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一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ... 4
北京中企华资产评估有限责任公司 I
华润水泥投资有限公司拟转让股权项目所涉及的
山西华润福龙水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产
评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报
告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论
不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的
问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产
权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结
果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人
应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
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华润水泥投资有限公司拟转让股权项目所涉及的
山西华润福龙水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的
详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
华润水泥投资有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受华润水泥投资有限公司
的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、
客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对山西华润福龙水泥有限
公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资
产评估报告摘要如下：
评估目的：根据《关于华润水泥二〇二一年度商业计划的批复》
(华润发战略[2021]23 号)，华润水泥投资有限公司拟转让山西华润福
龙水泥有限公司的股权，为此需要对山西华润福龙水泥有限公司股
东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依
据。
评估对象：山西华润福龙水泥有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、固
定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、其他非流动资产、流
动负债和非流动负债。
评估基准日：2020 年 12 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估
结论。具体评估结论如下：
山西华润福龙水泥有限公司评估基准日总资产账面价值为
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华润水泥投资有限公司拟转让股权项目所涉及的
山西华润福龙水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
元，增值率为 15.67%；总负债账面价值为 139,563.08 万元，评估价值
为 139,563.08 万元，无增减值变化；净资产账面价值为 22,794.16 万
元，净资产评估价值为 48,229.33 万元，增值额为 25,435.17 万元，增
值率 111.59%。资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2020 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 13,328.57 13,372.68 44.11 0.33
非流动资产 2 149,028.67 174,419.73 25,391.06 17.04
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 122,193.48 129,176.42 6,982.94 5.71
在建工程 6 1,213.86 38.54 -1,175.32 -96.83
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 20,950.40 40,533.84 19,583.44 93.48
其中：土地使用权 9 20,274.21 35,803.49 15,529.28 76.60
其他非流动资产 10 4,670.93 4,670.93 0.00 0.00
资产总计 11 162,357.24 187,792.41 25,435.17 15.67
流动负债 12 135,374.93 135,374.93 0.00 0.00
非流动负债 13 4,188.15 4,188.15 0.00 0.00
负债总计 14 139,563.08 139,563.08 0.00 0.00
净资产 15 22,794.16 48,229.33 25,435.17 111.59
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情
况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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华润水泥投资有限公司拟转让股权项目所涉及的
山西华润福龙水泥有限公司股东全部权益价值资产评估报告
华润水泥投资有限公司拟转让股权项目
所涉及的山西华润福龙水泥有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告正文
华润水泥投资有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对华润水泥
投资有限公司拟实施转让资产行为所涉及的山西华润福龙水泥有限
公司股权行为涉及的山西华润福龙水泥有限公司股东全部权益在
下：
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人
本次评估的委托人为华润水泥投资有限公司，被评估单位为山
西华润福龙水泥有限公司，资产评估委托合同约定的资产评估报告
使用人为委托人，其他资产评估报告使用人为国家法律、法规规定
的其他资产评估报告使用人。
(一) 委托人简介
企业名称：华润水泥投资有限公司(以下简称：“华润水泥投
资”)
统一社会信用代码：91440300717851929Y
类型：有限责任公司(台港澳法人独资)
住所：深圳市罗湖区桂园街道老围社区罗湖区深南东路 5016 号
蔡屋围京基一百大厦 A 座 3001
法定代表人：纪友红
成立日期：2004 年 7 月 18 日
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经营范围：(一)在国家允许外商投资的领域依法进行投资；(二)
受其所投资企业的书面委托(经董事会一致同意)，向其所投资企业提
供下列服务：1、协助或代理其所投资的企业从国内外采购该企业自
用的机器设备、办公设备和生产所需的原材料、元器件、零部件；
外汇管理部门的同意和监督下，在其所投资企业之间平衡外汇；4、
为其所投资企业提供产品生产、销售和市场开发过程中的技术支
持、员工培训、企业内部人事管理等服务；5、协助其所投资的企业
寻求贷款及提供担保；(三)在中国境内设立科研开发中心或部门，从
事新产品及高新技术的研究开发，转让其研究开发成果，并提供相
应的技术服务；(四)为其投资者提供咨询服务，为其关联公司提供与
其投资有关的市场信息、投资政策等咨询服务；(五)承接母公司和关
联公司的服务外包业务。(六)从事水泥、石膏、粉煤灰、包装袋、耐
火材料、耐磨材料、建筑材料的批发和进出口业务(不涉及国营贸易
管理商品，涉及配额许可证管理，专项规定管理的商品，按国家有
关规定办理)；煤炭的批发及进口业务；润滑油、润滑脂的批发业
务。
