公司代码：600082 公司简称：海泰发展
天津海泰科技发展股份有限公司
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人董建新、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，2022年度本公司母公司净利润为负，因此不进行利润分配，也不实施资本公积金转
增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
本司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中
“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
载有法定代表人、财务负责人、会记机构负责人签名并盖章的会计报
表。
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期在《上海证券报》及上海证券交易所网站披露的所有公告。
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
滨海新区 指 天津市滨海新区
滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区
本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股份有限公司
海泰控股集团 指 天津海泰控股集团有限公司
报告期、本年度 指 2022 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货
币
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津海泰科技发展股份有限公司
公司的中文简称 海泰发展
公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 HiTech Develop
公司的法定代表人 董建新
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 李宏亮
联系地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座
电话 （022）85689891
传真 （022）85689889
电子信箱 irm@hitech-develop.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区
公司办公地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座
公司办公地址的邮政编码 300384
公司网址 www.hitech-develop.com
电子信箱 irm@hitech-develop.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报（www.cnstock.com）、证券日报（
www.zqrb.cn）
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司证券合规部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 海泰发展 600082
六、 其他相关资料
名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事
办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
务所（境内）
签字会计师姓名 胡振雷、刘志锋
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2022年 2021年 2020年
期增减
(%)
营业收入 493,392,964.70 911,545,495.42 -45.87 458,100,257.91
扣除与主营业务无关
的业务收入和不具备
商业实质的收入后的
营业收入
归属于上市公司股东
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 16,331,718.53 -16,930,546.79 不适用 -68,480,025.45
的净利润
经营活动产生的现金
流量净额
本期末
比上年
增减（
%）
归属于上市公司股东
的净资产
总资产 2,796,042,746.23 2,810,921,537.05 -0.53 3,145,710,702.56
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2022年 2021年 2020年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0157 0.0156 0.64 0.0511
稀释每股收益（元／股） 0.0157 0.0156 0.64 0.0511
扣除非经常性损益后的基本每
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 增加0.00个百
分点
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数略有增加，归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润大幅增加，其主要原因是：本年度属于经常性损益的主营业务净利润大幅
增加。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 119,749,485.12 108,417,234.78 78,150,737.64 187,075,507.16
归属于上市公 司
-11,741,681.20 -12,440,723.68 -11,467,276.70 45,814,877.69
股东的净利润
归属于上市公 司
股东的扣除非 经
-11,749,960.01 -12,370,293.16 -11,526,795.98 51,978,767.68
常性损益后的 净
利润
经营活动产生 的
-4,670,686.02 51,716,857.62 -158,737,735.66 428,029,628.19
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2022 年金额 （如适 2021 年金额 2020 年金额
用）
非流动资产处置损益 71,229.30 29,174.27
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助，
但与公司正常经营业务密切
政府补
相关，符合国家政策规定、 178,563.07 533,311.27 4,344,160.39
贴收入
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的
损益
因不可抗力因素，如遭受自
然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工
的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业 -
外收入和支出 -2,243,217.44 4,168,181.70 257,709.58
其他符合非经常性损益定义 租金减
-5,412,299.11 39,392,377.90 127,708,842.23
的损益项目 免
减：所得税影响额 -1,310,431.06 8,830,302.27 30,842,792.09
少数股东权益影响额
（税后）
合计 -6,166,522.42 26,998,434.50 101,497,094.38
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损
益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
应收款项融资 27,000,000.00 27,000,000.00
其他非流动金融
资产
合计 77,283,711.36 77,283,711.36
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
放打造美丽滨城的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中
心，全力推进重整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步明确了公司的发展战
略。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内
优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质
量发展赋能。
（一）加强房产租售工作，增厚租赁房产规模。
公司秉持“招商销售为核心”的经营理念，优化工作方式，强化激励机制，调动各方积极因
素，以项目整体转让、大客户销售作为工作重心，推动房产销售。同时，扩大房产自持经营（租
赁或合作经营）规模，增加租赁房产的占比。此外，以市场化导向修订了价格体系，加大营销策
划工作力度，协调高新区管委会招商部门等各方力量拓展招商渠道，全面提升招商租售工作水
平。
一是全力推动房产销售，完成绿色产业基地 N 号楼、H1 号楼及海泰创新基地 C 区 C 座部分
房产的转让和出售工作，紧密对接和沟通，跟进推动多家意向重点客户。
二是完成天津市芯火双创平台载体北二楼房产的收购，增厚自持租赁房产的规模。
三是多方位拓宽招商渠道，积极对接平台、协会等资源，搭建招商租售新渠道，发挥管委会
招商局的渠道作用，形成互动机制，拓宽招商覆盖面，扩大宣传推广范围，挖掘区外需求客户。
（二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。
公司聚焦企业所需，优化营商环境，提升物业品质，依托高新区各类政策支持，加强服务企
业客户的深度，在硬件环境的配套更新与软件服务的能力创新上，努力为园区高科技企业提供增
值服务。通过软硬件环境的不断改善，重塑海泰发展国家级综合孵化器，提供创新服务，汇聚创
新资源，全力打造创新生态圈，为企业聚集提供优质的环境基础。
一是以智慧科技助力，提升营商环境，加快提升园区内信息基础设施和大数据服务水平，初
步建设完成 BPO 园区 5G 示范园项目；同时，对接新能源合作伙伴，策划“零碳社区”项目建
设，通过营商环境的提升助力项目盘活。
二是完善孵化器服务职能，以 BPO 和绿产基地 G 座等项目为载体，形成孵化器转型建设方
案；服务双创企业，帮助企业出谋划策，以“专家+管家”的服务为企业保驾护航。结合企业需
求组织培训，辅导 75 家企业获得科技型中小企业认定、24 家企业成功入库雏鹰企业、11 家企业
成为瞪羚企业、3 家企业成为科技领军培育企业，全年新增孵化企业 23 家。海泰孵化器 2021 年
度考评结果为优秀（A 类）。
三是着力帮扶小微企业，按照天津市、滨海新区及高新区对疫情房租减免工作要求，对标有
关国有上市公司的经验做法，切实履行社会责任，对符合减免政策标准的服务业小微承租企业落
实租金减免，把助企纾困的政策落实到位，转化为企业加快发展的动力。
（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。
公司服务滨海高新区内的创新项目需求，以新经济、生物医药、新能源等产业为依托，推进
产业整合和产业投资，引导产业集群发展，打造海泰的投资品牌效应。
开辟产业投资新业务，完成新格局基金份额的收购，切实推进公司产业投资业务板块的发
展，获取新的收入和利润增长点。在此基础上，公司也在积极谋划其他符合战略规划方向的优质
基金，提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构。此外，公司还在积极挖掘和调研投资项
目，储备并购载体，为股权投资和产业并购夯实基础。
（四）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。
推行职业经理人制度改革，完成职业经理人聘任相关工作；加强专业化人才引进，完成中层
管理人员社会公开选聘，进一步完善了人才梯队建设；完善公司组织架构职能，全面提升公司组
织力和战斗力。加强制度建设，梳理完善公司制度。
（五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。
创新融资方式，优化公司融资成本，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风
险。加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金流支撑。
（六）深化全面从严治党，突出党建引领发展。
公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十大报告、党章提出的新思想新论断、做出的新部
署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经营融合，使党建工作和业务工作紧密结合，相互
促进，加强对生产经营重点工作的指导和把关，强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准
落实。把党的政治优势、组织优势转化为公司长久发展的胜势。
二、报告期内公司所处行业情况
近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵
化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐
渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。
根据有关调研报告显示，目前我国园区运营行业的参与主体主要为以高新区及经开区为代表
的园区，其以促进产业升级，推动区域发展为主要目标，大多涉及房地产开发和销售，园区运营
服务相对稀缺。而近年来的产业园区，其运营管理思维模式，已逐渐从“重资产”到“重服务”
的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合
阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。
园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均
衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同
时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产
业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此
现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产
业园区竞争关系相对较弱。
目前，占据着园区运营行业上市公司的绝对主导地位的园区运营商，是进入资本市场时间较
早，拥有一定的产业定位及产业聚集，与房地产业务关联较大，主要业务收入来源于园区物业销
售及租赁，相关园区服务较少的公司。随着产业园区运营主体逐步多元，行业内的兼并重组愈趋
激烈，逐步呈现出智慧化、专业化、资本化、综合化的竞争趋势。
在产业投资方面，国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。
创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区
域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过
具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。
孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，
天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系。加大力度建设专业化孵化
器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的
创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与
产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等
重要职能。公司积极把握京津冀协同发展战略，在“津城”“滨城”双城发展格局下，围绕滨海
高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为主旨，努力构建创新生态和产业生态，为
驻区企业提供生长的空间载体与发展的专属服务，通过布局产业投资基金，发挥国企创投功能，
撬动资本市场资源助推企业发展。
强化服务品质提升，打造园区运营载体。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造
良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，
为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化
服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支
撑。
积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进
资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产
业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。
深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、
创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。报告期内，公司将孵化器由多范围全领域
的发展转向专业化、精细化方向。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优
势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培
育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。
（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基
地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围
绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空
间资源。
（二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服务平台。公司在
招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经
验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平
台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。
（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国
家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，
提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息
技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
（四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接滨海高
新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与滨海高新区科技金
融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙
伴，助力园区运营和产业投资业务。
（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切
的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 49,339.30 万元，较上年同期减少 45.87%，实现归属母公司
股东的净利润 1,016.52 万元。
(一) 主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目
本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 493,392,964.70 911,545,495.42 -45.87
营业成本 389,632,445.77 798,847,462.94 -51.23
销售费用 8,295,747.00 7,031,003.12 17.99
管理费用 12,201,857.51 10,256,621.56 18.97
财务费用 50,289,703.48 66,248,627.27 -24.09
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 316,338,064.13 40,854,906.54 674.30
投资活动产生的现金流量净额 -159,985,021.36 338,318,428.24 -147.29
筹资活动产生的现金流量净额 -306,371,275.31 -283,476,182.39 不适用
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 4.93 亿元，较上年同期减少 45.87%，主要系科技园区运营收
入和商品批发收入减少所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
科技园区 减少
开发 163,364,998.21 66,168,150.03 59.50 3.23 8.79 2.07 个
百分点
科技园区 减少
运营 11,386,093.46 7,334,217.68 35.59 -62.49 -60.58 3.10 个
百分点
商品批发 增加
兼零售 318,641,873.03 316,130,078.06 0.79 -55.92 -56.06 0.30 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
科技园区 减少
开发 163,364,998.21 66,168,150.03 59.50 3.23 8.79 2.07 个
百分点
科技园区 减少
运营 11,386,093.46 7,334,217.68 35.59 -62.49 -60.58 3.10 个
百分点
商品批发 增加
兼零售 318,641,873.03 316,130,078.06 0.79 -55.92 -56.06 0.30 个
百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加
华北地区 493,392,964.70 389,632,445.77 -45.87 -51.23 8.67 个
百分点
主营业务分销售模式情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
销售模式 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区运营”板块营业收入和营业成本减少，主要
原因是报告期内公司进行房租减免所致。
报告期内，分行业和分产品情况表中“商品批发兼零售”板块营业收入和营业成本减少，主
要原因是报告期内公司商品批发收入减少所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
科技园 土地成
区开发 本
建安配
套及其 57,838,585.85 14.84 37,763,374.47 4.73 53.16
他
科 技 园 租赁成
区运营 本
服务成
-96,296.16 -0.02 7,972,285.63 1.00 -101.21
本
商 品 批
商品采
发 兼 零 316,130,078.06 81.13 719,418,943.50 90.05 -56.06
购
售
合计 389,632,445.77 100.00 798,847,462.94 100.00 -51.23
分产品情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
科技园 土地成
区开发 本
建安配
套及其 57,838,585.85 14.84 37,763,374.47 4.73 53.16
他
科 技 园 租赁成
区运营 本
服务成
-96,296.16 -0.02 7,972,285.63 1.00 -101.21
本
商 品 批
商品采
发 兼 零 316,130,078.06 81.13 719,418,943.50 90.05 -56.06
购
售
成本分析其他情况说明
报告期内，“科技园区开发”板块中土地成本减少较大的主要原因是上期公司土地收储所
致，建安成本增加较大的主要原因是报告期内房地产开发和销售数量增加所致。
报告期内，“科技园区运营”板块中租赁成本和服务成本减少主要原因是报告期内公司进行
房租减免，同时物业服务成本减少所致。
报告期内，“商品批发兼零售”板块商品中采购成本减少主要原因是报告期内公司采购减少
所致。
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 48,564.48 万元，占年度销售总额 98.43%；其中前五名客户销售额中关
联方销售额 17,675.88 万元，占年度销售总额 35.83 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖
于少数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 24,306.56 万元，占年度采购总额 76.02%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严
重依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 8,295,747.00 7,031,003.12 17.99
管理费用 12,201,857.51 10,256,621.56 18.97
财务费用 50,289,703.48 66,248,627.27 -24.09
税金及附加 13,356,143.91 20,584,722.91 -35.12
其他收益 207,428.07 660,560.08 -68.60
信用减值损失 -1,168,486.71 9,891,679.70 不适用
资产处置收益 0.00 58,899.30 -100.00
营业外收入 8,485.27 127,239.86 -93.33
营业外支出 2,251,702.71 4,283,091.56 -47.43
所得税费用 6,247,594.84 4,964,457.29 25.85
变动原因说明：
（1）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司物业管理费增加所致。
（2）管理费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致。
（3）财务费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利息费用支出减少所致。
（4）税金及附加：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司计提土地增值税数额减少所
致。
（5）其他收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到政府补助减少所致。
（6）信用减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期期末应收账款增加，计提坏账
准备增加所致。
（7）资产处置收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司固定资产处置收益减少所
致。
（8）营业外收入：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到违约金和处置报废物品
利得减少所致。
（9）营业外支出：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司预提诉讼费用减少所致。
（10）所得税费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利润总额增加所致。
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
√适用 □不适用
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
经营活动产生的现金流量净额 316,338,064.13 40,854,906.54 674.30
投资活动产生的现金流量净额 -159,985,021.36 338,318,428.24 -147.29
筹资活动产生的现金流量净额 -306,371,275.31 -283,476,182.39 不适用
（1） 经营活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数增加，主要是本期公司开发产品销售
回款增加及融资款直接支付采购款导致采购现金流出减少所致。
（2） 投资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司购买北二楼和
基金且上期公司收到股权转让款所致。
（3） 筹资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司部分融资款直
接支付采购款导致筹资活动现金流入减少所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
数占总资 数占总资 情况
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变
产的比例 产的比例 说明
动比例
（%） （%）
（%）
货币资金 155,770,687.87 5.57 305,788,920.41 10.88 -49.06
应收票据 60,000,000.00 2.13 -100.00
应收账款 135,866,217.12 4.86 66,232,094.05 2.36 105.14
应收款项融
资
其他应收款 186,428.11 0.01 46,293,019.34 1.65 -99.60
其他流动资
产
其他非流动
金融资产
投资性房地
产
无形资产 146,449.73 0.01 262,107.29 0.01 -44.13
长期待摊费
用
其他应付款 48,028,397.09 1.72 24,384,871.16 0.87 96.96
一年内到期
的非流动负 118,705,884.78 4.25 217,589,205.95 7.74 -45.44
债
其他流动负
债
长期借款 70,008,338.68 2.50 100.00
长期应付款 30,904,103.34 1.11 136,442,223.99 4.85 -77.35
预计负债 4,836,238.11 0.17 -100.00
其他说明
（1） 货币资金：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司购买北二楼房产和基金所
致。
（2）应收票据：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到银行承兑汇票转入应
收款项融资所致。
（3）应收账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应收售房款所致。
（4）应收款项融资：本期期末较上期期末数增加，主要是本期公司收到银行承兑汇票转入
所致。
（5）其他应收款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司已收到股权转让款所
致。
（6）其他流动资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司增值税留抵税额增加
所致。
（7）其他非流动金融资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司将购买基金转
入所致。
（8）投资性房地产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购买北二楼所致。
（9）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司无形资产摊销所致。
（10）长期待摊费用：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司摊销所致。
（11）其他应付款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应付往来款增加所致。
（12）一年内到期的非流动负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司一年内到
期的长期应付款减少所致。
（13）其他流动负债：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司待转销项税转入所
致。
（14）长期借款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购买北二楼向银行借款所
致。
（15）长期应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将一年内到期的融资租
赁款转至一年内到期的非流动负债所致。
（16）预计负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预提诉讼费用减少所致。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
年末本公司因融资抵押受限的存货金额为 1,122,961,639.39 元，详见本附注“七、32.
