深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳市特发服务股份有限公司
公告编号：2023-010
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个
别和连带的法律责任。
公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人杨玉姣及会计机构负责人(会计
主管人员)刘杰声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公
司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认
识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。
公司已在本报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见“第
三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”，敬请投资者予
以关注。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 169,000,000 股为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2 元（含税），送红股 0 股（含税），以
资本公积金向全体股东每 10 股转增 0 股。
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（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表；
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿；
（四）载有法定代表人签名的公司 2022 年年度报告文本；
以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼。
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释义
释义项 指 释义内容
特发服务、公司 指 深圳市特发服务股份有限公司
特发政务 指 深圳市特发政务服务有限公司
特发集团 指 深圳市特发集团有限公司
南通三建 指 江苏南通三建股份有限公司
银坤投资 指 深圳市银坤投资股份有限公司
特发投资 指 深圳市特发投资有限公司
“Integrated Facility Management”的
IFM 指
简称，指综合设施管理
“Internet Data Center”的简称，指互
IDC 指
联网数据中心
华为 指 华为技术有限公司
阿里巴巴 指 阿里巴巴（中国）有限公司
中国移动 指 中国移动通信集团有限公司
腾讯 指 深圳市腾讯计算机系统有限公司
字节跳动 指 北京字节网络技术有限公司
国家电网 指 国网浙江省电力有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳市人民政府国有资产监督管理委
深圳市国资委 指
员会
市口岸办 指 深圳市人民政府口岸办公室
本报告除特别说明外，若出现总数与
尾差 指 各分项数值之和尾数不符的情况，均
为四舍五入原因造成
报告期、本期、本年 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
上期、上年同期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 21 月 31 日
元、万元 指 人民币元、万元
（本）报告期末 指 2022 年 12 月 31 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 特发服务 股票代码 300917
公司的中文名称 深圳市特发服务股份有限公司
公司的中文简称 特发服务
公司的外文名称（如有） Shenzhen SDG Service Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如
SDGS
有）
公司的法定代表人 陈宝杰
注册地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼
注册地址的邮政编码 518000
公司注册地址历史变更情况 -
办公地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼
办公地址的邮政编码 518000
公司国际互联网网址 www.tefafuwu.com
电子信箱 sdgs@tefafuwu.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨玉姣 王典淳
深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010
联系地址
号特发文创广场五楼 号特发文创广场五楼
电话 0755-83075915 0755-83075915
传真 0755-83075988 0755-83075988
电子信箱 sdgs@tefafuwu.com sdgs@tefafuwu.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）
《中国证券报》 、《证券时报》 、《证券日报》
、《上海证券
公司披露年度报告的媒体名称及网址 报》、 《 》 、巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼
四、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）
北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢外经贸大厦 901-22
会计师事务所办公地址
至 901-26
签字会计师姓名 秦昌明、陈链武
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公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
?适用 □不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
中国（上海）自由贸易试验 2020 年 12 月 21 日至 2023
国泰君安证券股份有限公司 许磊、周聪
区商城路 618 号 年 12 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
五、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
营业收入（元） 2,005,588,283.41 1,691,108,942.31 18.60% 1,108,659,813.87
归属于上市公司股东的
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 84,725,635.28 95,306,767.57 -11.10% 90,536,439.63
利润（元）
经营活动产生的现金流
量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.67 0.66 1.52% 1.02
稀释每股收益（元/股） 0.67 0.66 1.52% 1.02
加权平均净资产收益率 12.68% 13.71% -1.03% 32.65%
资产总额（元） 1,537,672,437.47 1,360,586,841.12 13.02% 1,099,784,531.36
归属于上市公司股东的
净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 ?否
六、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 452,950,560.98 481,750,618.59 526,213,282.20 544,673,821.64
归属于上市公司股东的净
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
净额
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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 ?否
七、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提
资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司
主要为稳岗补贴、开
正常经营业务密切相关，符合国家
政策规定、按照一定标准定额或定
训等
量持续享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 16,186,381.29 11,940,797.88 主要为理财收益
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入
-576,495.47 22,688.37 83,680.61
和支出
主要为增值税进项加
计抵扣、小规模企业
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
减免、招用自主就业
退役士兵税收优惠
减：所得税影响额 9,443,670.39 5,181,640.87 3,027,636.33
少数股东权益影响额（税后） 566,427.42 329,726.12 523,587.66
合计 29,261,976.92 17,043,814.93 8,768,680.03 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
受错综复杂的宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业企业 2022 年的业绩增长承
受较大压力，行业整体规模虽仍在持续扩张，但增长速度已有所放缓。一方面，来自地产关联方的资源
供给力度逐渐减弱，物业企业的独立市场化外拓步伐不断加速；另一方面，行业的收并购热度大减，收
并购动作更趋谨慎，物业企业开始由重规模、重速度进一步向重质量转变，行业发展逐渐迈向理性和成
熟。
高质量发展目标下，物业企业一方面开始加大对科技化能力的培养力度，通过自建团队或借助外部
资源，大力开展智慧物业平台建设，以期实现运营管理水平的提升和服务质量的改善，促进线上线下服
务融合发展；另一方面更加注重对服务场景的拓展延伸和产业链的重组整合，从基础“四保一服”向设
施管理、空间管理和资产管理业务渗透，从而适应新阶段客户多元化的服务需求，实现传统物业服务的
升级蜕变。
二、报告期内公司从事的主要业务
(一)公司从事的主要业务
公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通
过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。2022 年，公司
已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及各类增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局
逐步形成。其中主要从事的业务如下。
公司提供综合物业管理整体解决方案，通过资源整合，将服务种类及业态进行丰富和集成。其中，
园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。在聚焦以上“四
大航道”的同时，公司将不断探索新业态、谋求新领域的发展与突破，重点关注政府公建等领域市场机
会，实现市场的拓展和延伸。
公司园区物业管理服务主要为华为、阿里等头部互联网企业自建园区项目，提供的主要服务内容包
括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为
行政中心总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、东莞、杭州、武
汉、廊坊、上海、刚果金等地。
报告期内，公司成功中标华为南方工厂 CD 区、华为安哥拉查验及后勤 IFM 服务、阿里云谷园区、
菜鸟网络总部园区、余杭菜鸟智谷产业园区等总部园区服务项目，为公司高端园区服务生态圈再添重要
板块。
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公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、
环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务，代表性项目包括深圳
特力水贝珠宝大厦等。
报告期内，公司顺利承接字节跳动西区扩招（重庆企业天地职场）项目，该项目为公司进驻字节后
的第一个软服务项目，有助于后续进一步开拓职场服务业务市场份额。
公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、
装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特
发天鹅湖畔管理处项目、特发和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目、公共住房宝澜雅苑项目、
公共住房宝翠华庭项目、公共住房宝锦雅苑项目等。
公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、
设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、东莞松山湖清澜山
学校项目、深圳国际交流学院项目等。
报告期内，公司成功进驻深圳市北大医院、深圳市儿童医院后勤物业服务项目，实现医院后勤服务
板块的重大突破，正式开启医院物业服务新赛道，为公司多引擎高质量发展注入新动力。
公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配
套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务
支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，
公司将持续借助移动互联网、人工智能等新技术，探索政务服务的服务新模式，不断增强政务板块的服
务黏性。
公司当前的政务业务覆盖湖北、山东、广东、天津、河南五个省级单位，专业化、标准化、规模化
的业务布局逐步形成。报告期内，公司新增广州市增城区政数局、河南省信阳市以及下辖多个区县政务
中心服务等项目，山东及天津也陆续完成政务服务板块市场拓展，政务服务领域的业务版图正稳步拓宽。
公司提供的增值服务主要包括小型整改、商务接待、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修
维护服务等。其中，公司深耕阿里、华为、移动等客户的商务接待服务，并不断拓展各类政府展厅接待
及会务服务等，先后为“阿里组织部大会”“天猫双 11”“云栖大会”“腾讯全球游戏者峰会”“招
行私人银行艺术展”等提供 VIP 保障及活动策划，已具备良好的高端接待与大型活动的策划组织能力。
（二）公司所处的行业地位
公司多年深耕园区 IFM 综合物业管理服务，通过不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，
在相关领域的行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面处于优势地位。公司凭借扎实的基础服
务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，深受华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家
电网等企业客户赞誉，于报告期内先后荣获“2022 中国物业服务百强企业（排名第 29 位）”“2022 中
国国有物业服务优秀企业”“2021 年度金牛最具投资价值奖”等荣誉，行业地位和品牌影响力得到进
一步提升。
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三、核心竞争力分析
（一）公司整体竞争力
公司在园区物业细分市场中享有较高的品牌美誉度及行业知名度，凭借扎实的基础服务、稳定的
运营管理、良好的合同履约情况，积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等众
多优质客户资源，获得“2022 中国物业服务百强企业（排名第 29 位）”“2022 中国国有物业服务优秀
企业”“2021 年度金牛最具投资价值奖”等荣誉。作为一家具有国资背景的上市物业企业，公司在获
取优质政府公建、城市服务等类型项目时有着先天的优势，体制内资源的协同相对较为便利。
公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上项目通过公开招投标方式取得，市场化程度深、范
围广，对关联方的依赖性小。公司目前已打造了一支专业的市场化运营团队，建立了一套高效的市场化
运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，通过探索和创新
不断丰富自身业务结构，打造健康、可持续的市场竞争优势。
（二）物业管理业务竞争力
公司所从事的园区一体化综合物业管理服务相较传统的住宅物业业务有着更高的准入门槛，对从业
人员的综合素质和专业能力也有着较高的要求。公司当前已拥有一批成熟专业、忠诚度高且责任感强的
项目运营团队，团队成员均具备丰富的业务经验和创新、拼搏及奋斗精神。为做好服务质量管理及项目
交付，项目团队“想客户之所想，急客户之所急”，紧密围绕客户需求打造定制化、一站式的高端服务
方案，以优质贴心的服务和精确高效的响应提升客户满意度，确保客户关系的长久稳定。
公司高度重视标准化体系流程建设。一是编制了园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程，实现
了服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。
二是发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准，重点关注服务细节规范，强调构建
高效协同的品质管理体系，并通过定期考核等方式确保标准在全国项目的落地应用，引领服务品质提升。
三是开展了安全生产标准化试点建设，聘请外部专家对原有安全生产体系文件进行梳理，进一步完善了
安全生产的管理考核体系，使得风险管理和过程控制得以进一步强化。
公司紧跟业务实际需要，不断丰富和完善自有平台系统的功能实效，通过信息化、智能化手段加强
日常业务监督管理。目前已全面上线财务共享平台系统，实现了现代化财务管理模式的转变升级；优化
人力资源管理系统，做强员工考勤及考核管理，极大提高了人员管理效率；开展智能化项目运营试点，
用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务高质量发展。正式启动智慧物业平台一
期的建设工作，聚力推进物业管理数据、业务、流程标准化线上应用，强化物业项目运行管理科技赋能，
推动物业管理服务线上线下融合发展。
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四、主营业务分析
主业稳经营、多元开拓增市场”的战略布局，以市场拓展为抓手、以转型升级为导向，在做精做优主业
的同时，扎实稳健经营，保持各类经济指标稳健增长，推动各项重点工作高效落实。
报 告 期 内， 公 司 实现 营 业收 入 200,558.82 万 元， 较 上 年同 期 增长 18.60%； 实 现利 润 总额
新拓展项目 82 个，新签约合同金额约 9.67 亿元。
（一）稳健经营，管理规模持续扩张
巩固优势市场。报告期内，公司持续巩固高新园区类物业市场优势，通过强化客户关系管理，进
一步夯实大客户业务。华为板块，成功中标南方工厂 CD 区物业服务安全标段，开启双方在高端制造业
态板块的再度合作；成功中标华为安哥拉查验及后勤 IFM 项目，成为继刚果金项目后我司成功开拓的又
一海外业务；成功续签华为武汉基地、廊坊基地 5 年合同，与华为持续开展深度合作。阿里板块，顺利
中标阿里云谷园区、菜鸟网络总部园区、余杭菜鸟智谷产业园区等总部园区服务项目，实现阿里系在杭
州的重大延伸和突破。字节跳动板块，顺利承接字节跳动西区扩招项目，进一步提升字节跳动职场服务
业务市场份额。
突破细分赛道。在筑牢互联网客户园区项目基本盘的同时，公司持续在公建物业领域开疆拓土，
成功进驻深圳北大医院、市儿童医院后勤物业服务项目，在医院后勤服务细分赛道实现关键突破，为后
续在医院物业领域的深入布局打下坚实基础。
深化全国布局。公司政务业务始终坚持“立足武汉、布局全国”的发展策略，持续优化项目服务标
准，打造区域市场核心竞争力。报告期内，新增广州市增城区政数局项目，标志着我司的政务服务版图
正式打入广州市场；中标河南省信阳市以及下辖多个区县政务服务中心的政务服务项目。公司政务业务
目前已覆盖湖北、山东、天津、河南、广东 5 个省级单位、21 个城市，全国市场拓展总量不断提升，
全国化战略布局进一步深化。
（二）科技赋能，平台建设初显成效
公司紧跟市场经济节奏和产业趋势变化，主动求新求变，积极探索传统物业服务的科技转型升级之
路，一是完成智慧物业总体规划与顶层设计，启动智慧物业应用系统及平台建设，开展深国交、水贝国
际项目智能化运营项目试点，以创新驱动引领各项业务高质量发展。二是结合实际业务需要，运用信息
化优势，完成自有财务共享平台及人力资源管理系统全面应用，根据实际运用增补功能模块，以信息化
赋能推动内部管理提质增效，对公司项目的日常管理发挥了积极作用。
（三）降本提效，夯实质量发展基础
为实现高质量发展目标，公司围绕“控成本、提效益”主题,多次召开降本增效专题研讨会，研究
并探索降低运营成本、提升人均效能的有效路径。一是加强应收管控，及时跟进各类项目回款，并将应
收账款收缴率列入经营单位年度考核指标；二是组建专项小组收集并深入研读各地政策，充分争取申报
各项优惠补贴。此外，各经营单位通过优化薪酬结构、精简团队编制、严控加班费用、节约公共水电费
等一系列措施，积极贯彻落实关于降本增效、勤俭经营的总体要求，取得良好成效。
（四）安全运营，保障企业稳定发展
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报告期内，公司慎终如始抓好安全风险防控各项工作，在制度完善、风险管控、隐患整治、能力提
升上再加力，确保安全生产形势持续稳定。一是完善安全生产考核体系建设，将安全生产标准化制度从
原有的 17 项扩充至 26 项，并在和平里花园、特力珠宝大厦等项目进行试点建设，风险管理和过程控制
得以进一步强化；二是组织开展“生命至上、安全随行”安全生产宣讲培训，从法律法规、风险辨识与
管控、消防安全等方面，全面提升安全管理团队的能力水平及全员安全生产的重视程度；三是高度重视
隐患排查及整治，积极开展高温天气消防安全检查、自建房专项整治及电动自行车停放场所整治等系列
工作，并通过专项检查确保各项整改措施落实到位。
（五）品质为本，用心服务客户至上
公司始终坚持品质是企业发展的生命线，力求实现品质检查和专项培训的全项目覆盖。报告期内，
公司从内部抽调业务骨干，对深圳、武汉、廊坊、贵安等多地经营单位进行实地调研，重点对深圳儿童
医院、全国华为数据中心等重点项目开展专项品质提升行动；聘请专业第三方开展客户满意度调查，深
入业务服务场景，深度了解剖析客户的声音，增强客户粘性，整体满意度测评分数实现三年连续正增长。
（六）优化机制，人才建设狠抓不放
公司秉承人才是企业核心资源的发展理念，高度重视人力资源建设和干部队伍培养。一是在人才引
进方面，积极拓宽招聘渠道，借助网络招聘活动及公众号平台等多元途径，吸引各地人才；二是在人才
引育留用方面，通过开展专题工作会，就人才建设工作的实践经验和创新思路进行分享，为公司的人才
发展指引方向；三在员工关怀方面，充分关注员工身心健康，通过开展线上心理辅导讲座，引导员工正
确进行压力释放及心理疏导；四是在人才发展方面，开展针对后备人才的航系列专项培训，有效提升各
梯队人才队伍的综合水平和能力。
（七）切实履责，实干彰显国企担当
报告期内，公司全体员工秉持着强大韧劲，共克时艰，保持公司防控工作总体稳定，保障各服务项
目的平稳运营。一是 8 个一线口岸、11 个原特区管理线检查站，坚持人、物、环境同防，做到了常态
化防控与应急准备相结合，有效保障了跨境货物运输安全有序运行和民生物资供应高效顺畅，切实维护
了人民生命安全和身体健康，守护住了城市安全。二是闻令而动，“逆行”出征，公司先后组建两批队
伍共 100 余人为地区的应急保障工作做到了支撑。三是主动承担和积极践行社会责任，开展扶贫济困活
动，推动乡村振兴工程，从结对帮扶到乡村教育，由授人以鱼到授人以渔，用实际行动彰显国企的时代
担当。
（1） 营业收入构成
营业收入整体情况
单位：元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,005,588,283.41 100% 1,691,108,942.31 100% 18.60%
分行业
物业管理服务 2,003,118,511.06 99.88% 1,686,763,899.51 99.74% 18.76%
其他业务 2,469,772.35 0.12% 4,345,042.80 0.26% -43.16%
分产品
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综合物业管理服务 1,649,872,378.01 82.26% 1,418,098,463.51 83.86% 16.34%
政务服务 231,468,420.98 11.54% 170,215,029.56 10.07% 35.99%
增值服务 121,777,712.07 6.07% 98,450,406.44 5.82% 23.69%
其他业务 2,469,772.35 0.12% 4,345,042.80 0.26% -43.16%
分地区
东北 10,905,337.31 0.54% 10,981,261.19 0.65% -0.69%
华东 539,768,605.80 26.91% 445,730,910.48 26.36% 21.10%
华北 76,854,254.10 3.83% 78,670,090.75 4.65% -2.31%
华中 336,831,736.10 16.79% 273,701,036.82 16.18% 23.07%
华南 939,328,594.28 46.84% 791,488,919.68 46.80% 18.68%
西南 92,033,042.15 4.59% 80,070,552.02 4.73% 14.94%
西北 4,544,753.93 0.23% 4,281,454.41 0.25% 6.15%
海外 5,321,959.74 0.27% 6,184,716.96 0.37% -13.95%
分销售模式
直接销售 2,005,588,283.41 100.00% 1,691,108,942.31 100.00% 18.60%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
?适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 年同期增减
分行业
物业管理服务 2,003,118,511.06 1,728,306,884.84 13.72% 18.76% 22.99% -2.97%
分产品
综合物业服务 1,649,872,378.01 1,463,860,124.30 11.27% 16.34% 22.26% -4.30%
政务服务 231,468,420.98 197,614,267.04 14.63% 35.99% 34.07% 1.22%
分地区
华南 939,328,594.28 792,750,243.52 15.60% 18.68% 24.62% -4.03%
华东 539,768,605.80 475,432,800.93 11.92% 21.10% 23.35% -1.60%
华中 336,831,736.10 292,923,186.56 13.04% 23.07% 22.97% 0.07%
分销售模式
直接销售 2,005,588,283.41 1,731,088,283.70 13.69% 18.60% 22.96% -3.06%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
?适用 □不适用
已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
?适用 □不适用
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：万元
影响
合
重大
是否 同
合同
是 存在 未
履行
应收 否 合同 正
本期确认 累计确认 的各
合同 对方当 合计已履 本报告期 待履行金 账款 正 无法 常
合同总金额 的销售收 的销售收 项条
标的 事人 行金额 履行金额 额 回款 常 履行 履
入金额 入金额 件是
情况 履 的重 行
否发
行 大风 的
生重
险 说
大变
明
化
华为技
华为 术有限
回款
系项 公司及 106,688.14 70,360.14 22,846.19 36,328 20,255.07 64,505.07 是 否 否
正常
目 其关联
公司
深圳
华为技
坂田 回款
术有限 44,382.26 18,437.59 8,158.46 25,944.67 7,696.66 17,383.48 是 否 否
物业 正常
公司
项目
已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
单位：元
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
综合物业管理服务 人工成本 844,591,888.14 48.79% 739,336,468.79 52.52% 14.24%
综合物业管理服务 业务外包成本 451,044,984.91 26.06% 335,988,840.47 23.87% 34.24%
综合物业管理服务 物业经营费用 120,146,622.31 6.94% 72,401,167.42 5.14% 65.95%
综合物业管理服务 材料成本 48,076,628.94 2.78% 49,592,817.53 3.52% -3.06%
政务服务 人工成本 193,990,402.78 11.21% 144,763,265.37 10.28% 34.01%
政务服务 业务外包成本 1,788,220.54 0.10% 10,963.50 0.00% 16,210.67%
政务服务 物业经营费用 1,835,643.72 0.11% 2,620,855.88 0.19% -29.96%
增值服务 人工成本 38,559,819.30 2.23% 18,847,767.55 1.34% 104.59%
增值服务 物业经营费用 5,485,290.72 0.32% 7,578,362.95 0.54% -27.62%
增值服务 材料成本 22,787,383.48 1.32% 34,047,580.10 2.42% -33.07%
人工成本及投
其他业务 资性房地产折 2,781,398.86 0.16% 2,668,097.89 0.19% 4.25%
旧
说明
营业成本构成主要系人工成本、业务外包成本、物业经营费用、材料成本等。
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（6） 报告期内合并范围是否发生变动
?是 □否
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 变动原因 时间
深圳市特发物流科技有限公司 深圳 深圳 服务业 新设 2022-12-16
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 1,449,501,416.71
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 72.27%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 2.18%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 1,449,501,416.71 72.27%
主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 108,817,333.91
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 16.23%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
上海中城卫保安服务集团有
限公司
深圳市玉皇清洁服务有限公
司
深圳市环亮环境工程有限公
司
第建阳光发展（深圳）有限
公司
合计 -- 108,817,333.91 16.23%
主要供应商其他情况说明
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□适用 ?不适用
单位：元
公司加大项目拓展力度导致
销售费用 19,063,756.01 15,081,254.82 26.41% 销售人员薪酬及中标服务费
增加
管理费用 118,160,277.90 113,696,853.16 3.93%
财务费用 -2,947,242.48 -2,937,419.81 -0.33%
公司通过科技手段赋能运营
研发费用 5,398,967.23
管理，加大研发力度
?适用 □不适用
主要研发项
项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
目名称
发实施建设，截至 2023 本项目通过科技手段赋能特
年 3 月 31 日，整体进展 发服务物业运营管理，提高
如下：1）已完成项目实 运营效率，优化服务质量，
本项目主要围绕特发服务 施方案与系统集成方案的 加强总部管控。实现人、
在管物业项目现场运营管 确认；2）已完成数据标 财、事、物、空间的集约化
理实际需求，建设智慧物 准、流程标准确认与配置 管理，形成实时准确的运营
业应用（一期）项目，通 3）完成公有云私有化部 2023 年 6 月 30 数据，满足特发服务作为上
智慧物业应
过建设智慧物业应用平台 署及测试；4）已基础信 日，完成 20 个 市企业公开、透明管理的要
用（一期）
系统，为现场物业管理科 息数据收集与录入；5） 物业项目上线 求。同时通过本项目建设的
项目
技赋能，提升特发服务智 完成与公司人力资源、OA 试运行 应用系统、数字运营中心、
慧物业应用管理的数据标 等系统对接开发与测试； 能力平台、数据平台和物联
准化、业务标准化、流程 6）各功能模块 UI 初步确 平台，搭建灵活拓展的系统
标准化水平。 认，应用系统功能模块正 架构，支持不同业态不同业
在开发与测试；7）目前 务模式的运营管理，支撑特
正在试点物业项目上进行 发服务多业态物业项目市场
实施、测试与培训，计划 拓展与运营管理。
近期上线试运行。
公司研发人员情况
研发人员数量（人） 62 0
研发人员数量占比 0.47% 0.00% 0.47%
研发人员学历
本科 26 0
硕士 0 0
研发人员年龄构成
近三年公司研发投入金额及占营业收入的比例
研发投入金额（元） 5,398,967.23 0.00 0.00
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
研发投入占营业收入比例 0.27% 0.00% 0.00%
研发支出资本化的金额（元） 0.00 0.00 0.00
资本化研发支出占研发投入的
比例
资本化研发支出占当期净利润
的比重
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
?适用 □不适用
报告期内，公司通过科技手段赋能运营管理，加大研发力度。
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
?适用 □不适用
报告期内，公司通过科技手段赋能运营管理，加大研发力度。
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 ?不适用
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 2,136,344,153.09 1,780,960,133.89 19.95%
经营活动现金流出小计 2,004,993,761.63 1,605,735,980.07 24.86%
经营活动产生的现金流量净
额
投资活动现金流入小计 2,163,678,858.93 823,073,933.72 162.88%
投资活动现金流出小计 2,013,462,588.98 1,343,338,692.92 49.88%
投资活动产生的现金流量净
额
筹资活动现金流入小计 0.00%
筹资活动现金流出小计 43,947,641.95 54,946,586.57 -20.02%
筹资活动产生的现金流量净
-43,947,641.95 -54,946,586.57 20.02%
额
现金及现金等价物净增加额 237,609,265.45 -399,987,980.69 159.40%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
投资活动现金流入较去年同期增加 162.88%，主要系 2022 年赎回理财产品所致；
投资活动现金流出较去年同期增加 49.88%，主要系 2022 年购买理财产品所致；
上述两项综合导致投资活动产生的现金流量净额较去年同期增加 128.87%；
现金及现金等价物净增加额较去年同期增加 159.40%，主要系本年赎回理财产品所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□适用 ?不适用
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五、非主营业务情况
?适用 □不适用
单位：元
是否具有可
金额 占利润总额比例 形成原因说明
持续性
按权益法确定的投资收益及理
投资收益 16,558,496.35 10.26% 是
财产品投资收益
公允价值变动损益 946,136.99 0.59%
营业外收入 532,784.16 0.33%
营业外支出 1,109,279.63 0.69%
信用减值 -4,863,912.11 -3.01%
主要为稳岗补贴、个税手续费
返还、增值税进项加计抵扣、
其他收益 22,224,549.05 13.77% 小规模企业增值税免征、附加 是
税减免、招用自主就业退役士
兵税收优惠
六、资产及负债状况分析
单位：元
占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额 占总资产比例
例
货币资金 554,759,077.37 36.08% 317,149,811.92 23.31% 12.77% 理财资金赎回
应收账款 455,210,357.20 29.60% 382,996,851.77 28.15% 1.45%
合同资产 0.00%
存货 4,749,983.80 0.31% 4,205,436.25 0.31% 0.00%
投资性房地产 50,631,942.25 3.29% 53,111,546.17 3.90% -0.61%
长期股权投资 5,631,556.09 0.37% 4,313,304.04 0.32% 0.05%
固定资产 16,773,560.49 1.09% 14,388,613.76 1.06% 0.03%
在建工程 0.00%
使用权资产 20,266,215.92 1.32% 19,282,388.96 1.42% -0.10%
短期借款 0.00%
合同负债 48,395,071.84 3.15% 38,389,456.04 2.82% 0.33%
长期借款 0.00%
租赁负债 14,559,021.56 0.95% 15,540,385.40 1.14% -0.19%
境外资产占比较高
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：元
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
计入
权益
本期 其
的累
本期公允价 计提 他
项目 期初数 计公 本期购买金额 本期出售金额 期末数
值变动损益 的减 变
允价
值 动
值变
动
金融资产
资产（不含衍 476,574,712.89 -2,628,575.90 1,890,000,000.00 2,098,000,000.00 265,946,136.99
生金融资产）
上述合计 476,574,712.89 -2,628,575.90 1,890,000,000.00 2,098,000,000.00 265,946,136.99
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 ?否
截至报告期末，货币资金中无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
七、投资状况分析
?适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
?适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
?适用 □不适用
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集年 募集 募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
份 方式 总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
除现金管
理外，其
公开 余存放于
股票 专项账户
和理财专
户
合计 -- 43,256.63 5,756.69 12,817.65 0 0 0.00% 30,438.98 -- 30,438.98
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2020〕2930 号）同意注册，本公司由国泰君安证券股份有限公司采用向战略投资者定向配
售、网下向符合条件的网下投资者询价配售与网上向持有深圳市非限售 A 股股份和非限售存托凭证市值的社会公众投资者定价发行
相结合的方式发行人民币普通股（A 股）股票 25,000,000 股，发行价为每股人民币 18.78 元，共计募集资金 46,950.00 万元，扣除
承销费及保荐费 2,603.77 万元（不含增值税）后的募集资金为 44,346.27 万元，已由主承销商国泰君安证券股份有限公司于 2020
年 12 月 16 日汇入本公司募集资金监管账户。另减除律师费、审计费、法定信息披露等其他发行费用 1,089.59 万元后，公司本次募
集资金净额 43,256.63 万元。上述募集资金到位情况业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)验证，并由其出具《验资报告》 （天健验
〔2020〕3-141 号）。
募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》 ，同意以募集资金置换先期投入募投项目的自筹资金 1,175.73 万元及已支付发行费
用的自筹资金 73.87 万元，共计 1,249.60 万元。上述自筹资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用金额已经容诚会计师事务
所（特殊普通合伙）专项审核，并出具了《深圳市特发服务股份有限公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用的
鉴证报告》 （容诚专字[2021]518Z0248 号）
。公司保荐机构、监事会、独立董事对上述以募集资金置换先期投入募投项目及支付发行
费用的自筹资金事项均发表了明确的同意意见。
截至报告期初，募集资金余额为 37,169.76 万元（含尚未支付的发行费用） 。报告期内，公司累计直接投入募投项目 3,156.79 万
元，超募资金永久补充流动资金 2,600.00 万元，购买结构性存款未到期金额 29,000 万元，支付其他发行费用 84.91 万元，利息、
理财收入扣除手续费净额 1,353.36 万元，汇错账户 2.13 万元。截至 2022 年 12 月 31 日，募集资金专户余额为 3,683.55 万元（含
扣除手续费后的相关利息收入） 。
（2） 募集资金承诺项目情况
?适用 □不适用
单位：万元
项目
是否
截至期 本报 截止报 可行
已变 项目达到 是否
承诺投资项 募集资金 调整后投 本报告 截至期末 末投资 告期 告期末 性是
更项 预定可使 达到
目和超募资 承诺投资 资总额 期投入 累计投入 进度(3) 实现 累计实 否发
目(含 用状态日 预计
金投向 总额 (1) 金额 金额(2) ＝ 的效 现的效 生重
部分 期 效益
(2)/(1) 益 益 大变
变更)
化
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
承诺投资项目
否 19,323.79 19,323.79 2,215.04 4,067.43 21.05% 05 月 15 0 0 否 否
市场拓展
日
否 5,008.5 5,008.5 666.92 1,009.42 20.15% 05 月 15 0 0 否 否
设
日
否 4,548 4,548 198.47 499.68 10.99% 05 月 15 0 0 否 否
建设
日
智能化升级 否 3,689.48 3,689.48 26.36 91.12 2.47% 05 月 15 0 0 否 否
和节能改造 日
否 1,950 1,950 49.9 1,950 0 0 否 否
资金 %
承诺投资项
-- 34,519.77 34,519.77 3,156.69 7,617.65 -- -- 0 0 -- --
目小计
超募资金投向
暂未使用资 不适
否 8,736.86 3,536.86 否
金 用
补充流动资 100.00
-- 0 5,200 2,600 5,200 -- -- -- -- --
金（如有） %
超募资金投
-- 8,736.86 8,736.86 2,600 5,200 -- -- 0 0 -- --
向小计
合计 -- 43,256.63 43,256.63 5,756.69 12,817.65 -- -- 0 0 -- --
目延期的议案》 ，同意将“信息化建设目”及“物业管理智能化和节能改造项目”的预计可使用状态的时间进行调
分项目说明 整，该项目达到预计可使用状态日期由 2022 年 5 月 15 日调整为 2024 年 5 月 15 日。公司保荐机构、监事会、独立
未达到计划 董事对上述部分募集资金投资项目延期事项均发表了明确的同意意见。
进度、预计 1、信息化建设
收益的情况 本项目建设内容是对公司信息化管理系统以及配套机房进行优化更新，推进公司内部管控流程和业务系统的梳理，
和原因（含 加强公司的大数据处理能力。为了使该项目所获效益最大化，公司对本项目的具体规划、资金的使用较为谨慎,该项
“是否达到 目目前已完成管理系统的第一阶段优化更新及测试。基于控成本、增效益的原则，充分保证系统与公司需求的有效
预计效益” 融合、系统运行的稳定性和市场竞争力，公司不断优化需求方案、精细项目蓝图设计、实施路径规划从而对项目造
选择“不适 成一定程度的延后。
用”的原 2、物业管理智能化升级和节能改造
因） 本项目建设内容是对公司在管项目进行物业管理智能化升级和节能改造项目的建设。项目实际执行过程中因受外部
