金河佑本生物制品有限公司
拟增资扩股涉及的其股东全部权益价值
资产评估说明
内兴鼎资评字［2021］第 033 号
（第一册 共一册）
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司
二〇二一年十一月十五日
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产
评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规
定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见
诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用人。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司
二〇二一年十一月十五日
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写，并由委托
人单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。
详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象及评估范围内容
评估对象为金河佑本生物制品有限公司股东全部权益，评估范围为
金河佑本生物制品有限公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日的全部资产
及相关负债。资产账面总额 100,400.37 万元、负债总额 8,107.59 万元、
净资产 92,292.78 万元。具体内容如下：
项 目 账面值（单位：万元）
一、流动资产 16,647.57
二、非流动资产： 83,752.81
其中：长期股权投资 55,998.03
固定资产 843.77
在建工程 13,574.71
无形资产 1,703.88
开发支出 3,734.96
长期待摊费用 1.00
其他非流动资产 7,896.46
资产总计 100,400.38
三、流动负债 5,602.02
四、非流动负债 2,505.57
负债合计 8,107.59
所有者权益合计 92,292.78
上述资产与负债数据摘自被评估单位提供的未经审计的金河佑本
生物制品有限公司 2021 年 9 月 30 日资产负债表。
经委托人及被评估单位确认，委托评估对象和评估范围与经济行为
涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、存货、长期股权投资、固
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定资产、在建工程、无形资产、开发支出、其他非流动资产及长期待摊
费用。
应收款项。
纳入评估范围内的实物资产账面值 24,126.35 万元，占评估范围内
总资产的 24.03%，主要为存货、固定资产、在建工程（包含其他非流
动资产）。这些资产具有以下特点：
存货主要为原材料、库存商品、自制半成品，账面值 1,811.41 万元，
存放在托县库、和林库和杭州库。其中原材料主要为 PTK 疫苗佐剂原
料等，账面价值 499.12 万元；库存商品主要为 PTK 兽用疫苗佐剂、猪
支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗、PGA 兽用疫苗佐剂等，账面价值 1,283.08
万元；自制半成品主要为聚乙烯羊主标、聚乙烯羊辅标等，账面价值
房屋建（构）筑物类资产共计 10 项，其中房屋建筑物 5 项，构筑
物 5 项，房屋建筑物主要为厂房、原料库房、水泵房及 3 项房屋改造费，
账面原值 570.99 万元，账面净值 504.30 万元，房屋结构类型为钢筋混
凝土结构，建筑面积合计 2,966.92 平方米。构筑物主要为道路、停车场、
车间门禁、户外不锈钢宣传架、水泵房（消防水池），账面原值 85.74
万元，账面净值 75.20 万元，以上房屋建（构）筑物均位于和林格尔县
盛乐经济园区厂区。
（1）委估机器设备共 113 项，账面原值 619.44 万元，账面净值 256.65
万元，主要有离心机、注吹中空成型机、制水系统、灭菌器等，均安装
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于和林厂区，部分设备搬迁至托县基地，个别设备已报废拆除，无实物。
其余设备目前均在用。有专人维护。
（2）委估车辆共 3 台，为 2 辆江淮牌轻型客车及 1 辆别克 GL8, 账
面原值 55.77 万元，账面净值 2.79 万元。1 辆在和林厂区使用，2 辆在
托县厂区使用。
（3）委估电子设备共 59 项，账面原值 29.16 万元，账面净值 4.84
万元，主要为电脑、电器、打印机、办公桌等，部分正常使用，部分闲
置，存放在和林库。
本次委估在建工程共计 2 项，分别为土建工程及设备安装工程，土
建工程主要为托县动物疫苗生产基地建设项目的土建工程、净化工程及
待摊费用，包括菌苗车间、办公楼、食堂、宿舍、动物房、检验楼、库
房等。框架结构，建筑面积合计 34239.04 平方米。设备安装工程主要为
车间及检验楼安装的部分设备。账面值合计 13,574.71 万元。
其他非流动资产为企业核算的预付的托县疫苗车间工程款、设备款，
涉及单位有内蒙古盛弘建设工程有限公司、国药国瑞泰（武汉）流体系
统有限公司、上海翡诺医药设备有限公司等，款项已付，票未到。账面
值 7,896.46 万元。
纳入本次评估范围的长期股权投资共 2 项，为杭州佑本动物疫苗有
限公司、呼和浩特佑本疫苗科技有限公司，持股比例分别为 67%、100%，
账面价值 55,998.03 万元。其中呼和浩特佑本疫苗科技有限公司注册资
金为 1,000 万元，实收资本为 0 万元，目前未实缴。具体长投情况如下：
（1）公司名称：杭州佑本动物疫苗有限公司（以下简称“杭州佑
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本”）
统一社会信用代码：913301017227654190
住 所：浙江省杭州经济技术开发区 10 号大街 266 号
法定代表人：王家福
企业类型：其他有限责任公司
注册资金：27000 万元人民币
成立/期：2000-09-29
营业期限：2000-09-29 至 2050-09-28
经营范围：生产、销售：兽用疫苗、禽用疫苗、生物制品、医疗器
械；技术开发、技术咨询、成果转让：生物技术、医疗器械；收购：本
公司生产所需的农畜产品（限直接向第一产业的原始生产者收购）；生
物制品、塑料制品、医疗器械的批发、零售；服务：动物溯源标记；货
物及技术进出口（法律、行政法规禁止经营的项目除外，法律、行政法
规限制经营的项目取得许可后方可经营）。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
杭州佑本原名杭州荐量兽用生物制品有限公司（以下简称“杭州荐
量”）系由海盐县建纬商贸有限公司（以下简称“海盐建纬”）和自然人
郑育良共同投资组建，2000 年 9 月 29 日在杭州市工商行政管理局登记
注册，原注册资本为 60 万元，其中：海盐建纬出资 50 万元，郑育良出
资 10 万元。股权结构如下：
单位：万元人民币
占实收资本总
序号 股东名称 注册资本 出资比例 实收资本
额比例
合 计 60.00 100% 60.00 100%
经过历次股权结构变更后，2015 年 7 月，浙江荐量、郑育良向金河
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佑本转让其持有的股权，转让后的股东及出资情况为：浙江荐量出资人
民 币 2,649.3788 万 元 , 占 注 册 资 本 的 34% ； 金 河 佑 本 出 资 人 民 币
合伙）出资人民币 779.2276 万元,占注册资本的 10%；北京中农国新产
业投资基金（有限合伙）出资人民币 1,012.9959 万元,占注册资本的 13%；
上海动健生物科技有限公司出资人民币 779.2276 万元, 占注册资本的
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
北京新希望产业投资中心（有
限合伙）
北京中农国新产业投资基金
（有限合伙）
合 计 7,792.276 100% 7,792.276 100%
国新产业投资基金（有限合伙）、上海动健生物科技有限公司、浙江荐
量向金河佑本转让其持有的股权，转让后的股东及出资情况为：金河佑
本出资人民币 5,220.8249 万元,占注册资本的 67%；浙江荐量出资人民
币 2,571.4511 万元，占注册资本的 33%。本次转让于 2016 年 3 月底完
成工商变更，2016 年 7 月更名为杭州佑本。转让后股权结构如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
合 计 7,792.276 100% 7,792.276 100%
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裁委员会作出的（2017）杭仲裁字第 148 号裁决书已经发生法律效力，
经公开拍卖，金河生物以最高价人民币 14,875.32 万元的价格竞得。据
此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规
定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定浙江荐量持有的杭州佑本 33%
的股权归买受人金河生物所有。本次拍卖于 2018 年 5 月 15 日完成工商
变更。变更后股权结构如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
合 计 7,792.276 100% 7,792.276 100%
增注册资本由金河佑本生物制品有限公司和金河生物科技股份有限公
司共同出资。股权结构如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
合 计 20,000.00 100% 20,000.00 100%
款合计 17,683.63 万元。其中股本增加 7,000 万，资本公积增加 10,683.63
万元。
截至评估基准日，各股东出资及出资比例情况如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
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合 计 27,000.00 100% 27,000.00 100%
（2）公司名称：呼和浩特佑本疫苗科技有限公司（以下简称“呼
和浩特佑本公司”）
统一社会信用代码：91150122MA0R6MHG34
住 所：内蒙古自治区呼和浩特市托克托县新营子镇腾飞大道与
呼准公路交汇处西北角
法定代表人：王家福
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册资金：壹仟万（人民币元）
成立/期：2021 年 06 月 04 日
营业期限：2021 年 06 月 04 日至 2041 年 06 月 03 日
经营范围：兽药生产；兽药经营；药品生产（不含中药饮片的蒸、
炒、炙、煅等炮制技术的应用及中成药保密处方产品的生产）；检验检
测服务；动物诊疗；货物进出口；第一类医疗器械生产；第一类医疗器
械销售；塑料制品制造；塑料制品销售；禽畜收购；细胞技术研发和应
用；农业科技研究和试验发展；工程和技术研究和试验发展；技术服务、
技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
呼和浩特佑本疫苗科技有限公司成立于 2021 年 6 月 4 日，注册资
本 1,000.00 万元，法人：王家福；金河佑本生物制品有限公司出资
截止评估基准日股权结构如下：
人民币万元
序号 股东名称 注册资本 出资比例 出资方式 出资期限
合 计 1,000.00 100%
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开发支出共 7 项，主要为正在研究中或申报临床的开发项目，如：
猪口蹄疫疫苗研制合作项目、猪瘟圆环灭活二联苗项目、猪丹毒杆菌灭
活菌苗项目等，账面价值 3,734.96 万元。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至评估基准日 2021 年 9 月 30 日，被评估单位申报的账面记录的
无形资产为土地使用权、非专利技术、软件、商标。纳入评估范围的无
形资产具体情况如下：
（1）土地使用权共 4 项，为 3 宗地，账面值 1,622.55 万元，序号 1
为企业购入的内蒙古海维盛生物科技有限公司土地使用权，未办理过户
手续，具体情况如下表：
证载土 土地使 土地使 土地
序 土地权证编 宗地 土地
土地位置 地使用 用权类 用权面 终止
号 号 名称 用途
权人 型 积㎡ 年期
内蒙古
蒙（2017）和
海维 海维盛
林格尔县不 和林县盛乐 工业 2059-
动产权第 经济园区 用地 09-01
入 技有限
公司
托克托县新
蒙（2018）托 金河佑
营子镇腾飞
克托县不动 托县 本生物 工业 2068-
产权第 建设 制品有 用地 08-29
公路交汇处
西北角
蒙（2020）和 金河佑
盛乐
林格尔县不 盛乐园区盛 本生物 工业 11,533.3 2060-
动产权第 乐五街北 制品有 用地 9 05-31
基地
（2）非专利技术共 3 项，具体情况如下表：
序号 名称 取得日期 状态
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（3）其他无形资产共 1 项，为企业财务软件，具体情况如下表：
序号 名称 开始使用时间
（4）商标权共 36 项，其中有 2 项申请被驳回、不予受理等，该商
标已失效；有 1 项驳回复审中，正常注册的共 33 项。具体情况如下表：
序 申请/注 国际 商标
号 册号 分类 名称
申请人名称 商标 专用权期限 商标状态
金河佑本生物
制品有限公司
佑非 金河佑本生物
泰 制品有限公司
至 2031 年 03 月 06 注册
日
金河佑本生物
制品有限公司
至 2031 年 06 月 20 注册
日
佑非 金河佑本生物
安 制品有限公司
至 2031 年 03 月 06 注册
日
佑非 金河佑本生物
宝 制品有限公司
至 2031 年 03 月 06 注册
日
金河佑本生物
制品有限公司
至 2031 年 01 月 06 注册
日
佑福 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日 至 2030 年 01 注册
月 06 日
佑赋 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日 至 2030 年 02 注册
月 20 日
佑赋 金河佑本生物
安 制品有限公司
至 2030 年 02 月 13 注册
日
申请被驳
喘泰 金河佑本生物 回、不予受
克 制品有限公司 理等，该商
标已失效
申请被驳
圆喘 金河佑本生物 回、不予受
泰克 制品有限公司 理等，该商
标已失效
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佑蓝 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日 至 2029 年 01 注册
月 13 日
佑布 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日 至 2029 年 01 注册
月 13 日
佑体 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日 至 2029 年 01 注册
月 13 日
佑体 金河佑本生物
宝 制品有限公司
至 2029 年 01 月 13 注册
日
佑小 金河佑本生物
宝 制品有限公司
至 2029 年 01 月 13 注册
日
佑瘟 金河佑本生物
泰 制品有限公司
至 2029 年 01 月 13 注册
日
佑瘟 金河佑本生物
安 制品有限公司
至 2029 年 01 月 13 注册
日
佑伪 金河佑本生物
安 制品有限公司
日 至 2029 年 01 注册
月 13 日
佑蓝 金河佑本生物
安 制品有限公司
日 至 2029 年 01 注册
月 13 日
佑细 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日 至 2028 年 06 注册
月 13 日
佑狂 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日 至 2028 年 06 注册
月 13 日
佑蓝 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日 至 2028 年 06 注册
月 13 日
佑伪 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日 至 2028 年 06 注册
月 13 日
A
制品有限公司
日 至 2027 年 09 注册
月 20 日
金河佑本生物
制品有限公司
日 至 2027 年 07 注册
月 13 日
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 12 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
佑圆 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日 至 2027 年 07 注册
月 13 日
金河佑本生物
制品有限公司
日 至 2027 年 07 注册
月 20 日
金河佑本生物
制品有限公司
日 至 2027 年 06 注册
月 13 日
佑本 金河佑本生物
艾迪 制品有限公司
日 至 2027 年 06 注册
月 13 日
佑本 金河佑本生物
艾迪 制品有限公司
日 至 2027 年 06 注册
月 13 日
金河佑本生物
制品有限公司
日 至 2027 年 06 注册
月 13 日
至纯 金河佑本生物
至美 制品有限公司
日 至 2027 年 06 注册
月 06 日
佑本 2017 年 06 月 07
金河佑本生物
制品有限公司
日 至 2027 年 06 注册
宝 月 06 日
金河佑本生物
制品有限公司
至 2027 年 06 月 06 注册
日
金河佑本生物
制品有限公司
至 2027 年 06 月 06 注册
日
截至评估基准日 2021 年 9 月 30 日，被评估单位申报的账外无形资
产主要为企业申请的专利、作品著作权等。其中包括 4 项申请中的发明
专利，1 项作品著作权，具体明细情况如下：
（1）专利权具体情况如下表：
序 专利 申请号/专 期
专利名称 申请日 专利权人/申请人 状态
号 类型 利号 限
金河佑本生物制品有限公
全悬浮培养 PK15 细 司; 金河牧星生物技术
发明 2018105368 2018.05. 10 实质
专利 15X 30 年 审查
用 杭州佑本动物疫苗有限公
司
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 13 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
一种检测油乳剂全
发明 2019102807 2019.04. 10 金河佑本生物制品有限公 实质
专利 959 09 年 司 审查
效抗原含量的方法
用微载体培养 杭州佑本动物疫苗有限公
发明 2020102931 2020.04. 10 实质
专利 639 15 年 审查
蓝耳病毒的工艺 有限公司
一种猪流行性腹泻、
金河佑本生物制品有限公
发明 猪传染性胃肠炎病 2020104929 2020.06. 10 实质
专利 毒病二联亚单位疫 879 03 年 审查
有限公司
苗的制备方法
（2）作品著作权如下：
序 作品 创作完
作品名称 登记号 登记日期 图形 著作权人
号 类别 成日期
蒙作
金河佑本生物
制品有限公司
（三）企业申报的表外资产类型、数量
截止评估基准日 2021 年 9 月 30 日，金河佑本生物制品有限公司申
报评估范围内的表外资产为上述列示的 4 项申请中的发明专利，1 项作
品著作权。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）
无
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，于 2021 年
查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整
理评估资料。2021 年 10 月初，评估人员开展前期布置工作，评估师对
企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括本次资产评估的计划
安排、需委托人和被评估单位提供的资料清单、企业资产清查核实工作
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 14 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评
估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资
料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。根据
清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、
“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、
“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重
点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资
料中所载明的所有人与资产委托人和相关当事人不符以及缺乏产权权
属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，
并要求委托人和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
无。
（三）资产清查核实结论
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估单位共同进
行的。账面值与被评估单位提供的基准日会计报表一致。
评估人员在资产清查所知范围内，经过清查核实，发现如下事项
证载权利人为内蒙古海维盛生物科技有限公司，该公司已被金河佑本收
购，目前该公司已注销。收购时由于未达到土地开发完成投资总额的原
因，一直未办理过户手续。
所示：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 15 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
除上述事项外，经过资产核查，我们认为：
际情况吻合。
已与企业财务人员进行了沟通，实物资产账实相符。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 16 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，
采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账
款、其他应收款、存货、其他流动资产。
（二）评估程序
明确需进行评估的流动资产的具体内容。
始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
上分别评定估算。
（三）评估方法
采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按
经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无
误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实
评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变
现价格得出评估值。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 17 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
（1）货币资金
货币资金账面值 124,680,457.06 元，其中：银行存款 124,580,457.06
元，其他货币资金 100,000.00 元。
银行存款共 11 户，评估人员查阅了银行对账单、余额调节表等相
关资料，并通过核查、函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有
无未入账的银行存款以及评估基准日后的进账情况。银行存款全部为人
民币账户，以核实后账面值确定评估值。
银行存款评估值 124,580,457.06 元。
其他货币资金账面金额 100,000.00 元，为保证金存款，评估人员查
阅了银行对账单、余额调节表等相关资料，并进行了函证，核对其他货
币资金内容属实。以核实无误后账面值确定评估值。
其他货币资金评估值 100,000.00 元。
货币资金评估值为 124,680,457.06 元。
（2）应收票据
应收票据账面值为 2,189,260.00 元，计提坏账准备 9,877.00 元，账
面净额 2,179,383.00 元，系企业收到的银行承兑汇票和商业承兑汇票票
据。评估人员在核对明细账、总账、评估申报表一致的基础上，查验了
原始票据，核实了结算对象名称、出票日期、到期日及票面金额等信息，
金额准确，无票面利率，对于银行承兑汇票按照账面值确认评估值，对
于商业承兑汇票按票面金额计提 1%的风险损失。本次账面坏账准备按
规定评估为零。
应收票据评估值 2,179,383.00 元。
（3）应收账款
应收账款账面值 17,847,236.00 元，计提坏账准备 91,406.30 元，账
面净额 17,755,829.70 元，主要为应收的佐剂和疫苗款，发生时间均在一
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年以内。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，
核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核
实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收账款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在
调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠
款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用账龄分析的方法估计
评估风险损失：对发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性
为 1%。对关联方不计提风险损失。
应收账款评估风险损失计算表
单位：元
项目 金额 评估风险损失率 评估风险损失额
合计 9,140,630.00 91,406.30
按以上标准，确定评估风险损失为 91,406.30 元，以应收账款合计
减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估
为零。
应收账款评估值为 17,755,829.70 元。
（3）预付账款
预付账款账面值 504,036.94 元，为预付电费、水费、排污费等。评
估人员查阅了相关凭证资料，了解了评估基准日至评估现场作业日期间
已接受的服务和收到的货物情况。以核实后的账面值确定评估值。
预付账款评估值为 504,036.94 元。
（4）其他应收款
其他应收款账面值 3,258,281.71 元，计提坏账账备 50,154.92 元，账
面净额 3,208,126.79 元，主要为应收的关联方仓储费、员工备用金、保
证金、各类服务费等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证
等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进
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行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，其他应收款采用个别认定的方法
估计评估风险损失：对关联方的往来款项、职工备用金、社会保险费，
评估风险坏账损失的可能性为 0；对发生时间 1 年以内的发生评估风险
坏账损失的可能性为 1%。1-2 年的发生评估风险坏账损失的可能性为
其他应收账款评估风险损失计算表
单位：元
项目 金额（元） 坏账比例 评估风险损失
关联方 1,564,818.23 0.00
合 计 3,258,281.71 48,869.63
按以上标准，确定评估风险损失为 48,869.64 元，以其他应收款合
计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评
估为零。
其他应收款评估值为 3,209,412.07 元，增值额 1,285.28 元。
（5）存货
存货账面余额为 18,116,014.74 元，计提跌价准备 1,906.66 元，账面
值为 18,114,108.08 元，原材料主要为各种规格生产疫苗试剂等，产成品
（库存商品）为各种疫苗、佐剂，在产品为正在加工生产的耳标。存货
的具体评估方法及过程如下：
①原材料
原材料账面余额 4,991,214.17 元，计提存货跌价准备 1,106.72 元，
账面净额 4,990,107.45 元。原材料主要为各种备件杂品、材料杂品、包
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装物、易耗品等材料。评估人员对各类主要材料等进行了重点抽查盘点，
抽查结果显示原材料数量未见异常，原材料因耗用量大，周转速度较快，
