证券代码：300459 证券简称：汤姆猫 公告编号：2022-033
浙江金科汤姆猫文化产业股份有限公司
关于万锦商贸有限公司的股权可收回价值及其
商业物业资产 2021 年度不存在减值
暨相关评估情况的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏。
浙江金科汤姆猫文化产业股份有限公司（以下简称“公司”）根据收购万锦
商贸有限公司（以下简称“万锦商贸”）100%股权时的约定，自交割日在内的
三个完整会计年度（2020 年、2021 年、2022 年）结束后应对包括标的资产所涉
商业综合体、酒店等商业物业资产进行减值测试。
公司在 2021 年度报告编制期间，聘请了资产评估机构银信资产评估有限公
司（以下简称“银信评估”）为公司进行股权减值测试涉及的万锦商贸股东全部
权益价值在 2021 年 12 月 31 日的可回收价值进行了评估，并已于 2022 年 4 月
其持有的万锦商贸有限公司 100%股权可回收价值资产评估报告》（银信评报字
（2021）沪第 0843 号，以下简称“《评估报告》”）。
本次股权减值测试所采用的评估方法与收购时、上年度减值测试时完全一
致，主要参数取值基本无差异。经本次评估，银信评估出具了如下评估结论：在
评估基准日 2021 年 12 月 31 日，在《评估报告》所列假设和限定条件下，采用
公允价值—处置费用法确定万锦商贸的可回收价值与收购时交易价格相比，本次
股权可回收价值高于收购交易价，因此，万锦商贸的可回收价值与所涉商业物业
不存在减值的情况。具体内容如下：
一、本次减值测试的评估方法
（一）万锦商贸的评估方法
本次减值测试对万锦商贸股权价值的评估与上年度减值测试方法完全一致，
按照资产基础法，对主要资产构成货币资金、其他应收款、长期股权投资等科目
进行逐项评估，然后汇总确定评估值。
（二）子公司的评估方法
本次减值测试评估，考虑到企业最新经营状况变化，对于原有雷迪森酒店和
时代广场两家长期股权投资单位仍然按照上年度采用的资产基础法进行评估，对
于新增两家长期股权投资单位绍兴万锦农业发展有限公司和绍兴市上虞金锦大
酒店有限公司，考虑其资产构成比较简单，适用于资产基础法。
（三）主要资产的评估方法
由于万锦商贸及其下属子公司主要资产为雷迪森酒店和时代广场 2 项商业
房地产，根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）采用了市场法和收益法
两种方法进行评估，从不同角度合理的反映了本次减值测试目的下主要资产的市
场价值，符合相关准则规定。
二、相关商业房地产的评估
（一）雷迪森酒店的评估
本次减值测试对雷迪森酒店商业房地产的评估采用市场比较法和收益法，与
收购、上年度减值测试评估方法完全一致。
（1）主要参数选取
根据评估对象状况，1-4 层商业用房选取与评估对象在同一供求圈、用途与
结构相同、于近期正常成交的三个交易案例（上百·万和城一层商铺、大通名都
一层商铺和水景街临街一层商铺），并对交易时间、交易情况、房地产用途、区
域因素和个别因素进行修正，修正后一层商铺评估单价为 48,700.00 元/平方米。
评估对象与可比案例位置如下图。
酒店 5-21 层采用办公用房交易案例为余坤国际和锦晨大厦，评估对象与可
比案例位置如下图。
根据评估对象一层单价进行楼层修正后得出各层评估单价。同理，评估人员
根据现场调查的资料进行分析，综合对比待估对象实际情况，同时通过市场调查
了解，采用市场比较法确定各层物业及地上车位评估单价如下：
名称 所在层数 比例 单价（元/平方米）
商业 1层 100.00 48,700.00
商业 2层 65.00 31,655.00
商业 3层 55.00 26,785.00
商业 4层 40.00 19,480.00
酒店 5-21 层 - 13,600.00
车位 1 层和-1 层 163,000.00（元/个）
（2）委估房地产评估结果
房产楼 评估单价（元/
序号 名称 用途 面积（㎡） 评估值（万元）
层 平方米）
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢 7-9
层营业房
百官街道时代广场 9 幢 6 层
营业房
百官街道时代广场 9 幢 5 层
营业房
百官街道时代广场 9 幢 4 层
营业房
百官街道时代广场 9 幢 3 层
营业房
百官街道时代广场 9 幢 2 层
营业房
百官街道时代广场 9 幢 1 层
营业房
百官街道凤鸣路 338-6、
百官街道凤鸣路 338-5 号营
业房
百官街道凤鸣路 338-4 号营
业房
百官街道凤鸣路 338-3 号营
业房
