云南城投置业股份有限公司
备考审阅报告
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备考审阅报告
公司财务报告
— 备考合并资产负债表 1-2
— 备考合并利润表 3
— 备考合并财务报表附注 4-136
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、公司的基本情况
云南城投置业股份有限公司（以下简称公司或本公司）的前身为云南光明啤酒股份有
限公司，于 1992 年 12 月以定向募集方式成立，1998 年 10 月 23 日在云南省工商行政管理
局变更名称为云南红河光明股份有限公司，2007 年 10 月 24 日变更名称为云南城投置业股
份有限公司。企业法人营业执照注册号：530000000004673，法定代表人：李家龙。
云南红河光明股份有限公司向云南省城市建设投资集团有限公司重大资产收购暨定向发行
新股的通知》文核准，云南省城市建设投资集团有限公司现更名为云南省康旅控股集团有
限公司（以下简称“康旅集团”），公司以除 40,646.90 平方米土地使用权（土地证号分
别为：开国用（98）字 0051 号和 0278 号）外合法拥有的全部资产和负债与云南省康旅控
股集团有限公司的经营性房地产业务相关资产进行置换，置入资产公允价值高于置出资产
公允价值的差额，由公司发行 79,300,973 股人民币普通股向云南省康旅控股集团有限公
司进行购买。2007 年 6 月 13 日，经股东会决议通过了股权分置改革方案，公司以资本公
积金向包括 云南省康旅控股集团有限公司在内的全体股东转增股本，每 10 股转增
全部股份转送给流通股股东，上述对价水平若换算成非流通股股东送股方案，相当于流通
股股东每 10 股获送 2 股，转增注册资本共计 33,882,243.00 元。公司与云南省康旅控股
集团有限公司置换资产和股权分置改革完成后，公司股本总额为 290,521,376.00 元。
置业股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司向上海世讯会展服务有限公司等 10
名特定对象发行 131,750,000.00 股的人民币普通股，公司增发完成后的股本总额为人民
币 422,271,376.00 元。
案 》 的 决 议 ， 按 每 10 股 转 增 5 股 的 比 例 ， 以 资 本 公 积 向 全 体 股 东 转 增 股 份 总 额
例，以未分配利润向全体股东转增股份总额 190,022,120 股，每股面值 1 元，合计增加股
本 190,022,120.00 元，转增完成后公司的总股本为人民币 823,429,184.00 元。
股为基数，向全体股东每 10 股送红股 3 股，共计 247,028,755 股；同时向全体股东每 10
股派发现金股利 0.6 元（含税），共计派发股利 296,434,506.04 元。派发红股后，公司
总股本为人民币 1,070,457,939.00 元。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
股本 1,070,457,939 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 5 股，并派发现金股
利 1.14 元（含税），本次转增股份 535,228,970 股，分配现金股利 122,032,205.04 元。
本次利润分配实施后，公司总股本增加至 1,605,686,909 股。
总股本 1,605,686,909 股为基数，每股派发现金红利 0.092 元（含税），共计派发现金红
利 147,723,195.63 元。
注册地址：云南省昆明市西山区西园南路 34 号融城优郡 A4 栋，办公地址：云南省昆
明市西山区西园南路 34 号融城优郡 A4 栋写字楼，本公司母公司为云南省康旅控股集团有
限公司。
公司主要经营业务为房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投
资；土地开发；项目投资与管理。
二、重大资产重组交易方案主要内容
（一）交易对方及标的资产
经公司 2022 年 4 月 20 日召开的第九届董事会第三十七次会议审议通过《关于公司筹
划重大资产重组暨关联交易的议案》，公司拟以公开挂牌方式对外转让公司持有的昆明城
海房地产开发有限公司等 19 家子公司股权以及下属公司成都银城置业有限公司（以下简
称成都银城）拟以公开挂牌方式对外出售成都银城持有的成都华尔道夫酒店。公司控股股
东云南省康旅控股集团有限公司（下称“康旅集团”）指定云南城投康源投资有限公司
（康旅集团全资子公司，下称“康源公司”）或其下属公司按照挂牌底价和公开挂牌项下
的其他交易条件竞价一次。
云城企业管理有限公司均为平台公司，并无实际经营房地产开发项目；国寿云城（嘉兴）
健康养老产业投资合伙企业（有限合伙）为投融资平台；中建穗丰置业有限公司主要运营
自持的洱海英迪格酒店，宁陕县云海房地产开发有限公司地产主要经营皇冠健康小镇项目
属于文旅康养产业，成都银城置业有限公司主要运营自持的 IN99 购物中心及华尔道夫酒
店，相关主体符合公司战略方向，因此暂时保留在公司体内。公司对重组方案进行部分调
整后，拟置出的公司如下：公司以公开挂牌转让方式转让昆明城海房地产开发有限公司
（以下简称昆明城海）100%的股权、西安东智房地产有限公司（以下简称西安东智）100%
的股权、海南天联华投资有限公司（以下简称海南天联华）75%的股权、海南天利投资发
展有限公司（以下简称海南天利发展）75%的股权、云城尊龙房地产开发有限公司（以下
简称云城尊龙）74%的股权、台州银泰商业有限公司（以下简称台州商业）70%的股权、杭
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州西溪银盛置地有限公司（以下简称杭州西溪）70%的股权、杭州萧山银城置业有限公司
（以下简称杭州萧山）67%的股权、云南东方柏丰投资有限责任公司（以下简称东方柏
丰）51%的股权、陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司（以下简称陕西秦汉新城）51%
的股权、西安国际港务区海荣实业有限公司（以下简称西安海荣实业）51%的股权、西安
海荣青东村房地产开发有限公司（以下简称西安海荣青东村）51%的股权、云尚发展（淄
博）有限公司（以下简称云尚发展）51%的股权、宁波奉化银泰置业有限公司（以下简称
奉化银泰）19%的股权；天津银润公开挂牌转让奉化银泰 51%的股权（上述拟置出公司以下
统称“标的公司”）。
（二）交易方式
公司拟通过云交所公开挂牌方式分别出售标的公司股权，受让方（即摘牌方）应向标
的公司提供借款，用于各标的公司向上市公司及下属控股子企业偿还债务，以及代作为债
务人的标的公司提前偿还债务或由受让方另行提供融资债权人认可的担保，且解除上市公
司及其关联方（包括上市公司合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）为标的公司
提供的担保（CMBS 除外），或获得云南城投关于无需代作为债务人的标的公司提前偿还其
债务或另行提供融资债权人认可的担保，且解除上市公司及其关联方（包括上市公司合并
报表范围内子企业、上市公司的控股股东）为标的公司提供的担保的豁免许可。
对于公司的 CMBS 中，昆仑信托有限责任公司向台州商业、杭州西溪及奉化银泰发放
了余额合计约 32.65 亿元信托贷款，公司向相关信托贷款提供了保证担保。若变更担保
方，预计将涉及 CMBS 条款的更改，需要召集持有人会议审议通过。若相关 3 家标的公司
由第三方摘牌，则 CMBS 将提前终止，相关信托贷款也需要提前偿还，公司的担保也将终
止；若 3 家标的公司全部由康源公司或其下属企业摘牌，则相关担保的存续将构成关联担
保。对于可能新增的关联担保，上市公司将在相关标的资产办理工商变更前根据法律法规
要求履行审议程序。
截至 2022 年 3 月 31 日，各标的公司应付上市公司及其下属公司的债务共计约 49.24
亿元。截至 2022 年 3 月 31 日，标的公司作为债务人，由公司提供担保的项目（包含
CMBS）担保余额为 38.71 亿元。
公司控股股东康旅集团将指定全资子公司康源公司或其下属公司按照挂牌底价和公开
挂牌项下的其他交易条件竞价一次。
（三）标的资产的定价依据及交易作价
标的公司经北京亚超资产评估有限公司、中和资产评估有限公司、北京中同华资产评
估有限公司评估，分别出具了《云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让股权涉及昆明
城海房地产开发有限公司 100%股权价值资产评估报告》（北京亚超评报字（2022）第
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A160 号）、《云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让股权涉及云南东方柏丰投资有限
责任公司 51%股权价值资产评估报告》（北京亚超评报字（2022）第 A163 号）、《云南城
投置业股份有限公司拟公开挂牌转让其持有的海南天利投资发展有限公司 75%股权资产评
估报告》（北京亚超评报字（2022）第 A177 号）、《云南城投置业股份有限公司拟公开
挂牌转让其持有的海南天联华投资有限公司 75%股权资产评估报告》（北京亚超评报字
（2022）第 A178 号）、《云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让其持有的云尚发展
（淄博）有限公司 51%股权资产评估报告》（北京亚超评报字（2022）第 A161 号）、《云
南城投置业股份有限公司及天津银润投资有限公司拟分别转让持有的宁波奉化银泰置业有
限公司 19%、51%股权所涉及的宁波奉化银泰置业有限公司股东部分权益评估项目资产评估
报告》（中同华评报字（2022）第 080977 号）、《云南城投置业股份有限公司拟转让其
持有杭州西溪银盛置地有限公司 70%股权所涉及的杭州西溪银盛置地有限公司股东部分权
益评估项目资产评估报告》（中同华评报字（2022）第 080958 号）、《云南城投置业股
份有限公司拟转让其持有的台州银泰商业有限公司 70%股权所涉及的台州银泰商业有限公
司股东部分权益评估项目资产评估报告》（中同华评报字（2022）第 080973 号）、《云
南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让西安国际港务区海荣实业有限公司 51%股权所涉
西安国际港务区海荣实业有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报告》（中和评报
字（2022）第 KMV1019 号）、《云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持有杭州萧
山银城置业有限公司 67%股权所涉及的杭州萧山银城置业有限公司股东部分权益价值评估
项目资产评估报告》（中和评报字（2022）第 KMV3066 号）、《云南城投置业股份有限公
司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司 74%股权所涉及的昆明云城尊龙
房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报告》（中和评报字（2022）第
KMV3064 号）、《云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让西安东智房地产有限公司
评报字（2022）第 KMV1020 号）、《云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让西安海荣
青东村房地产开发有限公司 51%股权所涉西安海荣青东村房地产开发有限公司股东部分权
益价值评估项目资产评估报告》（中和评报字（2022）第 KMV1018 号）、《云南城投置业
股份有限公司拟公开挂牌转让陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 51%股权所涉陕西
西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报告》（中和评
报字（2022）第 KMV1017 号），并经云南省康旅控股集团有限公司备案。
标的资产评估值合计 15.80 亿元，挂牌底价以评估结果为参考（如果任一标的资产的
评估结果为负值，则按照 1 元作为该标的资产的挂牌底价），挂牌参考底价不低于 18.34
亿元。最终交易价格以国有产权公开挂牌结果为准。
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三、被处置方基本情况
本次处置的被处置方情况如下：
业务 注册资本 法定代
名称 成立日期 经营期限 住所 统一社会信用代码 经营范围
类型 （万元） 表人
西安海荣青东 2012-06-26
村房地产开发 2,000.00 至 无固定期 戴普万 陕西省西安市 916101325963314327
有限公司 限
房地产开发、销售；房屋租赁；物业管理；文化旅游项目的开发、运营及
管理；文化景区建设、运营及管理；医养项目的开发、运营及管理；商业
云尚发展（淄 2019-09- 房地 项目的规划、设计及运营管理；商业地产策划；商业信息技术开发应用服
博）有限公司 24 产业 务；承接水利、水电、绿化、市政工程业务及工程维护；广告设计、制
限
作、发布、代理；企业管理咨询；园林绿化；建筑、装饰材料、苗木销
售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
昆明云城尊龙 2010-11-12
房地产开发有 至 2040-11- 曹雷 云南省昆明市 915301005631851335
限公司 12
房地产开发经营，室内外装修，房屋租赁，停车场（库）经营管理，房地
产信息咨询，企业管理咨询，投资管理，工程项目管理，市场调查，经济
贸易咨询，商品信息咨询，会议及展览服务，广告设计、制作、代理、发
布，图文设计。建筑材料、装饰材料、日用品、针纺织品、服装、皮革制
品、五金交电、初级农产品、文具、体育用品、机械设备、家具、化工原
料及产品（不含危险化学品和监控化学品）、工艺品、通讯设备、电子产
宁波奉化银泰 2008-09- 房地
置业有限公司 10 产业
批发、零售，金银饰品的零售，鞋、箱包、家电的修理，服装修改，验光
及配镜（非医疗）， 摄影，礼服出租，食品经营以及其他按法律、法规、
国务院决定等规定未禁止或无需经营许可的项目和未列入地方产业发展负
面清单的项目。（未经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担
保、代客理财、向社会公众集（融）资等金融业务）（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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业务 注册资本 法定代
名称 成立日期 经营期限 住所 统一社会信用代码 经营范围
类型 （万元） 表人
针织纺织品、百货、五金交电、化工产品（不含危险化学品和易制毒化学
台州银泰商业 2013-07- 零售
有限公司 23 业
限 市场调查；文化活动策划服务；广告服务。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
海南天利投资 2009-09- 房地
至无固定期 李扬 海南省海口市 914600006931777053 （一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经
发展有限公司 22 产业 4,000.00
限 营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
西安东智房地 2011-06- 房地 许可经营项目：一般经营项目：房地产开发、销售；物业管理。(以上经营
产有限公司 14 产业 范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定)
限
许可项目：房地产开发经营；建设工程设计；住宅室内装饰装修；工程造
价咨询业务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，
具体经营项目以审批结果为准)。一般项目：非居住房地产租赁；市场营销
策划；房地产咨询；停车场服务；企业管理咨询；酒店管理；工程管理服
杭州萧山银城 2018-07- 房地
置业有限公司 18 产业
限 开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；业务培训（不含教育
培训、职业技能培训等需取得许可的培训）；针纺织品销售；日用百货销
售；五金产品零售；专用化学产品销售（不含危险化学品）；计算机软硬
件及辅助设备零售；木材销售；机械零件、零部件销售(除依法须经批准的
项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
项目投资及对所投资的项目进行管理、经营和监督，房地产开发、经营、
云南东方柏丰 商务 2006-09-13 自有房屋租赁、工程建设、建筑材料、金属材料、装饰材料、针纺织品、
投资有限责任 服务 20,408.16 至 2041-09- 李扬 云南省昆明市 91530000792872324Q 家用电器、汽车配件、五金交电、通讯器材、电缆电线、日用百货、橡胶
公司 业 20 产品及原料、化工产品及原料的销售、货物进出口、技术进出口、国内贸
易（涉及专项审批凭许可证经营）。
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业务 注册资本 法定代
名称 成立日期 经营期限 住所 统一社会信用代码 经营范围
类型 （万元） 表人
一般项目：房地产经纪；非居住房地产租赁；市场营销策划；房地产咨
询；停车场服务；企业管理咨询；酒店管理；市场调查（不含涉外调
查）；社会经济咨询服务；企业形象策划；会议及展览服务；广告设计、
代理；计算机软硬件及外围设备制造；业务培训（不含教育培训、职业技
杭州西溪银盛 2014-10- 房地 能培训等需取得许可的培训）；五金产品零售；日用百货销售；针纺织品
置地有限公司 22 产业 销售；专用化学产品销售（不含危险化学品）；计算机软硬件及辅助设备
限
零售；木材销售；建筑工程用机械销售；工程造价咨询业务(除依法须经批
准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。许可项目：住宅室内装
饰装修；建设工程设计(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。
房地产开发与经营；建筑材料、装饰材料、五金交电、普通机械及配件、
昆明城海房地 2014-12-17
产开发有限公 10,000.00 至无固定期 严磊 云南省昆明市 915301006655016199
司 限
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
西安国际港务 商务 2012-02-16 一般经营项目：国内贸易（除专营、专控、专卖商品）,会议服务,房地产
区海荣实业有 服务 5,000.00 至无固定期 戴普万 陕西省西安市 916101395874374974 开发经营、房屋租赁,酒店管理,物业管理，建筑材料、木材制品的销售。
限公司 业 限 (以上经营范围除国家专控及前置许可项目)
陕西西咸新区 2012-10-24
秦汉新城秦迎 5,000.00 至无固定期 戴普万 陕西省西安市 91611103056905984F
实业有限公司 限
海南天联华投 2016-09- 房地
资有限公司 22 产业
限 营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
四、备考合并财务报表的编制基础
本备考合并财务报表根据中国证券监督管理委员会颁布的《上市公司重大资产重组管
理办法（2020 年修订）》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号—上
市公司重大资产重组申请文件（2022 年修订）》的相关规定编制，仅供本公司实施本备考
合并财务报表附注二所述重大资产重组事项使用。
基于以下假设，本公司备考合并财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和
事项以及以下各项假设的前提及编制基础，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规
定，并基于本附注“六、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制：
（1）假设本次交易的交易方案已获本公司股东大会批准，并已获相关政府部门及监
管机构批准且能顺利实施。
（2）为给使用者提供更相关的信息，备考合并财务报表假设公开挂牌转让标的公司
股权已于比较报表的最早期初（2021 年 1 月 1 日）已完成。同时，本公司以公开挂牌转让
方式确定交易对方，以挂牌底价实现置出标的公司的对价，于本备考合并财务报表期初即
确认为应收款项和归属于母公司股东权益（因最终交易对方及交易价格尚不确定，就本次
交易产生的收益视同全部计入期初留存收益）。即假设本公司于 2021 年 1 月 1 日已处置
完毕本次拟置出的标的公司，以此假定的公司架构为会计主体，合并范围不包括本公司拟
置出标的公司编制而成。
（3）本备考合并财务报表系根据本公司 2022 年 1-3 月及 2021 年度合并财务报表、
与标的公司经审计的模拟合并财务报表，以持续经营为基础，按照附注六所述的会计政策
与估计编制而成。本公司和标的公司于相关备考期间及资产负债表日的重大交易及往来余
额已予还原。合并范围内的各子公司、合营企业和联营企业在报告期内所采用的会计政策
不存在重大差异。
（4）置出本备考合并财务报表中的标的公司财务报表是根据模拟合并编制基础编
制，并由信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具 XYZH/2022KMAA20585 号模拟合并
财务报表审计报告。
（5）由本次交易而产生的费用、税收等影响未在备考合并财务报中反映。
（6）鉴于备考合并财务报表之特殊编制目的，本备考合并财务报表只列示备考合并
资产负债表、备考合并利润报表及有关对本备考财务报表使用者具有重大参考意义的附注
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目，未列示相关性不大的附注项目，且部分附注项目已在本备考财务报表中简化披露。
备考合并财务报表的股东权益按“归属于母公司的股东权益”和“少数股东权益”列报，
不再细分“股本”、“资本公积”、“盈余公积”及“未分配利润”等明细科目。
（7）本次备考合并财务报表是基于本附注四所述的编制基础编制的，且根据交易方
案的内容使最终的交易可能成为关联交易，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报
表》的相关规定，本公司因交易丧失对标的公司的控制，最终交易完成时无需对比较报表
进行相关调整。
（8）本备考合并财务报表系假设本附注二、所述的事项已于 2021 年 1 月 1 日完成，
并按此架构基于现有的全部信息及本附注四所述的编制基础编制。本次交易将通过云交所
公开挂牌方式进行，交易结果将以最终摘牌信息及签署的产权交易合同为准，因此该编制
基础下的受让方、交易价格及交易价款的结算方式等与交易完成后的实际情况可能会产生
差异。
由于备考合并财务报表与实际收购交易完成后的合并财务报表编制基础存在差异，因
此本备考合并财务报表仅供本公司向上海证券交易所报送重大资产出售事宜使用，不适用
于其他目的。
公司备考合并财务报表 2021 及 2022 年 1-3 月份为亏损，归属于母公司净利润分别为
-33,509.45 万元及-9,103.54 万元，且于 2022 年 3 月 31 日，备考合并财务报表流动负债
高于流动资产 413,269.22 万元；截至 2022 年 3 月 31 日备考合并财务报表归属于母公司
股东权益为 71,772.68 万元，上述财务状况使公司的持续经营能力具有不确定性。本公司
董事会于编制备考合并财务报表时，结合公司经营形式及财务状况，对本公司的持续经营
能力进行了充分详尽的评估，并制定了一系列拟采取的改善措施。基于以上所述，本公司
认为仍应以持续经营为基础编制备考合并财务报表。
为提升经营水平，改善管理体制，优化经营环境，持续改善提升经营能力，公司结合
自身实际情况，拟定改善提升持续经营能力措施如下：
（1）重组后公司财务状况得以持续改善
按照资产处置计划，公司完成重大资产重组及其他资产处置后，公司的资产结构将得
到有效改善。相关资产置出后，公司有息负债规模将进一步减少，资产规模进一步降低，
轻资产运营可为公司带来持续、稳定的现金流，同时公司预计以以下方式偿还到期债务：
加快对宁波东部等项目的存货去化；通过 CMBS 转售、提供新增抵押物获取增量融资；收
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
回资产处置尾款，并加大资产对外处置力度；在控股股东及省委省政府支持下，公司通过
与金融机构沟通展期、借新还旧、降低融资成本等方式，有利地保证到期债务的偿还。
（2）持续出清，优化结构
根据公司阶段性经营目标及未来发展战略，继续推进重大资产重组及资产置出工作，
剥离不符合战略发展的资产和业务，进一步优化公司资产结构，为公司下一步战略转型、
公开市场融资及人才引进奠定基础。在分步置出原有项目，“瘦身健体”后，公司资产结
构得以根本改善，赢得战略发展的时间和空间。未来将通过不断整合集团内外部资源，继
续做大物管、商管，转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合
服务商；同时寻求优质资产注入，进一步拓展战略支撑业务，充分运用发债、股权融资、
定增、发行股份购买资产等各种手段开展资本运作，先做强、后做大，实现长期稳定的高
质量发展。
（3）通过资本市场整合并购有效资源，聚焦轻资产运营，做好城市综合运营服务商
按照公司的战略设想，公司在寻求优质资产注入的同时，后续将聚焦发展包含物业管
理、商业管理在内的轻资产运营管理业务。截止目前，公司之子公司云南城投物业服务有
限公司作为 2021 中国物业服务百强企业，从事物业管理业务达 14 年，已搭建较为完备的
运营管理体系；云泰商业管理（天津）有限公司自 2018 年从事商业管理以来，已建立一
支市场化程度高的专业化团队，除管理公司下属的物业和商业资产外，还通过市场化运
作，对外拓展项目。基于物业及商管在各自领域的管理经验及市场影响力，后续有望通过
“内部资源整合+市场化拓展”，在轻资产管理领域做强做大。
①商管运营
本公司目前在管项目包括 10 个银泰城商场、“成都 IN99”商场、茶马花街等 20 余个
项目，2021 年商业管理收入突破 9 亿元。截止目前，中国购物中心已逾 6000 个，运营业
态的同质化严重，亟需具有一站式服务能力的第三方商业资产价值提升服务商。云泰商业
管理（天津）有限公司作为专业的商业管理公司，一直秉承的“营造场景”、“时间消
费”等理念以及已经形成的“微度假公园”内容和产品，已经在市场上形成口碑；同时，
通过近几年不断坚持夯实系统、凝聚团队等方式，已经具备对外拓展的基础。未来可以考
虑以云泰商业管理（天津）有限公司为基础，通过科技创新、管理创新，树立国内一线商
管品牌形象，构建核心竞争力优势；择机整合外部商业及酒店运营等业务，实现管理规模
及营业收入的快速增长。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
②物业管理
近年来，物业行业规模呈现出逐年高速增长的态势，整个行业正步入高增长期，物业
企业管理规模保持较好的增长，且得益于规模增长、非住业态比例提升、降本增效等原
因，经营业绩保持增长态势。云南城投物业服务有限公司目前主要管理由公司所开发的房
地产项目，截至 2021 年末管理项目 20 余个，签约面积 500 余万平方米。未来 2-3 年，将
从住宅不断延伸至商办、景区、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域，从基础物业
服务不断延伸到社区商业运营、家政服务、房产经纪、房屋装修、嵌入式社区微型照护，
可快速提升营业收入及盈利能力，增强与服务对象的粘性，提升抗风险能力，并树立起国
内一线物管企业形象。
（4）进行行业转型，力争优质资产注入
利用上市公司的平台优势，为新兴战略业务注入提供加入资本市场后快速发展的机
会，同时可快速提升公司市值：①寻求优质资产注入，借助资本市场的力量，全面优化公
司资产结构，快速实现资产保值增值；②探索新兴战略业务，争取进入营收及利润均较为
稳定的新业务赛道，不断提升公司可持续经营能力，先做强，后做大，实现长期稳定的高
质量发展。
五、备考合并财务报表范围
本公司备考合并财务报表范围包括云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司、云南城投
物业服务有限公司、成都银城置业有限公司等 45 家公司。
详见本附注“九、合并范围的变化”及本附注“十、在其他主体中的权益”相关内
容。
六、重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点针对应收账款坏账准备计提、固定资产折旧、无形资产
摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果和现金流量等有关信息。
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开
发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期
作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，
以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
本公司以人民币为记账本位币。
（一）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种
或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（二）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合
并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，
调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对
价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存
收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初
始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对
价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合
并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
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他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资
产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净
损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处
置该项投资时转入当期损益。
（三）非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计
量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复
核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股
权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益
法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则
核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投
资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公
允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
（四）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交
易的从权益中扣减。
(一)合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制
的单独主体）均纳入合并财务报表。
本公司为投资性主体的会计政策：本公司仅将为本公司投资活动提供相关服务的子公
司纳入合并财务报表。
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本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报
表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准
则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营
成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一
致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按
本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资
产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集
团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集
团的角度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资
产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列
示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有
份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子
公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对
其财务报表进行调整。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表
的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润
表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比
