铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司 2020 年年度报告摘要
证券代码：000809 证券简称：铁岭新城 公告编号：2021-013
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
黄鹏 独立董事 工作原因 范立夫
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
股票简称 铁岭新城 股票代码 000809
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 迟峰 乔亚珍
办公地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层
传真 024-74997827 024-74997827
电话 024-74997822 024-74997822
电子信箱 cf0140@sina.com qy5857@sina.com
（1）公司从事的主要业务
公司系具体从事铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城区城市基础设施建设、运营工作的
城市综合运营商。主要经营业务即土地一级开发、新城区供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营及
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物资批发和零售等，其中土地一级开发业务为公司的主营业务。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市
政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，组织实
施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收
后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约
定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关
公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务；在物资批发和
零售业务方面，公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式未发生重大变化。
（2）公司所属行业情况
公司土地一级开发区域铁岭市新城区位于辽宁省北部地区的四线城市，铁岭市新城区高起点规划，高
品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积达27%，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套
功能的日臻完善，吸引人气逐渐聚集，新城区房地产市场景气度不断提高。虽然2020年上半年受新冠肺炎
疫情影响，新城区房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土地
出让放缓。但下半年，随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复。未来改善型住房的刚
需将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，新城区土地市场将会保持平稳运行的趋势。
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
营业收入 170,326,623.48 184,134,893.80 -7.50% 1,552,430,936.22
归属于上市公司股东的净利润 -60,220,455.20 -85,207,808.38 29.33% 96,657,718.45
归属于上市公司股东的扣除非经
-70,172,435.90 -93,682,918.84 25.10% 86,768,216.83
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 198,332,199.93 259,143,937.20 -23.47% 211,690,678.07
基本每股收益（元/股） -0.073 -0.103 29.33% 0.117
稀释每股收益（元/股） -0.073 -0.103 29.33% 0.117
加权平均净资产收益率 -1.95% -1.44% -0.51% 3.07%
总资产 4,566,716,055.41 5,638,870,557.66 -19.01% 5,805,724,577.37
归属于上市公司股东的净资产 3,056,173,824.72 3,116,394,279.92 -1.93% 3,201,602,088.30
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
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营业收入 3,097,851.47 9,004,664.04 5,358,585.59 152,865,522.38
归属于上市公司股东的净利润 -29,109,675.76 -18,429,524.75 -21,279,454.78 8,598,200.09
归属于上市公司股东的扣除非经
-29,694,501.54 -19,497,906.08 -26,923,874.29 5,943,846.01
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 10,401,103.41 57,094,482.42 76,791,124.36 54,045,489.74
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
铁岭财政资产
国有法人 34.29% 282,857,500 0 质押 50,000,000
经营有限公司
君康人寿保险
股份有限公司
其他 4.18% 34,455,676 0
－万能保险产
品
君康人寿保险
股份有限公司 其他 0.81% 6,664,266 0
－自有资金
毛雪芝 境内自然人 0.60% 4,940,400 0
张素芬 境内自然人 0.57% 4,700,000 0
刘柏权 境内自然人 0.55% 4,511,968 0 质押 4,511,968
胡祖平 境内自然人 0.53% 4,392,500 0
#周明 境内自然人 0.52% 4,271,700 0
郝军扬 境内自然人 0.52% 4,261,800 0
黄月琴 境内自然人 0.43% 3,531,325 0
上述股东关联关系或一致行 公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司与上述其他股东之间不存在关联关系或一致行动，
动的说明 公司未知上述其他股东之间是否存在关联关系或一致行动。
参与融资融券业务股东情况
无
说明（如有）
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
（1）公司债券基本信息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额（万元） 利率
