本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
福建浦潭热能有限公司
股东拟股权转让涉及的股东全部权益评估项目
资产评估报告
银信评报字（2022）沪第 C00047 号
（共一册，第一册）
银信资产评估有限公司
目 录
银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮 编：200002
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、评估对象涉及的资产、负债清单和盈利预测表由委托人及被评估单位申报并
经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人
和相关当事人的责任。
三、资产评估机构及其资产评估专业人员在评估对象中没有现存或者预期的利
益，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
四、资产评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；资产评估专业人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进
行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
六、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
七、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。
九、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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股东拟股权转让涉及的股东全部权益评估项目
资产评估报告
银信评报字（2022）沪第 C00047 号
摘 要
一、项目名称：福建浦潭热能有限公司股东拟股权转让涉及的股东全部权益评估
项目
二、委托人：福建浦潭热能有限公司
三、资产评估报告使用人：委托人，以及国家法律、行政法规规定的资产评估报
告使用人。
四、被评估单位：福建浦潭热能有限公司
五、评估目的：股权转让
六、评估对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益
七、评估范围：被评估单位截至评估基准日的全部资产和负债
八、价值类型：市场价值
九、评估基准日：2022 年 9 月 30 日
十、评估方法：资产基础法、收益法
十一、评估结论：于评估基准日，委估股东全部权益的市场价值评估值为 29,525.99
万元（大写为人民币贰亿玖仟伍佰贰拾伍万玖仟玖佰元整），评估增值 1,416.22 万元，
增值率 5.04%。
十二、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对委托人股东拟股权转让之经济行为有效，并仅在评估报告载明的
评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2022 年 09 月
重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用人应重新委托评估。
十三、特殊事项
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了编号为“192019801990017”的抵押合同，以浦城工业园区浦潭工业园（热电联产
项目）的土地使用权及在建工程，为绿康生化股份有限公司与兴业银行南平浦城支行
签订的编号为“192019801880018”的《委托贷款借款合同》提供担保，抵押期限为
年 05 月 31 日被划转给福建浦潭热能有限公司作为实物资产出资。截至评估报告日，
上述抵押关系已解除。
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。
截至评估基准日，列入评估范围的排污权的所有权人为绿康生化股份有限公司。
限公司。
截至评估基准日，列入评估范围的车辆闽 H05539D 的所有权人为绿康生化股份
有限公司。2022 年 11 月 23 日，车辆已完成所有权人变更，变更后所有权人为福建浦
潭热能有限公司。
本次对上述排污权正常评估。
截至评估基准日，列入评估范围的国有土地使用权（闽（2019）浦城县不动产权
第 0003841 号）的证载所有权人为绿康生化股份有限公司，2022 年 5 月 31 日，绿康
生化股份有限公司将上述国有土地使用权划转给福建浦潭热能有限公司。截至评估报
告日，上述不动产权证权属尚未变更。
本次正常评估，未考虑期后权证变更事项及发生的相关费用对评估值的影响。
列入评估范围的部分房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，具体如下：
序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡）
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序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡）
合 计 18,287.39
其中主厂房、化水车间、脱硫综合楼、破碎楼、氮气供气间、尿素制备间、干煤
棚、机修车间、热电联产动力车间、制水车间、油泵房、1#原烟 CEME 室、2#原烟
CEME 室、净烟 CEME 室等房屋建筑物面积系根据测绘报告确定，已办理建筑施工许
可证、建设工程规划许可证，其余房屋建筑物面积系由企业申报经评估人员现场勘查
确定。若实际办证面积与上述面积存在差异，将影响评估值。
本次评估中未考虑上述房屋办理房屋所有权证需发生的费用及面积差异对评估
结论的影响。
