一、委托人、被评估单位和评估委托合同委托的其他评估报告使用者概况 ... 4
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责
任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产
评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，
评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签
名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料
的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不
存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披
露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中
载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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甘肃祁连山水泥集团股份有限公司
拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目涉及
中国市政工程东北设计研究总院有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告摘要
天兴评报字（2023）第 999 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受甘肃祁连山水泥集团股份有限公司和中
国城乡控股集团有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，
坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，
对甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核
实项目所涉及中国市政工程东北设计研究总院有限公司股东全部权益在 2023 年 3
月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟进行重大资产重组，北京
天健兴业资产评估有限公司已于 2022 年 12 月 10 日出具了天兴评报字(2022)第 1518
号《甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产项目
资产评估报告》，评估结果于 2022 年 12 月 27 日已经国务院国有资产监督管理委
员会备案，现甘肃祁连山水泥集团股份有限公司、中国城乡控股集团有限公司共同
委托北京天健兴业资产评估有限公司以 2023 年 3 月 31 日为评估基准日对甘肃祁连
山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产事宜所涉及的资产
的市场价值进行评估，为核实该资产在 2023 年 3 月 31 日的价值提供参考依据。
二、评估对象：中国市政工程东北设计研究总院有限公司的股东全部权益。
三、评估范围：中国市政工程东北设计研究总院有限公司的全部资产和负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2023 年 3 月 31 日。
六、评估方法：资产基础法、收益法。
七、评估结论：
本次评估，评估人员采用资产基础法、收益法对评估对象分别进行了评估，经
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甘肃祁连山水泥集团股份有限公司
拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目涉及
中国市政工程东北设计研究总院有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
天兴评报字（2023）第 999 号
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司、中国城乡控股集团有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照有关法律、行政法规
和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法、收益法，
按照必要的评估程序，对甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发
行股份购买资产价值核实项目所涉及的中国市政工程东北设计研究总院有限公司
的股东全部权益在 2023 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报
告如下：
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用
者概况
（一）委托人之一概况
企业名称：甘肃祁连山水泥集团股份有限公司（以下简称“祁连山水泥”）
企业信用代码：916200002243685683
注册地址：兰州市城关区酒泉路
法定代表人：脱利成
注册资本：77,629.0282 万人民币
企业类型：股份有限公司(上市、国有控股)
成立时间：1996-07-17
营业期限：1996-07-17 至 2046-07-17
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经营范围：水泥研究开发、制造、批发零售，水泥装备的研制、安装、修理，
石材加工，计算机技术开发，建筑材料的批发零售。
字[1996]93 号文件批准公开募集社会公众股,公司募集设立时，向社会发行 2,558 万
股 A 股(含内部职工股 255.8 万股)，同年 7 月 16 日公司股票在上海证券交易所挂牌
上市，并于 1996 年 7 月 17 日设立股份有限公司，注册资本为 7,000.00 万元，总股
份 7,000 万股。
审核同意，以资本公积金按 10:6 的比例转增股本，转增后的总股份为 11,200 万股。
批准实施，以 11,200 万股为基数，配股比例为 10:1.875,配股后的总股份为 12,577 万
股。
文批准实施。配股方案以 1999 年末总股份 12,577 万股为基数，每 10 股配 3 股，配
股价为 9 元/股，配股后的总股份为 21,685 万股。
转增 6 股的资本公积金转增股本方案，转增后，总股份增至 34,695 万股。
文批准实施，配股方案以 2002 年末总股份 34,695 万股为基数，按 10:3 的比例向全
体股东配售股份，共计可配售 48,948,080 股(本次国家股股东和法人股股东均承诺
全部放弃配股权)，配股价为 3.63 元/股。配售股份后公司总股份增加到 39,590 万股。
以流通股股份总数 212,108,346 股为基数，非流通股股东向股权登记日登记在册的
全体流通股股东支付 63,632,504 股对价股份，公司总股份不变。
四家投资者发行了人民币普通股(A 股)7,900 万股，每股面值 1.00 元，每股发行价
积为 61,905.62 万元。公司注册资本变更为 47,490 万元，总股份变更为 47,490 万股。
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准，通过上海证券交易所交易系统进行。本次配股价格为 6.26 元/股，共计可配售
股份总数为 142,470,699 股，其中上海铁路国际旅游(集团)有限公司作为唯一持有发
行人有限售条件流通股股东，承诺自愿放弃本次配售的 29,445 股股份；无限售条
件流通 A 股可配股数为 142,441,254 股。最终有效认购股数为 122,244,039 股，占可
配售股份总数的 85.80%，有效认购资金总额 765,247,684.14 元。配股工作完成后，
公司总股本从 47,490 万股增加到 59,715 万股。
作完成后，公司总股本从 59,715 万股增加到 77,629.03 万股。
截至评估基准日，祁连山水泥总股本未发生变化。
截至评估基准日，甘肃祁连山水泥集团股份有限公司前 10 大股东情况如下表
所示：
股权结构表
序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例（%）
股通(创新策略)
（二）委托人二概况
企业名称：中国城乡控股集团有限公司（以下简称“城乡控股集团”）
企业信用代码：911100001020250147
注册地址：武汉经济技术开发区创业路 18 号
法定代表人：胡国丹
注册资本：500,000 万(元)
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企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
成立时间：1984 年 9 月 19 日
经营范围：基础设施项目建设投资；对市政工程、能源服务、水务、生态修复、
环境保护、节能环保产业、园林绿化、智慧城市、信息科技、旅游项目、健康医疗
保健与养老、城乡一体化工农林产业的投资、开发、管理和运营（法律、行政法规
未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动）。（涉及许可经营项目，应取得
相关部门许可后方可经营）
中国城乡控股集团有限公司成立于 1984 年 9 月，前身系根据中华人民共和国
城乡建设环境保护部《关于成立中国农房建筑材料公司的通知》（（84）城办字第
号）组建的“中国农房建筑材料公司”，注册资本 1 亿元，为中华人民共和国城乡建
设环境保护部直属企业。
公司”；1991 年 11 月，城乡控股集团由“中国村镇建设发展公司”变名为“中国村镇建
设发展总公司”，注册资本变更为 6,646 万元；1993 年 7 月，城乡控股集团由“中国
村镇建设发展总公司”变名为“中国城乡建设发展总公司”。
入中国房地产开发集团公司，城乡控股集团注册资本变更为 5,179 万元，由中国房
地产开发集团公司 100%持股。
公司《关于同意中交地产与中房集团所属相关企业股权转让的批复》（中交规字
〔2011〕176 号），中交置业有限公司（原名称为“中交地产有限公司”）以协议转让
的方式收购城乡控股集团 100%股权，2011 年 8 月，中国房地产开发集团公司与中
交地产有限公司完成《股权转让协议书》的签署。
（中房规字[2012]303
号）城乡控股集团整体改制为中国城乡建设发展有限公司，由中交置业有限公司出
资，并更名为“中国城乡建设发展有限公司”，同时注册资本变更为 6,205.48 万元，
由上海上会会计师事务所有限公司出具《验资报告》（上会京验 B 字（2012）第 166
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号）。
同意增加中国城乡建设发展有限公司注册资本金至 86,205.48 万元。
中交房地产集团有限公司并修改章程。
定，将城乡控股集团注册资本金由 86,205.48 万元减少至 5,000 万元。2018 年 2 月 7
