深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
编号：信评委函字[2023]跟踪 0722 号
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
声 明
? 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人员
与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
? 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
? 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人和
其他第三方的干预和影响。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxi.com.cn）公开披露。
? 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任
何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
? 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报
告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
? 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不
定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
? 本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。
中诚信国际信用评级有限责任公司
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
本次跟踪发行人及评级结果 深圳市振业(集团)股份有限公司 AA/稳定
本次跟踪担保主体及评级结果 深圳市深担增信融资担保有限公司 AAA/稳定
本次跟踪债项及评级结果 “23 振业 01” AAA
本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主要基于深圳市振业(集团)股份有
限公司（以下简称“深振业”或“公司”）凭借很强的股东背景在融资方面
具有优势、且在必要时有机会获得外部支持，项目储备较为充足且部分项目
具备较强的土地成本优势等方面的优势。同时中诚信国际也关注到房地产行
评级观点
业政策变化对公司经营提出更高挑战，项目开发体量较小、开发速度较慢且
土地储备较为集中、销售业绩稳定性有待提升等因素对其经营和整体信用状
况造成的影响。本次债项信用等级充分考虑了深圳市深担增信融资担保有限
公司（以下简称“深担增信”）提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证
担保对本次债项还本付息的保障作用。
评级展望 中诚信国际认为，深圳市振业(集团)股份有限公司信用水平在未来 12~18 个
月内将保持稳定。
调级因素 可能触发评级上调因素：股东支持力度明显增强、签约销售金额显著增长以
及行业地位显著提高，资产周转速度显著提升，盈利及获现规模大幅增长。
可能触发评级下调因素：股东背景及公司定位发生重大不利变化，土地储备
激进导致杠杆比率大幅上升，盈利能力出现严重下滑且无回升迹象，现金流
平衡能力严重弱化。
正 面
? 凭借很强的股东背景，公司在融资渠道和融资成本方面具有优势，且在必要时有机会获得外部支持
? 项目储备较为充足且部分项目具备较强的土地成本优势
? 有效的偿债担保措施
关 注
? 房地产行业政策变化对公司经营提出更高挑战
? 项目开发体量较小，开发速度较慢，且土地储备较为集中，销售业绩稳定性有待提升
项目负责人：刘旭冉 xrliu@ccxi.com.cn
项目组成员：彭俊贤 jxpeng@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
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? 财务概况
深振业（合并口径） 2020 2021 2022 2023.3
资产总计（亿元） 154.35 236.01 263.99 264.94
所有者权益合计（亿元） 78.38 81.84 84.69 84.56
负债合计（亿元） 75.97 154.17 179.30 180.37
总债务（亿元） 41.82 83.27 87.15 89.02
营业总收入（亿元） 29.35 30.89 37.00 2.66
净利润（亿元） 9.03 5.53 4.48 -0.13
EBITDA（亿元） 12.67 10.30 10.33 --
经营活动产生的现金流量净额（亿元） -1.68 -38.75 23.15 -6.46
营业毛利率（%） 46.59 43.43 38.63 37.57
净负债率（%） 29.47 69.81 50.04 56.57
总债务/EBITDA（X） 3.30 8.09 8.43 --
EBITDA 利息保障倍数(X) 5.84 3.69 2.47 --
注：1、中诚信国际根据深振业提供的其经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2020~2022 年度审计报告及
未经审计的 2023 年一季度财务报表整理，其中 2020 年和 2021 年财务数据分别为 2021 年和 2022 年审计报告期初数，2022 年财务数据为当期
审计报告期末数。2、中诚信国际债务统计口径包含长期应付款中的带息债务。3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口
径，其中“--”表示不适用或数据不可比，特此说明。
? 担保主体财务概况
深担增信（合并口径） 2020 2021 2022
总资产（亿元） 62.41 65.86 70.88
担保损失准备金（亿元） 0.31 0.38 0.54
所有者权益（亿元） 61.46 63.53 66.08
在保余额（亿元） 22.36 526.80 465.10
年新增担保额（亿元） 25.36 654.81 776.00
担保业务收入（亿元） 1.26 3.60 6.33
利息净收入及投资收益（亿元） 2.10 0.26 0.58
净利润（亿元） 1.42 2.07 2.55
平均资本回报率(%) 2.34 3.31 3.94
累计代偿率(%) 0.00 0.00 0.09
