公司代码：600393 公司简称：粤泰股份
广州粤泰集团股份有限公司
第一节 重要提示
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公司董
事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙）接受委托，审计了广州粤泰集团股份有限公司财务报表，
包括 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及
母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙）认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准
则的规定编制，公允反映了粤泰股份 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度
的合并及母公司经营成果和现金流量。
本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，参见公告，请投资者注意阅读。
经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2022年末公司合并报表实现归属于母公司所有
者 净 利 润 -1,346,606,583.26 元 ， 年 末 累 计 未 分 配 利 润 -1,822,610,231.34 元 ， 盈 余 公 积 金 为
-539,836,549.99元，盈余公积金为263,774,109.52元，资本公积金为2,164,339,471.07元。
经本公司董事会九届五十四次会议审议通过，公司拟定2022年度公司利润分配预案为不进行
利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。
第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 粤泰股份 600393 东华实业、G东华、
ST粤泰
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 蔡锦鹭 徐广晋
办公地址 广州市越秀区寺右新马路
广州市越秀区寺右新马路170号四楼
电话 020-87372621 020-87372621
电子信箱 caijinlu@tom.com xuguangjin2002@163.com
（一）公司主要业务区域的房地产市场情况：
淮南地区政策环境相对宽松，无限售政策，地方调控主要以公积金贷款额度调整为主，对于
改善性购房客户的购房成本有所增加，限价政策重心偏向到“限制价格优惠”
。2022 年淮南市场
（不含凤台、寿县）成交商住用地 16 宗，总成交面积 1223.47 亩，成交金额 31.88 亿元。5 月份
土拍成交，全部为山南成交，下半年土地成交主要集中在年终 11、12 月，且全年土地成交多为城
投、国企取得。
交均价 5950 元/㎡，同比下跌 6.62%；成交金额 90 亿元，同比降低 4.23%。
等政策支持力度大，广州仍相对平稳，与其他一线城市保持一致调性。2022 年挂出的 58 宗地中，
亿元，相对比 2021 年（86 宗地、614.09 万㎡、1981.1 亿元）均有所下降。天河、荔湾、海珠优
质片区的地块仍以溢价成交，郊区部分地块则遭遇流拍。
黄埔、番禺等板块。本年度广州全市新房均价为 37444 元/㎡（套均价为 329 万元）
，其中海珠 89152
元/㎡，越秀 91519 元/㎡，荔湾 60461 元/㎡，白云 49514 元/㎡，花都 21891 元/㎡，从化 15866
元/㎡，增城 19254 元/㎡，黄埔 41176 元/㎡，天河 75647 元/㎡，番禺 42380 元/㎡，南沙 30231
元/㎡。
积同比跌 24%；成交 5130 套 60.3 万㎡，同比下降 11%。写字楼市场全年入市 2335 套 57.1 万㎡，
同比下降 48%；全年成交 2552 套 62 万㎡，同比下降 23%。公寓市场全年供应 13307 套 65.8 万㎡，
同比跌 32%；市场成交 12265 套 65.1 万㎡，同比下降 34%，为近六年低位。
据市住建数据，2022 年江门全市商品房网签面积达 689 万㎡，同比减少 12.2%，其中商品住
房成交面积约 496 万㎡，同比减少 16.9%。其中蓬江区同比增长两成，江海区和新会区保持平稳，
四市减幅较明显。
成交套数方面，2022 年江门商品房住宅网签成交共计 46107 套，同比去年（55211 套）跌约
以及 2 成首付等刺激之下，当月成交突破 4700 套，为年内成交量最高月份。其余月份的成交基本
徘徊在 3/4 千套左右，整体的成交量对比前两年都有所下降。
成交均价方面，1-12 月全市商品住房成交均价 8073 元/㎡，同比下降 2.7%，降幅比 1-11 月收
窄 0.4 个百分点。西部三市相对平稳，东部三区一市降幅较明显。2022 年江门商品房价格起起落
落，波动较大，仅在 4-6 月呈缓慢上涨，进入 8 月出现下降幅度，直至 12 稍有回升，但涨势依旧
