中信证券股份有限公司
关于
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易
之
房地产业务专项核查报告
独立财务顾问
二〇二三年二月
释 义
在本核查报告中，除上下文另有说明外，下列词语或简称具有如下特定含义：
简称/术语 释义
中信证券/独立财务顾问 指 中信证券股份有限公司
招商蛇口/公司 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
招商蛇口及其下属公司 指 招商蛇口及纳入合并报表范围内的全资、控股房地产子公司
南油集团 指 深圳市南油（集团）有限公司
招商前海实业 指 深圳市招商局前海实业发展有限公司
深投控 指 深圳市投资控股有限公司
招商局投资发展 指 招商局投资发展有限公司
招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%
股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权；同
本次交易 指
时，招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特
定投资者非公开发行股份募集配套资金
报告期 指 2020年、2021年、2022年1-11月
报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已签署土地出
拟建项目 指
让合同，但尚未取得施工许可证的房地产开发项目
报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已取得施工许
在建项目 指
可证正在进行施工，但尚未全部竣工验收的房地产开发项目
报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已经全部竣工
已完工项目 指
验收的项目，包括未完成和已完成销售的房地产开发项目
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国发[2010]10号文 指 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
国办发[2013]17号文 指 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关
国办发[2011]1号文 指
问题的通知》
国办发[2010]4号文 指 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
《房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商
建房[2010]53号文 指
品住房预售制度有关问题的通知》
《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监
《监管政策》 指
管政策》
《房地产管理法》 指 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《土地管理法》 指 《中华人民共和国土地管理法》
《闲置办法》 指 《闲置土地处置办法》
招商蛇口拟发行股份购买南油集团 24%股权以及招商前海实业 2.89%股权
按并募集配套资金。根据中国证监会于 2015 年 1 月 16 日发布的《监管政策》关
于房地产行业上市公司并购重组的核查要求，并依据国发[2010]10 号文和国办发
[2013]17 号文等相关文件的规定，中信证券对报告期内（即 2020 年度、2021 年
年度、2022 年 1 月 1 日至 11 月 30 日期间）招商蛇口及其下属公司在中国境内
房地产开发过程中是否存在炒地、闲置土地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行
为进行了专项核查，并出具本核查报告。
一、核查依据
“国土资源部门要加大专
项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为”、
“对存在土地闲置及炒
地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批
准其上市、再融资和重大资产重组”。
“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜
售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加
大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新
开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业
监管部门要禁止其通过信托计划融资。”
“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资
源部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中
介机构应当充分核查披露”、“上市公司应当及时披露用地违法违规被查处的情
况。上市公司申请涉房类再融资、并购重组项目时，应当公开披露报告期内相关
房地产企业是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在被（立案）调查
的情况，以及相应整改措施和整改效果”、
“保荐机构或独立财务顾问、律师应当
出具专项核查意见。在专项核查意见中明确说明是否已查询国土资源部门网站，
相关房地产企业是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在接受（立案）
