湖州湖嵘房地产开 房地产开发
湖州天澜湾 200.00 49,263.87 39,407.73 80.73 3,735.59 6,562.84
发有限公司 与经营
上海实瑞房地产有 房地产开发 上实·海上
限公司 与经营 菁英一期
上海金钟商业发展 房地产开发
金钟广场 4,100.00 35,436.03 29,944.64 3,610.14 2,108.52 1,581.39
有限公司 与经营
上海新世纪房产服 物业管理 物业管理 500.00 36,408.69 9,557.47 17,680.50 1,559.56 1,235.89
务有限公司
上海上实物业管理 物业管理 物业管理 1,200.00 51,398.26 14,531.91 26,960.94 1,473.36 1,223.43
有限公司
上海上实龙创智能 工程施工 工程施工 6,118.68 14,938.84 -204,603.75 2,697.43 -4,136.55 -4,136.55
科技股份有限公司
(七)公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
进一步回暖仍有赖于经济复苏、行业政策落地、居民消费信心恢复等情况。房地产市场行业格局将进
一步分化，行业金融属性弱化，回归实体经济本源，叠加人口出生率和适龄购房人口因素，房地产企
业推动探索新发展模式、实现高质量经营重要性愈发凸显。公司主要项目所在地集中于长三角区域核
心城市群，公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力，并做
好调研分析，提高产品竞争力，促进区域合理布局，实现公司稳健发展。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 披露日期
上海证券交易所网站 会议决议通过了《公司关于放弃
次临时股东 2023-1-31 2023-2-1
（www.sse.com.cn） 参股子公司增资权的议案》
大会
会议决议通过了《公司 2022 年
度董事会工作报告》 《
、公司 2022
年度监事会工作报告》、《公司
司 2022 年度财务决算报告》、
《公司 2022 年度利润分配预
股东大会 （www.sse.com.cn）
度薪酬方案的议案》、《关于续
聘上会会计师事务所（特殊普通
合伙）及 2022 年度审计费用支
付的议案》、《关于选举董事的
议案》、《关于选举独立董事的
议案》、 《关于选举监事的议案》。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
曾明 董事长 选举
徐晓冰 董事 选举
徐晓冰 总裁 聘任
曲滋海 董事 选举
李开兵 董事 选举
高富平 独立董事 选举
王琳琳 独立董事 选举
崔霁 独立董事 选举
阳建伟 监事长 选举
蒋道红 监事 选举
王希望 职工监事 选举
吕欣 职工监事 选举
郭伟民 副总裁 聘任
潘军 副总裁 聘任
陆雁 副总裁 聘任
袁纪行 副总裁兼财务总监 聘任
高欣 董事会秘书 聘任
张永岳 独立董事 离任
夏凌 独立董事 离任
张维宾 独立董事 离任
阳建伟 董事 离任
杨殷龙 监事长 离任
舒东 监事 离任
张旻诗 职工监事 离任
汪良俊 副总裁 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
事李东红女士因到龄退休，自 2023 年 1 月 15 日起不再担任公司第八届监事会职工监事职务。根据
《公司法》、《公司章程》等有关规定，为保证公司监事会的正常规范运作，公司职工代表大会推选
吕欣女士自 2023 年 1 月 15 日起增补为公司第八届监事会职工监事，任期与公司第八届监事会相同。
生、夏凌先生因在公司担任独立董事已满六年，根据中国证监会《上市公司独立董事规则》中有关上
市公司独立董事连任不能超过六年的规定，申请辞去公司独立董事及相关董事会专业委员会职务。鉴
于张永岳先生、夏凌先生辞职后，将导致公司独立董事低于《上市公司独立董事规则》的规定人数，
根据《公司法》、《上市公司独立董事规则》的有关规定，张永岳先生、夏凌先生的辞职申请将在公
司股东大会选举产生新任独立董事之日起正式生效。在选举产生新任独立董事前，张永岳先生、夏凌
先生将按照法律法规的有关规定继续履行独立董事职责。
近日公司副总裁汪良俊先生的书面辞职报告，汪良俊先生因到龄退休辞去公司副总裁职务，汪良俊先
生的辞呈自送达董事会之日起生效，退休后汪良俊先生将不在公司担任任何职务。汪良俊先生未持有
公司股票，与公司没有分歧。
独立董事及第九届监事会监事。同日，公司召开第九届董事会第一次会议，选举产生公司董事长，聘
任公司总裁、副总裁、财务总监及董事会秘书；公司召开第九届监事会第一次会议，选举产生公司监
事长。此前，经公司职工代表大会选举及公司 2023 年第十三次党委会审议通过，选举产生第九届监事
会职工监事，与股东大会选举产生的监事共同组成第九届监事会。
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） /
每 10 股派息数(元)（含税） /
每 10 股转增数（股） /
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三)报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
报告期内，根据上海市和市国资委关于沪滇帮扶工作整体要求和统筹安排，公司与德苴乡、塘子
村经过沟通协商，确定了新三年（2023-2025 年）帮扶合作主要内容。
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺 承诺 承诺 是否有履 是否及时 如未能及时履行应
承诺方 承诺时间及期限 如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因
背景 类型 内容 行期限 严格履行 说明下一步计划
承诺函包括两项内容，一是关于青浦朱家角项目，该部分承诺
事项通过上实控股与上实发展分别向对方地块的项目公司进行
该承诺履行期限于 增资并使上实发展持有增资后各项目公司 51%控股权的方式，
一方面，上海实业
公司于 2014 年 7 月 项，上海实业作为上实控股的控股股东，鼓励和支持相关公司
将在符合沪港两地
资本市场相关法律
一次临时股东大会， 决部分同业竞争问题，包括：（1）上海实业将参与上海国资国
法规及维护相关公
审议并通过了《关于 企改革过程中获得的上海上投控股有限公司下属房地产业务注
上海实业作为上实控股的 司合法权益的前提
上海实业（集团）有 入上实发展，实现了境内非上市公司房地产业务的整合；（2）
控股股东及实际控制人，在 下，建议上实控股
限公司变更承诺履行 2017 年，上实发展通过收购上实城开所属物业管理企业的股
上实控股通过其全资子公 继续做好相关事项
收购报告 期限的议案》，同意 权，实现了两家上市公司物业管理业务的整合。对于两地上市
司上实地产发展有限公司 推进工作；另一方
书或权益 延期 3 年履行前述解 公司房地产业务的整理方案，首先，作为上实控股的控股股东，
解决同 上海实 收购上海上实所持有的本 面，将建议上实控
变动报告 决同业竞争的承诺。 是 否 上海实业只能通过上实控股落实推动相关事项，而上实控股作
业竞争 业 公司 63.65%股份时，签署 股进一步明晰旗下
书中所作 公司于 2017 年 7 月 为香港联交所上市公司，必须在香港上市规则及政策允许的法
了《避免同业竞争承诺函》， 房地产业务板块的
承诺 3 日召开 2017 年第 律框架内寻找相应的解决方案；其次，上实发展作为 A 股上市
承诺采用政策允许的方式 发展战略定位，在
一次临时股东大会， 公司、上实城开作为香港联交所上市公司，任何业务整理方案，
进行业务整理，避免与本公 平衡相关公司各方
审议并通过了《关于 都必须遵循两地市场的监管规则及履行三个上市公司的独立决
司发生同业竞争。 利益的前提下，根
上海实业（集团）有 策程序，尤其是中小投资者的独立表决程序，而两地资本市场
据各自优势特点推
限公司变更承诺事项 对房地产上市公司估值存在的较大差异导致三家公司中小股东
进业务发展，实现
履行期限的议案》， 利益难以在同一方案中得以平衡；再次，上海实业作为国有独
上市公司持续健康
同意延期 2 年履行前 资企业，业务整理方案也受制于国资监管规定。虽然上海实业
稳定发展。
述解决同业竞争的承 通过上实控股解决同业竞争承诺问题的努力从未间断，然而，
诺。 由于现时的宏观环境、资本市场、行业格局及相关公司的经营
情况与承诺当时相比已发生了重大的变化，且存在上述法律障
碍，目前尚未能推出一个可以兼顾各方利益的稳妥解决方案。
上海上实与本公司签署了 除上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司 17.65%股
与重大资
解决同 上海上 《避免同业竞争声明与承 权尚未解决外，上海上实已通过股权转让等方式解决了《避免 将在条件成熟时履
产重组相 2008 年 3 月 否 是
业竞争 实 诺函》，承诺避免与本公司 同业竞争声明和承诺函》所涉及的全部同业竞争问题。上海上 行。
关的承诺
发生同业竞争。 实持有的公司 17.65%股权事项如下：上海海外联合投资股份有
限公司所负责的俄罗斯圣彼得堡市“波罗的海明珠”大型综合
社区项目为中俄战略项目，项目背景特殊，自始受到两国政府
的高度关注和支持。该公司有关股东书面约定，未经其他方事
先书面同意，任何一方均不得转让、出让、抵押或以其他方式
处理有关全部或任何权利义务。由于尚无法获得其他股东对该
等股权转让事项的一致同意，目前仍不具备注入上市公司的条
件。上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司 17.65%股
权委托本公司管理，管理费用为每年合计 50 万元人民币。
上海实业于 2014 年 12 月
于制定保护中小投资者权
益具体措施的回函》，同意：
为充分保护中小投资者利
益，若公司发生公司债发行
申请函中涉及的项目（上海
朱家角“海源别墅”、上海
与再融资
上海实 朱家角“海上湾”、上海朱
相关的承 其他 2014 年 12 月 17 日 否 是
业 家角“D 地块”、湖州“湖
诺
润商务广场”、上实湖州花
园酒店、青岛“国际啤酒
城”、泉州“B-2、B-7-1、
B-7-2”地块项目）因延期
开竣工问题受到政府处罚
或承担相关出让合同项下
的违约责任，上海实业将承
担由此产生的全部损失。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整
改情况
√适用 □不适用
公司于 2023 年 1 月 17 日发布了《公司关于收到中国证券监督管理委员会<立案告知书>的公
告》，公司收到中国证券监督管理委员会《立案告知书》（证监立案字 0032023002 号），因公司涉嫌
信息披露违法违规，根据《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规，
对公司立案。
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
经公司第八届董事会第二十一次会议审议通过，公司预计 2023 年度日常关联交易金额为人民
单位：元 币种：人民币
关联交易 关联交易
关联交易方 关联关系 关联交易内容 关联交易金额
类型 定价原则
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,860,040.09
上海上实集团财务有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,822,049.54
上海上实金融服务控股股份有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,372,611.42
上实管理（上海）有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 2,159,594.29
上海海外联合投资股份有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 455,447.60
上海上实（集团）有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 125,951.24
上海医药集团股份有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 472,137.11
上海上药康希诺生物制药有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 84,905.66
上海医药集团（本溪）北方药业有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 26,991.15
上海上药信谊药厂有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 2,387,735.85
上药控股有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 499,031.20
上海交联药物研发有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 116,037.73
上海上药神象健康药业有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 53,097.35
上药康德乐（上海）医药有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 24,323.00
上海上实资本管理有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 61,000.00
上药云健康益药药房（上海）有限公司 同受一方控制 提供劳务 收取工程项目费用 协议价 737,685.07
合计 / 12,258,638.30
□适用 √不适用
(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海帷迦科技有限公司 联营公司 502.28 502.28
上海帷迦众创空间管理有限公司 联营公司之子公司 29.77 29.77
上海上实（集团）有限公司 受同一方控制 135 -135 -
上海上药杏灵科技药业股份有限公司 受同一方控制 141.54 -141.54 -
上海上药中西制药有限公司 受同一方控制 3.55 3.55
上海市药材有限公司 受同一方控制 51.11 51.11
上海寰通商务科技有限公司 受同一方控制 3.49 -3.49 -
平湖市独山污水处理有限公司 受同一方控制 31.28 31.28
上海上药信谊药厂有限公司 受同一方控制 151 170.6 321.6
上海实银资产管理有限公司 联营公司 30.22 30.22
上海上药康希诺生物制药有限公司 受同一方控制 43.3 170.73 214.03
上海医药大健康云商股份有限公司 受同一方控制 2.3 -2.3 -
上海信谊天平药业有限公司 受同一方控制 77.91 -77.91 -
上海实银资产管理有限公司 联营公司 372.84 372.84
曹文龙及其亲属 子公司之股东及其关联自然人 9,509.38 9,509.38
江建钦 子公司之股东 1,418.42 -1,410 8.42
庄伟峰 子公司之股东 1,418.42 -1,396.9 21.52
上海上实创业投资有限公司 受同一方控制 11,000 69.62 11,069.62
上海上实(集团)有限公司 受同一方控制 53,334.96 6,165.91 59,500.87
上海医药集团股份有限公司 受同一方控制 53.17 43.8 96.97
上实（上海）医疗美容医院有限公司 受同一方控制 471.18 471.18
合计 11,084.97 -18.91 11,066.06 67,696.15 3,472.43 71,168.58
报告期内，(1)公司子公司应收上海帷迦科技有限公司 502.28 万元、应收上海帷迦众创
空间管理有限公司 29.77 万元、应收上海上药中西制药有限公司 3.55 万元、应收上海市
关联债权债务形成原因
药材有限公司 51.11 万元、应收平湖市独山污水处理有限公司 31.28 万元、应收上海上
药信谊药厂有限公司 321.60 万元、应收上海上药康希诺生物制药有限公司 214.03 万
元，以上均系应收的工程项目款；(2)公司子公司应收上海实银资产管理有限公司 30.22
万元，系应收的办公楼租赁款；(3)公司应收上海实银资产管理有限公司 372.84 万元，
系对联营企业的股东垫款；(4)公司子公司应收曹文龙及其亲属 9,509.38 万元，系虚假
交易形成的款项；(5)公司子公司预收上海医药集团股份有限公司 96.97 万元、预收上
实（上海）医疗美容医院有限公司 471.18 万元，系预收的工程项目款；(6)公司子公司
应付江建钦和庄伟峰 29.94 万元、应付上海上实创业投资有限公司 11,069.62 万元以及
应付上海上实(集团)有限公司 59,500.87 万元，系关联方之间的往来款。
关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响 /
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七)其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
司公告[临 2023-03 号]），公司下属全资子公司上海虹晟投资发展有限公司（以下简称“虹晟投资”）
接到虹晟投资参股 10%股权的上海实森置业有限公司（以下简称“实森置业”）通知，持有实森置业 90%
股权的控股股东友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）拟向实森置业增资约 84.0856 亿元人民
币（其中约 36.1639 亿元计入注册资本、约 47.9217 亿元计入资本公积），用于实森公司所持有的虹口
北外滩 89#地块项目的后续开发建设和日常经营。为了集中精力、资金和资源，全力保障公司现有开发
项目，经公司第八届董事会第二十次（临时）会议审议通过，公司拟放弃本次约需出资人民币 7.5677 亿
元同比例增资权，并将该议案提交股东大会审议。2023 年 1 月 31 日，公司召开 2023 年第一次临时股
东大会审议通过该议案。
告》、《公司关于会计差错更正事项的公告》（详细内容请见公司公告[临 2023-15 号]）、《公司关于
会计差错更正导致上实龙创前期业绩承诺事项事项情况变更的公告》（详细内容请见公司公告[临 2023-
实龙创”）原法定代表人曹文龙等部分高级管理人员利用职务便利，实施了虚构交易等违法违规行为，
形成部分业务。公司就上述情况对历年财务报表影响进行了会计差错更正（具体内容详见公司临 2022-
录重新梳理、询问上实龙创相关人员、询问上实龙创客户及供应商并进行对账、委托具备相关司法会计
检查能力的中介机构进行专项工作等一系列核查工作，根据相关业务实质，确认上实龙创原法定代表人
曹文龙等部分高级管理人员进行虚构交易以及贸易类业务等违法违规行为致使上实龙创历年财务报表
营业收入、营业成本及相关报表科目存在会计差错，并导致本公司 2016 年度、2017 年度、2018 年度、
减值损失、资产减值损失等相关科目会计核算存在会计差错。公司已于 2021 年报中对上述事项进行会
计差错更正，2022 年内公司根据相关事件的进展以及了解到的新情况开展进一步工作后，对 2016 年度
至 2021 年度财务报表重新进行会计差错更正，本次更正未对已经披露 2021 年末未分配利润及归属于
母公司的所有者权益产生重大影响。鉴于上述情况，公司于 2023 年 3 月 26 日召开第八届董事会第二十
一次（临时）会议、第八届监事会第十二次（临时）会议，审议通过了《关于公司会计差错更正的议案》，
同意公司根据《企业会计准则第 28 号--会计政策、会计估计变更和差错更正》、中国证券监督管理委员
会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 19 号--财务信息的更正及相关披露》（2020 年修订）的
有关规定和要求对上述定期报告予以更正并进行相应调整。
管工作函的回复公告》（详细内容请见公司公告[临 2023-23 号]），将公司收到年报问询函及相关核查
情况予以披露。
公司经营数据的公告》（详细内容请见公司公告[临 2023-21 号]）。
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一)股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二)限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一)股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 34,949
(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 情况
股东性质
（全称） 减 量 (%) 件股份 股份状
数量
数量 态
上实地产发展有限公司 0 896,435,864 48.60 0 无 0 境外法人
上海上投资产经营有限公司 0 111,779,879 6.06 0 无 0 国有法人
君证（宁波梅山保税港区）股权投
资合伙企业（有限合伙）
中国长城资产管理股份有限公司 0 31,770,459 1.72 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 +22,557,411 28,579,132 1.55 0 无 0 境外法人
上海工业投资（集团）有限公司 +1,943,300 26,441,700 1.43 0 无 0 国有法人
上银基金-浦发银行-上海国盛（集
团）有限公司
郑满珊 +4,600 12,253,311 0.66 0 无 0 境内自然人
上海上实投资管理咨询有限公司 0 11,853,660 0.64 0 无 0 国有法人
上海迎水投资管理有限公司-迎水
文龙私募证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通 股份种类及数量
股东名称
股的数量 种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
上海上投资产经营有限公司 111,779,879 人民币普通股 111,779,879
君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业
（有限合伙）
中国长城资产管理股份有限公司 31,770,459 人民币普通股 31,770,459
香港中央结算有限公司 28,579,132 人民币普通股 28,579,132
上海工业投资（集团）有限公司 26,441,700 人民币普通股 26,441,700
上银基金-浦发银行-上海国盛（集团）有限公司 21,883,398 人民币普通股 21,883,398
郑满珊 12,253,311 人民币普通股 12,253,311
上海上实投资管理咨询有限公司 11,853,660 人民币普通股 11,853,660
上海迎水投资管理有限公司-迎水文龙私募证券
投资基金
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权
不适用
的说明
公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、第 6
名、第 7 名、第 9 名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委
员会。第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海上投资产经营有
上述股东关联关系或一致行动的说明 限公司、第 9 名上海上实投资管理咨询有限公司同受上海实业（集
团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所
规定的一致行动人。未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存
在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三)其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一)企业债券
□适用 √不适用
(二)公司债券
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
是否存在终
债券 利率 交易场 投资者适当性
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 还本付息方式 交易机制 止上市交易
余额 （%） 所 安排（如有）
的风险
上海实业发展股份有限公司 按年付息，到 上海证 固收平台
实 01 04-24 04-24 04-24 资者发行
一期） 息 所 统
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
根据《上海实业发展股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书》中设定的回
售条款，“20 上实 01”债券持有人于回售登记期（2023 年 3 月 24 日至 2023 年 3 月 30 日）内对其所持
有的全部或部分“20 上实 01”登记回售，回售价格为债券面值（100 元/张）
。根据《上海实业发展股份有
限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）回售实施公告》，经中国证券登记结算有限责任公司上海
分公司对本期债券回售情况的统计，“20 上实 01”（债券代码：163480）回售有效期登记数量为 800,000
手，回售金额为 800,000,000.00 元。经发行人最终确认不对本次回售债券进行转售，债券注销金额为
年 4 月 27 日期间相应利息，完成本次付息、兑付、回售工作后“20 上实 01”债券于 2023 年 5 月 15 日在
上海证券交易所提前摘牌。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三)银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五)主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末比
主要指标 本报告期末 上年度末 上年度末增减 变动原因
（%）
流动比率 1.46 1.39 5.04
速动比率 0.70 0.82 -14.63 流动资产下降所致
资产负债率（%） 67.35 75.72 -8.37
本报告期比上
本报告期
上年同期 年同期增减 变动原因
（1-6 月）
(%)
扣除非经常性损益后 房地产销售利润同
净利润 比增加所致
EBITDA 全部债务比 3.75% 0.34% 3.41
利息保障倍数 息税前利润同比增
加所致
所得税付现同比增
现金利息保障倍数 -1.52 -1.05 -44.76
加所致
息税前利润同比增
EBITDA 利息保障倍数 3.21 0.27 1,088.89
加所致
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 0.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00 0.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
审计报告
□适用 √不适用
财务报表
合并资产负债表
编制单位： 上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 5,890,334,933.14 8,056,417,015.73
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 2 6,521,244.55 4,600,000.00
应收账款 3 167,895,219.05 127,396,914.39
应收款项融资 4 3,016,007.32
预付款项 5 3,925,016,070.54 3,923,426,632.63
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 6 141,578,080.23 214,944,703.92
其中：应收利息
应收股利 209,125.71 209,125.71
买入返售金融资产
存货 7 12,184,907,241.03 14,440,722,493.86
合同资产 8
持有待售资产 7,456,304,580.98
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 9 954,978,745.26 756,001,233.61
流动资产合计 23,271,231,533.80 34,982,829,582.44
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 10 5,334,257,635.63 5,343,008,197.12
其他权益工具投资 11 358,381,306.21 276,000,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 12 3,854,973,129.07 3,928,851,491.21
固定资产 13 1,733,602,512.27 741,830,963.15
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 14 17,966,729.44 24,632,472.95
无形资产 15 3,529,686.24 4,340,135.40
开发支出
商誉 16 40,456,329.28 40,456,329.28
长期待摊费用 17 2,003,064.11 3,247,936.19
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 11,345,170,392.25 10,362,367,525.30
资产总计 34,616,401,926.05 45,345,197,107.74
流动负债：
短期借款 18 1,706,438,824.00 1,735,160,024.59
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 19 1,260,264,726.47 1,372,587,995.83
预收款项 20 23,964,208.48 22,090,708.36
合同负债 21 5,250,218,495.15 7,282,287,502.83
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 22 46,474,840.23 67,962,231.84
应交税费 23 1,264,539,137.12 1,441,256,675.46
其他应付款 24 1,573,860,389.69 1,725,073,855.03
其中：应付利息 6,640,388.89 39,708,944.46
应付股利 36,936,822.27
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债 7,351,436,715.92
一年内到期的非流动负债 25 4,326,695,315.85 3,417,068,778.79
其他流动负债 26 463,408,159.12 686,481,294.95
流动负债合计 15,915,864,096.11 25,101,405,783.60
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 27 6,937,330,000.00 7,885,080,000.00
应付债券 28 888,830,616.30
其中：优先股
永续债
租赁负债 29 11,714,709.97 14,156,276.72
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 30 396,309,967.08 396,309,967.08
递延收益
递延所得税负债 31 53,810,662.67 49,165,336.12
其他非流动负债
非流动负债合计 7,399,165,339.72 9,233,542,196.22
负债合计 23,315,029,435.83 34,334,947,979.82
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 32 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 33 2,600,488,658.01 2,600,488,658.01
