公司债券信用评级报告
联合〔2022〕6407 号
联合资信评估股份有限公司通过对中交地产股份有限公司及
其拟发行的 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
的信用状况进行综合分析和评估，确定中交地产股份有限公司主
体长期信用等级为 AA+，中交地产股份有限公司 2022 年面向专业
投资者公开发行公司债券（第一期）信用等级为 AA+，评级展望
为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二二年十二月七日
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公司债券信用评级报告
中交地产股份有限公司
信用评级报告
评级结果： 评级观点
主体长期信用等级：AA+ 联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资
本期债券信用等级：AA+ 信”）对中交地产股份有限公司（以下简称“公司”或
评级展望：稳定 “中交地产”
）的评级反映了公司作为中交房地产集团
有限公司（以下简称“中交房地产集团”）下属的唯一
债项概况： 房地产A股上市平台，具有很强的股东背景，且可持续
本期债券发行规模：不超过 10.00 亿元（含） 获得控股股东的有利支持；2021年公司放缓扩张速度，
本期债券期限：不超过 2 年（含）
，附第 1 年末 期末土地储备规模仍较大，2019－2021年签约销售金
公司赎回选择权、公司调整票面利率选择权及投
额逐年增长。同时，联合资信也关注到，公司部分项
资者回售选择权
偿还方式：按年付息，到期一次还本 目未来销售和建设支出压力大、待售项目区域集中度
募集资金用途：本期债券在扣除发行费用后的募 较高、合作项目风险、现金流较为依赖筹资活动和债
集资金净额将用于偿还到期金融机构借款 务负担重且信托融资规模较大等因素对公司信用水平
可能带来的不利影响。
评级时间：2022 年 12 月 7 日 公司土地储备规模较大且主要位于二三线城市，
未来随着公司在建项目的开发和销售，公司经营状况
本次评级使用的评级方法、模型： 有望保持良好。
名称 版本
公司经营性现金流入对本期债券的保障能力尚
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
房地产企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208 可，EBITDA对本期债券的保障能力较弱。
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露 基于对公司主体长期信用状况以及本期债券信用
状况的综合评估，联合资信确定公司主体长期信用等
本次评级模型打分表及结果：
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果
级为 AA+，本期债券信用等级为 AA+，评级展望为稳
宏观和区域
经营环境 风险
行业风险 3
经营
B 基础素质 2 优势
风险
自身
企业管理 1
竞争力 1． 公司控股股东背景实力很强，支持力度大。
经营分析 2
资产质量 2 公司控股股东中交房地产集团是央企中国交通建设集
现金流 盈利能力 2
财务 团有限公司（以下简称“中交集团”）下属的房地产业
F3 现金流量 7
风险
资本结构 4 务平台，具有很强的股东背景；截至 2022 年 6 月底，
偿债能力 3 公司共获得中交房地产集团借款余额 85.30 亿元，此
指示评级 aa-
个体调整因素：-- --
外，中交房地产集团为公司提供担保余额为 129.79 亿
个体信用等级 aa- 元。
外部支持调整因素：股东支持力度大 +2
评级结果 AA+
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等级，各级 司 全 口径 签约 销售 金额保 持 增长 ，年 均复 合增长
因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财务风险由低至高划分为
F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1 档最好，7 档最差； 38.04%。
财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果
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公司债券信用评级报告
公司保持较大的土地储备规模，为未来的销售及经营
分析师：宋莹莹 曹梦茹
发展提供较有力的支撑。
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售去化压力和建设支出压力大。2021 年下半年以来，
中国人保财险大厦 17 层（100022）
地产市场呈现下行趋势，导致公司经营将持续面临一
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定的市场风险。2020 以来公司业务扩张明显，新增土
地储备规模大，未来销售去化压力和建设支出压力大。
分项目去化率有待提升。截至 2022 年 6 月底，公司全
口径土地储备和并表在售项目剩余可售面积中西南区
域占比分别为 37.75%和 48.78%，区域集中度较高，易
受当地房地产市场波动影响；公司部分项目受业态、
售价、地理位置等因素影响去化较为缓慢，在售项目
整体去化率有待提升。
成本偏高，现金流较为依赖筹资活动。公司新增土地
储备力度较大，债务规模增长较快，2019－2021 年公
司筹资活动前现金流持续较大规模净流出，公司对筹
资活动较为依赖。公司债务负担重，截至 2022 年 6 月
底，公司短期债务 260.56 亿元，存在较大的偿付压力；
非标类融资占比较大，融资成本在国企中相对偏高，
房地产融资环境收紧对公司现金流管理形成一定挑
战。
公司合作项目较多，需关注合作项目在开发建设和资
金管理等方面可能存在的风险。截至 2022 年 6 月底，
少数股东权益占比为 81.79%，所有者权益稳定性较
弱。
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公司债券信用评级报告
主要财务数据：
合并口径
项 目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 6 月
现金类资产（亿元） 78.90 115.34 123.70 105.55
资产总额（亿元） 474.92 995.03 1419.62 1482.83
所有者权益（亿元） 62.61 128.92 179.46 182.18
短期债务（亿元） 85.69 95.18 198.59 260.56
长期债务（亿元） 128.37 414.42 448.69 389.93
全部债务（亿元） 214.06 509.60 647.28 650.50
营业总收入（亿元） 140.63 123.00 145.42 124.42
利润总额（亿元） 17.91 14.64 15.22 6.45
EBITDA（亿元） 22.57 25.40 25.34 --
经营性净现金流（亿元） -46.12 -187.40 -44.52 28.13
营业利润率（%） 21.32 22.76 18.26 10.76
净资产收益率（%） 17.92 6.95 4.12 --
资产负债率（%） 86.82 87.04 87.36 87.71
调整后资产负债率（%） 82.47 83.39 82.04 82.53
全部债务资本化比率 77.37 79.81 78.29 78.12
（%）
流动比率（%） 157.57 217.59 170.09 156.09
经营现金流动负债比
-16.30 -42.81 -5.76 --
（%）
现金短期债务比（倍） 0.92 1.21 0.62 0.41
EBITDA 利息倍数（倍） 2.05 0.83 0.65 --
全部债务/EBITDA（倍） 9.49 20.07 25.55 --
公司本部（母公司）
项 目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 6 月
资产总额（亿元） 159.52 372.09 437.57 441.50
所有者权益（亿元） 20.09 20.37 20.11 17.38
全部债务（亿元） 52.34 221.26 258.66 208.72
营业总收入（亿元） 0.03 0.14 0.86 0.64
利润总额（亿元） 0.56 0.88 0.08 -2.44
资产负债率（%） 87.41 94.52 95.41 96.06
全部债务资本化比率
（%）
流动比率（%） 122.31 229.24 96.62 87.96
经营现金流动负债比 12.98 -12.24 3.27 --
（%）
注：1. 公司 2022 年半年度财务报表未经审计；2. 本报告中部分合计数与各相加数之
和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；3. 其他应付款
和其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中和租赁负债中有息部分调
整入长期债务；4．母公司债务未调整
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
主体评级历史：
信用 评级 评级 项目 评级
评级方法/模型
等级 展望 时间 小组 报告
房地产企业信用评级方法
（V3.1.202205）/房地产企业
AA+
稳定 2022/07/15 宋莹莹 杨野 --
主体信用评级模型（打分
表） （V3.1.202205）
原联合信用评级有限公司房地产 阅读全
AA+ 稳定 2019/06/10 支亚梅 曹梦茹
企业主体信用评级方法 文
原联合信用评级有限公司房地产
AA 稳定 2015/10/10 张开阳 范文豪 --
企业主体信用评级方法
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级
方法和评级模型均无版本编号
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公司债券信用评级报告
声 明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发
布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任
何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻
性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循
了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出
售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告
及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受中交地产股份有限公司（以下简称“该公司”
）委托所出具，引用的
资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的
真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合
资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次信用评级结果仅适用于本次（期）债券，有效期为本次（期）债券的存续期；根据跟踪
评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终
止与撤销的权利。