短期借款”、“七、45.长期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息分析
持有待开发土地的 持有待开发土地 规划计容建筑面 是/否涉及合作开
序号
区域 的面积(平方米) 积(平方米) 发项目
期
单位：万元 币种：人民币
在建
项目/
新开 项目用地 总建筑面 已竣工面 报告期
经营业
序号 地区 项目 工项 面积(平方 积(平方 积(平方 实际投
态
目/竣 米) 米) 米) 资额
工项
目
天津高新
区国家软
件服务外
包产业基
地核心区
工业厂房 在建 403,983.90 605,975.85 381,313.54 18.6
项目（简
称“BPO
基地”）
海泰.精
工
工业厂房 在建 101,456.10 210,584.14 99,395.42 30.4
海泰创意
科技园
商业 竣工 24,843.24 51,700.05 51,700.00 0
蓝海科技
园
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预
可供出售面积
序号 地区 项目 经营业态 售）面积
(平方米)
(平方米)
报告期内，公司共计实现销售金额 18,524.44 万元，销售面积 29,468.38 平方米，实现结转
收入金额 0 万元，结转面积 0 平方米，报告期末待结转面积 0 平方米。
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的 是否采用公
出租房地产
序号 地区 项目 经营业态 建筑面积(平 允价值计量
的租金收入
方米) 模式
海泰绿色
产业基地
海泰国际
公寓
海泰创新
基地
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减 本期出售/赎
资产类别 期初数 计公允价值变 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 值 回金额
动
应收款项融资 27,000,000.00 27,000,000.00
其他非流动金 50,283,711.36 50,283,711.36
融资产
合计 77,283,711.36 77,283,711.36
证券投资情况
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津海泰企业
孵化服务有限 咨询服务 2,000,000.00 11,875,045.87 11,724,897.90 225,438.33
公司
天津海泰方圆
房地产开发 30,000,000.00 429,884,127.77 36,273,658.46 -1,732,288.55
投资有限公司
天津海泰方通 建材批发、零
投资有限公司 售
天津海泰企业
家俱乐部有限 咨询服务 100,000.00 858,984.48 -107,975.78 495,775.52
公司
天津海泰方成
房地产开发 67,350,000.00 228,729,324.33 186,734,042.01 20,190,017.37
投资有限公司
天津海泰创意
科技园投资有 房地产开发 75,000,000.00 341,286,458.34 88,069,853.29 -750,623.97
限公司
天津百竹科技
产业发展有限 房地产开发 62,936,738.53 653,048,185.00 10,168,039.12 -4,539,343.46
公司
天津海发物业
物业管理 5,000,000.00 13,206,801.84 -8,696,876.78 -1,034,875.31
管理有限公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
工业园区开发由区域大规模开发建设向精细化园区运营转变，园区运营企业对工业地产项目
进行深耕，挖掘内在潜力，努力提升项目附加值。在住宅和商业地产强势调控的形势下，工业地
产领域进一步受到各类资本的关注，未来工业地产的投资主体必将多元化。从长远前景来看，工
业地产投资回报相对稳定，工业地产营销模式近期明显发生变化，多数产权持有者会强化租赁，
并弱化房产销售，以保障其产权的长期持有收益和升值。
党的二十大报告中提出，“开辟发展新领域新赛道，不断塑造发展新动能新优势”。国家开
始系统布局以城市群、核心引擎城市为主体的具有世界影响力的国家科技创新中心，强化国家自
主创新示范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区等创新功能，产业园区成为引领科技产业
发展的战略性平台。2023 年，滨海新区将努力打造市场化改革新高地、开放平台升级版，充分
激活市场主体，营造市场化、法治化、国际化一流营商环境。围绕打造我国自主创新重要源头和
原始创新主要策源地，进一步强化创新协同引领机制。滨海高新区作为全市科技型企业的核心集
聚地，将以打造“以一域服务全局的创新引擎”为目标，聚力打造创新、产业、改革、治理“四
大高地”。精准支持一批具有科创潜力和科创实力的科技型企业，营造良好的营商环境，引导各
类创新要素向科技企业聚集。
公司将整合区域、政策和产业资源要素优势，积极拓展产业园区运营，在“去同质化”的进
程中，挖掘园区内企业实际需求，提供个性化的服务，吸引更多企业落户公司开发的特色工业园
区。同时，随着整个区域的贸易、金融和经济业务的提升，巨大的创新驱动活力和区域市场潜力
也必将为公司产业投资和战略布局提供更多优质资源储备。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司坚持把自身发展和国家战略、天津市战略紧密结合，坚持服从服务国家重大战略和天津
市、滨海新区重点任务，积极参与滨海高新区国家自主创新示范区“升级版”与北方一流科技城
的建设工作。根据改革发展总体要求，公司明确了未来发展定位方向，全力聚焦科创生态建设和
产业投资两项主营业务，努力提升海泰国家级综合孵化器运营能力，积极推进产业投资板块发
展，开展股权投资和财务性投资，强化资产运营能力。同时，结合公司的发展定位和战略规划，
综合考虑公司资产情况及发展目标，捋顺短期、中期和长期发展之间的关系，加速完成改革任
务，打好转型基础；不断调整资产、业务、收入利润及融资结构，提升经营运作水平。
(三)经营计划
√适用 □不适用
调整资产结构的关键之年。公司将坚持提升招商租售水平，改善营商环境，推动公司战略转型。
公司将全面聚焦科创生态建设和产业投资，推进公司高质量发展。
公司将继续提升园区营商环境，打造特色产业园区项目，以企业最为关心的实际需求为重
点，由其向驻区企业提供社区商业及商务配套环境与服务；加速存量房产租售进度，加大全年房
产盘活的体量。同时，进一步扩大租赁房产的持有规模，不断提升园区运营的服务水平。
按照公司战略规划，围绕产业投资主业功能的发挥，坚持“直投”和“基金”双驱动策略，
掘和储备以及结合资金情况实施投资或利用基金进行投资等，初步搭建起公司产业投资业务体
系。同时支持公司科创生态建设，助力租售业务，培育优质并购标的，为公司资产结构优化提供
更多的资源储备。公司将扩大资产规模，努力寻找战略转型最优路线，着力抓好工作落实，促进
业务转型。
面对艰巨的战略转型任务和经营发展工作，按照国资国企改革的总体部署要求，公司持续深
入推进体制机制改革工作，持续稳固市场化选人用人机制改革成果，继续加大人才调整和引进，
完善专业人才队伍建设，不断优化和完善薪酬激励机制，努力营造干事创业的工作氛围，为公司
经营发展和战略转型提供源源不断的动力和活力。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
和结构性的矛盾，国家宏观政策和行业政策的变化都将对行业产生较大影响。公司的各项业务与
资本市场、经济环境、政府财政政策等因素密切相关。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加
强政策趋势的研判。
模经济”进入到“创新经济生态”阶段。产业园区同质化发展愈发激烈，且高新区内及周边的民
营类产业园区密度加大，对公司所属的园区构成竞争。公司需要转变发展方式、优化资源配置，
集聚高端产业创新资源，不断向特色化、智慧化转型，实现园区高品质、高质量发展。
利润增长点。公司现处于收入利润结构转型初期，距投资项目达到成熟盈利状态尚需一段培育
期，在运营过程中可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因
此，公司需要不断优化投资项目管理体系，强化对投资项目进行“投前、投中、投后”全过程、
全周期的监督和管理，提升风险应对能力，提高投资项目的安全性。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及有关法律法规、规
范性文件的要求，不断完善公司治理制度，建立规范的法人治理结构。公司的最高权力机构为股
东大会，董事会为常设决策和管理机构，监事会是公司的监督机构。董事会下设战略委员会、提
名委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会，分别负责公司战略规划、重大人事任免、薪酬与考
核的制度设计、公司风险的控制等。股东大会、董事会、监事会和总经理按照《公司章程》的规
定，严格履行各自职权。公司经营管理各司其责、分工有序、监督到位，保障企业运营决策的规
范性和有效性，为战略实施提供坚定的治理保障。公司治理情况具体如下：
公司严格按照《公司章程》《股东大会议事规则》等法律法规的要求召集、召开股东大会，
年度股东大会每年召开一次，股东大会的通知、召集、决议、表决方式及签署、信息披露均符合
《公司法》《证券法》及中国证监会和上海证券交易所的各项规定，决议内容合法有效，充分保
障所有股东特别是中小股东的平等权利。
公司董事会由 8 名董事组成，其中独立董事 3 名，董事会人数和人员构成符合法律、法规
的要求。董事会下设战略、提名、薪酬与考核、审计四个专门委员会，各专门委员会充分发挥专
项职能，为董事会的科学决策提供保障。
公司监事会由 3 名监事组成，其中 1 名为职工代表。报告期内，监事会根据相关制度扎实
细致的开展工作，对公司日常经营、财务支出、关联交易等事项进行有效监督，降低公司运营风
险，维护公司及股东的合法权益，保证公司规范运作。
公司具有独立、完整的业务及自主经营能力，控股股东能严格规范自己的行为，依法行使股
东权利，不存在超越公司股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东在业
务、人员、资产、机构、财务等方面严格保持独立性，公司董事会、监事会和内部机构独立运
作，未发生过大股东占用公司资金和资产的情形。公司实际控制人严格规范自身行为，并依法行
使权利、履行义务，不存在利用其特殊地位谋取额外利益的行为。
公司本着公开、公平、公正的原则，充分尊重和维护职工、客户、供应商、银行及其他债权
人等利益相关者的合法权益，与利益相关者积极合作，共同推动公司稳定、持续、健康发展。
公司严格按照《上海证券交易所科创板股票上市规则》《公司章程》《公司信息披露管理制
度》等规定履行相关职责，真实、准确、完整、及时地披露公司有关信息，认真接待股东来访和
电话咨询，公司指定《上海证券报》《证券日报》及上海证券交易所网站为公司信息披露媒体和
网站，保证公司信息披露公开、公平、公正，确保所有股东平等机会获取信息。
报告期内，本公司根据《公司法》《上市公司治理准则》《企业内部控制基本规范》等法律
法规以及中国证监会、上海证券交易所关于公司治理的要求，不断完善公司法人治理结构，健全
和执行公司内部控制体系，规范公司运作。公司治理的实际状况与《公司法》和中国证监会相关
规定的要求不存在重大差异。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 露日期
第一次临 月6日 司董事职务的议案》、 《关于李林
时股东大 先生辞去公司董事职务的议案》、
会 《关于于浛女士辞去公司董事职
务的议案》、 《关于杨欢女士辞去
公司董事职务的议案》、 《关于孙
士柱先生辞去公司监事会主席及
监事职务的议案》、 《关于选举王
向军先生担任公司董事的议案》、
《关于选举李宏亮先生担任公司
董事的议案》、 《关于选举王雪利
女士担任公司董事的议案》、 《关
于选举王艳女士担任公司董事的
议案》、 《关于选举邓永海先生担
任公司监事的议案》具体详见会
议 决 议 公 告 （ 公 告 编 号 2022-
年度股东 月 20 日 日 报告》、《2021 年度监事会工作
大会 报告》、《2021 年度财务决算报
告》、《2021 年度利润分配预案
及资本公积金转增股本预案》、
《2021 年年度报告及其摘要》、
《关于 2022-2023 年申请综合
授信额度的议案》、《关于 2022
年度竞拍土地使用权及产权相关
授权的议案》具体详见会议决议
公告（公告编号 2022-020）。
第二次临 月 31 日 日 地 C 号楼 C 座房产暨关联交易
时股东大 的议案》、 《关于转让出售海泰绿
会 色产业基地房产暨关联交易的议
案》具体详见会议决议公告（公
告编号 2022-035）。
第三次临 月 23 日 日 年度审计机构的议案》具体详见
时股东大 会议决议公告（公告编号 2022-
会 040）。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
上述股东大会的议案全部审议通过，不存在否决议案的情况。
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
董建新 董事长 男 56 2021-07-05 2023-05-15 0 0 0 / 40.43 否
李宏亮 董事 男 48 2022-04-06 2023-05-15 0 0 0 / 23.47 否
董事会秘书 2022-07-29 2023-05-15
副总经理 2022-03-17 2023-05-15
财务负责人 2022-03-17 2023-05-15
王雪利 董事 女 50 2022-04-06 2023-05-15 0 0 0 / 0 是
王艳 董事 女 42 2022-04-06 2023-05-15 0 0 0 / 0 是
王世琪 董事 男 45 2021-05-19 2023-05-15 0 0 0 / 0 是
才华 独立董事 男 54 2020-12-21 2023-05-15 0 0 0 / 6 否
王忠箴 独立董事 男 43 2020-12-21 2023-05-15 0 0 0 / 6 否
佟家栋 独立董事 男 64 2020-12-21 2023-05-15 0 0 0 / 6 否
邓永海 监事会主席 男 49 2022-04-06 2023-05-15 0 0 0 / 0 是
王融冰 监事 男 51 2020-12-21 2023-05-15 0 0 0 / 0 是
洪芸 监事 女 41 2021-04-28 2023-05-15 0 0 0 / 31.10 否
王向军 原董事 男 43 2022-04-06 2022-09-23 0 0 0 / 21.26 否
原总经理 2022-03-17 2022-09-23
合计 / / / / / / 134.26 /
姓名 主要工作经历
董建新 现任公司董事长、党支部书记。曾在天津海泰控股集团有限公司，天津海泰科技投资管理有限公司，天津海泰投资担保有限责任公司工
作。
李宏亮 现任公司董事、董事会秘书、副总经理、财务负责人。历任天津泰达国际创业中心主任，天津泰达科技发展集团有限公司副总经理、天
津开发区科技创新局副局长、华润生命科学产业发展有限公司副总经理。
王雪利 现任公司董事、天津海泰控股集团有限公司战略投资部部长，历任天津海泰控股集团有限公司企业运营部部长。
王艳 现任公司董事、天津海泰控股集团有限公司运营管理部副部长，历任天津海泰控股集团有限公司投资发展部职员。
王世琪 现任公司董事、天津海泰控股集团有限公司财务管理部副部长。历任天津海泰科技发展股份有限公司财务部部长、副部长。
才华 现任公司独立董事、天津华盛理律师事务所主任、全国人大代表、中华全国律师协会理事、天津市律师协会会长、市法学会副会长。
王忠箴 现任公司独立董事、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人。
佟家栋 现任公司独立董事、南开大学中国自由贸易试验区研究中心主任、南开大学世界经济研究中心主任。历任南开大学副校长。
邓永海 现任公司监事会主席、天津海泰控股集团有限公司合规管理部部长。历任天津海泰建设开发有限公司、天津海泰房地产开发有限公司总
经理职务。
王融冰 现任公司监事、天津海泰控股集团有限公司资金运营部副部长。历任天津海泰控股集团有限公司投资发展部职员。
洪芸 现任公司监事、天津海泰科技发展股份有限公司综合管理部部长。历任天津海泰科技发展股份有限公司综合管理部副部长。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位担任的 任期起始日
股东单位名称 任期终止日期
姓名 职务 期
王雪利 天津海泰控股集团有限公司 战略投资部部长 2021 年 6 月 /
王艳 天津海泰控股集团有限公司 运营管理部副部长 2021 年 6 月 /
王世琪 天津海泰控股集团有限公司 财务管理部副部长 2021 年 6 月 /
邓永海 天津海泰控股集团有限公司 合规管理部部长 2021 年 6 月 /
王融冰 天津海泰控股集团有限公司 财务管理部副部长 2021 年 6 月 /
在股东单 无
位任职情
况的说明
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位担任
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 的职务
才华 天津市律师协会 会长 2019 年 6 月 /
王忠箴 天职国际会计师事务所（特殊 所长 2016 年 1 月 /
普通合伙）天津分所
佟家栋 南开大学 主任 2013 年 9 月 /
在其他单 无
位任职情
况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 （1）公司董事、监事的报酬决定由公司董事会薪酬与考核委员
酬的决策程序 会确定后提交董事会审核，并由公司股东大会批准后实施。
（2）公司高级管理人员的报酬决定由公司董事会薪酬与考核委
员会确定后，提交公司董事会批准后实施。
董事、监事、高级管理人员报 （1）在公司任职的董事、监事按股东大会决议确定的薪酬标准
酬确定依据 领取薪酬。
（2）公司高级管理人员薪酬根据公司制定的《高级管理人员薪
酬管理办法》确定。
董事、监事和高级管理人员 134.26
报酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和 134.26
高级管理人员实际获得的报
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
李宏亮 董事会秘书 聘任 经公司十届董事会第
十四次会议聘任
王向军 原董事、原总经理 离任 个人原因
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第十届董事会第 2022 年 3 月 审议并通过《关于建立职业经理人团队的议案》、《关于杨
十次会议 17 日 烁先生辞去公司副总经理职务的议案》、《关于杨烁先生辞
去公司财务负责人职务的议案》、《关于聘任公司副总经理
的议案》、《关于聘任公司财务负责人的议案》、《关于聘
任公司总经理的议案》、《关于杨烁先生辞去公司董事职务
的议案》、《关于李林先生辞去公司董事职务的议案》、
《关于于浛女士辞去公司董事职务的议案》、《关于杨欢女
士辞去公司董事职务的议案》、《关于选举王向军先生担任
公司董事的议案》、《关于选举李宏亮先生担任公司董事的
议案》、《关于选举王雪利女士担任公司董事的议案》、
《关于选举王艳女士担任公司董事的议案》、《关于召开
第十届董事会第 2022 年 4 月 审议并通过《关于调整公司第十届董事会审计委员会成员的
十一次会议 6日 议案》、《关于调整公司第十届董事会薪酬与考核委员会成
员的议案》、《关于调整公司第十届董事会战略委员会成员
的议案》。
第十届董事会第 2022 年 4 月 审议并通过《2021 年度总经理工作报告》、《2021 年度董
十二次会议 29 日 事会工作报告》、《2021 年度独立董事述职报告》、
《2021 年度独立董事述职报告》、《2021 年度财务决算报
告》、《2021 年度利润分配预案及资本公积金转增股本预
案》、《2021 年年度报告及其摘要》、《2021 年度内部控
制评价报告》、《2021 年度内部控制审计报告》、《关于
年度竞拍土地使用权及产权相关授权的议案》、《关于使用
自有资金进行委托理财的议案》、《2022 年第一季度报
告》、《关于召开 2021 年年度股东大会的议案》。
第十届董事会第 2022 年 7 月 审议并通过《关于与天津滨海高新技术产业开发区软件园管
十三次会议 13 日 理中心签订〈资产交易合同〉的议案》。
第十届董事会第 2022 年 7 月 审议并通过《关于聘任公司董事会秘书的议案》。
十四次会议 29 日
第十届董事会第 2022 年 8 月 审议并通过《2021 年半年度报告及摘要》。
十五次会议 30 日
第十届董事会第 2022 年 10 审议并通过《关于收购天津海泰资本投资管理有限公司持有
十六次会议 月 12 日 基金份额暨关联交易的议案》。
第十届董事会第 2022 年 10 审议并通过《关于出售海泰创新基地 C 号楼 C 座部分房产暨
十七次会议 月 14 日 关联交易的议案》、《关于转让出售海泰绿色产业基地房产
暨关联交易的议案》、《关于召开 2022 年第二次临时股东
大会的议案》。
第十届董事会第 2022 年 10 审议并通过《2022 年第三季度报告》。
十八次会议 月 28 日
第十届董事会第 2022 年 12 审议并通过《关于续聘公司 2022 年度审计机构的议案》、
十九次会议 月7日 《关于应对新冠疫情实施 2022 年度房租减免的议案》、
《关于召开 2022 年第三次临时股东大会的议案》。
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
董建新 否 10 10 0 0 0 否 4
李宏亮 否 10 10 0 0 0 否 4
王雪利 否 10 10 0 0 0 否 4
王艳 否 10 10 0 0 0 否 4
王世琪 否 10 10 0 0 0 否 4
才华 是 10 10 0 0 0 否 4
王忠箴 是 10 10 0 0 0 否 4
佟家栋 是 10 10 0 0 0 否 4
王向军 否 6 6 0 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 10
其中：现场会议次数 10
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 王忠箴、佟家栋、李宏亮
提名委员会 佟家栋、才华、董建新
薪酬与考核委员会 才华、王忠箴、李宏亮
战略委员会 董建新、佟家栋、才华、王忠箴、王雪利
(2).报告期内审计委员会召开 6 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
日 计报告》、《天津海泰科 2022 年第一季度报告相关事项进行
技发展股份有限公司董 认真审议，在年度报告编制、审计过
事会审计委员会 2021 年 程中
度履职情况汇总报告》、 切实履行审计委员会的职责；通过
《2021 年度内部控制评 查阅公司的财务报表、向管理层了
价报告》、《2021 年度内 解 2022 年第一季度的经营情况和重
部控制审计报告》、 《2022 大事项的进展情况，认为公司编制
年第一季度财务报表》。 的财务报告内容真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述和重
大遗漏的情况。
日 度财务报表》。 国证监会监管规则以及《公司章程》
《董事会议事规则》 《董事会审计委
员会实施细则》开展工作，勤勉尽
责，经过充分沟通讨论，一致通过所
有议案。
日 津海泰资本投资管理有 真审议，认为此收购事项遵循了公
限公司持有基金份额暨 平、公正、自愿、诚信的原则。
关联交易的议案》。
日 泰创新基地 C 号楼 C 座部 项进行认真审议，认为此次出售转
分房产暨关联交易的议 让相关事项遵循了公平、公正、自
案》、《关于转让出售海 愿、诚信的原则。
泰绿色产业基地房产暨
关联交易的议案》。
日 季度财务报表》。 况进行关注，认为公司编制的财务
报告内容真实、准确、完整，不存在
虚
假记载、误导性陈述和重大遗漏的
情况。
日 司 2022 年度审计机构的 公司未来审计工作的需求，建议续
议案》。 聘信永中和作为公司 2022 年度审计
机构，聘期一年。
(3).报告期内提名委员会召开 2 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
日 司副总经理的议案》、
《关 国证监会监管规则以及《公司章程》
于聘任公司总经理的议 《董事会议事规则》《董事会提名委
案》、《关于选举王向军 员会实施细则》开展工作，认真审核
先生为公司董事候选人 候选人的资料和工作经历，同意将
的议案》、《关于选举李 议案提交董事会审议。
宏亮先生为公司董事候
选人的议案》、《关于选
举王雪利女士为公司董
事候选人的议案》、《关
于选举王艳女士为公司
董事候选人的议案》。
日 司董事会秘书的议案》。 国证监会监管规则以及《公司章程》
《董事会议事规则》《董事会提名委
员会实施细则》开展工作，认真审核
候选人的资料和工作经历，同意将
议案提交董事会审议。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
日 业经理人团队的议案》。 法》、中国证监会监管 规 则 以 及
《 公 司 章 程 》《董事会议事规
则》《董事会薪酬与考核委员会实施
细则》开展工作，勤勉尽责，经过充
分沟通讨论，一致通过所有议案。
日 监 事 及 高 级 管 理 人 员 法》、中国证监会监管 规 则 以 及
则》《董事会薪酬与考核委员会实施
细则》开展工作，勤勉尽责，经过充
分沟通讨论，一致通过所有议案。
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 46
主要子公司在职员工的数量 13
在职员工的数量合计 59
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 0
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 21
技术人员 11
财务人员 9
行政人员 18
合计 59
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 0
硕士 12
本科 41
专科 4
专科以下 2
合计 59
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司实行月度绩效考核结果与员工薪酬挂钩。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
务等主题培训，组织公司新员工入职培训，公司还重视员工专业技能的提升，组织专业技术人员
每年进行继续教育的自学工作，从而不断提升企业员工业务素养，保障公司各项业务有序开展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司现有利润分配政策为 2017 年根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红若干
规定的决定》、《监管指引第 3 号——上市公司现金分红》和《上海证券交易所上市公司现金分
红指引》的要求，结合公司实际情况，在充分听取并考虑独立董事和中小股东的意见的基础上修
订的，即对《公司章程》第九章“财务会计制度、利润分配和审计”中第二节“利润分配”按照
上述指引进行了修订，符合中国证监会关于上市公司现金分红的有关规定。公司第九届董事会第
六次会议及 2017 年第三次临时股东大会审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》。
报告期内，公司严格执行公司利润分配政策，公司现金分红政策和执行情况符合本公司《公
司章程》的规定和股东大会决议的要求，公司现金分红决策程序和机制完备。中小股东有充分表
达意见和诉求的机会，中小投资者的合法权益得到了充分维护。独立董事尽职履责并发挥应有作
用，就公司利润分配方案发表独立意见，认为公司利润分配预案符合公司当前的实际情况，有利
于公司的持续、稳定、健康地发展。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√适用 □不适用
报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，
未分配利润的用途和使用计划
但未提出现金利润分配方案预案的原因
公司已于 2021 年 7 月 23 日完成 2020 年年度权益 2023 年公司对经营性现金流的需求压力
分派。 较大，为实现公司 2023 年经营目标，进一
步提升公司竞争实力，满足公司可持续发
展的需要，谋求公司及股东利益最大化，
经综合考虑公司 2022 年度不分红不转增，
剩余未分配利润转结下一年度。
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司内部控制执行有效，未发现财务报告及非财务报告存在重大、重要缺陷。详
见公司于 2023 年 4 月 28 日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露的《天津海泰科技发展股
份有限公司 2022 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
截止报告期末，公司共有 8 家下属全资公司。公司制定了《对外投资管理制度》，对公司
及所属控股子公司的一切对外投资行为进行规范管理，对下属子公司的财务管理、经营活动、内
部控制等实行有效监督和管理，确保下属子公司与母公司协同发展。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对公司具了标准无保留意见的《天津海泰科技发展
股份有限公司 2022 年度内部控制审计报告》（XYZH/2023TJAA1B0031）。详见公司于 2023 年 4
