本报告依据中国资产评估准则编制
鲁商健康产业发展股份有限公司拟
转让山东省鲁商置业有限公司股权项目
涉及的山东省鲁商置业有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
中企华评报字(2022)第 6485-01 号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二○二二年十二月二十八日
鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置业有限公司股权项目涉及的山东省鲁商置
业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
目 录
北京中企华资产评估有限责任公司 I
鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置业有限公司股权项目涉及的山东省鲁商置
业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产
评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报
告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确
理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不
应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评
估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预
期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
八、资产评估师对存货、房屋建筑物、机器设备等实物资产的勘
察按常规仅限于观察，了解使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、
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隐蔽及难于接触到的部位，我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对
上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人
和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量
有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
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业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并合
理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
鲁商健康产业发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按
照必要的评估程序，对山东省鲁商置业有限公司的股东全部权益在评
估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置
业有限公司股权，为此需对评估基准日该经济行为所涉及的山东省鲁
商置业有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价
值参考依据。
评估对象：山东省鲁商置业有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：山东省鲁商置业有限公司的全部资产及负债。
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、
其他权益工具投资、固定资产、无形资产，总资产账面价值为
评估基准日：2022 年 10 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论，具体评估结论如下：
山东省鲁商置业有限公司评估基准日总资产账面价值为
元，增值率为 2.71%；总负债账面价值为 1,499,302.93 万元，评估价值为
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业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
资产基础法评估价值为 102,250.14 万元，增值额为 42,290.32 万元，增值
率为 70.53%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
一、流动资产 1 1,336,015.94 1,336,039.30 23.36 0.00
二、非流动资产 2 223,246.81 265,513.77 42,266.96 18.93
其中：长期股权投资 3 211,232.87 254,405.18 43,172.31 20.44
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 812.96 4,239.03 3,426.07 421.43
在建工程 6 0.00 0.00 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 2,200.98 200.62 -2,000.36 -90.88
其中：土地使用权 9 2,192.34 0.00 -2,192.34 -100.00
其他非流动资产 10 9,000.00 6,668.94 -2,331.06 -25.90
资产总计 11 1,559,262.75 1,601,553.07 42,290.32 2.71
三、流动负债 12 1,499,302.93 1,499,302.93 0.00 0.00
四、非流动负债 13 0.00 0.00 0.00 0.00
负债总计 14 1,499,302.93 1,499,302.93 0.00 0.00
净资产 15 59,959.82 102,250.14 42,290.32 70.53
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参
考，评估结论的使用有效期限为自评估基准日起一年。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况
并合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
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业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山
东省鲁商置业有限公司股权项目涉及的山
东省鲁商置业有限公司股东全部权益价值
资产评估报告正文
鲁商健康产业发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采
