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关于江苏中南建设集团股份有限公司
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
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关于江苏中南建设集团股份有限公司
致同专字（2023）第 110A015508 号
深圳证券交易所上市公司管理一部：
致同会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“我们”）接受委托对江
苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”或“中南建设”）2022 年财
务报表，包括 2022 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2022 年度的合并及
公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财
务报表附注进行审计，并于 2023 年 4 月 23 日出具了致同审字（2023）第
我们于 2023 年 7 月 6 日收到了中南建设公司转来的贵所《关于对江苏中南
建设集团股份有限公司 2022 年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2023〕第
函相关问题的回复以及我们对中南建设 2022 年度财务报表审计已执行的审计
工作，现就有关事项说明如下：
问询函问题 1
年报显示，你公司 2022 年实现营业收入 590.36 亿元，同比下降 25.47%，
其中第四季度实现营业收入 246.86 亿元，占全年的 41.81%；实现归属于母公
司股东的净利润（以下简称“净利润”）-91.71 亿元，扣除非经常性损益后的
归属母公司股东的净利润（以下简称“扣非后净利润”）-96.43 亿元，同比分
别下降 171.16%、138.90%。请你公司：
（1）结合报告期你公司主营业务所处行业环境、经营状况，以及相较
因，以及净利润下降幅度远超营业收入的原因及合理性。
【公司回复】
积同比下降 24.3%，商品房销售额同比下降 26.7%，商品房平均销售价格同比下
降 3.2%，全国土地购置面积同比下降 53.4%，房屋新开工面积同比下降 39.4%，
竣工面积下降 15.0%。全国建筑行业也受房地产行业深度调整、企业信用风险增
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加等因素影响，全年总产值 31.2 万亿元，同比增长 6.4%；竣工产值 13.6 万亿
元，同比增长 1.4%，增速都大幅低于 2021 年。
受市场调整影响，2022 年公司房地产业务合同销售金额 649.2 亿元，销售面
积 543.2 万平方米，同比分别减少 67.1%和 63.0%，平均销售价格 11,951 元/平方
米，同比下降 11.1%。新开工面积 189.4 万平方米，同比减少 80.9%，竣工面积
建筑业务新承接项目合同金额 34.8 亿元，同比减少 83.6%。建筑业务营业收入
由于市场深陷非良性循环，为了保障持续经营安全，降低不断严厉的预售
款监管政策执行的影响，增加可支配现金，公司从 2021 年第四季度开始加大了
现房库存的灵活去化，由此导致公司房地产业务毛利率 2022 年下降 9.35 个百分
点。而为了担当交付责任，在业主方支付和节点确认不及时的情况下，公司还
有持续投入，导致公司建筑业务毛利率 2022 年下降 17.44 个百分点。公司整体
毛利率因此下降 10.12 个百分点。面对市场调整，公司虽然也严格控制费用支
出，但部分刚性支出难以随着经营规模下降而同步降低。2022 年销售费用 18.2
亿元，同比下降 21.2%，管理费用 22.7 亿元，同比下降 34.8%，利息支出 54.3 亿
元，同比下降 20.3%。由于公司营业收入下降 25.5%，2022 年公司销售费用率
支出增加，公司利息支出资本化率由 2021 年的 82.73%下降到 2022 年的 62.51%，
从而导致 2022 年公司财务费用率 4.22%，同比增加 2.68 个百分点。同时由于市
场持续调整，合作单位也深陷非良性循环，公司 2022 年针对房地产业务存货增
加计提跌价准备 21.3 亿元，针对各项应收款项和合同资产增加计提坏账准备
正是由于毛利率大幅下降，销售和财务费用率有所提升，同时增加计提存
货跌价准备和坏账准备，导致公司归属于母公司股东的净利润除和扣除非经常
性损益后的归属母公司股东的净利润下降幅度明显大于营业收入的下降幅度，
有关情况反映市场 2022 年持续调整的客观现实。
（2）你公司 2022 年毛利率为-0.09%，同比下降 10.12 个百分点，分业务
板块看，你公司房地产业务、建筑施工业务毛利率分别为 1.34%、-11.01%。请
你公司说明报告期毛利率为负的原因以及同比大幅下降的原因及合理性，是否
偏离同行业可比公司，同时，结合你公司连续两年大额亏损的情形、毛利率为
负的情形，说明你公司持续盈利能力是否存在重大不确定性，如是，请作出特
