北京中企华资产评估有限责任公司
对上海证券交易所
《关于对鲁商健康产业发展股份有限公司重大资产出售暨关联交易草案的问询
函》相关问题的回复
致:上海证券交易所上市公司管理一部
鲁商健康产业发展股份有限公司(以下简称“鲁商发展”或“上市公司”
或“公司”)于 2022 年 12 月 31 日披露了《鲁商健康产业发展股份有限公司
重大资产出售暨关联交易草案》(简称“报告书”),并于 2023 年 1 月 13
日收到贵部下发的《关于对鲁商健康产业发展股份有限公司重大资产出售暨关
联交易草案的问询函》(上证公函【2023】0034 号)。本公司就问询函涉及
的相关评估事项进行说明和回复,具体如下:
问询函之问题 3.关于标的公司估值。草案披露,本次拟出售标的公司的主
要资产为开发成本、开发产品等房地产资产,并选用资产基础法作为定价依
据。此外,2021 年度及 2022 年 1-10 月,置出股权资产包的资产减值损失分
别为 1.85 亿元和 2.60 亿元。请公司补充披露:(1)标的公司的土地储备情
况,包括待开发土地面积、取得时间、成本、周边类似地段的土地拍卖价格
等;(2)标的公司截至目前的房地产开发情况, 包括项目的占地面积、计容
建筑面积、已完工建筑面积、预计总投资金额、实际投资金额等;(3)标的
公司主要房地产项目的售价等主要评估参数选取情况,与现有市场行情数据是
否存在较大差异;(4)逐项列示减值涉及资产的具体情况,包括减值原因、
减值迹象出现时点,相关减值计提的合理性、及时性;(5)结合相关资产评
估过程、评估方法等,说明本次交易是否已充分考虑减值事项影响,相关评估
结果是否公允合理。请财务顾问和评估师发表明确意见。
一、问题回复
(一)标的公司的土地储备情况,包括待开发土地面积、取得时间、成本、
周边类似地段的土地拍卖价格等;
单位:万平方米、万元、元/平方米
公司名称 项目名称 所处位置 待开发土地面积 土地用途 土地取得时间 取得成本 容积率 楼面价
上海鲁商置
松江项目 上海市松江区 1.47 商办 2020 年 4 月 16,370.47 3.00 3,703.33
业有限公司
青岛鲁商蓝
谷健康产业 科技港项目 青岛市即墨区 8.83 住宅 2019 年 7 月 60,153.38 2.50 2,724.55
有限公司
注:上表中,标的公司及其子公司土地储备的统计口径为仅取得土地使用权但尚未开
发建设的房地产项目
(1)松江项目
周边土地市场案例情况
松江项目
土地位置 土地用途 交易形式 交易时间 面积 容积率 交易价格 楼面价
案例一 松江区泗泾镇 办公 挂牌 2022-6 24,135 2.5 20,816 3,449.93
案例二 松江区九亭镇 商办 挂牌 2022-3 6,818 2.5 11,933 7,000.88
案例三 松江区石湖荡镇 商业 挂牌 2022-1 12,953 1.5 6,831 3,515.79
注:经查询,近三年松江区商办用途土地市场成交案例较少,所以选取了业态接近但
与公司松江项目的楼面价存在一定差异的案例二。三个案例中,案例二松江区九亭镇商办
土地与公司松江项目的楼面价相比较高,主要系松江区九亭镇位置更优,土地面积较小,
建成后自持物业的要求较宽松,因此楼面价相对较高。
(2)科技港项目
科技港项 周边土地市场案例情况
目 土地位置 土地用途 交易形式 交易时间 面积 容积率 交易价格 楼面价
即墨区环秀街
案例一 住宅 挂牌 2022-3 58,790 2.9 44,345 2,601.02
道
即墨经济开发
案例二 住宅 拍卖 2020-3 77,079 2.6 51,123 2,550.98
区龙吉路
青岛蓝谷滨河
案例三 住宅 拍卖 2020-3 7,755 2.6 5,750 2,851.76
南一路
(二)标的公司截至目前的房地产开发情况, 包括项目的占地面积、计容
