证券代码：002789 证券简称：建艺集团 公告编号：2023-090
深圳市建艺装饰集团股份有限公司
关于深圳证券交易所 2022 年年报问询函的回复（二）
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏。
深圳市建艺装饰集团股份有限公司（以下简称“公司”）于 2023 年 6 月 19
日收到深圳证券交易所上市公司管理一部出具的《关于对深圳市建艺装饰集团股
份有限公司 2022 年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2023〕第 331 号）（以
下简称“《问询函》”），收到《问询函》后，公司董事会高度重视，对《问询
函》所述事项进行了逐项认真分析，由于部分问题尚需公司董事会、会计师事务
所作进一步补充、完善，公司于 2023 年 7 月 19 日披露了《关于深圳证券交易所
问题 1 完善回复，其他问题均以已披露的《关于深圳证券交易所 2022 年年报问
询函的回复（一）》回复为准。具体如下：
问题 1、年报显示，2022 年你公司实现营业收入 216,560.22 万元，同比增
长 11.18%，实现归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）1,118.32
万元，同比增长 101.14%，实现扣非后归属母公司股东的净利润（以下简称“扣
非净利润”）-16,266.91 万元，同比增长 83.32%，经营活动现金流量净额
-11,017.42 万元同比增长 8.27%。
（1）你公司于 2023 年 4 月 15 日披露的《2022 年度业绩预告修正公告》显
示，你公司扣非后净利润由原预计的亏损 8,200 万元-8,700 万元调整为亏损
本期到期终止确认，相应减少已单项计提减值准备的应收票据，因签订应收工
程款抵债协议等原因，相应减少已单项计提减值准备的应收账款。请你公司说
明票据贴现、抵债协议发生的背景、性质、内容、金额、会计处理以及相关会
计处理的合规性，进一步说明就抵债协议是否履行了必要的审议程序及信息披
露义务（如适用）。
公司回复：
一、应收票据贴现到期确认情况：
公司重要客户恒大集团在 2021 年度出现债务危机以前，普遍采用商业票据
支付供应商款项，由于恒大集团在 2021 年前均能按期兑付，故其开出的商业票
据信誉较好，公司在需要资金周转时，会将部分恒大集团开出的商业票据进行贴
现以及时回笼现金。
公司于 2021 年 2 月份将恒大集团开具的金额为 1,212.76 万元的商业票据向
中景鑫锐商业保理（辽宁）有限公司进行了贴现融资，至 2021 年末时，上述商
业票据尚未到期，公司在贴现时未进行终止确认，会计处理方式为：
借：财务费用-贴现息
借：银行存款
贷：短期借款
融资协议中有关追索权的约定：
第四条 1、甲方在本合同项下任何权利未充分受偿时，可向乙方及采购商分
别行使追索权和追偿权。甲方向采购商行使追偿权时，乙方有义务积极配合。
第四条 2、发生下列情形之一时，甲方有权行使追索权，即有权要求乙方立
即无条件回购甲方未受偿的已受让应收账款：1）无论何等原因，在该应收账款
到期日（如采购商采用商业承兑汇票支付的，则在商业承兑汇票到期日），甲方
未足额收回应收账款的；2）该应收账款发生商业纠份的，且有效解决结果是采
购商无需付款的；3）该应收账款属于未生效、无效、被撤销或效力待定情形的；
重组、分立、（被）申请停业整顿、申请解散、被撤销、（被）申请破产、控股
股东/实际控制人变更、重大资产转让、停产、歇业、被有权机关施以 10 万元以
上罚款、被注销登记、被吊销营业执照、涉及重大法律纠份、生产经营出现严重
困难或财务状况恶化、法定代表人或主要负责人无法正常履行职责，或者因任何
原因丧失或可能丧失履约能力，且未能提供甲方认可的补救措施。
这部分商业票据于 2022 年 1 月陆续到期，到期后，未有机构或个人向公司
提出追索，中景鑫锐商业保理（辽宁）有限公司已于 2022 年 8 月注销，故 2022
年末公司在账务上对这部分应收票据进行终止确认，会计处理方式为：
借：短期借款
贷：应收票据
根据《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》，金融资产满足下列条件
之一的，应当终止确认：（一）收取该金融资产现金流量的合同权利终止。（二）
该金融资产已转移，且该转移满足本准则关于终止确认的规定。
现金流量的合同权利终止，故在账务上将其终止确认，相应转回 2021 年度计提
的单项减值准备，符合企业会计准则的规定。
二、应收工程款抵债协议情况：
程项目的施工材料，系向恒大集团下属的深圳恒大材料设备有限公司、广州恒大
材料设备有限公司采购，形成对两家恒大物资公司的应付账款，恒大集团出现债
务危机后，为尽可能回收欠款、减少损失，公司与恒大集团下属的项目公司、两
家恒大物资公司进行协商，通过签订三方抵债协议的方式，将欠两家恒大物资公
司的应付债务与应收恒大集团的应收债权进行抵销（也即“甲供材抵债”），同
时公司积极推动与恒大集团及新力地产集团相关客户达成工抵房协议，促进公司
应收款项的回收（也即“工抵房抵债”），抵消公司的对应应收款项，甲供材抵
债具体情况如下：
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 安康恒大置业有 安康恒大未来城 14#、17#、
限公司 股份有限公司 限公司 20#-22#楼室内精装修工程
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 西安恒盛置业有 西安恒大都市广场项目二期
限公司 股份有限公司 限公司 1-2#楼室内精装修工程
