铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司
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公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人隋景宝、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人(会计主
管人员)崔莉声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
黄鹏 独立董事 工作原因 范立夫
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者
的实质承诺，投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解
计划、预测与承诺之间的差异。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求
公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不
利影响的风险因素，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中关于公司可能
存在的风险因素的描述。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、母公司 指 铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司
子公司 指 铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司全资子公司铁岭财京投资有限公司
报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
控股股东 指 铁岭财政资产经营有限公司
实际控制人 指 铁岭市财政局
《公司章程》 指 铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司章程
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
股东大会 指 铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司股东大会
董事会 指 铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司董事会
监事会 指 铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司监事会
元 指 人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 铁岭新城 股票代码 000809
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司
公司的中文简称 铁岭新城
公司的外文名称（如有） Tieling Newcity Investment Holding (Group) Limited
公司的外文名称缩写（如有）Tieling Newcity
公司的法定代表人 隋景宝
注册地址 铁岭市凡河新区金沙江路 12 号
注册地址的邮政编码 112000
办公地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号
办公地址的邮政编码 112000
公司网址 http：//www.tielingnewcity.com.cn
电子信箱 tlxc809@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 迟峰 乔亚珍
联系地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层
电话 024-74997822 024-74997822
传真 024-74997827 024-74997827
电子信箱 cf0140@sina.com qy5857@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中 国 证 券 报》、《证 券 日 报》、《证券时报》、《上 海 证 券 报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 91211200201909093K
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 本报告期内，主营业务无变更。
历次控股股东的变更情况（如有） 本报告期内，控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市房山区迎风街 21 号
签字会计师姓名 谢维、鹿丽鸿
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
营业收入（元） 170,326,623.48 184,134,893.80 -7.5% 1,552,430,936.22
归属于上市公司股东的净利润（元） -60,220,455.20 -85,207,808.38 29.33% 96,657,718.45
归属于上市公司股东的扣除非经常
-70,172,435.90 -93,682,918.84 25.10% 86,768,216.83
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 198,332,199.93 259,143,937.20 -23.47% 211,690,678.07
基本每股收益（元/股） -0.073 -0.103 29.33% 0.117
稀释每股收益（元/股） -0.073 -0.103 29.33% 0.117
加权平均净资产收益率 -1.95% -1.44% -0.51% 3.07%
总资产（元） 4,566,716,055.41 5,638,870,557.66 -19.01% 5,805,724,577.37
归属于上市公司股东的净资产（元）3,056,173,824.72 3,116,394,279.92 -1.93% 3,201,602,088.30
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否
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项目 2020 年 2019 年 备注
营业收入（元） 170,326,623.48 184,134,893.80 营业收入总额
营业收入扣除金额（元） 1,928,395.81 2,005,283.80 房屋及构筑物出租与主营业务无关的收入
营业收入扣除后金额（元） 168,398,227.67 182,129,610.00 扣除与主营业务无关的收入
七、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,097,851.47 9,004,664.04 5,358,585.59 152,865,522.38
归属于上市公司股东的净利润 -29,109,675.76 -18,429,524.75 -21,279,454.78 8,598,200.09
归属于上市公司股东的扣除非经
-29,694,501.54 -19,497,906.08 -26,923,874.29 5,943,846.01
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 10,401,103.41 57,094,482.42 76,791,124.36 54,045,489.74
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 9,956,863.56 6,235,986.80 9,738,898.41
受的政府补助除外）
根据税收、会计等法律、法规的要求对当 3,813.07 401,030.88
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期损益进行一次性调整对当期损益的影响
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -60,000.00 -46,901.28
其他符合非经常性损益定义的损益项目 51,304.07
合计 9,951,980.70 8,475,110.46 9,889,501.62 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
（1）公司从事的主要业务
公司系具体从事铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城区城市基础设施建设、运营工作的
城市综合运营商。主要经营业务即土地一级开发、新城区供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营及
物资批发和零售等，其中土地一级开发业务为公司的主营业务。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市
政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，组织实
施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验
收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之
约定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相
关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务；在物资批发
和零售业务方面，公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式未发生重大变化。
（2）公司所属行业情况
公司土地一级开发区域铁岭市新城区位于辽宁省北部地区的四线城市，铁岭市新城区高起点规划，高
品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积达27%，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套功
能的日臻完善，吸引人气逐渐聚集，新城区房地产市场景气度不断提高。虽然2020年上半年受新冠肺炎疫
情影响，新城区房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土地出
让放缓。但下半年，随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复。未来改善型住房的刚需
将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，新城区土地市场将会保持平稳运行的趋势。
二、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 本报告期无重大变化。
固定资产 本报告期无重大变化。
无形资产 本报告期无重大变化。
在建工程 本报告期无重大变化。
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□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设的主体。截至本
报告期末，公司已开发整理土地18.3平方公里，基本实现“九通一平”，达到可出让条件，公司已开发整
理完成的土地未来将为公司带来可观的收入。土地的稀缺及不可再生的特性，必然会有较大的升值空间。
公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区22平方公里的土地独家开发运营，同时
公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广告传媒特许经营权，具有较强的行业壁垒。
公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，既有政府的大力支持，又有广阔的市场空间。
在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术过硬、经验丰富的人才，为
公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）公司面对的市场环境及经营情况
济形势迅速复苏，房地产市场保持平稳运行，调控政策仍然以稳为主、稳中趋紧，“房住不炒”仍是主基
调，各地有效落实“一城一策、因城施策”的长效机制，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化
房地产相关政策。国家加强对房地产金融的管控，建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机
制，房地产市场平稳健康发展。
公司土地一级开发区域铁岭市新城区位于辽宁省北部地区的四线城市，铁岭市新城区高起点规划，高
品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积达27%，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套功
能的日臻完善，吸引人气逐渐聚集，新城区房地产市场景气度不断提高。虽然2020年上半年受新冠肺炎疫
情影响，新城区房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土地出
让放缓。但下半年，随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复。未来改善型住房的刚需
将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，新城区土地市场将会保持平稳运行的趋势。目
前，铁岭新城区房地产市场呈良性发展，在售项目去化速度较快，普通住宅均价在4000元/平方米左右，
洋房类住宅均价在6500元/平方米左右，别墅类住宅均价在8200-12000元/平方米左右，产品类型齐全。根
据铁岭市统计局2020年1-12月统计月报显示，2020年铁岭新城商品房销售面积231532平方米，比2019年同
期增长10.1%；销售额123342万元，比2019年同期增长13.5%。2021年1-2月份，新城区商品房销售面积17847
平方米，比上年同期增长86%；销售额9460万元，比上年同期增长118.7%。
一是2020年，受突如其来的新冠肺炎疫情影响，公司营销推介及开发商现场考察工作在上半年基本停
滞，严重制约土地出让工作推进，公司开发整理土地挂牌出让81.58亩，土地出让未达预期；
二是成功发行“20铁岭01”公司债置换到期债券，债务风险有效化解；
三是顺利实施完成莲花湿地恢复项目政府隐性债务置换，公司负债额度和资产负债率均大幅下降；
四是加强城市运营业务经营管理，扩大贸易业务规模，多方面提高营业收入；
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五是以人为本，企业文化建设得到进一步提升。
截至报告期末，公司总资产456,671.61万元、归属上市公司股东净资产305,617.38万元。报告期内，
公司实现营业收入17,032.66万元，由于公司土地一级开发补偿收入较少，2020年度亏损6,022.05万元。
（二）公司的主要经营模式
报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发、城市运营及物资批发和零售。在土地一级开发业务
方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式
储备的土地，组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让
条件，经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一
级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序
获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传
媒业务；在物资批发和零售业务方面，公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式未发生重大变化。
公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商，同时除铁岭市新城区外，如果铁岭市
其他地块选择土地一级开发商，在同等条件下，铁岭市政府承诺将优先选择公司。
（三）公司规划平整土地面积及收入分成比例
公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区，公司主要负责新城区22平方公里规划范围内的土地
一级开发，规划土地面积33,598亩。截至目前公司已完成18.3平方公里土地开发整理，全部实现“九通一
平”，基本达到可出让条件，累计平整土地面积27,444亩。报告期内公司未进行土地开发整理。
公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地规
费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩计算，当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45
万元/亩，从超出45万元/亩后的下一年度，对土地使用权出让金超出45万元/亩的，另需按超出45万元/亩
部分的百分之三十五加收土地出让金）后全部归公司所有。
（四）报告期土地开发收入和相关款项回收情况
报告期内公司实现土地出让收入6,547万元。同时收回配套费940万元。
（五）公司的房地产出租情况
报告期内，公司将其名下的写字楼、门市等房屋对外出租，共计获得租赁收入189.70万元。
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（六）土地一级开发情况
√ 适用 □ 不适用
累计一 本期一
预计总 累计投 规划平 累计平 本期平 累计结 本期结 款项回
累计销 本期销 级土地 级土地
项目名 所在位 权益比 投资金 资金额 整土地 整土地 整土地 算土地 算土地 收情况
售面积 售面积 开发收 开发收
称 置 例 额（万 （万 面积 面积 面积 面积 面积 （万
（㎡） （㎡） 入（万 入（万
元） 元） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） 元）
元） 元）
铁岭新
城区土 728,23 22,398 18,295 9,666, 715,05 6,546. 714,75
铁岭市 0 54,386
地一级 5 ,672 ,745 910 3.9 71 1.44
开发
（七）融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 508,000,000.00 5.39%-9%
债券 570,000,000.00 7.7%-7.8%
合计 1,078,000,000.00
（八）未来发展战略和2021年经营计划
立足主业，拓展新业，向内挖掘潜力，向外寻求合力，坚持发展理念，构建发展格局，以保证稳定运
行为基础、提高经济效益为中心、实现多元化运营为目标，严控运行成本，严防债务风险，利用土地的不
可再生性和不可替代性，在稳经营、保运行的基础上，大力探索多元化发展，分散经营风险，深入开展精
细化管理，建设良好企业文化，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。
改善运营、提升能力”为公司运营的总要求，努力改善提高公司主营业务收入，探索实施多元化可持续发
展的经营新模式，全面提高管理水平，进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
（1）挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让力度，全力推进土地出让。
积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备，加大土地营销推介力度，与投资开发合作方紧
密联系对接，及时掌握购地意向和时间，争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化
旅游、康养、教育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生产运
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营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公司业务，保证持续稳定发
展，为公司创造稳定业务收入。
（2）多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务置换、债券置换等多种形式，
大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大
幅下降，债务结构充分优化，整体信用状况得到改善。目前公司有息负债余额10.98亿元，2021年，公司
将积极拓宽融资渠道，全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及早筹集
资金，确保按时偿还债务。目前对于3月份到期的3.2亿元公司债已通过债券置换的方式化解，0.44亿元金
融机构借款已办理展期，2021年公司债务风险已基本化解。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管
理资金运营，合理布局融资结构，积极与银行金融机构等保持合作，开发客户融资等新的融资渠道，为公
司稳健运营提供充足的资金保障。
（3）积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统的工程，首先立足自身，探索转型发展，在十四五开局起步之年，结合十
四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型
发展；同时积极寻求外部合作，寻求有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公
司发展引入更多源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
（4）深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结
构，提高上市公司质量。
求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证券法》的具体要求，完善公司法人治理、努力
履行岗位职责，促进公司合规运营，实现公司高质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
□ 适用 √ 不适用
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
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二、主营业务分析
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
（1）营业收入构成
单位：元
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 170,326,623.48 100% 184,134,893.80 100% -7.50%
分行业
土地一级开发 65,467,147.50 38.44% 56,415,535.85 30.64% 16.04%
供水 8,633,865.84 5.07% 13,502,245.26 7.33% -36.06%
污水 5,380,000.00 3.16% 4,800,000.00 2.61% 12.08%
广告 77,355.87 0.05% 196,569.59 0.11% -60.65%
汽车租赁 1,433,610.03 0.84% 1,416,791.23 0.77% 1.19%
商品销售 773,185.68 0.45% 10,522,019.93 5.71% -92.65%
配套费 1,068,149.55 0.63% 0.00%
湿地治理相关 80,891,135.13 47.49% 91,329,667.88 49.60% -11.43%
房屋租赁 1,928,395.81 1.13% 2,005,283.80 1.09% -3.83%
供水配件及相关劳
务
分产品
土地一级开发 65,467,147.50 38.44% 56,415,535.85 30.64% 16.04%
供水 8,633,865.84 5.07% 13,502,245.26 7.33% -36.06%
污水 5,380,000.00 3.16% 4,800,000.00 2.61% 12.08%
广告 77,355.87 0.05% 196,569.59 0.11% -60.65%
汽车租赁 1,433,610.03 0.84% 1,416,791.23 0.77% 1.19%
商品销售 773,185.68 0.45% 10,522,019.93 5.71% -92.65%
配套费 1,068,149.55 0.63% 0.00%
湿地治理相关 80,891,135.13 47.49% 91,329,667.88 49.60% -11.43%
房屋租赁 1,928,395.81 1.13% 2,005,283.80 1.09% -3.83%
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供水配件及相关劳
务
分地区
铁岭地区 170,326,623.48 100.00% 184,134,893.80 100.00% -7.50%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
土地一级开发 65,467,147.50 29,442,047.92 55.03% 16.04% -20.98% 21.07%
湿地相关治理 80,891,135.13 77,046,580.74 4.75% -11.43% -11.84% 0.45%
分产品
土地一级开发 65,467,147.50 29,442,047.92 55.03% 16.04% -20.98% 21.07%
湿地相关治理 80,891,135.13 77,046,580.74 4.75% -11.43% -11.84% 0.45%
分地区
铁岭地区 146,358,282.63 106,488,628.66 27.24% -0.94% -14.57% 11.61%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
土地一级开发 29,442,047.92 22.33% 37,258,568.49 23.09% -20.98%
供水 11,450,666.35 8.68% 11,299,836.86 7.00% 1.33%
污水 9,221,581.34 6.99% 10,556,427.29 6.54% -12.64%
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
广告 317,506.50 0.24% 392,185.99 0.24% -19.04%
汽车租赁 1,251,860.61 0.95% 1,686,129.24 1.04% -25.76%
商品销售 0 9,851,837.94 6.11% -100.00%
湿地相关治理 77,046,580.74 58.44% 87,395,414.84 54.16% -11.84%
房屋租赁 1,661,460.90 1.26% 1,588,043.74 0.98% 4.62%
供水配件及相关
劳务
单位：元
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
土地一级开发 29,442,047.92 22.33% 37,258,568.49 23.09% -20.98%
供水 11,450,666.35 8.68% 11,299,836.86 7.00% 1.33%
污水 9,221,581.34 6.99% 10,556,427.29 6.54% -12.64%
广告 317,506.50 0.24% 392,185.99 0.24% -19.04%
汽车租赁 1,251,860.61 0.95% 1,686,129.24 1.04% -25.76%
商品销售 0 9,851,837.94 6.11% -100.00%
湿地相关治理 77,046,580.74 58.44% 87,395,414.84 54.16% -11.84%
房屋租赁 1,661,460.90 1.26% 1,588,043.74 0.98% 4.62%
供水配件及相关
劳务
说明
无
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本报告期，子公司铁岭财京贸易有限公司投资设立全资子公司沈阳财京建材贸易有限公司，当期纳入合并范围。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 4,066,311.79
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 21.75%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
合计 -- 4,066,311.79 21.75%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 7,457,967.57
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 80.97%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
合计 -- 7,457,976.57 80.97%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
单位：元
销售费用 223,988.00 863,376.00 -74.06%
管理费用 28,780,486.05 29,410,888.37 -2.14%
财务费用 76,646,568.14 73,968,435.61 3.62%
所得税费用 163,600.98 322,392.24 -49.25%
□ 适用 √ 不适用
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
项目 2020 年 2019 年 同比增减
经营活动现金流入小计 369,870,892.22 489,956,496.86 -24.51%
经营活动现金流出小计 171,538,692.29 230,812,559.66 -25.68%
经营活动产生的现金流量净额 198,332,199.93 259,143,937.20 -23.47%
投资活动现金流入小计 2,424,500.00 -100.00%
投资活动现金流出小计 809,981.00 1,334,878.52 -39.32%
投资活动产生的现金流量净额 -809,981.00 1,089,621.48 -174.34%
筹资活动现金流入小计 1,723,980,000.00 845,353,000.00 103.94%
筹资活动现金流出小计 1,863,033,420.53 1,136,479,449.67 63.93%
筹资活动产生的现金流量净额 -139,053,420.53 -291,126,449.67 -52.24%
现金及现金等价物净增加额 58,468,798.40 -30,892,890.99 289.26%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
投资活动现金流出较上年减少：是由于公司固定资产更新较上年减少所致。
筹资活动现金流入较上年增加：是由于公司融资增加所致。
筹资活动现金流出较上年增加：是由于公司归还借款增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于收回应收款项增加导致现金净流量增加，应收款项的
收回与本年净利润没有关联关系。
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
营业外支出 60,000.00 -0.10% 否
四、资产及负债状况分析
公司 2020 年起首次执行新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初财务报表相关项目
适用
单位：元
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 123,772,173.11 2.71% 15,303,374.71 0.27% 2.44%
应收账款 15,330,354.84 0.34% 7,673,418.49 0.14% 0.20%
存货 90.34% 73.09% 17.25%
投资性房地产 40,197,341.43 0.88% 42,872,279.55 0.76% 0.12%
固定资产 173,958,057.64 3.81% 187,975,903.55 3.33% 0.48%
短期借款 360,000,000.00 7.88% 765,000,000.00 13.57% -5.69%