调查的情况”。
二、核查方法及手段
针对本次专项核查事项，中信证券通过如下核查方法及核查手段进行核查：
（一）明确核查范围
中信证券根据《监管政策》的要求，将本次专项核查的核查范围明确为招商
蛇口及其下属公司报告期内在建、拟建及已完工的房地产开发项目。
（二）中信证券对招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发
项目是否涉及闲置土地情形采取的核查方法包括但不限于：
土地出让合同、土地使用权证等权属证明文件资料；
建筑工程施工许可证等建设批准文件；
资源部、房地产开发项目所在的市、县、区的地方自然资源部及其所在省份的省
级自然资源部或相关政府部门网站、百度搜索引擎，查阅政府主管部门公开披露
的闲置土地行政处罚信息。
（三）中信证券对招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发
项目是否涉及炒地行为采取的核查方法包括但不限于：
有）等相关文件；
百度搜索引擎，查阅政府主管部门公开披露的非法转让土地行政处罚信息。
（四）中信证券对招商蛇口及其下属公司报告期内纳入核查范围的房地产开发
项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为采取的核查方法包括但不限于：
住房项目（以下简称“经核查商品住房项目”）取得的《商品房预售许可证》
《商
品房销售许可证》；
公开披露的行政处罚信息。
三、核查的项目范围
经核查，招商蛇口及其下属公司报告期内的房地产开发项目共计 351 个，其
中拟建项目 29 个，在建项目 170 个，已完工项目 152 个，具体项目如下表所示：
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
宜昌市高 招商蛇口（宜昌）置业有限公
新区 司
深圳市龙 深圳市招商文发房地产开发有
岗区 限公司
东莞市南 东莞招商启航房地产开发有限
城街道 公司
深圳市南
山区
深圳市南
山区
昆明市晋 晋宁和润项目 01/04/05 号地
宁区 块
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目
中新区 （依云国际）B 地块
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目
中新区 （依云国际）C 地块
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商海纳教育企业管理有
中新区 （依云国际）D1 地块 限公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商康健医疗企业管理有
中新区 （依云国际）D2 地块 限公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商百川教育企业管理有
中新区 （依云国际）D3 地块 限公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目 云南盛商百思教育企业管理有
中新区 （依云国际）D6 地块 限公司
昆明市滇中新区小哨项目
昆明市滇
中新区
地块
昆明市晋
宁区
南京市栖
霞区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
湖区
武汉经济
武汉开发区 3C2 地块（电动
车地块）
区
武汉市经
发区
郑州市二 郑州市二七区马寨（2019）
七区 82 号地（公园 1872 五期）
郑州市二 郑州二七区马寨 11 号地 （公
七区 园 1872 四期）
（雍景城晴苑）
烟台市芝
罘区
漳州开发 漳州开发区双鱼岛漳招
区 2021P01（A-30）地块
长沙市岳麓区青山路窑塘
长沙市岳
麓区
C08-B55 地块
合肥市经
开区
温州市鹿 温州市滨江云谷未来社区
城区 二期地块
深圳市南 深圳市前海前湾
山区 T102 0410 地块
深圳市宝 深圳市宝安沙井
安区 A301 0586 地块
上海市徐 上海市徐汇区华泾镇 XHPO
汇区 0001 单元 D2B1 地块
深圳龙华观澜九龙山地块/
深圳市龙
华区
地块
重庆九龙 重庆招商致远房地产开发有限
坡区 公司
深圳市坪
山区
深圳市南 深圳赤湾西牛埔城市更新 深圳市赤湾房地产开发有限公
山区 项目 司
深圳市南
山区
东莞市凤 招商（东莞）投资发展有限公
岗镇 司
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
山区 大厦） 司
深圳市南 太子湾 DY03-04 地块（泓玺
山区 大厦）
深圳市南 太子湾 DY03-05 地块（望海
山区 大厦）
深圳市南
山区
东莞市谢 东莞招商启越房地产开发有限
岗镇 公司
惠州高新
园
深圳市南 深圳市前海蛇口和胜实业有限
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口和胜实业有限
山区 公司
广州市南
沙区
广州市海 广州市海珠区琶洲科技产
珠区 业园启动区项目
广州市黄 广州市黄埔区东风化工项 广州市悦商房地产开发有限公
埔区 目 司
珠海市斗
门区
湛江开发
区
中山火炬
开发区
中山市翠
亨新区
长沙市岳
麓区
南宁市邕
宁区
南宁市青
秀区
重庆市渝 重庆怡置招商房地产开发有限
北区 公司
重庆市南
岸区
重庆市两 重庆招商依港房地产开发有限
江新区 公司
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
重庆市沙 重庆西永 AH 地块（招商渝 重庆招商启盛房地产开发有限
