上海大名城企业股份有限公司
审计报告
天 职 业 字 [2022]20908 号
目 录
审计报告 1
北京注册会计师协会
业务报告统一编码报备系统
业务报备统一编码： 110101502022951014557
报告名称： 审计报告
报告文号： 天职业字[2022]20908 号
被审（验）单位名称： 上海大名城企业股份有限公司
天职国际会计师事务所（特殊普通
会计师事务所名称：
合伙）
业务类型： 财务报表审计
报告意见类型： 无保留意见
报告日期： 2022 年 04 月 28 日
报备日期： 2022 年 04 月 28 日
张坚(321000210002),
签字人员：
冯飞军(110001693662)
(可通过扫描二维码或登录北京注协官网输入编码的方式查询信息)
说明：本备案信息仅证明该报告已在北京注册会计师协会报备，不代表北京注
册会计师协会在任何意义上对报告内容做出任何形式的保证。
审计报告
天职业字[2022]20908 号
上海大名城企业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海大名城企业股份有限公司（以下简称“大名城”
）财务报表，包括 2021 年
流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了大
名城 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道
德守则，我们独立于大名城，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
审计报告（续）
天职业字[2022]20908 号
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
年度营业收入的 97.29%。 包括但不限于：
由于地产项目的收入对大名城的重要 （1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控
性，以及单个地产项目收入确认中的细 制的设计和运行有效性；
小错误汇总后可能会对大名城的利润产
（2）检查大名城的房产标准买卖合同条款，以评价大名城
生重大影响，因此我们将地产项目的收
有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准
入确认作为关键审计事项。
则的要求；
大名城对收入制定了相关会计政策，详
（3）就 2021 年确认房产销售收入的项目，选取样本，检
见财务报表附注“三、重要会计政策及
查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文
会计估计”中的“(三十五)收入”，本
件，以评价相关房产销售收入是否已按照大名城的收入确
期收入情况详见财务报表附注“六、合
认政策确认；
并财务报表主要项目注释”中“(三十
九）营业收入、营业成本”。 （4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取
样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，
以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
（5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选
取样本，将其单方平均售价与从公开信息获取的单方售价
相比较。
截至 2021 年 12 月 31 日，大名城开发成 我们针对存货可变现净值执行的主要审计程序如下：
本、开发产品等(以下统称“存货”)总
（1）评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目
金额为人民币 2,567,814.04 万元，占
的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效
大名城总资产的 64.27%。
性；
由于存货对大名城资产的重要性，且估
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管
计存货项目达到完工状态时将要发生的
理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开
建造成本和未来净售价存在固有风险，
发成本预算；
特别是考虑到当前的经济环境在各个城
市推出的各种应对房地产市场的措施， （3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关
我们将对大名城存货的可变现净值的评 键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，
估识别为关键审计事项。 与市场可获取数据和大名城的销售预算计划进行比较；
详见财务报表附注“三、公司重要会计 （4）将各存货项目的估计建造成本与大名城的最新预算进
政策、会计估计”（十五）存货所述的会 行比较，并将截止 2021 年 12 月 31 日发生的成本与预算进
计政策及“六、合并财务报表项目附注” 行比较，以评价管理层预测的准确性和预算过程。
（七）存货。
审计报告（续）
天职业字[2022]20908 号
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
大名城应缴纳的主要税项之一为土地增 我们针对土地增值税的计提执行的主要审计程序如下：
值税。大名城销售开发的房地产需要就
（1）评价管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部
土地增值额按照超率累进税率 30%-60%
控制的设计和运行有效性；
缴纳土地增值税。在每个财务报告期末，
管理层需要对土地增值税的计提金额进 （2）评价大名城 2021 年 12 月 31 日土地增值税的计提以
行估算，在作出估算判断时，主要考虑 及管理层对预计销售房产取得的收入及可扣除的成本费用
的要素包括相关税务法律法规的规定和 的估计，评估管理层的假设和判断；
解释，预计销售房地产取得的收入减去
（3）利用税务专家的工作，评价大名城于 2021 年 12 月
预计可扣除的土地成本、房地产开发成
本、利息费用、开发费用等。
的专业知识、经验和对各地方税务机关就相关税法应用的
由于土地增值税的计提对合并财务报表 实务操作的理解，评估管理层的假设和判断；
的重要性，且管理层作出估计时的判断
（4）在抽样的基础上，重新计算大名城应计提的土地增值
包括对相关税务法律法规和实务做法的
税，并将重新计算结果与大名城所记录的金额进行核对。
理解，因此，我们将大名城土地增值税
的计提识别为关键审计事项。
详见财务报表附注“六、合并财务报表
项目附注”
（二十五）应交税费及（四十）
税金及附加。
四、其他信息
大名城管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括《上海大名城企业股份有
限公司 2021 年年度报告》中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方
面，我们无任何事项需要报告。
审计报告（续）
天职业字[2022]20908 号
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估大名城的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如
适用）
，并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督大名城的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来
可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也
执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、
故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发
现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对大名城持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相
关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致大名城不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
审计报告（续）
天职业字[2022]20908 号
（6）就大名城中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审
计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）
。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我
们确定不应在审计报告中沟通该事项。
[以下无正文]
中国注册会计师：
中国·北京
二○二二年四月二十八日
中国注册会计师：
上海大名城企业股份有限公司
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司的基本情况
（一）公司历史沿革
上海大名城企业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名上海华源股份有限公司，
由常州华源化学纤维有限公司、中国华源公司有限公司、上海中国纺织国际科技产业城发展公司、
锡山市长苑丝织厂、江苏秋艳（集团）公司作为发起人共同组建，于 1996 年 6 月 26 日经国务院证
券委员会以证委发〔1996〕21 号文批准，向社会公众公开发行境内上市外资股（B 股）股票。1996
年 7 月 18 日经上海市人民政府以外经沪股份制字〔1996〕002 号文批准设立股份公司。公司发行的
B 股于 1996 年 7 月 26 日在上海证券交易所挂牌上市交易。1997 年 6 月 18 日经中国证券监督委员会
以证监发字〔1997〕354 号文批准，公司向社会公众公开发行境内上市内资股（A 股）股票，公司发
行的 A 股于 1997 年 7 月 3 日在上海证券交易所挂牌上市交易。本公司统一社会信用代码：
公司设立时注册资本为人民币 183,530,000.00 元，经历年增资扩股、缩股后注册资本变更为
。2011 年 6 月 9 日，中国证券监
督管理委员会（以下简称“中国证监会”）向本公司下发《关于核准上海华源股份有限公司向福州东
福实业发展有限公司等发行股份购买资产的批复》
（证监许可[2011]927 号）
，核准本公司向名城控股
集团有限公司（曾用名为名城企业管理集团有限公司、福州东福实业发展有限公司，以下简称“名
城控股集团”），及其一致行动人福州锦昌贸易有限公司（以下简称“锦昌贸易”）、福州三嘉制冷设
备有限公司（以下简称“三嘉制冷”）、福州创元贸易有限公司（以下简称“创元贸易”）发行股份
上海分公司办理完毕。
开发行股票的批复》
（证监许可[2014]428 号）
，核准本公司非公开发行不超过 6 亿股。截至 2014 年
册资本为 2,011,556,942.00 元，折合 2,011,556,942 股（每股面值人民币 1 元）
。
（证监许可[2016]1327 号）
的批复》 ，核准本公司非公开发行不超过 46,511.63 万股股票。截止到 2016
年 9 月 14 日，本公司已收到上述募集资金净额人民币 4,760,703,763.83 元，其中增加股本
为 2,475,325,057.00 元，折合 2,475,325,057 股（每股面值人民币 1 元）
。
（二）公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）
（三）公司经营期限：1996 年 7 月 18 日至不约定期限
（四）本公司注册地为上海市闵行区红松东路 1116 号 1 幢 5 楼 A 区，总部办公地址为上海市红
宝石路 500 号东银中心 B 栋 29 楼；现法定代表人为俞锦。
（五）公司所属行业性质、业务范围及主要产品
公司所属行业为房地产开发与经营业。
公司经营范围：房地产综合开发，建造、销售商品房；物业管理，物业租赁；公共基础设施开
发与建设；建筑装饰安装工程；从事新能源科技领域的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让，
新能源汽车的销售；生产、加工、销售生物制品、农药及中间体（限分支机构经营）
、药品原料及制
剂（限分支机构经营）、保健品（限分支机构经营）、新型建材、包装材料、现代通讯信息新材料及
相关器件；上述产品的研究开发、技术咨询和售后服务；经营进出口业务。
（涉及配额、许可证或国
家专项管理的，应凭证经营或按国家有关规定另行报批）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动】
（六）公司的控股股东及实际控制人
本公司的控股股东为名城控股集团有限公司，名城控股集团有限公司的唯一股东为利伟集团有
限公司。
本公司的实际控制人为俞培俤先生。
（七）财务报表报出日
本财务报告于二○二二年四月二十八日经本公司董事会批准报出。
（八）合并报表范围
本期合并财务报表范围变化及其变化情况详见本附注“七、合并范围的变更”和附注“八、在
其他主体中的权益”
。
二、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关
规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营
公司自报告期末起 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
三、重要会计政策及会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指
南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”
）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—
—财务报告的一般规定》
（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》
（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
(二)会计期间和经营周期
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
(三)记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
(四)计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
本期无计量属性发生变化的报表项目。
(五)企业合并
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产
和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资
产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被
购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并
成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在
购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持
有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属
当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资
公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买
日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，
差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原
则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方
法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一
项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失
控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处
置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关
的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理
方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公
司净资产份额的差额计入资本公积（股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期
的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益
或留存收益。
(六)合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企
业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公
司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、
会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允
价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他
有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、
合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表中
净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权
益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子
公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至报告
期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体在以前期间一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；将
子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的
现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并时，对于购买日之前
持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及收益的，与其相关的其他综
合收益转为购买日所属当期投资收益。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润
表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失
了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值
进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有
子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原
有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认
净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中的资本
公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）
各参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参
与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或
参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享
控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排
相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确
认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份
额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确认单独所发生的
费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资
进行会计处理。
(八)现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一
般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九)外币业务和外币报表折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币
货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化
条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非
货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货
币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用
交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
(十)金融工具
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指
按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司
承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，
即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量
全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）
虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资
产的控制。
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流
量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进
行分类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的
业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照
摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金
融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊
销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此
类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损
失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直
到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外
的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够
消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其
他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风险管
理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，
并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍
生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵
销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融
资产和清偿该金融负债。
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实
际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部
现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计
量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损
失进行估计。
（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续
