金融街控股股份有限公司
债券（第三期）信用评级报告
编号：CCXI-20231145D-01
金融街控股股份有限公司
声 明
? 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人员
与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
? 中诚信国际关联机构中诚信绿金科技（北京）有限公司对该受评对象提供了 ESG 报告服务、绿色债券评估服务，经
审查，不存在利益冲突的情形。
? 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
? 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人和
其他第三方的干预和影响。
? 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任
何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
? 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报
告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
? 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不
定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
跟踪评级安排
? 根据相关监管规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日
期为准）起，本公司将在信用评级结果有效期内，持续关注本次债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本次债
券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站
予以公告。
? 在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期
跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自
本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可
能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启
动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
? 如发行主体、担保主体（如有）未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，本公司将根据有关情况进行分析并据
此确认或调整主体、债券评级结果或采取终止、撤销评级等行动。
中诚信国际信用评级有限责任公司
金融街控股股份有限公司
发行人 金融街控股股份有限公司
金融街控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司
债券（第三期）（品种一）
：AAA
本期债项评级结果
金融街控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司
债券（第三期）（品种二）
：AAA
本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过 20 亿元（含 20 亿元）
，其中
品种一期限为 5 年期，附第 3 年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率
发行要素 选择权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末投资者回售选择权和发行人调整
票面利率选择权。每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用于偿还到期
的公司债券本金。
中诚信国际肯定了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公
评级观点 司”）拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充以及融资
渠道通畅等方面的优势。同时中诚信国际关注到房地产行业政策、部分项目
开发效率较低等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
正 面
? 公司实际控制人为北京市西城区国资委（以下简称“西城区国资委”
），作为旗下重要的房地产开发运营平台，
公司持续获得股东支持
? 公司自持物业位置优越，为其现金流及利润形成较好补充
? 拥有畅通且多元的融资渠道
关 注
? 房地产行业政策变化对公司经营提出更高挑战
? 部分项目去化较慢、后续开发效率有待关注
项目负责人：王钰莹 yywang01@ccxi.com.cn
项目组成员：李佳荫 jyli01@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
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? 财务概况
金融街控股（合并口径） 2020 2021 2022 2023.3/2023.1~3
资产总计（亿元） 1,692.08 1,647.80 1,530.44 1,565.51
