公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
第一节 重要提示
应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，公司2021年度利润分配预案为
：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11 浙江省杭州市西溪路128号新湖
层 商务大厦11层
电话 0571-87395003 0571-85171837
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
一、经营情况讨论与分析
在复杂的宏观环境叠加新冠疫情反复的背景下，公司继续坚持稳健经营的风格，一方面积极防范疫情
对项目开发和销售的不利影响，另一方面加快转型步伐，持续推进对高科技企业的战略投资，不断深化对
高科技企业的赋能，实现地产与投资板块平稳健康发展。期内，公司整体经营状况稳定，各项财务指标基
本呈良态发展趋势，确保企业在加大业务转型中实现高质量发展。
期内，公司各项经营指标继续保持稳定增长态势。期内，归属于上市公司股东的净利润 22.37 亿元，同
比下降 29.31%，每股收益 0.27 元；尽管新冠疫情反复对公司经营造成一定影响，但扣非后净利润 18.33 亿
元，同比增长 98.48%。加权平均净资产收益率 5.74%。实现营业收入 168.91 亿元，同比增长 22.47%。地产
业务毛利率达到 26.99%，依然保持在行业较高水平。期末，总资产 1,324.97 亿元，比年初减少 2.35%，主要
系负债减少所致；净资产 400.42 亿元，比年初增加 5.83%。上述各项指标充分体现了公司经营稳扎稳打，财
务状况呈良性发展态势。
期内，公司持续降负债、降杠杆，促进企业稳健、可持续发展。期末，公司财务状况较为稳健，三条
红线保持绿档。账面资产负债率 69.24%，同比下降 2.36 个百分点；预收类款项 283.43 亿元，扣除预收类款
项后的资产负债率为 60.86%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 0.64，较期初下降超 30%，
处于行业低位。现金短债比为 1.17，完成指标要求。这体现了公司优秀的资金管理能力，也充分说明在当
前行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场变化。
期内，公司持续保持财务自律，债务结构进一步优化。期末，货币资金余额 165.34 亿元；有息负债合
计 428.09 亿元，占总资产的 32.31%，同比减少 111.88 亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负
债合计 141.41 亿元，占比 33.03%，一年以上有息负债 286.68 亿元，占比 66.97%，长短期债务比 2.03，保
持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比 58.54%，公司债占比 24.87%，其他类型借款占比 16.58%。
经营性现金流大幅上涨，全年净流入 145.60 亿元。在行业趋势大幅下降的背景下，经营性现金流连续 3 年
为正，在 A 股地产公司中实属难得。
期内，公司融资成本呈下降态势。继续实施稳健的财务策略，不断提升公司信用水平，积极应对日益
趋紧的融资环境，融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本 6.46%（其中银行借款加权平均融
资成本 4.96%）；期末加权平均融资成本 6.35%（其中银行借款期末加权平均融资成本 4.88%），较上年末降低
在国内宏观环境趋紧、国际市场多变的情况下，公司于 2021 年成功发行了 20 亿元公司债券，并在境
外发行了 5 亿美元境外债券和 10.5 亿元资产支持专项计划，这充分体现了国际国内资本市场对公司战略、
转型和经营能力的高度认可。
期内，公司按照《公司法》
《证券法》
《上市公司治理准则》
《上交所股票上市规则》等法律法规的要求，
扎实推进各项制度管理，共计召开年度股东大会 1 次、临时股东大会 4 次、董事会会议 9 次、监事会会议 7
次，针对修改公司章程、利润分配、关联交易、发行公司债等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理
结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
期内，公司建立了科学的决策体系。进一步完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准
确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专
