公司债券信用评级报告
联合〔2023〕6021 号
联合资信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司
及其拟发行的 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一
期）的信用状况进行综合分析和评估，确定万科企业股份有限公
司主体长期信用等级为 AAA，万科企业股份有限公司 2023 年面
向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用等级为 AAA，评
级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二三年七月五日
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公司债券信用评级报告
万科企业股份有限公司2023年面向专业投资者
公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
评级结果： 评级观点
主体长期信用等级：AAA 联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）
本期债券信用等级：AAA 对万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）的评级反映
评级展望：稳定 了公司作为国内较早从事房地产开发的企业之一，行业经验
丰富，品牌知名度高，市场声誉突出。公司长期保持稳健的
债项概况： 经营风格和财务政策，房地产开发、商业开发与运营、物业
本期债券发行规模：本期债券分为两个品 服务和物流仓储服务等业务发展态势良好，持续发展能力和
种，设品种间回拨选择权，回拨比例不受
穿越行业周期能力强。公司财务政策稳健，账面货币资金充
限制，各品种总计发行规模不超过 20 亿
元（含） 足。同时，联合资信也关注到房地产行业调控政策趋于长期
本期债券期限：品种一期限为 3 年期，品 化背景下未来房地产市场运行存在一定不确定性、公司股权
种二期限为 5 年期
结构较为分散等因素可能对公司信用水平带来的不利影响。
偿还方式：每年付息一次，到期一次还本
公司经营活动现金流入和 EBITDA 对本期债券保障程
募集资金用途：拟金部用于置换已用于偿
还到期公司债券及其他有息债务的自有 度很高。
资金 公司项目储备充足，未来随着公司存量项目进一步实现
销售以及商业地产业务进一步拓展，公司经营状况将保持良
评级时间：2023 年 7 月 5 日 好。
基于对公司主体长期信用状况以及本期债券信用状况的
本次评级使用的评级方法、模型： 综合评估，联合资信确定公司主体长期信用等级为 AAA，本
名称 版本
期债券信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
房地产企业主体信用评级模
型（打分表）
V4.0.202208 优势
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
是全国规模领先的房地产开发企业，有着 30 余年的房地产行
业经验，公司销售规模常年稳居行业销售排名前列，市场声
誉突出，品牌影响力强。
步发挥，有效分散了经营风险，长期以来经营稳健，穿越周
期能力强。公司坚持深耕城市圈的战略，土地储备质量较好，
业务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点
城市，分散的区域布局可在一定程度上抵御区域轮动风险。
同时，公司定位于城市建设服务商，城市配套服务业务与地
产开发业务协同效应逐步发挥，并且能够对公司收入形成有
效补充。公司长期以来经营稳健，经历了多轮周期，行业经
验丰富，穿越周期能力强。
地产市场格局的变化，始终坚持严谨的购地策略，并持续探
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本次评级模型打分表及结果： 索多元化的土地获取模式，拿地成本相对合理。公司货币资
评价 金充足，现金类资产对短期债务覆盖程度高。公司债务负担
评价内容 风险因素 评价要素 评价结果
结果
宏观和区
经营环境 域风险
经营
行业风险 3 占比高，融资结构合理，再融资空间大。
A 基础素质 1
风险
自身
企业管理 1
竞争力 关注
经营分析 1
资产质量 2 1. 2021 年下半年以来房地产市场出现较大波动，长期来
现金流 盈利能力 2
财务 看行业高速增长阶段已经结束。2021 年下半年以来房地产市
F1 现金流量 1
风险
资本结构 1 场大幅降温，公司开发业务销售规模有所下降。2022 年，公
偿债能力 1
司签约销售金额同比下降 33.6%，下降幅度较大。同时，公司
指示评级 aaa
个体调整因素：-- -- 合作开发存在一定规模，需关注行业下行期合作方风险。从
个体信用等级 aaa 长期来看，房地产行业高速增长阶段已经结束，伴随行业调
外部支持调整因素：-- --
评级结果 AAA 控政策趋于长期化，未来房地产市场运行存在一定不确定性。
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等
级，各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财务风
险由低至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分 控制人，需关注其股权结构的稳定性。
为 7 档，1 档最好，7 档最差；财务指标为近三年加权平均
值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果
分析师：赵 兮 罗星驰
邮箱：lianhe@lhratings.com
电话：010-85679696
传真：010-85679228
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
中国人保财险大厦 17 层（100022）
网址：www.lhratings.com
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主要财务数据：
合并口径
项 目 2020 年 2021 年 2022 年
现金类资产（亿元） 1954.11 1494.01 1372.32 1400.25
资产总额（亿元） 18691.77 19386.38 17571.24 17430.79
所有者权益（亿元） 3498.44 3927.73 4049.92 3975.06
短期债务（亿元） 829.13 586.22 645.17 592.81
长期债务（亿元） 1756.13 2073.43 2495.89 2614.53
全部债务（亿元） 2585.26 2659.65 3141.06 3207.35
营业收入（亿元） 4191.12 4527.98 5038.38 684.74
利润总额（亿元） 796.76 522.23 523.86 42.32
EBITDA（亿元） 944.33 670.35 665.92 --
经营性净现金流（亿 531.88 41.13 27.50 70.01
元）
营业利润率（%） 22.75 17.17 14.71 11.56
净资产收益率（%） 16.95 9.69 9.27 --
资产负债率（%） 81.28 79.74 76.95 77.20
调整后资产负债率 71.73 69.80 68.61 68.32
（%）
全部债务资本化比率 42.49 40.37 43.68 44.66
（%）
流动比率（%） 117.45 122.02 131.32 132.20
经营现金流动负债比 4.04 0.31 0.26 --
（%）
现金短期债务比（倍） 2.36 2.55 2.13 2.36
EBITDA 利息倍数 5.96 4.98 5.53 --
（倍）
全部债务/EBITDA 2.74 3.97 4.72 --
（倍）
公司本部（母公司）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年
资产总额（亿元） 4814.26 5088.12 5457.23 5406.08
所有者权益（亿元） 1473.34 1578.89 1599.75 1627.77
全部债务（亿元） 1758.35 1780.78 2140.67 2149.70
营业收入（亿元） 70.71 63.87 26.15 6.59
利润总额（亿元） 409.85 249.46 145.71 -6.61