减：库存股
其他综合收益 34 -20,835,388.76 -20,835,388.76
专项储备
盈余公积 35 565,611,289.41 565,611,289.41
一般风险准备
未分配利润 36 5,356,549,014.56 4,996,364,632.69
归属于母公司所有者权益（或股东
权益）合计
少数股东权益 954,996,025.00 1,024,057,044.57
所有者权益（或股东权益）合计 11,301,372,490.22 11,010,249,127.92
负债和所有者权益（或股东权
益）总计
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
编制单位：上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 3,796,404,071.99 5,183,410,123.04
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 1 2,000.00 2,000.00
应收款项融资
预付款项 6,220,653.02 5,953,671.89
其他应收款 2 11,235,728,061.11 10,662,162,561.88
其中：应收利息
应收股利 200,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 15,038,354,786.12 15,851,528,356.81
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3 13,769,246,116.91 13,780,216,676.98
其他权益工具投资 315,500,000.00 265,500,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 628,577,080.80 641,174,757.02
固定资产 6,239,189.31 6,936,357.63
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 14,719,562,387.02 14,693,827,791.63
资产总计 29,757,917,173.14 30,545,356,148.44
流动负债：
短期借款 915,000,000.00 935,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,684.95 3,684.95
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 334,235.23
应交税费 10,436,122.84 10,459,831.28
其他应付款 9,261,379,445.52 9,403,486,864.55
其中：应付利息 6,640,388.89 39,708,944.46
应付股利 36,891,257.84
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,318,763,761.77 3,325,073,204.77
其他流动负债
流动负债合计 14,505,917,250.31 13,674,023,585.55
非流动负债：
长期借款 6,937,330,000.00 7,885,080,000.00
应付债券 888,830,616.30
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 6,937,330,000.00 8,773,910,616.30
负债合计 21,443,247,250.31 22,447,934,201.85
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,742,369,543.79 3,742,369,543.79
减：库存股
其他综合收益 -20,835,388.76 -20,835,388.76
专项储备
盈余公积 531,774,133.11 531,774,133.11
未分配利润 2,216,798,742.69 1,999,550,766.45
所有者权益（或股东权益）合计 8,314,669,922.83 8,097,421,946.59
负债和所有者权益（或股东权
益）总计
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
合并利润表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 3,448,998,064.21 1,381,907,811.05
其中：营业收入 37 3,448,998,064.21 1,381,907,811.05
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,203,562,187.71 1,461,155,499.11
其中：营业成本 37 2,708,065,503.52 1,044,374,311.18
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 38 103,510,951.38 163,540,234.71
销售费用 39 44,005,118.06 42,976,805.53
管理费用 40 181,893,032.70 146,992,683.08
研发费用 41 5,216,064.07 12,750,257.96
财务费用 42 160,871,517.98 50,521,206.65
其中：利息费用 197,978,298.36 72,108,405.71
利息收入 37,715,861.02 22,447,906.92
加：其他收益 43 27,386,374.13 5,424,196.51
投资收益（损失以“－”号填列） 44 236,423,747.52 -8,835,491.56
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确
认收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 45 437,027.92 1,791,403.45
资产减值损失（损失以“-”号填列） 46 122,230.87 797,497.37
资产处置收益（损失以“－”号填列） 47 -24,236.16 31,003.41
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 509,781,020.78 -80,039,078.88
加：营业外收入 48 70,785,276.70 6,480,791.51
减：营业外支出 49 2,196,080.17 172,252.14
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 578,370,217.31 -73,730,539.51
减：所得税费用 50 175,802,335.54 49,606,025.24
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 402,567,881.77 -123,336,564.75
（一）按经营持续性分类
（二）按所有权归属分类
号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 402,567,881.77 -123,336,564.75
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 397,079,582.56 -92,462,165.29
（二）归属于少数股东的综合收益总额 5,488,299.21 -30,874,399.46
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.22 -0.05
（二）稀释每股收益(元/股) 0.22 -0.05
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：- 元, 上期被合并方实现
的净利润为： - 元。
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
母公司利润表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 4 51,983,522.93 28,560,141.36
减：营业成本 4 14,736,064.58 13,640,819.75
税金及附加 8,103,619.22 5,745,936.63
销售费用
管理费用 36,510,638.93 36,804,623.53
研发费用
财务费用 48,915,810.39 -13,554,288.63
其中：利息费用 233,069,519.27 276,697,321.02
利息收入 184,454,895.41 290,500,245.92
加：其他收益 21,760,889.61 107,921.18
投资收益（损失以“－”号填列） 5 238,363,779.05 -74,214.86
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确
认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -40,621.59 -8,426,840.84
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 203,801,436.88 -22,470,084.44
加：营业外收入 50,437,797.20
减：营业外支出 100,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 254,139,234.08 -22,470,084.44
减：所得税费用 -14,696,352.15
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 254,139,234.08 -7,773,732.29
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 254,139,234.08 -7,773,732.29
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
合并现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,678,491,446.29 2,545,667,729.68
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 26,497,090.65 77,356,197.32
收到其他与经营活动有关的现金 52 290,610,218.88 215,490,389.10
经营活动现金流入小计 1,995,598,755.82 2,838,514,316.10
购买商品、接受劳务支付的现金 1,367,863,028.54 1,660,439,031.27
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 545,227,326.40 508,190,044.59
支付的各项税费 647,197,792.42 1,317,484,630.98
支付其他与经营活动有关的现金 52 295,393,081.21 189,381,666.82
经营活动现金流出小计 2,855,681,228.57 3,675,495,373.66
经营活动产生的现金流量净额 -860,082,472.75 -836,981,057.56
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 200,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 25,987,674.18
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 26,021,174.18 293,062,495.15
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金
投资支付的现金 50,000,000.00 7,500,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 58,856,080.90 9,894,162.30
投资活动产生的现金流量净额 -32,834,906.72 283,168,332.85
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,227,382,200.00 4,610,281,961.91
收到其他与筹资活动有关的现金 52 36,528,457.94 464,628,400.00
筹资活动现金流入小计 2,263,910,657.94 5,074,910,361.91
偿还债务支付的现金 3,177,927,002.84 3,215,944,006.85
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 360,875,597.36 386,908,957.96
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 52 4,917,949.13 4,523,365.42
筹资活动现金流出小计 3,543,720,549.33 3,607,376,330.23
筹资活动产生的现金流量净额 -1,279,809,891.39 1,467,534,031.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 4,032.67 3,894.88
五、现金及现金等价物净增加额 -2,172,723,238.19 913,725,201.85
加：期初现金及现金等价物余额 8,000,115,612.45 4,407,495,126.62
六、期末现金及现金等价物余额 5,827,392,374.26 5,321,220,328.47
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
母公司现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 41,113,225.55 24,810,848.15
收到的税费返还 21,627,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 34,133,045.04 2,459,511.71
经营活动现金流入小计 96,873,270.59 27,270,359.86
购买商品、接受劳务支付的现金 2,138,388.36 1,043,483.17
支付给职工及为职工支付的现金 21,387,471.87 21,221,628.45
支付的各项税费 20,997,160.71 114,533,829.06
支付其他与经营活动有关的现金 16,384,217.56 14,745,841.33
经营活动现金流出小计 60,907,238.50 151,544,782.01
经营活动产生的现金流量净额 35,966,032.09 -124,274,422.15
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,334,339.12
取得投资收益收到的现金 200,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 48,000,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 49,334,339.12 268,620,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金
投资支付的现金 50,000,000.00 7,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 50,571,895.80 9,531,700.00
投资活动产生的现金流量净额 -1,237,556.68 259,088,300.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,798,000,000.00 3,691,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 1,453,918,000.00 1,171,844,049.77
筹资活动现金流入小计 3,251,918,000.00 4,862,844,049.77
偿还债务支付的现金 2,661,750,000.00 2,543,750,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 231,509,346.61 126,902,103.62
支付其他与筹资活动有关的现金 1,780,393,179.85 1,241,027,189.92
筹资活动现金流出小计 4,673,652,526.46 3,911,679,293.54
筹资活动产生的现金流量净额 -1,421,734,526.46 951,164,756.23
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,387,006,051.05 1,085,978,634.08
加：期初现金及现金等价物余额 5,183,410,123.04 2,421,243,485.71
六、期末现金及现金等价物余额 3,796,404,071.99 3,507,222,119.79
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
合并所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
实收资本 减：库存 专项 一般风险准 其 少数股东权益 所有者权益合计
优先 永续 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 股 储备 备 他
股 债 他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 2,600,488,658.01 -20,835,388.76 565,611,289.41 4,996,364,632.69 9,986,192,083.35 1,024,057,044.57 11,010,249,127.92
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 2,600,488,658.01 -20,835,388.76 565,611,289.41 4,996,364,632.69 9,986,192,083.35 1,024,057,044.57 11,010,249,127.92
三、本期增减变动金额（减少以“－”
号填列）
（一）综合收益总额 397,079,582.56 397,079,582.56 5,488,299.21 402,567,881.77
（二）所有者投入和减少资本 452,388.37 452,388.37
（三）利润分配 -36,891,257.84 -36,891,257.84 -75,000,000.00 -111,891,257.84
（四）所有者权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他 -3,942.85 -3,942.85 -1,707.15 -5,650.00
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 2,600,488,658.01 -20,835,388.76 565,611,289.41 5,356,549,014.56 10,346,376,465.22 954,996,025.00 11,301,372,490.22
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 减：库存 专项 一般风险准 其
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 优先 永续 其 股 储备 备 他
股 债 他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 2,600,490,898.11 -20,835,388.76 537,805,110.74 5,062,006,852.99 10,024,030,365.08 1,099,018,689.90 11,123,049,054.98
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 2,600,490,898.11 -20,835,388.76 537,805,110.74 5,062,006,852.99 10,024,030,365.08 1,099,018,689.90 11,123,049,054.98
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-252,944,467.24 -252,944,467.24 -30,876,707.37 -283,821,174.61
号填列）
（一）综合收益总额 -92,462,165.29 -92,462,165.29 -30,874,399.46 -123,336,564.75
（二）所有者投入和减少资本
（三）利润分配 -160,476,971.60 -160,476,971.60 -160,476,971.60
（四）所有者权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他 -5,330.35 -5,330.35 -2,307.91 -7,638.26
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 2,600,490,898.11 -20,835,388.76 537,805,110.74 4,809,062,385.75 9,771,085,897.84 1,068,141,982.53 10,839,227,880.37
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
母公司所有者权益变动表
单位：元 币种：人民币
项目 实收资本 其他权益工具
资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
(或股本) 优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,742,369,543.79 -20,835,388.76 531,774,133.11 1,999,550,766.45 8,097,421,946.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,742,369,543.79 -20,835,388.76 531,774,133.11 1,999,550,766.45 8,097,421,946.59
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 217,247,976.24 217,247,976.24
（一）综合收益总额 254,139,234.08 254,139,234.08
（二）所有者投入和减少资本
（三）利润分配 -36,891,257.84 -36,891,257.84
（四）所有者权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,742,369,543.79 -20,835,388.76 531,774,133.11 2,216,798,742.69 8,314,669,922.83
项目 实收资本 其他权益工具
资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
(或股本) 优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,742,369,543.79 -20,835,388.76 503,967,954.44 1,909,772,130.00 7,979,837,131.47
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,742,369,543.79 -20,835,388.76 503,967,954.44 1,909,772,130.00 7,979,837,131.47
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -168,250,703.89 -168,250,703.89
（一）综合收益总额 -7,773,732.29 -7,773,732.29
（二）所有者投入和减少资本
（三）利润分配 -160,476,971.60 -160,476,971.60
（四）所有者权益内部结转
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,742,369,543.79 -20,835,388.76 503,967,954.44 1,741,521,426.11 7,811,586,427.58
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
一、公司基本情况
√适用 □不适用
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公
司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995) 608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于 1996
年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总股本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
本的 63.65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审批过
户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892 股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述
经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2023 年 8 月 27 日经公司第九届董事会第三次会议批准报出。
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注七、在其他主体中的权益”。本年度不再纳入合并范围
的子公司有上海上实倪德伦文化发展有限公司、上海实森置业有限公司和上海皇冠房地产有限公司，详
见“附注六、合并范围的变动”。
二、财务报表的编制基础
公司以持续经营为财务报表的编制基础，以权责发生制为记账基础。公司一般采用历史成本对会
计要素进行计量，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的前提下采用重置成本、可变现
净值、现值及公允价值进行计量。
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》、应用指南、企业会计准则解释、中国
证券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定
[2014 年修订]》以及相关补充规定的要求编制，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股
东权益变动和现金流量等有关信息。
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
√适用 □不适用
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现
金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本
与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股
份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公
积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介
费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的
手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生
的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
公司对外合并如属非同一控制下的企业合并，按下列情况确定长期股权投资的初始投资成本：
① 一次交换交易实现的企业合并，长期股权投资的初始投资成本为购买方在购买日为取得对被购
买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
② 通过多次交换交易分步实现的企业合并，长期股权投资的初始投资成本为每一单项交易成本之
和；
③ 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务
性证券的初始确认金额；
④ 在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，在购买日如果估计未来事项
很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入长期股权投资的初始投资成本。
(3) 公司对外合并如属非同一控制下的企业合并，对长期股权投资的初始投资成本大于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。
对长期股权投资的初始投资成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
按照下列方法处理：
① 对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；
② 经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计
入当期损益。
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照公允
价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司和
子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的
影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负
债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表
时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子
公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。因非同一
控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并
利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及
现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期
股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款
与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应
当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余
股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间
