广 东燕 塘 乳 业 股 份有 限公 司 拟出 售物 业
所 涉及 的 天 河区 燕 富 路 21 号 房 地 产 市 场 价 值
资产评估说明
鹏信资估报字[2023]第 YGZ053 号
评估基准日：2022 年 11 月 1 日
资产评估报告日：2023 年 1 月 30 日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMITED
中国广东省深圳市福田区福中路 29 号(彩田路口)福景大厦中座十四楼
Floor 14, Middle Block, Fujing Building, 29 Fuzhong Road, Futian District,Shenzhen, China
电话(Tel):+86755-8240 6288 传真(Fax):+86755-8242 0222
直线(Dir):+86755-8240 3555 邮政编码(Postcode):518026
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广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业
所涉及的天河区燕富路 21 号房地产市场价值
目 录
?深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的
天河区燕富路 21 号房地产市场价值
·评估说明使用范围声明
第一章 评估说明使用范围声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和
部门使用。除法律、行政法规规定外，本评估说明的全部或者部分内容不得提供
给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
本评估说明包括《评估说明使用范围声明》、委托人和产权持有单位编写的
《企业关于进行资产评估有关事项的说明》和签字资产评估师编写的《资产评估
说明》共三部分内容。
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·企业关于进行资产评估有关事项的说明
第二章 企业关于进行资产评估有关事项的说明
“企业关于进行资产评估有关事项的说明”由广东燕塘乳业股份有限公司编
写，详见后附材料。
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·资产评估说明
第三章 资产评估说明
“资产评估说明”由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简
称“本公司”，“我们”）及其签字资产评估师编写。“资产评估说明”是申请
备案核准资产评估业务的必备材料。
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机
构和部门使用。除法律、行政法规规定外，本资产评估说明的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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·资产评估说明
第一节 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
（一）评估对象
根据本次评估目的，评估对象为天河区燕富路 21 号房地产的市场价值。
（二）评估范围
评估范围为广东燕塘乳业股份有限公司申报评估的位于天河区燕富路 21 号
房地产，账面原值 1,892,863.00 元，账面净值 987,311.22 元，建筑面积 947.12
平方米，具体明细如下。
序 规划 评估设 竣工日 房屋所 土地使用 证载土地使 共用地面 结构、总 所在楼 建筑面积
地址 宗地情况
号 用途 定用途 期 有权取 权类型 用年限 积（㎡） 楼层 层 （㎡）
得方式
约 使用年限 50 形状较规
天河区燕富 办公、
路 21 号 仓库
年 年 3 月 10 日 较小
起
纳入评估范围的评估对象的法律权属等评估资料均由委托人和产权持有单
位提供，资料提供方对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完
整性承担责任。
二、 评估对象权益状况
根据产权持有单位提供的《不动产权证书》（粤(2017)广州市不动产权第
㎡，房屋为单独所有，土地权属性质为国有，土地取得方式为出让，根据产权持
有单位介绍，本次评估范围内的房地产均未设定抵押权。
三、 房地产区位状况
评估对象位于广州市天河区燕富路；东面为燕岭路、南临燕塘路、西临银燕
路。周边有新燕花园、燕岭大厦、燕侨大厦、燕塘广场、建设大厦、苏荷艺术园
区等物业；附近有新燕幼儿园、中国农业银行、工商银行、广东六一儿童医院、
武警医院、大参林药店、燕塘农贸市场、汉庭酒店等生活配套，公共配套设施较
完善，周边人流量较大，商业和办公氛围较好；该区域有较多工业类物业改造为
创意园等办公物业，目前出租情况良好；临近燕塘地铁站和武警医院公交站，有
位置示意图
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评估对象
四、 实物状况
评估对象外墙为水刷石，首层、二层为仓库，三层为办公室，四层为电梯房；
首层、二层地面为刷环氧地坪漆，内墙和天花刷乳胶漆，安装卷闸门、铝合金窗
及铁窗，层高约 3.5 米；办公室地面为铺地砖，内墙刷乳胶漆，天花为刷乳胶漆
和石膏板吊顶，安装铝合金窗，层高约 3.5 米；整栋大楼目前为出租，配备一部
升降梯和公共楼梯，水电、消防、监控设施齐全，配套设施较完善，物业管理较
好，房屋内部保养维护情况一般。
五、 引用其他评估机构出具的报告结论所涉及的资产情况
纳入本次评估范围内的资产未涉及引用其他评估机构出具的报告结论之情
形。
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第二节 资产核实总体情况说明
一、资产清查核实的内容
评估人员同产权持有单位共同对纳入本次评估范围内的资产进行清查核实，
清查核实的内容主要包括对委估资产的位置、数量进行核实，对可能影响资产评
估的重大事项进行了解，并与产权持有单位就资产核实过程中发现的问题进行了
沟通解决。
二、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产类型和实物资产的技术特点，在到现场清查前，成立了以项目负责
人为主的资产清查小组。项目负责人在与委托人和产权持有单位充分沟通的基础
上，按照资产的技术要求、分布地点和特点，制定详细的现场清查实施计划。在
产权持有单位的配合下，对资产进行了清查。资产核实工作结束后，清查小组提
交了资产核实及现场勘察作业的工作底稿。
资产核实分为三个阶段进行：
（1）准备阶段
评估人员和产权持有单位充分沟通，共同协商制定资产核实方案。主要工作
包括：
评估人员审查产权持有单位提供的涉及本次评估范围相关资料。
评估人员通过查阅有关资料，明晰评估对象相关的评估范围，了解评估范围
内具体资产的详细状况。
（2）现场核实阶段
评估人员依据已提供的资料，对资产进行清点核实，对其提供的资料进行验
证，同时对可能影响资产评估重大事项进行调查了解。
（3）分析总结阶段
评估人员根据现场核实情况及收集的有关资料，结合评估对象的实际状况和
特点，选择相应的评估方法，对评估对象的市场价值进行评定估算，形成资产清
查结论。
