证券代码：600048 证券简称：保利发展
保利发展控股集团股份有限公司
募集资金运用可行性分析报告
二零二二年十二月
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行预计发行数量不超过 81,914 万股（含 81,914 万股），本次募
集资金总额（含发行费用）不超过 1,250,000.00 万元（含本数），拟用募集资金投
入以下项目：
募集资金拟投
总投资金额
序号 项目名称 入金额
（万元）
（万元）
- 总计 5,615,703 1,250,000
本次非公开发行股票募集资金净额少于项目总投资的部分，公司将利用其
他方式予以解决。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的
实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足，在不改变拟
投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额
进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。
二、本次募集资金投资项目必要性与可行性分析
（一）广州保利领秀海项目
项目名称 广州保利领秀海
项目总投资（万元） 669,782
项目预计开发周期 2021 年 12 月至 2026 年 12 月
项目经营主体 由全资子公司广州穗隆置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 114,724
总建筑面积（平方米） 408,643
预计销售额（万元） 738,573
本项目位于广州市番禺区，东北面临狮子洋，南至山海连城项目，西至汽车
小镇项目。本项目规划用地面积 114,724 平方米，总建筑面积 408,643 平方米，
容积率 2.6，为普通住宅项目。
本项目位于广州市番禺区石碁板块，临近莲花站枢纽，可快速接驳新化快速
路、华南快速路、新光快速路等，项目交通便捷，与主城通达性强；项目周边教
育资源丰富，有广大附中番禺实验学校等。项目主要满足当地与周边地区的刚性
及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于 2024 年 7 月
开始交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 440113-2021-000044
国有土地使用权证 粤〔2022〕广州市不动产权第 07027355 号
建设用地规划许可证 地字第 440113202201190 号
建字第 440113202215205 号、
建字第 440113202215203 号、
建字第 440113202215394 号、
建字第 440113202215407 号、
建字第 440113202215408 号、
建字第 440113202215405 号、
建字第 440113202217887 号、
建设工程规划许可证 建字第 440113202217878 号、
建字第 440113202217889 号、
建字第 440113202218664 号、
建字第 440113202218665 号、
建字第 440113202219663 号、
建字第 440113202219661 号、
建字第 440113202219658 号、
建字第 440113202219659 号
建筑工程施工许可证 440113202204060401、440113202209140301、
立项备案 2112-440113-04-01-313866
环评备案 无需办理
穗房预（网）字第 20220328 号、
穗房预（网）字第 20220327 号、
穗房预（网）字第 20220329 号、
穗房预（网）字第 20220499 号、
预售证
穗房预（网）字第 20220491 号、
穗房预（网）字第 20220487 号、
穗房预（网）字第 20220492 号、
穗房预（网）字第 20220688 号
本项目的总投资预计为 669,782 万元，其中土地成本为 398,105 万元，开发
前期费为 6,093 万元，建设安装工程费为 162,911 万元，配套设施建设费为 21,208
万元，期间费用为 71,907 万元，其他费用为 9,558 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 145,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 738,573 万元，实现净利润 50,737 万元，销售净利率
为 6.87%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（二）西安保利天汇项目
项目名称 西安保利天汇
项目总投资（万元） 558,010
项目预计开发周期 2022 年 6 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司西安中尚硕房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 99,560
总建筑面积（平方米） 390,383
预计销售额（万元） 654,426
本项目位于西安市高新区，天谷五路与云水六路东南。本项目规划用地面积
项目位于西安市高新区软件新城板块，紧邻高新区核心片区，有华为、比亚
迪、中兴、三星、美光等企业入驻。项目周边有绕城高速，地铁 3 号线、6 号线
等轨道交通，周边有高新一中、高新医院等配套资源，项目主要满足当地与周边
