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深深房Ａ: 2022年年度审计报告

证券之星 2023-03-18 00:00:00
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 深圳经济特区房地产（集团）
    股份有限公司
  二〇二二年度审计报告
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
               目   录
审计报告                   1-7
合并及公司资产负债表             1-2
合并及公司利润表               3
合并及公司现金流量表             4
合并及公司股东权益变动表           5-8
财务报表附注                 9-91
                                    致同会计师事务所（特殊普通合伙）
                                    中国北京朝阳区建国门外大街 22 号
                                    赛特广场 5 层邮编 100004
                                    电话 +86 10 8566 5588
                                    传真 +86 10 8566 5120
                                    www.grantthornton.cn
                  审计报告
                          致同审字（2023）第 441A003242 号
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东：
  一、审计意见
  我们审计了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称深房
集团）财务报表，包括 2022 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2022 年
度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动
表以及相关财务报表附注。
  我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编
制，公允反映了深房集团 2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022
年度的合并及公司经营成果和现金流量。
  二、形成审计意见的基础
  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的
“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的
责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深房集团，并履行了
职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
  三、关键审计事项
  关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要 的
事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，
我们不对这些事项单独发表意见。
  关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要 的
事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，
我们不对这些事项单独发表意见。
  （一）房地产开发项目的收入确认
  相关信息披露详见财务报表附注三、24 以及附注五、35。
  本期房地产开发项目收入 3.09 亿元，是深房集团 2022 年度营业收入及
营业利润的主要来源。
  深房集团在以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：（1）
已经签订销售合同并在住建局备案；（2）房地产已经完工并验收合格；（3）
一次性付款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行 按
揭审批手续；（4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
  由于房地产开发项目的收入对深房集团的重要性，以及单个房地产开发
项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对深房集团的利润产生重大影
响，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
  针对与房地产开发项目的收入确认，我们主要执行了以下审计程序：
  ①了解、评价与收入确认相关的关键内部控制，包括入伙手续核对、销
售收入入账等，测试关键控制执行的有效性；
  ②检查深房集团的房产销售合同条款，评价深房集团有关房地产开发项
目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
  ③从报告期内确认房产销售收入的项目中抽样选取样本，检查买卖合同、
收款情况及入伙通知书（检查销售实现的要件），评价相关房产销售收入是
否已按照深房集团的收入确认政策确认；
  ④就临近资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查
买卖合同、收款情况及入伙通知书，评价相关房产销售收入是否在恰当的期
间确认；
   ⑤对于房地产开发项目中报告期确认的房产销售收入，按售房类型计算
平均单价，并与上年度平均销售单价相比较，分析销售收入和毛利变动的合
理性；
   ⑥评估深房集团管理层（以下简称管理层）对房产销售收入确认的会计
处理以及相关信息在财务报表中的列报和披露是否充分、恰当。
   （二）土地增值税的计提
   相关信息披露详见财务报表附注三、32，附注四、税项以及附注五、36。
   深房集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税，报告期内列支的土地增
值税金额为 6,899.41 万元。
   深房集团销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进税率 30% - 60%
缴纳土地增值税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税的计提金
额进行估算，在作出估算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规
的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、
房地产开发成本、利息费用、开发费用等。深房集团在土地增值税汇算清缴
时，实际应付税金可能与深房集团预估的金额存在差异。
   由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要性，且管理层作出估计时
的判断包括对相关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因此，我们
将深房集团土地增值税的计提识别为关键审计事项。
   针对与评价土地增值税的计提，我们主要执行了以下审计程序：
   ①了解并评估了管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部控制的
设计和运行有效性。
   ②利用本所内部税务专家的工作，复核了深房集团于 2022 年 12 月 31 日
的土地增值税的计提，包括基于我们的经验、知识和对各地方税务机关就相
关税法应用的实务操作的理解，评估深房集团的假设和判断；并评价了注册
会计师的税务专家的胜任能力、专业素质和独立性。
  ③评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，
评估深房集团的假设和判断。
  ④重新计算深房集团计提的土地增值税，并将我们的计算结果与深房集
团记录的金额进行比较。
  （三）存货可变现净值的评估
  相关信息披露详见财务报表附注三、12 以及附注五、7。
  深房集团已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品（以下统称“存
货”），该等存货按照成本与可变现净值熟低计量。存货期末余额 42.57 亿元，
占深房集团期末资产总额 74.82%。
  管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净值。在确定存货可变 现
净值过程中，管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状况将 要
发生的建造成本做出最新估计，并估算每个存货的预期未来净售价（参考 附
近地段房地产项目的最近交易价格）和未来销售费用以及相关销售税金等，
该过程涉及重大的管理层判断和估计。
  由于存货对深房集团资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将
要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环
境各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，因此我们将深房集团存货的
可变现净值的评估识别为关键审计事项。
  针对存货可变现净值的评估，我们主要执行了以下审计程序：
  ①了解并评价了与房地产开发项目成本预算及动态成本管理、可变现净
值估计相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
   ②选取样本对房地产开发项目进行实地观察，并询问这些项目的开发进
度及动态成本预算情况；
   ③评价管理层对项目的预期未来售价和未来销售费用以及相关销售税金，
所采用的计算方法，如将估计售价与市场可获取数据、项目销售预算计划进
行比较；
   ④将各房地产开发项目存货目前实际发生的成本与项目最新预算进行核
对，并将截至 2022 年 12 月 31 日的最新预算成本与截至 2021 年 12 月 31 日的预
算成本进行比较，以评价管理层预测的准确性；
   ⑤重新计算了管理层对可变现净值的测算过程。
   四、其他信息
   深房集团管理层对其他信息负责。其他信息包括深房集团 2022 年年度报
告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
   我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息
发表任何形式的鉴证结论。
   结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，
考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不
一致或者似乎存在重大错报。
   基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应
当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
   五、管理层和治理层对财务报表的责任
   深房集团管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现
公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于
舞弊或错误导致的重大错报。
  在编制财务报表时，管理层负责评估深房集团的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清
算深房集团、终止运营或别无其他现实的选择。
  治理层负责监督深房集团的财务报告过程。
  六、注册会计师对财务报表审计的责任
  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错 报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保 证，
但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响 财务
报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职
业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
  （1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计
和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表
审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌
驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现
由于错误导致的重大错报的风险。
  （2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
  （3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的
合理性。
  （4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取
的审计证据，就可能导致对深房集团的持续经营能力产生重大疑虑的事项或
情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确
定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相
关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截
至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深房集团不
能持续经营。
  （5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
  （6） 就深房集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对
审计意见承担全部责任。
  我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行
沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
  我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与
治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相
关的防范措施（如适用）。
  从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最
为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法
律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报
告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定
不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所（特殊普通合伙）       中国注册会计师：
     中国〃北京             中国注册会计师：
                            二〇二三年三月十七日
                     合并及公司资产负债表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司                                                        单位：人民币元
                                期末余额                                  上年年末余额
        项 目   附注
                         合并                   公司                 合并                 公司
流动资产：
货币资金          五、1     197,663,949.74        92,377,124.60     564,358,824.63     304,130,181.74
交易性金融资产       五、2     408,154,361.42       408,154,361.42     514,024,710.91     514,024,710.91
应收票据          五、3       1,536,150.00                  -         3,530,537.37                -
应收账款          五、4      63,580,422.16        11,706,678.21      61,048,785.11       9,708,285.93
应收款项融资                            -                   -                  -                  -
预付款项          五、5       1,163,612.24           200,000.00       4,899,011.32         200,000.00
其他应收款         五、6      42,105,050.33      1,711,880,332.45     30,614,008.08    1,587,300,891.76
其中：应收利息                           -                   -                  -                  -
     应收股利                         -         39,222,722.88       1,052,192.76                -
存货            五、7    4,257,109,614.31        4,854,703.53    4,034,933,562.62     42,348,499.39
合同资产                              -                   -                  -                  -
持有待售资产        五、8                 -                   -        78,940,232.10      12,821,791.52
一年内到期的非流动资产                       -                   -                  -                  -
其他流动资产        五、9      36,778,641.42         1,138,065.43      68,216,887.04       7,144,189.24
流动资产合计               5,008,091,801.62     2,230,311,265.64   5,360,566,559.18   2,477,678,550.49
非流动资产：
债权投资                              -                   -                  -                  -
其他债权投资                            -                   -                  -                  -
长期应收款                             -                   -                  -                  -
长期股权投资        五、10         93,927.64      1,582,275,489.49        272,168.28    1,582,657,055.03
其他权益工具投资      五、11     13,839,235.57        13,839,235.57      36,322,704.33      13,831,938.92
其他非流动金融资产                         -                   -                  -                  -
投资性房地产        五、12    566,873,915.07       455,917,024.15     588,865,777.16     476,622,089.39
固定资产          五、13     21,425,475.05        14,046,375.35      23,920,424.55      15,722,627.74
在建工程                              -                   -                  -                  -
生产性生物资产                           -                   -                  -                  -
油气资产                              -                   -                  -                  -
使用权资产         五、14        232,496.72                  -           365,351.97                -
无形资产          五、15                -                   -                  -                  -
开发支出                              -                   -                  -                  -
商誉                                -                   -                  -                  -
长期待摊费用        五、16      2,176,221.53         1,381,401.99       2,164,963.18       1,167,500.83
递延所得税资产       五、17     77,036,728.98        29,502,067.58     170,020,101.78     134,299,017.38
其他非流动资产                           -                   -                  -                  -
非流动资产合计               681,678,000.56      2,096,961,594.13    821,931,491.25    2,224,300,229.29
 资产总计                5,689,769,802.18     4,327,272,859.77   6,182,498,050.43   4,701,978,779.78
                   合 并 及公 司资产负债表 （续）
                                     期 末余额                               上 年年末余额
         项 目      附注
                            合并                 公司                  合并                 公司
流动负债：
短期借款              五、18     51,138,077.62                 -        50,440,116.24                 -
交易性金融负债                               -                  -                   -                  -
应付票据              五、19                -                  -       247,376,403.56                 -
应付账款              五、20    434,601,559.67      17,666,752.61      141,447,559.24      29,750,790.44
预收款项              五、21       5,465,343.96                -          6,411,427.04                -
合同负债              五、22     43,533,467.29         184,985.71      199,965,490.08     159,752,627.50
应付职工薪酬            五、23     35,724,203.78      21,167,813.42       43,926,711.78      33,496,830.45
应交税费              五、24    190,951,185.99     178,147,095.75      600,540,872.48     588,031,923.05
其他应付款             五、25    574,331,340.84     184,614,308.51      581,377,415.64     207,613,656.49
其中：应付利息                    16,535,277.94      16,535,277.94       16,535,277.94      16,535,277.94
     应付股利                             -                  -                   -                  -
持有待售负债            五、8                 -                  -        65,752,452.06                 -
一年内到期的非流动负债       五、26       6,188,794.43                -            83,023.44                 -
其他流动负债            五、27       3,882,817.68           9,249.29        8,196,849.13       7,987,260.50
 流 动负债合计                 1,345,816,791.26    401,790,205.29     1,945,518,320.69   1,026,633,088.43
非流动负债：
长期借款              五、28     54,261,000.00                 -                   -                  -
应付债券                                  -                  -                   -                  -
租赁负债              五、29         53,885.23                 -           125,920.77                 -
长期应付款                                 -                  -                   -                  -
预计负债                                  -                  -                   -                  -
递延收益                                  -                  -                   -                  -
递延所得税负债           五、17       3,096,348.02       3,096,348.02        9,524,639.56       5,027,520.65
其他非流动负债                               -                  -                   -                  -
 非 流动负债合计                  57,411,233.25        3,096,348.02        9,650,560.33       5,027,520.65
 负 债合计                   1,403,228,024.51    404,886,553.31     1,955,168,881.02   1,031,660,609.08
股本                五、30   1,011,660,000.00   1,011,660,000.00    1,011,660,000.00   1,011,660,000.00
资本公积              五、31    978,244,910.11     964,711,931.13      978,244,910.11     964,711,931.13
减：库存股                                 -                  -                   -                  -
其他综合收益            五、32     25,926,720.85        1,379,426.68      36,088,963.95        1,373,954.19
专项储备                                  -                  -                   -                  -
盈余公积              五、33    275,253,729.26     252,124,115.85      241,144,854.93     218,015,241.52
未分配利润             五、34   1,713,155,187.48   1,692,510,832.80    1,671,121,562.98   1,474,557,043.86
归属于母公司股东权益合计             4,004,240,547.70   3,922,386,306.46    3,938,260,291.97   3,670,318,170.70
少数股东权益                    282,301,229.97                 -       289,068,877.44                 -
 股 东权益合计                 4,286,541,777.67   3,922,386,306.46    4,227,329,169.41   3,670,318,170.70
     负 债和股东权益总计          5,689,769,802.18   4,327,272,859.77    6,182,498,050.43   4,701,978,779.78
公 司法定代表人：         主 管会计工作的公司负责人：                               公 司会计机构负责人：
                               合并及公司利润表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司                                                                          单位：人民币元
                                                      本 期 金额                              上 期 金额
                   项 目          附注
                                                合并              公司                  合并                公司
一 、 营业收 入                       五 、 35       634,384,561.42   207,149,569.13   1,320,790,648.45    774,065,610.33
 减：营业成本                         五、35         437,052,001.01    66,761,336.83    666,348,361.48     198,814,980.86
   税金及附加                        五、36          81,783,491.54    34,857,919.27    254,360,315.85     239,589,346.99
    销售费用                        五、37          19,217,595.11     1,693,651.82     42,737,748.22      25,703,001.79
    管理费用                        五、38          55,758,749.08    31,384,870.71     98,307,831.60      62,162,730.22
    研发费用                                                -                -                  -                 -
    财务费用                        五、39          -6,507,147.03   -57,765,779.16     -18,083,491.01    -35,842,822.63
     其中：利息费用                                           -                 -             9,920.46               -
            利息收入                               5,315,817.53    42,340,594.39     28,863,878.27      41,651,307.37
 加：其他收益                         五、40             559,803.19       290,331.32      1,669,479.40          41,188.24
    投资收益(损失以“-”号填列）             五、41         164,986,548.17   280,973,270.14       1,783,839.07      1,783,839.07
      其中：对联营企业和合营企业的投资收益                        -178,240.64      -178,240.64       -105,321.37        -105,321.37
         以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
                                                       -                 -                 -                  -
（损失以“-”号填列）
   净敞口套期收益(损失以“-”号填列）                                  -                 -                 -                  -
    公允价值变动收益(损失以“-”号填列）         五、42           8,970,031.50     8,970,031.50     11,828,130.44      11,828,130.44
    信用减值损失(损失以“-”号填列）           五、43          -6,516,237.34      -402,823.92      -7,795,219.71       -153,318.35
    资产减值损失(损失以“-”号填列）           五、44            -532,397.57              -           268,941.60               -
    资产处置收益(损失以“-”号填列）           五、45                   -                 -            -8,852.73               -
二 、 营业利 润(亏 损以“-”号 填 列）                      214,547,619.66   420,048,378.70    284,866,200.38     297,138,212.50
 加：营业外收入                        五、46           1,534,651.38      350,103.89        1,746,134.87      1,584,736.54
 减：营业外支出                        五、47             478,942.74      308,559.95          208,129.74         32,989.65
三 、 利润总 额(亏 损总额以“-”号 填 列）                    215,603,328.30   420,089,922.64    286,404,205.51     298,689,959.39
 减：所得税费用                        五、48          66,026,457.35    79,001,179.37     68,804,535.78      74,484,146.80
四 、 净利润 (净 亏 损以“-”号 填 列）                     149,576,870.95   341,088,743.27    217,599,669.73     224,205,812.59
（ 一 ）按经 营持续性分类：
 其中：持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）                      139,931,713.54   341,088,743.27    214,252,742.25     224,205,812.59
      终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）                      9,645,157.41                        3,346,927.48
 （ 二 ）按所 有权归属分类：
  其中：归属于母公司股东的净利润（净亏损以 “-”号填
列）
       少数股东损益（净亏损以“-”号填列）                     -4,141,934.62                       -3,236,640.20
五 、 其他综 合收益的税后净额                              -1,338,182.69         5,472.49       8,837,349.05       242,802.45
 归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额                          1,287,530.16         5,472.49       7,925,913.82       242,802.45
        （一）不能重分类进损益的其他综合收益                    -1,314,647.75         5,472.49       -891,117.14        242,802.45
       （二）将重分类进损益的其他综合收益                       2,602,177.91              -         8,817,030.96               -
 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                          -2,625,712.85                         911,435.23
六 、 综合收 益总额                                  148,238,688.26   341,094,215.76    226,437,018.78     224,448,615.04
 归属于母公司股东的综合收益总额                             155,006,335.73   341,094,215.76    228,762,223.75     224,448,615.04
 归属于少数股东的综合收益总额                               -6,767,647.47                      -2,325,204.97
七 、 每股收 益
 （一）基本每股收益                                          0.1519                              0.2183
 （二）稀释每股收益                                          0.1519                              0.2183
公 司 法 定 代表 人：                   主 管 会 计 工作 的公 司负责 人 ：                          公 司 会 计 机构 负责 人：
                             合并及公司现金流量表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司                                                                  单位：人民币元
                                              本 期金额                                  上 期金额
             项   目         附注
                                    合并                  公司                 合并              公司
一 、经营活动产生的现金流量：
 销售商品、提供劳务收到的现金                     511,011,815.61      49,012,283.37    1,427,249,424.24     800,728,093.14
 收到的税费返还                            132,838,815.39      76,682,094.30                 -                   -
 收到其他与经营活动有关的现金            五、49      24,599,301.34      45,702,753.43      378,597,082.00      55,262,411.37
  经 营活动现金流入小计                       668,449,932.34     171,397,131.10    1,805,846,506.24     855,990,504.51
 购买商品、接受劳务支付的现金                     641,103,390.35      14,097,081.25    2,301,256,194.02      53,822,715.55
 支付给职工以及为职工支付的现金                     89,495,463.28      41,433,458.97      191,511,263.39      55,225,745.09
 支付的各项税费                            540,305,543.96     506,294,532.81      235,554,836.77     276,459,274.35
 支付其他与经营活动有关的现金            五、49      73,321,533.51      48,529,139.31      283,476,320.00     472,880,097.57
  经 营活动现金流出小计                     1,344,225,931.10     610,354,212.34    3,011,798,614.18     858,387,832.56
  经 营活动产生的现金流量净额                   -675,775,998.76    -438,957,081.24   -1,205,952,107.94       -2,397,328.05
二 、投资活动产生的现金流量：
 收回投资收到的现金                                    -                                      -                   -
 取得投资收益收到的现金                        10,527,896.61      10,042,199.78        1,889,160.44        1,889,160.44
 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
 现金净额
 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额               157,395,480.90     196,676,700.00                 -                   -
 收到其他与投资活动有关的现金            五、49    114,840,380.99     114,840,380.99      797,803,419.53      797,803,419.53
  投 资活动现金流入小计                      282,766,666.00     321,562,188.27      799,855,541.48      799,693,833.53
 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的
现金
 投资支付的现金                                      -                                      -                    -
 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                          -                  -        449,776,436.75     1,444,894,678.60
 支付其他与投资活动有关的现金            五、49               -                  -      1,300,000,000.00     1,300,000,000.00
  投 资活动现金流出小计                          713,537.29         458,195.93    1,751,621,932.29     2,746,178,536.45
  投 资活动产生的现金流量净额                   282,053,128.71     321,103,992.34     -951,766,390.81    -1,946,484,702.92
三 、筹资活动产生的现金流量：
 吸收投资收到的现金                                    -                  -                    -                   -
  其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金                         -                  -                    -                   -
 取得借款收到的现金                         111,428,077.62                -          50,440,116.24                 -
 收到其他与筹资活动有关的现金            五、49               -                  -         215,816,852.52       22,800,000.00
  筹 资活动现金流入小计                      111,428,077.62                -         266,256,968.76       22,800,000.00
 偿还债务支付的现金                          50,440,116.24                -          76,893,995.94                 -
 分配股利、利润或偿付利息支付的现金                  89,685,993.21      89,026,080.00        88,014,420.00       88,014,420.00
  其中：子公司支付少数股东的股利、利润                                             -                    -                   -
 支付其他与筹资活动有关的现金                               -                                       -                   -
  筹 资活动现金流出小计                      140,126,109.45       89,026,080.00      164,908,415.94       88,014,420.00
  筹 资活动产生的现金流量净额                   -28,698,031.83      -89,026,080.00      101,348,552.82      -65,214,420.00
四 、汇率变动对现金及现金等价物的影响                    492,336.21                 -           -440,345.74                 -
五 、现金及现金等价物净增加额                   -421,928,565.67     -206,879,168.90   -2,056,810,291.67   -2,014,096,450.97
 加：期初现金及现金等价物余额                    612,293,635.15      297,680,168.50    2,669,103,926.82    2,311,776,619.47
六 、期末现金及现金等价物余额                    190,365,069.48       90,800,999.60      612,293,635.15      297,680,168.50
公 司 法定代表人：           主 管 会计工作的公司负责人：                        公 司 会计机构负责人：
                                                 合 并 股东权益变动表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司                                                                                                                                    单位：人民币元
                                                                                              本 期金额
                                                                         归 属于母公司股东权益
             项 目                                                                                                                           少数股东               股东权益
                                                                             其他综合                                                           权益                 合计
                               股本              资 本公积            减 ：库存股                        专 项储备    盈 余公积            未 分配利润
                                                                              收益
一 、上年年末余额                  1,011,660,000.00    978,244,910.11        -       36,088,963.95        -   241,144,854.93    1,671,121,562.98   289,068,877.44   4,227,329,169.41
 加：会计政策变更                              -                  -          -                 -          -             -                   -                 -                 -
    前期差错更正                             -                  -          -                 -          -             -                   -                 -                 -
   同一控制下企业合并                           -                  -          -                 -          -             -                   -                 -                 -
   其他                                  -                  -          -                 -          -             -                   -                 -                 -