公司概况：华润水泥投资有限公司是由商务部批准，于 2004 年 7
月在深圳注册成立，为国务院国资委直属大型国有控股企业—华润
(集团)有限公司旗下华润水泥控股有限公司(以下简称：“华润水泥”)之
全资附属公司。母公司华润水泥于 2003 年 3 月 13 日根据开曼群岛公
司法在开曼群岛注册成立的一家获豁免的有限公司，为华润(集团)有
限公司所有水泥及混凝土业务的控股公司。华润水泥依托独特的资
源布局优势及水泥和商品混凝土纵向一体化的生意模式，凭借资源
掌 控 、 资源 转化、 资 源 分销 和系统 成 本 最低 、区域 市 场 领先 的
“3+2”发展战略，以润丰为主导品牌，已发展成为华南区域最具竞
争力的水泥和商品混凝土供应商，在中国水泥行业中具有重要地
位。目前，华润水泥业务覆盖广东、广西、福建、海南、山西、云
南、贵州、内蒙古及港澳等地区，水泥、混凝土产能位居全国前
列。
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(二) 被评估单位简介
企业名称：山西华润福龙水泥有限公司(以下简称：“华润福龙
水泥”)
统一社会信用代码：91140000540541522
企业类型：有限责任公司（外商合资）
法定住所：山西省柳林县柳林镇鸦沟村
法定代表人：周龙山
注册资本：9000 万美元
成立时间：2003 年 10 月 21 日
营业期限：2003 年 10 月 21 日至 2053 年 10 月 21 日
主要经营范围：生产销售水泥和水泥熟料及与水泥有关的产品以
及凭采矿许可证开采加工自用石灰石矿及其它原料（采矿有效期至
华润福龙水泥位于秦晋交界处的柳林县鸦沟村，紧靠青银高速公
路、307 国道、太中银铁路、孝柳铁路和正在规划的山西省南北出海
铁道，以及 720 公里的秦晋黄河峡谷河运，交通便利。
华润福龙水泥拥有二条 5000t/d 水泥熟料生产线，窑头窑尾采用
袋式收尘器，煤磨采用立式磨，配套四炉一机 1.8 万 KW 余热发电系
统（采用风冷技术），目前是山西最大的单体水泥企业。项目于 2008
年 6 月 12 日举行奠基仪式，一线于 2010 年 8 月投产，二线于 2011 年
山西福龙水泥有限公司于 2003 年 10 月 21 日在山西省设立，由卫
智投资有限公司(GUARDWISE INVESTMET S LIMITED)独资经营，注册资
金为 9,000.00 万美元，实缴资本 9,000.00 美元。2010 年 12 月 15 日，
华润水泥投资有限公司与卫智投资有限公司(GUARDWISE INVESTMET
S LIMITED) 签 订 了 股 权 转 让 协 议 ， 协 议 约 定 卫 智 投 资 有 限 公 司
(GUARDWISE INVESTMET S LIMITED)将其持有山西福龙水泥有限公司
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山西福龙水泥有限公司更名为山西华润福龙水泥有限公司。本次股权
转让完成后，山西华润福龙水泥有限公司股权结构如下：
股东名称 注册资本(万元) 持股比例(%)
华润水泥投资有限公司 6,480.00 72.00%
卫智投资有限公司
(GUARDWISE INVESTMET S LIMITED)
合计 9,000.00 100.00%
截至评估基准日，华润福龙水泥的股权结构未发生变动。
山西华润福龙水泥有限公司是按照《中华人民共和国公司法》设
立的有限责任公司，具有比较完善的法人治理结构。根据《山西华润
福龙水泥有限公司章程》
，股东会由全体股东组成，是公司的权力机
构。公司设立董事会，董事会成员 7 名，董事长为公司法定代表人。
公司经理由董事会聘任或者解聘，并对董事会负责，具体主持公司的
生产经营管理工作。公司还设 1 名监事，依法行使监督检查的职权。
公司设立的管理部门有矿山部、运行部、销售部、人力资源部、机电
部、行政部和财政部等，经营管理结构详见下图：
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被评估单位前二年及评估基准日资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
一、流动资产合计 12,436.58 7,620.91 13,328.57
货币资金 7.80 5.00 8,109.51
应收票据 400.00 - -
应收账款 0.43 399.97 -
预付款项 163.55 253.04 143.80
其他应收款 5,982.25 241.49 79.66
存货 5,853.01 6,721.40 4,995.13
其他流动资产 29.55 - 0.48
二、非流动资产合计 162,302.80 154,743.26 149,028.67
固定资产 134,383.64 128,770.71 122,193.48
在建工程 3,010.56 1,378.02 1,213.86
无形资产 19,790.22 20,202.97 20,950.40
长期待摊费用 185.57 179.74 173.92
其他非流动资产 4,932.81 4,211.82 4,497.01
三、资产总计 174,739.38 162,364.17 162,357.24
四、流动负债合计 162,881.50 141,816.85 135,374.93
应付账款 6,992.17 5,049.29 4,779.30
预收款项 584.84 665.57 1,003.12
应付职工薪酬 613.87 1,393.73 1,639.89
应交税费 119.57 591.05 152.99
其他应付款 154,571.05 134,117.21 127,799.64
五、非流动负债合计 2,854.23 3,760.25 4,188.15
长期应付款 2,854.23 2,840.52 3,222.33
预计负债 - 919.73 965.82
六、负债总计 165,735.73 145,577.10 139,441.98
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项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
七、所有者权益合计 9,003.65 16,787.07 22,794.16
被评估单位前二年及评估基准日利润表
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年
一、营业收入 43,259.51 62,690.64 56,548.82
减：营业成本 31,464.79 41,587.03 37,532.27
营业税金及附加 1,011.41 960.70 930.83
销售费用 585.02 1,034.42 1,955.07
管理费用 5,735.11 5,413.39 4,321.10
财务费用 6,600.84 6,008.85 5,655.20
资产减值损失 0.50 -95.61 84.07
资产处置损失 - - -1.00
加：公允价值变动损益 - - -
投资收益 - - -
资产处置收益 - - -
其他收益 - - 29.44
二、营业利润 -2,138.15 7,781.86 6,100.72
加：营业外收入 75.53 80.36 154.39
减：营业外支出 42.33 134.18 388.22
三、利润总额 -2,104.95 7,728.04 5,866.89
减：所得税费用 - - -
四、净利润 -2,104.95 7,728.04 5,866.89
被评估单位 2018 和 2019 年度会计报表分别经安永华明会计师事
务所(特殊普通合伙)上海分所和安永华明会计师事务所(特殊普通合
伙)深圳分所审计，报告号分别为安永华明（2019）审字第 61435701-B12
号和安永华明（2020）审字第 61435701-H20 号。2020 年度会计报表经
安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计，报告号安永华
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明（2021）审字第 61435701-H06 号。以上审计报告均发表了无保留意
见。
委托人华润水泥投资有限公司为被评估单位山西华润福龙水泥
有限公司的控股股东，持有被评估单位山西华润福龙水泥有限公司
(三) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人及国家法律、法规规定的其他资产评