期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，
本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失
准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估，详见
附注九、与金融工具相关的风险。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该
金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶
段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按其
账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，
并按其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，
但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，公司应当
按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，公司应当仅将初始确认后整个存续期内预期信
用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用风
险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果公司确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力
很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付
合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。
（3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则
不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始终按
照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁应收款，
本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内预期信
用损失的金额计量损失准备。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产
控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金
额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求
偿还的最高金额。
(十一)应收票据
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则
不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，即始终
按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整
个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
预期信用损失的简化模型：始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收票据预期
信用损失进行估计。
例。
本公司以应收票据预计存续期的历史违约损失率为基础，并根据前瞻性估计予以调整。在每个
资产负债表日，本公司都将分析前瞻性估计的变动，并据此对历史违约损失率进行调整。
(十二)应收账款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则
不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，即始终
按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整
个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
预期信用损失的简化模型：始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收账款预期
信用损失进行估计。并采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续期的预期信用损失计量损
失准备。计提方法如下：
量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
险是否显著增加是可行的。本公司在以前年度应收账款实际损失率、对未来回收风险的判断及信用
风险特征分析的基础上，确定预期信用损失率并据此计提坏账准备。
组合名称 计提方法
信用风险特征组合 预期信用损失
对于划分信用风险特征组合的应收款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，计算预期信用损失。
(十三)应收款项融资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金
融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。
本公司将持有的应收款项，以贴现或背书等形式转让，且该类业务较为频繁、涉及金额也较大
的，其管理业务模式实质为既收取合同现金流量又出售，按照金融工具准则的相关规定，将其分类
至以公允价值计量变动且其变动计入其他综合收益的金融资产。
(十四)其他应收款
本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型详见附注“三、
（十）金融工具进行处理”
。
(十五)存货
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别计价法计价。
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工
之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实
际成本。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体
开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入商
品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的
成本。
维修基金的核算方法：按房地产开发项目所在地相关文件规定，维修基金在开发产品销售（预
售）时，计提计入有关开发产品的开发成本，向购房人收取计入其他应付款，并统一上缴维修基金
管理部门。
质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品
保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施
工单位。
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关税费后的金额。
本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目
计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的
金额内转回。
存货的盘存制度为永续盘存制。
（1）低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
（2）包装物
按照使用次数分次进行摊销。
(十六)合同资产
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本
公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作
为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相
当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。
(十七)持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的公司组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就
一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指公司与其他方签订的具有法
律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现
重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权
力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该
项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当
期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当
先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值
所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的
金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当
期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置
组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类
别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。
已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资
产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额， 应当根据处置组中除
商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
公司因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后公司是否保留部
分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报
表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为
持有待售类别。
(十八)债权投资
本公司对债权投资采用预期信用损失的一般模型详见附注“三、（十）金融工具”进行处理。
(十九)其他债权投资
本公司对其他债权投资采用预期信用损失的一般模型详见附注“三、
（十）金融工具”进行处理。
(二十)长期应收款
本公司《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的重大融资成分形成的长期应收款，其确认和
计量详见附注“三、（三十五）收入”。
对于《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的重大融资成分形成的长期应收款，本公司选择
采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司租赁相关长期应收款的确认和计量详见附注“三、（三十九）租赁”。
对于租赁应收款的减值，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损
失或利得计入当期损益。
(二十一)长期股权投资
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行
股份的面值总额之间的差额调整资本公积(股本溢价)；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权
益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得
进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，
冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投
资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成
本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入
的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法核算；
对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含
的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当
期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的,归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,
确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投
资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵销与
联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但内部交
易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单
位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被
投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权
益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有
参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账
面价值的差额确认为当期投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权
相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为
投资收益（损失）
；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资
产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权益法的相
关规定进行会计处理。
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照
账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
(二十二)投资性房地产
筑物。
形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按
照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
投资性房地产残值率、预计使用寿命和年折旧率如下：
投资性房地产类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-40 4.00 2.40－4.80
土地使用权 40-70 1.43－2.50
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值
损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
(二十三)固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度
的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提
折旧。
类别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 4.00 2.40－4.80
机械设备 年限平均法 5-10 4.00 9.60－19.20
运输设备 年限平均法 5-10 4.00 9.60－19.20
办公设备及其他 年限平均法 3-5 4.00 19.20－32.00
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应
的减值准备。
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移
给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产
的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的 75%以上（含
值[90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁
资产公允价值[90%以上（含 90%）]；
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能
使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入
账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
(二十四)在建工程
尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价
值，但不再调整原已计提的折旧。
应的减值准备。
(二十五)借款费用
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经
发生；3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过
产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止
资本化。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的
利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生
产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均
数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
(二十六)使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租
赁和低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
额；
将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若公司不取得该租赁，则不
会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对
于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法
合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的
期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并
对已识别的减值损失进行会计处理。
(二十七)无形资产
式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限（年）
电脑软件 2-5
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
金额的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术
上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，
包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使
用的，能证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(二十八)长期资产减值
公司应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当
进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大
变化，从而对公司产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影
响公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率， 导致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表
明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处
置；（6）公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现
金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可
能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两
者之间较高者确定。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所
发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未
来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，
应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减
记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
(二十九)长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费
用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(三十)合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本
公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
(三十一)职工薪酬
职工薪酬,是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形
式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提
供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：（1）本公司因过去事
项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；（2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬
义务金额能够可靠估计。
如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利润
分享计划产生的应付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经
营业绩或职工贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。
（1）设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支
付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服
务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益计划
福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工提供服
务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显著增加的
期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显著增加的情
况。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的
利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项计入当期损益；
第③项计入其他综合收益。
辞退福利主要包括：
（1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳动关系
而给予的补偿。
（2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利选择继
续在职或接受补偿离职。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：
①公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规定；
辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有关规定。
向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行处
理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利净负
债或净资产。
(三十二)租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租
赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
确定；
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，
本公司采用增量借款利率作为折现率。
(三十三)预计负债
担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，
本公司将该项义务确认为预计负债。
债表日对预计负债的账面价值进行复核。
(三十四)股份支付
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。
（2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的
市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权
定价模型等。
根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。
（1）以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的
换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数
量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相
应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其
他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允
价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增
加所有者权益。
（2）以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按本公司承担负债的公
允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的
换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳
估计为基础，按本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。
（3）修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，本公司按照权益工具公允价值的增加相应地确
认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，本公司将增加的权益工具的公允价
值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理
可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基
础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的
数量，本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改
了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权
条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认
的金额。
(三十五)收入
本公司的收入主要包括房地产销售、物业服务等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品
控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约
进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客
户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的
主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
（1）房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地
产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达
到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）物业服务合同
本公司在提供物业服务过程中确认收入。
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑
可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
（1）可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，
应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在评估累
计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允
价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支
付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商
品的除外。
公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相一
致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过
金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应付客户
对价全额冲减交易价格。
(三十六)合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，
该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值
准备，并确认为资产减值损失：
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下
该资产在转回日的账面价值。
(三十七)政府补助
公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法
分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关
递延收益余额转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确
认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
费用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
直接拨付给本公司两种情况处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本
公司选择按照下列方法进行会计处理：
以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借
款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关
借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
(三十八)递延所得税资产和递延所得税负债
法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，
确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获
得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
生的所得税：（1）企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(三十九)租赁
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，
对租赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4
号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得
租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取
得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司
按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的
减值损失进行会计处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低
价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租
赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确
认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入
确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经
营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企
业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
(四十)分部报告
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确
定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用；（2）本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；（3）本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
四、税项
（一）主要税种及税率
税种 计税依据 适用税率（%）
增值税 销售货物或提供应税劳务 3、5、6、9、13
企业所得税 应纳税所得额 20、25
城市维护建设税 应缴流转税税额 1、5、7
教育费附加 应缴流转税税额 1、2、3
建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额之和 20% 免征
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 超率累计税率 30-60
按预售收入预征 1.5、2、3、4、5、6
江海堤防工程维护管理费 上年销售收入或营业收入 0.09
从价计征的，
按房产原值一次减除 10%-30%后余值的 1.2%
房产税 1.2、12
计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴
土地使用税 土地面积 0.8-16 元/㎡
印花税 根据合同性质确定适用税率，权利证照 0.005-0.1
车船使用税 应税车辆船舶 定额税率
纳税主体名称 所得税税率（%）
上海佰升诗企业管理有限公司 20.00
上海歌韬实业有限公司 20.00
上海大名城商业管理有限公司 20.00
上海锦弢贸易有限公司 20.00
上海福悛实业有限公司 20.00
上海瑛翀置业有限公司 20.00
根据国家税务总局福建省税务局公告 2018 年第 21 号规定，自 2018 年 6 月 15 日起，除保障住
房实行零预征外，公司福建地区项目普通住房按 2%预缴土地增值税；公司非普通住房福州市按 4%、
其他设区市按 3%预缴土地增值税；公司非住房福州市按 6%、其他设区市按 5%预缴土地增值税。
根据江苏省地方税务局公告 2016 年第 2 号规定，自 2016 年 8 月 1 日起，公司常州地区项目普
通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为 2%。
根据国家税务总局甘肃省税务局公告 2018 年第 10 号规定，自 2018 年 7 月 1 日起，公司兰州地
区项目普通住宅按 1%预缴土地增值税；非普通住宅按 1.5%预缴土地增值税；非住宅按 4%预缴土地增
值税。
根据上海市地方税务局公告 2010 年第 1 号规定，自 2010 年 10 月 1 日起，公司上海地区住宅开
发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格
的，预征率为 2%；高于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征率为 5%。
根据《福州市江海堤防工程维护管理费征收、使用和管理暂行办法》的通知（榕政办〔2012〕
，按照上年销售收入或营业收入的 0.9‰征收江海堤防工程维护管理费。
（二）重要税收优惠政策及其依据
（1）根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13
号)以及《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(2021 年第 12
号)，自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的
部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
（2）根据国家税务总局福建省税务局公告 2019 年第 4 号规定，自所属期 2019 年 1 月 1 日起，
公司福建地区企业销售未完工开发产品的计税毛利率位于福州市城区为 15%，位于除福州市城区以外
的其他地方的，计税毛利率为 10%。
根据财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号规定，自 2019 年 4 月 1 日起，试行增值税期
末留抵税额退税制度，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：
（1）
自 2019 年 4 月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，
且第六个月增量留抵税额不低于 50 万元；（2）纳税信用等级为 A 级或者 B 级；
（3）申请退税前 36
个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；
（4）申请退税前 36 个月未因偷
税被税务机关处罚两次及以上的；
（5）自 2019 年 4 月 1 日起未享受即征即退、先征后返（退）政策
的。
五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
（一）会计政策的变更
（财会〔2018〕35号）相关规定，
根据累积影响数，调整使用权资产、租赁负债、期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可
比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下：
（1）合并财务报表的影响
合并资产负债表
项目
预付款项 32,076,032.01 31,973,275.86
合并资产负债表
项目
使用权资产 25,983,638.22
一年内到期的非流动负债 3,343,039,335.14 3,355,577,470.46
租赁负债 13,342,746.75
（2）母公司财务报表的影响
母公司资产负债表
项目
使用权资产 3,844,506.87
一年内到期的非流动负债 9,294,267.17 11,065,011.13
租赁负债 2,073,762.91
（财会〔2021〕1 号）相关规定，
根据累积影响数，调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。执
行该准则对本报告期内财务报表无重大影响。
资金集中管理相关列报”的相关规定，对可比期间的财务报表数据进行相应调整。执行该准则对本
报告期内财务报表无重大影响。
（二）会计估计的变更
无。
（三）前期会计差错更正
无。
（四）首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
关项目调整及列报的相关影响如下：
合并资产负债表
金额单位：元
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产
货币资金 2,352,161,040.49 2,352,161,040.49
△结算备付金
△拆出资金
交易性金融资产 34,247,300.00 34,247,300.00
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
衍生金融资产
应收票据
应收账款 253,443,296.97 253,443,296.97
应收款项融资
预付款项 32,076,032.01 31,973,275.86 -102,756.15
△应收保费
△应收分保账款
△应收分保合同准备金
其他应收款 809,371,324.99 809,371,324.99
其中：应收利息
应收股利
△买入返售金融资产
存货 28,599,458,816.28 28,599,458,816.28
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 128,034,771.84 128,034,771.84
流动资产合计 32,208,792,582.58 32,208,689,826.43 -102,756.15
非流动资产
△发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,195,534,108.14 1,195,534,108.14
其他权益工具投资 67,702,834.99 67,702,834.99
其他非流动金融资产 3,846,000.00 3,846,000.00
投资性房地产 2,688,025,076.69 2,688,025,076.69
固定资产 683,816,507.86 683,816,507.86
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 25,983,638.22 25,983,638.22
无形资产 2,155,042.48 2,155,042.48
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
开发支出
商誉
长期待摊费用 46,962,811.83 46,962,811.83
递延所得税资产 934,864,700.86 934,864,700.86
其他非流动资产 1,258,457.76 1,258,457.76
非流动资产合计 5,624,165,540.61 5,650,149,178.83 25,983,638.22
资产总计 37,832,958,123.19 37,858,839,005.26 25,880,882.07
流动负债
短期借款 1,026,353,641.05 1,026,353,641.05
△向中央银行借款
△拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 354,627,890.61 354,627,890.61
应付账款 3,393,031,805.00 3,393,031,805.00
预收款项 7,861,815.51 7,861,815.51
合同负债 5,006,399,978.70 5,006,399,978.70
△卖出回购金融资产款
△吸收存款及同业存放
△代理买卖证券款
△代理承销证券款
应付职工薪酬 26,721,617.62 26,721,617.62
应交税费 1,826,942,212.63 1,826,942,212.63
其他应付款 1,623,900,252.47 1,623,900,252.47
其中：应付利息
应付股利
△应付手续费及佣金
△应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,343,039,335.14 3,355,577,470.46 12,538,135.32
其他流动负债 228,082,542.55 228,082,542.55
流动负债合计 16,836,961,091.28 16,849,499,226.60 12,538,135.32
非流动负债
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
△保险合同准备金
长期借款 5,159,102,001.02 5,159,102,001.02
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
其中:优先股
永续债
租赁负债 13,342,746.75 13,342,746.75
长期应付款 244,764,082.10 244,764,082.10
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 14,297,941.54 14,297,941.54
其他非流动负债
非流动负债合计 6,876,057,724.85 6,889,400,471.60 13,342,746.75
负 债 合 计 23,713,018,816.13 23,738,899,698.20 25,880,882.07
股东权益
股本 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
其他权益工具
其中:优先股
永续债
资本公积 5,836,485,917.34 5,836,485,917.34
减:库存股
其他综合收益 -197,754,495.12 -197,754,495.12
专项储备
盈余公积 483,123,685.80 483,123,685.80
△一般风险准备
未分配利润 4,533,858,259.46 4,533,858,259.46
归属于母公司股东权益合计 13,131,038,424.48 13,131,038,424.48
少数股东权益 988,900,882.58 988,900,882.58
股东权益合计 14,119,939,307.06 14,119,939,307.06
负债及股东权益合计 37,832,958,123.19 37,858,839,005.26 25,880,882.07
母公司资产负债表
金额单位：元
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产
货币资金 222,877,511.50 222,877,511.50
△结算备付金
△拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 22,838,958.62 22,838,958.62
应收款项融资
预付款项 874.90 874.90
△应收保费
△应收分保账款
△应收分保合同准备金
其他应收款 11,627,796,047.02 11,627,796,047.02
其中：应收利息
应收股利
△买入返售金融资产
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 11,873,513,392.04 11,873,513,392.04
非流动资产
△发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 10,222,165,770.77 10,222,165,770.77
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
投资性房地产 7,844,611.48 7,844,611.48
固定资产 61,273,180.26 61,273,180.26
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,844,506.87 3,844,506.87
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 142,322,290.70 142,322,290.70
其他非流动资产
非流动资产合计 10,433,605,853.21 10,437,450,360.08 3,844,506.87
资产总计 22,307,119,245.25 22,310,963,752.12 3,844,506.87
流动负债
短期借款
△向中央银行借款
△拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 20,901,240.34 20,901,240.34
应付账款 42,776,368.78 42,776,368.78
预收款项
合同负债
△卖出回购金融资产款
△吸收存款及同业存放
△代理买卖证券款
△代理承销证券款
应付职工薪酬
应交税费 5,629,744.80 5,629,744.80
其他应付款 7,942,121,199.88 7,942,121,199.88
其中：应付利息
应付股利
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