业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、
拓展市场空间、提升经营业绩。
期内，公司持续强化品牌建设。在产品端，顺应高端、高品质需求的趋势，整合国内外优秀设计单位
资源，进一步规范方案设计单位的选择；在成本端，强化成本管理，推行标准化应用，做好各项招标工作，
加大集团采购力度，发挥采购规模效益；在运营端，加大关键节点的管控强化，持续提升开发效益；在工
程端，加强工程质量管控，推进监理战略合作，学习研发先进工艺工法，持续项目第三方工程检查；在营
销端，强化品牌形象，启动专项品牌宣传与推广，促进销售计划的圆满完成。
期内，持续提升的产品品质使公司开发的项目成为当地标杆楼盘，公司品牌成熟度及影响力进一步提
升。公司荣获“2021 中国房企超级产品力、2021 中国房企景观营造力 TOP10”
、“年度优秀创新能力地产公
司”等多项荣誉；
“未来新湖中心”项目凭借其独特的美学语感斩获 DRIVEN×DESIGN 这一世界级建筑设计
金奖，并入选“世界最受关注的 30 个建筑”之一；苏州明珠城商业体项目被评为“2020-2021 年度国家优
质工程奖”
；瑞安商业综合体被评为“2021 年度城市综合体新地标”等。
期内，公司积极响应党中央关于向着更远的目标谋划共同富裕的号召，践行“财富共享才最有价值”
的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，让发展成果更多更公平惠及社会各层面。公司将注册地址迁移
到衢州，拟与衢州展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，助力衢
州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
公司积极参与浙江高质量发展建设共同富裕示范区、助力疫情防控、乡村振兴、助学扶智及员工和团
队成长，进一步加强党组织对公益慈善的领导，形成了党建引领公益慈善的新特色，各项工作不断取得新
成效，进一步提高了社会影响力和认可度。新湖慈善基金会获得了第十一届“中华慈善奖”的殊荣。
（各项
具体工作详见年度报告全文第五节“环境与社会责任”及公司《2021 年度环境、社会及治理（ESG）报告暨
社会责任报告》
）
二、报告期内公司从事的业务情况
策日趋严格，金融机构对地产企业的融资力度及意愿明显收紧。由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，
行业进入深度调整期，供需两端对整体市场和预期及信心已降至最低。尽管随后信贷政策适度纠偏，央行
定调要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，但在行业风险尚未出清情况下，金融
机构放款仍较为谨慎，整体融资未有明显回暖。
期内，公司克服疫情和行业宏观环境的不利影响，地产销售收入稳步增加。全年实现合同销售面积
备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备 18.9 万平方米，新增建筑面积 54.89 万平方米。新开工面
积 47.83 万平方米；新竣工面积 134.92 万平方米；实现结算面积 107.41 万平方米和结算收入 177.77 亿元，
分别同比增加 28.76%和 43.37%；结算均价 16,550 元/平方米，结算毛利率 26.99%。
期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进入加速开发阶段。上海四大内环项目进展顺利，进入开
发和销售节点。新湖明珠城三期四标已全部销售完毕，实现销售收入 125 亿元，青蓝国际二期于 2021 年两
次开盘均完成销售，实现销售收入 75 亿元。天虹项目已完成土地征收，并取得建筑工程施工许可证进入施
工阶段；亚龙项目即将完成征收，计划 2022 年内开工建设。启东、平阳海涂开发项目进展顺利，启东圆陀
角项目和温州西湾项目已分别取得 132 万平方米和 188 万平方米土地。
期内，公司的产品形象、品牌和质量得到市场进一步认可。通过高端营造、精准定位，优化产品设计，
增强产品竞争力，项目品质在所在区域均“名列前茅”。杭州新湖香格里拉项目成为杭州良渚板块首个限
售红盘，五度秒罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪花园、瑞安新湖广场、温岭双溪
春晓和玖珑春晓项目等均呈现一房难求的热销场景。
期内，公司轻资产运行模式初具成效。随着公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营
模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在乐清、上饶等多个项目上与第三方企业等合资设