估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
根据《关于华润水泥二〇二一年度商业计划的批复》(华润发战
略[2021]23 号)，华润水泥投资有限公司拟转让山西华润福龙水泥有限
公司的股权，为此需要对山西华润福龙水泥有限公司股东全部权益的
市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、 评估对象和评估范围
(一) 评估对象
根据评估目的，评估对象是山西华润福龙水泥有限公司股东全部
权益价值。
(二) 评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范
围内的资产包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待
摊费用、其他非流动资产，总资产账面价值为 162,357.24 万元；负债
包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为 139,563.08 万元；净
资产账面价值 22,794.16 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经安永华
明会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计，出具了安永华明
（2021）审字第 61435701-H06 号《山西华润福龙水泥有限公司财务报
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表及审计报告 2020 年度》
，该审计报告意见为：审计报告后附的财务
报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了山西
华润福龙水泥有限公司 2020 年 12 月 31 日的财务状况以及 2020 年度
的经营成果和现金流量。
评估范围内主要资产的情况如下：
纳入评估范围的房屋建筑物共有 91 处。主要房屋建筑物为办公
楼、宿舍、水泥储存、熟料储存等，建于 2011 年至 2019 年。主要结
构有砖混结构及框架结构，房屋建筑物分布于吕梁市柳林县柳林镇鸦
沟村华润福龙水泥厂区内。
截至评估基准日，纳入本次评估范围内的房屋建筑物均未办理房
屋所有权证。房屋所占用的土地，部分已取得土地使用权证，土地证
柳土国用(2011)第 25100221 号、柳土国用(2011)第 25100226
编号分别为：
号，土地坐落于山西省吕梁市柳林县柳林镇鸦沟村、王家庄等村附近。
机器设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，主要分布在水
泥厂区、办公区和矿区内。
机器设备共计 3789 项，主要为重型板式喂料机、破碎机、堆料
机、取料机、气箱脉冲袋收尘器、胶带输送机、提升机、废气排风机、
辊式磨、立磨减速机、给料机、回转窑、预热器、胶带输送机、水泥
磨、选粉机、收尘器、汽车散装机、包装机、回转式水泥包装机等。
至评估基准日，机器设备使用、维护、保养正常。
车辆共计 70 辆，主要为办公用车 17 辆，厂内用车 53 辆，其中，
晋 JF3999 丰田越野车、晋 J27282 楚胜牌洒水车、晋 JEB001 本田思威
等 3 辆车的证载权利人与被评估单位名称不符，被评估单位已出具相
关产权证明文件。截至评估基准日，其余车辆权属清晰、使用正常。
电子设备共计 826 项，主要为电脑、打印机、复印机、扫描仪、
投影仪、显示屏、网络设备、监控设备、空调设备、通讯设备、考勤
设备、会议系统、摄影器材、家用电器、健身器材、办公家具和厨房
设备等。至评估基准日，设备使用、维护、保养正常。
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纳入评估范围的在建工程包括土建工程和设备安装工程。
土建工程项目为污水处理站生化系统封闭保温工程、新建环保在
线监测室工程以及矿山增加剥离粘土进料系统基础工程以及未决算
工程。
设备安装工程为 1 线高温风机节能技改、2#辊压机减速机升级技
改、2#水泥磨主电机就地补偿技改、工程物资。
(1)土地使用权
纳入本次土地使用权评估范围的山西华润福龙水泥有限公司所
有的位于柳林镇王家庄等村、柳林镇鸦沟村的 2 宗国有土地使用权、
水 泥 生 产线 项目土 地 、 矿山 土地的 用 地 补偿 款，土 地 面 积共 计
待估宗地一期水泥生产线项目土地和二期水泥生产线项目土地已取
得土地使用权证。具体情况如下：
土地 土地终止
序 土地面积 土地 使用 日期/租
宗地名称 土地产权证号 土地位置
号 (m2) 用途 权类 赁终止日
型 期
一期水泥生
柳土国用(2011) 柳林镇王家庄 2057/12/1
第 25100221 号 等村 8
地
二期水泥生
柳土国用(2011) 2060/10/2
第 25100226 号 7
地
一期、二期 柳林镇小王家
项目土地 雅沟、卧虎湾
一期、二期 柳林镇小王家
项目土地 卧虎湾、寨东
一期、二期
柳林镇大王家
山
项目土地
矿山用地(用 柳林镇石山上
地补偿) 村
二期矿山土 柳林镇石山上
地 村
二期矿山土 柳林镇于家峁
地 村
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土地 土地终止
序 土地面积 土地 使用 日期/租
宗地名称 土地产权证号 土地位置
号 (m2) 用途 权类 赁终止日
型 期
地 村
二矿用地补 柳林镇石山上
偿费 村
石山上二矿 柳林镇马宝圪
垯村
地补偿款
石山上二矿
柳林镇于家峁
村
地补偿款
石山上二矿
柳林镇石山上
村
地补偿款
合计 2,931,075.99
待估宗地土地所有权均属国家所有，土地使用权人为山西华润福
龙水泥有限公司，其中一期水泥生产线项目土地和二期水泥生产线项
目土地取得方式为出让。土地使用权终止日期分别为 2057 年 12 月 18
日及 2060 年 10 月 27 日，截至本次估价基准日，宗地剩余年限分别为
地补偿款，剩余年限均以矿山服务年限为准。
根据被评估单位提供资料，在估价基准日，评估对象来源合法，
不存在抵押、地役等他项权利。
(2)其他无形资产
评估基准日，企业申报的纳入评估范围的外购软件系统为存货用
友软件、财务用友软件、用友软件、治超信息化、广联达软件等，购
置于 2008 年至 2017 年间。
(3)采矿权
企业申报的纳入评估范围的采矿权 3 宗，采矿权基本情况如
下：
山西福龙水泥有限公司石山上一矿采矿权，根据 2018 年 4 月 19
日山西省吕梁市国土资源局颁发的采矿许可证，证号为
C1411002010057130064358，采矿权人：山西福龙水泥有限公司；矿山
名称：山西福龙水泥有限公司石山上一矿（以下简称“一矿”）；开
采矿种：水泥用石灰岩；开采方式：露天开采；生产规模：40.00 万
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吨/年；矿区面积：0.6816 平方公里；有效期限：贰年，自 2018 年 4
月 28 日至 2020 年 4 月 28 日；矿区范围由 4 个拐点圈定，各拐点坐标
见表 1(1980 西安坐标系)。目前一矿采矿许可证正在延续办理过程
中，待完成矿业权出让收益金的处置即可取得新的采矿许可证
山西福龙水泥有限公司石山上二矿采矿权，根据 2020 年 4 月 27
日吕梁市规划和自然资源局颁发的采矿许可证，证号为
C1411002010057130064357，采矿权人：山西福龙水泥有限公司，矿山
名称：山西福龙水泥有限公司石山上二矿（以下简称“二矿”）；开
采矿种：水泥用石灰岩；开采方式：露天开采；生产规模：40.00 万
吨/年；矿区面积：0.6817 平方公里；有效期限：贰年，自 2020 年 4
月 28 日至 2022 年 4 月 28 日；矿区范围由 4 个拐点圈定，各拐点坐标
见表 2(2000 国家大地坐标系)。
山西福龙水泥有限公司石山上三矿采矿权，根据 2020 年 4 月 27
日吕梁市规划和自然资源局颁发的采矿许可证，证号为
C1411002010057130064359，采矿权人：山西福龙水泥有限公司，矿山
名称：山西福龙水泥有限公司石山上三矿（以下简称“三矿”）；开
采矿种：水泥用石灰岩，开采方式：露天开采；生产规模：40.00 万
吨/年；矿区面积：1.0228 平方公里；有效期限：贰年，自 2020 年 4