的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益
等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动
而产生的其他综合收益除外。
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指公司持有的期限短（一般指从
购买日起三个月内到期）
、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
√适用 □不适用
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外币金
额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产负
债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本
位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货币性项目的性
质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当公司成为金
融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(1) 金融资产
① 分类和初始计量
公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，公司按照预
期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种方式进
行计量：
<1> 以摊余成本计量：
公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流
量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。公司对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收票据及应收账款、合同资产、其他应收款、债权投资、租赁应收款和长期应收款等。公司
将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资
产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。
<2> 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融
资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他
综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融
资产列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到
期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资产。
<3> 以公允价值计量且其变动计入当期损益：
公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。在初始确认时，公司为了消除
或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自
资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期
损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
此外，公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。该指定一经做出，
不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资，公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合
权益工具的定义。
② 减值
公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资、租赁应收款、合同资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违
约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金
额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工
具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计
量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，公
司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值
的，处于第三阶段，公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，公司假设其信用风险自初始确认后并未显著
增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账
面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备
后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款、租赁应收款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，公司均可以按
照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即
可获得合理且有依据的信息，包括基于公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻
性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具
在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生
违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量或定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
<1> 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例。
<2> 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等。
为确定是否发生信用减值，公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目
标保持一致，同时考虑定量、定性指标。公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
<1> 发行方或债务人发生重大财务困难；
<2> 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
<3> 公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出
的让步；
<4> 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
<5> 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
<6> 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工
具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司对单项金融工具能以合理成本评估预期信用损失的应收票据单独确定其信用损失。
对单项金融工具无法以合理成本评估预期信用损失时，公司参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预
期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
应收票据组合 1 银行承兑汇票
应收票据组合 2 商业承兑汇票
对于划分为组合的应收票据，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
基于应收账款的信用风险特征，公司将应收账款划分为以下组合：
项目 确定组合的依据
应收账款组合 1 应收关联方的应收账款
应收账款组合 2 除上述组合之外的应收账款
对于划分为组合的应收账款、合同资产和租赁应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预
期信用损失。
基于其他应收款的信用风险特征，公司将其他应收款划分为以下组合：
项目 确定组合的依据
其他应收款组合 1 应收关联方的其他应收账款
其他应收款组合 2 除上述组合之外的其他应收账款
对于划分为组合的其他应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况
的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，公司及其子公司在每个资产负债表日重新计量
预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司及其子公司在其他综合收益中确认其损失准
备，不抵减该金融资产的账面价值。
③ 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及
原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
④ 核销
如果公司及其子公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金
融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在公司及其子公司确
定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照公司及其子
公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债。
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的
衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
② 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
③ 不属于本条第①项或第②项情形的财务担保合同，以及不属于本条第①项情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。在非同一控制下的企业合并中，公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，
该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一经
做出，不得撤销。
公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付票据及应付账款、其他应付款、借
款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率
法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日
起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，公司终止确认该金融负债或义务已解除的部分。
终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他
信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致
的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的
情况下，使用不可观察输入值。
(4) 后续计量
初始确认后，公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
初始确认后，公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期
损益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果
确定：
① 扣除已偿还的本金。
② 加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊
销额。
③ 扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但
下列情况除外：
和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。公司按照上述政策对金融资产的摊
余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在
信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联系（如债务人的信用评级
被上调），公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注三、9 金融工具。
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注三、9 金融工具。
√适用 □不适用
应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、9 金融工具。
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注三、9 金融工具。
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原材
料、低值易耗品、库存商品、合同履约成本等。
（其中“合同履约成本”详见 16、“合同成本”。）
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单独归
集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、《企
业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计提
存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现净值的
差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
(1) 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
合同资产，指已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。
向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交
付另一项商品的，该收款权利应作为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合
同下的合同资产和合同负债不予抵销。
(2) 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
正常履行合同形成的合同资产，如果合同付款逾期未超过 30 日的， 判断合同应收的现金流量与预
期能收到的现金流量之间不存在差异，不确认合同资产减值准备；如果合同付款逾期超过（含）30 日
的，按照该合同资产整个存续期的预期信用损失确认合同资产减值准备，具体确定方法和会计处理方法
参见“附注三、9、金融工具”。
√适用 □不适用
(1) 与合同成本有关的资产金额的确定方法
与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即为履行合同发生的成本，不属于《企业会计准则第 14 号—收入（2017 年修订）》
之外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
① 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费
用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
② 该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
③ 该成本预期能够收回。
合同履约成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“存货”，超
过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他非流动资产”。
合同取得成本，即为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资
产。增量成本，是指不取得合同就不会发生的成本（例如：销售佣金等）。该资产摊销期限不超过一
年的，可以在发生时计入当期损益。
企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（例如：无论是否取得合同
均会发生的差旅费、投标费、为准备投标资料发生的相关费用等），应当在发生时计入当期损益，除
非这些支出明确由客户承担。
合同取得成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他流动资
产”，超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他非流动资产”。
(2) 与合同成本有关的资产的摊销
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
(3) 与合同成本有关的资产的减值
在确定与合同成本有关的资产的减值时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关
的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于下列第①项减去第②项的差额的，超出部分应当
计提减值准备，并确认为资产减值损失：
① 因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
② 以及为转让该相关商品估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得企业上述第①项减去第②项后的差额高于该资产账面价
值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计
提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
√适用 □不适用
(1) 持有待售的非流动资产和处置组确认标准
公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：
① 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
② 出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。
其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8
号—资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
(2) 会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于
公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额
确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产
减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号—持
有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资
产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减
记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的
资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量
规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用
持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的
利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，不再将其继续划分为持有待售类别或
将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：
① 划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、
摊销或减值等进行调整后的金额；
② 可收回金额。
√适用 □不适用
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投资。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7 号
—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务重
组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，
确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对间接持
有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。长期股权投资
采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资企业
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长
期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实
现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的被投
资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合
是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则
认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些
集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排
的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持
有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资
方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司
债券等的影响。
(1) 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资产负
债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年-40 年 5.000% 2.375%-3.800%
(1) 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2) 折旧方法
√适用 □不适用
各类固定资产采用年限平均法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折旧：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 20-40 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 年限平均法 5-6 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 年限平均法 10 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 年限平均法 5 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
(3) 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
使用权资产类别主要包括房屋建筑物、机器设备、电子设备和运输工具等。
(1) 使用权资产确认条件
使用权资产是指公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。公司在租赁期开始日对租赁
确认使用权资产。使用权资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
(2) 使用权资产的初始计量
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
① 租赁负债的初始计量金额；
② 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
③ 承租人发生的初始直接费用；
④ 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本。
(3) 使用权资产的后续计量
① 采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
② 对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产
剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租
赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(4) 各类使用权资产折旧方法
各类使用权资产采用直线法计提折旧。
(5) 按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值时，如使
用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
(6) 使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明使用权资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相
应的减值准备。
√适用 □不适用
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出，该项支出包含工程物资；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
√适用 □不适用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1 年以上)
购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。其他
借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款利息、折价
或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，暂停
借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生
产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态
必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，
减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息
金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销
售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所
购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生时根
据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额确认为
费用，计入当期损益。
计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成本进
行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于每年年
度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销
方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
商誉为非同一控制下企业合并其初始合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额。公司对商誉不摊销，以成本减累计减值准备后的金额计量，在合并资产负债表上单独列示。
√适用 □不适用
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公
司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，公司于资产负债表日判断是否存在减
值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资
产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损
失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场
的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信
息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为
使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程
中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资
产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产
所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资
产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报
告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组
合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确
认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收
回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的
账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用
后的净额（如可确定的）和该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）两者之间较高者，同时也
不低于零。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
