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万科A: 万科企业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书

证券之星 2023-07-19 00:00:00
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  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                     声明
  发行人将及时、公平地履行信息披露义务，发行人及其全体董事、监事、高
级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
  主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导
性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
  发行人承诺在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。债
券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不会操纵发行
定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体
输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助、变
相返费，不实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
  发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过 5%的股东及其他关
联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
  中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所对债券发行的注册或审核，不代
表对债券的投资价值作出任何评价，也不表明对债券的投资风险作出任何判断。
凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读本募集说明书全文及有关的信息披露
文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投
资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
  投资者认购或持有本期债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括
债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、
债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
  发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                         重大事项提示
   请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关
章节。
   一、发行人基本财务情况
   万科企业股份有限公司于 2022 年 9 月 28 日获得中国证券监督管理委员会
证监许可〔2022〕2327 号文同意向专业投资者发行面值不超过人民币 80 亿元公
司债券的注册。本期债券为上述批文项下第二期发行，本期债券发行规模不超过
人民币 20 亿元（含）。本期债券发行上市前，发行人最近一期期末（2023 年 3
月末）的净资产为 3,975.06 亿元，归属于母公司所有者权益合计 2,460.12 亿元，
合并报表口径资产负债率为 77.20%，合并口径扣除预收账款及合同负债后的资
产负债率1为 68.32%，母公司资产负债率为 69.89%。
   发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 288.86 亿元（2020-2022
年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本
期债券的一年利息。发行人在本期发行前的财务指标符合相关规定。
   二、评级情况
   经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券评级为 AAA，
评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投
资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在联合资信网站
（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。
   根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期债项信用评
级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
   发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信
将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债项评级有效期内完成跟
踪评级工作。
债）。此处预收款项金额与报表数字一致，未包含待转销项税，下同。
  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
 发行人或本期债项如发生重大变化，或发生可能对发行人或本期债项信用评
级产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资料。
 联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关
信息，如发现有重大变化，或出现可能对发行人或本期债项信用评级产生较大影
响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用
评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披
露跟踪评级报告和结果。
 如发行人不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约
定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。
 三、本期债券投资者范围及交易方式
 本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立 A
股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。投资者认购的本
期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认
购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
 四、本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持
有人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按期足额支付本期债券
的利息和本金，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理
协议》代表债券持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济
措施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人
有权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
 本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金，如果违约事件发生，本公司应当承担相应的违约责任，包括但
不限于按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及
迟延支付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因本公司违约
事件承担相关责任造成的损失予以赔偿，具体请参见本募集说明书第十节“四、
受托管理人”的相关内容。
 《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何
  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
争议，首先争议各方应在平等、自愿基础上就相关事项的解决进行友好协商，积
极采取措施恢复、消除或减少因违反约定导致的不良影响。如果协商解决不成，
应提交位于北京的北京仲裁委员会按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁
应用中文进行。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
 五、投资适当性。根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业机构投
资者发行，普通投资者和专业投资者中的个人投资者不得参与发行认购。本期债
券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业机构投资者参与交易，普通投资
者和专业投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。
 六、本期发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市
交易的申请。本期债券符合深圳证券交易所债券上市条件，具体交易方式以上市
公告为准。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等
情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券上市申请能够获得深圳证券交易
所同意，若届时本期债券无法进行上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公
司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者
自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
 七、本公司主体长期信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，符合
进行债券通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜按登记公司的相关
规定执行。
 八、发行人是深圳证券交易所上市公司（简称：万科 A，代码：000002.SZ），
截至本募集说明书签署之日，发行人股票状态正常。
 九、根据发行人 2023 年 6 月 30 日发布的《万科企业股份有限公司 2022 年
度股东大会决议公告》，发行人股东大会审议并通过了《关于公司董事会换届暨
选举非独立董事的议案》、
           《关于公司董事会换届暨选举独立董事的议案》及《关
于公司监事会换届暨选举非职工代表监事的议案》，胡国斌、黄力平、雷江松、
辛杰、郁亮、祝九胜当选为公司第二十届董事会非独立董事；廖子彬、林明彦、
沈向洋、张懿宸当选为公司第二十届董事会独立董事；栗淼、解冻当选为公司第
十一届监事会非职工代表监事。发行人十九届董事会独立董事康典、刘姝威和吴
嘉宁和职工代表董事王海武卸任发行人董事职务，发行人第十届监事会职工代表
  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
监事阙东武将卸任发行人监事职务。上述变动系发行人正常换届所致，为正常变
动，发行人董事、监事、高级管理人员任职均经有权机构决策，对发行人的自身
组织架构运行无重大不利影响，不会对发行人的日常管理、生产经营及偿债能力
产生不利影响。
        万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                         释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
本公司、公司、发行
               指   万科企业股份有限公司
人
《公司章程》         指   《万科企业股份有限公司章程》
                   根据发行人于 2021 年 10 月 28 日第十九届董事会第
                   十二次会议和于 2021 年 11 月 26 日召开的 2021 年
本次债券           指   度第一次临时股东大会审议通过，经中国证监会许可
                   向专业投资者公开发行规模不超过 80 亿元的万科企
                   业股份有限公司公司债券
                   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开
本期债券           指
                   发行公司债券（第一期）
本期发行           指   本期债券的发行
                   发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的
募集说明书          指   《万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公
                   开发行公司债券（第一期）募集说明书》
                   发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的
募集说明书摘要        指   《万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公
                   开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要》
中国证监会、证监会 指        中国证券监督管理委员会
证券登记机构、中国
证券登记公司、登记 指        中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
机构
财政部            指   中华人民共和国财政部
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                   中华人民共和国国土资源部（2018 年 4 月已更名为
国土资源部          指
                   中华人民共和国自然资源部）
深交所            指   深圳证券交易所
香港联交所          指   香港联合交易所有限公司
地铁集团           指   深圳市地铁集团有限公司
                   发行人与债券受托管理人为本次公司债券签署的受
债券受托管理协议       指
                   托管理协议及其变更和补充
                   就本期债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承
投资人、持有人        指
                   等合法途径取得并持有本期债券的主体
公司董事会          指   万科企业股份有限公司董事会
主承销商、簿记管理
人、债券受托管理 指         中信证券股份有限公司
人、中信证券
发行人律师          指   广东信达律师事务所
审计机构、毕马威会
               指   毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
计师事务所
资信评级机构、评级
               指   联合资信评估股份有限公司
机构、联合资信
《公司法》          指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》          指   《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）
《管理办法》         指   《公司债券发行与交易管理办法》
新会计准则          指   财政部颁布的企业会计准则
最近三年及一期/报          2020 年度、2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-3 月
               指
告期                 或 2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 3 月
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                   末
                   中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定
工作日            指
                   节假日）
                   中华人民共和国的法定及政府指定节假日和/或休息
法定节假日和/或休
               指   日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾
息日
                   省的法定节假日和/或休息日）
交易日            指   深圳证券交易所的营业日
                   中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日
法定节假日或休息
               指   （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地
日
                   区的法定节假日和/或休息日）
元/万元/亿元        指   人民币元/万元/亿元
    本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，
这些差异是由于四舍五入造成的。
  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
             第一节 风险提示及说明
 投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，
应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本期债券相关的投资风险
 （一）利率风险
 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国际经济
环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券可能跨越一
个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波
动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
 （二）流动性风险
 本期债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，本期债券符
合深圳证券交易所债券上市条件，具体交易方式以上市公告为准。但本期债券上
市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，
公司无法保证本期债券上市申请能够获得深交所同意。由于具体上市事宜需要在
本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的批准，公司目前无法保
证本期债券一定能够按照预期在深交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在
不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、
投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在深交所上市后本期债
券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本期债券的投资者在购
买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券
的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的
情况，而不能以某一价格足额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
 （三）偿付风险
 本公司目前经营和财务状况良好。在本期债券存续期内，宏观经济环境、资
本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不
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确定性。这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能
导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，
从而使投资者面临一定的偿付风险。
   （四）本期债券安排所特有的风险
   本公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在报告期与其主要客户
发生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，本公司将秉
承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存
续期内，如果因客观原因导致本公司资信状况发生不利变化，将可能使本期债券
投资者的利益受到不利影响。
   经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券评级为 AAA，
评级展望为稳定。
   资信评级机构对公司的相关信用评级并不代表资信评级机构对本期债券的
偿还做出了任何保证，也不代表其对本期债券的投资价值做出了任何判断。在本
期债券存续期间，若出现任何影响本公司信用等级或债券信用等级的事项，资信
评级机构或将调低本公司信用等级或债券信用等级，则可能对投资者利益产生
不利影响。
二、发行人的相关风险
   （一）财务风险
   发行人作为全国房地产开发市场化运作的投资、建设和管理主体，其投资项
目存在项目密集性强、需要资金量大、投资回收周期较长的特点。
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
年 3 月 31 日，公司的负债总额分别为 15,193.33 亿元、15,458.65 亿元、13,521.33
亿元及 13,455.73 亿元。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
一年内到期的非流动负债、应付债券及其他流动负债中的短期融资券）分别为
高引致财务费用增长，本息兑付增加公司刚性债务支出，可能使发行人面临一定
的偿债压力。
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
年 3 月 31 日，公司资产负债率分别为 81.28%、79.74%、76.95%及 77.20%；扣
除预收账款、合同负债后的资产负债率分别为 71.73%、69.80%、68.61%和 68.32%。
整体看，公司资产负债率水平较高，可能面临偿债压力从而使其业务经营活动受
到不利影响。但公司剔除不构成实质偿债压力的预收账款后，资产负债率保持在
行业内较低的水平。若未来行业形势或金融市场发生重大不利变化，较大规模的
负债总额将使发行人面临一定的资金压力。
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
年 3 月 31 日，流动比率分别为 1.17、1.22、1.31 及 1.32，速动比率分别为 0.41、
亿元、586.22 亿元、645.17 亿元。虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但仍
存在短期偿债压力较大的风险。
   公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完成开发产品、在建开
发产品、拟开发产品构成。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022
年 12 月 31 日及 2023 年 3 月 31 日，发行人存货净额分别为 10,020.63 亿元、
若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将
面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
快，可能会压缩公司的利润空间，进而对公司盈利能力产生一定的影响。总体而
言，发行人期间费用相比较销售收入，仍保持在较低的比例。2020 年、2021 年、
   房地产行业属于资金密集型行业，近年来，房地产开发企业获取土地的资金
门槛不断提高，地价款的支付周期有所缩短，增加了企业前期土地储备资金支出
负担，且后续项目的开发也需持续的资金支持，因此现金流量的充足程度对维持
公司正常的经营运作至关重要。截至 2022 年年末，公司规划中项目的建筑面积
约 27,574.77 万平方米，相比 2021 年年末的 29,052.52 万平方米有所下降。作为
公司存货的项目储备规模决定了公司持续发展的潜在能力，但也将给公司带来
一定的资金支出压力和资金周转风险。
   发行人子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类
型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至
商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管
之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。
截至 2022 年末，发行人承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币 2,243.65
亿元及人民币 0 亿元。在担保期间，若购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押
物价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。
   公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至 2022 年末，发
行人银行存款中含有受限使用资金为 278,296.46 万元，无因质押对使用有限制的
资金，存货中用于借款抵押的存货账面价值为 633,475.59 万元，投资性房地产中
受限的账面价值为 1,053,507.32 万元，固定资产中受限的账面价值为 75,450.95
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
万元，无形资产中受限的账面价值为 1,277.92 万元。目前发行人经营状况良好，
信用资质优良，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿
付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利
影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，公司
的其他应收款净额分别为 24,949,854.55 万元、26,606,112.04 万元及 27,269,467.82
万元。其中，合作方经营往来款、应收联营/合营企业款账面余额合计分别为
和 2022 年 增 幅 分 别 为 -9.19% 、 7.83% 、 4.52% ； 公 司 其 他 应 付 款 分 别 为
联营企业款、应付股权款与合作公司往来及其他合计分别为 15,536,698.29 万元、
分别为-23.76%、-18.54%、-8.60%。上述关联方往来款项整体呈增长趋势导致公
司其他应收/应付款项亦整体呈增长趋势，主要归因于公司加大了与包括联合营
公司在内的合作方共同开发房地产项目的力度所致。若公司对联合营公司的管理
措施不当，或与联合营公司的关联方交易未能严格遵循公平、公正和公开的原则
开展，则可能对发行人及本期债券的持有人产生不利影响。
   公司最近三年存在为关联方提供担保的情形。截至 2022 年末，发行人承担
的关联方担保金额为 215.60 亿元，占同期总资产比例为 1.23%，占同期净资产比
例为 5.32%。若未来市场环境变化导致关联方及相互间的交易发生变化，将对发
行人的生产经营产生不利影响。
   （二）经营风险
   发行人所从事的房地产开发行业与国家宏观经济形势和国家房地产调控政
策有着较强的相关性。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、
城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期
   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏
观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策
等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。
 近年来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从
信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场
进行了规范和引导。2013 年起，国内部分地方政府采取新政策进一步规管房地
产行业，包括但不限于控制物业价格、限制非当地居民购买当地物业的资格、调
高购买第二套住房的最低首付款比例以及增加住宅物业土地供应。
 宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构
等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果公司不能适应宏观经济形势的变
化以及政策导向的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。同
时，发行人主要产品为普通商品住宅，因此市场个人购买力将直接影响发行人的
经营收入。如果宏观经济波动导致个人购买力下降，将对发行人主营业务收入产
生影响。
 房地产行业的主要原材料——土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产
开发成本。近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和
劳动力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司
采取了一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本
上升的影响，但是由于房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地价
格、原材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动仍然存在，并都会在一定程
度上影响项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
 过去十年，发行人始终保持着在中国房地产行业的龙头地位。但近年来，
国内多家大型房企快速发展，房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品
牌、规模和资金等方面的竞争也日趋激烈。与此同时，众多国际知名、实力雄
厚的房地产开发企业进入中国，房地产企业之间的竞争将会更加激烈，公司未
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来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。
 房地产项目一般开发建设和销售周期较长，投资大。同时，房地产开发和经
营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和
环保等多个政府部门的审批和监管，这对发行人对项目的开发控制能力提出较高
要求。尽管发行人具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如
果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部
门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，
均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目
标难以如期实现的风险。
 发行人为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。根据国家对建
设用地的相关管理规定，如果发行人由于资金、市场等原因未能及时开发储备的
用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的
需要，政府可能调整城市规划，使发行人储备用地所处的环境发生不利变化，给
发行人的经营带来风险。
 作为领先的房地产开发商，公司在国内的北方、南方、上海、中西部四大区
域近百个主要城市以及海外多个城市拥有房地产开发项目。房地产开发的地域性
非常强，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发
政策和管理法规等都存在一定的差异。发行人在不同地区开发房地产项目，会面
对独特的挑战。发行人在一座城市房地产开发所得经验未必适用于其他新区域。
如果项目公司未能及时熟悉、适应当地开发环境并采取适当的应对措施，将面临
因此产生的经营风险。
 房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面。尽管发行人拥
有多年项目开发经验，已建立并不断改善质量管理体系和控制标准，并取得了显
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著成果。公司未来将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面
应用和改进，推进“千亿计划”（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工
程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测制度，确保在经营规模扩大
的同时，万科的产品口碑持续提升。但在项目开发过程中，任何一方面微小的纰
漏都可能导致产生工程质量问题，如公司具体项目操作人员不能时刻保持谨小慎
微的心态，则可能会对公司的品牌、声誉、市场形象及相关项目的投资回报造成
不利影响。
  房地产开发业务面临法定质量保证的索偿，根据国务院《城市房地产开发经
营管理条例》（2020 年修订）以及 2001 年 6 月 1 日生效的《商品房销售管理办
法》，国内的所有房地产开发商须提供所建设或出售房地产项目的若干质量保证。
发行人须向客户提供该等保证。发行人一般自第三方承包商获得房地产项目的质
量保证。如因发行人保证而面临多起索偿且无法及时或根本无法自第三方承包
商就该等索偿获得补偿，或发行人保留的保证金不足以抵销质量保证的付款责
任，发行人可能在解决该等索偿时产生开支或在补偿有关缺陷时出现延迟，从而
对发行人的声誉、业务、财务状况及经营业绩有不利影响。
  过去十年，公司通过合作开发方式，为公司获取了更多更优质的项目资源，
拓宽了融资渠道，合作开发成为继续行业龙头地位的重要保障。公司也积累了可
能是行业内最为丰富的与境内外合作的经验。今年以来，随着公司“小股操盘”模
式的推进，公司合作开发的模式将会进一步深入。发行人在合作开发经营中，尽
管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处理
机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产生
了争议和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进
而对公司经营带来负面影响。
  公司在国内房地产业具有领先地位，长期重视学习、引进和研究开发新产品
和新理念。近期，发行人充分运用互联网思维，开创了很多创新性的营销及经营
管理模式，各种新技术也逐步应用于全国的项目开发。但新模式、新技术虽然在
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提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值、提升销售能力等等方面具有积
极意义，但是也可能带来模式、技术应用和推广上的风险。
  尽管发行人在中国经营绝大部分业务，但目前已开始从事境外房地产开发业
务，未来可能增加本外币汇兑业务。因此，汇率（特别是人民币、港元或美元之
间）波动或会影响发行人的盈利能力，并可能导致发行人以外币计值的资产与负
债出现外币汇兑亏损。
  发行人承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除发行人设立在
香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、人民币或新加坡币计价结
算外，发行人的其他主要业务以人民币计价结算。发行人海外附属公司针对外币
借款签署了有效交叉货币调期（CCS），以对冲面临的未来汇率波动风险。
  发行人从 2013 年开始，通过自行开发建设以及与当地知名开发商合作的方
式，先后进入香港、美国、新加坡等海外市场开发物业项目。虽然目前发行人主
要通过和当地知名开发商合作的方式开展海外业务，但由于海外市场的政策以及
市场需求、地域特点等都不同于国内，发行人拓展海外市场业务存在一定风险。
  （三）管理风险
行人纳入合并范围的子公司共 3,917 家，合并范围较 2019 年相比，当年新增加
合并单位 320 家，当年减少合并单位 107 家。2021 年末，发行人纳入合并范围
的子公司共 4,353 家，合并范围较 2020 年相比，当年新增加合并单位 580 家，
当年减少合并单位 144 家。2022 年末，发行人纳入合并范围的子公司共 4,487 家，
合并范围较 2021 年相比，当年新增加合并单位 239 家，当年减少合并单位 105
家。发行人合并报表增加子公司的主要原因是投资设立及收购的子公司，减少的
子公司主要是注销及出售的子公司，这与发行人所在的房地产行业经营模式有关。
目前发行人已经针对子公司较多且存在变化的情况，制定了相关的控制措施，并
付诸实行。但是鉴于下属子公司较多，公司在管理上可能存在一定难度，对内部
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控制制度的有效性要求较高，如果内部管理机制不能适应子公司数量增多的要求，
则可能带来管理失控的风险。发行人目前已在原有集团总部、一线公司两级管理
架构基础上增设了区域一级的管理机构，以应对此类风险。
 房地产投资开发属于资本密集型行业，公司要保持在行业中的龙头地位，尤
其是迈向国际化，必须拥有一支高素质、专业化的人才队伍。随着公司业务的迅
猛发展，公司对更高层次人才的需求日益增大。此外，公司自身在同业市场地位
也使公司内部人才成为同行业各房地产企业争夺的焦点。因此公司如果不能吸引
和留住高素质的人才，将在一定程度上制约公司的未来发展，而如果公司内部激
励机制和约束机制不健全，也将难以激发员工的积极性，这将会影响公司的长期
发展。
 根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》
                          （国发[2004]2 号）
要求进一步强化安全生产的工作重点和政策措施，建设部也曾专门发文要求全国
建设系统认真贯彻和落实。安全生产对于房地产投资开发行业来说至关重要，公
司目前也制定了相关的安全生产措施，但是不排除将来在施工过程中生产事故的
可能性，届时生产事故将可能影响公司的正常生产经营，造成一定的负面社会影
响。
 发行人与其关联公司之间存在一些关联交易，其关联交易的类型主要体现为
对合营和联营企业的投入。如果交易双方之间的关联交易不严格遵循公平、公正
和公开的市场原则，发行人关联方占款较多则可能会存在利用关联交易影响发行
人现金流状况及经营业绩的风险。发行人其他应收款主要为按照合作协议对联营、
合营企业投入的除实收资本金外的项目发展金，该等开发资金在项目开发过程或
者项目开发完毕时陆续收回，因此，发行人关联方应收款的回收受关联方经营情
况影响，可能会存在影响发行人现金流状况，存在一定关联方占款的风险。
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为 25.40%，成为发行人的第一大股东。
中润国内贸易有限公司获得公司 15.31%的股份，持有发行人 1,689,599,817 股股
份。
万科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁集团可行使发行
人共计 29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利，成为拥有公司表决权
比例最高的单一股东。
将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团，
地铁集团持股比例 29.38%。本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人
民政府国有资产监督管理委员会的批复（深国资委函[2017]485 号）。本次股份
转让已于 2017 年 7 月 6 日完成过户登记手续，中国恒大集团下属企业不再持有
发行人股份，地铁集团成为发行人第一大股东。
   发行人于 2019 年 3 月 27 日配售 262,991,000 股 H 股，于 2019 年 4 月 4 日完
成交割，总股本增加至 11,302,143,001 股。发行人于 2020 年 6 月 4 日配售
股。
选择权，H 股股东“以股代息”选择权实施完毕后，发行人新增 H 股股份 7,651,174
股，发行人总股份数增至 11,625,383,375 股。
份 5,326,096 股，发行人总股份数增加至 11,630,709,471 股。
   地铁集团持股比例受配售影响有所下降，目前地铁集团持有 3,242,810,791 股
发行人 A 股股份，占发行人总股本的 27.18%，为发行人的第一大股东。
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 发行人股权变更可能影响公司经营和管理的稳定性，并对经营业绩造成不利
影响。
 发行人已建立了董事会、监事会、高级管理人员互相协作、互相制衡、各司
其职的较为完善的公司治理机制，但如遇突发事件，造成其部分董事会、监事会
和高级管理人员无法履行相应职责，可能造成公司治理机制不能顺利运作，董事
会、监事会不能顺利运行，对发行人的经营可能造成不利影响。
 （四）政策风险
 公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以
来受到政府和社会各界的密切关注。
炒的”，在宏观上管住货币流动性，而在微观执行层面上实行差别化信贷。此外，
继政治局会议后，中央经济工作会议再提长效机制建设，强调人地挂钩政策，倒
逼城镇化，同时要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地
比例。
 继 2019 年 4 月政治局会议后，2019 年 7 月 30 日中央政治局会议再提房住
不炒与长效管理机制，同时提出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。此外，
政治局会议首提城市群与老旧小区改造概念。
上涨幅度高达 30%，累计次数刷新房地产调控纪录。进入下半年，全国楼市将依
然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产
调控肯定会加码。房贷利率进入反弹阶段，尽管一线城市表现相对平静，但二线
城市的多个热门地区房贷利率却呈现上涨，有的地区首套房利率甚至上浮 25%。
年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。
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该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因
城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的
金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇
老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，
全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产
市场平稳健康发展。
主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳
健康发展。2 月 21 日，央行召开 2020 年金融市场工作会议，要求保持房地产金
融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，
促进市场平稳运行。5 月 22 日，两会政府工作报告指出坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7 月 24 日，住建
部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、
长沙和沈阳等 10 城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地
价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控
措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金
融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。12 月
指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。解决好大城市住房突出
问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进
房地产市场平稳健康发展。
在行业内全面推行，同时多地执行了较为严厉的调控政策，包括严查经营贷违规
流入房地产、多地推出学区房新政、建立二手房指导价机制等。8 月份以来，受
部分房企暴雷等影响，楼市风向急转直下，一系列放松性质的政策表态开始增多，
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央行提出房地产市场“两维护”，中共中央政治局会议和中央经济工作会议均提
出促进房地产业“良性循环”。随着监管层针对房地产行业密集发声，政策基调
已现边际松动信号。
索新的发展模式，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后多部委定调
稳地产。金融委强调，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。银
保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作。在经济稳增长的政策大环境
下，房地产行业亟需化解行业下行风险，去杠杆政策有望适度调整，实现房地产
市场健康发展和良性循环。
 上述宏观政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能
使房地产市场短期内产生较大的波动。如果公司不能适应宏观政策的变化，则公
司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
 房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的
关键因素之一。近年来，国家采取了一系列措施，对包括购房按揭贷款和开发贷
款在内的金融政策进行调整，以适应宏观经济和房地产行业平稳发展的需要，对
房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。
个城市，且限购限贷力度有所加强。本轮调控以限购、限贷为主要手段，热点城
市在抑制投资需求的基础上突出“补库存”；强三四线城市限购政策以预防性动机
为主；其余三四线城市受益于差异化信贷政策倾斜继续坚持去库存。
用个人所得税应税所得项目的公告》，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人
的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人
所得税。
 根据 2019 年 8 月 25 日央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调
整的公告》，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场
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报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于
相应期限 LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基
点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。
但是 2020 年底，监管层对商业银行信贷占比作出明确规定，即“房地产贷款集
中度管理”，房地产信贷政策随之收严。
规流入房地产领域的通知》，要求各银保监局、地方住建部门、人民银行分支机
构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于 2021 年 5 月
  虽然公司通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，拥
有稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资平台，但是金融
政策的变化和实施效果，将可能对公司的日常经营产生一定程度的不利影响。
  土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产开发企业生存和发展的基础。
房地产开发企业必须通过出让（包括招标、拍卖、挂牌等形式）、转让等方式取
得拟开发项目的国有土地使用权，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近
年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，国家出台了一系列土地宏
观调控政策，进一步规范土地市场。
  预计国家未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着
我国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，土地的供给可能
越来越紧张。如果未来国家的土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发
生变化，导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，将对包括发行人在内的所
有房地产开发企业的生产经营和可持续稳定发展产生一定程度的不利影响。
  地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需形势，从而对公司的营利和
现金流产生重大影响。近年来，国家对房地产行业的税收调控措施涉及土地持有、
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开发、转让和个人二手房转让等多个方面。从需求层面看，除少数年份外，税收
政策的变化大多以抑制需求为主，对购房需求产生了实质影响；从供给层面看，
从严清缴土地增值税和历次土地增值税预征税率变化均等对房地产行业供给产
生较大影响。2016 年 5 月，财务部、国家税务总局在全国范围内全面实行推开
的营业税改增值税改革，系统性影响了房地产企业的税收负担与经营成本，并对
房地产企业税务管理提出了更高要求。综上，如果国家进一步提高相关税费标准
或对个人在房产的持有环节进行征税，将对房地产市场和发行人产品销售造成
不利影响。
 公司所有发展项目均需要严格执行国家有关建筑节能标准。虽然公司对项目
加强管理监控，但是随着我国对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、
排污等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法
律法规，公司可能会因此增加环保成本或其他费用支出，进而影响公司的盈利水
平。同时，由于环保审批环节增加、审批周期加长，公司部分项目的开发进度可
能会延迟，进而对公司经营产生不利影响。
 伴随我国征地制度改革，各城市土地资源日趋紧张，旧城改造成为土地供应
的重要形式。近年来，发行人以改善城市面貌、提升居住品质为己任，在全国积
极参与了多个城市更新改造类项目，承担了部分项目的房屋拆迁及回迁安置工作。
由于相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由发行人、地方政府及被拆迁方共同协商确
定，且如果房屋拆迁及补偿政策发生变化，将可能出现项目拆迁成本上升、项目
进度延缓等不利影响，进而影响房地产项目收益水平。综上，房屋拆迁政策对城
市更新项目影响重大，发行人可能面临各地房屋拆迁政策的变化风险。
 发行人所在的房地产行业资金来源主要为销售回款（自有资金）和各类借款，
各地对于房地产商品房预售资金均有相应的监管办法，以确保销售资金专款专用。
而以项目销售收入为主要还款来源的各类借款，一般也实行房地产项目融资封闭
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管理，需要对项目销售回款进行监管，降低偿债资金挪用风险。因此，发行人可
能面临各类资金监管带来的流动性降低风险。
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                 第二节 发行概况
一、本次发行的基本情况
  （一）本次发行的内部批准情况及注册情况
于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。公司董事会决议向股东大
会申请授权公司在不超过人民币 300 亿元的范围内发行直接债务融资工具，决议
有效期为自股东大会审议通过之日起 24 个月内有效。董事会提请股东大会授权
董事会，在决议有效期内可根据公司特定需要以及其他市场条件全权处理与上述
事项的相关事宜，董事会在获取股东大会授权的同时，将上述授权进一步转授权
予公司总裁及其转授权人士。
请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。
  本公司于 2022 年 9 月 28 日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕
将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
  （二）本期债券的主要条款
  发行主体：万科企业股份有限公司。
  债券名称：万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债
券（第一期）。（品种一债券简称：23 万科 01，债券代码：148380；品种二债
券简称：23 万科 02，债券代码：148381）
  发行规模：本期公司债券面值总额不超过人民币 20 亿元（含）。
  本期债券分为两个品种，本期债券设品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，
发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由发行人
和簿记管理人协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种
的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模
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不超过其最大可发行规模的 100%。本期债券各品种总计发行规模不超过 20 亿
元（含 20 亿元）。
  债券期限：本期债券品种一期限为 3 年期，品种二期限为 5 年期。
  债券票面金额：100 元。
  发行价格：本期债券按面值平价发行。
  增信措施：本期债券无担保。
  债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构
开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机
构的规定进行债券的转让、质押等操作。
  债券利率及其确定方式：本期债券票面利率为固定利率，票面利率将根据网
下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一
致确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
  发行方式：本期债券发行采取网下面向专业机构投资者询价、根据簿记建档
情况进行配售的发行方式。
  发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
  承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
  配售规则：与发行公告一致。
  网下配售原则：与发行公告一致。
  起息日期：本期债券的起息日为 2023 年 7 月 24 日。
  兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
  付息方式：本期债券按年付息。
  付息日：本期债券品种一付息日为 2024 年至 2026 年每年的 7 月 24 日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另
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计利息）；本期债券品种二付息日为 2024 年至 2028 年每年的 7 月 24 日（如遇
法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计
利息）。
  兑付方式：到期一次还本。
  兑付日：本期债券品种一兑付日为 2026 年 7 月 24 日（如遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）；本期债
券品种二兑付日为 2028 年 7 月 24 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后
的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
  支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息
登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者
支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一
期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
  本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方
式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
  偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
  信用评级机构及信用评级结果：经联合资信综合评定，本公司的主体信用等
级为 AAA，本期债券评级为 AAA，评级展望为稳定。
  拟上市交易场所：深圳证券交易所。
  募集资金用途：本期债券募集资金拟全部用于置换已用于偿还到期公司债券
及其他有息债务的自有资金。
  募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券
受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账
户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
  本期债券募集资金专项账户如下：
  账户名称：万科企业股份有限公司
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  开户银行：上海浦东发展银行深圳分行
  银行账户：79170078801800003008
  主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司。
  通用质押式回购安排：本公司主体长期信用等级为 AAA，本期债券的信用
等级为 AAA，符合进行债券通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事
宜将按证券登记机构的相关规定执行。
  税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所
应缴纳的税款由投资者承担。
 （三）本期债券发行及上市安排
 发行公告刊登日期：2023 年 7 月 18 日。
 发行首日：2023 年 7 月 21 日。
 预计发行期限：2023 年 7 月 21 日至 2023 年 7 月 24 日，共 2 个交易日。
 网下发行期限：2023 年 7 月 21 日至 2023 年 7 月 24 日，共 2 个交易日。
 本期发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申请，
具体上市时间将另行公告。
  二、认购人承诺
 购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，
及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
 （一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
 （二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
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 （三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深圳证券交易所上市
交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受此安排。
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                                   第三节 募集资金运用
        一、募集资金运用计划
               （一）本期债券的募集资金规模
               经发行人股东大会审议通过，并经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕
        分期发行。
               （二）本期债券募集资金使用计划
               本期债券拟发行不超过 20 亿元（含），扣除发行费用后，拟 19 亿元用于置
        换已用于偿还到期公司债券“21 万科 01”本金的自有资金，1 亿元用于置换已
        用于偿还到期银行借款的自有资金。
               具体明细如下：
                                                                拟使用
                                                 发行规模/   已到期兑         债券余
                     起息日期/借         实际兑付日/                      募集资          期限
  债券简称/债权人                                       借款规模     付规模         额/借
                      款起始日          借款到期日                       金（亿         （年）
                                                 （亿元）    （亿元）         款余额
                                                                 元）
招商银行股份有限公司深圳分
      行
               （三）募集资金的现金管理
               在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内
        设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流
        动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。
               （四）募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
               经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，本
        次公司债券募集资金使用计划的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施
        如下：
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  （1）公司的董事、监事和高级管理人员应当勤勉尽责，督促公司规范使用
募集资金，自觉维护公司募集资金安全，不得参与、协助或纵容公司违规擅自或
变相改变募集资金用途。
  （2）公司出资人、实际控制人不得直接或者间接占用或者挪用公司募集资
金，不得利用公司募集资金及募集资金投资项目（以下简称“募投项目”）获取
不正当利益。
  （3）公司使用募集资金应当遵循如下要求：
定；
途使用；公开发行公司债券筹集的资金，不得用于弥补亏损和非生产性支出。非
公开发行债券，募集资金应当用于约定的用途。
承销机构或受托管理机构；
  （4）公司使用募集资金不得有如下行为：
务性投资，直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司；
关联人利用募投项目获取不正当利益提供便利；
券逆回购以外的任何理财产品，包括银行定期存款。
  （5）公司需在使用募集资金后及时通知受托管理人，并提供包括资金调用
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内部审批、募资资金使用银行回单、转账凭证以及专项账户银行流水等募集资金
使用相关凭证。
  （1）公司应当按有关法律、法规及规范性文件的规定，真实、准确、完整
地披露募集资金的实际使用情况。
的程序、年末余额、募集资金专项账户运作情况，并说明是否与募集说明书承诺
的用途、使用计划及其他约定一致。公司设置专项偿债账户的，应披露该账户资
金的提取情况。
  （2）承销机构或受托管理机构应当至少每年度对公司募集资金的存放与使
用情况及债券募集说明书所约定义务的执行情况进行一次现场调查，公司将予以
配合。
  （五）本期债券募集资金专项账户管理安排
  公司拟开设一般银行账户作为本期募集资金专项账户，用于本期债券募集资
金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、
债券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续
的监督等措施。
  为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根
据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与
交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将
按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
  根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的
接收、存储、划转进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年检查发
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行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行
人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
  根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，
监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年 6 月 30 日前向市场
公告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金
使用及专项账户运作情况。
  本期债券募集资金专项账户如下：
  账户名称：万科企业股份有限公司
  开户银行：上海浦东发展银行深圳分行
  银行账户：79170078801800003008
  人行系统支付号：310584000006
  （六）募集资金运用对发行人财务状况的影响
  本期债券发行后将引起公司财务结构的变化。此处进行模拟，以测试募集资
金运用对公司财务状况中资产负债情况的影响。
  以 2023 年 3 月 31 日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且假设募集资
金全部用于置换已用于偿还到期债务的自有资金，本公司合并财务报表的资产负
债率保持不变。
  本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资
产负债结构在以下假设基础上发生变动：
  （1）相关财务数据模拟调整的基准日为 2023 年 3 月 31 日；
  （2）假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券
募集资金净额为 20 亿元；
  （3）假设本期债券募集资金净额 20 亿元全部计入 2023 年 3 月 31 日的资产
负债表；
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    （4）假设本期债券募集资金的用途为 20 亿元全部用于置换已用于偿还到期
 债务的自有资金；
    （5）假设公司债券发行在 2023 年 3 月 31 日完成。
    基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
                                                      单位：亿元
   项目         2023 年 3 月 31 日      本期债券发行后（模拟）        模拟变动额
流动资产                   14,010.49          14,030.49        20.00
非流动资产                   3,420.29           3,420.29            -
资产合计                   17,430.79          17,450.79        20.00
流动负债                   10,598.23          10,598.23            -
非流动负债                   2,857.50           2,877.50        20.00
负债合计                   13,455.73          13,475.73        20.00
资产负债率                    77.20%            77.22%         0.02%
流动比率                      1.3220            1.3239        0.0019
    本期债券发行完成且上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报
 表的流动比率将由 1.3220 上升为 1.3239，速动比率由发行前 0.4938 上升为 0.4957，
 公司短期偿债能力有所提升。
 二、前次公司债券募集资金使用情况
   万科企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）债券简称“15 万科 01”，
 发行规模为 50 亿元，已于 2015 年 9 月 25 日发行完成。截至本募集说明书签署
 日，该债券募集资金净额已全部按照募集说明书中披露的用途使用完毕，其中 20
 亿元用于偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充营运资金。
   万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
 简称“17 万科 01”，最终发行规模为 30 亿元，已于 2017 年 7 月 18 日发行完成。
 截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途
 使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
简称“17 万科 02”，最终发行规模为 10 亿元，已于 2017 年 8 月 4 日发行完成。
截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途
使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
  万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第一期）简称“18 万科 01”，最终发行规模为 15 亿元，已于 2018 年 8 月
中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
  万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第二期）简称“18 万科 02”，最终发行规模为 20 亿元，已于 2018 年 10 月
书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
  万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第一期）简称“19 万科 01”，最终发行规模为 20 亿元，已于 2019 年 2 月
书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
  万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第二期）简称“19 万科 02”，最终发行规模为 25 亿元，已于 2019 年 9 月
书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
  经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]323 号”文核准向合格投资者公
开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。
  万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 01、20 万科 02”，最终发行规模分别为 15 亿
元、10 亿元，已于 2020 年 3 月 16 日发行完成。
  万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 03、20 万科 04”，最终发行规模分别为 10 亿
   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
元、15 亿元，已于 2020 年 5 月 19 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该
债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回
售的公司债券。
  万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 05、20 万科 06”，最终发行规模分别为 8 亿元、
募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的
公司债券。
  万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第四期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 07、20 万科 08”，最终发行规模分别为 3.81 亿
元、16 亿元，已于 2020 年 11 月 13 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该
债券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于置换已偿还到期的
公司债券“15 万科 01”本金的自有资金。
  万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第一期）（品种一、品种二）简称“21 万科 01、21 万科 02”，最终发行规
模分别为 19 亿元、11 亿元，已于 2021 年 1 月 22 日发行完成。截至本募集说明
书签署日，该债券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于住房
租赁项目建设及补充公司营运资金。
  万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）
（品种一、品种二）简称“21 万科 03、21 万科 04”，最终发行规模分别为 10 亿
元、5.66 亿元，已于 2021 年 5 月 20 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该
债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回
售的公司债券。
  万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第三期）（品种一、品种二）简称“21 万科 05、21 万科 06”，最终发行规
模分别为 23 亿元、7 亿元，已于 2021 年 7 月 26 日发行完成。截至本募集说明
书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，不低于 70%
用于住房租赁项目建设，剩余部分用于补充流动资金。
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
（品种一、品种二）简称“22 万科 01、22 万科 02”，最终发行规模分别为 8.90 亿
元、11.00 亿元，已于 2022 年 3 月 4 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该
债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，全部用于偿还回售的公
司债券。
  万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）
（品种一、品种二）简称“22 万科 03、22 万科 04”，最终发行规模分别为 3.50 亿
元、6.50 亿元，已于 2022 年 6 月 6 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该
债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，全部用于偿还公司到期
债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金或金融机构借款等符合相关法律法
规及政策要求的用途。
  万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）
（品种一、品种二）简称“22 万科 05、22 万科 06”，最终发行规模分别为 29 亿
元、5 亿元，已于 2022 年 7 月 8 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债
券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，24.00 亿元用于偿还公司
到期债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金，10.00 亿元用于补充流动资金。
  万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）
（品种一）简称“22 万科 07”，最终发行规模为 25 亿元，已于 2022 年 10 月 31
日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书
中披露的用途使用，全部用于偿还到期的公司债券。
  截至本募集说明书签署日，前次公司债券募集资金使用均符合募集说明书约
定的募集资金用途。
  发行人将在本期债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用
情况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中
对募集资金使用情况进行持续信息披露。
  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
三、本期公司债券募集资金使用承诺
  发行人承诺将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不
用于弥补亏损和非生产性支出。
  发行人承诺，如在存续期间变更募集资金用途，将履行相关程序并及时披露
有关信息。
  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
               第四节 发行人基本情况
一、发行人概况
 公司名称：万科企业股份有限公司
 股票代码：000002.SZ
 法定代表人：郁亮
 注册资本：11,930,709,471 元
 实缴资本：11,930,709,471 元
 设立日期：1984 年 5 月 30 日
 统一社会信用代码：91440300192181490G
 住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
 邮政编码：518083
 联系电话：0755-25606666
 传真：0755-25531696
 办公地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
 信息披露事务负责人：朱旭
 信息披露事务负责人职务：董事会秘书
 信息披露事务负责人联系方式：0755-25606666
 所属行业：房地产业
 经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含
 专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业
 审定证书规定办理）；房地产开发。
 网址：www.vanke.com
      万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
二、发行人历史沿革
     （一）历史沿革
   万科企业股份有限公司的前身为 1984 年 5 月成立的现代科教仪器展销中心，
于 1987 年更名为“深圳现代科仪中心”，于 1988 年更名为“深圳现代企业有限公
司”。
圳现代企业有限公司改制为“深圳万科企业股份有限公司”。初始股本总额为
成，公司公开向社会发售的股票共计 2,808 万股，募集 2,808 万元。1991 年 1 月
资金 45,135 万港元。该次发行的 B 股于 1993 年 5 月 28 日在深交所上市，股票
简称“深万科 B”，证券代码“2002”。
“CHINAVANKECO.,LTD.”。
市。
     （二）历次股本变动情况
股 1 股，共送红股 8,266,536 股；同时在总股本 41,332,680 股的基础上，按照每
股 4.4 元的价格，每 2 股配售 1 股的方案配售新股 20,666,340 股；同时向法人单
位以每股 4.8 元的价格定向发售新股 7,700,000 股，向法人单位发售的新股后被
锁定为非流通股。方案实施后，公司股本总额增至 77,965,556 股。
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
股本总额增至 92,364,611 股。
股转增 1 股的利润分配方案，送红股与公积金转增股本合计为每 10 股派 5 股。
公司股本总额增至 138,546,916 股。
资金 45,135 万港币。公司股本总额增至 183,546,916 股。
增至 242,955,336 股。
润分配方案。送股后，公司股本总额增至 279,398,636 股。
总额增至 288,225,136 股。
分配方案。送股后，公司股本总额增至 317,047,649 股。
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
分配方案。送股后，万科股本总额增至 364,604,796 股。
数 19,278,825 股，共募集资金折合人民币 3.83 亿元。配股完成后，公司股本总
额增至 450,857,423 股。
利润分配方案。送股后，公司股本总额增至 495,943,165 股。
分配方案。送股后，公司股本总额增至 545,537,481 股。
实际配售 85,434,460 股，募集资金 6.25 亿元。配股完成后，公司的股本总额增
至 630,971,941 股。
债”），每张面值 100 元，发行总额 15 亿元。万科转债在 2002 年 12 月 13 日至
年 5 月 22 日，万科转债累计转股 45,928,029 股，此时公司股本总额为 676,899,970
股。
股的利润分配方案。转增后，公司的总股本增至 1,353,799,940 股。从 2003 年 5
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
月 22 日至 2004 年 4 月 23 日，万科转债累计转股 161,951,974 股。此时公司股本
总额为 1,515,751,914 股。
积金转增 4 股的利润分配方案。方案实施后，公司的总股本增至 2,273,627,871
股。
每张面值 100 元，发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转
换为流通 A 股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2”累计转股 336,220 股，公司
股本总额达 2,273,964,091 股。
全体股东公积金每 10 股转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为
   由于公司 A 股股票自 2006 年 1 月 4 日至 2006 年 2 月 21 日，连续 28 个交
易日中累计 20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的 130%，满足了有关规定
和《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定，发行人行使
“万科转 2”赎回权利，将截至 2006 年 4 月 7 日之前未转股的 3,869,600 元（38,696
张）“万科转 2”全部赎回。其余万科转 2 全部转为股份，公司的股本总额增为
为 4,369,898,751 股。
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
股东每 10 股股份转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为 6,554,848,126
股。
公司的总股本增至 10,995,210,218 股。
   经中国证监会于 2014 年 3 月 3 日出具的《关于核准万科企业股份有限公司
             （证监许可〔2014〕239 号）及香港联交所于 2014
到香港交易所主板上市的批复》
年 6 月 24 日的批准，公司 B 股于 2014 年 6 月 25 日转换为 H 股并在香港联交所
上市交易，同时公司 B 股自深交所摘牌。
权激励计划。2011 年 4 月 25 日，发行人向在公司任职的董事、高级管理人员及
核心业务人员授出 108,435,000 份股票期权。2011 年 5 月 9 日完成股票期权的授
予登记工作，期权的初始行使价为每股人民币 8.89 元，经发行人实施 2010 年度、
发行人股份总数增至 10,995,553,118 股。
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期权行权，发行人总股份数相应增加 19,415,801 股，增至 11,014,968,919 股。
期权行权，发行人总股份数相应增加 22,538,323 股，增至 11,037,507,242 股。
权行权，发行人总股份数相应增加 14,105,058 股，增至 11,051,612,300 股。
    发行人 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H
股类别股东大会，审议并通过了在人民币 100 亿元额度内回购发行人 A 股股份
的相关议案。截至 2015 年 12 月 31 日，发行人回购 A 股股份数量为 12,480,299
股。2016 年 1 月 14 日，发行人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办
理完毕上述 A 股回购股份注销手续。发行人总股份数相应减少 12,480,299 股，
减至 11,039,132,001 股。
份期权行权，发行人总股份数相应增加 20,000 股，增至 11,039,152,001 股。
    发行人于 2019 年 3 月 27 日交易时间结束后与配售代理就配售 262,991,000
股新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 29.68 港元。2019 年 4 月 4 日，本
