云南城投置业股份有限公司
拟置出公司模拟合并财务报表
审计报告
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模拟合并审计报告
公司财务报告
— 模拟合并资产负债表 1-2
— 模拟合并利润表 3
— 模拟合并现金流量表 4
— 模拟合并财务报表附注 5-127
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、公司的基本情况
云南城投置业股份有限公司（以下简称“云南城投”或“公司”）的前身为云南光明
啤酒股份有限公司，于 1992 年 12 月以定向募集方式成立，1998 年 10 月 23 日在云南省工
商行政管理局变更名称为云南红河光明股份有限公司，2007 年 10 月 24 日变更名称为云南
城投置业股份有限公司。企业法人营业执照注册号：530000000004673，法定代表人：李
家龙。
云南红河光明股份有限公司向云南省康旅控股集团有限公司重大资产收购暨定向发行新股
的通知》文核准，公司以除 40646.90 平方米土地使用权（土地证号分别为：开国用
（98）字 0051 号和 0278 号）外合法拥有的全部资产和负债与云南省康旅控股集团有限公
司的经营性房地产业务相关资产进行置换，置入资产公允价值高于置出资产公允价值的差
额，由公司发行 79,300,973 股人民币普通股向云南省康旅控股集团有限公司进行购买。
南省康旅控股集团有限公司在内的全体股东转增股本，每 10 股转增 1.320229 股，云南省
康旅控股集团有限公司和公司的其它非流通股股东将本次获得转增的全部股份转送给流通
股股东，上述对价水平若换算成非流通股股东送股方案，相当于流通股股东每 10 股获送 2
股，转增注册资本共计 33,882,243.00 元。公司与云南省康旅控股集团有限公司置换资产
和股权分置改革完成后，公司股本总额为 290,521,376.00 元。
置业股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司向上海世讯会展服务有限公司等 10
名特定对象发行 131,750,000.00 股的人民币普通股，公司增发完成后的股本总额为人民
币 422,271,376.00 元。
案 》 的 决 议 ， 按 每 10 股 转 增 5 股 的 比 例 ， 以 资 本 公 积 向 全 体 股 东 转 增 股 份 总 额
例，以未分配利润向全体股东转增股份总额 190,022,120 股，每股面值 1 元，合计增加股
本 190,022,120.00 元，转增完成后公司的总股本为人民币 823,429,184.00 元。
股为基数，向全体股东每 10 股送红股 3 股，共计 247,028,755 股；同时向全体股东每 10
股派发现金股利 0.6 元（含税），共计派发股利 296,434,506.04 元。派发红股后，公司
总股本为人民币 1,070,457,939.00 元。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
股本 1,070,457,939 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 5 股，并派发现金股
利 1.14 元（含税），本次转增股份 535,228,970 股，分配现金股利 122,032,205.04 元。
本次利润分配实施后，公司总股本增加至 1,605,686,909 股。
总股本 1,605,686,909 股为基数，每股派发现金红利 0.092 元（含税），共计派发现金红
利 147,723,195.63 元。
注册地址：云南省昆明市西山区西园南路 34 号融城优郡 A4 栋，办公地址：云南省昆
明市西山区西园南路 34 号融城优郡 A4 栋写字楼，母公司为云南省康旅控股集团有限公
司。
公司主要经营业务为房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投
资；土地开发；项目投资与管理。
二、云南城投置业股份有限公司拟置出公司的基本情况
经公司 2022 年 4 月 20 日召开的第九届董事会第三十七次会议审议通过《关于公司筹
划重大资产重组暨关联交易的议案》，公司拟以公开挂牌方式对外出售公司持有的昆明城
海房地产开发有限公司等 19 家子公司股权以及下属公司成都银城置业有限公司（以下简
称成都银城）拟以公开挂牌方式对外出售成都银城持有的成都华尔道夫酒店。公司控股股
东云南省康旅控股集团有限公司（下称“康旅集团”）指定云南城投康源投资有限公司
（康旅集团全资子公司，下称“康源公司”）或其下属公司按照挂牌底价和公开挂牌项下
的其他交易条件竞价一次。
资产重组方案>中交易标的议案》，公司拟以公开挂牌转让的方式转让其所持有的昆明城
海房地产开发有限公司等 14 家子公司股权，将拟置出公司调整为 14 家。
拟置出公司的基本情况如下：
云南城投持股比
主要经营 注册资本
子公司名称 注册地 业务性质 例(%)
地 （万元）
直接 间接
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产 5,000.00 74.00
昆明城海房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产 10,000.00 100.00
西安东智房地产有限公司 西安 西安 房地产 10,205.00 100.00
云南东方柏丰投资有限责任公司 昆明 昆明 房地产 20,408.16 51.00
宁波奉化银泰置业有限公司 宁波 宁波 房地产 10,000.00 19.00 51.00
杭州西溪银盛置地有限公司 杭州 杭州 房地产 40,000.00 70.00
台州银泰商业有限公司 台州 台州 房地产 10,000.00 70.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
云南城投持股比
主要经营 注册资本
子公司名称 注册地 业务性质 例(%)
地 （万元）
直接 间接
杭州萧山银城置业有限公司 杭州 杭州 房地产 10,000.00 67.00
海南天利投资发展有限公司 海口 海口 房地产 4,000.00 75.00
海南天联华房地产投资有限公司 海口 海口 房地产 1,000.00 75.00
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 西安 西安 房地产 5,000.00 51.00
西安国际港务区海荣实业有限公司 西安 西安 房地产 5,000.00 51.00
西安海荣青东村房地产开发有限公司 西安 西安 房地产 2,000.00 51.00
云尚发展（淄博）有限公司 淄博 淄博 房地产 10,000.00 51.00
注：云南城投公开挂牌转让其持有宁波奉化银泰置业有限公司 19%股权，云南城投全
资子公司天津银润投资有限公司公开挂牌转让其持有宁波奉化银泰置业有限公司 51%股
权。
三、云南城投置业股份有限公司拟置出公司的模拟合并财务报表的编 制基础
本模拟合并财务报表是基于如下编制基础：
为基础进行汇总，并于编制模拟合并财务报表时全额抵消拟置出公司之间的所有交易产生
的资产、负债、收入、费用。拟置出各公司的历史信息为各公司包含在云南城投置业股份
有限公司合并财务报表中的相关财务信息。
数股东权益分别列报，其中归属于母公司的权益以云南城投本次拟置出的各公司归属于母
公司的权益汇总确认，少数股东权益以拟置出各公司的少数股东权益的汇总确认，归属于
母公司的综合收益及少数股东综合收益以相同口径计算确认。
的交易和事项，按照财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体会计
准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称企业会计准
则)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司
信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的规定，并基于本附
注“五、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制。
四、遵循企业会计准则的声明
公司编制的拟置出公司的模拟合并财务报表符合本附注三的编制基础及企业会计准则
的要求，真实、完整地反映了拟置出公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
五、重要会计政策及会计估计
云南城投及拟置出公司根据实际生产经营特点针对应收账款坏账准备计提、固定资产
折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
拟置出公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
拟置出公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房
产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业
周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较
短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
拟置出公司以人民币为记账本位币。
（一）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种
或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（二）同一控制下的企业合并
拟置出公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括
最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对
价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存
收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初
始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对
价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合
并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资
产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净
损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处
置该项投资时转入当期损益。
（三）非同一控制下的企业合并
拟置出公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价
值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
拟置出公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，经复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股
权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益
法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则
核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投
资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公
允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
（四）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交
易的从权益中扣减。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
(一)合并范围
拟置出公司的合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括所控制
的单独主体）均纳入合并财务报表。
本模拟合并财务报表将 2022 年 9 月 30 日经云南城投第九届董事会第四十七次会议审
议通过的拟置出 14 家公司及其子公司全部纳入合并范围。
(二)合并程序
公司以拟置出公司的历史财务信息为基础进行汇总，拟置出的各公司采用与公司一致
的会计期间及会计政策，并于编制模拟合并财务报表时全额抵消拟置出公司之间的所有交
易产生的资产、负债、收入、费用。拟置出各公司的历史信息为各公司包含在云南城投置
业股份有限公司合并财务报表中的相关财务信息。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资
产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列
示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有
份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
在编制现金流量表时，将拟置出公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现
金。将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金
额的现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币
记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差
额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费
用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用
交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
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以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产
生的汇兑差额作为公允价值变动损益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币性项目
的，形成的汇兑差额计入其他综合收益。
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融资产和金融负债的分类
金融资产分类应按照持有金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征作为金
融资产的分类依据，将金融资产分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产”三类；业务模式决定拟置出公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金
流量、出售金融资产还是两者兼有。拟置出公司管理金融资产的业务模式，以拟置出公司
关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础确定。
金融资产的合同现金流量特征，是指金融工具合同约定的、反映相关金融资产经济特
征的现金流量属性。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：（一）拟置出公
司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。（二）该金融资产的合同条
款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支
付。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：（一）拟置出公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又
以出售该金融资产为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流
量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产之外的金融资产，拟置出公司将其分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。
在初始确认时，拟置出公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
金融负债划分为以下两类：（一）以摊余成本计量的金融负债。（二）以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工
具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
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拟置出公司改变其管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重
分类。拟置出公司对所有金融负债均不进行重分类。
（2）金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
拟置出公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金
融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融
负债，相关交易费用计入初始确认金额。
初始确认后，拟置出公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。对不
同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计
量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调
整后的结果确定：（一）扣除已偿还的本金。（二）加上或减去采用实际利率法将该初始
确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。（三）扣除累计计提的损
失准备（仅适用于金融资产）。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分
摊计入各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未
来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。
拟置出公司对权益工具的投资和与此类投资相联系的合同应当以公允价值计量。但在
有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布
范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范
围内对公允价值的恰当估计。拟置出公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和
经营的所有信息，判断成本能否代表公允价值。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产已转移，且该转移满足
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定，终止确认该
金融资产。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，拟置出公司终止确认该金融负债
（或该部分金融负债）。
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（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
拟置出公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确
认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金
融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。拟置出公司既没有转移也没有保留金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控
制的，终止确认该金融资产；（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金
融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收
益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资
产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进
行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）
终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额之和。
（4）主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活
跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流
量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融
负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
（5）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，以预期信用损失为基础，进行减值会计处理并确认损失准
备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失是指拟置出公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期
收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于企业购买或源生的
已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
拟置出公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显
著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：（一）如果
该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，按照相当于该金融工具整个存续期内预
期信用损失的金额计量其损失准备。无论拟置出公司评估信用损失的基础是单项金融工具
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还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当
期损益。（二）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，拟置出公司按照
相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论拟置出公司
评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转
回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，拟置出公司在其他综
合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资
产负债表中列示的账面价值。拟置出公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再
属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，拟置出公司在当期资产负债表日按照相当
于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备
的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。
拟置出公司以概率加权平均为基础对预期信用损失进行计量。
拟置出公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除
非该金融资产或金融负债属于下列情形之一：（一）属于《企业会计准则第 24 号——套
期会计》规定的套期关系的一部分。（二）是一项对非交易性权益工具的投资，且将其指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。（三）是一项被指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，且该负债由拟置出公司自身信用风险变动
引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。（四）是一项分类为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产，且其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动
计入其他综合收益。
拟置出公司对于《企业会计准则第 14 号-收入准则》规范的交易形成且不含重大融资
成分的应收账款，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
信用风险自初始确认后是否显著增加的判断。拟置出公司通过比较金融工具在初始确
认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的
违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。但是，如果拟置出公司确定金融工具
在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后
并未显著增加。通常情况下，如果逾期超过 30 日，则表明金融工具的信用风险已经显著
增加。除非拟置出公司在无须付出不必要的额外成本或努力的情况下即可获得合理且有依
据的信息，证明即使逾期超过 30 日，信用风险自初始确认后仍未显著增加。在确定信用
风险自初始确认后是否显著增加时，拟置出公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即
可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
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以组合为基础的评估。对于应收账款，拟置出公司在单项工具层面无法以合理成本获
得关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可
行的，所以拟置出公司按照金融工具类型、信用风险评级、与公司的关联关系为共同风险
特征，对应收账款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。具体分类如
下：
（1）按单项计提坏账准备
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入
当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的应收账款，拟置出公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
证金等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该
组合不计提坏账准备。
提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
预期信用损失计量。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损
失的加权平均值。信用损失，是指拟置出公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所
有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
拟置出公司在资产负债表日计算应收账款预期信用损失，如果该预期信用损失大于当
前应收账款减值准备的账面金额，拟置出公司将其差额确认为应收账款减值损失，借记
“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，拟置出公司将差额确认为减值利得，做相
反的会计记录。
拟置出公司实际发生信用损失，认定相关应收账款无法收回，经批准予以核销的，根
据批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“应收账款”。若核销金额大于已计提的损
失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
拟置出公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用
损失的会计估计政策为：拟置出公司对信用风险显著不同的应收账款单项确定预期信用损
失率；除了单项确定预期信用损失率的应收账款外，拟置出公司采用以账龄特征为基础的
预期信用损失模型，通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用
损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。
拟置出公司按照下列情形计量其他应收款损失准备：①信用风险自初始确认后未显著
增加的金融资产，拟置出公司按照未来 12 个月的预期信用损失的金额计量损失准备；②
信用风险自初始确认后已显著增加的金融资产，拟置出公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备；③购买或源生已发生信用减值的金融资产，拟
置出公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
以组合为基础的评估。对于其他应收款，拟置出公司在单项工具层面无法以合理成本
获得关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是
可行，所以拟置出公司按照金融工具类型、信用风险评级、与关联方关系为共同风险特
征，对其他应收款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。
（1）单项计提坏账准备
上），单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
备，计入当期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账准
备。
司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
对于划分为组合的其他应收款，拟置出公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
证金等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该
组合不计提坏账准备。