别风险提示。
【公司回复】
公司 2022 年房地产业务毛利率 1.34%，同比下降 9.35 个百分点。主要由于
在非良性循环中，为了保障持续经营安全，降低不断严厉的预售款监管政策执
行的影响，增加可支配现金，公司加大了现房库存的灵活去化；公司 2022 年建
筑业务毛利率-11.01%，同比下降 17.44 个百分点。主要由于市场陷入非良性循环
后，公司为了担当交付责任，在业主方支付和节点确认不及时的情况下，还保
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持了必要的投入。因为公司房地产业业务在营业收入中的占比高，因此公司
公司名称 2022 年度 2021 年度 变动幅度
万科 19.55% 21.82% 下降 2.27 个百分点
碧桂园 7.64% 17.74% 下降 10.10 个百分点
融创中国 -0.85% -0.90% 增加 0.05 个百分点
新 城 控 股 6.33% 10.82% 下降 4.49 个百分点
阳光城 6.80% 8.26% 下降 1.47 个百分点
首开股份 16.62% 19.81% 下降 3.19 个百分点
华发股份 20.18 25.80 下降 5.62 个百分点
金科股份 6.49% 17.22% 下降 10.73 个百分点
荣盛发展 2.35% 19.54% 下降 17.19 个百分点
公司 -0.09% 10.03% 下降 10.12 个百分点
公司 2021 年和 2022 年净利润亏损，主要由于市场持续调整，行业进入非良
性循环后，公司为了保障持续经营安全，加大了现房库存的灵活去化，同时针
对市场环境变化增加计提了存货跌价准备和应收款项减值准备。公司在建预售
项目价格变动有限，毛利率相对稳定。
随着 2022 年底中央经济工作会议明确政策方向，2023 年初市场开始有回暖
迹象，上半年全国商品房平均销售价格上升 10.6%，公司未来进一步增加计提存
货跌价准备和应收款项减值准备的压力减小。公司 2023 年第一季度在灵活去化
现房库存比例减少的情况下，房地产业务毛利率 9.00%，相比 2022 年全年增加
虽然目前行业良性循环还未恢复，公司 2022 年末一年内到期的各项有息负
债 232.1 亿元，高于期末货币资金 137.5 亿元，但公司一年内到期的有息负债多
数可以按照国家政策精神与金融机构协商展期等更符合实际情况的合作条件，
一年内到期的境内外公开市场债券仅人民币 20.2 亿元。而公司正在推进包括 2.1
亿美元一年内到期境外债券在内的全部 4.5 亿美元境外债券重组，希望延长债券
期限，降低债券利率。公司 2023 年有息负债偿还压力和各项应付款项金额实际
都小于 2022 年。
因此公司持续经营和盈利能力不存在重大不确定性。
（3）结合你公司主营业务经营特点、相关行业是否存在明显的季节性
等，说明你公司报告期内收入主要集中在第四季度的原因及合理性，第四季度
确认收入的主要项目情况，是否存在年末突击确认收入的情形。
【公司回复】
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公司主营业务中房地产开发业务的收入按照产品销售，竣工达到约定的交
付条件作为确认标准，建筑业务的收入按照施工项目履约进度比例确认收入，
由于项目的施工在一年内有一定季节性，一般第一季度竣工交付少，第四季度
竣工交付多，因此公司的收入确认也表现出一定的季节性，一般第一季度少，
第四季度多。
公司 2022 年第四季度确认收入的项目主要有：
确认收入金额
项目 位置 业态
（亿元）
杭州春溪集 江干区 住宅 40.0
温州瓯海印象-北府 瓯海区 住宅 23.2
成都樾府 金牛区 商住 15.6
绍兴漫悦湾 柯桥区 住宅 14.0
南通世纪云辰 通州区 住宅 9.6
昆明十二集 盘龙区 住宅 8.8
杭州江上云起 建德市 住宅 7.9
公司不存在 2022 年末突击确认收入的情况。
【会计师回复】
我们执行了必要的审计及核查程序，主要包括：
（1）评价并测试与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设
计和运行有效性；
（2）就本年确认房产销售收入的项目，选取了相应项目的房产标准买卖
合同条款检查，以评价中南建设公司有关房地产开发项目的收入确认政策是否
符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查了买卖合同备
案情况及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，检查样本回款情况及未
回款安排等，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查
了可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否
在恰当的期间确认；
（5）就本年有存量房的项目，在对存量房进行抽盘的基础上结合与销售
台账、公开销售信息的对比，以评价相关存量房销售收入是否在恰当的期间确
认；
（6）获取销售部门销售台账，检查房产账面收入确认情况，以确定房地
产销售收入被完整记录。
基于已执行的审计程序，我们认为：