三、影响资产核实的事项及处理方法
我们未发现影响资产核实的事项。
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四、核实结论
经评估人员清查核实，纳入评估范围的房地产位于天河区燕富路 21 号，建
筑面积 947.12 平方米，用途为办公和仓库。
委托人提供的资产评估申报明细表列示的评估范围内各项资产与现场实物
均能对应一致。
无。
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第三节 评估技术说明
一、 评估方法选取说明
（一）评估方法的选择
本次评估选用的评估方法为收益法和成本法。
(二) 评估方法的选择理由
根据《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38 号)和《资产评估执业准
则——资产评估方法》（中评协[2019]35 号），资产评估师执行价值评估业务，应当
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、成本法和收益法
三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
选取评估方法的说明
市场法是指是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比
分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。利用市场法评估需满足两个最基本
的前提条件：一是评估对象的可比参照物具有公开市场以及活跃的交易；二是有关交
易的必要信息可以获得。
本次委估的房地产在同一供需范围内的同类型房地产成交记录和放盘个案较少，
不具备市场法评估的前提条件，因此，对上述委估房地产不适宜采用市场法评估。
收益法是指通过估算被评估资产未来期间的预期收益并使用适当折现率折成评
估基准日现值以确定其价值的评估方法。收益法以决定资产内在价值的根本依据-未
来盈利能力为基础进行评估，反映了资产对于所有者具有价值的本质方面。运用收益
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法进行评估需具备以下三个前提条件：
（1）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
（2）预期收益所对应的风险能够度量；
（3）收益期限能够确定或者合理预期。
本次委估的房地产周边有相似的近期出租案例，具备收益法评估的三个前提条
件，可采用收益法进行评估。
本报告书所述成本法系指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估
资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值
和经济性陈旧贬值，所得的差额作为被评估资产的评估值的一种评估方法。在具体估
算评估值时，先将各种陈旧性贬值用资产的成新率反映出来，然后用全部成本(重置
完全成本)与成新率的乘积作为被评估资产的评估值。
评估对象所在区域的房地产开发建设的土地使用权和建筑物等各项成本均可通
过调查取得，可使用成本法进行评估。
（三）评估方法具体说明
A.收益法
收益法是运用适当的还原利率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益
折算到评估基准日上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种方法。计算公
式为：
A ? ? 1 ? g ?n ?
V? ? ?1 ? ? ? ?
（Y ? g ) ?? ? 1 ? Y ? ??
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公式中：V——房地产价格；
A——年净收益；
Y——还原利率；
g——年净收益递增比率；
n——收益期限，自评估基准日起至未来可获得收益时间。
B.成本法
采用房地分估，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估，对地上建筑物
采用成本法评估。
基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质
地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是在城镇
基准地价和基准地价修正系数表等成果的基础上，通过对待估宗地地价影响因素的分
析，利用宗地地价修正系数，对待估宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域
土地的基准地价进行修正，以此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
被评估宗地使用权价值＝基准地价×K1×K2×K3×(1+∑K)+土地开发程度修正
式中：
K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──土地容积率修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
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成本法评估即以评估基准日开发或建造同类或类似房屋建筑所需的建筑安装工
程费、税费、工程建设其他费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的利息，
得出该等房屋建筑的重置全价。然后根据该等房屋建筑的使用及维护情况，相应扣除
其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定该等房屋
建筑物的评估价值。
建筑物评估值＝重置全价×综合成新率
建筑物重置完全价＝开发建造成本+管理费用+投资利息+开发投资利润
综合成新率＝年限成新率×年限法权重+现场勘查成新率×观察法权重
年限法权重+观察法权重＝100%
（四）评估结论的确定方法
对采用的各种评估方法得出的初步结论进行比较、分析，综合考虑不同评估方法
及其所对应的评估价值结果的合理性及使用数据的质量和数量，形成最终评估结论。
二、 评估计算及过程
概况：评估对象已办理《不动产权证书》（粤(2017)广州市不动产权第 02214233
号），钢混结构 4 层，建筑面积 947.12 平方米，1990 年建成。土地权属性质为国有，
土地取得方式为出让，根据产权持有单位介绍，房地产未设定抵押权。
装修情况：外墙为水刷石，首层、二层为仓库，三层为办公室，四层为电梯房；
首层、二层地面为刷环氧地坪漆，内墙和天花刷乳胶漆，安装卷闸门、铝合金窗及铁
窗，层高约 3.5 米；办公室地面为铺地砖，内墙刷乳胶漆，天花为刷乳胶漆和石膏板
吊顶，安装铝合金窗，层高约 3.5 米；整栋大楼目前为出租，配备一部升降梯和公共
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楼梯，水电、消防、监控设施齐全。
（一）收益法测算过程
技术线路：收益法是运用适当的还原利率，将预期的评估对象房地产未来各期的
正常纯收益折算到评估基准日上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种方
法。计算公式为：
A ? ? 1 ? g ?n ?