计提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 其他应收款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
预期信用损失计量。拟置出公司在资产负债表日计算其他应收款预期信用损失，如果
该预期信用损失大于当前其他应收款减值准备的账面金额，拟置出公司将其差额确认为其
他应收款减值损失，借记“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，拟置出公司将差
额确认为减值利得，做相反的会计记录。
拟置出公司实际发生信用损失，认定相关其他应收款无法收回，经批准予以核销的，
根据批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“其他应收款”。若核销金额大于已计提
的损失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
拟置出公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用
损失的会计估计政策为：拟置出公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算
预期信用损失。
(一)存货的分类
拟置出公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产
品主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地
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出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及
开发过程中的其他相关费用。
(二)存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安
装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房地产
项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加
权平均法确定其实际成本。
(三)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧
过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存
商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；
其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存
货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(四)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(五)低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）其他周转材料采用一次转销法摊销。
(六)开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品
房成本。
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(七)公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成
本。
合同资产的确认方法及标准
合同资产，是指拟置出公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决
于时间流逝之外的其他因素。如拟置出公司向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付
其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，拟置出公司将
该收款权利作为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述 9.应收账款预期信用损失的确定方法
进行确认。
会计处理方法，拟置出公司在资产负债表日计算合同资产预期信用损失，如果该预期
信用损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，拟置出公司将其差额确认为减值损失，
借记“资产减值损失”，贷记“合同资产减值准备”。相反，拟置出公司将差额确认为减
值利得，做相反的会计记录。
拟置出公司实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销的，根
据批准的核销金额，借记“合同资产减值准备”，贷记“合同资产”。若核销金额大于已
计提的损失准备，按其差额借记“资产减值损失”。
与合同成本有关的资产金额的确定方法
拟置出公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即拟置出公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范
范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预
期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客
户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了拟置出公司未来用于履行
履约义务的资源；该成本预期能够收回。
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合同取得成本，即拟置出公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同
取得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量
成本，是指拟置出公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。拟置出公司为取
得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发
生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
拟置出公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行
摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
拟置出公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会
计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于拟置出公
司因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发
生的成本这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已
计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减
值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
公司以预期信用损失为基础，按单项评估金融工具的预期信用损失，对其进行减值处
理并确认损失准备。
(一)初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五、4 同一控制下和非
同一控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益
中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始
投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币
性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投
资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
(二)后续计量及损益确认
（1）成本法
拟置出公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始
投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润
外，拟置出公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
拟置出公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分
通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联
营企业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
拟置出公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和
其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面
价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股
权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
拟置出公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。拟置出公司与
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联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于拟置出
公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
拟置出公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲
减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质
上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项
目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务
的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反
的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资
的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
(三)长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
拟置出公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确
认和计量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大
影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和
计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算
的初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，
以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有
被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账
面价值，并计入当期营业外收入。
（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
拟置出公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确
认和计量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投
资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报
表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初
始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投
资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
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购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算
时转入当期损益。
（3）权益法核算转公允价值计量
拟置出公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响
的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其
在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
拟置出公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别
财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
拟置出公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别
财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失
控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
(四)长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采
用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情
况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
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因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易
的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额
计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改
按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—
—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面
价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与
处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公
司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权
取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作
为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长
期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控
制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
(五)共同控制、重大影响的判断标准
如果拟置出公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具
有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为拟置出
公司与其他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断拟置出公司对该单独主体的净资产
享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断拟置出
公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，拟置出公司确认
与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
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重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。拟置出公司通过以下一种或多种情
形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被投资单
位的董事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过
程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向
被投资单位提供关键技术资料。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于拟
置出公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经
营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
拟置出公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购
买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由
建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
拟置出公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提
折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公
允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活
跃的房地产交易市场。②拟置出公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市
场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
拟置出公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现
行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似
房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而
对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金
流量的现值确定其公允价值。
拟置出公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产
时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额
计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资
性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额
计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
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当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（1）确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，
单位价值超过 5,000.00 元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
酒店设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
其他设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
拟置出公司于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进
行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
（一）在建工程的类别
拟置出公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定
可使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税
费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
（二）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资
产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达
到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入
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固定资产，并按拟置出公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，
再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（一）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符
合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其
发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分
资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销
售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过
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达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发
生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资
本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂
时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率
计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价
金额，调整每期利息金额。
（一）使用权资产确认条件
使用权资产是指拟置出公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。公司在租
赁期开始日对租赁确认使用权资产。使用权资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能
够可靠计量时予以确认。
（二）使用权资产的初始计量
在租赁期开始日，拟置出公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列
四项：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租
赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；③承租人发生的初始直接费用，即为达成租
赁所发生的增量成本；④承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁
资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（三）使用权资产的后续计量
（1）在租赁期开始日后，拟置出公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即
以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产，拟置出公司按照租赁准则有关规定重
新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
（2）使用权资产的折旧
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自租赁期开始日起，拟置出公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开
始的当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当
期损益。
拟置出公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预
期消耗方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
拟置出公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届
满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期
届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内
计提折旧。
（四）使用权资产的减值
如果使用权资产发生减值，拟置出公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价
值，进行后续折旧。
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
拟置出公司无形资产包括土地使用权、计算机软件等，按取得时的实际成本计量，其
中：购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的
无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允
的，按公允价值确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；计算机软件和其他无形资产按
预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。
摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如
发生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预
计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并
在预计使用寿命内摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
(一)划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究
活动的阶段。
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开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（二）开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的
开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示
为开发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
拟置出公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资
产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额
进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产
的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该
资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
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因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每
年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，
如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资
产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损
失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组
或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
长期待摊费用，是指拟置出公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1
年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
合同负债反映拟置出公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。拟置出公
司在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或拟置出公司已经取得了无条件收取
合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金
额确认合同负债。
拟置出公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬是指拟置出公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要
全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。拟置出公司在职工提供服务的会
计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成
本和费用。
离职后福利是指拟置出公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关