较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存
在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在
最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日
之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初
留存收益或当期损益。
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在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负
债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润
表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有
的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其
账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下
的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，
与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投
资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费
用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量
表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权
投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持
续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者
权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易
事项作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
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处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项
交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制
权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处
理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
(一)合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和
情况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，
通常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的
合营安排划分为共同经营：
（1）合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务。
（2）合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务。
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（3）其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持
续依赖于合营方的支持。
(二)共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准
则的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同
经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部
分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值
损失的，本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三
方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发
生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的
份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共
同经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币
记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差
额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费
用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用
交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产
生的汇兑差额作为公允价值变动损益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币性项目
的，形成的汇兑差额计入其他综合收益。
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融资产和金融负债的分类
金融资产分类应按照持有金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征作为金
融资产的分类依据，将金融资产分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产”三类；业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流
量、出售金融资产还是两者兼有。本公司管理金融资产的业务模式，以本公司关键管理人
员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础确定。
金融资产的合同现金流量特征，是指金融工具合同约定的、反映相关金融资产经济特
征的现金流量属性。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：（一）本公司管
理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。（二）该金融资产的合同条款规
定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：（一）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出
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售该金融资产为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
金融负债划分为以下两类：（一）以摊余成本计量的金融负债。（二）以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工
具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
本公司改变其管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分
类。本公司对所有金融负债均不进行重分类。
（2）金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资
产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负
债，相关交易费用计入初始确认金额。
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。对不同类
别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调
整后的结果确定：（一）扣除已偿还的本金。（二）加上或减去采用实际利率法将该初始
确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。（三）扣除累计计提的损
失准备（仅适用于金融资产）。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分
摊计入各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未
来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。
本公司对权益工具的投资和与此类投资相联系的合同应当以公允价值计量。但在有限
情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围
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很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内
对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和经营的所
有信息，判断成本能否代表公允价值。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产已转移，且该转移满足
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定，终止确认该
金融资产。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该
部分金融负债）。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该
金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资
产，并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终
止确认该金融资产；（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收
益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资
产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进
行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）
终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额之和。
（4）主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活
跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流
量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融
负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
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（5）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，以预期信用损失为基础，进行减值会计处理并确认损失准
备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取
的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于企业购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：（一）如果该金
融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，按照相当于该金融工具整个存续期内预期信
用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融
工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
（二）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融
工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基
础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为
减值损失或利得计入当期损益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收
益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负
债表中列示的账面价值。本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预
期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初
始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个
月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额应
当作为减值利得计入当期损益。
本公司以概率加权平均为基础对预期信用损失进行计量。
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该
金融资产或金融负债属于下列情形之一：（一）属于《企业会计准则第 24 号——套期会
计》规定的套期关系的一部分。（二）是一项对非交易性权益工具的投资，且将其指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。（三）是一项被指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债，且该负债由本公司自身信用风险变动引起的其
公允价值变动应当计入其他综合收益。（四）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他综合收益的金融资产，且其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他
综合收益。
本公司对于《企业会计准则第 14 号-收入准则》规范的交易形成且不含重大融资成分
的应收账款，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
信用风险自初始确认后是否显著增加的判断。本公司通过比较金融工具在初始确认时
所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约
概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。但是，如果本公司确定金融工具在资产负
债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加。通常情况下，如果逾期超过 30 日，则表明金融工具的信用风险已经显著增加。除
非本公司在无须付出不必要的额外成本或努力的情况下即可获得合理且有依据的信息，证
明即使逾期超过 30 日，信用风险自初始确认后仍未显著增加。在确定信用风险自初始确
认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有
依据的信息，包括前瞻性信息。
以组合为基础的评估。对于应收账款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关
于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可行
的，所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与公司的关联关系为共同风险特征，
对应收账款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。具体分类如下：
（1）按单项计提坏账准备
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入
当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
失。
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等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合
不计提坏账准备。
提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
预期信用损失计量。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损
失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合
同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司在资产负债表日计算应收账款预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前应
收账款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为应收账款减值损失，借记“信用减值
损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关应收账款无法收回，经批准予以核销的，根据批
准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“应收账款”。若核销金额大于已计提的损失准
备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失
的会计估计政策为：本公司对信用风险显著不同的应收账款单项确定预期信用损失率；除
了单项确定预期信用损失率的应收账款外，本公司采用以账龄特征为基础的预期信用损失
模型，通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于
违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。
本公司按照下列情形计量其他应收款损失准备：①信用风险自初始确认后未显著增加
的金融资产，本公司按照未来 12 个月的预期信用损失的金额计量损失准备；②信用风险
自初始确认后已显著增加的金融资产，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信
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用损失的金额计量损失准备；③购买或源生已发生信用减值的金融资产，本公司按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
以组合为基础的评估。对于其他应收款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得
关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可
行，所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与关联方关系为共同风险特征，对其
他应收款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。
（1）单项计提坏账准备
上），单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
备，计入当期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账准
备。
司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合
不计提坏账准备。
计提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 其他应收款计提比例(%)
其中：1 年以内分项 5.00
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预期信用损失计量。本公司在资产负债表日计算其他应收款预期信用损失，如果该预
期信用损失大于当前其他应收款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为其他应收款
减值损失，借记“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值
利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关其他应收款无法收回，经批准予以核销的，根据
批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“其他应收款”。若核销金额大于已计提的损
失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失
的会计估计政策为：本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
(一)存货的分类
本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品主
要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发
过程中的其他相关费用。
(二)存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安
装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房地产
项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加
权平均法确定其实际成本。
(三)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧
过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存
商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；
其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
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直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存
货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(四)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(五)低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）其他周转材料采用一次转销法摊销。
(六)开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品
房成本。
(七)公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成
本。
合同资产的确认方法及标准
合同资产，是指本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素。如本公司向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项
商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本公司将该收款权利作
为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
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合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述 11.应收账款预期信用损失的确定方
法进行确认。
会计处理方法，本公司在资产负债表日计算合同资产预期信用损失，如果该预期信用
损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为减值损失，借记“资
产减值损失”，贷记“合同资产减值准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相
反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销的，根据批
准的核销金额，借记“合同资产减值准备”，贷记“合同资产”。若核销金额大于已计提
的损失准备，按其差额借记“资产减值损失”。
与合同成本有关的资产金额的确定方法
本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围
且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取
得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承
担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本公司未来用于履行履约义务
的资源；该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得
成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成
本，是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生
的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费
等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊
销，计入当期损益。
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（3）与合同成本有关的资产的减值
本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准
则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让
与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本
这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已
计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减
值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
公司以预期信用损失为基础，按单项评估金融工具的预期信用损失，对其进行减值处
理并确认损失准备。
(一)初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注六、5 同一控制下和非
同一控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益
中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始
投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币
性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投
资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
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(二)后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资
成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润
外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过
风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企
业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他
综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价
值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨
认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企
业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分
予以抵销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长
期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等
的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按
预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
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被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反
的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资
的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
(三)长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和
计量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响
或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的
初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，
以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有
被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账
面价值，并计入当期营业外收入。
（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和
计量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表
时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始
投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投
资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算
时转入当期损益。
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（3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失
共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务
报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务
报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企
业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制
之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
(四)长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采
用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情
况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易
的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
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（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额
计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改
按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—
—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面
价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与
处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公
司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权
取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作