建筑面积、已完工建筑面积、预计总投资金额、实际投资金额等;
截至评估基准日,标的公司及其子公司房地产开发情况如下:
单位:万平方米、亿元
已完工部
开发建设 占地 可售 预计投 实际投
公司名称 项目名称 所处位置 分可售面
情况 面积 面积 资金额 资金额
积
菏泽鲁商置业有 鲁商凤凰 山东省菏泽市 已开发完
限公司 城项目 牡丹区 成
菏泽鲁商置业有 蓝岸公馆 山东省菏泽市 开发建设
限公司 项目 牡丹区 中
潍坊鲁商置业有 鲁商首府 山东省潍坊市 已开发完
限公司 项目 坊子区 成
泰安鲁商地产有 鲁商中心 山东省泰安市 已开发完
限公司 项目 岱岳区 成
泰安鲁商置业有 鲁商国际 山东省泰安市 已开发完
限公司 社区项目 泰山区 成
山东鲁新置业有 大涧沟项 山东省济南市 开发建设
限公司 目 市中区 中
青岛鲁商蓝岸地 蓝岸新城 山东省青岛市 开发建设
产有限公司 项目 高新区 中
青岛鲁商蓝谷健 健康城项 山东省青岛市 开发建设
康产业有限公司 目 即墨区 中
青岛鲁商蓝谷健 科技港项 山东省青岛市 开发建设
康产业有限公司 目 即墨区 中
青岛鲁商蓝谷健 齐鲁医院 山东省青岛市 开发建设
康产业有限公司 项目 即墨区 中
鲁商置业青岛有 鲁商中心 山东省青岛市 开发建设
限公司 项目 市南区 中
青岛鲁商置地发 蓝岸丽舍 山东省青岛市 开发建设
展有限公司 项目 崂山区 中
青岛鲁商锦绣置 蓝岸公馆 山东省青岛市 已开发完
业有限公司 项目 市南区 成
青岛绿富房地产 中央公馆 山东省青岛市 开发建设
开发有限公司 项目 即墨区 中
青岛鲁商润置投 灵山湾壹 山东省青岛市 开发建设
资开发有限公司 号项目 黄岛区 中
济南鲁茂置业有 金茂国际 山东省济南市 开发建设
限公司 社区项目 历城区 中
临沂鲁商金置业 金悦城项 山东省临沂市 开发建设
有限公司 目 兰山区 中
临沂鲁商发展金 万科城项 山东省临沂市 开发建设
置业有限公司 目 兰山区 中
已完工部
开发建设 占地 可售 预计投 实际投
公司名称 项目名称 所处位置 分可售面
情况 面积 面积 资金额 资金额
积
临沂鲁商地产有 鲁商中心 山东省临沂市 开发建设
限公司 项目 北城新区 中
临沂鲁商置业有 知春湖项 山东省临沂市 开发建设
限公司 目 河东区 中
临沂鲁商置业发 万科新都 山东省临沂市 已开发完
展有限公司 会项目 河东区 成
济宁鲁商地产有 运河公馆 山东省济宁市 开发建设
限公司 项目 市中区 中
烟台鲁商地产有 鲁商公馆 山东省烟台市 开发建设
限公司 项目 莱山区 中
烟台鲁茂置业有 观海印象 山东省烟台市 开发建设
限公司 项目 莱山区 中
烟台鲁商嘉会置 蓬莱印象 山东省烟台市 开发建设
业有限公司 项目 蓬莱区 中
淄博鲁商置业有 鲁商中心 山东省淄博市 开发建设
限公司 项目 周村区 中
哈尔滨鲁商置业 松江新城 黑龙江省哈尔 开发建设
有限公司 项目 滨市南岗区 中
(三)标的公司主要房地产项目的售价等主要评估参数选取情况,与现有
市场行情数据是否存在较大差异;
截至评估基准日,标的公司及其子公司主要在售房地产项目售价情况如
下:
所处位 主要在售物业及 周边案例情况 周边案例情况 周边案例情况
公司名称 项目名称
置 售价 1 2 3
项目名称:菏 项目名称:东 项目名称:东
泽碧桂园 盛甲第天玺 亚国睿华庭
楼盘位置:菏 楼盘位置:菏 楼盘位置:菏
泽市牡丹区 泽市牡丹区 泽市牡丹区
山东省 物业类别:高 物业类别:高 物业类别:高
菏泽鲁商置 蓝岸公馆项 高层住宅:6300
菏泽市 层住宅 层住宅 层住宅
业有限公司 目 元/平方米
牡丹区 主力户型:120
主力户型:82- 主力户型:113-
平方米、140 平
方米
销售均价: 销售均价: 销售均价:
项目名称:鲁 项目名称:鳌 项目名称:天
青岛鲁商蓝 山东省
住宅:15000 元/ 信和璧花园 山名苑 泰中心