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公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。公司对 2022 年度公司净利润较 2021 年度出现
大幅降低的原因说明与我们了解的情况相符；公司对报告期内扣非归母净利润
总体下降，与同行业可比上市公司变动趋势一致的原因说明与我们了解的情况
相符。公司对持续盈利能力不存在重大不确定性的说明与我们了解的情况相符。
问询函问题 2
年报显示，你公司货币资金期末余额为 137.46 亿元，较年初下降
应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券）期末余额共计
动比率分别为 0.99、0.38，资产负债率为 89.81%，较年初增加 1.44 个百分
点。报告期内，你公司经营活动产生的现金流量净额 62.53 亿元，较上年同期
下降 62.72%。年报显示，你公司作为被告且诉讼标的金额超过 1,000 万元的未
决诉讼案件标的额共计 536,952.98 万元，作为被告且诉讼标的金额低于 1,000
万元的未决诉讼标的额共计 298,569.33 万元。截至 2022 年 12 月 31 日，你公
司因未决诉讼累计计提预计负债 32,722.81 万元。
请你公司：
（1）说明截至目前你公司有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际
可动用资金情况等，并结合非受限货币资金期末余额较低、有息债务规模较大
且存在逾期债务等，说明你公司短期及长期偿债能力，是否面临较大债务风
险，你公司持续经营能力是否存在重大不确定性，运用持续经营假设编制财务
报告是否适当，你公司拟采取的提升主营业务持续经营能力的相关安排，并相
应提示风险。
【公司回复】
截至 2023 年第一季末公司有息负债 470.5 亿元，其中一年以内有息负债
通希望能尽快达成符合实际情况的新合作条件。2023 年第一季度末公司货币资
金 126.1 亿元，其中使用受到限制的资金 61.4 亿元，可使用的现金 64.7 亿元。虽
然公司一年内到期的各项有息负债高于可以使用的现金，但公司一年内到期的
有息负债多数可以按照国家政策精神与金融机构协商展期等更符合实际情况的
合作条件，公司 2022 年到期的境内外公开市场债券仅人民币 20.2 亿元。而公司
正在推进包括 2022 年到期的 2.1 亿美元境外债券在内的全部 4.5 亿美元境外债券
重组，希望延长债券期限，降低债券利率。2022 年末公司以一年以内有息负债
比 2021 年末减少 10 亿元，应付账款和应付票据比 2021 年末减少 98 亿元，应付
应酬、税金等其他经营性支出比 2021 年末 44 亿元，公司 2023 年有息负债偿还
压力和各项应付款项金额实际都小于 2022 年。因此公司短期没有较大的债务风
险。
从更长时段来看，公司 2022 年末总体负债中有 46.63%实际为销售产品收到
的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风
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险的合同负债及相关待转销项税合计 1284.5 亿元。剔除有关负债之后公司的负
债率仅为 47.93%，一直在行业处于低位。2022 年末公司的流动资产和相对比较
容易变现的长期股权投资、投资性房地产合计 2764.5 亿元，是公司全部有息负
债的 5.8 倍，是剔除合同负债及相关待转销项税后负债的 1.9 倍，公司长期经营
安全的保障度高。
即使在市场持续调整，行业深陷非良性循环的环境中，公司保持了持续的
经营性现金量净额正值。随着政策支持方向进一步明确，市场逐步恢复，公司
的经营和现金流状况有机会进一步改善。因此公司的持续经营能力并不存在重
大不确定性。
当然市场目前还在非良性循环中，为了提高面对市场挑战的能力，进一步
保障长期经营安全，公司将坚持审慎策略，持续推动销售，努力盘活资产，加
强回款，增加自由现金，进一步精细化管理，严格控制费用，与金融机构等各
类合作伙伴探讨更灵活的支付安排，在保障交付安全的基础上，控制现金支
出。同时更好利用资本市场，努力补充权益资本，积极把握“第二只箭”扩容
的机会，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场预期。
（2）请结合《企业会计准则第 13 号——或有事项》第四条规定的应当将
或有事项相关义务确认为预计负债的条件等，说明你公司报告期内预计负债计
提是否充分合理，是否符合企业会计准则的相关规定。
【公司回复】
公司确认为预计负债的标准如下：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并
综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。公司
于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反
映当前最佳估计数。
根据以上原则，2022 年公司新增计提预计负债 3.1 亿元，主要针对借款纠