铁岭新城投
资控股股份
有限公司
开发行公司
债券（第一
期）
铁岭新城投
资控股股份
有限公司
开发行公司
债券（第一
期）
铁岭新城投
资控股（集
团）股份有限
公司 2020 年 20 铁岭 01 114810 2021 年 08 月 28 日 2024 年 08 月 28 日 25,000 7.80%
非公开发行
公司债券（第
一期）
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
报告期内，未进行跟踪评级。
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（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
项目 2020 年 2019 年 同期变动率
资产负债率 33.08% 44.73% -11.65%
三、经营情况讨论与分析
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
（1）公司面对的市场环境及经营情况
①公司面对的市场环境
济形势迅速复苏，房地产市场保持平稳运行，调控政策仍然以稳为主、稳中趋紧，“房住不炒”仍是主基调，
各地有效落实“一城一策、因城施策”的长效机制，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化房地产
相关政策。国家加强对房地产金融的管控，建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，房地
产市场平稳健康发展。
公司土地一级开发区域铁岭市新城区位于辽宁省北部地区的四线城市，铁岭市新城区高起点规划，高
品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积达27%，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套
功能的日臻完善，吸引人气逐渐聚集，新城区房地产市场景气度不断提高。虽然2020年上半年受新冠肺炎
疫情影响，新城区房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土地
出让放缓。但下半年，随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复。未来改善型住房的刚
需将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，新城区土地市场将会保持平稳运行的趋势。
目前，铁岭新城区房地产市场呈良性发展，在售项目去化速度较快，普通住宅均价在4000元/平方米左右，
洋房类住宅均价在6500元/平方米左右，别墅类住宅均价在8200-12000元/平方米左右，产品类型齐全。根据
铁岭市统计局2020年1-12月统计月报显示，2020年铁岭新城商品房销售面积231532平方米，比2019年同期
增长10.1%；销售额123342万元，比2019年同期增长13.5%。2021年1-2月份，新城区商品房销售面积17847
平方米，比上年同期增长86%；销售额9460万元，比上年同期增长118.7%。
②公司2020年度经营情况
一是2020年，受突如其来的新冠肺炎疫情影响，公司营销推介及开发商现场考察工作在上半年基本停
滞，严重制约土地出让工作推进，公司开发整理土地挂牌出让81.58亩，土地出让未达预期；
二是成功发行“20铁岭01”公司债置换到期债券，债务风险有效化解；
三是顺利实施完成莲花湿地恢复项目政府隐性债务置换，公司负债额度和资产负债率均大幅下降；
四是加强城市运营业务经营管理，扩大贸易业务规模，多方面提高营业收入；
五是以人为本，企业文化建设得到进一步提升。
截至报告期末，公司总资产456,671.61万元、归属上市公司股东净资产305,617.38万元。报告期内，公
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司实现营业收入17,032.66万元，由于公司土地一级开发补偿收入较少，2020年度亏损6,022.05万元。
（2）公司的主要经营模式
①主要经营模式和经营业态
报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发、城市运营及物资批发和零售。在土地一级开发业务
方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式
储备的土地，组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条
件，经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级
开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获
得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒
业务；在物资批发和零售业务方面，公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式未发生重大变化。
②市场地位和竞争优势
公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商，同时除铁岭市新城区外，如果铁岭市
其他地块选择土地一级开发商，在同等条件下，铁岭市政府承诺将优先选择公司。
（3）公司规划平整土地面积及收入分成比例
①公司规划平整土地面积
公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区，公司主要负责新城区22平方公里规划范围内的土地
一级开发，规划土地面积33,598亩。截至目前公司已完成18.3平方公里土地开发整理，全部实现“九通一平”，
基本达到可出让条件，累计平整土地面积27,444亩。报告期内公司未进行土地开发整理。
②收入分成模式
公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地规
费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩计算，当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45
万元/亩，从超出45万元/亩后的下一年度，对土地使用权出让金超出45万元/亩的，另需按超出45万元/亩部
分的百分之三十五加收土地出让金）后全部归公司所有。
（4）报告期土地开发收入和相关款项回收情况
报告期内公司实现土地出让收入6,547万元。同时收回配套费940万元。
（5）公司的房地产出租情况
报告期内，公司将其名下的写字楼、门市等房屋对外出租，共计获得租赁收入189.70万元。
（6）土地一级开发情况
√ 适用 □ 不适用
项目名 所在位 权益比 预计总 累计投 规划平 累计平 本期平 累计销 本期销 累计结 本期结 累计一 本期一 款项回
称 置 例 投资金 资金额 整土地 整土地 整土地 售面积 售面积 算土地 算土地 级土地 级土地 收情况
额（万 （万 面积 面积 面积 （㎡） （㎡） 面积 面积 开发收 开发收 （万
元） 元） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） 入（万 入（万 元）
