公司代码：600463 公司简称：空港股份
北京空港科技园区股份有限公司
一、 重要提示
（一） 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财
务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
（二） 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容
的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
（三） 公司全体董事出席董事会会议。
（四） 中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意
见的审计报告。
（五） 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2022年度公司实现归属于
母公司的净利润-31,909,979.76元，加上年初未分配利润335,271,548.35元,2022年
期末可供股东分配的利润303,361,568.59元。鉴于2022年度公司实现归属于母公司的
净利润为负，公司2022年度拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他
形式的分配。
二、 公司基本情况
(一) 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 空港股份 600463
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 韩剑 柳彬
北京市顺义区空港工业区B区裕民大 北京市顺义区空港工业区B区裕民
办公地址
街甲6号 大街甲6号
电话 010-80489305 010-80489305
电子信箱 kg600463@163.com kg600463@163.com
(二) 报告期公司主要业务简介
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供
基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、
资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。
产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优
化产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经
验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经
历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用地
效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全、同
质化严重，导致恶性竞争等问题。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，
现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模
式转变，例如天安数码城、联东 U 谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大
型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。
此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素
和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经
济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生
产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将
自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的
联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经
济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成
为了城市空间中的新地标、新节点。
首都机场临空经济区位于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线、
六环路，南至京平高速，东至六环路，西至高白路、榆阳路，规划面积为 115.7 平方
公里。顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都机场临空经济示范区功能
则定位为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交往中心功
能核心区和首都生态宜居国际化先导区。根据区域功能、资源禀赋、产业基础等因素，
示范区空间布局为“一港四区”，即首都空港、航空物流与口岸贸易区、临空产业与
城市综合服务区、临空商务与新兴产业区、生态功能区。
都国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京）自由
贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸易、文
化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。
公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为
丰富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建
设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。
公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为
主营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园
区开发建设产业链。
（一）工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，
以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、
经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流
配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。
（二）建筑工程施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工
企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结
构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二级、
防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专业承
包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域，业
务资质体系日趋完善。
（三）物业租赁和管理业务