纷、项目合作开发合同纠纷、票据追索权纠纷、建设工程施工合同纠纷、商
品房销售合同纠纷等诉讼，具体情况如下：
类别 金额（万元）
借款纠纷 12,886.12
项目合作开发合同纠纷 6,189.15
票据追索权纠纷 2,973.26
建设工程施工合同纠纷 1,913.10
商品房销售合同纠纷 1,503.96
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其他 5,437.50
合计 30,903.08
虽然公司 2022 年末作为被告的未决诉讼标的金额为 83.6 亿元，但是否构成
公司承担的现时义务多数仍具有不确定性。公司预计负债根据对方诉求的应付
款项等公司的现时义务确认，对于败诉后应承担的逾期利息，违约金和诉讼费
用等，公司参考已决案件的判决情况，确定未决案件所需支出的最佳估计数，
并对预计应承担的逾期利息、违约金和诉讼费用确认预计负债。截至 2022 年末，
公司累计确认预计负债 3.3 亿元。有关情况符合《企业会计准则第 13 号—或有
事项》及《企业会计准则第 13 号—或有事项》等有关会计准则的规定。
（3）请年审机构就问题（1）至（2）核查并发表明确意见，并结合《中
国注册会计师审计准则第 1324 号——持续经营》，以及公司经营情况、资金
状况、偿债能力等，说明公司在财务报表中运用持续经营假设是否适当，公司
财务报表对重大不确定性是否作出充分披露。
【会计师回复】
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对
上述问题我们执行的主要程序如下：
金额、借款利率、借款期限的准确性；
格执行货币资金的发函程序，控制函证过程，通过函证中心统一收发减少人为
干扰，对函证结果进行追踪，确认函证各项内容，以对货币资金真实性进行核
验、关注函证货币资金的受限情况。
通过中国裁判文书网来核查确定诉讼清单的完整性；对于未结案件，将根据预
计的判决结果，确认是否计提预计负债，以确保真实反应公司财务状况；通过
访谈及获取的资料清单了解案件的办理方式，对于委托办理的金额（1000 万以
上）重大的案件，向办案律师进行发函确认案件情况。
基于已执行的审计程序，我们认为：
公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。公司陈述的其业务经营正常，具备持续经营能
力，部分对公司业绩存在不利影响的因素存在一定持续性，但不会对公司持续
经营能力构成重大不利影响，与我们在审计申报财务报表及问询回复过程中审
核的会计资料及了解的信息一致，公司以持续经营为基础编制财务报表符合会
计准则规定。公司已采取了业务拓展、运营管理、回款管理等一系列方式以推
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动公司高质量可持续发展，相关措施具备有效性的情况与我们在审计财务报表
的会计资料及了解的信息一致；公司财务报表对重大不确定性已作出充分披
露。
问询函问题 3
年报显示，你公司存货期末账面余额为 1,543.86 亿元,报告期内计提存货
跌价准备 21.33 亿元，同比减少 8.45%，存货跌价准备期末余额为 35.78 亿
元，占存货账面余额的 2.32%。请你公司：
（1）详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不
限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存
货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。
【公司回复】
单位：万元
开发建 存货账面余 计提存货跌 存货跌价准
项目名称 位置 业态
设状态 额 价准备金额 备期末余额
苏州林樾香庭 苏州常熟市 住宅 在建 449,662.16 70,378.56 82,884.79
苏州春风南岸 苏州虎丘区 住宅 在建 202,513.61 46,800.00 46,800.00
南京上悦城 南京江宁区 住宅 在建 279,681.02 17,671.26 56,196.94
营口世纪城 营口鲅鱼圈区 住宅 在建 79,907.99 16,786.18 29,506.65
厦门九锦台 厦门翔安区 住宅 已竣工 29,682.33 9,688.95 19,746.92
廊坊熙悦 廊坊固安县 住宅 在建 118,579.55 8,995.96 8,995.96
烟台悠漫里 烟台福山区 商住 在建 45,463.56 8,019.79 8,019.79
重庆玖宸 重庆北碚区 商住 已竣工 24,269.45 6,652.50 6,652.50
武汉拂晓城（108） 武汉黄陂区 住宅 在建 22,631.49 4,788.73 6,927.54
常德春溪集 常德武陵区 住宅 在建 40,125.20 4,565.42 4,565.42
武汉拂晓城（109） 武汉黄陂区 住宅 在建 31,700.62 4,083.11 4,083.11
亳州新悦府 利辛县 住宅 已竣工 35,418.83 3,974.88 5,600.86
烟台山海湾 烟台福山区 商住 已竣工 4,491.39 3,729.22 3,729.22