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 清远市俊鑫房地 清远恒大金碧天下四期高层
限公司 股份有限公司 产开发有限公司 2-3#楼室内装修工程
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 河南恒大家居产 兰考恒大帝景首期 25、31、
限公司 股份有限公司 业园有限公司 35#楼室内精装修工程 公司将对恒大地产公司债权转
让给对应材料公司，材料公司同
溧阳恒扬房地产 溧阳恒大观澜府首期 11#、
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 意接受此债权，材料公司受让此
限公司 股份有限公司 债权后，公司无需向对应材料公
司 工程
司支付此材料款项，由地产公司
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 玉林市恒大金碧 玉林恒大城二期 13#-14#楼
限公司 股份有限公司 置业有限公司 室内装修工程
玉林恒大悦龙台首期 3#、8#、
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 玉林市新湖投资
限公司 股份有限公司 开发有限公司
室内精装修工程
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 安康恒大置业有 安康恒大未来城 14#、17#、
限公司 股份有限公司 限公司 20#-22#楼室内精装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 西安恒盛置业有 西安恒大都市广场项目二期
限公司 股份有限公司 限公司 1-2#楼室内精装修工程
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 西安尚煜置业有 西安恒大悦龙台首期 7#楼室
限公司 股份有限公司 限公司 内精装修工程施工合同
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 西安尚煜置业有 西安恒大悦龙台首期 7#楼室
限公司 股份有限公司 限公司 内精装修工程施工合同
惠州恒大棕榈岛 L 地块项目
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 惠州市广新房地
限公司 股份有限公司 产开发有限公司
合同
惠州恒大棕榈岛 L 地块项目
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 惠州市广新房地
限公司 股份有限公司 产开发有限公司
合同
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 清远市俊鑫房地 清远恒大金碧天下四期高层
限公司 股份有限公司 产开发有限公司 2-3#楼室内装修工程
江门恒大悦珑湾府首期 8#、
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 台山协城房地产
限公司 股份有限公司 开发有限公司
装修工程
洛阳恒大云湖上郡首期 1#、
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 洛阳御景置业有 2#、6#-13#、19#-21#、
限公司 股份有限公司 限公司 30#-32#楼室内精装修工程
施工合同及补充协议（一）
洛阳恒大云湖上郡首期 1#、
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 洛阳御景置业有
限公司 股份有限公司 限公司
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
施工合同及补充协议（一）
溧阳恒扬房地产 溧阳恒大观澜府首期 11#、
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团
限公司 股份有限公司
司 工程
溧阳恒扬房地产
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 溧阳恒大观澜府一期 9#、10#
限公司 股份有限公司 精装修工程施工合同
司
溧阳恒扬房地产
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 溧阳恒大观澜府一期 9#、10#
限公司 股份有限公司 精装修工程施工合同
司
南昌恒大御澜府首期 8#楼室
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 南昌中电投高新
限公司 股份有限公司 置业有限公司
施工合同
南昌恒大御澜府首期 8#楼室
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 南昌中电投高新
限公司 股份有限公司 置业有限公司
施工合同
柳州恒大珺睿房
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 柳州恒大珺睿府 1-3#楼大批
限公司 股份有限公司 量装修工程
司
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
柳州恒大珺睿房
深圳恒大材料设备 深圳市建艺装饰集团 柳州恒大珺睿府 1-3#楼大
有限公司 股份有限公司 批量装修工程
司
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 柳州山水韵和置 柳州恒大御景湾二期 1#楼大
限公司 股份有限公司 业有限公司 批量装修工程