环境、业主、客户需求变化及社区要求等因素的影响，设备购买、设备安装调试、部分专业人员的到岗均受到一定
制约且项目涉及多个住宅小区，各方沟通周期较长，导致智能化升级改造项目的整体进度缓慢。
项目可行性
发生重大变
无
化的情况说
明
适用
公司首次公开发行股票的超募资金总额为人民币 8,736.86 万元。公司超募资金的用途等情况将严格按照《上市公司
监管指引第 2 号—上市公司募集资金管理和使用的监管要求（2022 年修订)》等法律法规的要求履行审批程序及信息
披露义务。公司于 2021 年 1 月 25 日召开第一届董事会第十五次会议和第一届监事会第八次会议，审议通过了《关
超募资金的 于使用部分超募资金永久性补充流动资金的议案》 ，同意公司使用超募资金人民币 2,600 万元用于永久补充流动资
金额、用途 金，占超募资金总额的 29.76%。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至 2021 年 12 月 31 日，本
及使用进展 次永久补充流动资金事项已经完成。
情况
公司于 2022 年 4 月 22 日召开第二届董事会第七次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金
的议案》 ，同意公司使用超募资金人民币 2,600 万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的 29.76%。公司独立
董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至 2022 年 12 月 31 日，上述永久补充流动资金事项已经完成，剩余
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
募集资金投
资项目实施
不适用
地点变更情
况
募集资金投
资项目实施
不适用
方式调整情
况
适用
募集资金投 公司于 2021 年 4 月 27 日召开第一届董事会第十七次会议和第一届监事会第十次会议，审议通过了《关于使用募集
资项目先期 资金置换先期投入募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》 ，同意以募集资金置换先期投入募投项目的自筹资
投入及置换 金 1,175.73 万元及已支付发行费用的自筹资金 73.87 万元，共计 1,249.60 万元。公司独立董事和保荐机构均发表
情况 了同意意见，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《以自筹资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用
的鉴证报告》 （容诚专字[2021]518Z0248 号）
。截至 2021 年 12 月 31 日，上述置换事项已完成。
用闲置募集 不适用
资金暂时补
充流动资金
情况
项目实施出
现募集资金
不适用
结余的金额
及原因
公司于 2021 年 12 月 6 日召开第二届董事会第四次会议、第二届监事会第三次会议，审议通过了《关于使用部分闲
尚未使用的 置募集资金和闲置自有资金进行现金管理的议案》 ，同意公司使用不超过人民币 40,000 万元（含本数）的暂时闲置
募集资金用 募集资金进行现金管理，使用期限为 2022 年 2 月 22 日至 2023 年 2 月 21 日。在上述额度和期限范围内，资金可循
途及去向 环滚动使用。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至 2022 年 12 月 31 日，公司使用部分暂时闲
置募集资金购买的结构性存款余额为 29,000 万元，其余尚未使用的募集资金仍存放于募集资金专户中。
募集资金使
用及披露中
无
存在的问题
或其他情况
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
□适用 ?不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
九、主要控股参股公司分析
?适用 □不适用
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司类 主要
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型 业务
深圳市特发
物业
口岸服务有 子公司 5,000,000.00 169,454,869.95 22,454,909.71 271,850,765.95 23,365,371.88 17,454,909.71
管理
限公司
深圳市特发
政务
政务服务有 子公司 20,000,000.00 92,141,164.99 46,019,440.07 213,258,422.63 19,064,473.18 14,276,296.23
服务
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 ?不适用
主要控股参股公司情况说明
深圳市特发口岸服务有限公司主要为口岸提供口岸管养等服务，本期实现净利润 1,745.49 万元。
深圳市特发政务服务有限公司主要为政府机构提供政务服务，本期实现净利润 1,427.63 万元。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十一、公司未来发展的展望
力，优化组织架构及管控模式，激发组织活力，外拓市场壮大规模，深度聚焦科技升级，同步强化内控
手段，多措并举实现全年目标任务。
（一）外拓市场，聚焦服务边界突破与延伸
坚持市场化发展道路，保持第三方业务拓展力度，在夯实现有在管项目的基础上，加快推动区域性
增量业务落地；深度聚焦经营模式及业态创新，不断延伸拓展服务边界，持续跟进深圳罗湖区等其他地
区城市管家业务进展，并重点在学校、医院、公园、政府公建物业后勤服务等领域寻求突破。
（二）关注投并，多引擎推动规模增长
公司将把握好收并购机遇，积极寻找优质的投并标的，特别是国有企事业单位下属物业、与公司战
略方向相契合，或是对公司业务有所补足的优质标的。在依法合规、审慎决策的基础上，加快推进股权
收并购项目落地，尽快促成与相关领域内专业技术公司的战略投资合作，有力促进公司规模扩张和专项
能力提升。
（三）探索创新，驱动业务发展转型
加强科技创新的业务研讨及论证，充分做好有关科技创新与现有业务深度融合的分析调研，以增质
提效为目标完善数字化管理能力，实现科技赋能管理。探索物联网、大数据、人工智能、机器人等新兴
技术在医院、政务等传统业态场景的创新应用，用科技力量和智慧手段实现高效响应、精准服务，以创
新赋能品牌价值跃升，加快推动向科技型服务企业转型升级。
（四）稳固品质，完善品控考核模式
优化完善公司品质管理办法，结合实际对经营单位进行差异化品质管控，同时进一步重视客户满意
度的跟踪和管理，提高考核权重，强化客户关系维护。积极运用信息化管控手段，借助智慧化平台工具
拉通项目管理，全方位立体监测，不断提升管理效能和服务品质。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（五）释放活力，优化内部激励机制
优化现有市场拓展管理模式和配套激励机制，激发拓展市场的积极性和主动性，增强发展动力和活
力；合理调整绩效考核体系，强化大客户中心和职能部门对业务赋能支撑的作用，引导各经营单位重视
项目管理和服务水平提升，做到“内提外拓”两手抓、两手硬，相辅相成、齐头并进。
（六）储备人才，构建人才供应链系统
针对目前存在的关键岗位人员流动率增大、新项目承接中后备人才储备不足、专业条线人才缺失的
现状，围绕各层级人才需求，内外并举，加强人才甄选及引进，分类建立“储备干部”人才库，强化后
备人才梯队建设，加强与高校的深度合作，构建素质过硬的人才供应链系统。
（七）防范风险，深化内部监督管控
随着公司管控项目和人员数量的逐渐增多，将不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制
体系，通过全面排查内部管控制度、优化内控及评价体系，强化制度规划落实，对监督责任穿透，坚持
底线思维，防范化解重大经营风险。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
?适用 □不适用
谈论的主要内
调研的基本情
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 容及提供的资
况索引
料
巨潮资讯网
（http://www
.cninfo.com.
通过“上海证
cn）披露的
券报·中国证
上海证券 《深圳市特发
报·中国证券 其他 其他 服务股份有限
网 公司 2021 年
网上业绩说明
度网上业绩说
会的投资者
明会》 （编
号：2022-
通过全景网 巨潮资讯网
“投资者关系 （http://www
互动平台”（ 公司与广大投 .cninfo.com.
https://ir.p 资者通过网络 cn）披露的
全景网“投资 5w.net 平台进行了互 《2022 年深圳
者关系互动平 其他 其他 ）参与深圳辖 动交流，并就 辖区上市公司
台” 区上市公司 投资者关注的 投资者网上集
网上集体接待 复 记录表》 （编
日活动的投资 号：2022-
者 002）
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所创业板股
票上市规则》等相关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全公司
内部控制体系，规范公司股东大会、董事会、监事会三会运作，提高公司治理水平。截至报告期末，公
司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异，公司治理结构
完整，运作规范。
（一）关于股东与股东大会
公司严格按照《上市公司股东大会规则》《公司章程》《股东大会议事规则》等相关法律规定和要
求召集和召开股东大会，公司聘请的法律顾问对股东大会现场会议见证并出具法律以简述，确保会议召
开及表决程序公平公正符合相关法律规定。2022 年 9 月 15 日，公司股东深圳市银坤投资股份有
限公司提交了《关于提议深圳市特发服务股份有限公司 2022 年第二次临时股东大会增加临时
提案的提议函》，公司已按照相关规定履行审批程序并公告。
报告期内，公司共召开五次股东大会，均以现场结合网络的投票方式进行，确保股东平等行使权力；
公司股东大会在审议各项议案时，充分听取股东的建议和意见，面对各股东的质询做出解释和说明，其
中涉及关联交易的审议时，关联股东进行了回避，确保决策程序的合法性。
（二）关于公司与控股股东、实际控制人
公司拥有独立完整的业务体系和自主经营能力，在业务、人员、机构、财务核算等方面均独立于控
股股东、实际控制人及其关联企业。公司董事会、监事会和内部机构均独立运作。报告期内，公司控股
股东、实际控制人严格按照《深圳证券交易所创业板股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监
管指引第 2 号——创业板上市公司规范运作》《公司章程》等相关规定，通过股东大会依法行使权利，
公司控股股东没有超越公司股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动的行为，不存在为控股股东
及其关联企业提供担保，亦不存在控股股东占用公司资金的情形。
（三）关于董事和董事会
公司严格按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 2 号——创业板上市公司规范运作》《董
事会议事规则》《独立董事制度》的规定履行董事会职责。报告期内，公司董事会设董事 9 名，其中独
立董事 3 名，董事会的人数及人员构成均符合法律法规和《公司章程》要求。公司全体董事在职期间均
按规定出席董事会和股东大会，勤勉尽责履行其义务，积极主动参加相关培训，不断提高履职能力。同
时，根据《上市公司治理准则》的要求，公司董事会下设审计委员会、薪酬与考核委员会与提名委员会，
并制定各委员会议事规则。各专门委员会分工明确严格按照各专门委员议事规则履行义务，为公司的规
范运作、良性发展等起到了重要作用。
（四）关于监事和监事会
公司严格按照《公司章程》《监事会议事规则》的相关规定认真履行职责。报告期内，公司监事会
设监事 3 名，其中职工监事 1 名，监事会的人员及人员构成符合法律法规和《公司章程》的要求。全体
监事能按照《监事会议事规则》的要求，对公司重大事项、关联交易、财务状况等合法合规性进行监督，
维护公司及股东的合法权益。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（五）关于信息披露与透明度
公司严格按照 《深圳证券交易所创业板股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引
第 2 号——创业板上市公司规范运作》《上市公司信息披露管理办法》及《公司章程》《信息披露管理
制度》等规范要求，真实、准确、完整、及时地披露信息。同时，公司指定《证券日报》《中国证券报》
《证券时报》《上海证券报》为公司信息披露的指定纸质媒体，巨潮资讯网为指定信息披露网站，确保
所有投资者公平地获得公司相关信息。
（六）关于投资者关系管理
公司严格按照相关法律法规及《投资者关系管理制度》的要求，公司指定董事会秘书担任投资者关
系管理负责人，公司董事会办公室为投资者关系管理职能部门，具体负责公司投资者关系的日常管理工
作。公司本着公平、公正、公开的原则，通过网上投资者交流会、投资者专线电话、深交所“互动易”
平台等方式加强与投资者的沟通。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 ?否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司严格按照《公司法》《证券法》等有关法律法规和《公司章程》的要求规范运作，与控股股东
及实际控制人在业务、人员、资产、机构、财务等方面相互独立，具有完整的业务体系和市场独立经营
能力。
（一）业务独立
在业务经营方面，公司主要从事物业管理服务，具有完整的业务流程和自主经营管理能力，对各类
经营管理事项依法自主做出决策，不存在与控股股东“捆绑”经营的情况，亦不存在同业竞争的问题。
（二）人员独立
公司的高、中层管理人员均与本公司签订劳动合同，并在本公司领薪，不存在在控股股东单位兼职
情况；控股股东单位的所有高、中级管理人员也不在本公司兼职或领薪。公司董事、监事及高级管理人
员均严格按照《公司法》《公司章程》的有关规定经选举产生和聘任。
（三）资产独立
公司资产独立完整，拥有各类固定资产、流动资产、无形资产等的所有权和使用权且权属清晰，不
存在控股股东占用公司资产的情形及授权使用的情况。
（四）机构独立
公司依法设立有效的法人治理结构，股东大会、董事会、监事会、管理层等均按照法律法规及《公
司章程》的规定履行各自的职责并组建经营班子负责重大经营管理事项的决策，不在控股股东过分干预
股东大会、董事会和公司经营班子做出各项重大决策的情况。
（五）财务独立
公司建立了独立于控股股东的会计核算体系和财务管理制度，独立进行会计核算和财务决策；设立
了独立的银行账户，并依法独立纳税，不存在控股股东干预公司资金使用或占用公司资金的情况。
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三、同业竞争情况
?适用 □不适用
问题 与上市公司的关 公司
公司名称 问题成因 解决措施 工作进度及后续计划
类型 联关系类型 性质
后续计划：自本次表决权委托协议生
效之日起 5 个完整会计年度内通过下
列一种或多种方案以解决本公司与特
发服务之间现存的同业竞争问题：
“（1）对特发服务的业务边界进行进
一步梳理，尽最大努力使双方之间实
现差异化经营，例如通过资产交易、
业务划分等不同方式实现业务区分，
包括但不限于在业务构成、地域分
布、应用领域、产品类别、产品档
深圳市国资委
深投控出具 次、客户群体等方面进行区分。
深圳市投 持有的特发集
同业 了《关于避 （2）按照市场规则及当时有效的规
控股股东的股东 资控股有 其他 团 38.97%股东
竞争 免同业竞争 范性文件，通过对特发服务及本公司
限公司 会表决权委托
的承诺函》 的其他附属企业等相关主体按照合法
给深投控
程序，包括但不限于内部业务整合、
资产重组/剥离，股权转让/置换、业
务调整等多种方式逐步解决与特发服
务之间的同业竞争的问题。
（3）其他能够有效解决同业竞争问
题并有利于保护特发服务的利益和其
股东合法权益的措施。若违反上述承
诺，本公司将承担相应的法律责任，
包括但不限于就由此给特发服务造成
的全部损失承担赔偿责任。”
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
会议类 投资者参
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
型 与比例
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临时股东大会 东大会
公告》 （公告编号：2022-006）
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东大会 东大会
（公告编号：2022-041）
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临时股东大会 东大会
公告》 （公告编号：2022-062）
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临时股东大会 东大会
公告》 （公告编号：2022-073）
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临时股东大会 东大会
公告》 （公告编号：2022-089）
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□适用 ?不适用
五、公司具有表决权差异安排
□适用 ?不适用
六、红筹架构公司治理情况
□适用 ?不适用
七、董事、监事和高级管理人员情况
本期 本期
期初 其他 期末
增持 减持
持股 增减 持股 股份增
任职 年 任期起始 任期终止 股份 股份
姓名 职务 性别 数 变动 数 减变动
状态 龄 日期 日期 数量 数量
（股 （股 （股 的原因
（股 （股
） ） ）
） ）
陈宝杰 董事长 现任 男 55 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
陈宝杰 董事会秘书 离任 男 55 0 0 0 0 0
月 26 日 月 15 日
董事、总经 2018 年 10 2024 年 10
崔平 现任 男 51 0 0 0 0 0
理 月 26 日 月 13 日
周初新 董事 现任 男 61 0 0 0 0 0
月 26 日 月 25 日
郑刚 董事 现任 男 52 0 0 0 0 0
月 10 日 月 13 日
王超 董事 现任 男 37 0 0 0 0 0
月 14 日 月 13 日
施彬彬 董事 现任 男 36 0 0 0 0 0
月 14 日 月 13 日
廖森林 董事 现任 男 41 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
不适用
张建军 董事 现任 男 58 0 0 0 0 0
月 08 日 月 13 日
曹阳 董事 现任 男 67 0 0 0 0 0
月 23 日 月 13 日
徐德勇 监事会主席 现任 男 57 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
王卫冲 监事 现任 男 50 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
马晓珣 监事 现任 女 41 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
王立涛 副总经理 现任 男 48 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
尹玉刚 副总经理 现任 男 51 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
何能文 副总经理 现任 男 47 0 0 0 0 0
月 15 日 月 13 日
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
关宇 副总经理 现任 男 36 0 0 0 0 0
月 15 日 月 13 日
杨玉姣 财务总监 现任 女 41 0 0 0 0 0
月 15 日 月 13 日
杨玉姣 董事会秘书 现任 女 41 0 0 0 0 0
月 26 日 月 13 日
不适用
杨洪宇 董事 离任 男 44 0 0 0 0 0
月 14 日 月 22 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
?是 □否
（1）公司董事会于 2022 年 1 月 4 日收到公司第二届董事会非独立董事杨洪宇先生提交的书面辞职报告，
原公司第二届董事会非独立董事杨洪宇先生因工作调动原因辞去公司非独立董事职务。
（2）公司董事会于 2022 年 8 月 15 日收到公司第二届董事会秘书陈宝杰先生提交的书面辞职报告，原
公司第二届董事会董事会秘书陈宝杰先生因工作原因辞去公司第二届董事会秘书职务。陈宝杰先生辞职
后担任公司非独立董事，董事长职务。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
?适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
陈宝杰 董事会秘书 离任 2022 年 08 月 15 日 工作原因
杨玉姣 董事会秘书 聘任 2022 年 08 月 26 日
冯宇 董事 被选举 2022 年 05 月 23 日
周初新 董事 任期满离任 2022 年 05 月 23 日
杨洪宇 董事 离任 2022 年 01 月 22 日 工作原因
郑刚 董事 被选举 2022 年 02 月 10 日
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
陈宝杰，男，1967 年 6 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科。曾任特发集团董事会秘书、职
工董事，特发信息股份有限公司副总经理，深圳市特发地产有限公司总经理，2017 年 12 月至 2018 年
崔平，男，1971 年 12 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科，注册物业管理师。曾任特发物业
华为项目管理总监，2010 年 3 月至 2016 年 3 月任特发物业副总经理，2016 年 3 月至 2018 年 10 月任
特发物业董事兼总经理，2018 年 10 月至今任特发服务董事、总经理。
冯宇，男，1967 年 10 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科。 曾担任深圳经济特区发展（集
团）公司总经理办公室副主任，深圳市特发集团有限公司总经理办公室主任，深圳市特力（集团）股份
有限公司副总经理，2021 年 11 月至今任深圳市特发服务股份有限公司专职党委副书记、工会主席。
施彬彬，男，1986 年 6 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科。曾任江苏南通市裕成建设有限
公司天津海洋化工项目、沈阳千姿汇项目总账会计，江苏南通市裕成建设有限公司北京门头沟 K2 项目
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
及房山高教园项目、珠海横琴 K2 项目及福州利嘉物流园项目财务副经理，南通三建控股有限公司财务
经理、融资副总监兼财务经理，现任江苏南通三建集团股份有限公司总裁助理，2021 年 10 月至今任特
发服务董事。
郑刚，男，1970 年 6 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士。曾任深圳高尔夫俱乐部有限公司
副总经理、总经理。现任深圳市特发集团有限公司财务管理部总经理。2022 年 2 月至今任深圳市特发
服务股份有限公司董事。
王超，男，1985 年 7 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士。曾任深圳市高新投集团 IT 主管、
办公室副主任；前海金融控股有限公司，高级信息技术经理；深圳市特发集团有限公司办公室副主任，
现任深圳市特发集团有限公司智信部总经理，2021 年 10 月至今任特发服务董事。
张建军，男，1964 年 12 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士。2001 年至 2006 年在深圳大学
经济学院任职院长、教授；2007 年至今在深圳大学会计与财务研究所任职所长、教授。现任深圳大学
会计与财务研究所所长、教授，兼任欣旺达电子股份有限公司独立董事，2018 年 10 月至今任特发服务
独立董事。
廖森林，男，1981 年 11 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士。曾任广东圣方律师事务所律师、
北京市中伦（深圳）律师事务所律师、上海市锦天城（深圳）律师事务所律师、广东海埠律师事务所合
伙人，现任北京市道可特（深圳）律师事务所律师，2018 年 10 月至今任特发服务独立董事。
曹阳，男，1955 年 6 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，专科，高级职称(副研究员)。曾任深圳
市物业管理研究所所长、深圳市物业管理协会常务副会长兼秘书长。现任深圳市物业管理行业协会会长，
徐德勇，男，1965 年 2 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士，高级会计师，财政部特聘管理
会计专家（第一届）。曾任特发信息总会计师，深圳市特发黎明光电（集团）有限公司监事会主席，深
圳市特发投资有限公司监事会主席，特发物业监事会主席，2018 年 10 月至今任特发服务监事会主
席。
王卫冲，男，1972 年 2 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科，注册会计师。曾任江苏南通三
建集团有限公司总经理助理、副总经理、财务总监、董事、副总裁兼财务总监，南通三建控股有限公司
董事，特发物业监事，现任南通三建监事会主席，南通三建控股有限公司监事会主席，2018 年 10 月至
今任特发服务监事。
马晓珣，女，1981 年 7 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科。曾任特发物业小区管理处主任
助理，特发物业管理部副经理，特发物业综合办公室副主任，2018 年 10 月至今任特发服务职工代表监
事兼综合办公室主任。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
王立涛，男，1974 年 10 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科，注册物业管理师。曾任特发物
业杭州分公司副总经理、华东区域公司总经理、杭州分公司总经理，2018 年 10 月至今任特发服务副总
经理。
尹玉刚，男，1971 年 9 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科，注册物业管理师。曾任特发物
业坂田管理处安全部部长，特发物业坂田管理处主任，特发物业坂田分公司总经理，2018 年 10 月至今
任特发服务副总经理。
何能文，男，1975 年 7 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科。曾任深圳市特发发展中心物业
管理有限公司安全主任，深圳市特发物业管理有限公司坂田项目消防主管，深圳市特发物业管理有限公
司杭州分公司项目经理，深圳市特发物业管理有限公司武汉分公司项目经理、总经理、党支部书记；现
任深圳市特发服务股份有限公司副总经理。
关宇，男，1986 年 4 月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科。曾任深圳市中海物业管理有限公
司中海月朗苑助理主任，上海明华物业管理有限公司杭州分公司项目副经理，深圳市特发服务股份有限
公司杭州分公司总经理，现任深圳市特发服务股份有限公司副总经理。
杨玉姣，女，1981 年 5 出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科，高级会计师、注册会计师。曾任
深圳市巴士集团股份有限公司审计监督部审计主管；深圳市鹏程电动汽车出租有限公司财务部负责人；
云杉智慧新能源技术有限公司乘用车事业部总经理助理；深圳市特发集团有限公司审计风控部审计经理；
在股东单位任职情况
?适用 □不适用
在股东单位担 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
任的职务 领取报酬津贴
江苏南通三建集团
施彬彬 资金部经理 2020 年 05 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 是
股份有限公司
江苏南通三建集团
王卫冲 监事会主席 2019 年 04 月 06 日 2035 年 01 月 01 日 是
股份有限公司
深圳市银坤投资股
周初新 董事、总经理 2017 年 06 月 09 日 2035 年 01 月 01 日 否
份有限公司
深圳市银坤投资股
陈宝杰 董事 2018 年 09 月 28 日 2035 年 01 月 01 日 否
份有限公司
深圳市银坤投资股
崔平 董事 2017 年 06 月 09 日 2035 年 01 月 01 日 否
份有限公司
深圳市银坤投资股
马晓珣 监事 2017 年 06 月 09 日 2035 年 01 月 01 日 否
份有限公司
在其他单位任职情况
?适用 □不适用
在其他单位担 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
任的职务 领取报酬津贴
深圳市特发石油贸
陈宝杰 董事长 2018 年 06 月 13 日 2022 年 05 月 11 日 否
易有限公司
崔平 深圳市特发物业资 董事长 2022 年 10 月 08 日 2035 年 01 月 01 日 否
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
产经营有限公司
深圳特发东部服务
崔平 董事 2018 年 10 月 12 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
深圳市特发政务服
崔平 董事 2015 年 10 月 15 日 2035 年 01 月 01 日 否
务有限公司
深圳市特发口岸服
崔平 董事长 2021 年 12 月 16 日 2035 年 01 月 01 日 否
务有限公司
深圳农村商业银行
张建军 独立董事 2018 年 10 月 08 日 2035 年 01 月 01 日 否
股份有限公司
欣旺达电子股份有
张建军 独立董事 2020 年 05 月 20 日 2023 年 09 月 03 日 否
限公司
深圳市坪山区产业
张建军 董事 2021 年 05 月 18 日 2035 年 01 月 01 日 否
投资服务有限公司
银河电力集团股份
张建军 董事 2020 年 07 月 02 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
深圳市汇创达科技
张建军 独立董事 2020 年 03 月 10 日 2035 年 01 月 01 日 否
股份有限公司
深圳福斯特数控机
徐德勇 董事、总经理 2013 年 10 月 24 日 2035 年 01 月 01 日 否
床有限公司
深圳市发发实业股
徐德勇 监事 2009 年 05 月 15 日 2035 年 01 月 01 日 否
份有限公司
海门中瑞投资管理
王卫冲 监事 2014 年 10 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
南通三建资产管理
王卫冲 监事 2013 年 06 月 13 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
北京中筑天和建筑
王卫冲 监事 2014 年 04 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
设计有限公司
江苏南通三建海外
王卫冲 监事 2016 年 04 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
劳务有限公司
南京市园林实业有
王卫冲 监事 2016 年 12 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
限公司
建易通（北京）国
王卫冲 监事 2014 年 10 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
际商业有限公司
江苏海门中银富登
王卫冲 村镇银行有限责任 监事 2011 年 01 月 01 日 2022 年 11 月 18 日 否
公
南通三建控股有限
王卫冲 监事 2019 年 04 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
公司
青岛涌泰旅创产业
王卫冲 董事 2017 年 07 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
发展有限公司
青岛涌泰置业有限
王卫冲 董事 2016 年 03 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
公司
南通三建电力能源
王卫冲 监事 2018 年 02 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
南京园林建设集团
王卫冲 监事 2016 年 08 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
海门中瑞投资管理
王卫冲 监事 2014 年 10 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
珠海天颂仁和企业
王卫冲 董事 2018 年 06 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
管理股份有限公司
江苏金创信用再担
王卫冲 保股份有限公司 董事 2012 年 12 月 28 日 2035 年 01 月 01 日 否
董
广东精艺金属股份
王卫冲 监事会主席 2020 年 06 月 01 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
长城物业集团股份
曹阳 董事 2021 年 06 月 24 日 2035 年 01 月 01 日 否
有限公司
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳市新一佳彩福
曹阳 董事 2001 年 01 月 15 日 2035 年 01 月 01 日 否
商场有限公司
山东省特发商务服
王立涛 董事、总经理 2019 年 12 月 25 日 2035 年 01 月 01 日 否
务有限公司
深圳市特发口岸服
王立涛 董事 2021 年 12 月 16 日 2035 年 01 月 01 日 否
务有限公司
特发政务服务（天
王立涛 董事 2018 年 09 月 12 日 2022 年 06 月 23 日 否
津）有限公司
深圳市特发物业资
王立涛 董事 2022 年 10 月 08 日 2035 年 01 月 01 日 否
产经营有限公司
深圳市特发楼宇科 执行董事、总
王立涛 2022 年 09 月 07 日 2035 年 01 月 01 日 否
技有限公司 经理
深圳市特发物流科 执行董事、总
王立涛 2022 年 12 月 16 日 2035 年 01 月 01 日 否
技有限公司 经理
深圳市特发政务服
何能文 董事、总经理 2022 年 06 月 16 日 2035 年 01 月 01 日 否
务有限公司
特发政务服务（天
何能文 董事 2022 年 06 月 23 日 2035 年 01 月 01 日 否
津）有限公司
深圳特发商务有限
关宇 监事 2016 年 12 月 26 日 2022 年 05 月 13 日 否
公司
深圳特发商务有限 执行董事、总
关宇 2022 年 05 月 13 日 2035 年 01 月 01 日 否
公司 经理
深圳市特发物业资
杨玉姣 董事 2022 年 10 月 08 日 2035 年 01 月 01 日 否
产经营有限公司
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 ?不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
贴标准调整为每人 9 万元/年（税前）。
结合公司国有控股企业背景、经营状况及相关人员的职务、工作业绩考核等实际情况，并参照行业水平
发放，高级管理人员的奖金根据其完成经营业绩确定。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
陈宝杰 董事长 男 55 现任 178.78 否
陈宝杰 原董事会秘书 男 55 离任 0 否
崔平 董事、总经理 男 51 现任 172.85 否
徐德勇 监事会主席 男 58 现任 0 是
冯宇 董事 男 55 现任 76.71 否
张建军 独立董事 男 58 现任 9 否
曹阳 独立董事 男 67 现任 9 否
廖森林 独立董事 男 41 现任 9 否
王立涛 副总经理 男 48 现任 187.66 否
尹玉刚 副总经理 男 51 现任 199.17 否
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
何能文 副总经理 男 47 现任 94.24 否
关宇 副总经理 男 36 现任 73.62 否
财务总监、董
杨玉姣 女 42 现任 70.08 否
事会秘书
马晓珣 监事 女 41 现任 42.16 否
周初新 原董事 男 61 离任 65.68 否
杨洪宇 原董事 男 41 离任 0 是
郑刚 董事 男 52 现任 0 是
王超 董事 男 38 现任 0 是
施彬彬 董事 男 37 现任 0 是
王卫冲 监事 男 50 现任 0 是
合计 -- -- -- -- 1,187.95 --
八、报告期内董事履行职责的情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
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第二届董事会第五次会议 2022 年 01 月 21 日 2022 年 01 月 22 日 《第二届董事会第五次会议决议公
告》（公告编号：2022-002）
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第二届董事会第六次会议 2022 年 02 月 14 日 2022 年 02 月 15 日 《第二届董事会第六次会议决议公
告》（公告编号：2022-007）
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第二届董事会第七次会议 2022 年 04 月 22 日 2022 年 04 月 26 日 《第二届董事会第七次会议决议公
告》（公告编号：2022-021）
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第二届董事会第八次会议 2022 年 04 月 27 日 2022 年 04 月 29 日 《第二届董事会第八次会议决议公
告》（公告编号：2022-034）
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第二届董事会第九次会议 2022 年 08 月 26 日 2022 年 08 月 30 日 《第二届董事会第九次会议决议公
告》（公告编号：2022-050）
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第二届董事会第十次会议 2022 年 09 月 15 日 2022 年 09 月 15 日 《第二届董事会第十次会议决议公
告》（公告编号：2022-058）
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第二届董事会第十一次会议 2022 年 10 月 24 日 2022 年 10 月 26 日 《第二届董事会第十一次会议决议
公告》（公告编号：2022-068）
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第二届董事会第十二次会议 2022 年 12 月 12 日 2022 年 12 月 13 日 《第二届董事会第十二次会议决议
公告》（公告编号：2022-078）
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
陈宝杰 8 6 2 0 0 否 4
崔平 8 4 4 0 0 否 5
冯宇 4 2 2 0 0 否 4
郑刚 7 1 6 0 0 否 5
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
王超 8 0 8 0 0 否 5
施彬彬 8 0 8 0 0 否 5
张建军 8 0 8 0 0 否 5
曹阳 8 4 4 0 0 否 5
廖森林 8 3 5 0 0 否 5
周初新 4 1 3 0 0 否 2
杨洪宇 0 0 0 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明:无
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 ?否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
董事对公司有关建议是否被采纳
?是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司全体董事恪尽职守、勤勉尽责，能够主动关注公司经营管理信息、财务状况、重大事项等，对提交
董事会审议的各项议 案，均能深入讨论，各抒己见，为公司的经营发展建言献策，作出决策时充分考
虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事 会决策的科学性，推动公司经营各项工作的持续、稳定、
健康发展。
九、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的
其他履 异议事项
召开会 重要意
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 行职责 具体情况
议次数 见和建
的情况 （如有）
议
审议《关于 2021 年度董
事会工作报告的议案》
《关于 2021 年度总经理
工作报告的议案》 《关于
陈宝杰、曹 与使用专项报告的议案》
战略委员会 2 2022 年 04 月 18 日
阳、廖森林 《关于公司<十四五战略
规划>的议案》 《关于部
分募集资金投资项目延
一致审
期的议案》 《关于修改< 无 无
议通过
公司章程>并办理工商变
更登记的议案》
陈宝杰、曹 审议《关于对外投资设
战略委员会 2 2022 年 08 月 26 日
阳、廖森林 立全资子公司的议案》
审议《关于<2021 年度
财务决算报告>的议案》
张建军、郑
审计委员会 4 2022 年 04 月 18 日 《关于 2021 年度利润分
刚、廖森林
配预案的议案》 《关于
<2021 年度内部控制自
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
我评价报告>的议案》
审议《关于<2021 年度
企业内控体系工作报告>
张建军、郑
审计委员会 4 2022 年 04 月 27 日 的议案》 《关于<2022 年
刚、廖森林
重大风险评估报告>的议
案》
审议《关于增加 2022 年
张建军、郑
审计委员会 4 2022 年 10 月 24 日 度日常关联交易预计的
刚、廖森林
议案》
审议《关于续聘会计师
事务所的议案》 《关于
张建军、郑
审计委员会 4 2022 年 12 月 12 日 预计的议案》 《关于使用
刚、廖森林
部分闲置募集资金和闲
置自有资金进行现金管
理的议案》
审议《关于选举深圳市
曹阳、陈宝 特发服务股份有限公司
提名委员会 2 2022 年 01 月 17 日
杰、张建军 第二届董事会非独立董
事的议案》
曹阳、陈宝 审议《关于提名公司董
提名委员会 2 2022 年 08 月 26 日
杰、张建军 事会秘书的议案》
审议《关于制定特发服
务领导班子薪酬绩效管
理制度的议案》 《关于公
司部分董事 2021 年考核
结果及奖金事宜的议案》
薪酬与考核 廖森林、曹 《关于公司高管 2021 年
委员会 阳、崔平 考核结果及奖金事宜的
议案》 《关于公司部分董
事 2022 年度考核指标事
宜的议案》 《关于公司高
管 2022 年度考核指标事
宜的议案》
十、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 ?否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
十一、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人） 8,351
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 4,820
报告期末在职员工的数量合计（人） 13,171
当期领取薪酬员工总人数（人） 13,171
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
生产人员 0
销售人员 47
技术人员 1,426
财务人员 96
行政人员 11,602
合计 13,171
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 118
大学本科 2,829
大专 4,480
中专（含高中） 3,648
初中 2,096
合计 13,171
合法性原则∶公司薪酬政策的制定和实施严格遵循国家、地区和劳动部门的相关法律法规。
公平性原则∶ 公司基于岗位所承担的工作职责、所具备的工作技能所表现出来的绩效结果等因素综合
付薪。
竞争力原则∶公司参考外部市场的薪酬水平（同规模、同行业、同业绩、同岗位），基于公司经营的实
际情况，制定具有相对竞争力的薪酬水平。
业绩导向原则∶领导班子的薪酬与公司的绩效表现相挂钩。
可控性原则∶在实现激励价值的同时，薪酬成本、支付能力、支付法律风险具有可控性。
务“四年”人才培训规划（2022-2025）》，明确了人才定义、指标分解、分类分层培养措施等，将人
才培养计划分解贯穿”十四五“期间，形成上下联动、齐抓共管机制，为公司人才中长期培养摸索一条
具有操作价值的路径。同时，制定“一企一策”年度培训执行方案，分岗位、按层级推进差异化培训，
提升员工素质及能力水平。
方面着力，搭建五级梯队人才培养体系，开展了“跃航计划”第二期和“蓄航计划”第一期培训项目。
其中“跃航计划”第二期主要针对经理级员工和中级后备人才队伍，“蓄航计划”主要针对主管级员工
和初级后备人才队伍，其中“跃航计划”专项人才培养项目获得 CSTD 中国人才发展社群及《培训》杂
志联合颁发的《最佳场景化学习实践奖》。
有效培养符合组织发展需求的人才。后备人才实施动态管理，每年根据一定标准调整进出库人员。公司