公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司物业分公司和全资子公司天地物业。
空港股份物业分公司主要负责公司位于原空港开发区 A 区、B 区和北京天竺综合保税
区内的自持物业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目的物
业管理。
(三) 公司主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 2,560,993,782.63 2,910,801,211.04 -12.02 3,193,858,588.48
归属于上市公司股东的净资产 1,187,767,843.94 1,219,677,823.70 -2.62 1,248,180,601.78
营业收入 652,882,961.09 1,013,076,407.85 -35.55 1,138,511,711.15
扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的
营业收入
归属于上市公司股东的净利润 -31,909,979.76 -25,194,138.08 不适用 8,084,400.38
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -93,454,833.72 -79,467,298.39 不适用 -64,614,264.25
经营活动产生的现金流量净额 -139,699,595.00 -170,172,948.20 17.91 71,559,227.80
加权平均净资产收益率（%） -2.60 -2.04 不适用 0.62
基本每股收益（元／股） -0.1064 -0.084 不适用 0.0269
稀释每股收益（元／股） -0.1064 -0.084 不适用 0.0269
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 175,565,231.33 267,792,872.63 111,335,067.79 98,189,789.34
归属于上市公司股东的净利润 -5,119,131.08 36,178,413.87 -2,176,243.31 -60,793,019.24
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-1,743,248.28 -12,710,165.88 -5,194,857.62 -73,806,561.94
损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -84,828,137.92 6,094,851.68 -56,309,488.36 -4,656,820.40
(四) 股东情况
名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 13,137
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 12,529
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有有限 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东
报告期内增减 期末持股数量 比例(%) 售条件的
（全称） 股份状态 数量 性质
股份数量
北京空港经济开发有限公司 0 147,946,207 49.32 0 无 0 国有法人
国开金融有限责任公司 -1,659,300 46,340,700 15.45 0 无 0 国有法人
张骞 3,353,200 3,353,200 1.12 0 无 0 境内自然人
朱红 2,263,100 2,263,100 0.75 0 无 0 境内自然人
王春林 1,244,200 1,984,200 0.66 0 无 0 境内自然人
赵荣全 1,896,100 1,896,100 0.63 0 无 0 境内自然人
北京临空兴融私募基金管理有限公司 0 1,791,912 0.60 0 无 0 国有法人
华泰证券股份有限公司 1,131,777 1,509,483 0.50 0 无 0 国有法人
李吉军 369,100 1,422,100 0.47 0 无 0 境内自然人
李东清 210,000 1,174,200 0.39 0 无 0 境内自然人
上述股东中，北京临空兴融私募基金管理有限公司为公司控股股东北京空港经济开发有限公司所属全资
上述股东关联关系或一致行动的说明 子公司，系一致行动人关系。公司未知其余前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系，也未知是否
属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
√适用 □不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
(五) 公司债券情况
□适用 √不适用
三、 经营层讨论与分析
(一) 报告期内主要经营情况
《证券法》
《上海证券交易所股票上市规
则》
《公司章程》
《董事会议事规则》等有关法律法规、规范性文件及公司制度的规定，
切实履行股东大会赋予的董事会职责，规范运作，科学决策，积极推动了公司各项业
务的稳定发展。在公司经营管理上，董事会紧紧围绕公司总体发展目标，以全年经营
计划为中心，带领公司上下坚定信心、齐心协力，扎实开展各项工作。
报告期内，公司根据最新颁布的法律法规及规范性文件要求，结合公司自身实际
经营情况，对包括《公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《监事会议
事规则》在内的 30 项制度进行了修订，从而进一步提高公司规范运作水平，完善公
司治理体系，保护投资者合法权益。同时报告期内，公司以内控成果实施为重心，严
格按照内控规范制度及流程要求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控
体系行之有效,深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情况进行测试。通过
测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的管理，报批事项的
审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指导工作、理顺关系、提高
效率、防范风险的作用。
（1）房地产开发业务
截至报告期末，公司本部开发建设的原 MAX 空港研发创新园 A 区项目(建筑面积
约 5.1 万平方米)正在重新制定营销方案并立项；MAX 空港研发创新园 B 区项目(建筑
面积约 2.39 万平方米)代征道路的接收手续已上报顺义区城管委及顺义区规自委审批
中，上述工作完成后将报顺义区住建委办理竣工验收，其余建安工程均已全部完成。
公司全资子公司天瑞置业报告期内完成了 4 栋楼宇的产权转让工作；截至报告期末出
租空港融慧园内楼宇 10 栋，共计 32,189.64 平方米。顺义区大孙各庄镇大孙各庄村
村南土地、房产寻求项目合作、设计开发方案。公司控股孙公司北京诺丁山置业有限
公司开发建设的计算机软件产业园项目一期(建筑面积约 1.78 万平方米)已完成主体
结构封顶，结合产业地产政策和资金情况研讨下一步开发方案。
公 司 参 股 公 司 金 隅 空 港 开 发 建 设 的 北 京 市 顺 义 区 天 竺 镇 第 22 街 区
SY00-0022-6015R2 二类居住、SY00-0022-6016A33 基础教育用地项目(建筑面积约