次配售的 262,991,000 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增
至 11,302,143,001 股 。
    发行人于 2020 年 6 月 4 日交易时间开始前与配售代理就配售 315,589,200 股
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新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 25.00 港元。2020 年 6 月 11 日，本次
配售的 315,589,200 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至
选择权，H 股股东“以股代息”选择权实施完毕后，发行人新增 H 股股份 7,651,174
股，发行人总股份数增至 11,625,383,375 股。
    发行人于 2022 年 6 月 30 日完成回购公司 A 股共计 72,955,992 股，占公司
总股本（含本次回购的股份数）的 0.63%。回购的股份将全部用于出售，公司如
未能在股份回购完成之后 36 个月内实施上述用途，未使用部分将履行相关程序
予以注销。截至本募集说明书签署日，前述股份仍全部存放于回购专用账户，未
被注销。
已发行股份总数由 11,625,383,375 股增加至 11,630,709,471 股，其中已发行 H 股总数
由 1,901,186,842 股增加至 1,906,512,938 股，已发行 A 股总数保持不变，仍为
    发行人于 2023 年 3 月 2 日交易时间开始前与配售代理就配售 300,000,000 股
新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 13.05 港元。2023 年 3 月 9 日，本次
配售的 300,000,000 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至
    截至本募集说明书签署之日，发行人上述历史沿革未发生其他变化。
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三、发行人控股股东和实际控制人
     （一）股权结构
     截至 2023 年 3 月 31 日，公司股本总额 11,930,709,471 股，公司前十名股东
持股情况如下：
                           前十名股东持股情况
         股东名称              股东性质     持股比例       持股总数           质押股数
                           境内国有
深圳市地铁集团有限公司                          27.18%   3,242,810,791            0
                           法人
HKSCCNOMINEESLIMITED （ 注
                           境外法人      18.49%   2,206,365,315            0
深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合            境内非国
伙）                         有法人
香港中央结算有限公司（注 2）            境外法人      2.81%     335,541,175             0
                           境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司                       1.55%     185,478,200             0
                           法人
新华人寿保险股份有限公司－分             基金、理财
红－个人分红-018L-FH002 深        产 品等
招商财富－招商银行－德赢 1 号专          基金、理财
项资产管理计划                    产 品等
中国人寿保险股份有限公司－传
                           基金、理财
统 － 普 通 保 险 产 品 － 005L －             1.13%     134,555,798
                           产品等
CT001 沪
                           境内国有
中国证券金融股份有限公司                          1.11%    132,669,394             0
                           法人
深圳盈安财务顾问企业（有限合             境内非国
伙）                         有法人
合计                         -        59.61%    7,111,753,159   354,609,100
     注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为发行人 H 股非登记股东所持股份的
名义持有人；
     注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持
股份的名义持有人。
     截至 2023 年 3 月 31 日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数
量计算，公司第一大股东是地铁集团。
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   截至 2023 年 3 月 31 日，地铁集团与公司股权关系图如下：
                        深圳市人民政府国有资产监督
                            管理委员会
                                  地铁集团
                                  本公司
   （二）控股股东和实际控制人基本情况
   报告期内，发行人不存在控股股东及实际控制人。
   发行人于 2020 年 6 月 4 日配售 315,589,200 股 H 股，于 2020 年 6 月 11 日
完成交割，总股本增加至 11,617,732,201 股。
   发行人于 2021 年 8 月在 2020 年度利润分配中赋予 H 股股东“以股代息”
的选择权，H 股股东“以股代息”选择权实施完毕后，公司新增 H 股股份 7,651,174
股，总股份增至 11,625,383,375 股。
   发行人于 2022 年 8 月在 2021 年度利润分配中赋予 H 股股东“以股代息”的
选择权，H 股股东“以股代息”选择权实施完毕后，公司新增 H 股股份 5,326,096
股，总股份增至 11,630,709,471 股。
   地铁集团持股比例受 H 股配售和“以股代息”影响有所下降。截至 2023 年
   地铁集团由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100%持股，注册资本
地铁集团主营业务包括地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专
卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交通相关业务咨询及教育培训。
   截至 2022 年末，地铁集团合并财务报表口径的总资产为 6,616.10 亿元，总
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     负债为 3,500.54 亿元，归属于母公司的所有者权益为 3,082.74 亿元。2022 年度
     地铁集团实现营业收入 239.76 亿元，净利润 8.66 亿元。截至 2023 年 3 月末，地
     铁集团合并财务报表口径的总资产为 6,679.59 亿元，总负债为 3,570.40 亿元，归
     属于母公司的所有者权益为 3,076.23 亿元。2023 年 1-3 月地铁集团实现营业收
     入 36.84 亿元，净利润-9.41 亿元。
        截至 2023 年 3 月 31 日，地铁集团与公司股权关系如下：
                      深圳市人民政府国有资产监督
                          管理委员会
                               地铁集团
                               本公司
        截至本募集说明书签署日，发行人不存在控股股东及实际控制人。
     四、发行人权益投资情况
        （一）发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况
        截至 2023 年 3 月 31 日，发行人纳入合并报表范围的主要控股子公司的基本
     情况如下：
                       发行人主要子公司基本情况
                                     注册资本
序号          企业名称           币种             持股比例          享有表决权   主营业务
                                     （万元）
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                                     注册资本
序号         企业名称          币种               持股比例             享有表决权          主营业务
                                     （万元）
注：发行人合并报表范围内不存在最近一期总资产、净资产或营业收入占合并报表相应科
目 30%以上的重要子公司，上表列示发行人主要重点城市的子公司。
       发行人主要子公司的 2022 年末/2022 年度主要财务数据如下：
                    发行人主要子公司主要财务数据
                                                                        单位：万元
      企业名称
                        权益           营业收入                 净利润              总资产
深圳市万科发展有限公司           100.00%            1,511.62          -43,147.30     14,743,703.73
 广州万科企业有限公司           100.00%           31,370.32          -36,904.32      6,301,905.28
 上海万科企业有限公司           100.00%            1,569.39          29,449.54       4,854,261.83
 北京万科企业有限公司           100.00%            6,559.06          -36,138.32      9,926,022.34
万科（成都）企业有限公司          100.00%            1,838.15          63,320.39       3,857,305.21
武汉市万科房地产有限公司          100.00%            2,082.59          30,431.34       2,357,490.91
 沈阳万科企业有限公司           100.00%                 65.45         9,539.20       2,703,503.13
       （二）发行人合营、联营公司情况
       截至 2023 年 3 月 31 日，发行人无重要的合营及联营公司。
     五、发行人的治理结构及独立性
       （一）发行人的治理结构及组织机构设置和运行情况
       公司按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第
     录十四《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公
     司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执
     行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、
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董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。
  截至本募集说明书签署日，公司的组织结构图如下：
                  发行人组织结构图
  股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、
筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。
  股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
  （1）决定公司经营方针和投资计划；
  （2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的
报酬事项；
  （3）审议批准董事会的报告；
  （4）审议批准监事会报告；
  （5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
  （6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
  （7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
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  （8）对公司发行债券作出决议；
  （9）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
  （10）修改公司章程；
  （11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
  （12）审议批准变更募集资金用途事项；
  （13）审议公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司最近一
期经审计资产总额百分之三十的事项；
  （14）审议公司及控股子公司的对外担保总额达到或超过最近一期经审计净
资产百分之五十以后提供的任何担保。其中公司为购房客户提供按揭担保不包含
在本章程所述的对外担保范畴之内；
  （15）审议公司对外担保中，为资产负债率超过百分之七十的担保对象提供
的担保；
  （16）审议公司单笔对外担保额超过公司最近一期经审计净资产百分之十的
担保；
  （17）审议公司对股东、实际控制人及其关联方提供的担保；
  （18）审议批准公司股权激励计划；
  （19）审议法律、法规、证券交易所规则和公司章程规定应当由股东大会决
定的其他事项。
  董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计委
员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高董事会运作
效率。董事会由十一名董事组成，设董事会主席一人，可以设副主席一至二人。
董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事，且至少应有一名独立董事是会计
专业人。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业领域的事务要经过专
业委员会审议通过后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。
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  董事会行使下列职权：
  （1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；
  （2）执行股东大会的决议；
  （3）决定公司的经营计划和投资方案；
  （4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
  （5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
  （6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
  （7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散和变更公
司形式方案；
  （8）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外投资、收购出
售资产、资产抵押、委托理财、关联交易等事项；
  （9）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
  （10）决定公司内部管理机构的设置；
  （11）聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解
聘公司执行副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
  （12）制订公司的基本管理制度；
  （13）制订公司章程的修改方案；
  （14）管理公司信息披露事项；
  （15）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
  （16）听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；
  （17）制定绩效评估奖励计划，其中涉及股权的奖励计划由董事会提交股东
大会审议，不涉及股权的由董事会决定；
  （18）法律、法规、证券交易所规则或公司章程规定，以及股东大会授予的
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其他职权。
  下述事项必须由董事会三分之二以上的董事表决同意：
  （1）制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
  （2）拟定公司合并、分立、解散的方案；
  （3）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
  （4）制订公司章程修改方案。
  公司设监事会。监事会由三名监事组成，设监事会主席一名。监事会对股东
大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织
对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。
  监事会行使下列职权：
  （1）对公司定期报告签署书面审核意见；
  （2）检查公司财务；
  （3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
  （4）当董事、总裁和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其
予以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；
  （5）提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行《公司法》规定的召集
和主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；
  （6）向股东大会会议提出提案；
  （7）依照《公司法》的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
  （8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事
务所、律师事务所等专业机构协助其工作；
  （9）公司章程规定的其他职权。
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  监事会行使职权所必需的费用（包括根据前款第（8）项聘请专业机构的费
用），由公司承担。
  管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持
企业日常经营管理工作。
  公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责，行使下列职权：
  （1）主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；
  （2）组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；
  （3）拟订公司内部管理机构设置方案；
  （4）拟订公司的基本管理制度；
  （5）制订公司的具体规章；
  （6）提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人；
  （7）聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
  （8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
  （9）公司章程或董事会授予的其他职权；
  （10）提议召开临时董事会会议。
  （二）内部管理制度
  在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套
比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系
统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法合规、资产安全、
财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
  公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、一线公司
的三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业职能及各一线
公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。
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  公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，
制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集团会
计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务信息系
统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的
真实、完整。明确财务管理实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制，财务
管理应主动维护股东利益，保护公司财产安全，并适应并促进经营业务的持续、
健康发展，不给后续经营造成遗留问题。
  公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单
位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过
对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
  公司事业中心投资管理职能负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集团
新项目发展制度》《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发
布投资策略指引，并使用新项目决策平台对新项目投资进行管理。公司始终坚持
“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，
严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全
程监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工
将同步跟投公司所获取的新项目。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置
及风险管控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；区域本部在集团投
资额度管理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目的投
资决策，所决策新项目经总部相关专业职能联合评审后，报由公司管理层组成的
集团投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司
董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
  公司严格按照相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，
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明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批准、执
行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司所有担
保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主
提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的
担保业务，需履行必要的内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保
事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必要时对外提供的担保要求被担
保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
  公司构建了总部、事业部/区域、一线公司的多层级架构体系。在多层级架构
体系下，总部对区域本部和一线公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总部
各专业职能统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、专
业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
  公司的融资与结算业务由总部管理中心资金管理职能统一管理。目前已制定
包括《万科集团资金管理制度》《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，
明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从而降低资金使用成
本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部管理中心资金管理职能
审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部管理中心资金管理职能统一结算。
同时，通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管理，
并对资金收、付进行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
  公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平
市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评
估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程
序。根据《深圳证券交易所股票上市规则（2022 年修订）》《香港联合交易所有
限公司证券上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董
事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董
事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。
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  发行人制定了包括《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管
理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步提升采购
透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、
经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保
证质量、服务和性价比的合理性；完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，
扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；为进一步把
控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的新常态
化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，
将工程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对
外发布万科合格供应商名录。
  发行人在银行间债券市场发行债务融资工具，为保护投资者合法权益，发行
人已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司信息
披露管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司证
券上市规则》《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披
露管理办法》，公司信息披露事务负责人及其他相关人员已经充分了解《证券法》
《公司债券发行与交易管理办法》所确定的信息披露制度。发行人董事会办公室
负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司须披露的信息，按照“公
平、公正、公开”的原则披露相关信息，与投资者保持多渠道的沟通。
  为强化处置安全突发事件的能力，最大限度地降低突发事件造成的人身伤害、
设备和财产损失，以及对公共安全、社会秩序等相关方面的影响。公司制定了《万
科集团信息管理办法》等一系列突发事件应急管理制度，对突发组织机构、各机
构的职责做出了明确界定，对突发事件的管理和对策以及奖惩均制定了详尽可行
的规程。确保及时有效地处理集团公司以及所属各企业在生产经营活动中突然发
生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失和严重社会危害，需要采取应急
处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和公共安全事件。
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     （三）发行人的独立性
  发行人无控股股东及实际控制人。截至 2023 年 3 月 31 日，深圳市地铁集团
有限公司持有发行人 A 股股份的 27.18%，为发行人按持股比例计算的第一大股
东。地铁集团并非万科的发起人股东，亦非万科的控股股东，其通过协议受让成
为万科的股东。地铁集团于 2017 年 3 月 18 日披露详式权益变动报告书做出承
诺，保持发行人的人员、财务、机构、业务和资产独立于地铁集团。
  截至本募集说明书签署日，发行人具有独立的法人资格，具有较为完善的法
人治理结构，具有面向市场独立经营的能力和持续盈利的能力，在采购、生产、
运营销售、财务、知识产权等方面将继续保持独立。
  发行人为上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管
理，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和
投资等决策。
  发行人拥有独立于第一大股东地铁集团的资产，能够保持资产的完整性；公
司的资金、资产和其他资源由自身独立控制并支配，万科集团与第一大股东地铁
集团及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，保证了发
行人具有独立完整的业务及自主经营能力。公司的资产均有明确的资产权属，并
拥有相应的处置权。
  发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全
独立于出资人，发行人的办公机构和办公场所与第一大股东完全分开，不存在合
署办公等情形，第一大股东的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关
系。
  发行人的董事会主席由董事会以全体董事的过半数选举产生，监事会主席由
      万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
 全体监事过半数选举产生，董事会主席在发行人领取薪酬；监事会对全体股东负
 责，向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独
 立于第一大股东。
      发行人拥有独立管理体系，对所属资产具有独立的控制支配权，并形成了完
 整的财务核算体系。
 六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
      （一）基本情况
             公司董事、监事及高级管理人员基本情况
姓名              职务         性别      任期起始日期 持股数（股） 持有债券情况
郁亮           董事会主席             男    2017年起   7,394,945   -
辛杰              董事             男    2020年起       -       -
                董事                  2020年起               -
祝九胜                            男             195,900
           总裁、首席执行官                 2018年起               -
胡国斌             董事             男    2020年起       -       -
黄力平             董事             男    2021年起       -       -
雷江松             董事             男    2021年起       -       -
王蕴          职工代表董事             女    2023年起       -       -
廖子彬          独立董事              男    2023年起       -       -
林明彦          独立董事              男    2023年起       -       -
沈向洋          独立董事              男    2023年起       -       -
张懿宸          独立董事              男    2020年起       -       -
解冻           监事会主席             男    2014年起   1,652,645   -
栗淼              监事             男    2020年起       -       -
潘樟良         职工代表监事             男    2023年起       -       -
韩慧华      执行副总裁、财务负责人           女    2020年起   141,000     -
刘肖       执行副总裁、首席运营官           男    2021年起   157,600     -
朱旭           董事会秘书             女    2016年起   138,800     -
 注：公司董事、监事、高级管理人员持股数情况为截至 2023 年 3 月 31 日。
      上述设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
      （二）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
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  截至本募集说明书签署日，本公司董事、监事、高级管理人员设置符合《公
司法》等相关法律法规及公司章程要求，不存在影响本期发行的重大违法违规的
情况。
七、发行人主要业务情况
  发行人为专业化的房地产公司，主要产品为商品住宅。发行人主营业务包括
房地产业务和物业管理，其中房地产业务具体包括商品住宅、商业物业和车位的
销售。
  （一）房地产行业情况
  房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关
联度较大，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、
建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对一个国家和
地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度高，宏观调控和微观管
理力度较大。因此房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土
地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房
地产行业的发展。
  改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着
城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。2022 年，全国房地产开发
投资完成额为 13.29 万亿元，同比下降 10.00%，增速较 2021 年回落 14.4 个百分
点，其中住宅投资 10.06 万亿元，同比下降 9.5％，增速较 2021 年回落 15.9 个百
分点。
  我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、
加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨
过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促
进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台
了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶
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段性的波动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一
步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
    近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范
和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业
相关政策主要包括：
序
     时间           主要政策                   核心内容
号
                              建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁机
              住建部《住房城乡建设部关于
                              构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积
                              极推进房地产投资信托基金（REITs）试点、完善公共租
                 的指导意见》
                              赁住房制度（货币化租赁补贴）。
              中国人民银行、中国银行业监
                              在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普
              督管理委员会发布《关于进一
              步完善差别化住房信贷政策有
                              不低于25%。
                 关问题的通知》
              国务院办公厅《国务院办公厅
                              积极发展短租公寓、长租公寓等服务业细分业态；首次
                              定位为“生活服务业”，可享受相应政策支持。
              进消费结构升级的指导意见》
                              对于不实施限购措施的城市，首次买房最低首付款比例
                              下调至25%，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居
              人民银行、银监会联合下发《
                              民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%；对于实施
                              限购措施的城市，各机构应按照“分类指导，因地施策
                 关问题的通知》
                              ”的原则，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低
                              首付款比例。
                              国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推
              财政部、国家税务总局《关于
                              开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、
                              房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，
                  点的通知》
                              纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
                              多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；落实
              财政部、住房城乡建设部《关
                              税费优惠政策，切实降低棚户区改造成本；推进棚户区
                              改造货币化安置，切实化解库存商品住房；严格遵循政
                 工作的通知》
                              府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正等。
                              建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置
              国务院办公厅《关于加快培育 为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租
                   见》         ，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳
                              定的住房租赁市场体系。
      万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序
      时间           主要政策                  核心内容
号
                     策         苏州、郑州、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、
                               佛山、福州、昆山、南昌等城市先后发布区域房地产调
                               控政策，重启限购限贷政策
               中共中央政治局提出实施好积
               极的财政政策和稳健的货币政
                               长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、
                               疏解需求为核心，实现房地产市场供需平衡
               政策连续性稳定性，加快建立
                   长效机制”
               住建部、发改委、财政部等九 加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠
               部委《关于在人口净流入的大 道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融
               中城市加快发展住房租赁市场 资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发
                   的通知》        展住房租赁业务
                               将在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房
                               租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集
                               体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务
               国土资源部住房城乡建设部《 能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈
                  房试点方案》       门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市
                               、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设
                               租赁住房试点。村镇集体经济组织可以自行开发运营，
                               也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
                               并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地
                               项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土
               《上海银监局关于规范开展并
                 购贷款业务的通知》
                               穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产
                               开发大类贷款的监管要求。
               证监会《关于推进住房租赁资 鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优
               产证券化相关工作的通知》    先支持国家政策，鼓励租赁项目开展资产证券化。
                               三家以上银行融资余额合计50亿以上企业，银行将建立
               银保监会《银行业金融机构联 联合授信。预计随着试点铺开，债务规模大、杠杆率高
               合授信管理办法（试行）》    、偿债能力不足的房地产企业银行信贷将受限，多头融
                               资和过度融资将不可持续。
               发改委、财政部《关于完善市 规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，
                和地方债务风险的通知》    资金等。
                               下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供
               中共中央政治局会议提出“坚 求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价
                 决遏制房价上涨”      上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制
                               。
               《住房城乡建设部、中国农业 要求按照抵押补充贷款相关政策规定，优选承贷主体，
               充贷款资金支持农村人居环境 低成本的资金支持。
       万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序
       时间           主要政策                    核心内容
号
                  整治工作的通知》
                                更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善
                                住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发
                                展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障
                                困难群体基本居住需求。
                国家发改委发布《国家发展改
                                完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束
                革委办公厅关于对房地产企业
                发行外债申请备案登记有关要
                                房地产市场平稳健康发展。
                    求的通知》
                中共中央政治局会议提出“不
                                坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产
                                长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
                     手段”
                                要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存
                中央经济工作会议，再次提出 量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租
                   来炒的定位”       全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管
                                理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
                中国证监会与国家发展改革委
                联合发布《关于推进基础设施 提出基础设施REITs试点项目：一是要聚焦重点区域；二
                REITs）试点相关工作的通知 是要聚焦优质项目。
                      》
                                为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎
                                管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透
                                明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期
                住房城乡建设部、人民银行联 广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监
                究进一步落实房地产长效机制 则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理
                                安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有
                                利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金
                                融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
                                坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、
                《中共中央关于制定国民经济
                                因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保
                和社会发展第十四个五年规划
                和二〇三五年远景目标的建议
                                利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房
                      》
                                政策，扩大保障性租赁住房供给。
                                解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福社。
                中央经济工作会议再次重申“
                                要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜
                要坚持房子是用来住的、不是
                                、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。同时提到
                                要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策
                策并举，促进房地产市场平稳
                                ，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规
                   健康发展。”
                                范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜。
       万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序
       时间           主要政策                  核心内容
号
                                要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市
                                场行为，对租金水平进行合理调控。
                                保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来
                                炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住
                                房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中
                                建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房
                                供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，
                                尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
                                坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒
                                的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供
                国务院办公厅发布《关于加快
                发展保障性租赁住房的意见》
                                体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人
                                为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。
                住房和城乡建设部、国家发展
                改革委、公安部等8部门联合   持续开展整治规范房地产市场秩序，持续加大惩处力度
                部门关于持续整治规范房地产 规开展整治。
                  市场秩序的通知》
                                金融部门要贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“
                                稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房
                人民银行、银保监会联合召开 地产金融审慎管理制度，持续落实好房地产长效机制，
                 房地产金融工作座谈会     加快完善住房租赁金融政策体系。金融机构要按照法治
                                化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房
                                地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
                中央政治局会议明确要推进保
                                推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者
                                的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
                  健康发展和良性循环
                                坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式
                中央经济工作会议再次定调“ ，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住
                    房住不炒”       房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需
                                求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
                                要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁
                   《关于银行保险      住房
                   的指导意见》       多主 体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，缓解
                                新市民、 青年人住房困难的重要举措。
                                （1）稳定房地产开发贷款投放；
                                （2）支持个人住房贷款合理需求；
                《关于做好当前 金融支持房
                                （3）稳定建筑企业信贷投放；
                                （4）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
                    的通知》
                                （5）保持债券融资基本稳定；
                                （6）保持信托等资管产品融资稳定；
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序
       时间            主要政策                    核心内容
号
                                  （7）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
                                  （8）鼓励金融机构提供配套融资支持；
                                  （9）做好房地产项目并购金融支持；
                                  （10）积极探索市场化支持方式；
                                  （11）鼓励依法自主协商延期还本付息；
                                  （12）切实保护延期贷款的个人征信权益；
                                  （13）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
                                  （14）阶段性优化房地产项目并购融资政策；
                                  （15）优化租房租赁信贷服务；
                                  （16）拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
                                  （1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
                                  （2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
                资本市场支持房地产平稳健康
                   发展5 项措施
                                  （4）进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；
                                  （5）积极发挥私募股权投资基金作用。
                                  稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险
                国家发展改革委召开2023年1
                                  ；支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文
                                  化体育服务等消费，培育线上线下融合等新型消费，着
                解房地产、金融等领域风险
                                  力满足居民个性化、多样化、高品质的消费需求。
                国资委党委召开扩大会议，结
                                  做好企业债务、房地产、金融等重点领域风险防控，牢
                                  牢守住不发生重大风险的底线。
                    实工作措施
                自然资源部、银保监会联合印 要求各级主管部门高度重视，提高政治站位，将做好不
                发《关于协同做好不动产“带 动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升
                押过户”便民利企服务的通知 的重要举措之一，协同做好不动产“带押过户”，降低
                      》           制度性交易成本，助力经济社会发展。
                                  要有效防范化解重点领域风险，要坚持房子是用来住的
                                  、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住
                中央政治局会议明确政策支持
                                  房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地
                                  产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。
                    发展新模式
                                  在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用
                                  ”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。
                                  （1）规范房地产经纪服务，长期有利于行业健康发展。
                住房和城乡建设部、市场监管
                                  （2）引导降低交易费用及规范收费标准，有望降低购房
                                  者置业成本。
                   纪服务的意见》
                                  （3）多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营。
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年高 2.7 个百分点；销售金额 17.36 万亿元，同比增长 8.7%，增速比 2019 年高
年低 0.7 个百分点；销售金额 18.2 万亿元，同比增长 4.8%，增速比 2020 年低 3.9
个百分点。
年低 26.2 个百分点；销售金额 13.3 万亿元，同比下降 26.7%，增速比 2021 年低
速低于上年同期。销售额 3.05 万亿元，同比增长 4.1%，其中住宅销售额增长 6.0%。
房地产开发投资同比下降 5.8%；房屋新开工面积同比下降 19.2%。
  在行业呈现下行趋势的情况下，各地出台一系列利好政策。截至 2023 年 3
月末，全国已有近 90 城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低
首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等，2023 年下半
年房地产行业预期将有所反弹。
  在房地产行业不断发展的同时，我国住房租赁市场不断发展。需求端，租赁
房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限
贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体
租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛
点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，多支公
寓 ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综
合来讲，租赁市场发展可期。
  国内房地产市场百花齐放。发行人现时及潜在竞争对手主要为国内开发商，
其次为来自亚洲的国外开发商（包括香港主要房地产开发商）。发行人在土地收
购、品牌知名度、财务资源、价格、产品品质、服务品质及其他因素上展开竞争。
上述部分竞争对手可能具备更佳的销售记录，并拥有更雄厚的财务、人力及其他
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资源，更大的销售网络及更高的品牌知名度。
  为在激烈竞争中争夺市场份额，开发商已建立不同类型的产品和品牌，以将
其市场地位区分，以吸引不同目标客户群体。另外，交通便利、配套设施及品质
声誉也是影响住宅项目吸引力的主要因素。此外，国内房地产开发市场设有若干
准入门槛。房地产开发需要大量的资金投入和各种专业知识。房地产开发商必须
拥有规划和设计能力、深厚的行业知识及广泛的优质客户基础，深入了解有关房
地产开发的政府政策和各城市当地居民的需求，并具备经营不同类别物业所需的
专业知识。此外，房地产开发商还必须与当地政府建立良好关系以发展新项目。
因此，早期涉足房地产开发的大型开发商已在整个地区赢得了经验和市场声誉，
比新进入者拥有竞争优势。
  多年以来，万科成功将自身定位为装修物业开发商。其销售的所有单位均附
带基本设施，而大多数开发商销售毛坯房，特别是在二三线城市。万科拥有资深
的室内设计团队，相比同行享有竞争优势。另外，万科作为拥有大量发展项目的
全国性开发商，与供应商谈判时享有更大的议价权，以及更大的批量采购折扣。
  （1）土地供应结构变化改变市场供应格局
  随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，
结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住
宅土地供应量减少，从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺；而中低价
商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。
  （2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高
  房地产公司的金融属性越来越明显，资金成为制约地产公司发展除土地之外
的第一要素。在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，地产企业的融资能力不仅
将成为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要
动力，这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等
综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌
优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄
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厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见的是，在未来的发展过程中，房
地产行业集中度将大大提高。
  （3）住房供给体系趋向立体化，住房租赁市场大有可为
  住房制度改革由来已久，我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化
安置再到现在租售并举的过程，2016 年住建部正式提出中国要推进以满足新市
民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并
举的住房制度。2017 年以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密
集出台，频频互动。但当前交易市场仍是住房制度的主角，租赁市场仍处于自发
状态，我国住房租赁比例仍然偏低，到 2010 年租赁比例仅 21%，住房自有率常
年维持在 70%以上，远高于西方发达国家水平。
《关于进一步规范发展公租房的意见》，要求多渠道筹集房源，可立足当地实际，
制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例，利用集体建设用地建
设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。
年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。
该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因
城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的
金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇
老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，
全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产
市场平稳健康发展。
主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳
健康发展。2 月 21 日，央行召开 2020 年金融市场工作会议，要求保持房地产金
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融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，
促进市场平稳运行。5 月 22 日，两会政府工作报告指出坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7 月 24 日，住建
部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、
长沙和沈阳等 10 城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地
价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控
措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金
融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。12 月
指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。解决好大城市住房突出
问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进
房地产市场平稳健康发展。
  庞大的流动人口催生的刚性租赁需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市
场的规范化、专业化发展，机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长
租公寓相关政策的逐步落实，将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外
经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅
的供应结构是发展方向。
  （二）公司所处行业地位
  发行人是中国领先的住宅物业开发商，主要专注开发、销售及管理优质住宅
物业。发行人有 30 余年的房地产行业经验，专注物业开发、销售及管理，着重
开发面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业，项目覆盖中国南方区域、上海
区域、北方区域及中西部区域主要城市及部分海外市场，所开发物业包括低层住
宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
  过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发行人在
中国众多主要城市占据强势市场地位。
  发行人至今的市场地位以及把握未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争
优势：
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  发行人是中国领先的住宅开发商，亦是全球规模最大的房地产开发商之一。
  自 2007 年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，发行人的年度合同销
售额一直排名中国房地产开发商前三位。根据中国房地产测评中心与中国房产信
息集团的资料，发行人是 2010 年中国首个年度合同销售额超逾人民币 1,000 亿
元的房地产开发商，2020 年更达到人民币 7,041.5 亿元。1984 年以来，发行人共
为中国约 50 万户家庭提供住房。发行人深入了解客户需求，为客户提供优质服
务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，多年来荣获多项认证。
自 2003 年起，发行人连续 12 次获经济观察报和北京大学管理案例研究中心评为
“中国最受尊敬企业”。2005 年，发行人的“万科”品牌被中国国家工商行政局
认定为驰名商标，成为中国房地产界首个国家认定的驰名商标。2016 年公司首
次跻身《财富》“世界 500 强”，位列榜单第 356 位，2017 年-2022 年接连上榜，
分别位列榜单第 307 位、第 332 位、第 254 位、第 208 位、第 160 位和第 178
位。
  发行人秉承“为普通人盖好房子”的理念提供优质的住宅物业产品，以满足
不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、
高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。发行人合同销售额中大部分来自建筑
面积不超过 144 平方米的中小户型住宅销售。发行人专注大众市场有助发行人避
免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。发行人的项目遍布全中国。自
组成。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区经营项目的风
险。
  发行人遵循严谨的购地策略，避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地竞
拍时十分审慎，避免过激购地。发行人主要收购符合公司发展及市场地位的有利
土地。选择土地时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，并主要投资
符合大众市场需求的主流项目。发行人亦密切关注收购机会并专注主要城市的表
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现以把握按合理价格收购优质土地及项目的机会。发行人的区域本部作出购地决
策时会考虑投资金额、权益投资利益及地价等因素。其后向发行人总部递交投资
决策，总部有权否决该等决策。管理层的投资及决策委员会负责评估及批淮非住
宅项目等非常规土地投资。超过发行人净资产 10%之土地的投资须经董事会批
淮。
  基于发行人严谨的购地政策，发行人的土地储备分布均匀，成本合理，支持
可持续发展。凭藉稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金和稳健的债务
水平。2020 年至 2022 年三年，发行人的年终现金结余超过短期债务总额。稳健
的投资和财务管理有助发行人持续获利。
  发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元化
的融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。发行人与
国内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。发行人是国内首批从大型银
行总部直接获得授信的房地产开发商之一。同时，发行人也曾获得海外银行贷款。
凭借良好的品牌知名度和商誉，发行人在中国成为中国可获批无抵押银行借贷及
信托融资进行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外，发行人亦在国内外
发行债券和股票集资。
  发行人一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项专
业机构和政府认证。2005 年以来，发行人有近 30 个项目获得中国住宅土木工程
界公认荣誉“土木工程詹天佑奖优秀住宅小区”。
  发行人全心全意为客户提供全面、可靠和细致的专业物业管理服务。发行人
的物业管理服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。发行人物业企业获“中国物业
服务百强企业综合实力 TOP1”，连续九年蝉联百强榜首，并荣获“2018 中国特
色物业服务领先企业——企业总部基地”、“2018 中国物业服务百强企业”第一
名等多项荣誉。发行人物业服务品牌价值持续保持行业领先，连续九年蝉联物业
服务品牌价值榜首。
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   发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企业。2007 年，发行
人位于东莞的研发设施获中国国家建设部认可为“全国住宅工业化基地”。2011
年，根据中国住房和城乡建设部发出的一系列绿色单位评级标准“绿色建筑评价
标准”，发行人 270 万平方米的住宅单位获评为“三星级绿色单位”，占全国总
量的 50.7%。根据有关评价标准，“三星级绿色单位”为资源保护及空间利用率
较高且有助环保的发展项目。2018 年，发行人获得绿色建筑标识的项目面积达
到 3502 万平方米。自 2009 年推广绿色建筑以来，发行人绿色建筑面积已累计达
到 1.47 亿平方米。
   另外，发行人的总部万科中心是国际极少数获得美国绿色建筑协会所评的
Leadership in Energy and Environmental Design（“LEED”）白金级认证的大型项
目之一。LEED 为绿色建筑的认证程序，基于所在地是否可持续发展、是否有效
用水、是否节能、是否节水及空气质量等标准评估物业项目。白金级认证为最高
级类别。上述成绩足以证明发行人持续提高住宅品质的努力。
   作为中国最早上市的公司之一，发行人遵循“专业化+规范化+透明化”的企
业管治原则。发行人的股权结构比较分散，有效避免了发行人与股东或者股东之
间的利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人在 2015 年被中国
证券报评为“2014 年度金牛基业常青公司”、“2014 年度金牛上市公司百强”
奖、“2014 年度金牛最强盈利公司”，并获得 21 世纪商业评论评选的“21 世纪
中国最佳商业模式创新奖”。2016 年，发行人获得中国消费者报社评选的“3·15
创建诚信地产示范单位”称号。2017 年，发行人被机构投资者杂志评选为 2017
年“全亚洲最佳投资者关系公司”，并获得 21 世纪经济报道评选的“2017 年度
杰出治理上市公司金帆奖”。2018 年，发行人获得“2018CCTV 中国十佳上市公
司奖”，并获得美国金融杂志评选“最受尊敬企业第一名”。2019 年，发行人获
得《亚洲货币》评选的“地产行业最佳 A 股上市公司大奖”、在 GRESB（全球
房地产可持续性评估指标）2019 年度评选中获得亚太区“住宅家庭用房开发商
第一名”及“亚洲区住宅开发商及中国区开发商中排名第三”。
   发行人拥有一支专业、资深兼具创业精神的管理团队，在中国房地产业均有
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卓越成就。核心高级管理层在公司均已任职 10 年以上。主席郁亮先生以及其他
高级管理人员对公司的远景、道德和管理策略有深远影响。作为对彼等杰出成就
的认可，郁亮主席连续七次获得由《中国企业家》评选的“最具影响力 25 位企
业领袖”，2015、2012 年两次获得 CCTV 评选的“中国十大经济年度人物”称
号。此奖项被认为是“中国经济界的奥斯卡”，每年只授予中国 10 位杰出商界
领袖。
  （三）公司面临的主要竞争状况及经营策略
  长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，
由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金
时代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对
经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，
未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环
境的逐步好转。发行人对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，发
行人将以城市建设服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会；同时，
发行人将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套
和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
  通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的
机遇，持续提升产品竞争力，发行人将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同
时为了保持公司良好的增长，发行人也将积极进行新业务的探索和布局，确定新
的商业模式。
  发行人将继续坚持主流定位，“盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理
调整产品设计，以满足市场需求。
  发行人已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策略，
以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时，进一步加强库存去化，确保
库存结构合理。