列入评估范围的员工宿舍楼属于邱利兴夫妻（以下简称：“出租方”）所有，出
租方由于资金问题，约定由被评估单位提前支付租金用于出租方支付房屋筹建款，租
期 30 年，前 20 年每年租金为人民币 6 万元，后 10 年每年租金为人民币 8 万元，以
上租金已在筹建款中扣除，租赁期满后，被评估单位将房屋交还出租方。
本次评估已考虑租赁期对评估结果的影响。
值税，国有土地使用权包含契税。
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在的相关联的税赋未作考虑。
估人员在分析核实其合理性的基础上采用该数据。若评估基准日后被评估单位无法实
现预期收益，且被评估单位管理层未采取相应补救措施弥补偏差，或补救措施未达到
管理层预期要求，企业的未来业务规划可能无法如期实现，本次评估结论成立的前提
失效，特此提醒报告使用人对此予以高度关注。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请资产评估报告使用人关注资产评估报告
中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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正 文
福建浦潭热能有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对贵公司股东拟股权转让涉及的股
东全部权益在 2022 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人（被评估单位）概况及资产评估报告使用人
统一社会信用代码：91350722MA8W0D3M5D
类 型：有限责任公司(外商投资企业法人独资)
住 所：浦城县园区大道 6 号
法定代表人：祖晓晖
注册资本：壹亿圆整
成立日期：2022 年 05 月 26 日
经营期限：2022 年 05 月 26 日 至 长期
经营范围：一般项目：热力生产和供应；供冷服务；固体废物治理；再生资源加
工；基础化学原料制造（不含危险化学品等许可类化学品的制造）；污水处理及其再
生利用。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：
发电业务、输电业务、供（配）电业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
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本资产评估报告的使用人为委托人，以及国家法律、行政法规规定的资产评估报
告使用人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能
由于得到评估报告而成为评估报告使用人。
福建浦潭热能有限公司成立于 2022 年 05 月 26 日，成立时公司股东及股权结构
情况见下表：
单位：万元
投资者名称 注册资本 认缴出资比例 实际出资额 实际出资比例
绿康生化股份有限公司 10,000.00 100.00% 10,000.00 100.00%
合计 10,000.00 100.00% 10,000.00 100.00%
上述投入资本和出资比例经公司章程及工商登记资料等确认。
截至评估基准日，上述股东及股权结构未发生变化。
被评估单位评估基准日资产、负债情况见下表：
单位：元
项目/报表日 2022 年 9 月 30 日
总资产 307,995,471.95
负债 26,897,788.50
所有者权益 281,097,683.45
被评估单位评估基准日当期经营状况见下表：
单位：元
项目/报表年度 2022 年 5-9 月
一：营业收入 24,046,526.09
减：营业成本 32,670,725.19
税金及附加 376,316.50
销售费用
管理费用 876,006.57
财务费用 78.58
加：其他收益 6,598,234.14
信用减值损失 -522,181.35
二：营业利润 -3,800,547.96
加：营业外收入
减：营业外支出
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项目/报表年度 2022 年 5-9 月
三：利润总额 -3,800,547.96
减：所得税 -1,902,888.14
四：净利润 -1,897,659.82
上表 2022 年 5-9 月财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表，审计单位为立信
中联会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号为“立信中联审字[2022]D-1055
号”，审计意见为带强调事项段的无保留意见。
被评估单位执行《企业会计准则》，适用增值税税率 13%、9%、3%，城市维护
建设税税率 5%，教育费附加费率 3%，地方教育费附加费率 2%，企业所得税率 25%。
福建浦潭热能有限公司成立于 2022 年 5 月 26 日，是由绿康生化股份有限公司投
资建设的全资子公司。公司位于浦潭生物专业园，本期建设 2×90t/h 高温高压循环硫
化床锅炉机组+1×12MW 背压式汽轮发电机组，同步建设脱硫、脱销、除尘装置及配
套设施，主要为浦潭生物专业园内相关企业集中供热，有效降低园区企业的供热能源
成本，推动生物产业园区化、集聚化、集群化发展。
委托人即被评估单位。
二、评估目的
福建浦潭热能有限公司股东拟转让所持全部股权，为此需对该经济行为涉及的福
建浦潭热能有限公司的股东全部权益进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
本次经济行为已经福建浦潭热能有限公司办公室会议纪要（2022年11月11日）批
准通过。
三、评估对象和评估范围
评估对象为被评估单位截至评估基准日的股东全部权益。