坪坝区 天府） 公司
重庆市九 重庆招商致远房地产开发有限
龙坡区 公司
重庆市沙 重庆市沙坪坝区西永组团 重庆招商启盛房地产开发有限
坪坝区 Ah09 项目 公司
成都市高 成都招商远康房地产开发有限
新区 公司
成都市成 成都招商博时房地产开发有限
华区 公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
府新区 区 2019-30 项目-宗地 3 限公司
成都市双 成都西航港街道项目（天府 成都招商双兴房地产开发有限
流区 玺） 公司
成都简阳 成都简阳 JYS2020-51 地块 成都招商简新房地产开发有限
市 项目（粼江樾） 公司
成都简阳 成都简阳 JYS2020-75 地块 成都招商简新房地产开发有限
市 项目（依山樾） 公司
昆明市呈 昆明雨花国际商务中心（翰
贡区 林大观）
昆明市晋
宁区
昆明市官 昆明公园大道（巫家坝项
渡区 目）
昆明市官
渡区
西安市灞
桥区
西安市灞
桥区
西安市灞
桥区
西安市长 西安航天城 HT01-31-10 项
安区 目
西安市浐
灞生态区
西安市秦 西安秦汉新城 西咸新区招诚永盛房地产有限
汉新城 XXQH-WB05-40 地块 公司
西安市灞
桥区
西安市高
新区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
南京市浦
口区
南京市浦
口区
南京市玄
武区
南京市建 南京江心洲 NO.2021G26 地
邺区 块
徐州市铜 徐州珠江路北项目（山水间
山区 花园）
宿迁市宿
豫区
合肥市新
站区
合肥市滨 合肥滨湖区 BK202105 福州
湖区 路地块
合肥市新 合肥新站区奥体北项目（新
站区 站区 XZ202112）
苏州高新 苏州金融小镇 苏州市招融致新房地产有限公
区 （2019-WG-48）
（前山澜庭） 司
苏州市吴
中区
苏州市吴
中区
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
市 司
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
市 司
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
市 司
苏州常熟 常熟优达思琴湖科教发展有限
市 公司
苏州常熟 常熟市琴安房地产开发有限公
市 司
扬州市邗
江区
扬州市广 扬州 GZ268 湾头西地块项
陵区 目
扬州市广 扬州市广陵区 GZ276 大桥
陵区 南地块项目
无锡市经
开区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
镇江句容
市
徐州市云 徐州金融集聚区 A9、 徐州淮盛新城建设发展发展有
龙区 A4-10-3 地块 限公司
徐州市云 徐州金融集聚区 2018-20 地 徐州海盛新元建设发展有限公
龙区 块 司
赣州章江 招商蛇口（赣州）房地产有限
新区 公司
武汉市青
山区
武汉市汉 武汉国博 E6 地块（江山和
阳区 樾）
武汉市经 武汉中建壹品招利置业有限公
开区 司
武汉市汉
南区
武汉市经
发区
武汉市硚 武汉硚口区 P（2020）022
口区 号项目
襄阳市襄
城区
青岛市高 招商局产业园区（青岛）创业
新区 有限公司
青岛市高 青岛网谷汇智园（蓝湾网谷 招商局产业园区（青岛）创业
新区 三期） 有限公司
青岛市即
墨区
济南市历
下区
日照市东
港区
烟台市牟
平区
烟台市福
山区
烟台市芝 烟台市钢管厂项目（雍景
罘区 湾）
郑州市二 郑州雍景城（公园 1872 一
七区 二期）
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
水区 限责任公司
郑州市金 河南省招商美景房地产开发有
水区 限责任公司
郑州市惠 郑州招商美景房地产开发有限
济区 责任公司
太原市小 太原小店项目（招商时代主
店区 场）
上海市崇
明区
上海市虹
口区
上海市虹
口区
上海市青
浦区
上海市虹
口区
上海高桥新市镇北社区
上海市浦
东新区
上海璀璨公馆
杭州市拱
墅区
杭州市西
湖区
杭州市萧
山区
杭州市淳
安县
杭州市萧
山区
杭州市萧
山区
杭州市富
阳区
杭州市江
干区
宁波市奉 宁波奉化浙加房地产开发有限
化区 公司
宁波市鄞
州区
宁波市鄞
州区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
南通市如
东县
南通市崇 南通市崇川区 R21020 八一
川区 小学西地块
南通市如
东县
南通启东 启东协兴港项目（十里海 启东招园建设发展有限公司、
市 湾） 启东招盈建设发展有限公司
南通海门 海门开发区豪华邮轮配套 招商局邮轮产业发展（江苏）
市 产业园项目 有限公司
金华市婺 金华湖海塘项目（云悦臻
城区 境）
苏州太仓
市
嘉兴桐乡 嘉兴市桐乡乌镇 2019-56 项
市 目
嘉兴桐乡 嘉兴市桐乡乌镇 2019-57 项
市 目
台州温岭 台州神童门项目（云樾观 温岭新城悦嘉房地产开发有限
市 岭） 公司
厦门市湖 厦门西海湾邮轮城项目（海 厦门西海湾邮轮城投资有限公
里区 上世界） 司
漳州招商
术开发区
北京市大 北京市经开区路东区 E9R3、 北京经开亦盛房地产开发有限
兴区 E9R4 地块（臻珑府） 公司
天津市武
清区
天津市南
开区
哈尔滨市 哈尔滨银开房地产开发有限公
道里区 司
大连市甘
井子区
大连市甘
井子区
大连市中 中合才华（大连）置业有限公
山区 司
沈阳市大 沈阳轩兴四路南-2 地块项
东区 目
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
洪区
沈阳市经
发区
沈阳市皇
姑区
长春市净
月开发区
长春北湖
区