△应付手续费及佣金
△应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 9,294,267.17 11,065,011.13 1,770,743.96
其他流动负债
流动负债合计 8,020,722,820.97 8,022,493,564.93 1,770,743.96
非流动负债
△保险合同准备金
长期借款
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
其中:优先股
永续债
租赁负债 2,073,762.91 2,073,762.91
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,457,893,700.19 1,459,967,463.10 2,073,762.91
负 债 合 计 9,478,616,521.16 9,482,461,028.03 3,844,506.87
股东权益
股本 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
其他权益工具
其中:优先股
永续债
资本公积 8,452,319,667.36 8,452,319,667.36
减:库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 388,149,768.96 388,149,768.96
△一般风险准备
未分配利润 1,512,708,230.77 1,512,708,230.77
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
股东权益合计 12,828,502,724.09 12,828,502,724.09
负债及股东权益合计 22,307,119,245.25 22,310,963,752.12 3,844,506.87
六、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指 2021 年 01 月 01 日，期末指 2021 年 12 月 31 日，上期指 2020 年度，本期指 2021
年度。
（一）货币资金
_1 10002 项 目 _11 0002 期末余额 期初余额
库存现金 257,043.34 441,392.44
银行存款 6,109,426,722.84 2,258,894,757.61
其他货币资金 151,344,042.45 92,824,890.44
合 计 6,261,027,808.63 2,352,161,040.49
其中：存放在境外的款项总额
受限使用资金 730,040,014.96 元。
（二）交易性金融资产
_1 10010 项 目 _11 0010 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 45,148,000.00 34,247,300.00
其中：权益工具投资 45,148,000.00 34,247,300.00
合 计 45,148,000.00 34,247,300.00
（三）应收票据
_1 10014 项 目 _11 0014 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 5,218,881.00
合 计 5,218,881.00
期末余额
_3 10022 类 别 _31 0022 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按组合计提坏账准备 5,218,881.00 100.00 5,218,881.00
其中：信用风险特征组合 5,218,881.00 100.00 5,218,881.00
合 计 5,218,881.00 100.00 5,218,881.00
（1）按组合计提坏账准备
期末余额
_2 10027 名 称 _21 0027
应收票据 坏账准备 计提比例(%)
信用风险特征组合 5,218,881.00
合 计 5,218,881.00
（四）应收账款
_1 10037 账 龄 _11 0037 期末账面余额
合 计 364,331,857.57
期末余额
_3 10039 类 别 _31 0039 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 223,342,785.00 61.30 44,668,557.00 178,674,228.00
其中：政府补助购房款 223,342,785.00 61.30 44,668,557.00 20.00 178,674,228.00
按组合计提坏账准备 140,989,072.57 38.70 540,992.14 140,448,080.43
其中：信用风险特征组合 140,989,072.57 38.70 540,992.14 0.38 140,448,080.43
合 计 364,331,857.57 100.00 45,209,549.14 319,122,308.43
接上表:
期初余额
_3 10040 类 别 _31 0040 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 225,719,595.00 75.59 45,143,919.00 180,575,676.00
其中：政府补助购房款 225,719,595.00 75.59 45,143,919.00 20.00 180,575,676.00
按组合计提坏账准备 72,874,739.83 24.41 7,118.86 72,867,620.97
其中：信用风险特征组合 72,874,739.83 24.41 7,118.86 0.01 72,867,620.97
合 计 298,594,334.83 100.00 45,151,037.86 253,443,296.97
（1）按单项计提坏账准备
期末余额
_2 10042 名 称 _21 0042
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
政府补助购房款 223,342,785.00 44,668,557.00 20.00 预计未来存在回收风险
合 计 223,342,785.00 44,668,557.00
（2）按组合计提坏账准备
期末余额
_2 10044 项 目 _21 0044
应收账款 坏账准备 计提比例(%)
信用风险特征组合 140,989,072.57 540,992.14 0.38
合 计 140,989,072.57 540,992.14
本期变动金额
_2 10046 类 别 _21 0046 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按信用风险特征组合计提坏账
准备的应收账款
单项计提坏账准备的应收账款 45,143,919.00 -475,362.00 44,668,557.00
合 计 45,151,037.86 58,511.28 45,209,549.14
本期无收回或转回金额重要的坏账准备。
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例（%） 坏账准备余额
福清市侨乡建设投资有限公司 非关联方 105,854,736.00 29.05
阿兰贝尔幼儿园 非关联方 3,867,333.33 1.06 230,166.67
兰州市地铁置业有限公司 非关联方 3,077,106.00 0.84
福建大名城物业管理有限公司 非关联方 625,094.32 0.17
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例（%） 坏账准备余额
福建百宏房地产开发有限公司 非关联方 540,000.00 0.15 108,000.00
合计 113,964,269.65 31.27 338,166.67
（五）预付款项
期末余额 期初余额
_2 10070 账 龄 _21 0070
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合 计 106,513,283.01 100.00 31,973,275.86 100.00
与本公司 占预付款项总
单位名称 金额 账龄 未结算原因
关系 额的比例（%）
中国（上海）自由贸易试验区临港
非关联方 65,316,020.00 61.32 1 年以内（含 1 年） 土地合同预付款
新片区管理委员会
广州广日电梯工业有限公司 非关联方 13,685,585.33 12.85 1 年以内（含 1 年） 未达到结算条件
上海兆越建筑工程有限公司 非关联方 6,320,342.00 5.93 1 年以内（含 1 年） 未达到结算条件
瑞鑫集团有限公司 非关联方 6,121,363.25 5.75 1 年以内（含 1 年） 未达到结算条件
上海嵊衡机电设备工程有限公司 非关联方 2,091,553.65 1.96 1 年以内（含 1 年） 未达到结算条件
合计 93,534,864.23 87.81
（六）其他应收款
（1）分类列示
_1 10074 项 目 _11 0074 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 361,656,581.19 809,371,324.99
合 计 361,656,581.19 809,371,324.99
（1）其他应收账款按账龄披露
_1 10088 账 龄 _11 0088 期末账面余额
合 计 374,200,082.68
（2）按款项性质分类情况
_1 10090 款项性质 _110 090 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 132,850,248.19 84,835,594.20
往来款 3,991,577.81 11,923,259.99
垫付款项 118,206,256.68 127,419,282.44
合作项目款 119,152,000.00 595,853,237.82
合 计 374,200,082.68 820,031,374.45
（3）坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
_2 10092 坏账准备 _210 092
未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本期计提 1,972,232.34 1,972,232.34
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -88,780.31 -88,780.31
（4）其他应收款减值准备表
本期变动金额
_2 10094 类 别 _21 0094 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
信用风险特征组合 10,660,049.46 1,972,232.34 -88,780.31 12,543,501.49
合 计 10,660,049.46 1,972,232.34 -88,780.31 12,543,501.49
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备期末
_110102 单位名称 _110102 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例(%) 余额
福建永鸿投资发展有限公司 合作项目款 61,152,000.00 1 年以内
（含 1 年） 16.34
中国华融资产管理股份有限
押金、保证金 48,923,999.99 1 年以内
（含 1 年） 13.07 1,125,252.00
公司湖南省分公司
海通恒信国际租赁股份有限
押金、保证金 35,000,000.00 1-2 年（含 2 年） 9.35 1,505,000.00
公司
深圳市坪山田心股份合作公
合作项目款 13,000,000.00 3 年以上 3.47
司新屋地分公司
深圳市坪山田心股份合作公
合作项目款 13,000,000.00 3 年以上 3.47
司对面喊分公司
合 计 171,075,999.99 45.70 2,630,252.00
（七）存货
期末余额
_2 10112 项 目 _21 0112
账面余额 存货跌价准备/合同履约成本减值准备 账面价值
开发产品 11,540,574,082.92 771,006,048.00 10,769,568,034.92
开发成本 14,906,905,785.82 14,906,905,785.82
库存商品 1,666,582.18 1,666,582.18
合 计 26,449,146,450.92 771,006,048.00 25,678,140,402.92
接上表:
期初余额
_2 10113 项 目 _21 0113
账面余额 存货跌价准备/合同履约成本减值准备 账面价值
开发产品 9,803,415,611.45 9,803,415,611.45
开发成本 18,794,776,618.51 18,794,776,618.51
库存商品 1,266,586.32 1,266,586.32
合 计 28,599,458,816.28 28,599,458,816.28
_1 10115 项 目 _11 0115 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
名城港湾 2018 年 2,584,955,010.30 1,034,315,107.91 1,044,440,303.79 2,574,829,814.42 468,598,961.29
名城城市广场 2016 年 1,159,680,814.18 -193,302,825.85 10,122,218.51 956,255,769.82 74,629,211.99
长乐大名城 2020 年 161,534,840.32 22,264,425.87 95,275,954.45 88,523,311.74
兰州东部科技新城一期 2015 年 340,726,635.69 -15,805,176.34 118,525,744.56 206,395,714.79 32,555,068.58
常州大名城 2016 年 34,653,017.30 33,637.11 1,089,452.54 33,597,201.87
紫金九号 2019 年 256,362,435.33 -4,049,948.23 136,975,875.60 115,336,611.50
上海大名城尚苑 2016 年 123,322,000.35 5,294,400.00 22,952,939.51 105,663,460.84 50,460,328.05
永泰东部旅游新城 2020 年 1,454,662,218.84 497,863,975.12 18,253,866.28 1,934,272,327.68 80,871,764.18
兰州东部科技新城二期 2020 年 1,182,818,051.63 2,594,933,064.47 1,309,507,349.46 2,468,243,766.64 11,683,904.41
兰州城市综合体 2018 年 1,998,782,865.88 -12,322,888.99 347,358,822.87 1,639,101,154.02
中联名城（一、二区） 2018 年 199,278,108.70 199,278,108.70
泰禾名城 2019 年 8,671,175.42 8,671,175.42
福清紫金轩 2020 年 276,132,536.34 -77,459,730.96 144,356,789.47 54,316,015.91
南京大名城 2020 年 21,835,901.17 -2,563,695.78 -1,974,304.13 21,246,509.52
南昌大名城 2021 年 2,090,205,629.55 890,084,290.83 1,200,121,338.72 52,206,809.50
杭州大名城 2021 年 1,934,156,716.05 1,857,963,827.52 76,192,888.53
永鸿名城花园一期、二期 2021 年 885,998,176.06 819,519,979.14 66,478,196.92
合 计 9,803,415,611.45 8,759,560,865.99 7,022,402,394.52 11,540,574,082.92 771,006,048.00
注（1）
：名城城市广场本期增加负数主要系根据市场定位取消部分业态装修成本支出及竣工结算差异导致；
注（2）：其他项目本期增加变动除新增完工项目外，均系竣工决算金额与原暂估金额差异导致调整项目整体成本。
_1 10117 项 目 _11 0117 本期转入投资性房地产 本期转入固定资产 减少其他 本期销售 本期减少合计
名城港湾 616,460.09 1,043,823,843.70 1,044,440,303.79
名城城市广场 38,463,363.17 -28,341,144.66 10,122,218.51
长乐大名城 95,275,954.45 95,275,954.45
兰州东部科技新城一期 -139,467.71 118,665,212.27 118,525,744.56
常州大名城 -110,242.89 1,199,695.43 1,089,452.54
紫金九号 136,975,875.60 136,975,875.60
上海大名城尚苑 22,952,939.51 22,952,939.51
永泰东部旅游新城 7,191.82 18,246,674.46 18,253,866.28
兰州东部科技新城二期 72,885,284.10 1,236,622,065.36 1,309,507,349.46
兰州城市综合体 215,397,880.18 131,960,942.69 347,358,822.87
中联名城（一、二区） 199,278,108.70 199,278,108.70
泰禾名城 8,116,711.65 554,463.77 8,671,175.42
福清紫金轩 144,356,789.47 144,356,789.47
南京大名城 -1,974,304.13 -1,974,304.13
南昌大名城 890,084,290.83 890,084,290.83
杭州大名城 127,613,522.56 1,730,350,304.96 1,857,963,827.52
永鸿名城花园一期、二期 819,519,979.14 819,519,979.14
合 计 454,733,991.32 207,394,820.35 6,360,273,582.85 7,022,402,394.52
注：减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。
_1 10119 项 目 _11 0119 最近一期开工时间 预计下期竣工时间 预计总投资(万元) 期末余额 期初余额
名城港湾 2021 年 2022 年 171,303.68 1,019,135,402.14 1,504,324,675.69
永泰东部旅游新城 2018 年 2025 年 37,064.00 33,712,928.64 484,702,520.85
中联名城三区 2019 年 1,046,100,106.35
兰州东部科技新城一期 2013 年 2022 年 28,583.00 161,933,985.17 161,494,060.17
兰州东部科技新城二期 2018 年 2022 年 569,793.37 1,642,104,302.08 2,486,872,346.62
南昌大名城 2018 年 1,975,088,186.42
杭州大名城 2018 年 1,826,470,448.75
永鸿名城花园一期、二期 2018 年 973,809,748.28
南联邱屋城市更新项目 2018 年 20,046,495.59 16,002,446.08
凯邦公馆 2020 年 2022 年 316,700.60 2,857,915,416.88 2,570,012,183.92
松江-映云间 2020 年 2023 年 237,366.78 1,993,244,685.88 1,698,238,233.66
青浦-映湖 2020 年 2023 年 184,483.04 1,473,175,140.16 1,225,369,646.32
临港科技城-映晖 2020 年 2023 年 118,976.73 879,118,919.77 732,681,999.48
临港科技城-映玥 2020 年 2023 年 80,110.20 593,321,249.43 462,991,368.39
临港蓝湾-映园二期 2020 年 2023 年 167,482.94 1,149,606,891.22 840,193,049.76
临港蓝湾-映园 2020 年 2022 年 152,284.39 1,110,147,188.73 790,425,597.77
庄行-映雨江南 2021 年 2024 年 208,336.77 1,297,888,180.13
青浦重固项目 2022 年 2025 年 217,578.82 675,555,000.00
合 计 14,906,905,785.82 18,794,776,618.51
期末存货余额中包含资本化利息费用金额为 1,750,468,171.06元。(2020年：1,769,585,137.45
元)。本期用于确定借款利息费用的资本化率为6.84%（2020年7.04%）
。
本期资本化金额及资本化率详见附注“十六、
（六）借款费用”
。
本期增加金额 本期减少金额
_2 10124 类 别 _21 0124 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 771,006,048.00 771,006,048.00
合 计 771,006,048.00 771,006,048.00
。
（八）其他流动资产
_1 10140 项 目 _11 0140 期末余额 期初余额
预缴税费及待抵扣进项税 877,927,795.72 49,917,144.92
合同取得成本 88,625,027.41 78,117,626.92
合 计 966,552,823.13 128,034,771.84
（九）长期股权投资
期末余额 期初余额
_2 10175 项 目 _21 0175
减值
账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
准备
对联营、合营企业投资 1,211,592,925.33 1,211,592,925.33 1,195,534,108.14 1,195,534,108.14
合 计 1,211,592,925.33 1,211,592,925.33 1,195,534,108.14 1,195,534,108.14
本期增减变动
减值准
宣告发放 本期计
_2 10179 被投资单位名称 期初余额 权益法下确认的投 其他综合收益 其他权 期末余额 备期末
追加投资 减少投资 现金红利 提减值 其他
资损益 调整 益变动 余额
或利润 准备
一、联营企业
福州名城物业管
理有限公司
福州英家皇道物
业管理有限公司
黄河财产保险股
份有限公司
福州市万曦房地
产有限公司
嘉兴瀚昶股权投
资合伙企业（有 1,000,000.00 1,000,000.00
限合伙）
杭州普润星融股
权投资合伙企业 464,144,925.61 -2,830,448.74 461,314,476.87
（有限合伙）
上海名城商业管
理合伙企业（有 29,926.74 29,902.14 -24.60
限合伙）
本期增减变动
减值准
宣告发放 本期计
_2 10179 被投资单位名称 期初余额 权益法下确认的投 其他综合收益 其他权 期末余额 备期末
追加投资 减少投资 现金红利 提减值 其他
资损益 调整 益变动 余额
或利润 准备
杭州弘招城房地
产开发有限公司
杭州北隆房地产
开发有限公司
六妙白茶股份有
限公司
小 计 1,195,534,108.14 19,766,550.00 29,902.14 -1,890,087.28 -1,787,743.39 1,211,592,925.33
合 计 1,195,534,108.14 19,766,550.00 29,902.14 -1,890,087.28 -1,787,743.39 1,211,592,925.33
（十）其他权益工具投资
_1 10181 项 目 _11 0181 期末余额 期初余额
权益工具的成本 271,045,654.95 271,045,654.95
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 -205,265,820.83 -203,342,819.96
合 计 65,779,834.12 67,702,834.99
本年确 其他综合收 指定为以公允价值计 其他综合收
_1 10183 项 目 _11 0183 认的股 累计利得 累计损失 益转入留存 量且其变动计入其他 益转入留存
利收入 收益的金额 综合收益的原因 收益的原因
浙江东阳中广影视
-19,992,000.00 公司战略性投资
文化股份有限公司
江苏博信投资控股
-185,273,820.83 公司战略性投资
股份有限公司
合 计 -205,265,820.83
（十一）其他非流动金融资产
_1 10185 项 目 _11 0185 期末余额 期初余额
信托保障基金 11,200,000.00 3,846,000.00
合 计 11,200,000.00 3,846,000.00
（十二）投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
_1 10187 项 目 _11 0187 房屋及建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
（1）外购 26,713,951.57 26,713,951.57
（2）转入 454,733,991.32 454,733,991.32
（3）其他
（1）处置 16,419,454.44 16,419,454.44
（2）转出
（3）其他 41,567,725.14 41,567,725.14