二 、本年年初余额                  1,011,660,000.00    978,244,910.11        -       36,088,963.95        -   241,144,854.93    1,671,121,562.98   289,068,877.44   4,227,329,169.41
三 、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）                 -                  -          -       -10,162,243.10       -    34,108,874.33      42,033,624.50     -6,767,647.47     59,212,608.26
（一）综合收益总额                              -                  -          -         1,287,530.16       -              -       153,718,805.57     -6,767,647.47    148,238,688.26
（二）股东投入和减少资本                           -                  -          -                 -          -             -                   -                 -                 -
（三）利润分配                                -                  -          -                 -          -    34,108,874.33    -123,134,954.33               -       -89,026,080.00
（四）股东权益内部结转                            -                  -          -       -11,449,773.26       -             -         11,449,773.26               -                 -
（五）专项储备                                -                  -          -                  -         -             -                   -                 -                 -
（六）其他                                   -                 -          -                 -          -              -                   -                -                  -
四 、本年年末余额                  1,011,660,000.00    978,244,910.11        -       25,926,720.85        -   275,253,729.26    1,713,155,187.48   282,301,229.97   4,286,541,777.67
公 司法定代表人：                                     主 管会计工作的公司负责人：                                                           公 司会计机构负责人：
                                                 合 并 股东权 益 变 动 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司                                                                                                                               单位：人民币元
                                                                                         上 期金额
                                                                     归 属于母公司股东权益
             项 目                                                                                                                      少数股东               股东权益
                                                                         其他综合                                                          权益                 合计
                               股本              资 本公积            减 ：库存股                   专 项储备   盈 余公积             未 分配利润
                                                                          收益
一 、上年年末余额                  1,011,660,000.00    978,244,910.11        -   28,163,050.13       -   218,724,273.67   1,560,720,254.31   -140,425,233.06   3,657,087,255.16
 加：会计政策变更                              -                  -          -             -         -             -                  -                 -                  -
    前期差错更正                             -                  -          -             -         -             -                  -                 -                  -
   同一控制下企业合并                           -                  -          -             -         -             -                  -                 -                  -
   其他                                  -                  -          -             -         -             -                  -                 -                  -
二 、本年年初余额                  1,011,660,000.00    978,244,910.11        -   28,163,050.13       -   218,724,273.67   1,560,720,254.31   -140,425,233.06   3,657,087,255.16
三 、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）                 -                  -          -    7,925,913.82       -    22,420,581.26    110,401,308.67    429,494,110.50     570,241,914.25
（一）综合收益总额                              -                  -          -    7,925,913.82       -              -      220,836,309.93     -2,325,204.97     226,437,018.78
（二）股东投入和减少资本                           -                  -          -             -         -             -                  -                 -                  -
（三）利润分配                                -                  -          -             -         -    22,420,581.26    -110,435,001.26              -        -88,014,420.00
（四）股东权益内部结转                            -                  -          -             -         -             -                  -                 -                  -
（五）专项储备                                -                  -          -             -         -             -                  -                 -                  -
（六）其他                                   -                  -         -             -         -              -                  -     431,819,315.47      431,819,315.47
四 、本年年末余额                  1,011,660,000.00    978,244,910.11        -   36,088,963.95       -   241,144,854.93   1,671,121,562.98   289,068,877.44    4,227,329,169.41
公 司法定代表人：                                     主 管会计工作的公司负责人：                                                      公 司会计机构负责人：
                                                   公 司股东权益变动 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司                                                                                                                     单位：人民币元
                                                                                           本 期 金额
               项 目                                                             其他综合
                               股本               资 本 公积            减 ： 库存股                     专项储备       盈 余 公积           未 分 配利润            股 东 权益合计
                                                                                收益
一 、 上年年末余额                  1,011,660,000.00     964,711,931.13            -   1,373,954.19         -    218,015,241.52   1,474,557,043.86    3,670,318,170.70
加：会计政策变更                                -                  -               -           -            -              -                  -                   -
   前期差错更正                               -                  -               -           -            -              -                  -                   -
   其他                                   -                  -               -           -            -              -                  -                   -
二 、 本年年初余额                  1,011,660,000.00     964,711,931.13            -   1,373,954.19         -    218,015,241.52   1,474,557,043.86    3,670,318,170.70
三 、 本年增减变动金额（减少以 “-”号 填列）               -                  -               -      5,472.49          -     34,108,874.33    217,953,788.94      252,068,135.76
（一）综合收益总额                               -                  -               -      5,472.49          -              -       341,088,743.27      341,094,215.76
（二）股东投入和减少资本                            -                  -               -           -            -              -                  -                   -
（三）利润分配                                 -                  -               -           -            -     34,108,874.33   -123,134,954.33       -89,026,080.00
（四）股东权益内部结转                             -                  -               -           -            -              -                  -                   -
（五）专项储备                                 -                  -               -           -            -              -                  -                   -
（六）其他                                   -                  -               -           -            -              -                  -                   -
四 、 本年年末余额                  1,011,660,000.00     964,711,931.13            -   1,379,426.68         -    252,124,115.85   1,692,510,832.80    3,922,386,306.46
公 司 法 定代 表人：                                   主 管 会 计工 作的公 司负责 人：                                      公 司 会 计机 构负责 人：
                                                    公 司股东权益变动 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司                                                                                                                     单位：人民币元
                                                                                           上 期 金额
               项 目                                                             其他综合
                                 股本             资 本 公积            减 ： 库存股                     专项储备       盈 余 公积           未 分 配利润            股 东 权益合计
                                                                                收益
一 、 上年年末余额                  1,011,660,000.00     964,711,931.13           -    1,131,151.74         -    195,594,660.26   1,360,786,232.53   3,533,883,975.66
加：会计政策变更                                 -                 -              -            -            -              -                  -                  -
   前期差错更正                                -                 -              -            -            -              -                  -                  -
   其他                                    -                 -              -            -            -              -                  -                  -
二 、 本年年初余额                  1,011,660,000.00     964,711,931.13           -    1,131,151.74         -    195,594,660.26   1,360,786,232.53   3,533,883,975.66
三 、 本年增减变动金额（减少以 “-”号 填列）                -                 -              -     242,802.45          -     22,420,581.26    113,770,811.33     136,434,195.04
（一）综合收益总额                                -                 -              -     242,802.45          -              -       224,205,812.59     224,448,615.04
（二）股东投入和减少资本                             -                 -              -            -            -              -                  -                  -
（三）利润分配                                  -                 -              -            -            -     22,420,581.26   -110,435,001.26      -88,014,420.00
（四）股东权益内部结转                              -                 -              -            -            -              -                  -                  -
（五）专项储备                                  -                 -              -            -            -              -                  -                  -
（六）其他                                    -                 -              -            -            -              -                  -                  -
四 、 本年年末余额                  1,011,660,000.00     964,711,931.13           -    1,373,954.19         -    218,015,241.52   1,474,557,043.86   3,670,318,170.70
公 司 法 定代 表人：                                   主 管 会 计工 作的公 司负责 人：                                      公 司 会 计机 构负责 人：
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
                        财务报表附注
一、公司基本情况
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是一家在广
  东省深圳市注册的股份有限公司，于1993年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复
  〔1993〕724号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的股份有限
  公司，并经广东省深圳市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照统一社会信用
  代码为91440300192179585N，注册资本为1,011,660,000.00元。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分
  别于1993 年9月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日，本
  公司发行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为
  深圳市罗湖区人民南路深房广场45-48层。
  号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资
  控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资
  控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务
  院国有资产监督管理委员会国资产权〔2005〕689号文批准，并经中国证券监督管理委
  员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在中国
  证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投
  资控股有限公司持有本公司份564,353,838股（占本公司总股本本55.78%。），所持股份
  均为无限售条件股份。
  本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、计划
  财务部、营销部、工程管理部等部门。
  本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营活动：从事房地产开发及
  商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、
  室内装修等业务。
   日批准。
  本公司的合并范围及其变化情况详见本“附注六、合并范围的变动”、本“附注七、
  在其他主体中的权益”。
二、财务报表的编制基础
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统
 称“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息
 披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财务信息。
 本财务报表以持续经营为基础列报。
 本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本
 为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、重要会计政策及会计估计
 本公司根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见附注三、24。
 本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2022年12月31日的合
 并及公司财务状况以及2022年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信
 息。
 本公司会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
 本公司的营业周期为12个月。
 本公司及境内子公司及境外香港子公司均以人民币为记账本位币。本公司之境外子公
 司美国长城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账
 本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
（1）同一控制下的企业合并
 对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并
 日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合
 并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收
 益。
 通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
 在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控
 制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本
 与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资
 本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
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 财务报表附注
 在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终
 控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支
 付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资
 本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股
 权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起
 至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比
 较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出
 的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被
 购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
 对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
 誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方
 可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
 通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增
 投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权
 益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该
 项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被
 投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有
 者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采
 用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转
 入留存收益。
 在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方
 的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照
 该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当
 期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者
 权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产
 变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
 于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
 计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
（1）合并范围
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 财务报表附注
 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单
 位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投
 资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资
 单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
 合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编
 制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，
 公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
 在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自
 同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日
 起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
 在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自
 购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金
 流量表。
 子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债
 表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并
 利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过
 了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
 因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
 购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况
 下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有
 子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负
 债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧
 失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，
 减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的
 份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
 与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由
 于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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 财务报表附注
 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分
 为共同经营和合营企业。
（1）共同经营
 共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
 本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定
 进行会计处理：
 A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
 B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
 C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
 D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
 E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
 合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
 本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
 现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期
 限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（1）外币业务
 本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
 资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表
 日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计
 入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
 折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，
 折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入
 当期损益或其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债
  项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目
  采用发生日的即期汇率折算。
  利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
  现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响
  额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响” 项
  目反映。
  由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目
  反映。
  处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经
  营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
  金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
  本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
  金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
  ① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
  ② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
  金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公
  司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且
  新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同
  时确认新金融负债。
  以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
  本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，
  将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计
  入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
  以摊余成本计量的金融资产
  本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
  融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
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财务报表附注
?   本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
?  该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未
偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实
际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
?  本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金
融资产为目标；
?  该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未
偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利
息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计
入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，
本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括
利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，
且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入
损益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入
其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式
决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是
两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的
特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
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 财务报表附注
 本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产
 生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，
 本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期
 未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，
 本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行
 评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
 仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式
 发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进
 行重分类。
 金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
 的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易
 费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资
 成分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
 本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
 融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当
 期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认
 时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按
 照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关
 的股利和利息支出计入当期损益。
 以摊余成本计量的金融负债
 其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利
 得或损失计入当期损益。
 金融负债与权益工具的区分
 金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
 ①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
 ②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
 ③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同
 将交付可变数量的自身权益工具。
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 财务报表附注
 ④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身
 权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
 权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
 如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该
 合同义务符合金融负债的定义。
 如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工
 具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具
 持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本
 公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
 金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
 本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
 ?   以摊余成本计量的金融资产；
 ?   以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
 ?   《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
 ?   租赁应收款；
 ?  财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合
 终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
 预期信用损失的计量
 预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
 用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
 期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
 本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信
 息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之
 间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
 本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始
 确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用
 损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值
 的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金
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财务报表附注
融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存
续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确
认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事
件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个
月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具
违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期
限（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除
减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照
其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
应收票据、应收账款和合同资产
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照
相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特
征对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依
据如下：
A、应收票据
?   应收票据组合 1：银行承兑汇票
?   应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
?   应收账款组合 1：应收合并范围内关联方
?   应收账款组合 2：应收房产销售款
?   应收账款组合 3：应收其他客户
C、合同资产
?   合同资产组合 1：产品销售
?   合同资产组合 2：工程施工
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财务报表附注
对于划分为组合的应收票据、合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
来经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用
损失，确定组合的依据如下：
?   其他应收款组合 1：应收政府部门款项
?   其他应收款组合 2：应收员工备用金
?   其他应收款组合 3：应收代收代付款
?   其他应收款组合 4：应收其他往来款项
?   其他应收款组合 5：应收关联方款项
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的
各种类型，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信
用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
?   债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
?   已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
?   已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
?  现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的
还款能力产生重大不利影响。
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财务报表附注
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是
否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对
金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过30日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本公司认为金融资产在下列情况发生违约：
?  借款人不大可能全额支付其对本公司的欠款，该评估不考虑本公司采取例如变
现抵押品（如果持有）等追索行动；或
?    金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具
有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。
金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
?    发行方或债务人发生重大财务困难；
?    债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
?  本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他
情况下都不会做出的让步；
?    债务人很可能破产或进行其他财务重组；
?    发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计
量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得
计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负
债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，
本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该
金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在
本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。
但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影
响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
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  财务报表附注
（6）金融资产转移
  金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入
  方）。
  本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金
  融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