不明显。不过整体上，2022 年的成交量价同比虽有较明显下滑，但价格表现得相对平稳。
恢复异地贷款政策、放宽提取次数限制。6 月 8 日，
《关于促进房地产市场良性循环和健康发展的
若干措施》出台，包含实施购房补贴政策、保障业主子女就近入学、优化预售资金监管等十条措
施。10 月 13 日，市住房公积金管理中心发布通知，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15%。最
后是房贷利率下调，5 年期以上 LPR 已历经 1 月、5 月、8 月的三次调降，共下行 35 个基点，达
，创历
史新低。
受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022 年郴州市房企投资拿地大幅缩量，土地市场供
需均表现低迷。据统计，2022 年度郴州市本级供应 110 宗地块，成交 82 宗地块，其中有 18 宗涉
宅用地，成交总面积约 84.7 万㎡，成交总金额约 25.96 亿元，且全部地块均为底价成交，没有溢
价。地方城投成为拿地主力，土拍托底现象较多。
受经济下行及市场信心缺失等多重因素影响，今年以来，郴州楼市持续低位运行。据郴房网
房地产销售网签数据，2022 年郴州楼盘住宅总计成交 10361 套，总金额约 69.72 亿元，总面积约
年的 6006 元/㎡，降幅达 292 元/㎡，下跌约 5%。
同比下降 23.83%；销售面积达 766.51 万平方米，同比下降 24.11%；销售金额累计人民币 3842.19
亿元，同比下降 20.29%。2022 年，北京新房成交价格涨幅保持稳定，较去年小幅增长，北京商品
住宅（不含保障性住房）成交均价为 50126 元/平方米，同比上升 5.03%。
平方米，同比上涨 8.19%，再次回归到高位，截至 12 月底出清周期降至 18.3 月，目前库存去化时
间超出正常水平，整体去化风险较为突出。
柬埔寨经济与财政部近期发布社会经济趋势，据柬埔寨国土规划和建设部发布的报告，2022
年柬埔寨全国共有 3827 个新建筑项目获得批准，建筑项目总面积为 650 万平方米，投资总额为
体系动荡，经济复苏缓慢，受世界经济大环境影响柬埔寨本地通货膨胀严重，民众资产缩水。投
资者降低投资额，放缓投资进度，市场持续低迷。在销售价格方面，2022 年金边各类型公寓的房
价下降比例相较 2021 年，平均跌幅为 1.2%，租金平均跌幅为 1.1%。
公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。公司业务范围主要集中在国内的
北京、广州、深圳、江门、淮南、郴州等城市以及柬埔寨的金边等地。主要以开发商住类型的住
宅产品为主，经营模式以自主开发房地产项目为主。截至本报告披露日，公司拥有 66 家含全资、
控股下属公司，经营范围涵盖房地产开发经营、房地产中介服务、房地产咨询服务、物业管理、
场地租赁(不含仓储)、房屋租赁、自有房地产经营活动、房屋建筑工程施工、企业自有资金投资、
商品批发贸易〈许可审批类商品除外〉
、非金属矿及制品批发(国家专营专控类除外)、金属及金属
矿批发(国家专营专控类除外)、企业管理咨询服务、园林绿化工程服务、林木育种、林木育苗等
方面。
（二）报告期内公司旧改项目储备及开发情况
子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧临 CBD，地理位置极为优越，占
地面积 19,622.9 平方米，规划建设成集中分组式公寓、酒店、商业设施相结合的业态，目前公司
取得了该地块其中一部分土地的商业性质土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹湾
项目仍需经过政府的招拍挂程序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入招
拍挂阶段。
㎡，拆迁用地范围面积：122,259.1 ㎡。目前公司持有上述项目公司 40%股权。
（三）报告期内公司待开发项目储备情况
埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为 132,493 平方米。
建筑面积（待定）
，规划用途住宿餐饮用地、坑塘水面。公司持有其项目公司广州市东御房地产有
限公司 85.63%股权。
（四）报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况
总建筑面积 40,118.10 平方米。东华西项目占地面积 5,057.55 平方米，总建筑面积 37,754 平方米。
目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验收。
截至报告期末，东华西项目剩余可供出售面积为 5,967.70 平方米（住宅及车位）。
公司在广州从化区拥有亿城泉说项目，项目占地面积 84,522 平方米，总建筑面积为 70,206.7
平方米，目前已完成竣工验收。截至报告期末，亿城泉说项目剩余可供出售面积为 24,018.95 平方
米。
工。公司持有悦泰•珠西商务中心项目公司 50%的股权。
