本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应
土地使用权市场价值项目
资产评估报告
中同华评报字 2022 第 241983 号
共壹册 第壹册
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
日期：2022 年 11 月 22 日
地址：北京市丰台区丽泽路 16 号院北京汇亚大厦 28 层
邮编：100077 电话：010-68090001 传真：010-68090099
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
北京中同华资产评估有限公司 i
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可
实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注评估结论成立的假设前
提、资产评估报告特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。
六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产清单及相关资料由委托人、产权持有者申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料
的真实性、完整性、合法性负责。
北京中同华资产评估有限公司 1
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及
相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
摘要
中同华评报字 2022 第 241983 号
江西奇信集团股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”）接受贵单位的委托，根据
有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用一定评估方法，按照必要的评
估程序，对江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的14处房地产及相应的土
地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的14处房地产及相应
的土地使用权市场价值，为委托人提供价值参考依据。
评估对象：为江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的的14处房地产及
相应的土地使用权市场价值。
评估范围：14处房地产及相应的土地使用权，建筑面积共62,807.89平方米，具体
详见评估明细表。
评估基准日：2022年8月31日。
价值类型：市场价值
评估方法：收益法、市场法
评估结论：江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的的 14 处房地产及相
应的土地使用权在评估基准日的市场价值为 39,204.71 万元（大写人民币叁亿玖仟贰佰
零肆万柒仟壹佰元整）。
序 建筑面积 评估单价（元/ 评估值取整
权证编号 证载使用权人 评估对象 结构
号 （㎡） ㎡） （万元）
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0222074 号 份有限公司
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0222070 号 份有限公司
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0235530 号 份有限公司
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0235515 号 份有限公司
冀（2022）石家庄市不动产 江西奇信集团股份 河北天元商务大厦
权第 0072964 号 有限公司 2201 室
北京中同华资产评估有限公司 2
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
序 建筑面积 评估单价（元/ 评估值取整
权证编号 证载使用权人 评估对象 结构
号 （㎡） ㎡） （万元）
粤（2019）惠州市不动产权 惠州市奇信高新材 惠州产学研基地
第 3062012 号 料有限公司 （综合楼）
粤（2019）惠州市不动产权 惠州市奇信高新材 惠州产学研基地
第 3062008 号 料有限公司 （宿舍楼）
粤（2019）惠州市不动产权 惠州市奇信高新材 惠州产学研基地
第 3062007 号 料有限公司 （厂房）
皖（2020）铜陵市不动产权 深圳市奇信集团股 安徽铜陵市北斗星
第 0015152 号 份有限公司 城 91 栋 103
皖（2020）铜陵市不动产权 深圳市奇信集团股 安徽铜陵市北斗星
第 0015148 号 份有限公司 城 88 栋 108
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信集团股 禾盛京广中心 1 幢
第 0460197 号 份有限公司 5 单元 14 层 51401
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信集团股 禾盛京广中心 1 幢
第 0460198 号 份有限公司 5 单元 14 层 51402
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信集团股 禾盛京广中心 1 幢
第 0460199 号 份有限公司 5 单元 14 层 51403
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信建设集 禾盛京广中心 1 幢
第 0467145 号 团股份有限公司 5 单元 14 层 51404
合计 62,807.89 39,204.71
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结
论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年（自2022年8月31日至2023年8月30日）。
如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托
评估机构执行评估更新业务或重新评估。
重大特别事项说明：
（一）本次评估对象除明细表序号3-4布吉厂房及宿舍不动产权证有明确记载分摊
