本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
河北中瓷电子科技股份有限公司拟发行股份购买北京
国联万众半导体科技有限公司
资 产 评 估 报 告
中联评报字【2023】第 79 号
共 2 册，第 1 册
中联资产评估集团有限公司
二〇二三年一月二十八日
河北中瓷电子科技股份有限公司拟发行股份购买北京国联万众半导体科技有限公司 41.4728%股权项目
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附 件
中联资产评估集团有限公司
河北中瓷电子科技股份有限公司拟发行股份购买北京国联万众半导体科技有限公司 41.4728%股权项目•
资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人
或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本
资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定其他资产
评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确
理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象的可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完
整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评
估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单
位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给
予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查
验，对已经发现的问题进行了如实披露。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
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资产评估报告
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告
依法承担责任。
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资产评估报告
河北中瓷电子科技股份有限公司拟发行股份购买
北京国联万众半导体科技有限公司
资 产 评 估 报 告
中联评报字【2023】第 79 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受河北中瓷电子科技股份有限公司
的委托，就河北中瓷电子科技股份有限公司拟发行股份购买北京国联万
众半导体科技有限公司 41.4728%股权之经济行为，对所涉及的北京国
联万众半导体科技有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进
行了评估。
评估对象为北京国联万众半导体科技有限公司股东全部权益价值，
评估范围是北京国联万众半导体科技有限公司的全部资产及相关负债，
包括流动资产和非流动资产及相应负债。
评估基准日为 2022 年 6 月 30 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际
情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法、收益法对北京国联万
众半导体科技有限公司进行整体评估，然后加以校核比较，考虑评估方
法的适用前提及满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为最终评估
结论。
基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，
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资产评估报告
得出北京国联万众半导体科技有限公司股东全部权益价值在评估基准
日 2022 年 6 月 30 日的评估结论如下：
股东全部权益账面值 26,496.28 万元，评估值 46,100.76 万元，评估
增值 19,604.49 万元，增值率 73.99%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，
须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结
果使用有效期一年，即自 2022 年 6 月 30 日至 2023 年 6 月 29 日使用有
效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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资产评估报告
河北中瓷电子科技股份有限公司拟发行股份购买
北京国联万众半导体科技有限公司
资 产 评 估 报 告
中联评报字【2023】第 79 号
河北中瓷电子科技股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行
政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资
产基础法、收益法，按照必要的评估程序，就河北中瓷电子科技股份有
限公司拟发行股份购买北京国联万众半导体科技有限公司 41.4728%股
权之经济行为，对所涉及的北京国联万众半导体科技有限公司股东全部
权益在评估基准日 2022 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产
评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为河北中瓷电子科技股份有限公司，被评估
单位为北京国联万众半导体科技有限公司。
（一）委托人概况
企业名称：河北中瓷电子科技股份有限公司
住所：石家庄市鹿泉经济开发区昌盛大街 21 号
法定代表人：卜爱民
注册资金：14933.3333 万元人民币
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统一社会信用代码：91130185693456472R
经营范围：电子封装及精细陶瓷的研发、生产、销售；电子元器件、
半导体元器件、集成电路、汽车电子部件、零部件的研发、生产及销售；
陶瓷材料、电子专用材料、金属制品的研发、生产及销售；半导体器件
专用设备、电子专用设备的制造及销售；软件设计、技术咨询、技术服
务、技术转让及进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
（二）被评估单位概况
企业名称：北京国联万众半导体科技有限公司
类型：其他有限责任公司
住所：北京市顺义区高丽营镇文化营村北(临空二路 1 号)
法定代表人：崔玉兴
注册资本：12,978.8345 万元
成立日期：2015 年 03 月 31 日
营业期限：2015 年 03 月 31 日至长期
统一社会信用代码：91110113335510088B
经营范围：技术开发、技术推广、技术转让、技术服务、技术检测
（不含认证、认可）；产品设计；集成电路、半导体分立器件、光电子
器件、通信系统设备、通信终端设备、电力电子元器件制造、销售；计
算机系统集成；货物进出口、技术进出口（以上两项不含法律、法规规
定需要审批的项目）、代理进出口；企业管理；投资管理、投资咨询；
设计、制作、代理、发布广告；企业形象策划；承办展览展示活动。（市
场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，
经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产
业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
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（1）设立
“雷士光电”）召开股东会，决议同意雷士光电以持有的位于顺义区高
丽营中关村临空国际高新技术产业园区内的 3-2-2 地块的账目价值
料及应用创新基地的建设。公司成立后，公司股东名称、股权比例如下：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资形式
合计 3,275.00 3,275.00 100.00 -
（2）第一次股权转让
部分土地使用权出资 1,210.44 万元转让给吴玲。本次股权转让后，公司
股东名称、股权比例如下：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资形式
合计 3,275.00 3,275.00 100.00 -
（3）第二次股权转让
智芯”）。本次股权转让后，公司股东名称、股权比例如下：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资形式
合计 3,275.00 3,275.00 100.00 -
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（4）第一次增资
科”）出具《中电科关于增资入股北京国联万众半导体科技有限公司的
批复》（电科资函[2017]57 号），同意十三所协同北京市地方国资企业
首都科技及顺义科技共同增资入股国联万众，以参与第三代半导体材料
及应用联合创新基地建设及运营。其中，十三所以现金出资 1,000 万元，
认缴国联万众新增注册资本 481.030 万元，518.970 万元计入资本公积，
成为其参股股东。本次增资后，公司股东名称、股权比例如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 出资比例（%） 出资形式
（万元） （万元）
合计 5,199.122 5,199.122 100.000 -
（5）公司第二次增资
体科技有限公司相关事项的批复》（电科资函[2018]34 号），同意十三
所货币出资 7,000 万元对下属参股公司国联万众单方进行增资，增资价
格以经评估备案的国联万众所有者权益价值为基础，确定为 2.08 元/股，
出资中认缴国联万众新增注册资本 3,352.116 万元，剩余 3,647.884 万元
计入公司资本公积。增资完成后，实现对其相对控股并主导经营。本次
增资后，公司股东名称、股权比例如下：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资形式
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序号 股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资形式