  本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列
  情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负
  债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金
  融资产，并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
  当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权
  利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资
  产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融
  负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
  公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
  移一项负债所需支付的价格。
  本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相
  关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或
  负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交
  易市场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所
  使用的假设。
  存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
  金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
  以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益
  的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能
  力。
  本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优
  先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，
  才使用不可观察输入值。
  在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具
  有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计
  量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是
  除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，
  是相关资产或负债的不可观察输入值。
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  每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债
  进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
（1）存货的分类
  本公司存货按房地产开发项目和非房地产开发项目分类。存货主要系房地产开发项目，
  包括开发成本、开发产品，其中开发成本包括拟开发的开发产品、在建开发产品，开
  发产品包括已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。非房地产开发项目
  包括原材料、库存商品和工程施工。
（2）发出存货的计价方法
  本公司存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套
  设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的
  其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
  原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
  存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
  费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，
  同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
  资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照
  单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经
  消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
  本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
  本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
  长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投
  资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
  形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日
  按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资
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 成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资
 的投资成本。
 对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的
 购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
 券的公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
 对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合
 营企业的投资，采用权益法核算。
 采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣
 告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为
 投资收益计入当期损益。
 采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
 净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时
 应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调
 整，差额计入投资当期的损益。
 采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益
 的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按
 照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资
 的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
 变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享
 有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价
 值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后
 确认。
 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，
 在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初
 始投资成本。原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权
 益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核
 算时转入留存收益。
 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
 剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和
 计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因
 采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位
 直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权
 益变动转入当期损益。
 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对
 被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同
 自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同
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 控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规
 定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
 因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实
 施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因
 增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原
 账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采
 用权益法核算进行调整。
 本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
 于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现
 内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
 共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须
 经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判
 断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决
 策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与
 方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体
 控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构
 成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
 重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
 够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重
 大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方
 持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包
 括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
 当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决
 权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不
 能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不
 含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据
 表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
 对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、20。
 （1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
 本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非
 流动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
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财务报表附注
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价
值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所
得税资产及保险合同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及
在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并
中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出
售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出
售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将
在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售
后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分
条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报
表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高
于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组
确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项
非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增
加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金
额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待
售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或
合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部
分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本集团因出售丧失对联营
企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分
条件的，本集团停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分
为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本集团处置或被本集团划分为持有待售类别
的、能够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
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  ②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项
  相关联计划的一部分。
  ③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
  （3）列报
  本集团在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于
  “持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
  本集团在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持
  有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益
  列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
  拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止
  使用日起作为终止经营列报。
  对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被
  重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条
  件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期
  间的持续经营损益列报。
  投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资
  性房地产包括已出租的房屋、建筑物以及已出租的土地使用权。此外，对于本公司持
  有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将
  其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
  本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的
  有关规定，按期计提折旧或摊销。
  采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、20。
  投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差
  额计入当期损益。
（1）固定资产确认条件
  本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超
  过一个会计年度的有形资产。
  与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计
  量时，固定资产才能予以确认。
  本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
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  与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够
  可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日
  常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替
  换的部分，终止确认其账面价值。
（2）各类固定资产的折旧方法
  本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，
  终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况
  下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧
  率如下：
  类 别          使用年限（年）       残值率%   年折旧率%
  房屋及建筑物             30         5      3.17
  运输设备                6         5     15.83
  电子设备及其他             5         5     19.00
  其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计
  算确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
（4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和
   折旧方法进行复核。
  使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数
  与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（5）固定资产处置
  当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定
  资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的
  金额计入当期损益。
  本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、
  工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
  在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
  在建工程计提资产减值方法见附注三、20。
（1）借款费用资本化的确认原则
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  本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予
  以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
  计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
  ① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
  现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
  ② 借款费用已经发生；
  ③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
  本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款
  费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发
  生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
  符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3
  个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
  专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
  入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支
  出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资
  本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
  资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额
  计入当期损益。
  本公司无形资产包括软件等。
  无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿
  命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期
  实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用
  直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
  本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，
  与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
  资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资
  产的账面价值全部转入当期损益。
  无形资产计提资产减值方法见附注三、20。
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  对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资
  性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、商誉等（存货、递延所得
  税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
  于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将
  估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的
  无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值
  测试。
  可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
  值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资
  产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
  资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金
  流入为依据。
  当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回
  金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
  就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合
  理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产
  组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组
  或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
  减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含
  商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。
  然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金
  额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
  资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
  本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使
  以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
（1）职工薪酬的范围
  职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
  或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业
  提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职
  工薪酬。
  根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工
  薪酬” 项目。
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（2）短期薪酬
 本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和
 比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，
 确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（3）离职后福利
 离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独
 立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受
 益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
 设定提存计划
 设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
 除了基本养老保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划
 （“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工
 社会保障承诺。
 在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
 入当期损益或相关资产成本。
 设定受益计划
 对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福
 利单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组
 成部分：
 ①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务
 成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成
 本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现
 值的增加或减少。
 ②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计
 划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
 ③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
 除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项
 计入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设
 定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
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  本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
  并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞
  退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
  实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停
  止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次
  性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后
  福利处理。
（5）其他长期福利
  本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设
  定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划
  的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产
  所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
  如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
  （1）该义务是本公司承担的现时义务；
  （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
  （3）该义务的金额能够可靠地计量。
  预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与
  或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，
  通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计
  负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
  如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金
  额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债
  的账面价值。
（1）一般原则
  本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收
  入。
  合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承
  诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
  至各单项履约义务的交易价格计量收入。
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 满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时
 点履行履约义务：
 ①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
 ②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
 ③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有
 权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
 对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履
 约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
 的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
 对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认
 收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
 ①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
 ②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
 ③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
 ④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所
 有权上的主要风险和报酬。
 ⑤客户已接受该商品或服务。
 ⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
 本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之
 外的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注
 三、10（5）。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作
 为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为
 合同负债。
 同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在
 “合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性
 在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
 本公司收入确认的具体方法如下：
 ①房地产开发销售收入确认的具体方法
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  款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；4）
  按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
  ②提供物业服务收入确认的具体方法
  按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价， 在物业服务合同、
  协议约定的服务期间内，按年限平均法确认提供物业服务收入的实现。
  ③工程施工收入确认方法
  由于客户能够控制本公司履约过程中的在建资产，本公司将其作为在某一时段内履行
  的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投
  入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本
  公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到
  履约进度能够合理确定为止。合同成本不能收回的，在发生时立即确认为当期成本，
  不确认合同收入。如果合同总成本很可能超过合同总收入，则形成合同预计损失，计
  入预计负债，并确认为当期成本。
  ④ 其他收入确认方法
  包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本公司履约的同时即取得并消
  耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，于
  提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约
  定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的
  实现。
  合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
  为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金
  等）。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公
  司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期
  损益。
  为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条
  件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
  ①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费
  用 （或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
  ②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
  ③该成本预期能够收回。
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  合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
  产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
  摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
  当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提
  减值准备，并确认为资产减值损失：
  ①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
  ②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
  确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，
  在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其
  他非流动资产”项目中列示。
  确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，
  在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，
  在“其他非流动资产”项目中列示。
  政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
  对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府
  补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。
  与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
  政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
  对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政
  府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以
  区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
  与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方
  法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，
  计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相
  关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入
  当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
  与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的
  政府补助，计入营业外收入。
  已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面
  价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损
  益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
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  所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计
  入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费
  用计入当期损益。
  本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采
  用资产负债表债务法确认递延所得税。
  各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在
  以下交易中产生的：
  （1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
  交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
  （2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
  异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
  对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可
  能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，
  确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
  （1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
  （2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
  列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且
  未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
  于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产
  或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方
  式的所得税影响。
  于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可
  能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
  产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（1）租赁的识别
  在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期
  间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别
  资产的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的
  权利以换取对价，则本公司认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
  在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租
  赁和低价值资产租赁除外。
  使用权资产的会计政策见附注三、29。
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 租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行
 初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包
 括：固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决
 于指数或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将
 行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行
 使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固
 定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳
 入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
 短期租赁
 短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁
 除外。
 本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资
 产成本或当期损益。
 对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项
 目选择采用上述简化处理方法。
 低价值资产租赁
 低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于4万元的租赁。
 本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入
 相关资产成本或当期损益。
 对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
 租赁变更
 租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会
 计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②
 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
 租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊
 变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计
 算的现值重新计量租赁负债。
 租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，
 并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
 其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
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  本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确
  认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
  融资租赁
  融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，
  租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
  折现的现值之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个
  期间的利息收入。本公司作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款
  额在实际发生时计入当期损益。
  应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计
  量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
  经营租赁
  经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与
  经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基
  础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变
  租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
  租赁变更
  经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与
  变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
  融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会
  计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加
  的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
  融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更
  后的租赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，
  本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效
  日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效，该租
  赁会被分类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计
  量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
（1）使用权资产确认条件
  使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
  在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始
  计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受
  的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为
  拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
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  预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第13号——或有事项》对
  拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
  本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁
  资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能
  够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提
  折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
  本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入长期应付款核算；按
  规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
  本公司按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付