账面值接近评估基准日市价，故按账面余额确定评估值。存货跌价准备
评估为 0。
原材料评估值为 4,991,214.17 元。
②产成品
产成品账面值 12,830,792.29 元，计提存货跌价准备 799.94 元，账
面净额 12,829,992.35 元。产成品系企业生产及购买的各类规格的灭活疫
苗及佐剂，均为正常销售产品，评估人员首先查阅了有关会计记录、仓
库记录，取得了企业基准日的产成品盘点表，并对产成品进行了抽查盘
点，经核实账面数量和金额记录正确。其次通过了解相关产品的销售市
场和公司在市场的占有率，确定产成品的销售情况。
主要采用如下评估方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含
税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估
值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a.不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定
的；
b.产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城
市建设税与教育附加与销售收入的比例；
c.销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d.营业利润率=营业利润÷营业收入；
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e.所得税率按企业现实执行的税率；
f.r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有
一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定
其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售
的产品为 100%。
根据上述评估方法确定产成品评估值为 23,641,372.00 元，评估增值
案例：猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（P 株-单针型）（存货-产
成品明细表第 14 项）
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（P 株-单针型） 为正常销售产品,
评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产
品销售利润后确定评估值。计算公式：
评估价值=实际数量×不含税销售单价×（1-产品销售税金及附加
费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）
×r）
根据企业提供的基准日近期销售合同，确定产品不含税销售单价为
根据被评估单位 2021 年 1 月至 9 月财务数据，测算企业的平均销
售税金及附加费率为 1.57%，销售费用率 2.59%，营业利润率为 31%,
所得税率为 25%。得：
评估价值=实际数量×不含税销售单价×（1-产品销售税金及附加
费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）
×r）
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评估单价=3.98×［1-1.57%-2.59%-31%×25%-31%×（1-25%）×0.5］
=3.04（元/支）
基准日实际数量 136,1300 瓶,则：
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（P 株-单针型）评估值=3.04×
③在产品
在产品账面值 294,008.28 元，未计提存货跌价准备，账面余额
羊辅标、聚乙烯猪主标、聚乙烯牛辅标等。经核对有关账册及凭证，并
根据该公司相关人员提供的清单与存放地点核对，账账相符，账实相符。
经查在产品流转较快，生产周期较短，成本升降变化不大，成本结转及
时完整，金额准确，在产品的账面价值基本反映了该资产的现行价值，
故在产品按核实后的账面值计算评估值。
在产品评估值为 294,008.28 元。
④存货的评估值
存货评估值合计 28,926,594.45 元，存货增值 10,810,579.71 元，增
值率 59.69%，存货评估增值原因是产成品评估增值，本次产成品按不
含税售价考虑可实现销售因素来确定评估值，评估值包含了一定的利润，
导致评估增值。
（6）其他流动资产
其他流动资产账面价值 33,764.45 元，
为评估基准日待抵扣进项税，
评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，核实了企业纳税申报表，
确定了交易事项的真实性、业务内容和金额等，对于账面税金按核实后
账面值确定评估值。
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则，其他流动资产评估值为 33,764.45 元。
二、长期股权投资评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资共 2 项，账面值金额为
长期股权投资账面价值一览表
单位：人民币万元
序号 被投资单位名称 投资日期 投资期限 持股比例 账面价值
合计 55,998.03
（二）被投资单位一概况
公司名称：杭州佑本动物疫苗有限公司（以下简称“杭州佑本”）
统一社会信用代码：913301017227654190
住 所：浙江省杭州经济技术开发区 10 号大街 266 号
法定代表人：王家福
企业类型：其他有限责任公司
注册资金：27000 万元人民币
成立/期：2000-09-29
营业期限：2000-09-29 至 2050-09-28
经营范围：生产、销售：兽用疫苗、禽用疫苗、生物制品、医疗器
械；技术开发、技术咨询、成果转让：生物技术、医疗器械；收购：本
公司生产所需的农畜产品（限直接向第一产业的原始生产者收购）；生
物制品、塑料制品、医疗器械的批发、零售；服务：动物溯源标记；货
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物及技术进出口（法律、行政法规禁止经营的项目除外，法律、行政法
规限制经营的项目取得许可后方可经营）。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
杭州佑本原名杭州荐量兽用生物制品有限公司（以下简称“杭州荐
量”）系由海盐县建纬商贸有限公司（以下简称“海盐建纬”）和自然人
郑育良共同投资组建，2000 年 9 月 29 日在杭州市工商行政管理局登记
注册，原注册资本为 60 万元，其中：海盐建纬出资 50 万元，郑育良出
资 10 万元。股权结构如下：
单位：万元人民币
占实收资本总
序号 股东名称 注册资本 出资比例 实收资本
额比例
合 计 60.00 100% 60.00 100%
经过历次股权结构变更后，2015 年 7 月，浙江荐量、郑育良向金河
佑本转让其持有的股权，转让后的股东及出资情况为：浙江荐量出资人
民 币 2,649.3788 万 元 , 占 注 册 资 本 的 34% ； 金 河 佑 本 出 资 人 民 币
合伙）出资人民币 779.2276 万元,占注册资本的 10%；北京中农国新产
业投资基金（有限合伙）出资人民币 1,012.9959 万元,占注册资本的 13%；
上海动健生物科技有限公司出资人民币 779.2276 万元, 占注册资本的
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
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北京新希望产业投资中心（有
限合伙）
北京中农国新产业投资基金
（有限合伙）
合 计 7,792.276 100% 7,792.276 100%
国新产业投资基金（有限合伙）、上海动健生物科技有限公司、浙江荐
量向金河佑本转让其持有的股权，转让后的股东及出资情况为：金河佑
本出资人民币 5,220.8249 万元,占注册资本的 67%；浙江荐量出资人民
币 2,571.4511 万元，占注册资本的 33%。本次转让于 2016 年 3 月底完
成工商变更，2016 年 7 月更名为杭州佑本。转让后股权结构如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
合 计 7,792.276 100% 7,792.276 100%
裁委员会作出的（2017）杭仲裁字第 148 号裁决书已经发生法律效力，
经公开拍卖，金河生物以最高价人民币 14,875.32 万元的价格竞得。据
此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规
定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定浙江荐量持有的杭州佑本 33%
的股权归买受人金河生物所有。本次拍卖于 2018 年 5 月 15 日完成工商
变更。变更后股权结构如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
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合 计 7,792.276 100% 7,792.276 100%
增注册资本由金河佑本生物制品有限公司和金河生物科技股份有限公
司共同出资。股权结构如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
合 计 20,000.00 100% 20,000.00 100%
款合计 17,683.63 万元。其中股本增加 7,000 万，资本公积增加 10,683.63
万元。
截至评估基准日，各股东出资及出资比例情况如下：
单位：人民币万元
序 占实收资本
股东名称 注册资本 出资比例% 实收资本
号 总额比例%
合 计 27,000.00 100% 27,000.00 100%
（3）资产、财务及经营状况
截止评估基准日，杭州佑本动物疫苗有限公司的资产账面总额
年 1-9 月年实现营业收入 16,681.45 万元，净利润 5,445.77 万元。公司
近三年及评估基准日资产、财务状况如下表：
公司近三年资产、负债状况
单位：人民币元
资 产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 9 月 30 日
资产总计 27,056.98 27,855.61 39,115.99 56,229.97
负债合计 29,157.09 11,201.83 15,116.00 9,064.34
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所有者权益合计 -2,100.11 16,653.79 23,999.99 47,165.63
瑞华会计师事务 信永中和会计师 信永中和会计师
审计机构 所（特殊普通合 事务所（特殊普 事务所（特殊普 未经审计
伙） 通合伙） 通合伙）
瑞华审字【2019】 XYZH/2020XAA XYZH/2021XAA
报告文号
公司近三年财务状况
单位：人民币万元
科目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1-9 月
一、营业收入 6,028.67 5,654.63 20,541.19 16,681.45
减 营业成本 2,731.90 2,935.82 5,784.57 4,335.63
税金及附加 42.58 42.58 101.81 73.05
销售费用 1,779.87 1,254.95 4,694.10 4,350.00
管理费用 2,106.82 1,636.13 1,972.75 1,301.08
研发费用 1,047.00 1,079.62 906.32 951.34
财务费用 1,018.64 840.09 368.78 316.77
二、营业利润 -2,703.24 -2,159.80 6,841.63 5,442.78
三、利润总额 -2,629.63 -2,152.20 6,645.49 5,445.77
四、净利润 -2,662.59 -2,141.62 7,346.20 5,445.77
公司近三年现金流量状况
金额单位：人民币万元
科目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1-9 月
一、经营活动产生的现金流量： -4,650.91 -2,066.16 3,486.98 9,399.48
二、投资活动产生的现金流量 -3,828.33 -1,758.25 -1,193.09 -16,274.77
三、筹资活动产生的现金流量 7,611.42 3,325.64 -1,612.83 12,727.76
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 0.00 0.00 0.00 0.00
五、现金及现金等价物净增加额 -867.82 -498.78 681.06 5,852.47
六、期末现金及现金等价物余额 1,071.03 572.26 1,253.31 9,516.15
（三）被投资单位二概况
公司名称：呼和浩特佑本疫苗科技有限公司（以下简称“呼和浩特
佑本公司”）
统一社会信用代码：91150122MA0R6MHG34
住 所：内蒙古自治区呼和浩特市托克托县新营子镇腾飞大道与
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呼准公路交汇处西北角
法定代表人：王家福
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册资金：壹仟万（人民币元）
成立/期：2021 年 06 月 04 日
营业期限：2021 年 06 月 04 日至 2041 年 06 月 03 日
经营范围：兽药生产；兽药经营；药品生产（不含中药饮片的蒸、
炒、炙、煅等炮制技术的应用及中成药保密处方产品的生产）；检验检
测服务；动物诊疗；货物进出口；第一类医疗器械生产；第一类医疗器
械销售；塑料制品制造；塑料制品销售；禽畜收购；细胞技术研发和应
用；农业科技研究和试验发展；工程和技术研究和试验发展；技术服务、
技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
呼和浩特佑本疫苗科技有限公司成立于 2021 年 6 月 4 日，注册资
本 1,000.00 万元，法人：王家福；金河佑本生物制品有限公司出资
截止评估基准日股权结构如下：
人民币万元
序号 股东名称 注册资本 出资比例 出资方式 出资期限
合 计 1,000.00 100%
（3）资产、财务及经营状况
截止评估基准日，呼和浩特佑本疫苗科技有限公司的资产账面总额
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（四）评估过程及方法
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取
证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以
确定长期投资的真实性和完整性。根据资产评估准则的规定，首先对长
期股权投资的持有目的、期限、控制权等对股权投资项目进行了梳理。
金河佑本生物制品有限公司分别持有杭州佑本动物疫苗有限公司 67%
股权、呼和浩特佑本疫苗科技有限公司 100%股权，本次对杭州佑本动
物疫苗有限公司、呼和浩特佑本疫苗科技有限公司进行整体资产评估，
按被投资单位评估基准日净资产评估值乘以金河佑本生物制品有限公
司所持有的股权比例计算确定评估值。
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
（五）长期股权投资评估结果
截至评估基准日，长期股权投资账面值合计 559,980,300.00 元，评
估值 616,942,700.00 元，评估增值 56,962,400.00 元，增值率 10.17%，
评估增值的原因是：杭州佑本动物疫苗有限公司净资产增加所致。详细
情况见被投资单位评估说明，另册装订。
三、固定资产评估技术说明
纳入本次评估范围的固定资产包括房屋建筑类资产和机器设备类
资产。
（一）房屋建筑物类评估技术说明
纳入评估范围的房屋建筑物为被评估单位的房屋建筑物、构筑物,
评估基准日的账面值情况如下：
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房屋建筑物类资产账面值
账面值（元）
科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 6,567,316.89 5,794,931.60
房屋建筑物 5,709,902.57 5,042,970.10
构筑物及其他辅助设施 857,414.32 751,961.50
管道及沟槽
金河佑本生物制品有限公司位于和林盛乐工业园区，房屋建（构）
筑物主要分布于厂区，仅户外不锈钢宣传架安装在托县厂区；房屋建筑
物主要为厂房及原料库房。构筑物包括道路、消防水池、停车场及车棚、
车间门禁、户外不锈钢宣传架。本次评估范围内的房屋建（构）筑物全
部为产权持有单位自建，房屋结构钢筋混凝土结构。
截至评估基准日，纳入本次评估范围内的房产共5项（其中3项改造
费用），仅原料库房未办理产权证，建筑面积208.60平方米。对此金河
佑本生物制品有限公司已出具承诺，承诺该部分房产未办理产权证，产
权归属于金河佑本生物制品有限公司所有。纳入本次评估范围房屋占用
土地部分已办理土地使用证。具体如下：
序 土地使用 土地使用权
土地权证编号 土地位置 土地用途
号 权类型 面积㎡
蒙（2020）和林格尔县 盛乐园区盛乐五街
不动产权第 0008506 号 北
评估人员对上述评估对象作了详细的勘察，除核对被估项目数量与
申报表所报数量是否相符外，主要是查看建筑基础，建筑结构的稳定性，
牢固性，以及装修的完好程度。经勘查的，列入本次评估范围的房屋建
（构）筑物：基础承载能力强；主体承重结构强度好，门窗完好；维护
保养状况较好，如上所述，评估人员认为本次评估范围内的房屋建筑物，
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可正常使用，符合评估的基本要求和条件。
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，
同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术
特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：现场勘察阶段
对被评估建筑物进行了现场勘查，根据申报表，核对建筑物的名称、
座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现
状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内
外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了
详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑物数
量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、
配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠
性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行
细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无
露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为
内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，
查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装
饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，
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能否满足使用要求。
（4）围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温
等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
了解当地同类型建（构）筑物工程单方造价及当地的建材市场价格，
按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。
第四阶段：评估说明撰写阶段
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估说明。
对于本次评估范围内生产及配套建筑物，基于本次评估目的，结合
建筑物的特点，采用重置成本法进行评估。
主要建（构）筑物的评估，建安造价是采用重编预算法确定，即根
据产权持有人提供的建筑物的竣工结算资料，并参照评估基准日前后当
地建设工程材料价格信息进行材料价差调整，套用当地现行定额计算得
出建筑安装工程总造价。再加建设规费、贷款利率，计算出建筑物的重
置全价。
评估值（不含税）=重置全价（不含税）×成新率
① 重置全价（不含税）=工程造价（不含税）+前期及其他费用（不
含税）+资金成本
A. 建安造价的确定
建筑安装工程造价是根据重编预算法，即评估人员根据被评估房产
的具体特点和所掌握的资料，套用《内蒙古自治区房屋建筑与装饰工程
预算定额》（2017）、《内蒙古自治区建设工程费用定额》（2017）、
《呼和浩特市 2021 年第 4 期信息价》、《关于调整内蒙古自治区建设
工程计价依据增值税税率的通知》（内建标〔2019〕113 号）、以及现
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 33 页
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行取费标准，得出建筑物的建安造价。对一般建筑物采用类比测算其建
安工程造价。
B.前期及其他费用的确定
前期及其他费用包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除工程造价外的其它费用两个部分。根据国家计
委、建设部颁发的有关规定与造价计算程序及当地的规定计算确定。
工程建设前期费及其他费费率表
序号 项目名称 取费基数 依据
小计
C.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行公布的贷款市场报价利率 LPR 计算，工
期按目前已建设的周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×已建设工期×贷款
利息×50%）
全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告
公布时间 贷款市场报价利率（LPR）:1 年 贷款市场报价利率（LPR）:5 年
来源：中国人民银行货币政策司 2021 年 10 月 20 日公布数据
资金成本=[工程造价（含税）+前期及其它费用（含税）]×利率×工
期×
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②成新率的确定
成新率的测定考虑建筑物的有形损耗和无形损耗，其中有形损耗主
要考虑房屋的结构、装修、设备配套等组成部分的完好程度；无形损耗
主要考虑建筑物的用途、使用强度、设计、结构、装修、配套设施等不
合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失，以及外界条件的变
化影响建筑物效用的发挥而导致的价值贬值。经核实，本次委估资产不
存在无形损耗，只存在有形损耗。
本次评估对有形损耗通过对成新率的测定来完成。
成新率通过实际观察法和年限法计算综合取定。
实际观察法计算成新率：根据勘察时，会同专业技术人员对建筑物
承重构件、维护结构、内外装修、给排水、电照等部件进行鉴定并综合
考虑生产工作环境、维修情况等参照《房屋建筑物完损等级评分标准》
和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》予以评分，按各部位所占权重计算
得出完好分值率，成新率按下式计算：
勘察成新率＝结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分
成新率×B
式中：G、S、B 分别为结构、装修、设备评分修正系数。
年限法计算成新率：按照房屋的结构类型、使用用途确定房屋建筑
物规定使用年限，
然后再结合委评房屋建筑物已使用年限、尚可使用年限计算出的成
新率：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 35 页
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尚可使用年限＝规定使用年限－已使用年限
综合成新率＝实际观察法成新率×50%＋年限法成新率×50%
③评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
（1）评估结果
经实施上述评定估算程序后，房屋建筑物类资产于评估基准2021年
房屋建筑物类评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 6,567,316.89 5,794,931.60 7,228,970.00 6,142,569.60 10.07 6.00
房屋建筑物 5,709,902.57 5,042,970.10 6,612,190.00 5,691,082.20 15.80 12.85
构筑物及其他辅助设
施
管道沟槽
（2）评估结果与账面价值相比变动原因分析
本次评估对象房屋建筑物账面原值 6,567,316.89 元，账面净值
评估原值增值 661,653.11 元，增值率 10.07%，评估净值增值 347,637.99
元，增值率 6.00%。具体原因如下：
估增值；
业采用的会计折旧年限短于评估采用的已使用年限和尚可使用年限之
和。
综合以上原因，导致本次评估增值。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 36 页
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案例一：厂房（固定资产-房屋建筑物评估明细表序号 1）
（1）概况
该厂房于2012年建成投入使用，位于金河佑本生物制品有限公司和
林格尔县盛乐经济园区博物馆东街厂区，为钢筋混凝土结构，地上一层,
檐高8米，总建筑面积为2758.32㎡。基础形式为柱下独立钢混基础，外
墙底设有基础梁，混凝土强度为C30，基础埋深为-3.0米。钢柱采用型钢,
所有钢构件采用抛丸除锈，粉刷防腐和防火漆。内窗均采用普通玻璃组
合塑钢窗，安装防盗门。厂房通风系统、动力电、照明用电、给排水系
统齐全。
现场调查状况：该建筑结构坚固，基础承载力好，房屋构件和室内
设施都较好，室内给排水、电力、消防设备运行状况良好。整体外观情
况一般，房屋继续使用中。
截止评估基准日账面原值 4,290,438.48 元，账面净值 3,770,039.74
元。已办理不动产权证。
（2）重置全价的计算
根据企业提供的相关资料及评估人员现场勘察了解的情况，采用重
编预算法确定其建安综合造价。建筑安装工程造价包括建筑工程、装修
工程、安装工程的总价。依据现行的《内蒙古自治区建筑工程消耗量定
额及基础价格》
《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》
（2017）
等工程造价信息资料及呼和浩特市地区 2021 年 7-8 月份建筑安装指标
单价及材料信息价，专业测定价和市场价格计算出建筑物的重置全价。
详见下表；
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 37 页
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建筑工程取费表
序号 费用名称 计算公式 费率 金额（元）
社会保险费+住房公积金+水利建设基金 205,875.97
+环境保护税
养老失业保险+基本医疗保险+工伤保险
+生育保险
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项工程费+措施项目工程费
+其他项目费+规费
经以上测算过程，得出厂房的建筑安装工程造价含税为6,094,266.53
元，不含税价为5,591,070.21元。
工程建设前期费及其他费费率表
序号 项目名称 取费基数 费率（含税） 费率（不含税） 依据
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发改价格[2015]299 号,参考发
改价格[2007]670 号
发改价格[2015]299 号,参考计
价格[2002]125 号
发改价格[2015]299 号,参考计
价格[1999]1283 号
发改价格[2015]299 号,参考计
价格[2002]10 号
发改价格[2015]299 号,参照计
价格[2002]1980 号
小计 7.50% 7.14%
前期及其他费用（含税价）=建安造价（含税价）×费率
=6,094,266.53×7.5%
= 457,069.99（元）
前期及其他费用（不含税价）=建安造价（含税价）×费率
= 6,094,266.53×7.14%
= 435,130.63（元）
该建筑工期按整体项目投资规模正常建设期 1 年计算，建设工期内
假设资金均匀投入，根据中国人民银行货币政策司 2021 年 9 月 22 日公
布的 1 年期贷款市场报价利率（LPR）为 3.85%，见下表
公布时间 贷款市场报价利率（LPR）:1 年 贷款市场报价利率（LPR）:5 年
来源：中国人民银行货币政策司 2021 年 10 月 20 日公布数据
资金成本=（建安工程造价（含税）+工程建设前期费用及其他费用
（含税））×贷款利率×1×0.5