三亚市崖
州区
海口市滨
江西城
深圳市宝 深圳国际会展中心配套项
安区 目（二）（3-2 新港广场）
深圳市宝 深圳瑞远工业园城市更新
安区 项目
深圳市南
山区
深圳市南
山区
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
府新区 区 2019-28 项目-宗地 1 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
府新区 区 2019-29 项目-宗地 2 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
府新区 区 2019-31 项目-宗地 4 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
府新区 区 2019-32 项目-宗地 5 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都天府招商轨道城市发展有
府新区 区 2019-33 项目-宗地 6 限公司
成都市天 成都市天府新区总部商务 成都招商天府置业投资有限公
府新区 区 2019-34 项目-宗地 7 司
徐州市云 徐州 2020-51 惠民小区东 B
龙区 项目
上海市浦 上海曹路地块/上海璀璨城
东新区 市
长沙市岳
麓区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
安新区 动区 XAQD-0022 宗地项目 司
漳州开发 漳州开发区双鱼岛漳招
区 2021G13 地块
南通市崇
川区
盐城市盐 盐城市 20211001 开创路东
都区 地块项目
金华市婺 金华市湖海塘项目地块（云
城区 湖臻品）
合肥包河卓越城 BH202201
地块
苏州市工 苏州市园区旺墩路 02 号地
业园区 块
上海市普
陀区
郑州市惠
济区
上海市青 上海市青浦区西虹桥会卓
浦区 路南侧 52-04 地块
合肥市包 合肥市包河区 BH202211 号
河区 地块
杭州市萧 杭州市杨岐山单元
山区 SJH-XS1903-04、05 地块
南京市江 南京市江宁区百家湖 G51
宁区 地块（百家臻园）
长沙市岳 长沙市岳麓区观沙岭 5、6
麓区 地块
上海市普陀区中山北社区
上海市普
陀区
海苏河玺
上海市青 上海市青浦区西虹桥 4512、
浦区 4514 地块
上海市青 上海市青浦区徐泾镇 B601
浦区 地块（虹桥公馆）
昆明市官 昆明市官渡区巫家坝和甸
渡区 营 A2 及 A3 地块
苏州市工 苏州工业园区独墅湖 29 号
业园区 地块
合肥市包河区南二环
合肥市包
河区
园）
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
山市
深圳市光
明区
深圳市光
明区
深圳国际会展中心配套项
深圳市宝 深圳市招华国际会展发展有限
安区 公司
深圳市宝 深圳国际会展中心配套项 深圳市招华国际会展发展有限
安区 目（一）（4-1 东城广场） 公司
深圳市宝 深圳黄金台项目（招商臻
安区 府）
深圳市宝 深圳艾美特项目（海谷科技 深圳市宝安 TCL 海创谷科技园
安区 大厦） 发展有限公司
深圳市南 深圳太子湾 DY02-02 地块 深圳市太子湾商鼎置业有限公
山区 （领海大厦） 司
深圳市南 深圳太子湾 DY02-04 地块 深圳市太子湾乐湾置业有限公
山区 （云玺大厦/湾玺二期） 司
深圳市南 深圳太子湾 DY03-01 地块
山区 （国际学校）
深圳市南
山区
深圳市南 太子湾 DY01-06 地块（领航
山区 大厦）
深圳市南 太子湾 DY02-05 地块（海纳 深圳市太子湾商储置业有限公
山区 仓） 司
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口和胜实业有限
山区 公司
广州市番
禺区
广州市黄 天骄（广州）房地产开发有限
埔区 公司
肇庆新区
部经济区
佛山市南
海区
佛山市三
水区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
城区
佛山市南 佛山时代太平熙园（招商天 佛山市时代冠鸿房地产开发有
海区 禧） 限公司
佛山市南 佛山招商雍华府房地产有限公
海区 司
长沙市高 长沙梅溪湖项目（依云曦
新区 城）
长沙市天 长沙喇叭厂项目（依云天
心区 汇）
重庆市沙 重庆西永组团 AH29/30 项
坪坝区 目（理想城二期
重庆市两 重庆两江新区水土 G 分区 重庆招商依城房地产开发有限
江新区 项目 公司
成都市龙 成都招商龙城房地产开发有限
泉驿区 公司
成都市新 成都市木兰镇项目（雍景 成都招商新悦房地产开发有限
都区 府） 公司
成都市双 成都招商双兴房地产开发有限
流区 公司
昆明市滇 昆明市滇中新区小哨项目
中新区 （依云国际）A 地块
昆明市五
华区
西安市灞
桥区
西安市高
新区
西安市浐
灞生态区
南京市鼓 南京善杰义房地产开发有限公
楼区 司
南京市栖
霞区
南京市江
宁区
南京市浦 南京浦口区雨山西路项目
口区 （G43）
南京市栖
霞区
南京市栖
霞区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
河区 包河 06、合肥东望府）
苏州工业
园区
苏州常熟 常熟招商琴湖投资发展有限公
市 司
苏州常熟 常熟市琴湖小镇 23 号地（琴 常熟市琴宏房地产开发有限公
市 颂雅院） 司
苏州张家 张家港经开区 B02 项目（依 张家港市广鑫汇房地产开发有
港市 云兰庭） 限公司
扬州市邗 扬州 GZ092 项目（运河上 扬州新城亿晟房地产开发有限
江区 宸） 公司
无锡市惠
山区
无锡市惠
山区
合肥市滨 合肥招商章盛房地产开发有限
湖区 公司
