关于君亭酒店集团股份有限公司
申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复
众环专字(2022)3610078 号
深圳证券交易所：
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
（以下简称“本所”或“我们”或“申报会计
师”
）作为君亭酒店集团股份有限公司（以下简称“君亭酒店公司”或“公司”或“发行人”）
申请向特定对象发行股票的申报会计师，根据贵所 2022 年 8 月 24 日出具的《关于君亭酒
店集团股份有限公司申请向特定对象发行股票的审核问询函》（审核函〔2022〕020199 号）
（以下简称“审核问询函”
）的要求，我们对审核问询函中要求会计师核查并发表明确意见
的事项进行了专项核查，现将核查情况说明如下：
问题一：本次发行拟募集资金不超过 51,700.00 万元，拟投资新增直营酒店投资开发项
目（以下简称“项目一”
）和现有酒店装修升级项目（以下简称“项目二”）
。项目一达产后，
君亭酒店直营酒店客房数将增长 109.31%。项目一分三年三批次建设 15 家直营酒店，合计
IPO 项目投资测算基本无差异，但效益测算中平均房价及客房平均出租率均高于报告期内
平均水平。项目二分三年三批进行装修升级现有 6 家直营酒店，该项目收入及回报是以装
修升级后的增量客房房价、增量出租率及增量营业周期为基础进行测算。项目一均通过租
赁物业酒店实施，部分酒店已确定选址并签订长期租赁合同。本次募集资金主要用于建设
投资，其中包含前次投资费用。发行人于 2021 年 9 月首次公开发行股票并上市,募投项目（以
下简称“前次募投项目”）发生变更，原计划用于自建直营酒店的募集资金由 18,458.26 万
元缩减至 4,458.26 万元，主要原因为综合考虑市场环境、监管政策、项目周期、盈利能力
等因素后，发行人将募集资金 14,000 万元变更为用于收购浙江君澜酒店管理有限公司股权
（以下简称“君澜酒店”）
、景澜酒店投资管理有限公司股权（以下简称“景澜酒店”）和君
澜系列商标。上述收购新增商誉账面价值 7,699.89 万元,股权收购已完成。发行人前次募投
项目仅建设投资了 1 家直营酒店成都君亭酒店，目前未形成稳定的客源，处于亏损状态。
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请发行人补充说明：（1）结合新冠疫情影响、市场环境、本次募投项目选址、行业竞
争格局、同行业可比公司扩张计划、前次募投项目变更原因、前次募投项目投资直营店仍
处于亏损状态等情况，说明本次募投项目是否拥有稳定客源，是否有足够的市场空间实现
预计客房出租率，以及本次募投项目实施的必要性及合理性；
（2）结合前期项目建设进度、
本次募投项目人员招聘计划等，说明发行人是否具备三年分三批新建 15 个酒店的管理经验
以及多地新建项目的实施能力，是否存在短期内不能盈利的风险及对发行人的影响；（3）
结合目前项目一的三批酒店选址情况及计划、租赁合同的签署进度、租赁合同主要条款，
包括但不限于拟租赁的房屋、土地规划用途、使用年限、租用年限、租金价格是否公允、
与周边同类房屋价格是否存在差异，说明出租方是否取得合法的土地使用权证、是否为有
权出租方、是否符合相关土地用途等，并进一步说明本次募投项目实施是否存在重大不确
定性，采用租赁方式实施募投项目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影
响；（4）本次募投项目实施主体是否明确，如否，说明发行人新设子公司或选取现有子公
司实施本次募投项目的计划，是否符合《创业板上市公司证券发行上市审核问答》问答 5
的相关要求；（5）结合项目一高端品牌的收入及占比、报告期内发行人现有高端品牌酒店
经营情况，包括但不限于业务毛利率、客房平均出租率、平均净房价、平均每间可供出租
客房收入等指标，说明与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存在差异的原因及合理
性，项目一效益测算是否合理、谨慎；说明项目二升级过程中是否对正常运营产生影响、
相关效益测算能否与现有经营业绩相区分并独立计算，与发行人前期升级项目及同行业公
司升级项目效益测算方法是否一致，结合关键参数及选取依据，进一步说明相关测算是否
合理、谨慎；（6）结合本次募投项目新增固定资产及无形资产的金额、折旧摊销政以及募
投项目效益测算情况等，量化分析本次募投项目折旧或摊销对发行人未来经营业绩的影响；
（7）本次募投项目目前进展情况，结合投资测算中的前次投资费用，说明是否存在置换董
事会前投入、董事会决议日前资金投入的情形；（8）结合酒店行业发展情况、君澜酒店及
景澜酒店最近一年及一期主要财务数据、最近一年及一期新签受托管理项目数量、基本管
理收入及增长率情况、前次资产评估预测主要参数等，说明实际经营情况与前次评估测试
参数是否存在较大差异，如是，相关参数设置是否合理，是否考虑其持续经营风险，并说
明是否存在大额商誉减值风险，商誉减值计提是否充分；（9）截至目前前次募投项目中的
中高端酒店设计开发项目及综合管理平台建设项目建设进度及募集资金使用进度，募投项
目的实施环境是否发生了重大不利变化，是否对本次募投项目的实施存在重大不利影响。
请发行人补充披露（1）（2）（3）（4）（5）
（6）
（8）（9）相关风险。
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请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）
（2）
（3）
（5）
（6）
（7）
（8）
（9）并
发表明确意见，请发行人律师核查（3）
（4）并发表明确意见。
发行人回复：
一、结合新冠疫情影响、市场环境、本次募投项目选址、行业竞争格局、同行业可比
公司扩张计划、前次募投项目变更原因、前次募投项目投资直营店仍处于亏损状态等情况，
说明本次募投项目是否拥有稳定客源，是否有足够的市场空间实现预计客房出租率，以及
本次募投项目实施的必要性及合理性。
（一）发行人本次募投项目拥有稳定客源基础
根据中国饭店协会公开数据整理，发行人目前已经成为国内前二十酒店集团之一，旗下
酒店遍布全国主要省市。
发行人 2019 年 2020 年 2021 年度 2022 年
中国饭店协会--中国最具规模
第 48 位 第 44 位 第 49 位 第 14 位
的 50 家饭店集团规模排名
中国饭店协会-中国最具规模
的 50 家饭店集团客房数（间）
注 1：相关数据根据中国饭店协会历年公布的《中国酒店连锁投资与发展报告》《中国
酒店集团及品牌发展报告》中数据进行整理以及来源自中国旅游饭店业协会历年公布的中国
饭店集团规模排名 60 强数据，排名依据为当年 1 月 1 月中国饭店协会统计的各酒店集团客
房数。中国饭店协会每年发布的《中国酒店连锁发展与投资报告》等是国内公认的连锁酒店
行业的顶尖权威研究报告之一，该报告是基于中国国内酒店投资与管理集团和中国境内外资
酒店品牌的公共档案、往年数据、业内消息和独立研究来估算完成，力求展现当今中国酒店
业连锁化发展现状。
注 2：2022 年中国饭店协会--中国最具规模的 50 家饭店集团规模排名仍将发行人与君
澜酒店集团分别列示，其中君澜酒店集团房间数量 25,250 间，位于第 20 位，发行人房间数
量 8,621 间，位于第 42 位，客房数合并之后为第 14 位。
基于深耕中高端酒店 15 年的成熟经验，发行人建立了“1 个核心聚焦即中高端酒店行
业、2 个主要目标市场商务出行住宿及旅游出行住宿市场、3 个主要产品系列（君亭、君澜、
景澜）
、近 10 个酒店品牌（“君澜大饭店”
“君澜度假酒店”“夜泊君亭”
“Pagoda 君亭设计
酒店”“君亭酒店”“夜泊君亭”“景澜酒店”“景澜青棠”等）”为架构的核心发展战略。发行人
与携程、美团、飞猪、雅高达等知名 OTA 平台建立了长期稳定的合作关系；在集团协议客
户方面，在与阿里巴巴、携程等大客户强化合作的基础上，发行人积极与广发银行、滴滴、
春秋航空、英孚、南航、万达等进行会员推广合作；发行人自有会员体系在册会员已近 400
万人，旗下直营酒店年均对外服务 50 万人次以上。发行人已经积累了相对稳定且庞大的客
源基础优势。
本次募投项目实施地点选址预计仍以发行人直营酒店优势区域华东地区为主，并适当延
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伸至北京、深圳等商务出行住宿需求庞大的区域。截至本回复出具日，募投项目一规划建设
旅住宿需求旺盛，拥有稳定客源基础。本次募投项目二涉及现有酒店的装修升级，相关酒店
拥有稳定客源。
（二）本次募投项目有足够的市场空间实现预计客房出租率
来经营前景良好
酒店行业新开业酒店普遍存在出租率爬坡期，而成本费用相对固定，因此普遍存在开业
初期的亏损期，鉴于不同新开业酒店的租金成本、房价水平和出租率水平有所差异，发行人
旗下新开业直营酒店的亏损期一般在开业后 12-24 个月范围内。换言之，一般情况下发行人
旗下新开业酒店会在开业后两年基本实现盈亏平衡。首旅酒店、锦江酒店、华住酒店等均将
开业不满 18 个月的酒店定义为非成熟酒店。
此外，受 2022 年上半年成都疫情反复影响，前次募投项目投资的成都 Pagoda 君亭设计
酒店（2022 年 2 月开业）出租率受到一定程度不利影响。尽管在当地新冠疫情反复及出租
率爬坡期的影响下，该酒店 2022 年 1-6 月出租率达 55.76%，超过同期间发行人平均出租率
及同行业可比上市公司水平，体现了发行人良好的酒店投资开发能力。该酒店位于成都春熙
路核心商圈，定位高端，品牌形象好，已经成为当地网红酒店之一，预计未来经营前景良好。
下：
营业收入（万元） 净利润（万元） 出租率 平均净房价（元/间夜） RevPar（元/间夜）
近年来受新冠疫情影响，酒店行业需求端受到阶段性不利影响，为此发行人基于谨慎性
考虑，在项目测算期内充分考虑了新冠疫情可能持续的不利因素，客房出租率等指标相对谨
慎，具体情况详见本回复第 1 题之“五、结合项目一高端品牌的收入及占比、报告期内发行
人现有高端品牌酒店经营情况，包括但不限于业务毛利率、客房平均出租率、平均净房价、
平均每间可供出租客房收入等指标，说明与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存在差
异的原因及合理性，项目一效益测算是否合理、谨慎；说明项目二升级过程中是否对正常运
营产生影响、相关效益测算能否与现有经营业绩相区分并独立计算，与发行人前期升级项目
及同行业公司升级项目效益测算方法是否一致，结合关键参数及选取依据，进一步说明相关
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测算是否合理、谨慎；
”
行业需求快速增长的趋势，中高端酒店未来有广阔的发展空间。
中国酒店行业的需求主要来源于旅游出行和商务出行，二者占比可达到 80%。近年来
我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011 年至 2019 年，我国旅游总人
次由 26.41 亿人增长至 60.06 亿人，复合增长率为 10.82%。2020 年来由于新冠疫情的影响，
居民出游受到限制，出于公共卫生安全等的考虑，多数人减少了出行计划，全年国内旅游人
数 28.79 亿人次，比上年同期下降 52.10%。新冠疫情短期内对酒店行业产生了阶段性不利
影响。后疫情时代，随着经济常态化以及疫苗的接种，旅游业逐步复苏，2021 年国内旅游
总人次 32.46 亿，比上年同期增加 3.67 亿，增长 12.80%，酒店行业亦呈现明显的复苏态势。
旅游人次 8.30 亿，同比下降 19.0%；二季度国内旅游人次 6.25 亿，同比下降 26.2%。国内
旅游收入（旅游总消费）1.17 万亿元，比上年下降 28.2%。2022 年我国国内旅游呈现以下
几个特点：一是年初平稳开局，二季度受疫情影响较大。2 月中旬开始，国内多地暴发疫情，
打乱旅游市场复苏节奏，旅游人次、旅游收入等核心数据骤降。二是端午节假期旅游探底回
升。进入 5 月份，随着文化和旅游部制定印发《关于加强疫情防控科学精准实施跨省旅游“熔
断”机制的通知》
，将跨省团队旅游“熔断”区域进一步精准到县（区）域，我国国内旅游市场
逐渐复苏。自端午中远程旅游市场出现拐点以来，国内旅游市场保持本地、周边游加速复苏，
长线游企稳回升的发展态势。根据中国旅游研究院预计，综合考虑宏观经济、疫情影响和市
场因素，预计 2022 年国内旅游人数 39.80 亿人次，国内旅游收入 3.81 万亿元，同比分别增
长 16%和 27%，分别恢复至 2019 年同期水平近七成。预计出入境旅游人数同比增长达 2 成，
恢复至 2019 年的 2-3 成。此外，柏林国际旅游交易会（ITB Berlin）依据德国市场调查机构
斯塔蒂斯塔（Statista）的移动市场展望（MMO）发布了未来全球旅游市场预测。预测显示，
高。
长期来看，中高端酒店行业市场需求空间前景巨大，有广阔的市场空间。
中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒店和豪华型
酒店的消费转移影响，近年来保持快速发展态势，成为酒店市场中坚力量。一方面，中国经
济快速发展，我国居民收入水平显著上涨。国家统计局数据显示，2010 年至 2021 年，我国
居民可支配收入由 12,520 元增长至 35,128 元，复合增长率高达 9.83%，收入水平的上涨支
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撑起了国内强大的消费市场，同时也塑造了一批又一批的新兴中产阶级。中高端酒店行业以
中产阶级为主要目标群体，伴随着国内中产阶级的崛起，其市场规模不断扩大。安永分析指
出，过去十年，我国中产阶级迅速扩大，预计到 2027 年，超过全球四分之一的中产阶级将
诞生于中国。此外，伴随着收入水平的上涨，居民消费结构发生显著变化，居民消费支出逐
步向生活服务消费方向倾斜，对于生活品质的要求越来越高，这也为中高端酒店的发展提供
了良好的契机。
（1）旅游出行市场需求
近年来我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011 年至 2019 年，我
国旅游总人次由 26.41 亿人增长至 60.06 亿人，复合增长率为 10.82%。2020 年以来由于新
冠疫情的影响，居民出游受到限制，出于公共卫生安全等的考虑，大多数人减少了出行计划，
全年国内旅游人数 28.79 亿人次，比上年同期下降 52.1%。后疫情时代，随着经济常态化以
及疫苗的接种，旅游业逐步复苏，2021 年国内旅游总人次 32.46 亿，比上年同期增加 3.67
亿，增长 12.8%。其中，城镇居民 23.42 亿人次，增长 13.4%；农村居民 9.04 亿人次，增长
数据来源：文化和旅游部
旅游业的复苏不仅关系到酒店住宿产业的收益恢复进程，更关系到整体的消费信心。
其中，城镇居民旅游消费 2.36 万亿元，增长 31.6%；农村居民旅游消费 0.55 万亿元，增长
情防控措施，我国旅游业复苏形势相对乐观，中国旅游业有望逐步回归良好增长轨迹。
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数据来源：文化和旅游部
受新冠疫情影响，2022 年上半年，国内旅游总人次 14.55 亿，比上年下降 22.2%。分季
度看，其中一季度国内旅游人次 8.30 亿，同比下降 19.0%；二季度国内旅游人次 6.25 亿，
同比下降 26.2%。国内旅游收入（旅游总消费）1.17 万亿元，比上年下降 28.2%。自端午中
远程旅游市场出现拐点以来，国内旅游市场保持本地、周边游加速复苏，长线游企稳回升的
发展态势。根据中国旅游研究院预计，综合考虑宏观经济、疫情影响和市场因素，预计 2022
年国内旅游人数 39.80 亿人次，国内旅游收入 3.81 万亿元，同比分别增长 16%和 27%，分
别恢复至 2019 年同期水平近七成。预计出入境旅游人数同比增长达 2 成，恢复至 2019 年的
的移动市场展望（MMO）发布了未来全球旅游市场预测。预测显示，2023 年以后全球旅游
业将全面复苏，到 2025 年将比 2019 年增长 23%左右，从而创历史新高。
（2）商务出行市场需求
商务出行即商务旅行，又称公干、出差等。伴随着经济的发展，商务交往以及商务活动
频繁展开，商旅出行日益普遍。根据携程商旅 2022 年 5 月发布的《中国商旅管理市场白皮
书》
，截至 2019 年，全球商旅市场连续十年保持正增长，2019 年全球商旅总支出为 1.43 万
亿美元，2020 年以来由于新冠疫情等的冲击，全球商旅市场严重受挫，2020 年全年全球商
旅支出下降 51.5%，至 6,940 亿美元。
中国是最大的商务旅行市场。2013 年至 2019 年，我国商旅支出由 2,243 亿美元增长至
响，中国经济较快实现稳定，依托于内循环的新发展格局，我国商旅市场 2020 年支出下降
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月发布的数据，未来随着我国商旅市场的回暖以及商旅出行意愿的恢复，我国商旅市场将逐
步复苏，预计 2024 年我国商旅市场规模将进一步达到 4,297 亿美元。得益于商务旅行市场
的快速增长，我国酒店行业，特别是中高端酒店市场将迎来巨大的发展空间和机遇。
数据来源：
《中国商旅管理市场白皮书》
尽管当前新冠疫情短期内对酒店行业产生了阶段性不利影响，但从我国人均收入水平的
快速提高、旅游出行及商务出行的庞大需求，中长期来看中高端酒店行业需求快速增长的趋
势不会改变，中高端酒店未来有广阔的发展空间。
（三）本次募投项目实施的必要性及合理性
从需求端而言，疫情使得居民旅游出行和商务出行模式及消费行为发生变化。居民旅游
出行方面，潜在的出境游转向国内游，国内度假游趋向城市郊区和周边等短程旅游市场，休
闲、亲子、度假等产品受到欢迎，住宿客人关注健康、品质、安全、健康。另外，旅行出游
日益大众化，随着我国社会经济的发展，人们在日常生活当中开始追求精神层面的享受，越
来越多人开始利用节假日或者工作之余以旅游的方式来放松自我，短时旅居也成为近年来国
人兴起的新兴生活方式。高性价比、有特色的内资精品酒店成为居民酒店消费的新趋势。商
务出行方面，商旅出行对酒店智能化、无接触式服务需求的增加，酒店的功能配套、空间结
构布局、服务流程都提出了新的更高要求。目前境内外间的度假旅行及商务差旅频次降低，
由出境旅游转化国内旅游的这部分消费者，对住宿业态的创新和服务品质要求高，使得国内
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中高端酒店迎来新的结构性发展机会。
从供给端而言，本次的疫情危机又为行业整合与中高端酒店的发展提供了新的机会，落
后、不符合发展要求的企业加速出清，酒店的品牌化率和连锁率将加速提升。同时，经历此
次新冠肺炎疫情，酒店行业会加速洗牌和淘汰。疫情爆发以后，管理健全、防疫卫生条件好、
综合实力强的中高端酒店集团则会获得更大的竞争优势。此外，受疫情影响，酒店优质物业
及其租金价格等均会出现阶段性投资机会，有利于领先品牌酒店集团逆势扩张布局。
响，长期来看不会改变中高端酒店行业需求快速增长的趋势
中国酒店行业的需求主要来源于旅游出行和商务出行，二者占比可达到80%。近年来我
国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011年至2019年，我国旅游总人次由
游受到限制，出于公共卫生安全等的考虑，多数人减少了出行计划，全年国内旅游人数28.79
亿人次，比上年同期下降52.10%。后疫情时代，随着经济常态化以及疫苗的接种，旅游业
逐步复苏，2021年国内旅游总人次32.46亿，比上年同期增加3.67亿，增长12.80%。酒店行
业也呈现明显的复苏态势。
伴随着经济的发展，商务交往以及商务活动频繁展开，商旅出行日益普遍。携程商旅于
保持正增长，2019年全球商旅总支出为1.43万亿美元，2020年来受到新冠疫情等的冲击，全
球商旅市场严重受挫，2020年全年全球商旅支出下降51.5%，至6,940亿美元。中国是最大的
商务旅行市场，2013年至2019年，我国商旅支出由2,243亿美元增长至4,007亿美元，年复合
增长率10.15%，2020年来，面对新冠疫情和世界经济衰退等的影响，中国经济较快实现稳
定，依托于内循环的新发展格局，我国商旅市场2020年支出下降38%，但是相比其他国家复
苏形势更为乐观。根据GBTA（全球商务旅行协会）2021年11月发布的数据，未来随着我国
商旅市场的回暖以及商旅出行意愿的恢复，我国商旅市场将逐步复苏，预计2024年我国商旅
市场规模将进一步达到4,297亿美元。得益于商务旅行市场的快速增长，我国酒店行业，特
别是中高端酒店市场将迎来巨大的发展空间和机遇。