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 柳州山水韵和置 柳州恒大御景湾二期 1#楼大
限公司 股份有限公司 业有限公司 批量装修工程
南宁恒大国际中心二期 B、C
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 南宁恒大城市建
限公司 股份有限公司 设有限公司
同
南宁恒大国际中心二期 B、C
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 南宁恒大城市建
限公司 股份有限公司 设有限公司
同
南宁耀世龙庭房 南宁恒大华府二期 19#、
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团
限公司 股份有限公司
司 工合同
南宁耀世龙庭房 南宁恒大华府二期 19#、
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团
限公司 股份有限公司
司 工合同
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 玉林市恒大金碧 玉林恒大城二期 13#-14#楼
限公司 股份有限公司 置业有限公司 室内装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
玉林恒大悦龙台首期 3#、
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 玉林市新湖投资
限公司 股份有限公司 开发有限公司
小计 12,930.62
玉林恒大悦龙台首期 3#、8#、
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 玉林市新湖投资
限公司 股份有限公司 开发有限公司
室内精装修工程
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
司清偿相关材料款项、无需另行
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 玉林市恒大金碧 玉林恒大城二期 13#-14#楼 签订三方抵债协议
限公司 股份有限公司 置业有限公司 室内装修工程
南宁耀世龙庭房 南宁恒大华府二期 19#、
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团
限公司 股份有限公司
司 工合同
深圳恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 柳州山水韵和置 柳州恒大御景湾二期 1#楼大
限公司 股份有限公司 业有限公司 批量装修工程
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 广西富星居房地 玉林恒大御景项目 3-4#、
限公司 股份有限公司 产有限责任公司 8-10#楼室内装修工程
无锡恒大翡翠公园项目 B 地
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 无锡盛基置业有
限公司 股份有限公司 限公司
精装修工程
无锡恒大翡翠公园项目 B 地
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 无锡盛基置业有
限公司 股份有限公司 限公司
精装修工程
无锡恒大翡翠公园项目 B 地
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 无锡盛基置业有
限公司 股份有限公司 限公司
精装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 无锡盛基置业有 无锡恒大翡翠公园项目 B 地
限公司 股份有限公司 限公司 块 1-5#楼、7#楼、10#楼室内
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
精装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 中福海峡（平潭） 平潭恒大御景湾项目公共区
限公司 股份有限公司 置业有限公司 域精装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 中福海峡（平潭） 平潭恒大御景湾项目公共区
限公司 股份有限公司 置业有限公司 域精装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 中福海峡（平潭） 平潭恒大御景湾项目公共区
限公司 股份有限公司 置业有限公司 域精装修工程
南宁恒大国际中心二期 B、C
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 南宁恒大城市建
限公司 股份有限公司 设有限公司
同
南宁恒大国际中心二期 B、C
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 南宁恒大城市建
限公司 股份有限公司 设有限公司
同
成都恒大银海湖 B 地块 4-6#
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 成都市中顺城投 楼、9-10#楼公区及室内批量
限公司 股份有限公司 投资有限公司 装修及 11-12#楼公区装修工
程
成都恒大银海湖 B 地块 4-6#
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 成都市中顺城投 楼、9-10#楼公区及室内批量