土地使用权面积外，其他均未记载；对于其他不动产的分摊土地面积，本次根据企业
提供的土地使用税纳税申报表中的申报面积为准。
（二）除惠州房产外，其他房产由于未获得原始土地出让合同，本次评估假设土
地使用年限到期后，会对地上房屋建筑物征收补偿。
（三）明细表序号3-4布吉厂房及宿舍，不动产权记载用途为工业厂房及配套，承
租方经改造后经营公寓，现已营业2年左右，自开业以来正常经营，本次在采用收益法
时，按照目前实际用途进行评估，并假定该状况能持续下去。
（四）明细表序号11-14禾盛京广中心1幢5单元14层51401、51402、51403、51403
室由于疫情原因，未履行现场勘察程序，本次采用与房地产管理人员线上视频方式进
行勘察。
（五）纳入评估范围内的资产评估值全部不包含增值税。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象
的关系
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资产评估报告
基地（综合楼、宿舍楼、厂房）均已抵押。
江南名苑一、二层房屋、布吉厂房、布吉宿舍抵押人为深圳市奇信集团股份有限
公司，抵押权人深圳市高新投集团有限公司，由深圳市高新投集团有限公司提供深圳
市奇信集团股份有限公司拟发行总额不超过人民币 2 亿元的公司债券产生的本金及费
用，抵押担保期限为 2019 年 11 月 29 日至 2027 年 11 月 28 日；
惠州产学研基地（综合楼、宿舍楼、厂房）抵押人为惠州市奇信高新材料有限公
司，抵押权人新余市投资控股集团有限公司，抵押总金额 3.5 亿元，借款期限 2021 年
本次未考虑上述抵押、担保等事项对估值的影响。
建筑面积
月租金（万 租金支付方
序号 建筑物名称 租期 现状
（㎡） 元/月） 式
精装修；墙面及吊顶粉刷；墙面
河北天元商务大厦 2201 2022 年 7 月 15 日至
室 2024 年 7 月 14 日
合金窗
惠州产学研基地（综合
楼）
惠州产学研基地（宿舍 2021 年 6 月 1 日至 主要为技术院校研学基地，已由
楼） 2033 年 6 月 30 日 承租方重新装修
安徽铜陵市北斗星城 91 押三付三
栋 103 2027 年 7 月 3 日
安徽铜陵市北斗星城 88 押三付三
栋 108 至 2026 年 10 月 9 日
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
禾盛京广中心 1 幢 5 单元 2028 年 9 月 16 日
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
以上房产中，明细表序号6-8惠州产学研基地，根据不动产权证记载建筑面积合计
方米由惠州中科华洋材料科技有限公司使用，该部分在固定资产核算；剩余47,885.94
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资产评估报告
平方米出租给哈工智谷教育发展（广东）有限公司作为投资性房地产核算，租赁期限
次仅评估出租给哈工智谷教育发展（广东）有限公司的房屋建筑物及分摊的土地使用
权。
除上述事项外，无其他担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文。评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论
产生的影响。
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资产评估报告
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的
房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告正文
中同华评报字 2022 第 241983 号
江西奇信集团股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用一定评估方法，按照必要的评估
程序，对江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的14处房地产及相应的土地
使用权在2022年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、产权持有者和合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次评估的委托人即产权持有者一为江西奇信集团股份有限公司，除委托人、国
家法律法规规定的评估报告使用人外，还有资产评估合同中约定的其他评估报告使用
人。
（一）委托人及产权持有者一概况
企业名称：江西奇信集团股份有限公司（以下简称：“江西奇信”）
社会信用代码：91440300192337969F
企业类型：股份有限公司(上市)
法定住所：江西省新余市渝水区城北毓秀东大道 718 号百乐村 18 栋（综合楼）1501、
法定代表人：雷鸣
成立日期：1995-05-12
营业期限：1995-05-12 至 5000-01-01
注册资本：22500 万人民币
经营范围：一般经营项目是：建筑装修装饰工程专业承包壹级；建筑装饰专项工
程设计甲级；建筑幕墙工程专业承包壹级；建筑幕墙工程设计专项甲级；建筑机电安
装工程专业承包壹级；电子与智能化工程专业承包壹级；消防设施工程专业承包贰级；
消防设施工程设计专项乙级；建筑工程施工总承包；钢结构工程专业承包（凭资质证
书经营）；承包境外建筑装修装饰、建筑幕墙、建筑智能化工程和境内国际招标工程；
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资产评估报告
上述境外工程所需的设备、材料出口；建筑材料、装饰材料、消防器材及装饰灯具的
购销；从事货物、技术进出口业务（不含分销、国家专营专控商品）；太阳能、光伏
设备安装工程（凭建设部门颁发的相关资质证书经营）；洁净工程；建筑新材料的研
发和购销；建筑玻璃幕墙节能智能化技术的研发、绿色节能环保材料的研发、销售；
计算机系统集成服务；建筑智能化系统服务；计算机软件的设计、研发及销售；物联
网技术的研发与应用服务；互联网、云计算软件与平台技术服务；供应链管理及配套
服务；健康科技的技术开发、咨询服务；自有房屋租赁；物业管理。许可经营项目是：
对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员（按《对外承包工程资格证书》经营）。
江西奇信集团股份有限公司（曾用名：深圳市奇信集团股份有限公司、深圳市奇