谷健康产业 健康城项目 青岛市
平方米 楼盘位置:青 楼盘位置:青 楼盘位置:青
有限公司 即墨区
岛市即墨区 岛市即墨区 岛市即墨区
所处位 主要在售物业及 周边案例情况 周边案例情况 周边案例情况
公司名称 项目名称
置 售价 1 2 3
物业类别:高 物业类别:高 物业类别:高
层住宅 层住宅 层住宅
主力户型:135 主力户型:90 主力户型:130
平方米 平方米 平方米
销售均价: 销售价格: 销售价格:
米 平方米 平方米
项目名称:静 项目名称:鲁 项目名称:银
山悦园 德海德堡 盛泰新空间
楼盘位置:青 楼盘位置:青 楼盘位置:青
岛市崂山区 岛市崂山区 岛市崂山区
住宅:50000 元/
青岛鲁商置 山东省 物业类别:高 物业类别:高 物业类别:公
蓝岸丽舍项 平方米
地发展有限 青岛市 层住宅 层住宅 寓
目 公寓:19600 元/
公司 崂山区 主力户型:150- 主力户型:160- 主力户型:40-
平方米
销售均价: 销售均价: 销售均价:
米 米 米
项目名称:海
项目名称:中 项目名称:圣
尔产城创·中央
海樘院 豪庄园
花园
楼盘位置:青 楼盘位置:青 楼盘位置:青
岛市即墨区 岛市即墨区 岛市即墨区
青岛绿富房 山东省
中央公馆项 住宅:12400 元/ 物业类别:高 物业类别:高 物业类别:高
地产开发有 青岛市
目 平方米 层住宅 层住宅 层住宅
限公司 即墨区
主力户型:130 主力户型:130- 主力户型:130
平方米 140 平方米 平方米
销售均价: 销售均价: 销售均价:
米 米 米
项目名称:康 项目名称:瑞 项目名称:西
大江山樾 海澜山 海岸壹号
楼盘位置:青 楼盘位置:青 楼盘位置:青
岛市黄岛区 岛市黄岛区 岛市黄岛区
住宅:14000 元/
青岛鲁商润 山东省 物业类别:高 物业类别:高 物业类别:公
灵山湾壹号 平方米
置投资开发 青岛市 层住宅 层住宅 寓办公
项目 公寓:12000 元/
有限公司 黄岛区 主力户型:130 主力户型:120 主力户型:75-
平方米
平方米 平方米 110 平方米
销售均价: 销售均价: 销售均价:
米 米 米
所处位 主要在售物业及 周边案例情况 周边案例情况 周边案例情况
公司名称 项目名称
置 售价 1 2 3
项目名称:泰 项目名称:汉 项目名称:中
禾济南院子 裕海风 新锦绣天地
高层住宅:
楼盘位置:济 楼盘位置:济 楼盘位置:济
南市高新区 南市历城区 南市历城区
多层住宅:21500
山东省 物业类别:别 物业类别:高 物业类别:公
济南鲁茂置 金茂国际社 元/平方米
济南市 墅 层 寓
业有限公司 区项目 公寓:6700 元/平
历城区 主力户型:220- 主力户型:151- 主力户型:44-
方米
别墅:32500 元/
销售均价: 销售均价: 销售价格:
平方米
米 米 方米
项目名称:宝 项目名称:宝 项目名称:儒
德新里程 德熙園 辰玉兰公馆
楼盘位置:临 楼盘位置:临 楼盘位置:临
沂市兰山区 沂市罗庄区 沂市兰山区
高层住宅:11000
临沂鲁商发 山东省 物业类别:高 物业类别:高 物业类别:商
元/平方米
展金置业有 万科城项目 临沂市 层住宅 层住宅 住公寓
公寓:6000 元/平
限公司 兰山区 主力户型: 主力户型:105- 主力户型:35-
方米
销售均价:
销售均价: 销售均价:
米
项目名称:国 项目名称:国 项目名称:宝
金中心 金云澍 德金融中心
楼盘位置:临 楼盘位置:临 楼盘位置:临
沂市北城新区 沂市兰山区 沂市北城新区
山东省
物业类别:写 物业类别:写 物业类别:写
临沂鲁商地 鲁商中心项 临沂市 写字楼:9200 元/
字楼 字楼 字楼
产有限公司 目 北城新 平方米
主力户型:98- 主力户型:228- 主力户型:300-
区
销售价格: 销售价格: 销售均价:
平方米 平方米 米