合肥市滨
湖新区
赣州章江 招商蛇口（赣州）房地产有限
新区 公司
武汉市汉 武汉中建壹品招盈置业有限公
南区 司
武汉市江
夏区
武汉市汉
阳区
宜昌市高 招商蛇口（宜昌）置业有限公
新区 司
十堰市张
湾区
青岛市高 招商局青岛蓝湾网谷投资有限
新区 公司
青岛市市 青岛市金华路项目（依云四
北区 季）
郑州航空
港区
郑州航空 郑州招商颐城港区置业有限公
港区 司
郑州市二 郑州二七区马寨 10 号地（公
七区 园 1872 三期）
（雍景城佳苑）
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
江区
杭州市萧
山区
杭州市拱
墅区
嘉兴桐乡
市
嘉兴市经
发区
宁波市海 宁波海曙气象路项目（海曙
曙区 金茂府）
宁波市鄞
州区
南通海门
市
宁波市鄞
州区
温州市龙 温州滨江商务区桃花岛项
湾区 目（博悦湾）
福州市马
尾区
漳州招商
术开发区
漳州招商
术开发区
漳州龙海
市
北京市昌 北京招商局铭嘉房地产开发有
平区 限公司
哈尔滨市 哈尔滨招源房地产开发有限公
平房区 司
大连市甘 大连招商公园 1872（体育中
井子区 心配套开发项目）
海口市秀
英区
昆明市五
华区
深圳市南
山区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
深圳市龙
岗区
深圳市南
山区
深圳市龙 深圳招商东岸（原深圳综合 深圳市招商文发房地产开发有
岗区 市场改造） 限公司
深圳市罗
湖区
深圳市南
山区
深圳市南
山区
东莞市麻 东莞招商启达房地产开发有限
涌镇 公司
东莞市虎 东莞招商致远房地产开发有限
门镇 公司
深圳市南 太子湾 DY02-03 地块（湾海 深圳市太子湾商泰置业有限公
山区 大厦） 司
深圳国际会展中心配套项
深圳市宝 深圳市招华国际会展发展有限
安区 公司
（3-1 中港广场）
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
山区 公司
深圳市南 深圳市前海蛇口启迪实业有限
山区 公司
广州市番
禺区
广州市白 广州黄石西路项目（天钜
云区 府）
佛山市顺
德区
南宁市武
鸣区
南宁市高
新区
柳州市柳
东新区
昆明市晋
宁区
序号 地区 项目名称 开发单位/项目公司名称 开发状态
宁区
重庆市南 重庆招商依城房地产开发有限
岸区 公司
重庆市巴
南区
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四、核查结果与意见
（一）关于是否存在闲置土地的核查
（1）国务院于 2008 年 1 月 3 日颁布的《国务院关于促进节约集约用地的通
知》（以下简称“国发[2008]3 号文”）第二条第（六）款“严格执行闲置土地处
置政策”规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新
安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使
用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按
出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。”
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年修正，以下简称“《房
地产管理法》”）第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发
的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超
过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用
权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土
地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需
的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
（3）2012 年 6 月 1 日，国土资源部修订了《闲置土地处置办法》（2012 年
“本办法
所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合
同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用
地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一
或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用
地，也可以认定为闲置土地。”
现行《闲置办法》第十四条规定：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地
按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报
经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定
书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不
得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照
《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理