信建设集团股份有 限公司）成立于 1995 年,为国资控股的 A 股上市公司 (股票代
码:002781,股票简称:奇信股份)。截止评估基准日，公司的控股股东为新余市投资控股
集团有限公司，持股数 6747.75 万股，占总股本比例 29.99%；股东新余高新区智大投
资有限公司和叶家豪分别持股数为 2274.94 万股、2094.08 万股，占总股本比例 10.11%、
（二）产权持有者二概况
企业名称：惠州市奇信高新材料有限公司（以下简称：“惠州奇信”）
社会信用代码：91441303586360766B
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定住所：惠阳区平潭镇广汕路边 118 号（仅作办公使用）
法定代表人：雷鸣
成立日期：2011-12-01
营业期限：2011-12-01 至 无固定期限
注册资本：27600 万人民币
经营范围：新型材料的技术开发；销售：建筑装饰材料（不含危险化学品；不设
商场、档口、仓储）；自有物业租赁；物业管理；教育咨询；投资兴办实业；货物进
出口（国家法律、行政法规禁止的项目不得经营，法律、行政法规限制的项目须取得
许可后方可经营）。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
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资产评估报告
惠州市奇信高新材料有限公司成立于 2011 年，注册资本 1500 万人民币，于 2016
年增加注册资本至 27600 万人民币，截止评估基准日，该公司股东为江西奇信集团股
份有限公司，持股比例 100%。
（三）委托人与产权持有者之间的关系
产权持有者二为委托人的全资子公司。
（四）其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的评估报告使用人使用，其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
二、评估目的
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的 14 处房地产及相应的土地使
用权市场价值，为委托人提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象是江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的的14处房地
产及相应的土地使用权市场价值。
（二）评估范围是14处房地产及相应的土地使用权，建筑面积共62,807.89平方米。
（三）评估范围内资产的法律权属状况、经济情况和物理状况以及其他情况
评估基准日 2022 年 8 月 31 日，委估资产账面原值合计 261,530,765.61 元，账面
净值合计 166,871,439.36 元，财务以成本模式计量的投资性房地产进行核算。资产账
面值由企业提供，未经审计。
（1）委估的 14 处房产均已办理房屋所有权证，具体情况详见下表：
所在楼
序 建筑面积 分摊土地 证载使用期
权证编号 产权人 来源 建筑物名称 结构 取得年月 层/总楼
号 (㎡) 使用面积 限
层
粤（2019）深圳市不 深圳市奇信集团 江南名苑一层房 钢筋混 1996/8/26 至
动产权第 0222074 号 股份有限公司 屋 凝土 2066/8/25
粤（2019）深圳市不 深圳市奇信集团 江南名苑二层房 钢筋混 1996/8/26 至
动产权第 0222070 号 股份有限公司 屋 凝土 2066/8/25
粤（2019）深圳市不 深圳市奇信集团 钢筋混 1999/3/5 至
动产权第 0235530 号 股份有限公司 凝土 2049/3/4
粤（2019）深圳市不 深圳市奇信集团 钢筋混 1999/3/5 至
动产权第 0235515 号 股份有限公司 凝土 2049/3/4
冀（2022）石家庄市 江西奇信集团股 河北天元商务大 钢筋混 2012/10/14 至
不动产权第 0072964 份有限公司 厦 2201 室 凝土 2052/10/14
号
粤（2019）惠州市不 惠州市奇信高新 惠州产学研基地 钢筋混 独栋 2012/3/7 至
动产权第 3062012 号 材料有限公司 （综合楼） 凝土 /12F 2062/3/6
北京中同华资产评估有限公司 8
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
所在楼
序 建筑面积 分摊土地 证载使用期
权证编号 产权人 来源 建筑物名称 结构 取得年月 层/总楼
号 (㎡) 使用面积 限
层
粤（2019）惠州市不 惠州市奇信高新 惠州产学研基地 钢筋混 2012/3/7 至
动产权第 3062008 号 材料有限公司 （宿舍楼） 凝土 2062/3/6
粤（2019）惠州市不 惠州市奇信高新 惠州产学研基地 钢筋混 2012/3/7 至
动产权第 3062007 号 材料有限公司 （厂房） 凝土 2062/3/6
皖（2020）铜陵市不 深圳市奇信集团 安徽铜陵市北斗 钢筋混 2011/6/30 至
动产权第 0015152 号 股份有限公司 星城 91 栋 103 凝土 2051/6/30
皖（2020）铜陵市不 深圳市奇信集团 安徽铜陵市北斗 钢筋混 2011/6/30 至
动产权第 0015148 号 股份有限公司 星城 88 栋 108 凝土 2051/6/30
禾盛京广中心 1
陕（2021）西安市不 深圳市奇信集团 钢筋混 2013/10/23 至
动产权第 0460197 号 股份有限公司 凝土 2053/10/22
禾盛京广中心 1
陕（2021）西安市不 深圳市奇信集团 钢筋混 2013/10/23 至
动产权第 0460198 号 股份有限公司 凝土 2053/10/22
禾盛京广中心 1
陕（2021）西安市不 深圳市奇信集团 钢筋混 2013/10/23 至
动产权第 0460199 号 股份有限公司 凝土 2053/10/22
深圳市奇信建设 禾盛京广中心 1
陕（2021）西安市不 钢筋混 2013/10/23 至
动产权第 0467145 号 凝土 2053/10/22
司 51404
以上房产中，明细表序号6-8惠州产学研基地，根据不动产权证记载建筑面积合计
方米由惠州中科华洋材料科技有限公司使用，该部分在固定资产核算；剩余47,885.94
平方米出租给哈工智谷教育发展（广东）有限公司作为投资性房地产核算，租赁期限
次仅评估出租给哈工智谷教育发展（广东）有限公司的房屋建筑物及分摊的土地使用
权。
（2）是否存在抵押及其他限制情况