评估范围为被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。具体为：
流动资产账面金额： 18,064,524.36 元
固定资产账面金额： 278,680,565.44 元
无形资产账面金额： 7,916,528.13 元
递延所得税资产账面金额： 3,333,854.02 元
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资产合计账面金额： 307,995,471.95 元
流动负债账面金额： 17,619,696.36 元
递延收益账面金额： 9,278,092.14 元
负债合计账面金额： 26,897,788.50 元
所有者权益账面金额： 281,097,683.45 元
上述财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表。
（一） 列入评估范围的建筑物类固定资产情况如下：
序 建筑面积
权证编号 房屋名称 结构 账面原值（元） 账面净值（元）
号 （㎡）
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序 建筑面积
权证编号 房屋名称 结构 账面原值（元） 账面净值（元）
号 （㎡）
合 计 18,287.39 38,063,633.45 37,546,744.15
序号 名称 结构 计量单位 数量 账面原值（元） 账面净值（元）
合计 22.00 44,706,848.75 44,118,163.40
（二）列入评估范围的无形资产情况如下：
用 土
序 地 地 原始入账价值
权证编号 土地位置 取得日期 面积（㎡） 账面价值（元）
号 性 用 （元）
质 途
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用 土
序 地 地 原始入账价值
权证编号 土地位置 取得日期 面积（㎡） 账面价值（元）
号 性 用 （元）
质 途
公
浦城工业
共
闽（2019）浦城 园区浦潭
出 设
让 施
用
目）
地
序 原始入账价值
无形资产名称和内容 取得日期 有限期限 行业类别 账面价值（元）
号 （元）
（三）列入评估范围的其他实物资产如下：
项 目 账面金额（元） 数 量 现状、特点
存货 4,004,098.49 - 系原材料，盘点正常
系锅炉、背压气机发电机等热电相关及辅助设
机器设备 196,088,200.86 180 台、套
备，存放在厂房，正常使用
电子设备 557,720.11 68 台、套 存放在办公区，正常使用
运输设备 369,736.92 1辆 系客车，存放在厂区，正常使用
（四）特殊事项
了编号为“192019801990017”的抵押合同，以浦城工业园区浦潭工业园（热电联产
项目）的土地使用权及在建工程，为绿康生化股份有限公司与兴业银行南平浦城支行
签订的编号为“192019801880018”的《委托贷款借款合同》提供担保，抵押期限为
年 05 月 31 日被划转给福建浦潭热能有限公司作为实物资产出资。截至评估报告日，
上述抵押关系已解除。
截至评估基准日，列入评估范围的排污权的所有权人为绿康生化股份有限公司。
限公司。
截至评估基准日，列入评估范围的车辆闽 H05539D 的所有权人为绿康生化股份
有限公司。2022 年 11 月 23 日，车辆已完成所有权人变更，变更后所有权人为福建浦
潭热能有限公司。
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截至评估基准日，列入评估范围的国有土地使用权（闽（2019）浦城县不动产权
第 0003841 号）的证载所有权人为绿康生化股份有限公司，2022 年 5 月 31 日，绿康
生化股份有限公司将上述国有土地使用权划转给福建浦潭热能有限公司。截至评估报
告日，上述不动产权证权属尚未变更。
列入评估范围的部分房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，具体如下：
序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡）
合 计 18,287.39
其中主厂房、化水车间、脱硫综合楼、破碎楼、氮气供气间、尿素制备间、干煤
棚、机修车间、热电联产动力车间、制水车间、油泵房、1#原烟 CEME 室、2#原烟
CEME 室、净烟 CEME 室等房屋建筑物面积系根据测绘报告确定，已办理建筑施工许
可证、建设工程规划许可证，其余房屋建筑物面积系由企业申报经评估人员现场勘查
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确定。
列入评估范围的员工宿舍楼属于邱利兴夫妻（以下简称：“出租方”）所有，出
租方由于资金问题，约定由被评估单位提前支付租金用于出租方支付房屋筹建款，租
期 30 年，前 20 年每年租金为人民币 6 万元，后 10 年每年租金为人民币 8 万元，以
上租金已在筹建款中扣除，租赁期满后，被评估单位将房屋交还出租方。
被评估单位生产经营场所为浦城县园区大道 6 号，系自有房屋。该房屋属于公司
资产，已列入本次评估范围。
被评估单位声明，截至评估基准日，除上述事项外，公司无其他资产担保、抵押、
质押、或有负债、或有资产、未决诉讼等事项。
被评估单位声明，截至评估基准日，被评估单位无账面未记录的可辨认无形资产。
经评估人员核实，也未发现账面未记录的可辨认无形资产。
委估资产均处于正常使用或受控状态。
本次委托评估的评估对象及评估范围与委托时确定的评估对象及评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2022 年 9 月 30 日。委托人选取上述日期为评估基准日的理由是：
为评估目的服务。
情况，便于资产核实等工作的开展。
该评估基准日与《资产评估委托合同》中确定的评估基准日一致。