所有者权益合计（亿元） 398.05 425.96 424.21 421.88
负债合计（亿元） 1,294.03 1,221.85 1,106.23 1,143.63
总债务（亿元） 922.07 833.38 801.40 838.40
营业总收入（亿元） 181.21 241.55 205.06 28.35
净利润（亿元） 22.18 15.81 6.47 -2.33
EBITDA（亿元） 60.24 32.93 20.60 --
经营活动产生的现金流量净额（亿元） 98.90 38.93 56.11 18.91
营业毛利率（%） 32.86 21.45 15.64 18.15
净负债率（%） 184.66 154.15 149.45 167.51
总债务/EBITDA（X） 15.31 25.31 38.90 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 1.24 0.78 0.54 --
注：1、中诚信国际根据公司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2021~2022 年审计报告和 2023 年一季报
整理，其中，2020 年度/年末数来源于 2021 年审计报告期初数，2021 年度/年末数来源于 2022 年审计报告期初数，2022 年财务数据采用了当年
审计报告期末数；2023 年一季报未经审计；2、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中 “--”表示不适用。
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发行人概况
公司成立于 1992 年，前身是北京市金融街建设开发公司。2000 年 6 月通过资产置换在深圳证券
交易所上市，股票代码 000402.SZ。公司目前主要业务板块包括房地产开发、物业租赁及物业经
营等相关业务，项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中
游）和周边一小时交通圈卫星城/区域，截至 2022 年末，公司已完成对五大城市群 16 个重点城市
的布局。
图 1：2022 年收入构成情况 图 2：近年来收入走势
资料来源：公司年报，中诚信国际整理 资料来源：公司年报，中诚信国际整理
产权结构：经过增发及资本公积转增股本，截至 2023 年 3 月末，公司注册资本为 29.89 亿元，北
京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）及其一致行动人持股比例为 36.77%，
系公司控股股东，公司实际控制人为西城区国资委。
本期债券概况
本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过 20 亿元（含 20 亿元）
，其中品种一期限为 5 年期，
附第 3 年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末
投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用
于偿还到期的公司债券本金。
发行人信用质量分析概述
中诚信国际认为，2022 年行业下行叠加信用风险出清导致房地产销售及投资规模降至近年来低水平，行业
内竞争格局亦发生改变。短期来看，随着房地产行业政策效果的显现，房企信用质量进一步恶化、信用风险
进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，房地产行业景气度有望触底回升。长期来看，在“房
住不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。
续收窄，但由于市场下行具有较大惯性，全年商品房销售金额同比大幅回落 26.7%。房地产投资
方面，受行业持续下行影响，2022 年房地产行业投资活动减弱，全年房地产新开工面积及房地产
开发投资金额分别同比下降约 39%和 10%，房地产开发投资额自 2020 年首次出现同比下降并回
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落至近 5 年的低点。中诚信国际认为，房地产政策频出有效引导需求合理释放，2023 年房地产销
售及投资活动有望触底回升，行业景气度有望复苏。行业竞争格局方面，2022 年行业下行叠加信
用风险出清导致行业竞争格局发生改变，不同企业性质间销售业绩分化明显，国央企普遍能保持
较强的规模优势，当年销售金额同比降幅优于行业平均水平；但民营企业对外部不利因素抵御能
力普遍偏弱，当年销售金额同比降幅高于行业平均水平。此外，目前国有背景开发商已成为土地
市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，未来房地产行业投资活动有望回归理性。融资方面，
为了满足房地产合理融资需求，目前已形成支持房企融资的“三支箭”格局，“三箭齐发”对房地产
行业再融资环境改善起到重要作用，随着政策效果不断释放，行业融资环境有望得到改善。中诚
信国际认为，目前行业信用风险出清已进入尾声，行业信用基本面触底，房企信用质量进一步恶
化以及信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，短期内房地产行业处于底
部修复期；长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管
环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政