为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长
期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控
制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
(五)共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重
大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其
他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有
权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非
对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利
益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
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重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并
综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被投资单位的董
事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）
与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位
提供关键技术资料。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本
公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出
租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造
该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧
或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价
值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活
跃的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价
格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市
场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地
产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投
资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量
的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入
当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房
地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入
当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
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当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（1）确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，
单位价值超过 5,000.00 元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
酒店设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
其他设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
本公司于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
（一）在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使
用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应
予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
（二）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资
产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达
到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入
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固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按
实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（一）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符
合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其
发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分
资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销
售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
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（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过
达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发
生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资
本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂
时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率
计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价
金额，调整每期利息金额。
（一）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。公司在租赁期
开始日对租赁确认使用权资产。使用权资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可
靠计量时予以确认。
（二）使用权资产的初始计量
在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四
项：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁
激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；③承租人发生的初始直接费用，即为达成租赁
所发生的增量成本；④承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资
产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（三）使用权资产的后续计量
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（1）在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成
本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产，本公司按照租赁准则有关规定重新计量租
赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
（2）使用权资产的折旧
自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的
当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损
益。
本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期消
耗方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时
取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满
时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提
折旧。
（四）使用权资产的减值
如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，
进行后续折旧。
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本公司无形资产包括土地使用权、计算机软件等，按取得时的实际成本计量，其中：
购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形
资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按
公允价值确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；计算机软件和其他无形资产按
预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。
摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如
发生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预
计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并
在预计使用寿命内摊销。
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（2）内部研究开发支出会计政策
(一)划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究
活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（二）开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的
开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示
为开发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存
在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行
估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。
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可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产
的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该
资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每
年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，
如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资
产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损
失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组
或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以
上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客
户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利
的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负
债。
本公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，
将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费
用。
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离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算
的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建
议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工
的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定
的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会
保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支
付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相
关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳
的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标
准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福
利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期
间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长
期职工福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生
的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
（1）初始计量
本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
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租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款
项，包括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数
或比率确定；③本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④租赁期
反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根据本公
司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，本公司因无法确
定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
（2） 后续计量
在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：①确认租赁负债的
利息时，增加租赁负债的账面金额；②支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；③
因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
（3）重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额的现值重新计量
租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租
赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益：①实质固定付款额发生变动
（该情形下，采用原折现率折现）；②担保余值预计的应付金额发生变动（该情形下，采
用原折现率折现）；③用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（该情形下，采用修订
后的折现率折现）；④购买选择权的评估结果发生变化（该情形下，采用修订后的折现率
折现）；⑤续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化（该情形
下，采用修订后的折现率折现）。
（一）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
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（二）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间
价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最
佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，
则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种
结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生
金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确
定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（一）股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
(二)权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价
值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价
值，选用的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；
（3）标的股份的现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有
效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场
条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所
有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
(三)确定可行权权益工具最佳估计的依据
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等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最
佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量
与实际可行权数量一致。
（四）会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权
的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成
等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对
可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的
服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和
所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的
负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行
权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估
计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相
应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计
量，其变动计入当期损益。
（五）对于存在修改条款和条件的情况的，本期的修改情况及相关会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行
权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的
取消处理。
本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款
及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认
时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：
(一)符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
（1）向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
（2）在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
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（3）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该
合同将交付可变数量的自身权益工具；
（4）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的
自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
(二)同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
（1）该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与
其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（2）将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生
工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只
能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
(三)会计处理方法
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润
分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处
理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发
行工具的初始计量金额。
本公司在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第
三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极
可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价
格。
当本公司将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各
方以在合同中明确(或者以隐含的方式)约定的付款时间为客户或本公司就转让商品的交易
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提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本
公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交
易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一
时点履行履约义务：
（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履
约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认
收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
（1）本公司就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本公司已将该商品的实物转移给客户；
（3）本公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（4）客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产
以预期信用损失为基础计提减值。本公司拥有的、无条件向客户收取对价的权利作为应收
款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列
示。本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关
商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
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（二）租金收入
租金收入在租期内按直线法平均确认。
（三）酒店运营收入
酒店运营收入在已提供服务的会计期间确认。
（四）物业服务收入
物业服务收入在提供物业服务过程中确认。
（五）商品销售收入
在履行了合同中的履约义务，客户取得相关商品或服务的控制权时，确认相关的商品
销售收入。
（六）利息收入
利息收入按照基准或实际利率法确认。
（一）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
政府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余
额转入资产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关
的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取
得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
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与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关
成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策
性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本
金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将
对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面
价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
(一)确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和
税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，
同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或
可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递
延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包
括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也
不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
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（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在
合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为
确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评估合同中的客户
是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使
用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行
会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行
会计处理。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债
的确认和计量参见附注六“22.使用权资产”以及“28.租赁负债”。
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加
或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效
日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会
计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了
租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情
况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁
准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的
折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额
的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间
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的租赁内含利率的，本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上
述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩
小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租
赁的相关利得或损失计入当期损益；②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相
应调整使用权资产的账面价值。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价
值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产
租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
（3）本公司为出租人
在（1）评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本公司作为出租人，在租赁开始
日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将
该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常将其分类为融资租赁：①在租赁期
届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的
购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以
合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用
寿命的大部分；④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值；⑤
租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或
多项迹象的，本公司也可能将其分类为融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租
人造成的损失由承租人承担；②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租
人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
A.初始计量
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入