用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对山东省鲁商置业有
限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资
产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为鲁商健康产业发展股份有限公司，被评估单
位为山东省鲁商置业有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
企业名称：鲁商健康产业发展股份有限公司
住所：山东省博山经济开发区
法定代表人：贾庆文
注册资本：101,656.8775 万元人民币
类型：股份有限公司(上市)
股票代码：600223
统一社会代码：91370000267156215K
成立日期：1993 年 04 月 21 日
营业期限：1993 年 04 月 21 日至长期
经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动；生物化工产品
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技术研发；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、
技术推广；健康咨询服务（不含诊疗服务）；养老服务；护理机构服务
（不含医疗服务）；工程管理服务。(除依法须经批准的项目外，凭营业
执照依法自主开展经营活动)
(二)被评估单位简介
企业名称：山东省鲁商置业有限公司
住所：济南市历下区经十路 9777 号
法定代表人：武春生
注册资本：5,000 万元人民币
统一社会代码：91370100706207281W
公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
成立日期：1998 年 06 月 19 日
营业期限：1998 年 06 月 19 日至长期
经营范围：房地产开发与经营，物业管理，建筑装饰装修工程
（凭资质证经营）；房地产代理业务；建筑工程项目管理；土地使用权
租赁服务，房屋租赁；销售：日用品，百货，服装，鞋帽，纺织品，
五金交电，工艺品，家具，电子产品，办公用品，皮革制品，建筑材
料；经济贸易咨询。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动)
山东省鲁商置业有限公司成立于 1998 年 06 月 19 日。成立时注册
资本 100 万元人民币，由股东山东省商业集团总公司和山东省通利商业
管理服务中心分别以货币方式出资 80 万元人民币、20 万元人民币设立。
上述出资事项已经山东中大审计师事务所出具的鲁中审验字(1998)25 号
《验资报告》审验，山东省鲁商置业有限公司发起人及出资额如下：
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
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序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
合计 100.00 100.00
加注册资本 4,900 万元，全部由股东山东省商业集团总公司出资。变更
后公司注册资本为 5,000 万元，其中:山东省商业集团总公正出资 4,980
万元，占注册资太的 99.6%；东管通利商业管理服务中心出资 20 万元，
占注册资本的 0.4%。上述出资事项已经山东中大会计师事务所有限公
司出具的中大会验字(2006)1615 号《验资报告》审验。此次变更后，各
股东出资情况及股权结构如下：
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
合计 5,000.00 100.00
东山东省商业集团总公司、山东省通利商业管理服务中心依据《重大
资产置换协议及发行股份购买资产协议书》将持有山东省鲁商置业有
限公司 99.6%、0.04%的股权转让给山东万杰高科技股份有限公司。本次
股权转让后，山东省鲁商置业有限公司的股权结构如下：
股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
山东万杰高科技股份有限公司 5,000.00 100.00
更为“鲁商置业股份有限公司”。
“鲁商健康产业发展股份有限公司”。
截至评估基准日被评估单位股权结构未发生变化，被评估单位的
股权结如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
鲁商健康产业发展股份有限公司 5,000.00 100.00%
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被评估单位为鲁商健康产业发展股份有限公司的全资子公司。截
至评估基准日，山东省鲁商置业有限公司下设长期股权投资 36 家及其
他权益工具投资 1 家，具体情况如下表所示：
序号 股权投资单位名称 股权比例（%）
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序号 股权投资单位名称 股权比例（%）
截至评估基准日，山东省鲁商置业有限公司的组织结构如下：
根据公司章程，公司设董事会，下设执行董事、监事、总经理、
财务负责人等。
被评估单位评估基准日及以前年度的财务状况如下表（母公司口
径）：
金额单位：人民币万元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 10 月 31 日
资产总计 1,921,899.86 1,491,550.09 1,267,821.28 1,559,262.74
负债总计 1,849,730.86 1,427,549.87 1,207,501.28 1,499,302.93
所有者权益 72,169.00 64,000.22 60,320.00 59,959.81
被评估单位评估基准日及以前年度的经营状况如下表（母公司口
径）：
金额单位：人民币万元
项目 2019 年度 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-10 月
营业收入 45,070.96 26,905.91 31,613.12 14,028.66
利润总额 30,425.21 44,669.04 32,019.78 -2,438.14
净利润 28,682.61 43,955.31 32,019.78 -2,438.14
被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度、2019 年度的会计
报表均经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留
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意见。
被评估单位山东省鲁商置业有限公司为委托人鲁商健康产业发展
股份有限公司的全资子公司。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置业有限公司
