重庆城海实业发展有限公司
审计报告
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审计报告
公司财务报告
— 合并资产负债表 1-2
— 母公司资产负债表 3-4
— 合并利润表 5
— 母公司利润表 6
— 合并现金流量表 7
— 母公司现金流量表 8
— 合并所有者权益变动表 9-10
— 母公司所有者权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-64
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
重庆城海实业发展有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于 2012 年 06 月 26 日
经重庆市江津区市场监督管理局批准，由云南城投置业股份有限公司、重庆金同度商贸有
限公司、重庆信维硕商贸有限公司、重庆新诺永城商贸有限公司、重庆渝洪庆商贸有限公
司以及重庆佰加鑫商贸有限公司共同出资成立。公司统一社会信用代码：
东认缴出资额以及持股情况详见本附注“六、19 实收资本”相关内容。
公司经营范围：许可项目：园林景观设计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。一般项目：房
地产开发；景区景点的开发；会议及展览服务；销售：建材（不含危险化学品）、文体用
品；种植、销售：绿化植物、观赏植物（不含林木种子生产经营）；养殖、销售：水产品
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
二、 合并财务报表范围
本公司 2021 年 1-6 月合并财务报表包括重庆城海实业发展有限公司、重庆城之海物业
管理有限公司 2 家公司，重庆城辉企业管理有限公司在本期不纳入合并范围。
详见本附注“七、合并范围的变化” 及本附注“八、在其他主体中的权益”相关内
容。
三、 财务报表的编制基础
（1） 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁
布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业
会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，
结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务
报告的一般规定》(2014 年修订)的规定，并基于本附注“四、重要会计政策及会计估计”
所述会计政策和会计估计编制财务报表。
（2） 持续经营
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生
重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
四、 重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点针对应收账款坏账准备计提、固定资产折旧、无形资产
摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开
发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期
作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，
以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
本集团公司以人民币为记账本位币。
（一）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种
或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（二）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最
终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的
差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对
价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留
存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资
初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支
付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而
确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位
净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会
计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
（三）非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计
量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经
复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的
股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买
日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采
用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认
和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合
并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综
合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
（四）为合并发生的相关费用
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为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性
交易的从权益中扣减。
(一)合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制
的单独主体）均纳入合并财务报表。
本公司为投资性主体的会计政策：本公司仅将为本公司投资活动提供相关服务的子公
司纳入合并财务报表。
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的
确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果
和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公
司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资
产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集
团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集
团的角度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资
产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列
示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有
份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子
公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对
其财务报表进行调整。
（1）增加子公司或业务
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在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表
的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；
将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报
表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在
最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日
之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初
留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负
债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；
该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有
的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其
账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下
的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，
与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投
资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费
用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权
投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持
续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者
权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易
事项作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项
交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制