月 28 日在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上披露的《2022 年度内部控制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 0
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 0
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、 无
在生产过程中使用减碳技术、研发生
产助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 □不适用
承诺 承诺 是否有履 是否及时
承诺背景 承诺方 承诺时间及期限
类型 内容 行期限 严格履行
与股改相关的承诺 其他 天津海泰控股集 为保障公司股权分置改革顺利进 承诺时间：2006 否 是
团有限公司 行，海泰集团承诺：在实施股改方 年 3 月 29 日；期
案时，对于反对或未明确表示同意 限：长期有效
以及由于其他原因无法执行对价安
排的非流通股股东，将代其向流通
股股东垫付对价股份。被代付对价
的非流通股股东在办理其持有的非
流通股股份上市流通时，应当先向
海泰集团偿还其所代为垫付的股
份，征得海泰集团的同意，并由公
司向证券交易所提出该等股份的上
市流通申请。
解决同业竞争 天津海泰控股集 我公司将不会从事及允许控制的企 承诺时间：2007 否 是
团有限公司 业从事与海泰发展构成同业竞争的 年 1 月 10 日；期
业务；如有任何业务或资产在现在 限：长期有效
或未来与海泰发展构成同业竞争，
其他承诺 则我公司承诺海泰发展可对其进行
收购或由我公司自行放弃。
解决关联交易 天津海泰控股集 本公司将规范和减少与海泰发展之 承诺时间：2009 否 是
团有限公司 间的关联交易；如果发生关联交 年 7 月 25 日；期
易，将履行法定的决策程序，交易 限：长期有效
价格公允、公正，不侵害上市公司
及其他非关联股东的利益。
其他 天津海泰控股集 确保与上市公司做到“五独立”， 承诺时间：2009 否 是
团有限公司 即人员独立、资产独立、财务独 年 7 月 25 日；期
立、机构独立、业务独立。1、保证 限：长期有效
上市公司与我公司及我公司控股子
公司之间人员独立保证上市公司的
高级管理人员不在上市公司与我公
司之间双重任职；保证上市公司的
劳动、人事及工资管理与我公司之
间独立。2、保证上市公司资产独立
完整保证上市公司具有独立完整的
资产；保证上市公司住所独立于我
公司。3、保证上市公司财务独立保
证上市公司建立独立的财务部门和
独立的财务核算体系；保证上市公
司具有规范、独立的财务会计制度
和对子公司的财务管理制度；保证
上市公司独立在银行开户，不与我
公司共用一个银行账户；保证上市
公司的财务人员不在我公司兼职；
保证上市公司依法独立纳税；保证
上市公司能够独立做出财务决策，
我公司不干预上市公司的资金使
用。4、保证上市公司机构独立保证
上市公司拥有独立、完整的组织机
构，与我公司的机构完全分开。5、
保证上市公司业务独立保证上市公
司拥有独立开展经营活动的资产、
人员、资质和能力，上市公司具有
面向市场自主经营的能力；在采
购、生产、销售、知识产权等方面
保持独立，保证上市公司业务独
立。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 40 万
境内会计师事务所审计年限 9
境内会计师事务所注册会计师姓名 胡振雷、刘志锋
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连 1、4
续年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊 15 万
普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2022 年第 3 次临时股东大会审议通过，公司续聘信永中和会计师事务所（特殊普通
合伙）为公司 2022 年度财务及内控审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
泰发展公司之子公司天津百竹科技产业发展有限公司与刘鹤鸣签订 A45 房产买卖合同，因商品房
销售合同纠纷，原告刘鹤鸣于 2021 年 7 月起诉百竹公司，要求（1）解除原被告签订的《天津市
商品房买卖合同》；（2）判令被告返还原告购房款 17894478 元；（3）判令被告赔偿原告购房
首付款利息 2079384.01 元（截至 2021 年 6 月 30 日）、按揭贷款利息 2038405.42 元（截至
（4）本案诉讼费由被告承担。该案于 2022 年 7 月 4 日西青区人民法院一审判决：（1）刘鹤鸣
与百竹公司在 2015 年 10 月 22 日签订《天津市商品房买卖合同》于 2021 年 7 月 9 日解除；
（2）百竹公司返还购房款 17894478 元，原告收到此购房款七日内将被告的地下车位及涉案房屋
腾空后返还给被告并协助被告办理案涉商品买卖合同的撤销手续、所有权预告登记的注销手续；
（3）百竹公司赔偿装修损失费 1641537 元、鉴定费 70000 元，合计 1711537 元；（4）驳回原告
其他诉求。该案经二审审理后，于 2022 年 11 月 21 日收到一中院二审判决：驳回上诉，维持原
判。
在天津市南开区人民法院起诉天津捷希肿瘤医院有限公司关于拖欠租金相关事宜，要求对方解除
租赁合同、腾房并返还房屋、支付我方租金 6558223.84 元，违约金 1058039.96 元，共计
屋；（3）给付我方 2018 年 10 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日期间租金 6218594.98 元，并按日租金
全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的 1.3 倍为标准，支付自 2021 年 4 月 1 日起
至实际给付之日止的违约金；（6）被告将租赁标的物上的自行构筑部分拆除；（7）驳回我方其
他诉求；案件受理费、保全费由被告承担；现该案已申请强制执行。
除此之外，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决且所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
新基地 C 号楼 C 座部分房产暨关联交易的议案》，将全资子公司天津海泰方成投资有限公司持有
的海泰创新基地 C 号楼 C 座部分房产出售给天津滨海高新区物业管理有限公司，对应产权面积为
海证券报》，并刊载于上海证券交易所网站）。截至日前，上述款项已全部到账。
泰绿色产业基地房产暨关联交易的议案》，将海泰绿色产业基地的 N 号楼房产协议转让，转让对
象为天津滨海高新区物业管理有限公司，N 号楼产权面积 10413.02 ㎡，为 1 栋非居住房产，转
让价格 6,144.00 万元；拟将海泰绿色产业基地的 H1 号楼房产出售，出售对象为天津滨海高新区
物业管理有限公司（以下简称“滨海物业”），H1 号楼产权面积 9564.21 ㎡，对应为 243 套非
居住房产，出售价格 5,604.44 万元。本次关联交易总价共计 11,748.44 万元。（上述交易相关
公告刊登于 2022 年 10 月 15 日的《上海证券报》，并刊载于上海证券交易所网站）。截至日
前，上述款项已全部到账。
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占同类 交易价格
关联
关联 关联 关联交 交易金 与市场参
关联 关联交 关联交易价 关联交易金 交易 市场
交易 交易 易定价 额的比 考价格差
关系 易内容 格 额 结算 价格
方 类型 原则 例 异较大的
方式
(%) 原因
天津 股东 接受 海泰绿 协议价 27,198 27,198 40.72 货币
滨海 的子 劳务 色产业 格
高新 公司 基地N
区物 座更换
业管 喷淋头
理有 及自动
限公 喷水灭
司 火系统
维修
天津 股东 接受 海泰发 协议价 39,600 39,600 59.28 货币
滨海 的子 劳务 展五道 格
高新 公司 16号C
区物 号楼C
业管 座七
理有 层、八
限公 层清洁
司 服务
合计 / / 66,798 / / / /
大额销货退回的详细情况 无
关联交易的说明 上述关联交易价格根据市场价格确定，不会损害公司和其
他股东的利益。
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
√适用 □不适用
天津海泰科技发展股份有限公司收购天津海泰资本投资管理有限公司持有的新格局海河滨海
股权投资基金(天津)合伙企业(有限合伙)价值 5,018.83 万元的 3.33%基金份额。
上述事项详见公司于 2022 年 10 月 13 日在上海证券交易所网站披露的《天津海泰科技发展
股份有限公司关于收购天津海泰资本投资管理有限公司持有基金份额暨关联交易的公告》公告编
号：临 2022-030。
截至日前，上述基金份额收购事项已完成付款、交割及工商登记。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 亿元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担保
方与 担保 是否
日期 担保 担保 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 担保 物 为关 关联
(协 起始 到期 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 类型 （如 联方 关系
议签 日 日 履行 逾期 金额 况
的关 有） 担保
署 完毕
系
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子 0
公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对 0
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.3790
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0.3790
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 0.3790
担保总额占公司净资产的比例(%) 0.1570
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担 2.3800
保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 2.3800
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 38,693
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总 36,414
数(户)
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 限售条 结情况
股东性质
（全称） 增减 量 (%) 件股份
股份状态 数量
数量
天津海泰控
股集团有限 0 156,938,768 24.29 0 无 0 国有法人
公司
天津华苑置
业有限公司
程洁 1,321,800 11,752,400 1.82 0 无 0 境内自然人
周新勇 1,632,000 8,887,000 1.38 0 无 0 境内自然人
上海迎水投
资管理有限
公司－迎水 境内非国有
聚宝 18 号私 法人
募证券投资
基金
陈治养 4,366,600 4,366,600 0.68 0 无 0 境内自然人
光大证券股
份有限公司
兰厚群 3,803,500 3,803,500 0.59 0 无 0 境内自然人
周雅美 3,295,300 3,295,300 0.51 0 无 0 境内自然人
潘成龙 3,188,000 3,188,000 0.49 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
天津海泰控股集团有
限公司
天津华苑置业有限公
司
程洁 11,752,400 人民币普通股 11,752,400
周新勇 8,887,000 人民币普通股 8,887,000
上海迎水投资管理有
限公司－迎水聚宝 18 4,804,049 人民币普通股 4,804,049
号私募证券投资基金
陈治养 4,366,600 人民币普通股 4,366,600
光大证券股份有限公
司
兰厚群 3,803,500 人民币普通股 3,803,500
周雅美 3,295,300 人民币普通股 3,295,300
潘成龙 3,188,000 人民币普通股 3,188,000
前十名股东中回购专
无
户情况说明
上述股东委托表决
权、受托表决权、放 无
弃表决权的说明
上述股东中，控股股东天津海泰控股集团有限公司与天津华苑置业
有限公司为一致行动人关系（具体详见公司于 2020 年 1 月 3 日在上海
证券交易所网站披露的《关于控股股东一致行动人成员构成变动的提示
上述股东关联关系或
性公告》公告编号：临 2020-001）。
一致行动的说明
控股股东天津海泰控股集团有限公司与其他股东之间无关联关系，
亦不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；公司未知其他
股东之间是否存在关联关系、是否为一致行动人。
表决权恢复的优先股
股东及持股数量的说 无
明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
交易情况
持有的有限售 限售条
序号 有限售条件股东名称 新增可上
条件股份数量 可上市交 件
市交易股
易时间
份数量
天津碱厂
上述股东关联关系或一致行动的说明
公司未知上述股东之间是否存在关联关系、是否为
一致行动人。
注：该股东因反对或未明确表示同意以及由于其他原因无法执行对价安排，根据公司股权分置改
革相关股东会议决议:“该股东在股权分置改革方案实施过程中应支付的对价暂由天津海泰控股
集团有限公司代为垫付，今后该股东在办理其持有的非流通股股份上市流通时，应当先向海泰控
股集团偿还其所代为垫付的股份，征得海泰控股集团的同意，并由公司向证券交易所提出该等股
份的上市流通申请，其可上市交易时间不早于 2007 年 5 月 17 日。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
√适用 □不适用
名称 天津海泰控股集团有限公司
单位负责人或法定代表人 赵毅
成立日期 1997 年 1 月 28 日
主要经营业务 技术开发、咨询、转让及服务（电子与信息、机电一体化、
新材料、新能源和节能技术、环境科学和劳动保护、新型建
筑材料等技术及产品）；商业、物资供销的批发兼零售（国
家有专项规定的除外）；基础配套设施建设、土地转让与房
屋租赁；产权交易代理中介服务（以上经营范围涉及行业许
可的凭许可证件，在有效期内经营，国家有专项专营规定的
按规定办理）
报告期内控股和参股的其他境内 报告期内无控股和参股的其他境内外上市公司。
外上市公司的股权情况
其他情况说明 天津海泰控股集团有限公司是天津市人民政府授权的国有
资产经营管理单位。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
XYZH/2023TJAA1B0031
天津海泰科技发展股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了天津海泰科技发展股份有限公司（以下简称海泰发展）财务报表，包括
母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
海泰发展 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成
果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于海泰发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获
取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。
关键审计事项 审计中的应对
（一）存货跌价会计估计 存货跌价会计估计的主要审计程序
如财务报表附注（六）6 所示，海 （1）了解并测试公司与期末存货跌价准备计量和
泰发展年末存货余额 212,469.57 万元， 列报相关的内部控制制度的有效性；
占资产总额比例 75.99%，其金额重大。
（2）取得公司对年末持有存货的跌价准备测试资
当存货成本高于其可变现净值时， 料；
海泰发展根据成本与可变现净值的差额
（3）复核公司年末存货成本的完整性、单位面积
计提存货跌价准备。可变现净值的确定
成本的准确性；
涉及重大会计估计，包括对预计售价、
（4）了解公司进行存货跌价测试时采用的关键估
销售费用和待投入开发成本等的估计，
计和假设，主要包括与未来预计售价有关的关键估
该估计存在重大不确定性和复杂性。
计和假设，并与市场可获取数据和公司销售计划进
由于存货金额重大，且可变现净值
行比较，复核预计售价的合理性；
涉及重大会计估计，因此我们将存货跌
（5）了解公司对未来可收回净值估计时的费用项
价会计估计作为关键审计事项。
目是否完整，是否充分考虑了项目相关的税金和费
用，并结合历史数据对公司预测数据合理性进行分
析复核。
四、 其他信息
海泰发展管理层（以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括海泰发展 2022 年年
度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估海泰发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算海泰发展、终止运营或别无其
他现实的选择。
治理层负责监督海泰发展的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准
则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程
序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可
能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的
重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对海泰发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结
论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使
用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致海泰发展不能持续
经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
（6） 就海泰发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：胡振雷 （项目合伙
人）
中国注册会计师：刘志锋
中国 北京 二○二三年四月二十七日
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位: 天津海泰科技发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 155,770,687.87 305,788,920.41
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 七、4 60,000,000.00
应收账款 七、5 135,866,217.12 66,232,094.05
应收款项融资 七、6 27,000,000.00
预付款项
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 186,428.11 46,293,019.34
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 2,124,695,722.29 2,186,340,666.85
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 9,060,774.95 349,587.42
流动资产合计 2,452,579,830.34 2,665,004,288.07
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 50,283,711.36
投资性房地产 七、20 245,824,708.33 100,181,290.07
固定资产 七、21 566,361.64 628,571.76
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26 146,449.73 262,107.29
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 57,735.43 77,988.07
递延所得税资产 七、30 46,583,949.40 44,767,291.79
其他非流动资产
非流动资产合计 343,462,915.89 145,917,248.98
资产总计 2,796,042,746.23 2,810,921,537.05
流动负债：
短期借款 七、32 499,302,680.15 417,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 52,688,364.38 54,252,190.32
预收款项 七、37 3,805,317.86 3,052,198.46
合同负债 七、38 18,840,000.00 24,811,958.43
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 1,759,863.04 1,565,885.92
应交税费 七、40 186,143,446.35 172,119,419.78
其他应付款 七、41 48,028,397.09 24,384,871.16
其中：应付利息 384,693.07 748,186.11
应付股利 8,805,159.22 8,805,159.22
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 118,705,884.78 217,589,205.95
其他流动负债 七、44 823,809.52
流动负债合计 930,097,763.17 914,775,730.02
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 70,008,338.68
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七、48 30,904,103.34 136,442,223.99
长期应付职工薪酬
预计负债 七、50 4,836,238.11
递延收益 七、51 7,398,000.00 7,398,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 108,310,442.02 148,676,462.10
负债合计 1,038,408,205.19 1,063,452,192.12
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 646,115,826.00 646,115,826.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 412,590,525.25 412,590,525.25
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 110,202,805.40 110,202,805.40
一般风险准备
未分配利润 七、60 588,725,384.39 578,560,188.28
归属于母公司所有者权益
（或股东权益）合计
少数股东权益
所有者权益（或股东权
益）合计
负债和所有者权益
（或股东权益）总计
公司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司资产负债表
编制单位:天津海泰科技发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 133,510,512.65 108,178,446.49
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 92,718,640.53 48,575,209.28
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十七、2 1,222,407,627.40 1,398,677,917.73
其中：应收利息
应收股利
存货 718,020,983.82 759,134,759.34
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 7,640,679.87 1,934.60
流动资产合计 2,174,298,444.27 2,314,568,267.44
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 249,609,878.14 249,609,878.14
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 50,283,711.36
投资性房地产 245,824,708.33 100,181,290.07
固定资产 390,343.50 361,198.06
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 146,449.73 262,107.29
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 33,124,469.00 30,469,688.52
其他非流动资产
非流动资产合计 579,379,560.06 380,884,162.08
资产总计 2,753,678,004.33 2,695,452,429.52
流动负债：
短期借款 185,500,000.00 369,500,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 8,832,595.65 9,795,779.05
预收款项 3,805,317.86 2,971,302.42
合同负债 16,476,190.48
应付职工薪酬 1,502,165.34 1,334,497.64
应交税费 127,467,522.76 124,313,167.79
其他应付款 523,286,047.57 163,400,403.27
其中：应付利息 335,270.82 686,150.00
应付股利 8,805,159.22 8,805,159.22
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 118,705,884.78 217,589,205.95
其他流动负债 823,809.52
流动负债合计 986,399,533.96 888,904,356.12
非流动负债：
长期借款 70,008,338.68
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 30,904,103.34 136,442,223.99
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 5,000,000.00 5,000,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 105,912,442.02 141,442,223.99
负债合计 1,092,311,975.98 1,030,346,580.11
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 646,115,826.00 646,115,826.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 408,797,765.35 408,797,765.35
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 110,202,805.40 110,202,805.40
未分配利润 496,249,631.60 499,989,452.66
所有者权益（或股东权
益）合计
负债和所有者权益
（或股东权益）总计
公司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
合并利润表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 493,392,964.70 911,545,495.42
其中：营业收入 七、61 493,392,964.70 911,545,495.42
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 473,775,897.67 902,968,437.80
其中：营业成本 七、61 389,632,445.77 798,847,462.94
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 13,356,143.91 20,584,722.91
销售费用 七、63 8,295,747.00 7,031,003.12
管理费用 七、64 12,201,857.51 10,256,621.56
研发费用
财务费用 七、66 50,289,703.48 66,248,627.27