策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。
详见《中国房地产行业展望，2023 年 3 月》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9852?type=1
中诚信国际认为，公司房地产业务具有一定规模优势，虽然销售业绩在外部不利环境影响下有所下滑，
且部分房地产项目的去化及运营效率仍有待提升，但公司土地储备充沛且拿地策略趋于谨慎，加之优质
的自持物业能为其提供稳定现金流入，整体经营稳健度较高。
金融街控股坚持城市群深耕策略，具有一定规模优势，2022 年虽然公司销售业绩同比下滑，但整
体优于行业平均表现，2023 年一季度销售情况有所回暖。
公司坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展战略，
项目主要集中于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及周边中心城市，截至 2022 年末公司
已进驻五大城市群中 16 个重点城市1，区域布局较为完善。项目建设方面，2022 年项目开工节奏
随新增土地储备减少有所放缓，竣工面积仍保持在较大规模，为当期结算业绩提供一定保障。
表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
项目 2020 2021 2022
新开工面积 244 153 64
竣工面积 160 243 258
注：以上开发数据为全口径数据。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
公司房地产开发项目并表及权益比例较高，合作方主要以国有背景开发商为主，合作方较为稳定。
型来看，公司销售产品涵盖商务和住宅地产两类，2022 年住宅销售签约占比超过 90%。公司京津
冀及长三角一二线城市项目销售保持较高的贡献度，使得当期销售均价保持在较高水平。2023 年
以来，在较为宽松的购房政策推动下，市场回暖中公司销售业绩显著回升，一季度销售签约销售
金额和面积同比增速接近 90%。
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表 2：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
销售面积（全口径） 173 175 139 41
销售金额（全口径） 402 339 315 95
销售均价（全口径） 2.33 1.94 2.27 2.32
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
从销售区域来看，公司房地产开发项目分布在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及
周边城市，持续深耕五大城市群，保持了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大规模
的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2022 年以来
两区域销售业绩合计占比超过 80%；2023 年一季度，京津冀地区销售业绩和占比持续提升，随着
长三角地区存量项目的去化，未来公司区域集中度将进一步提高。
表 3：公司全口径销售区域分布情况（亿元）
区域
销售金额 销售金额占比 销售金额 销售金额占比
京津冀 157.65 50.01% 56.92 59.73%
长三角 98.69 31.31% 20.91 21.94%
成渝 14.93 4.74% 4.82 5.05%
大湾区 33.56 10.65% 9.54 10.01%
长江中游 10.39 3.30% 3.11 3.26%
合计 315.22 100% 95.29 100%
注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成都；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、
惠州；长江中游含武汉。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理供，中诚信国际整理
公司可结算资源较大，区域布局较为均衡，但部分项目去化仍有待关注，运营效率有待提升。
从土地储备情况来看，截至 2023 年 3 月末，金融街在全国 16 个城市和地区拥有全口径可结算规
划建筑面积 1,458.13 万平方米（对应权益规划建筑面积 1,165.69 万平方米）
，较上年末略微下降，
可满足未来较长时间的开发需求。从区域分布来看，公司土地储备面积前三大城市惠州、北京及
天津占比均超过 12%，合计占比 47%左右，其余城市分布相对均衡。受市场环境及规划调整等影
响，公司部分项目工程进度受到影响导致去化周期偏长，项目周转率较低，中诚信国际将对公司
项目开发效率的后续改善情况保持关注。2022 年来公司新增土地储备较少，未来推盘计划以存量
项目为主，主力区域优质项目消耗速度快，对销售业绩的支撑力度减弱。
表 4：截至 2023 年 3 月末公司土地储备区域分布明细（万平方米）
城市 可结算建筑面积 占比
惠州 281.45 19.30%
北京 223.63 15.34%
天津 181.68 12.46%
廊坊 128.52 8.81%
重庆 118.07 8.10%
武汉 111.13 7.62%
苏州 83.37 5.72%
佛山 69.87 4.79%
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广州 66.46 4.56%