=（6,094,266.53 +457,069.99 ）×3.85%×1×0.5
=126,113.23（元）
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重置全价为建安费用（不含税价）、前期及其他费用（不含税价）
及利息之和，计算结果具体如下：
重置全价=工程建安造价（不含税价）+前期及其它费用（不含税价）
+资金成本
=5,591,070.21 +435,130.63 +126,113.23
=6,152,310.00 元（取整）
（3）成新率
经查阅《资产评估常用数据与参数手册》并结合评估对象实际使用
保养情况，因委估建筑物于 2012 投入使用，为钢筋混凝土结构生产用
房，经济耐用年限 50 年，已使用年限 9 年，剩余使用年限 41 年；不动
产权证记载国有建设用地使用权终止日期为 2060 年 5 月 31 日，剩余年
限 38.67 年，根据熟短原则，确定建筑物尚可使用年限为 38.67 年。
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×
＝38.67/（9+38.66）×100%
＝81%
委估房屋的实地查勘情况如下表所示：
类别 明细项目 现状描述 标准分 查勘得分
有足够承载能力,无超过允许范围的
基础 不均匀沉降
结构部分
（60%） 承重构件 完好 25 25
非承重构件（墙体） 墙体无损坏 15 15
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 40 页
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屋面、屋架 不渗漏,排水通畅 25 25
楼地面 整体面层牢固 15 15
小计 100 100
门窗 少量变形、残缺 20 14
外墙 稍有风化、变形 20 14
装修部分 内墙涂料 稍有剥落、裂缝 20 14
装修部分
（20%） 顶棚 无明显变形 20 20
地面 稍有裂缝、剥落 20 14
小计 100 76
给排水、卫生洁具 基本完好 50 40
设备部分 采暖 基本完好 25 15
（20%） 照明 基本完好 25 15
小计 100 70
勘查打分法成新率＝100×60%＋76×20%＋70×20%＝89%
将实地勘查打分成新率和按使用年限估算的成新率综合起来考虑,
按加权平均法估算其综合成新率。即：
综合成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60%
=81%×40%+89%×60%
=86%
（4）评估价值的确定
评估价值=重置全价×综合成新率
=6,152,310.00×86%
= 5,290,986.6 元
案例二：道路 （构筑物及其他辅助设施评估明细表第 2 项）
（1）道路工程概况：
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该道路于2012年建成投入使用，路面总面积为2284.9平方米，其构
造做法：机械填土碾压，20cm厚填隙碎石底基层，30cm路拌水泥稳定
碎（砾）石基层 水泥含量（4%） ，15cm厚C30水泥混凝土路面。施工
做法：路基施工采用机械化施工，填筑采用水平分层填筑法施工，分层
厚度200至300mm，用振动机碾压，达到规范要求的密实度，混凝土路
面施工采用机械摊铺。账面原值：346,735.80元；账面净值303,905.84元。
（2）重置全价的确定
本次评估重置全价采用重编预算法来确定。计算公式为：
重置全价=建安工程造价（不含税）+前期费及其他费用（不含税）
+资金成本
根据企业提供的相关资料及评估人员现场勘察了解的情况，采用重
编预算法确定其建安综合造价。依据现行的《内蒙古自治区建筑工程消
耗量定额及基础价格》
《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》
（2017）等工程造价信息资料及呼和浩特市地区2021年7-8月份建筑安
装指标单价及材料信息价,专业测定价和市场价格计算出建筑物的重置
全价。
建安工程造价包括建筑、装饰及安装等专业的工程造价，其计算过
程及结果表如下：
建筑工程费用表
序号 费用名称 计算公式 费率 金额（元）
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社会保险费+住房公积金+水利建设基金
+环境保护税
养老失业保险+基本医疗保险+工伤保险
+生育保险
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项人工费+组织措施项目人工费 +
整+技术措施项目人工费调整
分部分项工程费+措施项目工程费
+其他项目费+规费
建安工程造价（含税）=458,257.04 元
建安工程造价（不含税）= 420,419.30 元
工程建设前期费及其他费费率表
序号 项目名称 取费基数 费率（含税） 费率（不含税） 依据
发改价格[2015]299 号,参考发
改价格[2007]670 号
发改价格[2015]299 号,参考计
价格[2002]125 号
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发改价格[2015]299 号,参考计
价格[1999]1283 号
发改价格[2015]299 号,参考计
价格[2002]10 号
发改价格[2015]299 号,参照计
价格[2002]1980 号
小计 7.50% 7.14%
前期及其他费用（含税）=建筑工程合计（含税）×费率（含税）
=458,257.04×7.50%
=34,369.28（元）
前期及其他费用（不含税）=建筑工程合计（含税）×费率（不含税）
=458,257.04×7.14%
=32,719.55（元）
该建筑工期按整体项目投资规模正常建设期 1 年计算，建设工期内
假设资金均匀投入，根据中国人民银行货币政策司 2021 年 9 月 22 日公
布的 1 年期贷款市场报价利率（LPR）为 3.85%，见下表
公布时间 贷款市场报价利率（LPR）:1 年 贷款市场报价利率（LPR）:5 年
来源：中国人民银行货币政策司 2021 年 10 月 20 日公布数据
资金成本=（建安工程造价（含税）+工程建设前期费用及其他费用
（含税））×贷款利率×1×0.5
=（458,257.04 +34,369.28 ）×3.85%×1×0.5=9,483.06（元）
重置全价=建筑安装工程造价（不含税）+工程建设前期费用及其他
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费用（不含税）+资金成本
=420,419.30+32,719.55+9,483.06
=462,620.00 元（取整）
（3）成新率计算
该道路于 2012 年建成并投入使用，截至评估基准日已使用 9 年，
该构筑物经济耐用年限为 30 年，确定该构筑物尚可使用年限为 21 年，
结合现场勘察情况该道路路基无沉降，表面无裂痕和破损，使用状况良
好，因此以年限成新率确定该道路的综合成新率。则：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
=21/（21+9）×100%
=70%（取整）
（3）评估价值的确定
评估价值=重置全价×综合成新率
=462,620.00 ×70%
=323,834.00 元
（二）机器设备类评估技术说明
纳入本次评估范围的设备类资产为被评估企业的全部机器设备、车
辆和电子设备,评估基准日的账面值情况如下：
账面值（元）
科目名称
原值 净值
设备类资产合计 7,067,869.44 2,797,450.60
机器设备 6,194,433.89 2,721,138.24
车辆 557,659.68 27,882.98
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账面值（元）
科目名称
原值 净值
电子设备 315,775.87 48,429.38
减值准备 -154,639.57
本次评估范围内的设备类资产主要包括机器设备、车辆、电子设备
三大类，其中：
本次委估的机器设备主要为：实验仪器，泵、模具等，共计 107 项。
该企业生产设备生产厂家主要为：江阴市方圆机械制造有限公司、江苏
洁涛环境科技有限公司、内蒙古德泉生物科技有限公司等。
上述生产设备大多 2007-2016 年前后安装投用,其中部分设备购置
时间较早,现已进行过多次技改。现大部分设备在设计负荷下正常使用,
企业对设备实行分级管理，严格设备保养制度，及时维护保养、定期大
修及更换易损件，管理制度完善，设备档案较齐全，可满足正常生产和
使用的需要。
本次委估车辆主要为生产服务的江淮牌客车、别克客车等，三辆车
均在用。
本次委估的电子设备主要为电脑、打印机、服务器、交换机等办公
设备，共计 59 项，上述设备维护保养较好,均可正常使用。
（1）清查核实
导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基
础。
不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运
行状况进行认真观察和记录。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 46 页
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设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术
档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检
修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；
向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，
从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。对重点设备到现场逐
台察看设备外观、运行情况等；对金额较小、数量较多的小型设备，主
要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查
的方式对实物进行清查核实。
到“表”、“实”相符。
备的购置合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务
凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，
进行评定估算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善。
（4）撰写评估技术说明
按“资产评估准则”要求，编制“设备评估技术说明”。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 47 页
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（1）机器设备及电子设备
A.重置全价的确定
列入本次评估范围的机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安
装调试费、其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总
局（财税〔2008〕170 号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的
通知》，自 2009 年 1 月 1 日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）
固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》
（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》
（财政部、国家税务总局令第 50 号）的有关规定，从销项税额中抵扣。
因此，对于机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值
税进项税额。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费＋安装调试费＋不含税其他费用
＋资金成本－设备购置所发生的增值税进项税额
评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商
负责）以及运输费用较低，不再考虑运杂费、安装调试费、不含税其他
费用及资金成本。
a.设备购置价的确定
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场
价格的设备，以市场价确定其购置价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅《2021 机电产品价格信息查
询系统》等资料及网上询价来确定其购置价。
对于年代久远已被淘汰不再继续生产的设备，按其替代或类似设备
的市场价格进行调整后确定其购置价。
b.运杂费的确定
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 48 页
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设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。设备运杂费参
照《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年版）确
定运杂费率。
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
c.安装调试费的确定
对一般通用设备参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料，按
照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不
同安装费率计取。
设备安装调试费=设备购置价×安装调试费费率
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
d.其它费用
其他费用包括项目建设管理费、工程监理费、项目论证评估费、编
制材料费、工程招标费、可行性研究费、环境影响评价费、联合试运转
费、勘查设计费、竣工图编制费、工程保险费等，是依据该设备所在地
建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
其他费用=（购置价格+运杂费+安装调试费）×其他费用费率
e.资金成本
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，利率按
基准日当月全国银行间同业拆借中心发布的 LPR 确定，工期按项目建
设正常合理周期计算，并假设资金均匀投入。
资金成本=（购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用）×贷款利率
×建设工期/2
f.设备购置所发生的增值税进项税额和运费税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率
／（1＋增值税率）+运杂费×运费税率/（1+运费税率）+安装调试费/
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 49 页
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（1＋安装调试税率）×安装调试税率
B.成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号的电子设备则参照近期二手市场
行情确定评估值。
（2）车辆
本次车辆评估方法采用重置成本法进行评估。即：
车辆评估值＝重置全价×成新率
A.重置全价的确定
车辆重置全价由现行含税购价、车辆购置税、牌照费和车辆购置进
项增值税组成，计算公式如下：
重置全价=现行含税购价+车辆购置税+牌照费－车辆购置所发生的
增值税进项税额
a.现行含税购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价，
对购置时间较长，现不能查到原型号规格的车辆购置价格时参考相类似、
同排量车辆价格作为评估车辆购置价；
b. 车辆购置税按《中华人民共和国车辆购置税法》（中华人民共和
国主席令第十九号）的有关规定计取，计算公式为：
车辆购置税额＝车辆含税购置价×购置税率／（1＋增值税率）
c.车上户牌照手续费等按当地交通管理部门规定计取。
d.车辆购置所发生的增值税进项税额按《关于全面推开营业税改征
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增值税试点的通知》财政部、国家税务总局（财税〔2016〕36 号）的规
定计取车辆购置所发生的增值税进项税额，计算公式为：
增值税进项税额＝车辆含税购置价×增值税率／（1＋增值税率）
B.成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》，并综合考虑各类车辆的经济耐用年限和规定
行驶里程，分别确定车辆使用年限成新率和行驶里程成新率，按以下方
法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述
方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当， 则
不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+ a
a 为车辆成新率调整系数
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
经实施上述评定估算程序后，设备类资产于评估基准日 2021 年 9
月 30 日的评估结果如下表所示：
设备类评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备类合计 7,067,869.44 2,797,450.61 5,835,806.00 3,213,704.91 -17.43 14.88
机器设备 6,194,433.89 2,721,138.24 5,159,170.00 2,926,226.80 -16.71 7.54
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车辆 557,659.68 27,882.98 430,500.00 199,750.00 -22.80 616.39
电子设备 315,775.87 48,429.39 246,136.00 87,728.11 -22.05 81.15
减值准备 154,639.57 0.00
具体评估结果详见“机器设备评估明细表”、
“车辆评估明细表”、
“电子设备评估明细表”。
本次评估设备类资产评估原值减值-1,232,063.44 元，减值率 17.43%，
评估净值增值 416,254.31 元，增值率 14.88%。增减变化的原因分类如
下：
（1）机器设备评估原值减值 1,035,263.89 元，减值率 16.71%，减
值主要原因一方面由于受市场竞争及设备更新换代影响部分设备价格
略有降低，另一方面部分设备已报废无实物故导致评估原值减值；评估
净值增值 205,088.56 元，增值率 7.54%，增值的主要原因是评估所参考
的机器设备经济使用年限长于企业对机器设备的计提折旧年限，导致评
估净值增值。
（2）车辆评估原值减值 127,159.68 元，减值率 22.80 %，减值的主
要原因是车辆更新换代速度较快，购置价格逐年下降，导致评估原值减
值；评估净值增值 171,867.02 元，增值率 616.39 %，增值的主要原因是
企业对车辆计提折旧年限短于评估所参考的车辆经济使用年限，导致评
估净值增值。
（3）电子设备评估原值减值 69,639.87 元，减值率 22.05 %，减值
的主要原因是电子设备更新换代速度较快，购置价格逐年下降；评估净
值增值 39,298.73 元，增值率 81.15 %，增值的主要原因是企业对电子
设备计提折旧年限短于评估所参考的电子设备经济使用年限，导致评估
净值增值。
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案例一 超速离心机（机器设备评估明细表 序号 5）
（1）设备概述
设备名称：超速离心机
规格型号：Optima XPN-100
生产厂家：内蒙古德泉生物科技有限公司
购置日期：2018年7月24日
启用日期：2018年7月27日
账面原值：920,000.00元
账面净值：643,233.46元
数 量：1台
该设备最高转速: 100,000 RPM;最大相对离心力;800,000xg;转速控
制精度:土 2RPM;采用 15 寸触幕式液晶显示屏,界面直观,便于操作,操作
界面中文显示,方便使用,可以使用 iPhone 手机远程监控仪器状态,以实
现跨越实验室对离心机进行远程监控和操作;仪器主机可实时显示运行
曲线图,以便于追踪整个实验过程;仪器具备转头动态惯性检测（Dynamic
Rotor Inertia Check）功能,若发现有超速情况会自动设至最高允许转速;
仪器数字化显示真空度。主机内置化学试剂耐受性数据库,便于离心不同
样品时离心管的选择;主机内置电子签名功能,以便于在运行记录中添加
电子签名及备注。该设备 2018 年购入使用,设备日常维护保养较好,设备
运转正常,可满足正常生产工艺要求。
（2）重置全价的确定
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重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资金
成本-增值税可抵扣金额
有关数据的说明如下：
经向设备经销商内蒙古德泉生物科技有限公司询价，基准日市场含
税价为935,000.00元/台，厂家报价中含运费，不含安装调试费。
①运杂费：厂家报价中含设备运杂费，因此不另行计算。
②安装调试费：该设备的购置价中不包含安装调试费，依据《资产
评估常用数据和参数手册》提供的安装调试费参考费率，综合考虑设备
的安装调试复杂程度，确定安装调试费率为 2%,则
安装调试费=设备购置价×安装调试费率
=935,000×2%
=18,700.00 元
勘察设计费、环境评价费等构成，根据国家相关规定确定为含税的其他
费用率 7.50%，不含税其他费用率 7.14%,则：
含税前期其它费用=（设备购置价+运杂费+安装调试费）×7.50%
=（935,000+0+18,700.00）×7.50%
=71,527.5（元）
不含税前期其它费用=（设备购置价+运杂费+安装调试费）×7.14%
=（935,000+0+18,700.00）×7.14%
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=68,094.18（元）
该设备按正常投产周期考虑，正常投产周期为 1 年，参照评估基准
日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于 2021 年 9 月 22 日公布
的 1 年 LPR 利率为 3.85%，按资金均匀投入计算。
资金成本=（设备购置费（含税）+国内运杂费（含税）+安装调试
费（含税）+其他费用（含税）） ×3.85%×1×1/2
=（935,000+18,700+71,527.50）×3.85%×1×1/2
=19,735.63 元
可抵扣税额=设备购置费/（1+13%）×13%+安装调试费/（1+9%）
×9%
=935,000/（1+13%）×13%+18,700/（1+9%）×9%
=109,110.41 元
（3）重置全价
重置全价=设备购置费＋运杂费+安装调试费＋不含税其他费用＋
资金成本-设备购置所发生的增值税进项税额
=935,000+0+18,700+68,094.18+19,735.63-109,110.41
=932,420 元（取整）
（3）成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
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成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）（100%
该设备至评估基准日已使用 3.17 年，通过现场勘察、查阅相关运行
记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员
了解。经评估人员、企业设备管理及使用人员现场共同勘察评定该设备
尚可使用 11 年：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）（100%
=11/（3.17+11）×100%
=78% （取整）
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=932,420×78%
=727,287.60 元
案例二：江淮牌轻型客车（车辆评估明细表序号 1）
（1）基本概况
车辆名称：江淮牌 HFC6510A1C7R3F
规格型号：轻型客车
生产厂家：安徽江淮汽车股份有限公司
购入日期：2015 年 3 月
启用日期：2015 年 3 月
牌照号：蒙 A AD894
账面原值：110,883.76 元
账面净值：5,544.19 元
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该车于 2015 年 3 月开始使用，至评估基准日已启用 6.53 年，累计
行驶 214,711 公里，车况较好，车辆外表面无碰伤，车内装潢一般，各
仪表显示较清晰。日常保养良好。
主要技术参数：
车架号：LJ166A337E7033544
发动机号：E305507
轴距：3080（mm）
额定载客：8（人）
油耗（100KM/l）：8.9L
总质量：2505（Kg）
外形尺寸：5075×1820×1970（mm）
（2）重置价值的确定
车辆重置全价由购置价（不含税）、车辆购置税、新车注册上牌等
其他费用三部分组成。
重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车注册上牌费用
车辆市场价格资料，并经向当地汽车销售市场询价，确定基准日江淮牌
HFC6510A1C7R3F 的含税售价为 79,100.00 元。
购置税＝79,100.00 /（1+13%）×10%
＝7,000.00 （元）
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经调查，当地新车注册上牌其他费用约 500.00 元。
重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车注册上牌费用
= 79,100.00 /（1+13%）＋7,000.00＋500.00
= 77,500.00 元（取整）
（2）成新率的确定
对于运输车辆，根据 2013 年 5 月 1 日起施行的《机动车强制报废
标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号有
关规定，该车辆引导报废行驶里程为 60 万公里。该型车辆一般经济年
限为 15 年，截止评估基准日已使用 6.53 年，累计行驶 214,711 公里，
则：
①使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）×100%
＝（1－6.53/15）×100%=56%
②行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
= （1－214,711/600000）×100％=64%
③理论成新率：本次运输设备评估成新率采取孰低法，即在使用年
限法；行驶里程法二者中选取最低者，即取 56%。
通过现场对委估车辆的各组成部分进行鉴定打分、综合确定其技术
鉴定综合调整系数如下表：
影响因素 因素分级 参考系数 权重 取值说明 取值 加权值
好 1.0
较 好 0.9 参考静态检查
技术状况 30% 0.7 0.21
一 般 0.8 结果
较 差 0.7
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差 0.6
好 1.0
较 好 0.9
参考静态检查
维护保养 一 般 0.8 30% 0.7 0.21
结果
较 差 0.7
差 0.6
好 1.0
较 好 0.9
制造质量 一 般 0.8 15% 国产名牌车 0.8 0.12
较 差 0.7
差 0.6
好 1.0
较 好 0.9
工作性质 一 般 0.8 15% 办公车辆 0.8 0.12
较 差 0.7
差 0.6
好 1.0
较 好 0.9
工作条件 一 般 0.8 10% 一般 0.8 0.08
较 差 0.7
差 0.6
综合调整系数=0.74
综合车辆成新率=理论成新率×现场勘察调整系数
=56%×0.74
=41%
（3）评估结果
评估值=重置全价×成新率
= 77,500.00×41%
= 31,775.00 元
案例三：笔记本电脑（电子设备评估明细表序号 45）
（1）设备概况
设备名称：笔记本电脑
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生产厂家：联想（北京）有限公司
型号：TP0050C
购置日期：2017 年 5 月
启用日期：2017 年 5 月
账面原值：9,500 元
账面净值：475 元
数 量：1 台
该设备主要技术参数：
产品类别：笔记本电脑
CPU 系列:英特尔酷睿 i5 6 代系列
CPU 型号:Intel 酷睿 i5 6200U
CPU 主频:2.3GHz
最高睿频:2.8GHz
核心/线程数:双核心/四线程
三级缓存:3MB
核心代号:Skylake
制程工艺:14nm
功耗:15W
（2）重置全价的确定
重置全价=购置价（不含税）+运杂费+安装调试费
该服务器价值量较小、不需要安装、运输方便且费用较低，其重置
全价参照现行市场价格确定。即
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经市场调查及网上查询, 该笔记本电脑基准日含税售价为 4,999 元,
则重置全价为：
重置全价=购置价（不含税）+运杂费+安装调试费
= 4,999.00 /（1+13%）
