目 录
一、审计报告……………………………………………………… 第 1—6 页
二、财务报表……………………………………………………… 第 7—14 页
（一）合并资产负债表…………………………………………… 第 7 页
（二）母公司资产负债表………………………………………… 第 8 页
（三）合并利润表………………………………………………… 第 9 页
（四）母公司利润表………………………………………………第 10 页
（五）合并现金流量表……………………………………………第 11 页
（六）母公司现金流量表…………………………………………第 12 页
（七）合并所有者权益变动表……………………………………第 13 页
（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第 14 页
三、财务报表附注……………………………………………… 第 15—95 页
审 计 报 告
天健审〔2023〕1728 号
宁波联合集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了宁波联合集团股份有限公司（以下简称宁波联合公司）财务报表，
包括 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司
利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关
财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了宁波联合公司 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2022
年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于宁波联合公司，并履行了职业道
德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审
计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
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项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
(一) 存货可变现净值
相关信息披露详见财务报表附注三（十一）及五（一）7。
截 至 2022 年 12 月 31 日 ， 宁 波 联 合 公 司 存 货 项 目 账 面 余 额 为 人 民 币
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高
于可变现净值的差额计提存货跌价准备。宁波联合公司管理层（以下简称管理层）
在考虑持有存货目的的基础上，根据历史售价、实际售价、合同约定售价等确定
估计售价，并按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相关税费后的金额确定存货的可变现净值。
由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存
货可变现净值确定为关键审计事项。
针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
（1）了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价其设计和执行是否
有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）复核管理层以前年度对存货可变现净值的预测和实际经营结果，评价
管理层过往预测的准确性；
（3）以抽样方式复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数
据、期后情况、市场信息等进行比较；
（4）结合取得的监理报告对主要存货项目进行实地观察，检查并复核项目
实际发生的开发成本，评价管理层对存货项目开发至完工时将要发生的成本、销
售费用和相关税费估计的合理性；
（5）测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
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（6） 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 房地产销售收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三（二十六）及五（二）1。
中房地产业务的营业收入为人民币 342,759,143.77 元。
宁波联合公司房地产销售业务属于在某一时点履行履约义务，收入确认的具
体方法：销售合同已在相关政府部门备案；开发产品已经完工并验收合格；销售
款已收讫或预计可收回；已按销售合同约定办妥交房手续。
由于宁波联合公司的营业利润主要来自于房地产销售，且房地产销售收入是
宁波联合公司关键业绩指标之一，可能存在管理层通过不恰当的收入确认以达到
特定目标或预期的固有风险。因此，我们将房产收入确认确定为关键审计事项。
（1）了解与房地产销售收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设
计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）获取房产项目竣工验收相关资料，核实是否已经达到合同约定的交付
条件；
（3）抽样检查《商品房买卖合同》，并核对购房人姓名、房号、面积、金
额和交付时间等内容，以核实房产是否已签订了经政府备案的《商品房买卖合同》；
（4）抽样检查房地产销售收入的收款情况和收款凭证，并与销售台账和购
房合同进行核对，以核实房款是否已经收讫；
（5）检查经客户签字确认的交房流转单，并与物业维修基金的缴纳情况进
行核对，以核实交房手续的真实性；
（6）针对视同交房方式，咨询法律专家的专业意见，并检查宁波联合公司
向购房人寄发交房通知单，以及交房通知单的邮寄记录和签收情况，抽取部分邮
寄信息与购房合同中的购房人姓名、电话和地址进行了核对，以核实公司的邮寄
是否按照合同约定真实寄送。
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四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财
务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估宁波联合公司的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终
止运营或别无其他现实的选择。
宁波联合公司治理层（以下简称治理层）负责监督宁波联合公司的财务报告
过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
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疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对宁波联合公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是
否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计
准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披
露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得
的信息。然而，未来的事项或情况可能导致宁波联合公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
(六) 就宁波联合公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对
审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
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项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国·杭州 中国注册会计师：
二〇二三年四月七日
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宁波联合集团股份有限公司
财务报表附注
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
宁波联合集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经宁波市体制改革委员会批准，
以定向募集方式设立，于 1994 年 3 月 31 日在宁波市工商行政管理局登记注册，总部位于浙
江省宁波市。公司现持有统一社会信用代码为 9133020025410108X4 的营业执照，注册资本
公司股票已于 1997 年 4 月 10 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属综合行业。公司主要经营活动为房地产业务、电力和热力的生产供应业务和国
内外商品贸易等业务。
本财务报表业经公司 2023 年 4 月 7 日第十届第四次董事会批准对外报出。
本公司将宁波联合建设开发有限公司（以下简称建设开发公司）、宁波联合集团进出口
股份有限公司（以下简称进出口公司）、宁波经济技术开发区热电有限责任公司（以下简称
热电公司）、温州银联投资置业有限公司（以下简称温州银联公司）和宁波梁祝文化产业园
开发有限公司（以下简称梁祝公司）等 19 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见
本财务报表附注六和七之说明。
二、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二) 持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、无形资产
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摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动
性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周
期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
公司除全资子公司中佳国际发展有限公司外采用人民币为记账本位币；中佳国际发展有
限公司注册地在香港，且其业务收支以港币为主，因此以港币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表
中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及
其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号—
—合并财务报表》编制。
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(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
对合营企业的投资进行会计处理。
照相关会计准则的规定进行会计处理：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是
指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务和外币报表折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算为人民币金额。资产
负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，
除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；
以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金
额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入
当期损益或其他综合收益。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费
用项目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算
差额，计入其他综合收益。
(十) 金融工具
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金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融
负债；(3) 不属于上述(1)或(2)的财务担保合同；(4) 以摊余成本计量的金融负债。
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考
虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的交
易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系
的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益
计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益
的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损
益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，
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除非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公
司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公
允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融
负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变
动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值
规定确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相
关规定所确定的累计摊销额后的余额。
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金
融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金
融资产终止确认的规定。
该部分金融负债）。
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转
移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的
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风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认
该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该
金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关
负债。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所
转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入
其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，
且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认
部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的
差额计入当期损益：(1) 终止确认部分在终止确认日的账面价值；(2) 终止确认部分收到的
对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及
转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市
场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使
用自身数据作出的财务预测等。
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
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计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、不属于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移
金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所
有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用
减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后
整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公
司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，
按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认
后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期
信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工
具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负
债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始
确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信
用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当
以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金
额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该
金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产在资产负债表中列