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  在项目资源方面，发行人将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅
用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地
但保证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大，在获取
新项目时，发行人将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，
谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
  此外，发行人将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。发行人
持有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管
理收入，从而让发行人得以增加灵活性和借助合作方的优势。
  随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务
管理方面，发行人将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控
体系。发行人将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还 1 年内到期的债务，并
致力保持稳定且可持续的债务水平。
  发行人将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的
居住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等
配套服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不
断增加的客户需求。发行人会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展发
行人的产品或服务供应。
  作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，发行人将通过拓展和深入应用
工业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部
件按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。
  发行人作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理
能力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边
际。发行人在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。
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   （四）公司主营业务情况
   公司为专业化房地产公司，经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；
国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发
审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业
务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
   公司的主营业务包括房地产开发和物业服务。
   （1）营业收入分析
                 发行人最近三年营业总收入的构成情况
                                                                       单位：万元、%
     项目
               金额            占比            金额           占比        金额           占比
 主营业务收入      49,621,999.76    98.49 44,976,279.47        99.33 41,588,094.69   99.23
 其中：房地产
 开发及相关资      47,044,605.95    93.37 42,993,191.27        94.95 40,044,873.59   95.55
 产经营业务
 物业服务         2,577,393.81     5.12   1,983,088.20        4.38 1,543,221.10     3.68
 其他业务收入        761,836.98      1.51        303,497.93     0.67   323,073.08     0.77
 营业总收入       50,383,836.74   100.00 45,279,777.40       100.00 41,911,167.77 100.00
业收入比例分别为 99.23%、99.33%及 98.49%，其他业务收入占比很低，主要为
收取合营联营企业的运营管理费。公司主营业务收入包括房地产收入和物业管理
收入，其中房地产收入中大部分收入来自于商品住宅的销售收入。最近三年，房
地产销售收入占营业总收入的比例分别为 95.55%、94.95%及 93.37%。
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方米及 2,630.0 万平方米，合同销售额分别为 7,041.5 亿元、6,277.8 亿元及 4,169.7
亿元。按 2022 年全国商品房销售金额 13.3 万亿元计算，公司在全国的市场占有
率为 3.13%（2021 年：3.45%）。
                                                   单位：亿元、%
            地区
                                销售金额                占比
           南方区域                     1,039.0               24.9
           上海区域                     1,363.5               32.7
           北京区域                        570.3              13.7
           东北区域                        200.2               4.8
           华中区域                        396.3               9.5
           西南区域                        271.9               6.5
           西北区域                        273.6               6.6
            其他                          54.9               1.3
            合计                      4,169.7              100.0
                                                   单位：亿元、%
            地区
                                销售金额                占比
           南方区域                     1,450.3               23.1
           上海区域                     2,244.8               35.7
           北京区域                        920.2              14.7
           东北区域                        295.6               4.7
           华中区域                        390.2               6.2
           西南区域                        625.2              10.0
           西北区域                        278.6               4.4
            其他                          72.9               1.2
            合计                      6,277.8              100.0
                                                   单位：亿元、%
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              地区
                                              销售金额                        占比
            南方区域                                       1,502.00                     21.33
            上海区域                                       2,377.33                     33.76
            北方区域                                       1,501.74                     21.33
            中西部区域                                      1,153.69                     16.38
            西北区域                                        463.95                       6.59
              其他                                         42.75                       0.61
              合计                                       7,041.46                  100.00
   公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2022 年底，公司进入中国大陆近
百个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以
环渤海为核心的北京区域，以及东北区域、华中区域、西南区域和西北区域。此
外，公司自 2013 年开始尝试海外投资。截至 2022 年末，公司已进入旧金山、香
港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低
层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
   （2）营业成本分析
                     发行人最近三年营业成本的构成情况
                                                                        单位：万元、%
       科目
                    金额          占比           金额       占比          金额           占比
   主营业务成本 39,945,567.49         98.55 35,286,113.09    99.68 29,547,128.79     99.64
   其中：房地产开
   发及相关资产经 37,739,808.27        93.11 33,648,524.74    95.06 28,286,726.89     95.39
     营业务
     物业服务        2,205,759.22    5.44 1,637,588.35      4.63   1,260,401.90     4.25
   其他业务成本          586,361.21    1.45    111,600.71     0.32      106,940.01    0.36
   营业成本合计 40,531,928.70 100.00 35,397,713.80 100.00 29,654,068.80 100.00
元及 40,531,928.70 万元，2020-2022 年均复合增长率为 16.91%，其中房地产业
务成本分别为 28,286,726.89 万元、33,648,524.74 万元及 37,739,808.27 万元。
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   （3）利润情况分析
                  发行人 2020-2022 年营业毛利润的构成情况
                                                                   单位：万元、%
     项目
             毛利           占比        毛利           占比           毛利          占比
  主营业
  务毛利
  房地产     9,304,797.68    94.45   9,344,666.53    94.56   11,758,146.70    95.93
  物业管
  理
  其他业
  务
  营业总
  毛利
     注：毛利率数据未扣除税金及附加。
元及 9,851,908.04 万元。主营业务毛利率分别为 28.95%、21.55%及 19.50%，2021
年以来，受到结算项目地价占售价比上升的影响，公司房地产业务毛利率有所下
降。
     （五）公司房地产开发经营业绩
   本公司拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家一级资质证书（建
开企[2006]580 号）。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资
质证书或暂定资质证书。
   公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要
择机补充优质项目资源。
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        项目/区域                    2022 年度
     占地面积（万平方米）                            12,882.50
      其中：南方区域                               2,146.57
        上海区域                                2,844.87
        北京区域                                2,321.46
        东北区域                                1,458.85
        华中区域                                1,110.86
        西南区域                                2,010.07
        西北区域                                 989.81
   规划建筑面积（万平方米）                            27,574.77
      其中：南方区域                               5,418.55
        上海区域                                5,230.48
        北京区域                                4,556.88
        东北区域                                2,861.72
        华中区域                                3,025.32
        西南区域                                3,971.39
        西北区域                                2,510.44
   年度开工面积（万平方米）                             1,568.19
      其中：南方区域                                418.75
        上海区域                                 374.70
        北京区域                                 142.99
        东北区域                                  52.19
        华中区域                                 177.45
        西南区域                                 159.70
        西北区域                                 242.43
   年度竣工面积（万平方米）                             3,629.09
      其中：南方区域                                592.98
        上海区域                                 867.76
        北京区域                                 599.24
        东北区域                                 424.97
        华中区域                                 274.54
        西南区域                                 472.07
        西北区域                                 397.54
     销售面积（万平方米）                              2,630.0
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        项目/区域                    2022 年度
      其中：南方区域                                 453.4
        上海区域                                  685.7
        北京区域                                  474.0
        东北区域                                  234.3
        华中区域                                  282.8
        西南区域                                  233.4
        西北区域                                  262.1
          其他                                     4.3
      销售金额（亿元）                               4,169.7
      其中：南方区域                                1,039.0
        上海区域                                 1,363.5
        北京区域                                  570.3
        东北区域                                  200.2
        华中区域                                  396.3
        西南区域                                  271.9
        西北区域                                  273.6
          其他                                    54.9
        项目/区域                    2021 年度
     占地面积（万平方米）                            13,596.69
      其中：南方区域                               2,167.37
        上海区域                                3,073.67
        北京区域                                2,491.93
        东北区域                                1,567.14
        华中区域                                1,130.64
        西南区域                                2,082.86
        西北区域                                1,083.08
   规划建筑面积（万平方米）                            29,052.52
      其中：南方区域                               5,465.14
        上海区域                                5,690.43
        北京区域                                4,879.07
万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
        项目/区域                    2021 年度
        东北区域                               3,080.25
        华中区域                               3,057.70
        西南区域                               4,166.74
        西北区域                               2,713.18
   年度开工面积（万平方米）                            3,265.29
      其中：南方区域                                520.23
        上海区域                                 626.74
        北京区域                                 591.15
        东北区域                                 436.85
        华中区域                                 342.61
        西南区域                                 353.61
        西北区域                                 394.10
   年度竣工面积（万平方米）                            3,571.44
      其中：南方区域                                635.58
        上海区域                                 778.13
        北京区域                                 639.73
        东北区域                                 344.45
        华中区域                                 376.07
        西南区域                                 442.70
        西北区域                                 354.77
     销售面积（万平方米）                              3,801.7
      其中：南方区域                                 628.3
        上海区域                                 1,093.3
        北京区域                                  716.2
        东北区域                                  319.4
        华中区域                                  278.0
        西南区域                                  477.2
        西北区域                                  289.3
      销售金额（亿元）                               6,204.9
      其中：南方区域                                1,450.3
        上海区域                                 2,244.8
        北京区域                                  920.2
        东北区域                                  295.6
万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
        项目/区域                    2021 年度
        华中区域                                   390.2
        西南区域                                   625.2
        西北区域                                   278.6
       项目/区域                    2020 年度
    占地面积（万平方米）                             13,193.20
      其中：南方区域                               2,243.31
       上海区域                                 3,288.50
       北方区域                                 4,005.54
       中西部区域                                2,707.04
       西北区域                                  948.82
   规划建筑面积（万平方米）                            28,232.39
      其中：南方区域                               5,685.05
       上海区域                                 6,176.04
       北方区域                                 7,850.32
       中西部区域                                6,082.70
       西北区域                                 2,438.28
   年度开工面积（万平方米）                             3,960.40
      其中：南方区域                                640.13
       上海区域                                 1,058.77
       北方区域                                 1,077.54
       中西部区域                                 819.74
       西北区域                                  364.22
   年度竣工面积（万平方米）                             3,381.72
      其中：南方区域                               2,838.04
       上海区域                                  934.45
       北方区域                                  753.76
       中西部区域                                2,489.04
       西北区域                                12,394.02
    销售面积（万平方米）                              4,667.46
      其中：南方区域                                833.00
       上海区域                                 1,249.11
      万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
              项目/区域                           2020 年度
              北方区域                                        1,190.99
              中西部区域                                          928.72
              西北区域                                           462.05
                其他                                             3.59
            销售金额（亿元）                                      7,041.46
            其中：南方区域                                       1,502.00
              上海区域                                        2,377.33
              北方区域                                        1,501.74
              中西部区域                                       1,153.69
              西北区域                                           463.95
                其他                                            42.75
     最近三年，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但公司
通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区
域布局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的发展。
方米和 1,568.19 万平方米，公司竣工面积分别为 3,381.72 万平方米、3,571.44 万
平方米和 3,629.09 万平方米，竣工面积持续增加。
     （六）发行人房地产开发项目情况
     截至 2022 年末，公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目（存货科目
已完工开发产品）如下：
                                                        单位：万元
                         最近一期竣工
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                                           时间
                      合计                        -       9,899,555.99    92,511.46
         （1）截至 2022 年末，本公司合并报表范围内主要在建项目（存货科目在建
     开发产品）如下：
                                                                           单位：万元
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序号       项目名称                                            预计总投资                      跌价准备
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序号      项目名称                                    预计总投资                     跌价准备
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                        最近一期开    预计下批竣                     2022 年末余
序号      项目名称                               预计总投资                           跌价准备
                         工时间      工时间                          额
          合计               -           -   85,434,064.88   69,861,236.55   335,024.40
         （2）发行人预计总投资较大项目具体情况
         深圳天誉花园项目占地面积约 14.86 万平方米；总建筑面积约 87.09 万平方
      米，该项目位于深圳龙岗区中心城，紧邻龙城广场及三馆一城，临近地铁 3 号线
      吉祥站、龙城广场站。该项目计划发展成配套办公、住宅、商业的大型城市综合
      体。本项目预计总投资 1,678,089 万元，截至 2022 年 12 月末已投资 1,325,620 万
      元，在建项目下一期竣工日期为 2024 年 1 月。
         昆明魅力之城项目占地面积约 41.79 万平方米；总建筑面积约 166.29 万平方
      米，该项目位于官渡区彩云北路以东，广福路北侧、昆洛路西侧，昆明新螺蛳湾
      国际商贸城对面。项目所在区域属于连接昆明老城区与呈贡新区的门户，处于昆
      明向东、南发展的核心位置，紧邻呈贡国际物流基地，区域内已聚集几个大盘项
      目，配套成熟，未来极具发展优势。该项目计划发展成住宅、商业、办公于一体
      的综合住区。本项目预计总投资 1,069,792 万元，截至 2022 年 12 月末已投资
         广州城市之光项目占地面积约 13.67 万平方米；总建筑面积约 68.95 万平方
      米；该项目位于广东省广州市黄埔区文冲石化路以西城中村，临近地铁 5 号线文
      冲站，15 分钟直达金融城，25 分钟直达珠江新城。该项目计划发展住宅、商业、
      办公、酒店、配套的大型城市综合体。本项目预计总投资 1,342,761 万元，截至
        截至 2022 年末，公司主要拟建项目（存货科目拟开发产品）如下：
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                                                          单位：万元
序号           项目名称              预计开工时间        2022 年末余额      跌价准备
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序号           项目名称                预计开工时间        2022 年末余额     跌价准备
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序号                 项目名称                     预计开工时间         2022 年末余额         跌价准备
                    合计                                      11,256,902.11    86,406.16
      截至 2022 年 12 月 31 日，境内主要项目规划建筑面积为 27,574.77 万平方
 米，其中南方区域、上海区域、北京区域、西南区域、华中区域、东北区域、西
 北区域占比分别为 19.65%、18.97%、16.53%、10.38%、10.97%、14.40%和 9.10%。
      截至 2022 年 12 月 31 日，公司境内主要项目开发情况如下：
                      占地面积                            规划建筑面积
  区域       项目数量                             占比                               占比
                     （万平方米）                           （万平方米）
南方区域         190          2,146.57         16.66%         5,418.55          19.65%
上海区域         243          2,844.87         22.08%         5,230.48          18.97%
北京区域         186          2,321.46         18.02%         4,556.88          16.53%
西南区域         103          1,458.85         11.32%         2,861.72          10.38%
华中区域         92           1,110.86          8.62%         3,025.32          10.97%
东北区域         86           2,010.07         15.60%         3,971.39          14.40%
西北区域         76           989.81            7.68%         2,510.44           9.10%
  合计         976         12,882.50         100.00%        27,574.77         100.00%
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  （七）发行人房地产开发项目的业务运营模式
  发行人房地产开发及销售业务的经营模式主要为自主开发以及合作开发，公
司联合经营的合作方主要为拥有多年房地产开发经验房地产企业。自主开发以及
合作开发的项目主要为地产项目开发，根据不同的项目的具体情况，发行人与合
作方共同商定出资比例以及收益分成比例。
  发行人总部、开发经营本部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展
项目。发行人总部、开发经营本部及区域本部负责有关项目开发的战略决策，城
市公司及项目公司则管理项目的日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范物
业开发流程。
  发行人标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究---前期准备---建
设---销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般
耗时三至六个月，而项目规划、设计、动工至一期预售通常为期约六个月至十二
个月，一期预售及市场推广至交付物业一般耗时约二十至二十四个月。
  （八）发行人收入确认原则
  确认满足下列条件之一时，发行人属于在某一段时间内履行履约义务，否则，
属于在某一时点履行履约义务：
  （1）客户在发行人履约的同时即取得并消耗发行人履约所带来的经济利益；
  （2）客户能够控制发行人履约过程中在建的商品；
  （3）发行人履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且发行人在整个
合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
  对于在某一时段内履行的履约义务，发行人在该段时间内按照履约进度确认
收入。履约进度不能合理确定时，发行人已经发生的成本预计能够得到补偿的，
按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
  对于在某一时点履行的履约义务，发行人在客户取得相关商品或服务控制权
时点确认收入。
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  对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履
约义务条件的房地产销售，发行人在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房
地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相
关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
  发行人在提供物业服务过程中确认收入。
  发行人在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
  发行人在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，发行人根据已经完成
的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
  （九）发行人采购模式
  发行人通过招标程序外包所有发展中项目的工程给外聘专业建筑公司，均为
独立第三方。发行人与超过 50 家建筑公司维持稳固关系，大部分建筑公司与发
行人合作五年以上。发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁
具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采
购。发行人建立集中采购环节，用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全
国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。
  发行人采购管理部门负责采购业务的管理控制。发行人制定包括《万科集团
工程款支付管理规定》《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管
理细则》《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操
作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的
效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标
投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争
的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整
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合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略
合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的
供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公
司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程
质量综合评估与供应商评估分级挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加
大对项目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了
对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理
性。
     发行人一般根据建造合同规定的条款及条件分阶段向供货商及建筑承包商
付款。对发行人自行采购的供货商一般按合约条款及条件分阶段支付款项，而付
款期限依赖多项因素，包括与供货商的关系及交易规模。发行人一般于收到发票
及付款细节 20 至 45 天内清偿款项，而发票及付款细则一般于产品通过由公司及
建设监理公司进行的相关质量控制检查程序后向公司提供。对建筑总包商的付款
每个项目的阶段付款百分比各不相同。根据与建筑承包商的一般合同条款及条件，
公司通常按施工进度每月付款，并于相关项目竣工后六个月支付至多总建筑成本
的 95%，公司一般会保留其余 5%约两年作保留款项。保留款项用作支付施工缺
陷引致的或然开支。采购的主要结算方式为商业承兑汇票及电汇。
     （十）发行人销售模式
  发行人秉承“为普通人盖好房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单
位。主要目标客户为大众市场与首次购房者，以个人为主。发行人也与地方政府
就保障性住房签订建造合同。
  发行人的销售模式主要分为代销和自有渠道销售两种模式，其中，代销模式
系公司通过招标程序聘请销售代理按发行人设定的价格促销公司房地产项目，而
自有渠道销售模式即发行人自行组建营销团队销售房地产项目。客户不通过销售
代理结算销售资金，而是直接与发行人进行资金结算。购房客户可一次付款或使
用按揭贷款。
     在项目销售管理方面，发行人修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制
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度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目
定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方
面，发行人发布《营销风险自查指引表》等制度，进一步推进销售法律风险检查
和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需
履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后
方可实施。
  （十一）发行人主要客户及供应商
  公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部
分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。2020 年前 5 名客户的营业
额约为 57.5 亿元，占公司全年营业收入的比例为 1.4%；其中公司最大客户的营
业额约为 36.2 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.9%。2021 年前 5 名客户的
营业额约为 77.7 亿元，占公司全年营业收入的比例为 1.7%；其中公司最大客户
的营业额约为 26.6 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.6%。2022 年前 5 名客
户的营业额约为 28.5 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.6%；其中公司最大
客户的营业额约为 14.0 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.3%。
  公司的客户较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的客户。
  近三年来，公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系。2020 年，公司
从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 62.3 亿元，占全年采购总额的
币 14.8 亿元，占全年采购总额的 0.53%。2021 年，公司从前 5 名材料设备供应
商的采购额合计人民币 70.6 亿元，占全年采购总额的 2.66%，占采购总额的比例
少于 30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民币 23.8 亿元，占全年采购
总额的 0.9%。2022 年，公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 52.1
亿元，占全年采购总额的 4.0%，占采购总额的比例少于 30%；其中公司向最大
供应商的采购额约为人民币 16.5 亿元，占全年采购总额的 1.3%。
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
   本公司的供应商较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的供应
商。
     （十二）公司主营业务和经营性资产实质变更情况
   截至本募集说明书签署之日，本公司的主营业务和经营性资产不存在实质
变更情况。
     （十三）报告期的重大资产重组情况
   截至本募集说明书签署之日，本公司不存在重大资产重组情况。
八、媒体质疑事项
   截至本募集说明书签署之日，本公司不存在媒体质疑的影响本期债券发行
的重大不利情况。
九、发行人违法违规及受处罚情况
     报告期内，本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政
处罚的情形。
十、发行人房地产业务核查的相关情况
   发行人根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
〔2010〕10 号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
（国办发〔2013〕17 号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业
公司债券分类监管的函》（深证〔2016〕713 号）以及《债券业务办理指南第 1
号——公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733 号）的相
关规定，就发行人及其合并报表范围内的子公司的商品房开发项目（包括拟建、
在建及 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日完工的项目）在 2020 年 1 月 1 日
至 2023 年 3 月 31 日是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规
行为、合并报表范围内的子公司在 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日招挂拍
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取得商品房用地时是否存在竞拍“地王”或哄抬地价行为，是否存在因上述违法违
规行为被行政处罚等行为出具了自查报告。
  （一）关于是否存在闲置土地问题的核查
  除以下 14 个项目项下地块外，核查范围内的其他商品房开发项目在 2020 年
查通知书》《闲置土地认定通知书》《征收闲置费通知书》《无偿收回国有建设
用地使用权决定书》或《行政处罚决定书》的情形。上述 14 个项目项下地块具
体自查意见如下：
  （1）存在闲置调查、认定，报告期内未被收取闲置费或无偿收回的宗地
  ①金色悦享大厦、昌宏西路三期项下宗地均已在建，已不存在闲置。
  ②其他项目尚未开工，项目未能按照出让合同开发受多种因素影响，包括被
收购主体的原因、重大公共卫生事件影响、外部开发障碍、项目尚不具备开工条
件、政府审批流程慢等，项目公司与政府也在沟通进一步的计划或者处理方案。
  （2）被收取闲置费的地块，不构成发行人的重大违法违规。
  西安万科理想城项目的 5 宗地块因未按照约定的动工时间动工开发，被征缴
出让价款 20%的闲置费。经信达律师了解，该 5 宗地为西安万科理想城项目（收
购时合计为 37 宗地）的一部分，在发行人收购项目公司股权前，本项目即已较
长时间未能按期开工，且股权收购协议已约定由转让方承担土地闲置产生的损失。
发行人完成收购后，积极推动本项目地块开发，并与政府沟通新的开发计划，本
项目规划进行了调整，37 宗地陆续进入开工、竣工以及项目建设报批阶段（包括
政府有偿收储后再重新出让给项目公司的宗地）。前述被收取闲置费的 5 宗地中，
保护规划审批手续后才能履行动工开发手续，目前尚未开工。陕西省西咸新区秦
汉新城国土资源与房屋管理局于 2018 年 11 月 29 日出具《说明》，征缴土地闲
置费是其依据《闲置土地处置办法》作出的行政征收行为，项目公司积极配合，
上述闲置土地行为不构成重大违法违规行为。西咸新区自然资源和规划局（秦汉）
工作部于 2023 年 3 月 27 日出具《证明》，证明西安万科理想城所涉项目公司自
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地管理相关法律、法规及其他规范性文件的规定而受到行政处罚、行政监管措施。
     （二）关于是否存在炒地行为、捂盘惜售和哄抬房价问题的核查
  公司及其合并报表范围内的子公司，在 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 3 月 31
日不存在转让商品房开发项目的土地使用权的行为。综上，公司在 2020 年 1 月
不存在捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为。
     （三）关于在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为的
核查
房地产开发业务的子公司在 16 个重点调控的热点城市中不存在哄抬地价、以异
常高价购买土地等扰乱房地产市场秩序的行为。
  综上，发行人符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
                                 （国
发〔2010〕10 号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
（国办发〔2013〕17 号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业
公司债券分类监管的函》（深证函[2016]713 号）以及《债券业务办理指南第 1 号
——公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733 号）等规范
性文件的规定。
  发行人董事、监事和高级管理人员承诺：如发行人及其子公司开发的商品房
项目在 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日存在未披露的土地闲置、炒地、捂
盘惜售及哄抬房价的违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，承诺人将按
照有关法律、行政法规的规定以及证券监督管理部门的要求承担相应的赔偿责任。
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                   第五节 财务会计信息
  本募集说明书引用的财务数据来自于公司 2020 年、2021 年、2022 年经毕马
威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计的财务报表，以及 2023 年 1-3 月未
经审计或审阅的财务报表。财务报表以持续经营为基础编制。
  最近三年，发行人财务报表审计意见均为无保留意见。
一、会计政策调整对财务报表的影响
  （一）2020 年会计政策变更
  发行人于 2020 年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：
                                    《企
业会计准则解释第 13 号》（财会[2019]21 号）（“解释第 13 号”）、《新冠肺
炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会[2020]10 号）。发行人自 2020 年 1 月
  解释第 13 号修订了业务构成的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同
一控制下企业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项
业务时，引入了“集中度测试”的选择。此外，解释第 13 号进一步明确了企业
的关联方还包括企业所属企业集团的其他成员单位(包括母公司和子公司)的合
营企业或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的其他合营企业或联营企
业等。
  财会[2020]10 号对于满足一定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让
提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，
也不需要重新评估租赁分类。根据财会[2020]10 号，发行人作为在境内外同时上
市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
  解释第 13 号和财会[2020]10 号分别自 2020 年 1 月 1 日和 2020 年 6 月 24 日
起施行，发行人采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理。采用上述该
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解释及规定未对发行人的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
     （二）2021 年会计政策变更
     发行人于 2021 年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：
                                       《企
业会计准则解释第 14 号》（财会[2021]1 号）（“解释第 14 号”）、财政部关于
调整《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会[2021]9 号）、《企业会
计准则解释第 15 号》适用范围的通知（财会[2021]35 号）（“解释第 15 号”）
中“关于资金集中管理相关列报”的规定。发行人自 2021 年 1 月 1 日起采用上
述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调整。
     解释第 14 号明确了政府和社会资本合作（PPP）项目合同的特征和条件，规
定了社会资本方对 PPP 项目合同的具体会计处理和披露要求。
                             《企业会计准则解
释第 2 号》（财会[2008] 11 号）中关于“五、企业采用建设经营移交方式（BOT）
参与公共基础设施建设业务应当如何处理”的内容同时废止。同时，解释第 14
号规定了基准利率改革导致的有关金融工具和租赁负债的修改的相关会计处理
和披露要求。
     《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会[2020]10 号)对于满足一
定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化方法，结合财会
[2021]9 号的规定，该简化方法的租金减让期间为针对 2022 年 6 月 30 日前的应
付租赁付款额。发行人作为境内外同时上市的企业，在作为出租人时不适用该规
定。
     解释第 15 号中“关于资金集中管理相关列报”的规定自 2021 年 12 月 30 日
起施行。
     发行人依据上述规定对于发行人根据相关法规制度，通过内部结算中心实行
集中统一管理的资金进行列报。
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  发行人采用解释第 14 号、财会[2021]9 号和解释第 15 号未对发行人的财务
状况及经营成果生重大影响。
  （三）2022 年会计政策变更
  发行人于 2022 年度执行了财政部于今年颁布的企业会计准则相关规定及指
引，主要包括：
  《企业会计准则解释第 15 号》(财会[2021]35 号)(“解释第 15 号”)中“关
于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品
对外销售的会计处理”(“试运行销售的会计处理”)的规定；解释第 15 号中“关
于亏损合同的判断”的规定；及《关于适用<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处
理规定>相关问题的通知》(财会[2022]13 号。)
  《企业会计准则解释第 16 号》(财会[2022]31 号)(“解释第 16 号”)中“关
于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”的规定；
解释第 16 号中“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支
付的会计处理”的规定。
  发行人采用解释第 15 号、财会[2022]13 号和解释第 16 号未对发行人的财务
状况及经营成果产生重大影响。
  （四）2023 年 1-3 月会计政策变更
  发行人于 2023 年度执行了财政部于今年颁布的企业会计准则相关规定及指
引，主要包括：
  《企业会计准则解释第 16 号》(财会[2022]31 号)(“解释第 16 号”)中“关
于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处
理”的规定。发行人采用解释第 16 号未对发行人的财务状况及经营成果产生重
大影响。
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二、合并报表范围的变化
  （一）发行人 2022 年度财务报表合并范围变化情况
公司 105 家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
                                                   变更
 序号               企业名称                变更内容
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       Limited
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  （二）发行人 2021 年度财务报表合并范围变化情况
司 144 家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
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 序号                企业名称                变更内容
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  （三）发行人 2020 年度财务报表合并范围变化情况
司 107 家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
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 序号     企业名称                          变更内容
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序号    企业名称                          变更内容
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序号     企业名称                          变更内容
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序号     企业名称                          变更内容
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序号     企业名称                          变更内容
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       Cushman & Wakefield Property Management
       Limited
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三、公司报告期内合并及母公司财务报表
  本公司 2020 年度、2021 年度及 2022 年度财务报告均按照财政部颁布的企
业会计准则的要求编制。本公司 2020 年度、2021 年度及 2022 年度合并及母公
司财务报告均经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威
华振审字第毕马威华振审字第 2101136 号、毕马威华振审字第 2202191 号、毕马
威华振审字第 2302617 号无保留意见的审计报告。在本章财务分析部分，所引用
的 2020-2022 年财务数据引自上述经审计的财务报告的当期期末数据。2023 年
  （一）公司报告期内合并资产负债表
                                                                       单位：万元
     项目        2023 年 3 月末      2022 年末            2021 年末          2020 年末
货币资金            14,000,596.91   13,720,763.49      14,935,244.43    19,523,072.34
交易性金融资产              1,460.93        1,814.23           2,058.71        17,047.97
衍生金融资产               2,841.47        4,505.39                  -         1,476.10
应收账款              859,796.74      750,469.21         474,359.70       299,242.33
应收票据                  415.98             655.26         2,768.18          966.24
预付款项             6,241,464.82    6,048,353.84       6,723,033.51     6,224,750.38
其他应收款           28,030,798.95   27,269,467.82      26,606,112.04    24,949,854.55
存货              87,770,948.88   90,705,693.04     107,561,703.66   100,206,300.82
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     项目     2023 年 3 月末       2022 年末          2021 年末          2020 年末
合同资产          1,147,103.22     1,092,751.51     1,039,000.16      616,254.97
持有待售资产                   -                -        89,242.25      633,472.76
其他流动资产        2,049,481.70     1,941,164.20     2,593,308.08     2,266,267.66
流动资产合计      140,104,909.61   141,535,638.00   160,026,830.73   154,738,706.12
其他权益工具投
资
其他非流动金融
资产
长期股权投资       12,829,263.80    12,948,646.83    14,444,933.17    14,189,519.03
投资性房地产        9,938,881.80     9,857,239.30     8,595,340.97     7,995,413.90
固定资产          1,717,080.91     1,642,026.51     1,282,105.98     1,257,734.27
在建工程           216,891.03       184,972.54       339,812.94       323,685.03
生产性生物资产          29,696.21        31,939.32                -                -
使用权资产         2,175,573.26     2,218,255.65     2,424,210.07     2,521,011.92
无形资产          1,161,358.33     1,154,754.41     1,044,516.81      608,778.13
商誉             540,080.09       540,228.59       382,232.28         20,634.29
长期待摊费用         831,761.34       887,608.03       901,299.21       894,776.06
递延所得税资产       3,769,639.52     3,548,547.45     3,351,791.97     2,753,543.05
其他非流动资产        639,198.11       649,407.03       783,279.38      1,384,007.93
非流动资产合计      34,202,949.84    34,176,806.42    33,836,982.14    32,179,003.28
资产总计        174,307,859.45   175,712,444.42   193,863,812.87   186,917,709.40
短期借款           310,051.38       413,330.62      1,441,250.32     2,511,153.68
交易性金融负债          19,179.20        19,179.20        19,179.20                -
衍生金融负债           23,803.46        19,344.96        72,141.09        33,615.37
应付账款         25,688,647.89    28,921,642.76    33,041,113.53    29,568,450.24
应付票据                54.84          2,509.74        12,543.61        60,711.28
预收款项           131,246.88       126,018.93       136,428.63         91,223.08
合同负债         48,711,409.15    46,558,095.77    63,685,851.41    63,074,721.08
应付职工薪酬         501,980.53       676,341.22       637,797.53       785,094.06
应交税费          2,929,574.63     3,183,538.39     2,519,125.03     2,903,652.30
其他应付款        17,429,605.59    17,390,491.10    19,206,616.92    21,275,835.35
其中：应付股利          58,451.98        58,917.70      174,493.11         31,903.77
其中：其他        17,371,153.61    17,331,573.40    19,032,123.81    21,243,931.58
其他流动负债        4,271,023.28     4,077,457.17     5,579,406.29     5,398,626.05
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
     项目      2023 年 3 月末       2022 年末                  2021 年末            2020 年末
一年内到期的非
流动负债
流动负债合计       105,982,271.48   107,780,157.20        131,144,646.73        131,749,268.89
长期借款          19,909,177.24    18,077,328.06            15,432,227.90      13,203,678.31
应付债券           6,236,145.62        6,881,557.02          5,302,057.17       4,357,622.32
租赁负债           2,160,542.37        2,206,572.57          2,430,964.21       2,458,994.57
预计负债              43,155.62          41,229.20             27,516.33           21,533.15
其他非流动负债         113,819.10          112,415.72            120,134.23         119,017.74
递延所得税负债         112,162.20          114,034.01            128,988.65           23,147.09
非流动负债合计       28,575,002.15    27,433,136.58            23,441,888.48      20,183,993.18
负债合计         134,557,273.63   135,213,293.78        154,586,535.22        151,933,262.07
股本             1,193,070.95        1,163,070.95          1,162,538.34       1,161,773.22
资本公积           2,382,656.32        2,286,756.50          2,058,381.36       1,855,449.70
库存股             -129,180.03        -129,180.03                      -                  -
其他综合收益          -565,655.76        -563,866.91             -14,102.74        -154,437.30
盈余公积          11,774,367.71    11,774,367.71            11,118,652.06       9,746,632.45
未分配利润          9,945,970.41        9,737,986.00          9,269,844.41       9,841,677.20
归属于母公司股
东权益合计
少数股东权益        15,149,356.23    16,230,016.42            15,681,964.23      12,533,352.06
股东权益合计        39,750,585.83    40,499,150.64            39,277,277.65      34,984,447.33
负债及股东权益
总计
 （二）公司报告期内合并利润表
                                                                              单位：万元
       项目         2023 年 1-3 月         2022 年度             2021 年度          2020 年度
一、营业总收入             6,847,400.74      50,383,836.74       45,279,777.40    41,911,167.77
二、营业总成本             6,521,885.89      45,501,105.15       40,311,011.40    35,051,334.06
其中：营业成本             5,789,660.41      40,531,928.70       35,397,713.80    29,654,068.80
     税金及附加            266,255.86       2,439,422.25        2,105,586.49     2,723,690.99
      销售费用            171,842.30       1,241,236.72        1,280,863.91     1,063,689.97
      管理费用            155,242.57           958,413.84      1,024,228.19     1,028,805.28
      研发费用             15,203.31            68,586.17         64,236.63        66,568.75
      财务费用            123,681.44           261,517.48       438,382.39       514,510.27
          万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
            项目             2023 年 1-3 月         2022 年度          2021 年度        2020 年度
       其中：利息费用                  158,508.98          588,655.18    786,134.67        875,757.99
       其中：利息收入                   58,935.15          357,143.71    381,980.36        468,064.34
       加：投资收益                    57,794.13          409,367.80    661,427.49    1,351,187.00
       其中：对联营企业和合
       营企业的投资收益
       公允价值变动损益                  31,582.12             491.71         381.69            533.35
       资产减值损失
                                         -          -44,981.82   -351,350.76        -198,081.80
       （损失以“-”填列）
       信用减值损失
                                 -6,674.07          -48,191.56     -28,048.82        -22,446.17
       （损失以“-”填列）
       资产处置收益                      896.18             1,275.85       1,924.12          4,838.13
       三、营业利润                   409,113.22      5,200,693.57     5,253,099.72   7,995,864.21
       加：营业外收入                   24,609.77          130,205.22    114,809.09         99,949.73
       减：营业外支出                   10,550.76           92,280.24    145,645.70        128,238.65
       四、利润总额                   423,172.23      5,238,618.54     5,222,263.12   7,967,575.29
       减：所得税费用                  139,800.87      1,483,527.61     1,415,310.42   2,037,763.65
       五、净利润                    283,371.36      3,755,090.93     3,806,952.70   5,929,811.64
       归属于母公司所有者的
       净利润
       少数股东损益                   138,790.23      1,493,313.08     1,554,549.36   1,778,257.15
          （三）公司报告期内合并现金流量表
                                                                                     单位：万元
  项目        2023 年 1-3 月               2022 年度                   2021 年度                   2020 年度
一、经营活动产
生的现金流量：
销售商品、提供
劳务收到的现金
收到其他与经营
活动有关的现金
经营活动现金流
入小计
购买商品、接受
劳务支付的现金
支付给职工以及
为职工支付的现           651,373.75                 2,003,255.47            1,859,430.61                 1,556,146.29
金
支付的各项税费          1,235,622.60                5,425,552.77            6,010,332.20                 5,939,725.56
          万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  项目        2023 年 1-3 月       2022 年度           2021 年度           2020 年度
支付其他与经营
活动有关的现金
经营活动现金流
出小计
经营活动产生的
现金流量净额
二、投资活动产
生的现金流量：
收回投资收到的
现金
取得投资收益收
到的现金
处置固定资产、
无形资产、投资
性房地产和其他               733.1          7,783.37          6,357.14          6,231.32
长期资产所收回
的现金净额
处置子公司及其
他营业单位收回             1,989.22       163,940.48        361,011.25       470,404.99
的现金净额
收到其他与投资
活动有关的现金
投资活动现金流
入小计
购建固定资产、
无形资产、投资
性房地产和其他           185,167.94     1,282,670.60        957,790.83       720,829.79
长期资产所支付
的现金
投资支付的现金           285,476.74     1,015,829.74      1,525,005.88      1,293,728.45
取得子公司及其
他营业单位支付            24,725.25       877,353.08      1,724,279.02       414,333.48
的现金净额
支付其他与投资
活动有关的现金
投资活动现金流
出小计
投资活动产生的
                  -33,701.46     -1,303,027.12     -2,628,078.62      579,706.71
现金流量净额
三、筹资活动产
生的现金流量：
          万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  项目        2023 年 1-3 月       2022 年度          2021 年度           2020 年度
吸收投资收到的
现金
其中：子公司吸
收少数股东投资             4,489.26     1,437,341.74     3,879,365.99      3,169,364.94
收到的现金
取得借款所收到
的现金
发行债券收到的
                           -     3,005,222.00     1,497,736.42        896,303.80
现金
收到的其他与筹
资活动有关的现                    -       30,800.00                  -                 -
金
筹资活动现金流
入小计
归还投资支付的
现金
偿还债务所支付
的现金
分配股利、利润
或偿付利息所支           509,140.46     3,316,769.95     4,156,394.20      3,471,605.10
付的现金
其中：子公司支
付给少数股东的           154,893.98      959,450.08      1,471,181.63        747,405.37
股利、利润
支付的其他与筹
资活动有关的现            61,260.61      377,866.68        473,074.05      2,940,627.96
金
筹资活动现金流
出小计
筹资活动产生的
                 -374,999.20      343,891.89      -2,310,376.75     -3,250,425.99
现金流量净额
四、汇率变动对
现金及现金等价            -2,886.99        55,711.39        31,747.23        -55,710.12
物的影响
五、现金及现金
等价物净增加额
加：年初现金及
现金等价物余额
六、年末现金及
现金等价物余额
          （四）公司报告期内母公司资产负债表
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                                                                单位：万元
     项目     2023 年 3 月末      2022 年末         2021 年末         2020 年末
货币资金          4,566,834.58    4,454,279.97    5,029,611.78    9,243,481.13
交易性金融资产                  -               -               -               -
其他应收款        42,702,328.06   43,286,710.54   39,009,214.75   32,949,074.08
其他流动资产            7,247.43        8,762.61        3,286.88        2,392.17
流动资产合计       47,276,410.07   47,749,753.12   44,042,113.41   42,194,947.38
其他非流动金融
资产
长期股权投资        6,356,506.01    6,391,015.79    6,437,418.60    5,558,117.69
投资性房地产                   -               -          42.71             88.8
无形资产           266,820.59      269,515.75      280,296.38      291,083.49
固定资产              2,015.85        2,301.37        2,745.17        3,022.10
在建工程            84,882.56       85,509.00       43,558.89       32,335.41
其他非流动资产         26,703.94       26,703.94       26,703.94       26,703.94