= 4,424.00 元
（3）成新率的确定
采用年限法确定其成新率。
该笔记本电脑于 2017 年 5 月购置并启用，截止评估基准日已使用
如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
=1.9/（1.9+3.33）×100%
=36%
（4）评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
＝4,424.00×36%
＝1,592.64 元
四、在建工程评估技术说明
纳入本次评估范围的在建工程包括在建工程—土建工程、在建工程
—设备安装工程，账面价值合计 135,747,065.74 元。
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在建工程—土建工程账面值 124,595,725.74 元，为托县厂区在建的
房屋建筑物、净化工程、相关待摊费用以及和林厂区的相关待摊费用。
托县厂区在建房屋建筑物，主要有菌苗车间（地上 1 层，局部 2 层 地
下 1 层）、办公楼（地上 4 层）、食堂（地上 4 层）、宿舍（地上 4 层）、
检验楼
（地上 2 层，
局部地下室）
、1#动物房、
库房。建筑面积合计 34239.04
平方米。分别为框架、钢混框结构。开工日期为 2019 年，截止评估基
准日菌苗车间已装修完成，待静态验收。其余房屋均处于装修状态。在
建净化工程为各生产车间施工的净化设施工程。待摊费用主要为开办费
—工资、开办费—社会保险、工程设计费、勘察费、环评费、监理费、
临时水电费等相关费用，不包括相关利息支出。
在建工程—设备安装工程账面值 11,151,340.00 元，为托县厂区在建
的部分机器设备，共 32 项，主要为高效过滤排风机箱、脉动真空灭菌
柜及高低压配电柜。
截至评估基准日，评估范围内的所有在建工程均处于在建状态。
（1）核对原始资料
根据被评估单位提供的评估明细表，对在建工程进行了核对，对明
细表填写不符合评估要求之处与企业有关人员共同修正，对项目不全或
错误之处予以更正。
（2）现场勘察
检查资产评估申报明细表各项内容填写情况，核实资产评估申报明
细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一致，了解在建项目的主
要内容和资产状况。
评估人员根据企业提供的清查评估明细表，查阅相关的立项文件、
初步设计等资料，根据申报的在建工程项目，审查其合同内容，并通过
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与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工程款项支付情况，分析账面
值的构成及其合理性，现场实地勘察在建工程的形象进度，核实是否按
照合同条款执行。
评估人员在查阅合同、工程结算单据及付款凭证，同时核实形象进
度后，针对在建工程类型和具体情况，采用成本法进行评估。对于开工
时间距基准日半年以上、且属于正常建设的在建项目，按照账面价值扣
除不合理费用后加适当的资金成本确定评估值。
资金成本=经核实的在建工程实际发生费用×利率×工期/2
经评估，在建工程评估值为 141,516,316.04 元，增值额 5,769,250.30
元，增值率 4.25%。
在建工程评估增值是由于评估时考虑了投资成本的资金成本，导致
评估增值。
在建工程—土建工程账面值为 124,595,725.74 元，账面值不包含利
息费用。本次按照账面价值扣除不合理费用后加适当的资金成本确定评
估值。
资金成本=经核实的在建工程实际发生费用×利率×工期/2
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行公布的贷款市场报价利率 LPR 计算，工
期按目前已建设的周期计算，计息期 2 年，并按均匀投入考虑：
根据全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）
公告显示，1 年期利率为 3.85%，5 年期以上利率为 4.65%。如下表：
全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告
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公布时间 贷款市场报价利率（LPR）:1 年 贷款市场报价利率（LPR）:5 年
该项目合理建设周期为 2 年，2 年期利率我们采用 1 年期利率+利差
确定。
日期 1-5 年（含）与 1 年期贷款利率（%）
平均 0.39
分析历史年度中国人民银行公布的贷款基准利率数据，从 2008 年
至 2015 年最后一次公布的贷款基准利率 1-5 年（含）与 1 年期贷款基
准利率的利差平均值为 0.39%，从 2014 年至 2015 年贷款基准利率由 5
档调整为 3 档后，1-5 年（含）与 1 年期贷款基准利率的利差全部为 0.4%。
通过上述统计分析得出：原贷款基准利率基本上是在 1 年期贷款利
率基础上加 0.4%来确定 1-5 年（含）利率。因此，2 年期的 LPR 利率
可以在 1 年期 LPR 的基础上增加 1 个 0.4%确定。则 2 年期的 LPR 利率
确定为 4.25%。
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资金成本=124,595,725.74×4.25%×2×0.5
=5,295,318.34
土建工程评估值=经核实的在建工程实际发生费用+资金成本
=124,595,725.74+5,295,318.34
= 129,891,044.08 元
四、无形资产评估技术说明
纳入本次评估范围的无形资产包括无形资产—土地使用权、无形资
产—其他。
（一）无形资产—土地使用权评估技术说明
按照资产评估的有关要求，评估人员在被评估单位已进行自我清查、
核实的基础上，对委托评估的资产进行了清查和复核。清查和核实的范
围为被评估单位在评估基准日的土地使用权。
本次评估中对委估资产全面清查核对了相关产权证明、确认产权归
属；全面清查核实了委估资产的形成原因、形成日期及其他有关情况；
对土地使用权进行实地盘点，核实宗地面积、宗地位置情况、宗地配套
情况等相关指标。
在清查核实过程中，取证了被评估单位及委估资产的权利情况及其
他佐证资料，以及是否存在其他可能影响资产评估的重大事项。通过对
委估资产的清查、核实，确定被评估单位所提供的委托评估资产清单与
实际情况相符。
（1）土地登记状况
纳入本次评估范围内的土地使用权为金河佑本生物制品有限公司
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的持有的 3 宗国有建设用地使用权，分别位于托县及和林，土地使用权
面积合计 157,297.39 平方米。具体明细如下：
宗地情况一览表
证载土 土地使 土地使 土地
宗地 土地权证编 宗地 土地
土地位置 地使用 用权类 用权面 终止
序号 号 名称 用途
权人 型 积㎡ 年期
内蒙古
蒙（2017）和
海维 海维盛
林格尔县不 和林县盛乐 工业 2059-
动产权第 经济园区 用地 09-01
入 技有限
公司
托克托县新
蒙（2018）托 金河佑
营子镇腾飞
克托县不动 托县 本生物 工业 2068-
产权第 建设 制品有 用地 08-29
公路交汇处
西北角
蒙（2020）和 金河佑
盛乐
林格尔县不 盛乐园区盛 本生物 工业 11,533.3 2060-
动产权第 乐五街北 制品有 用地 9 05-31
基地
土地来源：金河佑本生物制品有限公司以股权转让方式从内蒙古海
维盛生物科技有限公司取得评估对象宗地一土地使用权，截止评估基准
日尚未办理过户手续；宗地二同样以股权转让方式取得，宗地三以出让
方式取得评估对象土地使用权。
（2）土地权利状况
评估对象的土地所有权属于国家所有，评估对象的土地使用者通过
收购及出让方式合法取得土地使用权。根据被评估单位提供的权属资料
及现场勘查情况，评估对象来源合法，权属清楚。
截止评估基准日，待估宗地尚未设定抵押权。
（3）土地利用状况
委估宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯），红线内场地平整，
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地上现状为已建成工业厂房。
（4）土地价格定义
评估对象的土地价格是指在评估基准日 2021 年 9 月 30 日，宗地面
积为合计 157,297.39 平方米，宗地用途设定为工业用地，土地开发程度
设定为“三通一平”（即宗地红线外通路、通电、通讯及红线内场地平整）,
土地使用权性质为出让，土地出让年期为宗地剩余使用年限情况下，评
估对象在公开、公平、公正的客观出让国有建设用地使用权市场价格。
（5）土地评估方法
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法、成本逼近法等。评估
方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并
结合该项目的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。
①市场比较法是根据替代原则将评估对象与在较近时期内已经发
生交易的类似土地交易实例进行对照比较，修正得出评估对象在评估基
准日的公开市场价值的方法，适用于土地市场发育比较健全，可以获得
足够的比较实例的地区。本次评估对象所在的同一地段区域、或同级别
地段最近成交有可比实例，因此本次评估采用市场比较法进行评估。
其公式为：
评估对象地价=比较实例交易价格×交易情况修正系数×期日修正
系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
②收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一
定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总
和的一种方法，主要适用于对土地、房屋、不动产或其他具备收益性资
产的评估。评估对象缺乏有关收益数据，不宜采用收益还原法进行评估。
③假设开发法又称剩余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价
格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑建造、买卖有关的专业费、
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利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定评估对象土地价值的一种
方法，适用于待开发用地、待拆迁改造的再开发房地产、现有新旧房地
产中地价的单独评估。评估对象为已开发用地，因此不宜采用假设开发
法进行评估。
④基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
表等评估成果，按替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所
处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基
准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。适用于
完成基准地价评估城镇中的土地评估，由于该地区基准地价多年未更新，
最近一次公布的地价基准日为 2015 年 6 月 30 日，据本次评估基准日已
超过 5 年。因此，本次评估不宜采用基准地价系数修正法进行土地评估。
⑤成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再
加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算评估对象价
格的一种评估方法，主要适用于新开发土地的评估。根据评估机构平时
收集的成本资料结合评估对象实际，本次评估宜采用成本逼近法。
其计算公式为：
土地价格＝土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投
资利润＋土地增值收益
在此基础上，进行年期修正和个别因素的调整后最终得出评估对象
的价格。
综上所述，评估人员通过现场实地查勘调查，认真分析调查收集到
的有关资料，根据评估对象的实际情况，结合本次评估目的，宜采用市
场比较法及成本逼近法对宗地进行评估。
（6）土地评估案例
土地案例概况
项目 委估宗地
不动产权证号 蒙（2020）和林格尔县不动产权第 0008506 号
权利人 金河佑本生物制品有限公司
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共有情况 单独所有
坐落 盛乐园区盛乐五街北
不动产单元号 150123 400501 GB00261 W00000000
权利类型 国有建设用地使用权
权利性质 出让
用途 工业用地
宗地面积 11533.39 ㎡
使用期限 自 2010 年 6 月 1 日起至 2060 年 5 月 31 日止
东：中式达包装；西：内蒙古北奇公司；
土地四至
南：博物馆东街；北：盛乐南街；
■市场比较法
比较交易实例的选择，是针对具体要评估对象的条件，从众多的市
场交易实例中选择符合的实例进行比较。选择实例是应符合下列具体条
件：
● 与评估对象处于同一供需圈
● 与评估对象用途应相同或相近
● 与评估对象的交易类型相同
● 与评估对象的评估基准日应接近
● 交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易
实例 A：内蒙古晟泰节能材料有限公司用地（地块号 2020048 号）
根据评估人员调查该地块位于和林格尔县盛乐镇姑子板村。用途为
工业用地，土地使用年期为 50 年，面积 33333.35 平方米,宗地临支路，
距货运站距离为 30 公里，基础设施开发程度达到宗地红线外三通（即
通路、供电、通讯）及红线内“场地平整”，车流量小，环境无污染，
宗地形状规则，宗地一面临街，宗地进深大于 30 米，有一定规划限制，
挂牌出让底价为 481.6669 万元，2021 年 1 月 7 日最终成交总价 481.6669
万元，合 145 元/平方米，溢价率为 0，交易情况正常属于正常市场成交
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价格。
实例 B：内蒙古兴蒙牧禾农牧业有限公司用地（地块号 2021009 号）
根据评估人员调查该地块位于呼和浩特盛乐经济园区公布营村。用
途为物流仓储用地，土地使用年期为 50 年，面积 34509.09 平方米,宗
地临支路，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”
（即通路、供电、
通讯）及红线内“场地平整”，车流量一般，环境无污染，宗地形状规
则，宗地一面临街，宗地进深大于 30 米，有一定规划限制，挂牌出让
底价为 611.5011 万元，2021 年 5 月 21 日最终成交总价 611.5011 万元，
合 177 元/平方米，溢价率为 0，交易情况正常属于正常市场成交价格。
实例 C：华信（内蒙古）信息科技有限公司用地（地块号 2021006
号）
根据评估人员调查该地块位于和林格尔县盛乐经济园区二农场。用
途为工业用地，土地使用年期为 50 年，面积 16933.02 平方米,宗地临
主干道，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”（即通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通暖、通气）及红线内“场地平整”，车流量
较大，环境无污染，宗地形状规则，宗地一面临街，宗地进深大于 30
米，有一定规划限制，挂牌出让底价为 247.9180 万元，2021 年 5 月 18
日最终成交总价 247.9180 万元，合 146 元/平方米，溢价率为 0，交易
情况正常属于正常市场成交价格。
根据评估对象的用途及所处区域的地价影响因素，影响评估对象价
格的主要因素有：
A、交易日期：交易时间不同，地价指数不同
B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易
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C、区域因素：主要有交通条件［道路通达度、距区域主干道距离、
公共交通便捷度及距公交车站距离]、基础设施状况、车流量、环境优
劣度等。
D、个别因素：主要指宗地形状、容积率、临街状况、宗地进深、
目前规划限制等。
根据评估对象与比较实例的具体情况，编制比较因素条件说明表详见下
表
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比较因素条件说明表
比较实例 评估对象 实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
盛乐经济园区公 和林格尔县盛乐
位置 和林格尔盛乐镇 和林格尔盛乐镇
布营村 经济园区二农场
交易日期 2021 年 9 月 30 日 2021 年 1 月 7 日 2021 年 5 月 21 日 2021 年 1 月 7 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
土地使用年限 38.67 49.7 49.5 49.7
交易方式 / 挂牌 挂牌 挂牌
土地用途 工业用地 工业用地 物流仓储用地 工业用地
价格（元/平方米） --- 145 177 146
交 距区域主干道距离 200 米以上 200 米以上 200 米以上 临主干道
通
道路通达度 支路 支路 支路 主干道
条
件 距货运站距离 10 公里以上 10 公里以上 10 公里以上 10 公里以上
区域 车流量 较小 小 一般 较大
因素 集聚效应 零散分布 零散分布 一般工业区 一般工业区
环境优劣度 有一定污染 有一定污染 有一定污染 有一定污染
宗地红线外三通 宗地红线外三通 宗地红线外三通 宗地红线外七通
基础设施状况
红线内场地平整 红线内场地平整 红线内场地平整 红线内场地平整
宗地形状 规则 规则 规则 规则
个别 临街状况 二面临街 一面临街 一面临街 一面临街
因素 宗地进深 大于 30 米 大于 30 米 大于 30 米 大于 30 米
目前规划限制 规划限制 规划限制 规划限制 规划限制
根据评估对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指
数表。比较因素指数确定如下：
①地价指数
调查和林县近几年工业用地地价上涨情况，根据对评估对象所在区
域的地价及交易情况的分析，以土地评估报告中上述地区的地价指数上
一年为基数，将上一年地价指数确定为 100，则地价指数变化情况如下，
和林格尔县盛乐镇工业地价期日修正系数来源于地价动态监测数据：
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和林格尔县盛乐镇工业地价期日修正系数
年度 季度 增长率（%）
截止评估基准日第三季度数据未公布，故以第二季度进行比较。以
评估对象为 100，实例 A、B、C 日修正指数为 100/1.00=100。
②交易情况修正指数
调查根据调查的实际情况，三个实例的交易情况均比较正常，故不
作修正。
③土地使用年期修正
土地使用年限修正指数公式为：
n m
K=[1-1/（1+r） ]/[1-1/（1+r） ]×100%
式中：K——使用年限修正系数
r——土地还原率 [采用安全利率加风险调整值按 5.65%计]
m——评估对象土地使用年限
n——比较实例土地使用年限
评估对象土地剩余使用年期为 38.67 年，比较实例土地使用年期分
别为 49.3、49.6、49.3 年，根据土地使用年限修正指数公式计算，把
相关的参数代入上式中，则委估宗地年期修正系数为：
实例 A=（1-（1+5.65%）-38.67）/（1-（1+5.65%）-49.3）
≈0.8723
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实例 B=（1-（1+5.65%）-38.67）/（1-（1+5.65%）-49.6）
≈0.8725
实例 C=（1-（1+5.65%）-38.67）/（1-（1+5.65%）-49.3）
≈0.8723
④交易方式
实例 A、B、C 价格类型为挂牌出让价格，根据调查的实际情况，三
个实例的交易情况均为正常交易的挂牌出让价格，故不需价格类型修正。
⑤用途修正
评估对象为工业用地，比较实例 B 用途为物流仓储用地，根据评估
人员调查和林格尔县仓储用地与工业地价水平相当，故本次评估不作修
正。
⑥区域及个别因素条件指数
Ⅰ区域因素：
A、距区域主干道距离：以评估对象距区域主干道距离为 100，分
为临路、100 米以内，100-200 米、200 米以上四个级别，每增加或减少
等级，指数减少或增加 0.5%;
B、道路通达度：将临道路类型分为主干道、次干道、支路及巷道，
以评估对象类型为 100，每增加或减少一个级别，指数减少或增加 0.5%;
C、距货运站距离：距货运站距离分 5 公里内、5-10 公里、10 公
里以上三个级别，每增加或减少等级，指数减少或增加 3%;
D、车流量：分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以评估对
象为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 1%;
E、集聚效应：分为工业园区、工业开发区、一般工业区、混合区
及零散分布等，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，指数上升
或下降 2%。
F、环境优劣度：分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、
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无污染五个等级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，指数上
升或下降 3%。
G、基础设施状况：基础设施条件每增加或减少“一项”，指数增
加或减少 0.5%；
Ⅱ个别因素:
A、宗地形状；分为不规则、较规则、规则三等级，以评估对象为
B、临路状况：分为不临路、一面临路、两面临路、三面临路、四
面临路五个等级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，指数上
升或下降 3%;
C、宗地进深：分为 30 米以上，满 20 米不满 30 米、满 10 米不满
级，指数上升或下降 2%;
D、目前规划限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制三个等
级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3%。
根据以上比较因素指数的说明，将因素指标的差异量化，编制比较
因素条件指数表 4，如下：
在因素条件指数表的基础上，将评估对象与比较实例的交易期日、
交易情况、区域及个别因素等条件进行比较修正，得出各个因素的修正
系数，最后编制比较因素修正系数表。
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比较因素条件指数
比较实例
评估对象 实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 38.67 49.7 49.5 49.7
交易方式 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
距区域主干道距离 100 100 100 101.5
道路通达度 100 100 100 101
区
距货运站距离 100 100 100 100
域
车流量 100 99 101 102
因
集聚效应 100 100 102 102
素
环境优劣度 100 100 100 100
基础设施状况 100 100 100 102
个 宗地形状 100 100 100 100
别 临街状况 100 97 97 97
因 宗地进深 100 100 100 100
素 目前规划限制 100 100 100 100
比较因素修正系数表
评估对象和比较实例
比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C
比较因素
土地价格（元/平方米） 145 177 146
交易日期 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地用途 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 0.8723 0.8725 0.8723
交易方式 100/100 100/100 100/100
交 距区域主干道距离 100/100 100/100 100/101.5
通
区 条 道路通达度 100/100 100/100 100/101
域 件 距货运站距离 100/100 100/100 100/100
因
车流量 100/99 100/101 100/102
素
集聚效应 100/100 100/102 100/102
环境优劣度 100/100 100/100 100/100
基础设施状况 100/100 100/100 100/102
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宗地形状 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/97 100/97 100/97
个 宗地进深 100/100 100/100 100/100
别 目前规划限制 100/100 100/100 100/100
因
因素修正系数 0.9807 0.9424 0.8924
素
修正后比准地价（元/m ） 132 154 121
市场比较法最终价格
（采用简单算术平均法）
经过比较分析，三个比较实例均与评估对象有较大的可比性，且三
个比较实例修正后价格比较接近，故最终采用三者的简单算术平均数作
为本次市场比较法评估宗地的最终价格，即市场比较法最终价格为 136
元/平方米。
■成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的
估价方法。成本逼近法的基本计算公式如下：
其基本计算公式为：
土地价格＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投
资利
润＋土地增值收益）×年期修正×区位修正
土地取得费是指评估对象所在区域为取得土地使用权而支付的各
项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对评估对象所
在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费和
安置补助费。
①土地取得费
评估对象位于和林格尔县盛乐经济园区，评估对象周边土地利用类
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型主要是耕地，根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治
区 征 地 统一 年 产值 标 准 和征 地 区片 综 合 地价 的 通知 》 （ 内政 办 发
[2020]16 号）文件，该区域区片综合地价 32500 元/亩，耕地修正系数
为 1，合 48.75 元/平方米。
②税费
a、耕地占用税
根据《内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于内蒙古自治区县
级行政区耕地占用税使用税额的决定》（2019 年 8 月 1 日内蒙古自治区
第十三届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）规定，和林格尔
县耕地占用税使用税额为 22 元/平方米，即本次评估耕地占用税取每平
方米 22 元。
b、耕地开垦费
根据《中华人民共和国土地管理法》第三十条规定：国家实行占用
耕地补偿制度，非农业建设经批准占有耕地的，按照“占多少，垦多少”
的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕
地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、
直辖市的规定缴纳开垦费，专项用于开垦新的耕地。和林格尔县现行耕
地开垦费为 10,000 元/亩，合 15 元/平方米。
c、青苗补偿费
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定：征收土地应
当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他
地上附着物和青苗的补偿费费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
根据评估人员调查征地实际情况，耕地前三年平均亩产值约为
平方米。
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d、土地管理费
征地管理费指县以上人民政府土地管理部门（简称土地管理部门）
接受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目
征用土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支
付的管理费用。财政部 2014 年 12 月 23 日下发《关于取消、停征和免
征一批行政事业性收费的通知》（财税[2014]101 号），自 2015 年 1
月 1 日起，取消或暂停征收 12 项中央级设立的行政事业性收费，其中
包括征地管理费，故本次评估不计。
土地取得费及相关税费合计=48.75+22+15+1.8=87.55 元/平方米。
根据对评估对象类似土地的调查,评估对象外基础设施开发程度已
达“三通一平”（即红线外通路、通电、通讯及红线内场地平整），评
估人员通过调查当地的基础设施开发程度市场价格，确定“三通一平”
费用约为 80 元/平方米。
根据评估对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年，