江海花园土地面积 351,266 平方米，项目规划计容面积 590,019 平方米，总建筑面积 763,496
平方米，目前处于在建状态。截至报告期末，公司在江门的江海花园项目（含车位）剩余可供出
售面积为 36,040 平方米。
司 80%的股权，公园天鹅湾项目公司 20%的股权。洞山天鹅湾项目占地面积 87,130.83 平方米，总
建筑面积 411,084.07 平方米。截至报告期末,洞山天鹅湾剩余可供出售面积为 40,901 平方米。
市场）项目土地面积为 198,822 平方米，项目规划计容建筑面积为 524,480.33 平方米。天鹅湾项
目位于北湖区土地面积为 56,192 平方米，项目规划计容建筑面积为 168,527.52 平方米。
截至报告期末，公司在郴州的华泰城（高璧综合大市场）项目剩余可供出售面积为 349,928.03
平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可供出售面积为 34,815.32 平方米。
（五）报告期内公司物业租赁业务情况
截至 2022 年 12 月 31 日，公司对外出租的物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、信龙大
厦、侨林苑、侨城花园二楼；郴州华泰城；江门江海花园会所及子公司零星物业等。
（六）多元化业务方面
修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪斯建筑设计有限公司以配合公
司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓展工作，加强团
队技术力量和日常管理。
工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司拥
有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级
等资质。广东国森林业有限公司及广东省富银建筑工程有限公司将全面配合集团地产项目的建设
开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的
风险，挖掘未来新利润增长点。
市从化区温泉旅游区中心，委托广州白天鹅酒店管理公司经营管理，为酒店提供专业的开发和管
理经验。2022 年度广州亿城泉说酒店有限公司荣获广东省人力资源管理专业委员会优秀会员单位
称号。
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 10,840,929,780.86 14,034,659,395.13 -23 13,914,276,445.55
归属于上市公司股
东的净资产
营业收入 1,452,499,760.88 888,733,027.95 63 3,016,013,897.23
扣除与主营业务无 1,449,733,657.48 887,023,138.49 63 3,013,310,160.87
关的业务收入和不
具备商业实质的收
入后的营业收入
归属于上市公司股
-1,346,606,583.26 -824,624,173.84 -63 -913,056,273.81
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -868,365,911.87 -726,445,805.37 -20 -927,207,725.39
损益的净利润
经营活动产生的现
金流量净额
加权平均净资产收 减少1.47个百
-19.32 -17.85 -16.02
益率（%） 分点
基本每股收益（元
-0.53 -0.33 -61 -0.36
／股）
稀释每股收益（元
-0.53 -0.33 -61 -0.36
／股）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 175,017,121.90 910,539,879.30 196,109,642.89 190,888,743.03
归属于上市公司股东的净利润 -72,001,104.27 -559,378,578.04 -56,652,001.70 -476,729,177.23
归属于上市公司股东的扣除非
-61,303,738.40 -144,717,034.14 -266,237,018.56 -384,425,475.27
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 105,570,939.67 28,024,500.12 -42,721,371.23 12,826,706.78
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 50,626
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 48,189
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
质押、标记或冻结
股东名称 期末持股数 比例 持有有限售条 情况 股东