账价值。
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租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向
承租人收取的款项，包括：①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激
励的，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计
量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是合理确定承
租人将行使该选择权；④承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出
承租人将行使终止租赁选择权；⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担
保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
B.后续计量
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利
率，是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确
定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资租赁
的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会
被分类为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
C.租赁变更的会计处理
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会
计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对
价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始
日生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项
新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。
A.租金的处理
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
B.提供的激励措施
提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
配，免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入
总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
C.初始直接费用
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本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在
租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
D.折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其
他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
E.可变租赁付款额
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时
计入当期损益。
F.经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处
理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(一)持有待售资产确认标准
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门
批准，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包
含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可
能性极小。
(二)持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允
价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不
划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰
低计量。
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上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递
延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范
的保险合同所产生的权利。
（1） 重要会计政策变更
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号租赁>的通
知》（财会〔2018〕35 号，以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业
以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019
年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据上述
会计准则修订，公司于 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》
（财会[2021]35 号，以下简称“15 号解释”），其中“二、关于资金集中管理相关列
报”的相关规定如下：
①列示和披露
企业根据相关法规制度，通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实
行 集中统一管理的，对于成员单位归集至集团母公司账户的资金，成员单位应当在资产
负债表“其他应收款”项目中列示，或者根据重要性原则并结合本企业的实际情况，在
“其他应收款”项目之上增设“应收资金集中管理款”项目单独列示；母公司应当在资产
负债表“其他应付款”项目中列示。对于成员单位从集团母公司账户拆借的资金，成员单
位应当在资产负债表“其他应付款”项目中列示；母公司应当在资产负债表“其他应收
款”项目中列示。
对于成员单位未归集至集团母公司账户而直接存入财务公司的资金，成员单位应当在
资产负债表“货币资金”项目中列示，根据重要性原则并结合本企业的实际情况，成员单
位还可以在“货币资金”项目之下增设“其中：存放财务公司款项”项目单独列示；财务
公司应当在资产负债表“吸收存款”项目中列示。对于成员单位未从集团母公司账户而直
接从财务公司拆借的资金，成员单位应当在资产负债表“短期借款”项目中列示；财务公
司应当在资产负债表“发放贷款和垫款”项目中列示。
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资金集中管理涉及非流动项目的，企业还应当按照《企业会计准则第 30 号——财务
报表列报》关于流动性列示的要求，分别在流动资产和非流动资产、流动负债和非流动负
债列示。
在集团母公司、成员单位和财务公司的资产负债表中，除符合《企业会计准则第 37
号——金融工具列报》中有关金融资产和金融负债抵销的规定外，资金集中管理相关金融
资产和金融负债项目不得相互抵销。
企业应当在附注中披露企业实行资金集中管理的事实，作为“货币资金”列示但因资
金集中管理支取受限的资金的金额和情况，作为“货币资金”列示、存入财务公司的资金
金额和情况，以及与资金集中管理相关的“其他应收款”、“应收资金集中管理款”、
“其他应付款”等列报项目、金额及减值有关信息。
本解释所称的财务公司，是指依法接受银保监会的监督管理，以加强企业集团资金集
中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位提供财务管理服务的非
银行金融机构。
②新旧衔接
比期间的财务报表数据进行相应调整。
生效日期：“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行。
（2） 重要会计估计变更
本公司报告期内无重要的会计估计变更。
七、税项
税种 计税依据 税率
增值税（注 1） 销售货物、应税销售服务收入、无形资产或者不动产 3%-13%
消费税 销售货物收入 5%
城市维护建设税 实缴流转税税额 7%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育附加 实缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 15%、20%、25%
土地增值税（注 2） 增值额 30%-60%
文化事业建设费 营业收入 3%
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注 1：根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署
公告 2019 年第 39 号文）的规定，本公司自 2019 年 4 月 1 日起发生增值税应税销售行为
或者进口货物，原适用 16%和 10%税率的，税率分别调整为 13%、9%。
注 2：具备土地增值税清算条件的项目，按《土地增值税暂行条例》清算缴纳,对不具
备土地增值税清算条件的项目，按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通
知》（财税字[2006]21 号）及本省市的预缴比例进行预缴。
不同企业所得税税率纳税主体说明：
纳税主体名称 所得税税率
云南云泰商业管理有限公司 20%
成都云银城物业管理有限公司 15%
云南城投物业服务有限公司 15%
根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税
〔2019〕13 号），自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所
得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得
税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得
额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳
税人，免征增值税。
根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财
政部 税务总局公告 2021 年第 11 号），自 2021 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日,对月销
售额 15 万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。
根据《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》
（财政部 税务总局公告 2021 年第 12 号），自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，
对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在(财税〔2019〕13 号)第二条规
定的优惠政策基础上，再减半征收企业所得税。
根据《财政部 税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》（财政
部 税务总局公告 2019 年第 87 号），自 2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，允许生
活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减应纳税额。根据《财政部 税务
总局关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策的公告》（财政部 税务总局
公告 2022 年第 11 号）一、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年 39 号)第七条和《财政部 税务总局关于
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务总局公告 2019 年第 87 号)
规定的生产、生活性服务业增值税加计抵减政策，执行期限延长至 2022 年 12 月 31 日。
公司之子公司成都云银城物业管理有限公司、云南城投物业有限公司（除北京分公
司、东莞分公司外），依据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所
得税政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23 号）的规定，按照 15%的企业所得税率缴纳
本期企业所得税。
八、备考合并财务报表主要项目注释
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
库存现金 381,061.11 355,257.21
银行存款 267,208,434.38 381,664,341.55
其他货币资金 84,724,461.31 46,161,095.49
合计 352,313,956.80 428,180,694.25
其中：存放在境外的款项总额
使用受到限制的货币资金
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
按揭保证金 15,430,793.87 18,511,107.73
诉讼冻结 59,645,768.06 18,160,147.25
履约保证金 8,418,722.27 8,415,000.00
其他 136,825.52 137,159.72
合计 83,632,109.72 45,223,414.70
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：债务工具投资
其他 2,119,353,983.72 2,529,973,328.76
合计 2,119,353,983.72 2,529,973,328.76
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 8,344,369.48 3.58 8,344,369.48 100.00
其中：单项金额重大并
单项计提坏账准备
单项金额虽不重
大但单项计提坏账准备
按预期信用风险组合计
提坏账准备
其中：账龄组合 88,978,574.21 38.20 24,933,752.38 28.02 64,044,821.83
无风险组合 135,618,822.81 58.22 135,618,822.81
合计 232,941,766.50 100.00 33,278,121.86 — 199,663,644.64
续表
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 8,343,625.78 4.18 8,343,625.78 100.00
其中：单项金额重大并
单项计提坏账准备
单项金额虽不重
大但单项计提坏账准备
按预期信用风险组合计
提坏账准备
其中：账龄组合 75,715,482.56 37.94 23,237,089.34 30.69 52,478,393.22
无风险组合 115,532,167.57 57.88 115,532,167.57
合计 199,591,275.91 100.00 31,580,715.12 — 168,010,560.79
①年末单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
杭州昊元置业有限公司 4,210,000.00 4,210,000.00 100.00 预计无法收回
合计 4,210,000.00 4,210,000.00 — —
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
②年末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款
名称 计提比
账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
云南汇点娱乐有限公司 1,026,506.35 1,026,506.35 100.00 预计无法收回
李姓自然人 1 553,835.34 553,835.34 100.00 预计无法收回
东莞市欣新房车有限公司 473,559.90 473,559.90 100.00 预计无法收回
张姓自然人 373,000.00 373,000.00 100.00 预计无法收回
艾恩特瑞（北京）文化发展有限公司 291,877.61 291,877.61 100.00 预计无法收回
李姓自然人 2 210,897.26 210,897.26 100.00 预计无法收回
其他零星款项 1,204,693.02 1,204,693.02 100.00 预计无法收回
合计 4,134,369.48 4,134,369.48 — —
①按账龄组合计提应收账款坏账准备
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 88,978,574.21 24,933,752.38 -
②采用无风险组合不计提坏账准备的应收账款
组合名称 计提比例
账面余额 坏账准备
（%）
单项金额不重大经测试不减值的应收账款 867,382.41
关联方应收账款 134,751,440.40
合计 135,618,822.81
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
无风险组合明细
单位名称 账龄
日账面余额 原因
单项金额不重大经测试不减值的应收账款
宁波甬宁苏宁易购商贸有限公司 227,847.11 2 年以内 不存在收回风险
昆明市官渡区城中村改造置业有限公司 87,516.89 2 年以内 不存在收回风险
宁波乐搭教育科技有限公司 72,004.42 2 年以内 不存在收回风险
其他零星款项 480,013.99 2 年以内 不存在收回风险
小计 867,382.41 — —
关联方应收账款
云南城投洱海置业有限公司 39,039,668.51 5 年以内 不存在收回风险
杭州西溪银盛置地有限公司 29,418,070.51 2 年以内 不存在收回风险
云南城投置地有限公司 21,475,980.99 5 年以内 不存在收回风险
云南城投众和建设集团有限公司 14,874,756.69 4 年以内 不存在收回风险
宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司 12,333,532.56 2 年以内 不存在收回风险
西双版纳云城置业有限公司 2,704,639.88 1 年以内 不存在收回风险
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 2,447,902.13 4 年以内 不存在收回风险
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 2,316,828.98 5 年以内 不存在收回风险
云南省康旅控股集团有限公司 2,304,319.91 1 年以内 不存在收回风险
腾冲玛御谷温泉投资有限公司 2,136,083.26 4 年以内 不存在收回风险
成都民生喜神投资有限公司 1,267,945.29 1 年以内 不存在收回风险
西安海荣青东村房地产开发有限公司 672,030.35 2 年以内 不存在收回风险
云南城投健康产业投资有限公司 545,106.48 2 年以内 不存在收回风险
腾冲玛御谷润禾园置业有限公司 465,215.26 2 年以内 不存在收回风险
北京房开创意港投资有限公司 389,404.46 2 年以内 不存在收回风险
云南城投众和装饰有限公司 357,404.72 3 年以内 不存在收回风险
陕西普润达投资发展有限公司 345,380.16 3 年以内 不存在收回风险
昆明欣江合达城市建设有限公司 272,566.42 4 年以内 不存在收回风险
云南一乘驾驶培训股份有限公司 250,332.93 3 年以内 不存在收回风险
云南普者黑文化旅游开发有限公司 180,000.00 1 年以内 不存在收回风险
云南城投海东园林绿化有限公司 141,834.40 2 年以内 不存在收回风险
云南城投华商之家投资开发有限公司 124,559.04 3 年以内 不存在收回风险
云南民族文化旅游产业有限公司 115,689.57 2 年以内 不存在收回风险
云南温泉山谷康养度假运营开发(集团)有
限公司
云南兴盛水业有限公司 86,179.83 2 年以内 不存在收回风险
云南城投康养产业研究有限责任公司 66,014.92 2 年以内 不存在收回风险
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 账龄
日账面余额 原因
云南城投中民昆建科技有限公司 64,556.92 3 年以内 不存在收回风险
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 60,250.06 2 年以内 不存在收回风险
西安国际港务区海荣实业有限公司 48,200.06 2 年以内 不存在收回风险
昆明城海房地产开发有限公司 32,870.00 2 年以内 不存在收回风险
云南城投海东投资开发有限公司 29,633.76 2 年以内 不存在收回风险
云南海埂酒店管理有限公司 29,150.00 1 年以内 不存在收回风险
云南城投康源投资有限公司 21,252.00 1 年以内 不存在收回风险
云南瑞景供应链有限公司 6,392.25 2 年以内 不存在收回风险
昆明乘云出行科技有限公司 4,767.17 1 年以内 不存在收回风险
西安东智房地产有限公司 3,789.31 1 年以内 不存在收回风险
云南金航线商业管理有限公司 2,162.00 1 年以内 不存在收回风险
云南东方柏丰投资有限责任公司 1,518.00 1 年以内 不存在收回风险
云南融智投资有限公司 864.50 2 年以内 不存在收回风险
小计 134,751,440.40 — —
合计 135,618,822.81 — —
（2） 应收账款按账龄列示
账龄 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
合计 232,941,766.50 199,591,275.91
（3） 本年应收账款坏账准备情况
类别
日余额 计提 收回或转回 转销或核销 其他减少 日余额
单项计提 8,343,625.78 743.70 8,344,369.48
组合计提 23,237,089.34 1,772,285.97 75,622.93 24,933,752.38
合计 31,580,715.12 1,773,029.67 75,622.93 33,278,121.86
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4） 按欠款方归集的前五名的应收账款情况
占应收账款 2022 坏账准备 2022
单位名称 账龄 年 3 月 31 日余额 年 3 月 31 日
日余额
合计数的比例(%) 余额
云南城投洱海置业有限公司 39,039,668.51 1-5 年 16.76
杭州西溪银盛置地有限公司 29,418,070.51 2 年以内 12.63
云南城投置地有限公司 21,475,980.99 5 年以内 9.22
杜姓自然人 18,377,918.00 5 年以上 7.89 18,377,918.00
云南城投众和建设集团有限公司 14,874,756.69 1-4 年 6.39
合计 123,186,394.70 52.89 18,377,918.00
（1） 预付款项账龄
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 22,196,138.43 100.00 24,175,780.08 100.00
（2） 年末账龄超过一年的大额预付款项
单位名称 账龄 未及时结算的原因
国网四川省电力公司成都供电公司 3,000,000.00 1-2 年 暂未结算
国网山东省电力公司淄博供电公司 690,940.23 1-2 年 暂未结算
黑龙江龙唐电力投资有限公司群力供热分公司 572,092.40 1-2 年 暂未结算
云南城投华商之家投资开发有限公司 520,000.00 1-2 年 暂未结算
合计 4,783,032.63
（3） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项 2022
单位名称 账龄 年 3 月 31 日余额
国网四川省电力公司成都供电公司 3,000,000.00 1-2 年 13.52
欧莱雅（中国）有限公司 1,828,946.64 1 年以内 8.24
上海环洋经典展柜制造有限公司 1,651,750.00 1 年以内 7.44
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占预付款项 2022
单位名称 账龄 年 3 月 31 日余额
成都百扬嘉欣物业服务有限公司 1,162,137.90 1 年以内 5.24
北京市西林创展国际建筑技术咨询有限公司 1,023,050.00 1 年以内 4.61
合计 8,665,884.54 — 39.05
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
应收利息
应收股利 23,419,262.16 23,419,262.16
其他应收款 7,567,381,517.74 7,765,802,373.73
合计 7,590,800,779.90 7,789,221,635.89
（1） 应收股利分类
项目（或被投资单位） 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
昆明城海房地产开发有限公司 23,419,262.16 23,419,262.16
合计 23,419,262.16 23,419,262.16
（2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
项目（或被投资单位） 账龄 未收回原因
日余额 及其判断依据
昆明城海房地产开发有限公
司
合计 23,419,262.16 — — —
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 2022 年 3 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
本次股权转让款 1,834,126,536.20 1,834,126,536.20
往来款 5,202,067,049.70 5,404,345,315.80
股权转让款 224,015,228.15 224,015,228.15
保证金 258,776,734.14 258,537,754.20
押金 1,106,269.07 1,094,119.07
员工借款 555,923.81 233,827.40
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
款项性质 2022 年 3 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
代垫款 79,973,325.07 77,690,376.58
其他 19,859,363.42 16,439,735.70
小计 7,620,480,429.56 7,816,482,893.10
坏账准备 53,098,911.82 50,680,519.37
合计 7,567,381,517.74 7,765,802,373.73
（2） 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
— — — —
应收款账面余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,264,961.80 1,270,553.95 2,535,515.75
本期转回 117,123.30 117,123.30
本期转销
本期核销
其他变动
（3） 其他应收款按账龄列示
账龄 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
合计 7,620,480,429.56 7,816,482,893.10
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4） 其他应收款坏账准备情况
类别
日余额 计提 收回或转回 转销或核销 其他减少 日余额
单项计提 40,445,447.71 1,270,553.95 117,123.30 41,598,878.36
组合计提 10,235,071.66 1,264,961.80 11,500,033.46
合计 50,680,519.37 2,535,515.75 117,123.30 53,098,911.82
其中 2022 年 1-3 月坏账准备收回或转回金额重要的：
单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
北京东瑞龙腾投资管理有限公司 117,123.30 银行存款 款项收回
合计 117,123.30 — —
（5） 实际核销的其他应收款
公司本期无实际核销的其他应收款。
（6） 按欠款方归集的前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 账龄
余额 31 日余额合计 月 31 日
数的比例（%） 余额
本次公开挂牌转让股权款 本次股权款 1,834,126,536.20 1-2 年 24.07
昆明云城尊龙房地产开发有
内部往来款 1,158,127,893.82 5 年以内 15.20
限公司
海南天利投资发展有限公司 内部往来款 955,960,547.90 4 年以内 12.54
杭州萧山银城置业有限公司 内部往来款 570,737,414.51 4 年以内 7.49
云南东方柏丰投资有限责任 3 年以内，
内部往来款 481,574,082.20 6.32
公司 4 年以上
合计 — 5,000,526,474.63 — 65.62
（1） 存货分类
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
原材料 363,707.40 363,707.40
库存商品 73,720,803.01 10,056,365.84 63,664,437.17
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
周转材料 29,816.17 29,816.17
合同履约成本 6,856,755.32 6,856,755.32
开发成本 7,224,091,526.23 27,916,671.58 7,196,174,854.65
开发产品 6,537,970,472.09 790,506,856.03 5,747,463,616.06
合计 13,843,033,080.22 828,479,893.45 13,014,553,186.77
续表
项目 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值
履约成本减值准备
原材料 850,813.17 850,813.17
库存商品 74,853,479.29 10,056,365.84 64,797,113.45
周转材料 28,865.42 28,865.42
合同履约成本 4,361,146.63 4,361,146.63
开发成本 7,087,137,907.49 27,916,671.58 7,059,221,235.91
开发产品 6,647,872,753.50 805,271,339.61 5,842,601,413.89
合计 13,815,104,965.50 843,244,377.03 12,971,860,588.47
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（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
项目 2022 年 1 月 1 日余额 2022 年 3 月 31 日余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 10,056,365.84 10,056,365.84
开发成本 27,916,671.58 27,916,671.58
开发产品 805,271,339.61 -1,142.51 14,763,341.07 790,506,856.03
合计 843,244,377.03 -1,142.51 14,763,341.07 828,479,893.45
（3） 存货余额含有借款费用资本化金额的说明
存货项目名称 2022 年 1 月 1 日余额 2022 年 3 月 31 日余额
企业合并增加 本期计提 出售减少 其他减少
房地产开发 4,322,024,149.34 91,224,401.55 35,173,869.67 4,378,074,681.22
（4） 开发成本明细
预计 预计投资总额
项目名称 开工时间 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
竣工时间 （万元）
融城昆明湖一期 2014 年 2019 年起陆续竣工 1,090,087.55 638,819,848.60 615,428,970.18
融城昆明湖二期 2016 年 2021 年起陆续竣工 460,488.45
融城昆明湖中小学地块 2009 年 2019 年起陆续竣工 417,246.00 5,880,775,536.70 5,783,340,575.44
融城昆明湖西北绕城以北土地一级开发 2015 年 2023 年 1,395,988.00
春风南岸（梦享云麓） 2020 年 2023 年 217,642.89 316,947,051.95 299,337,872.89
秦岭皇冠健康小镇 2014 年 2023 年 446,749.64 327,400,887.65 328,882,287.65
其他 60,148,201.33 60,148,201.33
合计 — — — 7,224,091,526.23 7,087,137,907.49
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5） 开发产品明细
项目名称 竣工时间 2022 年 1 月 1 日余额 本期增加 本期减少 2022 年 3 月 31 日余额
融城昆明湖 2014 年起陆续竣工 3,681,861,169.40 1,490,812.68 3,680,370,356.72