其中：利息费用 52,777,967.10 67,300,157.78
利息收入 2,524,754.02 2,110,054.24
加：其他收益 七、67 207,428.07 660,560.08
投资收益（损失以“－”号
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
七、71 -1,168,486.71 9,891,679.70
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
七、73 58,899.30
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
列）
加：营业外收入 七、74 8,485.27 127,239.86
减：营业外支出 七、75 2,251,702.71 4,283,091.56
四、利润总额（亏损总额以“－”
号填列）
减：所得税费用 七、76 6,247,594.84 4,964,457.29
五、净利润（净亏损以“－”号填
列）
（一）按经营持续性分类
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
（净亏损以“-”号填列）
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 10,165,196.11 10,067,887.71
（一）归属于母公司所有者的综
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0157 0.0156
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0157 0.0156
司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司利润表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 十七、4 122,375,499.55 173,965,236.66
减：营业成本 十七、4 51,293,831.03 66,069,025.63
税金及附加 11,855,931.01 17,027,653.74
销售费用 4,140,094.17 5,119,991.62
管理费用 9,717,627.68 8,687,961.18
研发费用
财务费用 49,475,859.28 62,494,091.24
其中：利息费用 50,306,557.61 62,430,442.49
利息收入 841,831.64 956,907.76
加：其他收益 162,772.73 22,411.21
投资收益（损失以“－”号
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-1,047,261.31 9,953,556.29
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-4,992,332.20 24,542,480.75
列）
加：营业外收入 7,785.22 123,156.28
减：营业外支出 -553,146.56
三、利润总额（亏损总额以“－”
-4,984,546.98 25,218,783.59
号填列）
减：所得税费用 -1,244,725.92 6,308,870.53
四、净利润（净亏损以“－”号填
-3,739,821.06 18,909,913.06
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
-3,739,821.06 18,909,913.06
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 -3,739,821.06 18,909,913.06
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
合并现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
七、78 7,084,579.17 15,585,450.91
现金
经营活动现金流入小计 888,894,794.63 786,228,887.52
购买商品、接受劳务支付的
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
现金
支付的各项税费 18,471,003.49 20,938,920.39
支付其他与经营活动有关的
七、78 9,574,122.33 15,221,732.58
现金
经营活动现金流出小计 572,556,730.50 745,373,980.98
经营活动产生的现金流
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 46,990,000.00 338,427,441.00
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 50,283,711.36
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 206,975,021.36 109,012.76
投资活动产生的现金流
-159,985,021.36 338,318,428.24
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 492,750,000.01 627,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 七、78
现金
筹资活动现金流入小计 492,750,000.01 634,200,000.00
偿还债务支付的现金 733,323,835.64 835,529,041.78
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78
现金
筹资活动现金流出小计 799,121,275.32 917,676,182.39
筹资活动产生的现金流
-306,371,275.31 -283,476,182.39
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-150,018,232.54 95,697,152.39
额
加：期初现金及现金等价物
余额
六、期末现金及现金等价物余
额
公司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司现金流量表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
现金
经营活动现金流入小计 1,265,498,079.26 867,382,093.59
购买商品、接受劳务支付的
现金
支付给职工及为职工支付的
现金
支付的各项税费 17,395,768.46 18,137,828.65
支付其他与经营活动有关的
现金
经营活动现金流出小计 1,015,895,995.55 966,386,463.92
经营活动产生的现金流量净
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 46,990,000.00
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 46,990,000.00 338,010,884.00
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 50,283,711.36
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 206,975,021.36 37,094.00
投资活动产生的现金流
-159,985,021.36 337,973,790.00
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 269,000,000.00 489,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 653,600,000.01 496,700,000.00
偿还债务支付的现金 669,423,835.64 686,029,041.78
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流出小计 717,884,996.20 763,299,502.09
筹资活动产生的现金流
-64,284,996.19 -266,599,502.09
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 25,332,066.16 -27,630,082.42
额
加：期初现金及现金等价物 108,178,446.49 135,808,528.91
余额
六、期末现金及现金等价物余 133,510,512.65 108,178,446.49
额
公司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
合并所有者权益变动表
单位:元 币种:人民币
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 其 一 数
项目 具 他 专 般 股
减： 所有者权益合计
实收资本(或股 综 项 风 其 东
优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计 权
本) 其 合 储 险 他
先 续 股 益
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 578,560,188.28 1,747,469,344.93 1,747,469,344.93
年年末
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 578,560,188.28 1,747,469,344.93 1,747,469,344.93
年期初
余额
三、本 10,165,196.11
期增减
变动金 10,165,196.11 10,165,196.11
额（减
少以
“－”
号填
列）
（一） 10,165,196.11
综合收 10,165,196.11 10,165,196.11
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
者投入
的普通
股
权益工
具持有
者投入
资本
支付计
入所有
者权益
的金额
（三）
利润分
配
盈余公
积
一般风
险准备
有者
（或股
东）的
分配
（四）
所有者
权益内
部结转
公积转
增资本
（或股
本）
公积转
增资本
（或股
本）
公积弥
补亏损
受益计
划变动
额结转
留存收
益
综合收
益结转
留存收
益
（五）
专项储
备
提取
使用
（六）
其他
四、本 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 588,725,384.39 1,757,634,541.04 1,757,634,541.04
期期末
余额
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 其 一 数
项目 具 他 专 般 股
减： 所有者权益合计
实收资本 (或股 综 项 风 其 东
优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 合 储 险 他 权
先 续 股
他 收 备 准 益
股 债
益 备
一、上 646,115,826.00 412,590,525.25 108,311,814.09 576,844,450.14 1,743,862,615.48 1,743,862,615.48
年年末
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本 646,115,826.00 412,590,525.25 108,311,814.09 576,844,450.14 1,743,862,615.48 1,743,862,615.48
年期初
余额
三、本 1,890,991.31 1,715,738.14 3,606,729.45 3,606,729.45
期增减
变动金
额（减
少以
“－”
号填
列）
（一） 10,067,887.71 10,067,887.71 10,067,887.71
综合收
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
者投入
的普通
股
权益工
具持有
者投入
资本
支付计
入所有
者权益
的金额
（三） 1,890,991.31 -8,352,149.57 -6,461,158.26 -6,461,158.26
利润分
配
盈余公
积
一般风
险准备
有者
（或股
东）的
分配
（四）
所有者
权益内
部结转
公积转
增资本
（或股
本）
公积转
增资本
（或股
本）
公积弥
补亏损
受益计
划变动
额结转
留存收
益
综合收
益结转
留存收
益
（五）
专项储
备
提取
使用
（六）
其他
四、本 646,115,826.00 412,590,525.25 110,202,805.40 578,560,188.28 1,747,469,344.93 1,747,469,344.93
期期末
余额
公司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
母公司所有者权益变动表
单位:元 币种:人民币
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 499,989, 1,665,105
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 499,989, 1,665,105
三、本期增减变动金额（减 - -
少以“－”号填列） 3,739,82 3,739,821
（一）综合收益总额 - -
（二）所有者投入和减少资
本
入资本
益的金额
（三）利润分配
分配
（四）所有者权益内部结转
股本）
股本）
转留存收益
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 496,249, 1,661,366
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 646,115,8 408,797,7 108,311, 489,431, 1,652,657
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 646,115,8 408,797,7 108,311, 489,431, 1,652,657
三、本期增减变动金额（减 1,890,99 10,557,7 12,448,75
少以“－”号填列） 1.31 63.49 4.80
（一）综合收益总额 18,909,9 18,909,91
（二）所有者投入和减少资
本
入资本
益的金额
（三）利润分配 1,890,99 - -
分配 6,461,15 6,461,158
（四）所有者权益内部结转
股本）
股本）
转留存收益
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 646,115,8 408,797,7 110,202, 499,989, 1,665,105
公司负责人：董建新 主管会计工作负责人：李宏亮 会计机构负责人：李彦飞
三、公司基本情况
√适用 □不适用
天津海泰科技发展股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）
是一家注册地设立于天津华苑产业园区的股份有限公司，于 2022 年 7 月 16 日取得由天津滨
海高新技术产业开发区市场和质量监督管理局换发的统一社会信用代码为
新技术产业园区华苑产业区，法定代表人：董建新。
本公司经营范围为：向孵化高新技术成果和创业型科技企业、高新技术企业投资并进行
产品的开发、生产；土地开发、房地产开发；技术开发、咨询、转让、服务（电子与信息、
机电一体化、新材料、生物工程及制药、新能源和节能技术、环境科学和劳动保护、新型建
筑材料、仪器仪表的技术及产品）；物业管理；管理信息咨询；商品及物资的批发兼零售；
科技产品及技术进出口业务；易货贸易及转口贸易；保税仓储；限分支机构经营：货运（以
上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
本公司主要进行房地产开发、房产租赁、贸易业务和商务服务。
本公司原称天津百货大楼股份有限公司，于 1992 年 11 月 28 日以定向募集方式设立，
众发行 3000 万股普通股，公司股票于 1997 年 6 月 20 日在上海证券交易所挂牌交易，上市后
公司注册资本增至 114,600,602 元。
注册资本增至 148,980,783 元。
本公司原控股股东为天津商业发展投资有限公司，经财政部于 2001 年 11 月 18 日以财
企（2001）687 号文件同意，原控股股东将所持公司 33,280,783 股国家股划转给天津海泰控
股集团有限公司持有，本公司控股股东变更为天津海泰控股集团有限公司。经公司 2001 年 12
月 12 日召开的 2001 年临时股东大会决议，天津海泰控股集团有限公司将其拥有的国际创业
中心大楼、火炬创业园 A、B 座厂房和 C 座综合楼及海泰科技园华苑产业区环外部分土地使用
权等相关资产置换本公司的全部资产和负债，本公司更名为天津海泰科技发展股份有限公司。
根据本公司 2003 年度股东大会决议，2004 年 6 月 16 日公司实施了每 10 股送红股 2 股
派现金 0.5 元(含税)的利润分配方案和每 10 股转增 6 股的公积金转增股本的方案，公司总
股本从 148,980,783 股变更为 268,165,413 股。
根据天津市人民政府国有资产监督管理委员会《关于天津海泰科技发展股份有限公司股
权分置改革有关问题的批复》(津国资产权[2006]24 号),2006 年 4 月 17 日本公司关于股权
分置改革相关股东会议审议通过了《天津海泰科技发展股份有限公司股权分置改革方案》，
记在册的流通股股东每持有 10 股流通股获得非流通股股东执行的 2.20 股股份对价。根据股
权分置改革方案，在本次股权分置改革说明书公告之后，天津海泰控股集团有限公司收购
股份有限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2007]227 号)，核准本公司非公开发行
新股不超过 12.000 万股。2007 年 9 月本公司实施了非公开发行股票，共发行有限售条件流
通股 54,892,500 股，其中控股股东天津海泰控股集团有限公司认购 10,000,000 股,其他发
行对象共认购 44,892,500 股,发行价格均为人民币 16.00 元/股，本次发行后公司总股本增
至 323,057,913 股。
按照本公司 2008 年度股东大会决议，2009 年 5 月 11 日本公司实施利润分配及资本公积
金转增股本，以公司 2008 年末总股本 323,057,913 股为基数，向全体股东每 10 股转增 10
股，新增股份共计 323,057,913 股，本次变动后公司总股本增至 646,115,826 股。
√适用 □不适用
本集团合并财务报表范围包括本公司、本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司等九
家公司。与上年相比，本年合并财务报表范围无变化。
详见本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企
业会计准则》及相关规定，并基于本附注“五、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和
会计估计编制。
√适用 □不适用
本集团自本报告期末起 12 个月不存在对本集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会
计估计包括营业周期、金融资产减值的确认和计量、投资性房地产和固定资产分类及折旧方
法、收入确认和计量等。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
本集团的营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
本集团房地产开发业务由于开发期间较长，其营业周期一般超过一年，其他业务的营业周期
通常为一年以内。
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合
并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公
允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金
资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直
接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之
和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各
项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证
券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
√适用 □不适用
本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。
子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额
中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于
少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合
并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后
形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报
表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以
不早于本集团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、
负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所
有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合
并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之
日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比
较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日
起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新
计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的
其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份
额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表
时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与
原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司
股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公
司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资
对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
√适用 □不适用
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中
的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根
据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的
资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金
等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小
的投资。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1） 金融资产
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为
以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金
融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按
照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续计量。不
属于任何套期关系的一部分的该类金融资产，按照实际利率法摊销、减值、汇兑损益以及终
止确认时产生的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资产具体包括：应收
账款、应收票据、其他应收款。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融
资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易
费用计入初始确认金额。不属于任何套期关系的一部分的该类金融资产所产生的所有利得或
损失，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的该金融资产利息之外，所
产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收
益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本集团分类为该类的金融
资产具体包括：其他债权投资、应收款项融资。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计
算确定，但下列情况除外：①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，
按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。②对于购入或源
生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按照该
金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产。该指定一经作出，不得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金
额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损
失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用直接计入当期损益。
此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资产具体包括：交易
性金融资产、其他非流动金融资产。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②金融资产发生转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；
③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，
且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，
与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式既以收
取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入
当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对
价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式既以收
取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的
前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2） 金融负债
除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，
按照摊余成本进行后续计量：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），
包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
此类金融负债按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负
债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
此类金融负债，本集团按照金融资产转移相关准则规定进行计量。