非流动资产合计       6,784,412.86    6,822,529.74    6,839,049.58    5,947,635.32
资产总计         54,060,822.93   54,572,282.86   50,881,162.99   48,142,582.71
短期借款                     -               -    1,137,813.77    1,985,078.60
应付票据                     -               -        2,224.27      39,107.33
应付账款            10,765.66       10,440.69       10,486.35       11,031.39
合同负债           404,350.00      404,350.00      404,329.72      338,250.95
应付职工薪酬         319,343.06      326,098.34      255,745.05      385,227.84
应交税费              5,474.04        3,557.19        7,680.00        7,624.68
其他应付款        15,431,894.71   16,291,063.16   16,410,822.18   14,921,255.73
其中：其他        15,431,894.71   16,291,063.16   16,410,822.18   14,921,255.73
其他流动负债          20,202.91       18,426.25       37,737.28       40,724.10
一年内到期的非
流动负债
流动负债合计       20,037,234.81   21,767,526.26   21,681,782.22   22,805,844.83
长期借款         13,296,684.34   12,158,628.88   11,159,459.30    9,257,814.98
应付债券          4,449,154.86    4,648,668.39    2,251,049.74    1,345,498.78
非流动负债合计      17,745,839.20   16,807,297.28   13,410,509.05   10,603,313.76
负债合计         37,783,074.00   38,574,823.53   35,092,291.27   33,409,158.60
股本            1,193,070.95    1,163,070.95    1,162,538.34    1,161,773.22
资本公积          2,616,870.88    2,300,452.32    2,292,701.00    2,280,383.08
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  项目       2023 年 3 月末             2022 年末                2021 年末             2020 年末
库存股           -129,180.03            -129,180.03                      -                   -
盈余公积        11,774,367.71          11,774,367.71          11,118,652.06        9,746,632.45
未分配利润         822,619.42             888,748.38            1,214,980.33        1,544,635.36
股东权益合计      16,277,748.92          15,997,459.33          15,788,871.72       14,733,424.11
负债及股东权益
总计
 （五）公司报告期内母公司利润表
                                                                                 单位：万元
      项目       2023 年 1-3 月            2022 年度               2021 年度           2020 年度
一、营业总收入             65,896.76               261,529.56        638,720.92        707,055.83
二、营业总成本            130,326.88               251,439.17        387,871.16        934,373.71
减：营业成本                 182.64                   42.71            2,872.59        25,247.75
税金及附加                  667.26                 5,488.33           6,203.27          5,345.46
管理费用                 5,787.45               121,583.07         118,389.60       302,429.83
财务费用               123,689.54               124,325.06        260,405.70        601,350.67
其中：利息费用            248,328.69               901,678.06       1,019,867.41      1,116,380.07
其中：利息收入            136,533.31               665,270.99         779,811.75       617,587.86
加：投资收益               2,728.66           1,474,144.57         2,243,215.68      4,323,746.29
其中：对联营企业和
                      -301.36                 2,662.70           8,927.72          2,607.48
合营企业的投资收益
公允价值变动收益
（损失以“-”填                       -                      -                   -               -
列）
信用减值损失（损失
                         -0.53                     -1.6             -1.07            10.76
以“-”填列）
资产处置收益（损失
以“-”填列）
三、营业利润             -61,695.71           1,484,157.36         2,493,984.39      4,096,439.17
加：营业外收入                566.75                 1,492.10            714.61           2,067.21
减：营业外支出              5,000.00                28,503.56             117.90            34.00
四、利润总额             -66,128.96           1,457,145.89         2,494,581.10      4,098,472.37
五、净利润              -66,128.96           1,457,145.89         2,494,581.10      4,098,472.37
 （六）公司报告期内母公司现金流量表
                                                                                 单位：万元
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   项目      2023 年 1-3 月     2022 年度          2021 年度         2020 年度
一、经营活动产生
的现金流量：
收到其他与经营活
动有关的现金
经营活动现金流入
小计
支付给职工以及为
职工支付的现金
支付的各项税费          3,003.76      55,650.66       57,082.63       28,563.92
支付其他与经营活
动有关的现金
经营活动现金流出
小计
经营活动产生的现
               -58,120.60   -1,996,053.18   -1,979,135.14    4,363,137.53
金流量净额
二、投资活动产生
的现金流量：
收回投资收到的现
                        -      19,125.00                -      21,356.12
金
取得投资收益收到
的现金
处置固定资产、无
形资产和其他长期
资产收回的现金净
额
收到其他与投资活
动有关的现金
投资活动现金流入
小计
购建固定资产、无
形资产和其他长期              1.1            8.18         643.02           92.23
资产所支付的现金
投资支付的现金                 -     160,500.00      277,100.00      110,500.00
投资活动现金流出
小计
投资活动产生的现
金流量净额
三、筹资活动产生
的现金流量：
吸收投资收到的现
金
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   项目      2023 年 1-3 月       2022 年度          2021 年度          2020 年度
取得借款所收到的
现金
发行债券收到的现
                        -     2,954,222.00     1,354,386.80      896,303.80
金
收到的其他与筹资
                        -        30,800.00                -                -
活动有关的现金
筹资活动现金流入
小计
偿还债务所支付的
现金
分配股利、利润或
偿付利息所支付的      274,808.46      2,076,402.97     2,364,015.21     2,213,438.24
现金
支付的其他与筹资
                        -       129,180.03       230,800.00     2,703,871.85
活动有关的现金
筹资活动现金流出
小计
筹资活动产生的现
金流量净额
四、汇率变动对现
金及现金等价物的        -2,406.59           214.54           -58.38       -21,961.41
影响
五、现金及现金等
价物净增加额
加：期初现金及现
金等价物余额
六、期末现金及现
金等价物余额
四、报告期内主要财务指标
 （一）发行人报告期内主要财务数据和财务指标
                                                                  单位：万元
   项目                       2022 年度/末        2021 年度/末        2020 年度/末
              /3 月末
资产总额       174,307,859.45   175,712,444.42   193,863,812.87   186,917,709.40
负债总额       134,557,273.63   135,213,293.78   154,586,535.22   151,933,262.07
全部债务                    -    31,451,630.36    26,700,348.37    25,946,963.66
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      项目                          2022 年度/末       2021 年度/末       2020 年度/末
                    /3 月末
所有者权益             39,750,585.83   40,499,150.64   39,277,277.65   34,984,447.33
资产负债率                   77.20%           76.95%         79.74%          81.28%
扣除预收账款/合同
负债后的资产负债                68.32%           68.61%         69.80%          71.73%
率
债务资本比率                        -          43.71%         40.47%          42.58%
流动比率                       1.32            1.31            1.22            1.17
速动比率                       0.49            0.47            0.40            0.41
营业收入               6,847,400.74   50,383,836.74   45,279,777.40   41,911,167.77
营业利润                409,113.22     5,200,693.57    5,253,099.72    7,995,864.21
利润总额                423,172.23     5,238,618.54    5,222,263.12    7,967,575.29
净利润                 283,371.36     3,755,090.93    3,806,952.70    5,929,811.64
扣除非经常性损益
后净利润
归属于母公司所有
者的净利润
扣除非经常性损益
后归属于上市公司             64,562.84     1,976,210.30    2,238,178.19    4,023,771.11
股东的净利润
经营活动产生现金
流量净额
投资活动产生现金
                     -33,701.46   -1,303,027.12   -2,628,078.62     579,706.71
流量净额
筹资活动产生现金
                    -374,999.20     343,891.89    -2,310,376.75   -3,250,425.99
流量净额
营业毛利率                   15.45%           19.55%         21.82%          29.25%
总资产报酬率                        -          3.15%           3.16%           4.91%
净资产收益率                        -          9.41%          10.25%          19.12%
扣除非经常性损益
                              -          8.75%          10.20%          18.69%
后净资产收益率
EBITDA                        -    6,344,029.21    6,356,527.96    9,015,626.09
EBITDA 利 息 保 障
                              -            7.14            6.37            7.80
倍数（倍）
EBITDA 全 部 债 务
                              -            0.20            0.24            0.35
比
应收账款周转率
（次）
   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
    项目                     2022 年度/末     2021 年度/末    2020 年度/末
               /3 月末
存货周转率（次）            0.06          0.41         0.34         0.31
  （二）上述财务指标的计算方法
  上述指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：
  全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付
短期债券+一年内到期的长期借款和应付债券+衍生金融负债；
  流动比率=流动资产/流动负债；
  速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
  资产负债率=负债合计/资产合计；
  扣除预收账款/合同负债后的资产负债率=（负债合计-预收账款-合同负债）/
（资产合计-预收账款-合同负债）；
  债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
  营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
  总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；
  净资产收益率=净利润/净资产平均余额；
  扣除非经常性损益后净资产收益率=扣除非经常性损益后净利润/净资产平
均余额；
  EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息支出净
额+其他)+折旧+摊销，2020 年折旧中增加了“使用权资产折旧”；
  EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出(不含租赁负债
的利息支出净额+其他)+资本化的利息支出），即不含租赁负债产生的利息；
  EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务；
  应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
            万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
            存货周转率=营业成本/存货平均余额；
            如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算，且未采用年化计算。
          五、管理层讨论与分析
            本公司管理层结合公司报告期内的财务报表，对公司的资产负债结构、盈利
          能力、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下
          讨论与分析。
            （一）资产结构分析
                                                                                                 单位：万元
     项目                      占比                              占比                        占比                         占比
                金额                        金额                             金额                          金额
                             （%）                         （%）                           （%）                        （%）
货币资金         14,000,596.91     8.03    13,720,763.49          7.81     14,935,244.43      7.70    19,523,072.34    10.44
交易性金融资产           1,460.93     0.00         1,814.23          0.00          2,058.71      0.00        17,047.97     0.01
衍生金融资产            2,841.47     0.00         4,505.39          0.00                 -         -         1,476.10     0.00
应收票据               415.98      0.00          655.26           0.00          2,768.18      0.00          966.24      0.00
应收账款           859,796.74      0.49      750,469.21           0.43       474,359.70       0.24      299,242.33      0.16
预付款项          6,241,464.82     3.58     6,048,353.84          3.44      6,723,033.51      3.47     6,224,750.38     3.33
其他应收款        28,030,798.95    16.08    27,269,467.82         15.52     26,606,112.04   13.72      24,949,854.55    13.35
存货           87,770,948.88    50.35    90,705,693.04         51.62    107,561,703.66   55.48     100,206,300.82    53.61
合同资产          1,147,103.22     0.66     1,092,751.51          0.62      1,039,000.16      0.54      616,254.97      0.33
持有待售资产                   -        -                -              -        89,242.25      0.05      633,472.76      0.34
其他流动资产        2,049,481.70     1.18     1,941,164.20          1.10      2,593,308.08      1.34     2,266,267.66     1.21
流动资产合计      140,104,909.61    80.38   141,535,638.00         80.55    160,026,830.73   82.55     154,738,706.12    82.78
其他权益工具投资        115,664.15     0.07      125,429.96           0.07       183,345.48       0.09      160,123.72      0.09
其他非流动金融资
产
长期股权投资       12,829,263.80     7.36    12,948,646.83          7.37     14,444,933.17      7.45    14,189,519.03     7.59
投资性房地产        9,938,881.80     5.70     9,857,239.30          5.61      8,595,340.97      4.43     7,995,413.90     4.28
固定资产          1,717,080.91     0.99     1,642,026.51          0.93      1,282,105.98      0.66     1,257,734.27     0.67
在建工程           216,891.03      0.12      184,972.54           0.11       339,812.94       0.18      323,685.03      0.17
生产性生物资产          29,696.21     0.02        31,939.32          0.02                 -         -                -        -
               万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
     项目                         占比                              占比                        占比                         占比
                   金额                        金额                             金额                          金额
                                （%）                         （%）                           （%）                        （%）
使用权资产            2,175,573.26     1.25     2,218,255.65           1.26     2,424,210.07      1.25     2,521,011.92     1.35
无形资产             1,161,358.33     0.67     1,154,754.41           0.66     1,044,516.81      0.54      608,778.13      0.33
商誉                540,080.09      0.31      540,228.59            0.31      382,232.28       0.20        20,634.29     0.01
长期待摊费用            831,761.34      0.48      887,608.03            0.51      901,299.21       0.46      894,776.06      0.48
递延所得税资产          3,769,639.52     2.16     3,548,547.45           2.02     3,351,791.97      1.73     2,753,543.05     1.47
其他非流动资产            639,198.11     0.37      649,407.03            0.37      783,279.38       0.40     1,384,007.93     0.74
非流动资产合计         34,202,949.84    19.62    34,176,806.42          19.45    33,836,982.14    17.45     32,179,003.28    17.22
资产总计           174,307,859.45   100.00   175,712,444.42         100.00   193,863,812.87   100.00    186,917,709.40   100.00
             截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
          年 3 月 31 日，公司的资产总额分别为 186,917,709.40 万元、193,863,812.87 万元、
          公司主营业务为房地产开发，属于资金密集型行业，资产结构呈现流动资产占比
          较高的特点，截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日
          及 2023 年 3 月 31 日，公司流动资产占资产总额的比例分别为 82.78%、82.55%、
             公司流动资产主要由货币资金、预付款项、其他应收款和存货等构成。截至
          日 ， 公 司 流 动 资 产 分 别 为 154,738,706.12 万 元 、 160,026,830.73 万 元 、
          略低于总资产平均增速。
             公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产等构成。截至 2020 年
          司非流动资产分别为 32,179,003.28 万元、33,836,982.14 万元、34,176,806.42 万
          元及 34,202,949.84 万元，2020-2022 年年均复合增长率 3.06%，高于总资产平均
          增速，主要归因于投资性房地产和固定资产规模增长所致。
             公司货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，其他货币资金为物业项
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目维护基金。2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及
万元、13,720,763.49 万元及 14,000,596.91 万元，占总资产的比例分别为 10.44%、
   截至 2022 年末，货币资金总额为 13,720,763.49 万元，其中受限使用资金为
有限制的款项。
   公司的预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设
计费等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。截至 2020 年 12 月 31
日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023 年 3 月 31 日，公司预付款
项 余 额 分 别 6,224,750.38 万 元 、 6,723,033.51 万 元 、 6,048,353.84 万 元 及
年末，公司预付账款余额较 2020 年末增加 498,283.13 万元，增幅 8.00%。2022
年末，公司预付账款余额较 2021 年末减少 674,679.67 万元，降幅 10.04%，主要
是 1 年以内的预付款项下降较多。2023 年 3 月末，公司预付账款余额较 2022 年
末增加 193,110.98 万元，增幅 3.19%
   预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。
账龄超过一年的预付款项，主要为土地未交付的预付地价款。公司 2022 年末超
过一年且金额重大的预付款项主要是预付深圳南苑旧改项目的前期项目款人民
币 22.9 亿元，公司正在积极有序地推进相关工作，促进项目地块早日移交。
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，公司
预付款项账龄结构如下表所示：
                                                         单位：万元
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               截至 2022 年 12 月 31 日            截至 2021 年 12 月 31 日              截至 2020 年 12 月 31 日
     项目                       占比                                占比                                 占比
                账面余额                              账面余额                             账面余额
                              （%）                               （%）                               （%）
     小计        6,106,290.04     100.00         6,780,969.71         100.00         6,284,228.55       100.00
减：坏账准备            57,936.20             -           57,936.20            -            59,478.16            -
     合计        6,048,353.84             -      6,723,033.51              -         6,224,750.38            -
        公司其他应收款主要为土地保证金等政府部门保证金、应收联营/合营企业款
   及合作方经营往来款。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日及 2022 年
   末，其他应收款较 2020 年末增加 1,656,257.49 万元，增幅 6.64%。2022 年末，
   其他应收款较 2021 年末增加 663,355.78 万元，增幅 2.49%。
        截至 2022 年末，公司其他应收款分类披露情况如下：
                                                                                         单位：万元
                                        比例                              计提比例
          类别             账面余额                           坏账准备                             账面价值
                                        （%）                              （%）
   按单项计提坏账准备           26,804,865.23    97.49          125,255.71            0.47      26,679,609.52
   按组合计提坏账准备            688,786.10          2.51        98,927.79            13.05       589,858.31
          合计           27,493,651.33        100        224,183.50              -       27,269,467.82
        由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等的回
   收情况必须考虑相关开发项目的情况，发行人单项计算预期信用损失。
        对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，发行人基
   于历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、
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当前的经济状况与未来经济状况预测。
   截至 2022 年末，公司其他应收款分类情况如下：
                                                                     单位：万元
             项目                              截至 2022 年 12 月 31 日金额
土地及其他保证金                                                            1,660,342.63
合作方经营往来款                                                            9,903,528.95
应收联营/合营企业款                                                         15,390,223.99
应收利息                                                                    6,582.72
应收股利                                                                    5,860.93
其他                                                                   527,112.09
小计                                                                 27,493,651.33
减：坏账准备                                                               224,183.50
             合计                                                    27,269,467.82
   发行人其他应收款按经营性、非经营性分类，金额与占比如下：
           最近两年末其他应收款中经营性、非经营性构成情况
                                                                   单位：万元/%
     项目
                  金额                占比              金额                 占比
经营性其他应收
款
其中：应收关联
公司
其他客户              12,103,427.34          44.02     13,003,382.13         48.51
     小计           27,493,651.33         100.00     26,804,548.30        100.00
减：坏账准备              224,183.50               -       198,436.26               -
     合计           27,269,467.82         100.00     26,606,112.04        100.00
   公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在建开
发产品和拟开发产品等构成。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、
元、107,561,703.66 万元、90,705,693.04 万元及 87,770,948.88 万元，占总资产的
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 比例分别为 53.61%、55.48%、51.62%及 50.35%。2021 年末，存货较 2020 年末
 增加 7,355,402.84 万元，增幅 7.34%。2022 年末，存货较 2021 年末减少
 存货较 2022 年末减少 2,934,744.16 万元，降幅 3.24%。
    截至 2022 年末，公司存货明细如下表所示：
                                                               单位：万元、%
   项目         账面余额             存货跌价准备          账面价值             账面价值占比
已完工开发产品         9,899,555.99       92,511.46    9,807,044.53         10.81
在建开发产品         69,861,236.55     335,024.40    69,526,212.15         76.65
 拟开发产品         11,256,902.11       86,406.16   11,170,495.95         12.32
   其他            201,940.40                -     201,940.40           0.22
   合计          91,219,635.06     513,942.02    90,705,693.04        100.00
    资产负债表日，公司存货按成本与可变现净值孰低计量，存货跌价准备按单
 项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值是存货的估计售价减去至
 完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计算存货
 可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金
 额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确
 定估计售价。
    截至 2022 年末，存货中用于借款抵押的存货账面价值为 633,475.59 万元，
 占存货账面价值的比例为 0.7%。
    公司长期股权投资主要为对合营企业和联营企业投资。截至 2020 年 12 月
 股权投资余额分别为 14,189,519.03 万元、14,444,933.17 万元、12,948,646.83 万
 元及 12,829,263.80 万元，占总资产的比例分别为 7.59%、7.45%、7.37%及 7.36%。
 年末，长期股权投资较 2021 年末减少 1,496,286.34 万元，降幅 10.36%。2023 年
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   公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造
或开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。本公司采用成本模
式计量投资性房地产。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年
元、8,595,340.97 万元、9,857,239.30 万元及 9,938,881.80 万元，占公司总资产的
比例分别为 4.28%、4.43%、5.61%及 5.70%。2021 年末，投资性房地产较 2020
年末增加 599,927.07 万元，增幅 7.50%。2022 年末，投资性房地产较 2021 年末
增加 1,261,898.33 万元，增幅 14.68%，主要为公司经营性业务拓展影响。2023
年 3 月末，投资性房地产较 2022 年末增加 81,642.50 万元，增幅 0.83%。
   截至 2022 年末，公司主要投资性房地产情况如下：
                                                         单位：万元
  被投资单位名称        已完工房屋、建筑物             在建工程             小计
原值                      9,068,331.97   1,792,399.83   10,860,731.81
累计折旧和累计摊销                990,378.46               -     990,378.46
投资性房地产减值                  13,114.05               -       13,114.05
账面价值                    8,064,839.47   1,792,399.83    9,857,239.30
   截 至 2022 年 末 ， 本 公 司 用 于 银 行 借 款 抵 押 的 投 资 性 房 地 产 人 民 币
   公司其他非流动资产主要为回收期一年以上的参加一级土地开发投资款和
股权收购预付款。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月
万元、649,407.03 万元及 639,198.11 万元，占公司总资产的比例分别为 0.74%、
万元，降幅 43.40%，2022 年末，其他非流动资产较 2021 年末减少 133,872.35 万
元，降幅 17.09%，主要系股权投资款减少所致。2023 年 3 月末，其他非流动资
产较 2022 年末减少 10,208.92 万元，增幅 1.57%。
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            （二）负债结构分析
                                                                                              单位：万元
  项目                          占比                           占比                        占比                         占比
                金额                         金额                          金额                         金额
                              （%）                          （%）                       （%）                        （%）
短期借款            310,051.38       0.23      413,330.62        0.31     1,441,250.32     0.93      2,511,153.68     1.65
交易性金融负债           19,179.20      0.01        19,179.20       0.01        19,179.20     0.01                 -        -
衍生金融负债            23,803.46      0.02        19,344.96       0.01        72,141.09     0.05         33,615.37     0.02
应付票据                 54.84       0.00         2,509.74       0.00        12,543.61     0.01         60,711.28     0.04
应付账款          25,688,647.89    19.09     28,921,642.76      21.39    33,041,113.53    21.37     29,568,450.24    19.46
预收款项            131,246.88       0.10      126,018.93        0.09      136,428.63      0.09         91,223.08     0.06
合同负债          48,711,409.15    36.20     46,558,095.77      34.43    63,685,851.41    41.20     63,074,721.08    41.51
应付职工薪酬          501,980.53       0.37      676,341.22        0.50      637,797.53      0.41       785,094.06      0.52
应交税费           2,929,574.63      2.18     3,183,538.39       2.35     2,519,125.03     1.63      2,903,652.30     1.91
其他应付款         17,429,605.59    12.95     17,390,491.10      12.86    19,206,616.92    12.42     21,275,835.35      14
其他流动负债         4,271,023.28      3.17     4,077,457.17       3.02     5,579,406.29     3.61      5,398,626.05     3.55
一年内到期的非
流动负债
流动负债合计       105,982,271.48    78.76    107,780,157.20      79.71   131,144,646.73    84.84    131,749,268.89    86.72
长期借款          19,909,177.24    14.80     18,077,328.06      13.37    15,432,227.90     9.98     13,203,678.31     8.69
应付债券           6,236,145.62      4.63     6,881,557.02       5.09     5,302,057.17     3.43      4,357,622.32     2.87
租赁负债           2,160,542.37      1.61     2,206,572.57       1.63     2,430,964.21     1.57      2,458,994.57     1.62
预计负债              43,155.62      0.03        41,229.20       0.03        27,516.33     0.02         21,533.15     0.01
其他非流动负债          113,819.10      0.08       112,415.72       0.08      120,134.23      0.08       119,017.74      0.08
递延所得税负债          112,162.20      0.08       114,034.01       0.08      128,988.65      0.08         23,147.09     0.02
非流动负债合计       28,575,002.15    21.24     27,433,136.58      20.29    23,441,888.48    15.16     20,183,993.18    13.28
负债合计         134,557,273.63   100.00    135,213,293.78     100.00   154,586,535.22   100.00    151,933,262.07   100.00
            截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
         年 3 月 31 日，公司的负债总额分别为 151,933,262.07 万元、154,586,535.22 万元、
         低于资产总额年均复合增长率（-3.04%）。公司负债以流动负债为主，与资产结
         构相匹配，符合公司的主营业务特点。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月
         例分别为 86.72%、84.84%、79.71%及 78.76%，整体呈下降趋势。
            公司流动负债主要由应付票据及应付账款、合同负债、其他应付款、其他流
         动负债和一年内到期的非流动负债等构成。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12
         月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023 年 3 月 31 日，公司流动负债分别为
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万元，2020-2022 年均复合增长率-9.55%，低于总负债平均增速。
   公司非流动负债主要由长期借款和应付债券等构成。截至 2020 年 12 月 31
日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023 年 3 月 31 日，公司非流动
负债分别为 20,183,993.18 万元、23,441,888.48 万元、27,433,136.58 万元及
主要系长期借款增加所致。
   截至 2020 年 12 月 31 日，应付票据、应付账款分别为 60,711.28 万元、
   截至 2021 年 12 月 31 日，应付票据、应付账款分别为 12,543.61 万元、
   截至 2022 年 12 月 31 日，应付票据、应付账款分别为 2,509.74 万元、
   截至 2023 年 3 月 31 日，应付票据、应付账款分别为 54.84 万元、25,688,647.89
万元，占总负债比例分别为 0.00004%及 19.09%。
   最近三年末，公司应付票据、应付账款分类情况如下所示：
                                                                     单位：万元
       项目      2022 年 12 月 31 日      2021 年 12 月 31 日      2020 年 12 月 31 日
                                    应付票据
  商业承兑汇票                 2,509.74             12,543.61             60,711.28
                                    应付账款
  应付地价               2,826,292.96           3,705,654.49         5,125,610.06
  应付及预提工
  程款
  质量保证金                770,883.03            667,604.81            510,053.50
  应付及预提销
  售佣金
  其他                   199,992.28            155,090.96            135,588.11
  应付账款合计            28,921,642.76          33,041,113.53        29,568,450.24
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   公司预收款项主要为预收租金。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31
日、2022 年 12 月 31 日及 2023 年 3 月 31 日，公司预收款项余额为 91,223.08 万
元、136,428.63 万元、126,018.93 万元及 131,246.88 万元，占负债总额的比例分
别为为 0.06%、0.09%、0.09%及 0.10%。2021 年末，预收账款较 2020 年末增加
较 2021 年末减少 10,409.70 万元，降幅 7.63%。2023 年 3 月末，预收账款较 2022
年末增加 5,227.95 万元，增幅 4.15%。
   截至 2020 年 12 月 31 日，合同负债金额 63,074,721.08 万元，占负债总额的
比例为 41.51%。截至 2021 年 12 月 31 日，合同负债金额 63,685,851.41 万元，占
负债总额的比例为 41.20%。截至 2022 年 12 月 31 日，合同负债金额 46,558,095.77
万元，占负债总额的比例为 34.43%。截至 2023 年 3 月 31 日，合同负债余额
的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对
价的 20%-100%不等。该合同的相关收入将在公司履行履约义务后确认。
    公司其他应付款主要为应付合营/联营企业款、土地增值税清算准备金、代
收款、应付股权款与合作公司往来及其他等。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年
利 的 其 他 应 付 款 余 额 分 别 为 21,275,835.35 万 元 、 19,206,616.92 万 元 、
万元，降幅 9.73%；2022 年末，其他应付款较 2021 年末减少 1,816,125.82 万元，
降幅 9.46%，均主要系应付合/联营企业款及合作方往来款项减少影响。2023 年
   截至 2022 年末，公司其他应付款分类情况如下：
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                                                        单位：万元
               项目                        2022 年 12 月 31 日
应付股利                                                    58,917.70
其他                                                   17,331,573.40
合计                                                   17,390,491.10
  截至 2022 年末，公司其他应付款中的“其他”二级科目明细情况如下：
                                                        单位：万元
               项目                        2022 年 12 月 31 日
应付合营/联营企业款                                            5,978,851.35
应付股权款与合作公司往来及其他                                       5,588,704.11
土地增值税清算准备金                                            4,725,434.48
押金及保证金                                                 362,600.47
代收款                                                    252,852.63
购房意向金                                                  423,130.35
               合计                                    17,331,573.40
   公司一年内到期的非流动负债包括一年内到期的长期借款、一年内到期的应
付债券等。截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及
元、4,793,193.17 万元、6,392,207.33 万元及 5,965,694.66 万元，占负债总额的比
例分别为 3.98%、3.10%、4.73%及 4.43%。
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
年 3 月 31 日，公司长期借款余额分别为 13,203,678.31 万元、15,432,227.90 万元、
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日，公司
长期借款结构明细如下所示：
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                                                                                             单位：万元
                   项目                         占比                          占比                    占比
                                  金额                        金额                        金额
                                              （%）                        （%）                    （%）
               信用借款           16,805,772.42 92.97      15,224,134.67 98.65 12,097,570.29          91.62
               抵押借款              453,150.00    2.51         125,050.00    0.81     226,320.34      1.71
               质押借款              818,405.64    4.53          83,043.23    0.54     879,787.68      6.66
                   合计         18,077,328.06 100.00     15,432,227.90 100.00 13,203,678.31 100.00
               长期借款中，抵押借款主要由公司的存货和投资性房地产作为抵押；质押借
           款主要由公司持有的子公司股权和子公司享有的学费、租金、其他应收款收益权
           及定期存款提供质押担保。
               截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
           年 3 月 31 日，公司应付债券余额分别为 4,357,622.32 万元、5,302,057.17 万元、
               截至本募集说明书签署日，公司及主要子公司已发行尚处于存续期内的债券
           情况如下：
                本币发行        人民币发行        人民币当前
发行   债券简   币                                                                           债券期                        偿还债
                金额（万         金额（万         余额（万              起息日期          到期日期                      发行票面利率
主体    称    种                                                                            限                         务情况
                 元）           元）           元）
                                                                                                                  尚未到
                                                                                                                  时付息
万科   面向专                                                                                                          尚未到
地产   业投资        63,000.00   432,917.10   432,917.10     2018/12/11        2024/3/11    5.25 年             5.35%   期，按
（香   者发行   美                                                                                                      时付息
港）   中期票   元                                                                                                      尚未到
有限   据计划        60,000.00   412,302.00   412,302.00         2019/3/7      2024/6/7     5.25 年             4.20%   期，按
公司   （注）                                                                                                          时付息
                                                                                                                  尚未到
                                                                                                                  时付息
                   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                 本币发行         人民币发行          人民币当前
发行   债券简     币                                                                                债券期                      偿还债
                 金额（万          金额（万           余额（万            起息日期           到期日期                         发行票面利率
主体    称      种                                                                                 限                       务情况
                  元）            元）             元）
                                                                                                                       尚未到
                                                                                                                       时付息
                                                                                                                       尚未到
             人                                                                                                          期
             民                                                                                                         尚未到
             币   144,500.00    144,500.00     144,500.00      2021/5/25      2024/5/25         3年          3.45%       期，按
                                                                                                                       时付息
         小计                   2,224,713.01   2,224,713.01                -                -           -            -     -
                                                                                                年                      时付息
                                                                                                年                      时付息
                                                                                                年                      时付息
                                                                                                年                      时付息
万科   20 万科
企业     08    人
                                                                                                年                      时付息
股份           民
有限   21 万科   币
公司     02
                                                                                                年                      时付息
                                                                                                年                      时付息
                                                                                                年                      时付息
                                                                                                年                      时付息
                                                                                                年                      时付息
                   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                 本币发行         人民币发行          人民币当前
发行   债券简     币                                                                                债券期                      偿还债
                 金额（万          金额（万           余额（万            起息日期           到期日期                         发行票面利率
主体    称      种                                                                                 限                       务情况
                  元）            元）             元）
                                                                                                                       尚未到
                                                                                                                       时付息
                                                                                                                       尚未到
                                                                                                                       时付息
                                                                                                                       尚未到
                                                                                                                       时付息
                                                                                                                       尚未到
                                                                                                                       时付息
      公司债券小计                  2,023,700.00   2,023,700.00                -                -           -            -     -
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2021/1/29      2024/1/29        3年           3.76%       期，按
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2021/4/29      2024/4/29        3年           3.52%       期，按
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2021/9/6        2024/9/6        3年           3.08%       期，按
万科
企业           人
股份           民
     MTN00       300,000.00    300,000.00     300,000.00      2022/1/27      2025/1/27        3年           2.95%       期，按
有限           币
公司
     MTN00       300,000.00    300,000.00     300,000.00      2022/2/16      2025/2/16        3年           2.98%       期，按
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2022/2/25      2025/2/25        3年           3.00%       期，按
     GN001                                                                                                              期
                   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                 本币发行         人民币发行          人民币当前
发行   债券简     币                                                                         债券期            偿还债
                 金额（万          金额（万           余额（万            起息日期        到期日期               发行票面利率
主体    称      种                                                                          限             务情况
                  元）            元）             元）
     GN002                                                                                             期
     GN003                                                                                             期
                                                                                                      尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00    2022/12/15    2025/12/15   3年     3.00%
                                                                                                       期
                                                                                                      尚未到
     MTN00       370,000.00    370,000.00     370,000.00    2022/12/28    2025/12/28   3年     3.00%
                                                                                                       期
                                                                                                      尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/4/23   2026/4/23    3年     3.11%
                                                                                                       期
                                                                                                      尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/5/12   2026/5/12    3年     3.00%
                                                                                                       期
                                                                                                      尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/6/15   2026/6/15    3年     3.07%
                                                                                                       期
                                                                                                      尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/7/7     2026/7/7    3年     3.07%
                                                                                                       期
     债务融资工具小计                 3,470,000.00   3,470,000.00         -           -         -       -      -
         合计                   7,718,413.01   7,718,413.01         -           -         -       -      -
             注：1、发行人香港子公司BestgainRealEstateLyraLimited(以下简称“Lyra”)之美元20亿元中期
             票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有限公司批
             准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美
             元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下
             简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托协议和其
             他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行
             和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，万科地
             产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与此同时
             Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017
             年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4月在董事
             会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范围内该中
             期票据计划的规模更新为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以2023
             年3月31日中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价6.8717:1折算。
                 截至本募集说明书签署日，上述债券尚未到期兑付，且均已按期足额向投资
      万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
者支付了债券利息。
     截至本募集说明书签署日，发行人共注册了 14 次、合计融资规模 475 亿元
中期票据，具体情况如下：
                                                                 单位：亿元
序号   接受注册通知书            接受注册日期               注册规模      有效期        已发行规模
         中市协注                                       自注册通知书发出
     [2014]MTN459 号                                 之日起 2 年内有效
         中市协注                                       自注册通知书发出
     [2015]MTN202 号                                 之日起 2 年内有效
         中市协注                                       自注册通知书发出
     [2015]MTN203 号                                 之日起 2 年内有效
         中市协注                                       自注册通知书发出
     [2018]MTN304 号                                 之日起 2 年内有效
         中市协注                                       自注册通知书发出
     [2019]MTN839 号                                 之日起 2 年内有效
         中市协注                                       自注册通知书发出
     [2021]MTN313 号                                 之日起 2 年内有效
        中市协注                                        自注册通知书发出
     [2022]MTN35 号                                  之日起 2 年内有效
        中市协注                                        自注册通知书发出
     [2022]MTN36 号                                  之日起 2 年内有效
        中市协注                                        自注册通知书发出
     [2022]MTN37 号                                  之日起 2 年内有效
         中市协注                                       自注册通知书发出
      [2022]GN14 号                                  之日起 2 年内有效
         中市协注                                       自注册通知书发出
      [2022]GN15 号                                  之日起 2 年内有效
         中市协注
                                                    自注册通知书发出
                                                    之日起 2 年内有效
            号
         中市协注
                                                    自注册通知书发出
