关于江苏中南建设集团股份有限公司
申请向特定对象发行股票的
第二轮审核问询函中有关财务会计问题的专项回复
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
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关于江苏中南建设集团股份有限公司
申请向特定对象发行股票的
第二轮审核问询函中有关财务会计问题的专项回复
致同专字（2023）第 110A014898 号
深圳证券交易所：
根据贵所 2023 年 6 月 19 日出具的《关于江苏中南建设集团股份有限公司申
请向特定对象发行股票的第二轮审核问询函》（审核函?2023?120104 号）（以
下简称“问询函”）的要求，致同会计师事务所（以下简称“会计师”、“致同”、“我
们”）对贵所的审核问询所列问题中需要会计师说明或发表意见的问题进行了认
真核查。现将有关问题的核查情况和核查意见回复如下：
问题 1
根据发行人回复文件，发行人境外债尚在重组过程中，且部分境外债即将
到期；发行人存在提取本次募投项目预售资金的情况。
请发行人补充说明：（1）公司债务违约的具体情况，是否与债权人明确达
成债务展期协议或债务重组方案，是否有相应计划及其可行性；（2）将募投项
目预售资金用于其他用途的具体情况，结合相关项目预售资金提取、使用情况
及其相应依据，说明项目是否存在资金挪用等违法违规情形及解决整改措施；
（3）说明参股公司是否涉及教育相关业务，是否符合相关产业政策；（4）结
合前述情况说明本次发行是否符合国家产业政策的相关要求。
请保荐人、会计师和发行人律师核查并发表明确核查意见。
回复：
一、公司债务违约的具体情况，是否与债权人明确达成债务展期协议或债
务重组方案，是否有相应计划及其可行性。
（一）公司债务违约的具体情况
截至 2023 年 3 月 31 日，公司银行借款期末余额 277.27 亿元，其中 5.58 亿元
本金的借款存在逾期未兑付的情形；向信托公司等其他非银行金融机构借款期
末余额 134.43 亿元，其中 41.93 亿元的借款存在逾期情形。具体情况如下：
单位：亿元、%
债务类别 金额（截至 2023.3.31） 其中：逾期金额 逾期占比
银行借款 277.27 5.58 2.01
非银机构借款 134.43 41.93 31.19
合计 411.70 47.51 11.54
截至 2023 年 3 月 31 日，公司境外子公司期末 4 只存续的美元优先票据本金
合 计 45,319.23 万 美 元 ， 折 合 人 民 币 311,420.15 万 元 。 其 中 ， 债 券 代 码 为
XS2349744594 和 XS2008677341 的两只美元优先票据的部分持票人在票据到期后
未接受交换要约，期末本金合计 2,969.60 万美元存在到期尚未还本付息，应付利
息合计人民币 3,032.52 万元。债券代码为 XS2288886216 和 XS2484448787 的两只
美元优先票据暂未支付半年度利息，期末本金合计 4.23 亿美元。存量美元优先
票据具体情况如下：
期末存量规模 期末存量规模
债券代码 票息 到期日 还本付息方式
（万美元） （人民币万元）
HMZNN2206B
(XS2349744594)
HMZNN2206
(XS2008677341) 半年付息一
(HMZNN2404) 次，到期一次
XS2288886216 还本，最后一
次利随本清。
XS2484448787 18,349.63 12.000% 2023-6-5 126,093.15
合计 45,319.23 - - 311,420.15
注：人民币金额按照 2023 年 3 月 31 日银行间外汇市场人民币汇率中间价为 1 美元对人民币
截至 2023 年 6 月 28 日，按当日银行间外汇市场人民币汇率中间价为 1 美元
对人民币 7.2101 元折算，债券代码为 XS2349744594 和 XS2008677341 的两只美元
优先票据应支付本息合计人民币 2.52 亿元；债券代码为 XS2484448787 的美元优
先票据已到期，暂未兑付，应支付本息合计人民币 14.91 亿元；债券代码为
XS2288886216 的美元优先票据暂未支付最近两期利息，金额折合人民币为 1.99
亿元。
（二）是否与债权人明确达成债务展期协议或债务重组方案，是否有相应
计划及其可行性
截至本问询函回复出具日，针对期末银行与非银机构借款合计 47.51 亿元的
逾期情况，公司通过协商展期、偿还、优化协议等方式解决，进展如下：