资产负债率（%） 69.40 68.97 70.69 69.89
全部债务资本化比率 54.41 53.00 57.23 56.91
（%）
流动比率（%） 185.02 203.13 219.36 235.94
经营现金流动负债比 19.13 -9.13 -9.17 --
（%）
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成，除特别说明外，
均指人民币；2．短期债务包括短期借款、一年内到期的长期借款和应付债券，不含已计提的应付
利息；长期债务包括长期借款、应付债券；利息支出剔除租赁负债的利息支出
资料来源：公司年报及一季报，联合资信整理
主体评级历史：
评级
信用等级 评级时间 项目小组 评级方法/模型 评级报告
展望
房地产企业信用评级方法
（V4.0.202208）/房地产
AAA 稳定 2023/06/06 赵兮 罗星驰 企业主体信用评级模型 阅读原文
（打分表）
（V4.0.202208）
房地产企业信用评级方法
（V3.0.201907）/房地产
AAA 稳定 2021/02/07 冯磊 赵兮 企业主体信用评级模型 --
（打分表）
（V3.0.201907）
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅
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声 明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出
售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，
未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象
所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所
出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购
买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用
本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受万科企业股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，
引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但
对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具
的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”
）提供的联合信用及
其控制的其他机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价股份有限公司（以
下简称“联合赤道”
）为该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间
从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持
独立，因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵
循了真实、客观、公正的原则。
七、本次信用评级结果仅适用于本次（期）债券，有效期为本次（期）债券的存续期；
根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以
调整、更新、终止与撤销的权利。
八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
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万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者
公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
一、主体概况 事业单元内设印力商业BU2、物流BU、长租公
寓BU、酒店与度假BU、海外BU、梅沙教育BU
万科企业股份有限公司（以下简称“公司” 和食品BU。
或“万科企业”）前身为1984年5月成立的“现 截 至 2022 年 底 ， 公 司 合 并 资 产 总 额
代科教仪器展销中心”。1988年11月经深圳市 17571.24亿元，所有者权益4049.92亿元（含少
人民政府“深府办〔1988〕1509号文”批准， 数股东权益1623.00亿元）；2022年，公司实现
深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更 营业总收入5038.38亿元，利润总额523.86亿元。
名为“深圳万科企业股份有限公司”，初始股 截至 2023 年 3 月底，公司合并资产总额
本总额为41332680股。1991年1月29日，公司A 17430.79 亿元，所有者权益 3975.06 亿元（含
股股票在深圳证券交易所上市（证券代码 少数股东权益 1514.94 亿元）；2023 年 1－3
“000002.SZ”）。1993年5月28日，公司发行 月，公司实现营业总收入 684.74 亿元，利润总
B股在深圳证券交易所上市，并于当年12月更 额 42.32 亿元。
为现名。2014年6月25日，公司B股以介绍方式 公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅
转换上市地在香港联合交易所有限公司（以下 路33号万科中心；法定代表人：郁亮。
简称“香港联交所”）上市（证券代码
“2202.HK”）。截至2023年3月底，公司股份 二、本期债券概况
总数为119.31亿股，深圳市人民政府国有资产
监督管理委员会所属的全资子公司深圳市地 本期债券名称为“万科企业股份有限公司
铁集团有限公司系公司的第一大股东（持股比 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第
例为27.18%）。公司无控股股东及实际控制人， 一期）”
。本期债券发行规模为不超过 20 亿元
股权较为分散，需关注其股权结构的稳定性。 （含）
。本期债券分为两个品种，品种一为 3 年
截至2023年3月底，公司第一大股东不存在对 起，品种二为 5 年期，本期债券设品种间回拨
公司进行股权质押的情况。 选择权，回拨比例不受限制，公司和簿记管理
公司经营范围：兴办实业（具体项目另行 人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规
申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、 模内，由公司和簿记管理人协商一致，决定是
专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审 否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品
证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房 种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增
地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开 加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其
发、物业管理、投资咨询等。 最大可发行规模的 100%。本期债券每年付息
截至2023年3月底，公司集团总部内设事 一次，到期一次还本。
业中心、管理中心、协同中心、组织中心和监 本期债券募集资金拟全部用于置换已用
察中心；事业集团内设北京区域BG1、东北区 于偿还到期公司债券及其他有息债务的自有
域BG、华中区域BG、南方区域BG、上海区域 资金。
BG、西北区域BG、西南区域BG和物业服务BG； 本期债券无担保。
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三、宏观经济和政策环境分析 四、行业分析