  的土建安装工程款中扣出，列为应付账款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，
  直接在本项列支，保修期结束后清算。
  本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计
  估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出
  现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
  金融资产的分类
  本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的
  分析等。
  本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价
  和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、
  以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。
  本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要
  判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；
  利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对
  价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利
  息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。
  应收账款预期信用损失的计量
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 本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并
 基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司
 使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调
 整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、
 技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假
 设。
 递延所得税资产
 在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确
 认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间
 和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
 土地增值税的计提
 本公司须缴纳土地增值税。土地增值税的计提是管理层根据对有关税收法律及法规要
 求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税须于土地增值税清算时由税务机关厘定。
 本公司尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。
 最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间
 的土地增值税支出及相关计提金额。
 未上市权益投资的公允价值确定
 未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现
 的预计未来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率，因此具
 有不确定性。在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可
 能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本
 可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
（1）重要会计政策变更
 ①   企业会计准则解释第 15 号
 财政部于2021年12月发布了《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕35号）（以下
 简称“解释第15号”）。
 解释第15号规定，企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品
 或副产品对外销售（以下统称试运行销售）的，应当按照《企业会计准则第14号——
 收入》、《企业会计准则第1号——存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分
 别进行会计处理，计入当期损益，不应将试运行销售相关收入抵销相关成本后的净额
 冲减固定资产成本或者研发支出。试运行产出的有关产品或副产品在对外销售前，符
 合《企业会计准则第1号——存货》规定的应当确认为存货，符合其他相关企业会计准
 则中有关资产确认条件的应当确认为相关资产。
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 本公司自2022年1月1日起执行解释第15号“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前
 或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”的规定，进行追溯调整。
 解释第15号规定，亏损合同中“履行合同义务不可避免会发生的成本”应当反映退出
 该合同的最低净成本，即履行该合同的成本与未能履行该合同而发生的补偿或处罚两
 者之间的较低者。企业履行该合同的成本包括履行合同的增量成本和与履行合同直接
 相关的其他成本的分摊金额。其中，履行合同的增量成本包括直接人工、直接材料等；
 与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额包括用于履行合同的固定资产的折旧费用
 分摊金额等。
 本公司自2022年1月1日起执行解释第15号 “关于亏损合同的判断”的规定，追溯调整
 采用解释第15号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
 ②     企业会计准则解释第 16 号
 财政部于2022年11月发布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号）（以下
 简称“解释第16号”）。
 解释第16号规定，对于分类为权益工具的永续债等金融工具，企业应当在确认应付股
 利时，确认与股利相关的所得税影响。对于所分配的利润来源于以前产生损益的交易
 或事项，该股利的所得税影响应当计入当期损益；对于所分配的利润来源于以前确认
 在所有者权益中的交易或事项，该股利的所得税影响应当计入所有者权益项目。
 本公司对分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在本年度的，涉及所得税影响
 按照上述解释第16号的规定进行会计处理，对发生在2022年1月1日之前且相关金融工具
 在2022年1月1日尚未终止确认的，涉及所得税影响进行追溯调整。
 解释第16号规定，企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以
 权益结算的股份支付的，在修改日，企业应当按照所授予权益工具当日的公允价值计
 量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算
 的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。如果由于修改延
 长或缩短了等待期，企业应当按照修改后的等待期进行上述会计处理（无需考虑不利
 修改的有关会计处理规定）。
 本公司本年度发生的以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付，按照上述
 解释第16号的规定进行会计处理，对于2022年1月1日之前发生的该类交易调整2022年1
 月1日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间信息不予调整。
 采用解释第16号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）重要会计估计变更
 本报告期内，本公司不存在重要会计估计变更。
四、税项
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 税 种         计税依据                                          法定税率%
 增值税         应税收入                                        9、6、5、3
             按转让房地产所取得的增值额和规定的                   四级超率累进税率：30、40、
 土地增值税
             税率计征，按房地产产品类别预缴                                50、 60
 房产税         房屋原值扣除30%                                               1.2
 城市维护建设税     应纳流转税额                                                   7
 教育费附加       应纳流转税额                                                   3
 地方教育费附加     应纳流转税额                                                   2
 企业所得税       应纳税所得额                                            25、16.5
 不同业务增值税税率说明：
 本集团从事房地产开发、物业管理、工程施工等业务，《关于全面推开营业税改征增
 值税试点的通知》（财税[2016]36号）等相关规定，自2016年5月1日起，本集团增值税
 应税项目及税率如下表所示：
 收入类型               计税方式                             使用税率或征收率%
 房产销售收入             简易计税                                             5
 工程收入               简易计税                                           9、3
 不动产出租收入            简易计税                                              5
 物业管理收入             一般计税                                              6
 不同纳税主体企业所得税税率说明：
 注册于境内的公司企业所得税税率为 25%，注册于香港的公司的企业利得税税率为 16.5%。
 本公司子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用20%的小型微利企业优惠税率。
五、合并财务报表项目注释
 项 目                               期末余额                  上年年末余额
 库存现金                                 4,549.61                 12,082.00
 银行存款                           163,083,275.13            316,834,778.45
 其他货币资金                          34,576,125.00            247,511,964.18
 合 计                            197,663,949.74            564,358,824.63
  其中：存放在境外的款项总额                   5,840,173.03              5,970,125.18
 期末，银行存款存在受限资金7,298,880.26元，其中48,315.48元为诉讼冻结资金，
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 财务报表附注
 期末，其他货币资金34,576,125.00元为七天通知存款，其中本金为33,000,000.00元，利息
 为1,576,125.00元。
 项 目                                                       期末余额                             上年年末余额
 理财基金                                             408,154,361.42                                 514,024,710.91
                    期末余额                                                     上年年末余额
 票据种类            账面   坏账                   账面
                                                            账面余额                   坏账准备             账面价值
                 余额   准备                   价值
 银行承兑汇票              --            --            --                     --                  --               --
 商业承兑汇票    1,617,000.00    80,850.00 1,536,150.00          6,394,766.22           2,864,228.85     3,530,537.37
 合 计                                                                                                3,530,537.3
 说明：
（1）期末本公司不存在已质押的应收票据
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
 种 类                                      期末终止确认金额                                  期末未终止确认金额
 银行承兑票据                                                            --                                        --
 商业承兑票据                                                            --                              1,617,000.00
 合 计                                                               --                              1,617,000.00
（3）期末本公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
 种 类                                                                                期末转应收账款金额
 商业承兑票据                                                                                          11,789,376.23
（4）按坏账计提方法分类
                                                            期末余额
 类别                                账面余额                             坏账准备
                                                                                                         账面
                                                                        预期信                              价值
                                金额         比例(%)                   金额
                                                                      用损失率(%)
 按单项计提坏账准备                          --                --                     --            --                --
 按组合计提坏账准备                1,617,000.00       100.00            80,850.00                 5.00      1,536,150.00
 其中：
  商业承兑汇票                  1,617,000.00       100.00            80,850.00                 5.00      1,536,150.00
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财务报表附注
                                                           期末余额
                                 账面余额                               坏账准备
类别                                                                                                账面
                                                                        预期信
                              金额            比例(%)                  金额                             价值
                                                                      用损失率(%)
银行承兑汇票                            --                 --                --              --             --
合 计                     1,617,000.00            100.00          80,850.00           5.00    1,536,150.00
续：
                                                          上年年末余额
类别                               账面余额                               坏账准备
                                                                                                  账面
                                                                        预期信                       价值
                              金额            比例(%)                  金额
                                                                      用损失率(%)
按单项计提坏账准备               4,626,346.44            72.35      2,775,807.86             60.00   1,850,538.58
按组合计提坏账准备               1,768,419.78            27.65           88,420.99            5.00   1,679,998.79
其中：
商业承兑汇票                            --                 --                --              --             --
银行承兑汇票                  1,768,419.78            27.65           88,420.99            5.00   1,679,998.79
合 计                     6,394,766.22           100.00      2,864,228.85             44.79   3,530,537.37
说明：
按单项计提坏账准备：
                                                        期末余额
名 称                                                        预期信用损失率
                             账面余额                   坏账准备                                     计提理由
                                                               （%）
深圳市鸿腾投资管理有限公司                          --                  --                          --
续：
                                                       上年年末余额
名 称                                                        预期信用
                                 账面余额               坏账准备                                     计提理由
                                                         损失率（%）
深圳市鸿腾投资管理有限公司                   4,626,346.44     2,775,807.86               60.00   预计可回收性较低
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：商业承兑汇票
                        期末余额                                                上年年末余额
名 称            应收          坏账   预期信                                                         预期信用损
                                                            应收票据              坏账准备
               票据          准备 用损失率(%)                                                         失率(%)
一年以内     1,617,000.00      80,850.00                5.00   1,768,419.78         88,420.99          5.00
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（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                                                             坏账准备金额
 期初余额                                                             2,864,228.85
 本期计提                                                                       --
 本期收回或转回                                                          2,783,378.85
 本期核销                                                                       --
 期末余额                                                               80,850.00
（1）按账龄披露
 账龄                                     期末余额                     上年年末余额
 小 计                               97,608,861.90                 92,236,699.26
 减：坏账准备                            34,028,439.74                 31,187,914.15
 合 计                               63,580,422.16                 61,048,785.11
（2）按坏账计提方法分类披露
                                         期末余额
                       账面余额                       坏账准备
 类 别
                                                      预期信          账面价值
                    金额       比例(%)               金额
                                                    用损失率(%)
 按单项计提坏账准备   36,722,640.73      37.62 32,006,890.24      87.16    4,715,750.49
 按组合计提坏账准备   60,886,221.17      62.38     2,021,549.50    3.32   58,864,671.67
 其中：
  应收其他客户     60,886,221.17      62.38     2,021,549.50    3.32   58,864,671.67
 合 计         97,608,861.90     100.00 34,028,439.74      34.86   63,580,422.16
 续：
                                        上年年末余额
                       账面余额                       坏账准备
 类 别
                                                      预期信          账面价值
                    金额       比例(%)               金额
                                                    用损失率(%)
 按单项计提坏账准备   32,550,436.93     35.29     29,212,403.37   89.75    3,338,033.56
 按组合计提坏账准备   59,686,262.33     64.71      1,975,510.78    3.31 57,710,751.55
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财务报表附注
                                                    上年年末余额
                            账面余额                               坏账准备
类 别
                                                                   预期信                    账面价值
                         金额           比例(%)                   金额
                                                                 用损失率(%)
其中：
应收房产销售款            1,064,220.18              1.15         53,211.01               5.00   1,011,009.17
应收其他客户            58,622,042.15             63.56       1,922,299.77              3.28 56,699,742.38
合 计               92,236,699.26            100.00      31,187,914.15          33.81 61,048,785.11
按单项计提坏账准备：
                                                       期末余额
名 称                                                       预期信用损
                              账面余额                   坏账准备                                 计提理由
                                                          失率（%）
代理进出口业务货款                   11,574,556.00       11,574,556.00            100.00       预计无法收回
长期未收回售房款                    10,020,587.91       10,020,587.91            100.00       预计无法收回
深圳市鸿腾投资管理有限公司               11,789,376.23           7,073,625.74          60.00       可回收性较低
已吊销子公司应收账款                   2,328,158.40           2,328,158.40         100.00       预计无法收回
其他客户款项                       1,009,962.19           1,009,962.19         100.00       预计无法收回
合 计                         36,722,640.73       32,006,890.24             87.16                     /
续：
                                                     上年年末余额
名称                                                         预期信用
                             账面余额                   坏账准备                                  计提理由
                                                         损失率（%）
代理进出口业务货款                  11,574,556.00       11,574,556.00               100.00     预计无法收回
长期未收回售房款                    9,649,415.20        9,649,415.20               100.00     预计无法收回
深圳市鸿腾投资管理有限公司               8,345,083.91        5,007,050.35                60.00     可回收性较低
已吊销子公司应收账款                  2,328,158.40        2,328,158.40               100.00     预计无法收回
其他客户款项                       653,223.42              653,223.42            100.00     预计无法收回
合计                         32,550,436.93       29,212,403.37                89.75
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收房产销售款
                   期末余额                                                上年年末余额
                                     预期信                                                 预期信用
          账面余额       坏账准备                                  账面余额          坏账准备
                                   用损失率(%)                                               损失率(%)
组合计提项目：应收其他客户
                  期末金额                                                 上年年末金额
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                                          预期信                                              预期信用
           账面余额           坏账准备                              账面余额            坏账准备
                                        用损失率(%)                                            损失率(%)
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                                                                                         坏账准备金额
 期初余额                                                                                     31,187,914.15
 本期计提                                                                                      3,434,265.84
 本期收回或转回                                                                                             --
 本期核销                                                                                                --
 其他                                                                                         593,740.25
 期末余额                                                                                     34,028,439.74
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
                                            应收账款          占应收账款期末余                          坏账准备
 单位名称
                                            期末余额          额合计数的比例%                          期末余额
 武汉誉天兴业置地有限公司                             18,325,336.29                     18.77           549,760.09
 武汉二零四九保利房地产开发有限公司                        13,125,855.00                     13.45           393,775.65
 深圳市鸿腾投资管理有限公司                            11,789,376.23                     12.08          7,073,625.74
 武汉林泓置业有限公司                                8,106,562.33                      8.31           243,196.87
 深圳市华堂名酒城投资有限公司                            2,963,112.00                      3.04           148,155.60
 合 计                                      54,310,241.85                     55.65          8,408,513.95
 期末，本公司办理了应收账款保理，保理金额为51,138,077.62元，对应应收账款账面价
 值51,138,077.62元未终止确认，应收账款质押情况详见附注五、51。
（1）预付款项按账龄披露
                                         期末余额                               上年年末余额
 账 龄
                                        金 额               比例%                金 额               比例%
 合 计                             1,163,612.24             100.00      4,899,011.32              100.00
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
 本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额1,091,841.23元，占预付款项
 期末余额合计数的比例93.83%。
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 项 目                                                期末余额                           上年年末余额
 应收利息                                                         --                                     --
 应收股利                                                         --                           1,052,192.76
 其他应收款                                            42,105,050.33                          29,561,815.32
 合 计                                              42,105,050.33                          30,614,008.08
（1）应收股利
 项 目                                                期末余额                           上年年末余额
 云南鲲鹏航空服务有限公司                                                 --                           1,052,192.76
 减：坏账准备                                                       --                                     --
 合 计                                                          --                           1,052,192.76
（2）其他应收款
 ①     按账龄披露
 账 龄                                                 期末余额                            上年年末余额
 小 计                                             237,335,682.76                          218,754,974.18
 减：坏账准备                                          195,230,632.43                          189,193,158.86
 合 计                                              42,105,050.33                           29,561,815.32
 ②     按款项性质披露
                           期末金额                                       上年年末金额
 项 目
             账面余额            坏账准备            账面价值           账面余额           坏账准备             账面价值
 应收员工
 备用金
 应收代收
 代付款
 应收其他                                                      48,840,482.9   20,487,260.6 28,353,222.2
 往来款项                                                                 1              9            2
 应收关联                                                      168,705,898.   168,705,898.
 方往来款                                                                17             17
 合 计      237,335,682.76 195,230,632.43    42,105,050.33
 ③     坏账准备计提情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
期末，处于第一阶段的坏账准备：
                    未来12个月
类 别            账面余额 内的预期信                      坏账准备         账面价值            理由
                    用损失率(%)
按单项计提坏账准备               --            --             --                --
按组合计提坏账准备
 应收员工备用金       147,810.19             --             --     147,810.19
 应收代收代付款       384,124.22             --             --     384,124.22
 应收其他往来款项    43,097,874.84          3.54   1,524,758.92   41,573,115.92
合 计          43,629,809.25          3.50   1,524,758.92   42,105,050.33
期末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款。
期末，处于第三阶段的坏账准备：
                              整个存续期预
                                                                账面
类 别             账面余额          期信用损失率              坏账准备                      理由
                                                                价值
                                 （%）
按单项计提坏账准备     19,579,543.90           100.00    19,579,543.90
已吊销子公司其他应收
款
存续子公司单项计提的
其他应收款
其中：应收关联方往
来款
非关联方          18,524,409.60           100.00    18,524,409.60     --    预计无法收回
合 计          193,705,873.51           100.00 193,705,873.51       -- 预计无法收回
上年年末，处于第一阶段的坏账准备：
                    未来12个月
类 别            账面余额 内的预期信                      坏账准备         账面价值            理由
                    用损失率(%)
按单项计提坏账准备               --            --             --                --
按组合计提坏账准备    31,053,532.26          4.80   1,491,716.94   29,561,815.32
 应收员工备用金       580,911.83             --             --     580,911.83
 应收代收代付款       627,681.27             --             --     627,681.27
 应收其他往来款项    29,844,939.16          5.00   1,491,716.94   28,353,222.22
合 计          31,053,532.26          4.80   1,491,716.94   29,561,815.32
上年年末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款。
上年年末，处于第三阶段的坏账准备：
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
                       整个存续期
                                                                 账面
类 别               账面余额 预期信用损                      坏账准备                               理由
                                                                 价值
                       失率（%）
按单项计提坏账准备      187,701,441.92          100.00 187,701,441.92         --
已吊销子公司其他应收款      3,838,281.67          100.00   3,838,281.67         --     预计无法收回
存续子公司单项计提的其
他应收款
其中：应收关联方往
来款
合 计            187,701,441.92          100.00 187,701,441.92         --
④     本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                第一阶段      第二阶段      第三阶段
                        整个存续期预    整个存续期预
坏账准备          未来12个月预                                                                合计
                      期信用损失(未发生 期信用损失(已发生
               期信用损失
                          信用减值)     信用减值)
期初余额           1,491,716.94                     --        187,701,441.92    189,193,158.86
期初余额在本期                   --                    --                     --                --
--转入第二阶段                  --                    --                     --                --
--转入第三阶段                  --                    --                     --                --
--转回第二阶段                  --                    --                     --                --
--转回第一阶段                  --                    --                     --                --
本期计提             233,494.96                                 5,631,855.39      5,865,350.35
本期转回                      --                    --                     --                --
本期转销                      --                    --                     --                --
本期核销                      --                    --                     --                --
其他变动             200,452.98                     --           -372,576.20       -172,123.22
期末余额           1,524,758.92                     --        193,705,873.51    195,230,632.43
⑤     按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
                                                           占其他应收
                                其他应收款                      款期末余额               坏账准备
单位名称        款项性质                      账龄
                                 期末余额                      合计数的比               期末余额
                                                              例(%)
加拿大长城（温哥                                        5年
            关联方往来款              89,035,748.07                      37.52     89,035,748.07
华）有限公司                                          以上
百立有限公司      关联方往来款              18,870,785.54                       7.95     18,870,785.54
                                                以上
澳洲柏克顿有限公司   关联方往来款              12,559,290.58                       5.29     12,559,290.58
                                                以上
广东省惠州罗浮山矿                                       5年
            关联方往来款              10,465,168.81                       4.41     10,465,168.81
泉水饮料有限公司                                        以上
西安新峰物业商贸有                                       5年
            关联方往来款               8,419,205.19                       3.55      8,419,205.19
限公司                                             以上
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