综上所述，雷迪森酒店商业房地产评估值为 94,349.90 万元，车位的评估值
为 6,145.10 万元，综上，雷迪森酒店商业房地产采用市场法评估价值合计为
（1）主要参数选取
①年有效收入选取参数
根据《房地产估价规范》，本次预测未来净收益所使用的租金采用周边类似
房地产的市场客观租金修正确定。收益法租金的案例为香榭路商铺（8.07 元/平
方米·天）、潮城路（9.17 元/平方米·天）和大通购物中心（10.42 元/平方米·天），
经修正后被评估对象一层商铺客观市场租金为 9.62 元/平方米·天。
根据评估对象一层单价进行楼层修正后得出各层评估单价。同理，评估人员
根据现场调查的资料进行分析，综合对比待估对象实际情况，同时通过市场调查
了解，考虑楼层差异后，各层租金为：
名称 所在层数 比例（%） 租金单价（元/平方米·天）
商铺一层 1层 100.00 9.62
商铺二层 2层 65.00 6.25
商铺三层 3层 55.00 5.29
商铺四层 4层 40.00 3.85
雷迪森酒店 5-21 层参考写字楼租金确定，选取了正在对外出租的滨江新天
地和都悦大厦作为可比案例，经过修正后写字楼租金价格为 1.68 元/平方米·天。
写字楼租金评估对象与可比案例位置如下图。
则基准日年租金收入具体情况如下表：
金额单位：人民币元
市场日租
名
名称 用途 房产楼层 面积（㎡） 金（元/平方 年租金收入
称
米）
百官街道时代广场 9 幢 1-3
层营业房
百官街道时代广场 9 幢 1-3
层营业房
百官街道时代广场 9 幢 1-3
层营业房
百官街道凤鸣路 338-6、
百官街道凤鸣路 338-5 号营
业房
百官街道凤鸣路 338-4 号营
业房
百官街道凤鸣路 338-3 号营
业房
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢
百官街道时代广场 9 幢 7-9
层营业房
百官街道时代广场 9 幢 5-6
层营业房
市场日租
名
名称 用途 房产楼层 面积（㎡） 金（元/平方 年租金收入
称
米）
营业房
合计 57,865,700.00
考虑整体出租优惠折扣和闲置损失后（与上年度保持一致），得出年有效毛
收入为 5,290.58 万元。
②年运营费用的选取参数
年运营费用＝房产税＋附加税费＋保险费＋维修费＋管理费，具体计算公式
见下表：
年运营费用 取费比例 计算公式
附加税费 0.60% 年租金收入×取费比例
房产税 12.00% 年租金收入×取费比例
印花税 0.10% 年租金收入×取费比例
管理费 2.00% 年租金收入×取费比例
维修费 1.50% 房屋重置成本×取费比例
保险费 0.20% 房屋重置成本×取费比例
根据上述参数，得出年运营费用金额为 1,479.12 万元。
③房地产还原利率的确定
由于委估房地产的收益较为稳定，故资本化率采用安全利率加上风险调整值
法确定。根据房地产估价规范（GB/T50291-2015）相关规定，安全利率可选用
同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险
调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测。本报告安全利率取中国
人民银行于 2015 年 10 月 24 日公布的一年定期存款年利率 1.50%，风险调整值
取 4.0%，则资本化率为 5.5%，通过上述数据本次评估确定委估房地产资本化率
综合确定为 5.5%。
④房地产租金结果
金额单位：人民币元
项目名称 房地产价值
一：年有效毛收入 A 52,905,800.00
二：年运营费用 B 14,791,209.80
项目名称 房地产价值
三：年租金纯收益 C 38,114,590.20
四：折现系数 K 16.6190
五：租金折现值 633,426,800.00
⑤建筑物在收益期结束时的成本价值
名称 参数
单方造价（元/平方米） 18,297.00
面积（平方米） 48,014.85
整体价值（元） 878,527,710.45
成新率 41.67%
重置价值（元） 366,053,213.00
折现率 5.50%
折现期（年） 22.39
折现系数 0.30
折现值（元） 110,387,946.00
同理可得，车位的收益价值为：
月租金（元/平方米） 900.00
年租金（元/平方米） 10,800.00
不含税收入（元/平方米） 10,300.00
折现率 5.50%
剩余年限（年） 22.39
系数 12.70
折现值（元） 130,800.00
评估值（元） 49,311,600.00
（2）收益法评估结果