V? ? ?1 ? ? ? ?
（Y ? g) ?? ? 1 ? Y ? ??
公式中：V——房地产价格；
A——年净收益；
Y——还原利率；
g——年净收益递增比率；
n——收益期限，自评估基准日起至未来可获得收益时间。
评估对象建筑面积为 947.12 ㎡，根据产权持有单位介绍，周边类似房地产项目
租金以建筑面积来计算月租金收益，故取有效出租收益面积为 947.12 ㎡。
房地产年总收益＝月市场客观租金×12×出租率
（1）月市场客观租金收入测算
经评估人员对房地产市场进行调查，根据租赁时间接近、用途相同、地段相似的
原则，仔细筛选，确定 A、B、C 三个比较租赁实例。
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使用 面积规 租金（元/
序号 案例名称 用途 租赁时间 租金情况
状况 模（㎡） ㎡·月）
实例 A 高诚工业园 730 ㎡ 2022 年 11 月 40 元/㎡·月 租金为客观租
金，含增值税，
厂 管理费、水电费
实例 B 龙洞厂房 出租 345 ㎡ 房、 2022 年 11 月 45 元/㎡·月 由承租方承担，
办公 按建筑面积出
租，按月缴纳租
实例 C 棠东园区厂房 2925 ㎡ 2022 年 11 月 42 元/㎡·月 金，押金为 2 个
月租金
将可比实例与评估对象进行交易情况、交易日期、区位状况、实物状况比较，综
合确定可比实例的租金水平。
①交易情况：考虑交易情况是否正常对租金的影响。
②交易日期：考虑交易日期的不同租金存在差异而进行交易日期修正。
③区位状况：厂房聚集度、交通便捷度、区域规划、环境质量、所在楼层、基础
设施完备度、外部配套设施完备度。
④实物状况：装饰装修、建筑面积、新旧程度、设施设备、可利用空地面积等。
⑤权益状况：租约限制、他项权利限制、土地剩余使用年限。
A、编制比较因素条件说明表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
天河区燕富路 21
房地产名称
号房地产
房地产概况
高诚工业园 龙洞厂房 棠东园区厂房
位置 天河区燕富路 21 天河区柯木塱高普 龙洞街道 天河区棠东广棠
号 路 西路自编 15
交易日期 2022 年 11 月 1 日 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
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交易情况 设定为正常 放盘出租，暂未成 放盘出租，暂未 放盘出租，暂未成
交 成交 交
租金（元/㎡·月） ---- 40 45 42
房产税由出租人承 房产税由出租人承 房产税由出租人 房产税由出租人
税费负担 担，物业管理费、 担，物业管理费、 承担，物业管理 承担，物业管理
增值税由承租人承 增值税由承租人承 费、增值税由承 费、增值税由承租
担 担 租人承担 人承担
付款方式 押二付一 押二付一 押二付一 押二付一
比 较 权 重 ---- 1/3 1/3 1/3
属天河区燕塘，周 属天河区柯木塱， 属天河区龙洞， 属天河区棠东，周
厂区聚集度 周边厂区聚集度较 周边厂区聚集度 边厂区聚集度一
边厂区聚集度一般
高 一般 般
临近燕塘地铁站和 距高塘石地铁站约 临近龙洞地铁站 距棠东地铁站约
武警医院公交站， 1.8 公里，临近高普 和龙洞公交站， 1.2 公里，临近棠
交通便捷度 有 28、30、39、B11、 路中公交站，有 有 492、30、39 德小区公交站，有
B12 等多路公交车 497、901 等公交车 等多路公交车途 408、B8 等公交车
途经，交通较便利 途经，交通便利度 经，交通较便利 途经，交通便利度
一般 一般
周边主要为住宅 周边主要规划产业 周边主要为住宅 周边主要为住宅
区域规划 园区，区域规划情 区，区域规划较
区，区域规划较好 区，区域规划较好
区位状况
况较好 好
周边工业企业或污 周边产业园区较集 周边工业企业或 周边工业企业或
环境质量 染源少，环境质量 污染源较少，环 污染源较少，环境
中，环境质量一般
好 境质量较好 质量较好
所在楼层 整栋 整栋 第2层 整栋
已达“六通一平”， 已达“六通一平”， 已达“六通一 已达“六通一平”，
基础设施完备度 基础设施完备度较 基础设施完备度较 平”，基础设施 基础设施完备度
高 高 完备度较高 较高
周边有医院、学校、 周边主要为产业 周边有医院、步 周边有医院、诊
外部配套设施完备度 幼儿园、酒店、银 园，公共配套完善 行街、幼儿园、 所、幼儿园、学校、
行网点等，公共配 度一般 公园、学校、银 银行网点等，公共
套完善 行网点等，公共 配套完善
配套完善
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外墙为马赛克，内 外墙为锦砖，内部 外墙为马赛克， 外墙为锦砖，内部
装饰装修 部办公为普通装 为普通装修，水电、 内部为普通装 为精装修，水电、
修，水电、消防、 消防、监控设施齐 修，水电、消防、 消防、监控设施齐
监控设施齐全 全 监控设施齐全 全
建筑面积 947.12 ㎡ 730 ㎡ 345 ㎡ 2925 ㎡
新旧程度 一般 较新 一般 较新
实物状况
市政给水、排水、 市政给水、排水、 市政给水、排水、 市政给水、排水、
电力、通讯光纤等 电力、通讯光纤等 电力、通讯光纤 电力、通讯光纤等
设施设备 市政主管道及消防 市政主管道及消防 等市政主管道及 市政主管道及消
等配套，完善度较 等配套，完善度较 消防等配套，完 防等配套，完善度
好 好 善度较好 较好
可利用空地面积 较小 一般 一般 较大
层高 约 3.5 米 首层 4.5 米，其他 约 3.5 米 首层 6 米，其他 3.5