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六、评估依据
（一）经济行为依据
福建浦潭热能有限公司办公室会议纪要（2022 年 11 月 11 日）。
（二）法律、法规依据
号）；
代表大会常务委员会第十二次会议通过修订）；
《中华人民共和国企业所得税法》
（三）评估准则依据
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（四）产权依据
（五）取价依据
标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正
系数》；
等国内知名电子产品报价网站；“汽车之家”等车辆报价网站；
相关资料；
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七、评估方法
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法：是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有
关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
被评估单位业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未
来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，可
以采用收益法对委托评估的被评估单位的股东全部权益价值进行评估。
由于在股权交易市场上难以找到与被评估单位相同或类似企业的股权交易案例，
同时在证券市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水平
等方面类似的可比上市公司，故本次评估不宜用市场法。
综上分析，确定本次评估采用资产基础法和收益法，在综合分析两种评估方法得
出评估结果的合理性、可靠性的基础上，确定其中一个评估结果作为评估对象的评估
结论。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值
得到企业价值的一种方法。
各项资产及负债评估方法简介：
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货币资金主要按账面核实法进行评估，银行存款采用将评估基准日各银行存款明
细账余额与银行对账单核对，以核实后的账面值确认为评估值。
应收账款和其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真
实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
预付款项经评估人员核实，期后能够实现相应的资产或权益，以核实后的账面值
确认为评估值。
列入评估范围的存货系原材料。原材料根据评估基准日市场价格确定评估值。
其他流动资产系留抵增值税，该税项期后可以抵扣，故以核实后的账面值为评估
值。
对于工业用房及其附属设施，结合评估目的，本次评估选用成本法，该类建筑物
的评估值不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方
法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。基本公式
为：
评估价值＝重置价值×成新率
（A）重置价值的评估
重置价值一般由建安工程造价、前期及其它费用、建筑规费和资金成本组成，结
合评估对象具体情况的不同略有取舍。
a. 建安工程造价
对于被评估单位能提供完整的结算资料及相关合同的房屋建筑物，本次评估采用
预决算调整法确定其建筑安装工程造价。预决算调整法，即以待估建（构）筑物预决
算建筑安装工程费为依据，按现行工程预算定额、综合费率、基准日建材市场价格测
算并结合类似建（构）筑物相关数据，确定综合调整系统，最终确定基准日建安工程
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造价。
b. 前期费用和其他费用
结合基本建设的有关规定和被评估单位的实际发生情况，按综合造价计取。具体
构成如下：
序号 费用名称 费率 计费基础 依据
c. 建筑规费
建筑规费按房屋建筑面积计取，标准如下：
序号 费用名称 费率 计费基础 依据
d. 资金成本指筹资成本，按正常建设工期确定计息周期，利率取评估基准日当月
全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率（LPR），资金视为在建设期
内均匀投入。
（B）成新率的确定
A）主要房屋建筑物
对于主要房屋建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定的成新率，经加权平均，
确定综合成新率。
a. 年限法
依据待估建筑物的经济耐用年限、已使用年限及使用维护保养情况、使用环境等
预估其尚可使用年限，最终计算确定成新率。计算公式为：
年限法成新率（K1）＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
建（构）筑物的经济耐用年限标准如下：
类 别 非生产用房 生产用房
钢砼结构房屋 60 年 50 年
钢结构房屋 60 年 50 年
b. 完损等级打分法
即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体建（构）筑物确定其造价比例，
然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新率，最后以
各部分的成新率和所占造价比例加权得出整项建（构）筑物的成新率，用公式表示如
下：
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完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装