八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
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公司债券信用评级报告
中交地产股份有限公司
信用评级报告
一、主体概况 截至 2022 年 3 月底，公司本部内设投资管
理部、营销管理部、金融管理部、财务管理部等
中交地产股份有限公司（以下简称“公司”
职能部门（详见附件 1-2）。
或“中交地产”）前身为重庆国际实业投资股份
截至2021年底，公司合并资产总额1419.62
有限公司，系经重庆市经济体制改革委员会渝
亿元，所有者权益179.46亿元（含少数股东权益
改革﹝1992﹞148 号文批准由中国重庆国际经
济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单
位共同发起采用定向募集方式设立的股份有限
截至 2022 年 6 月底，公司合并资产总额
公司。公司成立于 1993 年 2 月 3 日，设立时公
司股本为人民币 5000.00 万元。1997 年 4 月经
股东权益 149.01 亿元）；2022 年 1－6 月，公司
中国证监会证监发字﹝1997﹞119 号文和证监
实现营业总收入 124.42 亿元，利润总额 6.45 亿
发字﹝1997﹞120 号文批准，公司在深圳证券交
元。
易所发行普通股 1000 万股，发行后股本总额人
公司注册地址：重庆市江北区观音桥建新
民币为 6000.00 万元（股票简称“重庆实业”，
北路86号；法定代表人：李永前。
股票代码“000736.SZ”）。2013 年 12 月，公
司更名为“中房地产股份有限公司”，股票简称 二、本期债券概况
相应更为“中房地产”，股票代码不变。2017 年
司”，股票简称变更为“中交地产”，股票代码 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第
不变。历经多次股权转让、配售、资产重组和股 一期）”，发行总额为不超过人民币 10.00 亿元
权分置改革，截至 2017 年底，中住地产开发有 （含 10.00 亿元）。本期债券期限为不超过 2 年
限公司（以下简称“中住地产”）为公司直接控 （含 2 年），附第 1 年末公司赎回选择权、公
股股东，持股比例为 53.32%，国务院国有资产 司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
监督管理委员会（以下简称“国资委”）为公司 本期债券设公司赎回选择权：公司有权决
实际控制人。2018 年 12 月 5 日，经中国交通建 定在存续期的第 1 年末行使赎回选择权。若公
设集团有限公司（以下简称“中交集团”）批复 司决定行使赎回选择权，本期债券将被视为第 1
并经深圳证券交易所办理过户手续，公司直接 年全部到期，公司将以票面面值加最后一期利
控股股东由中住地产变更为中交房地产集团有 息向投资者赎回全部债券。所赎回的本金加第 1
限公司（以下简称“中交房地产集团”）。截至 个计息年度利息在兑付日一起支付。若公司不
务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国资 本期债券设公司调整票面利率选择权：公
委”）为公司实际控制人。截至 2022 年 8 月 31 司有权决定在存续期的第 1 年末上调本期债券
日，公司控股股东所持有的公司股份未进行质 后 1 年的票面利率，即在本期债券原票面年利
押。 率基础上上调 0~100 个基点（每个基点 0.01%）
。
公司主营业务为房地产开发经营与销售。 若公司未行使票面利率调整选择权，则本期债
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公司债券信用评级报告
券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 度，及时出台稳经济一揽子政策。三季度以来，
本期债券设投资者回售选择权：公司发出 对经济运行面临的一些突出矛盾和问题，党中
关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的 央、国务院坚持稳中求进总基调，在落实好稳经
公告后，投资者有权选择在公告的投资者回售 济一揽子政策同时，再实施 19 项稳经济接续政
登记期内进行登记，将持有的本期债券按票面 策，同时多措并举稳外资、稳外贸，提振房地产
金额全部或部分回售给公司。 市场信心。
本期债券为固定利率债券，票面利率将根 经初步核算，2022 年前三季度国内生产总
据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按 值 87.03 万亿元，按不变价计算，
同比增长 3.00%，
照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。 较上半年回升 0.50 个百分点。其中，受疫情冲
本期债券票面利率采取单利按年计息，不计复 击，二季度 GDP 当季同比增速（0.40%）较一
利。本期债券按年付息、到期一次还本，最后一 季度（4.80%）明显下滑；三季度稳经济政策效
期利息随本金的兑付一起支付。 果显现，GDP 当季同比增速回升至 3.90%。
本期债券无担保。 生产端：农业生产形势较好，工业生产恢
本期债券在扣除发行费用后的募集资金净 复快于服务业。2022 年前三季度，第一产业增
额将用于偿还到期金融机构借款。 加值同比增长 4.20%，农业生产形势较好；
第二、
第三产业增加值同比分别增长 3.90%、2.30%，
三、宏观经济和政策环境 较上年同期两年平均增速 1 （分别为 5.59%、
三季度，工业生产快速回升，而第三产业增加值
增速较上年同期两年平均水平仍有一定差距，
大，党中央、国务院果断加大宏观政策实施力
呈现出工业恢复快于服务业的特点。
表1 2021 年三季度至 2022 年三季度中国主要经济数据
项目
三季度 四季度 一季度 二季度 三季度
GDP 总额（万亿元） 28.99 32.42 27.02 29.25 30.76
GDP 增速（%） 4.90(4.85) 4.00(5.19) 4.80 0.40 3.90
规模以上工业增加值增速（%） 11.80(6.37) 9.60(6.15) 6.50 3.40 3.90
固定资产投资增速（%） 7.30(3.80) 4.90(3.90) 9.30 6.10 5.90
房地产投资增速（%） 8.80(7.20) 4.40(5.69) 0.70 -5.40 -8.00
基建投资增速（%） 1.50(0.40) 0.40(0.65) 8.50 7.10 8.60
制造业投资增速（%） 14.80(3.30) 13.50(4.80) 15.60 10.40 10.10
社会消费品零售总额增速（%） 16.40(3.93) 12.50(3.98) 3.27 -0.70 0.70
出口增速（%） 32.88 29.87 15.80 14.20 12.50
进口增速（%） 32.52 30.04 9.60 5.70 4.10
CPI 涨幅（%） 0.60 0.90 1.10 1.70 2.00
PPI 涨幅（%） 6.70 8.10 8.70 7.70 5.90
社融存量增速（%） 10.00 10.30 10.60 10.80 10.60
一般公共预算收入增速（%） 16.30 10.70 8.60 -10.20 -6.60
一般公共预算支出增速（%） 2.30 0.30 8.30 5.90 6.20
城镇调查失业率（%） 5.03 5.00 5.53 5.83 5.40
全国居民人均可支配收入增速（%） 9.70(5.05) 8.10(5.06) 5.10 3.00 3.20
注：1.GDP 数据为当季值，其他数据均为累计同比增速；2.GDP 总额按现价计算，同比增速按不变价计算；3.出口增速、进口增速均以美元
计价统计；4.社融存量增速为期末值；5.城镇调查失业率为季度均值；6.全国居民人均可支配收入增速为实际同比增速；7. 2021 年数据中括
号内为两年平均增速
资料来源：联合资信根据国家统计局、中国人民银行和 Wind 数据整理
为剔除基数效应影响，方便对经济实际运行情况进行分析判断，
几何平均增长率，下同。
文中使用的 2021 年两年平均增速为以 2019 年同期为基期计算的
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公司债券信用评级报告
需求端：消费市场受到疫情冲击较大，固 监管政策边际松动，委托贷款、信托贷款和未贴
定资产投资相对平稳，出口整体增长较快但出 现银行承兑汇票亦对新增社融规模形成一定支
现边际回落迹象。消费方面，2022 年前三季度 撑。
社会消费品零售总额 32.03 万亿元，同比增长 财政“减收增支”，稳经济、保民生效应愈
情影响较大。投资方面，2022 年前三季度全国 收入 15.32 万亿元，按自然口径计算同比下降
固定资产投资（不含农户）42.14 万亿元，同比 6.60%，扣除留抵退税因素后，增长 4.10%。支
增长 5.90%，整体保持平稳增长。其中，房地产 出方面，2022 年前三季度全国一般公共预算支
开发投资增速持续探底；基建投资明显发力，体 出 19.04 万亿元，同比增长 6.20%。民生等重点
现了“稳增长”政策拉动投资的作用；制造业投 领域支出得到有力保障，科学技术、社会保障和
资仍处于高位，医疗仪器设备、电子通信设备等 就业、卫生健康及交通运输等领域支出保持较
高技术制造业投资是主要的驱动力。外贸方面， 快增长。
出口整体增长较快，但 8 月和 9 月当月同比增 稳就业压力仍然较大，居民消费水平有所
速均出现大幅回落。2022 年前三季度中国货物 恢复。受疫情冲击，2022 年二季度城镇调查失
进出口总额 4.75 万亿美元，同比增长 8.70%。 业率均值上升至 5.83%，三季度失业率均值较
其中，出口 2.70 万亿美元，同比增长 12.50%； 二季度有所下降，但仍高于上年同期水平，稳就
进口 2.05 万亿美元，同比增长 4.10%；贸易顺 业压力较大。2022 年前三季度，全国居民人均
差 6451.53 亿美元。 可支配收入 2.77 万元，实际同比增长 3.20%；
CPI 各月同比走势前低后高，PPI 各月同 全国居民人均消费支出 1.79 万元，实际同比增
比涨幅持续回落。2022 年前三季度，CPI 累计 长 1.50%。上半年居民收入和消费支出受疫情
同比增长 2.00%，各月同比增速整体呈温和上 影响较大，三季度以来居民收入增速回升，消费
行态势。分项看，食品价格同比有所上涨，汽油、 水平恢复较慢。
柴油、居民用煤等能源价格涨幅较大。前三季
度，PPI 累计同比增长 5.90%，受上年同期基数 2．宏观政策和经济前瞻
走高影响，各月同比增速持续回落。输入性价格 继续实施好稳经济一揽子政策和接续政策，
传导压力有所减轻，三季度油气开采、燃料加 为经济运行在合理区间创造适宜的政策环境。
工、有色金属、化学制品等相关行业价格涨幅较 2022 年 9 月 28 日，稳经济大盘四季度工作推
上半年有所回落。第三季度 PPI-CPI 剪刀差由 进会议召开，强调围绕重点工作狠抓政策落实，
正转负，价格上涨由上游逐步向下游传导，中下 继续实施好稳经济一揽子政策和接续政策，注
游企业成本端压力有所缓解，盈利情况有望改 重用好政策性开发性金融工具和专项再贷款、
善。 财政贴息等政策。同时，依法依规提前下达明年
社融规模显著扩张，政府债券净融资和信 专项债部分限额。支持刚性和改善性住房需求，
贷是主要支撑因素。2022 年前三季度，新增社 实施好“保交楼”政策。做好物流“保通保畅”。
融规模 27.77 万亿元，同比多增 3.01 万亿元；9 保障煤炭、电力等能源稳定供应。各地要结合实
月末社融规模存量同比增长 10.60%，增速较 6 际加大政策落实和配套力度，确保项目建设工