核心资本放大倍数(X) 0.36 8.24 6.98
融资性担保放大倍数(X) 0.31 7.73 2.99
注：1、中诚信国际根据深担增信提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2020~2022 年度财务报告整理。其
中 2020~2021 年财务数据为 2021~2022 年审计报告期初数，2022 年财务数据为 2022 年审计报告期末数。2、本报告担保损失准备金为未到期责
任准备金与担保赔偿准备金之和，利息净收入为审计报告口径的财务费用。3、本报告采用《融资担保责任余额计量办法》方法计算在保责任余
额。
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? 同行业比较（2022 年数据）
部分房地产开发企业主要指标对比表
全口径签约销 非受限货币资 总债务/销售商品提供
总资产 净负债率 营业总收入 净利润率 存货周转率
公司名称 售金额 金/短期债务 劳务收到的现金
（亿元） （%） （亿元） （%） (X)
（亿元） (X) （X）
天地源 108.04 403.08 144.72 1.25 105.52 6.64 0.29 1.41
湖北清能 81.32 211.22 72.81 0.74 79.21 8.81 0.56 3.73
深振业 65.88 263.99 50.04 2.51 37.00 12.11 0.14 1.32
中诚信国际认为，与同行业同级别企业相比，深振业财务杠杆水平较低，盈利能力相对较强且处于行业较高水平，销售回款对总债务
保障能力较强，非受限货币资金对短期债务覆盖程度较高，但业务规模和存货周转效率弱于对比企业。
注：“天地源”为“天地源股份有限公司”简称，证券代码 600665.SH；“湖北清能”为“湖北清能投资发展集团有限公司”简称。
资料来源：公司提供及公开信息，中诚信国际整理
? 本次跟踪债项情况
本次债项 上次债项 发行金额 债项余额
债项简称 上次评级时间 存续期 特殊条款
评级结果 评级结果 （亿元） （亿元）
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? 评级模型
? 方法论
中诚信国际房地产行业评级方法与模型 C200100_2022_05
? 业务风险： ? 个体信用状况（BCA）：
深振业属于房地产行业，行业风险评估为中等；深 依据中诚信国际的评级模型，深振业具有 aa-的个
振业规模优势一般，但项目储备较为充足且部分项目具 体基础信用等级，反映了其中等的业务风险和很低的财
有较强的土地成本优势，融资渠道较为畅通，经营稳健 务风险。
度尚可，业务风险评估为中等。
? 财务风险： ? 外部支持：
深振业盈利能力虽有所弱化但仍处于行业较高水 公司控股股东为深圳市国资委，公司作为深圳市国
平，杠杆水平较低，流动性较强，财务风险评估为很低。 资委下属重要的房地产开发平台，在融资方面有所获
益，在必要时有机会获得资金支持，外部支持调升 1 个
子级。
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跟踪评级原因
根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行跟踪评级，对其风险程
度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。
募集资金使用情况
深圳市振业（集团）股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
（债券简
称：“23 振业 01”、债券代码：“148280.SZ”）于 2023 年 5 月 4 日完成发行，发行规模为 7.50 亿
元，发行年限为 3 年，票面利率为 3.30%，到期日为 2026 年 5 月 4 日。
截至本报告出具日，“23 振业 01”募集资金的使用与募集说明书的约定一致。
宏观经济和政策环境
消费对经济增长的贡献率明显提升，微观主体预期边际改善，产出缺口相较去年四季度有所收
窄。
中诚信国际认为，当前经济修复呈现出一定结构分化特征，服务业修复好于工业，消费恢复以接
触型消费回暖为主，基建投资高位运行，房地产投资降幅收窄但延续下降，出口短期反弹但高新
技术产品出口偏弱。同时，在经济持续复苏的过程中风险与挑战仍存。从外部环境看，地缘冲突
及大国博弈风险持续，科技等领域的竞争压力或加大；从增长动能看，消费虽有所回暖但“明强
实弱”，投资仍较为依赖政策性因素的驱动，全球经济走弱下出口下行压力仍存；从微观预期看，
居民谨慎性动机下消费动力不足，企业预期改善尚未转化为民间投资的回升；从债务压力看，高
债务压力加剧经济金融脆弱性，制约政策稳增长空间，尤其是地方政府债务压力上扬，结构性及
区域性风险较为突出。
中诚信国际认为，随着经济修复进入关键期，中国宏观经济政策将继续保持连续性与精准性。财
政政策继续“加力提效”，准财政政策或有所延续，发挥稳增长的主力作用，并以有效带动全社
会投资和促进消费为主要着力点。货币政策保持宽松但更加注重“精准有力”
，结构性货币政策
重要性继续提升，并注重配合财政政策落地见效。2023 年政府工作报告对恢复与扩大消费、建
设现代产业体系、支持民营经济以及扩大利用外资等重点领域做出有针对性的部署，宏观政策充
分注重短期稳增长与中长期调整的结合。
综合以上因素，中诚信国际认为，未来中国宏观经济将延续复苏态势，受低基数影响，二季度经
济增速将成为年内高点，2023 年全年 GDP 增速为 5.7%左右。从中长期来看，中国式现代化持续
推进为经济高质量发展提供支撑，中国经济长期向好的基本面未变。
详见《2023 年一季度宏观经济与政策分析》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9964?type=1
近期关注
中诚信国际认为，2022 年行业下行叠加信用风险出清导致房地产销售及投资规模降至近年来低水平，行业内
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竞争格局亦发生改变。短期来看，随着房地产行业政策效果的显现，房企信用质量进一步恶化、信用风险进
一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，房地产行业景气度有望触底回升。长期来看，在“房住
不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。
续收窄，但由于市场下行具有较大惯性，全年商品房销售金额同比大幅回落 26.7%。房地产投资
方面，受行业持续下行影响，2022 年房地产行业投资活动减弱，全年房地产新开工面积及房地