月 28 日至 2022 年 4 月 28 日，矿区范围由 4 个拐点圈定，各拐点坐标
见表 3(2000 国家大地坐标系)。
根据《山西省柳林县石山上矿区 LL001 水泥灰岩矿矿点采矿权评
估报告》、《山西省柳林县石山上矿区 LL002 水泥灰岩矿矿点采矿权
评估报告》及《山西省柳林县石山上矿区 LL003 水泥灰岩矿矿点采矿
权评估报告》，山西省柳林县石山上矿区 LL001、LL002、LL003 水泥
灰岩矿矿点采矿权价款评估结果均为 90.24 万元，30 年拟动用可采储
量均 1200.00 万吨，基础储量均 1714.29 万吨，评估基准日均为 2003
年 10 月 1 日。
以上 3 宗采矿权部分资源储量未进行矿业权价款（出让收益）处
置。采矿许可证登记的权利人为山西华润福龙水泥有限公司原用
名。
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本资产评估报告不存在引用其他机构报告结论所涉及的相关资
产。
四、 价值类型
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、 评估基准日
本报告评估基准日是 2020 年 12 月 31 日。
评估基准日是确认资产、评估价格的基准时间，本项目所选取的
评估基准日为一特定会计期间的终止时点，能够全面反映评估对象整
体情况，该评估基准日由委托人及中介机构共同确定。
六、 评估依据
(一)经济行为依据
[2021]23 号)；
(二)法律法规依据
国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
民代表大会常务委员会第六次会议通过修正)；
第 86 号)；
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一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正)；
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；
国人民代表大会第五次会议通过)；
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
办发[1992]36 号)；
理委员会令第 12 号)；
资委产权[2006]274 号)；
资产权[2009]941 号)；
号)；
令第 32 号)；
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第 76 号)；
税务总局令第 65 号)；
税务总局令第 50 号发布，根据财政部、国家税务总局令第 65 号修订)；
题的通知》(财税[2008]170 号)；
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的通知》(财税[2016]36 号)；
[2018]32 号)；
国人民代表大会常务委员会第八次会议于 2014 年 4 月 24 日修订)；
全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议)；
的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 41 号)；
日国务院令第 645 号第三次修订)。
；
(三)评估准则依据
[2017]35 号)；
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月)；
年 9 月)；
的《固体矿产资源储量分类》(GB/T17766－2020)；
(四)权属依据
(五)取价依据
保护部令 2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
通知》(计价格[1999]1283 号)；
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通知》(计价格[2002]10 号)；
关问题的通知》(计价格[2002]125 号)；
行为等有关问题的通知》(发改价格[2011]534 号)；
(财建[2016]504 号)；
务收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670 号)；
(六)其他参考依据
告；
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七、 评估方法
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值
的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基
础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评
估方法。
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分
析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方
法。对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业
人员应当采用两种以上评估方法进行评估。
本次评估选用的评估方法为资产基础法和收益法，选择理由如
下：
未选用市场法评估的理由：由于水泥行业具有区域性很强的特
性，目前各水泥生产企业经营情况相差较大，同一行业的上市公司业
务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经
营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，
且评估基准日附近同一行业的可比企业的买卖、收购及股权转让案例
较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无
法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。
选取收益法评估的理由：华润福龙水泥公司经营相对稳定，未来
收益可以合理预测，并可以用货币衡量；获得未来预期收益所承担的
风险可以合理预测，并可以用货币衡量；未来收益年限可以合理预测，
故本次评估选用了收益法。
选取资产基础法评估的理由：华润福龙水泥公司评估基准日各项
可被识别的资产、负债可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估
选用了资产基础法。
（一）资产基础法
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(1)货币资金
企业货币资金为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，
以核实后的价值确定评估值。
(2)预付账款
评估人员查阅相关材料采购合同或供货协议，了解评估基准日至
评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况。对于未发现供货
单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况的，
按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿依据表明收不回相应
货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。
(3)其他应收款
其他应收款，评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，根据
每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收
回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，
在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的
情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等，按照个别认定法，估计出这部分可能收不回
的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目
按零值计算。
(4)存货包括原材料、产成品和在成品
①原材料
被评估单位原材料采用实际成本核算，包括购置价、运输费、装