合计 8,551.238 8,551.238 100.000
（6）公司第三次增资
半导体科技有限公司增资方案》，同意公司注册资本由 8,551.238 万元
增加到 12,978.8345 万元，具体为：1）十三所以 4,479.5 万元（第三代
半导体部分无形资产）认购公司 1,984.7142 万元注册资本；2）电科投
资以 2,432.5854 万元认购公司 1,077.7959 万元注册资本；3）中电科国
投（天津）创业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“国投天津”）以
中心（有限合伙）
（以下简称“国联之芯”）以 1,581 万元（其中现金 790.5
万元，无形资产 790.5 万元）认购公司 700.4874 万元注册资本。本次增
资后，公司股东名称、股权比例如下：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资形式
合计 12,978.8345 12,978.8345 100.000
（7）基准日股权情况
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资产评估报告
截至评估基准日，公司股东名称、出资额和出资比例如下：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资形式
合计 12,978.8345 12,978.8345 100.000
（1）公司报表财务状况
截至评估基准日 2022 年 6 月 30 日，公司报表资产总额 80,714.33
万元，负债总额为 54,218.06 万元，净资产为 26,496.27 万元；2022 年
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙) 大
华审字[2022]0018386 号无保留意见北京国联万众半导体科技有限公司
审计报告。
近三年资产、财务状况如下表：
表1公司报表资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 6 月 30 日
总资产 58,489.86 66,541.14 80,714.33
负债 32,354.33 40,972.37 54,218.06
归母净资产 26,135.53 25,568.77 26,496.27
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-6 月
营业收入 10,352.82 8,811.36 11,402.89
利润总额 565.59 -1,227.62 842.33
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资产评估报告
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 6 月 30 日
归母净利润 532.91 -1,058.98 695.75
经营活动产生的现金流量净额 6,036.71 9,575.46 6,978.53
投资活动产生的现金流量净额 -11,462.65 -8,811.52 -10,111.71
筹资活动产生的现金流量净额 6,200.00 1,285.10 5,509.49
审计机构 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
国联万众主要从事氮化镓射频芯片和碳化硅功率模块的设计、测
试、销售，主要产品包括氮化镓通信基站射频芯片、碳化硅功率模块等，
按照用户关于产品的技术指标需求，通过向下游制造企业销售芯片、模
块等产品实现收入。
财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财
政部令 33 号，2014 年 7 月修订版）及《企业会计准则第 1 号-存货》等
（三）委托人与被评估单位之间的关系
本次资产评估的委托人为河北中瓷电子科技股份有限公司，被评估
单位为北京国联万众半导体科技有限公司。
（四）评估报告的使用人
本评估报告的使用者为委托人以及按照相关规定报送备案的相关
监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据《河北中瓷电子科技股份有限公司第二届董事会第九次会议决
议》，河北中瓷电子科技股份有限公司拟发行股份购买北京国联万众半
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资产评估报告
导体科技有限公司 41.4728%股权，中联资产评估集团有限公司接受了
河北中瓷电子科技股份有限公司的委托，出具了中联评报[2022]第 885
号资产评估报告（简称“原报告”）已报送证监会。
由于原报告于 2022 年 12 月 30 日过有效期，委托方欲了解北京国
联万众半导体科技有限公司股权价值变动情况，特委托中联资产评估集
团有限公司以 2022 年 6 月 30 日为基准日进行评估，为委托方了解北京
国联万众半导体科技有限公司股权价值变动情况提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是北京国联万众半导体科技有限公司股东全部权益价值。
评估范围为北京国联万众半导体科技有限公司的全部资产及相关负债。
截至评估基准日，经审计的母公司报表账面资产总额为 80,714.33 万元，
负债总额为 54,218.06 万元，净资产为 26,496.27 万元。其中，流动资产
非流动负债 24,956.32 万元。
本次评估是以评估对象财务报表真实、准确、完整反映了北京国联
万众半导体科技有限公司经营情况为基础而进行的。上述资产与负债数
据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计的 2022 年 6 月 30 日的
资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 41,513.34 万元，占评估范围内
总资产的 51.43%，主要为存货、投资性房地产、房屋建（构）筑物、
生产设备、运输设备、电子设备及在建工程。这些资产具有以下特点：
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资产评估报告
实物资产主要分布在被评估单位生产厂区内。
（1）存货
存货主要为原材料、产成品及发出商品。其中原材料主要为高纯钛
靶、防静电有筒靴配包等；产成品主要为不同型号的 SiC 二极管器件；
发出商品主要为氮化镓芯片。截至评估基准日，保存良好。
（2）投资性房地产
纳入本次评估范围的投资性房地产为被评估单位已租赁或待租赁
的位于顺义区文良街 15 号院 1-2 号楼。基准日现状较好，正常使用。
（3）房屋建筑物类资产
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产建成于 2021 年，主要为被
评估单位自用的位于顺义区文良街 15 号院 1-5 号楼及相关构筑物设施，
绿化工程、室外给排水工程、道路工程、低温液体储罐、冷却塔等，总
建筑面积为 66,443.37 m?，结构类型主要为钢混结构。基准日现状较好，
正常使用。
（4）设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备。其中
减薄机、半自动划片机、半自动清洗机、等离子去胶机、芯片分选机、
光纤金属激光切割机、微波探针台、全自动晶原外观检查机及配套辅助
用的配电设施等，共计 694 项，以上设备均可正常使用；
设备以及仪器仪表，监控设备和办公家具等，共计 618 项。主要分布在
各生产经营场所，电子设备均正常使用；
护保养良好，可正常使用。
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资产评估报告
机器设备全部为生产使用，办公设备主要为员工办公使用，车辆为
日常经营用车，上述资产均处于正常使用。
（5）在建工程类资产
在建工程为购置的电子束光刻机、磁控溅射台 PVD 等设备。截至
评估基准日，尚未完工。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估的无形资产包括账面记录的国有土地使用权、专利及
专有技术、办公软件。截至评估基准日，企业申报范围内账面未记录的
无形资产为专利及专有技术、商标、软件著作权。
表3-1土地使用权登记情况一览表
用地 土地 准用
序号 土地权证编号 宗地名称 土地位置 取得日期 面积(m2)
性质 用途 年限
北京国联 顺义区中
京（2021）顺 万众半导 关村临空
工业 工业
用地 用地
房用地 基地内
本次纳入评估范围内的专利及专有技术共计 41 项，其中：账面记
录的专利及专有技术 9 项，账面未记录的专有技术 11 项，账面未记录
的专利 21 项，详情如下：
表3-2账面记录的专利及专有技术明细一览表
序号 内容或名称 申请日期 专利号或注册号 类型/类别 备注
N 型 SiC 欧姆接触电极的制作
方法
碳化硅高温退火表面保护的制
作方法及碳化硅功率器件
一种碳化硅器件的离子注入方
法
适用于高温的碳化硅欧姆接触 未取得
制作方法及碳化硅功率器件 证书
碳化硅器件非合金欧姆接触的 未取得
制作方法及碳化硅器件 证书
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资产评估报告
序号 内容或名称 申请日期 专利号或注册号 类型/类别 备注
未取得
证书
碳化硅肖特基接触的制备方法 未取得
及碳化硅肖特基二极管 证书
碳化硅器件终端结构及其制作 未取得
方法 证书
碳化硅栅介质氟等离子体的处
理方法及碳化硅功率器件
表3-3账面未记录的专有技术明细一览表
序号 内容或名称 申请日期 专利号或注册号 类型/类别 备注
带有弯曲 beam 的单片集成电
路及其制备方法
毫米波单片集成电路封装结构
及其封装方法
集成探针的毫米波单片集成电
路模块及其制备方法
改善太赫兹倍频器散热的石英
电路
一种超宽带高功率射频放大器
合成匹配方法
表3-4账面未记录的专利明细一览表
序号 内容或名称 申请日期 专利号或注册号 类型/类别 备注
用于柔性基板的桥接模块和基
板组件
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资产评估报告
方法和装配方法
一种 LED 模组与灯具热匹配检
测方法及其装配方法
一种 LED 封装杯体的加工方法
及相应模具
表 3-5 商标明细一览表
序号 内容或名称 申请日期 专利号或注册号 类型/类别
表 3-6 软件著作权明细一览表
序号 内容或名称 申请日期 专利号或注册号 类型/类别
纳入本次评估范围内的办公软件为企业购入的用友 ERP 系统。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截至评估基准日 2022 年 6 月 30 日，企业申报评估的范围内表外资