产开发投资金额分别同比下降约 39%和 10%，房地产开发投资额自 2020 年首次出现同比下降并
回落至近 5 年的低点。中诚信国际认为，房地产政策频出有效引导需求合理释放，2023 年房地
产销售及投资活动有望触底回升，行业景气度有望复苏。行业竞争格局方面，2022 年行业下行
叠加信用风险出清导致行业竞争格局发生改变，不同企业性质间销售业绩分化明显，国央企普遍
能保持较强的规模优势，当年销售金额同比降幅优于行业平均水平；但民营企业对外部不利因素
抵御能力普遍偏弱，当年销售金额同比降幅高于行业平均水平。此外，目前国有背景开发商已成
为土地市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，未来房地产行业投资活动有望回归理性。融资
方面，为了满足房地产合理融资需求，目前已形成支持房企融资的“三支箭”格局，“三箭齐发”对
房地产行业再融资环境改善起到重要作用，随着政策效果不断释放，行业融资环境有望得到改
善。中诚信国际认为，目前行业信用风险出清已进入尾声，行业信用基本面触底，房企信用质量
进一步恶化以及信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，短期内房地产行
业处于底部修复期；长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严
格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之
下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。
详见《中国房地产行业展望，2023 年 3 月》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9852?type=1
中诚信国际认为，深振业具有较为丰富的房地产开发经验，项目储备较为充足且部分项目具有较强的土地成
本优势，公司具备较为畅通的融资渠道，可为其未来发展提供有力的支持；但公司规模优势一般，拿地力度
波动较大，且项目储备集中度较高，销售业绩稳定性有待提升。
公司具有较为丰富的房地产开发经验，2022 年由于上年新获取项目开盘销售，整体销售业绩大
幅提升，但公司项目总量较少，整体开竣工及销售规模受拿地节奏及项目开发进度的影响而较易
波动。
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深
汕合作区和河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用
物业、别墅等多种类型，积累了较为丰富的房地产投资和开发经验。项目开发方面，由于公司项
目总量较少，因此开竣工规模较易波动，由于拿地规模下降，2022 年公司新开工面积有明显下
降。截至 2023 年 3 月末，公司在建计容建筑面积为 98.5 万平方米，较大体量的在建项目为公司
的持续经营提供有力支撑的同时，亦对其后续资金投入提出更高要求。
受益于 2021 年获取的两个南京项目开售以及长沙、东莞和深汕特别合作区等地项目销售情况较
好，公司 2022 年签约销售金额和销售面积分别同比大幅增长 55.52%和 26.19%，销售单价较上
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年有所提升。2023 年 1~3 月，公司销售金额和销售面积分别为 8.76 亿元和 4.59 万平方米，分别
同比增长 24.96%和 63.35%，同时销售均价较上年小幅下降。
表 1：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
销售面积（全口径） 14.62 26.08 32.91 4.59
销售金额（全口径） 25.27 42.36 65.88 8.76
销售均价（全口径） 1.73 1.62 2.00 1.91
注：以上数据不含锦荟 PARK 项目1。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
销售区域方面， 2022 年公司主要销售来源为南京、长沙和深圳地区（含深汕特别合作区和东莞）
，
上述区域销售金额占比分别为 37.52%、30.57%和 21.45%，主要销售项目为南京翡丽泊湾、长沙
振业城四期、东莞清溪雅苑和深汕振业时代等项目。2023 年 1~3 月，南京、深圳和天津为销售
主要贡献区域，销售金额占比分别为 42.12%、20.43%和 14.95%。
公司项目储备资源较为充足且部分项目具有较强的土地成本优势，可为其未来发展提供有力的
支持，但项目集中度较高，易对销售业绩的稳定性造成影响。
截至 2023 年 3 月末，公司土地储备面积2合计 156.06 万平方米，项目储备资源较为充足。从区域
布局来看，公司土地储备主要分布于粤港澳大湾区的惠州、河源、广州、深圳、东莞以及长沙、
南京、天津、南宁等地区，其中土地储备面积排名前五的城市占比合计达 81.07%，集中度较高，
且位于惠州、长沙和河源的项目主要为大体量单个项目，需逐期开发、转化为即售资源，因此公
司销售业绩的稳定性易受开发进度的影响。但公司在惠州、长沙、河源和深汕特别合作区的土地
获取成本较低，具有较强的成本优势。
表 2：截至 2023 年 3 月末公司土地储备分布情况（万平方米）
区域 土地储备面积 占比
惠州 59.78 38.31%
长沙 22.53 14.44%
河源 17.90 11.47%
广州 17.79 11.40%
南京 8.52 5.46%
天津 7.63 4.89%
南宁 7.35 4.71%
西安 6.51 4.17%
深汕特别合作区 3.39 2.17%
深圳（不含深汕特别合作区） 2.85 1.83%
东莞 1.81 1.16%
总计 156.06 100.00%
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付
有。截至 2023 年 3 月末，锦荟 Park 项目累计销售 26.18 万平方米，剩余可售面积 0.44 万平方米，已处于尾盘阶段。
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公司根据自身及市场情况调整拿地力度，近年来拿地支出波动较大，2022 年拿地力度较小，同
时较为畅通的融资渠道可为公司业务运营及再融资提供支持，经营稳健度尚可。
公司主要通过公开市场招拍挂、收并购等方式获取土地，拿地区域向珠三角、长三角及部分核心
城市集中。公司根据已有储备情况、市场行情和资金情况调整拿地力度，2020~2022 年公司新增
土地储备金额占当期销售金额的比例分别为 11.91%和 181.11%和 6.33%。其中，2022 年公司仅