长期借款 148,000,000.00 3.24% 165,000,000.00 2.93% 0.31%
□ 适用 √ 不适用
一是资产质押情况
（ 1 ） 2014 年 5 月 28 日 ， 子 公 司 铁 岭 财 京 投 资 有 限 公 司 与 国 家 开 发 银 行 股 份 有 限 公 司 签 订
【2110201401100000349】《人民币资金借款合同》，取得国家开发银行股份有限公司借款金额人民币伍
亿元整，首期借款金额为RMB50,000,000.00元，即从2014年5月28日起，至2022年5月27日止，共计8年，
RMB320,000,000.00元，该合同项下其余借款资金的提款计划由借贷双方另行协商确定，并以《借款凭证》
记载的时间为准，提款期与还款期不得交叉，至2020年11月20日该合同项下借款全部还清。铁岭财京投资
有 限 公 司 与 国 家 开 发 银 行 股 份 有 限 公 司 签 订 【 2110201401100000349 】 《 应 收 账 款 质 押 合 同 》 及
【211020140110000034】《应收账款质押登记协议》，将铁岭财京投资有限公司与铁岭市人民政府，铁岭
市土地储备中心签订的《铁岭莲花湖区域土地开发（一期）项目委托协议书》项下享有的全部权益和收益
进行质押，对该质押的应收账款在中国人民银行征信中心进行了质押登记，同时签订资金结算监管协议。
铁岭财政资产经营有限公司与国家开发银行股份有限公司签订【2110201401100000349】借款合同的《国
家开发银行股份有限公司人民币资金贷款保证合同》在合同的担保范围内向贷款人提供连带责任保证。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
【2110202001100001095】《人民币资金借款合同》，贷款利率执行浮动利率，合同项下基准利率首次调
整日为2021年1月1日，之后每满一年调整一次，调整日为1月1日。贷款期限从2020年11月20日起至2025年
银行股份有限公司签订【2110202001100001095】借款合同的质押合同及【2110201401100000349002】借
款合同的质押合同的变更协议《应收账款质押合同变更协议》，并签订【2110201401100000349002】借款
合同的质押合同的附件的变更协议及【2110202001100001095】借款合同的质押合同的《应收账款质押登
记协议变更协议》，沿用上述质押，铁岭财政资产经营有限公司与国家开发银行辽宁省分行签订
【2110202001100001095】借款合同的保证合同《国家开发银行保证合同》，在合同约定的担保范围内向
贷款人提供连带责任保证。被质押的项目开发成本796,891,736.86元。
（2）2020年9月22日，子公司沈阳财京建材贸易有限公司与朝阳银行沈阳沈河支行签订《流动资金借
款合同》（编号：2020年沈阳公司借字第312号），取得朝阳银行沈阳沈河支行借款金额肆仟伍佰万元整，
借款期限一年，即从2020年9月22日起至2021年9月21日。每次提款的借款期限自实际提款日至约定还款日
止，以借据记载为准，年利率为7.87%的固定利率，按月计息。2020年9月22日，沈阳财京建材贸易有限公
司与朝阳银行沈阳沈河支行签订《质押合同》（合同编号：2020年沈阳公司质字第312号），将沈阳财京
建材贸易有限公司在朝阳银行沈阳沈河支行开立的一年期定期存单设定质押，定期存单金额
RMB50,000,000.00元，质押定期存单号：NO.00010332，到期日2021年9月21日。
二是控股股东股票质押情况
本公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司将其所持有的本公司无限售流通股50,000,000股作为标
的证券，质押给沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，为公司的二级子公司铁岭财京公用事业有限公
司向沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行申请人民币4,600万元贷款提供质押担保，股票质押期限1年，
股票质押登记日为2020年5月27日。
五、投资状况
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
六、重大资产和股权出售
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：万元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
铁岭财京投
子公司 土地一级开发 40,000 462,173.77 278,224.84 14,934.66 -5,225.78 -5,244.44
资有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
尚未开展具体业务，对公司整体生产经
沈阳财京建材贸易有限公司 投资设立
营和业绩无影响。
主要控股参股公司情况说明
铁岭财京投资有限公司为公司全资子公司，主是从事土地一级开发业务，报告期内，公司开发整理土
地挂牌出让81.58亩，于2020年12月31日成交，土地出让金已拨付公司，并已计入营业收入。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
公司作为铁岭新城区唯一由政府授权的土地一级开发及城市综合运营商，将充分利用这一特许经营的
资源条件，把握市场机遇，为公司的持续稳健发展打下坚实基础。近几年来，铁岭新城区独特的自然资源
和区位优势日益得到认可，房地产市场景气度提高。但同时我们也清楚地看到房地产仍然是宏观调控的重
点，并作为一种长效机制不会放松。作为房地产上游的土地一级开发行业，一方面随着铁岭新城区改善型
住房刚性需求的持续增加，对公司主营业务有积极的影响；另一方面，中小地产商受制于资金、政策等压
力，购地热情受限。随着房地产市场利润率的下滑，三四线城市土地一级开发行业仍然会维持一种弱势平
衡的局面。
（二）公司发展战略
从宏观政策来看，依然强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施
策、城市政府主体责任的长效调控机制”。可以看出，决策层依然将防止房地产泡沫积聚摆在十分重要的
位置。从铁岭新城区的房地产市场来看，随着新城区内新开发楼盘不断完工并进入市场，住宅市场供求关
系将会逆转。公司将重点在基础教育、大型商超、文化娱乐、养老等方面作为营销突破点。
短期内，公司总体上仍将立足主业，执行差异化战略，经营城市，打造中国优秀的城市运营商。同时
探索多元化发展，分散经营风险，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。
（三）2021年经营计划
改善运营、提升能”为公司运营的总要求，努力改善提高公司主营业务收入，探索实施多元化可持续发展
的经营新模式，全面提高管理水平，进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让力度，全力推进土地出让。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备，加大土地营销推介力度，与投资开发合作方紧
密联系对接，及时掌握购地意向和时间，争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化
旅游、康养、教育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生产运
营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公司业务，保证持续稳定发
展，为公司创造稳定业务收入。
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务置换、债券置换等多种形式，
大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大
幅下降，债务结构充分优化，整体信用状况得到改善。目前公司有息负债余额10.98亿元，2021年，公司
将积极拓宽融资渠道，全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及早筹集
资金，确保按时偿还债务。目前对于3月份到期的3.2亿元公司债已通过债券置换的方式化解，0.44亿元金
融机构借款已办理展期，2021年公司债务风险已基本化解。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管
理资金运营，合理布局融资结构，积极与银行金融机构等保持合作，开发客户融资等新的融资渠道，为公
司稳健运营提供充足的资金保障。
公司多元化发展是一项系统的工程，首先立足自身，探索转型发展，在十四五开局起步之年，结合十
四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型
发展；同时积极寻求外部合作，寻求有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公
司发展引入更多源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结
构，提高上市公司质量。
求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证券法》的具体要求，完善公司法人治理、努力
履行岗位职责，促进公司合规运营，实现公司高质量发展。
（四）可能面对的风险
政策风险集中体现在公司受宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策的影响较大。未来房地产宏观
调控不会松动，公司将依据政策导向不断优化业务发展方向。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
公司所处的四线城市房地产市场存在供大于求的风险。公司将随市场变化步伐调整业务方向及规模，
优化经营策略，减小相关市场风险。
在调控政策影响下，公司的融资渠道受到一定限制，融资成本较高。基于诸多因素可能发生财务风险
事件，需避免流动性风险，信用风险的发生。公司将积极拓宽融资渠道，同时加快资金回笼速度，以应对
风险。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
利润分配和资本公积金转增股本，该议案尚需提交2020年度股东大会审议。
利润分配和资本公积金转增股本。
润分配和资本公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
-60,220,455.
-85,207,808.
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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三、承诺事项履行情况
行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所
作承诺
铁岭财政资
保证上市公
产经营有限 2009 年 07 月 各方严格遵
其他承诺 司独立的承 长期
公司、铁岭市 01 日 守承诺。
诺
财政局
铁岭财政资
产经营有限 规范关联交 2009 年 07 月 各方严格遵
资产重组时所作承诺 其他承诺 长期
公司、铁岭市 易的承诺 01 日 守承诺。
财政局
铁岭财政资
产经营有限 不进行同业 2009 年 07 月 各方严格遵
其他承诺 长期
公司、铁岭市 竞争的承诺 01 日 守承诺。
财政局
首次公开发行或再融资时所作承诺
股权激励承诺
其他对公司中小股东所作承诺
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及下 各方均严格履行承诺。
一步的工作计划
做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
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五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
（一）会计政策变更情况
更的议案》，并于2020 年 4 月 30日披露《关于会计政策变更的公告》（公告编号：2020-016）（详见巨潮资讯网
http://www.cninfo.com.cn）。
（二）会计政策变更原因
则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自
政策进行变更。
（三）会计政策变更对公司的影响
根据相关新旧准则衔接规定，首次执行本准则的企业，应当根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当
年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。变更后的会计政策能够更加客观、公允地反映公
司的财务状况和经营成果，不会对公司财务状况、经营成果和现金流量产生重大影响，不会对财务报表产生重大影响。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司2020年度纳入合并范围的子公司共6户，比2019年增加1户。报告期内，公司二级子公司铁岭财京贸易有限公司出资成立
沈阳财京建材贸易有限公司。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 60
境内会计师事务所审计服务的连续年限 8
境内会计师事务所注册会计师姓名 谢维、鹿丽鸿
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 谢维 5 年，鹿丽鸿 3 年
境外会计师事务所名称（如有） 无
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
境外会计师事务所报酬（万元）（如有） 0
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有） 无
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
本报告期，公司聘请中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为内部控制审计会计师事务所，期间共支付审计费用30万元。
十、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额（万 是否形成预计 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判
披露日期 披露索引
况 元） 负债 裁)进展 结果及影响 决执行情况
日，一审判处深
圳华泰实业有限
涉案款项
子公司就工程款纠 公司立即返还子
已于本报 本报告期内执 未披露（未达
纷起诉深圳华泰实 529.45 否 公司工程款
告期全部 行完毕 披露标准）
业有限公司 529.45 万元；
收回
二审判决"维持
原判"。
子公司于 2018 年 子公司已 日判决被告天力
未披露（未达
（辽宁）置业有限 53 否 执行，本报 限公司于判决生 未执行
披露标准）
公司支付拖欠房屋 告期无进 效十日内给付子
租赁费 53 万元 展 公司租赁费 53 万
元。
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十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
公司控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决及所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交 占同类 获批的 可获得
关联交 是否超 关联交
关联交易 关联关 关联交 关联交 关联交 易金额 交易金 交易额 的同类 披露日 披露索
易定价 过获批 易结算
方 系 易类型 易内容 易价格 （万 额的比 度（万 交易市 期 引
原则 额度 方式
元） 例 元） 价
巨潮资
讯网：
贷款利
关于子
公司实 息按金
金融机 金融机 公司向
铁岭银行 际控制 融机构 2020 年
融通资 构同期 构同期 银行贷
股份有限 人直接 贷款 同期贷 54,500 54,500 否 现金 01 月 02
金 贷款市 贷款市 款暨关
公司 控制的 款市场 日
场利率 场利率 联交易
公司 利率标
的公告
准执行
（2020
-002）
巨潮资
贷款利 讯网：
公司实 息按金 关于公
金融机 金融机
铁岭银行 际控制 融机构 2020 年 司向银
融通资 构同期 构同期
股份有限 人直接 贷款 同期贷 25,000 25,000 否 现金 03 月 16 行贷款
金 贷款市 贷款市
公司 控制的 款市场 日 暨关联
场利率 场利率
公司 利率标 交易的
准执行 公告
（2020
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
-006）
巨潮资
讯网：
贷款利
关于子
公司实 息按金
金融机 金融机 公司向
铁岭银行 际控制 融机构 2020 年
融通资 构同期 构同期 银行贷
股份有限 人直接 贷款 同期贷 24,900 24,900 否 现金 12 月 30
金 贷款市 贷款市 款暨关
公司 控制的 款市场 日
场利率 场利率 联交易
公司 利率标
的公告
准执行
（2020
-041）
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交
易进行总金额预计的，在报告期内的 无
实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
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十七、重大合同及其履行情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
铁岭财京投资有限公 2020 年 03 2020 年 03 月 18 连带责任保
司 月 19 日 日 证
铁岭财京公用事业有 2020 年 05 2020 年 05 月 25 连带责任保
限公司 月 26 日 日 证
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
铁岭财京公用事业有 2020 年 01 2020 年 01 月 16 连带责任保
限公司 月 15 日 日 证
铁岭财京公用事业有 2020 年 12 2020 年 12 月 31 连带责任保
限公司 月 30 日 日 证
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 5.76%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□ 适用 √ 不适用
√ 适用 □ 不适用
合同涉 合同涉
及资产 及资产
评估机 评估基 截至报
合同订 合同订 的账面 的评估 交易价
合同标 合同签 构名称 准日 定价原 是否关 关联关 告期末 披露日 披露索
立公司 立对方 价值 价值 格（万
的 订日期 （如 （如 则 联交易 系 的执行 期 引
方名称 名称 （万 （万 元）
有） 有） 情况
元）
（如 元）
（如
有） 有）
公告编
号：
告名
称：关
于签订
重大合
铁岭凡 同的公
河新区 告，发
铁岭财
铁岭市 莲花湿 2015 年 2015 年 布网
京投资 市场公 135,71 已执行
人民政 地恢复 04 月 无 否 无 04 月 站：巨
有限公 允价格 0 完毕。
府 及综合 28 日 30 日 潮资讯
司
开发项 网 公
目 告编
号：
告名
称：关
于子公
司签署
《债权
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
债务转
移协
议》的
公告，
发布网
站：巨
潮资讯
网
十八、社会责任情况
报告期内，公司以履行社会责任为己任，恪守社会责任准则，积极履行社会责任，公司坚持诚信经营
和依法纳税，在关注公司自身发展的同时，认真履行对社会、股东、员工等各方应尽的责任和义务，关注
相关方利益，注重企业社会责任的履行以及企业社会价值的实现，以更优的质量、更严的标准，忠实地履
行企业社会责任，积极回报社会，努力为社会做出力所能及的贡献。
一是规范运作股东大会。报告期内，公司严格按照相关规则召集、召开股东大会，律师出席并见证，
通过提供现场投票与网络投票相结合的方式，最大限度保护中小投资者利益。
二是加强投资者关系管理。公司严格按照相关规则规定，切实履行信息披露义务，及时、准确、完整、
真实的进行信息披露，确保公司所有股东能够以平等的机会获得公司信息，保障全体股东的合法权益。公
司依据《投资者关系管理制度》，加强投资者关系管理，与投资者之间搭建通畅的沟通渠道，使投资者能
便捷了解公司发展状况，进一步维护广大投资者的利益。公司设有专门的投资者热线，由专人负责在互动
易、公开邮箱和专用电话等平台回复投资者咨询，参加上市公司投资者网上集体接待日活动，及时关注投
资者的合理诉求，秉持公平、公正、公开的原则对待全体投资者，切实加强与广大投资者之间的沟通交流。
三是建立规范的法人治理结构。公司按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》和其他有关法律法
规的要求，结合公司实际，建立了规范的法人治理结构，股东大会、董事会、监事会和总经理负责的经理
层责权分明，建立了所有权、经营权分离，决策权、执行权、监督权分立，股东大会、董事会、监事会并
存的法人制衡管理机制。严格规定了股东大会、董事会、监事会、总经理的权利、义务及职责范围。
四是维护员工合法权益。公司实行劳动合同制，按照《中华人民共和国劳动合同法》和有关劳动法律
法规的规定，严格执行国家用工制度，并为公司员工缴纳“五险一金”，建立健全了完善的员工福利薪酬
体系，并建立了较为全面的员工绩效考核评价办法，员工的聘任公开、透明且符合有关法律、法规和公司
内部规章制度的规定。同时公司对困难职工和患病职工给予关怀和适当的帮助，增强员工的归属感和凝聚
力，并妥善安排职工的工作和学习，切实维护企业和社会稳定。公司持续搭建完善的职业健康与安全体系，
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
为全体员工购买团体人身意外伤害险等商业保险，建立全面长效机制有效预防各类工伤事故和职业危害的
发生，切实保障企业职工的生命财产安全。
五是增强员工节约环保意识。公司长期引导员工绿色办公，倡导节约纸张行为，推行无纸化办公，将
节约资源、保护环境作为公司履行社会责任的长期任务，努力降低能耗物耗，减少污染排放，保护生态环
境，做到节约发展、安全发展。
（1）精准扶贫规划
（2）年度精准扶贫概要
捐资5万元，定向用于阿达村村级基础设施建设。
（3）精准扶贫成效
指标 计量单位 数量/开展情况
一、总体情况 —— ——
其中： 1.资金 万元 5
二、分项投入 —— ——
三、所获奖项（内容、级别） —— ——
（4）后续精准扶贫计划
暂无后续精准扶贫计划。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
否
公司主要从事土地一级开发、城市供水、污水处理、广告传媒、汽车租赁等业务，没有排污项目，不属于环境保护部门公布
的重点排污单位。
十九、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份
其中：境内法人持股
境内自然人持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 100.00% 100.00%
三、股份总数 100.00% 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
股股东总数 东总数（如有）
（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
铁岭财政资产经 282,857, 282,857,
国有法人 34.29% 0 0 质押 50,000,000
营有限公司 500 500
君康人寿保险股
其他 4.18% 34,455,6 0 0 34,455,6
份有限公司－万
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
能保险产品 76 76
君康人寿保险股
份有限公司－自 其他 0.81% 0 0
有资金
毛雪芝 境内自然人 0.60% 0
张素芬 境内自然人 0.57% 0
刘柏权 境内自然人 0.55% 0 0 质押 4,511,968
胡祖平 境内自然人 0.53% 651,400 0
#周明 境内自然人 0.52% 0
郝军扬 境内自然人 0.52% 0
黄月琴 境内自然人 0.43% 0 0
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况（如有）
（参 无
见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的说 公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司与上述其他股东之间不存在关联关系或一
明 致行动，公司未知上述其他股东之间是否存在关联关系或一致行动。
上述股东涉及委托/受托表决权、放
无
弃表决权情况的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
铁岭财政资产经营有限公司 282,857,500 人民币普通股 282,857,500
君康人寿保险股份有限公司－万能
保险产品
君康人寿保险股份有限公司－自有
资金
毛雪芝 4,940,400 人民币普通股 4,940,400
张素芬 4,700,000 人民币普通股 4,700,000
刘柏权 4,511,968 人民币普通股 4,511,968
胡祖平 4,392,500 人民币普通股 4,392,500
#周明 4,271,700 人民币普通股 4,271,700
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
郝军扬 4,261,800 人民币普通股 4,261,800
黄月琴 3,531,325 人民币普通股 3,531,325
前 10 名无限售流通股股东之间，以
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司与上述其他股东之间不存在关联关系或一
名股东之间关联关系或一致行动的 致行动，公司未知上述其他股东之间是否存在关联关系或一致行动。
说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业
无
务情况说明（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
政府授权范围内的国有资
铁岭财政资产经营有限公司 李海旭 2008 年 11 月 18 日 91211200683700101X 产经营、城镇基础设施建
设、房地产开发
控股股东报告期内控股和参
股的其他境内外上市公司的 控股股东无控股和参股其他境内外上市公司情况。
股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
位负责人
铁岭市财政局为政府机构，无
铁岭市财政局 董宇光 11211200001190205D
经营性业务。
实际控制人报告期内控制的其
无
他境内外上市公司的股权情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
第八节 可转换公司债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 日期 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
隋景宝 董事长 现任 男 58 05 月 15 0 0 0 0 0
日
张铁成 董事 现任 男 49 09 月 08 0 0 0 0 0
日
迟峰 董事 现任 男 44 05 月 28 0 0 0 0 0
日
王洪海 董事 现任 男 56 05 月 28 0 0 0 0 0
日
李海旭 董事 现任 男 42 05 月 28 0 0 0 0 0
日
关笑 董事 现任 女 37 05 月 10 0 0 0 0 0
日
钟田丽 独立董事 现任 女 65 12 月 28 0 0 0 0 0
日
范立夫 独立董事 现任 男 49 12 月 28 0 0 0 0 0
日
黄鹏 独立董事 现任 男 44 12 月 28 0 0 0 0 0
日
监事会主
李世范 现任 男 54 05 月 28 0 0 0 0 0
席
日
张潇潇 监事 现任 女 39 2018 年 0 0 0 0 0
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
日
贺利国 监事 现任 男 50 05 月 10 0 0 0 0 0
日
崔莉 监事 现任 女 50 12 月 15 0 0 0 0 0
日
乔亚珍 监事 现任 女 46 12 月 15 0 0 0 0 0
日
张铁成 总经理 现任 男 49 08 月 18 0 0 0 0 0
日
董事会秘
迟峰 现任 男 44 04 月 23 0 0 0 0 0
书
日
王洪海 财务总监 现任 男 56 04 月 03 0 0 0 0 0
日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
隋景宝：董事长，男，汉族，1963年7月出生，研究生学历，会计师，注册资产评估师，中共党员。2008年5月至2010年5月
任铁岭市政府投融资管理办公室副主任兼任铁岭公共资产投资运营有限公司总经理；2010年6月至2012年12月任铁岭市财政
局副局长、铁岭市政府投融资管理办公室主任兼任铁岭公共资产投资运营有限公司总经理；2013年1月至2014年5月任铁岭财
京投资有限公司总经理；2014年5月至今任铁岭财京投资有限公司董事长；2013年4月至2016年8月任公司总经理；2013年5
月15日至今任公司董事；2015年12月2日至今任公司董事长。
张铁成：董事，男，1972年11月出生，汉族，辽宁大学MBA工商管理硕士。2007年11月至2010年7月任铁岭市政府副秘书长（兼）、
市政府驻深圳办事处主任；2010年7月至2011年9月任铁岭市政府驻深圳办事处主任；2011年9月至2011年12月任铁岭市人民
政府副秘书长；2011年12月至2013年5月任铁岭市人民政府副秘书长、民建铁岭市委主任委员（不驻会）；2013年5月至2015
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
年12月任铁岭市人民政府副秘书长、民建铁岭市委主任委员（不驻会）、铁岭市物流园区管理委员会主任；2015年12月至2016
年7月任铁岭市人民政府副秘书长、民建铁岭市委主任委员（不驻会）、铁岭东北城管理委员会主任；2016年7月至今任铁岭
财京投资有限公司董事、总经理；2016年8月18日至今任公司总经理；2016年9月8日至今任公司董事。
迟峰：董事，男，1977年8月出生，九三学社社员，经济学学士。2001年至2007年9月就职于辽宁省证券公司铁岭营业部；2007
年9月至2011年9月就职于信达证券股份有限公司铁岭营业部；2012年4月至今任公司董事会秘书；2015年5月28日至今任公司
董事。
王洪海：董事，男，1965年12月出生，中共党员，MBA硕士，2009年10月至2014年8月任河北新张药股份有限公司财务总监；
李海旭：董事，男，汉族，1979年4月出生，中共党员，大学学历，中级经济师，2005年毕业于东北财经大学会计学专业。
科科长；2018年5月至2018年12月任铁岭公共资产投资运营集团有限公司董事长助理兼辽宁金峰建设投资有限公司总经理；
事；2019年12月至今任铁岭财政资产经营有限公司董事长兼总经理；2015年5月28日至今任公司董事。
关笑：董事，女，汉族，1984年1月出生，大学本科学历,2007年毕业于沈阳大学国际经济与贸易专业。2016年6月至2019年
任公司董事。
钟田丽：独立董事，女，汉族，1956年7月出生，中共党员，管理学博士，东北大学教授（博士生导师）。1999至2003年任
东北大学工商管理学院副院长；2003至2012年任东北大学基础学院院长兼工商学院财务管理研究所所长；2012至2016年任东
北大学工商管理学院会计系主任；2000年6月至今任东北大学工商管理学院教授；2017年12月28日至今任公司独立董事。
范立夫：独立董事，男，汉族，1972年10月出生，中共党员，博士研究生，教授。1998年4月至2011年6月历任东北财经大学
助教、讲师、副教授；2009年12月至2016年12月，任东北财经大学科研处副处长；2011年7月起任东北财经大学金融学院教
授；2016年12月至2019年1月，任东北财经大学金融学院副院长；2019年1月至今任东北财经大学科研处处长；2017年12月28
日至今任公司独立董事。
黄鹏：独立董事，男，汉族，1977年10月出生，法律硕士，北京金诚同达律师事务所高级合伙人。2005年6月至2007年7月，
任北京康达律师事务所律师；2007年7月至2014年6月，任北京德恒律师事务所律师；2014年6月至2017年5月，任北京中银（沈
阳）律师事务所合伙人；2017年5月至今，任北京金诚同达律师事务所高级合伙人；2017年12月28日至今任公司独立董事。
李世范：监事会主席，男，满族，1966年2月出生，中共党员，会计师，本科学历。历任市财政局债务金融科科长、市财政
局政府采购办主任、铁岭资产经营有限公司董事长兼总经理、市财政局科级调研员；2017年11月至2018年5月任铁岭公共资
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产投资运营集团有限公司副总经理；2018年5月至2020年5月任辽宁金峰建设投资有限公司董事长；2014年9月至2015年5月任