                                                    之日起 2 年内有效
            号
         中市协注
       [2022]MTN134                                 自注册通知书发出
     本公司于 2014 年 12 月 24 日发行了“万科企业股份有限公司 2014 年度第一
期中期票据”（14 万科 MTN001），发行规模 18 亿元，期限 3 年，票面利率 4.70%。
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  本公司于 2015 年 11 月 6 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年度第一期
中期票据”（15 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
  本公司于 2015 年 11 月 6 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年度第二期
中期票据”（15 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
  本公司于 2016 年 3 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2016 年度第一期
中期票据”（16 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
  本公司于 2016 年 3 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2016 年度第二期
中期票据”（16 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
  本公司于 2018 年 7 月 12 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年度第一
期中期票据”（18 万科 MTN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率 4.60%。
  本公司于 2018 年 11 月 15 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年度第二
期中期票据”（18 万科 MTN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 4.03%。
  本公司于 2021 年 1 月 29 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年度第一
期中期票据”（21 万科 MTN001），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 3.76%。
  本公司于 2021 年 4 月 29 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年度第二
期中期票据”（21 万科 MTN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 3.52%。
   本公司于 2021 年 9 月 3 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年度第三
期中期票据”（21 万科 MTN003），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
   本公司于 2022 年 1 月 26 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第一
期中期票据”（22 万科 MTN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率
   本公司于 2022 年 2 月 15 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第二
期中期票据”（22 万科 MTN002），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率
   本公司于 2022 年 2 月 24 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第三
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
期中期票据”（22 万科 MTN003），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
    本公司于 2022 年 7 月 21 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第一
期绿色中期票据”（22 万科 GN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利
率 3.00%。
    本公司于 2022 年 8 月 12 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第二
期绿色中期票据”（22 万科 GN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利
率 2.90%。
    本公司于 2022 年 9 月 21 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第三
期绿色中期票据”（22 万科 GN003），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利
率 3.20%。
    本公司于 2022 年 12 月 13 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第
四期中期票据”（22 万科 MTN004），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
    本公司于 2022 年 12 月 26 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年度第
五期中期票据”（22 万科 MTN005），发行规模 37 亿元，期限 3 年，票面利率
    本公司于 2023 年 4 月 20 日发行了“万科企业股份有限公司 2023 年度第一
期中期票据”（23 万科 MTN001），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
    本公司于 2023 年 5 月 10 日发行了“万科企业股份有限公司 2023 年度第二
期中期票据”（23 万科 MTN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
   本公司于 2023 年 6 月 13 日发行了“万科企业股份有限公司 2023 年度第三
期中期票据”（23 万科 MTN003），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  本公司于 2023 年 7 月 5 日发行了“万科企业股份有限公司 2023 年度第四期
    （23 万科 MTN004），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 3.07%。
中期票据”
  截至本募集说明书签署日，发行人共发行了 19 期、合计融资规模 424.37 亿
元公司债券，具体情况如下：
  本公司于 2015 年 9 月 25 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年公司债
券（第一期）”（15 万科 01），发行规模 50 亿元，期限 5 年，票面利率 3.50%。
  本公司于 2017 年 7 月 18 日发行了“万科企业股份有限公司 2017 年面向合
格投资者公开发行公司债券（第一期）”（17 万科 01），发行规模 30 亿元，期
限 3+2 年，票面利率 4.50%。
  本公司于 2017 年 8 月 4 日发行了“万科企业股份有限公司 2017 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第二期）”（17 万科 02），发行规模 10 亿元，期限
  本公司于 2018 年 8 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年面向合格
投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（18 万科 01），发行规模 15
亿元，期限 3+2 年，票面利率 4.05%。
  本公司于 2018 年 10 月 29 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年面向合
格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（18 万科 02），发行规模
  本公司于 2019 年 2 月 26 日发行了“万科企业股份有限公司 2019 年面向合
格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（19 万科 01），发行规模
  本公司于 2019 年 9 月 26 日发行了“万科企业股份有限公司 2019 年面向合
格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（19 万科 02），发行规模
  本公司于 2020 年 3 月 16 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合
格投资者公开发行公司债券（第一期）”（20 万科 01、20 万科 02），品种一发
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
行规模 15 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.02%；品种二发行规模 10 亿元，期限
  本公司于 2020 年 5 月 19 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合
格投资者公开发行公司债券（第二期）”（20 万科 03、20 万科 04），品种一发
行规模 10 亿元，期限 3+2 年，票面利率 2.56%；品种二发行规模 15 亿元，期限
  本公司于 2020 年 6 月 19 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合
格投资者公开发行公司债券（第三期）”（20 万科 05、20 万科 06），品种一发
行规模 8 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.20%；品种二发行规模 12 亿元，期限
  本公司于 2020 年 11 月 13 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合
格投资者公开发行公司债券（第四期）”（20 万科 07、20 万科 08），品种一发
行规模 3.81 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.50%；品种二发行规模 16 亿元，期
限 5+2 年，票面利率 4.11%。
  本公司于 2021 年 1 月 22 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年面向合
格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（21 万科 01、21 万科 02），
品种一发行规模 19 亿元，期限 2+1 年，票面利率 3.38%；品种二发行规模 11 亿
元，期限 5+2 年，票面利率 3.98%。
  本公司于 2021 年 5 月 20 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年面向专
业投资者公开发行公司债券（第二期）”（21 万科 03、21 万科 04），品种一发
行规模 10 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.40%；品种二发行规模 5.66 亿元，期
限 5+2 年，票面利率 3.70%。
  本公司于 2021 年 7 月 26 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年面向专
业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）”（21 万科 05、21 万科 06），
品种一发行规模 23 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.19%；品种二发行规模 7 亿
元，期限 5+2 年，票面利率 3.49%。
  本公司于 2022 年 3 月 4 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年面向专业
           万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
       投资者公开发行公司债券(第一期)”（22 万科 01、22 万科 02），品种一发行规模
       面利率 3.64%。
         本公司于 2022 年 6 月 6 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年面向专业
       投资者公开发行公司债券(第二期)”（22 万科 03、22 万科 04），品种一发行规模
       年，票面利率 3.53%。
         本公司于 2022 年 7 月 8 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年面向专业
       投资者公开发行公司债券(第三期)”（22 万科 05、22 万科 06），品种一发行规模
       票面利率 3.70%。
         发行人于 2022 年 10 月 31 日发行了“万科企业股份有限公司 2022 年面向专
       业投资者公开发行公司债券(第四期) (品种一)”（22 万科 07），发行规模 25 亿
       元，期限 3+2 年，票面利率 3.45%。
         （三）盈利能力分析
                                                                      单位：万元
           项目             2023 年 1-3 月        2022 年度        2021 年度         2020 年度
一、营业总收入                     6,847,400.74     50,383,836.74   45,279,777.40   41,911,167.77
二、营业总成本                     6,521,885.89     45,501,105.15   40,311,011.40   35,051,334.06
其中：营业成本                     5,789,660.41     40,531,928.70   35,397,713.80   29,654,068.80
税金及附加                        266,255.86       2,439,422.25    2,105,586.49    2,723,690.99
销售费用                         171,842.30       1,241,236.72    1,280,863.91    1,063,689.97
管理费用                         155,242.57        958,413.84     1,024,228.19    1,028,805.28
研发费用                          15,203.31         68,586.17       64,236.63       66,568.75
财务费用                         123,681.44        261,517.48      438,382.39      514,510.27
加：投资收益                        57,794.13        409,367.80      661,427.49     1,351,187.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益            14,594.60         -79,871.70     488,872.87      973,965.62
公允价值变动损益（损失以“-”填列）            31,582.12            491.71          381.69          533.35
资产减值损失（损失以“-”填列）                         -      -44,981.82     -351,350.76     -198,081.80
信用减值损失（损失以“-”填列）               -6,674.07        -48,191.56      -28,048.82      -22,446.17
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          项目                     2023 年 1-3 月        2022 年度            2021 年度         2020 年度
资产处置收益（损失以“-”填列）                           896.18          1,275.85         1,924.12        4,838.13
三、营业利润                                  409,113.22   5,200,693.57       5,253,099.72    7,995,864.21
加：营业外收入                                  24,609.77    130,205.22         114,809.09       99,949.73
减：营业外支出                                  10,550.76     92,280.24         145,645.70      128,238.65
四、利润总额                                  423,172.23   5,238,618.54       5,222,263.12    7,967,575.29
五、净利润                                   283,371.36   3,755,090.93       3,806,952.70    5,929,811.64
归属于母公司股东的净利润                            144,581.13   2,261,777.85       2,252,403.34    4,151,554.49
少数股东损益                                  138,790.23   1,493,313.08       1,554,549.36    1,778,257.15
                                                                                单位：万元
    项目                         占比                             占比                        占比
                 金额                           金额                            金额
                               （%）                           （%）                        （%）
  主营业务收入       49,621,999.76    98.49      44,976,279.47        99.33   41,588,094.69    99.23
  其中：房地产
  开发及相关资       47,044,605.95    93.37      42,993,191.27        94.95   40,044,873.59    95.55
  产经营业务
  物业服务          2,577,393.81     5.12       1,983,088.20         4.38    1,543,221.10     3.68
  其他业务收入         761,836.98      1.51         303,497.93         0.67      323,073.08     0.77
  营业总收入        50,383,836.74   100.00      45,279,777.40       100.00   41,911,167.77   100.00
         公司主营业务突出，2020-2022 年度，主营业务收入占营业总收入的比例分
    别为 99.23%、99.33%和 98.49%，其他业务收入占比较低。
         发行人主营业务收入包括房地产收入和物业服务收入，2020-2022 年度，公
    司房地产收入稳步增长，分别为 40,044,873.59 万元、42,993,191.27 万元及
    万元、2,577,393.81 万元，呈逐年上升趋势。
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         公司其他业务收入主要为收取合营联营企业的运营管理费。2020-2022 年度，
    公司其他业务收入分别为 323,073.08 万元、303,497.93 万元、761,836.98 万元。
                                                                                           单位：万元
       科目                            占比                            占比                            占比
                      金额                              金额                            金额
                                    （%）                            （%）                          （%）
   主营业务成本          39,945,567.49      98.55     35,286,113.09       99.68       29,547,128.79     99.64
  其中：房地产开
  发及相关资产经          37,739,808.27      93.11     33,648,524.74       95.06       28,286,726.89     95.39
    营业务
    物业服务            2,205,759.22       5.44      1,637,588.35          4.63      1,260,401.90        4.25
   其他业务成本            586,361.21        1.45           111,600.71       0.32        106,940.01        0.36
   营业成本合计          40,531,928.70     100.00     35,397,713.80      100.00       29,654,068.80    100.00
    近 三 年 房 地 产 业 务 成 本 分 别 为 28,286,726.89 万 元 、 33,648,524.74 万 元 及
                                                                                           单位：万元
   项目
               毛利润            毛利率             毛利润           毛利率           毛利润              毛利率
主营业务           9,676,432.27        19.50   9,690,166.38      21.55% 12,040,965.91           28.95%
其中：房地产开发
及相关资产经营业       9,304,797.68        19.78   9,344,666.53       21.74% 11,758,146.70          29.36%
务
物业服务            371,634.59         14.42      345,499.85      17.42%          282,819.20    18.33%
其他业务            175,475.77         23.03      191,897.22     63.23%           216,133.07    66.90%
毛利润合计
/综合毛利率
         注：毛利率数据未扣除税金及附加。
    及 19.55%，近三年房地产业务的毛利率分别为 29.36%、21.74%及 19.78%。近年
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来，受行业调控影响，全国商品房销售面积同比微降，公司房地产业务受宏观环
境影响毛利率有所下降。
                                                                    单位：万元
                                                     营业                     营业
                            营业收
  项目                                                 收入                     收入
                金额          入占比       金额                      金额
                                                     占比                     占比
                            （%）
                                                    （%）                    （%）
销售费用        1,241,236.72     2.46   1,280,863.91     2.83   1,063,689.97    2.54
管理费用         958,413.84      1.90   1,024,228.19     2.26   1,028,805.28    2.45
研发费用            68,586.17    0.14     64,236.63      0.14     66,568.75     0.16
财务费用         261,517.48      0.52    438,382.39      0.97    514,510.27     1.23
期间费用合计      2,529,754.21     5.02   2,807,711.11     6.20   2,673,574.27    6.38
   公司销售费用主要包括品牌宣传推广费用、销售代理费用及佣金等。2020 年、
   公司管理费用主要包括人工与行政费用、财产费用等。2020 年、2021 年及
万元，与当期营业收入的比例分别为 2.45%、2.26%及 1.9%。
万元及 68,586.17 万元，与当期营业收入的比例分别为 0.16%、0.14%及 0.14%。
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       公司财务费用主要为费用化的利息支出（减利息收入）、汇兑损益等。2020
    年、2021 年及 2022 年，公司的财务费用为 514,510.27 万元、438,382.39 万元及
    权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股权投资取得的投资收益。
    罚款收入、没收订金及违约金收入等，其中 2020-2022 年度没收订金及违约金收
    入分别为 23,218.23 万元、29,719.29 万元及 35,769.03 万元。2021 年，公司营业
    外收入同比增长 14.87%，主要是因为没收订金及违约金收入增加。2022 年，公
    司营业外收入同比增长 13.41%，主要是因为罚款收入增加。
    失、对外捐赠等。2021 年公司营业外支出同比增长 13.57%。2022 年公司营业外
    支出同比减少 36.64%，主要是非流动资产处置损失减少。
       （四）现金流量分析
                                                                    单位：万元
      项目              2023 年 1-3 月         2022 年度           2021 年度         2020 年度
经营活动产生的现金流入               9,251,367.32      36,567,340.17   48,421,601.74   50,836,191.16
经营活动产生的现金流出               8,551,237.27      36,292,295.23   48,010,285.64   45,517,388.93
经营活动产生的现金流量净额              700,130.05         275,044.95      411,316.09     5,318,802.22
投资活动产生的现金流入                464,051.27        1,916,599.61    1,638,659.80    3,056,431.64
投资活动产生的现金流出                497,752.73        3,219,626.72    4,266,738.42    2,476,724.92
投资活动产生的现金流量净额               -33,701.46      -1,303,027.12   -2,628,078.62     579,706.71
         万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
      项目               2023 年 1-3 月         2022 年度           2021 年度         2020 年度
筹资活动产生的现金流入                3,435,130.82      15,703,276.11   16,100,677.01   15,393,566.32
筹资活动产生的现金流出                3,810,130.03      15,359,384.23   18,411,053.76   18,643,992.31
筹资活动产生的现金流量净额               -374,999.20        343,891.89    -2,310,376.75   -3,250,425.99
现金及现金等价物净增加额                288,542.39         -628,378.90   -4,495,392.04    2,592,372.82
    流入分别为 50,836,191.16 万元、48,421,601.74 万元、36,567,340.17 万元及
    元、46,405,081.11 万元、32,353,542.66 万元及 8,430,813.89 万元；公司收到其他
    与经营活动有关的现金分别为 3,607,878.09 万元、2,016,520.62 万元、4,213,797.51
    万元及 820,553.42 万元，主要是收取的购房诚意金、收到合营/联营公司及集团
    外部单位往来款项。
    金流出分别为 45,517,388.93 万元、48,010,285.64 万元、36,292,295.23 万元及
    元、36,060,449.83 万元、25,024,527.12 万元及 5,136,439.67 万元；支付其他与经
    营活动有关的现金分别为 6,174,469.81 万元、4,080,073.00 万元、3,838,959.87 万
    元及 1,527,801.24 万元，主要是支付合营/联合公司及集团外部单位往来款项，以
    及营销活动费用。
    元，减幅 92.27%，主要原因系购买商品、接受劳务支付的现金大幅增加所致。
    元，减幅 33.13%，主要原因系销售商品、提供劳务收到的现金减少所致。
    净额分别为 5,318,802.22 万元、411,316.09 万元、275,044.95 万元及 700,130.05 万
    元。2020 年、2021 年、2022 年及 2023 年 1-3 月，公司经营活动产生的现金流量
    净额体现为现金的净流入。
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分别为 3,056,431.64 万元、1,638,659.80 万元、1,916,599.61 万元及 464,051.27 万
元，主要是取得投资收益收到的现金和收到其他与投资活动有关的现金。2021 年
度，投资活动现金流入较 2020 年度减少 1,417,771.84 万元，降幅 46.39%，主要
系收回投资收到的现金及收到其他与投资活动有关的现金大幅减少所致。2022
年度，投资活动现金流入较 2021 年度增加 277,939.81 万元，增幅 16.96%，主要
系收回投资收到的现金及取得投资收益收到的现金增加所致。
分别为 2,476,724.92 万元、4,266,738.42 万元、3,219,626.72 万元及 497,752.73 万
元，主要为投资支付的现金，以及取得子公司及其他营业单位支付的现金净额。
要系取得子公司支付的现金净额大幅增加所致。2022 年度，投资活动现金流出
较 2021 年减少 1,047,111.70 万元，降幅 24.54%，主要归因于对外投资支付的现
金流出及取得子公司及其他营业单位支付的现金净额下降。
额分别为 579,706.71 万元、-2,628,078.62 万元、-1,303,027.12 万元及-33,701.46 万
元。
分别为 15,393,566.32 万元、16,100,677.01 万元、15,703,276.11 万元及 3,435,130.82
万元，主要为取得借款收到的现金。
分别为 18,643,992.31 万元、18,411,053.76 万元、15,359,384.23 万元及 3,810,130.03
万元，主要为偿还债务支付的现金。
净额分别为-3,250,425.99 万元、-2,310,376.75 万元、343,891.89 万元及-374,999.20
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  万元。
       （五）偿债能力分析
       近三年及一期，公司主要偿债指标如下表所示：
    项目         2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动比率                       1.32              1.31             1.22             1.17
速动比率                       0.49              0.47             0.40             0.41
资产负债率                   77.20%             76.95%         79.74%           81.28%
扣除预收账款及合
同负债后的资产负                68.32%             68.61%         69.80%           71.73%
债率
    项目          2023 年 1-3 月       2022 年度          2021 年度          2020 年度
EBITDA（亿元）                     -           634.40          635.65          901.56
EBITDA 利息保障倍
                               -             7.14             6.37             7.80
数（倍）
       从短期偿债能力指标来看，截至 2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023
  年 3 月末，公司流动比率分别为 1.17、1.22、1.31 及 1.32，速动比率分别为 0.41、
  产中占比较大，因此公司扣除存货后的速动比率相对较低。
       从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地
  储备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较
  高的现象。截至 2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 3 月末，公司资产
  负债率分别为 81.28%、79.74%、76.95%及 77.20%，基本维持稳定；公司扣除预
  收款项、合同负债后的资产负债率分别为 71.73%、69.80%、68.61%及 68.32%，
  基本维持稳定。
       最近三年，公司 EBITDA 分别为 901.56 亿元、635.65 亿元及 634.40 亿元；
  EBITDA 利息保障倍数分别为 7.80、 6.37 及 7.14，发行人对利息支出的保障能
  力较强。
       （六）资产周转能力分析
   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
指标如下表所示：
     项目      2023 年 1-3 月    2022 年度       2021 年度      2020 年度
应收账款周转率（次）            8.50         82.27       117.06       168.30
存货周转率（次）              0.06          0.41         0.34         0.31
别为 168.30、117.06、82.27 及 8.50。由于公司房地产开发项目通常采用预售模
式，因此应收账款余额相对较小，周转率较高。近两年，受非地产业务相关应收
款增加影响，应收账款周转率有所下降。
式交付产品、结转收入成本，通常需 2-3 年时间，因此房地产公司存货周转率普
遍偏低。
  （七）未来业务发展目标
  一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债
务结构，探索股权融资机会，助力业务良性发展。
  二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，与城市同步发展、与客户同步
发展，以“长期最大化市场价值”为目标，从集团整体利益最大化角度推动业务
协同，提升整体经营水平。
  三是打造更多优良资产。从经营视角完善建管标准，提高商业、办公、公寓、
物流仓储等项目的经营回报，形成更多具备交易条件的优良资产，探索 REITs 等
创新型工具。
  四是提升 ESG 价值与可持续发展能力，将 ESG 理念融入日常工作运营中，
持续探索绿色低碳发展模式，积极披露与回应社会关心的可持续发展议题。
  具体到各业务层面：
源配置、产品策划、项目操盘、集中采购等方面，建立能力共享、标准统一、精
益管理的机制。
  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  积极推动销售回款。提高现有资源转化，优化产能结构。重点在专业合力和
开发效率两个方面努力提高投入产出效益，贡献更多正向现金流，聚焦恢复盈利
水平。
  提高投资质量。从关注城市宏观指标到关注片区的健康程度，通过充分的市
场研究论证夯实投资的安全边界。投前投后拉通管理，定期检视操盘团队在产品、
成本、工期等关键节点的表现，确保投后兑现的达成。
  以产品线迭代更新为基础提高精细化管理水平，使之更贴近细分客户的需要
和期望，重点通过设计、成本和采购的专业合力实现效率和质量的提升，不断提
高投入产出效益。
  保质保量做好住宅交付工作。坚守安全生产和质量底线，持续推广质量共建、
交房即办证等做法，提升客户体验，实现高质量交付。
  保持基础服务高品质，继续夯实好服务的品牌，以好服务、好口碑赢得市场。
进一步强化万科物业品质服务、阳光物业及智慧社区的市场形象，提升场景触达
能力及服务品质，更好服务客户并服务客户更多方面。以客户多元化提升组织韧
性，拓展深耕行业客户，深化企业服务能力。围绕企业客户需求，构建楼宇物业
管理、工作环境管理、能源管理等细分市场的服务能力，夯实竞争优势。
  聚焦冷链、聚焦核心城市加强投资，完善全国仓网布局。基于客户需求，沿
着供应链环节，加强在长三角、大湾区等核心城市的投资，持续完善冷链物流网
络布局，提升市场份额。强化渠道建设，提升服务客户的能力。聚焦新能源、汽
车及零部件、商超零售、连锁餐饮、快消制造等重要客户，完善供应链一体化解
决方案的服务能力，增强客户黏性，提升战略性客户的份额。
  积极响应租购并举，持续扩大租赁住房管理规模。根据不同城市的市场特点，
因地制宜寻求增量发展机遇，在高能级城市建立规模领先优势。提升经营水平，
巩固行业领先地位，打造品牌标杆。实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计
报表盈利。
   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  提高商办项目的经营回报。商办项目既要有产品和运营均好的综合体项目，
也要做好和综合住区大盘开发产生协同作用的社区商业。保障重点项目开业。新
建项目强化产品辨识度，以深圳睿印中心、上海龙华会、重庆印象城、西安浐灞
印象城为主要抓手，打造创变空间和体验消费中心；稳步推出天津和平印象城、
长沙中心印象城、深圳印力中心等为代表的焕活存量项目，做好商业策划与在地
文化的结合。坚持重轻并举。重资产投资聚焦重点城市，轻资产业务扩大与国企、
险资及基金等的合作，持续推动集团商业业务一盘棋建设。
  （八）盈利能力的可持续性
  受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，公司盈利能力
的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：
  从宏观经济层面来看，宏观经济形势日趋复杂，经济下行压力依然较大，不
确定性与风险性存在。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将
对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的
影响。
  从公司经营层面来看，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及
合作方多的行业特征。公司在项目开发过程中承受着规模、资金、成本、销售等
多方面的压力。任何环节的不利变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风
险，影响预期的销售和盈利。
  从未来持续发展来看，房地产行业规模效应日益凸显，行业集中度持续提升。
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，近年来土地市场激烈竞争，土
地价格居高不下；部分城市库存较大，供应存在过剩风险。如果市场供求关系发
生重大变化，可能将导致开发项目的销售风险。
六、公司有息负债情况
  截至 2023 年 3 月末，发行人有息负债余额合计 3,207.35 亿元。其中短期借
款和一年内到期的有息负债合计 592.81 亿元，占比为 18.48%。发行人货币资金
和现金流充裕，可有效化解短期偿债压力。截至 2023 年 3 月末，发行人货币资
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             金合计 1,400.06 亿元。2023 年 1-3 月，发行人经营活动产生的现金流量净额为
             资产规模和金融机构授信额度总体可控。
                                                 公司有息负债情况表
                                                                                              单位：万元、%
     种类
                   金额           占比              金额               占比              金额           占比               金额            占比
短期借款              305,469.10      0.95         411,908.90          1.31      1,439,659.46          5.41    1,530,661.88        5.94
一年内到期的非流
动负债（一年内到期        3,658,144.51    11.41        4,360,587.70        13.88      3,921,965.39      14.75       6,609,982.16       25.63
的长期借款）
长期借款            19,909,177.24    62.07       18,077,328.06        57.55     15,432,227.89      58.02      11,431,977.85       44.34
借款小计            23,872,790.85    74.43       22,849,824.66        72.75     20,793,852.74      78.18      19,572,621.89       75.91
一年内到期的非流
动负债（一年内到期        1,964,513.93     6.13        1,679,214.78         5.35          500,574.56        1.88    1,198,049.32        4.65
的应付债券）
应付债券             6,236,145.62    19.44        6,881,557.02        21.91      5,302,057.17      19.94       4,964,551.29       19.25
其他流动负债中的
                            -        -                   -            -                   -           -        50,000.00       0.19
短期融资券
债券小计             8,200,659.55    25.57         8,560,771.8        27.25      5,802,631.73      21.82       6,212,600.61       24.09
合计              32,073,450.39   100.00       31,410,596.46       100.00     26,596,484.47     100.00      25,785,222.50      100.00
                                                                                                      单位：万元
                           其他流动负              一年内到期
                                                                                                                      占比
     期限       短期借款         债中的短期              的非流动负                长期借款             应付债券                  合计
                                                                                                                      （%）
                            融资券                 债
 （含 1 年）
 其中：1-2 年
                       -                 -                   -    5,824,383.76     2,273,179.68       8,097,563.44         25.25
 （含 2 年）
                       -                 -                   -    6,545,273.93     2,722,296.77       9,267,570.70         28.89
 年）
                       -                 -                   -    2,963,754.96     1,036,261.88       4,000,016.84         12.47
 年）
     合计       305,469.10                 -    5,622,658.44       19,909,177.24     6,236,145.62      32,073,450.39     100.00
                 万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                                                                                       单位：万元
                           其他流动负       一年内到期
                                                                                                       占比
  期限         短期借款          债中的短期       的非流动负             长期借款          应付债券                合计
                                                                                                       （%）
                            融资券          债
（含 1 年）
其中：1-2 年
                      -            -              -     5,822,360.50   1,923,223.44     7,745,583.94    24.66
（含 2 年）
                      -            -              -     6,040,823.93   3,601,911.70     9,642,735.63    30.70
年）
                      -            -              -     2,728,980.51   1,150,674.46     3,879,654.97    12.35
年）
  合计         411,908.90            -   6,039,802.48    18,077,328.06   6,881,557.02    31,410,596.46   100.00
              截至 2022 年末及 2023 年 3 月末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构
            如下：
                                                                                       单位：万元
            借款类别           2023年3月末金额         占比（%）               2022年末金额              占比（%）
          信用借款                22,013,871.52            68.64           21,341,858.12          67.94
          抵押借款                  999,150.61              3.12             654,737.90             2.08
          质押借款                  859,768.72              2.68             853,228.64             2.72
          一年内到期的无
          担保债券（不含短             1,964,513.93             6.13            1,679,214.78            5.35
          期融资券）
          应付债券                 6,236,145.62            19.44            6,881,557.02          21.91
             合计               32,073,450.39           100.00           31,410,596.46         100.00
            七、关联方及关联交易
              （一）发行人的控股股东
              发行人无控股股东。
              （二）发行人的实际控制人
            万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
          发行人无实际控制人。
          （三）发行人的子公司以及其他有重要影响的参股公司
          发行人主要子公司的具体情况参见本募集说明书“第四节发行人基本情况”
       中“发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况”相关内容。
          （四）发行人的合营和联营企业
          发行人合营和联营企业的具体情况参见本募集说明书“第四节发行人基本情
       况”中“发行人合营、联营公司情况”相关内容。
          （五）发行人的其他关联方
          截至 2022 年 12 月 31 日，发行人其他关联方情况如下表所示：
                         截至 2022 年 12 月 31 日发行人其他关联方情况
                  关联方名称                                    与发行人关联关系
   深圳市地铁集团有限公司                                   对发行人施加重大影响的投资方
   深圳地铁置业集团有限公司                            对发行人施加重大影响的投资方的子公司
   徽商银行股份有限公司                                              发行人联营企业
   SCPG Holdings Co., Ltd.                                 发行人联营企业
          （六）关联交易情况
                             截至 2022 年 12 月 31 日关联方提供担保情况
                                                                          单位：万元
                                                                                      担保是否
                                   与被担保方
 担保方              被担保方                        担保金额         担保起始日         担保到期日        已经履行
                                     关系
                                                                                       完毕
广州万科企业      广州黄埔文冲城中村改
                                   全资子公司      205,000.00     2022/4/28    2027/4/27   尚未到期
 有限公司        造投资有限公司*
北京万科企业      北京恒燚企业管理有限
                                   全资子公司      323,400.00    2018/10/10   2023/12/31   尚未到期
 有限公司           公司*
万科企业股份      郑州荣望房地产开发有
                                   全资子公司      112,000.00    2022/12/13   2025/12/23   尚未到期
 有限公司           限公司
万科企业股份      深圳市万科发展有限公
                                   全资子公司      388,000.00    2022/11/24   2025/11/24   尚未到期
 有限公司            司
                 万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
万科企业股份           万科 (重庆) 企业有限公
                                         全资子公司        580,000.00     2021/11/19    2036/11/19   尚未到期
 有限公司                  司
万科企业股份           万科 (新疆) 企业有限公
                                         全资子公司         70,000.00      2022/1/25     2037/1/25   尚未到期
 有限公司                  司
万科企业股份           成都万隆产城置业有限
                                         控股子公司         30,000.00     2019/12/10    2026/12/10   尚未到期
 有限公司                公司
万科企业股份           武汉誉天兴业置地有限
                                         控股子公司        262,500.00      2019/12/5     2026/12/5   尚未到期
 有限公司                公司
万科海外投资            Chericourt Company
                                         控股子公司         57,363.13      2020/6/17     2023/6/19   尚未到期
控股有限公司                  Limited
万科置业 (香
港) 有限公司
                  Wealth Hour Limited    控股子公司        124,958.12      2022/8/24     2023/8/24   尚未到期
Jublant Castle
   Limted
上海万科投资           上海申养投资管理股份
                                         合营公司               697      2016/12/16    2024/12/15   尚未到期
管理有限公司              有限公司
上海万科投资           上海申养投资管理股份
                                         合营公司            411.18       2019/9/29     2027/9/28   尚未到期
管理有限公司              有限公司
上海万科投资           上海申养投资管理股份
                                         合营公司           1,740.45      2019/9/29     2027/9/28   尚未到期
管理有限公司              有限公司
          * 本集团为子公司、合营公司及联营公司所提供的担保中，除广州万科企业有限公司为广
            州黄埔文冲城中村改造投资有限公司提供的为一项与复建安置房相关履约义务的担保以
            及北京万科企业有限公司为北京恒燚企业管理有限公司提供的一项与股权转让相关履约
            义务的担保外，其余均为与融资还款履约义务相关的担保。截至 2023 年 3 月 31 日，本
            集团提供担保对应的主合同均处于正常履约状态，本集团相信因此引致的或有负债不会
            对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
                                 截至 2022 年 12 月 31 日应收关联方款项
                                                                                        单位：万元
             单位名称                       与本公司的关系                    2022 年 12 月 31 日      2021 年 12 月 31 日
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司                         联营企业                             389,060.86            216,562.35
  中山市深业万胜投资有限公司                          联营企业                             335,325.97            159,978.91
 东莞市万汇房地产开发有限公司                          联营企业                              311,515.76           249,015.16
   海南万骏管理服务有限公司                          联营企业                              287,311.26           321,682.17
   东莞市万宸房地产有限公司                          联营企业                              264,113.22                    -
  深圳市东方欣悦实业有限公司                          联营企业                             259,236.85                     -
    东莞市峰景投资有限公司                          联营企业                             247,985.12                     -
 天津和谐家园建设开发有限公司                          联营企业                             238,658.13            181,372.63
              万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
        单位名称               与本公司的关系         2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
 东莞市峰景资产管理有限公司              联营企业                  208,430.59                   -
  北京绿城银石置业有限公司              联营企业                  197,295.81          180,000.00
  苏州高新万阳置地有限公司              联营企业                  196,713.08          204,306.51
   昆明云广投资有限公司               联营企业                  165,025.94          165,061.46
 佛山市万科商业管理有限公司              联营企业                  157,388.53                   -
  中国通用新兴地产有限公司              联营企业                  152,360.24          152,360.24
   印力商用置业有限公司               联营企业                  143,369.40           96,103.50
   盛达置地投资有限公司               联营企业                  113,527.05          113,527.05
  北京方宏置业有限责任公司              联营企业                   89,837.98           67,515.64
 北京友泰房地产开发有限公司              联营企业                   89,693.96           93,019.26
 北京捷海房地产开发有限公司              联营企业                   88,949.70           31,978.83
 西安伊合源实业有限责任公司              联营企业                   65,971.11                   -
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公
                            联营企业                   61,531.45           23,352.06
       司
 深圳市众金合咨询管理有限公司             联营企业                   54,427.10           43,313.32
 哈尔滨万合建拓置业有限公司              联营企业                   45,395.45           48,700.84
  厦门市滨溪置业有限公司               联营企业                   44,777.52           72,320.39
 上海鑫侨高企业发展有限公司              联营企业                   42,838.56           52,998.62
   上海重万置业有限公司               联营企业                   37,539.88           38,159.58
 深圳市凯福投资实业有限公司              联营企业                   37,141.41          101,230.64
  福州市万曦房地产有限公司              联营企业                   35,385.47           43,651.39
   湖北楚恒置业有限公司               联营企业                   34,784.63                   -
 南京京盛房地产开发有限公司              联营企业                   33,792.37           54,891.48
  VanlinkCompanyLimited     联营企业                   32,678.51           35,344.92
 宁夏万宇翔宸房地产有限公司              联营企业                   32,585.01                   -
   RadiantCrystalLimited    联营企业                   29,355.37            7,034.59
   BaylineGlobalLimited     联营企业                   26,527.14           26,527.14
  东莞市科华房地产有限公司              联营企业                   25,541.54           13,495.80
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限
                            联营企业                   25,405.49           21,495.86
       公司
  西安佳 兆 业置业有限公司               联营企业                   23,000.00           23,000.00
 深圳市创钧投资管理有限公司              联营企业                   22,325.10           22,780.81
  成都万兴绿建科技有限公司              联营企业                   20,469.94           20,649.00
武汉世纪龙源房地产开发有限公司             联营企业                   17,551.57           18,110.75
        万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
      单位名称          与本公司的关系          2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
   合肥科辰地产有限公司         联营企业                   16,133.43                   -
东莞市松山湖高科技园区开发有限公
                      联营企业                   15,106.09           16,510.00
       司
北京昌科互联商业运营管理有限公司      联营企业                   14,573.55           14,603.14
北京厚朴蕴德投资管理合伙企业(有限
                      联营企业                   14,567.02                   -
       合伙)
  成都万香沸腾置业有限公司        联营企业                   14,286.96           12,582.73
 福建省万福晟房地产有限公司        联营企业                   13,657.14           17,362.29
  成都万德教育咨询有限公司        联营企业                   11,614.25           11,614.43
   温州万印置业有限公司         联营企业                   11,523.94                   -
 上海恺冠臻房地产开发有限公司       联营企业                   10,988.86           30,748.65
 安徽信万华房地产开发有限公司       联营企业                   10,407.34                   -
 济南泰晖房地产开发有限公司        联营企业                    9,260.72           22,800.88
  杭州西投万科置业有限公司        联营企业                    8,997.51           10,061.59
   江西启创置业有限公司         联营企业                    7,714.01           10,255.98
 云南万塍隆房地产开发有限公司       联营企业                    7,579.00            7,034.00
北京天竺万科房地产开发有限公司       联营企业                    6,437.04            5,198.03
 佛山市合曜房地产开发有限公司       联营企业                    6,077.13            6,622.02
  苏州和泰汇咨询有限公司         联营企业                    5,778.93            5,798.84
  东莞市嘉万房地产有限公司        联营企业                    5,727.46                   -
 银川市万博合泰房地产有限公司       联营企业                    5,648.19            4,752.19
  安徽皖融置业有限责任公司        联营企业                    5,623.46            6,437.07
   重庆万滨置业有限公司         联营企业                    5,384.04            2,969.37
   重庆招科置业有限公司         联营企业                    5,339.59                   -
  南昌联交科置业有限公司         联营企业                    5,284.24                   -
   杭州锦繁置业有限公司         联营企业                    4,629.10            1,328.72
 天津融万冷链物流有限责任公司       联营企业                    4,608.00                   -
  成都锦成行物流有限公司         联营企业                    4,476.45            7,255.83
  合肥一航万科地产有限公司        联营企业                    4,122.28                   -
  东莞市万悦房地产有限公司        联营企业                    3,322.70            3,294.47
 贵阳龙华房地产开发有限公司        联营企业                    3,298.62                   -
 北京东方瑞盈资产管理有限公司       联营企业                    3,106.11            3,193.72
   南昌洪科置业有限公司         联营企业                    2,853.43            5,841.14
  东莞市万益房地产有限公司        联营企业                    2,730.18            2,861.74
        万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
     单位名称           与本公司的关系          2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
 贵州泰联房地产开发有限公司        联营企业                    2,459.93                   -
 宁夏中房万科房地产有限公司        联营企业                    2,419.22            2,914.83
 济南雅恒房地产开发有限公司        联营企业                    2,149.75            3,048.43
 万纬(成都)仓储设施有限公司       联营企业                    2,048.37             631.99
  西宁万灿房地产有限公司         联营企业                    1,439.24             26 4 . 8 9
 廊坊万京智能物流管理有限公司       联营企业                    1,374.81            2,178.66
 唐山新创房地产开发有限公司        联营企业                    1,345.03                   -
 长沙东方城房地产开发有限公司       联营企业                    1,249.60            1,249.60
   嘉兴万纬仓储有限公司         联营企业                    1,177.97            2,529.72
  福州安景房地产有限公司         联营企业                    1,040.53            1,425.22
广州银业君瑞房地产开发有限公司       联营企业                    1,002.23             319.66
  郑州市海创孵化器有限公司        联营企业                     978.61              886.97
  西宁万贤房地产有限公司         联营企业                     878.29              374.68
  西宁万澜房地产有限公司         联营企业                     862.05              676.63
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司       联营企业                     854.54             1,035.79
 成都城投泊寓资产管理有限公司       联营企业                     776.06              183.42
珠海市万科婆石房地产开发有限公司      联营企业                     769.66              769.67
   广州万墩仓储有限公司         联营企业                     766.81              598.00
  武汉万物仓储管理有限公司        联营企业                     746.29              505.07
   昆明万钰物流有限公司         联营企业                     743.43              621.67
  上海上房现代物流有限公司        联营企业                     735.06              458.99
   西宁宁灿实业有限公司         联营企业                     714.88                    -
东莞市中万昇合实业投资有限公司       联营企业                     692.70              634.69
东莞市中万凯合实业投资有限公司       联营企业                     662.25              706.51
   佛山乐维仓储有限公司         联营企业                     607.82              216.58
  武汉商汇物流管理有限公司        联营企业                     600.10              427.15
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司       联营企业                     593.20              607.32
深圳市壹海城商业物业管理有限公司      联营企业                     557.76                    -
   海宁万普仓储有限公司         联营企业                     549.21              900.54
 合肥市碧合房地产开发有限公司       联营企业                     491.83             3,625.00
 重庆中航万科峻景置业有限公司       联营企业                     486.09                    -
   昆明万昆物流有限公司         联营企业                     460.68                    -
         万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
      单位名称           与本公司的关系          2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
东莞市万科建造设计投资发展有限公
                       联营企业                     441.39             437.45
       司
厦门市集美区金域华府梅沙幼儿园        联营企业                     438.17                   -
  佛山万源仓储服务有限公司         联营企业                     419.72             339.57
 北京城建万科天运置业有限公司        联营企业                     413.05             688.95
   宁波万晨仓储有限公司          联营企业                     410.33             311.55
深圳市万欣物流仓储投资有限公司        联营企业                     400.01                   -
东莞市宏万城市更新发展有限公司        联营企业                     398.84             357.57
   西宁万涵房地产有限公司         联营企业                     287.64                   -
  东莞市万亨房地产有限公司         联营企业                     234.16                   -
 银川万博中泰房地产有限公司         联营企业                     229.57                   -
 福州市鸿腾房地产开发有限公司        联营企业                     208.90            1,142.15
 佛山市高明纬贵仓储有限公司         联营企业                     195.92             114.76
  杭州瑞诚兴联置业有限公司       联营企业的子公司                   151.83          223,655.06
万科商业资产运营发展(北京)有限公司     联营企业                     149.38             118.92
  东莞市万峰房地产有限公司         联营企业                     140.79                   -
佛山市顺德区云智慧城市资源经营管
                       联营企业                     118.24                0.39
     理有限公司
 宁夏正辉房地产开发有限公司         联营企业                     112.21                   -
  福州市万涛房地产有限公司         联营企业                     106.93                   -
 佛山市长盛建筑科技有限公司         联营企业                     106.39                   -
苏州高新生命健康小镇建设发展有限
                       联营企业                     104.10             104.05
       公司
 深圳市印力物业服务有限公司       联营企业的子公司                   102.99                   -
 西安科创商业运营管理有限公司        联营企业                     101.58              66.50
台州市心海万物城市运营服务有限公
                       联营企业                      97.68                   -
       司
 深圳万科景耀投资发展有限公司        联营企业                      81.75             528.05
厦门市思明城市资源经营管理有限公
                       联营企业                      81.31              90.25
       司
佛山市禅城万骐城市资源经营管理有
                       联营企业                      81.17                   -
      限公司
 京亚(南京)供应链管理有限公司       联营企业                      76.42             143.93
  天津万利融汇置业有限公司         联营企业                      70.67              51.00
                万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
           单位名称                    与本公司的关系        2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
   东莞市华塘房地产有限公司                      联营企业                    61.46                   -
湖北联投城市资源经营管理有限公司                     联营企业                    60.26              17.95
 成都高投城市资源经营有限公司                      联营企业                    52.14             113.03
    宁夏万锦房地产有限公司                      联营企业                    50.66                   -
珠海大横琴城市公共资源经营管理有
                                     联营企业                    49.31                   -
      限公司
 VankeRainbowPurchaserLimited        联营企业                    44.04              38.28
合肥庐阳城市资源经营管理有限公司                     联营企业                    42.41                   -
     南通锦隆置业有限公司                      联营企业                    40.58                   -
     山东华艺置业有限公司                      联营企业                    31.95                   -
  宁夏悦家房地产开发有限公司                      联营企业                    30.89                   -