地区的改善性需求，具有较大开发潜力。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于 2025 年 3 月
开始交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 GX02160
土地使用权证 陕（2022）西安市不动产权第0452951号
建设用地规划许可证 地字第610113202220151GX号
建设工程规划许可证 建字第610113202230409GX号
建筑工程施工许可证
立项备案 2207-610161-04-01-840127
环评备案 无需办理
高新预售字第2022466号、
预售证
高新预售字第2022418号
本项目的总投资预计为 558,010 万元，其中土地成本为 365,499 万元，开发
前期费为 4,918 万元，建设安装工程费为 127,762 万元，配套设施建设费为 19,229
万元，期间费用为 30,673 万元，其他费用为 9,929 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 125,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 654,426 万元，实现净利润 62,800 万元，销售净利率
为 9.60%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（三）大连保利城项目
项目名称 大连保利城
项目总投资（万元） 321,844
项目预计开发周期 2021 年 7 月至 2026 年 12 月
项目经营主体 由全资子公司大连保睿房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 185,448
总建筑面积（平方米） 433,700
预计销售额（万元） 358,223
本项目位于大连市金普新区拥政街道，东至经四路，西至永安大街，北至纬
一路，南至纬二路。本项目规划用地面积 185,448 平方米，总建筑面积 433,700
平方米，容积率 2.0，为普通住宅项目。
项目位于大连市金普新区金州产业新园，是集居住、教育、商业、产业等于
一体的综合性园区。项目临近大连地铁 3 号线九里站，距离金州湾机场 10 公里，
交通出行便利。项目周边教育资源丰富，项目西侧为大连市金州高级中学。项目
主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为
保障居民回迁安置需求，本项目将建设不少于 130 套 70-100 平方米的回迁安置
房。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于 2023 年 12 月
开始交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
大政地（金）出字〔2021〕24号、
国有土地使用权出让合同
大政地（金）出字〔2021〕52号
辽（2021）金普新区不动产权第01900219号、
土地使用权证
辽（2022）金普新区不动产权第0900093号
地字第210213202100031号、
建设用地规划许可证
地字第210213202100046号
建字第210213202110111号、
建设工程规划许可证
建字第210213202210060号
建筑工程施工许可证
大金普发改备〔2021〕119号、
立项备案
大金普发改备〔2021〕149号
环评备案 无需办理
大房预许字第2022046号、
大房预许字第2022047号、
预售证
大房预许字第2022061号、
大房预许字第2022069号
本项目的总投资预计为 321,844 万元，其中土地成本为 111,793 万元，开发
前期费为 6,430 万元，建设安装工程费为 126,138 万元，配套设施建设费为 30,909
万元，期间费用为 29,153 万元，其他费用为 17,421 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 110,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 358,223 万元，实现净利润 24,370 万元，销售净利率
为 6.80%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（四）合肥保利和光熙悦项目
项目名称 合肥保利和光熙悦
项目总投资（万元） 312,835
项目预计开发周期 2022 年 6 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司合肥和汇房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 63,441
总建筑面积（平方米） 219,651
预计销售额（万元） 361,681
本项目位于合肥市包河区，东至上海路，北至牯牛降路。本项目规划用地面
积 63,441 平方米，总建筑面积 219,651 平方米，容积率 2.4，为普通住宅项目。
本项目位于合肥市包河区，隶属淝河板块，临近地铁 4 号线站点、上海路与
包河大道（主干道）。项目紧邻合肥第五十六中学，教育资源丰富；临近合肥市
第三人民医院，医疗资源较优；临近智慧中央公园，生态景观资源较优。项目主
要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为响
应当地政府人才引进政策号召，保障引入人才的居住需求，本项目配套建设
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 6 月开始