公司董事；2015年5月至今任公司监事会主席。
张潇潇：监事，女，汉族,1982年8月出生，大学本科学历,2005年毕业于哈尔滨工业大学会计学专业。2016年6月28日至今担
任铁岭财政资产经营有限公司董事；2018年5月10日至今任公司监事。
贺利国：监事，男，1971年1月出生，大专学历，1992年毕业于锦州工学院机械制造专业。1993年至1998年在铁岭化工机械
厂工作，1998年至2003任辽宁北方咨询公司高级督导，2004年任雀巢（天津）公司沈阳销售经理，2006年底入职铁岭财京投
资有限公司，2016年担任铁岭财京投资有限公司项目部经理；2018年5月10日至今任公司职工监事。
崔莉：监事，女，1971年10月31日出生，大学学历，会计师职称。曾就职于铁岭铁威房地产开发有限公司，从事财会工作；
乔亚珍：监事，女，汉族，1975年7月出生，大学学历。2006年4月至2012年4月，任铁岭财京投资有限公司总经理秘书；2012
年4月至2015年4月，任公司董事会办公室专员；2015年4月至今任公司证券事务代表；2011年12月15日至今任公司职工监事。
张铁成：总经理（同上）
迟峰：董事会秘书（同上）
王洪海：财务总监（同上）
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位担任的 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
职务 领取报酬津贴
李海旭 铁岭财政资产经营有限公司 董事长兼总经理 是
关笑 铁岭财政资产经营有限公司 董事 是
张潇潇 铁岭财政资产经营有限公司 董事 是
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
范立夫 东北财经大学 科研处处长 是
日
黄鹏 北京金诚同达律师事务所 高级合伙人 是
日
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钟田丽 东北大学工商管理学院 教授 是
日
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
决策程序：公司第七届董事会第二十二次会议审议了《董事、监事薪酬方案》、《高级管理人员薪酬方案》，并在2011
年年度股东大会上通过。
确定依据：根据《中华人民共和国公司法》等法律、法规及公司《章程》的有关规定，结合公司经营规模等实际情况
并参照行业薪酬水平，制定了《董事、监事薪酬方案》、《高级管理人员薪酬方案》。
实际支付情况：依据公司薪酬管理制度按月支付基本工资。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
隋景宝 董事长 男 58 现任 100 否
张铁成 董事、总经理 男 49 现任 100 否
迟峰 董事、董事会秘书 男 44 现任 33.6 否
王洪海 董事、财务总监 男 56 现任 33.6 否
李海旭 董事 男 42 现任 0是
关笑 董事 女 37 现任 0是
钟田丽 独立董事 女 65 现任 12 否
范立夫 独立董事 男 49 现任 12 否
黄鹏 独立董事 男 44 现任 12 否
李世范 监事会主席 男 54 现任 15.4 否
张潇潇 监事 女 39 现任 0是
贺利国 监事 男 50 现任 19.97 否
崔莉 监事 女 50 现任 13.68 否
乔亚珍 监事 女 46 现任 20.87 否
合计 -- -- -- -- 373.12 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
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五、公司员工情况
母公司在职员工的数量（人） 10
主要子公司在职员工的数量（人） 147
在职员工的数量合计（人） 157
当期领取薪酬员工总人数（人） 157
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 49
销售人员 31
技术人员 28
财务人员 12
行政人员 37
合计 157
教育程度
教育程度类别 数量（人）
本科以上 54
大专 51
大专以下 52
合计 157
依据《劳动合同法》与劳动报酬相关的规定，结合公司《薪酬管理制度》，突出薪酬的公平性、竞争性、激励性和合法
性，以贡献、能力和责任为依据，合理确定员工薪酬标准，按月发放。
根据加强员工培训的总体工作要求，为进一步提高员工的执行力和贯彻力，提高员工业务能力和综合素养，通过年初对
各部门培训需求征求意见，结合公司实际情况，制定了2020年培训计划并积极组织开展员工培训学习活动。
□ 适用 √ 不适用
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第十节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规的要求，召开股东大会、董事
会和监事会，严格按照有关规定及时披露公司信息，保证了公司信息披露内容的真实、准确、完整，没有出现任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏的情形，公司所有股东均有平等机会获得公司所公告的全部信息。公司治理的实际情况与中国证监
会发布的有关上市公司治理的规范文件基本不存在差异。公司将继续不断完善法人治理结构，规范公司运作。
报告期内，公司组织召开1次股东大会会议。公司严格按照《公司法》《公司章程》《股东大会议事规则》等法律法规
的要求，召集召开股东大会，律师现场见证并出具法律意见书。涉及公司的重大事项，特别是影响中小股东利益的重大事项，
均需先经董事会审议后提交股东大会审议，且独立董事发表相关独立意见，表决时，需回避表决的关联董事或关联股东均按
规定予以回避，并及时、充分、准确披露，符合公开、公正、公平的原则，确保全体股东，特别是中小股东的合法权益不受
侵害。
公司按照《公司法》《证券法》《公司章程》及证券监管部门的有关规定严格规范与控股股东的关系。控股股东通过股
东大会依法行使股东权利，没有超越股东大会干预公司的决策和生产经营活动。公司拥有独立的业务和自主经营能力，控股
股东与上市公司之间人员、资产、财务分开，机构、业务独立，公司财务、会计管理制度健全，公司董事会、监事会和内部
机构依法独立运行。公司与控股股东的关联交易活动遵循商业原则，关联交易价格公平合理，并对交易情况予以充分披露。
报告期内，公司董事会共组织召开5次会议。董事会下设提名、战略、审计、薪酬与考核四个专门委员会。公司四个专
门委员会除战略委员会主任委员由本公司董事长担任外，其余全部由独立董事担任，其中审计委员会中有一名独立董事是会
计专业人士。董事会专门委员会均按照有关工作细则的规定，定期或则不定期召开会议，就有关事项进行审议并按规定将部
分事项提交董事会审议。公司董事会按照《公司章程》赋予的权利和义务认真履行职责，按照《董事会议事规则》等相关规
则规范运行，各位董事忠实、诚信、勤勉的履行职责，对公司经营战略、关联交易等事项尽责审议。公司董事会依法行使职
权，平等对待所有股东，能够高效运行和科学决策。
报告期内，公司监事会共组织召开3次会议。监事会的人员及结构符合国家法律、法规的规定。公司监事会按照《公司
章程》赋予的权利和义务认真履行职责，按照《监事会议事规则》规范运行，本着对公司和股东负责的原则，独立行使监督
和检查职能，列席董事会会议，有效地维护了公司的利益和全体股东的合法权益。
公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询；严格按照《公司章程》和《公司信息披露管理制度》等
有关规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并指定《中 国 证 券 报》《证券时报》《上 海 证 券 报》《证 券 日 报》及
巨潮资讯网为公司指定信息披露媒体，从而确保所有股东能公平获取公司信息。此外，通过投资者互动易平台、电话、网络
等多种形式与广大股东进行交流，实现公司与投资者之间及时便捷的双向沟通与联系，维护股东尤其是中小股东的利益，努
力形成良性的互动关系。
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公司能够充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、
健康、稳健的发展。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
截止本报告期末，铁岭财政资产经营有限公司为本公司控股股东，持有本公司股份282,857,500股，占公司总股本的
经营能力。
取报酬，未在控股股东单位领取报酬、担任职务。
职能部门之间的从属关系。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
公告编号：2020-010；公
临时股东大会 34.45% 2020 年 04 月 10 日 2020 年 04 月 11 日
股东大会 时股东大会决议公告；公
告披露网站：巨潮资讯网
公告编号：2020-018；公
告名称：2019 年度股东大
会决议公告；公告披露网
站：巨潮资讯网
公告编号：2020-026；公
临时股东大会 35.89% 2020 年 08 月 10 日 2020 年 08 月 11 日 告名称：2020 年第二次临
股东大会
时股东大会决议公告；公
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告披露网站：巨潮资讯网
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
钟田丽 10 0 10 0 0否 1
范立夫 10 0 10 0 0否 1
黄鹏 10 0 10 0 0否 3
连续两次未亲自出席董事会的说明
报告期内，独立董事没有连续两次未亲自参加董事会会议的情况。
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司独立董事在工作中恪尽职守、建言献策，积极履行独立董事职责，维护公司及全体股东的利益和合法权
益，发挥独立董事作用。积极参加公司的董事会和股东大会，履行《公司法》、《证券法》和《公司章程》等相关规则所赋
予的权利、职责及义务，严格遵守国家法律法规等相关规定，为公司的重大决策提出了专业化和建设性意见。在报告期内，
独立董事根据《公司法》、《公司章程》等有关规定，对关联交易、会计政策变更、续聘会计师事务所等事项方面发表了独
立意见。独立董事从公司整体运营、经营发展和资金运作等方面认真讨论、分析、提出宝贵意见，很好的行使了独立董事的
权利。通过独立董事有效地开展工作，保证了公司董事会决策的合理性和科学性，切实维护了公司和全体股东合法权益，使
公司法人治理结构不断规范和完善。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
报告期内，公司董事会下设的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会严格按照各专门委员会工作细
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则履行职责，对公司发展战略、投资决策、经营计划及资金计划，对公司内外审计的沟通、监督和核查，对公司董事、监事
和高级管理人员的薪酬政策和方案等均提出了很好的意见和建议，确保董事会高效运作和科学决策。
报告期内，董事会战略委员会依据相关法律法规、规范性文件及公司《战略委员会工作细则》赋予的职责，时刻关注公
司的经营发展及战略转型，并积极参与公司长期发展战略规划制订和决策，对公司长期发展战略规划、2020年发展所需的资
金计划、重大融资事项进行研究并提出宝贵建议，定期对以上事项的事实进行检查，保证公司发展规划和战略决策的科学性，
为公司持续、稳健发展提供战略层面的支持。
报告期内，董事会提名委员会依据相关法律法规、规范性文件及公司《提名委员会工作细则》的规定，认真履行职责，
并结合实际经营活动情况、资产规模、股权结构和董事、经理人员的选择标准和程序提出建议；按照相关规定履行职责，对
公司董事、高级管理人员的任职资格等事项进行深入的论证。
报告期内，董事会薪酬与考核委员会依据相关法律法规、规范性文件及公司《薪酬与考核委员会工作细则》的规定，对
公司董事、高级管理人员的薪资、津贴等发放制度及标准进行审议与核查，认为公司对高级管理人员所支付的薪酬公平、合
理，符合公司有关薪酬政策、考核标准，年报中披露的高级管理人员的薪酬与实际发放的一致，符合公司发展的实际情况，
符合公司董事会和股东大会的决议内容，未有违反公司薪酬管理制度的情形发生。
本报告期内，董事会审计委员会依据相关法律法规、规范性文件及公司《审计委员会工作细则》的规定，认真尽责履职，
在审核公司财务信息、聘请外部审计机构、监督公司内部审计制度实施、沟通内外部审计机构等方面做了大量工作。
（1）审查公司内部控制制度的建立健全及执行情况
本报告期，公司继续完善公司内控制度，修订了部分内控制度，董事会审计委员会认为公司的内控制度符合有关法律法
规的要求，公司内部控制制度能够得到有效执行。
（2）监督指导公司的内部控制规范建设工作
对公司内部控制规范建设和运行情况进行检查和监督，审核公司的内控规范建设工作方案，检查公司内部控制缺陷、评
估其执行的效果和效率，并及时提出改进建议。
（3）公司定期财务报告的审核工作
报告期内，董事会审计委员会切实履行职责，按照《审计委员会工作细则》的相关规定，对公司的财务信息进行审核，
先后完成了公司2019年年度财务报告，2020年半年度财务报告的审核，并出具了相关审核意见，确保了公司定期财务信息的
及时、准确披露。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
本公司高级管理人员的薪酬按其在本公司实际担任的管理职务、承担的法律责任义务，参照本公司的薪酬管理制度确定。
报告期内公司实施了绩效考核，高级管理人员根据绩效考核结果领取薪酬。
报告期内公司未实施股权激励。
公司将按照市场化原则不断完善考评及激励机制，使高级管理人员的薪酬收入与管理水平、业务能力及承担责任风险紧
密挂钩，以充分调动和激发高级管理人员的积极性和创造力。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
九、内部控制情况
□ 是 √ 否
内部控制评价报告全文披露日期 2021 年 04 月 24 日
内部控制评价报告全文披露索引 公告名称：2020 年度内部控制自我评价报告，披露网站：巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：公司高级
管理人员舞弊；注册会计师发现当期财务
报告存在重大错报，而内部控制在运行过 重大缺陷：违反法律、法规较严重；媒
程中未能发现该错报；公司对内部控制的 体负面新闻频现；内部控制评价的结果
监督无效。财务报告重要缺陷的迹象包括: 特别是重大或重要缺陷未得到整改；公
未依照公认会计准则选择和应用会计政 司管理人员纷纷离开或关键岗位人员
策、未建立反舞弊程序和控制措施；对于 流失严重。重要缺陷：因控制缺陷，致
定性标准
非常规或特殊交易的账务处理没有建立相 企业出现较大安全主体责任事故；公司
应的控制机制或没有实施且没有相应的补 一般业务制度缺失或失效；内控评价重
偿性控制；对于期末财务报告过程的控制 要缺陷未完成整改。一般缺陷：指除重
存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制 大缺陷、重要缺陷以外的其他控制缺
的财务报表达到真实、准确的目标。财务 陷。
报告一般缺陷:是指除上述重大缺陷、重要
缺陷之外的其他控制缺陷。
定量标准以年度营业收入、资产总额作为
衡量指标。内部控制缺陷可能导致或导致
的损失与利润表相关的事项，以营业收入
指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺
陷可能导致的财务报告错报金额小于等于
营业收入的 3%，则认定为一般缺陷；如果
定量标准 非财务报告无定量标准。
超过营业收入的 3%，小于等于 6%认定为重
要缺陷；如果超过营业收入的 6%则认定为
重大缺陷。 内部控制缺陷可能导致或导
致的损失与资产管理相关的，以资产总额
指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺
陷可能导致的财务报告错报金额小于等于
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
资产总额的 1%，则认定为一般缺陷；如果
超过资产总额 1%，小于等于 3%认定为重要
缺陷；如果超过资产总额 3%则认定为重大
缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，铁岭新城公司于 2020 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的
财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2021 年 04 月 24 日
公告名称：《铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司内部控制审计报告书》，公告网站：
内部控制审计报告全文披露索引
巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
第十一节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
本期债券于 2020 年 8 月
铁岭新城投资
控股股份有限
公司 2015 年非 15 铁岭 01 118343 0 7.80%
公开发行公司
最近一年利息，本期债券
债券（第一期）
已摘牌。
铁岭新城投资
在本期债券的计息期限
控股股份有限
公司 2016 年非 16 铁岭 01 118570 32,000 7.70%
公开发行公司
随本金一起支付。
债券（第一期）
铁岭新城投资
控股（集团）
按年付息、到期一次还本，
股份有限公司 2020 年 08 月 2024 年 08 月
支付。
发行公司债券
（第一期）
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
投资者适当性安排 仅限于合格投资者
万元债券本金进行了置换，并支付最近一年利息 1,950 万元，自 2020 年 8 月 28 日起，本期
报告期内公司债券的付息兑 债券在深圳证券交易所综合协议交易平台摘牌。
付情况 2.“16 铁岭 01”：公司于 2020 年 3 月 22 日支付本期公司债券利息 2,464.12 万元。
券。
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等特
无
殊条款的，报告期内相关条款
的执行情况（如适用）。
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二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
"15 铁岭 01"和
"16 铁岭 01"：
"15 铁岭 01"和 上海市浦东新
"15 铁岭 01"和
"16 铁岭 01"： 区银城中路
"16 铁岭 01"：
国泰君安证券 168 号上海银 "15 铁岭 01"和
股份有限公 行大厦 29 楼； "16 铁岭 01"：
名称 办公地址 联系人 联系人电话 “20 铁岭
司；“20 铁岭 “20 铁岭 李梁“20 铁岭
券股份有限公 济南市经七路
司 86 号证券大
厦 21 楼
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原因、
报告期内公司未进行评级，聘请的债券受托管理人未发生变更。
履行的程序、对投资者利益的影响等（如
适用）
三、公司债券募集资金使用情况
公司债券募集资金使用情况及履行的程 公司发行债券募集资金已于 2016 年 12 月 31 日前全部使用完成，具体使用情况详
序 见以前年度报告。
年末余额（万元） 0
募集资金专项账户运作情况 募集资金专项账户严格执行专款专用。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
募集资金使用与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致。
用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
报告期内，未进行跟踪评级。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。
增信机制：公司发行的“15铁岭01”（已于2020年8月28日按期兑付并摘牌）、“16铁岭01”公司债均由公司控股股东
--铁岭财政资产经营有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保范围包括当期债券的本金及利息，以及违约
金、损害补偿金、实现债权的全部费用。截至2020年12月31日，铁岭财政资产经营有限公司净资产33.06亿元，资产负债率
上财务数据为未经审计的单体数据）。铁岭财政资产经营有限公司具有较强的偿债能力，履约状况和守信程度良好，无不良
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或关注类的已结清或未结清的贷款记录，信用状况良好。其主要资产为长期股权投资，主要资产无权利限制及后续权利限制
安排。
公司发行的“20铁岭01”公司债由铁岭公共资产投资运营集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
担保人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有一定的融资能力，并能及时偿还到期银行债
务，不存在未结清的不良贷款信息，资信情况良好，主体长期信用等级为AA。
偿债计划：公司将进一步优化公司的资产负债管理、加强公司的流动性管理，并将根据债券本息未来兑付情况制定资金
筹集计划，保证及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，保障投资者的利益。公司设置了专项
偿债账户，该账户资产的提取使用与募集说明书中募集资金用途一致。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内，未出现按照《债券持有人会议规则》的要求需召开债券持有人会议的事项，因此未召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
国泰君安证券股份有限公司作为公司发行的“15铁岭01”和“16铁岭01”公司债券受托管理人，代表两期债券全体持有
人利益，在报告期内认真履行受托管理职责。
一期）受托管理事务报告（2019年度》和《铁岭新城投资控股股份有限公司2016年非公开发行公司债券（第一期）受托管理
事务报告（2019年度》。
一期）临时受托管理事务报告》。
一期）临时受托管理事务报告（二）》。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2020 年 2019 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 10,963.22 10,150.01 8.01%
流动比率 395.01% 212.42% 182.59%
资产负债率 33.08% 44.73% -11.65%
速动比率 13.03% 6.42% 6.61%
EBITDA 利息保障倍数 0.72 0.6 20.00%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
流动比率较上年度增加，是由于报告期归还借款所致。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
内已经全部偿还完毕，借款余额为0；报告期内支付利息2,817.36万元。
期内新增借款16,800万元，偿还17,000万元，截至2020年12月31日，借款余额16,800万元；报告期内支付利息926.98万元。
万元。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
报告期内，获得银行授信额度84,100万元；截至报告期末，累计使用银行授信额度156,000万元；报告期内共偿还银行
贷款78,490万元。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司严格按照募集说明书约定执行，按期兑付“15铁岭01”公司债券本息及“16铁岭01”公司债券利息。
十二、报告期内发生的重大事项
报告期内，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的重大事项。
十三、公司债券是否存在保证人
√ 是 □ 否
公司债券的保证人是否为法人或其他组织
√ 是 □ 否
是否在每个会计年度结束之日起 4 个月内单独披露保证人报告期财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者
权益（股东权益）变动表和财务报表附注
√ 是 □ 否
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
第十二节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2021 年 04 月 22 日
审计机构名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 中兴华审字（2021）第 012065 号
注册会计师姓名 谢维、鹿丽鸿
审 计 报 告
中兴华审字（2021）第012065号
铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司（以下简称“铁岭新城公司”）的财务报表，包括2020年12月31
日的合并及母公司资产负债表，2020年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表
以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了铁岭新城公司2020年12月31日合
并及母公司的财务状况以及2020年度合并及母公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进
一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于铁岭新城公司，并履行了职业道德方
面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是根据我们的职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体
进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计
事项。
关键审计事项：土地一级开发收入及湿地治理相关收入确认
相关信息披露参见财务报表附注五、27及附注七、29。
铁岭新城公司2020年度实现营业收入170,326,623.48元。公司以土地一级开发及湿地治理相关收入为主，当期湿地治
理相关收入占整体收入的47.49%，土地一级开发收入占整体收入的38.44%。由于收入是公司的关键业绩指标之一，同时由
于客户的性质为政府部门，从而可能导致销售收入的确认时点不准确或计入不正确的会计期间的固有风险较高。因此，我们
将收入确认识别为关键审计事项。
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
针对土地一级开发收入及湿地治理相关收入确认，我们执行的主要审计程序包括：
（1）评价、测试与收入确认相关的关键内部控制的设计和运行的有效性。
（2）检查收入确认相关的开发合同及补充协议，识别与收入相关的风险报酬转移、经济利益能够流入的条款和条件，
评价收入确认的时点是否符合企业会计准则的要求。
（3）对本年账面记录的湿地治理相关收入，检查相关协议及补充协议、审核报告、借款利息相关的合同及付款凭证等，
并重新计算利息费用及收益金额；对本年账面记录的土地一级开发收入，取得了拍卖公告、成交确认书、建设用地出让合同
等相关资料、查询国土局网站确认拍卖事项真实并现场查看已经拍卖土地的现状。评价收入的确认是否符合收入确认的会计
政策。
（4）向客户实施函证程序，询证本年发生的销售金额及往来款项余额。
（5）检查回款情况。
四、其他信息
铁岭新城公司管理层对其他信息负责。其他信息包括2020年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过
程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要
报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
铁岭新城公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估铁岭新城公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持
续经营假设，除非管理层计划清算铁岭新城公司、停止营运或别无其他现实的选择。
治理层负责监督铁岭新城公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报
告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊
或错误所导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，并保持了职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对铁岭新城公司持续经
营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要
求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致铁岭新城公司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注
的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所
有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报
告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成
的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：谢维
（项目合伙人）
中国·北京 中国注册会计师：鹿丽鸿
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 123,772,173.11 15,303,374.71
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 15,330,354.84 7,673,418.49
应收款项融资
预付款项 3,360,827.11 2,785,985.42
应收保费
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应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,751,074.35 4,541,347.50
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 4,125,533,519.58 4,121,428,326.67
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 100,909,965.43
其他流动资产 79.24 17,111.10
流动资产合计 4,269,748,028.23 4,252,659,529.32
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 1,071,554,210.71
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 40,197,341.43 42,872,279.55
固定资产 173,958,057.64 187,975,903.55
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 25,528,066.70 26,166,749.42
开发支出
商誉
长期待摊费用 153,583.32 167,822.28
递延所得税资产 37,013,230.73 37,149,829.79
其他非流动资产 20,117,747.36 20,324,233.04
非流动资产合计 296,968,027.18 1,386,211,028.34
资产总计 4,566,716,055.41 5,638,870,557.66
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流动负债：
短期借款 360,000,000.00 765,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 277,052,488.01 281,041,958.78
预收款项 18,872,260.99 12,183,470.27
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 1,179,200.00 1,576,059.86
应交税费 5,873,452.63 6,431,540.69