项目名称:大 项目名称:国 项目名称:金
高层住宅:11000 华龙悦 泰海韵华府 地格林世界
元/平方米 楼盘位置:烟 楼盘位置:烟 楼盘位置:烟
山东省
烟台鲁茂置 观海印象项 酒店式公寓: 台市莱山区 台市莱山区 台市莱山区
烟台市
业有限公司 目 6000 元/平方米 物业类别:商 物业类别:高 物业类别:底
莱山区
商业:12000 元/ 住公寓 层住宅 商
平方米 主力户型:35 主力户型:119- 主力户型:100-
平方米 137 平方米 130 平方米
所处位 主要在售物业及 周边案例情况 周边案例情况 周边案例情况
公司名称 项目名称
置 售价 1 2 3
销售价格: 销售价格:
销售均价:
平方米 平方米
项目名称:豪 项目名称:龙 项目名称:豪
森海天映月 湖.滟澜山 森泰山府
楼盘位置:烟 楼盘位置:烟 楼盘位置:烟
台市蓬莱区 台市蓬莱区 台市蓬莱区
烟台鲁商嘉 山东省 物业类别:普 物业类别:普 物业类别:普
蓬莱印象项 高层住宅:7700
会置业有限 烟台市 通住宅 通住宅 通住宅
目 元/平方米
公司 蓬莱区 主力户型:64- 主力户型:75- 主力户型:62-
销售价格:
销售均价: 销售均价:
方米
项目名称:明 项目名称:天 项目名称:君
发·桃花源著 府名郡 悦府
楼盘位置:淄 楼盘位置:淄 楼盘位置:淄
高层:6500-7300 博市周村区 博市周村区 博市周村区
元/平方米 物业类别:高 物业类别:高 物业类别:洋
山东省
淄博鲁商置 鲁商中心项 洋房:9400-11600 层、洋房 层、洋房 房
淄博市
业有限公司 目 元/平方米 主力户型:120 主力户型:146
周村区 主力户型:178
叠拼:9200 元/平 平方米、133 平 平方米、176 平
平方米、237 平
方米 方米、138 平方 方米、210 平方
方米
米 米
销售均价: 销售均价: 销售均价:
项目名称:华
项目名称:新 项目名称:金
润置地·九里芳
松玺樾府 地峯范
华
楼盘位置:哈 楼盘位置:哈 楼盘位置:哈
尔滨市香坊区 尔滨市南岗区 尔滨市南岗区
高层住宅:
物业类别:高 物业类别:高 物业类别:高
哈尔滨鲁商 哈尔滨 12000-14500 元/平
松江新城项 层、商墅 层 层
置业有限公 市南岗 方米
目 主力户型:95 主力户型:85
司 区 商业:15200- 主力户型:89
平方米、96 平 平方米、110 平
方米、119 平方 方米、113 平方
方米
米 米
销售均价: 销售均价: 销售均价:
米 米 米
本次评估采用的销售价格确定原则为考虑到项目的所在区位、项目的实际
特点及项目目前各物业类型实际销售定位情况,结合企业预期并横向比较各实
例的销售价格,综合分析确定项目未来平均销售价格。评估采用的销售价格与
周边可比项目市场售价水平基本吻合,符合项目所在区域房地产市场行情。
(四)逐项列示减值涉及资产的具体情况,包括减值原因、减值迹象出现时点,
相关减值计提的合理性、及时性
截至 2022 年 10 月 31 日,减值涉及资产全部为标的公司存货项目,具体情
况如下:
单位:万元
减值迹象出
公司名称 项目 账面余额 可变现净值 跌价准备 计提资产减值原因
现时点
因房地产市场下行,
哈尔滨鲁商
松江新城 公司处于该区域的
置业有限公 510,824.10 501,688.98 9,135.12 2021 年
项目 地产项目成本高于
司
其可变现净值
受房地产市场行情
鲁商凤凰
及疫情的影响,项
菏泽鲁商置 城项目及
业有限公司 蓝岸公馆
速度低于预期,进
项目
度变缓,成本增加
临沂鲁商置 知春湖项 2022 年 10 销售价格下降,导
业有限公司 目 月 致项目资产减值
因房地产市场流动
性走势变弱,公司
鲁商置业青 鲁商中心
岛有限公司 项目
项目成本高于其可
变现净值
常春藤、
山东省鲁商
御龙湾、 销售价格下降,导