月末低 0.20 个百分点。分项看，2022 年以来积 程质量。经济大省要发挥稳经济挑大梁作用。上
极的财政政策和稳健的货币政策靠前发力，政 述政策举措的全面落地、充分显效，可为经济运
府债券净融资、社融口径人民币贷款同比分别 行在合理区间创造适宜的政策环境。
多增 1.50 万亿元、1.06 万亿元，是社融总量扩 四季度经济有望继续修复，但仍面临较大
张的主要支撑因素；表外融资方面，受益于金融 压力。2022 年三季度，工业生产、基建和制造
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公司债券信用评级报告
业投资对经济增长形成支撑，汽车消费、重点群 销售面积同比下降 22.2%，
但较 2022 年 1－5 月
体失业率等结构性分项指标向好也体现了一系 降幅有所收窄。其中住宅销售面积 5.81 亿平方
列稳增长政策的效果。在稳增长政策的推进下， 米，同比下降 26.6%；一方面系 3 月以来上海及
基建和制造业投资仍有一定韧性，可为经济增 周边等地疫情封控阻碍销售，另一方面系房企
长提供支撑，四季度经济有望继续修复。另一方 风险事件不断，购房者因担心房屋不能如期交
面，当前疫情仍呈多发、散发态势，对居民出行 付从而产生观望情绪。随着疫情得以控制、调控
活动以及消费意愿的抑制作用持续存在，服务 政策有所缓和以及房企加大推盘力度，2022 年
业恢复基础仍需巩固，消费或将继续低位修复， 6 月单月全国商品房销售面积与金额环比分别
叠加出口边际回落、房地产投资低迷，经济增长 增长 66%和 68%。
仍面临较大压力。
四、行业分析 2022 年以来，全国土地市场热度不高，量
价齐跌；央企、国企及地方城投企业仍为拿地
下半年以来的低迷状态，新开工意愿和房地产 土地市场方面，2022 年 1－6 月，土地购置
开发投资资金均持续下降，市场信心有待恢复。 面积 0.36 亿平方米，同比下降 48.30%，较前五
区疫情封控、调控政策的持续以及出险房企不 疫情封控、部分城市调整集中供地批次等因素
断增加，全国房地产市场仍延续 2021 年下半年 影响，全国土地供应量有所下降。尽管部分城市
以来的低迷状态。房企面临较大销售压力，同时 放松土拍门槛并推出优质地块，但整体土拍市
新开工意愿和房地产开发投资资金均持续下降， 场热度不高，央企、国企及地方城投企业仍为拿
市场信心有待恢复。 地主力军；除个别优质民营房企开始发力拿地
房地产开发投资方面，2022 年上半年，全 外，大部分民企仍谨慎投资。城市间土拍热度有
国房地产开发投资同比下降 5.4%，增速较 2021 所分化，具体来看，杭州、北京和上海包揽 22
年上半年下降 20.4 个百分点。其中住宅投资 城集中供地城市土地成交金额前三名。其中杭
公楼投资 0.26 万亿元，同比下降 10.1%；商业 持续净流入且完成了两次集中供地，土拍成交
营业用房投资 0.55 万亿元，同比下降 8.7%。 金额维持高位；北京适度放松集中供地规则，市
施工方面，2022 年以来房地产行业景气度 场热度较高；上海因疫情影响上半年只完成第
尚未恢复，受“保交付”等政策影响，房企新开 一批集中供地，但房企积极性较高。而天津、沈
工意愿持续下降，2022 年上半年新开工面积同 阳及长春等城市土拍市场热度相对较差。2022
比下降 34.4%。从施工面积看，2022 年上半年 年以来，受土地供应力度下降及房企投资力度
全国房屋施工面积达 84.88 亿平方米，同比下降 下降的影响，土地流拍情况仍较多，但较去年下
半年有所好转。
同比下降 21.5%。 各能级城市土地成交价均呈下降趋势，其中三
商品房销售均价方面，2022 年上半年全国 四线城市成交金额大幅下降。
商品房销售均价为 9586 元/平方米，同比下降 2022 年 1－6 月，受行业销售下行影响，房
但对销售规模贡献不大。2022 年上半年商品房 25.30%，降速较前五月小幅收窄。从房地产开
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发到位资金来源看，房地产行业融资环境未明 地产开发到位资金的主要来源，其中自筹资金
显改善，房企资金压力较大，其他资金（定金及 占比上升较快，房地产开发企业仍面临较大销
预收款以及个人按揭贷款）和自筹资金仍为房 售压力，对销售回款依赖继续加强。
表 2 近年来房地产开发企业资金来源及占比情况（单位：亿元、%）
主要开发资金来源
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
国内贷款 25228.77 14.13 26675.94 13.81 23296.00 11.58 9806.00 13.28
利用外资 175.72 0.10 192.00 0.10 107.00 0.05 55.00 0.07
自筹资金 58157.84 32.56 63376.65 32.82 65428.00 32.53 27224.00 36.87
其他资金 95046.26 53.21 102870.31 53.27 112301.00 55.83 39762.00 49.78
其中：定金及预收款 61358.88 34.35 66546.83 34.46 73946.00 36.76 24601.00 33.31
个人按揭 27281.03 15.27 29975.81 15.52 32388.00 16.10 12158.00 16.46
合计 178608.59 100.00 193114.90 100.00 201132.00 100.00 76847.00 100.00
资料来源：Wind，联合资信整理
中央坚持“房住不炒”总基调不变，但 2021 产调控政策出现边际放松，其中 2022 年 3 月国
年下半年以来预售资金监管收紧，房企违约事 务院金融委会议上关于房地产行业要求及时研
件频发，对房地产企业的融资产生负面影响。 究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，
出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发 支持刚需和改善性住房需求，优化商品房预售
展，调控政策有所宽松，房企合理融资需求的 资金监管，部分城市限购限贷等政策有所放松；
恢复有待观察。 7 月各地“停贷”事件迅速发酵，监管层面高度
中央始终坚定不移地贯彻落实“房住不炒” 重视，将协助地方政府推进“保交楼、保民生、
的定位，采取“因城施策、综合施治”的策略， 保稳定”的工作。2021 年以来中央层次房地产
以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心，发展租 行业总基调政策具体内容见表 3。
表3 2021 年以来中央层次房地产行业总基调政策汇总
时间 政策来源 主要内容
重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能
超过 3 次；二是集中组织出让活动
强调保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预
期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实
增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽
最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难
发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 ，要求明确对象标准、引导多方参与、坚持供需
住房困难问题
主要提出两点：①金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地
房地产金融工作座谈
会
发展，维护住房消费者合法权益
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并
需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
地方政府陆续放松房地产调控政策，2022 年 3 月郑州发布房地产新政 19 条，下调住房贷款利
率，取消“认房认贷” ，推动货币化安置
继续保障好群众住房需求。坚持房住不炒定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长
稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转
稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行业良性
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循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产
企业风险
要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定
资金监管，促进房地产市场平稳健康发展
维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循
环
要稳定房地产市场，坚持“房住不炒、因城施策”
，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政
府责任，保交楼、稳民生
资料来源：联合资信整理
从融资方面的调控政策看，2021 下半年以 政策支持优质企业对出现风险的大型地产企业
来，地产行业信用违约事件频发、中资房企美元 项目进行并购，并统一了预售资金的监管。2022
债市场大幅波动等均对房企融资产生冲击，同 年以来面对经济下行，为防范房地产行业出现
时为保证交付预售资金监管从严也限制了房企 系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，融
通过销售回款扩充自有现金。为维护房地产行 资政策有所回暖，房企合理融资需求的恢复有
业平稳健康发展，央行和银保监会等出台相关 待观察。
表4 2021 年以来房地产融资相关政策汇总
时间 政策来源 主要内容
银保监会、
全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中、贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷
违规流入楼市。各地开展个人住房信贷管理自查，监督检查力度有所加大
行
银保监会召开新闻发布会介绍近期房地产行业重点监管工作，会上指出，将防止经营贷违规流入
房地产作为常态化监管工作，持续发力，久久为功，促进房地产市场平稳健康发展
“三线四档”规则试点房企核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房
管理长效机制
央行货币政策第三季度例会召开，会上首提房地产两个“维护”
：维护房地产的健康发展，维护住
房消费者的合法权益
发改委、外 继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，同时要求企业
管局 不断优化外债结构，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序
鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的
央行、银保
监会
企业发行债务融资工具提供服务
地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面由各地的市县级城乡建
住建部、央
设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额
度的资金可以由开发商提取自由使用。但涉及到具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门