其他应付款 77,935,460.18 81,861,856.23
其中：应付利息 68,047,898.25 68,314,338.80
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 340,000,000.00 853,900,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,080,912,861.81 2,001,994,885.83
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 148,000,000.00 165,000,000.00
应付债券 247,766,919.77 320,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
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预计负债
递延收益 33,862,449.11 35,481,391.91
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 429,629,368.88 520,481,391.91
负债合计 1,510,542,230.69 2,522,476,277.74
所有者权益：
股本 824,791,293.00 824,791,293.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 31,993,712.18 31,993,712.18
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 196,783,187.02 196,783,187.02
一般风险准备
未分配利润 2,002,605,632.52 2,062,826,087.72
归属于母公司所有者权益合计 3,056,173,824.72 3,116,394,279.92
少数股东权益
所有者权益合计 3,056,173,824.72 3,116,394,279.92
负债和所有者权益总计 4,566,716,055.41 5,638,870,557.66
法定代表人：隋景宝 主管会计工作负责人：王洪海 会计机构负责人：崔莉
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 408,694.44 174,060.38
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
预付款项
其他应收款 1,035,327,565.97 1,292,665,161.48
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,035,736,260.41 1,292,839,221.86
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 360.00 360.00
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,578,000,360.00 2,578,000,360.00
资产总计 3,613,736,620.41 3,870,839,581.86
流动负债：
短期借款 250,000,000.00
交易性金融负债
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 255,670.14 337,068.14
应交税费 36,274.31 35,099.53
其他应付款 26,688,465.76 26,722,784.13
其中：应付利息 26,038,465.76 26,668,771.41
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 320,000,000.00 250,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 346,980,410.21 527,094,951.80
非流动负债：
长期借款
应付债券 247,766,919.77 320,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 247,766,919.77 320,000,000.00
负债合计 594,747,329.98 847,094,951.80
所有者权益：
股本 824,791,293.00 824,791,293.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,172,216,416.23 2,172,216,416.23
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 6,606,077.77 6,606,077.77
未分配利润 15,375,503.43 20,130,843.06
所有者权益合计 3,018,989,290.43 3,023,744,630.06
负债和所有者权益总计 3,613,736,620.41 3,870,839,581.86
单位：元
项目 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 170,326,623.48 184,134,893.80
其中：营业收入 170,326,623.48 184,134,893.80
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 239,788,151.52 268,184,166.85
其中：营业成本 131,848,590.18 161,370,899.06
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 2,288,519.15 2,570,567.81
销售费用 223,988.00 863,376.00
管理费用 28,780,486.05 29,410,888.37
研发费用
财务费用 76,646,568.14 73,968,435.61
其中：利息费用 74,905,318.99 67,667,693.50
利息收入 525,654.67 90,187.70
加：其他收益 10,011,980.70 6,235,986.80
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-547,306.88 -9,311,253.55
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -59,996,854.22 -85,279,017.67
加：营业外收入 401,030.88
减：营业外支出 60,000.00 7,429.35
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
-60,056,854.22 -84,885,416.14
列）
减：所得税费用 163,600.98 322,392.24
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -60,220,455.20 -85,207,808.38
（一）按经营持续性分类
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
合收益
变动额
其他综合收益
价值变动
价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
他综合收益
变动
他综合收益的金额
准备
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -60,220,455.20 -85,207,808.38
归属于母公司所有者的综合收益
-60,220,455.20 -85,207,808.38
总额
归属于少数股东的综合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.073 -0.103
（二）稀释每股收益 -0.073 -0.103
法定代表人：隋景宝 主管会计工作负责人：王洪海 会计机构负责人：崔莉
单位：元
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
项目 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 0.00 0.00
减：营业成本 0.00 0.00
税金及附加
销售费用
管理费用 4,810,755.46 5,023,517.71
研发费用
财务费用 -21,387.36 13,567.54
其中：利息费用
利息收入 24,867.21 4,505.44
加：其他收益 34,028.47
投资收益（损失以“－”号
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -4,755,339.63 -5,037,085.25
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-4,755,339.63 -5,037,085.25
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -4,755,339.63 -5,037,085.25
（一）持续经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
变动额
其他综合收益
价值变动
价值变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
他综合收益
变动
他综合收益的金额
准备
六、综合收益总额 -4,755,339.63 -5,037,085.25
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
单位：元
项目 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量：
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
销售商品、提供劳务收到的现金 296,636,786.38 361,553,908.54
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 73,234,105.84 128,402,588.32
经营活动现金流入小计 369,870,892.22 489,956,496.86
购买商品、接受劳务支付的现金 83,710,903.88 79,629,623.55
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
金
支付的各项税费 8,654,421.69 10,748,169.31
支付其他与经营活动有关的现金 64,251,704.02 123,562,370.54
经营活动现金流出小计 171,538,692.29 230,812,559.66
经营活动产生的现金流量净额 198,332,199.93 259,143,937.20
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 2,424,500.00
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 809,981.00 1,334,878.52
投资活动产生的现金流量净额 -809,981.00 1,089,621.48
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 1,723,980,000.00 845,353,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,723,980,000.00 845,353,000.00
偿还债务支付的现金 1,660,880,000.00 969,315,100.00
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 50,000,000.00
筹资活动现金流出小计 1,863,033,420.53 1,136,479,449.67
筹资活动产生的现金流量净额 -139,053,420.53 -291,126,449.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 58,468,798.40 -30,892,890.99
加：期初现金及现金等价物余额 15,303,374.71 46,196,265.70
六、期末现金及现金等价物余额 73,772,173.11 15,303,374.71
单位：元
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
项目 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 180,187,192.99 390,517,693.68
经营活动现金流入小计 180,187,192.99 390,517,693.68
购买商品、接受劳务支付的现金 3,659,000.00 2,412,520.00
支付给职工以及为职工支付的现
金
支付的各项税费
支付其他与经营活动有关的现金 105,719,185.34 308,193,016.79
经营活动现金流出小计 112,404,529.74 313,668,664.68
经营活动产生的现金流量净额 67,782,663.25 76,849,029.00
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 250,000,000.00 250,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 250,000,000.00 250,000,000.00
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
偿还债务支付的现金 250,000,000.00 250,732,100.00
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 317,548,029.19 327,281,149.95
筹资活动产生的现金流量净额 -67,548,029.19 -77,281,149.95
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 234,634.06 -432,120.95
加：期初现金及现金等价物余额 174,060.38 606,181.33
六、期末现金及现金等价物余额 408,694.44 174,060.38
本期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益
所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
权益
其他 公积 存股 储备 公积
计
股 债 收益 准备 润
一、上年期末余 791, ,826, ,394, ,394,
额 293. 087.7 279.9 279.9
.18 7.02
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
二、本年期初余 791, ,826, ,394, ,394,
额 293. 087.7 279.9 279.9
.18 7.02
三、本期增减变 -60,2 -60,2 -60,2
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
动金额（减少以 20,45 20,45 20,45
“－”号填列） 5.20 5.20 5.20
-60,2 -60,2 -60,2
（一）综合收益
总额
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
具持有者投入
资本
入所有者权益
的金额
（三）利润分配
积
险准备
股东）的分配
（四）所有者权
益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
益结转留存收
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余 791, ,605, ,173, ,173,
额 293. 632.5 824.7 824.7
.18 7.02
上期金额
单位：元
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
其他 一般 未分
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
计
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 准备 润
一、上年期末 791, ,033, ,602,
余额 293. 896.1 088.3
.18 7.02 8.30
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
二、本年期初 791, ,033, ,602,
余额 293. 896.1 088.3
.18 7.02 8.30
三、本期增减
-85,2 -85,2 -85,20
变动金额（减
少以“－”号
填列）
-85,2 -85,2 -85,20
（一）综合收
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
益总额 8.38 8.38 38
（二）所有者
投入和减少资
本
的普通股
具持有者投入
资本
入所有者权益
的金额
（三）利润分
配
积
险准备
（或股东）的
分配
（四）所有者
权益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
益结转留存收
益
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
（五）专项储
备
（六）其他
四、本期期末 791, ,826, ,394,
余额 293. 087.7 279.9
.18 7.02 9.92
本期金额
单位：元
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
一、上年期末余 6,606,0 3,023,74
额 77.77 4,630.06
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期初余 6,606,0 3,023,74
额 77.77 4,630.06
三、本期增减变 -4,755
-4,755,3
动金额（减少以 ,339.6
“－”号填列） 3
-4,755
（一）综合收益 -4,755,3
,339.6
总额 39.63
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
具持有者投入
资本
入所有者权益
的金额
（三）利润分配
积
股东）的分配
（四）所有者权
益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
益结转留存收
益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余 6,606,0 3,018,98
额 77.77 9,290.43
上期金额
单位：元
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其他权益工具
项目 资本公 减：
库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
一、上年期末余 6,606, 25,167,9 3,028,781
额 077.77 28.31 ,715.31
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期初余 6,606, 25,167,9 3,028,781
额 077.77 28.31 ,715.31
三、本期增减变
-5,037,0 -5,037,08
动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益 -5,037,0 -5,037,08
总额 85.25 5.25
（二）所有者投
入和减少资本
的普通股
具持有者投入
资本
入所有者权益
的金额
（三）利润分配
积
股东）的分配
（四）所有者权
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
益内部结转
增资本（或股
本）
增资本（或股
本）
补亏损
划变动额结转
留存收益
益结转留存收
益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余 6,606, 20,130,8 3,023,744
额 077.77 43.06 ,630.06
三、公司基本情况
铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司（以下简称“本公司或公司”），原名为四川中汇医药（集
团）股份有限公司（以下简称中汇医药）。
中汇医药原系原四川第一纺织股份有限公司，于2004年6月10日更名。四川第一纺织股份有限公司是
市，2003年底完成重大资产重组，实现了由纺织行业向制药行业的转换。
流通股股东为获得所持股份的上市流通权，以流通股股份总额35,000,000股为基数、按照10:2.6的比例向
流通股股东送股。该送股方案实施后，公司尚未流通的股份变为有限售条件的流通股股份，股份总额为
份有限公司重大资产重组及向铁岭财政资产经营有限公司等发行股份购买资产的批复》核准，同意中汇医
药发行252,003,908股股份，购买铁岭财政资产经营有限公司、北京京润蓝筹投资有限公司、罗德安、付
驹、北京三助嘉禾投资顾问有限公司共同持有铁岭财京投资有限公司100%股权。中国证券监督管理委员以
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证监许可[2011]1435 号《关于核准铁岭财政资产经营有限公司公告四川中汇医药（集团）股份有限公司
收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》豁免铁岭财政资产经营有限公司要约收购义务。2011年11月9
日，重大重组资产交割完成，交易完成后，公司控股股东为铁岭财政资产经营有限公司。2011年12月30日，
公司名称变更为“铁岭新城投资控股股份有限公司 ”，领取辽宁省铁岭市工商行政管理局核发的
份有限公司”。
经过历年的派送红股、配售新股、转增股本及增发新股，截止2020年12月31日，本公司累计发行股本
总数824,791,293股，注册资本为824,791,293.00元，统一社会信用代码： 91211200201909093K，注册地
址：铁岭市凡河新区金沙江路12号。
本公司属城市基础设施服务业，经营范围主要包括：区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、
项目开发、投资、管理咨询等。本公司的主要业务包括：投资、土地一级开发等。
本财务报表业经本公司董事会于2021年4月22日决议批准报出。
本公司2020年度纳入合并范围的子公司共6户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公司本期
合并范围与上期相比增加三级子公司沈阳财京建材贸易有限公司。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计
准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修
订的42项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会
计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告
的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报
表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
本财务报表以持续经营为基础列报，本公司自报告期末起至少12个月具有持续经营能力。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及子公司从事土地一及开发业务。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会
计准则的规定，对收入确认事项制定了具体会计政策，详见本附注五、27“收入”的各项描述。关于管理
层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注五、31“重要会计政策和会计估计变更”。
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2020年12月31日的合并
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及母公司财务状况及2020年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量等有关信息。此外，本公
司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2014年修订的《公开发行证券的公司信息披露
编报规则第15号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年
度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
本公司土地一级开发自开发投入起至产生开发收益为一个营业周期，具体根据开发项目情况确认，并
以其作为资产和负债的流动性划分标准，该营业周期通常大于12个月。
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记
账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同
一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制
下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与
合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并
方形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；取得的净资产账面价值与支付的合并对价
账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同
一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为
被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中
介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相
应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并
成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，
在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买
日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不
足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的
通知》（财会〔2012〕19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”
的判断标准（参见本附注五、5（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”
的，参考本部分前面各段描述及本附注五、14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，
作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资
时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除
了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其
余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重
新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份
额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与
被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括
本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包
括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制
下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流
量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被
合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政
策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可
辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损
益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在
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合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东
在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算
应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，
其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》
或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、14“长期
股权投资”或本附注五、10“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直
至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济
影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是
同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易
的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经
济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子
公司的长期股权投资”（详见本附注五、14、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原
有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确
认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权
利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承
担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、14（2）②“权益法核算的长期股权投资”
中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额
确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公
司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共
同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买
资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方
的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公
司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，
本公司按承担的份额确认该损失。
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购