股权，为此需对评估基准日该经济行为所涉及的山东省鲁商置业有限
公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
山东省商业集团有限公司就此事项，于 2022 年 11 月 8 日下发了
《山东省商业集团有限公司董事会会议决议》（2022 年第 15 号），审议
通过了《关于鲁商发展有关事宜的议案》。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象是山东省鲁商置业有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围是山东省鲁商置业有限公司的全部资产及负债。评估基
准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、其他权益工
具投资、固定资产、无形资产，总资产账面价值为 1,559,262.75 万元；
负债全部为流动负债，总负债账面价值为 1,499,302.93 万元；净资产账
面价值为 59,959.82 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经上会会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)评估范围内主要资产的情况如下：
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企业申报的纳入评估范围的主要资产包括存货、房屋建筑物类资
产、设备类资产、长期股权投资、其他权益工具和无形资产。主要资
产的类型及特点如下：
纳入评估范围的存货包括原材料和开发产品，具体情况如下：
(1)原材料为工业园原材料。
(2)开发产品包括鲁商国奥城项目、鲁商常春藤项目及鲁商广场项
目。
项目概况如下：
①鲁商国奥城项目
鲁商国奥城项目位于济南市奥体片区核心区域，该项目正对济南
市政务中心和奥体中心，背依济南市高新技术产业开发区，南临经十
东路，东至奥体中路，北至解放东路，西临山东省高级人民法院。
国奥城项目总占地 5.06 公顷，总建筑面积约 41 万㎡，规划有 6 栋
高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时涵盖高级公寓、星级酒店及配
套商业。地上容积率 4.2，地下容积率 2.8，建筑密度 35％，绿化率
截至评估基准日，国奥城项目已办理了国有土地使用证、建设用
地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房
预售许可证。该项目于 2008 年至 2013 年陆续开工建设，于 2017 年 12
月竣工。该项目于 2014 年开盘销售，截至评估基准日，该项目尚余部
分写字楼、酒店、商业及地下车位未售。
②鲁商常春藤项目
鲁商常春藤项目是济南市长清区大学科技园的主要配套住宅项目，
由山东省鲁商置业常春藤项目公司实施建设。项目地址位于济南市西
区大学城中心区域，东临山东师范大学校区，北隔长清大道与中华女
子学院山东分院相望，南部群山环抱，西面为中心景观湖。项目总占
地面积 103.2 公顷，总用地面积约 70.52 公顷，规划建设以小高层、高
层、低密度住宅为主，兼以商业步行街、经济型酒店、中小学校及配
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套公建设施共计 119.88 万平米。
该项目分为北部片区和南部片区两个区域。其中北部片区占地面
积 52.6 公顷，规划建筑面积 82.6 万平方米，以 9 层、11.5 层小高层住宅
为主，辅以少量 18.5 层高层住宅和商业步行街、银座商城主力店及中、
小学校。南部片区为高档低密度住宅区并辅以配套经济型酒店及小区
配套服务设施。
截至评估基准日，常春藤项目已办理了国有土地使用证、建设用
地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房
预售许可证。该项目于 2007 年 3 月陆续开工建设，于 2016 年 12 月竣工。
该项目于 2007 年开盘销售，截止评估基准日，该项目尚余少量住宅及
配套商业、地下车位未售。
③鲁商广场
鲁商广场项目为山东省第十一届全运会重点配套工程，位于济南
市经十路南侧、舜河高架桥东侧、泉城公园西北侧，项目占地面积 8.93
万平方米，总建筑面积约 21 万平方米，规划有全民健身体育运动场馆
包括篮球、排球、网球、乒乓球、羽毛球、游泳馆等室内运动场馆；
拥有国内首个集 EOD 商务办公、APM 商业街、时尚购物广场、高档休
闲广角于一体的建筑综合体。
该项目于 2009 年 6 月底建成，截止评估基准日，该项目尚余少量
商业及地下车位未售。
(1)房屋建筑物
纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于 1996 年-1997 年之
间，主要分布于济南长清区万德镇的鲁商工业园内。房屋建筑物类资
产按用途分类主要为生产类用房，包括制条车间、精纺车间、成品仓
库、办公楼等；构筑物排洪沟、路面及各类围墙等。委估建筑物主要
为框架结构及砖混结构。经现场勘查，该公司房屋建筑物基础承载力
较好、承重构件节点部分有所损坏、部分非承重墙磨损较为严重；部
分门窗为后期更新，配件基本齐全；水卫通畅，电力照明线路装置基
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本完好。
截至评估基准日，纳入本次评估范围的房屋建筑物共 30 项，其中
济房权证长字第 026187 号、济房权证长字第 026170 号，证载权利人为
山东省鲁商置业有限公司。其中 9 项尚未办理房屋所有权证。被评估
单位已出具承诺函，证明上述无证房屋确实为被评估单位所有，并承
诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法律责任。
纳入本次评估范围的房屋建筑物所占用的土地共计 214,516.12 平方
米，其中 181,092.00 平方米已办理土地使用权证，证号分别为长清国用
东省鲁商置业有限公司；剩余 33,424.12 平方米土地使用权已到期尚未
重新办理出让手续。
(2)构筑物
构筑物共计 17 项，包括排洪沟、路面、路沿石、篮球场南侧平台
等。
设备类资产主要包括车辆和电子设备，均购置于 2007 年以后，主
要存放于公司办公经营场所和各个下属部门。设备类资产基本概况如
下：
(1)车辆
车辆共计 20 台，分别为别克商务车、桑塔纳及大众帕萨特等小型
客车以及柴油机械传动叉车等，除无实物的车辆及无需办理车辆行驶
证的 5 吨柴油机械传动叉车外均已办理车辆行驶证，产权人为山东省
鲁商置业有限公司，除部分无实物和闲置车辆外均可正常使用。
(2)电子设备
电子设备主要包括各种规格的电脑、空调、打印机、投影仪、扫
描仪、厨房设备、办公家具等，共计 815 项（台），均可正常使用。
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评估基准日，长期股权投资为 8 项全资长期股权投资、23 项控股
长期股权投资和 5 项参股长期股权投资，具体情况如下表所示：
序 股权比例 经营情
股权投资单位名称 投资金额(元) 账面金额(元)
号 （%） 况
泰山佑乡村振兴生态旅游发展（山