和经营单位共同承担后备人才的选拔、培养和管理职责。坚持市场化的用人导向，看结果升降、用业绩
说话，打造即时可用的人才池。
单位中层骨干、单位主管后备分层开展培训，针对各层级开发内训课程 133 门。将岗位日常培训业务化，
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
标准化、线上化，产出关键岗位视频课件 133 门，通过企业微信-员工培训平台，超 3000 员工开展线上
学习，首次通过线上直播及回播形式开展全员培训，超 9500 余人齐聚线上直播间观看学习，增加员工
培训频次及覆盖面，有效降低培训成本。
活动将员工与公司文化紧密结合、放松员工身心同时，形成了活动的体系化及延续性，在公司内形成良
性口碑，对外树立了良好的雇主品牌形象，获得参与员工的一致好评。
?适用 □不适用
劳务外包的工时总数（小时） 15,334,523.06
劳务外包支付的报酬总额（元） 412,345,325.20
十二、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
?适用 □不适用
（一）利润分配的原则
公司实行同股同利的股利分配政策，股东依照其所持有的股份份额获得股利和其他形式的利益分配。
公司实施持续稳定的利润分配政策，重视对投资者的合理投资回报，并兼顾公司的可持续发展。公司可
以采取现金或者股票等方式分配利润，利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得损害公司持续经
营能力。公司董事会、监事会和股东大会对利润分配政策的决策和论证过程中应当充分考虑独立董事、
外部监事和公众投资者的意见。
（二）利润分配的方式
公司采取现金、股票或二者相结合的方式分配股利，现金分红方式优先于股票股利的分配方式。
公司该年度的可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正值；在满足公司
正常生产经营的资金需求情况下，公司未来十二个月内无重大投资计划或重大现金支出，当年度无其他
特殊事项发生。
上述重大投资计划或重大现金支出或其他特殊事项指以下情形之一：
（1）公司未来十二个月内拟对外投资、收购资产或购买设备累计支出达到或超过公司最近一期经
审计净资产的 20%，且超过 5,000 万元（募集资金投资项目除外）。
（2）审计机构对公司当年度财务报告出具非标准无保留意见的；
（3）分红年度资产负债率超过 70%或者经营净现金流量为负数；
（4）公司股东大会审议通过确认的其他特殊情况。
满足现金分红条件时，以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的 10%。公司董事会
应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，
区分下列情形，并按照《公司章程》规定的程序，提出差异化的现金分红政策：
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分
配中所占比例最低应达到 80%；
（2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分
配中所占比例最低应达到 40%；
（3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分
配中所占比例最低应达到 20%；
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
公司在经营情况良好，并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于
公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金股利分配之余，提出股票股利分配预案。
公司原则上进行年度分红，在每年年度股东大会审议通过后实施分红。公司董事会可以根据公司的
盈利状况及资金需求状况提议公司进行中期现金分红。
（三）利润分配政策方案的决策机制
一以上独立董事表决通过，独立董事应对利润分配政策的制订或修改发表独立意见。对于修改利润分配
政策的，董事会还应在相关提案中详细论证和说明原因。
所持表决权的二分之一以上表决通过，但如股东大会审议发放股票股利或以公积金转增股本的方案的，
须经出席股东大会的股东（包括股东代理人）所持表决权的 2/3 以上通过。
同时，就该等议案公司必须根据证券交易所的有关规定提供网络或其他方式为公众投资者参加股东大会
提供便利。
（四）公司利润分配政策的变更
公司应当严格执行本章程确定的现金分红政策以及股东大会审议批准的现金分红具体方案。公司至
少每三年重新审阅一次股东分红回报规划。
公司根据生产经营情况、投资规划和长期发展的需要，或者外部经营环境发生变化，确有必要需调整或
变更利润分配政策（包括股东回报规划）的，应经详细论证，调整后的利润分配政策不得违反中国证监
会和证券交易所的有关规定。有关调整利润分配政策的议案，应由独立董事、监事会发表意见并应充分
听取中小股东的意见和诉求，及时答复中小股东关心的问题。公司董事会审议调整利润分配政策的议案
后提交公司股东大会审议，并经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通过。审议利润分配政策的
议案时，公司为股东提供网络投票方式。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
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现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、
不适用
透明：
公司报告期利润分配预案及资本公积金转增股本预案与公司章程和分红管理办法等的相关规定一致
?是 □否 □不适用
公司报告期利润分配预案及资本公积金转增股本预案符合公司章程等的相关规定。
本年度利润分配及资本公积金转增股本情况
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 2
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 169,000,000
现金分红金额（元）
（含税） 33,800,000.00
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）
（元） 33,800,000.00
可分配利润（元） 244,111,016.81
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100.00%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
公司拟以 2022 年 12 月 31 日公司总股本 169,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2 元（含税）
，合计
派发现金红利 33,800,000.00 元（含税）。本次利润分配不送红股，剩余未分配利润结转以后年度分配。
若本次利润分配预案实施前公司的股本发生变动，公司将按照“现金分红比例、转增股本比例固定不变”的原则进行调
整。
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 ?不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 ?不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十四、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
报告期内，公司依据企业内部控制规范体系及相关法律法规，并结合自身实际情况，董事会逐步
建立健全公司内部控制体系，评价其有效性并如实披露内部控制自我评价报告。监事会对董事会建立和
实施内部控制进行监督。经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。2022 年，公司持续完善管理
能力，合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，加强人才队伍和人才培
养，提高经营效率和效果，积极履行社会责任的理念融入于企业经营管理，促进实现发展战略。
截至 2022 年 12 月 31 日，纳入本次内部控制评价范围的主要包括：公司总部及其事业部和城市
分公司、全资子公司、控股子公司。纳入评价范围单位的资产总额占公司合并财务报表资产总额的
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上述纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在
重点遗漏。根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务
报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大
方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财
务报告内部控制重大缺陷。
□是 ?否
十五、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的 已采取的解决
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
问题 措施
- - - - - - -
十六、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 04 月 24 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn《内部控制自我评价报告》
纳入评价范围单位资产总额占公司合
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
重大缺陷：
重大缺陷 1、决策程序导致重大失误；
重舞弊； 罚；
错而进行的差错更正； 失严重；
失效。 5、内部控制重大或重要缺陷未得到整
重要缺陷 改。
定性标准
计政策； 1、决策程序导致出现一般失误；
一般缺陷： 4、媒体出现负面新闻，波及局部区
部控制运行过程中未发现该差错； 5、内部控制重要或一般缺陷未得到整
他控制缺陷。 1、决策程序不符合公司规章制度，但
未形成损失；
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未形成损失；
重大缺陷：
利润总额错报≥5%；资产总额错报
≥3%；经营收入错报≥1%；所有者权
益错报≥1%。
重大缺陷：直接损失金额≥1000 万
重要缺陷：
元；
利润总额 3%≤错报＜5%；资产总额
重要缺陷：500 万元≤直接损失金额
定量标准 0.5%≤错报＜3%；经营收入 0.5%≤错
＜1000 万元；
报＜1%；所有者权益 0.5%≤错报＜
一般缺陷：直接损失金额＜500 万
元。
一般缺陷：
利润总额错报＜3%；资产总额错报＜
权益错报＜0.5%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
不适用
十七、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
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第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 ?否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 ?不适用
未披露其他环境信息的原因
无
二、社会责任情况
(一）履行国企担当
特发服务作为有着近三十年发展历程的国资国企、上市公司，在关键时刻迅速行动，主动对接，
积极承担企业社会责任，引导所属各经营单位助力企业复工复产、保障安全生产、弘扬青春正能量等方
面发挥积极作用。
岸包干工作机制，科学精准守牢“外防输入”和“内防社会面倒灌”两条防线。此外，积极践行国企担
当，先后组建 2 批约 300 人次支援队，成立党员先锋队和青年突击队，并做好宣传，在公司微信公众号
上组织发表稿件 50 余篇，其先进事迹还被多家媒体报道。组织党员带头参与社区工作，特发人勇挑重
担、冲锋在前，在防控一线筑起一座座坚强战斗堡垒，以硬作风、硬措施坚决完成好各项任务，筑牢严
密防线。
（二）免租减费
减免惠及 40 户，涉及面积 7085.28 平方米，免租金额约 275.26 万元（不含税），帮助中小型企业减轻
生产经营压力，渡过难关，进一步彰显我司社会责任和奉献担当。
（三）吸收退伍军人、残疾人就业
近年来，在发展经营的同时，特发服务勇于承担社会责任，积极吸收残障人员和退伍军人就业，
得到各地政府肯定。目前公司共吸收 11 名残疾人和 418 名退伍军人就业。在公司培养下，其中个别残
疾人还成为所在单位的业务骨干。
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三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
近年来，公司切实履行国企担当，积极参与消费扶贫、乡村振兴及各类社会公益活动，不断促进和
谐社会建设。公司广大干部职工积极响应号召，慷慨解囊，奉献爱心，为乡村振兴作出一份贡献，充分
展现特发人的优良品德和责任担当。一是派驻员工参与定点帮扶。为响应国家脱贫攻坚和乡村振兴政策，
彰显国企担当，特发服务公司推选 1 名业务骨干到汕头市成田镇驻镇帮扶，得到当地政府和集团高度认
可。二是开展扶贫消费。2022 年，特发服务工会以节日福利、员工关怀等形式，采购扶贫产品 50 余万
元。同时广泛发动职工参与消费扶贫，助力脱贫攻坚与乡村振兴有效衔接。三是组织捐款活动，2022
年“广东扶贫济困日”，特发服务公司组织全体员工开展现场捐赠活动，筹集的捐款将全部用于助力乡
村振兴，努力促进乡村产业、人才、文化、生态、组织实现“五大振兴”。
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
末尚未履行完毕的承诺事项
?适用 □不适用
承诺类 承诺期 履行情
承诺事由 承诺方 承诺内容 承诺时间
型 限 况
（1）自特发服务首次公开发行股票上
市之日起三十六个月内，不转让或者
委托他人管理本公司直接或间接持有
的特发服务公开发行股票前已发行的
股份，也不由特发服务回购该部分股
份。
（2）所直接或间接持有的特发服务股
票在锁定期满后两年内减持的，减持
价格（如果因派发现金红利、送股、
转增股本、增发新股等原因进行除
权、除息的，须按照中国证券监督管
理委员会、深圳证券交易所的有关规
定作相应调整）不低于特发服务首次
公开发行 A 股股票的发行价。
（3）特发服务首次公开发行股票上市
后六个月内，若特发服务股票连续二
十个交易日的收盘价（如果因派发现
金红利、送股、转增股本、增发新股
等原因进行除权、除息的，须按照中
国证券监督管理委员会、深圳证券交
首次公开发 易所的有关规定作相应调整）均低于
深圳市特发投 股份限 2020 年 12
行或再融资 特发服务首次公开发行股票时的发行 36 个月 履行中
资有限公司 售承诺 月 21 日
时所作承诺 价，或者上市后六个月期末（2021 年
为该日后第一个交易日）收盘价（如
果因派发现金红利、送股、转增股
本、增发新股等原因进行除权、除息
的，须按照中国证券监督管理委员
会、深圳证券交易所的有关规定作相
应调整）低于特发服务首次公开发行
股票时的发行价，本公司直接或间接
持有的特发服务股票的锁定期限自动
延长六个月。
（4）具有下列情形之一的，本公司不
减持公司股份：
违法犯罪，在被中国证监会立案调查
或者被司法机关立案侦查期间，以及
在行政处罚决定、刑事判决作出之后
未满六个月的；
则，被证券交易所公开谴责未满三个
月的；
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
性文件以及证券交易所业务规则规定
的其他情形；
（5）特发服务存在下列情形之一，自
相关决定作出之日起至公司股票终止
上市或者恢复上市前，本公司不减持
公司股份：
息披露违法受到中国证监会行政处
罚；
涉嫌违规披露、不披露重要信息罪被
依法移送公安机关。
（6）特发服务触及深交所规定的重大
违法强制退市标准的，自相关行政处
罚决定或者司法裁判作出之日起至公
司股票终止上市前，本公司不减持公
司股份。
（7）本公司计划通过证券交易所集中
竞价交易减持股份的，将在首次卖出
的十五个交易日前预先披露减持计
划，且在任意连续九十日内，本公司
减持股份的总数不得超过特发服务股
份总数的百分之一。采取大宗交易方
式减持股份的，在任意连续九十日
内，本公司减持股份的总数不得超过
特发服务股份总数的百分之二。采取
协议转让方式，本公司减持后不再具
有大股东（即持股 5%以上）身份后六
个月内，本公司采取集中竞价交易方
式继续减持的，在任意连续九十日
内，本公司减持股份的总数不得超过
特发服务股份总数的百分之一。
（8）本公司在限售期满后减持首发前
股份的，将明确并披露公司的控制权
安排，保证特发服务持续稳定经营；
将依照《深圳证券交易所上市公司股
东及董事、监事、高级管理人员减持
股份实施细则》披露减持计划，在减
持计划中披露特发服务是否存在重大
负面事项、重大风险、本公司认为应
当说明的事项，以及交易所要求披露
的其他内容。
（9）本公司将忠实履行上述承诺，并
承担相应的法律责任，若不履行本承
诺所赋予的义务和责任，本公司将承
担公司、公司其他股东或利益相关方
因此所受到的任何损失，违规减持公
司股票的收益将归公司所有。
（10）若法律、法规、规范性文件及
中国证监会或深圳证券交易所对股票
减持以及本公司因违反上述承诺而应
承担的相关责任有不同规定，本公司
自愿无条件地遵从该等规定。”
（1）自特发服务首次公开发行股票上
首次公开发 深圳市特发集 股份限 2020 年 12
市之日起三十六个月内，不转让或者 36 个月 履行中
行或再融资 团有限公司 售承诺 月 20 日
委托他人管理本公司直接或间接持有
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
时所作承诺 的特发服务公开发行股票前已发行的
股份，也不由特发服务回购该部分股
份。
（2）所直接或间接持有的特发服务股
票在锁定期满后两年内减持的，减持
价格（如果因派发现金红利、送股、
转增股本、增发新股等原因进行除
权、除息的，须按照中国证券监督管
理委员会、深圳证券交易所的有关规
定作相应调整）不低于特发服务首次
公开发行 A 股股票的发行价。
（3）特发服务首次公开发行股票上市
后六个月内，若特发服务股票连续二
十个交易日的收盘价（如果因派发现
金红利、送股、转增股本、增发新股
等原因进行除权、除息的，须按照中
国证券监督管理委员会、深圳证券交
易所的有关规定作相应调整）均低于
特发服务首次公开发行股票时的发行
价，或者上市后六个月期末（2021 年
为该日后第一个交易日）收盘价（如
果因派发现金红利、送股、转增股
本、增发新股等原因进行除权、除息
的，须按照中国证券监督管理委员
会、深圳证券交易所的有关规定作相
应调整）低于特发服务首次公开发行
股票时的发行价，本公司直接或间接
持有的特发服务股票的锁定期限自动
延长六个月。
（4）具有下列情形之一的，本公司不
减持公司股份：
违法犯罪，在被中国证监会立案调查
或者被司法机关立案侦查期间，以及
在行政处罚决定、刑事判决作出之后
未满六个月的；
则，被证券交易所公开谴责未满三个
月的；
性文件以及证券交易所业务规则规定
的其他情形；
（5）特发服务存在下列情形之一，自
相关决定作出之日起至公司股票终止
上市或者恢复上市前，本公司不减持
公司股份：
息披露违法受到中国证监会行政处
罚；
涉嫌违规披露、不披露重要信息罪被
依法移送公安机关。
（6）特发服务触及深交所规定的重大
违法强制退市标准的，自相关行政处
罚决定或者司法裁判作出之日起至公
司股票终止上市前，本公司不减持公
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
司股份。
（7）本公司计划通过证券交易所集中
竞价交易减持股份的，将在首次卖出
的十五个交易日前预先披露减持计
划，且在任意连续九十日内，本公司
减持股份的总数不得超过特发服务股
份总数的百分之一。采取大宗交易方
式减持股份的，在任意连续九十日
内，本公司减持股份的总数不得超过
特发服务股份总数的百分之二。采取
协议转让方式，本公司减持后不再具
有大股东（即持股 5%以上）身份后六
个月内，本公司采取集中竞价交易方
式继续减持的，在任意连续九十日
内，本公司减持股份的总数不得超过
特发服务股份总数的百分之一。
（8）本公司在限售期满后减持首发前
股份的，将明确并披露公司的控制权
安排，保证特发服务持续稳定经营；
将依照《深圳证券交易所上市公司股
东及董事、监事、高级管理人员减持
股份实施细则》披露减持计划，在减
持计划中披露特发服务是否存在重大
负面事项、重大风险、本公司认为应
当说明的事项，以及交易所要求披露
的其他内容。
（9）本公司将忠实履行上述承诺，并
承担相应的法律责任，若不履行本承
诺所赋予的义务和责任，本公司将承
担公司、公司其他股东或利益相关方
因此所受到的任何损失，违规减持公
司股票的收益将归公司所有。
（10）若法律、法规、规范性文件及
中国证监会或深圳证券交易所对股票
减持以及本公司因违反上述承诺而应
承担的相关责任有不同规定，本公司
自愿无条件地遵从该等规定。”
（1）自特发服务首次公开发行股票上
市之日起三十六个月内，不转让或者
委托他人管理本人直接或间接持有的
特发服务公开发行股票前已发行的股
份，也不由特发服务回购该部分股
份；
（2）本人在担任特发服务董事及/或
高级管理人员期间，每年转让的特发
服务股份数量不超过本人直接或间接
陈宝杰;崔平;
首次公开发 持有的特发服务股份总数的 25%；在
李林;王隽;王 股份限 2020 年 12
行或再融资 特发服务首次公开发行股票上市之日 36 个月 履行中
立涛;尹玉刚; 售承诺 月 21 日
时所作承诺 起六个月内申报离职的，自申报离职
周初新
之日起十八个月内不转让本人直接或
间接持有的特发服务股份；在特发服
务首次公开发行股票上市之日起第七
个月至第十二个月之间申报离职的，
自申报离职之日起十二个月内不转让
本人直接或间接持有的特发服务股
份；在特发服务首次公开发行股票上
市之日起十二个月后申报离职的，自
申报离职之日起半年内不转让本人直
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
接或间接持有的特发服务股份；自特
发服务首次公开发行股票上市之日起
四十八个月内，本人转让的特发服务
股份数量不超过本人直接或间接持有
的特发服务股份总
数的 50%。
（3）所持特发服务股票在锁定期满后
两年内减持的，减持价格不低于特发
服务首次公开发行 A 股股票的发行价
（本次发行后发生权益分派、公积金
转增股本、配股等情况的，发行价进
行相应的除权除息处理） 。
（4）特发服务首次公开发行股票上市
后六个月内，若特发服务股票连续二
十个交易日的收盘价（如果因派发现
金红利、送股、转增股本、增发新股
等原因进行除权、除息的，须按照中
国证券监督管理委员会、深圳证券交
易所的有关规定作相应调整）均低于
特发服务首次公开发行股票时的发行
价，或者上市后六个月期末（2021 年
为该日后第一个交易日）收盘价（如
果因派发现金红利、送股、转增股
本、增发新股等原因进行除权、除息
的，须按照中国证券监督管理委员
会、深圳证券交易所的有关规定作相
应调整）低于特发服务首次公开发行
股票时的发行价，本人持有的特发服
务股票的锁定期限自动延长六个月。
上述承诺不因职务变更或离职等原因
而终止履行。
（5）特发服务存在下列情形之一，自
相关决定作出之日起至公司股票终止
上市或者恢复上市前，本人不减持公
司股份：
息披露违法受到中国证监会行政处
罚；
涉嫌违规披露、不披露重要信息罪被
依法移送公安机关。
（6）具有下列情形之一的，本人不减
持公司股份：
罪，在被中国证监会立案调查或者被
司法机关立案侦查期间，以及在行政
处罚决定、刑事判决作出之后未满六
个月的；
被证券交易所公开谴责未满三个月
的；
性文件以及证券交易所业务规则规定
的其他情形；
（7）特发服务触及深交所规定的重大
违法强制退市标准的，自相关行政处
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
罚决定或者司法裁判作出之日起至公
司股票终止上市前，本人不减持公司
股份。
（8）本人在限售期满后减持首发前股
份的，将依照《深圳证券交易所上市
公司股东及董事、监事、高级管理人
员减持股份实施细则》披露减持计
划，在减持计划中披露上市公司是否
存在重大负面事项、重大风险、本人
认为应当说明的事项，以及交易所要
求披露的其他内容。
（9）本人将忠实履行上述承诺，并承
担相应的法律责任，若不履行本承诺
所赋予的义务和责任，本人将承担公
司、公司其他股东或利益相关方因此
所受到的任何损失，违规减持公司股
票的收益将归公司所有。
（10）若本人离职或职务变更的，不
影响本承诺函的效力，本人仍将继续
履行上述承诺。
（11）若法律、法规、规范性文件及
中国证监会或深圳证券交易所对股票
减持以及本人因违反上述承诺而应承
担的相关责任有不同规定，本人自愿
无条件地遵从该等规定。
（1）自特发服务首次公开发行股票上
市之日起三十六个月内，不转让或
“者委托他人管理本人直接或间接持
有的特发服务公开发行股票前已发行
的股份，也不由特发服务回购该部分
股份；
（2）本人在担任特发服务监事期间，
每年转让的特发服务股份数量不超过
本人直接或间接持有的特发服务股份
总数的 25%；在特发服务首次公开发
行股票上市之日起六个月内申报离职
的，自申报离职之日起十八个月内不
转让本人直接或间接持有的特发服务
股份；在特发服务首次公开发行股票
上市之日起第七个月至第十二个月之
首次公开发 间申报离职的，自申报离职之日起十
股份限 2020 年 12
行或再融资 马晓珣 二个月内不转让本人直接或间接持有 36 个月 履行中
售承诺 月 21 日
时所作承诺 的特发服务股份；在特发服务首次公
开发行股票上市之日起十二个月后申
报离职的，自申报离职之日起半年内
不转让本人直接或间接持有的特发服
务股份；自特发服务首次公开发行股
票上市之日起四十八个月内，本人转
让的特发服务股份数量不超过本人直
接或间接持有的特发服务股份总数的
（3）所持特发服务股票在锁定期满后
两年内减持的，减持价格不低于特发
服务首次公开发行 A 股股票的发行价
（本次发行后发生权益分派、公积金
转增股本、配股等情况的，发行价进
行相应的除权除息处理） 。
（4）特发服务存在下列情形之一，自
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
相关决定作出之日起至公司股票终止
上市或者恢复上市前，本人不减持公
司股份：
息披露违法受到中国证监会行政处
罚；
涉嫌违规披露、不披露重要信息罪被
依法移送公安机关。
（5）具有下列情形之一的，本人不减
持公司股份：
罪，在被中国证监会立案调查或者被
司法机关立案侦查期间，以及在行政
处罚决定、刑事判决作出之后未满六
个月的；
被证券交易所公开谴责未满三个月
的；
性文件以及证券交易所业务规则规定
的其他情形；
（6）特发服务触及深交所规定的重大
违法强制退市标准的，自相关行政处
罚决定或者司法裁判作出之日起至公
司股票终止上市前，本人不减持公司
股份。
（7）本人在限售期满后减持首发前股
份的，将依照《深圳证券交易所上市
公司股东及董事、监事、高级管理人
员减持股份实施细则》披露减持计
划，在减持计划中披露上市公司是否
存在重大负面事项、重大风险、本人
认为应当说明的事项，以及交易所要
求披露的其他内容。
（8）本人将忠实履行上述承诺，并承
担相应的法律责任，若不履行本承诺
所赋予的义务和责任，本人将承担公
司、公司其他股东或利益相关方因此
所受到的任何损失，违规减持公司股
票的收益将归公司所有。
（9）若本人离职或职务变更的，不影
响本承诺函的效力，本人仍将继续履
行上述承诺。
（10）若法律、法规、规范性文件及
中国证监会或深圳证券交易所对股票
减持以及本人因违反上述承诺而应承
担的相关责任有不同规定，本人自愿
无条件地遵从该等规定。
（1）本公司将按照特发服务首次公开
发行股票并在创业板上市招股说明书
以及本公司出具的各项承诺载明的限 股份所
首次公开发
深圳市特发集 股份减 售期限要求，并严格遵守法律法规、 2020 年 12 锁定期
行或再融资 履行中
团有限公司 持承诺 规范性文件的相关规定，在限售期限 月 21 日 满后两
时所作承诺
内不减持特发服务股票。 年
（2）本公司拟长期持有特发服务的股
份。在股份锁定期满后两年内，本公
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
司无减持所持有的特发服务股票的计
划。但若出现法律法规、政策变化、
不可抗力等客观原因，本公司可决定
在锁定期满后两年内减持，且每年减
持股票数量不超过首次公开发行前持
有特发服务股份的 5%。
（3）减持股份的价格
将不低于首次公开发行股票时的发行
价；上述两年期限届满后减持特发服
务股票时，将按市价且不低于特发服
务最近一期经审计的每股净资产（审
计基准日后发生权益分派、公积金转
增股本、配股等情况的，应做除权除
息处理）的价格进行减持。
（4）减持方式
将通过深圳证券交易所竞价交易系
统、大宗交易平台或深圳证券交易所
允许的其他转让方式减持公司股票。
（5）信息披露
所持股票在锁定期满后两年内减持
的，将提前五个交易日通知特发服
务，并由特发服务在减持前三个交易
日予以公告。其减持特发服务股票
时，将严格依照《公司法》 《证券
法》、中国证监会和证券交易所的相关
规定执行。
若本公司因未履行上述承诺而获得
（超额）收入的，所得收入归特发服
务所有，并将在获得收入的五日内将
前述收入支付给特发服务指定账户。
如果因本公司未履行上述承诺事项给
特发服务或其他投资者造成损失的，
本公司将向特发服务或者其他投资者
依法承担赔偿责任。
（1）本公司将按照特发服务首次公开
发行股票并在创业板上市招股说明书
以及本公司出具的各项承诺载明的限
售期限要求，并严格遵守法律法规、
规范性文件的相关规定，在限售期限
内不减持特发服务股票。
（2）本公司拟长期持有发行人的股
份。在股份锁定期满后两年内，本公
司无减持所持有的发行人股票的计
划。但若出现法律法规、政策变化、
不可抗力等客观原因，本公司可决定 股份所
首次公开发 深圳市银坤投
股份减 在锁定期满后两年内减持，且每年减 2020 年 12 锁定期
行或再融资 资股份有限公 履行中
持承诺 持股票数量不超过首次公开发行前持 月 21 日 满后两
时所作承诺 司
有发行人股份的 5%。 年
（3）减持股份的价格
将不低于首次公开发行股票时的发行
价；上述两年期限届满后减持发行人
股票时，将按市价且不低于发行人最
近一期经审计的每股净资产（审计基
准日后发生权益分派、公积金转增股
本、配股等情况的，应做除权除息处
理）的价格进行减持。
（4）减持方式
将通过深圳证券交易所竞价交易系
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
统、大宗交易平台或深圳证券交易所
允许的其他转让方式减持公司股票。
（5）信息披露
所持股票在锁定期满后两年内减持
的，将提前五个交易日通知发行人，
并由发行人在减持前三个交易日予以
公告。其减持发行人股票时，将严格
依照《公司法》、《证券法》、中国证监
会和证券交易所的相关规定执行。
若本公司因未履行上述承诺而获得
（超额）收入的，所得收入归特发服
务所有，并将在获得收入的五日内将
前述收入支付给特发服务指定账户。
如果因本公司未履行上述承诺事项给
特发服务或其他投资者造成损失的，
本公司将向特发服务或者其他投资者
依法承担赔偿责任。
（1）本公司将按照特发服务首次公开
发行股票并在创业板上市招股说明书
以及本公司出具的各项承诺载明的限
售期限要求，并严格遵守法律法规、
规范性文件的相关规定，在限售期限
内不减持特发服务股票。
（2）本公司将在不违反相关法律、法
规和规范性文件之规定并满足上述限
售条件下，本公司将综合考虑证券市
场情况以及本公司的财务状况、资金
需求等因素后做出减持股份的决定。
（3）减持股份的价格将不低于首次公
开发行股票时的发行价；若发行人股
票发生除权、除息事项的，上述发行
价格及相应股份数量将进行相应调
整。
股份所
首次公开发 江苏南通三建 （4）减持方式将通过深圳证券交易所
股份减 2020 年 12 锁定期
行或再融资 集团股份有限 竞价交易系统、大宗交易平台或深圳 履行中
持承诺 月 21 日 满后两
时所作承诺 公司 证券交易所允许的其他转让方式减持
年
公司股票。
（5）信息披露所持股票在锁定期满后
减持的，将提前五个交易日通知发行
人，并由发行人在减持前三个交易日
予以公告。其减持发行人股票时，将
严格依照《公司法》 《证券法》、中国
证监会和证券交易所的相关规定执
行。
若本公司因未履行上述承诺而获得
（超额）收入的，所得收入归特发服
务所有，并将在获得收入的五日内将
前述收入支付给特发服务指定账户。
如果因本公司未履行上述承诺事项给
特发服务或其他投资者造成损失的，
本公司将向特发服务或者其他投资者
依法承担赔偿责任。
（1）本公司保证特发服务本次公开发
深圳市特发服 行股票并在创业板上市不存在任何欺
首次公开发
务股份有限公 股份回 诈发行的情形。 2020 年 12
行或再融资 长期 履行中
司;深圳市特发 购承诺 （2）如特发服务不符合发行上市条 月 21 日
时所作承诺
集团有限公司 件，以欺诈手段骗取发行注册并已经
发行上市的，本公司将在中国证监会
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
等有权部门确认后 5 个工作日内启动
股份回购程序，购回特发服务本次公
开发行的全部新股。
票并在创业板上市不存在任何欺诈发
行的情形。
以欺骗手段骗取发行注册并已经发行
曹阳;陈宝杰;
上市的，致使投资者在证券发行和交
崔平;李林;廖
易中遭受损失的，本人将依法赔偿投
森林;马晓珣;
资者损失。
首次公开发 施晖;王捷;王
股份回 3、若本人违反上述承诺，本人将在特 2020 年 12
行或再融资 隽;王立涛;王 长期 履行中
购承诺 发服务股东大会及中国证监会指定报 月 21 日
时所作承诺 卫冲;吴锐楷;
刊上公开说明未履行的具体原因并向
徐德勇;尹玉
股东和社会公众投资者道歉，并在违
刚;张建军;周
反上述承诺发生之日起 5 个工作日
初新
内，停止在特发服务处领取薪酬或津
贴、股东分红，同时本人持有的特发
服务股份将不得转让，直至本人按上
述承诺采取相应的赔偿措施并实施完
毕时为止。
深圳市特发服务股份有限公司（以下
简称“特发服务”）拟首次公开发行
股票并在深圳证券交易所创业板上
市，本人作为特发服务董事/高级管理
人员，将依法履行职责，采取一切必
要的合理措施，以协助并促使特发服
务按照经特发服务股东大会审议通过
的分红回报规划及特发服务上市后生
效适用的《深圳市特发服务股份有限
曹阳;陈宝杰;
公司章程（草案）》的相关规定，严格
崔平;李林;廖
执行相应的利润分配政策和分红回报
首次公开发 森林;施晖;王
分红承 规划。 2020 年 12
行或再融资 捷;王隽;王立 长期 履行中
诺 本人拟采取的措施包括但不限于： 月 21 日
时所作承诺 涛;吴锐楷;尹
玉刚;张建军;
司章程章程（草案）》中规定的利润分
周初新
配政策及分红回报规划，制定特发服
务利润分配预案；
事会上，对符合特发服务利润分配政
策和分红回报规划要求的利润分配预
案投赞成票；
通过有关利润分配方案后，严格予以
执行。
“公司上市后三年内，若公司股价持
曹阳;陈宝杰; 续低于每股净资产（指公司最近一期
崔平;李林;廖 经审计的每股净资产，如果公司因派
森林;深圳市特 发现金红利、送股、转增股本、增发
发服务股份有 新股等原因进行除权、除息的，则相
首次公开发 限公司;深圳市 IPO 稳 关的计算对比方法按照有关规定作除
行或再融资 特发集团有限 定股价 权除息处理，下同），公司将依次通过 36 个月 履行中
月 21 日
时所作承诺 公司;施晖;王 承诺 回购公司股票、控股股东增持公司股
捷;王隽;王立 票、董事（不含独立董事，下同）及
涛;吴锐楷;尹 高级管理人员增持公司股票的方式启
玉刚;张建军; 动股价稳定措施。
周初新 1、公司稳定股价的措施
（1）启动股价稳定措施的具体条件
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
当公司股票连续 20 个交易日的收盘
价低于每股净资产时，在回购股票符
合相关法律、行政法规和规范性文件
的规定，且不会导致公司股权分布不
符合上市条件或触发控股股东的要约
收购义务的情况下，公司将启动稳定
股价预案，并提前公告具体实施方
案。
如稳定股价具体方案已启动但尚未实
施且仍在实施期内，当公司股票连续
时，则本次稳定股价方案停止实施。
稳定股价具体方案实施完毕或停止实
施后，如再触发上述启动条件，则再
次启动稳定股价措施。
（2）股价稳定措施的实施
股价稳定措施包括：公司回购股票，
控股股东增持公司股票，以及董事、
高级管理人员增持公司股票等方式。
选用前述方式时应考虑：不能导致公
司不满足法定上市条件；不能迫使控
股股东履行要约收购义务。
股价稳定措施的实施方式的选择顺序
如下：
①第一顺序为公司回购股票。
②第二顺序为控股股东增持公司股
票。在满足下列情形之一时启动控股
股东稳定股价预案：I 公司无法实施
回购股票，且控股股东增持公司股票
不会导致公司不满足法定上市条件或
触发控股股东的要约收购义务；II 公
司虽已实施股票回购预案但仍未满足
公司股票连续 5 个交易日的收盘价高
于每股净资产的要求。
③第三顺序为董事、高级管理人员增
持公司股票。在满足下列情形时启动
董事、高级管理人员稳定股价预案：
在控股股东增持公司股票预案实施完
成后，仍未满足公司股票连续 5 个交
易日的收盘价高于每股净资产的要
求，并且董事、高级管理人员增持公
司股票不会导致公司不满足法定上市
条件或触发控股股东的要约收购义
务。
公司回购股票的资金来源可以是自有
资金，也可以是发行优先股、债券等
方式募集所得资金，回购股票的价格
不超过每股净资产，回购股票的方式
为集中竞价交易方式或证券监督管理
部门认可的其他方式。但如果股票回
购方案实施前公 司股价已经不满足启
动稳定公司股价措施条件的，公司将
终止实施该方案。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
若某一会计年度内公司股价触发上述
需采取股价稳定措施的条件后又继续
触发，公司将继续按照本预案的规定
采取稳定股价的措施，但应遵循以下
原则：
①单次用于回购股份的资金金额不高
于上一个会计年度经审计的归属于母
公司股东净利润的 5%；
②单一会计年度内用以稳定股价的回
购资金合计不超过上一会计年度经审
计的归属于母公司股东净利润的
措施在当年度不再继续实施。但如果
下一年度继续出现需启动稳定股价措
施的情形时，公司将继续按照上述原
则执行稳定股价预案。
（3）采取股价稳定措施的程序
公司在符合《证券法》 《公司法》
《关
于支持上市公司回购股份的意见》 《上
市公司回购社会公众股份管理办法
（试行） 》
《深圳证券交易所创业板股
票上市规则》等相关法律法规和规范
性文件的要求，且不会导致公司股权
分布不符合法定上市条件或触发控股
股东要约收购义务的前提下，在启动
稳定股价预案的条件成就之日起 15
个交易日内召开董事会讨论决定公司
向社会公众股东回购股份的方案，并
提交股东大会审议（公司章程规定或
股东大会授权由董事会决定的除外，
以下同） 。公司回购股票的具体实施方
案将在公司依法召开董事会、股东大
会作出股份回购决议后公告，并办理
通知债权人、向证券监督管理部门和
证券交易所
等主管部门报送相关材料及办理有关
审批或备案手续。
（4）法律责任
若非因相关法律法规、政策变化、自
然灾害及其他不可抗力等原因，公司
未遵守上述承诺的，公司将在股东大
会及中国证监会指定报刊上公开说明
未履行的具体原因并向股东和社会公
众投资者道歉；同时按照中国证监会
及其他有关机关认定的实际损失向投
资者进行赔偿，尽可能保护投资者的
权益。若公司新聘任董事、高级管理
人员，公司将要求新聘任的董事、高
级管理人员履行公司上市时董事、高
级管理人员已作出的相应承诺要求。
（1）在公司因稳定股价目的审议股票
回购方案时，控股股东承诺将以所控
制的全部表决票数在董事会和股东大
会上赞成票。
（2）启动稳定股价预案的条件
在满足下列情形之一时控股股东将启
动稳定股价预案：
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
东增持公司股票不会导致公司不满足
法定上市条件或触发控股股东的要约
收购义务；
满足公司股票连续 5 个交易日的收盘
价高于每股净资产的要求。
控股股东承诺将在有关股价稳定措施
启动条件成就后的 15 个交易日内通
知（公司董事会增持公司股票的计
划，并通过公司发布增持公告。且控
股股东将在增持公告发布的次日起开
始增持公司股票，并在履行相关法定
手续后的 30 个交易日内实施完毕。
（4）增持股票的方式为集中竞价交易
方式或证券监督管理部门认可的其他
方式。
（5）若某一会计年度内公司股价触发
上述需要采取股价稳定措施条件后又
继续触发，控股股东将继续按照本预
案的要求采取稳定股价措施，但应遵
循以下原则：
于上一会计年度自公司领取薪酬总和
税后）的 30%与上一会计年度获得的
公司分红金额（税后）的 20%之中的
高者；
（2）同一会计年度内累计增持股票的
金额不超过上一会计年度自公司领取
薪酬总和（税后）的 60%与上一会计
年度获得的公司分红金额（税后）的
关稳定股价措施在当年度不再继续实
施。但如果下一年度继续出现需启动
稳定股价措施的情形时，控股股东将
继续按照上述原则执行稳定股价预
案。
（6）如未履行上述承诺，控股股东将
在股东大会及中国证监会指定报刊上
公开说明未履行的具体原因并向股东
和社会公众投资者道歉；并将在上述
事项发生之日起停止从公司处领取股
东分红，同时控股股东持有的公司股
份将不得转让，直至采取相应的稳定
股价措施并实施完毕时为止。
施
（1）启动稳定股价预案的条件
董事、高级管理人员在满足下列情形
时将启动稳定股价预案：在控股股东
增持公司股票预案实施完成后，仍未
满足公司股票连续 5 个交易日的收盘
价高于每股净资产的要求，并且董
事、高级管理人员增持公司股票不会
导致公司不满足法定上市条件或触发
控股股东的要约收购义务。
（2）启动稳定股价预案的程序
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
董事、高级管理人员承诺将在有关股
价稳定措施启动条件成就后的 15 个
交易日内将增持公司股票的计划通知
公司董事会，并通过公司发布增持公
告。且董事、高级管理人员将在增持
公告发布的次日起开始增持公司股
票，并在履行相关法定手续后的 30
个交易日内实施完毕。
（3）增持股票的方式为集中竞价交易
方式或证券监督管理部门认可的其他
方式。
（4）若某一会计年度内公司股价触发
上述需要董事、高级管理人员采取股
价稳定措施条件后又继续触发，董
事、高级管理人员将继续按照预案的
规定采取稳定股价的措施，但应遵循
以下原则：
于董事、高级管理人员在担任公司董
事/高级管理人员期间上一会计年度自
公司领取薪酬总和（税后）的 30%；
额不超过董事、高级管理人员在担任
公司董事/高级管理人员期间上一会计
年度自公司领取薪酬总和（税后）的
措施在当年度不再继续实施。但如果
下一年度继续出现需启动稳定股价措
施的情形时，董事、高级管理人员将
继续按照上述原则执行稳定股价预
案。
（5）如未履行上述承诺，董事、高级
管理人员将在股东大会及中国证监会
指定报刊上公开说明未履行的具体原
因并向股东和社会公众投资者道歉；
并将在上述事项发生之日起停止从公
司处领取薪酬及股东分红，同时董
事、高级管理人员持有的公司股份将
不得转让，直至采取相应的稳定股价
措施并实施完毕时为止。
（6）若公司新聘任董事、高级管理人
员，新聘任的董事、高级管理人员将
履行公司上市时董事、高级管理人员
已作出的相应承诺要求。”
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
价的预案》中的相关规则，在公司董
事会审议有关股价稳定的措施时，包
括但不限于公司回购股票，控股股东
首次公开发
稳定股 增持股票，以及董事、高级管理人员 2021 年 10
行或再融资 施彬彬;王超 长期 履行中
价承诺 增持公司股票等方式，对该等审议事 月 14 日
时所作承诺
项投赞成票。
控股股东增持公司股票预案实施完成
后，仍未满足公司股票连续 5 个交易
日的收盘价高于每股净资产的要求，
本人将根据特发服务股东大会批准的
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
价的预案》及相关法律法规要求，履
行增持公司股票的各项义务，同时，
本人将敦促公司及其他相关方严格按
照该预案的规定，全面且有效地履行
其各项义务和责任。
在有关股价稳定措施启动条件成就后
的 15 个交易日内将增持公司股票的计
划通知公司董事会，并通过公司发布
增持公告。且董事、高级管理人员将
在增持公告发布的次日起开始增持公
司股票，并在履行相关法定手续后的
大会及中国证监会指定报刊上公开说
明未履行的具体原因并向股东和社会
公众投资者道歉；并将在上述事项发
生之日起停止从公司领取薪酬及股东
分红，同时董事、高级管理人员持有
的公司股份将不得转让，直至采取相
应的稳定股价措施并实施完毕时为
止。
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
价的预案》中的相关规则，在公司董
事会审议有关股价稳定的措施时，包
括但不限于公司回购股票，控股股东
增持股票，以及董事、高级管理人员
增持公司股票等方式，对该等审议事
项投赞成票。
控股股东增持公司股票预案实施完成
后，仍未满足公司股票连续 5 个交易
日的收盘价高于每股净资产的要求，
本人将根据特发服务股东大会批准的
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
首次公开发
关宇;何能文; 稳定股 价的预案》及相关法律法规要求，履 2021 年 11
行或再融资 长期 履行中
杨玉姣 价承诺 行增持公司股票的各项义务，同时， 月 15 日
时所作承诺
本人将敦促公司及其他相关方严格按
照该预案的规定，全面且有效地履行
其各项义务和责任。
在有关股价稳定措施启动条件成就后
的 15 个交易日内将增持公司股票的计
划通知公司董事会，并通过公司发布
增持公告。且董事、高级管理人员将
在增持公告发布的次日起开始增持公
司股票，并在履行相关法定手续后的
大会及中国证监会指定报刊上公开说
明未履行的具体原因并向股东和社会
公众投资者道歉；并将在上述事项发
生之日起停止从公司领取薪酬及股东
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
分红，同时董事、高级管理人员持有
的公司股份将不得转让，直至采取相
应的稳定股价措施并实施完毕时为
止。
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
价的预案》中的相关规则，在公司董
事会审议有关股价稳定的措施时，包
括但不限于公司回购股票，控股股东
增持股票，以及董事、高级管理人员
增持公司股票等方式，对该等审议事
项投赞成票。
控股股东增持公司股票预案实施完成
后，仍未满足公司股票连续 5 个交易
日的收盘价高于每股净资产的要求，
本人将根据特发服务股东大会批准的
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
价的预案》及相关法律法规要求，履
行增持公司股票的各项义务，同时，
首次公开发
稳定股 本人将敦促公司及其他相关方严格按 2022 年 10
行或再融资 郑刚 长期 履行中
价承诺 照该预案的规定，全面且有效地履行 月 10 日
时所作承诺
其各项义务和责任。
在有关股价稳定措施启动条件成就后
的 15 个交易日内将增持公司股票的计
划通知公司董事会，并通过公司发布
增持公告。且董事、高级管理人员将
在增持公告发布的次日起开始增持公