报告期内增减
（全称） 量 (%) 件的股份数量 股 性质
数量
份
状
态
广州城启集团有 冻 境内非国
限公司 结 有法人
广州粤泰控股集 冻 境内非国
团有限公司 结 有法人
西藏棕枫创业投 冻 境内非国
资有限公司 结 有法人
广州豪城房产开 冻 境内非国
发有限公司 结 有法人
广州建豪房地产 冻 境内非国
开发有限公司 结 有法人
广州恒发房地产 冻 境内非国
开发有限公司 结 有法人
广州新意实业发 冻 境内非国
展有限公司 结 有法人
邹锡昌 0 24,990,025 0.99 0 无 0 未知
浙江中泰创展企 未
业管理有限公司 知
中信证券股份有
限公司
上述股东关联关系或一致行动的 广州粤泰控股集团有限公司、广州城启集团有限公司、西藏棕枫创业投
说明 资有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公
司、广州恒发房地产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司存在关
联关系，互为一致行动人。其余股东未知是否存在关联关系，未知是否
属于《上市公司持股变动信息露管理办法》中规定的一致行动人情况。
表决权恢复的优先股股东及持股
不适用
数量的说明
√适用 □不适用
注：2017 年 10 月 17 日，本公司收到控股股东粤泰控股通知，粤泰控股于 2017 年 10 月 17
日与其全资子公司广州恒发签署吸收合并协议。粤泰控股吸收合并广州恒发后，粤泰控股继续存
在，广州恒发解散并注销。关于本次吸收合并事项详见公司于 2017 年 10 月 18 日披露的《公司关
于股东权益变动暨第一大股东变动的提示性公告》
（公告编号：临 2017-104 号）。其后粤泰控股完
成吸收合并广州恒发的工商程序，但由于粤泰控股方的流动性等问题，造成广州恒发所持公司股
票一直未能办理解押过户。2023 年 2 月 14 日，广州恒发房地产开发有限公司持有的公司
户手续，过户至“西藏信托有限公司-西藏信托-华歆 3 号集合资金信托计划”名下。
注：2017 年 10 月 17 日，本公司收到控股股东粤泰控股通知，粤泰控股于 2017 年 10 月 17
日与其全资子公司广州恒发签署吸收合并协议。粤泰控股吸收合并广州恒发后，粤泰控股继续存
在，广州恒发解散并注销。关于本次吸收合并事项详见公司于 2017 年 10 月 18 日披露的《公司关
于股东权益变动暨第一大股东变动的提示性公告》
（公告编号：临 2017-104 号）。其后粤泰控股完
成吸收合并广州恒发的工商程序，但由于粤泰控股方的流动性等问题，造成广州恒发所持公司股
票一直未能办理解押过户。2023 年 2 月 14 日，广州恒发房地产开发有限公司持有的公司
户手续，过户至“西藏信托有限公司-西藏信托-华歆 3 号集合资金信托计划”名下。
√适用 □不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
第三节 重要事项
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 145,249.98 万元，比上年同期增加 63%，主要原因是本年度淮
南洞山项目开始交付，实现销售收入近 4.36 亿元。2022 年度归属母公司净利润-134,660.66 万元。
公司主要业务区域的房地产销售情况
报告期内公司主要房地产业务区域为海口、湖南郴州、河南三门峡、江门、广州、淮南等，
报告期内上述区域的房地产销售概况如下：
（1）海南地区公司：海南天鹅湾项目控制期内签约销售面积 716.18 平方米，签约金额 289.22
万元,全年实现结转销售收入 521.19 万元；海口滨江花园项目全年签约销售面积 296.34 平方米，
签约金额 384.90 万元,全年实现结转销售收入 51,189.39 万元；海口福嘉花园项目全年签约销售面
积 308.89 平方米，签约金额 328.80 万元,全年实现结转销售收入 0.00 万元。
（2）郴州公司：郴州华泰城及天鹅湾项目全年签约销售面积 24,956.70 平方米，签约金额
（3）三门峡公司：三门峡天鹅湾项目控制期内签约销售面积 2,227.18 平方米，签约金额
（4）江门地区公司：江门项目全年签约销售面积 14,383.01 平方米，签约金额 6,193.00 万元，
全年实现结转销售收入 10,133.75 万元。
（5）广州项目公司：从化亿城泉说项目全年签约销售面积 9,373.97 平方米，签约金额 6,868.00
万元，全年实现结转销售收入 10,413.90 万元；广州东华西路项目全年签约销售面积 1,109.76 平
方米，签约金额 7,813.91 万元，全年实现结转销售收入 9,819.51 万元。
（6）淮南公司：淮南洞山项目全年签约销售面积 44,340.00 平方米，签约金额 30,052.00 万
元，全年实现结转销售收入 43,622.62 万元。
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
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