日城乡控股集团完成变更，取得湖北省工商行政管理局核发的《企业法人营业执
照》，注册资本为人民币 5,000.00 万元。2018 年 3 月，股东中交房地产集团有限公
司决定将中国城乡建设发展有限公司住所由北京市迁往湖北省武汉市，新住所为：
武汉经济技术开发区创业路 18 号。
公司出具《关于同意将中国城乡建设发展有限公司 100%股权无偿划转至中国交通
建设集团有限公司的批复》（中交战发（2018）173 号），决定将中交房地产集团
有限公司持有的城乡控股集团 100%股权无偿划转至中国交通建设集团有限公司。
注册资本人民币由 5,000.00 万元增加至 500,000.00 万元。本次划转完成后，城乡控
股集团成为中国交通建设集团有限公司的全资子公司。
股集团有限公司”。
截至评估基准日，股权结构如下表所示：
股权结构表
单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 持股比例
合计 500,000.00 100.00%
（三）被评估单位概况
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企业名称：中国市政工程东北设计研究总院有限公司(简称东北院)
统一社会信用代码：912200007024015117
注册号：220000000080590
法定代表人：高全生
类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
成立日期：1993 年 12 月 03 日
注册资本：10000.000000 万
住所：长春市工农大路 618 号
经营范围：工程勘察（岩土工程、测量工程、水文地质工程）；工程设计；市
政行业（给水工程、排水工程、城镇燃气工程、热力工程、道路工程、桥梁工程、
城市隧道工程、公共交通工程、载人索道工程、环境卫生工程）设计；建筑工程设
计；建筑装饰工程设计；建筑幕墙工程设计；轻钢结构工程设计；建筑智能化系统
设计；照明工程设计；消防设施工程设计；人防工程设计；城市防洪设计；风景园
林工程设计；公路设计；压力管道设计；测绘工程；工程总承包；工程监理；工程
造价；工程咨询；建设项目环境影响评价编制；
（生活污水、工业废水、生活垃圾）
环境运营；水资源论证；地质灾害治理工程设计；地质灾害危险性评估；工程勘察
土工实验；检验检测；城乡规划设计；对外承包工程业务；自有房屋租赁；开展上
述业务及相关的科研、试制；技术咨询、技术服务；晒图、制图、工程设备、材料
购销；进出口贸易（国家法律法规禁止的进出口商品除外）。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（1）1993 年 12 月，公司的设立
公司的前身为中国市政工程东北设计研究院（曾用名称：中国市政工程东北设
计院），设立于 1993 年 12 月 4 日。
研究院办理注册登记有关问题的批复》（建人[1993]843 号），同意：一、中国市政
工程东北设计院按国家工商行政管理局的有关规定办理登记注册手续。二、经营范
围为：1.承担甲级工程地质、岩土工程、水文地质的勘察任务；2.承担乙级工程测
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量任务；3.承担甲级城市给水、排水、燃气、热力、道路、桥隧、防洪、环境卫生、
建筑工程的规划、可行性研究、设计、工程总承包、施工监理；4.承担乙级城市公
共交通、风景园林、工程的规划、可行性研究、设计、工程总承包、施工监理；5.
甲级环境影响的评价；6.相关专业的科研、试制、试验、检测和相关专业的技术咨
询、技术开发、技术培训等。三、注册资金为 2,030 万元，为国有资金。四、同意
中国市政工程东北设计研究院章程。
《企业法人登记注册资金审验证明》，经审验，中国市政工程东北设计研究院实有
资金 2,030 万元，资金来源合理，符合政策规定。
（注册号：12396183-x）。根据该营业执照，公司设立时的基本信息如下：
名称：中国市政工程东北设计研究院
住所：长春市朝阳区工农大路八号
法定代表人：张林华
注册资本：2,030 万元
经济性质：国有
经营范围：市政公用工程设计综合甲级、建筑设计甲级；工程测量乙级；环境
影响评价甲级；工程地质、岩土工程、水文地质勘察甲级；工程测量甲级；环境影
响评价甲级；工程总承包、施工监理，开展上述业务相关的科研、试制、技术咨询、
技术开发、技术培训
（2）2014 年 7 月，改制为有限责任公司
设计研究院等二单位进入中国房地产开发集团公司的函》(建人教函[2000]133 号),同
意中国市政工程东北设计研究院进入中国房地产开发集团公司，2010 年 8 月 5 日，
国务院国有资产监督管理委员会下发文件《关于中国交通建设集团有限公司与中
国房地产开发集团公司重组的通知》(国资改革[2010]824 号)，通知中国房地产开发
集团公司整体并入中国交通建设集团有限公司成为其全资子企业﹐中国市政工程
东北设计研究院随之便成为中国交通建设集团有限公司二级子企业。中国交通建
设集团有限公司 2014 年 7 月 2 日下发《关于同意中国市政工程东北设计研究总院
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改制方案的批复》（中交战发【2014】185 号），同意中国市政工程东北设计研究
总院按照现代企业制度改制为有限责任公司，改制后的名称为“中国市政工程东北
设计研究总院有限公司”。
（3）2018 年 7 月，控股股东变更
和煤热院三家单位 100%股权无偿划转至中国城乡控股集团有限公司的批复》(中交
战发【2018】198 号)，随后，中国市政工程东北设计研究总院有限公司召开股东大
会，并作出《中国市政工程东北设计研究总院有限公司股东决议》，该决议同意以
无偿划转至中国城乡控股集团有限公司，划转完成后，中国城乡控股集团有限公司
成为中国市政工程东北设计研究总院有限公司的股东。同意公司就上述事项变更
工商登记，修改公司章程。
截至评估基准日，中国市政工程东北设计研究总院有限公司股权结构如下表
所示：
股权结构表
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 持股比例
合计 10,000.00 100.00%
中国市政工程东北设计研究总院有限公司的主要资产包括流动资产和非流动
资产。
评估基准日流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其
他应收款、合同资产、一年内到期的非流动资产和其他流动资产等。非流动资产主
要包括长期应收款、长期股权投资、其他权益工具投资、房屋建筑物类资产、设备
类资产、使用权资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和其他非流动资
产等。主要资产概况如下：
（1）房屋建筑物类资产
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纳入评估范围的建（构）筑物包括自建房屋、外购商品房。房屋建筑面积合
计 14,241.06 平方米，结构主要为框架结构、混合结构。自建房屋主要分布在长春
朝阳区工农大路 618 号和沈阳市和平区光荣街 57 号，为办公楼、食堂、车库及门
卫；外购商品房位于齐齐哈尔、烟台、珲春、抚松、深圳、大连等，为住宅及办公，
房屋主要建于 1976 年-2015 年。其中，东风住宅 1 栋面积为 21.87 ㎡已拆除，剔除
上述拆除房屋后的房屋建筑物建筑面积合计 14,219.19 平方米。截止评估基准日，
房屋的日常使用及管理状况均较好。
（2）设备类资产
① 车辆
车辆均属非营运车辆，主要用于公务、生产等方面轿车、货车和客车等。购
置并启用于 2007 年至 2021 年间。已办理车辆登记中除 3 辆车证载权利人非中国市
政工程东北设计研究总院有限公司，其他证载权利人均为中国市政工程东北设计
研究总院有限公司，证载权利人和中国市政工程东北设计研究总院有限公司共同
出具证明，权属无争议。
截止评估基准日，待报废车辆共计 2 辆，账面原值 176,942.00 元，账面净值
② 电子设备
电子办公设备为各类计算机、空调机、打印机、复印机等办公用设备，设备
购置并启用于 2003 年至 2023 年间，分布在各办公区域内。截止评估基准日，设备
报废共计 14 项，账面原值 119,534.05 元，账面净值 0.00 元。
上述设备目前均由被评估单位自用，除少部分报废外，其余设备均可正常使
用。
（3）使用权资产-房屋建筑物（经营租赁）
使用权资产-房屋建筑物（经营租赁）核算内容为经营租赁的房屋建筑物，包
括 15 处房屋建筑物，具体为普天大厦、铭丰大厦 2 号楼、海航豪庭南苑二区 1 号
楼 13A02、正信商住大厦、宝虹中心、金谷国际、绿地中央广场 C1 号楼、世贸中
心 K 栋 10 楼 3 号房、世贸中心 K 栋 10 楼 2 号房、世贸中心 K 栋 10 楼 5 号房、城
邦花园写字楼等。
（4）长期股权投资（含其他权益工具投资科目中的股权投资）
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截至评估基准日，中国市政工程东北设计研究总院有限公司共有二级子公司
他权益工具投资科目核算）。各子公司及持股比例情况如下：
持股比例
序号 公司名称 备注
（%）
注：序号 15 的攀枝花北控水务有限公司，东北院实际出资了 41,800.00 元，工商登记时
漏登记。
（5）企业申报的无形资产情况
企业申报的无形资产为土地使用权和其他无形资产，其他无形资产主要包括
软件，具体情况如下：
① 无形资产-土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共计 7 宗，土地面积合计 14,033.80 平方米，土地用
途包括住宅和科研用地，土地使用权类型均为出让。上述土地使用权均已取得权属
证书，证载权利人均为中国市政工程东北设计研究总院有限公司。
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② 无形资产-其他无形资产
纳入评估范围的其他无形资产共 156 项，为被评估单位外购的管理及办公用软
件，具体包括：红瓦企业 BIM 应用管理软件、红瓦建模大师（建筑）软件、红瓦建
模大师（机电）软件、红瓦建模大师（施工）软件、鸿业三维智能道路（市政道路
三维智能道路（路易施工图 2022）设计系统 V1、鸿业三维智能道路（路易交通设
施 2022）设计系统 V1、鸿业 BIM 道路（新设计市政）设计软件 V1.0、AUTOCAD2013
标准版 40 套、AUTOCAD2013 旗舰版、AUTOCAD2013 高级版、建设行业信息管理系
统软件勘察设计 V5.0、普析光学控制软件、MIDSA 软件、PKPM 网路版 10 节点等软
件。
（6）企业申报的其他表外资产情况
企业申报表外有效的专利权共 67 项，其中发明专利 6 项，实用新型专利 61 项；
软件著作权共 14 项。专利资产截至报告出具日，均正常使用，未对外进行许可，
未发生诉讼、抵押、无效请求。
（1）主营产品或服务
东北院隶属于勘察设计行业，主要从事工程勘察（岩土工程、测量工程、水文
地质工程）；工程设计；市政行业（给水工程、排水工程、城镇燃气工程、热力工
程、道路工程、桥梁工程、城市隧道工程、公共交通工程、载人索道工程、环境卫
生工程）设计；建筑工程设计；建筑装饰工程设计；建筑幕墙工程设计；轻钢结构
