君亭酒店集团股份有限公司
（注册地址：杭州市西湖区学院路 29 号）
申请向特定对象发行股票的审核问询函
的回复
保荐机构（主承销商）
二〇二二年十月
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
关于君亭酒店集团股份有限公司
申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
深圳证券交易所上市审核中心：
贵所于 2022 年 8 月 24 日出具的《关于君亭酒店集团股份有限公司申请向特
定对象发行股票的审核问询函》（审核函〔2022〕020199 号）（以下简称“问询
函”）已收悉。君亭酒店集团股份有限公司（以下简称“公司”、“发行人”、
“申请人”）已会同安信证券股份有限公司（以下简称“安信证券”、“保荐机
构”、“保荐人”）、中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
（以下简称“申报
会计师”、“会计师”）、浙江天册律师事务所（以下简称“发行人律师”）就需
要发行人及各相关中介机构做出书面说明和核查的有关问题逐项落实，并对募集
说明书等申请文件进行了相应的修改、补充完善。现将回复如下，请予审核。
本《回复》使用的简称与《君亭酒店集团股份有限公司 2022 年度向特定对
象发行股票募集说明书》中的释义相同。涉及募集说明书补充披露或修改的内容
已在《募集说明书》中以楷体加粗方式列示。
本问询函回复中，合计数与各分项数值相加之和在尾数上存在差异，均为四
舍五入所致。
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目 录
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问题 1
本次发行拟募集资金不超过 51,700.00 万元，拟投资新增直营酒店投资开
发项目（以下简称“项目一”）和现有酒店装修升级项目（以下简称“项目二”）。
项目一达产后，君亭酒店直营酒店客房数将增长 109.31%。项目一分三年三批
次建设 15 家直营酒店，合计 2,384 间客房；其中过半为高端品牌，品牌较 IPO
项目有所升级，单间客房平均投资金额与 IPO 项目投资测算基本无差异，但效
益测算中平均房价及客房平均出租率均高于报告期内平均水平。项目二分三年
三批进行装修升级现有 6 家直营酒店，该项目收入及回报是以装修升级后的增
量客房房价、增量出租率及增量营业周期为基础进行测算。项目一均通过租赁
物业酒店实施，部分酒店已确定选址并签订长期租赁合同。本次募集资金主要
用于建设投资，其中包含前次投资费用。发行人于 2021 年 9 月首次公开发行股
票并上市,募投项目（以下简称“前次募投项目”）发生变更，原计划用于自建
直营酒店的募集资金由 18,458.26 万元缩减至 4,458.26 万元，主要原因为综合
考虑市场环境、监管政策、项目周期、盈利能力等因素后，发行人将募集资金
酒店”）、景澜酒店投资管理有限公司股权（以下简称“景澜酒店”）和君澜系
列商标。上述收购新增商誉账面价值 7,699.89 万元,股权收购已完成。发行人
前次募投项目仅建设投资了 1 家直营酒店成都君亭酒店，目前未形成稳定的客
源，处于亏损状态。
请发行人补充说明：（1）结合新冠疫情影响、市场环境、本次募投项目选
址、行业竞争格局、同行业可比公司扩张计划、前次募投项目变更原因、前次
募投项目投资直营店仍处于亏损状态等情况，说明本次募投项目是否拥有稳定
客源， 是否有足够的市场空间实现预计客房出租率，以及本次募投项目实施的
必要性及合理性；（2）结合前期项目建设进度、本次募投项目人员招聘计划等，
说明发行人是否具备三年分三批新建 15 个酒店的管理经验以及多地新建项目的
实施能力，是否存在短期内不能盈利的风险及对发行人的影响 ；（3）结合目前
项目一的三批酒店选址情况及计划、租赁合同的签署进度、租赁合同主要条款，
包括但不限于拟租赁的房屋、土地规划用途、使用年限、租用年限、租金价格
是否公允、与周边同类房屋价格是否存在差异，说明出租方是否取得合法的土
地使用权证、是否为有权出租方、是否符合相关土地用途等，并进一步说明本
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次募投项目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目的合理性
以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影响；（4）本次募投项目实施主体
是否明确，如否，说明发行人新设子公司或选取现有子公司实施本次募投项目
的计划，是否符合《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答 5 的相关要
求；（5）结合项目一高端品牌的收入及占比、报告期内发行人现有高端品牌酒
店经营情况，包括但不限于业务毛利率、客房平均出租率、平均净房价、平均
每间可供出租客房收入等指标，说明与发行人报告期相关业务及同行业可比公
司存在差异的原因及合理性，项目一效益测算是否合理、谨慎；说明项目二升
级过程中是否对正常运营产生影响、相关效益测算能否与现有经营业绩相区分
并独立计算，与发行人前期升级项目及同行业公司升级项目效益测算方法是否
一致，结合关键参数及选取依据，进一步说明相关测算是否合理、谨慎；（6）
结合本次募投项目新增固定资产及无形资产的金额、折旧摊销政以及募投项目
效益测算情况等，量化分析本次募投项目折旧或摊销对发行人未来经营业绩的
影响；（7）本次募投项目目前进展情况，结合投资测算中的前次投资费用，说
明是否存在置换董事会前投入、董事会决议日前资金投入的情形；（8）结合酒
店行业发展情况、君澜酒店及景澜酒店最近一年及一期主要财务数据、最近一
年及一期新签受托管理项目数量、基本管理收入及增长率情况、前次资产评估
预测主要参数等，说明实际经营情况与前次评估测试参数是否存在较大差异，
如是，相关参数设置是否合理，是否考虑其持续经营风险，并说明是否存在大
额商誉减值风险，商誉减值计提是否充分；（9）截至目前前次募投项目中的中
高端酒店设计开发项目及综合管理平台建设项目建设进度及募集资金使用进度 ，
募投项目的实施环境是否发生了重大不利变化，是否对本次募投项目的实施存
在重大不利影响。
请发行人补充披露（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）（3）（5）（6）
（7）（8）（9）并发表明确意见，请发行人律师核查（3）（4）并发表明确意
见。
【回复说明】
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一、结合新冠疫情影响、市场环境、本次募投项目选址、行业竞争格局、同
行业可比公司扩张计划、前次募投项目变更原因、前次募投项目投资直营店仍处
于亏损状态等情况，说明本次募投项目是否拥有稳定客源，是否有足够的市场空
间实现预计客房出租率，以及本次募投项目实施的必要性及合理性
（一）发行人本次募投项目拥有稳定客源基础
根据中国饭店协会公开数据整理，发行人目前已经成为国内前二十酒店集团
之一，旗下酒店遍布全国主要省市。
发行人 2019 年 2020 年 2021 年度 2022 年
中国饭店协会--中国最
具规模的 50 家饭店集团 第 48 位 第 44 位 第 49 位 第 14 位
规模排名
中国饭店协会-中国最具
规模的 50 家饭店集团客 4,942 7,007 6,345 33,871
房数（间）
注 1：相关数据根据中国饭店协会历年公布的《中国酒店连锁投资与发展报告》《中国
酒店集团及品牌发展报告》中数据进行整理以及来源自中国旅游饭店业协会历年公布的中国
饭店集团规模排名 60 强数据，排名依据为当年 1 月 1 月中国饭店协会统计的各酒店集团客
房数。中国饭店协会每年发布的《中国酒店连锁发展与投资报告》等是国内公认的连锁酒店
行业的顶尖权威研究报告之一，该报告是基于中国国内酒店投资与管理集团和中国境内外资
酒店品牌的公共档案、往年数据、业内消息和独立研究来估算完成，力求展现当今中国酒店
业连锁化发展现状。
注 2：2022 年中国饭店协会--中国最具规模的 50 家饭店集团规模排名仍将发行人与君
澜酒店集团分别列示，其中君澜酒店集团房间数量 25,250 间，位于第 20 位，发行人房间数
量 8,621 间，位于第 42 位，客房数合并之后为第 14 位。
基于深耕中高端酒店 15 年的成熟经验，发行人建立了“1 个核心聚焦即中
高端酒店行业、2 个主要目标市场商务出行住宿及旅游出行住宿市场、3 个主要
产品系列（君亭、君澜、景澜）、近 10 个酒店品牌（“君澜大饭店”“君澜度
假酒店”“夜泊君亭”“Pagoda 君亭设计酒店”“君亭酒店”“夜泊君亭”“景
澜酒店”“景澜青棠”等）”为架构的核心发展战略。发行人与携程、美团、飞
猪、雅高达等知名 OTA 平台建立了长期稳定的合作关系；在集团协议客户方面，
在与阿里巴巴、携程等大客户强化合作的基础上，发行人积极与广发银行、滴滴、
春秋航空、英孚、南航、万达等进行会员推广合作；发行人自有会员体系在册会
员已近 400 万人，旗下直营酒店年均对外服务 50 万人次以上。发行人已经积累
了相对稳定且庞大的客源基础优势。
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本次募投项目一的实施地点选址预计仍以发行人直营酒店优势区域华东地
区为主，并适当延伸至北京、深圳等商务出行住宿需求庞大的区域。截至本回复
出具日，募投项目一规划建设 15 家酒店中已与 5 家业主方签订租赁协议，均为
相关城市核心商务区，周边中高端商务差旅住宿需求旺盛，拥有稳定客源基础。
本次募投项目二涉及现有酒店的装修升级，相关酒店拥有稳定客源。
（二）本次募投项目有足够的市场空间实现预计客房出租率
影响，其未来经营前景良好
酒店行业新开业酒店普遍存在出租率爬坡期，而成本费用相对固定，因此普
遍存在开业初期的亏损期，鉴于不同新开业酒店的租金成本、房价水平和出租率
水平有所差异，发行人旗下新开业直营酒店的亏损期一般在开业后 12-24 个月范
围内。换言之，一般情况下发行人旗下新开业酒店会在开业后两年基本实现盈亏
平衡。首旅酒店、锦江酒店、华住酒店等均将开业不满 18 个月的酒店定义为非
成熟酒店。
此外，受 2022 年上半年成都疫情反复影响，前次募投项目投资的成都 Pagoda
君亭设计酒店（2022 年 2 月开业）出租率受到一定程度不利影响。尽管在当地
新冠疫情反复及出租率爬坡期的影响下，该酒店 2022 年 1-6 月出租率达 55.76%，
超过同期间发行人平均出租率及同行业可比上市公司水平，体现了发行人良好的
酒店投资开发能力。该酒店位于成都春熙路核心商圈，定位高端，品牌形象好，
已经成为当地网红酒店之一，预计未来经营前景良好。
经营情况如下：
营业收入（万 净利润（万 平均净房价（元/间 RevPar（元/间
出租率
元） 元） 夜） 夜）
近年来受新冠疫情影响，酒店行业需求端受到阶段性不利影响，为此发行人
基于谨慎性考虑，在项目测算期内充分考虑了新冠疫情可能持续的不利因素，客
房出租率等指标相对谨慎，具体情况详见本回复第 1 题之“五、结合项目一高端
品牌的收入及占比、报告期内发行人现有高端品牌酒店经营情况，包括但不限于
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业务毛利率、客房平均出租率、平均净房价、平均每间可供出租客房收入等指标，
说明与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存在差异的原因及合理性，项目
一效益测算是否合理、谨慎；说明项目二升级过程中是否对正常运营产生影响、
相关效益测算能否与现有经营业绩相区分并独立计算，与发行人前期升级项目及
同行业公司升级项目效益测算方法是否一致，结合关键参数及选取依据，进一步
说明相关测算是否合理、谨慎；”
中高端酒店行业需求快速增长的趋势，中高端酒店未来有广阔的发展空间。
中国酒店行业的需求主要来源于旅游出行和商务出行，二者占比可达到 80%。
近年来我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011 年至 2019
年，我国旅游总人次由 26.41 亿人增长至 60.06 亿人，复合增长率为 10.82%。
虑，多数人减少了出行计划，全年国内旅游人数 28.79 亿人次，比上年同期下降
经济常态化以及疫苗的接种，旅游业逐步复苏，2021 年国内旅游总人次 32.46 亿，
比上年同期增加 3.67 亿，增长 12.80%，酒店行业亦呈现明显的复苏态势。2022
年上半年，国内旅游总人次 14.55 亿，比上年下降 22.2%。分季度看，其中一季
度国内旅游人次 8.30 亿，同比下降 19.0%；二季度国内旅游人次 6.25 亿，同比
下降 26.2%。国内旅游收入（旅游总消费）1.17 万亿元，比上年下降 28.2%。2022
年我国国内旅游呈现以下几个特点：一是年初平稳开局，二季度受疫情影响较大。
入等核心数据骤降。二是端午节假期旅游探底回升。进入 5 月份，随着文化和旅
游部制定印发《关于加强疫情防控科学精准实施跨省旅游“熔断”机制的通知》，
将跨省团队旅游“熔断”区域进一步精准到县（区）域，我国国内旅游市场逐渐复
苏。自端午中远程旅游市场出现拐点以来，国内旅游市场保持本地、周边游加速
复苏，长线游企稳回升的发展态势。根据中国旅游研究院预计，综合考虑宏观经
济、疫情影响和市场因素，预计 2022 年国内旅游人数 39.80 亿人次，国内旅游
收入 3.81 万亿元，同比分别增长 16%和 27%，分别恢复至 2019 年同期水平近七
成。预计出入境旅游人数同比增长达 2 成，恢复至 2019 年的 2-3 成。此外，柏
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林国际旅游交易会（ITB Berlin）依据德国市场调查机构斯塔蒂斯塔（Statista）的
移动市场展望（MMO）发布了未来全球旅游市场预测。预测显示，2023 年以后
全球旅游业将全面复苏，到 2025 年将比 2019 年增长 23%左右，从而创历史新
高。
长期来看，中高端酒店行业市场需求空间前景巨大，有广阔的市场空间。
中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒
店和豪华型酒店的消费转移影响，近年来保持快速发展态势，成为酒店市场中坚
力量。一方面，中国经济快速发展，我国居民收入水平显著上涨。国家统计局数
据显示，2010 年至 2021 年，我国居民可支配收入由 12,520 元增长至 35,128 元，
复合增长率高达 9.83%，收入水平的上涨支撑起了国内强大的消费市场，同时也
塑造了一批又一批的新兴中产阶级。中高端酒店行业以中产阶级为主要目标群体，
伴随着国内中产阶级的崛起，其市场规模不断扩大。安永分析指出，过去十年，
我国中产阶级迅速扩大，预计到 2027 年，超过全球四分之一的中产阶级将诞生
于中国。此外，伴随着收入水平的上涨，居民消费结构发生显著变化，居民消费
支出逐步向生活服务消费方向倾斜，对于生活品质的要求越来越高，这也为中高
端酒店的发展提供了良好的契机。
（1）旅游出行市场需求
近年来我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011 年至
考虑，大多数人减少了出行计划，全年国内旅游人数 28.79 亿人次，比上年同期
下降 52.1%。后疫情时代，随着经济常态化以及疫苗的接种，旅游业逐步复苏，
城镇居民 23.42 亿人次，增长 13.4%；农村居民 9.04 亿人次，增长 11.1%。
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国内旅游总人次（亿人）
数据来源：文化和旅游部
旅游业的复苏不仅关系到酒店住宿产业的收益恢复进程，更关系到整体的消
费信心。2021 年，我国旅游行业总收入达到 2.92 万亿元，比上年同期增加 0.69
万亿元，增长 31.0%。其中，城镇居民旅游消费 2.36 万亿元，增长 31.6%；农村
居民旅游消费 0.55 万亿元，增长 28.4%。未来，随着国内疫苗的完全接种、国产
抗新冠药物的顺利研发、中国政府良好的疫情防控措施，我国旅游业复苏形势相
对乐观，中国旅游业有望逐步回归良好增长轨迹。
国内旅游收入（万亿元）
数据来源：文化和旅游部
受新冠疫情影响，2022 年上半年，国内旅游总人次 14.55 亿，比上年下降
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国内旅游人次 6.25 亿，同比下降 26.2%。国内旅游收入（旅游总消费）1.17 万亿
元，比上年下降 28.2%。自端午中远程旅游市场出现拐点以来，国内旅游市场保
持本地、周边游加速复苏，长线游企稳回升的发展态势。根据中国旅游研究院预
计，综合考虑宏观经济、疫情影响和市场因素，预计 2022 年国内旅游人数 39.80
亿人次，国内旅游收入 3.81 万亿元，同比分别增长 16%和 27%，分别恢复至 2019
年同期水平近七成。预计出入境旅游人数同比增长达 2 成，恢复至 2019 年的 2-
塔（Statista）的移动市场展望（MMO）发布了未来全球旅游市场预测。预测显
示，2023 年以后全球旅游业将全面复苏，到 2025 年将比 2019 年增长 23%左右，
从而创历史新高。
（2）商务出行市场需求
商务出行即商务旅行，又称公干、出差等。伴随着经济的发展，商务交往以
及商务活动频繁展开，商旅出行日益普遍。根据携程商旅 2022 年 5 月发布的《中
国商旅管理市场白皮书》，截至 2019 年，全球商旅市场连续十年保持正增长，
全球商旅市场严重受挫，2020 年全年全球商旅支出下降 51.5%，至 6,940 亿美元。
中国是最大的商务旅行市场。2013 年至 2019 年，我国商旅支出由 2,243 亿
美元增长至 4,007 亿美元，年复合增长率 10.15%，2020 年以来，面对新冠疫情
和世界经济衰退等的影响，中国经济较快实现稳定，依托于内循环的新发展格局，
我国商旅市场 2020 年支出下降 38%，但是相比其他国家复苏形势更为乐观。根
据 GBTA（全球商务旅行协会）2021 年 11 月发布的数据，未来随着我国商旅市
场的回暖以及商旅出行意愿的恢复，我国商旅市场将逐步复苏，预计 2024 年我
国商旅市场规模将进一步达到 4,297 亿美元。得益于商务旅行市场的快速增长，
我国酒店行业，特别是中高端酒店市场将迎来巨大的发展空间和机遇。
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中国商旅支出（亿美元）
数据来源：
《中国商旅管理市场白皮书》
尽管当前新冠疫情短期内对酒店行业产生了阶段性不利影响，但从我国人均
收入水平的快速提高、旅游出行及商务出行的庞大需求，中长期来看中高端酒店
行业需求快速增长的趋势不会改变，中高端酒店未来有广阔的发展空间。
（三）本次募投项目实施的必要性及合理性
向好趋势
从需求端而言，疫情使得居民旅游出行和商务出行模式及消费行为发生变化。
居民旅游出行方面，潜在的出境游转向国内游，国内度假游趋向城市郊区和周边
等短程旅游市场，休闲、亲子、度假等产品受到欢迎，住宿客人关注健康、品质、
安全、健康。另外，旅行出游日益大众化，随着我国社会经济的发展，人们在日
常生活当中开始追求精神层面的享受，越来越多人开始利用节假日或者工作之余
以旅游的方式来放松自我，短时旅居也成为近年来国人兴起的新兴生活方式。高
性价比、有特色的内资精品酒店成为居民酒店消费的新趋势。商务出行方面，商
旅出行对酒店智能化、无接触式服务需求的增加，酒店的功能配套、空间结构布
局、服务流程都提出了新的更高要求。目前境内外间的度假旅行及商务差旅频次
降低，由出境旅游转化国内旅游的这部分消费者，对住宿业态的创新和服务品质
要求高，使得国内中高端酒店迎来新的结构性发展机会。
从供给端而言，本次的疫情危机又为行业整合与中高端酒店的发展提供了新
的机会，落后、不符合发展要求的企业加速出清，酒店的品牌化率和连锁率将加
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速提升。同时，经历此次新冠肺炎疫情，酒店行业会加速洗牌和淘汰。疫情爆发
以后，管理健全、防疫卫生条件好、综合实力强的中高端酒店集团则会获得更大
的竞争优势。此外，受疫情影响，酒店优质物业及其租金价格等均会出现阶段性
投资机会，有利于领先品牌酒店集团逆势扩张布局。
段性不利影响，长期来看不会改变中高端酒店行业需求快速增长的趋势
中国酒店行业的需求主要来源于旅游出行和商务出行，二者占比可达到80%。
近年来我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011年至2019年，
我国旅游总人次由26.41亿人增长至60.06亿人，复合增长率为10.82%。2020年来
由于新冠疫情的影响，居民出游受到限制，出于公共卫生安全等的考虑，多数人
减少了出行计划，全年国内旅游人数28.79亿人次，比上年同期下降52.10%。后疫
情时代，随着经济常态化以及疫苗的接种，旅游业逐步复苏，2021年国内旅游总
人次32.46亿，比上年同期增加3.67亿，增长12.80%，酒店行业也呈现明显的复苏
态势。
伴随着经济的发展，商务交往以及商务活动频繁展开，商旅出行日益普遍。
携程商旅于2022年5月发布的《中国商旅管理市场白皮书》指出，截至2019年，
全球商旅市场连续十年保持正增长，2019年全球商旅总支出为1.43万亿美元，
支出下降51.5%，至6,940亿美元。中国是最大的商务旅行市场，2013年至2019年，
我国商旅支出由2,243亿美元增长至4,007亿美元，年复合增长率10.15%，2020年
来，面对新冠疫情和世界经济衰退等的影响，中国经济较快实现稳定，依托于内
循环的新发展格局，我国商旅市场2020年支出下降38%，但是相比其他国家复苏
形势更为乐观。根据GBTA（全球商务旅行协会）2021年11月发布的数据，未来
随着我国商旅市场的回暖以及商旅出行意愿的恢复，我国商旅市场将逐步复苏，
预计2024年我国商旅市场规模将进一步达到4,297亿美元。得益于商务旅行市场
的快速增长，我国酒店行业，特别是中高端酒店市场将迎来巨大的发展空间和机
遇。
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从现有中高端酒店领域来看，竞争格局正在规模集中化，行业内“马太效应”
已经开始显现，行业内连锁化率正在快速提升。新冠疫情以来，单体酒店或市场
份额较小的酒店正在加速出清或被并购，份额靠前的酒店品牌正在加速集团化及
规模化。
在未来数年内，中高端酒店行业将出现若干家具有领先规模优势的酒店集团
或酒店品牌。因此，规模竞争将是公司实现中高端酒店行业的领军者和国际知名
的民族酒店集团这一战略目标的发展必经之路。
根据中国饭店协会数据，发行人及可比公司主要同类型品牌在规模上对比情
况如下：
发行人 门店数量（家） 客房数（间）
君亭酒店 58 8,621
原君澜酒店集团（含君澜酒店、景澜酒
店）
合计 161 33,871
可比公司-主要同类型品牌 门店数量（家） 客房数（间）
华住酒店集团-桔子水晶酒店 144 19,190
锦江酒店集团-锦江都城酒店 168 20,664
华住酒店集团-全季酒店 1,381 166,836
首旅如家酒店集团-和颐酒店 169 20,446
华住酒店集团-美居酒店 125 21,217
亚朵酒店集团-亚朵酒店 619 71,961
注：数据来源自中国饭店协会《2022 年中国酒店集团及品牌发展报告》中截至 2022 年
加盟酒店等。
当前受宏观经济环境、疫情管控及上游房地产物业市场下行影响，酒店行业
出现较多的优质投资机会，龙头酒店集团均积极逆势布局疫情后的酒店行业市场
需求，待疫情后充分把握行业需求反弹机会。
近年来，锦江酒店、首旅酒店等同行业可比上市公司纷纷布局新设立中高端
酒店或将存量酒店改造升级为中高端酒店，锦江酒店 2021 年 3 月非公开发行募
集资金 34.79 亿元用于酒店装修升级项目，主要用于拟对锦江系列部分经济型酒
店装修升级为郁锦香、康铂、凯里亚德、锦江都城、丽芮、丽怡、丽亭、丽柏、
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欧暇·地中海、维也纳系列等中端品牌，建设期 3 年，受疫情反复扰动影响，截
至 2022 年 8 月 31 日该酒店装修升级项目尚未投入，锦江酒店正在推进该募投项
目前期准备工作，后续将继续实施酒店装修升级项目，鉴于受疫情反复的影响，
将建设期延长两年至 2026 年 3 月底完工；锦江酒店于 2022 年 10 月 28 日召开
其第十届董事会第八次会议、第十届监事会第四次会议，审议通过了《关于使用
自有资金支付募投项目部分款项后续以募集资金等额置换的议案》，为提高运营
管理效率，同意锦江酒店在非公开发行股票募集资金投资项目酒店装修升级项
目实施期间，以自有资金先行支付旗下七天深圳、七天四季、时尚之旅、锦江之
星、旅馆投资公司支付的各项工程款项。2022 年 1-9 月，锦江酒店净新开业中
端酒店 638 家。
首旅酒店 2021 年 11 月非公开发行募集资金 20.91 亿元用于酒店扩张及装修
升级项目，主要包括对存量经济型、中端高酒店的装修升级，以及新增部分中端、
中高端酒店门数量。建设期 3 年，截至 2022 年 6 月 30 日已累计投入 3.28 亿元，
投入进度 15.70%，项目推进正常。2022 年 1-9 月，首旅酒店新开业中高端酒店
资金约 14.11 亿元港币用于两年内计划在中国开业的 50 家直营酒店（经济型至
高端酒店），约 15.23 亿元港币在两年内用于升级及持续维护在中国及若干其他
国家的现有直营酒店，其截至 2022 年 6 月 30 日中高端酒店数量较 2021 年 12 月
克市场上市公布的招股文件，其募集资金约 30%用于扩大和加强亚朵在中国的
酒店网络，包括用于建设新酒店和升级现有酒店设施，其 2022 年 1-6 月门店数
量净增加 89 家。
其招股说明书，计划募集资金项目 53,530.55 万元用于市场扩张及品牌价值提升
建设项目，建设周期为 4 年。本项目建设内容主要包括标杆门店签约打造、市场
存量酒店改造、已有加盟酒店老店升级和会员管理及营销推广，将新增签约加盟
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项目 1,000 家，其中开业完成 736 家；将新增已有加盟酒店老店升级项目 400 家，
其中开业完成 372 家，均以中高端酒店项目为主。
公司需要通过继续提高现有直营酒店数量规模而在中高端酒店领域继续保
持相对竞争优势。相比国内龙头酒店集团，公司专注于中高端酒店细分领域且规
模相对较小，相对传统酒店集团龙头企业排名相对靠后，本次募投项目建设完成
后，公司将进一步提升盈利能力水平，快速跻身国内民族酒店集团前列。
及品牌知名度，本次募投项目规划及测算谨慎合理
发行人前次募投变更的原因及合理性主要为：
（1）公司需提高募集资金使用效率以快速提升公司市场份额及品牌影响力，
原规划直营酒店建设项目仍将继续推进
当前国内龙头酒店集团锦江酒店、首旅酒店等纷纷大力布局中高端酒店领域，
锦江酒店 2021 年 3 月非公开发行募集资金 34.79 亿元用于酒店装修升级项目，
主要用于拟对锦江系列部分经济型酒店装修升级为郁锦香、康铂、凯里亚德、锦
江都城、丽芮、丽怡、丽亭、丽柏、欧暇•地中海、维也纳系列等中端品牌；首旅
酒店 2021 年 11 月非公开发行募集资金 20.91 亿元用于酒店扩张及装修升级项
目，主要包括对存量经济型、中端高酒店的装修升级，以及新增部分中端、中高
端酒店门数量。公司市场份额及品牌影响力相比之下仍有较大发展空间，快速提
升公司的市场份额及品牌影响力迫在眉睫。公司原计划在两年内在上海、杭州、
南京三地分批次投资建设 9 家直营酒店，受当前经济及社会、市场竞争环境及外
部并购机会等各方面因素综合影响，公司计划优先启动收购现有成熟酒店品牌项
目以提升公司募集资金使用效率从而快速提升公司市场份额及品牌影响力，保留
部分募集资金继续用于直营酒店建设，剩余资金缺口公司将利用自有资金或外部
融资等多种渠道继续推进。
（2）变更部分募集资金投资用于收购现有成熟品牌符合公司未来发展规划
目标
公司的未来发展目标是成为中国中高端酒店行业的领军者，远期战略目标是
成为全球领先的酒店管理集团。公司在规划原募集资金投资项目“中高端酒店设
计开发项目”、“综合管理平台建设项目”系基于公司市场份额、竞争地位及品牌
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影响力仍有较大发展空间的现实基础。考虑到现阶段公司所处市场环境及外部收
购机会，公司将募集资金投资项目部分变更为收购浙江君澜、景澜酒店部分股权
及“君澜”系列商标主要目的系快速提升公司市场份额、竞争地位及全国范围内的
品牌影响力。
本次收购将有力地拓展国内高端酒店市场的服务深度和业务广度。其中君澜
品牌管理业绩遍及国内浙江、江苏、海南、陕西、山东、山西、湖南、湖北、河
北、河南、江西、安徽、福建、吉林、广东、广西、四川、贵州、云南、上海、
北京、甘肃、黑龙江等 23 个省市，累计投资管理超过 180 家酒店。景澜酒店投
资管理有限公司管理业绩遍及浙江、海南、吉林、福建、四川、河北、山东、贵
州、江西、湖南、江苏等 13 个省市，累计投资管理酒店 75 家。“君澜”品牌也得
到了较好的社会评价和业内认可，曾连续五年荣膺“中国饭店业民族品牌先锋”并
获得“中国十大品牌酒店集团”、“中国最佳度假酒店”、“中国最佳酒店管理集团星
光奖”等多项殊荣。通过本次收购，公司区域布局更加广阔，酒店产品层次更加
完善，品牌内涵更加深化，市场竞争力将得到大幅提升。公司本次收购浙江君澜
酒店管理有限公司、景澜酒店投资管理有限公司以及“君澜”系列商标，有助于增
加公司在中高端酒店市场份额及品牌影响力。
（3）并购是酒店集团规模化发展的关键举措
根据 2021 年美国 Hotel 是杂志发布的 2020 年度“全球酒店集团 225 强”中，
在规模排名上中国有三大酒店集团位列前 10，分别是锦江国际集团、华住酒店
集团和首旅如家酒店集团，包括君澜酒店、东呈酒店在内的 19 家酒店集团入围
榜单，集团规模仍是衡量集团竞争力的重要指标之一，而品牌并购则是酒店企业
集团化、完善市场布局、快速规模化的主流路径。
当期酒店行业受新冠疫情影响正处于发展的相对低点，适时并购整合现有成
熟品牌符合公司长远发展利益。酒店行业内的品牌并购是酒店行业规模化的关键
举措。近年来龙头酒店集团通过并购成熟品牌迅速扩大了市场竞争地位和酒店集
团化优势，如华住酒店先后收购了桔子酒店、花间堂等中高端品牌，锦江酒店先
后收购了维也纳酒店、铂涛酒店、卢浮酒店等中高端品牌，首旅酒店收购了如家
酒店、南苑酒店等。
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在综合考虑市场环境、项目周期、盈利能力等因素后，为更好地符合公司发
展战略，提高区域市场业务的拓展效率及募集资金使用效率，同时降低经营风险，
进一步提高募集资金的使用效益，保护股东权益，发行人于 2022 年 1 月 21 日召
开第三届董事会第六次会议、第三届监事会第五次会议，审议通过了《关于变更
部分募集资金用途用于收购公司股权和商标的议案》，同意变更“中高端酒店设
计开发项目”部分募集资金用途用于收购浙江君澜酒店管理有限公司 79%股权、
景澜酒店投资管理有限公司 70%股权以及“君澜”系列商标，原“中高端酒店设
计开发项目”原计划建设 9 家直营酒店缩减为建设 1 家直营酒店即成都 Pagoda 君
亭酒店，已于 2022 年 2 月开业。
具体如下：
单位：万元
本次募集资金变更前 本次变更 本次募集资金变更后
项目名称 拟使用募集资金 金额 项目名称 拟使用募集资金
中高端酒店设计开
发项目
收购浙江君澜酒店
中高端酒店
管理有限公司 79%股
设计开发项 18,458.26 14,000.00
权、景澜酒店投资管
目 14,000.00
理有限公司 70%股权
以及“君澜”系列商标
项目
合计 18,458.26 14,000.00 - 18,458.26
发行人收购君澜酒店及景澜酒店后，市场份额及品牌影响力快速提升，市场
区域布局由华东区域发展至全国，已跻身中国前二十大酒店集团。发行人市场份
额、品牌影响力、市场区域布局及跨区域扩张能力的优化提升，为本次募投项目
的实施创造了有利条件。君澜酒店、景澜酒店主要从事高端酒店的管理，本次收
购完成后，二者将与公司现有品牌“夜泊君亭”、“Pagoda 君亭”丰富公司现有
的高端酒店品牌布局，将形成“一核四星”的品牌发展战略，即继续发挥现有君亭
酒店中端直营酒店贡献核心收入的优势，协同发展君澜、景澜、“夜泊君亭”、
“Pagoda 君亭”等四大高端酒店品牌，优化公司现有收入结构与市场布局，助推
公司快速发展。
公司收购君澜酒店及景澜酒店后：
（1）酒店集团化发展快速提升公司市场竞争地位，增加市场话语权
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本次交易完成后，公司全国市场占有率得到进一步提升，酒店规模和客房数
量规模快速提升，在国内中高端酒店尤其是高端酒店的竞争地位快速提升，发行
人已经跻身全国酒店集团 20 强之一，公司业务覆盖区域从长三角发展至全国主
要区域，品牌影响力快速提升。通过酒店集团化发展，公司市场竞争地位快速提