从现有中高端酒店领域来看，竞争格局正在规模集中化，行业内“马太效应”已经开始
显现，行业内连锁化率正在快速提升。新冠疫情以来，单体酒店或市场份额较小的酒店正在
加速出清或被并购，份额靠前的酒店品牌正在加速集团化及规模化。
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在未来数年内，中高端酒店行业将出现若干家具有领先规模优势的酒店集团或酒店品
牌。因此，规模竞争将是公司实现中高端酒店行业的领军者和国际知名的民族酒店集团这一
战略目标的发展必经之路。
根据中国饭店协会数据，发行人及可比公司主要同类型品牌在规模上对比情况如下：
发行人 门店数量（家） 客房数（间）
君亭酒店 58 8,621
原君澜酒店集团（含君澜酒店、景澜酒店） 103 25,250
合计 161 33,871
可比公司-主要同类型品牌 门店数量（家） 客房数（间）
华住酒店集团-桔子水晶酒店 144 19,190
锦江酒店集团-锦江都城酒店 168 20,664
华住酒店集团-全季酒店 1,381 166,836
首旅如家酒店集团-和颐酒店 169 20,446
华住酒店集团-美居酒店 125 21,217
亚朵酒店集团-亚朵酒店 619 71,961
注：数据来源自中国饭店协会《2022 年中国酒店集团及品牌发展报告》中截至 2022 年
加盟酒店等。
当前受宏观经济环境、疫情管控及上游房地产物业市场下行影响，酒店行业出现较多的
优质投资机会，龙头酒店集团均积极逆势布局疫情后的酒店行业市场需求，待疫情后充分把
握行业需求反弹机会。
近年来，锦江酒店、首旅酒店等同行业可比上市公司纷纷布局新设立中高端酒店，或将
存量酒店改造升级为中高端酒店，锦江酒店 2021 年 3 月非公开发行募集资金 34.79 亿元用
于酒店装修升级项目，主要用于拟对锦江系列部分经济型酒店装修升级为郁锦香、康铂、凯
里亚德、锦江都城、丽芮、丽怡、丽亭、丽柏、欧暇·地中海、维也纳系列等中端品牌，建
设期 3 年，受疫情反复扰动影响，截至 2022 年 8 月 31 日该酒店装修升级项目尚未投入，锦
江酒店正在推进该募投项目前期准备工作，后续将继续实施酒店装修升级项目，鉴于受疫情
反复的影响，将建设期延长两年至 2026 年 3 月底完工；锦江酒店于 2022 年 10 月 28 日召开
其第十届董事会第八次会议、第十届监事会第四次会议，审议通过了《关于使用自有资金支
付募投项目部分款项后续以募集资金等额置换的议案》，为提高运营管理效率，同意锦江酒
店在非公开发行股票募集资金投资项目酒店装修升级项目实施期间，以自有资金先行支付旗
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下七天深圳、七天四季、时尚之旅、锦江之星、旅馆投资公司支付的各项工程款项。2022
年 1-9 月，锦江酒店净新开业中端酒店 638 家。
首旅酒店 2021 年 11 月非公开发行募集资金 20.91 亿元用于酒店扩张及装修升级项目，
主要包括对存量经济型、中端高酒店的装修升级，以及新增部分中端、中高端酒店门数量。
建设期 3 年，截至 2022 年 6 月 30 日已累计投入 3.28 亿元，投入进度 15.70%，项目推进正
常。2022 年 1-9 月，首旅酒店新开业中高端酒店 161 家，其中直营酒店 24 家。
亿元港币用于两年内计划在中国开业的 50 家直营酒店（经济型至高端酒店），约 15.23 亿元
港币在两年内用于升级及持续维护在中国及若干其他国家的现有直营酒店，其截至 2022 年
公布的招股文件，其募集资金约 30%用于扩大和加强亚朵在中国的酒店网络，包括用于建
设新酒店和升级现有酒店设施，其 2022 年 1-6 月门店数量净增加 89 家。
书，计划募集资金项目 53,530.55 万元用于市场扩张及品牌价值提升建设项目，建设周期为
升级和会员管理及营销推广，将新增签约加盟项目 1,000 家，其中开业完成 736 家；将新增
已有加盟酒店老店升级项目 400 家，其中开业完成 372 家，均以中高端酒店项目为主。
公司需要通过继续提高现有直营酒店数量规模而在中高端酒店领域继续保持相对竞争
优势。
相比国内龙头酒店集团，公司专注于中高端酒店细分领域且规模相对较小，相对传统酒
店集团龙头企业排名相对靠后，本次募投项目建设完成后，公司将进一步提升盈利能力水平，
快速跻身国内民族酒店集团前列。
度，本次募投项目规划及测算谨慎合理
发行人前次募投变更的原因及合理性主要为：
（1）公司需提高募集资金使用效率以快速提升公司市场份额及品牌影响力，原规划直
营酒店建设项目仍将继续推进
当前国内龙头酒店集团锦江酒店、首旅酒店等纷纷大力布局中高端酒店领域，锦江酒店
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部分经济型酒店装修升级为郁锦香、康铂、凯里亚德、锦江都城、丽芮、丽怡、丽亭、丽柏、
欧暇•地中海、维也纳系列等中端品牌；首旅酒店 2021 年 11 月非公开发行募集资金 20.91
亿元用于酒店扩张及装修升级项目，主要包括对存量经济型、中端高酒店的装修升级，以及
新增部分中端、中高端酒店门数量。公司市场份额及品牌影响力相比之下仍有较大发展空间，
快速提升公司的市场份额及品牌影响力迫在眉睫。公司原计划在两年内在上海、杭州、南京
三地分批次投资建设 9 家直营酒店，受当前经济及社会、市场竞争环境及外部并购机会等各
方面因素综合影响，公司计划优先启动收购现有成熟酒店品牌项目以提升公司募集资金使用
效率从而快速提升公司市场份额及品牌影响力，保留部分募集资金继续用于直营酒店建设，
剩余资金缺口公司将利用自有资金或外部融资等多种渠道继续推进。
（2）变更部分募集资金投资用于收购现有成熟品牌符合公司未来发展规划目标
公司的未来发展目标是成为中国中高端酒店行业的领军者，远期战略目标是成为全球领
先的酒店管理集团。公司在规划原募集资金投资项目“中高端酒店设计开发项目”、
“综合管
理平台建设项目”系基于公司市场份额、竞争地位及品牌影响力仍有较大发展空间的现实基
础。考虑到现阶段公司所处市场环境及外部收购机会，公司将募集资金投资项目部分变更为
收购浙江君澜、景澜酒店部分股权及“君澜”系列商标主要目的系快速提升公司市场份额、
竞争地位及全国范围内的品牌影响力。
本次收购将有力地拓展国内高端酒店市场的服务深度和业务广度。其中君澜品牌管理业
绩遍及国内浙江、江苏、海南、陕西、山东、山西、湖南、湖北、河北、河南、江西、安徽、
福建、吉林、广东、广西、四川、贵州、云南、上海、北京、甘肃、黑龙江等 23 个省市，
累计投资管理超过 180 家酒店。景澜酒店投资管理有限公司管理业绩遍及浙江、海南、吉林、
福建、四川、河北、山东、贵州、江西、湖南、江苏等 13 个省市，累计投资管理酒店 75
家。“君澜”品牌也得到了较好的社会评价和业内认可，曾连续五年荣膺“中国饭店业民族品
牌先锋”并获得“中国十大品牌酒店集团”、
“中国最佳度假酒店”、
“中国最佳酒店管理集团星
光奖”等多项殊荣。通过本次收购，公司区域布局更加广阔，酒店产品层次更加完善，品牌
内涵更加深化，市场竞争力将得到大幅提升。公司本次收购浙江君澜酒店管理有限公司、景
澜酒店投资管理有限公司以及“君澜”系列商标，有助于增加公司在中高端酒店市场份额及
品牌影响力。
（3）并购是酒店集团规模化发展的关键举措
根据 2021 年美国 Hotel 是杂志发布的 2020 年度“全球酒店集团 225 强”中，在规模排名
上中国有三大酒店集团位列前 10，分别是锦江国际集团、华住酒店集团和首旅如家酒店集
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团，包括君澜酒店、东呈酒店在内的 19 家酒店集团入围榜单，集团规模仍是衡量集团竞争
力的重要指标之一，而品牌并购则是酒店企业集团化、完善市场布局、快速规模化的主流路
径。
当期酒店行业受新冠疫情影响正处于发展的相对低点，适时并购整合现有成熟品牌符合
公司长远发展利益。酒店行业内的品牌并购是酒店行业规模化的关键举措。近年来龙头酒店
集团通过并购成熟品牌迅速扩大了市场竞争地位和酒店集团化优势，如华住酒店先后收购了
桔子酒店、花间堂等中高端品牌，锦江酒店先后收购了维也纳酒店、铂涛酒店、卢浮酒店等
中高端品牌，首旅酒店收购了如家酒店、南苑酒店等。
在综合考虑市场环境、项目周期、盈利能力等因素后，为更好地符合公司发展战略，提
高区域市场业务的拓展效率及募集资金使用效率，同时降低经营风险，进一步提高募集资金
的使用效益，保护股东权益，发行人于 2022 年 1 月 21 日召开第三届董事会第六次会议、第
三届监事会第五次会议，审议通过了《关于变更部分募集资金用途用于收购公司股权和商标
的议案》，同意变更“中高端酒店设计开发项目”部分募集资金用途用于收购浙江君澜酒店管
理有限公司 79%股权、景澜酒店投资管理有限公司 70%股权以及“君澜”系列商标，原“中高
端酒店设计开发项目”原计划建设 9 家直营酒店缩减为建设 1 家直营酒店即成都 Pagoda 君亭
酒店，已于 2022 年 2 月开业。
具体如下：
单位：万元
本次募集资金变更前 本次变更 本次募集资金变更后
项目名称 拟使用募集资金 金额 项目名称 拟使用募集资金
中高端酒店设计开发
项目
中高端酒店 收购浙江君澜酒店管
设计开发项 18,458.26 14,000.00 理 有 限 公 司 79% 股
目 权、景澜酒店投资管
理有限公司 70%股权
以及“君澜”系列商
标项目
合 计 18,458.26 14,000.00 - 18,458.26
发行人收购君澜酒店及景澜酒店后，市场份额及品牌影响力快速提升，市场区域布局由
华东区域发展至全国，已跻身中国前二十大酒店集团。发行人市场份额、品牌影响力、市场
区域布局及跨区域扩张能力的优化提升，为本次募投项目的实施创造了有利条件。君澜酒店、
景澜酒店主要从事高端酒店的管理，本次收购完成后，二者将与公司现有品牌“夜泊君亭”
、
“Pagoda 君亭”丰富公司现有的高端酒店品牌布局，将形成“一核四星”的品牌发展战略，
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即继续发挥现有君亭酒店中端直营酒店贡献核心收入的优势，协同发展君澜、景澜、“夜泊
君亭”、“Pagoda 君亭”等四大高端酒店品牌，优化公司现有收入结构与市场布局，助推公
司快速发展。
公司收购君澜酒店及景澜酒店后：
（1）酒店集团化发展快速提升公司市场竞争地位，增加市场话语权
本次交易完成后，公司全国市场占有率得到进一步提升，酒店规模和客房数量规模快速
提升，在国内中高端酒店尤其是高端酒店的竞争地位快速提升，发行人已经跻身全国酒店集
团 20 强之一，公司业务覆盖区域从长三角发展至全国主要区域，品牌影响力快速提升。通
过酒店集团化发展，公司市场竞争地位快速提升。截至目前，发行人当年新签约项目 42 家，
其中君澜品牌 23 家，君亭品牌 5 家，景澜品牌 14 家，从市场布局上，君亭品牌以直营酒店
项目突破国内核心城市，君澜品牌继续抢占优秀度假资源，战略性布局的能力在增强，布局
更趋合理。
（2）业务渠道协同共享，降低公司运营成本
本次交易完成后，公司打通共享公司现有及君澜、景澜的营销网络体系、忠实会员体系、
酒店集团采购体系、人才培训体系、产品服务开发体系等，优化协同发展，利用各自现有优
势，降低公司营销、采购及管理等公司运营成本。2022 年公司正式启动实施集团的数字化
转型，利用行业新技术推动在业务上的转型升级，完成集团下属酒店 PMS 的系统切换准备
工作和君亭、君澜、景澜三家的会员体系融合方案，以建立集团的数据共享和分析体系，打
通各业务的数据底层系统，实现集团不同业务之间的高效链接，发行人自有会员体系由原来
的近 50 万增长至近 400 万。
（3）完善公司酒店品牌布局，公司进入度假酒店及全服务酒店新领域，加速布局高端
酒店市场和品牌升级
公司主要从事中高端精选服务连锁酒店的运营及管理。公司自成立以来以长三角城市群
为核心发展区域，并逐步向全国范围重点城市有序拓展。公司已经建立了相对成熟的多层次
定位的中高端精选服务酒店品牌，其中“君亭酒店”品牌定位为东方艺术特色的中档精选服
务酒店；
“夜泊君亭”品牌定位为高档历史文化旅游目的地酒店；
“Pagoda 君亭”定位为高档
艺术设计酒店。
本次交易完成后，公司将入高端度假酒店、全服务酒店领域，公司高端酒店竞争地位得
到跨越式发展，全服务度假酒店领域对公司现有品牌的产品服务升级、品牌影响力极为重要，
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二者相辅相成协同发展，快速助推公司把握消费升级大趋势，持续提升公司可持续发展能力，
公司新开业的成都 Pagoda 君亭对外房价一度突破千元，打破公司原有直营酒店房价天花板。
公司直营酒店构成正从中端，高端为辅为主向中高端为主，超高端为辅迈进，品牌系列全面
升级。
（4）商旅与度假酒店现有优势互相融合
公司现有业务聚焦商旅客户群体，形成了“产品精选、文化精选及服务内容精选”的君
亭式服务体系优势，而君澜、景澜品牌聚焦高端度假客户群体，特点为度假休闲全服务体系
优势，二者目标客户群体巨大，存在重合且可相互转化，未来公司将充分发挥原有的精选服
务成本管控优势及利用君澜、景澜品牌的全服务增值优势互相融合，协同发展。
发行人本次募投项目规划及相关测算经过发行人充分论证，谨慎合理，本次募投项目一
为前次募投项目的优化及延续，项目二为前次募投项目的补充，本次募投与前次募投及其变
更后的项目相辅相成，发行人后续将结合新冠疫情变化、市场环境等各方面情况科学组织项
目实施。
二、结合前期项目建设进度、本次募投项目人员招聘计划等，说明发行人是否具备三
年分三批新建 15 个酒店的管理经验以及多地新建项目的实施能力，是否存在短期内不能盈
利的风险及对发行人的影响。
（一）发行人具备三年分三批新建 15 家酒店的管理经验以及多地新建项目的实施能力
发行人于 2021 年 9 月在深圳证券交易所创业板上市成功后，作为 A 股聚焦于中高端连
锁酒店运营管理的上市公司，品牌知名度快速提升，资本实力及抗风险能力快速增强。2022
年 2 月收购国内知名高端酒店品牌君澜酒店及景澜酒店后，公司在酒店行业内特别是中高端
酒店领域的市场份额快速提升，已经跻身中国前二十大酒店集团。发行人首次公开发行股票
募集资金投资项目中成都 PAGODA 君亭已开业，已成为发行人进军西南核心城市群的标杆
项目，为后续相关区域新项目投资开发积累了经验及奠定了良好基础；综合管理平台项目预
计全面建成后，样板展示中心将成为公司管理拓展新渠道；设计中心将有效提升设计开发能
力，数字化酒店工程建设正在分阶段实施中，建设后发行人酒店集团化、数字化管理能力将
得到优化。截至本回复出具日，发行人拥有直营酒店 17 家，直营酒店客房数 2,808 间，本
次募投项目建设完成后，发行人直营酒店将增长至 32 家，增长率 88.24%，客房数增长至
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自上市以来，发行人作为一家酒店运营管理集团融资渠道更加多元化、酒店品牌矩阵更
加丰富化、运营管理人才团队更加庞大、核心竞争力更加充足，因此发行人综合实力快速提
升。
发行人始终致力于民族品牌建设，打造具有文化特色及时代特征，极具品牌影响力和竞
争力的酒店管理集团。在战略目标指引下，团队矢志不渝，坚持品牌定位，探索技术运用，
升级产品功能，创新服务体验，优化管理能力，君亭酒店进入全新发展周期。发行人核心管
理团队具备高端酒店背景，经验丰富，沿袭高端服务基因。公司管理层及一线团队具有多年
中高端酒店设计、开发、运营、投资方面的经验，在中国酒店业具备良好的口碑形象，且团
队经历了长时间的磨合发展，相互间合作高效。团队成员对中高端酒店的深耕使得公司的产
品设计、服务设计、平面功能布局一直是业内较高水平。
本次募投项目中项目一分三批招聘服务及工程人员、管理及财务人员及市场人员等三类
员工合计 604 人，项目二分三批补充招聘三类员工 45 人，可有效支持项目实施。服务人员
及工程人员、财务人员、市场人员将在各酒店开业前 3 个月内以属地招聘为主，并在发行人
统一酒店集团标准下进行培训，考核合格后上岗。上述人力资源市场供应充足，发行人薪酬
体系及品牌知名度具有充分的市场竞争力，预计相关人员招聘不存在招工困难或招工不足的
风险。针对酒店管理人员，发行人将以集团内内部选拔培养、调任及市场招聘为主。发行人
建立了全方位的人才梯队培养计划，建设阶梯式的职业发展规划，为员工提供系统化的学习
成长平台，从基础技能、专业能力到领导力，为员工在公司的职业发展提供成长帮助；开启
针对经理、总监和总经理级别的“未来营”认证课程，助力高成长阶段公司发展对于人才的
需求。
近年来，发行人酒店管理团队稳定，并积极从外资酒店集团、高星级酒店集团等市场化
招聘了多名具备丰富经验的酒店管理人才。
发行人深耕中高端酒店领域二十余年，积累了丰富的酒店投资开发经验及多地项目实施
能力。发行人中高端酒店特色开发方案成熟，具备定制化、多样化开发能力，适应中高端及
以上酒店项目需求。公司深耕中高端精选酒店领域多年，目前已经形成了“传统星级酒店改
造”、
“城市高端商业综合体及社区商业配套酒店”、
“城市文化街区及特色小镇配套酒店”等
酒店开发技术，具备定制化的项目设计、开发能力，充分提高物业投资回报。公司在酒店项
目产品开发过程中，创新性的推行酒店品牌溢出、高坪效设计、传统物业整体升级改造、目
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标消费者需求定制设计等理念，得到酒店业主、同业和消费者的较高认可。正是基于一店一
品的策划设计，君亭酒店在区域都有相对比较优势和差异化的竞争优势。
发行人项目一计划三年分三批投资建设 15 家计划仍以发行人直营酒店优势区域华东地
区为主，并适度延伸至北京、深圳等核心城市，发行人将积极利用现有人才优势并辅助市场
招聘充实到新增直营酒店运营及管理中。此外，2015 年-2019 年期间发行人在资本实力及经
营规模相对较小的情况下即在杭州、上海、宁波、三亚、武汉等地投资开业了 9 家酒店，新
增 1,464 间客房，相关酒店后续经营业绩总体表现较好。
（二）发行人募投项目存在短期内不能盈利的风险
发行人基于谨慎性考虑，对本次募投项目测算期内前三年充分考虑了新冠疫情持续的影
响，相关出租率及平均净房价指标较低，因此发行人本次募投项目确存在短期不能盈利的风
险，发行人将视新冠疫情发展情况积极灵活管理项目开发节奏，缩短项目建设周期，尽可能
降低募投项目实施对发行人盈利的影响。
期间 T1 T2 T3 T4-T12
净利润（万元） -4,348.69 144.06 3,180.52 7,544.72
注：T4-T12 为该期间算术平均值；T=12 个月，下同。
发行人本次募投项目实际实施从 2022 年 7 月开始，目前已启动项目一中第一批酒店中
项目二第一批装修升级酒店及项目一第一批其余 4 家视新冠疫情变化择机在 2023 年上半年
启动。根据目前实施计划，发行人募投项目实施亏损的金额相对可控。
三、结合目前项目一的三批酒店选址情况及计划、租赁合同的签署进度、租赁合同主
要条款，包括但不限于拟租赁的房屋、土地规划用途、使用年限、租用年限、租金价格是
否公允、与周边同类房屋价格是否存在差异，说明出租方是否取得合法的土地使用权证、
是否为有权出租方、是否符合相关土地用途等，并进一步说明本次募投项目实施是否存在
重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重
大不利影响。
（一）目前项目一的三批酒店选址情况及计划
截至目前，公司主要直营店位于长三角核心区域的经济发达城市，公司已经在该区域成
功实践并积累了一定的品牌影响力与市场占有率，但从市场竞争来看，公司在上述区域仍有
很大的提升空间。公司未来将继续深耕长三角核心一二线城市区域，继续扩大公司现有的竞
争优势与提升公司的竞争地位；同时，公司将通过规模化经营，坚持“深化长三角，重点拓
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展北京、西南区域和珠三角区域”的发展战略，重点发展核心城市的特色项目，逐步向重点
城市如北京、上海、深圳、广州、成都、重庆等有序拓展，通过区域核心城市的城市圈层的
发展，逐步推进集团规模化，进一步提高盈利水平规模与品牌影响力。
发行人本次发行募集资金投资项目一为拟在未来 3 年内，拟在以上海、杭州为核心的长
三角地区、广州、深圳为核心的珠三角地区、成都、重庆为核心的西南地区以及以北京为核
心的京津冀地区的核心城市分三批次建设 15 家酒店。
项目建设期为 3 年，其中建设期第 1 年将在杭州、深圳、北京、无锡等城市投资运营 6
家直营酒店；建设期第 2 年将在上述四大区域的核心城市投资运营 4 家直营店，具体为：深
圳晚舟项目酒店（Pagoda 品牌）及其他 3 家 Pagoda 酒店；建设期第 3 年将在上述四大区域
的核心城市投资运营 5 家直营店，具体为 5 家君亭酒店。