示的账面价值。
(2) 按组合评估预期信用风险并采用三阶段模型计量预期信用损失的金融工具
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项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——应收政府款项组合
其他应收款——应收押金保证金组合
参考历史信用损失经验，结合当
其他应收款——应收备用金组合 前状况以及对未来经济状况的预
其他应收款——对从事房地产开发业 款项性质 测，通过违约风险敞口和未来12
务的联营、合营企业按持有项目公司 个月内或整个存续期预期信用损
股权比例提供除注册资本外的项目开 失率，计算预期信用损失
发款组合
其他应收款——应收其他组合
(3) 采用简化计量方法，按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的预
应收票据——银行承兑汇票 测，通过违约风险敞口和未来12
票据类型 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当
应收票据——商业承兑汇票 前状况以及对未来经济状况的预
测，编制商业承兑汇票账龄和应
收账款账龄与整个存续期预期信
应收账款——账龄组合 账 龄 用损失率对照表，计算预期信用
损失
应收账款 应收商业承兑汇票预期信用
账 龄
预期信用损失率(%) 损失率(%)
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，
公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿
该金融负债。
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不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
(十一) 存货
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生
产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等，在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开
发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低
值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
(1) 发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分
期平均摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
开发项目的实际开发成本分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开
发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按
实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
存货的盘存制度为永续盘存制。
(1) 低值易耗品
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按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
(十二) 合同成本
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围
且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能
够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产
减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够
取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值
准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产
在转回日的账面价值。
(十三) 长期股权投资
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权
的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决
策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合
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并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计
处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
为改按成本法核算的初始投资成本。
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持
有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价
值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综
合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计
量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始
投资成本。
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核算。
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(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，
对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再
对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，
冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权
时转为当期投资收益。
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表
中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十四) 投资性房地产
出租的建筑物。
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十五) 固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确
认。
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类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 20-45 0-5 2.11-5.00
电子设备 年限平均法 3-12 0-5 7.92-33.33
机器设备 年限平均法 5-12 0-5 7.92-20.00
运输工具 年限平均法 5-10 0-5 9.50-20.00
其他设备 年限平均法 2-10 0-5 9.50-50.00
(十六) 在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成
本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十七) 借款费用
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费
用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存
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入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息
金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。
(十八) 无形资产
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如
下：
项 目 摊销年限(年)
土地使用权 35-50
管理软件 2-10
海域使用权 5-10
发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使
用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资
产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其
他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无
形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十九) 部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命
有限的无形资产等长期资产,在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。
对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都
进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
可收回金额的计量结果表明，该等长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。
(二十) 长期待摊费用
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长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊
费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目
不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十一) 职工薪酬
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，
对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其
中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不
允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
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向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定
进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为
简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或
净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项
目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十二) 预计负债
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠
的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
(二十三) 股份支付
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
(1) 以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的
公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条
件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以
对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服
务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，
按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权
益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关
成本或费用，相应增加所有者权益。
(2) 以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债
的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对
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可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成
本或费用和相应的负债。
(3) 修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应
地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具
的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，
公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值
为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的
权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于
职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可
行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等
待期内确认的金额。
(二十四) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十五) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十六) 收入
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单
项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能
够控制公司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且
公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进
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度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商
品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该
商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实
物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬
转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受该商品；(6)
其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转
让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客
户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估
计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不
会发生重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现
金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实
际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超
过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
公司主要从事商品贸易、电力和蒸汽、房地产等业务，属于在某一时点履行履约义务，
在客户取得商品控制权时确认收入。
公司商品销售业务收入确认的具体方法：1) 内销商品收入确认需满足以下条件：公司
已根据合同约定将商品交付给客户且客户已接受该商品；已经收回货款或取得了收款凭证且
相关的经济利益很可能流入。2) 外销商品收入确认需满足以下条件：公司已根据合同约定
将商品报关，已取得提单；已经收回货款或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入。
公司电力和蒸汽销售业务收入确认的具体方法：电力和蒸汽已经供出并经抄表确认；电、
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汽款已收讫或预计可收回。
公司房产销售业务收入确认的具体方法：销售合同已在相关政府部门备案；开发产品已
经完工并验收合格；销售款已收讫或预计可收回；已按销售合同约定办妥交房手续。
公司其他业务主要系酒店服务业务收入确认的具体方法：相关的服务已经提供，客户已
对提供的服务和金额进行确认；公司已就该服务享有现时收款权利。
(二十七) 政府补助
(2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政
府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或
其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，
于实际收到日，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为
递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生
毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含
与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体