工程设计；建筑智能化系统设计；照明工程设计；消防设施工程设计；人防工程设
计；城市防洪设计；风景园林工程设计；公路设计；压力管道设计；测绘工程；工
程总承包；工程监理；工程造价；工程咨询；建设项目环境影响评价编制；（生活
污水、工业废水、生活垃圾）环境运营；水资源论证；地质灾害治理工程设计；地
质灾害危险性评估；工程勘察土工实验；检验检测；城乡规划设计；对外承包工程
业务；自有房屋租赁；开展上述业务及相关的科研、试制；技术咨询、技术服务；
晒图、制图、工程设备、材料购销；进出口贸易（国家法律法规禁止的进出口商品
除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（2）经营模式
北京天健兴业资产评估有限公司
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东北院隶属于勘察设计行业，勘察设计行业的经营模式是根据甲方的要求进
行设计。勘察设计行企业通过招投标承接设计工程，中标后签订设计合同，根据合
同确定的工程进度进行设计，业主根据设计完成进度支付设计款。
（3）生产经营管理及资质状况
东北院具有以下资质：
序 证书名 发证 发证
公司名称 资质内容 证书编号 有效期
号 称 部门 时间
市政行业（燃气工程、
轨道交通工程除外）甲
级；公路行业（公路）
中国市政
专业甲级；市政行业 住房 2021
工程东北
工程设 （城镇燃气工程)专业甲 2025 年 和城 年 11
计资质 级；水利行业（城市防 4月3日 乡建 月 29
总院有限
洪）专业甲级；建筑行 设部 日
公司
业（建筑工程）甲级；
风景园林工程设计专项
甲级。
中国市政
住房 2020
工程东北
工程勘 2025 年 和城 年6
察资质 6月5日 乡建 月5
总院有限
设部 日
公司
中国市政 长春
工程东北 施工总 市政公用工程施工总承 2023 年 市城
年8
月 15
总院有限 质 总承包三级。 日 设委
日
公司 员会
吉林
中国市政
城市规 省住 2022
工程东北 2027 年
划编制 吉字资归乙字 房和 年 10
单位资 22220011 城乡 月 20
总院有限 日
质 建设 日
公司
厅
中国市政
工程咨 中国 2022
工程东北 2025 年
询单位 甲 工程 年1
资信证 082021010431 咨询 月 21
总院有限 日
书 协会 日
公司
中国市政 吉林
工程咨 2021
工程东北 省工
询单位 建筑；生态建设和环境 9122000070240 年 11
资信证 工程乙级 15117-21ZYY21 月 11
总院有限 询协
书 日
公司 会
中国市政
吉林 2021
工程东北 2026 年
工程测 甲测资字 省自 年 11
量资质 22100117 然资 月 29
总院有限 日
源厅 日
公司
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目
涉及中国市政工程东北设计研究总院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第16页
序 证书名 发证 发证
公司名称 资质内容 证书编号 有效期
号 称 部门 时间
中国市政
吉林 2021
工程东北 大地测量、测绘航空摄 2026 年
工程测 乙测资字 省自 年 12
量资质 22502031 然资 月 10
总院有限 乙级 日
源厅 日
公司
中国
中国市政 水利 2020
水资源 2025 年
工程东北 水资源论证单位水平评 水论证 水电 年 11
设计研究 价乙级资质 220220091 勘测 月 24
质 日
总院 设计 日
协会
中国市政 吉林 2022
地质灾 2025 年
工程东北 省自 年7
设计研究 然资 月 11
单位 日
总院 源厅 日
东北院为了更好地开展业务，除长春总院外，下设了安徽分公司、北京分院、
大连分院、大连金普分公司、大连长兴岛分公司、东戴河分公司、东莞分院、佛山
分公司、广东分院、广西分院、哈尔滨分公司、海南洋浦分公司、呼伦贝尔分院、
湖南分院、华中分公司、江苏分公司、青岛分公司、厦门分公司、山东分院、陕西
分公司、上海分公司、深圳分院、沈阳勘测设计院、天津滨海新区分院、天津分院、
武汉分公司、武汉项目部、西北分公司、西南分院、延边分公司、云南分院、长春
分院、重庆分院等 33 家分院。各地方分支机构为机遇性区域的“2+2+N”双总部区域
总体布局，区域总部地区影响力不断增大，为公司区域发展提供了更多有利条件。
（1）总部机构设置情况
为更好地适应东北院转型升级发展，实现与城乡控股集团高效对接，按照权责
清晰、高效顺畅原则，东北院调整总部职能部门，打造适应性、敏捷型组织机构。
目前，东北院总部部门主要有 11 个，具体为：
①设办公室：承担综合办公管理、后勤保障管理等职能。负责公文管理（含 OA
办公系统建设），保密管理，印信管理，信息报送工作，对外联络，信访管理，工
作督办，履职待遇管理，物业与固定资产管理，后勤事务管理，综合保障等工作。
负责公司重大会议的筹办、总经理办公会筹办及行政日常事务工作。
②战略发展部：承担战略管理、管控与治理体系建设、组织机构管理、企业改
革等职能。负责战略规划管理，战略合作管理，公司章程管理，投标管理，合同管
理，制度管理与流程建设， 法人治理结构管理，总部权责体系建设，总部机构与
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职能管理， 混合所有制改革，专项改革，管理提升与创新，并购管理，资质管理
等工作。
③党委工作部（党委统战部、企业文化部、工会）：承担党建管理、宣传、统
战、工会工作等职能。负责党的组织建设工作，党组重大会议的召开，制定党建责
任制实施办法。年度党建考核等工作。指导具备条件的所属独资、全资、绝对控股
公司完成党建进入公司章程工作。协助公司党委研究统战工作，完善统战基础工作。
党委文件的收文、发文和文件管理工作。负责对接集团党委和长春国资委党委以上
对应工作。负责完成公司党委交办的其他任务。宣传思想教育、意识形态建设、企
业文化宣传和新闻舆论等职能。负责党的理论研究、学习、宣传以及思想政治建设，
监督指导各党支部思想教育工作。负责党员教育培训及意识形态建设。统筹分析研
判和引导社会舆论，指导开展新闻发布工作。负责企业文化建设和品牌形象建设。
负责新闻宣传工作，舆情管理，指导各部门、各党支部宣传报道工作，完成同级党
委和上级党委宣传部交办的其他任务。搞好自身建设和改革，认真履行维护、教育、
参与、建设职能，开展多种形式的教育、技能培训和文体活动，不断增强工会组织
的活力，把工会建设成为“职工之家”。维护职工的合法权益，坚持群众路线，代表
职工的利益，反映职工群众的愿望和要求，全心全意为职工群众服务，发挥工会联
系党和广大职工群众的桥梁和纽带作用。
④人力资源部（党委组织部）：承担人力资源部管理职能。负责人力资源体系
和制度建设，开展招聘和干部调配工作，薪酬与激励管理，干部管理、人才培养、
培训统筹、职称评定，选人用人考核及员工年度考核，离退人员管理等工作。
⑤财务管理部：承担财务管理、资金管理、金融业务管理等职能。负责会计核
算与报表，财务分析，税务管理，派出财务负责人管理，信贷管理，授信管理，归
口管理公司的资金归集， 外汇管理。
⑥运营管理部：统筹公司运营管理工作。承担传统勘察、设计等业务的运营管
理职责及融合发展业务的统筹协调。包括生产经营计划、全面预算管理、过程管理、
亏损治理、统计业务管理、公司生产单位及其高级管理人员经营业绩考核工作、融
合发展业务协调对接工作、公司出具成果的出版工作。
⑦质量管理部（总工办）：承担设计产品相关技术质量监督职能。负责公司质
量体系建设，质量管理考核，技术、质量相关培训，QC 小组建设，负责组织相关
项目质量奖项申报工作和组织公司内优秀项目评选。协同人力资源部对生产部门
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技术人员岗位资格的审定及发布。参加项目标前评审及有关技术会议。组织协调工
程项目的设计评审及审定。针对生产情况发布质量通报， 落实相关技术、质量规
定及上级主管部门的文件。组织对工程设计产品的技术、质量巡查，并纠错、监督
整改。
⑧纪检监督室：负责政治监督和日常监督。负责所属纪检委员提名考察及履职
考核，检查、处理公司党委管理干部违纪违规案件，协助集团纪委、有关纪检机构
和司法机关等处理公司党员干部问题线索等工作。负责受理问题线索、案件审理、
专项治理、作风建设和廉洁从业鉴定等工作。负责党风廉政建设宣传教育，廉洁文
化建设。负责完成集团纪委、公司党委和纪委部署、传达、交办、督办的有关工作。
负责对接集团和长春国资委纪委和纪检监察机构。
⑨法律审计风控部：承担法律事务管理、审计监督、全面风险管理等职能。负
责法治建设，经济合同等事项合法性审查，法律纠纷管理，合规管理，内部控制，
风险评估与应对，重大风险监控等工作。承担审计监督职能，负责审计体系建设，
审计标准化建设，审计计划管理，审计项目组织实施，审计质量控制， 违规经营
投资责任追究；负责公司派出监事履职和事务管理工作。
⑩安全环保监督部：承担安全生产、节能环保监督以及应急管理等职能。负责
SHE 体系建设，安全生产监督管理，节能环保监督管理，职业健康监督管理，安全
生产经费使用监督管理， 工程总承包项目应急管理体系建设及应急演练监督管理，
事故处置等工作，组织相关部门安全环保奖项申报与安全文化建设工作。
?市场开发部：对口城乡市场开发部，承担市场开发管 理职能，负责市场开
发规划，市场管理体系建设，市场区域布局管理，市场开发信息库建设，统筹重大
项目推进，组织高端商务对接等工作。
（2）人员情况
东北院截止评估基准日，人员情况如下：
东北院现有在岗职工 1440 人，管理、技术与技能人员的比例为 25：86：3。经
营管理人员 357 人，专业技术人员 1242 人（其中，在管理岗位的专业技术人员 205
人）；技能人员 46 人。本科及以上学历 1273 人，其中博士 3 人，硕士 204 人。
年龄结构上，员工队伍整体平均年龄 37 岁，40 岁及以下人员 985 人，占比
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学历结构上，公司具有大学本科及以上学历人员 1273 人，占比约 88.4%。拥有
博士（研究生）3 人，硕士研究生 204 人，大学本科生 1066 人，大学专科及以下学
历 167 人。
职称结构上，公司共有高、中、初级职称人数总计 1052 人，占员工总数的 73%；
其中正高级工程师 49 人，副高级工程师 358 人，中级工程师 425，助理工程师 220
人。
财务状况表（合并口径）
单位：万元
项目 2020-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2023-03-31
流动资产 165,020.59 244,171.65 319,829.95 324,740.52
非流动资产合计 67,431.38 68,025.33 70,903.48 60,305.38
长期应收款 52,552.52 9,574.79 10,014.56 864.37
长期股权投资 0.00 0.00 - -
其他权益工具投资 471.80 1,465.79 1,905.96 1,980.16
固定资产 2,425.91 2,279.79 1,868.84 1,771.75
使用权资产 0.00 1,266.85 1,028.50 1,110.78