交付。
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 合地包河经营〔2022〕138号
皖（2022）合肥市不动产权第1238092号、
土地使用权证
皖（2022）合肥市不动产权第1238090号
建设用地规划许可证 地字第340111202200095号
建字第340111202200722号、
建字第340111202200721号、
建字第340111202200736号、
建字第340111202200718号、
建字第340111202200719号、
建字第340111202200735号、
建设工程规划许可证 建字第340111202200734号、
建字第340111202200720号、
建字第340111202200732号、
建字第340111202200738号、
建字第340111202200739号、
建字第340111202200737号、
建字第340111202200733号
建筑工程施工许可证 340111202211183701、340111202212120401
立项备案 2208-340111-04-01-825395
环评备案 无需办理
合房预售证第20221323号、
预售证 合房预售证第20221324号、
合房预售证第20221325号
本项目的总投资预计为 312,835 万元，其中土地成本为 188,281 万元，开发
前期费为 2,534 万元，建设安装工程费为 92,972 万元，配套设施建设费为 10,890
万元，期间费用为 16,881 万元，其他费用为 1,277 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 90,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 361,681 万元，实现净利润 30,502 万元，销售净利率
为 8.43%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（五）中山保利天汇项目
项目名称 中山保利天汇
项目总投资（万元） 486,121
项目预计开发周期 2019 年 12 月至 2025 年 12 月
项目经营主体 由全资子公司中山市和瑞实业投资有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 83,597
总建筑面积（平方米） 345,250
预计销售额（万元） 571,637
本项目位于中山市翠亨新区起步区，南至翠亨快线，西至翠江路，东至翠微
路。本项目规划用地面积 83,597 平方米，总建筑面积 345,250 平方米，容积率
项目位于中山市翠亨新区起步区，为深圳向西外溢的桥头堡。深中通道预计
钟。翠亨新区作为中山市重点规划及产业升级片区，近年来不断发力已形成临海
装备制造产业基地、哈工大机器人产业园等，后续将继续引入众多高新科技园区。
未来马鞍岛将有大量产业人口涌入，在商业、医疗、教育规划方面也较为齐全。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于 2023 年 8 月
开始交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 442000-2019-001087
土地使用权证 粤（2020）中山市不动产权第0093750号
建设用地规划许可证 地字第131122019120002号
建字第442000202003065号、
建字第442000202003066号、
建字第442000202003067号、
建设工程规划许可证
建字第442000202101295号、
建字第442000202101296号、
建字第442000202101297号
建筑工程施工许可证 442000202004282001、
立项备案 2020-442000-70-03-006341
环评备案 202044200100000504
中建房（预）字第2020364号、
中建房（预）字第2020365号、
中建房（预）字第2020367号、
预售证
中建房（预）字第2021231号、
中建房（预）字第2021340号、
中建房（预）字第2021344号
本项目的总投资预计为 486,121 万元，其中土地成本为 236,042 万元，开发
前期费为 5,673 万元，建设安装工程费为 169,865 万元，配套设施建设费为 17,512
万元，期间费用为 53,408 万元，其他费用为 3,621 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 85,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 571,637 万元，实现净利润 43,781 万元，销售净利率
为 7.66%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（六）南京保利阅云台项目
项目名称 南京保利阅云台
项目总投资（万元） 485,964
项目预计开发周期 2021 年 9 月至 2025 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司南京保华房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 64,102
总建筑面积（平方米） 207,680
预计销售额（万元） 554,900
本项目位于南京市江北新区，东至规划道路，南至康安路，西至丰字河，北
至镇南河。本项目规划用地面积 64,102 平方米，总建筑面积 207,680 平方米，容