上海 53.33 3.66%
遵化 42.56 2.92%
无锡 34.80 2.39%
成都 26.03 1.79%
嘉兴 14.90 1.02%
深圳 14.08 0.97%
东莞 8.25 0.57%
总计 1,458.13 100.00%
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
通且融资成本低，整体经营稳健度较高。
近年来公司土地投资策略较为谨慎，拿地金额占全年销售的比例保持在 30%以下。具体来看，公
司仍主要布局在五大城市群，2021 年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取 8 个项目，
其中嘉兴为新进入城市；除天津项目为收并购方式获取外，其他均为招拍挂方式，由于当期获取
的上海、无锡及天津项目地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022 年公司仅通过股权收购方
式获取了位于天津的住宅项目，权益比例为 34%，2023 年一季度公司未新增土地储备。
表 5：近年来公司土地储备情况（个、亿元、万平方米）
指标 2020 2021 2022 2023.1~3
新拓展项目 5 8 1 0
新增土地金额（权益口径） 50 65 11.78 0
新增土地规划建筑面积（权益口
径）
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
融资方面，公司有息债务以债券融资和银行借款为主，截至 2023 年 3 月末占总债务的比重分别
为 36.69%和 23.88%。2023 年一季度，公司信托借款规模大幅压降，信托借款占总债务的比重由
司整体融资成本持续降低，具有融资成本优势。债务期限方面，公司以长期债务为主，截至 2023
年 3 月末短期债务占总债务的比重降低至 10.21%。公司债券、信托及保险贷款等信用类债务占比
较高，且 2023 年下半年到期（含回售）债券较为集中，但目前公司债务融资工具发行较为顺畅，
利率处于同行业较优水平，整体经营稳健度较高。
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图 3：截至 2023 年 3 月末公司总债务构成 图 4：公司近一年公开债券到期2（含回售）情况（年、月
份、亿元）
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
公司自持物业位置优越，整体出租率保持在较高水平，为其现金流及利润形成较好补充；但 2022 年以
来酒店经营业务受经济下行影响较大。
公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市持有写字楼、商业、酒店等业态的物业，截至 2022
年末持有项目可出租面积约为 123.54 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位于北
京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，整体出租率维持在高位。2022 年公司
重点项目金融街中心完成客户签约及续租，在市场调整环境中公司经营业绩基本稳定，实现物业
租赁收入 16.25 亿元，在减免租金 0.92 亿元的影响下，同比下滑 7.31%。
经营物业方面，公司拥有金融街公寓、天津瑞吉酒店和惠州喜来登酒店等经营物业，截至 2022 年
末持有经营物业建筑面积为 20.50 万平方米。2022 年 3 月，公司将其持有的北京金融街丽思卡尔
顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）以 10.80 亿元的价格出售给
金融街集团，叠加酒店及文旅板块受市场环境影响较大，2022 年公司物业经营板块收入同比下滑
表 6：近年来公司主要持有出租的物业情况（万平方米）
城市 主要业态 项目名称 权益
可出租面积 2020 2021 2022 2023.1~3
金融街中心 100% 111,160 61% 80% 96% 94%
金融街（月坛）中心
部分（不含金融集）
金融街公寓（商务长
租）
北京 写字楼
金融大厦 100% 11,358 100% 100% 100% 100%
其他零散写字楼 100% 6,600 100% 100% 100% 100%
金融街（月坛）中心-
金融集
通泰大厦 100% 1,785 100% 100% 100% 100%
金融街控股股份有限公司
金融街购物中心 100% 88,384 98% 99% 98% 97%
金融街（西单）购物
中心
北京门头沟融悦中心 80% 32,605 25% 78% 80% 71%
金树街 100% 14,771 97% 100% 100% 100%
商业
金熙汇 80% 12,571 55% 42% 34% 31%
E2 四合院 5/7 号院 100% 2,577 100% 100% 100% 100%
E2 四合院 4/6 号院 100% 2,235 100% 100% 100% 100%
C3 四合院 100% 2,081 100% 100% 100% 100%
车位配套 139,387
金融街海伦中心 100% 89,618 76% 76% 73% 69%
写字楼
静安融悦中心 100% 102,902 -- -- -- --
上海 商业 上海金融街购物中心 100% 57,144 -- -- -- --
住宅 青浦西郊宸章 50% 7,446 -- -- 100% 100%
车位配套 79,111