根据人民银行发布公告，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心
设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀
投入，故：
投资利息＝（土地取得费及相关税费）×[（1+3.85%）1-1]
＋土地开发费×[（1+3.85%）1/2-1]
=87.55×0.0385+80×0.0191
=4.90 元/平方米
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土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得
费、土地开发费和各项税费。按照开发性质和实际情况，确定开发中各
项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。调查和林格尔
县的投资回报情况，考虑到和林格尔县社会经济增长率等因素，本次评
估取土地开发的年投资回报率为 5％，则投资利润为：
投资利润=（土地取得费及相关税费＋土地开发费）×开发周期×5％
=（87.55+80）×1×5%=8.38 元/平方米
土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改
变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地
开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为两种：
<1>土地用途转换型增值；<2>外部投资作用型增值。由于和林格尔县政
府近几年连续加大对基础设施的投入，良好的基础设施条件为和林格尔
县经济发展奠定了基础。和林格尔县该区域商住用地土地成本价格与市
场价格的差额约占土地成本价格的 5%～40%，本次土地评估过程中工业
用地土地增值率取 5%。
所以土地增值收益为：
土地增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×5%
=（87.55+80+4.90+8.38）×5%
=9.04 元/平方米
依据成本逼近法计算公式，将上述5项相加得无限年期国有建设用
地使用权单价为:
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根据有限年期地价测算公式：
n
Vn＝VN×[1－1/（1＋r） ]
式中：Vn－－评估对象设定年期国有建设用地使用权价格（元/平方
米）
VN－－无限年期国有建设用地使用权价格（元/平方米）
r－－土地还原率[土地还原率按5.65％计]
n－－评估对象设定年期（年）
据此得出有限年期土地单价为：
V50＝VN×[1－1/（1＋5.65%） ]
=189.87×0.8806
=167.20元/平方米
评估对象位于和林格尔县盛乐经济园区，两面林路，区位条件较好
故区位修正系数确定为1%，则成本逼近法结果为：
成本逼近法结果=167.20×（1+1%）=169 元/平方米（取整）
综上，根据地价评估技术规程及评估对象的具体情况，分别采用市
场比较法、成本逼近法测算，市场比较法评估单价为 136 元/平方米，
成本逼近法评估单价为 169 元/平方米。二者存在一定差异，差异原因
为①成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依
据，再加上一定的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方
法。由于土地取得费、土地开发费有当地政府公布的标准，开发利润率、
增值收益率评估人员通过掌握的数理数据较容易合理确定，因此，测算
出的结果能比较准确的反映出评估对象的真实价值。②市场比较法是在
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有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，通过对选择到的近期发生
交易的与评估对象条件类似的几个实例与评估对象之间的比较修正，最
终得到评估对象比准价格的一种方法。由于该方法的比较实例是在市场
上搜集的比较客观的真实交易，且均采用挂牌方式出让，交易价格公开、
透明，修正幅度是经过多年来评估人员经验的知识累积结果，因此，测
算出的结果能比较准确的反映出评估对象的真实价值。
两种方法分别从不同的角度演绎了评估对象的价值形成过程和反
映了当地的地价水平。由于两种方法结果相差较小，最终结果采用两种
方法的简单加权算术平均值，即为：
评估对象单价=136×0.5+169×0.5=153 元/平方米。
案例宗地面积：11,533.39 平方米
总地价：1,764,608.67 元
同理，参照上述评估方法可得另外 2 宗土地使用权的单价及总价。
则，本次评估现状下 3 宗土地使用权价值为 19,469,094.27 元。增值
（二）无形资产—其他评估技术说明
（1）评估范围及概况
评估基准日企业申报的外购无形资产为金蝶 K3 CLOUD 系统，取
得日期 2018 年 6 月 30 日，账面值 25,245.12 元。
（2）核实过程
该软件为企业财务管理软件，评估人员查阅了相关账簿和凭证，对
其原始入账价值和摊销方法进行了必要的核实，了解原始入账价值的构
成，摊销的方法和期限。经核查，账、表金额相符，内容无误，根据无
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形资产的原始入账价值及其剩余收益年限进行摊销测算，测算结果与账
面摊余价值基本相符。
（3）评估方法
根据无形资产的特点、功能、使用状态，分析了三种基本的评估方
法及其适用性。综合考虑后，对于外购软件采用市场法评估，评估人员
通过向软件供应商进行询价，以评估基准日不含税市场价格确定评估值。
（4）评估结果
经评估人员向软件供应商询价，目前该软件市场销售价格（包含服
务费）为 37,168.14 元（不含税价）,本次以该不含税价作为外购软件的
评估值。
外购的其他非专利技术账面值为 788,030.36 元，主要为猪圆环病毒
技术，猪蓝耳病毒(PRRSV)、狂犬病毒(RV)疫苗抗原定量检测技术，蓝
耳基因缺试技术。目前猪圆环病毒技术、猪蓝耳病毒(PRRSV)、狂犬病
毒(RV)疫苗抗原定量检测技术已应用于杭州佑本动物疫苗有限公司，已
在杭州佑本动物疫苗有限公司无形资产中合并计算，本次评估为零。蓝
耳基因缺试技术目前还处于研发阶段，经核查其合同、付款情况等资料。
按其账面价值确认评估值。
则，非专利技术评估值为 258,333.14 元，评估减值 529,697.22 元，
减值原因为部分非专利技术已在其他资产中合并评估。
（1）评估范围
本次纳入评估范围的专利权为企业正在申请中的发明专利，为企业
申报的账外无形资产，专利权具体情况如下表：
序 专利 申请号/专 期
专利名称 申请日 专利权人/申请人 状态
号 类型 利号 限
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金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
金河佑本生物制品有限公
全悬浮培养 PK15 细 司; 金河牧星生物技术
发明 2018105368 10 实质
专利 15X 年 审查
用 杭州佑本动物疫苗有限公
司
一种检测油乳剂全
发明 2019102807 10 金河佑本生物制品有限公 实质
专利 959 年 司 审查
效抗原含量的方法
用微载体培养 杭州佑本动物疫苗有限公
发明 2020102931 10 实质
专利 639 年 审查
蓝耳病毒的工艺 有限公司
一种猪流行性腹泻、
金河佑本生物制品有限公
发明 猪传染性胃肠炎病 2020104929 10 实质
专利 毒病二联亚单位疫 879 年 审查
有限公司
苗的制备方法
（2）评估方法
对于申报的申请中专利权，为金河佑本生物制品有限公司单独或与
其关联方公司金河牧星生物技术研究（北京）有限公司、杭州佑本动物
疫苗有限公司共同申请的专利权，评估人员核对了企业提供的申请专利
的相关资料，并在知识产权局网站对其进行产权检索确认，确定其专利
的真实性、权利状况等。目前均处于申请阶段，尚未授权。
对于专利权，一般可采用收益法评估，具体可采用销售收入分成法，
即根据销售收入与销售收入分成率测算无形资产的收益，即从在一定的
规模条件下的专利产品能够为公司带来的收入入手，计算未来可能取得
的收益，再乘以一定的销售收入分成率，确定专利权能够为资产拥有方
带来的利益，得出该专利权在一定的经营规模下于评估基准日的市场价
值。
对于共同申请的专利权其技术已应用于杭州佑本动物疫苗有限公
司的生产中，本次在杭州佑本动物疫苗有限公司企业价值评估中已进行
合并评估，故本次不在重复计算，评估为 0 ，对于其自己单独申请的 1
项专利（序号 2），由于目前还处于申请阶段，尚未授权，还未投入到
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 84 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
企业生产经营中，未给企业带来超额收益，按照重置成本法进行评估，
即通过计算基准日时取得专利时的注册费用以及办理相关手续的代理
费用确定专利的价值，根据专利的尚可使用年限确定其贬值率。
专利评估价值=重置成本×（1-贬值率）
（3）评估过程
重置成本的确定：本次统一采用专利的人工费、取得专利时的注册
费用以及需支付办理这些手续的代理费用来确定专利的重置成本。
重置成本=专利人工费+专利注册费+注册代理费
=1000+200+500
=1,700 元/项
贬值率的确定：由于该专利尚未授权，故不存在贬值率。
则，专利的评估值为 1,700 元，无账面值，增值 1,700 元。
（1）评估范围
本次纳入评估范围的作品著作权为企业的美术作品著作权，为企业
申报的账外无形资产，著作权具体情况如下表：
序 作品 创作完
作品名称 登记号 登记日期 图形 著作权人
号 类别 成日期
蒙作
金河佑本生物
制品有限公司
（2）评估方法及过程
对于申报的著作权，评估人员核对了其作品登记证书，并向企业相
关人员了解其著作权的来源及权利。经了解，该著作权为企业申报的美
术作品 LOGO，主要用来申报商标权使用，对企业不产生超额收益，故
使用成本法进行评估。
重置成本=图形设计费+申请登记费
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 85 页
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图形设计费：
根据目前互联网广告传媒机构对商业 logo 设计的收费
情况，常规企业单个标识的普通图形 logo 的设计费报价在 500 元左右。
申请登记费：依据中国版权保护中心著作权自愿登记收费标准，美
术作品每件收费 300 元。
则：著作权评估值=500+300=800 元。
五、开出支出
基准日开发支出的账面值为 37,349,593.76 元，系各类疫苗的研发项
目及企业入账的商标注册费。
（一）各类疫苗研发项目
基准日开出支出中各类疫苗的研发项目共 6 项，账面值
序
项目名称 发生日期 合作单位 所处阶段 账面价值（元）
号
广州伯尼兹生物科技有
猪口蹄疫疫苗研 2016 年 限公司、浙江海隆生物科
制合作 2017 年 技有限公司、中牧实业股
份有限公司
猪瘟圆环灭活二 法玛威药业有限公司、
联苗项目 vaxiam group llc-
山羊、绵羊、牛 北京博睿思达企业管理
实验室研
究
作研发 业大学
猪丹毒杆菌灭活 已获得文
菌苗 号
活疫苗生产技术 新兽药注
许可 册中
猪流行性腹泻诊 广州伯尼兹生物科技有 实验室研
断试剂研制 限公司 究中
以上费用均系与合作单位签订的研发费用投入，无实物设备，评估
人员核查了开发支出明细，未发现异常，企业开发支出中涉及的各类疫
苗研发费用账面值可以确认。评估值 37,328,693.76 元。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 86 页
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（二）商标权
（1）评估范围
纳入本次评估范围内商标共 36 项，其中有 1 项为驳回复审中，有 2
项目前已失效，已注册的共 33 项，均为自有商标。账面值 20,900.00 元，
详细情况见下表：
序 申请/注册 国际 商标
申请人名称 商标 专用权期限 商标状态
号 号 分类 名称
金河佑本生物
制品有限公司
佑非 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日
金河佑本生物
制品有限公司
日
佑非 金河佑本生物
安 制品有限公司
日
佑非 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
金河佑本生物
制品有限公司
日
佑福 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日
佑赋 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
佑赋 金河佑本生物
安 制品有限公司
日
申请被驳回、
喘泰 金河佑本生物 不予受理等，
克 制品有限公司 该商标已失
效
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 87 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
申请被驳回、
圆喘 金河佑本生物 不予受理等，
泰克 制品有限公司 该商标已失
效
佑蓝 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日
佑布 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日
佑体 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日
佑体 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
佑小 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
佑瘟 金河佑本生物
泰 制品有限公司
日
佑瘟 金河佑本生物
安 制品有限公司
日
佑伪 金河佑本生物
安 制品有限公司
日
佑蓝 金河佑本生物
安 制品有限公司
日
佑细 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
佑狂 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
佑蓝 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
佑伪 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 88 页
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金河佑本生物
制品有限公司
日
金河佑本生物
制品有限公司
日
佑圆 金河佑本生物
宝 制品有限公司
日
金河佑本生物
制品有限公司
日
金河佑本生物
制品有限公司
日
佑本 金河佑本生物
艾迪 制品有限公司
日
佑本 金河佑本生物
艾迪 制品有限公司
日
金河佑本生物
制品有限公司
日
至纯 金河佑本生物
至美 制品有限公司
日
佑本 2017 年 06 月 07 日
金河佑本生物
制品有限公司
宝 日
金河佑本生物
制品有限公司
日
金河佑本生物
制品有限公司
日
（2）评估方法
对于本次账面上反映的商标，如“佑圆宝”“佑本”“佑非宝”等，
为被评估单位注册的商标标识，主要作为其开展业务的识别性标志，对
客户的购买选择并无直接、显著的影响力，与其业绩的相关性较小，故
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 89 页
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根据其商标的实际状况，本次采用成本法进行评估。成本法是依据商标
权无形资产形成过程中所需投入的各种费用成本（设计、查询、申请、
维护等），并以此为依据确认商标权价值的一种方法。
成本法基本公式如下：
评估值=设计成本+查询费+注册及延续费用+维护使用成本
注册商标从无到有一般有如下过程：设计、查询、申请注册及续期。
其费用构成则主要包括商标设计费、查询费、商标注册费及商标续展注
册费。
通过对注册商标成本项目的构成分析，我们确定其费用构成包括商
标设计费、查询费、商标注册费及商标续展注册费。
我们通过向设计公司、商标事务所询价及搜集相关资料，确定各成
本项目取值如下：
①商标设计费：
商标设计费主要取决于商标的组成，分成三类：文字商标、图形商
标及文字与图形结合商标。根据目前互联网广告传媒机构对商业 logo
设计的收费情况，常规企业单个标识的普通图形商标的设计费报价在
②查询费：
商标查询并非必经程序，系自愿查询，但可减少被驳回的机会，由
于商标注册申请经审查被驳回的，申请规费不予退还，故一般商标注册
要申请事先查询，经询价，确定为图形和文字商标每项 200.00 元。
③商标注册、评审费：
商标注册费和受理商标评审费根据《国家发展改革委 财政部关于
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 90 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通
知》（发改价格[2015]2136 号）、《财政部、国家发展改革委关于清理
规范一批行政事业性收费有关政策的通知》（财税[2017]20 号）、《国
家发展改革委、财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》（发
改价格[2019]914 号）文件的规定，每项商标的注册费为 270.00 元（但
限定本类 10 个商品或服务项目：10 个以上（不含 10 个）、每超过一个
商品，每个商品加收 27 元），受理商标评审费为 675.00 元。
④代理费
在商标办理查询、注册及续期过程中，一般通过商标事务所代办相
关事宜，支付相关代理费用，经咨询相关机构，代理费每项 800 元。
⑤维护使用成本
被评估单位主要用于保护目的，维护使用成本相对较低，被评估单
位历史年度未发生相关维护费用，对于维护成本本次不予考虑，
⑥商标续展注册费
本次委估商标无续展注册情况。
委估商标权价值计算如下表所示:
序号 项目 数量 单位 单价（元） 总价（元） 备注
共 36 个商标，有效商标共 33 个项，
本次按 33 个进行计算，下同。
共 3 个大类，每个大类均不超 10 个
按 1 个大类收取，本次按 6 个计算。
合计 73,395.00
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 91 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
经计算，商标权的评估值为 73,395.00 元，评估增值 52,495.00 元。
增值原因为企业注册时仅入账注册费，其他费用如设计费、代理费等均
直接计入费用，未纳入核算。
综上，开发支出评估值合计为 37,402,088.76 元，评估增值 52,495.00
元，增值原因主要为商标权增值。
六、长期待摊费用评估技术说明
纳入本次评估范围内的长期待摊费用原始入账价值300,000.00元，
账面值10,000.00元，系技术服务费。
评估人员抽查了长期待摊费用原始入账凭证、合同、发票等，核实
其核算内容的真实性和完整性，根据现场勘查情况，长期待摊费用在未
来受益期内仍可享有相应权益，故以该资产受益期限确定长期待摊费用
的评估值。
长期待摊费用评估值为10,000.00元。
七、其他非流动资产
其他非流动资产账面值为 78,964,565.80 元，为企业预付的设备工程
款。评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在
调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠
款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不
能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后的账面值作为评估值。
其他非流动资产评估值为 78,964,565.80 元。
八、负债评估技术说明
评估范围内的负债为流动负债与非流动负债，流动负债包括应付账
款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的
非流动资产和其他流动负债；非流动负债包括长期借款和递延所得税负
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 92 页
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债。本次评估在经核查核实的账面值基础上进行。
（一）流动负债的评估说明
应付账款账面值708,037.09元，主要为应付各供应商备品备件款、
包装物款及原料款。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及
合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查
核实后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为708,037.09元。
合同负债账面值14,246,058.25元，为预收的销售疫苗款，评估人员
抽查有关账簿记录和供货合同，确定债务的真实性和完整性，核实结果
账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以核查核实
后账面值确定为评估值。
合同负债评估值为14,246,058.25元。
应付职工薪酬账面值939,686.56元，为应付工资、社会保险费、工
会经费等。对应付职工薪酬，评估人员将其与明细账、总账、报表数核
对一致，了解该公司工资的计提及支付情况等。经查实确认账、表、单
相符，以核实后账面值确定评估值。
应付职工薪酬评估值为939,686.56元。
应交税费账面值为411,248.64元，主要为应交的增值税、城建税、
土地使用税、水利基金等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实
企业税额计算的正确性，评估值以核实后账面值确认。
应交税费评估值为411,248.64元。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 93 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
其他应付款账面值为9,287,845.11元，主要为应付法玛威药业有限公
司的技术服务费、预提费用等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分
原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额
等，以清查核实后的账面值作为评估值。
其他应付款评估值为9,287,845.11元。
一年内到期的非流动负债账面值为30,000,000.00元，为被评估单位
长期借款在一年之内到期的金额，评估人员查阅了借款合同，根据合同
条款核实了评估基准日一年内到期的非流动负债的记账依据，一年内到
期的非流动负债以核实无误后的账面价值作为评估值。
一年内到期的非流动负债为30,000,000.00元
其他流动负债账面金额 427,381.75 元，内容为合同负债销项税等。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分合同、以及税金计算表等相关资
料，确认账面值属实。本次以核实后的账面值确认评估值。
其他流动负债评估值为 427,381.75 元。
（二）非流动负债评估技术说明
长期借款评估基准日账面价值 25,000,000.00 元，系与中国建设银行
内蒙古自治区分行营业部长期借款。评估人员查验了相关并购贷款合同、
股权质押合同、保证合同等，复核了相关利息计提表，确认无误，确认
账面上的长期借款系企业实际所需承担的负债。本次按账面值进行确认。
长期借款评估值 25,000,000.00 元
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 94 页
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递延所得税负债的账面值为 55,734.65 元，系非同一控制下企业合
并资产评估增值产生的所得税应纳税暂时性差异，评估人员核查了审计
报告计提基数和所得税税率，确认递延所得税负债计提无误。本次以核
实后的账面值确认评估值。
递延所得税负债评估值 55,734.65 元。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 95 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
第五部分 收益法评估说明
一、基本假设
行的税赋、税率等政策无重大变化；
的经营管理模式持续经营；
告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
变化，其市场价格在未来预测期内不发生重大变化。
变化较大，本次评估的财务费用不考虑其存款产生的利息收入，也不考
虑汇兑损益等不确定性损益；
经营策略等仍保持其最近几年的状态持续，而不发生较大变化。不考虑
未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的主营业务状
况的变化所带来的损益；
期内不发生重大变化；
结构、开发技术水平以及市场供需水平为基准，持续合法经营；
债；未来公司保持现有的收入取得方式和信用政策不变，不会遇到重大
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 96 页
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的款项回收问题；
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
二、评估方法
（一）概述
根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估执业准则—企业价
值》，国际和国内类似交易评估惯例，本次评估同时确定按照收益途径、
采用现金流折现方法（DCF）估算被评估单位的权益资本价值。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得出企业价值。其适用
的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存在
较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可量化。使用现金
流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客
观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的
选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
（二）评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，
本次评估的基本思路是以企业提供的报表估算其权益资本价值：
况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现
得到经营性资产的价值；
的诸如基准日的货币资金，应收、应付股利等流动资产（负债）；呆滞
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 97 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
或闲置设备、房产等以及未计收益的在建工程等非流动资产（负债），
定义其为基准日的溢余或非经营性资产（负债），单独测算其价值；
经扣减付息债务价值后，得出评估对象的股东全部权益价值。
（三）评估模型
本次评估的基本模型为：
E ? B ? D （1）
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
B：评估对象的企业价值；
B ? P ? C ? I （2）
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri R n ?1
P ? ? i
? n
(1 ? r ) r (1 ? r )
i ?1
（3）
式中：
Ri：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
C ? C 1? C 2 （4）
C1：评估对象基准日存在的流动性溢余或非经营性资产（负债）价
值；
C2：评估对象基准日存在的非流动性溢余或非经营性资产（负债）
价值；
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 98 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
I：评估对象基准日的长期股权投资价值；
D：评估对象的付息债务价值。
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收
益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期
内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，
测算得到企业的经营性资产价值。
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率r：
r ? rd ? w d ? re ? w e
（6）
式中：
Wd：评估对象的长期债务比率；
D
wd ?