无形资产 2,507.97 2,440.52 4,804.55 4,729.79
长期待摊费用 37.21 100.07 254.19 224.23
递延所得税资产 3,506.80 5,523.04 8,768.21 8,539.61
其他非流动资产 5,929.16 45,374.49 42,258.67 41,084.70
资产总计 232,451.97 312,196.99 390,733.43 385,045.89
流动负债 145,888.35 222,407.67 311,669.26 314,506.79
非流动负债 47,034.89 48,030.71 45,245.44 36,520.29
负债合计 192,923.24 270,438.39 356,914.70 351,027.08
净资产（所有者权益） 39,528.73 41,758.60 33,818.73 34,018.81
少数股东权益 4,938.03 4,959.03 5,105.62 5,113.73
归属母公司所有者权益 34,590.70 36,799.57 28,713.11 28,905.08
财务状况表（母公司口径）
单位：万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2023 年 3 月 31 日
流动资产 164,677.97 240,883.23 314,539.84 318,884.19
非流动资产 26,449.36 32,691.75 38,985.61 28,536.02
长期应收款 7,689.52 9,574.79 10,014.56 864.37
长期股权投资 7,348.98 7,348.98 7,348.98 7,348.98
其他权益工具投资 471.80 1,465.79 1,905.96 1,980.16
固定资产 2,305.99 2,188.16 1,793.27 1,700.41
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项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2023 年 3 月 31 日
在建工程 - - - -
使用权资产 - 1,249.83 1,028.50 1,110.78
无形资产 2,507.97 2,440.52 4,804.55 4,729.79
长期待摊费用 3.91 78.88 254.19 224.23
递延所得税资产 3,493.19 5,498.74 8,760.33 8,531.56
其他非流动资产 2,628.00 2,846.06 3,075.28 2,045.75
资产合计 191,127.32 273,574.98 353,525.45 347,420.21
流动负债 142,623.03 220,100.66 309,287.00 311,750.11
非流动负债 14,164.59 16,929.62 15,992.24 7,267.17
负债合计 156,787.62 237,030.28 325,279.24 319,017.28
所有者权益合计 34,339.71 36,544.70 28,246.22 28,402.93
经营状况表（合并口径）
单位：万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 1-3 月
一、营业收入 123,990.16 112,326.42 100,901.46 18,735.81
减：营业成本 94,657.03 87,795.57 74,994.46 14,771.37
税金及附加 836.78 498.26 577.30 93.43
销售费用 1,064.45 984.14 1,521.25 564.19
管理费用 9,506.89 8,451.26 6,606.47 1,778.27
研发费用 5,491.69 3,990.13 3,781.38 772.60
财务费用 1,447.43 1,233.73 1,192.88 284.10
加：其他收益 557.52 94.80 281.03 66.22
投资收益 - - - -
信用减值损失 -1,689.83 -5,193.31 -5,433.82 -271.31
资产减值损失 -31.65 -45.92 -291.12 0.55
资产处置收益 114.97 25.95 14.45
二、营业利润 9,936.90 4,254.86 6,798.25 267.31
加：营业外收入 37.04 227.95 88.91 87.47
减：营业外支出 169.21 123.55 631.11 2.53
三、利润总额 9,804.73 4,359.26 6,256.06 352.26
减：所得税费用 1,832.16 638.01 437.94 231.40
四、净利润 7,972.58 3,721.25 5,818.12 120.86
其中：归母净利润 7,914.77 3,700.25 5,671.53 112.75
经营状况表（母公司口径）
单位：万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 1-3 月
一、营业收入 119,033.98 106,620.85 95,915.55 17,058.67
减：营业成本 92,151.54 84,190.75 72,120.76 13,554.11
税金及附加 817.80 479.49 564.76 89.30
销售费用 438.78 815.12 1,491.87 553.18
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目
涉及中国市政工程东北设计研究总院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第21页
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 1-3 月
管理费用 9,235.22 8,069.07 6,337.39 1,721.27
研发费用 5,491.69 3,990.13 3,781.38 772.60
财务费用 -177.99 -340.13 -297.05 -56.13
加：其他收益 102.38 88.44 249.40 52.01
投资收益 0.00 51.55
净敞口套期收益
公允价值变动收益
信用减值损失 -1,584.00 -5,179.91 -5,423.89 -260.82
资产减值损失 -31.65 -92.59 -291.78 -0.47
资产处置收益 26.57 0.14
二、营业利润 9,590.24 4,284.03 6,450.18 215.05
加：营业外收入 36.38 182.43 75.32 87.47
减：营业外支出 89.54 120.67 631.09 2.41
三、利润总额 9,537.08 4,345.79 5,894.41 300.12
减：所得税费用 1,787.83 649.42 434.90 222.63
四、净利润 7,749.25 3,696.37 5,459.51 77.48
上表中列示的 2020 和 2021 年财务数据已经中审众环会计师事务所(特殊普通
合伙)审计并出具众环审字（2022）0215231 号无保留意见审计报告，2022 年及评估
基准日的财务数据经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具众环审字
(2023)0205326 号无保留意见审计报告。
（一）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，除委托人上级单位、相关政府行业监管部门外，
无其他评估报告使用者。
（二）委托人和被评估单位的关系
委托人之一为被评估单位的本次置出资产交易对手，委托人之二为母公司，被
评估单位为本次资产置入交易对手子企业。
二、评估目的
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟进行重大资产重组，北京天健兴业资产
评估有限公司已于 2022 年 12 月 10 日出具了天兴评报字(2022)第 1518 号《甘肃祁
连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产项目涉及中国市
政工程东北设计研究总院有限公司股东全部权益价值资产评估报告》，评估结果于
集团股份有限公司、中国城乡控股集团有限公司共同委托北京天健兴业资产评估
有限公司以 2023 年 3 月 31 日为评估基准日对甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目
涉及中国市政工程东北设计研究总院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第22页
重大资产出售及发行股份购买资产事宜所涉及的资产的市场价值进行评估，为核
实该资产在 2023 年 3 月 31 日的价值提供参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为中国市政工程东北设计研究总院有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为中国市政工程东北设计研究总资产 347,420.21 万元，总负债账面价
值为 319,017.28 万元，所有者权益账面价值为 28,402.93 万元。各类资产及负债的账
面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
项目 账面价值
流动资产 318,884.19
非流动资产 28,536.02
其中：长期股权投资 7,348.98
投资性房地产 0.00
固定资产 1,700.41
在建工程 0.00
无形资产 4,729.79
其中：土地使用权 4,429.35
其他非流动资产 14,756.85
资产总计 347,420.21
流动负债 311,750.11
非流动负债 7,267.17
负债合计 319,017.28
净资产（所有者权益） 28,402.93
评估对象和评估范围一致，且已经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
并出具众环审字（2023）0205326 号无保留意见审计报告。
纳入本次评估范围内房屋建筑物共 24 项(其中 1 项为费用)，房屋建筑物总建筑
面积 14,241.06 平方米。
（1）已取得了不动产权证或房屋所有权证的房屋共 18 项，建筑面积合计
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（2）共有 5 项房屋未取得房屋所有权证，建筑面积 278.33 平方米。其中“东风
住宅 1 栋”建筑面积为 21.87 平方米，根据相关规定该房屋应房改出售给崔宝玉，由
于崔宝玉未交房改款进行过户，被评估企业未对其进行账务处理，其实际产权归崔
宝玉，被评估企业无条件配合其办理产权过户手续。目前该房屋建筑物已拆迁，住
户已与长春西新经济技术开发区房屋拆迁管理办公室签订了《住宅房屋征收补偿
协议书》，补偿了 49 平方米安置住房一套，由于补偿房屋面积大于拆迁房屋面积，
其多余房屋面积的补偿款全部由使用人来交付。
（3）评估范围内的 4 项大连房屋为外购商品房，未取得土地使用权证，建筑