佛山市南海万联城市资源经营管理有
                                     联营企业                    30.74                   -
      限公司
 福州武夷万融物业服务有限公司                      联营企业                    29.25              23.38
     福讯信息技术有限公司                      联营企业                    25.72              24.77
廊坊市御安人力资源服务有限公司                    联营企业的子公司                  25.10                   -
青岛万动城市资源经营管理有限公司                     联营企业                    22.95              18.95
VankeRainbowPartnershipGPLimited     联营企业                    21.60              26.59
  宁夏亘元房地产开发有限公司                      联营企业                    20.26            3,025.44
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业
                                     联营企业                    15.67              14.95
      (有限合伙)
深圳市福保城市资源管理有限公司                      联营企业                    12.03                   -
   上海印铭企业管理有限公司                      联营企业                    10.73                   -
福州市新晋城市资源经营管理有限公
                                     联营企业                     8.27                   -
       司
   昆山博今信息咨询有限公司                      联营企业                     7.58               2.58
东莞水乡城市资源经营管理有限公司                     联营企业                     6.21                   -
  上海万纬湘长供应链有限公司                      联营企业                     4.62               0.00
   上海万科长宁置业有限公司                      联营企业                     4.50                   -
   济南万御安防科技有限公司                    联营企业的子公司                   4.13                   -
   成都欢购商业管理有限公司                      联营企业                     4.05                   -
   太原万御安防科技有限公司                    联营企业的子公司                   3.69                   -
珠海市乾元晟物流发展合伙企业(有限
                                     联营企业                     3.62                   -
       合伙)
               万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
          单位名称               与本公司的关系         2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
汕尾市善城万物城市资源经营管理有
                               联营企业                      2.58                   -
      限公司
南宁高新技术产业开发区星都荟梅沙
                               联营企业                      1.58                   -
      幼儿园
  上海万朗商务咨询有限公司                 联营企业                      0.50                0.50
   RegalPortTradingLimited     联营企业                      0.48                0.45
 广州城市空间运营管理有限公司                联营企业                      0.44              35.55
珠海市万亿纵横资产管理有限公司                联营企业                      0.24             308.12
  上海鑫侨高置业有限公司                  联营企业                      0.24                   -
河北雄安城市资源经营管理有限公司               联营企业                      0.05                0.05
珠海市万马奔腾物流发展合伙企业(有
                               联营企业                      0.00                0.00
      限合伙)
 无锡万成昀奕房地产有限公司                 子公司*1                        -          584,415.39
  深圳市云上筑建筑有限公司                 子公司*1                        -          462,770.33
  长沙轨道万科置业有限公司                 联营企业                         -          108,178.11
 佛山华标房地产开发有限公司                 其他*2                         -           54,432.01
成都华创蓉璟城建筑工程有限责任公
                               联营企业                         -           26,545.45
       司
 青岛万创合平商业发展有限公司                子公司*1                        -           12,644.16
 常熟市尚源房地产开发有限公司                联营企业                         -            9,553.81
 宁夏万嘉锦业房地产有限公司                 联营企业                         -            5,516.01
深圳市鹏金所互联网金融服务有限公
                             联营企业的子公司                       -            5,403.42
       司
   宁波航万置业有限公司                  联营企业                         -            5,288.15
  北京京投银泰置业有限公司                 联营企业                         -            3,979.85
 珠海万厚达美企业管理有限公司              联营企业的子公司                       -            2,885.43
首万誉业(上海)物业服务有限公司               子公司*1                        -            2,654.22
 深圳市卓越不动产投资有限公司                联营企业                         -            1,515.00
  北京首万物业服务有限公司                 子公司*1                        -             932.88
  嘉兴万昇置业有限责任公司                 联营企业                         -             781.55
东莞市中万凯胜实业投资有限公司                联营企业                         -             325.88
 贵州劲祥鸿房地产开发有限公司                联营企业                         -             239.40
 维斯特(福建)物业服务有限公司               其他*2                         -             163.54
 贵阳聚万生活商业发展有限公司                子公司*1                        -              69.38
   RichfordTradingLimited      联营企业                         -              53.29
                 万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
            单位名称                     与本公司的关系        2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
     南通东升置业有限公司                        联营企业                         -              26.05
扬州万新城市运营管理服务有限公司                       联营企业                         -              12.50
  宁夏万中景明房地产有限公司                        联营企业                         -                2.50
  上海碧行房地产开发有限公司                        联营企业                         -                0.64
  上海星信曼企业管理有限公司                        联营企业                         -                0.42
  安徽省御安保安服务有限公司                      联营企业的子公司                       -                0.25
珠海市圳垚企业管理咨询合伙企业(有
                                       联营企业                         -                0.10
      限合伙)
                        小计：                              4,974,406.56        4,656,649.87
   广州市溪楹房地产有限公司                      合营企业的子公司              706,009.03          706,443.70
   广州市万沙房地产有限公司                        合营企业                549,292.67          336,566.52
 广东万科投资发展有限责任公司                        合营企业                449,507.78          318,310.27
     杭州锦腾置业有限公司                      合营企业的子公司              431,619.43           94,425.67
     中投发展有限责任公司                        合营企业                396,688.38          260,151.04
北京宁溪房地产开发有限责任公司                        合营企业                388,575.42          437,194.16
V-NestaInvestmentPartnerIIILimited     合营企业                369,796.57           54,979.83
       中航万科有限公司                        合营企业                363,305.34          149,404.55
    深圳市安万置业有限公司                        合营企业                362,929.18                   -
    福州市万骏置业有限公司                        合营企业                357,011.40                   -
  天津宁瀚房地产开发有限公司                        合营企业                297,272.45          187,315.35
  天津宁熙房地产开发有限公司                        合营企业                281,743.22          171,866.16
     绍兴锦晨置业有限公司                      合营企业的子公司              253,286.77          253,226.40
  深圳市汇成通泰实业有限公司                        合营企业                243,216.19          270,716.21
 广东盈泰启盛建设工程有限公司                        合营企业                239,218.52                   -
   福州市榕泽房地产有限公司                      合营企业的子公司              230,337.64                   -
北京万龙华开房地产开发有限公司                        合营企业                215,199.32          137,260.56
深圳市万信二号投资企业(有限合伙)                      合营企业                213,256.36          213,255.76
   天津万安建创置业有限公司                        合营企业                207,790.27          222,691.78
 珠海横琴万骏投资集团有限公司                        合营企业                181,666.09           77,151.92
        V-NestaFundIII,LP              合营企业                171,771.19          129,159.39
佛山市南海区万喆房地产开发有限公
                                       合营企业                159,324.85                   -
       司
北京市中盛兴建房地产开发有限公司                       合营企业                140,333.48           35,459.70
   北京万科东方置业有限公司                        合营企业                102,041.71           84,537.56
               万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
          单位名称                与本公司的关系        2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
 上海新地嘉兆物联网有限公司                  合营企业                134,120.74          130,397.21
   武汉林岸置业有限公司                   合营企业                120,013.19          115,588.64
   厦门煊泰置业有限公司                   合营企业                116,962.91          116,173.67
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司                 合营企业                112,634.57          109,736.67
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司                合营企业                 86,753.17          128,094.51
   绍兴锦池置业有限公司                 合营企业的子公司               98,274.43          163,096.03
  天津华锦万吉置业有限公司                  合营企业                 86,335.33          116,450.16
 深圳市深安聚汇实业有限公司                  合营企业                 84,891.79           56,791.00
  北京五和万科置业有限公司                  合营企业                 82,789.09          218,266.57
成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有
                                合营企业                 79,686.95          230,346.01
      限公司
 昆明万睿房地产开发有限公司                  合营企业                 78,618.89                   -
   上海北万置业有限公司                   合营企业                 67,314.14                   -
 昆明万洱房地产开发有限公司                  合营企业                 64,991.86           62,504.24
 唐山新采房地产开发有限公司                  合营企业                 64,330.60                   -
 上海高福房地产开发有限公司                  合营企业                 63,046.98           60,952.09
  上海万筠房地产有限公司                   合营企业                 61,379.48           59,146.60
   温州万誉置业有限公司                   合营企业                 60,027.44           59,959.39
北京祥业万科房地产开发有限公司                 合营企业                 59,115.31           60,952.48
   杭州锦业置业有限公司                   合营企业                 58,302.92          292,466.07
  北京万越辉置业有限公司                   合营企业                 57,614.86           63,980.15
  上海万忞企业管理有限公司                  合营企业                 55,077.94           38,258.88
   济南碧岑置业有限公司                   合营企业                 20,834.55           44,267.57
 北京神州数码置业发展有限公司                 合营企业                 49,175.44           50,140.11
   绍兴元昊置业有限公司                   合营企业                 48,303.11           75,210.33
 深圳市荣兴房地产开发有限公司                 合营企业                 44,400.17           44,400.17
 云南麦溪房地产开发有限公司                  合营企业                 38,900.00           44,000.00
  WklandInvestmentIILimited     合营企业                 38,365.27           51,392.26
  武汉地铁迅兴置业有限公司                  合营企业                 38,163.01           35,993.87
   宁波万霞置业有限公司                   合营企业                 37,304.71           37,040.58
   杭州锦蓝置业有限公司                 合营企业的子公司               36,367.71                   -
成都市天府怡心湖建设发展有限公司                合营企业                 35,861.02           34,349.06
                万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
           单位名称                   与本公司的关系        2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
  ChampionEstate(HK)Limited         合营企业                 34,910.84                  0
    大连万腾置业有限公司                      合营企业                 33,693.77           60,884.84
 重庆华葡房地产开发有限公司                      合营企业                 33,463.58            3,569.32
     VXCoreIIHoldingLtd             合营企业                 33,373.07           33,664.37
    宁波万栖置业有限公司                      合营企业                 33,041.40           33,690.03
  天津万安才智置业有限公司                      合营企业                 30,854.53           25,300.50
    宁波万投置业有限公司                      合营企业                 30,122.92           67,081.42
    绍兴锦越置业有限公司                    合营企业的子公司               29,191.82           30,378.69
北京万启丰企业管理咨询有限公司                   合营企业的子公司               28,042.80           28,042.80
 ChinaLogisticsPlatformILimited     合营企业                 27,300.47           25,146.25
   上海万睿房地产有限公司                      合营企业                 24,930.15            9,843.44
 昆明万珑房地产开发有限公司                      合营企业                 23,709.19           23,709.19
 北京万启望管理咨询有限公司                    合营企业的子公司               23,549.57           23,549.57
浙江万科坤和房地产开发有限公司                     合营企业                 23,239.71                   -
 厦门市雍景湾房地产有限公司                      合营企业                 23,069.05           40,663.85
  昆山浩捷信息咨询有限公司                      合营企业                 22,753.86           23,324.45
       AscentWinLimited             合营企业                 22,494.44           22,493.58
南京吉庆丰企业管理咨询有限公司                     合营企业                 21,918.09           21,918.09
    天万投资控股有限公司                      合营企业                 21,878.25           15,514.05
 武汉雅苑万科房地产有限公司                      合营企业                 18,849.07           18,849.07
西安曲江创意谷文化产业园区开发有
                                    合营企业                 17,648.77            4,861.12
      限公司
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司                    合营企业                 16,614.34           16,420.80
 成都乐活康养健康管理有限公司                     合营企业                 16,478.14            9,797.66
 上海科岸承华企业发展有限公司                     合营企业                 16,169.10                   -
  上海万库投资管理有限公司                      合营企业                 15,248.11           15,248.11
 北京祥筑房地产开发有限公司                      合营企业                 15,089.63           10,712.50
杭州福盈弘企业管理咨询有限公司                     合营企业                 14,892.00           21,012.00
佛山市南海区万科万鸣房地产有限公
                                    合营企业                 14,405.15                   -
       司
北京万德盈商业运营管理有限公司                     合营企业                 14,037.83           16,397.45
 杭州工万产业投资管理有限公司                     合营企业                 14,008.11           14,609.24
珠海东万元鲲企业管理合伙企业(有限
                                    合营企业                 13,518.85                   -
       合伙)
           万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
      单位名称             与本公司的关系          2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
    WoolwichJVSarl       合营企业                   12,971.84           12,650.42
   徐州彭家置业有限公司            合营企业                   12,815.39           30,659.05
  南京泰麒置业发展有限公司           合营企业                   12,768.52           12,788.52
   北京国万置业有限公司            合营企业                   12,548.65           12,199.98
    HonwillLimited       合营企业                   12,067.50           12,067.50
 霸州市万鸿房地产开发有限公司          合营企业                   11,883.64           11,779.18
福建信泰钱隆房地产开发有限公司          合营企业                   11,175.21           11,959.77
济南万保盛辉房地产开发有限公司          合营企业                   11,129.60           13,152.22
  宁波开万云海置业有限公司           合营企业                   10,102.97                   -
 廊坊市金海房地产开发有限公司          合营企业                    8,355.96           18,752.51
  上海万碧房地产有限公司            合营企业                    7,754.19            9,571.34
  温州万碧金房地产有限公司           合营企业                    7,674.59                   -
 上海万至镝企业发展有限公司           合营企业                    7,650.10            7,650.10
  北京禾亿企业管理有限公司           合营企业                    5,756.07            4,575.81
 贵州龙里维乐物流园有限公司           合营企业                    5,671.61             832.25
 新疆浩华房地产开发有限公司           合营企业                    5,317.58                   -
   景洪皓泰置业有限公司            合营企业                    5,307.08            1,384.79
佛山市南海区万扬房地产有限公司          合营企业                    5,289.60            7,497.53
深圳市龙城广场房地产开发有限公司         合营企业                    5,153.23                   -
杭州富阳永通房地产开发有限公司          合营企业                    5,067.72           10,196.57
 中新(天津)商业管理有限公司          合营企业                    5,006.32            5,006.47
 厦门雅展房地产开发有限公司           合营企业                    4,862.82            9,949.52
北京首开万科房地产开发有限公司          合营企业                    4,594.54                   -
北京万科东地房地产开发有限公司          合营企业                    4,310.35            6,407.77
徐州启乔冰雪体育文化发展有限公司         合营企业                    4,250.00                   -
 深圳市华通基业投资有限公司           合营企业                    3,910.16                   -
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司          合营企业                    3,787.75            3,529.59
   通用地产重庆有限公司            合营企业                    3,472.64                   -
   重庆荣港物流有限公司            合营企业                    3,422.47            1,606.94
 天津宁晟房地产开发有限公司           合营企业                    3,166.78          200,303.32
  大理满江康旅投资有限公司           合营企业                    2,946.35                   -
 陕西科庙房地产开发有限公司           合营企业                    2,913.94            2,701.04
   杭州万照置业有限公司            合营企业                    2,845.52            2,815.78
              万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
        单位名称                与本公司的关系        2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
   青岛昌明置业有限公司                 合营企业                  2,660.46           23,446.67
佛山市南海区万科联星房地产有限公
                              合营企业                  2,513.04            1,636.22
       司
   武汉金万置业有限公司                 合营企业                  2,149.66            9,019.76
   温州万祯置业有限公司                 合营企业                  2,149.07             318.19
 宜兴新君万置业发展有限公司              合营企业的子公司                2,094.99                   -
 深圳市万信未来城制造有限公司               合营企业                  2,062.57            1,975.24
   杭州万晨置业有限公司                 合营企业                  2,035.45            1,682.62
北京昌科万联商业运营管理有限公司              合营企业                  2,027.00            2,027.00
  上海谊智企业发展有限公司                合营企业                  1,898.62            1,936.17
沈阳万科万洲房地产开发有限公司               合营企业                  1,779.17                   -
 唐山万润房地产开发有限公司                合营企业                  1,528.28            2,769.08
 杭州邻嘉康复护理院有限公司                合营企业                  1,476.55            1,500.47
 广州市田心实业发展有限公司              合营企业的子公司                1,425.83             133.80
 郑州万科华赋教育科技有限公司               合营企业                  1,396.50                   -
 广州市万溪企业管理有限公司                合营企业                   882.83              460.56
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司               合营企业                   806.18                    -
   天津万疆置业有限公司                 合营企业                   797.49            14,918.34
中投发展(天津)滨海有限责任公司              合营企业                   725.23              725.23
  青岛嘉尚酒店管理有限公司                合营企业                   715.85              715.85
宁波创未来教育信息咨询有限公司               合营企业                   661.36              560.99
   宁波天筑置业有限公司                 合营企业                   649.68              649.68
 长沙市领域房地产开发有限公司               合营企业                   636.26                    -
  MarriottHoldingsLimited     合营企业                   561.35              517.42
   杭州万东仓储有限公司                 合营企业                   558.90              264.61
厦门市万贸悦城物业服务有限公司               合营企业                   557.72              476.84
   上海恺熠置业有限公司                 合营企业                   553.72              572.24
  巴夫洛(嘉兴)仓储有限公司               合营企业                   539.60            14,758.59
杭州工万基业企业运营管理有限公司              合营企业                   497.18              235.23
上海闵房泊寓房地产经营服务有限公
                              合营企业                   471.27             1,120.48
       司
 广东省信托房产开发有限公司              合营企业的子公司                 424.56               70.36
  万创置业(上海)有限公司                合营企业                   417.20                    -
  湖南百家汇仓储有限公司                 合营企业                   407.83              393.80
        万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
     单位名称           与本公司的关系          2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
 沈阳盛安房地产开发有限公司        合营企业                     334.26              26.92
   温州万享置业有限公司         合营企业                     307.06            1,050.09
 泉州东海万誉物业服务有限公司       合营企业                     274.62             122.65
   南昌万坤置业有限公司         合营企业                     255.33                   -
  宁波前程供应链有限公司         合营企业                     245.41             434.14
 上海虹房泊寓企业发展有限公司       合营企业                     235.14             102.62
  海宁万纬仓储设施有限公司        合营企业                     226.52             171.90
  瑞安市鸿熹置业有限公司         合营企业                     226.20             585.85
  华万健康产业发展有限公司        合营企业                     218.73             241.86
武汉万地汉宜房地产开发有限公司       合营企业                     205.24           15,646.91
  天津禾万企业管理有限公司        合营企业                     201.82             151.08
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司       合营企业                     198.70             172.28
   苏州迅和置业有限公司         合营企业                     192.66                   -
武汉市江汉城市资源经营管理有限公
                      合营企业                     187.96                1.17
       司
   嘉兴紫元置业有限公司         合营企业                     186.96             190.61
长春市南关区泰林斯顿幼儿园有限公
                      合营企业                      21.94             270.88
       司
深圳市万科安居物业服务有限公司       合营企业                     168.96                   -
  昆山芯旺威达电子有限公司        合营企业                     168.95             154.35
 成都交子泊寓住房租赁有限公司       合营企业                     168.64                   -
   天津华康物流有限公司         合营企业                     161.12             131.89
 昆明海阔万誉物业服务有限公司       合营企业                     145.11             124.29
  福建中联物业服务有限公司        合营企业                     134.16             122.25
龙港市城市资源经营管理有限公司       合营企业                     133.94              51.53
 成都紫光万誉物业服务有限公司     合营企业的子公司                   130.51             320.97
 唐山万顶房地产开发有限公司        合营企业                      86.45              33.74
苏州市吴江区城科物业服务有限公司      合营企业                      85.90                   -
 绍兴臻悦房地产开发有限公司        合营企业                      73.63             211.03
 上海申养投资管理股份有限公司       合营企业                      68.02              67.42
廊坊临空城市资源经营管理有限公司      合营企业                      66.32                   -
杭州祥胜汽车产业园开发有限公司       合营企业                      63.68                4.79
深圳地铁万科实业发展有限责任公司      合营企业                      51.91                   -
杭州万科大家房地产开发有限公司       合营企业                      50.36                   -
                   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
              单位名称                       与本公司的关系        2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
  杭州紫元康润房地产开发有限公司                          合营企业                    33.26              33.39
       陕西万翔仓储有限公司                          合营企业                    32.38              32.38
     北京思翼企业管理有限公司                          合营企业                    32.00              32.00
南京二十一世纪不动产经营管理有限
                                           合营企业                    27.97                  -
       公司
     上海玖开投资管理有限公司                          合营企业                    19.77              19.95
   杭州万物风和物业服务有限公司                          合营企业                    18.70              14.39
Shanghai(JQ)InvestmentHoldingsPte.Ltd.     合营企业                    17.98              15.41
      VXJinanHKHoldingLimited              合营企业                    15.34              15.34
    北京万启方管理咨询有限公司                        合营企业的子公司                  12.84                  -
     天津智恒企业管理有限公司                          合营企业                    11.71              11.29
   成都高投泊寓房屋租赁有限公司                          合营企业                    10.90               0.03
     上海圆丰文化发展有限公司                          合营企业                     8.15               2.27
      V-NestaFundIIIGPLimited              合营企业                     7.21               4.92
苏州市吴江区城开万云城市发展有限
                                           合营企业                     7.08                  -
       公司
  深圳市罗湖万物城市运营有限公司                          合营企业                     5.84                  -
     武汉宝山汇城置业有限公司                          合营企业                     5.62              62.93
       V-NestaFundIIGPLimited              合营企业                     5.44               5.02
    深圳市特发华基投资有限公司                          合营企业                     4.86           0.059411
    唐山万域房地产开发有限公司                          合营企业                     4.68               4.68
        BountifulTimeLimited               合营企业                     4.42               3.11
    唐山万疆房地产开发有限公司                          合营企业                     4.05               3.85
 VXLogisticsVII(HK)HoldingLimited          合营企业                     3.37               4.30
       VAWEurasianReFundLP                 合营企业                     2.70                  -
       杭州富民投资有限公司                          合营企业                     2.37                  -
    VAWInvestmentHoldingLimited            合营企业                     2.29                  -
   北京东方万科投资管理有限公司                          合营企业                     1.83               1.83
    VAWEurasianCapitalGPLimited            合营企业                     1.68                  -
   太原国投万科湖畔置业有限公司                          合营企业                     1.05               1.10
       杭州元亦置业有限公司                        合营企业的子公司                   1.01                  -
天津联祺行远企业管理咨询有限公司                           合营企业                     1.00               1.00
    VXChengduHKHoldingLimited              合营企业                     0.58               0.58
                  万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
             单位名称                      与本公司的关系         2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
TREASUREMEGACORPORATIONLI
                                         合营企业                      0.47                   -
          MITED
VankeVelocityPropertyIHoldingCompany
                                         合营企业                      0.41                0.38
               Limited
     VXLogisticsIHoldingLimited          合营企业                      0.41                0.38
    VXLogisticsVHoldingLimited           合营企业                      0.41                0.38
    VXLogisticsX(BVI)HoldingLtd          合营企业                      0.41                0.38
  北京海阔万誉物业服务有限公司                         合营企业                      0.38                0.38
福州市仓山区城市资源经营管理有限
                                         合营企业                      0.20                   -
       公司
  万科信泰基金管理(深圳)有限公司                       合营企业                      0.11                0.11
     沈阳万锦物业服务有限公司                        合营企业                      0.03                0.03
       OceanRainbowLimited               合营企业                      0.02                0.02
 北京宁坤房地产开发有限责任公司                         合营企业                     0.002          150,000.00
     杭州富阳永腾置业有限公司                      合营企业的子公司                   0.001                   -
  南京广电万科置业发展有限公司                         合营企业                   0.00003            0.00003
 珠海市懋德诚投商业发展有限公司                         子公司*1                        -          422,084.28
 珠海市璞誉诚投商业发展有限公司                         子公司*1                        -          394,895.97
     成都万科南城置业有限公司                        子公司*1                        -           80,834.95
      河南省多乐置业有限公司                        合营企业                         -           65,588.28
       杭州南璟置业有限公司                        合营企业                         -           44,816.27
     济南安城实业投资有限公司                        合营企业                         -           28,646.71
  贵阳聚万都荟商业发展有限公司                         子公司*1                        -           27,860.00
     北京万福阳光投资有限公司                        合营企业                         -           25,570.38
 太原万科双城房地产开发有限公司                         子公司*1                        -           23,382.99
苏州工业园区左岸房地产开发有限公
                                         合营企业                         -           12,530.58
       司
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公
                                         合营企业                         -           11,236.80
       司
      福州市万思置业有限公司                        合营企业                         -           10,511.94
          QuasiRichLimited               合营企业                         -            9,718.88
     上海万九绿合置业有限公司                        合营企业                         -            9,250.98
     广州市万锦房地产有限公司                        合营企业                         -            9,176.42
石家庄万科文润房地产开发有限公司                         合营企业                         -            5,079.19
      珠海市海愉置业有限公司                        合营企业                         -            2,558.21
                 万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
           单位名称                        与本公司的关系          2022 年 12 月 31 日          2021 年 12 月 31 日
 上海开万云企业管理有限公司                           合营企业                              -                2,025.10
V-NestaInvestmentPartnerIILimited        合营企业                              -                  541.98
 宁波镇海开元和雅置业有限公司                          其他*2                              -                  182.16
   天津市迪万投资有限公司                           合营企业                              -                  125.37
东莞滨海湾万科物业服务有限公司                          合营企业                              -                  113.73
中山市翠亨城市资源经营管理有限公
                                         合营企业                              -                   36.87
       司
 广州市万长电子科技有限公司                           其他*2                              -                   24.92
江门人才岛城市资源经营管理有限公
                                         合营企业                              -                   18.60
       司
  成都轨道万科物业有限公司                           子公司*1                             -                       1.01
杭州紫元康盛房地产开发有限公司                          合营企业                              -                       0.10
 济南空港现代仓储设施有限公司                          合营企业                              -                       0.01
                        小计：                                  10,415,817.43              9,144,516.30
                        合计：                                  15,390,223.99             13,801,166.17
              *1 该公司本期已变更为子公司。
              *2 发行人本期处置持有的该公司股权，该公司于本期末已非发行人的关联企业。
                                    截至 2022 年 12 月 31 日应付关联方款项
                                                                               单位：万元
                  单位名称                     与本公司的关系     2022 年 12 月 31 日        2021 年 12 月 31 日
         长沙轨道万科置业有限公司                           联营企业          302,552.82                       -
        上海诚卫兴置业发展有限公司                           联营企业          269,050.40               12,496.94
         苏州高新新吴置地有限公司                           联营企业          185,811.86              197,977.94
       佛山市南海区万瑞投资有限公司                           联营企业          123,199.91              122,679.16
        深圳市四达实业发展有限公司                           联营企业          113,565.22                       -
      深圳市万御安防服务科技有限公司                           联营企业           90,548.66                       -
        北京万湖房地产开发有限公司                           联营企业           80,052.88               79,132.55
      山西九昌翡翠房地产开发有限公司                           联营企业           68,763.42               74,868.80
       深圳市万科滨海房地产有限公司                           联营企业           64,441.03               68,033.93
           重庆科锦置业有限公司                           联营企业           58,503.95               61,164.84
          南京华侨城置地有限公司                           联营企业           56,996.50               56,996.50
           中房万科实业有限公司                           联营企业           52,469.74               26,706.23
      东莞市中万凯胜实业投资有限公司                      联营企业的子公司            49,965.21                       -
        万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
          单位名称                与本公司的关系   2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
   东莞时富花园开发有限公司                联营企业             48,871.99           47,650.48
   嘉兴万宜置业有限责任公司                联营企业             43,867.91           22,780.84
 上海江杰荣泰置业(集团)有限公司              联营企业             39,098.69           39,098.69
  武汉长江科技经济开发有限公司               联营企业             37,426.92           39,846.41
  成都天利万鑫实业有限责任公司               联营企业             35,213.03           35,604.52
  珠海华桐房地产开发有限公司                联营企业             30,586.79           18,858.63
    杭州锦和置业有限公司                 联营企业             29,845.67           35,660.69
    南京荟宏置业有限公司                 联营企业             28,724.82           15,974.82
  临沂鲁商发展金置业有限公司                联营企业             28,011.22           20,123.70
  徐州威润房地产开发有限公司                联营企业             25,900.56           25,969.92
   贵阳市金城汇置业有限公司                联营企业             25,051.77           19,047.83
   上海港万房地产有限公司                 联营企业             24,206.02           24,301.88
    嘉兴璟鸿置业有限公司                 联营企业             23,567.11           28,122.67
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司             联营企业             22,555.42           20,293.62
 北京金隅万科房地产开发有限公司               联营企业             19,404.82           19,348.46
  芜湖万科信达房地产有限公司                联营企业             18,131.97           18,307.78
   嘉兴万昇置业有限责任公司                联营企业             17,853.54                   -
    昆山源翔置业有限公司                 联营企业             17,400.00           17,400.00
  厦门万特福房地产开发有限公司               联营企业             16,835.57           32,649.10
成都华创蓉璟城建筑工程有限责任公司              联营企业             16,410.34                   -
 北京金第房地产开发有限责任公司               联营企业             15,604.94           21,392.51
    宁夏金耀置业有限公司                 联营企业             14,422.51             190.40
   合肥永拓置业发展有限公司                联营企业             13,739.09           21,179.38
  广州天禧房地产开发有限公司                联营企业             13,504.06           13,184.93
   佛山保利恒升置业有限公司                联营企业             13,128.84           12,378.84
 长春万科溪之谷房地产开发有限公司              联营企业             12,969.36           12,059.57
   Ultimate Vantage Limited    联营企业             11,999.02            8,711.39
   东莞市润地房地产有限公司                联营企业             11,700.00           13,200.00
  吉林省昊悦房地产开发有限公司               联营企业             11,678.26            2,142.89
    深圳印力管理有限公司                 联营企业             11,217.14           11,201.23
   广州市万尚房地产有限公司                联营企业             10,284.77           10,334.38
  苏州高新光耀万坤置地有限公司               联营企业              9,970.35           10,806.73
    济南盛唐置业有限公司                 联营企业              9,939.32           18,594.17
      万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
      单位名称             与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
   北京京投银泰置业有限公司          联营企业              9,864.26                   -
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司       联营企业              9,261.61           16,851.33
  深圳市众金汇资产管理有限公司         联营企业              9,000.00                   -
  中海宏洋置业(徐州)有限公司         联营企业              8,502.55            9,418.26
  苏州京万房地产开发有限公司          联营企业              8,479.70             613.05
成都一航万科滨江房地产开发有限公司        联营企业              8,380.62            8,426.62
  深圳市平吉投资管理有限公司          联营企业              7,860.00            7,860.00
   陕西华联置业发展有限公司          联营企业              7,566.04            7,565.71
   苏州鑫苑万卓置业有限公司          联营企业              7,248.98            7,268.88
   南通万鹏房地产有限公司           联营企业              7,212.90            7,010.33
    徐州苏科置业有限公司           联营企业              6,221.42            9,996.52
  南通市通州区东居置业有限公司         联营企业              5,746.62            5,751.03
    苏州恒万置地有限公司           联营企业              4,970.20            5,310.60
  南通万家商务信息咨询有限公司         联营企业              4,817.46            3,827.28
  泉州市万科骏禾置业有限公司          联营企业              4,812.21            5,956.68
    南通锦恒置业有限公司           联营企业              4,729.35            4,753.45
   西宁中房万科实业有限公司          联营企业              4,702.20            4,930.68
深圳前海基础设施投资基金管理有限公司       联营企业              4,500.00                   -
哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限公司       联营企业              4,403.75             556.71
  南通永创商务信息咨询有限公司         联营企业              4,370.69            4,249.86
    宁波航万置业有限公司           联营企业              4,330.73                   -
  海南万净环卫科技服务有限公司         联营企业              4,320.05                0.00
  重庆中航万科云岭置业有限公司         联营企业              4,172.81            6,969.22
 廊坊旷世基业房地产开发有限公司         联营企业              3,851.44            3,932.77
    重庆云畔置业有限公司           联营企业              3,490.29            7,636.51
  济南安齐房地产开发有限公司          联营企业              3,354.66           13,016.55
  合肥徽创房地产开发有限公司          联营企业              3,342.14            2,517.51
  宁夏万嘉锦业房地产有限公司          联营企业              3,039.02                   -
 广州花都雅展房地产开发有限公司         联营企业              2,859.82            3,131.75
  悦榕酒店服务(北京)有限公司         联营企业              2,752.96            2,700.00
  浙江万鼎房地产开发有限公司          联营企业              2,671.73            2,655.96
   西宁万唐房地产有限公司           联营企业              2,649.19             542.62
  上海中建信万经济发展有限公司         联营企业              2,500.00            2,500.00
         万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
          单位名称                  与本公司的关系   2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
东莞市中万汉邦房地产开发有限公司                 联营企业              2,456.39            4,473.85
 北京光熙国际养老服务有限公司                  联营企业              2,453.38            1,541.64
 北京万链云享建筑科技有限公司                  联营企业              2,400.00            2,400.00
   漳州市滨北置业有限公司                   联营企业              2,390.06            2,394.49
 常熟市尚源房地产开发有限公司                  联营企业              2,328.13                   -
    济南弘碧置业有限公司                   联营企业              2,195.46             283.72
    上海万狮置业有限公司                   联营企业              2,059.39            1,424.08
    徐州晟荣置业有限公司                   联营企业              1,984.74           18,589.74
 贵州劲祥鸿房地产开发有限公司                  联营企业              1,968.25                   -
 Vanke Rainbow Partnership,LP    联营企业              1,804.02            1,824.63
 Sherwood Development Pte Ltd    联营企业              1,548.66                   -
深圳市中万华凯实业投资有限公司                  联营企业              1,484.08            2,087.88
  佛山市翊辉房地产有限公司                   联营企业              1,419.10            1,419.10
 北京首开万科物业服务有限公司                  联营企业              1,389.11            1,385.84
     Valliance Capital L.P.      联营企业               885.81             1,044.19
 深圳市万锐商业管理有限公司                   联营企业               852.09                    -
   Richford Trading Limited      联营企业               834.16                    -
    温州万茂置业有限公司                   联营企业               725.21              670.30
   东莞市汉邦盛泰有限公司                   联营企业               655.91             1,251.53
  上海筑浦信息技术有限公司                   联营企业               544.11              551.65
  深圳市万正房地产有限公司                   联营企业               500.00              500.00
    广州科讯实业有限公司                   联营企业               450.00              450.00
 上海万艋航体育文化有限公司                   联营企业               369.41                    -
太原万科长宁房地产开发有限公司                  联营企业               279.82              274.93
 武汉英立德教育投资有限公司                   联营企业               250.00              248.72
扬州万新城市运营管理服务有限公司                 联营企业               135.26                    -
 宁夏万中景明房地产有限公司                   联营企业               134.48                    -
 银川合众致远经纪顾问有限公司                  联营企业               124.33              220.40
 深圳市卓越不动产投资有限公司                  联营企业                85.00                    -
  苏州万科商业管理有限公司                   联营企业                81.58              146.30
  东莞市联堡房地产有限公司                   联营企业                50.24               75.73
  东莞市宝昇房地产有限公司                   联营企业                49.80               15.19
    南通映尚置业有限公司                   联营企业                44.14                    -
             万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
              单位名称                        与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
       南昌联万置业有限公司                           联营企业                37.25             799.46
    宁夏万鹏房地产开发有限公司                           联营企业                35.92             761.96
    南宁市青秀区万科城南幼儿园                           联营企业                26.02                   -
   济南城发乐居资产运营有限公司                           联营企业                25.54                   -
      宁夏万悦房地产有限公司                           联营企业                23.34            1,389.83
 云南澄江抚仙湖蓝岸酒店有限公司                            联营企业                22.10             175.88
       南京荣泰置业有限公司                           联营企业                 7.46               11.49
       杭州汇泽置业有限公司                           联营企业                 5.67            2,993.34
    上海星信曼企业管理有限公司                           联营企业                 4.85                   -
     泉州汇隆商业管理有限公司                         联营企业的子公司               3.91                   -
   云南万城百年投资开发有限公司                           联营企业                 3.20                3.18
     东莞市华堡房地产有限公司                           联营企业                 3.11                0.87
     漳州汇鑫商用置业有限公司                         联营企业的子公司               2.99                   -
       杭州润衡置业有限公司                           联营企业                 2.84                2.83
   广州万御安防科技服务有限公司                         联营企业的子公司               1.69                0.12
   天津欢购商业运营管理有限公司                           联营企业                 0.90                   -
    宁波深国投商用置业有限公司                           联营企业                 0.78                0.78
   济南欢购商业运营管理有限公司                           联营企业                 0.75                   -
     东莞市联析房地产有限公司                           联营企业                 0.29                0.75
 东莞市万华凯宏实业投资有限公司                            联营企业                 0.12                0.15
 东莞市中万永航实业投资有限公司                            联营企业                 0.08                0.28
     上海润筑企业管理有限公司                           联营企业                 0.04                0.04
    常熟深国投商用置业有限公司                           联营企业                 0.03                0.03
Vankic Investment (Cayman Islands) Ltd.     联营企业                 0.03                0.03
     上海万勤企业管理有限公司                           联营企业                 0.02                0.02
     上海万颛企业管理有限公司                           联营企业                 0.01                0.01