归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用
或损失的，于实际收到日，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期
损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减
相关成本。
关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
(1) 财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，
以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借
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款费用。
(2) 财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
(二十八) 合同资产、合同负债
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列
示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）
作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(二十九) 递延所得税资产、递延所得税负债
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂
时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(三十) 租赁
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短
期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或
预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统
合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确
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认使用权资产和租赁负债。
(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在
租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有
权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁
资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款
额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率
作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按
照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可
变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用
于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结
果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并
相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一
步调减的，将剩余金额计入当期损益。
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租
赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁收款额确认为租金
收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计
入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生
时计入当期损益。
(2) 融资租赁
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在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁
收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(1) 公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产
转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权
有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得
或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与
转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该
金融负债进行会计处理。
(2) 公司作为出租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产
转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买
进行会计处理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让
收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融
资产进行会计处理。
(三十一) 分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分
部是指同时满足下列条件的组成部分：
(三十二) 重要会计政策和会计估计变更
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企业会计准则变化引起的会计政策变更
将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处
理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
合同的判断”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，该项会计政
策变更对公司财务报表无影响。
行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”规定，该项会计政策变
更对公司财务报表无影响。
业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”规定，该项会计政策
变更对公司财务报表无影响。
四、税项
主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收
增值税 入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣 [注 1]
的进项税额后，差额部分为应交增值税
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他
土地增值税 [注 2]
附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的
房产税 1.2%、12%
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 [注 3]
[注 1]2022 年国内贸易一般商品税率为 13%，其他商品按规定的适用税率；出口货物实
行“退(免)”税办法，退税率为 0-13%；餐饮住宿服务税率为 6%，房地产企业一般计税法下
第 37 页 共 95 页
的税率为 9%，简易计税法下的征收率为 5%
[注 2]根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定，房地产开发企业出售
普通标准住宅增值额，未超过扣除项目金额之和 20%的，免缴土地增值税；增值额超过 20%
的，按四级超率累进税率计缴。根据国家税务总局国税发〔2010〕53 号文和房地产项目开
发所在地税务局的有关规定，从事房地产开发的子公司按照房地产销售收入和预收房款的一
定比例计提和预缴土地增值税，待项目全部竣工决算并实现销售后可向税务机关申请清算
[注 3]不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
纳税主体名称 所得税税率
益创贸易有限公司、中佳国际发展有限公司 16.5%
宁波联合天易通国际贸易有限公司、宁波联合天易通信息技术有限公司、
宁波兆曜进出口有限公司、温州和茂酒店管理有限公司、宁波联合报关有
限公司、浙江友宁商贸有限公司、宁波梁祝文化园管理有限公司、宁波梁
祝旅行社有限公司[注]
除上述以外的其他纳税主体 25%
[注]该等公司 2022 年度符合小型微利企业认定条件，其年应纳税所得额不超过 100 万
元的部分减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率计算企业所得税后再减半缴纳企业所得
税；其年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，
按 20%的税率缴纳企业所得税。
五、合并财务报表项目注释
(一) 合并资产负债表项目注释
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
库存现金 233,666.16 360,610.27
银行存款 1,315,327,537.77 1,625,312,798.31
其他货币资金 35,393,529.94 119,327,244.92
合 计 1,350,954,733.87 1,745,000,653.50
其中：存放在境外的款项总额 869,516.70 856,906.14
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(2) 其他说明
金的使用符合有关法律法规之规定，须在相关银行开立资金监管账户，申请使用预售资金时
需提交工程施工完成证明等资料，经银行审批后方可支付。截至 2022 年 12 月 31 日，银行
存款项目中资金监管账户合计金额为 4,865,255.57 元。
保证金 1,500,000.00 元，使用受限。
项 目 期末数 期初数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
其中：权益工具投资 90,213,533.44 90,760,520.24
合 计 90,213,533.44 90,760,520.24
(1) 明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
金额 比例（%） 金额
比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备
其中：银行承兑汇票
合 计
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
金额 比例（%） 金额
比例（%）
第 39 页 共 95 页
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 1,385,040.97 100.00 1,385,040.97
其中：银行承兑汇票 1,385,040.97 100.00 1,385,040.97
合 计 1,385,040.97 100.00 1,385,040.97
(2) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据情况
期末终止 期末未终止
项 目
确认金额 确认金额
银行承兑汇票 71,573,108.77
小 计 71,573,108.77
银行承兑汇票的承兑人是商业银行，由于商业银行具有较高的信用，银行承兑汇票到期
不获支付的可能性较低，故本公司将已背书或贴现的银行承兑汇票予以终止确认。但如果该
等票据到期不获支付，依据《票据法》之规定，公司仍将对持票人承担连带责任。
(1) 明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
计提 账面价值
金额 比例（%） 金额
比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 138,905,238.39 100.00 8,809,598.17 6.34 130,095,640.22
合 计 138,905,238.39 100.00 8,809,598.17 6.34 130,095,640.22
（续上表）
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
计提 账面价值
金额 比例（%） 金额
比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 195,941,587.16 100.00 11,268,098.10 5.75 184,673,489.06
合 计 195,941,587.16 100.00 11,268,098.10 5.75 184,673,489.06
账 龄 期末数
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账面余额 坏账准备 计提比例（%）
小 计 138,905,238.39 8,809,598.17 6.34
(2) 坏账准备变动情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 收 其 转 转 期末数
计提 其他[注]
回 他 回 销
单项计提坏账
准备
按组合计提坏
账准备
合 计 11,268,098.10 -2,407,792.14 50,707.79 8,809,598.17
[注] 本期其他减少 50,707.79 元，系子公司嵊泗长滩天悦湾景区经营管理有限公司因
转让而不再纳入合并范围
(3) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例（%）
宁波联能热力有限公司 17,144,203.90 12.34 857,210.20
宁波联合永祺纸业有限公司 12,493,772.73 8.99 624,688.63
宁波中新腈纶有限公司 10,280,261.00 7.40 514,013.05
温州和兆酒店控股有限公司 9,911,020.40 7.14 495,551.02
FUTURBANO SL 6,979,870.51 5.02 348,993.53
小 计 56,809,128.54 40.89 2,840,456.43
(1) 账龄分析
期末数
账 龄
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
第 41 页 共 95 页
合 计 326,539,442.87 100.00 326,539,442.87
(续上表)
期初数
账 龄
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
合 计 158,017,559.48 100.00 158,017,559.48
(2) 预付款项金额前 5 名情况
占预付款项
单位名称 账面余额
余额的比例（%）
Black Sand Commodities FZ-LLC 213,464,760.00 65.37
国能销售集团华东能源有限公司 35,368,199.65 10.83
中华人民共和国舟山海关 23,850,000.00 7.30
山东晨鸣纸业销售有限公司 10,548,367.88 3.23
苏州爱丝杰针织服装有限公司 5,936,876.76 1.83
小 计 289,168,204.29 88.56
(1) 明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
计提 账面价值
金额 比例（%） 金额
比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 329,953,081.56 100.00 25,288,585.98 7.66 304,664,495.58
合 计 329,953,081.56 100.00 25,288,585.98 7.66 304,664,495.58
（续上表）
期初数
种 类
账面余额 坏账准备 账面价值
第 42 页 共 95 页
计提
金额 比例（%） 金额
比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 58,873,466.84 100.00 21,993,307.69 37.36 36,880,159.15
合 计 58,873,466.84 100.00 21,993,307.69 37.36 36,880,159.15
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
对从事房地产开发业务
的联营、合营企业按持有
项目公司股权比例提供 271,503,365.27 4,045,400.14 1.49
除注册资本外的项目开
发款组合
应收政府款项组合 32,259,425.67 3,052,844.28 9.46
应收押金保证金组合 19,914,215.42 14,835,088.95 74.49
应收其他组合 6,173,518.77 3,328,696.18 53.92
应收备用金组合 102,556.43 26,556.43 25.89
小 计 329,953,081.56 25,288,585.98 7.66
(2) 账龄情况
账 龄 期末账面余额
小 计 329,953,081.56
(3) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预
项 目 未来 12 个月 合 计
信用损失（未发生 期信用损失（已
预期信用损失
信用减值） 发生信用减值）
期初数 687,796.05 1,212,683.83 20,092,827.81 21,993,307.69
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段
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--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 4,143,017.07 102,412.63 -750,151.41 3,495,278.29
本期收回
本期转回
本期核销 200,000.00 200,000.00
其他变动
期末数 4,830,813.12 1,315,096.46 19,142,676.40 25,288,585.98
(4) 本期实际核销的其他应收款情况
本期实际核销其他应收款 200,000.00 元，系鉴于应收宁波市鄞州区高桥镇梁祝村经济
合作社款项已无法收回，根据公司相关制度规定，经管理层批准后予以核销。
(5) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