升。截至目前，发行人当年新签约项目 42 家，其中君澜品牌 23 家，君亭品牌 5
家，景澜品牌 14 家，从市场布局上，君亭品牌以直营酒店项目突破国内核心城
市，君澜品牌继续抢占优秀度假资源，战略性布局的能力在增强，布局更趋合理。
（2）业务渠道协同共享，降低公司运营成本
本次交易完成后，公司打通共享公司现有及君澜、景澜的营销网络体系、忠
实会员体系、酒店集团采购体系、人才培训体系、产品服务开发体系等，优化协
同发展，利用各自现有优势，降低公司营销、采购及管理等公司运营成本。2022
年公司正式启动实施集团的数字化转型，利用行业新技术推动在业务上的转型升
级，完成集团下属酒店 PMS 的系统切换准备工作和君亭、君澜、景澜三家的会
员体系融合方案，以建立集团的数据共享和分析体系，打通各业务的数据底层系
统，实现集团不同业务之间的高效链接，发行人自有会员体系由原来的近 50 万
增长至近 400 万。
（3）完善公司酒店品牌布局，公司进入度假酒店及全服务酒店新领域，加
速布局高端酒店市场和品牌升级
公司主要从事中高端精选服务连锁酒店的运营及管理。公司自成立以来以长
三角城市群为核心发展区域，并逐步向全国范围重点城市有序拓展。公司已经建
立了相对成熟的多层次定位的中高端精选服务酒店品牌，其中“君亭酒店”品牌
定位为东方艺术特色的中档精选服务酒店；“夜泊君亭”品牌定位为高档历史文
化旅游目的地酒店；“Pagoda 君亭”定位为高档艺术设计酒店。
本次交易完成后，公司将入高端度假酒店、全服务酒店领域，公司高端酒店
竞争地位得到跨越式发展，全服务度假酒店领域对公司现有品牌的产品服务升级、
品牌影响力极为重要，二者相辅相成协同发展，快速助推公司把握消费升级大趋
势，持续提升公司可持续发展能力，公司新开业的成都 Pagoda 君亭对外房价一
度突破千元，打破公司原有直营酒店房价天花板。公司直营酒店构成正从中端，
高端为辅为主向中高端为主，超高端为辅迈进，品牌系列全面升级。
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（4）商旅与度假酒店现有优势互相融合
公司现有业务聚焦商旅客户群体，形成了“产品精选、文化精选及服务内容
精选”的君亭式服务体系优势，而君澜、景澜品牌聚焦高端度假客户群体，特点
为度假休闲全服务体系优势，二者目标客户群体巨大，存在重合且可相互转化，
未来公司将充分发挥原有的精选服务成本管控优势及利用君澜、景澜品牌的全服
务增值优势互相融合，协同发展。
发行人本次募投项目规划及相关测算经过发行人充分论证，谨慎合理，本次
募投项目一为前次募投项目的优化及延续，项目二为前次募投项目的补充，本次
募投与前次募投及其变更后的项目相辅相成，发行人后续将结合新冠疫情变化、
市场环境等各方面情况科学组织项目实施。
二、结合前期项目建设进度、本次募投项目人员招聘计划等，说明发行人是
否具备三年分三批新建 15 个酒店的管理经验以及多地新建项目的实施能力，是
否存在短期内不能盈利的风险及对发行人的影响
（一）发行人具备三年分三批新建 15 家酒店的管理经验以及多地新建项目
的实施能力
发行人于 2021 年 9 月在深圳证券交易所创业板上市成功后，作为 A 股聚焦
于中高端连锁酒店运营管理的上市公司，品牌知名度快速提升，资本实力及抗风
险能力快速增强。2022 年 2 月收购国内知名高端酒店品牌君澜酒店及景澜酒店
后，公司在酒店行业内特别是中高端酒店领域的市场份额快速提升，已经跻身中
国前二十大酒店集团。发行人首次公开发行股票募集资金投资项目中成都
PAGODA 君亭已开业，已成为发行人进军西南核心城市群的标杆项目，为后续
相关区域新项目投资开发积累了经验及奠定了良好基础；综合管理平台项目预计
全面建成后，样板展示中心将成为公司管理拓展新渠道；设计中心将有效提升设
计开发能力，数字化酒店工程建设正在分阶段实施中，建设后发行人酒店集团化、
数字化管理能力将得到优化。截至本回复出具日，发行人拥有直营酒店 17 家，
直营酒店客房数 2,808 间，本次募投项目建设完成后，发行人直营酒店将增长至
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自上市以来，发行人作为一家酒店运营管理集团融资渠道更加多元化、酒店
品牌矩阵更加丰富化、运营管理人才团队更加庞大、核心竞争力更加充足，因此
发行人综合实力快速提升。
发行人始终致力于民族品牌建设，打造具有文化特色及时代特征，极具品牌
影响力和竞争力的酒店管理集团。在战略目标指引下，团队矢志不渝，坚持品牌
定位，探索技术运用，升级产品功能，创新服务体验，优化管理能力，君亭酒店
进入全新发展周期。发行人核心管理团队具备高端酒店背景，经验丰富，沿袭高
端服务基因。公司管理层及一线团队具有多年中高端酒店设计、开发、运营、投
资方面的经验，在中国酒店业具备良好的口碑形象，且团队经历了长时间的磨合
发展，相互间合作高效。团队成员对中高端酒店的深耕使得公司的产品设计、服
务设计、平面功能布局一直是业内较高水平。
本次募投项目中项目一分三批招聘服务及工程人员、管理及财务人员及市场
人员等三类员工合计 604 人，项目二分三批补充招聘三类员工 45 人，可有效支
持项目实施。服务人员及工程人员、财务人员、市场人员将在各酒店开业前 3 个
月内以属地招聘为主，并在发行人统一酒店集团标准下进行培训，考核合格后上
岗。上述人力资源市场供应充足，发行人薪酬体系及品牌知名度具有充分的市场
竞争力，预计相关人员招聘不存在招工困难或招工不足的风险。针对酒店管理人
员，发行人将以集团内内部选拔培养、调任及市场招聘为主。发行人建立了全方
位的人才梯队培养计划，建设阶梯式的职业发展规划，为员工提供系统化的学习
成长平台，从基础技能、专业能力到领导力，为员工在公司的职业发展提供成长
帮助；开启针对经理、总监和总经理级别的“未来营”认证课程，助力高成长阶
段公司发展对于人才的需求。近年来，发行人酒店管理团队稳定，并积极从外资
酒店集团、高星级酒店集团等市场化招聘了多名具备丰富经验的酒店管理人才。
发行人深耕中高端酒店领域二十余年，积累了丰富的酒店投资开发经验及多
地项目实施能力。发行人中高端酒店特色开发方案成熟，具备定制化、多样化开
发能力，适应中高端及以上酒店项目需求。公司深耕中高端精选酒店领域多年，
目前已经形成了“传统星级酒店改造”、“城市高端商业综合体及社区商业配套
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酒店”、“城市文化街区及特色小镇配套酒店”等酒店开发技术，具备定制化的
项目设计、开发能力，充分提高物业投资回报。公司在酒店项目产品开发过程中，
创新性的推行酒店品牌溢出、高坪效设计、传统物业整体升级改造、目标消费者
需求定制设计等理念，得到酒店业主、同业和消费者的较高认可。正是基于一店
一品的策划设计，君亭酒店在区域都有相对比较优势和差异化的竞争优势。
发行人项目一计划三年分三批投资建设 15 家计划仍以发行人直营酒店优势
区域华东地区为主，并适度延伸至北京、深圳等核心城市，发行人将积极利用现
有人才优势并辅助市场招聘充实到新增直营酒店运营及管理中。此外，2015 年-
宁波、三亚、武汉等地投资开业了 9 家酒店，新增 1,464 间客房，相关酒店后续
经营业绩总体表现较好。
（二）发行人募投项目存在短期内不能盈利的风险
发行人基于谨慎性考虑，对本次募投项目测算期内前三年充分考虑了新冠疫
情持续的影响，相关出租率及平均净房价指标较低，因此发行人本次募投项目确
存在短期不能盈利的风险，发行人将视新冠疫情发展情况积极灵活管理项目开发
节奏，缩短项目建设周期，尽可能降低募投项目实施对发行人盈利的影响。
期间 T1 T2 T3 T4-T12
净利润（万元） -4,348.69 144.06 3,180.52 7,544.72
注：T4-T12 为该期间算术平均值；T=12 个月，下同。
发行人本次募投项目实际实施从 2022 年 7 月开始，目前已启动项目一中第
一批酒店中 2 家，目前正在交房准备及设计装修准备工作中，2022 年下半年计
划先期实施该 2 家酒店，项目二第一批装修升级酒店及项目一第一批其余 4 家视
新冠疫情变化择机在 2023 年上半年启动。根据目前实施计划，发行人募投项目
实施亏损的金额相对可控。
三、结合目前项目一的三批酒店选址情况及计划、租赁合同的签署进度、租
赁合同主要条款，包括但不限于拟租赁的房屋、土地规划用途、使用年限、租用
年限、租金价格是否公允、与周边同类房屋价格是否存在差异，说明出租方是否
取得合法的土地使用权证、是否为有权出租方、是否符合相关土地用途等，并进
一步说明本次募投项目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项
目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影响
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（一）目前项目一的三批酒店选址情况及计划
截至目前，公司主要直营店位于长三角核心区域的经济发达城市，公司已经
在该区域成功实践并积累了一定的品牌影响力与市场占有率，但从市场竞争来看，
公司在上述区域仍有很大的提升空间。公司未来将继续深耕长三角核心一二线城
市区域，继续扩大公司现有的竞争优势与提升公司的竞争地位；同时，公司将通
过规模化经营，坚持“深化长三角，重点拓展北京、西南区域和珠三角区域”的
发展战略，重点发展核心城市的特色项目，逐步向重点城市如北京、上海、深圳、
广州、成都、重庆等有序拓展，通过区域核心城市的城市圈层的发展，逐步推进
集团规模化，进一步提高盈利水平规模与品牌影响力。
发行人本次发行募集资金投资项目一为拟在未来 3 年内，拟在以上海、杭州
为核心的长三角地区、广州、深圳为核心的珠三角地区、成都、重庆为核心的西
南地区以及以北京为核心的京津冀地区的核心城市分三批次建设 15 家酒店。
项目建设期为 3 年，其中建设期第 1 年将在杭州、深圳、北京、无锡等城市
投资运营 6 家直营酒店；建设期第 2 年将在上述四大区域的核心城市投资运营 4
家直营店，具体为：深圳晚舟项目酒店（Pagoda 品牌）及其他 3 家 Pagoda 酒店；
建设期第 3 年将在上述四大区域的核心城市投资运营 5 家直营店，具体为 5 家君
亭酒店。
本项目拟建酒店选址及计划具体情况如下表所示：
序 投资
项目名称 项目地址 实施进度
号 方式
第一批
已签订租赁协议，方
浙江省杭州市西湖
区
付后启动装修工程
已签订租赁协议，方
浙江省杭州市滨江
区
付后启动装修工程
前期接洽，待项目履
江苏省无锡市淘沙 行招投标程序，后续
巷地块 A 块地 进一步明确推进计划
（注 2）
广东省深圳市宝安 已签订租赁协议，方
区 案设计中
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已签订租赁协议，方
浙江省杭州市拱墅
区
付后启动装修工程
前期接洽中，尚处于
询价阶段，待后续进
一步明确推进计划
（注 3）
第二批
广东省深圳市罗湖 已签订租赁协议，方
区 案设计中（注 4）
第三批
注 1：杭州西湖项目位于杭州市西湖区紫宣路 18 号，系西湖区浙谷深蓝中心商务区，
紧邻浙江大学紫金港校区、西湖大学、紫金港科技城等，浙谷深蓝中心规划 20 万方生态花
园综合体，约 300-1700 ㎡智慧商务空间，园区内拥有写字楼、星级酒店、约 1.7 万方 BLOCK
商街等多重业态，所处区域不涉及环境敏感区域（如国家公园、自然保护区、风景区、永久
农田、文物保护单位等）；
注 2：无锡梁溪项目位于无锡市淘沙巷地块 A 块，发行人正与业主方就参与该项目的招
投标程序事项进行接洽，双方尚未签订合作意向协议等书面协议，待进一步明确推进计划；
注 3：北京东城项目位于北京市东城区。该项目现处于询价阶段，发行人已向业主方报
价，双方已就相关合作事项进行接洽，但尚未签订合作协议等书面协议，待进一步明确推进
计划；
注 4：公司各募投项目的实施进度系根据公司业务规划、各项目前期准备工作等因素制
定，后续亦会根据各项目的准备工作进展情况灵活动态调整，深圳晚舟项目目前已签订租赁
协议，各项准备工作进展良好，综合考虑其他项目的进度安排情况，不排除该项目进入第一
批实施的可能。
（二）租赁合同的签署进度、租赁合同主要条款，包括但不限于拟租赁的房
屋、土地规划用途、使用年限、租用年限、租金价格是否公允、与周边同类房屋
价格是否存在差异，说明出租方是否取得合法的土地使用权证、是否为有权出租
方、是否符合相关土地用途等
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截至本回复出具日，发行人已就项目一与 5 家业主方签订租赁协议，包含第
一批 6 家酒店中的 4 家，第二批酒店中的 1 家即深圳晚舟项目因推进较为顺利，
故签约进度早于第一批的部分项目。此外，发行人已就项目一的第一批酒店中 2
家酒店与业主方前期接洽中。相关租赁合同的签署进度如下表所示：
序 项目名 租赁合同 业主方名
项目所在地 项目进度 物业建设进度
号 称 签订时间 称
已签订租赁协 建设中，预计
杭州西投 业主方于 2023
议，方案设计
杭州西 浙江省杭州 绿宇产业
湖项目 市西湖区 运营管理
付后启动装修 发行人交付物
有限公司
工程 业
已签订租赁协 建设中，预计
议，方案设计 浙江中南 业主方于 2023
杭州滨 浙江省杭州
江项目 市滨江区
付后启动装修 有限公司 发行人交付物
工程 业
已签订租赁协
国际文 议，方案设计 杭州浙大
化旅游 浙江省杭州 城市学院
学院项 市拱墅区 科技园有
目 付后启动装修 限公司
工程
前期接洽，待
江苏省无锡 项目履行招投
无锡梁
溪项目
块 A 块地 进一步明确推
进计划
前期接洽，处
北京东
北京市东城 于询价阶段，
区 待后续进一步
目
明确推进计划
深圳市恒
已签订租赁协
深圳宝 广东省深圳 明珠房地
安项目 市宝安区 产开发有
中
限公司
深圳市富
已签订租赁协 海酒店管
深圳晚 广东省深圳
舟项目 市罗湖区
中 展有限公
司
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截至本回复出具日，发行人与业主方已经签订或正在签订的租赁合同相关内
容如下：
房屋/土
序 项目 合同相 租赁面积 物业使 物业
地规划 具体位置 租赁期限
号 名称 对方 （㎡） 用年限 现状
用途
杭州西
投绿宇 杭州市西湖区紫宣路
杭 州
产业运 商服用 18 号浙谷深蓝中心 1 2023.01.01
营管理 地 号楼 1 层、2 层、6 层 -2042.12.31
项目
有限公 至 12 层
司
滨江区滨盛路与康顺
浙江中
杭 州 路交叉口东南角滨盛
南文旅 商服用 2023.04.01
集团有 地 -2043.03.31
项目 境阁项目 2 号楼整栋
限公司
（物业用房除外）
深圳市 广东省深圳市宝安区
深 圳 恒明珠 商业性 新安街道建安一路 9
-2037.07.31
项目 开发有 地/商业 心西座 1 楼大堂和 6
限公司 楼至 14 楼
深圳市
富海酒 广东省深圳市罗湖区
深 圳 商业性
店管理 南东路 112 号建工服 2022.08.15
服务发 务楼 112 栋 1 楼大 -2032.08.14
项目 地/商业
展有限 厅、5 楼至 12 楼
公司
国 际 杭州浙
文 化 大城市 非住宅/
杭州市拱墅区科园欣 2023.01.01
瑞大厦 -2032.06.30
学 院 技园有 地
项目 限公司
根据发行人已签署的租赁合同，并结合“安居客”
（https://hz.sydc.anjuke.com）
“贝壳网”（https://hz.ke.com/）等公开网站并检索租赁物业周边同类房屋，并对
合同约定租金与周边同类房屋价格进行对比，具体情况如下：
（1）杭州西湖项目
发行人与杭州西投绿宇产业运营管理有限公司签署的租赁合同中租金支付
条款如下：
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
-2023.12.31
在前一年的基础上递增 6%
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 项目名 具体位 对比房屋名称 对比房屋具体位 对比物业性 与项目 租金中位数
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号 称 置 置 质 直线距
离
杭州市西湖区灯
杭州市 彩街 539 号
西湖区 杭州市西湖区西
杭州西 紫宣路 园八路 2 号
湖项目 18 号浙 杭州市西湖区西
谷深蓝 园一路 18 号
中心 杭州数字信息 杭州市西湖区西
产业园 园八路 11 号
根据发行人杭州西湖项目所在地周边 2000 米范围内同类房屋租赁价格，查
询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约 1.20 元/平方米/天至 1.55 元/
平方米/天。发行人杭州西湖项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，
故该项目房屋租赁价格公允。
（2）杭州滨江项目
发行人与浙江中南文旅集团有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
首期租金为 2.58 元/㎡/天，其中
-2043.03.31 -2023.11.30 2024.4.1-2026.3.31 租金为 13,381,161.49 元/年；
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
与项目
序 项目名 具体位 对比房屋具体位 对比物业性
对比房屋名称 直线距 租金价格
号 称 置 置 质
离
滨江区 浙大网新双城 杭州市滨江区江 2.65 元/㎡/
滨盛路 国际 汉路 1785 号 天
与康顺 杭州市滨江区江 2.65 元/㎡/
路交叉 南大道 518 号 天
杭州滨 口东南 杭州市滨江区江 2.55 元/㎡/
南大道 天
路 2097
号杭州 杭州市滨江区江 2.30 元/㎡/
江澜云 南大道 480 号 天
境阁
根据发行人杭州滨江项目所在地周边 1000 米范围内同类房屋租赁价格，查
询对比地商业写字楼对外出租价格中位数维持在约 2.30 元/平方米/天至 2.65/平
方米/天。发行人杭州滨江项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，
故该项目房屋租赁价格公允。
（3）深圳宝安项目
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发行人与深圳市恒明珠房地产开发有限公司签署的租赁合同中租金支付条
款如下：
单位：元
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
每月租金 761,675.00 元；租赁期间的租金按照每三年上
涨 8%递增，即自租赁房屋交付乙方使用开始计收租金
深圳宝安 2022.07.16 2022.07.16 之日起第一个三年，固定租金为 761,675.00 元/月；后
项目 续租金按每三年上浮 8%递增；后勤用房自免租期满后
按实用面积以每月每平方米 30 元另行计算租金（不递
增），合计 287.31 平方米，月租金为 8619.30 元人民币
[注]。
注：《租赁协议》载明，后勤用房包括 1 楼消控室、夹层、-2 楼布草间、布草间 2、收
货间、垃圾房、弱电机房；-1 楼车道底仓库；-3 楼仓库 1、仓库 2。前述后勤用房均为辅助
用房。
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
与项目
序 项目名 具体位 对比房屋具体位 对比物业性 租金中位
对比房屋名称 直线距
号 称 置 置 质 数
离
深圳市宝安区三
恒明珠金融大 同一物 110.11 元/
厦 业 ㎡/月
深圳市 路9号
宝安区 深圳市宝安区创
华联城市全景 97.30 元/
壹号 ㎡/月
深 圳 宝 道建安 交汇处
安项目 一路 9 深圳市南山区南
号恒明 头街道南联社区 92.13 元/
珠国际 北环大道 11008 ㎡/月
金融中 号
心西座 中粮大悦创邑 深圳市宝安区新 100.07 元/
根据发行人深圳宝安项目所在地周边 2000 米范围内同类房屋租赁价格，查
询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约 92.13 元/平方米/月至 110.11/
平方米/月。发行人深圳宝安项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，
故该项目房屋租赁价格公允。此外，发行人承租的后勤用房均为辅助性用房，不
能直接用于生产经营，故其租赁价格低于主体物业租赁价格具有合理性。
（4）深圳晚舟项目
发行人与深圳市富海酒店管理服务发展有限公司签署的租赁合同中租金支
付条款如下：
序
项目名称 租赁期 免租期 租金约定
号
深圳晚舟项
目
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
与项目
序 项目名 具体位 对比房屋具体位 对比物业性 租金中位
对比房屋名称 直线距
号 称 置 置 质 数
离
深圳市罗湖区深 74.54 元/
南东路 2105 号 ㎡/月
深圳市
深圳市罗湖区东 79.39 元/
深 圳 晚 门南路 3007 号 ㎡/月
深南东
舟项目 深圳市罗湖区东 82.43 元/
门南路 2020 号 ㎡/月
号建工
深圳市罗湖区深 88.97 元/
南东路 2011 号 ㎡/月
根据发行人深圳晚舟项目所在地周边 1000 米范围内同类房屋租赁价格，查
询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约 74.54 元/平方米/月至 88.97
元/平方米/月。发行人深圳晚舟项目租赁价格与周边同类房屋租赁价格接近，该
项目房屋租赁价格公允。
（5）国际文化旅游学院项目
发行人与杭州浙大城市学院科技园有限公司签署的租赁合同中租金支付条
款如下：
序
项目名称 租赁期 租金约定
号
国际文化旅游 2023.01.01 元/年；2026.7.1-2030.6.30 期间，租金为 2.1 元天/平方米，即
学院项目 -2032.06.30 670.07075 万元/年；2030.7.1-2032.6.30 期间，租金为 2.205 元
天/平方米，即 704.624288 万元/年
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
与项目
序 项目名 具体位 对比房屋具体位 对比物业性 租金中位
对比房屋名称 直线距
号 称 置 置 质 数
离
杭州市拱墅区湖 1.88 元/㎡/
州街 29 号 天
杭州市
国 际 文 杭州市拱墅区西 2.30 元/㎡/
化 旅 游 文街 199-213 号 天
湖州街
学 院 项 杭州市拱墅区温 1.89 元/㎡/
目 州路 71 号 天
瑞大厦
杭州市拱墅区丽 2.20 元/㎡/
水路 276 号 天
根据发行人国际文化旅游学院项目所在地周边 2000 米范围内同类房屋租赁
价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约 1.88 元/平方米/天至
格接近，故该项目房屋租赁价格公允。
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
前述物业租金数据为在公开渠道查询所得，项目周边的物业租金增长率暂无
可供公开查询的数据。发行人与业主方约定的租金增长率系双方依据租赁物业自
身实际情况、项目周边同类物业市场租赁情况，并综合考虑我国宏观经济发展情
况后经协商确定，且该增长率符合发行人现有其他租赁物业租金增长率的商业惯
例，具有公允性。
关土地用途等
发行人上述五个项目的租赁物业权属情况如下：
（1）杭州西湖项目的出租方为杭州西投绿宇产业运营管理有限公司，租赁
物业《不动产权证》的所有权人为杭州西投绿宇实业有限公司，土地用途为商服
用地。物业所有权人杭州西投绿宇实业有限公司的股东为杭州陆板桥股份经济合
作社、杭州杨家桥股份经济合作社、杭州西投置业有限公司及绿城房地产集团有
限公司；出租方杭州西投绿宇产业运营管理有限公司的股东为杭州西投置业有限
公司及绿城房地产集团有限公司，物业所有权人和出租方为关联兄弟公司。出租
方杭州西投绿宇产业运营管理有限公司为该地块物业建成后的运营主体，物业所
有权人杭州西投绿宇实业有限公司已出具《说明》，同意本次租赁。
（2）杭州滨江项目的出租方为浙江中南文旅集团有限公司，租赁物业《不
动产权证》的所有权人为杭州中南嘉景置业有限公司，土地用途为商服用地。物
业所有权人杭州中南嘉景置业有限公司的股东为杭州长河江二股份经济合作社
及浙江中南文旅集团有限公司，出租方是物业所有权人的股东。出租方浙江中南
文旅集团有限公司为该地块物业建成后的运营主体，物业所有权人杭州中南嘉景
置业有限公司已出具《说明》，同意本次租赁。
（3）深圳宝安项目的出租方为深圳市恒明珠房地产开发有限公司，为租赁
物业《不动产权证》的所有权人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途为商
服用地。
（4）深圳晚舟项目的出租方为深圳市海富酒店管理服务发展有限公司，为
租赁物业《不动产权证》的所有权人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途
为商业、办公。
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（5）国际文化旅游学院项目的出租方为杭州浙大城市学院科技园有限公司，
租赁物业《不动产权证》的所有权人为杭州石塘股份经济合作社和杭州蔡马股份
经济合作社，土地用途为商服用地。物业所有权人与浙大城市学院签署《房屋租
赁合同》，约定由浙大城市学院承租房产，租赁期限自 2022 年 7 月 1 日至 2032
年 6 月 30 日止；浙大城市学院已出具《授权委托书》，授权出租方杭州浙大城
市学院科技园有限公司对租赁物业进行管理并签订相关合同，委托期限自 2022
年 9 月 14 日至 2032 年 6 月 30 日，其中出租方杭州浙大城市学院科技园有限公
司为浙大城市学院的全资孙公司。同时，物业所有权人杭州石塘股份经济合作社
和杭州蔡马股份经济合作社已出具《转租同意证明书》，同意本次转租，转租期
限不超过浙大城市学院 10 年承租期限。
综上，租赁物业均已取得合法的土地使用权证，出租方为有权出租方，租赁
用途符合土地用途。
（三）进一步说明本次募投项目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方式
实施募投项目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影响
截至本回复出具日，上述项目一的部分项目均已与业主方达成了一致合作意
向，其中：发行人已经与杭州西湖项目及杭州滨江项目的出租方签订了期限为 20
年的长期租赁合同，与深圳宝安项目的出租方签订了 15 年的长期租赁合同，与
深圳晚舟项目的出租方签订了 10 年的长期租赁合同，与国际文化旅游学院项目
的出租方签订了 9 年零 6 个月的长期租赁合同，且前述出租方均系租赁物业的所
有权人或已获得授权。无锡梁溪项目、北京东城区项目已与业主方进行前期接洽，
尚待业主方履行招标程序或已向业主方报价尚待业主方最终确认。上述已签订合
同的租赁期限较长，同时发行人已尽量通过约定优先续租权等多种方式保障续租
权利，如发行人或其子公司不能继续使用该等物业，发行人及其子公司亦可通过
寻找替代性物业而继续实施本次募集资金投资项目；对于未签订租赁协议的项目，
发行人将积极与业主方沟通，按本次募投项目实施进展要求尽快确定并完成项目
选址、签署租赁协议等事宜，若发行人未能与潜在的业主方达成租赁意向，发行
人及其子公司亦可通过寻找替代性物业而继续实施本次募集资金投资项目。
通常而言，募投项目新增直营酒店开业前需履行如下审批程序：
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（1）发行人与出租方达成租赁意向后，将在项目所在地新设全资子公司，
用以运营新增直营酒店并办理租赁备案的相关手续。房屋租赁登记备案系政府主
管部门对房地产市场信息管理行为，并不影响租赁合同的效力（《民法典》第七
百零六条），也不是酒店开业的前置必要条件。发行人通常会在酒店开业后到租
赁物业所在地政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案。
（2）在酒店完成装修工程后，发行人需向消防主管部门申请进行消防验收
（《消防检查合格证》或《消防安全检查意见书》等）。
（3）在通过消防验收后，发行人向公安部门申领《特种行业许可证》，并
向卫生部门申领《卫生许可证》，向市场监督管理部门申领《食品经营许可证》。
此外，根据国家发改委《企业投资项目核准和备案管理办法》〔2017 年 2 号
于固定资产投资基本建设项目，无需履行投资备案手续。根据《中华人民共和国
环境影响评价法》以及《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2021 版），酒
店建设及装修项目不涉及敏感区域（如国家公园、自然保护区、风景区、永久农
田、文物保护单位等）的无需进行环境影响评价。发行人募投项目酒店项目均不
涉及敏感区域，因此在后续建设装修过程中无需进行环境影响评价手续。
发行人已有多年直营酒店运营经验，并已制定了完备的新开业酒店操作手册
等管理制度，发行人将在与业主方的租赁关系确定后，结合多年直营酒店运营经
验，有序开展后续装修设计、施工、证照申领及租赁备案等工作。
因此，发行人本次募集资金投资项目一“新增直营酒店投资开发项目”不存
在重大不确定性。
发行人本次发行募集资金投资项目二“现有酒店装修升级项目”的实施主体
均为公司现有全资子公司，截至目前，发行人已确定首批进行装修升级的酒店为
上海中星君亭店及合肥银泰君亭店 2 家门店，实施主体分别为上海君亭和合肥君
亭，除此外，发行人拟在未来 3 年内，根据旗下现有直营酒店的经营状况及装修
折旧情况，确定其他 4 家酒店进行装修升级，并由运营该 4 家酒店所对应的子公
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司进行建设实施。因此，发行人本次募集资金投资项目二“现有酒店装修升级项
目”不存在重大不确定性。
发行人目前主要采用“租赁直营+委托管理”的轻资产业务模式开展经营，
直营酒店的营业收入为公司的主要收入来源，故发行人本次募集资金投资项目采
用租赁的方式与发行人主营业务模式一致，具有合理性，对发行人未来生产经营
不会产生重大不利影响。
四、本次募投项目实施主体是否明确，如否，说明发行人新设子公司或选取
现有子公司实施本次募投项目的计划，是否符合《创业板上市公司证券发行上市
审核问答》问答 5 的相关要求
（一）项目一的募投项目实施主体及设立计划
发行人本次发行募集资金投资项目一“新增直营酒店投资开发项目”的项目
实施主体为拟新设立的全资子公司。截至目前，已签约项目的实施主体设立情况
如下：
序
项目名称 具体位置 实施主体 设立时间
号
杭州市西湖区紫宣路 18 号浙谷深蓝中
心 1 号楼 1 层、2 层、6 层至 12 层
滨江区滨盛路与康顺路交叉口东南角滨
楼整栋（物业用房除外）
广东省深圳市宝安区新安街道建安一路
深圳君亭酒店管理有
限公司
和 6 楼至 14 楼
广东省深圳市罗湖区南东路 112 号建工
服务楼 112 栋 1 楼大厅、5 楼至 12 楼
国际文化旅游 杭州市拱墅区湖州街 28 号欣瑞大厦 1 层
学院项目 和 15-20 层
除此之外，项目一的其他全资子公司尚未设立完成，募投项目的实施主体尚
未明确。发行人拟在未来 3 年内，根据全国各大核心城市拟建设的酒店租赁物业
的谈判进度，在当地新设立全资子公司作为实施主体进行酒店的投资建设。
（二）项目二的募投项目实施主体及选取计划
发行人本次发行募集资金投资项目二“现有酒店装修升级项目”的实施主体
均为公司现有全资子公司，截至目前，发行人已确定首批进行装修升级的酒店为
上海中星君亭店及合肥银泰君亭店 2 家门店，实施主体分别为上海君亭和合肥君
亭，除此外，项目二的其他募投项目的实施主体尚未明确。
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发行人拟在未来 3 年内，根据旗下现有直营酒店的经营状况及装修折旧情
况，确定其他 4 家酒店进行装修升级，并由运营该 4 家酒店所对应的子公司进行
建设实施。
（三）本次募投项目实施主体是否符合《创业板上市公司证券发行上市审核
问答》问答 5 的相关要求
截至本回复出具日，发行人本次募投项目的实施主体为拟新设的或现有的全
资子公司，不存在通过非全资控股子公司或参股公司实施募投项目的情形，符合
《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答 5 关于“为了保证发行人能够对
募投项目实施进行有效控制，原则上要求实施主体为母公司或其拥有控制权的子
公司”的要求。
五、结合项目一高端品牌的收入及占比、报告期内发行人现有高端品牌酒店
经营情况，包括但不限于业务毛利率、客房平均出租率、平均净房价、平均每间
可供出租客房收入等指标，说明与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存
在差异的原因及合理性，项目一效益测算是否合理、谨慎；说明项目二升级过程