                                                                           占其他应收
                                             其他应收款                         款期末余额             坏账准备
  单位名称                    款项性质                     账龄
                                              期末余额                         合计数的比             期末余额
                                                                              例(%)
  合 计                                   --   139,350,198.19      --           58.72       139,350,198.19
（1）存货分类
                         期末余额                                      上年年末余额
  项 目                       跌价
            账面余额                        账面价值             账面余额 跌价准备                   账面价值
                            准备
  房地产开发项目：
  开发成本 3,413,963,261.85         -- 3,413,963,261.85 3,037,991,969.96         -- 3,037,991,969.96
  开发产品   842,847,684.33         --   842,847,684.33   994,212,857.29         --   994,212,857.29
  小计   4,256,810,946.18         -- 4,256,810,946.18                          --
  非房地产开发项目：
  原材料          8,458.34         --         8,458.34         8,458.34         --         8,458.34
  库存商品       329,101.70 38,891.91        290,209.79       334,040.04 38,891.91        295,148.13
  工程施工                --        --                --    2,425,128.90         --     2,425,128.90
  小计         337,560.04 38,891.91        298,668.13     2,767,627.28 38,891.91      2,728,735.37
  合 计  4,257,148,506.22 38,891.91 4,257,109,614.31 4,034,972,454.53 38,891.91 4,034,933,562.62
（2）存货跌价准备
                                   本期增加                         本期减少
  项 目            期初余额                                                                        期末余额
                                   计提          其他             转回或转销              其他
  非房地产开发项目：
  原材料                    --            --            --               --             --               --
  库存商品            38,891.91    532,397.57            --               --     532,397.57        38,891.91
  合 计             38,891.91    532,397.57            --               --     532,397.57
  存货跌价准备（续）
                                                                                 本期转回或转销
 项目           确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据
                                                                               存货跌价准备的原因
              存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
  开发成本                                                                                                --
              的销售费用以及相关税费后的金额
              存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金
  开发产品                                                                                                --
              额
              存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
  原材料                                                                                                 --
              的销售费用以及相关税费后的金额
              存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金
  库存商品                                                                                                --
              额
  工程施工        存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计                                                               --
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                                                                                                 本期转回或转销
 项目      确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据
                                                                                               存货跌价准备的原因
         的销售费用以及相关税费后的金额
（3）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明：
 于 2022年 12 月 31 日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为33,933,525.93元。
（4）开发成本
                                                        预计总
                                    预计竣                                                                         期末跌
 项目名称       开工时间                                       投资（万                  期末余额            上年年末余额
                                    工时间                                                                         价准备
                                                         元）
 汕头新峰大厦                  --             --                      --         28,291,908.11       28,291,908.11        --
 深房林馨苑      2021年             2023年                    300,000.00 2,290,805,229.96           2,015,750,061.85       --
 深房光明里      2022年             2024年                    152,060.00 1,094,866,123.78            993,950,000.00        --
 合 计                                                   452,060.00 3,413,963,261.85           3,037,991,969.96       --
（5）开发产品
            竣工                                                                                                  期末跌
 项目名称                           期初余额                     本期增加                 本期减少                期末余额
            时间                                                                                                  价准备
 金叶岛海天阁多
 层公寓
 金叶岛十期      2010年              5,696,007.25                          --                 --      5,696,007.25        --
 金叶岛十一期     2008年              2,333,281.42                          --                 --      2,333,281.42        --
 悦景东方项目     2014年              7,305,619.37                          --        829,214.61       6,476,404.76        --
 黄埔新邨               --          140,000.00                           --                 --        140,000.00        --
 深房尚林花园     2014年                            --                      --                 --                 --       --
 北京新峰大厦             --          304,557.05                           --                 --        304,557.05        --
 天悦湾一期      2017年         270,542,054.67                     2,240.00       44,890,771.84 225,653,522.83            --
 深房翠林苑      2018年             58,669,056.16                          --     13,051,618.37      45,617,437.79        --
 传麒东湖名苑     2019年             41,834,057.24                          --     37,544,138.07       4,289,919.17        --
 天悦湾二期      2021年         567,893,461.53                             --     55,103,299.74 512,790,161.79            --
 合 计                      994,212,857.29                  53,869.67        151,419,042.63 842,847,684.33            --
                                    期末余额                                               上年年末余额
 项 目
               账面余额 减值准备                                 账面价值                账面余额 减值准备                      账面价值
 （一）持有待售非
                               --                 --                  --               --             --            --
 流动资产
 （二）持有待售处
                               --                 --                  --               --             --            --
 置组中的资产
 其中：                           --                 --                  -- 78,940,232.10                -- 78,940,232.10
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                      期末余额                            上年年末余额
 项 目
            账面余额 减值准备         账面价值           账面余额 减值准备          账面价值
 深圳市物业管理有
 限公司
 合 计             --      --            -- 78,940,232.10   -- 78,940,232.10
 项 目                                 期末余额                 上年年末余额
 持有待售负债：                                      --                         --
 持有待售的处置组中的负债                                 --                         --
 其中：深圳市物业管理有限公
                                              --             65,752,452.06
 司
 合 计                                          --             65,752,452.06
 出于优化调整产业结构考虑，2021年12月30日，本公司及其子公司深圳市深房投资有
 限公司与深圳市国贸物业管理有限公司签订《股权收购协议》，将合计持有深圳市物
 业管理有限公司100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司，转让定价为19,667.67
 万元，于2022年2月，完成股权转让事项。
 项 目                                 期末余额                 上年年末余额
 多交或预缴所得税                           1,692,386.28               3,205,104.33
 预缴增值税额                             1,620,352.66               7,643,969.22
 合同取得成本                             1,212,848.49                         --
 待抵扣进项税额                           29,247,467.16             53,061,826.30
 土地增值税                              1,813,337.72               2,481,541.71
 营业税                                 250,719.98                 259,308.30
 其他                                  941,529.13                1,565,137.18
 合 计                               36,778,641.42             68,216,887.04
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
                                                  本期增减变动
                                             权益法下          宣告发放                                      减值准备期
  被投资单位              期初余额 追加/新 减少                 其他综合 其他权      计提减                    期末余额
                                              确认的          现金股利     其他                                 末余额
                          增投资 投资                  收益调整 益变动      值准备
                                             投资损益           或利润
  ①合营企业
  广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
  有限公司
  封开杏花宾馆            9,455,465.38   --   --             --   --   --   --   --   --    9,455,465.38    9,455,465.38
  小计               19,424,671.47   --   --             --   --   --   --   --   --   19,424,671.47   19,424,671.47
  ②联营企业
  深圳市荣华机电工程有限公司     1,349,122.92   --   --   -178,240.64    --   --   --   --   --    1,170,882.28    1,076,954.64
  深圳润华汽车贸易公司        1,445,425.56   --   --             --   --   --   --   --   --    1,445,425.56    1,445,425.56
  东益地产有限公司         30,376,084.89   --   --             --   --   --   --   --   --   30,376,084.89   30,376,084.89
  小计               33,170,633.37   --   --   -178,240.64    --   --   --   --   --   32,992,392.73   32,898,465.09
  ③其他股权投资                      -
  百立有限公司              201,100.00   --   --             --   --   --   --   --   --      201,100.00      201,100.00
  澳洲柏克顿公司             906,630.00   --   --             --   --   --   --   --   --      906,630.00      906,630.00
  深圳市深房百货有限公司      10,000,000.00   --   --             --   --   --   --   --   --   10,000,000.00   10,000,000.00
  汕头新峰大厦           58,547,652.25   --   --             --   --   --   --   --   --   58,547,652.25   58,547,652.25
  广东省封开县联峰水泥制造有
  限公司
  江门新江房地产有限公司       9,037,070.89   --   --             --   --   --   --   --   --   9,037,070.89   9,037,070.89
  西安新峰物业商贸有限公司     32,840,729.61   --   --             --   --   --   --        -- 32,840,729.61 32,840,729.61
  小计              167,761,564.39   --   --             --   --   --   --        -- 167,761,564.39 167,761,564.39
  合 计             220,356,869.23   --   --   -178,240.64    --   --   --   --   -- 220,178,628.59 220,084,700.95
  说明：其他股权投资中核算的均是本公司未纳入合并范围之子公司的股权，此部分子公司或已完成注销程序，但本公司未对其长期股
  权投资进行核销，或于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制。具体情况详见附注七。
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  项 目                                             期末余额                          上年年末余额
  汕头市中小企业融资担保有限公司                             13,839,235.57                       13,831,938.92
  云南鲲鹏航空服务有限公司                                           --                       22,490,765.41
  合 计                                         13,839,235.57                       36,322,704.33
  说明：由于上述权益工具投资均是本公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此
  本集团将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
                                                       其他综合收益
              本期确认的
  项 目                            累计利得             累计损失 转入留存收益                        转入原因
               股利收入
                                                          的金额
  汕头市中小企业融资
  担保有限公司
  云南鲲鹏航空服务有
                         --   11,449,773.26              --     11,449,773.26   处置该笔投资
  限公司
（1）按成本计量的投资性房地产
  项 目                         房屋、建筑物                      土地使用权                            合计
  一、账面原值
   （1）外购                          1,832,873.00                        --            1,832,873.00
   （2）其他（汇率变动）                               --            9,077,110.86             9,077,110.86
  二、累计折旧和累计摊销
   （1）计提或摊销                     25,451,837.52                         --          25,451,837.52
  三、减值准备
   （1）其他（汇率变动）                               --            7,450,008.43            7,450,008.43
  四、账面价值
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  说明： 土地使用权原值及减值准备本年度增加金额，系外币报表折算时由于汇率变动
  导致。
  项 目                                    期末余额                         上年年末余额
  固定资产                                 21,425,475.05                   23,920,424.55
  固定资产清理                                          --                              --
  合 计                                  21,425,475.05                   23,920,424.55
（1）固定资产
  ①     固定资产情况
  项 目            房屋及建筑物                 运输设备 电子设备及其他                         合 计
  一、账面原值：
   （1）购置            304,266.00                   --     225,891.54       530,157.54
   （1）处置或报废                  --                  --      95,472.67         95,472.67
  二、累计折旧
   （1）计提           2,458,308.93         246,603.31      313,773.37      3,018,685.61
   （1）处置或报废                  --                  --      89,051.24         89,051.24
  三、减值准备                     --                  --              --               --
  四、账面价值
  项 目                                                                 房屋及建筑物
  一、账面原值：
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  项 目                                                           房屋及建筑物
  二、累计折旧
   （1）计提                                                          132,855.25
  三、减值准备                                                                   --
  四、账面价值
（1）无形资产情况
  项 目                                                                  软件
  一、账面原值
  二、累计摊销
  三、减值准备                                                                   --
  四、账面价值
                                                本期减少
  项 目           期初余额          本期增加                                期末余额
                                           本期摊销         其他减少
  装修费          1,703,967.55   548,981.45   533,891.01      --    1,719,057.99
  其他            460,995.63    179,091.09   182,923.18      --     457,163.54
  合 计          2,164,963.18   728,072.54   716,814.19      --    2,176,221.53
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
                       期末余额                                上年年末余额
  项 目             可抵扣/应纳税 递延所得税                        可抵扣/应纳税  递延所得税
                   暂时性差异    资产/负债                       暂时性差异    资产/负债
  递延所得税资产：
  资产减值准备            12,026,682.71     3,006,670.68       11,676,505.43      2,919,126.36
  可税前弥补的经营亏损        69,038,992.71    17,259,748.18       60,853,662.72     15,213,415.68
  土地增值税的计提         117,245,335.26    29,311,333.82      537,081,594.36    134,270,398.59
  合并抵消未实现利润         86,124,778.41    21,531,194.60       48,439,321.68     12,109,830.42
  合同暂估成本            23,711,126.84     5,927,781.70       22,029,322.92      5,507,330.73
  小 计              308,146,915.93    77,036,728.98      680,080,407.11    170,020,101.78
  递延所得税负债：
  未到期利息              1,576,125.00       394,031.25        7,411,964.20      1,852,991.05
  其他权益工具公允价值变动       1,839,235.57       459,808.89       18,858,463.59      4,714,615.90
  交易性金融资产公允价值变动      8,970,031.50     2,242,507.88       11,828,130.44      2,957,032.61
  小 计               12,385,392.07     3,096,348.02       38,098,558.23      9,524,639.56
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
  项 目                                    期末余额                             上年年末余额
  可税前弥补的经营亏损                           54,027,120.82                       10,875,646.42
  坏账准备                                197,543,730.87                      211,607,688.34
  长期股权投资减值准备                          220,084,700.95                      220,084,700.95
  投资性房地产减值准备                          102,235,742.17                       94,785,733.74
  合 计                                 573,891,294.81                      537,353,769.45
  说明：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此可抵扣暂时性差异
  和可抵扣亏损未予确认递延所得税资产。
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
  年 份                                    期末余额 上年年末余额                              备注
  合 计                                  54,027,120.82      10,875,646.42
（1）短期借款分类
  项 目                                    期末余额                             上年年末余额
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  项 目                                  期末余额                          上年年末余额
  质押借款                               51,138,077.62                    50,440,116.24
  说明：期末借款为本公司以应收账款申请保理借款。
  种 类                                  期末余额                          上年年末余额
  商业承兑汇票                                        --                   247,376,403.56
  银行承兑汇票                                        --                               --
  合 计                                           --                   247,376,403.56
  说明：本期末已到期未支付的应付票据总额为222,341,886.44元，已经调整至应付账款核
  算。
  项 目                                  期末余额                          上年年末余额
  工程款                               432,902,243.31                   139,000,203.58
  其他                                  1,699,316.36                     2,447,355.66
  合 计                               434,601,559.67                   141,447,559.24
  项 目                                  期末余额                          上年年末余额
  进出口代理货款                             4,218,370.69                     4,218,370.69
  其他                                  1,246,973.27                     2,193,056.35
  合 计                                 5,465,343.96                     6,411,427.04
  项 目                                 期末余额                           上年年末余额
  预收售房款                             43,431,327.09                    199,909,796.88
  预收客房费                               102,140.20                          55,693.20
  合 计                               43,533,467.29                    199,965,490.08
  项 目                期初余额              本期增加            本期减少             期末余额
  短期薪酬             43,791,988.37    71,499,532.64    79,619,168.64    35,672,352.37
  离职后福利-设定提存计划       134,723.41       9,793,422.64    9,876,294.64        51,851.41
  合 计              43,926,711.78    81,292,955.28    89,495,463.28    35,724,203.78
（1）短期薪酬
  项 目               期初余额               本期增加            本期减少             期末余额
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  项 目              期初余额                  本期增加            本期减少             期末余额
  工资、奖金、津贴和补贴    43,636,961.65         56,562,279.75   64,987,862.63    35,211,378.77
  职工福利费             35,800.00           3,847,923.24    3,662,981.24      220,742.00
  社会保险费                     --          3,912,890.25    3,912,890.25               --
  其中：1．医疗保险费                --          3,682,819.92    3,682,819.92               --
  住房公积金             31,040.32           5,791,378.33    5,822,418.65               --
  工会经费和职工教育经费       88,186.40           1,385,061.07    1,233,015.87      240,231.60
  合 计            43,791,988.37         71,499,532.64   79,619,168.64    35,672,352.37
（2）设定提存计划
  项 目              期初余额                  本期增加            本期减少             期末余额
  离职后福利             134,723.41          9,793,422.64    9,876,294.64        51,851.41
  其中：基本养老保险费         72,000.00          6,322,580.45    6,394,580.45               --
   失业保险费                    --             70,260.71      70,260.71                --
   企业年金缴费            62,723.41          3,400,581.48    3,411,453.48        51,851.41
  合 计               134,723.41          9,793,422.64    9,876,294.64        51,851.41
  税 项                                    期末余额                          上年年末余额
  企业所得税                                61,927,050.99                    55,260,539.21
  土地增值税                               121,891,472.74                   541,127,363.69
  增值税                                   3,843,704.80                     2,364,703.76
  个人所得税                                 1,611,643.13                      741,740.25
  城建税                                    734,949.61                       243,387.84
  房产税                                    287,141.98                       262,015.56
  教育费附加                                  316,008.58                       105,021.26
  地方教育费附加                                197,568.44                         56,806.29
  其他                                     141,645.72                       379,294.62
  合 计                                 190,951,185.99                   600,540,872.48
  项 目                                    期末余额                          上年年末余额
  应付利息                                 16,535,277.94                    16,535,277.94
  应付股利                                            --                               --
  其他应付款                               557,796,062.90                   564,842,137.70
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  项 目                                  期末余额                上年年末余额
  合 计                             574,331,340.84           581,377,415.64
（1）应付利息
  项 目                                      期末余额            上年年末余额
  非金融机构借款利息（应付母公司利息）                    16,535,277.94       16,535,277.94
  重要的逾期未付利息如下：
  借款单位                                 逾期金额                   逾期原因
  深圳市投资控股有限公司                        16,535,277.94            暂缓支付
（2）其他应付款
  项 目                                  期末余额                上年年末余额
  非关联方往来款项                        166,065,259.07           161,537,615.36
  预提的土地增值税                                      --          36,447,111.94
  关联方往来款项                         232,502,015.42           215,460,862.07
  押金                                 28,723,844.16          48,106,373.19
  其他                              130,504,944.25           103,290,175.14
  合 计                             557,796,062.90           564,842,137.70
  其中，账龄超过1年的重要其他应付款
                                                        未偿还或未结转的原
  项 目                       金额 账龄
                                                                因
  广州博琵企业管理咨询有限公司    202,424,649.66 1年以内、1-2年                  尚未到期
  惠州市桂荣投资信息咨询有限公司     99,553,857.53 1年以内、1-2年                 尚未到期
  合 计               301,978,507.19
  项 目                                  期末余额                上年年末余额
  一年内到期的长期借款                          6,105,770.99                     --
  一年内到期的租赁负债                             83,023.44              83,023.44
  合 计                                 6,188,794.43              83,023.44
  项 目                                  期末余额                上年年末余额
  待转销项税额                              2,265,817.68           8,196,849.13
  已背书未到期不能终止确认的应收票据                   1,617,000.00                     --
  合 计                                 3,882,817.68           8,196,849.13
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  项 目                                 期末余额              利率区间 上年年末余额                            利率区间
  抵押借款                          60,366,770.99          4.15%-4.20%                --
  小 计                           60,366,770.99                                     --
  减：一年内到期的长期借款                   6,105,770.99                                     --
  合 计                           54,261,000.00                                     --
  项 目                                                   期末余额                            上年年末余额
  应付租赁款                                                  136,908.67                            208,944.21
  小 计                                                    136,908.67                            208,944.21
  减：一年内到期的租赁负债                                            83,023.44                              83,023.44
  合 计                                                     53,885.23                            125,920.77
                                          本期增减（+、-）
  项 目       期初余额             发行              公积金                                               期末余额
                                         送股                           其他           小计
                             新股               转股
  股份总数      101,166.00           --             --             --       --              --     101,166.00
  项 目                    期初余额                   本期增加                  本期减少                     期末余额
  股本溢价              557,433,036.93                        --                 --          557,433,036.93
  其他资本公积            420,811,873.18                        --                 --          420,811,873.18
  合 计               978,244,910.11                        --                 --          978,244,910.11
  资产负债表中归属于母公司的其他综合收益：
                                              本期发生额
                                                   减：前期计入其  期末余额
                           期初余额
  项 目                                    税后归属于母公司 他综合收益当期 （4）=（1）+
                             （1）
                                               （2）  转入留存收益 （2）-（3）
                                                        （3）
  一、不能重分类进损益
  的其他综合收益
  价值变动
  二、将重分类进损益的
  其他综合收益
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
                                       本期发生额
                                            减：前期计入其  期末余额
                  期初余额
  项 目                             税后归属于母公司 他综合收益当期 （4）=（1）+
                    （1）
                                        （2）  转入留存收益 （2）-（3）
                                                 （3）
  其他综合收益合计      36,088,963.95            1,287,530.16           11,449,773.26        25,926,720.85
  利润表中归属于母公司的其他综合收益：
                                             本期发生额
                                                                                       税后归属