对从事房地产开发业务的联营、合营企业按持有项
目公司股权比例提供除注册资本外的项目开发款
应收政府款项 32,259,425.67 33,470,672.14
押金保证金 19,914,215.42 19,213,004.55
备用金 102,556.43 199,455.43
其 他 6,173,518.77 5,990,334.72
合 计 329,953,081.56 58,873,466.84
(6) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
余额的比例（%）
对从事房地产开
发业务的联营、合
温州和欣置地有 营企业按持有项
限公司 目公司股权比例
提供除注册资本
外的项目开发款
国家税务总局宁
波市北仑区（宁波
政府款项 29,868,741.85 [注 1] 9.05 662,160.46
经济技术开发区）
税务局
苍南县住房和城
押金保证金 15,450,438.62 [注 2] 4.68 14,252,409.01
乡规划建设局
龙港市自然资源
押金保证金 4,025,120.86 1 年以内 1.22 201,256.04
与规划建设局
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嵊泗县住房资金
管理中心住宅物 其 他 2,390,683.82 3 年以上 0.72 2,390,683.82
业维修资金专户
小 计 323,238,350.42 97.96 21,551,909.47
[注 1]账龄 1 年以内 29,648,341.68 元，账龄 3 年以上 220,400.17 元
[注 2]账龄 2-3 年 2,396,059.20 元，账龄 3 年以上 13,054,379.42 元
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 12,429,417.35 12,429,417.35 33,562,319.33 33,562,319.33
开发成本 1,302,477,897.80 1,302,477,897.80 1,443,119,069.28 1,443,119,069.28
库存商品 13,863,720.28 1,046,093.84 12,817,626.44 27,033,028.32 2,399,862.75 24,633,165.57
开发产品 523,250,131.27 5,556,480.03 517,693,651.24 387,263,966.89 6,778,715.78 380,485,251.11
合同履约
成本
合 计 1,852,071,524.55 6,602,573.87 1,845,468,950.68 1,890,978,383.82 9,178,578.53 1,881,799,805.29
(2) 存货跌价准备
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 2,399,862.75 -1,353,768.91 1,046,093.84
开发产品 6,778,715.78 -520,889.79 701,345.96 5,556,480.03
合 计 9,178,578.53 -1,874,658.70 701,345.96 6,602,573.87
确定可变现净值 转回存货跌价 转销存货跌价
项 目
的具体依据 准备的原因 准备的原因
根据该类库存商品本期末成交价
库存商品 格，减去估计的销售费用和相关税
费后的金额作为可变现净值
根据该项目开发产品本期末成交价 本报告期期初已计提存货
开发产品 格，减去估计的销售费用和相关税 跌价准备的存货已于本报
费后的金额作为可变现净值 告期售出
(3) 借款费用资本化情况
存货期末余额中含借款费用资本化金额 45,319,665.64 元。
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(4) 合同履约成本
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 本期计提减值 期末数
电力工程 5,013,306.07 4,962,948.22 50,357.85
小 计 5,013,306.07 4,962,948.22 50,357.85
(5) 其他说明
项目名称 开工时间 (预计)竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
龙港•天和景园 2021 年 01 月 2023 年 07 月 9.15 亿元 629,028,385.95 794,975,122.42
苍南•半山半岛天和里一期 2018 年 08 月 2022 年 01 月 0.94 亿元 80,396,563.07
苍南•半山半岛天和里三期 2019 年 11 月 2022 年 08 月 5.48 亿元 334,499,017.94
苍南•半山半岛天和里四期 [注 1] [注 1] [注 1] 44,354,329.37 48,086,786.39
苍南•泰和云栖苑[注 2] 2021 年 01 月 2023 年 09 月 4.70 亿元 216,574,040.70 325,358,605.34
嵊泗长滩旅游度假区地块 [注 1] [注 1] [注 1] 89,843,289.11 85,591,487.68
戚家山•天湖谷 [注 1] [注 1] [注 1] 39,967,656.50 40,010,109.33
海曙区高桥镇梁祝文化公园 2
[注 1] [注 1] [注 1] 8,455,786.64 8,455,786.64
号 C 地块
小 计 1,443,119,069.28 1,302,477,897.80
[注 1]该等房地产开发项目尚在开发前期阶段，期末余额主要系支付的土地出让金、土
地测绘费、规划设计费等前期开发成本。
[注 2]该地块系原藻溪百丈井地块。
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
天悦湾滨海度假村
A 区（度假村住宅）
苍南•瑞和家园一期 2017 年 05 月 9,809,521.19 1,147,451.00 8,662,070.19
梁祝•逸家园一期 2017 年 11 月 17,996,928.30 4,446,926.10 13,550,002.20
嵊泗龙眼礁旅游
度假中心（2-6 号 2014 年 04 月 65,998,069.85 65,998,069.85
度假公寓）
苍南•天和家园三期 2017 年 06 月 16,265,879.18 1,463,929.15 14,801,950.03
苍南•天和家园二期 2016 年 06 月 16,593,576.42 6,055,937.31 10,537,639.11
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苍南•天和家园一期 2013 年 12 月 2,775,554.81 2,775,554.81
苍南•瑞和家园二期 2017 年 05 月 1,837,997.17 44,533.23 1,793,463.94
苍南•银和新天和
家园一期
苍南•银和新天和
家园二期
苍南•半山半岛天
和里一期
苍南•半山半岛天
和里二期
苍南•半山半岛天
和里三期
天合家园二期 2011 年 06 月 4,356,185.97 4,356,185.97
梁祝•逸家园二期 2019 年 12 月 56,589,796.97 20,834,036.77 35,755,760.20
苍南•银和望府 2020 年 06 月 1,691,498.73 897,160.03 794,338.70
其他项目汇总 197,556.50 197,556.50
小 计 387,263,966.89 646,980,070.34 510,993,905.96 523,250,131.27
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
预缴增值税 12,166,741.45 12,166,741.45 197,552.95 197,552.95
预缴土地增值税 55,221,179.88 55,221,179.88 53,698,798.19 53,698,798.19
待抵扣增值税进项税
额
预缴企业所得税 9,630.46 9,630.46 11,480,584.46 11,480,584.46
预缴城市维护建设税 307,447.03 307,447.03 64,547.10 64,547.10
预缴教育费附加 141,233.69 141,233.69 38,439.08 38,439.08
预缴地方教育附加 95,198.25 95,198.25 25,626.57 25,626.57
合同取得成本 4,762.00 4,762.00
合 计 83,849,740.72 83,849,740.72 99,132,900.21 99,132,900.21
(2) 合同取得成本
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 本期计提减值 期末数
销售佣金 4,762.00 4,762.00
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小 计 4,762.00 4,762.00
(1) 分类情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对联营企业投资 158,399,775.71 158,399,775.71 80,223,141.01 80,223,141.01
对合营企业投资 88,707,491.47 88,707,491.47
合 计 247,107,267.18 247,107,267.18 80,223,141.01 80,223,141.01
(2) 明细情况
本期增减变动
被投资单位 期初数 权益法下确认的 其他综合
追加投资 减少投资
投资损益 收益调整
联营企业
宁波青峙化工码头
有限公司
宁波保税区安基国
际贸易有限公司
温州和兆酒店控股
有限公司[注 1]
宁波金通融资租赁
有限公司
小 计 80,223,141.01 52,701,868.09 199,072.93 27,914,765.89 16,065.81
合营企业
温州和兆酒店控股
有限公司
温州和欣置地有限
公司[注 2]
小 计 100,000,000.00 -13,549,500.69
合 计 80,223,141.01 152,701,868.09 199,072.93 14,365,265.20 16,065.81
（续上表）
本期增减变动
减值准备
被投资单位 其他权 宣告发放现金 计提减值 期末数
其他 期末余额
益变动 股利或利润 准备
联营企业
宁波青峙化工码
头有限公司
第 48 页 共 95 页
宁波保税区安基
国际贸易有限公
司
温州和兆酒店控
-2,256,992.16
股有限公司[注 1]
宁波金通融资租
赁有限公司
小 计 -2,256,992.16 158,399,775.71
合营企业
温州和兆酒店控
股有限公司
温州和欣置地有
限公司[注 2]
小 计 2,256,992.16 88,707,491.47
合 计 247,107,267.18
[注 1] 温州和兆酒店控股有限公司因其中一方股东退出并相应减资，致使剩余另两方
股东的持股比例从原 35%上升至 50%
[注 2] 对温州和欣置地有限公司权益法下确认的投资损益是在抵消未实现内部交易收
益的基础上确认
项 目 期末数 期初数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
其中：权益工具投资 10,133,994.30 13,769,163.84
合 计 10,133,994.30 13,769,163.84
(1) 明细情况
项 目 房屋及建筑物 土地使用权 合 计
账面原值
期初数 1,222,421,491.05 103,245,576.89 1,325,667,067.94
本期增加金额 611,821,421.52 89,023,994.01 700,845,415.53
第 49 页 共 95 页
本期减少金额 3,022,549.25 3,022,549.25
期末数 1,831,220,363.32 192,269,570.90 2,023,489,934.22
累计折旧和累计摊销
期初数 235,799,659.71 5,686,609.77 241,486,269.48
本期增加金额 178,376,767.62 23,155,650.32 201,532,417.94
本期减少金额 649,435.99 649,435.99
期末数 413,526,991.34 28,842,260.09 442,369,251.43
减值准备
期初数 41,037,076.04 41,037,076.04
本期增加金额 21,638,138.58 21,638,138.58
本期减少金额 219,683.73 219,683.73
期末数 62,455,530.89 62,455,530.89
账面价值
期末账面价值 1,355,237,841.09 163,427,310.81 1,518,665,151.90
期初账面价值 945,584,755.30 97,558,967.12 1,043,143,722.42
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
嵊泗远东长滩旅游开发有限公司、温州 审批资料不全，尚未办理不动
和晟文旅投资有限公司等投资性房地产 产权证
小 计 109,258,504.97
第 50 页 共 95 页
(1) 明细情况
项 目 房屋及建筑物 机器设备 电子设备 运输工具 其他设备 合 计
账面原值
期初数 531,368,403.07 641,007,636.54 5,521,622.54 37,059,999.88 11,854,017.22 1,226,811,679.25
本期增
加金额
工程转入
本期减
少金额
或报废
投资性房地 264,333,747.97 264,333,747.97
产
子公司转出
期末数 270,975,184.51 658,160,240.22 3,793,907.78 34,822,339.48 11,298,489.12 979,050,161.11
累计折旧
期初数 248,755,895.86 427,205,365.22 4,057,155.13 27,136,554.56 8,036,092.56 715,191,063.33
本期增
加金额
本期减
少金额
或报废
投资性房地 119,777,979.32 119,777,979.32
产
子公司转出
期末数 140,372,264.42 460,349,541.86 3,174,727.95 27,024,865.39 7,765,375.78 638,686,775.40
减值准备
期初数 22,959,914.43 22,959,914.43
本期增
加金额
本期减
少金额
投资性房地 21,638,138.58 21,638,138.58
产
期末数 1,321,775.85 1,321,775.85
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账面价值
期末账
面价值
期初账
面价值
(2) 未办妥产权证书的固定资产的情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
热电公司房产 2,111,724.22 审批资料不全，尚未办理不动产权证
小 计 2,111,724.22
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
青峙线直埋管改造工程 206,312.50 206,312.50
综合楼加固改造工程 17,634.00 17,634.00
其他零星工程 39,823.01 39,823.01
小 计 206,312.50 206,312.50 57,457.01 57,457.01
(2) 重要在建工程项目本期变动情况
预算数 转入 其他
工程名称 期初数 本期增加 期末数
（万元） 固定资产 减少
青峙线直埋管改造工程 270.00 206,312.50 206,312.50
招宝山大桥北仑侧接线
电力线路迁改工程
综合楼加固改造工程 548.00 17,634.00 3,981,560.96 3,999,194.96
其他零星工程 39,823.01 8,511,740.71 8,551,563.72
小 计 57,457.01 24,303,994.82 24,155,139.33 206,312.50
（续上表）
工程累计投入 工程 利息资本化 本期利息 本期利息资 资金
工程名称
占预算比例（%） 进度（%） 累计金额 资本化金额 本化率（%） 来源
青峙线直埋管改造工程 7.64 7.64 自筹
招宝山大桥北仑侧接线
电力线路迁改工程
综合楼加固改造工程 72.98 100.00 自筹
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其他零星工程 100.00 自筹
小 计
项 目 土地使用权 管理软件及海域使用权 合 计
账面原值
期初数 107,641,106.33 5,290,848.71 112,931,955.04
本期增加金额
本期减少金额 84,488,096.32 59,500.00 84,547,596.32
期末数 23,153,010.01 5,231,348.71 28,384,358.72
累计摊销
期初数 30,072,916.61 5,262,790.38 35,335,706.99
本期增加金额 528,474.43 28,058.33 556,532.76
本期减少金额 20,840,607.23 59,500.00 20,900,107.23
期末数 9,760,783.81 5,231,348.71 14,992,132.52
账面价值
期末账面价值 13,392,226.20 13,392,226.20
期初账面价值 77,568,189.72 28,058.33 77,596,248.05
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少[注] 期末数
临时设施及
装修支出
合 计 52,979,159.47 524,888.32 19,423,420.74 96,851.10 33,983,775.95
[注] 其他减少金额系处置嵊泗长滩天悦湾景区经营管理有限公司转出
第 53 页 共 95 页
(1) 未经抵销的递延所得税资产
期末数 期初数
项 目 可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
预提的土地增值税 370,204,705.50 92,551,176.37 408,948,143.73 102,237,035.93
资产减值准备 31,908,969.26 7,824,056.35 36,080,640.67 8,939,955.95
递延收益 4,473,211.89 1,118,302.97 12,573,298.95 3,143,324.73
暂估工程成本 44,954,392.87 11,238,598.22 135,840,471.96 33,960,117.99
已计提未发放的应付职工
薪酬
其他 26,478.61 5,295.72
合 计 465,868,625.51 116,300,128.38 611,839,071.78 152,866,633.44
(2) 未经抵销的递延所得税负债
期末数 期初数