融城昆明湖二期 2021 年 1,159,605,526.25 137,920,694.44 1,021,684,831.81
泰悦湾 2014 年 47,077,844.95 47,077,844.95
成都银泰中心 2017 年 33,876,753.59 4,681,592.46 29,195,161.13
东部新城银泰城 2017 年起陆续竣工 209,943,543.76 37,717,939.48 172,225,604.28
台州银泰城 2017 年 503,538,989.60 23,769.24 503,515,220.36
哈尔滨银泰城二期 2017 年 357,370,456.55 707,062.31 356,663,394.24
哈尔滨银泰城一期 2015 年 546,362,131.62 6,706,942.46 539,655,189.16
淄博银泰城 2014 年 53,566,655.69 53,566,655.69
秦岭皇冠健康小镇 2015 年 47,823,361.40 47,823,361.40
城投湖畔四季城（二期）上坝 10#地
块写字楼
梦云南·洱海天域 2007 年起陆续竣工 1,672,361.36 1,672,361.36
融城金阶 2013 年 83,424,096.52 83,424,096.52
其他 1,096,394.47 1,096,394.47
合计 6,647,872,753.50 83,424,096.52 193,326,377.93 6,537,970,472.09
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）合同资产情况
项目
账面余额 减值准备 账面价值
应收房款 28,580,000.00 6,116,000.00 22,464,000.00
工程款 60,026,301.05 60,026,301.05
合计 88,606,301.05 6,116,000.00 82,490,301.05
续表
项目
账面余额 减值准备 账面价值
应收房款 30,580,000.00 6,116,000.00 24,464,000.00
工程款 60,026,803.40 60,026,803.40
合计 90,606,803.40 6,116,000.00 84,490,803.40
（2）合同资产的账面价值发生的重大变动金额和原因
项目 2022年1-3月变动金额 变动原因
应收房款 -2,000,000.00 收到房款
合计 -2,000,000.00 —
（3）合同资产计提减值准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
减值准备 整个存续期预 整个存续期预 合计
未来 12 个月
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
— — — —
产账面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
减值准备 整个存续期预 整个存续期预 合计
未来 12 个月
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
其他变动
项目
账面余额 准备 账面价值 公允价值 置费用 置时间
冕宁康元置
业有限公司
重庆城海实
业发展有限 31,645,850.33 31,645,850.33 73,569,460.00 2022 年
公司
合计 233,389,192.02 233,389,192.02 275,312,801.69 — —
续表
项目
账面余额 准备 账面价值 公允价值 置费用 置时间
冕宁康元置
业有限公司
合计 201,743,341.69 201,743,341.69 201,743,341.69 — —
注：（1）2021 年 12 月，本公司之子公司冕宁康旅投资开发有限公司与自然人曹俊签
订《产权交易合同》，拟转让其持有的冕宁康元置业有限公司 100%股权，满足持有待售类
别划分条件，将其所有资产划分为持有待售资产；
（2）2022 年 1 月，本公司与重庆新诺永城商贸有限责任公司签订《产权交易合
同》，转让公司持有的重庆城海实业发展有限公司 31.05%股权，满足持有待售类别划分条
件，将其划分为持有待售资产。
项目 2022年3月31日余额 2021年12月31日余额
预售款申报待结转税金 93,984,604.12 88,223,356.06
待抵扣进项税 80,882,206.97 77,679,075.10
预缴所得税 221,266.41 837,016.97
其他 375,730.97 1,558,146.21
合计 175,463,808.47 168,297,594.34
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 长期应收款情况
项目
账面余额 坏账准备 账面价值
实质上构成对被投资单位
净投资的长期债权本金
应收利息 107,679,996.81 107,679,996.81
合计 1,745,065,638.84 270,936,510.13 1,474,129,128.71
续表
项目
账面余额 坏账准备 账面价值
实质上构成对被投资单位
净投资的长期债权本金
应收利息 94,708,152.98 94,708,152.98
合计 1,757,674,624.62 273,453,893.84 1,484,220,730.78
（2） 坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月预 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
— — — —
收款账面余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 7,799,448.87 7,799,448.87
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -10,316,832.58 -10,316,832.58
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3） 长期应收款坏账准备为公司应承担的合营企业和联营企业的超额亏损
坏账准备 2022 年 坏账准备 2022 年
单位名称 本期计提坏账准备 其他减少
云南城投华商之家
投资开发有限公司
云南万城百年投资
开发有限公司
大理满江康旅投资
有限公司
西双版纳云城置业
有限公司
合计 273,453,893.84 7,799,448.87 10,316,832.58 270,936,510.13
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增减变动
余额（账面价 其他 日余额（账面价 年 3 月 31 日余
被投资单位 追加 减少 权益法下确认的 综合 放现金 计提减
值） 权益 其他 值） 额
投资 投资 投资损益 收益 股利或 值准备
变动
调整 利润
一、合营企业
云南城投华商之家投资开发有限公
司
云南万城百年投资开发有限公司
深圳市云投置业有限公司
小计
二、联营企业
云南华侨城实业有限公司 52,793,434.35
鞍山市云投高铁新城置业有限公司
云南招商城投房地产有限公司 62,945,753.92 -322,683.02 62,623,070.90
东方环球国际会展集团有限公司
重庆城海实业发展有限公司 31,645,850.33 -31,645,850.33
大理满江康旅投资有限公司 122,988,717.82 -134,888.02 -1,578,944.93 121,274,884.87
昆明七彩云南城市建设投资有限公
司
淄博名尚银泰城喜悦体育文化发展
有限公司
联康云养新生活科技有限公司
西双版纳云城置业有限公司 35,222,518.45 -357,511.44 -8,737,887.65 26,127,119.36
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增减变动
余额（账面价 其他 日余额（账面价 年 3 月 31 日余
被投资单位 追加 减少 权益法下确认的 综合 放现金 计提减
值） 权益 其他 值） 额
投资 投资 投资损益 收益 股利或 值准备
变动
调整 利润
东莞云投置业有限公司 33,127,679.21 8,781,832.12 41,909,511.33
昆明欣江合达城市建设有限公司 80,771,886.60 -195,517.68 80,576,368.92
小计 605,007,462.97 6,721,231.96 -41,962,682.91 569,766,012.02 53,226,655.36
合计 605,007,462.97 6,721,231.96 -41,962,682.91 569,766,012.02 53,226,655.36
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项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
可供出售权益工具 100,000,000.00 100,000,000.00
其他 54,000,000.00 54,000,000.00
合计 154,000,000.00 154,000,000.00
（1） 采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、2022 年 1 月 1 日余额 8,596,334,738.11 8,596,334,738.11
二、本期变动
加：外购
存货\固定资产\在建工程转入 396.27 396.27
企业合并增加
减：处置
其他转出
加：公允价值变动 -396.27 -396.27
三、2022 年 3 月 31 日余额 8,596,334,738.11 8,596,334,738.11
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 2022年3月31日账面价值 未办妥产权证书原因
哈尔滨银泰城购物中心 1,259,262,522.11 尚在办理中
融城昆明湖 121,298,700.00 尚在办理中
合计 1,380,561,222.11
项目 2022 年 3 月 31 日账面价值 2021 年 12 月 31 日账面价值
固定资产 1,258,489,242.56 1,268,605,532.09
固定资产清理
合计 1,258,489,242.56 1,268,605,532.09
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（1） 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 酒店设备 合计
一、账面原值
（1）购置 8,300.00 40,288.59 48,588.59
（1）其他 287,719.33 287,719.33
二、累计折旧
（1）计提 9,024,802.07 94,986.82 129,515.44 614,378.97 301,194.82 10,164,878.12
（1）其他 287,719.33 287,719.33
三、减值准备
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项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 酒店设备 合计
四、账面价值
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（2） 通过经营租赁租出的固定资产
项目 2022 年 3 月 31 日账面价值
房屋建筑物 41,665,194.54
合计 41,665,194.54
项目 房屋建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
（1）租入
（2）其他增加 -119,666.55 -119,666.55
（1）处置
二、累计折旧
（1）计提 53,918,337.36 602,558.17 54,520,895.53
（2）其他增加
（1）处置
三、减值准备
四、账面价值
项目 计算机软件 商标权 合计
一、账面原值
(1)购置 241,931.83 241,931.83
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项目 计算机软件 商标权 合计
二、累计摊销
（1）计提 969,064.26 969,064.26
三、减值准备
四、账面价值
项目 本期增加 本期摊销
余额 他减少 日余额
待摊融资服务费 60,998,341.41 4,365,916.67 他减少 56,632,424.74
装修改造费 156,338,949.54 11,259,021.15 13,754,558.61 153,843,412.08
其他 64,946.65 64,946.64 97,420.02 32,473.27
合计 217,402,237.60 11,323,967.79 18,217,895.30 210,508,310.09
（1） 未经抵销的递延所得税资产
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 78,766,814.06 19,691,703.51
可抵扣亏损 140,972,029.52 35,119,465.10
内部交易未实现利润 38,089,264.68 9,522,316.17
广告及业务宣传费 383,748.52 95,937.13
预提土地增值税 1,445,539,071.16 361,384,767.79
预提费用 31,723,747.68 7,930,936.92
其他 55,428,206.84 13,857,051.71
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项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
租赁摊销 68,197,223.75 17,049,305.94
合计 1,859,100,106.21 464,651,484.27
续表
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 74,978,411.86 18,744,602.97
可抵扣亏损 358,894,408.38 89,655,795.06
内部交易未实现利润 38,089,264.64 9,522,316.16
广告及业务宣传费 383,748.52 95,937.13
预提土地增值税 1,441,707,714.28 360,426,928.57
预提费用 78,568,563.28 19,642,140.82
其他 55,482,881.24 13,870,720.31
租赁摊销 44,735,452.41 11,183,863.09
合计 2,092,840,444.61 523,142,304.11
（2） 未经抵销的递延所得税负债
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 617,268,266.80 154,317,066.70
非同一控制下企业合并资产评估增值 945,345,054.60 236,336,263.65
投资性房地产折旧调整 395,740,623.72 98,935,155.93
合伙企业利润 142,882,433.08 35,720,608.27
未到纳税时点的利息收入 50,643,005.96 12,660,751.49
其他 894,671,430.28 223,667,857.57
合计 3,046,550,814.44 761,637,703.61
续表
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值调整 617,268,266.80 154,317,066.70
非同一控制下企业合并资产评估增值 946,679,512.88 236,669,878.22
投资性房地产折旧调整 369,173,580.00 92,293,395.00
合伙企业利润 112,745,578.92 28,186,394.73
未到纳税时点的利息收入 384,869,699.04 96,217,424.76
其他 863,653,075.72 215,913,268.93
合计 3,294,389,713.36 823,597,428.34
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（3） 未确认递延所得税资产明细
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
可抵扣暂时性差异 1,821,137,990.19 1,754,570,509.41
可抵扣亏损 2,863,861,122.93 2,695,457,620.39
合计 4,684,999,113.12 4,450,028,129.80
（4） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额 备注
合计 2,863,861,122.93 2,695,457,620.39 —
（1） 短期借款分类
借款类别 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
质押借款 214,693,890.82 256,160,542.74
加：短期借款的应付利息 2,463,463.31
合计 217,157,354.13 256,160,542.74
贷款发 2022 年 3 月 31
借款单位 质押物
放机构 日借款余额
云南城投物业服务有限公司 100%股权质押；云
泰商业管理（天津）有限公司 43%股权质押；
资产管 云南城投康源投资有限公司以其持有的杭州云
本公司 214,693,890.82
理4 泰购物中心有限公司 70%的股权提供质押担
保；云南省康旅控股集团有限公司（以下简称
康旅集团）提供无限连带责任保证担保。
合计 — 214,693,890.82 —
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（2） 已逾期未偿还的短期借款
期末已逾期未偿还的短期借款总额为 57,457,070.14 元，其中重要的已逾期未偿还的
短期借款情况：
借款单位 2022年3月31日余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
本公司 57,457,070.14 13.325% 2022-3-1 13.325%
合计 57,457,070.14 — — —
票据种类 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
银行承兑汇票
商业承兑汇票 12,536,100.00
合计 12,536,100.00
截止 2022 年 3 月 31 日已到期未支付的应付票据总额为 12,187.44 万元，已转入应付
账款中。
（1） 应付账款列示
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
应付工程款及货款 2,747,027,258.47 2,785,990,665.32
应付土地款 39,680,000.00 39,680,000.00
应付销售佣金 9,140,809.70 12,222,746.77
应付物业管理相关费用 78,104,962.46 74,903,815.45
其他 3,648,757.58 4,396,824.80
合计 2,877,601,788.21 2,917,194,052.34
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 2022 年 3 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
云南城投众和建设集团有限公司 560,902,171.67 尚未决算
中国有色金属工业第十四冶金建设公司 156,223,534.61 尚未决算
中国建筑第八工程局有限公司 111,536,292.25 尚未决算
昆明市呈贡新区管理会 67,192,955.70 尚未决算
哈尔滨市国土资源局 39,680,000.00 尚未决算
中国建筑第七工程局有限公司 32,796,097.53 尚未决算
云南华洲建设工程有限公司 28,519,043.82 尚未决算
中铁建工集团建筑安装有限公司 23,698,887.77 尚未决算
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单位名称 2022 年 3 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
官渡区官渡镇人民政府 23,457,906.69 尚未决算
中建三局集团有限公司 21,823,393.07 尚未决算
北京市金杜律师事务所 21,716,600.03 尚未决算
云南工程建设总承包股份有限公司 19,956,238.00 尚未决算
哈尔滨市城市建设收费办公室 18,000,000.00 尚未决算
哈尔滨玺瑞电力工程有限公司 16,185,036.11 尚未决算
昆明东晟混凝土有限公司红云分公司 15,751,178.00 尚未决算
青岛海尔家居集成股份有限公司 14,862,540.24 尚未决算
云南城投众和装饰有限公司 11,029,321.12 尚未决算
云南建投第十四建设有限公司 10,714,249.00 尚未决算
北京丽贝亚建筑装饰工程有限公司 10,645,632.28 尚未决算
汉嘉设计集团股份有限公司云南分公司 10,137,489.99 尚未决算
北京中建华腾装饰工程有限公司 10,040,465.14 尚未决算
合计 1,224,869,033.02
（1） 预收款项列示
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
物业租金 74,184,691.26 81,518,870.08
其他 96,786.66 234,306.35
合计 74,281,477.92 81,753,176.43
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位名称 2022 年 3 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
甘肃大禹节水集团水利水电工程有限
责任公司云南分公司
云南泰康拜博口腔医院管理有限公司
昆明拜尔口腔度假区门诊部
吴姓自然人 540,179.65 逐步结转
上海浦东发展银行股份有限公司昆明
滇池路支行
张姓自然人 438,343.41 逐步结转
云南省土地储备运营有限公司 427,016.06 逐步结转
合计 3,401,547.30 —
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
(1) 合同负债情况
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
商品房预收款 69,462,838.41 84,120,328.75
会员储值卡 11,847,020.92 8,591,794.94
物业费 75,071,837.15 75,050,451.85
酒店收入 3,703,615.75 5,946,300.39
其他 29,086,280.93 25,927,818.20
合计 189,171,593.16 199,636,694.13
(2) 合同负债的账面价值在本年发生的重大变动情况
项目 2022 年 1-3 月变动金额 变动原因
商品房预收款 -14,657,490.34 预收款已实现收入
会员储值卡 2,992,438.01 预收会员储值款
物业费 21,385.30 预收物业费
酒店收入 -178,027.07 预收款已实现收入
其他 1,356,593.13 预收其他款项
合计 -10,465,100.97 —
(3) 商品房预售款明细如下
项目名称 竣工时间 预售比例（%）
余额
融城昆明湖 12,327,662.60 2014 年陆续竣工 71.52
东部新城银泰城 2,425,226.67 2014 年 93.71
哈尔滨银泰城二期 220,183.49 2017 年 81.00
城投湖畔四季城（二期） 5,747,155.90 2021 年 62.22
春风南岸（梦享云麓） 48,742,609.75 2023 年 22.21
合计 69,462,838.41 — —
（1） 应付职工薪酬分类
项目 2022年1月1日余额 本期增加 本期减少 2022年3月31日余额
短期薪酬 91,948,034.02 76,943,185.34 84,985,993.47 83,905,225.89
离职后福利-
设定提存计划
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022年1月1日余额 本期增加 本期减少 2022年3月31日余额
辞退福利 3,158,690.80 405,041.50 2,454,551.03 1,109,181.27
合计 96,324,295.80 86,196,043.80 96,190,732.56 86,329,607.04
（2） 短期薪酬
项目 本期增加 本期减少
余额 余额
工资、奖金、津贴
和补贴
职工福利费 741,166.22 3,213,983.93 2,872,090.60 1,083,059.55
社会保险费 657,312.24 5,511,395.67 5,430,181.72 738,526.19
其中：医疗保险费 638,784.31 5,071,184.03 4,995,292.46 714,675.88
工伤保险费 18,527.93 170,142.27 164,819.89 23,850.31
其他 270,069.37 270,069.37
住房公积金 683,334.56 4,962,815.40 5,518,531.28 127,618.68
工会经费和职工教
育经费
合计 91,948,034.02 76,943,185.34 84,985,993.47 83,905,225.89
（3） 设定提存计划
项目 本期增加 本期减少
余额 余额
基本养老保险 1,162,731.76 8,545,920.69 8,446,635.30 1,262,017.15
失业保险费 54,839.22 301,896.27 303,552.76 53,182.73
合计 1,217,570.98 8,847,816.96 8,750,188.06 1,315,199.88
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
增值税 194,559,115.55 192,200,367.97
消费税 285,031.82 142,103.07
营业税 843,221.60 843,221.60
企业所得税 63,052,250.91 64,850,029.86
城市维护建设税 14,107,799.20 13,718,867.85
教育费附加 5,998,938.83 5,836,873.18
地方教育费附加 3,999,253.56 3,888,256.69
土地增值税 154,614,188.20 155,533,023.40
房产税 20,733,238.11 10,361,256.05
土地使用税 2,244,735.37 1,361,427.44
个人所得税 1,503,531.68 3,651,633.12
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
印花税 457,636.10 555,750.27
代扣工程税金 1,780,751.60 1,788,751.61
其他 127,478.39 127,569.23
合计 464,307,170.92 454,859,131.34
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
应付利息 47,553,704.80 6,452,367.66
应付股利
其他应付款 21,239,890,128.87 21,010,582,346.77
合计 21,287,443,833.67 21,017,034,714.43
（1） 应付利息分类
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
短期借款利息 2,542,929.86 5,973,343.66
分期付息到期还本的长期借款利息 45,010,774.94 479,024.00
合计 47,553,704.80 6,452,367.66
（2） 重要的已逾期未支付的利息
借款单位 2022 年 3 月 31 日逾期金额 逾期原因
融资租赁 1 36,715,700.00 展期办理中
资产管理 1 7,091,666.66 展期办理中
资产管理 4 2,542,929.86 展期办理中
银行 12 1,203,408.28 展期办理中
合计 47,553,704.80 —
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
关联方往来款 17,769,803,743.30 17,596,129,704.87
其他往来款 658,711,180.46 682,471,501.60
非金融机构借款及利息 281,221,454.74 283,137,371.42
代收代付款项 59,011,591.32 37,352,824.02
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
款项性质 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
保证金及押金 279,287,031.78 270,996,996.38
认购金 150,578,078.96 157,847,248.61
应付股权收购款 58,100,797.01 78,795,812.97
预提费用 1,983,176,251.30 1,903,850,886.90
合计 21,239,890,128.87 21,010,582,346.77
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 2022 年 3 月 31 日余额 未偿还或结转的原因
云南省康旅控股集团有限公司 9,890,646,570.98 未到偿付期
杭州西溪银盛置地有限公司 2,314,050,738.88 未到偿付期
云南民族文化旅游产业有限公司 2,060,468,187.24 未到偿付期
云南城投健康产业投资有限公司 1,156,960,019.74 未到偿付期
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 605,000,000.00 未到偿付期
昆明城海房地产开发有限公司 475,773,583.54 未到偿付期
云南澜沧江实业有限公司 389,136,591.66 逐步偿付
杭州萧山银城置业有限公司 200,000,000.00 未到偿付期
北京中航油置业有限公司 151,894,664.00 逐步偿付
陕西顺通实业有限公司 117,181,666.66 未到偿付期
合计 17,361,112,022.70 —
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
冕宁康元置业有限公司 150,097,012.74 150,097,012.74
合计 150,097,012.74 150,097,012.74
注：2021 年 12 月，本公司之子公司冕宁康旅投资开发有限公司与自然人曹俊签订
《产权交易合同》，拟转让其持有的冕宁康元置业有限公司 100%股权，满足持有待售类别
划分条件，期末将其所有负债划分为持有待售负债。
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
一年内到期的长期借款 2,175,385,883.20 2,841,585,194.21
一年内到期的长期应付款 120,573,527.75 68,633,634.17
一年内到期的租赁负债 199,149,095.27 186,645,164.43
加：应付利息 1,381,315.24 41,314,791.24
合计 2,496,489,821.46 3,138,178,784.05
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 一年内到期的长期借款
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
质押借款 485,634,901.02 298,852,246.78
抵押借款 1,365,750,982.18 1,521,532,947.43
保证借款 324,000,000.00 1,021,200,000.00
合计 2,175,385,883.20 2,841,585,194.21
（2） 一年内到期的长期借款分类明细及抵押、质押等情况
贷款发 2022 年 3 月 31 日
借款单位 质押物
放机构 余额
康旅集团提供连带保证担保；质押以下项目公司 70%
股权：黑龙江银泰置地有限公司（以下简称黑龙江银
泰），哈尔滨银旗房地产开发有限公司（以下简称哈
尔滨银旗），台州银泰置业有限公司（以下简称台州
置业），台州银泰商业有限公司（以下简称台州商
业），名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司（以下
本公司 银行 8 485,634,901.02 简称淄博银泰），宁波银泰置业有限公司（以下简称
宁波银泰），杭州西溪银盛置地有限公司（以下简称
杭州西溪）；宁波银泰置业有限公司（以下简称宁波
银泰）持有的宁波市鄞州区邱隘镇中山东路 2338 弄
路 2266 号/德厚街 155 号/中山东路 2276 号东部新城
银泰城购物中心提供二顺位抵押。
合计 — 485,634,901.02 —
贷款发 2022 年 3 月 31 日
借款单位 抵押物
放机构 余额
康旅集团连带责任担保；《云南信托-瑞泽 20 号单一
资金信托计划》信托贷款余额 3 亿元，所提供的抵押
物（昆明市盘龙区龙泉街道办事处商务金融用地 36.4
本公司 银行 12 74,600,982.18
亩、摩根道 43 套约 9,976.1 ㎡）顺位抵押；公司下属
的成都银城置业有限公司持有的位于“成都银泰中
心”的商铺及写字楼约 11,190.38 ㎡提供抵押。
康旅集团担保 70%，中国银泰投资有限公司（以下简
本公司之
银行 6 15,000,000.00 称中国银泰）担保 30%；成都银城置业有限公司持有
子公司
的华尔道夫酒店提供抵押（面积 48,664.36 ㎡）。
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发 2022 年 3 月 31 日
借款单位 抵押物
放机构 余额
冕宁康旅投资开发有限公司（以下简称冕宁康旅）持
本公司之 有的 61,680.34 ㎡土地(川 2020 冕宁县不动产权第
银行 7 26,150,000.00
子公司 0001197 号)及在建工程提供抵押；康旅集团提供全额
连带责任保证担保。
本公司之 资产管 以台州银泰置业有限公司（以下简称台州置业）持有
子公司 理1 的商铺（409 套，面积约 37,313.29 ㎡）提供抵押。