③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场利率贷
款的贷款承诺。本集团作为此类金融负债的发行方的，在初始确认后按照依据金融工具减值
相关准则规定确定的损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累
计摊销后的余额孰高进行计量。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按
照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部
分。本集团与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负
债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负
债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负
债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面
价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以
最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利
用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即第一层
次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入
值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相
关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输
入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重大意义的输入值所
属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的
近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允
价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
（4） 金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列
条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定
权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资
产和清偿该金融负债。
（5） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免以交
付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融
工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条
款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行
结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代
品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前
者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，
一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合
同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论
该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价
格以外的变量的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融
工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现
金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应
当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利、利得或损失，以及赎回或再
融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行、回购、出售或注销时，本集团作为权
益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。
（6） 金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：以摊余
成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（涉及的金融
资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该
金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流，仅为对本金金额为基础的利息的支付。）、
租赁应收款、合同资产等。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的
所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现
值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计
量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月
内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信
用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金
融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减
值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余
额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
息，计量预期信用损失的会计估计方法为：
预期信用损失计提比例
类别 分类特征
（%）
信用等级高的银行承兑汇票和商业承兑汇票 0.00
按逾期情况及其他客观证
应收票据 据，比照以下应收账款的
其他的应收票据
预期信用损失计提比例进
行处理。
未逾期的应收账款 0.50
逾期 1 年以内 5.00
应收账款账
逾期 1-2 年 20.00
龄组合
逾期 2-3 年 50.00
逾期 3 年以上 80.00
有客观证据表明其发生了损失的，如与对方 根据其未来现金流量现值
存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已 低于其账面价值的差额，
应收账款单
有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款 确认预期信用损失。无法
项计提
义务的应收款项；按照组合计计算预期信用 可靠估计且收回可能性很
损失不能反映其风险特征的应收款项。 小的，按 100.00%计提。
信用损失，考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的会计估计方法为：
阶段 信用风险特征 其他应收款计提比例（%）
第一阶段 未逾期的一般往来款项及保证金押金等 3.00
逾期 1 年以内 5.00
逾期 1-2 年 20.00
第二阶段
逾期 2-3 年 50.00
逾期 3 年以上 80.00
有客观证据表明其发生了损失的，如与 根据其未来现金流量现值低于其
对方存在争议或涉及诉讼、仲裁，已有 账面价值的差额，确认预期信用
第三阶段
明显迹象表明债务人很可能无法履行还 损失。无法可靠估计且收回可能
款义务的其他应收款项等。 性很小的，按 100.00%计提。
流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产
的终止确认。这种情况通常发生在本公司及其子公司确定债务人没有资产或收入来源可产生
足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司及其子公司收回到期款项的程序，
被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值
损失的转回计入收回当期的损益。
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本集团存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出售而暂时出
租的开发产品、库存商品、周转材料（低值易耗品）等。
（2）存货取得的计价方法
存货按成本进行初始计量。
开发产品的成本包括土地成本、基础设施支出、建筑安装工程支出、公共配套设施支出、
开发项目完工之前所发生的符合资本化条件的借款费用及开发过程中的其他相关费用。其中
公共配套设施费用指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或
无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，以及由政府部门收取的公共配
套设施费。
开发产品发生的应当计入成本的各项费用支出，由单一成本核算对象负担的，直接计入
成本核算对象成本，由几个成本核算对象共同负担的，按最佳受益原则选择占地面积比例、
建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。
（3）存货发出的计价方法
开发产品发出时，按最小成本核算对象的同类产品建筑面积平均法分摊核算。
意图出售而暂时出租的开发产品，区分土地成本、房产成本分别按土地出让年限、房产
预计寿命、出租面积进行直线法摊销。
库存商品发出时，按加权平均法核算。
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。
（4）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，
提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现
净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制。
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间
流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品
而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同
资产。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法参考上述“10.金融资产和金融负债”中有关应收账
款和应收票据的估计方法确定。
√适用 □不适用
(1) 本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，
即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规
定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中
各项资产和负债的账面价值。初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或
处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值
减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待
售资产减值准备。
(2) 本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年
内完成”的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件
的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划分为持有待售类别
情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中
取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作
为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
(3) 本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集
团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母
公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司
所有资产和负债划分为持有待售类别。
(4) 后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
(5) 对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，
再根据各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资
产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产
在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非
流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(6) 持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
(7) 持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件，而不再继续
划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：
（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的
折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
(8) 终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损
益。
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排
相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％以上但低于 50％的表决权时，通常
认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综合考虑在被
投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营政策制定过程、
或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供关
键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期
股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作
为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权
投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子
交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，
在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值
加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不
足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽
子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一揽子交易
的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投
资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不
做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理。购买日之前持有的股权为指定以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性
权益工具，原计入其他综合收益的累计公允价值变动不得转入当期损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实
际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性
证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价
值作为投资成本。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额
公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的
现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应调
整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以
取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计
期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资
企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益
法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益应当在终止采用权益法核算时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当在终止采用
权益法核算时全部转入当期投资收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权适用《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》核算的，
剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资方除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当按比例转入当期
投资收益。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差
额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额
计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权
的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的
长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失
控制权的当期损益。
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产包括出租性房地产，采用成本模式计量。
本集团投资性房地产采用平均年限方法计提折旧或摊销。在房地产权证证载剩余年限内，
各类投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 50 0 2.00
房屋建筑物 40 0 2.50
(1).确认条件
√适用 □不适用
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而
持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。
本集团固定资产包括房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公设备和其他设备等。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
机器设备 平均年限法 5-10 5 9.50-19.00
运输设备 平均年限法 5 5 19.00
办公设备 平均年限法 5 5 19.00
其他设备 平均年限法 3 5 31.67
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产
计提折旧。计提折旧时采用平均年限法，并根据用途分别计入相关资产的成本或当期费用。
本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如上。
本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如
发生改变，则作为会计估计变更处理。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估
计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值
差异进行调整。
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开
始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本
化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中
发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或
生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
（1）初始计量
在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四
项：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激
励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用，即为达成租赁所发生的增
量成本；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计
折旧及累计减值损失计量使用权资产，本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，
相应调整使用权资产的账面价值。
自租赁期开始日起，本集团对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当
月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗
方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取
得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
如果使用权资产发生减值，本集团按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后
续折旧
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本集团无形资产包括土地使用权、外购软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入
的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，
按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值
确定实际成本；
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；外购软件无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其
受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销
方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定
资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进
行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行
减值测试。
当资产公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于资产账面
价值时，确认资产存在减值迹象，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据固定资产
的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资
产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
√适用 □不适用
本集团的长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各
期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减
去累计摊销后的净额列示。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销
的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户
转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，
在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、医疗保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等，
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期
损益或相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险费等，按照公司承担的风险和义务，分类为
设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间
提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成
本。
(3).辞退福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1）初始计量
本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，
包括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②取决
于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④租赁期反映出本集团将
行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值
预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租
人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接
费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增
量借款利率，是指本集团在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期
间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：①本集团自身情况，即
集团的偿债能力和信用状况；②“借款”的期限，即租赁期；③“借入”资金的金额，即租赁
负债的金额；④“抵押条件”
，即标的资产的性质和质量；⑤经济环境，包括承租人所处的司
法管辖区、计价货币、合同签订时间等。本集团以本集团最近一期类似资产抵押贷款利率为
基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：①确认租赁负债的利
息时，增加租赁负债的账面金额；②支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；③因重
估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期
损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折