卸费、保险费以及其他合理费用。对于购置时间较长，市场价格变化
大的原材料，根据近期市场购买价作为评估值，对于购置时间短，周
转速度较快、账面值与评估基准日市价较为接近的以核实后的账面价
值作为其评估值。
②产成品
被评估单位产成品采用实际成本核算，包括采购成本、加工成本
和其他成本。评估基准日，被评估单位产成品为正常销售产品，根据
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评估基准日的销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净
利润确定评估值。
③在产品
评估人员抽查了在产品数量无误，抽查了部分成本计算凭证，核
实了成本计算过程，本次评估对在产品参照产成品的评估方法进行评
估。评估方法如下：
在产品评估值=对应产成品不含税单价×费率×在产品约当产量
在产品约当产量=在产品数量×完工程度
费率的计算方法及结果同产成品。
由于在产品核算的是水泥产品的过程材料成本，可加工多种标号
的水泥产品，本次评估按 2020 年平均销售价格确定对应产成品不含
税单价。对于可以直接对外销售的在产品评估方法参照产成品。
(5)其他流动资产
其他流动资产，评估人员向被评估单位调查了解了其他流动资产
的形成原因并查阅了相关依据及账薄。经核实结果无误，其他流动资
产以核实后的账面值确认评估值。
根据评估目的和资料收集情况，本次采用成本法进行评估。成本
法计算公式如下：
评估值=重置成本× 综合成新率
(1)重置成本的确定
房屋建筑物的重置成本一般包括建安工程造价、工程前期及其他
费用和资金成本。房屋建筑物重置成本计算公式如下：
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增
值税
①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建筑物，以待估建筑物的工程量为基
础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费
用和安装工程费用等，得出基准日时的建安工程税前造价及含税建安
工程造价。
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对于价值量小、结构简单的建筑物采用单方造价法确定其建安工
程税前造价及含税建安工程造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，参
考行业、国家或地方政府规定的收费标准计取
③资金成本
资金成本为评估对象在建设工期内占用资金(包括前期其他费
用、工程造价)的筹资成本，即利息。根据建设工期(依据现场勘查结
合建筑物的特点，设定开发周期为 2 年)，资金在建设期内均匀投入。
利率水平根据评估基准日适用的中国人民银行授权全国银行间同业
拆借中心计算并公布的贷款市场报价利率，采用插入法求取 2 年期的
LPR 为 4.05%确定，且均匀投入，分别测算出各建筑物合理的资金成
本。
资金成本=(建安工程造价+前期费用及其他)×4.05%×2/2
④可抵扣增值税
依据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号)，房屋建构筑
物在计算其重置成本时可扣减建安综合造价和前期及其他费用中包
含的增值税进项税额。
可抵扣增值税=建安工程含税造价/1.09×9%+建安工程含税造价
×(前期及其他费率-建设单位管理费率)/1.06×6%。
(2)成新率的确定
综合成新率按照以下公式确定：
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
公式中尚可使用年限根据房屋建筑物剩余经济耐用年限确定。
房屋建筑物剩余经济耐用年限结合现场勘查、房屋建筑物历年更
新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在综合成新率确定过程中，
以被估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体结构的稳定性
和牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继
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续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新
率的辅助条件。
(3)评估值的确定
评估值=重置成本× 综合成新率
根据评估目的、各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况
等相关条件，采用成本法或市场法评估，公式如下：
(1)成本法
计算公式为：评估值=重置成本× 成新率
①重置成本的确定
对于零星购置的小型设备，其运杂费、安装费、其他费用和资金
成本视具体情况而定，不需要安装费的设备，其他费用和资金成本可
忽略不计。对于需安装的备重置成本一般包括：设备购置价、运杂费、
安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等。同时根据“财
税[2008]170 号、财税[2016]36 号、财政部税务总局海关总署公告 2019
年第 39 号”等文件规定，对于增值税一般纳税人，符合增值税抵扣
条件的设备，设备重置成本应该扣除相应的增值税。设备重置成本计
算公式如下：
需安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+其他
费用+资金成本-可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-可抵扣增值税
对于运输车辆，按基准日市场价格，加上车辆购置税和牌照费来
确定其重置成本。车辆重置成本计算公式如下：
重置成本=购置价+车辆购置税+牌照费-可抵扣增值税
A.购置价的确定
通过查阅《2020 中国机电产品报价手册》，参考设备招标中各厂
商的报价，网络检索查询等方法来确定其购置价；
凡无法询价的设备，用类比法以类似设备的价格加以修正后确定
其购置价。
B.运杂费的确定
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根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运输费率计取。
对于承担运输费用的销售商不考虑运费。具体计算公式为：
设备运杂费=设备购置价格×运杂费费率
合同中若包含上述费用，则不再重复计算。
C.安装调试费的确定
若合同价不包含安装调试费用，依据《资产评估常用参数手册》
中的安装调试费率确定安装调试费用。计算公式如下：
设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
或，根据工程结算资料，剔出其中非正常因素造成的不合理费用
后，并参考相关预算定额、费用定额和文件规定，合理确定其费用。
合同中若包含上述费用，则不再重复计算。
D.前期及其他费用的确定
前期及其他费用根据相关行业的标准，其他费用包括项目建设管
理费、勘察设计费、工程监理费、工程招投标代理服务费、可行性研
究费、环境影响评价费、联合试运转费等。
E.资金成本的确定
对于大、中型设备，合理建设期在 6 个月以上的计算其资金成本。
资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)
×基准日贷款市场报价利率×合理工期/2
F.关于固定资产可抵扣进项税额的确定
根据“财税[2008]170 号、财税[2016]36 号、财政部税务总局海关
总署公告 2019 年第 39 号”等文件规定，对于符合增值税抵扣条件的
设备，计算出可抵扣的增值税。
②综合成新率的确定
A. 对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年限、
已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定
其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
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B. 对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命