康旅集团提供担保；云南城投龙江房地产开发有限公
司以位于云南省昆明市西山区福海街道办事处金成财
郡商业中心 43 处共计 9,976.10 ㎡的房屋所有权提供
本公司 信托 2 300,000,000.00
抵押；云南城投龙瑞房地产开发有限公司以位于昆明
市 盘 龙 区 龙 泉 街 道 办 事 处 上 坝 10 号 地 块 共 计
宁波银泰置业有限公司持有的宁波市鄞州区邱隘镇中
山东路 2338 弄 6、18、38 号/德厚街 123 号/河清南路
本公司之 融资租
子公司 赁1
及其相应的权力作为质押；公司提供 100%连带保证担
保；中国银泰提供 30%连带保证担保；康旅集团提供
康旅集团提供担保，云南城投置地有限公司以拾萃城
本公司 保险 4 700,000,000.00 沉香谷中心（山海荟项目 A3 地块）项下 9 套房屋(产
权面积 6,208.74 平米)为其提供担保
中建穗丰置业有限公司（以下简称中建穗丰）名下的
英迪格酒店（不动产权证号：云（2017）大理市不动
产权第 0009370 号，占地面积 11,367.45 ㎡，房屋建
筑面积 33,034.28 ㎡）及对应保障商业用房营运的附
本公司之
银行 4 23,000,000.00 属设施提供抵押；公司提供全额连带责任保证；云南
子公司
城投海东投资开发有限公司提供名下（土地证号：云
（ 2017 ） 大 理 市 不 动 产 权 第 000643 号 ） 面 积
域酒店有限公司提供全额连带责任保证。
合计 — 1,365,750,982.18 —
借款单位 贷款发放机构 2022 年 3 月 31 日余额 担保人
本公司之子公司 保理 1 24,000,000.00 云南省康旅控股集团有限公司
本公司 资产管理 3 300,000,000.00 云南省康旅控股集团有限公司
合计 — 324,000,000.00 —
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
待转销项税额 79,998,489.17 58,499,170.73
其他 39,030.55 3,585.00
合计 80,037,519.72 58,502,755.73
（1） 长期借款分类
借款类别 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
质押借款 558,347,962.71 746,130,616.95
抵押借款 1,798,005,684.18 1,646,910,210.64
保证借款 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00
加：长期借款的应付利息 25,280,561.17 10,319,733.39
合计 5,881,634,208.06 5,903,360,560.98
注：公司自银行及非银行金融机构取得的借款，利率区间为：5.88%-13.325%。
（2） 长期借款分类明细及抵押、质押等情况
贷款发放 2022 年 3 月 31 日
借款单位 质押物
机构 余额
康旅集团提供连带保证担保；质押以下项目公司
州商业，淄博银泰，宁波银泰，杭州西溪；宁波银
本公司 银行 8 558,347,962.71 泰持有的宁波市鄞州区邱隘镇中山东路 2338 弄 6、
银泰城购物中心提供二顺位抵押。
合计 — 558,347,962.71 —
贷款发放 2022 年 3 月 31 日
借款单位 抵押物
机构 余额
康旅集团担保 70%，中国银泰担保 30%；成都银城置
本公司之
银行 6 464,000,000.00 业有限公司持有的华尔道夫酒店提供抵押（面积
子公司
本公司之 冕宁康旅提供持有的 61,680.34 ㎡土地(川 2020 冕
银行 7 21,005,684.18
子公司 宁县不动产权第 0001197 号)及在建工程提供抵押。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发放 2022 年 3 月 31 日
借款单位 抵押物
机构 余额
宁波银泰持有的宁波市鄞州区邱隘镇中山东路 2338
弄 6、18、38 号/德厚街 123 号/河清南路 65 号/中
山东路 2266 号东部新城银泰城购物中心提供抵押；
本公司之 融资租赁
子公司 1
相应的权力作为质押，公司提供 100%连带保证担
保；中国银泰提供 30%连带保证担保；康旅集团提供
中建穗丰提供名下的英迪格酒店（不动产权证号：
云（2017）大理市不动产权第 0009370 号，占地面
积 11,367.45 ㎡，房屋建筑面积 33,034.28 ㎡）及
对应保障商业用房营运的附属设施提供抵押；公司
本公司之
银行 4 233,000,000.00 提供全额连带责任保证；云南城投海东投资开发有
子公司
限公司提供名下（土地证号：云（2017）大理市不
动产权第 000643 号）面积 170,168.02 ㎡的餐饮旅
馆用地提供抵押；大理洱海天域酒店有限公司提供
全额连带责任保证。
合计 — 1,798,005,684.18 —
借款单位 贷款发放机构 2022 年 3 月 31 日余额 担保人
本公司之子公司 保险 3 3,500,000,000.00 云南省康旅控股集团有限公司
合计 — 3,500,000,000.00 —
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
租赁付款额 1,829,960,063.78 1,874,593,727.38
未确认的融资费用 -324,125,204.02 -344,692,759.14
重分类至一年内到期的非流动负债 -199,149,095.27 -186,645,164.43
合计 1,306,685,764.49 1,343,255,803.81
项目 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
其他长期借款 254,321,317.39 306,639,062.95
合计 254,321,317.39 306,639,062.95
（1）长期应付款按款项性质分类
款项性质 2022 年 3 月 31 日余额 2021 年 12 月 31 日余额
其他长期借款 254,321,317.39 306,639,062.95
合计 254,321,317.39 306,639,062.95
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
公司取得其他长期借款明细如下：
债务人名称 债权人名称 抵（质）押品/担保人
余额 方式
本公司 资管 2 254,321,317.39 保证 云南省康旅控股集团有限公司
项目 2022年3月31日余额 2021年12月31日余额 形成原因
逾期交房违约金 346,642.59 346,642.59 注1
拆迁补偿款违约金 2,343,498.17 3,898,418.17 注2
其他 33,058,840.77 28,923,728.86 注3
合计 35,748,981.53 33,168,789.62 —
注 1：本公司之子公司名尚银泰城(淄博)商业发展有限公司因部分物业不能按期办理
产权证，根据合同约定计提逾期办证违约金 34.66 万元。
注 2：本公司之子公司云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司与云南太乙工贸有限责
任公司根据民事判决书(2021)云民终 1309 号，计提的逾期支付拆迁补偿款违约金 389.84
万元，截止 2022 年 3 月 31 日计提尚未支付的拆迁补偿款违约金 234.35 万元。
注 3：本公司与江西瑞京资产管理有限公司的借款逾期，计提违约金 1,542.83 万元；
本公司计提深圳天利地产集团有限公司、天利（海南）旅游开发有限公司的合同违约金
（1）营业收入和营业成本情况
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 569,543,044.64 354,617,514.48 4,255,818,269.52 2,756,944,331.03
其他业务 54,300,354.23 54,004,221.59 334,289,529.48 269,458,446.88
合计 623,843,398.87 408,621,736.07 4,590,107,799.00 3,026,402,777.91
（2）合同产生的收入的情况
合同分类 2022 年 1-3 月营业收入
商品类型
其中：房地产 228,607,971.97
商业管理 251,668,095.17
物业服务 89,059,500.88
酒店运营 28,979,282.41
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
合同分类 2022 年 1-3 月营业收入
利息收入 14,852,629.65
管理咨询 114,098.89
其他收入 10,561,819.90
合计 623,843,398.87
按经营地区分类
其中：成都地区 134,071,053.38
江浙地区 263,251,209.94
云南地区 209,748,440.91
东北及华北地区 16,772,694.64
合计 623,843,398.87
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
营业税 -235,300.00
城市维护建设税 2,067,189.30 21,064,104.47
教育费附加 900,423.62 8,973,467.71
地方教育费附加 594,514.91 5,983,621.05
土地增值税 24,415,173.74 296,541,614.64
房产税 13,109,204.64 61,826,839.62
土地使用税 1,480,812.31 13,459,141.21
资源税 229,275.35
印花税 741,853.51 3,181,456.38
车船使用税 8,843.10 20,675.10
水利基金 104,073.46 859,574.93
消费税 534,329.85 2,046,463.39
合计 43,956,418.44 413,950,933.85
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
职工薪酬 18,644,854.17 82,749,048.76
销售代理、佣金策划费 15,477,537.16 117,299,667.64
销售部门业务经费 7,025,272.02 33,587,086.88
折旧摊销费 1,413,650.22 6,231,283.73
酒店费用 657,316.38
其他 102,374.23 1,023,422.46
合计 42,663,687.80 241,547,825.85
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
职工薪酬 39,833,442.12 270,659,049.79
折旧、摊销费 12,867,865.68 61,947,067.99
业务经费 11,999,961.64 48,667,885.39
中介机构服务费 10,755,275.98 90,914,346.11
酒店费用（水电费等） 2,056,490.38 8,952,710.34
其他 395,300.11 643,591.38
合计 77,908,335.91 481,784,651.00
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
利息费用 329,592,632.42 2,345,936,710.82
减：利息收入 2,193,518.45 17,240,120.78
加：汇兑损失 30.39 1,861.64
其他支出 414,295.18 25,184,328.23
合计 327,813,439.54 2,353,882,779.91
产生其他收益的来源 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
进项税加计扣除 2,171,663.39 9,615,486.99
企业发展奖励 4,626,440.00 6,277,330.00
代扣代缴个税返还 451,453.44 608,720.71
税款减免 33,000.00 433,769.66
其他 965,408.33
合计 7,282,556.83 17,900,715.69
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -2,404,641.29 -154,994,855.39
交易性金融资产在持有期间的投资收益 39,358,022.69
处置长期股权投资产生的投资收益 2,417,631,937.96
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 14,298,379.19
其他 136,090,299.52
合计 173,043,680.92 2,276,935,461.76
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
产生公允价值变动收益的来源 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -396.27 -617,477,634.58
交易性金融资产 28,498,356.16
合计 -396.27 -588,979,278.42
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
应收账款坏账损失 -1,697,406.74 -9,434,308.45
其他应收款坏账损失 -2,418,392.45 -8,466,560.74
合计 -4,115,799.19 -17,900,869.19
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
存货跌价损失及合同履约成本减值损失 1,142.51 -313,288,478.60
合同资产减值损失 14,012,520.00
长期股权投资减值损失 -52,793,434.35
合计 1,142.51 -352,069,392.95
计入非经
项目 常性损益
月发生额 生额
的金额
持有待售处置组处置收益
非流动资产处置收益 -420,003.60
其中:划分为持有待售的非流动资产处置收益
未划分为持有待售的非流动资产处置收益 -420,003.60
其中:固定资产处置收益 -529,277.15
使用权资产处置收益 109,273.55
合计 -420,003.60
（1） 营业外收入明细
项目
发生额 发生额 益的金额
非流动资产毁损报废利得 90,977.56
与企业日常活动无关的政府补助 479,398.25 12,923,196.35 479,398.25
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目
发生额 发生额 益的金额
违约赔偿收入 1,826,210.66 9,999,886.66 1,826,210.66
罚款收入 44,652.92 413,797.84 44,652.92
其他 182,605.30 1,763,285.85 182,605.30
合计 2,532,867.13 25,191,144.26 2,532,867.13
（2） 计入当年损益的政府补助
补助项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额 与资产相关/与收益相关
税收返还 2,209,344.98 与收益相关
财政扶持资金 565,700.00 与收益相关
政府奖励 1,000.00 3,840,917.49 与收益相关
稳岗补贴 89,948.25 580,332.32 与收益相关
专项补助 333,450.00 5,451,140.35 与收益相关
其他补贴 55,000.00 275,761.21 与收益相关
合计 479,398.25 12,923,196.35
项目 2021 年度发生额
生额 益的金额
非流动资产毁损报废损失 559,075.72
罚款支出 15,984,325.64 23,724,545.39 15,984,325.64
赔偿金、违约金支出 6,800,942.91 179,048,488.64 6,800,942.91
其他 8,485,768.03
合计 22,785,268.55 211,817,877.78 22,785,268.55
（1）所得税费用
项目 2022 年 1-3 月发生额 2021 年度发生额
当年所得税费用 4,884,838.28 4,481,387.73
递延所得税费用 -3,468,904.89 -35,140,197.21
合计 1,415,933.39 -30,658,809.48
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目
发生额
本年合并利润总额 -121,161,435.51
按法定/适用税率计算的所得税费用 -30,290,358.88
子公司适用不同税率的影响 -415,078.19
调整以前期间所得税的影响 -2,470,569.13
非应税收入的影响 -49,330,657.18
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 25,250,373.87
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -6,516,584.98
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 65,259,330.81
其他 -70,522.93
所得税费用 1,415,933.39
项目 2022年3月31日账面价值 受限原因
为金融机构借款以及客户按揭提供
货币资金 83,632,109.72
担保、履约保证、诉讼冻结
应收账款 388,131.18 为金融机构借款提供担保
存货 1,707,473,841.60 为金融机构借款提供担保
固定资产 1,120,615,427.62 为金融机构借款提供担保
投资性房地产 7,223,768,989.94 为金融机构借款提供担保
合计 10,135,878,500.06
种类 2022年1-3月金额 列报项目 计入当期损益的金额
重点人群减免税 333,450.00 营业外收入 333,450.00
稳岗补贴 89,948.25 营业外收入 89,948.25
劳动就业局吸纳就业补贴 55,000.00 营业外收入 55,000.00
增值税减免 33,000.00 其他收益 33,000.00
一企一策补助 1,000.00 营业外收入 1,000.00
合计 512,398.25 512,398.25
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
九、合并范围的变化
本公司备考合并财务报表范围包括云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司、云南城投物业服务有限公司、成都银城置业有限公司等 44 家子公
司。
十、在其他主体中的权益
（1）企业集团的构成
业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
云南城投物业服务有限公司 昆明 昆明 物业管理 100.00 设立
成都城鼎物业服务有限公司 成都 成都 物业管理 100.00 设立
云南红河房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产 100.00 非同一控制下企业合并
云南城投康旅企业管理有限公司 昆明 昆明 企业管理服务 100.00 非同一控制下企业合并
中建穗丰置业有限公司 大理 大理 房地产 70.00 非同一控制下企业合并
大理洱海天域物业服务有限公司 大理 大理 物业管理 100.00 非同一控制下企业合并
大理洱海天域酒店有限公司 大理 大理 酒店管理 100.00 非同一控制下企业合并
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 昆明 昆明 房地产 100.00 设立
云南融城企业管理有限公司 昆明 昆明 投资 60.00 设立
云南城投园林园艺有限公司 昆明 昆明 园林园艺 100.00 设立
云南城投龙江房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产 100.00 设立
宁陕县云海房地产开发有限公司 安康 安康 房地产 51.00 设立
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
云南城投天堂岛置业有限公司 昆明 昆明 房地产 100.00 设立
天津银润投资有限公司 天津 天津 房地产 100.00 非同一控制下企业合并
成都银城置业有限公司 成都 成都 房地产 19.00 51.00 非同一控制下企业合并
成都云银城物业管理有限公司 成都 成都 物业管理 100.00 设立
台州银泰置业有限公司 台州 台州 房地产 70.00 非同一控制下企业合并
宁波银泰置业有限公司 宁波 宁波 房地产 70.00 非同一控制下企业合并
宁波银泰城商业管理有限公司 宁波 宁波 房地产 100.00 非同一控制下企业合并
哈尔滨银旗房地产开发有限公司 哈尔滨 哈尔滨 房地产 70.00 非同一控制下企业合并
黑龙江银泰置地有限公司 哈尔滨 哈尔滨 房地产 70.00 非同一控制下企业合并
哈尔滨银悦商业管理有限公司 哈尔滨 哈尔滨 房地产 100.00 非同一控制下企业合并
名尚银泰城(淄博)商业发展有限公司 淄博 淄博 房地产 70.00 非同一控制下企业合并
杭州银云商业管理有限公司 杭州 杭州 房地产 70.00 设立
深圳市云佳投资有限公司 深圳 深圳 房地产 51.00 设立
北京云城企业管理有限公司 北京 北京 房地产 70.00 设立
国寿云城（嘉兴）健康养老产业投资合伙
嘉兴 嘉兴 投资 29.94 设立
企业（有限合伙）
深圳前海云彩投资有限公司 深圳 深圳 房地产 100.00 设立
上海云城置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 设立
云泰商业管理（天津）有限公司 天津 天津 商业运营管理 43.00 设立
云成商业管理（北京）有限公司 北京 北京 商业运营管理 100.00 设立
云泰创新文化发展（天津）有限公司 天津 天津 市场营销 100.00 设立
环球云泰商业管理（成都）有限公司 成都 成都 商业运营管理 100.00 设立
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
性质 直接 间接
云南云泰商业管理有限公司 昆明 昆明 商业运营管理 100.00 设立
云创商业管理（杭州）有限公司 杭州 杭州 商业运营管理 100.00 设立
宁波云尚商业管理有限公司 宁波 宁波 商业运营管理 100.00 设立
宁波北仑云耀商业管理有限公司 宁波 宁波 商业运营管理 100.00 设立
杭州云淅技术有限公司 杭州 杭州 商业运营管理 100.00 设立
冕宁康旅投资开发有限公司 冕宁 冕宁 房地产 100.00 设立
冕宁康元置业有限公司 冕宁 冕宁 房地产 100.00 设立
西双版纳航空投资有限公司 西双版纳 西双版纳 航空运输 67.00 设立
七彩（天津）贸易有限公司 天津 天津 批发 100.00 设立
西双版纳文化旅游投资开发有限公司 西双版纳 西双版纳 旅游投资 60.00 设立
陕西云城康旅投资开发有限公司 西安 西安 房地产 51.00 设立
注：（1）持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据：
①本公司持有国寿云城（嘉兴）健康养老产业投资合伙企业（有限合伙）29.94%的份额，该企业全体合伙人的实缴出资总额为人民币 50 亿
元，其中北京保利艺术投资管理有限公司作为普通合伙人，认缴出资份额为人民币 1000 万元，尚未出资；中国人寿保险股份有限公司作为优先级
有限合伙人，认缴出资份额为人民币 35 亿元；本公司作为次级有限合伙人，认缴出资份额为人民币 15 亿元。因本公司本金及收益的收回及分配
顺序处于劣后级，且享有合伙企业进行上述分配后的剩余清算资产，故本公司将其纳入合并范围。
②本公司持有云泰商业管理（天津）有限公司 43%股权，本公司为云泰商业管理（天津）有限公司第一大股东；且其管理本公司及控股股东
的自持资产，本公司可通过是否签订委托管理协议的决策来对其进行控制，本公司可以控制其业务故将其纳入合并范围。
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（2）持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据
①本公司持有深圳市云投置业有限公司 51%股权，根据深圳市云投置业有限公司董事会议事规则，重要事项须经全体董事一致表决通过，故
本公司无法控制深圳市云投置业有限公司。
（2）重要的非全资子公司
本年归属于少数股东的 本年向少数股东宣告 年末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
损益 分派的股利 额
成都银城置业有限公司 30.00 6,567,769.28 756,785,772.00
宁波银泰置业有限公司 30.00 -4,267,501.73 206,851,835.66
名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 30.00 -7,313,036.15 -67,038,090.92
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
这些子公司的主要财务信息为本公司内各企业之间相互抵销前的金额，但经过了合并日公允价值及统一会计政策的调整：
单位：万元人民币
期末余额 年初余额
子公司名称 流动 非流 资产 流动 非流 负债 流动 非流 资产 流动 非流 负债
资产 动资产 合计 负债 动负债 合计 资产 动资产 合计 负债 动负债 合计
成都银城置业有
限公司
宁波银泰置业有
限公司
名尚银泰城（淄
博）商业发展有 5,195.01 140,024.28 145,219.29 159,780.40 7,784.92 167,565.32 5,093.19 140,024.28 145,117.47 157,221.45 7,804.37 165,025.82
限公司
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（续）
本期发生额 上年发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
成都银城置业有限公司 13,407.11 2,189.26 2,189.26 4,789.61 55,249.48 10,615.25 10,615.25 16,244.47
宁波银泰置业有限公司 6,304.51 -1,422.50 -1,422.50 3,417.23 22,028.97 -6,738.42 -6,723.87 21,494.81
名尚银泰城（淄博）商业发
展有限公司
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（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
本公司不存在使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制。
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
本公司不存在向结构化主体提供财务支持或其他支持。
本年公司不存在在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况。
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例
主要经营 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 注册地 业务性质 （%） 营企业投资的会
地 直接 间接 计处理方法
云南城投华商之家投资开发有限公司 昆明 昆明 房地产 40.00 权益法
云南万城百年投资开发有限公司 昆明 昆明 房地产 0
云南招商城投房地产有限公司 昆明 昆明 房地产 40.00 权益法
昆明七彩云南城市建设投资有限公司 昆明 昆明 房地产 10.50 权益法
大理满江康旅投资有限公司 大理 大理 房地产 20.00 权益法
东莞云投置业有限公司 东莞 东莞 房地产 10.00 权益法
西双版纳云城置业有限公司 西双版纳 西双版纳 房地产 10.00 权益法
昆明欣江合达城市建设有限公司 昆明 昆明 房地产 10.00 权益法
（2） 重要的合营企业的主要财务信息
单位：万元人民币
期末余额/本期发生额
项目 云南城投华商之家 云南万城百年投
投资开发有限公司 资开发有限公司
流动资产 84,170.35 535,757.75
其中：现金和现金等价物 16.72 2,753.38
非流动资产 1,041.40 140,656.85
资产合计 85,211.74 676,414.60
流动负债 121,207.36 631,709.21
非流动负债 11,907.36 104,069.98
负债合计 133,114.72 735,779.19
少数股东权益 517.77
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
期末余额/本期发生额
项目 云南城投华商之家 云南万城百年投
投资开发有限公司 资开发有限公司
归属于母公司股东权益 -47,902.98 -59,364.58
按持股比例计算的净资产份额 -19,161.19 -23,745.83
调整事项 19,161.19 23,745.83
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 19,161.19 23,745.83
对合营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 4,604.73 1,333.41
财务费用 0.09 -8.50
所得税费用 -722.17
净利润 -274.89 -2,166.51
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -274.89 -2,166.51
本年度收到的来自合营企业的股利
续表
年初余额/上年发生额
项目 云南城投华商之家 云南万城百年投
投资开发有限公司 资开发有限公司
流动资产 87,238.16 533,556.78
其中：现金和现金等价物 11.11 4,259.54
非流动资产 1,041.40 143,786.37
资产合计 88,279.56 677,343.15
流动负债 125,513.52 628,291.61
非流动负债 10,394.13 104,069.98
负债合计 135,907.65 732,361.59
少数股东权益 750.56
归属于母公司股东权益 -47,628.09 -55,018.44
按持股比例计算的净资产份额 -19,051.24 -22,007.38
调整事项 19,051.24 22,007.38
--商誉
--内部交易未实现利润 -121.30
--其他 19,051.24 22,128.67
对合营企业权益投资的账面价值
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额/上年发生额
项目 云南城投华商之家 云南万城百年投
投资开发有限公司 资开发有限公司
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 42,678.04 16,506.13
财务费用 -1.05 11.27
所得税费用 1,366.04 -2,731.45
净利润 -11,167.74 -8,194.24
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -11,167.74 -8,194.24
本年度收到的来自合营企业的股利
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：万元人民币
期末余额/本期发生额
云南招商城 昆明七彩云南 昆明欣江合达
项目 大理满江康旅 东莞云投置业 西双版纳云城
投房地产有 城市建设投资 城市建设有限
投资有限公司 有限公司 置业有限公司
限公司 有限公司 公司
流动资产 17,558.61 282,897.34 305,183.33 458,028.00 125,076.23 99,272.22
非流动资产 2,673.76 163.83 2,425.48 775.08 1,611.16 7,079.90
资产合计 20,232.37 283,061.17 307,608.81 458,803.08 126,687.39 106,352.12
流动负债 4,099.11 149,434.46 308,220.52 405,526.08 86,604.45 118,968.57
非流动负债 145,000.00 45,700.00 52.09
负债合计 4,099.11 294,434.46 308,220.52 451,226.08 86,656.54 118,968.57
少数股东权益
归属于母公司股东权益 16,133.26 -11,373.29 -611.71 7,577.00 40,030.85 -12,616.45
按持股比例计算的净资产份额 6,453.30 -1,194.20 -122.34 757.70 4,003.09 -1,261.65
调整事项 -191.00 24,919.70 12,249.83 7,299.94 187.87 3,874.36
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 -191.00 24,919.70 12,249.83 7,299.94 187.87 3,874.35
对联营企业权益投资的账面价值 6,262.30 23,725.51 12,127.49 8,057.64 4,190.96 2,612.71
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入 8.71 0.95 64,381.52 0.20
净利润 -80.67 -1,168.66 -67.44 -195.52 8,781.83 -357.51
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -80.67 -1,168.66 -67.44 -195.52 8,781.83 -357.51
本年度收到的来自联营企业的股利
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
年初余额/上年发生额
云南招商城 昆明七彩云南 昆明欣江合达
项目 大理满江康旅 东莞云投置业 西双版纳云城
投房地产有 城市建设投资 城市建设有限
投资有限公司 有限公司 置业有限公司
限公司 有限公司 公司
流动资产 41,212.76 286,349.14 307,576.48 408,884.37 183,155.18 86,424.91