权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；
在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融资产和金融负债的分类
金融资产分类应按照持有金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征作为金
融资产的分类依据，将金融资产分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产”三类；业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、
出售金融资产还是两者兼有。本公司管理金融资产的业务模式，以本公司关键管理人员决
定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础确定。
金融资产的合同现金流量特征，是指金融工具合同约定的、反映相关金融资产经济特
征的现金流量属性。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：（一）本公司管
理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。（二）该金融资产的合同条款规
定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：（一）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出
售该金融资产为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
金融负债划分为以下两类：（一）以摊余成本计量的金融负债。（二）以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）
和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
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本公司改变其管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
本公司对所有金融负债均不进行重分类。
（2）金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资
产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。对不同类
别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调
整后的结果确定：（一）扣除已偿还的本金。（二）加上或减去采用实际利率法将该初始
确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。（三）扣除累计计提的损
失准备（仅适用于金融资产）。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分
摊计入各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未
来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。
本公司对权益工具的投资和与此类投资相联系的合同应当以公允价值计量。但在有限
情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围
很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内
对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和经营的所
有信息，判断成本能否代表公允价值。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或；该金融资产已转移，且该转移满
足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定，终止确认
该金融资产。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该
部分金融负债）。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
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本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该
金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资
产，并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终
止确认该金融资产；（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）
所转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的
公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整
体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分
摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止
确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额之和。
（4）主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活
跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流
量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融
负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
（5）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，以预期信用损失为基础，进行减值会计处理并确认损失准
备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取
的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于企业购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：（一）如果该金
融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，按照相当于该金融工具整个存续期内预期信
用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融
工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
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（二）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融
工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基
础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为
减值损失或利得计入当期损益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收
益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负
债表中列示的账面价值。本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预
期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初
始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个
月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损准备的转回金额应当
作为减值利得计入当期损益。
本公司以概率加权平均为基础对预期信用损失进行计量。
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该
金融资产或金融负债属于下列情形之一：（一）属于《企业会计准则第 24 号——套期会
计》规定的套期关系的一部分。（二）是一项对非交易性权益工具的投资，且将其指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。（三）是一项被指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债，且该负债由本公司自身信用风险变动引起的其
公允价值变动应当计入其他综合收益。（四）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产，且其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他
综合收益。
本公司对外销售商品或提供劳务等形成的应收款项债权，按从购货方应收的合同或协
议价款作为初始确认金额。持有期间采用实际利率法，按摊余成本计量。收回或处置时，
将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
本公司对于《企业会计准则第 14 号-收入准则》规范的交易形成且不含重大融资成分
的应收款项，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司以单项金额是否重大及信用风险特征组合为标准，将应收款项划分为：单项金
额重大的应收款项、单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合风险较大的应收款项
和其他不重大的应收款项三类。其中单项金额重大是指单项金额在 50 万元（含 50 万元）
以上的应收款项，其他不重大是指账龄在 1 年（或 2 年）以内、单项金额在 50 万元以下的
应收款项，没有将其划分为上述两类的应收款项，则将其作为单项金额不重大但按信用风
险特征组合后该组合风险较大的应收款项。
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本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减
值，确认减值损失，计提坏账准备。