饰部分完损系数＋设备比重×设备完损系数
打分标准参照原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完
损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分
标准及修正系数》的有关内容进行。
c. 综合成新率的确定
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定成新率：
K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中：A1、A2 分别为加权系数；
K1 为年限法成新率，K2 为完损等级评定成新率。
B）其他房屋建筑物
对于其他房屋建筑物以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评
估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定。
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定采用成本法评估，基本计算公
式为：
评估价值=重置价值×成新率
A.重置价值
国产机器设备的重置价值按现行市场价确定设备购置价格后，根据设备的具体情况
考虑相关的运杂费、安装调试费、合理期限内资金成本和其他必要合理的费用，以确定
设备的重置价值。
a.对于各种电机产品可从《2022 年机电产品价格信息查询系统》上获得，或向生产
厂家直接询价。
b.对难以找到相同或类似型号规格的设备，根据替代的原则找性能基本相同的设备
价格加以调整，作为该设备的购置价。
c.关于增值税问题：由于企业购入固定资产的增值税额可从销项税额中抵扣，故本
次评估的设备的重置价值中不含增值税。
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d.运输车辆首先确定车辆的购置价，再加上车辆购置税、其他费用后作为其重置
价值。
国产设备重置价值=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用-可抵扣
增值税金额
运输车辆重置价值＝车辆购买价格+车辆购置税+其他费用-可抵扣增值税金额
B.相关费用
根据设备的具体情况分别确定如下：
a.运杂费
设备的运杂费＝设备购置费×运杂费费率
设备运杂费参照《资产评估常用方法与参数手册》中的设备运杂费概算指标，考
虑建设单位所在地类别、设备运程的远近（距离）、体积的大小（能否用集装箱、散
装）、重量大小、价值高低等诸多因素综合计取确定。
b.设备安装调试费
设备安装调试费用参照《资产评估常用方法与参数手册》，按不同类别并取不同
的安装标准进行，根据有关设备安装工程费取费标准，重新测算设备的安装工程费。
e.资金成本
设备资金成本按设备购置费用、设备运杂费、安装调试费等其他相关费用、购置
安装调试的合理工期和评估基准日当月全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市
场报价利率（LPR）确定。合理工期根据现行相关定额规定，结合实际情况确定。
A.重要设备成新率的确定
本次评估以年限法为基础，先根据委估设备的构成、功能特性、使用经济性等综合
确定经济耐用年限 N，并据此初定设备的尚可使用年限 n；再按照现场勘查的设备技术
状态，对其运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定
性、维护保养水平以及技术改造、大修等因素加以分析研究，确定各调整系数，综合评
定该设备的成新率。
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据归类，本公司测定并分类整理了各类设
备相关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下：
设备利用系数 B1 （0.85-1.15）
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设备负荷系数 B2 （0.85-1.15）
设备状况系数 B3 （0.85-1.15）
环境系数 B4 （0.80-1.00）
维修保养系数 B5 （0.90-1.10）
则：综合成新率 K=n/N ×B1× B2× B3× B4× B5×100%
尚可使用年限参照机械工业出版社出版的《资产评估常用方法与参数手册》中的机
器设备经济寿命年限参考指标，结合现场勘察了解设备来源、使用操作班次及时间、保
养维修情况、设备完好率、故障率及工作环境条件、设备外观等各方面因素后确定。
B.普通设备成新率的确定
对价值较小的普通设备，以使用年限法为主。对更新换代速度、价格变化快，功
能性贬值大的电子设备，根据使用年限及产品的技术更新速度等因素预估设备的尚可
使用年限计算确定成新率。计算公式为：
成新率=（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100%
C.车辆成新率的确定
a.理论成新率的确定
车辆的理论成新率根据车辆经济使用年限和允许行驶公里数，采用孰低原则来确
定其理论成新率
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100%
里程成新率=（允许使用里数－已使用里数）/允许使用里数×100%
b.勘察成新率的确定
通过技术测定及现场观察确定车辆的勘察成新率。
c.综合成新率
综合成新率=现场勘察确定成新率×权重+理论成新率×权重
在上述计算分析的基础上，根据成本法的原理，将重置价值和综合成新率相乘得出
评估价值。计算公式如下：
评估价值=重置价值×综合成新率
列入本次评估范围的宗地评估价格是宗地外部条件为“五通”（通路、通排水、通
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供水、通电、通讯）土地开发程度条件下，设定宗地内部条件为“一平”（即场地平整）
