新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
新大正物业集团股份有限公司
二零二三年三月二十八日
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人杨谭及会计机构负责人(会计主管人员)冯华
声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以实施利润分配时股权登记日的总股
本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签
名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露的所有公司文件的正本及公告原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、新大正 指 新大正物业集团股份有限公司
大正有限 指 重庆大正物业管理有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
大正融信 指 重庆大正融信物业管理有限公司
大世界保洁 指 重庆大世界保洁有限公司
成都嘉峰 指 成都嘉峰世界清洁保养有限公司
精橱餐饮 指 重庆益客精橱餐饮管理有限公司
大正保安 指 重庆大正保安服务有限公司
大正清洁 指 重庆大正清洁服务有限公司
智邦整合 指 重庆智邦整合企业管理咨询有限公司
高筹智能 指 重庆高筹智能工程有限公司
大疆商业 指 重庆大疆商业管理有限公司
大正航空 指 重庆新大正航空科技有限公司
勤博教育 指 前海勤博教育科技（深圳）有限公司
民兴物业 指 四川民兴物业管理有限公司
大正融源 指 青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司
大正辉尚 指 贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司
慧链云科技 指 深圳慧链云科技有限公司
重报物业 指 重庆重报物业管理有限责任公司
南阳新大正 指 南阳新大正物业服务有限责任公司
大正彗能 指 贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司
大正贵博 指 重庆大正贵博城市环境服务有限公司
大正美餐 指 重庆新大正美餐餐饮服务有限公司
上海新大正 指 上海新大正新企业服务有限公司
大正海盛 指 武汉新大正海盛物业管理有限公司
山清停车场 指 重庆山清停车场管理有限公司
企服（安庆） 指 新大正企业服务（安庆）有限公司
四川和翔 指 四川和翔环保科技有限公司
沧恒投资 指 云南沧恒投资有限公司
陈昆、董灿辉、罗成勇、葛彬、汪忠雄、肖体良、金克斌、郭
指 交易对方
云松、李波、鲁学明、候建林、杨延庆、董天禹 13 名自然人
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 新大正 股票代码 002968
变更前的股票简称（如有） /
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 新大正物业集团股份有限公司
公司的中文简称 新大正
公司的外文名称（如有） New DaZheng Property Group Co., LTD
公司的外文名称缩写（如有） NDZ
公司的法定代表人 李茂顺
注册地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
注册地址的邮政编码 400042
公司设立时注册地址：渝中区陕西路 38 号大正大厦 9 楼
公司注册地址历史变更情况 第一次变更为：重庆市渝中区上清寺路 9 号名义层 19 层 A#
第二次变更为：重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
办公地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
办公地址的邮政编码 400042
公司网址 https://www.dzwy.com
电子信箱 ndz@dzwy.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 翁家林 王骁
联系地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#
电话 023-63809676 023-63809676
传真 023-63601010 023-63601010
电子信箱 wengjl@dzwy.com wangxiao@dzwy.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》、《上海证券报》和巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 915001032030285054
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公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 浙江省杭州市上城区钱江路 1366 号华润大厦 B 座
签字会计师姓名 陈应爵、李小燕
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
保荐代表人姓
保荐机构名称 保荐机构办公地址 持续督导期间
名
中国（上海）自由贸易试
公司首次公开发行股票的募集资金尚未使
长江证券承销保荐有限公司 验区世纪大道 1198 号 28 王珏、方雪亭
用完毕，长江保荐将对该事项继续履行持
层
续督导职责，直至募集资金使用完毕。
六、主要会计数据和财务指标
追溯调整或重述原因：因公积金转增股本对基本每股收益与稀释每股收益进行重述
本年比上年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 2,598,105,988.07 2,088,263,923.21 - 24.41% 1,318,348,771.98 -
归属于上市公司股东的净利润（元） 185,662,462.63 166,069,801.09 - 11.80% 131,206,852.86 -
归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 89,678,026.70 71,889,508.52 - 24.74% 173,325,797.49 -
基本每股收益（元/股） 0.82 1.03 0.74 10.81% 1.22 0.81
稀释每股收益（元/股） 0.82 1.03 0.73 12.33% 1.22 0.81
加权平均净资产收益率 18.05% 18.49% - -0.44% 16.51% -
本年末比上
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 1,669,849,655.77 1,453,714,105.45 - 14.87% 1,232,555,506.35 -
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,116,712,133.84 974,077,194.48 - 14.64% 850,302,006.73 -
七、境内外会计准则下会计数据差异
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 610,801,288.77 639,541,657.20 663,595,141.72 684,167,900.38
归属于上市公司股东的净利润 42,983,881.12 50,169,398.95 54,802,482.99 37,706,699.57
归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -184,565,339.46 69,734,790.16 -24,642,291.25 229,150,867.25
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
说
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
-211,681.72 -33,181.89 26,195.20 -
分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 8,814,409.94 8,071,358.92 4,920,539.08 -
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 15,356,598.21 9,080,813.22 11,729,310.89 -
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损
-2,500,000.00 194,277.78 4,280,974.99 -
益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -30,946.79 -394,757.99 -468,798.91 -
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 -
减：所得税影响额 3,627,137.21 2,943,168.30 3,065,150.14 -
少数股东权益影响额（税后） 217,200.38 59,471.73 -11,926.80 -
合计 23,041,791.17 16,192,970.01 17,434,997.91 --
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
回顾 2022 年，在内外部超预期事件的冲击下，需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力与日俱
增，我国宏观经济大盘仍保持稳定状态。2022 年，经济总量达到 121 万亿元，稳居世界第二位同比长
此前的高举高打、强调业务布局广度与规模扩张，更加注重发展质量，构建护城河，促使企业间分化加
剧。物业行业在近年来经历了上市热潮、并购热潮后，最终逐渐回归理性，行业两极分化不断加速，强
者恒强态势愈加明显，发展边界持续扩容，市场竞争异常激烈，头部企业、地方龙头企业等纷纷进军公
建物业，在市场上未能形成独特竞争力的企业，势必被替代和超越。
同比增长约 6%，规模发展较前期有所放缓；其中，13 家上市国资物企营收均值 22.4 亿元，同比增长约
方面要稳地价、稳房价、稳预期，维护房地产稳定和加强住房保障体系建设，叠加市场化拓展能力的持
续加强，作为下游的物业行业将有望回调向好。物业服务作为民生服务重要的一环，其价值和重要性愈
加凸显。2023 年政府工作报告指出要积极应对人口老龄化，发展社区和居家养老服务，持续推进以人
为核心的新型城镇化，稳步推进节能降碳等重大重点工作；基于政策的利好，为物业行业延伸至社区养
老、居家养老、城市更新、城市服务、节能降耗等领域，释放了巨大的空间与市场。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品
公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共
建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给
客户创造价值和优质服务体验。
报告期内，公司根据“五五”战略规划，对主要业务板块做了重新划分，从原有的综合物业管理服
务、专业管理服务、增值服务三类主要业务，更新为以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的
三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。
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（1）基础物业
主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、办
公物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵
化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。
（2）城市服务
主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市
服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将
作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。
（3）创新服务
主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等
细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速
发展。
五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领、办公业态及公共业态规
模发展、商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。
（1）航空物业
航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”
的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为
客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特
色服务。
（2）学校物业
学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园
生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，
以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、
人性化的育人需求。
（3）公共物业
公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在
内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管
理服务、运营管理服务、智慧园区打造等，为医养提供院感安全、防控、临床支持等。
（4）办公物业
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办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的
物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。办公物业提供含“四保
一服”在内的各类政务会议服务、商务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。
（5）商住物业
商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、
公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，
提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱
势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。
（二）公司现有经营模式
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服
务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相
对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。
公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户，近两年，随着公司上市后拓宽了经
营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。
三、核心竞争力分析
（一）差异化的战略定位优势
公司成立于 1998 年，成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定
位，历经 20 余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服
务项目。公司深耕公建物业 20 余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与
设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。
（二）市场化优势
公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使
得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快
速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业
内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制
体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整
与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比
同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型
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升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司 90%以上的项
目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制
度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司 20 多年的市场化运营及在公建
领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争
优势。
（三）人员与组织优势
公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥
有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公
司自 2002 年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20 余年来骨干成员的稳定状态保
持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文
化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司
吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核
心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“栋梁星计划”“动力星计划”
“管培生计划”“新能量计划”等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专
业能力及视野。2020 年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王
宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，
给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的
团队优势做出了必要的贡献。
（四）标准化优势
公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管
理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理
体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于 2008 年成立了“企业标准化研究院”，
基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；
同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行
推广。其中，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制《机场航
站楼物业服务规范》团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成
为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、
全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，
有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。
（五）品牌优势
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公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第 2 名、中国物业服务百强企
业前 22 强，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准
化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服
务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”等荣誉。公司于
务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步
提升，期间防控成效更是在社会中形成了良好的口碑效应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影
响。
（六）服务能力优势
客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正
人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成
了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关
注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议
的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自 1998 年成立至今，
通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。
四、主营业务分析
面对复杂多变的国内外宏观环境的影响，集团各级组织和广大干部员工在管理团队的带领下，克服困难、
稳中求进，实现了经营业绩的持续增长和战略空间的进一步拓展。
公司全年实现营业收入25.98亿元，比上年增长24.41%。在消化了2022年集团股权激励增加的股权支
付1,580万元的情况下，实现归属于上市公司股东的净利润1.86亿元，比上年增长11.80%。新进入黑龙江
省、西藏省、青海省、新疆维吾尔自治区4个省份，济南、三亚、珠海、厦门等34座城市，在管项目面积
增长至约1.3亿平方米，全年新拓展项目中标总金额19.10亿元，饱和年化合同收入金额10.11亿元，同比
增长约23.59%，其中重庆以外区域新市场拓展已达到总量的76.51%。
（一）2022年开展重点工作
销资源平台，多措并举提升市场拓展能力。作为独立的第三方物业企业，公司通过参与市场竞争，公开
招投标获得业务增长，2022年新拓展项目190个，过千万级项目22个，斩获了重庆移动、中国银保监会、
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中关村集成电路、三军医大、银泰百货、上虞鸿雁未来社区、海南电网、南京新媒体大厦等地标性优质
项目，进一步扩大品牌影响力。
在过去一年里，公司进一步拓展公建业态的深度与广度，优化系统开发能力，并取得突破性进展。
一是开辟新领域，突破医养业态，中标西南医院、三亚疗养院、江西长天医养中心、迎龙方舱医院等18
个医养项目。二是整合营销资源，巩固区域市场竞争力，发力学校、军队、金融、通信等重点业态，支
撑市场规模稳步扩张。三是建立健全客户管理体系，全年项目拜访848次，实现项目有人管，客户需求及
时反馈和响应，极大提升客户满意度。
面对日益激励的市场竞争环境，我们坚定布局以核心经济带为主的重点区域，提升区域密度和浓度，
锁定区域优质战略资源，以北京、上海、深圳等国家战略城市为据点，向周边省市快速发展实现覆盖。
公司超过八千万，上海公司超过七千万。在业务布局方面，截止2022年12月31日，公司已进入全国28个
省、直辖市与自治区，较去年新增4个，进驻城市数量达到116个城市，较去年新增34个，项目管理部513
个，较去年新增36个，在管面积约1.3亿平方米，全国化经营布局进一步稳固提升。
公司利润率造成较大影响。特别是在2022年第四季度，因为外部环境剧烈变化，公司重点业务所在区域
如重庆、北上广等城市，收入及利润均受到较严重影响。
公司通过各类措施积极应对不良因素影响，2022年4月以来，公司即严格开展 “集团利润提升”方
案，采取系列举措降本增效，遏制利润率下降：一是质效提升，专项攻坚，“锁差管理”，对不同区域、
不同业态、不同生命周期项目实行差异化、精细化管理。二是严格控制集团销管费率，2022年集团整体
销管费用率为8.68%，较上年同期降低0.81个百分点。三是搭建红利政策管理机制和实施资金计划管理。
四是财务、人资、运营协同，总结形成项目提质增效工作指引，实现全成本统筹管控，稳固项目利润率
水平。
停车运营合作、多项地方政府国有平台的合作等工作，有力促进公司规模扩张。
公司于7月与重庆保税港区股份有限公司达成合作，收购了重庆保税港区港佳综合服务有限公司40%
股权，依托智慧经营管理平台输出园区经营与运管服务，以承接管理两路寸滩保税港区运营保障服务为
基础，研究打造形成智慧园区综合一体化服务模式。同月，与江西省铁路航空投资集团有限公司下属江
西赣铁物业有限公司，合作成立江西中泽新大正股份有限公司，致力于物业城市综合服务商，重点承接
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运作江西省相关城市综合运营和资产运营业务，抢占江西区域业务。
电力能源园区的综合物业服务，具备鲜明的电力能源大后勤服务的特色及专业竞争优势，与公司优势互
补。公司希望通过本次收购进驻能源物业市场，获得业态竞争力，巩固在西南区域市场的领先优势，进
一步提升在全国市场的综合竞争力与品牌影响力，推动经营规模快速扩张。目前，公司及相关各方正在
积极推进本次交易的各项工作，交易相关审批程序尚未履行完成，存在不确定性，公司将按相关规定及
时履行信息披露义务。
公司自2021年布局城市服务赛道以来，积极探索新大正特色的城市服务模式，高效整合专业资源要
素、积极拓展各专业领域市场，并取得了一定成绩。一是与重庆市璧山区璧城街道签署战略合作协议，
正式启动璧城街道城市更新前期筹备工作；二是重组大疆商业专业公司作为未来城市服务资产管理板块
的主要实体，并完成首个优质社区停车场资产收购；三是收购四川和翔环保科技有限公司，补齐城市服
务板块的业务要素，并以市政环卫作为推进城市服务大管家商业模式的核心载体。四川和翔业务主要聚
焦旅游风景城市，在完成收购后公司继续大力支持其特色环卫之路，在2022年成功获取了石林、普者黑
两个全国性旅行目的地城市的整体城市运营服务项目，未来将以此为模板进一步推动市政环卫一体化、
城市服务大管家业务落地。
性股票激励计划考核办法进行合理调整，更加突出激励考核指向性。期间编制发布《城市合伙人激励制
度》
，对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业，增强了城市公司团队干事创业的积极性，并
设立城市合伙人管理委员会推动落地实施，同时加强对企业文化宣贯和落地执行，加速文化融合与凝聚
力提升，有效支撑了城市公司快速成长和长期发展。
域平稳。一是各大机场、火车站、轨道交通等交通枢纽常态化防控，筑起出行服务保障“防护墙”。二是
重点防控城市各项服务工作有条不紊，在上海、西安、郑州、贵阳、广州、重庆等区域防控处置较好，
未出现客户投诉等影响经营的情况，得到客户的高度认可。三是临危受命，在重庆区域承接了国恩医院、
大田湾2个方舱医院的服务保障，充分发挥干部靠前指挥，党员先锋模范，积极响应党和政府的号召，组
建400余名志愿者，坚守防控一线，出色完成各项工作任务。
（二）项目数量分析
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
项目数量 同比变动
项目数量（个） 占比 项目数量（个） 占比
项目数量合计 513 100.00% 477 100.00% 7.55%
分区域
重庆区域 204 39.77% 239 50.10% -14.64%
重庆以外区域 309 60.23% 238 49.90% 29.83%
分业态
学校 84 16.37% 87 18.24% -3.45%
航空 25 4.87% 22 4.61% 13.64%
公共 115 22.42% 91 19.08% 26.37%
办公 221 43.08% 199 41.72% 11.06%
商住 68 13.26% 78 16.35% -12.82%
备注:本表项目数量指项目管理部，项目管理部下设项目服务中心为最小服务单位。
城市，推动实施全国化战略。截至报告期末，公司项目管理部数量达到513个，较上年增长7.55%，服务
面积增至约1.3亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至60.23%，数量同比增长29.83%；重庆区域为提
升公司内部管理效能，项目管理部按照片区划分进行合并调整，并未造成实质性影响。
（三）主营业务收入分析
主营业务收入 主营业务收入 主营业务收入 同比变动
占比 占比
（万元） (万元）
合计 259,682.01 100% 208,752.34 100.00% 24.40%
分区域
重庆区域 103,779.77 39.96% 98,619.73 47.24% 5.23%
重庆以外区域 155,902.24 60.04% 110,132.61 52.76% 41.56%
分业态
办公 105,864.84 40.76% 76,661.04 36.72% 38.09%
航空 27,519.95 10.60% 23,868.26 11.43% 15.30%
公共 55,616.60 21.42% 42,348.24 20.29% 31.33%
学校 37,468.94 14.43% 33,255.16 15.93% 12.67%
商住 33,211.68 12.79% 32,619.64 15.63% 1.81%
分产品
基础物业 240,489.88 92.61% 193,468.34 92.65% 24.30%
创新服务 9,945.71 3.83% 10,658.86 5.10% -6.68%
城市服务 9,245.42 3.56% 4,625.14 2.21% 99.89%
作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长。报告期内，
公司坚持推进全国化市场拓展的战略布局，多措并举提升市场拓展能力，进一步拓展公建业态的深度与
广度，巩固区域市场竞争力。受益于2021年项目翘尾收入、2022年良好的市场拓展、并购项目及合资合
作项目、延伸服务及创新业务等主要因素带来的收入增长， 报告期公司实现主营业务收入25.97亿元，
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较上年同期增长24.40%。
报告期内，公司深耕重庆区域市场，保持了较强的市场竞争力，营业收入四季度受到外部不利因素
影响，增速有所下降，较上年同比增长约5.23%；重庆以外区域收入快速增长，较上年同比增长约41.56%。
从收入占比上看，随着城市公司区域市场竞争力的逐渐增强，重庆以外区域收入占比已达到公司营业收
入总量的60.04%。
市场拓展方面，重庆区域新签约年合同金额较上年同期增长约38.60%，占比23.49%，重庆市场深耕
稳中有升；重庆以外区域新签约年合同金额较上年同期增长约19.62%，占比76.51%，随着城市公司区域
自主营销能力的增强，市场渠道的拓展，区域规模和密度有望进一步加大。
（1）办公物业营业收入同比增长38.09%，收入占比达到40.76%。报告期内，公司持续优化系统开发
能力，系统客户营销开发拓展取得明显效果，发力军队、金融、通信等重点业态，支撑市场规模稳步扩
张，新中标中国银保监会、中移在线、海南电网等多个标志性项目及多地军队业态项目。
（2）航空物业营业收入同比增长15.30%，收入占比约10.60%。报告期内，受外部不利因素持续、民
航安全等因素影响，机场客流量持续低迷，民航经营受损，相应航空业态的新项目开发、续约以及在管
项目收入利润均受到一定影响。公司积极应对客观环境对经营产生的不利影响，加强航空业态内部建设，
完成航空标准文件制定，新增高空业务标准化服务研究，持续完善品质考核和检查体系，期间新中标珠
海金湾国际机场、成都天府国际机场、贵阳龙洞堡国际机场、黑龙江牡丹江海浪机场、宁波栎社国际机
场等5个机场，继续积累航空物业领域优势。从2023年一季度情况看，机场运营逐渐恢复正常，客流量复
苏回升，公司对航空市场的复苏和中长期前景抱有信心。
（3）公共物业营业收入同比增长31.33%，收入占比约21.42%。公司在对现有业态市场调研的基础上，
确定了交通、医养业态为未来五年发展孵化的主要产品。报告期内，在医养业态取得突破，2022年中标
（4）学校物业营业收入同比增长12.67%，收入占比约14.43%。报告期内，学校物业因其业态特殊性，
在外部不利因素影响下管控更加严格，市场拓展受到一定限制。公司积极建立全国学校业态对接渠道，
助力城市公司区域业态突破，中标国家开放大学、四川外国语大学、九江学院紫薇园校区等多个重要项
目。
（5）商住物业营业收入同比增长1.81%，收入占比约12.79%。报告期内，公司在老旧小区改造与社
区治理方面取得突破，完成璧城街道城市更新项目战略签约并启动前期筹备工作，同时随着城市公司逐
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
渐成熟在外地区域市场竞争力得到加强，新中标银泰百货、国金中心、上虞区鸿雁未来社区等重要项目。
基础物业实现收入24.05亿元，同比增长24.30%，报告期内，公司重点中心城市布局升级，城市公司
自主拓展取得良好成效，同时还通过积极推动资产运营合作、停车运营合作，以及多项地方政府国有平
台合作等多形式的合资合作，全国化经营加快推动基础物业规模扩张。基础物业版块不断壮大公司发展
根基，为创新服务及城市服务两大产品奠定基础。
创新服务实现收入0.99亿元，同比下降6.68%。报告期内，公司所服务的航空、学校、交通枢纽、场
馆、机关等业态均属防控的重点，并在防控工作和维持项目必需运转方面投入大量人力,同时由于人员流
动的相对减少，也对项目增值服务的正常开展造成较大影响。
城市服务实现收入0.92亿元，同比增长99.89%。报告期内，公司积极探索城市服务，签约并启动璧
城街道城市更新前期筹备工作，完成首个优质社区停车场资产收购，并在通过收购四川和翔环保科技有
限公司进入市政环卫领域后，聚焦旅游城市布局并落地了一批市政环卫一体化、城市大管家特许经营项
目。
（四）主营业务利润分析
项目
主营业务收入（万元） 收入占比 毛利（万元） 毛利率
合计 259,682.01 100.00% 41,901.53 16.14%
分时间
成熟项目（1年以上） 222,859.78 85.82% 38,163.94 17.12%
新进项目（1年以内） 36,822.23 14.18% 3,737.59 10.15%
分区域
重庆区域 103,779.77 39.96% 20,458.67 19.71%
重庆以外区域 155,902.24 60.04% 21,442.87 13.75%
区域项目及新进项目数量和规模大幅增长，相应拓展支撑投入和新进项目前期投入增加；重庆区域四季
度受外部不利因素影响，对项目成本和新项目进场造成较大影响，导致净利润增速较上年有所减缓。公
司将按照战略发展规划，先做大规模，再做实密度，最后通过加强精细化管理达到高质量发展的目标。
公建物业项目的盈利水平与公司进入时间有关，呈现出成熟项目保持盈利稳定、新进项目尚需培育
的特点，一般成熟项目盈利水平会高于新进项目。由于新进项目必需的项目员工培训、员工劳保、机器
设备耗材等投入，前期成本较高；而成熟项目通过深入挖掘客户需求，通过对在管项目延伸开发及增值
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
服务开发，经营内容和深度增加，效益也随之增加。2022年，公司市场拓展再创新高，新进项目数量和
规模快速增长，为公司中长期的成长奠定了坚实基础，综合毛利率阶段性下降至16.14%。
重庆区域项目盈利水平一般会高于外地项目，主要在于重庆区域内的项目成熟项目占比较大，新进
项目也能快速获得区域密度提升后的边际收益。2022年四季度重庆区域项目盈利水平受到外部不利因素
影响，但长期来看重庆区域整体盈利水平趋于稳定。
公司设立城市公司拓展外地市场，通过积极拓展项目渠道、打造当地重点标杆项目，建立品牌形象，
扩大新区域的市场占有率。截至报告期末，公司已设立14个城市公司，较去年新增3个，全国化经营布局
进一步稳固提升。新建城市公司在团队搭建、项目拓展及市场探寻上需要一定的初期投入，对应的销售
费用、管理费用等会处于一个较高水平，公司自推动全国化战略以来，外地区域市场拓展持续快速增长，
新进项目占比较高，因此总体来说，处于培育期的中心城市公司盈利水平低于重庆区域。随着城市公司
所辖市场逐渐成熟，盈利水平将逐步回归正常水平。
（五）影响公司业绩目标达成的主要因素
内生增长实现了基本目标，外延并购部分未能及时达成合作意向，没有实现预期并表收入。
熟期项目，在公司快速成长期，新进项目占比的快速提升带来较大的利润压力。重庆以外区域的业务结
构中，新进项目为其主要组成，截至报告期末，公司重庆以外区域收入占比接近60%，带来利润压力影响。
应增加。其中，影响最大的为航空业态，因航班大幅减少、机场客流量持续低迷，民航经营受损，相应
航空业态的新项目开发、续约以及在管项目收入利润均受到一定影响，航空业态收入和利润有了较大幅
度的减少；商住和学校业态作为增值服务场景较多的业态，在报告期内增值服务下降较多；公共业态中
的场馆物业收入和利润均受到较大幅度的影响。
比约40%，人员基数较大，社保基数的调整对重庆区域项目成本影响较大，报告期内成本增加约2,700万
元。
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（1） 营业收入构成
单位：万元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 259,810.60 100.00% 208,826.39 100.00% 24.41%
分行业
物业管理服务 259,682.01 99.95% 208,752.34 99.95% 24.40%
其他业务 128.59 0.05% 74.05 0.05% 73.65%
分产品
基础物业 240,489.88 92.56% 193,468.34 90.96% 24.30%
创新服务 9,946.71 3.83% 10,658.86 6.75% -6.68%
城市服务 9,245.42 3.56% 4,625.14 2.24% 99.89%
其他业务 128.59 0.05% 74.05 0.05% 73.65%
分地区
重庆 103,826.22 39.96% 98,693.78 47.26% 5.20%
四川 33,429.70 12.87% 34,352.06 16.45% -2.69%
北京 17,088.26 6.58% 9,784.92 4.69% 74.64%
贵州 14,672.78 5.65% 13,990.10 6.70% 4.88%
广东 12,309.34 4.74% 7,666.20 3.67% 60.57%
江苏 11,997.77 4.62% 8,703.19 1.70% 37.85%