_1 10187 项 目 _11 0187 房屋及建筑物 土地使用权 合计
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 73,502,145.69 11,818,450.87 85,320,596.56
（2）转入
（3）其他
（1）处置 4,432,399.70 4,432,399.70
（2）转出
（3）其他 1,621,226.08 1,621,226.08
三、减值准备
（1）计提
（2）合并增加
（3）其他
（1）处置
（2）合并减少
（3）其他
四、账面价值
注：本期减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。
（2）期末无公允价值计量的投资性房地产。
（3）期末无未办妥产权证书的投资性房地产。
（4）期末投资性房地产受限情况详见附注“六、（五十六）所有权或使用权受到限制的资产”
。
（十三）固定资产
（1）分类列示
_1 10194 项 目 _11 0194 期末余额 期初余额
固定资产 671,697,398.18 683,816,507.86
固定资产清理
合 计 671,697,398.18 683,816,507.86
（2）固定资产情况
_1 10196 项 目_11 0196 房屋及建筑物 机械设备 运输设备 办公设备及其他 合计
一、账面原值
（1）购置 940,511.23 11,272,363.66 5,643,908.66 17,856,783.55
（2）转入
（3）其他
（1）处置或报废 104,250.00 2,038,546.35 2,518,879.16 4,661,675.51
（2）转出 2,102.94 2,102.94
（3）其他 1,346,540.48 2,164,815.47 3,511,355.95
二、累计折旧
（1）计提 18,792,666.89 776,810.42 5,444,234.97 3,946,363.23 28,960,075.51
（2）转入
（3）其他
（1）处置或报废 30,465.54 1,625,651.48 2,301,631.02 3,957,748.04
（2）转出
（3）其他 1,234,855.42 1,966,713.22 3,201,568.64
三、减值准备
（1）计提
（2）合并增加
_1 10196 项 目_11 0196 房屋及建筑物 机械设备 运输设备 办公设备及其他 合计
（3）其他
（1）处置
（2）合并减少
（3）其他
四、账面价值
注：本期减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。
（3）期末无暂时闲置固定资产情况。
（4）期末无融资租赁租入的固定资产情况。
（5）期末无经营租赁租出的固定资产情况。
（6）期末无未办妥产权证书的固定资产情况。
（7）期末固定资产受限情况详见附注“六、（五十六）所有权或使用权受到限制的资产”
。
（十四）使用权资产
_1 10225 项 目_11 0225 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
（1）外购 5,573,423.83 5,573,423.83
（2）转入 2,022,555.22 2,022,555.22
（3）其他
（1）处置或报废 1,030,220.42 1,030,220.42
（2）转出
（3）其他
二、累计折旧
（1）计提 14,368,961.82 14,368,961.82
_1 10225 项 目_11 0225 房屋及建筑物 合计
（2）转入
（3）其他
（1）处置或报废 505,105.53 505,105.53
（2）转出
（3）其他
三、减值准备
（1）计提
（2）合并增加
（3）其他
（1）处置
（2）合并减少
（3）其他
四、账面价值
（十五）无形资产
_1 10227 项 目_11 0227 电脑软件 合计
一、账面原值
（1）购置 1,381,172.20 1,381,172.20
（2）内部研发
（3）其他
（1）处置或报废
（2）转出
（3）其他
_1 10227 项 目_11 0227 电脑软件 合计
二、累计摊销
（1）计提 948,246.44 948,246.44
（2）转入
（3）其他
（1）处置或报废
（2）转出
（3）其他
三、减值准备
（1）计提
（2）合并增加
（3）其他
（1）处置
（2）合并减少
（3）其他
四、账面价值
（十六）长期待摊费用
_1 10245 项 目 _11 0245 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公室装修费 46,961,172.61 4,160,617.65 18,670,537.92 32,451,252.34
酒店装修 1,639.22 1,639.22
合 计 46,962,811.83 4,160,617.65 18,672,177.14 32,451,252.34
（十七）递延所得税资产和递延所得税负债
期末余额 期初余额
_2 10247 项 目 _21 0247
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 723,309,958.80 180,827,489.72 55,445,902.58 13,861,478.33
预售房款的相关税金 2,699,789,896.96 674,947,474.22 2,331,441,933.53 582,860,483.39
可抵扣亏损 1,010,307,408.97 252,576,852.23 1,352,584,954.91 338,142,739.14
合 计 4,433,407,264.73 1,108,351,816.17 3,739,472,791.02 934,864,700.86
期末余额 期初余额
_2 10249 项 目 _21 0249
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
资产评估增值 41,222,154.32 10,305,538.58 43,323,416.64 10,830,854.16
销售佣金产生的递延所得税负债 2,901,048.06 725,262.01 13,868,349.50 3,467,087.38
交易性金融资产公允价值变动 3,798,000.00 949,500.00
合 计 47,921,202.38 11,980,300.59 57,191,766.14 14,297,941.54
_1 10253 项 目 _11 0253 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 1,123,662,897.57 712,987,712.61
可抵扣暂时性差异 105,936,525.69 79,899,447.35
合 计 1,229,599,423.26 792,887,159.96
_1 10255 年 份 _11 0255 期末余额 期初余额 备注
合 计 1,123,662,897.57 712,987,712.61
（十八）其他非流动资产
期末余额 期初余额
_2 10257 项 目 _21 0257
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付股权投资款 52,233,450.00 52,233,450.00
其他 853,413.34 853,413.34 1,258,457.76 1,258,457.76
合 计 53,086,863.34 53,086,863.34 1,258,457.76 1,258,457.76
注：其他主要为海洋馆生物海洋鱼类。
（十九）短期借款
_1 10259 项 目 _11 0259 期末余额 期初余额
质押借款 199,000,000.00
抵押借款 298,600,000.00 1,021,994,608.34
加：借款应付利息 523,429.16 4,359,032.71
合 计 498,123,429.16 1,026,353,641.05
（二十）应付票据
_1 10277 种 类 _11 0277 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 832,924,319.24 354,627,890.61
合 计 832,924,319.24 354,627,890.61
注：期末无已到期未支付的应付票据。
（二十一）应付账款
_1 10279 项 目 _11 0279 期末余额 期初余额
工程款 2,392,968,525.47 3,255,702,820.80
营销广告款及销售代理费 134,205,282.89 69,130,161.60
货款 17,653,110.94 27,334,095.92
物业管理费 30,170,991.95 30,381,723.59
其他 11,686,553.48 10,483,003.09
合 计 2,586,684,464.73 3,393,031,805.00
（二十二）预收款项
_1 10283 项 目 _11 0283 期末余额 期初余额
预收租金 9,831,858.97 7,071,280.41
预收货款 171,654.42 790,535.10
合 计 10,003,513.39 7,861,815.51
（二十三）合同负债
_1 10287 项 目 _11 0287 期末余额 期初余额
房款 10,208,535,515.64 5,006,399,978.70
货款 715,456.94
合 计 10,209,250,972.58 5,006,399,978.70
（二十四）应付职工薪酬
_1 10295 项 目 _11 0295 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 26,684,859.40 295,417,308.20 301,809,764.59 20,292,403.01
二、离职后福利中-设定提存计划负债 32,558.22 18,837,574.33 18,782,436.90 87,695.65
三、辞退福利 4,200.00 12,483,242.42 11,885,467.42 601,975.00
合 计 26,721,617.62 326,738,124.95 332,477,668.91 20,982,073.66
_1 10297 项 目 _11 0297 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 26,302,055.36 252,281,122.85 258,520,843.91 20,062,334.30
二、职工福利费 143,831.57 14,158,239.74 14,288,571.31 13,500.00
三、社会保险费 14,953.18 12,062,639.33 12,037,127.79 40,464.72
其中：医疗保险费 13,263.98 10,729,409.89 10,706,762.76 35,911.11
工伤保险费 399,739.26 399,014.71 724.55
生育保险费 1,689.20 933,490.18 931,350.32 3,829.06
四、住房公积金 80,904.00 12,343,301.15 12,270,265.15 153,940.00
五、工会经费和职工教育经费 143,115.29 2,163,909.85 2,284,861.15 22,163.99
六、其他短期薪酬 2,408,095.28 2,408,095.28
合 计 26,684,859.40 295,417,308.20 301,809,764.59 20,292,403.01
_1 10299 项 目 _11 0299 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合 计 32,558.22 18,837,574.33 18,782,436.90 87,695.65
_1 10301 项 目 _11 0301 本期缴费金额 期末应付未付金额
辞退福利 11,885,467.42 601,975.00
合 计 11,885,467.42 601,975.00
（二十五）应交税费
_1 10304 税费项目 _110 304 期末余额 期初余额
企业所得税 265,963,768.14 206,612,198.01
个人所得税 1,887,978.69 1,905,682.34
增值税 16,419,914.95 130,661,042.50
房产税 1,912,161.34 3,389,618.99
土地增值税 1,595,888,070.15 1,477,644,118.75
土地使用税 475,069.84 810,756.24
印花税 350.80 44,606.40
教育费附加 1,510,940.55 561,175.32
城市维护建设税 1,457,290.62 2,504,029.15
地方教育费附加 2,056,849.70
其他 1,582,235.97 752,135.23
合 计 1,887,097,781.05 1,826,942,212.63
（二十六）其他应付款
（1）分类列示
_1 10306 项 目 _11 0306 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 2,058,896,077.29 1,623,900,252.47
合 计 2,058,896,077.29 1,623,900,252.47
（1）按款项性质列示其他应付款
_1 10314 项 目 _11 0314 期末余额 期初余额
往来借款 651,139,691.70 1,168,880,555.56
暂收款 123,247,695.97 130,622,295.77
押金、保证金 38,181,263.46 41,609,535.85
项目合作款 783,691,912.47 183,771,568.47
应付股东借款 442,349,099.68 82,997,839.94
其他 20,286,414.01 16,018,456.88
合 计 2,058,896,077.29 1,623,900,252.47
（2）期末账龄超过1年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
福州市万曦房地产有限公司 15,857,087.92 未达到结算条件
合计 15,857,087.92
（二十七）一年内到期的非流动负债
_1 10334 项 目 _11 0334 期末余额 期初余额
合 计 976,917,606.56 3,355,577,470.46
（二十八）其他流动负债
_1 10336 项 目 _11 0336 期末余额 期初余额
待转销项税 868,852,607.22 228,082,542.55
合 计 868,852,607.22 228,082,542.55
（二十九）长期借款
_1 10340 借款条件类别 _ 11034 0 期末余额 期初余额 利率区间（%）
抵押借款 5,315,233,430.60 5,159,102,001.02 4.54-11.30
合 计 5,315,233,430.60 5,159,102,001.02
（三十）应付债券
_1 10342 项 目 _11 0342 期末余额 期初余额
上海大名城企业股份有限公司 2020 年非公开发行公司债券（第一期） 1,458,279,504.80 1,457,893,700.19
合 计 1,458,279,504.80 1,457,893,700.19
_1 10344 债券名称 _110 344 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
上海大名城
企业股份有
限公司 2020
年非公开发
行公司债券
（第一期）
合 计 1,457,861,141.51 1,457,893,700.19 109,432,500.00 385,804.61 109,432,500.00 1,458,279,504.80
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
上海大名城企业股份有限公司 2020 年非公开发行公司债券（第一期） 20 名城债 9,294,267.17 109,432,500.00 109,432,500.00 9,294,267.17
合计 9,294,267.17 109,432,500.00 109,432,500.00 9,294,267.17
（三十一）租赁负债
_1 10354 项 目 _11 0354 期末余额 期初余额
房屋及建筑物 4,223,284.82 13,342,746.75
合 计 4,223,284.82 13,342,746.75
（三十二）长期应付款
_1 10356 项 目 _11 0356 期末余额 期初余额
长期应付款 88,028,909.03 244,764,082.10
合 计 88,028,909.03 244,764,082.10
_1 10358 项 目 _11 0358 期末余额 期初余额
固定资产售后回租融资租赁余额 88,028,909.03 244,764,082.10
合 计 88,028,909.03 244,764,082.10
（三十三）股本
本年增减变动（+、-）
_2 10390 项 目 _21 0390 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 合计
一、有限售条件股份
其中：境内法人持股
境内自然人持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
股份合计 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
（三十四）资本公积
_1 10400 项 目 _11 0400 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 5,442,214,542.25 5,442,214,542.25
其他资本公积 394,271,375.09 394,271,375.09
合 计 5,836,485,917.34 5,836,485,917.34
（三十五）库存股
_1 10402 项 目 _11 0402 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股份回购 57,685,267.00 57,685,267.00
合 计 57,685,267.00 57,685,267.00
说 明 ： 截 至 2021 年 12 月 31 日 ， 本 公 司 通 过 集 中 竞 价 交 易 方 式 回 购 本 公 司 A 股 股 份 总 计
股计划或股权激励计划。
（三十六）其他综合收益
本期发生金额
_2 10404 项 目 _21 0404 期初余额 本期所得税前 减：前期计入其他综合 减：前期计入其他综合收 减：所得 税后归属于母 税后归属于 期末余额
发生额 收益当期转入损益 益当期转入留存收益 税费用 公司 少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益 -203,342,819.96 -1,923,000.87 -1,923,000.87 -205,265,820.83
二、将重分类进损益的其他综合收益 5,588,324.84 -1,787,743.39 -1,787,743.39 3,800,581.45
金额
合 计 -197,754,495.12 -3,710,744.26 -3,710,744.26 -201,465,239.38
（三十七）盈余公积
_1 10408 项 目 _11 0408 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 456,936,316.93 34,762,855.95 491,699,172.88
任意盈余公积 26,187,368.87 26,187,368.87
合 计 483,123,685.80 34,762,855.95 517,886,541.75
说明：本期增加系按母公司净利润10%计提法定盈余公积。
（三十八）未分配利润
_1 10410 项 目 _11 0410 本期金额 上期金额
调整前上期期末未分配利润 4,533,858,259.46 4,313,722,720.47
调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-） 50,192,274.13
调整后期初未分配利润 4,533,858,259.46 4,363,914,994.60
加：本期归属于母公司股东的净利润 -412,344,720.60 448,171,839.20
减：提取法定盈余公积 34,762,855.95 163,913,240.58
应付普通股股利 62,818,508.79 74,259,751.71
其他综合收益结转留存收益 40,055,582.05
期末未分配利润 4,023,932,174.12 4,533,858,259.46
（三十九）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
_2 10421 项 目 _21 0421
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,620,885,901.34 6,268,691,615.28 14,739,871,757.07 12,131,873,192.21
其他业务 40,338,695.43 37,899,093.72 97,071,015.27 66,457,329.81
合 计 7,661,224,596.77 6,306,590,709.00 14,836,942,772.34 12,198,330,522.02
本期发生额
_1 10423 项 目 _11 0423
收入 成本
房地产销售收入 7,453,350,600.47 6,102,207,556.53
开发物业租赁及运营 167,145,043.68 166,484,058.75
金控收入 390,257.19
其他 40,338,695.43 37,899,093.72
合 计 7,661,224,596.77 6,306,590,709.00
本公司的收入确认属于在某一时点履行的履约义务，而不属于在某一时段内履行的履约义务，
因此，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入，不存在其他需要分摊的单项履约义务。
本年末，本公司分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为人民币
司预计未来在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权
时点，确认销售收入的实现。
（四十）税金及附加
_1 10461 项 目 _11 0461 本期发生额 上期发生额
房产税 10,755,330.77 8,230,384.90
土地增值税 51,190,849.07 431,845,694.10
土地使用税 5,072,388.30 5,558,796.41
印花税 10,096,070.50 12,429,830.16
车船使用税 103,160.08 89,034.78
教育费附加 11,245,258.26 22,774,610.82
城市维护建设税 13,027,265.61 20,214,682.56
营业税 243,778.70 997,617.28
其他 1,714,563.46 3,075,221.54
合 计 103,448,664.75 505,215,872.55
（四十一）销售费用
_1 10463 项 目 _11 0463 本期发生额 上期发生额
广告宣传及销售代理费 241,809,541.46 318,261,156.26
职工薪酬 75,409,021.39 73,155,325.69
物业管理费 60,666,083.96 53,495,053.16
财产折旧摊销 13,719,944.12 6,687,921.09
办公费用 6,948,992.09 6,365,004.78
租赁费 4,743,333.85 5,610,771.85
差旅费用 4,558,842.92 3,172,954.77
业务招待费 2,734,010.27 2,610,785.16
其他 8,569,070.24 6,593,654.76
合 计 419,158,840.30 475,952,627.52
（四十二）管理费用
_1 10465 项 目 _11 0465 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 204,061,563.46 170,649,459.09
财产折旧摊销 35,334,448.95 15,959,652.18
业务招待费 31,807,756.40 33,625,367.81
维修保养费 27,107,888.83 19,359,250.75
租赁费 25,244,016.62 32,721,110.17
顾问咨询费 20,654,221.23 21,096,826.15
差旅费用 17,984,513.82 34,666,957.11
办公费用 9,971,465.36 7,672,607.12
商业保险费 581,593.70 4,146,735.50
其他 17,195,802.41 25,386,819.40
合 计 389,943,270.78 365,284,785.28
（四十三）财务费用
_1 10469 项 目 _11 0469 本期发生额 上期发生额
利息支出 276,227,308.57 595,482,995.38
减：利息收入 40,775,488.30 41,447,716.05
汇兑损失（收益以“-”号填列） -524,763.42 -892,795.25
金融机构服务费 3,819,554.54 1,640,263.98
合 计 238,746,611.39 554,782,748.06
（四十四）其他收益
_1 10471 项 目 _11 0471 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 584,210.96 1,235,902.27