非流动资产 2,646.87 174.25 2,405.52 992.13 152.17 7,247.79
资产合计 43,859.63 286,523.39 309,982.00 409,876.50 183,307.35 93,672.70
流动负债 11,645.70 126,728.02 310,526.27 348,766.16 153,334.41 105,931.64
非流动负债 170,000.00 53,900.00 65.02
负债合计 11,645.70 296,728.02 310,526.27 402,666.16 153,399.43 105,931.64
少数股东权益
归属于母公司股东权益 32,213.94 -10,204.63 -544.27 7,210.35 29,907.91 -12,258.93
按持股比例计算的净资产份额 12,885.58 -1,071.49 -108.85 721.03 2,990.79 -1,225.89
调整事项 -6,591.00 24,901.99 12,407.72 7,356.16 321.98 4,748.14
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 -6,591.00 24,901.99 12,407.72 7,356.16 321.98 4,748.14
对联营企业权益投资的账面价值 6,294.58 23,830.51 12,298.87 8,077.19 3,312.77 3,522.25
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入 3,052.72 37,585.69 46,617.82 110,570.68 -290.87
净利润 5,201.38 -1,906.34 -1,145.54 -2,488.90 24,055.72 -1,971.98
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 5,201.38 -1,906.34 -1,145.54 -2,488.90 24,055.72 -1,971.98
本年度收到的来自联营企业的股利 6,400.00
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
期末余额/本期 年初余额/上年
项目
发生额 发生额
合营企业 — —
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数 — —
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业 — —
投资账面价值合计 3,164.59
下列各项按持股比例计算的合计数 — —
--净利润 -4,950.69 -51,433.45
--其他综合收益
--综合收益总额 -4,950.69 -51,433.45
（5） 合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制
合营企业或联营企业不存在向公司转移资金能力存在重大限制。
（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
本期未确认的损失
累积未确认的 本期末累积未
合营企业或联营企业名称 （或本期分享的净
以前年度损失 确认的损失
利润）
鞍山市云投高铁新城置业有限公司 7,418,199.54 9,523.22 7,427,722.76
（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺
本公司无需披露的与合营企业投资相关的未确认承诺。
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本公司为合营企业及联营企业提供财务担保余额共计 113,010.13 万元，担保金额代
表合营企业及联营企业违约将给本公司造成的最大损失。由于不符合预计负债确认条件，
本财务担保属于未确认的或有负债。
本公司不存在未纳入合并财务报表范围的结构化主体。
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十一、与金融工具相关风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况
说明见本附注六。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险
管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制
在限定的范围之内。
各类风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经
营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险
管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当
的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定
的范围之内。
(1)市场风险
本公司的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本
公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。
对于固定利率借款，本公司的目标是保持其浮动利率。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。
本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
本公司以市场价格销售钢材制品和商品房，因此受到此等价格波动的影响。
(2)信用风险
于2022年3月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另
一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包
括：
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而
言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允
价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监
控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一
单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管
理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额
前五名外，本公司无其他重大信用集中风险。
应收账款前五名金额合计：123,186,394.70元。
(3)流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方
法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信
誉造成损害。本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本公司管理层对银
行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持
一定的授信额度，减低流动性风险。
十二、公允价值的披露
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公
合计
允价值计量 计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
投资性房地产 8,596,334,738.11 8,596,334,738.11
出租的建筑物 8,596,334,738.11 8,596,334,738.11
持续以公允价值计量的资
产总额
定量信息
本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资
性房地产的评估结果确认为投资性房地产的公允价值。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间在本年度无重大的变动。
本公司金融工具及投资性房地产的公允价值估值技术在本年度未发生变更。
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、长期应收款、其他非流动
金融资产、短期借款、应付款项、一年内到期的非流动负债、长期借款。
上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
十三、关联方及关联交易
（一） 关联方关系
（1） 控股股东及最终控制方
对本公司 对本公司
业务 注册资本
控股股东及最终控制方名称 注册地 的持股比 的表决权
性质 （万元）
例(%) 比例(%)
云南省康旅控股集团有限公司 云南昆明 投资 614,221.44 39.87 41.90
注：本公司最终控制人为云南省国有资产监督管理委员会。
（2） 控股股东的注册资本及其变化
年初余额 期末余额
控股股东 本期增加 本期减少
（万元） （万元）
云南省康旅控股集团有限公司 614,221.44 614,221.44
（3） 控股股东的所持股份或权益及其变化
持股比例
持股金额
（%）
控股股东
期末 年初
期末余额 年初余额
比例 比例
云南省康旅控股集团有限公司 640,150,575 640,150,575 39.87 39.87
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：云南省康旅控股集团有限公司持有本公司 39.87%股份，其子公司云南融智投资有
限公司持有本公司 2.03%股份，云南省康旅控股集团有限公司及其子公司合计持本公司
子公司情况详见本附注“十、在其他主体中的权益 1.在子公司中的权益（1）企业集
团的构成”相关内容。
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“十、3.在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业”相关内容。本年与本公司发生关联方交易，或前期与
本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
云南城投华商之家投资开发有限公司 合营企业
云南万城百年投资开发有限公司 合营企业
深圳市云投置业有限公司 合营企业
大理满江康旅投资有限公司 联营企业
东方环球国际会展集团有限公司 联营企业
昆明七彩云南城市建设投资有限公司 联营企业
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 合营企业
云南华侨城实业有限公司 联营企业
淄博名尚银泰城喜悦体育文化发展有限公司 联营企业
鞍山市云投高铁新城置业有限公司 联营企业
云南招商城投房地产有限公司 联营企业
东莞云投置业有限公司 联营企业
西双版纳云城置业有限公司 联营企业
昆明欣江合达城市建设有限公司 联营企业
联康云养新生活科技有限公司 联营企业
重庆城海实业发展有限公司 联营企业
其他关联方名称 与本公司关系
云南省城市更新有限公司 受同一控股股东控制
上海云源实业有限公司 受同一控股股东控制
云南城际物流有限公司 受同一控股股东控制
云南城投教育投资管理有限公司 受同一控股股东控制
云南中兴城投信息技术有限公司 受同一控股股东控制
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他关联方名称 与本公司关系
昆明中营津桥科教有限公司 受同一控股股东控制
昆明理工大学津桥学院 受同一控股股东控制
云南城投康养产业研究有限责任公司 受同一控股股东控制
云南城投康源投资有限公司 受同一控股股东控制
北京房开创意港投资有限公司 受同一控股股东控制
宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 受同一控股股东控制
宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司 受同一控股股东控制
平阳银泰置业有限公司 受同一控股股东控制
苍南银泰置业有限公司 受同一控股股东控制
杭州云泰购物中心有限公司 受同一控股股东控制
陕西普润达投资发展有限公司 受同一控股股东控制
云南康启企业管理有限公司 受同一控股股东控制
成都鼎云房地产开发有限公司 受同一控股股东控制
成都民生喜神投资有限公司 受同一控股股东控制
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 受同一控股股东控制
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 受同一控股股东控制
云南城投海东投资开发有限公司 受同一控股股东控制
云南城投洱海置业有限公司 受同一控股股东控制
云南城投海东园林绿化有限公司 受同一控股股东控制
云南城投置地有限公司 受同一控股股东控制
云南艺术家园房地产开发经营有限公司 受同一控股股东控制
云南城投众和建设集团有限公司 受同一控股股东控制
云南城投众和装饰有限公司 受同一控股股东控制
昆明官房建筑设计有限公司 受同一控股股东控制
云南城投中民昆建科技有限公司 受同一控股股东控制
云南海埂酒店管理有限公司 受同一控股股东控制
云南省水务产业投资有限公司 受同一控股股东控制
大理水务产业投资有限公司 受同一控股股东控制
云南水务二次供水有限公司 受同一控股股东控制
云南云水建设工程有限公司 受同一控股股东控制
云南民族文化旅游产业有限公司 受同一控股股东控制
云南瑞景供应链有限公司 受同一控股股东控制
景洪市城市投资开发有限公司 受同一控股股东控制
景洪城投物业管理有限公司 受同一控股股东控制
云南云漫智慧旅游有限公司 受同一控股股东控制
云南融智投资有限公司 受同一控股股东控制
腾冲玛御谷温泉投资有限公司 受同一控股股东控制
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他关联方名称 与本公司关系
腾冲玛御谷润禾园置业有限公司 受同一控股股东控制
云南城投健康产业投资有限公司 受同一控股股东控制
云南兴盛水业有限公司 受同一控股股东控制
云南一乘驾驶培训股份有限公司 受同一控股股东控制
昆明国际会展中心有限公司 受同一控股股东控制
云南集采贸易有限公司 受同一控股股东控制
云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司 受同一控股股东控制
云南云缦汽车旅游投资有限公司 受同一控股股东控制
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙） 受同一控股股东控制
云南普者黑文化旅游开发有限公司 受同一控股股东控制
广东云景旅游文化产业有限公司 其他关联方
东莞云旅置业有限公司 其他关联方
云南金澜湄国际旅游投资开发有限公司 其他关联方
昆明乘云出行科技有限公司 其他关联方
云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司 其他关联方
诚泰财产保险股份有限公司 其他关联方
云南省土地储备运营有限公司 其他关联方
云南新滇土地开发投资有限公司 其他关联方
昆明城海房地产开发有限公司 拟置出公司
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 拟置出公司
云南东方柏丰投资有限责任公司 拟置出公司
云南金航线商业管理有限公司 拟置出公司
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 拟置出公司
西安国际港务区海荣实业有限公司 拟置出公司
西安海荣青东村房地产开发有限公司 拟置出公司
台州银泰商业有限公司 拟置出公司
宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司 拟置出公司
杭州西溪银盛置地有限公司 拟置出公司
宁波奉化银泰置业有限公司 拟置出公司
杭州萧山银城置业有限公司 拟置出公司
海南天利投资发展有限公司 拟置出公司
海南天联华投资有限公司 拟置出公司
云尚发展（淄博）有限公司 拟置出公司
西安东智房地产有限公司 拟置出公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（二） 关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 2022 年 1-3 月 2021 年度
诚泰财产保险股份有限公司 接受保险劳务 16,531.49
云南省康旅控股集团有限公司 接受担保 13,485,272.43 103,794,623.28
云南城投众和建设集团有限公司 接受工程施工服务 18,782,668.71 519,283,742.41
云南城投众和装饰有限公司 接受工程施工服务 1,238,095.24 6,383,436.18
昆明城海房地产开发有限公司 购买商品 83,424,096.52
大理水务产业投资有限公司 购买商品 144,910.69 874,230.91
昆明国际会展中心有限公司 购买商品 5,307,131.87
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 接受酒店劳务 75,650.00 318,220.00
云南海埂酒店管理有限公司 接受酒店劳务 103,448.47 434,200.00
昆明温泉山谷康旅酒店有限公司 接受酒店劳务 656.00 14,104.00
景洪城投物业管理有限公司 接受物业服务 15,251.34
景洪市城市投资开发有限公司 利息支出 238,571.19 16,782,959.02
云南城投健康产业投资有限公司 利息支出 19,403,777.33 93,237,819.75
云南民族文化旅游产业有限公司 利息支出 32,714,990.02 132,677,459.52
云南康启企业管理有限公司 利息支出 2,034,350.61
云南省康旅控股集团有限公司 利息支出 198,597,205.98 1,661,674,828.52
西安东智房地产有限公司 利息支出 4,747,184.29
杭州西溪银盛置地有限公司 利息支出 16,699,410.80 13,163,797.53
台州银泰商业有限公司 利息支出 852,782.00 4,237,192.83
昆明城海房地产开发有限公司 利息支出 10,933,580.91 23,823,028.43
陕西普润达投资发展有限公司 利息支出 1,949,759.58
合计 398,644,875.87 2,588,820,091.98
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 2022 年 1-3 月 2021 年度
海南天利投资发展有限公司 利息收入 19,139,959.62 63,011,418.93
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 利息收入 12,237,179.58 57,850,339.69
昆明城海房地产开发有限公司 利息收入 8,247,745.77 11,307,306.26
杭州萧山银城置业有限公司 利息收入 7,548,497.01 21,816,577.80
云南东方柏丰投资有限责任公司 利息收入 6,472,082.21 28,033,504.51
宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司 利息收入 5,372,509.00
海南天联华投资有限公司 利息收入 4,336,600.83 18,642,565.12
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方 关联交易内容 2022 年 1-3 月 2021 年度
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 利息收入 4,020,382.07 16,060,808.84
西安海荣青东村房地产开发有限公司 利息收入 3,237,827.89 13,839,075.88
大理满江康旅投资有限公司 利息收入 2,641,792.44 10,408,310.26
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 利息收入 1,415,094.34 5,738,993.71
云南华侨城实业有限公司 利息收入 713,323.92 2,892,924.81
云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）
利息收入 28,731,740.45
有限公司
杭州云泰购物中心有限公司 利息收入 126,792.46
西双版纳云城置业有限公司 利息收入 2,760,229.61 10,900,258.42
昆明欣江合达城市建设有限公司 利息收入 4,699,608.73 19,059,524.26
云南城投康源投资有限公司 利息收入 1,509,042.55
台州银泰商业有限公司 利息收入 1,421,983.57 4,459,831.20
宁波奉化银泰置业有限公司 利息收入 145,119.24 25,245,994.94
西安国际港务区海荣实业有限公司 利息收入 133,936.77 992,862.00
杭州西溪银盛置地有限公司 利息收入 -7,041.14 12,040,005.75
成都鼎云房地产开发有限公司 提供物业服务 25,471.71
陕西普润达投资发展有限公司 提供物业服务 11,367.94
云南城投华商之家投资开发有限公司 提供物业服务 1,432.08 8,984.00
云南普者黑文化旅游开发有限公司 提供物业服务 169,811.32
诚泰财产保险股份有限公司 提供物业服务 126,166.59 387,664.62
广东云景旅游文化产业有限公司 提供物业服务 1,116,760.41
东莞云旅置业有限公司 提供物业服务 168,199.06
景洪市城市投资开发有限公司 提供物业服务 9,758.87
昆明乘云出行科技有限公司 提供物业服务 4,284.23 135,935.63
腾冲玛御谷润禾园置业有限公司 提供物业服务 438,882.32
腾冲玛御谷温泉投资有限公司 提供物业服务 276,574.54 490,136.73
云南城际物流有限公司 提供物业服务 112,668.24
云南城投康源投资有限公司 提供物业服务 39,143.40 104,002.06
云南城投中民昆建科技有限公司 提供物业服务 51,715.24
云南城投众和建设集团有限公司 提供物业服务 17,272.85 803,205.81
云南城投众和装饰有限公司 提供物业服务 331,919.54
云南民族文化旅游产业有限公司 提供物业服务 220,723.52
云南省土地储备运营有限公司 提供物业服务 359,204.26
云南兴盛水业有限公司 提供物业服务 81,137.84
云南一乘驾驶培训股份有限公司 提供物业服务 294,916.05
云南中兴城投信息技术有限公司 提供物业服务 4,068.79
云南瑞景供应链有限公司 提供物业服务 6,018.69
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方 关联交易内容 2022 年 1-3 月 2021 年度
昆明中营津桥科教有限公司 提供物业服务 78,558.83
昆明欣江合达城市建设有限公司 提供物业服务 26,660.08 126,733.91
云南省康旅控股集团有限公司 提供物业服务 2,032,044.81 6,951,354.09
云南城投海东投资开发有限公司 提供物业服务 27,956.38
云南城投洱海置业有限公司 提供物业服务 1,999,125.80
云南城投海东园林绿化有限公司 提供物业服务 133,806.04
北京房开创意港投资有限公司 提供物业服务 367,362.62
云南城投置地有限公司 提供物业服务 310,194.41 1,665,705.66
云南省城市更新有限公司 提供物业服务 248,782.04
云南城投健康产业投资有限公司 提供物业服务 553,473.80
昆明国际会展中心有限公司 提供物业服务 5,183.89 60,828.27
云南云漫智慧旅游有限公司 提供物业服务 14,323.30
云南融智投资有限公司 提供物业服务 268,771.60
云南海埂酒店管理有限公司 提供物业服务 25,011.71
云南集采贸易有限公司 提供物业服务 112,328.49
云南城投康养产业研究有限责任公司 提供物业服务 63,785.38
云南云缦汽车旅游投资有限公司 提供物业服务 2,248.99
成都民生喜神投资有限公司 提供物业服务 21,480.05 2,735,011.70
昆明城海房地产开发有限公司 提供物业服务 1,952.83 235,493.68
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 提供物业服务 20,572.32 40,057.71
云南东方柏丰投资有限责任公司 提供物业服务 2,386.80 12,091.96
云南金航线商业管理有限公司 提供物业服务 2,039.63 23,017.27
西安东智房地产有限公司 提供物业服务 11,367.93 45,471.73
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 提供物业服务 11,367.93 45,471.73
西安国际港务区海荣实业有限公司 提供物业服务 11,367.93 45,471.75
西安海荣青东村房地产开发有限公司 提供物业服务 195,240.68 413,217.21
云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）
提供劳务 -369,110.97
有限公司
云南城投众和建设集团有限公司 提供劳务 -3,087,418.31
云南城投置地有限公司 提供劳务 -1,048,391.48
成都民生喜神投资有限公司 提供劳务 -289,947.80
云南城投洱海置业有限公司 提供劳务 42,321.46
云南城投众和建设集团有限公司 能源费收入 552,776.69
成都民生喜神投资有限公司 能源费收入 11,037.93
云南东方柏丰投资有限责任公司 提供管理服务 50,115.56
昆明城海房地产开发有限公司 提供管理服务 492,859.13
合计 89,369,257.96 368,934,440.83
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 委托管理/出包情况
委托资产 托管费费
委托方名称 受托方名称 委托起始日 委托终止日 月确认的托
类型 定价依据
管费
云南城投置业 景洪市城市投资
股权托管 2021-10-20 2022-10-20 行业标准 —
股份有限公司 开发有限公司
（2） 受托管理/承包情况
委托资产 委托起始 委托终止 托管费费 2022 年 1-3 月
委托方名称 受托方名称
类型 日 日 定价依据 确认的托管费
宁波奉化银泰
置业有限公
司；宁波市奉 云创商业管理（杭 奉化银泰
化银泰城商业 州）有限公司 购物中心
经营管理有限
公司
杭州西溪银盛 云创商业管理（杭 西溪银泰
置地有限公司 州）有限公司 购物中心
台州银泰商业 云创商业管理（杭 台州银泰
有限公司 州）有限公司 购物中心
续表
委托资产 委托起始 委托终止 托管费费 2021 年确认的
委托方名称 受托方名称
类型 日 日 定价依据 托管费
宁波奉化银泰
置业有限公
司；宁波市奉 云创商业管理（杭 奉化银泰
化银泰城商业 州）有限公司 购物中心
经营管理有限
公司
杭州西溪银盛 云创商业管理（杭 西溪银泰
置地有限公司 州）有限公司 购物中心
台州银泰商业 云创商业管理（杭 台州银泰
有限公司 州）有限公司 购物中心
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 出租情况
租赁资产 2022 年 1-3 月确 2021 年度确认
承租方名称
种类 认的租赁收益 的租赁收益
成都民生喜神投资有限公司 办公楼 477,357.80
昆明欣江合达城市建设有限公司 办公楼 170,215.62
云南省土地储备运营有限公司 办公楼 597,822.47
合计 1,245,395.89
（2） 承租情况
租赁资产 2022 年 1-3 月确 2021 年确认的
出租方名称
种类 认的租赁成本 租赁成本
宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 购物中心 18,700,962.91 37,885,651.41
苍南银泰置业有限公司 购物中心 9,394,365.28 19,031,728.48
平阳银泰置业有限公司 购物中心 2,092,906.15 4,239,948.15
杭州云泰购物中心有限公司 购物中心 21,666,791.84 43,894,024.43
云南省康旅控股集团有限公司 商铺 1,549,809.52
云南城投教育投资管理有限公司 办公楼 314,678.90
景洪市城市投资开发有限公司 办公楼 97,420.02 275,659.73
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 车位 285,714.29 1,523,809.52
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 办公楼 1,096,317.83 1,827,196.39
昆明城海房地产开发有限公司 商铺 1,196,048.99 4,899,259.32
台州银泰商业有限公司 商铺 1,858,572.25 11,975,200.87
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 商铺 629,533.51
合计 57,018,633.07 127,416,966.72
（1） 作为担保方
担保金额 担保是否已
被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
集团合并范围外被担保方
云南华侨城实业有限公司 5,151.00 2015.9.16 2025.9.16 否
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 37,465.20 2017.12.29 2022.12.29 否
云南省康旅控股集团有限公司 130,000.00 2018.3.21 2024.12.21 否
陕西普润达投资发展有限公司 14,000.00 2018.12.26 2021.12.24 否
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
担保金额 担保是否已
被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
云南华侨城实业有限公司 5,100.00 2021.3.11 2021.12.22 否
昆明欣江合达城市建设有限公司 2,940.00 2021.4.30 2024.4.30 否
昆明欣江合达城市建设有限公司 3,330.00 2021.5.28 2024.3.28 否
云南省康旅控股集团有限公司 162,230.00 2021.5.31 2023.5.31 否
云南华侨城实业有限公司 3,000.00 2021.6.21 2022.1.28 否
云南省康旅控股集团有限公司 150,000.00 2022.1.1 2022.3.30 是
云南省康旅控股集团有限公司 104,627.55 2021.11.10 2024.11.10 否
云南省康旅控股集团有限公司 100,000.00 2021.12.17 2022.12.17 否
云南省康旅控股集团有限公司 50,374.00 2021.12.17 2022.12.20 否
云南城投置地有限公司 30,000.00 2018.7.5 2023.7.5 否
云南城投置地有限公司 30,000.00 2018.9.3 2023.9.3 否
云南城投海东投资开发有限公司 26,153.00 2018.7.26 2033.7.26 否
云南城投海东投资开发有限公司 40,500.00 2018.9.4 2033.9.4 否
云南城投洱海置业有限公司 39,900.00 2018.8.29 2026.8.29 否
北京房开创意港投资有限公司 179,800.00 2020.6.5 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 60,925.00 2020.6.15 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 130,234.26 2020.6.24 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 1,802.34 2020.7.8 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 220.87 2020.7.23 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 62.22 2020.8.25 2026.2.14 否
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 56,023.93 2022.3.10 2025.3.10 否
杭州西溪银盛置业有限公司、台州银泰
商业有限公司、宁波市奉化银泰城商业 326,500.00 2019.4.25 2042.4.25 否
经营管理有限公司
昆明城海房地产开发有限公司 60,600.00 2014.12.19 2026.12.19 否
小计 1,750,939.37
集团合并范围内被担保方
宁波银泰置业有限公司 117,700.00 2018.5.25 2026.5.15 否
中建穗丰置业有限公司 25,600.00 2018.6.22 2028.6.22 否
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 84,400.00 2020.8.27 2025.8.20 否
小计 227,700.00
合计 1,978,639.37
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）作为被担保方
担保金额 担保是否已经
担保方名称 担保起始日 担保到期日
（万元） 履行完毕
云南省康旅控股集团有限公司 69,000.00 2016.12.08 2021.12.08 是
云南省康旅控股集团有限公司 104,398.29 2017.8.23 2024.8.15 否
云南省康旅控股集团有限公司 350,000.00 2018.3.2 2025.12.24 否
云南省康旅控股集团有限公司 117,700.00 2018.5.25 2026.5.15 否
云南省康旅控股集团有限公司 60,000.00 2018.11.2 2022.6.30 否
云南省康旅控股集团有限公司 10,000.00 2019.9.23 2022.9.23 否
云南省康旅控股集团有限公司 30,000.00 2019.8.2 2022.8.2 否