现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重
新计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
（3）重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租
赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负
债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。①实质固定付款额发生变动（该情
形下，采用原折现率折现）
；②担保余值预计的应付金额发生变动（该情形下，采用原折现率
折现）；③用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，采用修订后的折现率折现）；
④购买选择权的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）
；⑤续租选择权或
终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化（该情形下，采用修订后的折现率折现）。
√适用 □不适用
当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条
件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致
经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相
关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预
计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估
计数。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团的营业收入主要包括房地产销售收入、房地产租赁收入、商品销售收入、物业服
务收入等，收入确认政策如下：
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始时，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项
履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三
方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为负债不计入交易价格。合同中存在
重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额
确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合
同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考
虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点
履行履约义务：
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团考虑下列迹象：
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产以
预期信用损失为基础计提减值。本集团拥有的无条件向客户收取对价的权利作为应收款项列
示。本集团已收货应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售收入
本集团与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务，本集团在客户取得
商品控制权时点确认收入。具体为：房地产销售收入在工程已竣工并经有关部门验收合格，
买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款
项，双方办妥房屋交接手续或本集团已按合同约定发放房屋交付通知且客户签收期满。
（2）商品销售收入
对于本集团自第三方取得商品控制权后，再转让给客户，本集团有权自主决定所交易商
品的价格，即本集团在向客户转让商品前能够控制该商品，因此本集团是主要责任人，按照
已收或应收对价总额确认收入。否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费
的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的
净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团以完成商品交付并同时满足上述收入确认条件时予以确认。
（3）物业服务收入
本集团提供的物业服务主要属于在某一时段内履行履约义务，本集团在提供服务过程中
按照服务时间确定履约进度，确认物业服务收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
（1） 与合同成本有关的资产金额的确定方法
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且
同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的
合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成
本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成
本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是
指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预
期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发
生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，
计入当期损益。
与合同成本有关的资产的减值
本集团在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则
确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本集团因转让与该
资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项
差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计
提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准
备情况下该资产在转回日的账面价值。
√适用 □不适用
本集团的政府补助主要包括基础设施等项目补贴、招商服务支持或奖励等。其中，与资
产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未
明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相
关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的
补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政
扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允
价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法
分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结
束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置
当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本
费用或损失的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别进
行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与企业日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益；与企业日常活动
无关的政府补助，计入营业外收支。
√适用 □不适用
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差
额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏
损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递
延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并
的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和
递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资
产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税
所得额为限，确认递延所得税资产。
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合
同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控
制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合
同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权
获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导
已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会
计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后进行会计
处理。
（2）本集团作为承租人
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的
确认和计量参见附注五“28.使用权资产”以及“34.租赁负债”。
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或
终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是
指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁
期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整
后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准
则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现
率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值
时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内
含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债
调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩
短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或
损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产
的账面价值。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值
资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁
的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或
当期损益。
（3）本集团为出租人
在（1）评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本集团作为出租人，在租赁开始日，
将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该
项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：①在租赁期届
满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买
价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确
定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大
部分（不低于租赁资产使用寿命的 75%）；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租
赁资产的公允价值（不低于租赁资产公允价值的 90%。）；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较
大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本集团也可能将其分
类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；②资产
余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平
的租金继续租赁至下一期间。
初始计量
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租
人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激励的，
扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据
租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使
该选择权；④承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使
终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第
三方向出租人提供的担保余值。
后续计量
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，
是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采
用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资租赁的变更未
作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融
资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
租赁变更的会计处理
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与
租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日
生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租
赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。
租金的处理
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款
额确认为租金收入。
提供的激励措施
提供免租期的，本集团将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合
理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本集团承担了承租人某些费用的，将该费
用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
初始直接费用
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租
赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
可变租赁付款额
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计
入当期损益。
经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，
与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分
已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主
要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处
置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
□适用 √不适用
六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳 13%、9%、6%、5%
税销售额乘以适用税率扣除当
期允计抵扣的进项税后的余额
计算)
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳增值税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 20%/25%
教育费附加、地方教育费 应纳增值税额 3%、2%
附加
土地增值税 转让房地产的增值额 超率累进税率
根据财政部、国家税务总局印发的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产
开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照
的征收率计税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
根据财税〔2021〕12 号《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠
政策的公告》通知，自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所
得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得
税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得
额，按 20%的税率缴纳企业所得税。本集团之子公司天津海泰企业孵化服务有限公司、天津
海泰企业家俱乐部有限公司、天津海发物业管理有限公司本年度适用本项企业所得税税收优
惠政策。本公司及本集团其他子公司所得税纳税主体的企业所得税税率均为 25%。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 8,761.33 12,558.69
银行存款 155,761,926.54 305,776,361.72
其他货币资金
合计 155,770,687.87 305,788,920.41
其中：存放在境外
的款项总额
存放财务公司存款
其他说明
年末本集团无使用受到限制的货币资金。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 60,000,000.00
商业承兑票据
合计 60,000,000.00
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 141,554,643.67
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类 比
提 账面 提 账面
别 比例 例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%
例 例
)
(%) (%)
按 2,58 2,588, 100 2,588,5 3. 2,588, 100
单 8,571.41 1.83 571.41 .00 71.41 73 571.41 .00
项
计
提
坏
账
准
备
其中：
按 138,966,0 98.1 3,099, 2.2 135,866, 66,737, 96 505,58 0.7 66,232,
组 72.26 7 855.14 3 217.12 680.29 .2 6.24 6 094.05
合 7
计
提
坏
账
准
备
其中：
账 138,966,0 98.1 3,099, 2.2 135,866, 66,737, 96 505,58 0.7 66,232,
龄 72.26 7 855.14 3 217.12 680.29 .2 6.24 6 094.05
组 7
合
合 141,554,6 / 5,688, / 135,866 69,326, / 3,094, / 66,232,
计 43.67 426.55 ,217.12 251.70 157.65 094.05
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
天津市北方职业人 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00 预计无法收回
才管理服务有限公
司
合计 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期的应收账款 92,205,400.00 461,027.00 0.50
逾期 1 年以内 44,755,375.39 2,237,768.77 5.00
逾期 1-2 年 2,005,296.87 401,059.37 20.00
合计 138,966,072.26 3,099,855.14
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他变动
转回 核销
坏账准备 3,094,157.65 2,594,268.90 5,688,426.55
合计 3,094,157.65 2,594,268.90 5,688,426.55
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
天津滨海高新区物 386,222.00
业管理有限公司
天津滨海高新技术 2,128,224.68
产业开发区规划和 42,564,493.50 30.07
自然资源局
北方国际集团有限 74,805.00
公司
天津市北方职业人 2,588,571.41
才管理服务有限公 2,588,571.41 1.83
司
富彬生物技术（天 194,451.14
津）有限责任公司
合计 138,330,720.63 97.72 5,372,274.23
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 27,000,000.00
合计 27,000,000.00
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).预付款项按账龄列示
□适用 √不适用
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 186,428.11 46,293,019.34
合计 186,428.11 46,293,019.34
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 191,083.31
(8).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 35,910.00 42,210.00
其他单位往来款 5,077.81 6,137.21
备用金 26,611.78 556,697.80
股权转让款 46,990,000.00
其他 123,483.72 128,411.72
合计 191,083.31 47,723,456.73
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
额
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 154.15 154.15
本期转回 1,425,936.34 1,425,936.34
本期转销
本期核销
其他变动
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
销
坏账准备 1,430,437.39 154.15 1,425,936.34 4,655.20
合计 1,430,437.39 154.15 1,425,936.34 4,655.20
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
质 期末余额
比例(%)
天津市自来 3,000.00
水集团有限 押金 100,000.00 5 年以上 52.33
公司
天津市热力 629.51
押金 20,983.72 2 年-3 年 10.98
公司
李浩松 备用金 12,148.79 1 年以内 6.36 364.46
魏桐立 备用金 9,000.00 1 年以内 4.71 374.22
韩煦 备用金 3,474.13 1 年-2 年 1.82 194.22
合计 / 145,606.64 / 76.20 4,562.41
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项 存 存
目 货 货
跌 跌
价 价
准 准
备 备
/ /
合 合
账面余额 同 账面价值 账面余额 同 账面价值
履 履
约 约
成 成
本 本
减 减
值 值
准 准
备 备
原
材
料
在
产
品
库
存
商
品
周
转
材
料
消
耗
性
生
物
资
产
合
同
履
约
成
本
开
发 2,014,032,620.6 2,014,032,620.6 2,078,251,790.6 2,078,251,790.6
产 5 5 2 2
品
开
发
成
本
合 2,124,695,722.2 2,124,695,722.2 2,186,340,666.8 2,186,340,666.8
计 9 9 5 5
开发产品
年末金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
海泰绿色产业基地一期 949,105.31 949,105.31
海泰绿色产业基地二期
海泰创新基地 22,511,198.52 22,511,198.52
BPO 基地一期 569,287,396.32 569,287,396.32
海泰·软件园 SOHO 102,880,048.38 102,880,048.38
海泰创意科技园 340,907,738.33 340,907,738.33
海泰·精工国际一期 369,443,646.68 369,443,646.68
蓝海科技园一期 608,053,487.11 608,053,487.11
合计 2,014,032,620.65 2,014,032,620.65
（续表）
年初金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
海泰绿色产业基地一期 978,934.53 978,934.53
海泰绿色产业基地二期 41,990,223.32 41,990,223.32
海泰创新基地 55,832,143.24 55,832,143.24
BPO 基地一期 570,859,016.92 570,859,016.92
海泰·软件园 SOHO 102,976,376.17 102,976,376.17
海泰创意科技园 340,907,738.33 340,907,738.33
海泰·精工国际一期 368,310,788.81 368,310,788.81
蓝海科技园一期 596,396,569.30 596,396,569.30
合计 2,078,251,790.62 2,078,251,790.62
开发成本
年末金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
蓝海科技园二期 32,036,613.29 32,036,613.29
BPO 基地 43,783,467.23 43,783,467.23
海泰·精工国际二期 34,843,021.12 34,843,021.12
合计 110,663,101.64 110,663,101.64
（续表）
年初金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
蓝海科技园二期 32,036,613.29 32,036,613.29
BPO 基地 41,209,241.82 41,209,241.82
海泰·精工国际二期 34,843,021.12 34,843,021.12
合计 108,088,876.23 108,088,876.23
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货受限情况
年末本公司因融资抵押受限的存货金额为 1,122,961,639.39 元，详见本附注“七、32.
