中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
中交地产股份有限公司
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公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人李永前、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人(会计主管
人员)陈少国声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信
息披露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述了公司所面临的风险，敬请查阅本报告“经营情
况讨论与分析”等章节中关于公司未来发展可能面临的风险因素。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2022 年末总股本
，不
送红股，不以公积金转增股本。
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（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在巨潮资讯网上公开披露过的公司公告。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 中交地产股份有限公司
中交集团 指 中国交通建设集团有限公司
地产集团 指 中交房地产集团有限公司
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
深交所 指 深圳证券交易所
报告期 指 2022 年 1 月 1 至 2022 年 12 月 31 日
本报告 指 本公司 2022 年度报告
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中交地产 股票代码 000736
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中交地产股份有限公司
公司的中文简称 中交地产
公司的外文名称（如有） CCCG Real Estate Corporation Limited
公司的外文名称缩写（如有）CREC
公司的法定代表人 李永前
注册地址 重庆市江北区建新北路 86 号
注册地址的邮政编码 401147
公司注册地址历史变更情况 不适用
办公地址 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼
办公地址的邮政编码 401120
公司网址 https://www.cccgrealestate.com/
电子信箱 zfdc000736@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田玉利 王婷
重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B
联系地址
座9楼 座9楼
电话 023-67530016 023-67530016
传真 023-67530016 023-67530016
电子信箱 zfdc000736@163.com zfdc000736@163.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 www.cninfo.com.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
统一社会信用代码 915000002028133840
公司于 1997 年 4 月在深圳证券交易所上市，主营业务（经营范围）
：实业投资，
利用外资投资，高科技开发，设备、租赁、代理三类商品进出口业务，国际经济
技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品）
，化工产
品，建筑材料，装饰材料，汽车（不含小轿车）
，摩托车及零部件，五金，交电，
木材，钢材，日用百货，纺织品，工艺美术品（不含金银饰品）
，中小型水、火力
发电成套设备的开发、制造、销售及技术咨询服务（国家有专项管理规定的除外
）
。
公司上市以来主营业务的变化情况（如
有） 公司在 2008 年 12 月完成重大资产重组，主营业务（经营范围）变更为：从事房
地产开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设备租赁，代理各类商
品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）
，国
际经济技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品）
，化
工产品，建筑材料，装饰材料（以上不含危险化学品）
，汽车（不含九座及九座以
下乘用车）
，摩托车及零部件，五金，交电，木材，钢材，日用百货，纺织品，工
艺美术品（不含金银饰品）
。中小型水、火力发电成套设备的开发、制造、销售及
技术咨询服务（国家有专项管理规定的除外）
。
合作公司；
历次控股股东的变更情况（如有） 1999 年 6 月：第一大股东变更为北京中经四通信息技术发展有限公司；
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 16 层
签字会计师姓名 王静、章芳
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
营业收入（元） 38,467,048,797.06 14,542,468,950.72 164.52% 12,299,998,319.56
归属于上市公司股东的净利润（元） 33,939,531.69 235,645,387.84 -85.60% 347,489,417.57
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-186,304,312.77 -432,390,724.28 减少亏损 56.91% 21,157,212.51
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 2,934,839,946.48 -4,451,995,692.73 -165.92% -18,740,017,674.34
基本每股收益（元/股） 0.05 0.34 -85.29% 0.50
稀释每股收益（元/股） 0.05 0.34 -85.29% 0.50
加权平均净资产收益率 1.03% 7.47% 减少 6.44 个百分点 12.02%
总资产（元） 137,307,213,180.51 141,962,471,759.40 -3.28% 99,503,326,150.10
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,292,885,709.07 3,258,671,253.56 1.05% 3,061,440,109.07
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存
在不确定性
□ 是 √ 否
扣除非经常性损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否
项目 2022 年 2021 年 备注
营业收入（元） 38,467,048,797.06 14,542,468,950.72 -
营业收入扣除金额（元） 90,626,810.07 28,996,923.47 与主营业务无关的收入
营业收入扣除后金额（元） 38,376,421,986.99 14,513,472,027.25 -
七、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,948,055,288.36 8,494,021,498.89 2,808,189,119.32 23,216,782,890.49
归属于上市公司股东的净利润 -41,544,138.85 125,798,165.18 -258,436,597.65 208,122,103.01
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-53,385,593.67 7,918,080.42 -281,435,999.43 140,599,199.91
益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,706,336,489.15 1,106,439,701.48 958,073,352.21 -836,009,596.36
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用 单位：元
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 879,766.60 145,678.00 766,304.25
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 94,292,608.08 89,445,859.96 17,191,148.99
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 - 276,152.80
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - - -
受托经营取得的托管费收入 3,320,754.70 2,354,096.69 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -65,857,423.91 6,154,709.69 -452,657.84
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
处置成本法核算的长期股权投资取得的投资收益 - 38,483,759.72 25,339,507.04
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 - 767,383,849.72 96,718,239.80
其它 - - -
处置权益法核算的长期股权投资取得的投资收益 - - 8,783,476.09
购买日之前所持股权于购买日按公允价值重新计量的投资收益 542,782.51 17,404,644.63 364,025,732.35
减：所得税影响额 26,836,723.63 226,532,962.38 98,858,127.87
少数股东权益影响额（税后） 35,014,030.05 33,961,256.47 129,248,708.72
合计 220,243,844.46 668,036,112.12 326,332,205.06 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
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□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损
益项目的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定
为经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
行业也面临严峻考验和挑战。受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，中长期住房需
求动能释放减弱。2022 下半年以来调控政策及信贷环境不断优化，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，国家采
取一系列措施，保持房地产融资合理适度，保证个人住房贷款合理需求、政策性“保交楼”专项借款、房地产并购金融支持、
优化住房租赁信贷服务等多项政策，保交楼稳民生，以促进房地产市场平稳健康发展，政策颁布和调整更加精准、科学、有
效，多项政策利好提振市场信心，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场
调整压力仍在。但我国构建新发展格局的要素条件较为充足，有效需求恢复的势头日益明显，经济韧性强、潜力大、回旋余
地广，长期向好的基本面没有改变。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代
建、特色小镇、TOD 城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需
求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于
颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
公司作为中交集团旗下唯一 A 股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚
焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，近年来公司土地储备和销售业绩显著增长，逐步构
建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心，公司品牌价值和行业地位有了明显的提升。
新增土地储备项目
占地面积 计容建筑面 土地取得方 土地价款（亿 权益价款（亿
序号 地区 项目名称 权益比例 土地用途
（万㎡） 积（万㎡） 式 元） 元）
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合计 59.67 128.64 234.37 109.55
截至报告期末，公司持有房地产项目 115 个，土地总面积 1056.45 万平方米，在建及待建面积 1648.67 万平方米。
序号 项目/区域名称 权益比例 土地面积（万㎡） 总计容建筑面积（万㎡） 在建及待建面积（万㎡）
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合计 - 1056.45 2248.19 1648.67
主要项目开发情况
预计总投 累计投资
城市/区 土地面积 计容建筑 本期竣工 累计竣工
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 资金额 总金额
域 （㎡） 面积（㎡）面积（㎡）面积（㎡）
（万元） （万元）
亦庄橡树 住宅、商 2020 年 8
北京 北京 51% 竣工 100% 99,023 220,184 347,112 347,112 818,836 710,010
湾 业 月
北京上东 住宅、商 2019 年 5
北京 北京 37% 在建 84.95% 60,678 160,145 199,155 199,155 653,124 555,276
郡 业 月
重庆中交 住宅、商 2017 年 9
重庆 重庆 71.00% 在建 68.00% 518,452 1,406,876 262,067 970,149 1,653,793 1,012,000
中央公园 业 月
宁波中交
宁波 阳光城春 宁波 住宅 69.8% 竣工 100% 37,755 69,810 95,738 95,738 249,592 230,142
风景里
长沙 长沙中交 长沙 住宅、商 50.9% 2019 年 9 竣工 100% 130,157 234,282 303,971 303,971 325,900 311,248
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建发松雅 业 月
院
杭州悦美 2018 年 7
杭州 杭州 住宅 100% 竣工 100% 47,742 95,404 141,199 141,199 273,410 273,583
庐 月
昆明中交
住宅、商 2019 年 9
昆明 碧桂园映 昆明 50% 在建 94.67% 104,178 240,674 308,129 308,129 418,152 321,867
业 月
象美庐
重庆中交 住宅、商
重庆 重庆 70.00% 12 月 30 在建 95.09% 371,894 497,200 248,892 702,623 638,008 507,704
漫山 业
日
昆明中交 2018 年
住宅、高
云南 碧桂园东 昆明 51.00% 04 月 30 竣工 100% 170,197 272,175 197,108 373,176 267,980 250,700
业
园 日
苏州中交 2019 年 9
苏州 苏州 住宅 69.86% 竣工 100% 49,522 89,115 76,114 122,252 176,595 165,274
九雅花园 月 10 日
中交和风 2020 年 5
苏州 苏州 住宅 60% 竣工 100% 29,678 47,433 43,413 70,794 130,758 122,572
春岸 月 10 日
昆明中交 2018 年
昆明 金地中央 昆明 住宅商业 36.40% 04 月 09 竣工 100.00% 65,463 323,953 65,463 323,953 412,354 359,252
公园 日
主要项目销售情况
累计预售 本期预售 本期预售 本期结算
计容建筑 可售面积 累计结算 本期结算
城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 （销售）面 （销售）面 （销售）金 金额（万
面积（㎡） （㎡） 面积（㎡）面积（㎡）
积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 元）
亦庄橡树
北京 北京 住宅、商业 51% 220,184 217,242 34,309 141,225 214,460 769,384 769,384 796,695.18
湾
北京上东
北京 北京 住宅、商业 37% 160,145 159,996 122,895 1,133 3,118 100,396 100,396 420,130.96
郡
重庆中交
重庆 重庆 住宅、商业 71.00% 1,406,876 1,934,845 865,469 5,361 8,306 803,643 169,737 251,814.40
中央公园
宁波中交
宁波 阳光城春 宁波 住宅 69.8% 69,810 69,531 59,307 960 3,459 59,222 59,222 237,422.18
风景里
长沙中交
长沙 建发松雅 长沙 住宅、商业 51% 234,282 231,742 184,935 10,987 15,711 149,100 149,100 213,207.81
院
杭州悦美
杭州 杭州 住宅 100% 95,404 94,185 93,540 -487 -1,407 92,779 78,920 200,252.46
庐
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昆明中交
昆明 碧桂园映 昆明 住宅、商业 50% 240,674 284,264 175,664 12,966 15,600 129,711 129,711 193,898.91
象美庐
重庆中交
重庆 重庆 住宅、商业 70.00% 497,200 708,653 380,240 4,425 5,432 391,655 138,084 177,931.24
漫山
昆明中交
云南 碧桂园东 昆明 住宅、高业 51.00% 272,175 331,276 284,970 17,985 15,464 280,979 156,298 147,181.78
园
苏州中交
苏州 苏州 住宅 69.86% 89,115 88,052 88,052 3,946 8,190 87,942 65,249 127,725.25
九雅花园
中交和风
苏州 苏州 住宅 60% 47,433 51,258 46,673 1,908 3,748 46,258 33,114 85,467.04
春岸
昆明中交
昆明 金地中央 昆明 住宅商业 36.40% 323,953 385,608 319,958 22,713 17,885 300,806 57,891 53,237.77
公园
主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
深圳百门前工业区 深圳 工业厂房及宿舍 100.00% 167,457.05 158,120.86 94.42%
中房·那里 重庆 商业 40.00% 21,126.26 14,789.96 70%
华通大厦 B 座 北京 写字楼 100.00% 5,673 5,463 96.00%
中交美庐天地购物
盐城 购物中心 100.00% 31,981 19,023.53 59.48%
中心
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径（单位：元）
融资成本区 期限结构
融资途径 期末融资余额 间/平均融资
成本
银行贷款 30,828,143,610.63 2.60-6.50% 10,911,968,758.72 12,205,630,148.58 6,620,601,136.88 1,089,943,566.45
债券 4,248,536,000.00 3.52-6.90% 1,648,536,000.00 800,000,000.00 700,000,000.00 1,100,000,000.00
信托融资 6,509,670,000.00 6.80-8.40% 5,440,770,000.00 68,900,000.00 - 1,000,000,000.00
控股股东
方借款
其他 6,163,013,189.72 0.00-8.00% 1,941,369,966.44 2,245,415,823.28 926,227,400.00 1,050,000,000.00
合计 65,593,109,258.59 - 21,542,644,725.16 28,720,492,430.10 11,090,028,536.88 4,239,943,566.45
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发展战略和经营规划
新的一年，公司将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和中央经济工作会议部
署，坚持稳中求进工作总基调，以高质量发展深化为主题，凝心聚力、共谋发展，全力推进公司平稳运行，推动高质量可持
续发展。
提升经营质效，支撑利润达成。投资方面，优选市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块，进一步提升市场研判、合
作谈判能力和资源嫁接能力，充分规避投资风险，提高投资质量，以资金投入产出效率高的市场化商品房项目为主，适度布
局城市更新项目，择机选择政策性住房项目，谨慎获取持有型物业类项目；销售方面，根据快周转型和利润型项目的不同，
统筹平衡售价和去化的关系，坚持市场导向，积极灵活把握销售价格和开盘节奏，因城、因项目制定销售策略，盘活处置低
效资产，拓宽客户途径，创新营销手段，分阶段逐步消化、盘活、处置，提升资产质量和创效能力；回款方面，加快资金周
转速度，保障经营性现金流，制定促回款策略，落实精细化、标准化管理动作，进一步提升回款效率；交付方面，在确保工
程质量的前提下，落实应交尽交、抢交付、早交付原则，合理安排目标和工期，全力保生产、保品质、保服务、保安全，努
力将公司项目打造成为优质工程、精品工程和民心工程，不断提升公司业绩指标和客户口碑，有力支持公司利润指标的达成。
提升管理质效，提升运营效率。进一步完善公司治理基本制度，实现制度体系全面覆盖，全面实施项目全生命周期管理，加
强项目全过程跟踪和纠偏，把控好项目实施过程中的关键节点，确保全生命周期目标不偏航；加强项目成本管控，持续推进
成本标准化，优化战略集采范围及标准化产品，有效降低成本、节约资源；提升运营效率，实现“经营预算-运营监控-业绩
考核”三位一体的运营管理，推动运营管理横向协同、纵向贯通；以全面预算为统领，提升预算对公司的业务引导、资源配
置、计划落地的能力；深挖融资渠道，加强资产负债率管控，科学安排债务融资，降低公司整体融资成本，切实提高资金质
效。
激发内在动力，创新机制建设。进一步健全公司治理和管控体系，优化公司资本结构，稳定财务状况，全面梳理党委会、董
事会、经理层权责范围，划清权责边界，加快建立各司其职、各负其责、协调运转、有效制衡的公司治理机制，全面推进企
业合规定、合规范、合规律、合规则运行决策；根据行业发展规律及公司所处发展阶段，进一步完善适应性组织管控模式，
增强组织活力；做实做细任期制和契约化管理，完善市场化薪酬分配机制，积极推进制度改革，在企业管理、商业模式构建、
人才激励等体制机制上不断革故鼎新，创新机制建设。
加强能力建设，增强发展动能。充分发挥央企优势，提升战略协同能力，着力增强传统房地产开发业务的一体化运作能力；
打造专业团队，加大优秀人才的引进和培养力度；强化资源配备，与行业内优秀企业加强合作，创新中交健康科技体系，以
科技创新能力提升赋能产品溢价和品牌影响力扩大；加快信息化建设，将数字化建设全面融入经营与管理，把握科技革命和
产业变革新机遇，增强高质量发展新动能；挖掘存量资产价值，盘活扩大有效投资，实现存量资产和增量投资的良性循环。
筑牢安全底线，加强风险防范。加强风险培训，完善全面风险管理体系建设，切实提高全员的风险防范意识和防范能力，着
力构建法律、风控、合规、审计四位一体的“大风控”体系，严防财务、安全生产、法律合规廉洁风险，坚决守住不发生系
统性风险的底线，加大对各类风险的预判研判，有序排除长期积累的风险隐患，有效应对外部不确定性的冲击，实现企业发
展质量、规模、风险三者平衡，为高质量发展创造有利条件和环境。
发挥党建引领作用，汇聚发展合力。公司党委将持续以“围绕中心、服务大局”为根本，持续发挥党建引领作用，将凝聚思
想共识、汇聚发展合力作为党建工作目标，强化国有企业使命担当，充分发挥国有企业政治优势和组织优势，从严治党，持
续打造高素质干部队伍，助力生产经营持续向好，实现以高质量党建引领公司高质量发展。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 17,296,535,153.30 元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资
实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的 A 股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势
资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储
备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，土地储备质量较高且充足。
二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现融资流入，进一步优
化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司投资拓展和经
营活动的正常开展。
三是科学有效的综合运营能力。随着公司业务规模扩大，公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力
不断完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控，注
重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控，不断
提升的开发管控能力为公司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战
略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品品质和
服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知
名度，形成了较强的品牌优势。
四、主营业务分析
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
财务指标方面：截至 2022 年 12 月 31 日，公司总资产 1,373.07 亿元，较上年末降低 3.28%，归属于上市公司股东的净资产
元，较上年同期增长 43.36%，实现归属于上市公司股东净利润 0.34 亿元，较上年同期减少 85.60%。
经营指标方面：公司在 2022 年 1-12 月实现签约销售面积 195.78 万平方米，较上年同期降低 14.32%，实现签约销售金额
径）实现签约销售金额 296.65 亿元，较上年同期降低 25.46%，销售回款 291.32 亿元, 较上年同期降低 30.47%；代建业务
在 2022 年度签约销售面积 8.77 万平方米，签约销售金额 13.63 亿元。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
投资拓展方面：公司坚持效益导向，丰富投资方式，控制合作风险，优选合作企业，选择市场基本面表现较好、投资风险小
的城市和板块，资源配置向投资质量效益好的城市及团队倾斜，报告期内共获取自有股权项目 11 个，多个项目位于城市核
心区位，销售去化有足够支撑和保证，确保项目投资精准度和运营高效性。
融资工作方面：积极拓展多元化的融资方式，开展创新性融资产品，优化融资结构，降低融资成本。强化资金的全面统筹和
精准到日的资金动态管控动作，持续保持 AA+以上信用评级，支持公司可持续发展。
回款工作方面：细化回款管理，加快回款节奏，分类施策，强化发生端费用管控；报告期内“中交优家”线上购房平台全面
升级，基本实现“营销业务场景线上化”；开展整合营销活动，通过全国多盘联动、直播等形式，创新新媒体营销，助力项
目销售去化；启动全国客户服务热线，各城市公司设立属地客户服务热线，积极推进客服体系建设。
运营管理方面：积极应对市场变化，进一步优化项目产、销、售、回的现金流平衡安排，系统开展以销定产工作；一企一策
落实提效方案，不断提升主营业务经营质量；优化计划管理体系和流程，提高管理效和开发效率；强化业绩考核，实现横向
到边、纵向到底、全面覆盖；完成资金、人力、成本、招采、费控、设计、案场等信息化系统开发上线，为公司管理提供有
力抓手。
品质管控方面：全面升级产品价值体系，持续增强产品影响力；不断推进设计标准化，加强工程管控，运用多种手段开展项
目安全质量环保检查，针对项目重点问题、重点区域和专项工程开展多维度排查整治；进一步完善工程管理体系建设，实现
管理动作明确、考核标准量化；全力推进品质提升专项工作，通过编制品质管控手册、开展示范区、交付区综合巡检、开展
内部项目品质对标交流活动、完善工程质量管控标准、开展工程维保专项行动等举措不断推动品质提升工作走深走实。
财务管控方面：科学强化预算管控，全面落实降本增效；刚性执行费控预算约束，最大限度压减非经营性支出，有效管控三
项费用占营收比重；全力推进财务云上线，集约构建财务共享；通过业务标准的建设统一、业财集成的持续推进，进一步加
速实现会计核算标准化与业财融合效率。
成本管控方面：加大全员、全要素、全过程成本管控力度，提高成本管理体系的有效性和高效性，优化资源配置，促进成本
管控水平的提高；持续优化成本管理体系，推动招采管理平台建设，加强集中采购管理和全过程成本管控，通过前端成本优
化，项目招采全面上线，严控签证变更发生率，全面推行结算复审及三审抽查等管控措施。
党建工作方面：公司党委以学习宣传宣贯落实党的二十大精神为主题主线，深入贯彻落实党中央和上级党委决策部署，统筹
抓好改革发展，统筹推进党群工团各项工作有条不紊、齐头并进；推动各级党组织在践行央企使命担当、保交付稳民生、提
质效筑品牌以及推动防疫复工、定点帮扶等重、难点任务上持续发力，汇聚高质量发展动能，发挥党建引领作用，赋能生产
经营。
（1）营业收入构成
单位：元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
营业收入合计 38,467,048,797.06 100% 14,542,468,950.72 100% 164.52%
分行业
房地产销售 38,291,697,644.01 99.54% 14,445,431,990.40 99.33% 165.08%
房产租赁 49,360,671.87 0.13% 46,108,162.66 0.32% 7.05%
物业管理 7,580,441.86 0.02% 7,207,228.81 0.05% 5.18%
其他 118,410,039.32 0.31% 43,721,568.85 0.30% 170.83%
分产品
房地产销售 38,291,697,644.01 99.54% 14,445,431,990.40 99.33% 165.08%
房产租赁 49,360,671.87 0.13% 46,108,162.66 0.32% 7.05%
物业管理 7,580,441.86 0.02% 7,207,228.81 0.05% 5.18%
其他 118,410,039.32 0.31% 43,721,568.85 0.30% 170.83%
分地区
华中 3,882,270,708.32 10.09% 1,152,436,407.73 7.92% 236.88%
华东 11,277,614,186.13 29.32% 5,089,282,551.16 35.00% 121.60%
西南 4,814,928,535.78 12.52% 4,846,373,685.36 33.33% -0.65%
西北 4,815,602,813.40 12.52% 3,022,988,970.72 20.79% 59.30%
华南 1,418,044,810.68 3.69% 46,287,935.53 0.32% 2963.53%
华北 12,258,587,742.75 31.87% 385,099,400.22 2.65% 3083.23%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 年同期增减
分行业
减少 9.45 个
房地产销售 百分点
减少 0,56 个
房产租赁 百分点
减少 16.30 个
物业管理 百分点
减少 9.10 个
其他 百分点
分产品
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
减少 9.45 个
房地产销售 38,291,697,644.01 33,206,256,090.94 13.28% 165.08% 197.49%
百分点
减少 0,56 个
房产租赁 49,360,671.87 19,953,272.78 59.58% 7.05% 8.55%
百分点
减少 16.30 个
物业管理 7,580,441.86 13,022,965.68 -71.80% 5.18% 16.20%
百分点
减少 9.10 个
其他 118,410,039.32 60,531,686.09 48.88% 170.83% 229.49%
百分点
分地区
减少 16.13 个
华中 3,882,270,708.32 3,051,105,775.08 21.41% 236.88% 323.90%
百分点
减少 5.62 个
华东 11,277,614,186.13 10,214,166,713.09 9.43% 121.60% 136.24%
百分点
减少 4.31 个
西南 4,814,928,535.78 3,996,444,834.00 17% -0.65% 4.80%
百分点
减少 23.61 个
西北 4,815,602,813.40 4,362,241,418.06 9.41% 59.30% 115.45%
百分点
减少 51.54 个
华南 1,418,044,810.68 1,185,953,030.35 16.37% 2963.53% 7883.07%
百分点
减少 4.11 个百
华北 12,258,587,742.75 10,489,852,244.92 14.43% 3083.23% 3243.92%
分点
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2022 年 2021 年 同比增减
地产销售 销售量 元 38,291,697,644.01 14,445,431,990.40 165.08%
生产量 元 38,154,782,291.66 17,443,604,108.02 118.73%
库存量 元 13,558,882,557.98 10,740,285,120.23 26.24%
相关数据同比变动 30%以上的原因说明：
√ 适用 □ 不适用
本期销售量变动主要原因：本期达到交付节点的房屋增加，收入增加。
本期生产量变动主要原因：本期竣工项目较上年有所增加，转入产成品的金额上升。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
产品分类 单位：元
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
地产销售 土地成本 18,722,191,845.39 56.22% 4,917,769,818.04 43.87% 增加 12.35 个百分点
地产销售 建筑安装工程费 8,002,682,360.09 24.03% 3,889,474,106.77 34.70% 减少 10.67 个百分点
地产销售 其它成本 6,481,381,885.46 19.46% 2,354,994,757.02 21.01% 减少 1.55 个百分点
房屋租赁、管理 折旧费 3,248,218.96 0.01% 3,583,751.17 0.03% 减少 0.02 个百分点
房屋租赁、管理 职工薪酬 18,292,656.63 0.05% 11,113,578.18 0.10% 减少 0.05 个百分点
房屋租赁、管理 其他 71,967,048.96 0.23% 33,261,667.13 0.29% 减少 0.06 个百分点
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
公司名称 新增纳入合并范围的原因
苏州华虞地产有限公司 收购
中交花创（绍兴）置业有限公司 收购
武汉锦绣雅和置业有限公司 投资设立
成都卓璞置业有限公司 投资设立
长沙金拾通达房地产开发有限公司 投资设立
公司名称 不再纳入合并范围的原因
广西中交投资发展有限公司 注销
北京星航科技产业发展有限公司 注销
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 5,742,413,300.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 30.06%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额
比例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 5,742,413,300.00 30.06%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 5,689,501,598.25
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 44.18%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总
额比例
注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 5,689,501,598.25 44.18%
注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
单位：元
销售费用 1,062,783,681.67 692,696,965.11 53.43% 销售服务费及委托代销手续费增加
管理费用 465,219,060.27 498,793,510.16 -6.73% 办公费及业务招待费等减少
财务费用 301,404,041.02 467,560,401.32 -35.54% 金融机构借款利息减少
研发费用 4,858,899.60 - - -
√适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
以“雄安中交未来科创城”项 研究综述和示范区智能低碳技术研
基于雄安中交未来科创 推动在行业领域实现碳中和
目作为智能低碳建设与运维技 究体系、示范区内智能低碳技术的
城碳中和示范项目的智 已完成相关技 目标具有重要正向作用。
术的重要研究载体与研究基地，
能低碳建设和低碳运维 术研究内容 研究与运用、示范区低碳政策和机
为推广低碳零碳负碳技术做好
技术体系研究 制研究、项目研究结论与建议。
储备。
通过研究在城市综合体项目中的协
同 工 作 模 式 、 BIM 应 用 需 求 、
在服务国家“数字化”及“新
“BIM+”技术的结合性应用、基于 基建”国家战略的需求下，
通过研究 BIM 在城市综合体项
已完成三项子 BIM 的施工管理应用与数字化交付 聚焦在房建领域中应用 BIM
基于城市综合体的 BIM 目中的应用情况，形成有针对性
技术的基础性、共性的需求
关键技术研究与应用 的 BIM 成套解决方案，并依托 课题成果研究 五个方面，形成一套集团可复用的
与难点，支撑建设公司在雄
于现有项目形成示范应用。
BIM 解决方案，打造在雄安地区的 安新区的项目，提升公司核
示范性项目，实现对项目的提质增 心竞争力。
效，减少管理成本。
根据智能化设备及科技住宅设 制定智慧住宅基础系统建设标准体
施设备所适用的不同场景，建立 系；制定智慧社区建设标准体系； 在智能化和科技方面，整体
公司智慧社区与智慧住 公司各类住宅产品线的智能化 提升公司产品力，增加对各
已结题验收 制定技术标准体系与中交产品的适
宅技术标准研究 系统标准，更好地匹配我司开发 项目的技术支持，增加项目
的产品，给住户提供高质量的智 配标准；建立不同适配标准下的智 去化速度。
慧服务。 能化应用实例模型。
以社区居民、物业管理两个角度 项目建立了一套完整的社区无接触 建立公司无接触系统适配标
为出发点，根据智能化设备所适 智能体系，全面建立社区无接触畅 准，节约各项目在此专项设
用的不同场景，建立适合于公司 行系统。，建立社区无接触空间分档 计过程中的时间成本并节约
公司无接触归家智能化
各类住宅产品线的无接触式归 已结题验收 配置与技术分档配置；建立了与公 各项目设计费用，降本提效，
技术体系研究
家系统智能化体系解决方案，更 司产品配置相匹配的无接触系统及 同时进一步提升公司产品竞
好地匹配公司开发的产品，给住 设备的适配清单，形成体系推广方 争力和科技水平，助力品牌
户提供高质量的智慧服务。 案。 营销及产品销售。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
公司研发人员情况
研发人员数量（人） 18 - -
研发人员数量占比 1.87% - -
研发人员学历结构：
本科 8 - -
硕士 8 - -
博士 2 - -
研发人员年龄构成
公司研发投入情况
研发投入金额（元） 4,858,899.60 - -
研发投入占营业收入比例 0.01% - -
研发投入资本化的金额（元） 0 - -
资本化研发投入占研发投入
的比例
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用√不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用√不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用√不适用
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 23,616,791,691.39 41,858,249,441.65 -43.58%
经营活动现金流出小计 20,681,951,744.91 46,310,245,134.38 -55.34%
经营活动产生的现金流量净额 2,934,839,946.48 -4,451,995,692.73 -165.92%
投资活动现金流入小计 5,512,745,717.03 5,058,257,018.37 8.99%
投资活动现金流出小计 7,938,370,731.67 9,218,425,035.93 -13.89%
投资活动产生的现金流量净额 -2,425,625,014.64 -4,160,168,017.56 -41.69%
筹资活动现金流入小计 43,089,844,054.74 50,572,063,931.24 -14.80%
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
筹资活动现金流出小计 45,678,913,960.72 40,098,453,704.58 13.92%
筹资活动产生的现金流量净额 -2,589,069,905.98 10,473,610,226.66 -124.72%
现金及现金等价物净增加额 -2,079,854,974.14 1,861,446,516.37 -211.73%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√适用 □不适用
经营活动现金流入小计减少主要原因为本期销售回款减少。
经营活动现金流出小计减少主要原因为本期支付的土地款等减少。
投资活动现金流入小计增加主要原因为本期合联营企业偿还的借款增加。
投资活动现金流出小计减少主要原因为本期向合联营企业提供的借款减少。
筹资活动现金流入小计减少主要原因为本期取得借款收到的现金减少。
筹资活动现金流出小计增加主要原因为本期偿还的外部借款增加。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√适用 □不适用
本公司为房地产开发企业，项目开发投入大、周期长，开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证
明并交付使用时确认销售收入的实现，同时结转相应的营业成本，但经营活动相关的预售收入、开发投入等经营活动现金流
量，在发生当期即计入现金流量表相关项目，导致经营活动现金流量与本年度净利润存在时间差。
五、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
六、资产及负债状况分析
单位：元
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 10,481,700,487.78 7.63% 12,369,926,874.74 8.71% -1.08% -
应收账款 28,677,900.25 0.02% 47,291,748.27 0.03% -0.01% -
合同资产 3,849,438.38 0.00% 3,849,438.38 0.00% 0.00% -
存货 106,943,087,105.84 77.89% 108,894,092,110.29 76.71% 1.18% -
投资性房地产 344,446,431.78 0.25% 357,608,860.90 0.25% 0.00% -
长期股权投资 5,221,804,178.54 3.80% 5,066,327,204.10 3.57% 0.23% -
固定资产 119,624,587.06 0.09% 86,644,808.21 0.06% 0.03% -
在建工程 - 488,749.83 0.00% 0.00% -
使用权资产 45,081,529.66 0.03% 87,180,074.04 0.06% -0.03% -
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
短期借款 2,025,906,298.88 1.48% 889,133,949.81 0.63% 0.85% -
合同负债 27,783,896,806.68 20.23% 42,029,218,772.85 29.61% -9.38% -
长期借款 20,985,074,851.91 15.28% 28,624,315,096.91 20.16% -4.88% -
租赁负债 16,179,498.51 0.01% 38,404,175.25 0.03% -0.02% -
境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的累
本期公允价值变动 本期计提的 本期购买金
项目 期初数 计公允价值变 本期出售金额 其他变动 期末数
损益 减值 额
动
金融资产
产（不含衍生金 - - - - - - - -
融资产）
投资
金融资产小计 56,223,623.48 -2,900,538.48 - - - - - 53,323,085.00
投资性房地产 - - - - - - - -
生产性生物资
- - - - - - - -
产
其他 - - - - - - - -
上述合计 56,223,623.48 -2,900,538.48 - - - - 53,323,085.00
金融负债 64,708,183.15 17,290,682.10 - - - - - 81,998,865.25
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日
货币资金（注 1） 1,800,000,207.25
存货（注 2） 40,951,380,154.43
投资性房地产（注 2） 23,723,035.69
固定资产（注 2） 11,092,936.46
注 1：于 2022 年 12 月 31 日，人民币 1,800,000,207.25 元(2021 年 12 月 31 日：人民币 1,608,371,620.07 元)的货币资金
用作按规定缴存的住房基金、预售监管资金、项目保证金以及按揭保证金等而所有权或使用权受到限制。
注 2：该等资产用于抵押或质押以取得银行借款、其他借款或诉讼纠纷而所有权或使用权受到限制。
七、投资状况分析
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（万元） 上年同期投资额（万元） 变动幅度
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至资
被投资 产负债
主要业 投资方 投资金 权益比 资金来 投资期 产品类 预计收 本期投资 披露日期 披露索引
公司名 合作方 表日的 是否涉诉
务 式 额 例 源 限 型 益 盈亏 （如有） （如有）
称 进展情
况
厦门悦
盈企业 房地产 956,160 厦门国贸房地 房地产
新设 32.00% 自筹 长期 已设立 / / 否 03 月 16 2022-025
咨询有 开发 ,000.00 产有限公司 开发
日
限公司
中交花 绍兴花美房地
创（绍 产开发有限公 2022 年
房地产 760,557 房地产 已过户
兴）置业 收购 100% 自筹 司、深圳市联 长期 / / 否 05 月 20 2022-067
开发 ,004.00 开发 完毕
有限公 雅咨询有限公 日
司 司
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
合肥金
中京湖 北京金隅地产 2022 年
房地产 349,241 房地产 已过户 2022-080
房地产 收购 49% 自筹 开发集团有限 长期 / / 否 06 月 18
开发 ,439.68 开发 完毕
开发有 公司 日
限公司
成都卓
工商变 2022 年
璞置业 房地产 374,342 国投泰康信托 房地产 2022-155
增资 51% 自筹 长期 更已完 / / 否 11 月 28
有限公 开发 ,954.33 有限公司 开发
成 日
司
合计 -- -- 01,398. -- -- -- -- -- -- 0.00 / -- -- --
□ 适用 √ 不适用
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响较大的参股公司情况单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
中交润致（北
京）置业有限公 子公司 房地产开发 1,800,000,000 3,239,032,529.26 1,966,586,311.11 7,966,951,808.07 984,347,675.79 738,738,642.82
司
重庆中交西南
子公司 房地产开发 250,000,000 4,994,402,990.00 1,538,494,703.80 2,521,110,967.84 657,676,068.70 492,940,578.05
置业有限公司
中交世茂（北
京）置业有限公 子公司 房地产开发 500,000,000 2,969,967,830.24 836,544,825.03 4,201,309,617.45 500,228,399.51 375,234,921.93
司
重庆肃品房地
产开发有限公 子公司 房地产开发 20,000,000 546,554,528.98 407,512,739.76 978,230,868.60 223,541,830.40 167,657,232.67
司
中交地产舟山
子公司 房地产开发 100,000,000 502,766,073.56 176,937,316.98 1,026,503,560.11 162,957,429.35 122,364,583.98
置业有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
中交花创（绍兴）置业有限公司 收购 无重大影响
苏州华虞地产有限公司 收购 无重大影响
武汉锦绣雅和置业有限公司 新设 无重大影响
成都卓璞置业有限公司 新设 无重大影响
长沙金拾通达房地产开发有限公司 新设 无重大影响
十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司未来发展的展望
未来发展的展望
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
集出台，有效提振了市场信心，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长；金融政策方面，金融端继续加
大和深化对实体经济的支持力度，企业融资、资产盘活等方面预计将有更多的政策支持；区域政策方面，围绕京津冀协同发
展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等重大区域，预计国家将进
一步出台支持政策，加快推动重大区域发展战略落地；行业政策方面，房地产是国民经济的支柱产业，国家将进一步确保房
地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，推动房
地产业向新发展模式平稳过渡。但 政 策 端 传 导 至 需 求 端 需 要 时 间 ，短 期 市 场 调 整 压 力 仍 在 ，房地产行业机遇和
挑战都有新的发展变化，市场信心的恢复、供给出清和销售回暖都需要一定的时间，企业需要增强机遇意识和风险意识，准
确识变、科学应变、主动求变，靠管理运营取胜、靠品牌品质取胜。
面临风险及应对措施
有所松动，但传导到市场端尚需时间；经营环境方面，房地产企业投资力度下滑，企业资金端继续承压，行业收并购将增加，
行业分化加剧。
应对措施：紧跟宏观政策导向，分析趋势，因城施策，投资工作主动契合和融入国家战略，聚焦主营业务可持续发展和资金
流安全，提升运营质效，创新业务发展模式，严控成本管理，提高品牌竞争力，积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。
弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏观调控等客观因素影响，
也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够，产品溢价能力还不足。
应对措施：对标行业领先企业，探索新的增长点，向管理要效益，向品质要效益。持续优化融资结构，采取多元化融资方式，
控制有息负债规模的增长速度；投资工作进一步主动契合国家战略，以价值投资为龙头，做好重点城市政策、市场的研究预
判，进一步向核心城市和区域聚焦，加强协同，落实成本管控，强化财务管理，做好风险防控，有效提升项目整体开发运营
能力。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
√ 适用 □ 不适用
调研的基本情
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
况索引
行业政策问题。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
项目经营情况。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
股价波动情况。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
解决同业竞争进展情况。提供已披露
的定期报告及信息披露相关资料。
提供已披露的定期报告及信息披露相
关资料。股价及股东减持情况。
市场传言情况。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
期报告及信息披露相关资料。
销售去化情况。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
公司经营指标情况。提供已披露的定
期报告及信息披露相关资料。
调用子公司资金情况。提供已披露的
定期报告及信息披露相关资料。
子公司资金情况。提供已披露的定期
报告及信息披露相关资料。
公司资金情况。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
公司股东背景情况。提供已披露的定
期报告及信息披露相关资料。
业绩预告情况。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
股东减持情况。提供已披露的定期报
告及信息披露相关资料。
公司债发行情况。提供已披露的定期
报告及信息披露相关资料。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《主板上市公司规范运作指引》等相关法律法规要求，严格执行公司《章
程》及公司各项基本管理制度。公司基本管理制度契合政策规范和公司经营需要。公司治理实际状况符合相关法律、法规的
要求，公司股东大会、董事会、监事会各尽其责、恪尽职守、规范运作，切实维护了广大投资者和公司的利益。公司治理的
实际情况与法律、法规等规范性文件的规定和要求基本相符，不存在重大差异。
报告期内，公司共召开 15 次股东大会会议，公司严格按照《公司法》、《公司章程》、《股东大会议事规则》等法律法规
的要求，召集召开股东大会，所有股东大会均提供网络投票方式，律师现场见证并出具法律意见书；涉及公司的重大事项，
由独立董事发表相关独立意见，表决时，需回避表决的关联董事或关联股东均按规定予以回避，并及时、充分、准确披露，
符合公开、公正、公平的原则，确保全体股东，特别是中小股东的合法权益不受侵害。
报告期内，公司董事会共组织召开 19 次会议。董事会下设提名、审计、战略与执行、薪酬与考核四个专门委员会。除战略
与执行委员会召集人由非独立董事担任外，其余专门委员会召集人全部由独立董事担任，其中审计委员会中有一名独立董事
是会计专业人士。董事会专门委员会均按照有关工作细则的规定，定期或者不定期召开会议，就有关事项进行审议并按规定
将部分事项提交董事会审议。公司董事会按照公司《章程》赋予的权利和义务认真履行职责，按照《董事会议事规则》等相
关规则规范运行，各位董事忠实、诚信、勤勉的履行职责，对公司经营战略、重大投资、对外担保、富余资金调用、关联交
易等事项尽责审议。公司董事会依法行使职权，平等对待所有股东，能够高效运行和科学决策。
报告期内，公司监事会共组织召开 5 次会议。监事会的人员及结构符合国家法律、法规的规定。公司监事会按照公司《章程》
赋予的权利和义务认真履行职责，按照《监事会议事规则》规范运行，本着对公司和股东负责的原则，独立行使监督和检查
职能，有效地维护了公司的利益和全体股东的合法权益。
公司按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及证券监管部门的有关规定严格规范与控股股东的关系。控股股东通过股
东大会依法行使股东权利，公司拥有独立的业务和自主经营能力，控股股东与上市公司之间人员、资产、财务分开，机构、
业务独立，公司财务、会计管理制度健全，公司董事会、监事会和内部机构依法独立运行。公司与控股股东的关联交易活动
遵循市场原则，关联交易价格公平合理，并对交易情况予以充分披露。
公司严格执行《信息披露管理办法》中有关内幕信息知情人管理制度的规定，严格控制内幕信息知情人范围，做好信息披露
前的保密工作和内幕信息知情人登记工作，积极督促高管和内幕信息知情人严格执行保密政策，对违法违规事项保持高度警
惕，维护投资者的相关利益。
公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询；严格按照公司《章程》和《公司信息披露管理制度》等有关
规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并指定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
及巨潮资讯网为公司指定信息披露媒体，确保所有股东能公平获取公司信息，公平、公正对待所有股东。
公司能够充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康、
稳健的发展。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面已做到完全分开。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
与上市公司的关 工作进度及后续
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施
联关系类型 计划
中交房地产集团有限
公司在 2018 年度通过 已出具关于避免
吸收合并我司原控股 同业竞争承诺函 进展情况详见本
股东中住地产开发有 （具体内容详见 报告第六节"重
中交房地产集
同业竞争 控股股东 国资委下属企业 限公司 100%股权成 本报告第六节" 大事项"第一项"
团有限公司
为我司控股股东，承 重大事项"第一 承诺履行情况"
接原控股股东相关承 项"承诺履行情 相关内容。
诺，并就同业竞争问 况"相关内容。
）
题出具承诺函。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
临时股东大会 63.05% 2022-01-27 2022-01-28 《关于对外提供财务资助的议案》
时股东大会
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
《关于换届选举第九届董事会非独立董事的议案》、
《关于换届选举第九届董事会独立董事的议案》、
《关
于换届选举第九届监事会股东代表监事的议案》、
《关
于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》、
《关
临时股东大会 63.05% 2022-02-28 2022-03-01 于公司符合发行公司债券的议案》、《关于公开发行
时股东大会
公司债券方案的议案》（需逐项表决）、《关于提请
股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券全
部事宜的议案》、《关于开展供应链金融资产支持票
据业务的议案》
《关于开展供应链金融资产证券化业务的议案》、
《关
临时股东大会 62.28% 2022-04-11 2022-04-12 于开展非金融企业债务融资工具业务的议案》、《关
时股东大会
于放弃权利暨关联交易的议案》
《关于<2021 年度董事会工作报告>的议案》、《关于
<2021 年度监事会工作报告>的议案》、《关于计提资
年度股东大会 62.28% 2022-05-06 2022-05-07 产减值准备和信用减值准备的议案》、《关于<2021
大会
年年度报告>及摘要的议案》、《2021 年度利润分配
方案》
《关于调整供应链金融资产证券化业务内容的议
临时股东大会 62.28% 2022-05-16 2022-05-17 案》、《关于调整公开发行公司债券方案的议案》、
时股东大会
《关于对外提供财务资助的议案》
临时股东大会 61.07% 2022-06-13 2022-06-14 《关于为项目公司提供财务资助的议案》
时股东大会
临时股东大会 60.78% 2022-06-27 2022-06-28
时股东大会 于为项目公司提供财务资助的议案》
临时股东大会 60.52% 2022-07-14 2022-07-15 《关于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》
时股东大会
临时股东大会 60.38% 2022-08-03 2022-08-04 《关于向项目公司提供财务资助的议案》
时股东大会
《关于增加向关联方借款额度的关联交易议案》、
《关
临时股东大会 61.31% 2022-09-02 2022-09-03 于为项目公司提供财务资助的议案》、《关于与合作
时股东大会
方共同调用项目公司富余资金的议案》
临时股东大会 61.21% 2022-09-21 2022-09-22 《关于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》
时股东大会
临时股东大会 60.88% 2022-10-13 2022-10-14 《关于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》
临时股东大会
临时股东大会 59.55% 2022-11-17 2022-11-18
临时股东大会 于开展供应链金融资产证券化业务的议案》
临时股东大会 60.31% 2022-12-08 2022-12-09 《关于为项目公司提供担保的议案》
临时股东大会
《关于续聘安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
临时股东大会 58.83% 2022-12-26 2022-12-27 为 2022 年度审计机构的议案》、《关于向关联方借
临时股东大会
款的议案》、《关于为项目公司提供财务资助的议案》
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
本期增持 本期减持 股份增减
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量 变动的原
日期 日期 数（股） 变动（股） 数（股）
（股） （股） 因
李永前 董事长 现任 男 48 - - - - - -
月 31 日 月 28 日
薛四敏 董事 现任 男 55 - - - - - -
月 10 日 月 28 日
叶朝锋 董事 现任 男 43 - - - - - -
月 28 日 月 28 日
赵吉柱 董事 现任 男 44 - - - - - -
月 28 日 月 28 日
汪剑平 董事 现任 男 53 - - - - - -
月 28 日 月 28 日
周健 董事 现任 男 57 - - - - - -
月 16 日 月 28 日
刘洪跃 独立董事 现任 男 59 - - - - - -
月 01 日 月 28 日
唐国平 独立董事 现任 男 58 - - - - - -
月 28 日 月 28 日
谭敬慧 独立董事 现任 女 54 - - - - - -
月 28 日 月 28 日
梁运斌 董事 离任 男 55 - - - - - -
月 12 日 月 28 日
周济 董事 离任 男 56 - - - - - -
月 25 日 月 28 日
马江涛 独立董事 离任 男 50 - - - - - -
月 10 日 月 28 日
胡必亮 独立董事 离任 男 61 - - - - - -
月 10 日 月 28 日
监事会主 2015 年 09 2025 年 02
陈玲 现任 女 47 - - - - - -
席 月 10 日 月 28 日
秦丽娟 监事 现任 女 48 2018 年 12 2025 年 02 - - - - - -
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
月 12 日 月 28 日
叶瑞佳 监事 现任 女 42 - - - - - -
月 16 日 月 28 日
汪剑平 总裁 现任 男 54 - - - - - -
月 07 日 月 28 日
孙卫东 执行总裁 现任 男 53 - - - - - -
月 07 日 月 28 日
徐爱国 执行总裁 现任 男 58 - - - - - -
月 03 日 月 28 日
董事会秘 2011 年 08 2025 年 02
田玉利 现任 男 44 - - - - - -
书 月 10 日 月 28 日
刘兵 财务总监 现任 女 54 - - - - - -
月 08 日 月 28 日
何平 副总裁 现任 男 49 - - - - - -
月 04 日 月 28 日
王剑 副总裁 现任 男 45 - - - - - -
月 04 日 月 28 日
钟瑾 副总裁 离任 女 55 - - - - - -
月 30 日 月 04 日
周冬 副总裁 离任 女 53 2,600 - - - 0 -
月 25 日 月 04 日
合计 -- -- -- -- -- -- 2,600 - - - 0 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√是 □否
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
梁运斌 董事 离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
周济 董事 离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
胡必亮 独立董事 离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
马江涛 独立董事 离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
钟瑾 副总裁 离任 2022 年 03 月 04 日 任期满离任
周冬 副总裁 离任 2022 年 03 月 04 日 任期满离任
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
李永前 董事长 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
薛四敏 董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
叶朝锋 董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
赵吉柱 董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
汪剑平 董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
周健 董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
刘洪跃 独立董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
唐国平 独立董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
谭敬慧 独立董事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
陈玲 监事会主席 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
秦丽娟 监事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
叶瑞佳 职工代表监事 被选举 2022 年 02 月 28 日 换届选举
汪剑平 总裁 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
徐爱国 执行总裁 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
孙卫东 执行总裁 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
田玉利 董事会秘书 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
刘兵 财务总监 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
何平 副总裁 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
王剑 副总裁 被选举 2022 年 03 月 04 日 换届选举