面积合计 256.46 平方米。
评估范围内的房屋占用的土地使用权均已纳入本次评估范围，土地使用权性质
为出让。
本次申报土地 7 宗，土地面积合计 14,033.80 平方米，均已办理土地使用权证，
证载权利人全部为中国市政工程东北设计研究总院有限公司。
除账面记录的无形资产外，企业申报表外有效的专利权共 67 项，其中发明专
利 6 项，实用新型专利 61 项；软件著作权共 14 项。详细清单如下：
专利：
法律状
序号 专利权名称 专利号 专利申请日 专利类型
态
装配式圆筒形多层混凝土地下车库及其制作
方法
装配式方筒形多层混凝土地下车库及其制作
方法
一种基于 BIM 技术的生物天然气工程实验数据
采集装置
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目
涉及中国市政工程东北设计研究总院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第24页
法律状
序号 专利权名称 专利号 专利申请日 专利类型
态
北京天健兴业资产评估有限公司
甘肃祁连山水泥集团股份有限公司拟重大资产出售及发行股份购买资产价值核实项目
涉及中国市政工程东北设计研究总院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第25页
法律状
序号 专利权名称 专利号 专利申请日 专利类型
态
上述专利权中，有 9 项为东北院与其他公司共有产权，剩余 58 项为东北院单
独持有。
软件著作权：
序号 无形资产名称和内容 首次发表日期 登记号 类型
市政管线不均匀沉降因素风险评估软
件
生物天然气工程高效稳定型厌氧反应
器增温系统
企业质量管理体系认证咨询服务 APP
软件
无引用其他机构出具的报告。
四、价值类型
根据本次评估目的确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是 2023 年 3 月 31 日。
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评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产
权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
年 5 月 11 日审议通过《关于本次重大资产置换、发行股份购买资产并募集配套资
金符合相关法律法规规定条件的议案》、审议通过《关于本次重大资产置换、发行
股份购买资产并募集配套资金暨关联交易具体方案的议案》、审议通过《关于<甘
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金暨关联交易预案>及其摘要的议案》。
（二）法律法规依据
民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
会第三次会议通过）；
会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
表大会常务委员会第十二次会议通过）；
代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
大会常务委员会第二十一次会议通过）；
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表大会常务委员会第二十二次会议第四次修正)；
代表大会常务委员会第二十三次会议第三次修正)；
号令）；
办发[1992]36 号）；
第 588 号修订，国务院令第 709 号修订）；
[2006]274 号）；
[2009]941 号）；
（财政部 国家税务总局令第
告 2019 年第 39 号）；
（三）评估准则依据
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（中评协〔2017〕35 号）；
（中评协〔2020〕38 号）；
（四）资产权属依据
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（五）评估取价依据
月 1 日起施行）；
号）；
司收集的有关询价资料和取价参数资料等；
合同书、发票等财务资料；
料；
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七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的
资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法。采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其
具体情况选用适当的具体评估方法得出。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法
是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于
缺乏控制权的股东部分权益价值评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流
折现模型和股权自由现金流折现模型。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公
司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债
价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，中国市政工程东北设计
研究总院有限公司可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的
资料，可以对中国市政工程东北设计研究总院有限公司资产及负债展开全面的清
查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
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收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预
期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来
说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本
依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估
结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于中国市政工程东北
设计研究总院有限公司具有独立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度
的盈利预测数据，根据中国市政工程东北设计研究总院有限公司历史经营数据、内
外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益的风险可以合理
量化，因此本次评估适用收益法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评
估对象价值的评估方法。本次评估，按照母公司口径对被评估单位展开评估，由于
单体口径公司与同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和
使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素相差较大，
且评估基准日附近中国同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，相关可
靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次
评估不适用市场法。
因此，本次评估选用收益法和资产基础法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
一）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
被评估单位流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应
收款、合同资产、一年到期的非流动资产、其他流动资产；负债包括应付账款、合
同负债、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动
负债、其他流动负债、租赁负债、长期应付款、长期应付职工薪酬、递延所得税负
债。
（1）货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金，通过现金盘点、核实
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银行对账单、银行函证、其他货币资金凭证等，以核实后的价值确定评估值。
（2）应收票据：应收票据指企业因销售产品或提供劳务等而收到的商业汇票，
对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票据进行
了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出库单（发
货单）等原始记录。经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
（3）应收账款和其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔
款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收
款额计算评估值；对于部分款项可能无法收回的，在难以确定无法收回账款的金额
时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额，欠款时间和原因，款
项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部
分可能无法收回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无
法收回的，按零值计算，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
（4）预付款项：根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
对于能够收回相应货物或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于有确凿证据
表明无法收回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。
（5）合同资产：核算内容为被评估单位应收的货款。评估人员向企业财务了
解欠款形成原因、应收款的账龄、查阅了相关总账、明细账等财务资料，通过审核
债务人名称、金额、发生日期及相关凭证，确定以上债权成立，采用个别认定与账
龄分析相结合的方法确定评估值。
（6）一年到期的非流动资产：评估人员在对上述一年到期的非流动资产核实