产为专利及专有技术、软件著作权及商标权。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
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资产评估报告
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务
所(特殊普通合伙)出具的大华审字[2022]0018386 号审计结果。评估是在
企业经过审计后的基础上进行的。
除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2022 年 6 月 30 日。
此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
《河北中瓷电子科技股份有限公司第一届董事会第十五次会议决
议》；
（二）法律法规依据
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
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资产评估报告
民代表大会常务委员会第六次会议修订)；
代表大会第三次会议通过)；
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）；
民代表大会常务委员会第十五次会议修订)；
国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；
国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订）；
第十三届全国人大常委会第二十二次会议修订）；
全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过)；
民代表大会常务委员会第十次会议修正）；
总局令第 50 号)；
的通知》（财税[2008]170 号）；
通知》（财税[2016]36 号）；
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资产评估报告
[2018]32 号）；
第 691 号）；
总署公告 2019 年第 39 号）；
号发布，根据 2020 年 11 月 29 日《国务院关于修改和废止部分行政法
规的决定》（国务院令第 732 号）修订）；
（国资办发[1992]第 36 号）；
年修订)；
委员会令第 12 号，2005 年）；
委产权[2006]274 号)；
产权[2009]941 号）
[2013]64 号）；
令第 166 号）；
年 2 月 14 日修订)；
中联资产评估集团有限公司 第19页
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资产评估报告
督管理工作的意见》(国办发[2001]102 号)；
第 97 号）
令第 633 号）
第 569 号）
第 651 号）
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)
（三）评估准则依据
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资产评估报告
（中评协[2017]33 号）;
[2017]35 号）;
（四）资产权属依据
（五）取价依据
中联资产评估集团有限公司 第21页
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资产评估报告
款市场报价利率（LPR）公告；
保护部令 2012 年第 12 号）；
（六）其它参考资料
号审计报告；
（[美]Damodaran 著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
格[2002]1153 号）；
（计价格[1999]1283 号）；
中联资产评估集团有限公司 第22页
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资产评估报告
（发改价格[2007]670
号）；
（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
年 2 月 15 日颁布，2014 年 7 月修订版）及《企业会计准则第 1 号-存货》
等 41 项具体准则）；
告披露》（中评协[2015]67 号）；
协[2019]39 号）；
资产评估程序》（中评协[2020]6 号）；
的测算》（中评协[2020]38 号）；
站相关信息；
七、评估方法
（一）评估方法简介
依据《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38 号）和《资
产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35 号）的规定，执行
企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、评估方
中联资产评估集团有限公司 第23页
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资产评估报告
法的适用条件、评估方法应用所依据数据的质量和数量等情况，分析收
益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定
评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合企业性质、资产
规模、历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，
恰当考虑收益法的适用性。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可
比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人
员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集
到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。
企业价值评估中的资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资
产负债表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定
评估对象价值的评估方法。
（二）评估方法选择
本次评估目的是反映北京国联万众半导体科技有限公司股东全部
权益于评估基准日的市场价值，为河北中瓷电子科技股份有限公司拟发
行股份购买北京国联万众半导体科技有限公司 41.4728%股权提供价值
参考。
资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后
企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行
评估。
被评估单位具备持续经营的基础和条件，未来收益和风险能够预测
且可量化，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
评估基准日前后，由于涉及同等规模企业的近期交易案例无法获
取，市场上相同规模及业务结构的可比上市公司较少，本次评估未选择
市场法进行评估。
中联资产评估集团有限公司 第24页
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资产评估报告
综上，本次评估确定采用资产基础法、收益法进行评估，最终选取
收益法作为评估结论的评估方法。
（三）资产基础法介绍
资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债表
为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减
去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
（1）货币资金
货币资金主要包括现金和银行存款。
对于现金，评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情
况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部
与账面记录的金额相符。对人民币现金，以盘点核实后账面值确定评估
值。
对于银行存款，评估人员对银行存款账户进行了函证，以证明银行
存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余
额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。对人民
币银行存款以核实后账面值确定评估值。其中，对存放于中国电子科技
财务有限公司的定期存款账户，以账面值及其利息确认账面值。对外币
银行存款，以核实后的外币金额结合评估基准日外币汇率确认银行存款
评估值。
评估人员对保证金账户进行了函证，以证明款项的真实存在，同时
中联资产评估集团有限公司 第25页
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资产评估报告
检查有无未入账的款项，以及评估基准日后的进账情况。对人民币保证
金以核实后账面值确定评估值；对外币保证金账户，以核实后的外币金
额结合评估基准日外币汇率确认评估值。
（2）应收票据
对应收票据评估，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务
内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完
整性，核实结果账、表、单金额相符，应收票据记载真实，金额准确，
无未计利息，以核实后账面值确定评估值。
（3）应收账款类（应收账款、其他应收款）
对应收账款类的评估，评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始
凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，
并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。评估人员在对应收款项
核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析
数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理
现状等。根据单位的具体情况，采用账龄分析法，对评估风险损失进行
估计。
对外部单位可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额
的，参考会计计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评