立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。 2、高科技投资情况
（1）高科技投资进一步进入收获期
公司经历近几年的高科技布局，已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。目前已有 2 家登陆科创板，3 家
通过发审会，未来 3 年左右将有约 10 家被投资企业进入 IPO，持续推动公司价值提升及利润贡献。
期内，公司投资的杭州宏华数码科技股份有限公司于 2021 年 7 月 8 日在科创板上市。宏华数科是全球
最具市场竞争力的数码喷印供应商。公司作为宏华数科的重要战略投资者，占其发行后总股本的 18.75％。
宏华数科经过近二十年的深耕细作，聚焦纺织数码印花的工业应用，集售前咨询、售中调试、售后服务以
及软件支持于一体的纺织数码印花综合解决方案提供商。通过为客户提供数码喷印一体化综合解决方案从
而实现设备、耗材应用推广，市场占有率全球第一。宏华数科还以纺织数码喷印为基础，不断将数码喷印
技术输出到书刊包装印刷/展示、装饰建材饰面印刷、电子印刷、3D 打印等多产业应用领域。
期内，公司投资的深圳云天励飞技术股份有限公司科创板上市申请于 2021 年 8 月 6 日获批通过。云天
励飞是国内少有具备“算法+数据+芯片+应用+服务”端到端整体解决方案的 AI 公司，在智慧安防、城市治
理、交通服务、人居生活、商业零售等领域实现了大规模场景的业务落地。
期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业，其中龙芯中科
技术有限公司、北京华如科技股份有限公司于期内双双过会。龙芯中科于 2022 年 4 月正式获得科创板注册
批文。龙芯中科是国内极少数建立起涵盖处理器核设计、多核互连设计、编程语言虚拟机和引擎技术等领
域完整人才链、技术链和产业链的企业。华如科技系国防科技大学仿真专业联合培养基地以及中国仿真学
会装备运用实验与训练仿真专业委员会的理事单位，是国内为数极少的以军事仿真为主营业务的民营企业
之一。
（2）高科技投资持续推进
期内，投资杭州相芯科技有限公司，持有其 1.60%的股权。相芯科技是国内元宇宙虚拟人领域的领军企
业，主要从事 3D 图形、计算机视觉、VR/AR 技术等，通过 CG、AI 等技术的融合创新，已服务近千家企业，
产业和技术被广泛应用于智能手机、直播、短视频、社交、新零售、金融、汽车、医疗等多领域。
期内，投资杭州富加镓业科技有限公司，持有其 22.22%的股权。富加镓业依托于中科院上海光机所，
专注研究新型半导体材料--氧化镓(Ga2O3)，目前基于β氧化镓的晶体制备及其功率器件开发已取得一定进
展。氧化镓（Ga2O3）是继碳化硅（SiC）和氮化镓（GaN）之后的新型宽禁带半导体材料，制备成本低，具
有独特的物理特性优势，未来有望在高压高功率器件及射频器件市场与碳化硅、氮化镓形成互补，抢占一
定的市场份额。
期内，投资杭州恒影科技有限公司，持有其 18.87%的股权。恒影科技依托于中科院上海光机所，在“十
一五”期间开展了重金属氧氟化物红外玻璃的研究，基于锗酸盐氧氟玻璃（FGe）和镓酸盐氧氟玻璃（FGa）
的大尺寸光窗，被应用于面向先进战机的综合光电系统，是我国新一代红外尖端武器系统窗口材料的主力
供应商。是目前国内仅有的能制备大于 600mm 先进红外光学材料的公司。同时，其开发的红外透明陶瓷及
雷达隐身方案在我国重大国防项目中均有重要应用。
期内，增资杭州谐云科技有限公司。公司与深创投、余杭金控等企业共同向谐云科技追加投资。本轮
融资将主要用于发力国产自主可控软件建设，加大布局云原生细分领域的投入和研发。目前，谐云科技已
为百余家客户企业提供包含建云、上云、用云和管云的全生命周期一站式云原生整体解决方案服务支撑，
也将在助力企业降本增效、加速企业 IT 基础设施重塑方面继续发挥更大的作用。
（3）深度参与先进制造业
期内，投资设立浙江新动锂科技有限公司，持股比例 40%。对氟化工这一高端新材料领域的投资，公司
已储备良久。团队拥有氟化工行业的深厚背景，强大的技术研发能力，丰富的生产管理和营销经验，以及
在锂电池核心材料领域的充分准备，将是公司硬科技版图上一个重要板块。
期内，投资设立浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司，持股比例 30%。此次投资是公司与宏华数科两家
上市公司之间继股权投资关系之外的一次战略性的深度合作。宏华百锦千印将以数码喷印技术为核心、结
合全球顶级设计资源和 AI 设计平台，为家纺产业提供时尚家纺面料及成品柔性供应链平台，力图为产业做
出“数字化装备+智能化工厂+快反供应链”的智能纺织落地蓝本。
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 132,496,876,635.75 135,684,563,270.94 -2.35 144,032,020,805.30