中是否对正常运营产生影响、相关效益测算能否与现有经营业绩相区分并独立
计算，与发行人前期升级项目及同行业公司升级项目效益测算方法是否一致，结
合关键参数及选取依据，进一步说明相关测算是否合理、谨慎
（一）项目一相关测算与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存在差
异的原因及合理性
项目一效益测算的核心参数为客房平均出租率、平均净房价（ADR）、平均
每间可供出租客房收入（RevPAR）及毛利率等指标。
报告期内发行人直营酒店主要参数情况如下：
单位：元/间夜
期间 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
客房平均出租率 53.83% 58.03% 49.89% 67.22%
平均净房价（ADR） 378.33 375.78 367.14 427.15
平均每间可供出租客房收
入（RevPAR）（注 1）
毛利率（注 2） 28.45% 27.00% 21.96% 33.76%
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注 1：平均每间可供出租客房收入（元/间夜）=出租率*平均净房价，故下文不进行重复
比较分析。
注 2：发行人毛利率为酒店运营业务毛利率。
（1）客房平均出租率
由于发行人 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均出租率受新冠疫情影响较大，
而项目一参数主要参考新冠疫情前 2019 年度出租率，并在开业前 2 年考虑新冠
疫情的影响。
由于发行人新开业酒店通常存在 12-24 个月左右的出租率爬坡期，项目一测
算出租率及新冠疫情前 2019 年度发行人分成熟期及爬坡期直营酒店出租率情况
具体如下：
数据 59.40% 70.55%
项目一参数 爬坡期（3 年） 成熟期
第一批酒店 55% 60% 68% 75%
爬坡期（2 年） 成熟期
第二批酒店及第三批酒店
注 1：基于谨慎性考虑，本次募投项目测算爬坡期统一定为 24 个月或 36 个月。
注 2：2019 年度发行人爬坡期出租率是以开业时间未满 24 个月的直营酒店汇总可供出
租房间数及汇总实际出租房间数计算其出租率，成熟期出租率则以满 24 个月的直营酒店相
关数据计算。
爬坡期内，发行人新冠疫情前 2019 年度爬坡期内直营酒店出租率为 59.40%。
充分考虑到新冠疫情持续的影响，发行人第一批酒店爬坡期测算延长至 3 年，并
在第一年出租率同时考虑发行人新冠疫情期间客房平均出租率的实际情况取值
为 55%，第二年取值为 60%，第三年考虑为 68%。
成熟期内，发行人新冠疫情前 2019 年度成熟期内直营酒店出租率为 70.55%，
项目一取值为 75%，略有提高，主要原因系①发行人本次募投项目高端品牌收入
占比为 47.00%，相比 2019 年度占比 16.09%大幅提升，而高端品牌新冠疫情前
虑到公司上市后及收购君澜及景澜酒店后市场份额及品牌知名度快速提升对旗
下酒店出租率的提升作用，主要包括：发行人现已跻身全国前二十大酒店集团之
一，君澜酒店产品系列布局覆盖全面优化，中端至高端、商旅至度假、华东至全
国主要区域，自有会员体系会员数量近 400 万人，与主流 OTA 平台、大协议客
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户方面合作日益加深，酒店集团市场话语权提升；发行人制定了君亭、君澜、景
澜三家的会员体系融合方案，以建立集团的数据共享和分析体系，打通各业务的
数据底层系统，实现集团不同业务之间的高效链接。③参考同行业可比上市公司
锦江酒店、首旅酒店出租率数据，2019 年度锦江酒店其中端品牌出租率 77.94%，
（2）平均净房价
由于发行人 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均净房价受新冠疫情影响较大，
而项目一参数主要参考新冠疫情前 2019 年度平均净房价，并在开业前 2 年考虑
新冠疫情的影响及品牌定价差异。
①第一批酒店
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T1 T2 T3-T10
杭州西湖项目 高端 510 530 550
杭州滨江项目 高端 510 530 550
无锡项目 高端 550 600 650
深圳宝安项目 中高端 630 640 660
杭州国际旅游学
中高端 460 480 500
院项目
北京项目 中高端 630 640 660
项目一第一批 6 家酒店中杭州西湖项目、杭州滨江项目定位为高端 Pagoda
品牌，无锡项目为高端夜泊系列旅游度假品牌，其余三家为中高端君亭品牌。第
一批项目在开业前两年均考虑了新冠疫情对酒店房价的影响。
杭州西湖及杭州滨江项目房价定价主要参考了新冠疫情前发行人高端品牌
酒店平均净房价 562.91 元/间夜，并在前 2 年考虑新冠疫情的影响适度折价。
无锡项目为发行人夜泊系列旅游度假酒店，由于系发行人直营酒店在高端品
牌度假领域的创新项目，定价无同类型直营酒店历史数据参考，故主要参考了发
行人夜泊系列管理酒店夜泊秦淮*南京大戏院 2019 年度平均净房价 741.77 元/间
夜并考虑地区差异折价，并在前 2 年考虑新冠疫情的影响。
深圳宝安项目及北京项目为发行人在深圳、北京核心一线城市核心商务区的
首次布局，品牌定位为中高端，高于发行人原有中端直营酒店定价，考虑到地区
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溢价及品牌溢价，该两家酒店其定价参考 2019 年度上海地区高端酒店平均净房
价 646.90 元/间夜并在前 2 年考虑新冠疫情的影响。
杭州国际旅游学院项目，品牌定位为中高端，该项目将借助高校学术氛围、
资源开展市场化运营以及酒店人才实践培训，与当地知名高校开展深入合作，为
公司人才引进、规范化培养等提供重要帮助。项目建成后，该酒店将作为公司国
际文化旅游学院式酒店旗舰项目，是具备特色的中高端商务酒店，亦是产品研发、
技术创新、科技运用的前沿基地。此外，作为君亭酒店与院校之间合作的典范，
项目的成功打造有助于公司形成良好的品牌展示窗口，给予目标客户更优质的服
务体验，带来良好的市场口碑。该项目预计客源充足且消费接受价格区间高，平
均净房价相较于 2019 年度发行人杭州地区原有中端酒店平均房价 417.51 元/间
夜有所提高，主要是考虑到品牌升级。
②第二批酒店
第二批 4 家酒店均为高端 Pagoda 品牌，其房价参数具体如下：
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T2 T3 T4-T11
Pagoda1 高端 480 500 520
Pagoda2 高端 480 500 520
Pagoda3 高端 480 500 520
Pagoda4 高端 480 500 520
第二批酒店房价定价主要参考了新冠疫情前发行人高端品牌酒店平均净房
价 562.91 元/间夜，并在前 2 年考虑新冠疫情的影响适度折价。
③第三批酒店
第三批 4 家酒店均为中高端君亭品牌，其房价参数具体如下：
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T3 T4 T5-T12
君亭 1 中高端 390 400 420
君亭 2 中高端 390 400 420
君亭 3 中高端 390 400 420
君亭 4 中高端 390 400 420
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第三批酒店房价定价主要参考了新冠疫情前发行人中端品牌酒店平均净房
价 407.48 元/间夜，考虑了中高端品牌升级影响，并在前 2 年考虑新冠疫情的影
响适度折价。
项目一测算期内平均净房价 511.89 元/间夜仍高于新冠疫情前 2019 年度
①发行人本次募投项目高端品牌收入占比为 47.00%，相比 2019 年度占比
平均净房价；
期间 项目一参数 2019 年度
高端品牌收入占比 47.00% 16.09%
②本次募投投资建设的中端品牌酒店投资城市新增北京、深圳等地核心商务
区，该区域净房价较发行人 2019 年度中端酒店主要分布地浙江等区域有较大程
度提升；
③本次投资中端品牌酒店虽为中端，但产品定位有所升级，更接近中高端，
因此定价有所提高。
（3）毛利率
项目一参 2022 年 1-9
期间 2021 年度 2020 年度 2019 年度
数 月
毛利率 38.73% 28.45% 27.00% 21.96% 33.76%
模拟毛利率 1 33.88% 20.19% 18.85% 21.96% 33.76%
注：发行人因 2021 年起适用了新租赁准则，原计入成本的租金支出部分调整至财务费
用中租赁负债利息支出核算，因此其模拟毛利率 1=（营业收入-营业成本-租赁负债利息支出）
/营业收入。
项目一测算期内毛利率高于发行人新冠疫情前 2019 年度酒店运营业务毛利
率 33.76%，主要系发行人项目测算适用了新租赁准则，部分原计入成本的租金
支出调整至财务费用中租赁负债利息支出核算，按同口径调整后的项目一测算期
内模拟毛利率与新冠疫情前 2019 年度发行人毛利率相当。
项目一测算期内毛利率及模拟毛利率均高于 2020 年度、2021 年度及 2022
年 1-9 月毛利率，主要系 2020 年度、2021 年度及 2022 年 1-9 月毛利率受新冠疫
情影响而下降明显，项目一测算期较长，毛利率与其可比性较低。
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由于发行人及同行业可比上市公司 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均出租率
受新冠疫情影响较大，因此仅比较 2019 年数据。
项目一效益测算的核心参数与报告期内发行人同行业可比上市公司主要参
数对比情况如下：
单位：元/间夜
锦江酒店-2020 年非公开
指标 项目一参数 锦江酒店 2019 年度
发行募投项目测算
客房平均出租率 72.96% 77.94% 不适用
平均净房价（ADR） 511.89 260.07 不适用
平均每间可供出租客
房收入（RevPAR）
模拟毛利率 2 28.08% 38.96% 不适用
首旅酒店-2021 年非公开
指标 项目一参数 首旅酒店-2019 年度
发行募投项目测算
客房平均出租率 72.96% 74.2% 新签约中端酒店
平均净房价（ADR） 511.89 337 RevPAR：393.56；新签
平均每间可供出租客 约中高端酒店 RevPAR：
房收入（RevPAR）
模拟毛利率 2 28.08% 28.69% 未披露
注 1：平均每间可供出租客房收入（元/间夜）=出租率*平均净房价，故不重复比较分析。
注 2：项目一参数为项目测算期内平均值；
注 3：锦江酒店出租率及房价数据取自其中端品牌，首旅酒店出租率及房价数据取自其
中高端品牌直营酒店；
注 4：2019 年因锦江酒店及首旅酒店未适用新收入准则且将客房成本等计入销售费用
而毛利率不可比，故按模拟毛利率=（营业收入-营业成本-销售费用）/营业收入；
注 5：项目一测算因 2021 年适用了新租赁准则，原计入成本的租金支出部分调整至财
务费用中租赁负债利息支出核算，因此其模拟毛利率 2=（营业收入-营业成本-销售费用-租
赁负债利息支出）/营业收入；
注:6：锦江酒店 2020 年度非公开发行募投项目为装修升级项目，仅与发行人项目二比
较；首旅酒店 2021 年度非公开发行项募投项目为酒店扩张及装修升级项目，其中酒店扩张
部分与发行人项目一比较，装修升级部分与项目二比较。
项目一测算期内客房平均出租率及前三年客房出租率均低于锦江酒店、首旅
酒店 2019 年度水平及其相关类似募投项目测算水平，此外锦江酒店、首旅酒店
相关项目测算的出租率同样略高于其 2019 年经营水平，发行人测算相对谨慎。
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项目一测算期内平均净房价高于锦江酒店及首旅酒店 2019 年水平，主要系
发行人品牌定位高于两家可比上市公司及发行人高端品牌占比较高，但 RevPAR
低于首旅酒店相关类似募投项目水平，测算相对谨慎。
项目一测算期模拟毛利率 32.93%低于锦江酒店 2019 年度水平 38.96%，但
与首旅酒店的 28.69%相当，测算相对谨慎。
综上，发行人项目一的相关测算方法及主要测算参数与发行人报告期相关业
务及同行业可比公司无重大差异，发行人充分考虑了历史经营数据、同行业可比
公司情况、新冠疫情等影响，相关测算谨慎、合理。
（二）项目二升级过程中是否对正常运营产生影响、相关效益测算能否与现
有经营业绩相区分并独立计算，与发行人前期升级项目及同行业公司升级项目
效益测算方法是否一致，结合关键参数及选取依据，进一步说明相关测算是否合
理、谨慎
为减少对发行人现有酒店运营影响，项目二计划三年分三批升级 6 家酒店，
各家酒店升级采取轮作装修，即一半客房营业一半客房装修，装修完成后正常营
业，剩余一半客房轮作装修，因此最大限度保障了升级酒店的正常运营。对发行
人而言，项目二总体相当于每年停业装修一家酒店，对发行人正常经营影响较小。
由于项目二第一批酒店中上海中星君亭酒店目前仍作为上海入境人员防疫
隔离酒店，发行人后续将视疫情防控变化情况，预计 2023 年 1 月退出防疫隔离
业务消杀对外重新营业后启动轮作升级装修计划，预计不会对该酒店正常经营造
成重大不利影响。
项目二相关收益、成本费用均采用增量效益测算，即不考虑原有酒店正常经
营的收入成本费用，只考虑装修升级带来的 RevPAR 提升等对应的增量收入以及
装修升级形成的增量资产折旧摊销等成本费用，从而谨慎客观反映装修升级带来
的增量效益，因此与现有经营业绩可明显区分且可独立计算。
发行人前期升级项目未编制效益测算，故未进行比较。
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经查询，锦江酒店 2020 年非公开发行及首旅酒店 2021 年非公开发行相关公
开披露信息，具体披露如下：
是否与发行人项目
期间 测算方法描述
二测算方法一致
本次募投项目对 181 家酒店根据其具体情况分别
锦江酒店 进行了预测，最后将 181 家门店的测算结果进行 是
累加计算增量效益
合同期内改造酒店和高端存量改造酒店属于存量
首旅酒店 是
改造类型，以 RevPAR 的增量作为具体测算依据
综上，发行人项目二与同行业上市公司升级项目效益测算方法一致。
由于项目二升级为在相关酒店半正常运营情况下进行轮作升级，因此项目二
相关测算核心参数为以 2021 年相关现有酒店经营情况作为基础，考虑装修升级
对房价的提升，测算相关增量收益，稳定期相关指标以新冠疫情前 2019 年度作
为参考，具体如下：
（1）第一批酒店
单位：元/间夜
测算期
上海中星君亭酒店 2021 年 2019 年度
T1 T2 T3-T10
客房平均出租率 93.00% 85% 88% 90% 95.39%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 384.31 425 484 495 633.83
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 99.69 110.69 不适用
合肥君亭酒店 2021 年 T1 T2 T3-T10 2019 年度
客房平均出租率 66.55% 67% 78% 80% 88.38%
平均净房价 395.92 395 400 400 408.88
RevPAR 263.47 264.65 312.00 320.00 361.39
增量 RevPAR 不适用 - 48.53 56.53 不适用
注 1：增量 RevPAR 以测算期内数据减去 2021 年数据，下同；
注 2：T1 因实际正常运营的客房数量只有 1/2，因此产生的增量 RevPAR 为 0，下同。
（2）第二批酒店
单位：元/间夜
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测算期
项目三及项目四 2021 年 2019 年度
T2 T3 T4-T11
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
注：由于第二批酒店及第三批酒店尚未具体明确，因此取值为剔除第一批酒店后的直营
酒店指标，下同。
（3）第三批酒店
单位：元/间夜
测算期
项目五及项目六 2021 年 2019 年度
T3 T4 T5-T12
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
项目二测算期内前三年内充分考虑了新冠疫情影响下公司酒店实际经营数
据，故主要参考 2021 年运营数据。稳定期数据参考新冠疫情前 2019 年数据且未
进行上浮主要系基于谨慎性考虑，相关酒店为运营期较长的现有酒店，装修升级
的目的主要系使其出租率及房价保持在新冠疫情前的正常水平。
（4）增量 RevPAR 与同行业上市公司相关类似项目的比较
公司名称 相关项目增量 RevPAR（元/间夜）
锦江酒店
前三年 RevPAR 分别为 233.22、252.03、263.16
中高端酒店（和颐/璞隐）：103.51
首旅酒店
中端酒店（商旅/精选）：90.57
发行人 63.28
注：锦江酒店 2020 年度非公开发行项目中酒店装修升级项目主要为经济型酒店升级为
中端酒店，其未具体披露相关增量 RevPAR，因此选择其发行前一年度 2019 年度数据与其
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募投项目测算数据比较；首旅酒店数据取自其 2021 年度非公开发行中合同期内存量酒店装
修升级项目。
发行人项目二增量 RevPAR 测算相对谨慎，低于锦江酒店、首旅酒店近年相
关类似项目参数。
综上，发行人项目二的相关测算方法及主要测算参数与发行人报告期相关业
务及同行业可比公司无重大差异，发行人充分考虑了历史经营数据、同行业可比
公司情况、新冠疫情等影响，相关测算谨慎、合理。
六、结合本次募投项目新增固定资产及无形资产的金额、折旧摊销政策以及
募投项目效益测算情况等，量化分析本次募投项目折旧或摊销对发行人未来经
营业绩的影响
（一）本次募投项目新增固定资产及无形资产情况
本次募投项目新增的长期资产主要包括固定资产及使用权资产及长期待摊
费用，不涉及新增无形资产。
本次募投项目中项目一新增固定资产 2,630.88 万元，项目二新增固定资产
本次募投项目新增固定资产包括家具及电子设备，其中家具及电子设备残值
本次募投项目测算期内相关固定资产折旧情况具体如下：
单位：万元
T9 T10 T11 T12
期间 T1 年 T2 年 T3 年 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 合计
年 年 年 年
项目一 89.13 322.51 503.16 593.52 462.15 323.41 143.02 62.45 - - - - 2,499.34
项目二 52.88 148.56 234.17 245.50 190.09 120.83 56.62 18.87 - - - - 1,067.52
合计 142.01 471.07 737.33 839.02 652.24 444.24 199.64 81.32 - - - - 3,566.86
由于发行人适用新租赁准则，租赁期内相关长期租金形成使用权资产。项目
一新增使用权资产 73,729.42 万元，项目二为现有酒店装修升级故不涉及新增使
用权资产。
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本次募投项目新增使用权资产摊销年限统一按单店测算期 10 年计算，发行
人现有会计政策为根据实际租赁合同期限计算，发行人新建酒店租赁期一般在
本次募投项目测算期内相关使用权资产折旧情况具体如下：
单位：万元
期
T1 年 T2 年 T3 年 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年 合计
间
项
目 1,481.47 4,950.33 6,607.98 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 3,455.17 1,937.40 73,729.42
一
发行人建设直营酒店的装修工程在竣工后转为长期待摊费用。本次募投项目
中项目一新增长期待摊费用 31,387.65 万元，项目二新增长期待摊费用 3,916.29
万元，合计新增长期待摊费用 35,303.94 万元。
本次募投项目新增长期待摊费用摊销政策为受益期与租赁期孰短，与发行人
现有会计政策一致，本次募投项目新增长期待摊费用受益期为 8 年，租赁期为 10
年，故确定为 8 年。
本次募投项目测算期内相关长期待摊费用情况具体如下：
单位：万元
期 T11 T12
T1 年 T2 年 T3 年 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 合计
间 年 年
项
目 568.40 2,033.87 3,101.96 3,923.46 3,923.46 3,923.46 3,923.46 3,923.46 3,355.05 1,889.58 821.50 - 31,387.65
一
项
目 78.49 241.38 407.65 489.54 489.54 489.54 489.54 489.54 411.04 248.16 81.89 - 3,916.29
二
合
计
（二）本次募投项目折旧或摊销对发行人未来经营业绩的影响
本次募投项目建设期为 3 年，项目测算期内相关折旧摊销具体情况及对未来
经营业绩影响具体如下：
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单位：万元
期间 T1 T2 T3 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年
固定资产折旧 142.01 471.07 737.33 839.02 652.24 444.24 199.64 81.32 - - - -
使用权资产折旧 1,481.47 4,950.33 6,607.98 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 3,455.17 1,937.40
长期待摊费用摊销 646.89 2,275.25 3,509.61 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 3,766.09 2,137.74 903.39 -
募投项目折旧摊销
金额小计
发行人现有营业收
入（注 1）
募投项目新增营业
收入
营业收入合计 32,145.97 46,445.73 58,598.42 68,894.49 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 49,849.72 39,092.30
折旧摊销占预计营
业收入比重
发行人现有净利润
（注 1）
募投项目新增净利
-4,348.69 144.06 3,180.52 6,891.94 7,599.56 7,719.03 8,140.31 8,482.19 9,294.31 10,796.98 5,788.69 3,189.50
润
净利润合计 -937.05 3,555.70 6,592.16 10,303.58 11,011.20 11,130.67 11,551.95 11,893.83 12,705.95 14,208.62 9,200.33 6,601.14
折旧摊销占预计净
-242.29% 216.46% 164.66% 127.64% 117.74% 114.61% 108.31% 104.20% 91.81% 70.64% 47.37% 29.35%
利润比重
注 1：发行人现有营业收入及净利润取自其 2021 年度合并报表数据；
注 2：上述假设仅为测算本次募投项目相关折旧或摊销对公司未来经营业绩的影响不代表公司对未来盈利情况的承诺，也不代表公司对未来经营情况
及趋势的判断。投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。
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本次募投项目折旧摊销支出相对固定，预测期收入完全可以覆盖且安全边际
较高，但若收入预测与实际实现收入出现较大不利偏差时，折旧摊销支出金额由
于较公司现有业绩规模相对较大，将出现折旧摊销支出影响公司盈利能力的情形。
七、本次募投项目目前进展情况，结合投资测算中的前次投资费用，说明是
否存在置换董事会前投入、董事会决议日前资金投入的情形
（一）本次募投项目实施进展
截至 2022 年 9 月 30 日，发行人本次募投项目实施进展情况具体如下：
单位：万元
实际已投
项目总投 拟使用募
投资项目 入投资金 项目建设进度
资 集资金
额
已启动第一批六家酒店
新增直营酒店投资开 中的 2 家酒店设计及装修
发项目 前期工作，其余项目正在
规划或选址中
现有酒店装修升级项
目
合计 51,774.92 51,700.00 800.65 -
（二）本次募投项目不存在置换董事会前投入及董事会决议日前资金投入
的情形
本次募投项目具体实施及资金投入均在本次发行董事会即 2022 年 6 月 6 日
以后进行，不存在董事会前投入及置换董事会决议日前资金投入的情形。
截至本回复出具日，本次募投项目暂不涉及前期投资费用支出的情形。
八、结合酒店行业发展情况、君澜酒店及景澜酒店最近一年及一期主要财务
数据、最近一年及一期新签受托管理项目数量、基本管理收入及增长率情况、前
次资产评估预测主要参数等，说明实际经营情况与前次评估测试参数是否存在
较大差异，如是，相关参数设置是否合理，是否考虑其持续经营风险，并说明是
否存在大额商誉减值风险，商誉减值计提是否充分
（一）酒店行业发展情况
中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒
店和豪华型酒店的消费转移影响，近年来保持快速发展态势，成为酒店市场中坚
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力量。一方面，中国经济快速发展，我国居民收入水平显著上涨。国家统计局数
据显示，2010 年至 2021 年，我国居民可支配收入由 12,520 元增长至 35,128 元，
复合增长率高达 9.83%，收入水平的上涨支撑起了国内强大的消费市场，同时也
塑造了一批又一批的新兴中产阶级。中高端酒店行业以中产阶级为主要目标群体，
伴随着国内中产阶级的崛起，其市场规模不断扩大。安永分析指出，过去十年，
我国中产阶级迅速扩大，预计到 2027 年，超过全球四分之一的中产阶级将诞生
于中国。此外，伴随着收入水平的上涨，居民消费结构发生显著变化，居民消费
支出逐步向生活服务消费方向倾斜，对于生活品质的要求越来越高，这也为中高
端酒店的发展提供了良好的契机。
另一方面，经济型酒店和豪华型酒店的消费转移进一步推动了中高端酒店市
场的发展。豪华酒店受国家限制“三公”消费和“中央八项规定”等政策影响，
消费需求有所萎缩，同时叠加运营成本上涨等其他因素的困扰，发展速度和规模
增长速度明显降低。而经济型酒店市场发展亦面临新的困境，整体红利时代一去
不复返。近年来，越来越多外来者开始涌入经济型酒店领域，市场竞争加剧，此
外叠加人工租金能耗等综合成本的不断上涨以及下游消费者需求的变化，行业面
临新的瓶颈。
客房数 酒店数
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数据来源：中国饭店协会
上述背景下，我国中高端酒店市场快速发展。近年来，中高端酒店以合理的
价格、舒适的住宿体验、满意的服务以及丰富的产品体系受到了越来越多消费者
的青睐。根据中国饭店协会统计数据，2014 年开始，国内中端连锁酒店规模快速
增长，庞大的中产阶级群体及中产阶级比重提升，消费升级及高端转移，头部连
锁酒店集团资源倾向快捷酒店等众多因素推动我国中端连锁酒店增长。
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数据来源：中国饭店协会
随着社会的进步，顾客的需求已经发生了深刻的变化，人们已经不再满足于
同质化、标准化的服务，他们越来越关心自我、个性，希望得到专属的服务体验。
此外，不同群体间需求痛点明显不同，如银发一族健康意识更强，追求多层次的
健康服务和精神文化需要；中等收入群体对酒店业的服务、体验以及品牌要求越
来越高；亲子家庭在酒店消费场景中更为重视安全以及品质；千禧一代崇尚个性、
追求潮流时尚等。
上述背景下，酒店行业逐步向“个性化”、
“多样化”方向发展。一方面，各
大酒店需充分提高服务水平和能力。规范常规的服务只能满足大众的普通需求，
而顾客的特别、个性需求只有通过酒店的个性化服务才能达到，各大酒店需要充
分围绕客人的喜好、特点、习惯以及习俗，打造具有个性化的设计和服务。此外，
不同细分群体间的需求痛点亦需要各大酒店经营者进一步做好市场细分，通过形
态创新、功能叠加等方式进行场景重构，加快创新步伐。未来，酒店的业务形态
越趋多元化，通过多元化配套设施产品、专属场景打造等方式，逐步从最核心的
住宿及过夜市场延伸到了休闲、娱乐、社交等领域。
科学技术正快速融进酒店行业，为酒店运营方带来诸多便利，同时也为消费
者提供了更加新颖、舒适、高效的服务体验。我国酒店行业从人工时代逐步向计
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算机化、数智化、智慧化等方向持续演替。疫情期间产生了庞大的非接触服务需
求，从而加速了酒店产业的数智化进程，酒店机器人等被大量应用到了相关服务
环节之中，未来酒店行业的数智化、智慧化发展进程仍将延续。对于酒店管理者
来说，先进信息技术手段的应用给予了他们极大的便利。在营销方面，酒店经营
者可通过数据采集手段，合法获取客户信息，合规分析客户行为，从而输出高精
度的用户画像，制定系统化营销策略，实现全生命周期管理。在管理方面，借助
先进的管理软件以及系统，各大酒店集团可高效应付快速扩张所带来的管理成本
上涨、难度加大等问题，极大地协调各方资源，充分实行精细管理，为酒店良好
发展奠定基础。对于酒店消费群体来说，数智化发展能够为他们带来更优质的服
务。借助数智化应用，酒店客房可实现手机端预订，刷脸办理入住，智能机器人
服务，智能门锁，智能客房，手机一键退房等功能，全流程覆盖住前、住中、住
后，体验到更快捷的流程服务以及更富科技感、新颖的居住体验。
我国酒店行业结构分散，连锁化率有待提升。连锁化经营是酒店重要的扩张
模式之一，根据中国饭店协会的统计，截至 2022 年 1 月 1 日，全国酒店业设施
家酒店品牌 60%以上的连锁化率，我国酒店品牌集中化的发展空间较大。
目前，酒店集团是我国酒店行业的主要参与者，各大品牌企业可围绕自身定
位大力开展经营活动。未来，随着旅游出行市场、商务出行市场需求的稳步恢复、
国家政策的支持以及我国居民收入水平的上涨，行业内龙头企业将凭借自身的市
场知名度、认可度，项目开发管理经验以及科学的运营管理流程，逐步确定核心
竞争优势，加快资源整合，进一步扩大市场占有率。
（二）君澜酒店及景澜酒店最近一年及一期主要财务数据、最近一年及一期
新签受托管理项目数量、基本管理收入及增长率情况、前次资产评估预测主要参
数等，说明实际经营情况与前次评估测试参数是否存在较大差异，如是，相关参
数设置是否合理，是否考虑其持续经营风险，并说明是否存在大额商誉减值风险，
商誉减值计提是否充分
比较情况
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（1）君澜酒店最近一年及一期主要财务数据与前次评估测试参数比较情况
① ② ③=①-② ④=③/②
项目
君澜酒店 评估预测 变动金额 变动幅度
营业收入（万元）
其中：2021 年度 6,550.56 6,265.11 285.45 4.56%
营业成本（万元）
其中：2021 年度 2,088.26 1,981.59 106.67 5.38%
期间费用（万元）
其中：2021 年度 2,641.00 2,660.25 -19.25 -0.72%
净利润（万元）
其中：2021 年度 1,562.64 1,288.27 274.37 21.30%
（注 2）
注 1：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3。
注 2：前次收购时，公司分别收购了君澜酒店 79%股权以及“君澜”系列商标。由于收购
后公司仍在进行产品矩阵及相互定位差异性的调整，短期内暂无计划或安排向君澜酒店收取
相关商标使用费。前次资产评估时，评估假设系按照预测期君澜酒店按市场公允价支付商标
使用费后可以持续使用该商标，故此处将评估预测的商标使用费予以扣除后进行比对。
①2021 年度，君澜酒店总体经营情况与前次评估预测不存在重大差异，且
整体盈利情况高于评估预测。
②2022 年 1-9 月，君澜酒店总体经营情况与前次评估预测的差异分析情况
（i）营业收入：2022 年 1-9 月君澜酒店实现营业收入 5,126.27 万元，与前
次评估预测的营业收入基本一致；
（ii）营业成本：2022 年 1-9 月君澜酒店发生营业成本 1,671.08 万元，较
调整后的评估预测数据无重大差异；