短期借款”、“七、45.长期借款”及“七、48 长期应付款”项下说明。
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预缴企业所得税等 1,583,366.50 315,824.78
增值税留抵税额 7,477,408.45 33,762.64
合计 9,060,774.95 349,587.42
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
新格局海河滨海股权投资基金（天
津）合伙企业（有限合伙）
合计 50,283,711.36
其他说明：
√适用 □不适用
本公司于 2022 年 10 月 24 日自天津海泰资本投资管理有限公司购买其持有的 3.33%新
格局海河滨海股权投资基金(天津)合伙企业(有限合伙)合伙份额，天津海泰资本投资管理有
限公司已完成实缴出资人民币 5,000 万元，该合伙企业主要以私募基金从事股权投资、投资
管理、资产管理等活动。
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购 149,083,047.62 149,083,047.62
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置
（2）其他转出
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 3,376,036.56 63,592.80 3,439,629.36
（1）处置
（2）其他转出
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出
四、账面价值
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
北二楼 149,083,047.62 已于 2023 年 3 月办妥
合计 149,083,047.62
其他说明
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 566,361.64 628,571.76
固定资产清理
合计 566,361.64 628,571.76
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房屋
机器设
项目 及建 运输工具 电子设备 办公设备 合计
备
筑物
一、账面原值：
余额
增加金额
（1）
购置
（2）
在建工程转
入
（3）
企业合并增
加
减少金额
（1）
处置或报废
余额
二、累计折旧
余额
增加金额
（1）
计提
减少金额
（1）
处置或报废
余额
三、减值准备
余额
增加金额
（1）
计提
减少金额
（1）
处置或报废
余额
四、账面价值
账面价值
账面价值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4).工程物资情况
□适用 √不适用
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
额
(1)购置
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
额
(1)处置
二、累计摊销
额
（1）计提 115,657.56 115,657.56
额
(1)处置
三、减值准备
额
（1）计提
额
(1)处置
四、账面价值
值
值
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金 本期摊销金 其他减少金额 期末余额
额 额
报告厅提升
改造
合计 77,988.07 20,252.64 57,735.43
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 5,693,066.75 1,423,266.69 4,524,580.04 1,131,145.01
内部交易未实现利
润
可抵扣亏损
预提土增税 167,299,440.93 41,824,860.23 158,648,492.96 39,662,123.25
递延收益-政府补助 7,398,000.00 1,849,500.00 7,398,000.00 1,849,500.00
预提费用-其他 4,825,803.49 1,206,450.88 7,378,607.72 1,844,651.93
合计 186,335,797.55 46,583,949.40 179,069,167.10 44,767,291.79
(2).未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 524,275.00 451,075.00
可抵扣亏损 41,254,688.54 49,098,693.53
合计 41,778,963.54 49,549,768.53
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 41,254,688.54 49,098,693.53 /
其他说明：
√适用 □不适用
由于未来五年内能否获得足够的应纳税所得额弥补可抵扣亏损具有不确定性，因此本公
司之子公司天津海泰创意科技园投资有限公司、天津海发物业管理有限公司等未确认与可抵
扣亏损相关的递延所得税资产。
□适用 √不适用
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 469,402,680.15 377,500,000.00
保证借款 29,900,000.00 39,500,000.00
信用借款
合计 499,302,680.15 417,000,000.00
短期借款分类的说明：
价值共 28,971,019.81 元的部分房产提供抵押担保，截止年末该项借款余额为 20,000,000.00
元。
借款期限为 2022 年 11 月 24 日至 2023 年 11 月 23 日，本公司以滨海高新区华苑产业区海泰
大道 42 号账面价值共 85,414,677.08 元的部分房产提供抵押担保，截止年末该项借款余额为
园区华苑产业区海泰西路 18 号账面价值 105,246,814.12 元部分房产、本公司之子公司天津
海 泰 方 圆 投 资 有 限 公 司 以 滨 海 高 新 区 华 苑 产 业 区 （ 环 外 ） 海 泰 大 道 36 号 账 面 价 值
华苑产业区海泰西路账面价值 10,414,649.02 元的部分房产提供抵押担保，截止年末该项借
款余额为 8,000,000.00 元。
区华苑产业区海泰西路 18 号账面价值 85,764,732.41 元的部分房产提供抵押担保，截止年末
该项借款余额为 89,035,204.06 元。
供保证担保，截止年末借款余额为 10,000,000.00 元。
支行借款 10,000,000.00 元，借款期限为 2022 年 5 月 25 日至 2023 年 5 月 24 日，本公司为
此借款提供保证担保，截止年末借款余额为 10,000,000.00 元。
供保证担保，截止年末借款余额为 9,900,000.00 元
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 52,069,469.11 52,083,537.51
物业服务费 589,295.27 2,168,652.81
货款 29,600.00
合计 52,688,364.38 54,252,190.32
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津中天建都市建筑设计有限公 未结算
司
天津市热力公司 5,865,633.00 未结算
天津滨海高新区装饰工程有限公 未结算
司
合计 24,754,556.00 /
其他说明
□适用 √不适用
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房租款 3,805,317.86 3,052,198.46
合计 3,805,317.86 3,052,198.46
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 18,840,000.00 24,792,380.95
预收物业费 19,577.48
合计 18,840,000.00 24,811,958.43
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 13,184,005.7 12,990,028.6
二、离职后福利-设定提
存计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福
利
合计 1,565,885.92 1,759,863.04
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和
补贴
二、职工福利费 662,443.03 662,443.03
三、社会保险费 355.00 776,380.29 776,380.29 355.00
其中：医疗保险费 355.00 724,677.07 724,677.07 355.00
工伤保险费 15,751.92 15,751.92
生育保险费 35,951.30 35,951.30
四、住房公积金 2,295.00 2,995,555.00 2,995,555.00 2,295.00
五、工会经费和职工教育
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 1,565,480.09 1,759,457.21
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 405.83 1,195,486.77 1,195,486.77 405.83
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 7,778,433.86 3,624,017.21
消费税
营业税
企业所得税 8,173,253.40 7,831,050.86
个人所得税 101,450.57 100,591.92
城市维护建设税 681,933.84 284,080.36
土地增值税 168,920,457.06 158,637,440.52
房产税 1,435,141.14
教育费附加 487,917.62 203,698.72
防洪费 3,399.05
合计 186,143,446.35 172,119,419.78
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 384,693.07 748,186.11
应付股利 8,805,159.22 8,805,159.22
其他应付款 38,838,544.80 14,831,525.83
合计 48,028,397.09 24,384,871.16
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利
息
企业债券利息
短期借款应付利息 384,693.07 748,186.11
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 384,693.07 748,186.11
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 8,805,159.22 8,805,159.22
划分为权益工具的优先股\永
续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-XXX
应付股利-XXX
合计 8,805,159.22 8,805,159.22
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
未托管股东尚未办理领取手续。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 22,884,210.68 2,558,707.02
押金及保证金 9,733,245.14 8,116,346.11
应付其他费用 4,122,263.00 6,827.00
契税和维修基金 1,947,987.82 1,386,980.57
购房定金 2,210,960.54
其他 150,838.16 551,704.59
合计 38,838,544.80 14,831,525.83
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津滨海高新区资产管理有 1,049,614.15 未结算
限公司
合计 1,049,614.15 /
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合计 118,705,884.78 217,589,205.95
其他说明：
一年内到期的长期借款情况详见本附注“七、45.长期借款”之说明。
一年内到期的长期应付款情况详见本附注 “七、48.长期应付款”之说明。
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税 823,809.52
合计 823,809.52
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 70,008,338.68
保证借款
信用借款
合计 70,008,338.68
长期借款分类的说明：
本公司向中国工商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行借款 86,000,000.00 元，
借款期限为 2022 年 9 月 30 日至 2029 年 9 月 28 日。本公司新产业园区华苑产业区海泰西路
高新区华苑产业区（环外）海泰大道 36 号账面价值 107,282,186.96 元部分房产，共
中重分类至一年内到期的非流动负债的金额为 13,962,460.15 元。
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：
（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 30,904,103.34 136,442,223.99
专项应付款
合计 30,904,103.34 136,442,223.99
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款总额 142,873,941.10 383,683,500.59
未确认融资费用 -7,226,413.13 -29,652,070.65
一年内到期的长期应付款 -104,743,424.63 -217,589,205.95
长期应付款账面金额 30,904,103.34 136,442,223.99
其他说明：
定融资租赁标的物为天津海泰创意科技园投资有限公司名下空调设备、电梯设备、电气设备
等设备设施，抵押物为本公司之子公司天津海泰创意科技园投资有限公司账面价值为
未确认融资费 183,007.65 元。
本公司于 2020 年 9 月 15 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约定
融资租赁标的物为华苑产业区海泰西路 18 号的中南楼空调设备、电梯设备等设备设施，抵押
物为账面价值 126,804,837.63 元的海泰西路 18 号 12 套房地产，租赁期为 2020 年 9 月 25 日
至 2023 年 9 月 15 日。截至 2022 年 12 月 31 日，应付融资租赁款 28,663,962.75 元，未确认
融资费 939,872.29 元。
本公司于 2021 年 3 月 16 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约定
融资租赁标的物为位于新产业园区花苑产业区海泰西路 18 号的北 1 楼空调设备、电梯设备等
设备设施，抵押物为账面价值 57,641,991.09 元的海泰西路 18 号北 1 的 19 套房地产，租赁
期限为 2021 年 3 月 18 日至 2025 年 3 月 15 日。截止到 2022 年 12 月 31 日，应付融资租赁款
本公司于 2021 年 3 月 22 日与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约定
融资租赁标的物为位于新产业园区花苑产业区海泰西路 18 号的西 4 楼空调设备、电梯设备等
设备设施，抵押物为账面价值 71,048,948.28 元的海泰西路 18 号西 4 的 16 套房地产，租赁
期限为 2021 年 3 月 24 日至 2025 年 3 月 15 日。截止到 2022 年 12 月 31 日，应付融资租赁款
截至 2022 年 12 月 31 日，上述融资租赁应付款一年内到期金额为 76,805,504.92 元，已
重分类至一年内到期的非流动负债。
议约定融资租赁标的物为海泰西路高新区软件园内部分房屋设备，租赁期为 2018 年 7 月 30
日至 2023 年 8 月 30 日。截止 2022 年 12 月 31 日，应付融资租赁款 28,460,000.00 元，未确
认融资费用 522,080.29 元，其中重分类至一年内到期的非流动负债的金额为 27,937,919.71
元。
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼 4,836,238.11
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他
合计 4,836,238.11 /
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助
销售
合计 7,398,000.00 7,398,000.00 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期新 本期计入 本期计 与资产相
负债项 其他变
期初余额 增补助 营业外收 入其他 期末余额 关/与收
目 动
金额 入金额 益相关
收益金
额
服务业 与资产相
基础设 关
施建设
基金
小巨人 与资产相
成长计 1,400,000.00 1,400,000.00 关
划项目
孵化平 与资产相
台项目 关
合计 7,398,000.00 7,398,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总
数
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
本溢价）
其他资本公积 2,611,721.41 2,611,721.41
合计 412,590,525.25 412,590,525.25
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 110,202,805.40 110,202,805.40
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 110,202,805.40 110,202,805.40
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 578,560,188.28 576,844,450.14
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 578,560,188.28 576,844,450.14
加：本期归属于母公司所有者的净
利润
减：提取法定盈余公积 1,890,991.31
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 6,461,158.26
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 588,725,384.39 578,560,188.28
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 493,392,964.70 389,632,445.77 826,416,508.42 753,110,853.84
其他业务 85,128,987.00 45,736,609.10
合计 493,392,964.70 389,632,445.77 911,545,495.42 798,847,462.94
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 644,673.66 378,441.35
教育费附加 460,392.80 270,215.53
资源税
房产税 129,301.12 321,635.73
土地使用税 845,032.44 866,527.94
车船使用税
印花税 346,063.05 276,323.40
土地增值税 11,830,326.98 18,467,553.96
其他税费 -899,646.14 4,025.00
合计 13,356,143.91 20,584,722.91
其他说明：
本年其他税费 -899,646.14 元系指本公司之子公司天津百竹科技产业发展有限公司销
售退回的原已售房产涉及营改增前的房产销售营业税，根据《财政部国家税务总局关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 2“营业税改征增值税试点
有关事项的规定”规定“试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业
税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业
税”。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
物业管理费 4,898,961.71 2,046,801.77
工资性支出 2,702,437.29 3,806,735.85
诉讼费 337,491.32 564,682.90
销售佣金 60,309.57 220,257.42
维修费 25,039.02
推广费 17,120.73 148,899.32
办公费 400.00 15,141.43
长期待摊摊销 93,290.18
其他 253,987.36 135,194.25
合计 8,295,747.00 7,031,003.12
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资性支出 6,116,974.14 5,181,262.38
社保及住房公积金 2,811,888.80 2,643,381.51
中介服务费用 1,323,970.75 932,156.87
维修损失 565,007.00
折旧及摊销 253,859.78 329,331.01
办公费 90,060.24 78,163.40
保险费 71,549.05 71,573.59
业务招待费 9,781.97 22,294.11
差旅费 538.00 9,264.64
其他 958,227.78 989,194.05
合计 12,201,857.51 10,256,621.56
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 52,777,967.10 67,300,157.78
利息收入 -2,524,754.02 -2,110,054.24
汇兑损失
其他支出 36,490.40 1,058,523.73
合计 50,289,703.48 66,248,627.27
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
增值税返还 28,865.00 127,248.81
政府补助 178,563.07 533,311.27
合计 207,428.07 660,560.08
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -2,594,268.90 -417,095.19
其他应收款坏账损失 1,425,782.19 10,308,774.89
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -1,168,486.71 9,891,679.70