本项目拟建酒店选址及计划具体情况如下表所示：
投资
序号 项目名称 项目地址 实施进度
方式
第一批
杭州西湖项目 已签订租赁协议，方案设计中，
[注 1] 待物业交付后启动装修工程
已签订租赁协议，方案设计中，
待物业交付后启动装修工程
前期接洽，待项目履行招投标
江苏省无锡市淘沙巷
地块 A 块地
划[注 2]
国际文化旅游 已签订租赁协议，方案设计中，
学院项目 待物业交付后启动装修工程
前期接洽中，尚处于询价阶段，
北京东城区项
目
[注 3]
第二批
已签订租赁协议，方案设计中
[注 4]
第三批
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注 1：杭州西湖项目位于杭州市西湖区紫宣路 18 号，系西湖区浙谷深蓝中心商务区，
紧邻浙江大学紫金港校区、西湖大学、紫金港科技城等，浙谷深蓝中心规划 20 万方生态花
园综合体，约 300-1700 ㎡智慧商务空间，园区内拥有写字楼、星级酒店、约 1.7 万方
BLOCK 商街等多重业态，所处区域不涉及环境敏感区域（如国家公园、自然保护区、风景
区、永久农田、文物保护单位等）；
注 2：无锡梁溪项目位于无锡市淘沙巷地块 A 块，发行人正与业主方就参与该项目的
招投标程序事项进行接洽，双方尚未签订合作意向协议等书面协议，待进一步明确推进计
划；
注 3：北京东城项目位于北京市东城区。该项目现处于询价阶段，发行人已向业主方
报价，双方已就相关合作事项进行接洽，但尚未签订合作协议等书面协议，待进一步明确
推进计划；
注 4：公司各募投项目的实施进度系根据公司业务规划、各项目前期准备工作等因素
制定，后续亦会根据各项目的准备工作进展情况灵活动态调整，深圳晚舟项目目前已签订
租赁协议，各项准备工作进展良好，综合考虑其他项目的进度安排情况，不排除该项目进
入第一批实施的可能。
（二）租赁合同的签署进度、租赁合同主要条款，包括但不限于拟租赁的房屋、土地
规划用途、使用年限、租用年限、租金价格是否公允、与周边同类房屋价格是否存在差异，
说明出租方是否取得合法的土地使用权证、是否为有权出租方、是否符合相关土地用途等
截至本回复出具日，发行人已就项目一与 5 家业主方签订租赁协议，包含第一批 6 家酒
店中的 4 家，第二批酒店中的 1 家即深圳晚舟项目因推进较为顺利，故签约进度早于第一批
的部分项目。此外，发行人已就项目一的第一批酒店中 2 家酒店与业主方前期接洽中。相关
租赁合同的签署进度如下表所示：
序 租赁合同签 业主方 物业建设
项目名称 项目所在地 项目进度
号 订时间 名称 进度
建设中，预计
已签订租赁协 杭州西投绿
业主方于
杭州西湖 浙江省杭州 议，方案设计中， 宇产业运营
项目 市西湖区 待物业交付后启 管理有限公
日向发行人
动装修工程 司
交付物业
建设中，预计
已签订租赁协
浙江中南文 业主方于
杭州滨江 浙江省杭州 议，方案设计中，
项目 市滨江区 待物业交付后启
公司 日向发行人
动装修工程
交付物业
已签订租赁协
国际文化 杭州浙大城
浙江省杭州 议，方案设计中，
市拱墅区 待物业交付后启
项目 园有限公司
动装修工程
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序 租赁合同签 业主方 物业建设
项目名称 项目所在地 项目进度
号 订时间 名称 进度
前期接洽，待项
江苏省无锡
无锡梁溪 目履行招投标程
项目 序，后续进一步
块 A 块地
明确推进计划
前期接洽，处于
北京东城 北京市东城 询价阶段，待后
区项目 区 续进一步明确推
进计划
深圳市恒明
深圳宝安 广东省深圳 已签订租赁协
项目 市宝安区 议，方案设计中
发有限公司
深圳市富海
深圳晚舟 广东省深圳 已签订租赁协 酒店管理服
项目 市罗湖区 议，方案设计中 务发展有限
公司
截至本回复出具日，发行人与业主方已经签订或正在签订的租赁合同相关内容如下：
房屋/
序 项目 租赁面积 物业使 物业
合同相对方 土地规 具体位置 租赁期限
号 名称 （㎡） 用年限 现状
划用途
杭州西投绿 杭州市西湖区紫宣路
杭州
宇产业运营 商服 18 号浙谷深蓝中心 1 2023.01.01
管理有限 用地 号楼 1 层、2 层、6 层 -2042.12.31
项目
公司 至 12 层
滨江区滨盛路与康顺
杭州 浙江中南文 路交叉口东南角滨盛
商服 2023.04.01
用地 -2043.03.31
项目 公司 境阁项目 2 号楼整栋
（物业用房除外）
广东省深圳市宝安区
深圳 深圳市恒明 商业性办 新安街道建安一路 9 号
-2037.07.31
项目 发有限公司 商业 西座 1 楼大堂和 6 楼至
深圳市富海 广东省深圳市罗湖区
深圳 商业性办
酒店管理服 南东路 112 号建工服务 2022.08.15
务发展有限 楼 112 栋 1 楼大厅、5 -2032.08.14
项目 商业
公司 楼至 12 楼
国际
文化 杭州浙大城
非住宅/ 杭州市拱墅区科园欣 2023.01.01
商服用地 瑞大厦 -2032.06.30
学院 园有限公司
项目
根据发行人已签署的租赁合同，并结合“安居客”
（https://hz.sydc.anjuke.com） “贝壳
网”
（https://hz.ke.com/）等公开网站并检索租赁物业周边同类房屋，并对合同约定租金与周
边同类房屋价格进行对比，具体情况如下：
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（1）杭州西湖项目
发行人与杭州西投绿宇产业运营管理有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
-2042.12.31 -2023.12.31
前一年的基础上递增 6%
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
与项目
序 项目名 具体位 对比房屋具体位 对比物业性
对比房屋名称 直线距 租金中位数
号 称 置 置 质
离
杭州市西湖区灯
杭州市 彩街 539 号
西湖区 杭州市西湖区西
杭州西湖 紫宣路 园八路 2 号
项目 18 号浙 杭州市西湖区西
谷深蓝 园一路 18 号
中心 杭州数字信息 杭州市西湖区西
产业园 园八路 11 号
根据发行人杭州西湖项目所在地周边 2000 米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商
业写字楼对外出租价格中位数维持在约 1.20 元/平方米/天至 1.55 元/平方米/天。发行人杭州
西湖项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。
（2）杭州滨江项目
发行人与浙江中南文旅集团有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
首期租金为 2.58 元/㎡/天，其中
-2043.03.31 -2023.11.30 2024.4.1-2026.3.31 租金为 13,381,161.49 元/年；
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直
项目名称 具体位置 对比房屋名称 租金价格
号 置 质 线距离
滨江区滨 浙大网新双城 杭州市滨江区江 2.65 元/㎡/
盛路与康 国际 汉路 1785 号 天
顺路交叉 杭州市滨江区江 2.65 元/㎡/
杭州滨江 口东南角 南大道 518 号 天
项目 滨盛路 杭州市滨江区江 2.55 元/㎡/
州江澜云 杭州市滨江区江 2.30 元/㎡/
境阁 南大道 480 号 天
根据发行人杭州滨江项目所在地周边 1000 米范围内同类房屋租赁价格，查询对比地商
业写字楼对外出租价格中位数维持在约 2.30 元/平方米/天至 2.65/平方米/天。发行人杭州滨
江项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。
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（3）深圳宝安项目
发行人与深圳市恒明珠房地产开发有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
单位：元
序号 项目名称 租赁期 免租期 租金约定
租金 761,675.00 元；租赁期间的租金按照每三年上涨 8%
递增，即自租赁房屋交付乙方使用开始计收租金之日起第
深圳宝安 2022.07.16 2022.07.16
项目 -2037.07.31 -2022.12.15
年上浮 8%递增；后勤用房自免租期满后按实用面积以每
月每平方米 30 元另行计算租金（不递增） ，合计 287.31 平
方米，月租金为 8619.30 元人民币[注]。
注：《租赁协议》载明，后勤用房包括 1 楼消控室、夹层、-2 楼布草间、布草间 2、收
货间、垃圾房、弱电机房；-1 楼车道底仓库；-3 楼仓库 1、仓库 2。前述后勤用房均为辅助
用房。
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直 租金中位
项目名称 具体位置 对比房屋名称
号 置 质 线距离 数
深圳市宝安区三
恒明珠金融大 110.11 元 /
广东省深 厦 ㎡/月
路9号
圳市宝安
深圳市宝安区创
区新安街 华联城市全景 97.30 元/㎡
深圳宝安 道建安一 壹号 /月
交汇处
项目 路 9 号恒
深圳市南山区南
明珠国际 92.13 元/㎡
金融中心 /月
北环大道 11008 号
西座
中粮大悦创邑 深圳市宝安区新 100.07 元 /
根据发行人深圳宝安项目所在地周边 2000 米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商
业写字楼对外出租价格中位数维持在约 92.13 元/平方米/月至 110.11/平方米/月。发行人深圳
宝安项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。此外，
发行人承租的后勤用房均为辅助性用房，不能直接用于生产经营，故其租赁价格低于主体物
业租赁价格具有合理性。
（4）深圳晚舟项目
发行人与深圳市富海酒店管理服务发展有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序
项目名称 租赁期 免租期 租金约定
号
基础租金为 75 元/平方米/月，前三年租金不
深圳晚舟 2022.08.15 2022.08.15-2022.12.04
项目 -2032.08.14 及 2023.8.15-2023.11.14
第十年开始，租金每三年递增 6%
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项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直 租金中位
项目名称 具体位置 对比房屋名称
号 置 质 线距离 数
深圳市罗湖区深 74.54 元/㎡
广东省深 南东路 2105 号 /月
圳市罗湖 深圳市罗湖区东 79.39 元/㎡
深圳晚舟 区深南东 门南路 3007 号 /月
项目 路 112 号 深圳市罗湖区东 82.43 元/㎡
建工服务 门南路 2020 号 /月
楼 深圳市罗湖区深 88.97 元/㎡
南东路 2011 号 /月
根据发行人深圳晚舟项目所在地周边 1000 米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商
业写字楼对外出租价格中位数维持在约 74.54 元/平方米/月至 88.97 元/平方米/月。发行人深
圳晚舟项目租赁价格与周边同类房屋租赁价格接近，该项目房屋租赁价格公允。
（5）国际文化旅游学院项目
发行人与杭州浙大城市学院科技园有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序
项目名称 租赁期 租金约定
号
国际文化旅游 2023.01.01 万元/年；2026.7.1-2030.6.30 期间，租金为 2.1 元天/平方米，
学院项目 -2032.06.30 即 670.07075 万元/年； 2030.7.1-2032.6.30 期间，
租金为 2.205
元天/平方米，即 704.624288 万元/年
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序 对比房屋具体位 对比物业性 与项目直 租金中位
项目名称 具体位置 对比房屋名称
号 置 质 线距离 数
杭州市拱墅区湖 1.88 元/㎡
州街 29 号 /天
杭州市拱 杭州市拱墅区西 2.30 元/㎡
墅区湖州 文街 199-213 号 /天
旅游学院
街 28 号 杭州市拱墅区温 1.89 元/㎡
欣瑞大厦 州路 71 号 /天
杭州市拱墅区丽 2.20 元/㎡
水路 276 号 /天
根据发行人国际文化旅游学院项目所在地周边 2000 米范围内同类房屋租赁价格，查询
到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约 1.88 元/平方米/天至 2.30/平方米/天。发行
人国际文化旅游学院项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格接近，故该项目房屋租赁价格公
允。
前述物业租金数据为在公开渠道查询所得，项目周边的物业租金增长率暂无可供公开查
询的数据。发行人与业主方约定的租金增长率系双方依据租赁物业自身实际情况、项目周边
同类物业市场租赁情况，并综合考虑我国宏观经济发展情况后经协商确定，且该增长率符合
发行人现有其他租赁物业租金增长率的商业惯例，具有公允性。
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等
发行人上述五个项目的租赁物业权属情况如下：
（1）杭州西湖项目的出租方为杭州西投绿宇产业运营管理有限公司，租赁物业《不动
产权证》的所有权人为杭州西投绿宇实业有限公司，土地用途为商服用地。物业所有权人杭
州西投绿宇实业有限公司的股东为杭州陆板桥股份经济合作社、杭州杨家桥股份经济合作
社、杭州西投置业有限公司及绿城房地产集团有限公司；出租方杭州西投绿宇产业运营管理
有限公司的股东为杭州西投置业有限公司及绿城房地产集团有限公司，物业所有权人和出租
方为关联兄弟公司。出租方杭州西投绿宇产业运营管理有限公司为该地块物业建成后的运营
主体，物业所有权人杭州西投绿宇实业有限公司已出具《说明》，同意本次租赁。
（2）杭州滨江项目的出租方为浙江中南文旅集团有限公司，租赁物业《不动产权证》
的所有权人为杭州中南嘉景置业有限公司，土地用途为商服用地。物业所有权人杭州中南嘉
景置业有限公司的股东为杭州长河江二股份经济合作社及浙江中南文旅集团有限公司，出租
方是物业所有权人的股东。出租方浙江中南文旅集团有限公司为该地块物业建成后的运营主
体，物业所有权人杭州中南嘉景置业有限公司已出具《说明》
，同意本次租赁。
（3）深圳宝
安项目的出租方为深圳市恒明珠房地产开发有限公司，为租赁物业《不动产权证》的所有权
人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途为商服用地。
（4）深圳晚舟项目的出租方为深圳市海富酒店管理服务发展有限公司，为租赁物业《不
动产权证》的所有权人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途为商业、办公。
（5）国际文化旅游学院项目的出租方为杭州浙大城市学院科技园有限公司，租赁物业
《不动产权证》的所有权人为杭州石塘股份经济合作社和杭州蔡马股份经济合作社，土地用
途为商服用地。物业所有权人与浙大城市学院签署《房屋租赁合同》
，约定由浙大城市学院
承租房产，租赁期限自 2022 年 7 月 1 日至 2032 年 6 月 30 日止；浙大城市学院已出具《授
权委托书》
，授权出租方杭州浙大城市学院科技园有限公司对租赁物业进行管理并签订相关
合同，委托期限自 2022 年 9 月 14 日至 2032 年 6 月 30 日，其中出租方杭州浙大城市学院科
技园有限公司为浙大城市学院的全资孙公司。同时，物业所有权人杭州石塘股份经济合作社
和杭州蔡马股份经济合作社已出具《转租同意证明书》，同意本次转租，转租期限不超过浙
大城市学院 10 年承租期限。
综上，租赁物业均已取得合法的土地使用权证，出租方为有权出租方，租赁用途符合土
地用途。
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（三）进一步说明本次募投项目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方式实施募投
项目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影响
截至本回复出具日，上述项目一的部分项目均已与业主方达成了一致合作意向，其中：
发行人已经与杭州西湖项目及杭州滨江项目的出租方签订了期限为 20 年的长期租赁合同，
与深圳宝安项目的出租方签订了 15 年的长期租赁合同，与深圳晚舟项目的出租方签订了 10
年的长期租赁合同，
与国际文化旅游学院项目的出租方签订了 9 年零 6 个月的长期租赁合同，
且前述出租方均系租赁物业的所有权人或已获得授权。无锡梁溪项目、北京东城区项目已与
业主方进行前期接洽，尚待业主方履行招标程序或已向业主方报价尚待业主方最终确认。上
述已签订合同的租赁期限较长，同时发行人已尽量通过约定优先续租权等多种方式保障续租
权利，如发行人或其子公司不能继续使用该等物业，发行人及其子公司亦可通过寻找替代性
物业而继续实施本次募集资金投资项目；对于未签订租赁协议的项目，发行人将积极与业主
方沟通，按本次募投项目实施进展要求尽快确定并完成项目选址、签署租赁协议等事宜，若
发行人未能与潜在的业主方达成租赁意向，发行人及其子公司亦可通过寻找替代性物业而继
续实施本次募集资金投资项目。
通常而言，募投项目新增直营酒店开业前需履行如下审批程序：
（1）发行人与出租方达成租赁意向后，将在项目所在地新设全资子公司，用以运营新
增直营酒店并办理租赁备案的相关手续。房屋租赁登记备案系政府主管部门对房地产市场信
息管理行为，并不影响租赁合同的效力（《民法典》第七百零六条）
，也不是酒店开业的前置
必要条件。发行人通常会在酒店开业后到租赁物业所在地政府建设（房地产）主管部门办理
租赁备案。
（2）在酒店完成装修工程后，发行人需向消防主管部门申请进行消防验收（《消防检查
合格证》或《消防安全检查意见书》等）
。
（3）在通过消防验收后，发行人向公安部门申领《特种行业许可证》，并向卫生部门申
领《卫生许可证》，向市场监督管理部门申领《食品经营许可证》。
此外，根据国家发改委《企业投资项目核准和备案管理办法》
〔2017 年 2 号令〕、
《政府
〔浙政发（2017）16 号〕等相关规定，发行人前
需履行投资备案手续。根据《中华人民共和国环境影响评价法》以及《建设项目环境影响评
价分类管理名录》
（2021 版），酒店建设及装修项目不涉及敏感区域（如国家公园、自然保
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护区、风景区、永久农田、文物保护单位等）的无需进行环境影响评价。发行人募投项目酒
店项目均不涉及敏感区域，因此在后续建设装修过程中无需进行环境影响评价手续。
发行人已有多年直营酒店运营经验，并已制定了完备的新开业酒店操作手册等管理制
度，发行人将在与业主方的租赁关系确定后，结合多年直营酒店运营经验，有序开展后续装
修设计、施工、证照申领及租赁备案等工作。
因此，发行人本次募集资金投资项目一“新增直营酒店投资开发项目”不存在重大不确
定性。
发行人本次发行募集资金投资项目二“现有酒店装修升级项目”的实施主体均为公司现
有全资子公司，截至目前，发行人已确定首批进行装修升级的酒店为上海中星君亭店及合肥
银泰君亭店 2 家门店，实施主体分别为上海君亭和合肥君亭，除此外，发行人拟在未来 3
年内，根据旗下现有直营酒店的经营状况及装修折旧情况，确定其他 4 家酒店进行装修升级，
并由运营该 4 家酒店所对应的子公司进行建设实施。因此，发行人本次募集资金投资项目二
“现有酒店装修升级项目”不存在重大不确定性。
发行人目前主要采用“租赁直营+委托管理”的轻资产业务模式开展经营，直营酒店的
营业收入为公司的主要收入来源，故发行人本次募集资金投资项目采用租赁的方式与发行人
主营业务模式一致，具有合理性，对发行人未来生产经营不会产生重大不利影响。
四、结合项目一高端品牌的收入及占比、报告期内发行人现有高端品牌酒店经营情况，
包括但不限于业务毛利率、客房平均出租率、平均净房价、平均每间可供出租客房收入等
指标，说明与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存在差异的原因及合理性，项目一