单位：万元
债务类别 期末逾期金额 已解决金额 解决进展
银行借款 55,777.42 32,500.00 58.27%
非银机构借款 419,316.01 16,736.33 3.99%
合计 475,093.44 49,236.33 10.36%
对于尚未解决的逾期情况，公司制定的解决措施如下：
（1）积极与每家金融机构沟通，探讨优化协议的可能性，并积极寻求新增
融资，为未来发展留出更多空间。
（2）继续推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚
持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。
（3）充分利用资本市场，补充权益资本，扩展新的融资，更快恢复盈利，
引导市场信心。
公司针对每笔逾期借款，安排专人与相关金融机构密切沟通，推动融资展
期，贷款转贷，增加经营性贷款等专项授信。公司银行授信额度充足，受益于
支持政策，借款展期条件改善，公司与债权人沟通顺畅，相应解决计划具有可
行性。针对上述逾期的银行和其他金融机构借款，公司承诺自本问询函回复出
具日起半年以内，将与有关机构达成新的借款方案或偿付有关借款。
顾问和法律顾问，启动美元优先票据重组，对“问题 1”之“（一）公司债务违
约的具体情况”之“2. 境外美元优先票据”所列的存量美元债券（含到期和未
到期）本金合计 4.53 亿美元进行整体重组。各方与票据持有人进行一对一的沟
通与接洽，获得多数票据持有人积极的反馈。截至 2023 年 6 月 23 日，公司境外
子公司公布初步重组方案，约 37%的美元优先票据持有人已签署支持有关方案。
按照相关规定，超过 75%的优先票据持有人加入重组支持协议重组方案即获得
通过。美元优先票据的初步重组方案如下：
优先票据持有人持有票据本金额的 1%的现金赎回，剩余票据本金额的 99%
和截至重组生效日（不包括当日）全部持有票据应计未付利息发行新票据，新
票据按 3:7 的比例分为第 1 批和第 2 批，分别在重组生效日（“新发行日”）后
司在新发行日起 18 个月、24 个月和 30 个月赎回新发行日该批次票据本金总额
的 5%，以及就第 2 批而言，截至新发行日期后 30 个月、36 个月和 42 个月赎回
新发行日该批次票据本金总额的 5%。
新票据利息应在新发行日后的第一年以实物支付，其余年份则以现金支付。
新票据每半年支付一次利息，利率为每年 6.0%（如果利息以现金支付）或 7.0%
（如果利息以实物支付）。根据新票据契约，实物利息通过境外子公司发行的
该批次新票据支付，票据金额等同于该等利息金额（以 1 美元为增量）。
对照同行业的境外债务重组情况（如花样年、融 创 中 国、富力地产、绿地
控股、华夏幸福等），该类企业境外债务重组从启动到获得持有人的同意，平
均历时 1-2 年。公司的初步重组方案有竞争力，预计能取得预期的结果，公司的
债务重组方案具有可行性。公司承诺自本问询函回复出具日起半年以内，将与
有关投资者达成重组协议。
二、将募投项目预售资金用于其他用途的具体情况，结合相关项目预售资
金提取、使用情况及其相应依据，说明项目是否存在资金挪用等违法违规情形
及解决整改措施。
（一）募投项目预售资金用于其他用途的具体情况
公司募投项目临沂春风南岸项目存在对经当地房地产主管部门审批、监管
银行拨付的预售资金富余部分进行统筹规划、用于其他用途情况，截至 2023 年
单位：万元
类别 临沂春风南岸项目
预售资金累计额 329,389.77
已提取资金 303,757.60
其中: 已投入本项目资金 174,116.60
用于公司日常经营支出的金额 103,459.97
用于其他用途的金额 26,181.03
监管资金账户余额 25,632.17
注：其他具体用途为支付公司境内发行公司债券和中期票据的利息及手续费。
为提升公司房地产业务板块整体资金统筹使用效率，保障公司整体安全和
可持续发展，公司制定了《中南臵地资金管理制度》，根据有关制度，各区域
公司按规定提取的非监管受限资金由公司进行资金统筹安排，并根据实际需要
用于公司日常运营支出或符合规定的特定的用途
综上，临沂春风南岸项目将非监管受限的部分预售资金统一划拨公司后，
由公司根据各项目需要统筹安排划拨使用，用于公司的日常经营支出，以及支
付公司境内发行公司债券和中期票据的利息及手续费。
（二）项目预售资金提取、使用情况及其相应依据
临沂春风南岸项目于 2020 年 8 月 10 日取得《山东省建设项目备案证明》，
并于 2020 年底开始陆续取得《商品房预售许可证》，并针对每一预售项目开设