系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
拟置出公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为拟置出公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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拟置出公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
辞退福利是指拟置出公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓
励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在拟置出公司不能单方面撤回解除劳动关系计划
或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解
除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
拟置出公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家
规定的退休年龄、经拟置出公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴
纳的社会保险费等。拟置出公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，
向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，拟置出公司比照辞退福利进行会计处理，
在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内
退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算
假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福
利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为拟置出公司提供服务的会计
期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他
长期职工福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产
生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
（1）初始计量
拟置出公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计
量。
租赁付款额，是指拟置出公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关
的款项，包括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金
额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该付款额在初始计量时根据租赁期开始日的
指数或比率确定；③拟置出公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；
④租赁期反映出拟置出公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款
项；⑤根据拟置出公司提供的担保余值预计应支付的款项。
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在计算租赁付款额的现值时，拟置出公司采用租赁内含利率作为折现率，拟置出公司
因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，拟置出公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：①确认租赁负
债的利息时，增加租赁负债的账面金额；②支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金
额；③因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价
值。
（3）重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，拟置出公司按照变动后租赁付款额的现值重新
计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，
但租赁负债仍需进一步调减的，拟置出公司将剩余金额计入当期损益：①实质固定付款额
发生变动（该情形下，采用原折现率折现）；②担保余值预计的应付金额发生变动（该情
形下，采用原折现率折现）；③用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，
采用修订后的折现率折现）；④购买选择权的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后
的折现率折现）；⑤续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化
（该情形下，采用修订后的折现率折现）。
（一）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，拟置出公司确认为预计负债：
该义务是拟置出公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出拟置出公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
（二）预计负债的计量方法
拟置出公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
拟置出公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币
时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确
定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
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所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，
则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种
结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生
金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确
定。
拟置出公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本
确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
拟置出公司在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认
收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，拟置出公司在合同开始日，按照各单项履约义务
所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是拟置出公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括
代第三方收取的款项。拟置出公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确
认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入
交易价格。
当拟置出公司将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如
果各方以在合同中明确(或者以隐含的方式)约定的付款时间为客户或拟置出公司就转让商
品的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成
分的，拟置出公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交
易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
满足下列条件之一时，拟置出公司属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在
某一时点履行履约义务：
（1）客户在拟置出公司履约的同时即取得并消耗拟置出公司履约所带来的经济利
益；
（2）客户能够控制拟置出公司履约过程中在建的商品；
（3）拟置出公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且拟置出公司在整个
合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
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对于在某一时段内履行的履约义务，拟置出公司在该段时间内按照履约进度确认收
入。履约进度不能合理确定时，拟置出公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已
经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，拟置出公司在客户取得相关商品或服务控制权时点
确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，拟置出公司会考虑下列迹象：
（1）拟置出公司就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）拟置出公司已将该商品的实物转移给客户；
（3）拟置出公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客
户；
（4）客户已接受该商品或服务等。
拟置出公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同
资产以预期信用损失为基础计提减值。拟置出公司拥有的、无条件向客户收取对价的权利
作为应收款项列示。拟置出公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作
为合同负债列示。拟置出公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
与拟置出公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关
商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（二）租金收入
租金收入在租期内按直线法平均确认。
（三）酒店运营收入
酒店运营收入在已提供服务的会计期间确认。
（四）物业服务收入
物业服务收入在提供物业服务过程中确认。
（五）商品销售收入
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在履行了合同中的履约义务，客户取得相关商品或服务的控制权时，确认相关的商品
销售收入。
（六）利息收入
利息收入按照基准或实际利率法确认。
（一）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指拟置出公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资
产的政府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收
益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相
关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延
收益余额转入资产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关
的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取
得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关
成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策
性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本
金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将
对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面
价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
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递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
(一)确认递延所得税资产的依据
拟置出公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但
是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确
认：（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递
延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包
括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也
不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在
合同开始日，拟置出公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定
期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租
赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，拟置出公司评估合
同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并
有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
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合同中同时包含多项单独租赁的，拟置出公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁
进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，拟置出公司将租赁和非租赁部分分
拆后进行会计处理。
（2）拟置出公司作为承租人
在租赁期开始日，拟置出公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁
负债的确认和计量参见附注五“20.使用权资产”以及“26.租赁负债”。
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加
或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效
日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，拟置出公司将该租赁变更作为一项单独租赁进
行会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延
长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合
同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，拟置出公司按照
租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订
后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付
款额的现值时，拟置出公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余
租赁期间的租赁内含利率的，拟置出公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为
折现率。就上述租赁负债调整的影响，拟置出公司区分以下情形进行会计处理：①租赁变
更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；②其他租赁变更导致租赁负债重新
计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价
值资产租赁，拟置出公司选择不确认使用权资产和租赁负债。拟置出公司将短期租赁和低
价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损
益。
（3）拟置出公司为出租人
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在（1）评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，拟置出公司作为出租人，在租赁
开始日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将
该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，拟置出公司通常将其分类为融资租赁：①在租
赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订
立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就
可以合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产
使用寿命的大部分；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价
值；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列
一项或多项迹象的，拟置出公司也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销
租赁对出租人造成的损失由承租人承担；②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失
归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
A.初始计量
在租赁期开始日，拟置出公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产。拟置出公司对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁
款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向
承租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激
励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计
量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承
租人将行使该选择权；④承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出
承租人将行使终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担
保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
B.后续计量
拟置出公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期
性利率，是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无
法确定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资
租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租
赁会被分类为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
C.租赁变更的会计处理
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，拟置出公司将该变更作为一项单独租赁进
行会计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加
的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始
日生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，拟置出公司自租赁变更生效日开始将其作为
一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价
值。
A.租金的处理
在租赁期内各个期间，拟置出公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收
入。
B.提供的激励措施
提供免租期的，拟置出公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分配，免租期内应当确认租金收入。拟置出公司承担了承租人某些费用的，将该费用自
租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
C.初始直接费用
拟置出公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成
本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
D.折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，拟置出公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对
于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
E.可变租赁付款额
拟置出公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发
生时计入当期损益。
F.经营租赁的变更
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
经营租赁发生变更的，拟置出公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会
计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(一)持有待售资产确认标准
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即拟置出公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管
部门批准，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指拟置出公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协
议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销
的可能性极小。
(二)持有待售核算方法
拟置出公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于
公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净
额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不
划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰
低计量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递
延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范
的保险合同所产生的权利。
（1） 重要会计政策变更
财政部于 2017 年陆续修订并发布了《企业会计准则第 14 号——收入》，上述相关会
计准则自 2018 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务
报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，新收入准则自 2020 年 1 月 1 日起在
其他境内上市企业施行。拟置出公司于 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号租赁>的通
知》（财会〔2018〕35 号，以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以
及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1
月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据上述会计
准则修订，公司于 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》
（财会[2021]35 号，以下简称“15 号解释”），其中“二、关于资金集中管理相关列
报”的相关规定如下：
①列示和披露
企业根据相关法规制度，通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实
行集中统一管理的，对于成员单位归集至集团母公司账户的资金，成员单位应当在资产负
债表“其他应收款”项目中列示，或者根据重要性原则并结合本企业的实际情况，在“其
他应收款”项目之上增设“应收资金集中管理款”项目单独列示；母公司应当在资产负债
表“其他应付款”项目中列示。对于成员单位从集团母公司账户拆借的资金，成员单位应
当在资产负债表“其他应付款”项目中列示；母公司应当在资产负债表“其他应收款”项
目中列示。
对于成员单位未归集至集团母公司账户而直接存入财务公司的资金，成员单位应当在
资产负债表“货币资金”项目中列示，根据重要性原则并结合本企业的实际情况，成员单
位还可以在“货币资金”项目之下增设“其中：存放财务公司款项”项目单独列示；财务
公司应当在资产负债表“吸收存款”项目中列示。对于成员单位未从集团母公司账户而直
接从财务公司拆借的资金，成员单位应当在资产负债表“短期借款”项目中列示；财务公
司应当在资产负债表“发放贷款和垫款”项目中列示。
资金集中管理涉及非流动项目的，企业还应当按照《企业会计准则第 30 号——财务
报表列报》关于流动性列示的要求，分别在流动资产和非流动资产、流动负债和非流动负
债列示。
在集团母公司、成员单位和财务公司的资产负债表中，除符合《企业会计准则第 37
号——金融工具列报》中有关金融资产和金融负债抵销的规定外，资金集中管理相关金融
资产和金融负债项目不得相互抵销。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
企业应当在附注中披露企业实行资金集中管理的事实，作为“货币资金”列示但因资
金集中管理支取受限的资金的金额和情况，作为“货币资金”列示、存入财务公司的资金
金额和情况，以及与资金集中管理相关的“其他应收款”、“应收资金集中管理款”、
“其他应付款”等列报项目、金额及减值有关信息。
本解释所称的财务公司，是指依法接受银保监会的监督管理，以加强企业集团资金集
中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位提供财务管理服务的非
银行金融机构。
②新旧衔接
比期间的财务报表数据进行相应调整。
生效日期：“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行。
该事项对拟置出公司 2020 年模拟合并财务报表的影响列示如下：
受影响的项目
调整前 调整金额 调整后
货币资金 275,551,933.01 -3,651,799.21 271,900,133.80
其他应收款 4,312,537,406.04 3,651,799.21 4,316,189,205.25
（2） 重要会计估计变更
拟置出公司报告期内无重要的会计估计变更。
（3） 2020 年（首次）起执行新收入准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
预收款项 41,170,167.97 12,254,125.19 -28,916,042.78
合同负债 27,778,515.11 27,778,515.11
其他流动负债 1,137,527.67 1,137,527.67
（4） 2021 年（首次）起执行新租赁准则对执行当年年初财务报表相关项目无影响。
六、税项
税种 计税依据 税率
增值税（注 1） 销售货物、应税销售服务收入、无形资产或者不动产 3%-13%
城市维护建设税 实缴流转税税额 7%
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
税种 计税依据 税率
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育附加 实缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 20%、25%
土地增值税（注 2） 增值额 30%-60%
文化事业建设费 营业收入 3%
注 1：根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署
公告 2019 年第 39 号文）的规定，拟置出公司自 2019 年 4 月 1 日起发生增值税应税销售
行为或者进口货物，原适用 16%和 10%税率的，税率分别调整为 13%、9%。
注 2：具备土地增值税清算条件的项目，按《土地增值税暂行条例》清算缴纳,对不具
备土地增值税清算条件的项目，按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通
知》（财税字[2006]21 号）及本省市的预缴比例进行预缴。
不同企业所得税税率纳税主体说明：
纳税主体名称 所得税税率
云南金航线商业管理有限公司 20%
根据《财政部 税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》（财政
部 税务总局公告 2019 年第 87 号），自 2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，允许生
活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减应纳税额。根据《财政部 税务
总局关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策的公告》（财政部 税务总局