告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部 品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求
署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策 规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资
总基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、 均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下
进一步健全 REITs 市场功能、助力中小微企业 行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持
稳增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。 房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策
随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产 逐步松绑转向宽松；2022 年 11 月，融资端政
生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初 策利好集中释放，
“四箭齐发”等政策将有助于
步核算，一季度国内生产总值 28.50 万亿元， 行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但政
按不变价格计算，同比增长 4.5%，增速较上年 策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策宽
四季度回升 1.6 个百分点。从生产端来看，前 松预期及前期需求释放下，2023 年国内房地产
期受到较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度 市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍大。
大于工业生产；从需求端来看，固定资产投资 完整版行业分析详见《2023 年房地产行业
实现平稳增长，消费大幅改善，经济内生动力 分析》
，报告链接：https://www.lhratings.com/lo
明显加强，内需对经济增长形成有效支撑。信 ck/research/f4a89bc373b。
用环境方面，社融规模超预期扩张，信贷结构
有所好转，但居民融资需求仍偏弱，同时企业 五、基础素质分析
债券融资节奏同比有所放缓。利率方面，资金
利率中枢显著抬升，流动性总体偏紧；债券市 1． 产权状况
场融资成本有所上升。 截至2023年3月底，公司股份总数为119.31
展望未来，宏观政策将进一步推动投资和 亿股。公司无控股股东及实际控制人。公司股
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市 权较为分散，且无实际控制人，需关注其股权
场稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政 结构的稳定性。
治冲突等不确定性因素仍存的背景下，外需放
缓叠加基数抬升的影响，中国出口增速或将回
公司行业地位领先，销售金额和面积常年
落，但消费仍有进一步恢复的空间，投资在政
位列全国房地产企业前列，品牌知名度高，综
策的支撑下稳定增长态势有望延续，内需将成
合实力强。
为驱动中国经济继续修复的主要动力。总体来
公司是全国规模领先的房地产开发企业，
看，当前积极因素增多，经济增长有望延续回
有着 30 余年的房地产行业经验，项目开发经
升态势，全年实现 5%增长目标的基础更加坚
验丰富。公司专注物业开发、销售及管理，业
实。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏
务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈
观经济信用观察季报（2023 年一季度）
》，报告
及中西部重点城市，所开发物业包括低层住宅
链接 https://www.lhratings.com/lock/research/f4
单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单
a89bc372f。
位及商住混合物业等。长期以来公司保持稳健
的经营风格，在巩固主业房地产开发业务优势
的基础上，持续拓展城市配套服务相关业务，
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商业开发与运营、物业服务和物流仓储服务等 理工作等。
业务发展态势良好，持续发展能力和穿越行业
周期能力强。 2．管理水平
公司业务和资产规模大，销售金额和面积 公司部门设置齐全，内部管理制度健全，
常年位列全国房地产企业前列，品牌知名度高。 财务制度严谨规范，整体管理运作情况良好。
第 178 位。 系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公
司经营管理的合法合规、资产安全、财务报告
根据公司提供的中国人民银行《企业信用 资金管理方面，总部管理中心资金管理职
报告》
（中征码：4402000000325267），截至 2023 能对公司的融资与结算业务进行统一管理，目
年 6 月 26 日，
公司无不良或关注类信贷信息。 前已制定包括《万科集团资金管理制度》
《万科
根据公司过往在公开市场发行债务融资 集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确
工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司存 公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理
在逾期或违约记录，历史履约情况良好。 和控制，推动各单位不断提升银企直连覆盖率，
截至 2023 年 5 月底，联合资信未发现公 从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子
司曾被列入全国失信被执行人名单。 公司银行账户开销户均需由总部管理中心资
金管理职能审批确认；公司主要经营付款由总
六、管理分析 部管理中心资金管理职能统一结算。同时通过
定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以
加强资金的流动性管理，并对资金收付进行动
公司履行了上市公司的相关监管规定，股
态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
东大会、董事会、监事会独立运作，法人治理
财务管理方面，公司执行统一的会计政策，
结构完善，整体运行情况良好。
制定统一的会计管理办法和核算规则，及时跟
公司根据《公司章程》的有关规定，建立
进各类会计政策调整或变化，迭代各类业务的
了由股东大会、董事会、监事会、管理层组成
会计核算标准。持续推动业财一体化建设，调
的较为健全的公司治理结构。
整业务流程，明确数据规范，确保全集团客观、
股东大会是公司的权力机构，依法行使决
真实、完整地记录各项业务，提供完整、准确
定公司的经营方针和投资计划等职权。
的会计信息。建立完善的日常会计管理流程，
公司设董事会，对股东大会负责。董事会
每月统一安排各业务单位结算工作，规定各环
由十一名董事组成，设董事会主席一人，可以
节的具体要求、完成节点，过程中提供专业支
设副主席一至二人。截至 2022 年底，公司第
持和信息系统支持，保障月度结算工作完成质
十九届董事会由 11 名董事组成，其中执行董
量。
事 3 名，非执行董事 4 名，独立非执行董事 4
重大投资管理方面，总部把握投资战略和
名。
原则，统筹资源配置及风险管控。由公司管理
公司设监事会。监事会由三名监事组成，
层组成的投融资工作小组，在董事会授权范围
设监事会主席一名。
内，对新项目或新业务（包括开发业务、经营
公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。
服务业务、其他特殊项目投资等）投资进行决
总裁每届任期为三年，总裁连聘可以连任。总
策。总部事业中心投资管理职能负责投资业务
裁对董事会负责，负责主持公司的生产经营管