湖北 9,492.94 3.65% 5,716.42 2.74% 66.06%
浙江 8,338.71 3.21% 2,352.67 1.13% 254.44%
河南 6,555.01 2.52% 3,552.71 1.70% 84.51%
河北 6,079.62 2.34% 4,574.87 2.19% 32.89%
其他地区 36,020.26 13.86% 19,439.47 11.77% 85.29%
分销售模式
直销 259,810.60 100.00% 208,826.39 100.00% 24.41%
单位：万元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
物业管理服务 259,682.01 217,780.48 16.14% 24.40% 28.24% -2.51%
分产品
基础物业 240,489.88 203,956.63 15.19% 24.30% 27.99% -2.44%
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
创新服务 9,946.71 6,023.05 39.45% -6.68% -10.90% 2.87%
城市服务 9,245.42 7,800.80 15.63% 99.89% 110.41% -4.21%
分地区
重庆 103,826.22 83,321.11 19.75% 5.28% 6.58% -0.98%
四川 33,429.70 28,831.55 13.75% -2.69% 1.83% -3.83%
分销售模式
（3 ） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4 ） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
（5 ） 营业成本构成
产品分类
单位：万元
产品分类 项目 占营业成 占营业成 同比增减
金额 金额
本比重 本比重
人工成本、材料成本、维修维保费、
基础物业 203,956.63 93.65% 159,356.55 93.84% 27.99%
保洁绿化费等
人工成本、材料成本、维修维保费、
创新服务 6,023.05 2.77% 6,759.70 3.98% -10.90%
保洁绿化费等
人工成本、材料成本、维修维保费、
城市服务 7,800.80 3.58% 3,707.37 2.18% 110.41%
保洁绿化费、场地租赁费等
其他业务 其他 3.06 0.00% 15.03 0.00% -79.63%
（6 ） 报告期内合并范围是否发生变动
具体详见本报告第六节之七“与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。
（7 ） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ?不适用
（8 ） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 269,877,365.63
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 10.38%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 269,877,365.63 10.38%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 154,100,969.90
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 26.79%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 154,100,969.90 26.79%
单位：元
销售费用 34,992,149.58 34,992,563.42 0.00% 不适用
管理费用 190,601,029.42 163,196,495.30 16.79% 不适用
财务费用 -5,983,839.28 -6,922,340.99 -13.56% 不适用
研发费用 - - - 不适用
□适用 ?不适用
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
经营活动现金流入小计 2,673,247,745.42 2,124,136,038.26 25.85%
经营活动现金流出小计 2,583,569,718.72 2,052,246,529.74 25.89%
经营活动产生的现金流量净额 89,678,026.70 71,889,508.52 24.74%
投资活动现金流入小计 999,986.11 70,821,465.25 -98.59%
投资活动现金流出小计 82,490,232.28 119,110,461.20 -30.74%
投资活动产生的现金流量净额 -81,490,246.17 -48,288,995.95 -68.76%
筹资活动现金流入小计 17,522,100.00 34,736,610.00 -49.56%
筹资活动现金流出小计 95,691,666.47 68,236,179.48 40.24%
筹资活动产生的现金流量净额 -78,169,566.47 -33,499,569.48 -133.34%
现金及现金等价物净增加额 -69,981,785.94 -9,899,056.91 -606.95%
配金额增加所致。
五、非主营业务分析
□适用 ?不适用
六、资产及负债状况分析
单位：元
比重增
占总资 占总资 重大变动说明
金额 金额 减
产比例 产比例
主要系公司经营规模扩张致
货币资金 600,045,745.41 35.93% 670,445,813.77 46.12% -10.19% 应收账款增加、长期股权投
资增加所致
主要系公司经营规模扩张，
应收账款 481,078,631.79 28.81% 321,211,120.78 22.10% 6.71% 在管项目增加带来应收款增
加所致
存货 3,378,280.07 0.20% 6,749,332.08 0.46% -0.26% -
主要系新增山清公司车位及
投资性房地产 87,022,887.00 5.21% 46,307,400.00 3.19% 2.02%
部分房产用途变更
长期股权投资 16,453,406.92 0.99% 0.00 0.00% 0.99% -
固定资产 164,918,331.34 9.88% 138,033,463.40 9.50% 0.38% -
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
在建工程 21,733,177.11 1.30% 10,853,854.45 0.75% 0.55% -
使用权资产 28,531,537.93 1.71% 31,368,061.59 2.16% -0.45% -
短期借款 1,565,358.11 0.09% 0.00 0.00% 0.09% -
合同负债 35,232,043.39 2.11% 33,095,336.55 2.28% -0.17% -
长期借款 230,000.00 0.01% 0.00 0.00% 0.01% -
租赁负债 18,751,166.33 1.12% 23,368,348.56 1.61% -0.49% -
?适用 □不适用
单位：元
计入 本
本 本
权益 期
期 期
的累 计
本期公允价值 购 出
项目 期初数 计公 提 其他变动 期末数
变动损益 买 售
允价 的
金 金
值变 减
额 额
动 值
金融资产
金融资产小计 32,914,874.00 - - - - - 30,414,874.00
投资性房地产 46,307,400.00 5,457,749.12 - - - - 35,257,737.88 87,022,887.00
上述合计 79,222,274.00 - - - - - 117,437,761.00
金融负债 - - - - - - -
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 ?否
单位：元
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 10,694,450.13 保函保证金
货币资金 260,000.00 冻结资金
固定资产 15,543,047.22 融资租赁抵押
合 计 26,497,497.35
七、投资状况分析
?适用 □不适用
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
报告期内投资分别为：
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
（1 ） 证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2 ） 衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
（1 ） 募集资金总体使用情况
?适用 □不适用
单位：万元
报告期 累计变 累计变 尚未使
本期已使 已累计使用 内变更 更用途 更用途 用募集 闲置两年
募集年 募集 募集资金 尚未使用募
用募集资 募集资金总 用途的 的募集 的募集 资金用 以上募集
份 方式 总额 集资金总额
金总额 额 募集资 资金总 资金总 途及去 资金金额
金总额 额 额比例 向
首次 购买理
公开 财、存
股票 集资金
并上 专户
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
市
合计 -- 43,467.3 3,335.18 24,848.58 0 9,700 22.32% 18,618.72 -- 1,452.4
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2019〕1994 号）文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司由主承销商长江证
券承销保荐有限公司采用网上按市值申购向公众投资者直接定价发行的方式，向社会公众公开发行人民币普通股（A 股）股
票 17,910,667 股，发行价为每股人民币 26.76 元，共计募集资金 47,928.94 万元，坐扣承销和保荐费用 3,070.78 万元（不
含增值税）后的募集资金为 44,858.16 万元，已由主承销商长江证券承销保荐有限公司公司于 2019 年 11 月 26 日汇入本公司
募集资金监管账户。另减除上网发行费、招股说明书印刷费、申报会计师费、律师费、评估费等与发行权益性证券直接相关
的新增外部费用 1,296.53 万元及已预付承销及保荐费 94.33 万元后，公司本次募集资金净额为 43,467.30 万元。
报告期，公司使用募集资金 3,335.18 万元，累计使用募集资金 24,848.58 万元（含变更用途的募集资金 9,700 万元），
其余尚未使用的募集资金余额及利息收入 20,479.95 万元存放与募集资金专用账户。
（2 ） 募集资金承诺项目情况
单位：万元
是
项目
是否 否
项目达 可行
承诺投资 已变 截至期末 达
调整后投 截至期末累 到预定 本报告期 性是
项目和超 更项 募集资金承 本报告期 投资进度 到
资总额 计投入金额 可使用 实现的效 否发
募资金投 目(含 诺投资总额 投入金额 (3)＝ 预
(1) (2) 状态日 益 生重
向 部分 (2)/(1) 计
期 大变
变更) 效
化
益
承诺投资项目
企业信息 2024 年 不
化建设项 否 9,271.04 9,271.04 1,661.9 4,637.09 50.02% 12 月 31 适 否
目 日 用
物业业务
否 5,940 5,940 995.01 4,801.07 80.83% 12 月 31 1,424.35 是 否
拓展项目
日
人力资源
及企业文
否 3,643.29 3,643.29 383.61 2,353.32 64.59% 12 月 31 适 否
化建设项
日 用
目
市政环卫 2024 年
业务拓展 否 10,364 10,364 260.53 260.53 2.51% 12 月 31 46.32 否 否
项目 日
停车场改 2024 年
造及投资 是 11,248.97 1,548.97 34.13 96.57 6.23% 12 月 31 否 否
建设项目 日
不
偿还银行
否 3,000 3,000 3,000 100.00% 适 否
贷款项目
用
收购四川
民兴物业
管理有限 否 9,700 9,700 100.00% 1,526.09 是 否
公司 100%
股权
承诺投资
-- 43,467.3 43,467.3 3,335.18 24,848.58 -- -- 2,996.76 -- --
项目小计
超募资金投向
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
无
合计 -- 43,467.3 43,467.3 3,335.18 24,848.58 -- -- 2,996.76 -- --
企业信息化建设项目前期工作主要集中在系统开发方面，且大部分功能由公司自主研发，募集资金使用
进度较慢。2021 年 2 月，经公司董事会审议通过，在深圳设立全资子公司深圳慧链云科技有限公司，增
加其为“企业信息化建设项目”部分实施项目的实施主体、同时增加其所在地为募投项目的实施地点。
依托项目实施地点的产业、人才等优势，项目推进有所加快，在 2022 年实现慧链云业务数字化平台的
研发及上线运行，基本实现符合条件的管理项目全部上线慧链云系统，在企业降本增效、提升服务品质
等方面为业务赋能；同时，2021 年全面启动了管理数字化三统一工作，通过建设全公司统一的流程中
心，升级打造全新的统一协同办公平台、统一员工移动办公终端等打通底层数据，有效提升了管理数字
化水平，助力公司全国化发展协同管理。围绕公司五五战略规划中的数字化战略目标，结合项目当前实
际推进情况，公司拟继续推进本项目实施，将本项目预计可使状态日期延期至 2024 年 12 月 31 日。
根据公司上市后新五五战略规划，公司积极克服外部不利因素对市场拓展的不利影响，快速推进全国化
市场拓展的战略布局，支持、鼓励各业务单元多措并举地拓展市场，不断在航空、学校、公共等重点业
态上取得突破，有力支撑了公司经营规模持续稳步扩张。截至本报告期末，本项目实施进度 80.83%，目
前已进入全国 28 个省（直辖市）116 座城市，覆盖成渝、京津冀、长三角、大湾区等国家战略区域，基
本实现全国化业务布局。结合公司新五五战略规划和本募投项目实施情况，将继续推进本项目实施，将
本项目预计可使状态日期延期至 2023 年 12 月 31 日。
分项目说明未达到
基于未来发展需求和新的组织目标，公司通过实施“人才选育、人才激励与约束、人力资源信息系统
计划进度、预计收
（E-HR）”三个方面的投资建设，以支撑公司业务发展对人才的需要。截至本报告期末，本项目实施进
益的情况和原因
度 64.59%，公司持续加强关键人才引进，组建完成十余个重点中心城市公司团队，完善人才梯队培训标
（含“是否达到预
准化管理体系建设、培训师资与课程体系建设，完成公司培训课程规划，制定并实施多层次的中长期人
计效益”选择“不
才激励体系。由于期间受到外部不利因素持续影响，新项目人员进场和培训组织开展受到一定的影响，
适用”的原因）
一定程度上拖延了募投项目的实施进度。结合公司人力资源发展需求和本募投项目实施情况，将继续推
进本项目实施，将本项目预计可使状态日期延期至 2024 年 12 月 31 日。
随着政府服务社会化进程加快，政府在环卫市场化改革中，开始将部分市政业务委托专业公司运营，因
此公司在募投项目中进行了相应规划。但由于公司前期没有大量涉足市政环卫领域，规模化的市政环卫
服务项目又需要大量资金及专业设备的投入，因此公司需要在前期做好充分的人力物力准备，不盲目冒
进。同时，随着城市一体化运营的推进，政府将众多市政环卫业务纳入城市一体化运营的服务范畴，该
模式下，市政环卫将作为城市运营基础服务模块之一。集团积极探索跟进城市一体化运营服务，内部建
设打造市政环卫服务能力，基于对市场分析摸底情况，2022 年 10 月公司完成对四川和翔环保科技有限
公司 100%股权的收购，变更其为募投项目实施主体，并以募集资金向其增资，以加快推进募投项目实
施，进入市政环卫业务，支撑集团城市一体化运营服务的发展。
车场改造及投资的第一项“在管停车场改造升级”，主要针对公司现有在管停车场进行改造升级，目前
正在投入实施中，但因改造升级过程中涉及与产权方/所有方方案的沟通及拟定，因此前期资金使用进
度较为缓慢。目前公司正在研究和发力城市运营服务业务，在城市综合一体化运营业务中，公共停车场
的建设、运营作为城市公共资源的组成部分，将在公司作为主要实施单位的城市运营管理业务中择机统
筹实施。
项目可行性发生重
不适用
大变化的情况说明
超募资金的金额、
用途及使用进展情 不适用
况
适用
报告期内发生
募集资金投资项目 子公司并变更部分募投项目实施主体、实施地点的议案》，同意在深圳设立全资子公司新增为企业信息
实施地点变更情况 化建设项目的实施主体。2021 年 3 月 16 日，新设立全资子公司深圳慧链云科技有限公司完成工商登
记，公司企业信息化建设项目实施主体变更为新大正公司和深圳慧链云科技有限公司、实施地点变更为
重庆和深圳。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
部分募投项目实施主体暨向全资子公司增资的议案》，同意将市政环卫业务拓展项目实施主体变更为公
司全资子公司四川和翔环保科技有限公司，以其所在地为募投项目的实施地点，并以“市政环卫业务拓
展”项目募集资金 10,364.00 万元对其增资。2023 年 1 月 18 日，四川和翔环保科技有限公司完成工商
变更登记，公司市政环卫业务拓展项目实施主体变更为四川和翔环保科技有限公司，实施地点变更为四
川和翔环保科技有限公司所在地。
募集资金投资项目
不适用
实施方式调整情况
适用
募集资金投资项目
先期投入及置换情
目及已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换预先投入募集资金投资项目和支付发行
况
费用的自筹资金 3,870.85 万元。上述资金已于 2020 年 1 月 7 日完成置换。
用闲置募集资金暂
时补充流动资金情 不适用
况
项目实施出现募集
资金结余的金额及 不适用
原因
尚未使用的募集资
截至 2022 年 12 月 31 日，公司尚未使用的募集资金 20,479.95 万元存放于募集资金专户中。
金用途及去向
募集资金使用及披
露中存在的问题或 无
其他情况
（3 ） 募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
公司报告期未出售重大资产。
□适用 ?不适用
九、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司类
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型
大世界保洁 子公司 保洁服务 10,000,000 38,762,478.49 8,708,773.82 99,589,736.10 7,357,414.49 6,435,419.55
大正保安 子公司 保安服务 10,000,000 16,979,616.70 9,918,604.83 31,892,871.88 3,582,832.53 3,046,432.83
民兴物业 子公司 物业服务 15,000,000 118,683,972.55 58,055,075.40 273,435,833.85 18,248,083.47 15,260,858.63
建筑智能化系统
高筹智能 子公司 10,000,000 24,623,172.12 7,323,691.02 30,753,687.75 5,108,211.45 5,087,583.35
设计、工程设计
慧璧物业 子公司 物业服务 5,000,000 3,328,164.24 2,889,089.06 6,058,349.90 1,431,730.30 1,389,089.06
大正融信 子公司 物业服务 500,000 2,811,550.49 2,185,596.28 2,767,077.32 1,318,856.31 1,277,183.55
重报物业 子公司 物业服务 1250,000 18,432,305.17 12,919,943.63 10,638,374.97 2,543,721.68 2,489,361.93
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
大正辉尚 子公司 物业服务 6,000,000 6,256,278.03 4,951,427.75 8,621,934.92 -614,100.60 -611,869.01
大疆商业 子公司 商场管理服务 5,000,000 2,030,000.73 917,205.04 3,730,506.08 454,848.82 390,623.68
南阳新大正 子公司 物业服务 6,000,000 16,903,004.52 3,379,978.38 20,696,409.68 1,046,894.25 1,026,625.35
贵博城市 子公司 城市运营服务 3,000,000 7,662,957.65 5,842,312.33 14,118,965.98 2,964,775.51 2,841,362.32
公共设施管理服
四川和翔 子公司 155,640,000 181,892,942.66 111,623,602.39 24,621,494.94 3,892,533.31 2,801,821.38
务
益客精橱 子公司 餐饮服务 1,000,000 618,986.84 -123,822.41 77,066.01 -241,935.77 -239,176.88
报告期内取得和处置子公司的情况
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
重庆山清停车场管理有限公司 股权收购，取得 100%股权 补充城市服务版块业务
四川和翔环保科技有限公司 股权收购，取得 100%股权 加快拓展市政环卫业务市场
新大正企业服务（安庆）有限公司 合资合作新设立，持有 51%股权 补充人力资源服务能力
重庆保税港区港佳综合服务有限公司 股权收购，取得 40%股权 无重大影响
合资合作新设立，新大正及慧链云科技合计
江西中泽新大正物业股份有限公司 无重大影响
持股 48%
主要控股参股公司情况说明
收购沧恒投资 80%的股权，涉及重大资产重组，本次交易涉及的标的资产审计、评估工作尚未完成，尚
需履行必要的内部决策审批程序，本次交易协议生效条件尚未达成故不影响 2022 年度经营业绩。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ?不适用
十一、公司未来发展的展望
司发展将迎来变革转型元年，面临的困难和机遇并存，未来几年，我们要不断夯实基础，快速打造核心
能力，完成转型升级，实现高质量发展。2023 年，公司将以“五五”战略规划为出发点，以客户为中
心，以效益提升为核心，在不确定环境中把握确定因素，苦炼内功，核心竞争能力初步形成，紧紧围绕
年度经营目标，谋划好、部署好、落实好以下 6 个方面的工作：一是推行“主动营销+项目合伙”，做
强基础物业版图，内外兼修，实现双轮驱动；二是加快创新产品突破，做大创新服务版图，支撑集团高
质量发展；三是打磨商业模式，提升专业能力，做实城市服务版图，形成协同作战体系；四是强化资源
整合，提升投后整合能力，实现资本驱动发展；五是围绕发展需求，打造数字化服务平台雏形，支撑项
目提质增效；六是升级组织及管控模式，实现平台化转型，满足长远发展需求。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
谈论的主要内
接待对象 调研的基本情
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 容及提供的资
类型 况索引
料
详见 2022 年
“全景•路演天下” 全景路演
公司办公室 其他 其他 （http://rs.p5w.n （http://rs.
et）的不特定对象 p5w.net）
交流内容
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市
规则》及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全
公司内部控制体系，规范公司运作。不断改进和完善公司的法人治理结构，建立健全内部管理和控制制
度体系，进一步规范公司运作，提高公司治理水平。
（一）关于股东与股东大会
公司严格遵守法律法规，规范地召集、召开股东大会。股东大会的召集、召开程序、出席股东大会
的人员资格及股东大会的表决程序均符合《公司法》《股东大会议事规则》及其他法律法规的规定。在
实施选举董事、监事的表决程序时，采取累积投票制，确保全体股东尤其是中小股东享有平等地位，充
分行使自己的权利。报告期内召开的股东大会均由董事会召集召开，并邀请律师进行现场鉴证。股东依
法行使股东权利，认真履行股东义务。同时，在涉及关联交易事项表决时，关联股东进行了回避。
（二）关于公司与控股股东
公司拥有独立的业务、经营能力和完备的运营体系，在业务、人员、资产、机构、财务上均独立于
控股股东，公司董事会、监事会和内部机构根据其议事规则或公司制度独立运作。公司控股股东行为规
范，依法行使其权利并承担相应义务，严格遵守相关承诺，不存在违规占用公司资金的情况。公司亦无
为控股股东及其关联方提供担保的情形。
（三）关于董事与董事会
公司严格按照法律法规和《公司章程》规定的选聘程序选举董事和独立董事。公司董事会由 8 名董
事组成，其中独立董事 3 人（其中一名独立董事为会计专业人士）。公司董事会人数和人员构成符合法
律、法规的要求。董事会按照《董事会议事规则》召开会议，执行股东大会决议并依法行使职权；公司
全体董事能够按照《上市公司规范运作指引》《董事会议事规则》等的要求认真履行勤勉尽责的义务，
行使《公司章程》赋予的职权，按时出席董事会和股东大会；公司的独立董事在工作中保持充分的独立
性，积极参加董事会会议，认真审议各项议案，对有关的事项发表了独立意见，切实维护公司和中小股
东的利益。公司董事会下设了战略委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会、提名委员会四个专门委员
会，专门委员会根据各委员会议事规则召开会议和履行职责，在促进公司规范运作、健康持续发展等方
面发挥了重要的作用。报告期内，董事会共召开了 6 次会议，会议的召集、召开和表决程序均符合相关
法律、法规和《公司章程》、《董事会议事规则》的规定。
（四）关于监事与监事会
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司严格按照《公司法》《公司章程》等的有关规定选举监事，监事会由 3 名监事组成，其中职工
监事 1 人，监事会人数构成及任职资格符合法律、法规的要求。公司监事能够按照《公司章程》、《监
事会议事规则》等文件的规定，认真履行自己的职责，对董事会决策程序、决议事项及公司依法运作情
况实施监督，对公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法、合规性等进行有效监督，最大限
度的维护公司及股东的合法权益。公司监事诚信、勤勉的履行职责，监事会召集、召开和表决符合有关
规定。
（五）关于相关利益者
公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现社会、公司、股东、员工等各方利益的协调平衡，
共同推动公司持续、稳健发展。
（六）关于信息披露与透明度
公司高度重视信息披露工作，根据中国证监会及深交所的相关法律法规及《公司章程》的要求，认
真履行信息披露义务。公司严格按照有关规定，在指定媒体和网络上真实、准确、完整、及时地披露有
关信息，并已指定《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》及巨潮资讯网为公司信息
披露的报纸和网站，确保公司所有投资者公平地获得公司相关信息，维护投资者的合法权益。
（七）投资者关系
公司一直重视投资者关系管理工作。公司上市后，指定董事会秘书为投资者关系管理负责人，组织
实施投资者关系的日常管理工作，接待股东和投资者的来访、咨询。报告期内，公司通过年度报告网上
说明会、投资者关系互动平台、接待投资者现场调研，以及接听投资者专线电话等方式，加强与投资者
的沟通。
（八）内部审计制度
公司建立了内部审计制度，设置内部审计部门，配置了专职内部审计人员。在董事会审计委员会的
领导下，内部审计部门对公司及子公司的经济运行质量、经济效益、内控的制度和执行、各项费用的使
用以及资产情况进行审计和监督。
公司股东大会、董事会、监事会规范运作，公司董事、监事及高级管理人员勤勉尽责并均能忠实履
行职务，切实维护了投资者和公司的利益。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差
异。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
报告期，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东，具有独立完整的业务体系
以及面向市场自主经营的能力。
（一）资产独立
本公司独立拥有有形资产及无形资产的产权，公司的资产与股东的资产权属关系界定明确，公司对
其所有资产具有控制支配权。本公司没有以所属资产或权益为股东或其他关联企业提供担保，公司对其
所有资产拥有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东、实际控制人占用而损害公司利益的情
况。
（二）人员独立
公司高、中级管理人员均专职在公司或下属控股子公司工作并领取报酬，未在其控股股东、实际控
制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，未在控股股东、实际控制人及其控制的
其他企业领薪；本公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》《公司章程》的有关规定产生，
不存在控股股东、实际控制人越过公司股东大会、董事会、监事会而作出人事任免决定的情况；公司员
工独立于股东单位及其关联方，并执行独立的劳动、人事及薪酬管理制度。
（三）财务独立
公司拥有独立的财务会计部门和内部审计部门，并配备了相应的财务人员和内部审计人员，拥有独
立规范的财务管理制度和内部审计管理制度，并建立了独立的会计核算体系，公司具有独立的银行账户
并依法独立纳税，独立对外签订合同，不存在资金或资产被控股股东或其他企业任意占用的情况。
（四）机构独立
公司建立健全了股东大会、董事会、监事会及总裁负责的经理层等机构及相应的“三会”议事规则和
总裁工作细则，形成了完善的法人治理结构；公司依据生产经营需要设置了相应的职能部门，各职能部
门按规定的职责独立运作；公司与股东单位之间不存在混合经营、合署办公的情况；公司各职能部门与
股东单位及其职能部门之间不存在上下级关系，不存在股东单位干预本公司组织机构设立与运作的情况。
（五）业务独立
公司主要从事物业管理业务，具有完整的业务流程、独立的生产经营场所以及业务渠道，取得了各
项独立的业务资质证书，能够对外独立开展业务，不依赖于股东和其他任何关联方，公司具有独立的主
营业务和面向市场自主经营的能力。
综上所述，本公司在资产、人员、财务、机构、业务方面与股东及其关联单位相互独立，拥有独立
完整的资产和直接向市场独立经营的能力。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
三、同业竞争情况
□适用 ?不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
案》；2 、审议通过《关于<2021 年度监事会工作报
告>的议案》；3、审议通过《关于<2021 年度独立董
事述职报告>的议案》；4、审议通过《关于<2021 年
年度报告全文及其摘要>的议案》；5 、审议通过《关
于<2021 年度社会责任报告> 的议案》；6 、审议通过
《关于<2021 年度财务决算报告及 2022 年度财务预
算报告>的议案》；7、审议通过《关于<2021 年度内
部控制自我评价报告> 的议案》；8、审议通过《关于
<2021 年度审计报告>的议案》；9、审议通过《关于
续聘公司 2022 年度审计机构的议案》；10、审议通过
《关于<2021 年度利润分配及资本公积金转增股本预
案>的议案》；11、审议通过《关于<2021 年度募集资
年度股东 2022 年 04 2022 年 04
度股东大 67.91% 通过《关于公司 2022 年度闲置募集资金进行现金管
大会 月 18 日 月 19 日
会 理的议案》；13、审议通过《关于 2022 年度向银行
申请综合授信 额度的议案》；14、审议通 过《关于
（草案）>及其摘要的议案》；16 、审议通过《关于
<2022 年限制性股票 激励计 划考核 管理 办法> 的议
案》；17、审议通过《关于提请股东大会授权董事会
办理 2022 年限制性股票激励计划有关事宜的议案》；
案》；19、审议通过《关于首次公开发行前股东罗渝
陵变更承诺的议案》；20、审议通过《关于增加经营
范围的议案》；21、审议通过《关于变更注册资本的
议案》；22 、审议通过《关于修订< 公司章程> 的议
案》。
临时股东 2022 年 06 2022 年 06
一次临时 71.44% 通过《关于变更注册资本的议案》；3、审议通过《关
大会 月 21 日 月 22 日
股东大会 于修订<公司章程>的议案》。
□适用 ?不适用
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
五、董事、监事和高级管理人员情况
本期增持 本期减持
任职 性 年 任期起始日 任期终止日 期初持股数 其他增减变 期末持股数 股份增减变动的原
姓名 职务 股份数量 股份数量
状态 别 龄 期 期 （股） 动（股） （股） 因
（股） （股）
李茂顺 董事长 现任 男 56 11,250,000 - - 4,500,000 15,750,000 公积金转增
月 21 日 月 21 日
刘文波 董事、总裁 现任 男 48 450,000 350,000 - 180,000 980,000
月 21 日 月 21 日 限制性股票
廖才勇 董事、副总裁 现任 男 58 2,700,000 - - 1,080,000 3,780,000 公积金转增
月 20 日 月 21 日
王荣 董事 现任 男 50 - - - - - -
月 20 日 月 21 日
张乐 董事 现任 男 51 - - - - - -
月 20 日 月 21 日
刘星 独立董事 现任 男 66 - - - - - -
月 18 日 月 21 日
张洋 独立董事 现任 女 46 - - - - - -
月 18 日 月 21 日
徐丽霞 独立董事 离任 女 57 - - - - - -
月 18 日 月 18 日
张璐 独立董事 现任 女 40 - - - - - -
月 18 日 月 21 日
彭波 监事会主席 现任 男 47 337,500 - - 135,000 472,500 公积金转增
月 21 日 月 21 日
许翔 监事 现任 男 54 - - - - - -
月 21 日 月 21 日
杭建鹏 职工代表监事 现任 男 36 - - - - - -
月 21 日 月 21 日
王萍 副总裁 现任 女 53 1,415,800 - 349,320 566,320 1,632,800
月 19 日 月 21 日 减持
柯贤阳 副总裁 现任 男 49 1,520,850 - 291,490 608,340 1,837,700
月 21 日 月 21 日 减持
何小梅 副总裁 现任 女 53 1,115,600 - 349,340 446,240 1,212,500
月 21 日 月 21 日 减持
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
吴云 副总裁 现任 女 51 135,000 84,000 - 54,000 273,000
月 21 日 月 21 日 限制性股票
高文田 副总裁 现任 男 57 165,000 98,000 - 66,000 329,000
月 22 日 月 21 日 限制性股票
徐杏东 副总裁 现任 男 48 - - - - - -
月 29 日 月 21 日
王江江 副总裁 现任 男 49 - - - - - -
月 29 日 月 21 日
陈传宇 副总裁 现任 男 44 - 112,000 - - 112,000 授予限制性股票
月 20 日 月 21 日
杨谭 副总裁、财务负责人 现任 男 38 - 140,000 - - 140,000 授予限制性股票
月 20 日 月 21 日
古希印 副总裁 现任 男 46 - - - - - -
月 29 日 月 21 日
田维正 助理总裁 现任 男 46 150,000 126,000 - 60,000 336,000
月 21 日 月 21 日 限制性股票
翁家林 助理总裁、董事会秘书 现任 女 37 75,000 56,000 - 30,000 161,000
月 21 日 月 21 日 限制性股票
罗东秋 审计内控中心总经理 现任 男 54 52,500 42,000 - 21,000 115,500
月 21 日 月 21 日 限制性股票
熊淑英 财务管理中心副总经理 现任 女 48 - - - - - -
月 21 日 月 21 日
合计 -- -- -- -- -- -- 19,367,250 1,008,000 990,150 7,746,900 27,132,000 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
股东大会审议通过选举张璐女士为新任独立董事的议案后，徐丽霞女士的请辞生效。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
古希印 副总裁 聘任 2022 年 03 月 25 日 经董事会聘任为公司新任副总裁
杨谭 副总裁兼任财务负责人 聘任 2022 年 03 月 25 日 经董事会聘任兼任公司财务负责人
徐丽霞 独立董事 离任 2022 年 04 月 18 日 因个人原因
张璐 独立董事 被选举 2022 年 04 月 18 日 经股东大会选举成为公司新任独立董事
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
（1）董事会成员（8 人）
李茂顺先生：1966 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。现任公司党委书记、
董事长。1989 年至 1997 年，先后担任永荣矿务局秘书、科长、副处长；1997 年至 1998 年，担任重庆煤
炭工业管理局秘书；1998 年至 1999 年，担任重庆大正商场（集团）有限公司办公室主任；1999 年至
公司总裁助理；2007 年至 2016 年 8 月，先后担任大正有限董事、副总经理、总经理；2016 年 8 月至
今，担任新大正董事长。
刘文波先生: 1975 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历、高级经济师。现任公司
党委副书记、董事、总裁。1998 年至 2008 年，先后担任中航物业管理有限公司财务部会计、财务部经理、
副总会计师兼广州分公司总经理；2008 年至 2012 年，担任中航物业管理有限公司副总经理兼总会计师；
股份有限公司（2019 年底更名“招商局积余产业运营服务股份有限公司”）副总经理。2020 年 4 月至今，
担任新大正党委副书记、董事、总裁。
廖才勇先生：1965 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，研究生学历。现任公司董事、副总裁。
县河坝乡人民政府副乡长；1996 年至 1997 年，担任重庆派度助力车有限公司生产部部长；1998 年至
董事；2016 年 8 月至至今，先后兼任新大正商住物业事业部总经理、学校事业部总经理、新大正副总经
理、民兴物业总经理、董事、副总裁。
王荣先生：1972 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。现任公司董事。2001 年
至 2004 年，担任罗兰贝格管理咨询(上海)有限公司高级咨询顾问；2005 年至 2007 年，担任西门子威迪欧
汽车电子有限公司亚太区战略总监；2008 年至 2015 年，担任罗兰贝格管理咨询(上海)有限公司合伙人；
张乐先生：1971 年出生，中国国籍，加拿大永久居留权，硕士研究生学历。现任公司董事。1996 年
至 1997 年，担任上海贝尔阿尔卡特股份有限公司工程师；1999 年至 2004 年，担任 Huawei America,Inc.