效益测算是否合理、谨慎；说明项目二升级过程中是否对正常运营产生影响、相关效益测
算能否与现有经营业绩相区分并独立计算，与发行人前期升级项目及同行业公司升级项目
效益测算方法是否一致，结合关键参数及选取依据，进一步说明相关测算是否合理、谨慎。
（一）项目一相关测算与发行人报告期相关业务及同行业可比公司存在差异的原因及
合理性
项目一效益测算的核心参数为客房平均出租率、平均净房价（ADR）、平均每间可供出
租客房收入（RevPAR）及毛利率等指标。
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报告期内发行人直营酒店主要参数情况如下：
单位：元/间*夜
期间 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
客房平均出租率 53.83% 58.03% 49.89% 67.22%
平均净房价（ADR） 378.33 375.78 367.14 427.15
平均每间可供出租客房
收入（RevPAR）[注 1]
毛利率[注 2] 28.45% 27.00% 21.96% 33.76%
注 1：平均每间可供出租客房收入（元/间*夜）=出租率*平均净房价，故下文不进行重
复比较分析。
注 2：发行人毛利率为酒店运营业务毛利率。
（1）客房平均出租率
由于发行人 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均出租率受新冠疫情影响较大，而项目一参
数主要参考新冠疫情前 2019 年度出租率，并在开业前 2 年考虑新冠疫情的影响。
由于发行人新开业酒店通常存在 12-24 个月左右的出租率爬坡期，项目一测算出租率及
新冠疫情前 2019 年度发行人分成熟期及爬坡期直营酒店出租率情况具体如下：
数据 59.40% 70.55%
项目一参数 爬坡期（3 年） 成熟期
第一批酒店 55% 60% 68% 75%
爬坡期（2 年） 成熟期
第二批酒店及第三批酒店
注 1：基于谨慎性考虑，本次募投项目测算爬坡期统一定为 24 个月或 36 个月。
注 2：2019 年度发行人爬坡期出租率是以开业时间未满 24 个月的直营酒店汇总可供出
租房间数及汇总实际出租房间数计算其出租率，成熟期出租率则以满 24 个月的直营酒店相
关数据计算。
爬坡期内，发行人新冠疫情前 2019 年度爬坡期内直营酒店出租率为 59.40%。充分考虑
到新冠疫情持续的影响，发行人第一批酒店爬坡期测算延长至 3 年，并在第一年出租率同时
考虑发行人新冠疫情期间客房平均出租率的实际情况取值为 55%，第二年取值为 60%，第
三年考虑为 68%。
成熟期内，发行人新冠疫情前 2019 年度成熟期内直营酒店出租率为 70.55%，项目一取
值为 75%，略有提高，主要原因系①发行人本次募投项目高端品牌收入占比为 47.00%，相
比 2019 年度占比 16.09%大幅提升，而高端品牌新冠疫情前 2019 年度出租率水平 69.97%高
于中端品牌 66.84%；②项目全部建设完成后，考虑到公司上市后及收购君澜及景澜酒店后
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市场份额及品牌知名度快速提升对旗下酒店出租率的提升作用，主要包括：发行人现已跻身
全国前二十大酒店集团之一，君澜酒店产品系列布局覆盖全面优化，中端至高端、商旅至度
假、华东至全国主要区域，自有会员体系会员数量近 400 万人，与主流 OTA 平台、大协议
客户方面合作日益加深，酒店集团市场话语权提升；发行人制定了君亭、君澜、景澜三家的
会员体系融合方案，以建立集团的数据共享和分析体系，打通各业务的数据底层系统，实现
集团不同业务之间的高效链接；③参考同行业可比上市公司锦江酒店、首旅酒店出租率数据，
（2）平均净房价
由于发行人 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均净房价受新冠疫情影响较大，而项目一参
数主要参考新冠疫情前 2019 年度平均净房价，并在开业前 2 年考虑新冠疫情的影响及品牌
定价差异。
①第一批酒店
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T1 T2 T3-T10
杭州西湖项目 高端 510 530 550
杭州滨江项目 高端 510 530 550
无锡项目 高端 550 600 650
深圳宝安项目 中高端 630 640 660
杭州国际旅游学
中高端 460 480 500
院项目
北京项目 中高端 630 640 660
项目一第一批 6 家酒店中杭州西湖项目、杭州滨江项目定位为高端 Pagoda 品牌，无锡
项目为高端夜泊系列旅游度假品牌，其余三家为中高端君亭品牌。第一批项目在开业前两年
均考虑了新冠疫情对酒店房价的影响。
杭州西湖及杭州滨江项目房价定价主要参考了新冠疫情前发行人高端品牌酒店平均净
房价 562.91 元/间夜，并在前 2 年考虑新冠疫情的影响适度折价。
无锡项目为发行人夜泊系列旅游度假酒店，由于系发行人直营酒店在高端品牌度假领域
的创新项目，定价无同类型直营酒店历史数据参考，故主要参考了发行人夜泊系列管理酒店
夜泊秦淮*南京大戏院 2019 年度平均净房价 741.77 元/间夜并考虑地区差异折价，并在前 2
年考虑新冠疫情的影响。
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深圳宝安项目及北京项目为发行人在深圳、北京核心一线城市核心商务区的首次布局，
品牌定位为中高端，高于发行人原有中端直营酒店定价，考虑到地区溢价及品牌溢价，该两
家酒店其定价参考 2019 年度上海地区高端酒店平均净房价 646.90 元/间夜并在前 2 年考虑新
冠疫情的影响。
杭州国际旅游学院项目，品牌定位为中高端，该项目将借助高校学术氛围、资源开展市
场化运营以及酒店人才实践培训，与当地知名高校开展深入合作，为公司人才引进、规范化
培养等提供重要帮助。项目建成后，该酒店将作为公司国际文化旅游学院式酒店旗舰项目，
是具备特色的中高端商务酒店，亦是产品研发、技术创新、科技运用的前沿基地。此外，作
为君亭酒店与院校之间合作的典范，项目的成功打造有助于公司形成良好的品牌展示窗口，
给予目标客户更优质的服务体验，带来良好的市场口碑。该项目预计客源充足且消费接受价
格区间高，平均净房价相较于 2019 年度发行人杭州地区原有中端酒店平均房价 417.51 元/
间夜有所提高，主要是考虑到品牌升级。
②第二批酒店
第二批 4 家酒店均为高端 Pagoda 品牌，其房价参数具体如下：
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T2 T3 T4-T11
Pagoda1 高端 480 500 520
Pagoda2 高端 480 500 520
Pagoda3 高端 480 500 520
Pagoda4 高端 480 500 520
第二批酒店房价定价主要参考了新冠疫情前发行人高端品牌酒店平均净房价 562.91 元/
间夜，并在前 2 年考虑新冠疫情的影响适度折价。
③第三批酒店
第三批 4 家酒店均为中高端君亭品牌，其房价参数具体如下：
平均净房价（元/间夜）
项目名称 品牌定位
T3 T4 T5-T12
君亭 1 中高端 390 400 420
君亭 2 中高端 390 400 420
君亭 3 中高端 390 400 420
君亭 4 中高端 390 400 420
第三批酒店房价定价主要参考了新冠疫情前发行人中端品牌酒店平均净房价 407.48 元/
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间夜，考虑了中高端品牌升级影响，并在前 2 年考虑新冠疫情的影响适度折价。
项目一测算期内平均净房价 511.89 元/间夜仍高于新冠疫情前 2019 年度 427.15 元/间夜
的主要原因如下：
①发行人本次募投项目高端品牌收入占比为 47.00%，相比 2019 年度占比 16.09%大幅
提升，2019 年度高端品牌平均净房价 562.91 元/间夜，拉高项目一的平均净房价；
期间 项目一参数 2019 年度
高端品牌收入占比 47.00% 16.09%
②本次募投投资建设的中端品牌酒店投资城市新增北京、深圳等地核心商务区，该区域
净房价较发行人 2019 年度中端酒店主要分布地浙江等区域有较大程度提升；
③本次投资中端品牌酒店虽为中端，但产品定位有所升级，更接近中高端，因此定价有
所提高。
（3）毛利率
期间 项目一参数 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
毛利率 38.73% 28.45% 27.00% 21.96% 33.76%
模拟毛利率 1 33.88% 20.19% 18.85% 21.96% 33.76%
注：发行人因 2021 年起适用了新租赁准则，原计入成本的租金支出部分调整至财务费
用中租赁负债利息支出核算，因此其模拟毛利率 1=（营业收入-营业成本-租赁负债利息支出）
/营业收入。
项目一测算期内毛利率高于发行人新冠疫情前 2019 年度酒店运营业务毛利率 33.76%，
主要系发行人项目测算适用了新租赁准则，部分原计入成本的租金支出调整至财务费用中租
赁负债利息支出核算，按同口径调整后的项目一测算期内模拟毛利率与新冠疫情前 2019 年
度发行人毛利率相当。
项目一测算期内毛利率及模拟毛利率均高于 2020 年度、2021 年度及 2022 年 1-9 月毛
利率，主要系 2020 年度、2021 年度及 2022 年 1-9 月毛利率受新冠疫情影响而下降明显，
项目一测算期较长，毛利率与其可比性较低。
由于发行人及同行业可比上市公司 2020 年至 2022 年 1-9 月客房平均出租率受新冠疫情
影响较大，因此仅比较 2019 年数据。
项目一效益测算的核心参数与报告期内发行人同行业可比上市公司主要参数对比情况
如下：
单位：元/间*夜
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锦江酒店-2020 年非
指标 项目一参数 锦江酒店 2019 年度 公开发行募投项目
测算
客房平均出租率 72.96% 77.94% 不适用
平均净房价（ADR） 511.89 260.07 不适用
平均每间可供出租客
房收入（RevPAR）
模拟毛利率 2 28.08% 38.96% 不适用
首旅酒店-2021 年非
指标 项目一参数 首旅酒店-2019 年度 公开发行募投项目
测算
客房平均出租率 72.96% 74.2% 新签约中端酒店
平均净房价（ADR） 511.89 337 RevPAR：393.56；
新签约中高端酒店
平均每间可供出租客
房收入（RevPAR）
模拟毛利率 2 28.08% 28.69% 未披露
注 1：平均每间可供出租客房收入（元/间*夜）=出租率*平均净房价，故不重复比较分
析。
注 2：项目一参数为项目测算期内平均值；
注 3：锦江酒店出租率及房价数据取自其中端品牌，首旅酒店出租率及房价数据取自其
中高端品牌直营酒店；
注 4：2019 年因锦江酒店及首旅酒店未适用新收入准则且将客房成本等计入销售费用而
毛利率不可比，故按模拟毛利率=（营业收入-营业成本-销售费用）/营业收入；
注 5：项目一测算因 2021 年适用了新租赁准则，原计入成本的租金支出部分调整至财
务费用中租赁负债利息支出核算，因此其模拟毛利率 2=（营业收入-营业成本-销售费用-租
赁负债利息支出）/营业收入。注 6：锦江酒店 2020 年度非公开发行募投项目为装修升级项
目，仅与发行人项目二比较；首旅酒店 2021 年度非公开发行项募投项目为酒店扩张及装修
升级项目，其中酒店扩张部分与发行人项目一比较，装修升级部分与项目二比较。
项目一测算期内客房平均出租率及前三年客房出租率均低于锦江酒店、首旅酒店 2019
年度水平及其相关类似募投项目测算水平，此外锦江酒店、首旅酒店相关项目测算的出租率
同样略高于其 2019 年经营水平，发行人测算相对谨慎。
项目一测算期内平均净房价高于锦江酒店及首旅酒店 2019 年水平，主要系发行人品牌
定位高于两家可比上市公司及发行人高端品牌占比较高，但 RevPAR 低于首旅酒店相关类似
募投项目水平，测算相对谨慎。
项目一测算期模拟毛利率 32.93%低于锦江酒店 2019 年度水平 38.96%，但与首旅酒店
的 28.69%相当，测算相对谨慎。
综上，发行人项目一的相关测算方法及主要测算参数与发行人报告期相关业务及同行业
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可比公司无重大差异，发行人充分考虑了历史经营数据、同行业可比公司情况、新冠疫情等
影响，相关测算谨慎、合理。
（二）项目二升级过程中是否对正常运营产生影响、相关效益测算能否与现有经营业
绩相区分并独立计算，与发行人前期升级项目及同行业公司升级项目效益测算方法是否一
致，结合关键参数及选取依据，进一步说明相关测算是否合理、谨慎
为减少对发行人现有酒店运营影响，项目二计划三年分三批升级 6 家酒店，各家酒店升
级采取轮作装修，即一半客房营业一半客房装修，装修完成后正常营业，剩余一半客房轮作
装修，因此最大限度保障了升级酒店的正常运营。对发行人而言，项目二总体相当于每年停
业装修一家酒店，对发行人正常经营影响较小。
由于项目二第一批酒店中上海中星君亭酒店目前仍作为上海入境人员防疫隔离酒店，发
行人后续将视疫情防控变化情况，预计 2023 年 1 月退出防疫隔离业务消杀对外重新营业后
启动轮作升级装修计划，预计不会对该酒店正常经营造成重大不利影响。
项目二相关收益、成本费用均采用增量效益测算，即不考虑原有酒店正常经营的收入成
本费用，只考虑装修升级带来的 RevPAR 提升等对应的增量收入以及装修升级形成的增量资
产折旧摊销等成本费用，从而谨慎客观反映装修升级带来的增量效益，因此与现有经营业绩
可明显区分且可独立计算。
发行人前期升级项目未编制效益测算，故未进行比较。
经查询，
锦江酒店 2020 年非公开发行及首旅酒店 2021 年非公开发行相关公开披露信息，
具体披露如下：
是否与发行人项目
期间 测算方法描述
二测算方法一致
本次募投项目对 181 家酒店根据其具体情况分别进
锦江酒店 行了预测，最后将 181 家门店的测算结果进行累加 是
计算增量效益
合同期内改造酒店和高端存量改造酒店属于存量改
首旅酒店 是
造类型，以 RevPAR 的增量作为具体测算依据
综上，发行人项目二与同行业上市公司升级项目效益测算方法一致。
由于项目二升级为在相关酒店半正常运营情况下进行轮作升级，因此项目二相关测算核
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心参数为以 2021 年相关现有酒店经营情况作为基础，考虑装修升级对房价的提升，测算相
关增量收益，稳定期相关指标以新冠疫情前 2019 年度作为参考，具体如下：
（1）第一批酒店
单位：元/间*夜
上海中星君亭 测算期
酒店 T1 T2 T3-T10
客房平均出租率 93.00% 85% 88% 90% 95.39%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出
租客房收入 384.31 425 484 495 633.83
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 99.69 110.69 不适用
合肥君亭酒店 2021 年 T1 T2 T3-T10 2019 年度
客房平均出租率 66.55% 67% 78% 80% 88.38%
平均净房价 395.92 395 400 400 408.88
RevPAR 263.47 264.65 312.00 320.00 361.39
增量 RevPAR 不适用 - 48.53 56.53 不适用
注 1：增量 RevPAR 以测算期内数据减去 2021 年数据，下同；
注 2：T1 因实际正常运营的客房数量只有 1/2，因此产生的增量 RevPAR 为 0，下同。
（2）第二批酒店
单位：元/间*夜
测算期
项目三及项目四 2021 年度 2019 年度
T2 T3 T4-T11
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出
租客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
注：由于第二批酒店及第三批酒店尚未具体明确，因此取值为剔除第一批酒店后的直营
酒店指标，下同。
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（3）第三批酒店
单位：元/间*夜
测算期
项目五及项目六 2021 年度 2019 年度
T3 T4 T5-T12
客房平均出租率 54.03% 54% 58% 63% 62.98%
平均净房价
（ADR）
平均每间可供出
租客房收入 215.72 210.60 232.00 252.00 259.58
（RevPAR）
增量 RevPAR 不适用 - 16.28 36.28 不适用
项目二测算期内前三年内充分考虑了新冠疫情影响下公司酒店实际经营数据，故主要参
考 2021 年运营数据。稳定期数据参考新冠疫情前 2019 年数据且未进行上浮主要系基于谨慎
性考虑，相关酒店为运营期较长的现有酒店，装修升级的目的主要系使其出租率及房价保持
在新冠疫情前的正常水平。
（4）增量 RevPAR 与同行业上市公司相关类似项目的比较
公司名称 相关项目增量 RevPAR（元/间*夜）
锦江酒店
三年 RevPAR 分别为 233.22、252.03、263.16
中高端酒店（和颐/璞隐） ：103.51
首旅酒店
中端酒店（商旅/精选） ：90.57
发行人 63.28
注：锦江酒店 2020 年度非公开发行项目中酒店装修升级项目主要为经济型酒店升级为
中端酒店，其未具体披露相关增量 RevPAR，因此选择其发行前一年度 2019 年度数据与其
募投项目测算数据比较；首旅酒店数据取自其 2021 年度非公开发行中合同期内存量酒店装
修升级项目。
发行人项目二增量 RevPAR 测算相对谨慎，低于锦江酒店、首旅酒店近年相关类似项目
参数。
综上，发行人项目二的相关测算方法及主要测算参数与发行人报告期相关业务及同行业
可比公司无重大差异，发行人充分考虑了历史经营数据、同行业可比公司情况、新冠疫情等
影响，相关测算谨慎、合理。
五、结合本次募投项目新增固定资产及无形资产的金额、折旧摊销政策以及募投项目
效益测算情况等，量化分析本次募投项目折旧或摊销对发行人未来经营业绩的影响。
（一）本次募投项目新增固定资产及无形资产情况
本次募投项目新增的长期资产主要包括固定资产及使用权资产及长期待摊费用，不涉及
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新增无形资产。
本次募投项目中项目一新增固定资产 2,630.88 万元，
项目二新增固定资产 1,123.71 万元，
合计新增固定资产 3,754.59 万元。
本次募投项目新增固定资产包括家具及电子设备，其中家具及电子设备残值 5%，摊销
年限 5 年，与发行人现有会计政策一致。
本次募投项目测算期内相关固定资产折旧情况具体如下：
单位：万元
期间 T1 年 T2 年 T3 年 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年 合计
项目一 89.13 322.51 503.16 593.52 462.15 323.41 143.02 62.45 - - - - 2,499.34
项目二 52.88 148.56 234.17 245.50 190.09 120.83 56.62 18.87 - - - - 1,067.52
合计 142.01 471.07 737.33 839.02 652.24 444.24 199.64 81.32 - - - - 3,566.86
由于发行人适用新租赁准则，租赁期内相关长期租金形成使用权资产。项目一新增使用
权资产 73,729.42 万元，项目二为现有酒店装修升级故不涉及新增使用权资产。
本次募投项目新增使用权资产摊销年限统一按单店测算期 10 年计算，发行人现有会计
政策为根据实际租赁合同期限计算，发行人新建酒店租赁期一般在 10-20 年不等，发行人本
次募投项目测算基于谨慎性原则统一按 10 年折旧计算。
本次募投项目测算期内相关使用权资产折旧情况具体如下：
单位：万元
期间 T1 年 T2 年 T3 年 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年 合计
项目一 1,481.47 4,950.33 6,607.98 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 3,455.17 1,937.40 73,729.42