监管账户、签订三方监管协议并收取和提取预售资金。截至 2023 年 6 月 20 日，
临沂春风南岸项目已提取的预售资金情况如下：
单位：万元
期间 提取预售资金
截至 2023 年 6 月 20 日，临沂春风南岸项目的预售资金合计金额 329,389.77
万元，其中预售资金用于项目建设的前期投入 174,116.60 万元， 103,459.97 万元
用于公司日常经营支出，26,181.03 万元用于支付发行公司债券和中期票据的利
息及手续费。
公司募投项目预售资金的提取严格按照当地监管规定要求进行预售资金的
提取和使用。针对预售资金的管理，公司制定了《中南臵地资金管理制度》，
除已全部用于投入项目建设的重点资金外，其他资金由公司统筹管理，用于公
司日常经营或其他特定用途。
临沂春风南岸项目位于山东省临沂市，项目公司根据《山东省商品房预售
资金监管办法》《临沂市住房和城乡建设局关于调整临沂市商品房预售资金监
管拨付节点的通知》的规定存储和使用预售资金，具体情况如下：
（1）设立监管账户
商品房预售资金储存于监管专用账户内。根据《山东省商品房预售资金监
管办法》，“房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内
的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则，开立商品房预售
资金监管专用账户。”截至本问询回复出具日，本次募投项目涉及的每一项预售
许可申请前，均与监管银行名录内的商业银行开设了监管账户。
（2）签订监管协议
根据《山东省商品房预售资金监管办法》，“监管账户应当按幢或者多幢开
立，并由房地产主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资
金监管协议。”截至本问询函回复出具日，本次募投项目在开立预售资金监管账
户后，分别与当地房地产主管部门、监管银行就每一监管账户签订了《临沂市
商品房预售资金监管协议》。
（3）监管资金的使用
重点监管资金是指由监管部门根据项目达到房地产开发项目竣工综合验收
备案条件所需的工程建设费用结合房地产开发企业信用等级情况核定的监管资
金。预售房屋的监管银行账户在资金总额达到既定监管额度后，公司按照工程
建设进度控制节点向当地主管部门提出用款申请，并提交资金使用明细计划、
合同等申请材料，由当地主管部门受理、审批，并出具《临沂市商品房重点监
管资金拨付审批书》，监管银行根据审批书的事项内容进行资金拨付，将资金
拨付至项目公司的一般账户。
根据《山东省商品房预售资金监管办法》，预售人申请使用商品房预售资
金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，重点
监管资金的使用需公司通过监管系统申请发起重点监管资金拨付审批书流程，
同步提交重点资金（额度）拨付申请书、资金计划明细表、施工进度现场照片、
工程质量验收记录及工程质量验收报告，由当地房地产主管部门进行审核，审
核通过后出具重点监管资金拨付审批书。
根据《山东省商品房预售资金监管办法》，商品房预售资金监管按照工程
建设进度一般分为 4 个控制节点进行拨付：①当建成层数达到规划总层数一半
时，监管资金留存比例为 60%-70%；②当主体结构封顶时，监管资金留存比例
为 30%-35%；③当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为 15%-18%；④当取
得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。
资金监管拨付节点的通知》的规定，临沂市对预售资金的拨付节点调整为 5 个
拨付节点：①建成层数达到规划总层数一半，重点监管资金留存比例为监管额
度的 60%；②主体结构封顶，留存比例为 35%；③完成外墙外保温及门窗安装，
留存比例为 25%；④完成房屋建筑工程竣工验收备案，留存比例为 15%；⑤完
成房屋所有权首次登记，且相应配套基础设施验收或移交后，商品房预售资金
监管终止。
一般监管资金是指监管账户累计入账金额超出重点监管额度部分的资金，
公司通过当地监管系统提交一般监管资金的申请，主管单位通过受理、审批并
出具《临沂市商品房一般监管资金拨付审批书》，监管银行根据审批书的事项
内容进行资金拨付，将资金拨付至项目公司的一般账户。
（三）项目是否存在资金挪用等违法违规情形及解决整改措施
国家、部委及各地对预售资金监管主要为保障房地产项目竣工交付，维护