买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌
价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按
照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；
②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才
被确认为当期损益）；以及③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑
差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变
动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原
记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变
动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期
损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年
末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和
股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制
权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该
境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现
金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控
制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报
表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该
境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为
联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转
入处置当期损益。
一是关于金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产的分类、确认和计量
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本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成
本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相
关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品
或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的
对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的
合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊
销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资
产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其
他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融
资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期
损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本公
司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对
于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的
相关交易费用计入其初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工
具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，
公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险变动引起
的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的
其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的
自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或
损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外
的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利
得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
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满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；② 该
金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽
然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控
制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移
金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计
入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分
之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合
收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方
的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了
控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
本公司（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融
负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本公司对原金融负债（或
其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融
负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或
承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，
同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销
后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的
报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实
际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术
包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具
当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够
可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负
债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，使用不可输入值。
（7）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融
资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本
公司不确认权益工具的公允价值变动。
本公司权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分
配处理。
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二是关于金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债务工具投资，主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期
应收款等。此外，对合同资产、部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用
减值损失。
（1）减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化
方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有
现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本
公司按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产的信用风险自初始确认
后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内预期信用
损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来12个月内预期
信用损失的金额计量损失准备。本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻
性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增
加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预
计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公司采用未来12个
月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风
险是否显著增加。
通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
①债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
②债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
③作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化预期
将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
④债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
⑤本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风
险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务
的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现
金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
（3）已发生信用减值的金融资产的判断标准
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用
减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
①发行方或债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
③债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的
让步；
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④债务人很可能破产或进行其他财务重组；
⑤发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
⑥以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（4）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或
涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，本公
司采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周
期、债务人所处行业等，在组合的基础上评估信用风险。
（5）金融资产减值的会计处理方法
期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金
额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。
（6）各类金融资产信用损失的确定方法
①应收票据
本公司对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票据的信
用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
银行承兑汇票 承兑人为信用风险较小的银行
商业承兑汇票 应与“应收账款”组合划分相同
②应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收款项及合同资产，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额
计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项及合同资产，本公司选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的
金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
账龄组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
关联方组合 合并范围内关联方
无风险组合 与国家、政府机关等不存在违约可能的企事业单位发生的应收款
项、有确凿证据表明不存在坏账损失风险的应收款项，不提取坏账
准备。
③其他应收款
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个
存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特
征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
关联方组合 合并范围内关联方
账龄组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
备用金 应收员工备用金
④长期应收款
本公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的
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预期信用损失的金额计量长期应收款减值损失。除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险
特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
未到合同收款期限应收款 未超过合同约定收款期
超过合同收款期应收款 本组合以账龄作为信用风险特征。
应收账款、其他应收款、长期应收款账龄组合的预计损失率如下：
账龄 应收款项预计损失率（%）
（1）存货的分类
存货主要包括原材料、在产品及自制半成品、周转材料、产成品、库存商品、土地开发成本等。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出按加权平
均法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目
的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价
准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账
面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
本公司将客户尚未支付合同对价，但本公司已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅取
决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债
以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注五、10、金融工具。
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本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动
资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就
出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作
为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处
置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商
誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高
于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确
认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损
失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第42号——持有待售的
非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价
值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予
以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内
转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流
动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息
和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类别
或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的
账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）
可收回金额。
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。
本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注五、10“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享
控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策
的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的
现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财
务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期
股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留
存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是
否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会
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计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期
股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始
投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通
过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交
易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的
长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于
发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取
得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合
同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自
身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按
照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本
之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益
按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确
认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金
股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和
利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投
资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政
策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联
营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比
例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内
部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业
务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的
初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营
企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业
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及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额
确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承
担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥
补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与
处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投
资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、6、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政
策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损
益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权
益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按
比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控
制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投
资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股
权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即
采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金
融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计
入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核
算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配
以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权
益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金
融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以
外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，
将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处
置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权
时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建
筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变
化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益
很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进
行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、20“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作
为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投
资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损
益。
（1）确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与
其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的
影响进行初始计量。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 5- 30 年 5 19- 3.17
机器设备 年限平均法 5-20 年 5 19-4.75
运输工具 年限平均法 5-8 年 5 19-11.9
道路 年限平均法 30 年 5 3.17
办公设备及其他 年限平均法 3-30 年 5 31.67-3.17
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁
方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，
在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者
中较短的期间内计提折旧。
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在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出以及其他相关费用等。在建工
程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、20“长期资产减值”。
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接
归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为
使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的
符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确
认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权
平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确
定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状
态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，
暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其
成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建
筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用
权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在
其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更
处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带
来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当
期损益：
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① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自
身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无
形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、20“长期资产减值”。
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、
合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。
如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到
可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可
收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资
产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照
该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公
允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发