高级经理；2006 年至 2008 年，担任高盛高华证券有限责任公司投资银行部高级投资经理；2008 年至
私募股权投资基金管理有限公司执行董事兼总经理；2016 年 8 月至今，担任新大正董事。
刘星先生：1956 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历，教授。现任公司独立董
事。1983 年至 1987 年，担任重庆大学管理学系助教；1990 年至 1991 年，担任重庆大学工商管理学院助
教、讲师；1992 年，担任香港城市大学会计学系研究员；1993 年至 2004 年，先后担任重庆大学工商管理
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
学院副教授、会计学系主任、教授、硕导、博导、副院长；2005 年至 2017 年，担任重庆大学经济与工商
管理学院教授、博导、院长；2017 年 8 月至今，担任重庆大学经济与工商管理学院教授、博导；2017 年
张璐女士，1982 年出生，法律硕士。2011 年至 2018 年，历任重庆丽达律所事务所专职律师；2019
年至今，担任重庆丽达律师事务所党支部副书记、管委会副主任、高级合伙人。兼任重庆市律协律所文
化建设专委会副主任、重庆市律协资本市场与证券专委会委员、渝中区律师行业党委委员、渝中区律工
委青年律师工作委员会主任、渝中区律工委金融专委会副主任、重庆两江投资基金投资决策委员会委员、
重庆环保基金投资决策委员会委员、重庆股份转让中心（OTC）企业挂牌审查委员会委员、重庆市知识
产权纠纷调解委员会调解员、贵州商会常务副会长。2022 年 4 月至今，担任公司独立董事。
张洋女士：1976 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司独立董事。1999 年至
目经理；2005 年至 2008 年，担任奥纬企业管理咨询（上海）有限公司执行总监；2009 年至 2011 年，担
任科尔尼（上海）企业咨询有限公司董事；2011 年至 2015 年，担任罗兰贝格管理咨询（上海）有限公司
合伙人，大中华区副总裁；2015 年至 2021 年 11 月，担任史宾沙职业顾问（北京）有限公司董事、总经
理；2021 年 11 月至今，担任北京鼎迎咨询管理有限公司董事、总经理；2017 年 9 月至今，担任新大正独
立董事。
（2）监事会成员（3 人）
彭波先生：1975年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司监事会主席。1995年，
担任重庆建设工业（集团）有限责任公司职员；1995年至1998年，先后担任重庆天正物业管理有限公司
职员、市场部经理助理、办公室主任助理；1999年至2000年，担任重庆大世界购物中心管理有限公司现
场管理部经理； 2001年至2005年，担任大正物业管理有限公司董事会秘书；2005年至2020年4月，先后
担任华安财产保险股份有限公司重庆分公司人事行政部经理、总经理助理、副总经理、总经理；2016年8
月至今，先后担任新大正监事、监事会主席。
许翔先生：1968 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。硕士研究生学历。现任公司监事。1991 年
至 1993 年，担任深圳日立赛格显示器有限公司工程师；1995 年至 1999 年，担任中粮集团有限公司实业
投资管理本部投资经理；2000 年至 2006 年，担任重庆市科技风险投资公司总裁助理；2006 年至今，担任
深圳市创新投资集团有限公司西南片区总经理。2020 年 4 月至今，担任新大正监事。
杭建鹏先生：1986年出生，中国国籍，中共党员，无境外永久居留权。本科学历。现任新大正职工
代表监事、法务总监。2011年11月至2012年10月担任重庆誉博在线法律咨询股份有限公司法务组长、法
务经理；2012年11月至2015年7月担任重庆宗申动力机械股份有限公司法务专员、法务主管；2015年11月
至2019年11月担任重庆中钢法律顾问有限公司总经理；2016年3月至2020年4月担任重庆新大正物业集团
股份有限公司法务部经理、证券事务代表、证券事务代表兼上市办/法务部经理。2020年4月至今，担任
新大正职工代表监事、法务部经理、法务总监、集团机关党支部书记。2022年5月至今，担任重庆市人大
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
常委会基层立法联系点中心湾社区居委会信息采集员。2023年3月至今，担任重庆市物业管理协会法律政
策工作委员会委员。
（3）高级管理人员
王萍女士：1969 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。大专学历。现任新大正副总裁、公共物业
事业部总经理。1993 年至 1996 年，担任重庆群鹰购物中心家电部采购经理；1996 年至 1999 年，担任重
庆立丹百货商场家电部经理；1999 年至 2016 年 8 月，担任大正有限发展部经理、营销总监、总经理助理；
总经理、新大正副总经理。2020 年 4 月至今，担任新大正副总裁、公共物业事业部总经理。
吴云女士：1971 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。硕士研究生学历。现任公司副总裁。1993
年至 1998 年，担任内蒙古北疆进出口贸易（集团）公司三元经贸公司翻译；1998 年至 2004 年，担任华
为技术有限公司管理代表；2004 年至 2011 年担任内蒙古蒙牛乳业（集团）股份有限公司人力资源总监；
投资集团有限公司人力资源总监；2019 年 3 月进入新大正，先后担任人力资源中心负责人、副总裁。
柯贤阳先生：1973 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。硕士研究生学历。现任公司副总裁、办
公物业事业部总经理。1991 年至 1995 年，先后担任武警四川省总队二支队战士、卫生员、班长、团委副
书记；1995 年至 1998 年，先后担任重庆天正物业管理有限公司保安员、管理员、班长、主管、部长助理、
部长、部门经理；1998 年至 2016 年 8 月，先后担任大正有限分公司总经理、部门总经理、事业部总经理、
总监、总经理助理；2016 年 8 月至 2020 年 4 月，先后担任新大正西南区域公司总经理、办公事业部总经
理、新大正总经理助理。2020 年 4 月至今，担任新大正副总裁、办公物业事业部总经理。
何小梅女士：1970 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。本科学历。现任公司副总裁、航空物业
事业部总经理。1994 年至 1998 年，担任重庆对外贸易进出口公司必扬公司出口经理；1998 年至 2003 年，
担任重庆大正商场（集团）有限公司总裁办公室秘书；2003 年至 2016 年 8 月，先后担任大正有限行政总
监、总经理助理；2016 年 8 月至 2020 年 4 月，先后担任新大正公共物业事业部总经理、航空物业事业部
总经理、新大正总经理助理。2020 年 4 月至今，担任新大正副总裁、航空物业事业部总经理。
高文田先生：1965 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士学历，政工师、物业管理师。现任
公司副总裁。1989 年至 1997 年，先后担任沈阳飞机研究所技术员、团委书记、民品开发室副主任；1997
年至 2006 年，先后担任中航生活服务公司经理部经理、总助、副总、总经理；2006 年至 2021 年 1 月，
担任中航物业管理有限公司副总经理。2021 年 2 月至今，担任新大正副总裁。
王江江先生：1973 年出生，硕士研究生学历，经济师。现任公司副总裁。1997 年至 2002 年，担任
上海石化涤纶事业部教培中心副主任；2002 年至 2005 年，担任中国华源集团人力资源部劳资处处长；
年，担任上海实业（集团）有限公司人力资源部总经理、组织部副部长；2012 年至 2018 年，担任上海实
业发展股份有限公司副总裁、党委委员及下属多家公司董事长、总经理；2018 年至 2019 年，担任仁恒物
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业服务管理（中国）有限公司总裁；2019 年 9 月至 2020 年 3 月，担任华润物业科技服务有限公司副总经
理（分管华东区域）、上海中心城市总经理。2021 年 3 月至今，担任新大正副总裁。
徐杏东先生：1975 年出生，本科学历，高级经济师。现任公司副总裁。1992 年至 1993 年，担任新疆
生产建设兵团和田农管局技术员；1993 年至 1998 年，先后担任新疆生产建设兵团皮山农场林业站站长、
宣传科副科长；1998 年至 2001 年，担任深圳信和物业管理有限公司社区文化部长；2001 年至 2020 年，
先后担任中航物业管理有限公司经理部经理助理/秘书、北京公司总经理、中航物业副总经理兼北京公司
总经理。2021 年 3 月至今，担任新大正副总裁。
陈传宇先生：1978 年出生，本科学历，工程师。现任公司副总裁。2001 年至 2019 年，历任中航物业
管理有限公司市场拓展部市场专员、质量管理部品质主管、运营管理部运营高级主管、经理助理、工程
技术部副经理、战略与投资管理部经理、厦门区域公司总经理、公司总经理助理兼厦门区域公司总经理、
中航物业副总经理；2020 年至 2021 年 6 月，担任招商积余物业事业群副总经理。2021 年 7 月至今，担任
新大正副总裁。
杨谭先生：1984 年出生，本科学历。现任公司副总裁兼分管财务负责人。2007 年至 2015 年，历任中
信建投证券股份有限公司客户经理、营销主管、营业部副经理、分公司机构业务负责人；2015 年至 2021
年 6 月，历任重庆市中科控股有限公司投资部总经理、董事局办公室主任、 副总裁。2021 年 7 月至今，
担任新大正副总裁；自 2022 年 3 月 25 日起兼任新大正分管财务负责人。
古希印先生：1976 年出生，本科学历，注册物业管理师。现任公司副总裁。1992 年至 1997 年，在山
东省烟台市武警支队服兵役；1997 年至 2005 年，在深圳市南山区蛇口保安服务公司担任大队长；2005 年
至 2008 年，担任招商局物业龙岗分公司副经理；2008 年至 2016 年，历任招商局物业东莞分公司副总经
理、总经理；2016 年至 2020 年，担任招商局物业管理有限公司总经理助理；2020 年 6 月至 2020 年 12 月，
担任招商局积余产业运营服务有限公司物业 BG 副总经理；2021 年 1 月至 2022 年 2 月，担任禹洲集团助
理总裁兼深圳禹佳生活服务有限公司执行总裁。2022 年 3 月至今，担任新大正副总裁。
田维正先生：1976 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。大专学历。现任公司助理总裁。1999 年
至 2002 年，先后担任珠海丹田物业管理有限公司管理员、客户主管；2003 年至 2004 年，担任珠海葆力
物业管理有限公司管理处主任；2005 年至 2007 年，担任重庆大正物业管理有限公司项目副经理、经理；
司重庆分公司总经理助理；2015 年至 2016 年，担任金科物业服务集团有限公司重庆分公司区域副总监、
合资物业公司总经理；2017 年至今，担任新大正市场营销中心副总监、总监、新大正总经理助理、助理
总裁。
翁家林女士：1986 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。本科学历。现任公司助理总裁兼董事会
秘书。2008 年至 2011 年，担任吉峰农机连锁股份有限公司证券事务代表；2011 年至 2012 年，担任四川
鑫通股份有限公司证券事务代表；2012 年至 2017 年，先后担任四川汇源光通信股份有限公司证券事务代
表、董事会秘书；2017 年 5 月进入新大正，2017 年 8 月至今，先后担任新大正董事会秘书、总经理助理、
助理总裁。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
罗东秋先生：1968 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。现任公司审计内控中
心总经理。1988 年至 2000 年，先后担任重庆钢铁股份有限公司五厂办公室副主任、重钢集团秘书科长、
证券资产财务处副处长（兼任重庆东源钢业股份有限公司董事会秘书、副总经理）；2001 年至 2006 年，
担任重庆明瑜宏仁实业有限公司常务副总经理兼财务总监；2006 年至 2011 年，担任重庆志成机械有限公
司财务总监；2011 年至 2016 年，先后担任重庆春风地产有限公司和重庆世纪金马实业（集团）有限公司
财务总监；2017 年至 2018 年，担任开源证券股份有限公司投资银行部业务董事；2019 年 1 月进入新大正，
先后担任董事长助理、审计内控中心总经理。
熊淑英女士：1974 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。本科学历。现任公司财务管理中心副总
经理。1997 年至 2003 年，担任四川长虹电器股份有限公司会计；2004 年至 2014 年，担任天津天狮生物
发展有限公司欧洲区域财务总监、美洲区域副总裁；2014 年至 2016 年 8 月，担任大正有限财务负责人；
任新大正财务管理中心总经理/副总经理。
在股东单位任职情况
在股东单位担任 任期终 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期
的职务 止日期 领取报酬津贴
重庆大正商务信
李茂顺 息咨询合伙企业 执行事务合伙人 2016 年 06 月 02 日 - 否
（有限合伙）
重庆大正商务信
廖才勇 息咨询合伙企业 执行事务合伙人 2018 年 05 月 29 日 - 否
（有限合伙）
在股东单位任职 公司实际控制人王宣、李茂顺（现董事长）、陈建华、廖才勇（现董事、副总裁）共同担任重庆大
情况的说明 正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）的执行事务合伙人。
在其他单位任职情况
任
在其他
期
单位是
任职人 在其他单位担任 终
其他单位名称 任期起始日期 否领取
员姓名 的职务 止
报酬津
日
贴
期
李茂顺 前海勤博教育科技（深圳）有限公司 董事 2018 年 10 月 12 日 - 否
重庆洛夫特装饰工程有限公司 执行董事兼经理 2021 年 04 月 17 日 - 否
刘文波 重庆保税港区港佳综合服务有限公司 董事 2022 年 07 月 05 日 - 否
江西中泽新大正物业股份有限公司 董事 2022 年 07 月 20 日 - 否
陈传宇 江西中泽新大正物业股份有限公司 董事 2022 年 07 月 20 日 - 否
重庆大学经济与工商管理学院 教授、博导 1997 年 07 月 01 日 - 是
重庆银行股份有限公司 独立董事 2020 年 03 月 01 日 - 是
刘星
中电科声光电科技股份有限公司 独立董事 2021 年 05 月 28 日 - 是
四川天兆猪业股份有限公司 独立董事 2020 年 12 月 01 日 - 是
党支部副书记、 -
张璐 重庆丽达律师事务所 2019 年 01 月 01 日 是
高级合伙人
领航新界（重庆）私募股权投资基金管理有限 -
执行董事兼经理 2019 年 09 月 20 日 是
张乐 公司
湖南味菇坊生物科技有限公司 董事 2014 年 08 月 01 日 - 否
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
上海久耶供应链管理有限公司 董事 2015 年 08 月 01 日 - 否
北京元发投资管理有限公司 执行董事兼经理 2015 年 07 月 01 日 - 是
南京领行科技股份有限公司 董事 2021 年 07 月 20 日 - 否
王荣
北京百逸联合投资管理有限公司 监事 2011 年 07 月 01 日 - 否
上海荣巽投资管理有限公司 监事 2015 年 05 月 01 日 - 否
张洋 北京鼎迎咨询管理有限公司 董事总经理 2021 年 11 月 29 日 - 是
重庆业如红土股权投资基金管理有限公司 董事长兼总经理 2017 年 02 月 13 日 - 否
重庆网泰科技有限公司 董事长兼总经理 2004 年 01 月 14 日 - 否
重庆西永创新投资有限公司 董事兼总经理 2007 年 07 月 23 日 - 否
成都红土菁科创业投资管理有限公司 总经理 2019 年 03 月 21 日 - 否
成都工投红土创新投资有限公司 董事兼总经理 2018 年 05 月 07 日 - 否
成都红土创新投资管理有限公司 董事兼总经理 2019 年 10 月 30 日 - 否
成都创新投资管理有限公司 总经理 2019 年 10 月 11 日 - 否
贵州红土创业投资有限公司 董事 2014 年 08 月 22 日 - 否
广西桂深红土创业投资有限公司 董事兼总经理 2016 年 11 月 15 日 - 否
广西桂深红土投资管理有限公司 总经理 2017 年 10 月 23 日 - 否
南宁红土邕深创业投资有限公司 董事兼总经理 2016 年 07 月 25 日 - 否
贵州红土创新资本管理有限公司 总经理 2014 年 08 月 22 日 - 否
云南红土创新企业管理有限公司 董事兼总经理 2012 年 03 月 22 日 - 否
云南红土创业投资有限责任公司 董事兼总经理 2012 年 06 月 25 日 - 否
重庆市园林建筑工程（集团）股份有限公司 董事 2016 年 01 月 14 日 - 否
云南杨丽萍影视发展有限公司 董事兼总经理 2014 年 03 月 19 日 - 否
黄山徽之恋文化传播有限公司 董事 2014 年 10 月 31 日 - 否
许翔
云南滇科涂镀层材料有限公司 董事 2010 年 06 月 12 日 - 否
浙江红土创业投资有限公司 监事 2010 年 12 月 27 日 - 否
重庆大唐测控技术有限公司 董事 2014 年 04 月 17 日 - 否
成都美尔贝科技股份有限公司 董事 2018 年 12 月 25 日 - 否
德蓝水技术股份有限公司 董事 2019 年 08 月 08 日 - 否
欧菲斯集团股份有限公司 董事 2020 年 04 月 13 日 - 否
重庆市紫建电子股份有限公司 董事 2019 年 04 月 25 日 - 否
四川优机实业股份有限公司 董事 2008 年 04 月 16 日 - 否
云南杨丽萍文化传播股份有限公司 副董事长 2017 年 06 月 09 日 - 否
深圳市普乐方文化科技股份有限公司 董事 2014 年 12 月 08 日 - 否
云南无线数字电视文化传媒股份有限公司 董事 2018 年 03 月 05 日 - 否
四川润兆渔业有限公司 董事 2016 年 06 月 14 日 - 否
昆明嘉和科技股份有限公司 董事 2017 年 07 月 06 日 - 否
天宝动物营养科技股份有限公司 董事 2020 年 05 月 11 日 - 否
四川饭扫光食品集团股份有限公司 董事 2021 年 07 月 01 日 - 否
渝深创富私募股权投资基金管理有限公司 董事 2022 年 03 月 18 日 - 否
成都红土银科创新投资有限公司 董事长 2022 年 10 月 24 日 - 否
王萍 重庆保税港区港佳综合服务有限公司 董事、总经理 2022 年 07 月 05 日 - 否
重庆市中科大业建筑科技有限公司【注 1】 董事 2019 年 09 月 27 日 - 否
中科德银（珠海）基金管理有限公司【注 2】 董事 2017 年 07 月 26 日 - 否
杨谭
深圳前海中科德银基金管理有限公司【注 3】 董事 2016 年 03 月 30 日 - 否
重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司【注 4】 董事 2015 年 05 月 06 日 - 否
徐杏东 南阳新大正物业服务有限责任公司 董事长 2021 年 04 月 28 日 - 否
田维正 南阳新大正物业服务有限责任公司 董事 2021 年 04 月 28 日 - 否
在其他
单位任 【注 1】至【注 4】杨谭担任 4 家公司董事职务，均受重庆市中科控股有限公司指派，其 2021 年 7 月已从重
职情况 庆市中科控股有限公司离职，后续重庆市中科控股有限公司将另行指派人员接替其董事职务。
的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年未有受到证券监管机构处罚的情况
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
①决策依据：由董事会下设的薪酬委员会提出方案，报董事会或股东大会审议批准。
②确定依据：在本公司领取薪酬的董事、监事、高级管理人员的报酬，依据公司《章程》及《薪酬管
理制度》等有关规定，按一定标准或工资标准发放，高级管理人员的奖金根据其完成经营业绩确定。
③实际支付情况：报告期内董事、监事、高级管理人员（包含离任 1 人）共 26 人，已全部支付报酬。
独立董事 4 人（包含离任 1 人）共领取报酬 18 万元，其他董事、监事、高级管理人员在公司 22 人在公
司领取的报酬总额为 1,331.08 万元。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
李茂顺 董事长 男 56 现任 120.16 否
刘文波 董事、总裁 男 48 现任 113.56 否
廖才勇 董事、副总裁 男 58 现任 65.44 否
王荣 董事 男 50 现任 6.00 是
张乐 董事 男 51 现任 6.00 是
刘星 独立董事 男 66 现任 6.00 是
张洋 独立董事 女 46 现任 6.00 是
徐丽霞 独立董事 女 57 离任 1.80 是
张璐 独立董事 女 40 现任 4.20 是
彭波 监事会主席 男 47 现任 58.36 否
许翔 监事 男 54 现任 3.00 是
杭建鹏 职工监事 男 36 现任 27.34 否
王萍 副总裁 女 53 现任 63.31 否
柯贤阳 副总裁 男 49 现任 72.55 否
何小梅 副总裁 女 53 现任 62.37 否
吴云 副总裁 女 51 现任 60.28 否
高文田 副总裁 男 57 现任 81.36 否
徐杏东 副总裁 男 48 现任 82.56 否
王江江 副总裁 男 49 现任 74.46 否
陈传宇 副总裁 男 44 现任 83.56 否
杨谭 副总裁、财务负责人 男 38 现任 78.76 否
古希印 副总裁 男 46 现任 74.64 否
田维正 助理总裁 男 46 现任 66.01 否
翁家林 助理总裁、董事会秘书 女 37 现任 47.69 否
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
罗东秋 审计内控中心总经理 女 54 现任 40.05 否
熊淑英 财务管理中心副总经理 女 48 现任 43.63 否
合计 -- -- -- -- 1,349.08 --
六、报告期内董事履行职责的情况
会议届 召开日 披露日
会议决议
次 期 期
第二届 13、审议通过《关于 2022 年度闲置募集资金进行现金管理的议案》；
董事会 14、审议通过《关于 2022 年度向银行申请综合授信额度的议案》；
第十一 15、审议通过《关于 2021 年限制性股票激励计划考核办法调整的议案》；
日 日
次会议 16、审议通过《关于取消授予 2021 年限制性股票激励计划预留限制性股票的议案》；
宜的议案》；
第二届
董事会
第十二
日 日 案》。
次会议
第二届 议案》；
董事会 4、审议通过《关于调整 2021 年限制性股票激励计划回购数量和回购价格的议案》；
第十三 5、审议通过《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》；
日 日
次会议 6、审议通过《关于变更经营范围的议案》；
。
第二届 2022 年 2022 年
董事会 07 月 22 07 月 26
第十四 日 日
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
次会议
第二届
董事会 1、审议通过《2022 年第三季度报告》；
第十五 2、审议通过《关于变更部分募投项目实施主体暨对全资子公司增资的议案》。
日 日
次会议
议案》；
的重组上市的议案》；
大资产重组相关股票异常交易监管〉第十三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的
第二届 情形的议案》；
董事会 7、审议通过《关于本次交易符合〈关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定〉
第十六 第四条规定的议案》；
日 日
次会议 8、审议通过《关于〈新大正物业集团股份有限公司重大资产购买预案〉及其摘要的议
案》；
绩补偿协议〉的议案》；
议案》；
案》；
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
李茂顺 6 5 1 - - 否 2
刘文波 6 4 1 1 - 否 1
王荣 6 - 6 - - 否 2
张乐 6 - 6 - - 否 1
刘星 6 - 6 - - 否 2
张洋 6 - 5 1 - 否 2
徐丽霞 1 - 1 - - 否 1
张璐 5 1 4 - - 否 1
廖才勇 6 4 2 - - 否 2
未有董事连续两次未亲自出席董事会的情形。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引
第 1 号——主板上市公司规范运作》以及公司章程、《董事会议事规则》开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，对
公司的重大治理和经营决策提出了相关的意见，经过充分沟通讨论，形成一致意见，并坚决监督和推动董事会决议的执行，
确保决策科学、及时、高效，维护公司和全体股东的合法权益。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
异议
其他
事项
召开 提出的重 履行
委员会 成员情 召开 具体
会议 会议内容 要意见和 职责
名称 况 日期 情况
次数 建议 的情
（如
况
有）
《2021 年年度报告全文》及其摘要的议案；3、
刘星、 2022
审计委 徐丽 年 03 一致审议
员会 霞、张 月 25 通过
聘公司 2022 年度审计机构的议案；6、关于会计
乐 日
政策和会计估计变更的议案；7 、2021 年度募集
资金存放及实际使用情况专项报告。
刘星、
审计委 年 04 一致审议
张璐、 4 审议《2022 年第一季度报告》 - 无
员会 月 18 通过
张乐
日
刘星、 1、审议《2022 年半年度报告全文》及其摘要；
审计委 年 07 一致审议
张璐、 4 2、审议《2022 年半年度募集资金存放与使用情 - 无
员会 月 22 通过
张乐 况专项报告》。
日
刘星、 1、审议《2022 年第三季度报告》；2、关于变更
审计委 年 10 一致审议
张璐、 4 部分募投项目实施主体暨对全资子公司进行增资 - 无
员会 月 26 通过
张乐 的议案。
日
经审核，
同意年审
会计师的
年报审计
刘星、 计划，提
审计委 年 12
张璐、 4 关于 2022 年度审计事前沟通会议 请会计师 - 无
员会 月 30
张乐 合理安排
日
人员和工
作，保证
执业质
量。
徐丽 2022 1、关于提请补选独立董事的议案，提请补选张璐
提名委 一致审议
霞、刘 1 年 03 女士为独立董事候选人；2、关于提请聘任公司高 - 无
员会 通过
文波、 月 25 级管理人员，提请聘任古希印为副总裁，总裁刘
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
张洋 日 文波不再兼任分管财务负责人，改由副总裁杨谭
兼任财务负责人。
张洋、 2022 1、关于 2021 年限制性股票激励计划考核办法调
薪酬与
廖才 年 03 整的议案；2 、关于《2022 年限制性股票激励计 一致审议
考核委 2 - 无
勇、刘 月 25 划（草案）》及其摘要的议案；3、关于《2022 年 通过
员会
星 日 限制性股票激励计划考核管理办法》的议案。
张洋、 2022
薪酬与
廖才 年 04 关于向 2022 年限制性股票激励计划激励对象首次 一致审议
考核委 2 - 无
勇、刘 月 18 授予限制性股票的议案 通过
员会
星 日
八、监事会工作情况
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人） 13,313
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 20,725
报告期末在职员工的数量合计（人） 34,038
当期领取薪酬员工总人数（人） 33,932
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
管理人员 1,346
环境绿化人员 15,850
客户服务人员 3,636
设备管理人员 2,950
秩序维护人员 7,308
餐饮服务人员 1,944
其他服务人员 1,004
合计 34,038
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上学历 52
本科学历 1,223
大专学历 2,604
中专及以下学历 30,159
合计 34,038
公司严格按照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照行业薪酬水平，遵循对外具有竞争性、
对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念，建立科学与公正的薪酬机制。员工薪酬与业绩、胜任能力、个人
成长密切相关，综合评估岗位、考核、经营业绩等因素发放月度报酬及年终报酬。
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公司修订发布了《干部管理规范》和《培训管理规范》制度文件，完成中高层管理干部“五力模型”的
定稿和宣贯，为培训工作的开展提供了支撑。人才培养项目方面，2022 年围绕关键岗位项目经理人员群
体，在培训项目规划方面，细化项目经理培训项目，形成储备项目经理、新任项目经理和在职项目经理
培训项目体系，有效覆盖项目经理从储备期、新任期和在岗期的各个时期，提升了培训针对性。在课程
开发方面，强化项目经理课程开发，通过 TTT 培训师培训、一对一辅导等方式，实现从课程需求识别、
课程内容设计、课程活动设计、课程试讲评审及精品课程入库的课程开发全流程落地，2022 年完成 7 门
项目经理精品课程开发，并用于培训实施中。在培训项目设计方面，围绕“训战结合”的培训理念，优
化实践学习内容，针对储备项目经理培训开展了项目管理的八大关键行动学习任务，针对新任项目经理，
开展了品质提升和标准化场景打造的行动学习任务，提升了培训的有效性。2022 年输出储备项目经理合
格入池人员 25 人。面向未来，为支撑集团战略对关键岗位人才质量和数量的需求，公司将持续优化培训
体系，持续强化内部人才供应链打造，提升人才供给能力。
劳务外包的工时总数（小时） 4,819,800
劳务外包支付的报酬总额（元） 102,298,085.70
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
根据《深圳证券交易所股票上市规则》相关规定：上市公司应当积极回报股东，综合考虑所处行业
特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及资金支出安排等，科学、审慎决策，合理确定利润分配
政策。
（一）利润分配的原则
公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维护股东权益为宗旨，保
持利润分配政策的连续性和稳定性，并符合法律、法规的相关规定，公司利润分配不得超过累计可分配
利润的范围，不得损害公司持续经营能力。
（二）利润分配的方式
公司采取现金方式或者现金与股票相结合方式分配股利，其中优先以现金分红方式分配股利。具备
现金分红条件的，应当采用现金分红进行利润分配。采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长
性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。公司利润分配不得超过累计可供股东分配的利润范围，不得损
害公司持续经营能力。
（三）分红的条件及比例
在满足下列条件时，可以进行分红：
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
无重大资金支出安排，公司应当优先采取现金方式分配股利；公司每年以现金方式分配的利润不低于当
年实现的可供股东分配的利润的 10%，且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年
均可分配利润的 30%。具体每个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提
出预案。
时，公司可以在满足上述现金分红比例的前提下，同时采取发放股票股利的方式分配利润。公司在确定
以股票方式分配利润的具体金额时，应当充分考虑以股票方式分配利润后的总股本是否与公司目前的经
营规模、盈利增长速度相适应，并考虑对未来债权融资成本的影响，以确保利润分配方案符合全体股东
的整体利益和长远利益。
金支出安排等因素，区分下列情形，并按照《公司章程（草案）》规定的程序，提出差异化的现金分红
政策。
（1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配
中所占比例最低应达到 80%；
（2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配
中所占比例最低应达到 40%；
（3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配
中所占比例最低应达到 20%；
（4）公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
（1）公司未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超过公司最近一次经审计净
资产的 30%或资产总额的 20%；
（2）当年经营活动产生的现金流量净额为负；
（3）中国证监会或者深圳证券交易所规定的其他情形。
（四）现金分红的期间间隔
在符合分红条件的情况下，公司原则上每年度进行一次现金分红。公司董事会可以根据当期的盈利
规模、现金流状况、发展阶段及资金需求状况，提议公司进行中期分红。
（五）股票股利分配的条件
在公司经营情况良好，并且董事会认为发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在确保
足额现金股利分配的前提下，提出股票股利分配预案。采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成
长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
（六）决策程序和机制
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司每年利润分配预案由公司董事会结合本章程的规定、盈利情况、资金供给和需求情况提出、拟
定，经独立董事对利润分配预案发表独立意见，并经董事会审议通过后提交股东大会审议批准。独立董
事可以征集中小股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。
股东大会审议利润分配方案时，公司应为股东提供网络投票方式，通过多种渠道主动与股东特别是
中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，并及时答复中小股东关心的问题。
如公司当年盈利且满足现金分红条件、但董事会未按照既定利润分配政策向股东大会提交利润分配
预案的，应当在定期报告中说明原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划，并由独立董事发
表独立意见。
（七）公司利润分配政策的变更
公司应当根据自身实际情况，并结合股东（特别是公众投资者）、独立董事的意见制定或调整分红
回报规划及计划。如因外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化而需要调整利润分配政策的，应以
股东权益保护为出发点，在股东大会提案中详细论证和说明原因；调整后的利润分配政策不得违反中国
证监会和证券交易所的有关规定；有关调整利润分配政策的议案，须经董事会、监事会审议通过后提交
股东大会批准，独立董事应当对该议案发表独立意见，股东大会审议该议案时应当采用网络投票等方式
为公众股东提供参会表决条件。利润分配政策调整方案应经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通
过。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 是
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 ?不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 3
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 227,926,283
现金分红金额（元）（含税） 68,377,884.90
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 68,377,884.90
可分配利润（元） 185,662,462.63
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 36.83%
本次现金分红情况
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公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
公司 2022 年年度利润分配预案为：以实施利润分配时股权登记日的总股本为基数，公司拟向全体股东每 10 股派发现金
红利 3.00 元（含税），以此初步核算，公司拟派发现金红利 6837.79 万元（含税）
，公司 2022 年剩余未分配利润结转至
下一年度。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
（1）2021 年限制性股票激励整体情况
第一，根据 2021 年第一次临时股东大会授权，并经 2022 年 3 月 25 日召开的第二届董事会第十一次会议、第二届监事
会第十一次会议，审议通过了《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》《关于取消授予 2021
年限制性股票激励计划预留限制性股票的议案》，对因离职不再具备激励资格的 1 名激励对象的已获授但尚未解除限售的
第二，2022 年 6 月 2 日，公司召开第二届董事会第十三次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了《关于 2021
年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件成就的议案》《关于调整 2021 年限制性股票激励计划回购数量和回
购价格的议案》《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》。对第一个解除限售期内符合解除限
售条件的 15 名激励对象共 603,383 股进行解除限售，对未达成解除限售的条件的 20,317 股进行回购注销。
（2）2022 年限制性股票激励整体情况
摘要的议案》《关于〈2022 年限制性股票激励计划考核管理办法〉议案》。以及 2022 年 4 月 18 日召开第二届董事会第十
二次会议，审议通过了《关于向 2022 年限制性股票激励计划激励对象首次授予限制性股票的议案》，向 15 名激励对象共
授予 1,316,000 股限制性股票。2022 年 6 月 2 日召开第二届董事会第十三次会议，审议通过了《关于调整 2022 年限制性
股票激励计划授予数量和授予价格的的议案》《关于向激励对象预留授予限制性股票的议案》，向 1 名激励对象授予
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公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况
单位：股
年初持 报告期内已 期末持 报告期
报告期新 报告期 报告期 期初持有 本期已解 报告期新授 限制性股票 期末持有
有股票 行权股数行 有股票 末市价
姓名 职务 授予股票 内可行 内已行 限制性股 锁股份数 予限制性股 的授予价格 限制性股
期权数 权价格（元 期权数 （元/
期权数量 权股数 权股数 票数量 量 票数量 （元/股） 票数量
量 /股） 量 股）
刘文波 总裁 - - - - - - - 450,000 189,000 350,000 11.63 791,000
吴云 副总裁 - - - - - - - 135,000 56,700 84,000 11.63 216,300
高文田 副总裁 - - - - - - - 165,000 69,300 98,000 11.63 259,700
陈传宇 副总裁 - - - - - - - - - 112,000 11.63 112,000
杨谭 副总裁 - - - - - - - - - 140,000 11.63 140,000
田维正 助理总裁 - - - - - - - 150,000 63,000 126,000 11.63 273,000
助理总裁、董事会
翁家林 - - - - - - - 75,000 31,500 56,000 11.63 129,500
秘书
审计内控中心总经
罗东秋 - - - - - - - 52,500 22,050 42,000 11.63 93,450
理
合计 -- - - - - -- - -- 1,027,500 431,550 1,008,000 -- 2,014,950
备注（如有）
比例变动。
高级管理人员的考评机制及激励情况
为了有效调动中、高层管理人员及核心技术（业务）骨干的积极性、主动性和创造性，提高公司经营管理水平，促进公司健康、持续、稳定发展,确保公司发展战略目标的实
现，最终实现公司、员工、股东、社会价值多赢的目的，公司制定了《2021 年限制性股票激励计划》《2022 年限制性股票激励计划》，并配套制定了《2021 年限制性股票激励
计划实施考核管理办法》《2022 年限制性股票激励计划实施考核管理办法》。根据上述考核管理办法，以公司层面、组织层面、个人层面设定的业绩考核指标为基础，以各考核
阶段设定的考核指标或工作表现为依据进行考核，绩效考核和评估结论依据准确的事实做出，反映激励对象真实绩效表现和能力水平要求。以考核结果作为本次激励计划中限制
性股票可否行权的依据。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
□适用 ?不适用
标的考核结果，对 17 名合伙人当年达成业绩目标的部分合伙份额予以自主行权，其中 5 名未达成业绩目标的部分合伙份额
办理退还手续。将公司发展战略目标与合伙人个人发展有效结合，促进新老员工共同为公司长期目标努力。此外，随着公
司全国化业务布局推进，集团总部及业务条线引进了大量的中高层人才，在人才布局与业务布局上同步匹配进行，支撑全
国化发展。2022 年制定了城市合伙人制度，并在部分城市推广施行，吸引行业内想干事、想创业、认同公司企业文化的优
秀人才加入。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
（一）公司内部控制建设情况
内部控制团队（内控员及内控部门）；第三道防线：内部审计部门
以《企业内部控制基本规范》、《内控手册》作为基础，建立健全了内控制度，并根据业务发展及组织
架构调整，不断优化、完善内控制度。
（二）公司内部控制实施情况
（1）日常监督：构建了多层级的内控检查机制，即：项目自查、业务单位检查、职能条线检查、审
计内控中心检查。
（2）专项评价：组织各单位（职能中心、业务单位）开展年度内部控制自评测试；内部审计部门开
展专项事项审计；对集团内部控制有效性进行综合评价。
（3）监察：对内控检查、内部审计、投诉举报事项涉及的违规违纪行为进行调查、查处。
对于涉及跨部门的重要、重大内部控制事项，审计内控中心牵头组织召开沟通协调会议，明确相关
部门职责，持续推进。
对内部控制、内部审计、监察等维度发现的内控问题缺陷，重在落实问题缺陷的整改、纠偏，并持
续跟进，直至完成闭环。
（三）内部控制实施的自评结论
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定标准，于内部控制评价报告基准日，本公司不存在财务
报告内部控制重大缺陷。公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有
效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷的认定标准，于内部控制评价报告基准日，本公司未发现非
财务报告内部控制重大缺陷。
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响公司内部控制有效性评价结
论的因素。
□是 ?否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
后续
整合中遇到 已采取的解
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 解决
的问题 决措施
计划
财务方面已对四川和翔资
日签署《股权 务管控建立，交割日已完
收购协议》及 成四川和翔财务报表的编
补充协议，在 制、现金接管、会计核算
股权转让款 财务系统的相关培训；人
员的清退工作，并签
署解除劳动关系的相
四川和翔 关协议。
环保 2、已完成双流分公
和翔环保股权 派 2 名董事，1 名总经理 注销等相关 决方案和计
司注销，并就其余分
交割，新大正 及 1 名监事均由新大正委 问题 划表。
公司的处理达成一
相关整合团队 派，人员安置方案已通过
致。
根据整合计划 并按方案执行，已对四川
对四川和翔进 和翔员工进行企业文化培
行物业资产、 训；业务方面已按整合计
人员、业务进 划对四川和翔项目进行接
行整合。 管；四川和翔印章已收回
集团统一管理。
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 03 月 28 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮网 http://www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
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类别 财务报告 非财务报告
重大缺陷：①公司经营活动违反国家
法律、法规；②发生违规泄漏对外投
资、资产重组等重大内幕信息，导致
公司股价严重波动或公司形象出现严
重负面影响；③重大事项违反公司决
策程序导致公司重大经济损失；④公
司负面消息流传世界各地，政府或监
管机构进行调查，引起重大诉讼，对
重大缺陷：①公司内部控制环境无 公司声誉造成无法弥补的损害；监管
效；②公司董事、监事和高级管理 考虑吊销业务执照。
人员严重舞弊；③注册会计师发现 重要缺陷：①未经授权及履行相应的
公司财务报告存在重大差错，而公 信息披露义务，进行担保、金融衍生
司内部控制在运行过程中未能发现 品交易；②执行政策偏差或错误等，
该错报；④公司审计委员会和内部 受到行政处罚或对公司形象造成较严
审计机构对内部控制的监督无效。 重负面影响；③公司高管或核心岗位
重要缺陷：①公司内部控制环境不 人员严重流失； ④受到国家政府部门
完善；②未建立反舞弊程序和控制 处罚，但未对公司造成负面影响；⑤
措施；关键岗位人员严重舞弊；③ 负面消息在全国各地流传，引起公众
定性标准
对于非常规或特殊交易的账务处理 关注，引发诉讼，对公司造成重大损
没有建立相应的控制机制；④对于 害。⑥对系统数据的完整性具有重大
期末财务报告过程的控制存在一项 影响，数据的非授权改动会给业务运
或多项缺陷且不能合理保证编制的 作带来重大损失或造成财务记录的重
财务报表达到真实、准确的目标； 大错误，对业务正常运作造成重大影
⑤公司遭受证券交易所通报批评。 响，致使业务操作大规模停滞和持续
一般缺陷：①当财务报告存在小额 出错。⑦重要缺陷未整改。
差错，而内部控制运行过程中未发 一般缺陷：①违反业务流程，但不违
现该差错；②上述重大缺陷、重要 背不相容岗位相分离原则的；②市级
缺陷之外的其他控制缺陷。 （含市级）以下政府部门处罚，但未
对公司造成负面影响；③负面消息在
全国各地流传，对公司声誉造成中等
损害；④对业务运营带来一定的损失
及对财务数据记录的准确性产生一定
的影响，对业务正常运作造成一定影
响，致使业务操作效率低下；⑤一般
缺陷未整改；⑥上述重大缺陷、重要
缺陷之外的其他控制缺陷。
指标名称:税前利润潜在错报。 指标名称：经济损失
重大缺陷定量标准：错报≥税前利 重大缺陷定量标准：直接损失≥500
润 5%； 万元；
定量标准 重要缺陷定量标准：税前利润 3%≤ 重要缺陷定量标准：100 万≤直接损
错报＜税前利润 5%； 失 ＜500 万；
一般缺陷定量标准：错报＜税前利 一般缺陷定量标准：直接损失＜100
润 3% 万
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
内部控制审计报告中的审议意见段
新大正公司于 2022 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内
部控制。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2023 年 03 月 28 日