收益法总价=收益期价值+建筑物在价值时点于收益期结束时的价值
评估对象房地产收益价值
金额单位：人民币万元
车位收益期 土地使用权期满后 收益法单价
建筑物 收益期价值 收益法总价
价值 建筑物剩余价值 （元/㎡）
百官街道时代
广场 9 幢
根据中国资产评估协会《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕
对评估对象分别采用了市场比较法和收益法进行评估，经对这两种不同方法得出
的结果进行检验，并经评估人员在附近区域进行的市场调查，市场法能够客观反
映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映
市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势。收益法根据评估对象的不同假设条
件对其未来现金流/收益进行折现，其原理为理性投资者愿意支付的购置或投资
成本不会高于资产在未来能给其带来的回报。租金收益的计算是建立在假设未来
房地产市场保持稳定的基础上得出的，资本化率、收益年限等关键参数均建立在
一定假设基础上。因此我们认为采用市场比较法作为评估对象的房地产价格较为
合理，在本报告中采用市场比较法计算结果作为评估对象的最终评估结果。
但考虑到当前新冠疫情环境下，大量改造严重影响实际经营，经双方协商一致，
于 2021 年 9 月 30 日提前解除协议，由公司下属子公司绍兴市上虞金锦大酒店有
限公司直接管理，目前经营状态正常。
（二）时代广场的评估
本次减值测试对时代广场商业房地产的评估采用市场比较法和收益法，与收
购、上年度减值测试评估方法完全一致。
时代广场一层商铺选取的交易案例与雷迪森酒店一致，经过修正后的单价是
同理，评估人员根据现场调查的资料进行分析，综合对比待估对象实际情况，同
时通过市场调查了解，采用市场比较法确定各层物业及地上车位评估单价如下：
名称 所在层数 比例 单价（元/平方米）
商业 1层 100.00 48,000.00
商业 2层 65.00 31,200.00
商业 3层 55.00 26,400.00
商业 4层 40.00 19,200.00
商业 5层 35.00 16,800.00
车位 1 层和-1 层 163,000.00（元/个）
（2）委估房地产评估结果
评估单价
房产楼
序号 名称 用途 面积（㎡） （元/平方 评估值（万元）
层
米）
百官街道市民大道 621 号
（2
层-1 主房）
百官街道市民大道 621 号
（2
层-2 主房）
百官街道市民大道 621 号
（3
层-1 主房）
百官街道市民大道 621 号
（4
层-1 主房）
百官街道时代广场 8 幢 5 层
-1 主房
百官街道时代广场 8 幢 5 层
-2 主房
百官街道时代广场 3 幢
百官街道时代广场 7 幢
百官街道市民大道 557 号营
业房
房屋建筑物小计 33,040.72 78,683.10
（元/个）
合 计 42,210.72 84,795.60
备注：停车场的面积为 9,170.00 平方米，房屋建筑物面积 33,040.72 平方米，
合计共 42,210.72 平方米
综上所述，时代广场市场法评估值为 78,683.10 万元，车位的评估值为
万元。
（1）主要参数选取
①年有效收入选取参数
根据《房地产估价规范》，本次预测未来净收益所使用的租金采用周边类似
房地产的市场客观租金修正确定。收益法租金的案例为香榭路商铺（8.07 元/平
方米·天）、潮城路（9.17 元/平方米·天）和大通购物中心（10.42 元/平方米·天），
经修正后被时代广场一层商铺客观市场租金为 8.38 元/平方米·天。
评估人员根据现场调查的资料进行分析，综合对比待估对象实际情况，同时
通过市场调查了解，采用比较法确定待估房产周边商铺 1 层租金为 8.38 元/平方
米•天，则基准日年租金收入具体情况如下表：
市场日租金（元 年租金收
名称 名称 用途 房产楼层 面积（㎡）
/平方米） 入（万元）
百官街道市民大道 621 号（2
层-1 主房）
百官街道市民大道 621 号（2
层-2 主房）
百官街道市民大道 621 号（3
层-1 主房）
百官街道市民大道 621 号（4
层-1 主房）
百官街道时代广场 8 幢 5 层
-1 主房
百官街道时代广场 8 幢 5 层
-2 主房
百官街道时代广场 3 幢
百官街道时代广场 7 幢
百官街道市民大道 557 号营
业房
小 计 33,040.72 4948.02
考虑整体出租优惠折扣和闲置损失后（与上年度保持一致），得出年有效毛
收入为 4,523.90 万元。
②年运营费用的选取参数
