目 录
评估机构：辽宁中科华资产评估有限责任公司
沈阳惠天热电股份有限公司拟融资租赁评估项目 资产评估报告·声明
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资
产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其
他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机
构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论
不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产
评估报告特别事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资
产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报
告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有者申报并经其采
用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依
法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
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沈阳惠天热电股份有限公司拟融资租赁评估项目 资产评估报告·摘要
五、评估方法：成本法
六、评估结论：
经成本法评估，纳入本次评估范围的资产账面值为 30,805.08 万元，
评估值为 33,960.41 万元 。
评估值大写：人民币叁亿叁仟玖佰陆拾万肆仟壹佰贰拾肆元整
（￥339,604,124.00 元）。
其中：沈阳市第二热力供暖公司资产账面值为 20,902.08 万元，评
估值为 22,003.43 万元；沈阳惠天热电股份有限公司资产账面值为
资产评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 6 月 30 日
产权持有者：沈阳惠天热电股份有限公司和沈阳市第二热力供暖公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
沈阳惠天热电股份有限公司设备 1 9,903.00 11,956.98 2,053.98 20.74
沈阳市第二热力供暖公司设备 2 20,902.08 22,003.43 1,101.35 5.27
资产合计 30,805.08 33,960.41 3,155.33 10.24
评估结论详细情况见有关资产评估汇总表及明细表。
七、特别事项说明
产权持有者对拟融资租赁所涉及的设备类资产做出承诺：拟融资租赁所
涉及的设备类资产均为产权持有者所有，无异议。如产生纠纷，本评估
机构不承担由此带来的相关责任。
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沈阳惠天热电股份有限公司拟融资租赁评估项目 资产评估报告·摘要
场价值提供参考，不应当被视为是对被评估资产和本次评估对象可实现
价格的保证。建议委托人和相关当事方在参考分析评估结论的基础上，
结合资产状况和市场状况等因素，合理进行决策。
上述特别事项，提请报告使用者充分关注。
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(二) 产权持有者概况
产权持有者一：
委托人即产权持有者一。
产权持有者二：
名 称：沈阳市第二热力供暖公司
统一社会信用代码：91210103240562328A
类 型：全民所有制
住 所：沈阳市沈河区热闹路 47 号
法定代表人：刘诚
注册资本：人民币伍佰贰拾壹万元整
成立日期：1997 年 05 月 16 日
营业期限：自 1997 年 05 月 16 日至长期
经营范围：供暖，供汽，热力供暖工程，电气安装，管道保温；水暖
材料零售；供暖设施租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）。
（三） 委托人与产权持有者的关系
产权持有者一即为委托人；产权持有者二系委托人的全资子公司。
(四) 资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
资产评估报告仅供委托人及资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，
其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
二、评估目的
评定估算委估资产价值，为沈阳惠天热电股份有限公司拟融资租赁的
经济行为提供价值参考。
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沈阳惠天热电股份有限公司拟融资租赁评估项目 资产评估报告·正文
三、评估对象和评估范围
评估对象是沈阳惠天热电股份有限公司和沈阳市第二热力供暖公司部
分设备类资产。
评估范围是沈阳惠天热电股份有限公司和沈阳市第二热力供暖公司委
托评估的设备类资产共计 1516 项，资产账面价值 308,050,743.45 元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。委估资产情况如下：
本次委估的机器设备资产共计 1516 项，资产账面价值 308,050,743.45
元 。 其 中 ： 沈 阳 市 第 二 热 力 供 暖 公 司 共 计 904 项 ， 资 产 账 面 价 值
值 99,029,988.66 元。主要包括锅炉设备及其附属设施的热源设备和换热
设备。
经现场勘查所见，委估热源设备大部分安装于铁诚热源厂和二热热源
厂，换热设备大部分安装于沈阳站周边换热站房内，委估设备总体安装条
件较好，设备管理水平较高，维护保养较好，每年都进行必要的维修保养，
均可正常使用，状态较好。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，确定评估
对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是指为量化和表达资产价值数额所选定的具体时间点，即
为确定特定条件下资产评估价值所选定的具体体现资产时间价值属性的时
间基准点。
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本项目评估基准日是 2022 年 6 月 30 日。
根据本项资产评估项目所对应的经济行为的时间安排，由委托人选定。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一 ) 经 济 行 为 依 据
资产评估委托合同。
(二 ) 主 要 法 律 法 规
十三届全国人民代表大会第三次会议于 2020 年 5 月 28 日通过)；