置业有限公 132,386.63 127,724.96 4,661.67 2021 年
国奥城项 致项目资产减值
司
目
因房地产市场流动
性走势变弱,公司
上海鲁商地 2022 年 10
松江项目 62,458.34 53,861.24 8,597.10 处于该区域的地产
产有限公司 月
项目成本高于其可
变现净值
确定期末存货可变现净值时,公司管理层对每个房地产项目预期未来售价进
行估计,并估算每个项目的完工时预计发生的建造成本和未来销售费用以及相关
销售税金等,据以计算可变现净值。
减值测试的具体方法如下:
现房可直接用于出售,以其预计售价(已签约项目按照实际签约的售价,未
签约项目以周边地区相同业态楼盘实际成交价格为基础,考虑该地区房地产市场
的价格趋势得出)减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值
或可收回金额;需要经过继续施工的在建项目,以预计售价减去达到完工状态时
将要发生的建造成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值
或可收回金额。
预计建造成本依据该项目实际完工进度、实际发生的成本、以及预计总成本
综合计算得出。预计的销售费用首先依据历史数据得出不同公司的销售费用占收
入比例并考虑公司营销政策变动因素计算得出。相关税费依据项目所在地区的相
关税收政策规定按预计的售价计算得出。
公司就本次资产减值计提的口径、原则、计算方法、时间节点等事项进行
了充分分析,针对不同建设阶段的地产存货分门别类采用不同的测算方法,技
术测算过程符合《企业会计准则》的相关规定,相关参数的选取符合项目所在
区域房地产市场及周边可比项目价格变动趋势及市场环境因素。
通过上述对土地储备及开发项目所属区域市场环境因素、周边可比项目价格
及基本情况、减值涉及资产的具体情况,包括减值原因的分析以及对资产减值迹
象出现时点的分析,置出资产对存货采取的上述减值计提方法符合《企业会计准
则》相关规定,项目估计售价及成本税费等重要参数的计算方法与以前年度保持
一致,与业务实质保持一致,置出资产的存货资产减值计提具备合理性、及时性。
(五)结合相关资产评估过程、评估方法等,说明本次交易是否已充分考虑减
值事项影响,相关评估结果是否公允合理。
置出资产的资产减值主要涉及置出资产各公司存货资产,在资产负债表
日,公司按照《企业会计准则》的规定对存货进行减值测试,并已对发生减值
的存货充分计提了存货跌价准备。本次评估对上述减值的存货主要采用假设开
发法及市价倒扣法进行评估,上述减值不影响评估过程及评估方法,也不会造
成评估值的变动.因此,本次置出资产评估作价未受计提减值准备的影响,相关
评估结果公允合理。
二、评估机构核查意见
可比项目市场售价水平基本吻合,与现有市场行情数据不存在较大差异,符合
项目所在区域房地产市场行情。
评估方法,不会造成评估值的变动。本次置出资产评估作价未受计提减值准备
的影响,相关评估结果公允合理。
问询函之问题 6.关于其他事项。草案披露,置出标的公司之一山东省鲁商
置业有限公司(以下简称鲁商置业)于 2011 年通过拍卖方式取得的土地使用
权已过期且尚未办理续期手续,由鲁商置业实际控制并使用,本次评估将其纳
入评估范围。同时截至 2022 年 10 月 31 日,鲁商置业及其控股子公司存在 1
起尚未了结且金额为 3.06 亿元的重大诉讼。请公司补充披露:(1)上述土地
使用权未办理续期手续的原因,后续是否可能影响标的公司正常使用;(2)
上述未决诉讼的具体情况;(3)本次交易作价是否已充分考虑上述事项影
响。请财务顾问和评估师发表明确意见。
一、问题回复
(一)上述土地使用权未办理续期手续的原因,后续是否可能影响标的公
司正常使用
司、济南铭峰纺织有限公司所有的不动产权。上述不动产权位于济南市长清区
万德镇,鲁商置业自取得后将其作为地产项目配套建材的加工生产基地,即鲁