法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用
权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。”
现行《闲置办法》第八条规定：“有下列情形之一，属于政府、政府有关部
门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主
管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十
三条规定处置：（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定
书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具
备动工开发条件的；（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有
建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书
约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（三）因国家出台相关政策，需要
对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（四）因处置土地上相关群众信访
事项等无法动工开发的；（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（六）
政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照
前款规定办理。”
现行《闲置办法》第十二条规定：“因本办法第八条规定情形造成土地闲置
的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式
处置：（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限
和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超
过一年；（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理
相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改
变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；（三）由政府安排
临时使用。待原项目具备开发建设条件,国有建设用地使用权人重新开发建设。
从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；（四）协议有偿收回
国有建设用地使用权；
（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金,且因
规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用
途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让
合同，并在合同中注明为置换土地；（六）市、县国土资源主管部门还可以根据
实际情况规定其他处置方式。除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、
规定的时间重新起算。符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条
规定的方式处置。”
（4）《监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源
部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介
机构应当充分核查披露。”
经核查，报告期内，招商蛇口及下属公司未曾收到自然资源主管部门因闲置
土地发出的《闲置土地认定书》或《行政处罚决定书》；报告期末，招商蛇口及
下属公司不存在因闲置土地收到自然资源主管部门出具的《闲置土地调查通知
书》或正在被自然资源主管部门立案调查的情况。
基于上述核查情况，中信证券认为，报告期内，招商蛇口及下属公司不存在
因为闲置土地而被征收土地闲置费、土地被收回的情形，不存在因闲置土地被相
关国土资源部门处以行政处罚或因此正在接受（立案）调查的情况。
（二）关于是否存在炒地行为的核查
（1）国发[2010]10 号文规定：
“严格依法查处土地闲置及炒地行为”、
“对存
在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，
证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”
（2）现行法律法规及规范性文件均未对“炒地”的含义、内容或适用条件
作出具体明确的规定。国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日发布的《国务院办公厅
关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
（以下简称“国办发[2011]1
号文”）规定：
“要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资
达不到 25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土
地开发项目。”
（3）国务院办公厅于 2013 年 3 月 26 日发布的《关于继续做好房地产市场