写字楼 金融街南开中心 100% 85,109 74% 71% 53% 53%
天津 写字楼 环球金融中心 100% 97,971 70% 64% 58% 58%
车位配套 16,881
一期约
磁器口后街（一二 米，出租
商业 100% 87,643 20% 47% 47%
期） 率 66%；
重庆 二期尚未
开业
商业、住宅 嘉粼融府 100% 15,625 -- -- -- --
车位配套 60,815 --
武汉 商业 武汉融御滨江 60% 20,531 -- -- -- --
合计（含车位配套） 1,235,392
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
中诚信国际认为，2022 年公司资产及负债规模整体呈收缩态势，财务杠杆持续改善；地产开发业务毛利率下
滑对整体经营业务造成拖累，公司净利润率呈下降态势，2023 年盈利情况将继续承压；公司对外筹资的依赖
程度有所下降，但债务规模仍较大，偿债指标仍有优化空间。
公司经营性业务利润持续下滑，投资收益及公允价值变动收益对利润的影响较大，2023 年一季度净利
润转为亏损，盈利能力的稳定性值得关注。受投资进度放缓及物业处置影响，公司总资产及负债规模整
体呈收缩态势。
公司营业收入近年来呈波动态势，房地产开发收入占比保持在 80%以上，物业出租业务可对营业
收入提供稳定补充。2022 年受行业调整影响，公司房产开发收入同比下滑 15.48%；因利润空间
较低项目结利，房地产销售毛利率同比下降 6.31 个百分点至 10.32%；物业出租业务业绩整体平
稳，但受减免租金和出售高端酒店等因素影响，毛利率亦走弱。2022 年维持了一定结算规模但销
售业绩下降，公司预收款项（含合同负债）规模对未来结转收入的保障程度减弱。2022 年利润空
间持续收窄导致公司经营性业务利润大幅下滑至很低水平；项目出售带来的投资收益以及物业重
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估等非经常性损益的部分占净利润的比重持续上升，具备一定不确定性。2023 年一季度，公司营
业收入同比下滑 39.68%，导致经营性业务利润亏损；加之非经营性损益未能对利润形成有效补充，
当期公司净利润亏损 2.33 亿元，净利润率转负。整体来看，公司经营性业务利润面临下滑压力，
投资收益、公允价值变动和资产减值对公司利润的影响较大，盈利能力的稳定性值得关注。
存货和其他应收款为主。由于 2022 年销售回款减少以及偿还金融机构借款，公司货币资金余额
有所减少，2023 年 3 月末降至低位。受调控政策以及区域竞争加剧等因素影响，部分项目去化速
度不达预期，开发产品规模和占比维持在较高水平，2022 年以来因新获取项目逐渐竣工，开发产
品占比进一步升高，存货结构有待改善，存货周转率亦有提升空间。其他应收款主要由于公司向
参股项目提供一定规模拆借资金形成，随着合作项目回款保持下降态势。公司非流动资产以投资
性房地产为主，自 2021 年转让部分物业后较为稳定。
负债方面，除有息负债之外主要为预收款项、应付款项和其他应付款，近年来整体呈下降态势，
以及偿还关联方借款，其他应付款明显减少。所有者权益方面，近年来公司未分配利润持续积累，
财务杠杆方面，近年来公司通过销售回款、减少拿地开支以及处置资产等方式回笼资金并压降债
务，净负债率有所改善；2023 年一季度，公司利用融资窗口期新发债券，但待替换的存量债券尚
未到期，加之货币资金余额减少，财务杠杆水平阶段性提升。
表 7：近年来公司财务指标（亿元、%）
营业总收入 181.21 241.55 205.06 28.35
营业毛利率 32.86 21.45 15.64 18.15
经营性业务利润 48.90 15.33 0.29 -2.16
投资收益 -1.67 10.12 5.81 -0.31
公允价值变动损益 -4.28 8.54 4.90 --
资产减值损失 9.38 7.31 3.70 --
净利润 22.18 15.81 6.47 -2.33
净利润率 12.24 6.55 3.16 -8.22
总资产 1,692.08 1,647.80 1,530.44 1,565.51
货币资金 188.17 178.54 168.75 133.04
存货 820.06 842.52 742.95 731.82
存货周转率 0.15 0.23 0.22 0.13*
开发成本/存货 80.59 73.03 64.27 --
其他应收款 117.84 82.74 76.78 72.93
投资性房地产 408.32 387.41 394.32 394.62
预收款项（含合同负债） 138.35 141.58 98.54 115.38
应付账款 76.38 94.68 86.53 71.41
其他应付款 97.29 92.23 61.62 60.76
总负债 1,294.03 1,221.85 1,106.23 1,143.63
金融街控股股份有限公司
少数股东权益 34.11 54.73 44.92 44.71
所有者权益 398.05 425.96 424.21 421.88
净负债率 184.66 154.15 149.45 167.51
注：带“*”指标经年化处理；资产减值损失含信用减值损失，且以正值列示。
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
少土地投资及项目建设支出，经营活动现金仍保持流入态势。由于公司拿地策略趋于谨慎，公司
对于合作项目的投资活动流出规模不大，叠加处置部分物业及股权资产，投资活动现金为净流入
状态。随着公司偿还部分到期债务且新增债务规模持续下降，筹资活动现金流持续净流出。2023