潍坊林清月 潍坊市潍城区 住宅 已竣工 40,057.97 3,473.70 3,473.70
南京缇香缦 南京江宁区 住宅 已竣工 153,220.82 3,005.12 7,378.70
其他 - 698.83 25,515.35
合计 - 213,312.21 320,077.45
（2）结合问题（1）详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及
主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与 2021 年相比是否
存在较大变化，如是，请说明主要原因及合理性，并结合相关项目实际销售价
格、所在地区市场情况、周边可比商品价格等以及你公司毛利率大幅下降的情
形，说明报告期存货跌价准备计提是否充分、合理，是否处于同行业合理水
平。
【公司回复】
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公司根据企业会计准则的规定对资产负债表日的存货可变现净值进行估计，
针对存货成本高于估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的可变现净值的，计提存货跌价准备。
公司存货可变现净值的确认方法如下：
（1）对于开发产品，以产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费等
后的金额确定；
（2）对于开发成本，可变现净值按照各 开发项目的预计售价减去至项目
完工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等后的金额确定：
① 项目至完工时估计将要发生的成本=根据项目的动态总成本确定的项目
总成本-已经实际入账的成本；
② 预计售价按已签约及未签约分别确定，对于已签约部分，按照实际签约
的合同金额确定销售价格；对于未签约部分，首先确定同一项目、相同业态近
期是否存在交易情况，结合同一供需圈内相同业态、类似项目的市场价值进行
分析，在市场价值未发生较大变化的前提下，以近期销售项目为基础，考虑楼
层、面积、朝向、户型等因素，确定未售部分估计售价；对于近期无销售情况
发生的未售项目，通过对市场相同业态、类似项目交易案例的调查，采用市场
比较法，对交易日期、地理位置、区域因素、建筑面积、装修情况、户型情况
等因素进行分析、比较，最终确定未售部分估计售价。
（3）对于开发成本中的未开发土地使用权，评估中采用相适应的评估方法
计算土地使用权公允价值，并确定最终地价，再扣除土地交易过程中产生的费
用及相关税费，最终确定可变现净值。在存货跌价准备的确认过程中，公司聘
请独立评估机构对开发项目的可收回金额进行测算，如可收回金额低于账面价
值的确认相应的减值损失。
公司 2022 年度存货可变现净值的确认方法，包括对项目预计售价的确认方
法、重要参数的选取与 2021 年度不存在重大差异，进行减值测试的方法、过程、
重要参数选择也与以前年度没有重大差异。
目分期开发， 2018 年开始销售，销售均价逐年提升，前期销售均价约 27,800 元/
平方米。2022 年末进行减值测试时，周边在售楼盘平均销售均价 20000 元-24000/
平米。2023 年 2 月以来项目平均售价约 21636 元/平方米，根据有关情况，经过与
年度审计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 7.03 亿元
存货跌价准备。
发， 2018 年开始销售，销售均价逐年提升，前期销售均价约 26500 元/平方米。
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计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 4.68 亿元存货跌
价准备。
施工中。项目从 2019 年开始分期销售，销售均价约 24,460 元/平米。2022 年末，
公司进行减值测试时，项目周边在售楼盘平均销售价格在 27600 元-30750/平米，
在 2021 年度项目已计提 6.55 亿元存货跌价准备。2023 年春节后，市场快速变化，
公司 2 月以来销售部分平均售价约 19,800 元/平米，根据与年度审计会计师事务
所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 1.76 亿元存货跌价准备。
工中。项目从 2011 年开始分期销售，销售均价约 4822 元/平米。2021 年末，公司
进行减值测试时，项目周边在售楼盘平均销售价格在 4700 元-5000/平米，参考周
边项目价格公司认为无需计提跌价准备，出于谨慎考虑，针对车位部分计提约
售价约 4354 元/平米，根据与年度审计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评
估认定，补充计提 1.67 亿元存货跌价准备。
住宅及商业等多种业态，目前全部楼栋已竣工交付。该项目 2019 年开始销售，
销售部分均价约 35,019 元/平米。2022 年 1 月周边竞品项目住宅销售均价约 38,000