发行人建设直营酒店的装修工程在竣工后转为长期待摊费用。本次募投项目中项目一新
增长期待摊费用 31,387.65 万元，项目二新增长期待摊费用 3,916.29 万元，合计新增长期待
摊费用 35,303.94 万元。
本次募投项目新增长期待摊费用摊销政策为受益期与租赁期孰短，与发行人现有会计政
策一致，本次募投项目新增长期待摊费用受益期为 8 年，租赁期为 10 年，故确定为 8 年。
本次募投项目测算期内相关长期待摊费用情况具体如下：
单位：万元
期间 T1 年 T2 年 T3 年 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年 合计
项目一 568.40 2,033.87 3,101.96 3,923.46 3,923.46 3,923.46 3,923.46 3,923.46 3,355.05 1,889.58 821.50 - 31,387.65
项目二 78.49 241.38 407.65 489.54 489.54 489.54 489.54 489.54 411.04 248.16 81.89 - 3,916.29
合计 646.89 2,275.25 3,509.61 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 3,766.09 2,137.74 903.39 - 35,303.94
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（二）本次募投项目折旧或摊销对发行人未来经营业绩的影响
本次募投项目建设期为 3 年，项目测算期内相关折旧摊销具体情况及对未来经营业绩影响具体如下：
单位：万元
期间 T1 T2 T3 T4 年 T5 年 T6 年 T7 年 T8 年 T9 年 T10 年 T11 年 T12 年
固定资产折旧 142.01 471.07 737.33 839.02 652.24 444.24 199.64 81.32 - - - -
使用权资产折旧 1,481.47 4,950.33 6,607.98 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 7,899.58 3,455.17 1,937.40
长期待摊费用摊销 646.89 2,275.25 3,509.61 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 4,413.00 3,766.09 2,137.74 903.39 -
募投项目折旧摊销金额小计 2,270.37 7,696.65 10,854.92 13,151.60 12,964.82 12,756.82 12,512.22 12,393.90 11,665.67 10,037.32 4,358.56 1,937.40
发行人现有营业收入[注 1] 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06 27,751.06
募投项目新增营业收入 4,394.91 18,694.67 30,847.36 41,143.43 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 42,872.24 22,098.66 11,341.24
营业收入合计 32,145.97 46,445.73 58,598.42 68,894.49 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 70,623.30 49,849.72 39,092.30
折旧摊销占预计营业收入比
重
发行人现有净利润[注 1] 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64 3,411.64
募投项目新增净利润 -4,348.69 144.06 3,180.52 6,891.94 7,599.56 7,719.03 8,140.31 8,482.19 9,294.31 10,796.98 5,788.69 3,189.50
净利润合计 -937.05 3,555.70 6,592.16 10,303.58 11,011.20 11,130.67 11,551.95 11,893.83 12,705.95 14,208.62 9,200.33 6,601.14
折旧摊销占预计净利润比重 -242.29% 216.46% 164.66% 127.64% 117.74% 114.61% 108.31% 104.20% 91.81% 70.64% 47.37% 29.35%
注 1：发行人现有营业收入及净利润取自其 2021 年度合并报表数据；
注 2：上述假设仅为测算本次募投项目相关折旧或摊销对公司未来经营业绩的影响不代表公司对未来盈利情况的承诺，也不代表公司对未来经营情
况及趋势的判断。投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。
本次募投项目折旧摊销支出相对固定，预测期收入完全可以覆盖且安全边际较高，但若收入预测与实际实现收入出现较大不利偏差时，折旧摊销支
出金额由于较公司现有业绩规模相对较大，将出现折旧摊销支出影响公司盈利能力的情形。
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六、本次募投项目目前进展情况，结合投资测算中的前次投资费用，说明是否存在置
换董事会前投入、董事会决议日前资金投入的情形。
（一）本次募投项目实施进展
截至 2022 年 9 月 30 日，发行人本次募投项目实施进展情况具体如下：
单位：万元
拟使用募集 实际已投入
投资项目 项目总投资 项目建设进度
资金 投资金额
已启动第一批六家
酒店中的 2 家酒店
新增直营酒店投资开发 设计及装修前期工
项目 作，其余项目正在
规划或选址中
现有酒店装修升级项目 5,359.70 5,300.00 - 尚未启动
合计 51,774.92 51,700.00 800.65 -
（二）本次募投项目不存在置换董事会前投入及董事会决议日前资金投入的情形
本次募投项目具体实施及资金投入均在本次发行董事会即 2022 年 6 月 6 日以后进行，
不存在董事会前投入及置换董事会决议日前资金投入的情形。
截至本回复出具日，本次募投项目暂不涉及前期投资费用支出的情形。
七、结合酒店行业发展情况、君澜酒店及景澜酒店最近一年及一期主要财务数据、最
近一年及一期新签受托管理项目数量、基本管理收入及增长率情况、前次资产评估预测主
要参数等，说明实际经营情况与前次评估测试参数是否存在较大差异，如是，相关参数设
置是否合理，是否考虑其持续经营风险，并说明是否存在大额商誉减值风险，商誉减值计
提是否充分。
（一）酒店行业发展情况
中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒店和豪华型
酒店的消费转移影响，近年来保持快速发展态势，成为酒店市场中坚力量。一方面，中国经
济快速发展，我国居民收入水平显著上涨。国家统计局数据显示，2010 年至 2021 年，我国
居民可支配收入由 12,520 元增长至 35,128 元，复合增长率高达 9.83%，收入水平的上涨支
撑起了国内强大的消费市场，同时也塑造了一批又一批的新兴中产阶级。中高端酒店行业以
中产阶级为主要目标群体，伴随着国内中产阶级的崛起，其市场规模不断扩大。安永分析指
出，过去十年，我国中产阶级迅速扩大，预计到 2027 年，超过全球四分之一的中产阶级将
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诞生于中国。此外，伴随着收入水平的上涨，居民消费结构发生显著变化，居民消费支出逐
步向生活服务消费方向倾斜，对于生活品质的要求越来越高，这也为中高端酒店的发展提供
了良好的契机。
另一方面，经济型酒店和豪华型酒店的消费转移进一步推动了中高端酒店市场的发展。
豪华酒店受国家限制“三公”消费和“中央八项规定”等政策影响，消费需求有所萎缩，同时叠
加运营成本上涨等其他因素的困扰，发展速度和规模增长速度明显降低。而经济型酒店市场
发展亦面临新的困境，整体红利时代一去不复返。近年来，越来越多外来者开始涌入经济型
酒店领域，市场竞争加剧，此外叠加人工租金能耗等综合成本的不断上涨以及下游消费者需
求的变化，行业面临新的瓶颈。
数据来源：中国饭店协会
上述背景下，我国中高端酒店市场快速发展。近年来，中高端酒店以合理的价格、舒适
的住宿体验、满意的服务以及丰富的产品体系受到了越来越多消费者的青睐。根据中国饭店
协会统计数据，2014 年开始，国内中端连锁酒店规模快速增长，庞大的中产阶级群体及中
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产阶级比重提升，消费升级及高端转移，头部连锁酒店集团资源倾向快捷酒店等众多因素推
动我国中端连锁酒店增长。
数据来源：中国饭店协会
随着社会的进步，顾客的需求已经发生了深刻的变化，人们已经不再满足于同质化、标
准化的服务，他们越来越关心自我、个性，希望得到专属的服务体验。此外，不同群体间需
求痛点明显不同，如银发一族健康意识更强，追求多层次的健康服务和精神文化需要；中等
收入群体对酒店业的服务、体验以及品牌要求越来越高；亲子家庭在酒店消费场景中更为重
视安全以及品质；千禧一代崇尚个性、追求潮流时尚等。
上述背景下，酒店行业逐步向“个性化”
、“多样化”方向发展。一方面，各大酒店需充
分提高服务水平和能力。规范常规的服务只能满足大众的普通需求，而顾客的特别、个性需
求只有通过酒店的个性化服务才能达到，各大酒店需要充分围绕客人的喜好、特点、习惯以
及习俗，打造具有个性化的设计和服务。此外，不同细分群体间的需求痛点亦需要各大酒店
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经营者进一步做好市场细分，通过形态创新、功能叠加等方式进行场景重构，加快创新步伐。
未来，酒店的业务形态越趋多元化，通过多元化配套设施产品、专属场景打造等方式，逐步
从最核心的住宿及过夜市场延伸到了休闲、娱乐、社交等领域。
科学技术正快速融进酒店行业，为酒店运营方带来诸多便利，同时也为消费者提供了更
加新颖、舒适、高效的服务体验。我国酒店行业从人工时代逐步向计算机化、数智化、智慧
化等方向持续演替。疫情期间产生了庞大的非接触服务需求，从而加速了酒店产业的数智化
进程，酒店机器人等被大量应用到了相关服务环节之中，未来酒店行业的数智化、智慧化发
展进程仍将延续。对于酒店管理者来说，先进信息技术手段的应用给予了他们极大的便利。
在营销方面，酒店经营者可通过数据采集手段，合法获取客户信息，合规分析客户行为，从
而输出高精度的用户画像，制定系统化营销策略，实现全生命周期管理。在管理方面，借助
先进的管理软件以及系统，各大酒店集团可高效应付快速扩张所带来的管理成本上涨、难度
加大等问题，极大地协调各方资源，充分实行精细管理，为酒店良好发展奠定基础。对于酒
店消费群体来说，数智化发展能够为他们带来更优质的服务。借助数智化应用，酒店客房可
实现手机端预订，刷脸办理入住，智能机器人服务，智能门锁，智能客房，手机一键退房等
功能，全流程覆盖住前、住中、住后，体验到更快捷的流程服务以及更富科技感、新颖的居
住体验。
我国酒店行业结构分散，连锁化率有待提升。连锁化经营是酒店重要的扩张模式之一，
根据中国饭店协会的统计，截至 2022 年 1 月 1 日，全国酒店业设施 25.2 万家中，共计 2,147
个连锁酒店品牌，酒店连锁化率 35%，参照海外发达国家酒店品牌 60%以上的连锁化率，
我国酒店品牌集中化的发展空间较大。
目前，酒店集团是我国酒店行业的主要参与者，各大品牌企业可围绕自身定位大力开展
经营活动。未来，随着旅游出行市场、商务出行市场需求的稳步恢复、国家政策的支持以及
我国居民收入水平的上涨，行业内龙头企业将凭借自身的市场知名度、认可度，项目开发管
理经验以及科学的运营管理流程，逐步确定核心竞争优势，加快资源整合，进一步扩大市场
占有率。
（二）君澜酒店及景澜酒店最近一年及一期主要财务数据、最近一年及一期新签受托
管理项目数量、基本管理收入及增长率情况、前次资产评估预测主要参数等，说明实际经
营情况与前次评估测试参数是否存在较大差异，如是，相关参数设置是否合理，是否考虑
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其持续经营风险，并说明是否存在大额商誉减值风险，商誉减值计提是否充分
（1）君澜酒店最近一年及一期主要财务数据与前次评估测试参数比较情况
君澜酒店 评估预测 变动金额 变动幅度
项目
① ② ③=①-② ④=③/②
营业收入（万元）
其中：2021 年度 6,550.56 6,265.11 285.45 4.56%
营业成本（万元）
其中：2021 年度 2,088.26 1,981.59 106.67 5.38%
期间费用（万元）
其中：2021 年度 2,641.00 2,660.25 -19.25 -0.72%
净利润（万元）
其中：2021 年度 1,562.64 1,288.27 274.37 21.30%
注 1：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3。
注 2：前次收购时，公司分别收购了君澜酒店 79%股权以及“君澜”系列商标。由于收
购后公司仍在进行产品矩阵及相互定位差异性的调整，短期内暂无计划或安排向君澜酒店收
取相关商标使用费。前次资产评估时，评估假设系按照预测期君澜酒店按市场公允价支付商
标使用费后可以持续使用该商标，故此处将评估预测的商标使用费予以扣除后进行比对。
①2021 年度，君澜酒店总体经营情况与前次评估预测不存在重大差异，且整体盈利情
况高于评估预测。
②2022 年 1-9 月，君澜酒店总体经营情况与前次评估预测的差异分析情况
（i）营业收入：2022 年 1-9 月君澜酒店实现营业收入 5,126.27 万元，与前次评估预测
的营业收入基本一致；
（ii）营业成本：2022 年 1-9 月君澜酒店发生营业成本 1,671.08 万元，与调整后的前次
评估预测数据无重大差异；
（iii）期间费用：2022 年 1-9 月君澜酒店发生期间费用 1,692.08 万元，较前次评估预
测的期间费用下降 19.28%，主要系由于 2022 年 1-9 月经营情况不及预期，故人员投入较原
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预测情况有所减少，且由于疫情影响，差旅费、广告费、市场宣传费均较预测有所下降，
使得实际发生的期间费用较预测有所降低。
上述经营数据差异总体导致君澜酒店 2022 年 1-9 月净利润为 1,366.81 万元，较调整后
的前次评估预测净利润上升 19.38%。
（2）景澜酒店最近一年及一期主要财务数据与前次评估测试参数比较情况
景澜酒店 评估预测 变动金额 变动幅度
项目
① ② ③=①-② ④=③/②
营业收入（万元）
其中：2021 年度 1,823.06 1,897.89 -74.83 -3.94%
营业成本（万元）
其中：2021 年度 1,252.32 1,271.71 -19.39 -1.52%
期间费用（万元）
其中：2021 年度 799.22 726.21 73.01 10.05%
净利润（万元）
其中：2021 年度 -245.16 -93.37 -151.79 -[注 2]
注 1：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3。
注 2：由于 2021 年度、2022 年 1-9 月的净利润的评估预测数为负数，因此此处不列示
变动幅度。
①2021 年度，景澜酒店营业收入及营业成本实际发生情况与前次评估预测无重大差异，
但期间费用实际发生高于评估预测数据，主要原因系 2021 年末管理层年终奖励金额高于评
估预测，故最终净利润低于评估预测数据。
②2022 年 1-9 月，景澜酒店总体经营情况与前次评估预测的差异分析情况
（i）营业收入：2022 年 1-9 月景澜酒店实现营业收入 1,893.67 万元，较前次评估预测
的营业收入下降 6.96%，无重大差异，主要是委托管理酒店基本管理收入和品牌管理收入
下降所致。基本管理收入和品牌管理收入系根据委托管理酒店的营业收入的一定比例进行
收取，2022 年由于疫情影响，委托管理酒店的经营情况受到一定影响，使得可收取的基本
管理收入和品牌管理收入较预测下降 77.82 万元；同时，受疫情影响，景澜酒店的直营酒店
以及其委托管理酒店的出租率下降，使得房务收入及预订服务收入较预测下降 88.01 万元。
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（ii）营业成本：2022 年 1-9 月景澜酒店发生营业成本 1,058.96 万元，较前次评估预测
的营业成本下降 23.19%，主要系由于房务收入及预定服务收入下降导致房务成本及预定服
务成本下降 30.36 万元；另外，评估预测的人员成本中包含了项目储备人员，但由于上半年
经营情况不及预期，相关人员成本未发生，使得人员成本较评估预测下降 179.10 万元；
（iii）期间费用：2022 年 1-9 月景澜酒店发生期间费用 587.54 万元，较前次评估预测
的期间费用下降 10.48%，主要系由于上半年经营情况不及预期，故人员投入较原预测情况
有所减少，且由于疫情影响，差旅费、市场营销费均 较预测有所下降，使得实际发生的期
间费用较预测有所降低。
上述经营数据差异总体导致景澜酒店 2022 年 1-9 月净利润为 255.90 万元，高于前次评
估预测的净利润。
综上所述，君澜酒店 2021 年及 2022 年 1-9 月净利润均高于评估预测。景澜酒店 2021
年第四季度因受到新冠肺炎疫情影响，故全年净利润低于评估预测，但 2022 年 1-9 月由于
公司有效的成本管理，实际发生的营业成本及期间费用低于评估预测，故最终整体净利润水
平高于评估预测。
率情况与前次评估测试参数比较情况
（1）君澜酒店最近一年及一期新签受托管理项目数量情况、基本管理收入及增长率情
况与前次评估测试参数比较情况
项目 君澜酒店 评估预测 变动幅度
新签受托管理项目数量（个）
其中：2021 年度 48 41 17.07%
基本管理收入（万元）[注 1]
其中：2021 年度 2,534.11 2,631.26 -3.69%
基本管理收入增长率 22.18% 25.00% -2.82%
注 1：基本管理收入是指受托管理酒店开业后，向受托管理酒店收取的在协定成本控制
范围内约定的基本管理费用，上述费用包括酒店品牌、商标使用费、管理费用和服务费用等。
注 2：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3。
君澜酒店基本管理收入主要系根据受托管理酒店的营业收入的一定比例进行收取，少
量受托管理酒店按照定额收取。2021 年度基本管理收入与评估预测数据不存在重大差异；
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后受托管理酒店的经营情况大幅回升，最终 2022 年 1-9 月基本管理收入与评估预测数据不
存在重大差异，基本管理收入增长率略低于预测情况。
（2）景澜酒店最近一年及一期新签受托管理项目数量情况、基本管理收入及增长率情
况与前次评估测试参数比较情况
项目 景澜酒店 评估预测 变动幅度
新签受托管理项目数量（个）
其中：2021 年度 12 14 -14.29%
基本管理收入（万元）[注 1]
其中：2021 年度 300.66 406.38 -26.02%
基本管理收入增长率 24.97% 25.00% -0.03%
注 1：基本管理收入是指受托管理酒店开业后，向受托管理酒店收取的在协定成本控制
范围内约定的基本管理费用，上述费用包括酒店品牌、商标使用费、管理费用和服务费用等。
注 2：2022 年 1-9 月评估预测数据=2022 全年评估预测数据/4*3。
景澜酒店服务的委托管理酒店主要集中在浙江区域，其基本管理收入主要系根据受托管
理酒店营业收入的一定比例进行收取，2021 年第四季度及 2022 年上半年由于浙江区域疫情
影响，受托管理酒店的经营情况受到一定影响，使得可收取的基本管理收入低于预测，但由
于第三季度疫情平复后受托管理酒店的经营情况有所回升，故基本管理收入增长率与预测情
况基本一致。
综上所述，君澜酒店及景澜酒店基本管理收入及增长率均低于评估预测，主要系由于
着疫情影响的逐渐消除，国家多部门多重政策利好的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场
迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，2022 年 1-9 月整体经营情况已超过评估预测的水平。