估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合
专业判断等综合确定，账龄 1 年以内（含 1 年）的为 5.00%，1-2 年（含
按以上标准，确定应收类款项评估风险损失，以应收类款项合计减
去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为
零。
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资产评估报告
（4）预付账款
对预付账款的评估，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证及
相关合同等资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，
并进行了函证，未发现异常情况，评估人员在对预付账款核实无误的基
础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时
间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
经核实，预付账款账、表、单金额相符，未发现供货单位有破产、
撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，评估人员在对预付账款核
实无误的基础上，以核实后的账面值确定评估值。
（5）存货
存货包括原材料及发出商品。存货的具体评估方法及过程如下：
对于原材料，由于主要从国内购入，账面价值由买价和运杂费等合
理费用构成。原材料耗用量大，周转速度较快，价格变化小，账面值接
近基准日市价，以核实后的数量乘以账面单价确定评估值。
对于发出商品，在清查核实的基础上，评估人员根据企业提供的资
料分析，发出商品为正常产品，评估方法如下：
① 评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-
营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
② 不含税售价：不含税售价是按照发出商品的销售合同价格或是
评估基准日前后的市场价格确定的；
③ 产品销售税金及附加费率按产品销售税金及附加费与销售收入
的比例平均计算；
④ 营业利润率=主营业务利润÷营业收入；
主营业务利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费
中联资产评估集团有限公司 第27页
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用-财务费用-研发费用；
对于亏损企业参照行业利润率确定。
⑤ 所得税率按企业现实执行的税率；
⑥ r 为一定的率，由于发出商品未来的销售存在一定的市场风险，
具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况
确定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 30%，勉强可
销售的产品为 100%。考虑到产品到最终销售产品确认收入仍存在一定
风险，基于企业人员专业判断，r 取值为 3%
（6）其他流动资产
对于其他流动资产，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相
符，核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、发生时间、业务内
容等账务记录，抽查了原始入账凭证、相关缴费凭证、合同等，核实其
核算内容的真实性和完整性。了解了评估基准日企业应负担的税种、税
率、缴纳制度等税收政策和借款情况。在核实无误的基础上，以核实后
账面值确定评估值。
对长期股权投资，截至评估基准日，被投资单位北京代尔夫特智能
科技研究院有限公司处于清算阶段。根据立信中联会计师事务所（特殊
普通合伙）以 2021 年 2 月 16 日为报告日出具的立信中联专审字【2022】
冀-0003 号清算报告，截至清算结束日，北京代尔夫特智能科技研究院
有限公司所有者权益为 20,515.79 元，北京国联万众半导体科技有限公
司财产分配额为 17,584.08 元。经评估人员与企业核实，被投资单位后
续无其他任何回款及需要支付的费用，故以被评估单位财产分配额确认
评估值。
截至评估基准日，1 号楼已出租面积 6,987.60 平方米，用途为办公，
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资产评估报告
承租方分别为北京中博芯半导体科技有限公司、北京国基科航第三代半
导体检测技术有限公司、北京智创华科半导体研究院有限公司、安徽数
字之光、北京赛迪君信电子产品检测实验室有限公司，租约到期日分别
为 2026 年 3 月、2024 年 12 月，合计年租金为 1,912,536.85 元；2 号楼
已出租面积为 3150 平方米，用途为生产车间，承租方分别为北京中博
芯半导体科技有限公司、艾特曼（北京）半导体技术有限公司，租约到
期日分别为 2026 年 3 月、2026 年 4 月，合计年租金为 4,136,165.52 元。
明细如下表：
表 7-1 租赁基本情况
建筑面积 租金标准
序号 建筑物名称 房屋用途 租赁人名称 租约到期日
(㎡) （元/年）
北京中博芯半导体
科技有限公司
北京国基科航第三
有限公司
北京国基科航第三
有限公司
北京国基科航第三
有限公司
北京中博芯半导体
科技有限公司
艾特曼（北京）半导
体技术有限公司
侧办公区域 体研究院有限公司
北京赛迪君信电子
侧办公区域
限公司
房间
（1）评估方法选择
根据《资产评估执业准则——不动产》的要求，执行不动产评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析
市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准
地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。
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资产评估报告
根据纳入评估范围的投资性房地产资产的结构特点、使用性质等，
评估人员分析了不同评估方法的适用性，最终确定各类资产的合理的评
估方法，具体如下：
由于本次评估的两项房产均为企业正常生产厂房的其中一部分建
筑，整体建筑的其余大部分面积为企业自用，对于投资性房产现有租赁
合同到期后，企业不再出租，全部转为企业自用，企业已作出说明和承
诺，因此收益法和市场法不适用，此部分投资性房地产并入固定资产建
筑物采用成本法进行评估。
（1）评估方法选择
根据纳入评估范围的房屋建筑物类资产的结构特点、使用性质等，
评估人员分析了不同评估方法的适用性，最终确定各类资产的合理的评
估方法，对于企业自建的房屋建筑物类资产，采用成本法进行评估。
（2）评估方法介绍
成本法是指按评估基准日时点的市场条件和待估房屋建筑物的结
构特征计算重置同类房产所需投资，乘以综合评价后房屋建筑物的成新
率，最终确定房屋建筑物价值的方法。计算公式如下：
评估值=重置全价×成新率
A.重置全价的确定
由于被评估单位为增值税一般纳税人，本次评估房屋建筑物类资产
重置全价均为不含税价。
重置全价一般由建安工程造价、工程前期费用及其他费用、资金成
本三部分组成。计算公式为：
重置全价（不含税）=建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不
含税）+资金成本
a.建安工程造价的确定
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资产评估报告
对于有预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评估人员根
据预决算工程量，参照现行的《北京市房屋建筑装饰工程概算定额》
（2016 年）；《北京市安装工程概算定额》（2016 年），按照基准日
被评估单位所处区域的土建材料市场价格信息，测算出该工程的建安工
程造价；
对于一般价值量较小的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装
工程造价的预算定额、施工定额或概算指标，根据层高、柱距、跨度、
装修标准、水、电设施等工程造价的差异进行修正后得出待评估工程的
建安工程造价。
b.前期及其他费用的确定
根据国家标准、行业及当地建设管理部门规定的各项费用费率标准
和行政收费政策性文件，确定前期费用和其他费用。
c.资金成本的确定
按照被评估单位的合理建设工期，参照中国人民银行授权全国银行
间同业拆借中心于 2021 年 12 月 20 日公布的贷款市场报价利率确定贷
款利率，以建安工程造价、前期及其他费用等总和为基数，按照资金均
匀投入计取资金成本。计算公式如下：
资金成本=【建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税）】×
合理建设工期×贷款利率×1/2
B.成新率的确定
本次评估参照不同结构的房屋建筑物的经济寿命年限，并通过评估
人员对各类建筑物的实地勘察，对建筑物的基础、承重构件(梁、板、
柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电
照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级
评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合建筑物使用状况、
维修保养情况，分别评定得出各类建筑物的尚可使用年限。然后按以下
中联资产评估集团有限公司 第31页
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资产评估报告
公式确定其成新率：
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
C.评估值的确定
评估值=重置全价（不含税）×成新率
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
纳入评估范围的设备特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评
估。计算公式如下：
评估值=重置全价×成新率
进口设备重置全价公式如下：
重置全价＝国外设备购置离岸价(FOB)+海运费+海运保险费+银行
手续费+外贸手续费+进口关税+增值税+国内运杂费+安装调试费+工程
建设前期费用及其它费用+合理的资金成本-增值税抵扣额
国产设备重置全价公式如下：
重置全价＝设备购置价+运杂费+安装调试费+前期费用及其它费用
+资金成本-增值税抵扣额
根据“财税〔2008〕170 号”、“财税〔2016〕36 号”文件规定及国税