全部移交完毕，目前金隅空港正在加紧配套商业、库房和车位的租售运营。
公司参股公司电子城空港参与建设的“广电产业、军事通信产业、高科技产业创
新产业园”项目，项目一期(建筑面积约 3.2 万平方米)已完工并完成销售。项目二期
规划方案经调整后，正处于报批阶段，待取得项目立项后，进入实施阶段；项目原旧
厂房改造工作同步进行，通过前期招商调研，获取意向客户需求，后期将根据市场需
求对原旧厂房进行改造施工。
报告期内，天瑞置业实现营业收入 21,245.97 万元，较上年同期增加约 16,065.27
万元，净利润 4,466.57 万元，较上年同期增加约 4,307.66 万元。净利润上升的主要
原因是：本年度完成 4 栋楼宇的产权转让工作，致使 2022 年利润增加。
（2）建筑施工业务
报告期内，公司控股子公司天源建筑实现新开工程、复工工程及竣工工程总面积
约 108.31 万平方米。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰
工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防
设施工程专业承包二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承
包三级、环保工程专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项
资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包
经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其
责，使得经营决策效率不断提高。此外，天源建筑推广使用新技术、新工艺、新材料、
新设备，如铝模板支撑系统、FS 现浇混凝土免拆保温模板系统等、筑粒混凝土技术、
快刻石膏粉刷技术、绿色装配式。已申请研发实用新型专利共计 26 项，并申报通过
“高新技术企业”。天源建筑依托主营业务多元化发展，在主营业务建筑施工的基础
上成立专业分公司，包括：装饰分公司、消防智力运维分公司、供热与制冷智力运维
分公司、新材料与环保科技分公司。
报告期内，天源建筑实现营业收入 33,865.24 万元，较上年同期减少约 47,217.82
万元，净利润-8,692.27 万元，较上年同期减少亏损约 2,401.71 万元，营业收入下降
的主要原因是：市场环境变化，2022 年度开复工面积较去年同期有所下降，施工项目
以前期扫尾工程为主，且 2022 年新签的合同金额低于去年同期，导致收入下降；本
期亏损的主要原因：成本受市场、属地政府产业政策调整等因素影响，工程材料供应
商外迁，导致采购成本增加，叠加建筑工人用工成本增加，造成年度业绩亏损。
（3）物业管理与租赁业务
报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断探索新的市场营销
渠道，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资性房地产不同
类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案。通过搭建智慧园区管理平台融汇信
息，提高资源整合能力。在临空经济区产业规划的整体框架下，分析行业、了解需求、
优化运营，实现产业合作链条延伸，园区活力提升。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约 21.43 万平方米(不含天瑞置业开发
的空港融慧园项目)，出租率约 85%。全资子公司天地物业物业管理面积约为 21 万平
方米。
报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入 10,951.93 万元，较去
年同期减少约 1,407.69 万元，营业收入下降的主要原因:2022 年，为承租公司自持物
业的中小微企业减免租金约 1,438.54 万元。
公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科技创新企业投
资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，公司通
过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业、
项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略目标的
实现。公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇
通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、全面
做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现投资收益约 604.08 万元，公允价值变动收益约
-2,364.76 万元。
(二) 主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 652,882,961.09 1,013,076,407.85 -35.55
营业成本 518,170,538.14 886,197,131.46 -41.53
销售费用
管理费用 102,046,449.19 94,653,983.75 7.81
财务费用 32,363,896.29 22,426,298.21 44.31
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 -139,699,595.00 -170,172,948.20 17.91
投资活动产生的现金流量净额 4,963,113.12 -6,718,683.06 173.87
筹资活动产生的现金流量净额 63,933,616.19 52,915,595.53 20.82
营业收入变动原因说明：主要原因是建筑施工板块收入同比降低所致。
营业成本变动原因说明：主要原因是建筑施工板块成本同比降低所致。
管理费用变动原因说明：主要原因是业务咨询费用同比增加所致。
财务费用变动原因说明：主要原因是本期带息负债加权平均余额同比增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期购买商品、接受劳
务支付的现金同比降低所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付的现金同比降低所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期收到其他与筹资活
动有关的现金同比增加所致。
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
（%） 年增减（%）
减（%） （%）
建筑施工 330,915,309.80 358,606,706.08 -8.37 -56.93 -52.87 -9.32
租赁 69,098,435.81 28,726,475.53 58.43 -19.54 -2.84 -7.15
物业管理及其他 51,458,410.83 30,035,721.04 41.63 -42.13 -52.29 12.43
主营业务分产品情况
分产品 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入 营业成本比 毛利率比上
（%） 比上年增 上年增减 年增减（%）
减（%） （%）