的公共设施用地在剩余土地使用年限内的国有土地使用权价格。
根据《资产评估执业准则—不动产》及《城镇土地估价规程》，通行的评估方法
有成本逼近法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。
待估宗地为公共设施用地，浦城县土地市场上存在真实交易案例，可根据替代原
则，选择与待估宗地处在同一供需区内区位条件、规模、宗地基本状况等类似的土地
出让案例采用市场法评估。因待估宗地所在地基准地价公布日期距今已超过 3 年，基
准地价标准难以反映目前土地市场价格水平，故不选用基准地价系数修正法进行评
估；因待估宗地当地的土地取得费、土地开发费等相关资料过于老旧，因而不选用成
本逼近法进行评估。由于待估宗地的未来收益情况难以准确预测，故无法采用收益法
进行评估；由于待估宗地为已使用的公共设施用地，并不具有投资开发或再开发的条
件，故不宜采用假设开发法进行评估。
根据以上分析，结合评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关因素，确定
采用市场法进行评估。
市场法的基本思路为根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准
日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者的成交价格，比较交易案例与待
估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区位、权益以及实物等因
素的差异，修正得出比准地价，再考虑土地剩余使用期限的修正，得出待估宗地的评
估单价，乘以待估土地面积，然后考虑契税，计算确定土地使用权评估价值。计算公
式为：
比准地价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修
正系数×权益因素修正系数×实物因素修正系数
评估单价=比准地价×土地使用年限修正系数
评估价值＝评估单价×土地面积×（1+契税税率）
无形资产——其他无形资产系排污权。对政府储备排污权根据“福建省海峡股权
交易中心”发布的 2022 年第三季度市场加权平均价中的平均成交价和公司实际排污
量以及排污权剩余年限进行评估。
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递延所得税资产内容为因计提应收账款坏账准备、其他应收款坏账准备、递延收
益和可抵扣亏损形成的递延所得税资产，对未来期间应交所得税形成可抵扣暂时性差
异。由于本次评估未确认坏账，故由坏账准备产生的递延所得税资产评估为零；递延
收益在收到时已纳税，未来不产生纳税义务，故因此产生的递延所得税资产评估为零；
其余递延所得税账面余额预计期后可以抵扣，按期后实际可抵扣的金额作为评估值。
各项负债按实际需要承担的债务确定评估值。
（三）收益法介绍
收益法是指将预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。它是根据
资产未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现值作为委托评估
资产的评估价值。
（1）评估对象的未来收益可以预期并用货币计量；
（2）收益所对应的风险能够度量；
（3）收益期限能够确定或者合理预期。
结合本次评估目的和评估对象实际情况，采用企业自由现金流折现法确定企业自
由现金流评估值，并分析考虑企业溢余资产、非经营性资产负债的价值，修正确定公
司的整体价值，并扣除公司的付息债务确定公司的股东全部权益价值。计算式为：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝企业自由现金流评估值＋非经营性资产（负债）的价值＋溢余资
产价值
计算公式为：
n
Ri Rn
E = B ? D = P + ? Ci ? D = ? + + ? Ci ? D
(1 + r ) r (1 + r )
i n
i =1
式中：
E ：股东全部权益价值；
B ：企业价值；
D ：付息债务价值；
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P ：企业自由现金流评估值；
Ri ：未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
Rn ：永续期的预期收益（自由现金流量）；
r ：折现率；
n ：明确的预测期；
? C ：基准日存在的溢余资产或非经营性资产（负债）的价值
i
本次评估假设公司的存续期间为永续期。采用分段法对公司的收益进行预测，即
将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益，其中对于明
确的预测期的确定综合考虑了行业产品的周期性和企业自身发展的周期性，根据企业
的相关介绍及评估人员的市场调查和预测，市场需求变动趋势还将持续，预计 2026
年后企业经营状况趋于稳定，故取 2026 年作为预测期分割点。
本次评估预期收益采用企业自由现金流，根据公司的经营历史、目前经营状况、
未来发展规划、市场状况、宏观经济及行业发展概况等，预测公司未来经营期内的各
项经营收入和成本费用，确定各期企业自由现金流量。企业自由现金流计算公式如下：
企业自由现金流＝息前税后净利润＋折旧及摊销－资本性支出－净营运资金增
加额。
折现率，又称期望投资回报率，是将资产的未来预期收益折算成现值的比率，是
基于贴现现金流法确定评估价值的重要参数。本次评估选取与被评估单位类似的上市
公司，按照加权平均资本成本（WACC）计算确定折现率。
加权平均资本成本指的是将企业股东预期回报率和付息债权人的预期回报率按
照企业资本结构中的所有者权益和付息负债所占的比例加权平均计算的预期回报率，
计算公式为：
E D
WACC = K e ? + K d ? (1 ? T ) ?