停车方便度 较方便 较方便 较方便 较方便
租约限制 带租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制
权益情况
他项权利限制 无 无 无 无
本次为租金评估， 本次为租金评估， 本次为租金评 本次为租金评估，
土地剩余使用年限 土地剩余使用年限 土地剩余使用年限 估，土地剩余使 土地剩余使用年
对租金价值影响 对租金价值影响 用年限对租金价 限对租金价值影
小，故不考虑修正 小，故不考虑修正 值影响小，故不 响小，故不考虑修
考虑修正 正
B、编制比较因素条件指数表
根据房地产状况说明表中的评估对象与可比实例因素情况，编制因素条件指数
表：
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可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
天河区燕富路
房地产名称
高诚工业园 龙洞厂房 棠东园区厂房
交易日期 2022 年 11 月 1 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月
房地产概况
日
交易情况 100 102 102 102
租金（元/ ---- 40 45 40
㎡·月）
付款方式 押二付一 押二付一 押二付一 押二付一
比 较 权 重 ---- 1/3 1/3 1/3
厂区聚集度 100 103 100 100
交通便捷度 100 97 100 97
区域规划 100 100 100 100
区域状况指数
所在楼层 100 100 100 100
基础设施完备 100 100 100 100
度
外部配套设施 100 96 100 100
完备度
实物状况指数
装饰装修 100 100 100 105
建筑面积 100 100 101 98
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新旧程度 100 103 100 103
设施设备 100 100 100 100
可利用空地面 100 103 103 105
积
层高 100 100 100 103
停车方便度 100 100 100 100
租约限制 100 102 102 102
权益情况指数
剩余使用年限 100 100 100 100
房地产名 交易情况修正 市场状况修正 区位状况修 实物状况修 权益状况修 修正价格
称 系数 系数 正系数 正系数 正系数
各
高诚工业 0.9804 1.0000 1.1092 0.9426 0.9804 40.2
园
龙洞厂房 0.9804 1.0000 1.0309 0.9613 0.9804 42.9
棠东园区 0.9804 1.0000 1.0628 0.8724 0.9804 37.4
厂房
C、确定租金价格
本次评估采用算术平均值来确定评估对象月租金市场单价，则：
月租金评估单价=（40.2+42.9+37.4）÷3
=40（元/㎡·月）（取整）
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（2）空置和租金损失率测算
本次空置率取值参考 2021 年广州市园区物业的空置率情况，结合区域内类似物
业历年来的租赁行情及评估对象目前使用状况，经综合分析考虑确定租赁使用时的有
效租金收入约为 94%（即租金收入损失、物业空置损失合计为 6%）。
（3）有效毛收入测算
将前述各数据代入房地年总收益测算公式房地年总收益＝月毛租金×12 ×出租
率=40×12×94%=451.20（元/㎡·年）
（4）其他收入
其他收入主要为租赁押金利息收入，根据当地市场情况，一般约定收取押金为 2
个月租金，评估基准日一年期存款利率为 1.5%，同时考虑空置和租金损失 6%，则：
其他收入=40×2×1.5%×（1-6%）
= 1.13（元/㎡·年）
（5）房地产年总收益
房地产年总收益=有效毛收入+其他收入
=451.20+1.13
=452.33（元/㎡·年）
房地产出租年总费用及年运营费用，是维持房地产正常使用或营业的必要费用，
包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本(建筑物
及相关场地的维护、维修费)、为承租人提供服务的费用(如清洁、保安)等。
根据相关规定，结合区域内类似物业历年来的租赁行情及评估对象目前使用状
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况，综合分析确定出租费用如下表：
税费项目 征收依据 金额（元）
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及规定，对出租房屋应按租
A、房产税 金收入的 12%税率征收房产税。同时，据财税[2016]43 号文件，房 51.60
产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，则应纳房产税＝含税
租金收入÷（1+5%）×12%
B、增值税及附加 =a+b+c+d
由于无法计算出增值税进项税额，可抵扣进项税无法准确测算或者客
观反映，本次评估测算按一般纳税人中的简易计税方式进行，根据《关
a 增值税 于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)及《关 21.50
于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的
通知》财税〔2016〕43 号，增值税为不含增值税的年租金收入的 5 %[或
含增值税年租金收入的 5%/（1+5%）]