项 目 应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
交易性金融资产公允价
值变动
非同一控制下企业合并
时，企业合并成本小于购
买日应享有被购买方可 13,054,015.65 3,263,503.91 15,235,035.84 3,808,758.96
辨认净资产公允价值份
额的差额
合并财务报表未实现内
部交易亏损
一次性计入成本费用的
固定资产折旧差异
合同取得成本 15,584.18 3,896.04 673,238.06 168,309.52
合 计 412,065,830.43 103,015,793.88 443,107,345.06 110,776,836.27
(3) 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 72,562,265.57 63,434,806.55
可抵扣亏损 496,699,578.63 311,314,516.11
合 计 569,261,844.20 374,749,322.66
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
第 54 页 共 95 页
年 份 期末数 期初数 备注
合 计 495,913,502.44[注] 310,537,318.90
[注]与未确认递延所得税资产明细中的可抵扣亏损金额相差 786,076.19 元，系全资子
公司中佳国际发展有限公司的可抵扣亏损，根据当地有关法律规定，其亏损额可无限期向以
后年度结转
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
预付长期资产款 2,149,612.12 2,149,612.12 2,149,612.12 2,149,612.12
合同取得成本 15,584.18 15,584.18 668,476.06 668,476.06
合 计 2,165,196.30 2,165,196.30 2,818,088.18 2,818,088.18
(2) 合同取得成本
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 本期计提减值 期末数
销售佣金 668,476.06 652,891.88 15,584.18
小 计 668,476.06 652,891.88 15,584.18
项 目 期末数 期初数
抵押借款 63,614,054.68
信用借款 245,155,000.00 150,000,000.00
合 计 308,769,054.68 150,000,000.00
第 55 页 共 95 页
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票 67,275,344.92 76,116,553.79
合 计 67,275,344.92 76,116,553.79
项 目 期末数 期初数
货 款 544,855,300.87 612,990,184.34
工程款 10,203,959.63 4,564,148.18
其 他 8,335,933.67 16,443,966.06
合 计 563,395,194.17 633,998,298.58
项 目 期末数 期初数
预收租金 3,476,268.29 6,699,007.52
预收物业费 371,606.10 918,853.07
合 计 3,847,874.39 7,617,860.59
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
预收房款 222,170,160.28 191,750,818.69
预收货款 116,524,757.14 96,662,795.71
预收工程款 639,148.36 585,315.55
合 计 339,334,065.78 288,998,929.95
(2) 预售房产收款情况
预(已)售
项目名称 期末余额 期初余额 (预计)竣工时间
比例（%）
苍南•银和望府 390,136.00 2,013,833.00 2020 年 06 月 99.94
第 56 页 共 95 页
苍南•银和新天和家园一期 3,782,268.00 52,679,959.00 2021 年 11 月 100.00
苍南•银和新天和家园二期 2,313,558.00 33,082,649.00 2021 年 11 月 99.75
苍南•泰和云栖苑 53,712,423.00 2023 年 09 月 21.66
苍南•天和家园一期 2,004,137.00 4,720,686.00 2013 年 12 月 100.00
苍南•天和家园二期 4,357,682.00 14,938,459.00 2016 年 06 月 86.27
苍南•天和家园三期 45,000.00 65,000.00 2017 年 06 月 100.00
苍南•瑞和家园一期 140,382.00 44,382.00 2017 年 05 月 90.29
苍南•半山半岛天和里一期 650,000.00 16,004,798.00 2022 年 01 月 28.99
苍南•半山半岛天和里三期 3,368,679.00 16,246,263.00 2022 年 08 月 3.22
龙港•天和景园 139,399,192.00 7,600,504.00 2023 年 07 月 14.22
天悦湾滨海度假村
A 区（度假村住宅）
梁祝•逸家园一期 358,400.00 9,393,503.00 2017 年 11 月 99.11
梁祝•逸家园二期 9,165,084.00 29,178,909.00 2019 年 12 月 91.09
小 计 222,170,160.28 191,750,818.69
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 54,346,988.22 114,107,607.98 120,477,520.90 47,977,075.30
离职后福利—设定
提存计划
辞退福利 3,392,096.00 3,392,096.00
合 计 54,905,274.49 126,609,424.83 132,694,595.27 48,820,104.05
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 8,438,360.82 8,438,360.82
社会保险费 402,480.58 6,365,764.01 6,446,107.06 322,137.53
其中：医疗保险费 379,658.87 5,799,182.45 5,895,065.27 283,776.05
第 57 页 共 95 页
工伤保险费 12,499.26 179,969.40 173,025.58 19,443.08
生育保险费 10,322.45 386,612.16 378,016.21 18,918.40
住房公积金 5,243,097.00 5,243,097.00
工会经费和职工教
育经费
小 计 54,346,988.22 114,107,607.98 120,477,520.90 47,977,075.30
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 539,003.59 6,371,932.57 6,096,389.99 814,546.17
失业保险费 19,282.68 226,587.28 217,387.38 28,482.58
企业年金缴费 2,511,201.00 2,511,201.00
小 计 558,286.27 9,109,720.85 8,824,978.37 843,028.75
项 目 期末数 期初数
土地增值税 405,614,737.61 422,559,199.53
企业所得税 49,472,054.48 149,470,655.08
增值税 22,192,921.45 48,210,598.67
房产税 8,142,085.18 8,496,302.70
土地使用税 3,656,466.08 4,079,390.77
代扣代缴个人所得税 752,543.29 4,704,415.72
印花税 557,025.97 51,653.56
城市维护建设税 866,569.84 1,963,599.78
环境保护税 39,276.38 41,697.60
教育费附加 480,190.09 714,616.30
地方教育附加 320,126.76 476,410.90
其他税费[注] 31,156,125.83 34,685,263.98
合 计 523,250,122.96 675,453,804.59
[注]其他税费主要系全资子公司热电公司历年计提的农网还贷基金、可再生能源电价附
加费、大中型水库移民后期扶持资金等
第 58 页 共 95 页
项 目 期末数 期初数
暂借款 254,844,777.77 257,000,000.00
押金保证金 95,142,427.26 89,697,613.74
应付暂收款 14,891,018.16 18,725,539.28
其 他 848,129.04 4,570,652.70
合 计 365,726,352.23 369,993,805.72
项 目 期末数 期初数
一年内到期的长期抵押借款 10,844,486.27 6,010,073.62
一年内到期的长期抵押及保证借款 3,000,000.00
合 计 13,844,486.27 6,010,073.62
项 目 期末数 期初数
抵押借款 340,418,979.72 205,644,119.82
抵押及保证借款 91,733,172.50
合 计 432,152,152.22 205,644,119.82
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
政府补助 15,882,727.92 8,013,663.98 7,869,063.94 与资产相关
一次性收取的
热网建设费
合 计 17,538,260.55 82,568.80 8,522,617.42 9,098,211.93
(2) 政府补助明细情况
本期新增 本期计入其他收
项 目 期初数 期末数
补助金额 益金额[注]
第 59 页 共 95 页
本期新增 本期计入其他收
项 目 期初数 期末数
补助金额 益金额[注]
与资产相关的政府补助 15,882,727.92 8,013,663.98 7,869,063.94
[注]政府补助本期计入当期损益情况详见本财务报表附注五(四)3 之说明
(3) 其他说明
全资子公司热电公司一次性收取热网建设费，根据财政部财会〔2003〕16 号文规定分
期转入当期损益，本期增加 82,568.80 元，连同以前年度收到的热网建设费，本期分摊转入
主营业务收入 508,953.44 元。
本期增减变动（减少以“—”表示）
项 目 期初数 发行 公积金 期末数
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 310,880,000.00 310,880,000.00
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 132,855,290.87 132,855,290.87
其他资本公积 10,711,972.96 10,711,972.96
合 计 143,567,263.83 143,567,263.83
本期发生额
项 目 期初数 减：前期计入其他 减：前期计入其他
本期所得税前发
综合收益当期转 综合收益当期转
生额
入损益 入留存收益
将重分类进损益的其他综合收益 804,766.89 92,240.76
其中：权益法下可转损益的其他综
合收益
外币财务报表折算差额 804,766.89 76,174.95
其他综合收益合计 804,766.89 92,240.76
(续上表)
本期发生额
项 目 期末数
减：所得税费用 税后归属于母公司 税后归属于少数股东
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将重分类进损益的其他综合收益 92,240.76 897,007.65
其中：权益法下可转损益的其他综
合收益
外币财务报表折算差额 76,174.95 880,941.84
其他综合收益合计 92,240.76 897,007.65
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 362,120,812.68 362,120,812.68
合 计 362,120,812.68 362,120,812.68
项 目 本期数 上年同期数
期初未分配利润 2,317,762,333.63 2,151,437,779.22
加：本期归属于母公司所有者的净利润 149,951,753.56 249,417,453.28
减：提取法定盈余公积 20,916,898.87
应付普通股股利 31,088,000.00 62,176,000.00
期末未分配利润 2,436,626,087.19 2,317,762,333.63
(二) 合并利润表项目注释
(1) 明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,593,447,807.63 2,269,667,838.03 3,660,719,221.81 2,923,291,217.60
其他业务 63,094,935.02 95,762,852.84 65,132,686.49 89,275,638.16
合 计 2,656,542,742.65 2,365,430,690.87 3,725,851,908.30 3,012,566,855.76
其中：与客户之间
的合同产生的收入
(2) 收入分解信息
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本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
国内地区 2,596,192,376.42 2,276,424,982.71 3,677,136,494.43 2,928,545,349.17
国外地区 15,037,734.50 14,451,445.75 13,719,328.57 12,719,987.63
小 计 2,611,230,110.92 2,290,876,428.46 3,690,855,823.00 2,941,265,336.80
项 目 本期数 上年同期数
在某一时点确认收入 2,611,230,110.92 3,690,855,823.00
小 计 2,611,230,110.92 3,690,855,823.00
(3) 在本期确认的包括在合同负债期初账面价值中的收入为 278,594,619.35 元。
项 目 本期数 上年同期数
房产税 6,932,026.64 6,146,502.41
土地使用税 3,573,521.45 2,735,387.75
城市维护建设税 2,002,440.23 6,933,096.38
印花税 1,967,710.15 1,292,666.43
教育费附加 890,635.54 3,675,425.60
地方教育附加 587,870.65 2,450,283.78
环境保护税 153,283.73 158,466.78
车船税 60,442.74 59,221.42
营业税 29,529.47 938,400.61
土地增值税[注] -7,114,903.02 30,510,069.61
合 计 9,082,557.58 54,899,520.77
[注]其中：2023 年 1 月 10 日全资子公司梁祝公司接到国家税务总局宁波市海曙区税务
局集士港税务所税务事项通知书，2018 年 9 月 1 日-2022 年 12 月 31 日梁祝•逸家园二期项
目最终汇算清缴土地增值税金额与账面计提金额差异 1,610.21 万元；2022 年 5 月子公司温
州银联公司 2019 年 12 月-2022 年 4 月苍南•瑞和家园一期项目最终汇算清缴土地增值税金
额与账面计提金额差异 579.66 万元。上述会计估计差异冲减本期税金及附加导致本期数为
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红字
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 8,768,643.64 28,863,810.21
销售代理费及佣金 1,295,090.97 15,966,907.23
办公经费 4,239,108.86 16,498,897.42
广告宣传策划费 5,373,722.63 18,951,077.44
外贸销售流通费用 7,595,900.89 6,148,799.47
运输装卸费 77,192.71 72,762.88
其 他 2,544,172.22 4,431,249.27
合 计 29,893,831.92 90,933,503.92
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 70,838,322.33 72,878,551.15
折旧摊销费 8,978,658.03 16,548,423.64
聘请中介机构费 4,232,851.04 4,802,445.63
业务招待费 6,373,966.08 6,336,522.04
办公经费 4,359,712.55 5,017,607.07
车辆经费 2,757,483.36 2,835,191.69
差旅费 733,613.71 1,443,310.48
保险费 489,113.68 992,580.36
租赁费 299,582.74 470,889.04
开办费 6,049,499.69
其 他 3,792,593.16 1,904,083.50
合 计 102,855,896.68 119,279,104.29
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项 目 本期数 上年同期数
利息支出 29,904,029.01 23,955,789.30
利息收入 -13,162,629.82 -17,800,099.23
汇兑损益 -2,464,634.83 -2,597,140.48
银行手续费 278,514.35 1,008,568.41
合 计 14,555,278.71 4,567,118.00
计入本期非经
项 目 本期数 上年同期数 常性损益的金
额
与资产相关的政府补助[注] 8,013,663.98 2,375,905.91 8,013,663.98
与收益相关的政府补助[注] 5,811,015.47 5,695,461.04 5,811,015.47
增值税加计抵减 126,620.74 121,271.00 126,620.74
合 计 13,951,300.19 8,192,637.95 13,951,300.19
[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注五(四)3 之说明
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 23,423,456.37 24,370,979.82
处置长期股权投资产生的投资收益 887,869.08 -545,195.96
交易性金融资产在持有期间的投资收益 3,943,074.99 1,158,900.00
处置交易性金融资产取得的投资收益 4,579,264.69 50,490,688.36
收取的资金占用费 9,058,191.16
合 计 41,891,856.29 75,475,372.22
项 目 本期数 上年同期数