总局 2019 年第 14 号公告，对于符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除
相应的增值税。
（1）重置全价的确定
① 进口设备购置价的确定
首先联系进口代理经销商进行市场价格咨询，或依据进口合同、海
关报关单的相关资料，按照到岸或离岸的进口设备类型和评估基准日外
汇管理中间价格确认进口设备价格，在此基础上加海运费（离岸价格）、
国外运输保险费（离岸价格）、关税、增值税、银行财务费、外贸手续
中联资产评估集团有限公司 第32页
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费等。
② 国内设备购置价的确定
国内设备机器设备重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、安装
调试费、工程前期及其他费用和资金成本等；
设备重置全价计算公式如下：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+含税前期及其他费用
+资金成本-可抵扣的增值税
A 购置价
对于目前仍在生产和销售的设备，主要是通过向生产厂家咨询评估
基准日市场价格，网络检索查询、参考评估基准日近期同类设备的合同
价、查询《2021 机电产品报价手册》等方法确定购置价。
对于无法取得现行价格的被评估设备，如果能找到参照物，采用类
比法以类似设备的价格加以修正后，按比准价确定其购置价。
B 运杂费
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、
运输、保管、保险及其他相关费用，参照《资产评估常用数据与参数手
册》并结合企业实际情况确定，按不同运杂费率计取。计算公式如下：
进口设备运杂费=CIF 价×进口设备国内运杂费率
国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率
因本次评估范围内设备运输费用已包括在购置价中或由卖方承担，
故本次评估不考虑运杂费。
C 安装调试费
安装费根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基
础，参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率，并结合
企业实际情况予以测算。按不同安装费率计取。
计算公式为：
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国产设备安装费=设备购置费×国产设备安装费率
进口设备安装费=CIF 价×进口设备安装费率
如由供货商负责安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不再
加计安装调试费。
D 前期费及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据
行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
E 资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日当月全
国银行间同业拆借中心发布的 LPR 利率执行，以设备购置价、运杂费、
安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计
取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)×合
理建设工期×LPR 利率×1/2
F 可抵扣增值税
根据“财税〔2008〕170 号”、“财税〔2016〕36 号”文件规定及国税
总局 2019 年第 14 号公告，对于符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除
相应的增值税。
设备可抵扣进项税额=设备购置价/(1+13%)×13%+(运杂费+安装调
试费)/(1+9%)×9%+其他费用中的可抵扣增值税额
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车
辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行
条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，根据财政部、税
务总局、海关总署联合发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》
（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）增值税调整税率，
中联资产评估集团有限公司 第34页
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计算出增值税抵扣额后进行抵扣，本次评估对于符合增值税抵扣条件
的，计算出增值税抵扣额后进行抵扣。
对于符合增值税抵扣条件的企业，其车辆重置全价为：
重置全价=购置价+车辆购置税+牌照等杂费-可抵扣的增值税
① 车辆购置价：根据车辆市场信息及《太平洋汽车网汽车报价库》，
《汽车之家》等近期车辆市场价格资料，参照车辆所在地同类车型最新
交易的市场价格确定本次评估车辆购置价格；对购置时间较长，现不能
查到原型号规格的车辆购置价格时参考相类似、同排量车辆价格作为评
估车辆购置价参考价格。
② 车辆购置税：
根据国家税务总局关于车辆购置税征收管理有关事项的公告国家
税务总局公告 2019 年第 26 号令及财政部、税务总局公告 2019 年第 71
号令的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%。该“纳税人购
买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：购置附加税＝购置
价/(1+13%)×10%。
③新车上户牌照手续费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额
确定。
根据当地市场信息及《中关村在线》等近期市场价格资料，确定评
估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商提供免费运输及安装
调试，本次评估按不含税购置价确定其重置全价。
重置全价=购置价（不含税）
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参
照二手设备市场价格确定其重置全价。
（2）成新率的确定
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对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察
设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组
成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成
新率 N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取
其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方
法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不
进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a:车辆特殊情况调整系数。
另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率= [尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）] ×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
经现场勘查核实了解，上述项目正在建设中，为未完工项目。
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开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，
经账实核对后，剔除其中不合理支出后作为评估值。
开工时间距基准日半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资本
成本，需加计资金成本。
根据《资产评估执业准则——不动产》的要求，结合评估对象的区
位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估人员分析了不同评
估方法的适用性，最终确定合理的评估方法。
（1）适宜采用的方法及理由
基准地价系数修正法：北京市人民政府于 2022 年 3 月 14 日印发了
《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》
（京政发[2022]12 号），该文件于印发之日起施行，基准期日 2021 年 1
月 1 日，距离基准地价期日未超过 3 年，该基准地价对该区域内的工业
地价仍有较强的指导性。且估价对象位于基准地价覆盖区域范围，本次
评估收集到北京市完整的基准地价及其修正体系，因此本次适宜选用基
准地价系数修正法进行评估。
（2）不适宜采用的方法及理由
估宗地相类似的、近期已经发生交易的市场交易案例，故不适宜采用市
场比较法进行评估。
准可供参考，即使有少量征地案例也无法获取公开补偿数据，难以合理
确定土地取得成本，故不适宜采用成本逼近法进行评估。
于估算潜在租金；同时，待估宗地上建筑物目前为企业自用，虽然该类
房屋有一定的通用性，评估对象所处区域的工业用地基本以自用为主，
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极少有出租的情况，也难以通过房地租金剥离的方式准确测算土地纯收
益有一定难度，故不适宜采用收益还原法进行评估。
用地的房地产以企业购地后自建自用为主，工业厂房租赁或买卖案例较
少，未形成稳定公开的工业厂房租赁与买卖交易市场，故不适宜采用假
设开发法进行评估。
综上所述，根据评估对象的特点和实际情况，本次评估采用基准地
价系数修正法一种方法进行评估。
技术性无形资产：
评估技术型无形资产的常用评估方法包括市场法、收益法和成本
法。
由于我国技术型无形资产市场交易尚处于初级阶段，相关公平交易
数据的采集相对困难，故市场法在本次评估中不具备可操作性；同时，
由于被评估单位的经营收益与其所拥有的技术力量关联性较为紧密，因
而应用成本法对技术型无形资产进行评估的适用性较差。
本次评估，考虑到被评估单位所处行业特性，纳入本次评估范围的
专利及专有技术与被评估单位收益之间的对应关系相对清晰可量化，且
该等技术型无形资产的价值贡献能够保持一定的延续性，故采用收益法
对其进行评估。
（1）收益模型的介绍
采用收入分成法较能合理测算被评估单位技术型无形资产的价值，
其基本公式为：
n
Ri
P = K ??