√适用 □不适用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债反映已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。在向客户转让商品之前，客户已
经支付了合同对价或已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应付款项孰
早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同
合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
(1) 职工薪酬的范围
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、受
赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(2) 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职
工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，非货
币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
(3) 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种
形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计
划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项应计入当期损
益；第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(4) 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支
付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(5) 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成
部分：
① 服务成本；
② 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
③ 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
√适用 □不适用
于租赁期开始日，除短期租赁和低价值资产租赁外，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁
负债。在计算租赁付款额的现值时，采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用
承租人增量借款利率作为折现率。按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费
用，并计入当期损益，根据附注三、23 计入资产成本的除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租
赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况
发生变化时，按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模型考
虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股份的预计
股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市
场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正
预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的
公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取
得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
√适用 □不适用
(1) 金融负债与权益工具的区分
公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、
金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或
权益工具。
(2) 金融负债与权益工具的会计处理
公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日计提利
息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，确定该工
具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作
为公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理。
收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
(1) 收入确认原则
与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：
① 合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
② 合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
③ 合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
④ 合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；
⑤ 因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项
履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对
价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。然后确定各单项履约义
务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，并且在履行了各单项履约义务时分别确认收入。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，在该时段内按照履约进度确认收入。履约进度根据所转让商
品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易
价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，应考虑下列迹象：
<1> 企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
<2> 企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
<3> 企业已将该商品实物转移到客户，即客户已实物占有该商品；
<4> 企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要
风险和报酬；
<5> 客户已接受该商品；
<6> 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
(2) 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
政府补助，是公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和
与收益相关的政府补助。
(1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补
助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金
额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
(2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
公司对于综合性项目的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分，分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿公司已发生的相关费
用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直
接拨付给公司两种情况：
财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，公司可以选
择下列方法之一进行会计处理：
① 以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
② 以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借
款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款
费用。
财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
(3) 政府补助的确认时点
政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以确
认；政府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政府补助
实现。其中非货币性资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
√适用 □不适用
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其计
税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费用(或收
益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，将两者之和确
认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁是指让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取或支付对价的
合同。在一项合同开始日，评估合同是否为租赁或包含租赁。
(1) 公司作为承租人
租赁资产的类别主要为房屋建筑物、机器设备、电子设备和运输工具等。
① 初始计量
在租赁期开始日，将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付的租赁付
款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，采用租
赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。
② 后续计量
参照《企业会计准则第 4 号—固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本附注三、
计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿
命两者孰短的期间内计提折旧。
对于租赁负债，按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益或计入
相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
③ 租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定
租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况
发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面
价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
④ 短期租赁和低价值资产租赁
对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过 12 个月的租赁）和低价值资产租赁，采取简化处理方
法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁
付款额计入相关资产成本或当期损益。
(2) 公司作为出租人
在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了
与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
① 经营租赁
采用直线法∕其他系统、合理的摊销方法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收
入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
② 融资租赁
于租赁期开始日，确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资
净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初
始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。取得的未纳入租赁投资净额计量的
可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
租赁期内确认为收益。
√适用 □不适用
终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制财务报表
时能够单独区分的组成部分：
(1) 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
(2) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
(3) 该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注三、17“持有待售资产”相关描述。
(1) 重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2) 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3) 2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
(4) 前期会计差错更正
报告期内本公司无重大前期会计差错更正事项。
其他
√适用 □不适用
公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，公司需要对无法准确计量的报表项
目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于公司管理层过去的历史经验，并
在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告
金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与公司管
理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当
期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未
来期间予以确认。
于资产负债表日，公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
(1) 收入确认
如本附注三、34、“收入”所述，在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：
识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；
估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金
额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确定履约义务是在某一时
段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定等。
企业主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或以后期
间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
(2) 与租赁相关的重大会计判断和估计
① 租赁的识别
公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制
了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有
权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。
② 租赁的分类
公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将
与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
③ 租赁负债
公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在
计量租赁付款额的现值时，公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁
期进行估计。在评估租赁期时，公司综合考虑与本集团行使选择权带来经济利益的所有相关事实和情
况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化等。不同的判断及估计可能会
影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后续期间的损益。
(3) 金融工具减值
公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判
断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，公司根据
历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。
(4) 存货跌价准备
公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销
的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定
存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素
的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值
及存货跌价准备的计提或转回。
(5) 金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括贴
现现金流模型分析等。估值时公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计，
并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。
(6) 长期资产减值准备
公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用
寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除
金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金
流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价
格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算
现值时使用的折现率等作出重大判断。公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包
括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金
流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，公司需要预计未来资产组或者资产组组合
产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
(7) 商誉减值准备
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现
值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个适当地反映当前市场货
币时间价值和资产特定风险的税前利率。
(8) 折旧和摊销
公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和
摊销。公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是公司根
据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未
来期间对折旧和摊销费用进行调整。
(9) 递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，公司就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹
划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(10) 所得税
公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额
存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
(11) 预计负债
公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等
估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致经济
利益流出公司的情况下，公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负
债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中公司需评估该等或
有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债
时已考虑公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备的任
何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
(12) 公允价值计量
公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计
时，公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，公司会聘用第三方有资质的
评估师来执行估价。公司与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入
值。首席财务官定期向公司董事会呈报并说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确
定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注九中披露。
四、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 13%、9%、6%、5%等
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
企业所得税 应纳税所得额 25%、15%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上海上实龙创智能科技股份有限公司 15
√适用 □不适用
注：公司之控股子公司上海上实龙创智能科技股份有限公司于 2021 年 12 月 23 日通过复认证获得
《高新技术公司证书》(证书编号：GR202131006175)，认定公司为高新技术公司，认证有效期 3 年，
有效期自 2021 年 12 月 23 日至 2024 年 12 月 23 日。2023 年度企业所得税税率为 15%。
五、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 195,141.20 132,537.71
银行存款 5,867,224,532.10 8,037,764,241.04
其他货币资金 22,915,259.84 18,520,236.98
合计 5,890,334,933.14 8,056,417,015.73
其中：存放在境外的款项总额
存放财务公司存款
因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额 62,942,558.88 57,994,270.27
(1) 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 2,722,590.67 2,700,000.00
商业承兑票据 3,998,583.03 2,000,000.00
减：减值准备 -199,929.15 -100,000.00
合计 6,521,244.55 4,600,000.00
(2) 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 2,448,870.20 -
商业承兑票据
合计 2,448,870.20 -
期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(4) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 6,721,173.70 100.00 199,929.15 2.97 6,521,244.55 4,700,000.00 100.00 100,000.00 2.13 4,600,000.00
其中：
银行承兑票据 2,722,590.67 40.51 - - 2,722,590.67 2,700,000.00 57.45 - - 2,700,000.00
商业承兑票据 3,998,583.03 59.49 199,929.15 5.00 3,798,653.88 2,000,000.00 42.55 100,000.00 5.00 1,900,000.00
合计 6,721,173.70 / 199,929.15 / 6,521,244.55 4,700,000.00 / 100,000.00 / 4,600,000.00
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
(5) 按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收票据 坏账准备 计提比例（%）
银行承兑票据 2,722,590.67 - -
商业承兑票据 3,998,583.03 199,929.15 5.00
合计 6,721,173.70 199,929.15 2.97
按组合计提坏账的确认标准及说明
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
应收票据坏账准备 100,000.00 99,929.15 199,929.15
合计 100,000.00 99,929.15 199,929.15
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(7) 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 368,790,591.50
(2) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备 183,167,772.88 49.67 183,167,772.88 100.00 - 183,167,772.88 55.76 183,167,772.88 100.00 -
其中：
按单项计提坏账准备 183,167,772.88 49.67 183,167,772.88 100.00 - 183,167,772.88 55.76 183,167,772.88 100.00 -
按组合计提坏账准备 185,622,818.62 50.33 17,727,599.57 9.55 167,895,219.05 145,323,121.21 44.24 17,926,206.82 12.34 127,396,914.39
其中：
按组合计提坏账准备 185,622,818.62 50.33 17,727,599.57 9.55 167,895,219.05 145,323,121.21 44.24 17,926,206.82 12.34 127,396,914.39
合计 368,790,591.50 / 200,895,372.45 / 167,895,219.05 328,490,894.09 / 201,093,979.70 / 127,396,914.39
(3) 按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海市机电设计研究院有限公司 37,621,127.88 37,621,127.88 100.00 预计无法收回
环球景行实业有限公司 24,834,375.00 24,834,375.00 100.00 预计无法收回
上海亭之实业有限公司 8,187,703.00 8,187,703.00 100.00 预计无法收回
中船重工（武汉）凌久高科有限公司 6,012,951.00 6,012,951.00 100.00 预计无法收回
上海帷迦科技有限公司 5,022,791.80 5,022,791.80 100.00 预计无法收回
江西赛维 LDK 光伏硅科技有限公司 4,507,172.94 4,507,172.94 100.00 预计无法收回
上海乾逸实业有限公司 3,905,924.29 3,905,924.29 100.00 预计无法收回
九龙仓（长沙）置业有限公司 1,475,587.01 1,475,587.01 100.00 预计无法收回
其他单位 91,600,139.96 91,600,139.96 100.00 预计无法收回
合计 183,167,772.88 183,167,772.88 100.00
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
(4) 按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合计 185,622,818.62 17,727,599.57 9.55
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
变动
按单项计提坏账准备 183,167,772.88 - - - - 183,167,772.88
按组合计提坏账准备 17,926,206.82 - 198,607.25 - - 17,727,599.57
合计 201,093,979.70 - 198,607.25 - - 200,895,372.45
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(6) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 应收账款期末余额 占总金额比例 坏账准备期末余额
第一名 37,621,127.88 10.20% 37,621,127.88
第二名 24,834,375.00 6.73% 24,834,375.00
第三名 8,187,703.00 2.22% 8,187,703.00
第四名 6,012,951.00 1.63% 6,012,951.00
第五名 5,022,791.80 1.36% 5,022,791.80
合计 81,678,948.68 22.14% 81,678,948.68