司股票，并在履行相关法定手续后的
大会及中国证监会指定报刊上公开说
明未履行的具体原因并向股东和社会
公众投资者道歉；并将在上述事项发
生之日起停止从公司领取薪酬及股东
分红，同时董事、高级管理人员持有
的公司股份将不得转让，直至采取相
应的稳定股价措施并实施完毕时为
止。
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
价的预案》中的相关规则，在公司董
事会审议有关股价稳定的措施时，包
括但不限于公司回购股票，控股股东
增持股票，以及董事、高级管理人员
首次公开发
稳定股 增持公司股票等方式，对该等审议事 2022 年 05
行或再融资 冯宇 长期 履行中
价承诺 项投赞成票。 月 23 日
时所作承诺
控股股东增持公司股票预案实施完成
后，仍未满足公司股票连续 5 个交易
日的收盘价高于每股净资产的要求，
本人将根据特发服务股东大会批准的
《深圳市特发服务股份有限公司首次
公开发行股票并上市后三年内稳定股
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
价的预案》及相关法律法规要求，履
行增持公司股票的各项义务，同时，
本人将敦促公司及其他相关方严格按
照该预案的规定，全面且有效地履行
其各项义务和责任。
在有关股价稳定措施启动条件成就后
的 15 个交易日内将增持公司股票的计
划通知公司董事会，并通过公司发布
增持公告。且董事、高级管理人员将
在增持公告发布的次日起开始增持公
司股票，并在履行相关法定手续后的
大会及中国证监会指定报刊上公开说
明未履行的具体原因并向股东和社会
公众投资者道歉；并将在上述事项发
生之日起停止从公司领取薪酬及股东
分红，同时董事、高级管理人员持有
的公司股份将不得转让，直至采取相
应的稳定股价措施并实施完毕时为
止。
公司控股股东特发集团关于未履行承
诺的约束措施
（1）如果本公司未履行招股说明书披
露的承诺事项，将视情况通过特发服
务股东大会、证券监督管理机构、交
易所指定途径披露未履行的具体原
因，并向特发服务投资者提出补充承
诺或替代承诺，以尽可能保护投资者
的权益。
（2）如果因本公司未履行相关承诺事
首次公开发 项，致使投资者在证券交易中遭受损
深圳市特发集 其他承 2020 年 12
行或再融资 失的，本公司将依法向投资者赔偿相 长期 履行中
团有限公司 诺 月 21 日
时所作承诺 关损失。
（3）如果本公司未承担前述赔偿责
任，则本公司持有的特发服务股份在
本公司履行完毕前述赔偿责任之前不
得转让，同时特发服务有权扣减本公
司所获分配的现金分红用于承担前述
赔偿责任。
（4）本公司在作为特发服务控股股东
期间，特发服务若未履行招股说明书
披露的承诺事项，给投资者造成损失
的，本公司承诺依法承担赔偿责任。
（1）特发服务首次公开发行股票并在
创业板上市招股说明书及其他信息披
露资料与其相关的内容真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，不存在指示特发服务违
首次公开发 反规定披露信息，或者指使特发服务
深圳市特发集 其他承 2020 年 12
行或再融资 披露有虚假记载、误导性陈述或重大 长期 履行中
团有限公司 诺 月 21 日
时所作承诺 遗漏的信息的情形，并承担相应的法
律责任。
（2）若因特发服务招股说明书及其他
信息披露资料有虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，致使投资者在证券
发行和交易中遭受损失的，本公司将
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
依法赔偿投资者损失。因特发服务招
股说明书有虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏，对判断特发服务是否符合
法律规定的发行条件构成重大、实质
影响，并已由有权部门作出行政处罚
或人民法院作出相关判决的，本公司
利用特发服务控股股东地位，促使特
发服务依法回购首次公开发行的全部
新股，同时本公司将按照二级市场的
价格依法购回已转让的原限售股份。
本公司购回股票时将依照《公司法》
《证券法》、中国证监会和深圳证券交
易所的相关规定以及《公司章程》执
行。
为保障特发服务填补被摊薄即期回报
措施能够得到切实履行，特发服务的
控股股东特发集团做出如下承诺：
东地位，均不会越权干涉特发服务经
营管理活动，不会侵占公司利益；
特发服务制定的有关填补摊薄即期回
报的措施及本公司对此作出的任何有
关填补摊薄即期回报的措施及承诺。
若本公司违反该等规定，给特发服务
或其他股东造成损失的，本公司愿
首次公开发
深圳市特发集 其他承 意： 2020 年 12
行或再融资 长期 履行中
团有限公司 诺 （1）在股东大会及中国证监会指定披 月 21 日
时所作承诺
露媒体作出公开解释并道歉；
（2）依法承担对特发服务和/或股东
的补偿责任；
（3）无条件接受中国证监会和/或深
圳证券交易所等证券监管机构按照其
制定或发布的有关规定、规则，对本
公司作出的处罚或采取的相关措施。
范性文件、政策及证券监管机构的要
求发生变化，则本公司愿意自动适用
变更后的法律、法规、规范性文件、
政策及证券监管机构的要求。
公司关于未履行承诺的约束措施：
“如果公司未履行招股说明书披露的
承诺事项，将视情况通过公司股东大
会、证券监督管理机构、交易所指定
途径披露未履行的具体原因，并向公
司投资者提出补充承诺或替代承诺，
以尽可能保护投资者的权益。如果因
公司未履行相关承诺事项，致使投资
首次公开发 深圳市特发服
其他承 者在证券交易中遭受损失的，公司将 2020 年 12
行或再融资 务股份有限公 长期 履行中
诺 依法向投资者赔偿相关损失。在证券 月 21 日
时所作承诺 司
监督管理机构或其他有权部门认定公
司招股说明书存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏等事项后 10 日
内，公司将启动赔偿投资者损失的相
关工作。投资者损失根据与投资者协
商确定的金额，或者依据证券监督管
理部门、司法机关认定的方式或金额
确定。”
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（1）特发服务首次公开发行股票并在
创业板上市招股说明书及其他信息披
露资料不存在虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并承担相应的法律责
任。
（2）若本公司招股说明书有虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，对判
断本公司是否符合法律规定的发行条
件构成重大、实质影响的，公司将依
法回购首次公开发行的全部新股，回
首次公开发 深圳市特发服 购价格不低于公司首次公开发行股份
其他承 2020 年 12
行或再融资 务股份有限公 的发行价，期间公司如有派发股利、 长期 履行中
诺 月 21 日
时所作承诺 司 送股、转增股本等除权除息事项，上
述价格相应调整，并在有权部门作出
行政处罚或人民法院作出相关判决之
日起启动回购决策程序，在公司股东
大会决议做出之日起次日 30 个交易
日内实施完毕。
（3）若本公司招股说明书及其他信息
披露资料有虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，致使投资者在证券发行
和交易中遭受损失的，本公司将依法
赔偿投资者损失。
公司首次公开发行股票的募集资金到
位后，公司的净资产将大幅度增加，
总股本亦有相应增加。虽然本次募集
资金投资项目投产后，预计未来几年
净利润仍将保持持续增长，但募集资
金投资项目从投入到产生效益，需要
一定的建设期，此期间股东回报主要
是通过现有业务实现。如果在此期间
公司的盈利能力没有大幅提高，则公
司存在净资产收益率和每股收益下降
的风险。为降低公司首次公开发行股
票摊薄公司即期回报的影响，公司承
诺将采取如下措施实现业务可持续发
展从而增厚未来收益并加强投资者回
报，以填补被摊薄即期回报：
（1）加强募集资金管理
首次公开发 深圳市特发服 为规范募集资金的管理和使用，确保
其他承 2020 年 12
行或再融资 务股份有限公 本次募集资金专款专用，公司已制定 长期 履行中
诺 月 21 日
时所作承诺 司 《募集资金管理制度》，明确公司对募
集资金实行专户存储制度。募集资金
存放于公司董事会决定的专项账户集
中管理，做到专款专用，便于加强对
募集资金的监管和使用，保证募集资
金合法、合理地使用。
（2）积极实施募集资金投资项目，尽
快获得预期投资收益
公司已对本次发行募集资金投资项目
的可行性进行了充分论证，该等项目
的顺利实施有助于提升公司研发力
量，将公司自主掌握的核心业务能力
转化为较强的盈利能力。公司积极调
配内部资源，已先行通过自筹资金实
施部分募投项目；本次发行所募集的
资金到位后，公司将加快推进募投项
目的建设，提高募集资金使用效率，
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
争取募投项目早日实现预期收益，提
供股东回报，降低本次发行所导致的
即期回报被摊薄的风险。
（3）加强公司运营效率
公司将加强企业的管理水平和治理水
平，加强内部控制，提高运营效率。
（4）降低公司运营成本
公司积极推行成本管理，严控成本费
用，提升公司利润率水平。即：根据
公司整体经营目标，按各部门职能分
担成本优化任务，明确成本管理的地
位和作用，加大成本控制力度，提升
公司盈利水平。
（5）强化投资者回报机制
为建立对投资者持续、稳定的利润分
配机制和回报规划，公司已根据中国
证监会的规定和监管要求，制定首次
公开发行上市后适用的《公司章程
（草案）》
，对利润分配尤其是现金分
红的条件、比例和股票股利的分配条
件等作出了详细规定，完善了公司利
润分配的决策程序及机制；同时，公
司制定了《股东未来分红回报规划》 ，
以制度的形式稳定公司对股东的中长
期回报，维护公司股东享有的资产收
益权利。
公司董事、监事、高级管理人员关于
未履行承诺的约束措施
“（1）本人若未能履行在特发服务首
次公开发行股票并在创业板上市招股
说明书中披露的本人作出的公开承诺
曹阳;陈宝杰;
事项：
崔平;李林;廖
森林;马晓珣;
监督管理委员会指定报刊上公开说明
首次公开发 施晖;王捷;王
其他承 未履行承诺的具体原因并向公司股东 2020 年 12
行或再融资 隽;王立涛;王 长期 履行中
诺 和社会公众投资者道歉。 月 21 日
时所作承诺 卫冲;吴锐楷;
徐德勇;尹玉
个交易日内，停止领取薪酬，同时本
刚;张建军;周
人直接或间接持有的公司股份（若
初新
有）不得转让，直至本人履行完成相
关承诺事项。
（2）如果因本人未履行相关承诺事
项，本人将向公司或者投资者依法承
担赔偿责任。”
（1）公司首次公开发行股票并在创业
板上市招股说明书及其他信息披露资
料不存在虚假记载、误导性陈述或者
曹阳;陈宝杰;
重大遗漏，并承担相应的法律责任。
崔平;李林;廖
（2）若公司招股说明书及其他信息披
森林;马晓珣;
露资料有虚假记载、误导性陈述或重
首次公开发 施晖;王捷;王
其他承 大遗漏，致使投资者在证券发行和交 2020 年 12
行或再融资 隽;王立涛;王 长期 履行中
诺 易中遭受损失的，本人将依法赔偿投 月 21 日
时所作承诺 卫冲;吴锐楷;
资者损失。
徐德勇;尹玉
（3）如果本人未能履行上述承诺，将
刚;张建军;周
在公司股东大会及中国证监会指定报
初新
刊上公开说明未履行的具体原因并向
公司股东和社会公众投资者道歉，并
在违反上述承诺之日起停止在公司处
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
领取薪酬、津贴及股东分红，同时本
人直接或间接所持有的公司股份将不
得转让，直至本人按上述承诺采取相
应的赔偿措施并实施完毕时为止。
为降低发行人首次公开发行股票摊薄
公司即期回报的影响，并使公司承诺
的填补回报措施能够得到切实履行，
发行人全体董事、高级管理人员根据
中国证监会的相关规定，对发行人填
补回报措施能够切实履行作出如下承
诺：
曹阳;陈宝杰;
或者个人输送利益，也不采用其他方
崔平;李林;廖
式损害公司利益。
首次公开发 森林;施晖;王
其他承 2、对董事和高级管理人员的职务消费 2020 年 12
行或再融资 捷;王隽;王立 长期 履行中
诺 行为进行约束。 月 21 日
时所作承诺 涛;吴锐楷;尹
玉刚;张建军;
无关的投资、消费活动。
周初新
制度与公司填补回报措施的执行情况
相挂钩。
与公司填补回报措施的执行情况相挂
钩。
如违反以上承诺，本人将承担相应的
法律责任。
国泰君安证券作为特发服务首次公开
发行股票并在创业板上市的保荐机
构，作出如下承诺：
“若因发行人招股说明书及其他信息
披露资料有虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，致使投资者在证券发行
和交易中遭受损失的，将依法赔偿投
资者损失。若因本公司为发行人首次
公开发行股票制作、出具的文件存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗
国浩律师（深 漏，给投资者造成损失的，将依法赔
圳）事务所;国 偿投资者损失。”
泰君安证券股 2、律师承诺
份有限公司;国 国浩律师作为特发服务首次公开发行
首次公开发
众联资产评估 其他承 股票并在创业板上市的律师，根据法 2020 年 12
行或再融资 长期 履行中
土地房地产估 诺 律、法规及规范性文件的有关规定， 月 21 日
时所作承诺
价有限公司;天 作出如下承诺：
健会计师事务 “如本所在本次发行工作期间未勤勉
所（特殊普通 尽责，导致国浩律师（深圳）事务所
合伙） 制作、出具的文件对重大事件作出违
背事实真相的虚假记载、误导性陈
述，或在披露信息时发生重大遗漏，
导致发行人不符合法律规定的发行条
件，造成投资者直接经济损失的，在
该等违法事实被认定后，本所将本着
积极协商、切实保障投资者特别是中
小投资者利益的原则，自行并督促发
行人及其他过错方一并对投资者直接
遭受的、可测算的经济损失，选择与
投资者和解、通过第三方与投资者调
解或设立投资者赔偿基金等方式进行
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
赔偿。本所保证遵守以上承诺，勤勉
尽责地开展业务，维护投资者合法权
益，并对此承担相应的法律责任。”
天健会计师作为特发服务首次公开发
行股票并在创业板上市的审计机构及
验资机构，根据法律、法规及规范性
文件的有关规定，作出如下承诺：
“因本所为深圳市特发服务股份有限
公司首次公开发行股票并在创业板上
市制作、出具的文件有虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏，给投资者造
成损失的，将依法赔偿投资者损失，
如能证明本所没有过错的除外。”
国众联资产评估土地房地产估价有限
公司作为特发服务首次公开发行股票
创业板上市的资产评估机构，根据法
律、法规及规范性文件的有关规定，
作出如下承诺：“若因本公司为发行
人首次公开发行股票制作、出具的文
件存在虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，给投资者造成损失的，将依
法赔偿投资者损失。”
承诺是否按
是
时履行
如承诺超期
未履行完毕
的，应当详
细说明未完
无
成履行的具
体原因及下
一步的工作
计划
及其原因做出说明
□适用 ?不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 ?不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 ?不适用
六、董事会关于报告期会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的说明
□适用 ?不适用
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
?适用 □不适用
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 变动原因 时间
深圳市特发物流科技有限公司 深圳 深圳 服务业 新设 2022-12-16
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 50
境内会计师事务所审计服务的连续年限 3
境内会计师事务所注册会计师姓名 秦昌明、陈链武
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 秦昌明连续服务 3 年、陈链武连续服务 1 年
是否改聘会计师事务所
□是 ?否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□适用 ?不适用
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 ?不适用
十、破产重整相关事项
□适用 ?不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□适用 ?不适用
本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
十二、其他诉讼事项
诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)
诉讼(仲裁)基本 涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)
审理结果及 判决执行情 披露日期 披露索引
情况 （万元） 预计负债 进展
影响 况
申请人深圳市特
发服务股份有限
公司和平里花园
管理处与被申请
人钜鼎丰科技
（深圳）有限公
司物业服务合同
纠纷案
注：报告期内，除上述小额诉讼（仲裁）外，公司未到达重大诉讼披露标准的其他诉讼涉案总金额
十三、处罚及整改情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 ?不适用
十五、重大关联交易
?适用 □不适用
获批
占同 可获
关联 关联交 的交 是否 关联
关联 类交 得的
关联交 关联 关联交 关联交 交易 易金额 易额 超过 交易 披露
交易 易金 同类 披露索引
易方 关系 易类型 易内容 定价 （万 度 获批 结算 日期
价格 额的 交易
原则 元） （万 额度 方式
比例 市价
元）
潮资讯网
（www.cninf
深圳市
招投 o.com.cn）上
特发集 同受 中标 2022
接受关 接受关 标定 的《关于
团有限 控股 价或 定期 年 10
联方租 联方租 价或 64.08 1.55% 100 否 - 2022 年度日
公司及 股东 市场 结算 月 26
赁情况 赁情况 市场 常关联交易
其下属 控制 价 日
定价 预计的公
企业
告》；2022 年
露于巨潮资
讯网
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（www.cninf
o.com.cn）上
的《关于增
加 2022 年度
日常关联交
易预计的公
告》。
深圳市
招投
特发地 同受 中标
接受关 接受关 标定
产有限 控股 价或 定期
联方租 联方租 价或 330.45 8.00% 450 否 -
公司及 股东 市场 结算
赁情况 赁情况 市场
其下属 控制 价
定价
企业
潮资讯网
深圳市
（www.cninf
特发信 招投
同受 中标 o.com.cn）
息股份 接受关 接受关 标定
控股 价或 定期 上的《关于
有限公 联方租 联方租 价或 113.1 2.74% 150 否 -
股东 市场 结算 2022 年度日
司及其 赁情况 赁情况 市场
控制 价 常关联交易
下属企 定价
业
年 10 告》；2022 年
月 26 10 月 26 日披
日 露于巨潮资
讯网
深圳市 （www.cninf
特力 o.com.cn）
招投
（集 同受 中标 上的《关于
接受关 接受关 标定
团）股 控股 价或 定期 增加 2022 年
联方租 联方租 价或 255.44 6.19% 440 否 -
份有限 股东 市场 结算 度日常关联
赁情况 赁情况 市场
公司及 控制 价 交易预计的
定价
其下属 公告》 。
企业
深圳市
向关联 向关联 招投
特发地 同受 中标
方采购 方采购 标定
产有限 控股 价或 定期
商品、 商品、 价或 122.52 0.18% 700 否 -
公司及 股东 市场 结算
接受劳 接受劳 市场
其下属 控制 价
务情况 务情况 定价
企业
潮资讯网
（www.cninf
o.com.cn）
江苏南
上的《关于
通三建 公司 向关联 向关联 招投
中标 2022 2022 年度日
集团股 持股 方出售 方出售 标定
价或 定期 年 10 常关联交易
份有限 5%以 商品、 商品、 价或 130.16 0.06% 600 否 -
市场 结算 月 26 预计的公
公司及 上的 提供劳 提供劳 市场
价 日 告》；2022 年
其下属 股东 务情况 务情况 定价
企业
露于巨潮资
讯网
（www.cninf
o.com.cn）
上的《关于
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
增加 2022 年
度日常关联
交易预计的
公告》。
深圳市
向关联 向关联 招投
特发集 同受 中标
方出售 方出售 标定 2021 年 12 月
团有限 控股 价或 定期
商品、 商品、 价或 296.27 0.15% 220 否 - 8 日披露于巨
公司及 股东 市场 结算
提供劳 提供劳 市场 潮资讯网
其下属 控制 价
务情况 务情况 定价 （www.cninf
企业
o.com.cn）
深圳市
上的《关于
特发信 向关联 向关联 招投
同受 中标 2022 年度日
息股份 方出售 方出售 标定
控股 价或 定期 常关联交易
有限公 商品、 商品、 价或 3,981.91 1.99% 4,900 否 -
股东 市场 结算 2022 预计的公
司及其 提供劳 提供劳 市场
控制 价 年 10 告》；2022 年
下属企 务情况 务情况 定价
月 26 10 月 26 日披
业
日 露于巨潮资
深圳市
讯网
特发地
（www.cninf
产有限
向关联 向关联 招投 o.com.cn）
公司及 同受 中标
方出售 方出售 标定 上的《关于
其下属 控股 价或 定期
商品、 商品、 价或 580.41 0.29% 1,000 否 - 增加 2022 年
企业 股东 市场 结算
提供劳 提供劳 市场 度日常关联
（除 控制 价
务情况 务情况 定价 交易预计的
“特发
公告》 。
工程”
外）
潮资讯网
（www.cninf
o.com.cn）
上的《关于
深圳市
特发工
常关联交易
程管理 向关联 向关联 招投
同受 中标 2022 预计的公
有限责 方出售 方出售 标定
控股 价或 定期 年 10 告》；2022 年
任公司 商品、 商品、 价或 872.3 0.43% 1,350 否 -
股东 市场 结算 月 26 10 月 26 日披
（简称 提供劳 提供劳 市场
控制 价 日 露于巨潮资
“特发 务情况 务情况 定价
讯网
工
（www.cninf
程”）
o.com.cn）
上的《关于
增加 2022 年
度日常关联
交易预计的
公告》 。
深圳市 2021 年 12 月
特力 8 日披露于巨
（集 潮资讯网
团）股 向关联 向关联 招投 （www.cninf
同受 中标 2022
份有限 方出售 方出售 标定 o.com.cn）
控股 价或 定期 年 10
公司及 商品、 商品、 价或 481.57 0.24% 660 否 - 上的《关于
股东 市场 结算 月 26
其下属 提供劳 提供劳 市场 2022 年度日
控制 价 日
企业 务情况 务情况 定价 常关联交易
（除 预计的公
“中天 告》；2022 年
实 10 月 26 日披
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
业”“ 露于巨潮资
特力吉 讯网
盟” （www.cninf
外） o.com.cn）
上的《关于
增加 2022 年
度日常关联
交易预计的
公告》 。
深圳市 2021 年 12 月
中天实 8 日披露于巨
向关联 向关联 招投
业有限 同受 中标 潮资讯网
方出售 方出售 标定
公司 控股 价或 定期 （www.cninf
商品、 商品、 价或 1,710.22 0.85% 2,200 否 -
（简称 股东 市场 结算 o.com.cn）
提供劳 提供劳 市场
“中天 控制 价 上的《关于
务情况 务情况 定价
实 2022 年度日
业”） 常关联交易
年 10 告》；2022 年
深圳特 月 26 10 月 26 日披
力吉盟 日 露于巨潮资
向关联 向关联 招投
投资有 同受 中标 讯网
方出售 方出售 标定
限公司 控股 价或 定期 （www.cninf
商品、 商品、 价或 3,842.39 1.92% 4,400 否 -
（简称 股东 市场 结算 o.com.cn）
提供劳 提供劳 市场
“特力 控制 价 上的《关于
务情况 务情况 定价
吉 增加 2022 年
盟”） 度日常关联
交易预计的
公告》 。
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 公司于报告期内未发生大额销货退回的情况。
按类别对本期将发生的日常关联交易 公司在报告期内发生的关联交易的总额低于 2021 年股东大会审议批准的 2022 年度日常关联交
进行总金额预计的，在报告期内的实 易预计额度及 2022 年第三次临时股东会审议批准增加 2022 年度日常关联交易预计额度的总
际履行情况（如有） 额。
交易价格与市场参考价格差异较大的
不适用
原因（如适用）
□适用 ?不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
□适用 ?不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
□适用 ?不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十六、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
?适用 □不适用
承包情况说明
报告期内，公司承包深圳市特发地产有限公司、深圳市中天实业有限公司、深圳市特发信息股份有限公
司的停车场进行经营管理，通过向客户支付包干费用取得停车场管理和经营权，通过向车主收取泊位费
获取收益。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 ?不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的承包项目。
（3） 租赁情况
?适用 □不适用
租赁情况说明
报告期内，公司及部分子公司的办公场地、员工宿舍系租赁，公司位于发展中心大厦 1 栋 5 层房产用于租赁。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 ?不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
□适用 ?不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
（1） 委托理财情况
?适用 □不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
委托理财的资金 逾期未收回的金 逾期未收回理财
具体类型 委托理财发生额 未到期余额
来源 额 已计提减值金额
银行理财产品 自有资金 21,000 15,000 0 0
银行理财产品 募集资金 37,099.08 32,683.55 0 0
合计 58,099.08 47,683.55 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□适用 ?不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 ?不适用
（2） 委托贷款情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□适用 ?不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十七、其他重大事项的说明
?适用 □不适用
年 5 月 26 日召开 2021 年年度股东大会，审议通过了《关于 2021 年度利润分配预案的议案》，具体内
容详见公司 2022 年 4 月 22 日刊登在巨潮资讯网的《关于 2021 年度利润分配预案的议案》（公告编号：
记日为：2022 年 6 月 15 日，除权除息日为：2022 年 6 月 16 日。2021 年年度权益分派方案为：公司以
现有总股本 130,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股派 2.50 元人民币现金，同时，以资本公积金向
全体股东每 10 股转增 3 股。具体内容详见公司 2022 年 6 月 9 日刊登在巨潮资讯网的《2021 年年度权
益分派实施公告》（公告编号：2022-042）。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
度股东大会，审议通过了《关于修改〈公司章程〉并办理工商变更登记的议案》。具体内容详见公司
号：2022-029）。
二次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司注册资本、修改〈公司章程〉并办理工商变更登记的议
案》。具体内容详见公司 2022 年 8 月 30 日刊登在巨潮资讯网的《关于变更公司注册资本、修改〈公司
章程〉并办理工商变更登记的公告》（公告编号：2022-054）。
年第四次临时股东大会，审议通过了《关于增加公司经营范围及修订〈公司章程〉并办理工商变更的议
案》。具体内容详见公司 2022 年 12 月 13 日刊登在巨潮资讯网的《关于增加公司经营范围及修订〈公
司章程〉并办理工商变更的公告》（公告编号：2022-082）。
年 5 月 26 日召开 2021 年年度股东大会，审议通过了《关于购买公司及董监高责任保险的议案》。具体
内容详见公司 2022 年 4 月 26 日刊登在巨潮资讯网的《关于购买公司及董监高责任保险的公告》（公告
编号：2022-027）。
十八、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行新
数量 比例 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件
股份
持股
持股
其中：境内
法人持股
境内自然人
持股
其中：境外
法人持股
境外自然人
持股
二、无限售条件
股份
通股
的外资股
的外资股
三、股份总数 130,000,000 100.00% 39,000,000 39,000,000 169,000,000 100.00%
股份变动的原因
?适用 □不适用
本公积金向全体股每 10 股转增 3 股。本次转增后，公司总股本增至 169,000,000 股。
股份变动的批准情况
?适用 □不适用
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司于 2022 年 4 月 22 日召开第二届董事会第七次会议、第二届监事会第四次会议，审议通过了
《关于 2021 年度利润分配预案的议案》，以 2021 年 12 月 31 日公司总股本 130,000,000 股为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 2.5 元（含税），合计派发现金红利 32,500,000 元（含税）；同时，以
资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，转增后公司总股本将增加至 169,000,000 股。公司独立董事
对该事项发表了同意意见。2022 年 5 月 26 日，公司召开 2021 年年度股东大会，审议通过了《关于
股份变动的过户情况
?适用 □不适用
本次权益分派所转增股份已由中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司于 2022 年 6 月 16 日直接计入
股东证券账户。
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
?适用 □不适用
详见“第二节公司简介及主要财务指标之五、主要会计数据和财务指标。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
单位：股
本期增加限售股 本期解除
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 限售股数
深圳市特发集团有限
公司
深圳市特发投资有限
公司
合计 63,375,000 19,012,500 0 82,387,500 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
公司于 2022 年 5 月 26 日召开 2021 年年度股东大会，审议通过了《关于 2021 年度利润分配预案的议
案》。拟以 2021 年 12 月 31 日公司总股本 130,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利
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转增 3 股，转增后公司总股本将增加至 169,000,000 股。
□适用 ?不适用
三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告披
报告期末表
年度报告 露日前上一 持有特别
决权恢复的
报告期末普 披露日前 月末表决权 表决权股
优先股股东
通股股东总 17,409 上一月末 13,938 0 恢复的优先 0 份的股东 0
总数（如
数 普通股股 股股东总数 总数（如
有） （参见
东总数 （如有） （参 有）
注 9）
见注 9）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押、标记或冻结情况
报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 条件的股份 条件的股份
股数量 减变动情况 股份状态 数量
数量 数量
深圳市特发
集团有限公 国有法人 47.78% 80,739,750 18,632,250 80,739,750 0
司
深圳市银坤
境内非国
投资股份有 11.25% 19,012,500 4,387,500 19,012,500
有法人
限公司
江苏南通三
境内非国
建集团股份 9.00% 15,210,000 -4,290,000 15,210,000 冻结 15,210,000
有法人
有限公司
嘉兴创泽投
资合伙企业 境内非国
（有限合 有法人
伙）
深圳市特发
投资有限公 国有法人 0.98% 1,647,750 380,250 1,647,750 0
司
UBS AG 境外法人 0.30% 508,236 427,176 508,236
中国工商银
行股份有限
公司－天弘
其他 0.26% 434,950 未知 434,950
周期策略混
合型证券投
资基金
中国建设银
行股份有限
公司－信澳
其他 0.23% 395,420 未知 395,420
新能源产业
股票型证券
投资基金
中国工商银 其他 0.21% 357,120 245,187 357,120
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行股份有限
公司－南方
中证全指房
地产交易型
开放式指数
证券投资基
金
平安基金－
中国平安人
寿保险股份
有限公司－
平安人寿－ 其他 0.19% 327,540 -4,960 327,540
平安基金权
益委托投资
产管理计划
战略投资者或一般法人
因配售新股成为前 10 名
无
股东的情况（如有）（参
见注 4）
上述股东关联关系或一 深圳市特发集团有限公司与深圳市特发投资有限公司为一致行动人,其他股东之间一致行动人关系尚
致行动的说明 未可知。
上述股东涉及委托/受托
表决权、放弃表决权情 无
况的说明
前 10 名股东中存在回购
专户的特别说明（如有） 无
（参见注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市银坤投资股份有
限公司
江苏南通三建集团股份
有限公司
嘉兴创泽投资合伙企业
（有限合伙）
UBS AG 508,236 人民币普通股 508,236
中国工商银行股份有限
公司－天弘周期策略混 434,950 人民币普通股 434,950
合型证券投资基金
中国建设银行股份有限
公司－信澳新能源产业 395,420 人民币普通股 395,420
股票型证券投资基金
中国工商银行股份有限
公司－南方中证全指房
地产交易型开放式指数
证券投资基金
平安基金－中国平安人
寿保险股份有限公司－
平安人寿－平安基金权 327,540 人民币普通股 327,540
益委托投资 1 号单一资
产管理计划
新汇控股集团有限公司 289,055 人民币普通股 289,055
顾明 284,689 人民币普通股 284,689
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前 10 名无限售流通股股
东之间，以及前 10 名无
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致
限售流通股股东和前 10
行动关系尚未可知。
名股东之间关联关系或
一致行动的说明
参与融资融券业务股东
情况说明（如有）（参见 无
注 5）
公司是否具有表决权差异安排
□适用 ?不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 ?否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负责
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
一般经营项目是:投资
兴办实业（具体项目
另行申报）;投资兴办
旅游产业;房地产开发
深圳市特发集团有限 经营;国内商业、物资
张俊林 1982 年 06 月 20 日 91440300192194195C
公司 供销业（不含专营、
专控、专卖商品）;经
济信息咨询（不含限
制项目）;经营进出口
业务。
有限公司 37.32%股权；
司深圳市特发信息股份有限公司 1.17%股权；
控股股东报告期内控
股和参股的其他境内
股份有限公司 49.09%股权；
外上市公司的股权情
况
有深交所创业板 A 股上市公司深圳市麦捷微电子科技股份有限公司 16.16%股权，直接持有
有限公司 0.48%股权；
控股股东报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位负责
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
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作为深圳市人民政府
直属特设机构，根据
市政府授权，依照法
深圳市人民政府国有
王勇健 2004 年 08 月 01 日 11440300K317280672 律法规履行出资人权
资产监督管理委员会
益，对授权监管的国
有资产依法进行监督
和管理。
公司实际控制人报告期内控制的其他境内外上市公司：直接持有深振业 A（000006.SZ）21.93%
的股份；通过深圳市赛格集团有限公司持有深赛格（000058.SZ）56.54%的股份；通过深业沙河
（集团）有限公司持有沙河股份（000014.SZ）34.02%的股份；通过深圳市机场（集团）有限公
司持有深圳机场（000089.SZ）56.97%的股份；通过深圳市盐田港集团有限公司持有盐田港
（000088.SZ）67.44%的股份；直接持有深圳能源（000027.SZ）43.91%的股份；直接持有深圳
燃气（601139.SH）40.1%的股份；通过深圳市通产集团有限公司持有力合科创（002243.SZ）
市食品物资集团有限公司持有农产品（000061.SZ）34.00%的股份；通过深圳市特区建工集团有
限公司和深圳市资本运营集团有限公司合计持有天健集团（000090.SZ）23.47%的股份；通过深
实际控制人报告期内 圳市食品物资集团有限公司持有深粮控股（000019.SZ）63.79%的股份；通过深圳市投资控股有
控制的其他境内外上 限公司持有深深房 A（000029.SZ）55.78%的股份；通过深圳市投资控股有限公司持有深物业 A
市公司的股权情况 （000011.SZ）50.57%的股份；通过深圳市投资控股有限公司持有国信证券（002736.SZ）
深圳市资本运营集团有限公司持有建科院（300675.SZ）42.86%的股份；通过深圳市创新投资集
团有限公司持有中新赛克（002912.SZ）26.50%的股份；通过深圳市投资控股有限公司持有怡亚
通（002183.SZ）14.96%的股份；通过深圳市投资控股有限公司持有天音控股（000829.SZ）
深圳市投资控股有限公司持有英飞拓（002528.SZ）26.45%的股份；通过深圳市投资控股有限公
司持有深水规院（301238.SZ）37.50%的股份；通过深圳市智慧城市科技发展集团有限公司持有
深城交（301091.SZ）30.01%的股份等。
实际控制人报告期内变更
□适用 ?不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
?适用 □不适用
法定代表人/单位负责 主要经营业务或管理
法人股东名称 成立日期 注册资本
人 活动
一般经营项目是：股
权投资，投资管理
（不得从事信托、金
融资产管理、证券资
深圳市银坤投资股份
周初新 2015 年 12 月 10 日 1000 万元人民币 产管理等业务）。
（法
有限公司
律、行政法规、国务
院决定禁止的项目除
外，限制的项目须取
得许可后方可经营）
□适用 ?不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 ?不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 ?不适用
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第八节 优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
□适用 ?不适用
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第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2023 年 04 月 20 日
审计机构名称 容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 容诚审字[2023]518Z0404 号
注册会计师姓名 秦昌明、陈链武
审计报告正文
深圳市特发服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市特发服务股份有限公司（以下简称特发服务公司）财务报表，包括 2022 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合
并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了特发服务
公司 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表
审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独
立于特发服务公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当
的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对
以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）收入确认
参见财务报表附注五、30 及附注七、29。
特发服务公司营业收入主要来自于公司提供的综合物业服务、政务服务和增值服务。2022 年度实
现营业收入人民币 2,005,588,283.41 元，较上年同期增长 18.60%。由于营业收入为关键业绩指标之一，
且存在收入确认的固有风险。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
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我们对收入确认实施的相关程序主要包括：
（1）了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试
相关内部控制的运行有效性；
（2）检查主要的销售合同，评价收入确认政策是否符合企业会计准则的规定；
（3）对营业收入及毛利率按月度、服务类型等实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并
查明波动原因；
（4）以抽样方式检查与收入确认相关的支持性文件，包括销售合同、发票、结算单据、银行收款
凭证等；
（5）结合应收账款函证，以抽样方式向主要客户函证本期销售额；
（6）实施截止测试，检查物业服务收入是否在恰当的会计期间确认；
（7）检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。
（二）应收账款减值
参见财务报表附注五、10 及附注七、3。
截至 2022 年 12 月 31 日，特发服务公司应收账款余额为人民币 489,555,221.85 元，坏账准备为
人民币 34,344,864.65 元，账面价值为人民币 455,210,357.20 元，账面价值占资产总额的比例为
由于应收账款占资产总额的比重较大，且确定应收账款坏账准备金额涉及管理层的重大判断，因
此，我们将应收账款的减值确定为关键审计事项。
我们对应收账款减值实施的相关程序主要包括：
（1）了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并
测试相关内部控制的运行有效性；
（2）复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别
各项应收账款的信用风险特征；
（3）对于单项计提坏账准备的应收账款，抽样检查管理层对预期收取现金流量进行估计的依据，
包括客户的财务状况和资信情况、历史交易和回款情况以及前瞻性信息等；
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（4）对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合
理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的应收账款账龄与预期信用损失率对照表的
合理性；测试应收账款账龄分类以及相应计提的坏账准备是否准确；
（5）检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合理性；
（6）检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
特发服务公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括特发信息公司 2022 年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财
务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必
要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估特发服务公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算特发服务公司、终止运营或别无其他现实的选