（iii）期间费用：2022 年 1-9 月君澜酒店发生期间费用 1,692.08 万元，较
前次评估预测的期间费用下降 19.28%，主要系由于 2022 年 1-9 月经营情况不及
预期，故人员投入较原预测情况有所减少，且由于疫情影响，差旅费、广告费、
市场宣传费均较预测有所下降，使得实际发生的期间费用较预测有所降低。
上述经营数据差异总体导致君澜酒店 2022 年 1-9 月净利润为 1,366.81 万
元，较前次评估预测的净利润上升 19.38%。
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（2）景澜酒店最近一年及一期主要财务数据与前次评估测试参数比较情况
① ② ③=①-② ④=③/②
项目
景澜酒店 评估预测 变动金额 变动幅度
营业收入（万元）
其中：2021 年度 1,823.06 1,897.89 -74.83 -3.94%
营业成本（万元）
其中：2021 年度 1,252.32 1,271.71 -19.39 -1.52%
期间费用（万元）
其中：2021 年度 799.22 726.21 73.01 10.05%
净利润（万元）
其中：2021 年度 -245.16 -93.37 -151.79 （注 2）
注 1：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3；
注 2：由于 2021 年度、2022 年 1-9 月的净利润评估预测数为负数，因此此处不列示变
动幅度
①2021 年度，景澜酒店营业收入及营业成本实际发生情况与前次评估预测
无重大差异，但期间费用实际发生高于评估预测数据，主要原因系 2021 年末管
理层年终奖励金额高于评估预测，故最终净利润低于评估预测数据。
②2022 年 1-9 月，景澜酒店总体经营情况与前次评估预测的差异分析情况
（i）营业收入：2022 年 1-9 月景澜酒店实现营业收入 1,893.67 万元，较前
次评估预测的营业收入下降 6.96%，无重大差异，主要是委托管理酒店基本管理
收入和品牌管理收入下降所致。基本管理收入和品牌管理收入系根据委托管理酒
店的营业收入的一定比例进行收取，2022 年 1-9 月由于疫情影响，委托管理酒
店的经营情况受到一定影响，使得可收取的基本管理收入和品牌管理收入较预测
下降 77.82 万元；同时，受疫情影响，景澜酒店的直营酒店以及其委托管理酒店
的出租率下降，使得房务收入及预订服务收入较预测下降 88.01 万元。
（ii）营业成本：2022 年 1-9 月景澜酒店发生营业成本 1,058.96 万元，较
前次评估预测的营业成本下降 23.19%，主要系由于房务收入及预定服务收入下
降导致房务成本及预定服务成本下降 30.36 万元；另外，评估预测的人员成本中
包含了项目储备人员，但由于上半年经营情况不及预期，相关人员成本未发生，
使得人员成本较评估预测下降 179.10 万元；
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（iii）期间费用：2022 年 1-9 月景澜酒店发生期间费用 587.54 万元，较前
次评估预测的期间费用下降 10.48%，主要系由于上半年经营情况不及预期，故
人员投入较原预测情况有所减少，且由于疫情影响，差旅费、市场营销费均较预
测有所下降，使得实际发生的期间费用较预测有所降低。
上述经营数据差异总体导致景澜酒店 2022 年 1-9 月净利润为 255.90 万元，
高于前次评估预测的净利润。
综上所述，君澜酒店 2021 年及 2022 年 1-9 月净利润均高于评估预测。景
澜酒店 2021 年第四季度因受到新冠肺炎疫情影响，故全年净利润低于评估预测，
但 2022 年 1-9 月由于公司有效的成本管理，实际发生的营业成本及期间费用低
于评估预测，故最终整体净利润水平高于评估预测。
收入及增长率情况与前次评估测试参数比较情况
（1）君澜酒店最近一年及一期新签受托管理项目数量情况、基本管理收
入及增长率情况与前次评估测试参数比较情况
项目 君澜酒店 评估预测 变动幅度
新签受托管理项目数量（个）
其中：2021 年度 48 41 17.07%
基本管理收入（万元）（注 1）
其中：2021 年度 2,534.11 2,631.26 -3.69%
基本管理收入增长率 22.18% 25.00% -2.82%
注 1：基本管理收入是指受托管理酒店开业后，向受托管理酒店收取的在协定成本控制
范围内约定的基本管理费用，上述费用包括酒店品牌、商标使用费、管理费用和服务费用等。
注 2：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3。
君澜酒店基本管理收入主要系根据委托管理酒店的营业收入的一定比例进
行收取，少量受托管理酒店按照定额收取。2021 年度基本管理收入与评估预测
数据不存在重大差异；2022 年上半年由于疫情影响，受托管理酒店的经营情况
受到一定影响，第三季度疫情平复后受托管理酒店的经营情况大幅回升，最终
长率略低于预测情况。
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（2）景澜酒店最近一年及一期新签受托管理项目数量情况、基本管理收入
及增长率情况与前次评估测试参数比较情况
项目 景澜酒店 评估预测 变动幅度
新签受托管理项目数量（个）
其中：2021 年度 12 14 -14.29%
（注 1）
基本管理收入（万元）
其中：2021 年度 300.66 406.38 -26.02%
基本管理收入增长率 24.97% 25.00% -0.03%
注 1：基本管理收入是指受托管理酒店开业后，向受托管理酒店收取的在协定成本控制
范围内约定的基本管理费用，上述费用包括酒店品牌、商标使用费、管理费用和服务费用等。
注 2：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3。
景澜酒店服务的委托管理酒店主要集中在浙江区域，其基本管理收入主要系
根据委托管理酒店营业收入的一定比例进行收取，2021 年第四季度及 2022 年上
半年由于浙江区域疫情影响，受托管理酒店的经营情况受到一定影响，使得可收
取的基本管理收入低于预测，但由于第三季度疫情平复后受托管理酒店的经营情
况有所回升，故基本管理收入增长率与预测情况基本一致。
综上所述，君澜酒店及景澜酒店基本管理收入及增长率均低于评估预测，主
要系由于 2022 年上半年新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对酒店行业的影响所致，
但 6 月份以来，随着疫情影响的逐渐消除，国家多部门多重政策利好的释放，
长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，2022 年
截至 2022 年 9 月 30 日，收购君澜酒店及景澜酒店形成的商誉基本情如下：
单位：万元
项目 2022 年 9 月 30 日
浙江君澜酒店管理有限公司 6,709.00
景澜酒店投资管理有限公司 990.89
合计 7,699.89
公司对截至 2022 年 9 月 30 日的商誉减值情况进行了测试。在商誉减值测
试时涉及的主要参数指标为收入、成本、费用、折现率。收入、成本及费用的预
测值参照各家公司 2022 年 1-9 月的实际经营情况及历史增长率情况确定，同时
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考虑了短期内疫情的影响。折现率采用税前的加权平均资本成本（即 WACC）
确定，采用国债的到期收益率作为无风险利率；通过查找可比上市公司，采用剔
除财务杠杆系数的调整后β值取简单平均数；根据对关键人员的依赖程度、公司
规模、市场竞争程度等项目的评估，考虑相关权重和风险值后计算得出企业特有
风险回报率。具体测试结果如下：
单位：万元
公司 项目 2022 年 9 月 30 日
商誉所在资产组可回收价值 17,622.00
浙江君澜酒店管理有限公司 含 100%商誉的资产组账面金额 8,580.31
商誉是否减值 否
商誉所在资产组可回收价值 2,842.00
景澜酒店投资管理有限公司 含 100%商誉的资产组账面金额 2,274.07
商誉是否减值 否
经测试，截至 2022 年 9 月 30 日，君澜酒店及景澜酒店所处市场环境未发生
重大变化、经营状况良好，不存在减值情况，亦不存在大额商誉减值风险。
九、截至目前前次募投项目中的中高端酒店设计开发项目及综合管理平台
建设项目建设进度及募集资金使用进度，募投项目的实施环境是否发生了重大
不利变化，是否对本次募投项目的实施存在重大不利影响
（一）前次募投项目实施进展
截至 2022 年 9 月 30 日，发行人前次募投项目实施进展情况具体如下：
单位：万元
承诺募集资金投 实际投入募集资金
投资项目 实施进展
资总额 总额
成都项目尚未完成
中高端酒店设计开发项目 4,458.26 4,340.16 竣工决算，待完成
决算后支付
收购浙江君澜酒店管理有
限公司 79%股权、景澜酒
股权及商标权属变
店投资管理有限公司 70% 14,000.00 14,000.00
更已完成
股权以及“君澜”系列商
标项目
项目仍处于建设
综合管理平台建设项目 417.08 190.67
期，正在建设中
合计 18,875.34 18,530.83 -
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（二）募投项目的实施环境未发生重大不利变化，不会对本次募投项目的实
施存在重大不利影响
尽管当前持续受到新冠疫情的影响，公司所处的酒店行业特别是中高端酒店
行业外部需求环境长期持续向好，居民商旅出行快速发展趋势不变。在新冠疫情
常态化的背景下，随着疫情防控的科学化及疫苗、特效药的逐渐普及，预计我国
旅游业中长期仍将保持稳步的回升趋势。2022 年上半年，国内旅游总人次 14.55
亿，比上年下降 22.2%。分季度看，其中一季度国内旅游人次 8.30 亿，同比下降
消费）1.17 万亿元，比上年下降 28.2%。2022 年我国国内旅游呈现以下几个特
点：一是年初平稳开局，二季度受疫情影响较大。2 月中旬开始，国内多地暴发
疫情，打乱旅游市场复苏节奏，旅游人次、旅游收入等核心数据骤降。二是端午
节假期旅游探底回升。进入 5 月份，随着文化和旅游部制定印发《关于加强疫情
防控科学精准实施跨省旅游“熔断”机制的通知》，将跨省团队旅游“熔断”区
域进一步精准到县（区）域，我国国内旅游市场逐渐复苏。自端午中远程旅游市
场出现拐点以来，国内旅游市场保持本地、周边游加速复苏，长线游企稳回升的
发展态势。
峻的挑战，特别是 3 月份爆发上海疫情，商旅活动再次遭到大幅度限制。2022 年
上半年，公司实现营业收入 14,046.90 万元，比上年同期减少 4.08%；实现营业
利润 1,718.12 万元，比上年同期下降 45.31%。实现归属于上市公司股东的净利
润 1,472.81 万元，比上年同期下降 43.77%。实现归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 1,219.30 万元，比上年同期下降 48.01%。
境内外新冠疫情反复传播，隔离、交通管制等疫情管控措施使得公司 2022
年上半年经营业绩受到了一定程度的影响，随着 6 月份上海解封及经营情况回
暖，经营业绩逐步有所恢复。尽管公司为应对新冠疫情采取了一系列措施，但境
内外新冠疫情的发展存在一定不确定性，公司未来仍存在业绩下滑的风险。
前”。2022 年中秋节假期，中国国内旅游出游 7,340.9 万人次，按可比口径恢复
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至 2019 年同期的 72.6%；实现国内旅游收入 286.8 亿元人民币，恢复至 2019 年
同期的 60.6%。随着疫情好转以及国内经济逐步复苏带动居民消费整体回暖，旅
游人次与收入有望实现边际改善。国内旅游业疫后的发展可期，长期有望重回增
长轨道。疫情前，我国旅游业仍处于发展黄金期，长期来看，伴随着全球疫情形
势逐步缓和、国内城镇化率提高、基础设施的完善以及消费升级的大趋势，中金
公司研究所预计在疫情的不确定性下，本地周边游复苏好于异地跨省游，但中长
期随着疫情边际好转，建议关注跨省游复苏弹性；同时认为消费升级和产品提质
大趋势不改；旅游人次会在疫情恢复后，有望重回 10%增长率的上升轨道；中长
期而言，随着常态化疫情防控机制的逐步完善、防控举措边际优化（入境隔离管
控时间由“14+7”调整为“7+3”、通信行程卡取消“星号”标记等）和新冠疫苗接种
的持续推进，疫情好转和防控优化的大趋势明晰，行业有望迎来明显复苏。中长
期来看，根据中国旅游研究院预计，综合考虑宏观经济、疫情影响和市场因素，
预计 2022 年国内旅游人数 39.80 亿人次，国内旅游收入 3.81 万亿元，同比分别
增长 16%和 27%，分别恢复至 2019 年同期水平近七成。预计出入境旅游人数同
比增长达 2 成，恢复至 2019 年的 2-3 成。此外，
柏林国际旅游交易会（ITB Berlin）
依据德国市场调查机构斯塔蒂斯塔（Statista）的移动市场展望（MMO）发布了
未来全球旅游市场预测。预测显示，2023 年以后全球旅游业将全面复苏，到 2025
年将比 2019 年增长 23%左右，从而创历史新高。根据携程商旅数据，中国作为
目前世界上最大的商务旅行市场，其商旅支出规模在疫情前一直保持着稳定增长
的态势，从 2013 年的 2,243 亿美元增长至 2019 年的 4,007 亿美元，CAGR 达
情形式好转、商旅活动逐步恢复，中国商务旅行市场有望在 2024 年恢复至 2019
年水平，2022-2025 年中国商旅支出复合年均增长率接近 8%。随着各国疫苗逐渐
生产普及、边境逐步开放，中国商旅市场有望在发挥国内市场动能的基础上获得
全球的增量空间，在疫情好转后迎来发展机遇。
发行人所处行业的上游行业包括酒店物业租赁市场、装修工程市场等，总体
供给相对稳定，供应量充足，供应价格稳中有降。近年来，受市场宏观调控影响，
酒店物业供应充足，大量单体酒店因新冠疫情经营不善而选择退出或被并购连锁，
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较多优质物业进入市场。装修工程方面，受原材料价格上涨影响，装修原材料价
格有所上涨，但由于房地产市场下行，装修工程领域竞争日趋激烈，总体供应充
足，价格相对稳定。
从酒店行业总体竞争格局来看，近年来行业供给和行业需求增速相对接近，
行业总体竞争格局呈现充分竞争的局面。目前，酒店集团占据了酒店行业主要份
额，以中国饭店协会公布的已开业酒店房间数这一市场规模指标来看，我国酒店
集团前 10 强占据了超过 65%的市场份额，特别是锦江国际、首旅如家、华住等
行业龙头企业已经具备一定行业垄断竞争地位。
发行人所处的细分行业即中高端酒店领域，目前下游需求保持快速增长，行
业供给规模和行业供给价格仍处在上探阶段。从竞争参与者角度来看，竞争者规
模和行业集中度相对经济型酒店而言仍较低，根据中国饭店协会相关数据，2022
年中国酒店业客房间数分布中经济型酒店占比 59%、中端酒店占比 19%、高端酒
店占比 14%、豪华型酒店占比 8%。2022 年中国前十大连锁酒店品牌中 7 家为经
济型品牌，仅有 3 家中端品牌入围，以亚朵酒店、桔子酒店、锦江都城酒店、全
季酒店、发行人为代表的细分行业领军者仍有较大的发展空间。根据中国饭店协
会《2022 中国酒店集团及品牌发展报告》数据整理，发行人（含君澜酒店、景澜
酒店）在整个连锁酒店行业市场份额约为 0.72%，本次募投项目实施完成后（假
设其他因素不变）市场份额将增长至 0.77%。
近年来，中高端酒店以合理的价格、舒适的住宿体验、满意的服务以及丰富
的产品体系受到了越来越多消费者的青睐。根据中国饭店协会统计数据，2014 年
开始，国内中端连锁酒店规模急剧增长，客房数量已从 2014 年的 13.53 万间快
速增长至 2021 年的 55.31 万间，庞大的中产阶级群体及中产阶级比重提升，消
费升级及高端转移，头部连锁酒店集团资源倾向等众多因素推动我国中端连锁酒
店增长。
综上，发行人募投项目的实施环境未发生重大不利变化，不会对本次募投项
目的实施存在重大不利影响。
十、补充披露（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）相关风险
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针对（1）发行人本次募投项目的客源形成及市场空间存在可能不及预期进
而影响盈利的风险，发行人已经在募集说明书之“重大事项提示”及“第五节 与
本次发行相关的风险因素”进行了补充披露，具体如下：
“募投项目客源及市场空间未及预期的风险
本次募投项目中新增直营酒店投资开发项目涉及在多地分三年三批次新增
较目前增长 84.90%。发行人目前在连锁酒店行业市场占有率仍相对较低，根据
中国饭店协会《2022 中国酒店集团及品牌发展报告》数据整理，发行人（含君
澜酒店、景澜酒店）在整个连锁酒店行业市场份额约为 0.72%，本次募投项目实
施完成后（假设其他因素不变）市场份额将增长至 0.77%。发行人新设酒店需要
客源培育及市场推广，特别考虑到当前新冠疫情对酒店日常经营的阶段性不利
影响，因此存在客源形成及市场空间未及预期进而影响相关直营酒店盈利水平
的风险，提请广大投资者注意。”
针对（2）发行人本次募投项目存在短期内不能盈利的风险，发行人已经在
募集说明书之“重大事项提示”及“第五节 与本次发行相关的风险因素”进行
了补充披露，具体如下：
“本次发行募集资金投资项目短期内不能盈利的风险
由于本次发行募集资金投资项目中发行人对本次募投项目测算期内前三年
充分考虑了新冠疫情持续的影响，相关出租率及平均净房价指标较低，因此发行
人本次募投项目确存在短期不能盈利的风险，进而可能影响发行人整体盈利水
平甚至亏损的风险。具体测算如下：
期间 T1 T2 T3 T4-T12
净利润（万元） -4,348.69 144.06 3,180.52 7,544.72
注：T4-T12 为该期间算术平均值；T=12 个月。
发行人本次募投项目实际实施从 2022 年 7 月开始，2022 年下半年计划先期
实施新增直营酒店投资开发项目中的第一批中 2 家酒店，现有酒店装修升级项
目第一批装修升级酒店及新增直营酒店投资开发项目第一批其余 4 家视新冠疫
情变化择机在 2023 年上半年启动，其余批次项目建设将在 2023 年-2025 年有序
推进。根据目前实施计划，发行人募投项目实施亏损的金额相对可控。
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发行人将视新冠疫情发展情况积极灵活管理项目开发节奏，缩短项目建设
周期，尽可能降低募投项目实施对发行人盈利的影响，提请广大投资者注意。”
针对（3）发行人本次募投项目主要通过租赁方式实施的风险，发行人已经
在募集说明书之“重大事项提示”及“第五节 与本次发行相关的风险因素”进
行了补充披露，具体如下：
“租赁方式实施本次发行募集资金投资项目的风险
由于本次发行募集资金投资项目依靠租赁方式进行，新增直营酒店投资开
发项目分三年三批次建设 15 家直营租赁酒店，目前已签订 5 家酒店的租赁协议，
目计划分三年三批次装修升级 6 家租赁合同期限内已有酒店，目前已明确 2 家
酒店装修计划，其余 4 家正在选择论证中。因此发行人本次募集资金投资项目实
施可能存在物业选址不当、租金价格过高、租赁房产权属及用途瑕疵、无法及时
续租、租赁房产拆迁或搬迁的风险进而影响到项目正常实施。为了保证公司业务
的稳定性，公司通过签订长期租赁合同，并通过约定租赁到期的优先续租权、提
前协商展约和租赁备案等多种方式增强公司租赁的稳定性，但仍存在上述租赁
模式风险影响相关募集资金投资项目正常实施的风险，提请广大投资者注意。”
针对（3）发行人本次募投项目新增直营酒店开业前的证照审批风险，发行
人已经在募集说明书之“重大事项提示”及“第五节 与本次发行相关的风险因
素”进行了补充披露，具体如下：
“募投项目新增直营酒店开业前的证照审批风险
募投项目新增直营酒店在开业前，需完成消防验收，并申领《消防检查合格
证》或《消防安全检查意见书》、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《食
品经营许可证》等相关证照；此外，直营酒店开业后，发行人会到租赁物业所在
地政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案，租赁备案不是酒店开业的前置必
要条件。发行人已有多年直营酒店运营经验，并已制定了完备的新开业酒店操作
手册等管理制度，发行人将在与业主方的租赁关系确定后，结合多年直营酒店运
营经验，有序开展后续装修设计、施工、证照申领及租赁备案等工作，但若募投
项目新增直营酒店在建设过程中无法满足有关部门的要求，则仍可能存在无法
取得相关证照的风险。”
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针对（4）发行人本次募投项目存在实施主体及实施进度尚未完全明确的风
险，发行人已经在募集说明书之“重大事项提示”及“第五节 与本次发行相关
的风险因素”进行了补充披露，具体如下：
“募投项目实施主体及实施进度不确定的风险
由于发行人本次募投项目部分具体实施项目尚未完成选址或确定升级计划，
截至目前发行人新增直营酒店投资开发项目 15 家酒店中已签订 5 家酒店的租赁
协议，2 家酒店与业主方前期接洽中，其余 8 家正在选址论证中。现有酒店装修
升级项目 6 家租赁合同期限内已有酒店，目前已明确 2 家酒店装修计划，其余 4
家正在选择论证中现有酒店装修升级项目。此外同行业上市公司锦江酒店类似
现有酒店装修升级项目因新冠疫情进度滞后并将建设期延长两年至 2026 年 3 月
底完工，首旅酒店类似酒店扩张及装修升级项目正常实施中。发行人已经本次发
行募集资金投资实施方案及实施进度进行了谨慎的可行性论证，项目实施不存
在重大不确定性，但仍存在因募投项目实施主体尚未完全明确进、受新冠疫情影
响而现有酒店装修升级而无法如期推进进而影响募投项目正常进展的情形，发
行人将结合新冠疫情及市场变化情况科学组织项目选址或确定升级计划，提请
广大投资者注意。”
针对（5）发行人本次发行募集资金投资项目效益预测不达预期的风险，发
行人已经在募集说明书之“重大事项提示”及“第五节 与本次发行相关的风险
因素”进行了补充披露，具体如下：
“本次发行募集资金投资项目效益预测不达预期的风险
本次募集资金投资项目的效益实现与国家宏观经济环境、新冠疫情、出行、
旅游及商务出行住宿需求情况、酒店行业供给情况、公司管理水平及市场竞争情
况等因素密切相关。根据公司的可行性论证评估以及效益测算结果，本次募集资
金投资项目具备良好的市场前景和经济效益，但依然无法排除本次发行募集资
金投资项目效益预测不达预期的风险。
发行人本次发行募集资金投资项目效益测算经过谨慎合理的可行性论证，
项目一相关参数主要参考发行人新冠疫情前 2019 年主要经营指标如出租率、平
均净房价、毛利率等，并结合了新冠疫情持续、品牌定位及品牌升级、新开业酒
店爬坡期等、同行业上市公司相关指标的综合影响，高于发行人 2020 年、2021
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年及 2022 年 1-9 月相关指标。项目二测算期内前三年内充分考虑了新冠疫情影
响下公司酒店实际经营数据，故主要参考 2021 年运营数据。稳定期数据参考新
冠疫情前 2019 年数据且未进行上浮主要系基于谨慎性考虑，相关酒店为运营期
较长的现有酒店，装修升级的目的主要系使其出租率及房价保持在新冠疫情前
的正常水平。
尽管发行人在参数设置上考虑了新冠疫情对相关指标的不利影响（项目一
中酒店成熟期相关参数主要参考发行人新冠疫情前 2019 年主要经营指标如出租
率、平均净房价、毛利率等，并考虑了新冠疫情持续对酒店开业前期主要经营指
标的影响；项目二测算期内前三年内充分考虑了新冠疫情影响下公司酒店实际
经营数据，主要参考 2021 年运营数据），但若未来新冠疫情及疫情管控措施长
期持续，将存在本次发行募集资金投资项目效益预测不达预期的风险，提请广大
投资者注意。
（1）出租率
由于发行人新开业酒店通常存在 12-24 个月左右的出租率爬坡期，项目一
测算出租率及新冠疫情前 2019 年度发行人分成熟期及爬坡期直营酒店出租率情
况具体如下：
数据 59.40% 70.55%
项目一参数 爬坡期（3 年） 成熟期
第一批酒店 55% 60% 68% 75%
爬坡期（2 年） 成熟期
第二批酒店及第三批酒店
注 1：基于谨慎性考虑，本次募投项目测算爬坡期统一定为 24 个月或 36 个月。
注 2：2019 年度发行人爬坡期出租率是以开业时间未满 24 个月的直营酒店汇总可供出
租房间数及汇总实际出租房间数计算其出租率，成熟期出租率则以满 24 个月的直营酒店相
关数据计算。
（2）平均净房价
由于发行人 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均净房价受新冠疫情影响较大，
而项目一参数主要参考新冠疫情前 2019 年度平均净房价，并在开业前 2 年考虑
新冠疫情的影响及品牌定价差异。
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①第一批酒店
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T1 T2 T3-T10
杭州西湖项目 高端 510 530 550
杭州滨江项目 高端 510 530 550
无锡项目 高端 550 600 650
深圳宝安项目 中高端 630 640 660
杭州国际旅游学
中高端 460 480 500
院项目
北京项目 中高端 630 640 660
②第二批酒店
第二批 4 家酒店均为高端 Pagoda 品牌，其房价参数具体如下：
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T2 T3 T4-T11
Pagoda1 高端 480 500 520
Pagoda2 高端 480 500 520
Pagoda3 高端 480 500 520
Pagoda4 高端 480 500 520
③第三批酒店
第三批 4 家酒店均为中高端君亭品牌，其房价参数具体如下：
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T3 T4 T5-T12
君亭 1 中高端 390 400 420
君亭 2 中高端 390 400 420
君亭 3 中高端 390 400 420
君亭 4 中高端 390 400 420
（3）毛利率
项目一参 2022 年 1-9
期间 2021 年度 2020 年度 2019 年度
数 月
毛利率 38.73% 28.45% 27.00% 21.96% 33.76%
模拟毛利率 1 33.88% 20.19% 18.85% 21.96% 33.76%
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注：发行人因 2021 年起适用了新租赁准则，原计入成本的租金支出部分调整至财务费
用中租赁负债利息支出核算，因此其模拟毛利率 1=（营业收入-营业成本-租赁负债利息支
出）/营业收入。
项目一测算期内毛利率高于发行人新冠疫情前 2019 年度酒店运营业务毛利
率 33.76%，主要系发行人项目测算适用了新租赁准则，部分原计入成本的租金
支出调整至财务费用中租赁负债利息支出核算，按同口径调整后的项目一测算
期内模拟毛利率与新冠疫情前 2019 年度发行人毛利率相当。
（1）第一批酒店
单位：元/间夜
测算期
上海中星君亭酒店 2021 年 2019 年度
T1 T2 T3-T10
客房平均出租率 93.00% 85% 88% 90% 95.39%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 384.31 425 484 495 633.83
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 99.69 110.69 不适用
合肥君亭酒店 2021 年 T1 T2 T3-T10 2019 年度
客房平均出租率 66.55% 67% 78% 80% 88.38%
平均净房价 395.92 395 400 400 408.88
RevPAR 263.47 264.65 312.00 320.00 361.39
增量 RevPAR 不适用 - 48.53 56.53 不适用
注 1：增量 RevPAR 以测算期内数据减去 2021 年数据，下同；
注 2：T1 因实际正常运营的客房数量只有 1/2，因此产生的增量 RevPAR 为 0，下同。
（2）第二批酒店
单位：元/间夜
测算期
项目三及项目四 2021 年 2019 年度
T2 T3 T4-T11
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
平均每间可供出租
客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
注：由于第二批酒店及第三批酒店尚未具体明确，因此取值为剔除第一批酒店后的直营
酒店指标，下同。
（3）第三批酒店
单位：元/间夜
测算期
项目五及项目六 2021 年 2019 年度
T3 T4 T5-T12
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
针对（6）新增折旧摊销支出相对固定且金额较大，可能影响公司盈利能力
的风险，发行人已经在募集说明书之“重大事项提示”及“第五节 与本次发行
相关的风险因素”进行了补充披露，具体如下：
“新增折旧和摊销可能影响公司盈利能力的风险
发行人本次募集资金拟投资项目资本性投资规模较大。项目建成后，公司固
定资产、长期待摊费用、使用权资产等长期资产将大幅增加，特别是在项目建设
期内，相关折旧摊销金额占净利润的比重较大，分别为-242.29%、216.46%及
慎合理的可行性论证，预计公司未来主营业务收入能消化本次募投项目新增折
旧及摊销费用。但鉴于未来市场存在不确定性，公司存在因折旧、摊销增加而导
致利润下降的风险。
本次募集资金投资项目折旧摊销额在测算期内对公司营业收入、净利润的
影响如下：
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
单位：万元
期间 T1 T2 T3 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年
固定资产折旧 142.01 471.07 737.33 839.02 652.24 444.24 199.64 81.32 - - - -
使用权资产折旧 1,481.47 4,950.33 6,607.98 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 3,455.17 1,937.40
长期待摊费用摊销 646.89 2,275.25 3,509.61 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 3,766.09 2,137.74 903.39 -
募投项目折旧摊销金额
小计
发行人现有营业收入
（注 1）
募投项目新增营业收入 4,394.91 18,694.67 30,847.36 41,143.43 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 22,098.66 11,341.24
营业收入合计 32,145.97 46,445.73 58,598.42 68,894.49 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 49,849.72 39,092.30
折旧摊销占预计营业收
入比重
发行人现有净利润（注
募投项目新增净利润 -4,348.69 144.06 3,180.52 6,891.94 7,599.56 7,719.03 8,140.31 8,482.19 9,294.31 10,796.98 5,788.69 3,189.50
净利润合计 -937.05 3,555.70 6,592.16 10,303.58 11,011.20 11,130.67 11,551.95 11,893.83 12,705.95 14,208.62 9,200.33 6,601.14
折旧摊销占预计净利润
-242.29% 216.46% 164.66% 127.64% 117.74% 114.61% 108.31% 104.20% 91.81% 70.64% 47.37% 29.35%
比重
注 1：发行人现有营业收入及净利润取自其 2021 年度合并报表数据；
注 2：上述假设仅为测算本次募投项目相关折旧或摊销对公司未来经营业绩的影响不代表公司对未来盈利情况的承诺，也不代表公司对未来经营情
况及趋势的判断。投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。
”
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
针对（8）发行人商誉减值风险，发行人已经在募集说明书之“重大事项提