(7) 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(8) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 - 3,016,007.32
合计 - 3,016,007.32
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 3,925,016,070.54 100.00 3,923,426,632.63 100.00
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占总金额
单位名称 与本公司关系 期末余额 预付款时间 未结算原因
比例
第一名（注） 非关联方 3,893,000,000.00 99.18% 2020 年&2021 年 预付土地款
第二名 非关联方 8,000,000.00 0.20% 2017 年 预付工程款/货款
第三名 非关联方 2,893,293.10 0.07% 2021 年 预付工程款/货款
第四名 非关联方 2,505,724.62 0.06% 2023 年 预付租金
第五名 非关联方 1,605,740.00 0.04% 2021 年 预付工程款/货款
合计 3,908,004,757.72 99.55%
注：虹口区北外滩 90 号地块相关土地权证正在办理过程中。
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 209,125.71 209,125.71
其他应收款 141,368,954.52 214,735,578.21
合计 141,578,080.23 214,944,703.92
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海泽虹置业有限公司 209,125.71 209,125.71
合计 209,125.71 209,125.71
① 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
② 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(2) 其他应收款
① 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 2,038,414,496.51
② 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款 98,822,255.28 98,822,255.28
其他往来款项 1,846,874,337.33 1,919,104,984.05
押金、保证金、备用金 38,389,996.31 37,550,711.46
物业维修基金 42,801,293.18 43,404,408.63
其他 11,526,614.41 13,237,110.60
合计 2,038,414,496.51 2,112,119,470.02
③ 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发
期信用损失
信用减值) 生信用减值)
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - - -
本期转回 272,438.19 65,911.63 - 338,349.82
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
④ 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其他应收款坏账准备 1,897,383,891.81 - 338,349.82 - - 1,897,045,541.99
合计 1,897,383,891.81 - 338,349.82 - - 1,897,045,541.99
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
⑤ 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
⑥ 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海朔奇商贸有
往来款 639,511,774.04 1-2 年&2-3 年 31.37 639,511,774.04
限公司
江苏古语科技发
往来款 607,960,006.00 1-2 年&2-3 年 29.83 607,960,006.00
展有限公司
上海电气国际经
往来款 289,622,500.00 2-3 年 14.21 289,622,500.00
济贸易有限公司
江苏润和科技投
往来款 134,081,600.00 2-3 年 6.58 134,081,600.00
资集团有限公司
虚构交易形
曹文龙及其亲属 95,093,828.13 1 年以上 4.67 95,093,828.13
成款项
合计 1,766,269,708.17 86.66 1,766,269,708.17
⑦ 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
⑧ 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
⑨ 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
原材料
在产品
周转材料
消耗性生物资
产
开发成本 5,013,226,089.36 166,124,905.05 4,847,101,184.31 5,109,986,577.39 166,124,905.05 4,943,861,672.34
开发产品 8,341,666,312.65 1,023,061,598.68 7,318,604,713.97 10,494,016,687.97 1,023,183,829.55 9,470,832,858.42
合同履约成本 208,452,496.64 208,452,496.64 - 208,846,996.87 208,452,496.64 394,500.23
发出商品 17,313,765.20 16,528,946.68 784,818.52 17,513,826.73 16,528,946.68 984,880.05
库存商品 45,147,671.86 28,872,985.86 16,274,686.00 53,449,147.93 28,872,985.86 24,576,162.07
低值易耗品 2,141,838.23 - 2,141,838.23 72,420.75 - 72,420.75
合计 13,627,948,173.94 1,443,040,932.91 12,184,907,241.03 15,883,885,657.64 1,443,163,163.78 14,440,722,493.86
其他说明：
√适用 □不适用
(2) 开发成本
单位：元 币种：人民币
预计竣工时 预计总投资
项目名称 开工时间 期末余额 期初余额
间 (亿元)
青岛﹒啤酒城 2012 年 2023 年 75.00 2,123,425,359.08 2,615,890,067.05
上海青浦﹒海上湾 2009 年 2023 年 36.36 1,170,569,511.79 1,069,085,203.94
上海青浦朱家角镇 9 街坊
上海海源别墅项目 2021 年 - 4.96 345,038,143.59 316,528,686.27
上海北外滩 90 号地块 - - - 359,863,408.92 288,901,434.28
大理洱海庄园 2006 年 - 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 - 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
泉州﹒海上海 2015 年 2024 年 76.00 190,470,407.99 -
合计 5,013,226,089.36 5,109,986,577.39
其中：本期利息资本化金额 74,030,805.43 元。
(3) 开发产品
单位：元 币种：人民币
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
泉州海上海领海苑 2017 年/2018 年 755,295,146.83 - 51,641,414.48 703,653,732.35
泉州海上海依云轩 2021 年 894,943,928.29 - 418,654.89 894,525,273.40
泉州海上海格兰郡 2022 年 1,618,735,579.04 - 844,782,722.29 773,952,856.75
青岛国际啤酒城二期 2016 年 1,819,287.58 10,305.41 - 1,829,592.99
青岛国际啤酒城三期 2023 年 135,907,377.11 - 135,907,377.11
长沙丰盛时代大厦 2016 年 475,810,719.06 1,477,070.00 237,554.00 477,050,235.06
成都海上海 2015 年 175,603,009.13 - 926,608.05 174,676,401.08
上海青浦海上湾四期 2020 年 180,586,946.26 - - 180,586,946.26
上海嘉定﹒海上荟 2016 年 98,595,225.27 - 587,966.50 98,007,258.77
上海胶州路、瑞金南路等房产 - 87,727,418.14 - - 87,727,418.14
上海泰府名邸 1-5 号楼 2009 年 81,140,096.66 - - 81,140,096.66
上海青浦和墅 2014 年 32,346,389.65 - 114,024.16 32,232,365.49
上海泰府名邸 6 号楼 2014 年 3,834,738.46 - - 3,834,738.46
苏州﹒海上都荟 2022 年 3,541,090,165.21 7,507,821.83 - 3,548,597,987.04
重庆水天花园 2011 年 15,330,401.42 - - 15,330,401.42
上海黄浦新苑二期 2008 年 12,904,643.40 - 305,404.53 12,599,238.87
上海青浦海上郡 2016 年 798,170.32 - 114,024.16 684,146.16
杭州余杭·白洋港城一期 2018 年 30,186,829.06 - - 30,186,829.06
上海嘉定·海上公元 2018 年 27,228,921.93 - 689,051.70 26,539,870.23
重庆海上海 2018 年 31,637,260.59 - 83,863.70 31,553,396.89
湖州天澜湾 2019 年 103,901,235.43 66,217,993.12 355,422.80 169,763,805.75
湖州雍景湾 2020 年 59,566,581.75 - 15,376,024.61 44,190,557.14
上海﹒宝山海上菁英二期 2022 年 1,285,334,915.52 2,638,192.18 844,267,533.82 443,705,573.88
上海﹒宝山海上菁英一期 2022 年 979,599,078.97 2,467,815.07 608,676,680.35 373,390,213.69
合计 10,494,016,687.97 216,226,574.72 2,368,576,950.04 8,341,666,312.65
(4) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
周转材料
消耗性生物资产
开发成本 166,124,905.05 - - - - 166,124,905.05
开发产品 1,023,183,829.55 - - 122,230.87 - 1,023,061,598.68
发出商品 16,528,946.68 - - - - 16,528,946.68
库存商品 28,872,985.86 - - - - 28,872,985.86
合同履约成本 208,452,496.64 - - - - 208,452,496.64
合计 1,443,163,163.78 - - 122,230.87 - 1,443,040,932.91
计提存货跌价 本期转回存货跌价 本期转回金额占该项
项目
准备的依据 准备的原因 存货期末余额的比例
开发成本 存货成本高于其可变现净值 - -
开发产品 存货成本高于其可变现净值 - -
发出商品 存货成本高于其可变现净值 - -
库存商品 存货成本高于其可变现净值 - -
合同履约成本 存货成本高于其可变现净值 - -
(5) 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(6) 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
(1) 合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
单项计提减值准备 126,291,940.99 126,291,940.99 - 126,291,940.99 126,291,940.99 -
组合计提减值准备 - - - - - -
合计 126,291,940.99 126,291,940.99 - 126,291,940.99 126,291,940.99 -
其他说明：
√适用 □不适用
(2) 合同资产减值准备计提情况
① 期末单项计提减值准备的合同资产
单位：元 币种：人民币
单位名称 账面余额 减值准备 计提比例 计提理由
上海市机电设计研究院有限公司 37,737,368.68 37,737,368.68 100.00% 预计无法收回
福建顺华置业发展有限公司 9,413,704.00 9,413,704.00 100.00% 预计无法收回
珠海市智盛信息技术工程有限公司 8,748,507.16 8,748,507.16 100.00% 预计无法收回
上海一建安装工程有限公司 7,808,000.00 7,808,000.00 100.00% 预计无法收回
成都润富置业有限公司 6,672,200.00 6,672,200.00 100.00% 预计无法收回
宁夏马斯特置业有限公司 6,650,442.69 6,650,442.69 100.00% 预计无法收回
上海苏柏建筑智能系统有限公司 5,835,980.00 5,835,980.00 100.00% 预计无法收回
济宁市信德光能科技有限公司 4,750,375.57 4,750,375.57 100.00% 预计无法收回
上海泓智机电工程有限公司 3,220,000.00 3,220,000.00 100.00% 预计无法收回
广州市天建房地产开发有限公司 2,698,828.59 2,698,828.59 100.00% 预计无法收回
深圳市创捷科技有限公司 1,881,227.00 1,881,227.00 100.00% 预计无法收回
江西赛维 LDK 光伏硅科技有限公司 1,875,250.53 1,875,250.53 100.00% 预计无法收回
苏州高龙房产发展有限公司 1,650,197.69 1,650,197.69 100.00% 预计无法收回
中建电子信息技术有限公司 1,614,182.91 1,614,182.91 100.00% 预计无法收回
长沙君宇科技有限公司 1,455,000.00 1,455,000.00 100.00% 预计无法收回
南京南大苏富特系统集成有限责任公司 1,440,262.13 1,440,262.13 100.00% 预计无法收回
其他小额单位 22,840,414.04 22,840,414.04 100.00% 预计无法收回
合计 126,291,940.99 126,291,940.99 100.00%
(3) 期末公司无已质押的合同资产。
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(4) 本期合同资产计提减值准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
按单项计提坏账准备 - - - 预计无法收回
按组合计提坏账准备 - - - -
合计 - - -
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收退货成本
预缴企业所得税 400,729,716.84 297,579,077.61
预缴增值税 217,525,203.78 160,782,448.05
预缴土地增值税 157,519,322.69 179,683,358.30
待抵扣增值税 146,482,971.38 90,306,422.15
预缴城市维护建设税 13,931,108.93 13,441,295.58
预缴教育费附加 12,653,963.20 12,176,026.39
合同取得成本 5,874,259.87 1,998,045.88
预缴河道管理费 - 1,391.19
预缴个人所得税 6,850.51 5,477.05
其他 255,348.06 27,691.41
合计 954,978,745.26 756,001,233.61
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备
被投资单位 追加 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减
余额 其他 余额 期末余额
投资 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备
一、合营企业
上海上实北外滩新地标建设开发有限公司 4,799,875,630.59 - - -1,733,581.08 - - - - - 4,798,142,049.51 -
小计 4,799,875,630.59 - - -1,733,581.08 - - - - - 4,798,142,049.51 -
二、联营企业
上海实银资产管理有限公司 - - - - - - - - - - -
上海实业养老投资有限公司 238,902,019.85 - - -9,844,384.48 - - - - - 229,057,635.37
上海帷迦科技有限公司 - - - - - - - - - -
宁波帷迦投资管理有限公司 490,617.63 - - - - - - - - 490,617.63
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 80,161,466.86 - - - - - - - - 80,161,466.86 -
青岛国信上实城市物业发展有限公司 13,914,437.44 - - 2,866,176.66 - - - - - 16,780,614.10 -
上海实银股权投资基金管理中心(有限合伙)（注） - - - - - - - - - - -
Weplus Capital Company Limited（注） - - - - - - - - - - -
上海泽虹置业有限公司 110,134,107.91 - - - - - - - - 110,134,107.91 -
上海青悦房地产开发有限公司 99,529,916.84 - - -38,772.59 - - - - - 99,491,144.25 -
小计 543,132,566.53 - - -7,016,980.41 - - - - - 536,115,586.12 -
合计 5,343,008,197.12 - - -8,750,561.49 - - - - - 5,334,257,635.63 -
其他说明
注：截至 2023 年 6 月 30 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
(1) 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非交易性权益工具投资 358,381,306.21 276,000,000.00
合计 358,381,306.21 276,000,000.00
(2) 非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公
其他综合
本期确 其他综合收 允价值计量
收益转入
项目 初始投资成本 累计利得 累计损失 认的股 益转入留存 且其变动计
留存收益
利收入 收益的金额 入其他综合
的原因
收益的原因
上海海外联合投资股份 - - 不以出售为 -
有限公司 目的
- - 不以出售为 -
上海实业开发有限公司 63,835,388.76 129,164,611.24 -
目的
四川川沪合作创新股权 - - -
不以出售为
投资基金合伙企业（有 100,000,000.00 - -
目的
限合伙）
上海誉德动力技术集团 - - 不以出售为 -
股份有限公司 目的
上海瑞力文化科创股权 - - -
不以出售为
投资基金合伙企业（有 22,500,000.00 - -
目的
限合伙）
- - 不以出售为 -
上海实森置业有限公司 32,381,306.21 - -
目的
其他说明：
□适用 √不适用
投资性房地产计量模式
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）固定资产、开发产品转入 598,639.67 598,639.67
（1）处置
（2）其他转出 8,452,075.79 8,452,075.79
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 74,155,218.53 74,155,218.53
（1）处置
（2）其他转出 4,172,511.93 4,172,511.93
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
(3) 期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
被抵押投资性房地产
被抵押的投资性房地产项目 抵押目的
期末账面价值
长期借款 33,500 万元及一年内
上海杨浦区“海上海”项目 32,888 万元
到期非流动负债 5,500 万元
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,733,602,512.27 741,830,963.15
固定资产清理 - -
合计 1,733,602,512.27 741,830,963.15
(1) 固定资产
① 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电器及运输设备 生产设备 其他设备 合计
一、账面原值：
（1）购置 - 392,871.38 74,726.01 8,133,828.66 8,601,426.05
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）存货转入 999,615,765.58 999,615,765.58
（1）处置或报废 - 70,669.03 - 176,438.15 247,107.18
（2）其他转出 - - - 533,744.23 533,744.23
二、累计折旧
（1）计提 13,561,460.67 1,317,093.43 112,439.31 1,381,416.25 16,372,409.66
（1）处置或报废 - 60,131.08 - 114,763.00 174,894.08
（2）其他转出 - - - 532,724.48 532,724.48
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
其他说明：
√适用 □不适用
期末余额中无用于抵押或担保的固定资产。
② 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
③ 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
④ 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
⑤ 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
(2) 固定资产清理
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
(1)本年减少金额 11,701,532.36 11,701,532.36
二、累计折旧
(1)计提 4,363,454.06 4,363,454.06
(1)处置
(2)本年减少金额 9,399,242.91 9,399,242.91
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
(1) 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
(1)处置
二、累计摊销
（1）计提 36,000.00 - - - 774,449.16 - 810,449.16
(1)处置
三、减值准备
（1）计提
(1)处置
四、账面价值
(2) 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 企业合并形 期末余额
处置
成的
上海上实（集团）有限公司收购上
海上投控股有限公司时形成的商誉
收购上海上实龙创智能科技股份有
限公司形成的商誉
合计 260,449,437.50 260,449,437.50
(2) 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
计提 处置
上海上实（集团）有限公司收购上
- -
海上投控股有限公司时形成的商誉
收购上海上实龙创智能科技股份有
限公司形成的商誉
合计 219,993,108.22 219,993,108.22
(3) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
① 上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该商誉系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，即上
海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公司时的收
购溢价。该商誉所在资产组为上海上投控股有限公司中从事物业管理业务的相关经营性长期资产，即
上海上投控股有限公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司的经营性长期资产所构成的资产组，
与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。
② 收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉
该商誉系本公司收购上海上实龙创智能科技股份有限公司部分股权所形成。该商誉所在资产组为
上海上实龙创智能科技股份有限公司中从事建筑节能智能化业务所对应的相关经营性长期资产，包括
与上述业务相关的固定资产、无形资产等长期资产。该资产组具备独立产生现金流的能力，与该商誉
初始确认时认定的资产组相一致。
(4) 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长
率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
① 上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现金流量以管理层批
准的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量按第五年水平予以确定。未来现金流量折
现率采用反映该资产组特定风险的税前折现率 14.92%。
② 收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉
收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉已追溯调整至 2017 年度。
(5) 商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
① 上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
经减值测试，截至 2023 年 6 月 30 日，该商誉所在资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商
誉不存在减值。
② 收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉
对收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉已追溯调整至 2017 年度。
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 3,247,936.19 - 1,244,872.08 - 2,003,064.11
合计 3,247,936.19 - 1,244,872.08 - 2,003,064.11
(1) 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款
信用借款 915,000,000.00 935,000,000.00
保证借款 791,438,824.00 791,438,824.00
质押借款 - 6,794,802.84
未到结算期利息 - 1,926,397.75
合计 1,706,438,824.00 1,735,160,024.59
(2) 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 1,231,101,739.68 1,343,329,664.69
应付购货款 29,162,986.79 29,258,331.14
合计 1,260,264,726.47 1,372,587,995.83
(2) 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
合计 620,567,430.89
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金款 21,622,476.90 20,291,390.55
其他 2,341,731.58 1,799,317.81
合计 23,964,208.48 22,090,708.36
(2) 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(1) 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 5,156,508,480.32 7,181,405,759.54
预收物业管理费 70,395,037.19 79,467,240.79
预收工程款 21,144,355.39 20,660,311.47
其他 2,170,622.25 754,191.03
合计 5,250,218,495.15 7,282,287,502.83
(2) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 66,488,715.00 477,926,835.83 499,599,859.07 44,815,691.76
二、离职后福利-设定提存计划 1,473,516.84 59,721,357.39 59,535,725.76 1,659,148.47
三、辞退福利 - 1,560.00 1,560.00 -
四、一年内到期的其他福利
合计 67,962,231.84 537,649,753.22 559,137,144.83 46,474,840.23
(2) 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 52,874,986.13 404,442,026.12 427,793,657.33 29,523,354.92
二、职工福利费 - 16,435,045.68 16,435,045.68 -
三、社会保险费 376,591.52 28,104,267.52 28,222,845.84 258,013.20
其中：医疗保险费 335,221.94 26,860,338.11 26,990,604.87 204,955.18
工伤保险费 33,035.20 712,642.82 702,920.31 42,757.71
生育保险费 -2,195.06 105,522.60 103,556.67 -229.13