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的具体管控，根据开发业务和经营服务业务的 业务固有优势的基础上，积极拓展物业服务、
特点，制定与之匹配的投资标准和管理流程， 租赁住宅、商业开发和运营及物流仓储服务等
发布《万科集团新项目发展制度》
《万科集团投 领域，多元化经营协同效应逐步发挥，有效分
融资管理办法》
《万科集团投融资原则与指引》 散经营风险。
等制度，制定城市分级清单和投资地图；根据 2020－2022 年，公司营业总收入持续增长，
内外部变化，定期发布投资策略指引并进行投 年均复合增长 9.64%。2020－2022 年，公司净
资后评估；同时依托投资管理平台进行线上化 利润分别为 592.98 亿元、380.70 亿元和 375.51
管理，对新项目和相关文件进行留档。 亿元，逐年下降，年均复合下降 20.42%；其中
七、经营分析
利率下滑、投资收益回落以及计提资产减值损
受结转项目规模影响，近三年公司营业收 11.27%，净利润同比下降 1.36%。2020－2022
入持续增长，主营业务突出。受房地产及相关 年，公司归属于母公司所有者的净利润分别为
业务毛利率下降影响，公司综合毛利率逐年下 415.16 亿元、225.24 亿元和 226.18 亿元。
降。 收入构成方面，2020－2022 年，公司房地
公司是全国规模领先的房地产开发企业， 产及相关业务收入逐年增长，占营业收入的比
长期以来经营稳健，始终坚持严谨的购地策略， 重维持在 93%以上；伴随物业服务收入快速增
业务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济 长，物业服务占收入比重有所上升；其他业务
圈及中西部重点城市。近年来，公司围绕“城 收入占比较小。
市建设服务商”的发展战略，在巩固传统开发
表 1 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元、%）
业务板块
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
主营业务收入 4158.81 99.23 28.95 4497.63 99.33 21.55 4962.20 98.49 19.50
其中：房地产及相关业务 4004.49 95.55 29.36 4299.32 94.95 21.74 4704.46 93.37 19.78
物业服务 154.32 3.68 18.33 198.31 4.38 17.42 257.74 5.12 14.42
其他业务收入 32.31 0.77 66.90 30.35 0.67 63.23 76.18 1.51 23.03
合计 4191.12 100.00 29.25 4527.98 100.00 21.82 5038.38 100.00 19.55
注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%；其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入
资料来源：公司年报，联合资信整理
争激烈等因素影响，公司结算项目地价占售价 （1）土地储备情况
比上升，房地产及相关业务毛利率呈逐年下降 公司坚持审慎的拿地策略，2022年拿地节
态势；物业服务业务毛利率逐年小幅下降。 奏放缓明显。此外，公司土地储备区域集中度
项目资源，坚持审慎投资。2020－2022年，公
司新增权益规划建筑面积逐年下降，但新获取
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公司债券信用评级报告
土地楼面均价呈逐年上升态势，整体新增权益 深圳等一二线城市，新增项目楼面均价有所上
地价总额波动下降。2022年，公司获取新项目 升。2023年1－3月，公司新获取5个项目，总规
资标准，新增拿地数量大幅下降；新增项目主 筑面积48万平方米。
要位于东莞、武汉、兰州、西安、合肥、杭州、
表 2 公司获取土地储备情况
项目 2020 年 2021 年 2022 年
项目数量（个） 168 148 36 5
新增全口径规划建筑面积（万平方米） 3367 2667 690 88
新增权益规划建筑面积（万平方米） 2059 1901 404 48
新增权益地价总额（亿元） 1382 1402 496 /
楼面均价（元/平方米） 6710 6942 12297 /
期末全口径待建面积（万平方米） 5051 4522 3593 3542
期末权益待建面积（万平方米） 3127 2910 2277 2252
注：公司的土地储备口径为拟建项目建筑面积数据，不包括在建项目相关数据
资料来源：公司年报及一季报，联合资信整理
截至2022年底，公司全口径待建面积3593 全口径在建建筑面积 10788 10367 8260 8043
权益在建建筑面积 6381 6428 5240 5098
万平方米，较年初下降20.55%；整体区域布局 注：2023 年 1－3 月新开工数据包含复工计容面积。
资料来源：公司年报及一季报，联合资信整理
相对均衡，可在一定程度上抵御区域轮动风险。
（2）项目建设开发情况
在建及拟建项目方面，随着新开工面积的
公司开竣工进度受市场环境、新增土地储
下降和竣工面积的持续增长，截至2023年3月
备等因素影响较大，在建项目及拟建项目体量
底，公司在建项目总计容建筑面积8043万平方
较大可为公司未来发展提供一定保障，但公司
米（权益计容建筑面积约5098万平方米）；规划
大规模的开发建设也会带来相应的投资建设
中项目总计容建筑面积约3542万平方米（权益
资金支出压力。
计容建筑面积约2252万平方米）
。此外，公司还
公司根据市场环境变化、销售回款及土地
参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，
储备等情况适时调整开发节奏。随着拿地节奏 总计容建筑面积约384万平方米。考虑到上述
的放缓，2020－2022年，公司新开工面积有所 在建、拟建及旧城改造项目存在一定的建设资
下滑，但竣工面积有所增加。2022年，公司开 金需求，公司存在一定的开发支出压力。同时，
发业务新开工计容面积同比下降52.0%，完成 公司合作开发存在一定规模，需关注行业下行
年初计划的81.7%；开发业务实现竣工计容面 期合作方风险。
积同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。2023 （3）房产销售情况
年1－3月，公司实现新开工及复工计容面积 公司在多个城市市场排名位列前三，品牌
可为后续收入结转提供一定支撑。2021 年以来，
表 3 公司房地产开发主要指标（单位：万平方米）
受行业增速放缓、公司拿地趋于谨慎等因素影
项目 2020 年 2021 年 2022 年
新开工面积 3960 3265 1568 590
竣工面积 3382 3571 3629 344
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伴随2021年下半年以来房地产市场大幅 3． 其他业务
降温与公司投资力度放缓，2020－2022年，公 公司定位于城市建设服务商，经营与服务
司全口径签约销售面积逐年下降，销售均价波 业务与开发业务协同效应逐步发挥，有效分散
动上升，整体签约销售金额逐年下降。2022年， 了经营风险，并且能够对公司收入形成有效补
公司实现签约销售面积2630万平方米，签约销 充。
售金额4170亿元，分别同比下降30.9%和33.6%。 （1）物业服务
济南、东莞等24个城市位列第一，在重庆、武 物云空间科技服务股份有限公司（以下简称
汉、郑州、苏州、沈阳等11个城市排名第二，
“万物云”
）负责运营。公司已分拆万物云于香
在杭州、宁波、佛山、天津、青岛等9个城市排
港联交所上市。
名第三。2023年1－3月，公司实现合同销售面
积626万平方米，合同销售金额1014亿元，同比
合并范围内以及对外部单位营业收入）303.2亿
分别下降1.1%和4.8%。
元，同比增长26.1%。其中，社区空间居住消费
截至2023年3月底，公司合并报表范围内
服务收入167.5亿元（占55%），同比增长24.4%；
已售未结算面积和金额规模大，可为后续收入
商企和城市空间综合服务收入111.8亿元（占
结转提供一定支撑。
表 4 公司房地产销售情况
项目 2020 年 2021 年 2022 年
全口径销售面积 ，同比增长28.8%。
（万平方米）
（2）租赁住宅
全口径销售金额