截至 2022 年 9 月 30 日，收购君澜酒店及景澜酒店形成的商誉基本情如下：
单位：万元
项目 2022 年 9 月 30 日
浙江君澜酒店管理有限公司 6,709.00
景澜酒店投资管理有限公司 990.89
合计 7,699.89
公司对截至 2022 年 9 月 30 日的商誉减值情况进行了测试。在商誉减值测试时涉及的
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主要参数指标为收入、成本、费用、折现率。收入、成本及费用的预测值参照各家公司 2022
年 1-9 月的实际经营情况及历史增长率情况确定，同时考虑了短期内疫情的影响。折现率
采用税前的加权平均资本成本（即 WACC）确定，采用国债的到期收益率作为无风险利率；
通过查找可比上市公司，采用剔除财务杠杆系数的调整后β值取简单平均数；根据对关键
人员的依赖程度、公司规模、市场竞争程度等项目的评估，考虑相关权重和风险值后计算
得出企业特有风险回报率。具体测试结果如下：
单位：万元
公司 项目 2022 年 9 月 30 日
商誉所在资产组可回收价值 17,622.00
浙江君澜酒店管理有限公司 含 100%商誉的资产组账面金额 8,580.31
商誉是否减值 否
商誉所在资产组可回收价值 2,842.00
景澜酒店投资管理有限公司 含 100%商誉的资产组账面金额 2,274.07
商誉是否减值 否
经测试，截至 2022 年 9 月 30 日，君澜酒店及景澜酒店所处市场环境未发生重大变化、
经营状况良好，不存在减值情况，亦不存在大额商誉减值风险。
八、截至目前前次募投项目中的中高端酒店设计开发项目及综合管理平台建设项目建
设进度及募集资金使用进度，募投项目的实施环境是否发生了重大不利变化，是否对本次
募投项目的实施存在重大不利影响。
（一）前次募投项目实施进展
截至 2022 年 9 月 30 日，发行人前次募投项目实施进展情况具体如下：
单位：万元
承诺募集资金 实际投入募集
投资项目 实施进展
投资总额 资金总额
中高端酒店设计开发项 成都项目尚未完成竣工决算，待
目 完成决算后支付
收购浙江君澜酒店管理
有限公司 79%股权、景
澜酒店投资管理有限公 14,000.00 14,000.00 股权及商标权属变更已完成
司 70%股权以及“君澜”
系列商标项目
综合管理平台建设项目 417.08 190.67 项目仍处于建设期，正在建设中
合计 18,875.34 18,530.83
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（二）募投项目的实施环境未发生重大不利变化，不会对本次募投项目的实施存在重
大不利影响
尽管当前持续受到新冠疫情的影响，公司所处的酒店行业特别是中高端酒店行业外部需
求环境长期持续向好，居民商旅出行快速发展趋势不变。在新冠疫情常态化的背景下，随着
疫情防控的科学化及疫苗、特效药的逐渐普及，预计我国旅游业中长期仍将保持稳步的回升
趋势。2022 年上半年，国内旅游总人次 14.55 亿，比上年下降 22.2%。分季度看，其中一季
度国内旅游人次 8.30 亿，同比下降 19.0%；二季度国内旅游人次 6.25 亿，同比下降 26.2%。
国内旅游收入（旅游总消费）1.17 万亿元，比上年下降 28.2%。2022 年我国国内旅游呈现
以下几个特点：一是年初平稳开局，二季度受疫情影响较大。2 月中旬开始，国内多地暴发
疫情，打乱旅游市场复苏节奏，旅游人次、旅游收入等核心数据骤降。二是端午节假期旅游
探底回升。进入 5 月份，随着文化和旅游部制定印发《关于加强疫情防控科学精准实施跨省
旅游“熔断”机制的通知》
，将跨省团队旅游“熔断”区域进一步精准到县（区）域，我国
国内旅游市场逐渐复苏。自端午中远程旅游市场出现拐点以来，国内旅游市场保持本地、周
边游加速复苏，长线游企稳回升的发展态势。
特别是 3 月份爆发上海疫情，商旅活动再次遭到大幅度限制。2022 年上半年，公司实现营
业收入 14,046.90 万元，比上年同期减少 4.08%；实现营业利润 1,718.12 万元，比上年同期
下降 45.31%。实现归属于上市公司股东的净利润 1,472.81 万元，比上年同期下降 43.77%。
实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,219.30 万元，比上年同期下降
境内外新冠疫情反复传播，隔离、交通管制等疫情管控措施使得公司 2022 年上半年经
营业绩受到了一定程度的影响，随着 6 月份上海解封及经营情况回暖，经营业绩逐步有所恢
复。尽管公司为应对新冠疫情采取了一系列措施，但境内外新冠疫情的发展存在一定不确定
性，公司未来仍存在业绩下滑的风险。
年中秋节假期，中国国内旅游出游 7,340.9 万人次，按可比口径恢复至 2019 年同期的 72.6%；
实现国内旅游收入 286.8 亿元人民币，恢复至 2019 年同期的 60.6%。随着疫情好转以及国
内经济逐步复苏带动居民消费整体回暖，旅游人次与收入有望实现边际改善。国内旅游业疫
后的发展可期，长期有望重回增长轨道。疫情前，我国旅游业仍处于发展黄金期，长期来看，
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伴随着全球疫情形势逐步缓和、国内城镇化率提高、基础设施的完善以及消费升级的大趋势，
中金公司研究所预计在疫情的不确定性下，本地周边游复苏好于异地跨省游，但中长期随着
疫情边际好转，建议关注跨省游复苏弹性；同时认为消费升级和产品提质大趋势不改；旅游
人次会在疫情恢复后，有望重回 10%增长率的上升轨道；中长期而言，随着常态化疫情防
控机制的逐步完善、防控举措边际优化（入境隔离管控时间由“14+7”调整为“7+3”、通信行
程卡取消“星号”标记等）和新冠疫苗接种的持续推进，疫情好转和防控优化的大趋势明晰，
行业有望迎来明显复苏。
中长期来看，根据中国旅游研究院预计，综合考虑宏观经济、疫情影响和市场因素，预
计 2022 年国内旅游人数 39.80 亿人次，国内旅游收入 3.81 万亿元，同比分别增长 16%和 27%，
分别恢复至 2019 年同期水平近七成。预计出入境旅游人数同比增长达 2 成，恢复至 2019
年的 2-3 成。此外，柏林国际旅游交易会（ITB Berlin）依据德国市场调查机构斯塔蒂斯塔
（Statista）的移动市场展望（MMO）发布了未来全球旅游市场预测。预测显示，2023 年以
后全球旅游业将全面复苏，到 2025 年将比 2019 年增长 23%左右，从而创历史新高。
根据携程商旅数据，中国作为目前世界上最大的商务旅行市场，其商旅支出规模在疫情
前一直保持着稳定增长的态势，从 2013 年的 2,243 亿美元增长至 2019 年的 4,007 亿美元，
CAGR 达 10.2%。根据 GBTA（全球商务旅行协会）2021 年 11 月发布的数据，预计随着疫
情形式好转、商旅活动逐步恢复，中国商务旅行市场有望在 2024 年恢复至 2019 年水平，
步开放，中国商旅市场有望在发挥国内市场动能的基础上获得全球的增量空间，在疫情好转
后迎来发展机遇。
发行人所处行业的上游行业包括酒店物业租赁市场、装修工程市场等，总体供给相对稳
定，供应量充足，供应价格稳中有降。近年来，受市场宏观调控影响，酒店物业供应充足，
大量单体酒店因新冠疫情经营不善而选择退出或被并购连锁，较多优质物业进入市场。装修
工程方面，受原材料价格上涨影响，装修原材料价格有所上涨，但由于房地产市场下行，装
修工程领域竞争日趋激烈，总体供应充足，价格相对稳定。
从酒店行业总体竞争格局来看，近年来行业供给和行业需求增速相对接近，行业总体竞
争格局呈现充分竞争的局面。目前，酒店集团占据了酒店行业主要份额，以中国饭店协会公
布的已开业酒店房间数这一市场规模指标来看，我国酒店集团前 10 强占据了超过 65%的市
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场份额，特别是锦江国际、首旅如家、华住等行业龙头企业已经具备一定行业垄断竞争地位。
发行人所处的细分行业即中高端酒店领域，目前下游需求保持快速增长，行业供给规模
和行业供给价格仍处在上探阶段。从竞争参与者角度来看，竞争者规模和行业集中度相对经
济型酒店而言仍较低，根据中国饭店协会相关数据，2022 年中国酒店业客房间数分布中经
济型酒店占比 59%、中端酒店占比 19%、高端酒店占比 14%、豪华型酒店占比 8%。2022
年中国前十大连锁酒店品牌中 7 家为经济型品牌，仅有 3 家中端品牌入围以亚朵酒店、桔子
酒店、锦江都城酒店、全季酒店、发行人为代表的细分行业领军者仍有较大的发展空间。根
据中国饭店协会《2022 中国酒店集团及品牌发展报告》数据整理，发行人（含君澜酒店、
景澜酒店）在整个连锁酒店行业市场份额约为 0.72%，本次募投项目实施完成后（假设其他
因素不变）市场份额将增长至 0.77%。
近年来，中高端酒店以合理的价格、舒适的住宿体验、满意的服务以及丰富的产品体系
受到了越来越多消费者的青睐。根据中国饭店协会统计数据，2014 年开始，国内中端连锁
酒店规模急剧增长，客房数量已从 2014 年的 13.53 万间快速增长至 2021 年的 55.31 万间，
庞大的中产阶级群体及中产阶级比重提升，消费升级及高端转移，头部连锁酒店集团资源倾
向等众多因素推动我国中端连锁酒店增长。
综上，发行人募投项目的实施环境未发生重大不利变化，不会对本次募投项目的实施存
在重大不利影响。
会计师回复：
针对上述问题，会计师执行了以下主要核查程序：
参数及依据；
协会公开报告等；
及专家对新冠疫情未来长期影响的解读分析其对酒店行业影响；
披露数据进行比较分析；
本次募投项目实施必要性及合理性、前次募投变更原因及合理性、前次募投项目投资的直营
酒店亏损的原因；
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动产权证》等房屋权属证明文件，通过贝壳网等主流房产租赁平台了解相关项目租金价格；
于签约酒店合同管理台账，基本管理收入计算台账，分析其主要经营业绩的变动情况及原因；
告以及《关于对浙江君亭酒店管理股份有限公司的关注函有关评估事项的答复》（以下简称
为“关注函回复”
），了解资产评估预测中使用的主要参数和计算过程，将君澜酒店和景澜酒
店实际经营情况与评估报告和关注函回复进行比较，了解并分析差异原因；
用的关键假设及判断是否合理，验证减值测试计算的准确性。
经核查，申报会计师认为：
发行人本次募投项目实施具备必要性及合理性；
在短期内不能盈利的风险但对发行人的影响相对可控；
公允、与周边同类房屋价格不存在重大差异，出租方已经取得合法的土地使用权证、为有权
出租方、符合相关土地用途等，本次募投项目实施不存在重大不确定性，采用租赁方式实施
募投项目具备合理性以及对发行人未来生产经营不存在重大不利影响；
一效益测算合理、谨慎，项目二升级过程中不会对正常运营产生重大不利影响、相关效益测
算可以与现有经营业绩相区分并独立计算，与同行业公司升级项目效益测算方法一致，相关
测算合理、谨慎；
补的可能性；
关参数设置合理，其不存在持续经营风险，不存在大额商誉减值风险；
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存在重大不利影响。
问题二：2022 年第一季度，发行人实现营业收入 6,150.59 万元，同比减少 3.72%；实
现归属于上市公司股东的净利润 392.47 万元，同比下降 44.58%，主要受到新冠肺炎疫情叠
加外部经济压力影响。同时公司在疫情期间获得了一定的政府隔离酒店业务，在疫情期间
保证了一定的的出租率和营收水平。2022 年一季度末，公司应收账款余额为 6,222.05 万元，
占当期营业收入的比例为 101.16%，增幅较大，主要原因为新收购景澜酒店及君澜酒店。
报告期内，发行人收到卫生、环保及消防等领域 10 起行政处罚。
请发行人补充说明：（1）结合疫情期间发行人暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的
门店家数、经营业绩情况，说明最近一期业绩波动的原因及合理性，并结合 2022 年半年报
财务状况及同比变化、同行业可比公司情况等，说明相关不利影响是否持续、是否将形成
短期内不可逆转的下滑；（2）报告期各期末景澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比
例、应收账款逾期及回款情况、信用政策与同行业可比公司是否存在较大差异，如是，请
说明原因及合理性；结合发行人最近一年及一期末应收账款账龄、期后回款、坏账核销情
况、以及同行业可比公司情况等，说明应收账款坏账准备计提是否充分；（3）结合发行人
最近 36 个月受到行政处罚情况，说明发行人安全生产制度是否完备并有效落实，内控是否
健全并有效执行。
请发行人补充披露相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）
（2）并发表明确意见，请发行人律
师核查（3）并发表明确意见。
发行人回复：
一、结合疫情期间发行人暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的门店家数、经营业绩
情况，说明最近一期业绩波动的原因及合理性，并结合 2022 年半年报财务状况及同比变化、
同行业可比公司情况等，说明相关不利影响是否持续、是否将形成短期内不可逆转的下滑。
（一）疫情期间公司暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的直营门店家数、经营业绩
情况
因疫情影响关闭或者暂停营业直营酒店的情况。
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（1）公司承接政府隔离酒店业务的直营门店家数、经营业绩情况
营业绩情况如下：
单位：万元
占公司营业 占公司净利
酒店名称 使用时间 营业收入[注] 净利润[注]
收入的比例 润的比例
上海中星 2022 年 1-9 月 2,006.92 8.11% 689.11 24.33%
上海柏阳 2022 年 1-9 月 1,787.43 7.22% 684.80 24.17%
上海同文 2022 年 3-7 月 505.98 2.04% 201.68 7.12%
上海别院 2022 年 4-6 月 520.25 2.10% -5.08 -0.18%
杭州艺联 2022 年 1-7 月 1,151.85 4.65% 510.62 18.02%
合计 —— 5,972.43 24.12% 2,081.13 73.46%
上海中星 2021 年度 2,561.20 9.23% 554.60 16.26%
上海柏阳 2021 年度 2,716.37 9.79% 1,073.30 31.46%
杭州湖滨 2021 年 1-3 月 338.88 1.22% 126.04 3.69%
合计 —— 5,616.45 20.24% 1,753.94 51.41%
注：营业收入及净利润统计口径为该酒店在作为政府隔离酒店期间的经营数据。
接政府隔离酒店业务期间营业收入及净利润情况总体较好，未对公司整体业绩产生不利影
响。
（2）公司承接政府隔离酒店业务的直营门店具体结算及期后回款情况
后回款情况如下：
单位：万元
期后收款金额 期后收款 周转天数
酒店名称 结算对象 应收账款余额
[注 1] 比例[注 1] （天）
上海市黄浦区文
上海中星 113.64 113.64 100.00% 21.40
化和旅游局
上海市虹口区
上海柏阳 697.23 - - 87.77
卫健委
上海市徐汇区文
上海同文 263.78 - - 47.57
化和旅游局
上海市杨浦区市
上海别院 - - N/A N/A
东医院[注 2]
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期后收款金额 期后收款 周转天数
酒店名称 结算对象 应收账款余额
[注 1] 比例[注 1] （天）
杭州西湖城市
杭州艺联 建设投资集团有 189.53 147.24 77.68% 16.72
限公司[注 3]
合计 —— 1,264.18 260.88 20.64% 43.62
上海市黄浦区文
上海中星 70.07 70.07 100.00% 30.20
化和旅游局
上海市虹口区
上海柏阳 35.51 35.51 100.00% 28.09
卫健委
杭州市上城区人
杭州湖滨 民政府湖滨街道 - - —— ——
办事处
合计 —— 105.58 105.58 100.00% 40.00
注 1：期后回款统计的截止日为 2022 年 10 月 31 日。
注 2：上海别院酒店系提供给上海市杨浦区市东医院作为其医护人员的住宿场所。
注 3：杭州西湖城市建设投资集团有限公司为杭州市西湖区财政局下属集团的子公司。
隔离酒店的结算对象主要为政府部门及医院，截至 2022 年 10 月 31 日，2021 年末的应
收账款已全部收回，2022 年 9 月末的应收账款期后回款比例为 20.64%。隔离酒店与政府部
门及医院未约定具体账期，根据实际计算得出的周转天数看，2021 年度周转天数为 40 天，
期不存在重大差异。隔离酒店客户类型为政府部门和医院，政府部门为区级部门、街道办事
处或区级财政局下属集团的子公司，信用等级较高，且自疫情以来，该类应收账款实际未发
生过坏账损失，其信用风险特征与公司其他酒店运营业务客户一致，故不单独作为一个组合
进行坏账准备的计提。
（二）最近一期业绩波动的原因及合理性
利润 3,416.71 万元，比上年同期减少 13.36%；实现归属于上市公司股东的净利润 2,592.27
万元，比上年同期减少 23.10%。
营业收入增加 3,558.36 万元，营业成本增加 2,097.10 万元，销售及管理费用增加 2,099.76
万元。具体原因如下：
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单位：万元
项目 2022 年 1-9 月 占比 2021 年 1-9 月 占比 变动金额 变动幅度
酒店运营 19,451.58 78.59% 18,957.74 89.45% 493.84 2.60%
其中：住宿服务 14,532.11 58.71% 15,578.70 73.51% -1,046.59 -6.72%
餐饮服务 2,421.63 9.78% 1,991.98 9.40% 429.65 21.57%
其他配套服务 2,497.84 10.09% 1,387.06 6.54% 1,110.78 80.08%
酒店管理 5,299.52 21.41% 2,235.00 10.55% 3,064.52 137.11%
合计 24,751.11 100.00% 21,192.74 100.00% 3,558.37 16.79%
活动再次遭到大幅度限制，出租率下滑，第三季度因疫情得到有效控制后出租率有所回升，
总体来看 2022 年 1-9 月公司住宿服务收入较上年同期存在小幅度的下降，但因公司 2022 年
收入与上年基本持平。对于酒店管理收入，由于公司 2022 年 2 月收购君澜酒店及景澜酒店，
故较上年同期有显著增长。
单位：万元
项目 2022 年 1-9 月 占比 2021 年 1-9 月 占比 变动金额 变动幅度
酒店运营 13,916.87 87.99% 13,450.96 85.04% 465.91 3.46%
其中：住宿服务 9,920.26 62.72% 10,118.13 63.97% -197.87 -1.96%
餐饮服务 3,531.94 22.33% 3,132.01 19.80% 399.93 12.77%
其他配套服务 464.66 2.94% 200.82 1.27% 263.84 131.38%
酒店管理 1,899.57 12.01% 268.38 1.70% 1,631.19 607.79%
合计 15,816.44 100.00% 13,719.34 86.74% 2,097.10 15.29%
的下降幅度，主要系由于公司营业成本构成中，固定成本（如装修费摊销、固定资产折旧、
使用权资产折旧等）占比 45%左右，该类成本不会随着收入的减少而减少，同时餐饮成本
和其他配套服务成本因餐饮收入和其他配套收入上升而上升，使得酒店运营成本总体略有上
升。对于酒店管理成本，由于公司 2022 年 2 月收购君澜酒店及景澜酒店，故较上年同期有
明显增长。
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单位：万元
项目[注] 2022 年 1-9 月 占比 2021 年 1-9 月 占比 变动金额 变动幅度
员工薪酬 2,622.83 60.60% 1,382.64 62.05% 1,240.19 89.70%
中介机构费 306.20 7.07% 88.75 3.98% 217.45 245.01%
使用权资产折旧 245.66 5.68% 25.53 1.15% 220.13 862.24%