择。
治理层负责监督特发服务公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具
包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财
务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执
行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意
遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错
误导致的重大错报的风险。
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（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表
意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
特发服务公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披
露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然
而，未来的事项或情况可能导致特发服务公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就特发服务公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审
计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认
为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审
计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，
如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应
在审计报告中沟通该事项。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：深圳市特发服务股份有限公司
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 554,759,077.37 317,149,811.92
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 265,946,136.99 476,574,712.89
衍生金融资产
应收票据
应收账款 455,210,357.20 382,996,851.77
应收款项融资
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预付款项 12,005,968.33 5,683,388.40
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 22,563,827.11 18,771,019.77
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 4,749,983.80 4,205,436.25
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 111,727,318.27 50,175,862.39
流动资产合计 1,426,962,669.07 1,255,557,083.39
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 5,631,556.09 4,313,304.04
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 50,631,942.25 53,111,546.17
固定资产 16,773,560.49 14,388,613.76
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 20,266,215.92 19,282,388.96
无形资产 4,165,732.73 2,368,106.58
开发支出
商誉
长期待摊费用 4,107,102.87 3,458,912.32
递延所得税资产 9,133,658.05 8,106,885.90
其他非流动资产
非流动资产合计 110,709,768.40 105,029,757.73
资产总计 1,537,672,437.47 1,360,586,841.12
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
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应付票据
应付账款 179,424,268.70 151,530,888.11
预收款项
合同负债 48,395,071.84 38,389,456.04
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 187,026,624.59 155,099,750.18
应交税费 28,755,102.96 36,481,097.83
其他应付款 94,559,735.09 71,358,081.24
其中：应付利息
应付股利 3,746,261.94 3,746,261.94
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 10,051,890.16 7,339,655.90
其他流动负债 2,699,463.13 685,164.16
流动负债合计 550,912,156.47 460,884,093.46
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 14,559,021.56 15,540,385.40
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 4,842,767.17 5,880,503.05
非流动负债合计 19,401,788.73 21,420,888.45
负债合计 570,313,945.20 482,304,981.91
所有者权益：
股本 169,000,000.00 130,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 390,620,537.79 429,620,537.79
减：库存股
其他综合收益 -64,298.29 -103,049.15
专项储备
盈余公积 35,215,464.76 25,738,926.57
一般风险准备
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
未分配利润 347,706,476.47 275,695,402.46
归属于母公司所有者权益合计 942,478,180.73 860,951,817.67
少数股东权益 24,880,311.54 17,330,041.54
所有者权益合计 967,358,492.27 878,281,859.21
负债和所有者权益总计 1,537,672,437.47 1,360,586,841.12
法定代表人：陈宝杰 主管会计工作负责人：杨玉姣 会计机构负责人：刘杰
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 361,072,274.16 148,103,337.04
交易性金融资产 250,880,794.52 466,564,027.96
衍生金融资产
应收票据
应收账款 337,895,970.17 326,044,621.08
应收款项融资
预付款项 9,788,909.48 4,675,446.45
其他应收款 116,949,133.84 88,514,672.00
其中：应收利息
应收股利 24,699,697.95 3,899,170.59
存货 4,745,021.26 4,204,638.45
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 100,770,867.14 30,029,441.00
流动资产合计 1,182,102,970.57 1,068,136,183.98
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 39,385,618.34 38,067,366.29
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 9,542,974.29 7,304,731.00
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 13,446,071.52 14,725,764.74
无形资产 3,696,722.91 1,825,887.96
开发支出
商誉
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
长期待摊费用 3,778,906.30 3,115,920.31
递延所得税资产 7,514,805.15 7,352,476.31
其他非流动资产
非流动资产合计 77,365,098.51 72,392,146.61
资产总计 1,259,468,069.08 1,140,528,330.59
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 174,316,079.75 132,739,420.22
预收款项
合同负债 12,463,489.39 8,654,127.02
应付职工薪酬 125,163,215.18 116,059,440.78
应交税费 21,245,568.35 22,300,151.87
其他应付款 65,549,235.49 60,728,664.95
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 8,090,459.43 5,455,432.38
其他流动负债 747,809.36 519,247.62
流动负债合计 407,575,856.95 346,456,484.84
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 8,966,567.78 12,373,847.43
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 4,842,767.17 5,880,503.05
非流动负债合计 13,809,334.95 18,254,350.48
负债合计 421,385,191.90 364,710,835.32
所有者权益：
股本 169,000,000.00 130,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 390,848,108.09 429,848,108.09
减：库存股
其他综合收益
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专项储备
盈余公积 34,123,752.28 24,647,214.09
未分配利润 244,111,016.81 191,322,173.09
所有者权益合计 838,082,877.18 775,817,495.27
负债和所有者权益总计 1,259,468,069.08 1,140,528,330.59
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 2,005,588,283.41 1,691,108,942.31
其中：营业收入 2,005,588,283.41 1,691,108,942.31
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,878,616,491.30 1,542,699,096.07
其中：营业成本 1,731,088,283.70 1,407,856,187.45
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 7,852,448.94 9,002,220.45
销售费用 19,063,756.01 15,081,254.82
管理费用 118,160,277.90 113,696,853.16
研发费用 5,398,967.23
财务费用 -2,947,242.48 -2,937,419.81
其中：利息费用 1,233,236.61 1,205,026.17
利息收入 4,945,180.13 4,984,136.14
加：其他收益 22,224,549.05 10,543,988.28
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号 -4,863,912.11 -16,736,921.76
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
列）
加：营业外收入 532,784.16 259,150.65
减：营业外支出 1,109,279.63 236,462.28
四、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
减：所得税费用 39,808,461.57 38,434,616.16
五、净利润（净亏损以“－”号填
列）
（一）按经营持续性分类
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额 38,750.86 -24,680.69
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 121,576,633.06 117,220,178.74
归属于母公司所有者的综合收益总
额
归属于少数股东的综合收益总额 7,550,270.00 4,894,276.93
八、每股收益
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（一）基本每股收益 0.67 0.66
（二）稀释每股收益 0.67 0.66
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈宝杰 主管会计工作负责人：杨玉姣 会计机构负责人：刘杰
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 1,399,385,661.37 1,138,601,389.30
减：营业成本 1,233,417,800.13 961,687,692.72
税金及附加 5,958,319.56 5,487,542.36
销售费用 14,840,090.07 10,795,890.27
管理费用 81,091,513.97 76,419,328.74
研发费用 1,063,496.44
财务费用 -2,008,071.84 -1,737,515.52
其中：利息费用 864,277.37 942,913.76
利息收入 3,419,748.18 3,208,070.01
加：其他收益 17,746,320.86 7,804,186.75
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-649,315.38 -16,022,952.04
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
列）
加：营业外收入 510,795.78 125,724.04
减：营业外支出 965,953.95 174,346.33
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
减：所得税费用 23,978,123.13 22,446,997.79
四、净利润（净亏损以“－”号填
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 94,765,381.91 97,937,884.09
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,099,386,112.16 1,724,959,562.37
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 36,958,040.93 56,000,571.52
经营活动现金流入小计 2,136,344,153.09 1,780,960,133.89
购买商品、接受劳务支付的现金 695,621,452.43 488,611,468.15
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 1,155,598,938.98 958,776,270.30
支付的各项税费 121,336,506.70 113,141,741.64
支付其他与经营活动有关的现金 32,436,863.52 45,206,499.98
经营活动现金流出小计 2,004,993,761.63 1,605,735,980.07
经营活动产生的现金流量净额 131,350,391.46 175,224,153.82
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,098,000,000.00 814,368,443.65
取得投资收益收到的现金 15,240,244.30 8,366,084.99
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 50,000,000.00
投资活动现金流入小计 2,163,678,858.93 823,073,933.72
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,890,000,000.00 1,278,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 110,000,000.00 50,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,013,462,588.98 1,343,338,692.92
投资活动产生的现金流量净额 150,216,269.95 -520,264,759.20
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 11,447,641.95 14,066,586.57
筹资活动现金流出小计 43,947,641.95 54,946,586.57
筹资活动产生的现金流量净额 -43,947,641.95 -54,946,586.57
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-9,754.01 -788.74
影响
五、现金及现金等价物净增加额 237,609,265.45 -399,987,980.69
加：期初现金及现金等价物余额 317,149,811.92 717,137,792.61
六、期末现金及现金等价物余额 554,759,077.37 317,149,811.92
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,514,634,873.86 1,124,631,939.56
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 14,961,540.73 35,942,828.65
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
经营活动现金流入小计 1,529,596,414.59 1,160,574,768.21
购买商品、接受劳务支付的现金 543,878,577.26 344,781,411.20
支付给职工以及为职工支付的现金 771,596,640.79 642,679,309.49
支付的各项税费 81,300,220.61 75,477,671.09
支付其他与经营活动有关的现金 24,991,290.24 35,457,116.38
经营活动现金流出小计 1,421,766,728.90 1,098,395,508.16
经营活动产生的现金流量净额 107,829,685.69 62,179,260.05
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,793,000,000.00 659,368,443.65
取得投资收益收到的现金 14,013,853.88 24,767,730.56
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 30,000,000.00
投资活动现金流入小计 1,837,363,576.62 684,499,127.40
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,580,000,000.00 1,113,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 100,000,000.00 30,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,690,373,319.67 1,154,216,864.42
投资活动产生的现金流量净额 146,990,256.95 -469,717,737.02
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 9,351,005.52 12,409,169.90
筹资活动现金流出小计 41,851,005.52 47,409,169.90
筹资活动产生的现金流量净额 -41,851,005.52 -47,409,169.90
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 212,968,937.12 -454,947,646.87
加：期初现金及现金等价物余额 148,103,337.04 603,050,983.91
六、期末现金及现金等价物余额 361,072,274.16 148,103,337.04
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
本期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 减: 专 般 少数股东权 所有者权益合
库 其他综合 项 风 其 益 计
股本 优 永 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计
其 存 收益 储 险 他
先 续 股 备 准
他
股 债 备
一、上年期末余额 130,000,000.00 429,620,537.79 -103,049.15 25,738,926.57 275,695,402.46 860,951,817.67 17,330,041.54 878,281,859.21
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 130,000,000.00 429,620,537.79 -103,049.15 25,738,926.57 275,695,402.46 860,951,817.67 17,330,041.54 878,281,859.21
三、本期增减变动
金额（减少以 39,000,000.00 -39,000,000.00 38,750.86 9,476,538.19 72,011,074.01 81,526,363.06 7,550,270.00 89,076,633.06
“－”号填列）
（一）综合收益总
额
（二）所有者投入
和减少资本
普通股
持有者投入资本
所有者权益的金额
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（三）利润分配 9,476,538.19 -41,976,538.19 -32,500,000.00 -32,500,000.00
准备
-32,500,000.00 -32,500,000.00 -32,500,000.00
股东）的分配
（四）所有者权益
内部结转
资本（或股本）
资本（或股本）
亏损
变动额结转留存收
益
结转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 169,000,000.00 390,620,537.79 -64,298.29 35,215,464.76 347,706,476.47 942,478,180.73 24,880,311.54 967,358,492.27
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
上期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
减
项目 工具 专 般 所有者权益合
： 少数股东权益
其他综合 项 风 其 计
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
其 收益 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 100,000,000.00 459,620,537.79 -78,368.46 16,180,654.54 210,583,612.67 786,306,436.54 22,067,838.09 808,374,274.63
加：会计政策
-235,516.38 -2,445,004.30 -2,680,520.68 -5,811.54 -2,686,332.22
变更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他
二、本年期初余额 100,000,000.00 459,620,537.79 -78,368.46 15,945,138.16 208,138,608.37 783,625,915.86 22,062,026.55 805,687,942.41
三、本期增减变动
金额（减少以 30,000,000.00 -30,000,000.00 -24,680.69 9,793,788.41 67,556,794.09 77,325,901.81 -4,731,985.01 72,593,916.80
“－”号填列）
（一）综合收益总
-24,680.69 112,350,582.50 112,325,901.81 4,894,276.93 117,220,178.74
额
（二）所有者投入
和减少资本
普通股
持有者投入资本
所有者权益的金额
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（三）利润分配 9,793,788.41 -44,793,788.41 -35,000,000.00 -9,626,261.94 -44,626,261.94
准备
-35,000,000.00 -35,000,000.00 -9,626,261.94 -44,626,261.94
股东）的分配
（四）所有者权益
内部结转
资本（或股本）
资本（或股本）
亏损
变动额结转留存收
益
结转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 130,000,000.00 429,620,537.79 -103,049.15 25,738,926.57 275,695,402.46 860,951,817.67 17,330,041.54 878,281,859.21
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
本期金额
单位：元
其他权益工具 专
项目 减：库 其他综 项
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 合收益 储
备
一、上年期末余额 130,000,000.00 429,848,108.09 24,647,214.09 191,322,173.09 775,817,495.27
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 130,000,000.00 429,848,108.09 24,647,214.09 191,322,173.09 775,817,495.27
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 39,000,000.00 -39,000,000.00 9,476,538.19 52,788,843.72 62,265,381.91
填列）
（一）综合收益总额 94,765,381.91 94,765,381.91
（二）所有者投入和
减少资本
股
者投入资本
者权益的金额
（三）利润分配 9,476,538.19 -41,976,538.19 -32,500,000.00
-32,500,000.00 -32,500,000.00
东）的分配
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（四）所有者权益内
部结转
（或股本）
（或股本）
额结转留存收益
留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 169,000,000.00 390,848,108.09 34,123,752.28 244,111,016.81 838,082,877.18
上期金额
单位：元
项目 其他权益工具 减：库 其他综 专项
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 合收益 储备
一、上年期末余额 100,000,000.00 459,848,108.09 15,088,942.06 140,297,724.78 715,234,774.93
加：会计政策变更 -235,516.38 -2,119,647.37 -2,355,163.75
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 100,000,000.00 459,848,108.09 14,853,425.68 138,178,077.41 712,879,611.18
三、本期增减变动金额（减
少以“－”号填列）
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（一）综合收益总额 97,937,884.09 97,937,884.09
（二）所有者投入和减少资
本
入资本
益的金额
（三）利润分配 9,793,788.41 -44,793,788.41 -35,000,000.00
-35,000,000.00 -35,000,000.00
分配
（四）所有者权益内部结转 30,000,000.00 -30,000,000.00
股本）
股本）
转留存收益
收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 130,000,000.00 429,848,108.09 24,647,214.09 191,322,173.09 775,817,495.27
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三、公司基本情况
深圳市特发服务股份有限公司（以下简称公司或本公司）系由深圳市特发物业管理有限公司
整体变更设立的股份有限公司，于 2018 年 11 月 20 日在深圳市市场监督管理局登记注册，总部位
于广东省深圳市。公司现持有统一社会信用代码为 914403001922285356 的营业执照，注册资本
公司主要的经营活动为物业管理。
财务报表批准报出日：本财务报表业经本公司董事会于 2023 年 4 月 20 日决议批准报出。
（1）本报告期末纳入合并范围的子公司
持股比例%
序号 子公司全称 子公司简称
直接 间接
上述子公司具体情况详见本附注七“在其他主体中的权益”；
（2）本报告期内合并财务报表范围变化
本公司本期纳入合并范围的子公司合计 13 家，其中本年新增 1 家，具体请参阅“附注八、合并范围的
变动”和“附注九、在其他主体中的权益”。
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四、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则及其应用指南和准则解释的
规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公
司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
(二)持续经营
本公司对自报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评估，未发现影响本公司持续经营能力的事项，
本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司下列重要会计政策、会计估计根据企业会计准则制定。未提及的业务按企业会计准则中相关会计
政策执行。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
本公司正常营业周期为一年。
本公司的记账本位币为人民币，境外子公司按经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。
（1）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，在合并日按取得被合并方在最终控制方合并财务报表中
的账面价值计量。其中，对于被合并方与本公司在企业合并前采用的会计政策不同的，基于重要性原则
统一会计政策，即按照本公司的会计政策对被合并方资产、负债的账面价值进行调整。本公司在企业合
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并中取得的净资产账面价值与所支付对价的账面价值之间存在差额的，首先调整资本公积（资本溢价或
股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）的余额不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
通过分步交易实现同一控制下企业合并的会计处理方法见附注五、5（6）。
（2）非同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的被购买方各项可辨认资产和负债，在购买日按其公允价值计量。其中，
对于被购买方与本公司在企业合并前采用的会计政策不同的，基于重要性原则统一会计政策，即按照本
公司的会计政策对被购买方资产、负债的账面价值进行调整。本公司在购买日的合并成本大于企业合并
中取得的被购买方可辨认资产、负债公允价值的差额，确认为商誉；如果合并成本小于企业合并中取得
的被购买方可辨认资产、负债公允价值的差额，首先对合并成本以及在企业合并中取得的被购买方可辨
认资产、负债的公允价值进行复核，经复核后合并成本仍小于取得的被购买方可辨认资产、负债公允价
值的，其差额确认为合并当期损益。
通过分步交易实现非同一控制下企业合并的会计处理方法见附注五、5（6）。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时
计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证
券的初始确认金额。
（1）合并范围的确定
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定, 不仅包括根据表决权（或类似表决权）本身或
者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的结构化主体。
控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。子公司是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中
可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等），结构化主体是指在确定其控制方时没有将表决权或
类似权利作为决定性因素而设计的主体（注：有时也称为特殊目的主体）。
（2）关于母公司是投资性主体的特殊规定
如果母公司是投资性主体，则只将那些为投资性主体的投资活动提供相关服务的子公司纳入合并
范围，其他子公司不予以合并，对不纳入合并范围的子公司的股权投资方确认为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。
当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
①该公司是以向投资方提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金。
②该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报。
③该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
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当母公司由非投资性主体转变为投资性主体时，除仅将为其投资活动提供相关服务的子公司纳入
合并财务报表范围编制合并财务报表外，企业自转变日起对其他子公司不再予以合并，并参照部分处置
子公司股权但未丧失控制权的原则处理。
当母公司由投资性主体转变为非投资性主体时，应将原未纳入合并财务报表范围的子公司于转变
日纳入合并财务报表范围，原未纳入合并财务报表范围的子公司在转变日的公允价值视同为购买的交易
对价，按照非同一控制下企业合并的会计处理方法进行处理。
（3）合并财务报表的编制方法
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、
计量和列报要求，按照统一的会计政策和会计期间，反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
①合并母公司与子公司的资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目。
②抵销母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的份额。
③抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响。内部交易表明相关资产发生减
值损失的，应当全额确认该部分损失。
④站在企业集团角度对特殊交易事项予以调整。
（4）报告期内增减子公司的处理
①增加子公司或业务
A.同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a）编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的相关项目进行调
整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
（b）编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入
合并利润表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点
起一直存在。
（c）编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点
起一直存在。
B.非同一控制下企业合并增加的子公司或业务
（a）编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
（b）编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利
润表。
（c）编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
②处置子公司或业务
A.编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
B.编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。
C.编制合并现金流量表时将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
（5）合并抵销中的特殊考虑
①子公司持有本公司的长期股权投资，应当视为本公司的库存股，作为所有者权益的减项，在合
并资产负债表中所有者权益项目下以“减：库存股”项目列示。
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子公司相互之间持有的长期股权投资，比照本公司对子公司的股权投资的抵销方法，将长期股权
投资与其对应的子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。
②“专项储备”和“一般风险准备”项目由于既不属于实收资本（或股本）、资本公积，也与留
存收益、未分配利润不同，在长期股权投资与子公司所有者权益相互抵销后，按归属于母公司所有者的
份额予以恢复。
③因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在所属纳税主体
的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负债，同时
调整合并利润表中的所得税费用，但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并相关的递延所得税
除外。
④本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当全额抵销“归属于母公司所有者
的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对该子公司的分
配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所
发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净
利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
⑤子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，
其余额仍应当冲减少数股东权益。
（6）特殊交易的会计处理
①购买少数股东股权
本公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在个别财务报表中，购买少数股权新取得的长期
股权投资的投资成本按照所支付对价的公允价值计量。在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配
利润。
②通过多次交易分步取得子公司控制权的
A.通过多次交易分步实现同一控制下企业合并
在合并日，本公司在个别财务报表中，根据合并后应享有的子公司净资产在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本与达到合并前的长期股权
投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价
或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的
调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合
并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/
资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资且按权益法核算的，在取得原股权之日与合并
方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其
他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益。
B.通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在合并日，在个别财务报表中，按照原持有的长期股权投资的账面价值加上合并日新增投资成本
之和，作为合并日长期股权投资的初始投资成本。
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在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及
权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益，但由于被合
并方重新计量设定受益计划净资产或净负债变动而产生的其他综合收益除外。本公司在附注中披露其在
购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失
的金额。
③本公司处置对子公司长期股权投资但未丧失控制权
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调
整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④本公司处置对子公司长期股权投资且丧失控制权
A.一次交易处置
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于
剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，在丧失控制权时转入当期损
益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
B.多次交易分步处置
在合并财务报表中，应首先判断分步交易是否属于“一揽子交易”。
如果分步交易不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，对丧失子公司控制权之前的各项交
易，结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之
间的差额计入当期投资收益；在合并财务报表中，应按照“母公司处置对子公司长期股权投资但未丧失
控制权”的有关规定处理。
如果分步交易属于“一揽子交易”的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易
进行会计处理；在个别财务报表中，在丧失控制权之前的每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股
权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损
益；在合并财务报表中，对于丧失控制权之前的每一次交易，处置价款与处置投资对应的享有该子公司
净资产份额的差额应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况的，通常将多次交易作为“一揽子
交易”进行会计处理：
（a）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的。