（亿元） 公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公
销售均价（元/平方米） 15086 16487 15854 16203
已售未结转面积
寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住
（万平方米） 服务。2022年，公司租赁住宅业务（含非并表
已售未结转金额
（亿元） 项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。
资料来源：公司年报及一季报，联合资信整理
截至2022年底，公司共运营管理租赁住房21.51
从销售区域来看，公司项目区域分布整体
万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个
相对均衡，能够降低区域集中度对公司经营的
城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、
影响。
武汉等26个城市排名前三。
图1 2022年公司房地产销售区域分布情况
（按金额统计） （3）商业开发与运营
公司商业物业开发与运营业务包含购物
中心、社区商业等业务形态。印力集团控股有
限公司（以下简称“印力集团”）为公司主要商
业物业开发与运营平台。
截至2022年底，公司累计开业242个商业
项目（含138个社区商业项目），建筑面积1227.7
万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4
万平方米。其中，印力集团累计开业102个商业
注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域
包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自治区；华中区域包括湖北省、 项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理
河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西
壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域 项目）
，建筑面积868万平方米；规划中和在建
包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西
南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省。
资料来源：联合资信根据公司年报整理
商业建筑面积为124.4万平方米。
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公司债券信用评级报告
营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印 评级，保持融资弹性，持续优化债务结构，探
力集团管理的商业项目营业收入54.8亿元，同 索股权融资机会，助力业务良性发展。
比增长4.8%。 二是坚定实施不动产开发、经营、服务并
（4）物流仓储服务 重，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长
万科物流发展有限公司（以下简称“万纬 期最大化市场价值”为目标，从公司整体利益
物流”）为公司物流仓储服务及一体化供应链 最大化角度推动业务协同，提升整体经营水平。
解决方案平台。2022年，公司物流业务（含非 三是打造更多优良资产，从经营视角完善
并表项目）实现营业收入35.6亿元，同比增长 建管标准，提高商业、办公、公寓、物流仓储
租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区(含5 四是提升 ESG 价值与可持续发展能力，
个干冷混合项目)，可租赁建筑面积37万平方米； 将 ESG 理念融入日常工作运营中，持续探索
新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。 绿色低碳发展模式，积极披露与回应社会关心
截至2022年底，累计开业项目可租赁建筑面积 的可持续发展议题。
八、财务分析
万平方米，稳定期出租率为90%；冷链可租赁
建筑面积118万平方米，稳定期的使用率为75%。 1. 财务概况
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
对公司 2020－2022 年度财务报告进行了审计，
并均出具了标准无保留审计意见。公司主营业
态势。
务一直是房地产开发与经营，未发生重大变化，
从经营效率指标看，2020－2022年，公司
财务数据可比性较强。
存货周转次数、流动资产周转次数和总资产周
截 至 2022 年 底 ， 公 司 合 并 资 产 总 额
转次数均持续增长。与同行业上市公司比较情
况看，公司经营效率指标良好。
少数股东权益 1623.00 亿元）；2022 年，公司
表5 2022年同行业公司经营效率对比情况 实 现 营 业 总 收 入 5038.38 亿 元 ， 利 润 总 额
（单位：次） 523.86 亿元。
企业简称 存货周转次数 流动资产周转次数总资产周转次数
截至 2023 年 3 月底，公司合并资产总额
招商蛇口 0.36 0.28 0.21
保利发展 0.26 0.22 0.20
新 城 控 股 0.41 0.33 0.23 少数股东权益 1514.94 亿元）；2023 年 1－3
公司 0.40 0.33 0.27 月，公司实现营业总收入 684.74 亿元，利润总
注：为了便于对比，上表公司相关数据来自 Wind，联合资信与 Wind 计算
口径存在一定差异 额 42.32 亿元。
数据来源：Wind
资产构成符合房地产开发企业资产结构特征，
整体经营水平与竞争力。
以流动资产为主。公司货币资金充裕，资产受
限程度很低，整体资产质量很好。
作：
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公司债券信用评级报告
年均复合下降 3.04%。截至 2022 年底，公司合 产减少所致，公司资产以流动资产为主。
表6 2020－2022 年末公司资产及负债主要构成情况
科目
金额（亿元） 占比（%） 金额（亿元） 占比（%） 金额（亿元） 占比（%）
流动资产 15473.87 82.78 16002.68 82.55 14153.56 80.55
货币资金 1952.31 10.44 1493.52 7.70 1372.08 7.81
其他应收款 2494.99 13.35 2660.61 13.72 2726.95 15.52
存货 10020.63 53.61 10756.17 55.48 9070.57 51.62
非流动资产 3217.90 17.22 3383.70 17.45 3417.68 19.45
长期股权投资 1418.95 7.59 1444.49 7.45 1294.86 7.37
投资性房地产 799.54 4.28 859.53 4.43 985.72 5.61
资产总额 18691.77 100.00 19386.38 100.00 17571.24 100.00
流动负债 13174.93 86.72 13114.46 84.84 10778.02 79.71
应付账款 2956.85 19.46 3304.11 21.37 2892.16 21.39
其他应付款 2127.58 14.00 1920.66 12.42 1739.05 12.86
合同负债 6307.47 41.51 6368.59 41.20 4655.81 34.43
非流动负债 2018.40 13.28 2344.19 15.16 2743.31 20.29
长期借款 1320.37 8.69 1543.22 9.98 1807.73 13.37
应付债券 435.76 2.87 530.21 3.43 688.16 5.09
负债总额 15193.33 100.00 15458.65 100.00 13521.33 100.00
注：资产类科目占比指单个资产科目占同期末资产总额的比重，负债类科目占比指单个负债科目占同期末负债总额的比重
资料来源：公司年报，联合资信整理
年均复合下降 16.17%。截至 2022 年底，公司 形成一定占用。
货币资金较年初下降 8.13%，其中银行存款占 2020－2022 年末，公司存货波动下降，年