限公司 股份有限公司 投资有限公司 装修及 11-12#楼公区装修工
程
业主（恒大项目公
协议时间 材料公司 施工单位 项目名称 协议主要条款 协议金额（万元）
司）
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 四川崇州中锦投 成都恒大西辰绿洲 B 地块
限公司 股份有限公司 资有限 17-20#楼批量装修工程
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 玉林市恒大金碧 玉林恒大城二期 13#-14#楼
限公司 股份有限公司 置业有限公司 室内装修工程
南宁耀世龙庭房 南宁恒大华府二期 19#、
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团
限公司 股份有限公司
司 工合同
南宁耀世龙庭房 南宁恒大华府二期 19#、
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团
限公司 股份有限公司
司 工合同
南宁恒大国际中心二期 B、C
广州恒大材料设备有 深圳市建艺装饰集团 南宁恒大城市建
限公司 股份有限公司 设有限公司
同
小计 3,331.13
合计 16,261.74
收回的应收债权在 2021 年末已单项计提减值准备，2022 年度通过抵债等方式收
回后，相应转回已计提的减值准备。
会计处理方式为：
借：应付账款/固定资产等
贷：应收账款
根据《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》，当收取金融资产现金流
量的合同权利终止，该金融资产应当终止确认。《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量》规定，金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，企
业应当终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
公司与同一客户或同一集团内公司同时存在销售和采购业务，根据协议约定
或协商一致同意，以销售货物形成的应收账款债权与采购货物形成的应付账款债
务对冲，对冲行为是双方真实意思表示，具备法律效力。债权债务对冲后，应收
账款所对应的收取现金流量的合同权利终止，同时应付账款所对应的付款现时义
务已经解除，公司甲供材抵债业务据此终止确认应收账款与应付账款符合企业会
计准则的规定。经上述甲供材抵债后，公司 2022 年末尚欠恒大物资货款
单位：万元
供应商名称 金额（万元） 确认依据
深圳恒大材料设备有限公司 11,906.76 采购合同、对账单、发票
广州恒大材料设备有限公司 1,320.85 采购合同、对账单、发票
合计 13,227.61 ---
注：公司正推动与上述恒大物资公司、恒大项目公司的三方抵债事宜。
公司作为债权人，与债务人达成协议受让其开发产品作为公司长期资产并抵
消其应付工程款，公司在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认，相应应收
账款所对应的收取现金流量的合同权利终止，故公司工抵房业务据此终止确认应
收账款符合企业会计准则的规定。
公司 2022 年度单独进行减值测试的应收款项的收回方式包括甲供材抵债、
工抵房抵债、票据贴现到期终止确认、现金回款、甲方代付款等 5 种方式，2022
年度合计回款 28,919.58 万元，相应转回减值准备 17,297.13 万元。2023 年 1
月份，公司进行业绩预告时，非经常性损益数据中仅统计了主要欠款客户恒大系
公司应收账款收回金额中的甲供材抵债、工抵房抵债等的收回金额 18,734.37
万元，漏计了其他单独进行减值测试的应收款项收回金额 10,185.21 万元，导致
业绩预告中非常性损益数据应收款项减值准备转回金额少计 5,999.32 万元。由
于 22 年度单独进行减值测试的应收款项收回金额在公司账务中已进行了会计处
理，相应转回的减值准备对公司净利润的影响在账务上已得到反映，故上述非经
常性损益数据的漏统计仅影响扣非后的归母净利润，不影响归母净利润。
三、抵债协议履行的审议程序及信息披露义务：
恒大物资公司进行协商，通过签订三方抵债协议的方式，将欠两家恒大物资公司
的应付债务与应收恒大集团的应收债权进行抵销，2022 年度，公司通过这种方
式同时抵销应收债权和应付债务 16,261.74 万元，上述行为属于公司账务处理，
不涉及实质资金交易，未触及披露标准。
特别是恒大地产暴雷之后，恒大资金被管控，且仅用于保交楼项目实施，对于
历史账款暂不予支付。除了恒大之外，其他公司客户也因为自身资金困难，无
法按期支付公司的工程款项。为减少应收账款的坏账损失风险，防范因房地产
市场调整产生的下游客户流动性危机带来的应收账款信用风险，经各方协商一
致，签署相关房产《抵债协议》，抵扣工程款项，具体如下：
协议签 定价 是否减值 合同价 原值
业主 资产名称 协议主要内容 资产基本情况
订时间 依据 风险 （万元） （万元）
深圳市建艺装饰集团股份有限公司同意大连丰达房地产 抵债房屋位于大连市
以房 经查阅周
大连丰达房 甘井子区馨艺西园 开发有限公司以益丰·乾城项目房屋偿还项目合同款， 甘井子区馨艺西园 17
地产开发有 17 号 1 单元 11 层 2 所抵销的合同价款共计人民币 1682525 元，自双方签订 号益丰·乾城 168.25 165.25
限公司 号 本协议时起，即视为甲方(大连丰达房地产开发有限公 B13-01-1102。面积
基础 减值风险
司)已支付公司 1682525 元合同款。 94.43 平方米.