    深圳市德帆实业发展有限公司                         联营企业的子公司               0.01                   -
    苏州深国投商用置业有限公司                           联营企业                 0.01                0.01
          Gold Value Limited                联营企业                 0.00                0.00
 北京五园科盛房地产开发有限公司                            联营企业                 0.00                0.00
   深圳市深国际联合置地有限公司                           子公司*1                   -          577,686.74
    东莞市峰景资产管理有限公司                           联营企业                    -           28,812.44
     青岛合富锦城置业有限公司                           其他*2                    -           14,856.37
        万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
          单位名称              与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
    东莞市峰景投资有限公司               联营企业                    -           14,472.47
   上海唯家房地产咨询有限公司              子公司*1                   -           14,084.46
    上海万御科技有限公司              联营企业的子公司                  -           12,382.79
   苏州万御安防科技有限公司             联营企业的子公司                  -           10,261.88
   合肥万科瑞益地产有限公司               其他*2                    -            9,810.99
    重庆招科置业有限公司                联营企业                    -            7,744.30
   唐山新创房地产开发有限公司              联营企业                    -            7,557.18
 北京万物御安防科技服务有限公司            联营企业的子公司                  -            6,841.56
 深圳市万欣物流仓储投资有限公司              联营企业                    -            5,435.39
   万科链家(北京)装饰有限公司             其他*2                    -            5,316.27
   宁波万御安防科技有限公司             联营企业的子公司                  -            4,882.25
   佛山市长盛建筑科技有限公司              联营企业                    -            4,859.56
    南昌联交科置业有限公司               联营企业                    -            4,742.87
    山东华艺置业有限公司                联营企业                    -            4,311.40
   济南泰盛房地产开发有限公司              其他*2                    -            3,810.43
   上海万科长宁置业有限公司               联营企业                    -            3,267.28
   贵州泰联房地产开发有限公司              联营企业                    -            2,721.45
    珠海财富贸易有限公司                其他*2                    -            2,689.07
   佛山市万科商业管理有限公司              联营企业                    -            2,390.48
    湖北楚恒置业有限公司                联营企业                    -            1,722.05
    Runway Operations LLC     子公司*1                   -            1,612.39
  重庆中航万科峻景置业有限公司              联营企业                    -            1,329.97
   贵阳龙华房地产开发有限公司              联营企业                    -            1,322.80
    宁夏万锦房地产有限公司               联营企业                    -            1,050.64
   宁夏万宇翔宸房地产有限公司              联营企业                    -             637.04
   宁夏悦家房地产开发有限公司              联营企业                    -             464.91
    西宁宁灿实业有限公司                联营企业                    -             423.32
    浙江三和电梯有限公司              联营企业的子公司                  -             281.31
珠海市乾元晟物流发展合伙企业(有限合伙)          联营企业                    -             259.89
   银川万博中泰房地产有限公司              联营企业                    -             254.54
   宁夏正辉房地产开发有限公司              联营企业                    -             235.59
    福州万物御科技有限公司             联营企业的子公司                  -             214.52
 深圳市福保城市资源管理有限公司              联营企业                    -             157.35
       万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
       单位名称             与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
    西宁万涵房地产有限公司           联营企业                     -             142.11
   福州市万涛房地产有限公司           联营企业                     -               73.54
  保利(长沙)西海岸置业有限公司         联营企业                     -               72.40
佛山市禅城万骐城市资源经营管理有限公司       联营企业                     -               66.65
   泉州万物御安防科技有限公司       联营企业的子公司                    -               58.03
  安徽信万华房地产开发有限公司          联营企业                     -               57.16
   合肥一航万科地产有限公司           联营企业                     -               48.35
    昆明万昆物流有限公司            联营企业                     -               42.72
 深圳市壹海城商业物业管理有限公司         联营企业                     -               39.43
   东莞市万峰房地产有限公司           联营企业                     -               36.57
   东莞市华塘房地产有限公司           联营企业                     -               20.16
    泉州市万悦装修有限公司           联营企业                     -               19.80
 东莞水乡城市资源经营管理有限公司         联营企业                     -               11.96
   江西唯家房地产咨询有限公司          其他*2                     -                8.08
   南通万物御安防科技有限公司       联营企业的子公司                    -                5.67
    南通锦隆置业有限公司            联营企业                     -                5.44
   南京伟万房地产开发有限公司          联营企业                     -                2.00
              小计：                       2,436,169.96        2,301,452.21
 深圳市万科云城房地产开发有限公司         合营企业            529,623.89          541,669.16
   上海广欣投资发展有限公司           合营企业            261,832.26          356,494.10
   深圳礼达万圳投资有限公司           合营企业            135,279.67                   -
上海长华万城企业管理合伙企业(有限合伙)      合营企业            128,574.05          136,619.37
   上海万九绿合置业有限公司           合营企业            117,447.48                   -
   深圳长湖置业发展有限公司           合营企业             95,773.42           41,052.89
   北京昌业房地产开发有限公司          合营企业             82,954.77          109,729.10
珠海东万元唐企业管理合伙企业(有限合伙)      合营企业             82,520.33          102,010.00
 珠海经济特区恒盛房产开发有限公司         合营企业             82,026.93           72,082.19
  沈阳圣丰御景房地产开发有限公司         合营企业             76,003.36           75,999.44
   青岛龙泰锦钰置业有限公司           合营企业             57,833.96           39,904.70
    温州万楷置业有限公司            合营企业             56,831.53           56,831.53
    天津信科置业有限公司            合营企业             54,156.44           81,359.09
   成都中万怡兴置业有限公司           合营企业             51,414.23           56,083.89
   沈阳永昌盛房产开发有限公司          合营企业             50,246.85           50,223.34
          万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
            单位名称                  与本公司的关系   2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
   苏州高新万科置地有限公司                    合营企业             50,133.00           49,050.27
     无锡国信置业有限公司                    合营企业             49,707.40           82,744.56
     武汉硅创置业有限公司                    合营企业             48,614.43           75,509.57
   四川太乙房地产开发有限公司                   合营企业             45,554.10           38,437.02
    珠海市海愉置业有限公司                    合营企业             43,472.72                   -
   广州市万锦房地产有限公司                    合营企业             43,295.32                   -
   河北国控房地产开发有限公司                   合营企业             37,333.18           44,556.77
     大连万兴置业有限公司                    合营企业             36,766.49           64,932.58
珠海东万元奉企业管理合伙企业(有限合伙)               合营企业             33,795.23           33,795.23
     杭州万璟置业有限公司                    合营企业             33,032.86           26,434.30
     南京裕晟置业有限公司                    合营企业             32,147.11           50,370.87
   上海合庭房地产开发有限公司                   合营企业             31,971.11           31,945.73
   山东小珠山建设发展有限公司                   合营企业             30,902.54           29,427.53
     宁波万应置业有限公司                    合营企业             30,652.88           30,379.62
 北京龙万华开房地产开发有限公司                   合营企业             30,475.06            1,900.43
 宁波方惇房地产信息咨询有限公司                   合营企业             30,313.31           28,786.86
     成都万新置业有限公司                    合营企业             30,142.60           30,982.85
     西安雁顺置业有限公司                    合营企业             30,097.61           33,565.26
    上海万谊龙置业有限公司                    合营企业             29,576.29           29,725.62
 武汉联投万科生态城房地产有限公司                  合营企业             29,270.72           34,860.39
  苏州金晟硕丰投资中心(有限合伙)                 合营企业             25,500.00           63,180.00
   南京悦颐房地产开发有限公司                   合营企业             24,600.00           24,600.00
 天津海纳万塘房地产开发有限公司                   合营企业             24,096.22           24,039.62
   成都万锦南府置业有限公司                    合营企业             22,842.49           22,811.59
     青岛万湖置业有限公司                    合营企业             22,516.88           22,516.88
     徐州宁盛置业有限公司                    合营企业             22,445.31            5,583.31
     扬州万景置业有限公司                    合营企业             22,241.24           22,339.67
     重庆星畔置业有限公司                    合营企业             22,173.38           29,729.76
    漳州市滨水置业有限公司                    合营企业             21,652.56           25,917.28
     杭州南璟置业有限公司                    合营企业             21,293.10                   -
     上海乐都置业有限公司                    合营企业             19,644.09           19,725.49
   四川万合鑫城置业有限公司                    合营企业             18,915.33           23,718.14
       万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
         单位名称             与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
 广州市启坤房地产开发有限公司             合营企业             18,780.25                   -
   长沙市领域投资有限公司              合营企业             18,336.75           19,457.69
  上海加来房地产开发有限公司             合营企业             17,901.06           24,520.84
中万新创(珠海)投资管理企业(有限合伙)        合营企业             17,643.16           14,902.17
    成都润万置业有限公司              合营企业             17,314.01           39,384.33
  南通新雅房地产开发有限公司             合营企业             17,258.32           24,066.18
   广州市万臻房地产有限公司             合营企业             16,493.07           18,140.32
    杭州京科置业有限公司              合营企业             16,427.57           16,746.56
    杭州融恒置业有限公司              合营企业             16,067.14           14,897.59
   温州市梁旭置业有限公司              合营企业             15,923.26           22,446.30
   深圳市万三置业有限公司            合营企业的子公司           15,607.36                   -
    杭州元晗置业有限公司            合营企业的子公司           15,482.54                   -
 长沙市万科西海岸置地有限公司             合营企业             15,172.80           15,172.80
  无锡市北联投资发展有限公司             合营企业             14,788.69           25,478.23
 深圳市万汇云经营管理有限公司             合营企业             13,450.45                   -
    扬州万胜置业有限公司              合营企业             13,250.32           13,848.45
   无锡市晨业房地产有限公司             合营企业             13,228.91           13,201.21
    宁波慈鹭置业有限公司              合营企业             12,772.89                   -
    徐州铭辉置业有限公司              合营企业             12,736.78           12,742.20
   南昌联湖科置业有限公司              合营企业             12,603.28            6,698.78
  杭州金昇房地产开发有限公司             合营企业             12,124.14           12,124.14
    杭州万爵置业有限公司              合营企业             11,750.01           14,845.92
    苏州俊昌置业有限公司              合营企业             11,448.12           11,460.15
 三亚碧海锦晟酒店管理有限公司             合营企业             10,993.31            5,274.22
    杭州富耀置业有限公司              合营企业             10,938.81             670.75
   南宁万滨房地产有限公司              合营企业             10,429.37           15,093.33
   无锡市辰万房地产有限公司             合营企业             10,136.97           16,701.20
   济南安城实业投资有限公司             合营企业              9,768.55                   -
    扬州万铭置业有限公司              合营企业              8,900.84            8,900.84
   河南省多乐置业有限公司              合营企业              8,882.86                   -
 北京京投万科房地产开发有限公司            合营企业              8,097.47            7,761.37
    扬州启辉置业有限公司              合营企业              7,585.83            7,839.36
     V-Nesta Fund II,LP     合营企业              7,531.45            6,937.16
       万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
       单位名称             与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
    扬州万美置业有限公司            合营企业              7,276.75            4,247.68
 石家庄万科文润房地产开发有限公司         合营企业              7,073.75                   -
    南通申万置业有限公司            合营企业              7,046.50           19,873.46
    南京荟合置业有限公司            合营企业              6,517.41           12,943.48
    杭州万广置业有限公司            合营企业              6,370.98            6,370.94
北京东万恒冠经济咨询中心(有限合伙)        合营企业              6,269.36            6,269.36
   常熟万中城房地产有限公司           合营企业              6,210.89           29,310.21
   天津梅江秋实置业有限公司           合营企业              6,181.95            4,895.76
   杭州富阳万朝置业有限公司           合营企业              6,059.30            5,987.77
  北京万链筑享建筑科技有限公司          合营企业              6,004.26            5,962.44
中英街深港万商管理运营 (深圳)有限公司      合营企业              6,000.00                   -
  上海江杰荣泰企业发展有限公司          合营企业              6,000.00                   -
   广东万纬冷链物流有限公司           合营企业              5,988.52            6,000.00
  常熟中南香缇苑房地产有限公司          合营企业              5,973.45           11,272.91
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司         合营企业              5,769.09                   -
  烟台万世房地产开发有限公司           合营企业              5,719.11            7,814.52
 内蒙古城投万科投资发展有限公司          合营企业              5,000.00            5,000.00
  济南轨道万科企业发展有限公司          合营企业              5,000.00            5,000.00
  廊坊市万都房地产开发有限公司          合营企业              4,964.25            4,964.25
  山东万中商办资产管理有限公司          合营企业              4,900.00            4,900.00
   海宁开元名都置业有限公司           合营企业              4,868.47           21,323.59
    杭州协鼎置业有限公司            合营企业              4,813.83            4,992.37
   济南万科众享置业有限公司           合营企业              4,695.64           25,109.72
   武汉星光南岸置业有限公司           合营企业              4,624.03             624.03
 深圳万通南头城管理运营有限公司          合营企业              4,469.98                   -
 天津万锦晟祥房地产开发有限公司          合营企业              4,289.89            4,289.89
    杭州万臻置业有限公司            合营企业              4,225.87            2,895.55
    临沂鲁商置地有限公司            合营企业              3,909.61            3,973.24
   北京万城永辉置业有限公司           合营企业              3,801.52            3,808.97
   温州万筑开元置业有限公司           合营企业              3,442.04           18,842.04
    宁波天隆置业有限公司            合营企业              3,364.43            2,984.81
   大连万城之光置业有限公司           合营企业              3,253.75            3,896.70
  深圳市嘉悦投资发展有限公司           合营企业              3,244.00            3,244.00
             万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
              单位名称                       与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
   扬州嘉世威建设发展有限公司                           合营企业              2,773.86            3,476.72
       温州万瑞置业有限公司                          合营企业              2,615.43           11,870.76
   合肥新城创域房地产有限公司                           合营企业              2,602.39            8,727.77
       南京凯瑞置业有限公司                          合营企业              2,530.62            2,489.83
     天津恒京企业管理有限公司                          合营企业              2,500.00            2,500.00
     温州德信南湖置业有限公司                          合营企业              2,356.25            3,785.09
     北京万旌企业管理有限公司                        合营企业的子公司            2,349.81                   -
      Eagle One Global Limited             合营企业              2,343.55            2,158.69
       杭州万业置业有限公司                          合营企业              2,281.30            2,770.39
 北京住总工业化住宅科技有限公司                           合营企业              2,046.59                   -
 V-Nesta Investment Partner II Limited     合营企业              1,909.26                   -
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司                          合营企业              1,878.07                   -
      天津市迪万投资有限公司                          合营企业              1,754.63                   -
       温州万贤置业有限公司                          合营企业              1,658.33            3,978.60
       杭州富临投资有限公司                          合营企业              1,562.04            1,931.11
      Sunshine Business Limited            合营企业              1,382.56            1,273.47
       南京龙西置业有限公司                          合营企业              1,308.02            2,364.80
横琴万科云地商务咨询合伙企业(有限合伙)                       合营企业              1,281.34            1,600.00
       沈阳新兴置业有限公司                          合营企业              1,275.49             287.36
  上海万科益达投资管理有限公司                           合营企业              1,000.00            1,000.00
   深圳市滨海酒店资产有限公司                           合营企业              1,000.00            1,000.00
       嘉兴昆仑置业有限公司                        合营企业的子公司             849.15              417.38
      温州万毅房地产有限公司                          合营企业               801.03             3,533.59
     北京万晏企业管理有限公司                          合营企业               671.42              135.38
     上海资贤投资发展有限公司                          合营企业               665.69              682.68
 北京万启安企业管理咨询有限公司                         合营企业的子公司             646.90              646.90
       上海顺畅置业有限公司                          合营企业               601.33              601.33
     北京六凯农业科技有限公司                          合营企业               531.75                    -
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司                         合营企业               510.54              510.54
      深圳市万劲投资有限公司                          合营企业               510.00              510.00
   上海开万云企业管理有限公司                           合营企业               474.90                    -
      福州市万思置业有限公司                          合营企业               455.15                    -
   广州知识城置业发展有限公司                           合营企业               431.50            13,174.66
            万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
             单位名称                       与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日   2021 年 12 月 31 日
    深圳礼达万江投资有限公司                          合营企业               425.00                   -
 中盈万鑫(珠海)投资管理有限公司                         合营企业               420.00             600.00
  天津海阔万誉物业服务有限公司                        合营企业的子公司             357.90                3.69
  嘉兴市东菱房地产开发有限公司                        合营企业的子公司             331.25                   -
中山市翠亨城市资源经营管理有限公司                         合营企业               330.62                   -
深圳市富威东方房地产开发有限公司                          合营企业               310.12             310.12
      南昌联颐置业有限公司                          合营企业               260.16           10,302.88
      天津万和置业有限公司                          合营企业               256.95             256.94
 东莞滨海湾万科物业服务有限公司                          合营企业               252.73                   -
 太原金郡同达房地产开发有限公司                          合营企业               228.21             646.12
   深圳市万科云地实业有限公司                          合营企业               214.10               32.65
    上海旻万企业发展有限公司                          合营企业               199.89             199.90
      海门坤万置业有限公司                          合营企业               182.09             514.29
  苏州姑苏万卷商业管理有限公司                          合营企业                71.81               45.27
      海门万和置业有限公司                          合营企业                50.00             973.28
   沈阳贝家房地产经纪有限公司                          合营企业                49.00               49.00
  太仓市万启房地产开发有限公司                          合营企业                45.90                   -
VX Logistics III (HK) Holding Limited     合营企业                44.11               44.01
北京海阔万誉锦绣物业服务有限公司                        合营企业的子公司              39.97                3.13
 诸暨紫元康达房地产开发有限公司                          合营企业                10.47               19.13
江门人才岛城市资源经营管理有限公司                         合营企业                 2.45                   -
    龙岩沁欣物业服务有限公司                          合营企业                 2.28                   -
   深圳市铁万商业管理有限公司                          合营企业                 1.86                   -
  北京北万怡养企业管理有限公司                          合营企业                 1.39                3.01
VX Logistics I X(HK)Holding Limited       合营企业                 1.18                1.18
      杭州元墨置业有限公司                        合营企业的子公司               0.50                   -
 China Logistics Platform II Limited      合营企业                 0.00                0.00
  Champion Estate Holdings Limited        合营企业                 0.00                   -
 长春北方影都房地产开发有限公司                          合营企业                    -          132,582.71
   深圳市华通基业投资有限公司                          合营企业                    -          120,488.21
      杭州锦蓝置业有限公司                        合营企业的子公司                  -          105,764.78
    宁波开投明海置业有限公司                          其他*2                    -           77,927.85
      苏州迅和置业有限公司                          合营企业                    -           60,184.43
      万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
       单位名称            与本公司的关系    2022 年 12 月 31 日    2021 年 12 月 31 日
 深圳市万信一号投资企业(有限合伙)       其他*2                     -           40,000.00
  昆明万睿房地产开发有限公司          合营企业                     -           26,760.93
    上海北万置业有限公司           合营企业                     -           18,406.08
 浙江万科坤和房地产开发有限公司         合营企业                     -           16,399.36
  上海科岸承华企业发展有限公司         合营企业                     -           15,892.83
 北京首开万科房地产开发有限公司         合营企业                     -            9,949.84
   宁波开万云海置业有限公司          合营企业                     -            9,767.36
  北京万启方管理咨询有限公司       合营企业的子公司                    -            8,752.29
   万创置业(上海)有限公司          合营企业                     -            7,518.78
  长沙市领域房地产开发有限公司         合营企业                     -            7,048.48
   大理满江康旅投资有限公司          合营企业                     -            6,348.03
 深圳市龙城广场房地产开发有限公司        合营企业                     -            5,260.66
 张家港嘉凯城房地产开发有限公司         子公司*1                    -            4,249.08
  新疆浩华房地产开发有限公司          合营企业                     -            3,601.88
    南昌万坤置业有限公司           合营企业                     -            2,287.85
 杭州万科大家房地产开发有限公司         合营企业                     -            2,253.98
   济南万润教育咨询有限公司          其他*2                     -            2,227.10
 沈阳万科万洲房地产开发有限公司         合营企业                     -            1,907.04
 秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司         合营企业                     -             822.51
  深圳市口岸商业管理有限公司          合营企业                     -             750.00
 深圳市万科安居物业服务有限公司         合营企业                     -             465.52
   温州万碧金房地产有限公司          合营企业                     -             211.41
  成都交子泊寓住房租赁有限公司         合营企业                     -              91.00
 苏州市吴江区城科物业服务有限公司        合营企业                     -              72.27
    杭州富民投资有限公司           合营企业                     -              44.49
苏州市吴江区城开万云城市发展有限公司       合营企业                     -              16.88
南京二十一世纪不动产经营管理有限公司       合营企业                     -                1.88
   济南市市中区润学园幼儿园          其他*2                     -                1.36
    大连索尔置业有限公司           子公司*1                    -                0.48
              小计：                      3,542,681.39        4,139,138.14
              合计：                      5,978,851.35        6,440,590.35
     *1：该等公司本年已变更为子公司。
     *2：因本年处置持有的该等公司股权或该等公司已被注销，该等公司于本年末已非发行
    万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
人的关联企业。
   发行人最近三年及一期无关联方资产转让。
   发行人于 2022 年度向联营公司 SCPG Holdings Co.,Ltd.之子公司支付商场管
理费总额人民币 4,532.28 万元（2021 年：人民币 4,071.41 万元）。
   发行人于 2022 年度与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司的安防机
电外包费交易总额为人民币 540,037.47 万元（2021 年：人民币 459,122.73 万元）。
   发行人于 2015 年与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“地铁集团”）合
作开发深圳红树湾和深圳北站项目，截至 2021 年 12 月 31 日，发行人对项目合
计投入人民币 59.93 亿元（2021 年 12 月 31 日：人民币 59.93 亿元），对地铁集
团的应付往来款为人民币 87.47 亿元（2021 年 12 月 31 日：人民币 86.76 亿元）。
   发行人于 2020 年与地铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司（以
下简称“深铁置业”）合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目（推广名：佛山
南海天空之城），截至 2022 年 12 月 31 日，发行人对项目合计投入人民币 27.89
亿元（2021 年 12 月 31 日：人民币 27.89 亿元），对深铁置业的应付往来款为人
民币 2.25 亿元（2021 年 12 月 31 日：人民币 5.45 亿元）。
   发行人于 2020 年 12 月与地铁集团投资成立合营公司深圳地铁万科实业发
展有限责任公司。注册资本 10 亿元人民币，其中，万科持股 50%，地铁集团持
股 50%。截至 2022 年 12 月 31 日，发行人对该公司投入人民币 0.25 亿元（2021
年 12 月 31 日：人民币 0.25 亿元）。
   发行人报告期内不存在资金受到大股东非经营性占用的情况；发行人与子公
司、合营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
   报告期内，发行人不存在大股东及其关联方违规占用资金情形。
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  公司作为最早一批的 A 股上市公司，公司拥有良好的公司治理结构，完善
的内控制度。公司严格根据境内外监管规则的要求，秉持公平、公开、公允、自
愿、诚信原则，所有关联交易均按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的
利益，并在必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定
披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《公司章程》的相关规定，
公司明确划分了股东大会、董事会与管理层在关联交易中的决策权限。
  （1）决策权限和决策程序
  ①公司拟为关联人提供担保，须经公司董事会批准；
  ②公司与关联自然人拟发生的交易（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债
务除外）金额在30万元以上的，须经公司董事会批准。公司不得直接或者间接向
董事、监事、高级管理人员提供借款；
  ③公司与关联法人拟发生的交易金额在300万以上（受赠现金资产、单纯减
免公司义务的债务除外），且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的，
须经董事会批准；
  ④公司与关联人拟发生交易金额在3,000万以上（受赠现金资产、单纯减免公
司义务的债务除外）金额占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的重大关
联交易的，除经董事会批准外，还需提供具有执行证券、期货相关业务资格的证
券服务机构对交易标的出具的审计或者评估报告；对于与日常经营相关的关联交
易所涉及的交易标的，可以不进行审计或者评估。
  根据前述四项规定无需提交董事会批准的关联交易，由董事会主席或其授权
人士批准后实施。
  （2）定价机制
  A、公司关联交易的定价参照下列原则执行：
  ①交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；
  ②交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交易价
格；
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  ③除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价
格或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；
  ④关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方与独
立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；
  ⑤既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可
以合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。
  B、公司关联交易的定价方法
  公司按照前条③、④或者⑤确定关联交易价格时，视不同的关联交易情形采
用下列定价方法：
  ①成本加成法，以关联交易发生的合理成本加上可比非关联交易的毛利定价；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供、资金融通等关联交易。
  ②再销售价格法，以关联方购进商品再销售给非关联方的价格减去可比非关
联交易毛利后的金额作为关联方购进商品的公平成交价格；适用于再销售者未对
商品进行改变外型、性能、结构或更换商标等实质性增值加工的简单加工或单纯
的购销业务。
  ③可比非受控价格法，以非关联方之间进行的与关联交易相同或类似业务活
动所收取的价格定价；适用于所有类型的关联交易。
  ④交易净利润法，以可比非关联交易的利润水平指标确定关联交易的净利润；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供等关联交易。
  ⑤利润分割法，根据公司与关联方对关联交易合并利润的贡献计算各自应该
分配的利润额；适用于各参与方关联交易高度整合且难以单独评估各方交易结果
的情况。
八、重大或有事项或承诺事项
  （一）发行人对外担保情况
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                           截至 2022 年 12 月 31 日重要担保情况
                                                                    单位：万元
     被担保对象(万科所占                                报告期末担
序号                             担保方                          担保类型   担保开始日        担保到期日
        权益比例)                                   保余额
      Chericourt Company   万科海外投资控股有                        连带责任
       Limited（75%）         限公司（75%）                         担保
                            万科置业（香港）
     财荣有限公司（Wealth
                            有限公司（100%）                      连带责任
                           JUBILANT CASTLE                   担保
         （95%）
                            LIMITED（95%）
     广州黄埔文冲城中村改
                           广州万科企业有限公                        连带责任
                             司（100%）                         担保
        （100%）
     上海申养投资管理股份            上海万科投资管理有                        连带责任
      有限公司（41%）             限公司（100%）                        担保
                           北京万科企业有限公
     北京恒燚企业管理有限                                             连带责任
       公司（100%）                                              担保
                             （100%）
     上海申养投资管理股份            上海万科投资管理有                        连带责任
      有限公司（41%）             限公司（100%）                        担保
     上海申养投资管理股份            上海万科投资管理有                        连带责任
      有限公司（41%）             限公司（100%）                        担保
     成都万隆产城置业有限            万科企业股份有限公                        连带责任
       公司（99%）                 司                             担保
     武汉誉天兴业置地有限            万科企业股份有限公                        连带责任
       公司（99%）                 司                             担保
     万科（重庆）企业有限            万科企业股份有限公                        连带责任
       公司（100%）                司                             担保
     万科（新疆）企业有限            万科企业股份有限公                        连带责任
       公司（100%）                司                             担保
     郑州荣望房地产开发有            万科企业股份有限公                        连带责任
       限公司（99%）                司                             担保
     深圳市万科发展有限公            万科企业股份有限公                        连带责任
       司（100%）                 司                             担保
          截至 2022 年 12 月 31 日，发行人担保余额为人民币 215.60 亿元，占发行人
     司为其他控股子公司提供担保余额人民币 215.32 亿元，发行人及控股子公司对
     联营公司及合营公司提供担保余额为人民币 0.28 亿元。发行人及发行人控股子
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公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
  发行人除为子公司或联合营公司因经营需要而提供担保之外，发行人子公司
按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保和
全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购
住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保
的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。
  截至 2022 年末，发行人承担阶段性担保额为人民币 2,243.65 亿元。
  （二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况
  自 2020 年 1 月 1 日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存
在尚未了结的或可预见的涉及金额占发行人最近一期经审计净资产绝对值 10%
以上且标的金额在 1,000 万元以上的重大诉讼、仲裁案件。
  自 2020 年 1 月 1 日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存
在影响本次发行的重大行政处罚事宜。
  （三）重大承诺
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人的资本承担如下：
                                               单位：亿元
              项目                    2022 年 12 月 31 日
已签订的正在或准备履行的建安合同                                 1,563.86
已签订的正在或准备履行的土地合同                                   25.69
              合计                                 1,589.55
  截止 2022 年 12 月 31 日，发行人的约定资本支出须在合同他方履行合同规
定的责任与义务同时，若干年内支付。
九、资产抵押、质押和其他限制用途安排
  截至 2022 年 12 月末，发行人抵押借款为人民币 654,737.90 万元。发行人以
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本公司持有的子公司的股权和应收账款等作为质押物进行了质押借款，质押借款
为人民币 853,228.64 万元。
   截至 2022 年 12 月末，发行人银行借款中含有受限使用资金为 278,296.46 万
元，无因质押对使用有限制的资金，存货中用于借款抵押的存货账面价值为
产中受限的账面价值为 75,450.95 万元，无形资产中受限的账面价值为 1,277.92
万元。
   截至 2022 年 12 月末，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对
抗第三人的优先偿付负债的情况。
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            第六节 发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级、变动情况及原因
     经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券信用评级
为 AAA，评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司 2023 年面
向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在联合
资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。联合资信将密切关注发行
人的经营管理状况、外部经营环境及本期债券相关信息，如发现发行人出现重大
变化，或发现存在或出现可能对发行人或本期债券信用等级产生较大影响的事项
时，联合资信将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据监管部门和
联合资信对跟踪评级提供相应资料。联合资信的不定期跟踪评级报告和评级结果
将按照相关规定进行披露。
     发行人最近三年在境内发行其他债券、债券融资工具进行资信评级，联合资
信、中诚信国际、大公国际对发行人评定的主体评级结果均维持 AAA。3
二、本期债券的信用评级情况
     （一）信用评级结论及标识所代表的涵义
     联合资信评定发行主体万科企业股份有限公司主体信用等级为 AAA，评级
展望稳定。该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境
的影响，违约风险极低。
     （二）评级报告的内容摘要
     优势
房地产开发企业，有着 30 余年的房地产行业经验，公司销售规模常年稳居行业
销售排名前列，市场声誉突出，品牌影响力强。
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经营风险，长期以来经营稳健，穿越周期能力强。公司坚持深耕城市圈的战略，
土地储备质量较好，业务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点
城市，分散的区域布局可在一定程度上抵御区域轮动风险。同时，公司定位于城
市建设服务商，城市配套服务业务与地产开发业务协同效应逐步发挥，并且能够
对公司收入形成有效补充。公司长期以来经营稳健，经历了多轮周期，行业经验
丰富，穿越周期能力强。
变化，始终坚持严谨的购地策略，并持续探索多元化的土地获取模式，拿地成
本相对合理。公司货币资金充足，现金类资产对短期债务覆盖程度高。公司债
务负担适中，债务期限结构以长期债务为主，无抵押无质押的融资占比高，融
资结构合理，再融资空间大。
  关注
已经结束。2021 年下半年以来房地产市场大幅降温，公司开发业务销售规模有
所下降。2022 年，公司签约销售金额同比下降 33.6%，下降幅度较大。同时，公
司合作开发存在一定规模，需关注行业下行期合作方风险。从长期来看，房地产
行业高速增长阶段已经结束，伴随行业调控政策趋于长期化，未来房地产市场运
行存在一定不确定性。
股权结构的稳定性。
  （三）跟踪评级的有关安排
  根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期债项信用评
级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
  发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信
将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债项评级有效期内完成跟
踪评级工作。
  发行人或本期债项如发生重大变化，或发生可能对发行人或本期债项信用评
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级产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资料。
   联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关
信息，如发现有重大变化，或出现可能对发行人或本期债项信用评级产生较大影
响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用
评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披
露跟踪评级报告和结果。
   如发行人不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约
定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。
三、其他重要事项
   无。
四、发行人的资信情况
   （一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
  发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，
具有较强的间接融资能力。截至 2022 年末，公司获得主要合作银行授信总额约
为 5,095.56 亿元，其中已使用授信额度约为 3,062.15 亿元，尚余授信额度 2,033.41
亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有
限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、招商银行股份有
限公司、交通银行股份有限公司等。
               截至 2022 年末发行人主要银行授信情况
                                                单位：亿元
        金融机构          授信额度         已使用额度       尚未使用额度
中国工商银行股份有限公司              950.00      582.88       367.12
中国农业银行股份有限公司              761.56      512.83       248.73
  中国银行股份有限公司              894.00      626.94       267.06
中国建设银行股份有限公司              840.00      427.41       412.59
  招商银行股份有限公司              750.00      383.00       367.00
                   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
                      金融机构                         授信额度                      已使用额度              尚未使用额度
                 交通银行股份有限公司                                 900.00                 529.09                   370.91
                        合计                              5,095.56                 3,062.15                  2,033.41
                 最近三年，公司不存在关注类等不良贷款情况。
                 （二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况
                 本公司及主要子公司报告期内未发生债务违约情形。
                 （三）企业及主要子公司报告期内境内外债券存续及偿还情况
                 截至本募集说明书签署日，公司及主要子公司已发行尚处于存续期内的债券
             情况如下：
                 本币发行         人民币发行          人民币当前
发行   债券简     币                                                                                 债券期                         偿还债
                 金额（万          金额（万           余额（万            起息日期            到期日期                         发行票面利率
主体    称      种                                                                                  限                          务情况
                  元）            元）             元）
                                                                                                                           尚未到
                                                                                                                           时付息
                                                                                                                           尚未到
                                                                                                                           时付息
                                                                                                                           尚未到
             美
万科   面向专          60,000.00    412,302.00     412,302.00      2019/3/7         2024/6/7        5.25 年          4.20%       期，按
             元
地产   业投资                                                                                                                   时付息
（香   者发行                                                                                                                   尚未到
港）   中期票          30,000.00    206,151.00     206,151.00     2019/11/12       2029/11/12       10 年            3.50%       期，按
有限   据计划                                                                                                                   时付息
公司   （注）                                                                                                                   尚未到
                                                                                                                           时付息
                                                                                                                           尚未到
             人                                                                                                              期
             民                                                                                                             尚未到
             币   144,500.00    144,500.00     144,500.00      2021/5/25       2024/5/25         3年             3.45%       期，按
                                                                                                                           时付息
         小计                   2,224,713.01   2,224,713.01                -                 -           -               -     -
万科           人                                                                                   7                         尚未到
企业           民   100,000.00    100,000.00     100,000.00      2020/3/16       2027/3/16        （5+2）           3.42%       期，按
股份           币                                                                                   年                         时付息
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发行   债券简     币                                                                     债券期              偿还债
                 金额（万          金额（万         余额（万          起息日期        到期日期                 发行票面利率
主体    称      种                                                                      限               务情况
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有限                                                                                   7              尚未到
公司               150,000.00   150,000.00   150,000.00     2020/5/19   2027/5/19    （5+2）    3.45%   期，按
                                                                                     年              时付息
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发行   债券简     币                                                                                债券期                      偿还债
                 金额（万          金额（万           余额（万            起息日期           到期日期                         发行票面利率
主体    称      种                                                                                 限                       务情况
                  元）            元）             元）
      公司债券小计                  2,023,700.00   2,023,700.00                -                -           -            -     -
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2021/1/29      2024/1/29        3年           3.76%       期，按
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2021/4/29      2024/4/29        3年           3.52%       期，按
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2021/9/6        2024/9/6        3年           3.08%       期，按
     MTN00       300,000.00    300,000.00     300,000.00      2022/1/27      2025/1/27        3年           2.95%       期，按
     MTN00       300,000.00    300,000.00     300,000.00      2022/2/16      2025/2/16        3年           2.98%       期，按
万科      2                                                                                                              时付息
企业   22 万科   人                                                                                                         尚未到
股份   MTN00   民   200,000.00    200,000.00     200,000.00      2022/2/25      2025/2/25        3年           3.00%       期，按
有限      3    币                                                                                                         时付息
公司   22 万科                                                                                                             尚未到
     GN001                                                                                                              期
     GN002                                                                                                              期
     GN003                                                                                                              期
                                                                                                                       尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00    2022/12/15       2025/12/15       3年           3.00%
                                                                                                                        期
                                                                                                                       尚未到
     MTN00       370,000.00    370,000.00     370,000.00    2022/12/28       2025/12/28       3年           3.00%
                                                                                                                        期
                                                                                                                       尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/4/23      2026/4/23        3年           3.11%
                                                                                                                        期
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发行   债券简     币                                                                        债券期            偿还债
                 金额（万          金额（万           余额（万            起息日期        到期日期              发行票面利率
主体    称      种                                                                         限             务情况
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     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/5/12   2026/5/12   3年     3.00%
                                                                                                      期
                                                                                                     尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/6/15   2026/6/15   3年     3.07%
                                                                                                      期
                                                                                                     尚未到
     MTN00       200,000.00    200,000.00     200,000.00      2023/7/7    2026/7/7    3年     3.07%
                                                                                                      期
     债务融资工具小计                 3,470,000.00   3,470,000.00         -           -        -       -      -