年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、
设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
C. 对于车辆，根据 2012 年 12 月 27 日商务部、国家发展和改革
委员会、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》
(2012 第 12 号令)中规定。以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰
低原则确定理论成新率(其中对无强制报废年限的车辆采用尚可使用
年限法)，最后，将年限法成新率和里程法成新率两者根据孰低原则
确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与
孰低法确定成新率差异不大的，则不调整，计算公式如下：
年限法成新率(无强制报废年限)=尚可使用年限/(已使用年限+尚
可使用年限)×100%
年限法成新率(有强制报废年限)=(规定使用年限-已使用年限)/规
定使用年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
③评估值的确定
评估值=重置全价× 综合成新率
(2)市场法
对于部分购置时间较早的运输车辆、电子设备和废弃设备等，按
照评估基准日的二手市场价格或废品价格，采用市场法进行评估。
在建工程采用成本法进行评估。为避免资产重复计价和遗漏资
产价值，结合在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，
采用以下评估方法：
对于未完工项目：根据其在建工程申报金额，经账实核对后，
剔除其中不合理支出的余值并加计资金成本作为评估值；对于开工
时间距评估基准日时间较长的在建项目，若设备和材料、人工等投
资价格发生了较大变化，则按照评估基准日的价格水平进行调整；
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当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性
陈旧贬值时，还需扣除各项贬值额，否则贬值额为零。
对于未决算工程，由于对应实体工程已暂估转固，评估估值在
已转固实体中考虑，在此评估为零。
(1)评估方法选取
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方
法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系
数修正法等。估价方法的选择按照地价评估的技术《规程》，根据当
地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的，选择
适当的评估方法。
①由于待估宗地所在区域近期无同类型土地的交易实例，故不
适合采用市场比较法进行评估。
②由于待估宗地周边没有土地租赁案例，土地的租金水平较难
确定，不适宜采用收益还原法进行评估。
③由于待估宗地为非待开发土地或待拆迁改造的再开发房地
产，因此不适宜采用剩余法(假设开发法)评估。
④由于委估宗地当地政府及相关部门公布的有关征地补偿标准
文件，故适合采用成本逼近法进行评估。
⑤由于待估宗地所在区域当地基准地价公布时间较早，距评估
基准日时间间隔太大，故不适宜使用基准地价系数修正法进行评
估。
综上所述，本次估价根据各待估宗地的实际情况，对于已取得
土地使用权证的宗地采用成本逼近法进行评估；对于未取得土地使
用权证的宗地按评估基准日执行最新征地补偿标准加资金成本考虑
年期修正系数后确定评估值。对于审计调整的递延收益，并非企业实
际承担的负债项目，按零值确认评估值。但考虑企业所得税因素，在
评估中进行涉税处理，将递延收益按应计缴的企业所得税进行评估。
(2)评估方法介绍
成本逼近法
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成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要
依据，再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的
方法。计算公式：
土地价格=(土地取得费及有关税费+土地开发费用+投资利息+土
地开发利润+土地增值收益)×年期修正系数×其他因素修正。
三个采矿权的采矿权人均为山西华润福龙水泥有限公司，三个矿
山的矿区范围，平面上相邻，标高上相差不大；开采方式、采矿方法
和开采技术条件相同。实务中，采矿权人对三个采矿权统筹规划开采，
统一管理，以满足后续水泥生产的原料需求。综合矿山实际情况及未
来规划，本次对三个采矿权进行合并评估。
评估对象为生产矿山，具备规范的财务资料，且已编制资源储量
核实报告，该报告已经吕梁市规划和自然资源局予以备案，并编制了
开采建设项目设计和三合一方案。上述资料基本能满足使用折现现金
流量法进行评估的要求，根据《矿业权评估技术基本准则(CMVS00001
－2008)》和《收益途径评估方法规范(CMVS12100－2008)》确定本次评
估采用折现现金流量法。其计算公式为：
n
? ? ? (CI ? CO ) t ? 1
t ?1
(1?i )t
公式中：P —矿业权评估价值；
CI—年现金流入量；
CO—年现金流出量；
i—折现率；
t—年序号(t =1，2，3，…，n)；
n—计算年限。
截止评估基准日石山上一矿、二矿及三矿全部保有资源储量合计
点采矿权评估报告》、《山西省柳林县石山上矿区 LL002 水泥灰岩矿
矿点采矿权评估报告》及《山西省柳林县石山上矿区 LL003 水泥灰岩
矿矿点采矿权评估报告》，三个矿采矿权价款处置对应的 30 年拟动
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用基础储量均 1714.29 万吨，合计 5142.87 万吨；截止评估基准日石山
上一矿、二矿及三矿剩余采矿权价款处置的资源储量合计 3201.76 万
吨，尚有 9698.60 万吨资源储量未进行采矿权价款处置，上述矿业权
出让收益金额在无形资产-矿业权评估价值中进行扣减。
对于一矿、二矿和三矿的预计废弃费用的评估值按核实后的账面
值确认。
对于评估基准日市场上有销售的外购软件，按照评估基准日的市
场价格作为评估值；对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的
外购软件，按照评估基准日的市场价格扣减软件升级费用后作为评估
值；对于已没有市场交易但仍可以按原用途继续使用的软件，参考企
业原始购置成本并参照同类软件市场价格变化趋势确定贬值率，计算
评估价值。
企业长期待摊费用为厂区外石山上自然村供水工程、鸦沟大桥加
固工程投资。评估人员进行了现场勘察，并通过查阅施工合同及财务
会计凭证，了解工程概况、工程范围、合同工期、合同价款、款项支
付方式、摊销期间等，核实长期待摊费用初始成本和各期摊销金额，
以核实无误后的账面价值作为评估值。
评估人员向企业了解其形成过程，与明细账、总账、报表数进行
核对，账表单相符。查阅了相关原始凭证、合同、协议等资料，确认
费用真实、合理。以核实后账面值确定评估值。
对于负债的评估，评估人员根据被评估单位提供的各项负债明细
表，在经过审查核实后的账面数的基础上，以被评估单位实际承担的
负债作为其评估值。
（二）收益法
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
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企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根
据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如
下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计
算公式如下：
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值
Fi：企业未来第 i 年预期自由现金流量
Fn+1：永续期年预期自由现金流量
r：折现率
i：收益期计算年
n：预测期
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本，WACC)计算公式如下：
E D
WACC ? K e ? ? K d ? (1 ? t) ?