本公司对单项金额不重大的应收款项，以及单项金额重大、但经单独测试后未发生减
值的应收款项，以账龄为类似信用风险特征，根据以前年度与之相同或相似的按账龄段划
分的信用风险组合的历史损失率为基础，结合现时情况确定以下类似信用风险特征组合及
坏账准备计提比例，计提坏账准备。
①确定组合的依据及坏账准备的计提方法
组合名称 确定组合依据
除已单独计提减值准备的应收账款、其他应收款外，本公司根据
以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风
组合1
险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况分析
法确定坏账准备计提的比例。
组合2 关联方的应收款项
押金、保证金、员工借支款、政府部门的应收款、待抵扣进项税
组合3
等特殊款项
②按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 应收账款计提方法 其他应收款计提方法
组合 1 账龄分析法 账龄分析法
组合 2 不计提 不计提
组合 3 不计提 不计提
③账龄分析法
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
对应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转
回后的账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
对预付账款和长期应收款，本公司单独进行减值测试，若有客观证据表明其发生了减
值，根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计提坏账准备。
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(一)存货的分类
本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品主
要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发
过程中的其他相关费用。
(二)存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安
装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房地产
项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加
权平均法确定其实际成本。
(三)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧
过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存
商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；
其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存
货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(四)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(一)初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五、5 同一控制下和非
同一控制下企业合并的会计处理方法。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益
中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始
投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币
性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投
资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
(二)后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资
成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过
风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企
业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他
综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资
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的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨
认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、
合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以
抵销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长
期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等
的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按
预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反
的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资
的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
(三)长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和
计量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响
或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始
投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，
以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有
被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账
面价值，并计入当期营业外收入。
（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和
计量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，
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按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资
成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投
资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的
有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时
转入当期损益。
（3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失
共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务
报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务
报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企
业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制
之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
(四)长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采
用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情
况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
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（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额
计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改
按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—
—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面
价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与
处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公
司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权
取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作
为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长
期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控
制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
(五)共同控制、重大影响的判断标准
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如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重
大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其
他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有
权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非