                                                                                       于母公司
                        减：前期计
                                    减：税后归                                               （5）=
  项 目           本期所得税前 入其他综合 减：所得税
                                    属于少数股                                               （1）-
                 发生额（1） 收益当期转 费用（3）
                                      东（4）                                              （2）-
                        入损益（2）
                                                                                        （3）-
                                                                                         （4）
  一、不能重分类进损益                                                                                  -
                 -1,752,863.67                --   -438,215.92                  --
  的其他综合收益                                                                          1,314,647.75
                 -1,752,863.67                --   -438,215.92                  --
  允价值变动                                                                            1,314,647.75
  二、将重分类进损益的
                   -29,418.67                 --        -5,883.73   -2,625,712.85 2,602,177.91
  其他综合收益
                   -29,418.67                 --        -5,883.73   -2,625,712.85 2,602,177.91
  额
  其他综合收益合计       -1,782,282.34                     -444,099.65      -2,625,712.85 1,287,530.16
  说明：其他综合收益的税后净额本期发生额为-1,338,182.69。其中，归属于母公司股东
  的其他综合收益的税后净额本期发生额为1,287,530.16；归属于少数股东的其他综合收
  益的税后净额的本期发生额为-2,625,712.85。
  项 目                期初余额                本期增加                  本期减少                    期末余额
  法定盈余公积         241,144,854.93      34,108,874.33                       --      275,253,729.26
                                                                                        提取或
  项 目                                   本期发生额                上期发生额
                                                                                       分配比例
  调整前 上期末未分配利润                     1,671,121,562.98       1,560,720,254.31
  调整 期初未分配利润合计数（调增+，调减
                                                   --                    --
  -）
  调整后 期初未分配利润                      1,671,121,562.98       1,560,720,254.31
  加：本期归属于母公司股东的净利润                  153,718,805.57          220,836,309.93
  减：提取法定盈余公积                            34,108,874.33        22,420,581.26                    10%
   应付普通股股利                              89,026,080.00        88,014,420.00
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                                                                                  提取或
 项 目                                   本期发生额                上期发生额
                                                                                 分配比例
  其他                                -11,449,773.26                      --
 期末未分配利润                          1,713,155,187.48        1,671,121,562.98
 说明：本期未分配利润其他11,449,773.26元系处置其他权益工具投资，将处置利得计入
 留存收益所致。
（1）营业收入和营业成本
                        本期发生额                                       上期发生额
 项 目
                         收入                    成本                    收入               成本
 主营业务           628,832,520.51         434,304,905.37     1,305,013,711.33    644,196,683.45
 其他业务              5,552,040.91          2,747,095.64        15,776,937.12     22,151,678.03
 合 计            634,384,561.42         437,052,001.01     1,320,790,648.45    666,348,361.48
（2）主营业务（分行业）
                         本期发生额                                       上期发生额
 行业名称
                         收入                     成本                   收入               成本
 房地产             309,331,841.57        144,720,332.63       876,161,088.60    280,828,284.77
 工程施工            241,209,525.79        236,074,624.77       200,259,571.16    194,607,475.30
 物业管理             36,660,871.83         22,415,236.68       162,526,580.18    145,898,235.49
 租赁               53,870,265.26         46,657,985.12        81,791,161.56     38,780,101.44
 小计              641,072,504.45        449,868,179.20      1,320,738,401.50   660,114,097.00
 减：内部抵销数          12,239,983.94         15,563,273.83        15,724,690.17     15,917,413.55
 合 计             628,832,520.51        434,304,905.37      1,305,013,711.33   644,196,683.45
（3）主营业务（分地区）
                         本期发生额                                       上期发生额
 地区名称
                主营业务收入                 主营业务成本               主营业务收入            主营业务成本
 境内：             640,594,852.83        449,868,179.20      1,320,105,876.64   660,114,097.00
 广东省             640,594,852.83        449,868,179.20      1,308,786,001.07   652,104,794.06
 其他                          --                      --      11,319,875.57      8,009,302.94
 境外：                477,651.62                       --         632,524.86                --
 美国                 477,651.62                       --         632,524.86                --
 小计              641,072,504.45        449,868,179.20      1,320,738,401.50   660,114,097.00
 减：内部抵销数          12,239,983.94         15,563,273.83        15,724,690.17     15,917,413.55
 合 计             628,832,520.51        434,304,905.37      1,305,013,711.33   644,196,683.45
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（4）营业收入分解信息
                                                     本 期发生额
   项 目
                  房 地产          工 程施工           物 业管理                  租赁           其他                合计
  主营业务收入    309,331,841.57   236,949,097.45   36,436,288.21   46,115,293.28             --    628,832,520.51
  其中：在某一时
  点确认
   在某一时段
                        --   236,949,097.45   36,436,288.21   46,115,293.28             --    319,500,678.94
  确认
  其他业务收入                --               --              --              --   5,552,040.91      5,552,040.91
  合 计       309,331,841.57   236,949,097.45   36,436,288.21   46,115,293.28   5,552,040.91    634,384,561.42
  项 目                                                 本期发生额                                  上期发生额
  土地增值税                                                68,994,085.35                         234,706,353.29
  房产税                                                   7,527,796.10                           9,928,730.40
  城市维护建设税                                               1,984,035.04                           4,235,765.07
  教育费附加                                                   845,915.69                           1,910,215.37
  地方教育费附加                                                 563,479.01                           1,081,322.37
  堤围防护费等                                                1,868,180.35                           2,497,929.35
  合 计                                                  81,783,491.54                         254,360,315.85
  说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
  项 目                                                 本期发生额                                  上期发生额
  销售代理费及佣金                                              9,153,738.82                          26,587,685.99
  职工薪酬                                                  3,840,229.00                           9,474,880.74
  业务费                                                   1,381,173.87                           3,261,755.78
  广告费                                                   4,350,998.80                           2,932,966.45
  其他                                                      491,454.62                            480,459.26
  合 计                                                  19,217,595.11                          42,737,748.22
  项 目                                                 本期发生额                                  上期发生额
  职工薪酬                                                 39,755,710.03                          79,343,163.63
  中介机构费                                                 2,752,109.58                           4,027,178.08
  业务招待费                                                 2,425,452.83                           2,857,097.54
  折旧费                                                   2,785,592.23                           2,567,845.33
  办公费                                                   1,849,010.18                           2,364,940.64
  修理费                                                     336,048.95                            985,033.96
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  财务报表附注
  项 目                        本期发生额                               上期发生额
  差旅费                           520,782.12                          496,794.63
  其他摊销费用                        481,562.84                          421,749.41
  水电费                           359,004.64                          273,581.21
  其他                          4,493,475.68                        4,970,447.17
  合 计                        55,758,749.08                       98,307,831.60
  项 目                        本期发生额                               上期发生额
  利息支出                       21,696,059.62                       12,247,386.77
  减：利息资本化                    21,696,059.62                       12,237,466.31
   利息收入                       5,315,817.53                       28,863,878.27
  汇兑损益                        -1,384,499.52                       9,320,742.60
  减：汇兑损益资本化                                --                                --
  手续费及其他                        193,170.02                        1,449,724.20
  合 计                         -6,507,147.03                      -18,083,491.01
                                                                 与资产相关/
  补助项目（产生其他收益的来源）    本期发生额                      上期发生额
                                                                 与收益相关
  增值税减免                    67,836.22            1,483,095.28      与收益相关
  以工代训职业培训补贴               86,775.00             165,000.00       与收益相关
  进项税加计扣除                         --                 11,384.12    与收益相关
  农贸市场周边背街小巷整治（巩卫经
                                  --                 10,000.00    与收益相关
  费）
  稳岗补贴                 162,265.76                           --    与收益相关
  个税返还                 225,814.59                           --    与收益相关
  收援企就业扶持补贴                10,000.00                        --    与收益相关
  其他                        7,111.62                        --    与收益相关
  合 计                  559,803.19               1,669,479.40
  说明：政府补助的具体信息，详见附注五、53、政府补助。
  项 目                             本期发生额                          上期发生额
  权益法核算的长期股权投资收益                       -178,240.64                 -105,321.37
  其他权益工具投资的股利收入                        813,960.00                   692,580.00
  理财产品产生的收益                            159,619.01                 1,196,580.44
  处置子公司产生的投资收益                   161,581,081.50                              --
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  项 目                                 本期发生额                     上期发生额
  债务重组取得的投资收益                           2,610,128.30                        --
  合 计                                 164,986,548.17              1,783,839.07
  产生公允价值变动收益的来源                              本期发生额              上期发生额
  交易性金融资产                                      8,970,031.50      11,828,130.44
  项 目                                        本期发生额              上期发生额
  应收账款坏账损失                                    -3,434,265.84      -4,433,371.85
  其他应收款坏账损失                                   -5,865,350.35      -2,362,779.29
  应收票据坏账损失                                     2,783,378.85        -999,068.57
  合 计                                         -6,516,237.34      -7,795,219.71
  项 目                                        本期发生额              上期发生额
  存货跌价损失                                        -532,397.57        268,941.60
  项 目                                        本期发生额              上期发生额
  固定资产处置利得（损失以“-”填列）                                     --          -8,852.73
                                                              计入当期非经常性
  项 目                  本期发生额                 上期发生额
                                                                 损益的金额
  无需支付的应付款             1,156,843.63                      --       1,156,843.63
  罚款/违约收入               370,000.00             1,506,996.67        370,000.00
  废品收入                           --               28,700.00                 --
  其他                       7,807.75              210,438.20           7,807.75
  合 计                  1,534,651.38            1,746,134.87       1,534,651.38
                                                              计入当期非经常性
  项 目                  本期发生额                 上期发生额
                                                                 损益的金额
  对外捐赠支出                306,474.53                31,464.96        306,474.53
  非流动资产毁损报废损失            38,481.92                16,439.20          38,481.92
  罚款支出                       50.00                85,686.90              50.00
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                                                               计入当期非经常性
  项 目                 本期发生额                 上期发生额
                                                                  损益的金额
  其他                   133,936.29                 74,538.68          133,936.29
  合 计                  478,942.74                208,129.74          478,942.74
（1）所得税费用明细
  项 目                                       本期发生额                上期发生额
  按税法及相关规定计算的当期所得税                          -20,528,623.91       125,965,276.65
  递延所得税费用                                    86,555,081.26       -57,160,740.87
  合 计                                        66,026,457.35        68,804,535.78
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
  项 目                                       本期发生额                上期发生额
  利润总额                                     215,603,328.30        286,404,205.51
  按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总
  额*25%）
  某些子公司适用不同税率的影响                                 148,585.06         -810,905.02
  对以前期间当期所得税的调整                              -6,828,454.83          -378,391.66
  权益法核算的合营企业和联营企业损益                               44,560.16           26,330.35
  无须纳税的收入（以“-”填列）                                -232,317.56        -173,145.00
  不可抵扣的成本、费用和损失                                  621,871.15         563,064.63
  利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差
                                                 -598,646.13      -2,131,851.54
  异的纳税影响（以“-”填列）
  未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响                     18,970,027.42          108,382.64
  所得税费用                                      66,026,457.35        68,804,535.78
（1）收到其他与经营活动有关的现金
  项 目                          本期发生额                             上期发生额
  利息收入                          5,315,817.53                      39,813,057.28
  往来款及其他                       19,283,483.81                     338,784,024.72
  合 计                          24,599,301.34                     378,597,082.00
（2）支付其他与经营活动有关的现金
  项 目                          本期发生额                             上期发生额
  手续费                               192,970.02                     1,449,724.20
  付现费用                         28,511,217.46                      50,267,187.02
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 项 目                          本期发生额                             上期发生额
 往来款及其他                        44,617,346.03                   231,759,408.78
 合 计                           73,321,533.51                   283,476,320.00
（3）收到其他与投资活动有关的现金
 项 目                          本期发生额                             上期发生额
 理财产品等                        114,840,380.99                   797,803,419.53
（4）支付其他与投资活动有关的现金
 项 目                          本期发生额                             上期发生额
 理财产品等                                    --                 1,300,000,000.00
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
 项 目                           本期发生额                            上期发生额
 子公司股东借款                                   --                  193,016,852.52
 林溪郡员工跟投款                                  --                   22,800,000.00
 合 计                                       --                  215,816,852.52
（1）现金流量表补充资料
 补充资料                                     本期发生额                 上期发生额
 净利润                                     149,576,870.95        217,599,669.73
 加：资产减值损失                                       532,397.57        -268,941.60
  信用减值损失                                    6,516,237.34         7,795,219.71
  固定资产折旧、投资性房地产折旧                         28,470,523.13         29,162,034.64
  使用权资产折旧                                       132,855.25                  --
  无形资产摊销                                                --                  --
  长期待摊费用摊销                                      716,814.19         240,227.24
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
                                                        --          13,451.61
 （收益以“－”号填列）
  固定资产报废损失（收益以“－”号填列）                            38,481.92          16,439.20
  公允价值变动损失（收益以“－”号填列）                      -8,970,031.50       -11,828,130.44
  财务费用（收益以“－”号填列）                               492,336.21         450,266.20
  投资损失（收益以“－”号填列）                        -164,986,548.17         -1,783,839.07
  递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）                    92,983,372.80        -57,380,478.73
  递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）                     -6,428,291.54            85,543.83
  存货的减少（增加以“－”号填列）                       -222,176,051.69     -1,600,400,189.74
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 补充资料                          本期发生额                  上期发生额
  经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）        -15,439,705.92         79,815,735.11
  经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）       -537,235,259.30        130,530,884.37
  其他                                          --                  --
 经营活动产生的现金流量净额                -675,775,998.76      -1,205,952,107.94
 债务转为资本                                       --                  --
 一年内到期的可转换公司债券                                --                  --
 当期新增的使用权资产                                   --                  --
 现金的期末余额                      190,365,069.48         612,293,635.15
 减：现金的期初余额                    612,293,635.15       2,669,103,926.82
 加：现金等价物的期末余额                                 --                  --
 减：现金等价物的期初余额                                 --                  --
 现金及现金等价物净增加额                 -421,928,565.67      -2,056,810,291.67
（2）本期收到的处置子公司及其他营业单位的现金净额
 项 目                                                  本期发生额
 本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物                               214,862,911.00
 其中：深圳市物业管理有限公司                                      196,676,700.00
 减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物                               57,467,430.10
 其中：深圳市物业管理有限公司                                       57,467,430.10
 加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物                                        --
 处置子公司收到的现金净额                                        157,395,480.90
（3）现金及现金等价物的构成
 项 目                            期末余额               上年年末余额
 一、现金                        190,365,069.48          612,293,635.15
 其中：库存现金                           4,549.61               12,082.00
   可随时用于支付的银行存款              157,360,519.87          372,181,553.15
   可随时用于支付的其他货币资金             33,000,000.00          240,100,000.00
 二、现金等价物                                 --                       --
 其中：三个月内到期的债券投资                          --                       --
 三、期末现金及现金等价物余额              190,365,069.48          612,293,635.15
 其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
                                         --                       --
 现金等价物
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
  项 目        期末账面价值                                                             受限原因
  货币资金           5,674,439.78 深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金
  货币资金              48,315.48                        诉讼冻结
  应收账款         51,138,077.62                                                  短期借款质押
  存货          965,000,000.00                                              项目开发贷款土地抵押
  合 计        1,021,860,832.88
（1）外币货币性项目
  项 目                              期末外币余额                    折算汇率         期末折算人民币余额
  货币资金
  其中：美元                                   14,982.22              6.9646         104,345.17
   港币                                  6,387,228.27              0.8933        5,705,711.01
  应收账款                                                                                    -
  其中：美元                                    8,000.00              6.9646          55,716.80
   港币                                  4,905,150.10              0.8933        4,381,770.58
  预付账款                                                                                    -
  其中：港币                                        253.12            0.8933             226.11
  应付账款                                                                                    -
  其中：港币                                    2,000.00              0.8933           1,786.60
  其他应付款                                                                                   -
  其中：美元                                   11,781.17              6.9646          82,051.14
（1）采用总额法计入当期损益的政府补助情况
                            上期计入损益 本期计入损益 计入损益的列                              与资产相关/
  补助项目    种类
                               的金额    的金额 报项目                                 与收益相关
  税费补助    财政拨款                  1,494,479.40            67,836.22 其他收益         与收益相关
  用工补助    财政拨款                   165,000.00             86,775.00 其他收益         与收益相关
  合 计                           1,659,479.40        154,611.22
六、合并范围的变动
（1）单次处置至丧失控制权而减少的子公司
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
                                                           处置价款与处
                                                                            合并财务
                                 丧失控                       置投资对应的
                    股权处                                                     报表中与
               股权处置     股权处 丧失控制 制权时                       合并财务报表
  子公司名称              置比                                                     该子公司
                 价款     置方式 权的时点 点的确                       层面享有该子
                     例%                                                     相关的商
                                 定依据                       公司净资产份
                                                                               誉
                                                             额的差额
                                                完成工
  深圳市物业管                            协议转 2022年2月
  理有限公司                             让   11日
                                                登记
  续：
                                                                         与原子公司
                 丧失控                                     丧失控制权之
                             丧失控制     丧失控制 按公允价值                         股权投资相
                 制权之                                     日剩余股权的
                             权之日剩     权之日剩 重新计量产                         关的其他综
  子公司名称          日剩余                                     公允价值的确
                             余股权的     余股权的 生的利得/损                        合收益转入
                 股权的                                     定方法及主要
                             账面价值     公允价值      失                        投资损益的
                  比例                                         假设
                                                                            金额
  深圳市物业管理
                       --        --          --     --              --         --
  有限公司
  团）广州房地产有限公司、启禄有限公司、启怡发展有限公司。
七、在其他主体中的权益
（1）企业集团的构成
                      主要经                         持股比例%
  子公司名称                        注册地      业务性质                                取得方式
                      营地                          直接       间接
  深圳市深房集团龙岗开发                                                      通过设立或投资
              深圳               深圳       房地产开发      95.00    5.00
  有限公司                                                               等方式取得
                                                                   通过设立或投资
  美国长城地产有限公司          美国       美国       房地产开发      70.00      --
                                                                     等方式取得
                                                                   通过设立或投资
  深圳海燕大酒店有限公司 深圳               深圳       酒店服务       68.10   31.90
                                                                     等方式取得
                                                                   通过设立或投资
  深圳圳通工程有限公司          深圳       深圳       安装维修       73.00   27.00
                                                                     等方式取得
  深圳市华展建设监理有限                                                      通过设立或投资
              深圳               深圳       监理         75.00   25.00
  公司                                                                 等方式取得
                                        机械机电                       通过设立或投资
  深圳市联华企业有限公司 深圳               深圳                  95.00    5.00
                                        设备安装                         等方式取得
                                                                   通过设立或投资
  新峰置业有限公司            香港       香港       投资、管理     100.00      --
                                                                     等方式取得
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
              主要经                     持股比例%
子公司名称               注册地   业务性质                                    取得方式
              营地                      直接      间接
                                                             通过设立或投资
新峰企业有限公司      香港    香港    投资、管理      100.00          --