企业发展金 293,000.00
稳岗补贴 709,921.57 110,841.90
养老保险补助资金 548,395.87
进项税加计扣除 657,297.97 267,302.24
合 计 2,244,430.50 2,162,442.28
（四十五）投资收益
_1 10473 产生投资收益的来源 _ 11047 3 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -1,890,087.28 5,882,399.15
处置长期股权投资产生的投资收益 259,219,523.09
交易性金融资产及其他非流动金融资产产生
的投资收益
合 计 257,909,371.97 6,070,341.32
（四十六）公允价值变动收益
_1 10477 产生公允价值变动收益的来源 _1104 77 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 3,798,000.00
合 计 3,798,000.00
（四十七）信用减值损失
_1 10479 项 目 _11 0479 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -58,511.28 -22,419,169.86
其他应收款坏账损失 -1,972,232.34 29,086,274.35
合 计 -2,030,743.62 6,667,104.49
（四十八）资产减值损失
_1 10481 项 目 _11 0481 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失（不包含合同履约成本减值） -771,006,048.00
合 计 -771,006,048.00
（四十九）资产处置收益
_1 10483 项 目 _11 0483 本期发生额 上期发生额
固定资产处置 -141,359.02 -119,857.29
合 计 -141,359.02 -119,857.29
（五十）营业外收入
_1 10485 项 目 _11 0485 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计： 1,156.35 1,156.35
其中：固定资产处置利得 1,156.35 1,156.35
违约金收入 16,577,629.93 9,701,496.27 16,577,629.93
其他 954,479.11 220,337.13 954,479.11
合 计 17,533,265.39 9,921,833.40 17,533,265.39
（五十一）营业外支出
_1 10489 项 目 _11 0489 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 96,894.83 26,436.83 96,894.83
其中：固定资产处置损失 96,894.83 26,436.83 96,894.83
对外捐赠 10,305,000.00 7,962,000.00 10,305,000.00
赔偿金及违约金支出 1,119,113.51 273,883.16 1,119,113.51
罚没及滞纳金支出 1,288,354.34 839,519.88 1,288,354.34
其他 329,644.79 167,394.81 329,644.79
_1 10489 项 目 _11 0489 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
合 计 13,139,007.47 9,269,234.68 13,139,007.47
（五十二）所得税费用
_1 10491 项 目 _11 0491 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 252,705,291.24 132,999,519.04
递延所得税费用 -225,196,775.83 96,857,845.06
合 计 27,508,515.41 229,857,364.10
_1 10493 项 目_11 0493 本期发生额 上期发生额
利润总额 -301,495,589.70 752,808,846.43
按法定/适用税率计算的所得税费用 -75,373,897.43 188,202,211.61
子公司适用不同税率的影响 -71,169.28 296,368.11
调整以前期间所得税的影响 1,748,260.67 -6,513,559.43
非应税收入的影响 -2,629,135.69
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,803,016.08 5,113,351.93
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的影响 -17,493,561.83 -11,359,918.01
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 85,261,291.92 57,470,928.77
以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响 38,914,835.57 -1,401,734.62
归属于合营企业和联营企业的损益 472,521.84 -1,470,599.80
本期未确认递延所得税的内部未实现销售利润 9,097,240.13 -479,684.46
其他 -16,220,886.57
所得税费用合计 27,508,515.41 229,857,364.10
（五十三）其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况
详见附注“六、
（三十六）其他综合收益”
。
（五十四）现金流量表项目注释
_1 10496 项 目 _11 0496 本期发生额 上期发生额
资金往来 615,171,164.20 409,596,649.08
利息收入 40,775,488.30 41,447,716.05
其他 19,119,241.57 11,816,973.44
合 计 675,065,894.07 462,861,338.57
_1 10498 项 目 _11 0498 本期发生额 上期发生额
期间费用 497,639,097.89 588,989,099.59
资金往来 643,669,294.65 161,065,930.95
捐赠 10,305,000.00 7,962,000.00
合 计 1,151,613,392.54 758,017,030.54
_1 10506 项 目 _11 0506 本期发生额 上期发生额
预付股权投资款 52,233,450.00
合 计 52,233,450.00
_1 10506 项 目 _11 0506 本期发生额 上期发生额
贷款保证金 342,013,628.81
股东资金支持 1,561,548,986.58 781,699,378.83
非银行金融机构融资 269,608,600.00 1,240,100,000.00
合 计 1,831,157,586.58 2,363,813,007.64
_1 10506 项 目 _11 0506 本期发生额 上期发生额
股东资金支持 1,226,300,000.00 730,446,500.00
非银行金融机构融资 619,593,922.00 1,526,747,463.85
贷款保证金 675,228,400.28
回购库存股 57,685,267.00
合 计 2,578,807,589.28 2,257,193,963.85
（五十五）现金流量表补充资料
_1 10508 补充资料 _110 508 本期发生额 上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -329,004,105.11 522,951,482.33
加：资产减值准备 771,006,048.00
信用减值损失 2,030,743.62 -6,667,104.49
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 114,280,672.07 96,086,055.40
使用权资产摊销 14,368,961.82
无形资产摊销 948,246.44 1,081,078.59
长期待摊费用摊销 18,672,177.14 8,283,003.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－” 141,359.02 119,857.29
_1 10508 补充资料 _110 508 本期发生额 上期发生额
号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 95,738.48 26,436.83
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -3,798,000.00
财务费用（收益以“－”号填列） 275,702,545.15 594,590,200.13
投资损失（收益以“－”号填列） -257,909,371.97 -6,070,341.32
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -234,113,068.22 110,626,956.48
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 8,916,292.39 -13,769,111.42
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,018,031,161.63 1,546,389,576.93
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,807,906,995.07 445,245,389.31
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 6,942,254,072.48 -5,715,689,009.87
经营活动产生的现金流量净额 6,533,716,477.87 -2,416,795,530.26
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,418,812,448.26 2,176,678,715.71
减：现金的期初余额 2,176,678,715.71 3,322,254,580.63
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 3,242,133,732.55 -1,145,575,864.92
项目 金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 850,750,000.00
其中：名城地产（福清）有限公司 824,420,000.00
福州市长乐区泰城房地产开发有限公司 26,330,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 150,693,445.34
其中：名城地产（福清）有限公司 150,658,659.73
福州市长乐区泰城房地产开发有限公司 34,785.61
加：以前期间处置子公司并于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 700,056,554.66
_1 10514 项 目_11 0514 期末余额 期初余额
一、现金 5,418,812,448.26 2,176,678,715.71
其中：库存现金 257,043.34 441,392.44
可随时用于支付的银行存款 5,379,386,707.88 2,106,326,323.72
可随时用于支付的其他货币资金 39,168,697.04 69,910,999.55
二、期末现金及现金等价物余额 5,418,812,448.26 2,176,678,715.71
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
（五十六）所有权或使用权受到限制的资产
_1 10517 项 目 _11 0517 期末账面价值 受限原因
货币资金 842,215,360.37 本公司以货币资金质押向银行借款、作为各类保证金
存货 6,689,411,524.40 本公司以存货作为抵押物向银行或其他金融机构借款
固定资产 575,254,746.56 本公司以固定资产作为抵押物向银行借款
投资性房地产 1,032,604,631.80 本公司以投资性房地产作为抵押物向银行借款
合 计 9,139,486,263.13
（五十七）外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 2,697,339.89
其中：美元 88,250.35 6.3757 562,657.76
港币 2,610,912.58 0.8176 2,134,682.13
长期借款 38,173,430.60
其中：港币 46,689,616.68 0.8176 38,173,430.60
（五十八）政府补助
_1 10521 种 类 _11 0521 金额 列报项目 计入当期损益的金额
企业发展金 293,000.00 其他收益 293,000.00
稳岗补贴 709,921.57 其他收益 709,921.57
个税手续费返还 584,210.96 其他收益 584,210.96
合 计 1,587,132.53 1,587,132.53
七、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
无。
（二）同一控制下企业合并
无。
（三）反向购买
无。
（四）处置子公司
处置价款与处置投资对应的
股权处 股权处置 股权处 丧失控制 丧失控制权时
子公司名称 合并财务报表层面享有该子
置价款 比例（%） 置方式 权的时点 点的确定依据
公司净资产份额的差额
名城地产（福清）
有限公司
福州市长乐区泰
城房地产开发有 26,330,000.00 50.00 出售 2021 年 11 月 控制权转移 3,797,344.69
限公司
（五）其他原因的合并范围变动
序号 公司名称 注册地 业务性质 注册资本(万元) 是否合并报表 子公司级次
（六）其他
无。
八、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
名城汇（上海）投资有限公司 上海市 上海市 投资 100 100 投资设立
赢今（上海）贸易有限公司 上海市 上海市 贸易 100 100 投资设立
上海名城实业有限公司 上海市 上海市 贸易 51 49 100 投资设立
上海大名城贸易有限公司 上海市 上海市 贸易 100 100 投资设立
上海名城钰企业发展有限公司 上海市 上海市 商务服务业 51 49 100 投资设立
上海歌韬实业有限公司 上海市 上海市 投资 100 100 投资设立
上海佰升诗企业管理有限公司 上海市 上海市 商业管理 100 100 投资设立
上海福悛实业有限公司 上海市 上海市 投资管理 100 100 投资设立
上海凯悛实业有限公司 上海市 上海市 投资管理 100 100 投资设立
上海锦弢贸易有限公司 上海市 上海市 建材贸易 100 100 投资设立
名城地产（兰州）有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 100 投资设立
兰州大名城商厦有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 物业经营及管理 100 100 投资设立
兰州大名城贸易有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 贸易 100 100 投资设立
兰州大名城酒店管理有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 酒店管理 100 100 投资设立
兰州新顺房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 51 51 投资设立
兰州恒尚房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 100 投资设立
兰州悦华房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 100 投资设立
兰州江丰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 100 投资设立
名城地产（福建）有限公司 福建省福州市 福建省福州市 房地产开发 100 100 投资成立
福州凯远商业管理有限公司 福建省福州市 福建省福州市 商业管理 100 100 投资设立
名城汇（北京）投资管理有限公司 北京市 北京市 管理咨询 100 100 投资设立
东福名城（常州）置业发展有限公司 江苏省常州市 江苏省 房地产开发 100 100 投资设立
深圳名城金控（集团）有限公司 上海市 广东省深圳市 证券投资 100 100 投资设立
上海锦墅贸易有限公司 上海市 上海市 贸易 100 100 投资成立
上海大名城商业管理有限公司 上海市 上海市 租赁和商务 100 100 投资成立
名城国际控股有限公司 香港 香港 投资 100 100 投资成立
深圳金顺隆实业有限公司 广东省深圳市 广东省深圳市 批发零售 100 100 投资成立
名城地产（永泰）有限公司 福建省福州市 福建省福州市 房地产开发 25 75 100 投资成立
福州市长乐区名城房地产开发有限公司 福建省福州市 福建省福州市 房地产开发 49 51 100 投资成立
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
上海大名城企业管理有限公司 上海市 上海市 批发业 100 100 投资成立
兰州新和房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 49 51 100 投资成立
兰州顺泰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 100 投资成立
南昌名城房地产开发有限公司 江西省南昌市 江西省南昌市 房地产开发 100 100 投资成立
上海艾贝思营销管理有限公司 上海市 上海市 商务服务业 100 100 投资成立
上海季历营销管理有限公司 上海市 上海市 商务服务业 100 100 投资成立
无。
无。
无。
于 2021 年 12 月 31 日，本公司下列子公司股权已用于借款质押（附注六（十九）短期借款、
（二
十七）一年内到期的非流动负债、（二十九）长期借款）
子公司的名称 2021 年度
上海泰伯置业有限公司股权 100%
上海苏翀置业有限公司股权 100%
上海航都置业有限公司股权 100%
上海源翀置业有限公司股权 100%
（二）在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制的子公司的交易
无。
无。
（三）投资性主体
无。
（四）在合营企业或联营企业中的权益
主要 业务 持股比例（%） 对合营企业或联营企业
合营企业或联营企业的名称 注册地
经营地 性质 直接 间接 投资的会计处理方法
一、联营企业
（有限合伙） 浙江省 浙江省 金融投资 36.84 权益法
期末余额或本期发生额 期初余额或上期发生额
项目 杭州普润星融股权投资 杭州普润星融股权投资
合伙企业（有限合伙） 合伙企业（有限合伙）
流动资产 323,451.80 8,471,521.78
其中：现金和现金等价物 13,451.80 11,521.78
非流动资产 1,245,000,000.00 1,245,000,000.00
资产合计 1,245,323,451.80 1,253,471,521.78
流动负债 -6,830,558.22 -6,365,231.84
非流动负债
负债合计 -6,830,558.22 -6,365,231.84
净资产 1,252,154,010.02 1,259,836,753.62
按持股比例计算的净资产份额 461,314,476.87 464,144,925.61
调整事项
对合营企业权益投资的账面价值 461,314,476.87 464,144,925.61
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 77,992.49 1,082,134.83
净利润 -7,682,743.60 -24,283,977.13
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -7,682,743.60 -24,283,977.13
本年度收到的来自合营企业的股利
项目 期末余额 期初余额
联营企业：
调整前投资账面价值合计 750,278,448.46 731,389,182.53
调整期初投资账面价值合计数（调增+，调减-）
调整后投资账面价值合计 750,278,448.46 731,389,182.53
项目 期末余额 期初余额
下列各项按持股比例计算的合计数
——净利润 940,361.46 14,829,014.56
——其他综合收益 -1,787,743.39 3,386,925.96
——综合收益总额 -847,381.93 18,215,940.52
无。
累计未确认前期累计的 本期未确认的损失（或本
联营企业名称 本期末累计未确认的损失
损失 期分享的净利润）
联营企业：
长安财通资产管理有限公司 -7,703,764.62 -8,199,590.34 -15,903,354.96
浙江钱江新能源科技有限公司 -15,655,369.83 -1,434,019.44 -17,089,389.27
福州英家皇道物业管理有限公司 -294,409.18 -294,409.18
合计 -23,359,134.45 -9,928,018.96 -33,287,153.41
无。
无。
（五）重要的共同经营
无。
（六）在未纳入合并财务报表范围的结构化主体的权益
无。
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具，包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。这些金融工具
的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，
如应收账款和应付账款等。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
（一）金融工具分类
（1）2021年12月31日
以摊余成本计量的 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计
金融资产项目 合计
金融资产 计入当期损益的金融资产 入其他综合收益的金融资产
货币资金 6,261,027,808.63 6,261,027,808.63
交易性金融资产 45,148,000.00 45,148,000.00
应收票据 5,218,881.00 5,218,881.00
应收账款 319,122,308.43 319,122,308.43
其他应收款 361,656,581.19 361,656,581.19
其他权益工具投资 65,779,834.12 65,779,834.12
其他非流动金融资产 11,200,000.00 11,200,000.00
（2）2021年1月1日
以摊余成本计量的 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计
金融资产项目 合计
金融资产 计入当期损益的金融资产 入其他综合收益的金融资产
货币资金 2,352,161,040.49 2,352,161,040.49
交易性金融资产 34,247,300.00 34,247,300.00
应收账款 253,443,296.97 253,443,296.97
其他应收款 809,371,324.99 809,371,324.99
其他权益工具投资 67,702,834.99 67,702,834.99
其他非流动金融资产 3,846,000.00 3,846,000.00
（1）2021年12月31日
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
短期借款 498,123,429.16 498,123,429.16
应付票据 832,924,319.24 832,924,319.24
应付账款 2,586,684,464.73 2,586,684,464.73
其他应付款 2,058,896,077.29 2,058,896,077.29
一年内到期的非流动负债 976,917,606.56 976,917,606.56
长期借款 5,315,233,430.60 5,315,233,430.60
应付债券 1,458,279,504.80 1,458,279,504.80
租赁负债 4,223,284.82 4,223,284.82
长期应付款 88,028,909.03 88,028,909.03
（2）2021年1月1日
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
短期借款 1,026,353,641.05 1,026,353,641.05
应付票据 354,627,890.61 354,627,890.61
应付账款 3,393,031,805.00 3,393,031,805.00
其他应付款 1,623,900,252.47 1,623,900,252.47
一年内到期的非流动负债 3,355,577,470.46 3,355,577,470.46
长期借款 5,159,102,001.02 5,159,102,001.02
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
租赁负债 13,342,746.75 13,342,746.75
长期应付款 244,764,082.10 244,764,082.10
（二）信用风险
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用信