交易性金融资产 -6,146,017.99 34,853,071.13
其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期 -6,146,017.99 34,853,071.13
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项 目 本期数 上年同期数
损益的金融资产产生的公允价值变动收益
合 计 -6,146,017.99 34,853,071.13
项 目 本期数 上年同期数
坏账损失 -1,087,486.15 -1,966,929.65
合 计 -1,087,486.15 -1,966,929.65
项 目 本期数 上年同期数
存货跌价损失 1,874,658.70 -8,132,484.69
固定资产减值损失 -4,807,982.34
投资性房地产减值损失 -2,113,545.24
合 计 1,874,658.70 -15,054,012.27
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
固定资产处置收益 28,807,613.19 826,056.92 28,807,613.19
合 计 28,807,613.19 826,056.92 28,807,613.19
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
无法支付款项 1,802,281.99 2,275,707.34 1,802,281.99
违约赔款及罚没收入 1,798,453.96 2,028,855.40 1,798,453.96
接受捐赠 200.00 412,225.40 200.00
其 他 2,020.26 114,758.99 2,020.26
合 计 3,602,956.21 4,831,547.13 3,602,956.21
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计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
对外捐赠 50,000.00 131,000.00 50,000.00
罚款及赔款 117,329.15 173,834.21 117,329.15
非流动资产毁损报废损失 87,150.07 842,022.39 87,150.07
违约金及滞纳金 16,227.84 49.97 16,227.84
其 他 63,441.11 48,517.30 63,441.11
合 计 334,148.17 1,195,423.87 334,148.17
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
当期所得税费用 34,141,179.62 171,571,209.80
递延所得税费用 28,805,462.67 -46,133,536.05
合 计 62,946,642.29 125,437,673.75
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上年同期数
利润总额 217,285,219.16 549,568,125.12
按母公司适用税率计算的所得税费用 54,321,304.79 137,392,031.28
子公司适用不同税率的影响 26,020.81 -543,660.95
调整以前期间所得税的影响 -3,240,161.28 -5,906,526.21
非应税收入的影响 -9,670,635.05 -6,365,543.73
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 5,062,712.37 6,776,864.25
递延所得税资产适用税率变化影响 53,374.82 10,271.22
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的
-95,955.11 -29,137,692.99
影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异
或可抵扣亏损的影响
所得税费用 62,946,642.29 125,437,673.75
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其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)31 之说明。
(三) 合并现金流量表项目注释
项 目 本期数 上年同期数
收回各类保证金 133,170,120.02 425,418,449.70
代收商品房权属登记相关税费 38,069,140.50 18,943,342.99
收到政府补助款 5,750,545.00 4,931,816.60
投资性房地产租赁收入 42,841,288.55 31,233,891.83
利息收入 13,162,629.82 17,800,099.23
其 他 3,827,927.14 6,051,617.05
合 计 236,821,651.03 504,379,217.40
项 目 本期数 上年同期数
支付各类保证金 134,890,836.33 411,282,639.64
代付商品房权属登记相关税费 41,397,998.61 13,514,240.20
支付的各项费用 50,929,947.42 52,454,798.74
其 他 5,863,456.16 6,865,216.27
合 计 233,082,238.52 484,116,894.85
项 目 本期数 上年同期数
收回温州和欣置地有限公司计息资助款 25,000,000.00
合 计 25,000,000.00
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项 目 本期数 上年同期数
支付温州和欣置地有限公司计息资助款 218,780,000.00
处置子公司收到的现金净额负数 3,998,404.41
清算子公司支付少数股东的现金 2,450,000.00
合 计 218,780,000.00 6,448,404.41
项 目 本期数 上年同期数
收到上海畅利企业管理有限公司计息往来款 80,000,000.00
收到宁波华南投资有限公司计息往来款 34,500,000.00
收到温州和兆酒店控股有限公司计息往来款 5,000,000.00
合 计 119,500,000.00
项 目 本期数 上年同期数
支付宁波华南投资有限公司计息往来款 34,051,250.00 25,728,611.13
支付上海畅利企业管理有限公司计息往来款 106,066,666.66 10,155,555.54
支付温州和兆酒店控股有限公司计息往来款 24,548.61
支付使用权资产租金 1,425,000.00
合 计 140,142,465.27 37,309,166.67
(1) 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
净利润 154,338,576.87 424,130,451.37
加：资产减值准备 -787,172.55 17,020,941.92
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
产折旧
使用权资产折旧 1,659,445.10
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无形资产摊销 2,871,575.85 3,009,879.57
长期待摊费用摊销 19,423,420.74 29,819,628.51
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-28,807,613.19 -826,056.92
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 87,150.07 842,022.39
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 6,146,017.99 -34,853,071.13
财务费用（收益以“－”号填列） 27,439,394.18 21,344,737.80
投资损失（收益以“－”号填列） -41,891,856.29 -75,475,372.22
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 36,566,505.06 -21,602,390.99
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -7,761,042.39 -24,531,145.06
存货的减少（增加以“－”号填列） -290,928,131.50 548,173,309.65
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -132,948,532.79 93,118,591.18
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -205,872,191.71 -1,292,952,002.97
其他
经营活动产生的现金流量净额 -353,231,602.60 -222,534,817.09
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 1,318,283,341.15 1,687,611,412.46
减：现金的期初余额 1,687,611,412.46 1,796,268,907.01
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -369,328,071.31 -108,657,494.55
(2) 本期收到的处置子公司的现金净额
项 目 本期数
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 362,600.00
其中：嵊泗长滩天悦湾景区经营管理有限公司 362,600.00
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项 目 本期数
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 29,616.29
其中：嵊泗长滩天悦湾景区经营管理有限公司 29,616.29
处置子公司收到的现金净额 332,983.71
(3) 现金和现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
其中：库存现金 233,666.16 360,610.27
可随时用于支付的银行存款 1,315,327,537.77 1,625,312,798.31
可随时用于支付的其他货币资金 2,722,137.22 61,938,003.88
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
其中：三个月内到期的债券投资
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及
现金等价物
(4) 不涉及现金收支的商业汇票背书转让金额
项 目 本期数 上期数
背书转让的商业汇票金额 166,440,497.87 273,381,779.06
其中：支付货款 166,440,497.87 273,381,779.06
(5) 现金流量表补充资料的说明
不属于现金及现金等价物的货币资金情况的说明：
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票保证金 21,963,992.98 42,606,051.76
客户按揭保证金 1,107,399.74 9,072,929.90
保函保证金 8,000,000.00 5,610,259.38
履约质保金 1,500,000.00
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旅行社质保金 100,000.00 100,000.00
小 计 32,671,392.72 57,389,241.04
(四) 其他
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 32,671,392.72 银行承兑汇票、保函、按揭等保证金
存 货 1,120,333,727.76 银行融资抵押
固定资产 16,515,916.24 银行融资抵押
投资性房地产 120,308,286.00 银行融资抵押
合 计 1,289,829,322.72
项 目 期末外币余额 折算汇率 期末折算成人民币余额
货币资金 31,786,419.63
其中：美元 4,518,288.58 6.9646 31,468,072.64
欧元 40,000.00 7.4229 296,916.00
港币 23,991.62 0.89327 21,430.99
应收账款 39,362,380.72
其中：美元 5,651,779.10 6.9646 39,362,380.72
应付账款 2,263,181.38
其中：美元 324,954.97 6.9646 2,263,181.38
(1) 明细情况
期初 本期 期末 本期摊销
项 目 本期摊销 说明
递延收益 新增补助 递延收益 列报项目
床锅炉 SNCR 脱硝项 493,240.18 493,240.18 其他收益
目补助
污泥压滤处理补助 58,760.00 14,690.00 44,070.00 其他收益
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锅炉烟气超低排放
改造项目补助
#5 机组升级改造项
目补助
黄山路西延工程戚
家山隧道北口热网 398,925.58 265,950.38 132,975.20 其他收益
移位工程补助
中田支线热网管道
工程补助
纬八路工程热网移
位工程补助
轻轨项目西一线 B
段迁改工程补助
王家洋河拓宽项目
热力管线迁改工程 729,360.82 729,360.82 其他收益
补助
陈山隧道热力管道
迁移补助
S320 骆霞线
K14+455-K18+612 段 3,315,218.79 3,315,218.79 其他收益
迁改工程补助
海洋（湾区）经济
发展专项资金补助
小 计 15,882,727.92 8,013,663.98 7,869,063.94
项 目 金额 列报项目 说明
《关于 2021 年外贸综合服务企业认定的公示》（浙江省商
务厅 浙商务〔2021〕40 号）
《关于印发<北仑区（开发区）促进产业结构调整专项资金
外贸综合服务企业 扶持政策>的通知》（北仑财政〔2019〕34 号）、《关于印
补助 发<宁波市商务系统参展扶持资金实施细则>的通知》（宁波
市财政局 宁波市商务局〔2021〕139 号）、《关于做好 2021
年度出口信用保险项目扶持资金申报工作的通知》（宁波市
财政局 宁波市商务局〔2021〕152 号）等
《关于印发宁波市电动汽车充电基础设施奖励补贴资金使
用管理实施细则的通知》(宁波市能源局 宁波市财政局 甬
节能补贴 886,469.00 其他收益 能源〔2021〕44 号）、《关于下达 2022 年度宁波市节能专
项资金（第一批）的通知》（宁波市财政局 宁波市能源局
〔2022〕61 号）等
《关于加快落实一次性扩岗补助政策有关工作的通知》（人
力资源社会保障部办公厅 教育部办公厅 财政部办公厅
〔2022〕41 号）、
《关于做好失业保险稳岗位提技能防失业工作的通知》（浙
江省人力资源和社会保障厅 浙江省财政厅 国家税务总局
各类稳岗补助 579,895.21 其他收益 浙江省税务局 浙江省人力资源和社会保障厅 浙江省财政
厅 国家税务总局浙江省税务局〔2022〕37 号）、《关于印
发社会保险助企纾困政策操作细则的通知》（浙江省人力资
源和社会保障厅办公室〔2022〕37 号）、《关于做好留嵊
员工专项补贴发放工作的通知》（嵊泗经济和信息化局
〔2022〕4 号）等
促进产业结构调整 《关于兑现 2020 年度重点节能改造项目专项资金的通知》
专项奖励 〔2022〕53 号）
对口地区产业合作 《关于拨付 2021 年对口地区产业合作项目、消费帮扶企业
项目奖励资金 奖励资金的通知》 （北仑区对口支援和区域合作（山海协作）
第 72 页 共 95 页
工作领导小组办公室 仑对口支援办〔2022〕5 号）
关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告（财政部 税
税费返还和减免 143,039.27 其他收益
务总局公告 2022 年第 15 号）
《关于印发<北仑区旅游产业扶持政策实施细则>的通知》
文化产业经费补助 60,000.00 其他收益 （宁波市北仑区文化和广电旅游体育局 宁波市北仑区发展
和改革局 宁波市北仑区财政局〔2022〕42 号）
其他 1,500.00 其他收益
小 计 5,811,015.47
(2) 本期计入当期损益的政府补助金额为 13,824,679.45 元。
六、合并范围的变更
处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权
处置价款与处置投资
股权处 股权 丧失控制
子公司 股权处置 丧失控制 对应的合并财务报表
置 处置 权时点的
名称 价款 权的时点 层面享有该子公司净
比例（%） 方式 确定依据
资产份额的差额
嵊泗长滩天悦湾
工商变更
景区经营管理有 370,000.00 100.00 转让 2022 年 6 月 21 日 944,442.01
登记完成
限公司
（续上表）
丧失控 与原子公司股权投
丧失控制 丧失控制 按照公允价值 丧失控制权之日
制权之 资相关的其他综合
子公司 权之日剩 权之日剩 重新计量剩余 剩余股权公允价
日剩余 收益、其他所有者
名称 余股权的 余股权的 股权产生的利 值的确定方法及
股权的 权益变动转入投资
账面价值 公允价值 得或损失 主要假设
比例 损益的金额
嵊泗长滩天悦湾
景区经营管理有
限公司
七、在其他主体中的权益
(一) 在重要子公司中的权益
主要 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
建设开发公司 宁波市 宁波市 房地产开发 100.00 设立
热电公司 宁波市 宁波市 生产制造 100.00 设立
第 73 页 共 95 页
嵊泗远东长滩
非同一控
旅游开发有限 嵊泗县 嵊泗县 房地产开发 100.00
制下合并
公司
梁祝公司 宁波市 宁波市 房地产开发 100.00 设立
温州银联公司 苍南县 苍南县 房地产开发 51.00 设立
同一控制
进出口公司 宁波市 宁波市 贸易 91.00
下合并
中佳国际发展
香港 香港 实业投资 100.00 设立
有限公司
浙江友宁商贸
舟山市 舟山市 贸易 81.00 设立
有限公司
宁波联合报关
宁波市 宁波市 代理报关 67.00 设立
有限公司
益创贸易有限
香港 香港 贸易 100.00 设立
公司
宁波兆曜进出
宁波市 宁波市 贸易 100.00 设立
口有限公司
宁波联合天易
通信息技术有 宁波市 宁波市 贸易 51.00 设立
限公司
宁波联合天易
通国际贸易有 宁波市 宁波市 贸易 100.00 设立
限公司
宁波梁祝文化
非同一控
园管理有限公 宁波市 宁波市 服务业 100.00
制下合并
司
宁波梁祝旅行 非同一控
宁波市 宁波市 服务业 100.00
社有限公司 制下合并
温州银和房地
苍南县 苍南县 房地产开发 51.00 设立
产有限公司
温州和晟文旅
苍南县 苍南县 文化旅游投资 100.00 设立
投资有限公司
温州和茂酒店