比 99.28%，其他货币资金占比 0.70%。银行存 均复合下降 4.86%。截至 2022 年底，公司存货
款中含有受限使用资金为 27.83 亿元，占货币 较年初下降 15.67%，主要系完工项目交付及新
资金的 2.03%。截至 2022 年底，公司预售监管 获取项目减少所致。其中已完工开发产品占
资金约 463.9 亿元，占货币资金的 33.81%。截 10.81%、在建开发产品占 76.65%、拟开发产品
至 2022 年底，
万物云现金及现金等价物 133.45 占 12.32%；公司按照市场价格状况和项目实际
亿元。 销售情况，对项目可变现净值进行测试后对部
公司其他应收款主要包括土地及其他保 分项目计提了存货跌价准备，截至 2022 年底
证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业 公司对廊坊朗润园、涿州新辰之光和廊坊启航
款等。2020－2022 年末，公司其他应收款持续 之光等项目累计计提跌价准备 51.39 亿元，占
增长，年均复合增长 4.55%。截至 2022 年底， 存货账面余额的 0.56%。
公司其他应收款较年初增长 2.49%。其中，按 2020－2022 年末，公司长期股权投资波动
交易方归集的年末余额前五名其他应收款余 下降，年均复合下降 4.47%。截至 2022 年底，
额合计占比 9.21%，集中度一般。从账龄看， 公司长期股权投资较年初下降 10.36%。其中对
（含 2 年）占比 20.46%，2 年至 3 年（含 3 年） 比 53.23%。截至 2022 年底公司对长期股权投
占比 9.89%，3 年以上占比 25.18%。其他应收 资累计计提减值准备 4.09 亿元。
款累计计提坏账准备 22.42 亿元，计提比例 公司投资性房地产按成本计量。2020－
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公司债券信用评级报告
复合增长 11.03%。截至 2022 年底，公司投资 截至 2023 年 3 月底，公司所有者权益
性房地产较年初增长 14.68%。 3975.06 亿元，较上年底下降 1.85%，主要系少
截至2022年底，公司所有权或使用权受限 数股东权益下降所致。
制的资产合计204.20亿元（包括银行存款中含 （2）负债
有的受限使用资金27.83亿元、用于借款抵押的 2020－2022 年末，公司负债规模波动下降，
存货63.35亿元、用于借款抵押的投资性房地产 但债务规模逐年增长；整体债务负担适中，债
元和用于借款抵押的无形资产0.13亿元），占 融资占比高。
总资产的1.16%。此外，截至2022年底，公司货
币资金中含有预售监管资金463.9亿元。整体看，
年均复合下降 5.66%。截至 2022 年底，公司负
公司资产受限比例很低。
债总额较年初下降 12.53%，公司负债以流动负
截至2023年3月底，公司合并资产总额
债为主。
公司应付账款主要为应付及预提工程款
变化不大。其中，流动资产占80.38%，非流动
和应付地价等。2020－2022 年末，公司应付账
资产占19.62%，资产结构较上年底变化不大。
款波动下降，年均复合下降 1.10%。截至 2022
年底，公司应付账款较年初下降 12.47%，主要
系应付及预提工程款减少所致。公司无账龄超
（1）所有者权益
过一年的重要应付账款。
公司其他应付款主要由应付股权款与合
长，权益结构中盈余公积、未分配利润和少数
作公司往来及其他、应付合营/联营企业款和土
股东权益占比较大。
地增值税清算准备金构成。2020－2022 年末，
公司其他应付款持续下降，年均复合下降
长，年均复合增长 7.59%。截至 2022 年底，公
司所有者权益 4049.92 亿元，较年初增长 3.11%。
初下降 9.46%。
所有者权益中，股本、资本公积、库存股、其
公司合同负债主要涉及公司客户的房地
他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股
产销售合同中收取的预收款。2020－2022 年末，
东权益分别占 2.87%、5.65%、-0.32%、-1.39%、
公司合同负债波动下降，年均复合下降 14.08%。
截至 2022 年底，公司合同负债较年初下降
利润和少数股东权益占比较大。
图2 2020－2022 末公司债务结构（单位：亿元） 图3 2020－2022 年末公司债务杠杆水平
资料来源：公司财务报告，联合资信整理 资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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公司债券信用评级报告
有息债务方面，2020－2022 年末，公司全 额波动下降，年均复合下降 18.91%。2022 年，
部债务3持续增长，年均复合增长 10.23%。截 公司利润总额 523.86 亿元，同比提升 0.31%。
至 2022 年底，公司全部债务 3141.06 亿元，较 从期间费用看，2020－2022 年，公司费用
上年底增长 18.10%。其中，短期债务占比 总额波动下降，
年均复合下降 2.73%。2021 年，
期债务为主。从融资渠道来看，银行借款占 主要系销售费用增加所致。2022 年，公司费用
比例上浮之间）、应付债券占 27.25%（融资成 财务费用下降所致。
本区间为 2.56%~Libor 按约定比例上浮之间）、 利润构成方面，2020－2022 年，公司投资
其 他 借 款 占 12.14% （ 融 资 成 本 区 间 为 收益逐年下降，年均复合下降 44.96%，主要系
抵押无质押的融资占比 95.2%。从债务指标看， 投资收益为营业利润提供一定补充。2020－
公司资产减值损失分别为 19.81 亿元、
产负债率均持续下降，全部债务资本化比率波 35.14 亿元和 4.50 亿元，对营业利润造成一定
动上升，长期债务资本化比率逐年上升。整体 侵蚀。
看，公司债务负担适中且以长期债务为主。 盈利指标方面，2020－2022 年，公司营业
利润率分别为 22.75%、17.17%和 14.71%，总
表 7 截至 2022 年底公司债务期限分布情况
资本收益率分别为 11.02%、6.80%和 5.90%，
期限 占比
净资产收益率分别为 16.95%、9.69%和 9.27%，
均持续下降。同行业上市公司比较情况看，公
司盈利指标良好。
合计 100.00%
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
表8 2022 年同行业公司盈利情况对比（单位：%）
截 至 2023 年 3 月 底 ， 公 司 负 债 总 额 证券简称 毛利率 总资产报酬率 净资产收益率
保利发展 21.99 2.78 8.38
底变化不大。其中，流动负债占 78.76%，非流
新 城 控 股 20.03 1.32 1.77
动负债占 21.24%，负债结构较上年底变化不大。
公司 19.55 3.32 9.27
注：为了便于对比，上表公司相关数据来自 Wind，联合资信与 Wind 计算
口径存在一定差异
数据来源：Wind
司营业收入持续增长，但净利润规模逐年下降； 2023 年 1－3 月，公司实现营业总收入
投资收益对利润形成一定补充，公司整体盈利 684.74 亿元，同比增长 9.27%；净利润 28.34 亿
能力很强。 元，其中归属于母公司所有者的净利润 14.46
见经营分析部分。2020－2022 年，公司利润总
长期借款和应付债券，不含已计提的应付利息。
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公司债券信用评级报告
净流入，但 2021 年以来净流入规模同比显著 资活动现金净额由净流入转为净流出。
下降；公司投资活动现金流净额由正转负； 2020－2022 年，公司筹资活动前活动产生
亿元和-102.80 亿元。
表9 2020－2022 年公司现金流量情况（单位：亿
从筹资活动来看，2020－2022 年，公司筹
元）
资活动现金流入波动增长，年均复合增长
项目 2020 年 2021 年 2022 年
经营活动现金流入小计 5083.62 4842.16 3656.73
经营活动现金流出小计 4551.74 4801.03 3629.23 款收到的现金；筹资活动现金流出逐年下降，
经营现金流量净额 531.88 41.13 27.50 年均复合下降 9.24%，公司筹资活动现金流出
投资活动现金流入小计 305.64 163.87 191.66