E+D E+D
式中： WACC ? ?加权平均资本成本
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Ke ? ?权益资本成本
K d ? ?债务资本成本
T ? ?所得税税率
D / E ? ?资本结构
非经营性资产（负债）是指与企业生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金
流量预测不涉及的资产（负债）。经分析，公司非经营性其他应收款和递延所得税资
产作为非经营性资产考虑；非经营性其他应付款和递延收益作为非经营性负债。
溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、与预测企业收益现金流不
相关的其他资产等。经对公司货币现金占营业收入的比例和行业的平均比例分析和现
金保有量测算，公司不存在溢余资产。
根据上述测算数据，套用收益法计算公式，计算确定企业股东全部权益价值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成评估项目小组，历经评估
前期准备工作、正式进驻企业，开始评估工作、完成现场工作、出具评估报告书，具
体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
本公司承接评估业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确
委托人（被评估单位）、资产评估报告使用人等相关当事人、评估目的、评估对象基
本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事
项。
（二）签订资产评估委托合同
本公司根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，
确定承接评估业务后，与委托人签订资产评估委托合同。
（三）编制资产评估计划
评估人员根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目
的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估
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对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及
分布状况，相关资料收集情况，委托人（被评估单位）过去委托资产评估的经历、诚
信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验
及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过
程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
评估人员根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的现场调查，包括对实物
资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对非实物性资产进行必要的
现场调查。
（五）收集资产评估资料
评估人员通过与委托人（被评估单位）沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，
对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他
资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集
相关资料了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营
和基础财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行
核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）财务分析
评估人员分析被评估单位主营业务相关经营主体的历史经营情况，分析收入、成
本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势。
（七）经营分析
评估人员分析被评估单位主营业务相关经营主体的综合实力、管理水平、盈利能
力、发展能力、竞争优势等因素。
（八）盈利预测的复核
评估人员根据被评估单位主营业务相关经营主体的财务计划和发展规划及潜在
市场优势，结合经济环境和市场发展状况分析，对企业编制的未来期间盈利预测进行
复核。
（九）评定估算形成结论
评估人员对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比
性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择
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资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求
恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取
的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工
作。
（十）编制出具评估报告
评估人员在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评
估报告，与委托人等进行必要的沟通，听取委托人（被评估单位）等对资产评估结论
的反馈意见并引导委托人（被评估单位）合理理解和使用资产评估结论，以恰当的方
式提交给委托人。
（十一）整理归集评估档案
评估人员在出具评估报告后，按照资产评估基本准则和资产评估执业准则规范整
理归集评估档案。
九、评估假设
（一）基础性假设
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经
营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营
能力。
（二）宏观经济环境假设
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律、法规、经济政策保持稳定。
（三）预测假设
的、经营方式持续经营下去，其收益可以预测；
品价格无不可预见的重大变化；
被评估单位的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围
或可以得到有效化解；
的构成以及经营策略和成本控制等能按照被评估单位预测的状态持续，而不发生较大
变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的资产规模、
构成以及主营业务等状况的变化所带来的损益；
企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响；
并取得预期效益；应收款项能正常收回，应付款项需正常支付；
（四）评估对象于评估基准日状态假设
过程均符合国家有关法律法规规定。
的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款
项均已付清。
持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等
资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
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（五）限制性假设
资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术
数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
（一）评估结论
在评估基准日 2022 年 9 月 30 日，福建浦潭热能有限公司账面总资产价值
价值 31,287.96 万元，总负债 1,761.97 万元，股东全部权益价值为 29,525.99 万元，评
估增值 1,416.22 万元，增值率 5.04%。
资产评估结果汇总表
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 1,806.46 1,858.67 52.21 2.89
非流动资产 28,993.09 29,429.29 436.20 1.50
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 27,868.06 27,989.38 121.32 0.44
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
使用权资产
无形资产 791.65 1,351.53 559.88 70.72
开发支出
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项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 333.39 88.38 -245.01 -73.49