元/平米，考虑市场价格相对公司前期销售价格有提升，结合项目实际成本和预
计未来支出情况补充计提了 1 亿元跌价准备。2022 年春节后当地竞品项目促销，
售价下跌，车位成交均价由原前期 28 万/个降低到 22 万/个，经过与年度审计会
计师事务所沟通，采取谨慎性原则，未售住宅部分按项目前期售价，车位按 22
万/个，对未售部分存货进行进一步减值测算，补充计提存价准备 0.97 亿元。
中。项目从 2018 年开始分期销售，销售均价约 14000 元/平米。2021 年末，公司
进行减值测试时，项目周边在售楼盘平均销售价格在 15000 元-16000/平米，参考
周边项目价格公司认为无需计提跌价准备。2022 年春节后，市场快速变化，公
司 2 月以来销售部分平均售价约 9600 元/平米，根据与年度审计会计师事务所沟
通，借鉴独立第三方的评估认定，计提 0.9 亿元存货跌价准备。
前正在施工中，项目于 2019 年开始分期销售，前期销售均价为 12000 元/平方，
年度审计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，2022 年针对未售的
悠漫里项目计提 0.80 亿元跌价准备。
备；2021 年下半年重庆市场开始出现流速降低，因项目剩下未售资产均为滞重
资产（商业及车库），2022 年度报表审计时，根据周边市场情况，经过与年度审
计会计师事务所沟通，借鉴独立第三方的评估认定，补充计提 0.66 亿元存货跌
价准备。
·
公司 2022 年存货跌价准备的计提，充分、合理反映有关项目所在区域市场
及周边可比项目价格变化趋势和销售实际情况。
【会计师回复】
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对
上述问题我们执行的主要程序如下：
相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
和假设，与市场可获取数据和销售预算进行了比较，由会计师专家进行复核；
史同类在产品至完工时仍需发生的成本；
价管理层评估的合理性；
预计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估。
基于已执行的审计程序，我们认为：
公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。中南建设年报存货跌价准备计提、以前年度存
货跌价准备计提充分合理。
问询函问题 4
年报显示，你公司 2022 年计提信用减值损失 9.44 亿元。其中，对应收账
款计提减值 4.61 亿元，对其他应收款计提减值 6.67 亿元，应收票据转回信用
减值损失 1.85 亿元。请你公司说明应收账款及其他应收款涉及主要欠款方名
称、关联关系、往来原因、账龄、预计收回安排及是否出现逾期、信用减值损
失计提情况，以及报告期其他应收款信用减值损失计提金额同比大幅增加的原
因，减值金额测算过程、依据及合理性，并说明报告期计提信用减值损失对应
的主要欠款方的信用风险较以前年度的变化情况，你公司报告期及以前年度信
用减值损失计提是否充分、合规，是否存在报告期内集中计提信用减值损失的
情形。
【公司回复】
·
（一）计提应收账款减值准备的情况
公司 2022 年度新增计提应收账款减值准备 4.61 亿元，比 2021 年度增加计提
类别 应收账款账面金额（万元） 减值准备金额（万元）
单项计提 172,189.10 78,251.57
应收账款组合计提 601,154.66 101,169.75
合计 773,343.75 179,421.32
应收款余
计提减值金额 计提减值比
序号 欠款方名称 额（万 往来原因
（万元） 例
元）
司
其他 78,182.84 40,648.29 -
欠款方 1 市政府投资公司，欠款方 2~5 是香港联交所上市公司中国恒大集团
的关联企业，以上主体均与公司、公司董监高及公司控股股东、实际控制人无
关联关系，有关应收款已出现逾期。
（1）应收其他方款项组合
账龄 计提减值比例 应收款账面余额（万 减值准备（万元）
元）
（2）应收政府款项、应收关联方组合
组合 计提减值比例 应收款账面余额 减值准备（万
（万元） 元）
应收政府机关款项 0.30% 70,986.05 212.96
·
应收合并范围外关联方 0.30% 59,833.87 179.5
应收账款单项计提了信用减值损失，其余应收账款根据其业务性质及账龄情况
计提了相应的信用减值损失，公司应收账款信用减值损失计提具有合理性和充
分性，不存在集中在 2022 年计提大额信用减值的情形。
（二）计提其他应收款减值准备的情况
提 4.39 亿元，期末公司其他应收账款减值准备具体情况如下：
类别 应收账款账面金额（万元） 减值准备金额（万元）
单项计提 442,062.35 66,822.41
账龄组合 3,695,737.37 78,488.76
合计 4,137,799.72 145,311.16
公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，包括应收政府机关
款项、合作方款项、合并范围外关联方款项、保证金及押金款项、备用金及代
扣代缴款项和应收其他款项。在组合基础上计算预期信用损失，对划分为组合