令第 709 号 2019 年 3 月 2 日修订）；
产权[2006]274 号）；
年）；
(三 ) 准 则 依 据
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(四 ) 权 属 依 据
(五 ) 取 价 依 据
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
资产评估方法是指评定估算资产价值所采用的途径和技术手段的总
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和，主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的
市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。因与委估资产相同
或相近的交易案例较少，因此不适合采用市场法。
收益法是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的
各种评估方法的总称。由于本次委估资产预期收益无法单独合理量化，故
不适宜采用收益法。
成本法是指按照重建或者重置评估对象的思路，将评估对象的重建或
者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，以确定资产价值的
评估方法的总称。根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为
依据，结合纳入评估范围的资产特点和收集资料情况，运用成本法所涉及
的经济技术参数的选择都有数据资料作为基础和依据，故可采用成本法。
（二）评估方法的应用
根据本次评估目的，以市场价格为依据，结合设备特点和收集资料的
情况，采用重置成本法评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产
所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和
经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有
几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为
评估值。
计算公式：评估值=重置价值×成新率
(1) 重置价值的确定
对于需要安装的设备，重置全价一般包括设备购置价、基础费、安装
调试费、运杂费和资金成本等；对于不需要安装的设备，重置全价一般包
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括设备购置价和运杂费，扣除可抵扣的增值税。
计算公式：重置价值=设备购置价+基础费+安装调试费+运杂费+资金成
本-可抵扣增值税
① 设备购置价
主要通过向生产厂家或供货商询价，并参照《机电产品报价手册》等
价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购
置价的设备，首先了解该设备的基本参数及在该企业使用过程中的性能状
况，然后进行市场调查，尽可能查询与该设备同的设备现价，或了解其设
备价格的变化情况，考虑质量、性能等因素差异，根据替代法则综合确定
设备重置购价。
② 基础费
以含税的设备购置价为基础，根据设备的类型、大小及难易程度，按
不同基础费率计取；对于小型、无需安装的设备不考虑基础费。
③ 安装调试费
根据设备的特点、重量及安装难易程度，以含税的设备购置价为基础，
按不同安装费率计取；对设备购置价中包含安装调试的或小型、无需安装
的设备，不考虑安装调试费。
④ 运杂费
以含税的设备购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，
按不同运杂费率计取。
⑤ 资金成本
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、
中型设备，合理工期在 6 个月以上的计算其资金成本。计算公式如下：
资金成本=（含税设备购置价+基础费+安装调试费+运杂费）×贷款利
率×合理工期×50%
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贷款利率按照评估基准日中国人民银行执行的利率确定，资金在建设
期内按均匀投入考虑。
⑥可抵扣增值税
增值税可抵扣金额：本次评估对于符合增值税抵扣条件的，计算出增
值税抵扣额后进行抵扣。
可抵扣增值税额=设备购置价/1.13×0.13+（安装调试费+运杂费+基础
费）/1.09×0.09
(2) 成新率的确定
技术鉴定成新率的确定主要以设备实际状况为主，根据不同类型设备，
在现场进行查勘，同时向有关设备管理人员、操作人员了解设备的使用、
维修、保养、改造及利用等情况，综合考虑设备的来源、维护保养、开工
班次、设备完好率、利用率及设备的工作环境条件、外观、性能、精度等
多方面因素情况下进行现场技术评定，对设备分部位进行逐项打分，确定
技术评定成新率。
八、评估程序实施过程和情况
辽宁中科华资产评估有限责任公司接受沈阳惠天热电股份有限公司委
托，对沈阳惠天热电股份有限公司拟实施资产收购的经济行为所涉及的相
关资产市场价值进行了评估，评估基准日经协商定于 2022 年 6 月 30 日。
辽宁中科华资产评估有限责任公司于 2019 年 9 月 8 日拟定评估计划并
确定评估方案，评估工作于 2022 年 9 月 9 日正式开始，2022 年 9 月 15 日
现场工作结束。主要评估工作过程如下：
(一) 评估前期准备阶段
围、评估基准日等评估基本事项协商一致，并与委托人签定《资产评估委
托合同》，制定评估工作计划。
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评估项目组人员进入现场对委估资产进行初步了解，协助产权持有者进行
委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
(二) 资产清查收集资料阶段
产的历史及现状，了解委估资产技术状态等情况；
委估资产进行了全面核实；
有关资料，收集价格资料；
(三) 评定估算阶段
按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据资产具体情况分
别采用适用的评估方法，收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据，
对委估资产评定估算，确定评估值。
(四) 撰写报告
对委估资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调
整、修改和完善，确认评估工作中没有发生重评和漏评的事项，并形成评
估结论。经本公司内部三级复核完成评估报告，在与委托人和委托人许可
的相关当事方就评估报告的有关内容进行必要的沟通后，最终出具评估报
告。
九、评估假设