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置收益 58,899.30
其中:固定资产处置收益 58,899.30
合计 58,899.30
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利 12,330.00
得合计
其中：固定资产处 12,330.00
置利得
无形资产处
置利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
盘盈利得 92.82
其他 8,485.27 114,817.04 8,485.27
合计 8,485.27 127,239.86 8,485.27
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处
置损失
无形资产处
置损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠
诉讼损失 1,641,537.00 4,822,238.12 1,641,537.00
违约金支出 610,165.71 -539,146.56 610,165.71
合计 2,251,702.71 4,283,091.56 2,251,702.71
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 8,064,252.45 7,897,311.67
递延所得税费用 -1,816,657.61 -2,932,854.38
合计 6,247,594.84 4,964,457.29
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 16,412,790.95
按法定/适用税率计算的所得税费用 4,103,197.74
子公司适用不同税率的影响 -58,462.82
调整以前期间所得税的影响 -217,966.23
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 20,725.29
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-324,039.14
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 6,247,594.84
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 4,355,771.18 9,084,754.50
政府补贴 178,563.07 660,560.08
利息收入 2,524,754.02 2,110,054.24
保证金 1,888,462.00
解封的银行存款 1,726,803.05
其他 25,490.90 114,817.04
合计 7,084,579.17 15,585,450.91
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 6,845,965.66 6,757,148.86
企业间资金往来 2,081,500.56 4,973,177.98
财务手续费支出 36,490.40 1,058,523.73
保证金 1,888,462.00
其他 610,165.71 544,420.01
合计 9,574,122.33 15,221,732.58
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资租赁保证金 7,200,000.00
合计 7,200,000.00
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资租赁保证金及手续费 8,400,000.00
其他 10,000.00
合计 8,410,000.00
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 10,165,196.11 10,067,887.71
加：资产减值准备
信用减值损失 1,168,486.71 -9,891,679.70
固定资产折旧、油气资产折耗、生
产性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 115,657.56 115,657.56
长期待摊费用摊销 20,252.64 93,290.18
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -71,229.30
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 52,777,967.10 67,300,157.78
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以
-1,816,657.61 -2,932,854.38
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
列）
经营性应收项目的减少（增加以
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
“－”号填列）
其他 10,422,522.06
经营活动产生的现金流量净额 316,338,064.13 40,854,906.54
债务转为资本
银行贷款直接付给供应商 199,880,000.00
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 155,770,687.87 305,788,920.41
减：现金的期初余额 305,788,920.41 210,091,768.02
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -150,018,232.54 95,697,152.39
注：其他项包括：
项目 本年金额 上年金额
投资性房地产及固定资产转入存货 8,695,719.01
解封的银行存款 1,726,803.05
冻结的银行存款
合计 10,422,522.06
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 155,770,687.87 305,788,920.41
其中：库存现金 8,761.33 12,558.69
可随时用于支付的银行存款 155,761,926.54 305,776,361.72
可随时用于支付的其他货币
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 155,770,687.87 305,788,920.41
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 用于借款抵押担保或融资
租赁担保
固定资产
无形资产
合计 1,122,961,639.39 /
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
服务业基础设施建设 5,000,000.00 递延收益
基金
小巨人成长计划项目 1,400,000.00 递延收益
孵化平台项目 998,000.00 递延收益
企业支持资金 100,000.00 其他收益 100,000.00
稳岗补贴 78,563.07 其他收益 78,563.07
增值税加计抵减 28,865.00 其他收益 28,865.00
合计 7,605,428.07 207,428.07
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
天津海泰 天津 天津 咨询服务 100.00 投资设立
企业孵化
服务有限
公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
方圆投资
有限公司
天津海泰 天津 天津 贸易业务 100.00 投资设立
方通投资
有限公司
天津海泰 天津 天津 咨询服务 40.00 60.00 投资设立
企业家俱
乐部有限
公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 同一控制下
方成投资 企业合并
有限公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
创意科技
园投资有
限公司
天津百竹 天津 天津 房地产开发 100.00 同一控制下
科技产业 企业合并
发展有限
公司
天津海发 天津 天津 物业服务 100.00 投资设立
物业管理
有限公司
(2).重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产
动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
量且其变动计入当期损
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
资
（四）投资性房地产
让的土地使用权
（五）生物资产
（六）应收款项融资 27,000,000.00 27,000,000.00
（七）其他非流动金融 50,283,711.36 50,283,711.36
资产
持续以公允价值计量的 27,000,000.00 50,283,711.36 77,283,711.36
资产总额
（六）交易性金融负债
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属
的最低层次决定：第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次：除
第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次：相关资产或负债
的不可观察输入值。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
性分析
□适用 √不适用
策
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
天津海泰控 天津 投资 591,653.00 24.29 29.20
股集团有限
公司
本企业的母公司情况的说明
注：2019 年天津海泰控股集团有限公司（以下简称“海泰控股”）完成对天津华苑置业
有限公司（以下简称“华苑置业”）的股权收购，华苑置业成为海泰控股的全资子公司，因
华苑置业对本公司持有 31,730,164 股，占比 4.91%，故海泰控股对本公司的表决权比例为
（1） 控股股东的注册资本及其变化
控股股东 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
天津海泰控股集
团有限公司
（2） 控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东
年末余额 年初余额 年末比例 年初比例
天津海泰控股集团有
限公司
本企业子公司的情况详见附注 “九、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
□适用 √不适用
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津海泰市政绿化有限公司 受同一控股股东控制
天津海泰数码科技有限公司 受同一控股股东控制
天津滨海高新区装饰工程有限公司 受同一控股股东控制
天津滨海高新区物业管理有限公司 受同一控股股东控制
天津海泰时代餐饮服务有限公司 受同一控股股东控制
天津海泰资本投资管理有限公司 受同一控股股东控制
公司董事、监事及关键管理人员 公司关键管理人员
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否超过交易
关联交易内 获批的交易额
关联方 本期发生额 额度（如适 上期发生额
容 度（如适用）
用）
天津滨海高 否 3,117,863.35
新区物业管 服务费 3,742,364.90 3,742,364.90
理有限公司
天津海泰市 41,626.20
政绿化有限 其他劳务
公司
合计 3,742,364.90 - 否 3,159,489.55
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津滨海高新区物业管 销售房产
理有限公司
天津滨海高新区物业管 服务费 1,210,793.44
理有限公司
天津滨海高新区物业管 销售商品 318,574.76
理有限公司
合计 176,758,780.54 1,529,368.20
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
天津海泰控股集 238,000,000.00 2018/10/30 2023/8/30 否
团有限公司
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司与国药控股（中国）融资租赁有限公司签订融资租赁协议，取得融资租赁款本金
金额为 2.38 亿元，该融资租赁事项由天津海泰控股集团有限公司提供保证担保，由本公司之
全资子公司天津海泰方圆投资有限公司提供反担保。截止 2022 年 12 月 31 日，应付融资租赁
款 28,460,000.00 元，未确认融资费用 522,080.29 元，其中重分类至一年内到期的非流动负
债的金额为 27,937,919.71 元。
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津海泰资本投资管 股权转让 50,283,711.36
理有限公司
天津海泰时代餐饮服 店铺装修转让 309,090.83
务有限公司
天津滨海高新区物业 水电表转让 69,205.31
管理有限公司
合计 50,283,711.36 378,296.14
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 134.26 211.93
为 211.93 万元）。2022 年度本公司关键管理人员包括董事、监事、总经理、副总经理及当年度
离任的高管等共 7 人（2021 年度为 9 人），其中在本公司领取报酬的为 7 人（2021 年度为 9
人）。
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津滨海高 77,244,400.00 386,222.00
应收账款 新区物业管
理有限公司
天津滨海高 4,928.00 147.84
其他应收款 新区物业管
理有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
天津滨海高新区装 3,588,233.00 3,588,233.00
应付账款
饰工程有限公司
天津海泰数码科技 473,066.55 473,066.55
应付账款
有限公司
天津海泰市政绿化 41,626.20
应付账款
有限公司
天津滨海高新区物 589,295.27 626,206.61
应付账款
业管理有限公司
天津滨海高新区物 3,712,478.24
其他应付款
业管理有限公司
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十三、 股份支付
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
□适用 √不适用
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 0
经审议批准宣告发放的利润或股利 0
根据 2023 年 4 月 27 日本公司第十届第十二次董事会决议，本公司 2022 年度拟不进行利润分
配，不进行资本公积金转增股本，该事项尚需提交本公司股东大会通过。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 98,182,562.00
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类
比 提 账面 比 提 账面
别
金额 例 金额 比 价值 金额 例 金额 比 价值
(%) 例 (%) 例
(%) (%)
按
单
项
计
提
坏
账
准
备
其中：
按
组
合
计
提
坏
账
准
备
其中：
账 48,982,1 94. 406,954 0.8 48,575,2
龄 95,593,9 97. 2,875,3 3.0 92,718,6 63.37 98 .09 3 09.28
组 90.59 36 50.06 0 40.53
合
合 98,182, / 5,463,9 / 92,718, 51,570, / 2,995,5 / 48,575,
计 562.00 21.47 640.53 734.78 25.50 209.28
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
天津市北方职业人 预计无法收回
才管理服务有限公 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00
司
合计 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期的应收账款 49,003,200.00 245,016.00 0.50
逾期 1 年以内 44,585,493.72 2,229,274.69 5.00
逾期 1-2 年 2,005,296.87 401,059.37 20.00
合计 95,593,990.59 2,875,350.06
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他变动
转回 核销
坏账准备 2,995,525.50 2,468,395.97 5,463,921.47
合计 2,995,525.50 2,468,395.97 5,463,921.47
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
天津滨海高新区物 49.91 245,016.00
业管理有限公司
天津滨海高新技术 43.35 2,128,224.68
产业开发区规划和 42,564,493.50
自然资源局
天津市北方职业人 2.64 2,588,571.41
才管理服务有限公 2,588,571.41
司
富彬生物技术（天 0.99 194,451.15
津）有限责任公司
天津滨海高新区资 0.69 84,045.90
产管理有限公司
合计 95,801,576.19 97.57 5,240,309.14
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,222,407,627.40 1,398,677,917.73
合计 1,222,407,627.40 1,398,677,917.73
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 1,222,409,391.17
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,222,350,598.80 1,352,670,868.32
股权转让款 46,990,000.00
押金保证金 44,654.72 44,654.72
备用金等 14,137.65 395,293.12
合计 1,222,409,391.17 1,400,100,816.16
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
额
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 44.67 44.67
本期转回 1,421,179.33 1,421,179.33
本期转销
本期核销
其他变动
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
销
坏账准备 1,422,898.43 44.67 1,421,179.33 1,763.77
合计 1,422,898.43 44.67 1,421,179.33 1,763.77
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
天津百竹科 往来款 1 年以内 48.84
技产业发展 597,061,998.51 至 5 年以
有限公司 上
天津海泰方 往来款 29.82
圆投资有限 364,560,488.80
和 1-2 年
公司
天津海泰创 往来款 1 年以内 19.61
意科技园投 239,680,873.55 至 5 年以
资有限公司 上
天津海发物 往来款 1.72
业管理有限 21,047,237.94 1 年以内
公司
天津市自来 押金 0.00 1,200.00
水集团有限 40,000.00 五年以上
公司
合计 / 1,222,390,598.80 / 99.99 1,200.00
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
减 减
值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司
投资
对联营、
合营企业
投资
合计 249,609,878.14 249,609,878.14 249,609,878.14 249,609,878.14
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
天津海泰企业 3,176,530.00 3,176,530.00
孵化服务有限
公司
天津海泰企业 40,000.00 40,000.00
家俱乐部有限
公司
天津海泰方圆 30,000,000.00 30,000,000.00
投资有限公司
天津海泰方成 85,125,045.23 85,125,045.23
投资有限公司
天津海泰方通 10,000,000.00 10,000,000.00
投资有限公司
天津海泰创意 75,000,000.00 75,000,000.00
科技园投资有
限公司
天津百竹科技 41,268,302.91 41,268,302.91
产业发展有限
公司
天津海发物业 5,000,000.00 5,000,000.00
管理有限公司
合计 249,609,878.14 249,609,878.14
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 122,375,499.55 51,293,831.03 88,836,249.66 20,330,714.50
其他业务 85,128,987.00 45,738,311.13
合计 122,375,499.55 51,293,831.03 173,965,236.66 66,069,025.63
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十八、 补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 178,563.07 政府补贴收入
量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-2,243,217.44
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -5,412,299.11 租金减免
减：所得税影响额 -1,310,431.06
少数股东权益影响额
合计 -6,166,522.42
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 0.58 0.0157 0.0157
利润
扣除非经常性损益后归属于 0.93 0.0253 0.0253
公司普通股股东的净利润
□适用 √不适用
□适用 √不适用
董事长：董建新
董事会批准报送日期：2023 年 4 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
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