(E ? D )
（7）
We：评估对象的权益资本比率；
E
we ?
(E ? D )
（8）
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本
成本re；
re ? r f ? ? ? ( rm ? r f ) ? ?
e
（9）
式中：
rf：无风险报酬率；
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 99 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
rm：市场期望报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
? e
? ? u
? (1 ? (1 ? t ) ? )
E （10）
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
?t
?u ?
D
i
（11） Ei
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
? t ? 34 % K ? 66 % ? x
（12）
式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
Cov ( R ;R )
? ?
X P
x
? P
（13）
Cov ( R X
,RP)
：一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率
的协方差；
σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
三、资产核实与尽职调查情况说明
（一）资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是评估
对象资产及负债的存在与真实性，具体以被评估单位提供的基准日未经
审计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保
资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 100 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
的尽职调查内容主要是：
次评估事项的说明；
投资出资协议、合同情况等；
和存货发出核算方法等等；
发展环境情况；
人员工资福利费用等情况；
比例以及主要客户的分布等情况；
略、产能计划、产品（技术）更新改造、开发、销售计划、成本费用控
制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营业务收入和成本构成及其变
化趋势等；
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 101 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、
汇率风险等；
和成本费用明细表；
（二）影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产核查或尽职调查的事项。
（三）资产核查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产核查核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地
现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈
会的形式，对被评估单位的经营性资产的现状、生产条件和能力以及历
史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复
核。特别是对影响评估作价的主要业务的业务量、收费标准和相关的成
本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务
数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座
谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一
步开展市场调研工作，收集相关行业的宏观行业资料以及可比公司的财
务资料和市场信息等。
（四）资产核查复核与尽职调查结论
按照国家资产评估相关规定，经对评估对象在评估基准日2021年9
月30日资产与经营状况实施必要的核查复核与尽职调查后，得到如下结
论：
评估对象最近三年及评估基准日的资产负债情况见下表。
评估对象最近 3 年资产负债情况
单位：人民币元
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 102 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
资 产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 9 月 30 日
流动资产：
货币资金 1,161.59 281.58 593.27 12,468.05
应收票据 20.00 217.94
应收账款 49.41 0.13 306.16 1,775.58
预付款项 30.3 26.24 10.31 50.40
其他应收款 420.08 99.96 103.23 320.81
存货 150.62 396.64 1,489.19 1,811.41
其他流动资产 155.79 403.38 548.04 3.38
流动资产合计 1,967.79 1,207.93 3,070.20 16,647.57
非流动资产：
长期股权投资 30,150.00 44,150.00 44,150.00 55,998.03
投资性房地产
固定资产 1,019.03 942.66 872.55 843.77
在建工程 2,361.07 5,253.04 9,148.27 13,574.71
无形资产 1,794.61 1,789.40 1,740.53 1,703.88
开发支出 2,993.65 3,234.96 3,734.96 3,734.96
长期待摊费用 17.50 11.50 5.50 1.00
其他非流动资产 19.00 462.50 2,909.79 7,896.46
非流动资产合计 38,354.86 55,844.06 62,561.60 83,752.81
资产总计 40,322.65 57,051.99 65,631.80 100,400.38
负债和所有者权益 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 9 月 30 日
流动负债：
应付账款 102.35 94.93 818.03 70.80
预收款项 70.33 754.65
合同负债 500.23 1,424.61
应付职工薪酬 136.55 150.79 67.20 93.97
应交税费 7.63 16.99 18.17 41.12
其他应付款 24555.92 5,963.81 17,056.62 928.78
一年内到期的非
流动负债
其他流动负债 15.01 42.74
流动负债合计 27,872.79 9,981.17 21,475.26 5602.02
非流动负债：
长期借款 10,000.00 7,000.00 4,000.00 2,500.00
递延所得税负债 5.97 5.82 5.68 5.57
非流动负债合计 10,005.97 7,005.82 4,005.68 2,505.57
负债合计 37,878.76 16,986.99 25,480.94 8107.59
所有者权益
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 103 页
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实收资本（或股本） 10,000.00 50,000.00 50,000.00 101,199.60
未分配利润 -7,556.11 -9,935.01 -9,849.14 -8,906.82
减：库存股
所有者权益合计 2,443.89 40,064.99 40,150.86 92,292.78
负债和所有者权益
合计
信永中和会计师事 信永中和会计师
瑞华会计师事务所 未经审计财务
审计机构 务所（特殊普通合 事务所（特殊普通
（特殊普通合伙） 报表
伙） 合伙）
瑞华审字【2019】 XYZH/2020XAA5 XYZH/2021XAAA
报告文号 无
评估对象最近三年及评估基准日的损益情况见下表。
评估对象最近 3 年损益情况
单位：人民币元
科目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1-9 月
一、营业收入 1,267.46 1,281.83 3,313.83 4,869.60
减 营业成本 346.68 477.18 1,501.69 2,283.53
税金及附加 32.57 50.03 68.58 76.39
销售费用 96.41 249.31 441.31 457.42
管理费用 1,387.52 1,425.46 578.45 293.86
研发费用 343.43 331.97 341.63 253.82
财务费用 1,525.45 1,247.69 448.48 578.97
二、营业利润 -2,479.31 -2,379.04 60.08 942.21
三、利润总额 -2,480.38 -2,379.04 85.72 942.21
四、净利润 -2,480.24 -2,378.89 85.86 942.32
截至评估基准日 2021 年 9 月 30 日，经审计后的报表披露，评估对
象长期股权投资为杭州佑本动物疫苗有限公司、呼和浩特佑本疫苗科技
有限公司，账面金额合计为 559,980,300.00 元。
截至评估基准日 2021 年 9 月 30 日，评估对象长期借款 5500.00 万
元。借款明细如下表：
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 104 页
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评估对象付息债务情况
单位：人民币万元
借款性质 借款单位 借款金额 利率
长期借款 建行内蒙古自治区分行营业部 5,500.00 借款利率 4.9%
四、宏观环境及行业发展分析
（一）宏观环境分析
在 2021 年 10 月，国际货币基金组织（IMF）发布新一期的《世界
经济展望》，报告显示：新冠疫情卷土重来，但全球经济仍在持续复苏。
预计全球经济将在 2021 年增长 5.9%，在 2022 年增长 4.9%（2021 年的
预测值较 2021 年 7 月《世界经济展望》
更新的预测值下调 0.1 个百分点）
。
下调原因在于发达经济体和低收入发展中国家的预测增速放缓。2022
年之后，全球经济增速预计在中期内放缓至 3.3%，原因在于新兴市场
和发展中经济体的疫苗推广速度较慢，提供的政策支持较少，因此将遭
受持续的产出损失。
新冠疫情造成的“断层”似乎将持续更长时间，这是因为各国短期经
济走势的分化将对中期经济表现产生持久影响。其差距在于各国疫苗获
取能力和早期政策支持力度不同造成的。各国开展政策选择的难度加大，
且涉及多方面的挑战，包括就业增长疲软、通货膨胀上升、粮食安全问
题、人力资本积累倒退、气候变化等，而当局政策余地则较为有限。美
国以及一些新兴市场和发展经济体的总体通胀率迅速上升，而整个国际
市场通胀风险向上行，各国应当通过多边工作加快疫苗供给，向受到资
金约束的经济体提供流动性和债务减免，并采取措施适应和缓解气候变
化。
前三季度，面对复杂严峻的国内外环境，党同国家人民一道，奋力
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 105 页
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抗疫，在党中央的英明决策下，我国有效应对疫情汛情等多重考验，国
民经济持续恢复发展，就业形势基本稳定，居民收入继续增加，国际收
支保持平衡，经济结构调整优化，质量效益稳步提升，社会大局和谐稳
定。
依据中国统计局最新发布的前三季度的报告，前三季度国内生产总
值823131亿元，按可比价格计算，同比增长9.8%，两年平均增长5.2%，
比上半年两年平均增速回落 0.1个百分点。其中第一产业增加值为
增长10.6%；第三产业增加值为450761.40亿元，同比增长9.5%。
（1）农业生产形势较好，畜牧业生产快速增长
根据统计局官方报告，前三季度农业（种植业）增加值同比增长3.4%，
两年平均增长3.6%。全国夏粮早稻产量合计17384万吨（3477亿斤），
比上年增加369万吨（74亿斤），增长2.2%。秋粮播种面积稳中有增，
其中，玉米播种面积增加较多；主要秋粮作物总体长势较好，全年粮食
生产有望再获丰收。前三季度，猪牛羊禽肉产量6428万吨，同比增长
生猪存栏43764万头，同比增长18.2%；其中，能繁殖母猪存栏4459万头，
增长16.7%。
（2）工业生产持续增长，企业效益稳步提升
前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长11.8%，两年平均增
长6.4%。9月份，规模以上工业增加值同比增长3.1%，两年平均增长5.0%；
环比增长0.05%。分三大门类看，前三季度采矿业增加值同比增长4.7%，
制造业增长12.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长12.0%。高
技术制造业增加值同比增长20.1%，两年平均增长12.8%。分产品看，前
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 106 页
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三季度新能源汽车、工业机器人、集成电路产量同比分别增长172.5%、
有控股企业增加值同比增长9.6%；股份制企业增长12.0%，外商及港澳
台商投资企业增长11.6%；私营企业增长13.1%。9月份，制造业采购经
理指数（PMI）为49.6%，其中高技术制造业PMI为54.0%，高于上月0.3
个百分点；企业生产经营活动预期指数为56.4%。
长49.5%，两年平均增长19.5%；规模以上工业企业营业收入利润率为
（3）服务业稳步恢复，现代服务业增势较好
前三季度，第三产业持续增长。分行业看，前三季度信息传输、软
件和信息技术服务业，交通运输、仓储和邮政业增加值同比分别增长
生产指数同比增长5.2%，比上月加快0.4个百分点；两年平均增长5.3%，
加快0.9个百分点。1-8月份，全国规模以上服务业企业营业收入同比增
长25.6%，两年平均增长10.7%。
行业情况看，上月受疫情汛情冲击较为严重的铁路运输、航空运输、住
宿、餐饮、生态保护及环境治理等行业商务活动指数均大幅回升至临界
点以上。从市场预期看，服务业业务活动预期指数为58.9%，高于上月
（4）市场销售保持增长，升级类和基本生活类商品销售增长较快
前三季度，社会消费品零售总额318057亿元，同比增长16.4%，两
年平均增长3.9%。9月份，社会消费品零售总额36833亿元，同比增长4.4%，
比上月加快1.9个百分点；两年平均增长3.8%，加快2.3个百分点；环比
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增长0.30%。按经营单位所在地分，前三季度城镇消费品零售额275888
亿元，同比增长16.5%，两年平均增长3.9%；乡村消费品零售额42169
亿元，同比增长15.6%，两年平均增长3.8%。按消费类型分，前三季度
商品零售285307亿元，同比增长15.0%，两年平均增长4.5%；餐饮收入
季度限额以上单位金银珠宝类、体育娱乐用品类、文化办公用品类等升
级类商品零售额同比分别增长41.6%、28.6%、21.7%；饮料类、服装鞋
帽针纺织品类、日用品类等基本生活类商品零售额同比分别增长23.4%、
其中，实物商品网上零售额75042亿元，同比增长15.2%；占社会消费品
零售总额的比重为23.6%。
（5）固定资产投资规模扩大，高技术产业和社会领域投资快速增长
前三季度，全国固定资产投资（不含农户）397827亿元，同比增长
基础设施投资同比增长1.5%，两年平均增长0.4%；制造业投资同比增长
增长7.2%。全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%，两
年平均增长4.6%；商品房销售额134795亿元，同比增长16.6%，两年平
均增长10.0%。分产业看，前三季度第一产业投资同比增长14.0%，第二
产业投资增长12.2%，第三产业投资增长5.0%。民间投资同比增长9.8%，
两年平均增长3.7%。高技术产业投资同比增长18.7%，两年平均增长
制造业投资同比分别增长40.8%、38.5%；高技术服务业中，电子商务服
务业、检验检测服务业投资同比分别增长43.8%、23.7%。社会领域投资
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 108 页
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同比增长11.8%，两年平均增长10.5%；其中卫生投资、教育投资同比分
别增长31.4%、10.4%。
（6）货物进出口较快增长，贸易结构持续改善
前三季度，货物进出口总额283264亿元，同比增长22.7%。其中，
出口155477亿元，增长22.7%；进口127787亿元，增长22.6%；进出口相
抵，贸易顺差27691亿元。9月份，进出口总额35329亿元，同比增长15.4%。
其中，出口19830亿元，增长19.9%；进口15498亿元，增长10.1%。前三
季度，机电产品出口同比增长23%，高于整体出口增速0.3个百分点，占
出口总额的比重为58.8%。一般贸易进出口占进出口总额的比重为61.8%，
比上年同期提高1.4个百分点。民营企业进出口同比增长28.5%，占进出
口总额的比重为48.2%。
（7）居民消费价格温和上涨，工业生产者出厂价格涨幅扩大
前三季度，全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.6%，涨幅比
上半年扩大0.1个百分点。其中，9月份全国居民消费价格同比上涨0.7%，
涨幅比上月回落0.1个百分点；环比持平。前三季度，城市居民消费价格
上涨0.7%，农村居民消费价格上涨0.4%。分类别看，前三季度食品烟酒
价格同比下降0.5%，衣着价格上涨0.2%，居住价格上涨0.6%，生活用品
及服务价格上涨0.2%，交通通信价格上涨3.3%，教育文化娱乐价格上涨
烟酒价格中，猪肉价格同比下降28.0%，粮食价格上涨1.0%，鲜菜价格
上涨1.3%，鲜果价格上涨2.7%。前三季度，扣除食品和能源价格后的核
心CPI同比上涨0.7%，涨幅比上半年扩大0.3个百分点。
前三季度，全国工业生产者出厂价格同比上涨6.7%，涨幅比上半年
扩大1.6个百分点；其中9月份同比上涨10.7%，环比上涨1.2%。前三季
度，全国工业生产者购进价格同比上涨9.3%，涨幅比上半年扩大2.2个
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 109 页
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百分点；其中9月份同比上涨14.3%，环比上涨1.1%。
（8）就业形势基本稳定，城镇调查失业率稳中有降
前三季度，全国城镇新增就业1045万人，完成全年目标的95.0%。9
月份，全国城镇调查失业率为4.9%，比上月下降0.2个百分点，比上年
同期下降0.5个百分点。本地户籍人口调查失业率为5.0%，外来户籍人
口调查失业率为4.8%。16-24岁人口、25-59岁人口调查失业率分别为
分点。全国企业就业人员周平均工作时间为47.8小时，比上月增加0.3小
时。三季度末，外出务工农村劳动力总量18303万人，比二季度末增加
（9）居民收入与经济增长基本同步，城乡居民人均收入比缩小
前三季度，全国居民人均可支配收入26265元，同比名义增长10.4%，
两年平均增长7.1%；扣除价格因素同比实际增长9.7%，两年平均增长
入13726元，同比名义增长11.6%，实际增长11.2%。从收入来源看，全
国居民人均工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入同比分
别名义增长10.6%、12.4%、11.4%、7.9%。城乡居民人均收入比值2.62，
比上年同期缩小0.05。全国居民人均可支配收入中位数22157元，同比名
义增长8.0%。
总的来看，前三季度国民经济总体保持恢复态势，结构调整稳步推
进，推动高质量发展取得新进展。
（二）行业发展及前景分析
金河佑本生物制品有限公司是一家主要生产、销售活疫苗、灭活疫
苗、疫苗佐剂的企业。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 110 页
金河佑本生物制品有限公司·资产评估说明
我国动物疫苗市场规模
中国动物疫苗行业市场规模不断增长，2018 年动物疫苗市场已经达
到 242 亿元。未来几年兽药行业仍可维持较快增长，预计到 2023 年将
达到 346 亿元左右。如下图 1
图 1 中国动物疫苗市场规模预测
根据全国畜牧业发展第十三个五年规划的总体要求，规模化养殖、
标准化生产、产业化经营是接下来的养殖业发展的大方向。随着中国饲
养规模的不断增长以及规模化养殖水平的提升，动物疫苗市场需求仍将
保持 8%-12%的复合增长。如下图 2
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 111 页
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图 2 2018-2023 年动物疫苗细分产品市场规模预测
自 2018 年 8 月初猪瘟疫情爆发以来，生猪行业经历了史无前例的
去产能。据调查数据显示，2019 年 12 月底，全国能繁母猪存栏量 2044.92
万头，同比下降 31.56%，相比 2012 年 1 月降幅高达 58.69%。
（1） 生猪市场价格高居不下
化，2019 年由于非洲猪瘟影响，价格迅速上涨，2020 年加上非洲新冠
疫苗影响，整体价格高居不下，截止 2021 年 1 月底，猪肉和活猪市场
价分别为 53.63 元/公斤和 35.8 元/公斤，仔猪价格不断走高，价格 89.19
元/公斤，创近十年新高。
（2） 猪肉需求缺口扩大
体城镇居民消费量下降并不明显，供需日渐突出，受非洲猪瘟影响，2019
年猪肉产量同比下降 21.3%，而消费量仅下降 8.8%，2020 年，猪肉产
量进一步下降，从过去几年居民消费量来看，未来猪肉需求缺口近一步
扩大。如下图 3。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 112 页
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图 3 2012-2020 年猪肉产量与消费量
（3） 生猪养殖预期盈利下降
据发改委数据，2019 年由于非洲猪瘟影响，生猪预期盈利迅速上
升，截止 2019 年底，最高峰达 2184.47 元/头，随着疫情和瘟疫的好转，
生猪预期盈利不断下降，截止 2021 年 2 月 24 日，生猪预期盈利 572.42
元/头。如下图 4。
图 4 2016-2021 年生猪预期盈利
（4） 母猪出栏量
随着 2019Q3 加大商品猪留种力度，规模猪场基础产能快速恢复，
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 113 页
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情况，2019 年合计出栏量 4479.05 万头，同比仅下滑 5.2%，降幅明
显低于全行业 22%的降幅；另一方面，全国存栏 5000 头以上规模猪
场能繁母猪和生猪存栏量均已连续 4 个月环比增长，其中能繁母猪存
栏量环比增长速度连续 4 个月均优于行业发展情况。
（5） 企业利润
金河佑本生物制品有限公司的主要客户生猪销售量有明显增长，
据调查数据显示，牧原股份 2020 年销售生猪 1811 万头，比去年增加
现营收 562.77 亿元，同比增长 178.31%；新希望 2020 年累计销售生
猪 829.25 万头，
同比增长 133.6%，完成年度任务 800 万头的 103.66%，