积率 2.4，为普通住宅项目。
本项目位于南京市江北新区，属于青奥板块，临近长江隧道及地铁 10 号线
临江·青奥体育公园站，交通便捷。项目紧邻大悦城及砂之船奥特莱斯，商业配套
丰富，教育及生活配套完善。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，
具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2024 年 6 月开始
交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 3201092021CR0040
国有土地使用权证 苏（2021）宁浦不动产权第 0063330 号
建设用地规划许可证 地字第 320111202100116 号
建字第 320111202100395 号、
建设工程规划许可证
建字第 320111202100396 号
建筑工程施工许可证
立项备案 宁新区管审备[2021]574 号
环评备案 无需办理
预售证 2022700013、2022700019、2022700036、2022700051
本项目的总投资预计为 485,964 万元，其中土地成本为 337,965 万元，开发
前期费为 3,042 万元，建设安装工程费为 102,396 万元，配套设施建设费为 12,484
万元，期间费用为 25,393 万元，其他费用为 4,684 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 85,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 554,900 万元，实现净利润 42,448 万元，销售净利率
为 7.65%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（七）西安保利锦上项目
项目名称 西安保利锦上
项目总投资（万元） 311,323
项目预计开发周期 2021 年 10 月至 2026 年 12 月
项目经营主体 由全资子公司西安荣骏置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 96,158
总建筑面积（平方米） 329,353
预计销售额（万元） 363,308
本项目位于西安市国际港务区，东至和泰路，南至港兴三路。本项目规划用
地面积 96,158 平方米，总建筑面积 329,353 平方米，容积率 2.5，为普通住宅项
目。
本项目位于西安市国际港务区，属于国际港务区核心奥体中心板块。项目南
侧接壤地铁 14 号线新寺站，交通便捷、通达性强；项目周边有陕西师范大学附
属中学陆港校区，交大第二附属医院陆港院区，生活、医疗、教育配套齐全，居
住环境良好。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市
场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于 2024 年 6 月
开始交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 GW01626、GW01621
陕（2022）西安市不动产权第0010494号、
土地使用权证
陕（2022）西安市不动产权第0010495号
地字第610111202120261GW号、
建设用地规划许可证
地字第610111202120266GW号
建字第610111202230065GW号、
建设工程规划许可证
建字第610111202230101GW号
建筑工程施工许可证 610149202203250201、
西港经发[2021]83号、
立项备案
西港经发[2021]88号
环评备案 无需办理
港务预售字第2022160号、
港务预售字第2022236号、
港务预售字第2022159号、
港务预售字第2022449号、
港务预售字第2022380号、
预售证
港务预售字第2022327号、
港务预售字第2022198号、
港务预售字第2022412号、
港务预售字第2022135号、
港务预售字第2022134号
本项目的总投资预计为 311,323 万元，其中土地成本为 140,959 万元，开发
前期费为 4,096 万元，建设安装工程费为 105,884 万元，配套设施建设费为 17,189
万元，期间费用为 21,133 万元，其他费用为 22,062 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 80,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 363,308 万元，实现净利润 35,346 万元，销售净利率
为 9.73%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（八）南京保利燕璟和颂项目
项目名称 南京保利燕璟和颂
项目总投资（万元） 522,964
项目预计开发周期 2022 年 7 月至 2026 年 12 月
项目经营主体 由控股子公司南京盛宁房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 61,125
总建筑面积（平方米） 222,464
预计销售额（万元） 597,098
本项目位于南京市栖霞区，南至寅春西路，西至燕园路。本项目规划用地面
积 61,125 平方米，容积率 2.6，总建筑面积 222,464 平方米，为普通住宅项目。
本项目位于南京市栖霞区，属于燕子矶板块，位于南京城北商业中心，紧邻