示”及“第五节 与本次发行相关的风险因素”进行了披露，具体如下：
“商誉减值风险
报告期各期末，公司商誉账面价值分别为 3,185.52 万元、3,185.52 万元、
酒店及景澜酒店所形成。公司根据《企业会计准则》的规定，于各报告期末均对
上述商誉执行了减值测试，减值测试结果显示商誉不存在减值。
报告期内，上海君亭和上海别院的营业收入和净利润情况如下：
单位：万元
项目 变动 变动 变动
金额 金额 金额 金额
比例 比例 比例
上海君亭
营业收入 -
（年化） 48.45%
净利润 -
（年化） 60.33%
上海别院
营业收入 -
（年化） 32.08%
净利润
（年化）
注：2022 年 1-9 月营业收入及净利润的变动比例已年化处理；报告期内上海别院的净
利润存在负数的情形，未列示相关变动比例。
报告期内，上海君亭实现的年化营业收入分别为 4,280.94 万元、2,206.76
万元、2,561.20 万元和 2,675.90 万元，2020 年度至 2022 年 1-9 月，营业收入
较上期的变动比例分别为-48.45%、16.06%和 4.48%；上海别院实现的年化营业
收入分别为 3,536.97 万元、2,402.31 万元、2,780.28 万元和 2,010.24 万元，
和-27.70%。报告期内上海君亭及上海别院的业绩存在一定的波动，提示投资者
关注未来业绩下滑带来的商誉减值风险。
最近一年一期，君澜酒店及景澜酒店营业收入和净利润情况如下：
单位：万元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
金额 变动比例 金额
君澜酒店
营业收入（年化） 6,835.03 4.34% 6,550.56
净利润（年化） 1,822.41 16.62% 1,562.64
景澜酒店
营业收入（年化） 2,524.89 38.50% 1,823.06
净利润（年化） 341.20 - -245.16
注：发行人于 2022 年 2 月收购君澜酒店和景澜酒店，因此仅列示最近一年一期的财务
数据；2022 年 1-9 月营业收入及净利润的变动比例已年化处理；2021 年景澜酒店净利润为
负数，因此未列示景澜酒店 2022 年 1-9 月净利润的变动比例
万元、6,835.03 万元，2022 年 1-9 月的收入较上期的变动比例为 4.34%；2021
年度至 2022 年 1-9 月，景澜酒店实现的年化营业收入分别为 1,823.06 万元、
澜酒店及景澜酒店的业绩存在一定的波动，提示投资者关注未来业绩下滑带来
的商誉减值风险。
君澜酒店、景澜酒店系 2022 年新收购子公司，报告期内其实现业绩与评估
预测数据的差异情况如下：
单位：万元
① ② ③=①-② ④=③/②
项目
实现业绩 评估预测 变动金额 变动比例
君澜酒店
营业收入
其中：2021 年度 6,550.56 6,265.11 285.45 4.56%
净利润
其中：2021 年度 1,562.64 1,288.27 274.37 21.30%
景澜酒店
营业收入
其中：2021 年度 1,823.06 1,897.89 -74.83 -3.94%
净利润
其中：2021 年度 -245.16 -93.37 -151.79 -
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注：报告期内景澜酒店净利润的实现数、评估数存在负数的情况，因此未列示相关变动
比例
元、5,126.27 万元，其中 2021 年较前次评估预测数高 285.45 万元，2022 年 1-
现的净利润分别为 1,562.64 万元、1,366.81 万元，分别较前次评估预测数高
元、1,893.67 万元，其中 2021 年较前次评估预测数低 74.83 万元，2022 年 1-
实现的净利润分别为-245.16 万元、255.90 万元，其中 2021 年较前次评估预测
数低 151.79 万元，2022 年 1-9 月较前次评估预测数高 259.81 万元。
的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，
若疫情稳定，预计君澜酒店、景澜酒店 2022 年全年整体经营情况可超过前次评
估预测的水平。
基于上述情况，君澜酒店、景澜酒店仍然无法排除未来经营业绩不达预期带
来的商誉减值风险。”
针对（9）发行人募投项目实施环境发生重大不利不利变化风险，发行人已
经在募集说明书之“重大事项提示”“第五节 与本次发行相关的风险因素”进
行了披露，具体如下：
“新冠疫情等发行人本次发行募集资金投资项目实施环境发生重大不利变
化的风险
发行人本次发行募集资金投资项目实施环境假设新冠疫情、宏观经济环境、
下游商务及旅游出行需求、中高端酒店行业竞争格局、上游物业租赁及装修市场
供给、发行人经营业绩均未发生重大不利变化，若本次募投项目实施环境因素发
生重大不利变化，特别是新冠疫情反复的风险，将对发行人募投项目实施带来不
利影响。
各地政府采取了交通管控、封城、隔离、推迟复工日期等疫情控制措施，同时居
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民的商旅出行等受到一定程度限制。根据中国饭店协会的公开数据，本次疫情中，
住宿业成为受损最为严重的行业之一。公司旗下酒店主要面向商旅出行住宿客
人，受此次疫情影响住宿需求也出现暂时性下降，公司 2020 年度及 2021 年度
出租率和经营业绩受到一定程度不利影响。2022 年上半年上海、浙江等区域的
疫情反复仍对住宿业造成了阶段性不利影响。尽管我国仍可能发生零星疫情，但
总体上并不会改变我国当前疫情有效防控的局面。
业绩数据变动比例情况如下：
指标 2019 年 1-9 月变动比
度变动比例 年度变动比例
例
营业收入 28.39% -27.28% -32.91%
扣除非经常性损益后
的归属于母公司股东 -26.49% -51.73% -52.98%
的净利润
因此，发行人存在因新冠疫情、宏观经济环境、下游商务及旅游出行需求、
中高端酒店行业竞争格局、上游物业租赁及装修市场供给等募投项目实施环境
不利变化进而使得募投项目进展及实现效益不及预期进而影响发行人正常经营
的风险。”
十一、保荐人、发行人律师及申报会计师核查程序及核查意见
（一）核查程序
（1）获取并核查发行人本次募集资投资项目可行性研究报告及相关测算，
复核相关测算参数及依据；
（2）获取同行业上市公司年报、非公开发行预案及审核问询回复、行业研
究报告、行业协会公开报告等；
（3）通过互联网搜集并了解新冠疫情对酒店行业影响相关分析报告，结合
国家权威部门及专家对新冠疫情未来长期影响的解读分析其对酒店行业影响；
（4）获取并核查发行人旗下直营酒店历史主要经营数据，结合同行业可比
上市公司公开披露数据进行比较分析；
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（5）访谈发行人总经理、财务总监，了解发行人募投项目后续实施具体计
划及现有进展、本次募投项目实施必要性及合理性、前次募投变更原因及合理性、
前次募投项目投资的直营酒店亏损的原因；
（6）搜集发行人本次募投项目已确定选址项目的租赁合同、转租说明及租
赁物业的《不动产权证》等房屋权属证明文件，通过贝壳网等主流房产租赁平台
了解相关项目租金价格；
（7）查阅发行人子公司的全套工商登记资料；
（8）结合发行人募投项目实施计划，分析发行人募投实施主体情况及相关
风险；
（9）获取君澜酒店及景澜酒店最近一期的财务报表以及其他财务相关数据，
包括但不限于签约酒店合同管理台账，基本管理收入计算台账，分析其主要经营
业绩的变动情况及原因；
（10）获取中同华资产评估（上海）有限公司关于收购君澜酒店和景澜酒店
的资产评估报告以及《关于对浙江君亭酒店管理股份有限公司的关注函有关评估
事项的答复》
（以下简称为“关注函回复”），了解资产评估预测中使用的主要参
数和计算过程，将君澜酒店和景澜酒店实际经营情况与评估报告和关注函回复进
行比较，了解并分析差异原因；
（11）获取管理层减值测试所依据的基础数据，评估减值方法是否适当、减
值测试中所采用的关键假设及判断是否合理，验证减值测试计算的准确性；
（12）查阅了发行人出具的说明；
（13）查阅了发行人与租赁房屋出租房签订的《租赁合同》；
（ 14 ） 登 录 “ 安 居 客 ” （ https://hz.sydc.anjuke.com ）、 “ 贝 壳 网 ”
（https://hz.ke.com/）等公开网站进行检索；
（15）查阅了发行人租赁物业的《不动产权证》等房屋权属证明文件；
（16）查阅了租赁物业所有权人同意出租人转租的《说明》；
（17）查阅了发行人子公司的全套工商登记资料；
（18）查阅了《创业板上市公司证券发行上市审核问答》的相关规定。
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（1）获取并核查发行人本次募集资投资项目可行性研究报告及相关测算，
复核相关测算参数及依据；
（2）获取同行业上市公司年报、非公开发行预案及审核问询回复、行业研
究报告、行业协会公开报告等；
（3）通过互联网搜集并了解新冠疫情对酒店行业影响相关分析报告，结合
国家权威部门及专家对新冠疫情未来长期影响的解读分析其对酒店行业影响；
（4）获取并核查发行人旗下直营酒店历史主要经营数据，结合同行业可比
上市公司公开披露数据进行比较分析；
（5）访谈发行人总经理、财务总监，了解发行人募投项目后续实施具体计
划及现有进展、本次募投项目实施必要性及合理性、前次募投变更原因及合理性、
前次募投项目投资的直营酒店亏损的原因；
（6）搜集发行人本次募投项目已确定选址项目的租赁合同、转租说明及租
赁物业的《不动产权证》等房屋权属证明文件，通过贝壳网等主流房产租赁平台
了解相关项目租金价格；
（7）查阅发行人子公司的全套工商登记资料；
（8）结合发行人募投项目实施计划，分析发行人募投实施主体情况及相关
风险；
（9）获取君澜酒店及景澜酒店最近一期的财务报表以及其他财务相关数据，
包括但不限于签约酒店合同管理台账，基本管理收入计算台账，分析其主要经营
业绩的变动情况及原因；
（10）获取中同华资产评估（上海）有限公司关于收购君澜酒店和景澜酒店
的资产评估报告以及《关于对浙江君亭酒店管理股份有限公司的关注函有关评估
事项的答复》
（以下简称为“关注函回复”），了解资产评估预测中使用的主要参
数和计算过程，将君澜酒店和景澜酒店实际经营情况与评估报告和关注函回复进
行比较，了解并分析差异原因；
（11）获取管理层减值测试所依据的基础数据，评估减值方法是否适当、减
值测试中所采用的关键假设及判断是否合理，验证减值测试计算的准确性。
（1）查阅了发行人出具的说明；
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（2）查阅了发行人与租赁房屋出租房签订的《租赁合同》；
（ 3 ） 登 录 “ 安 居 客 ” （ https://hz.sydc.anjuke.com ）、 “ 贝 壳 网 ”
（https://hz.ke.com/）等公开网站进行检索；
（4）查阅了发行人租赁物业的《不动产权证》等房屋权属证明文件；
（5）查阅了租赁物业所有权人同意出租人转租的《说明》；
（6）查阅了发行人子公司的全套工商登记资料；
（7）查阅了《创业板上市公司证券发行上市审核问答》的相关规定。
（二）核查意见
经核查，保荐人认为：
（1）发行人本次募投项目拥有稳定客源基础及拥有足够的市场空间实现预
计客房出租率，发行人本次募投项目实施具备必要性及合理性；
（2）发行人具备三年分三批新建 15 个酒店的管理经验以及多地新建项目的
实施能力，存在短期内不能盈利的风险但对发行人的影响相对可控；
（3）发行人已签署的本次募投项目相关租赁合同的房屋、土地规划用途合
规、租金价格公允、与周边同类房屋价格不存在重大差异，出租方已经取得合法
的土地使用权证、为有权出租方、符合相关土地用途等，本次募投项目实施不存
在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目具备合理性以及对公司未来生产经
营不存在重大不利影响；
（4）本次募投项目实施主体尚未完全明确，实施主体为拟新设的或现有的
全资子公司，不存在通过非全资控股子公司或参股公司实施募投项目的情形，符
合《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答 5 的相关要求；
（5）本次募投项目一与发行人报告期相关业务及同行业可比公司不存在重
大差异，项目一效益测算合理、谨慎，项目二升级过程中不会对正常运营产生重
大不利影响、相关效益测算可以与现有经营业绩相区分并独立计算，与同行业公
司升级项目效益测算方法一致，相关测算合理、谨慎；
（6）若预测效益不及预期，本次募投项目折旧或摊销存在不能被发行人未
来经营业绩弥补的可能性；
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（7）发行人本次募投项目不存在置换董事会前投入、董事会决议日前资金
投入的情形；
（8）君澜酒店及景澜酒店收购后实际经营情况与前次评估测试参数不存在
较大差异，相关参数设置合理，其不存在持续经营风险，不存在大额商誉减值风
险；
（9）发行人前次募投项目的实施环境未发生重大不利变化，不会对本次募
投项目的实施存在重大不利影响。
经核查，申报会计师认为：
（1）发行人本次募投项目拥有稳定客源基础及拥有足够的市场空间实现预
计客房出租率，发行人本次募投项目实施具备必要性及合理性；
（2）发行人具备三年分三批新建 15 个酒店的管理经验以及多地新建项目的
实施能力，存在短期内不能盈利的风险但对发行人的影响相对可控；
（3）发行人已签署的本次募投项目相关租赁合同的房屋、土地规划用途合
规、租金价格公允、与周边同类房屋价格不存在重大差异，出租方已经取得合法
的土地使用权证、为有权出租方、符合相关土地用途等，本次募投项目实施不存
在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目具备合理性以及对发行人未来生产
经营不存在重大不利影响；
（4）本次募投项目一与发行人报告期相关业务及同行业可比公司不存在重
大差异，项目一效益测算合理、谨慎，项目二升级过程中不会对正常运营产生重
大不利影响、相关效益测算可以与现有经营业绩相区分并独立计算，与同行业公
司升级项目效益测算方法一致，相关测算合理、谨慎；
（5）若预测效益不及预期，本次募投项目折旧或摊销存在不能被发行人未
来经营业绩弥补的可能性；
（6）发行人本次募投项目不存在置换董事会前投入、董事会决议日前资金
投入的情形；
（7）君澜酒店及景澜酒店收购后实际经营情况与前次评估测试参数不存在
较大差异，相关参数设置合理，其不存在持续经营风险，不存在大额商誉减值风
险；
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（8）发行人前次募投项目的实施环境未发生重大不利变化，不会对本次募
投项目的实施存在重大不利影响。
经核查，发行人律师认为：
（1）发行人本次募集资金投资项目已签署租赁协议的相关租赁物业均已取
得合法的土地使用权证，出租方为有权出租方，租赁用途符合土地用途；
（2）本次募投项目实施不存在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目
具有合理性并对公司未来生产经营不存在重大不利影响；
（3）本次募投项目实施主体尚未完全明确，发行人以新设子公司或选取现
有子公司实施本次募投项目符合《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
问题 2
实现归属于上市公司股东的净利润 392.47 万元，同比下降 44.58%，主要受到新
冠肺炎疫情叠加外部经济压力影响。同时公司在疫情期间获得了一定的政府隔
离酒店业务，在疫情期间保证了一定的的出租率和营收水平。2022 年一季度末，
公司应收账款余额为 6,222.05 万元，占当期营业收入的比例为 101.16%，增幅
较大，主要原因为新收购景澜酒店及君澜酒店。报告期内，发行人收到卫生、
环保及消防等领域 10 起行政处罚。
请发行人补充说明：（1）结合疫情期间发行人暂停营业以及承接政府隔离
酒店业务的门店家数、经营业绩情况，说明最近一期业绩波动的原因及合理性，
并结合 2022 年半年报财务状况及同比变化、同行业可比公司情况等，说明相关
不利影响是否持续、是否将形成短期内不可逆转的下滑；（2）报告期各期末景
澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比例、应收账款逾期及回款情况、信
用政策与同行业可比公司是否存在较大差异，如是，请说明原因及合理性；结
合发行人最近一年及一期末应收账款账龄、期后回款、坏账核销情况、以及同
行业可比公司情况等，说明应收账款坏账准备计提是否充分；（3）结合发行人
最近 36 个月受到行政处罚情况，说明发行人安全生产制度是否完备并有效落实，
内控是否健全并有效执行。
请发行人补充披露相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）并发表明确意见，
请发行人律师核查（3）并发表明确意见。
【回复说明】
一、结合疫情期间发行人暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的门店家数、
经营业绩情况，说明最近一期业绩波动的原因及合理性，并结合 2022 年半年报
财务状况及同比变化、同行业可比公司情况等，说明相关不利影响是否持续、是
否将形成短期内不可逆转的下滑
（一）疫情期间公司暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的直营门店家数、
经营业绩情况
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
况，不存在因疫情影响关闭或者暂停营业直营酒店的情况。
绩情况
（1）公司承接政府隔离酒店业务的直营门店家数、经营业绩情况
店家数、经营业绩情况如下：
单位：万元
占公司营业 占公司净利
酒店名称 使用时间 营业收入[注] 净利润[注]
收入的比例 润的比例
上海中星 2022 年 1-9 月 2,006.92 8.11% 689.11 24.33%
上海柏阳 2022 年 1-9 月 1,787.43 7.22% 684.80 24.17%
上海同文 2022 年 3-7 月 505.98 2.04% 201.68 7.12%
上海别院 2022 年 4-6 月 520.25 2.10% -5.08 -0.18%
杭州艺联 2022 年 1-7 月 1,151.85 4.65% 510.62 18.02%
合计 — 5,972.43 24.12% 2,081.13 73.46%
上海中星 2021 年度 2,561.20 9.23% 554.60 16.26%
上海柏阳 2021 年度 2,716.37 9.79% 1,073.30 31.46%
杭州湖滨 2021 年 1-3 月 338.88 1.22% 126.04 3.69%
合计 — 5,616.45 20.24% 1,753.94 51.41%
注：营业收入及净利润统计口径为该酒店在作为政府隔离酒店期间的经营数据。
整体业绩产生不利影响。
（2）公司承接政府隔离酒店业务的直营门店具体结算及期后回款情况
体结算及期后回款情况如下：
单位：万元
期后收款金额 期后收款 周转天数
酒店名称 结算对象 应收账款余额
(注 1) 比例 （天）
上海中星 上海市黄浦区文 113.64 113.64 100.00% 21.40
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
期后收款金额 期后收款 周转天数
酒店名称 结算对象 应收账款余额
(注 1) 比例 （天）
化和旅游局
上海市虹口区
上海柏阳 697.23 - - 87.77
卫健委
上海市徐汇区文
上海同文 263.78 - - 47.57
化和旅游局
上海市杨浦区市
上海别院 - - - -
东医院（注 2）
杭州西湖城市
杭州艺联 建设投资集团有 189.53 147.24 77.68% 16.72
限公司（注 3）
合计 —— 1,264.18 260.88 20.64% 43.62
上海市黄浦区文
上海中星 70.07 70.07 100.00% 30.20
化和旅游局
上海市虹口区
上海柏阳 35.51 35.51 100.00% 28.09
卫健委
杭州市上城区人
杭州湖滨 民政府湖滨街道 - - —— ——
办事处
合计 —— 105.58 105.58 100.00% 40.00
注 1：期后回款统计的截至日为 2022 年 10 月 31 日；
注 2：上海别院酒店系提供给上海市杨浦区市东医院作为其医护人员的住宿场所；
注 3：杭州西湖城市建设投资集团有限公司为杭州市西湖区财政局下属集团的子公司。
隔离酒店的结算对象主要为政府部门及医院，截至 2022 年 10 月 31 日，2021
年末的应收账款已全部收回，2022 年 9 月末的应收账款期后回款比例为 20.64%。
隔离酒店与政府部门及医院未约定具体账期，根据实际计算得出的周转天数看，
营业务中的给予对公客户 1 个月的信用账期不存在重大差异。隔离酒店客户类型
为政府部门和医院，政府部门为区级部门、街道办事处或区级财政局下属集团的
子公司，信用等级较高，且自疫情以来，该类应收账款实际未发生过坏账损失，
其信用风险特征与公司其他酒店运营业务客户一致，故不单独作为一个组合进行
坏账准备的计提。
（二）最近一期业绩波动的原因及合理性
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实现营业利润 3,416.71 万元，比上年同期减少 13.36%；实现归属于上市公司股
东的净利润 2,592.27 万元，比上年同期减少 23.10%。
万元，其中：营业收入增加 3,558.36 万元，营业成本增加 2,097.10 万元，销售
及管理费用增加 2,099.76 万元。具体原因如下：
单位：万元
项目 占比 占比 变动金额 变动幅度
酒店运营 19,451.58 78.59% 18,957.74 89.45% 493.84 2.60%
其中：住宿服务 14,532.11 58.71% 15,578.70 73.51% -1,046.59 -6.72%
餐饮服务 2,421.63 9.78% 1,991.98 9.40% 429.65 21.57%
其他配套服务 2,497.84 10.09% 1,387.06 6.54% 1,110.78 80.08%
酒店管理 5,299.52 21.41% 2,235.00 10.55% 3,064.52 137.11%
合计 24,751.11 100.00% 21,192.74 100.00% 3,558.37 16.79%
施导致商旅活动再次遭到大幅度限制，出租率下滑，第三季度因疫情得到有效控
制后出租率有所回升，总体来看 2022 年 1-9 月公司住宿服务收入较上年同期存
在小幅度的下降，但因公司 2022 年 2 月收购君澜酒店及景澜酒店，故餐饮服务
和其他配套服务均有所上升，使得酒店运营服务收入与上年基本持平。对于酒店
管理收入，由于公司 2022 年 2 月收购君澜酒店及景澜酒店，故较上年同期有显
著增长。
单位：万元
项目 占比 占比 变动金额 变动幅度
酒店运营 13,916.87 87.99% 13,450.96 85.04% 465.91 3.46%
其中：住宿服务 9,920.26 62.72% 10,118.13 63.97% -197.87 -1.96%
餐饮服务 3,531.94 22.33% 3,132.01 19.80% 399.93 12.77%
其他配套服务 464.66 2.94% 200.82 1.27% 263.84 131.38%
酒店管理 1,899.57 12.01% 268.38 1.70% 1,631.19 607.79%
合计 15,816.44 100.00% 13,719.34 86.74% 2,097.10 15.29%
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度小于收入的下降幅度，主要系由于公司营业成本构成中，固定成本（如装修费
摊销、固定资产折旧、使用权资产折旧等）占比 45%左右，该类成本不会随着收
入的减少而减少，同时餐饮成本和其他配套服务成本因餐饮收入和其他配套收
入上升而上升，使得酒店运营成本总体略有上升。对于酒店管理成本，由于公司
单位：万元
项目（注） 占比 占比 变动金额 变动幅度
员工薪酬 2,622.83 60.60% 1,382.64 62.05% 1,240.19 89.70%
中介机构费 306.20 7.07% 88.75 3.98% 217.45 245.01%
使用权资产折旧 245.66 5.68% 25.53 1.15% 220.13 862.24%
业务宣传费 219.04 5.06% 5.19 0.23% 213.85 4120.42%
订房佣金 164.92 3.81% 300.66 13.49% -135.74 -45.15%
业务招待费 139.44 3.22% 62.21 2.79% 77.23 124.14%
差旅费 115.13 2.66% 41.66 1.87% 73.47 176.36%
无形资产摊销 48.79 1.13% 43.86 1.97% 4.93 11.24%
董事会费 20.79 0.48% 16.01 0.72% 4.78 29.86%
其他 445.30 10.29% 261.83 11.75% 183.47 70.07%
合计 4,328.10 100.00% 2,228.34 100.00% 2,099.76 94.23%
注：上述期间费用包含销售费用及管理费用。
万元，上升幅度为 94.23%，主要系公司 2022 年 2 月收购君澜酒店及景澜酒店，
自 2022 年 3 月开始将其纳入合并范围，使得员工薪酬、使用权资产折旧、业务
宣传费、业务招待费、差旅费等有所上升；同时，收购过程中发生了相关咨询费、
审计费及律师费等，使得 2022 年 1-9 月中介机构费较上年同期上升较多。
综上所述，公司最近一期业绩较去年同期略微有所下滑主要原因系费用增
长较多，由于收购君澜酒店及景澜酒店，公司整体毛利高于去年同期水平，但君
澜酒店和景澜酒店销售人员成本较高，扣除期间费用的增长后，公司的整体业绩
是上升的。因此，公司最近一期业绩下滑具有合理性。
（三）2022 年三季度报财务状况及同比变化、同行业可比公司情况等，说
明相关不利影响是否持续、是否将形成短期内不可逆转的下滑
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单位：万元
对比项目 首旅酒店 锦江酒店 发行人
营业收入 2021 年 1-9 月数据 472,594.73 834,951.46 21,192.74
变动幅度 -18.79% -3.06% 16.79%
毛利率 2021 年 1-9 月数据 28.16% 32.95% 35.26%
变动数 -11.67% 1.04% 0.83%
净利润 2021 年 1-9 月数据 10,507.02 25,911.77 3,214.21
变动幅度 -475.27% -42.24% -11.86%
单位：元/间夜
对比项目 首旅酒店 锦江酒店 发行人
出租率
(OCC)
变动数 -7.70% -11.84% -5.53%
平均每间可供 2022 年 1-9 月数据 124.33 116.10 203.67
出租客房收入 2021 年 1-9 月数据 156.33 141.32 222.28
(RevPAR) 变动数 -20.47% -17.85% -8.37%
平均房价
(ADR)
变动数 -6.82% 0.11% 1.04%
国家多部门多重政策利好的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，使
得酒店行业整体业绩有所回升。经与同行业可比公司比较，公司 2022 年 1-9 月
财务状况及综合经营指标变化与同行业可比公司基本一致。
（1）客房收入及出租率的恢复情况
酒店行业的影响导致，特别是 3 月中旬开始爆发的上海疫情对公司造成一定的
影响，但 6 月份以来，随着国家多部门多重政策利好的释放，长三角地区特别
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是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，公司客房出租率逐月显著
提升。
公司 2022 年 1-9 月分月客房收入与出租率恢复情况如下：
客房收入（万元） 出租率（%）
恢复程度 恢复程度
月份 2022 年 1-9 2021 年 1-9 2022 年 1-9 2021 年 1-9
（%） （%）
月 月 月 月
注：恢复程度=2022 年数据/2021 年数据
由上图可见，公司 2022 年 2 月客房收入及出租率已高于上年同期，但 3 月
份爆发上海疫情，隔离、交通管制等疫情管控措施，商旅活动再次遭到大幅度限
制，出租率明显下降，随着 6 月份上海解封及经营回暖，出租率及平均房价均开
始回升，至 2022 年第三季度出租率及客房收入均已超出去年同期水平，2022 年
（2）直营酒店门店数量、客房数量及收入分布情况
截至 2022 年 9 月 30 日，公司已开业直营酒店的门店数量、客房数量、营业
收入按城市分布情况如下：
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直营酒店数 客房数量 占直营酒店总客 2022 年 1-9 月营 占公司酒店运营
城市
量（个） （间） 房数量的比例 业收入（万元） 业务收入的比例
杭州 7 1023 37.56% 10,660.02 54.80%
上海 4 647 23.75% 6,150.89 31.62%
合肥 1 260 9.54% 1,537.88 7.91%
其他城市 5 794 29.15% 1,102.80 5.67%
合计 17 2,724 100.00% 19,451.58 100.00%
从直营酒店的门店数量、客房数量及收入分布情况可见，公司直营酒店主要
分布在杭州、上海、合肥三个城市，其营业收入合计占公司酒店运营业务收入的
比例为 94.33%。2022 年 3 月上海疫情爆发，上海的 4 家直营酒店全部被征用为
隔离酒店，出租率及营收得到一定的保障；杭州及合肥本地虽然没有大规模的疫
情爆发，但因上海疫情，商务旅客出行受到限制，使得杭州及合肥的直营酒店整
体出租率及营收仍受到一定的影响。2022 年 6 月份以来，公司上述主要直营酒
店所在城市无重大疫情发生，相关直营酒店经营正常。
综上所述，虽然新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对公司上半年造成一定的影
响，但 2022 年 6 月份以来，公司主要直营酒店所在城市无重大疫情发生，且随
着国家多部门多重政策利好的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，
休闲度假产品也开始复苏，相关不利影响正逐渐消除，不具有持续性，同时公司
在疫情期间获得了一定的政府隔离酒店业务，能够使得公司在疫情期间保证一定
的比较高的出租率和一定的营收水平，因此不会形成短期内不可逆转的下滑。
二、报告期各期末景澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比例、应收账
款逾期及回款情况、信用政策与同行业可比公司是否存在较大差异，如是，请说
明原因及合理性；结合发行人最近一年及一期末应收账款账龄、期后回款、坏账
核销情况、以及同行业可比公司情况等，说明应收账款坏账准备计提是否充分；
（一）报告期各期末景澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比例
单位：万元
项目
日 日 日 日
应收账款账面余额 213.27 104.94 220.13 220.77
营业收入 1,893.67 1,823.06 1,411.07 3,299.24
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
项目
日 日 日 日
应收账款占营业收
入的比例（注）
注：2022 年 9 月 30 日计算应收账款占营业收入的比例时，已转化为年化比例。
报告期各期末，景澜酒店应收账款占营业收入比例较低，应收款回款较为及
时。
单位：万元
项目
日 日 日 日
应收账款账面余额 2,454.40 2,071.91 1,526.99 1,263.92
营业收入 5,126.27 6,550.56 4,151.45 4,050.87
应收账款占营业收
入的比例（注）
注：2022 年 9 月 30 日计算应收账款占营业收入的比例时，已转化为年化比例。
最近一期应收账款占营业收入比重较 2021 年 12 月 31 日略有提高，主要系君澜
酒店通常会集中在年底前对应收账款进行催收，此外，个别委托管理酒店在新冠
肺炎疫情期间经营状况受到一定的影响，现金流较为紧张，与君澜酒店协商延期
支付委托管理费，使得 2022 年 9 月末应收账款余额较高。
（二）景澜酒店和君澜酒店应收账款逾期情况及回款情况
截至 2022 年 9 月末，景澜酒店应收账款账龄分布、逾期情况及期后回款情
况如下：
单位：万元
逾期酒店 逾期酒店
账面余 期后回 期后回 逾期金
账龄 占比 期后回款 期后回款