i =1 (1 + r ) i
式中：
P：待评估技术型无形资产的评估价值；
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Ri：基准日后第 i 年预期技术型无形资产相关收益；
K：技术型无形资产综合分成率；
n：待评估技术型无形资产的未来收益期；
i：折现期；
r：折现率。
（2）收益年限的确定
收益预测年限取决于技术型无形资产的经济收益年限，即能为投资
者带来超额收益的时间。
由于技术型无形资产相关的技术先进性受技术持续升级及替代技
术研发等因素影响，故技术型无形资产的经济收益年限一般低于其法定
保护年限。纳入本次评估范围的各项技术型无形资产陆续于 2013 年
~2021 年形成，主要应用于产品生产阶段，提高生产控制水平及资源利
用水平，本次评估综合考虑该等技术型无形资产于评估基准日对应的技
术先进性等指标及其未来变化情况，预计该等技术型无形资产的整体经
济收益年限持续到 2031 年底。
本次评估确定的技术型无形资产经济收益年限至 2031 年底。但并
不意味着技术型无形资产的寿命至 2031 年底结束，在此提醒报告使用
者注意。
（3）与技术型无形资产相关的收入预测
纳入本次评估范围的各项正在使用中的专利、专有技术及软件著作
权在评估对象主营产品中发挥如下作用：
本次评估根据被评估单位历史年度收入，并结合行业的市场发展、
被评估单位设计产能等情况，综合预测被评估单位主营业务收入（具体
预测方法及过程的详见收益法净现金流量预测中的相应内容）。
（4）分成率 K 的评定方法
企业的收益是企业管理、技术、人力、物力、财力等方面多因素共
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同作用的结果。技术作为特定的生产要素，企业整体收益包含技术贡献，
因此确定技术参与企业的收益分配是合理的。
利用提成率测算技术分成额，即以技术产品产生的收入为基础，按
一定比例确定专利及专有技术的收益。在确定技术提成率时，首先确定
技术提成率的取值范围，再根据影响技术价值的因素，建立测评体系，
确定待估技术提成率的调整系数，最终得到分成率。
（5）账面未记录的专利及其他技术
对于账面未记录的专利 21 项及其他技术 1 项等可辨认无形资产，
共计 22 项。评估人员核对权属证明文件，了解这些无形资产取得方式、
资产法律状态、应用状况以及经济贡献等情况。
依据资产评估准则的规定，无形资产价值评估方法包括收益法、市
场法、成本法三种方法。对于账面记录及未记录的专利技术、软件著作
权等可辨认无形资产，经核查，其收益分成情况不确定，同时市场上无
法找到相同范围的案例进行比较，因此本次采用成本法对其进行评估。
商标权的常用评估方法包括收益法、市场法和成本法。
市场法主要通过在商标市场或产权市场、资本市场上选择相同或相
近似的商标权作为参照物，针对各种价值影响因素，将被评估商标与参
照物商标进行价格差异的比较调整，分析各项调整结果、确定商标权的
价值。使用市场法评估商标权的必要前提是市场数据相对公开、存在具
有可比性的商标参照物、参照物的价值影响因素明确并且能够量化。我
国商标市场交易尚处于初级阶段，商标权的公平交易数据采集相对困
难，故市场法在本次评估中不具备操作性。
收益法以被评估无形资产未来所能创造的收益的现值来确定其评
估价值，对商标等无形资产而言，其之所以有价值，是因为资产所有者
或授权使用者能够通过销售商标产品从而带来收益。收益法适用的基本
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条件是商标具备持续经营的基础和条件、经营与收益之间存在较稳定的
对应关系、未来收益和风险能够预测并可量化。当对未来预期收益的估
算相对客观公允、折现率的选取较为合理时，收益法评估结果能够较为
完整地体现无形资产价值，易于为市场所接受。
成本法是依据商标权形成过程中所需要投入的各种费用成本，并以
此为依据确认商标权价值的一种方法。企业依法取得并持有商标权，期
间需要投入的费用一般包括商标设计费、注册费、使用期间的维护费以
及商标使用到期后办理延续的费用等。由于通过使用商标给企业带来的
价值，和企业实际所支出的费用通常不构成直接关联，因而成本法一般
适用于不使用或者刚投入使用的商标权评估。
鉴于纳入本次评估范围的 4 项商标权于 2015 年以后注册，考虑到
被评估企业相关产品及服务主要以专利及专有技术等技术资源为核心，
商标作为该等技术资源的外在表现，主要起标识作用，对被评估企业的
业绩贡献并不显著，故采用成本法进行评估。
对于外购软件，评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值
的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始合同。经核实表明账、表金额
相符。通过向软件供应商询价或网络查询其现行不含税确定评估值。
使用权资产核算内容为被评估单位可在租赁期内使用相关租赁资
产的权利。使用权资产的账面成本主要由租赁负债的初始计量金额、租
赁时所发生的直接费用等构成。
评估人员调查了解了相关租赁标的物，查询了有关租赁合同，对租
赁期限、剩余租期、租金水平、尚未支付的租赁付款额等进行了核实，
对是否具有购买选择权、续租权及提前终止权进行了了解。经核实，使
用权资产账面初始成本计量准确，折旧计提合理。本次对于使用权资产
以核实后的账面值确定评估值。
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递延所得税资产核算内容为计提坏账形成递延所得税。清查时，评
估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否
相符，查阅了款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延
所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以核实后账面值
确定为评估值。
核算内容为预付的设备款、房租、工程款等，清查时，评估人员核
对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查
阅了款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，抽查了原始入账凭证、
合同、协议等资料，以证实其他非流动资产的真实性、完整性。在核实
无误的基础上，以核实后账面值确定评估值。
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。
（四）收益法介绍
根据《资产评估执业准则—企业价值》，企业价值评估中的收益法，
也称现金流量折现法，是指对企业或者某一产生收益的单元预计未来现
金流量及其风险进行预测，选择与之匹配的折现率，将未来的现金流量
折现求和的评估方法。收益法的基本思路是通过估算资产在未来预期的
净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。收益法
适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间
存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可量化。使用
现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和
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处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、
折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
根据本次尽职调查情况以及被评估单位的资产构成和主营业务特
点，本次评估是以被评估单位的母公司报表口径估算其权益资本价值，
本次评估的基本评估思路是：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照历史经营状况的变
化趋势和业务类型预测预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资
产的价值；
（2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）预测中未予
考虑的诸如基准日存在的货币资金、应收（应付）股利等流动资产（负
债），及呆滞或闲置设备、房产以及未计及损益的在建工程等非流动资
产（负债），定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单
独预测其价值；
（3）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流）估算中未予考
虑的长期股权投资，单独测算其价值；
（4）将上述各项资产和负债价值加和，得出被评估单位的企业价
值，经扣减基准日的付息债务价值后，得到被评估单位的权益资本（股
东全部权益）价值。
在确定股东全部权益价值时，评估师没有考虑控股权和少数股权等
因素产生的溢价或折价，也没有考虑股权流动性对评估结果的影响。
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
(1)
式中：
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E：被评估单位的股东全部权益(净资产)价值；
B：被评估单位的企业价值；
D：被评估单位的付息债务价值；
(2)
式中：
P：被评估单位的经营性资产价值；
I：被评估单位基准日的长期投资价值；
C：被评估单位基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值；
(3)
式中：
Ri：被评估单位未来第 i 年的预期收益(自由现金流量)；
r：折现率；
n：被评估单位的未来经营期；
(4)
式中：
C1：基准日流动类溢余或非经营性资产(负债)价值；
C2：基准日非流动类溢余或非经营性资产(负债)价值。
（2）收益指标
本次评估，使用企业自由现金流量作为被评估单位经营性资产的收
益指标，其基本定义为：
R=息税前利润×(1－t)+折旧摊销-追加资本 (5)
根据被评估单位的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营
期内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加