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根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与
完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市
场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于
使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用
假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使
用范围受到限制。
十、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们对本公司和沈阳市第二热
力供暖公司纳入本次评估范围的资产在 2022 年 6 月 30 日所表现的市场价
值反映如下：
经成本法评估，纳入本次评估范围的资产账面值为 30,805.08 万元，
评估值为 33,960.41 万元 。
评估值大写：人民币叁亿叁仟玖佰陆拾万肆仟壹佰贰拾肆元整
（￥339,604,124.00 元）。
其中：沈阳市第二热力供暖公司资产账面值为 20,902.08 万元，评估值
为 22,003.43 万元；沈阳惠天热电股份有限公司资产账面值为 9,903.00 万
元，评估值为 11,956.98 万元。
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资产评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 6 月 30 日
产权持有者：沈阳惠天热电股份有限公司和沈阳市第二热力供暖公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
沈阳惠天热电股份有限公司设备 1 9,903.00 11,956.98 2,053.98 20.74
沈阳市第二热力供暖公司设备 2 20,902.08 22,003.43 1,101.35 5.27
资产合计 30,805.08 33,960.41 3,155.33 10.24
评估结论详细情况见有关资产评估汇总表及明细表。
自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本评估结
论自评估基准日起壹年内有效，本评估报告的报告使用有效期从评估基准
日起计算，至 2023 年 6 月 29 日止，超过一年需重新进行评估。
十一、特别事项说明
(一)产权瑕疵
本次委估资产的权属及具体数量已经委托人及产权持有者确认，产权
持有者对拟融资租赁所涉及的设备类资产做出承诺：拟融资租赁所涉及的
设备类资产均为产权持有者所有，无异议。如产生纠纷，本评估机构不承
担由此带来的相关责任。
(二) 评估程序受到限制的情形
评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而
是在假定产权持有者提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和
在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
(三) 评估基准日后重大事项
标准发生变化时，应按以下原则处理：当资产数量发生变化时，应根据原
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评估方法对资产额进行相应调整；当资产价格标准发生变化时并对资产评
估价值产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的评估机构重新确定评
估值。
价时应给予充分考虑，进行相应调整。
(四) 评估资料不完整的情形
产权持有者提供给评估机构及评估人员的产权依据、财务会计数据、企
业生产经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。产权持有者
对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责，如提供的资料中
存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本评估结果无效，由此引起的相关后果由
产权持有者负责，本公司不承担相关的法律责任。
(五) 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与
评估对象的关系
产权持有者承诺，本次被收购资产均系产权持有所有，不存在抵押、融
资租赁或其他第三权力的情况；不存在涉及有关资产的重大争议、诉讼或仲
裁事项等情况；不存在查封、冻结等事项。
(六) 其他需要说明的事项
参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人
员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是本公
司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
评估机构：辽宁中科华资产评估有限责任公司 第 16页
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原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响；亦未考虑该资产所
欠付的税项，以及如果该资产处置资产，则应承担的费用和税项等可能影响
其价值的任何限制；我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，
本报告书也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可
抗力对资产价格的影响。
上述特别事项，提请报告使用者充分关注。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途，因使用不当
造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定
和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估师不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证；
（五）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的全部或者部
分内容不得被摘抄、引用或披露于公开的媒体，法律、法规规定以及相关
当事方另有约定除外。
评估机构：辽宁中科华资产评估有限责任公司 第 17页
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资产评估报告附件
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