地铁 1 号线北延（在建）吉祥庵站；地铁 6、7 号线（在建）换乘站万寿站。地
块西侧及南侧为南外燕子矶分校及晓庄小学，紧邻招商花园城及华润万象汇。项
目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，暂未取得预售许可证，项目计划于 2026 年 3 月开
始交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 3201012022CR0067
国有土地使用权证 苏（2022）宁栖不动产权第 0046482 号
建设用地规划许可证 地字第 320113202200032 号
建设工程规划许可证 建字第 320113202200572 号
建筑工程施工许可证 320113202209131101
立项备案 栖行审备〔2022〕192 号
环评备案 无需办理
预售证 正在办理中
本项目的总投资预计为 522,964 万元，其中土地成本为 343,185 万元，开发
前期费为 3,330 万元，建设安装工程费为 111,336 万元，配套设施建设费为 14,227
万元，期间费用为 46,232 万元，其他费用为 4,654 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 80,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 597,098 万元，实现净利润 47,587 万元，销售净利率
为 7.97%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（九）合肥保利拾光年项目
项目名称 合肥保利拾光年
项目总投资（万元） 255,498
项目预计开发周期 2021 年 8 月至 2026 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司合肥和蓬房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 69,953
总建筑面积（平方米） 202,556
预计销售额（万元） 301,271
本项目位于合肥市肥西县，东至规划支路，北至石门路。本项目规划用地面
积 69,953 平方米，总建筑面积 202,556 平方米，容积率 2.0，为普通住宅项目。
本项目位于合肥市肥西县，毗邻政务区，紧邻石门路、金寨路、莲花路等干
道。项目周边有多个大型商业，紧邻尚泽大都会、百乐门广场、正大广场。项目
周边有丰富的医疗资源，并规划了幼儿园以及中小学。项目主要满足当地与周边
地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为响应当地政府人才引
进政策号召，保障引入人才的居住需求，本项目配套建设 9,400 平方米的保障性
租赁住房。
本项目属公司在建项目，已取得部分预售许可证，计划于 2023 年 11 月开始
交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 肥土出字经〔2021〕8 号
国有土地使用权证 皖（2021）肥西县不动产权第 0078650 号
建设用地规划许可证 地字第 340123202100053 号
建字第 340123202110080 号、
建字第 340123202210001 号、
建设工程规划许可证
建字第 340123202110085 号、
建字第 340123202110086 号
建筑工程施工许可证 340123202201270101、340123202202250101
立项备案 2110-340123-04-01-124023
环评备案 无需办理
肥西预售证第 20220025 号、
肥西预售证第 20220026 号、
肥西预售证第 20220027 号、
肥西预售证第 20220044 号、
肥西预售证第 20220045 号、
肥西预售证第 20220059 号、
肥西预售证第 20220060 号、
肥西预售证第 20220061 号、
预售证
肥西预售证第 20220062 号、
肥西预售证第 20220074 号、
肥西预售证第 20220075 号、
肥西预售证第 20220076 号、
肥西预售证第 20220077 号、
肥西预售证第 20220131 号、
肥西预售证第 20220133 号、
肥西预售证第 20220223 号
本项目的总投资预计为 255,498 万元，其中土地成本为 139,929 万元，开发
前期费为 2,687 万元，建设安装工程费为 85,348 万元，配套设施建设费为 14,527
万元，期间费用为 11,539 万元，其他费用为 1,468 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 65,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 301,271 万元，实现净利润 28,749 万元，销售净利率
为 9.54%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（十）广州保利和悦滨江项目
项目名称 广州保利和悦滨江
项目总投资（万元） 333,469
项目预计开发周期 2022 年 7 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司广州市保越房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 27,686
总建筑面积（平方米） 147,497
预计销售额（万元） 380,264