商工业园。上述不动产权涉及原济南铭山毛纺有限公司名下土地使用权四宗,
其中三宗已于当时变更至鲁商置业名下,“长清国用(2002)字第 0710143 ”土地
使用权的终止日期为 2014 年 8 月 11 日,由于临近土地使用权终止日期,因此
鲁商置业取得上述不动产权时未进行使用权人变更登记。此后,由于当地没有
解决土地续期手续问题的先例,故一直未能办理土地续期手续和使用权人变更
登记。2013 年 7 月 23 日,济南市长清区万德镇人民政府出具说明,根据
(2011)鲁执恢字第 2-3 号执行裁定书,鲁商工业园内建筑物二十余栋已判定给
鲁商置业所有。
明》,确认“鲁商置业实际取得该土地后,目前公司在该地块生产运营正常,并
按相关规定缴纳相关税费。待相关政策完善后,将积极配合国土部门督促该公
司依法完善相关手续”。
综上,截至本回复出具日,该土地由鲁商置业实际使用,并按相关规定缴
纳土地使用税和房产税,鲁商置业正积极与当地主管部门沟通完善变更手续。
上述土地使用权尚未办理完毕续期手续事宜,后续影响标的公司正常使用的风
险较小。
(二)上述未决诉讼的具体情况
业”)(原告)向辽宁省锦州市中级人民法院提起行政诉讼,因锦州滨海新区
(原锦州经济技术开发区)管理委员会(以下简称“锦州管委会”)占地补偿以及
规划调整导致该项目不能正常开发建设,诉告锦州管委会(被告),要求依法
解除双方于 2010 年 12 月 6 日签订的《协议书》及《<协议书>之补充协议》,
并要求被告返还原告土地出让金 1.12 亿元及其他各项损失合计 3.06 亿元。
受案范围的认定为由驳回了辽宁置业的起诉((2021)辽 07 行初 9 号)。
销锦州市中级人民法院作出的(2021)辽 07 行初 9 号行政裁定书并依法进行改
判或发回重审。
(2021)辽 07 行初 9 号行政裁定,认定本案属于行政案件且未过诉讼时效,指
令锦州中院继续审理((2021)辽行终 1761 号)。
判决书》,判决支持了辽宁置业主张的解除与锦州管委会于 2010 年 12 月 6 日
签订的《协议书》及《<协议书>之补充协议》的诉讼请求,对于其他诉讼请求
建议寻求其他救济途径。
截至本回复出具日,辽宁置业已依法提起上诉。
截至 2022 年 10 月 31 日,辽宁置业应收锦州管委会合计 2.34 亿元,公司预
计所发生的土地成本 1.12 亿元能够得到法院支持,能够全额收回;剩余款项
以及利息。公司预计剩余款项是否能够收回存在一定的不确定性,基于谨慎性
原则,对该款项采取单项认定的方式计提减值,将其他应收款账面余额减去预
期能够收回的土地成本的差额计提减值准备,期末坏账准备金额为 1.22 亿元。
(三)本次交易作价是否已充分考虑上述事项影响。
四宗土地使用权中的一宗。对于已过期且尚未办理续期手续的土地使用权,本
次评估考虑到自 2014 年至今,鲁商置业一直正常使用且时间较长,本着审慎原
则,将其纳入评估范围,并采用收益法对鲁商置业所属鲁商工业园项目整体不
动产进行评估。因此,公司针对鲁商工业园项目的处理方式已充分考虑了上述
土地使用权未办理续期手续的具体情况,处理方式具备公允性、合理性。
目记载应收锦州管委会 2.34 亿元,并已计提坏账准备 1.22 亿元,账面余额 1.12
亿元。对于该笔款项,公司分析了应收款项的形成原因、诉讼进程等事项,评
估确认的评估风险损失与审定的计提坏账准备金额基本一致。
综上所述,公司本次评估已充分考虑上述事项对评估结论的影响,本次交
易作价已充分考虑上述事项影响。
二、评估机构核查意见
经核查,评估机构认为,本次评估依据现状对上述事项作出合理判断,已
考虑已过期且尚未办理续期手续的土地使用权及尚未了结且金额为 3.06 亿元的
重大诉讼对评估结论的影响,评估结论公允合理。本次交易作价依据评估结论
确定,因此,本次交易作价已充分考虑上述事项影响。