E ?D E ?D
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E： 权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算
公式如下：
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K e ? rf ? MRP ? βL ? rc
其中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc： 企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的无溢余资产。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被
评估单位的非经营性资产包括货币资金中存放在中国建设银行柳林
支行准备用于缴纳矿权出让收益金的银行存款，预付账款中的设备
款，其他应收款中的诉讼款、个人往来款等，其他非流动资产中的保
证金和工程款；非经营性负债包括包括其他应付款中的押金、保证
金、应付在建工程及设备款、代收代付款等，长期应付款中的应付
土地款，预计负债中的石灰石矿山地质环境恢复治理费。本次评估
采用成本法进行评估。
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付
息债务以核实后的账面值作为评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
评估人员于 2021 年 2 月 19 日至 2021 年 4 月 26 日对评估对象涉
及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
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(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材
料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材
料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填
报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产
评估方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估
对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三) 现场调查
评估人员于 2021 年 3 月 6 日至 2021 年 3 月 13 日对评估对象涉及
的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况
等进行了必要的尽职调查。
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评
估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
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资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”
，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的土地、矿业权、房产及车辆等资产的
产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况
提请企业核实或出具相关产权说明文件。
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
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根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，
与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内
容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报
告。
九、 评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
社会环境无重大变化；
策无重大变化；
性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
有能力担当其职务；
响。
(二) 特殊假设
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
出为平均流出；
现影响企业发展和收益实现的重大变动事项；
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变，不会遇到重大的款项回收问题。
合一及采矿许可证换证工作，其生产规模变更为 320 万吨/年。
续期手续，并如期恢复生产。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
(一) 收益法评估结果
山西华润福龙水泥有限公司评估基准日总资产账面价值为
为 22,794.16 万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 25,725.62 万元，增值额为
(二) 资产基础法评估结果
山西华润福龙水泥有限公司评估基准日总资产账面价值为
增值率为 15.67%；总负债账面价值为 139,563.08 万元，评估价值为
净资产评估价值为 48,229.33 万元，增值额为 25,435.17 万元，增值率
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2020 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 13,328.57 13,372.68 44.11 0.33
非流动资产 2 149,028.67 174,419.73 25,391.06 17.04
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 122,193.48 129,176.42 6,982.94 5.71
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
在建工程 6 1,213.86 38.54 -1,175.32 -96.83
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 20,950.40 40,533.84 19,583.44 93.48
其中：土地使用权 9 20,274.21 35,803.49 15,529.28 76.60
其他非流动资产 10 4,670.93 4,670.93 0.00 0.00
资产总计 11 162,357.24 187,792.41 25,435.17 15.67
流动负债 12 135,374.93 135,374.93 0.00 0.00
非流动负债 13 4,188.15 4,188.15 0.00 0.00
负债总计 14 139,563.08 139,563.08 0.00 0.00
净资产 15 22,794.16 48,229.33 25,435.17 111.59
(三) 评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 25,725.62 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 48,229.33 万元，两者相差 22,503.71 万
元，差异率为 46.66%。
两种方法评估结果差异的主要原因是两种评估方法考虑的角度
不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有
资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映
了企业各项资产的综合获利能力。
收益法受企业未来盈利能力、资产质量、企业经营能力、经营风