年以来，公司经营获现能力在销售业绩增长中有所增强，一季度销售商品、提供劳务收到的现金
同比增长 72.12%。
受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现金对总债务的覆盖能力有所下降；经营
性业务利润的盈利能力下滑亦导致 EBITDA 对债务本息的保障能力较弱。2023 年一季度，公司利
用自有资金偿还到期债务，短期债务占比降至较低水平，非受限货币资金对短期债务的覆盖能力
保持在较好水平。
表 8：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X）
指标 2020 2021 2022 2023.3/1~3
经营活动现金流净额 98.90 38.93 56.11 18.91
销售商品、提供劳务收到的现
金
投资活动现金流净额 -4.23 40.76 12.72 1.50
筹资活动现金流净额 -16.75 -89.95 -78.18 -56.14
总债务 922.07 833.38 801.40 838.40
短期债务/总债务 16.09% 15.49% 17.50% 10.21%
总债务/EBITDA 15.31 25.31 38.90 --
EBITDA 利息保障倍数 1.24 0.78 0.54 --
非受限货币资金/短期债务 1.26 1.37 1.19 1.54
总债务/销售商品、提供劳务
收到的现金
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
其他事项
受限资产方面，截至 2022 年末，公司受限资产合计 429.17 亿元，主要用于生产经营相关的借款
抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限资产占总资产比重为 28.04%。
担保方面，截至 2023 年 3 月末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为
末公司不存在重大未决诉讼。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，2020~2023 年 4 月 13 日，公
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司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截
至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
假设与预测3
假设
——2023 年金融街控股销售金额预计同比下降约 5~10%，同时新增土地储备金额控制在销售金额
的 30%以内。
——2023 年，金融街控股房地产业务结算规模及毛利率下行趋势延续。
预测
表 9：预测情况表
重要指标 2021 年实际 2022 年实际 2023 预测
净负债率(%) 154.15 149.45 140.0~149.0
总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X） 3.38 4.34 4.0~4.3
调整项
流动性评估
中诚信国际认为，公司备用流动性较好，未来一年流动性来源可对流动性需求形成覆盖。
公司具备一定经营获现能力，2023 年一季度销售回款随行业回暖有所改善。截至 2023 年 3 月末，
公司短期债务占比降至 10%左右，账面非受限货币资金可覆盖短期债务。公司与多家商业银行保
持良好的合作关系，截至 2023 年 3 月末，公司共获得银行授信额度 931 亿元，其中尚未使用额
度为 635 亿元，备用流动性较为充足。
公司资金流出主要用于获取土地储备及建安、各项税费支出以及偿还债务。公司融资渠道较为多
元，且债券融资利率位于同行业较优水平。由于公司已储备一定的发行额度，未来将通过自有资
金及再融资等多渠道对即将到期的公开债务进行偿付。整体来看公司资金平衡状况尚可，未来一
年流动性来源对流动性需求形成覆盖。
ESG 分析
中诚信国际认为，公司重视绿色可持续发展，管理层稳定性较好，较为关注客户权益保障，目前公司 ESG 综
合表现水平较高，潜在 ESG 风险较小。
环境方面，公司房地产业务面临着建设施工对环境产生损害的问题。金融街控股完善环境管理，
推动绿色经营，减少建筑建造对环境的负面影响，截至 2022 年末，公司绿色建筑的建筑面积累计
超 1,000 万平方米，共 93 个项目获得绿色建筑星级认证。
社会方面，公司作为国有企业，响应了国家关于阶段性对于扶持小微企业发展的政策，减免租金
了与受评对象相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，
前述的预测性信息与受评对象的未来实际经营情况可能存在差异。
金融街控股股份有限公司
及相关费用。公司为员工提供具有竞争力且公平的福利待遇，员工稳定性尚可；公司设立安全维
稳工作委员会，建立健全安全生产体系，近三年未发生一般事故以上的安全事故。
公司治理方面，根据《公司法》及《证券法》等法律法规的要求，公司制定了公司章程，建立了
符合现代企业制度要求的法人治理结构。公司董事会由 9 名董事构成，其中内部董事 6 名，外部
独立董事 3 名。内控方面，公司各项规章制度较为健全，目前已建立了较为健全的治理结构和内
控体系。
战略方面，公司最新一轮发展战略方向为：以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品
和服务体系为抓手，深耕五大城市群中心城市，拓展环中心城市一小时交通圈的卫星城/区域，创