对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利
益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并
综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被投资单位的董
事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）
与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位
提供关键技术资料。
（1）固定资产的标准
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的
有形资产。
（2）固定资产的确认条件
固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
固定资产发生的修理费用，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符
合规定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期成本、费用。
（3）固定资产的初始计量
本公司固定资产按照成本进行初始计量
（4）固定资产折旧
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固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别，预计使用年限和预计净
残值率确定固定资产折旧率，在取得固定资产的次月按月计提折旧，各类固定资产折旧年
限和年折旧率如下：
预计使用年限
类别 残值率 年折旧率
（年）
电子设备 3% 5 19.40%
办公设备 3% 5 19.40%
运输工具 3% 6 16.17%
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者
中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，
在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有
权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
本公司至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核，必要时进行调整。
（5）固定资产减值
本公司于资产负债表日对存在减值迹象的固定资产进行减值测试，估计其可收回金额，
若可收回金额低于账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当
期损益，同时计提相应的资产减值准备。可收回金额按资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产未来现金流量现值之间的较高者确定。本公司原则上按单项资产为基础估计可
收回金额，若难以对单项资产的可收回金额进行估计的，按该项资产所属的资产组为基础
确定资产组可收回金额。减值准备一经计提，在以后会计期间不予转回。
（一）借款费用资本化的确认原则
本公司按季度计算借款费用资本化金额。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符
合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其
发生额确认为费用，计入当期损益。
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符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分
资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销
售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过
达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发
生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资
本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂
时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
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根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率
计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价
金额，调整每期利息金额。
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本公司无形资产包括土地使用权、计算机软件等，按取得时的实际成本计量，其中：
购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形
资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按
公允价值确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；计算机软件和其他无形资产按
预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。
摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如
发生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预
计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并
在预计使用寿命内摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
(一)划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究
活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（二）开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
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（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的
开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示
为开发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存
在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行
估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产
的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该
资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每
年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，
如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资
产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损
失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
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组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组
或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以
上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客
户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利
的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负
债。
本公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利。
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，
将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，
提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算
的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建
议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工
的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
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（一）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
（二）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间
价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最
佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，
则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种
结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生
金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确
定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实
施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，相关的收入和成本