梁运斌 董事 任期满离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
周济 董事 任期满离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
胡必亮 独立董事 任期满离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
马江涛 独立董事 任期满离任 2022 年 02 月 28 日 任期满离任
钟瑾 副总裁 任期满离任 2022 年 03 月 04 日 任期满离任
周冬 副总裁 任期满离任 2022 年 03 月 04 日 任期满离任
（1）公司现任董事主要工作经历
李永前，男，1974 年 11 月生，中共党员，博士研究生学历、博士学位，高级工程师。最近五年工作经历：2016 年 7 月至
）董事，绿城中国控股有限公司执行董事、执行总裁，绿
城房地产集团有限公司董事长；2018 年 8 月至 2019 年 7 月，任绿城中国控股有限公司执行董事、执行总裁，绿城房地产集
团有限公司董事长；2019 年 7 月至 2019 年 12 月，任地产集团董事、临时党委委员，中交地产股份有限公司（以下简称“中
交地产”
）董事、临时党委书记、总裁；2019 年 12 月至 2020 年 12 月，任地产集团董事、临时党委书记，中交地产董事长、
临时党委书记、总裁；2020 年 4 月至 2022 年 7 月，任地产集团总经理；2020 年 12 月至 2021 年 2 月，任中国交通建设集团
有限公司（以下简称“中交集团”）房地产事业部执行总经理，地产集团董事、临时党委书记，中交地产董事长、临时党委
书记、总裁；2021 年 2 月至 2021 年 5 月，任中交集团房地产事业部执行总经理,地产集团董事、临时党委副书记，中房集
团执行董事、党委书记，中交地产董事长、临时党委书记、总裁；2021 年 6 月至 2021 年 12 月，任中交集团房地产事业部
执行总经理，地产集团董事、临时党委副书记，中房集团执行董事、党委书记，中交地产董事长、临时党委书记；2021 年
中交地产董事长、临时党委书记；2022 年 7 月至今，任中交集团房地产事业部执行总经理，地产集团董事、党委副书记，
中房集团执行董事、党委书记，中交地产董事长、党委书记。2020 年 5 月至今兼任中交滨江（上海）建设管理有限公司董
事长；2021 年 3 月至今兼任中交雄安产业发展有限公司董事；2022 年 7 月至今，任地产集团董事长。
薛四敏，男，1967 年 11 月生，中共党员，本科学历、学士学位，正高级会计师。最近五年工作经历：2015 年 12 月至 2020
年 2 月，任地产集团董事、临时党委委员、总会计师，中交地产董事，中交鼎信股权投资管理有限公司（以下简称“中交鼎
信”
）董事长；2020 年 2 月至 2020 年 12 月，任地产集团董事、临时党委委员、总会计师，中交地产董事，中交鼎信董事长、
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
党工委书记；2020 年 12 月至 2021 年 3 月，任中交集团房地产事业部副总经理、地产集团董事、临时党委委员、总会计师，
中交地产董事，中交鼎信董事长、党工委书记；2021 年 3 月至 2021 年 8 月，任中交集团房地产事业部副总经理、地产集团
董事、临时党委委员、总会计师，中交地产董事，中交鼎信董事长、党工委书记，中房集团党委常委、总会计师；2021 年 8
月至 2021 年 12 月，任中交集团房地产事业部副总经理、地产集团董事、临时党委委员、副总经理，中交地产董事；2021
年 12 月至今 2022 年 7 月任中交集团房地产事业部副总经理、地产集团董事、党委常委、副总经理，中交地产董事。2020
年 5 月至今兼任中交滨江（上海）建设管理有限公司董事；2021 年 3 月至今兼任中交雄安产业发展有限公司董事；2022 年
叶朝锋，男，1980 年 3 月生，中共党员，硕士研究生学历、硕士学位，高级会计师。最近五年工作经历：2016 年 1 月至 2017
年 10 月，任中国交通建设股份有限公司（以下简称“中国交建”
）运营管理部总经理助理兼预算管理处处长；2017 年 10 月
至 2020 年 3 月，任中国交建运营管理部副总经理；2020 年 3 月至 2020 年 12 月，任中国交建财务资金部副总经理；2020
年 12 月至 2021 年 8 月，任中交集团暨中国交建财务资金部副总经理；2021 年 8 月至 2021 年 12 月，任中交集团房地产事
业部副总经理，地产集团临时党委委员、总会计师；2021 年 12 月至 2022 年 2 月任中交集团房地产事业部副总经理，地产
集团党委常委、总会计师；2022 年 2 月至今任中交集团房地产事业部副总经理，地产集团党委常委、总会计师，中交地产
董事；2020 年至 2022 年期间曾任中交东北投资有限公司监事、中交西北投资发展有限公司监事、中交西南投资发展有限公
司监事、中交湾区（广东）投资发展有限公司监事；2021 年 12 月至今兼任中国建设会计学会房地产会计学术委员会副主任
委员；2022 年 1 月至今兼任中国建设会计学会第八届理事会理事。
赵吉柱，男，1978 年 11 月生，本科学历、硕士学位，高级会计师。最近五年工作经历：2014 年 8 月至 2017 年 8 月，任中
交路桥建设有限公司财会部副经理，中交清远投资发展有限公司董事、总经理；2017 年 8 月至 2019 年 8 月，任中国交建审
计部总经理助理；2019 年 8 月至 2020 年 4 月，任中国交建审计部副总经理；2020 年 4 月至 2020 年 12 月，任地产集团临时
党委委员、副总经理，中交鼎信董事、党工委委员、总经理；2020 年 12 月至 2021 年 8 月，任中交集团房地产事业部副总
经理、地产集团临时党委委员、副总经理，中交鼎信董事、党工委委员、总经理；2021 年 8 月至 2021 年 12 月，任中交集
团房地产事业部副总经理、地产集团临时党委委员、副总经理，中交鼎信董事长、党工委书记、总经理；2021 年 12 月至 2022
年 2 月任中交集团房地产事业部副总经理，地产集团党委常委、副总经理，中交鼎信董事长、党工委书记、总经理；2022
年 2 月至 2022 年 8 月今任中交集团房地产事业部副总经理，地产集团党委常委、副总经理，中交鼎信董事长、党工委书记、
总经理，中交地产董事。2022 年 8 月至今任中交集团暨中国交建审计部首席专家、副总经理，中交地产董事；2022 年 4 月
至今担任广州泽瑞城市更新有限公司董事、总经理。
汪剑平，男，1969 年 8 月生，中共党员，大学本科，工学学士，工程师。历任北京华星亚太投资有限公司工程部经理，北
京西直门华星贸易大厦有限公司副总经理、总经理、董事长，北京华星置地投资有限公司总经理、董事长、党委副书记，中
国华星置地投资有限公司总经理、董事长、党委副书记，中国华星集团公司总经理助理、副总经理、党委委员，北京汉华亚
信投资管理有限公司顾问，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理、副总经理。2021 年 6 月至 2022 年 2 月任中交
地产临时党委副书记、总裁；2022 年 2 月至 2022 年 7 月任中交地产临时党委副书记、董事、总裁； 2022 年 7 月至今任中
交地产党委副书记、董事、总裁。
周健，男，1965 年 7 月生，中共党员，大专学历，工程师。最近五年工作经历：2016 年 5 月至 2017 年 4 月，任重庆渝富资
产经营管理集团有限公司土地运营事业部部长、重庆渝富土地资本投资运营公司总经理；2017 年 4 月至 2017 年 5 月，任重
庆渝富资产经营管理集团有限公司土地运营事业部部长、重庆渝富土地资本投资运营公司董事长；2017 年 5 月至 2018 年 7
月，任重庆金融后援服务有限公司董事长、党委书记、重庆渝富资产经营管理集团有限公司土地运营事业部部长、重庆渝富
土地资本投资运营公司执行董事；2018 年 7 月至 2019 年 9 月，任重庆金融后援服务有限公司董事长、党委书记、重庆渝富
资产经营管理集团有限公司土地运营事业部部长、重庆渝富城市建设发展有限公司执行董事；2019 年 9 月至 2020 年 4 月，
任重庆金融后援服务有限公司董事长、党委书记、重庆渝富资产经营管理集团有限公司土地运营事业部部长、重庆渝富城市
建设发展有限公司执行董事、总经理；2020 年 4 月至 2020 年 7 月，任重庆金融后援服务有限公司董事长、党委书记、重庆
渝富控股集团土地运营事业部部长兼重庆渝富城市建设发展有限公司执行董事、总经理；2020 年 7 月至 2020 年 11 月，任
重庆金融后援服务有限公司董事长、党委书记；2020 年 11 月至今任重庆金融后援服务有限公司董事长、党委书记、重庆国
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
创投资管理有限公司董事长；2012 年 8 月至今兼任中交地产股份有限公司董事。
刘洪跃，男，1963 年 2 月生，硕士学历，九三学社成员。具有中国注册会计师执业资格、中国注册资产评估师执业资格、
独立董事任职资格。最近五年工作经历：2013 年 5 月至 2019 年 12 月任瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人；2019
年 12 月至今任中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人；2016 年 5 月至今兼任北京科拓恒通生物技术股份有限公司独
立董事；2019 年 11 月至今兼任中合利华（海南）农业科技开发有限公司董事长；2020 年 6 月至今兼任中交地产股份有限公
司独立董事；2021 年 6 月至今兼任北京京能电力股份有限公司独立董事。
唐国平，男，1964 年 8 月生，管理学（会计学）博士，中共党员，具有中国注册会计师执业资格、独立董事任职资格。最
近五年工作经历：2015 年 12 月至今任中南财经政法大学会计学院专职教授、博士生导师、博士后合作导师；2012 年 6 月至
年 6 月至 2022 年 9 月，任申港证券股份有限公司独立董事；2015 年 12 月至 2021 年 12 月任嘉必优生物技术（武汉）股份
有限公司独立董事；2020 年 6 月至今任美好置业股份有限公司独立董事；2021 年 7 月至今任蓝思科技股份有限公司独立董
事；2021 年 11 月至今任深圳市特发信息股份有限公司独立董事；2019 年 11 月至今任四川英创力电子科技股份有限公司独
立董事；2018 年 9 月至今任湖北新盖世信息科技有限公司监事；2022 年 2 月至今任中交地产股份有限公司独立董事。
谭敬慧，女，1969 年 1 月生，法学硕士、工学硕士。具有中国执业律师资格，英国皇家特许建造师。最近五年工作经历：
国家住建部市场司法律顾问；2021 年 4 月至今任全国市长研修学院客座教授；2020 年 11 月至今任中国建筑业协会法工委副
会长；2020 年 1 月至今任中国政法大学仲裁研究院研究员；2017 年至今任中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员；2005 年至
今任北京仲裁委员会仲裁员；2018 年至今任上海国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，2021 年 4 月至今任北京建设工程招投标
和造价管理协会专家证人发展委员会副主任；2022 年 2 月至今任中交地产股份有限公司独立董事。
（2）现任监事的主要经历
陈玲，女，1975 年 9 月生，中共党员，硕士研究生学历，高级会计师。最近五年工作经历：2015 年 6 月至 2018 年 7 月任中
交房地产集团有限公司财务资金部总经理；2018 年 7 月至 2018 年 11 月任中交房地产集团有限公司副总会计师、财务资金
部总经理；2018 年 11 月至 2021 年 12 月任中交房地产集团有限公司副总会计师、财务金融部总经理；2021 年 12 月至今任
中交房地产集团有限公司党委委员、副总会计师、财务金融部总经理；自 2015 年 9 月至今任中交地产股份有限公司监事会
主席。
秦丽娟，女，1974 年 11 月生，本科学历，高级会计师。最近五年工作经历：2017 年 2 月至 2018 年 11 月任中交房地产集团
有限公司风险控制中心（纪检监察部）副总经理；2018 年 11 月至 2021 年 2 月任中交房地产集团有限公司审计部总经理；
地产集团有限公司审计法律部（监事会办公室）总经理、临时纪委委员；2021 年 12 月至今任中交房地产集团有限公司审计
法律部（监事会办公室）总经理、纪委委员；2018 年 12 月起任中交地产股份有限公司监事。
叶瑞佳，女，1980 年 6 月生，中共党员，大学本科学历。最近五年工作经历：2016 年 9 月至 2017 年 5 月任中房地产股份有
限公司（2017 年 10 月已更名为中交地产股份有限公司）人力行政中心（党群工作部）副总经理；2017 年 5 月至 2018 年 3
月任人力行政中心副总经理、中房(天津)置业有限公司临时党支部书记；2018 年 3 月至 2018 年 10 月任中交地产股份有限
公司党群工作部主任、纪检监察部主任、中房(天津)置业有限公司临时党支部书记；2018 年 11 月至 2019 年 2 月任中交地
产股份有限公司党群工作部主任、纪检监察部主任、综合办公室主任、中房(天津)置业有限公司临时党支部书记；2019 年 3
月至 2019 年 8 月任中交地产股份有限公司党群工作部主任、纪检监察部主任、党委组织部部长、中房(天津)置业有限公司
临时党支部书记；2019 年 9 月至 2020 年 2 月，任中交地产股份有限公司党群工作部主任、纪检监察部主任、总部党支部书
记；2020 年 2 月至 2021 年 10 月任中交地产股份有限公司党群工作部(纪委办公室)主任、总部党支部书记；2021 年 10 月至
今任中交地产股份有限公司纪委副书记、党群工作部(纪委办公室)主任、总部党支部书记；2012 年 9 月至今任中交地产股
份有限公司职工代表监事。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
（3）现任高级管理人员的主要经历
汪剑平现任公司董事兼总裁，简历详见（1）现任董事的主要经历。
孙卫东，男，1969 年 9 月生，硕士学位，助理研究员。最近五年工作经历：2016 年 8 月至 2018 年 11 月，任中交房地产集
团有限公司总经理助理，中房地产股份有限公司董事；2018 年 11 月至 2020 年 4 月，任中交房地产集团有限公司总经理助
理，运营管理部总经理（兼）
；2020 年 4 月至 2021 年 6 月任中交地产股份有限公司副总裁，自 2021 年 6 月至今担任中交地
产股份有限公司执行总裁。
徐爱国，男，1965 年 12 月生，中共党员，硕士 MBA 学历，高级会计师。最近五年工作经历：2014 年 11 月至 2018 年 4 月，
任龙湖集团有限公司副总裁；2018 年 5 月至 2021 年 11 月，任阳光城集团股份有限公司(SZ.000671)副总裁。自 2021 年 12
月至 2022 年 7 月任中交地产股份有限公司临时党委委员、
执行总裁；
自 2022 年 7 月至今任中交地产股份有限公司党委委员、
执行总裁。
田玉利，男，汉族，1978 年 1 月生，中共党员，法学学士，管理学硕士，持有法律职业资格证书、企业法律顾问执业资格
证书、董事会秘书资格证书。最近五年工作经历：自 2011 年 8 月至 2022 年 7 月任中交地产股份有限公司董事会秘书、临时
党委委员；自 2022 年 7 月至今任中交地产股份有限公司董事会秘书、党委委员；自 2018 年 11 月至今兼任中交地产股份有
限公司总法律顾问。
刘兵，女，1968 年 9 月生，中共党员，汉族。大学本科学历，工科学士，高级会计师，注册会计师。最近五年工作经历：
年 9 月至 2022 年 7 月任中交地产股份有限公司临时党委委员、财务总监；2022 年 7 月至今任中交地产股份有限公司党委委
员、财务总监。
何平，男，1973 年 11 月生，中共党员，工学学士，管理学硕士研究生，中级工程师。最近五年工作经历：2017 年 11 月至
地产事业部执行总经理、总裁助理、临时党委委员、华东区域总经理，中交滨江（上海）建设管理有限公司董事兼总经理，
中交地产投资（上海）有限公司董事兼总经理；2022 年 3 月至 2022 年 7 月任中交地产股份有限公司临时党委委员、副总裁、
华东区域总经理，中交滨江（上海）建设管理有限公司董事兼总经理，中交地产投资（上海）有限公司董事兼总经理；2022
年 7 月至今任中交地产股份有限公司党委委员、副总裁、华东区域总经理，中交滨江（上海）建设管理有限公司董事兼总经
理，中交地产投资（上海）有限公司董事兼总经理。
王剑，男，汉族，1977 年 7 月生，工商管理硕士，法学博士，中级经济师。最近五年工作经历：2018 年 3 月至 2018 年 10
月任盐城万科房地产开发有限公司总经理特别事务助理；2018 年 11 月至 2021 年 3 月任绿城房地产集团有限公司经营班子
总经理助理；2021 年 3 月至 2022 年 2 月任中交地产股份有限公司副总经济师、中交地产产业发展有限公司董事长；2022
年 3 月至今任中交地产股份有限公司副总裁，中交地产产业发展有限公司董事长。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任期终止日 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期
期 领取报酬津贴
董事长 2022 年 7 月 -
李永前 中交房地产集团有限公司 是
党委副书记 2021 年 2 月 -
董事 2015 年 12 月 -
薛四敏 中交房地产集团有限公司 是
党委副书记、总经理 2022 年 7 月 -
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
叶朝锋 中交房地产集团有限公司 党委常委、总会计师 2021 年 8 月 - 是
赵吉柱 中交房地产集团有限公司 党委常委、副总经理 2020 年 4 月 2022 年 08 月 是
财务金融部总经理 2015 年 6 月 -
陈玲 中交房地产集团有限公司 副总会计师 2018 年 11 月 - 是
党委委员 2021 年 12 月 -
审计法律部（监事会办公室）
秦丽娟 中交房地产集团有限公司 总经理 是
纪委委员 2021 年 2 月 -
在股东单位任
职情况的说明
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位担任 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务 领取报酬津贴
重庆金融后援服务有限公司 党委书记、董事长 2019 年 06 月 - 是
周健
重庆国创投资管理有限公司 董事长 2020 年 11 月 - -
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 合伙人 2019 年 12 月 - 是
北京科拓恒通生物技术股份有限公司 独立董事 2016 年 05 月 - 是
刘洪跃 中合利华（海南）农业科技开发有限
董事长 2019 年 11 月 - 是
公司
北京京能电力股份有限公司 独立董事 2021 年 06 月 - 是
申港证券股份有限公司 独立董事 2016 年 06 月 2022 年 09 月 是
美好置业股份有限公司 独立董事 2020 年 06 月 - 是
蓝思科技股份有限公司 独立董事 2021 年 07 月 - 是
唐国平
深圳市特发信息股份有限公司 独立董事 2021 年 11 月 - 是
四川英创力电子科技股份有限公司 独立董事 2019 年 11 月 - 是
湖北新盖世信息科技有限公司 监事 2018 年 09 月 - 是
北京市君都律师事务所 主任 2020 年 - 是
中国建筑业协会 法工委副会长 2020 年 11 月 - -
谭敬慧 中国政法大学仲裁研究院 研究员 2020 年 1 月 - -
北京建设工程招投标和造价管理协会
副主任 2021 年 4 月 - -
专家证人发展委员会
在其他单位任
职情况的说明
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
公司不对未在公司担任其他职务的非专职董事、监事支付报酬（独立董事除外）；公司独立董事津贴为每人每年 12 万元。
对在公司担任职务的董事、监事和公司高级管理人员的薪酬，根据其在公司担任的具体职务，依据公司有关薪资管理制度和
审批程序进行发放。
截止 2022 年 12 月 31 日，在公司领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计 16 人（含离任），从公司获得的报酬总额
为 1,334.41 万元。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
李永前 董事长 男 48 现任 123.39 是
薛四敏 董事 男 55 现任 0 是
叶朝锋 董事 男 42 现任 0 是
赵吉柱 董事 男 44 现任 0 是
汪剑平 董事 男 53 现任 0 否
周健 董事 男 57 现任 0 是
刘洪跃 独立董事 男 59 现任 12 否
唐国平 独立董事 男 58 现任 10 否
谭敬慧 独立董事 女 53 现任 10 否
梁运斌 董事 男 55 离任 0 是
周济 董事 男 56 离任 0 是
胡必亮 独立董事 男 61 离任 2 否
马江涛 独立董事 男 50 离任 2 否
陈玲 监事会主席 女 47 现任 0 是
秦丽娟 监事 女 48 现任 0 是
叶瑞佳 职工监事 女 42 现任 113.42 否
汪剑平 总裁 男 53 现任 104.51 否
徐爱国 执行总裁 男 57 现任 81.46 否
孙卫东 执行总裁 男 53 现任 139.41 否
田玉利 董事会秘书 男 44 现任 169.28 否
刘兵 财务总监 女 54 现任 169.13 否
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
何平 副总裁 男 49 现任 102.96 否
王剑 副总裁 男 45 现任 84.31 否
钟瑾 副总裁 女 55 离任 125.03 否
周冬 副总裁 女 53 离任 85.51 否
合计 -- -- -- -- 1,334.41 --
注：李永前在公司薪酬金额为 2022 年 1 月工资及以前年度绩效及奖金，自 2022 年 2 月起未在我司领薪。
六、报告期内董事履行职责的情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
第八届董事会第
七十九次会议
《关于换届选举第九届董事会非独立董事候选人的议案》、《关于换届选举第九届董事会独立
董事候选人的议案》、《关于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》、《关于公司符合
第八届董事会第
八十次会议
事会全权办理本次发行公司债券全部事宜的议案》、《关于开展供应链金融资产支持票据业务
的议案》、《关于召开 2022 年第二次临时股东大会的议案》
第九届董事会第 《关于选举第九届董事会董事长的议案》、
《关于选举第九届董事会各专门委员会成员的议案》、
一次会议 《关于聘任高级管理人员的议案》、《关于 2022 年度考核指标及目标值的议案》
第九届董事会第 《关于开展供应链金融资产证券化业务的议案》、《关于开展非金融企业债务融资工具业务的
二次会议 议案》、《关于放弃权利暨关联交易的议案》、《关于召开 2022 年第三次临时股东大会的议案》
《关于<2021 年度总裁工作报告>的议案》、《关于<2021 年度内部控制自我评价报告>的议案》、
《关于<2021 年度董事会工作报告>的议案》、
《关于计提资产减值准备和信用减值准备的议案》、
第九届董事会第 《关于<2021 年年度报告>及摘要的议案》、《2021 年度利润分配方案》、《关于<中交地产股
三次会议 份有限公司在中交财务有限公司办理存贷款业务的风险持续评估报告>的议案》、《关于预计
议案》、《关于召开 2021 年度股东大会的议案》
《关于<2022 年第一季度报告>的议案》、《关于调整供应链金融资产证券化业务内容的议案》、
第九届董事会第 《关于调整公开发行公司债券方案的议案》、《关于对外提供财务资助的议案》、《关于制定<
四次会议 落实董事会职权措施方案>的议案》、《关于建立<董事会议案管理办法>的议案》、《关于召开
《关于与高级管理人员签订<2022 年度经营业绩责任书>的议案》、《关于与高级管理人员签订
第九届董事会第
五次会议
年第五次临时股东大会的议案》
第九届董事会第 《关于为项目公司提供财务资助额度的议案》、《关于为项目公司提供财务资助的议案》、《关
六次会议 于召开 2022 年第六次临时股东大会的议案》
第九届董事会第 《关于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》、《关于召开 2022 年第七次临时股东大会
七次会议 的议案》
第九届董事会第
八次会议
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
《关于增加向关联方借款额度的关联交易议案》、《关于为项目公司提供财务资助的议案》、
第九届董事会第
九次会议
《关于召开 2022 年第九次临时股东大会的议案》
《关于调整财务报表对比期间数据的议案》、《关于<中交地产股份有限公司 2022 年半年度报
第九届董事会第
十次会议
险持续评估报告>的议案》、《关于与关联方共同对项目公司减资的关联交易议案》
第九届董事会第 《关于开展购房尾款保理业务的议案》、《关于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》、
十一次会议 《关于召开 2022 年第十次临时股东大会的议案》
第九届董事会第 《关于与合作方共同调用项目公司富余资金的议案》、《关于召开 2022 年第十一次临时股东大
十二次会议 会的议案》
第九届董事会第 《关于<中交地产股份有限公司 2022 年第三季度报告>的议案》、《关于为项目公司提供财务资
十三次会议 助额度的议案》、《关于召开 2022 年第十二次临时股东大会的议案》
第九届董事会第
十四次会议
第九届董事会第
十五次会议
《关于续聘安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为 2022 年度审计机构的议案》、《关于修
第九届董事会第
十六次会议
于为项目公司提供财务资助的议案》、《关于召开 2022 年第十四次临时股东大会的议案》
《关于与关联方共同对项目公司减资的关联交易议案》、《关于参与竞买国有建设土地使用权
第九届董事会第
十七次会议
于召开 2023 年第一次临时股东大会的议案》
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事会 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会次
董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 次数 加董事会次数 会次数 数 数
事会会议
李永前 19 19 0 0 0 否 14
薛四敏 19 19 0 0 0 否 0
叶朝锋 17 17 0 0 0 否 0
赵吉柱 17 0 17 0 0 否 0
汪剑平 17 17 0 0 0 否 0
周健 19 0 19 0 0 否 0
刘洪跃 19 0 19 0 0 否 0
唐国平 17 0 17 0 0 否 0
谭敬慧 17 0 17 0 0 否 0
梁运斌 2 0 0 2 0 是 0
周济 2 0 0 2 0 是 0
胡必亮 2 0 2 0 0 否 0
马江涛 2 0 2 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
梁运斌先生（已离任）
、周济先生（已离任）由于工作原因未亲自出席董事会，委托董事薛四敏先生代为表决。
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司全体董事恪尽职守、勤勉尽责，能够主动关注公司经营管理信息、财务状况、重大事项等，对提交董事会审议的各项议
案，均能深入讨论，各抒己见，为公司的经营发展建言献策，作出决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事
会决策的科学性，推动公司经营各项工作的持续、稳定、健康发展。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召开会
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议
议次数
《关于计提资产减值准备和
信用减值准备的议案》、
《关
审计委员会根据公司实际情况，围绕年度
于<2021 年度财务报告>的议
审计工作，针对审计重点事项进行讨论，
听取审计工作总结报告，经过充分沟通一
师事务所(特殊普通合伙）从
致同意各项议案。
事 2021 年度审计工作的总
第九届董事会 刘洪跃、唐国平、
结报告>的议案》。
审计委员会 谭敬慧
《关于<2022 年一季度财务 审计委员会根据公司实际情况，经过充分
报告>的议案》。 沟通一致同意议案。
《关于<中交地产股份有限
审计委员会根据公司实际情况，经过充分
沟通一致同意议案。
告>的议案》
《关于<中交地产股份有限
审计委员会根据公司实际情况，经过充分
沟通一致同意议案。
告>的议案》
《关于续聘安永华明会计师
同意续聘安永华明会计师事务所(特殊普
通合伙）为 2022 年度审计机构。
李永前、赵吉柱、 1、《关于换届选举第九届董
第九届董事会 提名委员会就候选人资格进行了审查，一
刘洪跃、唐国平、 1 2022-01-28 事会非独立董事候选人的议
提名委员会 致通过相关议案。
谭敬慧 案》，2、《关于换届选举第
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
九届董事会独立董事候选人
的议案》。
订<2022 年度经营业绩责任
薪酬与考核委员会就高管人员经营业绩责
第九届董事会 薜四敏、叶朝锋、 2022-05-23 书>的议案》2、《关于与高
任书进行了审查，一致同意相关议案。
薪酬与考核委 刘洪跃、唐国平、 2 级管理人员签订<任期经营
员会 谭敬慧 业绩责任书>的议案》
《关于中交地产高级管理人 薪酬与考核委员会就高级管理人员 2020 年
案的议案》 相关议案。
第九届董事会 李永前、汪剑平、
《关于<十四五>战略规划的 战略与执行委员会就<十四五>战略规划进
战略与执行委 周健、唐国平、 1 2022-12-13
议案》 行了审查，一致同意相关议案。
员会 谭敬慧
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
母公司在职员工的数量（人） 145
主要子公司在职员工的数量（人） 816
在职员工的数量合计（人） 961
当期领取薪酬员工总人数（人） 961
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 144
销售人员 74
技术人员 0
财务人员 189
行政人员 530
其它 24
合计 961
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 213
本科 630
大专 86
中专及以下 32
合计 961
根据公司实际情况，以企业经营目标为核心，最大限度地发挥薪酬对企业战略的支持，逐步完善薪酬福利方面体系建设，有
侧重地对核心员工、稀缺人才给予倾斜，并通过奖金奖励机制，突出公司激励的导向，重点向价值创造者倾斜，向项目一线
倾斜。发挥绩效考核的杠杆调节功能和薪酬的激励约束作用，完善薪酬考核体制，用绩效作为薪酬调整和职位升降的核心依
据，以结果导向，并贯彻到公司的绩效薪酬管理实际工作中。
公司 2022 年培训工作以公司教育培训制度为依托，年度培训计划为核心，线上及线下、总部及项目管控为手段，指标分解，
体系助力，跟踪落地，从资源引进，专业强化，关注核心三个方面持续发力，紧扣公司年度工作目标主线，坚持夯实基础与
创新驱动相结合，克服行业波动等困难，组织线上线下培训班次 400 余场，涉及覆盖不同梯队的人才队伍 20 余类，专业覆
盖 10 余个板块，参训课时涉及近 8000 人次，进一步打造专业化的高素质员工队伍和学习型组织，为企业经营管理与战略发
展提供了重要保障。
□ 适用 √ 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司报告期内利润分配政策（包括现金分红政策）符合相关法律、规则的要求，在报告期未发生变化；公司在报告期内严格
按照利润分配政策执行分红事宜。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
不适用
明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）
（含税） 0.1
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 695,433,689
现金分红金额（元）
（含税） 6,954,336.89
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）
（元） 6,954,336.89
可分配利润（元） 101,008,365.16
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
比例
本次现金分红情况
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
按年末总股本 695,433,689 股为基数，每 10 股派送 0.1 元（含税）现金红利，不送红股，不以资本公积转增股本。共派发
现金 6,954,336.89 元。本次分派红利在实施完成后公司总股本不变，仍为 695,433,689 股。
在本分配预案实施前，如公司总股本发生变化的，分配比例将按分派总额不变的原则相应调整。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
公司根据中国证监会、深圳证券交易所的有关规定，遵循内部控制的基本原则，按公司实际情况，已基本建立健全了公司的
内部控制制度体系并得到有效的执行，报告期内，公司建立了《董事会议案管理办法》、修订了《信息披露管理制度》。公
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
司《2022 年度内部控制自我评价报告》全面、真实、准确地反映了公司内部控制的实际情况。根据公司财务报告内部控制
重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部
控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认
定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在非财务报告内部控制重大缺陷。
□ 是 √ 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
已采取的解决措
公司名称 整合计划 整合进展 整合中遇到的问题 解决进展 后续解决计划
施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 04 月 08 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司层面缺陷认定时，以公司税前利润为
基数进行定量判断，重要性水平为公司税
前利润的 5%，一般性水平为 1%。 分子
非财务报告内部控制缺陷认定参照财
定性标准 公司缺陷认定时，定量判断的基数为分子
务报告内部控制缺陷的认定标准。
公司总资产或销售收入，重要性水平为分
子公司销售收入或总资产的 1.5%，一般性
水平为 0.3%。
①以下任一情况可视为重大缺陷的判断标 非财务报告内部控制缺陷认定参照财
准： 识别出高级管理层中的任何程度的舞 务报告内部控制缺陷的认定标准。另
弊行为。与财务报告相关的高级管理层人 外，以下迹象通常表明非财务报告内部
员任何程度的舞弊行为都会造成重大缺 控制可能存在重大缺陷：公司决策程序
陷，高级管理层人员包括公司章程中规定 不科学，如决策失误，导致企业并购后
定量标准 的相关人员及分子公司的总经理、负责财 未能达到预期目标；违犯国家法律、法
务的副总经理或总会计师等。对已公布的 规，如产品质量不合格；管理人员或关
财务报告进行更正。公司按规定期限公布 键技术人员纷纷流失；媒体负面新闻频
财务报告（含年报和半年报）后，如果公 现；内部控制评价的结果特别是重大或
司对财务报告重新报送以更正财务报告中 重要缺陷未得到整改；重要业务缺乏制
的错报，包括对报告年度财务报告错报进 度控制或制度系统性失效。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
行更正重报和以前报告年度出现的错报在
当年财务报告中进行更正，此类情况可认
定存在重大缺陷。 注册会计师发现当期财
务报告存在重大错报（暂定大于税前利润
的 3％）
，而内部控制在运行过程中未能发
现该错报。 公司审计委员会和风险控制部
对内部控制的监督无效。如果审计委员会
不能履行对公司的对外财务报告和财务报
告的内部控制实施有效的监督或不具备监
督财务报告准确的资质及能力，就可以确
认审计委员会的监督无效。② 以下任一情
况可视为重要缺陷的判断标准： 沟通后的
重大缺陷没有在合理的期间得到的纠正；
控制环境无效；公司内部审计职能和风险
评估职能无效；对于是否根据一般公认原
则对会计政策进行选择和应用的控制无
效；反舞弊程序和控制无效；对于期末财
务报告过程的无效。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
内部控制审计报告
安永华明（2023）专字第 61377727_A06 号
中交地产股份有限公司全体股东：
按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我们审计了中交地产股份有限公司 2022 年
一、企业对内部控制的责任
按照《企业内部控制基本规范》
、《企业内部控制应用指引》
、《企业内部控制评价指引》的规定，建立健全和有效实施
内部控制，并评价其有效性是中交地产股份有限公司董事会的责任。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上，对财务报告内部控制的有效性发表审计意见，并对注意到的非财务报告内部
控制的重大缺陷进行披露。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
三、内部控制的固有局限性
内部控制具有固有局限性，存在不能防止和发现错报的可能性。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，
或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制审计结果推测未来内部控制的有效性具有一定风险。
四、财务报告内部控制审计意见
我们认为，中交地产股份有限公司于 2022 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面
保持了有效的财务报告内部控制。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：王 静
中国注册会计师：章 芳
中国 北京 2023 年 4 月 6 日
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2023 年 4 月 8 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
公司在报告期内根据监管机构要求开展了治理专项自查工作，对公司治理进行了全面的回顾，以专项自查活动为契机，提升
治理水平，维护投资者利益。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《主板上市公司规范运作指引》等相关法律法规要求，
严格执行公司《章程》及公司各项基本管理制度；进一步健全各项规章制度，报告期内，公司建立了《董事会议案管理办法》、
修订了《信息披露管理制度》，进一步促进了公司整体规范运作，公司基本管理制度契合政策规范和公司经营需要；公司治
理实际状况符合相关法律、法规的要求，公司股东大会、董事会、监事会各尽其责、恪尽职守、规范运作，切实维护了广大
投资者和公司的利益。公司治理的实际情况与法律、法规等规范性文件的规定和要求基本相符，不存在重大差异。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
二、社会责任情况
报告期内，公司规范治理，合规经营，重视履行社会责任，在追求经济效益的同时，注重认真履行对股东、职工、债权人、
消费者等方面应尽的责任和义务。确保经济效益与社会效益、自身发展与社会发展相互协调，实现公司与社会、公司与环境、
公司与员工等各方面的健康和谐发展。
（1）公司规范治理和股东权益保护
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》和
中国证监会有关法律法规的要求，建立规范的公司治理结构和科学的议事规则，制定了符合公司发展要求的各项规章制度，
保证股东大会、董事会、监事会和管理层按照公司章程及各自相应的议事规则及工作细则的规定各司其职、规范运作，形成
科学有效的职责分工和制衡机制。
公司注重保护中小投资者权益，公司股东大会均提供网络投票方式，为中小投资者参与股东大会提供便利；公司结合经营情
况、财务状况以及未来盈利能力，在满足公司持续经营和可持续发展对资金需求的前提下，优先考虑以现金分红的方式对股
东当期投资给予回报，切实维护广大投资者尤其是中小投资者的利益。
（2）履行社会责任
公司持续发挥央企优势，践行央企责任，扎实开展定点帮扶工作，为云南省怒江州巩固脱贫成果加大支持力度，为社会和谐
稳定发展贡献力量；2022 年度内坚持安全生产与风险防控高压工作态势，实现安全生产、风险防控整体形势健康平稳。
公司强化落实《企业民主管理规定》，与员工切身利益有关的制度充分征求总部和所属公司员工代表意见，引导员工积极参
与企业管理，充分保障员工权益。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
业等方式，提升贫困人口富余劳动力的就业竞争能力，从源头助力对口地区脱贫，践行初心使命，公司党委拔付捐赠款项
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
中住地产开发有限公司
公司原控股股东中住地产特别承诺，其在定 2018 年 12 月，地产集
（注：2018 年 12 月，
向发行中认购的本公司股份自公司股权分 团吸收合并中住地产，
中交房地产吸收合并中
置改革实施之日起的三十六个月之内不上 中住地产持有的我司股
住地产，中住地产持有 2008 年 05 月 19
股改承诺 市交易或转让；自其持有的我公司股份锁定 持续履行 份已完成过户登记，地
的我司股份已完成过户 日
期满之日起，若我公司股价未达到 20 元/ 产集团成为我公司控股
登记，中交房地产成为
股，中住地产将不通过证券交易所出售其所 股东。该承诺由地产集
我 公 司 控 股 股 东 。）
持的股份。 团承接并继续履行。
对于上海中住，中住地产承诺如下：A．如
中住地产开发有限公司 2018 年 12 月，地产集
果公司清算后的剩余财产价值低于 2007 年
（注：2018 年 12 月， 团吸收合并中住地产，
中交房地产吸收合并中 中住地产持有的我司股
B．上述公司从 2007 年 5 月 31 日至清理时 2008 年 05 月 19
住地产，中住地产持有 持续履行 份已完成过户登记，地
不发生或有负债等其它影响上市公司权益 日
的我司股份已完成过户 产集团成为我公司控股
的或有事项。如果期间发生影响上市公司权
登记，中交房地产成为 股东。该承诺由地产集
益的或有事项，则中住地产承担发生或有事
我公司控股股东。
） 团承接并继续履行。
项之损失。
通过划分区域市场避免同业竞争，包括： 2015 年 7 月，地产集团
A.我公司重组完成后，在我公司及其控股子 通过无偿划转方式受让
中国房地产开发集团公
公司已有房地产业务及拟开展房地产业务 取得中房集团持有的中
收购报告书或权 司（注：2015 年 7 月，
的城市或地区重庆、四川、贵州、广西、陕 住地产 100%股权，成
益变动报告书中 中交房地产通过无偿划
西、湖南、湖北等，中房集团及中房集团控 为我公司的间接控股股
所作承诺 转方式受让取得中房集
制的其他企业不会直接或以合作、参股等任 东。2018 年 12 月，地
团持有的中住地产
何间接方式从事新的可能对我公司构成竞 产集团吸收合并中住地
争的房地产业务，包括但不限于房地产开 2008 年 05 月 19 产，中住地产持有的我
成为我公司间接控股股 持续履行
发、销售、租赁及物业管理业务等；B.对于 日 司股份已完成过户登
东；2018 年 12 月，中
我公司重组前中房集团及中房集团控制的 记，地产集团成为我公
交房地产吸收合并中住
其他企业在上述我公司开展房地产业务的 司控股股东。地产集团
地产，中住地产持有的
地区已经开展、尚未完成的可能对我公司构 表示：根据中国证监会
我司股份已完成过户登
成竞争的房地产业务，中房集团已做出通过 的相关要求，对于中房
记，中交房地产成为我
转让、委托销售、委托管理等方式委托与中 集团尚未履行完毕且适
公司控股股东。）
房集团不具有关系的第三方继续经营的安 用于地产集团的承诺，
排，中房集团仍享有收益权；C.我公司重组 地产集团承诺予以承接
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
完成后，在我公司开展房地产业务的地区， 并继续履行相关义务。
如中房集团或中房集团控制的其他企业有 对于地产集团及下属控
任何商机可从事、参与从事可能对我公司构 股子公司与我公司业务
成竞争的房地产业务，中房集团保证将该等 的同业竞争事项，地产
商业机会通知我公司，我公司在通知指定的 集团将继续按照实际情
合理期间内作出愿意利用该等商业机会的 况和证券监管部门的要
肯定答复的，我公司将享有取得该商业机会 求，逐步规范和解决。
的优先权；如果我公司放弃该商业机会，中
房集团保证在该房地产项目进入实质销售
或经营阶段时，将该等房地产项目转让或委
托给中房集团不具有关联关系的第三方，中
房集团仍享有收益权。
为了保证上市公司在本次合并后的独立性，
地产集团承诺如下：“一、保证上市公司人
员独立：1、保证上市公司的高级管理人员
专职在上市公司任职并领取薪酬，不会在本
公司及本公司控制的其他企业（不含上市公
司及其下属企业，下同）担任经营性职务。
人事管理体系，
该等体系独立于本公司。二、
保证上市公司资产独立完整：1、保证上市
公司具有独立完整的经营性资产。2、保证
上市公司不存在资金、资产被本公司及本公
司控制的其他企业违规占用的情形。三、保
证上市公司机构独立：1、保证上市公司拥
有独立、完整的组织机构。2、保证上市公
司的股东大会、董事会、独立董事、监事会、
中交房地产集团有限公 总经理等依照法律、法规和上市公司章程独 2018 年 08 月 07
持续履行 按承诺履行
司 立行使职权。四、保证上市公司业务独立：日
外，不违规干预上市公司的经营业务活动。
业与上市公司之间的关联交易。对于确有必
要存在的关联交易，其关联交易价格按照公
平合理及市场化原则确定，确保上市公司及
其他股东利益不受到损害并及时履行信息
披露义务。五、保证上市公司财务独立：1、
保证上市公司拥有独立的财务会计部门，建
立独立的财务核算体系和财务管理制度。2、
保证上市公司独立在银行开户，不与本公司
共用银行账户。3、保证上市公司独立作出
财务决策，本公司不违规干预上市公司的资
金使用。本承诺函一经签署即在本公司作为
上市公司控股股东期间持续有效且不可撤
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
销。”
除中交地产外，地产集团下属中交置业、中
房集团、中交海外及绿城中国存在房地产开
发业务和资产。为最大限度保障上市公司中
交地产的利益、解决同业竞争，地产集团承
诺如下：“1、本公司承诺，根据本公司的发
展规划，上市公司将作为本公司下属除绿城
司收到地产集团发来的
中国外唯一的国内房地产业务开发平台。在
《关于申请延长避免同
梳理、整合本公司控制的与上市公司之间存
业竞争承诺履行期限的
在同业竞争的资产和业务时，将充分尊重本
函》，地产集团申请将
公司控制的各上市公司的独立经营自主权，
“在 2021 年底前，采取
保证不侵害各上市公司及其股东尤其是中
现金换购、换股并购或
小股东的合法权益。本公司不会利用其对各
其他可行的方式逐步启
上市公司的控制关系进行损害各上市公司
动下属其他涉及房地产
及其全体股东利益的经营活动。2、本公司
开发业务的企业与中交
承诺中交置业除现有的存量房地产开发业
地产的深度融合”的承
务外，原则上不再自行获取新的房地产开发
诺延期，变更为：“在
业务的土地储备，不再从事新的房地产开发
项目。截至本承诺函出具之日，本公司已与
资产、现金收购、换股
上市公司签署托管协议，将中交置业托管给
并购或其他可行的方式
上市公司。在满足注入上市公司条件的前提
启动绿城中国控股有限
下，由上市公司对中交置业或其优质资产实
中交房地产集团有限公 2018 年 08 月 07 公司、中交置业有限公
施收购或采取其他可行的方式注入上市公 持续履行
司 日 司、东莞市山水雅居房
司。3、综合考虑上市公司和绿城中国及其
地产开发有限公司、沈
股东的利益，在符合国家行业政策及审批要
阳裕宁房产开发有限公
求的条件下，本公司承诺逐步通过品牌定位
司、中房集团安居投资
划分、区域市场划分、资产整合、业务整合
建设有限公司、中国住
等有效措施解决上市公司和绿城中国可能
房投资建设有限公司等
存在的同业竞争问题。4、本公司承诺中房
下属其他涉及房地产开
集团下属山水雅居未来将不再从事新的房
发业务的企业与中交地
地产开发业务，本公司拟在法律纠纷解决后
产的整合。”中交地产
将其注销或转让给与本公司无关联的第三
方。本公司承诺中房集团下属沈阳裕宁房产
股东大会审议通过了
开发有限公司、中房集团安居投资建设有限
《关于控股股东申请延
公司、中国住房投资建设有限公司不再从事
长避免同业竞争承诺履
新的房地产开发项目，本公司未来拟变更其
行期限的议案》，同意地
经营范围或将其注销或转让给与本公司无
产集团相关承诺延期事
关联的第三方。5、本公司承诺中交海外不
项。地产集团严格履行
会在中国境内从事房地产开发项目，不会从
承诺内容。
事与上市公司构成竞争的业务。除上述情况
以外，本公司及本公司控制的其他企业的主
营业务不存在与上市公司主营业务相同或
相近的情况。在房地产开发业务为上市公司
主营业务期间，本公司及本公司控制的其他
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
企业将逐步规范和避免从事与其构成竞争
的业务。本承诺函一经签署即在本公司作为
上市公司控股股东期间持续有效且不可撤
销。”
本次合并完成后，为保证中交地产业务的持
续发展，规范地产集团及其控制的其他企业
与中交地产的关联交易，地产集团承诺如
下：“一、本公司将诚信和善意履行作为上
市公司控股股东的义务，本公司及本公司控
制的其他企业将采取措施规范与上市公司
之间的关联交易。二、对于正常经营范围内
无法避免或有合理理由存在的关联交易，将
本着公开、
公平、
公正的原则确定交易价格，
依法与上市公司签订规范的关联交易合同，
中交房地产集团有限公 2018 年 08 月 07
保证关联交易价格的公允性。三、严格按照 持续履行 按承诺履行
司 日
有关法律、法规和公司章程的规定履行批准
程序，包括但不限于必要的关联董事/关联
股东回避表决等义务，并按照有关法律、法
规和公司章程的规定履行关联交易的信息
披露义务。四、保证不通过关联交易非法转
移上市公司的资金、利润，不利用关联交易
损害上市公司或上市公司其他股东的合法
权益。本承诺函一经签署即在本公司作为上
市公司控股股东期间持续有效且不可撤
销。”
为完善解决同业竞争问题拟采取的具体措 2021 年 12 月 8 日，公
施，地产集团补充承诺如下：“一、本公司 司收到地产集团发来的
将继续深入推进国有企业改革，落实国企改 《关于申请延长避免同
革‘双百行动’部署，并以此为契机，在 2021 业竞争承诺履行期限的
年底前，采取现金收购、换股并购或其他可 函》，地产集团申请将
行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开 “在 2021 年底前，采取
发业务的企业与中交地产的深度融合。二、 现金换购、换股并购或
在本公司完成旗下房地产业务整合前，本公 其他可行的方式逐步启
司将协调绿城中国和中交地产之间实现差 动下属其他涉及房地产
中交房地产集团有限公 2018 年 10 月 22
异化经营：绿城中国主营高端物业产品形 持续履行 开发业务的企业与中交
司 日
态，中交地产主营刚需型产品，双方在产品 地产的深度融合”的承
档次和目标客户群体方面保持明显差别；通 诺延期，变更为：“在
过区域规划，绿城中国和中交地产不参与同 2024 年底前，采取出售
一地块竞拍，对于共同关注的商业机会考虑 资产、现金收购、换股
组成联合体的形式，优势互补，合作开发； 并购或其他可行的方式
对于现有同城经营的项目，统筹安排竣工时 启动绿城中国控股有限
间和开盘计划，避免形成竞品。三、本公司 公司、中交置业有限公
目前尚未就解决中交地产与绿城中国同业 司、东莞市山水雅居房
竞争问题制定具体的实施方案和时间安排， 地产开发有限公司、沈
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
本公司将在制定出可操作的具体方案后及 阳裕宁房产开发有限公
时按相关法律法规要求履行公告义务。四、 司、中房集团安居投资
自本承诺函生效日起，本公司承诺赔偿中交 建设有限公司、中国住
地产因本公司违反本承诺而实际遭受的损 房投资建设有限公司等
失。本承诺函一经签署即在本公司作为中交 下属其他涉及房地产开
地产控股股东期间持续有效且不可撤销。” 发业务的企业与中交地
产的整合。”中交地产
股东大会审议通过了
《关于控股股东申请延
长避免同业竞争承诺履
行期限的议案》，同意地
产集团相关承诺延期事
项。地产集团严格履行
承诺内容。
为充分保障上市公司及其全体股东利益，地
产集团将原承诺中的“在 2021 年底前，采取
现金收购、换股并购或其他可行的方式逐步
启动下属其他涉及房地产开发业务的企业
与中交地产的深度融合。”进行延期，并进
一步明确相关内容，延期后的内容为：“在
中交房地产集团有限公 2024 年底前，采取出售资产、现金收购、 2021 年 12 月 14
持续履行
司 换股并购或其他可行的方式启动绿城中国 日
控股有限公司、中交置业有限公司、东莞市
山水雅居房地产开发有限公司、沈阳裕宁房
产开发有限公司、中房集团安居投资建设有
限公司、中国住房投资建设有限公司等下属
其他涉及房地产开发业务的企业与中交地
产的整合。”
资产重组时所作
- - - - - -
承诺
首次公开发行或
再融资时所作承 - - - - - -
诺
股权激励承诺 - - - - - -
其他对公司中小
- - - - - -
股东所作承诺
承诺是否按时履
是
行
如承诺超期未履
行完毕的，应当 不适用
详细说明未完成
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
履行的具体原因
及下一步的工作
计划
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用√不适用
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
苏州华虞地产有限公司 收购 无重大影响
中交花创（绍兴）置业有限公司 收购 无重大影响
武汉锦绣雅和置业有限公司 新设 无重大影响
成都卓璞置业有限公司 新设 无重大影响
长沙金拾通达房地产开发有限公司 新设 无重大影响
广西中交投资发展有限公司 注销 无重大影响
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
北京星航科技产业发展有限公司 注销 无重大影响
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 财务报告审计 468 万，内控审计 80 万
境内会计师事务所审计服务的连续年限 5
境内会计师事务所注册会计师姓名 王静、章芳
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 王静 1 年，章芳 2 年
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司聘请安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2022 年内部控制审计机构。
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
√适用 □不适用
涉案金额 是否形成预 诉讼(仲裁)审理结果及 诉讼(仲裁)判决执 披露 披露
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展
（万元） 计负债 影响 行情况 日期 索引
股东损害债权人利益案：中国信达资产 公司于 2021 年 3 月 终审判决结果：1、维持
管理股份有限公司重庆市分公司于 23 日收到重庆市第 重庆市第五中级人民法 公告
年5月
面履行出资义务，损害债权人利益”为 本案一审判决书 号民事判决第一项；2、 一中级人民法院已 2022
由，将重庆宇鸣实业有限公司作为被 否 （2020）渝 05 民初 撤销重庆市第五中级人 划拔我司银行存款 -062
万元 2022
告、中交地产股份有限公司、重庆路桥 122 号；2022 年 5 民法院（2020）渝 05 民 金额为 7075.87 万 、
年9月
股份有限公司作为连带责任被告诉至 月收到重庆市高级 初 122 号民事判决第二 元。 2022
重庆市第五中级人民法院，五中院予以 人民法院判决书 项；3、中交地产、重庆 -125
受理（2020 渝 05 民初 122 号）。 （【2021】渝民终 路桥就前述第一项宇鸣
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
；2022 年 9 公司的债务承担连带清
月收到重庆市第一 偿责任。
中级人民法院
（2022）渝 01 执
书》
。
报告期内公司未结案的其他未达到重大诉讼披露标准的诉讼事项涉案金额合计 26,481.37 万元，不涉及预计负债。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十四、重大关联交易
√适用 □不适用
控股股东中国交通建设集团有限公司下属企业发生日常关联交易总金额约为 5,660 万元。
上述日常关联交易额度事项已及时披露，相关索引见“重大关联交易临时报告披露网站相关查询”表格。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
公司报告期发生的关联债权债务往来已在临时公告中披露，相关索引见“重大关联交易临时报告披露网站相关查询”表格。
√ 适用 □ 不适用
存款业务
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
本期发生额
每日最高存款限 期末余额
关联方 关联关系 存款利率范围 期初余额（万元） 本期合计存入金 本期合计取出金
额（万元） （万元）
额（万元） 额（万元）
中交财务有限公司 同一实际控制人 250,000 0.3% 24,846.30 519,015.16 516,264.92 27,596.54
贷款业务
本期发生额
期末余额（万
关联方 关联关系 贷款额度（万元） 贷款利率范围 期初余额（万元） 本期合计贷款金 本期合计还款金
元）
额（万元） 额（万元）
中交财务有限公司 同一实际控制人 300,000 4.3225%-4.7% 13,000 13,518 119.33 26,398.67
授信或其他金融业务
关联方 关联关系 业务类型 总额（万元） 实际发生额（万元）
中交财务有限公司 同一实际控制人 授信 300,000 26,398.67
□ 适用 √ 不适用
√ 适用 □ 不适用
（1） 接受关联方提供劳务
合计84,000.38万元。
标金额33,557.27万元。
额14,840.84万元。
上述关联交易事项已及时披露，相关索引见“重大关联交易临时报告披露网站相关查询”表格。
（2） 2022年向关联方借款额度
年利率不超过 10%，单笔借款期限自到账之日起不超过 60个月。
年利率不超过 8%，单笔借款期限自到账之日起不超过 60个月。
超过 8%，单笔借款期限自到账之日起不超过 60个月。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
上述关联交易事项已及时披露，相关索引见“重大关联交易临时报告披露网站相关查询”表格。
（3）与关联方共同对项目公司减资
汉公司”）51%股权，中交二航局城市投资发展有限公司（以下简称“中交二航局”）持有武汉公司 49%股权。为实现股东
方资源的优化集中管理，双方股东按持股比例对武汉公司进行减资，将武汉公司的注册资本金由原来的 25,500 万元减至
三航务工程局有限公司持有舟山公司 49%股权，舟山嘉晨房地产咨询合伙企业（有限合伙）持有舟山公司 0.25%股权。为实
现股东方资源的优化集中管理，各股东方股东按持股比例对舟山公司减资，将舟山公司注册资本由原来的 80,000 万元减至
上述关联交易事项已及时披露，相关索引见“重大关联交易临时报告披露网站相关查询”表格。
（4）放弃权利涉及关联交易
公司和参股项目公司中交高新科技产业发展有限公司的部分合作方股东拟将其持有的上述项目公司股权在其同一控制下的
企业内部进行划转，我司拟放弃该部分股权的优先购买权。上述股权划转双方均为我司实际控制人中国交通建设集团有限公
司下属企业，与我司均存在关联关系，本次放弃权利构成关联交易。
上述关联交易事项已及时披露，相关索引见“重大关联交易临时报告披露网站相关查询”表格。
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
十五、重大合同及其履行情况
（1）托管情况
√ 适用 □ 不适用
托管情况说明
报告期内，公司持续对中交置业有限公司进行托管；公司全资子公司中交房地产管理集团有限公司对北京市朝阳区惠新东街
甲 7 号项目进行托管；对中交滨江（上海）建设管理有限公司进行托管；以中交房地产集团有限公司在北京致平房地产开发
有限公司中依法享有的或依协议约定享有的经营管理权对北京致平房地产开发有限公司进行托管。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相
实际发生日 实际担保 担保物（如 是否提供 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 担保类型 担保期
期 金额 有） 反担保 完毕 联方担保
日期
佛山中交房地产开 28 日 2018 年 09 月 连带责任
发有限公司 2022 年 9 月 21 日 保证
佛山香颂置业有限 28 日 2018 年 09 月 连带责任
公司 2022 年 9 月 21 日 保证
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
四川雅恒房地产开 2019 年 06 月 2019 年 09 月 连带责任
发有限公司 26 日 23 日 保证;抵押
杭州康欣置业有限 2019 年 08 月 2019 年 12 月 连带责任
公司 10 日 2日 保证;抵押
北京铭海置业有限 2020 年 11 月 2020 年 11 月 连带责任
公司 24 日 27 日 保证
北京铭海置业有限 2021 年 05 月 2021 年 12 月 连带责任
公司 13 日 21 日 保证
中交高新科技产业 2019 年 06 月 2019 年 04 月 连带责任
发展有限公司 11 日 02 日 保证
中交立达（天津）房 2021 年 01 月 2020 年 12 月 连带责任
地产开发有限公司 04 日 30 日 保证;抵押
厦门润悦雅颂房地 2021 年 03 月 2021 年 03 月 连带责任
产有限公司 23 日 18 日 保证
厦门润悦雅颂房地 2021 年 03 月 2021 年 03 月 连带责任
产有限公司 23 日 18 日 保证
厦门中泓房地产有 2021 年 08 月 2021 年 3 月 连带责任
限公司 04 日 25 日 保证;抵押
郑州滨悦房地产开 2021 年 12 月 2021 年 12 月 连带责任
发有限公司 15 日 15 日 保证
成都金牛区幸福汇
轨道城市发展有限 18,469.44 923.47 - 是 208 个月 否 否
公司
厦门保润房地产开 2022 年 11 月 2022 年 12 月 连带责任
发有限公司 23 日 19 日 保证
武汉嘉秀房地产开 2022 年 11 月 2022 年 12 月 连带责任
发有限公司 18 日 22 日 保证
报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实
（A1） 际发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合 报告期末实际对外担
计（A3） 保余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度相
实际发生日 实际担保 担保物（如 反担保情 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 担保类型 担保期
期 金额 有） 况（如有） 完毕 联方担保
日期
重庆中交西南置业 2019 年 09 月 2019 年 09 月 连带责任
有限公司 06 日 09 日 保证
重庆中交西南置业 2020 年 12 月 2020 年 12 月 连带责任
有限公司 26 日 24 日 保证
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
重庆中房嘉润房地 2019 年 03 月 2019 年 04 月 连带责任
产开发有限公司 28 日 02 日 保证
重庆中房嘉润房地 2019 年 09 月 2019 年 09 月 连带责任
产开发有限公司 06 日 09 日 保证
重庆中房嘉润房地 2021 年 01 月 2021 年 02 月 连带责任
产开发有限公司 30 日 02 日 保证
重庆美宸房地产开 2020 年 9 月 2020 年 06 月 连带责任
发有限公司 30 日 06 日 保证
重庆中交西园雅集 2020 年 9 月 2021 年 01 月 连带责任
置业有限公司 29 日 07 日 保证
长沙中住兆嘉房地 2021 年 03 月 2021 年 03 月 连带责任
产开发有限公司 24 日 26 日 保证
中交（长沙）置业有 2020 年 05 月 2020 年 05 月 连带责任
限公司 08 日 07 日 保证
长沙中交金久置业 2021 年 06 月 2021 年 06 月 连带责任
有限公司 21 日 18 日 保证
中交世茂（北京）置 2020 年 05 月 2020 年 05 月 连带责任
业有限公司 27 日 26 日 保证
中交地产南京有限 2019 年 09 月 2019 年 09 月 连带责任
公司 06 日 06 日 保证
南京中劲房地产开 2021 年 01 月 2020 年 12 月 连带责任
发有限公司 04 日 31 日 保证
粤东中交地产（惠 2020 年 09 月 2020 年 09 月 连带责任
州）有限公司 19 日 18 日 保证
武汉锦绣雅郡置业 2020 年 12 月 2020 年 11 月 连带责任
有限公司 01 日 30 日 保证
中交地产产业发展 2021 年 03 月 2021 年 03 月 连带责任
有限公司 19 日 26 日 保证
郑州博尚房地产开 2021 年 04 月 2021 年 03 月 连带责任
发有限公司 02 日 31 日 保证
中交贵州房地产有 2021 年 04 月 2021 年 03 月 连带责任
限公司 01 日 31 日 保证
中交鑫盛贵安新区 2021 年 03 月 2021 年 03 月 连带责任
置业有限公司 19 日 17 日 保证
厦门润昀房地产开 2021 年 08 月 2021 年 08 月 连带责任
发有限公司 28 日 27 日 保证;抵押
昆明中交熙盛房地 2021 年 10 月 2021 年 10 月 连带责任
产有限公司 21 日 19 日 保证
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
武汉锦秀嘉合置业 2021 年 08 月 2021 年 08 月 连带责任
有限公司 26 日 25 日 保证
西安沣河映象置业 2021 年 07 月 2021 年 07 月 连带责任
有限公司 24 日 22 日 保证
西安沣河映象置业 2021 年 09 月 2021 年 09 月 连带责任
有限公司 28 日 27 日 保证;抵押
昆明中交盛洋房地 2021 年 08 月 2021 年 08 月 连带责任
产有限公司 12 日 10 日 保证
苏州华启地产有限 2021 年 10 月 2021 年 10 月 连带责任
公司 15 日 14 日 保证
惠州中交置业有限 2022 年 1 月 2022 年 1 月 连带责任
公司 26 26 日 保证
惠州中交置业有限 2022 年 3 月 2022 年 3 月 连带责任
公司 23 25 日 保证
惠州中交置业有限 2022 年 7 月 7 2022 年 7 月 8 连带责任
公司 日 日 保证
惠州中交雅颂置业 2022 年 2 月 8 2022 年 3 月 9 连带责任
有限公司 日 日 保证
中交美 庐（杭州） 连带责任
置业有限公司 保证
嘉兴新瑞置业有限 2022 年 12 月 2022 年 12 月 连带责任
公司 14 日 19 日 保证
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公司担保额度合
计（B1）
（B2）
报告期末已审批的对子公司担保额 报告期末对子公司实
度合计（B3） 际担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相
实际发生日 实际担保 担保物（如 反担保情 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 担保类型 担保期
期 金额 有） 况（如有） 完毕 联方担保
日期
天津市中交美庐置 2018 年 08 月 2018 年 09 月 连带责任
业有限公司 18 日 29 日 保证
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公司担保额度合
计（C1）
（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额 报告期末对子公司实
度合计（C3） 际担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
报告期内担保实际发
报告期内审批担保额度合计（A1+B1+C1） 1,928,020 379,295.99
生额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余
（A3+B3+C3） 额合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司归母净资产的比例 496.76%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
保余额（E）
担保总额超过归母净资产 50%部分的金额（F） 1,471,113.51
上述三项担保金额合计（D+E+F） 1,635,757.79
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可
不适用
能承担连带清偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 不适用
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
对象发行股票事项尚待深圳证券交易所审核，并获得中国证券监督管理委员会同意注册后方可实施。本次发行的股票种类为
境内上市人民币普通股(A 股),每股面值为人民币 1.00 元。本次发行采用向符合中国证券监督管理委员会规定的不超过 35 名
(含本数)特定对象发行的方式。本次发行的股票数量按照募集资金总额除以发行价格确定，且不超过本次发行前公司总股本
的 30%，即不超过 208,630,106 股(含本数)，募集资金总额预计不超过人民币 35 亿元(含本数)。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
上述事项已于 2023 年 2 月 24 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网披露。