生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未
来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同
效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低
于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面
价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各
项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊
费用在预计受益期间按直线法摊销。
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商
品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期
应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列
示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
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（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、
住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将
实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计
量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划包括设定提存计划。采用设定提存
计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，
在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付
辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福
利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休
日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞
退福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之
外按照设定受益计划进行会计处理。
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现时义
务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时
义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为
资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，
且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减
值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与
重组有关的直接支出确定预计负债金额。
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（1）股份支付的会计处理方法
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债
的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
① 以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该
公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权
益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，
修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方
服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可
靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
② 以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。
如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规
定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公
司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损
益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价
值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价
值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的
服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将
剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权
条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产
或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交
付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的
金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，
在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎
回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注五、18“借款费用”）以外，
均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司
作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
收入确认和计量所采用的会计政策
本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已
批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合
同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量
的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺
商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重
大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约时段内按照履约进度
将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带
来的经济利益；客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；本公司履约过程中所产出的商品具有不可替
代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商
品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补
偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交
易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收
款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该
商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权
上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；
其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
收入的具体确认方法如下：
（1）一级土地开发收入，在土地开发完成，与土地一级开发的相关经济利益能够流入企业，收入的
金额能够可靠计量，按合同或协议约定的条件达到时，确认收入。
（2）自来水供水服务于提供服务时确认收入，以营业部门统计确认的实际销售数量乘以执行单价确
认收入。
（3）污水处理服务收入于提供服务时确认。污水处理服务收入为处理量乘对应单价确认收入。
（4）本公司销售商品的业务通常仅包括转让商品的履约义务，在商品已经发出并收到客户的签收单
或者货物交接签认单时，商品的控制权转移时点确认收入。
（5）提供劳务收入，在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入：劳务的开始和
完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比
法确认相关的劳务收入。在确认劳务收入时，以劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与
交易相关的价款能够流入，己经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量为前提。
（6）物业出租：本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
（7）确认让渡资产使用权收入的确认，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可
靠地计量时，分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
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①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
以下收入会计政策适用于2019年度：
（1）土地一级开发收入
本公司土地一级开发收入，在与土地一级开发的相关经济利益能够流入企业，收入的金额能够可靠计
量，按合同或协议约定的条件达到时，确认收入。
（2）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，
也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的
已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
（3）提供劳务收入
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收
入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；②相关的经济利益
很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提
供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不
确认收入，已发生的劳务成本计入当期损益。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能
够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够
区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。
（4）建造合同收入
在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费
用。合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②与合同相关的经济利
益很可能流入企业；③实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；④合同完工进度和为完成合同
尚需发生的成本能够可靠地确定。
如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本
予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同
费用，不确认合同收入。使建造合同的结果不能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确
定与建造合同有关的收入和费用。
合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的
净额列示。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)之和超过已结算价款的部分作为存货列
示；在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利(亏损)之和的部分作为预收款项列
示。
（5）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（6）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
(7) 湿地治理移交及相关收入
本公司湿地治理移交收入，在项目移交确认完成，与湿地治理项目的相关经济利益能够流入企业，收
入的金额能够可靠计量，按合同或协议约定的条件达到时确认收入。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
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政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相
应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所
取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定
为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关
的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目
的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产
负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，
作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币
性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政
府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明
能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额
计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根
据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所
依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财
政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对
特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算
作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应
满足的其他相关条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计
入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入
当期损益。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分
的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计
入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期
应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对
本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规
定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务
法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵
扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负
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债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性
差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产
或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营
企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未
来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述
例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性
差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未
来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清
偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所
得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所
得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他
综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所
得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所
得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负
债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一
具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负
债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
（1）经营租赁的会计处理方法
本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用计
入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于
发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小
的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
本公司作为承租人记录融资租赁业务
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于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资
产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。此外，在租
赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁
付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当
期损益。
本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，
同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未
实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当
期损益。
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
①变更原因。2017 年 7 月 5 日，财政部修订发布《企业会计准
则第 14 号--收入》（财会〔2017〕22 号，以下简称"新收入准则
"），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财 公司于 2020 年 4 月 28 日召开的第十届
务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2018 年 1 董事会第十三次会议及第十届监事会第七
月 1 日起施行；其他境内上市企业，自 2020 年 1 月 1 日起施 次会议审议通过了《关于会计政策变更的议
行。公司根据财政部上述通知规定对相应会计政策进行变更。②变 案》。根据《深圳证券交易所股票上市规则》
更内容。新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收 等有关规定，公司本次会计政策变更无需提
入确认模型；以控 制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点 交股东大会审议批准。独立董事对公司本次
的判断标准；对于包含多重交易安 排的合同的会计处理提供更明 会计政策变更事项发表了独立意见。
确的指引；对于某些特定交易（或事项）的收入确 认和计量给出
了明确规定。
新收入准则为规范与客户之间的合同产生的收入建立了新的收入确认模型。根据准则的规定，本公司
仅对在首次执行日尚未完成的合同的累积影响数调整 2020 年年初留存收益以及财务报表其他相关项目
金额。新收入准则实施前后，收入确认会计政策的主要差异在于收入确认时点由风险报酬转移转变为控制
权转移。为执行新收入准则，本公司重新评估主要合同收入的确认和计量、核算和列报等方面，执行新收
入准则不影响公司的业务模式、合同条款，新收入准则实施前后收入确认的具体时点无差异。对首次执行
日前各年（末）营业收入、归属于公司普通股股东的净利润、资产总额、归属于公司普通股股东的净资产
无影响。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
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（3）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 15,303,374.71 15,303,374.71
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 7,673,418.49 7,673,418.49
应收款项融资
预付款项 2,785,985.42 2,785,985.42
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 4,541,347.50 4,541,347.50
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 4,121,428,326.67 4,121,428,326.67
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 17,111.10 17,111.10
流动资产合计 4,252,659,529.32 4,252,659,529.32
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
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长期应收款 1,071,554,210.71 1,071,554,210.71
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 42,872,279.55 42,872,279.55
固定资产 187,975,903.55 187,975,903.55
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 26,166,749.42 26,166,749.42
开发支出
商誉
长期待摊费用 167,822.28 167,822.28
递延所得税资产 37,149,829.79 37,149,829.79
其他非流动资产 20,324,233.04 20,324,233.04
非流动资产合计 1,386,211,028.34 1,386,211,028.34
资产总计 5,638,870,557.66 5,638,870,557.66
流动负债：
短期借款 765,000,000.00 765,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 281,041,958.78 281,041,958.78
预收款项 12,183,470.27 12,183,470.27
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 1,576,059.86 1,576,059.86
应交税费 6,431,540.69 6,431,540.69
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其他应付款 81,861,856.23 81,861,856.23
其中：应付利息 68,314,338.80 68,314,338.80
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 2,001,994,885.83 2,001,994,885.83
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 165,000,000.00 165,000,000.00
应付债券 320,000,000.00 320,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 35,481,391.91 35,481,391.91
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 520,481,391.91 520,481,391.91
负债合计 2,522,476,277.74 2,522,476,277.74
所有者权益：
股本 824,791,293.00 824,791,293.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 31,993,712.18 31,993,712.18
减：库存股
其他综合收益
专项储备
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
盈余公积 196,783,187.02 196,783,187.02
一般风险准备
未分配利润 2,062,826,087.72 2,062,826,087.72
归属于母公司所有者权益
合计
少数股东权益
所有者权益合计 3,116,394,279.92 3,116,394,279.92
负债和所有者权益总计 5,638,870,557.66 5,638,870,557.66
调整情况说明
母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 174,060.38 174,060.38
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 1,292,665,161.48 1,292,665,161.48
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 1,292,839,221.86 1,292,839,221.86
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 360.00 360.00
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,578,000,360.00 2,578,000,360.00
资产总计 3,870,839,581.86 3,870,839,581.86
流动负债：
短期借款 250,000,000.00 250,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 337,068.14 337,068.14
应交税费 35,099.53 35,099.53
其他应付款 26,722,784.13 26,722,784.13
其中：应付利息 26,668,771.41 26,668,771.41
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 527,094,951.80 527,094,951.80
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非流动负债：
长期借款
应付债券 320,000,000.00 320,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 320,000,000.00 320,000,000.00
负债合计 847,094,951.80 847,094,951.80
所有者权益：
股本 824,791,293.00 824,791,293.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,172,216,416.23 2,172,216,416.23
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 6,606,077.77 6,606,077.77
未分配利润 20,130,843.06 20,130,843.06
所有者权益合计 3,023,744,630.06 3,023,744,630.06
负债和所有者权益总计 3,870,839,581.86 3,870,839,581.86
调整情况说明
（4）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
重大会计判断和估计
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本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项
目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在
考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以
及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前
的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期
的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间
予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）金融资产减值
本公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断
和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，本公司根据历史
数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、技术环境、客户情况的变化等因素推断债
务人信用风险的预期变动。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的