购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
法律法规名称 目的 与预售资金相关条文
为了加强对城市房地产的管理，
中华人民共和国城市
维护房地产市场秩序，保障房地 商品房预售所得款项，必须用
房地产管理法（2019
产权利人的合法权益，促进房地 于有关的工程建设。
修正）
产业的健康发展。
为了加强城市房地产开发经营管 开发企业预售商品房所得价
山东省城市房地产开
理，规范房地产开发经营行为， 款，必须专款用于开发项目建
发经营管理条例
维护房地产市场秩序，促进房地 设，并按照规定接受商品房预
（2021 修正）
产业的健康发展。 售资金监管。
房地产开发企业进行商品房预
为了规范商品房销售行为，保障 售所得的款项，必须用于与预
山东省商品房销售条
商品房买卖双方当事人的合法权 售商品房有关的工程建设。商
例（2021 修正）
益。 品房销售管理部门应当加强对
商品房预售款用途的监管。
为了规范商品房预售资金监督管 本省行政区域内商品房预售资
山东省商品房预售资
理，维护商品房交易双方合法权 金的收存、支出、使用及其监
金监管办法
益，促进房地产市场健康发展。 督管理，适用本办法。
山东省人民政府办公 2016 年 9 月底前实现房屋交易
厅关于做好房地产领 为深入做好山东省房地产领域易 资金监管全覆盖。优化预售监
域易发问题治理工作 发问题治理工作。 管资金核拨流程，留足保证工
的通知 程竣工交付所需资金。
临沂市住房和城乡建
为保障房地产项目竣工交付，维
设局关于调整临沂市 对临沂市商品房预售资金监管
护购房人合法权益，促进房地产
商品房预售资金监管 拨付节点进行调整。
市场平稳健康发展。
拨付节点的通知
招标确定监管银行、按预售许
可设立监管账户、合理确定监
为保障房地产项目竣工交付，维
关于规范商品房预售 管额度、保障资金专款专用、
护购房人合法权益，促进房地产
资金监管的意见 按工程进度及时拨付资金、商
市场平稳健康发展。
业银行依约履行账户管理责任
等。
截至本问询函回复出具日，临沂春风南岸项目工程建设正在按照施工计划
如期进行推进，预计能够按照约定时间进行交付。项目中的商品房建设进度及
交付时间如下：
预定交付时 能否按期
期批 包含楼栋 工程建设情况 是否已预售
间 交付
一期一 主体封顶、砌筑完
批次 成
一期二 11/12/13/25/26/30/3 主体封顶、砌筑完
是 2023-11-17 是
批次 1 成
一期三 15/16/17/35/36/37/5 主体封顶、砌筑完
是 2023-11-17 是
批次 1/52 成
二期一
批次
预定交付时 能否按期
期批 包含楼栋 工程建设情况 是否已预售
间 交付
三期一
批次
三期二
批次
三期三
批次
资金提取及使用等事项受到行政处罚情形
截至本问询函回复出具日，募投项目预售资金的运行严格按照监管制度规
定，缴存、拨付和使用均履行了相应的审批程序。
根据山东省人民政府办公厅于 2022 年 5 月 26 日印发的《深化数据赋能建设
“无证明之省”实施方案》，“2022 年 6 月底前，完成现有事项证照证明的清理，
并根据法律法规要求和工作实际进行动态调整。对能够通过事中事后监管纠正
且风险可控的事项，以及可以通过其它方式核查的事项，大力推行告知承诺，
不再索取有关证照证明。”
经查询中国市场监督行政处罚文书网、中国执行信息公开网、中国裁判文
书网、山东省住房和城乡建设厅、临沂市住房和城乡建设局等网站，本次发行
的募投项目实施主体不存在受到与预售资金被挪用有关的行政处罚或正在被立
案调查的情形。
预售资金监管额度监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市、
县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目
交付使用条件等因素确定。监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度
的资金可由房地产开发企业提取使用。
公司作为市场化运作、全国性布局的房地产开发企业，对经当地房地产主
管部门审批、监管银行拨付的预售资金富余部分进行统筹规划使用，能够最大
化的提升整体资金使用效率和保障公司整体的经营安全。这种操作符合商业逻
辑，行业普遍存在使用非监管预售资金用于日常经营性支出等的情形。
明显增加，叠加全国楼市销售遇冷，对房企的流动性造成了巨大压力，行业风
险事件频发。
为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动