公告 2022 年第 11 号）一、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年 39 号)第七条和《财政部 税务总局关于
明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务总局公告 2019 年第 87 号)
规定的生产、生活性服务业增值税加计抵减政策，执行期限延长至 2022 年 12 月 31 日。
根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税
〔2019〕13 号），自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所
得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得
税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得
额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳
税人，免征增值税。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财
政部 税务总局公告 2021 年第 11 号），自 2021 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日,对月销
售额 15 万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。
根据《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》
（财政部 税务总局公告 2021 年第 12 号），自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，
对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在(财税〔2019〕13 号)第二条规
定的优惠政策基础上，再减半征收企业所得税。
七、合并财务报表主要项目注释
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
库存现金 129.39
银行存款 123,802,301.13 103,725,012.03 260,241,736.95
其他货币资金 24,544,118.05 19,988,746.87 11,658,267.46
合计 148,346,419.18 123,713,758.90 271,900,133.80
使用受到限制的货币资金
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
按揭保证金 3,656,342.23 3,695,808.42 3,737,952.63
诉讼冻结 4,091,306.68 4,085,124.92 5,013,893.69
预售房款监管资金 16,275,449.68 11,554,000.80 2,671,925.84
其他 17,542.64
合计 24,040,641.23 19,334,934.14 11,423,772.16
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 43,002,595.21 23.73 43,002,595.21 100.00
其中：单项金额重大并
单项计提坏账准备
单项金额虽不重
大但单项计提坏账准备
按预期信用风险组合计
提坏账准备
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
其中：账龄组合 20,745,519.98 11.45 4,990,307.05 24.05 15,755,212.93
无风险组合 117,461,766.36 64.82 117,461,766.36
合计 181,209,881.55 100.00 47,992,902.26 133,216,979.29
续表
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 42,330,547.63 42.66 42,330,547.63 100.00
其中：单项金额重大并
单项计提坏账准备
单项金额虽不重
大但单项计提坏账准备
按预期信用风险组合计
提坏账准备
其中：账龄组合 15,693,420.54 15.81 4,005,496.68 25.52 11,687,923.86
无风险组合 41,210,686.42 41.53 41,210,686.42
合计 99,234,654.59 100.00 46,336,044.31 52,898,610.28
续表
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 41,658,199.42 63.00 41,658,199.42 100.00
其中：单项金额重大并
单项计提坏账准备
单项金额虽不重
大但单项计提坏账准备
按预期信用风险组合计
提坏账准备
其中：账龄组合 15,595,896.24 23.59 3,236,747.52 20.75 12,359,148.72
无风险组合 8,866,900.23 13.41 8,866,900.23
合计 66,120,995.89 100.00 44,894,946.94 21,226,048.95
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
①年末单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
陈姓自然人 1 23,303,360.00 23,303,360.00 100.00 预计无法收回
李姓自然人 12,368,738.00 12,368,738.00 100.00 预计无法收回
徐姓自然人 4,052,297.16 4,052,297.16 100.00 预计无法收回
合计 39,724,395.16 39,724,395.16 — —
续表
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
陈姓自然人 1 23,303,360.00 23,303,360.00 100.00 预计无法收回
李姓自然人 12,368,738.00 12,368,738.00 100.00 预计无法收回
徐姓自然人 4,052,297.16 4,052,297.16 100.00 预计无法收回
合计 39,724,395.16 39,724,395.16 — —
续表
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
陈姓自然人 1 23,303,360.00 23,303,360.00 100.00 预计无法收回
李姓自然人 12,368,738.00 12,368,738.00 100.00 预计无法收回
徐姓自然人 4,052,297.16 4,052,297.16 100.00 预计无法收回
合计 39,724,395.16 39,724,395.16 — —
②年末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款
名称 计提比
账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
胡姓自然人 1 1,933,804.26 1,933,804.26 100.00 预计无法收回
台州市鑫童凯文化艺术有限公司 279,481.71 279,481.71 100.00 预计无法收回
台州乐博体育发展有限公司 239,172.58 239,172.58 100.00 预计无法收回
章姓自然人 188,383.97 188,383.97 100.00 预计无法收回
陈姓自然人 154,964.02 154,964.02 100.00 预计无法收回
台州骑点体育发展有限公司 130,479.76 130,479.76 100.00 预计无法收回
苏姓自然人 71,553.76 71,553.76 100.00 预计无法收回
胡姓自然人 2 50,817.75 50,817.75 100.00 预计无法收回
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
名称 计提比
账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
杭州画海典象文化创意有限公司 50,000.00 50,000.00 100.00 预计无法收回
深圳市超极饰科技有限公司 37,203.94 37,203.94 100.00 预计无法收回
台州市心象文化艺术有限公司 33,792.50 33,792.50 100.00 预计无法收回
杭州威凯尔国际贸易有限公司 32,568.53 32,568.53 100.00 预计无法收回
杭州姜宾来餐饮有限公司 26,987.79 26,987.79 100.00 预计无法收回
其他零星款项 48,989.48 48,989.48 100.00 预计无法收回
合计 3,278,200.05 3,278,200.05 -
续表
名称 计提比
账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
胡姓自然人 1 1,933,804.26 1,933,804.26 100.00 预计无法收回
台州乐博体育发展有限公司 239,172.58 239,172.58 100.00 预计无法收回
台州骑点体育发展有限公司 130,479.76 130,479.76 100.00 预计无法收回
杭州厨匠有约餐饮管理有限公司 88,126.37 88,126.37 100.00 预计无法收回
章姓自然人 60,855.92 60,855.92 100.00 预计无法收回
胡姓自然人 2 50,817.75 50,817.75 100.00 预计无法收回
杭州画海典象文化创意有限公司 50,000.00 50,000.00 100.00 预计无法收回
杭州姜宾来餐饮有限公司 27,427.79 27,427.79 100.00 预计无法收回
张姓自然人 17,600.05 17,600.05 100.00 预计无法收回
林姓自然人 5,793.47 5,793.47 100.00 预计无法收回
杭州京之优品餐饮管理有限公司 1,193.12 1,193.12 100.00 预计无法收回
杭州名家切吃觅香餐饮有限公司 870.00 870.00 100.00 预计无法收回
杭州蒲上餐饮有限公司 11.32 11.32 100.00 预计无法收回
曾姓自然人 0.08 0.08 100.00 预计无法收回
合计 2,606,152.47 2,606,152.47 -
续表
名称 计提比
账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
胡姓自然人 1 1,933,804.26 1,933,804.26 100.00 预计无法收回
合计 1,933,804.26 1,933,804.26 -
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
①按账龄组合计提应收账款坏账准备
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 20,745,519.98 4,990,307.05 -
续表
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 15,693,420.54 4,005,496.68 -
续表
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 15,595,896.24 3,236,747.52 -
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②采用无风险组合不计提坏账准备的应收账款
组合名称 计提比例
账面余额 坏账准备
（%）
单项金额不重大经测试不减值的应收账款 499,615.38
关联方应收账款 116,962,150.98
合计 117,461,766.36
续表
组合名称 计提比例
账面余额 坏账准备
（%）
单项金额不重大经测试不减值的应收账款 161,950.36
关联方应收账款 41,048,736.06
合计 41,210,686.42
续表
组合名称 计提比例
账面余额 坏账准备
（%）
单项金额不重大经测试不减值的应收账款 1,830,780.23
关联方应收账款 7,036,120.00
合计 8,866,900.23
无风险组合明细
单位名称 账龄
日账面余额 提坏账准备原因
单项金额不重大经测试不减值的应收账款
应收租金；不存
西安市国际港务区金帝酒楼有限公司 499,615.38 2 年以内
在收回风险
小计 499,615.38
关联方应收账款
应收房款及租
云南城投物业服务有限公司 51,400,000.00 2 年以内 金；不存在收回
风险
应收租金；不存
云南省康旅控股集团有限公司 34,302,258.75 2 年以内
在收回风险
应收租金及物业
杭州银云商业管理有限公司 11,037,060.00 4 年以内 费；不存在收回
风险
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 账龄
日账面余额 提坏账准备原因
应收租金及物业
台州银泰置业有限公司 7,992,180.00 2 年以内 费；不存在收回
风险
应收租金；不存
云南省城市更新有限公司 2,816,529.54 2 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南城投健康产业投资有限公司 2,213,601.78 2 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南云泰商业管理有限公司 2,195,000.00 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南融智投资有限公司 1,921,118.93 2 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南集采贸易有限公司 967,871.31 2 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南城投康养产业研究有限责任公司 707,784.40 2 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南海埂酒店管理有限公司 648,696.27 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
瑞滇投资管理有限公司 528,648.90 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南云缦汽车旅游投资有限公司 231,401.10 1 年以内
在收回风险
小计 116,962,150.98
合计 117,461,766.36 —
续表
单位名称 账龄
日账面余额 提坏账准备原因
单项金额不重大经测试不减值的应收账款
应收租金；不存
谢姓自然人 120,079.80 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
林姓自然人 26,870.56 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
西安市国际港务区金帝酒楼有限公司 15,000.00 1 年以内
在收回风险
小计 161,950.36
关联方应收账款
应收租金；不存
云南省康旅控股集团有限公司 20,412,779.74 1 年以内
在收回风险
应收租金及物业
杭州银云商业管理有限公司 7,947,120.00 3 年以内 费；不存在收回
风险
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 账龄
日账面余额 提坏账准备原因
应收租金及物业
台州银泰置业有限公司 3,551,520.00 1 年以内 费；不存在收回
风险
应收租金；不存
云南云泰商业管理有限公司 2,195,000.00 2 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南省城市更新有限公司 1,793,105.90 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南城投健康产业投资有限公司 1,444,468.96 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南融智投资有限公司 1,321,454.33 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南城投物业服务有限公司 1,200,000.00 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南集采贸易有限公司 719,428.43 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
云南城投康养产业研究有限责任公司 463,858.70 1 年以内
在收回风险
小计 41,048,736.06
合计 41,210,686.42 —
续表
单位名称 账龄
日账面余额 提坏账准备原因
单项金额不重大经测试不减值的应收账款
应收租金；不存
秦汉新城蒜泥企业管理有限公司 1,764,000.00 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
王姓自然人 1 28,332.94 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
王姓自然人 2 22,972.09 1 年以内
在收回风险
应收租金；不存
王姓自然人 3 15,475.20 2 年以内
在收回风险
小计 1,830,780.23
关联方应收账款
应收租金及物业
杭州银云商业管理有限公司 5,476,120.00 2 年以内 费；不存在收回
风险
应收租金；不存
云南云泰商业管理有限公司 1,560,000.00 1 年以内
在收回风险
小计 7,036,120.00
合计 8,866,900.23 —
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 应收账款按账龄列示
账龄 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
合计 181,209,881.55 99,234,654.59 66,120,995.89
（3） 本年应收账款坏账准备情况
类别 转销或 其他
日余额 计提 收回或转回 日余额
核销 减少
单项计提 42,330,547.63 672,047.58 43,002,595.21
组合计提 4,005,496.68 984,810.37 4,990,307.05
合计 46,336,044.31 1,656,857.95 47,992,902.26
续表
类别 转销或 其他
日余额 计提 收回或转回 31 日余额
核销 减少
单项计提 41,658,199.42 672,348.21 42,330,547.63
组合计提 3,236,747.52 1,086,559.50 317,810.34 4,005,496.68
合计 44,894,946.94 1,758,907.71 317,810.34 46,336,044.31
续表
类别 转销或 其他
日余额 计提 收回或转回 31 日余额
核销 减少
单项计提 41,658,199.42 41,658,199.42
组合计提 5,233,700.27 671,798.58 2,668,751.33 3,236,747.52
合计 46,891,899.69 671,798.58 2,668,751.33 44,894,946.94
其中 2021 年坏账准备收回或转回金额重要的：
单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
台州嬉戏儿童娱乐有限公司 59,959.55 银行存款 正常收回
浙江大帷文化发展有限公司 36,008.01 银行存款 正常收回
杭州肯德基有限公司 23,637.51 银行存款 正常收回
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
奉化博纳影院管理有限公司 19,449.78 银行存款 正常收回
台州市可轩堡餐饮有限公司 12,856.07 银行存款 正常收回
台州泳漾教育咨询有限公司 12,789.89 银行存款 正常收回
宁波奉化初乐披萨店 2,049.89 银行存款 正常收回
合计 166,750.70 — —
其中 2020 年坏账准备收回或转回金额重要的：
单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
田姓自然人 2,475,161.18 退房 商品房销售合同解除
潘姓自然人 80,000.00 正常收回 收回购房款
合计 2,555,161.18 — —
（4） 按欠款方归集的前五名的应收账款情况
占应收账款 2022 坏账准备 2022
单位名称 账龄 年 6 月 30 日余额 年 6 月 30 日余
日余额
合计数的比例(%) 额
云南城投物业服务有限公司 51,400,000.00 2 年以内 28.36
云南省康旅控股集团有限公司 34,302,258.75 2 年以内 18.93
陈姓自然人 1 23,303,360.00 5 年以上 12.86 23,303,360.00
李姓自然人 12,368,738.00 5 年以上 6.83 12,368,738.00
杭州银云商业管理有限公司 11,037,060.00 4 年以内 6.09
合计 132,411,416.75 73.07 35,672,098.00
续表
占应收账款 2021 年
单位名称 账龄 12 月 31 日余额合
计数的比例(%)
陈姓自然人 1 23,303,360.00 5 年以上 23.48 23,303,360.00
云南省康旅控股集团有限公司 20,412,779.74 1 年以内 20.57
李姓自然人 12,368,738.00 5 年以上 12.46 12,368,738.00
杭州银云商业管理有限公司 7,947,120.00 3 年以内 8.01
秦汉新城蒜泥企业管理有限公司 5,582,272.00 2 年以内 5.63 342,313.60
合计 69,614,269.74 70.15 36,014,411.60
续表
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占应收账款 2020 坏账准备 2020
单位名称 账龄 年 12 月 31 日余额 年 12 月 31 日
日余额
合计数的比例(%) 余额
陈姓自然人 1 23,303,360.00 5 年以上 35.24 23,303,360.00
李姓自然人 12,368,738.00 5 年以上 18.71 12,368,738.00
杭州银云商业管理有限公司 5,476,120.00 2 年以内 8.28
徐姓自然人 4,052,297.16 5 年以内 6.13 4,052,297.16
胡姓自然人 1 1,933,804.26 5 年以上 2.92 1,933,804.26
合计 47,134,319.42 71.28 41,658,199.42
（1） 预付款项账龄
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 71,785,923.32 100.00 76,067,877.39 100.00 80,188,620.57 100.00
（2） 年末账龄超过一年的大额预付款项
单位名称 账龄 未及时结算的原因
日余额
淄博市淄川土地储备交易中心 67,170,000.00 2-4 年 土地尚未移交
云创商业管理（杭州）有限公司台州分公司 2,965,520.24 3-4 年 未达到结算时间
戴文工程设计（上海）有限公司 898,113.18 1-2 年 尚未达到结算条件
合计 71,033,633.42
续表
单位名称 账龄 未及时结算的原因
日余额
淄博市淄川土地储备交易中心 67,170,000.00 1-3 年 土地尚未移交
云创商业管理（杭州）有限公司台州分公司 7,702,843.82 2-3 年 未达到结算时间
合计 74,872,843.82
续表
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 账龄 未及时结算的原因
日余额
淄博市淄川土地储备交易中心 38,170,000.00 1-2 年 土地尚未移交
云创商业管理（杭州）有限公司台州分公司 12,677,873.93 1-2 年 未达到结算时间
国网陕西省电力公司西咸新区供电公司 139,665.92 3-4 年 尚未结算
合计 50,987,539.85
（3） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项
单位名称 账龄
日余额 日余额合计数
的比例(%)
淄博市淄川土地储备交易中心 67,170,000.00 2-4 年 93.57
云创商业管理（杭州）有限公司台州分公司 2,965,520.24 3-4 年 4.13
戴文工程设计（上海）有限公司 898,113.18 1-2 年 1.25
海南天利度假酒店有限公司 500,000.00 1 年以内 0.70
建研地基基础工程有限责任公司云南分公司 134,776.36 0.19
内、1-2 年
合计 71,668,409.78 — 99.84
续表
占预付款项
单位名称 账龄
数的比例(%)
淄博市淄川土地储备交易中心 67,170,000.00 1-3 年 88.30
云创商业管理（杭州）有限公司台州分公司 7,702,843.82 2-3 年 10.13
戴文工程设计（上海）有限公司 898,113.18 1 年以内 1.18
建研地基基础工程有限责任公司云南分公司 135,295.44 1 年以内 0.18
江西省宜春市中级人民法院 72,093.00 1 年以内 0.09
合计 75,978,345.44 — 99.88
续表
占预付款项
单位名称 账龄
数的比例(%)
淄博市淄川土地储备交易中心 67,170,000.00 2 年以内 83.77
云创商业管理（杭州）有限公司台州分公司 12,677,873.93 1-2 年 15.81
国网陕西省电力公司西咸新区供电公司 139,665.92 3-4 年 0.17
建研地基基础工程有限责任公司云南分公司 132,828.92 1 年以内 0.17
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占预付款项
单位名称 账龄
数的比例(%)
中国电信股份有限公司西安分公司 29,228.26 2 年以内 0.04
合计 80,149,597.03 — 99.96
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
应收利息
应收股利
其他应收款 3,592,453,345.05 4,342,340,204.98 4,316,189,205.25
合计 3,592,453,345.05 4,342,340,204.98 4,316,189,205.25
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
往来款 3,354,297,678.07 4,086,348,793.86 4,284,555,241.42
保证金 25,477,058.65 25,473,405.45 25,602,665.98
押金 1,086,210.00 1,087,446.82 1,087,410.00
代垫款 28,523,475.00 24,254,311.97 22,365,892.05
应收土地补偿款 228,361,646.49 228,361,646.49
其他 534,522.51 508,551.32 426,648.08
小计 3,638,280,590.72 4,366,034,155.91 4,334,037,857.53
坏账准备 45,827,245.67 23,693,950.93 17,848,652.28
合计 3,592,453,345.05 4,342,340,204.98 4,316,189,205.25
（2） 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
收款账面余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 398,138.18 21,735,156.56 22,133,294.74
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
续表
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
— — — —
收款账面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 653,750.36 5,191,548.29 5,845,298.65
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
续表
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
— — — —
收款账面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
本年计提 1,020,455.02 1,020,455.02
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
（3） 其他应收款按账龄列示
账龄 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
合计 3,638,280,590.72 4,366,034,155.91 4,334,037,857.53
（4） 其他应收款坏账准备情况
类别
日余额 计提 收回或转回 转销或核销 其他减少 日余额
单项计提 20,141,410.55 21,735,156.56 41,876,567.11
组合计提 3,552,540.38 398,138.18 3,950,678.56
合计 23,693,950.93 22,133,294.74 45,827,245.67
续表
类别
日余额 计提 收回或转回 转销或核销 其他减少 日余额
单项计提 14,949,862.26 5,191,548.29 20,141,410.55
组合计提 2,898,790.02 653,750.36 3,552,540.38
合计 17,848,652.28 5,845,298.65 23,693,950.93
续表
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
类别
日余额 计提 收回或转回 转销或核销 其他减少 日余额
单项计提 14,949,862.26 14,949,862.26
组合计提 1,878,335.00 1,020,455.02 2,898,790.02
合计 16,828,197.26 1,020,455.02 17,848,652.28
（5） 按欠款方归集的前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备 2022
单位名称 款项性质 账龄 年 6 月 30 日余
余额 日余额合计数
额
的比例（%）
哈尔滨银旗房地产开发有
往来款 1,354,872,735.32 5 年以内 37.24
限公司
天津银润投资有限公司 往来款 1,032,668,377.00 28.38
年，5 年以上
云南城投园林园艺有限公
往来款 497,957,086.53 1 年以内 13.69
司
云南柏丰企业管理(集团)
往来款 304,930,591.55 5 年以上 8.38
有限公司
应收土地
海口市人民政府 228,361,646.49 1-2 年 6.28 18,649,558.34