业务宣传费 219.04 5.06% 5.19 0.23% 213.85 4120.42%
订房佣金 164.92 3.81% 300.66 13.49% -135.74 -45.15%
业务招待费 139.44 3.22% 62.21 2.79% 77.23 124.14%
差旅费 115.13 2.66% 41.66 1.87% 73.47 176.36%
无形资产摊销 48.79 1.13% 43.86 1.97% 4.93 11.24%
董事会费 20.79 0.48% 16.01 0.72% 4.78 29.86%
其他 445.30 10.29% 261.83 11.75% 183.47 70.07%
合计 4,328.10 100.00% 2,228.34 100.00% 2,099.76 94.23%
注：上述期间费用包含销售费用及管理费用。
升幅度为 94.23%，主要系公司 2022 年 2 月收购君澜酒店及景澜酒店，自 2022 年 3 月开始
将其纳入合并范围，使得员工薪酬、使用权资产折旧、业务宣传费、业务招待费、差旅费等
有所上升；同时，收购过程中发生了相关咨询费、审计费及律师费等，使得 2022 年 1-9 月
中介机构费较上年同期上升较多。
综上所述，公司最近一期业绩较去年同期略微有所下滑主要原因系费用增长较多，由于
收购君澜酒店及景澜酒店，公司整体毛利高于去年同期水平，但君澜酒店和景澜酒店销售人
员成本较高，扣除期间费用的增长后，公司的整体业绩是上升的。因此，公司最近一期业绩
下滑具有合理性。
（三）2022 年三季度报财务状况及同比变化、同行业可比公司情况等，说明相关不利
影响是否持续、是否将形成短期内不可逆转的下滑
单位：万元
对比项目 首旅酒店 锦江酒店 发行人
营业收入 2021 年 1-9 月数据 472,594.73 834,951.46 21,192.74
变动幅度 -18.79% -3.06% 16.79%
毛利率
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对比项目 首旅酒店 锦江酒店 发行人
变动数 -11.67% 1.04% 0.83%
净利润 2021 年 1-9 月数据 10,507.02 25,911.77 3,214.21
变动幅度 -475.27% -42.24% -11.86%
单位：元/间*夜
对比项目 首旅酒店 锦江酒店 发行人
出租率
(OCC)
变动数 -7.70% -11.84% -5.53%
平均每间可供
出租客房收入 2021 年 1-9 月数据 156.33 141.32 222.28
(RevPAR)
变动数 -20.47% -17.85% -8.37%
平均房价
(ADR)
变动数 -6.82% 0.11% 1.04%
多重政策利好的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，使得酒店行业整体业绩有
所回升。经与同行业可比公司比较，公司 2022 年 1-9 月财务状况及综合经营指标变化与同
行业可比公司基本一致。
（1）客房收入及出租率的恢复情况
响导致，特别是 3 月中旬开始爆发的上海疫情对公司造成一定的影响，但 6 月份以来，随
着国家多部门多重政策利好的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产
品也开始复苏，公司客房出租率逐月显著提升。
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公司 2022 年 1-9 月分月客房收入与出租率恢复情况如下：
客房收入（万元） 恢复程度 出租率（%） 恢复程度
月份
注：恢复程度=2022 年数据/2021 年数据。
由上图可见，公司 2022 年 2 月客房收入及出租率已高于上年同期，但 3 月份爆发上海
疫情，隔离、交通管制等疫情管控措施，商旅活动再次遭到大幅度限制，出租率明显下降，
随着 6 月份上海解封及经营回暖，出租率及平均房价均开始回升，至 2022 年第三季度出租
率及客房收入均已超出去年同期水平，2022 年 1-9 月总体已恢复至去年同期 90%，恢复程
度较好。
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（2）直营酒店门店数量、客房数量及收入分布情况
截至 2022 年 9 月 30 日，公司已开业直营酒店的门店数量、客房数量、营业收入按城市
分布情况如下：
直营酒店数 客房数量 占直营酒店总客 2022 年 1-9 月营 占公司酒店运营
城市
量（个） （间） 房数量的比例 业收入（万元） 业务收入的比例
杭州 7 1023 37.56% 10,660.02 54.80%
上海 4 647 23.75% 6,150.89 31.62%
合肥 1 260 9.54% 1,537.88 7.91%
其他城市 5 794 29.15% 1,102.80 5.67%
合计 17 2,724 100.00% 19,451.58 100.00%
从直营酒店的门店数量、客房数量及收入分布情况可见，公司直营酒店主要分布在杭州、
上海、合肥三个城市，其营业收入合计占公司酒店运营业务收入的比例为 94.33%。2022 年
保障；杭州及合肥本地虽然没有大规模的疫情爆发，但因上海疫情，商务旅客出行受到限制，
使得杭州及合肥的直营酒店整体出租率及营收仍受到一定的影响。2022 年 6 月份以来，公
司上述主要直营酒店所在城市无重大疫情发生，相关直营酒店经营正常。
综上所述，虽然新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对公司上半年造成一定的影响，但 2022
年 6 月份以来，公司主要直营酒店所在城市无重大疫情发生，且随着国家多部门多重政策利
好的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，相关不利
影响正逐渐消除，不具有持续性，同时公司在疫情期间获得了一定的政府隔离酒店业务，能
够使得公司在疫情期间保证一定的比较高的出租率和一定的营收水平，因此不会形成短期内
不可逆转的下滑。
二、报告期各期末景澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比例、应收账款逾期及
回款情况、信用政策与同行业可比公司是否存在较大差异，如是，请说明原因及合理性；
结合发行人最近一年及一期末应收账款账龄、期后回款、坏账核销情况、以及同行业可比
公司情况等，说明应收账款坏账准备计提是否充分。
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（一）报告期各期末景澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比例
单位：万元
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收账款账面余额 213.27 104.94 220.13 220.77
营业收入 1,893.67 1,823.06 1,411.07 3,299.24
应收账款占营业收
入的比例[注]
注：2022 年 9 月 30 日计算应收账款占营业收入的比例时，已转化为年化比例。
报告期各期末，景澜酒店应收账款占营业收入比例较低，应收款回款较为及时。
单位：万元
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收账款账面余额 2,454.40 2,071.91 1,526.99 1,263.92
营业收入 5,126.27 6,550.56 4,151.45 4,050.87
应收账款占营业收
入的比例[注]
注：2022 年 9 月 30 日计算应收账款占营业收入的比例时，已转化为年化比例。
收账款占营业收入比重较 2021 年 12 月 31 日略有提高，主要系君澜酒店通常会集中在年底
前对应收账款进行催收，此外，个别委托管理酒店在新冠肺炎疫情期间经营状况受到一定的
影响，现金流较为紧张，与君澜酒店协商延期支付委托管理费，使得 2022 年 9 月末应收账
款余额较高。
（二）景澜酒店和君澜酒店应收账款逾期情况及回款情况
截至 2022 年 9 月末，景澜酒店应收账款账龄分布、逾期情况及期后回款情况如下：
单位：万元
期后回款 期后 逾期酒店期 逾期酒店期
账龄 账面余额 占比 逾期金额
金额 回款率 后回款金额 后回款率
合计 213.27 100.00% 90.96 47.17% 20.42 - -
截至 2022 年 9 月末，景澜酒店的应收账款账龄主要为 1 年以内。截至 2022 年 10 月 31
日，期后回款金额为 90.96 万元，期后回款率 47.17%，整体回款情况较好。
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截至 2022 年 9 月末，君澜酒店应收账款账龄分布、逾期情况及期后回款情况如下：
单位：万元
期后回款 期后 逾期酒店期 逾期酒店期
账龄 账面余额 占比 逾期金额
金额 回款率 后回款金额 后回款率
合计 2,454.40 100.00% 884.07 36.47% 401.28 34.11 8.50%
截至 2022 年 9 月末，君澜酒店的应收账款合计 2,454.40 万元，其中，账龄 1 年以内占
比 88.01%，1 至 2 年占比 11.99%。截至 2022 年 10 月 31 日，期后回款金额为 884.07 万元，
期后回款率 36.47%，未收回款项目前均在持续催收中。
截至 2022 年 9 月末，逾期金额为 401.28 万元，产生逾期的原因主要系委托管理酒店在
新冠肺炎疫情期间的经营状况受到一定的影响，现金流较为紧张，故与君澜酒店协商延期支
付委托管理费。逾期部分期后已在陆续回款中，截至 2022 年 10 月 31 日，逾期部分期后回
款金额为 34.11 万元，逾期部分期后回款率为 8.50%。
（三）景澜酒店、君澜酒店信用政策与同行业比较
经查询同行业可比公司的年度报告，均未披露具体的信用政策，故无法进行比较。我们
获取了报告期各期同行业可比公司应收账款周转率情况，比较结果如下：
对比项目 首旅酒店 锦江酒店 景澜酒店 君澜酒店 发行人
应收账款 2021 年度 14.36 49.83 30.10 100.27 36.89
周转天数
（天） 2020 年度 13.65 49.09 57.02 122.69 38.24
经比较，景澜酒店及君澜酒店各报告期应收账款周转天数与同行业可比公司相比较高，
主要原因为景澜酒店与君澜酒店的主营业务为酒店受托管理，而首旅酒店及锦江酒店系酒店
运营及酒店管理综合性酒店，故应收账款周转天数相对较低，与发行人总体的应收账款周转
天数情况较为接近。
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（四）公司最近一年及一期末应收账款账龄、期后回款及坏账核销情况
报告期各期末，公司应收账款账龄、期后回款情况如下：
账面余额 坏账准备 期后回款 期后回款
账龄
金额（万元） 比例 金额（万元） 计提比例 （万元） 比例
合计 7,375.81 100.00% 562.44 7.63% 2,381.13 32.28%
账面余额占营业收入的比重[注] 22.35%
合计 3,048.15 100.00% 191.69 6.29% 2,051.67 67.31%
账面余额占营业收入的比重 10.98%
合计 2,561.80 100.00% 142.26 5.55% 2,197.33 85.77%
账面余额占营业收入的比重 10.01%
合计 2,802.69 100.00% 140.15 5.00% 2,702.19 96.41%
账面余额占营业收入的比重 7.34%
注：2022 年 9 月 30 日计算应收账款账面余额占营业收入的比例时，已转化为年化比例；
期后回款统计的截止日为 2022 年 10 月 31 日。
报告期各期末，公司应收账款账龄分布主要为 1 年以内及 1 至 2 年，占公司应收账款总
额的 90%以上。2022 年 9 月末，公司应收账款余额增长幅度较大且占营业收入的比例增加
主要系收购君澜酒店和景澜酒店，使得酒店管理业务应收款有所增加所致。公司最近一年及
一期无应收账款坏账核销情况。
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公司营业收入分为酒店运营及酒店管理，酒店运营业务收入主要是公司直营店向顾客提
供住宿服务、餐饮服务和其他配套服务产生的相关收入，该类业务模式下应收账款对象主要
为在线旅行社（OTA）
、线下旅行社、协议公司及散客等，对于 OTA、线下旅行社及协议公
司，公司给予其 1 个月的信用账期，对于散客，在离店时即结清房费，故账期较短；酒店管
理业务收入是公司为其他酒店提供管理服务并授权委托方使用公司品牌并向对方收取管理
费所产生的收入，该类业务模式下应收账款对象主要为委托管理酒店，公司给与其 1-3 个月
不等的信用账期。
收购君澜酒店及景澜酒店之前，公司酒店管理业务占比 5%左右，故整体应收账款余额
较少，周转天数较低；收购君澜酒店及景澜酒店之后，公司酒店管理业务占比提升至 21%
左右，使得周转天数提高，应收账款余额上升明显。
报告期各期，酒店运营业务及酒店管理业务的周转天数情况如下：
对比项目 酒店运营业务 酒店管理业务 所有业务
应收账款 2021 年度 21.35 162.70 36.89
周转天数 2020 年度 27.75 208.66 38.24
注：2022 年 1-9 月计算应收账款周转天数时，已转化为年化比例。
如上所述，公司对于不同业务类别信用政策不同，使得酒店运营业务的周转天数小于酒
店管理业务，酒店运营业务的实际周转天数与公司信用政策基本一致，酒店管理业务的周转
天数大于公司信用政策，主要系由于个别委托管理酒店在新冠肺炎疫情期间经营状况受到一
定的影响，现金流较为紧张，与公司协商延期支付委托管理费，2020 年受疫情影响较为明
显，故周转天数较高；随着疫情得到控制，2021 年受托管理酒店经营情况开始逐渐回暖，
回款情况有所改善，周转天数下降，但尚未完全恢复至疫情之前的水平；2022 年上半年再
次受到疫情影响，周转天数有所上升，2022 年 6 月份以来，随着国家多部门多重政策利好
的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，相关不利影
响正逐渐消除，期后回款情况将持续改善。
截至 2022 年 10 月 31 日，公司期后回款比例大于 30%，尚未收回的应收账款主要系酒
店管理业务应收款，由于资金紧张，故与公司协商延期支付，导致产生部分长账龄的应收账
款，但相关委托管理酒店目前仍在正常运营，随着疫情不利影响的逐渐消除，经营情况将逐
渐好转，且公司于报告期未发生委托管理酒店坏账核销的情况，故综合考虑，其坏账准备计
提充分。
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（五）公司应收账款的坏账计提及周转天数与同行业比较
（1）公司应收账款坏账计提比例与同行业可比上市公司比较情况如下：
账龄 首旅酒店[注 1] 锦江酒店[注 2] 君亭酒店
注 1：首旅酒店将风险组合划分为酒店运营管理组合、疫情征用酒店款组合、关联组
合、信用卡组合及景区运营组合，除关联组合不计提坏账准备之外，其余各组合预计预期
信用损失率不同，故此处列示为区间。另，因首旅酒店 2022 年第三季度报告中未披露坏账
计提比例，故此处数据来源为沿用 2022 年半年报披露。
注 2：锦江酒店将风险组合划分为 GDL 客户组合、铂涛客户组合、维也纳客户组合、
都城客户组合，各组合预计预期信用损失率不同，故此处列示为区间。另，因锦江酒店 2022
年第三季度报告中未披露坏账计提比例，故此处数据来源为沿用 2022 年半年报披露。
（2）公司最近一年及一期末应收账款坏账总体计提比例与同行业可比上市公司比较情
况如下：
占比 占比 占比
项目 首旅酒店 锦江酒店 发行人
（%） （%） （%）
应收账款期末余额（万元）
合计 N/A N/A N/A N/A 7,375.81 100.00
坏账准备计提比例
合计 N/A —— N/A —— 7.63% ——
应收账款期末余额（万元）
合计 28,684.97 100.00 178,320.96 100.00 3,048.15 100.00
坏账准备计提比例
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占比 占比 占比
项目 首旅酒店 锦江酒店 发行人
（%） （%） （%）
合计 6.83% —— 12.98% —— 6.29% ——
注：因同行业可比公司首旅酒店和锦江酒店 2022 年三季报中未披露应收账款账龄和坏
账计提情况，故未能进行对比。
如上所述，公司 1 年以内应收账款坏账准备计提比例高于同行业可比上市公司，1 年
以上应收账款坏账准备计提比例低于同行业可比上市公司。公司 1 年以上应收账款均为应
收委托管理酒店，虽然受新冠肺炎疫情影响，个别委托管理酒店现金流较为紧张，与公司
协商延期支付委托管理费，导致应收账款账龄大于 1 年，但随着疫情不利影响的逐渐消除，
酒店经营情况将得到不断改善，
且公司最近一年及一期未发生过应收账款坏账核销的情形，
故预计的预期信用损失符合酒店行业的发展情况及公司的实际经营情况。
综上，公司坏账准备总体计提情况处于同行业可比上市公司中间水平，坏账准备计提
充分。
会计师回复：
针对上述问题，会计师执行了以下主要核查程序：
（1）向发行人管理层了解疫情期间暂停营业以及承接政府隔离酒店业务的直营门店情
况、经营业绩情况；
（2）向发行人管理层了解最近一期与去年同期业绩变化情况；
（3）获取发行人已披露的 2022 年三季度报告，分析 2022 年 1-9 月与上年度同期数据
相比是否存在业绩下滑情况；
（4）与同行业可比公司进行比对，分析发行人本期业绩变化情况与同行业可比公司是
否一致；
（5）获取景澜酒店和君澜酒店应收账款明细、逾期金额、期后回款情况及银行流水，
将信用政策与同行业可比公司进行比对，分析是否与同行业可比公司存在较大差异；
（6）获取发行人最近一年及一期末应收账款明细、坏账准备计提情况及期后回款情况，
与同行业可比公司进行比对，分析是否与同行业可比公司存在较大差异，坏账准备计提是否
充分。
经核查，申报会计师认为：
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业绩产生不利影响。发行人最近一期业绩下滑主要系由于酒店运营业务收入下滑所致，新冠
肺炎疫情叠加外部经济压力对酒店行业带来了更加严峻的挑战，特别是 3 月份爆发上海疫
情，商旅活动再次遭到大幅度限制，导致出租率下滑，酒店运营业务毛利率下降。因此，发
行人最近一期业绩下滑具有合理性，且与同行业可比公司业绩变动情况一致。虽然新冠肺炎
疫情叠加外部经济压力对发行人上半年造成一定的影响，但 6 月份以来，随着国家多部门多
重政策利好的释放，长三角地区特别是杭州商旅市场迅速恢复，休闲度假产品也开始复苏，
故相关不利影响正逐渐消除，出租率及平均房价均开始回升，不具有持续性，同时发行人在
疫情期间获得了一定的政府隔离酒店业务，能够使得发行人在疫情期间保证一定的比较高的
出租率和一定的营收水平，因此不会形成短期内不可逆转的下滑。
期后回款情况较好；君澜酒店最近一期应收账款占营业收入比重较高，主要系君澜酒店通常
会集中在年底前对应收账款进行催收，此外，个别委托管理酒店在新冠肺炎疫情期间经营状
况受到一定的影响，现金流较为紧张，与君澜酒店协商延期支付委托管理费，导致形成了应
收账款逾期所致。经查看，逾期部分期后已在陆续回款中，截至 2022 年 10 月 31 日，逾期
部分期后回款率为 8.50%。
经比较应收账款周转天数，景澜酒店及君澜酒店各报告期应收账款周转天数与同行业可比公
司比较高，主要原因为景澜酒店与君澜酒店的主营业务为酒店受托管理，而首旅酒店及锦江
酒店系酒店运营及酒店管理综合性酒店，故应收账款周转天数相对较低。
总额的 90%以上。截至 2022 年 10 月 31 日，公司期后回款比例大于 30%。发行人应收账款
坏账准备计提与同行业上市公司相比不存在重大差异，坏账准备计提充分。
问题三：2022 年 3 月末，发行人交易性金融资产为 6,513.40 万元，
长期股权投资为 580.34
万元，其中包括对上海禅林健康咨询有限公司（以下简称“上海禅林”）等公司的投资。此
外，发行人参股的南昌市君亭红牛酒店管理有限公司经营范围包括房地产经纪。
请发行人补充说明：（1）结合上海禅林的经营范围，发行人对上海禅林历次投资的时
间和金额、报告期各期发行人向上海禅林销售或采购商品/服务的类型、销售或采购金额占
比等情况，说明其与发行人主营业务是否密切相关，与发行人的产业链协同效益的具体体
现，或仅为获取财务性收益；（2）结合相关财务报表科目的具体情况，说明发行人最近一