获取 1 个位于深圳市龙岗区的全资项目。2023 年 1~3 月，公司通过招拍挂竞得 1 个位于深圳市
光明区的全资项目，成交价 10.29 亿元，新增项目计容建筑面积为 5.50 万平方米，尚未获取土地
证。
表 3：近年来公司土地储备情况（个、万平方米、亿元）
指标 2020 2021 2022 2023.1~3
新增项目数量 1 4 1 --
新增土地储备面积 6.78 30.77 3.30 --
新增土地储备金额 4.45 77.75 4.17 --
注：1、上述数据均为全口径数据，仅包含招拍挂项目；2、新增土地储备面积为计容建筑面积。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
此外，公司积极探索城市更新、棚改及代建等房地产开发模式，棚改及代建业务快速发展，2022
年新获取 8 个代建项目，实现代建合同金额约 5,200 万元，截至 2023 年 5 月末累计在管代建项
目共 15 个；棚改业务方面，公司已承接宝安区海乐花园棚改项目。
融资渠道方面，公司主要通过银行借款、公开市场融资、与深圳市其他国有企业拆借款等方式进
行筹资3；2022 年末公司综合融资成本较上年末下降 0.14 个百分点至 4.69%。公司与金融机构保
持友好合作关系，在行业整体融资环境收紧的背景下，公司在多家银行取得授信，保持了较为通
畅的融资渠道和较低的融资成本。此外，作为 A 股上市公司，公司具备一定权益融资渠道的可
能性。
图 1：截至 2022 年末公司总债务构成 图 2：截至 2022 年末公司债务期限结构（亿元）
资料来源：公司提供，中诚信国际整理 资料来源：公司提供，中诚信国际整理
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财务风险
中诚信国际认为，2022 年深振业收入规模有所增长，盈利能力有所弱化但仍处于行业较高水平；销售回款增
加及拿地力度减小使得经营活动现金净流入较多，期末货币资金余额大幅增长，经营获现对债务的保障能力
较强；此外财务杠杆维持在较低水平，债务期限结构合理，非受限货币资金对短期债务形成充分覆盖。
公司收入规模保持增长，毛利率水平有所下滑但仍较高，合营项目逐步结转完毕导致投资收益下
降，净利润率虽有所下滑但仍处于行业较高水平。
公司主营业务突出，2020~2022 年房产销售收入占营业总收入比重保持在 95%以上。得益于公司
房地产项目结转规模增加，2022 年公司营业收入保持增长。因公司结算项目拿地时间早，土地成
本优势显著，房产销售板块具有较高的初始获利空间，公司毛利率虽有所下降但仍处于较高水平。
由于交付规模减少，2023 年 1~3 月公司营业收入同比下滑 24.40%，毛利率水平较上年小幅下滑。
期间费用方面，2022 年整体在售项目数量增长带动销售费用增长，管理费用和财务费用略微增
长，而营收规模增长带动期间费用率有所下降。盈利方面，公司利润总额主要来源于经营性业务
利润和投资收益，随着锦荟 Park 项目逐步结转完毕，当年投资收益规模进一步下降；此外，公
司计提资产减值损失 0.54 亿元，主要系对西安、南宁和长沙的开发产品计提存货跌价准备。受
毛利率下滑及合营项目逐步结转完毕的影响，公司净利润率有所下降，但仍保持在行业较高水
平。
表 4：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元）
项目
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
房产销售 28.40 46.68% 29.62 43.01% 35.84 38.35% 2.36 38.75%
房产租赁 0.90 40.91% 1.15 48.75% 0.92 37.03% 0.17 5.42%
代建服务 0.05 100.00% 0.10 100.00% 0.21 95.67% 0.10 99.09%
其他 -- -- 0.01 100.00% 0.03 25.50% 0.02 -147.27%
合计 29.35 46.59% 30.89 43.43% 37.00 38.63% 2.66 37.57%
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
表 5：近年来公司盈利能力相关指标（亿元）
期间费用率 10.74% 13.10% 12.06% 35.57%
经营性业务利润 6.72 5.71 7.11 -0.14
投资收益 4.06 1.95 0.76 0.20
资产减值损失 -- 0.26 0.54 --
信用减值损失 -0.08 -0.14 0.02 0.25
EBITDA 12.67 10.30 10.33 --
利润总额 10.89 7.53 7.33 -0.19
净利润率 30.77% 17.92% 12.11% -4.91%
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
同时债务规模较上年末仅小幅增长，净负债率仍处于很低水平，财务结构较为稳健；但公司存货
周转效率不高，部分存货后续去化情况有待观察。
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成。具体来看，随着公司补充项目资源及在建项目开发投入，2022 年末存货规模小幅增加，存货
周转率进一步下降，同时完工开发产品中南宁等地项目竣工时间较早，后续去化情况有待观察；
由于销售回款增加及拿地力度放缓，货币资金余额同比增长 54.80%；其他非流动资产主要系锦
荟 Park 开发项目，该项目结转确认投资收益带动其他非流动资产同比小幅增长。
负债方面，由于公司签约销售金额增长，2022 年末预收款项（含合同负债，下同）较上年末大幅
增长，截至 2023 年 3 月末预收款项为 2022 年营业收入的 1.31 倍，对未来收入结转提供较强支
撑。公司其他应付款主要为往来款，2022 年以来受土地投资减少影响，公司合作项目应付往来
款减少使得其他应付款余额同比下降。随着业务规模的快速扩张，公司对外融资需求亦有所增
加，2022 年末债务规模同比小幅增长，但短期债务占比进一步下降，债务期限结构较为合理。
所有者权益方面，公司实收资本及资本公积保持平稳；得益于利润留存，公司未分配利润同比小
幅增长；少数股东权益规模较小。财务杠杆方面，由于货币资金增长较快，2022 年末公司净负债
率较上年末下降 19.77 个百分点至 50.04%，处于很低水平。
表 6：近年来公司资产质量相关指标（亿元、X）
货币资金 19.48 29.49 45.65 41.62
其他应收款 0.36 0.60 0.60 4.82
存货 77.98 161.17 168.44 169.39
开发产品/存货 35.19% 11.23% 14.73% --