债券期限为 2 年期。本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立 A 股证券账户的专业机构投资
者(法律、法规禁止购买者除外)。本期债券无担保。
上述事项已于 2023 年 3 月 10 日在巨潮资讯网披露。
期债券分为 2 个品种，品种一为 2 年期，品种二为 3 年期。本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司开立 A 股证券账户的专业机构投资者(法律、法规禁止购买者除外)。本期债券无担保。
上述事项已于 2023 年 4 月 3 日在巨潮资讯网披露。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份
其中：境内法人持股
境内自然人持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 695,433,689 100.00% 695,433,689 100.00%
三、股份总数 695,433,689 100.00% 695,433,689 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日
报告期末普通股 报告期末表决权恢复 上一月末表决权恢
股东总数 的优先股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数
数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 质押、标记或冻结情况
报告期末持股 持有无限售条
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的
数量 件的股份数量 股份状态 数量
情况 股份数量
中交房地产集团有限
国有法人 52.32% 363,846,949 -6,950,000 - 363,846,949 - -
公司
重庆渝富资本运营集
国有法人 6.49% 45,115,980 -23,887,828 - 45,115,980 质押 28,384,200
团有限公司
湖南华夏投资集团有
境内非国有法人 4.02% 27,921,761 -10,683,330 - 27,921,761 -
限公司
西安紫薇地产开发有
国有法人 2.36% 16,394,998 -6,999,957 - 16,394,998 -
限公司
兴业银行股份有限公
司－广发睿毅领先混 其他 0.47% 3,273,700 - - 3,273,700 - -
合型证券投资基金
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
香港中央结算有限公
其他 0.46% 3,186,626 - - 3,186,626 - -
司
彭程 境内自然人 0.38% 2,664,173 -7,860,523 - 2,664,173 - -
中国建设银行股份有
限公司－广发价值领
其他 0.34% 2,397,300 - - 2,397,300 - -
先混合型证券投资基
金
安信证券股份有限公
国有法人 0.29% 2,000,043 - - 2,000,043 - -
司
宁波梅山保税港区凌
顶投资管理有限公司
其他 0.29% 1,999,957 - - 1,999,957 - -
－凌顶岱宗五号私募
证券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为
不适用
前 10 名股东的情况（如有）（参见注 3）
湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司未知其余前十名股东之间是否存在关
上述股东关联关系或一致行动的说明
联关系或一致行动关系。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表
不适用
决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说明
不适用
（参见注 10）
（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中交房地产集团有限公司 363,846,949 人民币普通股 363,846,949
重庆渝富资本运营集团有限公司 45,115,980 人民币普通股 45,115,980
湖南华夏投资集团有限公司 27,921,761 人民币普通股 27,921,761
西安紫薇地产开发有限公司 16,394,998 人民币普通股 16,394,998
兴业银行股份有限公司－广发睿毅领先
混合型证券投资基金
香港中央结算有限公司 3,186,626 人民币普通股 3,186,626
彭程 2,664,173 人民币普通股 2,664,173
中国建设银行股份有限公司－广发价值
领先混合型证券投资基金
安信证券股份有限公司 2,000,043 人民币普通股 2,000,043
宁波梅山保税港区凌顶投资管理有限公
司－凌顶岱宗五号私募证券投资基金
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司未知其余前十名无限售流通股股东之
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
间关联关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情 彭程通过信用证券账户持有 2,664,173 股，合计持有 2,664,173 股。宁波梅山保税港区凌顶投资管理有限公
况说明（如有） 司－凌顶岱宗五号私募证券投资基金通过信用证券账户持有 1,999,957 股，合计持有 1,999,957 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：中央国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 统一社会信用代码 主要经营业务
责人
房地产开发；物业管理；
建设工程项目管理；销售
自行开发的商品房；出租
中交房地产集团有限公司 李永前 2015 年 03 月 24 日 911100003355015281
商业用房；出租办公用房；
项目投资；投资管理；资
产管理；投资咨询。
控股股东报告期内控股和参
股的其他境内外上市公司的 中交房地产集团有限公司持有绿城中国（香港联交所上市，代码：03900）27.75%股权。
股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：中央国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
承包境外工程和境内国际招标
工程；各种专业船舶总承包制
造；专业船舶、施工机械的租
赁及维修；海上拖带、海洋工
中国交通建设集团有限公司 王彤宙 2005 年 12 月 08 日 710933809
程有关专业服务；船舶及港口
配套设备的技术咨询服务；承
担国内外港口、航道、公路、
桥梁建设项目的总承包（包括
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
工程技术经济咨询
工程技术经济咨询、可行性研
究、
、勘察、设计、施工、监理
以及相关成套设备
以及相关成套设备、材料的采
购和供应
购和供应、设备安装）
；承担工
业与民用建筑
业与民用建筑、铁路、冶金、
石化
石化、隧道、电力、矿山、水
利、
、市政建设工程的总承包；
进出口业务
进出口业务；房地产开发及物
业管理
业管理；运输业、酒店业、旅
游业的投资与管理
游业的投资与管理。
中交集团持有中国交建
中交集团持有中国交建（代码：601800）59.63%股权；
实际控制人报告期内控制的其 中交集团及其子公司共计持有振华重工（代码：600320）46.23%
中交集团及其子公司共计持有振华重工
他境内外上市公司的股权情况 中交集团通过子公司间接合计持有绿城中国控股有限公司（代码：
：03900.hk）27.9995%股权；
中交集团通过子公司合计持有北京碧水源科技股份有限公司 代码：300070）33.4%股权。
中交集团通过子公司合计持有北京碧水源科技股份有限公司（代码
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□ 适用 √ 不适用
以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
第九节 债券相关情况
√ 适用 □ 不适用
一、企业债券
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至 2022 年 12 月
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率 还本付息方式 交易场所
中交地产股份有限公司 按年付息、到期一次还
债券（第一期） 的兑付一起支付。
中交地产股份有限公司 按年付息、到期一次还
债 月 23 日 月 23 日 月 23 日 交易所
债券（第二期） 的兑付一起支付。
单利按年计息，到期一次
中交地产股份有限公司 还本，附第 3 年末发行
债 月 05 日 月 05 日 月 05 日 交易所
公开发行公司债券 面利率选择权及投资者
回售选择权。
单利按年计息，到期一次
中交地产股份有限公司 还本，附第 3 年末发行
债 月 25 日 月 25 日 月 25 日 交易所
公开发行公司债券 整票面利率选择权及投
资者回售选择权。
单利按年计息，到期一次
中交地产股份有限公司
还本，附第 1 年末发行
公开发 行公司债券（第 月 20 日 月 20 日 月 20 日 交易所
整票 面利率选择权及投
一期）
资者回售选择权。
投资者适当性安排（如有） 不适用
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
适用的交易机制 不适用
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措
不适用
施
逾期未偿还债券
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 中介机构联系人 联系电话
国新证券股份有限
债、20 中交债、21 门北大街 18 号中国 张宁宁 张昕艺 010-85556450
公司
中交债、22 中交 01 人保寿险大厦
报告期内上述机构是否发生变化
□ 是 √ 否
单位：元
是否与募集说明
募集资金专项账 募集资金违规使
书承诺的用途、
债券项目名称 募集资金总金额 已使用金额 未使用金额 户运作情况（如 用的整改情况
使用计划及其他
有） （如有）
约定一致
募集资金用于建设项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
中交地产股份有限公司 2022 年度报告全文
响
□ 适用 √ 不适用
三、非金融企业债务融资工具
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在非金融企业债务融资工具。
四、可转换公司债券
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□ 适用 √ 不适用
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□ 适用 √ 不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
□ 是 √ 否
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标（单位：万元）
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.76 .70 3.53%
资产负债率 86.13% 87.36% 减少 1.23 个百分点
速动比率 0.28 0.29 -3.45%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -18,630.43 -43,239.07 减少亏损 56.91%
EBITDA 全部债务比 2.49% 2.08% 增加 0.41 个百分点
利息保障倍数 0.52 0.46 13.04%
现金利息保障倍数 2.03 -0.23 982.61%
EBITDA 利息保障倍数 0.53 0.47 12.77%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2023 年 04 月 06 日
审计机构名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
注册会计师姓名 王静、章芳
二、财务报表
中交地产股份有限公司
已审财务报表
中交地产股份有限公司
目 录
页 次
一、审计报告 1-7
二、已审财务报表
合并资产负债表 1-2
合并利润表 3
合并股东权益变动表 4-5
合并现金流量表 6-7
公司资产负债表 8-9
公司利润表 10
公司股东权益变动表 11 - 12
公司现金流量表 13 - 14
财务报表附注 15 - 227
补充资料
审计报告
安永华明（2023）审字第61377727_A01号
中交地产股份有限公司
中交地产股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了中交地产股份有限公司的财务报表，包括2022年12月31日的合并及公
司资产负债表，2022年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相关
财务报表附注。
我们认为，后附的中交地产股份有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计
准则的规定编制，公允反映了中交地产股份有限公司2022年12月31日的合并及公司财
务状况以及2022年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册
会计师职业道德守则，我们独立于中交地产股份有限公司，并履行了职业道德方面的其
他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这
些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单
独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。
我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，包
括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估的财
务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下述关键
审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。
审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61377727_A01号
中交地产股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对
房地产开发项目的收入确认
务报表中确认的房地产销售收入为人民币 1. 测试与房地产销售收入确认相关的关
房地产销售收入确认的会计政策的恰
当性；
房地产销售收入确认通常需要同时满足以 3. 就 2022 年确认的房地产销售收入，
下条件：项目已经竣工并验收合格达到合 抽取样本，并：
同约定的交付条件；签订正式房屋销售合 （1）检查竣工备案证明文件、面积实
测报告以及房屋销售合同中的有
同，并取得销售合同中约定的购买方付款 关约定，评价项目是否已达到交
证明；购买方已办理房屋交接手续，或收 付条件；
到书面交房通知后，对于无正当理由拒绝 （2）检查购买方付款文件；
接受房屋交付的，已过书面交房通知书中 （3）检查房屋交付文件，如入伙公告、
约定的交付时限。 交房通知书、房屋交接单等；
目，选取样本，检查房屋交付文件，
由于房地产销售收入对中交地产股份有限 并结合开发产品监盘程序，检查销售
公司合并财务报表的重要性，以及单个房 收入确认的期间是否正确；
地产开发项目销售收入确认上可能的个别 5. 对各主要房地产项目销售收入、销售
成本、毛利及毛利率执行分析程序；
差错汇总起来对中交地产股份有限公司合 6. 检查财务报表附注三、24 及附注五、
并财务报表的经营成果有可能产生重大影 41 与收入有关的披露是否恰当。
响，因此，我们将房地产开发项目的收入
确认识别为关键审计事项。
具体披露参见合并财务报表附注三、24与
客户之间的合同产生的收入及附注五、41
营业收入及成本。
审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61377727_A01号
中交地产股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对
存货的可变现净值的评估
并 财 务 报 表 中 的 存 货 账 面 原 值 为 人 民 币 1. 测试与存货可变现净值的评估相
币1,366,524,304.56元，账面价值为人民币 的有效性；
素识别可能存在重大减值的存货
存货按照成本与可变现净值孰低计量。中交地 项目；特别关注已经出现滞销的房
产股份有限公司管理层确定资产负债表日重 地产项目，判断管理层计提存货跌
大存货项目的可变现净值。在确定存货可变现 价的恰当性；
净值的过程中，中交地产股份有限公司管理层 3. 获取并检查第三方评估机构出具
需对拟开发产品和在建开发产品至完工时估 的存货项目评估报告或者管理层
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关 编制的存货减值工作底稿，评价对
税费等作出最新估计，并估算存货项目的估计 存货可变现净值采用的估值方法
售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价 的恰当性，抽样将估值中采用的关
格），该过程涉及重大的管理层判断和估计。 键估计和假设，包括与估计售价有
关的关键估计和假设，与市场可获
由于存货的估计售价、至完工时估计将要发生 取数据和销售预算计划进行比较；
的成本、估计的销售费用以及相关税费等涉及 4. 评价第三方评估机构的独立性、客
重大的管理层判断和估计，因此，我们将对存 观性和专业胜任能力，了解评估师
货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。 工作范围；
具体披露参见合并财务报表附注三、9存货、 以及计提的存货跌价准备金额的
附注三、32重大会计判断和估计和附注五、5 计算准确性；
存货。 6. 检查财务报表附注三、9、附注三、
值有关的披露是否恰当。
审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61377727_A01号
中交地产股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对
应收款项的可收回性
合并财务报表中其他应收款和长期应收款（含 1. 我们测试了中交地产股份有限公司
一年内到期）的账面余额合计为人民币 应收款项减值准备流程的内部控制
民币460,003,542.86元，账面价值合计为人民 2. 复核了管理层对应收款项历史回款
币8,417,282,984.64元。 情况的分析，对选定的样本检查相
关文件以复核应收款项账龄的准确
公司财务报表中其他应收款和长期应收款（含 3. 对于单项计提坏账准备的应收款
一年内到期）的账面余额合计为人民币 项，选取样本独立测试了其可收回
人民币333,491,809.71元，账面价值合计为人 得的现金流量作出评估的依据，包
民币33,205,175,046.09元。 括客户的信用历史和经营状况、以
往的交易历史和回款情况以及前瞻
应收款项减值准备以预期信用损失为基础确 性信息；
认，中交地产股份有限公司管理层分析应收款 4. 对于按组合计提坏账准备的应收款
项的历史回款情况、交易对方的信用等级及未 项，评价了管理层使用的预期信用
来经济状况，以评估应收款项的信用风险。由 损失模型的适当性以及管理层参照
于涉及重大会计估计和判断，且影响金额重 历史信用损失经验并结合前瞻性信
大，因此我们将应收款项的可收回性确定为关 息确定的坏账准备计提比例的合理
键审计事项。 性；
具体披露参见财务报表附注三、8金融工具与 附注三、32重大会计判断和估计以
附注三、32重大会计判断和估计以及附注五、 及附注五、4其他应收款和附注五、
十四、2其他应收款。 应收款有关的披露是否恰当。
审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61377727_A01号
中交地产股份有限公司
四、其他信息
中交地产股份有限公司管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信
息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形
式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他
信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在
重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事
实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中交地产股份有限公司的持续经营能力，披露
与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运
营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中交地产股份有限公司的财务报告过程。
审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61377727_A01号
中交地产股份有限公司
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理
保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照
审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，
如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济
决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程
序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大
错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对中交地产股份有限公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，
审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；
如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中交地产股份有限公司不
能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
（6） 就中交地产股份有限公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并
对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括
沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61377727_A01号
中交地产股份有限公司
六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因
而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这
些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超
过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师： 王 静
（项目合伙人）
中国注册会计师： 章 芳
中国 北京 2023年4月6日
中交地产股份有限公司
合并资产负债表
资产 附注五 2022年12月31日 2021年12月31日
流动资产
货币资金 1 10,481,700,487.78 12,369,926,874.74
应收账款 2 28,677,900.25 47,291,748.27
预付款项 3 1,436,931,637.96 1,369,926,991.42
其他应收款 4 4,737,042,700.89 6,002,216,508.17
存货 5 106,943,087,105.84 108,894,092,110.29
合同资产 3,849,438.38 3,849,438.38
一年内到期的非流动资产 6 1,696,360,361.68 56,745,288.43
其他流动资产 7 3,220,304,768.24 2,681,186,670.99
流动资产合计 128,547,954,401.02 131,425,235,630.69
非流动资产
长期应收款 8 1,983,879,922.07 2,876,911,261.07
长期股权投资 9 5,221,804,178.54 5,066,327,204.10
其他权益工具投资 10 53,323,085.00 56,223,623.48
投资性房地产 11 344,446,431.78 357,608,860.90
固定资产 12 119,624,587.06 86,644,808.21
在建工程 - 488,749.83
使用权资产 13 45,081,529.66 87,180,074.04
无形资产 14 11,815,673.27 6,958,003.17
长期待摊费用 15 31,409,211.04 44,261,830.48
递延所得税资产 16 442,597,400.67 554,599,628.22
其他非流动资产 17 505,276,760.40 1,400,032,085.21
非流动资产合计 8,759,258,779.49 10,537,236,128.71
资产总计 137,307,213,180.51 141,962,471,759.40
本财务报表由以下人士签署：
法定代表人：李永前 主管会计工作负责人：刘兵 会计机构负责人：陈少国
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
中交地产股份有限公司
合并资产负债表(续)
负债和股东权益 附注五 2022年12月31日 2021年12月31日
流动负债
短期借款 18 2,025,906,298.88 889,133,949.81
应付票据 19 731,529,501.96 379,980,636.33
应付账款 20 17,366,007,911.05 9,885,622,044.31
预收款项 21 2,614,665.37 2,765,964.86
合同负债 22 27,783,896,806.68 42,029,218,772.85
应付职工薪酬 23 207,216,720.78 188,304,190.28
应交税费 24 1,389,871,932.25 1,433,991,795.17
其他应付款 25 4,007,727,698.23 2,400,784,048.46
一年内到期的非流动负债 26 17,587,250,394.28 17,786,054,745.83
其他流动负债 27 2,030,872,561.83 2,272,425,896.94
流动负债合计 73,132,894,491.31 77,268,282,044.84
非流动负债
长期借款 28 20,985,074,851.91 28,624,315,096.91
应付债券 29 2,592,414,615.73 4,134,686,369.42
租赁负债 30 16,179,498.51 38,404,175.25
长期应付款 31 20,745,639,686.75 12,072,043,254.23
长期应付职工薪酬 32 521,153.91 521,153.91
预计负债 33 81,998,865.25 64,708,183.15
递延收益 34 10,023,115.83 2,567,284.90
递延所得税负债 16 471,677,256.43 319,871,896.14
其他非流动负债 35 229,544,304.13 1,491,105,594.54
非流动负债合计 45,133,073,348.45 46,748,223,008.45
负债合计 118,265,967,839.76 124,016,505,053.29
股东权益
股本 36 695,433,689.00 695,433,689.00
资本公积 37 161,000,488.64 130,732,813.40
其他综合收益 38 ( 52,832,686.25) ( 50,657,282.39)
盈余公积 39 118,249,106.09 116,822,132.90
未分配利润 40 2,371,035,111.59 2,366,339,900.65
归属于母公司股东权益合计 3,292,885,709.07 3,258,671,253.56
少数股东权益 15,748,359,631.68 14,687,295,452.55
股东权益合计 19,041,245,340.75 17,945,966,706.11
负债和股东权益总计 137,307,213,180.51 141,962,471,759.40
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合并利润表
附注五 2022年 2021年
营业收入 41 38,467,048,797.06 14,542,468,950.72
减：营业成本 41 33,299,764,015.49 11,210,197,678.31
税金及附加 42 482,920,122.34 677,115,964.03
销售费用 43 1,062,783,681.67 692,696,965.11
管理费用 44 465,219,060.27 498,793,510.16
研发费用 4,858,899.60 -
财务费用 45 301,404,041.02 467,560,401.32
其中：利息费用 760,927,163.31 981,638,856.01
利息收入 471,741,631.18 526,048,106.64
加：其他收益 46 4,618,288.16 2,361,182.55
投资(损失)/收益 47 ( 9,601,874.41) 798,126,993.28
其中：对联营企业和合营企业的投资损失 ( 20,179,656.92) ( 31,460,260.79)
信用减值损失 48 ( 274,597,705.99) ( 148,476,489.05)
资产减值损失 49 ( 568,000,991.83) ( 137,754,300.33)
资产处置收益 50 879,766.60 145,678.00
营业利润 2,003,396,459.20 1,510,507,496.24
加：营业外收入 51 253,974,865.79 16,372,964.22
减：营业外支出 52 74,819,177.29 4,502,871.15
利润总额 2,182,552,147.70 1,522,377,589.31
减：所得税费用 54 1,160,223,827.19 783,160,863.39
净利润 1,022,328,320.51 739,216,725.92
按经营持续性分类
持续经营净利润 1,022,328,320.51 739,216,725.92
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润 33,939,531.69 235,645,387.84
少数股东损益 988,388,788.82 503,571,338.08
其他综合收益的税后净额 ( 2,175,403.86) ( 3,817,243.90)
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 ( 2,175,403.86) ( 3,817,243.90)
不能重分类进损益的其他综合收益
——其他权益工具投资公允价值变动 ( 2,175,403.86) ( 3,817,243.90)
综合收益总额 1,020,152,916.65 735,399,482.02
归属于母公司股东的综合收益总额 31,764,127.83 231,828,143.94
归属于少数股东的综合收益总额 988,388,788.82 503,571,338.08
基本每股收益 55 0.05 0.34
稀释每股收益 55 0.05 0.34
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合并股东权益变动表
归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、 上年年末余额 695,433,689.00 130,732,813.40 (50,657,282.39) 116,822,132.90 2,366,339,900.65 3,258,671,253.56 14,687,295,452.55 17,945,966,706.11
二、 本年增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - ( 2,175,403.86) - 33,939,531.69 31,764,127.83 988,388,788.82 1,020,152,916.65
(二) 股东投入和减少资本
(三) 利润分配
三、 本年年末余额 695,433,689.00 161,000,488.64 (52,832,686.25) 118,249,106.09 2,371,035,111.59 3,292,885,709.07 15,748,359,631.68 19,041,245,340.75
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合并股东权益变动表(续)
归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、 上年年末余额 695,433,689.00 130,558,128.40 (46,840,038.49) 116,034,649.04 2,166,253,681.12 3,061,440,109.07 9,831,008,724.50 12,892,448,833.57
二、 本年增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - ( 3,817,243.90) - 235,645,387.84 231,828,143.94 503,571,338.08 735,399,482.02
(二) 股东投入和减少资本
(三) 利润分配
三、 本年年末余额 695,433,689.00 130,732,813.40 (50,657,282.39) 116,822,132.90 2,366,339,900.65 3,258,671,253.56 14,687,295,452.55 17,945,966,706.11
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合并现金流量表
人民币元
附注五 2022年 2021年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 20,677,066,279.25 36,289,324,913.52
收到的税费返还 899,116,813.67 291,470,216.41
收到其他与经营活动有关的现金 56 2,040,608,598.47 5,277,454,311.72
经营活动现金流入小计 23,616,791,691.39 41,858,249,441.65
购买商品、接受劳务支付的现金 14,940,632,016.31 37,414,202,748.96
支付给职工以及为职工支付的现金 607,429,959.12 646,939,939.17
支付的各项税费 2,592,891,356.55 3,247,537,535.23
支付其他与经营活动有关的现金 56 2,540,998,412.93 5,001,564,911.02
经营活动现金流出小计 20,681,951,744.91 46,310,245,134.38
经营活动产生的现金流量净额 57 2,934,839,946.48 ( 4,451,995,692.73)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 5,278,586,175.87 3,880,123,370.43
取得投资收益收到的现金 232,966,808.51 399,157,308.41
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额 1,192,732.65 387,414.91
收到其他与投资活动有关的现金 56 - 778,588,924.62
投资活动现金流入小计 5,512,745,717.03 5,058,257,018.37
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金 50,882,341.53 74,060,288.93
投资支付的现金 7,521,691,727.30 8,826,629,201.59
取得子公司支付的现金净额（附注六） 365,796,662.84 -
支付其他与投资活动有关的现金 56 - 317,735,545.41
投资活动现金流出小计 7,938,370,731.67 9,218,425,035.93
投资活动产生的现金流量净额 ( 2,425,625,014.64 ) ( 4,160,168,017.56)
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合并现金流量表(续)
人民币元
附注五 2022年 2021年
三、 筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 629,630,000.00 3,337,073,470.91
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金 629,630,000.00 3,337,073,470.91
取得借款所收到的现金 40,745,178,935.06 44,173,430,827.68
收到其他与筹资活动有关的现金 56 1,715,035,119.68 3,061,559,632.65
筹资活动现金流入小计 43,089,844,054.74 50,572,063,931.24
偿还债务支付的现金 39,900,821,817.52 31,848,779,134.98
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 4,022,407,524.58 4,234,108,899.70
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润 191,165,000.00 102,069,382.50
支付其他与筹资活动有关的现金 56 1,755,684,618.62 4,015,565,669.90
筹资活动现金流出小计 45,678,913,960.72 40,098,453,704.58
筹资活动产生的现金流量净额 ( 2,589,069,905.98) 10,473,610,226.66
四、 现金及现金等价物净(减少)/增加额 57 ( 2,079,854,974.14) 1,861,446,516.37
加：年初现金及现金等价物余额 57 10,761,555,254.67 8,900,108,738.30
五、 年末现金及现金等价物余额 57 8,681,700,280.53 10,761,555,254.67
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中交地产股份有限公司
资产负债表
资产 附注十四 2022年12月31日 2021年12月31日
流动资产
货币资金 2,440,310,692.91 1,037,892,951.46
应收账款 1 - -
预付款项 1,706,325.72 1,026,100.22
其他应收款 2 24,340,675,895.25 19,446,316,309.14
一年内到期的非流动资产 658,919,040.16 90,727,605.03
其他流动资产 2,274,780.16 2,726,740.10
流动资产合计 27,443,886,734.20 20,578,689,705.95
非流动资产
长期应收款 8,205,580,110.68 11,831,875,499.49
长期股权投资 3 11,249,098,766.79 11,313,679,136.74
固定资产 3,933,126.84 2,578,768.10
使用权资产 9,497,090.84 19,842,871.55
无形资产 10,525,879.23 5,106,891.07
长期待摊费用 354,556.22 195,541.60
其他非流动资产 4,135,211.66 4,699,984.26
非流动资产合计 19,483,124,742.26 23,177,978,692.81
资产总计 46,927,011,476.46 43,756,668,398.76
本财务报表由以下人士签署：
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中交地产股份有限公司
资产负债表(续)
负债和股东权益 2022年12月31日 2021年12月31日
流动负债
短期借款 2,025,906,298.88 889,133,949.81
应付职工薪酬 78,065,092.63 61,987,999.52
应交税费 34,027,661.20 15,463,203.83
其他应付款 12,456,366,603.62 9,844,315,358.76
一年内到期的非流动负债 6,240,543,091.72 10,436,428,770.84
其他流动负债 66,739,327.19 51,711,698.39
流动负债合计 20,901,648,075.24 21,299,040,981.15
非流动负债
长期借款 1,168,900,000.00 10,689,340,000.00
应付债券 2,592,414,615.73 3,844,279,152.09
租赁负债 - 6,958,519.08
长期应付款 20,158,388,717.63 5,841,969,019.54
预计负债 81,998,865.25 64,542,972.41
递延收益 868,522.14 -
非流动负债合计 24,002,570,720.75 20,447,089,663.12
负债合计 44,904,218,795.99 41,746,130,644.27
股东权益
股本 695,433,689.00 695,433,689.00
资本公积 1,166,211,623.45 1,140,409,081.77
其他综合收益 ( 56,900,000.00) ( 56,900,000.00)
盈余公积 117,039,002.86 115,612,029.67
未分配利润 101,008,365.16 115,982,954.05
股东权益合计 2,022,792,680.47 2,010,537,754.49
负债和股东权益总计 46,927,011,476.46 43,756,668,398.76
本财务报表由以下人士签署：
法定代表人：李永前 主管会计工作负责人：刘兵 会计机构负责人：陈少国
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
中交地产股份有限公司
利润表
附注十四 2022年 2021年
营业收入 4 121,531,378.00 86,240,567.68
减：营业成本 4 - -
税金及附加 6,500,079.92 5,713,885.24
管理费用 156,979,050.25 163,097,144.09
研发费用 1,209,513.21 -
财务费用 642,775,931.34 618,089,746.01
其中：利息费用 2,517,627,665.75 2,529,778,519.59
利息收入 1,883,403,204.97 1,918,208,607.91
加：其他收益 257,029.25 383,630.56
投资收益 5 1,028,679,549.60 854,707,295.43
其中：对联营企业和合营
企业
的投资收益/(损失) 252,679,549.60 ( 15,457,704.57)
信用减值损失 ( 185,983,849.70) ( 137,829,115.24)
资产减值损失 ( 70,000,000.00 ) ( 6,819,378.77 )
资产处置收益 1,587.64 32,359.22
营业利润 87,021,120.07 9,814,583.54
加：营业外收入 7,324.51 10,255.05
减：营业外支出 72,758,712.72 1,950,000.00
利润总额 14,269,731.86 7,874,838.59
减：所得税费用 - -
净利润 14,269,731.86 7,874,838.59
其中：持续经营净利润 14,269,731.86 7,874,838.59
综合收益总额 14,269,731.86 7,874,838.59
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后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
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股东权益变动表
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、 本年年初余额 695,433,689.00 1,140,409,081.77 (56,900,000.00) 115,612,029.67 115,982,954.05 2,010,537,754.49
二、 本年增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - - - 14,269,731.86 14,269,731.86
(二) 利润分配
(三) 所有者投入和减少资本
三、 本年年末余额 695,433,689.00 1,166,211,623.45 (56,900,000.00) 117,039,002.86 101,008,365.16 2,022,792,680.47
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后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
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股东权益变动表(续)
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、 本年年初余额 695,433,689.00 1,140,409,081.77 (56,900,000.00) 114,824,545.81 143,667,283.77 2,037,434,600.35
二、 本年增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - - - 7,874,838.59 7,874,838.59
(二) 利润分配
三、 本年年末余额 695,433,689.00 1,140,409,081.77 (56,900,000.00) 115,612,029.67 115,982,954.05 2,010,537,754.49
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现金流量表
一、 经营活动产生的现金流量
收到其他与经营活动有关的现金 988,995,901.70 2,357,446,712.04
经营活动现金流入小计 988,995,901.70 2,357,446,712.04
支付给职工以及为职工支付的现金 103,785,872.60 110,725,618.77
支付的各项税费 38,757,998.78 66,308,375.91
支付其他与经营活动有关的现金 1,177,641,867.44 1,484,954,195.73
经营活动现金流出小计 1,320,185,738.82 1,661,988,190.41
经营活动产生的现金流量净额 ( 331,189,837.12) 695,458,521.63
二、 投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 17,210,768,169.40 88,720,931,725.88
取得投资收益收到的现金 1,864,354,145.73 1,058,818,580.79
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额 24,500.00 33,000.00
投资活动现金流入小计 19,075,146,815.13 89,779,783,306.67
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金 7,745,242.42 1,650,229.09
投资支付的现金 19,895,464,076.91 94,448,401,574.93
投资活动现金流出小计 19,903,209,319.33 94,450,051,804.02
投资活动产生的现金流量净额 ( 828,062,504.20) ( 4,670,268,497.35)
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现金流量表(续)
三、 筹资活动产生的现金流量
取得借款所收到的现金 34,270,541,000.00 19,634,450,792.00
收到其他与筹资活动有关的现金 1,715,035,119.68 3,055,159,632.65
筹资活动现金流入小计 35,985,576,119.68 22,689,610,424.65
偿还债务支付的现金 29,454,968,804.78 13,837,182,656.00
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金 2,252,799,128.98 2,206,066,874.90
支付其他与筹资活动有关的现金 1,715,438,169.55 3,167,327,231.67
筹资活动现金流出小计 33,423,206,103.31 19,210,576,762.57
筹资活动产生的现金流量净额 2,562,370,016.37 3,479,033,662.08
四、 现金及现金等价物净增加/(减少)额 1,403,117,675.05 ( 495,776,313.64)
加：年初现金及现金等价物余额 1,036,167,104.24 1,531,943,417.88
五、 年末现金及现金等价物余额 2,439,284,779.29 1,036,167,104.24
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财务报表附注
一、 基本情况
中交地产股份有限公司(以下简称“本公司”)(原名称为“重庆国际实业投资股份有限公
司”)系经重庆市经济体制改革委员会渝改革[1992]148号文批准，由中国重庆国际经济
技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份
有限公司。
本公司成立于1993年2月3日，设立时本公司股本为人民币5,000万元。1997年4月经中
国证监会证监发字[1997]119号文和证监发字[1997]120号文批准，本公司在深圳证券交
易所发行1,000万股人民币普通股股票，每股面值人民币1元，发行完成后本公司股本总
额增加至人民币6,000万元。
转让给北京中经四通信息技术发展有限公司(简称“中经四通”)，转让后中经四通成为
本公司第一大股东。1999年至2001年间重庆皇丰实业有限公司(简称“重庆皇丰”)、上
海万浦精细设备经销有限公司(简称“上海万浦”)、上海华岳投资管理公司(简称“上海
华岳”)通过受让法人股分别成为本公司第二、第三、第四大股东，上述前四大股东同
受德隆国际战略投资有限公司(简称“德隆国际”)控制。
售600万股人民币普通股股票，并于2000年12月办理了工商登记变更。
融资产管理股份有限公司，以下简称“华融”)托管。
营管理有限公司(于2020年7月更名为重庆渝富资本运营集团有限公司，简称“重庆渝
富”)签订了股权转让协议，将本公司前四大股东持有的合计47.87%的本公司股权以人
民币300万元的价格转让给重庆渝富，转让后重庆渝富成为本公司第一大股东。
开发行股份收购资产方案的议案》以及股权分置改革方案。
公司向特定对象发行股份购买资产的批复》(证监许可字[2008]637号文)，核准本公司以
每股面值人民币1元，发行价格每股人民币5.77元，向中住地产开发有限公司(以下简称
“中住地产”)、湖南华夏科技投资发展有限公司(现更名为湖南华夏投资集团有限公司)、
中国高新投资集团公司等公司合计发行220,624,755股人民币普通股股票购买相关资
产。交易事项完成并进行工商登记变更后，本公司的股本变更为人民币286,624,755.00
元。
股份2,600万股为基数，以资本公积金转增10,569,130股，转增比例为每10股转增
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财务报表附注(续)
一、 基本情况(续)
投资，物业管理，高科技开发，设备租赁，代理各类商品及技术的进出口业务(国家限
定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外)，国际经济技术合作的往来函调查及咨询
服务；销售矿产品(不含国家规定产品)等。
重组后，本公司成为中住地产的控股子公司，中国房地产开发集团公司(现更名为中国
房地产开发集团有限公司，以下简称“中房集团”)成为本公司的实际控制人。2010年
中房集团与中国交通建设集团有限公司(以下简称“中交集团”)重组，重组后中交集团
成为本公司的最终控制人。
有限公司。
司(以下简称“中交房地产集团”)，中交房地产集团成为本公司的实际控制人。
股派送股票股利 5 股，共派送股票股利 148,596,942 股。派送完成后，本公司股本变
更为人民币445,790,827.00元。
户登记确认书》，过户完成后，中交房地产集团成为本公司控股股东，中交集团为本公
司最终控制人。
股派送股票股利2股，共派送股票股利89,158,165股。派送完成后，本公司股本变更为
人民币534,948,922.00元。
股，共派送股票股利53,494,899股；以资本公积转增股本106,989,798股，转增比例为
每10股转增2股。派送股票股利及资本公积转增股本完成后，本公司股本变更为人民币
本公司及子公司(统称“本集团”)主要从事房地产开发及经营业务。
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财务报表附注(续)
一、 基本情况(续)
本财务报表业经本公司董事会于2023年4月6日决议批准报出。根据本公司章程，本财
务报表将提交股东大会审议。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年度变化情况参见附注六、合并范围的
变动。
二、 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体
会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，
则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、 重要会计政策及会计估计
本集团根据生产经营特点制定了具体会计政策及会计估计，具体如下所述：
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2022年
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以
人民币元为单位表示。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性
的，为同一控制下企业合并。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
同一控制下企业合并(续)
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收购被合并方而形
成的商誉)，按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。
合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差
额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业
合并。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公
允价值计量。支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之
前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。支付的合
并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股
权的公允价值之和小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对价的公允价值
(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计
量进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购
买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的，其差额计入当年损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，对于购买日之前持有的被购买方的长
期股权投资，按照该长期股权投资在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账
面价值的差额计入当年损益；购买日之前持有的被购买方的长期股权投资在权益法核算
下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当年
损益。对于购买日之前持有的被购买方的权益工具投资，该权益工具投资在购买日之前
累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子
公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所
控制的结构化主体等)。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部各
公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵
销。
子公司少数股东分担的当年亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的
份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集
团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务
报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司
的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当
年年初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行
调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评
估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项
交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中
确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当年的损益。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，不属于一揽子交易的，对每
一项交易区分是否丧失控制权进行相应的会计处理。不丧失控制权的，少数股东权益发
生变化作为权益性交易处理。丧失控制权的，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的
公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股
比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧
失控制权当年损益；存在对该子公司的商誉的，在计算确定处置子公司损益时，扣除该
项商誉的金额；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与子
公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因原有子公司相关的除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在丧失控制
权时转为当年损益。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担
该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合
营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按
其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负
债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售
产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团
持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合
同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一
部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1) 收取金融资产现金流量的权利届满；
(2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的
现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融
负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条
款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，
差额计入当年损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，
是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易
日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
基准利率改革导致合同变更
由于基准利率改革，本集团部分金融工具条款已被修改以将参考的原基准利率替换为替
代基准利率以及对金融工具的条款进行其他修改。
对于按实际利率法核算的金融资产或金融负债，仅因基准利率改革直接导致其合同现金
流量的确定基础发生变更，且变更前后的确定基础在经济上相当的，本集团不对该变更
是否导致终止确认进行评估，也不调整该金融资产或金融负债的账面余额，本集团按照
变更后的未来现金流量重新计算实际利率，并以此为基础进行后续计量。对于金融资产
或金融负债同时发生其他变更的，本集团先按照上述规定对基准利率改革导致的变更进
行会计处理，再评估其他变更是否导致实质性修改。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本企业管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受
影响的相关金融资产进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款
或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行
初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当年损益的金融资产，相关交易费用直接计入当年损
益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的
业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生
的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实
际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当年损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入(明确作为投资成本部分收回的股利
收入除外)计入当年损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。
当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，
计入留存收益。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
金融负债分类和计量
除了签发的财务担保合同以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计
量的金融负债。以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、租赁应收款、合同资产
及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团运用简化计量方法，按照相当
于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团选择运用简化计
量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产及财务担保合同，本集团在每个资产负债表日
评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增
加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，
并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚
未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用
减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失
准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信用风
险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本集团考虑了不同客户的信用风
险特征，以账龄组合、逾期账龄组合及客户信用风险为基础评估应收款项金融工具的预
期信用损失。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
金融工具减值(续)
关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义等披露参见附注
八、2。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果
而确定的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不必要
的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且
有依据的信息。
当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记
该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
财务担保合同
财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，发行方向蒙受
损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计
量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当年损益的金融负债的财务担保合同外，其
余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始
确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务
担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的
对价中，将被要求偿还的最高金额。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
存货按照成本进行初始计量。存货主要包括在建开发产品(开发成本)、已完工开发产品
和意图出售而暂时出租的开发产品等。房地产开发成本和开发产品的实际成本包括土地
取得成本、建筑安装工程支出、资本化的利息及其他直接和间接开发费用。开发成本于
完工后结转为开发产品。
开发产品采用个别计价法确定其实际成本。周转材料包括低值易耗品和包装物等，低值
易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计
提存货跌价准备，计入当年损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌
价准备时，按照单个存货项目计提存货跌价准备。
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。
通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对
价账面价值之间差额，调整资本公积(不足冲减的，冲减留存收益)；合并日之前的其他
综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动
而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当年损益；其中，处置后仍为长期股权投资
的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转。
通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本(通过
多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的
账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本)，合并成本包括购买方付出的
资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采
用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当年损益；其中，