本项目位于广州市荔湾区广钢新城西南侧，北面临近荔塱批发市场，西侧临
近花地河，南至元邦明月水岸。本项目规划用地面积 27,686 平方米，总建筑面积
本项目位于广州市荔湾区，西南侧临近花地河，具备独特景观资源。项目位
于核心主城，临近地铁西塱站，现有 1 号线、广佛线，在建 10 号线及 22 号线，
交通便捷。项目周边有中海花湾天地、广百百货等丰富的大型商业项目，以及广
州市第一人民医院鹤洞分院等医疗资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及
改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于 2025 年 4 月
开始交付。
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 440103-2022-000004
土地使用权证 粤（2022）广州市不动产权第05020684号
建设用地规划许可证 地字第 440103202201451 号
建字第440103202218992号、
建字第440103202218507号、
建设工程规划许可证
建字第440103202218506号、
建字第440103202218534号
建筑工程施工许可证
立项备案 2208-440103-04-01-885528
环评备案 无需办理
预售证 穗房预（网）字第20220648号
本项目的总投资预计为 333,469 万元，其中土地成本为 243,986 万元，开发
前期费为 2,063 万元，建设安装工程费为 57,735 万元，配套设施建设费为 6,174
万元，期间费用为 19,874 万元，其他费用为 3,637 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 55,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 380,264 万元，实现净利润 38,050 万元，销售净利率
为 10.01%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（十一）广州保利锦上项目
项目名称 广州保利锦上
项目总投资（万元） 256,696
项目预计开发周期 2022 年 7 月至 2027 年 12 月
项目经营主体 由全资子公司广州保隆置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 46,909
总建筑面积（平方米） 142,409
预计销售额（万元） 281,201
本项目位于广州市黄埔区，北侧为开源大道，东侧为广大附中与广大附小、
西侧为越秀岭南雅筑，南侧为绿地杉禾田。本项目规划用地面积 46,909 平方米，
总建筑面积 142,409 平方米，容积率 2.5，为普通住宅项目。
本项目位于广州市黄埔区，项目周边居住氛围浓厚，交通体系完善，距京港
澳高速出入口车程较近，可便捷通达珠江新城、琶洲。项目周边有广大附小、附
中等丰富的教育资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备
较好的市场前景。同时，本项目将建设 9,705 平方米的政策性住房，并由政府回
购。
本项目属公司在建项目，已取得部分预售许可证，项计划于 2024 年 11 月开
始交付。
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合
穗国地出合440116-2022-000027号
同
粤（2022）广州市不动产权第06067783号、
土地使用权证
粤（2022）广州市不动产权第06067782号
建设用地规划许可证 地字第 440112202201447 号
建字第440112202219145号、
建字第440112202219718号、
建字第440112202219719号、
建字第440112202219690号、
建设工程规划许可证 建字第440112202219692号、
建字第440112202219696号、
建字第440112202219694号、
建字第440112202219852号、
建字第440112202219697号
建筑工程施工许可证
立项备案 2207-440112-04-01-767581
环评备案 无需办理
穗房预（网）字第20220660号、
预售证 穗房预（网）字第20220659号、
穗房预（网）字第20220658号
本项目的总投资预计为 256,696 万元，其中土地成本为 166,118 万元，开发
前期费为 2,352 万元，建设安装工程费为 58,830 万元，配套设施建设费为 6,580
万元，期间费用为 16,114 万元，其他费用为 6,702 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 50,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 281,201 万元，实现净利润 18,929 万元，销售净利率
为 6.73%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（十二）南京保利扬子萃云台项目
项目名称 南京保利扬子萃云台
项目总投资（万元） 383,332
项目预计开发周期 2022 年 7 月至 2026 年 6 月
项目经营主体 由控股子公司南京盛新房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 41,532
总建筑面积（平方米） 143,253
预计销售额（万元） 441,296