苍南县 苍南县 服务业 100.00 设立
管理有限公司
龙港和立房地
龙港市 龙港市 房地产开发 100.00 设立
产有限公司
少数股东 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例（%） 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
温州银联公司 49.00 2,425,754.45 369,748,236.83
进出口公司 9.00 1,961,068.86 1,800,000.00 10,392,137.62
第 74 页 共 95 页
(1) 资产和负债情况
子公司 期末数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
温州银联公
司
进出口公司 542,758,069.71 14,318,691.48 557,076,761.19 430,318,439.46 430,318,439.46
（续上表）
子公司 期初数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
温州银联公司 1,715,135,943.09 486,367,992.37 2,201,503,935.461,520,289,175.84210,776,200.44 1,731,065,376.28
进出口公司 514,425,177.61 18,702,167.16 533,127,344.77 406,893,542.03 406,893,542.03
(2) 损益和现金流量情况
子公司 本期数
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
温州银联公司 234,628,715.71 -25,149,308.23 -25,149,308.23 -284,686,328.30
进出口公司 1,562,490,363.48 20,524,518.99 20,524,518.99 -139,837,283.22
(续上表)
子公司 上年同期数
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
温州银联公司 1,617,892,789.58 200,319,486.64 200,319,486.64 -524,141,573.02
进出口公司 1,131,747,001.93 34,342,552.27 34,342,552.27 154,910,909.54
(二) 在合营企业或联营企业中的权益
基本情况
合营企业或联 主要 持股比例（%） 对合营企业或联营企业
注册地 业务性质
营企业名称 经营地 直接 间接 投资的会计处理方法
宁波青峙化工 化工港口
宁波市 宁波市 25.00 权益法核算
码头有限公司 业
温州和欣置地 房地产开
苍南县 温州市 50.00 权益法核算
有限公司 发
项 目 期末数/本期数 期初数/上年同期数
第 75 页 共 95 页
温州和欣置地有限公司 温州和欣置地有限公司
流动资产 909,901,950.65
非流动资产 322,972.71
资产合计 910,224,923.36
流动负债 619,973,053.74
非流动负债 100,000,000.00
负债合计 719,973,053.74
少数股东权益
归属于母公司所有者权益 190,251,869.62
按持股比例计算的净资产份额 95,125,934.81
调整事项
商誉
内部交易未实现利润 9,058,191.17
其他
对合营企业权益投资的账面价值 86,067,743.64
存在公开报价的合营企业权益投资的公允
价值
营业收入
净利润 -9,748,130.38
归属于母公司净利润 -9,748,130.38
少数股东损益
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -9,748,130.38
本期收到的来自合营企业的股利
期末数/本期数 期初数/上年同期数
项 目
宁波青峙化工码头有限公司 宁波青峙化工码头有限公司
流动资产 216,670,373.02 105,808,492.62
第 76 页 共 95 页
非流动资产 549,357,290.69 579,270,355.40
资产合计 766,027,663.71 685,078,848.02
流动负债 58,104,588.51 53,574,829.45
非流动负债 128,443,549.73 156,625,192.65
负债合计 186,548,138.24 210,200,022.10
少数股东权益 172,158,086.21 163,810,522.25
归属于母公司所有者权益 407,321,439.26 311,068,303.67
按持股比例计算的净资产份额 101,830,359.81 77,767,075.92
调整事项
商誉
内部交易未实现利润
其他
对联营企业权益投资的账面价值 101,830,359.81 77,767,075.92
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入 291,340,530.90 279,911,307.56
净利润 125,518,024.90 116,965,841.04
归属于母公司净利润 97,069,780.85 90,735,476.23
少数股东损益 28,448,244.05 26,230,364.81
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 125,518,024.90 116,965,841.04
本期收到的来自联营企业的股利 37,500,000.00
项 目 期末数/本期数 期初数/上年同期数
合营企业
投资账面价值合计 2,639,747.83
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 382,755.67
其他综合收益
第 77 页 共 95 页
项 目 期末数/本期数 期初数/上年同期数
综合收益总额 382,755.67
联营企业
投资账面价值合计 56,569,415.90 2,456,065.09
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 3,867,547.81 516,745.82
其他综合收益
综合收益总额 3,867,547.81 516,745.82
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的
负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和
进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险
及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级
以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，
通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定
金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增
加：
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市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准
与已发生信用减值的定义一致：
下都不会做出的让步。
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历
史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻
性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
(一)6 之说明。
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采
取了以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择
与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会
面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集
中按照客户进行管理。截至 2022 年 12 月 31 日，本公司不存在信用集中风险，本公司应收
账款的 40.89%（2021 年 12 月 31 日：69.52%）源于余额前五名客户。本公司对应收账款余
额未持有任何担保物或其他信用增级。
第 79 页 共 95 页
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资
金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法
偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短
期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司
已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 754,765,693.17 822,408,025.34 348,636,799.33 473,771,226.01
应付票据 67,275,344.92 67,275,344.92 67,275,344.92
应付账款 563,395,194.17 563,395,194.17 563,395,194.17
其他应付款 365,726,352.23 369,321,074.46 369,321,074.46
小 计 1,751,162,584.49 1,822,399,638.89 1,348,628,412.88 473,771,226.01
（续上表）
上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 361,654,193.44 399,354,084.95 164,995,757.22 74,751,643.99 159,606,683.74
应付票据 76,116,553.79 76,116,553.79 76,116,553.79
应付账款 633,998,298.58 633,998,298.58 633,998,298.58
其他应付款 369,993,805.72 374,004,264.05 374,004,264.05
小 计 1,441,762,851.53 1,483,473,201.37 1,249,114,873.64 74,751,643.99 159,606,683.74
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。
市场风险主要包括利率风险和外汇风险。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公
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司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，
并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。
截至2022年12月31日，本公司不存在以浮动利率计息的银行借款。
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币货币性资
产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净
风险敞口维持在可接受的水平。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注五(四)2 之说明。
九、公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
期末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合 计
价值计量 价值计量 价值计量
持续的公允价值计量
金融资产
(1) 分类为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产
权益工具投资 90,213,533.44 10,133,994.30 100,347,527.74
持续以公允价值计量的资产总额 90,213,533.44 10,133,994.30 100,347,527.74
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
权益工具投资第一层次公允价值计量项目市价以公开市场期末收盘价格确定。
(三) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
因被投资企业的经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化，所以公司按投资成本
和按持股比例享有的被投资企业净资产孰低原则作为公允价值的合理估计进行计量。
十、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
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(1) 本公司的母公司
母公司对
母公司对本
注册资本 本公司的
母公司名称 注册地 业务性质 公司的持股
（万元） 表决权比
比例（%）
例（%）
浙江荣盛控股集团有限公司 杭州市 投资 83,466.40 29.08 29.08
(2) 本公司最终控制方是李水荣。
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注七之说明。本期与本公司发生关联方
交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
温州和兆酒店控股有限公司 合营企业
宁波金通融资租赁有限公司 联营企业
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
浙江逸盛石化有限公司 母公司之关联企业
海南逸盛石化有限公司 母公司之关联企业
浙江逸昕化纤有限公司 母公司之关联企业
浙江逸盛新材料有限公司 同一实际控制人
宁波中金石化有限公司 同一实际控制人
浙江荣通物流有限公司 同一实际控制人
宁波荣翔物流有限公司 同一实际控制人
荣盛国际贸易有限公司 同一实际控制人
浙江石油化工有限公司 同一实际控制人
荣盛石化股份有限公司 同一实际控制人
荣盛煤炭有限公司 同一实际控制人
荣盛化学（上海）有限公司 同一实际控制人
逸盛大化石化有限公司 同一实际控制人
浙江浙石油综合能源销售有限公司 同一实际控制人
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荣盛能源有限公司 同一实际控制人
宁波海能调和油有限公司 联营企业之子公司
浙江德荣化工有限公司 联营企业之子公司
(二) 关联交易情况
(1) 采购商品和接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
宁波荣翔物流有限公司 物流服务 772,198.84 848,964.46
浙江浙石油综合能源销售有限公司 加油服务 8,953.03
温州和兆酒店控股有限公司 酒店服务 3,206,086.97 2,601,344.08
温州和欣置地有限公司 咨询服务 1,038,207.55
浙江荣通物流有限公司 物流服务 365,855.79
(2) 出售商品和提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
宁波中金石化有限公司 电力供应 242,734.31 270,602.60
浙江逸盛石化有限公司 电力供应 464,239.25 466,446.01
宁波海能调和油有限公司 酒店服务 2,005.66
宁波青峙化工码头有限公司 酒店服务 13,809.44 19,513.77
宁波中金石化有限公司 酒店服务 21,519.80 36,936.56
荣盛能源有限公司 酒店服务 673.59
温州和兆酒店控股有限公司 酒店用品销售 3,218,257.04
逸盛大化石化有限公司 酒店服务 792.45 3,169.81
浙江德荣化工有限公司 酒店服务 2,224.54
浙江荣盛控股集团有限公司 酒店服务 6,519.83 7,988.66
浙江荣通物流有限公司 酒店服务 3,220.76 4,226.42
浙江石油化工有限公司 酒店服务 2,160.38 1,943.39
浙江逸盛石化有限公司 酒店服务 19,047.17 74,738.99
浙江逸盛新材料有限公司 酒店服务 146,888.75 559,389.79
海南逸盛石化有限公司 酒店服务 792.45
第 83 页 共 95 页
宁波荣翔物流有限公司 酒店服务 264.15
荣盛国际贸易有限公司 酒店服务 16,223.45
荣盛化学（上海）有限公司 酒店服务 12,009.45
荣盛石化股份有限公司 酒店服务 1,760.64
浙江逸昕化纤有限公司 酒店服务 1,220.08
宁波海能调和油有限公司 蒸汽供应 3,125,316.52
荣盛煤炭有限公司 水煤浆加工 6,879,894.74 15,888,018.23
宁波中金石化有限公司 水煤浆加工 8,414,569.71
浙江逸盛石化有限公司 水煤浆销售 100,542,455.72 202,327,727.60
荣盛能源有限公司 水煤浆加工 17,150,637.98
公司出租情况
本期确认的 上年同期确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
温州和兆酒店控股有限公司 房屋建筑物 11,646,929.32 2,796,554.95
子公司作为担保方
担保 担保 担保是否已
被担保方 担保金额
起始日 到期日 经履行完毕
宁波金通融资租赁有限公司 50,000,000.00 2022 年 09 月 30 日 2025 年 09 月 29 日 否
(1) 拆入资金情况
关联方 期初应付 本期借方发生 本期贷方发生 期末应付 本期资金占用费
温州 和兆 酒店
控股有限公司
小 计 24,548.61 5,024,548.61 5,000,000.00 24,548.61
(2) 拆出资金情况
关联方 期初应收 本期借方发生[注] 本期贷方发生 期末应收 本期资金占用费
温州和欣置地
有限公司
小 计 296,503,365.27 25,000,000.00 271,503,365.27 19,203,365.27
第 84 页 共 95 页
[注] 本期借方发生额中包含上年预付土地款 58,520,000.00 元转入
项 目 本期数 上年同期数
关键管理人员报酬 1,024.98 万元 920.39 万元
(三) 关联方应收应付款项
期末数 期初数
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 宁波中金石化有限公司 20,120.48 4,632.12 13,875.00 2,708.25
浙江逸盛石化有限公司 44,906.34 2,245.32
温州和兆酒店控股有限公司 9,911,020.40 495,551.02
小 计 9,976,047.22 502,428.46 13,875.00 2,708.25