上述房产中，江南名苑一、二层房屋、布吉厂房、布吉宿舍已抵押，抵押人为深
圳市奇信集团股份有限公司，抵押权人深圳市高新投集团有限公司，由深圳市高新投
集团有限公司提供深圳市奇信集团股份有限公司拟发行总额不超过人民币 2 亿元的公
司债券产生的本金及费用，抵押担保期限为 2019 年 11 月 29 日至 2027 年 11 月 28 日；
惠州产学研基地（综合楼、宿舍楼、厂房）抵押人为惠州市奇信高新材料有限公
司，抵押权人新余市投资控股集团有限公司，抵押总金额 3.5 亿元，借款期限 2021 年
除此之外，不存在其他抵押或限制情况。
（3）是否存在租约限制
截止评估基准日，委估房产均已出租，具体见下表：
建筑面积（㎡） 月租金（万
序号 建筑物名称 租金支付方式 租期 现状
元/月）
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江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
建筑面积（㎡） 月租金（万
序号 建筑物名称 租金支付方式 租期 现状
元/月）
押二付一 2020 年 8 月 20 日至
精装修；墙面及吊顶粉刷；墙面及
窗
安徽铜陵市北斗星城 91 栋 押三付三
安徽铜陵市北斗星城 88 栋 押三付三
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
禾盛京广中心 1 幢 5 单元 2028 年 9 月 16 日
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
（1）江南名苑
评估对象房地产所在项目位于深圳市福田区福强路 2135 号，项目宗地地势平坦，
形状较规则，其四至为：东至福强路，南至丹桂路，西至美晨苑小区，北至居雅苑小
区。土地开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及场地平整。
区域内有福强路、丹桂路、振兴中路等城市主次干道，道路通达度较优。临近地
铁福田口岸、皇岗村、福民等，临近福田水围村、益田花园、椰风路口公交站，途径
的公交有 202 路、203 路、303 路等，公共交通便捷度较优。区域内有时代广场、皇岗
商业城、福田口岸商业广场等购物中心，商业繁华度较好。周边有深圳市福田妇幼保
健院、深圳市福田保税区外国语小学小学、外国语学校等，各类公共配套设施齐全。
该房产建成于 1998 年，楼宇为钢筋混凝土结构，总楼层为 18 层，评估对象位于
重新装修，现经营幼儿园；墙面及吊顶粉刷、地面地坪漆、外墙贴瓷砖、木门、铝合
金窗、无沉降现象，承重构件和墙体维护状况一般，水电及消防设施齐全。
（2）布吉厂房
北京中同华资产评估有限公司 10
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资产评估报告
评估对象房地产所在项目位于深圳市龙岗区布吉街道储运路杓妈岭工业区，项目
宗地地势平坦，形状较规则，其四至为：东至富力新村，南至储运路，西至金运路，
北至储发路。土地开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及场
地平整。
评估对象周边路网密集度较好，道路通达度较好。临近地铁布吉、长龙、木棉湾、
下水径等，临近布吉天虹公交站，途径的公交有 306 路、61 路、822 路、M138 路等，
公共交通便捷度较优。区域内有天虹商场、佳 兆 业广场等购物中心，商业繁华度较好。
周边有深圳中海医院、招商银行、交通银行、布吉新三村幼儿园、布吉中学等，各类
公共配套设施齐全。
该房产建成于 1998 年，楼宇为钢筋混凝土结构，总楼层为 6 层，厂房及宿舍均为
独栋。经勘查，委估资产原为生产厂房及宿舍，简装交付，出租后已由承租方重新装
修作为公寓及电商使用，无沉降现象，承重构件和墙体维护状况一般，水电及消防设
施齐全。
（3）天元商务大厦
评估对象房地产所在项目位于河北石家庄市长安区跃进路 3 号，项目宗地地势平
坦，形状较规则，其四至为：北至华北制药股份有限公司、南临跃进路、西至石家庄
全民健身中心、东至华北制药集团二生活区。土地开发程度为“五通”（通路、通电、
通讯、通上水、通下水）及场地平整。
评估对象区域内有跃进路、体育北大街等城市主次干道，道路通达度较优。临近
地铁体育场、北宋、博物院、北国商城等，临近美丽华大酒店、华药小区公交站，途
径的公交有 12 路、21 路、45 路等，公共交通便捷度较优。区域内有北国先天下、裕
彤体育商业广场等购物中心，商业繁华度较好。周边有河北医科大学、石家庄市第八
十一中学、多家银行等，各类公共配套设施齐全。
该房产建成于 2014 年，楼宇为钢筋混凝土结构，总楼层为 25 层，评估对象位于
租给承租方使用；墙面及吊顶粉刷；墙面及地面部分贴瓷砖；玻璃门；铝合金窗，无
沉降现象，承重构件和墙体维护状况一般，水电及消防设施齐全。
（4）惠州产学研基地
评估对象房地产所在项目位于惠州市惠阳区平潭镇独石村怡发工业园，项目宗地
地势平坦，形状较规则，其四至为：东至怡发三路，南至市政道路，西至怡发二路，
北京中同华资产评估有限公司 11
江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目
资产评估报告
北至支路，土地开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及场地
平整。
评估对象区域内有怡发三路、福昆线等城市主次干道，道路通达度较优。临近塘
背园一路、怡发三路站，途径的公交有 D1 路、211 快线路等，公共交通便捷度一般。
附近一公里内有逸佳汇生活超市、绿牧生鲜、润民平价百货等，大型商场综合体距离
商银行；医院：平潭人民医院距离 3.7 公里，公共设施完善程度一般。
该房产建成于 1998 年，楼宇为钢筋混凝土结构，厂房、综合楼、宿舍均为独栋，
厂房总楼层 5 层、综合楼总楼层 12 层、宿舍总楼层 6 层。经勘查，委估资产现为技术
院校研学基地，已由承租方重新装修，无沉降现象，承重构件和墙体维护状况一般，
水电及消防设施齐全。
（5）安徽铜陵北斗星城
评估对象房地产所在项目位于安徽省铜陵市铜官区北京西路北斗星城，项目宗地
地势平坦，形状较规则，其四至为：东至铜官大道，西至北京西路，北至翠湖一路，
南至北斗星城 D 区。土地开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）
及场地平整。
评估对象区域内有铜官大道、北京西路等城市主次干道，道路通达度较优。距铜
陵西站 500 米，距市政府 800 米，公交 20 路、23 路、28 路可达，距公交站 300 米，