处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日
之前持有的股权投资作为金融工具计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本
法核算时全部转入留存收益。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始
投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的
费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性
证券的公允价值作为初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本
法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变
回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权
投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当年投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同
控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政
策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当年损益，同
时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益
和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面
价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产
等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企
业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内部交易损
失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认，但投
出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享
有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，
以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记
至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权
益。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当年损益。采用权益法核
算的长期股权投资，因处置终止采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当
年损益；仍采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当年损益，因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，按相应的比
例转入当年损益。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项
交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前
每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务
报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当年的损益。不属于
一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。丧失控制权的，在个别财务报表中，
对于剩余股权，处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，确认
为长期股权投资，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理；否则，确认为金
融工具，在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当年损益。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产
有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，
于发生时计入当年损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权
一致的政策进行折旧或摊销。
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固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予
以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止
确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当年损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固
定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折
旧率如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物—钢结构房屋 30 年 - 3.33%
房屋及建筑物—钢筋混凝土结构房屋 30 年 - 3.33%
房屋及建筑物—其他房屋及建筑物 20 年 - 5%
机械设备 5-10 年 - 10-20%
运输设备 5年 - 20%
办公及电子设备 3-5 年 - 20%-33.33%
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
必要时进行调整。
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到
预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借
款费用计入当年损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生
产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止
资本化。之后发生的借款费用计入当年损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1) 专门借款以当年实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后
的金额确定；
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘
以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态
必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当年损益，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。
在租赁期开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，按
照成本进行初始计量。使用权资产成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始
日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；承租
人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租
赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本集团因租赁付款额变动重新计量
租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。本集团后续采用年限平均法对使用权资
产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集
团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予
以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允
价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带
来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终
了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
对除存货、合同资产及与合同成本有关的资产、递延所得税、金融资产外的资产减值，
按以下方法确定：于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹
象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试；对因企业合并所形成的商誉、使用
寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至
少于每年末进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资
产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入
为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回
金额，减记的金额计入当年损益，同时计提相应的资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
长期待摊费用是指已经发生但应由本年和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用，包括经营租入固定资产改良支出、装修费和预付的租赁费等。长期待摊费用按其
为本集团带来的经济利益的期限采用直线法摊销。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外
各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职
工福利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福
利，也属于职工薪酬。
短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当年损益或相
关资产成本。
离职后福利(设定提存计划)
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，相应支出在发生时计入相关
资产成本或当年损益。
辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当年损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福
利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
在租赁期开始日，本集团将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和
低价值资产租赁除外。租赁付款额包括固定付款额及实质固定付款额扣除租赁激励后的
金额、取决于指数或比率的可变租赁付款额、根据担保余值预计应支付的款项，还包括
购买选择权的行权价格或行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是本集团合理确定将
行使该选择权或租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权。
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含
利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁
负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的
除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定
计入相关资产成本的除外。
租赁期开始日后，本集团确认利息时增加租赁负债的账面金额，支付租赁付款额时减少
租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、
用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的
评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量
租赁负债。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的
义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
(1) 该义务是本集团承担的现时义务；
(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前
最佳估计数对该账面价值进行调整。
以预期信用损失进行后续计量的财务担保合同列示于预计负债。
出售商品房时，按照有关规定代为收取的住宅共用部位、共用设施维修基金作为代收代
缴款项管理，在其他应付款中核算。向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基
金时，相应冲减其他应付款。
与施工方的质量保证金
在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在应付账款科目下
分单位核算。质量保证期满，未发生工程质量问题时，再行支付给施工单位。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。
取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得
几乎全部的经济利益。
销售商品合同
本集团与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品房的履约义务。本集团通常在综
合考虑了下列因素的基础上，以某一时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所
有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的转移、客
户接受该商品。本集团在房屋完工且经验收合格，与购买方签订了销售合同，取得了购
买方付款证明并交付使用时确认房地产销售收入的实现。购买方接到书面交房通知，无
正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认房地产销售收
入的实现。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
提供服务合同
本集团与客户之间的提供服务合同通常包含代建及物业服务等履约义务，由于本集团履
约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段
内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按
照投入法，根据时间进度、发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合
理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认
收入，直到履约进度能够合理确定为止。
可变对价
本集团部分与客户之间的合同存在违约罚款金的安排，形成可变对价。本集团按照期望
值或最有可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格不超过
在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
重大融资成分
对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格，使用将合同对价的名义金额折现为商品或服务现销
价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额在合同期间内采用
实际利率法摊销。对于预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔未超过一年
的，本集团未考虑合同中存在的重大融资成分。
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同
负债。本集团将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
合同资产
合同资产是指已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流
逝之外的其他因素。
本集团对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、8。
合同负债
合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务，如企业在转让承
诺的商品或服务之前已收取的款项。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
本集团与合同成本有关的资产包括合同取得成本。
本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资
产，除非该资产摊销期限不超过一年。
本集团对与合同成本有关的资产采用与该资产相关的收入确认相同的基础进行摊销，计
入当年损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值
准备，并确认为资产减值损失：
(1) 企业因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
(2) 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产
的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公
允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。政府文件规定用于购建或以其他方式形成
长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备
的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产
相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间计入当年损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的
相关成本费用或损失的，直接计入当年损益或冲减相关成本。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；或确认为递延收益，在相关资产使
用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益(但按照名义金额计量的政府补助，直接
计入当年损益)，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未
分配的相关递延收益余额转入资产处置当年的损益。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及
未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税
基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征
的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损；
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生
时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损；
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，
且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照
预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产
或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的
账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得
足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资
产。
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三、 重要会计政策及会计估计(续)
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以
净额结算当年所得税资产及当年所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税
负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主
体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，
涉及的纳税主体意图以净额结算当年所得税资产及当年所得税负债或是同时取得资产、
清偿债务。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一
定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含
租赁。
作为承租人
除了短期租赁和低价值资产租赁，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，会计处理
见附注三、15和附注三、20。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团按照各部分单独价格的相对比例分摊合同
对价。
短期租赁和低价值资产租赁
本集团将在租赁期开始日，租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短
期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币4万元的租赁认定为低价值资
产租赁。本集团转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。本集团
对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间
按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资
租赁，除此之外的均为经营租赁。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团按照各
部分单独价格的相对比例分摊合同对价。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额
的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内按照
与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
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本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量权益工具投资。公允价值，是指市场参与者
在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价
格。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能
够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次
输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负
债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设
和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行
重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重
大影响的判断：
投资性房地产与存货的划分
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及或资本增值。本集团在建造物
业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于
出售的物业划分为存货—开发成本，而建成后用于赚取租金及或资本增值的物业划分为
在建工程。建成后，用于出售的物业转入存货—开发产品，而用于赚取租金及或资本增
值的物业转入投资性房地产。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
判断(续)
投资性房地产与自用房地产的划分
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相
关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房
地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于本集团持有
的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提
供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者出租，本
集团对该部分单独核算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的
部分不重大时，该物业才会被划分为投资性房地产。本集团在决定辅助服务的重大程度
是否足以使该物业不符合投资性房地产的确认条件时，乃按个别物业基准单独作出判
断。
业务模式
金融资产于初始确认时的分类取决于本集团管理金融资产的业务模式，在判断业务模式
时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资
产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收
取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和
价值等进行分析判断。
合同现金流量特征
金融资产于初始确认时的分类取决于金融资产的合同现金流量特征，需要判断合同现金
流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对货币时间价值的修
正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异。对包含提前还款特征
的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小等。
租赁期——包含续租选择权的租赁合同
租赁期是本集团有权使用租赁资产且不可撤销的期间，有续租选择权，且合理确定将行
使该选择权的，租赁期还包含续租选择权涵盖的期间。本集团部分租赁合同拥有未来几
年的续租选择权。本集团在评估是否合理确定将行使续租选择权时，综合考虑与本集团
行使续租选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行
使日之间的事实和情况的预期变化。租赁期开始日，本集团认为，由于与市价相比，续
租选择权期间的合同条款和条件更优惠，在合同期内，本集团进行或预期将进行重大租
赁资产改良，终止租赁相关成本重大，租赁资产对本集团的运营重要，且不易获取合适
的替换资产，与行使选择权相关的条件及满足相关条件的可能性较大，本集团能够合理
确定将行使续租选择权，因此，租赁期中包含续租选择权涵盖的期间。租赁期开始日后，
如发生本集团可控范围内的重大事件或变化，且影响本集团是否合理确定将行使相应续
租选择权的，本集团将对是否行使续租选择权进行重新评估，并根据重新评估结果修改
租赁期。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会
导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
金融工具和合同资产减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具和合同资产的减值进行评估，应用预期信用损
失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行
业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计
提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。
存货跌价准备
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指存货的估计售价
减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。管理层对
存货的可变现净值计算涉及到对估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
费用以及相关税费的估计。该等估计的变化将会影响存货的账面价值和未来年度的利润。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，
也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可
收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去
处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值
减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价
格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层
必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流
量的现值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可
抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所
得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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财务报表附注(续)
三、 重要会计政策及会计估计(续)
估计的不确定性(续)
土地增值税
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据有关税收法律及法规要求而
作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。最终的
土地增值税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土
地增值税支出及相关计提金额。
在建房地产开发成本的确认及分摊
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转房地产
销售成本。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本集
团管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。直接
与某一期开发有关的成本记作该期的成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至
各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其
他成本的增减会影响未来年度的利润。
固定资产、投资性房地产和无形资产的可使用年限
本集团对固定资产、投资性房地产和无形资产在预计使用寿命内计提折旧或摊销。本集
团定期复核相关资产的预计使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数
额。资产使用寿命是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的技术改变而确定。
如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
承租人增量借款利率
对于无法确定租赁内含利率的租赁，本集团采用承租人增量借款利率作为折现率计算租
赁付款额的现值。确定增量借款利率时，本集团根据所处经济环境，以可观察的利率作
为确定增量借款利率的参考基础，在此基础上，根据自身情况、标的资产情况、租赁期
和租赁负债金额等租赁业务具体情况对参考利率进行调整以得出适用的增量借款利率。
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财务报表附注(续)
四、 税项
本集团 2022 年度主要税项及其税率列示如下：
增值税 – 本公司及下属子公司凡被认定为增值税一般纳税人的，按应税
收入6%、9%或13%的税率计算销项税，并按扣除当年允许抵
扣进项税额后的差额缴纳增值税；下属子公司中为小规模纳税
人的，增值税应纳税额按照应税收入的3%征收率计缴。
根据2016年财政部和国家税务总局颁发的《营业税改征增值
税试点有关事项的规定》 ，本集团房地产开发企业销售老项目
按照简易计税方法计税，按应税收入的5%计算应纳税额。
城巿维护建设税 – 按实际缴纳的流转税的5%或7%计缴。
企业所得税 – 按应纳税所得额的25%计缴。本公司下属子公司上海远通置业
有限公司和长沙瑞季酒店管理有限公司按照小型微利企业所得
税减免政策计缴，对年应纳税所得额不超过人民币100万元的
部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业
所得税；对年应纳税所得额超过人民币100万元但不超过人民
币300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税
率缴纳企业所得税。
土地增值税 – 按增值额的超率累进税率计缴。本公司下属子公司中交石家庄
房地产开发有限公司按照定率计缴，为营业收入金额的5%。
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五、 财务报表主要项目注释
库存现金 9,696.53 2,223.53
银行存款 10,481,629,421.15 12,369,889,823.32
其他货币资金 61,370.10 34,827.89
合计 10,481,700,487.78 12,369,926,874.74
其中：因质押或冻结等而使用受限的款项总
额(附注五、58) 1,800,000,207.25 1,608,371,620.07
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为1天至7
天不等，依本集团的现金需求而定，并按照相应的银行定期存款利率取得利息收入。
应收账款信用期通常为1个月至6个月。应收账款并不计息。
应收账款的账龄分析如下：
小计 29,970,557.04 50,363,068.95
减：坏账准备 1,292,656.79 3,071,320.68
净值 28,677,900.25 47,291,748.27
本年影响损失准备变动的应收账款账面余额显著变动包括：（1）新增应收账款人民币
年：320.37%），并相应导致对应的未来 12 个月预期信用损失及整个存续期信用损失的
增加； （2）终止确认应收账款人民币 47,339,147.72 元（2021 年：人民币 78,019,094.91
元）导致账面余额减少 94.00%（2021 年：621.67%），并相应导致对应的未来 12 个月
预期信用损失及整个存续期信用损失的减少。
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五、 财务报表主要项目注释(续)
应收账款及坏账准备按类别披露如下：
账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 计提金额 计提比例
(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备 29,970,557.04 100.00 1,292,656.79 4.31
账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 计提金额 计提比例
(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备 50,363,068.95 100.00 3,071,320.68 6.10
于 2022 年 12 月 31 日，对应收账款按信用风险特征组合—账龄分析法计提坏账准备如
下：
账龄 估计发生违约的 预期信用损失率 整个存续期
账面余额 (%) 预期信用损失
合计 29,970,557.04 4.31 1,292,656.79
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五、 财务报表主要项目注释(续)
于 2021 年 12 月 31 日，对应收账款按信用风险特征组合—账龄分析法计提坏账准备如
下：
账龄 估计发生违约的 预期信用损失率 整个存续期
账面余额 (%) 预期信用损失
合计 50,363,068.95 6.10 3,071,320.68
应收账款坏账准备的变动如下：
本年年初余额 3,071,320.68 624,695.39
本年计提 184,359.62 2,477,153.12
本年转回 (1,963,023.51) ( 527.83)
本年年末余额 1,292,656.79 3,071,320.68
于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款情况如下：
债务人名称 账面余额 占应收账款 坏账准备
余额的比例(%)
重庆经济技术开发区征地服务中心 9,924,840.16 33.12 49,624.20
中交房地产集团 4,000,000.00 13.35 -
深圳市天健城市服务有限公司 3,200,581.11 10.68 16,002.91
日荣五金制品(深圳)有限公司 2,763,384.62 9.22 13,816.92
深圳市时代拓普酒吧有限公司 2,125,005.37 7.09 10,625.03
合计 22,013,811.26 73.46 90,069.06
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五、 财务报表主要项目注释(续)
于 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款情况如下：
债务人名称 账面余额 占应收账款 坏账准备
余额的比例(%)
牟浩然 34,543,000.00 68.59 1,727,150.00
中国人寿财产保险股份有限公司
河北省分公司 8,400,272.51 16.68 420,013.63
深圳市时代拓普酒吧有限公司 1,415,220.52 2.81 11,979.78
盐城大丰哥伦布商业运营管理
有限公司 1,162,672.46 2.31 5,813.36
常熟中南香缇苑房地产有限公司 1,100,000.00 2.18 550,000.00
合计 46,621,165.49 92.57 2,714,956.77
预付款项的账龄分析如下：
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 1,436,931,637.96 100.00 1,369,926,991.42 100.00
账龄超过1年的重要预付款项为预付土地款，相关单位尚未交付土地，列示如下：
债务单位 账面余额
贵州贵安新区管理委员会财政局 1,265,701,568.88
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项情况如下：
账面余额 占预付账款总额比例(%)
贵州贵安新区管理委员会财政局 1,265,701,568.88 88.08
中交第三公路工程局有限公司 66,494,260.90 4.63
济南热力集团有限公司 28,793,229.04 2.00
山东济华燃气有限公司 6,009,340.00 0.42
郑州经开水务发展有限公司 5,588,860.70 0.39
合计 1,372,587,259.52 95.52
于 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项情况如下：
账面余额 占预付账款总额比例(%)
贵州贵安新区管理委员会财政局 1,265,701,568.88 92.39
龙信建设集团有限公司 20,935,779.82 1.53
济南热力集团有限公司 16,543,882.48 1.21
南京新开源工程实业有限公司 12,964,254.12 0.95
绍兴大明电力建设有限公司 3,188,760.00 0.23
合计 1,319,334,245.30 96.31
应收利息 169,241,300.13 76,295,555.43
其他应收款 4,567,801,400.76 5,925,920,952.74
合计 4,737,042,700.89 6,002,216,508.17
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五、 财务报表主要项目注释(续)
应收利息
关联方借款利息 181,792,489.57 76,550,905.44
减：坏账准备 12,551,189.44 255,350.01
净值 169,241,300.13 76,295,555.43
账准备的变动如下：
第一阶段 第三阶段 合计
未来12个月预期信 已发生信用减值金融
用损失 资产
整个存续期预期信用
损失
年初余额 255,350.01 - 255,350.01
本年计提 1,586,598.38 32,343,778.71 33,930,377.09
本年转回 ( 38,622.51) - ( 38,622.51)
本年核销 - (24,220,930.18) (24,220,930.18)
其他变动 22,900.26 2,602,114.77 2,625,015.03
年末余额 1,826,226.14 10,724,963.30 12,551,189.44
账准备的变动如下：
第一阶段
未来12个月预期信用损失
年初余额 -
本年计提 255,350.01
年末余额 255,350.01
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五、 财务报表主要项目注释(续)
应收利息(续)
本年影响损失准备变动的应收利息账面余额主要变动包括：(1)新增应收利息人民币
至应收利息人民币44,923,121.66元，导致账面余额增加186.72%(2021年：100%)，并
相应导致对应的未来12个月预期信用损失及整个存续期信用损失的增加； (2)终止确认
应 收 利 息 人 民 币 37,692,705.82 元 (2021 年 ： 人 民 币 0.00 元 ) 导 致 账 面 余 额 减 少
用损失的减少。
其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
小计 4,948,062,688.47 6,175,950,936.61
减：其他应收款坏账准备 380,261,287.71 250,029,983.87
净值 4,567,801,400.76 5,925,920,952.74
其他应收款按性质分类如下：
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财务报表附注(续)
应收关联方款项 4,616,091,744.56 5,488,157,393.44
应收其他单位款项 - 387,835,000.00
押金及保证金 204,639,919.26 206,714,005.73
代垫款 94,385,262.98 52,419,742.86
其他 32,945,761.67 40,824,794.58
合计 4,948,062,688.47 6,175,950,936.61
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五、 财务报表主要项目注释(续)
其他应收款(续)
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
整个存续期预期信用损失
未来12个月预期信用损失 已发生信用减值金融资产
组合评估 整个存续期预期信用损失
年初余额 25,771,934.80 4,020,044.08 220,238,004.99 250,029,983.87
年初余额在本年阶段转换 ( 6,465,003.94) (2,313,958.54 ) 8,778,962.48 -
本年计提 7,970,936.01 1,413,542.99 169,694,514.07 179,078,993.07
本年转回 ( 9,538,808.65) ( 50,643.92) ( 93,690.20) ( 9,683,142.77)
本年核销 - - ( 33,962,264.16) ( 33,962,264.16)
其他变动 ( 517,667.53) - ( 4,684,614.77) ( 5,202,282.30)
年末余额 17,221,390.69 3,068,984.61 359,970,912.41 380,261,287.71
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五、 财务报表主要项目注释(续)
其他应收款(续)
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月预期信用损失 整个存续期预期信用损失 已发生信用减值金融资产
单项评估 组合评估 整个存续期预期信用损失
年初余额 116,280,815.74 10,421,400.00 2,428,205.38 12,540,095.44 141,670,516.56
年初余额在本年阶段转换 ( 91,409,440.10 ) ( 8,052,900.00) ( 129,652.85 ) 99,591,992.95 -
本年计提 17,201,134.42 - 1,995,566.94 108,219,097.40 127,415,798.76
本年转回 ( 17,495,445.82 ) ( 2,368,500.00) ( 274,075.39 ) ( 113,180.80) ( 20,251,202.01)
收购子公司 1,338,069.79 - - - 1,338,069.79
处置子公司 ( 143,199.23 ) - - - ( 143,199.23)
年末余额 25,771,934.80 - 4,020,044.08 220,238,004.99 250,029,983.87
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五、 财务报表主要项目注释(续)
其他应收款(续)
本年影响损失准备变动的其他应收款账面余额主要变动包括：(1)新增应收关联方款项人民
币 2,038,739,067.66 元 (2021 年 ： 人 民 币 3,765,624,911.25 元 ) 导 致 账 面 余 额 增 加
用损失的增加；(2)终止确认应收关联方款项人民币 2,350,428,140.89 元(2021 年：人民币
他应收款调整至应收利息人民币 44,923,121.66 元，导致账面余额减少 47.13%(2021 年：
终止确认应收其他单位款项人民币 387,835,000.00 元(2021 年：人民币 695,211,510.39 元)
导致账面余额减少 6.28%(2021 年：11.14%)，并相应导致对应的未来 12 个月预期信用损
失及整个存续期信用损失的减少。
于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款情况如下：
账面余额 占其他应收 性质或内容 账龄 坏账准备
款账面余额
比例(%)
苏州金阖诚置业 1,096.48 0.00 6个月以内
应收关联方款项 4,301,065.14
有限公司 702,118,565.78 14.19 1至2年
中交 富力 (北京 )置业有
限公司
越秀 (武汉 )实业 投资有
应收关联方款项 466,004.26
限公司
佛山香颂置业有限公司 2,842,200.00 0.06 应收关联方款项 7至12个月 152,490,600.00
武汉嘉秀房地产开发
应收关联方款项 1,047,375.00
有限公司
合计 2,202,213,154.21 44.52 295,805,044.40
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
其他应收款(续)
于 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款情况如下：
账面余额 占其他应收 性质或内容 账龄 坏账准备
款账面余额
比例(%)
苏州金阖诚置业
有限公司
北京茂康企业管理
有限公司
北京金地致远企业管理
咨询有限公司
中交富力(北京)置业
有限公司
重庆葆和房地产开发
有限公司
合计 2,992,640,216.43 48.45 134,921,157.23
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 93,714,122,167.24 329,917,619.38 93,384,204,547.86
开发产品 14,595,489,243.16 1,036,606,685.18 13,558,882,557.98
合计 108,309,611,410.40 1,366,524,304.56 106,943,087,105.84
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 98,318,512,598.11 164,705,608.05 98,153,806,990.06
开发产品 11,379,349,379.89 639,064,259.66 10,740,285,120.23
合计 109,697,861,978.00 803,769,867.71 108,894,092,110.29
存货跌价准备变动如下：
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
本年转回 本年转销
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
本年转回 本年转销
于2022年12月31日，存货年末余额中含有借款费用及融资成分利息资本化金额为人民币
为人民币4,833,257,209.75元(2021年：人民币4,453,955,119.17元)。2022年用于计算确定
借款费用资本化金额的平均资本化率为5.26%(2021年：平均资本化率为5.11%)。
于2022年12月31日，账面价值人民币40,910,590,017.88元(2021年12月31日：人民币
五、58。
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
开发成本明细情况如下：
项目名称 开工时间 预计/已竣工 预计总投资 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
时间 金额
绍兴春风十里(注1) 2020年5月 2023年10月 81.50亿元 - 6,781,178,521.08
北京昌平北清云际 2021年8月 2024年5月 76.92亿元 5,549,561,951.24 6,018,840,857.09
重庆拾园雅集 2021年6月 2024年6月 106.64亿元 5,184,367,095.05 5,706,884,409.85
北京昌平奥森春晓 2021年8月 2024年5月 52.22亿元 3,949,308,385.49 4,242,006,696.68
天津春风景里 2021年8月 2025年9月 61.94亿元 3,662,346,725.93 4,122,564,476.75
雄安中交未来科创城 2021年6月 2025年10月 172.07亿元 3,077,353,406.03 3,935,831,590.95
厦门公元九里 2020年8月 2023年7月 41.48亿元 3,235,073,210.82 3,672,085,303.27
昆明中交锦澜府 2020年3月 2023年3月 41.24亿元 2,905,649,818.23 - 3,480,840,269.50 -
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财务报表附注(续)
山东中交南山溪园 2020年2月 2023年9月 41.29亿元 2,393,826,306.27 3,226,627,908.57
西安中交沣河映象 2020年10月 2024年4月 48.00亿元 2,558,796,265.86 3,184,549,987.09
厦门五缘海悦 2023年1月 2025年11月 56.67亿元 - 3,960,000,000.00 - 3,960,000,000.00 -
天津春映海河 2021年4月 2023年9月 37.68亿元 2,402,253,451.42 2,792,905,294.65
慈溪中交玉宸园 2,687,723,472.46
苏州春映雅苑 2,667,257,268.07
武汉中交越秀知园 2021年1月 2023年9月 31.34亿元 2,108,348,467.81 477,024,339.61 - 2,585,372,807.42 -
长沙中交博雅春风 2,288,680,921.93
重庆中交中央公园 2,123,768,933.20
青岛楼山春晓 2021年8月 2023年9月 35.00亿元 1,784,046,041.41 294,653,965.92 - 2,078,700,007.33 -
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
开发成本明细情况如下：(续)
项目名称 开工时间 预计/已竣工 预计总投资 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
时间 金额
中交绿城桃源小镇 2020年7月 2028年6月 98.09亿元
河北中交启园 2021年8月 2023年11月 34.10亿元
福州中交中梁星海天宸 2021年3月 2023年7月 19.45亿元
惠州紫薇春晓花园 2021年7月 2024年6月 31.04亿元
南京翠语江岚 2021年4月 2023年7月 22.04亿元
南京山语春风雅居 2020年12月 2023年11月 39.61亿元
嘉兴湖畔春晓花苑 2021年9月 2024年11月 21.76亿元
贵州中交春风景里 2020年9月 2024年9月 38.82亿元
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财务报表附注(续)
武汉中交澄园 2022年4月 2025年3月 24.33亿元
- 1,608,847,197.99 - 1,608,847,197.99 -
绍兴中交朗清园 2020年9月 2023年5月 18.77亿元
惠州紫薇听澜花园 2021年8月 2024年5月 14.83亿元
北京上东郡 2019年5月 2023年11月 62.50亿元
成都鹭鸣九章花园 2022年4月 2024年9月 14.97亿元 - 962,230,993.29 - 962,230,993.29 -
长沙中交凤鸣花语园 2022年5月 2024年12月 21.44亿元 - 938,818,823.40 - 938,818,823.40 -
昆明誉城小区 2021年3月 2024年4月 14.00亿元 846,356,446.24 83,725,609.87 - 930,082,056.11 -
重庆西园雅集 2020年10月 2023年1月 9.64亿元 706,848,392.45 150,216,254.06 - 857,064,646.51 -
郑州滨河春晓春熙苑 2020年5月 2023年8月 9.61亿元 643,688,312.24 112,584,196.93 - 756,272,509.17 20,014,757.06
长沙中房瑞致 2012年4月 2023年3月 51.55亿元 298,743,619.19 451,619,154.31 - 750,362,773.50 -
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
开发成本明细情况如下：(续)
项目名称 开工时间 预计/已竣工 预计总投资 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
时间 金额
苏州七溪庭(注1) 2022年5月 2023年12月 8.82亿元 - 633,646,962.68 - 633,646,962.68 -
广西中交雅郡 2020年3月 2023年3月 13.97亿元 641,386,705.64 359,683,695.26 398,745,252.40 602,325,148.50 -
重庆中交漫山 2015年12月 2023年11月 66.07亿元 1,963,738,385.72 477,591,141.62 1,862,705,742.83 578,623,784.51 64,035,375.56
重庆中交金科辰光 2020年6月 2023年9月 10.00亿元 717,632,615.77 260,623,587.31 413,615,360.76 564,640,842.32 -
郑州翠语紫宸 2021年1月 2023年12月 5.86亿元 410,947,815.01 111,077,398.72 - 522,025,213.73 -
武汉中交香颂 2019年1月 2023年8月 9.70亿元 288,140,514.99 44,174,989.51 332,315,504.50 57,934,620.68
云南泸水碧桂园水云瑶 2018年7月 2024年12月 11.05亿元 426,800,152.51 109,755,109.89 348,156,248.09 188,399,014.31 -
昆明映像美庐 2019年9月 2023年12月 39.07亿元 2,907,085,002.80 846,964,851.79 3,605,937,188.45 148,112,666.14 10,802,106.16
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财务报表附注(续)
北京亦庄橡树湾
长沙中交雅颂美庐
宁波春风景里
粤东中交和风春岸花园
武汉中交泓园
舟山成均云庐
云南云山雅居花园
苏州九雅花园
舟山成均雅院 2019年10月 2022年11月 11.89亿元 946,613,165.53 242,830,410.24 1,189,443,575.77 - -
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
开发成本明细情况如下：(续)
项目名称 开工时间 预计/已竣工 预计总投资 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
时间 金额
重庆翰粼天辰
天津中交香颂理想花园
苏州和风春岸花园
中房海口海甸干休所合作
改造项目 18,205,107.26 208,055.63 - 18,413,162.89 18,413,162.89
其他 1,765,882.14 62,038,281.59 62,038,281.64 1,765,882.09 -
合计 98,318,512,598.11 33,550,391,860.79 38,154,782,291.66 93,714,122,167.24 329,917,619.38
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
开发产品明细情况如下：
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
重庆中交中央公园 2022年12月 1,437,564,955.97 2,155,451,891.74 1,672,680,104.60 1,920,336,743.11 42,863,631.33
天津中交香颂理想花园 2022年9月 1,055,704,166.88 759,719,249.99 - 1,815,423,416.87 467,471,278.70
昆明映像美庐 2022年11月 - 3,605,937,188.45 1,909,115,980.85 1,696,821,207.60 7,669,469.55
重庆中交漫山 2022年12月 998,757,500.64 1,862,705,742.83 1,505,206,059.58 1,356,257,183.89 261,683,363.78
北京上东郡 2022年10月 - 4,837,219,971.69 3,767,144,121.87 1,070,075,849.82 -
长沙中交雅颂美庐 2022年8月 - 2,981,650,273.95 2,015,426,790.45 966,223,483.50 -
粤东中交和风春岸花园 2022年3月 - 1,492,578,571.90 885,299,289.95 607,279,281.95 2,663,692.16
昆明中交金地中央公园 2021年12月 1,075,913,966.22 - 474,889,918.46 601,024,047.76 -
舟山成均云庐 2022年12月 - 1,373,510,574.08 879,850,240.35 493,660,333.73 -
武汉中交泓园 2022年10月 - 1,436,841,647.40 1,077,202,045.62 359,639,601.78 -
北京亦庄橡树湾 2022年12月 - 7,585,061,782.37 7,227,184,354.44 357,877,427.93 -
南京山语春风雅居 2022年9月 - 1,505,191,540.08 1,159,625,026.73 345,566,513.35 -
天津美墅花园 2020年12月 347,101,202.76 - 4,607,748.98 342,493,453.78 84,013,805.44
舟山成均雅院 2022年11月 - 1,189,443,575.77 882,081,784.36 307,361,791.41 -
苏州璞玉风华苑 2020年8月 1,139,257,190.44 - 907,300,963.43 231,956,227.01 21,812,292.95
合肥美庐悦苑 2021年12月 513,079,155.72 - 346,272,116.42 166,807,039.30 -
长沙中房瑞致 2021年12月 196,371,197.65 27,267,168.81 56,613,455.94 167,024,910.52 -
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
开发产品明细情况如下：(续)
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
杭州中交悦美庐 2021年12月 2,196,372,792.71 - 2,035,911,908.80 160,460,883.91 -
宜兴中交花溪山庭 2021年12月 163,577,691.67 3,034,171.22 16,205,380.62 150,406,482.27 -
武汉中交香颂 2021年10月 177,355,087.96 - 35,054,343.83 142,300,744.13 4,451,783.34
武汉中交江锦湾 2015年12月 143,742,379.15 - 13,021,482.17 130,720,896.98 35,068,307.26
云南云山雅居花园 2022年7月 191,785,013.76 1,338,927,610.42 1,401,683,018.56 129,029,605.62 2,635,170.36
南京中交荣域 2021年12月 368,215,999.21 - 241,968,897.06 126,247,102.15 -
重庆中房那里 2017年1月 121,773,220.67 - 245,927.13 121,527,293.54 7,931,600.00
苏州和风春岸花园 2022年5月 329,188,312.63 616,545,813.82 827,985,941.57 117,748,184.88 -
重庆翰粼天辰 2022年10月 13,446,475.12 870,743,526.80 795,255,461.18 88,934,540.74 -
大丰中交美庐城 2017年1月 88,404,387.79 - 568,956.42 87,835,431.37 45,585,232.15
宁波春风景里 2022年5月 - 2,310,481,190.00 2,227,470,799.43 83,010,390.57 -
广西中交雅郡 2022年12月 - 398,745,252.40 321,777,365.84 76,967,886.56 -
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财务报表附注(续)
重庆中交云栖 2021年12月 135,193,407.24 - 72,645,686.09 62,547,721.15 4,748,668.19
杭州中交财富大厦 2019年11月 156,287,906.40 - 109,686,899.15 46,601,007.25 -
青岛中交阳光屿岸 2018年12月 44,591,562.03 - 286,532.44 44,305,029.59 22,406,756.54
苏州九雅花园 2022年5月 214,565,592.29 1,010,216,997.47 1,181,544,197.99 43,238,391.77 -
嘉兴中交四季美庐 2019年11月 - 37,564,070.14 - 37,564,070.14 9,749,035.04
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
开发产品明细情况如下：(续)
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
长沙中房F联邦
宁波君玺府
苏州大河华章
惠州中交香颂花园
汇锦上东湾车位
重庆中交金科辰光 2022年9月 - 413,615,360.76 399,851,778.07 13,763,582.69 -
宁波中交雅郡 2021年2月 24,559,687.13 - 15,848,279.34 8,711,407.79 3,276,323.00
云南泸水碧桂园 2022年5月 18,430,522.42 348,156,248.09 363,803,280.58 2,783,489.93 -
昆明中交锦绣雅郡 2019年10月 84,786,822.74 - 84,038,774.74 748,048.00 -
其他 8,799,626.73 19,950,210.86 20,847,733.83 7,902,103.76 -
合计 11,379,349,379.89 38,182,049,460.47 34,965,909,597.20 14,595,489,243.16 1,036,606,685.18
注 1： 本年，本集团非同一控制下合并中交花创(绍兴)置业有限公司及苏州华虞地产有限公司，开发成本相应增加人民币 6,839,505,750.17 元。
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
一年内到期的长期应收款(附注五、8) 1,700,619,461.20 57,028,082.42
减：坏账准备(附注五、8) 4,259,099.52 282,793.99
净值 1,696,360,361.68 56,745,288.43
预缴税金 2,455,834,977.03 1,708,119,848.30
待抵扣税金 385,274,886.74 666,983,433.86
合同取得成本 319,194,904.47 244,179,963.11
其他 60,000,000.00 61,903,425.72
合计 3,220,304,768.24 2,681,186,670.99
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
与合同成本有关的资产具体情况如下：
年初余额 本年增加 收购子公司 本年摊销 出售子公司 年末余额
合同取得成本 244,179,963.11 352,423,183.71 16,795,829.43 294,204,071.78 - 319,194,904.47
年初余额 本年增加 收购子公司 本年摊销 出售子公司 年末余额
合同取得成本 98,878,884.33 266,491,415.63 24,653,233.73 90,213,405.80 55,630,164.78 244,179,963.11
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
账面余额 坏账准备 账面价值
质量保证金 12,219,009.86 61,095.05 12,157,914.81
履约保证金 107,483,000.00 537,415.00 106,945,585.00
关联方款项 3,627,729,339.60 66,592,555.66 3,561,136,783.94
小计 3,747,431,349.46 67,191,065.71 3,680,240,283.75
减：一年内到期的长期应收款 1,700,619,461.20 4,259,099.52 1,696,360,361.68
合计 2,046,811,888.26 62,931,966.19 1,983,879,922.07
账面余额 坏账准备 账面价值
质量保证金 6,200,956.00 31,004.78 6,169,951.22
履约保证金 184,441,936.66 922,209.68 183,519,726.98
关联方款项 2,751,829,372.38 7,862,501.08 2,743,966,871.30
小计 2,942,472,265.04 8,815,715.54 2,933,656,549.50
减：一年内到期的长期应收款 57,028,082.42 282,793.99 56,745,288.43
合计 2,885,444,182.62 8,532,921.55 2,876,911,261.07
动如下：
第一阶段 第三阶段 合计
未来12个月预期信用损失 已发生信用减值金融资产
整个存续期预期信用损失