用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司
不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本公司信用控制
部门特别批准，否则本公司不提供信用交易条件。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违
约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照
客户、地理区域和行业进行管理。由于本公司的应收账款客户群广泛地分散于不同的地区，因此在
本公司内部不存在重大信用风险集中。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
信用风险显著增加判断标准
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级
以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过
比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预
计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
• 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例
• 定性标准主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管
理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以
下因素：
• 发行方或债务人发生重大财务困难；
• 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
• 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
• 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
• 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
• 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以12 个月
或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损
失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款
方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
• 违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。本
公司的违约概率以应收款项历史迁移率模型为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经
济环境下债务人违约概率；
• 违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追
索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞
口损失的百分比，以未来12个月内或整个存续期为基准进行计算；
• 违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付
的金额。
前瞻性信息
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行历史数据
分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
本公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注六、
（四）应收账款
和六、
（六）其他应收款中。
（三）流动性风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考
虑本公司运营产生的预计现金流量。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
项目
短期借款 498,123,429.16 498,123,429.16
应付票据 832,924,319.24 832,924,319.24
应付账款 2,586,684,464.73 2,586,684,464.73
其他应付款 1,663,160,764.88 395,735,312.41 2,058,896,077.29
一年内到期的非流动负债 976,917,606.56 976,917,606.56
长期借款 5,315,233,430.60 5,315,233,430.60
应付债券 1,458,279,504.80 1,458,279,504.80
租赁负债 5,035,106.43 5,035,106.43
长期应付款 105,349,990.00 105,349,990.00
续上表：
项目
短期借款 1,026,353,641.05 1,026,353,641.05
应付票据 354,627,890.61 354,627,890.61
应付账款 3,393,031,805.00 3,393,031,805.00
其他应付款 1,415,257,378.47 208,642,874.00 1,623,900,252.47
一年内到期的非流动负债 3,355,577,470.46 3,355,577,470.46
长期借款 5,159,102,001.02 5,159,102,001.02
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
租赁负债 14,501,017.21 14,501,017.21
长期应付款 234,383,310.00 234,383,310.00
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场
风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险。
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与以浮动利率计息的一年内到期的非
流动负债（详见附注六、（二十七））和长期借款（详见附注六、（二十九））有关。该等借款占计息
债务总额比例并不重大，本公司认为面临利率风险敞口并不重大；本公司目前并无利率对冲的政策。
在管理层进行敏感性分析时，25~50个基点的增减变动被认为合理反映了利率变化的可能范围，
基于上述浮动利率计息的一年内到期的非流动负债按到期日按时偿还、长期借款在一个完整的会计
年度内将不会被要求偿付的假设基础上，在其他变量不变的情况下，利率上升。
本期
项目
基准点增加/（减少） 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
人民币 25 个基点 -15,730,377.59/15,730,377.59 -15,730,377.59/15,730,377.59
人民币 50 个基点 -31,460,755.19/31,460,755.19 -31,460,755.19/31,460,755.19
续上表：
上期
项目
基准点增加/(减少) 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
人民币 25 个基点 -21,254,556.03/21,254,556.03 -21,254,556.03/21,254,556.03
人民币 50 个基点 -42,510,706.68/42,510,706.68 -42,510,706.68/42,510,706.68
本公司主要经营活动都在中国境内并以人民币结算，无明显汇率风险。
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而
降低的风险。
截至2021年12月31日，本公司暴露于因归类为交易性权益工具投资和其他权益工具投资的个别
权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在上海证券交
易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
十、资本管理
本公司资本管理的主要目标是确保本公司持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支持业
务发展并使股东价值最大化。
本公司管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对其进行调整。为维持或
调整资本结构，本公司可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本公司不受外部
强制性资本要求约束。2021年度公司资本管理目标、政策或程序未发生变化。
十一、公允价值的披露
（一） 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末余额
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价 合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 45,148,000.00 45,148,000.00
期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 45,148,000.00 45,148,000.00
（3）衍生金融资产
（二）其他权益工具投资 65,779,834.12 65,779,834.12
（三）其他非流动金融资产 11,200,000.00 11,200,000.00
持续以公允价值计量的资产总额 65,779,834.12 56,348,000.00 122,127,834.12
（二）持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据为截至资产负债表日，能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
（三）持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用估值技术和重要参数的定性及定量信息
本公司持续和非持续第二层次公允价值计量项目，主要采用合同约定的预期收益计算方式，间
接确定其公允价值。
（四）持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用估值技术和重要参数的定性及定量信息
无。
（五）持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数
敏感性分析
无。
（六）持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点
的政策
无。
（七）本期内发生的估值技术变更及变更原因
无。
（八）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
无。
十二、关联方关系及其交易
（一）关联方的认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
同控制或重大影响的，构成关联方。
（二）本集团的母公司有关信息
母公司名称 公司类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本
有限责任公司
名城控股集团有限公司 福州市 俞丽 商务服务业 1,000 万美元
（台港澳法人独资）
续上表：
母公司对本公司的持股比例（%） 母公司对本公司的表决权比例（%） 本公司最终控制方 组织机构代码
注：本公司最终控制方是利伟集团有限公司。
（三）本集团的子公司情况
（四）本公司子公司的情况详见附注“八、
（一）在子公司中的权益”
。
（五）本集团的合营和联营企业情况
（六）本公司重要的合营或联营企业详见附注“八、
（四）在合营企业或联营企业中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企
业情况如下：
合营或联营企业名称 合营或联营企业与本公司关系
福州福汇物业管理有限公司 联营企业
杭州弘招城房地产开发有限公司 联营企业
福州市万曦房地产有限公司 联营企业
杭州北隆房地产开发有限公司 联营企业
（七）本集团的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
利伟集团有限公司 控股股东名城控股集团之控股股东
俞锦 实际控制人直系亲属
俞丽 实际控制人直系亲属
福建中联城实业有限公司 子公司的参股股东
兰州城旭物业管理有限公司 实际控制人直系亲属之参股公司
（八）关联方交易
（1）采购商品/接受劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
福州福汇物业管理有限公司 空置管理费 354,383.61
兰州城旭物业管理有限公司 接受劳务 14,167,567.57
（2）出售商品/提供劳务情况表
无。
（3）其他交易
无。
（1）本公司受托管理/承包情况表：
无。
（2）本公司委托管理/出包情况表：
无。
（1）本公司作为出租方：
租赁收益 本期确认的 上期确认的
承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
定价依据 租赁收入 租赁收入
兰州城旭物业
商务办公用房 2021-09-01 非固定期限 市场价 160,506.94
管理有限公司
合计 160,506.94
（2）本公司作为承租方：
租赁费 本期确认的 上期确认的
出租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
定价依据 租赁费 租赁费
实际控制人直系亲属 商务办公用房 2009-12-31 非固定期限 市场价 2,295,780.00
合计 2,295,780.00
（1）本公司作为担保方
无。
（2）本公司作为被担保方
无。
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
杭州北隆房地产开发有限公司 9,900,000.00 2021-02-02 2022-02-02
杭州北隆房地产开发有限公司 9,708,600.00 2021-11-15 2022-11-15
名城控股集团有限公司 10,000,000.00 2021-08-09 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 26,000,000.00 2021-07-26 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,000,000.00 2021-07-22 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 21,000,000.00 2021-07-16 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 70,000,000.00 2021-04-30 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 22,000,000.00 2021-05-11 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 3,000,000.00 2021-05-18 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 80,000,000.00 2021-06-30 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 9,753,173.48 2021-07-07 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 23,246,826.52 2021-07-07 2022-05-26
名城控股集团有限公司 16,000,000.00 2021-08-03 2022-05-26
名城控股集团有限公司 29,000,000.00 2021-07-28 2022-05-26
名城控股集团有限公司 20,000,000.00 2021-07-28 2021-09-02 本期已偿还
名城控股集团有限公司 84,000,000.00 2021-07-28 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 80,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 200,000,000.00 2021-07-28 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 80,000,000.00 2021-10-08 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 34,000,000.00 2021-10-29 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,000,000.00 2021-11-03 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 30,000,000.00 2021-12-02 2022-05-26
名城控股集团有限公司 100,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 100,000,000.00 2021-1-29 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 40,000,000.00 2021-02-01 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 150,000,000.00 2021-04-02 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 26,000,000.00 2021-05-27 2021-07-31 本期已偿还
名城控股集团有限公司 62,000,000.00 2021-05-17 2021-07-31 本期已偿还
名城控股集团有限公司 40,000,000.00 2021-05-21 2021-07-31 本期已偿还
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
名城控股集团有限公司 30,000,000.00 2021-06-07 2021-07-31 本期已偿还
名城控股集团有限公司 40,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 100,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 179,000.00 2021-01-06 2021-7-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 4,474,986.58 2021-01-31 2021-7-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 895,000.00 2021-03-12 2021-7-28 本期已偿还
拆出
名城控股集团有限公司 72,000,000.00 2021-08-16 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 17,000,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 191,000,000.00 2021-07-28 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 50,000,000.00 2021-02-24 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 20,000,000.00 2021-09-02 2021-09-02 本期已偿还
名城控股集团有限公司 84,000,000.00 2021-12-21 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 8,000,000.00 2021-08-16 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 20,000,000.00 2021-09-23 2021-09-23 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,000,000.00 2021-10-25 2021-10-25 本期已偿还
名城控股集团有限公司 286,000,000.00 2021-12-21 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 140,000,000.00 2021-02-24 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 10,000,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 140,000,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 158,000,000.00 2021-07-28 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,300,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
资金拆入是指从控股股东或者联营公司借入资金，资金拆出是指归还控股股东或者联营公司借
入资金，按照拆入和拆出金额列报。
名城控股集团有限公司本期向公司及控股子公司提供阶段资金支持，截至报告期末名城控股集
团有限公司提供的资金支持余额为44,234.91万元，本公司承担的资金占用费为3,450.23万元。
无。
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,609.00 万元 1,516.50 万元
无。
（九）关联方应收应付款项
期末金额 期初金额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 兰州城旭物业管理有限公司 174,363.03
其他应收款 福建中联城实业有限公司 431,775,000.00
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
应付账款 兰州城旭物业管理有限公司 13,975,490.56
其他应付款 杭州北隆房地产开发有限公司 70,838,080.55 51,229,480.55
其他应付款 名城控股集团有限公司 442,349,099.68 82,997,839.94
其他应付款 杭州弘招城房地产开发有限公司 61,200,000.00 61,200,000.00
其他应付款 福州市万曦房地产有限公司 15,857,087.92 15,857,087.92
其他应付款 福州福汇物业管理有限公司 449,053.09 621,152.89
其他应付款 利伟集团有限公司 46,692.74 46,692.74
（八）关联方承诺事项
无。
（九）其他
无。
十三、股份支付
无。
十四、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项
截至2021年12月31日，本公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保总额为15,571,519,131.56
元。
（二）或有事项
截至资产负债表日，本公司无需披露的或有事项。
（三）承诺事项
截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的承诺事项。
（四）其他
无。
十五、资产负债表日后事项
（一）股权转让
公司根据公司经营战略调整安排的需要，为进一步优化项目区域布局，聚焦发展一、二线城市
及相关城市群，2022 年 3 月 14 日，公司全资子公司名城地产（福建）有限公司与福建鸿捷房地产
营销策划有限公司（以下简称“鸿捷地产”）签署《股权转让协议》，鸿捷地产承债式收购名城福建
所持项目公司福清溢源房地产开发有限公司（公司控股子公司、目标公司）51%的股权（以下简称“标
的股权”）
。以 2021 年 12 月 31 日为评估基准日目标公司的净资产评估值人民币 318,102,800.00 元
为作价依据，并经协商确定，本次转让标的股权的转让价款为 162,310,500.00 元，受让方鸿捷地产
承接转让方所有应付往来后，剩余转让价款净额为 36,710,500.00 元。该股权转让交易已全部完成。
（二）股份回购
（1）2021 年 9 月 30 日，公司第八届董事局第十一次会议审议通过《关于以集中竞价交易方
式回购公司股份的议案》
。回购股份的用途拟全部用于员工持股计划或股权激励计划。截至 2022 年
股本的 2.20%，回购的最高价格为 4.32 元/股，回购的最低价格为 3.54 元/股，交易的总金额为
。公司如未能在股份回购实施完成之后 36 个月内使用完毕已回
购股份，尚未使用的已回购股份将予以注销。
（2）基于对公司未来发展前景的信心和对公司投资价值的认可，为增强投资者信心，维护公司
价值及股东权益，助力公司长远发展，公司再次实施股份回购。2022 年 4 月 1 日，公司第八届董事
局第十六次会议审议通过《关于以集中竞价交易方式回购公司股份的方案》
。回购股份用途为“为维