补偿款
合计 — 3,418,790,436.89 — 93.97 18,649,558.34
续表
占其他应收款 坏账准备
款项性 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 2021 年
单位名称 账龄
质 余额 日余额合计数的 12 月 31
比例（%） 日余额
哈尔滨银旗房地产开发有限
往来款 1,339,682,379.60 4 年以内 30.68
公司
云南城投龙江房地产开发有 1 年以内，4-5
往来款 1,080,802,390.16 24.75
限公司 年
天津银润投资有限公司 往来款 1,030,314,682.74 23.60
年，4-5 年
云南柏丰企业管理(集团)有
往来款 304,930,591.55 4-5 年 6.98
限公司
云南城投置业股份有限公司 往来款 242,681,189.45 3 年以内 5.56
合计 — 3,998,411,233.50 — 91.57
续表
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占其他应收款 坏账准备
款项性 2020 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 2020 年
单位名称 账龄
质 余额 31 日余额合计 12 月 31
数的比例（%） 日余额
哈尔滨银旗房地产开发有限公司 往来款 1,266,832,962.01 3 年以内 29.23
天津银润投资有限公司 往来款 960,000,000.00 22.15
云南城投龙江房地产开发有限公司 往来款 605,000,000.00 3-4 年 13.96
云南城投置业股份有限公司 往来款 369,391,155.39 2 年以内 8.52
云南柏丰企业管理(集团)有限公司 往来款 304,930,591.55 3-4 年 7.04
合计 — 3,506,154,708.95 — 80.90
（1） 存货分类
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
开发成本 3,108,361,635.19 378,955,712.29 2,729,405,922.90
开发产品 1,377,455,155.12 113,326,174.35 1,264,128,980.77
合计 4,485,816,790.31 492,281,886.64 3,993,534,903.67
续表
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
开发成本 3,041,441,481.88 227,151,028.99 2,814,290,452.89
开发产品 1,627,187,835.30 100,981,097.51 1,526,206,737.79
合计 4,668,629,317.18 328,132,126.50 4,340,497,190.68
续表
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
开发成本 4,048,056,684.09 129,557,021.12 3,918,499,662.97
开发产品 1,255,707,778.33 101,640,003.50 1,154,067,774.83
合计 5,303,764,462.42 231,197,024.62 5,072,567,437.80
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
项目 2022 年 1 月 1 日余额 2022 年 6 月 30 日余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 227,151,028.99 151,804,683.30 378,955,712.29
开发产品 100,981,097.51 13,276,285.29 931,208.45 113,326,174.35
合计 328,132,126.50 165,080,968.59 931,208.45 492,281,886.64
续表
项目 2021 年 1 月 1 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 129,557,021.12 123,216,737.68 25,622,729.81 227,151,028.99
开发产品 101,640,003.50 -18,066,790.85 25,622,729.81 8,214,844.95 100,981,097.51
合计 231,197,024.62 105,149,946.83 25,622,729.81 8,214,844.95 25,622,729.81 328,132,126.50
（3） 存货余额含有借款费用资本化金额的说明
存货项目名称 2022 年 1 月 1 日余额 2022 年 6 月 30 日余额
企业合并增加 本期计提 出售减少 其他减少
房地产开发 564,018,075.56 43,708,290.30 20,415,738.31 587,310,627.55
续表
存货项目名称 2021 年 1 月 1 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
企业合并增加 本期计提 出售减少 其他减少
房地产开发 536,711,933.20 141,343,962.48 97,054,670.28 16,983,149.84 564,018,075.56
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
存货项目名称 2020 年 1 月 1 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
企业合并增加 本期计提 出售减少 其他减少
房地产开发 402,880,127.90 207,582,483.27 1,036,602.50 72,714,075.47 536,711,933.20
（4） 开发成本明细
预计 预计投资总额 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 2020 年 12 月 31
项目名称 开工时间
竣工时间 （万元） 余额 日余额 日余额
东方首座 2012 年 106,259.00 150,728,423.62 149,934,140.39 146,076,847.06
银泰农旅小镇-城南商业中心 2018 年 2022 年起陆续竣工 237,000.00 637,001,207.75 633,193,128.60 1,208,866,908.81
梦享•天利龙腾湾二期 2017 年 2021 年 141,742.52 957,056,297.69 943,334,271.46 1,493,996,132.19
海南天联华项目地块 90,000.00 228,223,105.72 228,223,105.72 276,699,599.85
海港中心 2019 年 2023 年 40,215.71 122,367,001.32 120,308,715.75 44,424,662.84
融城璟荟 2018 年 2022 年起陆续竣工 144,072.83 539,397,601.93 506,268,124.06 466,213,176.47
长安国金中心 2019 年 2022 年 59,305.11 430,658,146.27 417,250,145.01 372,756,282.38
其他 42,929,850.89 42,929,850.89 39,023,074.49
合计 — — — 3,108,361,635.19 3,041,441,481.88 4,048,056,684.09
（5） 开发产品明细
项目名称 竣工时间 2022 年 1 月 1 日余额 本期增加 本期减少
余额
融城金阶 2013 年 227,734,317.04 96,064,887.68 131,669,429.36
融城优郡一期 2013 年 36,219,665.01 191,420.43 36,028,244.58
融城优郡二期 2016 年 78,855,913.45 14,133,416.16 64,722,497.29
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 竣工时间 2022 年 1 月 1 日余额 本期增加 本期减少
余额
融城东海 2016 年 73,730,926.41 73,730,926.41
奉化银泰城 2013 年 25,916,516.12 272,671.62 25,643,844.50
西溪银泰城 2017 年 90,966,317.51 90,966,317.51
梦享•龙腾湾一期 2015 年 600,396,254.52 767,583.93 599,628,670.59
梦享•龙腾湾二期 2021 年 303,344,757.35 137,131,945.04 166,212,812.31
银泰农旅小镇-城南商业中心 2021 年 190,023,167.89 4,856,141.10 6,026,896.42 188,852,412.57
合计 1,627,187,835.30 4,856,141.10 254,588,821.28 1,377,455,155.12
续表
项目名称 竣工时间 本年增加 本年减少
额 余额
融城金阶 2013 年 231,212,110.28 27,941.26 3,505,734.50 227,734,317.04
融城优郡一期 2013 年 36,663,351.82 80,000.00 523,686.81 36,219,665.01
融城优郡二期 2016 年 164,984,308.62 12,797,432.73 98,925,827.90 78,855,913.45
融城东海 2016 年 73,730,926.41 73,730,926.41
奉化银泰城 2013 年 27,948,461.29 2,031,945.17 25,916,516.12
西溪银泰城 2017 年 90,966,317.51 90,966,317.51
梦享•龙腾湾一期 2015 年 630,202,302.40 29,806,047.88 600,396,254.52
梦享•龙腾湾二期 2021 年 624,609,904.02 321,265,146.67 303,344,757.35
银泰农旅小镇-城南商业中心 2021 年 835,074,391.24 645,051,223.35 190,023,167.89
合计 1,255,707,778.33 1,472,589,669.25 1,101,109,612.28 1,627,187,835.30
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
项目名称 竣工时间 2020 年 1 月 1 日余额 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日余额
融城金阶 2013 年 226,264,712.30 5,561,238.67 613,840.69 231,212,110.28
融城优郡一期 2013 年 43,180,433.79 6,517,081.97 36,663,351.82
融城优郡二期 2016 年 722,346,555.39 97,600,777.30 654,963,024.07 164,984,308.62
融城东海 2016 年 74,334,308.43 17,195,717.98 17,799,100.00 73,730,926.41
奉化银泰城 2013 年 19,687,951.56 10,626,507.47 2,365,997.74 27,948,461.29
西溪银泰城 2017 年 95,189,188.62 4,222,871.11 90,966,317.51
梦享•龙腾湾一期 2015 年 639,791,501.71 9,589,199.31 630,202,302.40
合计 1,820,794,651.80 130,984,241.42 696,071,114.89 1,255,707,778.33
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022年6月30日余额 2021年12月31日余额 2020年12月31日余额
预售款申报待结转税金 17,185,141.24 20,206,758.93 50,868,218.52
待抵扣进项税 14,808,300.81 51,716,225.87 67,016,579.53
预缴所得税 66,095.29 9,824.60 7.56
其他 291,158.69
合计 32,059,537.34 71,932,809.40 118,175,964.30
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
其他 33,000,000.00 33,000,000.00 39,801,000.00
合计 33,000,000.00 33,000,000.00 39,801,000.00
（1） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、2022 年 1 月 1 日余额 5,663,896,160.80 5,663,896,160.80
二、本期变动 -12,548,135.62 -12,548,135.62
加：外购
存货\固定资产\在建工程转入
企业合并增加
减：处置 2,314,705.76 2,314,705.76
其他转出
加：公允价值变动 -10,233,429.86 -10,233,429.86
三、2022 年 6 月 30 日余额 5,651,348,025.18 5,651,348,025.18
续表
项目 房屋、建筑物 合计
一、2021 年 1 月 1 日余额 5,667,329,600.00 5,667,329,600.00
二、本年变动 -3,433,439.20 -3,433,439.20
加：外购
存货\固定资产\在建工程转入 98,925,827.90 98,925,827.90
企业合并增加
减：处置 9,161,213.63 9,161,213.63
其他转出
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋、建筑物 合计
加：公允价值变动 -93,198,053.47 -93,198,053.47
三、2021 年 12 月 31 日余额 5,663,896,160.80 5,663,896,160.80
续表
项目 房屋、建筑物 合计
一、2020 年 1 月 1 日余额 5,038,866,811.20 5,038,866,811.20
二、本年变动 628,462,788.80 628,462,788.80
加：外购
存货\固定资产\在建工程转入 654,222,355.95 654,222,355.95
企业合并增加
减：处置 17,946,529.51 17,946,529.51
其他转出
加：公允价值变动 -7,813,037.64 -7,813,037.64
三、2020 年 12 月 31 日余额 5,667,329,600.00 5,667,329,600.00
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 2022年6月30日账面价值 未办妥产权证书原因
融城优郡 758,156,700.00 尚在办理中
融城东海 123,102,057.73 尚在办理中
金帝酒楼 22,686,100.00 尚在办理中
合计 903,944,857.73
续表
项目 2021年12月31日账面价值 未办妥产权证书原因
融城优郡 758,996,400.00 尚在办理中
融城东海 127,517,200.00 尚在办理中
金帝酒楼 23,840,000.00 尚在办理中
合计 910,353,600.00
续表
项目 2020年12月31日账面价值 未办妥产权证书原因
融城优郡 658,849,000.00 尚在办理中
融城东海 142,041,200.00 尚在办理中
金帝酒楼 24,029,900.00 尚在办理中
合计 824,920,100.00
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目
面价值 账面价值 账面价值
固定资产 78,258,985.92 79,809,646.64 64,042,142.08
固定资产清理
合计 78,258,985.92 79,809,646.64 64,042,142.08
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）存货转入
（4）其他
（1）处置或报废 74,424.00 74,424.00
（2）其他减少
二、累计折旧
（1）计提 1,166,039.84 9,882.36 193,635.68 178,870.12 1,548,428.00
（2）其他增加（企业合并、资产
拆分）
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 合计
（1）处置或报废 72,191.28 72,191.28
（2）其他
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
（2）其他
四、账面价值
续表
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
（1）购置 395,624.27 395,624.27
（2）在建工程转入
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 合计
（3）存货转入 17,933,807.07 17,933,807.07
（4）其他
（1）处置或报废 80,000.00 254,317.50 334,317.50
（2）其他减少
二、累计折旧
（1）计提 1,715,759.35 19,764.72 412,340.51 366,016.59 2,513,881.17
（2）其他增加（企业合并、资产拆
分）
（1）处置或报废 45,916.73 240,355.16 286,271.89
（2）其他
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 合计
（2）其他
四、账面价值
续表
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）存货转入
（4）其他
（1）处置或报废 3,039,830.00 960,232.44 4,000,062.44
（2）其他减少
二、累计折旧
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 合计
（1）计提 2,006,255.21 19,764.72 432,926.15 301,401.08 2,760,347.16
（2）其他增加（企业合并、资产
拆分）
（1）处置或报废 2,948,635.10 911,371.80 3,860,006.90
（2）其他
三、减值准备
（1）计提
（1）处置或报废
（2）其他
四、账面价值
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 通过经营租赁租出的固定资产
项目 2022 年 6 月 30 日账面价值 2021 年 12 月 31 日账面价值 2020 年 12 月 31 日账面价值
房屋建筑物 64,084,431.84 64,934,211.53 48,228,891.50
合计 64,084,431.84 64,934,211.53 48,228,891.50
（3） 未办妥产权证书的固定资产
项目
账面价值 账面价值 日账面价值 证书原因
房屋建筑物 64,084,431.84 64,934,211.53 48,228,891.50 尚在办理中
合计 64,084,431.84 64,934,211.53 48,228,891.50
项目 计算机软件 合计
一、账面原值
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
(1)处置
(2)其他
二、累计摊销
(1)计提 7,433.34 7,433.34
(1)处置
(2)其他
三、减值准备
（1）计提
(1)处置
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 计算机软件 合计
四、账面价值
续表
项目 计算机软件 合计
一、账面原值
(1)购置 44,600.00 44,600.00
(2)内部研发
(3)企业合并增加
(1)处置
(2)其他
二、累计摊销
(1)计提 1,238.89 1,238.89
(1)处置
(2)其他
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
续表
项目 计算机软件 合计
一、账面原值
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 计算机软件 合计
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
(1)处置
(2)其他
二、累计摊销
(1)计提
(1)处置
(2)其他
三、减值准备
(1)计提
(1)处置
四、账面价值
项目 本期增加 本期摊销 本期其他减少
余额 日余额
装修改造费 4,135,963.17 1,421,063.36 109,324.01 2,605,575.80
财产险 63,000.00 63,000.00
合计 4,135,963.17 63,000.00 1,421,063.36 109,324.01 2,668,575.80
续表
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年增加 本年摊销 本年其他减少
余额 31 日余额
待摊融资服务费 5,603,687.35 5,603,687.35
装修改造费 6,194,771.85 2,085,680.20 4,109,028.88 35,460.00 4,135,963.17
合计 11,798,459.20 2,085,680.20 9,712,716.23 35,460.00 4,135,963.17
续表
项目 本年增加 本年摊销 本年其他减少
余额 31 日余额
待摊融资服务费 14,958,840.19 9,355,152.84 5,603,687.35
装修改造费 9,255,050.14 870,074.10 3,930,352.39 6,194,771.85
合计 24,213,890.33 870,074.10 13,285,505.23 11,798,459.20
（1） 未经抵销的递延所得税资产
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 272,355,972.35 68,088,993.10
可抵扣亏损 17,281,138.61 4,320,284.65
广告及业务宣传费 2,320.00 580.00
房地产预售收入计算的预计利润 76,551,123.35 19,137,780.84
预提土地增值税 394,371,660.84 98,592,915.21
预提费用 87,306,001.02 21,826,500.25
其他 442,046.49 110,511.62
合计 848,310,262.66 212,077,565.67
续表
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 252,558,570.17 63,139,642.55
可抵扣亏损 13,740,601.68 3,435,150.43
广告及业务宣传费 2,320.00 580.00
房地产预售收入计算的预计利润 107,702,141.06 26,925,535.26
预提土地增值税 394,199,660.84 98,549,915.21
预提费用 161,860,983.56 40,465,245.89
其他
合计 930,064,277.31 232,516,069.34
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 219,006,513.39 54,751,628.34
可抵扣亏损 88,926,334.20 22,231,583.55
房地产预售收入计算的预计利润 164,670,761.38 41,167,690.35
预提土地增值税 394,199,660.84 98,549,915.21
预提费用 107,609,732.44 26,902,433.11
其他
合计 974,413,002.25 243,603,250.56
（2） 未经抵销的递延所得税负债
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 1,028,172,799.72 257,043,199.93
非同一控制下企业合并资产评估增值 364,996,838.36 91,249,209.59
投资性房地产折旧调整 821,806,679.57 205,451,669.90
合计 2,214,976,317.65 553,744,079.42
续表
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 1,031,232,129.58 257,808,032.40
非同一控制下企业合并资产评估增值 409,940,821.60 102,485,205.40
投资性房地产折旧调整 701,859,062.92 175,464,765.74
合计 2,143,032,014.10 535,758,003.54
续表
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 1,016,708,342.39 254,177,085.60
非同一控制下企业合并资产评估增值 541,619,051.72 135,404,762.93
投资性房地产折旧调整 617,468,066.16 154,367,016.54
其他 117,870.48 29,467.62
合计 2,175,913,330.75 543,978,332.69
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3） 未确认递延所得税资产明细
项目
余额 余额 余额
可抵扣暂时性差异 547,592,363.77 336,998,265.94 253,548,891.35
可抵扣亏损 1,457,853,208.81 1,271,796,585.35 999,000,806.71
合计 2,005,445,572.58 1,608,794,851.29 1,252,549,698.06
（4） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额 备注
合计 1,457,853,208.81 1,271,796,585.35 999,000,806.71 —
（1） 短期借款分类
借款类别 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
抵押借款 290,440,000.00
加：短期借款的应付利息 841,515.72
合计 291,281,515.72
贷款发放 2020 年 12 月 31
借款单位 抵押物
机构 日借款余额
海南天利投资发展有限公司（以下简称天利投资）与上海国
际信托有限公司签署《上信天利龙腾湾债权投资集合资金信
托计划债权投资合同》，合同号为 X531192294，合同总债
权对价金额不超过 530,000,000.00 元。截止 2020 年 12 月
海南天利投 上海国际
限为 2020 年 1 月 10 日至 2021 年 1 月 16 日，抵押物为 01
资发展有限 信托有限 108,140,000.00
号地块 5#、7#楼在建工程及对应土地使用权（建筑面积合
公司 公司
计 62,829.45 平方米，担保金额为 5.3 亿元）及 01 号地块
平方米）；且云南城投为全部债务承担不可撤销的连带责任
保证担保，并以持有的天利投资 75%的股权作为质押物；康
旅集团为全部债务承担不可撤销的连带责任保证担保。
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发放 2020 年 12 月 31
借款单位 抵押物
机构 日借款余额
陕西西咸新 康旅集团、云南城投、杨蕾提供连带保证担保；云南城投以
区秦迎新城 西部信托 其持有陕西秦迎 51%的股权及自然人股东杨蕾以其持有陕西
秦迎实业有 有限公司 秦迎 49%的股权作为质押；陕西秦迎持有的陕(2018)西咸新
限公司 区不动产权第 0000032 号土地使用权及在建工程抵押。
合计 — 290,440,000.00 —
票据种类 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
银行承兑汇票
商业承兑汇票 6,526,102.31
合计 6,526,102.31
注：截止 2022 年 6 月 30 日已到期未支付的应付票据总额为 6,546,062.06 元，已转
入应付账款中。
（1） 应付账款列示
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
应付工程款及货款 762,638,848.39 853,184,685.58 736,130,492.12
应付销售佣金 1,217,276.27 528,883.00
应付物业管理相关费用 93,458,138.99 55,777,353.03 50,610,971.22
其他 141,407.65 243,585.96 687,508.57
合计 857,455,671.30 909,734,507.57 787,428,971.91
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 2022 年 6 月 30 日余额 未偿还或结转的原因
浙江宝业建设集团有限公司 124,295,638.95 尚未决算
中长建建设工程有限公司 113,335,178.28 尚未决算
广东电白二建集团有限公司 74,578,238.14 尚未决算
中建华融建设工程有限公司 63,074,158.28 尚未决算
云南城投众和装饰有限公司 45,982,393.94 尚未决算
云南城投众和建设集团有限公司 39,122,197.19 尚未决算
浙江凯地基础工程有限公司 20,254,204.40 尚未决算
陕西省西咸新区规划建设局 18,947,040.00 尚未决算
云创商业管理（杭州）有限公司西溪
分公司
浙江开达装饰工程有限公司 12,473,371.55 尚未决算
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 2022 年 6 月 30 日余额 未偿还或结转的原因
浙江环际建设工程有限公司 11,516,606.97 尚未决算
合计 540,312,973.23
续表
单位名称 2021 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
浙江宝业建设集团有限公司 82,701,767.63 尚未决算
中长建建设工程有限公司 80,777,952.74 尚未决算
中建华融建设工程有限公司 53,529,987.49 尚未决算
广东电白二建集团有限公司 41,959,821.46 尚未决算
云南城投众和建设集团有限公司 36,939,404.19 尚未决算
云南城投众和装饰有限公司 36,618,116.38 尚未决算
浙江凯地基础工程有限公司 20,712,920.00 尚未决算
陕西省西咸新区规划建设局 18,947,040.00 尚未决算
浙江开达装饰工程有限公司 13,161,444.95 尚未决算
合计 385,348,454.84 —
续表
单位名称 2020 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
广东电白二建集团有限公司 104,931,787.46 尚未决算
云南城投众和建设集团有限公司 39,995,890.82 尚未决算