长沙新力源房地产开发有限公司和深圳市建艺装饰集团
以车 经查阅该
PM202210270010/1 股份有限公司共同确认，经审核或结算完成并具备抵充
长沙新力源 位于长沙钰珑湾楼盘 位市 车位售价
房地产开发 指定车位号的 133 个车 场售 及趋势, 940.00 940.00
力源房地产开发有 股份有限公司开具合规工程款发票后，将其中 4月
有限公司 位使用权 价为 尚无减值
限公司） 9400000.00 元直接用于充抵深圳市建艺装饰集团股份
基础 风险
有限公司应当支付的车位款。
鉴于委托人深圳市建艺装饰集团股份有限公司、受托人
以车 经查阅该
长沙新力湘房地产开发有限公司与深圳市建艺装饰集团 位于长开福区陡岭路
长沙新力湘 位市 车位售价
PM202210270011/6 股份有限公司已于 2022 年 4 月签订了《工程款抵车位款 2022 年 新力紫园地下车位指
房地产开发 场售 及趋势, 680.20 680.20
有限公司 价为 尚无减值
付买受人应支付给长沙新力湘房地产开发有限公司的车 使用权
基础 风险
位款 6802000.00 元。
协议签 定价 是否减值 合同价 原值
业主 资产名称 协议主要内容 资产基本情况
订时间 依据 风险 （万元） （万元）
甲方:江西澳斯屯实业有限公司
乙方:深圳市建艺装饰集团股份有限公司
丙方:江西运发实业有限公司
甲方和丙方已于 2020 年签订《南昌新力城项目 6 楼室 以车 经查阅该
PM202210270012/1 内及共区域精装修工程施工合同》;该工程合同暂时估价 位于江西新力金沙湾 位市 车位售价
江西运发实 2022 年
业有限公司 9月
发实业） 力金沙湾项目车位，车位款共计人民币 1591146 元抵偿 个车位 价为 尚无减值
欠付乙方的工程款。丙方同意为乙方代付车位款，从其 基础 风险
应收并已完成审核、结算手续的工程款中予以扣险，并
同意在乙方和甲方签订《车位使用协议》时签订本协议。
乙方和丙方之间的债权债务与甲方无关。
位于广东兴宁市神光
山麓北侧明珠健康养
兴宁市明珠
PM202210270004/ 生城一期明珠山城 12 以房 经查阅周
建筑工程有
兴宁明珠 6 套房 2021 年 栋 2-503（151.07 平),7 屋售 边房价趋
限公司/广东 经双方协商一致，同意以部分房产抵扣剩余的工程款项。 650.08 679.67
（301、302、303、 12 月 栋 3-306,13 栋 价为 势，尚无
明珠健康养
生有限公司
面积 833.14 平方米。
协议签 定价 是否减值 合同价 原值
业主 资产名称 协议主要内容 资产基本情况
订时间 依据 风险 （万元） （万元）
抵债房屋位于深圳市
深圳市建艺装饰集团股份有限公司同意购买深圳市万京 龙岗龙岗大道与如意
恒大城市之光-商 政府 经查阅周
深圳市万京 投资有限公司位于广东省深圳市恒大城市之光楼盘房 路交汇处恒大城市之
铺 6 套-1 栋 2022 年 介入 边房价趋
投资有限公 屋。委托深圳市万京投资有限公司将商票金额等额的款 光楼盘商铺 1 栋
-1012/1029/1030/ 5月 指导 势，尚无 1,980.97 2,070.72
司 项 19,809,675.61 元作为深圳市建艺装饰集团股份有限 -1012/1029/1030/103
公司购买房屋的款项。 4/1039/2032。商铺面
积共 688.49 平方米。
合计
说明：上述资产主要以市场售价作为抵债作价的基础,涉及恒大的房产由政府介入指导定价,具有价格的公允性。截止回函日，相关的房屋资