交通便捷度较优。位于大型城市综合体中，周边有铜陵市北斗实验幼儿园、铜陵市第
四中学、多家银行等，各类公共配套设施齐全。
评估对象房地产建成于 2020 年，楼宇为钢筋混凝土结构，总楼层为 32 层，评估
对象位于 1 层。经勘查，103 及 108 号原为毛坯交付，后承租方重新装修，白墙、地
面铺瓷砖、落地铝合金门，外墙瓷砖。均无沉降现象，承重构件和墙体维护状况一般，
水电及消防设施齐全。
（6）禾盛京广中心
评估对象房地产所在项目位于陕西省西安市雁塔区唐延路 11 号，项目宗地地势平
坦，形状较规则，其四至为：东至枫林路，南至唐延公馆，西至唐延路，北至惠诚国
际。土地开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及场地平整。
评估对象区域内有枫林路、唐延路等城市主次干道，道路通达度较优。临近地铁
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资产评估报告
等购物中心，商业繁华度较好。周边有西安高新医院、中国光大银行等，各类公共配
套设施齐全。
评估对象建成于 2016 年，楼宇为钢筋混凝土结构，总楼层为 41 层，评估对象位
于 14 层。经勘查，委估资产为 4 间全部打通，目前已出租，精装修交付。目前承租方
重新装修；原装修墙面及吊顶粉刷；墙面及地面部分贴瓷砖；玻璃门；铝合金窗，无
沉降现象，承重构件和墙体维护状况一般，水电及消防设施齐全。
（四）引用其他机构出具的报告情况
本次评估未引用其他专家工作及相关报告。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原
则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2022年8月31日；
本项目评估中所采用的价格是依据评估基准日的标准所确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据
资产评估委托合同；
（二）法律法规依据
全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过) ；
大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第四次修
正)；
三次会议通过）；
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政部令第 97 号修改）；
局令第 65 号）；
〔2016〕36 号)；
代表大会常务委员会第五次会议通过)；
号 2019 年 3 月 2 日修订)；
月 24 日)；
（国资委产权〔2006〕
〔2013〕64 号)；
常务委员会第十五次会议修订）；
号修订）；
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于修改部分行政法规的决定》第四次修订)；
会常务委员会第十次会议第二次修正)；
国务院令第 743 号第三次修订）；
布）；
（三）评估准则依据
序》；
（四）其他行业准则依据
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（五）权属依据
（五）取价依据
（六） 其他依据
七、评估方法
（一）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则——不动产》，有条件选用市场比较法进行评估的，应
以市场比较法为主要的评估方法。收益性房地产的评估，应选用市场比较法和收益法
作为其中的一种评估方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设
开发法作为其中的一种评估方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比
较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
本次评估根据各自特点分别选取不同方法进行评估。
（一）选取的方法及理由
江南名苑一二层房屋、布吉厂房及宿舍：均为可获得收益的房地产，其收益情况
具有可预测性和持续性，评估人员可以预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的
报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值，故本次可以采用收益法进行
评估；评估对象附近房屋交易市场活跃度一般，存在区域内类似房地产的交易实例，
可采用比较法进行评估。最终选取收益法评估结果，因为评估对象面积大，金额高，
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资产评估报告
实际成交较少，市场上对于大面积房产基本以出租为主，甚少出售，故收益法更能体
现房地产价值。
河北天元商务大厦 2201 室、安徽铜陵市北斗星城、禾盛京广中心：均为可获得收
益的房地产，其收益情况具有可预测性和持续性，评估人员可以预计评估对象未来的
正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值，故
本次可以采用收益法进行评估；评估对象附近房屋交易市场活跃，区域内类似房地产
的交易实例较多，可采用比较法进行评估。最终选取市场法评估结果，由于评估对象
为商业办公地产，市场交易活跃，市场法更能体现其房地产价值。
惠州产学研基地：考虑委估对象为自建工业房产，可采用成本法评估，考虑到评
估对象目前均已出租，未来以获取租金收益为目的，为可获得收益的房地产，其收益
情况具有可预测性和持续性，评估人员可以预计评估对象未来的正常净收益，选用适
当的报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值，故本次可以采用收益法
进行评估，最终采用收益法评估值。
（二）不选取的方法及理由
因评估对象为已建成房地产，至价值时点不具有投资开发或再开发潜力，故我们
不采用假设开发法进行测算，故本次不宜选用假设开发法进行评估。
（三）评估方法定义
收益法即根据估价对象类似房地产的租金水平和出租率，估算估价对象每年的有
效毛收入，扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，选用适当的折现率，运用适
当的公式计算得到的价格。
收益法计算公式如下:
其中:P–房地产市场价值
Ri–租约内房地产净收益
R–租约外房地产净收益
g–租约外未来第i年以后每年净收益的增长率
r–折现率
m–评估基准日后资产尚可使用年限