无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款
时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定
和账龄分析的方法估计风险损失，对集团内部的一年到期的非流动资产有充分理
由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施
催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预计不能全额收回但又没有
确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参
考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余
额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐准备评估为零。
（7）其他流动资产：评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，抽查了部
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分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等。按核
实后账面值确定评估值。
（8）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企
业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（1）长期应收款
评估人员在对上述长期应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调
查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对集团内
部的长期应收款有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据
表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预
计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔
分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定一定
比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐准备评
估为零。但东北院向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的未实现内部交易
损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（2）长期股权投资
对长期股权投资进行整体评估，首先评估获得被投资单位的股东全部权益价
值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值，其中，监利泽润水处理有
限公司未出资到位，根据投资协议，政府方不参与分红，因此，东北院和其他 2 家
少数股东的分红比例分别为 51%和 49%，该长投评估值=51%× (被投资企业评估值+
企业未出资到位金额-政府方出资额)。具体评估方法见子公司评估说明。
（3）其他权益工具投资
对非控股的股权投资，由于不具备整体评估的条件，评估人员根据被投资单位
的实际情况，取得被投资单位评估基准日财务报表，对被投资单位财务报表进行适
当分析后，对于按照章程约定同比例出资的被投资单位，采用合理的被投资单位净
资产乘以持股比例确定该类参股长期股权投资的评估值；对于评估基准日未同比
例出资或者根据公司章程或者 PPP 项目协议约定的分红比例与出资比例不同的非
全资长期股权，盈利企业按照被投资企业乘以实缴比例确定为评估值，亏损的按照
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认缴比例确定评估值；对于股票投资，本次参考评估基准日收盘价确定评估值。对
于无法取得基准日报表的部分单位，以审定账面值确定为评估值。
（4）房屋建（构）筑物
成本法
此类房屋主要为企业自建的办公用房等，由于当地类似房屋建筑物的租、售实
例极少，不适宜采用市场法和收益法评估，因此本次评估采用成本法。
根据本项目的性质和房屋建筑物类资产的特点，本次评估采用房地分估路径。
房屋建筑物类资产评估值计算式如下：
评估值=重置成本× 成新率
①重置成本
根据评估范围内房屋建筑物类资产的特点、性质以及被评估企业的情况，本次
评估重置成本的计算式如下：
重置成本=建筑安装工程费+前期及其他费+资金成本-增值税进项税
Ⅰ.建筑安装工程费
根据被评估单位提供的有关资料以及通过现场调查所掌握的房屋建筑物类资
产的工程特征、技术数据，结合当地执行的定额标准，参考类似房屋建筑物的造价
信息和相关价格指数，对价值量大、重要的房屋建筑物类资产采用分部分项法、对
其他一般房屋建筑物类资产采用单位比较法测算建筑安装工程费。
Ⅱ.前期及其他费
前期及其他费包括前期工作咨询费、项目建设管理费、招标代理费、环境影响
评价费、勘察设计费、工程监理费、城市基础设施配套费等。通过调查当地同类建
设项目的平均费用水平并参考相关计费标准结合本建设项目的规模和性质确定各
项费率。
Ⅲ.资金成本
根据房屋建筑物类资产所在建设项目正常的建设期和评估基准日有效的贷款
市场报价利率，以建筑安装工程费、前期及其他费之和为基数按照资金均匀投入计
算。参考相关工期定额并结合被评估房屋建筑物所在建设项目的规模、性质，经分
析测算，确定该项目正常的建设期为 2 年。根据中国人民银行授权全国银行间同业
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拆借中心公布的评估基准日有效的贷款市场报价利率，采用插值法推算，确定年贷
款利率。资金成本计算式如下：
资金成本=(建筑安装工程费+前期及其他费)× 年贷款利率× 建设期/2
Ⅳ.增值税进项税
根据相关法规，增值税进项税包括建筑安装工程费中的增值税进项税(税率 9%)、
前期及其他费中的增值税进项税(税率 6%)。
②成新率
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
③评估值的确定
评估价值=重置全价× 综合成新率
市场法
对于当地房地产市场较为成熟且可收集到较多类似房地产近期交易实例的，
则采用市场法评估，对于收益型房地产且未来收益及风险可用货币衡量的，则采用
收益法评估。
市场法是指根据替代原理，选择与评估对象属于同一供需圈，条件类似或使用
价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、
个别因素等条件与评估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定评估
对象价格的方法。
基本计算公式：P=P’×A×B×C×D×E
式中：P——被估房地产评估价值；
P’——建立比较基础后可比交易实例价值；
A——交易情况修正系数；
B——交易日期修正系数；
C——区位状况修正系数；
D——实物状况修正系数；
E——权益状况修正系数。
（5）设备类资产
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根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点
和收集资料情况，主要采用成本法进行评估，部分采用市场法评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重置全价× 综合成新率
① 重置全价的确定
Ⅰ.车辆重置全价的确定
车辆重置全价由购置价、车辆购置税和牌照及杂费（如验车费、牌照费、手续
费等）及可抵扣的增值税等构成。计算公式如下：
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照及杂费-可抵扣增值税
其中：购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定。
Ⅱ.电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安装
调试，重置成本直接以市场不含税采购价确定。
② 综合成新率的确定
Ⅰ.对于电子设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使
用状况、技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其
综合成新率。
综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
Ⅱ.对于运输车辆，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成
新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差
异不大的，则不调整。
年限成新率=(车辆法定行驶年限-已行驶年限)/车辆规定行驶年限× 100%
里程成新率=(车辆法定行驶里程-累计行驶里程)/车辆法定行驶里程× 100%
③评估值的确定
设备评估值=设备重置全价× 综合成新率
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对于可询价的车辆和二手设备主要参照市场价格信息确定评估值。
车辆市场法：主要通过调查或查询获取类似二手车的交易案例修正得到该类
车辆的评估值。具体如下：
评估人员首先向当地二手车市场进行询价，找出与委估车辆车型类似的 3 个
以上交易案例，查询其成交价格；然后以委估车辆类似的交易案例车辆作为参照，
了解并分析各参照车辆的结构、配置、功能、性能、新旧程度、交易条件和成交价
格等内容；最后，将影响类似车辆价格的各种因素与委估车辆进行对比，采用指数
调整的形式计算得出评估值。
对于购置时间较早且市场交易活跃的电子设备，采用二手价进行评估。
对于报废的车辆及电子设备按照可回收价值进行评估。
（6）土地使用权
评估范围内的土地使用权用途为科研用地及住宅用地，通行的土地评估方法
有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修
正法等。评估方法的选择应根据被评估土地的特点、具体条件和项目的实际情况，
结合被评估土地所在区域的土地市场情况和资产评估专业人员收集的有关资料，
分析、选择适宜于被评估土地使用权价格的方法。资产评估专业人员通过综合分析，
对于长春市科研用地确定采用收益还原法，对于住宅用地确定采用市场比较法；对
于沈阳市科研用地确定采用基准地价系数修正法。
（7）使用权资产
评估人员调查了解了相关租赁标的物，查询了有关租赁合同，对租赁期限、剩
余租期、租金水平、尚未支付的租赁付款额等进行了核实，对是否具有购买选择权、
续租权及提前终止权进行了了解。经核实，使用权资产账面初始成本计量准确，折
旧计提合理。通过核实同类物业的市场租赁情况，近期租金和合同租金差异不大。
本次对于经营性租赁资产使用权以核实后的账面值确定评估值。
（8）其他无形资产
本次评估范围内的其他无形资产主要为企业外购软件和账外专利、软件著作