新发展增值服务、房产金融等业务，构建房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、
健康发展。
特殊事项
公司在北京、天津、上海和重庆等一、二线城市持有写字楼、商业、酒店等业态的物业，截至 2022
年末持有项目可出租面积约为 123.54 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位于北
京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，整体出租率维持在高位。2020 年至 2022
年公司物业租赁业务分别实现营业收入 16.69 亿元、17.54 亿元和 16.25 亿元，可为公司贡献稳定
的现金流及利润来源。
外部支持
公司股东金融街集团背景较为雄厚，业态多元化程度较高；公司作为金融街集团旗下最重要的经营主
体，在资金和业务协同方面得到了较强的股东支持。
金融街集团是西城区国资委全资持有的以资本运营及资产管理为主要业务的国有企业，实力较为
雄厚。金融街集团业务范围涵盖房地产开发、金融保险、医疗健康、教育及文化传媒等。公司作
为金融街旗下最重要的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同优势。
资金方面，公司与金融街集团全资子公司北京金融街集团财务有限公司获得了不超过 40 亿元的
贷款综合授信额度，实际贷款利率低于同期人民银行贷款基准利率。
评级结论
综上所述，中诚信国际评定“金融街控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公
司债券（第三期）（品种一）”的信用等级为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2023 年面向
专业投资者公开发行公司债券（第三期）
（品种二）
”的信用等级为 AAA。
金融街控股股份有限公司
附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2023 年 3 月
末）
资料来源：公司提供
金融街控股股份有限公司
附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2020 2021 2022 2023.3/1~3
货币资金 1,881,712.93 1,785,399.46 1,687,549.86 1,330,448.65
其他应收款 1,178,399.16 827,412.55 767,771.28 729,317.63
存货 8,200,565.90 8,425,221.48 7,429,548.42 7,318,189.11
长期投资 493,346.43 471,111.45 522,459.63 505,167.08
固定资产 264,049.62 287,736.97 250,784.61 248,408.27
在建工程 76,389.65 78,290.77
无形资产 53,866.93 56,343.30 38,688.91 38,166.24
投资性房地产 4,083,182.39 3,874,096.40 3,943,211.01 3,946,164.54
资产总计 16,920,791.58 16,478,038.28 15,304,387.83 15,655,091.16
预收款项 1,383,521.19 125,329.74 985,418.92 1,153,804.89
其他应付款 972,926.04 922,341.97 616,237.08 607,633.45
短期债务 1,483,528.62 1,291,151.48 1,402,362.38 856,030.90
长期债务 7,737,215.03 7,042,663.02 6,611,622.59 7,528,000.58
总债务 9,220,743.65 8,333,814.49 8,013,984.97 8,384,031.48
净债务 7,350,229.24 6,565,967.31 6,339,666.52 7,066,814.46
负债合计 12,940,285.40 12,218,470.81 11,062,302.63 11,436,302.54
所有者权益合计 3,980,506.17 4,259,567.47 4,242,085.19 4,218,788.62
利息支出 484,217.93 423,402.87 381,600.49 --
营业总收入 1,812,137.34 2,415,531.36 2,050,578.01 283,520.79
经营性业务利润 488,961.52 153,340.85 2,857.86 -21,633.72
投资收益 -16,673.99 101,225.85 58,060.98 -3,077.99
净利润 221,846.79 158,117.72 64,747.71 -23,296.86
EBIT 589,023.75 308,172.83 186,464.02 --
EBITDA 602,422.47 329,256.14 205,999.48 --
销售商品、提供劳务收到的现金 2,367,165.40 2,466,622.38 1,846,491.85 490,613.72
经营活动产生的现金流量净额 988,987.79 389,300.74 561,119.42 189,078.21
投资活动产生的现金流量净额 -42,300.82 407,551.24 127,190.33 15,036.98
筹资活动产生的现金流量净额 -167,547.52 -899,530.48 -781,843.05 -561,421.01