额 款金额 款率 额
金额 率
合计 213.27 100.00% 90.96 47.17% 20.42 - -
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截至 2022 年 9 月末，景澜酒店的应收账款账龄主要为 1 年以内。截至 2022
年 10 月 31 日，期后回款金额为 90.96 万元，期后回款率 47.17%，整体回款情
况较好。
截至 2022 年 9 月末，君澜酒店应收账款账龄分布、逾期情况及期后回款情
况如下：
单位：万元
逾期酒店 逾期酒店
期后回款 期后回 逾期金
账龄 账面余额 占比 期后回款 期后回款
金额 款率 额
金额 率
合计 2,454.40 100.00% 884.07 36.47% 401.28 34.11 8.50%
截至 2022 年 9 月末，君澜酒店的应收账款合计 2,454.40 万元，其中，账龄
款金额为 884.07 万元，期后回款率 36.47%，未收回款项目前均在持续催收中。
截至 2022 年 9 月末，逾期金额为 401.28 万元，产生逾期的原因主要系委托
管理酒店在新冠肺炎疫情期间的经营状况受到一定的影响，现金流较为紧张，故
与君澜酒店协商延期支付委托管理费。逾期部分期后已在陆续回款中，截至 2022
年 10 月 31 日，逾期部分期后回款金额为 34.11 万元，逾期部分期后回款率为
（三）景澜酒店、君澜酒店信用政策与同行业比较
经查询同行业可比公司的年度报告，均未披露具体的信用政策，故无法进行
比较。我们获取了报告期各期同行业可比公司应收账款周转率情况，比较结果如
下：
对比项目 首旅酒店 锦江酒店 景澜酒店 君澜酒店 发行人
应收账款
周转天数
（天）
经比较，景澜酒店及君澜酒店各报告期应收账款周转天数与同行业可比公司
相比较高，主要原因为景澜酒店与君澜酒店的主营业务为酒店受托管理，而首旅
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酒店及锦江酒店系酒店运营及酒店管理综合性酒店，故应收账款周转天数相对较
低，与发行人总体的应收账款周转天数情况较为接近。
（四）公司最近一年及一期末应收账款账龄、期后回款及坏账核销情况
报告期各期末，公司应收账款账龄、期后回款情况如下：
账面余额 坏账准备
期后回款 期后回款
账龄 金额（万 金额（万
比例 计提比例 （万元） 比例
元） 元）
合计 7,375.81 100.00% 562.44 7.63% 2,381.13 32.28%
账面余额占营业收入的比重 22.35%
合计 3,048.15 100.00% 191.69 6.29% 2,051.67 67.31%
账面余额占营业收入的比重 10.98%
合计 2,561.80 100.00% 142.26 5.55% 2,197.33 85.77%
账面余额占营业收入的比重 10.01%
合计 2,802.69 100.00% 140.15 5.00% 2,702.19 96.41%
账面余额占营业收入的比重 7.34%
注：2022 年 9 月 30 日计算应收账款账面余额占营业收入的比例时，已转化为年化比
例；期后回款统计的截至日为 2022 年 10 月 31 日
报告期各期末，公司应收账款账龄分布主要为 1 年以内及 1 至 2 年，占公司
应收账款总额的 90%以上。2022 年 9 月末，公司应收账款余额增长幅度较大且占
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营业收入的比例增加主要系收购君澜酒店和景澜酒店，使得酒店管理业务应收款
有所增加所致。公司最近一年及一期无应收账款坏账核销情况。
公司营业收入分为酒店运营及酒店管理，酒店运营业务收入主要是公司直营
店向顾客提供住宿服务、餐饮服务和其他配套服务产生的相关收入，该类业务模
式下应收账款对象主要为在线旅行社（OTA）、线下旅行社、协议公司及散客等，
对于 OTA、线下旅行社及协议公司，公司给予其 1 个月的信用账期，对于散客，
在离店时即结清房费，故账期较短；酒店管理业务收入是公司为其他酒店提供管
理服务并授权委托方使用公司品牌并向对方收取管理费所产生的收入，该类业务
模式下应收账款对象主要为委托管理酒店，公司给与其 1-3 个月不等的信用账期。
收购君澜酒店及景澜酒店之前，公司酒店管理业务占比 5%左右，故整体应
收账款余额较少，周转天数较低；收购君澜酒店及景澜酒店之后，公司酒店管理
业务占比提升至 21%左右，使得周转天数提高，应收账款余额上升明显。
报告期各期，酒店运营业务及酒店管理业务的周转天数情况如下：
对比项目 酒店运营业务 酒店管理业务 所有业务
（注）
应收账款
周转天数
注：2022 年 1-9 月计算应收账款周转天数时，已转化为年化比例。
如上所述，公司对于不同业务类别信用政策不同，使得酒店运营业务的周转
天数小于酒店管理业务，酒店运营业务的实际周转天数与公司信用政策基本一致，
酒店管理业务的周转天数大于公司信用政策，主要系由于个别委托管理酒店在新
冠肺炎疫情期间经营状况受到一定的影响，现金流较为紧张，与公司协商延期支
付委托管理费，2020 年受疫情影响较为明显，故周转天数较高；随着疫情得到控
制，2021 年受托管理酒店经营情况开始逐渐回暖，回款情况有所改善，周转天数
下降，但尚未完全恢复至疫情之前的水平；2022 年上半年再次受到疫情影响，周
转天数有所上升，2022 年 6 月份以来，随着国家多部门多重政策利好的释放，
长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，相关不利
影响正逐渐消除，期后回款情况将持续改善。
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
截至 2022 年 10 月 31 日，公司期后回款比例大于 30%，尚未收回的应收账
款主要系酒店管理业务应收款，由于资金紧张，故与公司协商延期支付，导致
产生部分长账龄的应收账款，但相关委托管理酒店目前仍在正常运营，随着疫
情不利影响的逐渐消除，经营情况将逐渐好转，且公司于报告期未发生委托管
理酒店坏账核销的情况，故综合考虑，其坏账准备计提充分。
（五）公司应收账款的坏账计提及周转天数与同行业比较
（1）公司应收账款坏账计提比例与同行业可比上市公司比较情况如下：
账龄 首旅酒店（注 1） 锦江酒店（注 2） 君亭酒店
注 1：首旅酒店将风险组合划分为酒店运营管理组合、疫情征用酒店款组合、关联组合、
信用卡组合及景区运营组合，除关联组合不计提坏账准备之外，其余各组合预计预期信用损
失率不同，故此处列示为区间。另，因首旅酒店 2022 年第三季度报告中未披露坏账计提比
例，故此处数据来源为沿用 2022 年半年报披露。
注 2：锦江酒店将风险组合划分为 GDL 客户组合、铂涛客户组合、维也纳客户组合、
都城客户组合，各组合预计预期信用损失率不同，故此处列示为区间。另，因锦江酒店 2022
年第三季度报告中未披露坏账计提比例，故此处数据来源为沿用 2022 年半年报披露。
（2）公司最近一年及一期末应收账款坏账总体计提比例与同行业可比上市
公司比较情况如下：
占比 占比
项目 首旅酒店 占比（%） 锦江酒店 发行人
（%） （%）
应收账款期末余额
合计 - - - - 7,375.81 100.00
坏账准备计提比例
合计 - - - - 7.63% -
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占比 占比
项目 首旅酒店 占比（%） 锦江酒店 发行人
（%） （%）
应收账款期末余额
合计 28,684.97 100.00 178,320.96 100.00 3,048.15 100.00
坏账准备计提比例
合计 6.83% - 12.98% - 6.29% -
注：因同行业可比公司首旅酒店和锦江酒店 2022 年三季报中未披露应收账款账
龄和坏账计提情况，故未能进行对比。
如上所述，公司 1 年以内应收账款坏账准备计提比例高于同行业可比上市
公司，1 年以上应收账款坏账准备计提比例低于同行业可比上市公司。公司 1 年
以上应收账款均为应收委托管理酒店，虽然受新冠肺炎疫情影响，个别委托管
理酒店现金流较为紧张，与公司协商延期支付委托管理费，导致应收账款账龄
大于 1 年，但随着疫情不利影响的逐渐消除，酒店经营情况将得到不断改善，
且公司最近一年及一期未发生过应收账款坏账核销的情形，故预计的预期信用
损失符合酒店行业的发展情况及公司的实际经营情况。
综上，公司坏账准备总体计提情况处于同行业可比上市公司中间水平，坏
账准备计提充分。
三、结合发行人最近 36 个月受到行政处罚情况，说明发行人安全生产制度
是否完备并有效落实，内控是否健全并有效执行。
（一）发行人最近 36 个月受到行政处罚及其整改情况
罚法决定书》（黄第 2120198002 号），认定上海君亭存在以下违法事实：未对供
水设备、设施采取相应的卫生防护措施；未履行二次供水水质检测；对二次供水
储水设施清洁消毒频次少于半年一次。
上海市黄浦区卫生和计划生育委员会根据《上海市生活用水监督管理办法》
第四十二条第（一）项，第五十条第二款第（一）、
（二）项的有关规定，对上海
君亭前述三项违法事实各处以罚款 1,000 元，合计罚款 3,000 元的行政处罚。上
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海君亭受到上述处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的要求作出
了整改。
海君亭前述行为属于情节严重情形，且前述处罚金额较小，上海君亭的前述行为
不属于重大违法行为。
罚决定书》
（杭上卫公罚[2019]0244 号），认定杭州湖滨存在以下违法事实：酒店
客房、前台未放置安全套，也未设置安全套售套机。
杭州市上城区卫生健康局根据《艾滋病防治条例》第六十一条及《浙江省卫
生计生系统行政处罚自由裁量指导意见》对杭州湖滨处以警告、罚款 500 元的行
政处罚。杭州湖滨受到上述处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的
要求作出了整改。
杭州市上城区卫生健康局出具《行政处罚决定书》，认定杭州湖滨违法程度
较轻，杭州湖滨前述行为不属于重大违法行为。
罚决定书》
（杭下卫公罚[2019]3154 号），认定杭州华闰存在以下违法事实：2019
年 9 月 30 日，经检查发现一楼大厅装饰架上的花瓶有积水，内有蚊幼滋生；九
楼布草间未按规定摆放浴巾、毛巾。
针对上述两项违法事实，杭州市下城区卫生健康局对杭州华闰合并处以警告、
罚款 3,000 元（其中第一项处罚款 1,000 元、第二项处罚款 2,000 元）的行政处
罚。杭州华闰受到上述处罚后已按时缴纳了相关罚款并及时按照处罚机关的要求
作出了整改。
杭州市下城区卫生健康局依据《杭州市爱国卫生条例》，有权对杭州华闰第
一项违法行为处以一千元以上一万元以下罚款，最终实际处罚金额为一千元。根
据《公共场所卫生管理条例》的规定，如违法行为情节严重的，行政机关可以依
法责令违法主体停业整顿，直至吊销卫生许可证。杭州市下城区卫生健康局对杭
州华闰的第二项违法行为罚款二千元，未责令杭州华闰停业整顿，未吊销卫生许
可证。杭州市拱墅区卫生健康局出具的《行政处罚决定书》未认定杭州华闰的前
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述行为属于情节严重情形，未责令杭州华闰停业整顿、吊销卫生许可证，且前述
处罚金额较小，杭州华闰的前述行为不属于重大违法行为。
（鄞（消）行罚决字[2020]0135 号），认定宁波欧华存在以下违法事实：酒店 4 层
电梯东侧防火门被拆除，擅自停用、拆除消防设施、器材。
宁波市鄞州区消防救援大队对宁波欧华处以罚款人民币 5,000 元的处罚。宁
波欧华受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行了整改。
宁波市鄞州区消防救援大队出具《行政处罚决定书》，认定宁波欧华前述行
为符合较轻违法情形，宁波欧华的前述行为不属于重大违法行为。
（奉（消）
行罚决字〔2021〕0015 号），认定奉化君亭存在以下违法事实：消防控制室未实
行 24 小时值班制度。
宁波市消防救援支队根据《浙江省消防条例》第六十二条的规定，对奉化君
亭除以罚款 1,500 元的处罚。奉化君亭受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处
罚机关的要求进行了整改。
宁波市消防救援支队出具《行政处罚决定书》，认定奉化君亭前述行为属于
一般违法情形，奉化君亭的前述行为不属于重大违法行为。
（杭上卫公罚[2021]0064 号），认定杭州千越存在以下违法事实：2021 年 4 月 15
日营业时，整理完毕待售的 1007 号客房床垫上有毛发，不符合《公共场所卫生
管理规范》的要求。
杭州市上城区卫生健康局根据《公共场所卫生管理条例实施细则》第四章第
三十六条第（二）项的规定，对杭州千越处以罚款 300 元的处罚。杭州千越受到
上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行了整改。
越已进行了积极整改，未发生重大违法、违规行为，杭州千越自 2021 年 5 月 28
日至今未发生违反有关卫生监督管理方面法律、法规、规章和相关规定的行为，
未因违法行为受到行政处罚，杭州千越的前述行为不属于重大违法行为。
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（鄞（消）
行罚决字[2021]0177 号），认定宁波欧华存在以下违法事实：酒店防火门顺序器
损坏，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效。
宁波市消防救援支队根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项
和《浙江省消防行政处罚裁量标准》第二条的规定，对宁波欧华处以罚款 5,000
元的处罚。宁波欧华受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行
了整改。
根据《中华人民共和国消防法》第六十条规定，单位消防设施、器材或者消
防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的，
将被处以五千元以上五万元以下罚款，《行政处罚决定书》未将宁波欧华的前述
行为认定为属于情节严重情形且处罚金额较低，宁波欧华前述行为不属于重大违
法行为。
（20213121 号），认定杭州华闰存在以下违法事实：2021 年 11 月 17 日，酒店未
按照规定对顾客用品进行清洗、消毒、保洁。
杭州市拱墅区卫生健康局根据《公共场所卫生管理条例实施细则》第三十六
条第（二）项的规定，对杭州华闰处以警告并罚款 300 元的处罚。杭州华闰受到
上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚机关的要求进行了整改。
根据《公共场所卫生管理条例实施细则》，公共场所经营者未按照规定对顾
客用品用具进行清洗、消毒、保洁，或者重复使用一次性用品用具的，情节严重
的，可以依法责令停业整顿，直至吊销卫生许可证。杭州市拱墅区卫生健康局出
具的《行政处罚决定书》未责令杭州华闰停业整顿，更未吊销杭州华闰卫生许可
证，杭州华闰的前述行为不属于情节严重情形，且处罚金额较小。杭州华闰的前
述行为不属于重大违法行为。
（鄞消行罚决字[2022]第 0344 号），认定宁波欧华存在以下违法事实：酒店 4
层西侧会议室安全出口被杂物堵塞且超过该出口宽度 50%，占用、堵塞、封闭疏
散通道、安全出口。
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宁波市鄞州区消防救援大队根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款
第三项、《浙江省消防行政处罚裁量标准》第四条的规定，对宁波欧华处以罚款
人民币 15,000 元的处罚。宁波欧华受到上述处罚后及时缴纳了罚款并按照处罚
机关的要求进行了整改。
《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项规定，单位“占用、堵塞、
封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的”责令改正，将被处五
千元以上五万元以下罚款。《浙江省消防行政处罚裁量标准》第九条规定，“根
据消防安全违法行为的事实、性质、情节、危害后果及单位（场所）的规模、使
用性质，将罚款处罚标准划分为三个处罚阶次，分别对应法定罚款下限、法定罚
款上限的 40%、法定罚款上限的 70%”。宁波欧华被处罚款 15,000 元，该金额处
于法定罚款下限（5,000 元）至法定罚款上限的 40%（20,000 元）之间，因此，
前述违法行为较轻，不属于重大违法行为。
（杭余卫公罚[2022]43 号），认定陆羽君澜存在以下违法事实：酒店泳池处于
正常开放状态，但救生员林成圣未做健康证明。
杭州市余杭区卫生健康局根据《公共场所卫生管理条例实施细则》第三十八
条、《公共场所卫生管理条例》第十四条第一款第（二）项的有关规定，对陆羽
君澜处以警告并罚款 500 元的处罚。陆羽君澜受到上述处罚后及时缴纳了罚款
并按照处罚机关的要求进行了整改。
《行政处罚决定书》（杭余卫公罚﹝2022﹞43 号）相关处罚标准系依据《浙
江省卫生行政处罚自由裁量标准》中“公共场所经营者安排 6 名以下未获得有效
健康合格证明的从业人员从事直接为客户服务工作的，及时改正的，属于较轻违
法成武，裁量幅度为：警告，罚款 500 元以上 1,850 元以下”的规定作出。因此，
陆羽君澜前述违法行为属于较轻违法程度，不属于重大违法行为。
（二）发行人安全生产制度是否完备并有效落实，内控是否健全并有效执行
发行人已按照安全生产相关的法律法规并结合实际生产经营情况，制定了一
系列安全生产制度，包括但不限于《君亭酒店质量管理体系》《君亭酒店品质管
理制度》《食品安全管理体系》《卫生管理体系》等。
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发行人通过品管部、人力资源部、采购部等多个部门的协作，制定应急预案、
开展安全教育培训、加强质量体系管理、建立卫生实施标准，严格落实安全生产
的相关制度，有效控制安全事故的发生。
发行人已经依法建立健全股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘
书，并在董事会下设了各专门委员会，相关机构和人员能够依法履行职责，能够
保证生产经营的合规性。申报会计师亦出具了《内部控制鉴证报告》，确认了发
行人内部控制制度的有效性。针对报告期内各子公司的行政处罚，发行人已进行
整改并确保生产经营的合规性。
发行人已在生产经营方面建立了较为完善的内控制度并有效执行，发行人报
告期内虽存在部分子公司受到行政处罚的情形，但前述违法行为均不属于内控制
度缺失或运行无效导致的重大违法行为，不属于因内部控制制度严重不能适应发
行人管理要求的情形，亦非发行人公司治理机制中股东大会、董事会、监事会、
独立董事、董事会秘书、董事会专门委员会不能有效履行职责所致。
三、保荐人、发行人律师及申报会计师的核查程序和核查结论
（一）核查程序
（1）向发行人管理层了解疫情期间暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的
直营门店情况、经营业绩情况；
（2）向发行人管理层了解最近一期与去年同期业绩变化情况；
（3）获取发行人已披露的 2022 年三季度报告，分析 2022 年 1-9 月与上年
度同期数据相比是否存在业绩下滑情况；
（4）与同行业可比公司进行比对，分析发行人本期业绩变化情况与同行业
可比公司是否一致；
（5）获取景澜酒店和君澜酒店应收账款明细、逾期金额、期后回款情况及
银行流水，将信用政策与同行业可比公司进行比对，分析是否与同行业可比公司
存在较大差异；
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（6）获取发行人最近一年及一期末应收账款明细、坏账准备计提情况及期
后回款情况，与同行业可比公司进行比对，分析是否与同行业可比公司存在较大
差异，坏账准备计提是否充分；
（7）针对发行人的行政处罚及合规经营事宜，取得了相关处罚决定及罚款
缴纳凭证，通过互联网系统对发行人是否受到行政处罚等事宜进行了网络检索；
（8）针对发行人内控制度是否健全有效事宜，取得了发行人相关内部管理
制度及中审众环出具的《内部控制鉴证报告》。
（1）向发行人管理层了解疫情期间暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的
直营门店情况、经营业绩情况；
（2）向发行人管理层了解最近一期与去年同期业绩变化情况；
（3）获取发行人已披露的 2022 年三季度报告，分析 2022 年 1-9 月与上年
度同期数据相比是否存在业绩下滑情况；
（4）与同行业可比公司进行比对，分析发行人本期业绩变化情况与同行业
可比公司是否一致；
（5）获取景澜酒店和君澜酒店应收账款明细、逾期金额、期后回款情况及
银行流水，将信用政策与同行业可比公司进行比对，分析是否与同行业可比公司
存在较大差异；
（6）获取发行人最近一年及一期末应收账款明细、坏账准备计提情况及期
后回款情况，与同行业可比公司进行比对，分析是否与同行业可比公司存在较大
差异，坏账准备计提是否充分。
针对上述事项，发行人律师履行了如下核查程序：
（1）针对发行人的行政处罚及合规经营事宜，取得了相关处罚决定及罚款
缴纳凭证，通过互联网系统对发行人是否受到行政处罚等事宜进行了网络检索；
（2）针对发行人内控制度是否健全有效事宜，取得了发行人相关内部管理
制度及中审众环出具的《内部控制鉴证报告》。
（二）核查意见
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经核查，保荐人认为：
（1）发行人疫情期间承接政府隔离酒店业务的酒店经营情况总体较好，未
对发行人整体业绩产生不利影响。发行人最近一期业绩下滑主要系由于酒店运营
业务收入下滑所致，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对酒店行业带来了更加严峻
的挑战，特别是 3 月份爆发上海疫情，商旅活动再次遭到大幅度限制，导致出租
率下滑，酒店运营业务毛利率下降。因此，发行人最近一期业绩下滑具有合理性，
且与同行业可比公司业绩变动情况一致。虽然新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对
发行人上半年造成一定的影响，但 6 月份以来，随着国家多部门多重政策利好的
释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，故
相关不利影响正逐渐消除，出租率及平均房价均开始回升，不具有持续性，同时
发行人在疫情期间获得了一定的政府隔离酒店业务，能够使得发行人在疫情期间
保证一定的比较高的出租率和一定的营收水平，因此不会形成短期内不可逆转的
下滑；
（2）报告期各期末，景澜酒店应收账款占营业收入比例较低，逾期金额较
小，应收账款期后回款情况较好；君澜酒店最近一期应收账款占营业收入比重较
高，主要系君澜酒店通常会集中在年底前对应收账款进行催收，此外，个别委托
管理酒店在新冠肺炎疫情期间经营状况受到一定的影响，现金流较为紧张，与君
澜酒店协商延期支付委托管理费，导致形成了应收账款逾期所致。经查看，逾期
部分期后已在陆续回款中，截至 2022 年 10 月 31 日，逾期部分期后回款率为
（3）经查询同行业可比公司的年度报告，均未披露具体的信用政策，故无
法进行比较。经比较应收账款周转天数，景澜酒店及君澜酒店各报告期应收账款
周转天数与同行业可比公司比较高，主要原因为景澜酒店与君澜酒店的主营业务
为酒店受托管理，而首旅酒店及锦江酒店系酒店运营及酒店管理综合性酒店，故
应收账款周转天数相对较低；
（4）发行人最近一年及一期末应收账款主要为 1 年以内及 1 至 2 年，占发
行人应收账款总额的 90%以上。截至 2022 年 10 月 31 日，公司期后回款比例大
于 30%。发行人应收账款坏账准备计提与同行业上市公司相比不存在重大差
异，坏账准备计提充分；
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（5）上述违法行为社会危害程度较小、情节较轻，不属于法律规定的情节
严重的行为，亦未造成严重的违法后果，且发行人已积极进行了整改。因此，
上述行政处罚不属于重大违法违规情形，不会对本次发行构成实质性障碍。除
上述行政处罚外，报告期内，发行人及其董事、监事和高级管理人员严格按照
《公司章程》及相关法律法规的规定开展经营，不存在其他行政处罚或违法违
规的情形；
（6）报告期内，发行人安全生产制度完备并有效落实，内控健全并有效执
行。
经核查，申报会计师认为：
（1）发行人疫情期间承接政府隔离酒店业务的酒店经营情况总体较好，未
对发行人整体业绩产生不利影响。发行人最近一期业绩下滑主要系由于酒店运营
业务收入下滑所致，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对酒店行业带来了更加严峻
的挑战，特别是 3 月份爆发上海疫情，商旅活动再次遭到大幅度限制，导致出租
率下滑，酒店运营业务毛利率下降。因此，发行人最近一期业绩下滑具有合理性，
且与同行业可比公司业绩变动情况一致。虽然新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对
发行人上半年造成一定的影响，但 6 月份以来，随着国家多部门多重政策利好
的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，
故相关不利影响正逐渐消除，出租率及平均房价均开始回升，不具有持续性，同
时发行人在疫情期间获得了一定的政府隔离酒店业务，能够使得发行人在疫情期
间保证一定的比较高的出租率和一定的营收水平，因此不会形成短期内不可逆转
的下滑；
（2）报告期各期末，景澜酒店应收账款占营业收入比例较低，逾期金额较
小，应收账款期后回款情况较好；君澜酒店最近一期应收账款占营业收入比重较
高，主要系君澜酒店通常会集中在年底前对应收账款进行催收，此外，个别委托
管理酒店在新冠肺炎疫情期间经营状况受到一定的影响，现金流较为紧张，与君
澜酒店协商延期支付委托管理费，导致形成了应收账款逾期所致。经查看，逾期
部分期后已在陆续回款中，截至 2022 年 10 月 31 日，逾期部分期后回款率为
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（3）经查询同行业可比公司的年度报告，均未披露具体的信用政策，故无
法进行比较。经比较应收账款周转天数，景澜酒店及君澜酒店各报告期应收账款
周转天数与同行业可比公司比较高，主要原因为景澜酒店与君澜酒店的主营业务
为酒店受托管理，而首旅酒店及锦江酒店系酒店运营及酒店管理综合性酒店，故
应收账款周转天数相对较低；
（4）发行人最近一年及一期末应收账款主要为 1 年以内及 1 至 2 年，占发
行人应收账款总额的 90%以上。截至 2022 年 10 月 31 日，公司期后回款比例大
于 30%。发行人应收账款坏账准备计提与同行业上市公司相比不存在重大差异，
坏账准备计提充分。
经核查，发行人律师认为：
（1）上述违法行为社会危害程度较小、情节较轻，不属于法律规定的情节
严重的行为，亦未造成严重的违法后果，且发行人已积极进行了整改。因此，
上述行政处罚不属于重大违法违规情形，不会对本次发行构成实质性障碍。除
上述行政处罚外，报告期内，发行人及其董事、监事和高级管理人员严格按照
《公司章程》及相关法律法规的规定开展经营，不存在其他行政处罚或违法违
规的情形；
（2）报告期内，发行人安全生产制度完备并有效落实，内控健全并有效执
行。
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问题 3
等公司的投资。此外，发行人参股的南昌市君亭红牛酒店管理有限公司经营范
围包括房地产经纪。
请发行人补充说明：（1）结合上海禅林的经营范围，发行人对上海禅林历
次投资的时间和金额、报告期各期发行人向上海禅林销售或采购商品/服务的类
型、销售或采购金额占比等情况，说明其与发行人主营业务是否密切相关，与
发行人的产业链协同效益的具体体现，或仅为获取财务性收益；（2）结合相关
财务报表科目的具体情况，说明发行人最近一期末是否持有金额较大的财务性
投资（包括类金融业务），是否符合《审核问答》问答 10 的相关要求，自本次
发行董事会决议日前六个月至今，发行人新投入或拟投入的财务性投资及类金
融业务的具体情况；（3）发行人及其子公司、参股公司经营范围是否涉及房地
产开发、经营、销售等房地产业务，是否具有房地产开发资质等及后续处置计
划；发行人及其子公司、参股公司是否持有住宅用地、商业、办公楼、其他商
务金融用地等，如是，请说明具体情况，取得上述用地及相关房产的方式和背
景，相关土地的开发、使用计划和处置安排。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）并发表明确意见，
请发行人律师核查（3）并发表明确意见。
【回复说明】
一、结合上海禅林的经营范围，发行人对上海禅林历次投资的时间和金额、
报告期各期发行人向上海禅林销售或采购商品/服务的类型、销售或采购金额占
比等情况，说明其与发行人主营业务是否密切相关，与发行人的产业链协同效益
的具体体现，或仅为获取财务性收益。
（一）上海禅林的经营范围
上海禅林的经营范围为：健康咨询（不得从事诊疗活动、心理咨询）、财
务咨询（不得从事代理记账）、企业管理咨询、商务信息咨询（以上咨询除除
经纪），计算机软件开发（除计算机信息系统安全专用产品），机械设备、机
电设备、日用百货、服装鞋帽、文教用品、玩具、健身器材、保健用品（除
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性、食、药用）的销售，预包装食品（含冷冻冷藏、不含熟食卤味）批发兼零
售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（二）对上海禅林历次投资的时间和金额
上海禅林系君澜酒店与周方华、河南少林禅医功夫学院（以下简称“河南
少林”）于 2013 年 5 月共同设立，注册资本 50 万元，其中，河南少林出资 25
万元，占比 50%；周方华出资 13.75 万元，占比 27.5%，君澜酒店出资 11.25 万
元，占比 22.5%。2022 年 2 月，发行人收购君澜酒店后，该公司成为发行人子
公司的参股企业。截至 2022 年 6 月 30 日，上海禅林实收资本 10 万元，从成立
至今仅发生过一次实缴，君澜酒店按其持股比例于 2013 年 4 月 17 日完成对应
实缴 2.25 万元。
（三）报告期各期发行人向上海禅林销售或采购商品/服务的类型、销售或
采购金额占比等情况，说明其与发行人主营业务是否密切相关，与发行人的产业
链协同效益的具体体现，或仅为获取财务性收益。
君澜酒店初始参与设立上海禅林的意图系为度假酒店指导开发养生课程，健
康养生餐饮方案设计等，与发行人主营业务密切相关，非仅为获取财务性收益，
上海禅理自设立后一直未开展实际经营业务。2022 年 2 月，发行人收购君澜酒
店后，该公司成为发行人子公司的参股企业，为发行人度假酒店提供增值服务。
报告期各期，发行人未向上海禅林销售或采购商品/服务。2022 年 9 月 12 日，发
行人与上海禅林现有股东周方华签署了《股权转让协议》，发行人同意将其持有
的上海禅林 22.5%的股权（计 11.25 万元出资额，实缴 2.25 万元）以 2.25 万元的
价格转让给周方华。截至本回复出具日，受让方周方华已根据《股权转让协议》
之约定完成了股权转让款的支付，本次股权转让已完成工商变更登记手续。
二、结合相关财务报表科目的具体情况，说明发行人最近一期末是否持有金
额较大的财务性投资（包括类金融业务），是否符合《审核问答》问答 10 的相
关要求，自本次发行董事会决议日前六个月至今，发行人新投入或拟投入的财务
性投资及类金融业务的具体情况。
（一）《审核问答》问答 10 的具体情况
“根据《注册办法》规定，除金融类企业外，最近一期末不存在金额较大的
财务性投资，本次募集资金使用不得为持有财务性投资，不得直接或间接投资于
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《审核问答》第 10 问中对于财务性投资的要
以买卖有价证券为主要业务的公司。
求明确如下：
①财务性投资的类型包括不限于：类金融；投资产业基金、并购基金；拆借
资金；委托贷款；以超过集团持股比例向集团财务公司出资或增资；购买收益波
动大且风险较高的金融产品；非金融企业投资金融业务等；
②围绕产业链上下游以获取技术、原料或渠道为目的的产业投资，以收购或
整合为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的委托贷款，如符合公司主营
业务及战略发展方向，不界定为财务性投资；
③金额较大指的是，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超过公司合并报
表归属于母公司净资产的 30％（不包含对类金融业务的投资金额）；