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
年初余额 8,815,715.54 - 8,815,715.54
本年计提 5,892,311.23 55,738,912.49 61,631,223.72
本年转回 (5,833,140.82) - ( 5,833,140.82)
其他变动 494,767.27 2,082,500.00 2,577,267.27
年末余额 9,369,653.22 57,821,412.49 67,191,065.71
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
动如下：
第一阶段
未来12个月预期信用损失
年初余额 1,050,505.56
本年计提 7,810,901.48
本年转回 ( 45,691.50)
年末余额 8,815,715.54
本年影响损失准备变动的长期应收款(包含一年内到期)账面余额显著变动包括：(1)新增
关联方款项人民币 1,529,127,250.31 元及从其他应收款展期到长期应收款的关联方款
项人民币 515,453,453.99 元(2021 年：人民币 2,665,989,372.38 元)导致账面余额增加
期信用损失的增加；(2)终止确认关联方款项人民币 1,168,680,737.08 元 (2021 年：人
民币 87,286,488.23 元)导致账面余额减少 39.72%(2021 年：26.87%)，并相应导致对
应的未来 12 个月预期信用损失及整个存续期信用损失的减少。
合营企业(1) 1,291,775,604.05 1,076,132,468.21
联营企业(2) 3,936,847,953.26 3,997,014,114.66
小计 5,228,623,557.31 5,073,146,582.87
减：长期股权投资减值准备(3) 6,819,378.77 6,819,378.77
净值 5,221,804,178.54 5,066,327,204.10
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
(1) 合营企业：
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
增加投资 权益法下投资收益/(损失) 其他权益变动
长沙金地金泰置业有限公司 97,020,000.00 126,013,452.30 - 170,127.67 - 126,183,579.97
佛山中交房地产开发有限公司 90,000,000.00 6,819,378.77 - - - 6,819,378.77
佛山香颂置业有限公司 90,000,000.00 - - - - -
成都中交花源美庐置业有限公司 50,000,000.00 69,551,415.30 - 10,158,669.40 - 79,710,084.70
中交富力(北京)置业有限公司 50,000,000.00 - - - - -
中交城市更新(深圳)有限公司 18,000,000.00 17,999,395.12 - - - 17,999,395.12
杭州康欣置业有限公司 100,000,000.00 14,606,595.94 - 21,702,298.57 25,802,541.68 62,111,436.19
常熟中南香缇苑房地产有限公司 19,085,621.20 68,049,363.23 - 160,428.72 - 68,209,791.95
中交富力和美(北京)置业有限公司 86,079,791.90 53,585,578.71 - 12,626,373.82 - 66,211,952.53
温州中交梁辉置业有限公司 90,791,969.52 89,369,762.74 - 433,606.98 - 89,803,369.72
中交立达(天津)房地产开发有限公司 80,000,000.00 69,833,412.76 - (12,472,122.42 ) - 57,361,290.34
中交房地产(山东)有限公司 2,650,000.00 - 2,150,000.00 ( 2,150,000.00 ) - -
厦门中泓房地产有限公司 560,304,113.34 560,304,113.34 - ( 7,833,696.49 ) - 552,470,416.85
杭州滨仁企业管理有限公司 91,000,000.00 - 91,000,000.00 ( 5,317,710.93 ) - 85,682,289.07
杭州缤祝企业管理有限公司 80,500,000.00 - 80,500,000.00 ( 1,287,381.16 ) - 79,212,618.84
小计 1,505,431,495.96 1,076,132,468.21 173,650,000.00 16,190,594.16 25,802,541.68 1,291,775,604.05
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
(1) 合营企业：(续)
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
权益法下 子公司转 合营企业
增加投资 投资收益/(损失) 现金股利 合营企业 转子公司
长沙金地金泰置业有限公司 97,020,000.00 68,579,251.65 - 57,434,200.65 - - - 126,013,452.30
佛山中交房地产开发有限公司 90,000,000.00 45,003,150.84 - (38,183,772.07) - - - 6,819,378.77
佛山香颂置业有限公司 90,000,000.00 - - - - - - -
成都中交花源美庐置业有限公司 50,000,000.00 60,914,951.02 - 8,636,464.28 - - - 69,551,415.30
中交富力(北京)置业有限公司 50,000,000.00 - - - - - - -
中交城市更新(深圳)有限公司 18,000,000.00 8,999,395.12 9,000,000.00 - - - - 17,999,395.12
杭州康欣置业有限公司 100,000,000.00 - - 14,606,595.94 - - - 14,606,595.94
常熟中南香缇苑房地产有限公司 19,085,621.20 66,772,881.97 - 1,276,481.26 - - - 68,049,363.23
中交富力和美(北京)置业有限公司 86,079,791.90 86,041,539.76 - (32,455,961.05) - - - 53,585,578.71
温州中交梁辉置业有限公司 90,791,969.52 90,100,269.53 - ( 730,506.79) - - - 89,369,762.74
中交立达(天津)房地产开发有限公司 80,000,000.00 75,742,584.86 - ( 5,909,172.10) - - - 69,833,412.76
北京力盈房地产开发有限公司 17,980,146.50 - 17,980,146.50 ( 2,342,314.18) - - (15,637,832.32) -
中交房地产(山东)有限公司 500,000.00 - 500,000.00 ( 500,000.00) - - - -
厦门中泓房地产有限公司 560,304,113.34 - - - - 560,304,113.34 - 560,304,113.34
小计 1,349,761,642.46 502,154,024.75 27,480,146.50 1,832,015.94 - 560,304,113.34 (15,637,832.32) 1,076,132,468.21
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
(2) 联营企业：
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
增加/(减少)投资 权益法下 现金股利 其他 联营企业
投资收益/(损失) 转子公司
四川雅恒房地产开发有限公司 100,000,000.00 27,472,509.89 - ( 16,989,605.64) - - - 10,482,904.25
中交地产舟山有限公司 55,360,000.00 70,062,860.65 - 1,486.90 - - - 70,064,347.55
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 396,000.00 64,568,929.86 - ( 7,190,642.52) - - - 57,378,287.34
首铸二号(东莞)房地产有限公司 92,500.00 - - 5,073,153.95 (4,887,618.18) - - 185,535.77
厦门润悦雅颂房地产有限公司 213,759,000.00 198,307,180.88 - 242,710,406.20 - - - 441,017,587.08
城投交汇(青岛)投资有限公司 784,000,000.00 783,900,444.25 (783,896,165.05) ( 4,279.20) - - - -
郑州滨悦房地产开发有限公司 8,000,000.00 4,308,167.93 - ( 868,522.15) - - - 3,439,645.78
中龙智慧科技服务(深圳)有限公司 980,000.00 1,088,492.48 - 13,288.56 - - - 1,101,781.04
北京毓秀置业有限公司 400,000,000.00 387,711,075.19 - ( 2,443,957.56) - - - 385,267,117.63
北京铭海置业有限公司 106,000,000.00 101,515,265.63 - ( 2,618,862.79) - - - 98,896,402.84
苏州金阖诚置业有限公司 175,227,822.00 169,424,400.42 - ( 10,988,407.08) - - - 158,435,993.34
郑州展腾置业有限公司 330,000,000.00 329,839,559.52 - ( 11,792,511.11) - - - 318,047,048.41
武汉楚祺房地产开发有限公司 196,186,382.58 195,249,700.01 - ( 10,211,245.19) - - - 185,038,454.82
重庆葆和房地产开发有限公司 406,511,000.00 405,677,632.89 - ( 2,380,676.00) - - - 403,296,956.89
成都睿迩城市建设开发有限公司 229,395,503.38 227,064,508.34 - ( 6,784,607.66) - - - 220,279,900.68
金华雅郡置业有限公司 100,372,013.50 100,372,013.50 - ( 3,436,300.53) - - - 96,935,712.97
中交花创(绍兴)置业有限公司 933,659,139.24 930,451,373.22 - (165,954,540.66) - (137,092,077.50) (627,404,755.06) -
苏州华虞地产有限公司 22,050,000.00 - 22,050,000.00 ( 2,117,169.83) - 542,782.51 ( 20,475,612.68) -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
(2) 联营企业：(续)
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
增加/(减少)投资 权益法下 现金股利 其他 联营企业
投资收益/(损失) 转子公司
厦门悦盈企业咨询有限公司 956,160,000.00 - 956,160,000.00 (21,770,585.35) - - - 934,389,414.65
合肥金中京湖房地产开发有限公司 349,241,439.68 - 349,241,439.68 ( 4,199,545.26) - - - 345,041,894.42
合肥和宸房地产开发有限公司 214,500,000.00 - 214,500,000.00 ( 6,951,032.20) - - - 207,548,967.80
小计 5,581,890,800.38 3,997,014,114.66 758,055,274.63 (28,904,155.12) (4,887,618.18) (136,549,294.99) (647,880,367.74) 3,936,847,953.26
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
(2) 联营企业：(续)
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
增加投资 权益法下 现金股利 子公司转 联营企业
四川雅恒房地产开发有限公司 100,000,000.00 71,074,289.56 - 投资收益 损失
(43,601,779.67) - - - 27,472,509.89
中交地产舟山有限公司 55,360,000.00 70,029,354.95 - 33,505.70 - - - 70,062,860.65
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 396,000.00 17,048,065.64 - 47,520,864.22 - - - 64,568,929.86
首铸二号(东莞)房地产有限公司 92,500.00 8,014,073.16 - 973,308.66 (8,987,381.82) - - -
厦门润悦雅颂房地产有限公司 213,759,000.00 204,853,708.20 - ( 6,546,527.32) - - - 198,307,180.88
城投交汇(青岛)投资有限公司 784,000,000.00 784,000,000.00 - ( 99,555.75) - - - 783,900,444.25
郑州滨悦房地产开发有限公司 8,000,000.00 7,491,902.01 - ( 3,183,734.08) - - - 4,308,167.93
中龙智慧科技服务(深圳)有限公司 980,000.00 959,321.32 - 129,171.16 - - - 1,088,492.48
北京毓秀置业有限公司 400,000,000.00 396,438,443.15 - ( 8,727,367.96) - - - 387,711,075.19
北京铭海置业有限公司 106,000,000.00 23,376,202.91 80,000,000.00 ( 1,860,937.28) - - - 101,515,265.63
福州梁颂房地产开发有限公司 177,797,400.00 175,801,908.32 - ( 4,656,551.61) - - (171,145,356.71) -
苏州金阖诚置业有限公司 175,227,822.00 - 175,227,822.00 ( 5,803,421.58) - - - 169,424,400.42
郑州展腾置业有限公司 330,000,000.00 - 330,000,000.00 ( 160,440.48) - - - 329,839,559.52
武汉楚祺房地产开发有限公司 196,186,382.58 - 196,186,382.58 ( 936,682.57) - - - 195,249,700.01
重庆葆和房地产开发有限公司 406,511,000.00 - 406,511,000.00 ( 833,367.11) - - - 405,677,632.89
成都睿迩城市建设开发有限公司 229,395,503.38 - 229,395,503.38 ( 2,330,995.04) - - - 227,064,508.34
金华雅郡置业有限公司 100,372,013.50 - - - - 100,372,013.50 - 100,372,013.50
中交花创(绍兴)置业有限公司 933,659,139.24 - - ( 3,207,766.02) - 933,659,139.24 - 930,451,373.22
小计 4,217,736,760.701,759,087,269.22 1,417,320,707.96 (33,292,276.73) (8,987,381.82) 1,034,031,152.74 (171,145,356.71) 3,997,014,114.66
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
(3) 长期股权投资减值准备的情况：
年初余额 本年增加 年末余额
合营企业
佛山中交房地产开发有限公司 6,819,378.77 - 6,819,378.77
年初余额 本年增加 年末余额
合营企业
佛山中交房地产开发有限公司 - 6,819,378.77 6,819,378.77
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
成本 累计计入 公允价值 本年股利收入 指定为公允价
其他综合收益的 值计量且其变
公允价值变动 动计入其他综
合收益的原因
按公允价值计量的对未上市公司
的股权投资
中交高新科技产业发展有限公司 45,000,000.00 7,823,085.00 52,823,085.00 10,035,000.00 战略投资
万通投资控股股份有限公司 500,000.00 - 500,000.00 - 战略投资
合计 45,500,000.00 7,823,085.00 53,323,085.00 10,035,000.00
成本 累计计入 公允价值 本年股利收入 指定为公允价
其他综合收益的 值计量且其变
公允价值变动 动计入其他综
合收益的原因
按公允价值计量的对未上市公司
的股权投资
中交高新科技产业发展有限公司 45,000,000.00 10,723,623.48 55,723,623.48 6,315,000.00 战略投资
万通投资控股股份有限公司 500,000.00 - 500,000.00 - 战略投资
合计 45,500,000.00 10,723,623.48 56,223,623.48 6,315,000.00
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
房屋建筑物 土地使用权 合计
完工 在建
原价
年初余额 504,747,452.17 46,268,411.82 420,000.00 551,435,863.99
由存货转入 13,542,660.06 - 14,729,569.24 28,272,229.30
购建支出 - 21,949,942.73 - 21,949,942.73
转出至固定资产 ( 51,297,226.96) - - ( 51,297,226.96)
年末余额 466,992,885.27 68,218,354.55 15,149,569.24 550,360,809.06
累计折旧和摊销
年初余额 185,723,898.52 - 180,686.57 185,904,585.09
计提 14,235,458.27 - 416,777.30 14,652,235.57
转出至固定资产 ( 2,564,861.38) - - ( 2,564,861.38)
年末余额 197,394,495.41 - 597,463.87 197,991,959.28
减值准备
年初余额 7,922,418.00 - - 7,922,418.00
年末余额 7,922,418.00 - - 7,922,418.00
账面价值
年末 261,675,971.86 68,218,354.55 14,552,105.37 344,446,431.78
年初 311,101,135.65 46,268,411.82 239,313.43 357,608,860.90
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
房屋建筑物 土地使用权 合计
完工 在建
原价
年初余额 473,782,943.78 - 420,000.00 474,202,943.78
由存货转入 54,079,825.11 - 54,079,825.11
转入在建 ( 23,115,316.72) 23,115,316.72 - -
购建支出 - 23,153,095.10 - 23,153,095.10
年末余额 504,747,452.17 46,268,411.82 420,000.00 551,435,863.99
累计折旧和摊销
年初余额 172,455,320.71 - 166,609.32 172,621,930.03
计提 13,268,577.81 - 14,077.25 13,282,655.06
年末余额 185,723,898.52 - 180,686.57 185,904,585.09
减值准备
年初余额 7,922,418.00 - - 7,922,418.00
年末余额 7,922,418.00 - - 7,922,418.00
账面价值
年末 311,101,135.65 46,268,411.82 239,313.43 357,608,860.90
年初 293,405,205.07 - 253,390.68 293,658,595.75
未办妥产权证书的投资性房地产情况：
账面价值 未办妥产权证书原因
深圳119号宗地土地 225,236.15 办理中
幼儿园 2,735,913.24 办理中
合计 2,961,149.39
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
于2022年12月31日，账面价值为人民币23,723,035.69元(2021年12月31日：人民币
五、58。
房屋及建筑物 机械设备 运输设备 办公及电子设备 合计
原价
年初余额 92,832,718.24 828,045.59 34,672,655.61 44,481,642.82 172,815,062.26
购置 - - 1,121,815.85 10,648,900.62 11,770,716.47
收购子公司 - - - 131,488.34 131,488.34
在建工程转入 10,542,736.53 - - - 10,542,736.53
投资性房地产转入 51,297,226.96 - - - 51,297,226.96
存货转入 3,616,169.80 - - - 3,616,169.80
报废、毁损 - - ( 88,927.23) ( 799,136.16) ( 888,063.39)
(
出售 - - 3,656,396.64) ( 1,774,050.20) ( 5,430,446.84)
转入存货 ( 38,140,497.64) - - - (38,140,497.64)
年末余额 120,148,353.89 828,045.59 32,049,147.59 52,688,845.42 205,714,392.49
累计折旧
年初余额 27,525,268.66 591,893.02 25,442,674.50 29,283,674.87 82,843,511.05
计提 3,072,494.85 91,752.00 3,219,943.56 7,782,112.10 14,166,302.51
投资性房地产转入 2,564,861.38 - - - 2,564,861.38
报废、毁损 - - ( 88,927.23) ( 799,136.16) ( 888,063.39)
出售 - - ( 3,323,704.71) ( 1,726,515.58) ( 5,050,220.29)
转入存货 ( 10,873,328.83) - - - ( 10,873,328.83)
年末余额 22,289,296.06 683,645.02 25,249,986.12 34,540,135.23 82,763,062.43
减值准备
年初余额 2,626,309.00 - - 700,434.00 3,326,743.00
年末余额 2,626,309.00 - - 700,434.00 3,326,743.00
账面价值
年末 95,232,748.83 144,400.57 6,799,161.47 17,448,276.19 119,624,587.06
年初 62,681,140.58 236,152.57 9,229,981.11 14,497,533.95 86,644,808.21
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
房屋及建筑物 机械设备 运输设备 办公及电子设备 合计
原价
年初余额 113,521,943.84 828,045.59 31,577,415.91 36,159,513.01 182,086,918.35
购置 - - 4,174,766.42 9,978,245.42 14,153,011.84
收购子公司 - - - 616,905.30 616,905.30
报废、毁损 - - - ( 1,520,687.26) ( 1,520,687.26)
出售 - - ( 1,079,526.72) ( 120,150.72) ( 1,199,677.44)
处置子公司 - - - ( 632,182.93) ( 632,182.93)
转入存货 ( 20,625,488.45) - - - ( 20,625,488.45)
其他 ( 63,737.15) - - - ( 63,737.15)
年末余额 92,832,718.24 828,045.59 34,672,655.61 44,481,642.82 172,815,062.26
累计折旧
年初余额 24,954,224.16 470,723.95 23,303,659.67 24,521,029.25 73,249,637.03
计提 3,563,448.87 121,169.07 2,941,023.09 6,526,747.30 13,152,388.33
报废、毁损 - - - ( 1,508,484.99) ( 1,508,484.99)
出售 - - ( 802,008.26) ( 116,943.23) ( 918,951.49)
处置子公司 - - - ( 138,673.46) ( 138,673.46)
转入存货 ( 992,404.37) - - - ( 992,404.37)
年末余额 27,525,268.66 591,893.02 25,442,674.50 29,283,674.87 82,843,511.05
减值准备
年初余额 2,626,309.00 - - 700,434.00 3,326,743.00
年末余额 2,626,309.00 - - 700,434.00 3,326,743.00
账面价值
年末 62,681,140.58 236,152.57 9,229,981.11 14,497,533.95 86,644,808.21
年初 85,941,410.68 357,321.64 8,273,756.24 10,938,049.76 105,510,538.32
暂时闲置的固定资产情况如下：
项目 账面原值 累计折旧 账面价值 备注
房屋及建筑物 2,326,475.04 743,179.45 1,583,295.59 雅景湾会所102房
于2022年12月31日，账面价值为人民币11,092,936.46元(2021年12月31日：人民币
、58。
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
房屋及建筑物 运输工具 合计
原价
年初余额 117,634,694.11 2,005,018.56 119,639,712.67
增加 10,285,427.47 -- 10,285,427.47
收购子公司 213,654.11 -- 213,654.11
其他 ( 17,485,817.96) ( 1,343.63) ( 17,487,161.59)
年末余额 110,647,957.73 2,003,674.93 112,651,632.66
累计折旧
年初余额 32,108,730.24 350,908.39 32,459,638.63
计提 38,087,461.80 773,214.84 38,860,676.64
其他 ( 3,750,212.27) -- ( 3,750,212.27)
年末余额 66,445,979.77 1,124,123.23 67,570,103.00
账面价值
年末 44,201,977.96 879,551.70 45,081,529.66
年初 85,525,963.87 1,654,110.17 87,180,074.04
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
房屋及建筑物 运输工具 合计
原价
年初余额 - -- -
会计政策变更 89,374,908.64 -- 89,374,908.64
增加 37,556,619.33 2,005,018.56 39,561,637.89
收购子公司 982,214.33 -- 982,214.33
处置子公司 ( 1,832,282.28) -- ( 1,832,282.28)
其他 ( 8,446,765.91) -- ( 8,446,765.91)
年末余额 117,634,694.11 2,005,018.56 119,639,712.67
累计折旧
年初余额 - -- -
计提 33,472,994.70 350,908.39 33,823,903.09
处置子公司 ( 544,123.57) -- ( 544,123.57)
其他 ( 820,140.89) -- ( 820,140.89)
年末余额 32,108,730.24 350,908.39 32,459,638.63
账面价值
年末 85,525,963.87 1,654,110.17 87,180,074.04
年初 - - -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
软件 其他 合计
原价
年初余额 21,439,255.77 616,679.25 22,055,935.02
购置 7,734,092.52 - 7,734,092.52
年末余额 29,173,348.29 616,679.25 29,790,027.54
累计摊销
年初余额 15,006,088.67 91,843.18 15,097,931.85
计提 2,826,172.42 50,250.00 2,876,422.42
年末余额 17,832,261.09 142,093.18 17,974,354.27
账面价值
年末 11,341,087.20 474,586.07 11,815,673.27
年初 6,433,167.10 524,836.07 6,958,003.17
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
软件 其他 合计
原价
年初余额 20,756,353.66 26,000.00 20,782,353.66
购置 682,902.11 590,679.25 1,273,581.36
年末余额 21,439,255.77 616,679.25 22,055,935.02
累计摊销
年初余额 11,702,638.16 26,000.00 11,728,638.16
计提 3,303,450.51 65,843.18 3,369,293.69
年末余额 15,006,088.67 91,843.18 15,097,931.85
账面价值
年末 6,433,167.10 524,836.07 6,958,003.17
年初 9,053,715.50 - 9,053,715.50
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
年初余额 本年增加 本年摊销 年末余额
装修费用 18,130,601.02 2,046,567.48 9,338,911.85 10,838,256.65
房租租金 382,838.79 287,131.67 276,506.13 393,464.33
营销设施建造费 24,441,222.72 13,024,849.88 18,053,277.60 19,412,795.00
租入固定资产改良支出 653,434.63 - 481,283.19 172,151.44
其他 653,733.32 429,535.82 490,725.52 592,543.62
合计 44,261,830.48 15,788,084.85 28,640,704.29 31,409,211.04
年初余额 本年增加 本年摊销 收购子公司 处置子公司 年末余额
装修费用 27,285,834.72 8,738,797.34 17,201,612.08 181,574.77 873,993.73 18,130,601.02
房租租金 298,441.53 428,282.04 343,884.78 - - 382,838.79
营销设施建造费 26,257,306.83 21,642,029.09 27,766,586.88 4,308,473.68 - 24,441,222.72
租入固定资产改良支出 1,275,890.47 - 622,455.84 - - 653,434.63
其他 478,282.33 607,343.82 431,892.83 - - 653,733.32
合计 55,595,755.88 31,416,452.29 46,366,432.41 4,490,048.45 873,993.73 44,261,830.48
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债：
递延所得税资产明细如下：
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
可抵扣亏损 1,113,066,355.94 278,266,588.99 1,132,996,430.26 283,249,107.56
已计提未支付的土地
增值税 575,951,558.26 143,987,889.57 732,766,183.82 183,191,545.96
未实现内部销售利润 - - 349,563,484.85 87,390,871.21
资产减值准备 344,821,143.29 86,204,616.77 310,770,497.14 77,692,022.89
未来可抵扣的广告宣
传费 229,198,094.64 57,299,523.66 157,859,106.33 39,464,776.58
租赁负债 25,893,121.52 6,473,280.38 47,206,945.96 11,801,736.49
已计提未支付的利息
费用 45,394,395.61 11,348,598.90 5,737,709.58 1,434,427.40
其他 4,962,428.01 1,240,607.00 25,232,161.43 6,308,040.36
合计 2,339,287,097.27 584,821,105.27 2,762,132,519.37 690,532,528.45
递延所得税负债明细如下：
应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
评估增值 1,139,909,005.85 284,977,251.46 1,221,706,055.97 305,426,513.99
合同取得成本 433,913,362.07 108,478,340.52 508,813,503.08 127,203,375.77
使用权资产 43,549,788.48 10,887,447.12 80,918,004.40 20,229,501.10
未实现内部销售利润 631,876,079.75 157,969,019.94 - -
已计提未收取的利息
收入 185,516,303.18 46,379,075.80 - -
其他 20,839,304.77 5,209,826.19 11,781,622.04 2,945,405.51
合计 2,455,603,844.10 613,900,961.03 1,823,219,185.49 455,804,796.37
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
抵销金额 抵销后余额 抵销金额 抵销后余额
递延所得税资产 142,223,704.60 442,597,400.67 135,932,900.23 554,599,628.22
递延所得税负债 142,223,704.60 471,677,256.43 135,932,900.23 319,871,896.14
未确认递延所得税资产的明细如下：
可抵扣暂时性差异 2,966,229,865.32 1,334,599,910.44
可抵扣亏损 3,848,266,521.98 2,565,912,991.80
合计 6,814,496,387.30 3,900,512,902.24
本集团认为未来不是很可能产生用于抵扣上述可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的应纳
税所得额，因此未确认相应的递延所得税资产。
未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
合计 3,848,266,521.98 2,565,912,991.80
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
预缴税金 210,719,745.66 862,121,219.17
待抵扣税金 149,878,506.65 259,484,880.05
合同取得成本 137,428,612.79 270,611,318.09
其他 7,249,895.30 7,814,667.90
合计 505,276,760.40 1,400,032,085.21
本年合同取得成本的变动如下：
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
合同取得成本 270,611,318.09 79,188,833.04 212,371,538.34 137,428,612.79
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
合同取得成本 129,183,051.88 222,278,492.26 80,850,226.05 270,611,318.09
抵押借款(注1) 956,515,416.65 -
质押借款(注2) 568,890,882.23 -
信用借款(注3) 500,500,000.00 -
保证借款(注4) - 889,133,949.81
合计 2,025,906,298.88 889,133,949.81
于2022年12月31日，上述借款的年利率为6.00%-8.00% (2021年12月31日：7.50%)。
注 1：于 2022 年 12 月 31 日，本集团抵押借款以账面价值为人民币 4,800,000,000.00
元(2021 年 12 月 31 日：无)的存货(包括土地使用权)为抵押取得。
注 2：于 2022 年 12 月 31 日，本集团质押借款以本公司持有的中交地产(苏州)有限公司
的 40%股权(2021 年 12 月 31 日：无)为质押取得。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
注 3：于 2022 年 12 月 31 日，本集团以人民币 550,000,000.00 元(2021 年 12 月 31
日：无)的未来收款权为担保取得信用借款。
注 4： 于 2021 年 12 月 31 日，本集团保证借款中为关联方为本集团提供保证担保，见
附注十、5(5)。于 2022 年 12 月 31 日，该借款已还清。
商业承兑汇票 731,529,501.96 379,980,636.33
应付账款不计息。通常在12个月内清偿。
应付工程款 14,117,861,836.53 9,824,155,728.26
应付土地款 3,184,027,719.53 -
应付工程保留金 23,560,641.67 29,857,867.98
应付设备采购款 16,910,717.68 2,640,089.85
应付材料款 796,536.09 2,778,110.19
其他 22,850,459.55 26,190,248.03
合计 17,366,007,911.05 9,885,622,044.31
账龄超过1年的重要应付账款如下：
中交建筑集团有限公司 148,979,926.56 尚未最终结算，未到支付时点
中交第一航务工程局有限公司 109,067,192.21 尚未最终结算，未到支付时点
江苏南通三建集团第三建筑安装
工程有限公司 97,387,854.03 尚未最终结算，未到支付时点
中国建筑一局（集团）有限公司 96,144,025.64 尚未最终结算，未到支付时点
中国建筑第五工程局有限公司 67,706,428.73 尚未最终结算，未到支付时点
合计 519,285,427.17
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
账龄超过1年的重要应付账款如下：(续)
江苏南通三建集团第三建筑安装
工程有限公司 159,419,785.86 尚未最终结算，未到支付时点
四川省第十一建筑有限公司 100,716,629.93 尚未最终结算，未到支付时点
重庆昌林建筑工程有限公司 62,334,003.40 尚未最终结算，未到支付时点
重庆万泰建设(集团)有限公司 57,704,915.45 尚未最终结算，未到支付时点
重庆渝发建设有限公司 45,059,214.27 尚未最终结算，未到支付时点
合计 425,234,548.91
预收款项按性质分类如下：
租赁费 2,614,665.37 2,765,964.86
预收购房款 27,770,725,338.26 42,014,770,887.99
预收代建项目管理费 11,420,368.97 -
预收装修款 1,505,349.45 14,187,634.86
物业、停车管理费 245,750.00 260,250.00
合计 27,783,896,806.68 42,029,218,772.85
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
其中，预收购房款变动如下：
年初余额 42,014,770,887.99 21,878,906,295.71
收到现金增加金额(不包括本年收到
金额本年结转收入的部分) 13,747,082,550.97 30,085,603,506.41
年初合同负债本年确认收入金额 (30,792,120,744.02) ( 8,963,073,037.16)
收购子公司 2,800,992,643.32 2,296,188,626.58
处置子公司 - ( 1,987,155,707.33)
收购子公司时点合同负债于本年确认
收入金额 - ( 1,295,698,796.22)
合计 27,770,725,338.26 42,014,770,887.99
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
预收购房款按主要项目列示如下：
隶属公司 项目名称 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 预计/已竣工时间
厦门润昀房地产开发有限公司 厦门公元九里 3,822,867,784.26 1,724,211,219.14 2023 年 7 月
中交花创(绍兴)置业有限公司 绍兴春风十里 3,347,264,844.83 - 2023 年 10 月
北京力汇房地产开发有限公司 北京昌平北清云际 1,932,862,884.41 533,621,139.22 2024 年 5 月
昆明中交熙盛房地产有限公司 昆明中交锦澜府 1,708,178,618.82 1,243,387,757.57 2023 年 3 月
慈溪中交港城置业有限公司 慈溪中交玉宸园 1,455,227,203.56 886,017,017.53 2023 年 8 月
重庆中交西南置业有限公司 重庆中交中央公园 1,381,988,942.43 3,622,918,526.95 2027 年 10 月
武汉锦秀嘉合置业有限公司 武汉中交越秀知园 1,355,137,057.30 654,758,398.45 2023 年 9 月
中交世茂(北京)置业有限公司 北京上东郡 1,144,873,803.47 5,077,332,464.79 2023 年 11 月
中交(天津)房地产开发有限公司 天津春映海河 1,060,907,219.89 251,584,152.62 2023 年 9 月
长沙中交金久置业有限公司 长沙中交博雅春风 1,003,687,237.17 285,287,730.38 2023 年 10 月
中交城市发展(山东)有限公司 山东中交南山溪园 938,167,651.12 - 2023 年 9 月
北京力盈房地产开发有限公司 北京昌平奥森春晓 911,445,457.04 284,545,435.56 2024 年 5 月
苏州华启地产有限公司 苏州春映雅苑 665,566,125.81 237,704,600.75 2023 年 5 月
福州梁颂房地产开发有限公司 福州中交中梁 564,017,854.65 387,189,417.24 2023 年 7 月
昆明中交东盛房地产有限公司 昆明映像美庐 559,239,383.75 2,041,873,302.65 2023 年 12 月
郑州祥悦房地产开发有限公司 郑州滨河春晓 552,722,008.68 402,218,456.83 2023 年 8 月
西安沣河映象置业有限公司 西安中交沣河映象 520,370,291.64 281,339,429.05 2024 年 4 月
青岛交信城投置业有限公司 青岛楼山春晓 519,005,352.74 239,605,317.69 2023 年 9 月
中交红桥(天津)房地产开发 天津春风景里 466,648,172.77 105,575,817.55 2025 年 9 月
广西中交城市投资发展有限公司 广西中交雅郡 413,091,846.30 424,053,715.31 2023 年 3 月
中交贵州房地产有限公司 贵州中交春风景里 337,564,000.28 176,831,197.39 2024 年 9 月
昆明中交盛洋房地产有限公司 昆明誉城小区 299,877,969.39 29,538,181.91 2024 年 4 月
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 长沙中房瑞致 285,660,503.16 239,258,669.55 2023 年 3 月
重庆中交西园雅集置业有限公司 重庆西园雅集 245,524,790.28 148,328,478.45 2023 年 1 月
中交美庐(绍兴)置业有限公司 绍兴中交朗清园 207,414,620.40 48,509,512.70 2023 年 5 月
南京中悦房地产开发有限公司 南京翠语江岚 195,588,917.17 98,605,991.32 2023 年 7 月
怒江碧桂园房地产开发有限公司 云南泸水碧桂园 194,857,832.49 355,017,319.86 2022 年 5 月
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 中交绿城桃源小镇 192,730,896.90 103,299,345.73 2028 年 6 月
南京中劲房地产开发有限公司 南京山语春风雅居 182,984,977.79 679,372,834.18 2023 年 11 月
重庆美宸房地产开发有限公司 重庆中交金科辰光 173,893,065.62 555,509,056.90 2023 年 9 月
重庆嘉熹房地产开发有限公司 重庆拾园雅集 121,541,312.76 - 2024 年 6 月
中交润致(北京)置业有限公司 北京亦庄橡树湾 116,572,703.43 5,034,370,870.10 2022 年 12 月
昆明中交金盛置业有限公司 昆明中交金地 115,183,750.27 292,776,495.18 2021 年 12 月
嘉兴新瑞置业有限公司 嘉兴湖畔春晓花苑 71,293,951.31 - 2024 年 11 月
惠州中交置业有限公司 惠州紫薇春晓花园 66,760,043.19 5,634,719.69 2024 年 6 月
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
预收购房款按主要项目列示如下：(续)
隶属公司 项目名称 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 预计/已竣工时间
苏州华虞地产有限公司 苏州七溪庭 60,681,740.71 - 2023 年 12 月
武汉中交德禄香颂置业有限公司 武汉中交香颂 56,137,800.11 44,589,610.59 2023 年 8 月
惠州中交雅颂置业有限公司 惠州紫薇听澜花园 54,049,939.83 - 2024 年 3 月
中交地产南京有限公司 南京中交荣域 49,287,879.25 172,904,025.24 2021 年 12 月
中交(长沙)置业有限公司 长沙中交雅颂美庐 47,406,140.05 1,834,730,349.46 2022 年 8 月
武汉锦绣雅和置业有限公司 武汉中交澄园 42,293,927.66 - 2025 年 3 月
苏州中交路劲地产有限公司 苏州璞玉风华苑 40,697,365.05 56,039,853.16 2020 年 8 月
郑州博尚房地产开发有限公司 郑州翠语紫宸 32,395,353.10 17,698,316.77 2023 年 12 月
长沙金拾通达房地产开发有限公司 长沙中交凤鸣花语园 30,122,509.80 - 2024 年 12 月
重庆中房嘉润房地产开发有限公司 重庆中交漫山 22,681,339.21 1,646,363,107.42 2023 年 11 月
中交地产舟山开发有限公司 舟山成均云庐 21,709,663.93 676,768,598.80 2022 年 12 月
云南碧清房地产开发有限公司 云南云山雅居花园 19,068,249.44 1,284,114,386.40 2022 年 7 月
中交地产舟山置业有限公司 舟山成均雅院 17,381,518.59 892,713,577.84 2022 年 11 月
武汉锦绣雅郡置业有限公司 武汉中交泓园 16,513,066.97 857,897,941.58 2022 年 10 月
中交美庐(杭州)置业有限公司 杭州中交悦美庐 16,263,496.37 1,949,792,583.05 2021 年 12 月
中交(杭州)投资有限公司 杭州中交财富大厦 15,626,154.75 8,460,957.35 2019 年 11 月
粤东中交地产(惠州)有限公司 粤东中交和风春岸花园 12,956,932.11 880,442,621.57 2022 年 3 月
中交昆明置业有限公司 昆明中交锦绣雅郡 10,544,710.62 42,218,706.58 2019 年 10 月
中交(天津)置业有限公司 天津中交香颂理想花园 10,013,531.18 1,316,902.33 2022 年 9 月
苏州华运地产有限公司 苏州大河华章 6,439,551.90 5,506,572.37 2019 年 12 月
中交祥松置业无锡有限公司 宜兴中交花溪山庭 6,050,990.70 10,030,951.87 2021 年 11 月
苏州中交雅郡地产有限公司 苏州九雅花园 5,753,025.95 1,091,547,366.03 2022 年 6 月
合肥中交房地产开发有限公司 合肥美庐悦苑 5,742,838.12 112,170,909.58 2021 年 12 月
重庆中交云栖美庐置业有限公司 重庆中交云栖 5,285,245.43 3,018,306.52 2021 年 12 月
宁波中交美庐置业有限公司 宁波春风景里 2,251,955.05 2,273,076,319.35 2022 年 5 月
中交华创地产(苏州)有限公司 苏州和风春岸花园 1,886,878.43 770,871,420.43 2022 年 5 月
中交地产大丰有限公司 大丰中交美庐城 1,695,815.59 3,351,885.20 2017 年 1 月
中房(天津)置业有限公司 天津中交金梧桐 917,431.20 - 2019 年 2 月
中交地产青岛城阳置业有限公司 青岛中交阳光屿岸 509,214.44 509,214.44 2018 年 12 月
中交地产武汉开发有限公司 武汉中交江锦湾 439,320.44 550,254.80 2015 年 12 月
天津市中交美庐置业有限公司 天津美墅花园 227,711.19 250,309.16 2020 年 12 月
重庆肃品房地产开发有限公司 重庆翰粼天辰 192,293.55 922,537,747.28 2022 年 10 月
惠州中交地产开发有限公司 惠州中交香颂花园 141,548.94 229,709.91 2019 年 12 月
宁波中交美郡置业有限公司 宁波中交雅郡 2,896.00 4,786,610.67 2021 年 2 月
其他 26,638,227.52 5,200.00
合计 27,770,725,338.26 42,014,770,887.99
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 186,880,396.54 563,319,497.24 549,809,935.60 200,389,958.18
职后福利(设定
提存计划) 1,240,595.89 39,433,631.14 39,519,556.68 1,154,670.35
辞退福利 73,617.00 8,677,029.49 7,854,430.63 896,215.86
其他短期薪酬 109,580.85 47,139,908.30 42,473,612.76 4,775,876.39
合计 188,304,190.28 658,570,066.17 639,657,535.67 207,216,720.78
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 105,090,582.67 687,068,967.30 605,279,153.43 186,880,396.54
职后福利(设定
提存计划) 309,114.15 47,334,271.33 46,402,789.59 1,240,595.89
辞退福利 67,381.12 3,273,382.17 3,267,146.29 73,617.00
其他短期薪酬 - 13,783,128.52 13,673,547.67 109,580.85
合计 105,467,077.94 751,459,749.32 668,622,636.98 188,304,190.28
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
短期薪酬如下：
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴
和补贴 180,124,206.94 331,201,607.67 345,873,965.09 165,451,849.52
职工福利费 403,498.22 41,840,596.58 41,775,239.59 468,855.21
社会保险费 697,084.22 26,470,526.60 25,126,319.79 2,041,291.03
其中：医疗保险费 611,398.93 21,180,529.91 21,214,189.37 577,739.47
工伤保险费 19,847.01 1,059,460.00 1,054,918.82 24,388.19
生育保险费 65,838.28 816,463.86 849,165.30 33,136.84
其他 - 3,414,072.83 2,008,046.30 1,406,026.53
住房公积金 236,983.56 30,970,293.14 31,003,955.94 203,320.76
工会经费和职工
教育经费 2,901,101.66 3,981,602.52 4,031,437.28 2,851,266.90
其他短期薪酬 2,517,521.94 128,854,870.73 101,999,017.91 29,373,374.76
合计 186,880,396.54 563,319,497.24 549,809,935.60 200,389,958.18
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴
和补贴 97,958,422.91 541,613,749.29 459,447,965.26 180,124,206.94
职工福利费 92,238.16 40,479,854.54 40,168,594.48 403,498.22
社会保险费 729,131.25 30,302,183.23 30,334,230.26 697,084.22
其中：医疗保险费 690,484.68 27,215,893.91 27,294,979.66 611,398.93
工伤保险费 6,540.95 1,192,984.46 1,179,678.40 19,847.01
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
生育保险费 32,105.62 1,047,369.06 1,013,636.40 65,838.28
其他 - 845,935.80 845,935.80 -
住房公积金 333,540.56 37,527,267.06 37,623,824.06 236,983.56
工会经费和职工
教育经费 3,321,406.43 5,434,577.38 5,854,882.15 2,901,101.66
其他短期薪酬 2,655,843.36 31,711,335.80 31,849,657.22 2,517,521.94
合计 105,090,582.67 687,068,967.30 605,279,153.43 186,880,396.54
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
设定提存计划如下：
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 1,094,554.32 38,141,082.47 38,224,610.69 1,011,026.10
失业保险费 38,780.57 1,249,278.09 1,251,675.41 36,383.25
企业年金缴费 107,261.00 43,270.58 43,270.58 107,261.00
合计 1,240,595.89 39,433,631.14 39,519,556.68 1,154,670.35
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 190,947.62 45,598,945.65 44,695,338.95 1,094,554.32
失业保险费 10,905.53 1,582,685.72 1,554,810.68 38,780.57
企业年金缴费 107,261.00 152,639.96 152,639.96 107,261.00
合计 309,114.15 47,334,271.33 46,402,789.59 1,240,595.89
土地增值税 632,364,267.69 773,523,167.59
所得税 508,967,237.58 496,857,388.64
增值税 218,916,394.26 145,166,530.51
城市维护建设税 11,000,480.66 5,427,417.31
教育费附加 5,483,473.87 2,502,138.93
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
地方教育费附加 4,610,115.71 1,655,191.51
房产税 1,236,101.60 732,410.15
土地使用税 4,934,749.29 2,427,926.93
个人所得税 627,069.67 4,142,476.59
其他 1,732,041.92 1,557,147.01
合计 1,389,871,932.25 1,433,991,795.17
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
应付股利 332,999,750.00 356,639,750.00
应付利息 33,638,912.41 4,228,888.80
其他应付款 3,641,089,035.82 2,039,915,409.66
合计 4,007,727,698.23 2,400,784,048.46
应付股利
普通股股利 2,874,750.00 2,874,750.00
应付少数股东股利 330,125,000.00 353,765,000.00
合计 332,999,750.00 356,639,750.00
应付利息
关联方借款利息 33,167,936.58 3,893,978.65
非关联方借款利息 470,975.83 334,910.15
合计 33,638,912.41 4,228,888.80
其他应付款
应付关联方款项 2,405,917,819.80 798,671,747.25
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
应付其他单位款项 12,217,645.25 5,179,089.15
客户订金和诚意金 692,461,622.10 684,904,297.51
应付营销费用 257,294,700.08 255,881,191.15
保证金 203,274,545.46 220,283,962.75
代收契税和维修基金等款项 9,577,030.75 21,368,383.08
员工款项 8,121,208.67 4,288,090.26
其他 52,224,463.71 49,338,648.51
合计 3,641,089,035.82 2,039,915,409.66
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
一年内到期的长期借款(附注五、28) 14,904,700,132.05 12,235,888,243.15
一年内到期的应付债券(附注五、29) 1,691,351,139.32 4,429,369,609.89
一年内到期的租赁负债(附注五、30) 18,751,938.74 38,790,049.16
一年内到期的长期应付款(附注五、31) 972,447,184.17 1,082,006,843.63
合计 17,587,250,394.28 17,786,054,745.83
待转销项税 2,030,872,561.83 2,272,425,896.94
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
保证借款(注1) 13,288,399,942.27 21,458,799,924.99
抵押借款(注2) 12,688,122,896.86 9,238,167,129.82
抵押且保证借款(注3) 5,837,514,435.61 8,971,513,449.16
信用借款 3,284,919,339.38 751,146,069.42
质押借款(注4) 369,449,619.61 440,576,766.67
质押且保证借款(注5) 421,368,750.23 -
小计 35,889,774,983.96 40,860,203,340.06
减：一年内到期的长期借款(附注五、26) 14,904,700,132.05 12,235,888,243.15
合计 20,985,074,851.91 28,624,315,096.91
于 2022 年 12 月 31 日 ， 上 述 借 款 的 年 利 率 为 2.60%-8.40% (2021 年 12 月 31 日 ：
注 1： 于 2022 年 12 月 31 日，本集团保证借款中本金人民币 5,842,618,636.88 元(2021
年 12 月 31 日： 人民币 15,039,346,077.83 元)为关联方为本集团提供保证担保，
见附注十、5(5)，人民币 7,403,964,169.22 元(2021 年 12 月 31 日：人民币
务管理合伙企业(有限合伙)为本集团提供保证担保人民币 198,500.00 元，非关联
方中汇( 深圳) 咨询管理合伙企业( 有限合伙) 为本集团提供保证担保人民币
保证担保人民币 300,000.00 元(2021 年 12 月 31 日：人民币 485,000.00 元)。
注 2： 于 2022 年 12 月 31 日， 本集团抵押借款以账面价值为人民币 27,024,753,958.97
元(2021 年 12 月 31 日：人民币 26,573,200,054.85 元)的存货(包括土地使用权)
为抵押取得。
注 3： 于 2022 年 12 月 31 日，本集团抵押且保证借款以本集团账面价值人民币
货(包括土地使用权)为抵押，且由本公司为子公司或子公司为其下属公司提供保
证担保人民币 4,903,794,704.71 元，关联方为本集团提供保证担保人民币
注十、5(5)，及非关联方广州广电房地产开发集团股份有限公司为本集团提供保
证担保人民币 114,787,592.75 元(2021 年 12 月 31 日：人民币 391,993,572.88
元)，非关联方上海世茂建设有限公司为本集团提供保证担保人民币
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
注 4： 2022 年 12 月 31 日，本集团质押借款以本公司持有的中交（天津）置业有限公
司 100%的股权以及本公司持有的中交房地产管理集团有限公司 100%股权为质
押取得。于 2021 年 12 月 31 日，本集团质押借款以本公司持有的中交房地产管
理集团有限公司 100%股权为质押取得。
注 5：于 2022 年 12 月 31 日，本集团质押且保证借款以本公司持有的惠州中交置业有
限公司 0.04%股权以及重庆中交西园雅集置业有限公司的全部销售收入、租金收
入、物业管理费收入和其他营业收入权益为质押而取得，且由本公司为子公司或
子公司为其下属公司提供保证担保人民币 419,000,000.00 元。
中交地产2019年非公开债(一期) - 728,872,416.50
中交地产2019年非公开债(二期) - 1,012,879,371.05
中交地产股份有限公司2020年度
第一期债权融资计划 - 360,350,266.30
中交地产股份有限公司2020年度
第二期债权融资计划 709,853,451.30 695,125,067.30
中交地产2020年公司债(一期) 706,881,252.66 706,466,790.68
中交地产股份有限公司2020年度
第四期债权融资计划 504,441,133.09 495,693,181.07
五矿-光大-中交第1期资产支持专项计划 - 1,006,980,098.81
乐山市商业银行定向债 150,724,328.31 291,018,634.00
五矿-光大-中交第2期资产支持专项计划 298,742,576.23 886,362,945.44
农行-中金-马驹桥购房尾款一期
资产支持专项计划 - 524,115,726.52
农行-中金-马驹桥购房尾款二期
资产支持专项计划 - 746,636,388.57
中交地产2021年公司债(一期) 1,110,382,261.31 1,109,555,093.07
中交地产2022年中期票据(一期) 503,231,681.65 -
中交地产2022年公司债(一期) 299,509,070.50 -
小计 4,283,765,755.05 8,564,055,979.31
减：一年内到期的应付债券(附注五、26) 1,691,351,139.32 4,429,369,609.89
合计 2,592,414,615.73 4,134,686,369.42
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
应付债券的增减变动情况如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额 本年发行 本年计提利息 折溢价摊销 本年偿还 年末余额
中交地产2019年非公开债(一期) 7亿元 2019/2/20 三年 7亿元 728,872,416.50 - 4,870,000.03 347,583.47 734,090,000.00 -
中交地产2019年非公开债(二期) 10亿元 2019/8/23 三年 10亿元 1,012,879,371.05 - 27,843,010.74 2,077,618.21 1,042,800,000.00 -
中交地产股份有限公司2020年度
第一期债权融资计划 3.5亿元 2020/5/29 两年 3.5亿元 360,350,266.30 - 7,875,799.03 1,023,934.67 369,250,000.00 -
中交地产股份有限公司2020年度
第二期债权融资计划 7亿元 2020/6/22 三年 7亿元 695,125,067.30 - 34,370,000.04 14,728,383.96 34,370,000.00 709,853,451.30
中交地产2020年公司债(一期) 7亿元 2020/8/5 五年 7亿元 706,466,790.68 - 26,313,978.53 700,483.45 26,600,000.00 706,881,252.66
中交地产股份有限公司2020年度
第四期债权融资计划 5亿元 2020/9/25 三年 5亿元 495,693,181.07 - 26,499,999.96 8,747,952.06 26,500,000.00 504,441,133.09
五矿-光大-中交第1期资产支持
专项计划 10亿元 2020/10/20 两年 10亿元 1,006,980,098.81 - 26,007,281.48 916,666.35 1,033,904,046.64 -
乐山市商业银行定向债 3.9亿元 2021/2/2 两年 3.9亿元 291,018,634.00 - 11,858,416.66 860.98 152,153,583.33 150,724,328.31
五矿-光大-中交第2期资产支持
专项计划 8.88亿元 2021/3/30 两年 8.88亿元 886,362,945.44 - 35,063,202.28 1,463,666.48 624,147,237.97 298,742,576.23
农行-中金-马驹桥购房尾款一期
资产支持专项计划 8亿元 2021/3/30 一至两年 8亿元 524,115,726.52 - 7,023,110.36 2,124,273.48 533,263,110.36 -
农行-中金-马驹桥购房尾款二期
资产支持专项计划 9亿元 2021/7/20 一年 9亿元 746,636,388.57 - 8,251,724.11 1,083,611.43 755,971,724.11 -
中交地产2021年公司债(一期) 11亿元 2021/8/25 五年 11亿元 1,109,555,093.07 - 38,720,000.04 827,168.20 38,720,000.00 1,110,382,261.31
中交地产2022年中期票据(一期) 5亿元 2022/10/28 两年 5亿元 (
- 500,000,000.00 4,006,849.32 775,167.67) - 503,231,681.65
中交地产2022年公司债(一期) 3亿元 2022/12/20 两年 3亿元 - 300,000,000.00 580,327.87 ( 1,071,257.37) - 299,509,070.50
合计 8,564,055,979.31 800,000,000.00 259,283,700.45 32,195,777.70 5,371,769,702.41 4,283,765,755.05
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
应付债券的增减变动情况如下：(续)
面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额 本年发行 本年计提利息 折溢价摊销 本年偿还 年末余额
中房地产2016年公司债 4.7亿元 2016/7/6 五年 4.7亿元 477,692,306.96 - 8,904,604.84 746,088.20 487,343,000.00 -