东）有限公司
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序 股权比例 经营情
股权投资单位名称 投资金额(元) 账面金额(元)
号 （%） 况
合计 1,785,970,529.16 2,112,328,694.05
评估基准日，纳入评估范围的其他权益工具投资共计 1 项，具体
情况如下表所示：
股权比例
序号 股权投资单位名称 投资金额(元) 账面金额(元) 经营情况
（%）
企业申报的无形资产为土地使用权和其他无形资产，其他无形资
产主要包括外购软件、商标、字体、域名，具体情况如下：
(1)无形资产-土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共 4 宗，为出让土地，其中 3 项已办
理国有土地使用权证，土地使用权人均为山东省鲁商置业有限公司；
其中宗地四土地使用权证号为长清国用 2002 第 0710143 号，证载土地使
用权人为济南铭山毛纺有限公司，证载土地使用权终止日期为 2014 年
由于临近土地终止日期，未进行土地使用权证变更，截止基准日该土
地使用权已过期尚未办理续期手续，该宗土地使用权仍由被评估单位
实际控制并使用。具体情况如下表：
序 宗地名 土地用 开发程 账面价值
土地权证编号 取得日期 终止日期 面积(m2)
号 称 途 度 (元)
长清国用 2014 第 工业用 五通一
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序 宗地名 土地用 开发程 账面价值
土地权证编号 取得日期 终止日期 面积(m2)
号 称 途 度 (元)
长清国用 2014 第 工业用 五通一
长清国用 2014 第 工业用 五通一
长清国用 2002 第 工业用 五通一
(2)其他无形资产
企业申报的纳入评估范围的其他无形资产共计 30 项，包括 27 项外
购软件、1 项商标、1 项字体、1 项域名。其中外购软件包括金蝶、卡
巴斯基、全面预算软件实施费、CAD2012 等，均为被评估单位外购获得，
截至评估基准日除小部分可正常使用外大部分均已不再使用；商标已
无效；域名被评估单位可正常使用；字体为版权字体-字魂，为被评估
单位外购所得，截至评估基准可正常使用。
(四)企业申报的其他表外资产情况
企业申报的资产均为表内资产。
(五)引用其他机构报告结论涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
四、价值类型
(一)价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
(二)价值类型选择的理由
本次评估为鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置
业有限公司股权事宜提供价值参考依据。资产评估报告使用各方要求
评估结果公允、公正，并且资产评估报告使用各方会在各自理性行事
且未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论。结合资产评估目的、
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评估时所依据的市场条件以及评估结论的适用范围，确定本次评估选
用市场价值类型。
五、评估基准日
本报告的评估基准日为：2022 年 10 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
山东省商业集团有限公司 2022 年第 15 号《山东省商业集团有限公
（2022 年 11 月 8 日）
司董事会会议决议》
(二)法律法规依据
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
代表大会常务委员会第六次会议通过修正)；
代表大会第三次会议通过)；
代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订)；
部令第 97 号修改)；
届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正)；
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人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)；
国人民代表大会常务委员会第七次会议修订)；
华人民共和国国务院令第 714 号修订)；
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
令第 588 号、第 709 号修订)；
委员会、财政部令第 32 号)；
令第 732 号修订)；
委员会令第 12 号)；
委产权[2006]274 号)；
委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号)；
产权[2009]941 号)；
号)；
于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第 76 号)、《企
业会计准则第 1 号——存货》；
第 666、691 号修订)；
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务总局令第 50 号发布、第 65 号修订)；
告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号)；
号)；
号)；
号)；
国务院令第 645 号第三次修订)；
第 127 号修改)；
证监会令第 159 号修改)。
题的通知》(财税〔2016〕43 号)；
院令第 138 号)；
[1995]6 号)；
暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 18 号)；
(三)评估准则依据
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[2017]35 号)；
(四)权属依据
(五)取价依据
保护部令 2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
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(六)其他参考依据
披露》(中评协[2015]67 号)；
协[2019]39 号)；
的测算》(中评协[2020]38 号)；
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：收益法、资产基础法。
选用资产基础法的理由：截至评估基准日，评估范围内的资产、
负债账面价值已经审计。被评估单位的每项资产和负债都可以被识别，
可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评估，
具备采用资产基础法评估的条件。
选用收益法的理由：被评估单位具备持续经营的基础和条件,会计
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核算规范，管理清晰，业务来源稳定、明确，管理层对公司目前经营
