房地产估价报告
估 价 报 告 编 号：湘正房评字(2021)第 11-67 号
估 价 项 目 名 称：湖南正虹科技发展股份有限公司委托对其所有的位
于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园的 B 栋 14 套住
宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场价值评估
估 价 委 托 人 ：湖南正虹科技发展股份有限公司
房 地 产 估 价 机 构 ：湖南正阳房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师：刘 倩 注册号：4319980029
王远新 注册号：4420100100
估价报告出具日期：二○二一年十一月二十二日
湖南正阳房地产评估咨询有限公司
目 录
一、注册估价师声明……………………………………………………… 5
二、估价假设和限制条件………………………………………………… 6
三、估价结果报告………………………………………………………………… 8
四、附件…………………………………………………………………… 11
委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告
地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼 电话：（0730）8224839 8248225 -4-
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一 注册估价师声明
我们郑重声明：
结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
害关系或偏见。
共和国国家质量监督检验检疫总局 2015 年 4 月 8 日联合发布的中华人民共和国
国家标准 GB/T50291-2015《房地产估价规范》，房地产估价基本术语标准》
（GB/T50899-2013）的规定进行估价工作，撰写估价报告。
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二 估价假设和限制条件
一、估价假设条件：
(1)估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能
满足以下条件：
① 交易双方自愿地进行交易；
② 交易双方处于利己动机进行交易；
③ 交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；
④ 交易双方有较充裕的时间进行交易；
⑤ 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
(2)注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因
素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴
定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
(3) 本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电供应及公共
通道等使用的权益为假设前提。
(4) 注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，
估价对象房屋建筑面积与预测报告书预测建筑面积大体相当。
二、估价限制条件：
今后，随着时间的推移和房地产市场情况的变化，估价报告有效期内估价对象的
质量及价格标准变化，以及使用功能布局有变化时，并对该对象估价价值产生明
显影响时，该价格需作相应的调整。
能发生的办理相关登记、权利转移相关费用对估价对象房地产的影响，也未考虑
国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的
影响。
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它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部
门以外的单位及个人提供或者发表于任何公开媒体上，凡因委托人使用该报告不
当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对信贷决策负责。
了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，因此可能会出现个别等式的左
右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终评估结论的准确性。
若房地产市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。
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三 估价结果报告
一、委 托 方：湖南正虹科技发展股份有限公司
法定代表人：刘献文
住 所：岳阳市屈原行政区营田镇正虹路
联 系 人：黄其祥
联系电话：13973035872
二、估 价 方：湖南正阳房地产评估咨询有限公司
法定代表人：刘倩
住 所：岳阳市大道西 408 号圣鑫城 15 楼
资质等级：原贰级
证书编号：湘建房估（岳）字第 0120001 号
营业执照：914306026616891165
联系电话：0730-8224839
三、估价目的
委托方了解估价对象房地产市场价值提供参考依据而评估估价对象市场价
值。
四、估价对象
况：
估 价对 象 为位于 长 沙市芙 蓉 区车站北 路 289 号梦 泽 园的 B 栋 14 套住
宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位，房屋用途为住宅，总建筑面积为
依据委托方提供的《房屋所有权证书》其房屋信息登记情况如下：
所在层数/ 建筑面积
序号 房屋所有权证号 房屋所有权人 座落 结构 房号 用途
总层数 (㎡)
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-E
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-E
委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告
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长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-E
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-E
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-E
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-F
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-F
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-F
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-F
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-G
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-G
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-G