产均已完成产权过户手续。抵债的车位资产，仅有车位使用权，无需办理过户手续。上述资产均无抵押、质押等产权瑕疵的情形。鉴于上述抵债
资产的定价公允，以房抵债交易构成的债务重组，相关应收账款以前年度已计提减值准备金额为 2,432.28 万元（其中单项计提金额 2,098.84 万
元），交易完成后，转回以前年度已计提减值准备 2,432.28 万元，符合谨慎性原则。
上述以房抵债的交易构成债务重组，涉及的交易成交金额合计 4,578.61 万
元，其中发生于 2021 年期间的金额为 818.33 万元，占 2020 年度经审计净资产
产 26.00%。
经核查，上述债务重组交易的交易对手方（债务人）非同一控制下的关联
主体，相关标的亦非相关标的，其中与深圳市万京投资有限公司签署的抵债协
议金额 1,980.97 万元，占上市公司 2021 年度经审计净资产的 10%以上且绝对
金额超过一千万元，达到《股票上市规则（2023 年修订）》第 6.1.2 条披露
标准。
因上述债务重组事项发生背景主要是因为随着恒大“暴雷”，其他房地产
开发商也相继出现债务风险，为了维护公司及股东的利益，公司与相关方签订
抵债协议，导致上述事项未及时履行相关审议程序及信息披露义务。公司对上
述不规范事项向广大投资者致以诚恳的歉意。公司拟于近期召开董事会补充审
议上述事项并对外披露。今后，公司将严格遵照《企业内部控制基本规范》等
规定，加大完善落实各项制度，全面加强管控，确保公司在所有重大方面保持
有效的内部控制。
四、会计师核查程序：
合同条款，对比合同内容、交易方式及收付款方式；
规范的情形；
计处理的合规性。
五、会计师核查意见：
经核查，我们认为，公司涉及票据贴现及抵债协议相关会计处理符合企业会
计准则的规定。
（2）你公司在年报中披露经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润差
异较大的原因为报告期通过签订甲供材三方抵债协议等方式收回原已单项计提
减值准备的应收款项，转回减值损失的金额较大。请你公司结合业务情况定量
分析你公司第一季度到第四季度的经营活动产生的现金流量净额大幅波动的原
因，经营活动现金流量净额与净利润变动趋势不匹配的原因及合理性。
公司回复：
一、各季度经营活动现金流量净额波动较大的原因：
单位：万元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 36,251.66 43,696.32 20,853.82 46,405.93
经营活动现金流入小计 37,965.61 51,936.48 31,511.74 72,226.18
购买商品、接受劳务支付的现金 39,770.32 39,876.20 40,587.61 31,020.88
支付的各项税费 2,402.66 2,150.90 1,934.10 2,627.01
经营活动现金流出小计 47,242.06 52,092.51 44,409.71 60,913.16
经营活动产生的现金流量净额 -9,276.45 -156.02 -12,897.97 11,313.02
报告期内，各季度经营活动现金流量净额波动较大原因：
时期，以及管理模式和业务模式调整阶段。一季度支付前期积压材料款、税费等
为负值；
初显成效，业务订单及回款有所增长，销售收款 43,696.32 万元，支付材料款、
施工分包款、税费 42,027.10 万元等，经营性现金流量收支基本持平；
入，同时为了加快项目施工，支付项目材料款、施工分包款 40,587.60 万元，高
于销售收款 20,853.82 万元，导致公司经营性现金流量净额为负数；