                                                               等方式取得
深圳市深房保税贸易有限                                                  通过设立或投资
            深圳      深圳    进出品贸易       95.00        5.00
公司                                                             等方式取得
                                                             通过设立或投资
深圳市深房投资有限公司 深圳      深圳    投资          90.00   10.00
                                                               等方式取得
北京新峰房地产开发经营                                                  通过设立或投资
            北京      北京    房地产经营       75.00   25.00
有限公司                                                           等方式取得
广东建邦集团（惠阳）实                                                  通过业务收购取
            惠州      惠州    房地产经营       51.00
业有限公司                                                              得
深圳市深房传麒房地产开                                                  通过设立或投资
发有限公司
            深圳      深圳    房地产经营      100.00
                                                               等方式取得
说明：
①  本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共 4
家，分别为北京深房物业管理有限责任公司、广州黄埔新邨房地产开发有限公司、新
峰房地产开发建筑（武汉）有限公司、北京新峰房地产开发经营有限公司，以非持续
经营为基础列报，这 4 家子公司对本集团合并范围以外公司的债权已全额计提减值准
备。
②本公司未纳入合并范围的已注销、吊销、停业的控股公司情况如下：
                    主要  注册                    持股比例%
子公司名称                          业务性质                               取得方式
                    经营地 地                直接               间接
                                                                  通过设立或
深圳市深房百货有限公司         深圳    深圳   商贸         95.00            5.00   投资等方式
                                                                     取得
                                                                  通过设立或
百立有限公司              香港    香港   商贸         60.00           40.00   投资等方式
                                                                     取得
                                                                  通过设立或
                    澳大    澳大
澳洲柏克顿有限公司                      房地产        60.00              --   投资等方式
                    利亚    利亚
                                                                     取得
                                                                  通过设立或
                          加拿
加拿大长城（温哥华）有限公司      加拿大        房地产            --          60.00   投资等方式
                          大
                                                                     取得
                                                                  通过设立或
广东省封开县联峰水泥制造有限公     广东    广东
                               制造业            --          90.00   投资等方式
司                   封开    封开
                                                                     取得
                                                                  通过设立或
                    广东    广东
江门新江房地产有限公司                    房地产            --          90.91   投资等方式
                    江门    江门
                                                                     取得
                    陕西    陕西                                      通过设立或
西安新峰物业商贸有限公司                   房地产            --          67.00
                    西安    西安                                      投资等方式
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                   主要  注册              持股比例%
 子公司名称                       业务性质                     取得方式
                   经营地 地            直接       间接
                                                         取得
                                                      通过设立或
 深圳深喜建筑装饰公司        深圳   深圳   建筑装饰    70.00       --   投资等方式
                                                         取得
                                                      通过设立或
 深圳市圳通新机电实业发展有限公
                   深圳   深圳   机电工程    95.00     5.00   投资等方式
 司
                                                         取得
                                                      通过设立或
 深圳市房产机电管理公司       深圳   深圳   机电管理   100.00       --   投资等方式
                                                         取得
                                                      通过设立或
 深圳市南洋大酒店有限公司      深圳   深圳   酒店经营    95.00     5.00   投资等方式
                                                         取得
                                                      通过设立或
 深圳市康泰隆工业电炉有限公司    深圳   深圳   工业制造       --   100.00   投资等方式
                                                         取得
                                                      通过设立或
 深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司   深圳   深圳   实业投资       --    79.92   投资等方式
                                                         取得
 说明：
 组成清算组进行清算，清算组于2007年12月7日发布了清算公告。
 司系本公司早年在境外设立的公司，2000年12月13日本公司召开董事会，决定将该三公
 司进行停业清算。澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司已完成注销
 程序。
 子公司，经本公司《关于深圳圳通工程有限公司与深圳深喜建筑装饰公司合并的通知》
 （深房[1997]19号），深圳深喜建筑装饰公司所有经营业务由深圳圳通工程有限公司承
 接，已于2002年2月8日吊销。
 未纳入合并范围的被投资单位因或已注销，或已于多年前停止经营，且公司实体已不
 存在，本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》
 的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述公司投资
 及实质上构成对这些公司的净投资的账面价值已全额计提减值。
（2）重要的非全资子公司
  深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
  财务报表附注
                                 少数股东持 本期归属于少数 本期向少数股东宣 期末少数股东权
  子公司名称
                                  股比例%   股东的损益   告分派的股利     益余额
  美国长城地产有限公司                               30.00         -129,591.94                           --            -22,288,410.51
  新峰投资有限公司                                 45.00                513.70                         --           -116,179,873.90
  柏伟置业有限公司                                 20.00             -2,405.08                         --             -3,892,114.44
  广东建邦集团（惠阳）
  实业有限公司
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
                                                              期末余额
子公司名称                                   非流动                                                    非流动
                    流动资产                                资产合计                    流动负债                               负债合计
                                         资产                                                     负债
美国长城地
产有限公司
新峰投资有
限公司
柏伟置业有
限公司
广东建邦集
团（惠阳）
实业有限公
司
  续（1）：
                                                         上年年末余额
子公司名称                                  非流动                                                     非流动
                    流动资产                               资产合计                 流动负债                                   负债合计
                                        资产                                                      负债
美国长城地
产有限公司
新峰投资有
限公司
柏伟置业有
限公司
广东建邦集
团（惠阳）
实业有限公
司
  续（2）：
                             本 期发生额                                                     上 期发生额
子公司名称        营业                       综 合收益 经 营活动现金                      营业                     综 合收益 经 营活动现金
                         净 利润                                                       净 利润
             收入                          总额      流量                      收入                        总额      流量
美国长城地
产有限公司
新峰投资有
               --        1,141.56        1,141.56              --           -      -3,056.24        -3,056.24            -20.98
限公司
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                       本 期发生额                                                    上 期发生额
子公司名称    营业                     综 合收益 经 营活动现金                    营业                           综 合收益 经 营活动现金
                   净 利润                                                       净 利润
         收入                        总额      流量                    收入                              总额      流量
柏伟置业有
           --    -12,025.38     -12,025.38                 --        -    -13,464.76          -13,464.76            -28.15
限公司
广东建邦集
团（惠阳）
           -- -8,184,594.48   -8,184,594.48   -158,541,081.30        - -6,368,214.03        -6,368,214.03 -748,387,911.00
实业有限公
司
（1）不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
 项 目                                              期末余额/本期发生额                  上年年末余额/上期发生额
 合营企业：
 投资账面价值合计                                                                --                                         --
 下列各项按持股比例计算的合计数                                                         --                                         --
  净利润                                                                    --                                         --
  其他综合收益                                                                 --                                         --
  综合收益总额                                                                 --                                         --
 联营企业：
 投资账面价值合计                                                        93,927.67                                 272,168.28
 下列各项按持股比例计算的合计数
  净利润                                                           -178,240.64                                -105,321.37
  其他综合收益                                                                 --                                         --
  综合收益总额                                                                 --                                         --
（2）对合营企业或联营企业发生超额亏损的分担额
                                              本期未确认的损失
                                     前期累积未确认的          本期末累积未确认
 被投资单位名称                                      份额（或本期实现
                                         损失份额             的损失份额
                                              净利润的分享额）
 深圳市新峰地产顾问有限公司                                  2,217,955.89                           --              2,217,955.89
 说明：深圳市新峰地产顾问有限公司成立于1993年03月15日，注册资本人民币300.00万
 元，本公司认缴60.00万元，占深圳市新峰地产顾问有限公司注册资本20.00%。截至2022
 年12月31日本公司实际出资60.00万元，已确认长期股权投资损益变动-60.00万元。
八、金融工具风险管理
 本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、其他流动
 资产、其他权益工具投资、应付票据、应付账款、其他应付款、短期借款、租赁负债。
 各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口
 进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
 本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险
 对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以
 辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制
 程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控
 制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或
 随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
 本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风
 险、利率风险和商品价格风险）。
 董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指
 引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司
 所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信
 用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的
 变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。
 本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风
 险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
 信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
 本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、
 应收账款、其他应收款等。
 本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不
 存在重大的信用风险。
 对于应收票据、应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。
 本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的
 信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录
 不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公
 司的整体信用风险在可控的范围内。
 本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的
 财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
 本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司
 没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的55.65%（2021年：
 收款总额的58.72%（2021年：63.70%）。
（2）流动性风险
 流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短
 缺的风险。
 管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，
 以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使
 用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的
 承诺，以满足短期和长期的资金需求。
 本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2022年12月31日，
 本公司尚未使用的银行借款额度为43,971.00万元（2021年12月31日：0.00万元）。
 期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限
 分析如下（单位：人民币万元）：
                                       期末余额
 项 目
                  一年以内              一年至五年以内      五年以上       合 计
 金融负债：
  短期借款              5,113.81                               5,113.81
  应付账款             42,478.79                              42,478.79
  其他应付款            56,761.54                              56,761.54
  一年内到期的非流动负债        618.88                                 618.88
  长期借款              5,426.10                               5,426.10
  租赁负债                  5.39                                   5.39
  为购房者提供的担保        40,158.39                              40,158.39
 金融负债和或有负债合计      150,562.90                             150,562.90
 上年年末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期
 期限分析如下（单位：人民币万元）：
                                      上年年末余额
 项 目
                  一年以内              一年至五年以内      五年以上       合 计
 金融负债：
  短期借款              5,044.01                --      --     5,044.01
  应付票据             24,737.64                --      --    24,737.64
  应付账款             14,144.76                --      --    14,144.76
  应付利息              1,653.53                --      --     1,653.53
  其他应付款            56,484.21                --      --    56,484.21
  持有待售负债            5,791.56            783.69      --     6,575.25
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                                     上年年末余额
 项 目
                一年以内               一年至五年以内      五年以上       合 计
  为购房者提供的担保       39,237.82                --      --    39,237.82
 金融负债和或有负债合计     147,093.53            783.69      --   147,877.22
 上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的
 账面金额有所不同。
 已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
 金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发
 生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
 利率风险
 利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
 险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
 本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
 利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
 市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适
 当的固定和浮动利率工具组合。
 报告期内本公司以自有资金运营，截至期末无银行借款等固定或浮动利率的金融负债，
 因此本公司认为面临的利率风险并不重大。
 汇率风险
 汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
 险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
 汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设
 立的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本公司持
 有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率
 风险并不重大。
 本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，
 并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
 为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、
 向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
 本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2022年12
 月31日，本公司的资产负债率为24.66%（2021年12月31日：31.62%）。
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
九、公允价值
 按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次
 可分为：
 第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
 第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或
 负债的市场报价之外的可观察输入值。
 第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入
 值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
 期末，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
                         第一层次公            第二层次公       第三层次公
 项 目                                                                          合计
                         允价值计量            允价值计量       允价值计量
 一、持续的公允价值计量
 （一）交易性金融资产             408,154,361.42           --              --   408,154,361.42
 （二）其他权益工具投资                        --           --   13,839,235.57    13,839,235.57
 持续以公允价值计量的资产总额         408,154,361.42            -   13,839,235.57   421,993,596.99
（2）第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化
  信息
                                                                 范围（加权平均
 内 容       期末公允价值 估值技术                   不可观察输入值
                                                                      值）
 权益工具投资：
                                         账面净资产、
 非上市股权投资      13,839,235.57 资产净值法                                                  /
                                         流动性折价
（3）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
 本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收
 账款、其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款等。
 除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账
 面价值与公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
                                         注册资本    母公司对本公 母公司对本公
 母公司名称          注册地     业务性质
                                          (万元)   司持股比例% 司表决权比例%
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                                注册资本           母公司对本公 母公司对本公
 母公司名称          注册地   业务性质
                                 (万元)          司持股比例% 司表决权比例%
                  投资、房
 深圳市投资控股有限公司 广东深圳 地产开          2,800,900.00           55.78           55.78
                  发、担保
 本公司最终控制方是：深圳市国资委
 报告期内，母公司注册资本变化如下：
 期初余额                 本期增加                    本期减少               期末余额
 子公司情况详见附注七、1。
 重要的合营和联营企业情况详见附注七、2。
 关联方名称                                                         与本公司关系
 深圳市建安（集团）股份有限公司                                              同受母公司控制
 深圳东方新世界百货有限公司                                                   参股公司
 深圳深喜建筑装饰公司                           未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
 深圳市圳通新机电实业发展有限公司                             未纳入合并的长期停业控股子公司
 深圳市南洋大酒店有限公司                         未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
 深圳市房产机电管理公司                          未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
 深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司                      未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
 广州博琵企业管理咨询有限公司                    广东建邦集团（惠阳）实业有限公司股东
 董事、经理、财务总监及董事会秘书                                              关键管理人员
 深圳市物业管理有限公司                                                  同受母公司控制
 国任财产保险股份有限公司                                                 同受母公司控制
 深圳市水务规划设计院股份有限公司                                             同受母公司控制
 深圳市建筑设计研究总院有限公司                                              同受母公司控制
（1）关联采购与销售情况
 ①       采购商品、接受劳务
 关联方                  关联交易内容                    本期发生额          上期发生额
                      深房光明里项目基坑支
 深圳市水务规划设计院股份有限公司                                 554,056.60              --
                      护设计等
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 关联方                            关联交易内容                    本期发生额               上期发生额
                                深房光明里项目建设工
 深圳市建筑设计研究总院有限公司                                           5,329,811.33                 --
                                程设计
 国任财产保险股份有限公司                   保险服务                         283,018.87                 --
 深圳市物业管理有限公司                    物业服务                      11,530,169.32                 --
 深圳市深房物业清洁有限公司                  清洁服务                         459,622.70
 深圳市物业管理有限公司汕头分公司               物业服务                       2,668,895.66
 深圳市荣华机电工程有限公司                  电梯保养                                     --   1,329,886.76
 ②     出售商品、提供劳务
                                关联交易内
 关联方                                               本期发生额                      上期发生额
                                容
 深圳市建安（集团）股份有限公司                装修劳务                             --           7,614,678.90
 深圳市荣华机电工程有限公司                  物业服务                             --              68,772.00
 国任财产保险股份有限公司                   租赁服务                   812,102.75                       --
 深圳市物业管理有限公司                    租赁服务                 4,290,671.33                       --
 深圳市深房物业清洁有限公司                  租赁服务                    37,142.83                       --
（2）关联租赁情况
 ①     公司出租
 承租方名称                  租赁资产种类             本期确认的租赁收益              上期确认的租赁收益
 深圳市物业管理有限公司            房屋、建筑物                    4,290,671.33                          --
 深圳市深房物业清洁有限公
                        房屋、建筑物                      37,142.83                           --
 司
 国任财产保险股份有限公司           房屋、建筑物                     812,102.75                           --
（3）关联方资金拆借情况
 关联方            拆借金额 起始日                    到期日                                     说明
 拆入：
                                                                      借款本金已于2016年
 深圳市投资控股
 有限公司
                                                                        金额为应付利息。
 广州博琵企业管                                                                 另外借款利息为
 理咨询有限公司                                                                   32,285,879.29元
 说明：期末应付深圳市投资控股有限公司借款利息余额为 16,535,277.94 元，期末应付广
 州博琵企业管理咨询有限公司借款本金及利息金额为 203,265,265.50 元。
（4）关联方资产转让、债务重组情况
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 关联方                  关联交易内容                       本期发生额                上期发生额
 深圳市国贸物业管理有限公司        转让物业公司                      196,676,700.00                  --
（5）关键管理人员薪酬
 本公司本期关键管理人员12人，上期关键管理人员10人，支付薪酬情况见下表：
 项 目                  本期发生额（万元）                             上期发生额（万元）
 关键管理人员薪酬                              812.36                                844.64
（6）其他
 为倡导集团核心员工与公司共享市场化项目的经营成果，共担经营风险，激发其提效
 率、增效益的内生动力，提升资产管理效率，实现国有资产保值增值，公司制定了
 《深房集团林溪郡项目员工跟投管理办法》，根据上述管理办法规定，跟投事项将会
 与公司部分董事、监事、高管构成共同投资的关联交易。截至2022年12月31日止，公司
 董事、监事、高管共计跟投金额为895.00万元。
（1）应收关联方款项
                                 期末余额                        上年年末余额
 项目名称    关联方
                         账面余额             坏账准备            账面余额           坏账准备
         深圳市新峰地产顾问有
 应收账款                   1,201,345.82     1,201,345.82    1,118,383.88   1,118,383.88
         限公司
         广东省惠州罗浮山矿泉
 其他应收款                 10,465,168.81   10,465,168.81    10,465,168.81 10,465,168.81
         水饮料有限公司
 其他应收款   深圳润华汽车贸易公司     3,072,764.42     3,072,764.42    3,072,764.42   3,072,764.42
         加拿大长城（温哥华）
 其他应收款                 89,035,748.07   89,035,748.07    89,035,748.07 89,035,748.07
         有限公司
 其他应收款   澳洲柏克顿有限公司     12,559,290.58   12,559,290.58    12,559,290.58 12,559,290.58
 其他应收款   百立有限公司        18,689,545.58   18,870,785.54    18,689,545.58 18,870,785.54
         深圳市深房百货有限公
 其他应收款                   237,648.82       237,648.82      237,648.82     237,648.82
         司
         深圳市荣华机电工程有
 其他应收款                   475,223.46       475,223.46      475,223.46     475,223.46
         限公司
         西安新峰物业商贸有限
 其他应收款                  8,419,205.19     8,419,205.19    8,419,205.19   8,419,205.19
         公司
 其他应收款   深圳深喜建筑装饰公司     7,660,529.37     7,660,529.37    7,660,529.37   7,660,529.37
         深圳市南洋大酒店有限
 其他应收款                  3,168,721.00     3,168,721.00    3,168,721.00   3,168,721.00
         公司
（2）应付关联方款项
 项目名称    关联方                                       期末余额             上年年末余额
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 项目名称       关联方                             期末余额          上年年末余额
 应付利息       深圳市投资控股有限公司                   16,535,277.94    16,535,277.94
 应付账款       深圳市建安（集团）股份有限公司               10,654,310.21    25,576,607.95
 应付账款       深圳市物业管理有限公司                   11,053,366.80               --
 其他应付款      深圳市物业管理有限公司                      148,908.08               --
 其他应付款      深圳东方新世界百货有限公司                    902,974.64      902,974.64
 其他应付款      封开县联峰水泥制造有限公司                  1,867,348.00     1,867,348.00
 其他应付款      深圳市房产机电管理公司                   14,981,420.99    14,981,420.99
 其他应付款      深圳市圳通新机电实业发展有限公司               8,310,832.50     8,827,940.07
 其他应付款      深圳市深房百货有限公司                      639,360.38      639,360.38
 其他应付款      深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司                  165,481.09      165,481.09
 其他应付款      广州博琵企业管理咨询有限公司               203,345,881.60   193,016,852.52
十一、 承诺及或有事项
（1）资本承诺
 已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺                      期末余额            上年年末余额
 大额发包合同                                328,654,477.52     475,137,087.80
 截至2022年12月31日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
 原告       被告          案由        受理法院         标的额          案件进展情况
          西安市商业贸易委员
 西安新峰物业   会           投资补偿 陕西省高级人 3,662万元及
                                                                待执行
 商贸有限公司   西安商贸旅游有限责   纠纷   民法院    其利息
          任公司
 西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司新峰企
 业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股67%，
 西安市商业贸易委员会（以下简称“西安商贸委”）直属企业西安商贸大厦以土地使用权
 出资占股16%，香港大地王实业投资公司占股17%，主营业务是房地产开发，开发项目
 为西安商贸大厦。该项目于1995年11月28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生
 严重分歧，迫使项目在1996年停工。1997年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，
 调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅游公
 司”）。但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001年12月19日经陕西省高级人民法院
 “〔2000〕陕经一初字第25号”判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安
 新峰公司支付补偿款3,662万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务
 利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回1,520.10万元。本公司根据获取财产线
 索情况，多次向陕西省高级人民法院提交恢复执行申请，截至2022年12月31日，该案件
 处于待执行阶段。
 截至2022年12月31日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额32,840,729.61
 元，已全额计提减值准备，账面债权余额8,419,205.19元，已全额计提减值准备。
 原告         被告         案由        受理法院   标的额             案件进展情况
 惠州市明翔经济信
 息咨询有限公司、                               本金
                       票据付款
 惠州市惠阳宏发工   广东建邦集团(惠                    17,715.14万
                       请求权纠 惠阳区法院                             尚未判决
 贸有限公司、惠州   阳)实业有限公司                    元，利息
                       纷诉讼
 市锦隆昇实业有限                               284.82万元
 公司
 广东建邦集团(惠阳)实业有限公司（以下简称“建邦公司”） 是本公司持51%股份的子公
 司， 因建邦公司无力兑付于2022年1月到期的商业承兑汇票，合计金额为17,715.14万元，
 原告公司向惠阳区法院提起票据付款请求权纠纷诉讼，目前法院尚未判决，深房集团
 和建邦正与原告协商一揽子解决方案。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
 截至 2022 年 12 月 31 日，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保
 合计 40,158.39 万元。
 项 目      期 限                            金 额（万元）               备注
 尚林苑      至办理完房产证抵押登记并交由银行保管                         107.49
 翠林苑      至办理完房产证抵押登记并交由银行保管                     2,174.37
 传麒东湖名苑   至办理完房产证抵押登记并交由银行保管                     1,820.33
 天悦湾      至办理完房产证抵押登记并交由银行保管                    36,056.20
 合 计                                            40,158.39