存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减
值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作
出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备
的计提或转回。
（3）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿
命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资
产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量
的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，
减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值
时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据
合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流
量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生
的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（4）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊
销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据
对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间
对折旧和摊销费用进行调整。
（5）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得
税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策
略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（6）所得税
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是
否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差
异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
六、税项
税种 计税依据 税率
应税收入按税率计算销项税，并按扣除
增值税 当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴 13%、9%、6%、5%、3%
增值税。
城市维护建设税 应缴纳的流转税。 5%
企业所得税 应纳税所得额。 25%
教育费附加 应缴纳的流转税。 3%
地方教育附加 应缴纳的流转税。 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
根据财税[2019]13号、辽财税〔2019〕37号，本公司所属子公司享受小规模纳税人及小微企业相关的税收
优惠政策。
七、合并财务报表项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 40,918.59 49,079.30
银行存款 73,718,860.22 15,254,295.41
其他货币资金 50,012,394.30
合计 123,772,173.11 15,303,374.71
其他说明
其他货币资金中50,000,000.00元定期存款为贷款设定质押，见十四、1（2）。
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（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
其中：
按组合计提坏账准 104,438 89,108, 15,330,3 98,404,1 90,730,6 7,673,418
备的应收账款 ,402.04 047.20 54.84 10.47 91.98 .49
其中：
账龄组合 100.00% 85.32% 100.00% 92.20%
,402.04 047.20 54.84 10.47 91.98 .49
合计 100.00% 85.32% 100.00% 92.20%
,402.04 047.20 54.84 10.47 91.98 .49
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
合计 104,438,402.04 89,108,047.20 --
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
合计 104,438,402.04
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
账龄组合 90,730,691.98 754,767.35 2,377,412.13 89,108,047.20
合计 90,730,691.98 754,767.35 2,377,412.13 89,108,047.20
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数的
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
比例
土地储备中心（配套费） 88,351,126.09 84.60% 88,351,126.09
土地储备中心（地价款) 7,526,135.85 7.21% 752,613.59
辽宁源通煤业有限责任
公司
调兵山市富尚煤炭销售
有限责任公司
铁岭市金房房地产开发
有限公司
合计 104,284,944.44 99.86%
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
合计 3,360,827.11 -- 2,785,985.42 --
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 期末账面余额 比例（%）
铁岭市扬达公路工程有限公司 2,177,992.55 64.81
凡河新城区征地拆迁专户 289,409.60 8.61
辽宁省电力有限公司铁岭供电公司开发区分公司 365,057.20 10.86
中国人民财产保险股份有限公司铁岭分公司 246,534.63 7.34
郑州市前程水处理有限公司 104,613.60 3.11
合计 3,183,607.58 94.73
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,751,074.35 4,541,347.50
合计 1,751,074.35 4,541,347.50
（1）其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 6,666,340.00 6,634,340.00
工程款（实验中学代建） 13,673,942.14 13,673,942.14
购房款 504,976.80 504,976.80
租赁费 120,000.00 27,428.57
代收电费物业费等 28,350.00 28,539.00
备用金 6,000.25 42,700.25
代收配套费 6,017,540.29 6,725,544.21
减:坏账准备 -25,266,075.13 -23,096,123.47
合计 1,751,074.35 4,541,347.50
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
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—— —— —— ——
本期
本期计提 2,594,943.02 2,594,943.02
本期转回 424,991.36 424,991.36
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
合计 27,017,149.48
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
账龄组合 2,594,943.02 424,991.36 25,266,075.13
合计 2,594,943.02 424,991.36 25,266,075.13
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
铁岭天水物产经营
工程款 13,673,942.14 5 年以上 50.61% 13,673,942.14
管理有限公司
土地储备中心 配套费 6,017,540.29 5 年以上 22.27% 6,017,540.29
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铁岭市凡河新区城
往来款 2,000,000.00 5 年以上 7.40% 2,000,000.00
市建设管理局
铁岭市住房和城乡
往来款 2,000,000.00 5 年以上 7.40% 2,000,000.00
建设局
铁岭市财政局 往来款 1,780,623.00 1-2 年 6.59% 178,062.30
合计 -- 25,472,105.43 -- 94.27% 23,869,544.73
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备或
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
开发成本
原材料 215,093.11 215,093.11 474,044.95 474,044.95
库存商品 4,576,496.02 4,576,496.02 4,547,570.16 4,547,570.16
合计
（2）存货期末余额中利息资本化率的情况
存货期末余额中含有借款费用资本化金额为433,487,319.04元。
（3）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
土地一级开发-凡河南 771,581,486.43 796,891,736.86 质押
合计 771,581,486.43 796,891,736.86 --
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 100,909,965.43
合计 100,909,965.43
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 79.24 14,880.19
预缴所得税 486.27
预缴增值税 1,744.64
合计 79.24 17,111.10
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
分期收款提供劳 1,172,464,17 1,172,464,17
务 6.14 6.14
减：1 年内到期的 -100,909,965 -100,909,965
长期应收款 .43 .43
合计 --
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
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一、账面原值
（1）外购
（2）存货\固定资
产\在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置
（2）其他转出
二、累计折旧和累计摊
销
（1）计提或摊销 2,484,817.44 190,120.68 2,674,938.12
（1）处置
（2）其他转出
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出
四、账面价值
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（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□ 是 √ 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
门市房 16 套 4,313,002.49 正在办理中
盛发公寓 6 套 724,817.89 正在办理中
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 173,958,057.64 187,975,903.55
合计 173,958,057.64 187,975,903.55
（1）固定资产情况
单位：元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 办公设备及其他 道路 合计
一、账面原值：
额
（1）购置 173,458.33 7,800.00 28,409.00 209,667.33
（2）在建工
程转入
（3）企业合
并增加
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额
（1）处置或
报废
二、累计折旧
额
（1）计提 3,495,730.38 8,849,309.39 943,113.02 258,080.37 681,280.08 14,227,513.24
额
（1）处置或
报废
三、减值准备
额
（1）计提
额
（1）处置或
报废
四、账面价值
值
值
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（2）通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
运输设备 3,191,663.98
（1）无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 商用软件 合计
一、账面原值
额
（1）购置
（2）内部研
发
（3）企业合
并增加
（1）处置
二、累计摊销
额
（1）计提 622,400.76 16,281.96 638,682.72
额
（1）处置
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
三、减值准备
额
（1）计提
额
（1）处置
四、账面价值
值
值
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
停车位 81,105.50 2,139.00 78,966.50
客服中心办公用房
装修
合计 167,822.28 14,238.96 153,583.32
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 56,211,508.51 14,052,877.13 56,757,904.75 14,189,476.18
可抵扣亏损 91,841,414.42 22,960,353.60 91,841,414.42 22,960,353.61
合计 148,052,922.93 37,013,230.73 148,599,319.17 37,149,829.79
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（2）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 37,013,230.73 37,149,829.79
（3）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 58,162,613.81 57,068,910.70
可抵扣亏损 291,535,969.27 253,984,931.81
合计 349,698,583.08 311,053,842.51
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 291,535,969.27 253,984,931.81 --
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
土地使用权
字画
购房款 153,893.76 115,420.32
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
合计
其他说明：
①该土地使用权系本公司向国土部门支付的土地出让金以及向税务等部门支付的相关税费，土地使用
证正在办理中。
②本公司下属子公司铁岭财京公用事业有限公司2016年12月15日与铁岭金石地产置业有限公司签订
了《商品房买卖合同》约定其向公司出售房屋（博润澜庭二期第3座01号商铺）作为办公用房，交易价格
为1,154,204.00元，公司已累计支付交易价款1,154,204.00元，截至报告日房屋产权证尚在办理中，未过
户至本公司，出于谨慎性和配比原则考虑，公司比照房屋建筑物折旧政策进行摊销，摊销年限30年。
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 45,000,000.00
保证借款 295,000,000.00 735,000,000.00
信用借款 20,000,000.00 30,000,000.00
合计 360,000,000.00 765,000,000.00
短期借款分类的说明：
①年末保证借款均为关联方担保，详见附注十一、4之（3）。
②质押借款详见附注十四、1之（2）
（1）应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
暂估及未结算工程款 259,219,160.75 265,053,331.76
固定资产尾款 12,880.00
监理费 1,388,687.81 1,588,687.81
热帖费 300,922.50 750,922.50
设计费 5,756,534.82 5,756,534.82
水资源费 4,891,960.95 4,036,336.05
修理费 265,820.49 360,976.00
咨询费 1,068,745.73 197,701.29
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货款、材料款 4,160,654.96 3,284,588.55
合计 277,052,488.01 281,041,958.78
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
铁岭市市政建设工程公司 17,750,310.76 未结算
铁岭市财政局 7,526,123.00 未结算
中铁九局集团有限公司铁岭新区工程项
目经理部
朝阳建设集团有限公司铁岭新城凡河一
桥项目经理部
沈阳呈祥市政工程有限公司 3,797,503.71 未结算
铁岭市水利局 2,836,336.05 未结算
铁岭市信成工程有限公司 1,800,000.00 未结算
合计 46,126,334.50 --
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
配套费 6,103,357.09 6,103,357.09
建井费 11,420.00
水表款 4,360.00
预收供水费 3,903,460.90 1,492,845.88
租赁费 2,735.09
预收土地开发收益 8,792,707.91 4,501,487.30
预收二次管网工程款 70,000.00 70,000.00
合计 18,872,260.99 12,183,470.27
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 1,576,059.86 14,401,770.24 14,798,630.10 1,179,200.00
二、离职后福利-设定提
存计划
合计 1,576,059.86 14,499,755.40 14,896,615.26 1,179,200.00
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
补贴
其中：医疗保险费 451,774.06 451,774.06
工伤保险费 21,825.00 21,825.00
生育保险费 25,274.77 25,274.77
经费
合计 1,576,059.86 14,401,770.24 14,798,630.10 1,179,200.00
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 97,985.16 97,985.16
其他说明：
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司分别按员工上
年平均工资的16%、0.5%每月向该等计划缴存费用，2-12月按政府机构规定免缴相关费用。除上述缴存费
用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
单位：元
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项目 期末余额 期初余额
增值税 5,029,492.94 5,561,053.55
企业所得税 27,001.91 24,538.93
个人所得税 80,566.01 69,615.16
城市维护建设税 251,372.14 278,052.68
教育费附加 150,823.28 166,831.61
地方教育附加 100,548.84 111,221.07
土地使用税 90,558.90 90,558.90
房产税 103,308.88 91,808.45
印花税 28,175.73 26,392.66
车船使用税 11,604.00 11,467.68
合计 5,873,452.63 6,431,540.69
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 68,047,898.25 68,314,338.80
其他应付款 9,887,561.93 13,547,517.43
合计 77,935,460.18 81,861,856.23
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 276,686.67 1,221,225.14
企业债券利息 26,038,465.76 25,970,958.91
短期借款应付利息 41,732,745.82 41,122,154.75
合计 68,047,898.25 68,314,338.80
（2）其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
保证金 3,033,443.72 3,034,479.14
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质保金 24,000.00 24,000.00
代收款 233,431.33 905,706.17
往来款 5,143,023.88 8,044,558.56
广告宣传费 812,110.00 412,110.00
设计费 150,000.00
未付办公费用 191,553.00 394,287.56
中介机构费用 450,000.00 582,376.00
合计 9,887,561.93 13,547,517.43
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
铁岭湿地建设管理有限公司 2,483,373.38 往来款未支付
合计 2,483,373.38 --
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 20,000,000.00 603,900,000.00
一年内到期的应付债券 320,000,000.00 250,000,000.00
合计 340,000,000.00 853,900,000.00
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 168,000,000.00 768,900,000.00
减：一年内到期的长期借款（附注六、
-20,000,000.00 -603,900,000.00
合计 148,000,000.00 165,000,000.00
长期借款分类的说明：
①年末借款关联方担保，详见附注十一、4之（3）。
②期末质押情况见附注十四、1之（1）。
③2017年3月21日，本公司与中国建设银行股份有限公司铁岭分行签订【LNTLZFGMFW2017001】《人民
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币流动资金贷款合同》，取得中国建设银行股份有限公司铁岭分行借款金额人民币叁亿元整，借款期限为
叁拾陆个月，即从2017年3月21日起至2020年3月21日；2017年3月22日，本公司与中国建设银行股份有限
公司铁岭分行签订【LNTLZFGMFW2017002】《人民币流动资金贷款合同》，取得中国建设银行股份有限公
司铁岭分行借款金额人民币壹亿柒仟伍佰万元整，借款期限为叁拾陆个月，即从2017年3月22日起至2020
年3月22日。借款期限起始日与贷款转存凭证不一致时，以第一次放款时的贷款转存凭证所载实际放款日
期为准，利率以起息日基准利率为准，并自起息日起至合同项下本息全部清偿之日止每壹拾贰个月根据利
率调整日当日的基准利率调整一次，利率调整日为起息日在调整当月的对应日。2017年3月21日，铁岭公
共资产投资运营集团有限公司与中国建设银行股份有限公司铁岭分行签订【BZZFGMFW2017001】的《本金
最高额保证合同》，明确在2017年3月17日至2017年4月17日期间办理的发放人民币贷款签订的相关合同、
协议等，铁岭公共资产投资运营集团有限公司愿意为铁岭财京投资有限公司提供不超过人民币肆亿柒仟伍
佰万元整本金的主合同项下的全部债务的连带责任保证；2017年3月21日，铁岭财京投资有限公司与中国
建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 铁 岭 分 行 签 订 【 ZYZFGMFW2017001 】 号 《 最 高 额 应 收 账 款 质 押 合 同 》 及
【ZFGMYSZKZYDJ-11-2017-001】《应收账款质押登记协议》，明确在2017年3月17日至2017年4月17日期间
办理的发放人民币贷款签订的相关合同、协议等，铁岭财京投资有限公司愿意提供在相关合同、协议等项
下的一系列债务最高额质押担保，并将铁岭凡河新区莲花湖湿地恢复及综合开发项目政府购买服务项下应
收账款玖亿陆仟贰佰万元整进行质押，同时，于2017年3月22日，对该质押的应收账款在中国人民银行征
信中心进行了质押登记。截至2019年12月31日，借款余额为RMB 440,000,000.00元。
【CZHJSDK-11-2016-001】《固定资产贷款合同》，取得中国建设银行股份有限公司铁岭分行借款金额贰
亿贰仟伍佰万元整，借款期限为陆拾个月，即从2016年6月30日起至2021年6月30日。借款期限起始日与贷
款转存凭证不一致时，以第一次放款时的贷款转存凭证所载实际放款日期为准，利率以起息日基准利率为
准，并自起息日起至合同项下本息全部清偿之日止每壹拾贰个月根据利率调整日当日的基准利率调整一次，
利率调整日为起息日在调整当月的对应日。2016年6月30日，铁岭公共资产投资运营集团有限公司与中国
建设银行股份有限公司铁岭分行签订【BZCZHJSDK-11-2016-001】的《保证合同》，铁岭公共资产投资运
营集团有限公司愿意为【CZHJSDK-11-2016-001】《固定资产贷款合同》提供主合同项下铁岭财京投资有
限公司的全部债务的连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日之
后两年止； 2019年5月16日，铁岭财京投资有限公司与中国建设银行股份有限公司铁岭分行签订
【ZYXY-11-2019-001】号《应收账款质押合同》及【TLCJ-2019-001】《应收账款质押登记协议》，铁岭
财京投资有限公司将铁岭凡河新区莲花湖湿地恢复及综合开发项目应收铁岭市财政局部分长期应收款进
行质押，质押金额31,644.00万元。同时，于2019年5月17日，对该质押的应收账款在中国人民银行征信中
心进行了质押登记。
长期借款余额明细
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率 期末账面余额 期初账面余额 备注
（%） 人民币金额 人民币金额
国家开发银行股份有 2014/7/25 2020/4/20 RMB 5.39
限公司 31,250,000.00
国家开发银行股份有 2014/7/25 2020/10/20 RMB 5.39
限公司 18,750,000.00
国家开发银行股份有 2015/4/1 2020/10/20 RMB 5.39
限公司 12,500,000.00
国家开发银行股份有 2015/4/1 2021/4/20 RMB 5.39
限公司 34,370,000.00
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
国家开发银行股份有 2015/4/1 2021/10/20 RMB 5.39
限公司 3,130,000.00
国家开发银行股份有 2015/9/10 2021/10/20 RMB 5.39
限公司 20,000,000.00
国家开发银行股份有 2017/5/12 2021/10/20 RMB 5.39
限公司 13,120,000.00
国家开发银行股份有 2017/5/12 2022/5/27 RMB 5.39
限公司 36,880,000.00
国家开发银行股份有 2020/11/20 2021/11/20 RMB 5.39 20,000,000.00 一年内到
限公司 期
国家开发银行股份有 2021/11/20 2022/5/20 RMB 5.39 15,000,000.00
限公司
国家开发银行股份有 2022/5/20 2022/11/20 RMB 5.39 15,000,000.00
限公司
国家开发银行股份有 2022/11/20 2023/5/20 RMB 5.39 17,500,000.00
限公司
国家开发银行股份有 2023/5/20 2023/11/20 RMB 5.39 17,500,000.00
限公司
国家开发银行股份有 2023/11/20 2024/5/20 RMB 5.39 20,000,000.00
限公司
国家开发银行股份有 2024/5/20 2024/11/20 RMB 5.39 20,000,000.00
限公司
国家开发银行股份有 2024/11/20 2025/5/20 RMB 5.39 20,000,000.00
限公司
国家开发银行股份有 2025/5/20 2025/11/19 RMB 5.39 23,000,000.00
限公司
中国建设银行股份有 2016/6/30 2020/7/3 RMB 4.75
限公司铁岭分行 5,000,000.00
中国建设银行股份有 2016/6/30 2020/11/28 RMB 4.75
限公司铁岭分行 47,500,000.00
中国建设银行股份有 2016/6/30 2021/6/30 RMB 4.75
限公司铁岭分行 57,500,000.00
中国建设银行股份有 2017/3/21 2020/3/21 RMB 4.75
限公司铁岭分行 280,000,000.00
中国建设银行股份有 2017/3/22 2020/3/22 RMB 4.75
限公司铁岭分行 160,000,000.00
沈阳农商银行股份有 2018/10/16 2020/5/17 RMB 9
限公司大东支行 20,000,000.00
沈阳农商银行股份有 2018/11/23 2020/9/17 RMB 9
限公司大东支行 9,900,000.00
沈阳农商银行股份有 2018/10/15 2020/7/15 RMB 9
限公司大东支行 19,000,000.00
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合计 168,000,000.00
（1）应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
公司债券 247,766,919.77 320,000,000.00
合计 247,766,919.77 320,000,000.00
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
减：一年
内到期部
分期末余
额（附注
六、21）
合计 -- -- --
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
辽河流域水污染防
辽河流域水污染防
治专项资金(污水 27,499,999.68 1,250,000.04 26,249,999.64
治
厂)
国债专项资金（污水 污水垃圾处理设施
厂） 项目建设
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
辽宁省基本建设支
出资金（净水厂）
合计 35,481,391.91 1,618,942.80 33,862,449.11 --
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入营 与资产相关
本期新增补 本期计入其 本期冲减成
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额 /与收益相
助金额 他收益金额 本费用金额
额 关
辽河流域水
污染防治专 1,250,000.