其他 10,529.44 425,763.99 425,763.99 10,529.44
四、住房公积金 724,267.60 20,745,863.84 20,683,578.84 786,552.60
五、工会经费和职工教育经费 12,512,869.75 8,199,632.67 6,464,731.38 14,247,771.04
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 66,488,715.00 477,926,835.83 499,599,859.07 44,815,691.76
(3) 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 1,473,516.84 59,721,357.39 59,535,725.76 1,659,148.47
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税 1,151,001,437.32 1,302,069,481.59
增值税 69,362,329.92 67,907,874.09
企业所得税 23,654,146.05 52,519,820.51
房产税 13,327,209.90 7,261,175.09
个人所得税 1,255,621.06 1,076,840.88
城市维护建设税 2,526,072.99 2,574,982.37
土地使用税 399,230.19 1,635,085.65
教育费附加 2,817,710.24 2,817,691.46
河道管理费 28,606.61 27,612.42
其他 166,772.84 3,366,111.40
合计 1,264,539,137.12 1,441,256,675.46
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 6,640,388.89 39,708,944.46
应付股利 36,936,822.27 -
其他应付款 1,530,283,178.53 1,685,364,910.57
合计 1,573,860,389.69 1,725,073,855.03
(1) 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债利息
应付公司债券利息 6,640,388.89 39,708,944.46
合计 6,640,388.89 39,708,944.46
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(2) 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 36,891,257.84 -
划分为权益工具的优先股\永续债股利
福建省泉州丰盛集团有限公司 45,564.43 -
合计 36,936,822.27 -
(3) 其他应付款
① 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 1,530,283,178.53 1,685,364,910.57
合计 1,530,283,178.53 1,685,364,910.57
② 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
房屋押金 53,350,760.63 暂收款
合计 53,350,760.63 /
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1) 一年内到期的非流动负债类别
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 4,326,695,315.85 3,417,068,778.79
其他说明：
(2) 一年内到期的长期借款
① 一年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 3,374,500,000.00 2,480,500,000.00
抵押借款 55,000,000.00 125,000,000.00
合计 3,429,500,000.00 2,605,500,000.00
期末余额中无逾期一年内到期的长期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
长期借款 33,500 万元及一年内
上海杨浦区“海上海”项目 32,888 万元
到期非流动负债 5,500 万元
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 463,408,159.12 395,049,494.95
暂收股权转让款 - 291,431,800.00
合计 463,408,159.12 686,481,294.95
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
保证借款
信用借款 6,602,330,000.00 7,522,580,000.00
抵押借款 335,000,000.00 362,500,000.00
合计 6,937,330,000.00 7,885,080,000.00
长期借款分类的说明：
① 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
长期借款 33,500 万元及一年内
上海杨浦区“海上海”项目 32,888 万元
到期非流动负债 5,500 万元
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
(1) 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 - 888,830,616.30
合计 - 888,830,616.30
(2) 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 转回/转入一年内 期末
面值 发行费用 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 到期非流动负债 余额
上海实业发展股份有限公司 2019 年 -
上海实业发展股份有限公司 2020 年 -
合计 1,690,000,000.00 888,830,616.30 - 8,450,000.00 24,006,444.43 859,940.70 800,000,000.00 889,263,761.77 -
(3) 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4) 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额现值 19,646,264.05 26,151,850.74
减：一年内到期的非流动负债 -7,931,554.08 -11,995,574.02
合计 11,714,709.97 14,156,276.72
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
预提工程项目结束后
项目维护费用 1,987,895.79 1,987,895.79
各项维护费用
其他 394,322,071.29 394,322,071.29 -
合计 396,309,967.08 396,309,967.08
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
公司向控股子公司上海上实龙创智能科技股份有限公司提供的借款计提信用减值损失并计入预计
负债。
(1) 未经抵销的递延所得税资产
□适用 √不适用
(2) 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资产评估增值
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
上海上实（集团）有限公司收购上海
上投控股有限公司时形成的递延所得 5,261,130.81 5,261,130.81
税负债（注）
非同一控制下企业合并泉州市上实投
资发展有限公司时原持有股权公允价 43,904,205.31 43,904,205.31
值增值所形成的递延所得税负债
上海虹晟投资发展有限公司转让股权
丧失控制权后剩余股权按公允价值重
新计量所产生利得形成的递延所得税
负债
合计 53,810,662.67 49,165,336.12
注：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递延所得
税负债，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股
有限公司时所形成。
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4) 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,707,350,479.49 2,707,350,479.49
其他资本公积 -106,861,821.48 -106,861,821.48
合计 2,600,488,658.01 2,600,488,658.01
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 期末
项目 本期所得税前 减：前期计入其他 减：前期计入其他 减：所得税 税后归属 税后归属于
余额 余额
发生额 综合收益当期转入损益 综合收益当期转入留存收益 费用 于母公司 少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益 -20,835,388.76 -20,835,388.76
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动 -20,835,388.76 -20,835,388.76
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的其他综合收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 -20,835,388.76 -20,835,388.76
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 565,469,735.55 - - 565,469,735.55
任意盈余公积 141,553.86 - - 141,553.86
储备基金
企业发展基金
其他
合计 565,611,289.41 - - 565,611,289.41
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 4,996,364,632.69 5,062,006,852.99
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 4,996,364,632.69 5,062,006,852.99
加：本期归属于母公司所有者的净利润 397,079,582.56 122,661,872.87
按当年税后利润
减：提取法定盈余公积 - 27,806,178.67
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 36,891,257.84 160,476,971.60
转作股本的普通股股利
其他 3,942.85 20,942.90
期末未分配利润 5,356,549,014.56 4,996,364,632.69
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,427,835,845.25 2,702,638,833.96 1,381,422,337.21 1,043,431,848.95
其他业务 21,162,218.96 5,426,669.56 485,473.84 942,462.23
合计 3,448,998,064.21 2,708,065,503.52 1,381,907,811.05 1,044,374,311.18
其他说明：
(2) 营业收入扣除情况表
具体 具体
本期 上期
项目 扣除 扣除
(万元) (万元)
情况 情况
营业收入金额 344,899.81 - 138,190.78 -
营业收入扣除项目合计金额 - - - -
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） - - - -
① 与主营业务无关的业务收入 - - - -
料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入
主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。
计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理，小额贷款、融资租
赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。
扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入
与主营业务无关的业务收入小计 - -
② 不具备商业实质的收入 - -
入。
用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。
生的收入。
不具备商业实质的收入小计 - - - -
③ 与主营业务无关或不具有商业实质的其他收入 - - - -
营业收入扣除后金额 344,899.81 - 138,190.78 -
(3) 主营业务(分行业)
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 3,399,855,986.23 2,674,671,488.56 1,327,959,264.43 1,000,401,638.60
建筑施工业 27,979,859.02 27,967,345.40 53,463,072.78 43,030,210.35
合计 3,427,835,845.25 2,702,638,833.96 1,381,422,337.21 1,043,431,848.95
(4) 主营业务(分产品)
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 2,667,411,127.79 2,110,158,539.79 723,724,157.41 473,656,964.84
物业管理服务 511,546,642.35 475,552,933.42 457,005,589.41 432,865,359.42
房地产租赁 199,565,256.07 77,338,185.88 137,780,480.69 75,562,014.34
工程项目收入 27,979,859.02 27,967,345.40 53,463,072.78 43,030,210.35
酒店经营收入 21,332,960.02 11,621,829.47 9,449,036.92 18,317,300.00
合计 3,427,835,845.25 2,702,638,833.96 1,381,422,337.21 1,043,431,848.95
(5) 合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 合计
商品类型
按经营地区分类
市场或客户类型
合同类型
按商品转让的时间分类
按合同期限分类
按销售渠道分类
合同产生的收入 3,249,432,808.14
租金收入 199,565,256.07
合计 3,448,998,064.21
合同产生的收入说明：
单位：元 币种：人民币
项目 上期发生额
合同产生的收入 1,244,127,330.36
租金收入 137,780,480.69
合计 1,381,907,811.05
(6) 履约义务的说明
□适用 √不适用
(7) 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
城市维护建设税 3,742,373.85 5,206,115.02 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 3,096,832.22 4,536,334.76 按公司所在地政策缴纳
房产税 27,795,853.92 17,387,628.59 从价计征税率为 1.2%；从租计征税率为 12%
土地使用税 2,904,709.68 2,445,305.83 按公司所在地政策缴纳
印花税 1,603,787.00 2,938,664.05 按税法缴纳
土地增值税 64,148,501.86 130,315,664.86 按超率累进税率
河道管理费 105,511.30 - 按公司所在地政策缴纳
其他 113,381.55 710,521.60 按公司所在地政策缴纳
合计 103,510,951.38 163,540,234.71
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传类费用 6,910,860.34 3,526,225.35
代理佣金类费用 1,310,640.06 18,276,345.25
人员薪酬类费用 11,765,927.12 16,863,256.04
日常业务类费用 18,645,545.05 1,009,989.04
空置房管理费 2,839,460.74 1,426,001.50
折旧摊销类费用 342,136.29 535,920.90
其他 2,190,548.46 1,339,067.45
合计 44,005,118.06 42,976,805.53
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 140,550,523.47 117,078,412.68
日常业务类费用 17,663,918.38 14,246,740.17
折旧摊销类费用 8,636,639.15 12,151,288.77
其他 15,041,951.70 3,516,241.46
合计 181,893,032.70 146,992,683.08
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
材料费用 - 242,733.49
人员薪酬类费用 3,880,489.75 10,020,677.46
折旧摊销类费用 1,136,144.09 1,474,445.52
日常业务类费用 67,354.76 570,360.64
委外研发费用 132,075.47 442,040.85
合计 5,216,064.07 12,750,257.96
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 197,978,298.36 72,108,405.71
减：利息收入 -37,715,861.02 -22,447,906.92
汇兑损失 1,078.27 624.07
减：汇兑收益 -4,032.67 -4,518.95
其他支出 612,035.04 864,602.74
合计 160,871,517.98 50,521,206.65
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 26,235,000.00 4,004,000.00
增值税进项税额加计抵减 696,188.55 862,943.38
其他 455,185.58 557,253.13
合计 27,386,374.13 5,424,196.51
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -8,750,561.49 -8,835,491.56
处置长期股权投资产生的投资收益 226,593,002.80 -
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 18,581,306.21 -
合计 236,423,747.52 -8,835,491.56
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失 -99,929.15 315,741.88
应收账款坏账损失 198,607.25 1,025,532.53
其他应收款坏账损失 338,349.82 450,129.04
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 437,027.92 1,791,403.45
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 122,230.87 797,497.37
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 122,230.87 797,497.37
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得 32,849.51 33,599.48
非流动资产处置损失 -57,085.67 -2,596.07
合计 -24,236.16 31,003.41
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
无需支付的款项 - 4,548,420.86 -
违约金及补偿款 70,576,963.57 58,173.43 70,576,963.57
其他 208,313.13 1,874,197.22 208,313.13
合计 70,785,276.70 6,480,791.51 70,785,276.70
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 100,905.24 20,000.00 100,905.24
赔偿金、违约金支出 2,028,197.14 120,765.74 2,028,197.14
滞纳金 6,577.79 - 6,577.79
其他 60,400.00 31,486.40 60,400.00
合计 2,196,080.17 172,252.14 2,196,080.17
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 175,802,335.54 50,239,285.00
递延所得税费用 - -633,259.76
合计 175,802,335.54 49,606,025.24
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 578,370,217.31
按法定/适用税率计算的所得税费用 144,592,554.33
子公司适用不同税率的影响 -
调整以前期间所得税的影响 -6,185,656.52
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 37,395,437.73
所得税费用 175,802,335.54
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
详见本报告“附注五、34”之说明。
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 183,131,020.16 186,548,858.40
其他收益 27,386,374.13 4,561,253.13
营业外收入 42,376,963.57 1,932,370.65
利息收入 37,715,861.02 22,447,906.92
合计 290,610,218.88 215,490,389.10
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 227,782,611.04 152,769,066.74
销售费用 31,897,054.65 16,557,628.59
管理费用 32,705,870.08 17,762,981.63
研发费用 199,430.23 1,255,134.98
手续费 612,035.04 864,602.74
营业外支出 2,196,080.17 172,252.14
合计 295,393,081.21 189,381,666.82
(3) 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关联方垫款 36,397,457.94 464,628,400.00
收到小股东款项 131,000.00 -
合计 36,528,457.94 464,628,400.00
(4) 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
使用权资产租赁费 3,702,089.20 2,743,365.42
债券转售的销售服务费 - 1,780,000.00
支付小股东款项 1,215,859.93 -
合计 4,917,949.13 4,523,365.42
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 402,567,881.77 -123,336,564.75
加：资产减值准备 -122,230.87 -797,497.37
信用减值损失 -437,027.92 -1,791,403.45
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 16,372,409.66 19,673,760.48
使用权资产摊销 4,363,454.06 5,782,161.21
无形资产摊销 810,449.16 819,727.33
长期待摊费用摊销 1,244,872.08 1,702,748.16
投资性房地产摊销 74,155,218.53 77,880,576.39
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 197,978,298.36 72,104,510.83
投资损失（收益以“－”号填列） -236,423,747.52 8,835,491.56
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） - -
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 4,645,326.55 -633,259.76
存货的减少（增加以“－”号填列） 2,255,815,252.84 -625,264,770.84
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -169,619,875.07 -475,024,953.86
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -3,411,456,990.54 203,099,419.92
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 -860,082,472.75 -836,981,057.56
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 5,827,392,374.26 5,321,220,328.47
减：现金的期初余额 8,000,115,612.45 4,407,495,126.62
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -2,172,723,238.19 913,725,201.85
(2) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 5,827,392,374.26 8,000,115,612.45
其中：库存现金 195,141.20 132,537.71
可随时用于支付的银行存款 5,821,351,649.93 7,998,497,197.55
可随时用于支付的其他货币资金 5,845,583.13 1,485,877.19
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,827,392,374.26 8,000,115,612.45
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
(3) 其他说明：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
货币资金(附注五、1) 5,890,334,933.14 8,056,417,015.73
减：非现金及现金等价物 62,942,558.88 57,994,270.27
加：包含持有待售资产余额中的现金及现金等价物余额 - 1,692,866.99
期末现金余额 5,827,392,374.26 8,000,115,612.45
其中：库存现金 195,141.20 132,537.71
可随时用于支付的银行存款 5,821,351,649.93 7,998,497,197.55
可随时用于支付的其他货币资金 5,845,583.13 1,485,877.19
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 6,294 主要系银行存款冻结
长期借款 33,500 万元及一年内
投资性房地产 32,888
到期非流动负债 5,500 万元
合计 39,182 /
(1) 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税收返还 26,035,000.00 其他收益 26,035,000.00
其他零星补贴 200,000.00 其他收益 200,000.00
(2) 政府补助退回情况
□适用 √不适用
六、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
与原子公司
处置价款与处置 丧失控制权
丧失控制权 丧失控制权 丧失控制权 按照公允价值 股权投资相
股权处 丧失控制权 投资对应的合并 之日剩余股
股权处置 丧失控制权 之日剩余股 之日剩余股 之日剩余股 重新计量剩余 关的其他综
子公司名称 股权处置价款 置比例 时点的确定 财务报表层面享 权公允价值
方式 的时点 权的比例 权的账面价 权的公允价 股权产生的利 合收益转入
（%） 依据 有该子公司净资 的确定方法
（%） 值 值 得或损失 投资损益的
产份额的差额 及主要假设
金额
上海实森置业 -
有限公司
上海皇冠房地 -
产有限公司
其他说明：
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
(1) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司
单位：元 币种：人民币
公司名称 不再纳入合并报表范围原因 直接和间接持股比例 期初至注销日净利润
上海上实倪德伦文化发展有限公司 公司注销 51.00% 10,821.73
七、在其他主体中的权益
(1) 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海上实湖滨新城发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00 - 同一控制合并取得
成都上实置业有限公司 成都市 成都市 房地产开发 50.40 49.60 投资设立
重庆华新国际实业有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00 - 非同一控制合并取得
成都上实锦绣物业服务有限公司 成都市 成都市 物业服务 - 100.00 非同一控制合并取得
青岛钓鱼台美高梅酒店有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海上实城市发展投资有限公司 上海市 上海市 实业投资 100.00 - 同一控制合并取得
大理上实城市发展有限公司 大理市 大理市 房地产开发 - 75.00 同一控制合并取得
青岛上实城市发展有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 - 76.00 同一控制合并取得
湖州湖源投资发展有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00 80.00 同一控制合并取得
湖州湖润建设管理有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 - 非同一控制合并取得
上海上实南开地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 同一控制合并取得