情况及未来年度公司发展情况有详细计划，未来的预期收益及经营风
险能够较为合理的预测，具备采用收益法评估的条件。
不采用市场法的理由：被评估单位主要从事房地产开发，开发经
营范围仅在其注册地周边，与同行业的上市公司经营范围涉及多地甚
至全国相比，被评估单位业务类型单一，开发项目较少，土地储备相
对薄弱；同时不同地区的限购限贷政策、税收清缴方式不同，而这些
因素对房地产企业的价值影响较大。综合来看，难以获取与被评估单
位可比的上市公司或可比交易案例，因此不宜采用市场法评估。
(一)收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定
其价值的各种评估方法的总称。
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间接
获得股东全部权益价值。根据房地产开发企业产品预售的特点，选用
直接现金流预测模型，预测期按有限期考虑，即：以有限期持续经营
为前提，对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并折现，
并将企业经营期末的资产价值加以估测并折现，加上单独评估的非经
营性资产、溢余资产评估值总额，减去付息债务后得到被评估单位的
股东全部权益价值。计算公式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
(二)资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负
债表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评
估对象价值的评估方法。
纳入本次评估范围的重要资产为存货-开发产品、长期股权投资、
其他权益工具投资、房屋建筑物类资产、设备类资产和土地使用权，
具体评估方法如下：
对于只剩下尾盘的房地产开发产品项目，采用市场价值倒扣法进
行评估。已经签定商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售
金额，尚未签定商品房销售(预售)合同的主要采用市场法确定开发产品
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销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。
计算公式：
评估价值=开发产品销售收入-销售费用-增值税-税金及附加-土地
增值税-所得税-适当数额的净利润
注：结合国家税务总局公告(2016 年第 18 号)的相关规定，为便于
反映企业销售金额及计算增值税，上述公式中收入成本按含税价计算。
整体评估的条件，评估人员根据被投资单位的实际情况，取得被投资
单位评估基准日财务报表，并对被投资单位财务报表进行适当分析，
采用被投资单位评估基准日经审计后的报表净资产乘以持股比例确定
评估值；对于除济南银盛泰博盛置业有限公司以外的长期股权投资，
本次均进行了整体评估，获得被投资单位的股东全部权益价值，然后
乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。
被投资单位的实际情况，取得被投资单位评估基准日财务报表，并对
被投资单位财务报表进行适当分析，采用被投资单位评估基准日经审
计后的报表净资产乘以持股比例确定评估值。
目前均是出租，未来无自营计划；经调查区域类似房地产情况，区域
内该类型房屋建筑物均以出租收益及自营为主，极少有市场交易情况，
可比案例较少，故不适宜采用市场法进行评估。故采用收益法进行评
估。收益法是预测评估对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益
乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。
况等相关条件，主要采用成本法评估。对于部分购置较早的电子设备
和车辆，按照评估基准日的二手市场价进行评估。成本法是指通过估
测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，
并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术
方法的总称；市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，
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经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
楼，目前上述资产均用于出租经营，本次评估采用收益法对纳入评估
范围的房地产进行评估，测算出房地合一的价值，因此土地使用权价
值已包含在房屋建筑物价值中，土地使用权价值不再单独进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2022 年 12 月 15 日至 2022 年 12 月 28 日对评估对象涉
及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达
成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际
需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三)现场调查
评估人员于 2022 年 12 月 16 日至 2022 年 12 月 27 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状
况等进行了必要的尽职调查。
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查
的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
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评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评
估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的存货、房屋建筑物类资产、设备类资
产、土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不
完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风
险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和
经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
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评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，
以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收
