今年上半年，“房住不炒”总基调不变，长效机制进行时。6月份，销售投资增幅收窄但热度不减，核心城市的土地市场依旧供需两旺。但在楼市调控不断趋严的大环境下，房价整体涨幅出现稳中有落的迹象，预计楼市将进入新一阶段的调整。
一、政策篇：租赁住房实施减税，多地启动限售政策
6月，从中央到地方层面都相继出台包括金融监管、限售政策等一系列有针对性的调控政策举措，确保实现“三稳”目标，最大程度保障住房的居住属性。
中央层面，为抑制房价增长过快，在6月18日明确对租赁企业进行减税以保障新市民、青年人基本住房需求;同时，在6月29日开展信贷领域专项监督，将”管住钱“和”盯住人“相结合、内防和外控相结合，严防信贷资金违规流入房地产领域。
地方层面，各地因城施策颁布限售政策，多地出台住房公积金相关政策来保障刚需。如上海、深圳、西安等地分别颁布限售政策以做到职住平衡，遏制投机炒房行为。
同时，多地落实租金管理政策并提高公积金额度。如广州出台新政策延长二手房公积金贷款年限，增加了对别墅等项目不予贷款的情形;海南实行“存贷挂钩”管理机制，保持住房公积金资金规模总体稳定，让更多缴存职工享受到低息贷款优惠政策。
中原地产公布的数据显示，今年上半年楼市调控呈现“井喷”态势，各地共出台调控举措超过286次。其中，6月份楼市调控政策密集发布，单月调控次数高达52次。
中原地产首席分析师张大伟表示，越来越收紧的调控政策有望平稳市场，房价涨势会继续放缓。一线城市是上半年房价上涨龙头，而随着针对经营贷、二手房定价混乱、学区房炒作等调控政策的不断叠加，预计下半年一线城市大部分将进入调整周期。
二、楼市篇：销售增速四个月连降，房价涨幅稳中有落
国家统计局数据显示，今年上半年全国商品房销售同比继续增长，但销售增速已从今年1-2月份的高位连续四个月回落。
2021年上半年，商品房销售额和销售面积分别约9.29万亿元(人民币，下同)和8.86亿平方米，同比增长38.9%和27.7%;比2019年上半年增长31.4%和17%，两年平均增长14.7%和8.1%。
销售增速方面，今年前6月商品房销售额增速较前5月累计增速下降13.5个百分点，与上个月销售额相比下降15.8个百分比，增长幅度进一步减少;前6月销售面积较前5月累计增速下降8.6个百分点，而上个月销售面积下降幅度为11.8个百分点。
单月来看，今年6月份房地产销售额和销售面积均实现环比增加。6月份全国商品房销售额约为2.24万亿元，较5月份1.69万亿元，环比增加约32.54%;6月全国商品房销售面积约2.22亿平方米，较5月份1.61亿平方米，环比增加约37.89%。
就地区而言，东部地区和中部商品房销售增速较快，成为带动全国房地产市场增长的主要力量。
上半年，东部和中部商品房销售额的增速分别同比增长45.9%和41.3%;对比西部和东北地区，销售额增速仅22.1%和16.5%。
再看房价变动情况，新房价格方面，6月70个大中城市环比和同比增速分别为0.4%和4.3%，同时较上个月收窄，均属年内首次减速。
二手房价格方面，70城环比和同比增速分别为0.3%和3.5%，与上月持平。
1-6 月全国商品房销售均价为 10484.7 元/平方米，同比增长 8.8%。6月单月商品房销售均价为 10065.4 元/平方米，环比降低 4.4%，同比增长 1.0%。
整体来看，6月房价涨幅开始稳中趋缓，即全国房地产市场热度有所回落，进一步显示出前期多城出台的调控新政在不断发酵起作用。
还值得一提的是，相对于已实施限价的新房，二手房价格管控压力也在不断加大。多地或借鉴深圳”指导价“新政，加强二手房价格监管，落实住房不炒的定位。
新房“限价令”与二手房“参考价”双管齐下，有助于缓解新、旧房价倒挂现象，同时推动房企开启“降价潮”。
三、房企篇：单月销售已见颓势，上半年累计增速呈放缓状态
全国来看，今年6月诸多房企销售增速同比由正转负，房地产调控政策不断显现成效。
个企层面，资本邦选取2021年上半年销售额TOP50上市房企为样本，从中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对该等房企6月单月以及上半年的销售额、销售面积及年度目标完成度进行了盘点。
在单月房企销售额方面，仅万科的销售额过了600亿大关，达到676.3亿元，有三家企业超过500亿，分别为碧桂园(02007.HK)、中国海外发展(00688.HK)和保利地产(600048.SH)，录得单月销售额533.3亿元、517.92亿元和502.87亿元。
从增速来看，20家典型房企中，出现超半数的房企同比增速为负的现象。值得注意的是，单月销售额排名前四的房企，同比增速均出现负增长，其中保利地产销售额下降的幅度最大，同比减少26.96%。
而在20家典型房企中，单月销售额下降幅度最大的是中国金茂，同比录得下降46.86个百分点，越秀地产次之，下降幅度44%。与之对应，销售增速最快的是招商蛇口，同比增速36.1%，销售额达到443.31亿元，排名第五。
