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《关于对天津广宇发展股份有限公司的重组问询函》
相关问题的专项核查意见
深圳证券交易所：
根据深圳证券交易所（以下简称“深交所”
）上市公司管理一部于 2021 年 12 月 14
日出具的《关于对天津广宇发展股份有限公司的重组问询函》
（以下简称“问询函”
）的要
求，我们对相关问题进行了专项核查。与核查相关的会计资料、业务数据等资料系由天津
广宇发展股份有限公司（以下简称“公司”或“广宇发展”或“上市公司”
）提供并负责，
我们的责任是对问询函的相关问题进行核查并发表专项核查意见。现将核查情况报告如
下：
问题 10：
你公司于 2021 年 10 月 29 日披露的《2021 年第三季度报告》《关于计提资产减值准
备的公告》显示，根据初步评估测试结果，此次置出标的部分存货等资产存在减值迹象，
你公司对此计提减值准备 238,048.34 万元，减少归属于你公司股东的净利润 199,748.73
万元。请你公司：
（1）逐项列示减值涉及资产的具体情况，包括减值原因、减值迹象出现
时点、减值金额具体计算过程，相关减值计提的合理性、及时性，是否涉及前期会计差错
更正。
请评估师、会计师和独立财务顾问核查并发表明确意见。
一、广宇发展说明
在确定存货可变现净值过程中，公司管理层对每个拟开发项目和在建项目至完工时将
要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个项目的预期未来售价和未来销售费用以及相
关销售税金等。对存在明显减值迹象的存货，公司聘请了外部独立评估机构出具评估报告
以支持管理层的相关估计。2021 年 1-8 月置出资产主要依据区域内周边可比竞品销售价
格、市场环境，分别按现房及在建项目预计可变现净值或可收回金额，进行减值测试，对
出现减值迹象项目计提减值准备。2021 年 1-8 月计提减值的资产减值迹象出现的时间为
报告期末，置出资产对各项现房及在建项目进行减值测试，将开发成本和开发产品可
变现净值与账面价值进行比较，确定相应的存货跌价准备金额，将投资性房地产、在建工
程及无形资产的可收回金额与账面价值比较，确定相应的资产减值准备金额。
在确定存货可变现净值或资产可收回金额过程中，置出资产对每个拟开发项目和在建
项目至完工时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个项目的预期未来售价和未来
销售费用以及相关销售税金等。现房可直接用于出售，以其估计售价减去估计的销售费用
和相关税费后的金额，确定其可变现净值或可收回金额；需要经过继续施工的在建项目，
以后续的现房的估计售价减去达到完工状态时将要发生的建造成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额，确定其可变现净值或可收回金额。
对已签约项目按照实际签约的售价进行确认；对未签约项目，以相同项目当年度平均
价为基础，参考该地区房地产市场的价格趋势以及周边相同业态楼盘的成交价得出；对未
达到交房状态的项目，预计成本依据该项目实际完工进度、实际发生的成本、以及预计总
成本综合计算得出项目至完工状态时将要发生的成本。预计的销售费用首先依据历史数据
得出不同地区的销售费用占收入百分比并结合公司新的营销计划综合计算得出。相关税费
依据项目所在地区的相关税收政策规定按预计的售价计算得出。
置出资产对存货等资产采取的上述减值计提方法、计算过程符合会计准则相关规定，
项目估计的售价、成本税费等重要参数计算方法与以前年度保持一致，与业务实质保持一
致，置出资产及时、合理的计提了资产减值准备，不涉及前期会计差错更正。
单位：万元
资产账面价 可变现净值/
公司名 计提资产减值
项目名称 值 可收回金额 计提资产减值原因分析
称 准备金额
① ② ③=①-②
一、存货跌价准备情况
断升级，特别是限购限贷政策趋
北渝星城 36,101.10 16,972.64 19,128.46
紧，同时受教育“双减”政策影
重庆鲁
九龙花园 13,227.92 9,267.64 3,960.28 响，且重庆地区 2 楼以上高区商
能
铺无法贷款购买，加剧了高区商
鲁能城 89,211.12 69,227.62 19,983.50
业的去化难度，另外周边竞品降
南渝星城 36,816.46 32,419.48 4,396.98 价促销，以价换量成为趋势，并
资产账面价 可变现净值/
公司名 计提资产减值
项目名称 值 可收回金额 计提资产减值原因分析
称 准备金额
① ② ③=①-②
为了加速回笼资金出现低价抛
泰山 7 号 325,458.75 308,095.97 17,362.78 售车位的现象，导致项目商业及
车位销售效果不及预期
泰山 7 号主要是洋房项目，2021
年受到江苏疫情的影响，一直未
开盘销售，延期交付导致建设、
泰山 7 号 387,603.15 345,504.41 42,098.74
利息、人工、维护等成本增加，
账面价值提升导致高于可变现
苏州鲁
净值
能广宇
受房地产调控政策影响，泰山 9
号 2021 年完成的备案价格不及
泰山 9 号 377,598.27 374,409.41 3,188.86 预期。同时周边竞品相继开盘销
售，竞争压力加剧，且竞品开盘
价较低，导致降价销售
剩余回迁房延期交付，利息、维