性风险，促进房地产市场平稳健康发展，银保监会、住建部、央行等三部门于
知》，允许商业银行按市场化、法治化原则与优质房地产企业开展保函臵换监
管额度内资金业务。
募集资金到位后，公司将按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所股
票上市规则》《上市公司监管指引第 2 号——上市公司募集资金管理和使用的监
管要求》《公司章程》《募集资金管理办法》等规定，开设专户存储，严格管
理募集资金使用，确保募集资金按照既定用途得到充分有效的利用。
针对本次募集资金投资方向，公司控股股东及实际控制人出具了《江苏中
南建设集团股份有限公司 2023 年度向特定对象发行股票募集资金使用的声明与
承诺》，承诺内容如下：
“将继续坚持?房子是用来住的、不是用来炒的?定位，积极响应?保交楼、保
民生?的国家号召，募集资金到位后，公司将依照法律法规相关规定按公开披露
的用途使用，不会变相用于拿地拍地、开发新楼盘等增量项目及存量项目的商
业部分。
公司若违反上述承诺，受到监管部门处罚给投资者造成损失，公司控股股
东、实际控制人将依法承担赔偿责任。
承诺期限：本次募集资金依法依规使用完毕为止。”
综上，临沂春风南岸项目将分批次于 2023 年底开始交付，尚未出现逾期交
付的迹象。募投项目实施主体均按照相关监管规定提取预售资金，截至本问询
函回复出具日，公司未因预售资金提取及使用等事项受到行政处罚，因此公司
不存在被有权机关认定为违法违规挪用资金的情形。
三、说明参股公司是否涉及教育相关业务，是否符合相关产业政策。
公司的参股公司涉及长期股权投资、交易性金融资产、其他权益工具投资、
其他非流动金融资产共 4 个报表项目。
通过对上述 4 个报表项目中属于公司参股企业的经营范围，以“教育”为关键
词进行检索，公司参股公司经营范围中存在“教育”字样的情况列示如下：
被投资公司名 涉及报表 经营范围中包含的 是否实际开展相关
持股情况
称 项目 教育业务类似表述 业务
为学校提供运营支
公司持有该公司 3.1
凯文教育 交易性金 持服务，素质教育
万股，占比 教育信息咨询
（002659.SZ） 融资产 业务、职业教育业
务
注：公司持有的凯文教育 3.1 万股计划近期出售。
截至 2023 年 3 月 31 日，发行人持有凯文教育 3.1 万股，占比 0.0052%。公司
持有凯文教育股票的目的并非产业投资，而是为了获得股票投资收益。
教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“《双减意见》”），
坚持从严治理，全面规范校外培训行为，要求“各地不再审批新的面向义务教育
阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机
构。对非学科类培训机构，各地要区分体育、文化艺术、科技等类别，明确相
应主管部门，分类制定标准、严格审批。依法依规严肃查处不具备相应资质条
件、未经审批多址开展培训的校外培训机构。学科类培训机构一律不得上市融
资，严禁资本化运作；上市公司不得通过股票市场融资投资学科类培训机构，
不得通过发行股份或支付现金等方式购买学科类培训机构资产。”
学科类和非学科类范围的通知》，规定：“一、根据国家义务教育阶段课程设臵
的规定，在开展校外培训时，道德与法治、语文、历史、地理、数学、外语
（英语、日语、俄语）、物理、化学、生物按照学科类进行管理。对涉及以上
学科国家课程标准规定的学习内容进行的校外培训，均列入学科类进行管理。
二、在开展校外培训时，体育（或体育与健康）、艺术（或音乐、美术）学科，
以及综合实践活动（含信息技术教育、劳动与技术教育）等按照非学科类进行
管理。”
凯文教育的控股股东为北京市海淀区国有资产投资经营有限公司，于 2022
年 3 月完成了北京海淀凯文学校（以下简称“海淀凯文学校”）和北京市朝阳区凯
文学校（以下简称“朝阳凯文学校”）举办者的变更，即海淀凯文学校、朝阳凯文
学校的举办者由全资子公司变更为关联方北京海国教投咨询服务有限公司。凯
文教育与北京海国教投咨询服务有限公司的关联关系为所属集团其他成员的联
营企业。海淀凯文学校、朝阳凯文学校分别取得了北京市海淀区教育委员会、
北京市朝阳区教育委员会换发的《民办学校办学许可证》。
凯文教育其并非是 K12 学校的举办者，凯文教育主要为学校提供运营服务，
保障学校教学特色和品质。凯文教育为两所凯文学校提供素质教育课程，以体
育和艺术、科技教育引领学生综合素质培养。凯文教育未来也致力通过教育服
务输出提供课程设计、教学管理、学校运营、后勤管理、升学指导等优质的国