主要为偿还债务支付的现金。2022 年，公司筹
投资活动现金流出小计 247.67 426.67 321.96
投资活动现金流量净额
资活动现金流由净流出转为净流入，在行业下
筹资活动前现金流量净额 589.85 -221.68 -102.80 行阶段融资规模有所扩大。
筹资活动现金流入小计 1539.36 1610.07 1570.33 2023 年 1－3 月，公司经营活动现金流量
筹资活动现金流出小计 1864.40 1841.11 1535.94
净额 70.01 亿元，投资活动现金流量净额-3.37
筹资活动现金流量净额 -325.04 -231.04 34.39
资料来源：公司年报，联合资信整理 亿元，筹资活动现金流量净额-37.50 亿元。
从经营活动来看，2020－2022 年，公司经 6. 偿债指标
营活动现金流入逐年下降，年均复合下降 公司短期偿债指标和长期偿债指标均表
合下降 10.71%。综上，2020－2022 年，公司 龙头房地产开发企业之一，公司整体偿债能力
经营活动现金净额持续净流入，但 2021 年以 指标极强。
来净流入规模大幅下降。 从短期偿债指标看，2020－2022 年，公司
从投资活动来看，2020－2022 年，公司投 流动资产对流动负债的保障程度以及现金类
资活动现金流入波动下降，年均复合下降 资产对短期债务的保障程度均表现良好。整体
合增长 14.02%，其中 2021 年同比增长 72.27% 从长期偿债指标看，2020－2022 年，公司
主要系取得子公司及其他营业单位支付的现 EBITDA 对利息以及 EBITDA 对全部债务的覆
金净额增多所致。综上，2020－2022 年，公司 盖程度均表现良好。整体看，公司长期偿债指
投资活动现金净额有所波动，2021 年起公司投 标表现很强。
表 10 公司偿债指标
项目 项目 2020 年 2021 年 2022 年
流动比率（%） 117.45 122.02 131.32 132.20
速动比率（%） 41.39 40.01 47.16 49.38
短期偿债能力指标
经营现金流动负债比（%） 4.04 0.31 0.26 --
现金短期债务比（倍） 2.36 2.55 2.13 /
EBITDA（亿元） 944.33 670.35 665.92 --
长期偿债能力指标 全部债务/EBITDA（倍） 2.74 3.97 4.72 --
EBITDA 利息倍数（倍） 5.96 4.98 5.53 --
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
对外担保方面，截至2022年底，公司及控 额为0.28亿元。截至2022年底，公司为客户的
股子公司对联营公司及合营公司提供担保余 按揭贷款提供担保总额约2243.65亿元。
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公司债券信用评级报告
未决诉讼方面，截至2022年底，公司无重 额-2.93亿元，筹资活动现金流净额144.98亿元。
大诉讼、仲裁事项。 截至2023年3月底，公司本部资产总额
银行授信方面，截至2023年3月底，公司获 5406.08亿元，所有者权益为1627.77亿元，负债
得主要合作银行授信额度5163.04亿元，其中尚 总额3778.31亿元；公司本部资产负债率69.89%。
未使用的授信余额2096.10亿元，间接融资渠道 2023年1－3月，公司本部营业收入6.59亿元，
通畅；公司作为A股和H股上市公司，融资渠道 利润总额-6.61亿元；经营活动现金流净额、投
多元。 资活动现金流净额、筹资活动现金流净额分别
为-5.81亿元、1.41亿元、15.90亿元。
公司本部资产以其他应收款为主；负债以 九、本期债券偿还能力分析
其他应付款、长期借款和一年内到期的非流动
负债为主；所有者权益中盈余公积占比高；公 公司作为国内规模领先的房地产开发企
司本部收入规模不大，利润以投资收益为主。 业，在行业经验、市场品牌等方面具有极强竞
截至2022年底，公司本部资产总额5457.23 争优势，能够通过持续经营达到较高的盈利水
亿元，较上年底增长7.25%，主要系流动资产增 平，联合资信认为，公司对本期债券的偿还能
加所致，资产结构以流动资产为主(占87.50%）。 力极强。
从构成看，公司本部资产主要由货币资金（占
、其他应收款（占79.32%）和长期股权
投资（占11.71%）构成。截至2022年底，公司 截至 2022 年底，公司全部债务 3141.06 亿
元，本期债券发行金额为不超过 20 亿元，对
本部货币资金为445.43亿元。
公司债务负担影响不大。以 2022 年底财务数
截至2022年底，公司本部负债总额3857.48
据为基础，本期债券发行后，在其他因素不变
亿元，较上年底增长9.92%，其中流动负债占
的情况下，公司的资产负债率、全部债务资本
化比率和长期债务资本化比率分别由 76.95%、
应付款（占42.23%）、一年内到期的非流动负债
（占12.22%）
、长期借款（占31.52%）和应付债
券（占12.05%）构成。公司本部2022年末资产
负债率为70.69%，较2021年末提升1.72个百分
点。
以 2022 年底财务数据为基础，考虑本期
截至2022年底，公司本部所有者权益为
债券发行后公司经营活动现金流入量和
EBITDA 对长期债务的保障情况，公司对本期
益中，股本、资本公积、库存股、盈余公积、 债券偿还能力极强。
未分配利润分别占7.27%、14.38%、-0.81%、
发行后长期债务*（亿元） 2515.89
利润总额为145.71亿元，主要来源为投资收益
经营现金流入/发行后长期债务（倍） 1.45
（147.41亿元）
。 发行后长期债务/EBITDA（倍） 3.78
现金流方面，2022年，公司本部经营活动 注：发行后长期债务为将本期债券发行额度计入后测算的长期债务总额
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
现金流净额为-199.61亿元，投资活动现金流净
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公司债券信用评级报告
十、结论
基于对公司经营风险、财务风险及债项条
款等方面的综合分析评估，联合资信确定公司
主体长期信用等级为AAA，本期债券信用等级
为AAA，评级展望为稳定。
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公司债券信用评级报告
附件 1-1 截至 2023 年 3 月末万科企业股份有限公司前十大股东明细
序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例
新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-
FH002 深
招商财富资管-招商银行-招商财富-招商银行-德赢 1
号专项资产管理计划
中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品-
资料来源：公司一季报
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公司债券信用评级报告
附件 1-2 截至 2023 年 3 月末万科企业股份有限公司组织架构图
资料来源：公司提供
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公司债券信用评级报告
附件 1-3 截至 2022 年末万科企业股份有限公司
主要城市公司、主要物业管理公司及其他主要经营子公司情况
注册资本（千
序号 企业名称 注册地 币种 表决权
元）
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公司债券信用评级报告
Vanke Overseas Investment Holding
开曼群岛 港币 7500 75%
资料来源：公司年报，联合资信整理
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公司债券信用评级报告
附件 2-1 主要财务数据及指标（合并口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 1－3 月
财务数据
现金类资产（亿元） 1954.11 1494.01 1372.32 1400.25
资产总额（亿元） 18691.77 19386.38 17571.24 17430.79