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n–租约期限
V1–房屋建筑物剩余年限的价值的现值
当土地剩余年限小于建筑物剩余使用年限时，需考虑土地使用权到期后房屋建筑
物剩余年限的价值。
市场法是将估价对象房地产与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比
较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格
或价值的方法。
评估值=（交易案例1+交易案例2+交易案例3）/3
交易案例是由评估人员选取与委估对象条件相同或相似的、成交日期与估价时点
相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例，通过交易情况、交易
日期、个别因素及区域因素修正后的得出来的价格，具体公式为：
交易案例=交易实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因素修正系数×
区域因素修正素数
同时,考虑到目前待估房产存在中长期租约,租约有效且正常履行，而实际租金水平
与正常合理的市场租金存在一定差异，故本次评估在测算正常市场价格的基础上，需
考虑现有租约对房产价值的影响，该影响由市场租金与合同租金的差额决定。故本次
以市场法测算结果扣减盈余租金在租赁期内的加计折现金额确定最终评估结果。
对地上房屋建筑物采用成本法计算，对分摊土地使用权采用市场法评估。
(1)成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
重置全价=建安工程造价[不含税]+其他费用[不含税]+资金成本+管理费用+销售
费用
①建安工程造价
获取造价审定表，以审定的单方造价，根据基准日与建成日的建筑安装工程价格
指数确定，扣除增值税，测算出该工程的建安工程不含税造价。
②其他费用
其他费用包括基础设施配套费、勘测设计费、工程监理费、招投标代理服务费、
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资产评估报告
建设单位管理费、环境评价费、可行性研究报告编制费、安全评价费等，依据行业标
准和地方相关行政事业性收费规定计算。
③资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷
款利率计算，利率以全国银行间同业拆借中心公布的各期贷款市场报价利率
（LPR）为准；按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝【建安工程造价(含税）＋其他费用（含税）】×贷款利率×建设
工期×1/2
④开发利润
开发利润=（建安成本造价+其他费用+土地取得成本+管理费用+销售费用）×开
发利润率
采用勘察成新率和年限成新率综合确定，综合成新率计算公式如下：
综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
①年限法成新率
依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限、房屋剩余年限和建筑物所在的土
地剩余年限计算确定房屋建筑物的成新率。计算公式为：
年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
②观察法成新率
评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况，调查、了解建筑物的维护、改造情况，
对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合建筑物完损等级及不同
结构部分相应的权重系数确定成新率。
观察法成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分
×权重
(2)土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，
并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，
根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件
来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准
地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，当地类似土地使用权交易比
较活跃，适合采用市场比较法进行评估。
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资产评估报告
市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使
用价值相同的若干土地使用权交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域
因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定
估价对象于估价时点的地价。
计算公式为：
待估土地价=比较实例价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正
系数×个别因素修正系数
八、评估程序实施过程和情况
(一) 评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风
险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，
编制资产评估计划；辅导委托人填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
(二) 现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过现场勘察、盘点、询问、核对、复核等方式对评估对象涉及的资产进行了必
要的清查核实，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，
关注评估对象法律权属。
(三) 评定估算和 编制初步评估报告阶段
项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估
算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适