能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
（1）房地产销售
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房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交
付的房款,且达到交房条件时确认销售收入的实现。
（2）物业出租
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
（3）提供劳务
提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交
易相关的价款很可能流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益很可能流入企业，
与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
（4）成本的确认
成本的确认：以预计单方成本乘上售房面积预结转成本。
（一）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
政府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余
额转入资产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关
的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取
得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关
成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策
性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本
金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将
对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面
价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
(一)确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和
税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，
同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或
可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递
延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包
括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也
不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）经营租赁的会计处理方法
分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总
额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如
金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入
当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总
额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
（2）融资租赁的会计处理方法
两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认的融资费用。融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见附注五、
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生
的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内
确认的收益金额。
（1）所得税的核算方法
本公司所得税采用资产负债表债务法核算。
（2）所得税费用的确认方法
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司在计算确定当期所得税（即当期应交所得税）以及递延所得税（递延所得税费
用或收益）的基础上，将两者之和确认为利润表中的所得税费用（或收益），但计入所有
者权益的交易或事项产生的递延所得税资产或递延所得税负债及其变化除外。
（3）递延所得税的确认方法
资产负债表日，本公司按照暂时性差异与其适用的所得税税率，计算确认递延所得税
资产和递延所得税负债。暂时性差异是指资产、负债的账面价值与计税基础不同产生的差
额，暂时性差异分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。
（4）递延所得税资产减值
本公司在资产负债表日对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值，减记的金额计入当期的所得税费用。原确认时计入所有者权益的递延所得税资
产部分，其减记金额也应计入所有者权益。在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的
递延所得税资产账面价值可以恢复。
（1） 重要会计政策变更
财政部于 2017 年陆续修订并发布了《企业会计准则第 14 号——收入》，上述相关会
计准则自 2018 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务报
告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行。本公司于 2021 年 1 月 1 日起执行新收入
准则。
（2） 重要会计估计变更
本公司报告期内无重要的会计估计变更。
（3）2021 年（首次）起执行新收入准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
预收款项 17,275,849.99 17,275,849.99
合同负债 16,701,495.12 -16,701,495.12
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
其他流动负债 574,354.87 -574,354.87
五、 税项
主要税种 税率% 计税依据 备注
增值税 5、9 应税销售收入 注
城市维护建设税 7 应纳流转税额
教育费附加 3 应交流转税额
地方教育费附加 2 应交流转税额
土地增值税 30-60 应税增值额
企业所得税 25 应纳税所得额
注：本公司房地产开发项目滨江春城一期为老项目，增值税按简易征收，适用税率 5%；
其他项目为新项目，按销售货物等收入的 9%，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部
分为应交增值税。
六、 合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2021 年 1 月 1 日，“期
末”系指 2021 年 6 月 30 日，“本期”系指 2021 年 1 月 1 日至 6 月 30 日，“上年”系指
项目 期末余额 年初余额
库存现金 3,059.20 14,450.50
银行存款 5,632,405.18 40,573,553.00
其他货币资金 324,441.33 10,103,310.15
合计 5,959,905.71 50,691,313.65
其中：存放在境外的款项总额
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 年初余额
预售资金首付款监督资金
保函保证金 10,000,000.00
合计 10,000,000.00
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
分类以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资 10,000,000.00
合计 10,000,000.00
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 2,771,519.03 100.00 2,771,519.03
其中：组合 1 2,771,519.03 100.00 2,771,519.03
合计 2,771,519.03 100.00 2,771,519.03
续表
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 2,814,002.93 100.00 2,814,002.93
其中：组合 1 2,814,002.93 100.00 2,814,002.93
合计 2,814,002.93 100.00 2,814,002.93
① 组合 1
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 2,771,519.03 —
（2） 应收账款按账龄列示
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 期末余额
合计 2,771,519.03
（3） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
占应收账款期
坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数
期末余额
的比例(%)
应收物业费 2,325,165.97 1 年以内 83.90
应收车位管理费 446,353.06 0-2 年 16.10
合计 2,771,519.03 100.00
（1） 预付款项账龄
期末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 530,313.36 100.00 2,174,840.08 100.00
（2） 账龄超过 1 年的大额预付款项
期末余额中无账龄超过 1 年的大额预付款项
（3） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数
的比例(%)
重庆水务集团江津自来水有限公司 449,056.23 1 年以内 84.68
重庆长江风华建设有限公司 43,007.96 2 年以内 8.11
国网重庆市电力公司 32,052.17 1 年以内 6.04
重庆市江津区财政局 3,000.00 1 年以内 0.57