其他非流动资产
资 产 总 计 30,799.55 31,287.96 488.41 1.59
流动负债 1,761.97 1,761.97
非流动负债 927.81 -927.81 -100.00
负 债 总 计 2,689.78 1,761.97 -927.81 -34.49
股东全部权益（所有者权益） 28,109.77 29,525.99 1,416.22 5.04
评估结论依据上述评估程序得出，详细情况见资产评估明细表。
在评估基准日 2022 年 9 月 30 日，采用收益法评估后被评估单位股东全部权益价
值为 26,200.00 万元，评估减值 1,909.77 万元，减值率 6.79%。
收益法评估结果为 26,200.00 万元，资产基础法评估结果为 29,525.99 万元，差异
金额 3,325.99 万元，以资产基础法评估值为基数计算差异率 11.26%。
两种方法评估结果差异的主要原因是：（1）两种评估方法考虑的角度不同，资
产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法
是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。
经分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。基于
上述差异原因，收益法是从企业的未来获利能力角度出发，以预测的收益为评估基础，
由于被评估单位刚成立不久，目前经营情况不佳，产能利用不充足，预测的收益不能
完全体现被评估单位的价值，综合考虑上述原因，本次评估最终选取资产基础法的结
果作为评估结论，即被评估单位的股东全部权益价值为 29,525.99 万元，大写为人民
币贰亿玖仟伍佰贰拾伍万玖仟玖佰元整。
（二）评估结论成立的条件
原则、依据、假设存在的条件下成立；
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可抗力的影响；
十一、特别事项说明
了编号为“192019801990017”的抵押合同，以浦城工业园区浦潭工业园（热电联产
项目）的土地使用权及在建工程，为绿康生化股份有限公司与兴业银行南平浦城支行
签订的编号为“192019801880018”的《委托贷款借款合同》提供担保，抵押期限为
年 05 月 31 日被划转给福建浦潭热能有限公司作为实物资产出资。截至评估报告日，
上述抵押关系已解除。
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。
截至评估基准日，列入评估范围的排污权的所有权人为绿康生化股份有限公司。
限公司。
截至评估基准日，列入评估范围的车辆闽 H05539D 的所有权人为绿康生化股份
有限公司。2022 年 11 月 23 日，车辆已完成所有权人变更，变更后所有权人为福建浦
潭热能有限公司。
本次对上述排污权正常评估。
截至评估基准日，列入评估范围的国有土地使用权（闽（2019）浦城县不动产权
第 0003841 号）的证载所有权人为绿康生化股份有限公司，2022 年 5 月 31 日，绿康
生化股份有限公司将上述国有土地使用权划转给福建浦潭热能有限公司。截至评估报
告日，上述不动产权证权属尚未变更。
本次正常评估，未考虑期后权证变更事项及发生的相关费用对评估值的影响。
列入评估范围的部分房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，具体如下：
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序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡）
合 计 18,287.39
其中主厂房、化水车间、脱硫综合楼、破碎楼、氮气供气间、尿素制备间、干煤
棚、机修车间、热电联产动力车间、制水车间、油泵房、1#原烟 CEME 室、2#原烟
CEME 室、净烟 CEME 室等房屋建筑物面积系根据测绘报告确定，已办理建筑施工许
可证、建设工程规划许可证，其余房屋建筑物面积系由企业申报经评估人员现场勘查
确定。若实际办证面积与上述面积存在差异，将影响评估值。
本次评估中未考虑上述房屋办理房屋所有权证需发生的费用及面积差异对评估
结论的影响。
列入评估范围的员工宿舍楼属于邱利兴夫妻（以下简称：“出租方”）所有，出
租方由于资金问题，约定由被评估单位提前支付租金用于出租方支付房屋筹建款，租
期 30 年，前 20 年每年租金为人民币 6 万元，后 10 年每年租金为人民币 8 万元，以
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上租金已在筹建款中扣除，租赁期满后，被评估单位将房屋交还出租方。
本次评估已考虑租赁期对评估结果的影响。
值税，国有土地使用权包含契税。
在的相关联的税赋未作考虑。
估人员在分析核实其合理性的基础上采用该数据。若评估基准日后被评估单位无法实
现预期收益，且被评估单位管理层未采取相应补救措施弥补偏差，或补救措施未达到
管理层预期要求，企业的未来业务规划可能无法如期实现，本次评估结论成立的前提
失效，特此提醒报告使用人对此予以高度关注。
东全部权益价值和股权比例的乘积，本次评估中未考虑可能存在控股权溢价或少数股
权折价对评估对象价值的影响。本次评估中亦未考虑流动性折扣对评估对象价值的影
响。
资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和
以上假设发生较大变化时，评估专业人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同
资产评估结果的责任。
对被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，但本
报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由被评估单位负责并承担相应的责
任。我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评
估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。
评估单位）未作特殊说明而评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估
机构及评估专业人员不承担相关责任。
本报告签字评估师提请报告使用人在使用本报告时，应关注以上事项对评估结论
以及本次经济行为可能产生的影响。
股东全部权益评估项目资产评估报告
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地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮 编：200002
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告使用说明
本报告的使用权归委托人所有。委托人或者经委托人同意其他使用本资产评估
报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成
部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成
对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假
设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
（二）限制说明
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承
担责任；
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告
的使用人；
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）评估结论的使用有效期
本评估结论仅对委托人股东拟股权转让之经济行为有效，并仅在评估报告载明
的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2022 年 09
月 30 日至 2023 年 09 月 29 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出
现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用人应重新委托评估。
十三、资产评估报告日
本评估报告提出日期为 2022 年 12 月 6 日。
（本页以下无正文）
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（本页无正文，为签字盖章页）
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
银信资产评估有限公司 资产评估师：杨江涛
资产评估师：程永海
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附 件
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