调控工作的通知》
（国办发[2013]17 号）规定：
“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜
售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加
大查处力度。”
（1）报告期内，招商蛇口及下属公司不存在将开发建设投资未达到项目总
投资 25%以上（不含土地价款）的房地产开发项目对外转出的行为。
（2）经查询上述房地产项目所在区域的自然资源部门网站或相关政府部门
公示网站的公开信息，前述公开信息不存在报告期内招商蛇口及下属公司因炒地
行为受到自然资源部门的行政处罚或（立案）调查的情况。
基于上述核查情况，中信证券认为，招商蛇口及其下属公司报告期内不存在
炒地行为，符合国发[2010]10 号文、国办发[2011]1 号文的有关规定。
（三）关于是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为的核查
（1）
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通
知》（建房[2010]53 号，以下简称“建房[2010]53 号文”）第一条规定：“取得预
售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源
及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”、
“对已经取得预售
许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及
故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源
紧张的行为，要严肃查处”。
（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发
[2010]4 号，以下简称“国办发[2010]4 号文”）第七条规定：
“已取得预售许可的
房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明
码标价对外销售。”
（3）国发[2010]10 号文第（九）条规定：
“对取得预售许可或者办理现房销
售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按
照申报价格明码标价对外销售。”
（4）国办发[2013]17 号文第五条规定：
“强化商品房预售许可管理”、
“继续
严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”、
“加强房地产企业信用管理”、“及时记录、公布房地产企业的违法违规行为”。
（1）2020 年 4 月底至 2020 年 5 月初，网络媒体上出现了“招商蛇口深圳
一楼盘“捂盘惜售”、192 套房源遭锁定”的报道。经中信证券核查，上述涉事
楼盘系深圳市太子湾乐湾置业有限公司（招商蛇口控股子公司）开发的位于太子
湾 DY02-04 地块的云玺大厦项目（以下简称“该项目”）。
根据深圳市太子湾乐湾置业有限公司于 2020 年 5 月 15 日向深圳市南山区住
房和建设局出具的文号为太子湾乐湾置业发函字[2020]379 号的《关于太子湾云
玺大厦项目销售整改情况的汇报》：该项目全部房源均按照相关规定要求在销售
现场公示，并在深圳市房地产信息网上可公开查询，不存在“囤积房源、捂盘惜
售”的现象；该项目销售现场所有价格及优惠折扣全部按相关部门规定进行公示，
成交价格均在政府部门审批范围内，并未有“哄抬房价、操纵价格”等行为。
经中信证券核查深圳市房地产信息平台（http://zjj.sz.gov.cn:8004/）备案的房
源信息，云玺大厦项目已公示了全部房源，不存在捂盘惜售的情形，云玺大厦项
目的 192 套房源已全部解锁，可正常对外销售。
鉴于上述，中信证券认为，太子湾云玺大厦项目不存在捂盘惜售、哄抬房价
的情形，不存在因捂盘惜售、哄抬房价被主管机关行政处罚或因此正在被主管机
关立案调查的情形。
（2）经查询上述房地产项目所在省住房和建设部门、发展和改革委员会网
站及上述房地产项目所在区域的住房和建设部门、发展和改革委员会网站或相关
政府部门公示网站的公开信息，前述公开信息不存在报告期内招商蛇口及下属公
司因捂盘惜售、哄抬房价受到发展和改革委员会部门的重大行政处罚或（立案）
调查的情况。
基于上述核查情况，中信证券认为，招商蛇口及其下属公司报告期内经核查
房地产项目不存在捂盘惜售、哄抬房价行为，符合建房[2010]53 号文、国办发
[2010]4 号文、国发[2010]10 号文以及国办发[2013]17 号文的有关规定。
五、结论意见
综上所述，报告期内，招商蛇口及下属公司纳入核查范围的房地产开发项目
不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价而受到相关主管部门行政处罚或
因此正在被相关主管部门（立案）调查的情形，符合国发[2010]10 号文、国办发
[2013]17 号文、《监管政策》等有关文件的规定。
（以下无正文）
（本页无正文，为《中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限
公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之房地产业务专项核查报告》
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独立财务顾问主办人：
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