b 城市建设 根据《中华人民共和国城市建设维护税暂行条例》，城市建设维护税
维护税 为增值税的 7%，为不含增值税的年租金收入的 0.35% 1.50
c 教育费附 有关征收教育费附加的规定，教育费附加为增值税的 3%，为不含增
加 值税的年租金收入的 0.15% 0.65
地方教育 根据省政府公布的《印发广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法
d 0.45
附加费 的通知》，地方教育附加费为增值税的 2%，为不含增值税的年租金
收入的 0.1%
C、年管理费 包含保险费、人员工资及办公费用，取年租金收入的 2.0％
D、年维修费用 包含保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)，
取年租金收入的 1％ 4.50
E、保险费 取年租金收入的 0.2％
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·资产评估说明
F、印花税 取年租金收入的 0.1％
房地产年出租总费用合计
综上所述，房地出租年总费用为 90.60 元/㎡·年。
房地年纯收益=房地年总收益－房地出租年总费用
=452.33－90.60
=361.73（元/㎡·年）
采用安全利率加风险调整值，结合市场租售情况确定资本化率。
其中风险调整值包括行业风险报酬率、经营风险报酬率及其他风险报酬率。
①安全利率
取央行发布的一年期存款利率为 1.5%作为安全利率。
②行业风险报酬率
房地产行业在我国是一个发展迅速，规模庞大和充分竞争成熟度较高的行业， 整个
行业竞争十分激烈。国家对房地产行业宏观调控呈加强趋势，故行业风险报酬率为 2.0%。
③经营风险报酬率
评估对象为工业厂区，该类房产受地段位置、交通便捷度、物业特征等多重因素影响，
评估对象所处区域为交通方便，道路通达度较高，周边配套设施较齐全，综合考虑分析经
营风险报酬率取 1.5%。
④其他风险报酬率：包括汇率风险、利率风险等，其他风险报酬率取 0.5%。
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·资产评估说明
还原利率＝安全利率+行业风险报酬率+经营风险报酬率+其他风险报酬＝1.5%＋
根据委托人提供的《不动产权证书》（粤(2017)广州市不动产权第 02214233 号）显
示，所属土地使用权性质为国有土地使用权，土地使用年限 50 年，从 2010 年 3 月 10 日
起，于评估基准日 2022 年 11 月 1 日，土地剩余使用年限为 37.35 年；房屋结构为钢混结
构，1990 年 1 月建成，房屋剩余经济使用年限约 27.17 年，根据《房地产估价规范》
（GBT50291-2015），结合实际情况和谨慎性原则，本次评估以土地剩余使用年限 27.17
年确定为收益年限。
参考近几年广州市工业物业租金市场增长情况，随着该区域经济的发展及各项配
套设施的进一步完善，合理预期该区域房地产租售价格会平稳上升。
本次取租金收益增长率为 2.5%，则 g=2.5%。
房地收益价格=房地年纯收益÷（房地还原利率-房地年纯收益递增幅度）×[1-（1+
房地年纯收益递增幅度）收益年限/(1+房地还原利率）收益年限]
=361.73÷(5.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)27.17÷(1+5.5%)27.17]
=6,550.00（元/㎡）
故：收益法测算天河区燕富路 21 号评估单价为 6,550.00 元/㎡。
评估总值=6,550.00 元/㎡×947.12 ㎡=6,203,600.00（元）
（二）成本法测算过程
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·资产评估说明
A.土地测算过程-基准地价系数修正法
产权证号：粤(2017)广州市不动产权第02214233号
土地使用权人：广东燕塘乳业股份有限公司
位置：天河区燕富路21号
用途：牛奶工业仓
共用地面积：301.40平方米
用地性质：出让
土地使用年期：使用年限50年，从2010年3月10日起
四至：东至燕塘大院，南至燕富路，西至燕塘大院，北至燕塘大院
宗地形状：较规则
图幅地号：D3309-10-2(145)
根据广州市规划和自然资源局关于公布广州市2021年国有建设用地使用权基准地
价更新成果的通告（穗规划资源字〔2022〕14号），广州市工业国有建设用地基准地
价内涵：基准地价的评估基准日为2021年1月1日，平均容积率1.0，土地使用年限50年，
开发程度：“五通一平”是指宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地
红线内场地平整，价格类型为地面地价。
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·资产评估说明
参照广州市 2021 年国有建设用地使用权基准地价更新成果的通告（穗规划资源
字〔2022〕14 号），根据委估宗地所处的位置和网格点地价图，确定评估对象网格
点基准地价原值为 2130 元/平方米（地面地价），见下图：
本次评估基准日为 2022 年 11 月 1 日，与基准地价所对应的基准日 2021 年 1 月
参考广东省城市地价动态监测报告发布的广州市地价指数情况，
本次评估确定期日修正系数为 K1=1.14。
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·资产评估说明
评估对象土地剩余使用年限为 37.35 年，基准地价内涵土地使用年限为 50 年，
需要进行土地使用年限修正。参考广州市 2021 年国有建设用地使用权基准地价更新