款 46,405.93 万元，同时，公司加强了现金流支出的控制，支付项目材料款、施
工分包款 33,647.89 万元远低于销售收款，因此，经营性现金流量净额转为正值。
综上，一方面由于公司 2022 年控股权变更，业务管理模式及人员等方面出
现较大变化，年度前期处于搭建管理体系及业务铺排阶段，后期逐步进行调整。
另一方面，建筑施工行业一般存在前期垫款，后期逐步回款的周期性，承包方于
每月末申报当月产值，发包方收到申请后于 1-2 月内完成产值审核及款项支付。
因此，经营性活动现金流量净额在第一季度至第四季度之间出现了较大幅度的变
动。
二、经营活动现金流量净额与净利润变动趋势不匹配的原因分析：
报告期内，公司采取多种措施回收历史欠款，其中通过签订甲供材三方抵债
协议，同时减少应付账款及应收账款共计 16,261.74 万元；通过签订工抵房协议
回收应收账款 3,760.28 万元；部分已经背书转让的应收票据到期终止确认减少
账款共计 25,641.15 万元。上述应收账款回收后共转回减值准备金额 15,438.53
万元,净利润相应增加。由于通过上述措施回收的应收账款并不影响经营活动现
金流量净额的增减变化，因而引起的经营活动产生的现金流量净额与净利润变动
趋势不匹配是合理的。
三、会计师核查程序：
响经营性现金流量的项目进行对比分析，检查了经营活动产生的现金流量净额与
净利润的勾稽关系，了解经营性应收、经营性应付项目波动的原因并进行检查核
实；
现金流量净额与净利润变动趋势不匹配的原因，了解公司实际经营情况及相关经
营策略的变动，了解销售回款、采购付款的结算情况；
性程序在内的审计程序；
要收付款进行原始凭证的抽查。
四、会计师核查意见：
经核查，我们认为，公司第一季度到第四季度的经营活动产生的现金流量净
额大幅波动的原因主要系公司架构搭建及支付结构的变化所致，经营活动现金流
量净额与净利润变动趋势不匹配具有合理性。
（3）年报显示，你公司公共装修业务毛利率 18.79%，较去年同期增加 7.89%，
北部地区毛利率 27.20%，较去年同期增加 17.63%，请你公司结合同行业可比公
司、成本费用变动等情况说明你公司公共装修业务毛利率是否处于行业合理水
平以及毛利率变动的合理性；结合北部地区业务开展情况说明毛利率大幅上涨
的原因及合理性。
公司回复：
一、公共装修业务毛利率水平合理性分析：
公司主要经营建筑装饰类业务，报告期综合毛利率为 16.02%。公司将传统
建筑装饰业务、市政园林业务、智能化业务归类为公共装修，毛利率 18.79%。
下表列示了部分建筑装饰行业上市公司近年毛利率变动趋势情况。
建筑装饰行业上市公司毛利率变动比较表
毛利率%
注册
序号 公司名称 股票代码
地
平均数 3.36 13.02 16.01 17.07 17.26 17.61
中位数 13.29 14.09 16.05 16.40 17.18 16.34
通过分析 2017-2022 年度的毛利率变动趋势，建筑装饰行业 2017 年至 2020
年的毛利率相对比较平稳，毛利率中位数在 16.05%至 17.18%之间小幅波动；2021
年度，受恒大债务违约事件影响，恒大业务占比较高的几家上市公司，特别是深
圳的宝鹰股份、中天精装、瑞和股份、洪涛股份、建艺集团，毛利率出现大幅下
降，普遍比 2020 年下降了 3-4 个百分点，而位于苏州和北京的金螳螂和江河集
团受影响较小（2021 年度毛利率分别下降 0.45 和 1.06 个百分点），故 2020 年
前面数年的毛利率方能体现行业正常毛利率水平。建艺集团 2017-2020 四年间的