在单月房企销售面积方面，20家典型房企中同样有过半数的房企出现负增长，其中有11家房企的单月销售额和销售面积出现双降。根据销售面积的增速排名，增幅拔得头筹的是华润置地，同比增加35.8%;保利地产降幅最大，同比减少47.12%，销售面积232.92万平方米。
尽管6月不少房企单月销售业绩出现了不同程度的负增长，但从累计业绩来看，今年上半年房企的整体销售业绩相比去年同期依旧处于上升态势。不过，同比增速明显放缓。
从上半年累计销售额的竞争格局来看，头部房企中，万科企业、碧桂园和保利地产占据20家房企里TOP3的位置，头部效应明显，累计销售额分别为3544.3亿元、3030.9亿元以及2851.85亿元，分别同比增加10.59%、13.54%和27.01%。相应地，这三家头部房企的累计销售面积也是稳居前三。
从增长幅度来看，今年上半年，20家房企中累计销售额增速最快的是佳兆业集团，同比增加77.2%，其累计销售面积也同样是排行榜上增速最快的，同比增加79.6%。累计销售额增速和销售面积增速最慢的均是万科，分别同比仅增加10.59%和5.52%。
最后，从年度销售目标完成率来看，上述20家房企中，18家房企有明确销售目标，其中4/9的房企都取得不错的成绩，上半年的销售额完成率超五成。目标完成率最高的全三名分别是金地集团、首开股份和正荣地产，完成率分别为58.15%、55.22-60.24%和54.87%;目标完成率最低的是越秀地产，完成率为42.23%。
对于业绩增速明显下滑的原因，资本邦分析认为，一方面是基数高导致的同比收窄态势。2020年二季度末，随着疫情影响的消退，销售状况恢复至正常水平;另一方面，受“双集中”供地新政的影响，房企投入更多资金集中供地，叠加楼市调控加码，房企融资受限，信贷收紧，进而市场逐渐趋于理性，对房企销售业绩造成影响。
亿翰智库进一步指出，6月为房企推盘冲业绩的小高峰，但从数据上来看，房企单月销售同比已为负数，且房企单月销售同比从2020年5月至2021年5月连续13个月为正，需求端释放了较长时间，且地方政府出台了各类调控政策，预期未来累计销售同比增速呈放缓状态，单月销售难有较大增幅。
四、投资篇：房产开发投资持续降温，资金压力或致使房企拿地受限
整体来看，6月份，房地产企业开发投资增速连续4个月收窄;房企拿地力度同比减缓，但热点城市土地热度不减。从各等级城市来看，“两集中”政策后，布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。
2021年上半年，全国房地产开发投资增速逐月放缓。
国家统计局官方数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资7.22万亿元，同比增长15.0%;比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资5.42万亿元，同比增长17.0%。
但从开发投资的增速来看，1—6月份的增速与1-5月份相比，再次放缓3.3个百分点，房地产开发投资累计增速已从今年1-2月份38.3%的高位，连续4个月回落。
不过，虽然开发投资增速自3月开始持续收窄，但累计增速仍维持在较高水平，一定程度上表明房企市场投资信心仍存。
分地区来看，1—6月份，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%，在东中西部地区投资总额中继续排行首位;中部地区开发投资增速最快，同比增长22.7%至15053亿元。
值得注意的是，房企上半年的土地购置面积和成交价款整体来看均同比略有下降。
国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%;土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。
不过，中指研究院跟踪的TOP100中国房地产企业拿地总额与去年相比呈现出小幅上升趋势。
2021年上半年，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。
数据还显示，今年上半年，万科、保利发展和建发房产拿地金额再次领跑，分别以962亿元、794亿元和723亿元居拿地金额榜前三名;拿地面积榜前三名分别为碧桂园、万科、保利发展，拿地面积分别为1253万㎡、1081㎡和966㎡。
行业监管加强叠加土拍“两集中”政策，给资金充足的房企带来了机遇，也束缚着另一部分房企的拿地动作。
根据中指研究院数据，绿地控股上半年拿地金额约223亿元，相较于去年同期减少40.1%，名次也从第9名下滑至第23位。此外，绿地控股上半年全口径拿地面积为462万平方米，排名第15位，而去年绿地控股曾以1258万平方米的业绩成为拿地面积榜单的NO1。