存货周转率（次/年） 0.20 0.15 0.14 --
其他非流动资产 20.14 22.03 22.80 22.97
投资性房地产 11.26 10.81 10.97 10.87
流动资产占比 76.24% 82.92% 84.36% 84.23%
总资产 154.35 236.01 263.99 264.94
其他应付款 6.20 22.78 19.11 17.54
预收款项 11.30 18.99 43.15 48.64
总债务 41.82 83.27 87.15 89.02
总负债 75.97 154.17 179.30 180.37
短期债务/总债务 17.78% 25.87% 20.47% 20.91%
净负债率 29.47% 69.81% 50.04% 56.57%
少数股东权益 4.74 5.39 5.68 5.67
所有者权益 78.38 81.84 84.69 84.56
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
图 3：截至 2023 年 3 月末公司总资产构成 图 4：截至 2023 年 3 月末公司所有者权益构成
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
受债务规模增长的影响，公司 EBITDA 对总债务的保障能力有所弱化，但对于利息支出保障能
力较好，且销售商品提供劳务收到的现金对债务能够提供一定保障；此外，公司债务期限结构合
理，非受限货币资金对短期债务提供充足保障。
受益于销售业绩增长，2022 年公司销售商品、提供劳务收到的现金同比增长 60.09%，同时拿地
力度放缓使得公司经营活动现金流转为净流入状态。2022 年主要由于公司购买理财产品净额增
加，投资活动现金流转为净流出；随着净融资规模下降，同期筹资活动净现金流金额亦转为净流
出。
受总债务规模增长的影响，公司 EBITDA 对债务本金的保障能力有所弱化，但 EBITDA 对于利
息支出保障能力仍较好。此外，销售商品、提供劳务收到的现金对债务本金的保障能力有所上升。
债务期限结构上来看，公司债务以长期债务为主，且货币资金受限比例较低，截至 2023 年 3 月
末，非受限货币资金对短期债务覆盖能力较好。
表 7：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、%、X）
经营活动净现金流 -1.68 -38.75 23.15 -6.46
销售商品、提供劳务收到的现金 22.05 41.23 66.00 8.75
投资活动净现金流 -5.26 16.69 -2.15 1.58
筹资活动净现金流 -4.14 29.47 -2.37 1.04
短期债务占比 17.78 25.87 20.47 20.91
总债务/EBITDA 3.30 8.09 8.43 --
EBITDA 利息保障倍数 5.84 3.69 2.47 --
非受限货币资金/短期债务 2.52 1.21 2.51 2.21
总债务/销售商品提供劳务收到的现金 1.90 2.02 1.32 --
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
其他事项
受限资产方面，截至 2023 年 3 月末，公司受限资产合计 40.36 亿元，其中受限存货、投资性房
地产、货币资金和固定资产账面价值分别为 35.23 亿元、4.66 亿元、0.44 亿元和 0.03 亿元，受限
资产占总资产的比重为 15.23%。
截至 2023 年 3 月末，公司无对外担保。
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
截至 2023 年 3 月末，公司及其子公司有数笔未决诉讼事项，但无影响正常经营的重大未决诉讼。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至 2023 年 5 月，公司所
有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报
告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
假设与预测4
假设
——2023 年深振业全口径销售金额同比减少 10%左右。
——2023 年深振业拿地需求上升，预计新获取项目支出同比将有所增加。
——2023 年深振业收入规模同比上升 20%左右，全年毛利率低于上年水平。
预测
表 8：预测情况表
重要指标 2021 年实际 2022 年实际 2023 年预测
净负债率(%) 69.81 50.04 46~56
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金(X) 2.02 1.32 1.4~1.7
资料来源：中诚信国际整理
调整项
流动性评估
中诚信国际认为，深振业的流动性较强，未来一年流动性来源可对流动性需求形成覆盖。
综合考虑 2022 年的项目销售情况及 2023 年公司可销售项目结构，预计 2023 年公司签约销售金
额不会出现大幅下降情况；2023 年 3 月末公司非受限货币资金为 41.18 亿元，对短期债务充分覆
盖；此外，公司尚未使用的授信额度为 18.24 亿元且融资渠道较为通畅，备用流动性较好。
公司资金流出主要用于获取土地储备、项目工程建设和各项税费支出以及偿还债务。由于公司短
期债务较低，且其融资渠道顺畅，因此其主要资金需求来自土地投资、工程建设及税费支出，其
中 2023 年土地投资需求预计有所增加但会根据资金情况有所控制，工程建设支出预计与 2022 年
相当，整体支出较为可控。综上所述，公司资金平衡状况较好，流动性较强，未来一年流动性来
源能够对流动性需求形成覆盖。
ESG 分析5
中诚信国际认为，公司全面贯彻可持续发展理念，全面推行绿色建筑设计，并积极履行企业社会责任；公司
治理结构较为健全，内控制度较为完善，目前公司 ESG 表现较好，其对持续经营和信用风险负面影响较小。
与发行人相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前
述的预测性信息与发行人的未来实际经营情况可能存在差异。
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
环境方面，作为房地产开发企业，公司面临着建设施工对环境产生损害的问题。公司全面贯彻可
持续发展理念，提倡落实绿色建筑技术措施，在设计过程中考虑建筑全生命周期内的节地、节能、
节水、节材要求，公司对各项目推行绿色建筑设计，减少建筑建造对环境的负面影响。目前，集
团南京翡丽铂湾项目取得绿色建筑二星、WELL 认证及 LEED 认证；南京铭著风华项目取得绿色