中长建建设工程有限公司 20,475,437.45 尚未决算
陕西省西咸新区规划建设局 18,947,040.00 尚未决算
合计 184,350,155.73 —
（1） 预收款项列示
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
物业租金 12,975,443.15 17,718,880.61 17,637,546.69
其他 2,202,343.17 2,003,640.39
合计 12,975,443.15 19,921,223.78 19,641,187.08
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位名称 2022 年 6 月 30 日余额 未偿还或结转的原因
昆明巨信商业运营管理有限公司 784,474.70 逐步结转
云南城投置业股份有限公司 450,395.00 逐步结转
合计 1,234,869.70 —
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
单位名称 2021 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
中长建建设工程有限公司 2,175,768.17 暂未结算
昆明巨信商业运营管理有限公司 965,226.40 逐步结转
合计 3,140,994.57 —
续表
单位名称 2020 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
昆明市花儿胡同餐饮管理有限公司 257,142.86 逐步结转
合计 257,142.86 —
(1) 合同负债情况
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
商品房预收款 213,911,641.55 341,527,527.21 1,125,755,302.45
物业费 6,201,136.36 6,823,453.34 4,684,679.87
合计 220,112,777.91 348,350,980.55 1,130,439,982.32
(2) 合同负债的账面价值在本年发生的重大变动情况
项目 2022 年 1-6 月变动金额 变动原因
商品房预收款 -127,615,885.66 预收款已实现收入
物业费 -622,316.98 物业费收入实现
合计 -128,238,202.64 —
续表
项目 2021 年变动金额 变动原因
商品房预收款 -784,227,775.24 预收款已实现收入
物业费 2,138,773.47 预收物业费
合计 -782,089,001.77 —
续表
项目 2020 年变动金额 变动原因
商品房预收款 1,004,284,174.79 存在新开盘房地产项目
物业费 -3,600,643.40 物业费收入实现
合计 1,000,683,531.39 —
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
(3) 商品房预售款明细如下
项目名称 竣工时间 预售比例（%）
余额
梦享•龙腾湾（二期） 170,214,369.85 2021 年 29.34
融城优郡 4,619,407.12 72.07
梦享•龙腾湾（一期） 14,800,569.39 2017 年 61.54
长安国金中心 11,381,375.24 2022 年 6.08
融城璟荟 5,443,158.70 2022 年陆续竣工 3.06
融城东海 6,351,843.82 2016 年 84.02
银泰农旅小镇-城南商业中心 1,100,917.43 62.86
工
合计 213,911,641.55 —
续表
项目名称 竣工时间 预售比例（%）
余额
梦享•龙腾湾（二期） 294,143,704.50 2021 年 28.34
融城优郡 21,716,418.82 71.94
梦享•龙腾湾（一期） 12,769,316.16 2017 年 61.49
长安国金中心 6,587,911.92 2022 年 1.70
融城璟荟 4,432,210.09 2022 年陆续竣工 2.37
融城东海 1,877,965.72 2016 年 82.11
合计 341,527,527.21 —
续表
项目名称 竣工时间
余额 （%）
银泰农旅小镇-城南商业中心 826,026,296.67 2021 年陆续竣工 72.51
梦享•龙腾湾（二期） 266,373,852.38 2021 年 9.61
融城优郡 19,738,817.88 71.93
融城东海 7,282,832.38 2016 年 80.83
融城璟荟 2,807,780.00 2022 年陆续竣工 2.37
梦享•龙腾湾（一期） 2,382,866.00 2017 年 61.47
融城金阶 1,142,857.14 2013 年 75.62
合计 1,125,755,302.45 —
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 应付职工薪酬分类
项目 2022年1月1日余额 本期增加 本期减少 2022年6月30日余额
短期薪酬 6,592,631.40 10,890,069.89 13,869,341.42 3,613,359.87
离职后福利设
定提存计划
辞退福利 383,198.11 383,198.11
合计 7,000,419.19 12,314,619.41 15,679,377.86 3,635,660.74
续表
项目 2021年1月1日余额 本年增加 本年减少 2021年12月31日余额
短期薪酬 9,944,141.43 33,919,112.65 37,270,622.68 6,592,631.40
离职后福利设
定提存计划
辞退福利 1,319,945.66 936,747.55 383,198.11
合计 9,976,023.18 38,244,145.48 41,219,749.47 7,000,419.19
续表
项目 2020年1月1日余额 本年增加 本年减少 2020年12月31日余额
短期薪酬 9,167,036.70 41,548,835.75 40,771,731.02 9,944,141.43
离职后福利设
定提存计划
辞退福利 126,773.13 126,773.13
合计 9,194,176.35 42,252,646.33 41,470,799.50 9,976,023.18
（2） 短期薪酬
项目 本期增加 本期减少
余额 余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 341,151.78 341,151.78
社会保险费 43,460.66 817,529.10 810,663.35 50,326.41
其中：医疗保险费 44,781.17 796,255.00 786,823.53 54,212.64
工伤保险费 -1,320.51 20,666.93 23,232.65 -3,886.23
其他 607.17 607.17
住房公积金 43,978.93 1,082,864.40 1,087,629.40 39,213.93
工会经费和职工教
育经费
合计 6,592,631.40 10,890,069.89 13,869,341.42 3,613,359.87
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
项目 本年增加 本年减少
余额 日余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 4,800.00 946,462.94 951,262.94
社会保险费 36,588.14 1,774,193.46 1,767,320.94 43,460.66
其中：医疗保险费 36,346.27 1,726,426.05 1,717,991.15 44,781.17
工伤保险费 241.87 45,349.69 46,912.07 -1,320.51
其他 2,417.72 2,417.72
住房公积金 33,993.93 2,119,148.44 2,109,163.44 43,978.93
工会经费和职工教
育经费
合计 9,944,141.43 33,919,112.65 37,270,622.68 6,592,631.40
续表
项目 本年增加 本年减少
余额 日余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 946,817.36 942,017.36 4,800.00
社会保险费 13,330.88 1,561,581.73 1,538,324.47 36,588.14
其中：医疗保险费 7,132.97 1,552,200.12 1,522,986.82 36,346.27
工伤保险费 6,197.91 6,152.51 12,108.55 241.87
其他 3,229.10 3,229.10
住房公积金 19,581.40 2,376,888.95 2,362,476.42 33,993.93
工会经费和职工教
育经费
其他短期薪酬 13,630.00 13,630.00
合计 9,167,036.70 41,548,835.75 40,771,731.02 9,944,141.43
（3） 设定提存计划
项目 2022年1月1日余额 本期增加 本期减少 2022年6月30日余额
基本养老保险 9,669.29 1,375,820.25 1,378,025.67 7,463.87
失业保险费 14,920.39 48,729.27 48,812.66 14,837.00
合计 24,589.68 1,424,549.52 1,426,838.33 22,300.87
续表
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2021年1月1日余额 本年增加 本年减少 2021年12月31日余额
基本养老保险 17,630.37 2,901,103.16 2,909,064.24 9,669.29
失业保险费 14,251.38 103,984.01 103,315.00 14,920.39
合计 31,881.75 3,005,087.17 3,012,379.24 24,589.68
续表
项目 2020年1月1日余额 本年增加 本年减少 2020年12月31日余额
基本养老保险 13,928.19 530,859.16 527,156.98 17,630.37
失业保险费 13,211.46 46,178.29 45,138.37 14,251.38
合计 27,139.65 577,037.45 572,295.35 31,881.75
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
增值税 10,927,395.39 10,646,117.74 2,784,946.09
资源税 1,996.00
企业所得税 43,995,738.62 65,371,656.74 20,274,963.90
城市维护建设税 597,830.54 560,860.99 350,428.22
教育费附加 252,952.59 239,928.38 135,891.85
地方教育费附加 177,602.45 164,539.14 100,676.46
土地增值税 20,335,282.66 8,285,799.98 55,107,810.81
房产税 11,937,111.40 9,104,019.60 7,163,200.03
土地使用税 976,975.98 1,802,418.62 1,687,426.71
个人所得税 56,116.58 160,187.66 217,566.03
印花税 92,285.41 125,269.80 176,698.77
其他 2,561.83 2,522.65 6,697.55
合计 89,351,853.45 96,463,321.30 88,008,302.42
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
应付利息
应付股利 23,419,262.16 23,419,262.16 23,419,262.16
其他应付款 6,065,025,266.45 6,545,654,809.98 5,801,628,115.36
合计 6,088,444,528.61 6,569,074,072.14 5,825,047,377.52
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
普通股股利 23,419,262.16 23,419,262.16 23,419,262.16
合计 23,419,262.16 23,419,262.16 23,419,262.16
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：应付股利超过 1 年未支付主要系控股股东云南城投置业有限公司为支持昆明城海
房地产开发有限公司项目经营，暂未收取。
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
关联方往来款 5,002,902,370.95 5,580,116,657.19 4,912,248,193.46
其他往来款 84,389,482.45 86,700,118.67 69,540,569.67
非金融机构借款及利息 363,432,914.87 269,040,041.71 172,694,453.52
代收代付款项 19,670,399.95 19,777,407.16 20,064,362.20
保证金及押金 77,359,181.29 71,651,239.75 68,140,157.61
认购金 1,025,517.43 5,712,328.99 45,496,328.26
预提费用 477,938,166.51 474,162,078.07 475,136,817.64
拆迁补偿款 38,307,233.00 38,494,938.44 38,307,233.00
合计 6,065,025,266.45 6,545,654,809.98 5,801,628,115.36
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 2022 年 6 月 30 日余额 未偿还或结转的原因
云南城投置业股份有限公司 3,937,692,638.89 未到偿付期
天利（海南）旅游开发有限公司 502,507,928.81 未到偿付期
西安海荣房地产集团有限公司 262,570,041.71 未到偿付期
台州银泰置业有限公司 96,820,545.84 未到偿付期
成都银城置业有限公司 68,780,782.74 未到偿付期
昆明尊龙房地产开发有限公司 65,966,459.50 未到偿付期
中长建建设工程有限公司 50,188,514.65 逐步偿付
五华区人民医院 38,494,938.44 逐步偿付
天津银润投资有限公司 30,000,000.00 未到偿付期
海南天利酒店有限公司 22,034,770.06 未到偿付期
海南天利度假酒店有限公司 19,831,293.05 未到偿付期
宁波银泰置业有限公司 15,653,375.00 未到偿付期
深圳市天利物业管理有限公司海口分公司 12,756,567.60 逐步偿付
林姓自然人 10,875,954.19 逐步偿付
合计 5,134,173,810.48 —
续表
单位名称 2021 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
云南城投置业股份有限公司 3,748,367,346.34 未到偿付期
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 2021 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
天利（海南）旅游开发有限公司 415,976,734.27 逐步偿付
西安海荣房地产集团有限公司 171,779,080.50 未到偿付期
台州银泰置业有限公司 113,473,742.31 未到偿付期
成都银城置业有限公司 62,445,058.60 未到偿付期
昆明尊龙房地产开发有限公司 61,811,842.51 未到偿付期
中长建建设工程有限公司 50,188,514.65 逐步偿付
五华区人民医院 38,494,938.44 逐步偿付
天津银润投资有限公司 30,000,000.00 未到偿付期
宁波银泰置业有限公司 15,653,375.00 未到偿付期
深圳市天利物业管理有限公司海口分公司 12,758,663.60 逐步偿付
林姓自然人 10,875,954.19 逐步偿付
合计 4,731,825,250.41 —
续表
单位名称 2020 年 12 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
天利（海南）旅游开发有限公司 433,912,688.33 未到偿付期
昆明尊龙房地产开发有限公司 52,092,743.45 未到偿付期
中长建建设工程有限公司 45,711,600.00 逐步偿付
五华区人民医院 38,307,233.00 逐步偿付
西安海荣房地产集团有限公司 30,294,036.51 未到偿付期
海南山鑫原木工程投资有限公司 13,782,486.00 逐步偿付
深圳市天利物业管理有限公司海口分公司 12,761,912.69 逐步偿付
林姓自然人 10,875,954.19 逐步偿付
合计 637,738,654.17 —
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
一年内到期的长期借款 232,600,000.00 234,100,000.00 3,760,060,000.00
加：应付利息 6,271,591.94 503,123.67 39,210,531.29
合计 238,871,591.94 234,603,123.67 3,799,270,531.29
（1） 一年内到期的长期借款
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
抵押借款 232,600,000.00 234,100,000.00 3,760,060,000.00
合计 232,600,000.00 234,100,000.00 3,760,060,000.00
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 一年内到期的长期借款分类明细及抵押、质押等情况
贷款发放 2022 年 6 月 30
借款单位 抵押物
机构 日余额
康旅集团提供连带责任担保；融城优郡二期土地提供抵押；
昆明云城 中国银行 借款人名下融城优郡项目全部租金收入应收账款提供质押，
尊龙房地 昆明市盘 同时承诺在贷款人指定机构开立还款资金监管账户，并与贷
产开发有 龙支行营 款人签订资金监管协议，明确借款人名下所有租金收入必须
限公司 业部 全部直接进入还款资金监管账户，并接受贷款人监管，监管
账户内资金优先全部用于偿还贷款人贷款。
昆明城海 中国银行
康旅集团提供连带保证担保；昆明城海房地产开发有限公司
房地产开 股份有限
发有限公 公司深圳
金阶项目”16,776.54 ㎡物业提供抵押。
司 上步支行
康旅集团、云南城投提供连带责任担保；杭州西溪持有的位
于杭州市西湖区西溪银泰商业中心 1 号楼的建筑面积为
宁波奉化 85,471.73 ㎡，编号为浙（2018）杭州市不动产权第 0181152
银泰置业 号《不动产权证书》项下房屋及其所占有范围内的国有土地
有 限 公 使用权提供抵押；台州银泰持有的位于椒江区洪家中心大道
司、杭州 3899 号的台州银泰购物中心的建筑面积为 231,219.93 ㎡，编
昆仑信托
西溪银盛 号为浙（2018）台州椒江不动产权第 0003152 号《不动产权
有限责任 16,100,000.00
置地有限 证》项下 2 至 4 层的房屋及其所占有范围内的国有土地使用
公司
公司、台 权提供抵押；奉化银泰持有的位于奉化市南山路 150 号的奉
州银泰商 化银泰购物中心的建筑面积为 85,895.57 ㎡房屋及其所占有
业有限公 范围内的国有土地使用权提供抵押；杭州西溪、台州商业、
司 宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司以其向承租人等第
三方收取的商业租金收入、物业管理费收入及其他收入等金
钱债及产生的收益作为质押。
合计 — 232,600,000.00 —
续表
贷款发放机 2021 年 12 月 31
借款单位 抵押物
构 日余额
康旅集团提供连带责任担保；融城优郡二期土地提供抵押；
昆明云城 借款人名下融城优郡项目全部租金收入应收账款提供质押，
中国银行昆
尊龙房地 同时承诺在贷款人指定机构开立还款资金监管账户，并与贷
明市盘龙支 208,000,000.00
产开发有 款人签订资金监管协议，明确借款人名下所有租金收入必须
行营业部
限公司 全部直接进入还款资金监管账户，并接受贷款人监管，监管
账户内资金优先全部用于偿还贷款人贷款。
昆明城海 中国银行股
康旅集团提供连带保证担保；昆明城海房地产开发有限公司
房地产开 份有限公司
发有限公 深圳上步支
目”16,776.54 ㎡物业提供抵押。
司 行
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发放机 2021 年 12 月 31
借款单位 抵押物
构 日余额
康旅集团、云南城投提供连带责任担保；杭州西溪持有的位
于杭州市西湖区西溪银泰商业中心 1 号楼的建筑面积为
宁波奉化 85,471.73 ㎡，编号为浙（2018）杭州市不动产权第 0181152
银泰置业 号《不动产权证书》项下房屋及其所占有范围内的国有土地
有 限 公 使用权提供抵押；台州银泰持有的位于椒江区洪家中心大道
司、杭州 3899 号的台州银泰购物中心的建筑面积为 231,219.93 ㎡，
西溪银盛 昆仑信托有 编号为浙（2018）台州椒江不动产权第 0003152 号《不动产
置地有限 限责任公司 权证》项下 2 至 4 层的房屋及其所占有范围内的国有土地使
公司、台 用权提供抵押；奉化银泰持有的位于奉化市南山路 150 号的
州银泰商 奉化银泰购物中心的建筑面积为 85,895.57 ㎡房屋及其所占
业有限公 有范围内的国有土地使用权提供抵押；杭州西溪、台州商
司 业、宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司以其向承租人
等第三方收取的商业租金收入、物业管理费收入及其他收入
等金钱债及产生的收益作为质押。
合计 — 234,100,000.00 —
续表
贷款发放 2020 年 12 月 31
借款单位 抵押物
机构 日余额
昆明云城 中国银行
尊龙房地 昆明市盘
产开发有 龙支行营
限公司 业部
昆明城海 中国银行
康旅集团提供连带保证担保；昆明城海房地产开发有限公司
房地产开 股份有限
发有限公 公司深圳
目”16,776.54 ㎡物业提供抵押。
司 上步支行
康旅集团、云南城投提供连带责任担保；杭州西溪持有的位
于杭州市西湖区西溪银泰商业中心 1 号楼的建筑面积为
宁波奉化 85,471.73 ㎡，编号为浙（2018）杭州市不动产权第 0181152
银泰置业 号《不动产权证书》项下房屋及其所占有范围内的国有土地
有 限 公 使用权提供抵押；台州银泰持有的位于椒江区洪家中心大道
司、杭州 3899 号的台州银泰购物中心的建筑面积为 231,219.93 ㎡，
昆仑信托
西溪银盛 编号为浙（2018）台州椒江不动产权第 0003152 号《不动产
有限责任 3,282,500,000.00
置地有限 权证》项下 2 至 4 层的房屋及其所占有范围内的国有土地是
公司
公司、台 有权提供抵押；奉化银泰持有的位于奉化市南山路 150 号的
州银泰商 奉化银泰购物中心的建筑面积为 85,895.57 ㎡房屋及其所占
业有限公 有范围内的国有土地使用权提供抵押；杭州西溪、台州商
司 业、宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司以其向承租人
等第三方收取的商业租金收入、物业管理费收入及其他收入
等金钱债及产生的收益作为质押。
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发放 2020 年 12 月 31
借款单位 抵押物
机构 日余额
海南天利与上海国际信托有限公司签署《上信天利龙腾湾债
权投资集合资金信托计划债权投资合同》，合同号为
X531192294，合同总债权对价金额不超过 530,000,000.00
元 ， 截 止 2020 年 12 月 31 日 ， 公 司 共 收 到 长 期 借 款
海南天利 上海国际 的金额为 252,560,000.00 元；借款期限为 2019 年 12 月 20
投资发展 信托有限 252,560,000.00 日至 2022 年 1 月 16 日；抵押物为 01 号地块 5#、7#楼在建
有限公司 公司 工程及对应土地使用权（建筑面积合计 62,829.45 平方米，
担保金额为 5.3 亿元）及 01 号地块 2#楼在建工程及对应土
地使用权（建筑面积合计 26,748.54 平方米）；云南城投为
全部债务承担不可撤销的连带责任保证担保，并以持有的天
利投资 75%的股权作为质押物；康旅集团有限公司为全部债
务承担不可撤销的连带责任保证担保。
合计 — 3,760,060,000.00 —
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
待转销项税额 15,172,369.53 19,265,284.54 88,694,210.86
合计 15,172,369.53 19,265,284.54 88,694,210.86
（1） 长期借款分类
借款类别 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
抵押借款 3,839,900,000.00 3,844,900,000.00 691,240,000.00
加：长期借款的应付利息 165,839,929.12 38,672,746.24 1,137,575.38
合计 4,005,739,929.12 3,883,572,746.24 692,377,575.38
注：公司自银行及非银行金融机构取得的借款，利率区间为：4.75%-7.30%。
（2） 长期借款分类明细及抵押、质押等情况
贷款发放 2022 年 6 月 30 日余
借款单位 抵押物
机构 额
昆明城海 中国银行
康旅集团提供连带保证担保；昆明城海房地产开发有限公司持
房地产开 股份有限
发有限公 公司深圳
项目”16,776.54 ㎡物业提供抵押。
司 上步支行
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发放 2022 年 6 月 30 日余
借款单位 抵押物
机构 额
康旅集团、云南城投提供连带责任担保；杭州西溪持有的位于
杭州市西湖区西溪银泰商业中心 1 号楼的建筑面积为 85,471.73
宁波奉化
㎡，编号为浙（2018）杭州市不动产权第 0181152 号《不动产
银泰置业
权证书》项下房屋及其所占有范围内的国有土地使用权提供抵
有限公
押；台州银泰持有的位于椒江区洪家中心大道 3899 号的台州银
司、杭州
昆仑信托 泰购物中心的建筑面积为 231,219.93 ㎡，编号为浙（2018）台
西溪银盛
有限责任 3,248,900,000.00 州椒江不动产权第 0003152 号《不动产权证》项下 2 至 4 层的
置地有限
公司 房屋及其所占有范围内的国有土地使用权提供抵押；奉化银泰
公司、台
持有的位于奉化市南山路 150 号的奉化银泰购物中心的建筑面
州银泰商
积为 85,895.57 ㎡房屋及其所占有范围内的国有土地使用权提
业有限公
供抵押；杭州西溪、台州商业、宁波市奉化银泰城商业经营管
司
理有限公司以其向承租人等第三方收取的商业租金收入、物业
管理费收入及其他收入等金钱债及产生的收益作为质押。
合计 — 3,839,900,000.00 —
续表
贷款发放 2021 年 12 月 31 日
借款单位 抵押物
机构 余额
昆明城海 中国银行
康旅集团提供连带保证担保；昆明城海房地产开发有限公司持有
房地产开 股份有限
发有限公 公司深圳
司 上步支行
康旅集团、云南城投提供连带责任担保；杭州西溪持有的位于杭
州市西湖区西溪银泰商业中心 1 号楼的建筑面积为 85,471.73
宁波奉化
㎡，编号为浙（2018）杭州市不动产权第 0181152 号《不动产权
银泰置业
证书》项下房屋及其所占有范围内的国有土地使用权提供抵押；
有限公
台州银泰持有的位于椒江区洪家中心大道 3899 号的台州银泰购物
司、杭州
昆仑信托 中心的建筑面积为 231,219.93 ㎡，编号为浙（2018）台州椒江不
西溪银盛
有限责任 3,248,900,000.00 动产权第 0003152 号《不动产权证》项下 2 至 4 层的房屋及其所
置地有限
公司 占有范围内的国有土地使用权提供抵押；奉化银泰持有的位于奉
公司、台
化市南山路 150 号的奉化银泰购物中心的建筑面积为 85,895.57
州银泰商
㎡房屋及其所占有范围内的国有土地使用权提供抵押；杭州西
业有限公
溪、台州商业、宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司以其向
司
承租人等第三方收取的商业租金收入、物业管理费收入及其他收
入等金钱债及产生的收益作为质押。
合计 — 3,844,900,000.00 —
续表
贷款发放 2020 年 12 月 31 日
借款单位 抵押物
机构 余额
昆明城海 中国银行
康旅集团提供连带保证担保；昆明城海房地产开发有限公司持有
房地产开 股份有限
发有限公 公司深圳
目”16,776.54 ㎡物业提供抵押。
司 上步支行
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发放 2020 年 12 月 31 日
借款单位 抵押物
机构 余额
海南天利与上海国际信托有限公司签署《上信天利龙腾湾债权投
资集合资金信托计划债权投资合同》，合同号为 X531192294，合
同总债权对价金额不超过 530,000,000.00 元，截止 2020 年 12 月
一年内到期的非流动负债的金额为 252,560,000.00 元；借款期限
海南天利 上海国际
为 2019 年 12 月 20 日至 2022 年 1 月 16 日；抵押物为 01 号地块
投资发展 信托有限 85,240,000.00
有限公司 公司
平方米，担保金额为 5.3 亿元）及 01 号地块 2#楼在建工程及对
应土地使用权（建筑面积合计 26,748.54 平方米）；云南城投为
全部债务承担不可撤销的连带责任保证担保，并以持有的天利投
资 75%的股权作为质押物；康旅集团为全部债务承担不可撤销的
连带责任保证担保。
合计 — 691,240,000.00 —
项目 2022年6月30日余额 2021年12月31日余额 2020年12月31日余额 形成原因
逾期办证违约金 29,683,963.68 15,036,140.00 9,873,000.00 注
阶段性担
按揭担保违约金 355,017.53
保
合计 30,038,981.21 15,036,140.00 9,873,000.00 —
注：昆明云城尊龙房地产开发有限公司、杭州萧山银城置业有限公司、陕西西咸新区
秦汉新城秦迎实业有限公司因部分物业不能按期办理产权证，根据合同约定计提逾期办证
违约金 2,968.40 万元。
（1） 递延收益分类
项目 本期增加 本期减少 形成原因
日余额 30 日余额
财政扶持
政府补助 6,937,555.00 142,552.50 6,795,002.50
项目奖励
合计 6,937,555.00 142,552.50 6,795,002.50 —
续表
项目 本年增加 本年减少 形成原因
日余额 31 日余额
财政扶持
政府补助 7,222,660.00 285,105.00 6,937,555.00
项目奖励
合计 7,222,660.00 285,105.00 6,937,555.00 —
续表
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年增加 本年减少 形成原因
日余额 31 日余额
财政扶持
政府补助 7,507,765.00 285,105.00 7,222,660.00
项目奖励
合计 7,507,765.00 285,105.00 7,222,660.00 —