元） 元）
铁岭新 铁岭市 728,235 22,398, 18,295, 0 9,666,9 54,386 715,053 6,546.7 714,751
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城区土 672 745 10 .9 1 .44
地一级
开发
（7）融资途径
融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均 期限结构
融资成本
银行贷款 508,000,000.00 5.39%-9% 360,000,000.00 30,000,000.00 35,000,000.00 83,000,000.00
债券 570,000,000.00 7.7%-7.8% 320,000,000.00 250,000,000.00
合计 1,078,000,000.00 680,000,000.00 30,000,000.00 285,000,000.00 83,000,000.00
（8）未来发展战略和2021年经营计划
①公司发展战略
立足主业，拓展新业，向内挖掘潜力，向外寻求合力，坚持发展理念，构建发展格局，以保证稳定运
行为基础、提高经济效益为中心、实现多元化运营为目标，严控运行成本，严防债务风险，利用土地的不
可再生性和不可替代性，在稳经营、保运行的基础上，大力探索多元化发展，分散经营风险，深入开展精
细化管理，建设良好企业文化，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。
②2021年经营计划
改善运营、提升能力”为公司运营的总要求，努力改善提高公司主营业务收入，探索实施多元化可持续发
展的经营新模式，全面提高管理水平，进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
一是挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让力度，全力推进土地出让。
积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备，加大土地营销推介力度，与投资开发合作方紧
密联系对接，及时掌握购地意向和时间，争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化
旅游、康养、教育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生产运
营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公司业务，保证持续稳定发
展，为公司创造稳定业务收入。
二是多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务置换、债券置换等多种形式，
大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大幅
下降，债务结构充分优化，整体信用状况得到改善。目前公司有息负债余额10.98亿元，2021年，公司将积
极拓宽融资渠道，全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及早筹集资金，
确保按时偿还债务。目前对于3月份到期的3.2亿元公司债已通过债券置换的方式化解，0.44亿元金融机构
借款已办理展期，2021年公司债务风险已基本化解。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理资金
运营，合理布局融资结构，积极与银行金融机构等保持合作，开发客户融资等新的融资渠道，为公司稳健
运营提供充足的资金保障。
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三是积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统的工程，首先立足自身，探索转型发展，在十四五开局起步之年，结合十
四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型
发展；同时积极寻求外部合作，寻求有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公
司发展引入更多源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
四是深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结
构，提高上市公司质量。
求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证券法》的具体要求，完善公司法人治理、努力
履行岗位职责，促进公司合规运营，实现公司高质量发展。
□ 是 √ 否
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
土地一级开发 65,467,147.50 36,025,099.58 55.03% 16.04% 88.05% 21.07%
湿地治理相关 80,891,135.13 3,844,554.39 0.05% -0.11% -2.28% 0.45%
□ 是 √ 否
重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
□ 适用 √ 不适用
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
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①会计政策变更情况
更的议案》，并于2020 年 4 月 30日披露《关于会计政策变更的公告》（公告编号：2020-016）（详见巨潮资讯网
http://www.cninfo.com.cn）。
②会计政策变更原因
（财会〔2017〕22 号，以下简称“新收入准则”），
要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2018 年 1
月 1 日起施行；其他境内上市企业，自 2020 年 1 月 1 日起施行。公司根据财政部上述通知规定对相应会计政策进行变更。
③会计政策变更对公司的影响
根据相关新旧准则衔接规定，首次执行本准则的企业，应当根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当
年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。变更后的会计政策能够更加客观、公允地反映公
司的财务状况和经营成果，不会对公司财务状况、经营成果和现金流量产生重大影响，不会对财务报表产生重大影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司2020年度纳入合并范围的子公司共6户，比2019年增加1户。报告期内，公司二级子公司铁岭财京贸易有限公司出资
成立沈阳财京建材贸易有限公司。
法定代表人：
铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司董事会
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