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-H
长房权证芙蓉字第 湖南正虹科技发 芙蓉区车站北路 钢筋混凝 B 栋-H
小计 / / / / / / 1980.58
依据委托方提供的《房屋所有权证书》其房屋信息登记情况如下：
使用权类型/ 使用权面积
序号 土地使用权证号 土地使用权人 座落 终止日期
用途 (㎡)
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
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长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
长国用（2007）第 湖南正虹科技发展 芙蓉区梦泽园
依据委托方提供的《梦泽园车位购买协议书》其房屋信息登记情况如
下：协议书编号 NO-F07-20101224-259,湖南正虹科技发展股份有限公司从
湖 南 省 梦 泽 园 房 地 产 开 发 有 限 公 司 购 买 的 位 于 梦 泽 园 小 区 A 栋 20.32.35
号三处车位。
坐落 芙蓉区梦泽园小区
方位 位于长沙市芙蓉区车站北路以西、烈士公园以东、晚报大道以北
与重要场所的距离 距离长沙火车站约 2 公里，长沙市第六中学 600 米，长江医院 350 米
临街（路）状况 东临车站北路，一面临街
位置
楼层 估价对象所在楼宇总层数为分布 12 层，估价对象分布 1-5 层
商业繁华度 区域内有较多的沿街店面及商服场所，商业繁华度较高
朝向 估价对象整幢为南北朝向
人流量 估价对象周边分布有多个成熟生活小区以及商业门店，人流量大
区域内有晚报大道、车站北路等主要干道，路网较密集，交通通达度
道路状况
较好
交通 出入可利用交通工 地铁 3 号线 101.263 等公交，公交班次较密，辐射范围较广，乘坐的
具 士方便度较好，交通便捷度较高
交通管制情况 没有单行道、车辆限行等交通管制
基础设施已达“六通一平”：通上水、通下水、通电、通路、通讯、
配套 基础设施
通气场地平整，水、电、气供应保证率较高，基础设施完善
设施
区域内有中国农业银行、中国工商银行、长沙市第六中学等，人流量
状况 公共服务设施
大，超市、药房、银行、宾馆、餐馆等，公共配套服务设施完善
估价对象空气、噪声、水污染等情况一般，道路较清洁，环境卫生状
自然环境
环境 况良好，乱扔垃圾现象较少，自然环境较好
人文环境 周围居住的居民素质较好，治安状况较好，人文环境较好
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区域内烈士公园、广场等绿化设施，绿化效果较好，绿化面积覆盖率
景 观
较好
名称 梦泽园小区 B 栋
层数 小高层，总楼层 12 层，所在层次为分布在 1-5 层
建筑结构 钢混
设施设备 水、电、卫、气、消防设施设备配套齐全，有电梯（一梯两户）
估价对象皆贴外墙砖，入户防盗门、室内套装门，室内装饰装修：天花
装饰装修
刷涂料，墙面刷涂料，地面铺瓷砖、部分地面漆。
空间布局 通风采光好，空间布局较合理
建筑功能 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照都较好
工程质量/新旧程度 工程质量较好，外观较好，基本无功能性折旧及外部性折旧
物业管理 有物业管理
维护状况及新旧程度 据房地产估价师现场查勘，使用正常，维护状况较好，属于完好房
五、价值时点
二○二一年十一月三日
六、价值定义
本次评估为估价对象房地产市场价值。
房地产在价值时点的市场价值，市场价值为估价对象经适当营销后，
由熟悉情况，谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时
点自愿进行交易的金额。
七、估价原则
估价时需遵循独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，价值
时点原则，替代原则，谨慎原则。
独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价人员具有完全独立性，从客观
实际出发，公平正直的进行估价；
合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建
筑规格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价；
最高最佳使用原则：估价结果应是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高
最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高
价值的利用状态；
价值时点原则：房地产市场是不断变化的，同一宗房地产在不同时间往往会
有不同的价格，价值与时间密不可分，估价通常是求取估价对象在某一特定时间
的价值；
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替代原则：根据经济学原理，同一市场上效用相同的商品价格趋于一致，这
一原理同样适用于房地产市场。在评估房地产价格时，可以运用效用相近且已知
价格的房地产，与待估房地产进行比较，对其差别加以适当的修正，从而确定待
估房地产的价值
谨慎性原则：以谨慎的态度、保守的方式进行评估。按照“宁可估其少，而
不估其多”的原则，不把估价对象置于理想的市场条件下考虑，对可能引起估价
对象减价的各种因素要充分估计，而对可能引起估价对象房地产增值的因素慎重
对待。
八、估价依据
九、估价方法
常用的房地产估价方法有市场比较法、收益法、成本法、剩余法和基
准地价系数修正法。
本次评估采用的方法为采用市场法。
市场比较法的原理是，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似
房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算
估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是以替代原理为依据，
是在房地产市场比较发达的情况下，普遍采用的一种估价方法。适于同一
地区或同一供求范围内，有与估价对象房地产相类似的房地产的交易较多
时的情况下采用。
市场比较法计算公式：
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四 附 件
买协议》等复印件
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估价对象现状照片
E-01 E-01
E-02 E-02
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E-03 E-03
E-04 E-04
E-05 E-05
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F-01 F-01
F-02 F-03
F-03 F-04
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F-04 F-04
G-01 G-01
G-02 G-02
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G-03 G-03
H-01 H-01
H-02 H-02
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A 栋地下车库 32
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估价对象位置示意图
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