权等。
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根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用
市场法进行评估。其他无形资产主要为外购专业软件，评估基准日市场上基本没有
销售，按照软件原始入账价值，考虑合适的折扣后确认评估值。
①评估方法的选取
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评
估基本方法的适用条件，本次评估选用收益法和成本法分别对专利技术和软件著
作权进行评估。评估方法选择理由如下：
A.采用成本法评估的理由：由于可以重置委估专利技术的研发费用、全部物化
劳动和活劳动的费用支出，且重置这部分专利技术法律上可行，也就是法律上没有
对重新研发该专利资产或者其替代物进行限制。因此，可以采用成本法评估。
B.采用收益法评估的理由：对于专利技术，其专利资产是由经营者经过长时间
积累出来的，而且这些技术将为企业带来一定的收益。因此，可采用收益法进行评
估。
C.纳入本次评估范围的专利技术均由企业自主研发，市场上不存在相同类型的
专利技术的销售，因此，不宜采用市场法进行评估。
②评估方法的介绍
Ⅰ.成本法
成本法是通过估算技术类无形资产重置成本和贬值率来评估技术类无形资产
价值的方法，技术类无形资产的成本包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和
活劳动的费用支出。由于其成本存在不完整性、弱对应性、虚拟性等特性，成本法
的评估结果往往难以准确反映技术类无形资产的市场价值，因此本次不采用成本
法评估。
由于专利技术的物化劳动可以重置，对于专利技术采用以下公式计算。
委估专利资产的评估值=重置成本× (1-贬值率)
本次委估专利资产的重置成本采用重置核算法计算确定，重置核算法是将专
利资产开发的各项支出按现行价格和费用标准逐项累加，并考虑相应的资金成本
和合理利润确定重置成本的方法。
成本法计算公式为：
重置成本=直接成本+间接成本+资金成本+合理利润
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其中直接成本按专利资产发明创造过程中实际发生的材料、工时消耗量的现
行价格和费用标准进行估算。即：
直接成本=∑(物质资料实际消耗量× 现行价格)+∑(实耗工时× 现行费用标准)
间接成本主要为管理费，以直接成本为基数，其计算公式如下：
间接成本=直接成本× 费率
资金成本以直接成本和间接成本为基数，按银行 LPR 利率及研发时间计算资
金成本，并考虑均匀投入，计算公式如下：
资金成本=(直接成本+间接成本) × LPR 利率× 研发周期/2
合理利润：合理利润=(综合材料费+人员费用+项目管理费+资金成本)× 成本利
润率
Ⅱ.收益法
收益法：收益法是根据专利技术的经济利益或未来现金流量的现值计算专利
技术价值。收益法是从专利技术的获利能力的角度衡量专利技术的价值，收益法是
建立在经济学的预期效用理论基础上。两种评估方法介绍如下：
在国际、国内评估界广为接受的一种基于收益的技术评估方法为技术提成方
法。所谓技术提成方法是认为在技术产品的生产、销售过程中，技术对产品的收益
是有贡献的，采用适当方法估算确定技术对收益的贡献率，进而确定技术对收益的
贡献，以此确定专利技术的收益水平，运用该种方法具体分为如下二个步骤：
第一，确定专利技术及使用权的经济寿命期，预测在经济寿命期内技术产品的
销售收入；
第二，分析确定专利技术对收入的分成率(贡献率)，确定专利技术对技术产品
的贡献。
由于被评估单位的多项专利共同发挥作用为企业产生贡献，本次采用收益法
对技术类无形资产打包评估。
收益法基本公式如下：
式中：
P：委估专利技术的评估值
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Rt：第 t 年专利技术产品当期年收益额
t：计算的年次
k：专利技术在收益中的分成率
i：折现率
n：专利技术产品经济收益期
由于上述专利技术属于单项资产，本次评估时不考虑所得税。上述公式中，收
益额和折现率统一为不扣所得税口径。
根据上述评估方法的适用性和专利技术的特点，本次评估对一种桥梁隧道施
工用测量仪和一种道路桥梁裂缝施工加固连接结构两项专利采用成本法评估，对
其他专利技术和软件著作权采用收益法评估。
（9）长期待摊费用
以被评估单位评估基准日后还享有的资产和权力价值作为评估值，对于基准
日后已无对应权利、价值或已经在其他资产中考虑的项目直接评估为零。对基准日
后尚存对应权利或价值的待摊费用项目，按原始发生额和尚存受益期限与总摊销
期限的比例确定。
（10）递延所得税资产
评估人员结合相关往来科目坏账准备、长期应收折现金额以及评估基准日被
评估单位适用的所得税率，核实了递延所得税资产的计算过程。经核实，该科目核
算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时根据对应科目的评估处理情
况计算确认递延所得税资产。
（11）其他非流动资产
核算内容为企业的一年以上质保金等项目。评估人员在核对总账、明细账和报
表一致后，抽查了相应的凭证，与账面金额核对无误。在对上述款项核实无误的基
础上，对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的，
在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，分析分别确定一定
比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏账准备评
估为零。但东北院向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的未实现内部交易
损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
二）收益法
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本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金
流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现
率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营
性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。
E ＝V－D 公式一
V＝P ＋ C 1 ＋ C 2 ＋ E ’ 公式二
上式中：
E：股东全部权益价值；
V：企业整体价值；
D ：付息债务评估价值；
P ：经营性资产评估价值；
C 1 ：溢余资产评估价值；
C 2 ：非经营性资产评估价值；
E ’：（未在现金流中考虑的）长期股权投资评估价值。
其中，公式二中经营性资产评估价值 P 按如下公式求取：
? ?Rt ? + (rR ? g ) ? (1 + r )
n
? (1 + r )
?t ?n
P = n +1
公式三
t=1
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值）
公式三中：
R t ：明确预测期的第 t 期的企业自由现金流
t：明确预测期期数 1 , 2 , 3 ，··· ，n；
r：折现率；
R n +1 ：永续期企业自由现金流；
g：永续期的增长率，本次评估 g =0；
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n：明确预测期第末年。
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者
支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用× （1-税率 T）－资本
性支出－营运资金变动。
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，可
将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为 2023 年 3 月 31 日至
于变化中；第二阶段 2029 年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段被评估企业将保持
稳定的盈利水平。
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评
估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确
定。
付息债务包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一般
指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关系
的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。
对于长期股权投资进行单独评估，选取资产基础法和收益法进行评估。
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八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了
对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位
提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必
要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产
评估程序。资产评估的详细过程如下：
(1)北京天健兴业资产评估有限公司于 2023 年 4 月接受委托人的委托，从事本
资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次
评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评
估方案的问题进行了认真讨论。
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主
要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行
业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场
工作小组。
(4)评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产
权证明文件等。
该阶段工作时间为 2023 年 4 月 15 日－5 月 5 日。
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存
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款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资
产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重要