（3）其他或有负债（不包括极不可能导致经济利益流出企业的或有
  负债）
 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债详见附注七、2、（2）。
 截至2022年12月31日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十二、 资产负债表日后事项
 本公司拟以2022年12月31日总股本1,011,660,000股为基数，向全体股东每10股派发现金
 红利0.61元（含税），合计61,711,260.00元。
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
十三、 其他重要事项
 项 目                                            本期发生额           上期发生额
 终止经营收入 （A）                                     24,974,689.94   163,141,074.63
  减：终止经营费用（B）                                   11,143,092.65   160,034,977.84
 终止经营利润总额（C）                                    12,867,988.21     4,470,327.62
  减：终止经营所得税费用（D）                                 3,222,830.80     1,123,400.14
 经营活动净利润（E=C-D）                                  9,645,157.41     3,346,927.48
 资产减值损失/（转回）（F）                                            --               --
 处置收益总额（G）                                                 --               --
 处置相关所得税费用（H）                                              --               --
 处置净利润（I=G-H）                                              --               --
 终止经营净利润（J=E+F+I）                                9,645,157.41     3,346,927.48
  其中：归属于母公司股东的终止经营利润                             9,645,157.41     3,346,927.48
   归属于少数股东的终止经营利润                                          --               --
 经营活动现金流量净额                                     -7,047,804.38    -3,487,467.47
 投资活动现金流量净额                                         -5,980.00      -528,491.28
 筹资活动现金流量净额                                                --               --
 说明：上述终止经营为深圳市物业管理有限公司2022年1月份财务数据。
十四、 母公司财务报表主要项目注释
（1）按账龄披露
 账龄                               期末余额                          上年年末余额
 小 计                            22,080,109.29                    19,603,872.03
 减：坏账准备                         10,373,431.08                     9,895,586.10
 合 计                            11,706,678.21                     9,708,285.93
（2）按坏账计提方法分类披露
                                    期末余额
 类 别
                    账面余额                        坏账准备               账面价值
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
                                                                           预期信用
                              金额           比例(%)                 金额
                                                                           损失率(%)
按单项计提坏账准备              10,020,587.91             45.38 10,020,587.91           100.00                 --
按组合计提坏账准备              12,059,521.38             54.62     352,843.17               2.93   11,706,678.21
其中：
  应收合并范围内关联
方
  应收其他客户                7,056,863.59             31.96     352,843.17               5.00    6,704,020.42
合 计                    22,080,109.29            100.00 10,373,431.08            46.98      11,706,678.21
续：
                                                         上年年末余额
                              账面余额                               坏账准备
类 别
                                                                     预期信用                    账面价值
                              金额           比例(%)                 金额
                                                                     损失率(%)
按单项计提坏账准备              9,649,415.20              49.22    9,649,415.20         100.00                 --
按组合计提坏账准备              9,954,456.83              50.78     246,170.90               2.47    9,708,285.93
其中：                               --                --               --               --              --
  应收合并范围内关联
方
  应收其他客户               4,923,418.09              25.11     246,170.90               5.00    4,677,247.19
合 计                19,603,872.03                100.00    9,895,586.10          50.48       9,708,285.93
按单项计提坏账准备：
                                                          期末余额
名 称                                                                   预期信用
                              账面余额                 坏账准备                                      计提理由
                                                                    损失率（%）
长期未收回售房款                   10,020,587.91         10,020,587.91             100.00          预计无法收回
续：
                                                          上年年末余额
名称                                                              预期信用
                                  账面余额                   坏账准备                                计提理由
                                                              损失率（%）
长期未收回售房款                         9,649,415.20        9,649,415.20            100.00        预计无法收回
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收合并范围内关联方
                       期末余额                                               上年年末余额
                                        预期信用损                                              预期信用损
         账面余额            坏账准备                                账面余额          坏账准备
                                          失率(%)                                              失率(%)
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 组合计提项目：应收其他客户
                          期末金额                                      上年年末金额
                                       预期信用损                                          预期信用损
            账面余额          坏账准备                             账面余额          坏账准备
                                         失率(%)                                          失率(%)
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                                                                                  坏账准备金额
 期初余额                                                                                  9,895,586.10
 本期计提                                                                                   477,844.98
 本期收回或转回                                                                                         --
 本期核销                                                                                            --
 其他                                                                                              --
 期末余额                                                                                 10,373,431.08
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
                                          应收账款           占应收账款期末余                       坏账准备
 单位名称
                                          期末余额           额合计数的比例%                       期末余额
 深圳海燕大酒店有限公司                             5,002,657.79                    22.66                   --
 大兴汽车配件有限公司                              2,029,665.76                     9.19         2,029,665.76
 深圳市新峰地产顾问有限公司                           1,201,345.82                     5.44         1,201,345.82
 王卫东                                     1,200,000.00                     5.43         1,200,000.00
 王国栋                                      900,761.86                      4.08          900,761.86
 合 计                                    10,334,431.23                    46.80         5,331,773.44
 项 目                                                   期末余额                       上年年末余额
 应收利息                                                                                            --
 应收股利                                             39,222,722.88                                  --
 其他应收款                                          1,672,657,609.57                  1,587,300,891.76
 合 计                                            1,711,880,332.45                  1,587,300,891.76
（1）应收股利
 被投资单位                                                 期末余额                       上年年末余额
 深圳市深房集团龙岗开发有限公司                                  39,222,722.88                                  --
 小 计                                              39,222,722.88                                  --
 减：坏账准备                                                       --                                 --
 合 计                                              39,222,722.88                                  --
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
 期末，本公司不存在重要的账龄超过1年的应收股利。
（2）其他应收款
 ①      按账龄披露
 账 龄                                                                     期末余额                                       上年年末余额
 小 计                                                             2,473,829,275.62                               2,379,818,737.63
 减：坏账准备                                                              801,171,666.05                                 792,517,845.87
 合 计                                                             1,672,657,609.57                               1,587,300,891.76
 ②      按款项性质披露
                             期 末金额                                                            上 年年末金额
 项 目
              账 面余额            坏 账准备                   账 面价值                   账 面余额             坏 账准备                   账 面价值
 应收代收
 代付款
 应收其他
 往来款项
 应收关联
 方往来款
 合并范围
 内往来款
 合 计     2,473,829,275.62   801,171,666.05        1,672,657,609.57      2,379,818,737.63      792,517,845.87        1,587,300,891.76
 ③      坏账准备计提情况
 期末，处于第一阶段的坏账准备：
                                                  未来12个月内的
 类 别                          账面余额                预期信用损失率                      坏账准备                     账面价值                 理由
                                                          (%)
 按单项计提坏账准备                             --                   --                           --                      --
 按组合计提坏账准备                  3,839,962.00                 4.66                   178,826.36              333,641.16
  应收员工备用金                      39,400.00                    --                           --              39,400.00
  应收代收代付款                      21,733.60                    --                           --              21,733.60
  应收其他往来款项                  3,778,828.40                 4.73                   178,826.36            3,600,002.04
 合 计                        3,839,962.00                             4.66       178,826.36            3,661,135.64
 期末，处于第二阶段的坏账准备：
                                      未来12个月
 类 别                             账面余额 内的预期信                                  坏账准备                 账面价值                         理由
                                      用损失率(%)
 按单项计提坏账准备                                   --                  --                     --                     --
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
                        未来12个月
类 别                账面余额 内的预期信                       坏账准备               账面价值                   理由
                        用损失率(%)
                                                                                           预计无法收
按组合计提坏账准备     2,328,975,282.16        28.34% 659,978,808.23 1,668,996,473.93
                                                                                               回
 应收合并范围内往                                                                                  预计无法收
来款                                                                                             回
                                                                                           预计无法收
合 计           2,328,975,282.16        28.34% 659,978,808.23 1,668,996,473.93
                                                                                               回
期末，处于第三阶段的坏账准备：
                          整个存续期
类 别                  账面余额 预期信用损                      坏账准备 账面价值                               理由
                          失率（%）
按单项计提坏账准备                        --           --              --            --
按组合计提坏账准备         141,014,031.46        100.00 141,014,031.46               --
应收其他往来款项          137,686,536.98        100.00 137,686,536.98               --        预计无法收回
应收关联方款项             3,327,494.48        100.00      3,327,494.48            --        预计无法收回
合 计               141,014,031.46        100.00 141,014,031.46               --    预计无法收回
上年年末，处于第一阶段的坏账准备：
                          未来12个月
类 别                  账面余额 内的预期信                     坏账准备               账面价值                  理由
                          用损失率(%)
按单项计提坏账准备                        --           --             --                  --
按组合计提坏账准备            987,442.51             3.97      39,189.17        948,253.34
 应收政府部门款项                        --           --             --                  --
 应收代收代付款             203,659.15               --             --        203,659.15
 应收其他往来款项            783,783.36             5.00      39,189.17        744,594.19
合 计                  987,442.51             3.97      39,189.17        948,253.34
上年年末，处于第二阶段的坏账准备：
                          未来12个月
类 别                  账面余额 内的预期信                       坏账准备                账面价值               理由
                          用损失率(%)
按单项计提坏账准备                        --            --                 --                  --
按组合计提坏账准备       2,237,602,605.41            29.10 651,249,966.99 1,586,352,638.42
  应收合并范围内往来
款
合 计             2,237,602,605.41            29.10 651,249,966.99 1,586,352,638.42
上年年末，处于第三阶段的坏账准备：
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
                         整个存续期
                                                                          账面
类 别                 账面余额 预期信用损                           坏账准备                                  理由
                                                                          价值
                         失率（%）
按单项计提坏账准备                     --              --                  --         --
按组合计提坏账准备       141,228,689.71            100.00 141,228,689.71              --
应收其他往来款项           4,017,376.19           100.00        4,017,376.19         --        预计无法收回
应收关联方款项         137,211,313.52            100.00 137,211,313.52              --        预计无法收回
合 计             141,228,689.71            100.00 141,228,689.71              --
④     本期计提、收回或转回的坏账准备情况
              第一阶段       第二阶段      第三阶段
坏账准备         未来12个月 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用                                                        合计
             预期信用损 损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
                  失         值)        值)
期初余额           39,189.17           651,249,966.99                 141,228,689.71       792,517,845.87
期初余额在本期               --                           --                             --               --
--转入第二阶段              --                           --                             --               --
--转入第三阶段              --                           --                             --               --
--转回第二阶段              --                           --                             --               --
--转回第一阶段              --                           --                             --               --
本期计提          139,637.19                                                                  139,637.19
本期转回                  --                           --                  214,658.25         214,658.25
本期转销                  --                           --                             --               --
本期核销                  --                           --                             --               --
其他变动                  --             -8,728,841.24                                --    -8,728,841.24
期末余额          178,826.36           659,978,808.23                 141,014,031.46       801,171,666.05
说明：其他变动主要是由于汇率变动影响。
⑤     按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
                                                                  占其他应收
             款项            其他应收款                                  款期末余额                   坏账准备
单位名称                             账龄
             性质             期末余额                                  合计数的比                   期末余额
                                                                     例(%)
汕头市华峰房地产开发 子公司                              1-3年、3年以
有限公司       往来款                              上
广东建邦集团（惠阳） 子公司
实业有限公司     往来款
           子公司                              2年以内、5年
新峰企业有限公司                   523,734,882.60                                  21.17       508,377,320.74
           往来款                              以上
           子公司
美国长城地产有限公司                 103,231,257.70 5年以上                               4.17      103,231,257.70
           往来款
新峰置业有限公司   子公司              90,213,483.43 3年以内                               3.65                  --
   深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
   财务报表附注
                                                                         占其他应收
                             款项           其他应收款                          款期末余额              坏账准备
   单位名称                                         账龄
                             性质            期末余额                          合计数的比              期末余额
                                                                            例(%)
                             往来款
   合 计                                  2,240,252,866.78                         90.56   611,608,578.44
                          期末余额                                         上年年末余额
项目
             账面余额           减值准备            账面价值             账面余额          减值准备             账面价值
对子公
司投资
对合营
企业投     9,455,465.38   9,455,465.38                --    9,455,465.38   9,455,465.38                --
资
对联营
企业投     2,616,307.84   2,522,380.20        93,927.64     2,794,548.48   2,522,380.20       272,168.28
资
合计  1,728,092,606.22 145,817,116.73 1,582,275,489.49 1,747,474,171.76 164,817,116.73 1,582,657,055.03
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
（1）对子公司投资
                                                                               本期计提减      减值准备
 被投资单位                 期初余额           本期增加     本期减少             期末余额
                                                                                 值准备      期末余额
 深圳市物业管理有限公司                     --                                                --               --
 深圳海燕大酒店有限公司         20,605,047.50                            20,605,047.50        --               --
 深圳市深房投资有限公司          9,000,000.00                             9,000,000.00        --               --
 新峰企业有限公司               556,500.00                               556,500.00        --               --
 新峰置业有限公司            22,717,697.73                            22,717,697.73        --               --
 深圳经济特区房地产（集团）广州
 房地产有限公司
 深圳圳通工程有限公司          11,332,321.45                            11,332,321.45        --               --
 美国长城地产有限公司           1,435,802.00                             1,435,802.00        --               --
 深圳市深房保税贸易有限公司        4,750,000.00                             4,750,000.00        --               --
 深圳市华展建设监理有限公司        6,000,000.00                             6,000,000.00        --               --
 启禄有限公司                 212,280.00             212,280.00                 --       --               --
 北京深房物业管理有限责任公司         500,000.00                               500,000.00        --      500,000.00
 深圳市联华企业有限公司         13,458,217.05                            13,458,217.05        --               --
 深圳市深房集团龙岗开发有限公司     30,850,000.00                            30,850,000.00        --               --
 北京新峰房地产开发经营有限公司     64,183,888.90                            64,183,888.90        --   64,183,888.90
 汕头市华峰房地产开发有限公司      16,467,021.02                            16,467,021.02        --               --
 百立有限公司                 201,100.00                               201,100.00        --      201,100.00
 澳洲柏克顿公司                906,630.00                               906,630.00        --      906,630.00
 深圳市深房百货有限公司          9,500,000.00                             9,500,000.00        --    9,500,000.00
 汕头新峰大厦              58,547,652.25                            58,547,652.25        --   58,547,652.25
 广东建邦集团（惠阳）实业有限公
 司
 深圳市深房传麒房地产开发有限公    995,000,000.00                           995,000,000.00        --               --
 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
 财务报表附注
                                                                                                                  本期计提减                    减值准备
 被投资单位                              期初余额                     本期增加                  本期减少               期末余额
                                                                                                                    值准备                    期末余额
 司
 华林有限公司                                                          8,955.10                              8,955.10              --                     --
 合 计                           1,735,224,157.90                  8,955.10        19,212,280.00 1,716,020,833.00              --         133,839,271.15
（2）对联营、合营企业投资
                                                                  本期增减变动
                               追加/                权益法下确                                  宣告发放                                           减值准备期
 被投资单位         期初余额                     减少              其他综合 其他权                              计提减                         期末余额
                               新增                  认的投资                                  现金股利                     其他                      末余额
                                        投资              收益调整 益变动                              值准备
                               投资                    损益                                   或利润
 ①合营企业
 封开杏花宾馆         9,455,465.38       --       --              --              --      --           --        --      --    9,455,465.38     9,455,465.38
 小计             9,455,465.38       --       --              --              --      --           --        --      --    9,455,465.38     9,455,465.38
 ②联营企业
 深圳市荣华机电工程有限
 公司
 深圳润华汽车贸易公司     1,445,425.56       --       --              --              --      --           --        --      --    1,445,425.56     1,445,425.56
 小计             2,794,548.51       --       --     -178,240.64              --      --           --        --      --    2,616,307.87     2,522,380.20
 合 计           12,250,013.89       --       --     -178,240.64              --      --           --        --      --   12,071,773.25    11,977,845.58
    深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
    财务报表附注
                               本期发生额                                       上期发生额
  项 目
                               收入                     成本                   收入                  成本
  主营业务                 207,117,745.27          66,761,336.83      774,049,479.78       198,814,980.86
  其他业务                      31,823.86                     --            16,130.55                  --
  合 计                  207,149,569.13          66,761,336.83      774,065,610.33       198,814,980.86
  （1）主营业务（分行业）
                             本期发生额                                         上期发生额
  行业名称
                      营业收入                     营业成本                  营业收入                 营业成本
  房地产              161,658,149.52         27,249,452.24          706,622,743.82        166,178,270.82
  租赁                45,459,595.75         39,511,884.59           67,426,735.96         32,636,710.04
  合 计              207,117,745.27         66,761,336.83          774,049,479.78        198,814,980.86
  （2）主营业务（分地区）
                                    本期发生额                                    上期发生额
  地区名称
                            营业收入                   营业成本                 营业收入              营业成本
  广东省                    207,117,745.27         66,761,336.83        774,049,479.78    198,814,980.86
  项 目                                           本期发生额                                  上期发生额
  权益法核算的长期股权投资收益                                   -178,240.64                            -105,321.37
  其他权益工具投资的股利收入                                     813,960.00                            692,580.00
  理财产品投资收益                                          159,619.01                           1,196,580.44
  债务重组取得的投资收益                                        89,607.85                                     --
  处置长期股权投资产生的投资收益                               203,360,562.19                                     --
  成本法核算的长期股权投资收益                                 76,727,761.73
  合 计                                           280,973,270.14                           1,783,839.07
十五、 补充资料
  项 目                                                本期发生额                                     说明
                                                                       主要是2022年处置子公司股
  非流动性资产处置损益                                        161,542,599.57
                                                                            权确认的投资收益
  计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
  关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续                              559,803.19                    收到的政府补助
  享受的政府补助除外）
                                                                      投资货币基金产生的公允价
  委托他人投资或管理资产的损益                                      9,129,650.51
                                                                          值变动和投资收益
  债务重组损益                                              2,610,128.31          债务重组收益
    深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
    财务报表附注
 项 目                             本期发生额                              说明
 除上述各项之外的其他营业外收入和支出                1,094,190.56
 非经常性损益总额                        174,936,372.14
 减：非经常性损益的所得税影响数                  41,451,680.41
 非经常性损益净额                        133,484,691.73
 减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后）             926,291.27
 归属于公司普通股股东的非经常性损益               132,558,400.46
                      加权平均净资产                       每股收益
 报告期利润
                         收益率%             基本每股收益              稀释每股收益
 归属于公司普通股股东的净利润               3.88%                0.1519          0.1519
 扣除非经常性损益后归属于公司普通股
 股东的净利润
                             深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司

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