内部控制审计报告全文披露索引 www.cninfo.com
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所未出具非标准意见的内部控制审计报告
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见一致
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据监管部门要求，公司开展了治理专项自查活动，并以专项自查为契机，提升治理水平，维护投
资者利益。公司将要根据国家对上市公司监管政策和需求的变化，结合下一个阶段的发展战略实际需要，
进一步明确股东大会、董事会、监事会与管理层的职责权限与运行规划，不断完善公司治理的相关制度，
确保三会规范、高效运作。充分发挥董事会在公司治理中的核心作用，特别是独立董事和各专委会的特
殊作用和价值，提高决策的科学性、高效性和前瞻性，支撑和保障管理团队履行经营管理职责，实现公
司快速、健康、可持续发展。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
不适用
二、社会责任情况
根据《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规
范运作》规定，上市公司应当积极履行社会责任，定期评估公司社会责任的履行情况，鼓励上市公司在
年度报告披露的同时披露社会责任报告。公司根据 2022 年度企业社会责任履行情况编制完成《2022 年度
社会责任报告》，包括公司履行社会责任的宗旨、股东和债权人权益保护、职工权益保护、客户和消费
者权益保护、公共关系、社会公益事业等多方面内容。具体内容详见公司同日披露的《2022 年度社会责
任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
不适用
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
尚未履行完毕的承诺事项
承诺事 承诺期 履行情
承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间
由 限 况
实、准确、完整和及时的，不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的
真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和
连带的法律责任；2 、本公司/本人保证向参与
本 次 交易 的各 中介 机构 所提 供的 资 料均 为 真
实、准确、完整的文件资料，该等文件资料的
关于所提 副本或复印件与其正本或原件一致；所有文件
资产重 供信息真 的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记 2022 年
新大正及其 未违反
组时所 实、准 载、误导性陈述或者重大遗漏；3 、本公司/ 本 12 月 29 -
实际控制人 承诺
作承诺 确、完整 人保证本次交易的信息披露和申请文件、相关 日
的承诺 说明及确认均为真实、准确、完整和及时的，
无任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
件及相关信息时，本公司/本人保证继续提供的
文 件 和信 息仍 然符 合真 实、 准确 、 完整 、 及
时、有效的要求；5 、本公司/本人保证，如违
反上述声明和承诺，愿意承担由此产生的个别
和连带的法律责任。
本人/本公司及控制的企业不存在泄露本次交易
事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行
关于履行 内幕交易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关
保密义 的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形； 本次交
资产重 2022 年
新大正及其 务、无内 最近 36 个月内不存在被中国证监会行政处罚或 易未公 未违反
组时所 12 月 29
实际控制人 幕交易等 者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存 开披露 承诺
作承诺 日
违法活动 在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市公 期间
的承诺 司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十
三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的
情形。
显无关的除外）或者刑事处罚；
关于合法 2 、最近三年内未受到过中国证监会的行政处
资产重 2022 年
合规及诚 罚，最近十二个月内未受到过证券交易所公开 未违反
组时所 新大正 12 月 29 -
信情况的 谴责；3、不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案 承诺
作承诺 日
承诺 侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查
的情形；4、不存在严重损害投资者合法权益和
社会公共利益等其他重大失信行为。
关于所提 时的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大
新大正董
资产重 供信息真 遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性、完 2022 年
事、监事、 未违反
组时所 实、准 整性和及时性承担个别和连带的法律责任；2、 12 月 29 -
高级管理人 承诺
作承诺 确、完整 本人保证向参与本次交易的各中介机构所提供 日
员
的承诺 的资料均为真实、准确、完整的文件资料，该
等文件资料的副本或复印件与其正本或原件一
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存
在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
相关说明及确认均为真实、准确、完整和及时
的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏；4、根据本次交易的进程，需要继续提
供相关文件及相关信息时，本人保证继续提供
的文件和信息仍然符合真实、准确、完整、及
时、有效的要求；5、本人保证，如违反上述声
明和承诺，愿意承担由此产生的个别和连带的
法律责任。
本人及本人控制的机构不存在泄露本次重组事
宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内
关于履行 幕交易的情形；不存在因涉嫌与本次重组相关
新大正董 保密义 的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形； 本次交
资产重 2022 年
事、监事、 务、无内 最近 36 个月内不存在被中国证监会行政处罚或 易未公 未违反
组时所 12 月 29
高级管理人 幕交易等 者被司法机关依法追究刑事责任的情形；不存 开披露 承诺
作承诺 日
员 违法活动 在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市公 期间
的承诺 司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十
三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的
情形。
文件和公司章程规定的任职资格，不存在《公
司法》规定的不得担任公司董事、监事、高级
管理人员的情形；不存在违反《公司法》第一
百四十七条、第一百四十八条规定的行为；2、
本人在最近五年内诚信情况良好，不存在未按
新大正董 关于合法
资产重 期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会 2022 年
事、监事、 合规及诚 未违反
组时所 采取行政监管措施或者受到过证券交易所纪律 12 月 29 -
高级管理人 信情况的 承诺
作承诺 处分等情况；3、本人最近五年内不存在受过行 日
员 承诺
政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处
罚，或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼
或者仲裁的情形。截至本承诺出具之日，本人
不存在可预见的可能受到行政处罚（与证券市
场明显无关的除外）、刑事处罚，或者涉及与经
济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情况。
完整和及时的，不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准
确性、完整性和及时性承担个别和连带的法律
责任。2 、本公司/本人保证向参与本次交易的
各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完
整的文件资料，该等文件资料的副本或复印件
沧恒投资公 关于所提 与其正本或原件一致；所有文件的签名、印章
资产重 司及其董 供信息真 均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈 2022 年
未违反
组时所 事、监事、 实、准 述或者重大遗漏。 12 月 29 -
承诺
作承诺 高级管理人 确、完整 3 、本公司/本人保证本次交易的信息披露和申 日
员 的承诺 请文件、相关说明及确认均为真实、准确、完
整和及时的，不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。4、根据本次交易的进程，需
要继续提供相关文件及相关信息时，本公司/本
人保证继续提供的文件和信息仍然符合真实、
准确、完整、及时、有效的要求。5、本公司/
本人保证，如违反上述声明和承诺，愿意承担
由此产生的个别和连带的法律责任。
沧恒投资公 关于履行 本人/本公司及控制的企业不存在泄露本次交易 2022 年 本次交
资产重 未违反
司及其董 保密义 事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行 12 月 29 易未公
组时所 承诺
事、监事、 务、无内 内幕交易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关 日 开披露
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
作承诺 高级管理人 幕交易等 的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形； 期间
员 违法活动 最近 36 个月内不存在被中国证监会行政处罚或
的承诺 者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存
在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市公
司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十
三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的
情形。
机构提供了本人有关本次交易的相关信息和文
件（包括但不限于原始书面材料、副本材料或
口头证言等），本人保证所提供的文件资料的副
本或复印件与正本或原件一致，且该等文件资
料的签字与印章都是真实的，该等文件的签署
人已经合法授权并有效签署该文件；保证所提
供信息和文件的真实性、准确性和完整性，保
关于所提 证 不 存在 虚假 记载 、误 导性 陈述 或 者重 大 遗
资产重 供信息真 漏，并承担个别和连带的法律责任。2、本人保 2022 年
未违反
组时所 交易对方 实、准 证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、 12 月 29 -
承诺
作承诺 确、完整 准确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性 日
的承诺 陈述或者重大遗漏。
律、法规、规章、中国证券监督管理委员会和
深圳证券交易所的有关规定，及时向上市公司
披露有关本次交易的信息，并保证该等信息的
真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上
市公司或者投资者造成损失的，将依法承担相
应的法律责任。
本人及控制的企业不存在泄露本次交易事宜的
相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内幕交
关于履行
易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关的内幕
保密义 本次交
资产重 交易被立案调查或者立案侦查之情形； 最近 36 2022 年
务、无内 易未公 未违反
组时所 交易对方 个月内不存在被中国证监会行政处罚或者被司 12 月 29
幕交易等 开披露 承诺
作承诺 法机关依法追究刑事责任之情形；不存在依据 日
违法活动 期间
《上市公司监管指引第 7 号——上市公司重大
的承诺
资产重组相关股票异常交易监管》第十三条规
定的不得参与上市公司重大资产重组的情形。
券市场明显无关的除外）、刑事处罚或者涉及与
经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁，不存
在未按期偿还大额债务、未履行承诺的情形，
关于合法
资产重 不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉 2022 年
合规及诚 未违反
组时所 交易对方 嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形，不 12 月 29 -
信情况的 承诺
作承诺 存在被中国证监会采取行政监管措施或受到证 日
承诺
券交易所纪律处分的情形。2、本人不存在重大
违法违规行为，亦不存在其他损害投资者合法
权益或社会公共利益的重大违法行为或不诚信
行为，不存在其他不良记录。
首次披
露本次
交易公
截至本预案签署之日，根据王宣女士出具的承 告之日
资产重 2022 年
新大正控股 股份减持 诺，自上市公司首次披露本次交易公告之日起 起至标 未违反
组时所 12 月 29
股东王宣 计划 至标的资产登记于上市公司名下之日，王宣女 的资产 承诺
作承诺 日
士不存在减持上市公司股份的计划。 登记于
上市公
司名下
之日
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
及特定股东出具的《关于拟减持公司股份的告
首次披
知函》，因个人资金需求，计划于 2022 年 8 月
露本次
交易公
除上述已披露的部分高级管理人员及特定股东
新大正现任 告之日
资产重 减持计划外，截至本预案签署之日，根据上市 2022 年
董事、监事 股份减持 起至标 未违反
组时所 公司董事、监事、高级管理人员出具的承诺， 12 月 29
及高级管理 计划 的资产 承诺
作承诺 自上市公司首次披露本次交易公告之日起至标 日
人员 登记于
的资产登记于上市公司名下之日，不存在其他
上市公
减持上市公司股份的计划。截至本预案签署之
司名下
日，上市公司董事、监事、高级管理人员就本
之日
次交易所作出的股份减持承诺与原披露计划有
冲突的，以本次所作出的股份减持承诺为准。
开发行股票前，本人将不转让或委托他人管理
本人直接和间接持有的公司股份，也不由公司
回购该部分股份。2、自发行人股票在深圳证券
交易所上市之日起三十六个月内，本人不转让
或委托他人管理本人在发行人首次公开发行股
票前直接或间接持有的发行人股份，也不由发
行人回购该部分股份。3、在上述期限满后，本
人在发行人担任董事、监事、高级管理人员期
间每年转让直接或间接持有的发行人股份不超
过本人直接或间接持有发行人股份总数的 25%。
有发行人的股份；5、发行人股票上市后六个月
股份锁
内 ， 如公 司股 票连 续二 十个 交易 日 的收 盘 价 履行中
定期
（如果因派发现金红利、送股、转增股本、增 （股份
发新股等原因进行除权、除息的，须按照深圳 流
首次公 证券交易所的有关规定作复权处理，下同）均 通限制
月3日
开发行 王宣、李茂 低于发行价，或者公司上市后六个月期末收盘 2019 年 承诺于
股份锁定 至 2022
或再融 顺、陈建 价低于发行价，则本人的直接和间接持有的发 11 月 11 2022 年
的承诺 年 12 月
资时所 华、廖才勇 行人股份的锁定期限自动延长至少六个月。不 日 12 月 3
作承诺 因 其 职务 变更 、离 职等 原因 ，而 放 弃履 行 承 日履行
担任董
诺；6、如在上述锁定期满后两年内减持直接或 完毕），
监高期
间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本 未违反
间的法
次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原 承诺
定期限
因，而放弃履行承诺；7、自公司股票上市至其
减持期间，公司如有派息、送股、资本公积金
转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下
限和股份数将相应进行调整； 8、如法律、行
政 法 规、 部门 规章 或中 国证 券监 督 管理 委 员
会、深圳证券交易所规定或要求股份锁定期长
于本承诺，则本人直接和间接所持有的发行人
股份锁定期和限售条件自动按该等规定和要求
执行。9、如法律、行政法规、部门规章或中国
证券监督管理委员会、深圳交易所规定或要求
股份锁定期长于本承诺，则本人直接和间接所
持有的发行人股份锁定期和限售条件自动按该
等规定和要求执行。
企业不转让或者委托他人管理所直接或间接持 定期 （股份
首次公 重庆大正商
有的发行人公开发行股份前已发行的股份，也 2019 年 流
开发行 务信息咨询 2019 年
股份锁定 不由发行人回购该等股份；2、发行人股票上市 12 月 3 通限制
或再融 合伙企业 11 月 11
的承诺 后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收 日至 承诺于
资时所 （有限合 日
盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六 2022 年 2022 年
作承诺 伙）
个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本企 12 月 3 12 月 3
业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基 日 日履行
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
础上自动延长六个月；3、如在上述锁定期满后 毕），未
两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减 违反承
持价格将不低于本次发行的发行价；4、自发行 诺
人股票上市至其减持期间，发行人如有派息、
送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息
事 项 ，减 持底 价下 限和 股份 数将 相 应进 行 调
整。5 、本人将遵守中国证监会《上市公司股
东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交
易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市
公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股
份实施细则》的相关规定。
司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有
的发行人公开发行股份前已发行的股份，也不
由发行人回购该等股份；2、在上述期限满后，
本人在公司任职期间每年转让直接或间接持有
公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份
总数的 25%；3、在离职半年内，本人不转让所
直接或间接持有公司的股份；4、如在上述锁定
期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票 2019 年
首次公 的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行 12 月 3
王萍、柯贤 履行
开发行 人上市后六个月内如股票连续二十个交易日的 2019 年 日至担
阳、何小 股份锁定 中，未
或再融 收盘价均低于本次发行的发行价，或者上市后 11 月 11 任公司
梅、翁家 的承诺 违反承
资时所 六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上 日 董监高
林、熊淑英 诺
作承诺 述锁定期限届满后自动延长六个月的锁定期； 及离职
不 因 职务 变更 、离 职等 原因 而放 弃 履行 该 承 半年内
诺；5、自公司股票上市至其减持期间，公司如
有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等
除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应
进行调整。6、本人将遵守中国证监会《上市公
司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证
券交易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所
上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减
持股份实施细则》的相关规定。
司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有
的发行人公开发行股份前已发行的股份，也不
由发行人回购该等股份；2、在上述期限满后，
本人在公司任职期间每年转让直接或间接持有
公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份
首次公 12 月 3
总数的 25%；3、在离职半年内，本人不转让所 履行
开发行 2019 年 日至担
股份锁定 直接或间接持有公司的股份；4、自公司股票上 中，未
或再融 彭波 11 月 11 任公司
的承诺 市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本 违反承
资时所 日 董监高
公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持 诺
作承诺 及离职
底价下限和股份数将相应进行调整。5、本人将
半年内
遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持
股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市
规则》、《 深圳 证券 交易所 上市 公司 股东 及董
事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》
的相关规定。
不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的 12 月 3
首次公
发行人公开发行股份前已发行的股份，也不由 日至何 履行
开发行 2019 年
股份锁定 发行人回购该等股份；2、在上述期限届满后， 小梅担 中，未
或再融 陆荣强 11 月 11
的承诺 本人在何小梅任职期间每年转让直接或间接持 任公司 违反承
资时所 日
有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股 董监高 诺
作承诺
份总数的 25%；3、如在上述锁定期满后两年内 及离职
减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格 半年内
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个
月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于
本次发行的发行价，或者上市后六个月期末收
盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限届
满后自动延长六个月的锁定期；不因何小梅职
务变更、离职等原因而放弃履行该承诺；4、自
公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、
送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息
事 项 ，减 持底 价下 限和 股份 数将 相 应进 行 调
整。5、如相关法律、法规及其他规范性文件对
高级管理人员所持上市公司股份的锁定及处分
有其他限制性规定的，本人自愿一并遵守。6、
本人将遵守中国证监会《上市公司股东、董监
高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股
票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司股东
及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细
则》的相关规定。
王宣、
李茂
顺、廖
才勇、
陈建
华、重
（1） 对发行人的发展前景充满信心，拟长期
庆大正
持有发行人的股份。（2） 若本人减持持有发行
商务信
人的股份，需满足以下前提条件：本人承诺的
息咨询
持有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需
合伙企
王宣、李茂 向投资者进行赔偿的情形，均已经全额承担赔
业（有
顺、廖才 偿责任。（3） 若在锁定期届满后第一年内减持
限合
首次公 勇、陈建 的，减持比例将不超过本次发行时本人所持发
伙）承 履行
开发行 华、重庆大 持股意向 行人全部股份数额的 25%；若在锁定期届满后第 2019 年
诺期限 中，未
或再融 正商务信息 和减持意 二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本 11 月 11
到 2024 违反承
资时所 咨询合伙企 向的承诺 人所持有发行人全部股份数额的 25%。上述减持 日
年 12 月 诺
作承诺 业（有限合 数量均以不影响本人对公司实际控制权且不影
伙）、罗渝 响法律法规对董监高减持要求为限。上述减持
罗渝陵
陵 价格将不低于本次发行的发行价。（4） 将通过
承诺已
深圳证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台
在 2022
或深圳证券交易所允许的其他转让方式转让发
年内经
行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日
公司董
通过发行人予以公告。
事会、
股东大
会审议
通过后
变更并
终止。
公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易
日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因
利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股
首次公 等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发
公司上市 12 月 3 履行完
开发行 新大正物业 生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及 2019 年
后稳定公 日至 毕，未
或再融 集团股份有 启动稳定股价措施的条件，公司应在发生上述 11 月 11
司股价的 2022 年 违法承
资时所 限公司 情形的最后一个交易日起十个交易日内，严格 日
承诺函 12 月 3 诺
作承诺 按照《关于公司首次公开发行股票并上市后三
日
年 内 稳定 股价 预案 》的 规定 启动 稳 定股 价 措
施，向社会公众股东回购股票。由公司董事会
制定具体实施方案并提前三个交易日公告。
公司上市 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易 2019 年 2019 年 履行完
首次公 王宣
后稳定公 日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因 10 月 28 12 月 3 毕，未
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
开发行 司股价的 利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股 日 日至 违法承
或再融 承诺函 等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发 2022 年 诺
资时所 生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及 12 月 3
作承诺 启动稳定股价措施的条件，本人应在发生上述 日
情形后严格按照《公司股票上市后三年内公司
股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，增
持 公 司股 份， 并将 根据 公司 股东 大 会批 准 的
《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》
中的相关规定，在公司就回购股份事宜召开的
股 东 大会 上， 对回 购股 份的 相关 决 议投 赞 成
票。
王宣、李茂 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易
顺、廖才 日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因
勇、张乐、 利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股
首次公 王荣、刘 等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发
公司上市 12 月 3 履行完
开发行 星、徐丽 生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及 2019 年
后稳定公 日至 毕，未
或再融 霞、张洋、 启动稳定股价措施的条件，公司董事、高级管 10 月 28
司股价的 2022 年 违法承
资时所 王萍、柯贤 理人员应在发生上述情形后，严格按照《公司 日
承诺函 12 月 3 诺
作承诺 阳、何小 股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定
日
梅、况川、 启动稳定股价措施，增持公司股份。上述承诺
翁家林、熊 对公司未来新任职的董事和高级管理人员具有
淑英 同样的约束力。
首次公
未履行承 行或无法按期履行的具体原因；2、向公司投资
开发行 新大正物业 2019 年
诺时采取 者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投 承诺期 未违反
或再融 集团股份有 11 月 11
的约束措 资者的权益；3、将上述补充承诺或替代承诺提 内 承诺
资时所 限公司 日
施 交公司股东大会审议；4、公司违反承诺给投资
作承诺
者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。
王宣、李茂
顺、陈建
华、廖才
勇、张乐、 1 、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
首次公
王荣、刘 未履行承 2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；
开发行 2019 年
星、徐丽 诺时采取 3 、有违法所得的，按相关法律法规处理；4 、 承诺期 未违反
或再融 11 月 11
霞、张洋、 的约束措 如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履 内 承诺
资时所 日
王萍、柯贤 施 行该承诺；5、根据届时规定可以采取的其他措
作承诺
阳、何小 施。
梅、况川、
翁家林、熊
淑英
本人承诺《重庆新大正物业集团股份有限公司
首次公开发行股票招股说明书》不存在虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、
准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
如公司本次发行招股说明书有虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中
遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30
首次公 信息披露
日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式
开发行 王宣、李茂 真实性、 2019 年
和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督 未违反
或再融 顺、陈建 准确性与 11 月 11 -
管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。 承诺
资时所 华、廖才勇 完整性的 日
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈
作承诺 承诺
述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔
偿责任被依法认定之日起 30 日内未启动履行上
述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监
会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向
股东和社会公众投资者道歉，且停止在公司处
领取薪酬及获取红利（如有），直至按承诺采取
相应的承诺措施并实施完毕为止。
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本人承诺《重庆新大正物业集团股份有限公司
首次公开发行股票招股说明书》不存在虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、
准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏，对判断重庆新大正物业集团股
王宣、李茂 份有限公司是否符合法律规定的发行条件构成
顺、陈建 重大、实质影响的，在证券监管部门对新大正
华、廖才 前述事实做出处罚决定之日起 5 日内，本人将
勇、张乐、 依法及时提议召集召开新大正董事会、股东大
首次公 王荣、刘 信息披露 会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。如
开发行 星、徐丽 真实性、 本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述 2019 年
未违反
或再融 霞、张洋、 准确性与 或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损 11 月 11 -
承诺
资时所 彭波、胡 完整性的 失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内， 日
作承诺 伶、王萍、 承诺 本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额
柯贤阳、何 依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部
小梅、况 门、司法机关认定的方式和金额确定。 如本次
川、翁家 发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重
林、熊淑英 大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任
被依法认定之日起 30 日内未启动履行上述承
诺，则本人将在公司股东大会及中国证监会指
定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东
和社会公众投资者道歉，且停止在新大正领取
薪酬，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施
完毕为止。
首次公 关于被摊
履行
开发行 公司控股股 薄即期回 2019 年
公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预 中，未
或再融 东、实际 报填补措 11 月 11 长期
公司经营管理活动，不侵占公司利益。 违反承
资时所 控制人 施的相关 日
诺
作承诺 承诺
为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履
行 ， 公司 董事 、高 级管 理人 员作 出如 下 承
诺:1 ）不无偿或以不公平条件向其他单位或者
首次公 关于被摊 个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利
履行
开发行 薄即期回 益；2) 对本人的职务消费行为进行约束；3) 不 2019 年
董事、高级 中，未
或再融 报填补措 动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投 11 月 11 长期
管理人员 违反承
资时所 施的相关 资、消费活动；4) 由董事会或薪酬委员会制定 日
诺
作承诺 承诺 的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相
挂钩；5)公司目前无股权激励计划。若未来进
行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条
件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
承诺是
否按时 是
履行
如承诺
超期未
履行完
毕的，
应当详
细说明
未完成 无
履行的
具体原
因及下
一步的
工作计
划
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其原因做出说明
□适用 ?不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 ?不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 ?不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
企业会计准则变化引起的会计政策变更
(1) 公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于企业将固定
资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”规定，该项会计
政策变更对公司财务报表无影响。
(2) 公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于亏损合同的
判断”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
(3) 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于发行方分
类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表
无影响。
(4) 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于企业将以
现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报
表无影响。
(1) 会计估计变更的内容和原因
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会计估计变更的内容和原因 审批程序 开始适用的时点
随着公司业务规模快速扩大，客户结构进一步多样化，为了更
加准确地对应收账款进行计量，更加客观公允地反映公司的财
本次变更经公司第
务状况和经营成果，公司结合应收账款信用风险特征，将 1 年 自 2022 年 1 月 1
二届第十一次董事
以内应收账款账龄组合细分为 3 月以内、3-6 月、6-12 月三个 日起
会审议通过
账龄组合，编制应收款项账龄与整个存续期预期信用损失率对
照表，计算应收账款预期信用损失
(2) 受重要影响的报表项目和金额
受重要影响的报表项目 影响金额
应收账款 17,092,099.01
递延所得税资产 -2,425,886.34
未分配利润 14,666,212.67
信用减值损失 17,092,099.01
所得税费用 2,425,886.34
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
股权转让的工商变更登记已经完成。
购买安庆企业服务 17%股权，转让完成后公司持有安庆企业服务 51.00%的股权。2022 年 11 月 29 日，安
庆企业服务已完成工商变更登记。
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八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 90
境内会计师事务所审计服务的连续年限 6年
境内会计师事务所注册会计师姓名 陈应爵 、李小燕
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 陈应爵连续服务第二年、李小燕连续服务第三年
境外会计师事务所名称（如有） 无
境外会计师事务所报酬（万元）（如有） 0
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有） 无
当期未改聘会计师事务所
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
后至下一年度支付。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 ?不适用
十、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、处罚及整改情况
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 ?不适用
十四、重大关联交易
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
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公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
公司报告期不存在关联债权债务往来。
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
（1 ） 托管情况
公司报告期不存在托管情况。
（2 ） 承包情况
公司报告期不存在承包情况。
（3 ） 租赁情况
租赁情况说明
报告期内，公司及部分子公司的办公场地、员工宿舍系租赁；公司位于重庆市沙坪坝区都市花园、
远洋山水赋、民兴物业位于成都市高新区蜀都 2 期的房产和地产停车位用于出租。
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
公司报告期不存在重大担保情况。
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（1 ） 委托理财情况
公司报告期不存在委托理财。
（2 ） 委托贷款情况
公司报告期不存在委托贷款。
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
?适用 □不适用
司全资子公司四川和翔，以其所在地为募投项目的实施地点，并以募集资金 10,364 万元对其增资。详见公司 2022 年 10 月
《重大资产购买预案》及其摘要，拟收购沧恒投资 80%股权，本次交易正在进行审计评估工作，以及尚需履行公司内部决
策程序，公司已于 2023 年 2 月 2 日、2023 年 3 月 4 日分别披露《关于披露重大资产购买预案后的进展公告》，后续公司
将根据进展情况及时披露。
十七、公司子公司重大事项
□适用 ?不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
送
数量 比例 发行新股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 93,034,590 57.18% 1,358,000 - 37,198,836 -109,449,464 -70,892,628 22,141,962 9.67%
其中：境内法人持股 28,125,000 17.28% 11,250,000 -39,375,000 -28,125,000
境内自然人持股 64,909,590 39.89% 1,358,000 25,948,836 -70,074,464 -42,767,628 22,141,962 9.67%
其中：境外法人持股 - - - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - - - -
二、无限售条件股份 69,683,910 42.82% - - 27,873,564 109,391,647 137,265,211 206,949,121 90.33%
三、股份总数 162,718,500 100.00% 1,358,000 - 65,072,400 -57,817 66,372,583 229,091,083 100.00%
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股份变动的原因
第一，根据 《上市公司股权激励管理办法》等相关法律法规及公司《2021 年限制性股票激励计划》
的相关规定，激励对象张民胜先生因离职不再具备激励资格，公司董事会同意对其持有的全部已授予但
尚未解除限售的 37,500 股限制性股票进行回购注销；
第二，按照公司 2021 年年度利润分配及资本公积金转增股本方案，以公司届时总股本 162,681,000
股 为基 数， 向全 体股 东每 10 股以资 本公 积金 转增 4 股。 分配 方案 实施 完成 后，公 司总 股本 为
第三，根据公司 2022 年 3 月发布的《2022 年限制性股票激励计划》，向 15 名激励对象首次授予
第四、2021 年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件已经成就，董事会同意对符合解
除限售条件的 15 名激励对象共 603,383 股办理解除限售，并对经考核后当年不能解除限售的 3 名激励对
象共 20,317 股由公司按授予价格回购注销；
第五，公司首次公开发行前已发行的股份办理完成解除股份限售登记，于 2022 年 12 月 12 日起上市
流通；
第六、2022 年董监高锁定股份 19,328,662 股。
股份变动的批准情况
第一，2022 年 3 月 25 日，公司召开第二届董事会第十一次会议、第二届监事会第十一次会议，审议
通过了《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》；
第二，公司《2021 年年度利润分配及资本公积金转增股本议案》经 2022 年 3 月 25 日分别召开第二
届董事会第十一次会议、第二届监事会第十一次会议，2022 年 4 月 18 日召开的 2021 年年度股东大会审
议通过；
第三，公司《2022 年限制性股票激励计划》经 2022 年 3 月 25 日召开的第二届董事会第十一次会议、
第二届监事会第十一次会议及 2022 年 4 月 18 日召开的 2021 年年度股东大会审议通过，以及 2022 年 4
月 18 日召开的第二届董事会第十二次会议审议通过《关于向 2022 年限制性股票激励计划激励对象首次
授予限制性股票的议案》，2022 年 6 月 2 日召开第二届董事会第十三次会议、第二届监事会第十三次会
议，审议通过了《关于调整 2022 年限制性股票激励计划授予数量和授予价格的的议案》《关于向激励对
象预留授予限制性股票的议案》；
第四，2022 年 6 月 2 日公司召开第二届董事会第十三次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通
过了《关于 2021 年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件成就的议案》《关于调整 2021
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年限制性股票激励计划回购数量和回购价格的议案》《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限
制性股票的 议案》；
第五，首次公开发行前已发行股份由股东在公司《首次公开发行股票招股说明书》及《首次公开发