建筑一星预认证。
社会方面，公司设置了合理完善的员工激励机制和培养体系，人员稳定性尚可；近三年未发生一
般事故以上的安全事故。
治理方面，中诚信国际从信息披露、内控治理、发展战略、高管行为、治理结构和运行等方面综
合考察公司治理情况。2022 年 11 月原董事长赵宏伟因工作变动原因辞任，由董事李伟临时主持
董事会工作。截至 2022 年末，公司董事会由 7 名董事组成，包含 3 名独立董事，董事会成员人
数低于公司章程约定，但尚未低于法定最低人数，且尚未对公司正常运营造成影响，公司承诺将
按照《公司法》和《公司章程》的规定，尽快选举新任董事长及董事。总体来看，公司内控及治
理结构较健全，发展战略符合行业政策和公司经营目标。
外部支持
作为深圳市国资委下属重要的房地产开发平台及上市公司，公司在融资方面有所获益，在必要时有机会获得
外部支持。
公司控股股东及实际控制人为深圳市国资委，截至 2023 年 3 月末，其直接及间接持股比例为
方面具有优势，在必要时亦有机会得到实际控制人或同一实际控制下企业的支持。
同行业比较
中诚信国际选取了天地源股份有限公司和湖北清能投资发展集团有限公司作为深振业的可比公
司，上述两家企业与公司在业务、财务和股东背景方面均具有较高的可比性。
中诚信国际认为，与同行业同级别企业相比，深振业财务杠杆水平较低，盈利能力相对较强且处于行业较高
水平，销售回款对总债务保障能力较强，非受限货币资金对短期债务覆盖程度较高，但业务规模和存货周转
效率弱于对比企业。
偿债保证措施
深圳市深担增信融资担保有限公司（以下简称“深担增信”
）为本期债券提供无条件不可撤销的
连带责任保证担保。
深担增信由深圳担保集团有限公司（以下简称“深圳担保集团”）于 2019 年 11 月 5 日出资人民
币 60.00 亿元设立。截至 2022 年末，深担增信注册资本为 60.00 亿元，深圳担保集团及深圳市投
资控股有限公司持股比例分别为 66.67%及 33.33%；实际控制人为深圳市国资委。截至 2022 年
末，深担增信总资产为 70.88 亿元，在保余额为 465.10 亿元，核心资本放大倍数为 6.98 倍；年
内新增代偿 0.94 亿元，累计代偿率为 0.09%。
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
综合来看，中诚信国际维持深担增信主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。其提供的不可撤
销连带责任保证担保对本期债项还本付息起到有力保障作用。
评级结论
综上所述，中诚信国际维持深圳市振业（集团）股份有限公司的主体信用等级为 AA，评级展望
为稳定；维持“23 振业 01”的信用等级为 AAA。
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附一：深圳市振业（集团）股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2023
年 3 月末）
资料来源：公司提供
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
附二：深圳市深担增信融资担保有限公司股权结构图及组织结构图（截至
资料来源：公司提供
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
附三：深圳市振业（集团）股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2020 2021 2022 2023.3
货币资金 194,776.02 294,867.52 456,456.75 416,166.93
其他应收款 3,614.10 6,016.97 5,952.61 48,174.87
存货 779,824.36 1,611,733.46 1,684,367.17 1,693,898.75
长期投资 - - - -
固定资产 4,408.10 4,247.90 5,413.70 5,333.18
在建工程 - - - -
无形资产 - - - -
投资性房地产 112,610.19 108,078.90 109,702.26 108,745.64
资产总计 1,543,476.00 2,360,103.48 2,639,905.58 2,649,385.48
预收款项 113,005.08 189,853.28 431,478.46 486,394.81
其他应付款 61,994.51 227,838.54 191,070.45 175,388.78
短期债务 74,348.76 215,399.49 178,422.82 186,146.43
长期债务 343,897.16 617,349.91 693,098.56 704,013.31
总债务 418,245.91 832,749.40 871,521.38 890,159.74
净债务 230,996.79 571,363.78 423,821.85 478,380.86
负债合计 759,676.19 1,541,665.90 1,792,959.56 1,803,744.22
所有者权益合计 783,799.82 818,437.59 846,946.02 845,641.26
利息支出 21,695.45 27,877.30 41,887.46 --
营业总收入 293,473.33 308,857.05 369,981.36 26,564.01
经营性业务利润 67,168.65 57,124.04 71,117.46 -1,420.04
投资收益 40,620.53 19,482.09 7,613.49 1,966.25
净利润 90,289.01 55,349.02 44,804.21 -1,304.76
EBIT 122,273.30 96,978.38 96,579.70 --
EBITDA 126,710.81 102,967.63 103,336.57 --
销售商品、提供劳务收到的现金 220,464.13 412,303.19 660,045.48 87,517.11
经营活动产生的现金流量净额 -16,750.55 -387,466.66 231,546.56 -64,616.50
投资活动产生的现金流量净额 -52,580.19 166,885.31 -21,531.24 15,793.80
筹资活动产生的现金流量净额 -41,411.67 294,717.84 -23,701.42 10,400.71
财务指标 2020 2021 2022 2023.3
营业毛利率（%） 46.59 43.43 38.63 37.57
期间费用率（%） 10.74 13.10 12.06 35.57