云南省康旅控股集团有限公司 2,400.00 2019.12.9 2022.12.8 否
云南省康旅控股集团有限公司 30,000.00 2020.4.22 2023.4.21 否
云南省康旅控股集团有限公司 16,585.42 2020.5.27 2025.5.27 否
云南省康旅控股集团有限公司 22,804.96 2020.5.28 2025.5.28 否
云南省康旅控股集团有限公司 7,460.10 2020.11.27 2022.5.27 否
云南省康旅控股集团有限公司 33,530.00 2021.4.28 2031.4.23 否
云南省康旅控股集团有限公司 21,469.39 2021.7.26 2021.11.30 否
云南省康旅控股集团有限公司 4,715.57 2021.7.29 2023.10.14 否
城投置业及
龙江公司履
行完《合作
云南省康旅控股集团有限公司 3,058.00 2018.12.12 否
协议》《代
建协议》项
下义务
成都民生喜神投资有限公司 2021.5.31 2022.3.21 否
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 2021.5.31 2022.3.21 否
云南城投海东投资开发有限公司 26,153.00 2018.7.26 2033.7.26 否
云南城投海东投资开发有限公司 40,500.00 2018.9.4 2033.9.4 否
云南城投洱海置业有限公司 39,900.00 2018.8.29 2026.8.29 否
北京房开创意港投资有限公司 179,800.00 2020.6.5 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 60,925.00 2020.6.15 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 130,234.26 2020.6.24 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 1,802.34 2020.7.8 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 220.87 2020.7.23 2026.2.14 否
北京房开创意港投资有限公司 62.22 2020.8.25 2026.2.14 否
合计 1,366,644.37
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方名称 2022 年 3 月 31 日 起始日 到期日 备注
拆入
云南省康旅控股集团有限公司 91,000,000.00 2022.2.26 2023.2.26 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 310,000,000.00 2022.2.26 2023.2.26 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 300,000,000.00 2020.4.23 2023.4.23 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 87,853,743.20 2021.5.11 2022.5.11 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 610,803,351.20 2022.2.4 2023.2.4 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 454,600,000.00 2022.3.12 2023.3.12 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 400,000,000.00 2021.5.14 2022.5.14 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 921,000,000.00 2021.6.10 2022.6.10 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 964,770,000.00 2021.8.31 2022.8.31 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 1,000,000.00 2021.10.9 2022.10.9 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 5,162,650,000.99 2021.10.18 2022.10.18 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 473,160,000.00 2021.11.12 2022.11.12 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 675,670,000.00 2021.12.20 2022.12.20 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 250,000,000.00 2022.3.17 2023.3.17 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 4,500,000.00 2022.3.12 2023.3.12 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 79,900,000.00 2022.2.4 2023.2.4 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 138,700,000.00 2021.5.14 2022.5.14 公司向其取得借款
云南省康旅控股集团有限公司 20,000,000.00 2021.6.10 2022.6.10 公司向其取得借款
云南城投健康产业投资有限公司 970,188,866.66 2017.12.25 2024.12.21 公司向其取得借款
云南民族文化旅游产业有限公司 72,931,174.99 2018.12.27 2024.12.21 公司向其取得借款
云南民族文化旅游产业有限公司 72,862,222.22 2019.1.2 2024.12.21 公司向其取得借款
云南民族文化旅游产业有限公司 1,261,026,666.65 2019.1.24 2024.12.21 公司向其取得借款
云南民族文化旅游产业有限公司 267,362,847.23 2019.4.23 2024.12.21 公司向其取得借款
景洪市城市投资开发有限公司 12,774,896.85 2021.1.3 2022.1.3 公司向其取得借款
陕西普润达投资发展有限公司 67,821,594.07 公司向其取得借款
杭州西溪银盛置地有限公司 2,298,885,882.94 公司向其取得借款
昆明城海房地产开发有限公司 486,707,164.45 公司向其取得借款
拆出
云南城投华商之家投资开发有限公司 420,901,020.41 2019.1.1 2019.12.31 向关联方提供借款
云南城投华商之家投资开发有限公司 50,215,555.55 2018.12.12 2019.12.12 向关联方提供借款
云南城投华商之家投资开发有限公司 454,545,000.00 2019.6.13 2020.6.13 向关联方提供借款
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 50,000,000.00 2021.2.22 2022.2.21 向关联方提供借款
大理满江康旅投资有限公司 54,080,559.47 2020.11.8 2021.11.7 向关联方提供借款
大理满江康旅投资有限公司 2,919,440.54 2021.1.14 2022.1.13 向关联方提供借款
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方名称 2022 年 3 月 31 日 起始日 到期日 备注
大理满江康旅投资有限公司 9,400,000.00 2021.3.14 2022.3.13 向关联方提供借款
大理满江康旅投资有限公司 13,000,000.00 2021.6.12 2022.6.11 向关联方提供借款
大理满江康旅投资有限公司 13,943,333.33 2021.9.7 2022.9.6 向关联方提供借款
云南万城百年投资开发有限公司 111,680,135.28 向关联方提供借款
云南华侨城实业有限公司 42,006,853.29 2020.12.31 2021.12.31 向关联方提供借款
西双版纳云城置业有限公司 146,285,834.37 向关联方提供借款
昆明欣江合达城市建设有限公司 268,407,909.80 向关联方提供借款
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 1,157,348,217.18 向关联方提供借款
云南东方柏丰投资有限责任公司 481,260,134.30 向关联方提供借款
宁波奉化银泰置业有限公司 307,588,190.24 向关联方提供借款
台州银泰商业有限公司 68,812,329.35 向关联方提供借款
杭州萧山银城置业有限公司 370,737,414.51 向关联方提供借款
海南天利投资发展有限公司 955,960,547.90 向关联方提供借款
海南天联华投资有限公司 227,774,608.94 向关联方提供借款
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限
公司
西安国际港务区海荣实业有限公司 8,224,999.78 向关联方提供借款
杭州西溪银盛置地有限公司 11,103,012.68 向关联方提供借款
西安海荣青东村房地产开发有限公司 205,297,613.52 向关联方提供借款
昆明城海房地产开发有限公司 291,065,568.07 向关联方提供借款
关联方名称 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
云南城投康源投资有限公司 出售股权 2,235,110,490.00
云南康启企业管理有限公司 出售股权 425,386,594.30
景洪市城市投资开发有限公司 出售股权 25,200,107.69
云南城投健康产业投资有限公司 债务重组 179,811,133.34
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（三） 关联方往来余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
云南城投洱海置业有限公司 39,039,668.51 39,039,668.51
杭州西溪银盛置地有限公司 29,418,070.51 16,733,945.53
云南城投置地有限公司 21,475,980.99 21,165,312.70
云南城投众和建设集团有限公司 14,874,756.69 15,674,756.69
宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司 12,333,532.56 7,357,380.18
西双版纳云城置业有限公司 2,704,639.88
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 2,447,902.13 2,447,902.13
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 2,316,828.98 2,316,828.98
云南省康旅控股集团有限公司 2,304,319.91 152,432.77
腾冲玛御谷温泉投资有限公司 2,136,083.26 1,842,914.25
广东云景旅游文化产业有限公司 1,820,806.17 182,080.62 1,820,806.17 182,080.62
成都民生喜神投资有限公司 1,267,945.29 511,400.00
西安海荣青东村房地产开发有限公司 672,030.35 465,075.23
云南城投健康产业投资有限公司 545,106.48 545,106.48
腾冲玛御谷润禾园置业有限公司 465,215.26 465,215.26
北京房开创意港投资有限公司 389,404.46 389,404.46
云南城投众和装饰有限公司 357,404.72 357,404.72
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
陕西普润达投资发展有限公司 345,380.16 333,330.14
昆明欣江合达城市建设有限公司 272,566.42 2,333,154.99
云南一乘驾驶培训股份有限公司 250,332.93 250,332.93
云南普者黑文化旅游开发有限公司 180,000.00
云南城投海东园林绿化有限公司 141,834.40 141,834.40
云南城投华商之家投资开发有限公司 124,559.04 133,037.04
云南民族文化旅游产业有限公司 115,689.57 115,689.57
云南温泉山谷康养度假运营开发(集团)有限公司 114,587.12 414,587.12
云南兴盛水业有限公司 86,179.83 86,179.83
云南城投康养产业研究有限责任公司 66,014.92 66,014.92
云南城投中民昆建科技有限公司 64,556.92 64,556.92
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 60,250.06 48,200.05
西安国际港务区海荣实业有限公司 48,200.06 36,150.05
昆明城海房地产开发有限公司 32,870.00 32,318.00
云南城投海东投资开发有限公司 29,633.76 29,633.76
云南海埂酒店管理有限公司 29,150.00
云南城投康源投资有限公司 21,252.00
云南瑞景供应链有限公司 6,392.25 6,392.25
昆明乘云出行科技有限公司 4,767.17
西安东智房地产有限公司 3,789.31 12,050.02
云南金航线商业管理有限公司 2,162.00 506.00
云南东方柏丰投资有限责任公司 1,518.00
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
云南融智投资有限公司 864.50 864.50
云南云漫智慧旅游有限公司 15,182.70
成都鼎云房地产开发有限公司 9,000.00
合同资产
云南城投众和建设集团有限公司 29,042,308.89 29,042,308.89
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 12,172,036.78 12,172,036.78
云南城投置地有限公司 7,211,677.81 7,211,677.81
成都民生喜神投资有限公司 4,577,121.14 4,577,121.14
云南城投洱海置业有限公司 3,584,588.18 3,585,090.53
云南城投华商之家投资开发有限公司 507,936.49 507,936.49
昆明理工大学津桥学院 75,471.70 75,471.70
预付款项
大理水务产业投资有限公司 80,154.48
云南城投华商之家投资开发有限公司 520,000.00 520,000.00
其他应收款
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 1,158,127,893.82 1,140,243,627.23
海南天利投资发展有限公司 955,960,547.90 953,657,478.44
杭州萧山银城置业有限公司 570,737,414.51 547,836,007.68
云南东方柏丰投资有限责任公司 481,574,082.20 476,320,023.78
台州银泰商业有限公司 421,449,934.32 423,237,526.27
宁波奉化银泰置业有限公司 354,603,824.13 348,624,208.75
昆明城海房地产开发有限公司 291,511,460.49 321,864,150.85
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司 238,178,984.91 233,867,379.92
海南天联华投资有限公司 227,774,608.94 223,177,812.06
西安海荣青东村房地产开发有限公司 205,297,613.52 200,965,515.96
云南城投康源投资有限公司 183,888,485.10 182,288,900.00
宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 44,862,347.73 44,435,744.60
杭州云泰购物中心有限公司 31,164,645.97 31,164,645.97
苍南银泰置业有限公司 19,597,085.22 19,597,085.22
杭州西溪银盛置地有限公司 11,103,012.68 250,258,648.52
西安国际港务区海荣实业有限公司 8,224,999.78 7,733,026.80
平阳银泰置业有限公司 7,938,676.33 7,938,676.33
宁波北仑泰悦商业经营管理有限公司 5,282,392.40 5,282,392.40
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 4,307,809.90 4,307,809.90
成都民生喜神投资有限公司 2,855,095.13 2,594,935.13
云南城投洱海置业有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
云南城投众和建设集团有限公司 1,755,521.05 1,665,780.23
云南城投康养产业研究有限责任公司 616,658.40 616,658.40
淄博名尚银泰城喜悦体育文化发展有限公司 317,526.89 317,526.89 317,526.89 317,526.89
云南城投置地有限公司 117,249.71 112,982.77
云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司 72,678.30
西双版纳云城置业有限公司 68,373.15 68,373.15
云南省土地储备运营有限公司 44,266.90 44,266.90
云南城投华商之家投资开发有限公司 39,281.61 39,281.61
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
云尚发展（淄博）有限公司 37,344.33
景洪市城市投资开发有限公司 20,460.00 20,460.00
昆明理工大学津桥学院 19,120.00 19,120.00
昆明欣江合达城市建设有限公司 13,539.20 13,539.20
云南新滇土地开发投资有限公司 3,581.00 3,581.00
云南金澜湄国际旅游投资开发有限公司 3,390.00 75,936.24
西安东智房地产有限公司 2,900.00 2,900.00
云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司 2,494.84 2,494.84 2,494.84 1,995.87
昆明七彩云南城市建设投资有限公司 1,600.00 1,600.00
陕西普润达投资发展有限公司 710.00 710.00
云南华侨城实业有限公司 60.00 73,005.80 3,647.29
云南艺术家园房地产开发经营有限公司 60.00 60.00
应收股利
昆明城海房地产开发有限公司 23,419,262.16 23,419,262.16
长期应收款
云南城投华商之家投资开发有限公司 925,669,567.80 176,207,911.86 951,242,405.57 176,207,911.86
昆明欣江合达城市建设有限公司 303,589,229.94 298,607,644.69
西双版纳云城置业有限公司 165,751,841.06 162,825,997.67 8,737,887.65
大理满江康旅投资有限公司 123,645,387.83 120,845,087.84 1,578,944.93
云南万城百年投资开发有限公司 111,680,135.28 94,728,598.27 111,680,135.28 86,929,149.40
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 68,899,999.99 67,399,999.99
云南华侨城实业有限公司 45,829,476.94 45,073,353.58
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
余额 余额
应付账款
大理水务产业投资有限公司 65,655.87
昆明城海房地产开发有限公司 50,000,000.00
昆明官房建筑设计有限公司 1,459,182.66 1,459,182.66
昆明国际会展中心有限公司 15,551.46 15,551.46
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 1,500,000.00 1,200,000.00
台州银泰商业有限公司 12,252,680.00 8,487,380.00
云南城投置地有限公司 195,000.00 195,000.00
云南城投众和建设集团有限公司 580,014,657.67 617,037,015.67
云南城投众和装饰有限公司 12,329,321.12 13,129,321.12
云南省城市更新有限公司 1,271,665.00 1,271,665.00
云南水务二次供水有限公司 1,587,073.70 1,587,073.70
云南云水建设工程有限公司 355,500.00 355,500.00
云南省康旅控股集团有限公司 1,549,809.52 1,549,809.52
应付票据
云南城投众和建设集团有限公司 12,536,100.00
其他应付款
云南省康旅控股集团有限公司 10,740,031,049.39 10,248,185,919.84
杭州西溪银盛置地有限公司 2,314,050,738.88 2,526,946,997.36
云南民族文化旅游产业有限公司 2,093,183,177.26 2,060,468,187.24
云南城投健康产业投资有限公司 1,176,363,797.07 1,156,960,019.74
昆明云城尊龙房地产开发有限公司 605,000,000.00 605,000,000.00
昆明城海房地产开发有限公司 486,707,164.45 475,773,583.54
杭州萧山银城置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
陕西普润达投资发展有限公司 67,821,594.07 90,320,723.38
云南城投洱海置业有限公司 15,118,819.44 15,187,838.44
东方环球国际会展集团有限公司 14,019,124.59 12,692,700.21
景洪市城市投资开发有限公司 13,336,569.71 13,043,655.04
云南城投众和建设集团有限公司 13,070,240.24 13,070,240.24
上海云源实业有限公司 6,220,000.00 6,220,000.00
东莞云投置业有限公司 5,079,810.45 5,079,810.45
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限
合伙）
苍南银泰置业有限公司 3,778,461.32 3,857,821.99
杭州云泰购物中心有限公司 3,483,189.59 3,483,189.59
云南东方柏丰投资有限责任公司 3,420,604.33 2,022,440.58
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方
余额 余额
宁波奉化银泰置业有限公司 1,204,752.64 1,204,752.64
云南城投海东投资开发有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
台州银泰商业有限公司 987,491.71 991,955.71
成都民生喜神投资有限公司 733,024.75 566,726.25
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 420,342.00 461,268.00
成都鼎云房地产开发有限公司 302,520.00 310,300.00
宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司 71,951.84 71,951.84
云南城投众和装饰有限公司 55,500.94 55,500.94
西双版纳云城置业有限公司 50,000.47 50,000.47
平阳银泰置业有限公司 45,556.56 115,041.49
诚泰财产保险股份有限公司 39,299.60 52,610.60
云南城投中民昆建科技有限公司 10,000.00 10,000.00
昆明乘云出行科技有限公司 2,000.00 2,000.00
云南融智投资有限公司 962.00 962.00
云南省城市更新有限公司 400.00 400.00
云南省水务产业投资有限公司 400.00 400.00
云南城投教育投资管理有限公司 200.00 200.00
西安东智房地产有限公司 136,090,299.52
西双版纳盛璟新城投资开发有限公司 112,580.07
云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有
限公司
预收款项
云南省土地储备运营有限公司 427,016.06 427,016.06
昆明欣江合达城市建设有限公司 218,848.64 218,848.64
合同负债
云南城投洱海置业有限公司 12,700,679.19 12,701,181.54
台州银泰商业有限公司 5,334,182.03 7,266,833.79
成都民生喜神投资有限公司 3,147,957.73 1,824,104.51
西双版纳云城置业有限公司 2,601,233.70 119,912.69
昆明欣江合达城市建设有限公司 1,613,869.26 1,613,869.26
云南城投置地有限公司 1,447,545.75 1,447,545.75
云南城投华商之家投资开发有限公司 448,700.27 448,700.27
云南城投众和建设集团有限公司 224,799.24 144,089.90
昆明云城西山旅游投资开发有限公司 13,607.97 13,607.97
云南艺术家园房地产开发经营有限公司 3,473.44 3,473.44
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十四、或有事项
公司申请追加北京春光投资集团有限公司、北京春光伟业控股有限公司作为本案第三人，
北京创意港商务服务有限公司追加云南省康旅控股集团有限公司及云南城投康源投资有限
公司作为被告。公司于 2022 年 7 月 28 日收到法院送达的《民事判决书》，判决驳回原告
北京创意港商务服务有限公司的全部诉讼请求。因北京创意港商务服务有限公司因对一审
判决不服，2022 年 8 月 19 日，公司收到其向云南省高级人民法院递交的《上诉状》。目
前二审尚未开庭审理，暂无法判断对公司的具体影响。
（1）为关联方提供担保详见“本附注十三、关联方及关联交易（二）关联交易 4.关
联担保情况”。
（2）对外担保
因华侨城（云南）投资有限公司为其关联企业云南华侨城实业有限公司（本公司的联
营企业）提供超股比担保 13,251.00 万元，本公司向华侨城（云南）投资有限公司提供反
担保；因云南保利实业有限公司为其关联企业昆明欣江合达城市建设有限公司（本公司的
联营企业）提供超股比担保 833.83 万元，本公司向云南保利实业有限公司提供反担保。
（3）本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
本公司和本公司之子公司为商品房承购人提供阶段性担保，阶段性担保的担保期限自
保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋所有权证办妥抵押登记手续之日
止。截至 2022 年 3 月 31 日，本公司及子公司提供的阶段性担保金额合计 282,579.51 万
元。
除存在上述或有事项外，截至 2022 年 3 月 31 日止，本公司无其他应披露未披露的重
要或有事项。
十五、承诺事项
截至 2022 年 3 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十六、资产负债表日后事项
（1）股权转让
下属全资子公司云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 100%股权的议案》、《关于公司对
外出售下属全资子公司冕宁康旅投资开发有限公司 100%股权的议案》、《关于公司对外出
售下属全资子公司云南城投龙江房地产开发有限公司 100%股权的议案》，并于 2022 年 6
月 24 日通过公司 2022 年第五次临时股东大会审议。公司分别于 2022 年 6 月 27 日、2022
年 6 月 28 日与云南城投康源投资有限公司签订《冕宁康旅投资开发有限公司 100%股权 股
权转让合同》、《云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 100%股权 股权转让合同》、
《云南城投龙江房地产开发有限公司 100%股权 股权转让合同》，将上述三家公司股权转
让给云南城投康源投资有限公司。
（2）合同纠纷
①公司与烟台山高灵犀一号投资中心（有限合伙）因借款合同纠纷，烟台山高灵犀一
号投资中心（有限合伙）向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，公司于 2022 年 6 月 2 日收
到起诉状，被告包括：公司、云南省康旅控股集团有限公司、成都银城置业有限公司、云
南城投龙江房地产开发有限公司、南城投龙瑞房地产开发有限责任公司，涉案金额约为
申请财产保全，昆明市官渡区人民法院于 2022 年 5 月 9 日作出（2022）云 0111 民初
具的《民事调解书》[（2022）云 0111 民初 5802]，就还款相关事项当事人达成一致意
见。
②哈尔滨银旗房地产开发有限公司于 2022 年 4 月收到《执行通知书》[（2022）云 01
执 576 号]，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司因借款合同纠纷向昆明市中级
人民法院申请强制执行，被执行人包括：公司、哈尔滨银旗房地产开发有限公司、台州银
泰置业有限公司。目前各方正在商谈和解方案。
③中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）与云南省康旅控股集团有限公司、成
都银城置业有限公司因借款合同纠纷，公司于 2022 年 9 月 9 日收到四川省成都市中级人
民法院出具的（2022）川 01 执 3974 号《执行裁定书》，查封成都银城置业有限公司位于
成都市高新区天府大道北段 1199 号的 254 套商业房屋，查封期限为 3 年。目前，相关债
务已全部偿付完毕。
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
④哈尔滨银旗房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨银旗）于 2022 年 9 月 27 日收到
《民事裁定书》[（2022）黑 0102 民初 38537 号之二、三号]，中国建筑第八工程局有限
公司因建设工程施工合同纠纷向黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院提出财产保全申请，公
司、哈尔滨银旗为被申请人，裁定冻结公司持有的哈尔滨银旗 5%股权，冻结期限为三年；
预查封哈尔滨银旗所有的 144 处房产档案，查封期限三年。
表日后事项。
十七、其他重要事项
本公司以公开挂牌的方式转让所持有的重庆城海实业发展有限公司（以下简称重庆城
海）31.05%股权，2022 年 1 月 5 日，本公司与重庆新诺永城商贸有限责任公司签订《产权
交易合同》。截至报告日，相关股权转让事宜尚在办理中。
（1）江西瑞京金融资产管理有限公司（以下简称江西瑞京）与公司（借款人）、云
南省康旅控股集团有限公司（保证人）、云南城投康源投资有限公司（股权出质人）之间
的借款纠纷，各方已于 2022 年 1 月 29 日签署了《和解协议》并已向法院申请中止强制执
行程序。目前，昆明市中级人民法院已受理江西瑞京恢复强制执行的申请[案号（2022）
云 01 执恢 146 号]。2022 年 9 月 23 日，公司与江西瑞京签署最新的《和解协议》，并于
（2）交银金融租赁有限公司（以下简称交银租赁）与本公司、宁波银泰置业有限公
司（以下简称宁波银泰）、云南省康旅控股集团有限公司（以下简称康旅集团）及中国银
泰投资有限公司（以下简称中国银泰）之间的融资租赁合同纠纷，交银租赁与本公司已于
的公司股票 299,813,275 股实施冻结措施。目前，交银租赁、宁波银泰、公司、中国银
泰、康旅集团（以下统称“五方”）已达成一致并签订《和解协议》，五方同意以《和解
协议》内容为基础由法院出具生效《民事调解书》，上海金融法院已于 2022 年 6 月 13
日出具（2022）沪 74 民初 623 号《民事调解书》，五方当事人对融资租赁合同纠纷达成
一致意见。目前，宁波银泰与交银租赁正在办理最新《和解协议》的签署事项。
（3）云南澜沧江实业有限公司因房地产开发经营合同纠纷，向昆明市中级人民法院
起诉本公司、云南省康旅控股集团有限公司、云南城投龙江房地产开发有限公司、云南城
投龙瑞房地产开发有限责任公司，各方协商一致达成《调解协议》，并由昆明市中级人民
法院于 2021 年 12 月 20 日出具了《民事调解书》。公司已按照《民事调解书》向原告支
付了 4,000 万元，后续《民事调解书》履行过程中，原告向法院申请恢复了强制执行，云
云南城投置业股份有限公司备考合并财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
南城投龙江房地产开发有限公司、云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司于 2022 年 5 月
书。
（4）公司于 2022 年 1 月 12 日收到《执行通知书》以及《执行裁定书》[（2022）云
省昆明市宜良县人民法院申请强制执行，被执行人包括：陕西普润达投资发展有限公司、
公司、云南城投洱海置业有限公司。目前各方正在商谈和解方案。
十八、财务报告批准
本财务报告于 2022 年 9 月 30 日由本公司董事会批准报出。
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