归属于上市公司股
东的净资产
营业收入 16,891,296,006.91 13,792,021,061.89 22.47 14,810,295,115.09
归属于上市公司股
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 1,833,349,931.29 923,717,054.94 98.48 2,165,878,812.05
损益的净利润
经营活动产生的现
金流量净额
加权平均净资产收
益率（%）
基本每股收益（元
／股）
稀释每股收益（元
／股）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,136,593,243.95 5,305,305,829.28 1,547,413,353.78 7,901,983,579.90
归属于上市公司股东的
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 437,869,784.66 985,447,818.44 115,530,039.33 294,502,288.86
净利润
经营活动产生的现金流
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 106,080
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 107,441
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 内增减 (%) 件的股 数量 性质
份数量 状态
浙江新湖集团股份有限 境内非国
公司 有法人
境内自然
黄伟 0 1,449,967,233 16.86 0 质押 1,271,112,798
人
宁波嘉源实业发展有限 境内非国
公司 有法人
中国证券金融股份有限
-65 258,720,943 3.01 0 无 0 国有法人
公司
浙江恒兴力控股集团有 境内非国
限公司 有法人
国有法
中国北方工业有限公司 0 178,000,000 2.07 0 无 0
人
华澳国际信托有限公司
－华澳·臻智 56 号－新
湖中宝员工持股计划集
合资金信托计划
嘉实基金－农业银行－
嘉实中证金融资产管理 / 26,439,823 0.31 0 无 0 其他
计划
中国农业银行股份有限
公司－中证 500 交易型开 / 23,454,900 0.27 0 无 0 其他
放式指数证券投资基金
银华基金－农业银行－
银华中证金融资产管理 / 23,295,554 0.27 0 无 0 其他
计划
报告期末，新湖中宝股份有限公司回购专用证券账户持有公司股份
前十名股东中回购专户情况说明
上述股东关联关系或一致行动的说 黄伟先生为新湖集团的控股股东，宁波嘉源、浙江恒兴力为新湖集团
明 的控股子公司。黄伟先生、新湖集团、宁波嘉源、浙江恒兴力为一致
行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数
/
量的说明
√适用 □不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:千元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
新湖中宝股份有限公司 2018 年非公开发
行公司债券（第二期）
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行 7.5[注
公司债券（第一期） 3]
新湖中宝股份有限公司 2019 年公开发行 7.5[注
公司债券（第二期） 4]
新湖中宝股份有限公司 2020 年公开发行
公司债券（第一期）
新湖中宝股份有限公司 2021 年公开发行
公司债券（第一期）
新湖中宝股份有限公司 2021 年公开发行
公司债券（第二期）
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：千元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 69.24 71.60 -3.30
扣除非经常性损益后净利润 1,833,349.93 923,717.05 98.48
EBITDA 全部债务比 0.12 0.12 /
利息保障倍数 1.58 1.41 12.06
第三节 重要事项
情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
详见“报告期公司主要业务简介”
形的原因。
□适用 √不适用
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