（2） 政府补助项目
本期 本期计 本期冲 其
与资产相
政府补 2022 年 1 月 1 新增 入营业 本期计入其 减成本 他 2022 年 6 月
关/与收
助项目 日余额 补助 外收入 他收益金额 费用金 变 30 日余额
益相关
金额 金额 额 动
契税返 与资产相
还款 关
合计 6,937,555.00 142,552.50 6,795,002.50
续表
本年 本年计 本年冲 其
与资产相
政府补 2021 年 1 月 1 新增 入营业 本年计入其 减成本 他 2021 年 12 月
关/与收
助项目 日余额 补助 外收入 他收益金额 费用金 变 31 日余额
益相关
金额 金额 额 动
契税返 与资产相
还款 关
合计 7,222,660.00 285,105.00 6,937,555.00
续表
本年 本年计 本年冲 其
与资产相
政府补 2020 年 1 月 1 新增 入营业 本年计入其 减成本 他 2020 年 12 月
关/与收
助项目 日余额 补助 外收入 他收益金额 费用金 变 31 日余额
益相关
金额 金额 额 动
契税返 与资产相
还款 关
合计 7,507,765.00 285,105.00 7,222,660.00
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）营业收入和营业成本情况
项目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
主营业务 394,528,258.99 300,912,093.00 1,529,681,253.95 997,890,942.09 256,588,379.15 94,685,093.14
其他业务 17,043,850.46 35,585,228.49 35,135,977.60
合计 411,572,109.45 300,912,093.00 1,565,266,482.44 997,890,942.09 291,724,356.75 94,685,093.14
（2）主营业务按行业分类
项目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
房地产 394,528,258.99 300,912,093.00 1,529,681,253.95 997,890,942.09 256,588,379.15 94,685,093.14
合计 394,528,258.99 300,912,093.00 1,529,681,253.95 997,890,942.09 256,588,379.15 94,685,093.14
（3）主营业务按产品分类
项目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
房地产 279,043,449.33 256,091,387.88 1,277,302,433.89 919,639,292.27 34,795,236.59 10,048,033.70
商业管理 94,071,982.74 41,385,609.64 203,828,202.05 71,312,247.12 165,681,680.83 77,346,775.80
物业服务 21,412,826.92 3,435,095.48 48,550,618.01 6,939,402.70 56,111,461.73 7,290,283.64
合计 394,528,258.99 300,912,093.00 1,529,681,253.95 997,890,942.09 256,588,379.15 94,685,093.14
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（4）主营业务按物业类型分类
项目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
住宅销售 178,749,465.32 149,587,219.88 1,210,270,734.49 876,088,750.38 8,889,273.34 14,662,301.27
其他房地产业态 100,293,984.01 106,504,168.00 67,031,699.40 43,550,541.89 25,905,963.25 -4,614,267.57
物业综合服务 21,412,826.92 3,435,095.48 48,550,618.01 6,939,402.70 56,111,461.73 7,290,283.64
商业管理 94,071,982.74 41,385,609.64 203,828,202.05 71,312,247.12 165,681,680.83 77,346,775.80
合计 394,528,258.99 300,912,093.00 1,529,681,253.95 997,890,942.09 256,588,379.15 94,685,093.14
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项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
土地增值税 15,276,976.32 17,331,599.91 16,474,659.93
房产税 11,759,033.63 26,216,573.43 17,944,324.80
土地使用税 1,933,101.07 4,062,836.40 3,850,447.47
城市维护建设税 1,179,527.05 4,294,958.51 762,871.02
教育费附加 505,446.95 1,839,849.13 326,308.65
地方教育费附加 337,002.36 1,226,566.06 224,046.17
印花税 129,149.79 722,248.54 763,673.57
水利基金 6,610.85 8,747.24 16,918.49
车船使用税 2,280.00 9,960.00 11,280.00
营业税 -209,148.60
资源税 3,992.00
合计 31,129,128.02 55,504,190.62 40,378,522.10
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
销售代理、佣金策划费 2,801,072.89 19,568,248.93 14,283,925.81
职工薪酬 2,443,489.40 7,285,396.10 11,498,537.18
销售部门业务经费 1,999,693.23 4,652,277.35 4,788,085.99
折旧摊销费 561,530.20 1,315,864.75 1,166,250.22
其他 207,349.23 319,361.99 389,286.14
合计 8,013,134.95 33,141,149.12 32,126,085.34
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
职工薪酬 6,559,150.97 19,410,414.87 19,576,556.67
中介机构服务费 1,708,803.39 -1,576.03 2,853,038.53
折旧、摊销费 1,280,906.62 3,759,307.63 4,226,580.23
业务经费 2,337,276.33 6,507,100.65 6,086,656.94
其他 415,057.60 967,632.96 1,768,035.18
合计 12,301,194.91 30,642,880.08 34,510,867.55
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
利息费用 252,697,478.31 482,732,109.02 441,514,582.02
减：利息收入 37,761,752.88 81,974,796.38 96,792,924.44
加：汇兑损失
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
其他支出 6,068,392.77 23,787,227.70 24,768,762.26
合计 221,004,118.20 424,544,540.34 369,490,419.84
产生其他收益的来源 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
进项税加计扣除 444.50
代扣代缴个税返还 69,863.76 34,807.18 127,015.09
其他 142,578.67 565,039.00 326,231.64
合计 212,442.43 599,846.18 453,691.23
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
其他非流动金融资产在持
有期间的投资收益
处置其他非流动金融资产
取得的投资收益
合计 101,612.19 90,625.00
产生公允价值变动收益的来源 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -10,199,735.62 -114,692,323.92 -17,478,843.08
合计 -10,199,735.62 -114,692,323.92 -17,478,843.08
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
应收账款坏账损失 -1,656,857.95 -1,441,097.37 1,996,952.75
其他应收款坏账损失 -22,133,294.74 -5,845,298.65 -1,020,455.02
合计 -23,790,152.69 -7,286,396.02 976,497.73
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -165,080,968.59 -105,149,946.83 -200,433,996.62
合计 -165,080,968.59 -105,149,946.83 -200,433,996.62
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
非流动资产处置收益 -290.00 436,883.00
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
其中:划分为持有待售的非流动资产处置收益
未划分为持有待售的非流动资产处置收
-290.00 436,883.00
益
其中:固定资产处置收益 -290.00 436,883.00
合计 -290.00 436,883.00
续表
计入非经常性损益的金额
项目
非流动资产处置收益 -290.00 436,883.00
其中:划分为持有待售的非流动资产处置收益
未划分为持有待售的非流动资产处置收
-290.00 436,883.00
益
其中:固定资产处置收益 -290.00 436,883.00
合计 -290.00 436,883.00
（1） 营业外收入明细
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
与企业日常活动无关的政府补助 34,771.67 2,382,789.60 1,431,587.67
违约赔偿收入 894,089.71 4,803,741.21 3,789,673.18
罚款收入 540.00
其他 7,341.77 582,979.54 42,263.14
合计 936,743.15 7,769,510.35 5,263,523.99
续表
计入当年非经常性损益的金额
项目
与企业日常活动无关的政府补助 34,771.67 319,127.20 889,087.67
违约赔偿收入 894,089.71 4,803,741.21 3,789,673.18
罚款收入 540.00
其他 7,341.77 582,979.54 42,263.14
合计 936,743.15 5,705,847.95 4,721,023.99
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 计入当年损益的政府补助
补助项目 2021 年度发生额 2020 年度发生额
生额 与收益相关
财政扶持资金 250,000.00 634,599.00 与收益相关
稳岗补贴 34,771.67 4,627.20 178,988.67 与收益相关
重大项目投资奖励 55,500.00 与收益相关
专项补助 2,063,662.40 42,500.00 与收益相关
疫情期间重点商贸业奖补 500,000.00 与收益相关
其他补贴 64,500.00 20,000.00 与收益相关
合计 34,771.67 2,382,789.60 1,431,587.67
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
非流动资产毁损报废损失 1,932.72 23,353.57 13,956.56
罚款支出 2,185,840.34 4,403.91
赔偿金、违约金支出 15,005,841.21 6,085,771.71 28,094,136.69
其他 7.09 88.26
合计 17,193,614.27 6,109,132.37 28,112,585.42
续表
计入非经常性损益的金额
项目
非流动资产毁损报废损失 1,932.72 23,353.57 13,956.56
罚款支出 2,185,840.34 4,403.91
赔偿金、违约金支出 15,005,841.21 6,085,771.71 28,094,136.69
其他 7.09 88.26
合计 17,193,614.27 6,109,132.37 28,112,585.42
（1）所得税费用
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
当年所得税费用 -9,291,544.98 62,377,097.43 27,137,720.99
递延所得税费用 38,433,003.11 -2,506,715.55 -35,241,906.88
合计 29,141,458.13 59,870,381.88 -8,104,185.89
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（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
本年合并利润总额 -376,902,845.22 -201,224,340.23 -518,270,835.39
按法定/适用税率计算的所得
-94,225,711.32 -50,306,085.06 -129,567,708.85
税费用
调整以前期间所得税的影响 24,082,447.79 272,299.68 24,961,852.52
非应税收入的影响 -80,859.15
不可抵扣的成本、费用和损
失的影响
使用前期未确认递延所得税
-13,612,674.28 -3,477,403.48
资产的可抵扣亏损的影响
本年未确认递延所得税资产
的可抵扣暂时性差异或可抵 99,162,680.32 123,418,339.35 99,675,042.69
扣亏损的影响
所得税费用 29,141,458.13 59,870,381.88 -8,104,185.89
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本年发生额
项目 税后归
日余额 本年所得税 入其他综合 入其他综合 减：所得税 税后归属于 日余额
属于少
前发生额 收益当期转 收益当期转 费用 母公司
数股东
入损益 入留存收益
一、不能重分类进损益的其他综合收益
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动
企业自身信用风险公允价值变动
其他
二、将重分类进损益的其他综合收益 433,575,837.28 -33,694.24 -8,423.56 -25,270.68 433,550,566.60
其中：权益法下可转损益的其他综合收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
存货或自用房地产转换为采用公允价值模
式计量的投资性房地产形成的利得或损失
其他综合收益合计 433,575,837.28 -33,694.24 -8,423.56 -25,270.68 433,550,566.60
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
本年发生额
减：前期 减：前期
项目 本年所得税前发 减：所得税 税后归属于
余额 综合收益 综合收益 属于少 日余额
生额 费用 母公司
当期转入 当期转入 数股东
损益 留存收益
一、不能重分类进损益的其他综合收益
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动
企业自身信用风险公允价值变动
其他
二、将重分类进损益的其他综合收益 417,455,134.45 21,494,270.45 5,373,567.62 16,120,702.83 433,575,837.28
其中：权益法下可转损益的其他综合收
益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
存货或自用房地产转换为采用公允价值
模式计量的投资性房地产形成的利得或 417,455,134.45 21,494,270.45 5,373,567.62 16,120,702.83 433,575,837.28
损失
其他综合收益合计 417,455,134.45 21,494,270.45 5,373,567.62 16,120,702.83 433,575,837.28
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
本年发生额
减：前期
项目 计入其他 税后归
日余额 本年所得税前 入其他综合 减：所得税 税后归属于 日余额
综合收益 属于少
发生额 收益当期转 费用 母公司
当期转入 数股东
入损益
留存收益
一、不能重分类进损益的其他综合收益
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动
企业自身信用风险公允价值变动
其他
二、将重分类进损益的其他综合收益 410,205,780.37 9,665,805.44 2,416,451.36 7,249,354.08 417,455,134.45
其中：权益法下可转损益的其他综合收
益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
存货或自用房地产转换为采用公允价值
模式计量的投资性房地产形成的利得或 410,205,780.37 9,665,805.44 2,416,451.36 7,249,354.08 417,455,134.45
损失
其他综合收益合计 410,205,780.37 9,665,805.44 2,416,451.36 7,249,354.08 417,455,134.45
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 模拟合并现金流量表补充资料
项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度
净利润 -406,044,303.35 -261,094,722.11 -510,166,649.50
加：资产减值准备 165,080,968.59 105,149,946.83 200,433,996.62
信用减值损失 23,790,152.69 7,286,396.02 -976,497.73
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,548,428.00 2,513,881.17 2,760,347.16
使用权资产折旧
无形资产摊销 7,433.34 1,238.89
长期待摊费用摊销 1,421,063.36 9,712,716.23 13,285,505.23
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”填列） -290.00 436,883.00
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 1,932.72 23,353.57 13,956.56
公允价值变动损失（收益以“-”填列） 10,199,735.62 114,692,323.92 17,478,843.08
财务费用（收益以“-”填列） 221,169,137.66 419,602,159.27 359,391,451.27
投资损失（收益以“-”填列） -101,612.19 -90,625.00
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） 20,438,503.67 11,087,181.22 -65,375,087.93
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） 17,994,499.44 -13,593,896.77 30,133,181.05
存货的减少（增加以“-”填列） 225,589,608.72 669,338,434.87 -545,529,216.24
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -43,641,508.81 -164,995,893.21 449,847,165.32
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） -198,150,762.22 -796,335,889.72 347,421,842.55
其他
经营活动产生的现金流量净额 39,404,889.43 103,285,327.99 299,065,095.44
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的年末余额 124,305,777.95 104,378,824.76 260,476,361.64
减：现金的年初余额 104,378,824.76 260,476,361.64 207,186,587.66
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 19,926,953.19 -156,097,536.88 53,289,773.98
（2） 现金和现金等价物
项目 2022年1-6月 2021年度 2020年度
现金 124,305,777.95 104,378,824.76 260,476,361.64
其中：库存现金 129.39
可随时用于支付的银行存款 123,802,301.13 103,725,012.03 260,241,736.95
可随时用于支付的其他货币资金 503,476.82 653,812.73 234,495.30
年末现金和现金等价物余额 124,305,777.95 104,378,824.76 260,476,361.64
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022年6月30日 2021年12月31日 2020年12月31日 受限原因
为金融机构借款以及客户
货币资金 24,040,641.23 19,334,934.14 11,423,772.16 按揭提供担保、履约保
证、诉讼冻结
应收账款 70,249,460.34 41,442,806.84 14,265,045.96 为金融机构借款提供担保
存货 1,628,774,862.96 1,775,224,633.36 1,688,503,119.14 为金融机构借款提供担保
投资性房地产 4,771,772,600.00 4,764,605,700.00 4,754,672,758.53 为金融机构借款提供担保
合计 6,494,837,564.53 6,600,608,074.34 6,468,864,695.79
种类 列报项目
/2022年1-6月金额 月损益的金额
契税返还款 6,795,002.50 递延收益 142,552.50
稳岗补贴 34,771.67 营业外收入 34,771.67
合计 6,829,774.17 177,324.17
续表
种类 列报项目
/2021年度金额 益的金额
契税返还款 6,937,555.00 递延收益 285,105.00
减租减息补贴 2,063,662.40 营业外收入 2,063,662.40
契税返还 279,934.00 其他收益 279,934.00
省级节水型载体创建工程经费补助 10,000.00 营业外收入 10,000.00
稳岗补贴 4,627.20 营业外收入 4,627.20
以工代训补贴 4,500.00 营业外收入 4,500.00
合计 9,600,278.60 2,947,828.60
续表
种类 列报项目
/2020年度金额 益的金额
契税返还款 7,222,660.00 递延收益 285,105.00
疫情期间重点商贸业奖补 500,000.00 营业外收入 500,000.00
财政贴息补助资金 374,599.00 营业外收入 374,599.00
疫情扶持资金 260,000.00 营业外收入 260,000.00
稳岗补贴 178,988.67 营业外收入 178,988.67
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
种类 列报项目
/2020年度金额 益的金额
重大项目投资奖励 55,500.00 营业外收入 55,500.00
专项补助 42,500.00 营业外收入 42,500.00
政府纾困补助 10,000.00 营业外收入 10,000.00
其他补贴 10,000.00 营业外收入 10,000.00
合计 8,654,247.67 1,716,692.67
八、合并范围的变化
如附注二“云南城投置业股份有限公司拟置出公司的基本情况”所述，本次拟置出标
的公司的模拟合并范围包括昆明云城尊龙房地产开发有限公司等 14 家公司。截至 2022 年
被投资单位 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 46,620,000.00 46,620,000.00 46,620,000.00
昆明城海房地产开发有限公司 152,229,006.88 152,229,006.88 152,229,006.88
西安东智房地产有限公司 118,452,295.00 118,452,295.00 118,452,295.00
云南东方柏丰投资有限责任公司 104,081,632.65 104,081,632.65 104,081,632.65
宁波奉化银泰置业有限公司 447,821,024.39 447,821,024.39 447,821,024.39
杭州西溪银盛置地有限公司 832,461,647.55 832,461,647.55 832,461,647.55
台州银泰商业有限公司 193,794,966.90 193,794,966.90 193,794,966.90
杭州萧山银城置业有限公司 67,000,000.00 67,000,000.00 67,000,000.00
海南天利投资发展有限公司 46,579,112.42 46,579,112.42 46,579,112.42
海南天联华房地产投资有限公司 7,500,000.00 7,500,000.00 7,500,000.00
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 25,271,588.96 25,271,588.96 25,271,588.96
西安国际港务区海荣实业有限公司 22,074,975.73 22,074,975.73 22,074,975.73
西安海荣青东村房地产开发有限公司 9,831,363.86 9,831,363.86 9,831,363.86
云尚发展（淄博）有限公司 51,000,000.00 51,000,000.00 51,000,000.00
合计 2,124,717,614.34 2,124,717,614.34 2,124,717,614.34
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
九、公允价值的披露
项目 第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公
合计
允价值计量 计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
投资性房地产 5,651,348,025.18 5,651,348,025.18
出租的建筑物 5,651,348,025.18 5,651,348,025.18
持续以公允价值计量的资
产总额
续表
项目 第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公
合计
允价值计量 计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
投资性房地产 5,663,896,160.80 5,663,896,160.80
出租的建筑物 5,663,896,160.80 5,663,896,160.80
持续以公允价值计量的资
产总额
续表
项目 第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公
合计
允价值计量 计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
投资性房地产 5,667,329,600.00 5,667,329,600.00
出租的建筑物 5,667,329,600.00 5,667,329,600.00
持续以公允价值计量的资
产总额
定量信息
拟置出公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的
投资性房地产的评估结果确认为投资性房地产的公允价值。
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
拟置出公司金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间在本年度无重大的变动。
拟置出公司金融工具及投资性房地产的公允价值估值技术在本年度未发生变更。
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、其他非流动金融资产、短
期借款、应付款项、一年内到期的非流动负债、长期借款。
上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
（一） 关联方关系
控股股东名称 注册地 业务性质 注册资本
房地产开发与经营；商品房销
云南城投置业股份有 云南
售；房屋租赁；基础设施建设投 1,605,686,909.00
限公司 昆明
资；土地开发；项目投资与管理
注：云南城投置业股份有限公司的母公司为云南省康旅控股集团有限公司，最终控制
方为云南省国有资产监督管理委员会。
其他关联方名称 与拟置出公司关系
云南云泰商业管理有限公司 受同一控股股东控制
云南城投物业服务有限公司 受同一控股股东控制
台州银泰置业有限公司 受同一控股股东控制
中建穗丰置业有限公司 受同一控股股东控制
杭州银云商业管理有限公司 受同一控股股东控制
哈尔滨银旗房地产开发有限公司 受同一控股股东控制
天津银润投资有限公司 受同一控股股东控制
成都银城置业有限公司 受同一控股股东控制
名尚银泰（淄博）商业发展有限公司 受同一控股股东控制
云南红河房地产开发有限公司 受同一控股股东控制
云南城投康旅企业管理有限公司 受同一控股股东控制
云创商业管理（杭州）有限公司 受同一控股股东控制
宁波银泰置业有限公司 受同一控股股东控制
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他关联方名称 与拟置出公司关系
云南城投天堂岛置业有限公司 受同一控股股东控制
云泰商业管理（天津）有限公司 受同一控股股东控制
