政府代建榜｜绿城管理、华润、蓝城、绿城、绿地遥遥领先

相较于地产开发因主体信心缺失，导致企业业绩大幅下滑的情况，代建领域凭借“低杠杆、高利润率、逆周期”等特点实现逆势增长。从增速上看，根据亿翰监测，2023年，代建房企新增建面约1.7亿㎡，较上年增长53%，代建业务规模持续扩大。

此外，代建行业呈现出两大特点：

一是，政府代建市场广阔。华润置地、蓝城集团、绿城发展、绿地控股、德信绿建、国贸地产，政府代建项目比例均超50%。

二是，行业集中度较高。根据中指院数据，2023年，前五企业新增代建规模总额占比为46.9%，占了将近一半。

新增规模榜：绿城管理遥遥领先

中指院《2023年中国房地产代建企业新签规模排行榜》中，前五企业新增代建规模总额占比为46.9%，行业集中度保持较高水平。

具体来看，2023年，绿城管理以3528万平方米新签约规模位列第一，领跑行业。蓝城集团和绿城发展代建新签约面积分别为1899万平方米和1118万平方米，位列二、三位。蓝绿双城、金地管理、腾云筑科代建新签约规模均超过1000万平方米。

2023年第四季度，绿城管理以857万平方米位列第一，依旧保持领先地位；旭辉建管紧随其后，新增规模为560万平方米，在长三角、粤港澳等城市群获取多项目；兴元建设以517万平方米位居第三。

2023年，特色项目呈“百花齐放”态势，除传统住宅类代建外，大型综合体代建、康养产业类代建和综合性代建有所增加。未来，打造专业化代建能力将成为房地产代建发展趋势之一。

比如，上榜企业远洋建管就透露，近日，远洋成功中标“贵阳云岩区世贸中心渔安-07-06地块”委托开发管理服务项目。其中提到项目的依托体系包括：建筑建造全产业链优势及精工工艺体系、健康建筑体系、数字化管理体系等。

代建销售规模榜：企业销售金额差距较大

中指院发布的《2023年代建销售规模排行榜》显示，绿城管理以1068亿元合约销售金额位列代建销售榜首位，遥遥领先。中原建业和蓝绿双城代建项目销售金额分别为295亿元和202亿元，位列二、三位。

观察榜单发现，代建销售金额企业之间差距较大。比如，排在第一名的绿城管理代建销售金额为1068亿元，排在第10名的泰达建设代建销售金额仅为9亿元。从第8名往后，代建销售金额均为个位数。

这是因为房地产代建作为新蓝海，近年来持续受到房地产企业关注，但多数房企为近两年新成立的代建平台，因此，项目转化为销售尚需时间，销售数据相差较大。

政府代建榜：华润置地等代建项目比例超50%

亿翰智库监测，整体上看，政府代建的准入门槛高于商业代建，但盈利水平却只有0.4%-2%。且面对政府这个强大的甲方，代建企业自主性相对较低。但这并不妨碍各家企业拓展政府代建业务的决心，如华润置地、蓝城集团、绿城发展、绿地控股、德信绿建、国贸地产，政府代建项目比例均超50%。主要原因与政府代建项目的长期性和稳定性，以及国家政策引导下的代建机会空间广阔有关。

中指院表示，2023年下半年以来，保障性住房相关政策频发，其中，12月11日中央经济工作会议提出，未来几年要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，为政府类代建提供了较大的结构性机会。因此房地产代建企业也积极布局政府代建。

在中指院《2023年中国房地产代建企业政府代建新签规模排行榜》中，绿城管理以1101万平方米的新拓面积位列榜单第一。华润置地和蓝城集团位列二、三位，新签约政府代建规模分别为1020万平方米和984万平方米。华润置地专注于大片区开发模式代建，中标广东医科大学顺德妇女儿童医院等多项目。绿城发展和绿地控股位列四、五位。

新增规模榜单中，民营房企数量占比依旧较高，表明民营房企在政府代建方面，依旧具有一定优势。

商业代建：回款难成一大难题

商业代建并未发布榜单，在研究机构看来，房地产下行，商业代建回款难成为一大难题。

亿翰智库表示，商业代建模式以营利为目的，通过代建方品牌输出或管理输出，为委托方提供专业化的服务，并共同承担项目的风险和收益。商业代建收费主要包含工程管理费、销售管理费、品牌使用费以及项目奖励四个部分。而真正为代建方创造高额收益的主要是品牌使用费以及超额项目奖励。

而代建项目回款与项目节点挂钩，如工程管理费与项目工程进度相关，销售管理费用与项目去化速度和去化率相关。同样的，在房地产市场持续下行的当下，项目回款也成为一大难题。如，因销售不达标，委托方终止合作；或和委托方的理念不一致，导致项目陷入僵局，进而变相增加代建方成本等。