中交地产2019年非公开债(一期) 7亿元 2019/2/20 三年 7亿元 726,675,704.13 - 34,090,000.00 2,196,712.37 34,090,000.00 728,872,416.50
中交地产2019年非公开债(二期) 10亿元 2019/8/23 三年 10亿元 1,011,165,169.04 - 42,800,000.00 1,714,202.01 42,800,000.00 1,012,879,371.05
中交地产股份有限公司2020年度
第一期债权融资计划 3.5亿元 2020/5/29 两年 3.5亿元 358,080,435.21 - 19,250,000.04 2,269,831.05 19,250,000.00 360,350,266.30
中交地产股份有限公司2020年度
第二期债权融资计划 7亿元 2020/6/22 三年 7亿元 683,110,759.90 - 34,370,000.04 12,014,307.36 34,370,000.00 695,125,067.30
中交地产2020年公司债(一期) 7亿元 2020/8/5 五年 7亿元 706,961,450.12 - 25,455,913.96 649,426.60 26,600,000.00 706,466,790.68
中交地产股份有限公司2020年度
第四期债权融资计划 5亿元 2020/9/25 三年 5亿元 485,820,186.18 - 26,499,999.96 9,872,994.93 26,500,000.00 495,693,181.07
五矿-光大-中交第1期资产支持
专项计划 10亿元 2020/10/20 两年 10亿元 1,004,609,558.39 - 44,143,338.78 2,327,200.06 44,099,998.42 1,006,980,098.81
澜悦景苑一期资金支持
专项计划(一期) 13.9亿 2020/11/16 一至两年 13.9亿元 1,398,555,855.54 - 48,613,393.40 ( 72,486.44) 1,447,096,762.50 -
澜悦景苑一期资金支持
专项计划(二期) 10.5亿元 2021/1/15 一至两年 10.5亿元 - 1,050,000,000.00 35,876,097.60 ( 1,814,013.33) 1,084,062,084.27 -
乐山市商业银行定向债 3.9亿元 2021/2/2 两年 3.9亿元 - 390,000,000.00 22,074,250.00 ( 204,199.34) 120,851,416.66 291,018,634.00
农行-中金-马驹桥购房尾款一期 8亿元 2021/3/30 一至两年 8亿元 - 800,000,000.00 26,609,179.35 (2,124,273.48) 300,369,179.35 524,115,726.52
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
资产支持专项计划
五矿-光大-中交第2期资产支持
专项计划 8.88亿元 2021/3/30 两年 8.88亿元 - 888,000,000.00 29,743,082.50 ( 2,063,480.83) 29,316,656.23 886,362,945.44
农行-中金-马驹桥购房尾款二期
资产支持专项计划 9亿元 2021/7/20 一年 9亿元 - 900,000,000.00 16,357,030.07 ( 1,083,611.43) 168,637,030.07 746,636,388.57
中交地产2021年公司债(一期) 11亿元 2021/8/25 五年 11亿元 - 1,100,000,000.00 13,635,268.83 ( 4,080,175.76) - 1,109,555,093.07
合计 6,852,671,425.47 5,128,000,000.00 428,422,159.37 20,348,521.97 3,865,386,127.50 8,564,055,979.31
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
房屋及建筑物 34,294,201.56 75,906,786.90
运输工具 637,235.69 1,287,437.51
小计 34,931,437.25 77,194,224.41
减：一年内到期的租赁负债(附注五、26) 18,751,938.74 38,790,049.16
合计 16,179,498.51 38,404,175.25
应付关联方款项 20,199,291,046.60 12,203,039,992.87
应付其他单位款项(注) 1,512,739,472.22 924,958,008.95
其他 6,056,352.10 26,052,096.04
小计 21,718,086,870.92 13,154,050,097.86
减：一年内到期的部分(附注五、26) 972,447,184.17 1,082,006,843.63
合计 20,745,639,686.75 12,072,043,254.23
注： 于 2022 年 12 月 31 日，本集团的应付其他单位款项为向天津东疆融资租赁有限公
司取得的融资租赁款(2021 年 12 月 31 日：本集团的应付其他单位款项为向国新融
资租赁有限公司取得的融资租赁款)，融资租赁款的抵押物为中交地产产业发展有
限公司账面价值为人民币 11,092,936.46 元的固定资产以及账面价值为人民币
价值为人民币 26,658,213.06 元的投资性房地产)。
其他长期福利 521,153.91 521,153.91
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
财务担保合同 64,708,183.15 34,838,096.0517,547,413.95 81,998,865.25
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
财务担保合同 33,863,476.13 32,188,262.50 1,343,555.48 64,708,183.15
车库配套财政补贴 2,557,019.87 2,567,284.90
对合营及联营企业未实现内部交易损益 7,466,095.96 -
合计 10,023,115.83 2,567,284.90
年初余额 本年计入其他收益 年末余额 与资产/收益相关
车库配套财政补贴 2,567,284.90 10,265.03 2,557,019.87 与资产相关
年初余额 本年计入其他收益 年末余额 与资产/收益相关
车库配套财政补贴 2,661,330.44 94,045.54 2,567,284.90 与资产相关
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
待转销项税 229,544,304.13 1,491,105,594.54
年初及年末余额
人民币普通股 695,433,689.00
年初及年末余额
人民币普通股 695,433,689.00
股本溢价 其他 合计
本年年初余额 114,507,489.83 16,225,323.57 130,732,813.40
加：与少数股东权益性交易 4,465,133.56 - 4,465,133.56
加：其他 - 25,802,541.68 25,802,541.68
本年年末余额 118,972,623.39 42,027,865.25 161,000,488.64
股本溢价 其他 合计
本年年初余额 114,332,804.83 16,225,323.57 130,558,128.40
加：与少数股东权益性交易 174,685.00 - 174,685.00
本年年末余额 114,507,489.83 16,225,323.57 130,732,813.40
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
于2022年12月31日，合并资产负债表中归属于母公司股东的其他综合收益累积余额：
年初余额 增减变动 年末余额
其他权益工具投资公允价值变动 (50,657,282.39) (2,175,403.86) (52,832,686.25)
税前发生额 减：所得税 归属 归属
母公司股东 少数股东
其他权益工具投资公允价值变动 (2,900,538.48) (725,134.62) (2,175,403.86) -
于2021年12月31日，合并资产负债表中归属于母公司股东的其他综合收益累积余额：
年初余额 增减变动 年末余额
其他权益工具投资公允价值变动 (46,840,038.49) (3,817,243.90) (50,657,282.39)
税前发生额 减：所得税 归属 归属
母公司股东 少数股东
其他权益工具投资公允价值变动 (5,089,658.54) (1,272,414.64) (3,817,243.90) -
年初余额 本年增加 年末余额
法定盈余公积 116,822,132.90 1,426,973.19 118,249,106.09
年初余额 本年增加 年末余额
法定盈余公积 116,034,649.04 787,483.86 116,822,132.90
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈
余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可
用于弥补以前年度亏损或增加实收资本。
上年年末未分配利润 2,366,339,900.65 2,166,253,681.12
归属于母公司股东的净利润 33,939,531.69 235,645,387.84
减：提取法定盈余公积 1,426,973.19 787,483.86
分配现金股利(注) 27,817,347.56 34,771,684.45
年末未分配利润 2,371,035,111.59 2,366,339,900.65
注： 根据本公司于 2022 年 5 月 6 日召开的 2021 年度股东大会审议通过的《2021
年度利润分配方案》，本公司按 2021 年末总股本 695,433,689 股为基数，每 10 股
派发现金股利人民币 0.40 元(含税)，共派发现金股利人民币 27,817,347.56 元。
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
收入 成本 收入 成本
主营业务 38,376,421,986.99 33,264,383,975.38 14,513,472,027.25 11,198,661,538.81
其他业务 90,626,810.07 35,380,040.11 28,996,923.47 11,536,139.50
合计 38,467,048,797.06 33,299,764,015.49 14,542,468,950.72 11,210,197,678.31
营业收入列示如下：
与客户之间的合同产生的收入 其他收入 合计
在某一时点确认 在一段时间内确认
房地产开发 38,291,697,644.01 - - 38,291,697,644.01
房产租赁 - - 49,360,671.87 49,360,671.87
物业管理 - 7,580,441.86 - 7,580,441.86
代建项目
管理费收入 - 24,772,024.42 - 24,772,024.42
其他 - 93,638,014.90 - 93,638,014.90
合计 38,291,697,644.01 125,990,481.18 49,360,671.87 38,467,048,797.06
与客户之间的合同产生的收入 其他收入 合计
在某一时点确认 在一段时间内确认
房地产开发 14,445,431,990.40 - - 14,445,431,990.40
房产租赁 - - 46,108,162.66 46,108,162.66
物业管理 - 7,207,228.81 - 7,207,228.81
代建项目
管理费收入 - 11,551,472.18 - 11,551,472.18
其他 - 32,170,096.67 - 32,170,096.67
合计 14,445,431,990.40 50,928,797.66 46,108,162.66 14,542,468,950.72
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
当年确认的包括在合同负债年初账面价值中的收入如下：
房地产开发 30,792,120,744.02 8,963,073,037.16
预收装修款 14,187,634.86 -
物业、停车管理费 260,250.00 -
合计 30,806,568,628.88 8,963,073,037.16
于 2022 年 12 月 31 日，本集团剩余履约义务主要与本集团商品房销售合同有关，剩余
履约合同义务将随商品房销售进度转至收入。
部报告。
土地增值税 303,184,200.69 550,695,733.25
城市维护建设税 76,072,723.74 38,608,551.37
教育费附加 33,011,256.31 17,732,822.62
地方教育费附加 21,941,159.04 10,215,395.07
房产税 11,593,916.48 10,904,026.99
土地使用税 13,921,514.34 13,184,564.38
其他 23,195,351.74 35,774,870.35
合计 482,920,122.34 677,115,964.03
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
委托代销及其他销售服务费 550,812,431.59 246,348,826.47
广告宣传费 195,892,973.92 169,503,593.25
物业管理费 124,361,856.26 83,947,162.21
职工薪酬 75,022,834.31 92,134,772.38
展览费 63,654,895.01 43,393,073.61
长期待摊费用摊销 22,694,775.48 37,118,871.58
办公费 13,151,787.93 12,790,914.79
使用权资产折旧费 5,196,058.10 3,969,659.89
其他 11,996,069.07 3,490,090.93
合计 1,062,783,681.67 692,696,965.11
职工薪酬 299,171,847.81 340,618,983.85
咨询审计费 49,724,437.06 37,827,176.29
使用权资产折旧费 27,170,678.54 21,391,606.23
办公费 19,322,340.78 22,030,490.24
业务招待费 14,894,400.46 17,998,916.30
差旅交通费 11,683,504.35 20,761,561.68
固定资产折旧费 8,574,307.53 9,713,823.85
物业管理费 8,361,472.48 8,480,754.22
长期待摊费用摊销 3,734,957.97 3,694,597.41
无形资产摊销 2,423,256.26 2,762,641.18
其他 20,157,857.03 13,512,958.91
合计 465,219,060.27 498,793,510.16
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
借款及债券利息支出 3,835,444,622.85 3,893,437,734.90
减：利息资本化金额 3,163,987,664.25 2,977,020,382.78
合同负债及租赁负债中含融资成分利息 1,758,739,750.21 1,542,156,240.28
减：利息资本化金额 1,669,269,545.50 1,476,934,736.39
减：利息收入 471,741,631.18 526,048,106.64
汇兑损益 - 2,865,000.00
手续费支出 1,586,057.07 1,986,601.15
其他支出 10,632,451.82 7,118,050.80
合计 301,404,041.02 467,560,401.32
化金额人民币1,669,269,545.50元(2021年：人民币1,476,934,736.39元)已计入存货开发
成本。
政府补助 3,565,223.47 1,287,076.09 与收益相关
个人所得税手续费返还 715,290.41 918,833.37 与收益相关
车库配套费财政补贴 10,265.03 94,045.54 与资产相关
其他 327,509.25 61,227.55 与收益相关
合计 4,618,288.16 2,361,182.55
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
购买日之前所持股权于购买日按公允价值重新计
量的投资收益 542,782.51 17,404,644.63
权益法核算的长期股权投资因被投资单位损益变
动确认的投资损失 (20,179,656.92) ( 31,460,260.79)
其他权益工具投资持有期间取得股利产生的投资
收益 10,035,000.00 6,315,000.00
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量
产生的利得 - 767,383,849.72
处置成本法核算的长期股权投资产生的投资收益 - 38,483,759.72
合计 ( 9,601,874.41) 798,126,993.28
)
应收账款坏账(转回)/损失 ( 1,778,663.89) 2,446,625.29
)
其他应收款坏账损失 203,287,604.88 107,419,946.76
)
长期应收款坏账损失 55,798,082.90 7,765,209.98
财务担保合同信用减值损失 17,290,682.10 30,844,707.02
合计 274,597,705.99 148,476,489.05
存货跌价损失 568,000,991.83 130,933,506.47
长期股权投资减值损失 - 6,819,378.77
合同资产减值损失 - 1,415.09
合计 568,000,991.83 137,754,300.33
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
处置固定资产利得 718,627.42 67,395.74
处置其他长期资产利得 161,139.18 78,282.26
合计 879,766.60 145,678.00
非经常性损益
投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净
资产公允价值产生的收益 245,013,112.41 5,715,383.38 245,013,112.41
违约金收入 5,505,593.48 6,689,387.88 5,505,593.48
罚没利得 2,772,050.42 1,667,850.23 2,772,050.42
其他 684,109.48 2,300,342.73 684,109.48
合计 253,974,865.79 16,372,964.22 253,974,865.79
非经常性损益
诉讼损失 70,758,712.72 - 70,758,712.72
捐赠支出 2,000,000.00 1,950,000.00 2,000,000.00
罚没及滞纳金支出 54,339.71 437,431.89 54,339.71
其他 2,006,124.86 2,115,439.26 2,006,124.86
合计 74,819,177.29 4,502,871.15 74,819,177.29
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
本集团营业成本、销售费用、管理费用、研发费用按照性质分类的补充资料如下：
房地产销售成本 33,209,922,008.12 11,174,904,098.70
职工薪酬 376,938,962.74 432,753,756.23
委托代销及其他销售服务费 550,812,431.59 246,348,826.47
广告宣传费 195,892,973.92 169,503,593.25
咨询审计费 49,724,437.06 37,827,176.29
办公费 32,474,128.71 34,821,405.03
使用权资产折旧费 32,960,193.61 25,361,266.12
差旅交通费 13,857,409.84 23,026,846.90
长期待摊费用摊销 26,429,733.45 42,567,600.68
固定资产折旧费 12,048,335.63 10,661,679.42
其他 331,565,042.36 203,911,904.49
合计 34,832,625,657.03 12,401,688,153.58
当年所得税费用 917,927,809.06 741,614,586.97
递延所得税费用 242,296,018.13 41,546,276.42
合计 1,160,223,827.19 783,160,863.39
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
利润总额 2,182,552,147.70 1,522,377,589.31
按法定税率25%计算的所得税费用 545,638,036.93 380,594,397.33
子公司适用不同税率或按收入定率征收
的影响 ( 896,557.92) ( 154,436.00)
对以前期间当年所得税的调整 ( 58,469,016.12) ( 1,792,954.57)
归属于合营企业和联营企业的损益 5,044,914.23 7,865,065.20
无须纳税的收益 ( 73,416,430.39) ( 6,392,571.86)
不可抵扣的费用 3,742,775.11 17,399,594.95
未确认的可抵扣暂时性差异的影响和
可抵扣亏损 744,711,081.81 400,865,427.27
利用以前年度可抵扣亏损 ( 6,130,976.46) ( 15,223,658.93)
按本集团实际税率计算发生所得税费用 1,160,223,827.19 783,160,863.39
元/股 元/股
基本每股收益
持续经营 0.05 0.34
稀释每股收益
持续经营 0.05 0.34
每股收益按照归属于本公司普通股股东的当年净利润，除以发行在外普通股的加权平均
数计算。本公司无稀释性潜在普通股。
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
基本每股收益与稀释每股收益的具体计算如下：
收益
归属于本公司普通股股东的当年净利润
持续经营 33,939,531.69 235,645,387.84
股份
本公司发行在外普通股的加权平均数 695,433,689 695,433,689
(1) 收到其他与经营活动有关的现金
项目 2022年 2021年
收到的往来款 27,775,222.32 1,080,801,484.85
受限资金的减少 741,960,019.94 1,860,727,431.19
收到的客户定金、保证金及代收购房相关税费等 1,003,614,194.90 1,948,265,336.24
收到的存款利息收入 83,884,602.15 165,947,407.92
收到的政府补助 3,990,217.12 1,287,076.09
收到的其他款项 179,384,342.04 220,425,575.43
合计 2,040,608,598.47 5,277,454,311.72
(2) 支付其他与经营活动有关的现金
项目 2022年 2021年
受限资金的增加 685,911,717.03 1,053,534,387.60
支付的往来款 80,917,881.40 542,733,180.12
支付的委托代销手续费和销售服务费 353,536,261.38 238,421,880.39
支付的契税及维修基金 131,666,734.27 195,467,655.87
支付的广告宣传费 224,463,979.08 146,542,870.75
支付的押金及保证金 311,776,672.13 1,965,795,492.26
支付的其他费用 752,725,167.64 859,069,444.03
合计 2,540,998,412.93 5,001,564,911.02
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五、 财务报表主要项目注释(续)
(3) 收到其他与投资活动有关的现金
项目 2022年 2021年
收购子公司收到的现金净额 - 778,588,924.62
(4) 支付其他与投资活动有关的现金
项目 2022年 2021年
处置子公司支付的现金净额 - 317,735,545.41
(5) 收到其他与筹资活动有关的现金
项目 2022年 2021年
收到合同尾款权利购买款项 1,635,326,032.95 3,033,611,739.21
收到信托公司退回的信托业保障基金 79,709,086.73 27,947,893.44
合计 1,715,035,119.68 3,061,559,632.65
(6) 支付其他与筹资活动有关的现金
项目 2022年 2021年
支付合同尾款权利购买款项 1,670,681,265.57 3,112,670,773.00
支付租金 40,748,308.83 49,683,752.60
支付承销费等相关费用 31,392,382.23 36,512,544.30
购买子公司少数股权 7,304,261.99 -
支付银行借款及信托保障金 5,558,400.00 9,500,000.00
支付子公司少数股东减资款 - 807,198,600.00
合计 1,755,684,618.62 4,015,565,669.90
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五、 财务报表主要项目注释(续)
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,022,328,320.51 739,216,725.92
加：资产减值损失 568,000,991.83 137,754,300.33
信用减值损失 274,597,705.99 148,476,489.05
投资性房地产折旧及摊销 14,652,235.57 13,282,655.06
固定资产折旧 12,048,335.63 10,661,679.42
使用权资产折旧 32,960,193.61 25,361,266.12
无形资产摊销 2,679,665.39 3,213,174.12
长期待摊费用摊销 26,429,733.45 42,567,600.68
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的收益 ( 879,766.60) ( 145,678.00)
营业外收入 ( 245,013,112.41) ( 5,715,383.38)
营业外支出 500,233.89 -
财务费用 383,022,496.84 630,899,334.54
投资亏损/(收益) 9,601,874.41 ( 798,126,993.28)
递延所得税资产减少/(增加) 122,522,715.01 ( 16,430,916.95)
递延所得税负债增加 119,773,303.12 57,977,193.37
存货的减少/(增加) 11,273,127,470.59 (27,713,565,858.51)
经营性应收项目的减少/(增加) 1,163,590,526.06 ( 1,621,991,368.89)
经营性应付项目的(减少)/增加 (11,845,102,976.41) 23,894,570,087.67
经营活动产生的现金流量净额 2,934,839,946.48 ( 4,451,995,692.73)
(2) 现金及现金等价物
现金 8,681,700,280.53 10,761,555,254.67
其中：库存现金 9,696.53 2,223.53
可随时用于支付的银行存款 8,681,629,213.90 10,761,518,203.25
可随时用于支付的其他货币资金 61,370.10 34,827.89
年末现金及现金等价物余额 8,681,700,280.53 10,761,555,254.67
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财务报表附注(续)
五、 财务报表主要项目注释(续)
(2) 现金及现金等价物(续)
现金的年末余额 8,681,700,280.53 10,761,555,254.67
减：现金的年初余额 10,761,555,254.67 8,900,108,738.30
现金及现金等价物净(减少)/增加额 ( 2,079,854,974.14) 1,861,446,516.37
(3) 不涉及现金的重大投资和筹资活动：
应付股利与应收款项互相抵消 444,500,000.00 86,700,000.00
债务转为资本 50,125,000.00 1,171,626,950.00
代垫土地款转为资本 - 1,691,855,893.00
债权转为股权 - 80,000,000.00
合计 494,625,000.00 3,030,182,843.00
货币资金 注1 1,800,000,207.25 1,608,371,620.07
存货 注2 40,951,380,154.43 39,850,221,574.74
投资性房地产 注2 23,723,035.69 26,658,213.06
固定资产 注2 11,092,936.46 992,340.33
在建工程 注2 - 64,373.14
合计 42,786,196,333.83 41,486,308,121.34
注 1： 于 2022 年 12 月 31 日，人民币 1,800,000,207.25 元(2021 年 12 月 31 日：人民
币 1,608,371,620.07 元)的货币资金用作按规定缴存的住房基金、预售监管资金、
项目保证金以及按揭保证金等而所有权或使用权受到限制。
注 2： 该等资产用于抵押或质押以取得银行借款、其他借款或诉讼纠纷而所有权或使用
权受到限制。
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财务报表附注(续)
六、 合并范围的变动
于本年，本集团非同一控制下企业合并信息如下：
合并方 被收购公司 对价 年末持股比例
中交美庐(杭州)置业 中交花创(绍兴) 人民币
有限公司 置业有限公司(注1) 408,000,000.00元 100.00%
中交地产投资(上海) 苏州华虞地产 人民币
有限公司 有限公司(注2) 5,096,800.00元 60.00%
注 1：本年，本公司子公司中交美庐(杭州)置业有限公司以现金对价人民币
注 2： 本年 1 月，本公司子公司中交地产投资(上海)有限公司与常熟市城市经营投资有
限公司共同成立苏州华虞地产有限公司(以下简称“苏州华虞”)，持股比例分别
为 49%和 51%。本集团作为联营公司核算。
本年 9 月，中交地产投资(上海)有限公司以现金对价人民币 5,096,800.00 元取得
了苏州华虞 11.00%的股权。股权收购完成后，本集团获得对苏州华虞的控制权，
购买日为 2022 年 9 月 30 日。自此，本集团将苏州华虞纳入合并范围。
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财务报表附注(续)
六、 合并范围的变动(续)
上述被收购公司于购买日可辨认资产和负债于购买日的公允价值和账面价值合计如下：
购买日公允价值 购买日账面价值
货币资金 294,965,982.63 294,965,982.63
预付款项 922,826.45 922,826.45
其他应收款 82,717,966.75 82,717,966.75
存货 6,839,505,750.17 6,163,009,211.51
其他流动资产 4,676,923.90 4,676,923.90
固定资产 131,488.34 131,488.34
使用权资产 213,654.11 213,654.11
递延所得税资产 9,795,352.84 9,795,352.84
其他非流动资产 227,532,223.39 227,532,223.39
应付票据 5,000,000.00 5,000,000.00
应付账款 28,209,750.93 28,209,750.93
合同负债 2,800,992,643.32 2,800,992,643.32
应付职工薪酬 257,078.17 257,078.17
应交税费 85,320.83 85,320.83
其他应付款 930,051,043.26 930,051,043.26
一年内到期的非流动负债 1,229,249,801.80 1,229,249,801.80
其他流动负债 1,419,852.11 1,419,852.11
长期借款 731,031,678.98 731,031,678.98
递延所得税负债 169,124,134.67 -
其他非流动负债 242,836,032.39 242,836,032.39
购买日的可辨认净资产 1,322,204,832.12 814,832,428.13
减：少数股东权益 16,714,785.86 -
减：营业外收入 245,013,112.41 -
加：超出合并成本计入当期损益的部分 500,233.89
收购对价 413,096,800.00 -
原持有股权按公允价值重新计量 647,880,367.74 -
购买日之前所持股权于购买日按公允价值
重新计量的投资收益 542,782.51 -
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财务报表附注(续)
六、 合并范围的变动(续)
上述公司自购买日起至本年末的经营成果和现金流量列示如下：
收购日至12月31日止期间
营业收入 -
净亏损 (40,917,601.89)
现金流量净额 20,462,370.27
取得上述子公司收到的现金净额：
取得子公司的价格 413,096,800.00
取得子公司支付的现金和现金等价物 413,096,800.00
减：子公司持有的现金和现金等价物 47,300,137.16
取得子公司支付的现金净额 365,796,662.84
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财务报表附注(续)
六、 合并范围的变动(续)
公司名称 持股比例
长沙金拾通达房地产开发有限公司 持股 100.00%
武汉锦绣雅和置业有限公司 通过武汉锦绣雅郡置业有限公司持股 100.00%
成都卓璞置业有限公司 通过重庆中交西北置业有限公司持股 51.00%
公司名称 注销日期
广西中交投资发展有限公司 2022 年 1 月 4 日
北京星航科技产业发展有限公司 2022 年 8 月 29 日
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财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益
本公司子公司的情况如下：
子公司名称 主要经营地/ 业务性质 直接持股 间接持股 取得方式
注册地 比例(%) 比例(%)
中交地产产业发展有限公司 深圳 工业厂房租赁 100.00 - 反向购买
中交地产投资(上海)有限公司(注1) 上海 房地产开发 100.00 - 反向购买
嘉兴新瑞置业有限公司 嘉兴 房地产开发 - 100.00 设立
非同一控制下
苏州华虞地产有限公司(附注六、1) 苏州 房地产开发 - 60.00 企业合并
湖南修合地产实业有限责任公司 长沙 房地产开发 55.00 45.00 反向购买
长沙中交金久置业有限公司 长沙 房地产开发 - 99.90 设立
南京中劲房地产开发有限公司 南京 房地产开发 - 59.90 设立
南京山语装饰有限公司 南京 装修 - 59.90 设立
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 长沙 房地产开发 39.20 40.80 反向购买
长沙瑞季酒店管理有限公司 长沙 酒店管理 - 100.00 设立
中交地产(苏州)有限公司 苏州 房地产开发 70.00 - 设立
中交地产南京有限公司 南京 房地产开发 - 100.00 设立
苏州华运地产有限公司 苏州 房地产开发 - 51.00 设立
苏州中交雅郡地产有限公司 苏州 房地产开发 - 99.80 设立
苏州华启地产有限公司 苏州 房地产开发 - 99.90 设立
非同一控制下
苏州中交路劲地产有限公司 苏州 房地产开发 - 51.00 企业合并
中房(天津)置业有限公司 天津 房地产开发 51.00 - 设立
天津市中交美庐置业有限公司 天津 房地产开发 - 100.00 设立
重庆中房嘉汇房地产开发有限公司(注2) 重庆 房地产开发 40.00 - 设立
重庆中房嘉润房地产开发有限公司 重庆 房地产开发 70.00 - 设立
重庆中交西南置业有限公司 重庆 房地产开发 59.00 12.00 设立
中交(宁波)置业有限公司 宁波 房地产开发 70.00 - 设立
慈溪中交房地产开发有限公司 慈溪 房地产开发 - 100.00 设立
房地产开发、
华通置业有限公司 北京 物业管理 100.00 -
上海远通置业有限公司 上海 写字楼租赁 同一控制下
- 100.00
企业合并
中交地产武汉开发有限公司 武汉 房地产开发 - 51.00.
中交地产大丰有限公司 大丰 房地产开发 - 100.00
中交(天津)置业有限公司 天津 房地产开发 - 100.00 设立
武汉中交德禄香颂置业有限公司 武汉 房地产开发 - 53.00 设立
非同一控制下
中交地产(海口)有限公司 海口 房地产开发 - 61.00 企业合并
中交昆明置业有限公司 昆明 房地产开发 - 73.00 设立
中交(嘉兴)置业有限公司 嘉兴 房地产开发 - 100.00 设立
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产舟山置业有限公司 舟山 房地产开发 - 51.00 设立
中交地产舟山开发有限公司 舟山 房地产开发 - 50.75 设立
中交祥松置业无锡有限公司(注3) 无锡 房地产开发 - 30.00 设立
非同一控制下
中交世茂(北京)置业有限公司(注4) 北京 房地产开发 - 37.00 企业合并
中交润致(北京)置业有限公司 北京 房地产开发 - 51.00 设立
南京中悦房地产开发有限公司 南京 房地产开发 - 50.90 设立
青岛交信城投置业有限公司(注5) 青岛 房地产开发 - 39.95 设立
中交(天津)房地产开发有限公司 天津 房地产开发 - 100.00 设立
中交红桥(天津)房地产开发有限公司 天津 房地产开发 - 69.95 设立
北京力汇房地产开发有限公司(注6) 北京 房地产开发 - 49.99 设立
非同一控制下
北京力盈房地产开发有限公司(注7) 北京 房地产开发 - 48.99 企业合并
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
子公司名称 主要经营地/ 业务性质 直接持股 间接持股 取得方式
注册地 比例(%) 比例(%)
非同一控制下
苏州华投投资有限公司 苏州 股权投资 93.00 - 企业合并
非同一控制下
惠州中交地产开发有限公司 惠州 房地产开发 51.00 - 企业合并
昆明中交金汇置业有限公司 昆明 股权投资 52.00 - 设立
非同一控制下
昆明中交金盛置业有限公司 昆明 房地产开发 - 70.00 企业合并
深圳中交房地产有限公司 深圳 房地产开发 100.00 - 设立
福州梁颂房地产开发有限公司 福州 房地产开发 - 50.98 非同一控制下
厦门润昀房地产开发有限公司 厦门 房地产开发 - 51.00 企业合并
惠州中交置业有限公司 惠州 房地产开发 - 99.96 设立
惠州中交雅颂置业有限公司 惠州 房地产开发 - 99.95 设立
中交美庐(杭州)置业有限公司 杭州 房地产开发 100.00 - 设立
慈溪中交港城置业有限公司 慈溪 房地产开发 - 99.95 设立
中交美庐(绍兴)置业有限公司 绍兴 房地产开发 - 99.95 设立
非同一控制下
中交花创(绍兴)置业有限公司(附注六、1) 绍兴 房地产开发 - 100.00 企业合并
宁波中交美郡置业有限公司 宁波 房地产开发 99.25 - 设立
粤东中交地产(惠州)有限公司 惠州 房地产开发 99.50 - 设立
宁波中交美庐置业有限公司 宁波 房地产开发 69.80 - 设立
项目投资管理及
中交房地产管理集团有限公司 北京 代建服务 100.00 -
同一控制下
中交石家庄房地产开发有限公司 石家庄 房地产开发 - 51.00 企业合并
中交地产青岛城阳置业有限公司 青岛 房地产开发 - 100.00
中交(杭州)投资有限公司 杭州 房地产开发 - 100.00
重庆肃品房地产开发有限公司(注8) 重庆 房地产开发 35.00 - 设立
同一控制下
中交城市发展(山东)有限公司(注9) 济南 房地产开发 20.00 - 企业合并
中交长沙置业有限公司 长沙 房地产开发 50.90 - 设立
昆明中交东盛房地产有限公司(注10) 昆明 房地产开发 50.00 - 设立
合肥中交房地产开发有限公司 合肥 房地产开发 100.00 - 设立
中交华创地产(苏州)有限公司 苏州 房地产开发 60.00 - 设立
中交地产(郑州)有限公司 郑州 房地产开发 100.00 - 设立
郑州博尚房地产开发有限公司 郑州 房地产开发 - 100.00 设立
郑州祥悦房地产开发有限公司 郑州 房地产开发 60.00 - 设立
重庆美宸房地产开发有限公司(注11) 重庆 房地产开发 49.60 - 设立
昆明中交熙盛房地产有限公司 昆明 房地产开发 62.00 - 设立
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
重庆中交云栖美庐置业有限公司 重庆 房地产开发 99.50 - 设立
中交温州置业有限公司 温州 房地产开发 70.00 - 设立
重庆中交西园雅集置业有限公司 重庆 房地产开发 84.50 - 设立
中交贵州房地产有限公司(注12) 贵州 房地产开发 35.00 - 设立
中交鑫盛贵安新区置业有限公司(注13) 贵州 房地产开发 35.00 - 设立
西安沣河映象置业有限公司 西安 房地产开发 100.00 - 设立
中交(云南)房地产开发有限公司 昆明 房地产开发 100.00 - 设立
昆明中交盛洋房地产有限公司 昆明 房地产开发 - 99.00 设立
武汉锦绣雅郡置业有限公司 武汉 房地产开发 100.00 - 设立
武汉锦秀嘉合置业有限公司 武汉 房地产开发 - 51.00 设立
武汉锦绣雅和置业有限公司(附注六、2) 武汉 房地产开发 - 100.00 设立
重庆中交西北置业有限公司 重庆 房地产开发 100.00 - 设立
重庆嘉熹房地产开发有限公司 重庆 房地产开发 - 99.98 设立
成都卓璞置业有限公司(附注六、2) 成都 房地产开发 - 51.00 设立
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
子公司名称 主要经营地/ 业务性质 直接持股 间接持股 取得方式
注册地 比例(%) 比例(%)
同一控制下
广西中交城市投资发展有限公司(注14) 玉林 房地产开发 40.00 - 企业合并
中交雄安产业发展有限公司(注15) 雄安 房地产开发 40.00 - 设立
河北雄安启晨置业有限公司 雄安 房地产开发 70.00 - 设立
云南碧清房地产开发有限公司 昆明 房地产开发 51.00 - 非同一控制下
怒江碧桂园房地产开发有限公司 怒江 房地产开发 51.00 - 企业合并
广州广交置业有限公司 广州 房地产开发 100.00 - 设立
长沙金拾通达房地产开发有限公司(附注六、2) 长沙 房地产开发 100.00 - 设立
注 1： 中交地产投资(上海)有限公司原名上海中住置业开发有限公司，于 2022 年 2 月 7
日变更名称。
注 2： 本公司持有重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 40%的股权，与本公司同受中交房
地产集团控制的关联方中房集团持有重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 30%的
股权。根据本公司与中房集团的约定，中房集团在重庆中房嘉汇房地产开发有限
公司股东会上就议案(除修改公司章程、增加或减少注册资本、公司分立或合并等
事项)行使提案权和表决权时，与本公司派出的股东代表保持一致。此外，根据重
庆中房嘉汇房地产开发有限公司章程约定，其董事会成员共五名，本公司委派三
人，董事会决议经二分之一董事会成员通过即可。因此，本公司管理层认为，本
公司拥有对重庆中房嘉汇房地产开发有限公司的控制权，相应将其纳入本集团合
并范围。
注 3： 本公司通过华通置业有限公司间接持有中交祥松置业无锡有限公司 30%的股
权，江苏祥松贸易发展有限公司、宜兴市嘉优企业管理合伙企业(有限合伙)和宜
兴市新双龙建材有限公司分别持有其 39%、1%和 30%的股权。根据中交祥松置
业无锡有限公司章程约定，股东会按出资比例行使表决权，股东会决议需要全体
股东二分之一以上表决权通过；董事会共五人，本公司委派两人，董事会决议经
代表二分之一以上表决权董事通过。华通置业有限公司与宜兴市新双龙建材有限
公司、宜兴市嘉优企业管理合伙企业(有限合伙)签署协议，约定由华通置业有限
公司主导项目开发(操盘)；在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就
提案事项或表决事项达成一致意见的，以华通置业有限公司或华通置业有限公司
委派的董事的意见进行提案或表决。因此，本公司管理层认为，华通置业有限公
司拥有对中交祥松置业无锡有限公司的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
注 4： 本公司通过子公司华通置业有限公司间接持有中交世茂(北京)置业有限公司 37%
的股权，北京茂康企业管理有限公司和北京金地致远企业管理咨询有限公司分别
持有其 35%和 28%的股权。根据中交世茂(北京)置业有限公司章程约定，股东会
按出资比例行使表决权，股东会决议需要全体股东二分之一以上表决权通过；董
事会共七人，华通置业有限公司委派三人，北京金地致远企业管理咨询有限公司
委派一人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通过。华通置业有限公司
与北京金地致远企业管理咨询有限公司签署协议，约定双方行使股东权利、董事
权利时采取一致行动；在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案
事项或表决事项达成一致意见的，以华通置业有限公司或其委派的董事的意见进
行提案或表决。因此，本公司管理层认为，华通置业有限公司拥有对中交世茂(北
京)置业有限公司的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。
注 5： 本公司之子公司华通置业有限公司与青岛嘉宏德顺置业有限公司(以下简称“嘉宏
德顺”)、利冠投资有限公司、青岛城投新城开发建设有限公司(以下简称“城投
新城”)以及青岛交信德投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“青岛交信德”)共同
出资设立青岛交信城投置业有限公司(以下简称“青岛城投”)，分别持有青岛城
投 39.95%、30%、28%、2%以及 0.05%的股权。根据青岛城投章程约定，股东
会按出资比例行使表决权，股东会决议需要全体股东二分之一以上表决权通过。
董事会共七人，华通置业有限公司委派三人，嘉宏德顺及城投新城各委派二人。
董事会决议经全体董事过半数通过生效。华通置业有限公司与嘉宏德顺和青岛交
信德签署协议，约定存续期内各方行使股东权利、董事权利、开展日常经营活动
时采取一致行动；无法达成一致意见时，以本公司或本公司委派的董事的意见进
行提案或表决。因此，本公司管理层认为，本公司拥有对青岛城投的控制权，相
应将其纳入本集团合并范围。
注 6： 本公司之子公司华通置业有限公司与北京领华房地产开发有限公司、中交房地产
集团有限公司、以及北京嘉晨置业合伙企业(有限合伙) 共同出资设立北京力汇房
地产开发有限公司，分别持有 49.99%、40.00%、9.99%和 0.02%的股权。华通
置业有限公司与中交房地产集团有限公司签订一致行动协议书，约定在股东会行
使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以本公司
的意见进行提案或表决。因此，本公司管理层认为，本公司拥有对北京力汇房地
产开发有限公司的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。2022 年 7 月 13 日，
持有北京力汇房地产开发有限公司 0.02%股权的少数股东北京嘉晨置业合伙企
业(有限合伙)转让股权至北京汇宸置业合伙企业(有限合伙)。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
注 7： 本公司子公司华通置业有限公司与中交房地产集团、关联方北京嘉晨置业合伙企
业(有限合伙)以及其他非关联方共同投资设立北京力盈房地产开发有限公司(以下
简称“北京力盈”)。华通置业有限公司与中交房地产集团签订一致行动人协议，
中交房地产集团在行使北京力盈股东会、董事会表决权时与华通置业有限公司保
持一致意见，且不可撤销地授权华通置业有限公司代为行使全部提案权、表决权
等权利。华通置业有限公司对北京力盈持股比例为 48.99%，中交房地产集团对北
京力盈持股比例为 34%。根据北京力盈公司章程，华通置业有限公司拥有的表决
权过半，取得对北京力盈的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。
注 8： 本公司持有重庆肃品房地产开发有限公司 35%的股权，重庆金科房地产开发有限
公司和厦门大唐房地产集团有限公司分别持有重庆肃品房地产开发有限公司 35%
和 30%的股权。根据本公司与重庆金科房地产开发有限公司、厦门大唐房地产集
团有限公司签订的合作开发协议，重庆金科房地产开发有限公司、厦门大唐房地
产集团有限公司同意本公司在股东会中享有 51%的表决权。重庆肃品房地产开发
有限公司股东会决议(除修改公司章程、增加或者减少注册资本、对外担保，以及
公司合并、分立、解散或者变更公司形式)经代表二分之一以上表决权的股东通过。
董事会共五人，本公司委派三人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通
过。因此，本公司管理层认为，本公司拥有对重庆肃品房地产开发有限公司的控
制权，相应将其纳入本集团合并范围。
注 9： 本公司持有中交城市发展(山东)有限公司 20%的股权，本公司的母公司中交房地
产集团持有中交城市发展(山东)有限公司 40%的股权。
中交城市发展(山东)有限公司股东会由股东按出资比例行使表决权，股东会决议经
全体股东一致表决同意通过；董事会成员共五名, 中交房地产集团委派两人，本公
司委派一人。董事会决议须经全体董事二分之一以上表决通过。由于中交城市发展
(山东)有限公司股东会仅就特殊事项进行决议，中交城市发展(山东)有限公司的日
常经营决策权下放至董事会。根据本公司与中交房地产集团的约定，中交房地产集
团在中交城市发展(山东)有限公司股东会及董事会上就议案行使提案权和表决权时，
以本公司的投票意愿为表达，与本公司派出的股东代表或董事代表保持一致。因此，
本公司可通过控制董事会，从而控制中交城市发展(山东)有限公司全部的生产、经
营、投融资活动，进而改变自身的可变回报。在日常经营中，本公司主导项目开发
(操盘)。因此本公司拥有对中交城市发展(山东)有限公司的控制权，相应将其纳入
本集团合并范围。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
注 10： 本公司持有昆明中交东盛房地产有限公司 50%的股权，云南碧桂园房地产开发有
限公司和昆明众鑫建设项目管理合伙企业(有限合伙)分别持有昆明中交东盛房地
产有限公司 49%和 1%的股权。
根据昆明中交东盛房地产有限公司章程约定，股东会按出资比例行使表决权，股东
会决议需要全体股东二分之一以上表决权通过；董事会共五人，本公司委派三人，
云南碧桂园房地产开发有限公司委派二人，董事会决议经代表二分之一以上表决权
董事通过。本公司与云南碧桂园房地产开发有限公司签署一致行动人协议，约定双
方行使股东权利、董事权利时采取一致行动；在股东会和董事会行使提案权和表决
权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以本公司或其委派的董事的
意见进行提案或表决。因此，本公司管理层认为，本公司拥有对昆明中交东盛房地
产有限公司的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。
注 11： 本公司持有重庆美宸房地产开发有限公司 49.6%的股权，重庆市金科宸居置业有
限公司与重庆和美建设项目管理合伙企业(有限合伙)分别持有其 49.9%以及 0.5%
的股权。根据重庆美宸房地产开发有限公司章程约定，股东会按出资比例行使表
决权，股东会决议需要全体股东二分之一以上表决权通过。董事会共三人，本公
司委派二人，董事会决议经全体董事过半数通过生效。本公司与重庆和美建设项
目管理合伙企业(有限合伙)签署协议，约定存续期内各方行使股东权利、董事权
利、开展日常经营活动时采取一致行动；无法达成一致意见时，以本公司或本公
司委派的董事的意见进行提案或表决。因此，本公司管理层认为，本公司拥有对
重庆美宸房地产开发有限公司的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。
注 12：本公司与同受中交集团控制的关联方中交西南投资发展有限公司(以下简称“西南
投资”)、中交第四航务工程局有限公司、中交第二航务工程局有限公司、中交路
桥建设有限公司(以下简称“中交路建”)、中交第四航务工程勘察设计院有限公
司及中国市政工程西南设计研究总院有限公司(以下简称“市政西南院”)共同出
资设立中交贵州房地产有限公司，持股比例分别为 35%、6%、25%、15%、9%、
东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意
见的，以本公司或本公司委派的董事的意见进行提案或表决。因此，本公司管理
层认为，本公司拥有对中交贵州房地产有限公司的控制权，相应将其纳入本集团
合并范围。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
注 13：本公司与同受中交集团控制的关联方西南投资、中交路建、中交建筑集团有限公
司及中交第二公路工程局有限公司共同出资设立中交鑫盛贵安新区置业有限公
司，持股比例分别为 35%、8%、24%、18%及 15%。本公司与西南投资及中交
路建签订股东协议，约定在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提
案事项或表决事项达成一致意见的，以本公司或本公司委派的董事的意见进行提
案或表决。因此，本公司管理层认为，本公司拥有对中交鑫盛贵安新区置业有限
公司的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。
注 14：本公司持有广西中交城市投资发展有限公司 40%的股权，中交城市投资控股有限
公司和中交一航局城市投资发展(天津)有限公司分别持有广西中交城市投资发展
有限公司 30%的股权。根据广西中交城市投资发展有限公司章程约定，股东会按
出资比例行使表决权，股东会决议需要全体股东二分之一以上表决权通过；董事
会共五人，本公司委派三人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通过。
本公司与中交一航局城市投资发展(天津)有限公司签署协议，约定双方行使股东
权利、董事权利时采取一致行动；在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如
无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以本公司或本公司委派的董事的意
见进行提案或表决。因此，本公司管理层认为，本公司拥有对广西中交城市投资
发展有限公司的控制权，相应将其纳入本集团合并范围。
注 15：本公司与同受中交集团控制的关联方中交投资有限公司和中交雄安投资有限公
司共同出资设立中交雄安产业发展有限公司，持股比例分别为 40%、40%及 20%。
本公司与中交投资有限公司和中交雄安投资有限公司签订一致行动协议书，约定
在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一
致意见的，以本公司或本公司委派的董事的意见进行提案或表决。因此，本公司
管理层认为，本公司拥有对中交雄安产业发展有限公司的控制权，相应将其纳入
本集团合并范围。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
存在重要少数股东权益的子公司如下：
少数股东持股 归属少数股东 向少数股东 年末累计少数
比例(%) 损益 支付股利 股东权益
中交雄安产业发展有限公司 60.00 ( 3,564,257.77) - 1,829,779,222.30
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 65.00 ( 9,942,174.42) - 1,662,267,996.11
中交红桥(天津)房地产开发有限公司 30.05 ( 5,021,581.53) - 1,061,856,993.87
中交润致(北京)置业有限公司 49.00 361,981,934.98 269,500,000.00 963,627,292.44
中交贵州房地产有限公司 65.00 ( 7,126,658.01) - 693,342,033.41
少数股东持股 归属少数股东 向少数股东 年末累计少数
比例(%) 损益 支付股利 股东权益
中交雄安产业发展有限公司 60.00 (11,794,519.94) - 1,833,343,480.06
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 65.00 (17,027,357.40) - 1,672,210,170.46
中交红桥(天津)房地产开发有限公司 30.05 ( 1,398,924.60) - 1,066,878,575.40
中交润致(北京)置业有限公司 49.00 ( 68,828.91) - 871,145,357.46
中交贵州房地产有限公司 65.00 ( 9,243,732.78) - 700,468,691.42
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵销前的金额：
子公司名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
中交雄安产业发展有限公司 3,935,802,660.98 2,222,592,054.52 6,158,394,715.50 674,662,218.90 2,434,100,459.44 3,108,762,678.34
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 3,531,902,263.26 37,736,893.66 3,569,639,156.92 595,740,577.33 416,563,200.96 1,012,303,778.29
中交红桥(天津)房地产开发有限公司 5,040,798,802.67 51,754,537.00 5,092,553,339.67 717,499,856.61 841,419,560.03 1,558,919,416.64
中交润致(北京)置业有限公司 3,238,101,803.16 930,726.10 3,239,032,529.26 1,272,446,218.15 - 1,272,446,218.15
中交贵州房地产有限公司 2,124,664,381.02 62,885,387.33 2,187,549,768.35 1,091,874,020.27 28,995,696.68 1,120,869,716.95
子公司名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
中交雄安产业发展有限公司 3,131,057,153.22 20,721,307.62 3,151,778,460.84 96,205,994.07 - 96,205,994.07
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 3,190,843,754.40 45,407,272.55 3,236,251,026.95 414,491,274.98 249,128,720.38 663,619,995.36
中交红桥(天津)房地产开发有限公司 3,728,630,925.93 12,577,755.01 3,741,208,680.94 180,596,617.94 10,267,386.13 190,864,004.07
中交润致(北京)置业有限公司 7,086,391,710.92 2,750,546,616.05 9,836,938,326.97 6,812,676,306.72 1,246,414,351.96 8,059,090,658.68
中交贵州房地产有限公司 2,246,554,406.09 40,691,736.51 2,287,246,142.60 604,611,894.56 604,990,107.40 1,209,602,001.96
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵销前的金额：(续)
子公司名称 营业收入 净利润/(亏损) 综合收益/(亏损)总额 经营活动现金流量
中交雄安产业发展有限公司 4,150.94 ( 5,940,429.61) ( 5,940,429.61) ( 238,393,460.38)
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 - ( 15,295,652.96) ( 15,295,652.96) ( 192,681,747.52)
中交红桥(天津)房地产开发有限公司 - ( 16,710,753.84) ( 16,710,753.84) ( 30,586,053.25)
中交润致(北京)置业有限公司 7,966,951,808.07 738,738,642.82 738,738,642.82 2,196,891,455.66
中交贵州房地产有限公司 - ( 10,964,089.24) ( 10,964,089.24) ( 59,081,999.19)
子公司名称 营业收入 净亏损 综合亏损总额 经营活动现金流量
中交雄安产业发展有限公司 - (19,657,533.23) (19,657,533.23) (1,612,033,685.23)
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 - (26,195,934.45) (26,195,934.45) (1,339,153,403.88)
中交红桥(天津)房地产开发有限公司 - ( 4,655,323.13) ( 4,655,323.13) (2,747,818,222.99)
中交润致(北京)置业有限公司 - ( 140,467.16) ( 140,467.16) 3,620,390,264.62
中交贵州房地产有限公司 - (14,221,127.36) (14,221,127.36) ( 32,845,444.05)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
主要经营地 业务性质 注册资本 持股比例(%) 会计处理
及注册地 (万元)
直接 间接
合营企业
常熟中南香缇苑房地产有限公司 常熟 房地产开发 5,000.00 - 33.30 权益法
杭州康欣置业有限公司 杭州 房地产开发 20,000.00. 50.00 - 权益法
长沙金地金泰置业有限公司 长沙 房地产开发 20,000.00. 48.51 - 权益法
佛山中交房地产开发有限公司 佛山 房地产开发 19,000.00 47.37 - 权益法
佛山香颂置业有限公司 佛山 房地产开发 19,000.00 47.37 - 权益法
中交富力(北京)置业有限公司 北京 房地产开发 10,000.00 50.00 - 权益法
中交城市更新(深圳)有限公司 深圳 房地产开发 10,000.00 - 30.00 权益法
成都中交花源美庐置业有限公司 成都 房地产开发 10,000.00 50.00 - 权益法
中交立达(天津)房地产开发有限公司 天津 房地产开发 20,000.00 - 40.00 权益法
温州中交梁辉置业有限公司 温州 房地产开发 20,000.00 - 25.00 权益法
中交富力和美(北京)置业有限公司 北京 房地产开发 10,000.00 - 49.90 权益法
中交房地产(山东)有限公司 青岛 房地产开发 2,000.00 - 50.00 权益法
厦门中泓房地产有限公司 厦门 房地产开发 77,000.00 - 48.99 权益法
杭州滨仁企业管理有限公司 杭州 企业管理 26,000.00 - 35.00 权益法
杭州缤祝企业管理有限公司 杭州 企业管理 23,000.00 - 35.00 权益法
重庆沙今企业管理咨询有限公司 重庆 房地产开发 1,000.00 - 33.00 权益法
重庆沙琼企业管理咨询有限公司 重庆 房地产开发 1,000.00 - 33.00 权益法
联营企业
中交地产舟山有限公司 舟山 房地产开发 10,000.00 - 34.00 权益法
首铸二号(东莞)房地产有限公司(注1) 东莞 房地产开发 100.00 - 9.25 权益法
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 东莞 房地产开发 100.00 - 39.60 权益法
四川雅恒房地产开发有限公司 成都 房地产开发 30,303.03 33.00 - 权益法
厦门润悦雅颂房地产有限公司 厦门 房地产开发 63,000.00 33.93 - 权益法
北京毓秀置业有限公司 北京 房地产开发 200,000.00 - 20.00 权益法
苏州金阖诚置业有限公司 苏州 房地产开发 30,000.00 - 49.00 权益法
郑州滨悦房地产开发有限公司 郑州 房地产开发 5,000.00 40.00 - 权益法
武汉楚祺房地产开发有限公司 武汉 房地产开发 40,000.00 - 49.00 权益法
重庆葆和房地产开发有限公司 重庆 房地产开发 83,000.00 - 48.97 权益法
成都睿迩城市建设开发有限公司 成都 房地产开发 3,076.92 - 34.98 权益法
郑州展腾置业有限公司 郑州 房地产开发 100,000.00 - 33.00 权益法
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
金华雅郡置业有限公司 金华 房地产开发 20,500.00 - 48.93 权益法
北京铭海置业有限公司(注2) 北京 房地产开发 280,000.00 - 10.00 权益法
中龙智慧科技服务(深圳)有限公司 深圳 物业管理 200.00 - 49.00 权益法
厦门悦盈企业咨询有限公司 厦门 企业管理 298,800.00 - 32.00 权益法
城投交汇(青岛)投资有限公司 青岛 企业管理 160,000.00 49.00 - 权益法
合肥金中京湖房地产开发有限公司 合肥 房地产开发 71,200.00 49.00 - 权益法
金华鼎辉装饰有限公司 金华 装饰服务 500.00 - 48.93 权益法
合肥和冉房地产开发有限公司 合肥 房地产开发 90,000.00 - 33.00 权益法
合肥和宸房地产开发有限公司 合肥 房地产开发 65,000.00 - 33.00 权益法
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
注 1： 本公司之子公司深圳中交房地产有限公司 2018 年参与投资设立首铸二号(东莞)
房地产有限公司，持股比例为 9.25%，深圳中交房地产有限公司与持股首铸二号
(东莞)房地产有限公司 5%的股东本公司关联方中交鼎信股权投资管理有限公司
(以下简称“中交鼎信”)及持股 0.75%的股东中致(深圳)咨询管理有限公司签订
股东一致行动人协议，在行使股东和董事权利开展日常经营管理活动时保持一致，
如三方出现分歧，由持股多数决定，三方共同在该项目公司委派一位董事，本集
团对首铸二号(东莞)房地产有限公司经营管理能够产生重大影响。
注 2：本公司之子公司华通置业有限公司 2021 年参与投资设立北京铭海置业有限公司，
持股比例为 10%。根据北京铭海置业有限公司章程约定，股东会按出资比例行使
表决权，董事会共五人，华通置业有限公司委派一人，董事会决议经全体董事过
半数通过生效。本集团对北京铭海置业有限公司经营管理能够产生重大影响。
重要合营企业的主要财务信息如下：
厦门中泓房地产有限公司
流动资产 6,635,780,432.47 5,385,661,762.44
非流动资产 7,650,219.30 46,789,100.69
资产合计 6,643,430,651.77 5,432,450,863.13
流动负债 3,894,774,990.44 2,778,395,365.11
非流动负债 2,001,280,000.00 1,894,051,271.74
负债合计 5,896,054,990.44 4,672,446,636.85
所有者权益 747,375,661.33 760,004,226.28
按持股比例计算的净资产份额 366,139,336.49 372,326,070.45
调整事项：
评估增值 187,978,042.89 187,978,042.89
其他 ( 1,646,962.53) -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
对合营企业权益投资的账面价值 552,470,416.85 560,304,113.34
净亏损 ( 15,990,399.02) ( 8,170,780.07)
综合亏损总额 ( 15,990,399.02) ( 8,170,780.07)
本年收到的来自合营企业的股利 - -
七、 在其他主体中的权益(续)
重要联营企业的主要财务信息如下：
重庆葆和房地产开发有限公司
流动资产 1,957,875,713.20 1,921,503,821.54
非流动资产 1,676,777.67 567,263.72
资产合计 1,959,552,490.87 1,922,071,085.26
流动负债 309,915,780.86 1,093,650,352.38
非流动负债 826,200,000.00 -
负债合计 1,136,115,780.86 1,093,650,352.38
所有者权益 823,436,710.01 828,420,732.88)
按持股比例计算的净资产份额 403,236,956.89 405,677,632.89)
调整事项：
其他 60,000.00 -
对合营企业权益投资的账面价值 403,296,956.89 405,677,632.89)
自2021年5月13日至
净亏损 ( 4,861,498.87) ( 1,701,791.12)
综合亏损总额 ( 4,861,498.87) ( 1,701,791.12)
本年收到的来自合营企业的股利 - -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
重要联营企业的主要财务信息如下：(续)
厦门润悦雅颂房地产有限公司
流动资产 1,645,195,259.74 5,673,815,005.60
非流动资产 6,560,587.16 147,583,949.39
资产合计 1,651,755,846.90 5,821,398,954.99
流动负债 350,083,366.85 5,236,939,241.21
非流动负债 1,885,898.60 -
负债合计 351,969,265.45 5,236,939,241.21
所有者权益 1,299,786,581.45 584,459,713.78
按持股比例计算的净资产份额 441,017,587.08 198,307,180.88
对合营企业权益投资的账面价值 441,017,587.08 198,307,180.88
营业收入 5,084,452,909.24 -
净利润/(亏损) 715,326,867.67 ( 19,294,215.51)
综合收益/(亏损)总额 715,326,867.67 ( 19,294,215.51)
本年收到的来自合营企业的股利 - -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
重要联营企业的主要财务信息如下：(续)