成果的通告（穗规划资源字〔2022〕14 号），工业用地土地还原率为 5.22%，根据土
地年限修正公式：
K2＝[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：K—使用年期修正系数
r—土地还原率 5.22%[参考广州市基准地价工业土地还原率为 5.22%]
m—待估宗地土地使用年期（年），至评估基准日本次待估宗地剩余使用年限为
n—基准地价土地设定使用年限。
即年期修正 K2＝[1-1/（1+5.22%）37.35]/[1-1/（1+5.22%）50]
＝0.9230
工业用地容积率修正系数表
容积率 r≤1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 r>3
修正系数 1.00 1.10 1.16 1.20 1.26 0.42×r
注：考虑到国家、广东省和广州市鼓励工业用地集约节约利用以及对工业用地增加容积率不加
收地价的客观实际，此次基准地价成果，工业用地暂不作容积率修正，即容积率修正系数K3为1.0000。
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·评估说明
本次基准地价采用网格点地价，故不需考虑区域因素修正。
工业用地其他个别因素修正系数表
指标标准 优（%） 较优（%） 一般（%） 较劣（%） 劣（%）
形状规则，对 形状较规则，对 形状基本规则， 形状较不规则， 形状不规则，对
宗地 指标说明 土地利用极 土地利用较为 对土地利用无不 对土地利用有一 土地利用产生严
为有利 有利 良影响 定影响 重影响
形状
修正系数 2 1 0 -1 -2
宗地地基承 宗地地基承载 宗地地基承载力 宗地地基承载力 宗地地基承载力
指标说明
宗地地基 载力状况好 力状况良好 状况适宜 状况较差 状况差
承载力
修正系数 2 1 0 -1 -2
宗地 宗地面积 宗地面积 宗地面积 宗地面积
宗地 指标说明
面积大 较大 适中 偏小 过小
大小
修正系数 2 1 0 -1 -2
因素修正系数表
序号 影响因素 条件说明 修正系数(%)
合计 0%
临珠江前后航道、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流
溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道、蕉门水道、珠江出海口增
江河、东江河航道、从化区流溪河主航道等两岸的首宗建设用地（城市道路用地、
绿地与广场等用地除外），其临江(海)建设用地红线以内 50 米部分的基准地价在
原基础上有一定幅度的增加。根据其对价格影响，工业用地其临江(海)建设用地
红线以内 50 米部分的基准地价在原基础上增加 30%。
本次委估宗地不存在上述临江（海）情况，不做修正。
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·评估说明
根据基准地价对应价值定义为市政基础设施配套程度达到“五通一平”（宗
地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），评估对
象土地开发程度为六通一平，参考广州市基准地价土地开发程度修正（详见下表）
进行修正。
土地使用开发程度修正表
开发项目及成本（元/㎡）
土地开发 五通一平合 六通一平合
土地 计（元/㎡） 计（元/㎡）
程度 通上水 通下水 通电 通讯 通路 通气
平整
参考范围值 10～40 5～20 50～90 6～20 50～90 20～40 25～50 146～310 166～350
一级区建成
区平均值
二级区建成
区平均值
三级区建成
区平均值
四级区建成
区平均值
以上建成区
外的未开发
区域平均值
一级区：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区；二级区：白云区、黄埔区；三级区：花都区、番禺区、南沙区；四级区：
增城区、从化区。
注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。
评估对象宗地位于天河区(一级区建成区)，参考上表修正系数，本次土地使
用开发程度修正 40 元/㎡。
根据基准地价系数修正法计算公式：
被评估宗地地面单价＝基准地价×K1×K2×K3×(1+∑K)+土地开发程度修正
＝2130×1.14×0.9230×1.0000×(1+0%)+40
＝2280(元/㎡)(取整至十位)
土地总价＝2280×301.40＝687,200.00 (元)
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·评估说明
B.建筑物测算过程
成本法评估即以评估基准日开发或建造同类或类似房屋建筑所需的建筑安
装工程费、税费、工程建设其他费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资
金的利息，得出该等房屋建筑的重置全价。然后根据该等房屋建筑的使用及维护
情况，相应扣除其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，
以此确定该等房屋建筑物的评估价值。
委估建筑物可以参照当地工程造价管理站公布的工程造价分析表确定其重
置价值，因此采用成本法进行评估。
成本法的基本公式为：
（3）开发建造成本
a.建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等，
其中：土建工程费包括基础部分、地上及地下土建部分等建筑工程造价；装饰工
程费包括外墙装饰、门窗工程、室内工程装饰等建筑工程造价；安装工程费包括