设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程承包合同，工程
款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
(2)资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，主要通过查阅设备的运
行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方
式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
(3)实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核
查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、
会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
(4)企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查各
单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，为
编制未来现金流预测作准备。
通过收集相关信息，对中国市政工程东北设计研究总院有限公司各项业务的
市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。
该阶段的工作时间为 2023 年 5 月 6 日－6 月 5 日。
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和未
来经营预测资料开始评定估算工作。
(1)评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
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进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法和收益法结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三
级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为 2023 年 6 月 6 日－7 月 26 日。
九、评估假设
（一）一般假设：
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的
地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、
理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定
处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用
途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业
经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续
经营能力。
（二）收益法评估假设：
被评估单位所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
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重要方面基本一致。
企业认定资质，享受 15%的所得税优惠税率。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条
件发生较大变化时，本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结
论的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
经资产基础法评估，中国市政工程东北设计研究总院有限公司母公司口径总
资产账面价值为 347,420.21 万元，评估价值为 356,716.21 万元，增值额为 9,296.00 万
元，增值率 2.68%；总负债账面价值为 319,017.28 万元，评估价值为 319,017.28 万
元，无增减值变化；净资产账面价值为 28,402.93 万元，评估价值为 37,698.93 万元，
增值额为 9,296.00 万元，增值率为 32.73%。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
序号 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
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EPC 总承包，这两部分业务主要由设计和技术人员完成，这部分设计人员和技术人
员都属于高级人才，是一笔非常富有的财富。而这部分财富无法量化，无法在东北
院的财务账上体现，成本法无法评估。东北院的收入主要是依靠这部分人的辛勤劳
动获取的，可以采用收益法间接计算出这部分资产的价值。
第四，中国市政工程东北设计研究总院有限公司通过多年的奋斗，在国内设计
了多个优质项目，获得了社会的认可，创建了良好的客户关系，保证了未来的业务
来源。这部分客户关系和市场渠道属于无形资产范畴，因为无法量化，企业账面上
无法体现其价值，而收益法可间接计算为部分资产的价值。
综上所述，本次选取收益法的评估结果作为被评估单位股东全部权益价值的
评估结论，即：中国市政工程东北设计研究总院有限公司的股东全部权益价值评估
结果为 99,446.84 万元。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一） 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的
而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担
的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三） 本次评估结论未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，
也未考虑委估股权流动性对评估结论的影响。
（四） 在资产评估结论有效使用期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，
应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（五） 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形（中国市政工程东北设计研究总
院有限公司及合并范围内子公司）
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物评估人员根据被评估企业的申报数并经与企业资产管理人员现场核实后确认建
筑面积，被评估单位已出具产权承诺函，承诺该部分房屋建筑物产权归其所有，无
产权争议。企业取得房产证时，应按证载面积考虑对评估结论的调整。评估是以产
权权属明确不存在纠纷的前提进行的，亦未考虑将来办理权属证书时须要支付的
相关费用。
面原值 4,215.09 元，账面净值为 0。根据被评估企业出具的说明：纳入评估范围内
的“东风住宅 1 栋”，根据相关规定该房屋应房改出售给崔宝玉，由于崔宝玉未交房
改款进行过户，被评估企业未对其进行账务处理，其实际产权归崔宝玉，被评估企
业无条件配合其办理产权过户手续。目前该房屋建筑物已拆迁，住户已与长春西新
经济技术开发区房屋拆迁管理办公室签订了《住宅房屋征收补偿协议书》，补偿了
的补偿款全部由使用人来交付。
工程东北设计院出售公有住房有关规定》已房改出售给蒋连生，房改出售价款为
合计 256.46 平方米，被评估单位已出具权属承诺函，承诺产权归其所有，无产权纠
纷，本次评估未考虑将来办理权属证书时须要支付的相关费用。
程东北设计研究院，建筑面积 53 平方米，被评估单位已出具权属承诺函，承诺产
权归其所有，无产权纠纷。
（六） 本次共申报 7 宗土地，共计 14,033.80 平方米，7 宗土地全部已办理土
地使用权证，评估基准日该 7 宗土地均为出让。土地使用权已全部取得权属证书，
证载土地使用权人均为中国市政工程东北设计研究总院有限公司。
（七） 纳入本次评估范围内的表外资产为专利及软件著作权，其中专利 67 项、
软件著作权 14 项，其中 9 项专利存在与外部单位共有的情况。其他专利权人名称
为中国市政工程东北设计研究总院有限公司和中国市政工程东北设计研究总院，
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中国市政工程东北设计研究总院为被评估单位的前身名称。各方未对专利权属、相
关收益分配等事项进行约定，本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。
（八） 纳入本次评估范围内的车辆有 3 台车的证载权利人为个人，与被评估
单位名称不符，证载权利人和被评估企业出具了权属承诺函，承诺评估范围内的车
辆均归其所有，无产权纠纷。
（九） 截止评估基准日，待报废车辆共计 2 辆，账面原值 176,942.00 元，账面
净值 0.00 元。设备报废共计 14 项，账面原值 119,534.05 元，账面净值 0.00 元。其
余车辆和设备均可正常使用。
（十） 根据本次重组方案，被评估单位未来不再承接施工业务，只消化存量
在手合同，不再承接施工业务，本次评估考虑了该事项对评估结果的影响。
（十一）评估基准日 5 年期以上贷款市场报价利率(LPR)为 4.30%，截止评估报
告日 5 年期以上 LPR 下调 10 个基点为 4.2%。本次评估未考虑贷款市场报价利率
(LPR)变动对评估结果的影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师
不承担责任；
（三） 除委托人、资产评估委托合同中委托的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产
评估报告的使用人；
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有委托除外；
（六） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产
评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2023 年 3 月 31 日起，
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至 2024 年 3 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的
参考依据。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为二〇二三年七月二十六日。
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