建筑施工 330,915,309.80 358,606,706.08 -8.37 -56.93 -52.87 -9.32
租赁 69,098,435.81 28,726,475.53 58.43 -19.54 -2.84 -7.15
物业管理及其他 51,458,410.83 30,035,721.04 41.63 -42.13 -52.29 12.43
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
（%） 年增减（%）
减（%） （%）
北京地区 397,340,565.34 361,719,376.78 8.96 -51.48 -48.68 -4.97
其他地区 54,131,591.10 55,649,525.87 -2.80 -56.38 -62.54 16.93
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
报告期内，公司建筑施工营业收入增减变动为-56.93%，营业收入下降的主要原
因是：市场环境变化，2022 年度开复工面积较去年同期有所下降，施工项目主要是之
前扫尾工程，且 2022 年新签的合同金额低于去年同期，导致收入下降。
单位：元 币种:人民币
分行业情况
本期占 上年同 本期金额 情
总成本 期占总 较上年同 况
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比 说
(%) 例(%) 例(%) 明
原材料 243,995,080.50 58.46 516,876,927.81 60.56 -52.79
人工费 88,428,423.88 21.19 190,355,266.16 22.30 -53.55
建筑施工 间接费用 22,014,032.28 5.27 44,229,523.37 5.18 -50.23
其他 4,169,169.42 1.00 9,454,684.12 1.11 -55.90
小计 358,606,706.08 85.92 760,916,401.46 89.16 -52.87
维修款 8,579,592.72 2.06 8,292,224.32 0.97 3.47
人工服务费 3,904,651.81 0.94 6,786,408.38 0.80 -42.46
土地使用权摊销 2,289,251.40 0.55 2,436,969.58 0.29 -6.06
租赁 房屋折旧费用 9,536,909.55 2.29 9,237,927.30 1.08 3.24
材料费 33,870.00 0.01 353,188.51 0.04 -90.41
其他 4,382,200.05 1.05 2,459,351.05 0.29 78.19
小计 28,726,475.53 6.88 29,566,069.14 3.46 -2.84
人工费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
材料费 653,466.83 0.16 419,184.48 0.05 55.89
物业管理 设备运转 2,786,400.72 0.67 4,337,052.30 0.51 -35.75
及其他 秩序维护 7,661,343.16 1.84 6,977,790.27 0.82 9.80
保洁支出 7,316,349.86 1.75 4,035,984.45 0.47 81.28
其他 11,618,160.47 2.78 47,191,032.51 5.53 -75.38
小计 30,035,721.04 7.20 62,961,044.01 7.38 -52.29
合计 417,368,902.65 100.00 853,443,514.61 100.00 -51.10
减：公司
各业务分
部相互抵
消
合计 394,058,254.56 100.00 829,707,487.39 100.00 -52.51
单位：元 币种:人民币
变动比
项目 本期 上期 变动原因
例（%）
销售费用 0.00 0.00 0.00 不适用。
主要原因是业务咨询费用同比增加所
管理费用 102,046,449.19 94,653,983.75 7.81
致。
主要原因是本期带息负债加权平均余
财务费用 32,363,896.29 22,426,298.21 44.31
额同比增加所致。
单位：元 币种:人民币
与上期增减变动金额（正数 与上期增减
报表项目 原因
表示增加，负数表示减少） 变动（%）
经营活动产生的现 主要原因是本期购买商品、接受劳
金流量净额 务支付的现金同比降低所致。
主要原因是购建固定资产、无形资
投资活动产生的现
金流量净额
降低所致。
筹资活动产生的现 主要原因是本期收到其他与筹资活
金流量净额 动有关的现金同比增加所致。
（三）资产、负债情况分析
单位：元 币种:人民币
本期期末数占 上期期末数占 本期期末金额较上
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 总资产的比例 期期末变动比例 情况说明
（%） （%） （%）
主要原因是归还银行借款
货币资金 155,017,256.65 6.05 222,271,832.13 7.64 -30.26 及支付日常经营所需的款
项所致。
合同资产 658,713,897.71 25.72 697,858,887.94 23.97 -5.61
应收款项 464,601,544.38 18.14 534,416,306.52 3.41 -13.06
存货 345,721,129.34 13.50 315,145,809.08 10.83 9.70
投资性房地
产
主要原因是联营企业权益
长期股权投
资
致。
固定资产 69,022,945.02 2.70 81,743,711.72 2.81 -15.56
在建工程 99,315,629.12 3.88 86,461,146.20 2.97 14.87
使用权资产 11,309,623.68 0.44 11,929,267.12 0.41 -5.19
短期借款 686,802,140.34 26.82 741,268,603.94 25.47 -7.35
合同负债 74,526,902.74 2.91 82,446,397.60 2.83 -9.61
主要原因是将符合条件的
长期借款 20,500,000.00 0.80 41,062,482.29 1.41 -50.08 长期借款重分类到一年内
到期的非流动负债所致。
租赁负债 7,422,829.53 0.29 9,114,175.10 0.31 -18.56
四、 重要事项
(一) 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以
及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 65,288.30 万元，同比下降 35.55%；实现利润总额
-3,512.91 万元，同比减少亏损 953.01 万元；实现归属于上市公司股东的净利润
-3,191.00 万元，同比下降 671.58 万元。截至本报告期末，公司总资产 256,099.38
万元，同比下降 12.02%；归属于上市公司的股东权益 118,776.78 万元，同比下降
(二) 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导
致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
董事长：韩 剑
董事会批准报送日期：2023 年 4 月 14 日
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