上海上实南开房地产营销有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 同一控制合并取得
上海金钟商业发展有限公司 上海市 上海市 房地产经营 90.00 - 同一控制合并取得
上海高阳宾馆有限公司 上海市 上海市 房地产经营 100.00 - 同一控制合并取得
上海上实物业管理有限公司 上海市 上海市 物业服务 85.00 - 同一控制合并取得
上实发展(青岛)投资开发有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91 12.09 同一控制合并取得
上海丰泽置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00 - 同一控制合并取得
上海丰茂置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00 - 同一控制合并取得
上海上实北外滩投资开发有限公司 上海市 上海市 投资开发 100.00 - 投资设立
上海嘉瑞房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 投资设立
杭州上实置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 85.00 投资设立
上海实锐投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 100.00 投资设立
上海实悦投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 51.00 投资设立
上海尚实餐饮有限公司 上海市 上海市 餐饮服务 - 100.00 投资设立
湖南丰盛房地产开发有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00 - 非同一控制合并取得
重庆海上海置业有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00 - 投资设立
上海锐毅投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 投资设立
上海锐珩投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 投资设立
上海锐翎投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 投资设立
上海上投控股有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 同一控制合并取得
上海上投置业发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 同一控制合并取得
苏州上投置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 - 70.00 同一控制合并取得
上海新世纪房产服务有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 同一控制合并取得
上海汇通房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 同一控制合并取得
实锐香港投资管理有限公司 香港 香港 投资管理 - 100.00 投资设立
湖州湖嵘房地产开发有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 - 100.00 投资设立
湖州湖屹房地产开发有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海上实龙创智能科技股份有限公司 上海市 上海市 建筑业 69.7849 - 非同一控制合并取得
上海胤泰楼宇科技有限公司 上海市 上海市 建筑业 - 100.00 非同一控制合并取得
上海煜麟机电工程有限公司• 上海市 上海市 建筑业 - 100.00 非同一控制合并取得
上海夺迈智能科技有限公司• 上海市 上海市 建筑业 - 100.00 非同一控制合并取得
龙创节能(香港)有限公司 香港 香港 投资管理 - 100.00 非同一控制合并取得
上海嘉荟房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 60.00 40.00 非同一控制合并取得
上海瑞陟投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 非同一控制合并取得
杭州上实房地产开发有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 85.00 间接持股控制
泉州市上实投资发展有限公司 泉州市 泉州市 房地产开发 100.00 - 非同一控制合并取得
上海上实商业管理有限公司 上海市 上海市 资产管理 - 100.00 同一控制合并取得
苏州上实置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海政勤企业服务有限公司 上海市 上海市 企业管理咨询 - 100.00 投资设立
芜湖上实空港运营管理有限公司 芜湖市 芜湖市 物业服务 - 55.00 投资设立
上海上实森大厦商业运营管理有限公司 上海市 上海市 资产管理 - 60.00 投资设立
上海实誉城市建设管理有限公司 上海市 上海市 工程管理 100.00 - 投资设立
上海申大物业有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 同一控制合并取得
上海城开商用物业发展有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 同一控制合并取得
上海虹晟投资发展有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 90.00 非同一控制合并取得
上海实瑞房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 投资设立
上海宝绘房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 投资设立
湖州瑞恒酒店管理有限公司 湖州市 湖州市 商务服务业 - 100.00 投资设立
上海实宁置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 投资设立
上海锐珏商务咨询有限公司 上海市 上海市 商务咨询 100.00 - 投资设立
上海实玖置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海虹口上实物业服务有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 投资设立
上海天地行房地产营销有限公司 上海市 上海市 房地产业 - 100.00 同一控制合并取得
上海上实篮球俱乐部有限公司 上海市 上海市 体育咨询 100.00 投资设立
(2) 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
子公司名称 少数股东持股比例（%） 本期归属于少数股东的损益 本期向少数股东宣告分派的股利 期末少数股东权益余额
上海上实湖滨新城发展有限公司 49.00 -176,490.90 - 268,771,515.98
上海丰泽置业有限公司 49.00 803,064.77 - 522,936,312.58
上海丰茂置业有限公司 49.00 -109,895.29 - 540,713,551.64
上海上实物业管理有限公司 15.00 1,835,139.00 - 21,797,860.07
上海金钟商业发展有限公司 10.00 1,581,388.81 - 29,944,643.42
湖南丰盛房地产开发有限公司 10.00 800,007.63 - -33,695,577.76
杭州上实置业有限公司 15.00 135,066.08 - 88,399,247.62
上海上实龙创智能科技股份有限公司 30.2151 -12,498,632.22 - -618,212,280.61
杭州上实房地产开发有限公司 15.00 -486,228.18 75,000,000.00 3,505,810.69
上海虹晟投资发展有限公司 10.00 13,956,645.37 - 27,956,932.69
上海申大物业有限公司 15.00 -348,478.53 - 4,267,202.55
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3) 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖滨新城发展有限公司 560,830,054.47 196,168.44 561,026,222.91 12,512,924.81 12,512,924.81 592,286,298.04 213,810.27 592,500,108.31 43,626,624.70 - 43,626,624.70
上海丰泽置业有限公司 4,885,723,247.08 20,834,609.04 4,906,557,856.12 3,839,340,892.16 3,839,340,892.16 4,290,523,442.91 21,478,651.50 4,312,002,094.41 3,246,424,038.15 - 3,246,424,038.15
上海丰茂置业有限公司 1,108,952,950.77 96,319.15 1,109,049,269.92 5,552,225.76 5,552,225.76 1,109,271,383.98 98,247.23 1,109,369,631.21 5,648,310.95 - 5,648,310.95
上海上实物业管理有限公司 479,095,085.58 34,887,510.29 513,982,595.87 364,325,785.30 4,337,743.45 368,663,528.75 615,069,153.62 35,347,310.93 650,416,464.55 512,439,390.44 4,892,266.97 517,331,657.41
上海金钟商业发展有限公司 12,866,665.43 341,493,641.75 354,360,307.18 54,913,872.97 54,913,872.97 52,036,923.75 347,711,544.04 399,748,467.79 116,115,921.66 - 116,115,921.66
湖南丰盛房地产开发有限公司 382,555,961.34 1,130,708.50 383,686,669.84 720,642,447.48 720,642,447.48 381,592,701.15 1,156,664.47 382,749,365.62 727,705,219.55 - 727,705,219.55
杭州上实置业有限公司 594,216,572.07 54,200.11 594,270,772.18 4,942,454.75 4,942,454.75 594,366,206.85 54,200.11 594,420,406.96 5,992,530.09 - 5,992,530.09
上海上实龙创智能科技股份有限公司 123,906,956.25 25,481,418.95 149,388,375.20 2,193,437,992.48 1,987,895.79 2,195,425,888.27 135,382,479.58 23,507,415.31 158,889,894.89 2,161,568,345.52 1,987,895.79 2,163,556,241.31
杭州上实房地产开发有限公司 259,014,516.28 43,470.65 259,057,986.93 235,685,915.66 235,685,915.66 766,629,788.04 34,445.45 766,664,233.49 240,050,641.01 - 240,050,641.01
上海虹晟投资发展有限公司 293,714,767.34 32,381,306.21 326,096,073.55 41,881,420.07 4,645,326.55 46,526,746.62 293,459,268.57 138,000,000.00 431,459,268.57 291,456,395.37 - 291,456,395.37
上海申大物业有限公司 99,806,304.36 301,438.02 100,107,742.38 71,659,725.39 71,659,725.39 119,000,632.66 305,695.14 119,306,327.80 88,535,120.62 - 88,535,120.62
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海上实湖滨新城发展有限公司 -360,185.51 -360,185.51 -63,168,157.27 - -23,571,230.22 -23,571,230.22 -81,986,658.24
上海丰泽置业有限公司 1,638,907.70 1,638,907.70 397,860,920.90 - 571,084.00 571,084.00 -96,149,344.88
上海丰茂置业有限公司 25,000.00 -224,276.10 -224,276.10 -4,549,064.46 25,000.00 -439,606.10 -439,606.10 -3,438,145.50
上海上实物业管理有限公司 269,609,405.40 12,234,259.98 12,234,259.98 -35,416,322.87 204,833,456.18 3,861,535.13 3,861,535.13 -53,497,156.61
上海金钟商业发展有限公司 36,101,375.61 15,813,888.08 15,813,888.08 27,869,653.96 27,691,307.31 9,155,318.38 9,155,318.38 16,511,757.75
湖南丰盛房地产开发有限公司 3,100,699.08 8,000,076.29 8,000,076.29 18,835,483.45 1,362,180.96 -13,632,075.10 -13,632,075.10 -2,425,262.61
杭州上实置业有限公司 900,440.56 900,440.56 -377,106.39 - 1,780,077.77 1,780,077.77 1,420,776.24
上海上实龙创智能科技股份有限公司 26,974,262.98 -41,365,516.65 -41,365,516.65 1,746,948.51 53,463,072.78 -60,327,141.47 -60,327,141.47 -233,314,337.88
杭州上实房地产开发有限公司 -3,241,521.21 -3,241,521.21 -8,832,811.48 6,118,348.62 1,850,252.46 1,850,252.46 -26,276,100.79
上海虹晟投资发展有限公司 139,566,453.73 139,566,453.73 255,498.77 - 11,579.03 11,579.03 10,733.64
上海申大物业有限公司 26,660,777.05 -2,323,190.19 -2,323,190.19 -13,660,197.24 22,321,717.20 -5,944,699.52 -5,944,699.52 -21,110,568.72
(4) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1) 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例 营企业投资的会
直接 间接 计处理方法
上海实银资产管理有限公司 上海市 上海市 投资管理、实业投资 - 49.00 49.00% 权益法
上海实业养老投资有限公司 上海市 上海市 实业投资、投资管理 - 38.00 38.00% 权益法
上海帷迦科技有限公司 上海市 上海市 互联网信息技术服务 - 27.6051 27.6051% 权益法
宁波帷迦投资管理有限公司 宁波市 宁波市 投资管理 - 45.00 45.00% 权益法
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 宁波市 宁波市 项目投资 - 43.43 43.43% 权益法
青岛国信上实城市物业发展有限公司 青岛市 青岛市 物业管理 - 35.00 35.00% 权益法
上海泽虹置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 30.00 30.00% 权益法
上海青悦房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 49.00 - 49.00% 权益法
上海上实北外滩新地标建设开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 50.00 - 50.00% 权益法
(2) 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位： 元 币种： 人民币
期末余额/ 本期发生额
上海上实北外滩新地标建设开发有限公司
流动资产 61,487,518.36
其中：现金和现金等价物
非流动资产 9,636,036,580.67
资产合计 9,697,524,099.03
流动负债 101,240,000.00
非流动负债
负债合计 101,240,000.00
少数股东权益
归属于母公司股东权益 9,596,284,099.03
按持股比例计算的净资产份额 4,798,142,049.51
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 4,798,142,049.51
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入
财务费用
所得税费用
净利润 -3,467,162.16
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -3,467,162.16
本年度收到的来自合营企业的股利
(3) 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实业养老投资 青岛国信上实城市物业发展
有限公司 有限公司
流动资产 1,553,855,209.57 189,597,832.43
非流动资产 325,681,086.83 16,340,852.15
资产合计 1,879,536,296.40 205,938,684.58
流动负债 467,097,386.11 160,504,306.33
非流动负债 809,655,659.32 5,782,942.80
负债合计 1,276,753,045.43 166,287,249.13
少数股东权益 - -859,592.87
归属于母公司股东权益 602,783,250.97 40,511,028.32
按持股比例计算的净资产份额 229,057,635.37 14,178,859.91
调整事项 - 2,601,754.19
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 - 2,601,754.19
对联营企业权益投资的账面价值 229,057,635.37 16,780,614.10
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 4,769,014.71 105,587,830.08
净利润 -27,409,731.95 4,444,978.69
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -27,409,731.95 4,444,978.69
本年度收到的来自联营企业的股利
期末余额/ 本期发生额
宁波帷迦投资管理 宁波市鄞州帷幄投资合伙企业
有限公司 （有限合伙）
流动资产 924,612.79 38,707,727.22
非流动资产 230,000.00 216,311,400.00
资产合计 1,154,612.79 255,019,127.22
流动负债 64,351.40 36,852,612.20
非流动负债 - -
负债合计 64,351.40 36,852,612.20
少数股东权益
归属于母公司股东权益 1,090,261.39 218,166,515.02
按持股比例计算的净资产份额 490,617.63 94,749,717.47
调整事项 - -14,588,250.61
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
--减资 - -14,588,250.61
对联营企业权益投资的账面价值 490,617.63 80,161,466.86
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入
净利润
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额
本年度收到的来自联营企业的股利
期末余额/ 本期发生额
上海泽虹置业 上海青悦房地产开发 上海实银资产管理
有限公司 有限公司 有限公司
流动资产 659,389,636.53 453,292,920.20 9,267,357.52
非流动资产 123,416.68 140,786.88 1,157,704.84
资产合计 659,513,053.21 453,433,707.08 10,425,062.36
流动负债 929,360.17 307,721.94 10,924,281.24
非流动负债 291,470,000.00 250,082,833.60 -
负债合计 292,399,360.17 250,390,555.54 10,924,281.24
少数股东权益
归属于母公司股东权益 367,113,693.04 203,043,151.54 -499,218.88
按持股比例计算的净资产份额 110,134,107.91 99,491,144.25
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 110,134,107.91 99,491,144.25
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 96,330.28
净利润 -79,127.73
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -79,127.73
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
截至报告日，公司尚未取得上海帷迦科技有限公司 2023 年 6 月 30 日的财务报表。应收上海帷迦
科技有限公司的款项已全额计提坏账，长期股权投资减计至零。
(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5) 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6) 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7) 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
八、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括其他权益工具投资、借款、应收票据、应收款项、应付款项、应付票
据、应付债券等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如
下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从
而在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东
及其它权益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的
各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
制在限定的范围之内。
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场
环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2023 年 6 月 30 日，本公司的带息债务主要为人
民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 1,036,683.00 万元，及人民币计价的固定利率借款合同、
应付债券，金额合计为 259,643.88 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
截至 2023 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进行审
核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审
核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层
认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公司定
期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
九、公允价值的披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 358,381,306.21 358,381,306.21
（四）投资性房地产
（五）生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 358,381,306.21 358,381,306.21
（六）交易性金融负债
的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
√适用 □不适用
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
单位：元 币种：人民币
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
权益工具投资 上海实业开发有限公司 193,000,000.00 采用收益法
四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业
权益工具投资 100,000,000.00 采用成本法
（有限合伙）
权益工具投资 上海誉德动力技术集团股份有限公司 10,500,000.00 采用成本法
权益工具投资 上海海外联合投资股份有限公司 - 采用成本法
上海瑞力文化科创股权投资基金合伙企业
权益工具投资 22,500,000.00 采用成本法
（有限合伙）
权益工具投资 上海实森置业有限公司 32,381,306.21 采用成本法
十、关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：元 币种：港元
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
上实地产发展有限公司 中国香港 投资控股 1 48.60 48.60
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
“附注七、在其他主体中的权益”。
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
“附注七、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况
如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海实银资产管理有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 同受一方控制
上海上实（集团）有限公司 同受一方控制
上海上实集团财务有限公司 同受一方控制
上海上实金融服务控股股份有限公司 同受一方控制
江建钦 子公司之股东
庄伟峰 子公司之股东
上实管理（上海）有限公司 同受一方控制
上药控股有限公司 同受一方控制
上药康德乐（上海）医药有限公司 同受一方控制
上药云健康益药药房（上海）有限公司 同受一方控制
上实（上海）医疗美容医院有限公司 同受一方控制
上海医药大健康云商股份有限公司 同受一方控制
上海医药集团股份有限公司 同受一方控制
上海医药集团（本溪）北方药业有限公司 同受一方控制
上海市药材有限公司 同受一方控制
上海上药中西制药有限公司 同受一方控制
上海上药杏灵科技药业股份有限公司 同受一方控制
上海上药信谊药厂有限公司 同受一方控制
上海上药神象健康药业有限公司 同受一方控制
上海上药康希诺生物制药有限公司 同受一方控制
上海信谊天平药业有限公司 同受一方控制
上海上实资本管理有限公司 同受一方控制
上海帷迦众创空间管理有限公司 同受一方控制
上海交联药物研发有限公司 同受一方控制
上海寰通商务科技有限公司 同受一方控制
平湖市独山污水处理有限公司 同受一方控制
上海海外联合投资股份有限公司 同受一方控制
上海上实创业投资有限公司 同受一方控制
上实投资（上海）有限公司 同受一方控制
上海生物医药产业股权投资基金管理有限公司 同受一方控制
上海上药华宇药业有限公司 同受一方控制
曹文龙及其亲属 子公司之股东及其关联自然人
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
① 出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 收取租赁费 1,860,040.09 1,860,040.09
上海上实集团财务有限公司 收取租赁费 1,822,049.54 1,668,400.02
上海实银资产管理有限公司 收取租赁费 - 287,822.85
上海上实金融服务控股股份有限公司 收取租赁费 1,372,611.42 1,372,611.42
上实管理（上海）有限公司 收取租赁费 2,159,594.29 2,159,594.28
上实投资（上海）有限公司 收取租赁费 - 176,297.16
上海海外联合投资股份有限公司 收取租赁费 455,447.60 546,537.12
上海上实（集团）有限公司 收取租赁费 125,951.24 -
上海医药集团股份有限公司 收取工程项目费用 472,137.11 781,828.32
上海上药康希诺生物制药有限公司 收取工程项目费用 84,905.66 4,413,809.68
上海医药集团（本溪）北方药业有限公司 收取工程项目费用 26,991.15 341,770.80
上海上药信谊药厂有限公司 收取工程项目费用 2,387,735.85 655,794.57
上药控股有限公司 收取工程项目费用 499,031.20 340,553.92
上海生物医药产业股权投资基金管理有限公司 收取工程项目费用 - 136,792.45
上海交联药物研发有限公司 收取工程项目费用 116,037.73 174,056.61
上海上药神象健康药业有限公司 收取工程项目费用 53,097.35 -
上海上药华宇药业有限公司 收取工程项目费用 - 8,495.58
上药康德乐（上海）医药有限公司 收取工程项目费用 24,323.00 -
上海上实资本管理有限公司 收取工程项目费用 61,000.00 -
上药云健康益药药房（上海）有限公司 收取工程项目费用 737,685.07 -
② 购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
关联方 关联交易类型 关联交易定价方式及决策程序
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 提供服务 市场价
上海上实集团财务有限公司 提供服务 市场价
上海实银资产管理有限公司 提供服务 市场价
上海上实金融服务控股股份有限公司 提供服务 市场价
上实管理（上海）有限公司 提供服务 市场价
上实投资（上海）有限公司 提供服务 市场价
上海海外联合投资股份有限公司 提供服务 市场价
上海上实（集团）有限公司 提供服务 市场价
上海医药集团股份有限公司 提供服务 协议价
上海上药康希诺生物制药有限公司 提供服务 协议价
上海医药集团（本溪）北方药业有限公司 提供服务 协议价