水电消防等安装费用。
参考广州市建设工程造价管理站公布的广州市房屋建筑工程 2021 年度参考
造价，评估目前实际用途为办公和仓库，本次评估参考钢混结构厂房（不含地下
室）单方造价为 2165 元/㎡，结合评估对象的建筑结构、层数、功能布局、内部
工程完成进度等各方面状况，确定评估对象建筑安装工程费为 2415 元/㎡。
参考案例如下：
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·评估说明
委估房地产配备一部电梯（单方造价本次评估修正+100 元/㎡）、第三层为
办公区域，装修较好（单方造价本次评估修正+150 元/㎡），即：
评估对象建筑安装工程费=2165＋100＋150=2415(元/㎡)
b. 勘察设计费
工程勘察收费是指勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制
订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以
及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等收取的费用；工程设计收费是指设计
人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标
准设备设计文件所收取的费用。
参考《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格[2015]299
号），勘察设计费实行市场调节价，结合委估建设项目的规模和预算情况，勘察
设计费按建安工程费的 3.80%计取，则：
勘察设计费＝建筑安装工程费×相应费率
＝2415×3.80%
=91.77(元/㎡)。
c.城市基础设施配套费
包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施建设费用及
与市政设施的接口、增容费、其他有关的公共设施建设的统筹费用。根据广东省
物价局、广东省财政厅发布的《关于调低城市基础设施配套费标准的通知》(粤
价〔2003〕160 号)文件规定，广州地区，小区项目由 5.5％调为 5％，零散项目
由 11%调为 10.5%，建筑物为钢混 4 层，计算基数（10 层以下）为 1080 元/平方
米。则：
城市基础设施配套费＝建筑安装工程费×相应费率
＝1080×10.5%
=113.40(元/㎡)。
d.公共配套设施建设费
公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生
(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共
厕所)等非营业性设施的建设费用。本次评估结合评估对象实际状况考虑，该项
费用未投入使用，取值为 0.00 元。
e.工程监理、招标代理服务费
参考《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格[2015]299
号），上述 2 项费用实行市场调节价，目前广州市对建设工程项目监理一般采用
市场化模式（以招投标方为主）确定，受市场竞争机制影响，不同的监理单位监
理不同的工程项目其所需工程监理费亦有一定的差异，一般约为造价 1.0%-2.0%
之间。本次取费率 1.92%，则：
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·评估说明
工 程 监 理 、 招 标 代 理 服 务 费 = 建 筑 安 装 工 程 费 × 相 应 费 率 =2415 ×
f. 可行性研究费及环境影响咨询费
参考国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价
格〔2015〕299 号），建设项目前期咨询费实行市场调节价，结合评估对象实际
状况，取费率 0.77%，则：
可行性研究费及环境影响咨询费=建筑安装工程费×相应费率=2415×
g. 不可预见费用
为建设过程中发生的不可预见的费用(如恶劣天气等影响)，一般按建安工程
费的 1%-5%计取，本次取开发建设成本及开发管理费的 3%，则有：
不可预见费用＝建筑安装工程费×3%
＝2415×3%
＝72.45(元/㎡)
h.开发建造成本为：
开发建造成本＝建筑安装工程费+勘察设计费+城市基础设施配套费+公共配
套设施建设费+工程监理、招标代理服务费+可行性研究费及环境影响咨询费+不
可预见费
＝2415＋91.77＋113.40＋0＋46.36＋18.60＋72.45
＝2,758.00(元/㎡)
（4）管理费用
管理费用是为管理和组织待估房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括
项目建设所需的项目管理人员工资及福利费、办公费、差旅费等，参考《基本建
设项目建设成本管理规定》（财建[2016]504 号），结合评估对象特点和投资规
模，本次管理费按建筑物开发成本的 3%计。则有：
管理费用＝开发建造成本×3%
＝2,758.00×3%
＝82.74(元/㎡)
（5）利息
投资无论是借贷资金还是自有资金都应该计算资金成本，因为借贷资金要支
付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。根
据待估房地产状况及区域内类似房地产开发建设历时情况，确定评估对象建成至
此在建进度下历时整个项目约 0.6 年。假设建筑物开发成本、管理费用等在开发
建设期内均匀投入，计息周期为 0.3 年[测算过程备注：开发建设周期÷2]。年利
率确定是以中国人民银行公布的评估基准日一年以内(含一年)年期贷款利率