行股票上市公告书》中作出的承诺，承诺到期后，向深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司
深圳分公司办理解除限售并上市流通；
第六，根据董监高持股相关规定进行锁定。
股份变动的过户情况
第一，根据 2021 年第一次临时股东大会授权，并经第二届董事会第十一次会议、第二届监事会第十
一次会议审议通过，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，本次回购的限制性股票
第二，2021 年度权益分派实施，以 2022 年 5 月 30 日为权益分派股权登记日，2022 年 5 月 31 日为
除权除息日完成权益分派股份登记过户；
第三，《2022 年限制性股票激励激励计划》授予的限制性股票的首次授予日为 2022 年 4 月 18 日、
预留授予日 2022 年 6 月 2 日，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，授予股份分别于
第四，2021 年限制性股票激励计划第一个解除限售期符合解除限售条件的股份以 2022 年 7 月 7 日为
上市流通日，办理完成解除限售登记；未达成解除限售条件的部分于 2022 年 8 月完成回购注销手续；
第五，首次公开发行前已发行股份承诺到期后，经深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公
司深圳分公司审核确认，办理完成限售并于 2022 年 12 月 12 日上市流通；
第六，根据董监高持股相关规定进行锁定。
实施本次转股方案后，按新股本总数 229,091,083 股摊薄计算，2022 年度每股收益 0.8104 元。
单位：股
本期增加限 本期解除限 期末限售股
股东名称 期初限售股数 限售原因 解除限售日期
售股数 售股数 数
首次公开发行锁定期满
王宣 46,624,590 18,649,836 65,274,426 0 2022 年 12 月 12 日
上市流通，解除限售
重庆大正商务
信息咨询合伙 首次公开发行锁定期满
企业（有限合 上市流通，解除限售
伙）
首次公开发行锁定期满
李茂顺 11,250,000 4,500,000 3,937,500 11,812,500 -
上市流通、高管锁定股
陈建华 2,812,500 1,125,000 3,937,500 0 首次公开发行锁定期满 2022 年 12 月 12 日
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上市流通，解除限售
首次公开发行锁定期满
廖才勇 2,700,000 1,080,000 945,000 2,835,000 -
上市流通、高管锁定股
激励股份按公司股权
激励考核办法分批解
刘文波 450,000 530,000 157,500 822,500 2022 年限制性股票、
除限售，高管任期内
高管锁定股
锁定
柯贤阳 1,181,250 415,642 1,596,892 高管锁定股 -
王萍 1,235,250 251,340 1,486,590 高管锁定股 -
何小梅 928,125 243,255 1,171,380 高管锁定股 -
彭波 337,500 135,000 118,125 354,375 高管锁定股 -
激励股份按公司股权
激励考核办法分批解
高文田 165,000 164,000 57,750 271,250 2022 年限制性股票、
除限售，高管任期内
高管锁定股
锁定
激励股份按公司股权
激励考核办法分批解
田维正 150,000 186,000 52,500 283,500 2022 年限制性股票、
除限售，高管任期内
高管锁定股
锁定
激励股份按公司股权
激励考核办法分批解
吴云 135,000 138,000 47,250 225,750 2022 年限制性股票、
除限售，高管任期内
高管锁定股
锁定
按公司股权激励考核
陈传宇 112,000 112,000 2022 年限制性股票
办法分批解除限售
按公司股权激励考核
杨谭 140,000 140,000 2022 年限制性股票
办法分批解除限售
徐锦权 90,000 120,000 37,800 172,200
邓伟 82,500 74,027 26,677 129,850
激励股份按公司股权
激励考核办法分批解
翁家林 75,000 86,000 26,250 134,750 2022 年限制性股票、
除限售，高管任期内
高管锁定股
锁定
袁瑞雪 67,500 90,000 28,350 129,150
张喜运 60,000 52,000 25,200 86,800
激励股份按公司股权
激励考核办法分批解
罗东秋 52,500 63,000 18,375 97,125 2022 年限制性股票、
除限售，高管任期内
高管锁定股
锁定
按公司股权激励考核
程元琳 45,000 13,902 14,802 44,100 2021 年限制性股票
办法分批解除限售
按公司股权激励考核
李杰 37,500 15,000 15,750 36,750 2021 年限制性股票
办法分批解除限售
按公司股权激励考核
傅俊 37,500 10,877 11,627 36,750 2021 年限制性股票
办法分批解除限售
按公司股权激励考核
罗涛 22,500 6,526 6,976 22,050 2021 年限制性股票
办法分批解除限售
杨泽凌 15,000 18,351 4,651 28,700
按公司股权激励考核
向国文 42,000 42,000 2022 年限制性股票
办法分批解除限售
按公司股权激励考核
余晓云 42,000 42,000 2022 年限制性股票
办法分批解除限售
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按公司股权激励考核
李艳 28,000 28,000 2022 年限制性股票
办法分批解除限售
合计 96,679,215 39,581,756 114,119,009 22,141,962 -- --
二、证券发行与上市情况
股票及其 发行价 交易
发行 获准上市
衍生证券 发行日期 格（或 上市日期 终止 披露索引 披露日期
数量 交易数量
名称 利率） 日期
股票类
新大正关于 2022 年限
制性股票激励计划首次
A 股普通股 授予登记完成的公告，
月 18 日 元/股 ,000 月 16 日 0 月 15 日
深圳证券交易所-公告
正文 (szse.cn)
新大正关于 2022 年限
制性股票激励计划预留
A 股普通股 42,000 授予登记完成的公
月 02 日 元/股 0 月 24 日 月 21 日
告 ，深圳证券交易所-
公告正文 (szse.cn)
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
其他衍生证券类
报告期内证券发行（不含优先股）情况的说明
司总股本 162,681,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 5.00 元（含税），每 10 股以资本公积金转增 4 股，合
计转增 65,072,400 股,分配方案实施后公司总股本变更为 227,753,400 股。
予共 1,316,000 股，授予价格 11.63 元/股；2022 年 6 月 2 日向 1 名激励对象定向增发公司 A 股普通股，预留授予 42,000
股，授予价格 11.81 元/股。
第一，根据 2021 年第一次临时股东大会授权，并经 2022 年 3 月 25 日召开的第二届董事会第十一次会议、第二届监事
会第十一次会议，审议通过了《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》《关于取消授予 2021
年限制性股票激励计划预留限制性股票的议案》，对因离职不再具备激励资格的 1 名激励对象的已获授但尚未解除限售的
总股本由 162,775,500 股减少至 162,681,000 股。
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第二，2022 年 4 月 18 日,公司召开的 2021 年年度股东大会审议通过了《2021 年度利润分配及资本公积金转增股本预
案》。该预案为：以公司总股本 162,681,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 5.00 元（含税），每 10 股以
资本公积金转增 4 股，合计转增 65,072,400 股,分配方案实施后公司总股本变更为 227,753,400 股。
第三，2022 年 4 月 18 日，公司召开 2021 年年度股东大会，审议通过了《关于〈2022 年限制性股票激励计划（草案）〉
及其摘要的议案》《关于〈2022 年限制性股票激励计划考核管理办法〉议案》。以及 2022 年 4 月 18 日召开第二届董事会
第十二次会议，审议通过了《关于向 2022 年限制性股票激励计划激励对象首次授予限制性股票的议案》，向 15 名激励对
象共授予 1,316,000 股限制性股票。2022 年 6 月 2 日召开第二届董事会第十三次会议，审议通过了《关于调整 2022 年限
制性股票激励计划授予数量和授予价格的的议案》《关于向激励对象预留授予限制性股票的议案》，向 1 名激励对象授予
第四，2022 年 6 月 2 日，公司召开第二届董事会第十三次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了《关于 2021
年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件成就的议案》《关于调整 2021 年限制性股票激励计划回购数量和回
购价格的议案》《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》。对第一个解除限售期内符合解除限
售条件的 15 名激励对象共 603,383 股进行解除限售，对未达成解除限售的条件的 20,317 股进行回购注销。本次回购后实
施后，公司总股本由 229,111,400 股减少至 229,091,083 股。
□适用 ?不适用
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三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告披露
报告期末表决权恢复的 年度报告披露日前上一月末表决
日前上一月末
报告期末普通股股东总数 4,642 5,034 优先股股东总数（如 0 权恢复的优先股股东总数（如有） 0
普通股股东总
有）（参见注 8） （参见注 8）
数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
质押、标记或冻结情况
报告期末持 持有有限售条 持有无限售条件的股
股东名称 股东性质 持股比例 报告期内增减变动情况 股份状
股数量 件的股份数量 份数量 数量
态
王宣 境内自然人 28.49% 65,274,426 18,649,836 65,274,426 质押 1,078,000
重庆大正商务信息咨询合伙企 境内非国有
业（有限合伙） 法人
李茂顺 境内自然人 6.87% 15,750,000 4,500,000 11,812,500 3,937,500
罗渝陵 境内自然人 3.30% 7,566,620 1,980,920 7,566,620
招商银行股份有限公司－交银
施罗德新成长混合型证券投资 其他 2.20% 7,125,382 3,553,440 7,125,382
基金
中国农业银行股份有限公司－
交银施罗德精选混合型证券投 其他 2.12% 4,864,622 2,273,617 4,864,622
资基金
陈建华 境内自然人 1.72% 3,937,500 1,125,000 3,937,500
廖才勇 境内自然人 1.65% 3,780,000 1,080,000 2,835,000 945,000
平安银行股份有限公司－招商
核心竞争力混合型证券投资基 其他 1.46% 3,341,182 3,341,182 3,341,182
金
深圳市创新投资集团有限公司 国有法人 1.41% 3,239,250 925,500 3,239,250
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
无
股东的情况（如有）（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇四人为一致人行动关系
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情
不涉及
况的说明
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前 10 名股东中存在回购专户的特别说明（如
无
有）（参见注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份种
数量
类
人民币
王宣 65,274,426 65,274,426
普通股
人民币
重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙） 39,375,000 39,375,000
普通股
人民币
罗渝陵 7,566,620 7,566,620
普通股
人民币
招商银行股份有限公司－交银施罗德新成长混合型证券投资基金 7,125,382 7,125,382
普通股
人民币
中国农业银行股份有限公司－交银施罗德精选混合型证券投资基金 4,864,622 4,864,622
普通股
人民币
李茂顺 3,937,500 3,937,500
普通股
人民币
陈建华 3,937,500 3,937,500
普通股
人民币
平安银行股份有限公司－招商核心竞争力混合型证券投资基金 3,341,182 3,341,182
普通股
人民币
深圳市创新投资集团有限公司 3,239,250 3,239,250
普通股
交银施罗德基金－中国人寿保险股份有限公司－分红险－交银施罗德基金国寿股份均衡股票型组合单 人民币
一资产管理计划（可供出售） 普通股
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致 上述股东中王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇为一致人行动关系，公司未知
行动的说明 其他股东之间是否存在关联关系或是否为一致行动人
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）（参见注 4） 未知其他是否参与融资融券业务
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
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控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：自然人
是否取得其他国家或地区
控股股东姓名 国籍
居留权
王宣 中国 否
主要职业及职务 担任公司终身名誉董事长
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况 无
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
是否取得其
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 他国家或地
区居留权
王宣 本人 中国 否
李茂顺 一致行动（含协议、亲属、同一控制） 中国 否
陈建华 一致行动（含协议、亲属、同一控制） 中国 否
廖才勇 一致行动（含协议、亲属、同一控制） 中国 否
王宣担任公司终身名誉董事长；李茂顺担任公司董事长；廖才勇担任董事、副总裁；陈
主要职业及职务
建华曾担任公司监事会主席，现已退休。
过去 10 年曾控股的境内外
无
上市公司情况
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
□适用 ?不适用
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法定代表人/单位负责 主要经营业务或管理
法人股东名称 成立日期 注册资本
人 活动
重庆大正商务信息咨
王宣、李茂顺、陈建 财产份额总计
询合伙企业（有限合 2016 年 06 月 02 日 商务信息咨询
华、廖才勇 28,906,250
伙）
□适用 ?不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
已回购数量
占股权激励
方案披露时 拟回购股份 占总股本的 拟回购金额 已回购数量 计划所涉及
拟回购期间 回购用途
间 数量（股） 比例 （万元） （股） 的标的股票
的比例（如
有）
月 29 日 -5 月
月 06 日 -8 月
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第八节 优先股相关情况
□适用 ?不适用
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
□适用 ?不适用
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第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2023 年 03 月 26 日
审计机构名称 天健会计师事务所(特殊普通合伙)
注册会计师姓名 陈应爵、李小燕
审 计 报 告
天健审〔2023〕8-78 号
新大正物业集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了新 大正物业集 团股份有 限公司（以 下简称新 大正公司） 财务报表 ，包括
母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
新大正公司 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2022 年度的合并及母公司经
营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于新大正公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们
获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
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项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。
(一) 收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三 (二十二)及附注五(二)1。
新 大 正公 司 的营 业收 入 主要 来自 于 物业 服务 。 2022 年 度， 新 大正 公司 营 业收 入 为
标之一，且收入确认涉及复杂的信息系统和管理层判断，可能存在新大正公司管理层（以下
简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。因此，我们将收入
确认确定为关键审计事项。
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，
并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 抽样检查服务合同，了解和评价新大正公司的收入确认政策是否符合企业会计准则
的规定；
(3) 对主要客户的交易金额实施函证程序；
(4) 对收费信息系统相关参数进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否
存在异常情况；
(5) 抽查服务合同、收入结算单据、销售发票、银行收款记录等原始证据，测试收入与
账面记录金额是否存在重大差异；
(6) 实施截止测试，检查收入是否在恰当的会计期间确认；
(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 应收账款减值
相关信息披露详见财务报表附注三(八)及附注五(一)2。
截至 2022 年 12 月 31 日，新大正公司应收账款账面余额为 49,391.19 万元，坏账准备
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为 1,283.33 万元，账面价值为 48,107.86 万元。
管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项应收账款或应收账款组合为基础，按
照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。对于以单项为基础计量预期信
用损失的应收账款，管理层综合考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理
且有依据的信息，估计预期收取的现金流量，据此确定应计提的坏账准备；对于以组合为基
础计量预期信用损失的应收账款，管理层以账龄为依据划分组合，参照历史信用损失经验，
并根据前瞻性估计予以调整，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，据此确定应计提
的坏账准备。
由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确
定为关键审计事项。
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到
执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 复核以前年度已计提坏账准备的应收账款的后续实际核销或转回情况，评价管理层
过往预测的准确性；
(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否
恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
(4) 对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对预期收取现
金流量的预测，评价在预测中使用的关键假设的合理性和数据的准确性，并与获取的外部证
据进行核对；
(5) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分
组合的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的应收账款账龄与预期
信用损失率对照表的合理性；测试管理层使用数据（包括应收账款账龄、历史损失率、迁徙
率等）的准确性和完整性以及对坏账准备的计算是否准确；
(6) 检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合理性；
(7) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
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四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我
们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估新大正公司的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的
选择。
新大正公司治理层（以下简称治理层）负责监督新大正公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执
行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错
报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
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以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能
涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重
大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对新大正公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出
结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表
使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新大正公司不能
持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
(六) 就新大正公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财
务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国·杭州 中国注册会计师：
二〇二三年三月二十六日
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二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：新大正物业集团股份有限公司
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 600,045,745.41 670,445,813.77
应收账款 481,078,631.79 321,211,120.78
预付款项 14,268,514.88 12,537,252.50
其他应收款 132,735,690.99 122,012,955.32
存货 3,378,280.07 6,749,332.08
其他流动资产 4,730,155.99 359,904.18
流动资产合计 1,236,237,019.13 1,133,316,378.63
非流动资产：
长期股权投资 16,453,406.92 -
其他非流动金融资产 30,414,874.00 32,914,874.00
投资性房地产 87,022,887.00 46,307,400.00
固定资产 164,918,331.34 138,033,463.40
在建工程 21,733,177.11 10,853,854.45
使用权资产 28,531,537.93 31,368,061.59
无形资产 5,874,333.50 6,843,806.20
商誉 69,778,552.11 40,209,217.66
长期待摊费用 2,581,428.58 3,008,544.24
递延所得税资产 5,217,508.15 7,173,305.28
其他非流动资产 1,086,600.00 3,685,200.00
非流动资产合计 433,612,636.64 320,397,726.82
资产总计 1,669,849,655.77 1,453,714,105.45
流动负债：
短期借款 1,565,358.11 -
应付账款 128,535,546.86 96,055,461.54
合同负债 35,232,043.39 33,095,336.55
应付职工薪酬 181,054,268.31 187,691,128.15
应交税费 26,303,535.28 28,136,714.56
其他应付款 110,317,705.91 76,431,515.30
一年内到期的非流动负债 20,514,330.19 9,268,888.59
其他流动负债 2,113,922.62 1,991,604.63
流动负债合计 505,636,710.67 432,670,649.32
非流动负债：
长期借款 230,000.00 -
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
租赁负债 18,751,166.33 23,368,348.56
长期应付款 1,885,814.93 -
递延收益 7,622,753.55 7,909,753.59
递延所得税负债 4,870,569.21 2,375,915.62
非流动负债合计 33,360,304.02 33,654,017.77
负债合计 538,997,014.69 466,324,667.09
所有者权益：
股本 229,091,083.00 162,681,000.00
资本公积 414,282,843.14 449,342,223.48
减：库存股 34,075,510.00 26,106,300.00
其他综合收益 24,911,789.02 9,987,558.51
盈余公积 77,611,280.06 55,548,726.18
未分配利润 404,890,648.62 322,623,986.31
归属于母公司所有者权益合计 1,116,712,133.84 974,077,194.48
少数股东权益 14,140,507.24 13,312,243.88
所有者权益合计 1,130,852,641.08 987,389,438.36
负债和所有者权益总计 1,669,849,655.77 1,453,714,105.45
法定代表人：李茂顺 主管会计工作负责人：杨谭 会计机构负责人：冯华
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 343,154,464.66 504,823,435.88
应收账款 396,102,426.92 258,716,510.59
预付款项 12,400,666.46 9,767,767.55
其他应收款 182,043,164.24 123,385,376.38
存货 3,352,180.79 6,353,367.23
流动资产合计 937,052,903.07 903,046,457.63
非流动资产：
长期股权投资 358,093,119.10 182,056,664.22
其他非流动金融资产 29,914,874.00 32,414,874.00
投资性房地产 17,871,882.00 46,307,400.00
固定资产 140,780,406.83 102,484,870.01
在建工程 - 949,282.32
使用权资产 24,339,414.48 28,251,217.11
无形资产 4,944,461.75 6,669,272.35
长期待摊费用 2,581,428.58 3,008,544.24
递延所得税资产 4,870,307.77 6,601,851.97
其他非流动资产 0.00 3,500,000.00
非流动资产合计 583,395,894.51 412,243,976.22
资产总计 1,520,448,797.58 1,315,290,433.85
流动负债：
应付账款 113,048,885.56 75,701,460.61
合同负债 27,680,574.73 25,845,112.76
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
应付职工薪酬 144,598,700.81 148,565,471.79
应交税费 19,650,128.14 24,140,302.67
其他应付款 89,436,499.73 74,992,014.63
一年内到期的非流动负债 11,339,702.59 8,986,868.96
其他流动负债 1,660,834.49 1,566,443.28
流动负债合计 407,415,326.05 359,797,674.70
非流动负债：
租赁负债 15,652,700.13 20,585,524.73
递延收益 7,622,753.55 7,909,753.59
递延所得税负债 2,462,667.59 2,375,915.62
非流动负债合计 25,738,121.27 30,871,193.94
负债合计 433,153,447.32 390,668,868.64
所有者权益：
股本 229,091,083.00 162,681,000.00
资本公积 414,768,557.98 449,827,938.32
减：库存股 34,075,510.00 26,106,300.00
其他综合收益 9,987,558.51 9,987,558.51
盈余公积 77,611,280.06 55,548,726.18
未分配利润 389,912,380.71 272,682,642.20
所有者权益合计 1,087,295,350.26 924,621,565.21
负债和所有者权益总计 1,520,448,797.58 1,315,290,433.85
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 2,598,105,988.07 2,088,263,923.21
其中：营业收入 2,598,105,988.07 2,088,263,923.21
二、营业总成本 2,412,954,387.99 1,902,230,471.81
其中：营业成本 2,177,835,402.76 1,698,386,546.83
税金及附加 15,509,645.51 12,577,207.25
销售费用 34,992,149.58 34,992,563.42
管理费用 190,601,029.42 163,196,495.30
财务费用 -5,983,839.28 -6,922,340.99
其中：利息费用 1,616,572.34 1,122,830.86
利息收入 8,739,245.58 8,991,716.14
加：其他收益 24,184,895.52 17,736,632.69
投资收益（损失以“－”号填列） -756,261.08 390,706.78
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -756,261.08 -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 2,957,749.12 2,277,100.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 10,244,041.62 -7,303,243.63
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 221,782,025.26 199,134,647.24
加：营业外收入 597,373.25 142,428.23
减：营业外支出 840,001.76 570,368.11
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 221,539,396.75 198,706,707.36
减：所得税费用 35,692,122.05 32,326,328.72
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 185,847,274.70 166,380,378.64
（一）按经营持续性分类
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额 14,924,230.51 -
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 14,924,230.51 -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 14,924,230.51 -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
七、综合收益总额 200,771,505.21 166,380,378.64
归属于母公司所有者的综合收益总额 200,586,693.14 166,069,801.09
归属于少数股东的综合收益总额 184,812.07 310,577.55
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.82 0.74
（二）稀释每股收益 0.82 0.73
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
法定代表人：李茂顺 主管会计工作负责人：杨谭 会计机构负责人：冯华
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 2,131,397,772.55 1,584,597,145.60
减：营业成本 1,776,354,238.77 1,277,161,060.07
税金及附加 12,175,295.14 9,260,581.63
销售费用 31,376,045.26 32,286,086.36
管理费用 162,836,317.79 129,750,595.58
研发费用 - -
财务费用 -5,136,599.99 -6,567,773.88
其中：利息费用 1,323,385.05 994,555.67
利息收入 7,459,368.25 8,366,186.98
加：其他收益 18,005,213.44 12,291,446.40
投资收益（损失以“－”号填列） 72,453,229.64 1,520,981.00
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其中：对联营企业和合营企业的投资收益 43,986.88 290,274.22
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -2,979,179.00 2,277,100.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 7,531,518.39 -5,636,537.14
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 248,803,258.05 153,159,586.10
加：营业外收入 391,446.97 123,082.24
减：营业外支出 454,225.71 345,312.49
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 248,740,479.31 152,937,355.85
减：所得税费用 28,114,940.48 24,894,075.61
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 220,625,538.83 128,043,280.24
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 220,625,538.83 128,043,280.24
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 220,625,538.83 128,043,280.24
七、每股收益
（一）基本每股收益 - -
（二）稀释每股收益 - -
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,619,067,820.46 2,099,518,208.04
收到的税费返还 30,208.60 -
收到其他与经营活动有关的现金 54,149,716.36 24,617,830.22
经营活动现金流入小计 2,673,247,745.42 2,124,136,038.26
购买商品、接受劳务支付的现金 539,669,902.46 430,009,556.74
支付给职工以及为职工支付的现金 1,787,407,336.74 1,386,401,213.38
支付的各项税费 159,930,523.86 138,056,213.97
支付其他与经营活动有关的现金 96,561,955.66 97,779,545.65
经营活动现金流出小计 2,583,569,718.72 2,052,246,529.74
经营活动产生的现金流量净额 89,678,026.70 71,889,508.52
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 33,000.00 70,194,277.78
取得投资收益收到的现金 - 196,429.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 966,986.11 430,758.47
投资活动现金流入小计 999,986.11 70,821,465.25
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 41,994,123.45 32,993,641.61
投资支付的现金 17,209,668.00 70,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 23,286,440.83 16,116,819.59
投资活动现金流出小计 82,490,232.28 119,110,461.20
投资活动产生的现金流量净额 -81,490,246.17 -48,288,995.95
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 17,106,100.00 34,736,610.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 1,305,000.00 6,969,000.00
取得借款收到的现金 416,000.00 -
筹资活动现金流入小计 17,522,100.00 34,736,610.00
偿还债务支付的现金 57,500.00 -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 82,390,500.00 59,465,200.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 1,050,000.00 360,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 13,243,666.47 8,770,979.48
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
筹资活动现金流出小计 95,691,666.47 68,236,179.48
筹资活动产生的现金流量净额 -78,169,566.47 -33,499,569.48
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -69,981,785.94 -9,899,056.91
加：期初现金及现金等价物余额 659,073,081.22 668,972,138.13
六、期末现金及现金等价物余额 589,091,295.28 659,073,081.22
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,135,259,114.89 1,562,813,585.80
收到其他与经营活动有关的现金 103,328,589.70 54,062,116.31
经营活动现金流入小计 2,238,587,704.59 1,616,875,702.11
购买商品、接受劳务支付的现金 427,151,208.95 297,854,546.35
支付给职工以及为职工支付的现金 1,445,149,426.21 1,053,385,877.23
支付的各项税费 129,744,438.14 98,513,425.90
支付其他与经营活动有关的现金 213,865,733.62 119,448,901.05
经营活动现金流出小计 2,215,910,806.92 1,569,202,750.53
经营活动产生的现金流量净额 22,676,897.67 47,672,951.58
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 33,000.00 70,194,277.78
取得投资收益收到的现金 72,409,242.76 1,036,429.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 907,746.13 397,715.71
投资活动现金流入小计 73,349,988.89 71,628,422.49
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 18,601,200.84 22,468,149.03
投资支付的现金 163,615,668.00 144,424,497.50
投资活动现金流出小计 182,216,868.84 166,892,646.53
投资活动产生的现金流量净额 -108,866,879.95 -95,264,224.04
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 15,801,100.00 27,767,610.00
筹资活动现金流入小计 15,801,100.00 27,767,610.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 81,340,500.00 59,105,200.00
支付其他与筹资活动有关的现金 10,250,153.05 7,289,189.49
筹资活动现金流出小计 91,590,653.05 66,394,389.49
筹资活动产生的现金流量净额 -75,789,553.05 -38,626,779.49
五、现金及现金等价物净增加额 -161,979,535.33 -86,218,051.95
加：期初现金及现金等价物余额 498,298,685.59 584,516,737.54
六、期末现金及现金等价物余额 336,319,150.26 498,298,685.59
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
本期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 所有者权益合计
项目 其他权益工具 一般 少数股东权益
专项 其
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
其他 储备 他
股 债 准备
一、上年期末余额 162,681,000.00 - - - 449,342,223.48 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,548,726.18 - 322,623,986.31 - 974,077,194.48 13,312,243.88 987,389,438.36
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 162,681,000.00 - - - 449,342,223.48 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,548,726.18 - 322,623,986.31 - 974,077,194.48 13,312,243.88 987,389,438.36
三、本期增减变动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - 14,924,230.51 - - - 185,662,462.63 - 200,586,693.14 184,812.07 200,771,505.21
（二）所有者投入和减少资本 1,337,683.00 - - - 30,013,019.66 7,969,210.00 - - - - - - 23,381,492.66 1,693,451.29 25,074,943.95
（三）利润分配 - - - - - - - - 22,062,553.88 - -103,395,800.32 - -81,333,246.44 -1,050,000.00 -82,383,246.44
（四）所有者权益内部结转 65,072,400.00 - - - -65,072,400.00 - - - - - - - - - -
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 229,091,083.00 - - - 414,282,843.14 34,075,510.00 24,911,789.02 0.00 77,611,280.06 0.00 404,890,648.62 1,116,712,133.84 14,140,507.24 1,130,852,641.08
上期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
项目 其他权益工具
专项 一般风 其
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其他 储备 险准备 他
股 债
一、上年期末余额 107,464,000.00 - - - 461,642,336.82 - 9,987,558.51 - 42,744,398.16 - 228,463,713.24 - 850,302,006.73 2,939,055.61 853,241,062.34
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 107,464,000.00 - - - 461,642,336.82 - 9,987,558.51 - 42,744,398.16 - 228,463,713.24 - 850,302,006.73 2,939,055.61 853,241,062.34