本项目位于南京市江北新区，东至规划道路，西至晴樾府，南至广西梗大街，
北至规划道路。本项目规划用地面积 41,532 平方米，总建筑面积 143,253 平方
米，容积率 2.8，为普通住宅项目。
本项目位于南京市江北新区，属于核中核板块，临近扬子江隧道，紧邻地铁
幼儿园分园、南京一中江北新区小学、南京一中高中部；商业产业配套齐全，临
近卓悦汇、京东 Mall、华润商业综合体与江北地下城 CBD 商圈；医疗资源丰富，
有鼓楼医院江北分院、江苏省肿瘤医院；周边有江北图书馆、南京美术馆等文娱
配套。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 8 月开始
交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 3201092022CR0014
苏（2022）宁浦不动产权第 0046888 号、
国有土地使用权证 苏（2022）宁浦不动产权第 0046886 号、
苏（2022）宁浦不动产权第 0046887 号
建设用地规划许可证 地字第 320111202200103 号
建字第 320111202200328 号、
建设工程规划许可证 建字第 320111202200329 号、
建字第 320111202200330 号
建筑工程施工许可证 320195202209011101
立项备案 宁新区管审备〔2022〕487 号
环评备案 无需办理
预售证 2022700060
本项目的总投资预计为 383,332 万元，其中土地成本为 248,316 万元，开发
前期费为 2,322 万元，建设安装工程费为 84,870 万元，配套设施建设费为 9,992
万元，期间费用为 34,471 万元，其他费用为 3,361 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 50,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 441,296 万元，实现净利润 36,756 万元，销售净利率
为 8.33%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（十三）合肥保利珺悦项目
项目名称 合肥保利珺悦
项目总投资（万元） 151,373
项目预计开发周期 2022 年 6 月至 2026 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司合肥和颂房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 35,619
总建筑面积（平方米） 95,529
预计销售额（万元） 173,853
本项目位于合肥市包河区，西至北京路，南至乌鲁木齐路。本项目规划用地
面积 35,619 平方米，总建筑面积 95,529 平方米，容积率 2.0，为普通住宅项目。
本项目位于合肥市包河区，隶属产业园板块，紧邻 5 号线义兴站与繁华大道，
连通包河大道、上海路。项目紧邻实验学校，教育资源丰富；毗邻万泓中心 MALL、
贡街商业街区，生活配套完善；临近骆岗中央公园，生态景观资源较优。项目主
要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，已取得部分预售许可证，计划于 2025 年 6 月开始
交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 合地包河经营〔2022〕140 号
皖〔2022〕合肥市不动产权第 1238096 号、
国有土地使用权证
皖〔2022〕合肥市不动产权第 1238204 号
建设用地规划许可证 地字第 340111202200094 号
建字第 340111202200749 号、
建字第 340111202200750 号、
建字第 340111202200757 号、
建字第 340111202200751 号、
建字第 340111202200752 号、
建字第 340111202200753 号、
建字第 340111202200754 号、
建字第 340111202200755 号、
建设工程规划许可证 建字第 340111202200756 号、
建字第 340111202200758 号、
建字第 340111202200744 号、
建字第 340111202200742 号、
建字第 340111202200741 号、
建字第 340111202200740 号、
建字第 340111202200743 号、
建字第 340111202200746 号、
建字第 340111202200745 号
建筑工程施工许可证 340111202212230501
立项备案 2208-340111-04-01-384952
环评备案 无需办理
文件名称 文件编号
合房预售证第 20221393 号、
预售证 合房预售证第 20221394 号、
合房预售证第 20221395 号
本项目的总投资预计为 151,373 万元，其中土地成本为 92,236 万元，开发前
期费为 1,189 万元，建设安装工程费为 43,384 万元，配套设施建设费为 4,915 万
元，期间费用为 8,971 万元，其他费用为 678 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 173,853 万元，实现净利润 13,707 万元，销售净利率
为 7.88%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（十四）莆田保利建发棠颂和府项目
项目名称 莆田保利建发棠颂和府