际教育运营服务，继续推动品牌输出、管理输出、课程体系输出和校内外教育
业务协同发展。
综上，凯文教育从事的业务非学科类教育培训，其服务对象两所凯文学校
亦非校外学科类培训机构，公司持有凯文教育股票符合相关产业政策。公司参
股公司不涉及《双减意见》界定的教育相关业务，本次发行符合相关产业政策。
四、结合前述情况说明本次发行是否符合国家产业政策的相关要求。
（一）存在债务违约情况，但公司本次发行符合国家产业政策的要求
公司存在债务违约情况，但并不属于《上市公司证券发行注册管理办法》
第十一条规定的不得向特定对象发行股票的情形。根据公司 2022 年度报告，公
司 2022 年度财务报表以持续经营为基础列报，且公司已或将采取更多措施以规
避风险，公司有能力确保未来 12 个月持续稳健运营。
公司主营业务为房地产开发，国家通过制定国民经济计划、产业结构调整
计划、金融政策和国家及相关部委会议引导等方式来扶持房地产业的发展，主
要内容如下：
时间 单位 标题 主要内容
要稳定房地产市场，坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，因城施策用足用
中共中央政
治局会议
求，压实地方政府责任，保交楼、稳民
生。
中国人民银 关于做好当前金 一、保持房地产融资平稳有序；二、积极
行、中国银 融支持房地产市 做好“保交楼”金融服务；三、积极配合做
行保险监督 场平稳健康发展 好受困房地产企业风险处臵；四、依法保
管理委员会 工作的通知 障住房金融消费者合法权益等。
恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允
许上市房企非公开方式再融资，引导募集
就资本市场支持
资金用于政策支持的房地产业务，包括与
证监会新闻 房地产市场平稳
发言人 健康发展答记者
济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安
问
臵住房建设，以及符合上市公司再融资政
策要求的补充流动资金、偿还债务等
要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保
交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行
负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪
行为。
防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒
全国住房和
气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险
房企。“一头”抓优质房企，一视同仁支持
作会议
优质国企、民企改善资产负债状况。
建立实施房地产长效机制，扩大保障性住
房供给，推进长租房市场建设，稳地价、
稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市
府工作报告
有效防范化解优质头部房企风险，改善资
产负债状况，防止无序扩张，促进房地产
业平稳发展。
中华人民共和国
国民经济和社会
实施房地产市场平稳健康发展长效机制，
促进房地产与实体经济均衡发展。
年规划和 2035 年
远景目标纲要
房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影
响。根据《2015 年各地区淘汰落后和过剩产能目标任务完成情况》（中华人民
共和国工业和信息化部、国家能源局公告 2016 年第 50 号）等规定，我国落后和
产能过剩主要集中在炼铁、炼钢、焦炭、铁合金、电石、电解铝等十六个行业，
房地产业不属于落后产能及过剩产能。
公司本次募集资金投向处于建设销售过程中的“临沂春风南岸项目”和“青岛
即墨樾府项目”，该等项目定位为首次臵业及改善型普通住宅产品，非《产业结
墅类房地产开发项目”和“第三类 淘汰类”。
（二）募投项目预售资金提取、使用符合预售资金监管要求
临沂春风南岸项目在申请商品房预售许可前，选择在监管银行名录内的商
业银行开立商品房预售资金监管专用账户，符合住房和城乡建设部《关于进一
步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010153
号) 和《山东省商品房预售资金监管办法》等的规定。
在开立预售资金监管账户后，公司与临沂市房地产主管部门、监管银行签
订《临沂市商品房预售资金监管协议》，并在商品房预售资金监管协议中载明
