两部门联合发文推进“带押过户” 有助于进一步激发楼市活力

多地试点的不动产“带押过户”模式，将得到进一步推广和深化。

日前，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，在地方实践的基础上，自然资源部和银保监会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。

“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。该模式主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

通知指出，要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

据诸葛数据研究中心统计，截至当前，全国已有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”，二手房“带押过户”已经作为房地产调控的一项重要手段。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策明确，各地应以点带面，积极做好“带押过户”，这说明过去各地“带押过户”的试点和案例已获得了认可，也具备了推广的可能。

“相关部门联合发文，将‘带押过户’进一步向全国推广，且首次由中央部委提出，展现出对这一模式的认可及大范围推行的决心。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示。

据悉，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

其一，新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

其二，新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

其三，抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

通知指出，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

陈霄指出，从政策内容来看，其中存在不少亮点。一方面，推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，再将该模式逐步推广至其他市县，充分体现出以点带面、循序渐进的特征。另一方面，推动住宅不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等领域拓展，是本次政策较为新颖的探索，而当前很多城市提出的“带押过户”，主要是以二手住宅市场为主力战场。

“在住宅市场充分实行这一模式后，再逐步向其他业态及领域推广，扩大了‘带押过户’的适用范围，将使该政策变得更加全面。”陈霄补充道。

在严跃进看来，从各地实际推进情况看，“带押过户”对于降低二手房交易成本的作用较为明显。

“近期各地二手房交易的复苏，其中一部分原因与‘带押过户’政策的推进有关系。该政策不仅对推动二手房市场交易有着重要意义，对以二手房带动一手房的交易也具有积极的作用。因此该政策的推广，将有助于进一步激发楼市活力。”严跃进表示。