的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算预期信用损失，分别计入第一和第二阶段的减值准备，上述组
合中包含单项判定的其他应收款。公司通过获取证据确认已发生信用减值，单
项全额计提的其他应收账款计入第三阶段的减值准备。
序号 应收款余
计提减值金 计提减值
欠款方名称 额（万
额（万元） 比例
元）
组合 计提减值比例 应收款账面余额（万元） 减值准备（万元）
第一阶段 0.58% 3,510,903.17 20,479.87
第二阶段 31.38% 184,834.20 58,008.89
·
出现减值迹象，对出现减值迹象的应收账款单项计提了信用减值损失。其余其
他应收款根据其业务性质及账龄情况计提了相应的信用减值损失，公司其他应
收款信用减值损失计提具有合理性和充分性，不存在集中在 2022 年计提大额信
用减值的情形。
【会计师回复】
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对
上述问题我们执行的主要程序如下：
关假设和会计估计的合理性，评价管理层是否恰当识别各项应收票据、应收账
款及其他应收款的信用风险特征；
组合划分的合理性，并选取样本对账龄划分的准确性进行了测试；
层对应收票据、应收账款和合同资产进行可回收性评估的相关考虑及客观依据，
复核单项计提坏账准备的合理性及准确性；
计提应收票据、应收账款及其他应收款坏账准备的充分性和准确性；
联关系。
基于已执行的审计程序，我们认为：
公司上述说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所
了解的情况在所有重大方面一致。由于 2022 年部分房地产公司进一步出现债
务违约，导致中南建设本次计提信用减值损失较上年大幅增加，具有一定的合
理性。以前年度减值计提充分、合规。
问询函问题 5
年报显示，你公司使用权资产期末余额 5.71 亿元，较期初下降 71.16%，
报告期内因处置分子公司减少使用权资产 13.33 亿元。请你公司详细说明使用
权资产的具体内容，你公司处置分子公司的具体情况及对你公司使用权资产变
动的具体影响，并结合你公司后续经营计划等，说明你公司使用权资产是否存
在减值迹象，相关资产减值计提是否充分、合规。
【公司回复】
·
公司使用权资产主要指由办公室、酒店等房屋及建筑物的租赁形成在租赁
期内使用租赁资产的权利。2022 年末主要使用权资产情况如下：
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中心 起崇川路，南至啬园路
合计 72,603.40
使用权资产 变动类别 合计数（万元）
原值-期初 224,388.73
增加 214.02
其中：租入 214.02
减少 138,479.29
其中：租赁到期 5,162.92
其他减少 133,316.37
原值-期末 86,123.46
使用权资产折旧-期初 26,561.43
房屋及建筑物
增加 14,780.70
其中：计提增加 14,780.70
减少 12,280.27
其中：租赁到期 2,208.57
其他减少 10,071.70
使用权资产折旧-期末 29,061.85
期初--账面净值 197,827.30
期末--账面净值 57,061.61
报告期末，公司 2022 年第二次临时股东大会审议通过了《关于出让金石世
苑股权的关联交易议案》，同意公司以 3.3 亿元向关联方南通市益浩商务发展有
限公司出让南通金石世苑酒店有限公司全部股权。有关股权转让后，公司减少
了南通金石世苑酒店有限公司及其子公司承租的使用权资产，具体情况如下
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公司目前的使用权资产经营良好，租金情况稳定，公司短期内没有调整的
计划，有关资产不存在减值迹象。
·
【会计师回复】
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对
上述问题我们执行的主要程序如下：
合理性及核算准确性；
基于已执行的审计程序，我们认为：
上述的说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。公司 2022 年度使用权资产大幅减少具有合理
性，且使用权资产不存在明显减值迹象。
问询函问题 6
年报显示，你公司预付款项期末余额为 35.92 亿元，前五名预付款项期末
余额为 11.33 亿元，占预付款项期末余额的 31.55%。请你公司:
（1）说明预付款项的主要内容、交易金额、款项账龄、报告期坏账准备
计提金额、坏账准备期末余额等，并说明预付款项未结算的原因及合理性。
【公司回复】
公司预付款项主要包括工程款等，2022 年末公司预付款项情况如下：
期末余额 2022 年
序号 公司名称 主要内容 款项账龄 未结算原因
（万元） 坏账计提
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政府与社会资
本合作项目
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海门世纪城项
目