毛利率在 15.35%至 17.04%之间波动，与同行业上市公司同期毛利率基本持平，
毛利率恢复到 16.02%，低于 2020 年度毛利率 16.60%，系公司正常毛利率,也与
一般而言,传统公共装饰业务类型主要为机场、医院、星级酒店、商业中心、
学校等。行业内的洪涛股份、金螳螂等上市公司，该类业务占比较高，通过上表
可以看出，2019 年及以前，该等上市公司综合毛利率基本保持在 18.39%-22.88%
左右，剔除住宅装修等毛利率相对较低的其他业务，上述公司的公共装饰业务毛
利率会更高。报告期内,公司在正方集团入驻后,承接并实施了如香洲区福利中心、
香洲区文化中心、香洲科技创新中心等大型的公共装修项目；安徽医科大学附属
医院医疗集团东区（第四附属医院）工程、中山大学附属第一（南沙）医院项目
装饰装修工程、深圳市中医院光明院区一期项目建筑装修装饰工程、蚌埠市第一
人民医院综合病房大楼项目装饰装修工程等医院项目在报告期内施工；承接并实
施了香山迎宾馆项目装饰业务，实施了遵义市苗王酒店、杭州自由英迪格酒店等
酒店类项目。另一方面，公共装修业务一般施工范围等签证变更较多，该变更签
证往往需在项目完工后,在结算时一并进行价格确认,造成部分项目在结算当年
确认毛利较大。报告期内,公司加大推进了项目结算进度,共完成公共装修项目结
算近 90 个,一定程度上提高了公共装修业务的整体毛利率
报告期承接的市政园林工程业务，主要为市政道路、公共停车场、园林绿化
等业务，通过分析市政园林行业的上市公司毛利率,东方园林、文科园林、东珠
生态等市政园林业务毛利率一般在 18.43-25%之间。报告期内,公司的市政园林
业务刚起步，报告期毛利率为 16.42%。
此外,报告期内,,公司加大了智能化、新能源业务拓展力度，在承接的部分
公共装修合同中，包含了部分 5G、弱电、安全监控、智慧工地可视化、照明、
充电桩等施工内容，该部分毛利率相对较高,经对比智能业务同行业上市公司毛
利率数据，毛利率一般在 20.08%-28.51%左右。因此,此类合同也一定程度上提
高了公共装修业务的毛利率。
毛利率%
序号 公司名称 股票代码 所在地 2022
年
平均数 20.27 22.96 25.15 23.94 28.17 28.42
中位数 20.08 21.99 25.19 27.91 28.51 26.77
综上，公司 2022 年度公共装修业务毛利率 18.79%，主要是在正方集团入驻
后，承接了较多的毛利率相对较高的公共装饰业务，加快推进历史项目结算，新
拓展了市政园林业务，以及一定程度上提高了智能化、新能源的技术能力，公共
装修业务整体毛利率回归正常水平，具有合理性。
二、结合北部地区业务开展情况说明毛利率大幅上涨的原因及合理性：
公 司 2022 年 度 营 业 收 入 216,560.22 万 元 ， 其 中 北 部 地 区 营 业 收 入
年度，北部地区有部分项目办理了结算，结算时增加了营业收入，导致北部地区
整体毛利率偏高，不具有普遍性。
三、会计师核查程序：
分析毛利率差异的原因和合理性；
毛利率差异原因进行分析；
法、成本构成情况，并分析其是否符合会计准则，分析北部地区毛利率的波动情
况及合理性；
四、会计师核查意见：
经核查，我们认为，公司本年度公共装修业务毛利率波动主要由于传统建筑
装饰业务复苏及业务结构发生变化，整体毛利率处于合理的水平；北部地区毛利
率上涨系由于基数较低及部分项目在报告期内结算增加收入所致，不具有普遍性，
变动原因合理。
特此回复
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