集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后，
出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被
评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
(二)假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，交
易行为都是自愿的、理智的，都能对资产的功能、用途及其交易价格
等作出理智的判断；
(三)假设被评估资产按照目前的用途和使用方式等持续使用；
(四)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重
大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
(五)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(六)假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收
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费用等评估基准日后不发生重大变化；
(七)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
(八)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(九)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造
成重大不利影响；
(十)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评
估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(十一)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(十二)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
(十三)本次预测以被评估单位评估基准日股权结构为框架，未考虑
基准日后可能发生的股权变化或重组。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，
当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不
承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
山东省鲁商置业有限公司评估基准日总资产账面价值为
值为 59,959.82 万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 103,209.95 万元，增值额为
(二)资产基础法评估结果
山东省鲁商置业有限公司评估基准日总资产账面价值为
元，增值率为 2.71%；总负债账面价值为 1,499,302.93 万元，评估价值为
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资产基础法评估价值为 102,250.14 万元，增值额为 42,290.32 万元，增值
率为 70.53%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
一、流动资产 1 1,336,015.94 1,336,039.30 23.36 0.00
二、非流动资产 2 223,246.81 265,513.77 42,266.96 18.93
其中：长期股权投资 3 211,232.87 254,405.18 43,172.31 20.44
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 812.96 4,239.03 3,426.07 421.43
在建工程 6 0.00 0.00 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 2,200.98 200.62 -2,000.36 -90.88
其中：土地使用权 9 2,192.34 0.00 -2,192.34 -100.00
其他非流动资产 10 9,000.00 6,668.94 -2,331.06 -25.90
资产总计 11 1,559,262.75 1,601,553.07 42,290.32 2.71
三、流动负债 12 1,499,302.93 1,499,302.93 0.00 0.00
四、非流动负债 13 0.00 0.00 0.00 0.00
负债总计 14 1,499,302.93 1,499,302.93 0.00 0.00
净资产 15 59,959.82 102,250.14 42,290.32 70.53
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 103,209.95 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 102,250.14 万元，两者相差 959.81 万元，
差异率为 0.93%
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确
定评估对象价值的评估思路，是从资产的再取得途径考虑的；收益法
指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路，是
从企业的未来获利能力角度考虑的。
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本次评估结论采用资产基础法评估结果，具体原因如下：
山东省鲁商置业有限公司成立时间较早，主要从事于房地产项目
开发及销售以及代建业务。近年来，房地产行业波动较大，以及国内
外新冠疫情的反复，对公司的影响较大。未来年度，行业政策、新冠
疫情形势等因素均会对公司经营收益造成较大影响，从而导致未来收
益预测存在一定的不确定性；而公司的主要资产为开发产品、房产、
土地等具备储值增值能力的资产，且取得时间较早，资产基础法能够
反映上述资产的投资增值情况。因此，资产基础法评估结果更能反映
评估基准日山东省鲁商置业有限公司股东全部权益的市场价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：山东省鲁商置业有限公司的股东全部权益价值评估结果为
本资产评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业
水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表
述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造
成。
(二)本次评估利用了上会会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022
年 12 月 25 日出具的编号为的上会师报字（2022）第 12524 号审计报告。