会
确定
央行、银保
监会
央行、外汇 出台 23 条政策举措支持实体经济，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的
局 支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”
，保持房地产开发贷款平稳有序投放
要督促银行保险机构坚持“房住不炒”的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套
和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集
团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做
好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务
人民银行开展 4000 亿元中期借贷便利操作和 20 亿元公开市场逆回购操作；中期借贷便利操作和
公开市场逆回购操作的中标利率均下降 10 个基点
资料来源：联合资信整理
五、基础素质分析 截至2022年6月底，公司注册资本为6.95亿
元，其中中交房地产集团有限公司（以下简称
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股东；国资委为公司实际控制人。 无关注类及不良类记录。
截至2022年8月26日，公司控股股东中交房 根据公司过往在公开市场发行债务融资工
地产集团完成对公司股份减持，减持比例 具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，
总股本比例变更为52.32%。 截至 2022 年 12 月 5 日，联合资信未发现
公司曾被列入全国失信被执行人名单。
公司开发经验丰富，土地储备城市能级较 六、管理分析
高。公司间接控股股东中国交通建设集团有限
公司（以下简称“中交集团”）属交通基建行业
公司法人治理结构健全，实际运行情况良
龙头央企集团，股东实力强；直接控股股东可
好。
以给予公司在经营管理、项目获取以及融资等
公司按照《公司法》
《证券法》和其他有关
多方面的支持。
规定，建立了完善的法人治理结构。
公司作为一家中型国有上市房地产开发公
公司设股东大会，股东大会是公司的最高
司，经过多年的发展，积累了丰富的项目开发
权力机构，享有法律法规和公司章程规定的合
经验和较强的品牌效应。公司在重庆、长沙、天
法权利，依法行使公司经营方针、投资、发行债
津、苏州、宁波、温州、嘉兴、惠州、昆明等地
券和利润分配等重大事项的表决权。
相继开发了业态涵盖住宅、别墅、商业、综合体
公司设董事会，向股东大会负责。公司董
的多个项目。2021年，公司全口径实现签约销
事会成员 9 名，设董事长 1 人，并可设副董事
售金额560.00亿元，同比增长4.98%；但2022年
长 1~2 人，其中独立董事 3 名，董事 5 名。董
事长和副董事长由董事会以全体董事的过半数
选举产生。董事由股东大会选举或更换，每届
积合计（包含已售未结转、在建未售及拟建部
任期三年，任期届满可连选连任。董事会主要
分）3012.12万平方米，主要位于二三线城市。
职责包括执行股东大会的决定、决定公司的经
公司直接控股股东为中交房地产集团，中
营计划和投资方案、制订公司的利润分配方案
交房地产集团是中交集团发展房地产业务的唯
等。
一平台，在资产规模、品牌知名度、融资渠道和
公司设监事会，监事会由 3 名监事组成，
银行授信规模等方面具有很强的竞争优势，公
其中监事会主席 1 名，职工代表的比例不低于
司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市
平台，可获得资金、担保等方面支持。根据克而
监事的主要职权包括检查公司财务；对董事、
瑞披露的2021年和2022年1－6月房企销售排行
高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，
榜，中交房地产集团全口径销售金额分别排名
对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大
会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
和49名。
当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益
公司过往债务履约情况良好。 公司设总裁 1 名，董事会秘书 1 名，均由
根据中国人民银行企业信用报告（统一社 董事会决定聘任或者解聘。总裁任期三年，连
会信用代码：915000002028133840），截至 2022 聘可连任；总裁对董事会负责，公司的日常经
年 9 月 16 日，公司信贷交易及担保交易余额中 营活动和实施董事会决议等由总裁负责。
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，对子公司的设立、转让、注销
公司部门设置齐全，权责明晰；各类管理 等业务实施控制，对于超出公司董事会授权范
制度相对完善，能够满足公司的日常经营。 围的子公司设立、对外转让股权、子公司注销
截至 2022 年 3 月底，公司本部内设投资管 清算等业务，除履行公司内部审批程序外，还
理部、营销管理部、金融管理部、财务管理部等 需报公司董事会审议或股东大会通过后方可加
职能部门，各职能部门之间职责明确，运作有 以实施；对于董事会授权公司管理层决策的法
序。公司通过成立项目公司从事房地产开发， 人事项则在管理层履行决策后，报董事会备案。
并在项目地设立子公司。各职能部门和子公司 重大事项报告与审议方面，公司建立了统一规
独立运作，同时各职能部门对各子公司实施有 范的报告渠道和方式，建立包括经营管理例会
效的监控和管理。作为上市公司，公司通过一 等在内的定期、不定期专题办公会议制度，以
系列制度建设，实现了日常管理的制度化、规 及时把握公司的整体经营状况，决策重大经营
范化。 管理事项。子公司定期向总部上报各类经营信
在关联方资金往来方面，公司制定了《关 息，对临时重大事项，及时向相关职能部门专
联方资金往来管理制度》
。公司和所属全资、控 项报告。总部对各职能部门统一制定制度，对
股及有实际控制权的公司与控股股东、实际控 子公司进行专业指导，并通过内部审计、专业
制人及其关联方、其他关联方之间的所有资金 检查、项目巡查等手段，检查、监督公司各层级
往来均适用本制度。公司与控股股东、实际控 职责的有效履行。
制人及其关联方、其他关联方发生交易需要进
行支付时，公司财务部门除要将有关协议、合 七、经营分析
同等文件作为支付依据外，还应当会同相关部
门审查构成支付依据的事项是否符合公司章程
及其他治理准则所规定的决策程序，并将有关
房地产销售收入为公司主要收入来源；受结转
股东大会决议、董事会决议等相关决策文件备
项目差异影响，公司综合毛利率波动下降。2022
案。
年 1－6 月，公司收入同比大幅增长，但房地产
在预算管理方面，公司制定了《全面预算
销售毛利率下滑明显。
制度》
。公司通过编制月度、季度和年度的生产
公司主营业务为房地产开发与销售，近三
经营、资本及财务预算等实施预算管理控制；
年占公司营业总收入的比例均在 99%以上，主
公司在年末对上一年的经营计划执行结果进行
营业务十分突出。2019－2021 年公司营业总收
考核，并制定下一年度的经营计划，将主要经
入波动增长，2021 年，公司营业总收入同比增
营指标分解到各项目公司。
长 18.23%，主要系结转项目增加所致。2019－
重大投资方面，公司制定的《投资项目论
证管理办法》规定公司总经理办公会为项目的
项目业务收入规模占主营业务收入比重较小，
决策机构，董事会为项目的批准机构；并明确
对公司收入水平影响较小。
了公司对外投资相关岗位的职责分离、投资的
从毛利率上看，2019－2021 年公司房地产
基本策略、可行性分析的研究办法、决策权限
销售毛利率波动下降，主要系土地成本涨幅较
与程序。公司在选择投资项目时，重点关注项
大，结转项目毛利率波动等综合原因所致。公
目的预期收益及经营风险，通过市场调研、销
司租赁业务板块、物业管理和其他项目收入规
售预测、成本测算，把控项目中的可能风险点。
模小，对公司综合毛利率影响较小。综上，近三
对子公司的管理方面，公司制定了《对外
年，公司综合毛利率呈波动下降态势。
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公司债券信用评级报告
实现营业收 入 124.42 亿元，同比大幅增 长 6 月，公司结转项目以宁波、杭州、苏州以及长
率 12.44%，同比下降 8.05 个百分点。公司利润
表 5 公司营业总收入及毛利率情况（单位：亿元、%）
板块 毛利 毛利 毛利 毛利
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
率 率 率 率
房地产销售 139.44 99.15 25.01 122.05 99.23 26.26 144.45 99.33 22.73 123.90 99.59 12.24
租赁收入 0.75 0.53 65.42 0.50 0.40 61.78 0.46 0.32 60.14 0.20 0.16 38.85
物业管理 0.08 0.06 12.93 0.07 0.06 -22.16 0.07 0.05 -55.50 0.05 0.04 74.33
其他 0.36 0.26 81.09 0.39 0.31 73.25 0.44 0.30 57.98 0.26 0.21 65.90
合计 140.63 100.00 25.36 123.01 100.00 26.53 145.42 100.00 22.92 124.42 100.00 12.44
注：尾差系数据四舍五入所致
资料来源：公司年报
（1）土地储备 拍挂和股权收购方式获取，分别位于台州、常
扩张速度，2021 年公司扩张速度有所放缓。公 地块楼面均价为37047.51元/平方米，存在一定
司现有土地储备主要位于二三线城市，土地储 溢价率。相较于目前销售均价，公司新增土地
备城市能级较高。但随着区域的拓展，公司合 盈利空间有限。
作项目增多的同时项目管理难度相应增加。公 权益比例方面，2019－2021 年及 2022 年 1
司新增土地储备楼面均价逐年上升，未来项目 －6 月，公司新增土地权益占比分别为 70.07%2、
盈利空间被压缩。 49.33%、63.09%和 55.64%，权益占比较低，未
容规划建筑面积波动增长。其中2020年同比大 表 6 公司近年拿地情况
幅增长143.66%，主要系公司为扩大规模，新增 （单位：个、万平方米、亿元、元/平方米）
项目数量大幅增加所致。2021年，公司土地拓 年份 2019 年 2020 年 2021 年
展力度有所减轻，但规模仍较大，2021年，公司 全口径新增项
目个数
新增土地主要通过招拍挂方式获取。公司全口 全口径计容建
筑面积
径新增土地储备计容建筑面积前五大城市分别 权益计容建筑
为重庆（占25.81%）
、惠州（占12.45%）
、成都 面积
土地出让金总
（占11.23%）、天津（占10.46%）和昆明（占 额
权益土地出让
注：楼面均价=全口径土地出让金额/计容建筑面积
的资金压力。 数据来源：公司提供，联合资信整理
土地成本方面，2019－2021年，公司楼面 截至 2022 年 6 月底，公司全口径总建筑面
均价逐年提升，主要系土地成本上升所致。2021 积合计（包含已售未结转、在建未售及拟建部
年，公司新增土地楼面均价同比增长25.18%。 分）3012.12 万平方米，其中累计竣工建筑面积
规划面积，2020－2021 年计算方法为权益计容建筑面积/总计容建
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公司债券信用评级报告
一线城市 占 7.53%，二线城市占 66.37%，三线