         合计                   7,718,413.01   7,718,413.01         -           -        -       -      -
             注：1、发行人香港子公司BestgainRealEstateLyraLimited(以下简称“Lyra”)之美元20亿元中期
             票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有限公司批
             准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美
             元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下
             简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托协议和其
             他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行
             和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，万科地
             产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与此同时
             Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017
             年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4月在董事
             会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范围内该中
             期票据计划的规模更新为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以2023
             年3月31日中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价6.8717:1折算。
                 截至本募集说明书签署日，上述债券尚未到期兑付，且均已按期足额向投资
             者支付了债券利息。
                 （四）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
                 最近三年，本公司与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约情形。
                 （五）最近三年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
                 最近三年，本公司未发生延迟支付债务融资工具本息的情况。
                 （六）本期发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一期净资
             产的比例
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  截至本募集说明书签署日，公司公开发行的待偿还债务融资工具累计余额为
以 2023 年 3 月 31 日的汇率计算），如本公司本期申请 20 亿元公司债券全部发
行完毕，本公司累计最高公司债券及债务融资工具余额为 791.84 亿元，占本公
司截至 2023 年 3 月 31 日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 19.92%。
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              第七节 增信机制
本期债券无担保。
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                  第八节 税项
  本期债券的投资者应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本税务分析是依
据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定做出的。如
果相关的法律、法规发生变更，本税务分析中所提及的税务事项将按变更后的法
律法规执行。
  所列税项不构成对投资者的纳税建议和纳税依据。投资者应就有关事项咨询
财税顾问，发行人不承担由此产生的任何责任。
一、增值税
征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）。经国务院批准，自 2016 年 5 月
业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴
纳营业税改为缴纳增值税。投资者应按相关规定缴纳增值税。
二、所得税
  根据 2008 年 1 月 1 日起执行的《中华人民共和国企业所得税法》及其他相
关的法律、法规，一般企业投资者来源于企业债券的利息所得应缴纳企业所得税。
企业应将当期应收取的本期债券利息计入当期收入，核算当期损益后缴纳企业所
得税。
三、印花税
  根据 2022 年 7 月 1 日生效的《中华人民共和国印花税法》及其实施细则，
在我国境内买卖、继承、赠与、交换、分割等所书立的产权转移书据，均应缴纳
印花税。
  发行人无法预测国家是否或将会于何时决定对有关本期公司债券交易征收
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印花税，也无法预测将会适用税率的水平。
四、税项抵销
  本期债券投资者所应缴纳的税项与债务融资工具的各项支付不构成抵销。监
管机关及自律组织另有规定的按规定执行。
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                 第九节 信息披露安排
  公司是中国内地首批上市企业之一，上市以来，公司严格遵守上市公司有关
信息披露的规定，与投资者保持通畅、长效的交流机制，曾先后多次荣获深交所
信息披露考核“优秀”等级。
  公司已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公
司信息披露管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则（2022 年修订）》《香港
联合交易所有限公司证券上市规则》《公司章程》等有关规定，制定了《万科企
业股份有限公司信息披露管理办法》，公司信息披露事务负责人及其他相关人员
已经充分了解《证券法》《公司债券发行与交易管理办法》所确定的信息披露制
度。
  公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司
须披露的信息，按照“公平、公正、公开”的原则披露相关信息，与投资者保持多
渠道的沟通。
一、信息披露管理制度
     （一）未公开信息的传递、审核、披露流程
进行培训，确保当即出现、发生或即将发生重大事项时，全体员工具有报告及信
息披露意识并能在日常工作中执行，从而保证公司的信息披露切实得到落实。
  公司各部门、子公司信息披露负责人应指定该部门或子公司的一名或多名员
工担任信息监控人员（以下简称“信息监控人员”），协助其履行公司信息披露管
理办法规定的职责，并应在该部门、子公司设置合适的程序，确保信息监控人员
能够监控并上报公司的重大事项。但信息披露负责人的责任并不因为设置信息监
控人员而免除。
及子公司内的各种事件及交易，当即出现、发生或即将发生重大事项时，应按照
公司信息披露管理办法的规定及时履行报告义务。
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理办法指的信息披露标准和范围的信息时，应经该部门信息披露负责人审核确认
后，以邮件等形式将包含该等信息的相关书面材料及时通知公司董事会办公室，
并同时抄送该部门信息披露负责人。
露管理办法所指的信息披露标准和范围的信息时，应经相关部门负责人核实该信
息后上报该子公司信息披露负责人审核。经审核后，以邮件形式将包含该等信息
的相关书面材料及时通知公司董事会办公室，并同时抄送该子公司的信息披露负
责人。
人员（以下简称“报告义务人”）还包括：公司董事、监事、高级管理人员；子公
司负责人；持有公司 5%以上股份的股东（及其一致行动人）；其他有可能接触
到重大事项信息的相关人员。
董事会办公室联系，并在 24 小时内将与重大事项有关的书面文件直接递交或传
真至公司董事会办公室，必要时应将原件以特快专递形式送达。重大事项最先触
及下列任一时点时即为报告义务的开始时点：
  （1）各部门或子公司拟将该重大事项提交董事会或监事会审议时；
  （2）有关各方就该重大事项拟进行协商或谈判时；
  （3）部门负责人、子公司负责人知道或应当知道该重大事项时。
管理办法所要求的各类信息及信息披露所需的资料和相关的协议、合同等备查文
件，对所提供材料的及时性、完整性、真实性和准确性负直接责任。
是否构成重大事项，应本着谨慎的原则按照“重大事项”及时向董事会办公室报告，
无论上述信息是否需要披露。
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情人登记制度，报告义务人应根据登记制度要求登记该信息的知情人，确保知情
人人数控制在最小范围内。
董事会办公室对相关信息是否构成应披露信息进行判断，如无法判断或根据信息
披露管理办法认定的属于重大、疑难、无先例的临时公告事项，提交公司信息披
露委员会决定。经上述程序确认相关信息需要披露的，应按照规定的流程进行重
大事项的信息披露事宜。
在信息公开披露前应严格保密。对暂时没有达到信息披露标准但后续可能构成披
露信息的事项，报告义务人应持续向董事会办公室报告后续进展，并根据董事会
办公室要求保密。
  （二）信息披露事务负责人在信息披露中的具体职责及其履职保障
  公司由董事会负责全面管理公司的信息披露事项；董事会秘书负责审核和监
督公司信息披露管理办法的制定和实施，协调公司及其他信息披露相关当事人按
照有关信息披露的格式与要求，及时、准确、完整地完成信息披露；
  信息披露委员会由董事会批准设立，董事会秘书担任召集人，针对国家法律
法规的变化，随时检讨和评估公司的信息披露规则和信息披露时间，完善公司信
息披露内部控制机制，保证公司信息披露的合规性，不断提高公司信息披露的透
明度。
  公司董事会办公室是公司信息披露的执行主体，根据董事会秘书的指令，具
体执行信息披露工作。
  （三）董事和董事会、监事和监事会、高级管理人员等的报告、审议和披露
的职责
  公司由董事会负责全面管理公司的信息披露事项；董事会秘书负责审核和监
督公司信息披露管理办法的制定和实施，协调公司及其他信息披露相关当事人按
照有关信息披露的格式与要求，及时、准确、完整地完成信息披露；
  信息披露委员会由董事会批准设立，董事会秘书担任召集人，针对国家法律
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法规的变化，随时检讨和评估公司的信息披露规则和信息披露时间，完善公司信
息披露内部控制机制，保证公司信息披露的合规性，不断提高公司信息披露的透
明度；
  公司董事会办公室是公司信息披露的执行主体，根据董事会秘书的指令，具
体执行信息披露工作。
  （四）对外发布信息的申请、审核、发布流程
  定期报告的编制流程：董事会办公室负责组织、协调起草。财务、内审及其
他相关部门配合。
  定期报告的披露流程：经董事会批准后，由董事会秘书安排发布。
  临时报告的编制流程：由董事会办公室负责组织、协调起草临时报告。除监
事会公告外，上市公司的其他临时公告以董事会公告的形式发布。
  临时报告的披露流程：
  （1）对于根据相关法律法规及《公司章程》规定需经董事会审议的公告事
项（包括但不限于达到《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》6.4 标准的
重大交易公告、达到《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》6.5 标准的关
联交易公告），公告事项经董事会审核后提交交易所发布。对于需监事会审议的
公告事项，公告事项经监事会审核后提交交易所发布。
  （2）对于公司例行临时公告，如：月度销售报告、月报表、董事会召开时
间公告、担保事项公告、股东大会会议通知及决议公告、股东大会或董事会审议
通过事项的后续进展公告、分红派息（转增股本）实施公告、股东权益变动提示
性公告、澄清公告，由董事会秘书审核后提交交易所发布，提交同时发布全体董
事和监事知悉。
  （3）对于股票交易异常波动公告，经公司向全体董事及其他相关人士查询
是否知悉原因后，由董事会秘书审核后提交交易所发布，提交同时发送全体董事
和监事知悉。
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  （4）对于重大、疑难、无先例的临时公告事项，公告内容经信息披露委员
会半数以上委员审核通过后，由董事会秘书安排发布，并于发布后及时向信息披
露委员会报告。如遇特别紧急情况，上述临时公告可由董事会秘书审核并尽快传
阅公告给全体董事，过半数董事审阅批准后，提交交易所发布，提交时同时发送
信息披露委员会，并说明无法提前发送的原因。
或补充公告的，公司应尽快向全体董事通报有关情况，由董事会秘书审核并尽快
传阅公告给全体董事，过半数董事审阅批准后提交交易所，提交时同时发送信息
披露委员会。
电邮及/或电话方式通知全体董事并告知原因。
  已披露的信息需要调整或修订时，比照上述程序履行披露流程。
  （五）涉及子公司的信息披露事务管理和报告制度
  子公司法定代表人是该子公司信息披露事务负责人，负责督促该子公司执行
信息披露管理办法，确保该部门、子公司对任何可能引致公司须履行披露责任的
潜在交易或业务发展及时通报至董事会办公室，并对提供和传递的信息、资料的
真实性、准确性和完整性向董事会负责。
二、定期报告披露
  发行人承诺，将于每一会计年度结束之日起 4 月内披露年度报告，每一会计
年度的上半年结束之日起 2 个月内披露半年度报告，且年度报告和半年度报告的
内容与格式符合法律法规的规定和深交所相关定期报告编制要求。
三、重大事项披露
  发行人承诺，当发生影响发行人偿债能力、债券价格、投资者权益的重大事
项或募集说明书约定发行人应当履行信息披露义务的其他事项时，或者存在关于
发行人及其债券的重大市场传闻时，发行人将按照法律法规的规定和募集说明书
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的约定及时履行信息披露义务，说明事件的起因、目前的状态和可能产生的后果，
并持续披露事件的进展情况。
四、本息兑付披露
  发行人承诺，将按照《深圳证券交易所公司债券上市规则（2022 年修订）》
和深交所其他业务要求及时披露本息兑付安排。
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              第十节 投资者保护机制
一、偿债计划和保障措施
  （一）本期债券偿债计划
  付息日：本期债券品种一付息日为 2024 年至 2026 年每年的 7 月 24 日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另
计利息）；本期债券品种二付息日为 2024 年至 2028 年每年的 7 月 24 日（如遇
法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计
利息）。
  兑付日：本期债券品种一兑付日为 2026 年 7 月 24 日（如遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）；本期债
券品种二兑付日为 2028 年 7 月 24 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后
的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
  本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具
体事项将按照有关规定，由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说明。
  （二）发行人偿债保障措施承诺
体的货币资金。
  在本期债券每次付息、兑付日（含分期偿还、赎回）前 20 个交易日货币资
金不低于每次应偿付金额的 10%或 1 亿；在本期债券每次回售资金发放日前 5 个
交易日货币资金不低于每次应偿付金额的 50%或 5 亿。
人承诺：发行人根据募集说明书约定，向受托管理人提供本息偿付日前的货币资
金余额及受限情况。
现偿债资金来源低于承诺要求的，发行人将及时采取资产变现、催收账款和提升
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经营业绩等措施，并确保下一个监测期间偿债资金来源相关指标满足承诺相关要
求。
  如发行人在连续两个监测期间均未达承诺要求的，发行人应在最近一次付息
或兑付日前提前归集资金。发行人应最晚于最近一次付息或兑付日前 1 个月内归
集偿债资金的 20%，并应最晚于最近一次付息或兑付日前 5 个交易日归集偿债
资金的 50%。
满足本期债券本金、利息等相关偿付要求的，发行人应及时采取和落实相应措施，
在 2 个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务。
障措施承诺”之第 3 条第 2 款约定归集偿债资金的，持有人有权要求发行人按照
“（四）救济措施”的约定采取负面事项救济措施。
     （三）交叉保护承诺
金额达到第（2）项给付标准的，发行人将及时采取措施消除金钱给付逾期状态：
  （1）金钱给付义务的种类：
  除本期债券外的公司信用类债券。
  （2）金钱给付义务的金额：
  金额达到 5000 万元，或占发行人合并财务报表最近一期末经审计净资产 10%
以上。
发行人将及时采取措施以在半年内恢复承诺相关要求。
人并履行信息披露义务。
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有权要求发行人按照“（四）救济措施”的约定采取负面事项救济措施。
  （四）救济措施
承诺”相关承诺要求且未能在“（二）发行人偿债保障措施承诺”之第 3 条第 2
款、“二、交叉保护承诺”之第 2 条约定期限恢复相关承诺要求或采取相关措施
的，经持有本期债券 30%以上的持有人要求，发行人将于收到要求后的次日立即
采取如下救济措施，争取通过债券持有人会议等形式与债券持有人就违反承诺事
项达成和解：
  在 30 个自然日提供并落实经本期债券持有人认可的其他和解方案。
托管理人并履行信息披露义务，并及时披露救济措施的落实进展。
二、违约事项及纠纷解决机制
  （一）违约情形及认定
  以下情形构成本期债券项下的违约:
本金（包括但不限于分期偿还、债券回售、债券赎回、债券置换、债券购回、到
期兑付等，下同）或利息（以下合称还本付息），但增信机构或其他主体已代为
履行偿付义务的除外。
  当发行人无法按时还本付息时，本期债券持有人同意给予发行人自原约定各
给付日起 90 个自然日的宽限期，若发行人在该期限内全额履行或协调其他主体
全额履行金钱给付义务的，则发行人无需承担除补偿机制（或有）外的责任。
额偿付的，但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
利息，经法院判决或仲裁机构裁决，发行人应提前偿还债券本息且未按期足额偿
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付的，但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
事项救济措施的。
求落实负面事项救济措施的。
  （二）违约责任及免除
  （1）继续履行。本期债券构成本节第一条第 6 项的其他违约情形的，发行
人应当按照募集说明书和相关约定，继续履行相关承诺或给付义务，法律法规另
有规定的除外。
  （1）法定免除。违约行为系因不可抗力导致的，该不可抗力适用《民法典》
关于不可抗力的相关规定。
  （2）约定免除。发行人违约的，发行人可与本期债券持有人通过协商或其
他方式免除发行人违约责任，免除违约责任的情形及范围为发行人与本期债券持
有人通过协商或其他方式确定。
  （三）争议解决方式
协议或其他相关协议的约定发生争议的，争议各方应在平等、自愿基础上就相关
事项的解决进行友好协商，积极采取措施消除或减少因违反约定导致的不良影响。
如协商不成的，双方约定通过如下方式解决争议：
  向本期债券的交易所在地深圳地区有管辖权的法院提起诉讼。
生争议，不同文本对争议解决方式约定存在冲突的，各方应协商确定争议解决方
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式。不能通过协商解决的，以募集说明书相关约定为准。
三、持有人会议规则
  本期债券的持有人会议规则的全文内容如下：
“第一章   总则
券（“本次债券”）债券持有人会议的组织和决策行为，明确债券持有人会议的
职权与义务，维护本期债券持有人的权益，根据《中华人民共和国证券法》《中
华人民共和国公司法》《公司债券发行与交易管理办法》等法律、行政法规、部
门规章、规范性文件及深圳证券交易所相关业务规则的规定，结合本期债券的实
际情况，制订本规则。
         “本期债券”是指按照募集说明书约定的采用分期发行（如
有）的本次债券中的任一期；若本次债券不涉及分期发行，“本期债券”指本次
债券。
  债券简称及代码、发行日、兑付日、发行利率、发行规模、含权条款及投资
者权益保护条款设置情况等本期债券的基本要素和重要约定以本期债券募集说
明书等文件载明的内容为准。
终止后解散。债券持有人会议由持有本期债券未偿还份额的持有人（包括通过认
购、交易、受让、继承或其他合法方式持有本期债券的持有人）组成。
  债券上市期间，前述持有人范围以中国证券登记结算有限责任公司登记在册
的债券持有人为准，法律法规另有规定的除外。
范围内的事项进行审议和表决；其他事项，债券持有人应依据法律、行政法规和
本期债券募集说明书的规定行使权利，维护自身利益。
  债券持有人应当配合受托管理人等会议召集人的相关工作，积极参加债券持
有人会议，审议会议议案，行使表决权，配合推动债券持有人会议生效决议的落
实，依法维护自身合法权益。出席会议的持有人应当确保会议表决时仍然持有本
期债券，并不得利用出席会议获取的相关信息从事内幕交易、操纵市场、利益输
送和证券欺诈等违法违规活动，损害其他债券持有人的合法权益。
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  投资者通过认购、交易、受让、继承或其他合法方式持有本期债券的，视为
同意并接受本规则相关约定，并受本规则之约束。
体持有人均有同等约束力。债券受托管理人依据债券持有人会议生效决议行事的
结果由全体持有人承担。法律法规另有规定或者本规则另有约定的，从其规定或
约定。
  见证律师应当针对会议的召集、召开、表决程序，出席会议人员资格，有效
表决权的确定、决议的效力及其合法性等事项出具法律意见书。法律意见书应当
与债券持有人会议决议一同披露。
债券持有人自行承担。因召开债券持有人会议产生的相关会务费用、公告费、律
师费等由发行人承担。本规则、债券受托管理协议或者其他协议另有约定的除外。
公开发行公司债券受托管理协议》（“《债券受托管理协议》”）中定义的词语
具有相同的含义。
  第二章 债券持有人会议的权限范围
围，审议并决定与本期债券持有人利益有重大关系的事项。
  除本规则第 2.2 条约定的事项外，受托管理人为了维护本期债券持有人利益，
按照债券受托管理协议之约定履行受托管理职责的行为无需债券持有人会议另
行授权。
议方式进行决策：
  a.变更债券偿付基本要素（包括偿付主体、期限、票面利率调整机制等）；
  b.变更增信或其他偿债保障措施及其执行安排；
  c.变更债券投资者保护措施及其执行安排；
  d.变更募集说明书约定的募集资金用途；
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  e.其他涉及债券本息偿付安排及与偿债能力密切相关的重大事项变更。
（包括但不限于受托管理事项授权范围、利益冲突风险防范解决机制、与债券持
有人权益密切相关的违约责任等约定）；
发行人等相关方进行协商谈判，提起、参与仲裁或诉讼程序，处置担保物或者其
他有利于投资者权益保护的措施等）的：
  a.发行人已经或预计不能按期支付本期债券的本金或者利息；
  b.发行人已经或预计不能按期支付除本期债券以外的其他有息负债，未偿金
额超过 5000 万元且达到发行人母公司最近一期经审计净资产 10%以上，且可能
导致本期债券发生违约的；
  c.发行人发生减资、合并、分立、被责令停产停业、被暂扣或者吊销许可证、
被托管、解散、申请破产或者依法进入破产程序的；
  d.发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人偿债能力面临严重不确定性
的；
  e.发行人或其控股股东、实际控制人因无偿或以明显不合理对价转让资产或
放弃债权、对外提供大额担保等行为导致发行人偿债能力面临严重不确定性的；
  g.增信主体、增信措施或者其他偿债保障措施发生重大不利变化的；
  h.发生其他对债券持有人权益有重大不利影响的事项。
书、本规则约定的应当由债券持有人会议作出决议的其他情形。
  第三章 债券持有人会议的筹备
  第一节 会议的召集
  本期债券存续期间，出现本规则第 2.2 条约定情形之一且具有符合本规则约
定要求的拟审议议案的，受托管理人原则上应于 15 个交易日内召开债券持有人
会议，经单独或合计持有本期未偿债券总额 30%以上的债券持有人同意延期召
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开的除外。延期时间原则上不超过 15 个交易日。
人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人（以下统称提议人）有权提议
受托管理人召集债券持有人会议。
  提议人拟提议召集债券持有人会议的，应当以书面形式告知受托管理人，提
出符合本规则约定权限范围及其他要求的拟审议议案。受托管理人应当自收到书
面提议之日起 5 个交易日内向提议人书面回复是否召集债券持有人会议，并说明
召集会议的具体安排或不召集会议的理由。同意召集会议的，应当于书面回复日
起 15 个交易日内召开债券持有人会议，提议人同意延期召开的除外。
  合计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人提议召集债券持有人
会议时，可以共同推举一名代表作为联络人，协助受托管理人完成会议召集相关
工作。
单独或者合计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人或者其他提供增
信或偿债保障措施的机构或个人有权自行召集债券持有人会议，受托管理人应当
为召开债券持有人会议提供必要协助，包括：协助披露债券持有人会议通知及会
议结果等文件、代召集人查询债券持有人名册并提供联系方式、协助召集人联系
应当列席会议的相关机构或人员等。
  第二节 议案的提出与修改
规范性文件、证券交易场所业务规则及本规则的相关规定或者约定，具有明确并
切实可行的决议事项。
  债券持有人会议审议议案的决议事项原则上应包括需要决议的具体方案或
措施、实施主体、实施时间及其他相关重要事项。
计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人或者其他提供增信或偿债保
障措施的机构或个人（以下统称提案人）均可以书面形式提出议案，召集人应当
将相关议案提交债券持有人会议审议。
  召集人应当在会议通知中明确提案人提出议案的方式及时限要求。
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和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施
的机构或个人等履行义务或者推进、落实的，召集人、提案人应当提前与相关机
构或个人充分沟通协商，尽可能形成切实可行的议案。
  受托管理人、发行人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人提出的
拟审议议案需要债券持有人同意或者推进、落实的，召集人、提案人应当提前与
主要投资者充分沟通协商，尽可能形成切实可行的议案。
行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增
信或偿债保障措施的机构或个人等进行谈判协商并签署协议，代表债券持有人提
起或参加仲裁、诉讼程序的，提案人应当在议案的决议事项中明确下列授权范围
供债券持有人选择：
  a.特别授权受托管理人或推选的代表人全权代表债券持有人处理相关事务
的具体授权范围，包括但不限于：达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发
行人重整计划草案和和解协议进行表决等实质影响甚至可能减损、让渡债券持有
人利益的行为。
  b.授权受托管理人或推选的代表人代表债券持有人处理相关事务的具体授
权范围，并明确在达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发行人重整计划草
案和和解协议进行表决时，特别是作出可能减损、让渡债券持有人利益的行为时，
应当事先征求债券持有人的意见或召集债券持有人会议审议并依债券持有人会
议有效决议行事。
相关方进行充分沟通，对议案进行修改完善或协助提案人对议案进行修改完善，
尽可能确保提交审议的议案符合本规则第 3.2.1 条的约定，且同次债券持有人会
议拟审议议案间不存在实质矛盾。
  召集人经与提案人充分沟通，仍无法避免同次债券持有人会议拟审议议案的
待决议事项间存在实质矛盾的，则相关议案应当按照本规则第 4.2.6 条的约定进
行表决。召集人应当在债券持有人会议通知中明确该项表决涉及的议案、表决程
序及生效条件。
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交易日公告。议案未按规定及约定披露的，不得提交该次债券持有人会议审议。
  第三节 会议的通知、变更及取消
券持有人会议的通知公告。受托管理人认为需要紧急召集债券持有人会议以有利
于债券持有人权益保护的，应最晚于现场会议（包括现场、非现场相结合形式召
开的会议）召开日前第 3 个交易日或者非现场会议召开日前第 2 个交易日披露召
开债券持有人会议的通知公告。
  前款约定的通知公告内容包括但不限于债券基本情况、会议时间、会议召开
形式、会议地点（如有）、会议拟审议议案、债权登记日、会议表决方式及表决
时间等议事程序、委托事项、召集人及会务负责人的姓名和联系方式等。
方式进行现场讨论的形式，下同）、非现场或者两者相结合的形式召开。召集人
应当在债券持有人会议的通知公告中明确会议召开形式和相关具体安排。会议以
网络投票方式进行的，召集人还应当披露网络投票办法、投票方式、计票原则、
计票方式等信息。
反馈环节，征询债券持有人参会意愿，并在会议通知公告中明确相关安排。
  拟出席该次债券持有人会议的债券持有人应当及时反馈参会情况。债券持有
人未反馈的，不影响其在该次债券持有人会议行使参会及表决权。
可以与召集人沟通协商，由召集人决定是否调整通知相关事项。
及的召开形式、会议地点及拟审议议案内容等事项的，应当最迟于原定债权登记
日前一交易日，在会议通知发布的同一信息披露平台披露会议通知变更公告。
管理人认为如不尽快召开债券持有人会议可能导致持有人权益受损的除外，但应
当确保会议通知时间符合本规则第 3.3.1 条的约定。
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生不可抗力的情形或本规则另有约定的，债券持有人会议不得随意取消。
  召集人拟取消该次债券持有人会议的，原则上应不晚于原定债权登记日前一
交易日在会议通知发布的同一信息披露平台披露取消公告并说明取消理由。
  如债券持有人会议设置参会反馈环节，反馈拟出席会议的持有人所代表的本
期债券未偿还份额不足本规则第 4.1.1 条约定有效会议成立的最低要求，且召集
人已在会议通知中提示该次会议可能取消风险的，召集人有权决定直接取消该次
会议。
要求，召集人决定再次召集会议的，可以根据前次会议召集期间债券持有人的相
关意见适当调整拟审议议案的部分细节，以寻求获得债券持有人会议审议通过的
最大可能。
  召集人拟就实质相同或相近的议案再次召集会议的，应最晚于现场会议召开
日前 3 个交易日或者非现场会议召开日前 2 个交易日披露召开债券持有人会议
的通知公告，并在公告中详细说明以下事项：
  a.前次会议召集期间债券持有人关于拟审议议案的相关意见；
  b.本次拟审议议案较前次议案的调整情况及其调整原因；
  c.本次拟审议议案通过与否对投资者权益可能产生的影响；
  d.本次债券持有人会议出席人数如仍未达到约定要求，召集人后续取消或者
再次召集会议的相关安排，以及可能对投资者权益产生的影响。
  第四章 债券持有人会议的召开及决议
  第一节 债券持有人会议的召开
之一以上债券持有人出席方能召开。债券持有人在现场会议中的签到行为或者在
非现场会议中的投票行为即视为出席该次持有人会议。
席债券持有人会议并行使表决权，本规则另有约定的除外。
  前款所称债权登记日为债券持有人会议召开日的前 1 个交易日。债券持有人
会议因故变更召开时间的，债权登记日相应调整。
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规则第 3.1.3 条约定为相关机构或个人自行召集债券持有人会议提供必要的协助，
在债券持有人现场会议中促进债券持有人之间、债券持有人与发行人或其控股股
东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措
施的机构或个人等进行沟通协商，形成有效的、切实可行的决议等。
  召集人负责制作出席会议人员的签名册。签名册应载明参加会议的债券持有
人名称或姓名、出席会议代理人的姓名及其身份证件号码、持有或者代表的未偿
还的本期债券表决权总数及其证券账户卡号码或法律规定的其他证明文件的相
关信息等事项。
继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务或者推
进、落实的，上述机构或个人应按照受托管理人或召集人的要求，安排具有相应
权限的人员按时出席债券持有人现场会议，向债券持有人说明相关情况，接受债
券持有人等的询问，与债券持有人进行沟通协商，并明确拟审议议案决议事项的
相关安排。
  若债券持有人为发行人、持有发行人 10%以上股权的股东、或发行人及上述
发行人股东的关联方，则该等债券持有人在债券持有人会议上可发表意见，但无
表决权，并且其持有的本期债券在计算债券持有人会议决议是否获得通过时，不
计入本期债券表决权总数。确定上述发行人股东的股权登记日为债权登记日当日。
经召集人同意，本期债券其他重要相关方可以参加债券持有人会议，并有权就相
关事项进行说明，但无表决权。
发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供
增信或偿债保障措施的机构或个人等的资信情况，及时披露跟踪评级报告。
受托管理人、其他债券持有人或者其他代理人（以下统称代理人）出席债券持有
人会议并按授权范围行使表决权。
  债券持有人自行出席债券持有人现场会议的，应当按照会议通知要求出示能
够证明本人身份及享有参会资格的证明文件。债券持有人委托代理人出席债券持
有人现场会议的，代理人还应当出示本人身份证明文件、被代理人出具的载明委
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托代理权限的委托书（债券持有人法定代表人亲自出席并表决的除外）。
  债券持有人会议以非现场形式召开的，召集人应当在会议通知中明确债券持
有人或其代理人参会资格确认方式、投票方式、计票方式等事项。
有人会议，并按授权范围行使表决权。征集人应当向债券持有人客观说明债券持
有人会议的议题和表决事项，不得隐瞒、误导或者以有偿方式征集。征集人代理
出席债券持有人会议并行使表决权的，应当取得债券持有人的委托书。
  a.召集人介绍召集会议的缘由、背景及会议出席人员；
  b.召集人或提案人介绍所提议案的背景、具体内容、可行性等；
  c.享有表决权的债券持有人针对拟审议议案询问提案人或出席会议的其他
利益相关方，债券持有人之间进行沟通协商，债券持有人与发行人或其控股股东
和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施
的机构或个人等就属于本规则第 3.2.3 条约定情形的拟审议议案进行沟通协商；
  d.享有表决权的持有人依据本规则约定程序进行表决。
  第二节 债券持有人会议的表决
人为两人，负责该次会议之计票、监票。召集人应主持推举该期债券持有人会议
之监票人，监票人由出席会议的债券持有人或其代理人担任。与发行人有关联关
系的债券持有人及其代理人不得担任监票人。债券持有人会议对议案进行表决时，
应由监票人负责计票、监票。
列机构或人员直接持有或间接控制的债券份额除外：
  a.发行人及其关联方，包括发行人的控股股东、实际控制人、合并范围内子
公司、同一实际控制人控制下的关联公司（仅同受国家控制的除外）等；
  b.本期债券的保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人；
  c.债券清偿义务承继方；
  d.其他与拟审议事项存在利益冲突的机构或个人。
  债券持有人会议表决开始前，上述机构、个人或者其委托投资的资产管理产
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品的管理人应当主动向召集人申报关联关系或利益冲突有关情况并回避表决。
三种类型进行表决，表决意见不可附带相关条件。无明确表决意见、附带条件的
表决、就同一议案的多项表决意见、字迹无法辨认的表决或者出席现场会议但未
提交表决票的，原则上均视为选择“弃权”。
因不可抗力等特殊原因导致债券持有人会议中止、不能作出决议或者出席会议的
持有人一致同意暂缓表决外，债券持有人会议不得对会议通知载明的拟审议事项
进行搁置或不予表决。
  因网络表决系统、电子通讯系统故障等技术原因导致会议中止或无法形成决
议的，召集人应采取必要措施尽快恢复召开会议或者变更表决方式，并及时公告。
提交审议的议案进行表决。
矛盾的议案内容进行特别说明，并将相关议案同次提交债券持有人会议表决。债
券持有人仅能对其中一项议案投“同意”票，否则视为对所有相关议案投“弃权”
票。
  第三节 债券持有人会议决议的生效
项之一的议案作出决议，经全体有表决权的债券持有人所持表决权的三分之二以
上同意方可生效：
  a.拟同意第三方承担本期债券清偿义务；
  b.发行人拟下调票面利率的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享有
相应决定权的除外；
  c.发行人或其他负有偿付义务的第三方提议减免、延缓偿付本期债券应付本
息的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享有相应决定权的除外；
  d.拟减免、延缓增信主体或其他负有代偿义务第三方的金钱给付义务；
  e.拟减少抵押/质押等担保物数量或价值，导致剩余抵押/质押等担保物价值
不足以覆盖本期债券全部未偿本息；
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  f.拟修改债券募集说明书、本规则相关约定以直接或间接实现本款第 a 至 e
项目的；
  g.拟修改本规则关于债券持有人会议权限范围的相关约定；
  h.拟作出本期债券加速清偿、取消加速清偿、豁免发行人违约责任的决定。
条约定范围内的其他一般事项议案作出决议，经超过出席债券持有人会议且有表
决权的持有人所持表决权的二分之一同意方可生效。本规则另有约定的，从其约
定。
偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义
务或者推进、落实，因未与上述相关机构或个人协商达成一致而不具备生效条件
的，债券持有人会议可以授权受托管理人、上述相关机构或个人、符合条件的债
券持有人按照本规则提出采取相应措施的议案，提交债券持有人会议审议。
债券持有人提起或参加要求发行人或增信主体偿付债券本息或履行增信义务、申
请或参与发行人破产重整或破产清算、参与发行人破产和解等事项的仲裁或诉讼，
如全部债券持有人授权的，受托管理人或推选的代表人代表全部债券持有人提起
或参加相关仲裁或诉讼程序；如仅部分债券持有人授权的，受托管理人或推选的
代表人仅代表同意授权的债券持有人提起或参加相关仲裁或诉讼程序。
清点、计算，并由受托管理人负责载入会议记录。召集人应当在会议通知中披露
计票、监票规则，并于会议表决前明确计票、监票人选。
  债券持有人会议表决结果原则上不得早于债券持有人会议决议公告披露日
前公开。如召集人现场宣布表决结果的，应当将有关情况载入会议记录。
票、表决计算结果、会议记录等相关会议材料，召集人等应当配合。
  第五章 债券持有人会议的会后事项与决议落实
律师共同签字确认。
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  会议记录应当记载以下内容：
  （一）债券持有人会议名称（含届次）、召开及表决时间、召开形式、召开
地点（如有）；
  （二）出席（包括现场、非现场方式参加）债券持有人会议的债券持有人及
其代理人（如有）姓名、身份、代理权限，所代表的本期未偿还债券面值总额及
占比，是否享有表决权；
  （三）会议议程；
  （四）债券持有人询问要点，债券持有人之间进行沟通协商简要情况，债券
持有人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者
其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等就属于本规则第 3.2.3 条约定情形
的拟审议议案沟通协商的内容及变更的拟决议事项的具体内容（如有）；
  （五）表决程序（如为分批次表决）；
  （六）每项议案的表决情况及表决结果。
  债券持有人会议记录、表决票、债券持有人参会资格证明文件、代理人的委
托书及其他会议材料由债券受托管理人保存。保存期限至少至本期债券债权债务
关系终止后的 5 年。
  债券持有人有权申请查阅其持有本期债券期间的历次会议材料，债券受托管
理人不得拒绝。
告，会议决议公告包括但不限于以下内容：
  （一）债券持有人会议召开情况，包括名称（含届次）、召开及表决时间、
召开形式、召开地点（如有）等；
  （二）出席会议的债券持有人所持表决权情况及会议有效性；
  （三）各项议案的议题及决议事项、是否具备生效条件、表决结果及决议生
效情况；
  （四）其他需要公告的重要事项。
  债券持有人会议形成的决议自通过之日起生效。
受托管理人应当积极落实，及时告知发行人或其他相关方并督促其进行回复。
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  债券持有人会议生效决议需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿
义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务
或者推进、落实的，上述相关机构或个人应当按照规定、约定或有关承诺切实履
行相应义务，推进、落实生效决议事项，并及时披露决议落实的进展情况。相关
机构或个人未按规定、约定或有关承诺落实债券持有人会议生效决议的，受托管
理人应当采取进一步措施，切实维护债券持有人权益。
  债券持有人应当积极配合受托管理人、发行人或其他相关方推动落实债券持
有人会议生效决议有关事项。
者申请、参加破产程序的，受托管理人应当按照授权范围及实施安排等要求，勤
勉履行相应义务。受托管理人因提起、参加仲裁、诉讼或破产程序产生的合理费
用，由作出授权的债券持有人承担，债券受托管理协议另有约定的，从其约定。
  受托管理人依据授权仅代表部分债券持有人提起、参加债券违约合同纠纷仲
裁、诉讼或者申请、参加破产程序的，其他债券持有人后续明确表示委托受托管
理人提起、参加仲裁或诉讼的，受托管理人应当一并代表其提起、参加仲裁或诉
讼。受托管理人也可以参照本规则第 4.1.7 条约定，向之前未授权的债券持有人
征集由其代表其提起、参加仲裁或诉讼。受托管理人不得因授权时间与方式不同
而区别对待债券持有人，但非因受托管理人主观原因导致债券持有人权利客观上
有所差异的除外。
  未委托受托管理人提起、参加仲裁或诉讼的其他债券持有人可以自行提起、
参加仲裁或诉讼，或者委托、推选其他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
  受托管理人未能按照授权文件约定勤勉代表债券持有人提起、参加仲裁或诉
讼，或者在过程中存在其他怠于行使职责的行为，债券持有人可以单独、共同或
推选其他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
  第六章   特别约定
  第一节 关于表决机制的特别约定
权利，导致部分债券持有人对发行人享有的给付请求权与其他同期债券持有人不
同的，具有相同请求权的债券持有人可以就不涉及其他债券持有人权益的事项进
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行单独表决。
  前款所涉事项由受托管理人、所持债券份额占全部具有相同请求权的未偿还
债券余额 10%以上的债券持有人或其他符合条件的提案人作为特别议案提出，
仅限受托管理人作为召集人，并由利益相关的债券持有人进行表决。
  受托管理人拟召集持有人会议审议特别议案的，应当在会议通知中披露议案
内容、参与表决的债券持有人范围、生效条件，并明确说明相关议案不提交全体
债券持有人进行表决的理由以及议案通过后是否会对未参与表决的投资者产生
不利影响。
  特别议案的生效条件以受托管理人在会议通知中明确的条件为准。见证律师
应当在法律意见书中就特别议案的效力发表明确意见。
  第二节 简化程序
人可以按照本节约定的简化程序召集债券持有人会议，本规则另有约定的从其约
定：
  a.发行人拟变更债券募集资金用途，且变更后不会影响发行人偿债能力的；
  b.发行人因实施股权激励计划等回购股份导致减资，且累计减资金额低于本
期债券发行时最近一期经审计合并口径净资产的 10%的；
  c.债券受托管理人拟代表债券持有人落实的有关事项预计不会对债券持有
人权益保护产生重大不利影响的；
  d.债券募集说明书、本规则、债券受托管理协议等文件已明确约定相关不利
事项发生时，发行人、受托管理人等主体的义务，但未明确约定具体执行安排或
者相关主体未在约定时间内完全履行相应义务，需要进一步予以明确的；
  e. 受托管理人、提案人已经就拟审议议案与有表决权的债券持有人沟通协
商，且超过出席债券持有人会议且有表决权的持有人所持表决权的二分之一（如
为第 4.3.2 条约定的一般事项）或者达到全体有表决权的债券持有人所持表决权
的三分之二以上（如为第 4.3.1 条约定的重大事项）的债券持有人已经表示同意
议案内容的；
  f. 全部未偿还债券份额的持有人数量（同一管理人持有的数个账户合并计算）
不超过 4 名且均书面同意按照简化程序召集、召开会议的。
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于发行人或受托管理人拟采取措施的内容、预计对发行人偿债能力及投资者权益
保护产生的影响等。债券持有人如有异议的，应于公告之日起 5 个交易日内以书
面形式回复受托管理人。逾期不回复的，视为同意受托管理人公告所涉意见或者
建议。
  针对债券持有人所提异议事项，受托管理人应当与异议人积极沟通，并视情
况决定是否调整相关内容后重新征求债券持有人的意见，或者终止适用简化程序。
单独或合计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人于异议期内提议终
止适用简化程序的，受托管理人应当立即终止。
  异议期届满后，视为本次会议已召开并表决完毕，受托管理人应当按照本规
则第 4.3.2 条第一款的约定确定会议结果，并于次日内披露持有人会议决议公告
及见证律师出具的法律意见书。
议召开日前 3 个交易日或者非现场会议召开日前 2 个交易日披露召开持有人会
议的通知公告，详细说明拟审议议案的决议事项及其执行安排、预计对发行人偿
债能力和投资者权益保护产生的影响以及会议召开和表决方式等事项。债券持有
人可以按照会议通知所明确的方式进行表决。
  持有人会议的召开、表决、决议生效及落实等事项仍按照本规则第四章、第
五章的约定执行。
  第七章 发行人违约责任
充的规则与本规则共同构成对全体债券持有人具有同等效力的约定。
以债券募集说明书的约定为准；如与债券受托管理协议或其他约定存在不一致或
冲突的，除相关内容已于债券募集说明书中明确约定并披露以外，均以本规则的
约定为准。
因债券持有人会议产生的纠纷，应当向北京仲裁委员会提起仲裁。仲裁裁决为终
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局裁决，对各方均有约束力。
四、受托管理人
  发行人与中信证券股份有限公司签订了《债券受托管理协议》。
  本期债券受托管理协议的全文内容如下：
  “
                   第一条     定义及解释
  “本次债券”或“债券”： 发行人 2021 年 11 月 26 日召开 2021 年第一次
临时股东大会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》
的，本次公司债券注册规模不超过 80 亿元。
  “本期债券”：按照募集说明书约定的采用分期发行（如有）的本次债券中
的每一期；若本次债券不涉及分期发行，“本期债券”指本次债券。
  “初始登记日”：有关登记托管机构办理完毕本期债券持有人名册的初始登
记之日（如本次债券涉及分期发行，则为有关登记托管机构办理完毕首期债券持
有人名册初始登记之日）。
  “工作日”：兑付代理人和北京市的商业银行均对公营业的任何一天。
  “日/天”：日历日。
  “募集说明书”：发行人根据有关法律为发行本期债券而制作的本期债券募
集说明书。
  “未偿还的本期债券”：除下述债券之外的一切已发行的本期债券：（1）
根据本期债券条款已兑付本息的债券；（2）已届本金兑付日，兑付资金已按照
有关本期债券的登记及托管协议的约定由发行人向兑付代理人支付，并且已经可
以向债券持有人进行本息兑付的债券。兑付资金包括该债券截至本金兑付日的根
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据本期债券条款应支付的任何本金和利息；和（3）发行人根据本期债券条款约
定回购（若有，包括但不限于发行人赎回、债券持有人回售等情形）并注销的债
券。
  “债券持有人”或“登记持有人”：在有关登记托管机构的托管名册或者合
格证券账户上登记的持有本期债券的投资者（包括通过认购或购买或其他合法方
式取得本期债券的投资者）。
  “债券受托管理人”或“受托管理人”：中信证券股份有限公司（除非根据
本协议约定予以更换）。
  “本期债券条款”：募集说明书中约定的本期债券条款。
  “本协议”：本协议以及不时补充或修订本协议的补充协议。
  “兑付代理人”：根据适用法律或有关协议的规定或约定，受发行人的委托
为本期债券办理本息兑付业务的机构。
  “元”：人民币元。
  “中国证监会”：中国证券监督管理委员会。
  “有关登记托管机构”：受托办理本期债券登记托管事务的机构。
  “中国”：中华人民共和国（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳
门特别行政区和台湾地区）。
                 第二条     受托管理事项
的受托管理人，并同意接受乙方的监督。乙方接受全体债券持有人的委托，行使
受托管理职责。本次债券分期发行的，各期债券均适用本协议。
章、行政规范性文件与自律规则（以下合称法律、法规和规则）的规定以及募集
说明书、本协议及债券持有人会议规则的规定，行使权利和履行义务，维护债券
持有人合法权益。
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  乙方依据本协议的约定与债券持有人会议的有效决议，履行受托管理职责的
法律后果由全体债券持有人承担。个别债券持有人在受托管理人履行相关职责前
向受托管理人书面明示自行行使相关权利的，受托管理人的相关履职行为不对其
产生约束力。乙方若接受个别债券持有人单独主张权利的，在代为履行其权利主
张时，不得与本协议、募集说明书和债券持有人会议有效决议内容发生冲突。法
律、法规和规则另有规定，募集说明书、本协议或者债券持有人会议决议另有约
定的除外。
有本期债券，即视为同意乙方作为本期债券的受托管理人，且视为同意并接受本
协议项下的相关约定，并受本协议之约束。
               第三条     甲方的权利和义务
相关要求及其在募集说明书投资者保护条款项下所作出的承诺（如有），并按期
足额支付本期债券的利息和本金。
储、划转。
  甲方应当为本期债券的募集资金制定相应的使用计划及管理制度。募集资金
的使用应当符合现行法律法规的有关规定及募集说明书的约定，如甲方拟变更募
集资金的用途，应当按照法律法规的规定或募集说明书、募集资金三方监管协议
的约定履行相应程序。
  本期债券募集资金约定用于偿还有息债务的，甲方使用募集资金时应当书面
告知乙方。本期债券募集资金约定用于补充流动资金或募投项目的，甲方应当按
半年度将资金使用计划书面告知乙方。
露义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏。
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通知乙方，并根据乙方要求持续书面通知事件进展和结果：
  （1）甲方经营方针、经营范围、股权结构或生产经营外部条件等发生重大
变化；
  （2）甲方名称、主体评级或甲方发行的债券信用评级发生变化或者甲方的
控股股东、实际控制人发生变更；
  （3）甲方及其合并范围内子公司可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押、
冻结或者重大资产被抵押、质押、出售、转让、报废、发生重大资产重组或者进
行重大投资等；
  （4）甲方及其合并范围内子公司发生或预计发生未能清偿到期债务的违约
情况，以及发行人发行的公司债券违约或转移债券清偿义务；
  （5）甲方及其合并范围内子公司当年累计新增借款或者对外提供担保超过
上年末净资产的百分之二十，承担他人债务超过上年末净资产百分之十；
  （6）甲方及其合并范围内子公司放弃债权或财产、出售或转让资产，资产
金额超过上年末净资产的百分之十；
  （7）甲方及其合并范围内子公司发生超过上年末净资产百分之十的重大损
失，甲方丧失对重要子公司的实际控制权；
  （8）甲方分配股利，甲方及其主要子公司作出减资、合并、分立、分拆、
解散的决定，股权、经营权等被委托管理，被托管或接管，或者申请破产及依法
进入破产程序、被责令关闭；
  （9）甲方及其合并范围内子公司涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到刑事处
罚、重大行政处罚、行政监管措施或自律组织作出的债券业务相关的处分，或者
存在严重失信行为；
  （10）增信机构、担保物或者其他偿债保障措施发生变化、变更等；
  （11）甲方情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
  （12）甲方及其主要子公司、甲方法定代表人、控股股东、实际控制人涉嫌
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违法违规被司法机关立案调查，甲方董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违规被
有权机关调查、被司法机关采取强制措施或涉嫌重大违法违纪被有权机关调查的，
或上述相关人员违法失信、无法履行职责、发生变更或涉及重大变动；
  （13）甲方拟变更募集说明书的约定；甲方未按照相关规定与募集说明书的
约定使用募集资金；甲方违反募集说明书承诺且对债券持有人权益有重大影响；
  （14）甲方不能按期支付到期债务本息等违约情形；
  （15）甲方法定代表人、董事长、总经理或具有同等职责的人员无法履行职
责，以及甲方董事长或者总经理或具有同等职责的人员、三分之一以上董事、三
分之二以上监事发生变动的；
  （16）甲方及其主要子公司提出债务重组方案的；发行人及其主要子公司在
日常经营活动之外购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，导致其业务、
资产、收入发生重大变化，达到下列标准之一的：购买、出售的资产总额占发行
人最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的 50%以上；购
买、出售的资产在最近一个会计年度的营业收入占发行人同期经审计的合并财务
会计报告营业收入的比例达到 50%以上；购买、出售的资产净额占发行人最近一
个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到 50%以上；
  （17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务、债券停牌的，以
及债券暂停上市后恢复上市的、债券停牌后复牌的；
  （18）甲方及其主要子公司涉及需要说明的市场传闻；
  （19）甲方的偿债能力、信用状况、经营与财务状况发生重大变化，甲方遭
遇自然灾害、发生生产安全事故，可能影响如期偿还本期债券本息的或其他偿债
保障措施发生重大变化；
  （20）甲方聘请的会计师事务所发生变更的，甲方为发行的公司债券聘请的
债券受托管理人、资信评级机构发生变更的；
  （21）募集说明书约定或甲方承诺的其他应当披露事项；
  （22）甲方拟变更债券募集说明书的约定或拟修改债券持有人会议规则；
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  （23）甲方拟变更债券受托管理人或受托管理协议的主要内容；
  （24）发生其他可能影响甲方偿债能力或对债券持有人权益有重大影响的事
项；
  （25）法律、行政法规、部门规章、规范性文件及自律规则规定或者中国证
监会、证券交易所、行业自律组织要求的其他事项。
  就上述事件通知乙方同时，甲方就该等事项是否影响本期债券本息安全向乙
方作出书面说明，并对有影响的事件提出有效且切实可行的应对措施。触发信息
披露义务的，甲方应当按照相关规定及时披露上述事项及后续进展。
  甲方的控股股东或者实际控制人对重大事项的发生、进展产生较大影响的，
甲方知晓后应当及时书面告知乙方，并配合乙方履行相应职责。
  发行人发生《深圳证券交易所公司债券存续期业务指南第 2 号——临时报
告参考格式》规定的相关事项时，应按照深圳证券交所的要求进行临时信息披露。
取得债权登记日的本期债券持有人名册，并承担相应费用。
有人会议，接受债券持有人等相关方的问询，并就会议决议的落实安排发表明确
意见。甲方单方面拒绝出席债券持有人会议的，不影响债券持有人会议的召开和
表决。甲方意见不影响债券持有人会议决议的效力。
  甲方及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、承销机构、
增信机构及其他专业机构应当履行债券持有人会议规则及债券持有人会议决议
项下相关各方应当履行的各项职责和义务并向债券投资者披露相关安排，配合受
托管理人履行受托管理职责，及时向乙方通报与本期债券相关的信息，积极提供
受托管理所需的资料、信息和相关情况，为乙方履行职责提供必要的条件和便利，
充分保护债券持有人的各项权益。
保，并履行本协议约定的其他偿债保障措施，并应当配合乙方办理其依法申请法
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定机关采取的财产保全措施。甲方追加担保或其他偿债保障措施的费用应由甲方
承担。财产保全措施所需相应担保的提供方式包括：（1）申请人提供物的担保
或现金担保；（2）第三人提供信用担保、物的担保或现金担保；（3）专业担保
公司提供信用担保；（4）申请人自身信用。
  本条上一款规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利
润；（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或
停发董事和高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。
及时通知乙方和债券持有人。
  本条上一款规定的后续偿债措施包括但不限于：（1）部分偿付及其安排；
（2）全部偿付措施及其实现期限；（3）由增信机构或者其他机构代为偿付的安
排；（4）重组或者破产的安排。
  债券持有人有权对甲方安排的后续偿债措施提出异议，若甲方无法满足债券
持有人合理要求的，债券持有人可要求甲方提前偿还本期债券本息。
  甲方出现募集说明书约定的其他违约事件的，应当及时整改并按照募集说明
书约定承担相应责任。
  甲方成立金融机构债权人委员会的，应当协助乙方加入其中，并及时向乙方
告知有关信息。
和支持，并提供便利和必要的信息、资料和数据。甲方应指定专人负责与本期债
券相关的事务，并确保与乙方能够有效沟通。前述人员发生变更的，甲方应当在
结束且甲方年度报告已公布后一个月内，尽可能快地向乙方提供经审计的会计报
告；于公布半年度报告和/或季度报告后一个月内，应尽快向乙方提供半年度和/
或季度财务报表；根据乙方的合理需要，向其提供与经审计的会计报告相关的其
他必要的证明文件。
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作及档案移交的有关事项，并向新任受托管理人履行本协议项下应当向乙方履行
的各项义务。
果本期债券停牌，发行人应当至少每个月披露一次未能复牌的原因、相关事件的
进展情况以及对发行人偿债能力的影响等。如果本期债券终止上市，发行人将委
托乙方提供终止上市后债券的托管、登记等相关服务。
以本协议约定的通知方式及时通知乙方。
限于：（1）就依据适用法律和甲方公司章程的规定应当提交甲方董事会和/或股
东大会审议的关联交易，甲方应严格依法提交其董事会和/或股东大会审议，关
联董事和/或关联股东应回避表决，独立董事应就该等关联交易的审议程序及对
甲方全体股东是否公平发表独立意见；和（2）就依据适用法律和甲方公司章程
的规定应当进行信息披露的关联交易，甲方应严格依法履行信息披露义务。
  甲方及其关联方交易甲方发行公司债券的，应当及时书面告知乙方。
保，除非：（1）该等担保在募集说明书公告日已经存在；或（2）募集说明书公
告日后，为了债券持有人利益而设定担保；或（3）该等担保不会对甲方本期债
券的还本付息能力产生实质不利影响；或（4）经债券持有人会议同意而设定担
保。
不会对甲方对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（2）经债券持有
人会议决议同意。
附带甲方高级管理人员（为避免疑问，本协议中甲方的高级管理人员指甲方的总
经理、副总经理、董事会秘书或财务负责人中的任何一位）就该等事项签署的说
明文件，对该等事项进行详细说明和解释并提出拟采取的措施。
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他应付相关款项。在本期债券任何一笔应付款到期日前甲方应按照本期债券兑付
代理人的相关要求，将应付款项划付至兑付代理人指定账户，并通知乙方。
  （1）制定债券还本付息（含回售、分期偿还、赎回及其他权利行权等，下
同）管理制度，安排专人负责债券还本付息事项；
  （2）提前落实偿债资金，按期还本付息，不得逃废债务；
  （3）内外部增信机制、偿债保障措施等发生重大变化的，甲方应当及时书
面告知乙方；
  （4）采取有效措施，防范并化解可能影响偿债能力及还本付息的风险事项，
及时处置债券违约风险事件；
  （5）配合受托管理人及其他相关机构开展风险管理工作。
实质不利影响。
方履行受托管理人职责产生的额外费用。甲方追加担保或其他偿债保障措施的费
用应由甲方承担。此外，在中国法律允许的范围内，且在必要、合理的情况下，
乙方在履行本协议项下债券受托管理人责任时发生的以下费用，由甲方承担：
  （1） 因召开债券持有人会议所产生的会议费、公告费、律师费等合理费用，
且该等费用符合市场公平价格；
  （2）乙方基于合理且必要的原则聘用第三方专业机构（包括律师、会计师、
评级机构等）提供专业服务而发生的费用；
  （3） 因甲方未履行本协议和募集说明书项下的义务而导致乙方额外支出的
费用。
  如需发生上述（1）、（2）项下的费用，由甲方直接支付，但乙方应事先告
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知甲方上述费用合理估计的最大金额，并获得甲方同意，但甲方不得以不合理的
理由拒绝同意。
  甲方同意补偿乙方行使本协议项下债券受托管理职责而发生的上述（1）、
（2）、（3）项下的合理费用，直至一切未偿还的本期债券均已根据其条款得到
兑付或成为无效。甲方应首先补偿乙方上述费用，再偿付本期债券的到期本息。
  乙方因参加债券持有人会议、申请财产保全、实现担保物权、提起诉讼或仲
裁、参与债务重组、参与破产清算等受托管理履职行为所产生的相关费用由甲方
承担。
务。如存在违反或可能违反约定的投资者权益保护条款的，甲方应当及时采取救
济措施并书面告知乙方。
             第四条    乙方的职责、权利和义务
业务内部操作规则，明确履行受托管理事务的方式和程序，配备充足的具备履职
能力的专业人员，对甲方履行募集说明书及本协议约定义务的情况进行持续跟踪
和监督。乙方为履行受托管理职责，有权按照每年 2 次代表债券持有人查询债券
持有人名册及相关登记信息，有权每季度查阅专项账户中募集资金的存储与划转
情况。
担保物状况、内外部增信机制、投资者权益保护机制及偿债保障措施的有效性与
实施情况，可采取包括但不限于如下方式进行核查：
  （1）就本协议第 3.4 条约定的情形，列席甲方和增信机构的内部有权机构
的决策会议；
  （2）每年 2 次查阅前项所述的会议资料、财务会计报告和会计账簿；
  （3）每年 2 次调取甲方、增信机构银行征信记录；
  （4）每年 2 次对甲方和增信机构进行现场检查；
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  （5）每年 2 次约见甲方或者增信机构进行谈话；
  （6）每年 2 次对担保物（如有）进行现场检查，关注担保物状况；
  （7）每年 2 次查询相关网站系统或进行实地走访，了解甲方及增信机构的
诉讼仲裁、处罚处分、诚信信息、媒体报道等内容；
  （8）每年 2 次结合募集说明书约定的投资者权益保护机制（如有），检查
投资者保护条款的执行状况。
  涉及具体事由的，乙方可以不限于固定频率对甲方与增信机构进行核查。涉
及增信机构的，甲方应当给予乙方必要的支持。
监督。在本期债券存续期内，乙方应当每季度检查甲方募集资金的使用情况是否
与募集说明书约定一致，募集资金按约定使用完毕的除外。乙方有权要求甲方及
时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
  乙方应当至少在本期债券每次本息兑付日前 20 个工作日（不少于 20 个工作
日），了解甲方的偿债资金准备情况与资金到位情况。
人会议规则全文，并应当通过本期债券交易场所的网站和证监会指定的网站（如
需）及报刊，向债券持有人披露包括但不限于受托管理事务报告、本期债券到期
不能偿还的法律程序以及中国证监会及自律组织要求的其他需要向债券持有人
披露的重大事项或文件。
督甲方对募集说明书约定义务的执行情况，并做好回访记录，持续动态监测、排
查、预警并及时报告债券信用风险，采取或者督促甲方等有关机构或人员采取有
效措施防范、化解信用风险和处置违约事件，出具受托管理事务报告。
作日内，乙方应当问询甲方或者增信机构，要求甲方或者增信机构解释说明，提
供相关证据、文件和资料，并向市场公告临时受托管理事务报告。发生触发债券
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持有人会议情形的，召集债券持有人会议。
召集债券持有人会议，并监督甲方或相关各方严格执行债券持有人会议决议，监
督债券持有人会议决议的实施。
  债券持有人会议生效决议需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿
义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务
或者推进、落实的，上述相关机构或个人应当按照规定、约定或有关承诺切实履
行相应义务，推进、落实生效决议事项，并及时披露决议落实的进展情况。相关
机构或个人未按规定、约定或有关承诺落实债券持有人会议生效决议的，乙方应
当采取进一步措施，切实维护债券持有人权益。
关承诺的义务。乙方应当关注甲方的信息披露情况，收集、保存与本期债券偿付
相关的所有信息资料，根据所获信息判断对本期债券本息偿付的影响，并按照本
协议的约定报告债券持有人。
甲方履行本协议第 3.7 条约定的偿债保障措施，或者可以依法申请法定机关采取
财产保全措施。甲方追加担保或其他偿债保障措施的费用应由甲方承担。
或者诉讼事务。
书约定的时间内取得担保的权利证明或者其他有关文件，并在担保期间妥善保管。
记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，乙方应当及时通
过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并勤勉尽责、及时有效地
采取相关措施，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他相关方进行
谈判，督促发行人、增信机构和其他具有偿付义务的机构等落实相应的偿债措施
和承诺，接受全部或者部分债券持有人的委托，以自己名义代表债券持有人依法
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申请法定机关采取财产保全措施、提起民事诉讼、申请仲裁、参与重组或者破产
的法律程序等。债券持有人按照募集说明书或持有人会议规则的约定对乙方采取
上述措施进行授权。
  乙方要求甲方追加担保的，担保物因形势变化发生价值减损或灭失导致无法
覆盖违约债券本息的，乙方可以要求再次追加担保。
  甲方成立金融机构债权人委员会的，乙方有权接受全部或部分债券持有人的
委托参加金融机构债权人委员会会议，维护本期债券持有人权益。
商业秘密等非公开信息，不得利用提前获知的可能对本期债券持有人权益有重大
影响的事项为自己或他人谋取利益。
包括但不限于本协议、债券持有人会议规则、受托管理工作底稿、与增信措施有
关的权利证明（如有），保管时间不得少于债权债务关系终止后五年。
  对于乙方因依赖其合理认为是真实且经甲方签署的任何通知、指示、同意、
证书、书面陈述、声明或者其他文书或文件而采取的任何作为、不作为或遭受的
任何损失，乙方应得到保护且不应对此承担责任。
  （1） 债券持有人会议授权受托管理人履行的其他职责；
  （2） 募集说明书约定由受托管理人履行的其他职责。
  乙方应当督促甲方履行募集说明书的承诺与投资者权益保护约定。
  甲方履行投资者保护条款相关约定的保障机制内容如下：
  “一、发行人偿债保障措施承诺
  （一）发行人承诺，本期债券的偿债资金将主要来源于发行人合并报表范围
主体的货币资金。
  在本期债券每次付息、兑付日（含分期偿还、赎回）前 20 个交易日货币资
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金不低于每次应偿付金额的 10%或 1 亿；在本期债券每次回售资金发放日前 5 个
交易日货币资金不低于每次应偿付金额的 50%或 5 亿。
  （二）为便于本期债券受托管理人及持有人等了解、监测资金变化情况，发
行人承诺：发行人根据募集说明书约定，向受托管理人提供本息偿付日前的货币
资金余额及受限情况。
  （三）发行人于本息偿付日前定期跟踪、监测偿债资金来源稳定性情况。如
出现偿债资金来源低于承诺要求的，发行人将及时采取资产变现、催收账款和提
升经营业绩等措施，并确保下一个监测期间偿债资金来源相关指标满足承诺相关
要求。
  如发行人在连续两个监测期间均未达承诺要求的，发行人应在最近一次付息
或兑付日前提前归集资金。发行人应最晚于最近一次付息或兑付日前 1 个月内归
集偿债资金的 20%，并应最晚于最近一次付息或兑付日前 5 个交易日归集偿债
资金的 50%。
  （四）当发行人偿债资金来源稳定性发生较大变化、未履行承诺或预计将无
法满足本期债券本金、利息等相关偿付要求的，发行人应及时采取和落实相应措
施，在 2 个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务。
  （五）如发行人违反偿债资金来源稳定性承诺且未按照 “一、发行人偿债
保障措施承诺”之第（三）条第 2 款约定归集偿债资金的，持有人有权要求发行
人按照“三、救济措施”的约定采取负面事项救济措施。
  二、交叉保护承诺
  （一）发行人承诺，报告期内发行人不能按期偿付本条第（1）项金钱给付
义务，金额达到第（2）项给付标准的，发行人将及时采取措施消除金钱给付逾
期状态：
  （1）金钱给付义务的种类：
  除本期债券外的公司信用类债券。
  （2）金钱给付义务的金额：
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  金额达到 5000 万元，或占发行人合并财务报表最近一期末经审计净资产 10%
以上。
  （二）发行人在债券存续期内，出现违反第（一）条约定的资信维持承诺情
形的，发行人将及时采取措施以在半年内恢复承诺相关要求。
  （三）当发行人触发交叉保护情形时，发行人将在 2 个交易日内告知受托管
理人并履行信息披露义务。
  （四）发行人违反交叉保护条款且未在第（二）条约定期限内恢复承诺的，
持有人有权要求发行人按照“三、救济措施”的约定采取负面事项救济措施。
  三、救济措施
  （一）如发行人违反“一、发行人偿债保障措施承诺”、“二、交叉保护承
诺”相关承诺要求且未能在“一、发行人偿债保障措施承诺”之第（三）条第 2
款、“二、交叉保护承诺”之第（二）条约定期限恢复相关承诺要求或采取相关
措施的，经持有本期债券 30%以上的持有人要求，发行人将于收到要求后的次日
立即采取如下救济措施，争取通过债券持有人会议等形式与债券持有人就违反承
诺事项达成和解：
  在 30 个自然日提供并落实经本期债券持有人认可的其他和解方案。
  （二）持有人要求发行人实施救济措施的，发行人应当在 2 个交易日内告知
受托管理人并履行信息披露义务，并及时披露救济措施的落实进展。”
他第三方代为履行。
  乙方在履行本协议项下的职责或义务时，可以聘请律师事务所、会计师事务
所等第三方专业机构提供专业服务。
承销费用中一并支付。
会议作出的决议，依法采取任何其他可行的法律救济方式回收未偿还的本期债券
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本金和利息以保障全体债券持有人权益。
利，应当履行本协议、募集说明书及法律、法规和规则规定的其他义务。
                第五条     受托管理事务报告
告。
义务的执行情况，并在每年 6 月 30 日前向市场公告上一年度的受托管理事务报
告。
  前款规定的受托管理事务报告，应当至少包括以下内容：
  （1）乙方履行职责情况；
  （2）甲方的经营与财务状况；
  （3）甲方募集资金使用及专项账户运作情况与核查情况；
  （4）内外部增信机制、偿债保障措施的有效性分析，发生重大变化的，说
明基本情况及处理结果；
  （5）甲方偿债保障措施的执行情况以及本次债券的本息偿付情况；
  （6）甲方在募集说明书中约定的其他义务的执行情况（如有）；
  （7）债券持有人会议召开的情况；
  （8）偿债能力和意愿分析；
  （9）与甲方偿债能力和增信措施有关的其他情况及乙方采取的应对措施。
  上述内容可根据中国证监会或有关证券交易所的规定和要求进行修订、调整。
之日起五个工作日内向市场公告临时受托管理事务报告：
  （1）乙方与甲方发生利益冲突的；
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  （2）内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的；
  （3）发现甲方及其关联方交易其发行的公司债券；
  （4）出现第 3.4 条相关情形的；
  （5）出现其他可能影响甲方偿债能力或债券持有人权益的事项。
  乙方发现甲方提供材料不真实、不准确、不完整的，或者拒绝配合受托管理
工作的，且经提醒后仍拒绝补充、纠正，导致乙方无法履行受托管理职责，乙方
可以披露临时受托管理事务报告。
  临时受托管理事务报告应当说明上述情形的具体情况、可能产生的影响、乙
方已采取或者拟采取的应对措施（如有）等。
或者甲方信用风险状况及程度不清的，乙方应当按照相关规定及时对甲方进行排
查，并于停牌后 2 个月内及时出具并披露临时受托管理事务报告，说明核查过程、
核查所了解的甲方相关信息及其进展情况、甲方信用风险状况及程度等，并提示
投资者关注相关风险。
             第六条    利益冲突的风险防范机制
  （1）乙方通过本人或代理人，在全球广泛涉及投资银行活动（包括投资顾
问、财务顾问、资产管理、研究、证券发行、交易和经纪等）可能会与乙方履行
本协议之受托管理职责产生利益冲突。
  （2）乙方其他业务部门或关联方可以在任何时候（a）向任何其他客户提供
服务，或者（b）从事与甲方或与甲方属同一集团的任何成员有关的任何交易，
或者（c）为与其利益可能与甲方或与甲方属同一集团的其他成员的利益相对立
的人的相关事宜行事，并可为自身利益保留任何相关的报酬或利润。
  为防范相关风险，乙方已根据监管要求建立完善的内部信息隔离和防火墙制
度，保证：（1）乙方承担本协议职责的雇员不受冲突利益的影响；（2）乙方承
担本协议职责的雇员持有的保密信息不会披露给与本协议无关的任何其他人；
                                 （3）
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相关保密信息不被乙方用于本协议之外的其他目的；（4）防止与本协议有关的
敏感信息不适当流动，对潜在的利益冲突进行有效管理。
或者其对甲方采取的任何行为均不会损害债券持有人的权益。
债券持有人产生任何诉讼、权利要求、损害、支出和费用（包括合理的律师费用）
的，应负责赔偿受损方的直接损失。
               第七条     受托管理人的变更
议，履行变更受托管理人的程序：
  （1）乙方未能持续履行本协议约定的受托管理人职责；
  （2）乙方停业、解散、破产或依法被撤销；
  （3）乙方提出书面辞职；
  （4）乙方不再符合受托管理人资格的其他情形。
  在受托管理人应当召集而未召集债券持有人会议时，发行人、单独或合计持
有本期债券总额百分之十以上的债券持有人、保证人或者其他提供增信或偿债保
障措施的机构或个人有权自行召集债券持有人会议。
有人会议作出变更债券受托管理人的决议且甲方与新任受托管理人签订受托协
议之日或双方约定之日起，新任受托管理人继承乙方在法律、法规和规则及本协
议项下的权利和义务，本协议终止。新任受托管理人应当及时将变更情况向中国
证券业协会报告。
移交手续。
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议之日或双方约定之日起终止，但并不免除乙方在本协议生效期间所应当享有的
权利以及应当承担的责任。
                 第八条     陈述与保证
  （1） 甲方是一家按照中国法律合法注册并有效存续的有限责任公司；
  （2）甲方签署和履行本协议已经得到甲方内部必要的授权，并且没有违反
适用于甲方的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反甲方的公司章程以及甲
方与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
  （1） 乙方是一家按照中国法律合法注册并有效存续的证券公司；
  （2）乙方具备担任本期债券受托管理人的资格，且就乙方所知，并不存在
任何情形导致或者可能导致乙方丧失该资格；
  （3）乙方签署和履行本协议已经得到乙方内部必要的授权，并且没有违反
适用于乙方的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反乙方的公司章程以及乙
方与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
  （4）乙方不对本期债券的合法有效性作任何声明；除监督义务外，不对本
次募集资金的使用情况负责；除依据法律和本协议出具的证明文件外，不对与本
期债券有关的任何声明负责（为避免疑问，若乙方同时为本期债券的主承销商，
则本款项下的免责声明不影响乙方作为本期债券的主承销商应承担的责任）。
                  第九条         不可抗力
服的自然事件和社会事件。主张发生不可抗力事件的一方应当及时以书面方式通
知其他方，并提供发生该不可抗力事件的证明。主张发生不可抗力事件的一方还
必须尽一切合理的努力减轻该不可抗力事件所造成的不利影响。
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方案，并应当尽一切合理的努力尽量减轻该不可抗力事件所造成的损失。如果该
不可抗力事件导致本协议的目标无法实现，则本协议提前终止。
                  第十条         违约责任
及本协议的规定追究违约方的违约责任。
  （1）甲方未能依据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付
本期债券的利息和本金；
  （2）甲方或甲方合并报表范围内的企业在任何其他重大债务项下出现违约
或被宣布提前到期，并且因此对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；
  （3）甲方在其资产、财产或股份上设定抵押或质押权利以致对本期债券的
还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产以致对本期债券的还本付息
能力产生实质不利影响；
  （4）在债券存续期间内，甲方发生解散、注销、停业、清算、丧失清偿能
力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；
  （5）本期债券存续期内，甲方未能根据法律、法规和规则的规定，履行信
息披露义务；
  （6）本期债券存续期内，甲方未能根据法律、法规、规则和本协议的规定，
履行通知义务；
  （7）违反本协议项下的陈述与保证；或
  （8）甲方未能履行本协议、募集说明书及法律、法规和规则规定的其他义
务，且对债券持有人造成实质不利影响。
  （1）在知晓该行为发生之日起五个工作日内以公告方式告知全体债券持有
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人；
  （2）在知晓甲方未履行偿还本期债券到期本息的义务时，乙方可以根据债
券持有人会议决议与甲方谈判，促使甲方偿还本期债券本息；
  （3）如果债券持有人会议以决议形式同意共同承担乙方所有因此而产生的
保全费、诉讼费、律师费等费用，乙方可以在法律允许的范围内，并根据债券持
有人会议决议：
  (a)提起诉前财产保全，申请对甲方采取财产保全措施；
  (b)对甲方提起诉讼/仲裁；
  (c)参与甲方的重组或者破产等法律程序。
  （1）如果本协议 10.2 条项下的甲方违约事件中第（1）项情形发生，或甲方
违约事件中第（2）至第（8）项情形发生且一直持续三十个连续工作日仍未得到
纠正，债券持有人可按债券持有人会议规则形成有效债券持有人会议决议，以书
面方式通知发行人，宣布所有未偿还的本期债券本金和相应利息，立即到期应付；
  （2）在宣布加速清偿后，如果甲方采取了下述救济措施，乙方可根据债券
持有人会议决议有关取消加速清偿的内容，以书面方式通知甲方取消加速清偿的
决定：
  (a)乙方收到甲方或甲方安排的第三方提供的保证金，且保证金数额足以支付
以下各项金额的总和：所有到期应付未付的本期债券利息和/或本金、甲方根据
本协议应当承担的费用，以及乙方根据本协议有权收取的费用和补偿等；或
  (b)本协议项下甲方违约事件已得到救济或被债券持有人通过会议决议的形
式豁免；或
  (c)债券持有人会议决议同意的其他措施。
  （3）本条项下债券持有人会议作出的有关加速清偿、取消或豁免等的决议，
须经有表决权的债券持有人（或债券持有人代理人）所持未偿还债券面值总额三
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分之二以上同意方为有效。
照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及迟延支付
本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就乙方因甲方违约事件承担相关责任
造成的损失予以赔偿。
任何行为（包括不作为）而给另一方带来任何诉讼、权利要求、损害、债务、判
决、损失、成本、支出和费用（包括合理的律师费用），该方应负责赔偿并使另
一方免受损失。
             第十一条     法律适用和争议解决
平等、自愿基础上就相关事项的解决进行友好协商，积极采取措施恢复、消除或
减少因违反约定导致的不良影响。如果协商解决不成，应提交位于北京的北京仲
裁委员会按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁应用中文进行。仲裁裁决
是终局的，对双方均有约束力。
各方有权继续行使本协议项下的其他权利，并应履行本协议项下的其他义务。
            第十二条    协议的生效、变更及终止
章或合同专用章后，自本期债券发行的初始登记日（如系分期发行，则为首期发
行的初始登记日）起生效并对本协议双方具有约束力。
协商一致订立书面补充协议后生效。本协议于本期债券发行完成后的变更，如涉
及债券持有人权利、义务的，应当事先经债券持有人会议同意。任何补充协议均
为本协议之不可分割的组成部分，与本协议具有同等效力。
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  （1）甲方履行完毕本期债券项下的全部本息兑付义务；
  （2）债券持有人或甲方按照本协议约定变更受托管理人；
  （3）本期债券未能发行完成或因不可抗力致使本协议无法继续履行；
  （4）出现本协议约定其他终止情形导致本协议终止。
                  第十三条       通知
过邮局挂号方式或者快递服务，或者传真发送到本协议双方指定的地址。
变更发生日起三个工作日内通知另一方。
  （1）以专人递交的通知，应当于专人递交之日为有效送达日期；
  （2）以邮局挂号或者快递服务发送的通知，应当于收件回执所示日期为有
效送达日期；
  （3）以传真发出的通知，应当于传真成功发送之日后的第一个工作日为有
效送达日期。
在收到通知或要求后两个工作日内按本协议约定的方式将该通知或要求转发给
甲方。
                  第十四条       附则
让其在本协议中的权利或义务。
法、无效或不可执行的，且不影响到本协议整体效力的，则本协议的其他条款仍
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应完全有效并应当被执行。
的费用、违约金和补偿款项均包含增值税。
供报送有关部门。各份均具有同等法律效力。”
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      第十一节 本期债券发行的有关机构及利害关系
一、本期债券发行的有关机构
  （一）发行人：万科企业股份有限公司
  住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  法定代表人：郁亮
  联系人：毛敏
  联系电话：0755-25606666
  传真：0755-25531696
  （二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司
  住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
  联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
  法定代表人：张佑君
  联系人：杨芳、张天亮、陈东辉、刘玢玥、周峻任、李龙飞、秦翰、聂司桐、
刘舒杨、左逸夫
  联系电话：010-60838888
  传真：010-60833504
  （三）发行人律师：广东信达律师事务所
  住所：广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12 楼
  负责人：林晓春
  经办律师：麻云燕、王翠萍、郭琼
     万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
    联系电话：0755-88265288
    传真：0755-88265175
    （四）会计师事务所：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
    住所：北京东长安街 1 号东方广场毕马威大楼 8 层
    负责人：邹俊
    联系人：邹俊、陈泳意、李默然
    联系电话：020-38137631、0755-25473335
    传真：0755-82668930
    （五）资信评级机构：联合资信评估股份有限公司
    住所：北京市朝阳区建国门外大街 2 号院 2 号楼 17 层
    法定代表人：王少波
    主要联系人：刘登
    联系电话：010-85679696
    传真：010-85679228
    （六）募集资金专项账户开户银行：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分
行
    住所：深圳市罗湖区笋岗街道田心社区浦诚路 88 号浦发大厦
    负责人：李荣军
    主要联系人：薛昆
    联系电话：0755-81117265
    传真：0755-82934562
    （七）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所
   万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
  住所：深圳市福田区莲花街道福田区深南大道 2012 号
  负责人：沙雁
  电话：0755-88668888
  传真：0755-82083947
  邮政编码：518038
  （八）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
  住所：广东省深圳市福田区深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼
  负责人：张国平
  电话：0755-25938000
  传真：0755-25988122
  邮政编码：518031
二、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系
  截至 2023 年 3 月 31 日，中信证券股份有限公司自营业务股票账户、信用融
券专户及资产管理业务股票账户持有本公司股票万科 A（000002.SZ）合计
介机构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权
关系或其他重大利害关系。
万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
   第十二节 发行人、中介机构及相关人员声明
                 第十三节 备查文件
一、备查文件内容
     本募集说明书的备查文件如下：
报告及 2023 年一季度财务报告；
告；
期）信用评级报告；
有人会议规则；
理协议；
     在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书
全文及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn/）查阅本募集说明
书及摘要。
二、备查文件查阅地点
     投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明
书全文及上述备查文件：
  发行人：万科企业股份有限公司
  住所：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  法定代表人：郁亮
  联系人：毛敏
  联系电话：0755-25606666
  传真：0755-25531696
  主承销商：中信证券股份有限公司
  住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
  联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
  法定代表人：张佑君
  联系人：杨芳、张天亮、陈东辉、刘玢玥、周峻任、李龙飞、秦翰、聂司桐、
刘舒杨、左逸夫
  联系电话：010-60838888
  传真：010-60833504
三、备查文件查阅时间
  本期债券发行期间，每日 9：00-11：30，14：00-17：00（非交易日除外）。
  投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、
律师、专业会计师或其他专业顾问。

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