根据《资产评估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资产评估专业人
员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判
断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经
营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)关于权属资料不全面或者存在瑕疵的情形特别说明以及该事项
可能对评估结论的影响：
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房屋建筑物共 30 项，其中 21 项办理房屋所有权证，房产证号分别为济
房权证长字第 026188 号、济房权证长字第 026187 号、济房权证长字第
房屋所有权证。被评估单位已出具承诺函，证明上述无证房屋确实为
被评估单位所有，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法
律责任。本次评估未考虑该事项的影响。
其中宗地四土地使用权证号为长清国用 2002 第 0710143 号，证载土地使
用权人为济南铭山毛纺有限公司，证载土地使用权终止日期为 2014 年
由于临近土地终止日期，未进行土地使用权证变更，截止基准日该土
地使用权已过期尚未办理续期手续，该宗土地使用权仍由被评估单位
实际控制并使用。本次评估依据现状，采用收益法对纳入评估范围的
房地产进行评估，测算出房地合一的价值，土地使用权价值不再单独
进行评估。
(四)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执
业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。
(五)截至评估基准日，山东省鲁商置业有限公司纳入评估范围内的
车辆中有 10 辆车无实物，账面原值 3,420,615.00 元，账面净值 111,817.87
元。明细详见资产基础法表。本次评估将上述无实物车辆评估为零。
(六)经核实，子公司-临沂鲁商置地有限公司纳入评估范围的车辆
及电子设备，实物均已移交至临沂鲁商置业发展有限公司，临沂鲁商
置地有限公司尚未进行账务处理，本次统一在临沂鲁商置业发展有限
公司评估。
(七)截至评估报告日，子公司-哈尔滨鲁商置业有限公司尚存在以
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下未决事项，本次评估未考虑相关事项对评估结论的影响，具体未决
事项如下：
主 标的额 诉
管辖法院
序 纠纷 诉/ （以万 立案时 讼 备
原告 被告 （仲裁 诉讼请求
号 类型 被 元为单 间 阶 注
委）
诉 位） 段
招商银行股份有 哈尔滨市
合同 被 哈尔滨鲁商置 一
纠纷 诉 业有限公司 审
行 民法院
哈尔滨鲁商置
哈尔滨市 顶层墙体透
业有限公司、
合同 被 南岗区法 寒、鉴定损失 一
纠纷 诉 院哈西法 赔偿、维修、 审
股份有限公司
庭 物业费
哈尔滨分公司
建设 哈尔滨市 拖欠工程款
哈尔滨鲁商置
工程 被 深圳市三鑫科技 南岗区法 623339.72 元、 一
施工 诉 发展有限公司 院哈西法 利息 198877.43 审
物业公司
纠纷 庭 元
赔偿 52000 元
合同 主 哈尔滨鲁商置业 南岗区 一
纠纷 诉 有限公司 人民法院 审
务数据为准
中国建设银行股
份有限公司黑龙 黑龙江省
哈尔滨鲁商置
合同 被 江省分行，中国 哈尔滨市
纠纷 诉 建设银行股份有 南岗区人
刘博
限公司哈尔滨工 民法院
大支行
(八)抵质押情况可能对评估结论产生重大影响的情形特别说明：
的《融资租赁合同（售后回租）》，山东省鲁商置业有限公司以位于济
南市长清区常春藤小区的 865 个车位为标的，向陕西核信融资租赁有限
公司融资 2000 万元，租金支付期限自 2020 年 12 月 20 日至 2023 年 9 月
估采用市价倒扣法确定其评估值，未考虑该融资租赁业务对评估结果
的影响。
份有限公司淄博分（支）行签订固定资产借款合同，合同编号：2020
年恒银济借字第 100006120021 号，借款金额：人民币 40,000.00 万元，
借款期限为 2020 年 6 月 12 日至 2023 年 6 月 12 日。同日，被评估单位
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与恒丰银行股份有限公司淄博分（支）行签订了最高额抵押合同(合同
编号：2020 年恒银济借高抵字第 100006120011 号)，抵押资产为：存货-
开发成本-A2 住宅土地使用权，不动产证号：鲁(2018)淄博经开区不动
产权第 0002325 号，证载土地使用权面积 49,663.00 平方米，抵押期间同
借款期间。本次未考虑该事项对评估结论的影响。
限公司与中国农业发展银行泰山市分行签订固定资产借款合同，合同
编号：37099900-2022 年(营部)字 0002 号，借款金额：人民币 10,000.00
万元，借款期限为 2022 年 3 月 8 日至 2037 年 3 月 6 日。同时，被评估
单位与中国农业发展银行泰山市分行签订了抵押合同 (合同编号：
土地使用权及地上附着物，不动产证号分别为：鲁(2021)泰安市不动产
权第 0045021 号、0045022 号、0045719 号、0045736 号，证载土地使用权
面积合计 73,045.00 平方米，抵押期间同借款期间。本次未考虑该事项
对评估结论的影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
资产评估报告使用人。
托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期
内使用资产评估报告。
将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有
规定的除外。
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鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置业有限公司股权项目涉及的山东省鲁商置
业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托人和被评估单位营业执照；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明；
附件六、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件七、签名资产评估师的承诺函；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书交
回说明；
附件九、从事证券服务业务资产评估机构名录；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件十一、资产评估师职业资格证书登记卡复印件。
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