房企崛起新战役打响！谁将成为新时代的“王”？

金地上海，2小时劲销11亿，首开去化80%。这是金地新精致2.0首发之作-金地·嘉峯汇项目新鲜出炉的热销数据。

随着房地产政策持续优化调整，需求端的宽松空间已经打开，销售端正在企稳回升。

在房地产行业肃杀的氛围中，稳定，安全的一个重要标志，是在销售和拿地经营层面的向好和积极推进。销售代表自身造血能力的韧性，拿地代表着这类房企对未来长期主义的把握。这在一些优质民营房企和国央企身上表现得尤为突出。

优质房企稳健的基本面

克而瑞数据显示，今年前9月销售额，从企业类型来看，销售同比增长的房企仍以国央企为主，2023年以来百强房企格局持续分化，央国企及优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。比如，保利发展、中海地产、中国建筑、越秀地产、招商蛇口、合生创展等房企的销售额和销售面积前9月相比去年同期均有明显增长，其中越秀地产的销售额同比增幅达40.5%。

而在调控次数创历史新高的9月，部分房企的环比上涨幅度表现突出。据亿翰智库统计，TOP50中约7成房企业实现了单月环比上涨。其中，金茂、华发、融创、大悦城、国贸等涨幅超100%，万科、中海、绿地、卓越等环比涨幅也在40%以上。

金地入市新盘的热销就是最好的证明。尤其进入三季度以来，金地连续三个月销售金额实现环比回升。年内新获取项目陆续开盘，获得市场普遍认可：深圳环湾城开盘热销46,9亿元，杭州浦沿项目热销开盘售罄热销12亿元；上海、东莞等新项目也在陆续入市中。

当然，利好信号仍在释放。10月18日，国家统计局公布的数据中，有一个重要指标也出现好转信号。9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%，已连续25个月正增长，但同时也出现了近4个月来首次环比下降态势。8月末，商品房待售面积为64795万平方米，而9月末环比减少0.4%。随着9月份销售力度加大，楼市去库存成效初显。

而从拿地上看，也呈现出上述趋势。中指院数据显示，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。中指研究院企业研究总监刘水指出，华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。

成就新时代的王

国民经济研究所所长樊纲曾表示，这一次房地产危机存在一定的价值，借用丘吉尔的名言“不要浪费一次危机”，这一次房地产行业危机能够使我们的产业得到调整，该退出的退出，该调整的调整，该转型的转型，为开发商提供了经验教训。

因为，房地产市场供求关系已然发生了重大变化，需要适应新的形势。

而从如今房地产外部新的细微变化看，这一波调整正在给这些优质房企插上新的翅膀，积蓄新的能量。这也决定着未来行业的继续分化。

以土地端的信号为例，有消息显示，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。目前济南、南京、合肥、宁波、苏 州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。

国金证券研报中分析表示，预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消，商品住宅将逐步回归商品属性，市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下，市场销售分化加剧，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力。

目前，重点布局一二线城市的，也只有金地集团、龙湖集团和滨江集团等几家房企。以金地为例，核心一二线城市布局、改善型产品驱动一直就是金地的优势。上半年，金地连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等地投拓，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土储约85万平方米，全部来自一二线核心城市。截至上半年末，金地总土地储备约4878万平方米，权益土地储备约2194万平方米，其中一二线城市占比约73%，权益土储占比44.98%。

进入下半年，金地优中选优，积极拿地，8月在长沙再落一子，斩获雨花区一宗商住用地035号地块，成交总价约5.52亿元。

因此，以点带面，基本面本身就稳定的企业，资本、土地、销售以及组织等要素的重塑，在新的时代背景下，在企业的精细耕耘下，将迸发出新的生机，成就新时代的王。

崛起新战役已然打响

这代表着一个时代的结束，过去那种高举高打，粗放高周转的模式，已经成为历史，当增量走向存量，时代将带领企业走向一个从城市开发转向产品开发的时代。

未来房企的路径很有可能是，单一项目的开发周期，从原来的一两年，变成用十年心态和行动去经营，精雕细追，将项目利润做到极致水平。在企业经营层面，更加注重风险把控，投资更加谨慎，降杠杆，重收益。赚钱的逻辑，用万科董事局主席郁亮的话来说，就是赚长钱，慢钱和小钱。

浴火重生，在新模式下，房地产经营的思维、观念、架构、组织，必将完全颠覆，这也是和初代创始人的最重要差异所在。也是新的职业经理人面临的新命题。

新思维逻辑下的战役已然打响。

一个论证案例是，有消息显示，目前，金地集团和区域对所有项目的考核中，项目是否是片区最具竞争力项目这一项的占比非常高。金地要求，一个项目的销售业绩和竞品对比，其销售流速必须是该片区内TOP1。

在今年3月份金地首次成功拿地时，金地高层就表示，今年进一步提高了要求：投资项目必须兼顾安全性、流动性。在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二线城市。项目选择上，要求项目有强劲需求支撑、销售周期短、安全且高效；在经营层面，项目能够实现快速开盘、销售和回款。产品上，不仅仅在户型、立面上花功夫，还应做些居住体验的技术创新，要围绕客户“健康、科技”等方面的需求不断推出新产品。

嘉峯汇就是金地上海的一个里程碑式的作品，是一次城市、自然与人生活方式的重新设计，从建筑审美到景观营造，从户型设计到精装交付，金地嘉峯汇都有了质的迭代和升级。

金地只是类似现象的一个侧影而已。包括龙湖、滨江、越秀等在内的优质房企，频现身土地市场的同时，都表现出了上述特征……