险的影响较大，而被评估单位属于基础原材料制造行业，受国家政策
影响较大，下游相关行业为房地产行业和建筑行业。企业所处的吕梁
区域建筑市场长期处于低迷状态，被评估单位产能未能完全发挥出
来，企业未来收入增长前景不乐观。资产基础法从资产重置的角度反
映了资产的公平市场价值，结合本次评估情况，被评估单位详细提供
了其资产负债相关资料，评估人员也从外部收集到满足资产基础法所
需的资料，我们对被评估单位资产及负债进行全面的清查和评估，因
此相对而言，资产基础法的资产质量更高，评估结果较为可靠，因此
本次评估以资产基础法的评估结果作为最终评估结论。
我们认为在 2020 年 12 月 31 日评估基准日时的市场环境下，
因此，
收益法有诸多不确定性，而资产基础法的评估结果比较充分地考虑了
资产的损耗，可以客观反映评估对象的价值。
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根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法法评估
结果，即：山西华润福龙水泥有限公司的股东全部权益价值评估结果
为 48,229.33 万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权可能产生的溢价，也没
有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)利用审计专业报告情况
本评估报告的资产类型与账面金额以安永华明（2021）审字第
年度》为依据，该审计报告意见为：审计报告后附的财务报表在所有
重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华润福龙水泥
有限公司 2020 年 12 月 31 日的财务状况以及 2020 年度的经营成果和
现金流量。
(二)未办理房屋所有权证情况
至评估基准日，纳入评估范围的房屋均未办理房屋所有权证，
评估范围内的房屋详见评估明细表，被评估单位承诺产权归其所
有，不存在权属纠纷，若因产权引起的法律纠纷由被评估单位承
担。
(三)未办理土地使用权证情况
至评估基准日，纳入评估范围的土地有 11 项，包括一期、二期
水泥生产线项目土地和矿山用地未缴纳土地出让金未办理土地使用
权证，账面值仅为用地补偿款。具体情况如下：
土地 土地终止
序 土地产权证 土地面积 土地 使用 日期/租
宗地名称 土地位置
号 号 (m2) 用途 权类 赁终止日
型 期
一期、二期水泥 柳林镇小王家
地 雅沟、卧虎湾
一期、二期水泥 柳林镇小王家
生产线项目土 山、石山上、
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土地 土地终止
序 土地产权证 土地面积 土地 使用 日期/租
宗地名称 土地位置
号 号 (m2) 用途 权类 赁终止日
型 期
地 卧虎湾、寨东
一期、二期水泥
柳林镇大王家
山
地
矿山用地(用地 柳林镇石山上
补偿) 村
柳林镇石山上
村
柳林镇于家峁
村
柳林镇于家峁
村
二矿用地补偿 柳林镇石山上
费 村
石山上二矿露 柳林镇马宝圪
垯村
偿款
石山上二矿露
柳林镇于家峁
村
偿款
石山上二矿露
柳林镇石山上
村
偿款
合计 2,391,821.99
(四)关于公司偿还借款及持续经营问题的说明
截至评估基准日，被评估单位流动负债合计金额大于流动资产
合计金额，流动负债主要为应付控股股东华润水泥投资的借款本金
及利息。本次评估假设控股股东华润水泥投资在借款到期时不催收
华润福龙水泥所欠款项，继续提供必须的财务支援，维持华润福龙
水泥的持续经营。
(五)山西福龙水泥有限公司石山上一矿采矿许可证有效期限自
办理过程中，待完成矿业权出让收益金的处置即可取得新的采矿许
可证。
(六)本项目截止评估基准日石山上一矿、二矿及三矿全部保有资
源储量合计 12900.36 万吨；根据《山西省柳林县石山上矿区 LL001 水
泥灰岩矿矿点采矿权评估报告》、《山西省柳林县石山上矿区 LL002
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水泥灰岩矿矿点采矿权评估报告》及《山西省柳林县石山上矿区 LL003
水泥灰岩矿矿点采矿权评估报告》，三个矿采矿权价款处置对应的
准日石山上一矿、二矿及三矿剩余采矿权价款处置的资源储量合计
据财政部 国土资源部关于印发《矿业权出让收益征收管理暂行办法》
的通知(财综[2017]35 号)，该部分资源储量需补缴矿业权出让收益。
山西华润福龙水泥有限公司于 2020 年在银行账户中预存 8000 万元用
于未来缴纳矿业权出让收益，待确定具体金额后多退少补。截止本
次评估基准日，根据山西省自然资源厅公布的《山西省矿业权出让收
益市场基准价》（晋自然资发〔2020〕49 号），按吕梁市水泥用石灰
岩出让收益基准价乘以未进行采矿权价款处置尚有的资源储量计算
得出矿业权出让收益金额。其次，根据山西省财政厅关于印发《矿业
权出让收益征收管理实施办法》的通知（晋财综〔2018〕25 号），首
次缴纳比例不得低于采矿权出让收益的 20%且不少于 3000 万元，剩
余部分可在规定年限内分期缴纳，大型矿山的缴款期限最长不超过
定的贴现率计算需要缴纳的矿业权出让收益在评估基准日的现值。最
后，得出石山上一矿、二矿及三矿动态矿业权出让收益金额
值中进行扣减。提请本报告使用者在使用本评估结论时注意未来缴纳
的矿业权出让收益事项。
(七)山西福龙水泥有限公司石山上一矿采矿许可证、山西福龙水
泥有限公司石山上二矿采矿许可证及山西福龙水泥有限公司石山上
三矿采矿许可证证载的采矿权人名称为山西福龙水泥有限公司，该
采矿权人法人营业执照名称，根据山西省工商行政管理局(晋名称变
核[2010]第 000878 号)文件，已经于 2010 年 09 月 20 日由“山西福龙水
泥有限公司”变更为“山西华润福龙水泥有限公司”，但截止评估
基准日采矿许可证证载的采矿权人名称仍为“山西福龙水泥有限公
司”。
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(八)根据“山西华润福龙水泥有限公司矿权拟整合方案”，拟整
合矿区范围与现有三个采矿许可证标明的矿区范围略有差异，本次
评估未考虑未来矿区范围变化导致的资源储量和生产规模的变化对
评估值的影响。
(九)被评估单位若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事
项或其他事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员
已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担
相关责任。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用
途、只能由资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。本资产评
估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约
定的除外；
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不
等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证；
(五)本资产评估报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加
盖评估机构公章，经国有资产监督管理机构或所出资企业备案(核准)
后方可正式使用；
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资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；
附件二、被评估单位 2018 年度、2019 年度、2020 年度审计报告；
附件三、委托人和被评估单位营业执照；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件六、签名资产评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件九、资产评估师职业资格证书登记卡复印件。
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