商品房预售资金监管额度，符合《山东省商品房预售资金监管办法》的规定。
当监管资金达到既定监管额度后，公司可申请提取监管额度以外的资金。
公司若使用监管额度以内的资金，则按照工程建设进度控制节点提出用款申请。
当地房地产主管部门在申请受理后完成审核并出具拨付通知单。监管银行按照
拨付通知单拨付相应款项到公司一般账户。公司预售资金的支出和使用符合
《山东省商品房预售资金监管办法》和《临沂市住房和城乡建设局关于调整临
沂市商品房预售资金监管拨付节点的通知》的规定。
截至 2023 年 6 月 20 日，公司预售资金的提取和使用均符合相关监管制度规
定，未因预售资金提取和使用受到行政处罚，不存在被有权机关认定为资金挪
用等违法违规情况。公司募投项目预计能够按时交付。公司预售资金提取和使
用符合国家产业政策和当地监管办法的相关要求。
（三）持股占比 0.0052%的参股公司为 K12 学校提供运营服务，公司计划出
售，本次发行符合国家产业政策要求
截至 2023 年 3 月 31 日，公司持有上市公司凯文教育（002659.SZ）31,000 股，
持股比例为 0.0052%，公司将其列为交易性金融资产，具体情况如下：
单位：万元
被投资单位 账面价值
主营业务 持股比例 类别
名称 （截至 2023.3.31）
凯文教育 K12 学校运营服务和素质 交易性金
（002659.SZ） 教育业务、职业教育 融资产
凯文教育及下属子公司分别与海淀凯文学校和朝阳凯文学校签订了《房屋
租赁合同》《服务协议》和《餐饮服务协议》，约定由凯文教育及下属子公司
为学校提供校园资产运营租赁、品牌许可、素质教育课程、教育咨询服务、体
育场馆运营和餐饮等服务。
凯文教育虽然为 K12 学校提供运营服务，其服务的对象海淀凯文学校和朝
阳凯文学校亦非校外学科类培训机构，凯文教育不涉及《双减意见》界定的教
育相关业务。且公司仅持有凯文教育 0.0052%的股权，持有目的仅为获取股票投
资收益，在非良性循环环境中计划出售。公司本次募集资金拟投向公司处于建
设销售过程中的“临沂春风南岸项目”、“青岛即墨樾府项目”和补充日常运
营所需的流动资金，且公司承诺未来不投资教育相关产业，符合中共中央办公
厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培
中训负担的意见》之“上市公司不得通过股票市场融资投资学科类培训机构”
的要求。
综上，公司本次发行符合国家产业政策的相关要求。
五、核查程序与核查意见
（一）核查程序
我们执行了必要的审计及核查程序，主要包括：
款台账，对发行人的债务逾期情况进行了解；检查发行人公告和公开查询的信
息；通过查阅相关美元优先票据的发行文件、公开信息检索以及对发行人相关
人员进行访谈等方式，了解逾期债务重组进展或展期等解决进展。
司对预售资金管理的内部制度文件；取得并查阅募投项目的预售款监管协议；
取得各募投项目预售资金监管账户从开立至今的银行流水并进行核查；通过中
国市场监督行政处罚文书网、中国执行信息公开网、中国裁判文书网、山东省
住房和城乡建设厅、临沂市住房和城乡建设局对本次募投项目实施主体公司进
行公开信息查询。
非流动金融资产等明细；通过企查查等公开渠道查询上述明细中公司的经营范
围，查阅凯文教育 2022 年度报告。
教育业务三个问题的核查程序请参见本部分之“（一）核查程序”1 至 3 问核查程
序。此外，我们还查阅了《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）、发行人
《2022 年年度报告》等文件，了解发行人所处行业及募投项目所属行业分类；
《2015 年各地区淘汰落后和过剩产能目标任务完成情况》等过剩产能有关通知
以及所属行业相关的国家和部委等产业政策及引导，核查本次发行是否符合国
家相关产业政策的要求。
（二）核查意见
经核查，我们认为：
已针对每笔违约债务制定了优化协议的计划，并在进行一对一的谈判，部分取
得展期或偿还，境外美元债务重组已经取得部分权利人的同意，相应解决计划
具有可行性。
执行，截至本问询函回复出具日，发行人未因预售资金提取及使用等事项受到
行政处罚，因此发行人不存在被有权机关认定为违法违规挪用资金的情形。
业政策。
本专项回复仅供中南建设公司本次向深圳证券交易所申请向特定对象发行
股票使用，不得用作任何其他用途。
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
二〇二三年六月二十九日
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