三、本期增减变动金额（减少以“－” - - - - - - -
号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 166,069,801.09 - 166,069,801.09 310,577.55 166,380,378.64
（二）所有者投入和减少资本 1,485,000.00 - - - 41,431,886.66 26,106,300.00 - - - - - - 16,810,586.66 10,422,610.72 27,233,197.38
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（三）利润分配 - - - - - - - - 12,804,328.02 - -71,909,528.02 - -59,105,200.00 -360,000.00 -59,465,200.00
（四）所有者权益内部结转 53,732,000.00 - - - -53,732,000.00 - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 162,681,000.00 - - - 449,342,223.48 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,548,726.18 - 322,623,986.31 - 974,077,194.48 13,312,243.88 987,389,438.36
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
本期金额
单位：元
其他权益工具
项目 专项 其
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其他 储备 他
股 债
一、上年期末余额 162,681,000.00 - - - 449,827,938.32 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,548,726.18 272,682,642.20 - 924,621,565.21
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 162,681,000.00 - - - 449,827,938.32 26,106,300.00 9,987,558.51 - 55,548,726.18 272,682,642.20 - 924,621,565.21
三、本期增减变动金额 - - - - -
（减少以“－”号填 66,410,083.00 -35,059,380.34 7,969,210.00 0.00 22,062,553.88 117,229,738.51 162,673,785.05
列）
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - 220,625,538.83 - 220,625,538.83
（二）所有者投入和减 - - - - - - -
少资本
股
者投入资本
者权益的金额
（三）利润分配 - - - - - - - - 22,062,553.88 -103,395,800.32 - -81,333,246.44
-81,340,500.00 -81,340,500.00
东）的分配
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（四）所有者权益内部 - - - - - - - - - -
结转
（或股本）
（或股本）
额结转留存收益
留存收益
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 229,091,083.00 - - - 414,768,557.98 34,075,510.00 9,987,558.51 0.00 77,611,280.06 389,912,380.71 1,087,295,350.26
上期金额
单位：元
其他权益工具
项目 专项储 其
股本 优先 永续 其 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
备 他
股 债 他
一、上年期末余额 107,464,000.00 - - - 462,004,703.30 - 9,987,558.51 - 42,744,398.16 216,548,889.98 - 838,749,549.95
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 107,464,000.00 - - - 462,004,703.30 - 9,987,558.51 - 42,744,398.16 216,548,889.98 - 838,749,549.95
三、本期增减变动金额（减少 55,217,000.00 - - - -12,176,764.98 26,106,300.00 - - 12,804,328.02 56,133,752.22 - 85,872,015.26
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以“－”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - 128,043,280.24 - 128,043,280.24
（二）所有者投入和减少资本 1,485,000.00 - - - 41,555,235.02 26,106,300.00 - - - - - 16,933,935.02
本
金额
（三）利润分配 - - - - - - - - 12,804,328.02 -71,909,528.02 - -59,105,200.00
（四）所有者权益内部结转 53,732,000.00 - - - -53,732,000.00 - - - - - - -
本）
本）
存收益
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 162,681,000.00 - - - 449,827,938.32 26,106,300.00 9,987,558.51 0.00 55,548,726.18 272,682,642.20 - 924,621,565.21
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三、公司基本情况
新大正物业集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）于 1998 年 12 月 10 日在重庆市工商行政管
理局渝中区分局登记注册，总部位于重庆市。公司现持有统一社会信用代码为 915001032030285054 的营
业执照，股份总数 229,091,083 股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份 A 股 22,141,962 股；
无限售条件的流通股份 A 股 206,949,121 股。公司股票于 2019 年 12 月 3 日在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司属物业管理行业。主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施
的运营和管理，提供的服务主要包括基础物业服务、城市服务和创新服务。
本财务报表业经公司 2023 年 3 月 26 日第二届董事会第十七次会议批准对外报出。
本公司将四川民兴物业管理有限公司（以下简称民兴物业）、四川和翔环保科技有限公司（以下简
称四川和翔）、重庆大世界保洁有限公司、重庆大正保安服务有限公司、重庆益客精橱餐饮管理有限公
司、重庆高筹智能工程有限公司等 28 家公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注八和
九之说明。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、使用权资产折旧、无
形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果和现金流量等有关信息。
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会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
采用人民币为记账本位币。
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价
账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的
财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；
(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3) 不属于上述
(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计量
的金融负债。
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，
按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用
直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公
司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企
业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的
金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损
益。
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损
益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其
他综合收益中转出，计入当期损益。
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采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出，计入留存收益。
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金
融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引
起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，
除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除
因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确定的损
失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所确定的累计摊销
额后的余额。
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产
生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
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① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止
确认的规定。
负债）。
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或
保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确
认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下
列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资
产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，
将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允
价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认
部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移
的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和
金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活
跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观
察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场
数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务
预测等。
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(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认
损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指
公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经
信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期
内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公
司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经
显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金
额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初
始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具
组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减
值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表
中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益
中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2) 按组合评估预期信用风险并采用三阶段模型计量预期信用损失的金融工具
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款-履约保证金组合 款项性质 参考历史信用损失经验，结合当前状况以
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其他应收款-投标保证金组合 及对未来经济状况的预测，通过违约风险
敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信
其他应收款-项目备用金组合 用损失率，计算预期信用损失
其他应收款-代收代付款组合
其他应收款-其他组合
(3) 采用简化计量方法，按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
确定组合
项 目 计量预期信用损失的方法
的依据
应收银行承兑汇票 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
票据类型
通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
应收商业承兑汇票
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
应收账款-账龄组合 账龄 编制应收款项账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信
用损失
应 收 账 款 —合 并 范 合并范围 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
围内关联方组合 内关联方 通过违约风险敞口和整个存续期逾期信用损失率，计算逾期信用损失
账 龄 应收账款预期信用损失率(%)
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互
抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前
可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
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不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内
或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
存货包括在提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
发出存货采用月末一次加权平均法。
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计
提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费
用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产
成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现
净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其
可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
存货的盘存制度为永续盘存制。
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按照一次转销法进行摊销。
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产。公司将同一合同下的
合同资产相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向
客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取
得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足
下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计
入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余
对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值
的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的
成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价
值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
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按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面
值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交
易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加
上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成
本。
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公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
核算的初始投资成本。
项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，
按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为
购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收
益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；
以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得
的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按
《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，
采用权益法核算。
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资
单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控
制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核
算。
(2) 合并财务报表
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
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丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子
公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
投资性房地产计量模式
公允价值计量
选择公允价值计量的依据
价值计量的依据：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)公司能够从房地产交易市场上
取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（1） 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产
在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 30 0、3、5 3.17-3.33
机器设备 年限平均法 3-15 0、3、5 6.33-33.33
运输工具 年限平均法 3-20 0、3、5 4.75-33.33
其他设备 年限平均法 3-10 0、3、5 9.50-33.33
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（3） 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不
再调整原已计提的折旧。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已经发生；
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个
月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本
化。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用
（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本
化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
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（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限(年)
软 件 3-5
（2） 内部研究开发支出会计政策
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，
同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行
性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明
运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有
用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
对长期股权投资、其他非流动金融资产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形
资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的
商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关
的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
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长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用按实际
发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受
益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。公司将同一合同下的
合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生
的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余
和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计
划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所
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产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些
在其他综合收益确认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确认与涉及支
付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处
理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将
其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其
他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义
务确认为预计负债。
对预计负债的账面价值进行复核。
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
(1) 以权益结算的股份支付
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授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计
入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工
服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计
为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方
服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够
可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。
(2) 以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值
计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服
务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按
公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。
(3) 修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得
服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认
为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑
修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确
认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司
将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在
处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而
被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。
收入确认和计量所采用的会计政策
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于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务
是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)
客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公司履约过程中在
建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理
确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户
就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法
定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有
权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受
该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服
务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包
含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开
始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重
大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单
独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
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公司结合自身业务发展战略，确立了三大业务版图，包括基础物业、城市服务和创新服务。基础物
业为传统物业服务，包括保安、保洁、绿化、维修和客服等服务，城市服务主要包括城市更新、市政环
卫、资产管理、社区治理等服务，创新服务主要包括物业增值服务和数字化产品运营服务等。三大业务
版图融合了劳务服务和商品销售，收入确认方法具体如下：
(1) 劳务服务
公司提供的劳务服务，满足客户在公司履约的同时即取得消耗公司履约所带来的经济利益，属于在
某一时段内履行履约义务，公司结合经营模式和结算方式，区分两种情况确认收入：公司提供的劳务服
务，有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在服务
完成时确认收入。
(2) 销售商品
公司提供的商品销售，属于在某一时点履行履约义务，在满足商品已经交付给客户，公司已取得交
付商品的现时收款权利，商品所有权上的风险和报酬已经转移给客户，客户已取得商品控制权时确认商
品销售收入。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府
文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为
基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递
延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转
让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关
部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政
府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确
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认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失
的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前
会计期间未确认的递延所得税资产。
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的
应纳税所得额时，转回减记的金额。
得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
（1） 经营租赁的会计处理方法
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单
项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原
租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关
资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资
产和租赁负债。
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(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在租赁期开始
日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3) 承租人发生的初始
直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司
在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采
用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款
额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确
认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁
付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生
变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，
如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融
资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本
化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计
入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（2） 融资租赁的会计处理方法
(2) 融资租赁
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在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，
公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(1) 公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于
销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，
计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等
额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。
(2) 公司作为出租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于
销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处
理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融
资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。
与回购公司股份相关的会计处理方法
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进
行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购
所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励
给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库
存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢
价）。
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（1 ） 重要会计政策变更
企业会计准则变化引起的会计政策变更
(1) 公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于企业将固定
资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”规定，该项会计
政策变更对公司财务报表无影响。
(2) 公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于亏损合同的
判断”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
(3) 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于发行方分
类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表
无影响。
(4) 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于企业将以
现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报
表无影响。
（2 ） 重要会计估计变更
?适用 □不适用
开始
适用
会计估计变更的内容和原因 审批程序 备注
的时
点
随着公司业务规模快速扩大，客户结构进一步多样化，为了更加准确地对应收账款进 本次变更经
行计量，更加客观公允地反映公司的财务状况和经营成果，公司结合应收账款信用风 公司第二届
年 01
险特征，将 1 年以内应收账款账龄组合细分为 3 月以内、3-6 月、6-12 月三个账龄组 第十一次董
月 01
合，编制应收款项账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算应收账款预期信用 事会审议通
日
损失 过
受重要影响的报表项目 影响金额
应收账款 17,092,099.01
递延所得税资产 -2,425,886.34
未分配利润 14,666,212.67
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信用减值损失 17,092,099.01
所得税费用 2,425,886.34
六、税项
税种 计税依据 税率
以按税法规定计算的销售货物和应税
劳务收入为基础计算销项税额，扣除
增值税 13%、9%、6%、5%、3%
当期允许抵扣的进项税额后，差额部
分为应交增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%、1%
企业所得税 应纳税所得额 15%、20%、25%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
从价计征的，按房产原值一次减除
房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征 1.2%、12%
的，按租金收入的 12%计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
本公司 15%
重庆大世界保洁有限公司 15%
成都嘉峰世界清洁保养有限公司 15%
重庆大正保安服务有限公司 15%
民兴物业 15%
重庆益客精橱餐饮管理有限公司 20%
重庆高筹智能工程有限公司 20%
注
重庆慧璧物业服务有限公司[ ] 20%
注
重庆大正融信物业管理有限公司[ ] 20%
重庆重报物业管理有限责任公司（以下简称重报物业） 20%
重庆新大正航空科技有限公司 20%
贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司 20%
青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司 20%
重庆大疆商业管理有限公司 20%
重庆智邦整合企业管理咨询有限公司 20%
上海新大正新企业服务有限公司 20%
南阳新大正物业服务有限责任公司 20%
贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司 20%
重庆大正贵博城市环境服务有限公司 20%
重庆新大正美餐餐饮服务有限公司 20%
武汉新大正海盛物业管理有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
注：[注] [注] 2022 年度，子公司重庆慧璧物业服务有限公司同时符合西部大开发所得税优惠政策和小
型微利企业所得税优惠政策，公司选择适用小型微利企业所得税优惠政策
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[注] [注] 2022 年度，子公司重庆大正融信物业管理有限公司同时符合西部大开发所得税优惠政策和小
型微利企业所得税优惠政策，公司选择适用小型微利企业所得税优惠政策
公司及子公司重庆大世界保洁有限公司、成都嘉峰世界清洁保养有限公司、重庆大正保安服务有限公司
和民兴物业 2022 年度适用该项政策。
告》（国家税务总局公告 2021 年第 8 号）、《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税
优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 12 号）、《财政部 税务总局关于进一步实施小微
企业所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 13 号），子公司重庆益客精橱餐饮管理
有限公司、重庆高筹智能工程有限公司、重庆慧璧物业服务有限公司、重庆大正融信物业管理有限公司、
重报物业、重庆新大正航空科技有限公司、贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司、青岛大正融源
智慧城市运营服务有限公司、重庆大疆商业管理有限公司、重庆智邦整合企业管理咨询有限公司、上海
新大正新企业服务有限公司、南阳新大正物业服务有限责任公司、贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有
限公司、重庆大正贵博城市环境服务有限公司、重庆新大正美餐餐饮服务有限公司、武汉新大正海盛物
业管理有限公司 2022 年度符合小型微利企业税收减免政策，年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减
按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300
万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
计 15%，抵减应纳税额。根据《财政部 税务总局关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策
的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 11 号）的规定，前述优惠延期至 2022 年 12 月 31 日。
通知》（财税〔2019〕21 号），自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，招用自主就业退役士兵，与
其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3
年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业
所得税优惠。根据《财政部 国家税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务
总局公告 2022 年第 4 号）规定，前述优惠政策执行期限延长至 2023 年 12 月 31 日。
〔2019〕22 号），自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，招用建档立卡贫困人口，以及在人力资源
社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明
“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳
动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、
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教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据《财政部 税务总局 国务院扶贫办关于扶贫货物捐
赠免征增值税政策的公告》(财政部 税务总局国务院扶贫办公告 2019 年第 55 号)中规定的税收优惠政策，
执行期限延长至 2025 年 12 月 31 日。
率的应税销售收入，免征增值税。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 509,525.63 529,352.65
银行存款 588,841,769.65 658,543,728.57
其他货币资金 10,694,450.13 11,372,732.55
合计 600,045,745.41 670,445,813.77
其他说明：
受限制的货币资金明细如下：
项 目 期末数 上年年末数
已冻结银行存款 260,000.00
保函保证金 10,694,450.13 11,372,732.55
合 计 10,954,450.13 11,372,732.55
上述资金使用受到限制，在编制现金流量表时不作为现金及现金等价物。
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（1） 应收票据分类列示
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
（3） 期末公司已质押的应收票据