和，测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r
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(6)
式中：
Wd：被评估单位的债务比率；
(7)
We：被评估单位的权益比率；
(8)
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本，本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定权益
资本成本 re；
(9)
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
ε：被评估单位的特性风险调整系数；
βe：被评估单位权益资本的预期市场风险系数；
(10)
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
(11)
βt：可比公司股票(资产)的预期市场平均风险系数；
(12)
式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
βx：可比公司股票(资产)的历史市场平均风险系数；
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
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根据被评估单位章程，企业营业期限为长期，并且由于评估基准日
被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限
进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者
上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本次评估假设被
评估单位在评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
了解拟承接业务涉及的被评估单位及评估对象的基本情况，明确评
估目的、评估对象及评估范围、评估基准日；根据评估目的和交易背景
等具体情况对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，
签署资产评估委托合同。
与委托人和项目相关各方中介充分沟通，进一步确定了资产评估基
本事项和被评估单位资产、经营状况后，收集被评估单位所在行业的基
本政策、法律法规以及行业的市场经营情况，在此基础上拟定初步工作
方案，制定评估计划。
根据委估资产特点，提交针对性的尽职调查资料清单，及资产清单、
盈利预测等样表，要求被评估单位进行评估准备工作。
与被评估单位相关工作人员联系，辅导被评估单位按照资产评估的
要求准备评估所需资料及填报相关表格。
（二）现场评估阶段
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项目组现场评估阶段的主要工作如下：
听取委托人及被评估单位有关人员介绍被评估单位总体情况和委
估资产的历史及现状，了解被评估单位的历史沿革、财务制度、经营状
况、固定资产技术状态等情况。
对被评估单位提供的申报资料进行审核、鉴别，对委估资产的产权
证明文件进行全面的收集和查验，并与企业有关财务记录数据进行核
对，对发现的问题协同企业做出调整。
根据申报资料，对主要资产和经营、办公场所进行了全面清查核实：
对于其申报的金融资产和往来款项，清查核实其对账单、询证函及各项
业务合同，确认其真实存在并分析其风险；对其申报的实物资产进行了
现场勘查，其中存货、电子设备以抽查的形式进行盘点，房屋建筑物、
机器设备全面盘点勘查。同时，对房屋建筑物，了解管理制度和维护、
改建、扩建情况，收集相关资料；对专用设备，查阅了技术资料、决算
资料和竣工验收资料；对通用设备，通过市场调研和线上查询，收集价
格资料；对租赁的办公场所，审阅其办公场所的租赁合同等。
通过尽职调查及高管访谈，了解企业产品的行业内的地位、市场份
额，了解企业成本费用情况，分析企业未来发展趋势。针对企业申报的
盈利预测数据，与企业管理人员进行座谈，就未来发展趋势尽量达成一
致，进而通过查询同行业、同领域企业的主营业务、产品效果、毛利情
况、市场分销渠道等方式进行核查验证。
根据委估资产的实际状况和特点，确定资产评估的具体模型及方
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法。
根据达成一致的认识，确定评估模型并进行评估结果的计算，起草
相关文字说明。
（三）评估汇总阶段
对各类资产及负债评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行
必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人
就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评
估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
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资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
济不发生重大变化；
变化；
产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
实、准确、完整；
虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
的主营业务以及研发投入占比符合高新企业的申请要求。因此假设高新
技术企业认证到期后能够实现延续。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
基于被评估单位及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，
根据有关法律法规和资产评估准则，经实施清查核实、实地查勘、市场
调查和询证、评定估算等评估程序，采用资产基础法、收益法，对北京
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日的价值进行了评估。
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法，得出被评估单位在评估基准日 2022 年 6 月 30 日
的评估结论如下：
总资产账面值 80,714.33 万元，评估值 90,046.94 万元，评估增值
负债账面值 54,218.06 万元，评估值 50,251.39 万元,评估减值
净资产账面值 26,496.28 万元，评估值 39,795.55 万元，评估增值
表 10-1 资产评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 6 月 30 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
其中：土地使用
权
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
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采用收益法，得出被评估单位在评估基准日的评估结论如下：
股东全部权益账面值 26,496.28 万元，评估值 46,100.76 万元，评估
增值 19,604.49 万元，增值率 73.99%。
（三）评估结果的差异分析
本次评估采用收益法测算出的股东全部权益价值 46,100.76 万元，
比资产基础法测算出的股东全部权益价值 39,795.55 万元，高 6,305.21
万元，高 15.84%。两种评估方法差异的原因主要是：
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国
民经济的变化而变化；
营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府
控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
被评估单位的收益法评估结果较其净资产账面值增值较高，同时收
益法估值与资产基础法估值存在差异，形成差异的主要原因是收益法体
现的整体盈利能力中，包含资产基础法无法辨认及计量的资产，主要如
下：
第三代半导体工艺平台建成后，将形成年加工 6 英寸第三代半导体
晶圆生产线，支撑顺义园内研究机构、高校、企业和研发团体在第三代
半导体领域内各环节的核心、关键、共性技术的研究和技术突破，为规
模化生产提供技术和条件保障。
碳化硅及氮化镓业务延续了十三所多年的研发体系，并承接了相关
业务的研发人员，研发能力突出，研发体系成熟，能够持续推进企业的
产品更新迭代，形成持续的核心技术及核心竞争力，这些因素将为企业
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带来持续的盈利。而资产基础法的技术类无形资产范围仅包含了基准日
持有的无形资产，相对辨认的价值空间有限。
考虑到目前国际政治及经济环境，下游客户对半导体产品质量有着
严苛的要求，对供应商的选择较为慎重。客户一般会要求半导体制造企
业提供样品，待通过内部认证后，经过严格的检验能够满足要求后才能
最终签订合约开始正式供货。由于该类产品的应用场景及实际运用，双
方确立合作关系后，半导体制造企业将与客户的技术团队协同合作，促
进客户研发体系发展，因此合作较为稳定。
（四）评估结果的选取
资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，从资产构建角度
客观地反映企业净资产的价值。收益法的评估结果着眼于被评估单位的
未来整体的获利能力，通过对预期现金流量的折现来反映企业的现实价
值。相较资产基础法评估结果，收益法评估结果不仅反映了被评估单位
账面资产的价值，还包含了评估对象账面未记录的研发能力、管理能力、
供应能力等资源带来的价值。
被评估单位主要从事氮化镓射频芯片和碳化硅功率模块的设计、测
试、销售，主要产品包括氮化镓通信基站射频芯片、碳化硅功率模块等。
通过与下游客户接洽产品的技术指标需求并设计芯片，委托氮化镓资产
组进行生产加工，通过向下游制造企业销售芯片、模块等产品实现收入。