但受新冠肺炎疫情和开发节奏影响，公司竣工
及以下城市占 26.10%，城市能级较高，但公司 面积波动下降；截至 2022 年 6 月底公司在建规
剩余土地储备中西南区域（包含重庆、贵阳、昆 模较大；未来随着新项目的开发，公司尚需资
明、成都和怒江）合计占比为 37.75%，未来存 金投入规模较大，面临较大的资本支出压力。
在一定去化风险。 2019－2021 年，公司新开工面积呈逐年增
表 7 截至 2022 年 6 月底公司土地储备分城市情况 长态势；2019－2021 年，公司竣工面积波动下
城市/ 项目数量
在建及待建建 降，主要受新冠疫情和开发节奏影响所致；受
序号 筑面积 占比
省 （个）
（万平方米） 上述因素影响，2019－2021 年公司期末在建面
积 逐 年 增 长 ，2021 年 底较 上 年 底 大 幅 增长
比下降 69.35%，主要系上半年较同期新获取项
倍，主要系受前期获取项目较多影响。
表8 公司主要开发数据情况（单位：万平方米）
积
由于规划动态调整，可能会与公司当期全部在建面积存在差异
资料来源：公司提供
口径共 75 个在建项目，全口径在建项目占地总
面积为 809.44 万平方米，规划计容建筑面积
（3）项目销售情况
动增长、签约销售金额逐年增长；公司待售面
合计 -- 112 1862.45 100.00% 但公司部分项目受业态、销售定价和地理位置
资料来源：公司半年报，联合资信整理
；二线城市：重庆、贵 4 并表项目按照 100%计入，非并表项目按照权益比例计入
阳、昆明、厦门、长沙、天津、武汉、成都、南京、郑州、西
安、青岛、佛山、温州、合肥和福州。
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公司债券信用评级报告
等因素影响去化较为缓慢，在售项目整体去化 从公司在售项目情况来看，截至 2022 年 6
率有待提升。 月底，公司在售项目主要位于二线城市。截至
动增长，年均复合增长 20.59%；并表签约销售 1165.50 万平方米，剩余可售面积 431.65 万平
均价逐年增长，年均复合增长 23.31%；综合上 方米；其中西南区域占比（包含重庆、贵阳、昆
述影响，公司并表签约销售金额近三年逐年稳 明）合计 48.78%，区域较为集中，存在一定区
步增长。2019－2020 年，公司销售回款率较为 域集中和去化风险。公司部分项目由于业态、
稳定，2021 年，公司签约销售回款大幅提高， 产品定位、销售定价和地理位置等因素影响，
主要系公司加强回款管控所致。2022 年 1－6 月 去化率较低（详见附件 1-4）。
公司全口径签约销售金额同比下降 35.94%；全 图 1 截至 2022 年 6 月底公司并表在售项目剩余可售
口径签约销售面积同比下降 15.58%；2022 年 1 面积分布情况
－6 月权益口径签约销售金额 164.00 亿元，同
比下降 24.07%；实现权益销售回款 143.00 亿
元，同比下降 27.04%。
从结转方面来看，2019－2021 年公司结转
面积波动增长，年均复合增长 4.76%；2019－
异所致。综上，2019－2021 年公司结转金额波
动增长。
表 9 公司销售及结转情况
注：其他城市包括杭州、合肥、惠州、南京、青岛、厦门、绍兴、苏州、武
项目 2020 年 2021 年 汉和郑州
年 1－6 月 资料来源：公司提供，联合资信整理
全口径签约销
售面积（万平 188.52 241.71 228.51 103.81
方米） 3．经营效率
并表签约销售
面积（万平方 118.15 175.29 171.81 86.22
公司总资产和存货周转次数均处于行业中
米） 下游水平。
全口径签约销
售金额（亿 293.87 533.43 560.00 205.34 2019－2021 年，公司总资产周转次数和存
元）
并表签约销售 货周转次数均逐年下降。与同行业相比，2021
金额（亿元）
年，公司存货周转次数和总资产周转次数均处
并表签约销售
均价（万元/ 1.39 1.82 1.98 1.72 于行业中下游水平。
平方米）
销售回款率 表 10 2021 年公司与同行业企业经营效率指标情况
（%）
结转收入面积 存货周转次数 总资产周转次数
（万平方米） （次） （次）
结转收入（亿 信达地产股份有限公司 0.33 0.27
元） 中国电建地产集团有限
结转均价（万 公司
元/平方米） 联发集团有限公司 0.36 0.27
资料来源：公司提供
中交地产 0.11 0.12
注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
资料来源：Wind
面积=剩余可售面积公式
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公司债券信用评级报告
公司未来发展规划较为明确，有利于公司 公司合并范围内子公司数量变化较大，但其新
未来发展。 增或减少子公司规模不大，且主营业务并未发
固发展势头。继续聚焦京津冀城市群、长三角 截至 2021 年底，
公司合并资产总额 1419.62
城市群、粤港澳大湾区城市群、长江经济带以 亿元，所有者权益 179.46 亿元（含少数股东权
及高能级单核城市及其外溢区域开展投资布局， 益 146.87 亿元）；2021 年，公司实现营业总收
区域选择上进一步向核心城市、核心区域聚焦， 入 145.42 亿元，利润总额 15.22 亿元。
除传统招拍挂方式外，逐步加大收并购力度。 截至 2022 年 6 月底，公司合并资产总额
优化融资结构，增加以自身信用融资方式为主 1482.83 亿元，所有者权益 182.18 亿元（含少数
的比重，构建多元化的融资体系，控制有息负 股东权益 149.01 亿元）；2022 年 1－6 月，公司
债规模的增长速度，提升资金使用效率；提升 实现营业总收入 124.42 亿元，利润总额 6.45 亿
运营质效，坚持问题导向和目标导向，不断加 元。
强运营管理的精细化、标准化和流程化水平；
提升工程品质管理能力，建立健全项目风险分 2．资产质量
级管控机制，夯实工程质量，全力保障供货与 2019－2021 年末，公司资产规模逐年扩大；
交付任务。 资产结构以流动资产为主，存货主要分布在二
三线城市，规模较大，但整体去化率一般且计
八、财务分析 提了一定规模的跌价准备，需关注后续去化问
题；公司资产受限比例较高。
公司提供的 2019－2021 年度合并财务报 年均复合增长72.89%，主要系流动资产增长所
表经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 致。截至2021年底，公司合并资产总额较上年
审计，三年出具的均为标准无保留审计意见。 底增长42.67%。公司资产以流动资产为主，资
表 11 2019－2021 年末及 2022 年 6 月末公司资产主要构成
科目 金额（亿 在资产总额 在资产总额 在资产总额 在资产总额
金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元）
元） 占比（%） 占比（%） 占比（%） 占比（%）
流动资产 445.76 93.86 952.46 95.72 1314.25 92.58 1386.84 93.53
货币资金 78.90 16.61 115.34 11.59 123.70 8.71 105.55 7.61
其他应收款
（合计）
存货 295.08 62.13 720.35 72.39 1088.94 76.71 1141.38 82.30
非流动资产 29.17 6.14 42.57 4.28 105.37 7.42 95.98 6.47
长期应收款 3.26 0.69 3.23 0.32 28.77 2.03 15.95 16.61
长期股权投
资
投资性房地产 2.95 0.62 2.94 0.30 3.58 0.25 3.60 3.75
资产总额 474.92 100.00 995.03 100.00 1419.62 100.00 1482.83 100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
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公司债券信用评级报告
（1）流动资产 2019－2021年末，公司长期应收款波动增
增长，年均复合增长71.71%，主要系货币资金、 司长期应收款较上年底增长789.39%，主要系关
其他应收款和存货增长所致。截至2021年底， 联方往来款增加所致。
公司流动资产较上年底增长37.98%，主要系存 2019－2021年末，公司长期股权投资逐年
货增加所致。公司流动资产主要构成见上表。 增长，年均复合增长103.02%。截至2021年底，
增长，年均复合增长25.21%，主要系公司融资 系对联营企业的投资增加所致。
规模的增加所致。截至2021年底，公司货币资 截至2022年6月底，公司所有权受到限制的
金较上年底增长7.25%，主要系销售回款增长和 资产情况如下表，受限比例较高。
筹资净流入所致。货币资金中有16.08亿元受限
表 12 截至 2022 年 6 月底公司资产受限情况
资金，受限比例为12.30%，主要为因抵押、质
项目 期末余额（亿元） 占总资产比例
押或冻结等而使用受限的款项。
货币资金 18.14 1.22%
波动增长，年均复合增长15.50%。截至2021年 投资性房地产 0.25 0.02%
其他 0.008 0.001%
底，公司其他应收款（合计）较上年底略微下降
合计 460.85 31.08%
款主要为关联方往来款。按欠款方归集的前五
名其他应收款账面余额合计31.88亿元，账龄全 截至2022年6月底，公司合并资产总额较上
部为1年以内，计提坏账准备0.12亿元。 年底增长4.45%。资产结构较上年底变化不大。
年均复合增长92.10%，主要系公司土地储备规 较上年底下降14.67%，主要系销售回款减少的
模扩张以及对在建项目的资金投入增加所致。 同时偿还债务所致。
截至2021年底，公司存货较上年底增长51.17%，
主要系新增土地储备所致。存货主要由开发成
（1）所有者权益
本（占90.14%）和开发产品（占9.86%）构成，
累计计提跌价准备8.04亿元，计提比例为0.73%。
年增长，但少数股东权益占比较高，权益结构
公司计提存货跌价准备的项目主要包括天津中
稳定性较弱。
交香颂理想花园、中房海口海甸干休所合作改
造项目、重庆中交漫山、天津美墅、大丰中交美
长，年均复合增长69.30%。截至2021年底，公
庐城和武汉中交香颂等项目，计提原因主要包
司 所 有 者 权 益 179.46 亿 元 ， 较 上 年 底 增 长
括售价不及预期、车位等。
（2）非流动资产
归属于母公司所有者权益占比为18.16%，少数
股东权益占比为81.84%。公司少数股东权益占
续增长，年均复合增长90.07%，主要系长期股
比较高，主要少部分中交集团内协同项目，由
权投资增长所致。截至2021年底，公司非流动
公司并表，但是公司持股比例不高所致。在所
资产较上年底增长147.51%，主要系长期应收款
有者权益中，股本和未分配利润分别占3.88%和
和长期股权投资增加所致。
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公司债券信用评级报告
截至2022年6月底，公司所有者权益182.18 非标融资占比较高，整体融资成本在国企中偏
亿元，规模和构成较上年底变化不大，所有者 高，短期内存在较大的偿付压力。
权益结构稳定性仍较弱。 2019－2021年末，公司负债规模持续增长，
（2）负债 年均复合增长73.43%。截至2021年底，公司负
合同负债规模较大，为未来收入结转提供支撑； 增加所致。其中，流动负债占比较上年底上升
但公司债务规模增长较快，整体债务负担重且 11.76个百分点。
表 13 2019－2021 年末及 2022 年 6 月末公司负债主要构成
科目 金额（亿 在负债总额 在负债总额 在负债总额 在负债总额