（4） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
（5） 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
（6） 本期实际核销的应收票据情况
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
账准备 0.82% 100.00% 0.87% 100.00%
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
账准备 99.18% 1.79% 99.13% 5.39%
,037.82 06.03 ,631.79 ,410.70 289.92 ,120.78
的应收
账款
其
中：
合计 100.00% 2.60% 100.00% 6.21%
,880.97 249.18 ,631.79 ,530.25 409.47 ,120.78
按单项计提坏账准备：4,056,843.15
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
重庆云铠商业管理有 款项收回存在重大不
限公司 确定性
重庆天和里商业经营 款项收回存在重大不
管理有限公司 确定性
上海魅黛食餐饮管理 款项收回存在重大不
有限公司重庆分公司 确定性
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无锡知谷网络科技有 款项收回存在重大不
限公司 确定性
合计 4,056,843.15 4,056,843.15
按组合计提坏账准备：8,776,406.03
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 489,855,037.82 8,776,406.03
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
合计 493,911,880.97
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 核销 其他
回
单项计提坏账
准备
按组合计提坏
账准备
合计 21,282,409.47 -8,935,236.45 486,076.16 12,833,249.18
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（3） 本期实际核销的应收账款情况
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
客户一 23,326,526.85 4.72% 481,983.67
客户二 9,824,642.52 1.99% 180,552.72
客户三 7,252,216.29 1.47% 124,561.03
客户四 7,245,471.65 1.47% 109,236.51
客户五 7,031,040.44 1.42% 114,376.93
合计 54,679,897.75 11.07%
（5） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
（6） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 14,268,514.88 12,537,252.50
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项
单位名称 账面余额
余额的比例（%）
供应商一 1,877,427.20 13.16
供应商二 1,314,668.25 9.21
供应商三 1,123,507.12 7.87
供应商四 913,160.99 6.40
供应商五 559,336.84 3.93
小 计 5,788,100.40 40.57
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单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 132,735,690.99 122,012,955.32
合计 132,735,690.99 122,012,955.32
（1） 应收利息
□适用 ?不适用
（2） 应收股利
（3） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
履约保证金 102,475,550.58 89,006,994.88
投标保证金 16,374,020.97 14,584,318.98
项目备用金 4,058,505.88 4,049,692.66
代收代付水电费 7,288,308.57 2,875,989.20
其他 9,615,942.74 19,762,530.73
合计 139,812,328.74 130,279,526.45
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
在本期
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——转入第二阶段 -192,623.15 192,623.15
——转入第三阶段 -182,137.95 182,137.95
本期计提 -620,516.63 -521,190.36 -167,098.18 -1,308,805.17
其他变动 67,659.29 51,212.50 118,871.79
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
合计 139,812,328.74
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
往来单位一 履约保证金 10,257,077.03 3-4 年 7.34% 512,853.85
往来单位二 履约保证金 5,000,000.00 1 年以内 3.58% 250,000.00
履约保证金、投
往来单位三 4,195,526.10 1 年以内、1-2 年 3.00% 176,930.79
标保证金、其他
往来单位四 投标保证金 4,190,000.00 1 年以内 3.00% 58,300.00
往来单位五 投标保证金 4,150,000.00 1 年以内 2.96% 43,500.00
合计 27,792,603.13 19.88% 1,041,584.64
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公司不需要遵守房地产行业的披露要求
（1） 存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
低值易耗品 3,378,280.07 3,378,280.07 6,749,332.08 6,749,332.08
合计 3,378,280.07 3,378,280.07 6,749,332.08 6,749,332.08
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
（3） 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
（4） 合同履约成本本期摊销金额的说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 4,728,809.29 329,393.66
预交税金 1,346.70 30,510.52
合计 4,730,155.99 359,904.18
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（1） 长期应收款情况
（2） 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3） 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
被投资 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
二、联营企业
重庆保
税港区
港佳综 239,40
,668.0 ,068.0
合服务 0.00
有限公
司
江西中
泽新大 -
正物业 995,66
股份有 1.08
限公司
小计 ,668.0 756,26 ,406.9
合计 ,668.0 756,26 ,406.9
单位：元
项目 期末余额 期初余额
分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
合计 30,414,874.00 32,914,874.00
其他说明：
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（1 ） 采用成本计量模式的投资性房地产
□适用 ?不适用
（2 ） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元
土地使 在建工
项目 房屋、建筑物 合计
用权 程
一、期初余额 46,307,400.00 46,307,400.00
二、本期变动 40,715,487.00 40,715,487.00
加：外购 30,908,256.88 30,908,256.88
存货\固定资产\在建工程转入 32,305,820.00 32,305,820.00
企业合并增加
减：处置
其他转出 27,956,339.00 27,956,339.00
公允价值变动 5,457,749.12 5,457,749.12
三、期末余额 87,022,887.00 87,022,887.00
（3 ） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 164,918,331.34 138,033,463.40
合计 164,918,331.34 138,033,463.40
（1） 固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
（1）购置 3,589,101.73 8,753,038.64 1,405,277.74 4,639,929.06 18,387,347.17
（2）在建工程转入 12,030,155.52 12,030,155.52
（3）企业合并增加 20,193,699.04 3,122,836.66 1,397,680.00 24,714,215.70
（4）投资性房地产转入 27,956,339.00 27,956,339.00
（1）处置或报废 3,419,608.95 345,939.67 745,365.16 4,510,913.78
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（2）自用房产转投资性房地
产
二、累计折旧
（1）计提 3,001,609.31 5,055,246.14 150,703.26 4,120,440.35 12,327,999.06
（2）企业合并增加 9,473,154.23 500,299.57 195,332.13 10,168,785.93
（1）处置或报废 1,873,103.27 280,112.00 574,489.92 2,727,705.19
（2）自用房产转投资性房地
产
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
四、账面价值
（2） 暂时闲置的固定资产情况
（3） 通过经营租赁租出的固定资产
（4） 未办妥产权证书的固定资产情况
（5） 固定资产清理
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 21,733,177.11 10,853,854.45
合计 21,733,177.11 10,853,854.45
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
备
企业信息化建 21,733,177.11 21,733,177.11 10,853,854.45 10,853,854.45
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设
合计 21,733,177.11 21,733,177.11 10,853,854.45 10,853,854.45
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
其
工程
本期 利息 中：
本期 累计 本期
本期 转入 资本 本期
项目 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息 资金
增加 固定 化累 利息
名称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本 来源
金额 资产 计金 资本
金额 算比 化率
金额 额 化金
例
额
企业
信息 35.76 35.76 募股
化建 % % 资金
设
总部 12,67 12,03 12,03
城装 0,038 0,155 0,155 100% 其他
%
修 .00 .52 .52
合计 80,43 3,854 7,850 8,527 3,177
（3） 本期计提在建工程减值准备情况
（4） 工程物资
（1） 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 ?不适用
（2） 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 ?不适用
□适用 ?不适用
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 合计
一、账面原值
（1) 租入 7,623,129.18 7,623,129.18
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（2) 企业合并增加 609,503.72 609,503.72
（1) 处置 1,314,247.44 289,416.89 1,603,664.33
二、累计折旧
（1）计提 9,745,572.61 153,220.22 9,898,792.83
（2) 企业合并增加 220,098.57 220,098.57
（1）处置 527,828.15 125,571.02 653,399.17
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
四、账面价值
其他说明：
（1） 无形资产情况
单位：元
专 非专
项目 土地使用权 利 利技 软件 合计
权 术
一、账面原值
（1）购置 202,509.57 202,509.57
（2）内部研发
（3）企业合并增加
（4）在建工程转入 1,368,371.94 1,368,371.94
（1）处置
二、累计摊销
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（1）计提 2,540,354.21 2,540,354.21
（1）处置
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
四、账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 企业合并形成的 处置
民兴物业 36,890,696.19 36,890,696.19
重报物业 3,318,521.47 3,318,521.47
四川和翔 29,569,334.45 29,569,334.45
合计 40,209,217.66 29,569,334.45 69,778,552.11
（2） 商誉减值准备
资产组或资产组组合的构成 民兴物业 重报物业 四川和翔
资产组或资产组组合的账面价值 24.42 万元 1.90 万元 1,199.92 万元
按照收购日支付的对价与可 按照收购日支付的对价与可 按照收购日支付的对价与可
分摊至本资产组或资产组组合的商誉
辨认净资产公允价值差异分 辨认净资产公允价值差异计 辨认净资产公允价值差异计
账面价值及分摊方法
摊至本资产组或资产组组合 入商誉账面价值系 553.09 入商誉账面价值系 2,956.93
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的商誉账面价值系 3,689.07 万元 万元
万元
包含商誉的资产组或资产组组合的账
面价值
资产组或资产组组合是否与购买日、
是 是 是
所确定的资产组一致
① 民兴物业
包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，预计现金流量根据
公司批准的 5 年详细预测期现金流量预测为基础，谨慎推断预测期以后的现金流量增长率为 0%（2021 年
度：0%）。现金流量折现使用的折现率为 14.15%（2021 年度：15.37%）。
减值测试中采用的其他关键数据包括：营业收入、营业成本及其他相关费用。公司根据历史经验及
对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特
定风险的税前利率。
根据公司聘请的重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字
(2023)第 9 号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为 11,400.67 万元，账面价值 3,713.49 万
元，商誉并未出现减值损失。
② 重报物业
包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，预计现金流量根据
公司批准的 5 年详细预测期现金流量预测为基础，详细预测期 2023-2027 年营业收入增长率为 2.47%、
减值测试中采用的其他关键数据包括：营业收入、营业成本及其他相关费用。公司根据历史经验及
对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特
定风险的税前利率。
根据公司聘请的重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字
(2023)第 11 号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为 1,096.41 万元，账面价值 554.99 万元，
商誉并未出现减值损失。
③ 四川和翔
包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，预计现金流量根据
公司批准的 5 年详细预测期现金流量预测为基础，谨慎推断预测期以后的现金流量为增长率 0%。现金流
量折现使用的折现率为 10.89%。
减值测试中采用的其他关键数据包括：营业收入、营业成本及其他相关费用。公司根据历史经验及
对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特
定风险的税前利率。
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
根据公司聘请的重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字
(2023)第 107 号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为 4,373.40 万元，账面价值 4,156.85
万元，商誉并未出现减值损失。
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 693,910.21 1,022,770.79 340,536.83 1,376,144.17
云服务费 2,314,634.03 18,364.31 1,127,713.93 1,205,284.41
合计 3,008,544.24 1,041,135.10 1,468,250.76 2,581,428.58
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 18,784,012.95 2,825,093.34 28,365,188.88 4,179,074.03
股权激励成本 5,826,678.53 874,001.78 12,051,788.09 1,807,768.21
递延收益 7,622,753.55 1,143,413.03 7,909,753.59 1,186,463.04
其他非流动金融资产
公允价值变动
合计 34,733,445.03 5,217,508.15 48,326,730.56 7,173,305.28
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并
资产评估增值
投资性房地产公允价
值与账面价值的差额
合计 27,853,596.03 4,870,569.21 15,839,437.47 2,375,915.62
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 5,217,508.15 7,173,305.28
递延所得税负债 4,870,569.21 2,375,915.62
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（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 17,234,440.08 5,590,884.28
资产减值准备 1,125,873.98 1,183,791.72
合计 18,360,314.06 6,774,676.00
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 17,234,440.08 5,590,884.28
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付长期资产
购置款
合计 1,086,600.00 1,086,600.00 3,685,200.00 3,685,200.00
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
信用借款 1,565,358.11
合计 1,565,358.11 0.00
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（2） 已逾期未偿还的短期借款情况
（1 ） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
材料款、服务款等 124,948,710.68 92,288,374.61
设备、工程款 3,586,836.18 3,767,086.93
合计 128,535,546.86 96,055,461.54
（2 ） 账龄超过 1 年的重要应付账款
（1 ） 预收款项列示
（2 ） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元
项目 期末余额 期初余额
物业服务费 35,232,043.39 33,095,336.55
合计 35,232,043.39 33,095,336.55
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 186,777,359.69 1,680,647,970.31 1,687,533,609.39 179,891,720.61
二、离职后福利-设定
提存计划
合计 187,691,128.15 1,780,847,891.60 1,787,484,751.44 181,054,268.31
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（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
补贴
其中：医疗保险费 654,775.83 52,741,452.94 52,559,291.78 836,936.99
工伤保险费 3,261.47 4,921,238.49 4,897,399.04 27,100.92
生育保险费 95,977.52 740,327.06 753,072.92 83,231.66
经费
合计 186,777,359.69 1,680,647,970.31 1,687,533,609.39 179,891,720.61
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 913,768.46 100,199,921.29 99,951,142.05 1,162,547.70
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 8,635,314.46 9,758,696.37
企业所得税 15,495,509.31 16,459,460.01
个人所得税 762,345.09 679,264.88
城市维护建设税 798,272.99 683,944.93
教育费附加 316,882.16 292,938.24
地方教育附加 198,482.49 195,520.51
其他 96,728.78 66,889.62
合计 26,303,535.28 28,136,714.56
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 110,317,705.91 76,431,515.30
合计 110,317,705.91 76,431,515.30
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（1 ） 应付利息
（2 ） 应付股利
（3 ） 其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金及保证金 28,466,200.55 25,823,682.74
代收业主经营收入 7,039,094.59 11,403,975.02
股份支付回购义务 34,075,510.00 26,106,300.00
往来款 14,422,627.00 1,015,938.38
应付股权收购款 12,376,800.00
其他 13,937,473.77 12,081,619.16
合计 110,317,705.91 76,431,515.30
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 345,000.00
一年内到期的长期应付款 7,849,570.09
一年内到期的租赁负债 12,319,760.10 9,268,888.59
合计 20,514,330.19 9,268,888.59
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 2,113,922.62 1,991,604.63
合计 2,113,922.62 1,991,604.63
（1 ） 长期借款分类
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（1） 应付债券
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
（3） 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4） 划分为金融负债的其他金融工具说明
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 19,531,655.50 25,595,040.76
未确认融资费用 -780,489.17 -2,226,692.20
合计 18,751,166.33 23,368,348.56
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 1,885,814.93
合计 1,885,814.93 0.00
（1 ） 按款项性质列示长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款 2,031,890.36
未确认融资费用 -146,075.43
（2 ） 专项应付款
（1 ） 长期应付职工薪酬表
（2 ） 设定受益计划变动情况
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单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 7,909,753.59 287,000.04 7,622,753.55 购房补贴
合计 7,909,753.59 287,000.04 7,622,753.55 --
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入 本期计入 本期冲减 与资产相
本期新增
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 成本费用 其他变动 期末余额 关/与收益
补助金额
入金额 金额 金额 相关
总部城购 7,909,753 287,000.0 7,622,753 与资产相
房补贴 .59 4 .55 关
其他说明：政府补助本期计入当期损益情况详见本报告七、84 之说明
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 -20,317.00
其他说明：
司决定以原有总股本 162,681,000 股为基数，向全体股东每 10 股以资本公积转增 4 股，转增后公司股本
增加 65,072,400 股，资本公积（股本溢价）减少 65,072,400.00 元；
票激励计划（草案）〉及其摘要的议案）》，公司拟通过定向增发的方式向 15 名股权激励对象授予限制
性股票数量 100 万股(其中首次授予限制性股票 94 万股，首次授予激励对象 15 人，预留限制性股票 6 万
股)，每股面值 1 元，授予价格为 16.78 元/股。根据公司第二届董事会第十三次会议决议，将本次股权
激励计划授予的限制性股票数量调整为 140 万股(其中首次授予限制性股票 131.60 万股，预留限制性股
票 8.40 万股)，首次授予数量调整为 131.60 万股，授予价格调整为 11.63 元/股,并以 2022 年 6 月 2 日
作为预留限制性股票授予日，授予数量为 4.2 万股，授予价格为 11.81 元/股。截至 2022 年 6 月 7 日，
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公司已收到 16 名股权激励对象以货币资金缴纳的限制性股票认购款 15,801,100.00 元，其中计入实收股
本 1,358,000.00 元，计入资本公积(股本溢价)14,443,100.00 元；
量和回购价格的议案》《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》、2022 年第
一次临时股东大会决议和修改后章程的规定，结合 2021 年限制性股票激励计划第一期的考核结果，公司
决定对 5 名激励对象已获授但尚未达成解锁条件的限制性股票合计 20,317 股进行回购注销。回购后公司
减少股本 20,317.00 元，减少资本公积（股本溢价）234,803.96 元。
（1 ） 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2 ） 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
价）
其他资本公积 17,019,371.02 15,804,723.62 22,707,299.63 10,116,795.01
合计 449,342,223.48 52,955,123.25 88,014,503.59 414,282,843.14
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
次授予的第一个行权期的行权条件、第一个解除限售期解除限售条件均已成就，本期行权或解除限售的
股票对应的资本公积 22,707,299.63 元于行权或解除限售后从其他资本公积转至股本溢价中；
锁条件的限制性股票 20,317 股进行回购注销，减少资本公积(股本溢价 234,803.96 元，详见本财务报表
附注五(一)30 股本之说明；
本公积转至资本公积(股本溢价)中。
单位：元
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股权激励 26,106,300.00 15,801,100.00 7,831,890.00 34,075,510.00
合计 26,106,300.00 15,801,100.00 7,831,890.00 34,075,510.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
库存股本期增加 15,801,100.00 元系实施股权激励计划，按照激励对象缴纳的认股款确认的回购义
务；库存股本期减少 7,831,890.00 元，其中公司 2021 年限制性股票激励计划首次授予的第一个行权期
的行权条件、第一个解除限售期解除限售条件均已成就,对应的限制性股票解除限售，减少库存股
回购注销，减少库存股 255,120.96 元。
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期
项目 期初余额 本期所得 计入其他 计入其他 税后归属 期末余额
减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 综合收益 于少数股
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
二、将重
分类进损 9,987,558 14,981,62 14,924,23 24,911,78
益的其他 .51 4.13 0.51 9.02
综合收益
自用房地
产转换为
以公允价
值模式计
量的投资 9,987,558 14,981,62 14,924,23 24,911,78
性房地产 .51 4.13 0.51 9.02
公允价值
与其账面
价值的差
额
其他综合 9,987,558 14,981,62 14,924,23 24,911,78
收益合计 .51 4.13 0.51 9.02
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 55,548,726.18 22,062,553.88 77,611,280.06
合计 55,548,726.18 22,062,553.88 77,611,280.06
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
法定盈余公积本期增加 22,062,553.88 元，系按母公司本期实现净利润的 10%计提。
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单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 322,623,986.31 228,463,713.24
调整后期初未分配利润 322,623,986.31 228,463,713.24
加：本期归属于母公司所有者的净利
润
减：提取法定盈余公积 22,062,553.88 12,804,328.02
应付普通股股利 81,340,500.00 59,105,200.00
其他系无法行权的限制性股票分红款 -7,253.56
期末未分配利润 404,890,648.62 322,623,986.31
调整期初未分配利润明细：
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,596,820,092.55 2,177,804,780.19 2,087,523,438.23 1,698,236,248.68
其他业务 1,285,895.52 30,622.57 740,484.98 150,298.15
合计 2,598,105,988.07 2,177,835,402.76 2,088,263,923.21 1,698,386,546.83
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□是 ?否
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 8,097,748.05 6,475,246.48
教育费附加 5,787,411.14 4,655,215.47
房产税 1,421,097.73 1,275,582.23
其他 203,388.59 171,163.07
合计 15,509,645.51 12,577,207.25
单位：元
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项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 19,329,707.99 20,263,027.82
招投标费 7,539,542.28 7,370,716.42
招待费 3,657,886.55 3,095,973.24
办公费 2,709,878.26 1,016,368.09
差旅费 959,418.18 1,449,655.11
折旧费 73,354.37 59,802.01
其他 722,361.95 1,737,020.73
合计 34,992,149.58 34,992,563.42
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 109,462,707.11 102,382,795.38
股权激励费用 15,804,723.62 16,933,935.02
中介机构服务费 23,205,794.35 12,719,223.78
品宣费 7,653,499.60 6,009,226.35
折旧费 6,515,848.33 6,909,880.59
办公费 10,608,979.04 5,465,285.32
业务招待费 4,119,860.47 3,661,360.16
差旅费 2,793,037.89 2,596,490.58
无形资产摊销 2,540,354.21 1,911,248.87
其他 7,896,224.80 4,607,049.25
合计 190,601,029.42 163,196,495.30
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 1,616,572.34 1,122,830.86
减：利息收入 8,739,245.58 8,991,716.14
加：手续费等 1,138,833.96 946,544.29
合计 -5,983,839.28 -6,922,340.99
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与资产相关的政府补助 287,000.04 287,000.04
与收益相关的政府补助 15,069,598.17 8,793,813.18
增值税优惠 8,814,409.94 8,071,358.92
代扣个人所得税手续费返还 13,887.37 584,460.55
合计 24,184,895.52 17,736,632.69
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单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -756,261.08
交易性金融资产在持有期间的投资收益 196,429.00
处置交易性金融资产取得的投资收益 194,277.78
合计 -756,261.08 390,706.78
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 5,457,749.12 2,277,100.00
分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产产生的公允价值 -2,500,000.00
变动收益
合计 2,957,749.12 2,277,100.00
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 10,244,041.62 -7,303,243.63
合计 10,244,041.62 -7,303,243.63
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换利得 218,877.91 44,307.51 218,877.91
罚款收入 7,499.00
其他 378,495.34 90,621.72 378,495.34
合计 597,373.25 142,428.23 597,373.25
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单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换损失 430,559.63 77,489.40 430,559.63
对外捐赠 92,826.20 152,880.00 92,826.20
赔偿款 53,959.00 45,550.42 53,959.00
其他 262,656.93 294,448.29 262,656.93
合计 840,001.76 570,368.11 840,001.76
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 31,670,352.69 34,785,926.33
递延所得税费用 4,021,769.36 -2,459,597.61
合计 35,692,122.05 32,326,328.72
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 221,539,396.75
按法定/适用税率计算的所得税费用 33,230,909.51
子公司适用不同税率的影响 1,617,780.92
调整以前期间所得税的影响 172,969.03
非应税收入的影响 146,627.87
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 726,275.57
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -108,551.50
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响
研发费用等加计扣除项目的影响-安置残疾人支付工资 -576,891.59
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 5,871.44
所得税费用 35,692,122.05
详见附注七、57 之说明。
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
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项目 本期发生额 上期发生额
收到政府补贴资金 15,069,598.17 8,793,813.18
收到单位往来款 12,268,887.07
收到投标保证金净额 8,217,498.01
收到银行利息收入 8,739,245.58 8,991,716.14
收到项目押金及保证金净额 2,642,517.81 2,625,392.15
收到其他 7,211,969.72 4,206,908.75
合计 54,149,716.36 24,617,830.22
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的管理费用 54,697,114.64 34,270,392.43
支付的销售费用 15,589,087.22 14,669,733.59
支付履约保证金净额 10,902,526.45 17,531,282.62
支付代收业主经营收入款净额 4,364,880.43 16,840,610.23
支付代收代付水电费 6,719,042.63
支付单位往来款 2,377,443.61
支付投标保证金净额 2,103,824.98
支付保函保证金 3,835,590.20
支付其他 4,289,304.29 6,150,667.99
合计 96,561,955.66 97,779,545.65
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付租赁负债 10,902,262.71 6,152,279.48
支付融资租赁款 2,093,536.36
退还股权激励认购款 247,867.40 1,661,310.00
购买子公司成都嘉峰少数股东股权款 957,390.00
合计 13,243,666.47 8,770,979.48
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 185,847,274.70 166,380,378.64
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加：资产减值准备 -10,244,041.62 7,303,243.63
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 12,327,999.06 11,740,793.55
使用权资产折旧 9,898,792.83 6,298,624.18
无形资产摊销 2,540,354.21 1,911,248.87
长期待摊费用摊销 1,468,250.76 788,243.01
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号
填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 211,681.72 33,181.89
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -2,957,749.12 -2,277,100.00
财务费用（收益以“－”号填列） 1,616,572.34 1,122,830.86
投资损失（收益以“－”号填列） 756,261.08 -390,706.78
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 1,955,797.13 -2,982,389.48
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 2,065,972.23 522,791.87
存货的减少（增加以“－”号填列） 3,371,532.01 -4,393,708.51
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -164,561,072.14 -160,867,954.88
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 29,575,677.89 29,766,096.65
其他 15,804,723.62 16,933,935.02
经营活动产生的现金流量净额 89,678,026.70 71,889,508.52
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 589,091,295.28 659,073,081.22
减：现金的期初余额 659,073,081.22 668,972,138.13
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -69,981,785.94 -9,899,056.91
（2） 本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 24,000,000.00
其中：
四川和翔 24,000,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 713,559.17
其中：
四川和翔 713,559.17
其中：
取得子公司支付的现金净额 23,286,440.83
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（3） 本期收到的处置子公司的现金净额
（4） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 589,091,295.28 659,073,081.22
其中：库存现金 509,525.63 529,352.65
可随时用于支付的银行存款 588,581,769.65 658,543,728.57
三、期末现金及现金等价物余额 589,091,295.28 659,073,081.22
其他说明：
期末货币资金中 10,694,450.13 元为开立保函存入的保证金、260,000.00 元系冻结银行存款，不满
足现金及现金等价物的定义，编制现金流量表时已剔除。
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 10,694,450.13 保函保证金
固定资产 15,543,047.22 融资租赁抵押
货币资金 260,000.00 冻结资金
合计 26,497,497.35
其他说明：
（1） 外币货币性项目
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选
择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 ?不适用
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
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（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