EBITDA 利润率 43.18 33.34 27.93 --
净利润率（%） 30.77 17.92 12.11 -4.91
净资产收益率（%） 12.03 6.91 5.38 --
存货周转率（X） 0.20 0.15 0.14 --
资产负债率（%） 49.22 65.32 67.92 68.08
总资本化比率（%） 34.79 50.43 50.72 51.28
净负债率（%） 29.47 69.81 50.04 56.57
短期债务/总债务（%） 17.78 25.87 20.47 20.91
非受限货币资金/短期债务（X） 2.52 1.21 2.51 2.21
经调整的经营活动产生的现金流量净额/
-0.09 -0.50 0.22 --
总债务（X）
经调整的经营活动产生的现金流量净额/
-0.52 -1.93 1.06 --
短期债务（X）
经营活动产生的现金流量净额利息保障倍
-0.77 -13.90 5.53 --
数（X）
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金 1.90 2.02 1.32 --
总债务/EBITDA（X） 3.30 8.09 8.43 --
EBITDA/短期债务（X） 1.70 0.48 0.58 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 5.84 3.69 2.47 --
注：1、2023 年一季度财务报表未经审计。2、中诚信国际债务统计口径包含长期应付款中的带息债务。3、本报告中所引用数据除特别说明外，
均为中诚信国际统计口径。
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附四：深圳市深担增信融资担保有限公司财务数据及主要指标
（金额单位：百万元） 2020 2021 2022
资产
货币资金（含存出担保保证金） 3,608.64 3,570.82 3,641.94
债权投资 0.00 203.92 155.99
委托贷款 1,990.00 526.15 1,241.21
资产合计 6,241.40 6,585.62 7,088.24
负债及所有者权益
未到期责任准备金 11.69 14.69 16.70
担保赔偿准备金 19.04 22.85 36.95
担保损失准备金合计 30.73 37.54 53.65
存入担保保证金 7.55 65.63 308.95
负债合计 95.22 232.84 480.37
实收资本 6,000.00 6,000.00 6,000.00
一般风险准备 0.00 35.28 60.79
所有者权益合计 6,146.17 6,352.77 6,607.87
利润表摘要
营业总收入 296.79 360.27 633.34
担保赔偿准备金支出 (19.04) (3.81) (14.10)
提取未到期责任准备 (11.69) (3.00) (2.01)
利息净收入 49.41 9.51 18.26
投资收益 5.90 16.29 40.20
营业费用 (0.67) (2.13) (6.33)
税金及附加 (1.73) (2.15) (2.84)
营业利润 186.38 275.56 343.25
营业外收支净额 0.00 0.00 0.00
税前利润 186.38 275.56 343.25
所得税费用 (44.03) (68.96) (88.16)
净利润 142.35 206.60 255.10
担保组合
在保余额 2,236.13 52,679.84 46,510.00
当年发生担保额 2,536.13 65,480.63 77,600.00
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
年增长率(%)
总资产 3.87 5.52 7.63
担保损失准备金 -- 22.17 42.92
所有者权益 2.37 3.36 4.02
营业总收入 -- 186.97 75.80
营业成本 4,194.71 (30.58) 206.77
利息净收入 1,039.05 (95.34) 92.32
投资收益 -- 175.90 146.81
营业费用 285.56 216.03 197.18
营业利润 2,084.98 47.85 24.57
税前利润 2,084.98 47.85 24.57
净利润 3,623.95 45.14 23.47
当年发生担保额 -- 2,481.91 18.51
在保余额 -- 2,255.85 (11.71)
盈利能力(%)
营业费用率 0.36 0.78 1.82
投资回报率 3.53 0.51 1.19
平均资产回报率 2.32 3.22 3.73
平均资本回报率 2.34 3.31 3.94
担保项目质量
年内代偿额（百万元） 0.00 0.00 94.00
年内回收额（百万元） 0.00 0.00 0.00
年内代偿率（%） 0.00 0.00 0.11
累计代偿率（%） 0.00 0.00 0.09
累计回收率（%） 0.00 0.00 0.00
资本充足性
净资产（百万元） 6,146.17 6,352.77 6,607.87
核心资本（百万元） 6,176.90 6,390.31 6,661.52
核心资本放大倍数(X) 0.36 8.24 6.98
融资担保放大倍数(X) 0.31 7.73 2.99
流动性(%)
高流动性资产/总资产 57.22 70.73 77.51
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
附五：基本财务指标的计算公式
指标 计算公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年
短期债务
内到期的非流动负债+其他债务调整项
长期债务 长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项
总债务 长期债务+短期债务
资 非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
本
结 净债务 总债务-非受限货币资金
构 资产负债率 负债总额/资产总额
经调整的所有者权益 所有者权益合计-混合型证券调整
总资本化比率 总债务/(总债务+经调整的所有者权益）
净负债率 净债务/经调整的所有者权益
长期投资 债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资
经 应收账款周转率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额）
营
效
率 存货周转率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