金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元）
元） 占比（%） 占比（%） 占比（%） 占比（%）
流动负债 282.90 68.61 437.74 50.54 772.68 62.30 888.46 68.31
应付账款 60.36 14.64 89.61 10.35 98.86 7.97 30.86 3.47
预收款项/合
同负债
其他应付款
（合计）
一年内到期的
流动负债
非流动负债 129.41 31.39 428.37 49.46 467.48 37.69 412.18 31.69
长期借款 65.76 15.95 248.64 28.71 286.24 23.08 226.96 55.06
应付债券 21.60 5.24 50.11 5.79 41.35 3.33 22.87 5.55
长期应付款
（合计）
负债总额 412.31 100.00 866.11 100.00 1240.17 100.00 1300.65 100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
增长，年均复合增长65.27%。截至2021年底， 款和应付债券增长所致。
公司流动负债较上年底增长76.52%，主要系一 公司执行新收入准则，预收房款由预收账
年内到期的非流动负债和合同负债增加所致。 款调整到合同负债。截至2021年底，公司合同
公司流动负债主要构成见上表。 负债较上年底增长92.07%，主要为预收购房款。
年均复合增长27.97%。截至2021年底，公司应 长，年均复合增长90.06%。截至2021年底，公
付账款较上年底增长10.31%，主要系应付工程 司非流动负债较上年底增长9.13%，主要系长期
款增长所致。其中，账龄超过1年的重要应付账 借款增加所致。公司非流动负债主要构成见上
款合计4.25亿元，尚未偿还原因系未到最终结 表。
算支付点。 2019－2021年末，公司长期借款规模逐年
波动下降，年均复合下降28.71%。截至2021年 经营规模扩大资金需求增加所致。截至2021年
底，公司其他应付款（合计）较上年底增长3.43%， 底，公司长期借款较上年底增长15.12%，长期
主要系客户订金、诚意金和保证金等增加所致。 借款主要由抵押借款、保证借款和抵押且保证
动负债逐年增长，年均复合增长99.46%。截至 2019－2021年末，公司应付债券波动增长，
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公司债券信用评级报告
付债券较上年底下降17.48%，主要系“16中房 底提升 6.00 个百分点。
债”和“澜悦景苑一期资金支持专项计划”到期 ，截至 2022
融资结构方面（包含无息借款）
偿付所致。 年 6 月底，公司银行贷款、其他融资（包括金
规模逐年增长，年均复合增长71.57%。截至2021 信托融资和债券占比分别为 43.37%、28.82%、
年底，公司长期应付款（合计）较上年底微增 20.45%和 7.36%，整体看，公司非标类融资占
截至 2022 年 6 月底，公司负债总额较上年 加权平均融资成本为 5.92%，整体融资成本在
底增长 4.88%，主要系一年内到期的非流动负 国企中偏高。
债和合同负债增加所致，流动负债占比较上年
表 14 截至 2022 年 6 月底公司期末融资余额剩余期限分布（单位：亿元）
期末融资余 融资成本区间/ 期限结构
项目
额 平均融资成本 1 年之内 1-2 年 3年 3 年以上
银行贷款 280.96 3.00%-6.50% 87.85 112.43 74.74 5.95
债券 47.66 3.52%-4.99% 29.66 7.00 11.00 0.00
信托融资 132.50 6.00%-8.50% 98.65 33.85 0.00 0.00
其他 186.74 0.00%-8.00% 39.45 118.00 29.30 0.00
合计 647.87 -- 255.60 271.28 115.04 5.95
资料来源：公司半年报
全部债务方面，2019－2021年末，公司全 截至2022年6月底，公司全部债务650.50亿
部债务持续增长，年均复合增长73.98%，主要 元，较上年底增长0.50%；其中短期债务260.56
系公司规模扩张，融资需求不断增长所致。从 亿元（占40.06%），短期内偿债压力较大。从债
债务指标来看，2019－2021年末，公司资产负 务指标来看，截至2022年6月底，公司资产负债
债率逐年增长，全部债务资本化比率和长期债 率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比
务资本化比率波动上升，公司债务负担重。2019 率较上年底分别提高0.36个百分点、下降0.17个
－ 2021 年 末 公 司 调 整 后 资 产 负 债 率 分 别 为 百分点和下降3.27个百分点。截至2022年6月底，
为82.53%，现金短期债务比为0.41倍。
表 2 公司债务杠杆水平（单位：%）
下表为截至2022年6月底，公司口径有息债
务分布情况。
表 15 截至 2022 年 6 月底公司口径有息负债情况
（单位：亿元）
项目 1 年以内 1~2 年 2~3 年 3 年以上 合计
短期借款 30.80 -- -- -- 30.80
一年内到期
的非流动负 210.35 -- -- -- 210.35
债
数据来源：公司财务报告、联合资信整理 长期借款 -- 146.28 74.74 5.95 226.96
其他应付款 1.57 -- -- -- 1.57
应付债券 -- 12.00 11.00 -- 23.00
（全部债务-货币资金）/净
资产*100%
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公司债券信用评级报告
长期应付款 -- 113.00 26.03 0.82 139.85 费用为4.68亿元，同比增长下降6.26%，主要系
合计 242.71 271.28 111.77 6.77 632.53
本期利息资本化金额增长、计入财务费用的利
注：公司债务统计口径未包含应付票据、租赁负债，利息部分已剔除；此外
其他应付款和长期应付款中无借款合同的往来款未计入有息债务，因此与联 息支出减少所致。
合资信统计口径存在差异
资料来源：公司提供 非经常性损益方面，2019－2021年，公司
投资收益分别为0.44亿元、4.27亿元和7.98亿
截至 2022 年 8 月底，公司存续公司债券情
元。2021年，公司投资收益同比增长86.73%，
况如下表，公司在 2022 年 9－12 月及 2023 年
主要系对合联合企业丧失控制权后，剩余股权
到期的债券余额分别为 4.67 亿元及 9.35 亿元，
按公允价值重新计量产生的利得所致。2020－
债券短期偿付压力尚可。
表 16 截至 2022 年 8 月底公司存续债券情况
债券余额
债券简称 到期日
（亿元） 响较大。
盈利指标方面，2019－2021年，公司营业
利润率波动下降；公司总资本收益率和净资产
收益率均持续下降；综合看，公司盈利能力持
于行业中游水平。
合计 -- 32.02 表 17 2021 年公司与同行业企业盈利指标对比情况
资料来源：Wind，联合资信整理 营业收入 销售毛利率 净资产收益率
公司名称
（亿元） （%） （%）
信达地产股份有限公
司
限公司
受结转项目增加影响，2022 年 1－6 月公司收 联发集团有限公司 239.04 11.65 5.58
入规模同比大幅增加。但公司整体期间费用上 中交地产 138.65 19.15 7.46
注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
升较快，对利润形成一定侵蚀，整体盈利能力 资料来源：Wind
有所下降。
公司营业收入分析见经营部分。2019－ 2022 年 1－6 月，公司实现营业总收入
司利润总额同比增长 4.00%，主要受资产减值 结转项目增加所致；营业利润率为 10.76%，同
损失减少的同时投资收益增加所致。 比下降 5.20 个百分点，主要系结转项目土地成
从期间费用看，2019－2021年，公司费用 本上升所致。
总额持续增长，年均复合增长49.71%。2021年，
公司费用总额为16.59亿元，同比增长14.29%，
销售费用、管理费用均有所增加。从构成看，公
经营性现金流持续净流出，且净流出规模波动
司销售费用、管理费用和财务费用占比分别为
较大；公司保持一定规模的对联合营企业的投
资导致投资活动现金流净额持续为负；公司较
为主。其中，销售费用为6.93亿元，同比增长
为依赖筹资活动，筹资活动现金流大幅净流入。
未来，公司投资需求较大，同时考虑到债务到
及策划费增长所致；管理费用为4.99亿元，同比
期，其仍有较大的外部融资需求。
增长15.00%，主要系员工薪酬增长所致；财务
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公司债券信用评级报告
表 18 2019－2021 年及 2022 年 1－6 月 51.72%，主要系公司金融机构及股东借款大幅
公司现金流量情况 增加所致。同期，公司筹资活动现金流出逐年
（单位：亿元） 增长，年均复合增长 60.69%。综上，2019－2021
项目 2019 年 2020 年 2021 年 年，公司筹资活动现金流持续净流入，公司较
经营活动现金流入小计 111.91 231.04 418.58 138.88 为依赖筹资。
经营活动现金流出小计 158.03 418.44 463.10 110.75 2022 年 1－6 月，公司经营活动产生的现
经营现金流量净额 -46.12 -187.40 -44.52 28.13
金流量净额转为净流入；投资活动产生的现金
投资活动现金流入小计 42.55 57.58 50.58 23.65
投资活动现金流出小计 50.26 72.97 92.18 48.61 流量净额仍为净流出；2022 年 1－6 月，受公司
投资活动现金流量净额 -7.71 -15.39 -41.60 -24.96 外部借款减少影响，筹资活动产生的现金流量
筹资活动前现金流量净
-53.83 -202.79 -86.12 3.17 净额由净流入转为净流出。
额
筹资活动现金流入小计 219.69 503.56 505.72 212.95
筹资活动现金流出小计 155.30 275.16 400.98 236.32
筹资活动现金流量净额 64.39 228.40 104.74 -23.37
资料来源：公司财务报告 公司短期和长期偿债指标均较弱，但考虑
到公司作为中交房地产集团房地产板块重要运
从经营活动来看，2019－2021 年，公司经
营子公司可持续得到母公司支持，未来随着在
营活动现金流入持续增长，年均复合增长
建项目的销售，公司整体偿债指标仍具有一定
支撑。
长，年均复合增长 71.19%，主要系新增土地增
从短期偿债指标来看，2019－2021 年末，
多，支付的土地款增加所致。综上，2019－2021
公司流动比率波动增长；速动比率持续下降；
年，公司经营活动现金流持续净流出且波动较
公司现金短期债务比波动下降，公司现金类资
大。
产对短期债务覆盖能力较弱。截至 2022 年 6 月
从投资活动来看，2019－2021 年，公司投
底，公司流动比率、速动比率和现金短期债务
资活动现金流入波动增长，年均复合增长
比较上年底有所提升。但整体看，公司短期偿
债指标较弱。
均复合增长 35.43%，主要系合作项目增多，投
从长期偿债能力指标来看，2019－2021 年，
综上，2019－2021 年，
资支出的现金增长所致。
公司 EBITDA 呈波动增长态势；
公司投资活动现金流量净额持续净流出且净流
公司 EBITDA 利息保障倍数持续下降，公司
出规模持续增长。
EBITDA 对利息的保障能力较弱；全部债务
/EBITDA 持续增长，EBITDA 对全部债务的覆
净流出。
