本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
绍兴春晖精密机电有限公司拟出资
涉及的部分资产价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2022〕918 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇二二年十二月五日
目 录
资产评估报告·附件
绍兴春晖精密机电有限公司拟出资涉及的部分资产价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
绍兴春晖精密机电有限公司拟出资涉及的部分资产价值评估项目 资产评估报告
绍兴春晖精密机电有限公司拟出资
涉及的部分资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2022〕918 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人和产权持有人均为绍兴春晖精密机电有限公司(以下简
称春晖精密公司)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
春晖精密公司拟以其拥有的建筑物类固定资产和土地使用权对外出资，为此需
要对春晖精密公司拟出资涉及的部分资产进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和范围为涉及上述经济行为的春晖精密公司的部分资产，包括建筑物
类固定资产和土地使用权。按照春晖精密公司提供的截至 2022 年 10 月 31 日委估资
产汇总表反映，委托评估的资产账面价值合计为 9,863,193.09 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2022 年 10 月 31 日。
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六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对列入评估范围的
建筑物类固定资产采用成本法评估，对土地使用权采用市场法评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，委托评估的春晖精密公司的部分资产在
拾陆万肆仟玖佰整)，与账面价值 9,863,193.09 元相比，评估增值 33,001,706.91
元 ， 增 值 率为 334.59% 。按 照 5%的增 值 税率 计 算 ，委 估 资产 含 税 评估 价 值 为
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对春晖精密公司部分资产出资之经济行为有效。本评估结论的使
用有效期为一年，即自评估基准日 2022 年 10 月 31 日起至 2023 年 10 月 30 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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绍兴春晖精密机电有限公司拟出资
涉及的部分资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2022〕918 号
绍兴春晖精密机电有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用适当的方法，按照必要的评估
程序，对贵公司拟出资涉及的部分资产在 2022 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人和产权持有人均为绍兴春晖精密机电有限公司。
(一) 委托人和产权持有人概况
销售；进出口贸易业务（法律、法规禁止项目除外，限制项目取得许可方可经营）。
晖内燃机配件有限公司、上虞市春晖内燃机配件有限公司），初始注册资本 900 万
元，成立时股东和出资情况如下：
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股东名称 出资金额（元） 出资比例
浙江春晖集团有限公司 4,410,000.00 49.00%
沈绍春 2,088,229.00 23.20%
陶张林 1,594,409.00 17.72%
徐志江 499,464.00 5.55%
曹国荣 407,898.00 4.53%
小计 9,000,000.00 100.00%
历经多次股权转让及增资，截至评估基准日，春晖精密公司的注册资本为
配件的制造和销售。春晖精密公司位于绍兴市上虞区经济开发区，占地面积约 51
亩，公司加工、检测设备齐全，主要客户包括上柴股份、中国重汽、重汽杭州、潍
柴动力等知名企业。
(二) 其他评估报告使用人
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用人为国家法律、法规规
定的评估报告使用人。
二、评估目的
春晖精密公司拟以其拥有的建筑物类固定资产和土地使用权对外出资，为此需
要对春晖精密公司拟出资涉及的部分资产进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和范围为涉及上述经济行为的春晖精密公司的部分资产，为建筑物类
固定资产和土地使用权。按照春晖精密公司提供的截至 2022 年 10 月 31 日的委估资
产汇总表反映，委托评估的资产账面价值合计为 9,863,193.09 元。其中：
建筑物类固定资产合计账面原值 23,399,587.88 元、账面净值 7,794,589.62
元，减值准备 0.00 元，其中：房屋建筑物包括各类车间、办公楼、宿舍等 41 项，
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建筑面积合计 18,070.00 平方米，建成于 1994 年至 2021 年间；构筑物及其他辅助
设施 11 项，包括道路、钢棚等，建筑物类固定资产均位于上虞区曹娥街道新沙村春
晖精密公司厂区内。
无形资产--土地使用权账面价值 2,068,603.47 元，为 5 宗工业用地，土地面积
合计 34,156.75 平方米，位于上虞区曹娥街道新沙村。截至评估基准日，5 宗土地
均已取得相应的《不动产权证书》或《国有土地使用证》。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
（投
资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分
沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场
价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产在不同市场
的价值可能存在差异。
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评
估基准日为 2022 年 10 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
(一) 法律法规依据
(二) 评估准则依据
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(三) 权属依据
及其他会计资料；
(四) 取价依据
件；
七、评估方法
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固
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定资产采用成本法进行评估，对土地使用权采用市场法评估。
由于列入本次评估范围的建筑物系工业厂房及附属构筑物，由于其类似交易和
租赁市场不活跃，交易案例和收益情况难以获取，故本次采用成本法进行评估。建
筑物类固定资产的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的实体性贬值。计
算公式为：
评估价值＝重置成本×成新率
对于房屋附属工程，拟在相应整体房屋建筑物评估时统一考虑；对已拆除的房
屋建筑物，将其评估为零。
(1) 重置成本的确定
重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
(2) 成新率的确定
率后，经加权平均，确定综合成新率。
采用年限法的计算公式为：
成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
采用完损等级打分法的计算公式为：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×
装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：
K＝A1×K1＋A2×K2
其中 A1、A2 分别为加权系数，本次评估 A1、A2 各取 0.5。
和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