期间费用合计 销售费用+管理费用+财务费用+研发费用
期间费用率 期间费用合计/营业收入
盈 营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金
经营性业务利润
利 净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项
能
力 EBIT（息税前盈余） 利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项
EBITDA（息税折旧摊销
EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
前盈余）
净资产收益率 净利润/所有者权益合计平均值
净利润率 净利润/营业收入
现 经调整的经营活动产生的 经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本化的研
金
流 现金流量净额 发支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出
流动比率 流动资产/流动负债
偿
债 速动比率 (流动资产-存货)/流动负债
能
力 利息支出 资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出
EBITDA 利息覆盖倍数 EBITDA/利息支出
注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务
的相关企业专用；2、根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对于未执行新金融准则的企业，长
期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》证监会公告[2008]43 号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性
质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。
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附六：深担增信基本财务指标计算公式
指标 计算公式
营业费用 销售费用+管理费用+研发费用
盈 营业费用率 营业费用/(担保业务净收入+其他业务收入-其他业务支出+投资收益+利息净收入)
利
能
力 平均资本回报率 净利润/[(期末所有者权益总额+期初所有者权益总额)/2]
平均资产回报率 净利润/[(期末资产总额+期初资产总额)/2]
货币资金＋交易性金融资产中的高流动性部分＋以公允价值计量且变动计入其他综合收益
高流动性资产
的金融资产中高流动性部分-受限部分资产
经调整的所有者权益 所有者权益-其他权益工具-有偿还义务的明股实债-其他调整项
风
险
抵 所有者权益＋担保损失准备金－长期股权投资－其他权益工具-按成本计量的可供出售权
御 核心资本
益工具-有偿还义务的明股实债
能
力
核心资本担保放大倍数 在保责任余额/核心资本
融资性担保责任余额/（母公司口径净资产-对其他融资担保公司和再担保公司的股权投
融资性担保放大倍数
资）
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
附七：信用等级的符号及定义
个体信用评估
含义
（BCA）等级符号
在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极
aaa
低。
aa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。
a 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
bbb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
bb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
b 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
ccc 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
cc 在无外部特殊支持下，受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
c 在无外部特殊支持下，受评对象不能偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
主体等级符号 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债项等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债项等级符号 含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息能力较强，安全性较高。
A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息能力较低，有很高的违约风险。
C 还本付息能力极低，违约风险极高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
担保公司等级符号 含义
AAA 受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较大。
B 受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力对良好经济环境的依赖程度较高，违约风险很大。
CCC 受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极大。
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
CC 受评公司基本不能履行代偿义务或偿还其他债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不能履行代偿义务或偿还其他债务。
注：1、除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级；2、此评级符号与中诚
信国际授予其他固定收益证券发行主体的评级符号一致，具有可比性。
深圳市振业(集团)股份有限公司公司债
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