购房补贴 287,000.04 其他收益 287,000.04
社会保险补贴 8,744,172.28 其他收益 8,744,172.28
稳岗补贴 4,851,468.98 其他收益 4,851,468.98
以工代训补贴 516,237.64 其他收益 516,237.64
其他 957,719.27 其他收益 957,719.27
合计 15,356,598.20 其他收益 15,356,598.20
（2） 政府补助退回情况
□适用 ?不适用
(1) 明细情况
期初 本期 期末 本期摊销
项 目 本期摊销 说明
递延收益 新增补助 递延收益 列报项目
购房补贴 7,909,753.59 287,000.04 7,622,753.55 其他收益
小 计 7,909,753.59 287,000.04 7,622,753.55
项 目 金额 列报项目 说明
渝人社办〔2020〕188 号
社会保险补贴 8,744,172.28 其他收益 京人社就发〔2012〕308
成人社办发〔2017〕122 号
渝人社发〔2022〕9 号
稳岗补贴 4,851,468.98 其他收益
成人社办发〔2017〕122 号
以工代训补贴 516,237.64 其他收益 渝人社发〔2020〕43 号
其他 957,719.27 其他收益
小 计 15,069,598.17
(2) 本期计入当期损益的政府补助金额为 15,356,598.21 元。
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八、合并范围的变更
（1 ） 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至 购买日至
被购买方 股权取得 股权取得 股权取得 股权取得 购买日的 期末被购 期末被购
购买日
名称 时点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 买方的净
入 利润
四川和翔 100.00% 现金收购
月 27 日 0.00 月 27 日 完成 4.94 .38
安庆企业 2022 年 08 680,000.0 2022 年 11 工商变更 15,844,24
服务 月 04 日 0 月 29 日 完成 1.90
安庆企业 2022 年 11 340,000.0 2022 年 11 工商变更 15,844,24
服务 月 29 日 0 月 29 日 完成 1.90
其他说明：
根据公司与曾献彬、罗啸于 2022 年 9 月签订《关于四川和翔环保科技有限公司之股权收购协议》及
相关补充协议，公司以现金购买四川和翔 100%股权，截至合并完成日，公司取得四川和翔 100%股权的合
并成本为 3,637.68 万元。截至 2022 年 12 月 31 日，股权转让的工商变更登记已经完成。
公司原持有安庆企业服务 34%股权，2022 年 11 月，根据公司与广州和众人力资源服务有限公司签订
的《新大正企业服务（安庆）有限公司股权转让协议》，公司以 34.00 万元协议购买安庆企业服务 17%股
权，转让完成后公司持有安庆企业服务 51.00%的股权。2022 年 11 月 29 日，安庆企业服务已完成工商变
更登记。
（2 ） 合并成本及商誉
单位：元
合并成本 四川和翔 安庆企业服务
--现金 36,376,800.00 1,020,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价
值
--其他
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合并成本合计 36,376,800.00 1,020,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 6,807,465.55 1,020,000.00
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公
允价值份额的金额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
四川和翔主要从事市政环卫业务，业务范围覆盖四川、云南、贵州等区域，具备从事国内大部分市
政环卫项目的资质，其管理团队拥有丰富的环卫项目管理经验，在四川、云南、贵州等区域已形成较好
的品牌知名度和领先优势，收购四川和翔 100%股权可增强公司在市政环卫业务板块的市场竞争力，助力
发展市政路网、环卫治理等城市服务，支撑公司城市一体化运营服务的发展。公司与转让方就四川和翔
未来经营业绩进行预测和评估，在业绩预测的基础上协商定价，并于 2022 年 10 月 27 日完成了前述并购，
将合并成本高于可辨认净资产公允价值的差额确认为商誉。
（3 ） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
四川和翔 安庆企业服务
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 44,656,299.42 42,181,047.80 2,000,000.00 2,000,000.00
货币资金 713,559.17 713,559.17 2,000,000.00 2,000,000.00
应收款项 29,007,425.33 29,007,425.33
存货
固定资产 14,545,429.77 12,070,178.15
无形资产
其他 389,885.15 389,885.15
负债： 37,460,382.58 37,089,094.84
借款 1,781,858.11 1,781,858.11
应付款项 35,307,236.73 35,307,236.73
递延所得税负债 371,287.74
净资产 7,195,916.84 5,091,952.96 2,000,000.00 2,000,000.00
减：少数股东权益 388,451.29 388,451.29 980,000.00 980,000.00
取得的净资产 6,807,465.55 4,703,501.67 1,020,000.00 1,020,000.00
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
根据公司与曾献彬、罗啸签订的股权转让协议，公司协议收购曾献彬、罗啸持有四川和翔 100%股权，
购买日，公司按照重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字
(2022)第 559 号）（评估基准日为 2022 年 8 月 31 日）调整固定资产的公允价值，除固定资产外，其他
资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。
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（4 ） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
?是 □否
单位：元
购买日之前原持 购买日之前与原
购买日之前原持
购买日之前原持 购买日之前原持 有股权在购买日 持有股权相关的
有股权按照公允
被购买方名称 有股权在购买日 有股权在购买日 的公允价值的确 其他综合收益转
价值重新计量产
的账面价值 的公允价值 定方法及主要假 入投资收益的金
生的利得或损失
设 额
新大正企业服务 [注] 购买日账面价值
(安庆)有限公司 确认为公允价值
注：[注] 安庆企业服务公司 2022 年 8 月成立，成立日至购买日未发生业务，故未产生重新计量损益。
其他说明：
（5 ） 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6 ） 其他说明
（1 ） 本期发生的同一控制下企业合并
（2 ） 合并成本
（3 ） 合并日被合并方资产、负债的账面价值
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□是 ?否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 ?否
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
合并范围增加
出资额
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资比例
(万元)
武汉新大正海盛物业管理有限公司 新设 2022 年 7 月 27 日 暂未出资 60.00%
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重庆山清停车场管理有限公司 其他 2022 年 9 月 29 日 1,909.10 100.00%
新大正(北京)物业管理有限公司 新设 2022 年 9 月 30 日 暂未出资 67.00%
新大正(南京)物业管理有限公司 新设 暂未出资 67.00%
日
新大正(长沙)物业管理有限公司 新设 暂未出资 67.00%
日
新大正(郑州)物业管理有限公司 新设 暂未出资 67.00%
日
九、在其他主体中的权益
（1 ） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
重庆大世界保
重庆 重庆市渝中区 保洁服务 100.00% 设立
洁有限公司
成都嘉峰世界
清洁保养有限 成都 成都市锦江区 保洁服务 30.00% 70.00% 设立
公司
重庆大正保安
重庆 重庆市渝中区 保安服务 80.00% 20.00% 设立
服务有限公司
非同一控制下
民兴物业 成都 成都市青羊区 物业服务 100.00%
企业合并
重庆益客精橱
餐饮管理有限 重庆 重庆市渝中区 餐饮服务 100.00% 设立
公司
建筑智能化系
重庆高筹智能
重庆 重庆市渝中区 统设计、工程 100.00% 设立
工程有限公司
设计
重庆慧璧物业
重庆 重庆市璧山区 物业服务 100.00% 设立
服务有限公司
重庆大正融信
重庆市沙坪坝
物业管理有限 重庆 物业服务 60.00% 设立
区
公司
重庆重报物业
非同一控制下
管理有限责任 重庆 重庆市渝中区 物业服务 60.00%
企业合并
公司
重庆新大正航
空科技有限公 重庆 重庆市渝中区 航空管理服务 51.00% 设立
司
深圳慧链云科 深圳 深圳市南山区 软件开发 100.00% 设立
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技有限公司
贵阳市大正辉
尚智慧城市运 贵阳市观山湖
贵阳 物业服务 50.00% 设立
营服务有限公 区
司
青岛大正融源
智慧城市运营 青岛 青岛市李沧区 物业服务 65.00% 设立
服务有限公司
重庆大疆商业
重庆 重庆市渝中区 商务服务业 100.00% 设立
管理有限公司
重庆智邦整合
企业管理咨询 重庆 重庆市渝中区 企业管理咨询 100.00% 设立
有限公司
上海新大正新
企业服务有限 上海 上海市虹口区 企业管理咨询 100.00% 设立
公司
南阳新大正物
南阳市城乡一
业服务有限责 南阳 物业服务 51.00% 设立
体化示范区
任公司
贵阳市大正彗
能智慧城市运 贵阳市观山湖
贵阳 城市运营服务 51.00% 设立
营服务有限公 区
司
重庆大正贵博
城市环境服务 重庆 重庆市涪陵区 城市运营服务 51.00% 设立
有限公司
重庆新大正美
餐餐饮服务有 重庆 重庆市渝中区 餐饮服务 51.00% 设立
限公司
重庆山清停车
场管理有限公 重庆 重庆市渝中区 停车场服务 100.00% [注]
司
公共设施管理 非同一控制下
四川和翔 成都 成都市武侯区 100.00%
服务 企业合并
非同一控制下
安庆企业服务 安庆 安庆市宜秀区 商务服务业 51.00%
企业合并
武汉新大正海
盛物业管理有 武汉 武汉市江岸区 物业服务 60.00% 设立
限公司
新大正(北京)
物业管理有限 北京 北京市海淀区 物业服务 67.00% 设立
公司
新大正(南京)
物业管理有限 南京 南京市浦口区 物业服务 67.00% 设立
公司
新大正(长沙)
物业管理有限 长沙 长沙市天心区 物业服务 67.00% 设立
公司
新大正(郑州)
物业管理有限 郑州 郑州市金水区 物业服务 67.00% 设立
公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
[注]公司以现金收购重庆山清停车场管理有限公司 100.00%股权，取得该公司不构成业务的车位资产
作为投资性房地产
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（2 ） 重要的非全资子公司
（3 ） 重要非全资子公司的主要财务信息
（4 ） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5 ） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
（1 ） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2 ） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
（1） 重要的合营企业或联营企业
（2） 重要合营企业的主要财务信息
（3） 重要联营企业的主要财务信息
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
投资账面价值合计 16,453,406.92
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -756,261.08
--综合收益总额 -756,261.08
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（5） 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
十、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降
至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策
略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各
种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。
管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用
风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依
据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融
工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
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当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信
用减值的定义一致：
债务人在合同付款日后逾期超过 90 天仍未付款；
① 债务人发生重大财务困难；
② 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
③ 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
④ 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出
的让步。
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据
（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、
违约损失率及违约风险敞口模型。
之说明。
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措
施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的
且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2022 年 12 月 31 日，本公司应收
账款的 11.07%（2021 年 12 月 31 日：22.54%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者
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源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。公司货币资金充裕，合理平衡营运资金需求，
不存在重大的流动性风险。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
短期借款 1,565,358.11 1,606,828.93 1,606,828.93
应付账款 128,535,546.86 128,535,546.86 128,535,546.86
其他应付款 110,317,705.91 110,317,705.91 110,317,705.91
一年内到期的
非流动负债
长期借款 230,000.00 249,872.00 249,872.00
租赁负债 18,751,166.33 20,201,627.99 15,649,518.73 4,552,109.26
长期应付款 1,885,814.93 2,031,890.36 2,031,890.36
小 计 281,799,922.33 285,131,475.12 262,648,084.77 17,931,281.09 4,552,109.26
(续上表)
上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 96,055,461.54 96,055,461.54 96,055,461.54
其他应付款 76,431,515.30 76,431,515.30 76,431,515.30
一年内 到期的
非流动负债
租赁负债 23,368,348.56 25,595,040.76 21,829,794.30 3,765,246.46
小 计 205,124,213.99 208,721,044.52 183,126,003.76 21,829,794.30 3,765,246.46
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险
主要包括利率风险和外汇风险。
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利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率
的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率
风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适
当的金融工具组合。
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于
中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
十一、公允价值的披露
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
量 量 量
一、持续的公允价值
-- -- -- --
计量
其变动计入当期损益 30,414,874.00 30,414,874.00
的金融资产
（2）权益工具投资 30,414,874.00 30,414,874.00
（四）投资性房地产 87,022,887.00 87,022,887.00
持续以公允价值计量
的资产总额
二、非持续的公允价
-- -- -- --
值计量
投资性房地产为持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，公司的投资性房地产地理位置较好、存
在类似交易案例，交易价格容易获取，期末公司主要采用市场法对投资性房地产进行评估，该方法存在
的风险或缺陷主要来自于交易案例的可比性和交易价格的真实性。
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其他非流动金融资产为持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资，被投资企业重庆旅商投资
（集团）有限公司、重庆德同领航创业投资中心（有限合伙）、重庆大正清洁服务有限公司的经营环境
和经营情况、财务状况未发生重大变化，公司按账面价值作为公允价值的合理估计进行计量。前海勤博
教育科技（深圳）有限公司经营业绩不稳定，期末账面净资产为负数，公司管理层预计收回其投资款的
可能性比较低，评估其公允价值为 0。
十二、关联方及关联交易
股东名称 与公司关系 持股比例(%) 间接持股情况
王宣 股东 28.49
李茂顺 股东 6.87
[注]
陈建华 股东 1.72
廖才勇 股东 1.65
[注]截至 2022 年 12 月 31 日，重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）持有本公司 17.19%股权。
王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇分别持有重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）27.136%、14.40%、
的普通合伙人。王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇已签订《一致行动人协议》，共同为本公司实际控制人
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本企业子公司的情况详见附注八之说明。
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
重庆大正清洁服务有限公司 公司持有 10%股份
前海勤博教育科技（深圳）有限公司 实际控制人担任董事，公司持有 2.5%股份
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
重庆大正清洁服
接受劳务 1,653,773.59 1,698,070.58
务有限公司
前海勤博教育科
技（深圳）有限 职工教育 16,172.50
公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
重庆保税港区港佳综合服务
提供劳务 429,063.19
有限公司
江西中泽新大正物业股份有
提供劳务 302,741.04
限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
（3） 关联租赁情况
（4） 关联担保情况
（5） 关联方资金拆借
（6） 关联方资产转让、债务重组情况
（7） 关键管理人员报酬
单位：元
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项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 13,490,801.78 13,356,644.72
（8） 其他关联交易
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
重庆保税港区港
应收账款 佳综合服务有限 454,806.98
公司
江西中泽新大正
应收账款 物业股份有限公 320,905.50
司
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 重庆大正清洁服务有限公司 275,628.93 275,628.94
应付账款 王宣 33,600.00
十三、股份支付
?适用 □不适用
单位：元
公司本期授予的各项权益工具总额 1,358,000.00
公司本期行权的各项权益工具总额 603,383.00
公司本期失效的各项权益工具总额 20,317.00
其他说明：
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[注]首次授予限制性股票数量为 1,579,500 股，因 2 名员工离职回购注销股份 94,500 股,及实施
会第十三次会议审议通过的《关于 2021 年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件成就的议
案》，第一个解除限售期考核股份数量为 623,700 股，其中，可解除限售的限制性股票数量 603,383 股,
不能解除限售的限制股票数量 20,317 股
(1) 2021 年度限制性股票激励计划
根据公司 2021 年第一次临时股东大会审议通过的《关于公司〈2021 年限制性股票激励计划(草案)〉
及其摘要的议案》，公司拟通过定向增发的方式向激励对象授予限制性股票数量 125.33 万股(其中首次
授予限制性股票 105.30 万股，首次授予激励对象 17 人，预留限制性股票 20.03 万股)，每股面值 1 元，
授予价格为 26.92 元/股。根据公司第二届董事会第八次会议决议，因实施 2020 年年度权益分派，将本
次股权激励计划授予的限制性股票数量调整为 187.995 万股，首次授予数量调整为 157.95 万股，授予价
格调整为每股人民币 17.58 元。截至 2021 年 5 月 17 日，公司已收到 17 名股权激励对象以货币资金缴纳
的限 制性股票认购 款 27,767,610.00 元，其中计 入股 本 1,579,500.00 元， 计入资本公积 (股本 溢
价)26,188,110.00 元。
激励计划的主要内容：
票解除限售期内，若达到激励计划规定的行权/解除限售条件，激励对象可分五次申请行权/解除限售；
① 公司层面业绩考核要求
本激励计划考核年度为 2021-2025 年五个会计年度，每个会计年度考核一次，在解除限售的各个会
计年度中，分年度进行业绩考核并解除限售，以达到业绩考核目标作为激励对象的解除限售条件。以
上述指标每年对应的完成情况核算公司层面解锁比例。公司业绩考核目标及解锁比例安排如下表所示：
项 目 说明
第一次行权/解除限售条件
比 2020 年增长不低于 35%
第二次行权/解除限售条件
利润同比 2020 年增长不低于 90%
第三次行权/解除限售条件
同比 2020 年增长不低于 150%
第四次行权/解除限售条件
同比 2020 年增长不低于 210%
第五次行权/解除限售条件
同比 2020 年增长不低于 280%
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注：上述“营业收入”以经公司聘请的符合资质的会计师事务所审计的合并报表所载数据为计算依
据。上述“净利润”是指经审计的归属于上市公司股东的净利润，并剔除股份支付费用的影响
公司未满足上述业绩考核目标的，所有激励对象对应考核当年可解除限售的限制性股票均不得解除
限售，由公司按授予价格回购注销。
② 组织层面绩效考核要求
激励对象的绩效评价结果分为合格、不合格两个等级，考核评价表适用于考核对象。组织层面的业
绩考核根据公司的绩效管理方案中核心业绩指标年度考核得分。按照组织层面的完成情况，完成当年核
心业绩指标考核即为 100.00%，未完成则是不合格为 0，由公司按授予价格回购注销。
公司对业务单元绩效考核的重点为业务单元经营业绩，绩效指标重点为财务指标，即每一年度年初
根据公司整体战略安排下达的核心预算指标；对职能与平台部门绩效考核的重点为支持战略实现的核心
管理指标，绩效指标重点体现本部门对公司和业务单元的核心价值及贡献。
③ 个人层面绩效考核要求
公司人力资源中心将负责对激励对象每个考核年度的综合考评进行打分，薪酬与考核委员会负责审
核公司绩效考评的执行过程和结果，并依照审核的结果确 定激励对象解除限售的比例。激励对象的绩效
评价结果分为 A、B、C、D、E 五个等级，考核评价表适用于考核对象。届时根据下表确定激励对象解除
限售的比例：
B 及以上(A、
评价分数 C D E(得分＜60)
B)
标准系数 1.0 0.8 0.6 0
激励对象个人当年实际解除限售额度=个人当年计划解除限售额度×集团层面解除限售比例×组织层
面绩效考核系数×个人层面标准系数。激励对象因考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司按授予
价格回购注销。
日起 12 个月后、24 个月后、36 个月、48 个月、60 个月后分别可申请解除限售额度上限为授予限制性股
票总量的 30%、30%、20%、10%、10%，各批实际解除限售数量与激励对象考核结果挂钩。激励对象考核当
年不能解除限售的限制性股票，由公司回购注销。
① 解除限售情况
个解除限售期解除限售条件成就的议案》，公司 2021 年限制性股票激励计划首次授予的第一个行权期的
行权条件已成就，达到考核要求并满足行权条件的 15 名激励对象在第一个行权期可行权的股票数量为
② 股票回购情况
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议案》和修改后章程的规定，鉴于股权激励对象张营利因个人原因离职，不再符合激励条件，公司决定
对其已获授但尚未解锁的限制性股票合计 5.7 万股进行回购注销。本次注销涉及 2021 年股权激励计划首
次授予的限制性股票 5.7 万股，注销后 2021 年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由 157.95 万股
调整为 152.25 万股。
但尚未解锁的限制性股票合计 3.75 万股进行回购。本次回购涉及 2021 年股权激励计划首次授予的限制
性股票 3.75 万股，回购后 2021 年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由 152.25 万股调整为 148.5
万股。
划回购数量和回购价格的议案》《关于回购注销 2021 年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》、
果，公司决定对 5 名激励对象已获授但尚未达成解锁条件的限制性股票合计 20,317 股进行回购注销。
(2) 2022 年股权激励计划
根据 2021 年度股东大会审议通过的《关于〈2022 年限制性股票激励计划（草案）〉及其摘要的议
案）》，公司拟通过定向增发的方式向 15 名股权激励对象授予限制性股票数量 100 万股(其中首次授予
限制性股票 94 万股，首次授予激励对象 15 人，预留限制性股票 6 万股)，每股面值 1 元，授予价格为
励计划授予的限制性股票数量调整为 140 万股(其中首次授予限制性股票 131.60 万股，预留限制性股票
月 7 日，公司已收到 16 名股权激励对象以货币资金缴纳的限制性股票认购款 15,801,100.00 元，其中计
入股本 1,358,000.00 元，计入资本公积(股本溢价)14,443,100.00 元。
激励计划的主要内容：
予数量为 4.20 万股），激励计划的有效期为 48 个月，在限制性股票解除限售期内，若达到激励计划规
定的行权/解除限售条件，激励对象可分四次申请行权/解除限售；
① 公司层面业绩考核要求
本激励计划考核年度为 2022-2025 年四个会计年度，每个会计年度考核一次，在解除限售的各个会
计年度中，分年度进行业绩考核并解除限售，以达到业绩考核目标作为激励对象的解除限售条件。参照
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对各考核年度的营业收入增长率、净利润增长率进行考核，根据上述指标每年对应的完成情况核算公司
层面解锁比例。公司业绩考核目标及解锁比例安排如下表所示：
归属安排 对应考核年度 业绩考核目标
营业收入同比 2020 年增长不低于 110%；并且公司净利
第一个解除限售期 2022 年度
润同比 2020 年增长不低于 90%
营业收入同比 2020 年增长不低于 200%；并且公司净利
第二个解除限售期 2023 年度
润同比 2020 年增长不低于 150%
营业收入同比 2020 年增长不低于 280%；并且公司净利
第三个解除限售期 2024 年度
润同比 2020 年增长不低于 210%
营业收入同比 2020 年增长不低于 360%；并且公司净利
第四个解除限售期 2025 年度
润同比 2020 年增长不低于 280%
注：上述“营业收入”以经公司聘请的符合资质的会计师事务所审计的合并报表所载数据为计算依
据。上述“净利润”是指经审计的归属于上市公司股东的净利润，并剔除股份支付费用的影响
公司未满足上述业绩考核目标的，所有激励对象对应考核当年可解除限售的限制性股票均不得解除
限售，由公司按授予价格回购注销。
② 组织层面绩效考核要求
激励对象的绩效评价结果分为合格、不合格两个等级，考核评价表适用于考核对象。组织层面的业
绩考核根据公司的绩效管理方案中核心业绩指标年度考核得分。按照组织层面的完成情况，完成当年核
心业绩指标考核即为合格 100%，未完成则是不合格为 0，由公司按授予价格回购注销。
公司对业务单元绩效考核的重点为业务单元经营业绩，绩效指标重点为财务指标，即每一年度年初
根据公司整体战略安排下达的核心预算指标；对职能与平台部门绩效考核的重点为支持战略实现的核心
管理指标，绩效指标重点体现本部门对公司和业务单元的核心价值及贡献。
③ 个人层面绩效考核要求
公司人力资源中心将负责对激励对象每个考核年度的综合考评进行打分，薪酬与考核委员会负责审
核公司绩效考评的执行过程和结果，并依照审核的结果确 定激励对象解除限售的比例。激励对象的绩效
评价结果分为 A、B、C、D、E 五个等级，考核评价表适用于考核对象。届时根据下表确定激励对象解除
限售的比例：
B 及以上(A、
评价分数 C D E(得分＜60)
B)
标准系数 1.0 0.8 0.6 0
激励对象个人当年实际解除限售额度=个人当年计划解除限售额度×集团层面解除限售比例×组织层
面绩效考核系数×个人层面标准系数。激励对象因考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司按授予
价格回购注销。
制性股票，由公司回购注销。
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?适用 □不适用
单位：元
授予日权益工具公允价值的确定方法 授予日的市场价格
根据最新取得的可行权职工数、职工考核变动等后续信息
可行权权益工具数量的确定依据
进行估计
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 32,738,658.64
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 15,804,723.62
□适用 ?不适用
十四、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
截至 2022 年 12 月 31 日止，开具的保函如下：
品 种 交易金额 保证金余额 备注
保函 52,134,336.92 10,694,450.13
除上述承诺事项外，截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的其他重要承诺事项。
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要或有事项。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
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十五、资产负债表日后事项
单位：元
拟分配的利润或股利 68,377,884.90
十六、其他重要事项
（1） 追溯重述法
（2） 未来适用法
（1） 非货币性资产交换
（2） 其他资产置换
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
本公司主要业务为物业服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公
司无需披露分部信息。
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（2） 报告分部的财务信息
（3） 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
本公司主要业务为物业服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公
司无需披露分部信息。
（4） 其他说明
根据公司第二届董事会第十六次会议审议通过的《关于公司重大资产购买方案的议案》，公司拟以
现金方式购买陈昆、董灿辉、罗成勇、葛彬、汪忠雄、肖体良、金克斌、郭云松、李波、鲁学明、候建
林、杨延庆、董天禹合计持有的云南沧恒投资有限公司（以下简称沧恒投资）80%股权，双方以沧恒投资
上述交易尚在正常推进中。
截至资产负债表日，王宣所持有本公司股份已累计质押 1,078,000 股，质权人为：长江证券股份有限公
司，质押到期日为 2023 年 5 月 10 日。上述质押已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完
质押登记手续。
(1) 使用权资产相关信息详见本财务报表附注七、25 之说明。
(2) 公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五、42 之说明。计入当期损
益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项 目 本期数 上年同期数
短期租赁费用 16,115,155.77 11,526,780.90
低价值资产租赁费用（短期租赁除外） 2,464,766.65 1,166,820.01
合 计 18,579,922.42 12,693,600.91
(3) 与租赁相关的当期损益及现金流
项 目 本期数 上年同期数
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租赁负债的利息费用 1,425,225.93 1,122,830.86
与租赁相关的总现金流出 29,482,185.13 18,845,880.39
(4) 租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注八(二)之说明。
(1) 经营租赁
项 目 本期数 上年同期数
租赁收入 1,179,909.39 729,343.47
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关
收入
项 目 期末数 上年年末数
固定资产 4,869,392.15
投资性房地产 17,568,544.00 6,850,600.00
小 计 17,568,544.00 11,719,992.15
剩余期限 期末数 上年年末数
合 计 714,558.00 610,017.72
十七、母公司财务报表主要项目注释
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项 507,128 507,128 507,128 507,128
计提坏 .65 .65 .65 .65
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账准备
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
账准备 99.87% 1.75% 99.81% 5.30%
,855.03 28.11 ,426.92 ,000.26 489.67 ,510.59
的应收
账款
其
中：
合计 100.00% 1.87% 100.00% 5.48%
,983.68 56.76 ,426.92 ,128.91 618.32 ,510.59
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
无锡知谷网络科技有 款项收回存在重大不
限公司 确定性
重庆云铠商业管理有 款项收回存在重大不
限公司 确定性
合计 507,128.65 507,128.65
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
信用风险特征组合 387,742,229.11 7,060,428.11 1.82%
合并范围内关联方组合 15,420,625.92
合计 403,162,855.03 7,060,428.11
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
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合计 403,669,983.68
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
准备
按组合计提坏 14,479,489.6 -
账准备 7 7,419,061.56
合计 7,567,556.76
（3） 本期实际核销的应收账款情况
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
客户一 23,326,526.85 5.78% 481,983.67
客户二 9,824,642.52 2.43% 180,552.72
客户三 9,766,534.02 2.42%
客户四 7,245,471.65 1.79% 109,236.51
客户五 7,031,040.44 1.75% 114,376.93
合计 57,194,215.48 14.17%
（5） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
（6） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 182,043,164.24 123,385,376.38
合计 182,043,164.24 123,385,376.38
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（1 ） 应收利息
□适用 ?不适用
（2 ） 应收股利
□适用 ?不适用
（3 ） 其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方往来 66,183,431.45 27,659,333.76
履约保证金 92,319,456.86 79,060,023.05
投标保证金 16,081,020.97 13,555,318.98
项目备用金 3,138,232.37 3,906,947.36
代收代付水电费 7,181,198.94 1,923,489.33
其 他 4,541,553.30 4,794,450.38
合计 189,444,893.89 130,899,562.86
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
在本期
--转入第二阶段 -127,128.51 127,128.51
--转入第三阶段 -173,795.15 173,795.15
本期计提 -20,344.46 -152,984.08 60,871.71 -112,456.83
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额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 ?不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
合计 189,444,893.89
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
合并范围内关联
往来单位一 23,000,000.00 1 年以内 12.14%
方往来
合并范围内关联
往来单位二 12,714,283.58 1 年以内 6.71%
方往来
往来单位三 履约保证金 10,257,077.03 3-4 年 5.41% 512,853.85
合并范围内关联
往来单位四 8,346,611.95 1 年以内 4.41%
方往来
往来单位五 履约保证金 5,000,000.00 1 年以内 2.64% 250,000.00
合计 59,317,972.56 31.31% 762,853.85
单位：元
项目 期末余额 期初余额
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账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,550,000.00 1,550,000.00
对联营、合营 16,901,319.1 16,901,319.1
企业投资 0 0
合计 1,550,000.00 1,550,000.00
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额 本期增减变动 期末余额
减值准备期
被投资单位 （账面价 计提减值准 （账面价
追加投资 减少投资 其他 末余额
值） 备 值）
重庆大世界
保洁有限公
司
重庆大正融
信物业管理 300,000.00 300,000.00
有限公司
重庆益客精
橱餐饮管理 550,000.00
有限公司
重庆大正保
安服务有限
公司
重庆智邦整
合企业管理 1,000,000.
咨询有限公 00
司
重庆高筹智
能工程有限
公司
重庆大疆商
业管理有限 500,000.00 500,000.00
公司
重庆慧璧物
业服务有限
公司
青岛大正融
源智慧城市 1,950,000. 1,950,000.
运营服务有 00 00
限公司
民兴物业
.00 .00
贵阳市大正
辉尚智慧城 3,000,000. 3,000,000.
市运营服务 00 00
有限公司
深圳慧链云
科技有限公
.00 .00
司
贵阳市大正
彗能智慧城
市运营服务
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
有限公司
南阳新大正
物业服务有
限责任公司
重报物业
重庆大正贵
博城市环境 1,530,000. 1,530,000.
服务有限公 00 00
司
重庆新大正
美餐餐饮服 51,000.00 255,000.00 306,000.00
务有限公司
四川和翔
安庆企业服 1,020,000. 1,020,000.
务 00 00
重庆山清停
车场管理有
.00 .00
限公司
合计
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
投资单 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
二、联营企业
成都嘉
峰世界
清洁保
养有限
公司
重庆保
税港区
港佳综 239,40
,668.0 ,068.0
合服务 0.00
有限公
司
江西中
泽新大 -
正物业 663,77
股份有 4.05
限公司
小计 ,668.0 ,319.1
合计 ,668.0 ,319.1
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
（3） 其他说明
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,130,835,917.26 1,776,354,238.77 1,584,130,948.55 1,277,161,060.07
其他业务 561,855.29 466,197.05
合计 2,131,397,772.55 1,776,354,238.77 1,584,597,145.60 1,277,161,060.07
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 43,986.88 290,274.22
权益法核算的长期股权投资收益 72,409,242.76 840,000.00
处置长期股权投资产生的投资收益 196,429.00
交易性金融资产在持有期间的投资收
益
合计 72,453,229.64 1,520,981.00
十八、补充资料
?适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -211,681.72
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值 -2,500,000.00
变动损益，以及处置交易性金融资产
交易性金融负债和可供出售金融资产
新大正物业集团股份有限公司 2022 年年度报告全文
取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投
资性房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和
-30,946.79
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
目
减：所得税影响额 3,627,137.21
少数股东权益影响额 217,200.38
合计 23,041,791.17 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 ?不适用
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
利润
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 ?不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应
注明该境外机构的名称
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