盖程度较低。整体看，公司长期偿债能力指标
从筹资活动来看，2019－2021 年，公司筹
较弱。
资活动现金流入持续增长，年均复合增长
表 19 公司偿债指标
项目 项目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 1－6 月
流动比率（%） 157.57 217.59 170.09 156.09
短期偿债指标 速动比率（%） 53.26 53.02 29.16 27.63
现金类资产/短期债务（倍） 0.92 1.21 0.62 0.41
EBITDA（亿元） 22.57 25.40 25.34 --
长期偿债指标 全部债务/EBITDA（倍） 9.49 20.07 25.55 --
EBITDA 利息倍数（倍） 2.05 0.83 0.65 --
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
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公司债券信用评级报告
截至2022年6月底，公司对外担保（不包括 年底，母公司全部债务资本化比率92.79%。截至
对子公司）合计25.91亿元，占当期净资产的 2022年6月底，母公司负债总额424.12亿元，较上
一般。 流动负债增长较快；截至2022年6月底，母公司
截至 2021 年底，公司已获金融机构授信总 全部债务较上年底下降19.31%，但短期债务占
额 651.93 亿元，尚未使用授信余额为 324.08 亿 比快速提升至75.44%，短期偿债压力较大；全部
元。 债务资本化比率为92.31%，债务负担重。
截至 2022 年 6 月底，公司涉及一起重大未 2019－2021年末，母公司所有者权益较为稳
决诉讼，涉案金额约 3100 万元本金及相应利息， 定，年均复合增长0.04%。截至2021年底，母公
或有负债风险可控。 司所有者权益为20.11亿元，较上年底下降1.32%。
在所有者权益中，股本为6.95亿元（占34.59%）
、
母公司经营性活动较少，收入规模小，利润 润合计1.44亿元（占5.77%）、盈余公积合计1.15
主要来自投资收益，其资产主要为其他应收款、 亿元（占5.75%）
。截至2022年6月底，母公司所
长期应收款和长期股权投资等。母公司负债以 有者权益较上年底下降13.54%至17.38亿元，主
借款为主，整体债务负担重；所有者权益规模小， 要受未分配利润亏损1.56亿元影响所致。
权益结构稳定性较高。 2019－2021年末，母公司营业总收入持续增
年均复合增长65.62%。截至2021年底，母公司资 业总收入为0.86亿元，利润总额为0.08亿元。同
产总额437.57亿元，较上年底增长17.60%，主要 期，母公司投资收益为8.55亿元，为公司利润的
系长期应收款和长期股权投资增加所致。
母公司 主要来源。2022年1－6月，母公司营业总收入
资产总额主要由其他应收款、长期应收款和长期 0.64亿元，利润总额为-2.44亿元。
股权投资构成。截至2021年底，母公司货币资金 现金流方面，2021 年，母公司经营活动现
为10.38亿元，规模不大。截至2022年6月底，母 金流净额为 6.95 亿元，投资活动现金流净额为-
公司资产总额441.50亿元，同比变化不大，资产 46.70 亿元，筹资活动现金流净额 34.70 亿元，
结构方面，受其他应收款增长影响，母公司流动 母公司为公司重要的融资主体。2022 年 1－6 月，
资产占比由上年底的47.03%提升至52.56%；截 母公司经营活动现金流、
投资活动现金流和筹资
至2022年6月底，母公司货币资金2.06亿元，较上 活动现金流均为净流出状态。
年底大幅下降80.14%。 偿债指标方面，截至 2021 年底，母公司流
年均复合增长73.03%。截至2021年底，母公司负 96.62%，流动资产对流动负债的保障程度一般。
债总额417.46亿元，较上年底增长18.69%，主要 截至 2021 年底，母公司现金短期债务比由上年
系其他应付款和一年内到期的非流动负债增加 底的 0.51 倍下降至 0.09 倍，现金类资产对短期
所致。从构成看，母公司负债主要由其他应付款 债务的保障程度较弱。截至 2022 年 6 月底，母
（合计）
（占23.58%）、一年内到期的非流动负债 公司现金短期债务比进一步下降至 0.01 倍，整
（占25.00%）和长期借款（占25.61%）构成。母 体看，母公司短期偿债指标较弱。
公司2021年底资产负债率为95.41%，较上年底
提升0.88个百分点。截至2021年底，母公司全部 九、外部支持
债务258.66亿元。其中，短期债务占43.79%、长
公司控股股东可以给予公司较大的融资等
期债务占56.21%，短期偿债压力提升。截至2021
方面的支持，支持力度大。
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公司债券信用评级报告
公司直接控股股东为中交房地产集团，
中交 表 20 本期公司债券发行后偿还能力测算
房地产集团是中交集团发展房地产业务的唯一 项目 2021 年
发行后长期债务*（亿元） 458.69
平台，在资产规模、品牌知名度、融资渠道、银
经营现金流入/发行后长期债务（倍） 0.91
行授信规模等方面具有很强的竞争优势，
公司作
经营现金流净额/发行后长期债务（倍） -0.10
为中交集团在房地产板块唯一的 A 股上市平台， 发行后长期债务/EBITDA（倍） 18.10
可获得资金等方面支持。截至 2022 年 6 月底， 注：发行后长期债务为将本期公司债券发行额度计入后测算的2021年底长期
债务总额；表中现金流量和EBITDA为2021年全年数
公司共获得中交房地产集团借款余额 85.30 亿元， 资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
借款利率为 7.50~8.00%。截至 2022 年 6 月底，
中交房地产集团共为公司提供 129.79 亿元担保， 十一、综合评价
其中存续公司债券7“19 中交债”
“20 中交债” 基于对公司经营风险、财务风险、外部支持
和“21 中交债”余额合计 28.00 亿元；结构化融 及债项条款等方面的综合分析评估，
联合资信确
资产品担保余额合计 16.60 亿元。 定公司主体长期信用等级为 AA ，本期债券信用
+
等级为 AA+，评级展望为稳定。
十、本期公司债券偿还能力分析
本期债券的发行对公司债务结构影响一般，
公司经营活动现金流入量对本期债券保障程度
尚可，EBITDA对本期债券保障程度较弱。
截至 2022 年 6 月底，公司全部债务 650.50
亿元，本期债券规模为不超过 10.00 亿元（含）
，
相对于公司债务规模，
本期债券发行规模对公司
债务结构影响一般。
以 2022 年 6 月底财务数据为基础，假设本
期债券按 10.00 亿元发行后，在其他因素不变的
情况下，公司的资产负债率、全部债务资本化比
率和长期债务资本化比率分别由 87.71%、78.12%
和 68.16%上升至 87.80%、78.38%和 68.70%，公
司负债水平有所上升，债务负担有所加重。
考虑到本期债券在扣除发行费用后的募集
资金净额将用于偿还到期金融机构借款，
公司实
际债务负担将低于上述测算值。
本期公司债券发行后，公司经营活动现金流
入量对长期债务覆盖倍数尚可，
经营现金流净额
无法覆盖长期债务；EBITDA对长期债务的覆盖
倍数较弱。
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公司债券信用评级报告
附件 1-1 截至 2022 年 8 月底中交地产股份有限公司股权结构图
资料来源：公司提供
附件 1-2 截至 2022 年 6 月底中交地产股份有限公司组织架构图
资料来源：公司提供
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公司债券信用评级报告
附件 1-3 截至 2021 年底中交地产股份有限公司主要子公司情况
主要经营 持股比例
序号 企业名称 业务性质 取得方式
地 （%）
房地产开发、
物业管理
注：筛选持股比例 100%的子公司
资料来源：公司年报
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公司债券信用评级报告
附件 1-4 截至 2022 年 6 月底公司并表在售项目情况
（单位：万平方米）
计容总可售 已销售 剩余
项目名称 城市 物业类型 项目状态 去化率
建筑面积 面积 可售面积
春风十里 绍兴 住宅/商业/车位 在售 24.16 10.37 13.79 46.00%
中交紫薇春晓 惠州 住宅/商业/车位 在售 2.54 1.10 1.44 4.00%
璞玉风华 苏州 住宅/车位 在售 18.85 15.87 2.98 86.00%
九雅 苏州 住宅/车位 在售 8.81 8.53 0.27 95.00%
和风春岸 苏州 住宅/车位 在售 5.13 4.49 0.63 88.00%
春映东吴 苏州 住宅/车位 在售 11.20 2.06 9.13 18.00%
荣域 南京 住宅/商业/车位 在售 47.23 45.15 2.08 96.00%
山语春风 南京 住宅/商业/车位 在售 17.65 6.16 11.49 35.00%
花溪山 南京 住宅/车位/商业 在售 3.63 1.96 1.67 54.00%
悦美庐 杭州 住宅/车位 交付 10.88 10.18 0.70 93.00%
财富大厦 杭州 商业/车位 交付 5.60 4.91 0.69 87.00%
朗清园 杭州 住宅/车位 在售 5.06 1.14 3.92 23.00%
成均雅院 宁波 住宅/商业/车位 在售 9.12 6.69 2.43 73.30%
成均云庐 宁波 住宅/商业/车位 在售 8.90 5.19 3.81 58.27%
宁波雅郡 宁波 住宅/车位 交付 2.72 2.61 0.11 96.00%
君玺 宁波 住宅/车位 交付 10.19 9.95 0.24 98.00%
宁波春风景里 宁波 住宅/车位 交付 6.41 5.89 0.53 92.00%
住宅/车位/储藏
玉宸园 宁波 在售 20.43 7.71 12.72 41.00%
间
合肥春风景里 合肥 住宅/车位 在售 14.93 11.60 3.33 77.00%
惠州香颂 惠州 车位 交付 15.22 13.76 0.91 90.00%
惠州和风春岸 惠州 住宅/商业 在售 12.23 8.88 3.36 73.00%
公元九里 厦门 住宅/车位/商业 在售 11.59 8.64 2.95 75.00%
星海天宸 厦门 住宅/车位/商业 在售 10.97 2.62 8.35 23.89%
映象美庐 昆明 住宅/车位/商业 在售 28.43 16.79 11.64 59.07%
昆明中央公园 昆明 住宅/车位/商业 在售 38.56 31.79 6.77 82.00%
昆明雅郡 昆明 住宅/车位/商业 交付 29.73 29.62 0.10 99.60%
锦澜府 昆明 住宅/车位/商业 在售 29.85 14.46 15.39 48.00%
东园 昆明 住宅/车位/商业 交付 32.57 27.12 5.45 83.26%
怒江 昆明 住宅/车位/商业 在售 21.05 13.57 7.47 64.50%
贵阳春风景里 贵阳 住宅/车位 在售 44.78 6.64 38.14 14.00%
桃源小镇 贵阳 住宅/车位/商业 在售 13.57 4.36 9.21 32.00%
玉林雅郡 玉林 住宅/车位/商业 在售 28.30 11.38 16.91 51%%
重庆中央公园 重庆 住宅/车位/商业 在售 139.70 86.30 53.40 62.00%
重庆漫山 重庆 住宅/车位/商业 在售 71.42 40.56 30.86 56.79%
重庆那里 重庆 住宅/车位/商业 在售 20.61 15.68 4.93 76.13%