（b）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果。
（c）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生。
（d）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
⑤因子公司的少数股东增资而稀释母公司拥有的股权比例
子公司的其他股东（少数股东）对子公司进行增资，由此稀释了母公司对子公司的股权比例。在
合并财务报表中，按照增资前的母公司股权比例计算其在增资前子公司账面净资产中的份额，该份额与
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增资后按照母公司持股比例计算的在增资后子公司账面净资产份额之间的差额调整资本公积（资本溢价
或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营
和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买
日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（1）外币交易时折算汇率的确定方法
本公司外币交易初始确认时采用交易发生日的即期汇率或采用按照系统合理的方法确定的、与交
易发生日即期汇率近似的汇率（以下简称即期汇率的近似汇率）折算为记账本位币。
（2）资产负债表日外币货币性项目的折算方法
在资产负债表日，对于外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。因资产负债表日即
期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。对以历史成
本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项
目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入
当期损益。
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（3）外币报表折算方法
对企业境外经营财务报表进行折算前先调整境外经营的会计期间和会计政策，使之与企业会计期
间和会计政策相一致，再根据调整后会计政策及会计期间编制相应货币（记账本位币以外的货币）的财
务报表，再按照以下方法对境外经营财务报表进行折算：
①资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分
配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
②利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。
③外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似
汇率折算。汇率变动对现金的影响额应当作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
④产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，在合并资产负债表中所有者权益项目
下单独列示“其他综合收益”。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报
表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
本公司（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原
金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。本公司对原金融负
债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，应当终止原金融负债，同时按照修改后的条款确认一
项新的金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按
照合同条款规定，在法规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入
或卖出金融资产的日期。
（2）金融资产的分类与计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产
分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，
所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产
在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。因销售商品
或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收票据及应收账款，本公司则按照收入准则定
义的交易价格进行初始计量。
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金融资产的后续计量取决于其分类：
①以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业
务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本
进行后续计量，其终止确认、按实际利率法摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资
产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。除减值损失或利得及汇兑损益确认为当期损益外，此
类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转
入当期损益。但是采用实际利率法计算的该金融资产的相关利息收入计入当期损益。
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金
融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的
金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价
值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
（3）金融负债的分类与计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、低于市场利率贷款
的贷款承诺及财务担保合同负债及以摊余成本计量的金融负债。
金融负债的后续计量取决于其分类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会
计有关外，产生的利得或损失（包括利息费用）计入当期损益。但本公司对指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债，由其自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额计入其他
综合收益，当该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得和损失应当从其他综合收益中
转出，计入留存收益。
②贷款承诺及财务担保合同负债
贷款承诺是本公司向客户提供的一项在承诺期间内以既定的合同条款向客户发放贷款的承诺。贷
款承诺按照预期信用损失模型计提减值损失。
财务担保合同指，当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求本
公司向蒙受损失的合
（8）金融工具公允价值的确定方法
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、11。
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公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。
本公司以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值，不存在主要市场的，本公司以最有利市
场的价格计量相关资产或负债的公允价值。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经
济利益最大化所使用的假设。
主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场；最有利市场，是指在考虑
交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在
活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者
将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
①估值技术
本公司采用在当期情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，使用的估值技术
主要包括市场法、收益法和成本法。本公司使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值，
使用多种估值技术计量公允价值的，考虑各估值结果的合理性，选取在当期情况下最能代表公允价值的
金额作为公允价值。
本公司在估值技术的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入值无法取得或取
得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。可观察输入值，是指能够从市场数据中取得的输入值。
该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用的假设。不可观察输入值，是指不能从市
场数据中取得的输入值。该输入值根据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最
佳信息取得。
②公允价值层次
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次使用第
二层次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活
跃市场上未经调整的报价。第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的
输入值。第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
见附注五、10
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
见附注五、10
（1）存货的分类
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存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产
过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等，包括原材料、在产品、半成品、产成品、库存商品、周转
材料等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货发出时采用加权平均法计价。
（3）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制，每年至少盘点一次，盘盈及盘亏金额计入当年度损益。
（4）存货跌价准备的计提方法
资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，
计入当期损益。
在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表
日后事项的影响等因素。
（5）周转材料的摊销方法
①低值易耗品摊销方法：在领用时采用一次转销法。
②包装物的摊销方法：在领用时采用一次转销法。
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司
已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合
同资产。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注五、10。
合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，
净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额
的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。不同合同下的合同资产和合同负
债不能相互抵销。
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，在同时满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 （或类似
费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本。
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
③该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于
合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司将其在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失，并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预计负债：
①因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
资产在转回日的账面价值。
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确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”
项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他流动资产”
项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业的权
益性投资。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合是
否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为
所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控
制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成
共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或
间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被
投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公
司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份时，
一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营
决策，不形成重大影响。
（2）初始投资成本确定
企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A.同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的
初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值
之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益；
B.同一控制下的企业合并，合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行
股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公
积；资本公积不足冲减的，调整留存收益；
C.非同一控制下的企业合并，以购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值确定为合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并方为企
业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成
本：
A.以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。初始投资成本包括
与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
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B.以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
C.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入资产或换出资
产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成本，换出资产的公允价
值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换不同时具备上述两个条件，则按换出资产的
账面价值和相关税费作为初始投资成本。
D.通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等
其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
（3）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长
期股权投资采用权益法核算。
①成本法
采用成本法核算的长期股权投资，追加或收回投资时调整长期股权投资的成本；被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
②权益法
按照权益法核算的长期股权投资，一般会计处理为：
本公司长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不
调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收
益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金
股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利
润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被
投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，应按照本公司的会
计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。本公司
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵
销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失属于资产减值损失的，
应全额确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原持有
的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投
资分类为其他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计利
得或损失应当在改按权益法核算的当期从其他综合收益中转出，计入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按公允价值计量，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附注五、
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，
从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表做相应调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、24。
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（1）投资性房地产的分类
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权。
②持有并准备增值后转让的土地使用权。
③已出租的建筑物。
（2）投资性房地产的计量模式
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，计提资产减值方法见附注五、24。
本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法计算折旧或摊销，并采用与固定资产和无形
资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
（1） 确认条件
固定资产在同时满足下列条件时，按取得时的实际成本予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产发生的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件
的在发生时计入当期损益。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5 3.17-4.75
运输工具 年限平均法 3-5 5 19.00-31.67
办公及其他设备 年限平均法 3-5 5 19.00-31.67
对于已经计提减值准备的固定资产，在计提折旧时扣除已计提的固定资产减值准备。
每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数
与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命。
（3） 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。融资租
赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定
资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，
在租赁资产使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿
命两者中较短的期间内计提折旧。
（1）在建工程以立项项目分类核算。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
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在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价
值。包括建筑费用、机器设备原价、其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出以及在资
产达到预定可使用状态之前为该项目专门借款所发生的借款费用及占用的一般借款发生的借款费用。本
公司在工程安装或建设完成达到预定可使用状态时将在建工程转入固定资产。所建造的已达到预定可使
用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工
程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办
理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同时满足下列条件
时予以资本化计入相关资产成本：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资
本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，
减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确
定为专门借款利息费用的资本化金额。
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利息金额按累计
资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款
应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
见附注五、34。
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
（1）无形资产的计价方法
按取得时的实际成本入账。
（2）无形资产使用寿命及摊销
①使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依据
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计算机软件 5年 参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命
每年年度终了，公司对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。经复核，本期
末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
②无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用寿
命不确定的无形资产，公司在每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果重
新复核后仍为不确定的，于资产负债表日进行减值测试。
③无形资产的摊销
对于使用寿命有限的无形资产，本公司在取得时确定其使用寿命，在使用寿命内采用直线法系统
合理摊销，摊销金额按受益项目计入当期损益。具体应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计
提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，其
残值视为零，但下列情况除外：有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产或可以根据活
跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。
对使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命
进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命并在预计使用年限内系统合
理摊销。
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、
固定资产、在建工程、无形资产的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收
回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状
态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间
较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入
是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记
的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产
组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分
部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产
组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或
者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉
的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用按实
际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间
受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为
合同资产。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注五、10。
合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，
净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额
的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。不同合同下的合同资产和合同负
债不能相互抵销。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
①职工基本薪酬（工资、奖金、津贴、补贴）
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，
其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
②职工福利费
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福
利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
③医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及工会经费和职工教育
经费
本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按
规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为其提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比
例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。
④短期带薪缺勤
本公司在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职
工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。本公司在职工实际发生缺勤的会计期间确认
与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
⑤短期利润分享计划
利润分享计划同时满足下列条件的，本公司确认相关的应付职工薪酬：
A.企业因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
B.因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
（2） 离职后福利的会计处理方法
①设定提存计划
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本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴
存金额的，本公司参照相应的折现率（根据资产负债表日与设定提存计划义务期限和币种相匹配的国债
或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定），将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工
薪酬。
②设定受益计划
A.确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本
根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等做
出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。本公司按照相应的折现率（根
据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收
益率确定）将设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本。
B.确认设定受益计划净负债或净资产
设定受益计划存在资产的，本公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形
成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。
设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益
计划净资产。
C.确定应计入资产成本或当期损益的金额
服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，除了其他会计准则要求
或允许计入资产成本的当期服务成本之外，其他服务成本均计入当期损益。
设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息
费用以及资产上限影响的利息，均计入当期损益。
D.确定应计入其他综合收益的金额
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动，包括：
（a）精算利得或损失，即由于精算假设和经验调整导致之前所计量的设定受益计划义务现值的增
加或减少；
（b）计划资产回报，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中的金额;
（c）资产上限影响的变动，扣除包括在设定受益计划净负债或净资产的利息净额中的金额。
上述重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动直接计入其他综合收益, 并且在后续会
计期间不允许转回至损益，但本公司可以在权益范围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：
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①企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，参照相应的折现率（根据资产负
债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率确定）
将辞退福利金额予以折现，以折现后的金额计量应付职工薪酬。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
①符合设定提存计划条件的
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，将全部应缴存金额以折现后
的金额计量应付职工薪酬。
②符合设定受益计划条件的
在报告期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
A.服务成本；
B.其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
C.重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
见附注五、34。
（1）预计负债的确认标准
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风
险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据
表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
（1）股份支付的种类
本公司股份支付包括以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
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①对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款
和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。②对于授予职工的股票期权，在许多情况下难
以获得其市场价格。如果不存在条款和条件相似的交易期权，公司选择适用的期权定价模型估计所授予
的期权的公允价值。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，
修正预计可行权的权益工具数量，以做出可行权权益工具的最佳估计。
（4）股份支付计划实施的会计处理
以现金结算的股份支付
①授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成
本或费用，相应增加负债。并在结算前的每个资产负债表日和结算日对负债的公允价值重新计量，将其
变动计入损益。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得
的服务计入成本或费用和相应的负债。
以权益结算的股份支付
①授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日以权益工具的公允价值计
入相关成本或费用，相应增加资本公积。
②完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权换取职工服务的以权益结算的股份支付，
在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公
允价值，将当期取得的服务计入成本或费用和资本公积。
（5）股份支付计划修改的会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允
价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的
公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的
公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支
付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了
部分或全部已授予的权益工具。
（6）股份支付计划终止的会计处理
如果在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取
消的除外），本公司：
①将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本应在剩余等待期内确认的金额；
②在取消或结算时支付给职工的所有款项均作为权益的回购处理，回购支付的金额高于该权益工
具在回购日公允价值的部分，计入当期费用。
本公司如果回购其职工已可行权的权益工具，冲减企业的所有者权益；回购支付的款项高于该权
益工具在回购日公允价值的部分，计入当期损益。
收入确认和计量所采用的会计政策
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总
流入。
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本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控
制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格
计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的
款项。在确定合同交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价
的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额计入
交易价格。合同中如果存在重大融资成分，本公司将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付
金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销，对于控制
权转移与客户支付价款间隔未超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司按照投入法（或产出法）确定提供服务的履约进度。当履约进度不能合
理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约
进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户
是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所有权；
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬；
⑤客户已接受该商品。
（2）具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
公司提供综合物业、政务和增值等服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济
利益，或者客户能够控制公司履约过程中在建商品或服务，公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，
按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。公司按照产出法确定提供服务的履约进度。对
于履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认
收入，直到履约进度能够合理确定为止。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
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（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
①本公司能够满足政府补助所附条件；
②本公司能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
（3）政府补助的会计处理
①与资产相关的政府补助
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。与
资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。按
照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发
生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
②与收益相关的政府补助
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
分情况按照以下规定进行会计处理：
用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或
损失的期间，计入当期损益；
用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本公司日常活动无关
的政府补助，计入营业外收支。
本公司通常根据资产与负债在资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法将应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异对所得税的影响额确认和计量为递延所得税负债
或递延所得税资产。本公司不对递延所得税资产和递延所得税负债进行折现。
（1）递延所得税资产的确认
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，其对所得税的影响额按预
计转回期间的所得税税率计算，并将该影响额确认为递延所得税资产，但是以本公司很可能取得用来抵
扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限。
同时具有下列特征的交易或事项中因资产或负债的初始确认所产生的可抵扣暂时性差异对所得税
的影响额不确认为递延所得税资产：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列两项条件
的，其对所得税的影响额（才能）确认为递延所得税资产：
A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额；
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性
差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
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在资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（2）递延所得税负债的确认
本公司所有应纳税暂时性差异均按预计转回期间的所得税税率计量对所得税的影响，并将该影响
额确认为递延所得税负债，但下列情况的除外：
①因下列交易或事项中产生的应纳税暂时性差异对所得税的影响不确认为递延所得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
②本公司对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，其对所得税的影响额
一般确认为递延所得税负债，但同时满足以下两项条件的除外：
A.本公司能够控制暂时性差异转回的时间；
B.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）特定交易或事项所涉及的递延所得税负债或资产的确认
①与企业合并相关的递延所得税负债或资产