④本次发行董事会决议日前六个月至本次发行前新投入和拟投入的财务性
投资金额应从本次募集资金总额中扣除；
⑤保荐人、会计师及发行人律师应结合投资背景、投资目的、投资期限以及
形成过程等，就是否属于财务性投资发表明确意见；
⑥上市公司投资类金融业务，适用本问答 20 的有关要求。”
（二）结合相关财务报表科目的具体情况，说明发行人最近一期末是否持有
金额较大的财务性投资（包括类金融业务），是否符合《审核问答》问答 10 的
相关要求。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司可能涉及财务性投资（包括类金融业务）的相
关报表科目情况如下：
项目 账面价值（万元） 主要核算内容
交易性金融资产 3,811.67 银行理财产品
预付款项 671.86 酒店采购款
其他应收款 4,624.69 房屋租赁押金、员工备用金和暂借款
一年内到期的非流动资产 1,662.52 预计一年以内可收回的融资租赁款
其他流动资产 1,750.07 待抵扣进项税及预付费用
长期应收款 22,909.65 应收融资租赁款
长期股权投资 620.03 联营合营企业股权投资
其他权益工具投资 0.65 股权投资
应收直线法计算未结算的
其他非流动资产 179.41
租金及保函保证金
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截至 2022 年 9 月 30 日，公司交易性金融资产账面价值为 3,811.67 万元，
系公司购买的银行理财产品，具体情况如下：
是否为收益
账面价值 预期年化收 波动大且风
产品名称 收益类型 起始日 到期日
（万元） 益率 险较高的金
融产品
稠州银行-财丰 2 非保本浮 每月开放
号 动收益型 赎回
稠州银行-财丰 2 非保本浮 每月开放
号 动收益型 赎回
稠州银行-财丰 2 非保本浮 每月开放
号 动收益型 赎回
稠州银行-财丰 2 非保本浮 每月开放
号 动收益型 赎回
稠州银行-财丰 2 非保本浮 每月开放
号 动收益型 赎回
稠州银行-财丰 2 非保本浮 每月开放
号 动收益型 赎回
稠州银行-财丰 2 非保本浮 每月开放
号 动收益型 赎回
稠州银行-财丰 2 非保本浮
号 动收益型
浦发银行-季季鑫 非保本浮
四号 动收益型
中信银行-固盈象
非保本浮
固收稳健十四天持 1,000.00 3.18% 2022-8-30 尚未赎回 否
动收益型
有期 1 号 C
中信银行-安盈象
非保本浮
固收稳健一个月持 1,000.00 3.31% 2022-9-14 尚未赎回 否
动收益型
有期 4 号 C
合计 —— 3,811.67 —— —— —— ——
公司购买上述银行理财产品主要为提高资金的使用管理效率，相关产品属于
风险较低、利率可预期、收益较稳定的产品，不属于收益波动大且风险较高的金
融产品，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司预付款项账面价值为 671.86 万元，主要为预
付的酒店用品采购款，不属于财务性投资。
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他应收款账面价值为 4,624.69 万元，主要
为与公司经营相关的房屋租赁押金、员工备用金和暂借款等，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司一年内到期的非流动资产账面价值为 1,662.52
万元，系公司将租赁的房屋建筑物划分成用于公司经营的客房及用于出租的商铺
或办公室，出租商铺或办公室而获取的预计一年以内可收回的租赁款，属于酒店
运营业务中的其他配套服务，不属于财务性投资。报告期内，公司转租业务的收
入及毛利占比情况如下：
项目 2021 年度 2020 年度 2019 年度
月
转租收入金额（万元） 348.33 841.98 2,986.90 3,324.47
转租收入占营业收入的比例 1.86% 3.03% 11.67% 8.71%
转租毛利金额（万元） 318.71 558.49 1,134.41 1,356.93
转租毛利占总毛利的比例（注） 6.32% 6.05% 17.63% 10.20%
注：2020 年，公司受新冠肺炎疫情影响，总体毛利降低，转租毛利占比较高。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他流动资产账面价值为 1,750.07 万元，系
待抵扣进项税及预付费用，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司长期应收款账面价值为 22,909.65 万元，系
公司将获取的物业对外进行转租，应收的融资租赁款，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司长期股权投资账面价值为 620.03 万元，为联
营合营企业股权投资，具体情况如下：
非为财
账面价值
单位名称 持股比例 取得方式 参股时间 主营业务 务性投资
（万元）
的原因
酒店管 合资酒店模式，
上海益宏君澜酒 理、物业 公司与业主方共
店管理有限公司 管理、餐 同设立合资公
饮管理等 司，运营和管理
嘉兴文华景澜酒 酒店管 旗下酒店，公司
店管理有限公司 理、物业 可通过业主资源
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
非为财
账面价值
单位名称 持股比例 取得方式 参股时间 主营业务 务性投资
（万元）
的原因
管理、餐 提升品牌知名度
饮管理等 以获取更大的市
酒店管 场
杭州文华景澜酒 理、物业
店管理有限公司 管理、餐
饮管理等
酒店管
广州云澜酒店管 理、物业
理有限公司 管理、餐
饮管理等
酒店管
海南真傲酒店管 理、物业
理有限公司 管理、餐
饮管理等
酒店管
南昌市君亭红牛
理、物业
酒店管理有限公 - 50.00% 新设 2010-5-21
管理、餐
司
饮管理等
餐饮、住
杭州陆羽君澜度
- 100.00% 新设 2017-8-7 宿、物业
假酒店有限公司
管理等
合计 620.03 —— —— —— —— ——
如上所述，公司投资的参股公司均为酒店管理公司，系公司经营模式中的合
资酒店模式，以公司与业主方共同设立合资公司的形式运营和管理旗下酒店，公
司可通过业主资源提升品牌知名度以获取更大的市场。报告期各期，发行人未向
上述参股公司销售或采购商品/服务。
综上，上述参股公司均为公司的产业投资，与公司的主营业务相关，符合公
司的战略发展方向，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他权益工具投资账面价值为 0.65 万元，系
持有的参股公司投资，具体情况如下：
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
账面价值 是否为财
单位名称 持股比例 取得方式 参股时间 主营业务
（万元） 务性投资
酒店管理、住宿
国寿（杭州）酒 2021-12-
店有限公司 29
等
合计 0.65 — — — — —
国寿（杭州）酒店有限公司（以下简称“国寿酒店”）系公司子公司君澜酒
店与北京国寿养老产业投资基金（有限合伙）共同设立，君澜酒店持股 0.01%，
北京国寿养老产业投资基金（有限合伙）持股 99.99%。北京国寿养老产业投资
基金（有限合伙）系主要由中国人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”）
设立，中国人寿持有 99.99%的份额，君澜酒店对其进行参股主要系由于中国人
寿无法独立经营管理酒店项目，故与君澜酒店共同成立国寿酒店，以国寿酒店的
名义租赁钱江新城酒店物业，后续再与君澜酒店签订委托管理合同，将杭州国寿
君澜酒店委托君澜酒店进行管理，符合公司主营业务及战略发展方向，故此投资
不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他非流动资产账面价值为 179.41 万元，系
应收直线法计算未结算的租金及保函保证金，不属于财务性投资。
综上所述，公司最近一期末未持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务），
符合《审核问答》问答 10 的相关要求。
（三）自本次发行董事会决议日前六个月至今，公司新投入或拟投入的财务
性投资及类金融业务的具体情况，是否符合《审核问答》问答 10 的相关要求
司符合向特定对象发行 A 股股票条件的议案》。
经逐项对照，自本次发行的董事会决议日前 6 个月（2021 年 12 月 6 日）至
本回复出具日，公司不存在新投入或拟投入财务性投资及类金融业务的情形，具
体如下：
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在新投入或
拟投入产业基金、并购基金以及其他类似基金或产品的情形。
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，除正常业务开展中员
工借支备用金外，公司不存在对外拆借资金的情形。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在委托贷款
的情形。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司未设立集团财务
公司。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在购买收益
波动大且风险较高的金融产品，但公司存在使用闲置资金购买银行理财产品情形，
具体情况如下：
预期年 是否为收益波
购买金额
产品名称 收益类型 化收益 起始日 到期日 动大且风险较
（万元）
率 高的金融产品
保本浮动
浦发银行-公司稳利 1,500.00 3.2% 2022-3-15 2022-6-22 否
收益型
保本浮动
浦发银行-公司稳利 1,500.00 3.2% 2022-3-15 2022-6-22 否
收益型
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 50.00 3.6% 2022-3-1 2022-4-14 否
动收益型
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 50.00 3.6% 2022-3-8 2022-4-14 否
动收益型
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 50.00 3.6% 2022-3-15 2022-4-21 否
动收益型
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-6-14 否
动收益型 3.5% 赎回
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 50.00 2022-6-14 否
动收益型 3.5% 赎回
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-6-21 否
动收益型 3.5% 赎回
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-7-5 否
动收益型 3.5% 赎回
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-7-26 否
动收益型 3.5% 赎回
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-7-26 否
动收益型 3.5% 赎回
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
预期年 是否为收益波
购买金额
产品名称 收益类型 化收益 起始日 到期日 动大且风险较
（万元）
率 高的金融产品
非保本浮 3.4%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-8-11 否
动收益型 3.6% 赎回
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-8-23 否
动收益型 3.5% 赎回
非保本浮 3.2%- 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-9-6 否
动收益型 3.5% 赎回
非保本浮 3.4%- 2022-12-
稠州银行-财丰 2 号 100.00 2022-9-15 否
动收益型 3.6% 14
浦发银行-季季鑫四 非保本浮
号 动收益型
浦发银行-季季鑫四 非保本浮
号 动收益型
浦发银行-季季鑫四 非保本浮
号 动收益型
浦发银行-季季鑫四 非保本浮
号 动收益型
中信银行-安盈象固 保本固定
中信银行-安盈象固 保本固定
中信银行-固盈象固 非保本浮
中信银行-固盈象固 非保本浮
中信银行-安盈象固 非保本浮
合计 —— 11,800.00 —— —— —— ——
公司在本次发行相关董事会决议日前 6 个月至本回复出具日的期限内开展
的上述金融产品投资主要系使用暂时闲置资金购买银行理财产品，相关产品属于
风险较低、利率可预期、收益较稳定的产品，不属于收益波动大且风险较高的金
融产品，不属于财务性投资。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在投资金融
业务的情形。
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在经营或投
资类金融业务的情形。
综上所述，公司自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，不存
在新投入或拟投入财务性投资及类金融业务的情形。
三、发行人及其子公司、参股公司经营范围是否涉及房地产开发、经营、销
售等房地产业务，是否具有房地产开发资质等及后续处置计划；发行人及其子公
司、参股公司是否持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务金融用地等，如是，
请说明具体情况，取得上述用地及相关房产的方式和背景，相关土地的开发、使
用计划和处置安排
（一）发行人及其子公司、参股公司经营范围是否涉及房地产开发、经营、
销售等房地产业务，是否具有房地产开发资质等及后续处置计划
根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019 年修正）》第三十条之规定，
“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”根据《城
市房地产开发经营管理条例（2020 年 11 月修订）》第二条之规定，“房地产开发
经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋
建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”
截至本回复出具日，发行人及其子公司、参股公司的经营范围具体如下：
是否涉及房 是否具有
序 与发行人的关
公司名称 经营范围 地产开发相 房产地开
号 系
关业务类型 发资质
服务：酒店管理及咨询，物业管理，酒店工程管理及技术
咨询、技术服务，投资管理（未经金融等监管部门批准，
不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服
进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法
规限制的项目取得许可后方可经营）。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
酒店管理、投资管理，百货，工艺品，附设分支机构。以
下经营范围限分支机构经营：旅馆、卡拉喔凯包房（电脑
君亭酒店持有 存储点唱系统）、美容、美发、小吃店（不含熟食卤味）、
其 100%股权 销售：预包装食品（不含熟食卤味、含冷冻（冷藏）食品）、
卷烟、雪茄烟的零售、酒。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
君亭酒店持有 一般项目：酒店管理；物业管理（除依法须经批准的项目
其 100%股权 外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
一般经营项目是：酒店管理；企业管理咨询；工程管理服
务；信息技术咨询服务；餐饮管理；会议及展览服务；礼
君亭湖滨持有 仪服务；专业保洁、清洗、消毒服务；国内贸易代理；停
其 100%股权 车场服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法
自主开展经营活动），许可经营项目是：物业管理；住宿
服务；餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
是否涉及房 是否具有
序 与发行人的关
公司名称 经营范围 地产开发相 房产地开
号 系
关业务类型 发资质
准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为准）
酒店管理；企业管理咨询；工程管理服务；信息技术咨询
服务；餐饮管理；会议及展览服务；礼仪服务；专业保洁、
清洗、消毒服务；国内贸易代理；停车场服务。（除依法
深圳君亭 君亭湖滨持有
尚品 其 100%股权
物业管理；住宿服务；餐饮服务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相
关部门批准文件或许可证件为准）
一般项目：酒店管理（除依法须经批准的项目外，凭营业
浙谷深蓝 君亭湖滨持有 执照依法自主开展经营活动）。许可项目：住宿服务（依
君亭 其 100%股权 法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动，具体经营项目以审批结果为准）。
酒店管理，停车场管理，洗衣收发服务，会展会务服务，
婚庆礼仪服务，票务代理，商务咨询；旅馆；餐饮服务（中
君亭酒店持有 型饭店（热食类食品制售、冷食类食品制售、自制饮品制
其 100%股权 售））；销售化妆品，针纺织品，工艺礼品，日用百货。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
酒店管理，餐饮企业管理，住宿；小型饭店（热食类食品
制售，限 1 层 A 区）；物业管理，停车场管理，洗衣收发
君亭酒店持有 服务，会展会务服务，婚庆礼仪服务，票务代理，商务咨
其 100%股权 询；销售化妆品，针纺织品，工艺礼品，日用百货。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
酒店管理；住宿服务；会展服务；餐饮服务；食品经营；
君亭酒店持有
其 100%股权
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
服务：住宿、中餐制售（含凉菜、不含生食海产品、不含
裱花蛋糕）（在许可证有限期内经营），酒店管理，物业
君亭酒店持有
其 100%股权
承办会议；批发零售：日用百货、工艺礼品；含下属分支
机构的经营范围。
君亭酒店持有 旅店（住宿）；餐饮服务：中式餐；物业管理、房屋中介、
其 100%股权 自有房屋出租、酒店管理、会务服务。
酒店管理，投资管理，租赁经营，附属分支机构，住宿，
君亭酒店持有
其 100%股权
可的项目均凭许可证件经营）。
服务：住宿，理发，物业管理，酒店管理；热食类食品制
君亭酒店持有
其 100%股权
卷烟、雪茄烟。
服务：住宿，中餐类制售（含凉菜、不含裱花蛋糕、不含
生食海产品），冷热饮品制售（不含现榨果蔬汁）；零售：
君亭酒店持有 卷烟，雪茄烟 服务：酒店管理，物业管理，投资管理，投
其 100%股权 资咨询（除证券、期货），承办会议，承办会展；批发、
零售：日用百货，工艺美术品；含下属分支机构的经营范
围。
服务：住宿，酒店管理，餐饮管理，自制饮品制售；预包
君亭酒店持有
其 100%股权
相关部门批准后方可开展经营活动）
住宿服务；会展服务；餐饮服务以及其他按法律、法规、
君亭酒店持有 国务院决定等规定未禁止或无需经营许可的项目和未列
其 100%股权 入地方产业发展负面清单的项目。 （依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
是否涉及房 是否具有
序 与发行人的关
公司名称 经营范围 地产开发相 房产地开
号 系
关业务类型 发资质
一般项目：酒店管理；企业管理咨询；物业管理；工程管
理服务；信息技术咨询服务；餐饮管理；会议及展览服务；
礼仪服务；停车场服务；洗染服务（除依法须经批准的项
君亭酒店持有
其 100%股权
住宿服务；餐饮服务；食品互联网销售（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项
目以相关部门批准文件或许可证件为准）。
服务：停车服务（在许可证有效期内方可经营）。 服务：
君亭酒店持有 热食类食品制售、冷食类食品制售，预包装食品销售，自
权 售：书报刊。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
一般项目：酒店管理；企业管理；企业管理咨询；工程管
理服务；物业管理；品牌管理；商业综合体管理服务；餐
饮管理；会议及展览服务；信息技术咨询服务；咨询策划
服务；业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得
许可的培训）；招投标代理服务；信息咨询服务（不含许
君亭酒店持有 可类信息咨询服务）；商务代理代办服务；园区管理服务；
其 79%股权 旅游开发项目策划咨询；休闲观光活动；游览景区管理；
城市公园管理；职工疗休养策划服务；物业服务评估；劳
务服务（不含劳务派遣）；项目策划与公关服务；票务代
理服务；旅客票务代理；社会经济咨询服务；市场调查（不
含涉外调查）；市场营销策划（除依法须经批准的项目外，
凭营业执照依法自主开展经营活动）。
计算机软硬件、网络信息技术、电子商务技术的技术开发、
技术服务、技术咨询、成果转让，计算机系统集成，商务
信息咨询（除中介），代订酒店，票务代理，承办会展，
承接计算机网络工程（涉及资质证凭证经营），设计、制
作、代理、发布国内广告（除网络广告发布），企业管理
浙江君澜持有 咨询，汽车租赁，餐饮管理；批发、零售：计算机软硬件，
其 100%股权 酒店用品，通讯设备、电子产品（除专控），日用百货，
照相器材，化妆品，办公用品，针纺织品，服装，家居用
品，工艺美术品，钟表，眼镜(除隐形眼镜)，玩具，珠宝首
饰，仪器仪表，陶瓷制品，橡胶制品，塑料制品，花卉，
苗木（除种苗），装饰材料。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
服务：酒店管理咨询，商务信息咨询（除中介），市场调
查，企业形象策划，公关活动策划，票务代理，代订酒店，
浙江君澜持有 图文设计、制作，会展服务，成年人的非证书劳动职业技
其 100%股权 能培训（涉及前置审批的项目除外），文化艺术活动策划
（除演出及演出中介），网络信息技术、电子商务技术的
技术开发、技术服务；其他无需报经审批的一切合法项目。
一般项目：日用百货销售；个人卫生用品销售；针纺织品
销售；日用品销售；服装服饰零售；服装服饰批发；针纺
织品及原料销售；日用玻璃制品销售；厨具卫具及日用杂
品批发；橡胶制品销售；竹制品销售；建筑材料销售；电
力设施器材销售；化妆品零售；涂装设备销售；金属制品
销售；五金产品零售；办公设备销售；日用家电零售；国
君澜酒店用 浙江君澜持有
品 其 100%股权
器零配件销售；会议及展览服务；家用电器销售；塑料制
品销售；卫生陶瓷制品销售；互联网销售（除销售需要许
可的商品）；卫生洁具销售；建筑陶瓷制品销售；食用农
产品零售；食用农产品初加工；供应链管理服务；食用农
产品批发；信息系统运行维护服务；海洋服务；物联网技
术服务；信息系统集成服务；社会经济咨询服务；市政设
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
是否涉及房 是否具有
序 与发行人的关
公司名称 经营范围 地产开发相 房产地开
号 系
关业务类型 发资质
施管理；工程管理服务；合成材料销售；环保咨询服务；
企业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
主开展经营活动）。许可项目：食品销售（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营
项目以审批结果为准）。
服务：餐饮、住宿、棋牌、洗衣、理发、足浴、生活美容、
卡拉 OK、会展会务、台球、游泳、健身（除气功）、室内
游乐、垂钓、家政；食品经营；销售：服装、日用百货、
浙江君澜持有
其 100%股权
品（除食品、药品）；物业管理；旅游服务；农作物种植；
水产养殖。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
一般项目：酒店管理；物业管理；餐饮管理；企业管理；
工程管理服务；会议及展览服务；市场营销策划；项目策
划与公关服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
浙江君澜持有
其 50%股权
开展经营活动）许可项目：各类工程建设活动。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
浙江君澜持有
其 50%股权
浙江君澜持有 酒店管理；餐饮管理；物业管理；会议及展览服务；信息
其 35%股权 技术咨询服务
一般项目：餐饮管理；酒店管理；物业管理；企业管理咨
询；企业管理；工程管理服务；日用百货销售；受托企业
资产管理、实业投资（未经金融等监管部门批准，不得从
君亭酒店持有 事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）（除
其 70%股权 依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
动）。许可项目：劳务派遣服务（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审
批结果为准）。
一般项目：旅行社服务网点旅游招徕、咨询服务；住房租
赁；餐饮管理；企业管理；市场营销策划；专业保洁、清
洗、消毒服务；工程管理服务；广告发布（非广播电台、
电视台、报刊出版单位）；广告设计、代理；广告制作；
礼仪服务；会议及展览服务；摄影扩印服务；粮油仓储服
务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；家政服
景澜酒店持有
其 100%股权
管理；物业管理；文艺创作；艺（美）术品、收藏品鉴定
评估服务；食品经营（仅销售预包装食品）（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许
可项目：网络文化经营（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为
准）。
服务：酒店管理，餐饮管理，住宿，停车场管理，棋牌，
景澜酒店持有 健身（除气功）；销售：预包装食品，酒店用品，图书。
其 100%股权 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
酒店管理，物业管理，餐饮管理、工程管理技术咨询服务。
嘉兴文华景 景澜酒店持有
澜 其 20%股权
活动）
服务：酒店管理，物业管理，餐饮管理；出版物批发；批
杭州文华景 景澜酒店持有 发、零售：文化用品；其他无需报经审批的一切合法项目。
澜 其 49%股权 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
是否涉及房 是否具有
序 与发行人的关
公司名称 经营范围 地产开发相 房产地开
号 系
关业务类型 发资质
酒店管理及咨询，物业管理，酒店工程管理及技术咨询、
君亭酒店持有 技术服务，酒店用品、日用百货、工艺美术品的销售，从
其 67%股权 事货物与技术的进出口业务，旅馆，餐饮服务 。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
住宿、餐饮、旅游服务，商务服务，咖啡厅、棋牌、茶馆，
君亭酒店持有
其 51%股权
品、饮料、烟、酒、日用品的销售，实业投资。
酒店管理，物业管理，对酒店业的投资，酒店信息咨询，
工程技术咨询、技术服务，批发兼零售：酒店用品、日用
君亭酒店持有 百货、工艺品（除象牙及其制品外），货物或技术进出口
其 51%股权 （国家禁止或涉及行政审批的货物和技术进出口除外）。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动。）
服务：酒店管理，物业管理，住宿，会展服务，热食类食
品制售，冷食类食品制售，糕点类食品制售（含裱花蛋糕），
君亭酒店持有
其 51%股权
工艺品。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
酒店企业管理；物业管理；酒店工程管理、技术咨询、技
君亭酒店持有 术服务；投资管理；宾馆服务、餐饮服务（以上项目依法
其 50%股权 需经批准的项目，需经相关部门批准后方可开展经营活
动）
许可项目：餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）
一般项目：酒店管理；餐饮管理；物业管理；健身休闲活
动；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经
济咨询服务；组织文化艺术交流活动；会议及展览服务；
君亭酒店持有 礼仪服务；小微型客车租赁经营服务；服装服饰零售；日
其 20%股权 用品销售；家政服务；洗染服务；建筑物清洁服务；停车
场服务；隔热和隔音材料制造；园林绿化工程施工；污水
处理及其再生利用；广告设计、代理；广告发布（非广播
电台、电视台、报刊出版单位）；广告制作；专业保洁、
清洗、消毒服务；家用电器销售（除许可业务外，可自主
依法经营法律法规非禁止或限制的项目）
上述企业中，海南真傲原经营范围中包含房地产经纪业务。海南真傲设立时
房地产经纪业务的经营范围系因经办人根据工商管理部门经营范围规范指引模
块进行选择所致，海南真傲不以促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代
理等服务并收取佣金为其经营目的，且亦不具备“具有足够数量的房地产经纪人
员”等开展房地产经纪业务的必要条件，自设立以来并未实际从事房地产经纪业
务，且未来亦无开展房地产经纪的计划。2022 年 9 月 23 日，海南真傲完成了变
更经营范围的工商变更登记并换发了新的营业执照，经营范围中不再包含房地产
经纪业务。
经核查，截至本回复出具日，发行人及其子公司、其他参股公司的经营范围
均不涉及房地产开发相关业务类型。
综上，发行人及其子公司、参股公司经营范围或业务范围均不涉及房地产开
发相关业务类型，均未从事房地产投资、开发、经营和销售业务，不具有房地产
开发资质。
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（二）发行人及其子公司、参股公司是否持有住宅用地、商业、办公楼、其
他商务金融用地等，如是，请说明具体情况，取得上述用地及相关房产的方式和
背景，相关土地的开发、使用计划和处置安排
发行人及其子公司、参股公司均未持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务
金融用地。
四、保荐人、发行人律师及申报会计师的核查程序和核查结论
（一）核查程序
（1）与发行人管理层沟通，了解设立上海禅林的意图及其实际经营情况，
查询上海禅林自设立至今的工商档案；
（2）获取君澜酒店对上海禅林的实缴资本的银行水单，了解君澜酒店的实
际出资情况；
（3）获取上海禅林 2021 年及 2022 年 1-9 月财务报表，查看其实际经营情
况，以及是否与发行人存在销售或采购商品/服务的情形；
（4）查阅发行人的相关财务报告及发行人相关财务科目明细构成；
（5）与发行人沟通了解对外投资的背景、原因及与被投资企业的业务协同
情况；
（6）查询被投资企业的相关工商信息，登录被投资企业官方网站了解其主
营业务情况；
（7）查阅发行人公告，获取并分析理财产品购买明细及相关收益率、期限
等，分析发行人是否存在新增财务性投资及类金融业务情形；
（8）与发行人管理层沟通，了解其有无拟投入的财务性投资及类金融业务；
（9）查询了“天眼查”、“信用中国”以及住房和城乡建设部网站；
（10）查阅了公司报告期内财务报告，确认是否持有住宅用地、商服用地及
商业房产，确认是否存在房地产开发业务相关收入。
（1）与发行人管理层沟通，了解设立上海禅林的意图及其实际经营情况，
查询上海禅林自设立至今的工商档案；
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（2）获取君澜酒店对上海禅林的实缴资本的银行水单，了解君澜酒店的实
际出资情况；
（3）获取上海禅林 2021 年及 2022 年 1-9 月财务报表，查看其实际经营情
况，以及是否与发行人存在销售或采购商品/服务的情形；
（4）查阅发行人的相关财务报告及发行人相关财务科目明细构成；