财务指标 2020 2021 2022 2023.3/1~3
营业毛利率(%) 32.86 21.45 15.64 18.15
期间费用率(%) -1.07 11.31 12.87 23.42
EBITDA 利润率(%) 33.24 13.63 10.05 --
销售净利润率(%) 12.24 6.55 3.16 -8.22
净资产收益率(%) 5.57 3.84 1.52 -2.20
存货周转率(X) 0.15 0.23 0.22 0.13*
资产负债率(%) 76.48 74.15 72.28 73.05
总资本化比率(%) 69.85 66.18 65.39 66.15
净负债率(%) 184.66 154.15 149.45 167.51
短期债务/总债务(%) 16.09 15.49 17.50 10.21
非受限货币资金/短期债务(X) 1.26 1.37 1.19 1.54
经调整的经营活动产生的现金流量
净额/总债务(X)
经调整的经营活动产生的现金流量
净额/短期债务(X)
经营活动产生的现金流量净额利息
保障倍数(X)
总债务/销售商品、提供劳务收到的
现金
总债务/EBITDA(X) 15.31 25.31 38.90 --
EBITDA/短期债务(X) 0.41 0.26 0.15 --
EBITDA 利息保障倍数(X) 1.24 0.78 0.54 --
注：中诚信国际分析时将合同负债计入预收款项，带*指标已经年化处理。
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附三：基本财务指标的计算公式
指标 计算公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内
短期债务
到期的非流动负债+其他债务调整项
长期债务 长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项
总债务 长期债务+短期债务
非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
资 净债务 总债务-非受限货币资金
本
结 资产负债率 负债总额/资产总额
构
经调整的所有者
所有者权益合计-混合型证券调整
权益
总资本化比率 总债务/(总债务+经调整的所有者权益）
净负债率 净债务/经调整的所有者权益
长期投资 债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资
经 应收账款周转率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额）
营
效
率 存货周转率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
期间费用合计 销售费用+管理费用+财务费用+研发费用
期间费用率 期间费用合计/营业收入
营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金
经营性业务利润
盈 净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项
利 EBIT（息税前盈
能 利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项
力 余）
EBITDA（息税折
EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
旧摊销前盈余）
净资产收益率 净利润/所有者权益合计平均值
净利润率 净利润/营业收入
经调整的经营活
现 经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本化的研发
金 动产生的现金流
流 支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出
量净额
流动比率 流动资产/流动负债
偿 速动比率 (流动资产-存货)/流动负债
债 利息支出 资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出
能
力 EBITDA 利息保障
EBITDA/利息支出
倍数
注：1、
“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业
务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会[2018]15 号），对于未执行新金融准则的企业，长
期投资计算公式为：
“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》证监会公告[2008]43 号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性
质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。
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附四：信用等级的符号及定义
主体等级符号 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债项等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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独立·客观·专业
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