被评估单位预计 2022 年年底完成芯片生产线的建设、安装及调试，并
于预测期实现氮化镓、碳化硅芯片的自主生产。
被评估单位历史期收入规模相对较小，且存在一定波动性，预测期
整体收入规模及净利润水平大幅提高受以下原因影响：
制造能力。被评估单位历史期没有独立的芯片制造能力，主要业务是对
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接客户技术需求，参与芯片设计工作，并将芯片设计方案提交给十三所，
由十三所完成芯片制造工作后，完成芯片销售工作。2023 年后，标的公
司将独立完成芯片设计、制造、封测及销售工作，产品结构发生重大变
化，相应业务的盈利能力也将得到大幅提高。
国联万众碳化硅芯片已经具备量产能力，随着 2022 年芯片制造产线的
建成，受益于碳化硅市场的强劲需求，以及被评估单位在碳化硅方面的
完整技术储备，2023 年后碳化硅芯片产销量将不断扩大。被评估单位目
前已经获得某头部大型新能源汽车厂商订单，开始为其供货，发展势头
良好。
中国拥有第三代半导体材料最大的应用市场，受益于新能源汽车、
市场将迎来高速增长。在政策和市场的双重驱动下，国内第三代半导体
电力电子和射频方向行情呈现明显上升态势，国内主流企业在产业、产
品和市场等多方面加强布局，国产器件逐渐导入终端产品供应链。以中
国电科、三安集成等为代表的领先企业，虽然经过几年摸索沉淀已经完
成了技术、产品和市场经营的初期积累，在资本助力下进入加速发展期，
在 2020 年前后实现了规模迅速上量，产线陆续开通，大尺寸晶圆渐成
主流。新能源汽车、PD 快充、5G 等下游应用市场增长超预期，国内
现有产品商业化供给无法满足市场需求，尤其是 SiC 电力电子和 GaN
射频存在较大缺口，产能供给不足，市场空间巨大。
国联万众致力于氮化镓通信基站射频芯片、碳化硅功率模块等产品
的设计开发、生产和销售。其产品可广泛应用于新能源汽车、通信、5G
及智能家电等各个领域，产品性能方面已经具有较强的竞争力，在产品
设计和质量管控方面形成了先进的体系。管理层具有优秀的技术、管理、
市场队伍，能够为客户提供核心芯片、模块、系统解决方案等多种产品
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形态和服务。从资产角度来看，国联万众处于业务转型期，资产基础法
结果不能完全反映未来获利能力。
综合来看，国联万众未来获利能力较强。相对资产基础法，收益法
能够更加真实、全面、客观地反映其具有较强的研发和获利能力，亦能
反映其所积累的技术研发能力、客户资源等因素的价值贡献。同时国联
万众立足于国内市场，依托自身的研发实力和丰富的行业经验，突破了
设计、测试、可靠性和质量控制等环节的一系列关键技术，拥有核心技
术知识产权。
综上，收益法评估结果高于资产基础法结果，是因为预测利润中体
现了资产基础法无法辨认的无形资产带来的盈利能力；纳入评估范围的
资产能够满足氮化镓业务正常的生产经营，评估对象与评估资产范围相
匹配。本次评估选取收益法评估结果作为最终评估结果。
通过以上分析，由此得到北京国联万众半导体科技有限公司股东全
部权益在基准日时点的价值为 46,100.76 万元。
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具报告结论的情况
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务
所（特殊普通合伙）出具的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告
内容。
（二）权属资料不全或权属瑕疵事项
经核实，证载权利人非被评估单位的专利共计 10 项，是评估对象
历史期通过购买取得的 LED 相关专利，取得后未另颁新证，相应手续
正在办理之中。
根据国家知识产权局信息查询，确认上述专利已在国家知识产权局
完成专利权人变更登记。截至评估报告日，未发现被评估对象存在可能
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资产评估报告
对评估结论产生重大影响的权属资料不全或权属瑕疵情形。
（三）评估程序受限或评估资料不完整的情形
截至评估报告日，未发现被评估单位存在可能对评估结论产生重大
影响的评估程序受限或评估资料不完整情形。
（四）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
截至评估报告日，未发现被评估单位存在可能对评估结论产生重大
影响的法律、经济等未决事项。
（五）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额
及与评估对象的关系。
国联万众与国家开发银行北京市分行于 2022 年 3 月签订借款合同，
抵押物为国联万众名下京（2021）顺不动产权第 0021924 号不动产权证
书所载土地与房屋建筑物，不动产抵押登记证号为：京（2022）顺不动
产证明第 0002758 号。
资产名称 出租方 地址 租赁期限 面积 m2
北京市燕顺保障性住房
公租房 北京顺义板桥北路 1 号院 2020/10/15-2025/10/14 1349.83
投资有限公司
电缆地下电 北京临空国际经济技术
北京顺义 2020/10/27-2020/10/27
管道租赁费 开发有限公司
截至评估报告日，除以上抵押、租赁事项外，未发现被评估单位存
在其他担保、抵押、质押、或有负债（或有资产）等事项。
（六）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
截至评估报告日，未发现本次评估对应的经济行为中存在可能对评
估结论产生重大影响的重大期后事项
（七）本次评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响
的瑕疵情形
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资产评估报告
截至评估报告日，未发现本次评估对应的经济行为中存在可能对评
估结论产生重大影响的瑕疵情形。
（八）其他需要说明的事项
价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所
对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人
及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单
位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材
质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等
原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资
料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为
是对评估对象可实现价格的保证。
料，委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
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资产评估报告
时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
展趋势的准确判断相关规划落实，企业持续运营的基础上，如企业未来
实际经营状况与经营规划发生偏差，且被评估单位及时任管理层未采取
相应有效措施弥补偏差，则评估结论将会发生重大变化。特别提请报告
使用者对此予以关注。
未考虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有
负债；
折价。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映被评估单位在本次评估目的下，根据公开市场的原
则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报
告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗
力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其
它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条
件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
（二）本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、
法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（三）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。评
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资产评估报告
估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（四）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机
构及其资产评估师不承担责任；
（五）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（六）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（七）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
（八）评估结论的使用有效期：根据资产评估相关法律法规，涉及
法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评
估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2022
年 6 月 30 日起计算，至 2023 年 6 月 29 日止。超过一年，需重新进行
资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇二三年一月二十八日。
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