瀚粼天辰 重庆 住宅/车位/商业 在售 17.62 13.11 4.51 74.38%
水土辰光 重庆 住宅/车位/商业 在售 8.09 4.51 3.58 56.00%
西园雅集 重庆 住宅/车位/商业 在售 13.63 3.75 9.88 28.00%
上东郡 北京 住宅/车位/商业 在售 16.14 12.29 3.67 76.00%
住宅/车位/商业/
亦庄橡树湾 北京 尾盘 29.04 23.60 5.44 81.00%
储藏
天津美庐 天津 住宅/车位/商业 交付 1.96 1.04 0.92 53.00%
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公司债券信用评级报告
天津香颂 天津 住宅/车位/商业 交付 13.06 1.56 11.50 12.00%
长沙中央公园 长沙 住宅/车位/商业 在售 95.55 91.22 4.33 95.00%
松雅院 长沙 住宅 在售 23.43 18.38 4.79 80.00%
凤鸣九章 长沙 住宅 在售 28.92 9.08 19.84 31.40%
武汉香颂 武汉 住宅/车位/商业 在售 13.16 4.69 8.48 36.00%
江锦湾 武汉 住宅/车位/商业 交付 19.25 18.57 0.68 96.00%
泓园 武汉 住宅/车位/商业 在售 8.11 6.82 1.30 84.00%
知园 武汉 住宅/车位/商业 在售 14.08 8.21 5.87 58.00%
滨河春晓春熙苑 郑州 住宅/车位/商业 在售 5.54 3.14 2.39 56.79%
翠语紫宸 郑州 住宅/车位 在售 5.85 0.41 5.45 6.93%
青岛楼山春晓 青岛 住宅/车位/商业 在售 12.15 2.69 9.46 22.15%
北京奥森春晓 北京 住宅/车位 在售 6.83 3.16 3.68 54.00%
北京北清云际 北京 住宅/车位 在售 9.78 5.91 3.87 60.00%
天津春风景里 天津 住宅/车位 在售 4.57 1.60 2.98 34.90%
天津春映海河 天津 住宅 在售 4.21 2.23 1.98 53.00%
昆明泓园 昆明 住宅/车位 在售 10.38 1.18 9.20 11.30%
长安里 西安 住宅/车位/商业 在售 22.16 2.14 20.02 9.60%
合计 -- -- -- 1165.50 732.97 431.65
注：1．剔除已售罄项目；2．个别项目由于地下面积等原因，不符合计容总可售-已售面积=剩余可售面积
资料来源：公司提供，联合资信整理
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公司债券信用评级报告
附件 2-1 主要财务数据及指标（合并口径）
项 目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 6 月
财务数据
现金类资产（亿元） 78.90 115.34 123.70 105.55
资产总额（亿元） 474.92 995.03 1419.62 1482.83
所有者权益（亿元） 62.61 128.92 179.46 182.18
短期债务（亿元） 85.69 95.18 198.59 260.56
长期债务（亿元） 128.37 414.42 448.69 389.93
全部债务（亿元） 214.06 509.60 647.28 650.50
营业总收入（亿元） 140.63 123.00 145.42 124.42
利润总额（亿元） 17.91 14.64 15.22 6.45
EBITDA（亿元） 22.57 25.40 25.34 --
经营性净现金流（亿元） -46.12 -187.40 -44.52 28.13
财务指标
销售债权周转次数（次） 252.86 725.12 491.16 --
存货周转次数（次） 0.39 0.18 0.12 --
总资产周转次数（次） 0.32 0.17 0.12 --
现金收入比（%） 74.54 173.24 249.54 91.65
营业利润率（%） 21.32 22.76 18.26 10.76
总资本收益率（%） 5.55 2.99 2.00 --
净资产收益率（%） 17.92 6.95 4.12 --
长期债务资本化比率（%） 67.22 76.27 71.43 68.16
全部债务资本化比率（%） 77.37 79.81 78.29 78.12
资产负债率（%） 86.82 87.04 87.36 87.71
调整后资产负债率（%） 82.47 83.39 82.04 82.53
流动比率（%） 157.57 217.59 170.09 156.09
速动比率（%） 53.26 53.02 29.16 27.63
经营现金流动负债比（%） -16.30 -42.81 -5.76 --
现金短期债务比（倍） 0.92 1.21 0.62 0.41
EBITDA 利息倍数（倍） 2.05 0.83 0.65 --
全部债务/EBITDA（倍） 9.49 20.07 25.55 --
注：1. 公司 2022 年半年度财务报表未经审计；2. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明
外，均指人民币；3. 其他应付款和其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中和租赁负债中有息部分调整入长期债务；4．
“-
-”表示无意义
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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公司债券信用评级报告
附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）
项 目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 6 月
财务数据
现金类资产（亿元） 12.84 15.33 10.38 2.06
资产总额（亿元） 159.52 372.09 437.57 441.50
所有者权益（亿元） 20.09 20.37 20.11 17.38
短期债务（亿元） 15.83 30.26 113.26 157.46
长期债务（亿元） 36.52 191.00 145.41 51.26
全部债务（亿元） 52.34 221.26 258.66 208.72
营业收入（亿元） 0.03 0.14 0.86 0.64
利润总额（亿元） 0.56 0.88 0.08 -2.44
EBITDA（亿元） / / / /
经营性净现金流（亿元） 10.92 -13.09 6.95 -2.75
财务指标
销售债权周转次数（次） 57.29 500.87 -- --
存货周转次数（次） -- -- -- --
总资产周转次数（次） 0.00 0.00 0.00 --
现金收入比（%） 0.00 0.00 0.00 0.00
营业利润率（%） -25.04 60.82 93.37 96.49
总资本收益率（%） 0.12 0.37 0.03 --
净资产收益率（%） 0.44 4.34 0.39 --
长期债务资本化比率（%） 64.51 90.36 87.85 74.68
全部债务资本化比率（%） 72.26 91.57 92.79 92.31
资产负债率（%） 87.41 94.52 95.41 96.06
流动比率（%） 122.31 229.24 96.62 87.96
速动比率（%） 122.31 229.24 96.62 87.96
经营现金流动负债比（%） 12.98 -12.24 3.27 --
现金短期债务比（倍） 0.81 0.51 0.09 0.01
EBITDA 利息倍数（倍） / / / /
全部债务/EBITDA（倍） / / / /
注：1．母公司债务未调整，2022 半年度母公司财务数据未披露；2．公司本部未提供资本化利息、费用化利息、折旧、摊销等数据，相关指
标未进行计算；3．表格中“/”表示未能获取的数据，
“*”表示因分母为零无法计算的数据，“--”表示无意义
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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公司债券信用评级报告
附件 3 主要财务指标计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业总收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率 （负债总额-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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公司债券信用评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及其含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对
象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 中长期债券信用等级设置及其含义
联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件 4-3 评级展望设置及其含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、
稳定、发展中等四种。
评级展望 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持
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公司债券信用评级报告
联合资信评估股份有限公司关于
中交地产股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行
公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据相关监管法规和联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）有关业务
规范，联合资信将在本期债项信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期
跟踪评级和不定期跟踪评级。
中交地产股份有限公司（以下简称“公司”）应按联合资信跟踪评级资料清单的要求
及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债项
评级有效期内完成跟踪评级工作。
贵公司或本期债项如发生重大变化，或发生可能对贵公司或本次债项信用评级产生
较大影响的重大事项，贵公司应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注贵公司的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关信息，
如发现有重大变化，或出现可能对贵公司或本期债项信用评级产生较大影响的事项时，
联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪
评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。
如贵公司不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约定的其
他情形，联合资信可以终止或撤销评级。
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