年运营费用＝房产税＋附加税费＋保险费＋维修费＋管理费，具体计算公式
见下表：
年运营费用 取费比例 计算公式
附加税费 0.60% 年租金收入×取费比例
房产税 12.00% 年租金收入×取费比例
印花税 0.10% 年租金收入×取费比例
管理费 2.00% 年租金收入×取费比例
维修费 1.50% 房屋重置成本×取费比例
保险费 0.20% 房屋重置成本×取费比例
根据上述参数，得出年运营费用为 11,229,054.01 元。
③房地产还原利率的确定
由于委估房地产的收益较为稳定，故资本化率采用安全利率加上风险调整值
法确定。根据房地产估价规范（GB/T50291-2015）相关规定，安全利率可选用
同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险
调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测。本报告安全利率取中国
人民银行于 2015 年 10 月 24 日公布的一年定期存款年利率 1.50%，风险调整值
取 4.0%，则资本化率为 5.5%，通过上述数据本次评估确定委估房地产资本化率
综合确定为 5.5%。
④房地产结果计算表
金额单位：人民币元
项目名称 房地产价值
一：年有效毛收入 A 45,239,040.00
二：年运营费用 B 11,229,054.01
三：年租金纯收益 C 34,009,985.99
四：折现系数 K 16.6190
项目名称 房地产价值
五：租金折现值 565,212,300.00
⑤建筑物在收益期结束时的成本价值
名称 参数
评估基准日 2021/12/31
建筑物建成时间 2009/7/1
建筑物经济年限 60.00
至基准日建筑物使用年限 13.00
土地使用期满后的建筑物剩余使用年限 25.00
至基准日土地剩余使用年限 22.00
建筑物理论成新率 41.67%
同理可得，车位的收益价值为：
月租金 900.00
年租金 10,800.00
不含税收入 10,300.00
折现率 5.50%
剩余年限 22.39
系数 12.70
折现值 130,798.28
取值 130,800.00
评估值 49,050,000.00
（2）收益法评估结果
收益法总价=收益期价值+建筑物在价值时点于收益期结束时的价值
评估对象房地产收益价值
金额单位：人民币万元
土地使用权期满后建 收益法单价
建筑物 收益期价值 车位收益期价值 收益法总价
筑物剩余价值 （元/㎡）
百官街道时代广
场9幢
根据中国资产评估协会《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕
对评估对象分别采用了市场比较法和收益法进行评估，经对这两种不同方法得出
的结果进行检验，并经评估人员在附近区域进行的市场调查，市场法能够客观反
映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映
市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势。收益法根据评估对象的不同假设条
件对其未来现金流/收益进行折现，其原理为理性投资者愿意支付的购置或投资
成本不会高于资产在未来能给其带来的回报。租金收益的计算是建立在假设未来
房地产市场保持稳定的基础上得出的，资本化率、收益年限等关键参数均建立在
一定假设基础上。因此我们认为采用市场比较法作为评估对象的房地产价格较为
合理，在本报告中采用市场比较法计算结果作为评估对象的最终评估结果。
综上，本次减值测试主要资产是万锦商贸下属子公司雷迪森酒店和时代广场
持有的两处商业房地产，对万锦商贸旗下商业房地产资产的评估方法选取是根据
《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），采用市场法和收益法进行了评估，
已从不同角度合理的反映了本次减值测试下主要资产的公允价值，故对万锦商贸
整体采用公允价值减处置费用后的净值进行评估，具有合理性。
本次股权减值测试所采用的评估方法与收购时、上年度减值测试时完全一
致，主要参数取值基本无差异。经本次评估，银信评估出具了如下评估结论：在
评估基准日 2021 年 12 月 31 日，在《评估报告》所列假设和限定条件下，采用
公允价值—处置费用法确定万锦商贸的可回收价值与收购时交易价格相比，本次
股权可回收价值高于收购交易价，因此，万锦商贸的可回收价值与所涉商业物业
不存在减值的情况。
特此公告。
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