用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资
产的初步测算结果和评估说明。
审核确认项目组成员提交的初步测算结果和评估说明准确无误，评估工作没有发
生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步评估报告。
(四) 评估报告内审和提交资产评估报告阶段
本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，
对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关
当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人
提交正式资产评估报告。
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九、评估假设
（一）一般假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条
件等按公平原则模拟市场进行估价。公平交易假设是资产评估得以进行的一个最基本
的前提假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双
方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、
用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为
基础。
持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状
态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将
继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，
其评估结果的使用范围受到限制。
（二）特殊假设
及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
考虑资产的最佳利用；
存在的或有资产及或有负债。
出的价格等对评估结论的影响。
当出现与上述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
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十、评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、公
正、科学和客观的原则，评估人员履行必要的评估程序，江西奇信集团股份有限公司
拟变更会计政策涉及的的 14 处房地产及相应的土地使用权在评估基准日的市场价值
为 39,204.71 万元（大写人民币叁亿玖仟贰佰零肆万柒仟壹佰元整）。
序 建筑面积 评估单价（元/ 评估值取整
权证编号 证载使用权人 评估对象 结构
号 （㎡） ㎡） （万元）
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0222074 号 份有限公司
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0222070 号 份有限公司
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0235530 号 份有限公司
粤（2019）深圳市不动产权 深圳市奇信集团股
第 0235515 号 份有限公司
冀（2022）石家庄市不动产 江西奇信集团股份 河北天元商务大厦
权第 0072964 号 有限公司 2201 室
粤（2019）惠州市不动产权 惠州市奇信高新材 惠州产学研基地
第 3062012 号 料有限公司 （综合楼）
粤（2019）惠州市不动产权 惠州市奇信高新材 惠州产学研基地
第 3062008 号 料有限公司 （宿舍楼）
粤（2019）惠州市不动产权 惠州市奇信高新材 惠州产学研基地
第 3062007 号 料有限公司 （厂房）
皖（2020）铜陵市不动产权 深圳市奇信集团股 安徽铜陵市北斗星
第 0015152 号 份有限公司 城 91 栋 103
皖（2020）铜陵市不动产权 深圳市奇信集团股 安徽铜陵市北斗星
第 0015148 号 份有限公司 城 88 栋 108
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信集团股 禾盛京广中心 1 幢
第 0460197 号 份有限公司 5 单元 14 层 51401
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信集团股 禾盛京广中心 1 幢
第 0460198 号 份有限公司 5 单元 14 层 51402
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信集团股 禾盛京广中心 1 幢
第 0460199 号 份有限公司 5 单元 14 层 51403
陕（2021）西安市不动产权 深圳市奇信建设集 禾盛京广中心 1 幢
第 0467145 号 团股份有限公司 5 单元 14 层 51404
合计 62,807.89 39,204.71
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项，提请报告使用人予以关注：
（一）权属资料不全面或者存在瑕疵事项
未发现权属资料不全面或者存在瑕疵事项。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
本次评估对象除明细表序号3-4布吉厂房及宿舍不动产权证有明确记载分摊土地
使用权面积外，其他均未记载；对于其他不动产的分摊土地面积，本次根据企业提供
的土地使用税纳税申报表中的申报面积为准。
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除此之外，未发现委托人未提供的其他关键资料。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
未发现未决事项、法律纠纷等。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次评估未利用专家工作及相关报告。
（五） 重大期后事项
未发现存在重大期后事项。
（六） 评估程序受限的有关情况、机构采取弥补措施及对评估结论影响的情况；
未发现存在评估程序受限的有关情况、机构采取弥补措施及对评估结论影响的情
况。