项资金(污 04
水厂)
国债专项资
金(污水厂)
辽宁省基本
建设支出资 2,800,000.12 133,333.32 2,666,666.80 与资产相关
金（净水厂）
其他说明：
①依据辽宁省财政厅《关于下达2010年中央辽河流域水污染防治专项资金预算指标（第三批）的通知》
（辽财指经[2010]1072号），于2011年3月21日收到铁岭市凡河新区污水处理厂一期专项资金3750万元，
属于与资产相关的递延收益，污水厂于2011年12月达到预定可使用状态转入固定资产，2020年结转其他收
益1,250,000.04元。
②依据辽宁省财政厅《关于下达2009年城镇污水垃圾处理设施项目建设扩大内需国债投资预算（拨款）
的通知》（辽财指经）[2009]97号），收到铁岭市新城区生活污水管网建设项目国债专项资金700万元，
用于铁岭市新城区污水治理项目，属于与资产相关的递延收益，污水厂于2011年12月达到预定可使用状态
转入固定资产，其中有6,084,979.56元已形成资产，余额915,020.44元于2014年1月形成资产，2020年结
转其他收益235,609.44元。
③依据辽宁省财政厅《关于下达2010年省本级第三批基建支出预算（拨款）的通知》（辽财指经
[2010]682号），于2011年3月21日收到铁岭市凡河新区净水厂工程专项资金400万元，属于与资产相关的
递延收益，按净水厂相关资产的折旧年限分期结转，2020年结转其他收益133,333.32元。
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 31,993,712.18 31,993,712.18
合计 31,993,712.18 31,993,712.18
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 196,783,187.02 196,783,187.02
合计 196,783,187.02 196,783,187.02
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,062,826,087.72 2,148,033,896.10
调整后期初未分配利润 2,062,826,087.72 2,148,033,896.10
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -60,220,455.20 -85,207,808.38
期末未分配利润 2,002,605,632.52 2,062,826,087.72
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 82,833,314.46 51,683,662.72 86,853,161.86 71,044,985.81
其他业务 87,493,309.02 80,164,927.46 97,281,731.94 90,325,913.25
合计 170,326,623.48 131,848,590.18 184,134,893.80 161,370,899.06
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
√ 是 □ 否
单位：元
项目 2020 年 2019 年 备注
营业收入 170,326,623.48 184,134,893.80 营业收入总额
房屋及构筑物出租与主营
营业收入扣除项目 1,928,395.81 2,005,283.80
业务无关的收入
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
其中：
房屋租赁 1,928,395.81 2,005,283.80
与主营业务无关 房屋及构筑物出租与主营
的业务收入小计 业务无关的收入
不具备商业实质
的收入小计
扣除与主营业务无关的收
营业收入扣除后金额 168,398,227.67 182,129,610.00
入
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
其中：
土地一级开发 65,467,147.50
供水 8,633,865.84
污水处理 5,380,000.00
广告位租赁 77,355.87
汽车租赁 1,433,610.03
商品销售 773,185.68
配套费收入 1,068,149.55
湿地治理相关 80,891,135.13
房屋租赁 1,928,395.81
供水配件及相关劳务 4,673,778.07
其中：
铁岭地区 170,326,623.48
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
与履约义务相关的信息：
铁岭财京投资有限公司依据与铁岭市政府、铁岭市土地储备中心签订的《土地一级开发合作协议书》之约定，开发整理的土
地挂牌出让成交后，判断相关经济利益可以流入，即确认收入，市政府在收到土地出让金后30日内拨付。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 289,157.45 315,346.32
教育费附加 173,494.45 189,207.76
房产税 683,089.07 800,606.77
土地使用税 950,868.48 1,069,026.16
车船使用税 48,071.04 51,158.30
印花税 28,175.73 19,083.97
地方教育费附加 115,662.93 126,138.53
合计 2,288,519.15 2,570,567.81
其他说明：
各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 123,200.00 183,000.00
折旧费
其他 100,788.00 680,376.00
合计 223,988.00 863,376.00
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 11,935,563.60 13,182,327.80
办公费 1,563,977.32 1,628,711.51
折旧摊销 3,255,545.34 3,344,853.97
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
招待费 158,942.69 367,754.90
中介机构费 1,740,000.00 1,452,901.75
咨询费 77,000.00 356,000.00
信息披露费 400,000.00 400,000.00
维修费 2,684,121.33 1,913,571.44
其他 6,965,335.77 6,764,767.00
合计 28,780,486.05 29,410,888.37
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 74,905,318.99 67,667,693.50
减：利息收入 525,654.67 90,187.70
利息净支出 74,379,664.32 67,577,505.80
银行手续费 2,266,903.82 6,390,929.81
合计 76,646,568.14 73,968,435.61
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与企业日常活动相关的政府补助 9,960,676.63 6,235,986.80
代扣个人所得税手续费返还 51,304.07
合 计 10,011,980.70 6,235,986.80
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -2,169,951.66 81,262.73
应收账款坏账损失 1,622,644.78 -9,392,516.28
合计 -547,306.88 -9,311,253.55
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
固定资产处置利得或损失 1,845,522.13
合 计 1,845,522.13
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
其他 401,030.88
合计 401,030.88
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 50,000.00 50,000.00
非流动资产毁损报废损失 7,429.35
其中：固定资产 7,429.35
其他 10,000.00 10,000.00
合计 60,000.00 7,429.35 60,000.00
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 27,001.92 24,538.93
递延所得税费用 136,599.06 297,853.31
合计 163,600.98 322,392.24
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 -60,056,854.22
按法定/适用税率计算的所得税费用 -15,014,213.56
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子公司适用不同税率的影响 -106,396.44
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 36,143.27
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
损的影响
所得税费用 163,600.98
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
收租金 1,920,200.00 2,733,000.00
保险理赔 751,277.00 451,564.63
利息收入 525,654.67 90,197.31
代收配套费 708,003.92 5,598,428.21
收出租车用户交车辆押金 30,000.00 610,000.00
代收污水处理费 5,080,207.71 5,153,782.94
代收车辆保险赔款 168,318.57 115,451.44
员工还备用金 79,834.27 72,760.00
代收社保费用 141,436.99 835,912.36
拨付补贴款 8,337,229.82 4,617,044.00
代收出租车车辆油补 137,596.59 278,515.43
单位往来款 55,300,000.00 107,786,686.00
代收个税及手续费返还 53,655.36 59,246.00
稳岗补贴 690.94
合计 73,234,105.84 128,402,588.32
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
付往来款 56,198,950.95 112,290,000.00
付现费用 743,303.83 1,958,564.35
代付污水处理费 5,380,000.00 4,800,000.00
退出租车风险抵押金 14,015.26 210,000.00
代付保险赔款等 333,870.11 596,268.97
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员工借备用金 21,000.00 61,500.00
保险费等代付费用 612,921.14 641,748.76
代付出租车车辆油补 135,485.73 118,326.46
代付个人所得税
代付工伤保险 751,277.00 808,377.00
代付生育保险 60,880.00 44,944.00
代付燃气配套费 2,032,641.00
合计 64,251,704.02 123,562,370.54
（3）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
质押存款 50,000,000.00
合计 50,000,000.00
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 -60,220,455.20 -85,207,808.38
加：资产减值准备 547,306.88 9,311,253.55
固定资产折旧、油气资产折耗、
生产性生物资产折旧
使用权资产折旧
无形资产摊销 996,815.64 998,197.13
长期待摊费用摊销 14,238.96 14,238.96
处置固定资产、无形资产和其他
-1,845,522.13
长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 74,905,318.99 67,667,693.50
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投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
-4,105,192.91 -61,150,920.09
列）
经营性应收项目的减少（增加以
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
“－”号填列）
其他 -1,618,942.80 -1,618,942.80
经营活动产生的现金流量净额 198,332,199.93 259,143,937.20
-- --
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 73,772,173.11 15,303,374.71
减：现金的期初余额 15,303,374.71 46,196,265.70
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 58,468,798.40 -30,892,890.99
（2）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 73,772,173.11 15,303,374.71
其中：库存现金 40,918.59 49,079.30
可随时用于支付的银行存款 73,718,860.22 15,254,295.41
可随时用于支付的其他货币资金 12,394.30
三、期末现金及现金等价物余额 73,772,173.11 15,303,374.71
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单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 50,000,000.00 贷款质押担保
存货 795,565,692.42 贷款抵押担保
合计 845,565,692.42 --
八、合并范围的变更
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
本期子公司财京贸易有限公司投资设立全资子公司沈阳财京建材贸易有限公司，当期纳入合并范围。
九、在其他主体中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
铁岭财京投资有 非同一控制企业
辽宁省铁岭市 辽宁省铁岭市 土地一级开发 100.00%
限公司 合并
铁岭财京公用事 供水、污水处理、 非同一控制企业
辽宁省铁岭市 辽宁省铁岭市 100.00%
业有限公司 出租车服务 合并
铁岭财京传媒有 非同一控制企业
辽宁省铁岭市 辽宁省铁岭市 广告 100.00%
限公司 合并
铁岭财京汽车租
辽宁省铁岭市 辽宁省铁岭市 汽车租赁 100.00% 投资设立
赁有限公司
铁岭财京贸易有
辽宁省铁岭市 辽宁省铁岭市 批发业 100.00% 投资设立
限公司
沈阳财京建材贸
辽宁省铁岭市 辽宁省沈阳市 贸易 100.00% 投资设立
易有限公司
十、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、长期应收款、应付账款、其他应付款、
短期借款、长期借款、应付债券等。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关
的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行
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管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影
响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，指定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管
理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对
特定风险进行了明确规定，涵盖了信用风险、流动性风险和市场风险管理等诸多方面。本公司定期评估市
场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由管理层
授权的风险评估管理小组按照董事会批准的政策开展。风险评估管理小组通过与本公司其他业务部门的紧
密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将
审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司根据自身业务特
点，只与信用良好的交易对手进行交易。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款、长
期应收款等。
本公司银行存款主要存放于公司有借款关系的银行或国有银行及其它大中型上市银行，本公司预期银
行存款不存在重大的信用风险。
对于应收账款、其他应收款及长期应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对
客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公
司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取
消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任何其
他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款104,284,944.44元占本公司应收账款总额的99.86%（2019
年：99.85%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款25,472,105.43元占本公司其他
应收款总额的94.27%（2019年：94.73%）。
管理流动性风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司
经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协
议。
项 目 1个月以内 1-3个月 3-12个月 1-5年 5年以上
短期借款 10,000,000.00 350,000,000.00
应付账款 8,755,454.29 542,441.20 142,884,260.35 120,074,268.11 4,796,064.06
长期借款 20,000,000.00 148,000,000.00
应付债券 320,000,000.00 250,000,000.00
（1）汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，不存在汇率风险。
（2）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可
源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于短期银行借款、长期银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公
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司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场
环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具
组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但管理层负
责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务的成本，并对本公
司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利
率互换的安排来降低利率风险。
截止2020年12月31日，本公司的银行借款中有1.68亿元为浮动利率，该项5年期借款执行浮动利率（浮
动利率=基准利率+利差），基准利率首次调整日为2021年1月1日，之后每满一年调整一次，公司面临基础
利率上浮带来的利率风险。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币元）：
项 目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债
其中：短期借款 360,000,000.00 765,000,000.00
长期借款 488,900,000.00
应付债券 567,766,919.77 570,000,000.00
小 计 927,766,919.77 1,823,900,000.00
浮动利率金融工具
金融负债
其中：短期借款
长期借款 168,000,000.00 280,000,000.00
应付债券
合 计 168,000,000.00 280,000,000.00
十一、关联方及关联交易
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
国有资产经营；城镇
铁岭财政资产经营
铁岭 基础设施建设；房地 265,756 34.29% 34.29%
有限公司
产开发等
本企业子公司的情况详见附注九、1、在子公司中的权益。
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其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
铁岭公共资产投资运营集团有限公司 同属控股股东控制的公司
铁岭银行股份有限公司 同属控股股东控制的公司
辽宁金峰建设投资有限公司 同属控股股东控制的公司
铁岭金峰华园餐饮有限公司 同属控股股东控制的公司
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
铁岭银行股份有限公司 售水 75,572.02 86,437.28
铁岭银行股份有限公司 售水表 3,451.33
辽宁金峰建设投资有限公司 售水 880.00 1,907.57
铁岭金峰华园餐饮有限公司 售水 19,153.15 10,034.94
铁岭金峰华园餐饮有限公司 售水表 698.28
（2）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
铁岭财政资产经营有限公司 汽车 34,070.80
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
铁岭银行股份有限公司 办公楼层 120,000.00 120,000.00
（3）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
铁岭财京公用事业有限 130,000,000.00 2019 年 01 月 17 日 2020 年 01 月 16 日 是
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公司
铁岭财京公用事业有限
公司
铁岭财京公用事业有限
公司
铁岭财京公用事业有限
公司
铁岭财京公用事业有限
公司
本公司作为被担保方
单位：元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
铁岭财政资产经营有限
公司、铁岭公共资产投 265,000,000.00 2019 年 01 月 17 日 2020 年 01 月 16 日 是
资运营集团有限公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司、铁岭公共资产投 265,000,000.00 2020 年 01 月 16 日 2020 年 12 月 30 日 是
资运营集团有限公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司、铁岭公共资产投 265,000,000.00 2020 年 12 月 30 日 2023 年 12 月 23 日 否
资运营集团有限公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭公共资产投资运营
集团有限公司
铁岭公共资产投资运营
集团有限公司
铁岭公共资产投资运营
集团有限公司
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
铁岭财政资产经营有限
公司、铁岭公共资产投 130,000,000.00 2019 年 01 月 17 日 2020 年 01 月 16 日 是
资运营集团有限公司
铁岭财政资产经营有限
公司、铁岭公共资产投 130,000,000.00 2020 年 01 月 16 日 2020 年 12 月 30 日 是
资运营集团有限公司
铁岭财政资产经营有限
公司、铁岭公共资产投 130,000,000.00 2020 年 12 月 30 日 2023 年 12 月 23 日 否
资运营集团有限公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭财政资产经营有限
公司
铁岭公共资产投资运营
集团有限公司
（4）关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭银行股份有限公司
营业部
铁岭公共资产投资运营
集团有限公司
铁岭公共资产投资运营
集团有限公司
拆出
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
铁岭银行股份有限
预付款项 50,000.00 50,000.00
公司租金
（2）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 铁岭银行股份有限公司 301,049.98 1,955,171.39
其他应付款 铁岭财政资产经营有限公司 35,445,872.22 35,445,872.22
其他应付款 铁岭公共资产投资运营集团有限公司 5,751,111.12 3,717,777.79
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十二、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
无重要承诺事项。
（1）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十三、资产负债表日后事项
【MCON202103090000008】《借款合同》，用于偿还原【MCON202005140000086】《借款合同》项下的借款，
借款金额4,400万元，借款期限自2021年3月17日至2022年3月16日，由铁岭财政资产经营有限公司以其持
有的5,000万股股份证券提供质押担保。
应付利息于3月22日前支付完毕，“16铁岭01”债摘牌。
十四、其他重要事项
（ 1 ） 2014 年 5 月 28 日 ， 子 公 司 铁 岭 财 京 投 资 有 限 公 司 与 国 家 开 发 银 行 股 份 有 限 公 司 签 订
【2110201401100000349】《人民币资金借款合同》，取得国家开发银行股份有限公司借款金额人民币伍
亿元整，首期借款金额为RMB50,000,000.00元，即从2014年5月28日起，至2022年5月27日止，共计8年，
RMB320,000,000.00元，该合同项下其余借款资金的提款计划由借贷双方另行协商确定，并以《借款凭证》
记载的时间为准，提款期与还款期不得交叉，至2020年11月20日该合同项下借款全部还清。铁岭财京投资
有 限 公 司 与 国 家 开 发 银 行 股 份 有 限 公 司 签 订 【 2110201401100000349 】 《 应 收 账 款 质 押 合 同 》 及
【211020140110000034】《应收账款质押登记协议》，将铁岭财京投资有限公司与铁岭市人民政府，铁岭
市土地储备中心签订的《铁岭莲花湖区域土地开发（一期）项目委托协议书》项下享有的全部权益和收益
进行质押，对该质押的应收账款在中国人民银行征信中心进行了质押登记，同时签订资金结算监管协议。
铁岭财政资产经营有限公司与国家开发银行股份有限公司签订【2110201401100000349】借款合同的《国
家开发银行股份有限公司人民币资金贷款保证合同》在合同的担保范围内向贷款人提供连带责任保证。
【2110202001100001095】《人民币资金借款合同》，贷款利率执行浮动利率，合同项下基准利率首次调
整日为2021年1月1日，之后每满一年调整一次，调整日为1月1日。贷款期限从2020年11月20日起至2025年
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银行股份有限公司签订【2110202001100001095】借款合同的质押合同及【2110201401100000349002】借
款合同的质押合同的变更协议《应收账款质押合同变更协议》，并签订【2110201401100000349002】借款
合同的质押合同的附件的变更协议及【2110202001100001095】借款合同的质押合同的《应收账款质押登
记协议变更协议》，沿用上述质押，铁岭财政资产经营有限公司与国家开发银行辽宁省分行签订
【2110202001100001095】借款合同的保证合同《国家开发银行保证合同》，在合同约定的担保范围内向
贷款人提供连带责任保证。被质押的项目开发成本796,891,736.86元。
（2）2020年9月22日，子公司沈阳财京建材贸易有限公司与朝阳银行沈阳沈河支行签订《流动资金借
款合同》（编号：2020年沈阳公司借字第312号），取得朝阳银行沈阳沈河支行借款金额肆仟伍佰万元整，
借款期限一年，即从2020年9月22日起至2021年9月21日。每次提款的借款期限自实际提款日至约定还款日
止，以借据记载为准，年利率为7.87%的固定利率，按月计息。2020年9月22日，沈阳财京建材贸易有限公
司与朝阳银行沈阳沈河支行签订《质押合同》（合同编号：2020年沈阳公司质字第312号），将沈阳财京
建材贸易有限公司在朝阳银行沈阳沈河支行开立的一年期定期存单设定质押，定期存单金额
RMB50,000,000.00元，质押定期存单号：NO.00010332，到期日2021年9月21日。
本公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司将其所持有的本公司无限售流通股50,000,000股作为标
的证券，质押给沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，为公司的二级子公司铁岭财京公用事业有限公
司向沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行申请人民币4,600万元贷款提供质押担保，股票质押期限1年，
股票质押登记日为2020年5月27日。
十五、母公司财务报表主要项目注释
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,035,327,565.97 1,292,665,161.48
合计 1,035,327,565.97 1,292,665,161.48
（1）其他应收款
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
集团内往来款 1,035,327,565.97 1,292,665,161.48
合计 1,035,327,565.97 1,292,665,161.48
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
单位：元
账龄 账面余额
合计 1,035,327,565.97
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
铁岭财京投资有限公
往来款 165,993,150.80 1 年以内 16.04%
司
铁岭财京投资有限公
往来款 371,817,840.28 1-2 年 35.91%
司
铁岭财京投资有限公
往来款 50,050,000.00 2-3 年 4.83%
司
铁岭财京投资有限公
往来款 433,980,635.72 3-4 年 41.92%
司
铁岭财京公用事业有
往来款 6,750,000.00 1 年以内 0.65%
限公司
铁岭财京公用事业有
往来款 1,773,450.00 1-2 年 0.17%
限公司
铁岭财京公用事业有
往来款 4,962,489.17 2-3 年 0.48%
限公司
合计 -- 1,035,327,565.97 --
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00
合计 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文
（1）对子公司投资
单位：元
期初余额(账面价 本期增减变动 期末余额(账面价 减值准备期
被投资单位
值) 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 值) 末余额
铁岭财京投资
有限公司
合计 2,578,000,000.00 2,578,000,000.00
十六、补充资料
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 9,956,863.56
受的政府补助除外）
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -60,000.00
其他符合非经常性损益定义的损益项目 51,304.07
合计 9,951,980.70 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 -1.95% -0.073 -0.073
扣除非经常性损益后归属于公司
-2.27% -0.085 -0.085
普通股股东的净利润
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（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境
外机构的名称
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法定代表人：
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司董事会
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