项目总投资（万元） 416,492
项目预计开发周期 2021 年 11 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由控股子公司莆田中玺投资有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 69,288
总建筑面积（平方米） 354,760
预计销售额（万元） 498,971
本项目位于莆田市荔城区，北临城市主干道八二一北街。本项目规划用地面
积 69,288 平方米，总建筑面积 354,760 平方米，容积率 4.3，为普通住宅项目。
本项目位于莆田市荔城区，北临城市主干道八二一北街，路网密集，出行较
为便捷。项目周边有绶溪公园、莆田学院附属医院、莆田四中等，配套设施完善。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，
为保障居民安置需求，本项目将建设 16,300 平方米的安置房及配套设施，并由
政府进行回购。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 5 月开始
交付。
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 莆自然2021年出字27号
土地使用权证 闽〔2022〕莆田市不动产权第LC004739号
建设用地规划许可证 地字第350300202100033号
建字第350300202200002号、
建设工程规划许可证
建字第350300202200003号
建筑工程施工许可证 350304202202230101
立项备案 闽发改备[2021]B020091号
环评备案 无需办理
（2022）莆房许字第30号、（2022）莆房许字第45号、
（2022）莆房许字第53号、（2022）莆房许字第65号、
预售证
（2022）莆房许字第66号、（2022）莆房许字第79号、
（2022）莆房许字第92号、（2022）莆房许字第96号
本项目的总投资预计为 416,492 万元，其中土地成本为 255,384 万元，开发
前期费为 3,867 万元，建设安装工程费为 121,367 万元，配套设施建设费为 15,468
万元，期间费用为 18,604 万元，其他费用为 1,802 万元。
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
本项目预计实现销售额 498,971 万元，实现净利润 47,080 万元，销售净利率
为 9.44%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
（十五）补充流动资金项目
公司拟将本次募集资金中的 150,000.00 万元用于补充流动资金，满足公司资
金需求，降低公司的财务风险、增强公司持续盈利能力。
（1）降低公司财务费用，改善盈利水平
近年来，公司通过银行借款、债券融资等多种方式筹集资金为推动公司持续
发展、提升市场竞争力提供了资金支持和保障，但由此产生的财务费用呈现逐年
上升趋势。2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年前三季度，公司财务费用分别
为 25.82 亿元、31.60 亿元、33.86 亿元和 30.29 亿元。
本次非公开发行股票募集资金部分将用于补充流动资金，有利于降低公司债
务融资规模，减轻财务费用开支，进而提高公司持续盈利能力。
（2）补充营运资金，满足业务增长需求，强化公司战略实施
随着公司新项目的开展，公司对于营运资金的需求不断上升。通过本次非公
开发行，募集部分资金用于补充流动资金，为公司业务的进一步发展提供资金保
障。
三、本次募集资金运用对公司经营管理、财务状况等的影
响
（一）对公司财务状况的影响
本次发行完成后，公司的资产总额与净资产总额将同时增加，公司的资金实
力将进一步提升，有利于优化公司财务结构，增强公司抵御财务风险的能力，为
公司的持续发展提供良好的保障。
（二）对公司盈利能力的影响
本次非公开发行股票发行募集资金主要用于建设广州保利领秀海、西安保利
天汇、大连保利城等 14 个房地产开发项目，将有效扩大公司业务规模、提升市
场竞争力，为公司的业务持续增长提供坚实保障；由于募集资金投资项目的经营
效益一般需在项目建成后的一段时期内才能完全释放，短期内公司的每股收益可
能会被摊薄，净资产收益率可能会有所下降。公司已制定关于本次非公开发行摊
薄即期回报填补的具体措施。从长远来看，随着募集资金投资项目效益的实现，
公司的可持续发展能力和盈利能力将会进一步增强。此外，本次募集资金扣除发
行费用后还将用于补充流动资金，将有效满足公司在主营业务不断发展的过程中
对流动资金的需求，控制财务费用，提高盈利水平。
（三）对公司现金流量的影响
本次非公开发行完成后，公司筹资活动现金流入将有所增加，有效缓解业务
增长带来的现金需求压力，且随着募集资金的到位及使用效益的释放，未来经营
活动现金流入也将有所增加，为公司的长期战略发展奠定坚实基础，全面提升公
司抗风险能力。
四、可行性结论
综上所述，公司本次非公开发行股票募集资金使用计划符合相关政策和法律
法规，以及未来公司整体战略发展规划，具备必要性和可行性。本次募集资金的
到位和投入使用，有利于满足公司业务发展的资金需求，提升公司整体实力及盈
利能力，增强公司后续融资能力和可持续发展能力，为公司发展战略目标的实现
奠定基础，符合公司及全体股东的利益。
（本页无正文，为《保利发展控股集团股份有限公司 2023 年度非公开发行 A 股
股票募集资金运用可行性分析报告》之盖章页）
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