（七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象
的关系
基地（综合楼、宿舍楼、厂房）均已抵押。
江南名苑一、二层房屋、布吉厂房、布吉宿舍抵押人为深圳市奇信集团股份有限
公司，抵押权人深圳市高新投集团有限公司，由深圳市高新投集团有限公司提供深圳
市奇信集团股份有限公司拟发行总额不超过人民币 2 亿元的公司债券产生的本金及费
用，抵押担保期限为 2019 年 11 月 29 日至 2027 年 11 月 28 日；
惠州产学研基地（综合楼、宿舍楼、厂房）抵押人为惠州市奇信高新材料有限公
司，抵押权人新余市投资控股集团有限公司，抵押总金额 3.5 亿元，借款期限 2021 年
本次未考虑上述抵押担保事项对评估结论的影响
建筑面积
序 月租金（万元/
建筑物名称 租金支付方式 租期 现状
号 （㎡） 月）
年 7 月 31 日 装修
押二付一 2020 年 8 月 20 日至 2030 主要为公寓，已由承租方重新
年 8 月 20 日 装修
精装修；墙面及吊顶粉刷；墙
河北天元商务大厦 2201 2022 年 7 月 15 日至 2024
室 年 7 月 14 日
门；铝合金窗
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建筑面积
序 月租金（万元/
建筑物名称 租金支付方式 租期 现状
号 （㎡） 月）
惠州产学研基地（综合
楼）
惠州产学研基地（宿舍 2021 年 6 月 1 日至 2033 主要为技术院校研学基地，已
楼） 年 6 月 30 日 由承租方重新装修
安徽铜陵市北斗星城 91 押三付三
栋 103 年7月3日
安徽铜陵市北斗星城 88 押三付三
栋 108 2026 年 10 月 9 日
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
禾盛京广中心 1 幢 5 单元 年 9 月 16 日
禾盛京广中心 1 幢 5 单元
以上房产中，明细表序号6-8惠州产学研基地，根据不动产权证记载建筑面积合计
方米由惠州中科华洋材料科技有限公司使用，该部分在固定资产核算；剩余47,885.94
平方米出租给哈工智谷教育发展（广东）有限公司作为投资性房地产核算，租赁期限
次仅评估出租给哈工智谷教育发展（广东）有限公司的房屋建筑物及分摊的土地使用
权。
除上述事项外，无其他担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形
本次资产评估对应的经济行为中，未发现有可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形。
（九）其他需要说明的事项
发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
中的相关费用和税项；未考虑上述抵押、担保等事项对估值的影响；未考虑评估值增
减可能产生的纳税义务变化。
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资产评估报告
础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托
人及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目
的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员对该资料及其来源进
行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保
证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。
尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，但并未进行任何结构和材质
测试。
用年限到期后，会对地上房屋建筑物征收补偿。
方经改造后经营公寓，现已营业2年左右，自开业以来正常经营，本次在采用收益法时，
按照目前实际用途进行评估，并假定该状况能持续下去。
由于疫情原因，未履行现场勘察程序，本次采用与房地产管理人员线上视频方式进行
勘察。
下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及
时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
本资产评估报告有如下使用限制：
（一）使用范围：本资产评估报告仅用于本资产评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
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资产评估报告
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责
任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象
可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五）本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（六）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章后方可正式使用；
（七）本资产评估报告评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、资产评估报告日
资产评估报告提出日期为2022年11月22日。
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投资性房地产评估明细表
评估基准日：2022年8月31日
委托人名称： 江西奇信集团股份有限公司 金额单位：万元
权证 证载 房屋 他项 是否 规划 取得年 建筑面 账面价值 评估单价
序号 来源 结构 评估价值 备注
编号 使用权人 名称 权利 出租 用途 月 积(㎡) 原值 净值 (元/㎡)
账面余额合计 62,807.89 26,153.08 16,687.14 39,204.71
减：减值准备
账面净值合计 26,153.08 16,687.14 39,204.71
评估机构：北京中同华资产评估有限公司
被评估单位填表人 ：罗水星 共1页，第1页
填表日期：2022年9月13日 评估人员：刘俐骅、张玲玲
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