非同一控制下企业合并产生的应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异，在确认递延所得税负债或
递延所得税资产的同时，相关的递延所得税费用（或收益），通常调整企业合并中所确认的商誉。
②直接计入所有者权益的项目
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，计入所有者权益。暂时
性差异对所得税的影响计入所有者权益的交易或事项包括：其他债权投资公允价值变动等形成的其他综
合收益、会计政策变更采用追溯调整法或对前期（重要）会计差错更正差异追溯重述法调整期初留存收
益、同时包含负债成份及权益成份的混合金融工具在初始确认时计入所有者权益等。
③可弥补亏损和税款抵减
A.本公司自身经营产生的可弥补亏损以及税款抵减
可抵扣亏损是指按照税法规定计算确定的准予用以后年度的应纳税所得额弥补的亏损。对于按照
税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损（可抵扣亏损）和税款抵减，视同可抵扣暂时性差异处理。在
预计可利用可弥补亏损或税款抵减的未来期间内很可能取得足够的应纳税所得额时，以很可能取得的应
纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产，同时减少当期利润表中的所得税费用。
B.因企业合并而形成的可弥补的被合并企业的未弥补亏损
在企业合并中，本公司取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确认
条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存
在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，
同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的
递延所得税资产，计入当期损益。
④合并抵销形成的暂时性差异
本公司在编制合并财务报表时，因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的
账面价值与其在所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中确认递延所得税
资产或递延所得税负债，同时调整合并利润表中的所得税费用，但与直接计入所有者权益的交易或事项
及企业合并相关的递延所得税除外。
⑤以权益结算的股份支付
如果税法规定与股份支付相关的支出允许税前扣除，在按照会计准则规定确认成本费用的期间内，本公
司根据会计期末取得信息估计可税前扣除的金额计算确定其计税基础及由此产生的暂时性差异，符合确
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认条件的情况下确认相关的递延所得税。其中预计未来期间可税前扣除的金额超过按照会计准则规定确
认的与股份支付相关的成本费用，超过部分的所得税影响应直接计入所有者权益。
（1） 经营租赁的会计处理方法
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内
控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让
渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因
使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
（2）单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：① 承租人可从单独使用该
资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；② 该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或
高度关联关系。
（3）本公司作为承租人的会计处理方法
在租赁期开始日，本公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；
将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。本公司转租或预期转租租赁资产
的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，本公司在租赁期内各个期间按照直线法/工作量法（或其他
系统合理的方法）将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权
资产和租赁负债。
①使用权资产
使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
承租人发生的初始直接费用；
承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预
计将发生的成本。
本公司按照预计负债的确认标准和计量方法对该成本进行确认和计量，详见附注五、29。前述成
本属于为生产存货而发生的将计入存货成本。
使用权资产折旧采用年限平均法（或工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等）分类计提。对
于能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内，根据使用权
资产类别和预计净残值率确定折旧率；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内，根据使用权资产类别确定折旧率。
②租赁负债
租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括以
下五项内容:
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
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购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；
根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。
计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量
借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照
确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租
赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发
生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价
值。
（4）本公司作为出租人的会计处理方法
在租赁开始日，本公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分
为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
①经营租赁
本公司在租赁期内各个期间按照直线法/工作量法(或其他系统合理的方法)将租赁收款额确认为租
金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损
益。本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
②融资租赁
在租赁开始日，本公司按照租赁投资净额(未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，本公司按照租赁
内含利率计算并确认利息收入。
本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（5）租赁变更的会计处理
①租赁变更作为一项单独租赁
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：A.
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；B.增加的对价与租赁范围扩大部
分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
②租赁变更未作为一项单独租赁
A.本公司作为承租人
在租赁变更生效日，本公司重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行
折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，采用剩余租赁期间的租赁内含利率作
为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采用租赁变更生效日的增量借款利率作为折现率。
就上述租赁负债调整的影响，区分以下情形进行会计处理：
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终
止租赁的相关利得或损失计入当期损益；
其他租赁变更，相应调整使用权资产的账面价值。
B.本公司作为出租人
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁
有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行
处理：如果租赁变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始
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将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；
如果租赁变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照关于修改或重新议定合同
的规定进行会计处理。
（6）售后租回
本公司按照附注五、31 的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
①本公司作为卖方（承租人）
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收
入等额的金融负债，并按照附注五、10 对该金融负债进行会计处理。该资产转让属于销售的，本公司
按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让
至出租人的权利确认相关利得或损失。
②本公司作为买方（出租人）
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金
融资产，并按照附注五、10 对该金融资产进行会计处理。该资产转让属于销售的，本公司根据其他适
用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并对资产出租进行会计处理。
（1） 重要会计政策变更
?适用 □不适用
①执行《企业会计准则解释第 15 号》中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过
程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”和“关于亏损合同的判断”的规定
称“解释 15 号”），其中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或
副产品对外销售的会计处理”（以下简称“试运行销售的会计处理规定”）和“关于亏损合同的判断”
内容自 2022 年 1 月 1 日起施行。执行解释 15 号的相关规定对本公司报告期内财务报表未产生重大影响。
②执行《企业会计准则解释第 16 号》
解释 16 号）， “关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”
内容自 2023 年 1 月 1 日起施行；“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会
计处理”、“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”内容自公布
之日起施行。执行解释 16 号的相关规定对本公司报告期内财务报表未产生重大影响。
（2） 重要会计估计变更
□适用 ?不适用
六、税项
税种 计税依据 税率
以按税法规定计算的销售货物和应税
劳务收入为基础计算销项税额，扣除 16%、13%、10%、9%、6%、5%、
增值税
当期允许抵扣的进项税额后，差额部 3%、1%
分为应交增值税
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消费税 不适用
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
企业所得税 实际缴纳的纳税所得额 30%、25%、20%、1%
从价计征的，按房产原值一次减除
房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征 1.2%或 12%
的，按租金收入的 12%计缴
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%、1.5%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
特发技术刚果金有限公司 30%、1%
深圳市特发楼宇科技有限公司 20%
山东省特发商务服务有限公司 20%
①据企业所得税法第二十八条和财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通
知》（财税〔2019〕13 号）的规定，对符合条件的小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部
分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
②根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局
海关总署公告 2019 年第 39 号）和财政部、税务总局《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》
（财政部 税务总局公告 2022 年第 4 号）的规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，允许生产、
生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税额。
③根据财政部、税务总局《关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部 税务
总局公告 2021 年第 11 号）的规定，自 2021 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日,对月销售额 15 万元以下
（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。
④根据财政部、税务总局和退役军人部《关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政
策的通知》（财税〔2019〕21 号）和财政部、税务总局《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》
（财政部 税务总局公告 2022 年第 4 号）的规定，企业招用自主就业退役士兵，与其签订 1 年以上期限
劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数
予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准
为每人每年 6,000 元，最高可上浮 50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅
度内确定具体定额标准。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 123,537.03 125,103.33
银行存款 553,897,661.54 284,616,736.31
其他货币资金 737,878.80 32,407,972.28
合计 554,759,077.37 317,149,811.92
其中：存放在境外的款项总额 492,917.96 112,186.69
其他说明：
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（1）期末货币资金中无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
（2）期末货币资金较期初增加 74.92%，主要由于购买理财产品期末到期赎回所致。
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
其中：
结构性存款及理财产品 265,946,136.99 476,574,712.89
其中：
合计 265,946,136.99 476,574,712.89
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
按单项计提
坏账准备的 8,843,443.85 1.81% 8,843,443.85 0.00 2.40% 0.00
应收账款
其中：
按组合计提
坏账准备的 480,711,778.00 98.19% 25,501,420.80 5.30% 97.60% 5.11%
.20 58.99 7.22 .77
应收账款
其中：
.20 58.99 7.22 .77
合计 489,555,221.85 100.00% 34,344,864.65 7.02% 7.39%
.20 84.01 % 2.24 .77
按单项计提坏账准备：8,843,443.85
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
该等公司经营不善，财务指标恶化，还
深圳市誉德运营管理有限
公司
收回，因此全额计提坏账准备
该等公司经营不善，财务指标恶化，还
青岛涌泰置业有限公司 2,376,469.32 2,376,469.32 100.00% 款能力大幅下降，本公司预计款项难以
收回，因此全额计提坏账准备
该等公司经营不善，财务指标恶化，还
南通裕恒置业有限公司 1,530,836.80 1,530,836.80 100.00% 款能力大幅下降，本公司预计款项难以
收回，因此全额计提坏账准备
深圳市瑞驰酒店管理有限 611,228.46 611,228.46 100.00% 该等公司经营不善，财务指标恶化，还
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公司 款能力大幅下降，本公司预计款项难以
收回，因此全额计提坏账准备
该等公司经营不善，财务指标恶化，还
成都奥特为通讯有限公司 188,014.96 188,014.96 100.00% 款能力大幅下降，本公司预计款项难以
收回，因此全额计提坏账准备
该等公司经营不善，财务指标恶化，还
江苏海华置业开发有限公
司
收回，因此全额计提坏账准备
该等公司经营不善，财务指标恶化，还
成都泰普科技有限公司 45,690.98 45,690.98 100.00% 款能力大幅下降，本公司预计款项难以
收回，因此全额计提坏账准备
该等公司经营不善，财务指标恶化，还
四川卓远时代航空科技有
限公司
收回，因此全额计提坏账准备
合计 8,843,443.85 8,843,443.85
按组合计提坏账准备：25,501,420.80
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 480,711,778.00 25,501,420.80
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
合计 489,555,221.85
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏
账准备
按组合计提坏
账准备
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合计 30,548,532.24 5,523,589.25 1,727,256.84 34,344,864.65
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
江苏南通三建集团股份有限公司 1,670,442.17 分红款抵减应收款
江苏南通郡翊泰建筑装饰工程有限公
司
合计 1,727,256.84
（3） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
客户一 182,395,528.10 37.26% 9,739,304.58
客户二 70,095,010.74 14.32% 3,610,458.85
客户三 34,229,823.94 6.99% 1,711,491.20
客户四 22,625,441.31 4.62% 1,134,022.90
客户五 11,529,898.06 2.35% 625,195.62
合计 320,875,702.15 65.54%
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 12,005,968.33 5,683,388.40
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额合
单位名称 2022 年 12 月 31 日余额
计数的比例(%)
单位一 1,600,872.00 13.33
单位二 645,714.29 5.38
单位三 518,919.81 4.32
单位四 480,286.31 4.00
单位五 420,056.03 3.50
合计 3,665,848.44 30.53
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单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 22,563,827.11 18,771,019.77
合计 22,563,827.11 18,771,019.77
（1） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 12,422,586.97 8,128,392.17
押金保证金 11,888,278.90 10,123,527.27
员工备用金 459,892.02 554,080.32
往来款 32,340.00 89,647.10
其他 1,203,030.52 2,250,094.51
合计 26,006,128.41 21,145,741.37
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
在本期
——转入第二阶段 -139,730.51 139,730.51
——转入第三阶段 -355,106.34 355,106.34
本期计提 269,940.40 396,282.21 401,357.09 1,067,579.70
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
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合计 26,006,128.41
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
单位一 应收暂付款 3,054,317.80 1 年以内 11.74% 152,715.89
单位二 履约保证金 1,740,000.00 3-4 年 6.69% 870,000.00
单位三 履约保证金 1,000,000.00 1 年以内 3.85% 50,000.00
单位四 投标保证金 829,878.68 1 年以内 3.19% 41,493.93
单位五 履约保证金 551,857.29 2-5 年 2.12% 236,395.81
合计 7,176,053.77 27.59% 1,350,605.63
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求:否
（1） 存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
原材料 4,749,983.80 4,749,983.80 4,205,436.25 4,205,436.25
合计 4,749,983.80 4,749,983.80 4,205,436.25 4,205,436.25
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行理财产品 110,785,586.30 50,000,000.00
待抵扣增值税进项税额 939,921.72 92,296.87
预缴税费 1,810.25 83,565.52
合计 111,727,318.27 50,175,862.39
单位：元
本期增减变动
追 减 宣告发 期末余额 减值准
期初余额（账 权益法下确 其他综 其他 计提
被投资单位 加 少 放现金 其 （账面价 备期末
面价值） 认的投资损 合收益 权益 减值
投 投 股利或 他 值） 余额
益 调整 变动 准备
资 资 利润
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一、合营企业
二、联营企业
深圳市特发
建设服务有 4,313,304.04 1,318,252.05 5,631,556.09
限公司
小计 4,313,304.04 1,318,252.05 5,631,556.09
合计 4,313,304.04 1,318,252.05 5,631,556.09
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
?适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
（1）外购
（2）存货\
固定资产\在建工程转
入
（3）企业合
并增加
（1）处置
（2）其他转
出
二、累计折旧和累计
摊销
（1）计提或
摊销
（1）处置
（2）其他转
出
三、减值准备
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（1）计提
（1）处置
（2）其他转
出
四、账面价值
（2） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用 ?不适用
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 16,773,560.49 14,388,613.76
合计 16,773,560.49 14,388,613.76
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及其他设备 合计
一、账面原值：
（1）购置 1,713,985.07 6,594,870.22 8,308,855.29
（2）在建工
程转入
（3）企业合
并增加
（1）处置或
报废
二、累计折旧
（1）计提 82,208.10 1,426,666.29 4,056,986.84 5,565,861.23
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（1）处置或
报废
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或
报废
四、账面价值
单位：元
项目 使用权资产 合计
一、账面原值：
二、累计折旧
（1）计提 10,564,691.13 10,564,691.13
（1）处置 9,320,855.80 9,320,855.80
三、减值准备
（1）计提
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（1）处置
四、账面价值
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值：
金额
（1）购
置
（2）内
部研发
（3）企
业合并增加
金额
（1）处
置
二、累计摊销
金额
（1）计
提
金额
（1）处
置
三、减值准备
金额
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（1）计
提
金额
（1）处
置
四、账面价值
价值
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 3,411,727.73 2,802,771.07 2,133,609.68 4,080,889.12
其他 47,184.59 20,970.84 26,213.75
合计 3,458,912.32 2,802,771.07 2,154,580.52 4,107,102.87
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
信用减值准备 36,534,632.22 9,133,658.05 32,427,543.53 8,106,885.90
合计 36,534,632.22 9,133,658.05 32,427,543.53 8,106,885.90
（2） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 9,133,658.05 8,106,885.90
（3） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,252,533.73 495,710.31
可抵扣亏损 1,416,182.82 1,915,146.24
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合计 2,668,716.55 2,410,856.55
（4） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 1,416,182.82 1,915,146.24
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付服务款 179,424,268.70 151,530,888.11
合计 179,424,268.70 151,530,888.11
单位：元
项目 期末余额 期初余额
物业管理费 45,232,491.71 35,149,878.26
政务服务费 3,162,580.13 3,239,577.78
合计 48,395,071.84 38,389,456.04
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 153,347,863.74 1,101,127,760.48 1,069,140,830.30 185,334,793.92
二、离职后福利-设定
提存计划
三、辞退福利 942,936.96 942,936.96
合计 155,099,750.18 1,189,206,612.74 1,157,279,738.33 187,026,624.59
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
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和补贴
其中：医疗保险
费
工伤保险
费
生育保险
费
育经费
合计 153,347,863.74 1,101,127,760.48 1,069,140,830.30 185,334,793.92
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 1,751,886.44 87,135,915.30 87,195,971.07 1,691,830.67
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 12,585,637.53 18,225,283.71
企业所得税 13,620,049.08 14,963,271.95
个人所得税 1,884,043.22 1,671,019.40
城市维护建设税 380,010.45 943,969.42
教育费附加 161,960.21 404,558.32
地方教育费附加 107,080.11 269,705.54
印花税 16,322.36 2,650.98
堤围防护费 156.28
水利基金 482.23
合计 28,755,102.96 36,481,097.83
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付股利 3,746,261.94 3,746,261.94
其他应付款 90,813,473.15 67,611,819.30
合计 94,559,735.09 71,358,081.24
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（1） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 3,746,261.94 3,746,261.94
合计 3,746,261.94 3,746,261.94
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
政务公司投入资金加大市场拓展，暂未支付股利。
（2） 其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金保证金 35,464,428.56 27,793,698.12
代收代付款 40,609,805.71 34,421,381.43
往来款 1,072,981.67 440,806.35
其他 13,666,257.21 4,955,933.40
合计 90,813,473.15 67,611,819.30
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的租赁负债 9,014,154.28 6,301,920.02
合计 10,051,890.16 7,339,655.90
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 2,699,463.13 685,164.16
合计 2,699,463.13 685,164.16
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 14,559,021.56 15,540,385.40
合计 14,559,021.56 15,540,385.40
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收长期物业管理费 4,842,767.17 5,880,503.05
合计 4,842,767.17 5,880,503.05
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 发行新 期末余额
送股 公积金转股 其他 小计
股
股份总数 130,000,000.00 39,000,000.00 39,000,000.00 169,000,000.00
其他说明：
根据本公司 2021 年度股东大会决议，本公司以 2021 年 12 月 31 日股本 13,000 万股为基数，按每
币 169,000,000.00 元。
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
价）
合计 429,620,537.79 39,000,000.00 390,620,537.79
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据本公司 2021 年度股东大会决议，本公司以 2021 年 12 月 31 日股本 13,000 万股为基数，按每
币 169,000,000.00 元。
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 计入其他 计入其他 减：所 税后归属 期末余额
本期所得税 税后归属
综合收益 综合收益 得税费 于少数股
前发生额 于母公司
当期转入 当期转入 用 东
损益 留存收益
二、将重
分类进损
-103,049.15 38,750.86 38,750.86 -64,298.29
益的其他
综合收益
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外币
财务报表 -103,049.15 38,750.86 38,750.86 -64,298.29
折算差额
其他综合
-103,049.15 38,750.86 38,750.86 -64,298.29
收益合计
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 25,738,926.57 9,476,538.19 35,215,464.76
合计 25,738,926.57 9,476,538.19 35,215,464.76
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期盈余公积增加系本公司按《公司法》及本公司章程有关规定，按本期净利润 10％提取法定盈
余公积金。
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 275,695,402.46 210,583,612.67
调整期初未分配利润合计数（调增+，
-2,445,004.30
调减—）
调整后期初未分配利润 275,695,402.46 208,138,608.37
加：本期归属于母公司所有者的净利
润
减：提取法定盈余公积 9,476,538.19 9,793,788.41
应付普通股股利 32,500,000.00 35,000,000.00
期末未分配利润 347,706,476.47 275,695,402.46
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,003,118,511.06 1,728,306,884.84 1,686,763,899.51 1,405,188,089.56
其他业务 2,469,772.35 2,781,398.86 4,345,042.80 2,668,097.89
合计 2,005,588,283.41 1,731,088,283.70 1,691,108,942.31 1,407,856,187.45
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□是 ?否
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 主营业务收入 合计
商品类型 2,003,118,511.06 2,003,118,511.06
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其中：
综合物业管理服务 1,649,872,378.01 1,649,872,378.01
政务服务 231,468,420.98 231,468,420.98
增值服务 121,777,712.07 121,777,712.07
按经营地区分类 2,003,118,511.06 2,003,118,511.06
其中：
东北 10,905,337.31 10,905,337.31
华东 539,768,605.80 539,768,605.80
华北 76,854,254.10 76,854,254.10
华中 336,831,736.10 336,831,736.10
华南 936,858,821.93 936,858,821.93
西南 92,033,042.15 92,033,042.15
西北 4,544,753.93 4,544,753.93
海外 5,321,959.74 5,321,959.74
市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分
类
其中：
在某段时间确认收入 2,003,118,511.06 2,003,118,511.06
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类 2,003,118,511.06 2,003,118,511.06
其中：
直接销售 2,003,118,511.06 2,003,118,511.06
合计
与履约义务相关的信息：
参见本报告第十节“财务报告”之五“重要会计政策及会计估计”之 39“收入”。
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 4,210,856.32 4,865,252.02
教育费附加 1,813,630.85 2,045,801.26
房产税 437,250.30 575,839.61
土地使用税 1,663.76 2,131.04
车船使用税 7,580.00 8,351.39
印花税 131,165.56 66,184.36
地方教育附加 1,219,595.56 1,425,064.93
水利基金 30,706.59 13,595.84
合计 7,852,448.94 9,002,220.45
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单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 13,637,453.96 10,044,222.29
中标服务费及广告宣传费 2,710,709.97 1,862,631.84
差旅费 490,519.53 936,132.61
招待费 872,564.74 927,374.56
办公及会务费 1,023,258.68 938,819.22
交通及汽车费 66,979.26 93,519.35
其他 262,269.87 278,554.95
合计 19,063,756.01 15,081,254.82
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 91,897,787.84 89,400,339.87
办公及会务费 4,430,874.46 4,040,367.70
通讯费 485,148.40 486,039.20
差旅费 695,165.86 1,027,663.81
招待费 1,350,908.12 1,216,335.56
保险费 344,730.17 195,095.49
租赁费 1,918,621.51 1,872,357.17
交通费 733,339.19 1,299,939.75
折旧与摊销 6,186,827.97 5,218,350.75
中介机构服务费 4,109,360.48 4,586,524.72
其他 6,007,513.90 4,353,839.14
合计 118,160,277.90 113,696,853.16
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
人工费 5,061,485.19
材料费 143,625.78
折旧费 87,019.61
办公费 106,836.65
合计 5,398,967.23
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,233,236.61 1,205,026.17
其中：租赁利息支出 1,233,236.61 1,205,026.17
减：利息收入 4,945,180.13 4,984,136.14
汇兑净损失 9,754.01 788.74
银行手续费及其他 754,947.03 840,901.42
合计 -2,947,242.48 -2,937,419.81
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单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
一、计入其他收益的政府补助 7,904,016.64 2,731,760.99
直接计入当期损益的政府补助 7,904,016.64 2,731,760.99
二、其他与日常活动相关且计入其他
收益的项目
其中：个税扣缴税款手续费 375,393.83 193,077.82
进项税加计扣除 8,881,062.41 3,960,732.64
小规模企业增值税免征 816,992.64 567,773.21
招用自主就业退役士兵税收优惠 3,142,243.59 3,075,266.62
附加税减免 1,104,839.94 15,377.00
合计 22,224,549.05 10,543,988.28
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 1,318,252.05 1,258,291.37
处置长期股权投资产生的投资收益 203,675.44
交易性金融资产在持有期间的投资收
益
合计 16,558,496.35 9,828,051.80
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 946,136.99 3,574,712.89
合计 946,136.99 3,574,712.89
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -1,067,579.70 -1,070,947.67
应收账款坏账损失 -3,796,332.41 -15,665,974.09
合计 -4,863,912.11 -16,736,921.76
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置未划分为持有待售的固定资产、
在建工程、生产性生物资产及无形资 85,776.85 37,109.77
产的处置利得或损失
其中：固定资产 85,776.85 37,109.77
合计 85,776.85 37,109.77
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单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
罚没收入 498,104.36 163,829.09 498,104.36
非流动资产毁损报废利得 987.68 2,920.00 987.68
无法支付的款项 12,193.28
其他 33,692.12 80,208.28 33,692.12
合计 532,784.16 259,150.65 532,784.16
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 30,000.00 3,000.00 30,000.00
非流动资产毁损报废损失 6,692.83 4,942.42 6,692.83
罚款支出 919,503.70 206,731.01 919,503.70
其他 153,083.10 21,788.85 153,083.10
合计 1,109,279.63 236,462.28 1,109,279.63
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 40,835,233.72 42,581,127.18
递延所得税费用 -1,026,772.15 -4,146,511.02