上海上药信谊药厂有限公司 提供服务 协议价
上药控股有限公司 提供服务 协议价
上海生物医药产业股权投资基金管理有限公司 提供服务 协议价
上海交联药物研发有限公司 提供服务 协议价
上海上药神象健康药业有限公司 提供服务 协议价
上海上药华宇药业有限公司 提供服务 协议价
上药康德乐（上海）医药有限公司 提供服务 协议价
上海上实资本管理有限公司 提供服务 协议价
上药云健康益药药房（上海）有限公司 提供服务 协议价
(2) 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
截至 2023 年 6 月 30 日，上海上实(集团)有限公司为公司控股子公司上实龙创在中信银行的 1.94
亿元借款、交通银行的 1.74 亿元借款、光大银行的 0.8 亿元借款、建设银行的 0.94 亿元借款、兴业银
行的 1.59 亿元借款和上海银行的 0.9 亿元借款，共计 7.91 亿元银行借款提供连带责任保证。
(3) 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(4) 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(5) 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(6) 其他关联交易
□适用 √不适用
(1) 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 上海帷迦科技有限公司 5,022,791.80 5,022,791.80 5,022,791.80 5,022,791.80
应收账款 上海帷迦众创空间管理有限公司 297,668.22 297,668.22 297,668.22 297,668.22
应收账款 上海上实（集团）有限公司 - - 1,350,000.00 67,500.00
应收账款 上海上药杏灵科技药业股份有限公司 - - 1,415,432.50 70,771.63
应收账款 上海上药中西制药有限公司 35,473.80 3,547.38 35,473.80 3,547.38
应收账款 上海市药材有限公司 511,120.40 51,112.04 511,120.40 51,112.04
应收账款 上海寰通商务科技有限公司 - - 34,850.00 1,742.50
应收账款 平湖市独山污水处理有限公司 312,845.60 96,299.76 312,845.60 96,299.76
应收账款 上海上药信谊药厂有限公司 3,215,996.39 147,531.35 1,509,996.39 134,481.35
应收账款 上海实银资产管理有限公司 302,214.00 906.64 302,214.00 906.64
应收账款 上海上药康希诺生物制药有限公司 2,140,263.55 128,665.32 433,042.80 43,304.28
应收账款 上海医药大健康云商股份有限公司 - - 23,000.00 1,150.00
应收账款 上海信谊天平药业有限公司 - - 779,114.40 38,955.72
其他应收款 上海实银资产管理有限公司 3,728,427.15 3,728,427.15 3,728,427.15 3,728,427.15
其他应收款 曹文龙及其亲属 95,093,828.13 95,093,828.13 95,093,828.13 95,093,828.13
(2) 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 江建钦 84,200.00 14,184,200.00
其他应付款 庄伟峰 215,200.00 14,184,200.00
其他应付款 上海上实创业投资有限公司 110,696,164.37 110,000,000.00
其他应付款 上海上实(集团)有限公司 595,008,683.28 533,349,628.70
合同负债 上海医药集团股份有限公司 969,733.86 531,719.23
合同负债 上实（上海）医疗美容医院有限公司 4,711,770.00 4,711,770.00
十一、承诺及或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）(以下
简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙公司的有限合伙人
(LP)共同出资，公司联营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”)作为普通合伙人(GP)，
发起设立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实银基金”)，首期募集资金规模为
投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等
方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发
拟认缴人民币不低于 5 亿元。
资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(1) 按揭贷款担保
截至 2023 年 6 月 30 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 4,719.18 万元。
② 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第 1 笔
借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 46,890.90 万元。
③ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 36.97 万元。
④ 杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第 1 笔
借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 2,346.47 万元。
⑤ 上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第 1
笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 1,047.55 万元。
⑥ 杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 1,909.38 万元。
⑦ 泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 114,608.94 万元。
⑧ 湖州湖嵘房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 1,125.00 万元。
⑨ 湖州湖屹房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 306.00 万元。
⑩ 上海实瑞房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第 1
笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 33,250.00 万元。
? 上海宝绘房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第 1
笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 39,905.00 万元。
? 上海汇通房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第 1
笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2023 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 4,995.59 万元。
(2) 截至 2023 年 6 月 30 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注五、54 所有权或使用权受
到限制的资产”之说明。
(3) 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
十二、资产负债表日后事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
用权的议案》，同意公司参与竞拍宝山区吴淞创新城 15 更新单元 03-02、04-02 地块（以下简称“目标
地块”）土地使用权并授权公司管理层办理缴纳竞买保证金等竞拍相关事宜。
资源局签署了《成交确认书》、《上海市国有建设用地使用权出让合同》，确认竞得目标地块国有建
设用地使用权。
十三、其他重要事项
(1) 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2) 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务(注) 分部间抵销 合计
(1) 营业收入 2,906,532,980.67 525,228,544.28 27,979,859.02 - 10,743,319.76 3,448,998,064.21
其中：
对外交易收入 2,895,789,660.91 525,228,544.28 27,979,859.02 - 3,448,998,064.21
分部间交易收入 10,743,319.76 - - - 10,743,319.76 -
(2) 营业费用 38,783,701.09 - 5,221,416.97 - - 44,005,118.06
(3) 营业利润 346,458,048.81 23,654,666.60 -46,435,045.37 186,103,350.74 - 509,781,020.78
(4) 资产总额 32,812,575,885.44 1,047,001,941.54 154,608,224.05 602,215,875.02 - 34,616,401,926.05
(5) 负债总额 20,065,383,703.92 784,825,844.48 2,209,295,965.99 255,523,921.44 - 23,315,029,435.83
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等业务。
(3) 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4) 其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
⑴2020 年 8 月，公司及其控股子公司湖南丰盛房地产开发有限公司（以下简称“湖南丰盛”）（统
称为“申请人方”）针对江建钦、吴建川、庄伟峰和福建省泉州丰盛集团有限公司（以下简称“泉州丰盛
集团”）（统称为“被申请人方”）向上海国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请。2022 年 9 月，上海
国际经济贸易仲裁委员会出具(2022)沪贸仲裁字第 0821 号裁决书，主要裁决如下：1、江建钦、吴建
川、庄伟峰应共同向湖南丰盛支付时代大厦项目开发建设总成本超出 7.1 亿元的部分计 2,007.39 万
元；2、江建钦应向公司补偿时代大厦项目未实现销售总收入目标的补偿款 3,500 万元；3、庄伟峰应
向公司补偿时代大厦项目未实现销售总收入目标的补偿款 3,500 万元；4、公司和湖南丰盛有权拍卖或
变卖泉州丰盛集团在杭州上实置业有限公司、杭州上实房地产开发有限公司中各持有的 15%股权以优
先受偿；5、泉州丰盛集团应就上述第 1 项、第 3 项请求承担连带担保责任；6、本案仲裁费 217.45 万
元，其中被申请人方承担 86.98 万元，鉴于申请人方已全额预缴仲裁费，被申请人方应向申请人方支
付 86.98 万元；7、本案审计费 38 万元，其中被申请人方承担 26.60 万元，鉴于申请人方已全额预缴审
计费，被申请人方应向申请人方支付 26.60 万元。此裁决为终局裁决，自作出之日起生效。截至 2023
年 6 月 30 日，公司已收到被申请人方支付的款项 4,210.97 万元以及抵债的欠款 2820 万元，合计
⑵2022 年 9 月，公司第八届董事会第十八次（临时）会议审议并通过《公司关于公开挂牌出售上
海实森置业有限公司股权与债权的议案》。公司全资子公司上海虹晟投资发展有限公司（以下简称“虹
晟投资”）于上海联合产权交易所（以下 称“上海产交所”）公开挂牌转让上海实森置业有限公司（以
下简称 “实森置业”）90%股权起始挂牌价为人民币 29,143.18 万元（最终价格以国资备案价格为
准），公司持有实森置业 100%债权于上海产交所的起始挂牌价为人民币 431,628.580337 万元。2022
年度，公司及虹晟投资已收讫债权转让款项、股权转让款项。
本报告期内已完成实森置业股权变更事宜。
⑶2023 年 5 月 12 日，公司发布关于上海证券交易所对公司 2022 年年度报告的信息披露监管工
作函的回复公告，对上海证券交易所提出的有关会计差错更正、业绩承诺、2021 年年报保留意见所涉
事项消除情况及资金占用风险、营业收入及毛利率、存货跌价准备等问题予以回复，有关回复内容详
见公司临 2023-23 号公告。
⑷公司于 2023 年 1 月 17 日公告，公司收到中国证券监督管理委员会《立案告知书》（证监立案
字 0032023002 号），因公司涉嫌信息披露违法违规，根据《中华人民共和国证券法》、《中华人民共
和国行政处罚法》等法律法规对公司予以立案。
⑸公司控股子公司上实龙创于 2020 年 12 月 31 日以被合同诈骗为由向上海市公安局静安分局经侦
支队报案，并于 2021 年 2 月 25 日收到立案告知书。报案对象为虞洋及其控制的南京酷亨网络科技有
限公司、南京阿尔妲网络科技有限公司、南京科延信息网络科技有限公司、南京衡尔姮网络科技有限
公司和江苏振益华网络科技有限公司。截至本报告日，案件仍在侦查中。
⑹公司控股子公司上实龙创于 2022 年 2 月 7 日以被合同诈骗为由向上海市公安局经侦总队报案，
并于同日收到立案告知书。截至本报告日，案件在审查起诉阶段。
⑺2021 年 9 月至 12 月期间，控股子公司上实龙创向公司借款合计 45,262 万元，截至 2023 年 6 月
其中，13,300 万元借款由上实龙创时任董事长、总经理兼法定代表人曹文龙以其持有的上实龙创
屿投资”)分别以各自名下的一套抵押价值为 3,000 万元的房产提供抵押担保，两套房产抵押价值共计
投资实际未按约定办理抵押登记手续。
公司于 2022 年 6 月向上海仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决上实龙创及担保方曹文龙、陈丽英
和冠屿投资归还借款 1.33 亿元及利息 84.17 万元、支付逾期罚息 442.86 万元和公司聘请律师的费用 45
万元，合计约 1.39 亿元。上海仲裁委员会已受理该案，截至本报告日，该案仍在仲裁审理中。
⑻2021 年 9 月 10 日，公司控股子公司上实龙创与其股东之一上海上实创业投资有限公司(以下简
称“上实创投”)以及担保方上实龙创时任董事长、总经理兼法定代表人曹文龙共同签署借款合同，上实
龙创共收到上实创投的借款合计 1.1 亿元，该借款于 2021 年 11 月 9 日至 14 日期间陆续到期，截至
该 1.1 亿元借款由上实龙创时任董事长、总经理兼法定代表人曹文龙提供连带责任保证，并以其
持有的 2,000 万股上实发展股权提供质押担保；如该股票质押无法履行，则由曹文龙以其他资产另行
提供担保；曹文龙实际未按约定签署股票质押合同及办理股票质押登记手续，为此曹文龙以其持有的
上实龙创 5%股权提供质押担保；陈丽华以其与曹文龙的夫妻共同财产提供连带责任担保。
上实创投于 2022 年 1 月就该借贷纠纷向上海市杨浦区人民法院起诉曹文龙、陈丽华，上实龙创于
上实创投的律师费 80 万元；陈丽华在其与曹文龙的夫妻共同财产范围内承担连带清偿责任。
⑼截至 2023 年 6 月 30 日，上实集团共计向公司控股子公司上实龙创提供借款合计约 5.76 亿元。
其中，5.24 亿元展期至 2024 年 12 月 31 日；0.52 亿元到期日为 2023 年 12 月 31 日。
⑽根据 2022 年 12 月上实龙创的全资子公司上海上实篮球俱乐部有限公司与上实集团签署的借款
协议书，截至 2023 年 6 月 30 日，上实集团向上实篮球俱乐部提供借款 1,000 万元，到期日为 2023 年
⑾截至 2023 年 6 月 30 日，上海上实(集团)有限公司为公司控股子公司上实龙创在中信银行的
业银行的 1.59 亿元借款和上海银行的 0.9 亿元借款，共计 7.91 亿元银行借款提供连带责任保证。
⑿根据上实龙创 2021 年追溯调整后的财务报表，其 2015 至 2017 年度的扣除非经常性损益后的净
利润累计数为 651.45 万元。公司于 2022 年 6 月向上海仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决曹文龙、
戴剑飚、吴大伟共计支付业绩补偿款 3.92 亿元、支付利息损失 0.64 亿元、支付公司本案律师费 75 万
元，合计支付 4.57 亿元；请求裁决曹文龙对戴剑飚、吴大伟的上述债务承担连带责任，并由其三人承
担本案全部仲裁费用。截至本报告日，该案仍在仲裁审理中。
根据上实龙创 2022 年追溯调整后的财务报表，其 2015 至 2017 年度的扣除非经常性损益后的净利
润累计数为-6,980.13 万元。按此计算的全体业绩承诺方合计应支付现金补偿 5.45 亿元。
⒀中林绿安（上海）科贸发展有限公司(以下简称“中林绿安”)于 2022 年 7 月以买卖合同纠纷为由
向上海市静安区人民法院起诉公司控股子公司上实龙创，诉求判令上实龙创支付货款、逾期利息和原
告律师费合计 6,222.14 万元，并承担诉讼费和保全费。2022 年 8 月，因中林绿安提出财产保全申请，
法院裁定冻结上实龙创银行存款 6,222.14 万元。2023 年 6 月，上海市静安区人民法院驳回原告中林绿
安的起诉。截至本报告日，中林绿安已向上海市第二中级人民法院提起上诉。
⒁浙江晟舜物资贸易有限公司(以下简称“浙江晟舜”)于 2022 年 7 月以买卖合同纠纷为由分 2 笔诉
讼向上海市静安区人民法院起诉公司控股子公司上实龙创，诉求判令上实龙创返还预付款、支付资金
占用费和原告律师费合计 6,847.75 万元，并承担诉讼费和保全费。2022 年 8 月，因浙江晟舜提出财产
保全申请，法院裁定冻结上实龙创银行存款 6,844 万元。2023 年 6 月，上海市静安区人民法院驳回原
告浙江晟舜的起诉。截至本报告日，浙江晟舜已向上海市第二中级人民法院提起上诉。
⒂四川天适空调工程技术有限责任公司(以下简称“四川天适”)于 2022 年 11 月以其他合同纠纷为
由向上海市静安区人民法院起诉公司控股子公司上实龙创，诉求判令上实龙创相关账户内 594.06 万元
资金及 2022 年 11 月 10 日后收入的利息均归四川天适所有，并由上实龙创转给四川天适；诉求上实龙
创返还 2019 年 5 月和 9 月合计转出的 200 万元并支付资金占用利息 25.76 万元；诉求上实龙创赔偿拖
延转支款项损失 30.23 万元，并承担本案受理费、保全费、保全担保保险费等费用。截至 2023 年 6 月
十四、母公司财务报表主要项目注释
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 2,000.00
(2) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 - 3 年以上 100.00%
合计 2,000.00 -
(3) 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(4) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 200,000,000.00 -
其他应收款 11,035,728,061.11 10,662,162,561.88
合计 11,235,728,061.11 10,662,162,561.88
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海高阳宾馆有限公司 200,000,000.00 -
合计 200,000,000.00 -
① 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
② 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(2) 其他应收款
① 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 11,441,899,996.26
② 按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
暂借款 11,426,549,513.64 11,066,417,356.86
应收租金款 15,350,482.62 1,876,518.58
合计 11,441,899,996.26 11,068,293,875.44
③ 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来 12 个月预
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
--转入第二阶段 - - -
--转入第三阶段 - - -
--转回第二阶段 - - -
--转回第一阶段 - - -
本期计提 40,621.59 - 40,621.59
本期转回 - - -
本期转销 - - -
本期核销 - - -
其他变动 - - -
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
④ 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提 402,373,729.23 - - - - 402,373,729.23
组合计提 3,757,584.33 40,621.59 - - - 3,798,205.92
合计 406,131,313.56 40,621.59 - - - 406,171,935.15
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
⑤ 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
上海实玖置业有限公司 往来款 4,242,928,699.72 1 年以内、1-2 年 37.08 -
苏州上实置业有限公司 往来款 3,561,942,669.64 31.13 -
湖州湖源投资发展有限公司 往来款 902,242,668.69 7.89 -
湖南丰盛房地产开发有限公司 往来款 708,021,115.95 6.19 -
上海上实龙创智能科技股份有
往来款 462,373,729.23 1 年以内、1-2 年 4.04 462,373,729.23
限公司
合计 / 9,877,508,883.23 / 86.33 462,373,729.23
⑥ 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
⑦ 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
⑧ 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
⑨ 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 9,519,216,706.15 647,603,783.00 8,871,612,923.15 9,528,414,912.55 647,603,783.00 8,880,811,129.55
对联营、合营
企业投资
合计 14,416,849,899.91 647,603,783.00 13,769,246,116.91 14,427,820,459.98 647,603,783.00 13,780,216,676.98
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期 减值准备
被投资单位 期初余额 本期减少 期末余额 提减值
增加 期末余额
准备
上海上投控股有限公司 3,506,365,262.80 - - 3,506,365,262.80 - -
上实发展(青岛)投资开发有限公司 2,092,088,582.09 - - 2,092,088,582.09 - -
上海上实城市发展投资有限公司 658,662,536.84 - - 658,662,536.84 - -
上海上实龙创智能科技股份有限公司 647,603,783.00 - - 647,603,783.00 647,603,783.00
成都上实置业有限公司 - - - - - -
上海上实湖滨新城发展有限公司 221,292,006.02 - - 221,292,006.02 - -
上海丰茂置业有限公司 495,757,488.58 - - 495,757,488.58 - -
泉州市上实投资发展有限公司 1,281,963,178.79 - - 1,281,963,178.79 - -
上海上实南开地产有限公司 135,015,899.01 - - 135,015,899.01 - -
上海上实北外滩投资开发有限公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
重庆华新国际实业有限公司 43,040,907.98 - - 43,040,907.98 - -
上海丰泽置业有限公司 189,743,527.26 - - 189,743,527.26 - -
湖南丰盛房地产开发有限公司 18,584,300.00 - - 18,584,300.00 - -
上海上实物业管理有限公司 10,574,327.19 - - 10,574,327.19 - -
重庆海上海置业有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海皇冠房地产有限公司 7,535,353.47 - 7,535,353.47 - - -
湖州湖源投资发展有限公司 3,996,632.97 - - 3,996,632.97 - -
上海高阳宾馆有限公司 1,528,273.62 - - 1,528,273.62 - -
湖州湖润建设管理有限公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
上海锐珩投资管理有限公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
上海锐翎投资管理有限公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
上海瑞陟投资管理有限公司 30,000,000.00 - - 30,000,000.00 - -
上海嘉荟房地产有限公司 15,000,000.00 - - 15,000,000.00 - -
上海锐毅投资管理有限公司 5,000,000.00 - - 5,000,000.00 - -
上海上实倪德伦文化发展有限公司 1,662,852.93 - 1,662,852.93 - - -
上海金钟商业发展有限公司 - - - - - -
上海上实南开房地产营销有限公司 - - - - - -
上海实誉城市建设管理有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海实瑞房地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海宝绘房地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海实宁置业有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海锐珏商务咨询有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
合计 9,528,414,912.55 - 9,198,206.4 9,519,216,706.15 - 647,603,783.00
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 宣告发放现 期末 减值准备
追加 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 计提减 其
单位 余额 金股利或利 余额 期末余额
投资 投资 投资损益 收益调整 益变动 值准备 他
润
一、合营企业
二、联营企业
上海青悦房地产开
发有限公司
上海上实北外滩新
地标建设开发有限 4,799,875,630.59 -1,733,581.08 4,798,142,049.51
公司
小计 4,899,405,547.43 -1,772,353.67 4,897,633,193.76
合计 4,899,405,547.43 -1,772,353.67 4,897,633,193.76
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 51,983,522.93 14,736,064.58 28,560,141.36 13,640,819.75
其他业务 - - - -
合计 51,983,522.93 14,736,064.58 28,560,141.36 13,640,819.75
其他说明：
(2) 按主营业务种类列示
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
类别
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产租赁 51,983,522.93 14,736,064.58 28,560,141.36 13,640,819.75
合计 51,983,522.93 14,736,064.58 28,560,141.36 13,640,819.75
(3) 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(4) 履约义务的说明
□适用 √不适用
(5) 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 200,000,000.00 -
权益法核算的长期股权投资收益 -1,772,353.67 -74,214.86
处置长期股权投资产生的投资收益 40,136,132.72 -
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 238,363,779.05 -74,214.86
十五、补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
主要系北外滩 89 号地
非流动资产处置损益 245,150,072.85
块的股权转让收益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 26,235,000.00
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的
收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
主要系长沙项目的仲
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 69,740,570.66
裁赔偿收入
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
减：所得税影响额 47,280,662.60
少数股东权益影响额（税后） 19,490,234.43
合计 274,354,746.48
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的
非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.90 0.22 0.22
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润
□适用 √不适用
□适用 √不适用
董事长：曾明
董事会批准报送日期：2023 年 8 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
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