重庆人才服务股份有限公司 2,580.00 1 年以内 0.49
合计 529,696.36 99.89
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 267,311,487.39 51,069,067.99
合计 267,311,487.39 51,069,067.99
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 141,332,927.16 38,032,090.22
保证金 2,204,202.10 10,289,447.47
员工借款 849,591.69 126,527.00
代垫款 123,939,090.26 44,347.14
其他 48,400.52 3,229,659.94
小计 268,374,211.73 51,722,071.77
坏账准备 1,062,724.34 653,003.78
合计 267,311,487.39 51,069,067.99
其他应收款的增加原因系重庆城辉企业管理有限公司在本期不纳入合并范围
（2） 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 用损失(已发生信
期信用损失
信用减值) 用减值)
—
款账面余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 409,720.56 409,720.56
本期转回
本期转销
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 用损失(已发生信
期信用损失
信用减值) 用减值)
本期核销
其他变动
（3） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末余额
合计 268,374,211.73
（4） 其他应收款坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他减少
组合计提 653,003.78 409,720.56 1,062,724.34
合计 409,720.56
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
款项 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
性质 期末余额
比例（%）
重庆城辉企业管理有限公司 往来款 136,101,452.31 1 年以内 50.71
重庆贝蒙置地有限责任公司 代垫款 121,210,000.00 1 年以内 45.16
重庆世立贸易有限公司 往来款 4,750,000.00 1 年以内 1.77 47,500.00
客户代收费 代垫款 2,667,298.41 1 年以内 0.99
重庆九同投资有限公司 保证金 1,278,722.34 2-3 年 0.48 255,744.47
合计 — 266,007,473.06 — 99.12 303,244.47
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 存货分类
期末余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 14,303,312.50 14,303,312.50
开发产品 221,328,805.16 38,967,512.66 182,361,292.50
合计 235,632,117.66 38,967,512.66 196,664,605.00
续表
年初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 238,693,280.85 238,693,280.85
开发产品 221,328,805.16 38,967,512.66 182,361,292.50
合计 460,022,086.01 38,967,512.66 421,054,573.35
存货变动的原因系重庆城辉企业管理有限公司在本期不纳入合并范围。
（2） 开发成本明细
预计 预计投资总额
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
滨江春城四期 238,693,280.85
其他 14,303,312.50
合计 — — — 14,303,312.50 238,693,280.85
（3） 开发产品明细
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
滨江春城一期 68,266,386.32 68,266,386.32
滨江春城二期 2019 年 66,771,621.49 66,771,621.49
滨江春城三期 2020 年 53,983,880.53 53,983,880.53
松藻中心 2020 年 32,306,916.82 32,306,916.82
合计 — 221,328,805.16 221,328,805.16
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
预售款申报待结转税金 2,135,831.33 862,305.27
待抵扣进项税 39,370.45 67,996.85
合计 2,175,201.78 930,302.12
减值准备
本期增减变动 期末余额
期末余额
追 减 宣告发
被投资单位 年初余额 其他综 其他 计提
加 少 权益法下确认的投 放现金
合收益 权益 减值 其他
投 投 资损益 股利或
调整 变动 准备
资 资 利润
一、合营企业
二、联营企业 107,314,982.62 176,299,564.95
重庆昌格商务信
息咨询有限公司
重庆金贝永合房
地产开发有限公 92,315,180.93 24,482,696.41 116,797,877.34
司
重庆城辉企业管
-3,535,066.21 48,039,215.69 44,504,149.48
理有限公司
合计 107,314,982.62 20,945,366.64 48,039,215.69 176,299,564.95
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末账面价值 年初账面价值
固定资产 533,199.93 628,727.30
固定资产清理
合计 533,199.93 628,727.30
（1） 固定资产情况
项目 办公设备 运输工具 电子设备 合计
一、账面原值
（1）购置
（1）处置或报废 327,575.00 327,575.00
二、累计折旧
（1）计提 4,143.09 34,705.25 46,851.78 85,700.12
（1）处置或报废 317,747.75 317,747.75
三、减值准备
四、账面价值
（1） 无形资产明细
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 计算机软件 合计
一、账面原值
(1)购置
(1)处置
二、累计摊销
(1)计提 60,940.68 60,940.68
(1)处置
三、减值准备
四、账面价值
项目 年初余额 本期增加 本期摊销 本期其他减少 期末余额
装修改造费 187,840.17 69,323.31 41,448.98 215,714.50
合计 187,840.17 69,323.31 41,448.98 215,714.50
（1） 未经抵销的递延所得税资产
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性差
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 递延所得税资产
异
资产减值准备 38,967,512.66 9,741,878.17 38,967,512.66 9,741,878.17
信用减值损失 1,048,487.49 262,121.87 646,722.68 161,680.67
预提土地增值税 54,996,915.62 13,749,228.91 54,996,915.62 13,749,228.91
合计 95,012,915.77 23,753,228.95 94,611,150.96 23,652,787.75
（1） 应付账款列示
项目 期末余额 年初余额
应付工程款 78,075,791.89 110,221,603.07
应付销售佣金 472,522.30 1,030,719.66
应付物业管理相关费用 114,774.55 489,988.31
其他 140,599.83 392,576.05
合计 78,803,688.57 112,134,887.09
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
重庆巨能建设（集团）有限公司 2,778,155.36 尚未决算
重庆博达建设集团股份有限公司 2,020,537.06 尚未决算
四川鼎恒建设工程有限公司 947,970.38 尚未决算
重庆洁晋保温建材有限公司 638,862.40 尚未决算
合计 6,385,525.20 —
（1）合同负债情况
项目 期末余额 年初余额
物业预售款 46,972,038.67 14,257,827.99
物业费预收款 2,029,332.03 2,443,667.13
合计 49,001,370.70 16,701,495.12
（2）合同负债的账面价值在本期发生的重大变动情况
项目 变动金额 变动原因
物业预售款 32,299,875.58 增加物业预售款
合计 32,299,875.58
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 8,226,338.32 10,295,368.97 18,100,505.67 421,201.62
离职后福利-设定提存计划 374,870.45 374,870.45
合计 8,226,338.32 10,670,239.42 18,475,376.12 421,201.62
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 7,993,456.72 9,277,688.30 17,082,825.00 188,320.02
职工福利费 167,300.00 546,543.79 546,543.79 167,300.00
社会保险费 38,531.60 255,064.88 255,064.88 38,531.60
其中：医疗保险费 38,531.60 236,411.68 236,411.68 38,531.60
工伤保险费 10,453.44 10,453.44
生育保险费 8,199.76 8,199.76
住房公积金 27,050.00 216,072.00 216,072.00 27,050.00
工会经费和职工教育经费
合计 8,226,338.32 10,295,368.97 18,100,505.67 421,201.62
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 362,624.44 362,624.44