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·评估说明
利息＝(开发建造成本+管理费用)×[(1+4.35%)0.3-1]
＝(2,758.00+82.74)×[(1+4.35%)0.3-1]
＝36.52(元/㎡)
（6）开发利润
利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。参考企业绩效评价标准值
（2021）房地产行业成本费用利润率，参考类似物业并结合评估对象特点，确定
开发利润水平。本次开发利润以投资利润率计，即计算基数为开发成本、管理费
用之和，本次评估确认投资利润率取为 13.2%，则：
利润＝(开发建造成本+管理费用)×投资利润率 13.2%
＝(2,758.00+82.74)×13.2%
＝374.98(元/㎡)
（7）建筑物重置成本确定
重置成本＝建安造价+前期费用及其他费用+利息+开发利润
＝2415+425.32+36.52+374.98
＝3,250.00(元/㎡)（取整至十位)
（8）综合成新率的确定
根据委估建筑物类型、用途、实际使用时间、环境和条件、维修保养状况以
及现有状况、依据建筑物的基础、主体结构、围蔽结构、装修及附属设施等各部
分的完好程度，结合建筑物的使用年限，综合确定该建筑物成新率。
a.年限成新率
评估对象建筑物为钢混结构，现作办公和仓库使用，建成于 1990 年，楼龄
约 32.8 年，根据房屋经济耐用年限，钢混结构非生产性用房耐用年限为 60 年，
房屋建筑物剩余使用年限约为 27.2 年，土地剩余使用年限为 38.18 年，根据熟短
原则，年限成新率＝27.2÷(32.8+27.2)＝45%。
b. 现场勘查成新率
现场勘察成新率，通过现场打分，得到该建筑物的现场勘察成新率，见下表：
项目 标准分数（%） 评定分数（%）
结构 G
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·评估说明
小计：(1+2+3+4+5)× 权重 0.60=60.00%
装饰 S 7、内外装饰 40 15
小计：(6+7+8)× 权重 0.20=20.00%
设备 B
小计：(9+10)× 权重 0.20=20.00%
鉴定评定分数：G+S+B=55%
则该建筑物的现场勘查成新率为 55%。
c. 综合成新率
经综合分析，取年限成新率的权重为 40%、现场勘查成新率的权重为 60%，
根据上述公式，则：
评估对象建筑物综合成新率＝45%×40%+55%×60%＝51%。
（9）委估建筑物评估单价
评估单价＝3,250.00×51%
＝1,660.00(元/㎡)(取整至十位)
评估总值＝1,660.00 元/㎡×947.12 ㎡＝1,572,200.00 (元)
C.房地评估总值
房地评估总值＝土地评估总值+建筑物评估总值
＝687,200.00+1,572,200.00
＝2,259,400.00 (元)
（三）本次评估分别采用了收益法和成本法进行评估，两种方法的评估结果
有一定差异，我们对两种方法的测算结果及方法适用性分析如下：
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取委估房地产的价值，成
本法是从资产投入角度出发，模拟房地产的开发建设方式进行测算；考虑到评估
对象位于广州市中心，所在的区域房地产近年来发展迅速，房价升幅较快，采用
成本法的测算精度较低，且模拟完整的开发建设过程相对容易发生偏差，成本法
测算结果相对收益法评估精度略差，采用收益法评估结果更能体现本次委估房地
产的市场价值。
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·评估说明
第四节 评估结论及其分析
一、评估结论
本次评估分别采用了收益法和成本法进行评估，两种方法的评估结果有一定
差异，我们对两种方法的测算结果及方法适用性分析如下：
采用收益法评估的天河区燕富路 21 号房地产在评估基准日的市场价值为人
民币 6,203,600.00 元，增值 5,216,288.78 元，增值率 528.33%。
采用成本法评估的天河区燕富路 21 号房地产在评估基准日的市场价值为人
民币 2,259,400.00 元，增值 1,272,088.78 元，增值率 128.84%。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取委估房地产的价值，成
本法是从资产投入角度出发，模拟房地产的开发建设方式进行测算；考虑到评估
对象位于广州市天河区，所在的区域房地产近年来发展迅速，房价升幅较快，采
用成本法的测算精度较低，且模拟完整的开发建设过程相对容易发生偏差，成本
法测算结果相对收益法评估精度略差，采用收益法评估结果更能体现本次委估房
地产的市场价值。
故：采用收益法评估的「燕塘乳业」委估的天河区燕富路 21 号房地产于评
估基准日 2022 年 11 月 1 日的市场价值为：人民币 6,203,600.00 元（大写：人民
币陆佰贰拾万叁仟陆佰元整）。
本次评估增值额为 5,216,288.78 元，增值率 528.33%，主要原因如下：委估
房地产为早期购买，由于广州市天河区近年经济增长和基础设施不断完善带动房
地产价值的提高，造成评估增值。
评估价值内涵为房地合一价，含增值税，但未扣除房产交易环节的各项税费。
二、评估结论成立的条件
他不可抗力的影响；
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·评估说明
的影响。
三、评估结论的效力、使用范围与有效期
定的效力；
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