实现营收 250.08 亿元。如下图 5、图 6。
图 5 牧原股份 2016-2020 生猪销售量
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 114 页
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图 6 新希望 2015-2020 年生猪销售情况
五、评估对象的基本情况
金河佑本生物制品有限公司成立于2015年05月06日，注册地位于内
蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区盛乐五街北（北奇公司
东），经营范围包括许可经营项目：产品和技术的进出口业务（凭许可
证经营）；兽用生物制品的研发、生产、销售和技术服务；疫苗稀释液、
血清制品、疫苗培养基、免疫增强剂、疫苗佐剂、冻干疫苗耐热保护剂、
兽用器械、塑料制品的销售（凭许可证经营）；兽用器械研制、加工、
销售；（凭许可证经营）。
经营优势
产业联合优势：金河佑本位于呼和浩特，专业经营试剂疫苗，并生
产多种动物疫苗，具备多线生产能力；其子公司杭州佑本地处长三角地
带，具有发达的交通网络和配套的相关产业，原料价格低廉，国内养殖
大省均处在浙江省周边，成品冷链运输便捷、成本低，非常适宜发展生
物工程，母子公司具有产业协同优势，携手联合，具备一般企业所不具
有的产业优势，故本项目产品具有非常明显的地域竞争优势。
技术优势：被评估企业已初步完成猪、牛、羊疫苗并举的战略布局、
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 115 页
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搭建完成四大工艺技术平台，包括悬浮培养、抗原纯化、定量检测、基
因工程亚单位抗原构建。
经营风险
主要受养殖业经营周期和重大动物疫情突发的影响。
六、收益期限及预测期限的确定
金河佑本生物制品有限公司经营状况稳定，无迹象表明其未来不可
以持续经营。
本次评估采用永续年期作为收益期。采用两阶段模型，其中，第一
阶段为 2021 年 10 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日，在此阶段根据被评估
公司的经营情况及经营计划，收益状况处于变化中；第二阶段自 2027
年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段被评估公司将保持一定稳定增长的
盈利水平。
七、净现金流量预测
（一）营业收入的预测
金河佑本生物制品有限公司近三年主营业务收入情况见下表。
单位：人民币元
营业收入
类别 产品名称 数量（ml/个/把）
单价（不含税） 金额
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（单针
型）20ml
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（单针
疫苗类 型）50ml
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（单针
型）100ml
猪支原体灭活疫苗（双针型）20ml 139,240.00 2.43 337,961.15
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 116 页
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猪支原体灭活疫苗（双针型）50ml 27,750.00 1.75 48,459.22
小计 560,170.00 / 1,897,507.77
PTK 佐剂 5,000.00 30.58 152,912.62
佐剂类
小计 5,000.00 / 152,912.62
合 计 565,170.00 / 2,050,420.39
单位：人民币元
项目 数量 营业收入
本年累计销售数量（ml） 单价 本年累计销售收入
猪支原体复合佐剂灭活疫苗（单针型）
猪支原体复合佐剂灭活疫苗（单针型）
猪支原体复合佐剂灭活疫苗（单针型）
猪支原体灭活疫苗（双针型）20ml 748,480.00 1.92 1,438,405.84
猪支原体灭活疫苗（双针型）50ml 370,300.00 2.09 773,844.66
猪支原体灭活疫苗（双针型）100ml 1,581,500.00 1.71 2,701,320.43
PTK 疫苗佐剂 325,500.00 27.58 8,977,184.40
PGA 疫苗佐剂 4,021,000.00 0.47 1,874,563.16
合计 12,240,500.00 / 33,138,315.37
单位：人民币元
营业收入
中心 类别 产品名称
单价 本年累计销售收入
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（P 株-单针
型）
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（P 株-单针
型）
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（P 株-单针
法玛威营 3.26 5,861,200.99
疫苗类 型）
销中心
猪支原体肺炎灭活疫苗（P 株-双针型） 2.15 1,085,164.11
猪支原体肺炎灭活疫苗（P 株-双针型） 1.54 224,213.59
猪支原体肺炎灭活疫苗（P 株-双针型） 1.65 22,501,947.73
猪圆环与支原体二联灭活疫苗 - -
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猪圆环与支原体二联灭活疫苗 - -
猪圆环与支原体二联灭活疫苗 - -
小 计 / 40,417,867.98
PTK 兽用疫苗佐剂 -
PTK 兽用疫苗佐剂 - -
PTK 兽用疫苗佐剂 33.98 3,398.06
销售四部 佐剂类 PTK 兽用疫苗佐剂 24.64 5,752,669.90
PGA 兽用疫苗佐剂 - -
PGA 兽用疫苗佐剂 0.49 2,522,097.06
小 计 / 8,278,165.02
合 计 / 48,696,033.00
未来营业收入预测
本次评估中所涉及的产权持有单位的未来盈利预测是建立在产权
持有单位管理层制定的盈利预测基础上的，我们对上述盈利预测进行了
必要的审核，基本采纳了管理层提供的预测。
（1）销售收入预测
金河佑本动物疫苗有限公司提供的2019年-2021年9月销售量情况
详见下表。
金河佑本动物疫苗有限公司2019-2021年9月销售量
单位：ml/个/把
类别 产品名称
数量 数量 数量
猪支原体肺炎复合佐剂灭
活疫苗（单针型）20ml
猪支原体肺炎复合佐剂灭
活疫苗（单针型）50ml
猪支原体肺炎复合佐剂灭
活疫苗（单针型）100ml
疫苗类
猪支原体灭活疫苗（双针
型）20ml
猪支原体灭活疫苗（双针
型）50ml
猪支原体灭活疫苗（双针
型）100ml
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小计 560,170.00 7,894,000.00 19,109,460.00
PTK佐剂 5,000.00 325,500.00 233600
佐剂类 PGA 疫苗佐剂 4,021,000.00 5154000
小计 5,000.00 4,346,500.00 5,387,600.00
合 计 565,170.00 12,240,500.00 24,497,060.00
被评估企业近年来经历了非平稳波动式发展历程：2017-2019年连
续三年亏损；2020年主营业务收入快速上涨，同比增长率达到158.52%；
率预计超过50%。未来年度，被评估企业主营业务收入变化主要受以下
三方面影响：
原体二联灭活疫苗在国内注册。2021年11月9日，农业农村部发布《中
华人民共和国农业农村部公告 第486号》，批准美国法玛威生物制品有
限公司生产的猪圆环病毒2型、猪肺炎支原体二联灭活疫苗（重组杆状
病毒P株+P株）兽药产品在我国注册（进口兽药注册证书号【2021】外
兽药证字67号，有效期限2021.11.09-2026.11.08），核发《进口兽药注
册证书》。
杭州佑本生产的其他动物疫苗形成一个营销联动，在大型养殖集团客户
群稳固拓展业务。
成肽口蹄疫疫苗、布鲁氏杆菌病疫苗生产线，目前实体建设已经完成，
待国家有关部门进行GMP验收，未来投入生产后是金河佑本主要的盈利
增长点。
鉴于上述原因，结合国内经济发展状况、动物疫苗行业现状及发展
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前景，本次评估根据具体产品的实际情况分别进行了收入预测。2022年，
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗（P株-单针型、P株-双针型）预计营业
收入年增长率达20%，2023年增长率为15%，之后年度按8%的增幅保持
稳定增长，主要原因是猪圆环与支原体二联灭活疫苗具有一定的相互替
代性。随着该疫苗的进口销售，会冲击猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗
的销售市场，所以其未来的年增长率呈现递减的趋势。同样，猪圆环与
支原体二联灭活疫苗的上市，2022年的主营业务收入会有一个爆发性的
增长，年增长率为50%，2023年、2024年、2025年增长率为15%、10%、
肽口蹄疫疫苗生产线预计在2023年投产，由于没有企业历史数据，本次
参照行业研报及行业专家咨询确定其未来的预测情况，首年预测销售量
为2000万头份，不含税售价0.388元/头份，未来年度按照2-3倍预计其销
售量。由于目前合成肽口蹄疫疫苗仅参与政府招采，根据农办牧[2020]53
号文显示，2025年起政府招采退出，疫苗销售市场化。本次评估仅对2023
年及2024年进行谨慎预测。首年预测其销售量为300万毫升，不含税售
价为0.78元/毫升，次年预测其销售量为500万毫升，售价不变。PTK兽
用疫苗佐剂、PGA兽用疫苗佐剂是用于圆环病毒疫苗的原材料，随着市
场需求的缩减，行业下游采购需求量减少，经分析企业未来的研判，目
前对于该佐剂在2%年增长率的基础上进行预测。
综上，根据对被评估企业产品的市场需求情况、同类企业竞争状况
及未来变化趋势的分析，以及金河佑本动物疫苗有限公司2019-2021年9
月销售量表、2021年全年销售收入预算表，对该公司2021年10月-2026
年及永续期销售收入具体预测情况见下表。
单位：人民币万元
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年预算 2021 年预 2021 年
类别 产品名称 规格 单位 预算数 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 永续期
单价 算收入 10-12 月
量
（元）
猪支原体肺炎复
合佐剂灭活疫苗 毫升 4,991,000.00 3.28 1,637.05 1,964.46 2,259.13 2,439.86 2,635.04 2,845.85 2,845.85
瓶
（P 株-单针型）
猪支原体肺炎复
合佐剂灭活疫苗 毫升 2,771,000.00 2.91 806.36 1307.74 967.63 1,112.78 1,201.80 1,297.94 1,401.78 1,401.78
瓶
（P 株-单针型）
猪支原体肺炎灭
活疫苗（P 株-双针 毫升 6,078,000.00 1.68 1,021.10 1,225.32 1,409.12 1,521.85 1,643.60 1,775.09 1,775.09
瓶
型）
猪圆环与支原体 20ml/
疫苗 毫升 1,637,000.00 6.56 1,073.87 0.00 1,610.81 1,852.43 2,037.67 2,200.69 2,376.74 2,376.74
二联灭活疫苗 瓶
类
猪圆环与支原体 50ml/
毫升 22,000.00 6.2 13.64 0.00 20.46 23.53 25.88 27.95 30.19 30.19
二联灭活疫苗 瓶
猪圆环与支原体 100ml/
毫升 1,257,000.00 6.2 779.34 0.00 1,169.01 1,344.36 1,478.80 1,597.10 1,724.87 1,724.87
二联灭活疫苗 瓶
布鲁氏杆菌病疫
头份 0.388 0.00 776.00 1,552.00 3,104.00 9,312.00 9,312.00
苗
合成肽口蹄疫疫 100ml/
毫升 0.78 0.00 234.00 390.00
苗 瓶
小计 5,331.37 6,957.69 9,011.35 10,647.86 12,506.33 19,466.52 19,466.52
PTK 兽用疫苗佐 500ml/
毫升 225,000 26.11 587.48 0.00 599.22 611.21 660.11 712.91 769.95 769.95
剂 瓶
佐剂
PGA 兽用疫苗佐
类 6L/桶 毫升 5,500,000 0.47 258.50 0.00 263.67 268.94 274.32 279.81 285.40 285.40
剂
小计 / 845.98 0.00 862.89 880.15 934.43 992.72 1,055.35 1,055.35
合计 / 6,177.34 1,307.74 7,820.59 9,891.50 11,582.29 13,499.05 20,521.87 20,521.87
（二）营业成本的预测
该企业近年来单位生产成本相差不大，历史年度单位成本如下表：
单位：人民币元
类别 产品名称 数量 营业成本
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本年累计销售数量（套
单位成本 本年累计成本金额
/ml）
佐剂 PTK 疫苗佐剂 463,700.00 4.2217 1,957,611.42
猪支原体肺炎复合佐剂灭
疫苗 622,340.00 1.9496 1,213,299.59
活疫苗
聚乙烯牛耳标 100,000.00 0.1909 19,090.00
耳标
聚乙烯猪耳标 300,000.00 0.9260 277,799.59
提手 底板（调整） -970.09
合计 1,486,040.00 / 3,466,830.51
单位：人民币元
数量 营业成本
类别 产品名称 本年累计销售数量 单位 本年累计成本金
（ml/套） 成本 额
佐剂 PTK 疫苗佐剂 188,000.00 4.08 767,429.11
佐剂 PGA 佐剂 1,008,000.00 0.45 454,173.65
疫苗 猪支原体肺炎复合佐剂及灭活疫苗 2,028,510.00 1.72 3,491,331.75
耳标 耳标钳简装 1,750.00 33.67 58,914.43
合计 3,226,260.00 / 4,771,848.94
单位：人民币元
数量 营业成本
部门 类别 产品名称 本年累计销售数量 单位 本年累计成本金
（ml） 成本 额
猪支原体复合佐剂灭活疫苗（单针
型）20ml
猪支原体复合佐剂灭活疫苗（单针
型）50ml
猪支原体复合佐剂灭活疫苗（单针
法玛威营销 疫苗 1,675,000.00 1.69 2,833,811.15
型）100ml
中心 类
猪支原体灭活疫苗（双针型）20ml 748,480.00 1.05 785,854.70
猪支原体灭活疫苗（双针型）50ml 370,300.00 0.97 357,553.64
猪支原体灭活疫苗（双针型）100ml 1,581,500.00 0.88 1,390,389.27
小计 7,894,000.00 / 12,348,631.30
销售四部 佐剂 PTK疫苗佐剂500ml 325,500.00 4.55 1,482,031.75
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类 PGA 疫苗佐剂 4,021,000.00 0.30 1,186,202.18
小计 4,346,500.00 / 2,668,233.93
合计 12,240,500.00 / 15,016,865.23
单位：人民币元
数量 营业成本
部门 类别 产品名称 单位
本年累计销售数量 本年累计成本金额
成本
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗
（P 株-单针型）
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗
（P 株-单针型）
猪支原体肺炎复合佐剂灭活疫苗
（P 株-单针型）
猪支原体肺炎灭活疫苗（P 株-双
针型）
法玛威
猪支原体肺炎灭活疫苗（P 株-双
营销中 疫苗类 145,950.00 0.97 141,874.02
针型）
心
猪支原体肺炎灭活疫苗（P 株-双
针型）
合计 19,109,460.00 / 20,566,131.00
PTK 兽用疫苗佐剂 100.00 5.74 573.54
PTK 兽用疫苗佐剂 233,500.00 3.94 920,062.51
PGA 兽用疫苗佐剂 5,154,000.00 0.26 1,345,675.55
合同履约成本-运费 2,824.00
合 计 24,497,060.00 / 22,835,266.60
本项目评估成本费用的预测，主要在企业营业收入预测的基础上进
行分析测算。相关成本费用预测具体如下：
毛利率为54.68%，2021年毛利率为50.16%，本次评估按照50%毛利率预
测成本费用，其中布鲁氏杆菌病疫苗、合成肽口蹄疫疫苗无企业历史数
据，本次参照行业研报及咨询相关行业专家，按照60%毛利率进行预测。
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预测结果见下表：
主营业务成本预测表
单位：人民币万元
类别 产品名称 毛利率 10-12 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 永续期
月
猪支原体肺炎复合
佐剂灭活疫苗（P 50.00% 982.23 1,129.56 1,219.93 1,317.52 1,422.92 1,422.92
株-单针型）
猪支原体肺炎复合
佐剂灭活疫苗（P 50.00% 483.82 556.39 600.90 648.97 700.89 700.89
株-单针型）
猪支原体肺炎灭活
疫苗
（P 株-双针型）
猪圆环与支原体二
联灭活疫苗
疫苗
猪圆环与支原体二
类 50.00% 10.23 11.76 12.94 13.98 15.09 15.09
联灭活疫苗
猪圆环与支原体二
联灭活疫苗
布鲁氏菌病疫苗 60.00% 0.00 310.40 620.80 1,241.60 3,724.80 3,724.80
合成肽口蹄疫疫苗 60.00% 0.00 93.60 156.00 0.00 0.00 0.00
小计 653.87 3,478.85 4,404.67 5,129.73 5,942.77 8,802.06 8,802.06
PTK 兽用疫苗佐剂 50.00% 299.61 305.60 330.05 356.46 384.97 384.97
佐剂 PGA 兽 用 疫 苗 佐
类 剂
小计 431.45 440.08 467.21 496.36 527.68 527.68
合计 653.87 3,910.29 4,844.75 5,596.94 6,439.13 9,329.73 9,329.73
及附加占主营业务收入比重情况，得出税金及附加占主营业务收入比重
平均值为2.53%，本次评估依据该数据预测企业未来税金及附加。
用占主营业务收入比重情况，得出销售费用占主营业务收入比重平均值
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为12.44%，考虑其未来新产品的上市会加大销售费用，本次考虑一定的
增长幅度，经分析，本次销售费用预测取主营业务收入的13%。
运营状况，评估人员分析了其管理费用的构成情况，对固定费用和变动
费用进行综合分析，随着公司未来规模的逐渐壮大，未来管理费用呈上
升趋势，故本次管理费用按照历史年度10%增长率进行预测，且占主营
业务收入的比例逐年递减。
用情况可知，其历史年度研发费用相对稳定，研发费用主要核算的是研
发人员的工资、奖金、检验检测费等研发部门的一切费用。经与企业相
关人员沟通，由于托县疫苗生产基地的投入使用，其未来会加大研发费
用的投入，本次评估在企业历史数据的基础上，考虑其收入的相关情况，
按照收入的一定比率预测其研发费用，被评估企业2018年至2021年前三
季度的研发费用占主营业务收入的比重分别为27.10%、25.90%、10.31%、
分析认为其2021年前三季度比重5.21%具有一定的参考性，本次评估
定。
总损益等。本次评估对财务费用预测主要按照被评估企业未来长短期借
款的实际情况，结合目前市场的客观融资成本进行利息支出的预测。由
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于其手续费、汇兑损益等具有不确定性，故本次不对该类费用进行预测。
综上，上述各类费用的预测情况见下表：
被评估单位未来年度成本费用预测表
单位：人民币万元
项目名称 2021 年 10-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 永续期
税金及附加 33.09 197.86 250.25 293.03 341.53 519.20 519.20
销售费用 170.01 1,016.68 1,285.90 1,505.70 1,754.88 2,667.84 2,667.84
管理费用 107.75 430.99 474.09 521.50 573.65 631.02 631.02
研发费用 65.39 391.03 593.49 810.76 1,012.43 1,539.14 1,539.14
财务费用 65.79 263.18 263.18 263.18 263.18 263.18 263.18
（三）折旧及摊销预测
被评估单位的固定资产主要包括房屋建筑物、机器设备、运输设备
以及办公电子设备，固定资产按取得时的实际成本计价。折旧预测包括
存量固定资产和增量固定资产（未来托县疫苗生产基地在建工程转固）。
本次评估，按照评估设定的固定资产经济耐用年限，以基准日的存量固
定资产账面原值、未来在建工程转固增量资产的支出等估算未来经营期
的折旧额。
截至评估基准日，被评估企业的摊销费用为土地使用权、其他无形
资产及长期待摊费用等。本次评估以基准日土地使用权、其他无形资产
及开发支出等，预测其未来各年的摊销费用。
折旧及摊销预测结果见下表：
折旧及摊销预测
单位：人民币元
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资产数额 折 预测期
旧/
残 摊
资产类型 2021 年
原值 值 销 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 稳定期
年 10-12 月
率
限
房屋建筑物
类
设备类 7,067,869.44 5% 12 139,884.92 559,539.66 559,539.66 559,539.66 559,539.66 559,539.66 559,539.66
固定资产
合计
在建工程-
土建工程转 124,595,725.74 5% 40 2,959,148.49 2,959,148.49 2,959,148.49 2,959,148.49 2,959,148.49
固
在建工程-
设备安装工 11,151,340.00 5% 12 882,814.42 882,814.42 882,814.42 882,814.42 882,814.42
程转固
在建工程
转固合计
其他非流动
资产
开发支出 37,349,593.76 10 3,734,959.38 3,734,959.38 3,734,959.38 3,734,959.38 3,734,959.38
无形资产-
土地使用权
无形资产-
其他无形资 813,275.48 10 20,331.89 81,327.55 81327.548 81327.548 81327.548 81327.548 81327.548
产
无形资产
合计
支付设备尾
款
折旧摊销
合计
折旧摊销
合计（万元）
（四）追加资本预测
追加资本指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所
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需增加的营运资金和超过一年的长期资本性投入。如经营规模扩大所需