失业保险费 12,246.01 12,246.01
合计 374,870.45 374,870.45
项目 期末余额 年初余额
增值税 2,245,820.96 8,828,401.47
企业所得税 16,852,827.45 28,202,206.20
城市维护建设税 1,281,391.49 1,376,514.77
教育费附加 550,390.88 591,149.93
地方教育费附加 366,913.78 394,099.94
个人所得税 168,309.23 296,934.67
印花税 10,150.08 10,150.08
合计 21,475,803.87 39,699,457.06
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 348,134,418.66 323,572,994.32
合计 348,134,418.66 323,572,994.32
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 期末余额 年初余额
关联方往来款 264,827,196.82 244,863,372.44
非金融机构借款及利息 2,626,016.56 2,626,016.56
代收代付款项 5,738,533.21 2,634,705.39
保证金及押金 2,258,237.94 4,316,990.65
项目合作款 110,538.69 310,538.69
认购金 7,813,017.44 853,017.44
预提费用 63,097,673.09 65,763,536.05
其他 1,663,204.91 2,204,817.10
合计 348,134,418.66 323,572,994.32
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
重庆金贝永合房地产开发有限公司 100,000,000.00 往来款
重庆昌格商务信息咨询有限公司 70,826,189.82 往来款
预提土地增值税 54,996,915.62 尚未清算
云南同德合信投资开发有限公司 1,668,987.26 往来款
重庆迪洋仪表有限责任公司 957,029.30 往来款
合计 228,449,122.00 —
项目 期末余额 年初余额
待转销项税额 1,530,921.08 574,354.87
合计 1,530,921.08 574,354.87
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初 年末
本期 本期
投资者名称 所占比 所占比
投资金额 增加 减少 投资金额
例（%） 例（%）
云南城投置业股份有限公司 62,100,000.00 31.05 62,100,000.00 31.05
重庆金同度商贸有限公司 47,000,000.00 23.50 47,000,000.00 23.50
重庆信维硕商贸有限责任公
司
重庆新诺永城商贸有限责任
公司
重庆渝洪庆商贸有限公司 10,751,200.00 5.38 10,751,200.00 5.38
重庆佰加鑫商贸有限公司 10,751,200.00 5.38 10,751,200.00 5.38
合计 200,000,000.00 100.00 200,000,000.00 100.00
项目 本期 上年
上年期末余额 -30,308,867.07 12,099,642.70
加：年初未分配利润调整数
同一控制合并范围变更
本期年初余额 -30,308,867.07 12,099,642.70
加：本期归属于母公司所有者的净利润 7,177,484.24 -42,408,509.77
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
本期期末余额 -23,131,382.83 -30,308,867.07
（1）营业收入和营业成本情况
本期发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,590,638.28 3,219,002.75 714,119,837.94 601,185,593.35
其他业务 1,598,541.91 8,498,059.05 17,148.54
合计 4,189,180.19 3,219,002.75 722,617,896.99 601,202,741.89
（2）主营业务-分产品
本期发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产销售 708,498,378.81 592,031,942.15
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
物业服务 2,590,638.28 3,219,002.75 5,621,459.13 9,153,651.20
合计 2,590,638.28 3,219,002.75 714,119,837.94 601,185,593.35
项目 本期发生额 上年发生额
土地增值税 71,359,127.76
城市维护建设税 3,425.00 3,117,652.03
教育费附加 1,467.86 1,336,136.61
地方教育费附加 978.57 890,757.72
房产税 84,000.00 139,681.88
土地使用税 89,793.70 487,027.28
印花税 24,470.60 121,641.70
合计 204,135.73 77,452,024.98
项目 本期发生额 上年发生额
职工薪酬 1,748,174.81 6,934,891.65
销售服务费 2,554,567.65 10,157,673.53
业务招待费 40,381.36 83,045.39
折旧摊销费 10,346.64 29,009.47
办公费 56,475.64 444,614.12
中介机构服务费 34,166.08
租赁及物业管理费 34,861.61 1,238,849.88
差旅费 101,943.03 72,393.88
其他 111,095.47 366,198.60
合计 4,692,012.29 19,326,676.52
项目 本期发生额 上年发生额
职工薪酬 5,653,704.51 23,624,851.50
业务招待费 392,362.16 1,338,875.54
中介机构服务费 1,628,031.49 8,445,525.20
折旧、摊销费 135,697.25 474,944.12
办公费 1,074,796.60 5,751,798.73
租赁费 306,200.25
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上年发生额
租赁及物业管理费 125,642.55 334,575.54
其他 1,276,090.13 829,420.03
合计 10,286,324.69 41,106,190.91
项目 本期发生额 上年发生额
利息费用 246,079.11
减：利息收入 537,954.38 1,077,970.51
加：其他支出 43,277.28 120,016.11
合计 -494,677.10 -711,875.29
产生其他收益的来源 本期发生额 上年发生额
进项税加计扣除 102,032.50
合计 102,032.50
项目 本期发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 20,983,438.64 -7,350,033.72
交易性金融资产在持有期间的投资收益 3,119.26 208,423.42
合计 20,986,557.90 -7,141,610.30
项目 本期发生额 上年发生额
其他应收款坏账损失 -409,720.56 1,368,154.58
合计 -409,720.56 1,368,154.58
项目 本年发生额 上年发生额
存货跌价准备 -38,967,512.66
合计 -38,967,512.66
（1） 营业外收入明细
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
计入本期非经常
项目 本期发生额 上年发生额
性损益的金额
与企业日常活动无关的政府补助 238,980.00
违约赔偿收入 164,846.00 704,964.95 164,846.00
其他 188,380.53 161,467.07 188,380.53
合计 353,226.53 1,105,412.02 353,226.53
（2） 计入当年损益的政府补助
与资产相关/
补助项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
稳岗补贴 234,980.00
青少年之家补助 4,000.00
企业奖励金
春城项目政府奖励
江津区生态环境局补助
合计 238,980.00
计入本期非经常
项目 本期金额 上年金额
性损益的金额
对外捐赠支出 370,000.00
罚款支出 1,117.07
赔偿金、违约金支出 117,150.30 741,491.62 117,150.30
其他 18,252.36 74,242.23 18,252.36
合计 135,402.66 1,186,850.92 135,402.66
（1） 所得税费用
项目 本期发生额 上年发生额
当年所得税费用 5,077,771.13
递延所得税费用 -100,441.20 -23,147,498.16
合计 -100,441.20 -18,069,727.03
（1） 合并现金流量表补充资料
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期金额 上年金额
净利润 7,177,484.24 -42,408,509.78
加：资产减值准备 38,967,512.66
信用减值损失 409,720.56 -1,368,154.58
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
产折旧
使用权资产折旧
无形资产摊销 60,940.68 309,449.61
长期待摊费用摊销 41,448.98 134,689.78
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列）
公允价值变动损失（收益以“-”填列）
财务费用（收益以“-”填列） 246,079.11
投资损失（收益以“-”填列） -20,986,557.90 7,350,033.72
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） -100,441.20 -23,147,498.17
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）
存货的减少（增加以“-”填列） -14,303,312.50 106,425,787.63
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -25,530,475.01 267,457,631.18