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期末是否持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务），是否符合《审核问答》问答 10
的相关要求，自本次发行董事会决议日前六个月至今，发行人新投入或拟投入的财务性投
资及类金融业务的具体情况；（3）发行人及其子公司、参股公司经营范围是否涉及房地产
开发、经营、销售等房地产业务，是否具有房地产开发资质等及后续处置计划；发行人及
其子公司、参股公司是否持有住宅用地、商业、办公楼、其他商务金融用地等，如是，请
说明具体情况，取得上述用地及相关房产的方式和背景，相关土地的开发、使用计划和处
置安排。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）
（2）并发表明确意见，请发行人律
师核查（3）并发表明确意见。
发行人回复：
一、结合上海禅林的经营范围，发行人对上海禅林历次投资的时间和金额、报告期各
期发行人向上海禅林销售或采购商品/服务的类型、销售或采购金额占比等情况，说明其与
发行人主营业务是否密切相关，与发行人的产业链协同效益的具体体现，或仅为获取财务
性收益。
（一）上海禅林的经营范围
上海禅林的经营范围为：健康咨询（不得从事诊疗活动、心理咨询）、财务咨询（不得
从事代理记账）
、企业管理咨询、商务信息咨询（以上咨询除除经纪）
，计算机软件开发（除
计算机信息系统安全专用产品），机械设备、机电设备、日用百货、服装鞋帽、文教用品、
玩具、健身器材、保健用品（除性、食、药用）的销售，预包装食品（含冷冻冷藏、不含熟
食卤味）批发兼零售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（二）对上海禅林历次投资的时间和金额
上海禅林系君澜酒店与周方华、河南少林禅医功夫学院（以下简称“河南少林”
）于 2013
年 5 月共同设立，注册资本 50 万元，其中，河南少林出资 25 万元，占比 50%；周方华出
资 13.75 万元，占比 27.5%；君澜酒店出资 11.25 万元，占比 22.5%。2022 年 2 月，发行人
收购君澜酒店后，该公司成为发行人子公司的参股企业。截至 2022 年 6 月 30 日，上海禅林
实收资本 10 万元，从成立至今仅发生过一次实缴，君澜酒店按其持股比例于 2013 年 4 月
（三）报告期各期发行人向上海禅林销售或采购商品/服务的类型、销售或采购金额占
比等情况，说明其与发行人主营业务是否密切相关，与发行人的产业链协同效益的具体体
现，或仅为获取财务性收益
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君澜酒店初始参与设立上海禅林的意图系为度假酒店指导开发养生课程，健康养生餐饮
方案设计等，与发行人主营业务密切相关，非仅为获取财务性收益，上海禅理自设立后一直
未开展实际经营业务。2022 年 2 月，发行人收购君澜酒店后，该公司成为发行人子公司的
参股企业，为发行人度假酒店提供增值服务。报告期各期，发行人未向上海禅林销售或采购
商品/服务。2022 年 9 月 12 日，发行人与上海禅林现有股东周方华签署了《股权转让协议》，
发行人同意将其持有的上海禅林 22.5%的股权（计 11.25 万元出资额，实缴 2.25 万元）以 2.25
万元的价格转让给周方华。截至本回复出具日，受让方周方华已根据《股权转让协议》之约
定完成了股权转让款的支付，本次股权转让已完成工商变更登记手续。
二、结合相关财务报表科目的具体情况，说明发行人最近一期末是否持有金额较大的
财务性投资（包括类金融业务），是否符合《审核问答》问答 10 的相关要求，自本次发行
董事会决议日前六个月至今，发行人新投入或拟投入的财务性投资及类金融业务的具体情
况。
（一）《审核问答》问答 10 的具体情况
“根据《注册办法》规定，除金融类企业外，最近一期末不存在金额较大的财务性投资，
本次募集资金使用不得为持有财务性投资，不得直接或间接投资于以买卖有价证券为主要业
务的公司。
《审核问答》第 10 问中对于财务性投资的要求明确如下：
①财务性投资的类型包括不限于：类金融；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托
贷款；以超过集团持股比例向集团财务公司出资或增资；购买收益波动大且风险较高的金融
产品；非金融企业投资金融业务等；
②围绕产业链上下游以获取技术、原料或渠道为目的的产业投资，以收购或整合为目的
的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的委托贷款，如符合公司主营业务及战略发展方向，
不界定为财务性投资；
③金额较大指的是，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超过公司合并报表归属于母
公司净资产的 30％（不包含对类金融业务的投资金额）；
④本次发行董事会决议日前六个月至本次发行前新投入和拟投入的财务性投资金额应
从本次募集资金总额中扣除；
⑤保荐人、会计师及发行人律师应结合投资背景、投资目的、投资期限以及形成过程等，
就是否属于财务性投资发表明确意见；
⑥上市公司投资类金融业务，适用本问答 20 的有关要求。”
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（二）结合相关财务报表科目的具体情况，说明发行人最近一期末是否持有金额较大
的财务性投资（包括类金融业务），是否符合《审核问答》问答 10 的相关要求
截至 2022 年 9 月 30 日，公司可能涉及财务性投资（包括类金融业务）的相关报表科目
情况如下：
项目 账面价值（万元） 主要核算内容
交易性金融资产 3,811.67 银行理财产品
预付款项 671.86 酒店采购款
其他应收款 4,624.69 房屋租赁押金、员工备用金和暂借款
一年内到期的非流动资产 1,662.52 预计一年以内可收回的融资租赁款
其他流动资产 1,750.07 待抵扣进项税及预付费用
长期应收款 22,909.65 应收融资租赁款
长期股权投资 620.03 联营合营企业股权投资
其他权益工具投资 0.65 股权投资
应收采用直线法计算未结算的
其他非流动资产 179.41
租金及保函保证金
截至 2022 年 9 月 30 日，公司交易性金融资产账面价值为 3,811.67 万元，系公司购买的
银行理财产品，具体情况如下：
是否为收益波动
账面价值 预期年化收
产品名称 收益类型 起始日 到期日 大且风险较高的
（万元） 益率
金融产品
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.89 3.2%-3.5% 2022-6-21 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.77 3.2%-3.5% 2022-7-5 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.59 3.2%-3.5% 2022-7-26 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.59 3.2%-3.5% 2022-7-26 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 150.67 3.4%-3.6% 2022-8-11 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 50.17 3.2%-3.5% 2022-8-23 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.22 3.2%-3.5% 2022-9-6 否
动收益型 赎回
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 100.14 3.4%-3.6% 2022-9-15 2022-12-14 否
动收益型
浦发银行-季季鑫 非保本浮
四号 动收益型
中信银行-固盈象
非保本浮
固收稳健十四天持 1,000.00 3.18% 2022-8-30 尚未赎回 否
动收益型
有期 1 号 C
中信银行-安盈象 非保本浮
固收稳健一个月持 动收益型
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是否为收益波动
账面价值 预期年化收
产品名称 收益类型 起始日 到期日 大且风险较高的
（万元） 益率
金融产品
有期 4 号 C
合计 —— 3,811.67 —— —— —— ——
公司购买上述银行理财产品主要为提高资金的使用管理效率，相关产品属于风险较低、
利率可预期、收益较稳定的产品，不属于收益波动大且风险较高的金融产品，不属于财务性
投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司预付款项账面价值为 671.86 万元，主要为预付的酒店用
品采购款，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他应收款账面价值为 4,624.69 万元，主要为与公司经营
相关的房屋租赁押金、员工备用金和暂借款等，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司一年内到期的非流动资产账面价值为 1,662.52 万元，系公
司将租赁的房屋建筑物划分成用于公司经营的客房及用于出租的商铺或办公室，出租商铺或
办公室而获取的预计一年以内可收回的租赁款，属于酒店运营业务中的其他配套服务，不属
于财务性投资。报告期内，公司转租业务的收入及毛利占比情况如下：
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
转租收入金额（万元） 348.33 841.98 2,986.90 3,324.47
转租收入占营业收入的比例 1.86% 3.03% 11.67% 8.71%
转租毛利金额（万元） 318.71 558.49 1,134.41 1,356.93
转租毛利占总毛利的比例[注] 6.32% 6.05% 17.63% 10.20%
注：2020 年，公司受新冠肺炎疫情影响，总体毛利降低，转租毛利占比较高。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他流动资产账面价值为 1,750.07 万元，系待抵扣进项税
及预付费用，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司长期应收款账面价值为 22,909.65 万元，系公司将获取的
物业对外进行转租，应收的融资租赁款，不属于财务性投资。
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截至 2022 年 9 月 30 日，公司长期股权投资账面价值为 620.03 万元，为联营合营企业
股权投资，具体情况如下：
账面价值 非为财务性投资
单位名称 持股比例 取得方式 参股时间 主营业务
（万元） 的原因
上海益宏君澜酒店 酒店管理、物业管
管理有限公司 理、餐饮管理等
嘉兴文华景澜酒店 酒店管理、物业管
管理有限公司 理、餐饮管理等
合资酒店模式，公
杭州文华景澜酒店 酒店管理、物业管
管理有限公司 理、餐饮管理等
立合资公司，运营
广州云澜酒店管理 酒店管理、物业管
有限公司 理、餐饮管理等
公司可通过业主资
海南真傲酒店管理 酒店管理、物业管
有限公司 理、餐饮管理等
以获取更大的市场
南昌市君亭红牛酒 酒店管理、物业管
- 50.00% 新设 2010-5-21
店管理有限公司 理、餐饮管理等
杭州陆羽君澜度假 餐饮、住宿、物业
- 100.00% 新设 2017-8-7
酒店有限公司 管理等
合计 620.03 —— —— —— —— ——
如上所述，公司投资的参股公司均为酒店管理公司，系公司经营模式中的合资酒店模式，
以公司与业主方共同设立合资公司的形式运营和管理旗下酒店，公司可通过业主资源提升品
牌知名度以获取更大的市场。报告期各期，发行人未向上述参股公司销售或采购商品/服务。
综上，上述参股公司均为公司的产业投资，与公司的主营业务相关，符合公司的战略发
展方向，不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他权益工具投资账面价值为 0.65 万元，系持有的参股
公司投资，具体情况如下：
账面价值 是否为财
单位名称 持股比例 取得方式 参股时间 主营业务
（万元） 务性投资
国寿（杭州）酒店 酒店管理、住宿服
有限公司 务、餐饮服务等
合计 0.65 ——
国寿（杭州）酒店有限公司（以下简称“国寿酒店”
）系公司子公司君澜酒店与北京国
寿养老产业投资基金（有限合伙）共同设立，君澜酒店持股 0.01%，北京国寿养老产业投资
基金（有限合伙）持股 99.99%。北京国寿养老产业投资基金（有限合伙）系主要由中国人
寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”
）设立，中国人寿持有 99.99%的份额，君澜酒
店对其进行参股主要系由于中国人寿无法独立经营管理酒店项目，故与君澜酒店共同成立国
寿酒店，以国寿酒店的名义租赁钱江新城酒店物业，后续再与君澜酒店签订委托管理合同，
将杭州国寿君澜酒店委托君澜酒店进行管理，符合公司主营业务及战略发展方向，故此投资
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不属于财务性投资。
截至 2022 年 9 月 30 日，公司其他非流动资产账面价值为 179.41 万元，系应收采用直
线法计算未结算的租金及保函保证金，不属于财务性投资。
综上所述，公司最近一期末未持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务）
，符合《审
核问答》问答 10 的相关要求。
（三）自本次发行董事会决议日前六个月至今，发行人新投入或拟投入的财务性投资
及类金融业务的具体情况，是否符合《审核问答》问答 10 的相关要求
定对象发行 A 股股票条件的议案》
。
经逐项对照，自本次发行的董事会决议日前 6 个月（2021 年 12 月 6 日）至本回复出具
日，公司不存在新投入或拟投入财务性投资及类金融业务的情形，具体如下：
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在新投入或拟投入 产
业基金、并购基金以及其他类似基金或产品的情形。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，除正常业务开展中员工借支备用
金外，公司不存在对外拆借资金的情形。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在委托贷款的情形。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司未设立集团财务公司。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在购买收益波动大且风
险较高的金融产品，但公司存在使用闲置资金购买银行理财产品情形，具体情况如下：
是否为收益波动
购买金额 预期年化收
产品名称 收益类型 起始日 到期日 大且风险较高的
（万元） 益率
金融产品
浦发银行-公司稳 保本浮动
利 收益型
浦发银行-公司稳 保本浮动
利 收益型
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 50.00 3.6% 2022-3-1 2022-4-14 否
动收益型
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是否为收益波动
购买金额 预期年化收
产品名称 收益类型 起始日 到期日 大且风险较高的
（万元） 益率
金融产品
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 50.00 3.6% 2022-3-8 2022-4-14 否
动收益型
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 50.00 3.6% 2022-3-15 2022-4-21 否
动收益型
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.2%-3.5% 2022-6-14 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 50.00 3.2%-3.5% 2022-6-14 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.2%-3.5% 2022-6-21 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.2%-3.5% 2022-7-5 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.2%-3.5% 2022-7-26 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.2%-3.5% 2022-7-26 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.4%-3.6% 2022-8-11 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.2%-3.5% 2022-8-23 否
动收益型 赎回
非保本浮 每月开放
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.2%-3.5% 2022-9-6 否
动收益型 赎回
非保本浮
稠州银行-财丰 2 号 100.00 3.4%-3.6% 2022-9-15 2022-12-14 否
动收益型
浦发银行-季季鑫 非保本浮
四号 动收益型
浦发银行-季季鑫 非保本浮
四号 动收益型
浦发银行-季季鑫 非保本浮
四号 动收益型
浦发银行-季季鑫 非保本浮
四号 动收益型
中信银行-安盈象 保本固定
固4号 收益型
中信银行-安盈象 保本固定
固4号 收益型 2
中信银行-固盈象 非保本浮
固1号 动收益型
中信银行-固盈象 非保本浮
固1号 动收益型
中信银行-安盈象 非保本浮
固4号 动收益型
合计 —— 11,800.00 —— —— —— ——
公司在本次发行相关董事会决议日前 6 个月至本回复出具日的期限内开展的上述金融
产品投资主要系使用暂时闲置资金购买银行理财产品，相关产品属于风险较低、利率可预期、
收益较稳定的产品，不属于收益波动大且风险较高的金融产品，不属于财务性投资。
自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在投资金融业务的情
形。
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自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，公司不存在经营或投资类金融业
务的情形。
综上所述，公司自本次发行的董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，不存在新投入或
拟投入财务性投资及类金融业务的情形。
会计师回复：
针对上述问题，会计师执行了以下主要核查程序：
自设立至今的工商档案；
与发行人存在销售或采购商品/服务的情形；
人是否存在新增财务性投资及类金融业务情形；
经核查，申报会计师认为：
饮方案设计等，与发行人主营业务密切相关，发行人投资上海禅林并非仅为获取财务性收益。
上海禅林自设立后一直未开展实际经营业务。2022 年 2 月，发行人收购君澜酒店后，该公
司成为发行人子公司的参股企业，为发行人度假酒店提供增值服务。报告期各期，发行人未
向上海禅林销售或采购商品/服务；
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，符合《审核问
答》问答 10 的相关要求；自本次发行董事会决议日前 6 个月至本回复出具日，发行人不存
在新投入或拟投入财务性投资及类金融业务的情形。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
刘 美
中国注册会计师：
黄 为
中国·武汉 2022年10月31日
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