其他应收款 温州和兆酒店控股有限公司 52,853.60 2,642.68 3,771.36 188.57
温州和欣置地有限公司 271,503,365.27 4,045,400.14
小 计 271,556,218.87 4,048,042.82 3,771.36 188.57
项目名称 关联方 期末数 期初数
应付账款 温州和兆酒店控股有限公司 712,161.71 1,744,153.70
小 计 712,161.71 1,744,153.70
其他应付款 温州和兆酒店控股有限公司 5,540,000.00
小 计 5,540,000.00
十一、承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
截至 2022 年 12 月 31 日，本公司对外开具的履约保函：
开具人 受益人 保函金额 履约保证金 开具日 到期日
国网浙江省电 5,000,000.00 2022 年 01 月 11 日 2023 年 02 月 28 日
热电公司
力有限公司 8,000,000.00 8,000,000.00 2022 年 11 月 21 日 2024 年 02 月 29 日
(二) 或有事项
第 85 页 共 95 页
为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
根据全资子公司梁祝公司、子公司温州银联公司、温州银和房地产有限公司、龙港和立
房地产有限公司与相关住房公积金管理中心和有关按揭贷款银行签订的合作协议，上述公司
为部分贷款购房者按揭贷款在所购房产产权证办妥他项权证(抵押)前提供连带责任保证。
十二、资产负债表日后事项
资产负债表日后利润分配情况
根据 2023 年 4 月 7 日公司董事会第十届第四
次会议决议，本年度拟以 2022 年年末总股本
为基数，每 10 股派发现金红利 1.20 元（含税），
拟分配的利润或股利
共计 37,305,600.00 元，不进行资本公积转增
股本。上述利润分配预案尚待公司股东大会审
议批准。
十三、其他重要事项
(一) 分部信息
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，以业务分部为
基础确定报告分部分别对房地产业务、电力和热力的生产供应业务、国内外商品贸易业务等
的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。
行业分部
项 目 房地产 热电 商品贸易
营业收入 342,759,143.77 607,895,088.94 1,561,009,934.77
营业成本 203,187,945.02 510,696,248.54 1,513,375,815.84
资产总额 6,688,634,656.11 781,951,097.79 556,093,376.47
负债总额 3,311,707,087.95 46,015,944.13 429,787,068.27
(续上表)
项 目 其他 分部间抵销 合 计
营业收入 144,878,575.17 2,656,542,742.65
营业成本 138,170,681.47 2,365,430,690.87
第 86 页 共 95 页
资产总额 98,939,069.58 1,712,836,000.00 6,412,782,199.95
负债总额 72,474,308.72 1,081,455,651.59 2,778,528,757.48
(二) 租赁
公司作为出租人
经营租赁
(1) 租赁收入
项 目 本期数 上年同期数
租赁收入 45,312,631.73 34,996,085.30
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额
相关收入
(2) 经营租赁资产
项 目 期末数 上年年末数
投资性房地产 1,518,665,151.90 1,043,143,722.42
小 计 1,518,665,151.90 1,043,143,722.42
(三) 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
根据国家税务总局国税发〔2010〕53 号文和房地产项目开发所在地税务局的有关规定，
从事房地产开发业务的子公司目前已按照房地产销售收入和预收房款的一定比例计提和预
缴土地增值税，待项目全部竣工决算并实现销售后可向税务机关申请清算。期末子公司已根
据相关规定预提了土地增值税 405,614,737.61 元。相关房产项目主要建安成本系根据合同
总价与监理报告进度暂估计算。
十四、母公司财务报表主要项目注释
(一) 母公司资产负债表项目注释
(1) 明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
比例 计提 账面价值
金额 金额
（%） 比例（%）
单项计提坏账准备
第 87 页 共 95 页
按组合计提坏账准备 3,012,835.12 100.00 154,267.86 5.12 2,858,567.26
合 计 3,012,835.12 100.00 154,267.86 5.12 2,858,567.26
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
比例 计提 账面价值
金额 金额
（%） 比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 1,292,526.13 100.00 66,640.81 5.16 1,225,885.32
合 计 1,292,526.13 100.00 66,640.81 5.16 1,225,885.32
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
小 计 3,012,835.12 154,267.86 5.12
(2) 坏账准备变动情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 收回 其他 转回 核销 其他
单项计提坏账准
备
按组合计提坏账
准备
合 计 66,640.81 87,627.05 154,267.86
(3) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例（%）
宁波市北仑区经济建设投资有限公司 2,885,908.00 95.79 144,295.40
天津西瓜旅游有限责任公司 11,453.00 0.38 572.65
上海赫程国际旅行社有限公司 8,971.40 0.30 448.57
宁波中金石化有限公司 8,058.00 0.27 402.90
宁波杨公山物流有限公司 7,875.00 0.26 393.75
小 计 2,922,265.40 97.00 146,113.27
第 88 页 共 95 页
(1) 明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
比例 计提 账面价值
金额 金额
（%） 比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 882,833,639.63 100.00 44,182,674.48 5.00 838,650,965.15
合 计 882,833,639.63 100.00 44,182,674.48 5.00 838,650,965.15
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
比例 计提 账面价值
金额 金额
（%） 比例（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 690,564,637.70 100.00 34,569,224.39 5.01 655,995,413.31
合 计 690,564,637.70 100.00 34,569,224.39 5.01 655,995,413.31
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
应收押金保证金组合 13,150.00 4,600.00 34.98
应收其他组合 882,820,489.63 44,178,074.48 5.00
小 计 882,833,639.63 44,182,674.48 5.00
(2) 账龄情况
账 龄 期末账面余额
合 计 882,833,639.63
(3) 坏账准备变动情况
项 目 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合 计
第 89 页 共 95 页
整个存续期预期 整个存续期预
未来 12 个月
信用损失（未发生 期信用损失（已
预期信用损失
信用减值） 发生信用减值）
期初数 34,526,074.39 43,150.00 34,569,224.39
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 9,613,450.09 9,613,450.09
本期收回
本期转回
本期核销
其他变动
期末数 44,139,524.48 43,150.00 44,182,674.48
(4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
资金往来 882,820,489.63 690,564,637.70
押金保证金 13,150.00
合 计 882,833,639.63 690,564,637.70
(5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款余
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
额的比例（%）
温州和晟文旅投资
资金往来 441,008,199.43 1 年以内 49.95 22,050,409.98
有限公司
温州银联公司 资金往来 336,771,666.68 1 年以内 38.15 16,838,583.33
嵊泗远东长滩旅游
资金往来 105,000,000.00 1 年以内 11.89 5,250,000.00
开发有限公司
宁波兴光液化气有
押金保证金 9,000.00 1 年以内 0.00 450.00
限公司
杭州西软科技有限
押金保证金 2,000.00 3 年以上 0.00 2,000.00
公司
小 计 882,790,866.11 99.99 44,141,443.31
第 90 页 共 95 页
(1) 明细情况
期末数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 751,011,873.29 1,123,782.20 749,888,091.09
对联营企业投资 101,830,359.81 101,830,359.81
合 计 852,842,233.10 1,123,782.20 851,718,450.90
（续上表）
期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,009,011,873.29 1,123,782.20 1,007,888,091.09
对联营企业投资 77,767,075.92 77,767,075.92
合 计 1,086,778,949.21 1,123,782.20 1,085,655,167.01
(2) 对子公司投资
本期 本期计提减 减值准备期末
被投资单位 期初数 本期减少 期末数
增加 值准备 数
热电公司 209,772,820.00 209,772,820.00
建设开发公司 240,302,800.00 240,302,800.00
进出口公司 25,820,648.36 25,820,648.36
中佳国际发展有限公司 1,946,837.90 1,946,837.90 1,123,782.20
梁祝公司 247,668,767.03 247,668,767.03
温州银联公司 25,500,000.00 25,500,000.00
嵊泗远东长滩旅游开发
有限公司
小 计 1,009,011,873.29 258,000,000.00 751,011,873.29 1,123,782.20
(3) 对联营、合营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初数 权益法下确认的 其他综合收益调
追加投资 减少投资
投资损益 整
联营企业
宁波青峙化工
码头有限公司
小 计 77,767,075.92 24,047,218.08 16,065.81
(续上表)
被投资单位 本期增减变动 期末数 减值准
第 91 页 共 95 页
宣告发放现金股 备期末
其他权益变动 计提减值准备 其他
利或利润 余额
联营企业
宁波青峙化工码
头有限公司
小 计 101,830,359.81
(二) 母公司利润表项目注释
(1) 明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 16,139,313.98 10,436,884.87 19,396,754.70 15,510,297.04
其他业务 9,260,518.34 4,894,163.92 9,121,554.45 3,727,797.46
合 计 25,399,832.32 15,331,048.79 28,518,309.15 19,238,094.50
其中：与客户之间的
合同产生的收入
(2) 与客户之间的合同产生的收入按主要类别的分解信息
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
餐饮住宿 15,867,778.77 10,297,166.26 17,920,880.75 15,510,297.04
其 他 271,535.21 139,718.61 2,680,805.86
小 计 16,139,313.98 10,436,884.87 20,601,686.61 15,510,297.04
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
国内地区 16,139,313.98 10,436,884.87 20,601,686.61 15,510,297.04
小 计 16,139,313.98 10,436,884.87 20,601,686.61 15,510,297.04
项 目 本期数 上年同期数
在某一时点确认收入 16,139,313.98 20,601,686.61
小 计 16,139,313.98 20,601,686.61
第 92 页 共 95 页
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 24,047,218.08 23,854,234.00
成本法核算的长期股权投资收益 18,200,000.00 109,100,000.00
处置长期股权投资产生的投资收益 -198,000,000.00 938,275.09
交易性金融资产在持有期间的投资收益 2,742,942.98 1,158,900.00
处置交易性金融资产取得的投资收益 4,579,264.69 50,490,688.36
收取的资金占用费 47,112,702.34 25,987,429.30
合 计 -101,317,871.91 211,529,526.75
十五、其他补充资料
(一) 非经常性损益
非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销
部分
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 13,951,300.19
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 9,058,191.16
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融 -1,566,753.30
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,355,958.11
小 计 54,407,028.36
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示） 9,473,575.01
少数股东权益影响额（税后） 4,816,691.26
归属于母公司所有者的非经常性损益净额 40,116,762.09
(二) 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益（元/股）
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.70 0.48 0.48
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扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 149,951,753.56
非经常性损益 B 40,116,762.09
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 109,834,991.47
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 3,135,135,177.03
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 E
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G 31,088,000.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 7.00
外币财务报表折算引起的、归属于公司普通股股
I1 76,174.95
东的净资产增减变动
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J1 6.00
其他
联营企业其他权益变动 I2 16,065.81
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J2 6.00
报告期月份数 K 12.00
L= D+A/2+ E×F/K-G
加权平均净资产 3,192,022,507.52
×H/K±I×J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L 4.70%
扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 3.44%
(1) 基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 149,951,753.56
非经常性损益 B 40,116,762.09
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 109,834,991.47
期初股份总数 D 310,880,000.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E
发行新股或债转股等增加股份数 F
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G
因回购等减少股份数 H
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I
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