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由于工程未
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项尚未结算
由于工程未
项尚未结算
由于工程未
项尚未结算
合计 113,333.00 -
（2）说明交易对手及与你公司、你公司控股股东、实际控制人、董监高
是否存在关联关系，相关款项是否构成财务资助或资金占用。
【公司回复】
上述前五名预付款项公司中，北京城建中南土木工程集团有限公司为公司
控股股东控制企业，为公司关联方，有关交易经过公司股东大会日常关联交易
审核。其他公司与公司、公司控股股东、实际控制人、董监高不存在关联关
系。相关款项均不构成财务资助或资金占用。
【会计师回复】
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对
上述问题我们执行的主要程序如下：
行回款等资料，分析是否具有商业合理性；
·
新计算预付款项的期末余额及期末账龄；
存在关联关系，并根据款项形成原因判断是否构成财务资助或资金占用。
基于已执行的审计程序，我们认为：
上述的说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。中南建设公司预付款项不构成财务资助、不属
于非经营性资金占用，需要履行审议程序和披露义务的款项已经按照相关规定
执行。
问询函问题 7
年报显示，你公司递延所得税资产期末余额为 44.26 亿元，较期初增加
确认对应递延所得税资产，你公司未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 148.07
亿元将于 2027 年前到期。请你公司说明递延所得税期末余额增加的主要原
因，并结合你公司持续经营能力及持续盈利能力、存在大额可抵扣亏损等，说
明你公司未来是否能获得足够的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，
并进一步说明相关递延所得税资产确认是否符合企业会计准则的相关规定。
【公司回复】
公司 2022 年递延所得税资产增加主要是由于计提减值准备和可抵扣亏损增加带
来的，具体情况如下：
单位：万元
项 目 2022 年末余额 2021 年末余额 变动额
减值准备 136,687.68 90,550.80 46,136.88
可抵扣亏损 250,632.89 227,477.70 23,155.19
预缴土地增值税等 13,273.96 13,273.96 0.00
股权激励 - 1,644.49 -1,644.49
递延收益 1,694.03 1,901.98 -207.95
内部交易未实现利润 18,383.52 13,544.18 4,839.34
投资性房地产公允价值变动 1,692.89 2,005.85 -312.96
预计负债 265.55 214.79 50.76
小 计 422,630.52 350,613.75 72,016.77
公司 2022 年末由于增加计提减值准备，带来可抵扣暂时性差异相对 2021 年
末增加 18.6 亿元，从而导致递延所得税资产增加 4.6 亿元。可抵扣亏损相对 2021
年末增加 10.6 亿元，导致递延所得税资产增加 2.3 亿元。相关递延所得税资产的
·
确认符合企业会计准则的相关规定。
公司 2021 年、2022 年虽然连续亏损，但亏损主要由于公司在非良性循环中，
希望增强抗风险能力，增加了现房库存的灵活去化，公司在建项目的盈利能力
影响不大。
在政策支持方向进一步明确，市场恢复良性循环后，公司大概率可以同步
恢复盈利，公司未来的盈利有足够的空间覆盖可抵扣暂时性差异的应纳税所得
额。
对于未确认递延所得税资产的可抵扣亏损，公司将在实际情况发生后，再
确认是否能有效抵扣。
【会计师回复】
我们按照中国注册会计师审计准则的要求，设计和执行了相关程序，针对
上述问题我们执行的主要程序如下：
获取公司截至 2022 年 12 月 31 日的确认递延所得税资产的公司明细；针对
重大金额的项目，了解项目公司基本信息、当期盈利状况，以及项目未来销售
安排等；获取存货明细，查看未来可售业态，复核项目的未来盈利情况，了解
资产减值测试的计算过程并对资产减值状况、递延所得税资产金额进行分析和
复核。
应收款项减值情况，通过函证，合同检查，期后回款检查等确认可收回性，从
而判断确认递延所得税资产的合理性。
况，查看未售业态预计盈利情况，以及公司对项目未来的运营安排等判断亏损
项目确认递延所得税资产的合理性。
交易未实现金额，判断确认递延所得税资产的合理性；
基于已执行的审计程序，我们认为：
上述的说明，与我们在执行中南建设 2022 年度财务报表审计过程中所了
解的情况在所有重大方面一致。递延所得税资产确认符合企业会计准则的相关
规定。
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他目的。
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
二〇二三年七月二十一日
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