所有者权益（亿元） 3498.44 3927.73 4049.92 3975.06
短期债务（亿元） 829.13 586.22 645.17 592.81
长期债务（亿元） 1756.13 2073.43 2495.89 2614.53
全部债务（亿元） 2585.26 2659.65 3141.06 3207.35
营业总收入（亿元） 4191.12 4527.98 5038.38 684.74
利润总额（亿元） 796.76 522.23 523.86 42.32
EBITDA（亿元） 944.33 670.35 665.92 --
经营性净现金流（亿元） 531.88 41.13 27.50 70.01
财务指标
销售债权周转次数（次） 167.01 116.50 82.04 --
存货周转次数（次） 0.31 0.34 0.41 --
总资产周转次数（次） 0.23 0.24 0.27 --
现金收入比（%） 112.69 102.49 64.21 123.12
营业利润率（%） 22.75 17.17 14.71 11.56
总资本收益率（%） 11.02 6.80 5.90 --
净资产收益率（%） 16.95 9.69 9.27 --
长期债务资本化比率（%） 33.42 34.55 38.13 39.68
全部债务资本化比率（%） 42.49 40.37 43.68 44.66
资产负债率（%） 81.28 79.74 76.95 77.20
调整后资产负债率（%） 71.73 69.80 68.61 68.32
流动比率（%） 117.45 122.02 131.32 132.20
速动比率（%） 41.39 40.01 47.16 49.38
经营现金流动负债比（%） 4.04 0.31 0.26 --
现金短期债务比（倍） 2.36 2.55 2.13 2.36
EBITDA 利息倍数（倍） 5.96 4.98 5.53 --
全部债务/EBITDA（倍） 2.74 3.97 4.72 --
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成，除特别说明外，均指人民币；2．短期债务包括短期借
款、一年内到期的长期借款和应付债券，不含已计提的应付利息；长期债务包括长期借款、应付债券；利息支出剔除租赁负债的利息支出
资料来源：公司年报及一季报，联合资信整理
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公司债券信用评级报告
附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司）
项目 2020 年 2021 年 2022 年 1－3 月
财务数据
现金类资产（亿元） 924.35 502.96 445.43 456.68
资产总额（亿元） 4814.26 5088.12 5457.23 5406.08
所有者权益（亿元） 1473.34 1578.89 1599.75 1627.77
短期债务（亿元） 698.01 439.73 459.94 375.12
长期债务（亿元） 1060.33 1341.05 1680.73 1774.58
全部债务（亿元） 1758.35 1780.78 2140.67 2149.70
营业收入（亿元） 70.71 63.87 26.15 6.59
利润总额（亿元） 409.85 249.46 145.71 -6.61
EBITDA（亿元） -- -- -- --
经营性净现金流（亿元） 436.31 -197.91 -199.61 -5.81
财务指标
销售债权周转次数（次） -- -- -- --
存货周转次数（次） -- -- -- --
总资产周转次数（次） 0.02 0.01 0.00 --
现金收入比（%） -- -- -- --
营业利润率（%） 95.67 98.58 97.89 98.71
总资本收益率（%） -- -- -- --
净资产收益率（%） 27.82 15.80 9.11 --
长期债务资本化比率（%） 41.85 45.93 51.23 52.16
全部债务资本化比率（%） 54.41 53.00 57.23 56.91
资产负债率（%） 69.40 68.97 70.69 69.89
流动比率（%） 185.02 203.13 219.36 235.94
速动比率（%） 185.02 203.13 219.36 235.94
经营现金流动负债比（%） 19.13 -9.13 -9.17 --
现金短期债务比（倍） 1.32 1.14 0.97 1.22
EBITDA 利息倍数（倍） -- -- -- --
全部债务/EBITDA（倍） -- -- -- --
注：
“--”表示指标不适用
资料来源：公司年报及一季报，联合资信搜集整理
附件 3 主要财务指标计算公式
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公司债券信用评级报告
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业总收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率 （负债总额-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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公司债券信用评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进
行微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级
对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 中长期债券信用等级设置及含义
联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件 4-3 评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、
稳定、发展中等四种。
评级展望 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持
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公司债券信用评级报告
联合资信评估股份有限公司关于
万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者
公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据相关监管法规和联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）有关业
务规范，联合资信将在本期债项信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括
定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）应按联合资信跟踪评级资料清单的要
求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期
债项评级有效期内完成跟踪评级工作。
贵公司或本期债项如发生重大变化，或发生可能对贵公司或本期债项信用评级产
生较大影响的重大事项，贵公司应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注贵公司的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关信息，
如发现有重大变化，或出现可能对贵公司或本期债项信用评级产生较大影响的事项时，
联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪
评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。
如贵公司不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约定的
其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。
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