绿地控股拿地力度下降的背后，是“三道红线”重压，致使其房地产业务营收“原地踏步”。2020年，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%，净负债率为139.2%，现金短债比为0.97，“三道红线”全部踩线。至2021年2月底，其短债比超过1，才实现“红档”降至“橙档”。当下房地产监管持续加强，绿地控股扩张脚步也放缓。
易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出，当前房企拿地面临很多压力，包括资金面的管控以及企业自身的原因，部分房企出现了不敢拿地的情绪。下半年应进一步加大土地供应，积极增加房企拿地机会，从而有助于改善供求关系。
地域分布上，土拍“两集中”政策使得布局更加聚焦一二线城市及核心城市群，热点城市热度不减。
中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示，从城市等级分布来看，上半年，50家房企在二线城市拿地面积最多，占比52.6%，主要由于集中供地的22城，全部为一二线城市且土地市场较热。
从城市群分布来看，上半年，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69%，较上年同期增长12.2个百分点，其中，长三角拿地面积最多，占比达35.4%，同比增长7.9个百分点。
五、融资篇：房企上半年融资规模再收缩，下半年房企融资压力持续
房企债券融资方面，今年上半年房企发债规模同比大幅下降，较上年同期收缩超千亿。贝壳研究院统计，2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元(人民币，下同)，同比下降16%，收缩了1026亿元，规模累计增速连续两年下降。
由于房地产融资“强监管”高压不减，影响整体债市下行，上半年境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。
单月来看，6月房企境内外债券融资规模约857亿元，环比增长32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境内融资规模回升至615亿元，受5月低基数影响致环比增长56.5%，境外方面维持低位，规模约242亿元。
值得注意的是，到期债务方面，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍维持到期债务规模高位。2021年上下半年分别偿债6990亿元与5832亿元，偿债总额达约1.28万亿元，达到房企历史偿债规模极值。
高额的到期债务引发出接二连三的房企债券违约事件，促使行业监管不断升级。在政策效果显现的过程中，不少房企暴露出业绩风险。根据贝壳研究院统计，2021年上半年有23支债券被评估机构列为“低评级高危债”，主要涉及房企5家，包括华夏幸福等。涉及债券规模337.2亿元，其中已经发生实质性违约的有11支债券，涉及金额104.3亿元。
个企方面，贝壳研究院统计了上半年融资总额排名前50的房企，其债券融资总规模约为3864亿元，其中，万科、金地集团、远洋集团排在累计发债规模的前三名，分别发债225亿元、143亿元和142亿元。单月看，排名前50家房企融资总规模增长了266亿元，其中这次排名中前三的房企在6月份分别发债39亿元、15亿元和0亿元。
从房企发债数据来看，据中房网统计，6月发债量最高的企业是招商蛇口，发行了21.6亿元的公司债，年限3-5年，融资利率3.37-3.66%，同时也发行了15亿元的超短融资券。
事实上，6月发行债券的房企仅26家，发债企业数量较上个月减少1家。从发债年限来看，保利发展发行的公司债年限达到7年，时间最长。从债券发行利率来看，中海发行3年期的20亿元公司债利率最低，年化利率为3.25%。
至于发债的目的，翻看房企发债融资的募集说明书，其募集资金用途最多的是借新还旧。“三道红线”政策发力，融资环境持续保持收紧，叠加债券兑付高峰期，财务结构差的房企不得不发债，甚至更加依赖境外市场的高息融资。
展望未来房企的融资形势，受”强监管”政策影响，短期内预期维持房企融资收紧态势，下半年房企融资压力还会持续，债务违约案例或继续增多。
结尾
6月，中央到地方的房地产调控政策井喷，全国商品房销售同比增长但增速放缓，不少房企6月的销售业绩出现负增长，开发投资增速实现四个月连续降温，融资“紧箍咒”再收紧。
展望下半年，面对土地供应“两集中”、到期债务位处高位等因素，调控手段或将进一步深化，更为全面。与此同时，7月9日央行降准，货币政策进一步宽松，为防止违规资金进入房地产，在资金监管方面一定更加严苛。
房地产行业正式进入管理红利时代，房价上涨压力尤在，在“全新赛道”上，更加利好多元化发展、精细化运营能力强，土储丰富且结构合理、财务稳健合规的地产企业。
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