合计 39,808,461.57 38,434,616.16
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 161,346,343.77
按法定/适用税率计算的所得税费用 40,336,585.94
子公司适用不同税率的影响 -279,865.35
调整以前期间所得税的影响 -217,075.77
非应税收入的影响 -329,563.01
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 335,581.35
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -124,740.86
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响
安置残疾人员就业工资加计扣除 -101,666.59
所得税费用 39,808,461.57
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详见附注七、26 其他综合收益。
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收押金保证金 7,354,403.87 21,146,019.11
政府补助 7,904,016.64 2,731,870.48
利息收入 4,945,180.13 4,984,136.14
往来款 977,565.08 268,803.40
租金收入 2,043,212.09 4,940,231.88
其他 13,733,663.12 21,929,510.51
合计 36,958,040.93 56,000,571.52
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
付押金保证金 2,498,956.05 14,835,920.24
付现费用 25,718,662.65 24,888,698.00
往来款 336,953.11 521,331.68
租赁业务付现租金 349,728.60 562,605.00
其他 3,532,563.11 4,397,945.06
合计 32,436,863.52 45,206,499.98
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
理财产品到期赎回 50,000,000.00
合计 50,000,000.00
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
购买理财产品 110,000,000.00 50,000,000.00
合计 110,000,000.00 50,000,000.00
（5） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付租赁负债的本金和利息 10,598,585.35 9,384,039.43
上市辅导费用 849,056.60 4,682,547.14
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合计 11,447,641.95 14,066,586.57
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 121,537,882.20 117,244,859.43
加：资产减值准备 4,863,912.11 16,736,921.76
固定资产折旧、油气资产折
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧 10,564,691.13 10,311,456.61
无形资产摊销 543,424.40 386,177.17
长期待摊费用摊销 2,154,580.52 1,049,388.62
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号 -85,776.85
填列）
固定资产报废损失（收益以
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
-946,136.99 -3,574,712.89
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填
列）
投资损失（收益以“－”号填
-16,558,496.35 -9,828,051.80
列）
递延所得税资产减少（增加以
-1,026,772.15 -4,146,511.02
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号
-544,547.55 -670,076.38
填列）
经营性应收项目的减少（增加
-87,958,674.39 -128,030,882.07
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 131,350,391.46 175,224,153.82
活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 554,759,077.37 317,149,811.92
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减：现金的期初余额 317,149,811.92 717,137,792.61
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 237,609,265.45 -399,987,980.69
（2） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 554,759,077.37 317,149,811.92
其中：库存现金 123,537.03 125,103.33
可随时用于支付的银行存款 553,897,661.54 284,616,736.31
可随时用于支付的其他货币资
金
三、期末现金及现金等价物余额 554,759,077.37 317,149,811.92
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 70,774.77 6.9646 492,917.96
欧元
港币
应收账款
其中：美元 98,605.42 6.9646 686,747.31
欧元
港币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
其他应付款
其中：美元 4,800.12 6.9646 33,430.92
应付账款
其中：美元 35,080.66 6.9646 244,322.76
其他说明：
境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，
记账本位币发生变化的还应披露原因。
?适用 □不适用
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子公司特发刚果金公司经营地为刚果金，记账本位币为美元，报告期内记账本位币未发生变化。
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
供暖补贴 444,930.85 其他收益 444,930.85
稳岗补贴 2,598,666.24 其他收益 2,598,666.24
开发扶持资金 421,000.00 其他收益 421,000.00
龙华浪街道办事处垃圾分类
奖励
扩岗留工补贴 1,465,825.00 其他收益 1,465,825.00
培训补贴 479,350.00 其他收益 479,350.00
就业补贴 356,267.92 其他收益 356,267.92
以工代训补贴款 107,500.00 其他收益 107,500.00
水务局节水载体奖励资金 50,000.00 其他收益 50,000.00
其他 1,860,476.63 其他收益 1,860,476.63
合计 7,904,016.64 其他收益 7,904,016.64
八、合并范围的变更
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
变动原
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 时间
因
深圳市特发物流科技有限公司 深圳 深圳 服务业 新设 2022-12-16
九、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市特发物
同一控制下企
业资产经营有 深圳 深圳 服务业 100.00%
业合并
限公司
深圳市特发特
同一控制下企
力物业管理有 深圳 深圳 服务业 100.00%
业合并
限公司
深圳市特发楼
宇科技有限公 深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
司
深圳特发商务 深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
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有限公司
特发技术刚果
刚果金 刚果金 服务业 100.00% 设立
金有限公司
深圳市特发餐
饮管理有限公 深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
司
深圳市特发政
务服务有限公 深圳 深圳 服务业 51.00% 设立
司
特发政务服务
（天津）有限 天津 天津 服务业 51.00% 设立
公司
深圳特发东部
深圳 深圳 服务业 55.00% 设立
服务有限公司
广东特发东部
人力资源服务 佛山 佛山 服务业 55.00% 设立
有限公司
深圳市特发口
岸服务有限公 深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
司
山东省特发商
务服务有限公 东营 东营 服务业 51.00% 设立
司
深圳市特发物
流科技有限公 深圳 深圳 服务业 100.00% 设立
司
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
深圳市特发政务服务
有限公司
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公司名 非流 非流
称 流动 非流动 流动 负债合 流动 资产 流动 非流动
资产合计 动负 动资 负债合计
资产 资产 负债 计 资产 合计 负债 负债
债 产
深圳市特
发政务服 1,626,01 92,141,16 239,0 46,121, 1,930, 785,298. 35,986,67
务有限公 8.21 4.99 73.94 724.92 548.32 88 3.79
司
单位：元
子公司名称 本期发生额 上期发生额
综合收益 经营活动 综合收益总 经营活动现
这是文本内容 营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 额 金流量
深圳市特发政务 213,258,42 14,276,296. 14,276,296. 4,431,643.2 152,134,00 9,403,546.6
服务有限公司 2.63 23 23 8 3.00 8
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（1） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 5,631,556.09 4,313,304.04
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 1,318,252.05 1,353,291.98
--综合收益总额 1,318,252.05 1,353,291.98
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
十、与金融工具相关的风险
本公司与金融工具相关的风险源于本公司在经营过程中所确认的各类金融资产和金融负债，包括：
信用风险、流动性风险和市场风险。
本公司与金融工具相关的各类风险的管理目标和政策的制度由本公司管理层负责。经营管理层通
过职能部门负责日常的风险管理（例如本公司信用管理部对公司发生的赊销业务进行逐笔进行审核）。
本公司内部审计部门对公司风险管理的政策和程序的执行情况进行日常监督，并且将有关发现及时报告
给本公司审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低各类
与金融工具相关风险的风险管理政策。
信用风险，是指金融工具的一方未能履行义务从而导致另一方发生财务损失的风险。本公司的信
用风险主要产生于货币资金、应收账款、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，
最大的风险敞口等于这些工具的账面金额。
本公司货币资金主要存放于商业银行等金融机构，本公司认为这些商业银行具备较高信誉和资产
状况，存在较低的信用风险。
对于应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财
务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并
设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书
面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
（1）信用风险显著增加判断标准
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定
信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理
且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本
公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债
表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变
化情况。
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：定
量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；定性标准为主要债务人经营
或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等。
（2）已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理
目标保持一致,同时考虑定量、定性指标。
本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考
虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；债务人很可能破产或进行其他财务重组；发行方
或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映
了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（3）预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以 12 个月
或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率
和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)
的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。
违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的
方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的
百分比，以未来 12 个月内或整个存续期为基准进行计算；
违约风险敞口是指，在未来 12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付的
金额。前瞻性信息信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行
历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任
何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 65.54%（比较期：73.84%）；
本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的 27.59%（比较：
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。本公司统筹负责公司内各子公司的现金管理工作，包括现金盈余的短期投资和筹措贷款以应付预计
现金需求。本公司的政策是定期监控短期和长期的流动资金需求，以及是否符合借款协议的规定，以确
保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券。
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司金融负债到期期限如下：
项 目
应付账款 179,424,268.70
其他应付款 94,559,735.09
一年内到期的租赁负债 9,014,154.28
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
租赁负债 4,846,288.53 3,711,148.60 3,408,334.87 2,593,249.56
合计 287,844,446.60 3,711,148.60 3,408,334.87 2,593,249.56
（续上表）
项 目
应付账款 151,530,888.11
其他应付款 71,358,081.24
一年内到期的租赁负
债
租赁负债 7,114,591.82 2,730,733.04 2,422,841.71 3,272,218.83
合计 236,305,481.19 2,730,733.04 2,422,841.71 3,272,218.83
（1）外汇风险
本公司的汇率风险主要来自下属子公司持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本公司
承受汇率风险主要与以美元计价的借款有关，除本公司设立境外的下属子公司使用美元计价结算外，本
公司的其他主要业务以人民币计价结算。
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避汇率风险。
但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
? 敏感性分析
于 2022 年 12 月 31 日，在其他风险变量不变的情况下，如果当日美元对于人民币升值或贬值 10%，
那么本公司当年的净利润将增加或减少 9.02 万元。
（2）利率风险
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款、应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使
本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时
的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚
未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层
会依据最新的市场状况及时做出调整。
十一、公允价值的披露
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
（一）交易性金融资 265,946,136.99 265,946,136.99
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产
其变动计入当期损益 265,946,136.99 265,946,136.99
的金融资产
（4）结构性存款及理
财产品
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
交易性金融资产为购买的结构性存款及理财产品，以预期收益率预测未来现金流量，不可观察估
计值是预期收益率。
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、应
付账款、其他应付款等。
十二、关联方及关联交易
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
投资兴办实业、
深圳市特发集团 投资兴办旅游产
深圳 458,282 万元 48.75% 48.75%
有限公司 业及房地产开发
经营等
本企业的母公司情况的说明
控股股东名称 注册资本 股东结构 持股比例(%) 最终控制方
深圳市人民政府国有资产监督管理委员
会(以下简称深圳市国资委)
深圳市特发集 28.87
团有限公司 深圳市投资控股有限公司 19.49 深圳市国资委
万元
中国东方资产管理股份有限公司 8.34 财政部
深圳市国有股权经营管理有限公司 4.33 深圳市国资委
合计 100.00
特发集团公司直接持有本公司 47.775%股权，通过其全资子公司深圳市特发投资有限公司持有本公司
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本企业子公司的情况详见附注九之在其他主体中的权益。
本企业重要的合营或联营企业详见附注九之在其他主体中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
深圳市特发建设服务有限公司 联营企业
其他说明：
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市特发投资有限公司 同受控股股东控制及持有本公司 0.975%股份
深圳市特发信息股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发黎明光电（集团）有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力（集团）股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市中天实业有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发工程管理有限责任公司 同受控股股东控制
深圳特发华日汽车企业有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发地产有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发小额贷款有限公司 同受控股股东控制
深圳市汽车工业贸易有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光网科技股份有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息光电技术有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力创盈科技有限公司 同受控股股东控制
荆州市特发置地有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司 同受控股股东控制
广东特发信息光缆有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发信息数据科技有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力宝库供应链科技有限公司 同受控股股东控制
深圳珠宝产业服务有限公司 同受控股股东控制
深圳市长龙铁路电子工程有限公司 同受控股股东控制
深圳华丽装修家私企业公司 同受控股股东控制
深圳市海洋世界有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发小梅沙旅游发展有限公司 同受控股股东控制
深圳市特发小梅沙投资发展有限公司 同受控股股东控制
深圳市特力新永通汽车发展有限公司 同受控股股东控制
特发信息光纤（东莞）有限公司 同受控股股东控制
深圳特力吉盟投资有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
深圳市华日丰田汽车销售服务有限公司 同受控股股东控制公司的参股公司
青岛涌泰置业有限公司 董事施晖及监事王卫冲共同控制
江苏南通三建集团股份有限公司 持有本公司 9.00%股份
控股股东特发集团公司董事欧鹏担任党委书记、总经理的
中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司
企业
本公司董事、监事、高级管理人员和公司控股股东的董
关联自然人 事、监事及高级管理人员以及以上人员关系密切的家庭成
员
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（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
深圳市特发工程
管理有限责任公 办公区物业管理 273,859.88 7,000,000.00 否 216,206.30
司
深圳市特发信息
管理及水电费 185,060.62 0.00 否 208,325.82
股份有限公司
深圳特发华日汽
车辆维修 5,853.10 0.00 否 1,876.11
车企业有限公司
深圳市特发工程
管理有限责任公 工程维护费 1,121,123.43 7,000,000.00 否 330,188.68
司
深圳市特发建设
安保服务费 0.00 0.00 否 3,175,000.00
服务有限公司
深圳华丽装修家
装修费 564,486.79 0.00 否 265,311.57
私企业公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市中天实业有限公司 物业管理服务 9,876,594.79 11,336,716.02
深圳特力吉盟投资有限公司 物业管理服务 9,033,100.68 8,847,140.74
深圳市特发信息股份有限公
物业管理服务 8,939,555.33 8,682,003.65
司
港通科技城发展（南通）有
物业管理服务 6,500,179.19
限公司
江苏南通三建集团股份有限
物业管理服务 1,227,965.61 2,210,811.26
公司
深圳市特发衡佳房地产投资
物业管理服务 4,552,053.19 4,993,638.70
有限公司
深圳市特发信息光网科技股
物业管理服务 2,321,697.00 2,222,409.37
份有限公司
深圳市特发工程管理有限责
物业管理服务 2,084,828.98 2,095,264.85
任公司
深圳特发华日汽车企业有限
物业管理服务 1,529,875.47 1,529,875.47
公司
广东特发信息光缆有限公司 物业管理服务 1,228,400.75 1,509,450.60
荆州市特发置地有限公司 物业管理服务 514,628.48 1,837,416.98
青岛涌泰置业有限公司 物业管理服务 542,853.40
深圳市汽车工业贸易有限公
物业管理服务 1,489,675.14 1,374,316.31
司
深圳市特力（集团）股份有
物业管理服务 38,117.07 285,368.28
限公司
深圳市特力（集团）股份有
停车费 440,366.97 550,192.66
限公司
中国长城资产管理股份有限
物业管理服务 356,747.59 145,661.76
公司深圳市分公司
深圳市长龙铁路电子工程有 物业管理服务 68,887.74 40,001.59
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限公司
深圳珠宝产业服务有限公司 物业管理服务 66,037.74
深圳市特发信息数据科技有
物业管理服务 16,981.13
限公司
深圳市特发小额贷款有限公
物业管理服务 156,720.75 39,161.32
司
深圳市海洋世界有限公司 物业管理服务 147,798.74
深圳市特发小梅沙旅游发展
物业管理服务 185,490.57
有限公司
深圳市特发小梅沙投资发展
物业管理服务 660,256.16
有限公司
深圳市特力新永通汽车发展
物业管理服务 317,484.50
有限公司
特发信息光纤（东莞）有限
物业管理服务 68,488.44
公司
关联自然人 物业管理服务 62,541.76 11,619.79
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
本公司负责经营和管理特发集团公司所有的位于和平里小区的停车场，双方约定特发集团公司和本公司
分别获得停车场总收益的 60%和 40%，本公司 2021 年度、2022 年度分别应向深圳市特发地产有限公司
（特发集团公司向其转让收益权）支付停车场收益 4093903.2 元、0 元。（2021 年 12 月份前作为佣金
核算，2022 年 1 月份开始为代收代付）
（2） 关联租赁情况
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期 未纳入租赁负债
租赁和低价值资 计量的可变租赁 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
出租方 租赁资 产租赁的租金费 付款额（如适 利息支出 产
名称 产种类 用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
深圳市
特发发
展中心 办公场 2,349,8 1,142,5 417,713 421,355 11,936,
建设监 所 91.36 81.48 .98 .43 168.10
理有限
公司
深圳市
特发地 673,937 490,136 50,218. 50,824. 2,073,5
停车场
产有限 .00 .00 53 00 97.71
公司
深圳特
力（集
员工宿 18,714. 27,447. 1,660.0 57,490.
团）股 727.13
舍 30 64 1 47
份有限
公司
深圳市
特发集 文星二 349,728 535,814 75,501. 96,999. 2,578,1
团有限 商场 .60 .31 09 54 07.15
公司
深圳市 员工宿 148,200 68,400. 13,570. 4,979.1 525,313
特发集 舍 .00 00 66 7 .29
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团有限
公司
深圳市
中天实 办公场 77,142. 61,714. 10,016. 6,704.6 353,924
业有限 所 86 29 21 6 .75
公司
深圳市
特发信
息股份 宿舍
有限公
司
深圳市
特发信
息股份 宿舍
有限公
司
深圳市
中天实 2,261,6 1,977,8
停车场
业有限 93.76 61.52
公司
深圳市
特发信
息股份 停车场
.52 .00
有限公
司
（3） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 11,879,670.00 13,308,975.08
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
深圳市特发集团
有限公司
青岛涌泰置业有
限公司
深圳市特发信息
股份有限公司
荆州市特发置地
有限公司
深圳市特发衡佳
房地产投资有限 434,585.82 21,729.29 654,257.13 32,712.86
公司
深圳市特发信息
光网科技股份有 436,117.55 21,805.88 194,871.71 9,743.59
限公司
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江苏南通三建集
团股份有限公司
深圳市特发小额
贷款有限公司
深圳市汽车工业
贸易有限公司
深圳市中天实业
有限公司
广东特发信息光
缆有限公司
深圳市特力（集
团）股份有限公 58,404.09 2,920.20 144,000.00 7,200.00
司
深圳市长龙铁路
电子工程有限公 9,880.00 494.00
司
深圳市特发小梅
沙旅游发展有限 52,200.00 2,610.00
公司
中国长城资产管
理股份有限公司 29,088.65 1,454.43
深圳市分公司
深圳市特发小梅
沙投资发展有限 90,818.13 4,540.91
公司
特发信息光纤
（东莞）有限公 14,519.55 725.98
司
深圳特发华日汽
车企业有限公司
深圳市特力新永
通汽车发展有限 336,533.57 16,826.68
公司
深圳市海洋世界
有限公司
其他应收款
深圳市特发信息
股份有限公司
深圳市特发信息
光网科技股份有 100,000.00 5,000.00 100,000.00 5,000.00
限公司
深圳市特发集团
有限公司
深圳市特发工程
管理有限责任公 285,505.40 14,275.27 234,705.40 11,735.27
司
深圳市特力（集
团）股份有限公 30,428.43 1,521.42 8,938.00 446.90
司
深圳市特发黎明
光电（集团）有 149,524.00 7,476.20 46,600.00 2,330.00
限公司
深圳市特发建设
服务有限公司
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
深圳市特发集团有限公司 208,778.79
深圳市特发信息股份有限公
司
深圳市特发发展中心建设监
理有限公司
深圳市特发地产有限公司 61,267.00
深圳市中天实业有限公司 417,940.76
其他应付款
深圳市特发地产有限公司 366,902.40 1,116,871.80
深圳市特发集团有限公司 1,000.00
深圳市特发工程管理有限责
任公司
深圳市特发信息股份有限公
司
深圳市特力（集团）股份有
限公司
深圳市特发建设服务有限公
司
十三、股份支付
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
十四、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
截至 2022 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
截至 2022 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重要的或有事项。
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（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十五、资产负债表日后事项
单位：元
拟分配的利润或股利 33,800,000.00
经审议批准宣告发放的利润或股利 33,800,000.00
利润分配方案 每 10 股派 2 元（含税）
截至 2023 年 4 月 20 日，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以业务分部为基础确
定报告分部。分别对综合物业管理服务业务、政务服务业务及增值服务等的经营业绩进行考核。
（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 综合物业管理服务 政务服务 增值服务 分部间抵销 合计
主营业务收入 1,649,872,378.01 231,468,420.98 121,777,712.07 2,003,118,511.06
主营业务成本 1,463,860,124.30 197,614,267.04 66,832,493.50 1,728,306,884.84
十七、母公司财务报表主要项目注释
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏 8,232,2 8,232,2 9,927,4 9,927,4
账准备 15.39 15.39 25.02 25.02
的应收
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账款
其
中：
按组合
计提坏
账准备 97.74% 5.29% 97.19% 5.08%
,955.07 984.90 ,970.17 ,230.21 609.13 ,621.08
的应收
账款
其
中：
组合 ,659.37 984.90 ,674.47 ,115.17 609.13 ,506.04
范围内 7,602,2 7,602,2 2,849,1 2,849,1
关联往 95.70 95.70 15.04 15.04
来组合
合计 100.00% 7.42% 100.00% 7.75%
,170.46 200.29 ,970.17 ,655.23 034.15 ,621.08
按单项计提坏账准备： 8,232,215.39
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市誉德运营管理
有限公司
青岛涌泰置业有限公
司
该等公司经营不善，
南通裕恒置业有限公
司
能力大幅下降，本公
成都奥特为通讯有限
公司
回，因此全额计提坏
江苏海华置业开发有
限公司
成都泰普科技有限公
司
四川卓远时代航空科
技有限公司
合计 8,232,215.39 8,232,215.39
按组合计提坏账准备： 18,866,984.90
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 349,160,659.37 18,866,984.90
确定该组合依据的说明：
①于 2021 年 12 月 31 日，按单项计提坏账准备的说明
江苏南通三建集团股份有限公司、深圳市誉德运营管理有限公司因经营不善，财务指标恶化，还
款能力大幅下降，本公司预计款项难以收回，因此全额计提坏账准备。
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②于 2022 年 12 月 31 日，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
合计 364,995,170.46
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏
账准备
按组合计提坏
账准备
合计 27,379,034.15 1,447,422.98 1,727,256.84 27,099,200.29
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
江苏南通三建集团股份有限公司 1,670,442.17 分红款抵减应收款
江苏南通郡翊泰建筑装饰工程有限公
司
合计 1,727,256.84
（3） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
客户一 152,090,203.10 41.67% 8,162,421.39
客户二 67,720,899.91 18.55% 3,491,753.31
客户三 22,625,441.31 6.20% 1,134,022.90
客户四 10,784,596.52 2.96% 587,930.54
客户五 3,881,506.98 1.06% 194,075.35
合计 257,102,647.82 70.44%
单位：元
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项目 期末余额 期初余额
应收股利 24,699,697.95 3,899,170.59
其他应收款 92,249,435.89 84,615,501.41
合计 116,949,133.84 88,514,672.00
（1） 应收股利
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
特发口岸公司 20,800,527.36
特发政务公司 3,899,170.59 3,899,170.59
合计 24,699,697.95 3,899,170.59
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
政务服务公司投入资
特发政务公司 3,899,170.59 1-2 年 金加大市场拓展，暂
未支付股利
合计 3,899,170.59
（2） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 8,799,179.57 5,149,052.88
押金保证金 10,649,364.88 8,943,482.84
员工备用金 382,312.39 512,080.32
往来款 32,340.00 85,568.44
合并范围内关联往来款 74,198,956.85 69,761,821.50
其他 1,147,302.52 2,194,366.51
合计 95,209,456.21 86,646,372.49
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
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在本期
--转入第二阶段 -103,503.98 103,503.98
--转入第三阶段 -296,841.54 296,841.54
本期计提 225,747.12 331,445.08 371,957.04 929,149.24
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
合计 95,209,456.21
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
深圳市特发物业
应付服务内部单
资产经营有限公 39,385,559.24 1 年以内 41.37%
位往来款
司
深圳特发商务有
日常资金结算 25,446,601.82 1 年以内 26.73%
限公司
北京大学深圳医 其他应收及暂付
院 款项
山东省特发商务
内部借款 2,000,000.00 1 年以内 2.10%
服务有限公司
深圳置锦物业发
履约保证金 1,740,000.00 3-4 年 1.83% 870,000.00
展有限公司
合计 71,626,478.86 75.24% 1,022,715.89
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 33,754,062.25 33,754,062.25 33,754,062.25 33,754,062.25
对联营、合营
企业投资
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合计 39,385,618.34 39,385,618.34 38,067,366.29 38,067,366.29
（1） 对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额（账面 期末余额（账面 减值准备期
被投资单位 追加投 计提减值准
价值） 减少投资 其他 价值） 末余额
资 备
深圳市特发
物业资产经 5,112,000.00 5,112,000.00
营有限公司
深圳市特发
楼宇科技有 4,800,000.00 4,800,000.00
限公司
深圳市特发
政务服务有 1,050,000.00 1,050,000.00
限公司
深圳市特发
特力物业管 8,115,265.15 8,115,265.15
理有限公司
深圳特发商
务有限公司
山东省特发
商务服务有 2,550,000.00 2,550,000.00
限公司
深圳特发东
部服务有限 1,100,000.00 1,100,000.00
公司
特发技术刚
果金有限公 6,797.10 6,797.10
司
特发政务服
务（天津） 1,020,000.00 1,020,000.00
有限公司
深圳市特发
口岸服务有 5,000,000.00 5,000,000.00
限公司
合计 33,754,062.25 33,754,062.25
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
减值
期初余额（账 追 减 其他 宣告发 期末余额（账 准备
投资单位 其他 计提
面价值） 加 少 权益法下确认 综合 放现金 其 面价值） 期末
权益 减值
投 投 的投资损益 收益 股利或 他 余额
变动 准备
资 资 调整 利润
一、合营企业
二、联营企业
深圳市特发
建设服务有 4,313,304.04 1,318,252.05 5,631,556.09
限公司
小计 4,313,304.04 1,318,252.05 5,631,556.09
深圳市特发服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
合计 4,313,304.04 1,318,252.05 5,631,556.09
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,399,385,661.37 1,233,417,800.13 1,138,601,389.30 961,687,692.72
合计 1,399,385,661.37 1,233,417,800.13 1,138,601,389.30 961,687,692.72
与履约义务相关的信息：
参见第十节、五、30、收入
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 20,800,527.36 29,860,329.11
权益法核算的长期股权投资收益 1,318,252.05 1,258,291.37
处置长期股权投资产生的投资收益 203,675.44
交易性金融资产在持有期间的投资收
益
合计 36,132,633.29 39,102,253.52
十八、补充资料
?适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 85,776.85 处置非流动资产收益
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策 主要为稳岗补贴、开发扶持资金、以
规定、按照一定标准定额或定量持续 工代训等
享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 16,186,381.29 主要为理财收益
单独进行减值测试的应收款项减值准
备转回
除上述各项之外的其他营业外收入和
-576,495.47
支出
主要为增值税进项加计抵扣、小规模
其他符合非经常性损益定义的损益项
目
自主就业退役士兵税收优惠
减：所得税影响额 9,443,670.39
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少数股东权益影响额 566,427.42
合计 29,261,976.92 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
利润
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
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