北京毓秀置业有限公司
流动资产 9,348,280,563.34 8,950,890,655.47
非流动资产 200,260,025.30 27,596,949.48
资产合计 9,548,540,588.64 8,978,487,604.95
流动负债 7,515,879,789.11 6,180,199,743.55
非流动负债 100,000,000.00 870,000,000.00
负债合计 7,615,879,789.11 7,050,199,743.55
所有者权益 1,932,660,799.53 1,928,287,861.40
按持股比例计算的净资产份额 386,532,159.91 385,657,572.28
调整事项：
顺流交易影响 - 2,053,502.91
其他 ( 1,265,042.28) -
对联营企业权益投资的账面价值 385,267,117.63 387,711,075.19
净亏损 ( 12,219,787.79) ( 43,636,839.80)
综合亏损总额 ( 12,219,787.79) ( 43,636,839.80)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
重要联营企业的主要财务信息如下：(续)
厦门悦盈企业咨询有限公司
流动资产 12,245,074,201.41
非流动资产 130,957,012.10
资产合计 12,376,031,213.51
流动负债 4,583,978,130.83
非流动负债 2,912,546,212.67
负债合计 7,496,524,343.50
所有者权益 4,879,506,870.01
其中：归属于母公司所有者权益 2,927,242,087.66
按持股比例计算的净资产份额 936,717,468.05
调整事项：
其他 ( 2,328,053.40)
对联营企业权益投资的账面价值 934,389,414.65
自2022年3月7日至2022年12月31日
止期间
营业收入 25,035.74
净亏损 ( 68,033,079.22)
综合亏损总额 ( 68,033,079.22)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
七、 在其他主体中的权益(续)
下表列示了对本集团不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息：
合营企业
投资账面价值合计 732,485,808.42 509,008,976.10
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润/(亏损) 16,558,194.66 ( 195,468,097.15)
综合收益/(亏损)总额 16,558,194.66 ( 195,468,097.15)
联营企业
投资账面价值合计 1,772,876,877.01 3,005,318,225.70
下列各项按持股比例计算的合计数
净亏损 ( 245,019,342.40) ( 17,185,014.34)
综合亏损总额 ( 245,019,342.40) ( 17,185,014.34)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
八、 与金融工具相关的风险
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
金融资产
以摊余成本计量的 以公允价值计量且 合计
金融资产 其变动计入其他综
合收益的金融资产
货币资金 10,481,700,487.78 - 10,481,700,487.78
应收账款 28,677,900.25 - 28,677,900.25
其他应收款 4,737,042,700.89 - 4,737,042,700.89
其他流动资产 60,000,000.00 - 60,000,000.00
其他权益工具投资 - 53,323,085.00 53,323,085.00
一年内到期的非流动资产 1,696,360,361.68 - 1,696,360,361.68
长期应收款 1,983,879,922.07 - 1,983,879,922.07
合计 18,987,661,372.67 53,323,085.00 19,040,984,457.67
金融负债
以公允价值计量且其变 以摊余成本计量的 合计
动计入当年损益的 金融负债
金融负债
短期借款 - 2,025,906,298.88 2,025,906,298.88
应付票据 - 731,529,501.96 731,529,501.96
应付账款 - 17,366,007,911.05 17,366,007,911.05
其他应付款 - 4,007,727,698.23 4,007,727,698.23
一年内到期的非流动负债 - 17,568,498,455.54 17,568,498,455.54
长期借款 - 20,985,074,851.91 20,985,074,851.91
应付债券 - 2,592,414,615.73 2,592,414,615.73
长期应付款 - 20,745,639,686.75 20,745,639,686.75
预计负债—财务担保合同 81,998,865.25 - 81,998,865.25
合计 81,998,865.25 86,022,799,020.05 86,104,797,885.30
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财务报表附注(续)
八、 与金融工具相关的风险(续)
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：(续)
金融资产
以摊余成本计量的 以公允价值计量且 合计
金融资产 其变动计入其他综
合收益的金融资产
货币资金 12,369,926,874.74 - 12,369,926,874.74
应收账款 47,291,748.27 - 47,291,748.27
其他应收款 6,002,216,508.17 - 6,002,216,508.17
其他流动资产 60,000,000.00 - 60,000,000.00
其他权益工具投资 - 56,223,623.48 56,223,623.48
一年内到期的非流动资产 56,745,288.43 - 56,745,288.43
长期应收款 2,876,911,261.07 - 2,876,911,261.07
合计 21,413,091,680.68 56,223,623.48 21,469,315,304.16
金融负债
以公允价值计量且其变 以摊余成本计量的 合计
动计入当年损益的 金融负债
金融负债
短期借款 - 889,133,949.81 889,133,949.81
应付票据 - 379,980,636.33 379,980,636.33
应付账款 - 9,885,622,044.31 9,885,622,044.31
其他应付款 - 2,400,784,048.46 2,400,784,048.46
一年内到期的非流动负债 - 17,747,264,696.67 17,747,264,696.67
长期借款 - 28,624,315,096.91 28,624,315,096.91
应付债券 - 4,134,686,369.42 4,134,686,369.42
长期应付款 - 12,072,043,254.23 12,072,043,254.23
预计负债—财务担保合同 64,708,183.15 - 64,708,183.15
合计 64,708,183.15 76,133,830,096.14 76,198,538,279.29
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财务报表附注(续)
八、 与金融工具相关的风险(续)
本集团的主要金融工具，包括银行借款、应付债券、其他计息借款、货币资金等。这些
金融工具的主要目的在于为本集团的运营融资。本集团具有多种因经营而直接产生的其
他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。本集团的金融工具导致的主要风险是信
用风险、流动性风险及市场风险。本集团对此的风险管理政策概述如下。
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的企业和个人进行交易。本集团制定政策以确保房屋购
买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款。本集团对应收账款和合同资产余额
进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。本集团持续监测联营企业及合营
企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保借出款项的可收回性。
本集团货币资金的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银行，这些金融工具信用
风险较低。
本集团其他金融资产包括应收账款、其他应收款、其他权益工具投资等，这些金融资产
以及合同资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
于 2022 年 12 月 31 日，
本集团具有特定风险集中，本集团的其他应收款的 14.51%(2021
年 12 月 31 日：13.12%)和 44.83%(2021 年 12 月 31 日：48.46%)分别源于其他应收款
余额最大和前五大对方单位。本集团还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十、
信用风险显著增加判断标准
本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑在无须付出不必要的额
外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本集团历史数据的定性和定量分
析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本集团以单项金融工具或者具有相似信用风险
特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初
始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本集团认为金融工具的信用风险已发生显著
增加：
(1) 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
(2) 定性标准主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化等；
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财务报表附注(续)
八、 与金融工具相关的风险(续)
信用风险(续)
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本集团所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用
风险管理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本集团评估债务人是否发生信用减
值时，主要考虑以下因素：
(1) 发行方或债务人发生重大财务困难；
(2) 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
(5) 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
(6) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件
所致。
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财务报表附注(续)
八、 与金融工具相关的风险(续)
信用风险(续)
应收账款、其他应收款、长期应收款风险敞口信息见附注五、2、4及8。
本集团信用风险等级评估包括以下类别：
信贷评级 描述 发生信用减值的阶段
未来 12 个月的
正常 交易方违约风险低及并无任何逾期 30 天款项
预期信用损失
整个存续期的
逾期款项超过 30 天但尚未超过 90 天，交易方违约
关注 预期信用损失
风险低及具有支付合同现金流量的良好能力
(尚未发生信用减值)
整个存续期的
逾期款项超过 90 天或有证据显示信用风险增加；
次级 预期信用损失
债务人具有于到期日后偿还的记录
(尚未发生信用减值)
整个存续期的
通过内部获取的信息或外部资源显示信用风险自
可疑 预期信用损失
初始确认以来有大幅增加
(发生信用减值)
整个存续期的
损失 有证据显示该资产出现信用减值 预期信用损失
(发生信用减值)
有证据显示债务人正面临严重财政困难且本集团
核销
实际收回款项的前景渺茫 有关款项已核销
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财务报表附注(续)
八、 与金融工具相关的风险(续)
流动性风险
本集团的目标是运用银行借款、公司债券和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的
持续性与灵活性的平衡。
下表概括了金融负债及租赁负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
短期借款 2,118,291,309.29 - - - 2,118,291,309.29
应付票据 731,529,501.96 - - - 731,529,501.96
应付账款 17,366,007,911.05 - - - 17,366,007,911.05
其他应付款 4,045,300,434.90 - - - 4,045,300,434.90
财务担保 17,319,360,445.76 - 1,371,601,686.28 1,228,472,948.80 19,919,435,080.84
租赁负债 22,039,784.19 9,135,532.91 4,710,407.56 - 35,885,724.66
长期借款
(含一年内到期) 16,257,229,384.90 13,854,734,285.00 7,866,039,774.46 26,242,860.73 38,004,246,305.09
应付债券
(含一年内到期) 1,863,000,384.56 913,174,794.52 1,886,326,794.52 - 4,662,501,973.60
长期应付款
(含一年内到期) 2,290,454,255.30 18,140,454,661.15 3,737,499,420.59 - 24,168,408,337.04
合计 62,013,213,411.91 32,917,499,273.58 14,866,178,083.41 1,254,715,809.53 111,051,606,578.43
短期借款 905,356,961.43 - - - 905,356,961.43
应付票据 379,980,636.33 - - - 379,980,636.33
应付账款 9,885,622,044.31 - - - 9,885,622,044.31
其他应付款 2,401,467,622.26 - - - 2,401,467,622.26
财务担保 16,640,949,953.21 115,392,800.00 229,788,676.35 970,724,789.26 17,956,856,218.82
租赁负债 39,019,338.69 24,530,160.29 17,124,527.78 155,790.09 80,829,816.85
长期借款
(含一年内到期) 14,465,815,729.86 15,990,216,028.05 14,418,082,617.43 31,859,447.74 44,905,973,823.08
应付债券
(含一年内到期) 4,745,734,135.39 2,202,584,490.64 2,249,120,359.88 - 9,197,438,985.91
长期应付款
(含一年内到期) 2,004,299,754.43 5,729,155,552.52 7,641,459,529.28 - 15,374,914,836.23
合计 51,468,246,175.91 24,061,879,031.50 24,555,575,710.72 1,002,740,027.09 101,088,440,945.22
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财务报表附注(续)
八、 与金融工具相关的风险(续)
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。本集
团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成本。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能
的变动时，将对税前利润产生的影响。
增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 100 (240,949,984.22)
增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 100 (80,757,225.10)
本集团采用资产负债比率来管理资本，资产负债率是指负债总额和资产总额的比率。本
集团于资产负债表日的资产负债比率如下：
资产总额 137,307,213,180.51 141,962,471,759.40
负债总额 118,265,967,839.76 124,016,505,053.29
资产负债率 86.13% 87.36%
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财务报表附注(续)
九、 公允价值的披露
以公允价值计量的资产：
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察 合计
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次)
其他权益工具投资 - - 53,323,085.00 53,323,085.00
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察 合计
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次)
其他权益工具投资 - - 56,223,623.48 56,223,623.48
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财务报表附注(续)
九、 公允价值的披露(续)
以公允价值计量的负债：
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察 合计
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次)
预计负债-财务担保合同 - 81,998,865.25 - 81,998,865.25
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察 合计
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次)
预计负债-财务担保合同 - 64,708,183.15 - 64,708,183.15
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
九、 公允价值的披露(续)
以公允价值披露的负债：
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察 合计
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次)
长期借款
(含一年内到期) - 35,890,322,189.11 - 35,890,322,189.11
应付债券
(含一年内到期) 4,260,021,919.05 - - 4,260,021,919.05
长期应付款
(含一年内到期) - 22,560,494,251.07 - 22,560,494,251.07
合计 4,260,021,919.05 58,450,816,440.18 - 62,710,838,359.23
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察 合计
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次)
长期借款
(含一年内到期) - 41,698,529,668.88 - 41,698,529,668.88
应付债券
(含一年内到期) 8,582,901,140.77 - - 8,582,901,140.77
长期应付款
(含一年内到期) - 14,069,358,703.08 - 14,069,358,703.08
合计 8,582,901,140.77 55,767,888,371.96 - 64,350,789,512.73
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
九、 公允价值的披露(续)
以下是本集团除租赁负债及账面价值与金融工具公允价值相差很小的金融工具之外的
各类别金融工具的账面价值与公允价值：
账面价值 公允价值
长期借款(含一年内到期) 35,889,774,983.96 40,860,203,340.06 35,890,322,189.11 41,698,529,668.88
应付债券(含一年内到期) 4,283,765,755.05 8,564,055,979.31 4,260,021,919.05 8,582,901,140.77
长期应付款(含一年内到期) 21,718,086,870.92 13,154,050,097.86 22,560,494,251.07 14,069,358,703.08
合计 61,891,627,609.93 62,578,309,417.23 62,710,838,359.23 64,350,789,512.73
管理层已经评估了货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、应付票据、应付
账款、其他应付款等，因剩余期限不长，公允价值与账面价值相若。
本集团的财务部门由财务总经理领导，负责制定金融工具公允价值计量的政策和程序。
每个资产负债表日，财务部门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产
交换或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设
用于估计公允价值。
长期应收款、长期借款、长期应付款采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似
合同条款、信用风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。应付债券以
市场报价确定市场价值。2022 年 12 月 31 日，针对该些负债等自身不履约风险评估为
不重大。
非上市的权益工具投资，采用折现估值模型估计公允价值，采用的假设并非由可观察市
场价格或利率支持。本集团需要就预计未来现金流量(包括预计未来股利和处置收入)作
出估计。本集团相信，以估值技术估计的公允价值及其变动，是合理的，并且亦是于资
产负债表日最合适的价值。
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财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易
母公司名称 注册地 业务性质 对本公司 对本公司 注册资本
持股比例(%) 表决权比例(%) 人民币万元
中交房地产集团 北京市 房地产开发 52.32 52.32 500,000
本公司的最终控制方为中交集团。
本公司的子公司详见附注七、1。
本公司的合营和联营企业详见附注七、2。
关联方名称 关联方关系
中国交通建设股份有限公司 同受中交集团控制
中交建筑集团有限公司(注1) 同受中交集团控制
中交一公局集团有限公司 同受中交集团控制
中交一公局第四工程有限公司 同受中交集团控制
中交一公局第七工程有限公司 同受中交集团控制
中交二公局第六工程有限公司 同受中交集团控制
中交第二公路工程局有限公司 同受中交集团控制
中交第二公路勘察设计研究院有限公司 同受中交集团控制
中交一航局第二工程有限公司 同受中交集团控制
中交二航局建筑工程有限公司 同受中交集团控制
中交第一航务工程局有限公司 同受中交集团控制
中交第二航务工程局有限公司 同受中交集团控制
中交第二航务工程勘察设计院有限公司 同受中交集团控制
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交第三航务工程局有限公司 同受中交集团控制
中交第三航务工程勘察设计院有限公司 同受中交集团控制
中交第四航务工程局有限公司 同受中交集团控制
中交第四航务工程勘察设计院有限公司 同受中交集团控制
中交公路规划设计院有限公司 同受中交集团控制
中交公规土木大数据信息技术(北京)有限公司 同受中交集团控制
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
关联方名称 关联方关系
民航机场建设工程有限公司 同受中交集团控制
中交路建 同受中交集团控制
中交机电工程局有限公司 同受中交集团控制
中交瑞通建筑工程有限公司 同受中交集团控制
中交雄安城市建设发展有限公司 同受中交集团控制
中交郴州筑路机械有限公司 同受中交集团控制
中交(武汉)铁路电化电信工程技术有限公司 同受中交集团控制
武汉中交交通工程有限责任公司 同受中交集团控制
中交城市能源研究设计院有限公司 同受中交集团控制
中交上海航道局有限公司 同受中交集团控制
中交滨江(上海)建设管理有限公司 同受中交集团控制
湖北中交咸通高速公路有限公司置业分公司 同受中交集团控制
中交(厦门)电子商务有限公司 同受中交集团控制
中交高新科技产业发展有限公司 同受中交集团控制
中交星宇科技有限公司 同受中交集团控制
中交财务有限公司 同受中交集团控制
中交资产管理有限公司 同受中交集团控制
中交投资基金管理(北京)有限公司 同受中交集团控制
中交怒江产业扶贫开发有限公司 同受中交集团控制
重庆中交物业管理有限公司 同受中交集团控制
北京瑞拓电子技术发展有限公司 同受中交集团控制
北京碧水源科技股份有限公司 同受中交集团控制
中国港湾工程有限责任公司 同受中交集团控制
中国交通信息科技集团有限公司 同受中交集团控制
市政西南院 同受中交集团控制
中国路桥工程有限责任公司 同受中交集团控制及子公司的其他股东
中交第三公路工程局有限公司 同受中交集团控制及子公司的其他股东
中交一航局城市投资发展(天津)有限公司 同受中交集团控制及子公司的其他股东
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
关联方名称 关联方关系
中交雄安投资有限公司 同受中交集团控制及子公司的其他股东
西南投资 同受中交集团控制及子公司的其他股东
中交投资有限公司 同受中交集团控制及子公司的其他股东
中交昆明建设发展有限公司 同受中交集团控制及子公司的其他股东
中交鼎信 同受中交房地产集团控制
中交地产北京物业有限公司青岛分公司 同受中交房地产集团控制
浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 同受中交房地产集团控制
浙江绿城联合设计有限公司 同受中交房地产集团控制
绿城装饰工程集团有限公司 同受中交房地产集团控制
绿城房屋科技有限公司 同受中交房地产集团控制
北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司 同受中交房地产集团控制
天津思源兴业房地产经纪有限公司 同受中交房地产集团控制
青岛思源兴业房地产经纪有限公司 同受中交房地产集团控制
深圳思源兴业房地产经纪有限公司 同受中交房地产集团控制
武汉思源兴业房地产经纪有限公司 同受中交房地产集团控制
苏州思源房地产经纪有限公司 同受中交房地产集团控制
上海世远房地产咨询有限公司 同受中交房地产集团控制
长沙世远房地产经纪有限公司 同受中交房地产集团控制
重庆世远房地产经纪有限公司 同受中交房地产集团控制
北京凯帝克房地产有限责任公司 同受中交房地产集团控制
北京新房通科技有限公司 同受中交房地产集团控制
中交文化旅游(贡山)有限公司 同受中交房地产集团控制
中交健康养老产业集团有限公司 同受中交房地产集团控制
广西鹿鸣置业管理有限公司 同受中交房地产集团控制
中房集团 同受中交房地产集团控制及子公司的
其他股东
中交置业有限公司 同受中交房地产集团控制及子公司的
其他股东
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
关联方名称 关联方关系
苏州金鸿悦房地产开发有限公司 子公司的其他股东
惠州仲恺高新区恺建投资开发有限公司 子公司的其他股东
武汉德禄房地产开发有限公司 子公司的其他股东
国电华北电力有限公司 子公司的其他股东
北京中润建科投资有限公司 子公司的其他股东
济南市中控股集团有限公司 子公司的其他股东
金广文旅产业发展(山东)有限公司 子公司的其他股东
北京茂康企业管理有限公司 子公司的其他股东
厦门大唐房地产集团有限公司 子公司的其他股东
重庆金科房地产开发有限公司 子公司的其他股东
重庆市金科宸居置业有限公司 子公司的其他股东
金地(集团)股份有限公司 子公司的其他股东
北京金地致远企业管理咨询有限公司 子公司的其他股东
中建七局地产集团有限公司 子公司的其他股东
江苏保利宁晟房地产开发有限公司 子公司的其他股东
中交云南建设投资发展有限公司 子公司的其他股东
广州市飞骏物流有限公司 子公司的其他股东
常州路劲房地产开发有限公司 子公司的其他股东
中交城市投资控股有限公司 子公司的其他股东
堆龙德庆区碧享企业管理有限公司 子公司的其他股东
福州中梁耀房地产开发有限公司 子公司的其他股东
北京领华房地产开发有限公司 子公司的其他股东
青岛城投新城开发建设有限公司 子公司的其他股东
青岛嘉宏德顺置业有限公司 子公司的其他股东
深圳市润投咨询有限公司 子公司的其他股东
昆明众垚建设项目管理合伙企业(有限合伙) 子公司的其他股东
越秀(武汉)实业投资有限公司 子公司的其他股东
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
关联方名称 关联方关系
云南碧桂园房地产开发有限公司 子公司的其他股东
北京润置商业运营管理有限公司 子公司的其他股东
昆明金地云盛房地产开发有限公司 子公司的其他股东
苏州隽泽房地产开发有限公司 子公司的其他股东
国投泰康信托有限公司 子公司的其他股东
常熟市城市经营投资有限公司 子公司的其他股东
华润置地控股有限公司 子公司其他股东的控股股东
阳光城集团浙江置业有限公司 子公司其他股东的控股股东
碧桂园地产集团有限公司 子公司其他股东的控股股东
深圳威新软件科技有限公司 子公司其他股东的控股股东
建发房地产集团有限公司 子公司其他股东的控股股东
北京路劲隽御房地产开发有限公司 子公司其他股东的控股股东
上海容承企业管理有限公司 子公司其他股东的控股股东
保利发展控股集团有限公司 子公司其他股东的控股股东
广州市城市建设开发有限公司 子公司其他股东的控股股东
深圳市卓越商业管理有限公司 子公司其他股东的控股股东
中建七局第一建筑有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
华润置地(北京)股份有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
苏州隽御地产有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
南京隽耀房地产开发有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
昆明金玺房地产开发有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
安宁金域华辉房地产开发有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
深圳碧盛发展有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
云南碧城房地产开发有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
重庆唐美房地产开发有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
北京金地兴晟科技有限公司 与对子公司施加重大影响的股东受同一控制
台州滨交房地产开发有限公司 合营公司的子公司
台州滨帆房地产开发有限公司 合营公司的子公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
关联方名称 关联方关系
重庆铭勤房地产开发有限公司 合营公司的子公司
重庆铭秉房地产开发有限公司 合营公司的子公司
厦门保润房地产开发有限公司 联营公司的子公司
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 联营公司的子公司
武汉嘉秀房地产开发有限公司 联营公司的子公司
叶瑞佳 本公司关键管理人员及其家庭成员
重庆渝富资本运营集团有限公司 本公司的第二大股东
绍兴花美房地产开发有限公司(注2) 子公司的前其他股东
上海花样年房地产开发有限公司(注2) 子公司前其他股东的控股股东
保利海西实业有限公司(注3) 前子公司的其他股东
自2022年1月1日起，本集团不再将持股比例小于5%的法人认定为关联方，同口径披露
注1： 中交第四公路工程局有限公司于2022年10月8日将公司名称变更为中交建筑集团
有限公司。
注2： 该关联方为2021年处置子公司中交花创(绍兴)置业有限公司之前认定的关联方，
披露的关联交易为2021年中交花创(绍兴)置业有限公司合并期间的关联交易。
注3： 该关联方为2021年处置子公司厦门中泓房地产有限公司之前认定的关联方，披露
的关联交易为2021年厦门中泓房地产有限公司合并期间的关联交易。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
本集团向关联方销售商品和提供服务及关联方向本集团提供服务的价格以一般商业条
款作为定价基础。关联方股权转让以销售商品和转让标的公允价值作为对价依据。拆入
资金和拆出资金参考银行同期存贷款利率，经双方协商后确定。
(1) 向关联方销售商品或提供劳务
关联方 关联交易内容 2022年度 2021年度
中交资产管理有限公司 房产销售 52,063,527.52 -
郑州展腾置业有限公司 咨询服务 12,630,150.34 -
中交上海航道局有限公司 房产销售 8,887,783.49 -
厦门润悦雅颂房地产有限公司 咨询服务 8,193,960.04 1,999,999.93
北京铭海置业有限公司 咨询服务 7,547,169.84 4,716,981.00
合肥和冉房地产开发有限公司 咨询服务 7,356,509.43 -
中交第二公路勘察设计研究院有限
公司 房产销售 6,509,735.78 -
中交建筑集团有限公司 咨询服务 6,362,612.34 -
厦门保润房地产开发有限公司 咨询服务 6,109,536.00 -
合肥和宸房地产开发有限公司 咨询服务 4,744,560.19 -
中交房地产集团 托管服务 4,150,943.39 4,240,889.14
广西鹿鸣置业管理有限公司 咨询服务 3,443,683.75 -
中房集团 托管服务 1,886,792.44 1,886,792.46
中交文化旅游(贡山)有限公司 咨询服务 1,056,603.78 -
北京毓秀置业有限公司 咨询服务 - 5,324,432.56
中国交通建设股份有限公司 托管服务 - 2,283,400.28
东莞市万科中交中天创合房地产
有限公司 咨询服务 - 873,448.78
重庆铭勤房地产开发有限公司 咨询服务 - 201,890.89
中交集团 技术服务 - 155,660.38
首铸二号(东莞)房地产有限公司 咨询服务 - 93,354.00
中国港湾工程有限责任公司 管理咨询 - 8,490.58
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(2) 自关联方购买商品或接受服务
关联方 关联交易内容 2022年度 2021年度
中交建筑集团有限公司 接受建造劳务 1,446,545,070.99 1,111,008,917.61
中交第二航务工程局有限公司 接受建造劳务 652,281,069.62 704,695,356.18
民航机场建设工程有限公司 接受建造劳务 586,788,861.48 286,827,231.54
中交第一航务工程局有限公司 接受建造劳务 393,177,221.11 316,517,551.72
中交第三航务工程局有限公司 接受建造劳务 370,165,200.27 358,665,687.16
中交第四航务工程局有限公司 接受建造劳务 328,437,079.79 59,743,017.20
中交一公局集团有限公司 接受建造劳务 229,241,081.96 285,029,524.99
中交第三公路工程局有限公司 接受建造劳务 229,149,869.08 33,515,277.09
中交瑞通建筑工程有限公司 接受建造劳务 215,332,244.43 120,785,666.75
中交第二公路工程局有限公司 接受建造劳务 178,027,382.61 -
中建七局第一建筑有限公司 接受建造劳务 60,549,439.72 -
中交二公局第六工程有限公司 接受建造劳务 44,651,557.20 42,459,273.28
中交一公局第七工程有限公司 接受建造劳务 29,682,185.96 36,535,417.82
北京润置商业运营管理有限公司 咨询顾问 28,796,603.77 27,250,000.00
中交二航局建筑工程有限公司 接受建造劳务 23,357,464.48 67,514,192.84
中交第四航务工程勘察设计院有限公司 方案设计 19,418,142.54 21,609,956.91
中交机电工程局有限公司 接受建造劳务 16,809,052.09 -
深圳碧盛发展有限公司 购置材料 6,654,211.15 -
北京新房通科技有限公司 营销服务 6,219,979.59 -
苏州隽御地产有限公司 咨询服务 6,042,254.19 9,030,728.68
南京隽耀房地产开发有限公司 咨询服务 5,772,543.53 -
中交公路规划设计院有限公司 方案设计 3,527,679.25 -
中龙智慧科技服务(深圳)有限公司 物业管理服务 3,151,212.13 2,521,612.09
重庆市金科宸居置业有限公司 咨询顾问 3,079,751.74 1,433,962.27
重庆世远房地产经纪有限公司 代建服务 3,035,659.87 -
北京思源兴业房地产服务集团股份有限
咨询服务 2,347,446.24 188,679.25
公司
重庆中交物业管理有限公司 物业费用 2,239,536.32 2,419,742.41
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交一公局第四工程有限公司 接受建造劳务 1,817,282.97 -
市政西南院 方案设计 1,405,132.07 -
重庆唐美房地产开发有限公司 咨询服务 1,352,657.45 6,482,503.89
青岛城投新城开发建设有限公司 咨询服务 1,333,346.99 -
中交公规土木大数据信息技术(北京)有
采购固定资产等 1,313,427.12 -
限公司
中交建筑集团有限公司 咨询服务 1,221,377.63 -
中交(厦门)电子商务有限公司 采购固定资产等 1,155,050.66 2,726,315.28
苏州思源房地产经纪有限公司 咨询服务 746,879.05 -
绿城房屋科技有限公司 方案设计 672,169.82 593,962.25
中交第二航务工程勘察设计院有限公司 方案设计 649,029.98 390,566.04
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(2) 自关联方购买商品或接受服务(续)
关联方 关联交易内容 2022年度 2021年度
北京凯帝克房地产有限责任公司 业务费 543,192.00 348,914.00
青岛思源兴业房地产经纪有限公司 咨询服务 476,989.29 -
北京金地兴晟科技有限公司 咨询服务 443,914.46 501,831.29
浙江绿城联合设计有限公司 方案设计 349,655.66 1,647,867.15
中交第三航务工程勘察设计院有限公司 方案设计 346,565.99 769,263.67
中交地产北京物业有限公司青岛分公司 物业费用 243,948.00 44,929.00
重庆世远房地产经纪有限公司 销售代理 185,710.06 -
中国交通信息科技集团有限公司 信息化费用 130,188.68 1,367,237.96
武汉思源兴业房地产经纪有限公司 咨询服务 120,000.00 -
深圳思源兴业房地产经纪有限公司 咨询服务 77,738.71 -
中交健康养老产业集团有限公司 营销服务 57,864.22 -
重庆金科房地产开发有限公司 咨询服务 57,100.00 9,338,466.36
中交城市能源研究设计院有限公司 设计建造 50,943.40 -
天津思源兴业房地产经纪有限公司 咨询服务 47,169.81 113,207.55
长沙世远房地产经纪有限公司 咨询服务 38,710.43 20,470.75
中交星宇科技有限公司 物业费用 3,300.88 -
湖北中交咸通高速公路有限公司置业分
办公用品采购 1,600.00 23,897.34
公司
上海花样年房地产开发有限公司 运营咨询 - 6,530,125.25
绿城装饰工程集团有限公司 设计建造 - 4,665,650.46
浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 接受建造劳务 - 4,284,403.66
中交投资基金管理(北京)有限公司 财务顾问 - 1,740,566.04
阳光城集团浙江置业有限公司 咨询服务 - 1,343,231.68
上海容承企业管理有限公司 咨询顾问 - 1,328,301.90
武汉中交交通工程有限责任公司 接受建造劳务 - 1,303,311.94
深圳威新软件科技有限公司 咨询顾问 - 747,169.74
上海世远房地产咨询有限公司 咨询服务 - 70,754.71
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
(3) 租赁
本集团作为出租人
承租方名称 关联交易内容 2022年度 2021年度
青岛城投新城开发建设有限公司 办公室租赁收入 790,000.00 -
中交健康养老产业集团有限公司 办公室租赁收入 305,006.16 -
中交滨江(上海)建设管理有限公司 车辆租赁收入 154,067.26 212,304.42
中交富力(北京)置业有限公司 车辆租赁收入 - 35,398.20
十、 关联方关系及其交易(续)
(3) 租赁(续)
本集团作为承租人
出租方名称 关联交易内容 2022年度 2021年度
中交第四航务工程局有限公司 办公室租赁 938,117.54 755,020.88
中交资产管理有限公司 办公室租赁 919,357.15 1,508,099.90
中交地产舟山有限公司 办公室租赁 383,487.56 158,403.58
(4) 向关联方提供担保
提供担保方 被担保方 担保金额担保起始日 担保到期日 担保是否
履行完毕
佛山中交房地产开发有限
公司(注1) 587,900,000.00 2018/9/212025/4/28至2026/9/19 否
佛山香颂置业有限公司(注1) 否
中交立达(天津)房地产开发
有限公司(注2) 131,298,862.952020/12/30 2025/12/20 否
中交地产股份 厦门中泓房地产有限 356,286,000.00 2021/3/25 2029/3/10 否
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
有限公司 公司(注3) 678,810,000.00 2021/3/25 2029/3/15
郑州滨悦房地产开发
有限公司(注4) 23,744,000.002021/12/15 2023/12/15 否
武汉嘉秀房地产开发 144,628,400.00 2022/12/22 2027/11/10 否
有限公司（注5） 48,207,670.00 2022/12/22 2028/11/24 否
成都金牛区幸福汇轨道城市
发展有限公司(注6) 9,234,720.002022/12/16 2040/4/26 否
厦门保润房地产开发
有限公司(注7) 136,160,739.842022/12/19 2029/7/11 否
合计 2,704,898,792.79
注1： 佛山中交房地产开发有限公司向本公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山中
交房地产开发有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条
件，本公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担
保责任。上海凝宇企业管理服务中心向本公司出具承诺函，承诺一旦本公司承担
担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分进行现金补偿。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(4) 向关联方提供担保(续)
佛山香颂置业有限公司向本公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山香颂置业
有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，本公司在按
自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝
宇企业管理服务中心向本公司出具承诺函，承诺一旦本公司承担担保责任，上海
凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分对本公司进行现金补偿。本年本
公司代佛山中交房地产开发有限公司及佛山香颂置业有限公司分别归还借款人
民币209,630,000.00元及人民币261,500,000.00元。
注2： 中交立达(天津)房地产开发有限公司为本公司提供反担保。
注3： 厦门中泓房地产有限公司向本公司提供反担保。2021年12月，深圳中交将其持
有的厦门中泓房地产有限公司2%股权转让给嘉信(广州)城市更新投资合伙企业
(有限合伙)。本公司持股比例变更为48.99%后，仍承担51%的担保责任。2022
年5月31日，嘉信(广州)城市更新投资合伙企业(有限合伙)将持有的2%股权质押
给本公司，并向本公司提供2%比例反担保。
注4： 郑州滨悦房地产开发有限公司向本公司提供反担保。
注5： 武汉嘉秀房地产开发有限公司为本公司提供反担保。
注6： 成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司为本公司提供反担保。
注7： 厦门保润房地产开发有限公司为本公司提供反担保。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(4) 向关联方提供担保(续)
提供担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否
履行完毕
佛山中交房地产开发有限
公司(注1) 741,300,000.00 2018/9/21 2025/4/28 否
佛山香颂置业有限公司(注2) 605,500,000.00 2018/9/21 2025/1/20 否
厦门润悦雅颂房地产 159,619,741.38 2021/3/18 2026/08/26
有限公司(注3) 37,247,817.17 2021/3/18 2026/10/21 否
四川雅恒房地产开发有限
公司(注4) 42,576,848.56 2019/9/23 2024/4/28 否
中交地产股份
杭州康欣置业有限公司(注5) 25,000,000.00 2019/12/2 2025/5/31 否
有限公司
中交立达(天津)房地产开发
有限公司(注6) 83,392,800.00 2020/12/30 2023/12/20 否
北京铭海置业有限 244,180,000.00 2020/11/27 2022/12/26 否
公司(注7) 50,000,000.00 2021/12/21 2022/10/24 否
厦门中泓房地产有限公司(注8) 965,940,000.00 2021/03/25 2029/03/24 否
郑州滨悦房地产开发
有限公司(注9) 32,000,000.00 2021/12/15 2023/12/15 否
中 交 房 地 产 管 理 集 中交高新科技产业发展
团有限公司 有限公司(注10) 4,950,000.00 2019/4/2 2029/1/31 否
合计 2,991,707,207.11
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(4) 向关联方提供担保(续)
注1： 佛山中交房地产开发有限公司向本公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山中
交房地产开发有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条
件，本公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担
保责任。上海凝宇企业管理服务中心向本公司出具承诺函，承诺一旦本公司承担
担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分进行现金补偿。
注2： 佛山香颂置业有限公司向本公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山香颂置业
有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，本公司在按
自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝
宇企业管理服务中心向本公司出具承诺函，承诺一旦本公司承担担保责任，上海
凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分对本公司进行现金补偿。
注3： 由于持有厦门润悦雅颂房地产有限公司0.07%股权的中雅(深圳)咨询管理合伙企
业(有限合伙)不具备担保条件，本公司在按自有持股比例33.93%承担担保责任的
同时，额外承诺0.07%的担保责任。中雅(深圳)咨询管理合伙企业(有限合伙)将持
有的0.07%股权质押给本公司，并向本公司提供0.07%比例反保证担保。
注4： 四川雅恒房地产开发有限公司向本公司提供反保证担保。
注5： 杭州康欣置业有限公司向本公司提供反保证担保。
注6： 中交立达(天津)房地产开发有限公司为本公司提供反担保。
注7： 北京铭海置业有限公司向本公司提供反保证担保。
注8： 厦门中泓房地产有限公司向本公司提供反担保。2021年12月，深圳中交将其持有
的厦门中泓房地产有限公司2%股权转让给嘉信(广州)城市更新投资合伙企业(有
限合伙)。本公司持股比例变更为48.99%后，仍承担51%的担保责任。
注9： 郑州滨悦房地产开发有限公司向本公司提供反保证担保。
注10：中交第一公路勘察设计研究院有限公司为其子公司中交高新科技产业发展有限公
司的银行借款提供担保。中交房地产管理集团有限公司持有中交高新科技产业发
展有限公司15%的股权，按该持股比例为保证人中交第一公路勘察设计研究院有
限公司提供反担保。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(5) 接受关联方提供担保
提供担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否
履行完毕
中交地产股份 700,000,000.00 2020/8/5 2023/8/5 否
中交房地产集团
有限公司 1,100,000,000.00 2021/8/25 2027/2/25 否
重庆市金科宸居置业 重庆美宸房地产开
有限公司 发有限公司 99,151,300.00 2020/7/2 2025/6/20 否
保利发展控股团有限公 南京中悦房地产开
司 发有限公司 119,213,896.88 2021/5/10 2027/5/9 否
广州市城市建设开发有 武汉锦秀嘉合置业 244,493,340.00 2021/6/18 2027/6/15 否
限公司 有限公司 48,756,960.00 2021/9/18 2027/9/17 否
常州路劲房地产开发有 南京中劲房地产开
限公司 发有限公司
建发房地产集团有限公 中交(长沙)置业有
司 限公司 147,000,000.00 2020/3/11 2026/3/11 否
厦门润昀房地产开
华润置地控股有限公司 78,400,000.00 2021/4/20 2029/4/19 否
发有限公司
合计 10,389,547,536.88
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(5) 接受关联方提供担保(续)
提供担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否
履行完毕
中交地产股份 1,000,000,000.00 2020/2/28 借款还清日 否
中交房地产集团
有限公司 500,000,000.00 2019/8/22 2022/7/8 否
碧桂园地产集团 昆明中交东盛房
有限公司 地产有限公司 366,275,000.00 2020/12/2 2022/9/23 否
重庆市金科宸居置业 重庆美宸房地产开
有限公司 发有限公司 121,107,300.00 2020/7/2 2023/6/20 否
保利发展控股集团有限 南京中悦房地产开
公司 发有限公司 123,311,077.83 2021/5/10 2024/5/9 否
广州市城市建设开发有 武汉锦秀嘉合置业
限公司 有限公司 529,690,000.00 2021/6/18 2024/6/17 否
常州路劲房地产开发有 南京中劲房地产开
限公司 发有限公司
建发房地产集团有限公 中交(长沙)置业有
司 限公司 237,650,000.00 2020/3/11 2023/3/11 否
合计 23,391,454,948.39
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
北京领华房地产开发有限公司(注1) 120,000,000.00 2021/6/18 2022/3/14
深圳市卓越商业管理有限公司(注1) 1,029,688,887.60 2022/5/31 2024/6/17
北京路劲隽御房地产开发有限公司
常熟中南香缇苑房地产有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
成都中交花源美庐置业有限公司 20,000,000.00 2021/3/12 2025/12/21
城投交汇(青岛)投资有限公司 784,000,000.00 2020/12/25 2022/12/24
堆龙德庆区碧享企业管理有限公司 1,801,152.00 2021/4/29 2022/7/28
福州中梁耀房地产开发有限公司 10,200,000.00 2021/3/31 2024/3/7
华润置地控股有限公司 155,962,436.88 2021/5/1 2022/1/5
江苏保利宁晟房地产开发有限公司
北京毓秀置业有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
济南市中控股集团有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
金广文旅产业发展(山东)有限公司 49,760,861.20 2020/12/31 2022/9/29
南京隽耀房地产开发有限公司 20,000,000.00 2021/7/29 2022/12/20
苏州隽御地产有限公司 29,400,000.00 2017/7/10 2022/5/10
厦门润悦雅颂房地产有限公司 102,000,000.00 2021/12/15 2023/12/14
温州中交梁辉置业有限公司 7,800,000.00 2021/12/3 2024/10/26
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
长沙金地金泰置业有限公司 9,800,000.00 2021/6/24 2022/6/23
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
武汉德禄房地产开发有限公司 2,386,849.32 2021/8/29 2022/2/28
云南碧桂园房地产开发有限公司 263,375,000.00 2022/9/22 2023/9/21
中交怒江产业扶贫开发有限公司 7,560,000.00 2021/4/29 2022/2/20
中建七局地产集团有限公司
中交鼎信
厦门中泓房地产有限公司
常熟市城市经营投资有限公司
中交花创(绍兴)置业有限公司
合肥和宸房地产开发有限公司
中交财务有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
中交房地产集团 188,000,000.00 2020/10/22 2022/9/28
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
中交房地产集团 250,000,000.00 2022/9/26 2024/9/26
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
保利海西实业有限公司
济南市中控股集团有限公司 72,600,000.00 2020/9/9 2024/9/8
青岛嘉宏德顺置业有限公司
北京领华房地产开发有限公司(注1) 525,090,829.28 2021/6/18 2024/6/17
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
北京路劲隽御房地产开发有限公司 8,000,000.00 2020/10/9 2021/5/23
常熟中南香缇苑房地产有限公司 111,222,000.00 2019/1/2 2022/4/25
常州路劲房地产开发有限公司
成都中交花源美庐置业有限公司
城投交汇(青岛)投资有限公司 784,000,000.00 2020/12/25 2022/12/24
堆龙德庆区碧享企业管理有限公司 1,801,152.00 2021/4/29 2023/4/28
福州中梁耀房地产开发有限公司 58,800,000.00 2021/3/31 2021/4/30
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
青岛城投新城开发建设有限公司
厦门润悦雅颂房地产有限公司
深圳市润投咨询有限公司
上海花样年房地产开发有限公司
绍兴花美房地产开发有限公司
华润置地控股有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
南京隽耀房地产开发有限公司
温州中交梁辉置业有限公司 7,800,000.00 2021/12/3 2024/10/26
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
建发房地产集团有限公司
江苏保利宁晟房地产开发有限公司 10,241,000.00 2021/3/1 2021/3/1
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
金广文旅产业发展(山东)有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
苏州隽御地产有限公司 49,000,000.00 2017/2/16 2021/8/19
长沙金地金泰置业有限公司
武汉德禄房地产开发有限公司
越秀(武汉)实业投资有限公司 210,700,000.00 2021/1/12 2021/5/17
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
阳光城集团浙江置业有限公司 146,822,387.50 2020/12/11 2021/4/8
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
中交房地产集团 1,000,000,000.00 2021/12/9 2023/12/8
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方资金拆入(续)
关联方 资金拆入金额 起始日 到期日
云南碧桂园房地产开发有限公司
中建七局地产集团有限公司
中交鼎信
中交财务有限公司 40,000,000.00 2021/6/24 2023/6/17
中交怒江产业扶贫开发有限公司 7,560,000.00 2021/4/29 2023/4/28
注 1：北京领华房地产开发有限公司于 2022 年将债权全部转让至深圳市卓越商业管理
有限公司。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
四川雅恒房地产开发有限公司 32,278,648.06 2022/8/1 2023/7/31
中交富力(北京)置业有限公司
中交立达(天津)房地产开发有限公司
苏州金阖诚置业有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
武汉嘉秀房地产开发有限公司 254,800,000.00 2021/6/29 2022/6/28
中交花创(绍兴)置业有限公司(注1)
佛山中交房地产开发有限公司 3,079,100.00 2022/6/28 2023/6/27
佛山香颂置业有限公司 3,315,900.00 2022/7/15 2023/7/14
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
金华雅郡置业有限公司
郑州滨悦房地产开发有限公司
北京茂康企业管理有限公司
厦门中泓房地产有限公司 244,950,000.00 2021/2/20 2022/1/27
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
云南碧桂园房地产开发有限公司 53,334,154.15 2021/2/9 2022/1/4
安宁金域华辉房地产开发有限公司 67,200,000.00 2022/10/15 2023/10/14
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
北京金地致远企业管理咨询有限公司 1,584,800.00 2021/12/29 2022/6/28
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交云南建设投资发展有限公司 90,000,000.00 2022/6/6 2023/6/5
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
华润置地控股有限公司
重庆市金科宸居置业有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
重庆金科房地产开发有限公司 3,500,000.00 2022/9/24 2022/12/23
厦门大唐房地产集团有限公司 3,000,000.00 2022/9/24 2022/12/23
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
郑州展腾置业有限公司 9,900,000.00 2021/7/9 2022/9/14
重庆葆和房地产开发有限公司 97,940,000.00 2022/6/11 2022/6/30
重庆铭秉房地产开发有限公司 71,583,256.80 2022/6/11 2022/12/10
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
重庆铭勤房地产开发有限公司
金地(集团)股份有限公司 59,160,000.00 2021/1/29 2022/12/26
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司(注3)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
北京铭海置业有限公司
苏州隽泽房地产开发有限公司 29,400,000.00 2022/10/14 2025/10/13
合肥和冉房地产开发有限公司 52,800,000.00 2022/10/21 2022/10/27
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 23,760,000.00 2022/6/10 2023/6/9
厦门悦盈企业咨询有限公司 160,000.00 2022/5/19 2023/5/18
厦门保润房地产开发有限公司 38,400,000.00 2022/6/7 2022/12/4
苏州华虞地产有限公司(注2)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
越秀(武汉)实业投资有限公司 19,600,000.00 2022/5/29 2023/5/27
台州滨帆房地产开发有限公司
杭州缤祝企业管理有限公司
台州滨交房地产开发有限公司 68,600,000.00 2022/10/1 2023/3/28
合肥金中京湖房地产开发有限公司
合肥和宸房地产开发有限公司 433,587.33 2022/7/29 2022/8/24
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
四川雅恒房地产开发有限公司 35,578,648.06 2021/2/1 2021/7/31
杭州康欣置业有限公司 4,358,824.06 2020/10/1 2021/1/19
中交富力(北京)置业有限公司
中交立达(天津)房地产开发有限公司 4,880,000.00 2020/2/13 2021/2/12
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
厦门润悦雅颂房地产有限公司 40,555,947.21 2021/4/7 2021/5/12
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
温州中交梁辉置业有限公司 37,500,000.00 2020/7/1 2021/4/22
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
北京毓秀置业有限公司 10,000,000.00 2020/3/20 2021/2/12
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
北京毓秀置业有限公司(续) 20,000,000.00 2021/2/13 2021/8/12
北京铭海置业有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
北京铭海置业有限公司(续)
苏州金阖诚置业有限公司
武汉嘉秀房地产开发有限公司 171,500,000.00 2021/6/29 2021/12/26
中交花创(绍兴)置业有限公司
佛山中交房地产开发有限公司
佛山香颂置业有限公司
金华雅郡置业有限公司 6,453,420.16 2021/8/16 2023/8/12
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
郑州滨悦房地产开发有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
北京金地致远企业管理咨询有限公司 56,000,000.00 2020/11/26 2021/5/12
北京茂康企业管理有限公司 166,439,000.00 2020/11/26 2021/11/25
福州梁颂房地产开发有限公司
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
厦门中泓房地产有限公司
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 52,668,000.00 2018/9/18 2021/4/28
云南碧桂园房地产开发有限公司 4,004,292.85 2021/2/9 2021/12/21
昆明金玺房地产开发有限公司 33,600,000.00 2020/3/2 2021/3/1
安宁金域华辉房地产开发有限公司 67,200,000.00 2020/10/16 2021/10/15
中交云南建设投资发展有限公司
华润置地控股有限公司 73,500,000.00 2021/9/28 2023/5/13
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
重庆金科房地产开发有限公司
厦门大唐房地产集团有限公司
重庆市金科宸居置业有限公司
郑州展腾置业有限公司
重庆葆和房地产开发有限公司 406,451,000.00 2021/6/11 2022/6/10
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
重庆铭秉房地产开发有限公司
重庆铭勤房地产开发有限公司 5,610,000.00 2021/6/28 2022/6/27
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方资金拆出(续)
关联方 资金拆出金额 起始日 到期日
金地(集团)股份有限公司
成都睿迩城市建设开发有限公司(注3) 13,621,212.00 2021/9/23 2023/6/20
注 1： 中交花创(绍兴)置业有限公司于 2022 年 6 月 30 日合并入本集团，合并前作为联
营公司与本集团发生的交易为关联交易。
注 2： 成都睿迩城市建设开发有限公司于 2022 年将债权全部转让至成都金牛区幸福汇
轨道城市发展有限公司。
注 3： 苏州华虞地产有限公司于 2022 年 9 月 30 日合并入本集团，合并前作为联营企
业与本集团发生的交易为关联交易。
注 4： 杭州缤祝企业管理有限公司于 2022 年将债权全部转让至台州滨交房地产开发有
限公司
度：0%-10.00%)。本集团收取的资金使用费的详情见附注十、5(9)。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(8) 支付资金使用费(利息支出)
关联方 2022年 2021年
中交房地产集团 700,677,777.89 551,066,555.66
深圳市卓越商业管理有限公司 68,251,586.47 -
福州中梁耀房地产开发有限公司 19,398,952.33 26,245,843.62
金广文旅产业发展(山东)有限公司 13,427,950.01 27,513,205.48
济南市中控股集团有限公司 13,209,863.01 27,513,205.48
厦门润悦雅颂房地产有限公司 12,791,638.36 1,156,782.47
云南碧桂园房地产开发有限公司 10,514,796.33 801,798.22
中建七局地产集团有限公司 9,453,778.17 17,052,755.43
中交财务有限公司 9,219,743.30 4,554,234.03
中交鼎信 8,000,000.00 8,942,465.76
南京隽耀房地产开发有限公司 5,580,000.00 3,122,222.22
常熟市城市经营投资有限公司 2,272,108.69 -
江苏保利宁晟房地产开发有限公司 2,196,146.10 6,052,249.56
温州中交梁辉置业有限公司 1,743,754.04 159,461.92
成都中交花源美庐置业有限公司 1,423,986.11 1,267,727.77
北京路劲隽御房地产开发有限公司 1,001,777.78 13,121,333.33
武汉德禄房地产开发有限公司 612,783.37 3,893,978.65