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(1) 土地使用权的价值内涵
本次评估土地价格设定为土地开发程度为熟地，即宗地红线外“五通”（通路、
供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下于 2022 年 10 月 31
日工业用地在剩余使用年限内的土地使用权的价格。
(2) 评估方法的选择
根据《资产评估准则－不动产》，通行的评估方法有成本法、市场法、收益法、
假设开发法、基准地价系数修正法等。因待估宗地所在区域交易案例比较容易取得，
本次评估选用市场法。
(3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正
得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V＝VB×A×B×C×D×E×F
式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数；
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数；
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数；
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数；
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数；
F：待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数。
本次委估土地使用权的评估价值不含契税。
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2022年10月30日开始，评估报告日为2022年12月5日。整个
评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
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范围、评估基准日；
(二) 资产核实阶段
并协助其进行资产清查工作；
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
(三) 评定估算阶段
(四) 结果汇总阶段
(五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具评估报告。
九、评估假设
益主体的全部改变和部分改变。
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资料真实、完整、合法、可靠为前提。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以
上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，春晖精密公司的委估资产评估结果为：
委估资产账面价值 9,863,193.09 元，不含税评估价值 42,864,900.00 元(大写
为人民币肆仟贰佰捌拾陆万肆仟玖佰整)，评估增值 33,001,706.91 元，增值率为
元。
评估价值 评估价值
账面价值 增减值 增值率%
项 目 （不含税） （含税）
A B C=B-A D=C/A*100 E
一、建筑物类固定
资产
二、无形资产-土地
使用权
委估资产总计 9,863,193.09 42,864,900.00 33,001,706.91 334.59 45,008,150.00
评估结论根据以上工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，发现：
(1) 列入评估范围的配电房（账面原值235,643.56元，账面净值216,988.36元，
建筑面积400.00平方米）尚未办理《不动产权证书》。上述未取得《不动产权证书》
的房屋面积系由春晖精密公司提供，上述建筑物的面积可能与最终办理的权证记载
的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。
(2) 截至评估基准日，委估房屋建筑物存在部分拆除、重建等情况，由于春晖
精密公司未能及时办理更新权证，目前所拥有的产权资料未能准确反映委估房屋建
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筑物的结构、面积等参数。春晖精密公司已提供了相关财务凭证、建造合同等原始
资料，并提供委估房屋建筑物的拆除、重建情况和结构、面积等参数，承诺委估房
屋建筑物均属于春晖精密公司所有。
提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是春晖精密公司的责任，评估
人员的责任是对春晖精密公司提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对
评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有人不拥有前述资产的所
有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果会受到影响。
生影响，本次评估时已适当考虑租赁事项对评估结果的影响：
序号 承租方 租赁方 租赁房屋 租期
厂房（合同约定租赁面积 2018.10.1-2021.9.30（续
厂房（合同约定租赁面积
春晖精密公司承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他和委估资产
相关的抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事项。
察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效
的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
响。但目前该疫情对经济形势的后续影响难以准确预估，因此本次评估未考虑该疫
情后续发展对基准日评估结论可能产生的影响。
产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估
价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
产价格的影响。
必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的
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前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前
提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
执照、权证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，
评估机构和评估人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。
实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资
产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时
聘请评估机构重新确定评估结果。
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十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2022 年 12 月 5 日。
坤元资产评估有限公司
资产评估师：
委托人（产权持有人）承诺函
坤元资产评估有限公司：
我公司拟以建筑物类固定资产和土地使用权对外出资，为此委托贵公司对我公
司拟出资涉及的部分资产价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行
资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：
讼等或有事项及租赁事项；
期后事项；
委托人（产权持有人）：绍兴春晖精密机电有限公司
企业负责人：
二〇二二年十二月五日
资产评估师承诺函
绍兴春晖精密机电有限公司：
受贵公司的委托，我们对贵公司拟出资涉及的部分资产价值，以 2022 年 10 月
的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的职业资格。
二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到非法干预并独立进行。
资产评估师：
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