（5）与发行人沟通了解对外投资的背景、原因及与被投资企业的业务协同
情况；
（6）查询被投资企业的相关工商信息，登录被投资企业官方网站了解其主
营业务情况；
（7）查阅发行人公告，获取并分析理财产品购买明细及相关收益率、期限
等，分析发行人是否存在新增财务性投资及类金融业务情形；
（8）与发行人管理层沟通，了解其有无拟投入的财务性投资及类金融业务。
（1）查询了“天眼查”、“信用中国”以及住房和城乡建设部网站；
（2）查阅了公司报告期内财务报告，确认是否持有住宅用地、商服用地及
商业房产，确认是否存在房地产开发业务相关收入。
（二）核查结论
经核查，保荐人认为：
（1）发行人初始参与设立上海禅林的意图系为度假酒店指导开发养生课程，
健康养生餐饮方案设计等，与发行人主营业务密切相关，发行人投资上海禅林并
非仅为获取财务性收益。上海禅林自设立后一直未开展实际经营业务。2022 年 2
月，发行人收购君澜酒店后，该公司成为发行人子公司的参股企业，为发行人度
假酒店提供增值服务。报告期各期，发行人未向上海禅林销售或采购商品/服务；
（2）发行人最近一期末未持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务），
符合《审核问答》问答 10 的相关要求；自本次发行董事会决议日前 6 个月至本
回复出具日，发行人不存在新投入或拟投入财务性投资及类金融业务的情形；
（3）海南真傲经营范围中虽包含房地产经纪业务，但并未实际从事房地产
经纪业务；除海南真傲外，发行人及其子公司、其他参股公司经营范围均不涉及
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房地产开发相关业务类型；发行人及其子公司、参股公司未从事房地产投资、开
发、经营和销售业务，不具有房地产开发资质；
（4）发行人未持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务金融用地，不涉及住
宅用地或商服用地的开发、使用计划和处置安排。
经核查，申报会计师认为：
（1）发行人初始参与设立上海禅林的意图系为度假酒店指导开发养生课程，
健康养生餐饮方案设计等，与发行人主营业务密切相关，发行人投资上海禅林并
非仅为获取财务性收益。上海禅林自设立后一直未开展实际经营业务。2022 年 2
月，发行人收购君澜酒店后，该公司成为发行人子公司的参股企业，为发行人度
假酒店提供增值服务。报告期各期，发行人未向上海禅林销售或采购商品/服务；
（2）发行人最近一期末未持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务），
符合《审核问答》问答 10 的相关要求；自本次发行董事会决议日前 6 个月至本
回复出具日，发行人不存在新投入或拟投入财务性投资及类金融业务的情形。
经核查，发行人律师认为：
（1）海南真傲经营范围中虽包含房地产经纪业务，但并未实际从事房地产
经纪业务；除海南真傲外，发行人及其子公司、其他参股公司经营范围均不涉及
房地产开发相关业务类型；发行人及其子公司、参股公司未从事房地产开发业务，
不具有房地产开发资质。
（2）发行人未持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务金融用地，不涉及住
宅用地或商服用地的开发、使用计划和处置安排。
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其他问题
一、请发行人在募集说明书扉页重大事项提示中，重新撰写与本次发行及发
行人自身密切相关的重要风险因素，并按对投资者作出价值判断和投资决策所
需信息的重要程度进行梳理排序。
发行人已在募集说明书扉页重大事项提示中，重新撰写与本次发行及发行人
自身密切相关的重要风险因素，并按对投资者作出价值判断和投资决策所需信息
的重要程度进行梳理排序，具体披露情况如下：
“
一、新冠疫情等发行人本次发行募集资金投资项目实施环境发生重大不利变
化的风险
发行人本次发行募集资金投资项目实施环境假设新冠疫情、宏观经济环境、
下游商务及旅游出行需求、中高端酒店行业竞争格局、上游物业租赁及装修市场
供给、发行人经营业绩均未发生重大不利变化，若本次募投项目实施环境因素发
生重大不利变化，特别是新冠疫情反复的风险，将对发行人募投项目实施带来不
利影响。
各地政府采取了交通管控、封城、隔离、推迟复工日期等疫情控制措施，同时居
民的商旅出行等受到一定程度限制。根据中国饭店协会的公开数据，本次疫情中，
住宿业成为受损最为严重的行业之一。公司旗下酒店主要面向商旅出行住宿客
人，受此次疫情影响住宿需求也出现暂时性下降，公司 2020 年度及 2021 年度
出租率和经营业绩受到一定程度不利影响。2022 年上半年上海、浙江等区域的
疫情反复仍对住宿业造成了阶段性不利影响。尽管我国仍可能发生零星疫情，但
总体上并不会改变我国当前疫情有效防控的局面。
主要业绩数据变动比例情况如下：
指标
年 1-9 月变动比例 度变动比例 年度变动比例
营业收入 28.39% -27.28% -32.91%
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扣除非经常性损益后
的归属于母公司股东 -26.49% -51.73% -52.98%
的净利润
因此，发行人存在因新冠疫情、宏观经济环境、下游商务及旅游出行需求、
中高端酒店行业竞争格局、上游物业租赁及装修市场供给等募投项目实施环境
不利变化进而使得募投项目进展及实现效益不及预期进而影响发行人正常经营
的风险。
二、本次发行募集资金投资项目短期内不能盈利的风险
由于本次发行募集资金投资项目中发行人对本次募投项目测算期内前三年
充分考虑了新冠疫情持续的影响，相关出租率及平均净房价指标较低，因此发行
人本次募投项目确存在短期不能盈利的风险，进而可能影响发行人整体盈利水
平甚至亏损的风险。具体测算如下：
期间 T1 T2 T3 T4-T12
净利润（万元） -4,348.69 144.06 3,180.52 7,544.72
注：T4-T12 为该期间算术平均值；T=12 个月。
发行人本次募投项目实际实施从 2022 年 7 月开始，2022 年下半年计划先期
实施新增直营酒店投资开发项目中的第一批中 2 家酒店，现有酒店装修升级项
目第一批装修升级酒店及新增直营酒店投资开发项目第一批其余 4 家视新冠疫
情变化择机在 2023 年上半年启动，其余批次项目建设将在 2023 年-2025 年有序
推进。根据目前实施计划，发行人募投项目实施亏损的金额相对可控。
发行人将视新冠疫情发展情况积极灵活管理项目开发节奏，缩短项目建设周
期，尽可能降低募投项目实施对发行人盈利的影响，提请广大投资者注意。
三、新增折旧和摊销可能影响公司盈利能力的风险
发行人本次募集资金拟投资项目资本性投资规模较大。项目建成后，公司固
定资产、长期待摊费用、使用权资产等长期资产将大幅增加，特别是在项目建设
期内，相关折旧摊销金额占净利润的比重较大，分别为-242.29%、216.46%及
慎合理的可行性论证，预计公司未来主营业务收入能消化本次募投项目新增折
旧及摊销费用。但鉴于未来市场存在不确定性，公司存在因折旧、摊销增加而导
致利润下降的风险。
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本次募集资金投资项目折旧摊销额在测算期内对公司营业收入、净利润的影
响如下：
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单位：万元
期间 T1 T2 T3 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年
固定资产折旧 142.01 471.07 737.33 839.02 652.24 444.24 199.64 81.32 - - - -
使用权资产折旧 1,481.47 4,950.33 6,607.98 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 3,455.17 1,937.40
长期待摊费用摊销 646.89 2,275.25 3,509.61 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 3,766.09 2,137.74 903.39 -
募投项目折旧摊销金额小
计
发行人现有营业收入（注
募投项目新增营业收入 4,394.91 18,694.67 30,847.36 41,143.43 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 22,098.66 11,341.24
营业收入合计 32,145.97 46,445.73 58,598.42 68,894.49 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 49,849.72 39,092.30
折旧摊销占预计营业收入
比重
发行人现有净利润（注 1） 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64
募投项目新增净利润 -4,348.69 144.06 3,180.52 6,891.94 7,599.56 7,719.03 8,140.31 8,482.19 9,294.31 10,796.98 5,788.69 3,189.50
净利润合计 -937.05 3,555.70 6,592.16 10,303.58 11,011.20 11,130.67 11,551.95 11,893.83 12,705.95 14,208.62 9,200.33 6,601.14
折旧摊销占预计净利润比
-242.29% 216.46% 164.66% 127.64% 117.74% 114.61% 108.31% 104.20% 91.81% 70.64% 47.37% 29.35%
重
注 1：发行人现有营业收入及净利润取自其 2021 年度合并报表数据；
注 2：上述假设仅为测算本次募投项目相关折旧或摊销对公司未来经营业绩的影响不代表公司对未来盈利情况的承诺，也不代表公司对未来经营情
况及趋势的判断。投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。
”
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四、本次发行募集资金投资项目效益预测不达预期的风险
本次募集资金投资项目的效益实现与国家宏观经济环境、新冠疫情、出行、
旅游及商务出行住宿需求情况、酒店行业供给情况、公司管理水平及市场竞争情
况等因素密切相关。根据公司的可行性论证评估以及效益测算结果，本次募集资
金投资项目具备良好的市场前景和经济效益，但依然无法排除本次发行募集资
金投资项目效益预测不达预期的风险。
发行人本次发行募集资金投资项目效益测算经过谨慎合理的可行性论证，项
目一相关参数主要参考发行人新冠疫情前 2019 年主要经营指标如出租率、平均
净房价、毛利率等，并结合了新冠疫情持续、品牌定位及品牌升级、新开业酒店
爬坡期等、同行业上市公司相关指标的综合影响，高于发行人 2020 年、2021 年
及 2022 年 1-9 月相关指标。项目二测算期内前三年内充分考虑了新冠疫情影响
下公司酒店实际经营数据，故主要参考 2021 年运营数据。稳定期数据参考新冠
疫情前 2019 年数据且未进行上浮主要系基于谨慎性考虑，相关酒店为运营期较
长的现有酒店，装修升级的目的主要系使其出租率及房价保持在新冠疫情前的
正常水平。
尽管发行人在参数设置上考虑了新冠疫情对相关指标的不利影响（其中：项
目一中酒店成熟期相关参数主要参考发行人新冠疫情前 2019 年主要经营指标如
出租率、平均净房价、毛利率等，并考虑了新冠疫情持续对酒店开业前期主要经
营指标的影响；项目二测算期内前三年内充分考虑了新冠疫情影响下公司酒店
实际经营数据，主要参考 2021 年运营数据），但若未来新冠疫情及疫情管控措
施长期持续，将存在本次发行募集资金投资项目效益预测不达预期的风险，提请
广大投资者注意。
（1）出租率
由于发行人新开业酒店通常存在 12-24 个月左右的出租率爬坡期，项目一
测算出租率及新冠疫情前 2019 年度发行人分成熟期及爬坡期直营酒店出租率情
况具体如下：
数据 59.40% 70.55%
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项目一参数 爬坡期（3 年） 成熟期
第一批酒店 55% 60% 68% 75%
爬坡期（2 年） 成熟期
第二批酒店及第三批酒店
注 1：基于谨慎性考虑，本次募投项目测算爬坡期统一定为 24 个月或 36 个月。
注 2：2019 年度发行人爬坡期出租率是以开业时间未满 24 个月的直营酒店汇总可供出
租房间数及汇总实际出租房间数计算其出租率，成熟期出租率则以满 24 个月的直营酒店相
关数据计算。
（2）平均净房价
由于发行人 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均净房价受新冠疫情影响较大，
而项目一参数主要参考新冠疫情前 2019 年度平均净房价，并在开业前 2 年考虑
新冠疫情的影响及品牌定价差异。
①第一批酒店
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T1 T2 T3-T10
杭州西湖项目 高端 510 530 550
杭州滨江项目 高端 510 530 550
无锡项目 高端 550 600 650
深圳宝安项目 中高端 630 640 660
杭州国际旅游学
中高端 460 480 500
院项目
北京项目 中高端 630 640 660
②第二批酒店
第二批 4 家酒店均为高端 Pagoda 品牌，其房价参数具体如下：
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T2 T3 T4-T11
Pagoda1 高端 480 500 520
Pagoda2 高端 480 500 520
Pagoda3 高端 480 500 520
Pagoda4 高端 480 500 520
③第三批酒店
第三批 4 家酒店均为中高端君亭品牌，其房价参数具体如下：
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平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T3 T4 T5-T12
君亭 1 中高端 390 400 420
君亭 2 中高端 390 400 420
君亭 3 中高端 390 400 420
君亭 4 中高端 390 400 420
（3）毛利率
项目一参 2022 年 1-9
期间 2021 年度 2020 年度 2019 年度
数 月
毛利率 38.73% 28.45% 27.00% 21.96% 33.76%
模拟毛利率 1 33.88% 20.19% 18.85% 21.96% 33.76%
注：发行人因 2021 年起适用了新租赁准则，原计入成本的租金支出部分调整至财务费
用中租赁负债利息支出核算，因此其模拟毛利率 1=（营业收入-营业成本-租赁负债利息支
出）/营业收入。
项目一测算期内毛利率高于发行人新冠疫情前 2019 年度酒店运营业务毛利
率 33.76%，主要系发行人项目测算适用了新租赁准则，部分原计入成本的租金
支出调整至财务费用中租赁负债利息支出核算，按同口径调整后的项目一测算
期内模拟毛利率与新冠疫情前 2019 年度发行人毛利率相当。
（1）第一批酒店
单位：元/间夜
测算期
上海中星君亭酒店 2021 年 2019 年度
T1 T2 T3-T10
客房平均出租率 93.00% 85% 88% 90% 95.39%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 384.31 425 484 495 633.83
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 99.69 110.69 不适用
合肥君亭酒店 2021 年 T1 T2 T3-T10 2019 年度
客房平均出租率 66.55% 67% 78% 80% 88.38%
平均净房价 395.92 395 400 400 408.88
RevPAR 263.47 264.65 312.00 320.00 361.39
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增量 RevPAR 不适用 - 48.53 56.53 不适用
注 1：增量 RevPAR 以测算期内数据减去 2021 年数据，下同；
注 2：T1 因实际正常运营的客房数量只有 1/2，因此产生的增量 RevPAR 为 0，下同。
（2）第二批酒店
单位：元/间夜
测算期
项目三及项目四 2021 年 2019 年度
T2 T3 T4-T11
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
注：由于第二批酒店及第三批酒店尚未具体明确，因此取值为剔除第一批酒店后的直营
酒店指标，下同。
（3）第三批酒店
单位：元/间夜
测算期
项目五及项目六 2021 年 2019 年度
T3 T4 T5-T12
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出租
客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
五、商誉减值风险
报告期各期末，公司商誉账面价值分别为 3,185.52 万元、3,185.52 万元、
酒店及景澜酒店所形成。公司根据《企业会计准则》的规定，于各报告期末均对
上述商誉执行了减值测试，减值测试结果显示商誉不存在减值。
报告期内，上海君亭和上海别院的营业收入和净利润情况如下：
单位：万元
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
项目 变动 变动 变动
金额 金额 金额 金额
比例 比例 比例
上海君亭
营业收入 -
（年化） 48.45%
净利润 -
（年化） 60.33%
上海别院
营业收入 -
（年化） 32.08%
净利润
（年化）
注：2022 年 1-9 月营业收入及净利润的变动比例已年化处理；报告期内上海别院的净
利润存在负数的情形，未列示相关变动比例。
报告期内，上海君亭实现的年化营业收入分别为 4,280.94 万元、2,206.76
万元、2,561.20 万元和 2,675.90 万元，2020 年度至 2022 年 1-9 月，营业收入
较上期的变动比例分别为-48.45%、16.06%和 4.48%；上海别院实现的年化营业
收入分别为 3,536.97 万元、2,402.31 万元、2,780.28 万元和 2,010.24 万元，
和-27.70%。报告期内上海君亭及上海别院的业绩存在一定的波动，提示投资者
关注未来业绩下滑带来的商誉减值风险。
最近一年一期，君澜酒店及景澜酒店营业收入和净利润情况如下：
单位：万元
项目
金额 变动比例 金额
君澜酒店
营业收入（年化） 6,835.03 4.34% 6,550.56
净利润（年化） 1,822.41 16.62% 1,562.64
景澜酒店
营业收入（年化） 2,524.89 38.50% 1,823.06
净利润（年化） 341.20 - -245.16
注：发行人于 2022 年 2 月收购君澜酒店和景澜酒店，因此仅列示最近一年一期的财务
数据；2022 年 1-9 月营业收入及净利润的变动比例已年化处理；2021 年景澜酒店净利润为
负数，因此未列示景澜酒店 2022 年 1-9 月净利润的变动比例
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万元、6,835.03 万元，2022 年 1-9 月的收入较上期的变动比例为 4.34%；2021
年度至 2022 年 1-9 月，景澜酒店实现的年化营业收入分别为 1,823.06 万元、
澜酒店及景澜酒店的业绩存在一定的波动，提示投资者关注未来业绩下滑带来
的商誉减值风险。
君澜酒店、景澜酒店系 2022 年新收购子公司，报告期内其实现业绩与评估
预测数据的差异情况如下：
单位：万元
① ② ③=①-② ④=③/②
项目
实现业绩 评估预测 变动金额 变动比例
君澜酒店
营业收入
其中：2021 年度 6,550.56 6,265.11 285.45 4.56%
净利润
其中：2021 年度 1,562.64 1,288.27 274.37 21.30%
景澜酒店
营业收入
其中：2021 年度 1,823.06 1,897.89 -74.83 -3.94%
净利润
其中：2021 年度 -245.16 -93.37 -151.79 -
注：报告期内景澜酒店净利润的实现数、评估数存在负数的情况，因此未列示相关变动
比例
元、5,126.27 万元，其中 2021 年较前次评估预测数高 285.45 万元，2022 年 1-
现的净利润分别为 1,562.64 万元、1,366.81 万元，分别较前次评估预测数高
元、1,893.67 万元，其中 2021 年较前次评估预测数低 74.83 万元，2022 年 1-
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
实现的净利润分别为-245.16 万元、255.90 万元，其中 2021 年较前次评估预测
数低 151.79 万元，2022 年 1-9 月较前次评估预测数高 259.81 万元。
的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，
若疫情稳定，预计君澜酒店、景澜酒店 2022 年全年整体经营情况可超过前次评
估预测的水平。
基于上述情况，君澜酒店、景澜酒店仍然无法排除未来经营业绩不达预期带
来的商誉减值风险。”
六、应收账款回收风险
报告期各期末，发行人的应收账款余额分别为2,802.69万元、2,561.80万元、
和22.35%。
最近一年及一期末，发行人应收账款的期后回款比例分别为 67.31%和
年年末、2022年6月末1年以上应收账款的坏账计提比例低于同行业公司，其中：
上应收账款坏账计提比例为70.94%、发行人1年以上应收账款坏账计提比例为
酒店1年以上应收账款坏账计提比例为71.85%、发行人1年以上应收账款坏账计
提比例为12.60%。若未来公司应收账款持续增加或下游客户回款状况较差，将产
生一定的应收账款回收风险。
七、募投项目实施主体及实施进度不确定的风险
由于发行人本次募投项目部分具体实施项目尚未完成选址或确定升级计划，
截至目前发行人新增直营酒店投资开发项目 15 家酒店中已签订 5 家酒店的租赁
协议，2 家酒店与业主方前期接洽中，其余 8 家正在选址论证中。现有酒店装修
升级项目 6 家租赁合同期限内已有酒店，目前已明确 2 家酒店装修计划，其余 4
家正在选择论证中现有酒店装修升级项目。此外同行业上市公司锦江酒店类似
现有酒店装修升级项目因新冠疫情进度滞后并将建设期延长两年至 2026 年 3 月
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
底完工。发行人已经本次发行募集资金投资实施方案及实施进度进行了谨慎的
可行性论证，项目实施不存在重大不确定性，但仍存在因募投项目实施主体尚未
完全明确进、受新冠疫情影响而现有酒店装修升级而可能无法如期推进而影响
募投项目正常进展的情形，发行人将结合新冠疫情及市场变化情况科学组织项
目选址或确定升级计划，提请广大投资者注意。
八、租赁方式实施本次发行募集资金投资项目的风险
由于本次发行募集资金投资项目依靠租赁方式进行，新增直营酒店投资开
发项目分三年三批次建设 15 家直营租赁酒店，目前已签订 5 家酒店的租赁协议，
目计划分三年三批次装修升级 6 家租赁合同期限内已有酒店，目前已明确 2 家
酒店装修计划，其余 4 家正在选择论证中。因此发行人本次募集资金投资项目实
施可能存在物业选址不当、租金价格过高、租赁房产权属及用途瑕疵、无法及时
续租、租赁房产拆迁或搬迁的风险进而影响到项目正常实施。为了保证公司业务
的稳定性，公司通过签订长期租赁合同，并通过约定租赁到期的优先续租权、提
前协商展约和租赁备案等多种方式增强公司租赁的稳定性，但仍存在上述租赁
模式风险影响相关募集资金投资项目正常实施的风险，提请广大投资者注意。
九、募投项目新增直营酒店开业前的证照审批风险
募投项目新增直营酒店在开业前，需完成消防验收，并申领《消防检查合格
证》或《消防安全检查意见书》、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《食
品经营许可证》等相关证照；此外，直营酒店开业后，发行人会到租赁物业所在
地政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案,租赁备案不是酒店开业的前置必
要条件。发行人已有多年直营酒店运营经验，并已制定了完备的新开业酒店操作
手册等管理制度，发行人将在与业主方的租赁关系确定后，结合多年直营酒店运
营经验，有序开展后续装修设计、施工、证照申领及租赁备案等工作，但若募投
项目新增直营酒店在建设过程中无法满足有关部门的要求，则仍可能存在无法
取得相关证照的风险。
”
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
二、请发行人关注再融资申请受理以来有关该项目的重大舆情等情况，请保
荐人对上述情况中涉及该项目信息披露的真实性、准确性、完整性等事项进行核
查，并于答复本审核问询函时一并提交。若无重大舆情情况，也请予以书面说明。
（一）发行人自查情况
自公司本次向特定对象发行股票申请于 2022 年 8 月 18 日获深圳证券交易
所受理，截至本回复出具日，发行人持续关注媒体报道，通过网络检索等方式对
发行人本次发行相关媒体报道情况进行了自查，主要媒体报道及关注事项如下：
序号 日期 媒体名称 文章标题 舆论主要内容
天风证券股份有限公司刘章
明 , 何富丽近期对君亭酒店
进行研究并发布了研究报告
天风证券：给予君
亭酒店买入评级
增落地开店加速》，本报告对君
亭酒店给出买入评级，当前股
价为 66.9 元
上市这一年来，君亭酒店业绩
这家公司上市一 时有回落，但股价却一路逆势
年，股价翻 5 倍！ 上扬。得到资本市场的认可，君
一直谋求扩张，却 亭酒店一直在谋求继续扩张，
走不出“包邮区” 但事实上，直至今日，却仍未走
出江浙沪。
浙商证券股份有限公司宁浮
洁,李丹,李逸近期对君亭酒店
进行研究并发布了研究报告
浙商证券：给予君 《君亭酒店 2022 年三季报点
亭酒店增持评级 评：三季度 RevPAR 同比+13%，
盈利 1119 万元》，本报告对君
亭酒店给出增持评级，当前股
价为 70.35 元。
君亭酒店 10 月 20 上涨，5 分钟内涨幅超过 2%，截
日快速上涨 至 13 点 00 分，报 66.98 元，成
交 3532.98 万元，换手率 1.28%
君亭酒店 10 月 19 反弹，5 分钟内涨幅超过 2%，截
日快速反弹 至 9 点 37 分，报 66.07 元，成
交 2596.60 万元，换手率 0.94%
店涨 10.99%，财通
股
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
价值动量混合基金
重仓该股
溪口夜泊君亭酒店，作为夜泊
宁波溪口夜泊君
系列南京以外的项目，它的选
亭，距离蒋介石故
居一墙之隔，体验
故居一墙之隔，真正能够体验
历史里的感觉
一回住在历史里的感觉
君亭酒店：融资净
买入 124.98 万元，
融资余额 3,302.63
万元
深耕长三角地区， 中银证券分析师认为：君亭酒
君亭酒店：轻重资 店作为国内中高端龙头企业之
产并驾齐驱，品牌 一，引领中高端酒店领域，并购
版图扩大延伸 加速品牌扩张
涨 5.09%，财通价值
动量混合基金重仓
股
该股
君亭酒店 9 月 13 日公告，公司
近日收到独立董事张红英出具
的《关于本人亲属买卖公司股
票构成短线交易的情况说明及
致歉声明》，获悉张红英之子张
羽轩近期存在买卖公司股票的
君亭酒店：独立董
行为。其中，张羽轩于 2022 年
司股票
于 2022 年 9 月 9 日卖出公司股
票 600 股。张羽轩在买入后六个
月内卖出公司股票行为构成短
线交易。张羽轩本次短线交易
未形成获利，不存在收回所得
收益的情形
节前效应出现，消费板块逆势
节前效应出现，消 走强，个股方面，金逸影视、桂
费板块逆势走强 林旅游、中百集团、海汽集团涨
停，君亭酒店、同庆楼涨超 9%
君亭酒店：融资余
君亭酒店融资余额 2,544.77 万
额 环 比 下 降
幅两市第四
第四（09-01）
每日经济新 旅游板块震荡走低 旅游板块震荡走低，君亭酒店跌
闻 君亭酒店跌近 7% 近 7%，桂林旅游、西域旅游、
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
首旅酒店、锦江酒店、中国中免
等跌超 3%
酒店及餐饮板块持
块持续拉升，君亭酒店涨超 10%
涨超 10%
民生证券给予君亭
酒店推荐评级，
每日经济新 2022 半年报点评： 民生证券发布研报，称给予君亭
闻 疫情下经营韧性突 酒店推荐评级
出，稳步拓店迈向
高成长
君 亭 酒 店
（301073）：上半年
展现业绩韧性、疫 君亭与君澜整合发展开启集团
后已强势复苏 期 化扩张路径
待定增落地加速拓
店
【中报点评】君亭
酒店-二季度维持
盈利 资本助力逆
势扩张
西南证券给予君亭
酒店买入评级：二 西南证券给与君亭酒店买入评
季度业绩符合预期 级
高品质扩张提速
君亭酒店 2022 年半
引用君亭酒店半年报披露的董
事会经营评述内容
述
君 亭 酒 店
（301073.SZ）发布
君亭酒店二季度净利润同比下
降 43.77%
润 1473 万元，同比
下降 43.77%
君亭酒店 5.17 亿定
增加速拓店，出租 君亭酒店申请定增，深交所要求
率、商誉高企等问 回复出租率、商誉等问题
题遭深交所“拷问”
以词牌名命名金
成都 Pagoda 君亭设计酒店聘请
鱼，新媒体艺术家
林俊廷新作《鎏瑩》
聘教授林俊廷专门打造《鎏瑩》
亮相 Pagoda 酒店
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
上市不足一年，君
亭酒店拟再向市场 君亭酒店发布公告称，公司于
募资规模超 IPO 逾 发的定增受理通知》
君 亭 酒 店
（301073.SZ）：定 君亭酒店定增申请获深交所受
增申请获深交所受 理
理
跌 5.53%，华泰柏瑞 华泰柏瑞富利混合 A、中邮核心
富利混合 A 基金重 成长混合等公募基金重仓君亭
仓该股 酒店
（二）保荐人核查情况
保荐人检索了自本次发行申请于 2022 年 8 月 18 日获深圳证券交易所受理
至本回复报告出具之日相关媒体报道的情况，并对比了本次发行相关申请文件。
经核查，保荐人认为：发行人本次发行申请文件中与媒体报道关注的问题相
关的信息披露真实、准确、完整，后续保荐人将持续关注与公司本次发行、公司
自身相关的媒体报道等情况，如出现媒体对该项目信息披露真实性、准确性、完
整性提出质疑的情形，保荐人将及时进行核查并督促发行人做相应处理。
（以下无正文）。
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（本页无正文，为《君亭酒店集团股份有限公司关于申请向特定对象发行股
票的审核问询函的回复》之签署页）
君亭酒店集团股份有限公司（盖章）
法定代表人（签名）：__________________
吴启元
年 月 日
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
发行人董事长的声明
本人已认真阅读《君亭酒店集团股份有限公司关于申请向特定对象发行股票
的审核问询函的回复》的全部内容，确认回复的内容真实、准确、完整，不存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担相应的法律责任。
董事长（签名）：___________________
吴启元
君亭酒店集团股份有限公司（盖章）
年 月 日
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
（本页无正文，为安信证券股份有限公司《关于君亭酒店集团股份有限公司申
请向特定对象发行股票的审核问询函的回复》之签署页）
保荐代表人（签字）：______________ ______________
湛瑞锋 谢 辉
安信证券股份有限公司
年 月 日
君亭酒店集团股份有限公司 申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
保荐机构董事长声明
本人已认真阅读《关于君亭酒店集团股份有限公司申请向特定对象发行股
票的审核问询函的回复》的全部内容，了解回复涉及问题的核查过程、本公司
的内核和风险控制流程，确认本公司按照勤勉尽责原则履行核查程序，本回复
不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对上述文件的真实性、准确
性、完整性承担相应法律责任。
保荐机构董事长签名：
黄炎勋
安信证券股份有限公司
年 月 日
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