的资本性投资（购置固定资产或其他非流动资产），以及所需的新增营
运资金及持续经营所必须的资产更新等。即本报告所定义的追加资本为：
追加资本=资本性投资+资产更新投资+营运资金增加额
资产更新投资=房屋建筑物更新+机器设备更新+运输设备更新+电
子及其他设备更新
本次评估资本性投资为支付在建工程的尾款，依据企业的在建工程
合同台账得知其目前尚未支付的尾款为 6,941.18 元。
按照收益预测的前提和基础，在维持现有资产规模和资产状况的前
提下，结合企业历史年度资产更新和折旧回收情况，预计未来资产更新
改造支出为 0。
营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企
业持续经营能力所需的新增营运资金，具体包括应收款项、存货、应付
款项等占用的资金。其中存货周转率、应收账款周转率、应付账款周转
率等根据企业相关人员访谈，结合企业实际情况进行确定。
本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：
营运资金=最低现金保有量+存货+应收款项-应付款项
最低现金保有量=年付现成本/现金周转率
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年付现成本=主营业务成本+税金及其附加+销售费用+管理费用+
财务费用+研发费用-折旧摊销
存货=营业成本总额/存货周转率
应收款项=营业收入总额/应收款项周转率
应付款项=营业成本总额/应付款项周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据，应付款项为应付账
款。
营运资金预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加额见下表。
未来营运资金预测表
单位：人民币万元
预测期
项目 2021 年 10
月-12 月
营业收入 1,307.74 7,820.59 9,891.50 11,582.29 13,499.05 20,521.87 20,521.87
营业成本 653.87 3,910.29 4,844.75 5,596.94 6,439.13 9,329.73 9,329.73
税金及附加 33.09 197.86 250.25 293.03 341.53 519.20 519.20
销售费用 170.01 1,016.68 1,285.90 1,505.70 1,754.88 2,667.84 2,667.84
管理费用 107.75 430.99 474.09 521.50 573.65 631.02 631.02
财务费用 65.79 263.18 263.18 263.18 263.18 263.18 263.18
研发费用 65.39 391.03 593.49 810.76 1,012.43 1,539.14 1,539.14
折旧摊销 28.03 112.14 2,044.47 2,044.47 2,044.47 2,044.47 2,044.47
年付现成本 1,067.85 6,097.90 5,667.19 6,946.64 8,340.32 12,905.64 12,905.64
存货周转率 1.45 1.45 1.45 1.45 1.45 1.45 1.45
应收款项周
转率
应付款项周
转率
最低现金保
有量
存货 450.94 2,696.75 3,341.21 3,859.96 4,440.78 6,434.30 6,434.30
应收账款 326.93 1,955.15 2,472.88 2,895.57 3,374.76 5,130.47 5,130.47
应付账款 127.21 760.76 942.56 1,088.90 1,252.75 1,815.12 1,815.12
营运资金 828.64 4,907.46 5,816.05 6,824.41 7,952.84 11,900.58 11,900.58
未来营运资金增加
单位：人民币万元
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预测额
项目 2021 年
营运资金 828.64 4,907.46 5,816.05 6,824.41 7,952.84 11,900.58 11,900.58
营运资金增加 -203.69 981.83 908.59 1,008.35 1,128.44 3,947.74 0.00
（五）净现金流量的预测结果
根据上述各项预测和说明，金河佑本生物有限公司未来各年度企业
净现金流量预测如下：
未来经营期内的净现金流量预测表
单位：人民币万元
预测期
项目
一、营业收入 1,307.74 7,820.59 9,891.50 11,582.29 13,499.05 20,521.87 20,521.87
减：营业成本 653.87 3,910.29 4,844.75 5,596.94 6,439.13 9,329.73 9,329.73
税金及附加 33.09 197.86 250.25 293.03 341.53 519.20 519.20
销售费用 170.01 1,016.68 1,285.90 1,505.70 1,754.88 2,667.84 2,667.84
管理费用 107.75 430.99 474.09 521.50 573.65 631.02 631.02
研发费用 65.39 391.03 593.49 810.76 1,012.43 1,539.14 1,539.14
财务费用 65.79 263.18 263.18 263.18 263.18 263.18 263.18
二、利润总额 211.85 1,610.55 2,179.84 2,591.17 3,114.26 5,571.75 5,571.75
减：所得税费用 52.96 402.64 544.96 647.79 778.57 1,392.94 1,392.94
三、净利润 158.89 1,207.92 1,634.88 1,943.38 2,335.70 4,178.81 4,178.81
加：利息费用*（1-T） 49.34 197.39 197.39 197.39 197.39 197.39 197.39
加：折旧和摊销 28.03 112.14 2,044.47 2,044.47 2,044.47 2,044.47 2,044.47
减：资本性支出 - - 6,941.18 - -
减：营运资金追加 -203.69 981.83 908.59 1,008.35 1,128.44 3,947.74 -
四、企业自由现金流 439.95 535.60 -3,973.04 3,176.89 3,449.12 2,472.93 6,420.67
八、股东全部权益价值预测
（一）折现率的确定
参考“中国债券信息网”（www.chinabond.com.cn）发布的评估基准
日近期“固定利率国债收益率曲线”，选取与委估权益收益年限相近的国
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债收益率作为无风险报酬率，见图 11。本项目评估选取待偿期限为 10
年以上国债到期收益率 rf=2.88%作为无风险报酬率。
图 7 中国国债收益率曲线
一般认为，股票指数的波动能够反映市场整体的波动情况，指数的
长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过查找和阅读大量
文献，在对沪深300、上证综合、上证A值、深证成指和深证综指5个指
数进行拟合优度检验过程中，得出沪深300更具稳定性，更能代表其市
场波动情况，故确定市场风险溢价时，选择沪深300代表市场风险来进
行风险溢价的计算。通过对沪深300自2006年9月30日全面放开股价、实
行自由竞价交易后至2021年9月30日期间的几何平均值法进行测算，得
出市场期望报酬率的近似，即：rm=10.68%。
在采用CAPM模型计算折现率时，非上市公司β值的估算需要选择
可比上市公司。以沪深300指数代表整体市场，分别将可比公司的股票
收益率和指数收益率进行回归，得出可比公司的β值。由于各个公司的
财务杠杆不一样，对β值会产生一定的影响，需要调整这个影响，因此
我们选择去杠杆化βu值。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 131 页
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利用万德金融终端提供的16家同类可比上市公司数据，根据主营业
务分析仅保留10家最具可比性的上市公司，对其β值进行分析。为了消
除单个交易日对整体的影响，提高β值的稳定性，选择月为收益周期单
位选择周为收益周期单位，以沪深300指数为参照，通过软件系统得出
各个上市企业的beta值，最后进行算术平均得出行业βu均值为1.0162，最
后由式（10）计算得出?e结果为1.0832。
行业平均去杠杆化 βu 值
BETA 值 权益
(最近 24 个 乘数
月) [报告
序号 证券代码 证券简称 权益 E 负债 D βu(剔除财务杠杆)
[交易日 期]
期] 今年
算数平均数 1.0162
本次评估考虑到评估对象在公司未来成长、融资条件、资本流动性
以及公司的治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特
性个体风险，设公司特性风险调整系数ε=1.5%，见下表；最终由式（9）
得到权益资本成本re结果为12.83%。
特性风险系数分析表
影响因 调整系
风险因素 影响因素 权重
素取值 数%
企业规模为上市公司子公司,企业盈利能力与
企业规模 1 10 0.10
规模有一定关联性
企业发展阶段 企业业务处于上升发展期 1 20 0.20
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企业核心竞争力 有一定的核心竞争力 1 20 0.20
企业对上下游的
企业对上下游的依赖程度较高 2 10 0.20
依赖程度
企业融资能力及
目前企业自有资金充裕，融资能力较好 1 10 0.10
融资成本
盈利预测的稳健 盈利预测较准确,未来年度增长率与行业水平
程度 相关
盈利预测的支撑材料较为充分,但其可实现性
其他因素 程度较大因素与行业变动挂钩,未来行业政策 1 10 0.10
被评估单位无法左右
合计 1.5%
标资本结构为0.0879。
计算得出债务成本rd为4.785%，税后债务成本rd为3.59%。
现率r结果为12.08%。
（二）经营性资产价值
将得到的预期净现金量（未来经营期内的净现金流量预测表）代入
式（3），得到评估对象的经营性资产价值32,701.26万元。详见下表：
单元：万元
预测期
项目
六、企业自由现金流 439.95 535.60 -3,973.04 3,176.89 2,472.93 6,420.67
折现率 12.08% 12.08% 12.08% 12.08% 12.08% 12.08% 12.08%
年份 0.2500 1.2500 2.2500 3.2500 4.2500 5.2500 5.2500
折现系数 0.9719 0.8671 0.7737 0.6903 0.6159 0.5495 4.5489
折现值 427.59 464.42 -3,073.94 2,193.00 1,358.88 29,207.00
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 133 页
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七、企业自由现金流
折现值
（三）长期股权投资价值
截至评估基准日 2021 年 9 月 30 日，评估对象长期股权投资价值为
杭州佑本动物疫苗有限公司、呼和浩特动物疫苗科技有限公司，账面金
额为 55,998.03 万元。由于已剥离至非经营性资产项目，故本项目不予
计算，评估值为 0。
（四）溢余与非经营性资产（负债）价值
经调查，在评估基准日2021年9月30日，评估对象账面资产（负债）
的价值在本次估算的净现金流量中未予考虑，应属本次评估所估算现金
流之外的非经营性或溢余性资产（负债）：
溢余现金=评估基准日现金余额-最低现金余额
最低现金余额=现金转换周期×现金占用比例×日均营业收入
现金转换周期=存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款周转天
数
现金占用比例=存货/营业收入+应收账款/营业收入-应付账款/营业
收入
日均营业收入=营业收入/360
通过上述公式，可得出基准日溢余现金的价值为9,685.74万元
（1）长期股权投资
评估对象基准日账面长期股权投资，账面值 55,998.03 万元，属基
准日非经营性资产。经收益法评估后，长期股权投资价值为 61,694.27
万元。
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（2）其他应收款、其他应付款
评估对象基准日其他应收款评估值10,210.93万元，涉及应收的保证
金等作为营运资金5.94万元，故将其剥离后的应收账款属基准日非经营
性资产。其成本法评估结果为315万元。
评估对象基准日账面其他应付款928.78万元，涉及保证金8.175万元，
其他均为技术服务费、党支部活动经费、借款等，明细清单中无明显与
经营无关的款项，属基准日非经营性负债。其成本法评估结果920.61万
元作为非经营性负债。
（3）递延所得税负债
由于评估预测时未对所得税差异进行纳税调整，故未来收益预测期
间该所得税差异仍将存在，故本次单独界定为非经营性资产，其成本法
评估值为5.57万元，所以其非经营性负债为5.57万元。
基准日溢余资产与非经营性资产的价值为：
基准日非经营性负债的价值为：
即评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值为：
C=C1-C2=71,695.01-926.18= 70,768.83（万元）
（五）付息债务
截至评估基准日 2021 年 9 月 30 日，评估对象付息债务为 5,500 万
元。
（六）股东权益资本价值
性与溢余性资产的价值（负债）C=70,768.83万元，由于非经营性资产已
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经包含长期股权投资，故基准日的长期股权投资价值I=0万元代入式（2），
即得到评估对象基准日企业价值为：
B=P+C+I=32,701.26+70,768.83+0=103,470.09（万元）
D=5,500.00万元代入式（1），得到评估对象的权益资本价值为：
E=B-D=103,470.09-5,500.00=97,970.09（万元）
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 136 页
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第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
基于被评估单位及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，
根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估
程序，对金河佑本生物制品有限公司股东全部权益在评估基准日 2021
年 9 月 30 日的市场价值进行了评估，得出如下结论：
（一）资产基础法评估结论
资产账面价值 100,400.38 万元，评估值 108,124.85 万元，评估增值
负债账面价值 8,107.60 万元，评估值 8,107.60 万元，评估值无增减
变化。
净资产账面价值 92,292.78 万元，评估值 100,017.25 万元，评估增
值 7,724.47 万元，增值率 8.37%。详见下表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2021年9月30日
被评估单位：金河佑本生物制品有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
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资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施核查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。
金河佑本生物制品有限公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日的净资产账
面值为 92,292.78 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）
为 97,970.09 万元，增值 5,677.31 万元，增值率 6.15%。
（三）评估结果的差异分析及最终结果的选取
本次评估采用资产基础法测算得出的股东全部权益价值 100,017.25
万元，采用收益法得出的股东全部权益价值为 97,970.09 万元，收益法
结果比资产基础法结果低 2,047.16 万元，差异率 2.09。两种评估方法差
异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随
着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
资产基础法为从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值，
是企业价值评估的一种基本评估方法，是以资产负债表为基础，从资产
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 138 页
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投入的角度出发，以各单项资产及负债的重置价值替代其历史成本，然
后对各单项资产的评估结果进行加和，是一种静态的评估方法，受主观
判断因素的影响相对较小。
收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预
期获利能力的角度评价资产，符合市场经济条件下的价值观念，但被评
估单位未来期间经营收益的实现受各种因素的影响，存在一定的不确定
性。
一方面，金河佑本生物制品有限公司为重资产企业，其主要资产为
长期股权投资——杭州佑本动物疫苗有限公司，其账面值占资产总额
生物制品有限公司成立不久，目前处于初创阶段，2018 年、2019 年亏
损，2020 年略有盈余，2021 年上半年才真正实现盈利。生产销售尚不
稳定，以后年度的经营模式、盈利水平等在一定程度上存在不确定性，
相对而言，资产基础法更为客观公正，从资产购建角度客观地反映了被
评估单位的市场价值，故本次评估选择资产基础法评估结果。
由此得到金河佑本生物制品有限公司股东全部权益在基准日时点
的价值为 100,017.25 万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
金河佑本生物制品有限公司净资产评估值 100,017.25 万元，评估增
值 7,724.47 万元，增值率 8.37 %。主要是存货、长期股权投资、固定资
产、在建工程、土地使用权等增值。具体增值原因如下：
增值率 59.69%，存货评估增值原因是产成品评估增值，本次产成品按
不含税售价考虑可实现销售因素来确定评估值，评估值包含了一定的利
润，导致评估增值。
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 139 页
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值的原因是：杭州佑本动物疫苗有限公司净资产增加所致。
评估原值增值 661,653.11 元，增值率 10.07%，评估净值增值 347,637.99
元，增值率 6.00%。具体原因如下：
（1）近几年人工费、材料费、机械费等物价水平有所上涨，致使
评估增值；
（2）评估净值增值一方面原因为评估原值增值，另一方面是因为
企业采用的会计折旧年限短于评估采用的已使用年限和尚可使用年限
之和。
综合以上原因，导致本次评估增值。
因分类如下：
（1）机器设备评估原值减值 1,035,263.89 元，减值率 16.71%，减
值主要原因一方面由于受市场竞争及设备更新换代影响部分设备价格
略有降低，另一方面部分设备已报废无实物故导致评估原值减值；评估
净值增值 205,088.56 元，增值率 7.54%，增值的主要原因是评估所参考
的机器设备经济使用年限长于企业对机器设备的计提折旧年限，导致评
估净值增值。
（2）车辆评估原值减值 127,159.68 元，减值率 22.80 %，减值的主
要原因是车辆更新换代速度较快，购置价格逐年下降，导致评估原值减
值；评估净值增值 171,867.02 元，增值率 616.39 %，增值的主要原因是
内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司 第 140 页
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企业对车辆计提折旧年限短于评估所参考的车辆经济使用年限，导致评
估净值增值。
（3）电子设备评估原值减值 69,639.87 元，减值率 22.05 %，减值
的主要原因是电子设备更新换代速度较快，购置价格逐年下降；评估净
值增值 39,298.73 元，增值率 81.15 %，增值的主要原因是企业对电子
设备计提折旧年限短于评估所参考的电子设备经济使用年限，导致评估
净值增值。
增值率 4.25%。在建工程评估增值是由于评估时考虑了投资成本的资金
成本，导致评估增值。
评估值为 19,469,094.27 元。
增值 3,243,590.91 元，增值原因主要为近些年地价的增长导致。
三、其他事项说明
未办理不动产权证，建筑面积为208.60平方米。该房屋所占用的土地已
办理土地使用证。具体如下：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积
土地使用权，证载权利人为内蒙古海维盛生物科技有限公司，该公司已
被金河佑本收购，目前该公司已注销。收购时由于未达到土地开发完成
投资总额的原因，一直未办理过户手续，金河佑本已出具承诺，承诺该
土地产权归属于金河佑本无异议。
有限公司内蒙古分行签订《保证合同》（编号 YYB-YD1399-3），为债
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务人金河生物科技股份有限公司提供连带责任保证。保证人为债权人与
债务人在 2021 年 1 月 14 日至 2022 年 7 月 14 日期间签订的全部主合同
提供最高额保证担保，保证人担保的最高债权额为（币种及大写金额）
人民币叁亿陆仟万元整。保证的范围为全部主合同项下主债权本金及利
息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的
费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、
执行费、律师费、差旅费及其他费用。
在股权出质情况，明细如下：
序 出质股权 出质股权 出质登 状
登记编号 出质人 质权人
号 标的企业 数额 记日期 态
（经工商）股质 金河佑本 交通银行股份 杭州佑本
万元 效
第0007号 有限公司 古分行营业部 有限公司
被评估单位金河佑本生物制品有限公司收到股东王家福投资入股款
元变更为 102,000.00 万元。实收资本与注册资金达到了一致。
由于本次评估目的为增资扩股，因此提醒评估报告使用者在使用本
评估报告结论时须考虑该事项对股价的影响，应以评估结论加补足的投
资入股款为基数计算每股股价。经计算，每股股价为 0.9884 元。
注册证，本次以商标网上检索系统查询得出的信息对其产权进行了核实，
部分商标注册正常，部分商标状态驳回复审中及商标已失效，本次评估
对于上述驳回复审中及已失效商标评估为零。明细如下：
序 申请/注 国际 专用权
号 册号 分类
商标名称 申请人名称 商标
期限
商标状态
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金河佑本生
公司
金河佑本生
申请被驳回、不予受
理等，该商标已失效
公司
金河佑本生
申请被驳回、不予受
理等，该商标已失效
公司
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
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