华润置地控股有限公司 129,968.70 30,199,607.33
中交怒江产业扶贫开发有限公司 89,477.26 409,275.62
堆龙德庆区碧享企业管理有限公司 82,507.57 97,508.94
中交花创(绍兴)置业有限公司 35,068.49 -
北京领华房地产开发有限公司 - 98,911,362.76
保利海西实业有限公司 - 47,341,758.33
越秀(武汉)实业投资有限公司 - 42,590,046.06
上海花样年房地产开发有限公司 - 15,766,575.64
深圳市润投咨询有限公司 - 6,733,375.83
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
青岛城投新城开发建设有限公司 - 6,671,566.02
青岛嘉宏德顺置业有限公司 - 6,427,088.70
建发房地产集团有限公司 - 5,134,203.05
阳光城集团浙江置业有限公司 - 3,153,664.43
绍兴花美房地产开发有限公司 - 772,898.63
常州路劲房地产开发有限公司 - 621,866.67
合计 880,113,663.98 957,294,617.61
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(9) 收取资金使用费(利息收入)
关联方 2022年 2021年
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 61,091,573.93 -
苏州金阖诚置业有限公司 48,955,886.16 58,211,660.94
厦门保润房地产开发有限公司 34,445,778.31 -
武汉嘉秀房地产开发有限公司 23,469,847.51 32,301,499.09
金地(集团)股份有限公司 22,018,113.20 22,134,368.02
合肥金中京湖房地产开发有限公司 15,655,859.97 -
华润置地控股有限公司 14,984,456.17 17,390,377.34
中交花创(绍兴)置业有限公司 14,643,768.59 18,493,154.39
台州滨交房地产开发有限公司 13,479,948.31 -
重庆葆和房地产开发有限公司 12,998,012.28 13,735,465.66
台州滨帆房地产开发有限公司 11,818,547.43 -
郑州展腾置业有限公司 10,669,928.32 15,281,266.32
合肥和冉房地产开发有限公司 10,499,292.45 -
重庆铭秉房地产开发有限公司 10,429,222.65 6,347,668.54
郑州滨悦房地产开发有限公司 10,223,330.14 15,606,458.64
广州市城市建设开发有限公司 9,744,984.23 -
安宁金域华辉房地产开发有限公司 7,584,313.26 7,846,325.15
重庆铭勤房地产开发有限公司 7,575,601.60 4,432,163.55
合肥和宸房地产开发有限公司 7,531,831.88 -
重庆金科房地产开发有限公司 6,607,591.11 6,141,292.32
苏州华虞地产有限公司 6,387,071.11 -
中交云南建设投资发展有限公司 6,223,119.67 7,386,792.44
厦门大唐房地产集团有限公司 5,663,649.52 5,263,964.88
金华雅郡置业有限公司 2,904,566.64 -
重庆市金科宸居置业有限公司 2,871,603.77 2,871,603.77
厦门中泓房地产有限公司 2,287,740.57 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 1,007,143.96 2,531,006.22
中交立达(天津)房地产开发有限公司 720,074.23 7,233,988.44
北京铭海置业有限公司 702,568.13 7,626,690.80
四川雅恒房地产开发有限公司 492,324.00 8,147,090.49
云南碧桂园房地产开发有限公司 44,111.99 -
厦门悦盈企业咨询有限公司 5,996.23 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
(9) 收取资金使用费(利息收入) (续)
关联方 2022年 2021年
中交富力(北京)置业有限公司 - 33,962,264.16
北京毓秀置业有限公司 - 21,210,817.84
厦门润悦雅颂房地产有限公司 - 14,268,003.95
成都睿迩城市建设开发有限公司 - 7,724,501.70
云南碧桂园房地产开发有限公司 - 6,085,767.03
福州梁颂房地产开发有限公司 - 4,446,601.27
温州中交梁辉置业有限公司 - 1,717,852.45
昆明金玺房地产开发有限公司 - 234,218.64
杭州康欣置业有限公司 - 94,864.82
合计 383,737,857.32 348,727,728.86
(10) 其他主要关联交易
人民币 1,444.04 万元)。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
常熟中南香缇苑房地产有限公司 1,100,000.00 550,000.00 1,100,000.00 33,000.00
中交房地产集团 4,000,000.00 - - -
合计 5,100,000.00 550,000.00 1,100,000.00 33,000.00
预付款项
中交第三公路工程局有限公司 66,494,260.90 - - -
青岛城投新城开发建设有限公司 422,782.91 - 422,782.87 -
中交建筑集团有限公司 - - 19,874,688.16 -
青岛嘉宏德顺置业有限公司 - - 0.02 -
合计 66,917,043.81 - 20,297,471.05 -
应收利息
杭州康欣置业有限公司 26,230,721.36 1,081,419.96 - -
苏州金阖诚置业有限公司 20,601,889.97 126,203.86 - -
重庆葆和房地产开发有限公司 20,165,859.45 1,628,489.42 - -
北京铭海置业有限公司 19,758,577.55 814,591.40 29,013,855.33 145,069.28
中交立达(天津)房地产开发有限公司 18,014,564.27 742,690.57 14,331,642.92 71,658.22
华润置地控股有限公司 15,883,523.54 17,982.97 - -
郑州滨悦房地产开发有限公司 14,143,333.36 8,015,053.92 - -
武汉嘉秀房地产开发有限公司 10,478,750.68 38,981.18 - -
金地(集团)股份有限公司 9,775,701.37 16,684.87 5,512,701.37 -
合肥和宸房地产开发有限公司 7,983,741.79 39,918.69 - -
安宁金域华辉房地产开发有限公司 6,274,182.58 - 272,298.08 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
台州滨交房地产开发有限公司 5,565,479.45 20,870.55 - -
中交云南建设投资发展有限公司 5,255,753.42 - 2,331,123.29 -
东莞市万科中交中天创合房地
有限公司 1,660,410.78 8,302.05 - -
金华雅郡置业有限公司 - - 10,913,869.69 -
成都睿迩城市建设开发有限公司 - - 7,724,501.70 38,622.51
云南碧桂园房地产开发有限公司 - - 6,450,913.06 -
合计 181,792,489.57 12,551,189.44 76,550,905.44 255,350.01
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
苏州金阖诚置业有限公司 702,119,662.26 4,301,065.14 810,073,892.63 1,377,125.62
中交富力(北京)置业有限公司 450,000,000.00 137,500,000.00 486,000,000.00 125,061,199.99
越秀(武汉)实业投资有限公司 411,600,000.00 466,004.26 - -
佛山香颂置业有限公司 359,193,491.95 152,490,600.00 80,529,000.00 80,529,000.00
武汉嘉秀房地产开发有限公司 279,300,000.00 1,047,375.00 367,500,000.00 624,750.00
北京茂康企业管理有限公司 257,720,817.49 35,778,587.51 674,220,817.49 3,371,104.09
国投泰康信托有限公司 245,000,000.00 918,750.00 - -
佛山中交房地产开发有限公司 236,471,070.14 18,309,736.15 14,211,000.00 1,976,236.15
安宁金域华辉房地产开发有限公司 183,840,000.00 919,200.00 201,600,000.00 1,008,000.00
中交云南建设投资发展有限公司 150,000,000.00 750,782.20 180,000,000.00 900,000.00
重庆铭秉房地产开发有限公司 145,070,761.45 725,353.80 133,172,925.34 665,864.62
台州滨交房地产开发有限公司 143,930,268.24 539,872.25 - -
郑州滨悦房地产开发有限公司 122,064,636.97 234,766.44 141,410,680.38 240,387.66
重庆金科房地产开发有限公司 122,013,816.42 138,319.00 115,009,769.87 575,048.85
四川雅恒房地产开发有限公司 119,590,422.93 448,464.09 123,075,600.26 1,073,187.20
重庆铭勤房地产开发有限公司 104,684,348.06 523,421.75 96,850,280.55 484,251.41
厦门大唐房地产集团有限公司 104,583,271.27 392,691.76 98,579,802.76 492,899.01
重庆葆和房地产开发有限公司 100,825,713.83 2,315,278.18 482,968,852.32 2,414,844.26
金地(集团)股份有限公司 98,314,930.00 198,756.45 98,314,930.00 177,204.31
台州滨帆房地产开发有限公司 77,870,181.56 419,373.59 - -
厦门保润房地产开发有限公司 75,060,009.17 289,570.17 - -
重庆市金科宸居置业有限公司 50,667,229.59 253,336.15 52,943,900.00 264,719.50
东莞市万科中交中天创合房地产
有限公司 25,146,291.28 125,731.46 1,979,129.46 9,895.64
广州市城市建设开发有限公司 15,842,438.36 17,936.45 - -
北京铭海置业有限公司 8,109,398.53 40,000.00 5,000,000.00 25,000.00
合肥和冉房地产开发有限公司 7,797,900.00 38,989.50 - -
厦门润悦雅颂房地产有限公司 7,361,097.88 36,805.49 - -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
合肥和宸房地产开发有限公司 5,029,233.80 25,146.17 - -
云南碧桂园房地产开发有限公司 3,123,223.74 125,456.36 56,949,117.30 13,939.60
温州中交梁辉置业有限公司 1,891,766.69 459.16 - -
青岛城投新城开发建设有限公司 881,000.00 4,405.00 881,000.00 5,385.97
金华雅郡置业有限公司 321,364.83 1,606.82 1,240,898.72 -
中交文化旅游(贡山)有限公司 210,000.00 - - -
中交第四航务工程局有限公司 184,434.88 - 162,432.96 -
厦门悦盈企业咨询有限公司 166,356.00 831.78 - -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款(续)
首铸二号(东莞)房地产有限公司 98,955.24 494.78 98,955.24 494.78
成都金牛区幸福汇轨道城市发展
有限公司 7,652.00 38.00 - -
北京金地致远企业管理咨询
有限公司 - - 539,376,653.99 2,696,883.27
中交花创(绍兴)置业有限公司 - - 448,222,309.16 3,072,484.76
成都睿迩城市建设开发有限公司 - - 162,531,072.00 812,655.36
杭州康欣置业有限公司 - - 76,904,907.35 2,542,464.83
中交立达(天津)房地产开发有限公司 - - 38,039,642.67 190,198.21
中交房地产(山东)有限公司 - - 306,800.52 1,534.00
中交雄安投资有限公司 - - 2,437.71 -
云南碧城房地产开发有限公司 - - 584.76 -
合计 4,616,091,744.56 359,379,204.86 5,488,157,393.44 230,606,759.09
合同资产
中国交通建设股份有限公司 3,567,834.61 - 3,567,834.61 -
合计 3,567,834.61 - 3,567,834.61 -
长期应收款(含一年内到期)
华润置地控股有限公司 1,781,150,000.00 2,844,037.17 1,151,500,000.00 1,808,188.25
成都金牛区幸福汇轨道城市发展
有限公司 776,402,351.13 3,882,011.75 - -
北京茂康企业管理有限公司 416,500,000.00 57,821,412.49 - -
苏州隽泽房地产开发有限公司 245,000,000.00 918,750.00 - -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
金地(集团)股份有限公司 202,414,899.18 229,169.60 347,524,145.76 755,768.91
郑州展腾置业有限公司 107,308,635.30 402,407.38 386,398,511.29 1,931,992.56
北京金地致远企业管理咨询
有限公司 98,953,453.99 494,767.27 - -
成都睿迩城市建设开发有限公司 - - 228,033,620.57 1,140,168.10
厦门中泓房地产有限公司 - - 355,177,500.00 1,775,887.50
金华雅郡置业有限公司 - - 283,195,594.76 450,495.76
合计 3,627,729,339.60 66,592,555.66 2,751,829,372.38 7,862,501.08
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
应付账款
中交建筑集团有限公司 823,536,645.75 620,006,441.08
中交第二航务工程局有限公司 717,762,686.37 537,703,719.04
民航机场建设工程有限公司 417,895,831.55 203,972,055.72
中交第三航务工程局有限公司 261,998,755.76 123,887,850.67
中交一公局集团有限公司 255,938,490.43 137,888,317.59
中交第一航务工程局有限公司 203,510,483.27 245,393,956.92
中交瑞通建筑工程有限公司 160,138,353.96 96,613,533.78
中交二航局建筑工程有限公司 149,171,655.65 549,551.38
中交第四航务工程局有限公司 138,398,165.58 46,633,555.07
中交第二公路工程局有限公司 83,358,825.69 14,477,481.49
中交一公局第七工程有限公司 40,764,228.64 369,510.72
中交二公局第六工程有限公司 38,015,487.81 42,451,399.00
北京润置商业运营管理有限公司 29,490,000.00 12,250,000.00
深圳碧盛发展有限公司 6,819,588.57 2,599,458.58
中交第四航务工程勘察设计院有限公司 6,524,476.23 6,692,467.84
南京隽耀房地产开发有限公司 4,566,730.94 -
中交机电工程局有限公司 4,202,263.02 -
中交一航局第二工程有限公司 2,221,721.71 5,005,158.32
云南碧桂园房地产开发有限公司 1,573,229.52 10,272,153.00
市政西南院 1,153,584.91 -
绿城装饰工程集团有限公司 1,054,134.15 2,855,810.64
中建七局第一建筑有限公司 983,015.21 946,950.53
浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 955,628.98 955,628.98
中交一公局第四工程有限公司 695,919.57 -
苏州隽御地产有限公司 633,770.00 1,200,540.00
武汉中交交通工程有限责任公司 442,183.50 1,380,813.50
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
中龙智慧科技服务(深圳)有限公司 367,615.00 300,000.00
中交地产北京物业有限公司青岛分公司 284,142.00 67,792.00
青岛城投新城开发建设有限公司 272,994.52 -
绿城房屋科技有限公司 262,500.00 361,000.00
中交第三航务工程勘察设计院有限公司 246,987.26 276,987.26
中交第二航务工程勘察设计院有限公司 112,886.78 -
中国交通信息科技集团有限公司 112,500.00 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
应付账款(续)
北京瑞拓电子技术发展有限公司 95,217.98 81,061.12
中交公规土木大数据信息技术(北京)
有限公司 65,671.35 -
长沙世远房地产经纪有限公司 55,000.00 21,699.00
中交(厦门)电子商务有限公司 8,770.32 8,697.87
中交郴州筑路机械有限公司 1.80 1.80
中交第三公路工程局有限公司 - 24,460,711.67
浙江绿城联合设计有限公司 - 240,650.17
中交资产管理有限公司 - 111,335.00
合计 3,353,690,143.78 2,140,036,289.74
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
应付票据
中交建筑集团有限公司 312,755,744.94 200,413,998.03
民航机场建设工程有限公司 175,833,396.43 -
中交第一航务工程局有限公司 30,886,438.82 17,980,000.00
中交二公局第六工程有限公司 10,214,441.86 -
中交第四航务工程勘察设计院有限公司 1,745,379.10 -
中交瑞通建筑工程有限公司 1,512,610.61 -
市政西南院 1,289,440.00 -
中交一公局集团有限公司 - 16,141,879.79
合计 534,237,451.76 234,535,877.82
合同负债
中交资产管理有限公司 - 26,045,179.82
中交上海航道局有限公司 - 8,887,783.49
中交第二公路勘察设计研究院有限公司 - 6,509,735.78
叶瑞佳 430,959.19 398,755.05
合计 430,959.19 41,841,454.14
预收款项
中交滨江(上海)建设管理有限公司 - 26,633.63
合计 - 26,633.63
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
应付利息
福州中梁耀房地产开发有限公司 19,398,952.33 -
南京隽耀房地产开发有限公司 9,262,222.22 -
武汉德禄房地产开发有限公司 4,506,762.02 3,893,978.65
北京路劲隽御房地产开发有限公司 0.01 -
合计 33,167,936.58 3,893,978.65
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
应付股利
中国路桥工程有限责任公司 240,000,000.00 135,000,000.00
中交第三航务工程局有限公司 49,000,000.00 -
中交置业有限公司 19,000,000.00 47,500,000.00
中房集团 14,000,000.00 70,000,000.00
昆明众垚建设项目管理合伙企业(有限合伙) 8,000,000.00 20,000,000.00
中交云南建设投资发展有限公司 - 30,000,000.00
昆明金地云盛房地产开发有限公司 - 17,760,000.00
国电华北电力有限公司 - 16,450,000.00
北京中润建科投资有限公司 - 6,580,000.00
广州市飞骏物流有限公司 - 5,800,000.00
惠州仲恺高新区恺建投资开发有限公司 - 4,000,000.00
合计 330,000,000.00 353,090,000.00
其他应付款
中交房地产集团 1,500,996,525.22 125,242.87
云南碧桂园房地产开发有限公司 375,615,237.98 44,731,315.72
常熟市城市经营投资有限公司 179,135,555.56 -
成都睿迩城市建设开发有限公司 82,594,776.00 87,212,136.00
中交第二航务工程局有限公司 75,413,281.20 76,105,066.71
长沙金地金泰置业有限公司 53,900,000.00 44,100,000.00
武汉德禄房地产开发有限公司 48,674,733.01 48,674,733.01
中交第三航务工程局有限公司 45,000,000.00 45,200,000.00
中交昆明建设发展有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
首铸二号(东莞)房地产有限公司 9,250,000.00 14,137,618.18
苏州隽御地产有限公司 5,408,484.19 7,830,188.68
上海容承企业管理有限公司 1,700,272.35 1,700,272.35
民航机场建设工程有限公司 1,628,100.00 500,000.00
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
其他应付款(续)
苏州金鸿悦房地产开发有限公司 1,220,379.67 1,220,379.67
中交机电工程局有限公司 1,000,000.00 200,000.00
堆龙德庆区碧享企业管理有限公司 960,062.76 780,046.25
重庆渝富资本运营集团有限公司 496,425.68 496,425.68
中交瑞通建筑工程有限公司 400,000.00 500,000.00
天津思源兴业房地产经纪有限公司 235,849.06 198,113.21
中交建筑集团有限公司 232,748.86 853,190.26
中交资产管理有限公司 218,160.00 218,160.00
浙江绿城建筑幕墙工程有限公司 200,000.00 -
苏州思源房地产经纪有限公司 173,171.75 167,755.22
华润置地(北京)股份有限公司 148,935.52 148,935.52
深圳碧盛发展有限公司 132,714.84 188,083.78
北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司 118,852.97 -
中交健康养老产业集团有限公司 100,000.00 -
北京瑞拓电子技术发展有限公司 100,000.00 200,000.00
中交第三公路工程局有限公司 100,000.00 1,250,000.00
中国交通信息科技集团有限公司 100,000.00 150,000.00
中交二航局建筑工程有限公司 100,000.00 100,000.00
中交一公局集团有限公司 100,000.00 2,100,000.00
北京碧水源科技股份有限公司 100,000.00 100,000.00
中交雄安城市建设发展有限公司 97,293.58 -
绿城房屋科技有限公司 75,000.00 50,000.00
中交(武汉)铁路电化电信工程技术有限公司 50,000.00 50,000.00
中国交通建设股份有限公司 43,884.00 -
成都中交花源美庐置业有限公司 36,000.00 -
重庆世远房地产经纪有限公司 20,729.61 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
深圳思源兴业房地产经纪有限公司 18,808.14 -
中交(厦门)电子商务有限公司 17,572.82 16,212.00
中交滨江(上海)建设管理有限公司 4,265.03 3,015.35
北京毓秀置业有限公司 - 240,000,000.00
金华雅郡置业有限公司 - 150,899,325.00
重庆市金科宸居置业有限公司 - 3,801,886.79
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
其他应付款(续)
中交第二公路工程局有限公司 - 1,500,000.00
中交第四航务工程局有限公司 - 1,000,000.00
中交上海航道局有限公司 - 1,000,000.00
绿城装饰工程集团有限公司 - 691,946.00
中交一航局第二工程有限公司 - 400,000.00
中交第四航务工程勘察设计院有限公司 - 50,000.00
长沙世远房地产经纪有限公司 - 21,699.00
合计 2,405,917,819.80 798,671,747.25
长期借款(含一年内到期)
中交财务有限公司 264,455,486.43 130,236,536.81
合计 264,455,486.43 130,236,536.81
租赁负债(含一年内到期)
中交第四航务工程局有限公司 1,517,348.39 1,325,843.26
中交地产舟山有限公司 166,666.68 439,178.99
中交资产管理有限公司 - 5,499,916.62
合计 1,684,015.07 7,264,938.87
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
长期应付款(含一年内到期)
中交房地产集团 16,372,218,021.60 6,874,721,921.18
深圳市卓越商业管理有限公司 1,563,697,779.66 -
厦门润悦雅颂房地产有限公司 481,991,638.35 272,000,000.00
厦门中泓房地产有限公司 377,300,000.00 -
北京毓秀置业有限公司 350,000,000.00 -
合肥和宸房地产开发有限公司 247,500,000.00 -
福州中梁耀房地产开发有限公司 238,728,000.00 312,177,035.39
中交鼎信 100,000,000.00 100,000,000.00
成都中交花源美庐置业有限公司 82,042,594.44 91,047,269.44
江苏保利宁晟房地产开发有限公司 77,187,234.23 1,029,000.00
中建七局地产集团有限公司 73,157,889.88 219,419,906.58
金广文旅产业发展(山东)有限公司 69,960,434.40 356,334,687.14
济南市中控股集团有限公司 69,711,200.00 356,303,539.73
常熟中南香缇苑房地产有限公司 60,772,500.00 111,222,000.00
温州中交梁辉置业有限公司 35,023,754.04 24,701,139.01
北京领华房地产开发有限公司 - 2,200,988,384.11
城投交汇(青岛)投资有限公司 - 784,000,000.00
苏州隽御地产有限公司 - 169,389,283.52
华润置地控股有限公司 - 155,962,436.88
北京路劲隽御房地产开发有限公司 - 94,580,888.89
南京隽耀房地产开发有限公司 - 53,682,222.22
云南碧桂园房地产开发有限公司 - 15,612,342.22
中交怒江产业扶贫开发有限公司 - 7,969,275.62
堆龙德庆区碧享企业管理有限公司 - 1,898,660.94
合计 20,199,291,046.60 12,203,039,992.87
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十、 关联方关系及其交易(续)
中交财务有限公司 275,965,396.30 248,462,960.43
十一、 承诺及或有事项
于 2022 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 已 签 约 但 未 支 付 的 房 地 产 项 目 合 同 金 额 约 为 人 民 币
同规定的责任与义务后于若干年内支付。
对外提供担保形成的或有负债 2,622,899,927.54 2,926,999,023.96
房地产企业为购房者提供按揭贷款担保产生的或有负债 17,296,535,153.30 15,029,857,194.86
合计 19,919,435,080.84 17,956,856,218.82
注1： 本集团为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十、5.(4)，本集团已根据
该些财务担保合同的公允价值确认预计负债，剩余最大风险敞口列为或有负债。
注2： 本公司所属房地产项目子公司按房地产经营惯例、住房公积金管理中心及银行要
求，为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保，担保期限自商
品房转让合同生效之日起至商品房承购人所购住房《房屋他项权证》及抵押登记
手续办妥并交住房公积金管理中心或银行执管之日止。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十二、 资产负债表日后事项
待深圳证券交易所审核，并获得中国证券监督管理委员会同意注册后方可实施。本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股(A股),每股面值为人
民币1.00元。本次发行采用向符合中国证券监督管理委员会规定的不超过35名(含本数)特定对象发行的方式。本次发行的股票数量按照募集资金总
额除以发行价格确定，且不超过本次发行前公司总股本的30%，即不超过208,630,106股(含本数)，募集资金总额预计不超过人民币35亿元(含本数)。
债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业机构投资者(法律、法规禁止购买者除外)。本期债券无担保。
一为2年期，品种二为3年期。本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业机构投资者(法律、法规
禁止购买者除外)。本期债券无担保。
截至本财务报表批准日，本集团资产负债表日后新增银行及关联方借款人民币99.25亿元，归还银行及关联方借款人民币72.50亿元。
发现金股利人民币0.1元(含税)，不送红股，不以公积金转增资本。上述预案尚待股东大会批准。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十三、 其他重要事项
经营分部
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下三个报告分部：
(1) 房地产开发分部进行住宅房地产和商用房地产开发及销售；
(2) 物业与租赁分部提供住宅房地产和商用房地产的物业服务、房产租赁服务；
(3) 其他分部主要包括本集团的管理机构。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。
经营分部间的转移定价，参照与第三方进行交易所采用的价格并由交易双方协商制定。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十三、 其他重要事项(续)
经营分部(续)
房地产开发 物业与租赁 其他 抵销 合计
对外交易收入 38,291,697,644.01 56,941,113.73 118,410,039.32 - 38,467,048,797.06
其中：华中地区 3,877,444,904.07 1,744,612.19 3,081,192.06 - 3,882,270,708.32
华东地区 11,261,279,996.20 3,075,773.97 13,258,415.96 - 11,277,614,186.13
西南地区 4,813,205,039.24 - 1,723,496.54 - 4,814,928,535.78
西北地区 4,800,597,018.77 10,377,581.28 4,628,213.35 - 4,815,602,813.40
华南地区 1,362,980,819.79 37,731,719.33 17,332,271.56 - 1,418,044,810.68
华北地区 12,176,189,865.94 4,011,426.96 78,386,449.85 - 12,258,587,742.75
分部间交易收入 - 5,923,932.53 122,359,627.62 ( 128,283,560.15 ) -
合计 38,291,697,644.01 62,865,046.26 240,769,666.94 ( 128,283,560.15 ) 38,467,048,797.06
对联营和合营企业的投资收益 ( 187,476,955.47 ) ( 5,017,290.31) 172,314,588.86 - ( 20,179,656.92)
信用减值损失 87,069,424.66 40,112.78 187,488,168.55 - 274,597,705.99
资产减值损失 766,762,940.57 - 2,588,426.79 ( 201,350,375.53 ) 568,000,991.83
折旧费和摊销费 75,293,543.09 4,373,714.73 22,884,481.54 ( 3,744,044.96 ) 98,807,694.40
利润总额 2,524,099,412.01 14,020,223.47 ( 1,360,592,980.89) 1,005,025,493.11 2,182,552,147.70
所得税费用 893,340,404.14 4,474,883.00 4,124,736.31 258,283,803.74 1,160,223,827.19
净利润 1,630,759,007.87 9,545,340.47 ( 1,364,717,717.20) 746,741,689.37 1,022,328,320.51
资产总额 140,722,682,759.79 650,982,284.98 43,640,566,000.50 (47,707,017,864.76 ) 137,307,213,180.51
负债总额 107,031,106,370.84 253,070,322.56 59,249,264,978.27 (48,267,473,831.91 ) 118,265,967,839.76
对合营和联营企业的长期股权投资 654,418,043.50 1,101,781.04 4,566,284,354.00 - 5,221,804,178.54
长期股权投资以外的其他非流动资产变化额 ( 946,100,928.76 ) 28,925,348.45 ( 13,089,725.31) 4,745,086.99 ( 925,520,218.63)
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十三、 其他重要事项(续)
经营分部(续)
房地产开发 物业与租赁 其他 抵销 合计
对外交易收入 14,445,431,990.40 53,315,391.47 43,721,568.85 - 14,542,468,950.72
其中：华中地区 1,149,681,022.05 - 2,755,385.68 - 1,152,436,407.73
华东地区 5,083,412,806.85 2,772,794.69 3,096,949.62 - 5,089,282,551.16
西南地区 4,846,373,685.36 - - - 4,846,373,685.36
西北地区 3,011,910,976.78 10,520,510.87 557,483.07 - 3,022,988,970.72
华南地区 6,597,079.81 36,724,053.01 2,966,802.71 - 46,287,935.53
华北地区 347,456,419.55 3,298,032.90 34,344,947.77 - 385,099,400.22
分部间交易收入 - 4,266,155.75 96,212,579.54 ( 100,478,735.29 ) -
合计 14,445,431,990.40 57,581,547.22 139,934,148.39 ( 100,478,735.29 ) 14,542,468,950.72
对联营和合营企业的投资收益 ( 4,144,448.59) 21,047,404.11 ( 48,363,216.31) - ( 31,460,260.79)
信用减值损失 11,686,033.59 8,853.07 136,781,602.39 - 148,476,489.05
资产减值损失 131,527,434.97 - 15,320,793.86 (9,093,928.50 ) 137,754,300.33
折旧费和摊销费 83,289,729.66 4,796,629.98 22,265,162.81 ( 3,893,726.62 ) 106,457,795.83
利润总额 2,350,758,029.39 39,703,508.62 ( 730,486,606.65) ( 137,597,342.05 ) 1,522,377,589.31
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
所得税费用 669,102,005.99 4,367,915.05 57,194,566.05 52,496,376.30 783,160,863.39
净利润 1,681,656,023.40 35,335,593.57 ( 787,681,172.70) ( 190,093,718.35 ) 739,216,725.92
资产总额 143,709,381,079.07 265,328,677.35 32,437,821,826.61 ( 34,450,059,823.63 ) 141,962,471,759.40
负债总额 113,011,098,113.06 95,362,055.40 46,096,969,714.79 ( 35,186,924,829.96 ) 124,016,505,053.29
对合营和联营企业的长期股权投资 1,226,073,086.73 1,088,492.48 3,839,165,624.89 - 5,066,327,204.10
长期股权投资以外的其他非流动资产变化额* 801,816,255.96 20,204,629.56 41,368,846.68 ( 7,467,133.42 ) 855,922,598.78
* 长期股权投资以外的其他非流动资产不包括金融资产和递延所得税资产。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十三、 其他重要事项(续)
其他信息
本集团对外交易收入全部来源于中国大陆，非流动资产全部位于中国大陆。
本集团2022年和2021年无来自某一单个客户的收入达到或超过本集团收入的10%。
作为出租人
本集团将部分房屋及建筑物用于出租，租赁期为 1 至 6 年，形成经营租赁。根据租赁合
同，每年需根据市场租金状况对租金进行调整。2022 年，本集团由于房屋及建筑物租
赁产生的收入为人民币 49,360,671.87 元。租出房屋及建筑物列示于投资性房地产，参
见附注五、11。
经营租赁
与经营租赁有关的损益列示如下：
租赁收入 49,360,671.87 46,108,162.66
根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁收款额如下：
合计 411,103,801.57 190,186,160.89
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十三、 其他重要事项(续)
作为承租人
租赁负债利息费用 2,763,371.74 3,607,615.46
计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用 2,861,619.60 9,404,286.73
计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租赁费用
(短期租赁除外) 53,640.00 217,612.05
偿还租赁本金 39,788,459.91 47,051,236.96
与租赁相关的总现金流出 45,161,751.28 59,940,768.82
本集团承租的租赁资产包括经营过程中使用的房屋及建筑物、机器设备和其他设备，房
屋及建筑物和机器设备的租赁期通常为 1 至 6 年。租赁合同通常约定本集团不能将租赁
资产进行转租，部分租赁合同要求本集团财务指标保持在一定水平。少数租赁合同包含
续租选择权、终止选择权、可变租金的条款。可变租金条款对未来潜在现金流出的影响
见“未纳入租赁负债计量的未来潜在现金流出”。
未纳入租赁负债计量的未来潜在现金流出
本集团未纳入租赁负债计量的未来潜在现金流出主要来源于租赁合同中的续租选择权
与终止选择权，已承诺但尚未开始的租赁等风险敞口。
续租选择权与终止租赁选择权
致租赁期变化。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十三、 其他重要事项(续)
作为承租人(续)
未纳入租赁负债计量的未来潜在现金流出(续)
已承诺但尚未开始的租赁
本集团已承诺但尚未开始的租赁预计未来年度现金流出的情况如下：
合计 3,998,329.40 2,752,557.13
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释
应收账款信用期通常为1个月至6个月。应收账款并不计息。
应收账款的账龄分析如下：
小计 218,825.99 218,825.99
减：坏账准备 218,825.99 218,825.99
净值 - -
应收账款坏账准备的变动如下：
上年年末余额 218,825.99 218,825.99
本年年初余额 218,825.99 218,825.99
本年年末余额 218,825.99 218,825.99
应收账款及坏账准备按类别披露如下：
账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 计提金额 计提比例(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备 218,825.99 100.00 218,825.99 100.00
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 计提金额 计提比例(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备 218,825.99 100.00 218,825.99 100.00
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
于 2022 年 12 月 31 日，
对应收账款按信用风险特征组合—账龄分析法计提坏账准备如下：
账龄 估计发生违约的账面余额 预期信用损失率(%) 整个存续期预期信用损失
于 2021 年 12 月 31 日，
对应收账款按信用风险特征组合—账龄分析法计提坏账准备如下：
账龄 估计发生违约的账面余额 预期信用损失率(%) 整个存续期预期信用损失
上述预期平均损失率基于历史实际信用损失率并考虑了当前状况及未来经济状况的预测。
应收股利 1,062,000,000.00 896,965,000.00
其他应收款 23,140,402,567.75 18,520,324,964.66
应收利息 138,273,327.50 29,026,344.48
合计 24,340,675,895.25 19,446,316,309.14
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
小计 23,464,099,432.99 18,742,435,894.58
减：坏账准备 323,696,865.24 222,110,929.92
净值 23,140,402,567.75 18,520,324,964.66
其他应收款按性质分类如下：
关联方往来款 23,431,770,477.99 18,718,113,131.62
押金 3,424,807.62 3,462,695.30
保证金 19,103,400.00 8,882,560.10
其他 9,800,747.38 11,977,507.56
合计 23,464,099,432.99 18,742,435,894.58
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
其他应收款(续)
账准备的变动如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月预期 整个存续期预期信用损失 已发生信用减值
信用损失 金融资产
单项评估 组合评估 整个存续期
年初余额 6,172,462.95 - - 215,938,466.97 222,110,929.92
年初余额在本年
阶段转换 (2,844,052.52) - - 2,844,052.52 -
本年计提 4,436,478.59 - - 134,696,164.17 139,132,642.76
本年转回 (1,036,357.23) - - - ( 1,036,357.23)
本年核销 - - - ( 33,962,264.16) ( 33,962,264.16)
其他原因 - - -( 2,548,086.05) ( 2,548,086.05)
年末余额 6,728,531.79 - - 316,968,333.45 323,696,865.24
账准备的变动如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月预期 整个存续期预期信用损失 已发生信用减值
信用损失 金融资产
单项评估 组合评估 整个存续期
年初余额 97,766,454.12 10,421,400.00 - 8,433,230.82 116,621,084.94
年初余额在本年
阶段转换 (91,252,836.15) ( 8,052,900.00) - 99,305,736.15 -
本年计提 2,907,968.24 - - 108,199,500.00 111,107,468.24
本年转回 ( 3,249,123.26) ( 2,368,500.00) - - ( 5,617,623.26)
年末余额 6,172,462.95 - - 215,938,466.97 222,110,929.92
本年影响损失准备变动的其他应收款账面余额主要变动包括：(1)新增关联方款项人民币
(2021 年：81.53%)，并相应导致未来 12 个月预期信用损失的增加；(2)终止确认关联方
款项人民币 8,367,040,371.06 元(2021 年：人民币 20,959,491,940.63 元)导致账面余额
减少 44.64% (2021 年：95.81%)，并相应导致未来 12 个月预期信用损失的减少。
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
其他应收款(续)
于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款金额情况如下：
账面余额 占其他应收款账 性质或内容 账龄 坏账
面余额比例(%) 准备
华通置业有限公司 4,009,157,182.34 17.09 应收关联方款项 内 -
重庆中交西北置业有限公司 1,498,387,521.99 6.39 应收关联方款项 内 -
深圳中交房地产有限公司 1,329,101,256.61 5.66 应收关联方款项 内 -
中交(天津)置业有限公司 368,041,260.81 1.57 应收关联方款项 内 -
中交美庐(杭州)置业有限公司 1,158,622,920.76 4.94 应收关联方款项 内 -
合计 14,269,019,002.27 60.81
于 2021 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款金额情况如下：
账面余额 占其他应收款账 性质或内容 账龄 坏账
面余额比例(%) 准备
华通置业有限公司 4,877,771,710.97 26.03 应收关联方款项 内 -
深圳中交房地产有限公司 1,865,053,273.55 9.95 应收关联方款项 内 -
重庆中交西北置业有限公司 1,685,488,690.27 8.99 应收关联方款项 内 -
中交(天津)置业有限公司 1,661,820,328.78 8.87 应收关联方款项 内 -
嘉兴新瑞置业有限公司 1,289,030,401.64 6.88 应收关联方款项 内 -
合计 11,379,164,405.21 60.72 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
子公司(1) 10,389,047,141.62 10,228,323,399.62
合营企业(2) 277,740,579.64 219,906,942.32
联营企业(3) 796,542,385.75 1,009,680,135.02
小计 11,463,330,107.01 11,457,910,476.96
减：减值准备(4) 214,231,340.22 144,231,340.22
净值 11,249,098,766.79 11,313,679,136.74
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
(1) 子公司：
年初余额 增加投资 年末余额 本年宣告分派股利
中交地产产业发展有限公司 256,693,417.58 - 256,693,417.58 120,000,000.00
中交地产投资(上海)有限公司 570,007,981.94 - 570,007,981.94 28,560,000.00
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 270,641,136.91 - 270,641,136.91 27,440,000.00
湖南修合地产实业有限责任公司 58,546,232.32 - 58,546,232.32 -
中交地产(苏州)有限公司 912,581,630.00 - 912,581,630.00 245,000,000.00
重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 332,000,000.00 - 332,000,000.00 -
重庆中房嘉润房地产开发有限公司 70,000,000.00 - 70,000,000.00 -
中房(天津)置业有限公司 51,000,000.00 - 51,000,000.00 -
重庆中交西南置业有限公司 147,500,000.00 - 147,500,000.00 295,000,000.00
中交(宁波)置业有限公司 28,000,000.00 - 28,000,000.00 -
苏州华投投资有限公司 46,500,000.00 - 46,500,000.00 -
惠州中交地产开发有限公司 16,463,310.00 - 16,463,310.00 -
中交温州置业有限公司 3,500,000.00 - 3,500,000.00 -
昆明中交金汇置业有限公司 39,000,000.00 - 39,000,000.00 -
华通置业有限公司 619,935,373.67 - 619,935,373.67 -
深圳中交房地产有限公司 40,000,000.00 8,000,000.00 48,000,000.00 -
中交美庐(杭州)置业有限公司 200,000,000.00 - 200,000,000.00 -
宁波中交美郡置业有限公司 49,625,000.00 - 49,625,000.00 -
中交房地产管理集团有限公司 654,480,705.33 - 654,480,705.33 -
宁波中交美庐置业有限公司 69,800,000.00 - 69,800,000.00 -
中交城市发展(山东)有限公司 19,105,789.34 - 19,105,789.34 -
粤东中交地产(惠州)有限公司 99,500,000.00 - 99,500,000.00 -
中交(长沙)置业有限公司 203,600,000.00 - 203,600,000.00 -
昆明中交东盛房地产有限公司 100,063,810.00 - 100,063,810.00 -
合肥中交房地产开发有限公司 120,000,000.00 - 120,000,000.00 60,000,000.00
重庆肃品房地产开发有限公司 52,500,000.00 - 52,500,000.00 -
中交华创地产(苏州)有限公司 480,000,000.00 - 480,000,000.00 -
中交地产(郑州)有限公司 16,000,000.00 - 16,000,000.00 -
重庆美宸房地产开发有限公司 39,680,000.00 - 39,680,000.00 -
昆明中交熙盛房地产有限公司 359,600,000.00 - 359,600,000.00 -
重庆中交云栖美庐置业有限公司 19,900,000.00 - 19,900,000.00 -
广西中交城市投资发展有限公司 103,864,920.33 - 103,864,920.33 -
中交贵州房地产有限公司 385,000,000.00 - 385,000,000.00 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
重庆中交西园雅集置业有限公司 407,513,891.20 - 407,513,891.20 -
武汉锦绣雅郡置业有限公司 10,000,000.00 - 10,000,000.00 -
西安沣河映象置业有限公司 200,000,000.00 - 200,000,000.00 -
郑州祥悦房地产开发有限公司 60,036,000.00 - 60,036,000.00 -
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 910,000,000.00 - 910,000,000.00 -
重庆中交西北置业有限公司 100,000,000.00 - 100,000,000.00 -
云南碧清房地产开发有限公司 2,313,411.00 - 2,313,411.00 -
中交(云南)房地产开发有限公司 100,000,000.00 - 100,000,000.00 -
怒江碧桂园房地产开发有限公司 3,278,790.00 2,723,742.00 6,002,532.00 -
河北雄安启晨置业有限公司 770,000,000.00 - 770,000,000.00 -
中交雄安产业发展有限公司 1,230,092,000.00 - 1,230,092,000.00 -
长沙金拾通达房地产开发有限公司 - 150,000,000.00 150,000,000.00 -
小计 10,228,323,399.62 160,723,742.00 10,389,047,141.62 776,000,000.00
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
(1) 子公司：(续)
年初余额 增加投资 减少投资 年末余额 2021年宣告
分派股利
中交地产产业发展有限公司 256,693,417.58 - - 256,693,417.58 36,000,000.00
中交地产投资(上海)有限公司 570,007,981.94 - - 570,007,981.94 130,000,000.00
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 270,641,136.91 - - 270,641,136.91 176,400,000.00
湖南修合地产实业有限责任公司 58,546,232.32 - - 58,546,232.32 -
中交地产(苏州)有限公司 912,581,630.00 - - 912,581,630.00 140,000,000.00
重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 332,000,000.00 - - 332,000,000.00 -
重庆中房嘉润房地产开发有限公司 70,000,000.00 - - 70,000,000.00 -
中房(天津)置业有限公司 51,000,000.00 - - 51,000,000.00 -
重庆中交西南置业有限公司 147,500,000.00 - - 147,500,000.00 177,000,000.00
(
中交(宁波)置业有限公司 70,000,000.00 - 42,000,000.00) 28,000,000.00 -
苏州华投投资有限公司 46,500,000.00 - - 46,500,000.00 -
惠州中交地产开发有限公司 16,463,310.00 - - 16,463,310.00 10,200,000.00
(
中交温州置业有限公司 14,000,000.00 - 10,500,000.00) 3,500,000.00 42,000,000.00
昆明中交金汇置业有限公司 39,000,000.00 - - 39,000,000.00 19,240,000.00
华通置业有限公司 619,935,373.67 - - 619,935,373.67 -
深圳中交房地产有限公司 30,000,000.00 10,000,000.00 - 40,000,000.00 -
中交美庐(杭州)置业有限公司 200,000,000.00 - - 200,000,000.00 -
宁波中交美郡置业有限公司 49,625,000.00 - - 49,625,000.00 89,325,000.00
中交房地产管理集团有限公司 654,480,705.33 - - 654,480,705.33 50,000,000.00
(
宁波中交美庐置业有限公司 209,400,000.00 - 139,600,000.00) 69,800,000.00 -
中交城市发展(山东)有限公司 19,105,789.34 - - 19,105,789.34 -
粤东中交地产(惠州)有限公司 99,500,000.00 - - 99,500,000.00 -
中交(长沙)置业有限公司 203,600,000.00 - - 203,600,000.00 -
昆明中交东盛房地产有限公司 100,063,810.00 - - 100,063,810.00 -
合肥中交房地产开发有限公司 10,000,000.00 110,000,000.00 - 120,000,000.00 -
重庆肃品房地产开发有限公司 52,500,000.00 - - 52,500,000.00 -
中交华创地产(苏州)有限公司 480,000,000.00 - - 480,000,000.00 -
中交地产(郑州)有限公司 16,000,000.00 - - 16,000,000.00 -
重庆美宸房地产开发有限公司 39,680,000.00 - - 39,680,000.00 -
(
昆明中交熙盛房地产有限公司 1,289,600,000.00 - 930,000,000.00) 359,600,000.00 -
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
重庆中交云栖美庐置业有限公司 19,900,000.00 - - 19,900,000.00 -
广西中交城市投资发展有限公司 103,864,920.33 - - 103,864,920.33 -
中交贵州房地产有限公司 385,000,000.00 - - 385,000,000.00 -
重庆中交西园雅集置业有限公司 407,513,891.20 - - 407,513,891.20 -
武汉锦绣雅郡置业有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 -
西安沣河映象置业有限公司 200,000,000.00 - - 200,000,000.00 -
郑州祥悦房地产开发有限公司 60,036,000.00 - - 60,036,000.00 -
中交鑫盛贵安新区置业有限公司 540,347,830.40 369,652,169.60 - 910,000,000.00 -
重庆中交西北置业有限公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 -
云南碧清房地产开发有限公司 - 2,313,411.00 - 2,313,411.00 -
中交(云南)房地产开发有限公司 - 100,000,000.00 - 100,000,000.00 -
怒江碧桂园房地产开发有限公司 - 3,278,790.00 - 3,278,790.00 -
河北雄安启晨置业有限公司 - 770,000,000.00 - 770,000,000.00 -
中交雄安产业发展有限公司 - 1,230,092,000.00 - 1,230,092,000.00 -
小计 8,755,087,029.02 2,595,336,370.60 (1,122,100,000.00) 10,228,323,399.62 870,165,000.00
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
(2) 合营企业：
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
权益法下投资收益 其他
杭州康欣置业有限公司 100,000,000.00 14,606,595.94 21,702,298.57 25,802,541.68 62,111,436.19
长沙金地金泰置业有限公司 97,020,000.00 126,013,452.30 170,127.67 - 126,183,579.97
佛山中交房地产开发有限公司 90,000,000.00 6,819,378.77 - - 6,819,378.77
佛山香颂置业有限公司 90,000,000.00 - - - -
中交富力(北京)置业有限公司 50,000,000.00 - - - -
成都中交花源美庐置业有限公司 50,000,000.00 72,467,515.31 10,158,669.40 - 82,626,184.71
合计 477,020,000.00 219,906,942.32 32,031,095.64 25,802,541.68 277,740,579.64
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
(2) 合营企业：(续)
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
增加投资 权益法下投资收益/(损失)
杭州康欣置业有限公司 100,000,000.00 - - 14,606,595.94 14,606,595.94
长沙金地金泰置业有限公司 97,020,000.00 78,148,489.65 - 47,864,962.65 126,013,452.30
佛山中交房地产开发有限公司 90,000,000.00 45,608,000.66 - (38,788,621.89) 6,819,378.77
佛山香颂置业有限公司 90,000,000.00 - - - -
中交富力(北京)置业有限公司 50,000,000.00 - - - -
成都中交花源美庐置业有限公司 50,000,000.00 58,176,559.76 - 14,290,955.55 72,467,515.31
合计 477,020,000.00 181,933,050.07 - 37,973,892.25 219,906,942.32
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
(3) 联营企业：
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
权益法下投资收益
增加/(收回)投资 /(损失)
四川雅恒房地产开发有限公司 100,000,000.00 27,472,509.89 - ( 16,989,605.64) 10,482,904.25
厦门润悦雅颂房地产有限公司 213,759,000.00 198,307,180.88 - 242,710,406.20 441,017,587.08
城投交汇(青岛)投资有限公司 784,000,000.00 783,900,444.25 (783,896,165.05) ( 4,279.20) -
郑州滨悦房地产开发有限公司 8,000,000.00 - - - -
合肥金中京湖房地产开发有限公司 349,241,439.68 - 349,241,439.68 ( 4,199,545.26) 345,041,894.42
合计 1,455,000,439.68 1,009,680,135.02 (434,654,725.37) 221,516,976.10 796,542,385.75
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
(3) 联营企业：(续)
被投资单位 投资成本 年初余额 本年变动 年末余额
增加投资 权益法下投资损失
四川雅恒房地产开发有限公司 100,000,000.00 71,074,289.56 - (43,601,779.67) 27,472,509.89
厦门润悦雅颂房地产有限公司 213,759,000.00 204,853,708.20 - ( 6,546,527.32) 198,307,180.88
城投交汇(青岛)投资有限公司 784,000,000.00 784,000,000.00 - ( 99,555.75))) 783,900,444.25
郑州滨悦房地产开发有限公司 8,000,000.00 3,183,734.08 - ( 3,183,734.08) -
合计 1,105,759,000.00 1,063,111,731.84 - (53,431,596.82) 1,009,680,135.02
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
(4) 长期股权投资减值准备的情况：
年初余额 本年增加 年末余额
子公司
中交地产投资(上海)有限公司 107,975,049.61 - 107,975,049.61
重庆中房嘉润房地产开发有限公司 - 70,000,000.00 70,000,000.00
湖南修合地产实业有限责任公司 29,436,911.84 - 29,436,911.84
小计 137,411,961.45 70,000,000.00 207,411,961.45
合营企业
佛山中交房地产开发有限公司 6,819,378.77 - 6,819,378.77
小计 6,819,378.77 - 6,819,378.77
合计 144,231,340.22 70,000,000.00 214,231,340.22
年初余额 本年增加 年末余额
子公司
中交地产投资(上海)有限公司 107,975,049.61 - 107,975,049.61
湖南修合地产实业有限责任公司 29,436,911.84 - 29,436,911.84
小计 137,411,961.45 - 137,411,961.45
合营企业
佛山中交房地产开发有限公司 - 6,819,378.77 6,819,378.77
小计 - 6,819,378.77 6,819,378.77
合计 137,411,961.45 6,819,378.77 144,231,340.22
中交地产股份有限公司
财务报表附注(续)
十四、 公司财务报表主要项目注释(续)
收入 成本 收入 成本
其他业务 121,531,378.00 - 86,240,567.68 -
按收入类型披露如下：
收入 成本 收入 成本
咨询服务收入 119,267,227.08 - 83,886,470.99 -
托管收入 2,264,150.92 - 2,354,096.69 -
合计 121,531,378.00 - 86,240,567.68 -
成本法核算的长期股权投资取得股利
产生的投资收益 776,000,000.00 870,165,000.00
权益法核算的长期股权投资因被投资
单位损益变动确认的投资收益/(损失) 252,679,549.60 ( 15,457,704.57)
合计 1,028,679,549.60 854,707,295.43
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补充资料
一、 非经常性损益明细表
非流动性资产处置损益 879,766.60 145,678.00
计入当年损益的政府补助，但与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定
额或定量持续享受的政府补助除外 3,902,997.75 1,442,349.18
计入当年损益的对非金融企业收取的资金占用费 94,292,608.08 89,445,859.96
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益 245,013,112.41 5,715,383.38
受托经营取得的托管费收入 3,320,754.70 2,354,096.69
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 ( 65,857,423.91) 6,154,709.69
处置权益法核算的长期股权投资取得的投资收益 - -
处置成本法核算的长期股权投资取得的投资收益 - 38,483,759.72
购买日之前所持股权于购买日按公允价值重新计
量的投资收益 542,782.51 17,404,644.63
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生
的利得 - 767,383,849.72
合计 282,094,598.14 928,530,330.97
减：所得税影响额 26,836,723.63 226,532,962.38
减：少数股东权益影响额(税后) 35,014,030.05 33,961,256.47
归属于母公司股东的非经常性损益 220,243,844.46 668,036,112.12
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》(证监会公告[2008]43 号)的规定执行。
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补充资料
二、 净资产收益率和每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.03 0.05 0.05
扣除非经常损益后归属于普通股股东
的净利润 (5.67) (0.27) (0.27)
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 7.47 0.34 0.34
扣除非经常损益后归属于普通股股东
的净利润 (13.71) (0.62) (0.62)
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