顺义新 顺义新城
城 项目
致高于可变现净值
响，同时周边竞品相继开盘，降
天津鲁
泰山 7 号 90,526.25 79,751.05 10,775.20 价促销，导致销售去化不及预
能泰山
期。泰山 7 号为加快回款，部分
项目降价出售
公馆贰号 2,929.45 1,837.67 1,091.78
公馆叁号 5,203.93 4,057.04 1,146.89
主要减值对象为商业地产。2021
缇香湾 14,473.77 12,139.28 2,334.49 年以来受限贷政策以及教育“双
宜宾鲁
鑫悦湾二 减”政策影响，同时周边竞品降
能 1,018.54 819.74 198.80
期 价促销，以价换量成为趋势项目
商业及车位预售效果不及预期
营销中心 6,499.75 6,435.66 64.09
原香岭 13,824.35 12,490.60 1,333.74
导致延期交付，且售价较低，拿
东 莞 鲁
鲁能公馆 195,036.37 191,167.41 3,868.96 地成本较高，建设、利息、人工、
能广宇
维护等成本增加，账面成本增加
导致高于可变现净值
南京鲁
鲁能公馆 258,031.99 250,813.75 7,218.24 响，且南京市房地产市场景气度
能硅谷
下降，销售价格难以回升
成都鲁
鲁能城 72,588.24 55,064.31 17,523.93 及教育“双减”政策影响，销售
能
情况未达到预期
重庆鲁
领秀城 56,125.35 53,732.22 2,393.13 断升级，特别是限购限贷政策趋
能英大
紧，同时受教育“双减”政策影
资产账面价 可变现净值/
公司名 计提资产减值
项目名称 值 可收回金额 计提资产减值原因分析
称 准备金额
① ② ③=①-②
响，且重庆地区 2 楼以上高区商
铺无法贷款购买，加剧了高区商
业的去化难度，另外周边竞品降
价促销，以价换量成为趋势，并
为了加速回笼资金出现低价抛
售车位的现象，导致项目商业及
车位销售效果不及预期。
断升级，特别是限购限贷政策趋
紧，同时受教育“双减”政策影
响，且重庆地区 2 楼以上高区商
重庆江 江津领秀 铺无法贷款购买，加剧了高区商
津鲁能 城 业的去化难度，另外周边竞品降
价促销，以价换量成为趋势，并
为了加速回笼资金出现低价抛
售车位的现象，导致项目商业及
车位销售效果不及预期
张家口 下花园项 利息、人工、维护等成本增加，
鲁能 目 账面价值提升导致高于可变现
净值
准备将唐冶二期商业出售给政
鲁能亘
唐冶项目 26,639.16 20,534.61 6,104.55 府，按照预估的价格及预计的回
富
款时间 2023 年考虑时间价值确
认减值损失
鲁能万 响，周边竞品采取了降价措施，
领秀公馆 89,906.81 69,504.78 20,402.03
创 导致公寓和办公楼未来也只能
采取降价措施进行应对
青岛中 中绿蔚蓝 响，同时青岛出台严厉行政调控
绿园 湾项目 新政，另外项目周边竞品降价销
售，导致项目销售效果不及预期
二、投资性房地产减值情况
九龙花园 10,770.25 7,921.48 2,848.77 自持物业大多都依托于优质的
教育资源，2021 年受教育“双
重庆鲁
减”政策影响，校外学科类培训
能 南渝星城 24,129.39 18,636.41 5,492.98 机构受到很大的冲击，部分楼宇
出现大面积退租
自持物业大多都依托于优质的
教育资源，2021 年受教育“双
成都鲁 减”政策影响，校外学科类培训
鲁能城 45,245.86 34,286.53 10,959.33
能 机构受到很大的冲击，部分楼宇
出现大面积退租
资产账面价 可变现净值/
公司名 计提资产减值
项目名称 值 可收回金额 计提资产减值原因分析
称 准备金额
① ② ③=①-②
三、在建工程减值情况
自持物业大多都依托于优质的
教育资源，2021 年受教育“双
重庆鲁
鲁能城 25,362.39 22,504.73 2,857.66 减”政策影响，校外学科类培训
能
机构受到很大的冲击，部分楼宇
出现大面积退租
四、无形资产减值情况
自持物业大多都依托于优质的
教育资源，2021 年受教育“双
重庆鲁
鲁能城 39,875.94 18,242.84 21,633.10 减”政策影响，校外学科类培训
能
机构受到很大的冲击，部分楼宇
出现大面积退租
合计 238,584.94
二、信永中和核查依据、过程和意见
（一）核查依据及过程
符合企业会计准则的要求；
未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售、出租的项目，判断相关资产是否存
在减值情形；
行比较，复核相应支持性文件，评价公司计划的合理性及可行性；
度、市场均价等）与公司的销售计划、成交数据、市场可获取数据、政府调控政策等，对
在售项目的预计销售情况进行分析；
（二）核查意见
经核查，我们认为，置出资产的存货等资产减值准备计提合理、及时，不涉及前期会
计差错更正。
（本页无正文，为《<关于对天津广宇发展股份有限公司的重组问询函>相关问题的专项核
查意见》之签章页）
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：姜斌
中国注册会计师：刘涛
中国 北京 二○二一年十二月二十日
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