云南城投园林园艺有限公司 受同一控股股东控制
云南城投龙江房地产开发有限公司 受同一最终控制方控制
冕宁康旅投资开发有限公司 受同一最终控制方控制
云南省城市更新有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投康养产业研究有限责任公司 受同一最终控制方控制
宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 受同一最终控制方控制
平阳银泰置业有限公司 受同一最终控制方控制
苍南银泰置业有限公司 受同一最终控制方控制
杭州云泰购物中心有限公司 受同一最终控制方控制
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投洱海置业有限公司 受同一最终控制方控制
海南天利度假酒店有限公司 受同一最终控制方控制
海南天利酒店有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投项目管理有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投众和建设集团有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投众和装饰有限公司 受同一最终控制方控制
云南海埂酒店管理有限公司 受同一最终控制方控制
云南融智投资有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投健康产业投资有限公司 受同一最终控制方控制
云南集采贸易有限公司 受同一最终控制方控制
云南云缦汽车旅游投资有限公司 受同一最终控制方控制
云南城投海东投资开发有限公司 受同一最终控制方控制
瑞滇投资管理有限公司 受同一最终控制方控制
云南柏丰企业管理(集团)有限公司 其他关联方
陕西秦岭皇冠实业有限公司 其他关联方
天利(海南)旅游开发有限公司 其他关联方
福州万融投资管理有限公司 其他关联方
昆明尊龙房地产开发有限公司 其他关联方
北京银泰置地商业有限公司 其他关联方
宁波溪口银泰旅游开发有限公司 其他关联方
慈溪银泰置业有限公司 其他关联方
深圳市天利物业管理有限公司 其他关联方
海南澜庭花海贸易有限公司 其他关联方
海南国际会展中心有限责任公司 其他关联方
杨蕾 其他关联方
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（二） 关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
云南城投物业服务有限公司 接受物业服务 305,261.88 730,937.16 932,265.68
云南城投众和装饰有限公司 接受工程施工服务 10,736,400.00 91,654,272.30
云南城投众和建设集团有限公司 接受工程施工服务 3,500,000.00
云南红河房地产开发有限公司 接受管理服务 575,553.18 586,816.17
台州银泰置业有限公司 提供物业管理服务 2,094,650.94 7,637,929.68 10,585,788.07
杭州银云商业管理有限公司 提供物业管理服务 1,457,518.87 5,313,858.40 7,476,990.40
合计 — 3,857,431.69 24,994,678.42 114,736,132.62
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 2022 年 1-6 月发生额 2021 年度发生额 2020 年度发生额
云南城投物业服务有限公司 销售商品 83,424,096.52
云南城投置业股份有限公司 利息收入 4,478,475.75 6,724,248.97
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 利息收入 323,436.60 312,949.09
合计 — 83,424,096.52 4,801,912.35 7,037,198.06
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 委托管理/出包情况
委托资产类 托管费定价依 2022 年 1-6 月确
委托方名称 受托方名称 委托起始日 委托终止日
型 据 认的托管费
宁波奉化银泰置业有限公司；宁波市 云创商业管理（杭
购物中心 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 9,952,304.61
奉化银泰城商业经营管理有限公司 州）有限公司
云创商业管理（杭 西溪银泰城
杭州西溪银盛置地有限公司 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 25,368,249.96
州）有限公司 购物中心
云创商业管理（杭 台州银泰城
台州银泰商业有限公司 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 4,737,323.58
州）有限公司 购物中心
续表
委托资产类 托管费定价依 2021 年确认的托
委托方名称 受托方名称 委托起始日 委托终止日
型 据 管费
宁波奉化银泰置业有限公司；宁波市 云创商业管理（杭
购物中心 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 22,418,150.51
奉化银泰城商业经营管理有限公司 州）有限公司
云创商业管理（杭 西溪银泰城
杭州西溪银盛置地有限公司 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 40,497,333.05
州）有限公司 购物中心
云创商业管理（杭 台州银泰城
台州银泰商业有限公司 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 5,472,379.73
州）有限公司 购物中心
续表
委托资产类 托管费定价依 2020 年确认的托
委托方名称 受托方名称 委托起始日 委托终止日
型 据 管费
宁波奉化银泰置业有限公司；宁波市 云创商业管理（杭
购物中心 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 23,321,802.08
奉化银泰城商业经营管理有限公司 州）有限公司
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
委托资产类 托管费定价依 2020 年确认的托
委托方名称 受托方名称 委托起始日 委托终止日
型 据 管费
云创商业管理（杭 西溪银泰城
杭州西溪银盛置地有限公司 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 43,989,683.21
州）有限公司 购物中心
云创商业管理（杭 台州银泰城
台州银泰商业有限公司 2018.7.1 2028.6.30 协商定价 4,967,938.01
州）有限公司 购物中心
（2） 受托管理/承包情况
托管费定价依 2022 年 1-6 月确
委托方名称 受托方名称 委托资产类型 委托起始日 委托终止日
据 认的托管费
云南省康旅控股集团有限公司 西安东智房地产有限公司 其他资产托管 2017.11.22 2025.11.22 行业标准 —
续表
托管费定价依 2021 年确认的托
委托方名称 受托方名称 委托资产类型 委托起始日 委托终止日
据 管费
云南省康旅控股集团有限公司 西安东智房地产有限公司 其他资产托管 2017.11.22 2025.11.22 行业标准 —
续表
托管费定价依 2020 年确认的托
委托方名称 受托方名称 委托资产类型 委托起始日 委托终止日
据 管费
云南省康旅控股集团有限公司 西安东智房地产有限公司 其他资产托管 2017.11.22 2025.11.22 行业标准 —
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 出租情况
租赁资产 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度
出租方名称 承租方名称
类型 确认的租赁收益 确认的租赁收益 确认的租赁收益
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南城投健康产业投资有限公司 办公楼 750,373.48 1,375,684.72
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南城投康养产业研究有限责任公司 办公楼 437,457.03 439,866.01
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南城投物业服务有限公司 车位 571,428.57 1,523,809.52 1,333,333.33
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南城投置业股份有限公司 办公楼 1,801,580.00 1,351,185.00
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南集采贸易有限公司 办公楼 633,638.74 1,056,064.57
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南融智投资有限公司 办公楼 683,510.86 1,253,103.24
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南云缦汽车旅游投资有限公司 办公楼 227,596.74 417,260.69
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南省康旅控股集团有限公司 办公楼 13,661,782.62 25,046,601.48
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南省城市更新有限公司 办公楼 1,014,965.60 1,691,609.33
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 瑞滇投资管理有限公司 办公楼 315,351.23
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 云南海埂酒店管理有限公司 办公楼 622,774.72
昆明城海房地产开发有限公司 云南云泰商业管理有限公司 商业 2,090,476.19 4,180,952.40 2,971,428.57
台州银泰商业有限公司 台州银泰置业有限公司 商铺 2,037,000.00 7,637,929.68 10,294,436.40
台州银泰商业有限公司 杭州银云商业管理有限公司 商铺 1,417,403.67 5,313,858.40 7,271,201.85
合计 — — 26,265,339.45 51,287,925.04 21,870,400.15
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 作为担保方
被担保方名称 担保金额（万元） 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
云南省康旅控股集团有限公司 104,627.55 2021.11.10 2024.11.10 否
云南城投置业股份有限公司 12,000.00 2021.9.30 2022.9.9 否
合计 116,627.55 — — —
（2）作为被担保方
担保是否已经
担保方名称 担保金额（万元） 担保起始日 担保到期日
履行完毕
云南省康旅控股集团有限公司 20,650.00 2016.12.9 2022.12.9 否
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 60,100.00 2014.12.19 2026.12.19 否
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 326,500.00 2019.4.25 2042.4.25 否
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司、杨蕾 7,373.00 2020.1.17 2021.1.16 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司、杨蕾 2,727.00 2020.1.22 2021.1.21 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司、杨蕾 4,910.00 2020.2.21 2021.2.21 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司、杨蕾 3,220.00 2020.2.28 2021.2.28 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 3,656.00 2019.12.20 2021.12.19 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 7,070.00 2019.12.20 2021.6.19 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 1,600.00 2019.12.27 2021.12.26 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 1,820.00 2019.12.27 2021.6.26 是
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
担保是否已经
担保方名称 担保金额（万元） 担保起始日 担保到期日
履行完毕
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 1,850.00 2020.1.3 2021.11.16 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 700.00 2020.1.3 2021.7.2 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 5,690.00 2020.1.10 2021.7.9 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 9,855.00 2020.1.10 2021.1.9 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 5,380.00 2020.1.10 2021.11.16 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 4,720.00 2020.1.17 2021.7.16 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 959.00 2020.1.17 2021.1.16 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 1,294.00 2020.1.17 2021.11.16 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 2,286.00 2019.12.27 2020.12.26 是
云南省康旅控股集团有限公司、云南城投置业股份有限公司 2,900.00 2020.1.3 2021.1.2 是
云南城投置业股份有限公司 10,000.00 2019.4.4 2020.10.4 是
云南城投置业股份有限公司 20,000.00 2019.4.19 2020.10.19 是
云南城投置业股份有限公司 15,000.00 2019.4.19 2020.10.19 是
合计 520,260.00 — — —
关联方名称 截止 2022 年 6 月 30 日本息余额 截止 2021 年 12 月 31 日本息余额 截止 2020 年 12 月 31 日本息余额 备注
拆入
成都银城置业有限公司 70,493,346.39 67,418,523.85 61,082,799.71
福州万融投资管理有限公司 18,180,000.00
杭州海威房地产开发有限公司 203,987.00
杭州云泰购物中心有限公司 46,757.42
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方名称 截止 2022 年 6 月 30 日本息余额 截止 2021 年 12 月 31 日本息余额 截止 2020 年 12 月 31 日本息余额 备注
昆明尊龙房地产开发有限公司 68,001,118.79 65,984,139.30 61,838,738.65
天利（海南）旅游开发有限公司 522,005,539.86 502,507,928.81 534,214,233.27
云南城投龙江房地产开发有限公司 6,126,324.49 5,622,979.33
云南城投置业股份有限公司 3,684,121,007.53 4,206,588,076.50 3,117,674,043.51
小计 4,344,621,012.57 4,848,624,992.95 3,798,863,538.89
拆出
北京银泰置地商业有限公司 155,822,177.48
苍南银泰置业有限公司 133,468,902.29
成都银城置业有限公司 55,400,077.69 53,605,560.72
哈尔滨银旗房地产开发有限公司 1,353,572,735.32 1,338,382,379.60 496,522,729.18
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 5,140,500.00
宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 255,920,477.14
平阳银泰置业有限公司 65,398,562.26
台州银泰置业有限公司 16,203,225.51 15,295,825.51
天津银润投资有限公司 832,668,377.00 830,314,682.74 760,000,000.00
云南柏丰企业管理（集团）有限公司 304,930,591.55 304,930,591.55 304,930,591.55
云南城投龙江房地产开发有限公司 475,773,583.54
云南城投园林园艺有限公司 497,957,086.53
云南城投天堂岛置业有限公司 97,376,897.98
云南城投置业股份有限公司 88,787,271.85 184,319,124.22 349,522,001.10
小计 3,133,316,139.94 3,203,529,147.88 2,639,398,664.49
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方名称 关联交易内容 2022年1-6月发生额 2021年度发生额 2020年度发生额
云南城投置业股份有限公司 出售固定资产 436,883.00
（三） 关联方往来余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
云南城投物业服务有限公司 51,400,000.00 1,200,000.00
云南省康旅控股集团有限公司 34,302,258.75 20,412,779.74
杭州银云商业管理有限公司 11,037,060.00 7,947,120.00 5,476,120.00
台州银泰置业有限公司 7,992,180.00 3,551,520.00
云南省城市更新有限公司 2,816,529.54 1,793,105.90
云南城投健康产业投资有限公司 2,213,601.78 1,444,468.96
云南云泰商业管理有限公司 2,195,000.00 2,195,000.00 1,560,000.00
云南融智投资有限公司 1,921,118.93 1,321,454.33
云南集采贸易有限公司 967,871.31 719,428.43
云南城投康养产业研究有限责任
公司
云南海埂酒店管理有限公司 648,696.27
瑞滇投资管理有限公司 528,648.90
云南云缦汽车旅游投资有限公司 231,401.10
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
哈尔滨银旗房地产开发有限公司 1,354,872,735.32 1,339,682,379.60 1,266,832,962.01
天津银润投资有限公司 1,032,668,377.00 1,030,314,682.74 960,000,000.00
云南城投园林园艺有限公司 497,957,086.53
云南柏丰企业管理(集团)有限公
司
云南城投置业股份有限公司 88,787,271.85 242,681,189.45 369,391,155.39
成都银城置业有限公司 55,400,077.69 53,605,560.72
名尚银泰（淄博）商业发展有限
公司
云南城投洱海置业有限公司 1,416,000.00
云南红河房地产开发有限公司 2,130,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00
云创商业管理（杭州）有限公司 1,775,785.06 1,769,021.06 1,648,429.17
杭州银云商业管理有限公司 900,000.00 900,000.00 900,000.00
云南城投龙江房地产开发有限公
司
台州银泰置业有限公司 16,203,225.51 15,295,825.51
宁波经济技术开发区泰悦置业有
限公司
苍南银泰置业有限公司 135,788,452.29
平阳银泰置业有限公司 65,398,562.26
海南天利度假酒店有限公司 8,000,000.00
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
昆明云城西山旅游投资开发有限
公司
海南天利酒店有限公司 1,000,000.00
云南城投天堂岛置业有限公司 97,376,897.98
北京银泰置地商业有限公司 155,822,177.48
宁波溪口银泰旅游开发有限公司 12,156,723.00
慈溪银泰置业有限公司 193,450.00
预付款项
云创商业管理（杭州）有限公司
台州分公司
海南天利度假酒店有限公司 500,000.00
项目名称 关联方 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
其他应付款 成都银城置业有限公司 71,855,605.28 68,780,782.74 62,445,058.60
福州万融投资管理有限公司 400,000.00 400,000.00 18,580,000.00
海南天利度假酒店有限公司 19,831,293.05 19,831,293.05
海南天利酒店有限公司 22,034,770.06 22,034,770.06
杭州银云商业管理有限公司 50,147.25 50,147.25 50,147.25
昆明尊龙房地产开发有限公司 68,001,118.79 65,984,139.30 61,838,738.65
宁波银泰置业有限公司 28,913,125.73 27,913,125.73 24,913,125.73
台州银泰置业有限公司 97,270,545.84 113,473,742.31 113,473,742.31
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
天津银润投资有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
天利(海南)旅游开发有限公司 522,005,539.86 502,507,928.81 534,214,233.27
云南城投康旅企业管理有限公司 5,892.42 5,892.42 5,892.42
云南城投龙江房地产开发有限公司 6,126,324.49 30,693,718.22
云南云泰商业管理有限公司 440,000.00
云南城投物业服务有限公司 36,902.00 32,318.00 5,117.37
云创商业管理(杭州)有限公司 19,348.00
云南城投项目管理有限公司 525,578.43
云南城投置业股份有限公司 4,132,038,738.43 4,712,358,153.99 3,933,345,481.90
云南红河房地产开发有限公司 1,371,380.73 1,927,744.41 1,997,744.41
云南集采贸易有限公司 110,887.00
云南省康旅控股集团有限公司 8,477,247.08 7,705,368.20 30,995,261.36
云南云缦汽车旅游投资有限公司 39,829.43
云泰商业管理（天津）有限公司 459,348.00 455,195.00
苍南银泰置业有限公司 6,840,004.00
海南澜庭花海贸易有限公司 3,000.00
海南国际会展中心有限责任公司 99,750.00
杭州海威房地产开发有限公司 26,025,235.39
杭州云泰购物中心有限公司 18,393,066.50
昆明市官渡区城中村改造置业有限
公司
宁波经济技术开发区泰悦置业有限
公司
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
深圳市天利物业管理有限公司 12,761,912.69
云南城投众和建设集团有限公司 13,365.00
应付股利 云南城投置业股份有限公司 23,419,262.16 23,419,262.16 23,419,262.16
应付账款 云泰商业管理（天津）有限公司 60,446,298.56 24,091,325.71 20,282,195.08
云南城投众和装饰有限公司 49,558,180.70 51,491,577.32 71,963,737.30
云南城投众和建设集团有限公司 39,122,197.19 39,822,197.19 43,529,280.82
云南城投物业服务有限公司 810,573.79 561,475.35
应付票据 云南城投众和装饰有限公司 6,137,492.98
预收款项 云南城投置业股份有限公司 450,395.00 2,251,975.00
云南云缦汽车旅游投资有限公司 37,932.81
云南城投众和建设集团有限公司 8,048.89
合同负债 台州银泰置业有限公司 4,995.78
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十一、或有事项
拟 置 出 标 的 公 司 杭 州 萧 山 银 城 置 业 有 限 公 司 （ 下 称 杭 州 萧 山 公 司 ） 与 项目工程
总包浙江宝业建设集团有限公司因工程款纠纷，2022 年 6 月向杭州市萧山区人民法院提起
诉讼，涉诉标的金额约 2,201 万元，同时向杭州市萧山区人民法院提出诉前财产保全申
请，请求对杭州萧山公司的财产在 2200 万元的限额内采取保全措施。2022 年 7 月，杭州
萧山公司收到杭州市萧山区人民法院诉讼保全信息告知书，已查封“杭州萧山公司萧山区
戴村镇恒达路 583、585 号[产权证号:浙(2022)萧山区不动产权第 0030746 号]等 12 个产
权的房产及相应分摊面积的国有土地使用权，查封期限为 3 年。2022 年 9 月，杭州萧山
公司收到杭州市萧山区人民法院民事判决书（（2022）浙 0109 民初 12642 号）。杭州萧
山公司已经根据一审判决结果计提相关违约金。
除存在上述或有事项外，截至 2022 年 6 月 30 日止，拟置出公司无其他应披露未披露
的重要或有事项。
（1）为关联方提供担保详见“本附注十、关联方及关联交易（二）.关联交易 4.关联
担保情况”。
（2）拟置出公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
单位：万元
项目 2022 年 6 月 30 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 2020 年 12 月 31 日余额
拟置出公司担保合计 91,429.75 92,841.73 66,492.47
截至 2022 年 6 月 30 日止，拟置出公司无其他应披露未披露的重要或有事项。
十二、承诺事项
截至 2022 年 6 月 30 日止，拟置出公司无需披露的承诺事项。
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十三、 资产负债表日后事项
(1)诉讼事项
因拟置出标的公司杭州 萧山银城置业有限公司 （下称杭州萧山公司） 与工程 总
包浙江宝业建设集团有限公司因工程款纠纷，向杭州市萧山区人民法院提起诉讼，
涉诉标的金额约 17,201 万元，同时 2022 年 8 至 9 月向杭州市萧山区人民法院提出诉前
财产保全申请，请求对杭州萧山公司的财产在 16,682 万元的限额内采取保全措施。2022
年 8 月及 10 月，杭州萧山公司收到杭州市萧山区人民法院诉讼保全信息告知书，已查封
“杭州萧山公司萧山区戴村镇恒达路 601 号 201 室等 19 个产权的房产及相应分摊面积的
国有土地使用权，萧山区戴村镇[产权证号:浙(2022)萧山区不动产权第 0030280 号]的房
产及相应分摊面积的国有土地使用权”，查封期限为 3 年。2022 年 8 月及 10 月，杭州萧
山公司陆续收到杭州市萧山区人民法院传票。截止财务报告批准报出日，案件尚未开庭审
理。
(2)公司 以拟置出 公司 杭州西溪银 盛置地有 限 公司（以下 简称杭州 西 溪）、台
州银泰商业有限公司（以下简称台州银泰）、宁波市奉化银泰城商业经营管理有限
公司（以下简称宁波奉化）各自所持购物中心作为底层资产，发行商业房地产抵押
贷款资产支持证券（以 下简称 CMBS），昆 仑 信托有限责任公司向台 州银泰、杭州
西溪及宁波奉化发放了 32.65 亿元信托贷款。2022 年 10 月 21 日，相关 CMBS 召
开 2022 年第三次资产支持证券持有 人大会，审议通过了关于申请专项计划提前终
止、专项计划剩余资产原状分配的议案以及关于解除既有抵质押担保的议案。截至
财务报告批准报出日，相关 CMBS 已终止。
十四、 其他重要事项
柏丰）收到云南省昆明市中级人民法院送达的《民事起诉状》、《传票》及《举证通知
书》，昆明市五华区人民医院（昆明市五华区中医院，以下简称五华医院）因房屋拆迁安
置补偿合同纠纷向云南省昆明市中级人民法院起诉，涉案金额暂为人民币 27,910 万元，
东方柏丰已就本案提起反诉。昆明市中级人民法院已作出一审判决，五华医院已上诉。
内容如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，五华区医院的上诉请求不能成立，驳
回五华区医院上诉，维持原判。二审案件受理费 1,437,300 元，由五华区医院负担。本判
决为终审判决。
月 13 日收到一审《民事判决书》[(2019)云民初 91 号]：云南柏丰企业管理（集团）有限
云南城投置业股份有限公司拟置出公司模拟合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
公司于判决生效之日起十五日内向公司偿还借款本金人民币 296,924,056.07 元，并支付
数，按年利率 13%的标准计算）以及 2019 年 4 月 14 日至实际还款之日的利息（以借款本
金为基数，按年利率 23%的标准计算）；公司有权在案涉《借款协议》主债权的范围内就
呼伦贝尔金新化工有限公司质押股权优先受偿。二审维持一审判决，该诉讼判决的结果尚
未执行。
（2017）海口市不动产第 0106086 号”39,952.86 ㎡土地使用权因建设会展中心二期项目
被占用，海南天联华与政府已就土地置换事宜进行多次沟通协商。截至财务报告批准报出
日，海南天联华尚未就土地置换事宜与政府签署《土地置换协议》。
除上述说明事项外，拟置出公司无其他需披露的其他重要事项。
十五、 财务报告批准
本财务报告于 2022 年 12 月 9 日经云南城投董事会批准报出。
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