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 8,925,812.83 -243,627,368.13
其他
经营活动产生的现金流量净额 -44,219,679.20 110,528,350.84
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 5,959,905.71 40,691,313.65
减：现金的年初余额 40,691,313.65 25,990,612.55
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -34,731,407.94 14,700,701.10
（2） 现金和现金等价物
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
现金 5,959,905.71 40,691,313.65
其中：库存现金 3,059.20 14,450.50
可随时用于支付的银行存款 5,632,405.18 40,573,553.00
可随时用于支付的其他货币资金 324,441.33 103,310.15
现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
年末现金和现金等价物余额 5,959,905.71 40,691,313.65
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物
七、 合并范围的变化
失控制权，2021 年 1 月起重庆城辉企业管理有限公司及其子公司重庆贝蒙锦城置地有限公
司不再纳入合并范围。
八、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成
主要经 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
营地 性质 直接 间接
重庆城之海物业管
重庆 重庆 物业管理 100.00 设立
理有限公司
（1） 重要的合营企业或联营企业
主要 业务 持股比例（%） 对合营企业或联营
合营企业或联营企业名称 注册地 企业投资的会计处
经营地 性质 直接 间接 理方法
咨询服
重庆昌格商务信息咨询有限公司 重庆 重庆 30.00 权益法
务
房地产
重庆金贝永合房地产开发有限公司 重庆 重庆 49.00 权益法
开发
商务服
重庆城辉企业管理有限公司 重庆 重庆 49.00 权益法
务业
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
九、 关联方及关联交易
（一） 关联方关系
（1） 大股东
对本公司 对本公司
注册资本
大股东名称 注册地 业务性质 的持股比 的表决权
（万元）
例(%) 比例(%)
云南城投置业股份有限
云南昆明 房地产开发 160,568.69 31.05 31.05
公司
子公司情况详见本附注“八、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“八、2.（1）重要的合营企业或联营企业”
相关内容。
其他关联方名称 与本公司关系
重庆贝蒙置地有限责任公司 其他关联方
重庆世立贸易有限公司 其他关联方
重庆贝蒙物业服务有限公司 其他关联方
重庆贝蒙企业管理有限公司 其他关联方
重庆贝蒙商业管理有限公司 其他关联方
重庆湖蓝企业管理管理中心（有限合伙）） 其他关联方
（二） 关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上年发生额
重庆贝蒙物业服务有限公司 接受物业管理服务 845,909.10 2,325,899.85
合计 845,909.10 2,325,899.85
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方 关联交易内容 本期发生额 上年发生额
重庆金贝永和房地产开发有限公司 提供项目管理服务 7,112,947.97
合计 7,112,947.97
（三） 关联方往来余额
期末余额 年初余额
项目名称 关联方 坏账 坏账
账面余额 账面余额
准备 准备
其他应收款 重庆贝蒙置地有限责任公司 121,210,000.00 25,550,000.00
其他应收款 重庆世立贸易有限公司 4,750,000.00 8,950,000.00
其他应收款 重庆贝蒙企业管理有限公司 1,740,000.00
重庆新诺永城商贸有限责任
其他应收款 390,614.56 511,233.31
公司
其他应收款 重庆贝蒙商业管理有限公司 64,843.14
其他应收款 重庆城辉企业管理有限公司 136,101,452.31
项目名称 关联方 年末账面余额 年初账面余额
其他应付款 重庆金贝永合房地产开发有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
其他应付款 重庆昌格商务信息咨询有限公司 70,826,189.82 143,726,189.82
其他应付款 重庆新诺永城商贸有限责任公司 120,618.75
其他应付款 重庆信维硕商贸有限责任公司 125,460.36 125,460.36
其他应付款 重庆贝蒙物业服务有限公司 362,277.61 1,011,372.26
其他应付款 重庆贝蒙锦城置地有限公司 93,009,408.00
十、 或有事项
截至 2021 年 6 月 30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。
十一、承诺事项
截至 2021 年 6 月 30 日止，本公司无需要披露的重大承诺事项。
十二、 资产负债表日后事项
本公司无需要披露的资产负债表日后事项。
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十三、 其他重要事项
本公司无需披露的其他重要事项。
十四、 母公司财务报表主要项目注释
项目 期末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 270,535,509.50 242,064,870.60
合计 270,535,509.50 242,064,870.60
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 144,674,018.15 163,815,158.20
保证金 2,117,599.91 202,800.00
押金
员工借款 842,531.69 125,451.00
代垫款 123,913,154.76 75,354,038.44
其他 36,692.48 3,214,145.64
小计 271,583,996.99 242,711,593.28
坏账准备 1,048,487.49 646,722.68
合计 270,535,509.50 242,064,870.60
（2） 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预
信用损失(未发生 信用损失(已发
期信用损失
信用减值) 生信用减值)
额
他应收 款账面 余额 — — — —
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预
信用损失(未发生 信用损失(已发
期信用损失
信用减值) 生信用减值)
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 401,764.81 401,764.81
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
额
（3） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末余额
合计 271,583,996.99
（4） 其他应收款坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
组合计提 646,722.68 401,764.81 1,048,487.49
合计 646,722.68 401,764.81 1,048,487.49
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例（%）
重庆城辉企业管理有限公司 往来款 136,101,452.31 1 年以内 50.31
重庆贝蒙置地有限责任公司 代垫款 121,210,000.00 1 年以内 45.13
重庆世立贸易有限公司 往来款 4,750,000.00 1 年以内 1.77 47,500.00
重庆城之海物业管理有限公
往来款 3,431,951.28 1 年以内 1.28
司
客户代收费 代垫款 2,667,298.41 1 年以内 0.99
合计 — 269,439,424.34 — 99.58 303,244.47
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）长期股权投资分类
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 500,000.00 500,000.00 50,500,000.00 50,500,000.00
对联营、合营企
业投资
合计 176,799,564.95 176,799,564.95 157,814,982.62
（2）对子公司投资
本期计提 减值准备
被投资单位 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
重庆城之海物业管理有限公司 500,000.00 500,000.00
重庆城辉企业管理有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
合计 50,500,000.00 50,000,000.00 500,000.00
（3）对联营、合营企业投资
重庆城海实业发展有限公司财务报表附注
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准备期末余
本期增减变动
额
其 宣告 计
追 减 其他 他 发放 提
被投资单位 年初余额 期末余额
加 少 权益法下确认 综合 权 现金 减
其他
投 投 的投资损益 收益 益 股利 值
资 资 调整 变 或利 准
动 润 备
一、合营企业
二、联营企业 107,314,982.62 176,299,564.95
重庆昌格商务
信息咨询有限 14,999,801.69 -2,263.56 14,997,538.13
公司
重庆金贝永合
房地产开发有 92,315,180.93 24,482,696.41 116,797,877.34
限公司
重庆城辉企业
-3,535,066.21 48,039,215.69 44,504,149.48
管理有限公司
合计 107,314,982.62 20,945,366.64 48,039,215.69 176,299,564.95
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