护公司价值及股东权益所必需”，所回购股份将用于注销及出售；回购资金总额不低于人民币
事会审议通过回购方案之日起不超过 3 个月。
十六、其他重要事项
（一）债务重组
无。
（二）资产置换
无。
（三）年金计划
无。
（四）终止经营
无。
（五）分部信息
房地产业务 金融投资业务 抵销 合计
项目
本期 上期 本期 上期 本期 上期 本期 上期
一、对外交易收入 7,660,834,339.58 14,836,652,408.20 390,257.19 290,364.14 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34
二、分部间交易收入
三、对联营和合营企业的投资收益 -7,575,127.83 44,084,826.83 5,685,040.55 -38,202,427.68 -1,890,087.28 5,882,399.15
四、资产减值损失 -771,006,048.00 -771,006,048.00
五、信用减值损失 -2,028,182.76 6,671,739.86 -2,560.86 -4,635.37 -2,030,743.62 6,667,104.49
六、折旧费和摊销费 148,215,141.82 22,479,295.29 54,915.65 168,277.98 148,270,057.47 22,647,573.27
七、利润总额（亏损总额） -306,648,503.50 795,506,860.38 5,152,913.80 -42,698,013.95 -301,495,589.70 752,808,846.43
八、所得税费用 27,508,515.40 212,542,742.22 0.01 17,314,621.88 27,508,515.41 229,857,364.10
九、净利润（净亏损） -334,157,018.90 582,964,118.16 5,152,913.79 -60,012,635.83 -329,004,105.11 522,951,482.33
十、资产总额 38,552,715,919.30 36,480,247,898.10 3,525,304,969.84 3,409,898,558.42 2,126,988,333.33 2,057,188,333.33 39,951,032,555.81 37,832,958,123.19
十一、负债总额 28,047,692,303.11 24,975,609,343.02 906,774,304.94 794,597,806.44 2,126,988,333.33 2,057,188,333.33 26,827,478,274.72 23,713,018,816.13
十二、其他重要的非现金项目
加额
（六）借款费用
（1）当期资本化的借款费用金额为621,078,607.24 元。
（2）当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为6.84%。
（七）外币折算
（1）计入当期损益的汇兑净损失为-524,763.42 元。
（八）租赁
无。
（1）租入固定资产情况
期末余额 期初余额
资产类别
原价 累计折旧 累计减值准备 原价 累计折旧 累计减值准备
房屋及建筑物 378,333,236.53 7,314,017.95 378,333,236.53 1,585,495.08
（2）以后年度最低租赁付款额情况
剩余租赁期 最低租赁付款额
合计 234,383,310.00
注：截至 2021 年 12 月 31 日，公司未确认融资费用的余额为 17,321,080.97 元，采用实际利率
法在租赁期内各个期间进行分摊。
（九）其他
（1）2021 年 6 月 21 日，公司全资子公司经公开竞投,获得上海市奉贤区规划和自然资源局公
开挂牌转让的位于上海奉贤区庄行镇一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：54,861.10 平方
米；容积率：普通商品房 1.8；出让年限：普通商品房 70 年；最终竞得价：人民币 125,920 万元。
（2）2021 年 12 月 1 日，公司全资子公司名城地产（福建）有限公司联合陕西建工房地产开发
集团有限公司经公开竞投,获得中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会公开挂牌转让的
位于上海自贸区临港新片区一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：41,249.70 平方米；容积
率：普通商品房 2.3；出让年限：普通商品房 70 年；最终竞得价：人民币 66,649 万元。
（3）2021 年 12 月 2 日，公司全资子公司经公开竞投,获得上海市青浦区规划和自然资源局公
开挂牌转让的位于上海青浦区一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：42,222.10 平方米；容
积率：2.0；出让年限：普通商品房 70 年；最终竞得价：人民币 135,111 万元
公司根据公司经营战略调整安排的需要，为进一步优化项目区域布局，聚焦发展一、二线城市
及相关城市群，2021 年 1 月 12 日公司全资子公司名城地产（福建）有限公司与福清中联置业有限
公司（以下简称“中联置业”）
、福建中联房地产开发集团有限公司（以下简称“中联地产集团”）
签署《股权转让协议》
，名城福建向中联置业转让所持项目公司名城地产（福清）有限公司（公司控
股子公司、目标公司）55%的股权（以下简称“标的股权”）
。以 2020 年 8 月 31 日为评估基准日目
标公司的净资产评估值人民币 1,498,946,372.61 元为作价依据，并经协商确定，本次转让标的股权
的转让价款为 824,420,000.00 元，股权转让价款分两期支付。该股权转让交易已全部完成。
上海大名城企业股份有限公司共赢发展员工持股计划第一期的存续期于 2022 年 2 月 12 日届满，
经员工持股计划持有人会议、公司董事会审议通过，同意对本次员工持股计划存续期展期，存续期
延长 12 个月，即延长至 2023 年 2 月 12 日。
截至本报告日，上海大名城企业股份有限公司共赢发展员工持股计划第一期持有公司 A 股
担保金额 担保是否已
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
上海大名城企业股份有限公司 上海名城实业有限公司 11,500.00 2020-6-15 2028-6-13 否
上海大名城企业股份有限公司 上海大名城贸易有限公司 3,500.00 2021-3-8 2022-3-7 否
上海大名城企业股份有限公司、
上海大名城贸易有限公司 15,000.00 2021-6-7 2024-6-7 否
上海航都置业有限公司
嘉兴名恒投资有限公司、嘉兴名峻
上海源翀置业有限公司 99,990.00 2021-3-24 2024-3-21 否
投资管理有限公司
上海大名城企业股份有限公司 上海苏翀置业有限公司 70,000.00 2021-1-8 2024-1-4 否
上海大名城企业股份有限公司 上海泰伯置业有限公司 60,000.00 2021-10-29 2022-10-25 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 15,883.00 2018-1-11 2030-1-9 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 14,700.00 2020-5-29 2025-5-29 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 3,700.00 2020-9-30 2025-9-16 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 42,584.00 2020-10-14 2025-9-22 否
上海大名城企业股份有限公司、
名城地产（福建）有限公司 23,655.00 2021-1-25 2036-1-25 否
名城悦华酒店（福州）有限公司
上海大名城企业股份有限公司、
名城地产（福建）有限公司 7,500.00 2021-10-18 2036-10-28 否
名城悦华酒店（福州）有限公司
上海大名城企业股份有限公司、
名城地产（福建）有限公司 3,450.00 2021-4-28 2036-4-28 否
名城悦华酒店（福州）有限公司
担保金额 担保是否已
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 28,200.00 2021-6-25 2025-9-25 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 25,000.00 2021-10-19 2027-10-19 否
上海大名城企业股份有限公司、
名城悦华酒店（福州）有限公司 2,800.00 2021-10-26 2022-9-9 否
名城地产（福建）有限公司
上海大名城企业股份有限公司、大
福州凯邦房地产开发有限公司 25,000.00 2021-5-21 2023-5-21 否
名城（福清）房地产开发有限公司
上海大名城企业股份有限公司、大
福州凯邦房地产开发有限公司 16,666.00 2021-5-21 2026-5-21 否
名城（福清）房地产开发有限公司
上海大名城企业股份有限公司 南昌名城房地产开发有限公司 43,980.00 2019-11-29 2025-11-28 否
上海大名城企业股份有限公司 名城国际控股有限公司 3,817.34 2017-5-5 2027-9-5 否
上海大名城企业股份有限公司 甘肃名城房地产开发有限公司 21,112.24 2020-11-2 2025-11-2 否
上海大名城企业股份有限公司 兰州新和房地产开发有限公司 4,087.76 2020-11-2 2025-11-2 否
名城地产（兰州）有限公司 兰州新和房地产开发有限公司 2,860.00 2021-4-16 2025-4-15 否
福建顺隆实业有限公司 兰州泰兴商业管理有限公司 1,000.00 2021-8-31 2026-8-13 否
上海大名城企业股份有限公司 兰州江丰房地产开发有限公司 11,163.20 2020-9-29 2025-9-29 否
上海大名城企业股份有限公司 兰州顺泰房地产开发有限公司 10,543.02 2020-9-30 2025-9-30 否
上海大名城企业股份有限公司 兰州恒尚房地产开发有限公司 9,183.00 2020-12-30 2024-12-29 否
（1）股转案件：原告中建七局向上海市第一中级人民法院诉兰州高科股权转让纠纷案件，上海
市第一中级人民法院于 2021 年 9 月 30 日出具（2020）沪 01 民初 299 号民事判决书，判令兰州高科
向中建七局支付股权转让款 354,530,000 元及逾期违约金。兰州高科于 2021 年 10 月就该案向上海
市高级人民法院提起上诉，上海市高级人民法院已受理本案，案号为（2021）沪民终 1296 号。
借款案件：原告中建七局向上海市第一中级人民法院诉兰州高科、兰州高新等被告借款纠纷案
件，上海市第一中级人民法院于 2021 年 12 月 28 日出具（2020）沪 01 民初 300 号民事判决书，判
令兰州高新向中建七局支付 2 亿元借款本金及对应利息，兰州高科承担连带责任。兰州高新及兰州
高科于 2022 年 1 月就该案向上海市高级人民法院提起上诉。
本公司作为第三人在该两案判决中均不涉及任何责任。
（2）原告兰州高科投资（控股）有限公司向上海市闵行区人民法院诉本公司，主张与本公司于
该案仍在审理中。
（3）2021 年 6 月 16 日，中建七局向甘肃省兰州市中级人民法院提起诉讼，原告中建七局向兰
州高新主张金钱给付，涉及给付金额合计 40,575,117.13 元，并诉请兰州高新原股东方兰州高科及
本公司对其诉请款项承担连带清偿责任。兰州市中级人民法院于 2022 年 3 月 14 日出具（2021）甘
判令兰州高新向中建七局支付工程款 35,825,344.94 元、
利息 231,272.50
元及 2020 年 2 月 8 日起至实际付清之日的利息，驳回原告中建七局其他诉求，本公司不承担任何责
任。
十七、母公司会计报表的主要项目附注
（一）应收账款
_1 10672 账 龄 _11 0672 期末账面余额
合 计 15,296,607.00
期末余额
_3 10674 类 别 _31 0674 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例(%) 金额
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 15,296,607.00 100.00 15,296,607.00
其中：信用风险特征组合 15,296,607.00 100.00 15,296,607.00
合 计 15,296,607.00 100.00 15,296,607.00
接上表:
期初余额
_3 10675 类 别 _31 0675 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例(%) 金额
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 22,838,958.62 100.00 22,838,958.62
其中：信用风险特征组合 22,838,958.62 100.00 22,838,958.62
合 计 22,838,958.62 100.00 22,838,958.62
（二）其他应收款
（1）分类列示
_1 10695 项 目 _11 0695 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 14,906,099,528.25 11,627,796,047.02
合 计 14,906,099,528.25 11,627,796,047.02
（1）其他应收账款按账龄披露
_1 10709 账 龄 _11 0709 期末账面余额
合 计 14,906,163,038.17
（2）按款项性质分类情况
_1 10711 款项性质 _110 711 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 420,500.00 745,800.00
往来款 14,905,513,244.06 11,621,352,872.13
垫付款 229,294.11 305,676.65
股权转让款 5,588,453.89
合 计 14,906,163,038.17 11,627,992,802.67
（3）坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
_2 10713 坏账准备 _210 713
未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本期计提 -133,245.73 -133,245.73
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
（4）其他应收款减值准备表
本期变动金额
_2 10715 类 别 _21 0715 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
信用风险特征组合 196,755.65 -133,245.73 63,509.92
合 计 196,755.65 -133,245.73 63,509.92
（5）本期无实际核销的其他应收款情况。
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
、
上海御雄实业有限公司 往来款 4,683,651,712.89 31.42
名城地产（福建）有限公司 往来款 2,959,438,462.82 1 年以内（含 1 年） 19.85
、
兰州顺泰房地产开发有限公司 往来款 1,853,689,853.29 1-2 年（含 2 年）
、 12.44
、3 年以上
上海泰伯置业有限公司 往来款 831,456,907.78 1 年以内（含 1 年） 5.58
上海翀溢置业有限公司 往来款 661,778,856.00 1 年以内（含 1 年） 4.44
合计 10,990,015,792.78 73.73
（7）本期无应收政府补助情况。
（8）本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（9）本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债。
（三）长期股权投资
期末余额 期初余额
_2 10731 项 目 _21 0731
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 9,321,665,770.77 9,321,665,770.77 10,222,165,770.77 10,222,165,770.77
合 计 9,321,665,770.77 9,321,665,770.77 10,222,165,770.77 10,222,165,770.77
_1 10733 被投资单位 _1 10733 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本年计提减值准备 减值准备期末余额
名城地产（福建）有限公司 4,229,656,500.77 4,229,656,500.77
东福名城（常州）置业发展有限公司 1,278,779,200.00 990,000,000.00 288,779,200.00
上海大名城贸易有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
名城汇（北京）投资管理有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
名城地产（兰州）有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00
名城汇（上海）投资有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
赢今（上海）贸易有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海名城实业有限公司 51,000,000.00 51,000,000.00
兰州大名城商厦有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
甘肃名城房地产开发有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
兰州大名城贸易有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
兰州大名城酒店管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海名城钰企业发展有限公司 51,000,000.00 51,000,000.00
兰州新顺房地产开发有限公司 178,500,000.00 178,500,000.00
兰州海华房地产开发有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
兰州江丰房地产开发有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
兰州悦华房地产开发有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
兰州恒尚房地产开发有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
兰州铭悦房地产开发有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
兰州和城房地产开发有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海凯悛实业有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
_1 10733 被投资单位 _1 10733 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本年计提减值准备 减值准备期末余额
上海歌韬实业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
深圳名城金控（集团）有限公司 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
上海锦墅贸易有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
福州凯远商业管理有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
上海佰升诗企业管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海锦弢贸易有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
名城国际控股有限公司 130,504,000.00 130,504,000.00
上海大名城商业管理有限公司 7,000,000.00 7,000,000.00
上海大名城企业管理有限公司 500,000.00 9,500,000.00 10,000,000.00
兰州顺泰房地产开发有限公司 160,000,000.00 160,000,000.00
南昌名城房地产开发有限公司 60,000,000.00 60,000,000.00
上海艾贝思营销管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
兰州新和房地产开发有限公司 49,000,000.00 49,000,000.00
名城地产（永泰）有限公司 172,226,070.00 172,226,070.00
福州市长乐区名城房地产开发有限公司 147,000,000.00 147,000,000.00
合 计 10,222,165,770.77 239,500,000.00 1,140,000,000.00 9,321,665,770.77
（四）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
_2 10737 项 目 _21 0737
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 314,000,050.14 250,840,650.25 18,496,673.86
合 计 314,000,050.14 250,840,650.25 18,496,673.86
本期发生额
_1 10423 项 目 _11 0423
收入 成本
房地产销售收入
其他 314,000,050.14
合 计 314,000,050.14
本公司的收入确认属于在某一时点履行的履约义务，而不属于在某一时段内履行的履约义务，
因此，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入，不存在其他需要分摊的单项履约义务。
无。
（五）投资收益明细情况
_1 10747 项 目 _11 0747 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 78,079,122.25
成本法核算的长期股权投资收益 112,775,758.58 1,558,690,550.64
合 计 190,854,880.83 1,558,690,550.64
十八、补充资料
（一）按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》的要求，
报告期非经常性损益情况
非经常性损益明细 金额 说明
（1）非流动性资产处置损益 258,982,425.59
（2）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
（3）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或 1,587,132.53
非经常性损益明细 金额 说明
定量享受的政府补助除外）
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益
（7）委托他人投资或管理资产的损益
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
（9）债务重组损益
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融 624,953.85
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
（16）对外委托贷款取得的损益
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益
的影响
（19）受托经营取得的托管费收入
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,489,996.40
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益合计 265,684,508.37
减：所得税影响金额 66,411,878.16
扣除所得税影响后的非经常性损益 199,272,630.21
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 199,238,317.88
归属于少数股东的非经常性损益 34,312.33
（二）净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -3.20 -0.17 -0.17
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
-4.74 -0.25 -0.25
股东的净利润
首页
微信公众号
证券之星APP
